广东省南澳县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0523民初72号原告：南澳县深澳镇松岭经济联合社，住所地南澳县深澳镇松岭村。法定代表人：陈壮毫，该社社长。委托诉讼代理人：徐兆深，广东执信律师事务所律师。被告：黄若坤，男，1940年10月26日出生，汉族，广东省南澳县人，住南澳县。委托诉讼代理人：吴克志，广东和为律师事务所律师。原告南澳县深澳镇松岭经济联合社诉被告黄若坤土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭，并于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告南澳县深澳镇松岭经济联合社社长陈壮毫及委托诉讼代理人徐兆深，被告委托诉讼代理人吴克志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南澳县深澳镇松岭经济联合社向本院起诉时提出诉讼请求：1、被告归还原告位于朝阳村生产队四亩洋的农田四亩。2、被告从逾期归还原告上述场地之日起，每年赔偿原告场地租金损失50000元（算至2019年4月1日为一年，以后另计）。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年3月10日，原告与被告签订租赁土地《合同书》，规定原告将位于朝阳村生产队四亩洋的农田四亩租给被告建设鲍鱼养殖场，租赁期限自2003年4月1日至2018年4月1日止，租期届满，乙方（被告）“配套设备，设施由乙方自行收回，……”，合同对租金等相关事项作了约定。2018年4月1日租期届满后，被告拒不将上述承租土地归还原告，原告多次要求被告归还无果。2018年9月17日发书面通知给被告归还，被告仍不归还，使原告原打算通过“三资”平台以每年50000元出租该场地的计划无法实现。因被告签订合同时以南澳县新科海珍品养殖场名义签订，后经国家企业信用信息公示系统和向南澳县工商行政管理局查询并不存在南澳县新科海珍品养殖场，故以实际承包人黄若坤为被告。因此特向法院起诉。被告黄若坤辩称：一、原告的诉讼请求应依法驳回。1、根据合同第五款约定“租用期满，如乙方需续租，甲方应予顺延，租金和付款方法再议”。合同到期前，被告曾多次向原告表达续租，合同到期后继续向原告表达要续租，并愿意先按原租金标准预缴租金，待新的租金标准确定后再补齐差额，但原告拒不收取租金并单方决定新租金标准为每年5万元。被告认为新租金不合理，远远超过土地租金的市场价值，原告决定明显违反合同约定，因被告租用的仅仅是土地，鲍鱼养殖场是被告投资建设，如果被告不续租土地，养殖场固定建筑物归原告所有，但如果被告要续租土地，养殖场固定建筑物及设备、设施还是归被告所有，原告错误认为其出租物是养殖场，其实原被告之间需要续租的是土地，与建筑物及设备、设施无关。被告曾提出委托评估机构评估新土地租金标准，原告不同意。2、被告是主动要求缴交租金而被被告拒收，因此不存在原告租金损失的理由，原告提出赔偿租金损失的诉求也应依法予以驳回。二、原告与被告的土地租赁合同应继续续租，由于双方对租金发生争议，因此，应按法院委托的评估机构评估出来的租金标准作为续租期间的租金标准，续租期限可按“三资”平台规定的每5年为一个周期评估一次租金标准。原告南澳县深澳镇松岭经济联合社依法提交了以下证据：1、编号为粤农集字第052303008000号的广东省农村集体经济组织证明书、南澳县深澳镇松岭村民委员会证明、陈壮毫居民身份证复印件，证明原告具有诉讼主体资格；2、广东公安人口信息查询资料，证明被告具有诉讼主体资格；3、《合同书》复印件，证明原、被告签订了租赁土地《合同书》，该合同规定，原告将位于朝阳村生产队四亩洋的农田四亩租给被告建设鲍鱼养殖场，租赁期限自2003年4月1日至2018年4月1日止，租期届满，被告的设备、设施由被告收回，合同还对租金等相关事项作了约定。4、《松岭村朝阳村民小组四亩洋出租招标方案》复印件，证明原告于2018年7月25日经集体讨论决定，出租给被告的场地以每年50000元通过“三资”平台出租。5、《南澳县深澳镇农村集体“三资”经营管理审批表》复印件，证明2018年8月29日原告经村两委会讨论，一致同意租给被告的场地以每年50000元通过“三资”平台出租。6、通知复印件，证明原告于2018年9月17日以书面形式通知被告将承租场地归还原告。7、集体土地所有证，证明原告提供给被告的养殖的土地原告有所有权。经质证，被告对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但对证明的内容有异议，认为合同是约定租期届满，如果被告不续租，设备、设施、场所才归原告；对证据4真实性无异议，对证明的内容有异议，认为出租的租金标准为50000元，没有经过专业机构客观的评估，依据不足；对证据5真实性无异议，对证明的内容有异议，认为原告是以场地形状决定租金标准与出租给被告的标的物是土地互相矛盾；对证据7的真实性无异议，但涉案土地是否属于证据7范围内无法确定，从证据7上无法看出。被告依法提交了以下证据：1、被告黄若坤的身份证复印件，证明黄若坤的诉讼主体资格。2、《房地产咨询报告》原件一份，证明涉案土地租金价值是1200元每年，续租期间应该按每亩每年1200元续租。经质证，原告对证据1无异议；对证据2的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为原告的诉请在合同期限届满要求被告返还土地，而不是同意被告继续续租土地，即使通过“三资”平台续租也不仅仅是四亩土地，而是养殖场地。案件审理过程中，被告黄若坤申请对位于南澳县“四亩洋”旧鱼池四亩目前的农业使用地年租金标准进行评估（仅指纯土地租金评估，不包含固定建筑物及设备、设施在内）。本院依法委托广东瑞基资产评估土地房地产估价有限公司进行评估。2019年7月31日，广东瑞基资产评估土地房地产估价有限公司作出粤瑞基房咨字［2019］第038号《房地产咨询报告》，结论为：经过评估，位于南澳县“四亩洋”农田四亩农业使用地，面积为2666.67㎡（折四亩），于价值时点2019年7月27日的租金标准为每年4800元。经质证，原告松岭经联社对该份报告的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为其诉请要求被告在合同期限届满后返还土地，而不是同意被告继续续租土地；另外，该份报告的评估结果只能作为土地租金的参考意见，而不能作为实际租金依据。被告吴文杰对该份报告没有异议。上述证据，本院经审查认为，当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；其它证据，由本院根据证据审核认定规则予以综合审查判断，确定其证明力。本院经审理认定事实如下：原告南澳县深澳镇松岭经济联合社原名称为南澳县隆东镇松岭经济联合社，2003年3月10日与南澳县新科海珍品养殖场签订《合同书》，约定原告把位于朝阳村生产队四亩洋的农田四亩租给被告建设鲍鱼养殖场。合同主要内容为：1、租赁期十五年，自2003年4月1日至2018年4月1日止；2、每亩年租金550元，年合计人民币2200元整，由乙方逐年于每年4月1日一次性交给原告；3、租期届满，如乙方需续租，甲方应予顺延，租金及付款方法再议；如乙方不继续租用，其配套设备、设施由乙方收回，不恢复土地原状，但固定建筑物不得毁坏、无偿交给甲方；4、合同书尾部甲方签名陈逢鹏（松岭村朝阳村小组组长），盖章南澳县隆东镇松岭经济联合社。被告黄若坤在《合同书》尾部乙方代表处签名。合同签订后，被告黄若坤按照约定逐年向原告松岭经联社缴交了土地租金。签订合同后，原告将朝阳村生产队四亩洋的农田四亩交付给被告黄若坤实际使用并进行生产经营活动。2018年4月1日租期届满到期，原、被告未达成续租合同的合意，朝阳村生产队四亩洋的农田四亩仍由被告占有使用。原告于2019年3月26日向本院起诉被告返还朝阳村生产队四亩洋的农田四亩及赔偿场地租金损失50000元。案件审理过程中，被告于2019年4月24日向本院提出评估申请：1、对位于南澳县“四亩洋”农田四亩目前的农业使用地年租金标准进行评估（仅指纯土地租金评估，不包含固定建筑物及设备、设施在内）。2、对位于南澳县“四亩洋”的鲍鱼养殖场四亩目前的年租金标准进行评估（包含土地及固定建筑物、设备、设施在内）。后被告于2019年6月24日向本院申请变更评估事项为，对位于南澳县“四亩洋”农田四亩目前的农业使用地年租金标准进行评估（仅指纯土地租金评估，不包含固定建筑物及设备、设施在内）。本院予以准许，并委托广东瑞基资产评估土地房地产估价有限公司进行评估。2019年7月31日，广东瑞基资产评估土地房地产估价有限公司出具粤瑞基房咨字［2019］第038号《房地产咨询报告》，评估咨询结果为：南澳县“四亩洋”农田四亩农业使用地租金标准，面积为2666.67㎡（折四亩），于价值时点2019年7月27日的租金标准为每年人民币4800元。再查明，案涉合同项下载明的朝阳村生产队现为朝阳村村民小组。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷，原告南澳县深澳镇松岭经济联合社与被告黄若坤签订关于租用朝阳村生产队四亩洋的农田四亩的《合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效。《合同书》签订后，原告南澳县深澳镇松岭经济联合社将涉案土地交与被告黄若坤建设鲍鱼养殖场，被告黄若坤在租赁期限内缴纳了租金，双方均依约履行。涉案合同租赁期限至2018年4月1日届满，原、被告双方未达成续租合同的合意，原告南澳县深澳镇松岭经济联合社由此要求被告黄若坤归还案涉土地，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，本院予以支持。关于原告南澳县深澳镇松岭经济联合社主张被告黄若坤赔偿逾期归还场地之租金损失问题，涉案合同期限届满后，原、被告未续签合同，但被告黄若坤仍继续使用租赁土地，基于等价有偿原则，上述租赁费用标准可参照广东瑞基资产评估土地房地产估价有限公司出具粤瑞基房咨字［2019］第038号《房地产咨询报告》评估的每年4800元标准，计至被告黄若坤实际搬离租赁土地之日止。关于被告黄若坤提出根据涉案合同的约定，租用期满，如其需续租，原告南澳县深澳镇松岭经济联合社应予顺延，而原告违约要求归还租赁土地问题，《中华人民共和国合同法》第四条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，涉案合同的所谓“续租”条款属倡导性条款，合同是否续订，应由当事人之间协商一致达成合意方能确定，而且案涉土地属农村集体资产，当前南澳县已就农村集体资产管理、交易出台了规范性文件，并规定了通过农村集体资产资源交易中心进行交易的相关程序，故涉及农村集体所有土地的新一轮出租，必须履行相关程序。因此涉案合同关于“续租”条款对双方并无强制约束力，被告黄若坤的辩解意见，理由不成立，本院不予采纳。至于被告黄若坤因涉案合同在新一轮租赁关系确立时所享有的优先承租权问题，属于另一个法律关系，被告黄若坤应另行主张法律权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：被告黄若坤应于本判决发生法律效力之日起60日内向原告南澳县深澳镇松岭经济联合社交还位于深澳镇松岭村朝阳村民小组四亩洋的农田四亩，并支付2018年4月2日起至本判决确定交还租赁土地之日止按每年4800元计之租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1050元，评估费4000元，合共5050元，由原告南澳县深澳镇松岭经济联合社负担受理费525元，由被告黄若坤负担受理费525元和评估费4000元；本案评估费已由被告黄若坤垫付，被告黄若坤应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳应承担的诉讼费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  吴奇宏人民陪审员  郑景喜人民陪审员  江应声二〇一九年十二月二十七日书 记 员  陈依颖附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。