广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7815号上诉人（原审原告）：张国忠，男，汉族，1974年1月16日出生，身份证号码：441************118，住址：广东省惠州市惠城区江北*****号。委托诉讼代理人：张敬伟、褚文静，广东崇越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市海东置业有限公司，住所地：惠州市惠城区*******第六层。法定代表人：练某1。委托诉讼代理人：伍丽香、程越峰，广东汇和律师事务所律师。上诉人张国忠与被上诉人惠州市海东置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初9320号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人张国忠的上诉请求：一、依法撤销（2019）粤1302民初9320号《民事判决书》，发回重审或依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人违约事实清楚，依法应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条及《补充协议》第十条的约定，被上诉人应在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用“……经开发建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五单位验收合格并出具工程竣工验收报告。买受人同意出卖人在2012年6月30日前完成综合验收备案手续”，但至上诉人提起一审诉讼之日，被上诉人仍未向上诉人出示工程竣工验收报告。虽然被上诉人出具了一份落款日期为2011年12月30日的《工程竣工验收报告》，但被上诉人未提供原件予以核对，因此该份证据的真实性应不予认可。被上诉人应根据合同第九条第（2）点的约定向上诉人承担逾期交房的违约责任。根据一审法院调取的的《关于核查**公馆*期房产情况的复函》惠市自然资函【2019】1407号文件，由于被上诉人存在违建行为导致未能办理首次登记进而无法为上诉人办理产权证。根据《商品房买卖合同》第15条的约定，被上诉人应向上诉人承担逾期办证的违约责任。由于合同约定的违约金明显过低，远不能弥补上诉人蒙受的损失。上诉人认为应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，该项违约金应调整至按银行同期同类贷款利率计算。被上诉人逾期交房、交期办证的违约事实清楚。且被上诉人系由于违建导致违约，违法之时已经对其违法成本作了衡量。法院应全额支持上诉人就违约金的诉请，方是对被上诉人违法的否定性评价。二、双方在《合同补充协议》中的相关约定，不能视为上诉人放弃相关权益，尤其未放弃追究被上诉人逾期交房、逾期办证责任的权利。（一）签署《合同补充协议》时，被上诉人恶意隐瞒真实情况，将违建称为“已向审批部门提出变更规划申请”。上诉人与被上诉人于2010年12月24日签订的《合同补充协议》约定为“**公馆（*期）原规划设计为12层，现出卖人已向审批部门提出变更规划申请，变更后楼高层数约19层。”但根据上诉人提供的证据一《关于惠州市海东置业有限公司申请办理位于龙丰科肚**公馆住宅楼规划许可的公示》惠市规建公示【2015】67号可知，被上诉人于2015年3月才向惠州市住房和城乡建设局申请将“9-11栋住宅楼原批建为11层局部12层，现增加为17层；地下室原批建为**，现局部加建办公用房”。签署《合同补充协议》之时【备注：2010年12月24日】，被上诉人并未曾向审批部门提出规划变更申请。根据被上诉人在一审中提供的证据《市政府工作会议纪要》惠府纪【2014】44号文以及被上诉人在一审中的陈述、上诉人二审提交的证据一，被上诉人系在未向审批部门提出申请的情况下私自违建，直至2015年在涉案楼盘被列为问题楼盘后才应政府相关部门的要求向规划部门提出规划变更。被上诉人在签订《合同补充协议》时恶意隐瞒未向审批部门申请规划变更的事实，欺诈在先，上诉人系在受欺诈情形下预购了瑕疵房产。（二）上诉人从未放弃过追究被上诉人其他违约责任的权利。对于权益的放弃，应当是明确表示放弃，且清晰知晓放弃的法律后果。依照《合同补充协议》字面解释，上诉人是知悉该规划变更且不因此追究被上诉人规划变更的违约责任，所放弃的权益限于规划变更事由，并未明确表示放弃追究被上诉人因其他事由产生的违约责任。所谓“买受人知悉并同意该规划变更，并承诺并不因此向出卖人主张违约责任及变更利益”，仅指上诉人对于楼层从12层变更为19层该项规划变更，不向被上诉人主张违约责任，而非一概不能向被上诉人主张违约责任。即便同属于规划变更范畴的户型、层高等，若有违约，上诉人仍有权主张违约责任。至于本案所争议的交房和办理不动产权证，并不属于规划变更范畴，上诉人也并未明确表示放弃。尤其，上诉人对被上诉人未能竣工验收、未能办理不动产权证是既不明知也未预期的，并未因此放弃追究被上诉人逾期交房、逾期办证的违约责任。一审法院将对“不追究楼层层数的规划变更所产生的违约责任”曲解为“不追究对方任何违约责任”，严重有失公平、公正。（三）《合同补充协议》关于规划变更的条款属于格式条款，未以明显方式提醒上诉人注意，未告知上诉人不利后果，依法属于无效条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均属于被上诉人单方拟定的合同模板，属于格式合同。建设工程规划是否能够变更由行政机关依法决定，不属于普通民事主体意思自治的范畴。上诉人是否同意该规划变更，并不产生法律意义上规划变更的后果，被上诉人仍应依法向规划部门办理相关手续。《合同补充协议》关于“**公馆（*期）原规划设计为12层，现出卖人已向审批部门提出变更规划申请，变更后楼高层数约19层。买受人知悉并同意该规划变更，并承诺并不因此向出卖人主张违约责任及变更利益”的约定，没有告知上诉人该规划变更是否符合行政机关的规划要求，没有告知上诉人如果该规划变更未能通过所产生的后果，其单方面免除被上诉人的责任，加重上诉人责任和排除上诉人主要权利。该《合同补充协议》的格式条款系被上诉人提供，并没有采取合理的方式提请上诉人注意，应当无效。三、被上诉人怠于履行，应确认被上诉人的协助办证义务，以减轻上诉人诉累。参考尚未办理不动产权属证书但进入司法拍卖阶段的房产，根据最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知（法（2012）151号）第二条规定：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”因此，对于未办理房产证的房产，在具备初始登记条件的情况下，上诉人取得了排除其他债权人的优先权。本案中，办理预告登记的房产已实际交付，未被查封，具备初始登记条件。预告登记的房屋至今未进行正式初始登记，是由于被上诉人怠于履行造成，责任不在于作为预告登记权利人的上诉人。若在此情形下一概否定预告登记权利人的要求协助办理不动产权属证书的权利，实则将他人过错的后果转为由无过错方承担，有违合同法的公平原则。上诉人要求被上诉人协助办理不动产权属证书并不损害他人利益。而驳回预告登记权利人的请求，即便未从实体上否定预告登记权利人的权利，但必将导致其在条件成就后再次提起诉讼，不符合民诉法避免诉累的原则。上诉人请求法院支持其要求被上诉人协助办证的诉讼请求，符合法律精神。一审法院查明案件事实无误，但在一审判决“裁判理由和结果”部分，作出了错误推定。四、上诉人所放弃的权利为“将原规划为12层变更为19层”，并未明确表示放弃追究被上诉人其他违约责任，被上诉人并未告知上诉人规划变更将导致逾期交房和逾期办证等后果。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”的规定，民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力，不能在无明确约定或法律无特别规定的情况下，推定当事人对权利进行放弃。一审法院在“裁判理由和结果”部分，将被上诉人未按期交房、办证的后果认定为涉案楼房变更规划所导致，并推定上诉人一并放弃了该项权益，属于认定事实错误。尤其是，上诉人与被上诉人于2010年12月24日签订《商品房买卖合同》。被上诉人于合同补充协议第六条第一点明确表示为“已申请规划变更”，实是至2015年3月才向惠州市住房和城乡建设局申请将“9-11栋住宅楼原批建为11层局部12层，现增加为17层；地下室原批建为**，现局部加建办公用房”。被上诉人在签署合同时故意向上诉人告知错误信息，引导上诉人产生错误认识。上诉人放弃追究被上诉人规划变更的违约责任，也是基于错误认识而作出。五、规划变更并非导致被告未按期履行交房及办证义务的主因。1、按照被告一审提交的《南山公馆（二期）“问题楼盘”情况说明》第二条第3、4点，被告已于2018年9月取得变更后的《建设工程规划许可证》。被上诉人无法按期交房及办证是因为被上诉人单方施工问题，例如“因建设工程方面的新旧设计规范而产生审查标准差异，造成审核时限延长”等。2、被上诉人故意拖延办理规划变更、竣工备案、不动产初始登记等手续，违约事实清楚。（1）被上诉人本应在签署合同时即应已主动申请规划变更，却在拖延5年之久，因政府查处违建才被动申请规划变更。（2）根据被上诉人一审提交的证据《市政府工作会议纪要惠府纪【2014】44号》，2014年6月4日，市政府工作会议纪要要求被上诉人“缴交罚款并补交相关费用”，但被上诉人直至2017年才缴清罚款。（3）被上诉人已于2018年9月取得变更后的《建设工程规划许可证》，但时至今日仍未履行办证及交房义务。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请贵院撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人惠州市海东置业有限公司答辩称：一、上诉人在明知房产瑕疵的情况下，自愿购买房屋并承诺放弃追究被上诉人的相关责任，该承诺系合法有效的。1、上诉人承诺不因加层违建追究被上诉人违约责任。涉案房屋不能办得产权证，是因为所在楼盘加层违建，属于问题楼盘。依据双方的《合同补充协议》第六条第1点约定：“买受人知悉并同意该换该项规划变更，并承诺不因此向出卖人主张违约责任及变更利益”，上诉人是明知所购房产是存有瑕疵的，并且承诺不因此向被上诉人追究违约或者其他责任，并且在交楼补充协议中，上诉人已再次承诺放弃向被上诉人追究相关违约责任。因此，上诉人应遵守承诺，不应违反诚实守信的基本原则。2、即便假设上诉人可按《商品房买卖合同》第十五条主张违约金，其诉请也已超过诉讼时效期间。被上诉人于2012年5月4日将房屋交付给上诉人，上诉人如追究逾期办证的违约责任，根据相关法律规定及《商品房买卖合同》第十五条约定，诉讼时效期间应在2013年5月5日起开始起算，至2015年5月4日已经期满。3、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”但是《商品房买卖合同》第十五条已经明确约定了违约金，因此，本案不适用第十八条。三、上诉人不存在恶意隐瞒、欺诈的行为。1、涉案房屋所在楼盘是问题楼盘，在购买房屋时，被上诉人就已告知，依据附件四《合同补充协议》的第一段之约定，上诉人已知悉和理解。至于上诉人所称的“被上诉人未向有关部门提出变更申请”属欺诈，上诉人早在2010年7月就已向住建部门提出了变更规划的申请报告，但与住建局多次协调后，其并不受理，而是在2014年时由市政府牵头统一处理惠州各项问题楼盘[市政府工作会议纪要惠府纪[2014]44号]时，住建部门在此后才受理上诉人的变更规划申请并着手处理。2、《合同补充协议》第六条第一项“现出卖人已向审批部门提出变更规划申请，变更后楼高层数约为19层”只是违建的背景介绍和事实陈述，该条款最后的真实意思表示是：买受人是知悉存有规划变更的整体事宜，买受人同意不主张违建的相关责任。3、如确有欺诈行为，依法被上诉人应行使撤销权，但已过一年的时效期，被上诉人的撤销权已消灭。上诉人表示存有“欺诈”，其应依据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”向人民法院撤销双方的《商品房买卖合同》。但依据上诉人提交的上诉证据以及被上诉人一审中提交的《惠州日报关于……的许可公示》，在2015年4月9日就已经公示完毕，依据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，上诉人的撤销权已过一年的时效期，撤销权在2016年4月8日已经消灭。四、被上诉人已履行解释、说明义务，合同条款合法有效。附件四《合同补充协议》的第一段中明确约定，出卖人已对合同条款内容向买受人履行了说明义务，并对免除责任等条款履行了说明义务，买受人已仔细阅读、理解合同条款内容并同意遵守。可见，被上诉人已经向买受人尽到了对条文内容进行解释、说明的义务，上诉人已经充分知悉理解了附件的合同条款，涉案的附件相关约定是合法有效的。四、涉案房屋不具备办证条件，无法办证。依据惠州市自然资源局的最新复函[惠市自然资函（2019）1407号]，明确了涉案房屋是问题楼盘，未办理商品房的首次登记，不具备办理转移登记至上诉人名下的基本条件。另补充，一、根据补充协议约定，上诉人明确表示放弃因规划、违约导致的责任。二、我方并没有故意造成办证的延误，一审庭审后2019年7月15日我方提交的证据材料可知，城市行政执法局在2016年5月发布的罚款通知书，我方在2016年5月就缴纳了相关罚款，不存在上诉人所说的我方怠于缴纳罚款，故意拖延等情况。张国忠向一审法院起诉请求:1、请求依法判决被告协助原告办理位于惠州市惠城区*********公馆（*期）*号楼**层**号房的产权证；1、请求依法判决被告向原告支付违约金176719.4元；3、本案的诉讼费、保全费全由被告承担。一审法院认定事实：2010年12月24日，原告张国忠作为买受人与被告惠州市海东置业有限公司作为出卖人签订了编号为：惠州********的《商品房买卖合同》，该合同载明：“被告惠州市海东置业有限公司将位于惠州市惠城区*********公馆（*期）9号楼10层02号房出售给原告，合同约定建筑面积共143.14平方米，该商品房单价为每平方米6172.96元，总价883597元……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式：2010年12月24日支付首期房款为人民币贰拾柒万叁仟伍佰玖拾柒元整；余款为人民币陆拾壹万元整申请银行按揭……第七条买受人逾期付款违约责任。买受人如未按合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、逾按期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行……第八条交付期限：出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、详见补充协议第十条补充条款。该合同补充条款显示：“十、买卖合同第八条第4项交付期限补充：经开发建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告。买受人同意出卖人在2012年6月30日前完成综合验收备案手续。”第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)：（1)逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2)逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金......第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。3、买受人自愿委托出卖人办理房地产权属证。买受人必须于办理房地产权属证前，缴清相关税费及房款，并提供所需个人资料，逾期自负。”《合同补充协议》：“......第六条小区规划设计、效果的约定：1、**公馆（*期）原规划设计为最高12层，现出卖人已向审批部门提出变更规划申请，变更后楼高层数约19层。买受人知悉并同意该项规划变更，并承诺不因此向出卖人主张违约责任及变更利益......”涉案《商品房买卖合同》签订后，原告向被告支付了全部购房款883597元，对此，原告提交了两份《发票》予以证实，第一份《发票》显示：原告向被告支付预收购房款273597元；第二份《发票》显示，原告于2011年02月15日向被告支付售房款610000元。上述两份《发票》显示原告向被告支付涉案房款共计883597元。2011年12月29日，原告与被告就延期交楼事宜进行协商，双方签订了一份《南山公馆（二期）延期交楼补充协议》载明：“……原告同意其所购买南山公馆（二期）9号楼10层02号房延期交付至2012年4月20日，原告不再以延期交楼为理由，向被告追诉延期交楼责任……”2012年5月4日被告将涉案房屋实际交付给原告使用，对此被告提交了一份《业主入伙通知书》、《房屋移交验收表》、《入伙会签表》、《自装申请表、装修申请表》、《装修工程验收退款会签表》、《服务规约签约页》、《物业管理服务协议签约页》、《房屋装饰装修管理协议签约页》予以证实，原告亦认可被告实际交房的时间为2012年5月4日。另查，被告提供了一份由惠州市房产管理局出具的《广东省惠州市商品房预售许可证》显示涉案位于惠州市惠城区***********于2010年9月7日取得商品房预售许可证。另查，被告至今未为原告办理房屋过户登记，将涉案房屋登记过户至原告名下，庭审期间，被告称涉案房产之所以没为原告办理过户登记，是因为涉案房产涉及违建，属于问题楼盘，整个问题楼盘的解决涉及太多相关的执法部门，目前正在积极的沟通处理中，但尚未有结论。另查，截止2019年8月1日，涉案房产尚未办理商品房首次登记，尚不具备不动产转移登记的基本条件。由惠州市自然资源局于2019年8月1日出具的复函显示：“经查，位于惠州市********山公馆（二期）9号楼、10号楼未办理商品房首次登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条：‘未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记’之规定，暂不具备办理转移登记至业主名下的基本条件”。一审法院认为,本案系房屋买卖合同纠纷，原告张国忠与被告惠州市海东置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系各方的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：一、被告是否应当承担违约责任？二、原告能否要求被告协助将涉案办理过户登记至原告名下？三、涉案违约金是否超过诉讼时效？关于被告是否应当承担违约责任的问题。因被告未按照涉案合同约定向原告出示开发建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位五单位验收合格并出具的工程竣工验收报告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，被告将不符合涉案合同约定的交房条件的房屋交付给原告的行为不视为交付，因此，被告存在逾期交房的违约行为。同时，被告至今仍未为原告办理涉案房屋的产权转移登记，综上，被告存在未按照涉案合同约定的条件逾期交房与逾期办证的违约行为；虽然被告存在未按照涉案合同约定的条件交房与逾期办证的违约行为，按理应当承担违约责任，但原告与被告签订的涉案《合同补充协议》约定：“**公馆（*期）原规划设计为最高12层，现出卖人已向审批部门提出变更规划申请，变更后楼高层数约19层。买受人知悉并同意该项规划变更，并承诺不因此向出卖人主张违约责任及变更利益。”原告在知悉涉案房屋存在变更规划的瑕疵的情形下，仍与被告签订涉案《合同补充协议》的行为应视为原告放弃自身权益，自愿承担相关风险，又因被告未按照涉案合同的交房条件交房及履行办证义务系由涉案楼房变更规划所导致，因此，原告应当遵循诚实信用原则，原告按理不应再向被告主张涉案违约责任，但被告应当积极履行完善交房相关条件手续，履行为原告办理涉案房屋产权转移登记的义务，若被告依据涉案《合同补充协议》无限免除自身责任，迟迟未完善相关交房条件手续与办理房产转移登记，则违背公平原则，侵犯消费者（原告）的权益，因此对于被告应何时履行完善交房条件手续及办证义务显然需要进行合理的督促与限制，综合本案的实际情况，涉案合同签订于2010年12月24日，按照涉案合同约定被告应于2011年12月30日前将具备国家与政府规定的条件的房屋交付原告使用，被告应于交房后365日内为原告办理房屋转移登记，但被告的违约行为至今存续已有七余年之久，即使涉案房屋因变更规划而导致被告无法及时按约定条件交房及办证，但被告理应积极解决问题，七余年的若长期间，被告理应解决完毕上述问题，履行涉案合同交房及办证义务，而至今被告仍未解决上述问题，若任由被告无限延迟履行涉案合同约定的交房与办证义务，则将损害消费者原告的权益，基于上述考量，再参照涉案《商品房买卖合同》第十五条：“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”本院酌定被告应在本案原告起诉之日即2019年5月15日起365日内全部履行完善交房条件手续与为原告办理涉案房屋房地产权证的义务，若被告仍未能在本案原告起诉之日即2019年5月15日起365日内履行上述义务，则原告可以另行主张相关权益。至于原告现提出关于被告应向原告支付涉案违约金的主张，本院不予以支持。关于原告能否要求被告协助将涉案房屋办理过户登记至原告名下的问题，因涉案房屋尚不具备办证条件，故对于原告诉求被告为其办理涉案房屋的房地产权证，本案不予以处理，原告可待涉案房屋具备办证条件后，另行主张权利。关于涉案违约金是否超过诉讼时效的问题，因被告至今仍未向原告交付符合涉案合同约定交房条件的房屋亦未将涉案房屋办理过户登记至原告名下，被告的违约行为仍存续，故，对于被告提出关于涉案违约金已过诉讼时效的辩称，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告张国忠的全部诉讼请求。案件受理费1917元（原告预交），由原告张国忠负担958.5元，由被告惠州市海东置业有限公司负担958.5元。本案二审期间，上诉人张国忠依法提交了证据：证据一，关于惠州市海东置业有限公司申请办理位于龙丰科肚南山公馆住宅楼规划许可的公示。证据二，《建设工程规划许可证》批后公示。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人惠州市海东置业有限公司提交了证据：申请报告（海东置业函[2015]150号）。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：被上诉人是否应当承担违约责任，是否应当立即履行办证的义务。对此分析如下：涉案《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条第一款的约定“**公馆（*期）原规划设计为最高12层，现出卖人已向审批部门提出变更规划申请，变更后楼高层数约19层。买受人知悉并同意该项规划变更，并承诺不因此向出卖人主张违约责任及变更利益”，该条款系双方当事人真实意思表示，上诉人张国忠作为合同相对人知悉并且认可，上诉人张国忠现就此要求被上诉人惠州市海东置业有限公司承担逾期办证的违约责任没有合同依据。对于上诉人张国忠诉请办理房屋过户登记，因目前尚不具备办证条件，无法完成不动产权属证书的登记，故上诉人张国忠可待具备办证条件后再行主张权利。因此，上诉人张国忠的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人张国忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用3834元，由上诉人张国忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  于海砚审 判 员  卫书平二〇一九年十二月二十六日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧