贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初7324号 原告：毕节亿安居市场管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村，统一社会信用代码：91520500590758849J。 法定代表人：柳良仑，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：王妍、王映，系贵州锐驰律师事务所律师。 被告：周新颖，男，汉族，1978年10月15日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：秦行、陈鹏，系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 原告毕节亿安居市场管理有限公司（以下简称亿安居公司）与被告周新颖租赁合同纠纷一案，本院受理后，曾于2018年12月15日作出（2018）黔0502民初8659号民事判决。被告亿安居公司不服，向毕节市中级人民法院提起上诉。毕节市中级人民法院审理后，认为原判认定基本事实不清，裁定发回本院重审。本院于2019年6月24日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告亿安居公司的委托诉讼代理人王妍、王映，被告周新颖及其委托诉讼代理人秦行、陈鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告亿安居公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告周新颖立即向原告补交万丰国际商贸城1号楼四层417-422号商铺所欠租金暂计人民币10000.00元（自2015年12月1日至2018年5月31日），实际所欠租金自2015年12月1日计算至被告腾空商铺、向原告交付商铺之日止。并以实际所欠租金为基数，自2015年12月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算向原告支付逾期交付租金利息至履行完毕之日止；2、判令被告立即向原告补交上述商铺所欠物业管理费人民币10000.00元，并以此为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算向原告支付逾期交付物业管理费利息；3、本案诉讼费由被告承担。重审中原告亿安居明确诉讼金额为284160.00元，并增加诉讼请求，要求被告周新颖立即腾空商铺交付给原告亿安居公司。事实及理由：原、被告于2013年6月1日签订《商铺租赁合同》，被告周新颖向原告亿安居公司租用位于毕节市（北侧）万丰国际商贸城1号楼四层417-422号商铺共计6间，租赁期限为2013年6月1日起至2016年5月31日止。年租金为63876.00元，第一、二年免收租金，自2015年6月1日起开始计算租金。物业管理费于2013年6月1日起，按商铺面积，每月2元／平方米计算。合同签订后，被告周新颖向原告亿安居公司只支付了半年租金及一年物业管理费后，就再未向原告亿安居公司履行付款义务。2017年6月1日后根据前期物业管理协议和物业管理条例规定，物业管理费由每月2元／平方米调整为每月3元／平方米，报七星关区发改局备案，并且在物业范围内显眼位置公示。原告亿安居公司多次催缴被告周新颖支付租金及物业管理费，被告周新颖拒不履行，直至现在还强占原告该批商铺。根据相关法律规定，被告周新颖在没有按照合同约定履行支付租金的义务，原告亿安居公司可以解除合同并要求其补交所欠租金和物业管理费及承担赔偿损失的违约责任。对于金钱的给付义务中，因迟延支付，最直接的就是利息损失，即该笔款项被占用中，原告亿安居公司无法获取利息收入或因急用该款项而不得不向第三人贷款，因此，因被告周新颖的行为导致的利息损失可参照中国人民银行的同期同类贷款利率计算作出赔偿。综上，原告亿安居公司已按合同约定交付商铺给被告周新颖使用，被告周新颖却拒不履行付款义务，其应当补交所欠租金及物业管理费并承担赔偿损失的责任，故原告亿安居公司诉至法院，请求维护其合法权益。 被告周新颖答辩称，1、被答辩人亿安居公司诉请要求答辩人周新颖支付2016年6月1日之后的租金无事实及法律依据，应予驳回。根据答辩双方的真实意思表示以及实际履行行为来看，在合同约定的租期届满之后，双方并未达成续租商铺的合意，而是购买涉案商铺并且已经实际履行，因此，答辩双方之间并不存在租赁合同关系，答辩人周新颖不应支付租金。首先，答辩双方究竟是何种法律关系，应依据双方之间一致的意思表示来予以界定。在《商铺租赁经营合同》约定的租期届满之前，由于答辩人对涉案商铺进行了大量装修，为避免装修损失，答辩人已经与涉案商铺所有权人贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称万丰公司）就包括涉案商铺在内的22个商铺的买卖事宜达成一致意见，并且已经实际履行，为此，万丰公司收取了答辩人10万元定金。前述履行行为明确表明：在《商铺租赁经营合同》约定的租期届满之后，答辩人与涉案商铺所有权人万丰公司真实意思表示是对涉案商铺进行买卖，而不再是对涉案商铺予以续租。其次，至于被答辩人援引的《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，该条规定：“［续租］租赁期届满，承租人急需使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”。该条规定的立法本意是：若租赁期届满，承租人仍继续对租赁物进行使用，出租人亦不反对，届时，承租人继续支付租金，而出租人也接收了，当事人有此行为即可以推定双方有继续租赁关系的意向，简而言之，该条规定实则是一种推定。但是，本案中定金收据、短信记录、证人证言等证据已经充分证明答辩人于涉案商铺所有权人万丰置业公司之间的真实意思表示是对涉案商铺进行买卖，不是继续租赁，因此，不能直接推定双方之间的意向是续租，答辩人与被答辩人之间并不存在租赁合同关系。再者，被答辩人主张其与答辩人之间存在租赁合同关系明显不符合常理。试想，如果答辩人与万丰公司以及被答辩人之间的意向是续租涉案商铺，那么既然之前答辩双方都签订《商铺租赁经营合同》以明确各方权利及义务，那为何租期届满之后被答辩人不再要求答辩人续签租赁合同？若不签订书面租赁合同，那么答辩人又应如何交付租金？其次，为何被答辩人迟迟未向答辩人索要租金？而是直至答辩人周新颖起诉万丰置业公司赔偿定金损失时才向法院起诉要求答辩人支付租金？被答辩人的以上行为表明，其与答辩人之间的意向并非是续租涉案商铺，否则其不可能在答辩人未支付租金的情况下让答辩人占有涉案商铺。（二）回归租赁物本身，因涉案商铺存在未竣工验收以及法院查封等多种情形，其本身也不能用于出租。涉案商铺是否取得建设规划许可证或者按照建设规划许可证的规定进行建设，是否属于违章建筑并未可知，对此，答辩人合理怀疑，涉案商铺之所以一致未能通过竣工验收，很有可能就是因为涉案商铺未取得建设规划许可证或未按建设规划许可证进行建设。但是，截至目前，涉案商铺并未通过竣工验收，那么涉案商铺在竣工验收之前，其是否属于违章建筑，其质量是否合格，这些情况均不可知，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不应交付使用”的规定，涉案商铺并不能够用于出租。同时，涉案商铺早已被人民法院查封，未经人民法院允许，其也不能用于出租。（三）答辩人占有涉案商铺系基于答辩人已经与涉案商铺所有权人万丰公司达成购买涉案商铺的一致意见，并且已经交付定金，并且，对此情形，被答辩人从未提出任何异议。享有使用权并不一定非得取得所有权。本案中，答辩人占有涉案商铺是基于答辩人已经与涉案商铺所有权人万丰公司就涉案商铺的买卖达成一致意见，并且已经实际履行，交付了定金。同时，根据被答辩人陈述，在此期间，答辩人与被答辩人以及万丰公司就商铺买卖事宜一直持续保持沟通，在此期间，被答辩人对于答辩人的占有行为实则是认可的，其从未要求被答辩人支付过租金或者腾商铺。若非如此，被答辩人为何在《商铺租赁经营合同》约定的租期届满之后，明知答辩人占有涉案商铺的情形下，为何不要求答辩人续签租赁合同？为何不要求答辩人支付租金或者返还涉案商铺？二、被答辩人诉请要求答辩人支付物业管理费无事时及法律依据，应予驳回。（一）被答辩人并未提供物业服务。根据答辩人与被答辩人签订的《商铺租赁经营合同》第五条：“甲方应按合同约定向乙方提供约定商铺，并负责对房屋设施设备定期检查和维修，保障经营场地的正常使用”，但是，被答辩人在将涉案商铺交付给答辩人使用后，在涉案商铺出现浸水、噪音等问题时，被答辩人始终未予以处理。同时，答辩人与被答辩人签订的《物业服务委托合同》第四条第十三项规定：“乙方负责公共区域的垃圾清扫、垃圾收集、清运工作”，第十四项规定：“乙方负责市场的内、外安保，消防监控和巡视等保安工作”，但是，在答辩人使用期间，涉案商铺所在商场卫生无人清理，垃圾随便堆放。除此，答辩人放在商铺的吉他、摩托车也被盗。由此可以说明，被答辩人并未提供物业服务。（二）在《商铺租赁经营合同》约定的租期届满之后，即2016年6月1日之后，答辩人与被答辩人并未签订任何物业服务合同，双方并不存在物业服务合同这一法律关系，而且被答辩人也并未提供物业服务。被答辩人擅自上涨物业服务费更无法律依据。综上，被答辩人诉请要求答辩人支付物业管理费无事实及法律依据，应予驳回。三、退一步讲，即使贵院支持被答辩人诉请的租金，但该诉请已经超过诉讼时效，应予驳回。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“【短期诉讼时效】下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”，根据被答辩人的陈述，答辩人自2015年12月1日便未再支付租金，那么据此计算1年的诉讼时效，诉讼时效计算至2016年12月1日，系在《中华人民共和国民法总则》施行前。但是，在此期间，被答辩人一致未向答辩人要求过支付租金。因此，根据前述规定，即使经审理最终认定贵院支持被答辩人诉请的租金，但其诉请已经超过诉讼时效，应予驳回。四、被答辩人的诉请明显有违诚实信用原则，而且其对自身的损失的扩大也具有过错。答辩人交付定金之后，万丰公司以及答辩人始终未能与答辩人签订书面商品房买卖合同，且由于其自身原因导致涉案商铺被查封，无法转让。答辩人认为，答辩人以及万丰理应早日告知答辩人涉案商铺无法转让的事实，以让答辩人尽早购买其他涉案商铺。截止答辩人在得知涉案商铺的买卖最终无法达成后，被答辩人随即起诉答辩人支付租金，明显有违诚实信用原则。其次，即使法院经审理最终认定答辩人应支付2016年6月1日以后的租金，但是被答辩人也不应任由答辩人的违约行为一致持续，其理应早日主张相应的权利。因此，被答辩人对其损失的扩大具有过错。 庭审中，原告亿安居公司向本院提交了七组证据，第一组证据：营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证，用以证明原告主体适格。第二组证据：委托代租代管协议，用以证明委托人贵州毕节万丰置业有限公司于受委托人亿安居公司2013年5月6日签订委托代租代管协议，毕节万丰置业有限公司将涉案商铺委托给亿安居公司代管。第三组证据：商铺租赁合同，用以证明原、被告之间于2013年11月8日签订商铺租赁合同，并对双方权利义务进行了约定。第四组证据：记账凭证、收据，用以证明因商铺租赁合同成立，2013年11月8日被告向原告支付5000.00元商铺租金和诚意金，半年商铺租金31938.00元，一年的物业管理费7000.00元；原、被告之间商铺租赁合同基于双方真实意思表示成立并生效。第五组证据：照片，用以证明原告多次催收被告所欠租金及物业管理费的事实；被告至今仍然强占涉案商铺进行经营的事实。第六组证据：视频照片，用以证明被告至今仍然占用涉案商铺的事实。第七组证据：证人张某、罗某的证言，用以证明证人多次向被告催缴租金，从2016年到2018年；被告仍然占用涉案商铺；我方为被告提供物业服务。 被告周新颖向本院提交了三组书证，第一组证据：身份证复印件，用以证明其身份信息。第二组证据：《商铺租赁经营合同》、《收款收据》、银行流水、微信聊天记录、录音，用以证明原、被告双方签的合同届满后，被告于涉案商铺所有权人已经就涉案商铺的买卖达成一致意见，并实际履行，交付定金；被告于涉案商铺所有权人的实际履行行为表明被告于原告之间的法律关系已不再是租赁合同关系。第三组证据：照片、证人证言，用以证明原告并未提供物业服务，其诉请要求被告支付物业服务费无事实及法律依据；被告系基于与涉案商铺所有权人已经达成一致意见并且实际履行而占有涉案商铺，原告与涉案商铺所有权人并未提出异议；因涉案商铺所有权人的原因，致使涉案商铺一直未能办理产权手续，被告于涉案商铺所有权人一直沟通至今，期间原告与涉案商铺所有权人并未提出异议。 本院经审理认定如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告双方有争议的证据，本院认定如下：1、被告周新颖对原告亿安居公司提供的第二组证据有异议，经审查，原告亿安居公司与案外人万丰置业公司签订的《委托代租代管协议》虽未约定委托期限，但代租代管、招商及物业管理等工作均属于长期性委托事项，其并不因《商铺租赁经营合同》约定的期限届满而丧失对涉案商铺进行出租及管理的代理权，故本院对该组证据予以采信。2、被告周新颖对原告亿安居公司提供的第五组证据有异议，经审查，该组证据系照片，该照片并未显示涉案商铺地址、时间，不能证明相关待证事实，故本院不予采信。3、被告周新颖对原告亿安居公司提供的第六组证据的三性有异议，认为达不到原告亿安居公司的证明目的，经审查，该组证据不能证明相关待证事实，故本院不予采信；4、被告周新颖对原告亿安居公司提供的第七组证据证人证言有异议，经审查，该两名证人均系原告亿安居公司的工作人员，与本案当事人有利害关系，故本院不予采信其证人证言。5、原告亿安居公司对被告周新颖提供的第二组证据的证明目的有异议，经审查，对该组证据的真实性无异议，但达不到被告周新颖已就涉案商铺与所有权人达成买卖合意且不用继续支付商铺租金的证明目的。6、原告亿安居公司对被告周新颖提供的第三组证据有异议，经审查，该组证据与本案无关联性，故本院不予采信。 经审理查明，2013年11月8日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，将原告亿安居公司位于毕节市（北侧）万丰国际商贸城1号楼四层417-422号共商铺6间出租给被告周新颖从事办公室使用，6间商铺共计291.67平方米，年租金为人民币63876.00元。商铺租赁期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止。免租期至2015年5月31日止。自2015年6月1日起开始计算租金。合同签订时，被告周新颖应向原告亿安居公司缴纳经营诚信保证金人民币3000.00元及商铺押金人民币2000.00元。双方就物业管理费进行了约定：从2013年6月1日起开始计算，按商铺面积，每月2元／平方米计算，共计人民币7000.00元。合同签订后，被告周新颖向原告亿安居公司支付了半年商铺租金共计人民币31938.00元及一年物业管理费。在租赁期间，被告周新颖就涉案商铺与商铺所有权人即贵州毕节万丰置业有限公司一直协商购买该商铺，且双方已协商一直同意被告周新颖购买涉案商铺，并于2016年8月1日被告周新颖向该商铺所有权人即万丰置业公司缴纳了购买涉案商铺的定金人民币100000.00元。因该商铺涉及其他案件处于查封期间不能办理产权过户，商铺所有权人即万丰置业公司要求等待该商铺解封后再签订买卖协议。租赁期届满后，被告周新颖尚欠原告亿安居公司半年租赁费，故原告亿安居公司诉至本院。 另查明，2013年5月6日，贵州毕节万丰置业有限公司将万丰国际商贸城1号楼四层401-422号商铺、2号楼四层401-427号商铺委托给原告亿安居公司代租代管，自委托之日起，由原告亿安居公司负责招商及物业管理。 本院认为，2013年11月8日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。2013年5月6日，贵州毕节万丰置业有限公司将万丰国际商贸城1号楼四层401-422号商铺、2号楼四层401-427号商铺委托给原告亿安居公司代租代管，自委托之日起，由原告亿安居公司负责招商及物业管理。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告亿安居公司受万丰置业公司的委托已将商铺交付给被告周新颖经营管理、使用，被告周新颖应当按照合同约定向原告亿安居支付租金等费用。被告周新颖未按照合同约定支付租金等费用的行为，已违反合同约定，原告亿安居公司有权解除协议并收回租赁房屋。故对原告诉请被告立即腾空商铺交付给原告亿安居公司的主张，本院予以支持。 对于被告周新颖欠付原告亿安居公司租金问题。经庭审查明，原、被告双方签订商铺租赁期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止。免租期至2015年5月31日止。自2015年6月1日起开始计算租金。被告周新颖已支付了半年租金，尚欠租赁期的租金为半年。合同期届满后，被告周新颖迟迟未支付租金给原告亿安居公司，是因为被告周新颖与商铺所有权人万丰置业公司口头约定购买该商铺，商铺所有权人万丰置业公司已收取被告周新颖购买商铺定金人民币100,000.00元，但双方未就商铺的价格达成一致，且未签订书面合同，即双方处于商铺买卖的缔约状态，被告周新颖并未实际取得涉案商铺的所有权，在其未取得商铺所有权之前，被告周新颖仍应按约支付租金。但被告周新颖于原告亿安居公司起诉时起，已未实际使用该商铺。对于被告周新颖未支付租金的情形，与商铺所有权人万丰置业公司具有过错而导致，故本院酌定被告周新颖占用商铺实际时间截止到原告亿安居起诉之日止为宜，即2018年10月11日。即被告周新颖未支付商铺租金时间为2016年1月1日至2018年10月11日，即两年九个月的租金，每年租金为人民币63,876.00元，被告周新颖尚欠原告亿安居公司商铺租金为人民币175,659.00元（63,876.00元/年÷12个月×33个月），扣减被告周新颖已缴纳的押金人民币2,000.00元及诚信金人民币3,000.00元，被告周新颖尚欠原告亿安居租金人民币170,659.00元（175,659.00元-2,000.00元-3,000.00元）。 对于被告周新颖欠付原告亿安居公司物业费问题。虽被告周新颖与原告亿安居公司在《商铺租赁经营合同》中就物业管理费的价格作了约定，但双方关于物业管理服务的地点、项目、权利义务、管理费的管理与开支、违约责任等均是在《物业管理委托合同》中进行约定。《商铺租赁经营合同》与《物业管理委托合同》调整的法律关系不同，被告周新颖不同意在本案中就租金和物业费一并处理，故本案不再处理物业管理费，原告亿安居公司就物管费的主张可另案起诉。 对于原告亿安居公司诉请被告周新颖支付逾期支付租金的请求。因被告周新颖未按约支付租金系商铺所有权人与被告周新颖达成购买商铺协议而未完成该协议而导致，故结合本案实际情况，对原告亿安居公司诉请支付逾期未支付租金的利息，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告周新颖于本判决发生法律效力之日起十五日将位于毕节市（北侧）万丰国际商贸城1号楼四层417-422号6间商铺腾空并交付给原告毕节亿安居市场管理有限公司； 二、被告周新颖于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告毕节亿安居市场管理有限公司租赁费共计人民币170,659.00元； 三、驳回毕节亿安居市场管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2,781.00元（已减半收取），由被告周新颖负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长 常 冰 人民陪审员 胡 波 人民陪审员 周良惠 二〇一九年十二月十一日 书 记 员 夏 丞