广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19495号原告：李亚珍，女，1963年7月21日出生，汉族，住广东省吴川市××××××××××，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：骆小龙（系原告的儿子），住址同上。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914×××××××××××436N。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区×××××××××××第**（1）-（2）轴，统一社会信用代码914×××××××××××078B。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地佛山市三水区××××××××××××第**（E）-（1、D），注册号440××××××××0964。法定代表人：童某1。原告李亚珍与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称宝盈大沥分公司）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称宝盈公司）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称悦心公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人骆小龙到庭参加诉讼，三被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《委托经营管理合同》和《物业使用权出让合同》；2.被告宝盈公司、宝盈大沥分公司向原告返还出让金130522元及按金3000元；3.本案诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：原告于2013年11月3日与被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》，约定出让期限自2013年11月3日至2033年11月3日止，原告自2013年12月31日起享有受让的物业收益，但被告宝盈公司、宝盈大沥分公司选聘的被告悦心公司未按《委托经营管理合同》履行。经多次沟通未果，原告要求解除上述合同，退回出让金130522元及按金3000元。三被告没有答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，本院对原告提交的证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年11月3日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区×××××××××××民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈广场项目编号为超市街区***号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为6.18平方米，使用权性质为商业；出让期限从本合同签订之日起至2033年11月3日止，出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止；签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款130522元及物业管理按金3000元等。原告已向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元及涉案商铺物业使用权出让金130522元。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉案商铺自2013年12月31日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式；从2013年12月31日开始，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年固定收益为每月870元，第四年至第五年固定收益为每月1088元，固定收益在每月20号以转账形式按月支付，第六年起的收益为实际经营租户所缴付的租金；乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计；逾期超过6个月的，甲方有权解除合同；在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税等。被告悦心公司自2018年7月开始拖欠原告租金收益，原告于2019年6月13日向本院提起诉讼，本院以（2019）粤0605民初13992号立案受理，并于2019年8月30日作出（2019）粤0605民初13992号民事判决书。另查明，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。再查明，原告主张解除《委托经营管理合同》、《物业使用权出让合同》的变更诉讼请求申请书等材料于2019年11月8日送达至三被告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2013年11月3日至2033年11月3日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10317天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案《委托经营管理合同》是合同双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告悦心公司从2018年7月开始拖欠租金收益，逾期已超过12个月，根据上述合同的约定，原告有权解除合同。原告主张解除《委托经营管理合同》的申请书于2019年11月8日送达至被告悦心公司，本院据此认定《委托经营管理合同》于2019年11月8日解除。原告签订《物业使用权出让合同》的合同目的是通过取得涉案商铺的使用权获得收益，《委托经营管理合同》解除后，被告悦心公司应将涉案商铺返还予原告，但根据涉案商铺所在宝盈广场的实际状况，涉案商铺无法以独立商铺形式返还原告，亦无法以独立商铺形式区分并实际使用，即原告在《委托经营管理合同》解除后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错，故原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，本院予以支持并确认《物业使用权出让合同》于被告宝盈大沥分公司收到原告主张解除该合同的申请书之日即2019年11月8日解除。《物业使用权出让合同》已解除，被告宝盈大沥分公司应返还合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金予原告。《物业使用权出让合同》所约定的实际租赁期限为10317天，合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分期限共8120天，原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价，故被告宝盈大沥分公司应返还原告物业使用权出让金102727.41元（130522元÷10317天×8120天）。双方合同已解除，被告宝盈大沥分公司所收取的物业管理按金3000元应全额予以返还。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认李亚珍与佛山市悦心物业管理有限公司于2013年11月3日签订的《委托经营管理合同》于2019年11月8日解除；二、确认李亚珍与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2013年11月3日签订的《物业使用权出让合同》关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2019年11月8日解除；三、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金102727.41元及物业管理按金3000元予李亚珍；四、驳回李亚珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1515.22元（李亚珍已预交2630.33元），由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。李亚珍已预交的受理费2630.33元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予李亚珍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇一九年十二月五日书记员  钟丹