广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初4943号原告（反诉被告）：广盛华侨（惠州）房产开发有限公司，住所：广东省惠州市惠阳区淡水镇。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人：刘思，该公司员工。委托诉讼代理人：余艳芳，该公司员工。被告（反诉原告）：程秋迎，女，汉族，1985年7月2日出生，住址：广东省紫金县*****************，身份证号码：441************048。委托诉讼代理人：邓日连，广东深展律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴志桐，广东深展律师事务所实习律师，原告（反诉被告）：广盛华侨（惠州）房产开发有限公司诉被告（反诉原告）程秋迎商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭审理。原告（反诉被告）：广盛华侨（惠州）房产开发有限公司委托诉讼代理人刘思、被告（反诉原告）程秋迎委托诉讼代理人邓日连、吴志桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）：广盛华侨（惠州）房产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告按照《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：CQ20190103001）的约定支付2019年7月1日到期未付房款372398元；2、判令逾期付款违约金自2019年7月1日起按总额372398元的万分之一计算至付清之日为止；3、请求判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月1日，原告与被告签订了《棕榈岛渡假村商品房认购书（恒大棕榈岛）》编号为：0005088，并于同年1月3日签订了《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：CQ20190103001）【含合同全部附件，以下统称购房合同”】。合同约定：被告向原告购买位于惠州市惠阳区*******号棕榈岛渡假村鹭林径38幢1单元21层03号的商品房，该商品房预测为99.47平方米，合同总价为人民币1861992元。同时，在购房合同中，约定被告采取分期付款的方式向原告支付房款，二期房款372398元须于2019年7月1日前支付。购房合同签订后，被告仅向原告支付了93100元后，没有按合同约定的时间节点于2019年7月1日前向原告支付余款372398元。期间，原告通过短信、微信、还款提示函等多种方式向被告进行催款，但被告一直置之不理。根据购房合同附件十一条第（三）条第2款的约定，被告每逾期一天支付每期房款，须按未付款总金额的万分之一向原告支付违约金，截至2019年9月19日，被告逾期支付房款的行为已产生了2970.18元的违约金。为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼。原告（反诉被告）广盛华侨（惠州）房产开发有限公司为其陈述的事实提交如下证据：1、核准变更登记通知书，证明原告公司名称由“广盛华侨（大亚湾）房产开发有限公司”已变更为“广盛华侨（惠州）房产开发有限公司”；2、国有土地使用证、商品房预售许可证，证明原告系项目开发商且合法预售商品房；3、棕榈岛渡假村商品房认购书（恒大棕榈岛）、商品房买卖合同（预售）、付款情况截图，证明原告与被告存在商品房买卖关系，被告没有按照合同约定的时间节点付款，构成违约，按照合同约定被告应承担相应的违约责任；4、还款提示函，证明原告已经多次催促被告履行合同的约定付款，但被告一直置之不理，违反了合同的约定。被告（反诉原告）程秋迎不同意原告的诉讼请求，并提出反诉请求：1、判令撤销被告与原告于2019年1月3日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：CQ20190103001）；2、判令原告向被告退还定金10000元；3、判令原告向被告退还首期房款83100元；4、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2019年1月1日，被告有意向购买原告位于惠州市惠阳区******1*棕榈岛渡假村鹭林径38幢1单元21层03号的商品房，该商品房预测的套内建筑面积为99.47平方米，总房款为1861992元。被告提出需要通过按揭贷款的方式购买该商品房，原告称据公司规定，认购书和预售合同是需要按分期付款的方式填写的，后期签订正式的《商品房买卖合同》时再以按揭贷款方式签订，被告按原告要求于2019年1月1日签订《棕榈岛渡假村商品房认购书（恒大棕榈岛）》（编号：0005088)并支付定金10000元，于2019年1月3日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：CQ20190103001)并支付首期房款83100元。被告在签订上述认购书及预售合同后，即积极准备按揭贷款所需的资料。该认购书及预售合同系原告提供的格式合同，且原告在签订认购书及预售合同时就付款方式的问题对被告进行误导、欺骗，故相关的付款条款约定应属无效条款，且原告一直未与被告签订正式的《商品房买卖合同》，导致涉案商品房买卖无法继续进行,被告为维护自身合法权益，现反诉至贵院，望判如所请。被告程秋迎为其答辩及反诉提交如下证据：1、《棕榈岛渡假村商品房认购书（恒大棕榈岛）》、无理由退房承诺书，证明原告向被告承诺被告在办理入住前的任何时间均可无理由退房，被告基于此承诺与原告于2019年1月1日就涉案商品房买卖签订认购书并于当天支付定金10000元；2、pos签购单及收据，证明被告支付了定金与首期款83100元；3、微信聊天记录，证明被告与原告的销售人员沟通的付款方式一直都是按揭付款，原告方承认将方式打成两年分期，后续转按揭重新签订认购书（见聊天记录第25、41页），原告在双方签订认购时对被告进行欺骗与误导，同时还证明了被告一直积极筹款，在收到原告起诉后一直积极办理按揭事宜。原告（反诉被告）广盛华侨（惠州）房产开发有限公司辩称：原告与被告签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思的表示，合同合法有效。2019年1月1日，被告向原告认购涉案房屋，因被告自身资金不足以支付按揭贷款所需的首期款最低资金要求总房款的30%(即558597.6元），向原告提出付款方式为分期付款，并签订了《商品房买卖合同》，双方口头约定签订《商品房买卖合同》后6个月内付款至总房款的30%后变更付款方式为按揭贷款。直至今日，被告仅支付93100元，远远未达到按揭贷款所需的首期款要求，且被告在申请按揭贷款中，因被告的征信问题导致银行贷款未审批通过，因此，被告对《商品房买卖合同》约定的付款方式是清楚明白的，且因被告的过错导致付款方式无法由分期付款变更为按揭贷款。从另外一方面讲，被告所称，与原告约定的付款方式为按揭贷款，那么按照按揭贷款的相关政策，原告至少需要支付总房款的30%(即558597.6元），但实际被告仅支付了首期款93100元，从这个角度来看，双方约定的付款方式不可能是按揭贷款。原告（反诉被告）广盛华侨（惠州）房产开发有限公司为其答辩提交如下证据：程秋迎个人信用报告、银行贷款审批人员微信截图。经审理查明：2019年1月1日，原告与被告签订了《棕榈岛渡假村商品房认购书（恒大棕榈岛）》编号为：0005088，并于同年1月3日签订了《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：CQ20190103001）（含合同全部附件）。《棕榈岛渡假村商品房认购书（恒大棕榈岛）》约定：被告向原告购买位于惠州市惠阳区********棕榈岛渡假村鹭林径38幢1单元21层03号的商品房，该商品房建筑面积为126.51平方米，合同总价为人民币1861992元；被告应于签订认购书时支付10000元作定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；被告采取分五期付款的方式向原告支付房款：2019年7月1日前支付二期房款372398元、2020年1月1日前支付三期房款465498元、2020年7月1日前支付四期房款465498元、2021年1月1日前支付余款465498元；如被告未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向原告支付违约金。《商品房买卖合同》（预售）第八条约定：逾期付款责任按照逾期时间分别处理，（1）逾期在180日内，被告按日计算向出卖人支付应付款万分之一的违约金，（2）逾期超过180日（该期限应当与前款的期限相同）后，原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知买受人；被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款；第十一条、第十二条约定：原告应于2019年6月30日前向被告交付该商品房，逾期180日之内交付的自交付期限届满之次日起至实际交付之日止按支付全部房款的万分之一计算违约金，逾期超过180日后，被告有权解除合同，原告应自解除通知送达之日起15日内退还全部房款，并自被告付款之日起按照全部房价款的1%向被告支付违约金。《商品房买卖合同》（预售）附件十一补充协议第三项双方同意本合同第八条补充如下：“2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人必须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交接手续的日期时日早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。”购房合同签订后，被告向原告支付了定金10000元、购房款83100元。2019年7月1日后，被告没有按合同约定的时间节点向原告支付二期购房款372398元。原告分别于2019年2月15日、3月1日向被告送达《催款通知书》，要求被告支付剩余购房款及违约金；被告则要求办理购房银行按揭贷款，多次与原告销售人员进行微信沟通，最终被告因不符合按揭条件未能向银行贷款成功。2019年10月21日，原告向本院提起诉讼。2019年12月3日，被告向本院提出反诉。本院依法予以合并审理。另查明，《商品房买卖合同》（预售）第二十九条约定：本合同及附件共38页，一式一份，其中原告一份，被告没有；合同附件与本合同具有同等法律效力。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《棕榈岛渡假村商品房认购书（恒大棕榈岛）》及《商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议内容，是双方真实意思的表示，内容不违返法律、法规强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应依合同约定全面履行。依合同约定，至2019年7月1日前，被告应支付二期购房款372398元，被告在未能按双方约定支付分期付款的到期购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付2019年7月1日前的二期购房款，理由充分，依法有据，本院予以支持。原告请求判令被告支付逾期付款违约金（以372398元为基数，按每日万分之一自2019年7月1日起计算至付清之日止），与合同约定相符，理由成立，本院予以采纳。关于被告反诉意见。双方当事人基于商品房买卖的真实意思表示，对房屋的面积、价款不存在争议。被告反诉称“被告提出需要通过按揭贷款的方式购买该商品房，原告在签订认购书及预售合同时就付款方式的问题对被告进行误导、欺骗，故相关的付款条款约定应属无效条款；原告未与被告签订正式的《商品房买卖合同》，导致涉案商品房买卖无法继续进行”。根据国家政策规定和房地产交易习惯，商品房交易办理银行按揭，首付款不低于30%的规定，被告在签订认购书时就知道并应当知道；另，根据《商品房销售管理办法》第三条规定：商品房销售包括商品房现售和商品房预售；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。《商品房买卖合同（预售）》与正式的《商品房买卖合同》均是房管部门定制的格式合同，具有同等合同效力，不影响交易行为。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”被告未能提供证据证明双方订立合同时有存在以上情形，故被告的反诉请求撤销《商品房买卖合同（预售）》，理由不成立，依法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）程秋迎应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告（反诉被告）广盛华侨（惠州）房产开发有限公司支付2019年7月1日到期未付房款372398元；并支付逾期付款违约金（以372398元为基数，按每日万分之一自2019年7月1日起计算至付清之日止）；二、驳回被告（反诉原告）程秋迎全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3465元、反诉费1063元，由被告（反诉原告）程秋迎承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  马慧强二〇一九年十二月十九日书记员  曾栖桐