福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5641号 上诉人（原审被告）:吴金伟，男，1991年2月2日出生，汉族，住福建省晋江市。 被上诉人（原审原告）：福建新福兴钢铁发展有限公司，住所地福建省石狮市子芳路赛特医院边，统一社会信用代码91350581158250421F。 法定代表人：许自旭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：解晓非，福建康泽律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：高莺歌，福建康泽律师事务所执业律师。 上诉人吴金伟因与被上诉人福建新福兴钢铁发展有限公司(下称新福兴钢铁公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院(2019)闽0581民初1665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴金伟上诉请求：撤销石狮市人民法院作出的(2019)闽0581民初1665号民事判决，发回原审法院重审或者改判驳回新福兴钢铁公司的诉讼请求。事实与理由：1.吴金伟与新福兴钢铁公司不存在房屋租赁合同关系，一审法院在新福兴钢铁公司存有伪造租赁合同等相关重要证据的情形下，仍将鉴定责任分配给吴金伟，举证责任分配不当。2.第一次庭审后，吴金伟遭到了新福兴钢铁公司人员的严重人身攻击，入住于厦门医院治疗，无法到庭参与诉讼。3.新福兴钢铁公司提交的银行往来记录，系曾志明、苏丽治、黄清楚之间的银行往来，与吴金伟无关。4.新福兴钢铁公司关于租金流水等的主张，证明本案适格主体应为泉州泰合建材有限公司，曾志明、黄清楚、苏丽治等亦应为本案适格主体，吴金伟不是适格被告。一审未依法追加当事人，而在新福兴钢铁公司伪造证据的情形下，作出裁判错误。5.一审根据新福兴钢铁公司主张的租金起算时间及截止日等，支持其租金诉求，显属失当。综上所述，原审法院认定事实不清、证据不足、适用法律不当。 新福兴钢铁公司辩称，原判认定事实清楚、证据充分。新福兴钢铁公司与吴金伟签订房屋租赁合同，并未与曾志明、苏丽治有过接触，也不知道吴金伟将案涉租赁房屋登记为泉州泰合建材有限公司的经营场所，本案的房屋租赁合同相对方为吴金伟。原审已对举证责任分配予以明确，没有问题。一审按照房屋租赁期间已经支付的租金裁量，对于租金数额予以确认，合法且公平。 新福兴钢铁公司向一审法院起诉请求：判令吴金伟支付新福兴钢铁公司自2017年6月15日起至2018年12月14日止的租金计人民币442875元；2．判令吴金伟支付新福兴钢铁公司自2017年6月15日起至实际偿还之日止按月利率2%计付违约金，暂计至2018年12月14日约人民币106245元。 一审法院认定事实：座落于石狮市子芳路西侧（综合楼）的工业用房（房屋所有权证为狮建房权证湖滨字第0××7，国有土地使用权证狮地湖国用（2010）第00696号）的产权人系新福兴钢铁公司。2019年2月2日，收款人（甲方）新福兴钢铁公司、付款人（乙方）吴金伟、见证人（丙方）许某签订一份《收条》，内载：“2017年6月15日-2017年12月15日乙方拖欠甲方子芳路三间店面房屋租金，经双方友好协商同意以10万元来结清拖欠的全部房屋租金，并解除双方的《房屋出租合同》的租赁。丙方作为甲、乙双方的见证人。甲方租金指定汇至以下账户此收条才生效，户名：许某，账号：6227××××4773，开户行：建行石狮九二路支行。乙方同意签订收条之日把10万元租金一次性支付到甲方指定账户。丙方作为甲乙双方的见证人，见证如下事项：1.乙方需在签订收条当日把10万元租金汇至甲方指定账户，此收条方能生效。2.乙方当日款至甲方账户,双方《房屋出租合同》解除。3.甲、乙双方收条生效之日起不再找对方麻烦。另查明，泉州泰合建材有限公司成立于2015年5月25日，住所位于福建省泉州市石狮市××路××大厦，吴金伟系该公司股东，曾志明系该公司的监事，苏丽治系该公司的联络员。银行卡号为6221840107062956126的客户名称为许某，该账户在2016年1月16日活期存入150000元；银行卡号为6228××××1819的客户为黄清楚，曾志明分别于2016年7月19日、2016年7月27、2016年8月1日、2016年8月4日转账40000元、60000元、42500元、7500元至黄清楚的上述银行账户，吴金伟分别于2017年4月5日、2017年4月8日、2017年6月28日转账50000元、50000元、50000元至黄清楚的上述账户，苏丽治于2018年2月14日转账30000元至黄清楚的上述账户。新福兴钢铁公司自认吴金伟已支付案涉房屋第一期租金150000元，许某系其公司职员，2016年1月16日活期存入的150000元系吴金伟支付案涉房屋的第二期租金，曾志明、吴金伟、苏丽治转至黄清楚的上述账户的款项系支付案涉房屋第三期、第四期及之后的租金。 一审法院认为，根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.新福兴钢铁公司与吴金伟之间是否存在房屋租赁合同关系；2.如存在房屋租赁合同关系，吴金伟尚需支付新福兴钢铁公司多少租金及承担违约金。对此，予以分析、审查和认定如下：一、关于新福兴钢铁公司与吴金伟之间是否存在房屋租赁合同关系。因新福兴钢铁公司在第一次庭审时提供的《房屋租赁合同》原件系伪造，不予采信，现已无直接证据证明新福兴钢铁公司与吴金伟之间存在房屋租赁关系，但双方是否存在真实的房屋租赁合同关系，应当结合本案的其他证据综合认定。吴金伟对新福兴钢铁公司提供的落款时间为2019年2月2日《收条》真实性提出异议，但其明确不对《收条》申请鉴定，对此其应当承担不利的法律后果，对该《收条》的真实性、合法性予以确认。根据《收条》载明“2017年6月15日-2017年12月15日乙方拖欠甲方子芳路三间店面房屋租金，经双方友好协商同意以10万元来结清拖欠的全部房屋租金，并解除双方的《房屋出租合同》的租赁。”的内容，结合案涉租赁房屋的座落、泉州泰合建材有限公司成立于2015年5月25日，住所登记在福建省泉州市石狮市××路××大厦，吴金伟系该公司股东的事实可以认定吴金伟向新福兴钢铁公司承租座落于子芳路三间店面的事实。二、吴金伟应支付新福兴钢铁公司多少租金及违约金。根据《收条》所载明“2017年6月15日-2017年12月15日乙方拖欠甲方子芳路三间店面房屋租金，经双方友好协商同意以10万元来结清拖欠的全部房屋租金，并解除双方的《房屋出租合同》的租赁。”的内容，结合新福兴钢铁公司自认吴金伟已支付自2015年6月15日起的两年租金的陈述，可以认定吴金伟拖欠新福兴钢铁公司自2017年6月15日起至2017年12月15日租金的事实。新福兴钢铁公司自认吴金伟已经支付两年共四期租金的事实，并提供银行资金流水予以佐证，吴金伟对该事实未到庭提出异议，其虽主张双方有其他经济往来，但未提交证据予以证实，结合吴金伟作为股东的泉州泰合建材有限公司成立于2015年5月25日的事实，对新福兴钢铁公司自认的上述事实可予以确认，并据此认定吴金伟租赁案涉房屋每半年的租金为150000元的事实。根据《收条》的约定，吴金伟需在签订收条当日（即2019年2月2日）把10万元租金汇至新福兴钢铁公司指定的账户，此收条方能生效，因吴金伟否认《收条》的真实性且不提出鉴定申请，可认定吴金伟并未按《收条》中约定的期限履行转账10万元至新福兴钢铁公司指定的账户的义务，故《收条》中约定以10万元来结清拖欠的全部房屋租金的条件未成就，双方的房屋租赁合同关系并未解除，吴金伟应继续支付案涉房屋的租金。新福兴钢铁公司自认吴金伟于2019年2月2日移交案涉租赁房屋，但未交付房屋钥匙，其主张吴金伟应支付自2017年6月15日起至2018年12月14日止的租金442875元。根据《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”规定，吴金伟自2017年6月15日起逾期支付租金已经构成违约，对此新福兴钢铁公司应当采取适当措施防止损失扩大。但是由于新福兴钢铁公司怠于收回案涉房屋，导致损失不断扩大，其不得就扩大的损失要求吴金伟赔偿，故酌定案涉房屋租金应计算至2018年3月14日止为宜，故吴金伟应支付新福兴钢铁公司2017年6月15日起至2018年3月14日止的租金225000元，扣除新福兴钢铁公司自认苏丽治于2018年2月14日转账支付的租金30000元，吴金伟还应支付新福兴钢铁公司租金195000元。吴金伟逾期支付新福兴钢铁公司的租金，已构成违约，新福兴钢铁公司要求其支付拖欠的租金自2017年6月15日起至实际偿还之日止按月利率2%计算的违约金。因新福兴钢铁公司无法提供的《房屋租赁合同》原件系伪造的，不被采信，其要求按月利率2%计算违约金的主张，于法无据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”和第四十五条第二款“权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定”的规定，逾期还款损失可按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算自起诉之日起至实际还款之日止，故新福兴钢铁公司诉求判令吴金伟支付逾期还款的违约金，应以租金195000元为基数按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算自2019年3月4日起至实际还款之日止。 案涉房屋已取得房屋所有权证和土地使用权证，新福兴钢铁公司与吴金伟就案涉房屋成立的租赁合同关系系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己义务。新福兴钢铁公司将案涉房屋交付吴金伟使用，已经履行了合同约定的义务，吴金伟亦应按合同约定的期限和金额支付租金。但吴金伟未按期支付租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。故新福兴钢铁公司请求吴金伟支付拖欠的租金及逾期还款的违约金，合理合法部分，按上述的认定予以支持，新福兴钢铁公司多请求的租金、违约金部分，不予支持。吴金伟经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：一、吴金伟应于判决生效之日起十日内支付给新福兴钢铁公司租金195000元，并支付自2019年3月4日起至实际还款之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的逾期付款违约金。二、驳回新福兴钢铁公司的其他诉讼请求。案件受理费9291元，减半收取计4645.5元，由新福兴钢铁公司负担2045.5元，由吴金伟负担2600元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新福兴钢铁公司提交一份《房屋租赁合同》，该合同系其向石狮市市场监督管理局调取的泉州泰合建材有限公司工商登记时留存的档案材料，欲证明新福兴钢铁公司与吴金伟确实存在房屋租赁合同关系，经许自旭本人核对，该份留存的《房屋租赁合同》中许自旭的签名是伪造的，但是如果没有吴金伟已与许自旭签订已经灭失的房屋租赁合同，谢俊峰是不可能以案涉房屋作为经营场所，冒用许自旭的名义去伪造一份房屋租赁合同并在工商登记时提交作为经营场所备案的，该份合同可以间接证明新福兴钢铁公司与吴金伟存在房屋租赁合同关系。被上诉人吴金伟质证认为，新福兴钢铁公司提供的上述《房屋租赁合同》，是泉州泰合建材有限公司与许自旭签订的房屋租赁合同，印证了吴金伟与新福兴钢铁公司未签订房屋租赁合同，吴金伟不是本案的适格被告。吴金伟未提交新证据。 本院认定如下：新福兴钢铁公司提供的上述《房屋租赁合同》签订主体与本案当事人不一致，无法体现与本案租赁合同关系存在关联，不能达到新福兴钢铁公司的证明目的，本院不予采信。对一审法院查明的事实，除吴金伟主张曾志明、苏丽治与黄清楚之间的银行业务往来与其无关，对其本人转账原因记不清楚外，其他事实当事人均无异议，本院予以确认。对于当事人有争议的事实，本院将结合焦点进行分析。 本院认为，2019年2月2日，（甲方）新福兴钢铁公司与（乙方）吴金伟、见证人（丙方）许某签订的《收条》，载明：“2017年6月15日-2017年12月15日乙方拖欠甲方子芳路三间店面房屋租金，经双方友好协商同意以10万元来结清拖欠的全部房屋租金，并解除双方的《房屋出租合同》的租赁，丙方作为甲、乙双方的见证人。甲方租金指定汇至以下账户此收条才生效……”，新福兴钢铁公司以及吴金伟、见证人许某分别在《收条》上盖章、签名予以确认。吴金伟主张《收条》并非其本人所签，但却未在法律规定的期限内申请对其签名的真实性进行司法鉴定，依法应当承担不利的法律后果，对《收条》的真实性本院予以确认。上述《收条》虽因吴金伟未按约定支付租金未生效，但可以证实新福兴钢铁公司与吴金伟之间存在房屋租赁合同关系，双方确认吴金伟拖欠的租金经双方协商同意按10万元支付。新福兴钢铁公司主张曾志明、吴金伟、苏丽治向黄清楚的银行转账系吴金伟支付租金的行为，但吴金伟不予认可，在无其他证据印证的情况下，应以双方在《收条》上确认的尚欠租金数额为准，更符合本案实际，故新福兴钢铁公司的主张缺乏依据，本院不予支持。新福兴钢铁公司主张吴金伟应支付自2017年6月15日起至2018年12月14日止的租金，但其提供的证据亦无法证明吴金伟租赁房屋至2018年12月14日，对其主张本院亦不予支持。吴金伟未支付租金，已构成违约，应承担违约责任，但新福兴钢铁公司请求吴金伟支付自2017年6月15日起至实际偿还之日止按月利率2%计算违约金缺乏法律依据，本院酌情予以调整为自起诉之日起至本院确定的还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用利息予以支持。吴金伟上诉主张本案的适格主体应为泉州泰合建材有限公司以及曾志明、黄清楚、苏丽治，但根据前述分析，无法证明曾志明、黄清楚、苏丽治与本案《收条》载明的租赁合同关系有关联，虽然新福兴钢铁公司一审提供的工商登记信息体现泉州泰合建材有限公司的经营登记地在案涉租赁房屋所在地，但《收条》上体现房屋出租合同系吴金伟与新福兴钢铁公司签订的，吴金伟依法应承担本案的合同责任，泉州泰合建材有限公司并非案涉房屋租赁合同相对人，故吴金伟的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。一审未予追加泉州泰合建材有限公司、曾志明、黄清楚、苏丽治为本案当事人并无不当。 综上所述，吴金伟的上诉请求合理合法部分，本院予以支持， 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初1665号民事判决； 二、吴金伟应于本判决生效之日起十日内支付福建新福兴钢铁发展有限公司租金100000元，并支付自2019年3月4日起至本院确定的还款之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的逾期付款违约金； 三、驳回福建新福兴钢铁发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9291元，因适用简易程序减半收取4645.5元，由福建新福兴钢铁发展有限公司负担3495.5元、吴金伟负担1150元；二审案件受理费4200元，由福建新福兴钢铁发展有限公司负担1900元、吴金伟负担2300元。 本判决为终审判决。 审 判 长 庄希文 审 判 员 庄丽娜 审 判 员 谢火生 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 何淑婷 书 记 员 张秋萍 附本案主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。