湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终4088号上诉人(原审被告)：湖北柏长宇搏击健身俱乐部有限公司，住所襄阳市襄州区钻石大道36号。法定代表人：柏仁甲，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙国生，湖北高见律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张涛，男，1983年10月12日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：杜英明，湖北高见律师事务所律师。上诉人湖北柏长宇搏击健身俱乐部有限公司（以下简称湖北柏长宇公司）因与被上诉人张涛房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2018）鄂0607民初4215号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。湖北柏长宇公司上诉请求：撤销原判，改判继续履行双方签订的房屋租赁合同，同时请求二审法院对欠付租金进行审核，诉讼费由张涛负担。事实和理由：1.合同约定的房产税、土地使用税由湖北柏长宇公司负担不公平不合理，双方签订的房屋租赁补充协议，已对税费的负担重新做了约定。2.湖北柏长宇公司对诉争房屋投入大量资金进行了装修改造，一审法院对资金投入的损失未予审查，对其不公。3.湖北柏长宇公司于2018年期间已经又支付了部分租金，原审判决未予认定（二审过程中，双方当事人对湖北柏长宇公司于2018年一审立案后支付的部分租金已协商一致，另行结算，湖北柏长宇公司不再要求在二审过程中处理该项上诉请求）。4.湖北柏长宇公司花费的20000元防水修复费应予冲抵。张涛辩称，服从原判。张涛向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的《厂房租赁合同》；2.判令湖北柏长宇公司立即腾退所租赁的房屋；3.判令湖北柏长宇公司立即支付所拖欠的租金及占用费共计51813元整（此金额为暂时截止2018年7月31日的金额，以后占用期间的占用费以原合同约定的对应租金标准计算至实际腾退房屋时止）；4.判令湖北柏长宇公司支付逾期违约金803元整（此金额为暂时载至2018年7月31日的金额，计算方式为：以实际逾期租金总额为基数，自2018年4月1日起，按逾期金额的日万分之五计算，最终的违约金以上述方式计算至实际腾退房屋和全部欠费付清时止）；5.判令湖北柏长宇公司支付应承担的税费67375元（此金额为暂时截止2018年7月31日的金额，以后的税费计算至实际腾退房屋时止）；6.本案诉讼费用全部由湖北柏长宇公司承担。一审法院认定事实：张涛系襄阳法迪奥机电制造有限公司的股东，以公司的名义在襄阳市××区张湾办事处西湾社区建造厂房若干及办公楼（房权证号：襄阳市房权证襄州区字第××号）一幢，由张涛自行使用或对外出租。2017年2月，张涛（甲方）与湖北柏长宇公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，合同约定：租赁期限为15年，即从2017年2月23日起至2032年2月22日止；钢构厂房10元／平方／月，办公楼9元／平方／月，合计45909．48元／月，甲方给予乙方第一、二年40万每年，第三年开始按实际合同约定租金结算。第三年至第五年价格不变，第六年租金上涨1元／平方／月，以后每三年每平方米上涨1元，租金为不含税价，含税加价17％。乙方按自然年度交纳租金，甲方出具收据。2017年7月1日起租，甲方优惠免收7月1日前租金，本合同签订之日起乙方应付甲方保证金及第一年租金40万元，以后每年4月1日前，乙方向甲方一次性付清下一年度租金；乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还甲方，如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责；退租时装修、改建部分无偿归甲方所有，如甲方不愿接受乙方装修和改造，乙方必须恢复原样后交付甲方；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日数乘以欠缴租金总额的5‰，且甲方随时可以收回租赁物，解除合同；乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方支付5倍的上一年度租金总额，但甲方有权通知乙方不接受5倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管的责任；若非不可抗力原因，甲方提前终止合同，应按乙方交纳的保证金的5倍给予乙方补偿；本合同应以书面开式进行的通知、要求等，可以传真、短信等方式送达。2017年9月6日，张涛（甲方）与湖北柏长宇公司（乙方）签订《厂房租金补充协议》一份，合同约定：房产税和土地使用税一个季度的费用是15548元，乙方前两年资金比较紧张，乙方希望给甲方抵现金价值10万元的长宇搏击健身俱乐部的所有收费项目的卡，价格跟客户拿现金办卡的优惠一样，甚至于比现金团购还优惠，随时需要现场办理，由甲方找客户卖出，卖出现金归甲方所有，换取2017年第三季度至2019年第三季度房产税和土地税，到期后乙方把税费交给甲方，由甲方代缴费，如遇到上涨，涨价的部分由甲方承担。合同生效后，张涛将厂房与楼房交付给湖北柏长宇公司使用，湖北柏长宇公司交纳第一年度租金381520元，尚欠18480元未付，第二年度租金至起诉时仍未付。房产税和土地使用税由张涛交纳，至起诉时已交纳67375元。张涛索要租金、房产税和土地使用税未果，其委托诉讼代理人杜英明于2018年7月6日向湖北柏长宇公司发出律师函，内容：“根据贵司与张涛签订的《厂房租赁合同》，贵司应于2018年4月1日前付清所租房屋第二年度的租金，现合同约定的时间早已过期，经多次催促。贵司至今未于交纳结清，因此，张涛先生现委托本律师事务所律师正式致函贵司，请贵公司在2018年7月15日之前付清所租房屋第二年度的租金。否则，张涛先生将依法解除与贵司之间的《厂房租赁合同》，收回房星，并通过法律途径保护自己的权益，届时，贵公司不但要全额支付所欠款项以及承担因此造成的一切后果，甚至连贵司的良好声誉都可能会由此受到一定的负面影响”。2018年7月20日，杜英明再次向湖北柏长宇公司发出律师函，内容：“根据贵司与张涛签订的《厂房租赁合同》，贵司应于2018年4月1日前付清所租房屋第二年度的租金，因贵方现已严重逾期，并且经催促后至今仍未按《厂房租赁合同》的约定进行交纳履行，已构成严重违约。因此，张涛先生现委托本律师事务所律师正式致函通知贵司1、自2018年7月20日起解除与贵方所签的《厂房租赁合同》，2、请贵公司在2018年7月30日之前将所租房屋腾退交还给张涛，并结算付清2018年7月30日之前的应付租金。否则，张涛先生届时将停止该房屋水电供应，依法收回房屋，并且由此产生的一切后果张涛不予负责，全部由贵方承担”。湖北柏长宇公司未按照律师函支付租金，引起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方之间签订有《厂房租赁合同》及《厂房租金补充协议》，张涛按照合同向湖北柏长宇公司移交厂房与办公楼，但湖北柏长宇公司未履行支付租金的义务，致使不能实现合同目的，侵害了张涛的合法权益，根据《厂房租赁合同》第十四条第一款：“乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金额为：拖欠日数乘以欠缴租金总额的5‰，且甲方随时可以收回租赁物，解除合同”之约定，张涛诉请解除双方之间的《厂房租赁合同》的主张予以支持。张涛诉请湖北柏长宇公司腾退所租赁的房屋的主张，符合法律规定，予以支持。张涛诉请湖北柏长宇公司支付拖欠的租金，符合法律规定，予以支持。张涛诉请湖北柏长宇公司承担其垫付的税费，符合合同约定，予以支持。湖北柏长宇公司辩称张涛诉请承担税费67375元与事实不符，双方约定的是用健身卡抵偿，双方的该项约定不明，且张涛已诉请解除合同，用健身卡抵偿不便履行，对此答辩意见不予采纳。综上，张涛的主张部分符合法律规定，予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决：一、解除张涛与湖北柏长宇搏击健身俱乐部有限公司签订的《厂房租赁合同》；二、湖北柏长宇搏击健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退租赁登记在襄阳法迪奥机电制造有限公司名下的位于襄阳市××区张湾办事处西湾社区厂房及办公楼对于厂房及办公楼内未形成附和的装饰装修物，可由湖北柏长宇搏击健身俱乐部有限公司拆除，因拆除造成房屋毁损的，湖北柏长宇搏击健身俱乐部有限公司应当恢复原状；三、湖北柏长宇搏击健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起十五日内给付张涛租金18480元及2018年7月1日起至腾退租赁房屋之日止的租金并以此租金为基数赔偿日万分之五的违约金；四、湖北柏长宇搏击健身俱乐部有限公司于本判决生效之日起十五日内给付张涛自2017年7月1日起至腾退租赁房屋之日止的税费；五、驳回张涛的其他诉讼请求。本院二审期间，湖北柏长宇公司提交了其对诉争房屋进行装修改造的相关证据，意图证明其存在装修损失。经查，鉴于湖北柏长宇公司未提起反诉，该证据与张涛的本诉部分不具有关联性，本院不予采纳。原审判决其他认定属实，本院予以确认。本院认为，针对上诉人的上诉理由，结合在卷证据，分析评判如下：一、双方订立的房屋租赁合同和补充协议不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。二、湖北柏长宇公司未如约支付租金构成根本违约，应当承担支付下欠租金、违约金的违约责任，张涛也因此享有法定和约定的合同解除权，并有权要求湖北柏长宇公司腾退房屋。由于张涛已于2018年7月30日通知湖北柏长宇公司解除合同，并要求湖北柏长宇公司于同月30日腾退房屋，据此可以认定双方房屋租赁合同于同月30日解除。三、湖北柏长宇公司主张的装修损失，由于其未提起反诉，本院不予审理。四、湖北柏长宇公司提出的20000元防水修复费，在双方对账过程中已冲抵，其该项上诉理由不成立。五、双方约定房产税、土地使用税由湖北柏长宇公司实际负担，不违反法律法规的强制性规定，应从其约定，由湖北柏长宇公司负担。房屋租金补充协议中关于房产税和土地使用税的变通处理约定，从文义解释看没有免除由湖北柏长宇公司负担房产税和土地使用税的意思表示，双方没有达成免除的合意。六、鉴于湖北柏长宇公司对下欠租金、违约金的计算方式、参数、数额无异议，以及原审判决对于每月税费的数额认定正确，本院对原审判决关于租金、违约金、税费的认定予以确认。综上所述，湖北柏长宇搏击健身俱乐部有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3020元，由上诉人湖北柏长宇搏击健身俱乐部有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 焦静平审判员黄鹂审判员何小玲二〇一九年十二月二十三日书记员 王            硕