广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终1675号上诉人（原审被告、反诉原告）：信宜市恒業市政工程有限公司，住所地：广东省信宜市**********。法定代表人：陈陆红，该公司总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：信宜市福旺房地产开发有限公司，住所地：广东省信宜市东镇镇山背开发小区。法定代表人：陆日春，该公司总经理。上述上诉人共同委托诉讼代理人：陈慕伟，广东海法律师事务所律师。上述上诉人共同委托诉讼代理人：肖娟，广东海法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈世友，男，1959年8月11日出生，汉族，住广东省信宜市合水镇交管站宿舍，身份证号码：440************51X。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈立，男，1988年1月30日出生，汉族，住广东省信宜市合水镇交管站宿舍，身份证号码：440************51X。上诉人信宜市恒業市政工程有限公司（以下简称“恒業公司”）、信宜市福旺房地产开发有限公司（以下简称“福旺公司”）因与被上诉人陈世友、陈立商品房销售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院(2018)粤0983民初1467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒業公司、福旺公司上诉请求：1、判决撤销广东省信宜市人民法院作出的(2018)粤0983民初1467号民事判决书，并改判驳回陈世友、陈立的全部诉讼请求、支持恒業公司、福旺公司的全部反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由陈世友、陈立承担。事实与理由：一、原审判决认定涉案房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积存在差异，不符合客观事实，应予纠正。1、恒業公司(作为甲方)与陈世友、陈立(作为乙方)签订的《广东省商品房买卖合同》第四条第5款约定：“乙方购买套房和车库的面积(包括分摊在内)与预收款不相符时，甲方按实际投影面积计价收款多还少补。”由此可见，双方在合同中已经明确约定了以“实际投影面积”为准计算案涉房屋的面积，而不是以不动产权证登记的案涉房屋面积为准。2、陈世友、陈立在《福旺雅居收楼确认书》上签字确认房屋面积(包括分摊面积)与双方签订的合同相一致，证实了陈世友、陈立认同案涉房屋面积(包括分摊面积)的测量办法、案涉房屋面积(包括分摊面积)与双方约定的面积完全相符，无任何异议。3、本案中，恒業公司、福旺公司与陈世友、陈立在一审庭审过程中一致确认按涉案房屋的实际建筑面积计算房屋价款。所谓房屋的实际建筑面积(包括分摊在内)=套(单元)内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积。由此可知，双方均同意依照上述测量方法测量房屋的实际建筑面积，属于对自身合法权益的自由处置，应受法律保护。因此，案涉房屋的实际建筑面积与双方在合同中约定的面积完全相符，原审判决认定两者存在差异，与客观事实严重不符，应依法予以纠正。二、原审判决驳回恒業公司、福旺公司的反诉请求，无任何事实和法律依据。《购房合同书》第七条第3款约定：“楼房竣工交付使用前，乙方要交清楼房款和摩托车库款，才准予乙方装修使用。楼房竣工交付使用15天内，乙方如不交清楼款或不办理银行按揭贷款的，则视为乙方购楼违约弃权。本合同作废，乙方所交的款项不退还作为补偿甲方因延长购楼的费用。甲方有权将乙方违约弃权后的楼房处理，乙方不得有任何追究。”案涉楼房于2011年8月23日竣工后，恒業公司、福旺公司于2014年7月2日日将该楼房交付陈世友、陈立使用。但是，陈世友、陈立自该楼房竣工交付使用起至今，陈世友、陈立拖欠恒業公司、福旺公司购房款20000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，陈世友、陈立应向恒業公司、福旺公司支付逾期付款的违约金(违约金的计算：以20000元为本金，自2016年10月13日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至陈世友、陈立付清购房款之日时止，暂计至恒業公司、福旺公司提起反诉之日为2709元)。综上所述，原审判决认定事实不清、证据不足，应依法撤销并改判驳回陈世友、陈立的全部诉讼请求、支持恒業公司、福旺公司的全部反诉请求。为此，为维护恒業公司、福旺公司的合法权益以及法律的公正性，特向贵院提起上诉，恳望贵院依法审查并判如所请。二审庭审中，恒業公司、福旺公司将上诉状第1点的第3点替换成：房屋的实际投影面积（包括分摊在内）是指房屋外墙（除以内的外围水平投影面积），而不动产权证上登记的房屋建筑面积（包括分摊在内）等于套（单元）内的使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积，据此合同约定的以实际投影面积为准计算的涉案房屋面积明显与不动产权证上登记的房屋面积不一致，恒業公司、福旺公司与郭喜报、吴海清双方均在《购房合同》及《收楼确认书》中再三确认了房屋建筑面积与合同约定、《收楼确认书》约定的面积相符，但又主张房屋建筑面积和合同约定的面积不一致提起本案诉讼，证据不充分。陈世友、陈立既不到庭，也不提交书面答辩状。陈世友、陈立向一审法院起诉的请求：1.判决恒業公司、福旺公司返还陈世友、陈立房屋面积误差房价款74239.74元；2.本案所有受理费用由恒業公司、福旺公司承担。恒業公司、福旺公司向一审法院提出反诉请求：1.判令陈世友、陈立付清尚欠的购房款20000元；2.判令陈世友、陈立支付逾期付款违约金(违约金的计算:以20000元为本金，自2016年10月13日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至陈世友、陈立付清购房款之日止，暂计至提起反诉之日为2709元)；3.反诉的诉讼费用由陈世友、陈立承担。一审法院认定事实：恒業公司依法于2004年7月23日成立，其经营范围是承接城市道路工程、桥梁工程，房屋建筑工程、公共广场工程、排水工程、污水处理工程，土石方工程的施工、生产、销售，水泥预制构件、井盖，房地产开发，物业管理。福旺公司依法于2009年10月27日成立，其经营范围是房地产开发销售、信息咨询、物业管理、室内装修、水电安装、承接土石方工程。恒業公司、福旺公司在信宜市********共同开发建设福旺雅居小区，恒業公司、福旺公司共同收取买受人的房款、办证费用。2016年10月13日，恒業公司（甲方、出卖人）与陈世友、陈立（乙方、买受人）双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同约定第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于信宜市锦湖开发区、编号为信府国用（2009）第0001676号的地块土地使用权，取得《土地使用权证书》。出卖人经批准，在上述地块上建设“福旺雅居”，建设工程规划许可证号为〔2009〕437号，施工许可证号为〔2010〕061号。第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为现房、预售商品房。预售商品房批准机关为信宜市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为〔2011〕007。第三条买受人所购商品房的基本情况：乙方购买的商品房座落在信宜市锦湖开发小区****************（不动产权证登记的地址：信宜市*******************）；该商品房合同约定建筑面积约共135.56平方米，其中，套内建筑面积118.56平方米，公共部位与公共用房屋分摊建筑面积共17平方米。第四条计价方式与价款：该商品房单价约为每平方米3980元，总金额539528元；首期款161858元；摩托车库：乙方购买摩托车库在第三层约17.68平方米（包括通道分摊），每平方米售价3380元，总金额：59758.4元。按国家规定维修基金每平方米30元，由甲方代收取。乙方购买套房和车库的面积（包括分摊在内）与预收款不相符时，甲方按实际投影面积计价收款多还少补。第五条付款方式及期限：买受人按下列第2种方式付款：2.分期付款，买受人必须在房层捣好第三层框架时交清首期房款及余下的车存款及相关的办证费用，其余的房款待该房层竣工时提交相关手续及费用给出卖人办理银行按揭贷款。第六条楼房的装修概况、保修责任：6.甲方负责安装乙方楼房的水、电入户，安装水到阳台、伙房或卫生间入口处，电安装到门口，费用由乙方负责。室内水、电由乙方自行安装，费用由乙方负责。9.甲方代乙方办理的房产证，甲方负责在交房竣工验收一年内办理房产证给乙方(楼梯分摊面积不计入房产证面积)办证费用由乙方负责，乙方要提供户口簿和身份证复印件，以及签署相关办证资料，配合甲方办房产证。不配合者，自办。此外，该合同还约定了其他事项。根据合同约定，涉案房屋的购房款为539528元、摩托车库款59758.4元，合计599286.4元。陈世友、陈立和恒業公司、福旺公司双方在庭审中确认陈世友、陈立已支付购房款607000元。陈世友、陈立认为恒業公司、福旺公司多收取其购房款，起诉要求恒業公司、福旺公司退还多收的购房款，恒業公司、福旺公司以陈世友、陈立逾期付清购房款为由提起反诉，要求陈世友、陈立支付逾期付款违约金。该楼房于2013年5月28日竣工验收合格。2014年7月2日，恒業公司、福旺公司将上述房屋交付给陈世友、陈立使用。根据《不动产登记资料查询结果证明》，涉案房屋的不动产权证号为粤（2017）信宜市不动产权第0002817、0002818号，权利人是陈世友、陈立，房屋建筑面积为124.2㎡。庭审中，陈世友、陈立和恒業公司、福旺公司双方一致确认同意按房屋的实际建筑面积计算价款。一审法院认为，陈世友、陈立与恒業公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院依法予以确认。本案争议焦点：1.涉案房屋是否存在面积差异的问题。2.陈世友、陈立请求恒業公司、福旺公司返还面积差异房价款74239.74元是否获得支持的问题。3.恒業公司、福旺公司反诉请求陈世友、陈立支付尚欠的购房款20000元是否应获得支持及恒業公司、福旺公司反诉请求陈世友、陈立支付逾期付款违约金2709元(违约金的计算:以20000元为本金，自2016年10月13日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至陈世友、陈立全额付清购房款时止)能否获得支持的问题。焦点1：首先，陈世友、陈立和恒業公司在签订的《广东省商品房买卖合同》中约定的套房建筑面积约共135.56平方米，其中套内建筑面积118.56平方米，公共部位与公共用房屋分摊建筑面积17平方米，每平方米售价3980元，总金额539528元。《不动产登记资料查询结果证明》记载的涉案房屋建筑面积为124.2㎡。该院认为，涉案《广东省商品房买卖合同》约定房屋的“建筑面积”共135.56㎡，但并没有具体说明该“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”是两个不同的概念，因此，涉案《广东省商品房买卖合同》中的“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”，均应理解为房屋的实际建筑面积，即是不动产权证登记的产权面积，由专有建筑面积和分摊建筑面积一同构成销售建筑面积。其次，根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》8.1.4条“房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定”的规定，且在涉案房屋的房地产权证中套内建筑面积与分摊面积均登记在陈世友、陈立名下，即套内建筑面积与分摊面积一同构成销售建筑面积，陈世友、陈立对套内建筑面积与分摊面积均享有所有权，因此房屋的产权面积是指房屋的实际建筑面积。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，涉案《广东省商品房买卖合同》是由恒業公司提供的，在对面积的理解存在两种以上的解释时，应作出不利于恒業公司方的解释，故对恒業公司、福旺公司主张的以实际投影面积计算涉案房屋面积，该院不予采纳。况且，陈世友、陈立和恒業公司、福旺公司双方在庭审中一致确认同意按房屋的实际面积计算价款。综上，该院依法认定涉案房屋的实际面积与合同约定的建筑面积相差11.36㎡（135.56㎡-124.2㎡）。焦点2：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”的规定，本案中，陈世友、陈立和恒業公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》已明确约定乙方购买套房和车库的面积（包括分摊在内）与预收款不实际相符时，甲方按实际投影面积计价收款多还少补。陈世友、陈立和恒業公司、福旺公司双方在庭审中一致确认同意按房屋的实际面积计算价款，且恒業公司、福旺公司共同出售上述房产，其应共同承担违约责任。根据上述约定，陈世友、陈立和恒業公司、福旺公司双方对面积差异约定按照房屋单价多退少补的方式处理，本案中涉案房屋产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积相差11.36㎡，按合同约定的单价3980元计算，恒業公司、福旺公司应返还面积差异购房款为45212.8元（11.36㎡×3980元/㎡）；陈世友、陈立请求返还74239.74元于法无据，该院不予支持。焦点3：根据上述查明的事实，合同约定涉案房屋的购房款为539528元、摩托车库款为59758.4元，合计599286.4元，且陈世友、陈立和恒業公司、福旺公司双方在庭审中确认陈世友、陈立已支付607000元。故陈世友、陈立没有拖欠恒業公司、福旺公司的购房款，因此，恒業公司、福旺公司反诉请求陈世友、陈立支付尚欠的购房款20000元，该院不予支持。由于陈世友、陈立不拖欠恒業公司、福旺公司的购房款，没有构成违约，依法不应支付逾期付款违约金。因此，恒業公司、福旺公司反诉请求陈世友、陈立以20000元为基数计付逾期付款违约金给恒業公司、福旺公司，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，该院判决：一、限恒業公司、福旺公司在本判决发生法律效力之日起十五日内退还房屋面积差异款45212.8元给陈世友、陈立；二、驳回陈世友、陈立的其他诉讼请求；三、驳回恒業公司、福旺公司的反诉请求。本诉案件受理费1656元（陈世友、陈立已预交），由陈世友、陈立负担726元，恒業公司、福旺公司共同负担930元。反诉案件受理费184元（恒業公司、福旺公司已预交），由恒業公司、福旺公司负担。二审中，当事人无提交新证据。一审法院查明的事实，经本院审查予以确认。本院认为，根据本院查明的事实以及恒業公司、福旺公司的上诉意见，本案的争议焦点是：一、涉案房屋是否存在面积差异，应否退还面积差异款；二、是否应支持恒業公司、福旺公司一审的反诉请求。一、关于涉案房屋是否存在面积差异，陈世友、陈立请求恒業公司、福旺公司返还面积差异房价款应否支持的问题。首先，恒業公司与陈世友、陈立在签订的《广东省商品房买卖合同》中约定按套出售，涉案合同的套房建筑面积约135.56m2，每平方米售价3980元，总金额539528元。车库面积约17.68m²，每平方米售价3380元，总金额59758.4元。恒業公司、福旺公司已收取了陈世友、陈立的房款607000元，那么，恒業公司、福旺公司已确认了案涉的房屋的实际面积也就是135.56m²及摩托车库面积17.68m²。其次，至于合同约定的建筑面积与《不动产权证书》所登记的建筑面积应如何认定，本院认为，涉案《广东省商品房买卖合同》约定房屋的“建筑面积”为135.56m²，但并没有具体说明该“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”有区别，因此，涉案《购房合同书》中的“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”，均应理解为房屋的实际建筑面积，即是不动产权证登记的产权面积，由专有建筑面积和分摊建筑面积一同构成销售建筑面积。再次，根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》8.1.4条“房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定”的规定，且在涉案房屋的房地产权证中套内建筑面积与分摊面积均登记在陈世友、陈立名下，即套内建筑面积与分摊面积一同构成销售建筑面积，陈世友、陈立对套内建筑面积与分摊面积均享有所有权，因此房屋的产权面积是指房屋的实际建筑面积。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，涉案《广东省商品房买卖合同》是由恒業公司提供的，在对面积的理解存在两种以上的解释时，应作出不利于恒業公司方的解释，故对恒業公司、福旺公司主张的以实际投影面积来计算涉案房屋面积没有事实和法律依据。况且，合同双方在庭审中一致确认同意按房屋的实际建筑面积计算价款。综上，一审判决认定涉案房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积相差11.36㎡（135.56㎡-124.2㎡）并无不当，本院予以维持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”的规定，本案中，案涉合同双方签订的《广东省商品房买卖合同》已明确约定乙方购买套房和车库的面积(包括分摊在内)与预收款不相符时，甲方按实际投影面积计价收款多还少补。根据上述约定，案涉合同双方对面积差异约定按照房屋单价多退少补的方式处理，本案中涉案房屋产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积相差11.36m²，按合同约定的单价3980元计算，恒業公司、福旺公司应返还面积差异购房款为45212.8元（11.36㎡×3980元/㎡）。二、关于恒業公司、福旺公司反诉请求陈世友、陈立支付拖欠的购房款20000元及逾期付款违约金2709元是否支持的问题。根据查明的事实，恒業公司、福旺公司应共同返还多收的购房款45212.8元（11.36㎡×3980元/㎡）给陈世友、陈立。据此可知，恒業公司、福旺公司多收陈世友、陈立的购房款，陈世友、陈立不拖欠恒業公司、福旺公司的购房款，陈世友、陈立没有构成违约，依法不应支付逾期付款违约金。因此，恒業公司、福旺公司反诉请求陈世友、陈立支付拖欠的购房款20000元及逾期付款违约金2709元给恒業公司、福旺公司，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于恒業公司、福旺公司在二审期间申请对案涉房屋的投影面积进行测量。本院认为，一是涉案双方已明确按实际建筑面积计算价款，且实际建筑面积已清楚；二是测量房屋投影面积对处理本案已无必要。因此本院对恒業公司、福旺公司该申请不予准许。综上所述，恒業公司、福旺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1840元，由上诉人信宜市恒業市政工程有限公司、信宜市福旺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新代理审判员  曾玉金二〇一九年十二月十八日书 记 员  李松霞书 记 员  张淑贞