广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20927号原告：陈冲，男，1991年10月8日出生，汉族，住广东省广州市番禺区******，公民身份号码421************114。委托诉讼代理人：闫槿，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：扶宗元，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：佛山红潮投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区里水镇里广路农场厂区***之三，统一社会信用代码914************284。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：沈庆佳，广东东成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昊，广东东成律师事务所律师。原告陈冲与被告佛山红潮投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，并于同年10月29日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人闫槿、被告的委托诉讼代理人沈庆佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告于2017年12月26日签署《【永润广场】物业使用权益认购书》及2018年1月11日签订的《物业使用权益转让合同》无效；2.被告立即向原告返还转让款880000元及前述款项的利息损失82183元（以880000元为本金分别自支付之日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：被告是位于佛山市南海区*********永润广场的开发商。2017年底，被告打着“买房才是最好的投资”、“趁早在广州做房东”、“首付低投入+酒店包租+现房即买即收益”等的宣传旗号，邀请原告参观涉讼物业。在销售过程中，被告销售人员一直以卖房为名，引导原告于2017年12月26日签署《【永润广场】物业使用权益认购书》（以下简称《认购书》）。原告于当日支付定金5万元。被告的微信宣传网页、纸质宣传广告以及销售人员一直以销售有产权的公寓为名，在被告销售的一步步引导下，直至2018年1月6日签署《物业使用权益转让合同》并支付首付款后，原告才得知所购涉讼物业只有使用权而无产权。原告分别于2017年12月26日支付5万元，2018年1月6日支付39万元，2018年2月12日通过银行贷款支付44万元，以上共计支付88万元。《物业使用权益转让合同》第一条约定：该物业土地使用权性质为集体商业用地；第三条约定：该物业使用权益的转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2055年11月20日。原告认为，双方签订的《认购书》、《物业使用权益转让合同》无效，请求法院予以确认，具体理由如下：一，被告利用虚假宣传手段欺诈原告，使其签订《认购书》及《物业使用权益转让合同》，实质上是以签订《物业使用权益转让合同》的合法形式掩盖未取得相关审批手续进行房地产销售的非法目的，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。被告一直以来打着“买房才是最好的投资”、“趁早在广州做房东”、“首付低投入+酒店包租+现房即买即收益”等的宣传旗号，引导业主签署《认购书》及《物业使用权益转让合同》，当原告意识到自己花费88万元巨资所“购买”的仅仅是使用权之时，为时已晚，基于已经交付5万元定金及39万元首期款，原告只能选择继续履行合同。此外，被告在签约前承诺酒店包租，即按照3000元/月回租涉讼物业，但当原告签订《物业使用权益转让合同》并支付全部合同价款后，被告一概不认，回租价格远远低于宣传、承诺的酒店包租价。涉讼物业所使用的水、电费标准也高于一般商业物业的使用标准。从被告所印制的宣传标语、广告单页以及《物业使用权益转让合同》等可以充分证明被告存在虚假宣传的行为，严重误导业主。其以房地产开放商的名义“出售”公寓38年使用权，实质上是想规避其不具备房地产开发、经营的资质、未取得房屋预售许可证，而采用签订《认购书》、《物业使用权益转让合同》的合法方式来掩盖非法目的，依据《中华人民共和国合同法》应当认定为无效合同。二，《物业使用权益转让合同》约定涉讼物业属于“集体商业用地”，其土地实质是集体建设用地，而被告的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效情形之一。《中华人民共和国土地管理法》是经全国人民代表大会常务委员会制定并修正的法律。该法第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等致使土地使用权依法发生转移的除外。第八十一条规定：擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。《中华人民共和国土地管理法》是指对国家运用法律和行政的手段对土地财产制度和土地资源的合理利用所进行管理活动，其立法目的在于“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，适应社会主义现代化建设的需要”。根据上述法律规定，农村集体建设用地的使用仅限于本集体经济组织，且集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村集体土地要作为非农业建设用地，必须依法由国家征收为国有土地，否则只能是兴办乡镇企业或农村宅基地以及农村公共设施建设。任何擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的行为应当受到相应的行政处罚。违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条属于违反法律强制性规定，所订立的合同属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形之一，依法应认定为无效合同。三，退一步讲，即使法庭不认定《认购书》、《物业使用权益转让合同》无效，根据合同法的规定，租赁期限超过20年的部分应当认定为无效。综上所述，被告的行为已经严重违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律，严重违反土地管理制度并且企图以签订《物业使用权益转让合同》的合法形式掩盖其实质是未取得相关审批手续进行公寓销售的非法目的，请求法院依法确认双方签订的《认购书》、《物业使用权益转让合同》无效，并判令被告立即向原告返还已支付的88万元人民币及其利息损失。被告辩称，原、被告签订的《物业使用权益转让合同》合法有效，原告的诉请缺乏事实及法律依据应予以驳回，理由如下：1.2012年11月26日，被告通过在佛山市南海区****（居）集体资产交易中心公开竞租的方式，以租赁方式取得涉讼集体土地使用权，土地性质为集体建设商业用地，用于建设酒店、写字楼、商场、停车场，租赁期至2055年11月25日止。永润广场项目于2016年7月1日通过竣工验收，于同年7月13日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，于同年9月9日取得不动产权证书。根据被告与权利人佛山市南海区*****股份合作经济联合社所签订《里水镇洲村“农场”土地使用权租赁合同书》的约定，被告在2055年11月25日前有权管理和出租涉讼物业，因此，被告有权与原告签订《物业使用权益转让合同》。2.被告与原告所签订的《物业使用权益转让合同》中明确约定，涉讼物业土地使用性质为集体商业用地，只能作为酒店套间或办公用途，不存在原告在起诉状中所述存在虚假宣传的情形。涉讼合同的约定是双方真实意思的表示，应受法律保护。3.原告已经取得涉讼物业并已经使用，原告请求确认合同无效、返还转让款及利息损失没有事实及法律依据。原告向本院提交如下证据：1.宣传单页原件7页。2.【永润·广场】转介宝典原件2页。3.新闻截图图片8张（原件存于当庭出示的手机中）。证据1-3用以证明宣传单页、新闻等带有“40年产权”、“做房东”、“买房”等字眼，现场销售人员亦一直以卖房为名进行宣传，误导包括原告在内的大部分业主与之签订合同。上述证据是在签订相关协议时，被告向原告提供的宣传单页，在本案立案后，原告曾前往销售现场，还拿到相同的宣传单页，如果被告对上述的真实性、合法性有异议，且不认可自己制作，可以现场查看。4.《【永润广场】认购须知》原件1份。5.《认购书》原件1份。证据4-5用以证明认购须知以及认购书中仍未对涉讼物业的土地状况、产权情况进行说明，反而有大量的“购房”、“所购物业”、“认购”等字眼，原告在其误导下支付定金。6.《物业使用权益转让合同》原件1份，用以证明合同未对涉讼物业的产权状态做明显提示，原告在被告的引导下，一步步签订《认购书》、《物业使用权益转让合同》并支付了相应款项。而《物业使用权益转让合同》第一条约定“该物业土地使用权性质为集体商业用地”，被告使用集体建设用地用于非农业建设的行为，严重违反《土地管理法》的规定，应属无效合同。7.POS签购单原件4份、《收据》原件4份，用以证明原告已经全额支付涉讼物业转让款88万元。8.利息损失计算表打印件1页，用以证明被告应返还88万转让款产生的利息损失的计算方式。经质证，被告对原告提交的证据1-3的三性不确认，因来源不明，非被告制作；对证据4的三性不确认，该认购须知并非被告制作，也没有被告盖章，且内容错漏百出；对证据5、6的真实性、合法性、关联性确认，但不同意原告主张的证明内容，该合同合法有效，不存在合同无效的情形；对证据7的三性确认；对证据8的三性不确认，是原告单方制作的。被告向本院提交如下证据：1.《鉴证书》原件1份，用以证明2012年11月26日，被告通过佛山市南海区****（居）集体资产交易中心公开竟租的方式，以租赁方式取得涉讼集体土地使用权，土地性质为集体建设商业用地，用于建设酒店、写字楼、商场、停车场、租赁期限至2055年11月25日止，合同约定被告有权在2055年11月25日前有权管理和出租涉讼物业。2.《不动产权证》原件1份,用以证明涉讼物业已经于2016年9月9日取得不动产权证。经质证，原告对被告提交的证据1的真实性确认，合法性、关联性、证明内容不确认，该合同仅能表明被告与佛山市南海区*****股份合作经济联合社签订过租赁合同，但由于涉讼土地为集体建设用地，根据土地管理法第十一条、四十三条、六十三条等规定，该合同的效力存在问题，属于变相流转集体建设用地；对证据2三性确认，但仅能证明涉讼房产的产权人为佛山市南海区*****股份合作经济联合社，权利类型为集体建设用地使用权/房屋所有权，更加说明了涉讼土地的性质问题，及涉讼合同违反土地管理法，应为无效合同，退一步讲，即使按照广东省集体建设用地使用权流转管理办法的相关规定，涉讼土地不属于可以流转的范围，即使需要流转，也需通过本集体经济组织成员的村民会议2/3以上村民代表的同意，且不得用于房地产开发建设和住宅建设，因此涉讼合同应当为无效合同。经审查，原告提交的证据1-3制作、发布方及客观性无从考证，本院不予采信；原告提交的证据4仅有原告签名，本院综合认定；原告提交的证据5-7，被告对其真实性没有异议，本院予以采信；原告提交的证据8属于原告的主张，本院综合认定。被告提交的证据1-2，原告对其真实性未提出异议，本院采信其真实性并综合认定其证明力。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2012年11月26日，被告（乙方）与佛山市南海区*****股份合作经济联合社（甲方）签订《里水镇洲村“农场”土地使用权租赁合同书》，约定：甲方将位于佛山市南海区*****旧工业区土名为“农场”的土地使用权出租给乙方使用，甲方出租土地性质为集体建设商业用地，用于建设集酒店、写字楼、商场、停车场于一体的综合性商业项目，出租期限从2012年11月26日起至2055年11月25日止，乙方出租项目中的物业不得超过本合同期；合同期满，乙方在租赁土地上投入的一切建筑物等不动产（含水电设施、消防设施、建筑物等）无偿归甲方所有。该合同于同日在佛山市南海区*****承包合同管理处办理了鉴证手续。2017年12月26日，原、被告签订《认购书》，约定：原告向被告认购涉讼物业3-3栋1718单元（以下简称涉讼房屋）；成交价格为880000元，原告应于签订认购书时支付定金50000元，于2018年1月3日前支付房款的50%即440000元（含定金），并同时签订《物业使用权益转让合同》、提交办理银行按揭所需资料。同日，原告向被告刷卡转账25000元、25300元，被告开具两份《收据》予原告，分别确认收到原告支付的涉讼房屋定金50000元、刷信用卡手续费300元。2018年1月6日，原、被告签订编号为HCYR-2018-3-3-1718号的《物业使用权益转让合同》，约定：被告将涉讼房屋的使用权益转让给原告；涉讼房屋建筑面积为80.09平方米；涉讼房屋的土地使用权性质为集体商业用地，原告受让的涉讼房屋只能作为酒店套间或办公用途；转让期限从合同签订之日起至2055年11月20日，原告应在2055年11月21日前将涉讼房屋归还给被告；涉讼房屋使用权总转让款金额为880000元，原告于2018年1月6日前交付440000元，余款440000元由原告在2018年3月6日前申办银行贷款手续（贷款上限为转让款的50%，年限为5年，具体以银行的最终审批及通知为准）；被告在2018年4月10日前将涉讼房屋交付给原告。同日，原告向被告刷卡转账390000元，被告于同日开具《收据》予原告，确认收到涉讼房屋使用权转让款390000元。2018年2月12日，原告向被告刷卡转账440000元，被告于同日开具《收据》予原告，确认收到涉讼房屋使用权转让款440000元。诉讼中，原告陈述该款系由其与顺德农村商业银行股份有限公司南海支行签订《顺德农村商业银行恒通贷记卡大额消费分期付款借款合同》，开具贷记卡后刷卡支付的。同日，原告接收涉讼房屋，并用于出租使用至今。2019年8月22日，原告提起本案诉讼。另查明，涉讼房屋所在的永润广场于2016年7月13日办妥竣工验收备案手续，并已办理不动产权证书，证书号为粤（2016）佛南不动产权第0044170号。本院认为，原、被告签订的《认购书》、《物业使用权益转让合同》，约定原告以支付使用权转让款的方式取得涉讼房屋一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原、被告就涉讼房屋形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。关于《认购书》、《物业使用权益转让合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。经审查，《认购书》、《物业使用权益转让合同》约定使用权转让期限从2018年1月6日至2055年11月20日，已超过二十年，依照上述法律规定，超出部分无效。因涉讼房屋所在楼宇已经办理不动产权证，权属合法，故除前述约定租赁期限超出二十年无效之外，《认购书》、《物业使用权益转让合同》的其他约定均是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，不得擅自解除或变更合同。原告诉请本院确认《认购书》、《物业使用权益转让合同》整体无效理据不足，超出上述核定部分，本院不予支持。原告主张被告的销售人员的销售行为使其产生了购买涉讼房屋所有权的误解，但基于已付款事实而不得不继续履约付款。经查，原告签订的《认购书》、《物业使用权益转让合同》均有明确的转让使用权的表述，且从款项的支付来看，本案交易金额较大，相应的使用权转让款系分多次支付，且每次付款金额均比前一次的付款金额要高，原告作为完全民事行为能力人，应对自己所为之民事行为尽审慎审查及行为之义务。原告主张其在付款、签约之前对交易之标的不知情不合常理。即使存在原告不愿意签约受让涉讼房屋的使用权且被告不愿意退款的情形，原告亦可通过诉讼等形式主张权利，并不必然需要去签订相关合同及支付后续款项。因此，原告该项主张理据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，因《认购书》、《物业使用权益转让合同》约定的涉讼房屋的使用权转让款880000元系原告从2018年1月6日至2055年11月20日共13833天使用涉讼房屋的对价，对该期间超出二十年部分（20年的天数为7305天，故超出20年部分的天数为13833-7305=6528天）对应的对价415285元（880000×6528÷13833），被告基于该部分合同无效应予退款，其他款项则基于合同有效，被告无需退款。因此，本院判令被告返还使用权转让款415285元予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。因《认购书》、《物业使用权益转让合同》部分无效，双方均有过错，且没有证据反映原告在起诉之前有要求被告退款，因此，本院判令被告应以应退的使用权转让款415285元为本金，从原告起诉之日（2019年8月22日）起至实际还款之日止，按年利率4.35%的标准计付利息予原告。原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告陈冲与被告佛山红潮投资有限公司于2017年12月26日签订的《【永润广场】物业使用权益认购书》、2018年1月6日签订的编号为HCYR-2018-3-3-1718号的《物业使用权益转让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；被告佛山红潮投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款415285元予原告陈冲；被告佛山红潮投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以前述物业使用权转让款415285元为本金，从2019年8月22日起至实际还款之日止，按年利率4.35%的标准计付利息予原告陈冲；四、驳回原告陈冲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计10689.83元，财产保全费5000元，合共15689.83元（原告已预交），由原告负担9328.76元，由被告负担6361.07元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向支付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年十二月十三日书记员  许晓璇