呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民初973号原告（申请执行人）：歌山建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市 。法定代表人：何向全，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵海文，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琬琪，内蒙古蒙信律师事务所律师。被告（案外人）：张瑞军,男,住内蒙古清水河县。委托诉讼代理人：钱亚峰，内蒙古振昊律师事务所律师。第三人（被执行人）：内蒙古北方药都科技发展有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区 。法定代表人：白雅力格，该公司执行董事。原告歌山建设集团有限公司（以下简称歌山公司）与被告张瑞军、第三人内蒙古北方药都科技发展有限公司（以下简称北方药都公司）执行异议之诉一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告歌山公司的委托诉讼代理人张琬琪，被告张瑞军的委托诉讼代理人钱亚峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。歌山公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院撤销呼和浩特市中级人民法院(2019)内01执异997号执行裁定书；2、请求人民法院判令准予执行对北方药都公司龙城一期10栋B单元3层02号(现更改为9号楼X单元XX号)房产的查封；3、本案的诉讼费等费用由张瑞军承担。事实与理由：2016年9月5日、2016年9月26日呼和浩特市中级人民法院(2016)内01财保20号、(2016)内01财保20号之一对歌山公司与北方药都公司因建设工程施工合同纠纷一案诉前保全作出民事裁定:查封位于西二环辅路生物制药厂中国北方物流总部基地龙城在建项目(预售证号:呼房售字第**)中的住宅398套、地下车库300个、商铺10套、营销中心2000平方米。以上财产以价值92577628.98元为限。并于2018年10月24日作出(2018)内01执208号执行裁定,查封、拍卖、变卖北方药都公司名下,位于呼和浩特市玉泉区南二环屮国北方物流总部基地龙城在建项目**房产。其中涉案房屋10栋B单元X层XX号(现更改为9号楼X单元XX号)属于(2016)内01财保20号、(2018)内01执208号裁定查封房屋范围内。张瑞军对执行标的提出书面异议。呼和浩特市中级人民法院于2019年8月26日作出(2019)内01执异997号执行裁定书:中止对北方药都公司龙城一期10栋B单元XX层XX号(现更改为9号楼2单元302号)房产查封的执行行为。歌山公司与北方药都公司因建设工程施工合同纠纷一案,歌山公司于2016年9月2日申请呼和浩特市中级人民法院依法将北方药都公司所有的中国北方物流总部基地-龙城在建工程进行查封(其中包括涉案房屋)。2016年9月20日向呼和浩特市中级人民法提起诉讼,2017年3月3日依法对歌山公司与北方药都公司的建设工程施工合同纠纷一案件出(2016)内01民初175号民事判决,判决：歌山公司对其承建的中国北方物流总部基地-龙城工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。呼和浩特市中级人民法院只根据张瑞军提供的《商品房买卖合同》与收据即认定张瑞军已交清全部购房款,并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,认定涉案房屋属于张瑞军的财产，不应作为北方药都公司的财产进行保全查封。属于认定事实不清,适用法律错误。因为张瑞军提供的收据并不能证明其已交清全部购房款,更不能证明涉案房屋属于张瑞军所有。张瑞军还需要提供银行转款凭证等实际付款凭证及发票证明其对涉案房屋已交清全部购房款并取得涉案房屋的所有权。且第二十九条第二款规定的唯一住房,张瑞军提供的只是呼和浩特市房管局出具的证明,因目前房管局并没有全国联网,不能确定涉案房屋属于张瑞军唯一住房。张瑞军辩称，张瑞军所取得的购房合同是与歌山歌山诉前保全查封前已经签订了合法有效的书面合同，并且按照合同约定交付了全部购房款。张瑞军所购龙城的房屋是名下唯一住房，是生存居住所需。因此，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十九条的规定张瑞军的生存居住权应该得到依法的保护因此，请法院驳回歌山公司的诉讼请求。北方药都公司未出庭，亦未向法庭提交书面答辩意见。当事人围绕提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人所举证据及当庭陈述，本院认定事实如下：2016年9月2日，歌山公司作为申请人，以北方药都公司为被申请人向本院申请诉前财产保全，本院于2016年9月5日作出（2016）内01财保20号民事裁定，裁定：一、冻结中国农业发展呼和浩特市南二环支行，北方药都公司的账号×××；冻结内蒙古呼和浩特金谷农村商业银行中山支行，北方药都公司的账号×××。二、查封玉泉区西二环路东、南二环路北，使用权面积79613.5平方米，呼国用（2006）第00114号土地使用权证；查封中国北方物流总部基地-龙城在建项目，住宅106套、地下车库300个、商业门脸房15套4000平方米、营销中心2000平方米。以上价值92577628.98元为限，期限为2017年3月5日。2016年9月2日，歌山公司作为申请人，以北方药都公司为被申请人向本院申请诉前财产保全，本院于2016年9月26日作出（2016）内01财保20号之一民事裁定，裁定：一、冻结中国农业发展呼和浩特市兴安南路支行，北方药都公司的账号×××；冻结内蒙古呼和浩特金谷农村商业银行玉泉支行，北方药都公司的账号×××。二、查封玉泉区西二环路东、南二环路北，使用权面积79613.5平方米，呼国用（2006）第00114号土地使用权证；三、查封位于西二环辅路生物制药厂中国北方物流总部基地-龙城在建项目（预售证号：呼房售字第2：呼房售字第**8套、地下车库300个、商铺10套、营销中心2000平方米。以上财产以价值92577628.98元为限，期限为2017年3月5日。在作出上述裁定后，本院对涉案房屋予以查封。2014年8月5日，北方药都公司（出卖人）与张瑞军（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定张瑞军购买北方药都公司位于玉泉区西二环路东、南二环路北中国北方物流总部基地-龙城的第10幢B单元XX层XX号房，建筑面积134.22平方米，单价为每平方米5980元，商品房总金额为802636元。买受人一次性付款。出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的取得房地产权属证书的，双方同意买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2014年8月20日，北方药都公司出具《收据》，内容为“今收到张瑞军交来购房款10B-XXX,802636元”。呼和浩特市不动产登记中心于2019年6月13日为张瑞军出具“无房证明”，经查询，张瑞军及家庭成员无住房登记信息。歌山公司出示北方药都公司与张培英于2016年9月4日签订的《商品房买卖合同》，约定张培英购买北方药都公司位于玉泉区西二环路东、南二环路北中国北方物流总部基地-龙城的第10幢B单元X层XX号房，建筑面积134.22平方米。北方药都公司为张培英出具收据，收据时间为2016年9月6日。歌山公司主张培英凯所购房屋与张瑞军所购房屋为同一个房屋。歌山公司认可张培英为其公司员工，张培英与北方药都公司签订合同的目的是用于抵顶歌山公司的工程款。在歌山公司作为原告提起执行异议之诉的另案中查明，北方药都公司就本案所涉工程已取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。2016年9月19日，北方药都公司取得位于玉泉区南二环路中国北方物流总部基地龙城一期8号楼等5幢楼的《商品房预销售许可证》。本院认为，本案的争议焦点是：本案中张瑞军是否享有能够排除执行的权利；歌山公司请求法院执行查封涉案财产有无依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，本案中，2014年8月5日，张瑞军与北方药都公司签订《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，因北方药都公司于2016年9月19日取得《商品房预销售许可证》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”规定，故上述房屋买卖合同的内容不违反法律强制性、禁止性规定，应属合法、有效。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”规定，法院作出查封的民事裁定时间为2016年9月5日、9月26日，故在法院查封前张瑞军已签订合法有效的书面房屋买卖合同。其次，张瑞军出具证据呼和浩特市不动产登记中心作出的《无房证明》，证明张瑞军及家庭成员无住房登记信息，即张瑞军所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。再次，张瑞军已全额支付购房款，有北方药都公司出具的收据为证，歌山公司对是否实际交清购房款提出异议，对此其未提出其他证据予以反驳，故本院对北方药都公司出具的收据的真实性予以采信，即认定张瑞军已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。歌山公司所举北方药都公司与张培英所签订的合同无法确认与本案诉争房屋为同一房屋，且合同签订日期晚于张瑞军的合同签订日期，签订的目的也是用于抵顶工程款，歌山公司所举该《商品房买卖合同》不能确定与本案有关，歌山公司以此主张终止本案审理的理由不能成立。综上所述，歌山公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回原告歌山建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费11826.36元（原告歌山建设集团有限公司已预交），由原告歌山建设集团有限公司负担11826.36元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 戴玉英审判员 鄂晓红审判员 姜 怡 二〇一九年十二月六日书记员 白 杨