贵州省望谟县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2326民初1338号 原告（反诉被告）：韦定路，女，布依族，贵州省望谟县人，住望谟县，现住望谟县。 原告（反诉被告）：黄斌，男，布依族，贵州省望谟县人，住望谟县，现住望谟县。 委托代理人：于德水，贵州天生律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告（反诉原告）：贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司（以下简称“城乡杰和公司”）。 统一社会信用代码：91520000214412019C。 法定代表人：林农，职务：董事长。 住所地：贵州省贵阳市云岩区。 委托代理人：杨再权，望谟县中心法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。 原告（反诉被告）韦定路、黄斌诉被告(反诉原告)贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法由审判员皮成磊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韦定路、黄斌及其委托代理人于德水，被告城乡杰和公司委托代理人杨再权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）韦定路、黄斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付位于望谟县复兴镇天马大道布依之春D2栋1单元12层4号房；2、判令被告支付原告2017年1月至2019年6月期间的逾期交房违约金24904元；自2019年7月起，按830元/月计算逾期违约金至被告按合同约定交付房屋之日止；3、判令被告支付原告2018年1月1日至2019年6月24日期间的逾期办证违约金40364元；自2019年6月25日起，以310424元为基数，按中国人民银行逾期贷款利息计算至办理商品房所有权初始登记时止；4、判令被告支付原告购房补贴10000.00元；5、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年7月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于望谟县复兴镇天马大道布依之春D2栋1单元12层4号房。合同约定，原告所购买房屋面积为118.59平方米，房屋总价款为310424元。所购买房屋采取公积金贷款方式付款，原告签订合同之日支付首期房款62424元，余款248000.00元以公积金贷款的方式支付；后原告办理贷款，将原告所贷房款一次性受托支付到被告帐户。购房合同还约定：被告向原告交房截止日期为2016年12月31日，但被告至今未按约定向原告交付房屋。同时，被告还承诺于2017年12月31日前取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。对于前述约定，被告均未按合同履行相应的按期交房及按时办证的义务，被告的行为已构成违约。根据合同约定 被告逾期交房的，应当按日计算向原告支付已交付房价款万分之0.01的违约金，但该违约金的约定不足以弥补原告造成的损失，根据《合同法》第一百一十四条的规定，应当予以增加。结合原告所购买房屋地段的租赁市场价格(暂以7元/平方米/月计算)，截止2019年6月，被告应支付逾期交房违约金为24904元。【计算公式：118.59平方米×7元/平米方/月×30月（2017年1月-2019年6月)=24904元】。合同还约定，逾期办证的，按日向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金，但该约定明显低于给原告造成的损失，故应当按中国人民银行公布的逾期银行贷款利息(即5.25%/年)进行计算，截止2019年6月24日，被告应当承担违约金40364元【计算公式：310124元×5.25%/年÷365天×904天（2018年1月1日—2019年6月24日）=40364元】。另，原告在销售房屋时，曾在其宣传资料上承诺“凡教育系统成功购房的教职员工，除可执行城乡杰和公司所公布的优惠外还将获得杰和教育基金专项购房补贴，补贴办法如图：补贴对象为教育系统的全体教职员工；补贴金额为1万元。”因原告在选购案涉房屋时，该房屋价格与其他楼盘相比而言要贵出许多，正是基于被告的宣传资料，原告才以教师身份选购了案涉房屋。因此，被告应按其约定支付原告的购房补贴10000.00元。原告与被告签订《商品房买卖合同》至2019年5月期间，该楼盘即呈烂尾状态，施工一直断断续续。直到2019年6月才勉强达到交房条件，但原告到被告售房部请求交房时，被告明确拒绝交付，并声称要原告交付50000.00至70000.00元违约金才予以交付房屋。综上所述，被告的违约行为致原告遭受不同程度损失，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）城乡杰和公司辩称：原告诉请计算的付款基数及比率不符合同约定和实际付款事实。首先，原告与被告于2015年7月25日签订《商品房买卖合同》时，只付首期款62424元，余款248000元根据双方签订的合同约定，原告应于签订本合同之日起60日内付清给原告，但原告对其应付购房余款248000元，是在2019年6月4日才支付。因此，原告按购房总价款310424元从2017年1月起计算，显然不符其所谓已付房款的时间。其次，原告所谓的违约金计算方式，明显违反了双方自愿约定的比率，即使认为被告存在其诉称的违约内容，也应依据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条、第二十二条第三款第2项的约定计算，且计算基数应以首付款62424元为准。原告所付余款248000元是在2019年6月4日才付给被告，不应包括首付款一并从2017年1月起按118.59㎡×7元/月×30个月计算。另对原告所谓逾期办证的诉请，根据《补充协议》第九条第3项的约定，被告并未违约。第三，原告诉求判令被告支付其购房补贴1万元于法无据，双方签订的《补充协议》第十二条第1款约定：买卖双方之间的权利义务以本合同、本补充协议及其附件为准。在上述文件中已明示不作为交付标准或交易条件，对双方均不具约束力，双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成本合同、本补充协议及附件的内容，双方均不受其约束。因此，原告诉称的宣传资料，不构成双方签订的合同及补充协议的内容，被告不承担此项诉求的支付义务。二、本案案涉合同的履行，系原告违约在先，被告逾期交房，主要是原告首先违约的原因所致，被告无责任，不承担其诉请的违约损失及其诉讼费。双方于2015年7月25日签订《商品房买卖合同》的同时，签订了该合同的补充协议，《补充协议》第三条第3款：“买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行及代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因（包括但不限于政策调整，法律法规变化，国家行政机关，金融机构，买受人资信或自身条件不 符合贷款要求等原因）导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户（采取银行商业贷款方式的应于本合同签订之日起三十日内到达出卖人指定账户；采取公积金贷款方式(包括商业公积金混合贷款方式)的应于本合同签订之日起60日内到达出卖人指定账户），买受人必须于前述付款期限届满之日起10日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。”的约定，原告选取的付款方式为公积金贷款方式付款，原告依约最迟应在2015年10月15日前付清全部房款。然而，原告却无视《补充协议》的上述约定，无视协议义务的履行，故意拖延至2019年6月4日才使全部房款到达被告的指定账户，明显违反合同约定。综上所述，事实证明，被告未如期交房是因原告不按合同履行支付购房款，又不承担违约责任的争议所致，原告的行为已给被告造成不良负面影响和经济损失，原告起诉被告，完全无视其首先违约的事实。被告的意见是，双方本着互谅互让，按合同承担违约责任后，即可将房屋交付原告。 被告（反诉原告）城乡杰和公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人韦定路、黄斌支付反诉人逾期付款违约金66811.20元；2、案件受理费由被反诉人承担。 事实及理由：2015年7月25日，被反诉人与反诉人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买反诉人开发的位于望谟县复兴镇天马大道布依之春商住楼D2栋1单元12层4号房。合同约定，被反诉人购买的面积为118.59平方米，总价款为310424元，被反诉人以公积金贷款方式付款，应于签订合同之日向反诉人交付首期房款62424元，余款248000.00元以公积金贷款支付，被反诉人应于签订合同之日起六十日内将该公积金贷款248000元进入反诉人的指定账户。但被反诉人在2019年6月4日才支付该余款248000元到反诉人账上，明显违反了主合同第十条及《补充协议》第三条第3款的约定，应承担逾期付款的违约责任。现根据被反诉人逾期付款金额及逾期天数，计算应承担的违约金为248000元×万分之二/天×1347天（从2015年9月25日起至2019年6月3日止)=66811.20元。综上反诉请求，请求人民法院一并审理，如被反诉人同意调解，可以考虑双方各自违约的实际情况，对照合同约定计算各自应承担的违约金进行冲抵。冲抵后，被反诉人应支付反诉人违约金66756.33元。 原告（反诉被告）韦定路、黄斌辩称：一、反诉依据系无效条款，反诉不能成立。被反诉人与反诉人双方签订的《商品房买卖合同》主合同是贵州省住房和城乡建设厅与贵州省工商行政管理局联合监制规范合同文本，在主合同中，对于双方的权利和义务均是处于平等地位的条件下签订。反观反诉人提供的补充协议约定的内容，反诉人利用其强势地位所列一系列不平等条款，未遵循公平原则确定双方之间的权利和义务。首先，从形式上来说，该补充协议系反诉人提供的格式条款。根据《合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”的规定，被反诉人与反诉人签订补充协议时，未就第三条约定的内容采取任何方式提请被反诉人应注意事项，未尽到相应的告知义务；并且根据《合同法司法解释二》第六条第二款的规定，反诉人应当对其履行了相应的提示义务承担举证证明责任。在补充协议的整个版面中，全是相同字号的字体，无特别的标注。而事实情况是，在签订合同当日，反诉人根本未对被反诉人作免除其责任的任何提示，被反诉人在不明就里的情况下签订了补充协议；因此，该条约定属无效条款。其次，从内容上来说，该补充协议第三条的约定无效。纵观整个第三条第三项合同内容，反诉人将购房人的所有权利排除；而在其应当承担的相关义务方面只字未提，完全免除其责任。根据《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，该条约定在效力上是无效条款。再次，如前所述，《商品房买卖合同》主合同系贵州省住房和城乡建设厅与贵州省工商行政管理局联合监制规范合同文本，在贵州省范围内的商品房买卖均使用该范本，具有普遍性，其目的也是更有利于保护在商品房买卖合同中处于弱势地位的购房人。但反诉人在补充协议第三条的格式条款中明确注明“对本合同第八条的修订和补充”；如此而来，主合同中第八条的规范性约定被补充协议第三条全盘否定。反诉人正是利用其作为卖方的强势地位，与被反诉人签订了如此不平等的合同条款，实际上是变相的废止主合同第八条内容，视行政主管部门的规范性合同于不顾、视被反诉人的权利于不顾，将其责任全部免除。据此，该合同条款显失公平。第四、根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，签订补充协议的前提是对于主合同中未约定、约定不明或不适用的内容作补充，并且补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以主合同为准。因此，无论从法律规定和双方主合同约定来看，补充协议第三条的约定均不能约束被反诉人，双方应当按主合同履行各自义务。二、反诉人的诉请已过诉讼时效，反诉人已丧失胜诉权。如前所述，补充协议第三条系无效条款；即便在该条款有效的情况下，反诉人的诉请已过诉讼时效。补充协议第三条约定，被反诉人采取公积金贷款方式付款的，应当于合同签订之日起六十日内到达出卖人帐户；若根据该约定，被反诉人应当于2015年9月25日前支付购房余款。根据民法总则关于诉讼时效的规定，反诉人应于2018年9月25日前主张权利，但反诉人于2019年才提起反诉，已超过诉讼时效期间。综上所述，反诉人的诉请违反相关法律规定，请求人民法院依法驳回反诉人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年7月25日韦定路、黄斌与城乡杰和公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人（韦定路、黄斌）购买出卖人（城乡杰和公司）开发的位于望谟县复兴镇天马大道布依之春D2栋1单元12层1-12-4号房，建筑面积为118.59平方米，房屋总价款为310424.00元。……第八条付款方式及期限：3、贷款方式付款。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款62424.00元，余款248000.00元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……第十条逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加：（1）逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起5日内按照累计的逾期应付款的0.01%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金。第十一条商品房交付时间和条件。（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、买受人支付完房屋全款；…。第十三条逾期交房责任：1、按照逾期时间，分别处理（(1)、（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.01（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付日起60日内向买受人支付违约金。第二十九条，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，双方签订《补充协议》，协议第三条关于按揭付款方式及期限（对本合同第八条的修订和补充）约定：1、因出卖人致买受人不能取得贷款或获得贷款少于申请贷款，买受人选择合同继续履行的出卖人不承担任何违约责任。2、因出卖人致买受人不能取得贷款或获得贷款少于申请贷款而解除合同的，出卖人仅返还买受人已付购房款的本金，出卖人不承担利息及其他损失。3、买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行及代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户（采取银行商业贷款方式的应于本合同签订之日起三十日内到达出卖人指定帐户；采取公积金贷款方式的应于本合同签订之日起六十日内到达出卖人指定账户），买受人必须于前述付款期限届满之日起十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。《补充协议》第十三条约定，关于不可抗力（对本合同第二十七条的修改和补充）。1、如发生凝冻、雪灾、水患等自然灾害及政府拆迁且新闻媒体对此已报道的为公众知悉的情形。出卖人不再另行通知买受人，出卖人交房时间相应顺延，并对此不承担违约责任。 同时查明，买受人已于2015年7月25日向韦定路支付房屋首付款62424.00元，于2019年6月4日以公积金贷款的方式支付购房尾款248000.00元。 另查明，案涉房屋的《商品房买卖合同》于2015年8月6日经望谟县住房和城乡建设局予以登记备案。2018年8月15日城乡杰和公司向望谟县住房和城乡建设局提交了《关于望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造安置项目D区D2、D6栋合同签约时间超过1年还未办理公积金按揭贷款的报告》，报告载明：案涉房屋自从2015年7月8日领了该区域预售许可证后，于2015年7月26日正式开盘销售，并签订了商品房买卖合同。由于该项目是棚户区旧城改造项目，有大量的拆迁区域，导致该项目还未建设完毕，2018年5月17日与县政府签订了《望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造安置项目的补充协议》，协议约定本项目未修建部分在竣工交付前由政府平台公司主导建设。2018年7月25日政府重启了棚改征收，同年7月26日工地已全面复工。但D2、D6栋大部分客户签订的《商品房买卖合同》已经超过一年以上，按公积金中心告知的放贷条件，《商品房买卖合同》签订超过一年的不符合办理贷款条件，因此恳请县住建局和县公积金管理中心酌情考虑此项目的特殊性，给予办理公积金贷款，在该报告中附有公积金贷款名单明细表（韦定路、黄斌列于该名单人员中）。同年9月4日，黔西南州住房公积金管理中心望谟县管理部出具的《关于望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘备案情况说明》中载明：望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘属于望谟县灾后重建及棚户区旧城改造项目，该项目原计划于2016年12月31日交付使用，因涉及拆迁等原因停工至今未交付使用。为解决历史遗留问题，城乡杰和公司于2018年5月17日与望谟县政府签订了《望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造项目的补充协议》，该项目由望谟县政府平台公司主导建设，2018年7月26日工地已全面复工。县住房和城乡建设局出具证明确认城乡杰和公司与购房者签订的购房合同（2015年签订的合同）继续有效。望谟县管理部将“布依之春”D2、D６栋楼盘申请公积金贷款材料已报备州住房公积金中心，经中心同意，望谟县管理部于2018年9月4日与城乡杰和公司签订了住房公积金贷款阶段性业务合作协议，同意对“布依之春”D2、D6栋楼盘发放贷款。2019年6月20日，城乡杰和公司就案涉房屋在贵州都市报刊登交房公告，刊登交房公告后，城乡杰和公司因韦定路、黄斌未支付逾期付款违约金而拒绝交付房屋。 再查明，韦定路系教师，案涉房屋销售时，城乡杰和公司的宣传资料载明：认筹优惠交1万抵3万，凡教育系统成功购房的教职员工，除可执行城乡杰和公司所公布的优惠外，还将获得杰和教育基金专项购房补贴1万元。2015年7月18日，韦定路与城乡杰和公司签订《杰和地产·布依之春商品房认购书》，认购书约定的原房价为349959元，韦定路交付定金10000.00元，最终合同确定的总价为310424.00元。 又查明，望谟县人民政府办公室于2017年11月18日印发《望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》，方案规定的安置补助标准为：住房、办公用房按10元/㎡·月。 上述事实有起诉状、答辩状、反诉状、商品房买卖合同、补充协议、《关于望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造安置项目D区D2、D6栋合同签约时间超过1年还未办理公积金按揭贷款的报告》、《关于望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘备案情况说明》、《望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》、交房公告、收款收据、庭审笔录、补充质证笔录等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋逾期归责问题；二、案涉房屋是否交付问题；三、逾期付款违约金问题；四、逾期交房违约金问题；五、逾期办证违约金问题。 《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告于2015年7月25日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同合法有效。 关于案涉房屋逾期归责问题。根据本案查明的事实，自双方签订商品房买卖合同后，因案涉房屋受拆迁等原因影响，导致韦定路、黄斌不能按期就案涉房屋办理公积金贷款，及城乡杰和公司不能按期交房、办证，均属于双方约定的不可归责于双方的事由；其次，因不可归责于双方的事由导致前述情形的出现，根据公平原则及公积金部门的回复，确认案涉房屋发放公积金贷款时间合理顺延至2018年9月4日，并结合双方补充协议第三条第三项规定（60日内到达出卖人指定账户），买受人办理公积金贷款最迟时间为2018年11月3日。再次，综合考虑双方签订买卖合同的时间（2015年7月25日）至双方约定的交房时间（2016年12月31日），以及出卖人城乡杰和公司于2019年6月20日公告交房时间的实际情况，因非归责于双方的事由，根据公平原则，合理顺延交房时间为公告交房之次日（2019年6月21日）。同时，根据合同约定，交房时间与办证时间相距一年，相应的办证时间顺延至2020年6月21日。另外，因对上述时间已作调整，城乡杰和公司主张的逾期付款违约金未过诉讼时效，故对韦定路、黄斌抗辩的诉讼时效不予采纳。 关于案涉房屋是否交付问题。本案中，韦定路、黄斌已于2019年6月4日付清房款，城乡杰和公司已于2019年6月20日通过贵州都市报公告交房，城乡杰和公司理应自公告交房之次日将符合合同约定的房屋交付给韦定路、黄斌使用，城乡杰和公司未将房屋交付给韦定路、黄斌的行为已构成违约，理应承担迟延交付房屋的违约责任。故对韦定路、黄斌主张城乡杰和公司将符合合同约定的房屋交付使用请求依法予以支持。 关于逾期付款违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，自双方签订商品房买卖合同后，办理公积金贷款当属韦定路、黄斌的主要义务，因不可归责于双方的原因情形消失时，韦定路、黄斌理应在2018年9月4日至2018年11月3日期间办理公积金贷款，其未在上述期限内办理案涉商品房贷款，理应承担相应逾期付款违约金。如争议焦点一所述，本案确定的顺延付款最迟期限为2018年11月3日，按照双方合同约定：“逾期超过180日的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。”韦定路、黄斌实际付款的时间为2019年6月4日，韦定路、黄斌已逾期付款213天，应承担的违约金为248000.00元×213天×2?/天=10564.80元。故，韦定路、黄斌应向城乡杰和公司支付逾期付款违约金为10564.80元。 关于逾期交房违约金问题。本案中，城乡杰和公司于2019年6月20日在贵州都市报刊登交房公告，韦定路、黄斌已付清房款且亦愿意接收房屋，城乡杰和公司最迟应于2019年6月21日将案涉商品房交付给韦定路、黄斌；其次，交房时间届满（2019年6月21日）时，韦定路、黄斌有权主张城乡公司承担逾期交房的违约责任；再次，根据合同约定，逾期交房180日内的违约金按全部已付房款的日万分之0.5计算，但韦定路、黄斌认为该违约金不足以弥补其损失，要求根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定增加违约金为7元/平方米/月（参照原告所购房屋地段的租赁市场价格）。本院综合本案实际情况，依照《最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定对本案逾期交房违约金计算标准进行调整。而调整违约金基础是确定逾期交房的实际损失，本案逾期交房的实际损失客观上表现为交付房屋使用期间的租金损失，根据《望谟县人民政府办公室关于印发的通知》规定的住房、办公用房按10元/㎡/月，因原告韦定路、黄斌主张的违约金不超该标准，本院依法调整违约金为7元/平方米/月。本案逾期交房违约金从2019年6月22日起按7元/平方米/月计算至实际交房之日止，具体计算标准为（118.59㎡×7元/㎡·月×12个月）÷365×天数。暂计算至2019年12月18日，逾期交房违约金为=（118.59㎡×7元/㎡·月×12个月）÷365×180天=4912.55元。 关于逾期办证违约金问题。如争议点一所述，城乡杰和公司不能按期办证存在不可归责于双方的事由情形，故相应的办证时间顺延至2020年6月21日，现韦定路、黄斌诉请支付逾期办证违约金条件尚未成就，故对其诉请依法予以驳回。待2020年6月21日后，如城乡杰和公司仍未取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给韦定路、黄斌，则韦定路、黄斌有权另行主张权利。 关于补充协议第三条第三项效力问题。补充协议第三条第三项约定：“买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行及代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户（采取公积金贷款方式的应于本合同签订之日起六十日内到达出卖人指定账户），买受人必须于前述付款期限届满之日起十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。”《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，双方在补充协议第三条“按揭付款方式”中第三项的约定应为有效条款。该补充协议只是将主合同的付款时间及方式进行了变更，作为买受人，支付购房款当属其应当履行的主要义务，并不属于加重韦定路、黄斌义务，排除其主要权利的约定条款，故该补充协议第三条第三项的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。故对韦定路、黄斌的抗辩本院依法不予采纳。 关于补充协议第六条第五项的效力问题。该款约定：“买受人需向出卖人付清全部购房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续。否则，出卖人有权拒绝将本合同项下房屋交付给买受人。”首先，该条针对的是“交接手续”，而非交房的条件规定。同时，按照《商品房买卖合同》第十一条约定，买受人付清房款便有权要求出卖人按约定交付房屋。其次，根据主合同第二十九条约定：“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，该补充协议内容与主合同关于交接手续出现冲突，且存在不合理加重买受人的责任，此时应以主合同第十四条为准；再次，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”的规定，本案的主合同与补充协议系同时签订，均系出卖人为重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与买受人进行协商，属格式条款。同时，该补充协议对主合同进行了变更，变更后的补充协议内容加重了买受人责任，且未采用足以引起买受人注意的突出显示标注予以说明。综述，交房的条件及交接手续应适用主合同第十一条和第十四条的规定，因此，对城乡杰和公司的抗辩理由本院依法不予采纳。 关于教师购房补贴1万元的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，原、被告签订认购书时约定房价为349959元，当时韦定路支付定金10000.00元，按照宣传资料交1万抵3万及教师优惠1万元的政策，应从总房价款中扣减3万元，双方签订《商品房买卖合同》的价款为310424.00元，说明原告韦定路、黄斌所购房屋已享受了购房补贴1万元，城乡杰和公司已按宣传资料兑现了承诺，故对原告韦定路、黄斌主张支付1万元的补贴依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十六条、第十七条第三款，《中华人民共和国民事的诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、限被告（反诉原告）贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）韦定路、黄斌交付符合合同约定的房屋（布依之春D2栋1单元12层1-12-4号房）。 二、限被告（反诉原告）贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）韦定路、黄斌支付自2019年6月22日起至实际交房之日止逾期交房违约金【违约金计算公式为(118.59㎡×7元/㎡·月×12个月)÷365天×逾期天数】。 三、限原告（反诉被告）韦定路、黄斌于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司支付逾期付款违约金10564.80元。 四、驳回原告（反诉被告）韦定路、黄斌的其他诉讼请求。 上述款项，如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费840.85元（已减半），由被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司负担25.00元，由原告韦定路、黄斌负担815.85元。 反诉受理费735.14元（已减半），由原告被告韦定路、黄斌负担32.00元，由被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司负担703.14元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向人民法院申请强制执行。 审判员  皮成磊 二〇一九年十二月二十六日 法官助理王发阳 书记员杜鹃