福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终7843号 上诉人（原审被告）：泉州亿盛房地产开发有限公司，住所地福建省惠安县紫山镇亿盛山庄**301。 法定代表人：曾美良，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司惠安县支行，住所地福建省惠安县城南世纪大道南段“禹洲城市广场”2#C写字楼。 主要负责人：高辉雄，该支行行长。 委托诉讼代理人：赵国林，男。 原审被告：刘志阳，男，1993年9月13日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 原审被告：朱丽燕，女，1994年5月2日出生，汉族，住福建省安溪县 上诉人泉州亿盛房地产开发有限公司（以下简称亿盛公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司惠安县支行（以下简称农行惠安支行）、原审被告刘志阳、朱丽燕金融借款合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院(2018)闽0521民初7792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月7日立案后，依法适用普通程序进行了审理。本案现已审理终结。 亿盛公司的上诉请求：撤销原判第二项，解除亿盛公司对刘志阳债务的连带清偿责任。事实与理由：原审判决事实不清，判决不公。亿盛公司已经于2017年5月5日为刘志阳、朱丽燕办理不动产权证并告知农行惠安支行，农行惠安支行于2017年9月28日从亿盛公司账户扣划6458.91元代刘志阳偿还8月份、9月份房贷。根据《个人购房担保借款合同》第三十三条、第九条的约定，农行惠安支行应于2017年6月份申请办理抵押登记，不应在办理完不动产权证后的四个月即2017年9月28日扣划前述6458.91元，农行惠安支行未能履行义务，违反合同约定，损害亿盛公司的权益，本案抵押物未能办理抵押登记的责任应由农行惠安支行承担，亿盛公司不对刘志阳的债务承担连带责任。 农行惠安支行辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。农行惠安支行与亿盛公司、刘志阳、朱丽燕签订《个人购房担保借款合同》不违反法律法规的强制性规定，依法有效。合同约定自借款发放之日起至刘志阳取得房地产权证书，并办妥以农行惠安支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，亿盛公司为刘志阳的债务承担连带保证责任。现抵押登记手续尚未办理，依据合同约定，亿盛公司应承担连带保证责任。二、亿盛公司称2017年9月28日农行惠安支行从亿盛公司账户划扣6458.91元代刘志阳偿还房贷，与事实不符。因亿盛公司对本案借款承担连带责任，2017年9月28日，亿盛公司得知刘志阳贷款逾期后，开立转账支票、进账单等前往农行惠安科山支行代偿，这是对其连带保证责任的认可及积极履行。三、亿盛公司主张依据《个人购房担保借款合同》第三十三条及第九条9.2.5.2的约定，农行惠安支行应对未能办理抵押登记承担责任，并以此要求免除连带保证责任，是没有依据的。该合同第三十三条明确约定抵押物权利证书办妥之日起，抵押人刘志阳应及时通知贷款人并在一个月之内向房地产登记管理部门申请办理抵押登记。农行惠安支行没有收到刘志阳的通知，对抵押物权属证书已经办理一事完全不知，也没有收到抵押物权属证书的原件或复印件，就未能办理抵押登记一事，农行惠安支行完全无责，亿盛公司主张免除保证责任没有依据。 刘志阳、朱丽燕未作陈述。 农行惠安支行向一审法院起诉请求：1.解除农行惠安支行与刘志阳、朱丽燕、亿盛公司之间的借款合同（合同编号：35020120170010481）；2.刘志阳、朱丽燕立即偿还农行惠安支行借款本金471262.4元及计至2018年8月29日止的利息4448.34元（其中未结清正常息3843.37元，未结清罚息12.39元，未结清复利18.45元，上期账单日至截止日的利息574.13元），并按合同约定支付自2018年8月30日起至还清款项之日止的利息、罚息、复利等；3.农行惠安支行对刘志阳、朱丽燕提供的抵押物（位于惠安县××镇××村亿盛•金色新城3＃907号房产）享有优先受偿权；4.亿盛公司对上述债务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2017年2月22日，农行惠安支行与刘志阳、朱丽燕、亿盛公司签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120170010481）一份，合同约定：农行惠安支行向刘志阳提供借款49万元，借款期限20年；借款用途为购买位于惠安县××镇××村亿盛金色新城3＃907号房产；借款利率适用浮动利率，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率。利率调整以12个月为一个周期；还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期每月的20日；逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，农行惠安支行依据中国人民银行规定计收复利；还款方式为按月等额本息还款；如刘志阳未按约定按期足额偿还借款，农行惠安支行有权提前收回已发放借款。刘志阳、朱丽燕提供其购买的位于惠安县××镇××村亿盛•金色新城3＃907号房产作为借款抵押担保。亿盛公司为刘志阳的借款提供阶段性保证担保，即自借款发放之日起，至刘志阳取得房地产权属证书，并办妥以农行惠安支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为刘志阳的债务承担连带保证责任。保证期间为刘志阳借款到期之日起二年。合同还约定本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。2017年2月8日，朱丽燕向农行惠安支行出具《共同还款承诺书》一份，其承诺愿为上述合同项下借款人刘志阳所有贷款承担共同还款责任。2017年2月28日，抵押人刘志阳、朱丽燕购买的上述房产办理了商品房抵押权预告登记。2017年3月6日，农行惠安支行依约向刘志阳发放借款49万元，借款执行年利率4.9%。上述抵押物已于2017年5月5日办理了以刘志阳、朱丽燕为权利人的《不动产权证》（编号：闽（2017）惠安县不动产权第0004951号）。借款后，刘志阳未能依约按期偿还借款本息，截至2018年8月29日，刘志阳尚欠借款本金471262.4元以及利息、罚息、复利4448.34元。 一审法院认为，农行惠安支行与刘志阳、朱丽燕、亿盛公司签订的《个人购房担保借款合同》，不违反法律法规的强制性规定，应认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定以及本案借款合同约定的解除条件，刘志阳未能依约按期偿还借款本息，已构成违约，农行惠安支行请求解除本案借款合同，并请求刘志阳偿还尚欠的全部借款本息，依据和理由充分，应予支持。朱丽燕承诺其自愿对刘志阳的本案借款承担共同偿还责任，故朱丽燕应依约承担还款责任。刘志阳、朱丽燕提供抵押的房产只办理抵押权预告登记，但未办理抵押登记，抵押权尚未设立，不直接产生优先受偿的效力，故农行惠安支行请求对该抵押物享有优先受偿权，依据和理由不足，不予支持。亿盛公司为刘志阳的借款提供阶段性连带责任保证，即自借款发放之日起，至刘志阳取得房地产权属证书，并办妥以农行惠安支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为刘志阳的债务承担连带保证责任。由于案涉房产尚未办理以农行惠安支行为抵押权人的抵押登记，亿盛公司保证责任免除所附的条件尚未成就，故其应当对刘志阳的本案债务承担连带清偿责任。亿盛公司辨称案涉房产已办理并取得房地产权属证书，其不应承担保证责任，理由和依据不足，不予采纳。亿盛公司承担保证责任后，有权向刘志阳追偿。刘志阳、朱丽燕经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除农行惠安支行与刘志阳、朱丽燕、亿盛公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：35020120170010481）；二、刘志阳、朱丽燕应于判决生效之日起十五日内偿还农行惠安支行借款本金471262.4元及计至2018年8月29日止的利息、罚息、复利4448.34元，自2018年8月30日起至还款之日止的利息、罚息、复利按合同约定计付；二、亿盛公司对刘志阳的上述债务承担连带清偿责任。其实际承担保证责任后，有权向刘志阳追偿；三、驳回农行惠安支行的其他诉讼请求。案件受理费8435元，减半收取计4217.5元，由刘志阳、朱丽燕、亿盛公司负担。 二审中，除亿盛公司表示不清楚刘志阳尚欠的借款本息之外，当事人对一审判决审理查明的事实均没有异议。对当事人没有异议的事实，本院依法予以确认。 二审中，亿盛公司为证明其主张，提供如下证据：1.中国农业银行进账单三份、中国农业银行业务凭证一份，拟证明亿盛公司替刘志阳支付部分房贷，这是农行惠安支行要求亿盛公司支付的；2.借出预购房抵押物审批表，证明、借条、借出抵押物清单、归还抵押物清单，拟证明每个购房者办理分户不动产权证前应由双方出具一份证明、借条，经惠安县国土资源局不动产登记中心同意才能借出有关资料。惠安县国土局要求办理产权证登记后应归还惠安县土地信息管理室，因此农行惠安支行所谓不清楚本案办证情况与事实不符；3.已办理产权证清单、微信记录，拟证明亿盛公司把已经办证的客户（包括刘志阳、朱丽燕）汇总，通过邮箱发送给农行惠安支行客户经理，亿盛公司经办人员与农行惠安支行许婷婷经理通过微信沟通，并告知办证情况，不存在农行惠安支行不知道办证情况的事实；4.起诉状、传票、民事裁定书，拟证明类似本案的两个案件开庭审理后，农行惠安支行申请撤诉。5.亿盛公司与农业银行、建设银行、兴业银行、农村信用社的《个人住房借款合同》复印件各一份，拟证明各银行约定的亿盛公司应承担的阶段性保证责任的截止时间均不同，农行惠安支行的合同第9.2.5条及第33条约定，贷款人应通知借款人按约定时间协助配合办理抵押登记，明确约定自房地产权属证书办妥之日一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记，亿盛公司于2017年5月5日为本案借款人办理不动产权证书并告知农行惠安支行，农行惠安支行应于2017年6月4日前申请办理抵押登记手续。6.《已办理不动产权证未办理抵押登记清单》，拟证明2014年5月起至2018年6月间亿盛公司为个人住房的借款人办理37套不动产权证，农行惠安支行没有通知任何一个借款人办理抵押登记。7.《抵押权落实催办函》、《惠安县不动产登记申请表》、《授权委托书》，拟证明农行惠安支行于2018年12月7日才陆续通知催促借款人配合办理，由借款人签名盖章委托农行惠安支行办理抵押登记，亿盛公司没有办理抵押登记的权利和义务，农行惠安支行拖延办理抵押登记，本案的责任应由农行惠安支行承担。 农行惠安支行质证称，对证据1的证据三性没有异议，依据合同约定，亿盛公司承担连带保证责任，有义务代偿，所谓农行惠安支行要求代偿没有依据；对证据2的真实性无异议，只能证明办理不动产权证之前需由农行惠安支行提供证明及相关材料前往惠安县国土资源局不动产登记中心办理，并无法证明权证办理完后，亿盛公司有将权证办理完成一事告知农行惠安支行或者将权证原件、复印件依据合同约定交由农行惠安支行保管。对于本案诉争房屋产权证办理完毕一事，在本案一审诉讼之前，农行惠安支行确实不清楚，亿盛公司也从未将办理抵押登记所需要的房地产权属证书的原件或复印件提供给农行惠安支行。对证据3的真实性有异议，产权证清单体现的截止日期是2018年5月31日，证明这份清单至少是2018年5月31日才制作的，亿盛公司于2017年5月5日已经办理诉争房产的产权证，却在一年后才制作这份清单，且没有提供给农行惠安支行。对微信记录证据三性均有异议，不足以证明亿盛公司将办理完权属证书一事告知农行惠安支行，且依据相关合同约定，办理抵押登记需要其他材料，亿盛公司也从未提供。对该微信是否我行员工的微信，我方也有异议。对证据4的真实性无异议，申请撤诉是农行惠安支行依据民诉法享有的权利，况且撤诉的原因是农行惠安支行为节省司法资源而做出的，农行惠安支行将于2019年另行起诉。证据5的真实性由法院审查，与本案无关，对农行惠安支行的合同真实性无异议，该合同约定保证期间截至办理抵押登记为止，本案尚未办理抵押登记，未办理的原因是刘志阳、朱丽燕、亿盛公司的原因所致，《一手房贷款业务银企合作协议》明确约定，亿盛公司应协助购房人和农行惠安支行办理房屋销售备案登记、抵押预告登记和正式抵押登记，登记证明文件原件由农行惠安支行保管。购房人委托亿盛公司代为办理房地产权利证书的，亿盛公司应在约定期间提交权属证书，并在办妥之日起三个工作日内向农行惠安支行办理权利证书以及办理抵押登记所需要的相关文件。本案中，亿盛公司没有履行上述义务，导致抵押登记未能办理。证据6系亿盛公司单方制作，该37套房屋与本案无关，亿盛公司未提供任何证明文件、权证给农行惠安支行，未告知农行惠安支行。对证据7的真实性没有异议，证明农行惠安支行知道房屋权属证书办理后已经积极通知抵押人办理抵押登记手续，不存在恶意拖延的情形。 农行惠安支行为证明其主张提供如下证据：8.进账单、转账支票、业务凭证各一份，拟证明亿盛公司称其代偿的款项是被农行惠安支行扣划与事实不符，亿盛公司自行开立转账支票及进账单，对本案借款人的房贷进行代偿，承担连带责任。9.《一手房贷款业务银企合作协议》，拟证明双方针对“亿盛.金色新城”楼盘合作约定由亿盛公司对该合作项目的个人购房贷款业务提供保证担保，该协议第七条约定了权证办理的内容，亿盛公司应协助办理正式抵押登记、在办妥房地产权利证书之日起三个工作日内向农行惠安支行移交房地产权利证书，同时一并移交办理抵押登记所需的相关材料。事实上，本案一审开庭前，亿盛公司从未通知农行惠安支行本案房地产权证已经办理完成，也未将上述材料提供给农行惠安支行以办理抵押登记手续，刘志阳夫妇联系不上，亿盛公司拒绝配合，从未通知刘志阳夫妇办理抵押登记，才导致抵押登记至今未能办理完毕。10.（2019）闽05民终6027号民事判决书，拟证明亿盛公司诉农行惠安支行、刘志阳、朱丽燕抵押合同纠纷的判决情况，同意以该判决书作为本案二审的裁判依据。亿盛公司质证称，对证据8的真实性没有异议，农行惠安支行的工作人员要求我方为客户代垫，这样才不会影响银行业绩，过后钱款再汇还我方。对证据9真实性没有意见，合同约定亿盛公司将房产证移交给农行惠安支行，根据2017年3月22日农行惠安支行出具的证明，房产证必须移交给档案室。对证据10的证据三性没有意见，同意作为裁判依据。刘志阳、朱丽燕均未发表质证意见。 本院经审查认为，亿盛公司和农行惠安支行对证据1的真实性均没有异议，本院予以确认，可以证明亿盛公司代刘志阳向农行惠安支行偿还2017年8月至2018年6月份的房贷。亿盛公司和农行惠安支行对证据2的真实性没有异议，本院予以确认，可以证明办理不动产产权登记的流程，农行惠安支行知道亿盛公司准备办理惠安县××镇××村亿盛.金色新城的房地产权属登记的事宜。证据3无法体现微信聊天双方的身份，农行惠安支行对证据3的真实性有异议，仅凭该证据无法证明亿盛公司的主张。亿盛公司和农行惠安支行对证据4的真实性均没有异议，本院予以确认，可以证明农行惠安支行于2018年9月4日提起（2018）闽0521民初7790号、7791号二案诉讼，后于2018年11月9日申请撤诉。证据5除了农行惠安支行与亿盛公司、刘志阳、朱丽燕签订的《个人购房担保借款合同》体现本案的借款及担保权利义务关系，其他合同与本案无关，不予审查。证据6系亿盛公司单方制作，无法根据该证据认定农行惠安支行是否通知购房人办理抵押登记手续。证据7与本案无关，不予审查。当事人对证据8的真实性均没有异议，本院予以确认，可以证明农行惠安支行为刘志阳垫付本案房屋的部分购房款。当事人对证据9的真实性均没有异议，本院予以确认，可以证明农行惠安支行与亿盛公司就亿盛.金色新城项目的个人购房贷款业务签订合作协议以及双方的权利义务内容。当事人对证据10的真实性均没有异议，本院予以确认。 二审审理过程中，2019年1月11日，亿盛公司以刘志阳、朱丽燕、农行惠安支行为被告向惠安县人民法院提起抵押合同纠纷[案号（2019）闽0521民初1016号]，请求刘志阳、朱丽燕、农行惠安支行按照《个人购房担保借款合同》的约定办理本案诉争房产的抵押登记手续，将抵押权人登记为农行惠安支行。2019年1月17日，亿盛公司向本院申请中止本案的审理或将本案发回重审，并提供了（2019）闽0521民初1016号《受理案件通知书》、民事起诉状、证据为证。本院于2019年1月30日作出（2018）闽05民终7843号民事裁定书，中止本案诉讼。 另查明，惠安县人民法院于2019年7月12日作出（2019）闽0521民初1016号民事判决书，判决刘志阳、朱丽燕应于判决生效之日起三十日内办理址于惠安县××镇××村亿盛•金色新城3＃907号商品房的抵押登记手续，并将抵押权人设定为农行惠安支行。农行惠安支行应在刘志阳、朱丽燕办理上述抵押登记时予以协助。该案一审判决后，农行惠安支行不服一审判决，上诉至泉州市中级人民法院。泉州市中级人民法院于2019年12月25日作出（2019）闽05民终6027号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2019年12月30日，农行惠安支行、亿盛公司均向本院提出申请，主张引发本案中止事由的亿盛公司诉农行惠安支行、刘志阳、朱丽燕抵押合同纠纷经一审、二审的审理，已经审理终结，（2019）闽05民终6027号终审判决书已经作出，请求恢复本案审理。 二审争议焦点为：亿盛公司应否为本案债务承担连带保证责任。 本院认为，农行惠安支行与刘志阳、朱丽燕、亿盛公司签订的《个人购房担保借款合同》，农行惠安支行与亿盛公司签订的《一手房贷款业务银企合作协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行。农行惠安支行已履行发放贷款的义务，刘志阳、朱丽燕却未按合同约定还款，已构成违约，故农行惠安支行请求提前收回全部贷款，要求刘志阳、朱丽燕偿还尚欠的贷款本金及利息、罚息、复利符合法律规定和合同约定，应予支持。一审判决刘志阳、朱丽燕偿还农行惠安支行借款本金471262.4元及计至2018年8月29日止的利息、罚息、复利4448.34元，自2018年8月30日起至还款之日止的利息、罚息、复利按合同约定计付，刘志阳、朱丽燕亦没有提出异议，予以确认。刘志阳、朱丽燕以位于惠安县××镇××村亿盛•金色新城3＃907号房产提供抵押担保,该诉争房屋仅办理抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。在未办理正式的抵押登记手续前，本案抵押权尚未设立。亿盛公司应为刘志阳的债务提供阶段性连带责任保证直至《个人购房担保借款合同》约定的“借款人取得房地产权属证书，并办妥以农行惠安支行为抵押权人的抵押登记手续之日止”。亿盛公司承担保证责任后，有权向刘志阳追偿。本案诉争房产已具备办理抵押登记的条件，根据（2019）闽0521民初1016号民事判决书、（2019）闽05民终6027号民事判决书，刘志阳、朱丽燕应于判决生效之日起三十日内办理址于惠安县××镇××村亿盛·金色新城3＃907号商品房的抵押登记手续，并将抵押权人设定为农行惠安支行。农行惠安支行应在刘志阳、朱丽燕办理上述抵押登记时予以协助。因此，诉争房产办理正式抵押登记之前，亿盛公司仍应在保证范围内承担连带清偿责任。诉争房产办理抵押登记之后，亿盛公司的保证责任免除，农行惠安支行依法有权就惠安县××镇××村亿盛·金色新城3＃907号商品房折价或拍卖变卖的款项优先受偿。 综上所述，亿盛公司的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销福建省惠安县人民法院(2018)闽0521民初7792号民事判决； 二、刘志阳、朱丽燕应于本判决生效之日起三十日内偿还中国农业银行股份有限公司惠安县支行借款本金471262.4元及计至2018年8月29日止的利息、罚息、复利4448.34元，自2018年8月30日起至还款之日止的利息、罚息、复利按合同约定计付； 三、惠安县紫山镇亿盛•金色新城3#907号房产[编号：闽（2017）惠安县不动产权第0004951号]的抵押登记手续办妥后，中国农业银行股份有限公司惠安县支行有权以该房产折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第二项确定的债务优先受偿； 四、泉州亿盛房地产开发有限公司在惠安县紫山镇亿盛•金色新城3#907号房产[编号：闽（2017）惠安县不动产权第0004951号]的抵押登记手续办妥之前对本判决第二项债务承担连带清偿责任，泉州亿盛房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向刘志阳追偿；泉州亿盛房地产开发有限公司在惠安县紫山镇亿盛•金色新城3#907号房产[编号：闽（2017）惠安县不动产权第0004951号]的抵押登记手续办妥之后，不再对本判决第二项债务承担连带保证责任。 五、驳回中国农业银行股份有限公司惠安县支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费8435元，由泉州亿盛房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司惠安县支行各负担4217.5元。一审案件受理费8435元，减半收取计4217.5元，由刘志阳、朱丽燕、泉州亿盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  傅家顶 审判员  张国琴 审判员  陈 琼 二〇一九年十二月三十一日 书记员  黄司宪 一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。