广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初554号原告：茂名市银兴物业管理有限公司。住所地：茂名市***************。法定代表人：梁珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄旭晖，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李旭峰，广东鸿基律师事务所律师。被告：吕雪玲，女，1976年8月24日出生，汉族，住茂名市茂南区******************，公民身份号码440************548。原告茂名市银兴物业管理有限公司（以下简称银兴公司）与被告吕雪玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告银兴公司的委托诉讼代理人黄旭晖、李旭峰、被告吕雪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费、设备分摊费、生活垃圾费、水费、滞纳金等各项费用8252.5元（该费用截至2019年10月31日，2019年11月1日之后的费用按实际金额计算）；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：原告为茂名市华侨城小区的物业服务企业，被告为该小区业主，被告于2017年10月起拒交物业服务费等各项费用，截至2019年10月31日共欠费8252.5元。因多次催缴无果，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告吕雪玲辩称，一、被答辩人因无法提供物业合同约定的物业服务，双方的物业服务合同已经终止，业主委员会提前五个月经过民意调查后向被答辩人送达了《合同终止通知函》，后又多次发出通知函，要求被答辩人退场，但被答辩人不肯搬离华侨城小区，强行提供不合规的物业服务，属于欺行霸市的违法行为，答辩人无需向被答辩人支付物业服务费及相关费用。二、被答辩人没有按照物业合同的约定在华侨城小区配备物业服务人员，未能提供物业合同约定的物业服务。被答辩人存在缩减人员、保洁不到位、绿化维护不到位、安保人员严重不足、工程人员缺乏等现象。三、被答辩人不按照物业合同的约定对小区电梯进行维修保养，给电梯造成了极大的损坏，电梯常年存在安全隐患，属严重违反物业合同约定的行为。四、被答辩人收取分摊水费、电费不合理。被答辩人没有按照约定及法律规定将分摊水费、电费进行公示，经答辩人核查，被答辩人存在多收取的现象。答辩人从水务公司水费清单获悉，每月收取每户11元，共收取599户，即为6589元，垃圾费应从水务公司的收费总额中扣减，因此2017年8月后水务公司收取2.63元/立方米，被答辩人则收取3.05元/立方米。被答辩人在庭审中亦承认多收了分摊水费、电费的20%，但自2014年被答辩人进驻华侨城小区至今多收取的分摊水费、电费需要向答辩人退还。五、被答辩人一直不能按合同约定提供服务，答辩人依据合同法中先履行抗辩权的规定拒绝向答辩人支付物业费用，答辩人在本案中没有任何过错，被答辩人无权要求答辩人支付滞纳金。综上所述，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、法定代表人身份证明书、不动产资料登记证明、催费通知单、欠费上门催收照片、《茂名市华侨城物业委托管理服务合同》、电费分摊计算表公示、电费收费记录、被告用水水表抄表起止记录、茂府办[2012]113号文、电梯配件报价单及分摊公示、水费清单、收款收据、电梯配件报价单及分摊公示、收费通知单、《茂名市华侨城小区关于解聘/续聘银兴物业管理有限公司民意调查表投票登记公告》等证据。经庭审质证，本院对无异议的证据予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告银兴公司于2012年9月21日登记成立，经营范围包括物业管理等。2014年5月15日，茂名市华侨城业主委员会（甲方）与原告银兴公司（乙方）签订《茂名市华侨城物业委托管理服务合同》，合同主要内容为：一、甲方将茂名市华侨城小区委托给乙方实行物业管理，合同期限从2014年5月15日起至2017年5月15日止。乙方按照双方约定的物业服务标准提供服务。二、物业服务费收费方式为包干制，物业服务费按建筑面积收取，为1.18元/月/平方米（含业委会办公经费0.05元/月/平方米），除电梯和加压水泵用电分摊费由业主承担外，其他水电分摊由乙方承担，垃圾处理费按照《茂名市城区生活垃圾处理收费管理暂行办法》文件执行。乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、网络、有线电视等公共事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。三、服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应甲方的要求，乙方应当暂时继续提供物业服务，一般不超过三个月，双方的权利义务按本合同执行。四、业主逾期未交纳物业费的，应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。合同亦对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告银兴公司进驻华侨城小区对该小区物业进行物业服务至今，被告自2017年10月起拒交物业服务费、水费、分摊电费、生活垃圾费、电梯维修费等费用，双方致成纠纷。原告起诉后,被告于2018年1月18日向原告交费时已付滞纳金2.7元，原告同意在下一个月的物业费中冲销2.7元。另查明，茂名市华侨城业主委员会于2016年12月27日发布《茂名市华侨城小区关于解聘/续聘银兴公司民意调查表投票登记公告》，该公告显示统计结果为：本小区业主650人，实收票399人，未收票251人，其中同意续聘银兴公司的86票，同意解聘银兴公司的310票，弃权3票，同意加入招聘新物业公司招标小组的88票。该公告作出了执行解聘银兴公司的结论。后茂名市华侨城业主委员会多次向原告发出要求其退场的函。原告主张上述结论不合法，双方应继续按原《茂名市华侨城物业委托管理服务合同》的约定执行。原告进场后每月对每户用水量抄表，原告向茂名市水务投资集团有限公司缴清了涉案小区2019年8月前的水费和垃圾费（其中2018年9月4日没有交费，但2018年10月4日、2018年10月30日、2018年11月6日均有交费），茂名市水务投资集团有限公司向原告收取的水费中自2017年8月起取消城市附加费。原告已向供电部门缴清了涉案小区2019年10月前的公共用电电费，其自2016年起至2019年期间，将8栋电费分摊计算表公示。根据茂发改价格〔2017〕58号文件，居民生活用水是指居民居家生活用水，为3.05元/立方米（其中基本水价为2元/立方米、城市附加费0.1元/立方米、污水处理费0.95元/立方米），对物业小区、招商引资的特殊优惠政策、趸售用水等公共公益类用水的价格，按综合供水价格的80%执行，为2.71元/立方米（其中基本水价1.68元/立方米、城市附加费0.08元/立方米、污水处理费0.95元/立方米），该类别所有到居民户的终端价格不得突破居民生活用水价格。再根据茂发改价格〔2017〕972号文件，从2017年4月1日起，取消城市附加费，取消后居民居家生活用水水费为2.95元/立方米、公共公益类水费为2.63元/立方米。原告主张其用去本小区18部电梯的调试费14400元，提供了电梯配件报价单、收款收据、由其盖章的关于电梯125%制动试验费用分摊公示为证。原告主张其用去电梯磅梯及清理排污管维修费，但没有提供证据证实。被告吕雪玲是涉案小区8栋1104房的业主，房屋建筑面积为133.63平方米。被告抗辩原告未按合同全面履行物业服务的义务，不愿支付物业服务费。本院认为，一、关于被告应否交纳物业服务费的问题。首先，本案中原告与茂名市华侨城业主委员会签订的《茂名市华侨城物业委托管理服务合同》已于2017年5月15日到期，被告抗辩茂名市华侨城业主委员会已通知原告撤场，原告强行提供物业服务，其无需交纳物业服务费。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业应当由有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，根据茂名市华侨城业主委员会于2016年12月27日公告的投票结果，同意续聘银兴公司的86票，同意解聘银兴公司的310票，同意续聘及解聘银兴公司的票数均没有达到上述“双过半”的规定，因此，应当认定业主大会没有作出续聘或者解聘银兴公司的决定，根据《广东省物业管理条例》第五十条第四款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止”的规定，涉案《茂名市华侨城物业委托管理服务合同》自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。其次，按照《茂名市华侨城物业委托管理服务合同》的约定，物业服务费为1.18元/月/平方米，被告抗辩原告没有按照合同履行义务，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，原告提供物业服务不到位，被告作为业主可按法律规定的程序要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等民事责任，但不能成为其不交或者减交物业服务费的理由。因此，原告请求被告按照合同约定的1.18元/月/平方米交纳2018年1月起至2019年10月的物业服务费依据充分，本院予以支持，故物业服务费应为3469.03元（1.18元/月/平方米×133.63平方米×22个月），冲减2.7元，应为3466.33元（3469.03元－2.7元）。二、关于其他各项费用是否合理的问题。1.水费及分摊电费。物业服务公司抄记用水及电梯、加压水泵的用电数据，计算出水费及分摊用电费用，然后进行公示是物业服务公司日常管理中的通常做法，业主对物业服务管理公司所抄记的用水用电数据有疑问，可要求物业服务公司予以公开核实。如物业服务管理公司拒绝公开，业主可循法律途径解决，但不能因对用水及公摊用电数据有疑问而拒交相应费用。本案中原告提供了被告的水表抄表起止记录及电梯、二次供水用电情况公示，且原告已向供电部门缴交电费，故原告请求被告支付2018年1月至2019年10月分摊电费共706.2元（332.1元+309.3元+64.8元）证据充分，本院予以支持。另，从原告提供的水费缴费明细可知，茂名市水务投资集团有限公司向原告收取的水费中自2017年8月起取消城市附加费，根据茂发改价格〔2017〕58号文件的规定，被告自2017年8月起的水费应按2.95元/立方米计算。根据原告对被告的水表抄表情况，被告应向原告缴纳2018年1月至2019年10月的水费，为1681.5元（2.95元/立方米×570立方米），原告主张水费1553元，系其自主处分权利的行为，本院不予干涉，予以支持。2.生活垃圾费。虽然原告未向茂名市水务投资集团有限公司缴清2019年9月、10月的生活垃圾费，但原告承担的是代收代缴责任，故被告应向原告支付2018年1月起至2019年10月的生活垃圾费242元（11元/月×22个月）。3.维修费。原告主张电梯磅梯、清理排污管费用无任何证据证实，本院不予支持。原告主张其用去本小区18部电梯的调试费14400元，其提供的电梯配件报价单、收款收据、由其盖章的关于电梯125%制动试验费用分摊公示，未能证实其主张，本院不予支持。4.滞纳金。由于《茂名市华侨城物业委托管理服务合同》约定的服务期限已过,被告并非恶意拒交物业管理费,故原告请求滞纳金,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第三十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《广东省物业管理条例》第五十条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告吕雪玲于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费3466.33元、分摊电费706.2元、水费1553元、生活垃圾费242元，共计5967.53元给原告茂名市银兴物业管理有限公司。二、驳回原告茂名市银兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费50元（原告茂名市银兴物业管理有限公司已预交），由原告茂名市银兴物业管理有限公司负担14元、被告吕雪玲负担36元，上述由被告负担的受理费，限其于本判决生效之日起十日内径行支付原告茂名市银兴物业管理有限公司，本院不再另行退收。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判长 蒋 萍审判员 何秋玲审判员 车燕茹二〇一九年十二月三十日书记员 赖晓萍江月官