广东省茂名市电白区人民法院发文稿广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初1864号原告：茂名市世华房地产代理有限公司。地址：茂名市******、2、3号首层17号房。法定代表人：胡鑫，执行董事。委托诉讼代理人：张雷，广东粵茂律师事务所律师。被告：陈雄元。委托诉讼代理人：陈政威。原告茂名市世华房地产代理有限公司诉被告陈雄元居间合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告茂名市世华房地产代理有限公司的委托诉讼代理人张雷、被告陈雄元的委托诉讼代理人陈政威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告茂名市世华房地产代理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2017年10月11日签订的《限时销售合同》；二、判令被告向原告返还300元限时销售保证金和5000元购房保证金；三、判令被告支付34000元违约金给原告；四、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月11日，原告茂名市世华房地产代理有限公司与被告陈雄元经协商一致，签订编号为MMSHDC0001284的《限时销售合同》一份，主要约定：被告（即甲方，下同）将自有的位于茂名市**********1号***的房屋交由原告（即乙方，下同）在2018年2月11日前按照被告指示的交易净价、付款方式、税费承担等交易条件进行独家销售；原告在被告查档并核实交易房产的相关资料后向被告支付限时保证金300元；限时销售期内，原告可按照被告的委托条件与适格的买家签订承购确认书，并代其收取购房定金；若被告擅自中止履行，拒绝与适格买家签订《房屋买卖合同》，则除了须返还限时销售保证金外，还应向原告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。同日，被告收取了原告交纳的300元限时销售保证金并签订了《限时销售合同明示单》、《保证书》、《服务确认书》等，对双方订立的《限时销售合同》予以确认。合同签订后，原告充分发挥自身高效的营销优势进行销售推广，及时为被告匹配到适格的买家余庆锋。2017年10月14日，原告与该买家签订了《承购确认书》，该买家同意购买被告待售的房子，购买条件均符合被告指示的条件。2017年10月17日，原告依据被告的授权将余庆锋交来的部分购房保证金5000元通过银行转账给被告指定的账户，但被告收款后无故悔约，既不按约定与适格的买家余庆锋签订房屋买卖合同，也拒不返还已收取的购房保证金，导致交易无法继续进行，原告唯有垫资退还5000元购房保证金给余庆锋。综上，被告的行为已明显构成违约，为维护原告的合法权益，原告特具状起诉，请依法判如所请。被告陈雄元辩称：2017年10月11日，被告与原告签订了《限时销售合同》，该合同为格式合同，合同约定：被告（就是合同甲方）委托原告（就是合同乙方）在2018年2月11日前按约定的交易净价、付款方式、税费承担等交易条件独家销售位于茂名市**********1****的房屋，期限届满后未成功售出的，被告委托自行结束。在限时销售期限内，原告应履行推销义务，为被告寻找适格买家，并将部分或全额定金转入被告账户，被告在此期间按约提供相关资料、提供看房便利以及保证该房产的完整所有权；如原告为被告找到适格买家，原告有权代收购房定金，被告不得擅自终止合同、不得自行出售、不得私下交易或另行委托其他公司及个人销售该房产。该格式合同还约定了一系列不利于被告的强行性违约责任条款，加重了被告的责任负担，合同签订时被告年满58岁，格式条款原告未与被告协商，不允许删除和修改，也未尽到提醒注意和说明义务。另外，双方针对首付款35万元、按揭方式、成交条件等信息签订了一份备注作为合同附件，同时作为本次限时销售的成交条款，在合同第十六条处备注处有注明，备注的原件在原告处保管，原告起诉时隐瞒了该附件，没有提交，现请求法院要求被告提供该备注的原件予以核对，因为该备注内容涵盖该房产关键的出售条件信息，即首付款为35万元，而原告提交证据四中《承购意向书》备注载明买家首付款为18万元，双方成交意向不一致，相差甚远，未达到被告的出售要求，根据一般交易习惯，无论是买房还是卖房，首付款的大小是其最关心和起到关键作用的交易意向。原告未经被告协商和同意，擅自提高成交价、降低首付款与买家签订承购意向书后，导致原告与买家之间、原告与被告之间、买家与被告之间均无法成交，被告不会为原告自作主张行为造成的后果承担责任，更无违约可言。该格式合同签订后，原告为被告找到了买家余庆锋，约了两三次面谈，面谈后均未被要求签订购房合同，被告无法得知买家的真实情况和真实意愿，此后至今，原告和买家再也没有联系被告，在限时销售期限内，被告也没有收到任何原告或买家口头或者书面的信息或通知，原告也没有要求被告配合其与买家办理任何相关手续，截止收到本案起诉状，被告方知原告将被告诉至法院，理由是被告无故悔约，导致交易无法继续进行，实属无中生有，无理取闹。在限时销售期限内，被告一直配合原告提供看房便利，甚至将房屋钥匙直接交给了原告，截止今日仍未返还被告，本案所涉房产至今还在被告名下，没有自行出售，也没有委托他人销售，不见得被告有违约情形。在限时销售期限届满后，因原告没有为被告成功出售本案所涉房产，被告认为该限时销售合同到期后则自行终止，从始至终，被告均未擅自终止本合同，没有违约。《限时销售合同》第四条限时销售保证金条款约定：“乙方保证如未在本合同第三条规定的限售期限内为甲方找到适格买家，则甲方有权没收此限售保证金；如乙方在限售期限内找到适格买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方。”因原告未给被告找到适格买家并签订《房屋买卖合同》，未促成本条款的实现，因此原告诉请求判被告向原告返还300元，没有任何事实依据和法律依据。根据《限时销售合同》第十三条约定：“若甲方收取或乙方代为收取买家定金后，买家毁约放弃本次买卖交易的，基于乙方已提供了中介服务，甲方承诺在买家违约3日内支付定金的一半给乙方，作为乙方对本房地产居间服务的报酬。”又根据原告提供的证据四中《承购意向书》证明，买家已经支付了定金五万元给原告处托管，因此，按照合同约定，因买家毁约放弃本次买卖交易的，原告应支付定金的一半给被告，即25000元，但原告至今未履行，被告将另行起诉，因此原告诉请被告返还5000元也没有事实依据和法律依据，且提供的银行账号及流水并非出自原告，该款项也没有注明是购房保证金，该金额性质不能认定为购房保证金,加上被告也没有收到原告关于购房保证金支付的任何告知和提醒，原告也没有提供任何收据。2019年6月22日，被告通过原告提交的证据，拨通了买家的电话，询问当时买房的情况，得知买家放弃购买并非是因为被告违约，而是买家与原告之间没有谈妥，被告首付款要求是35万元，而买家与原告签订承购确认书的首付款为18万元，双方条件无法一致，导致交易无法继续进行，并非是被告不配合原告和买家而违约。法院也可以当场打电话与买家核实，可见原告提供的证据四中《放弃购买保证书》载明“经本人于原告多次催促被告签约，被告拖延时间不配合签订房屋买卖合同，直至违约”是不属实的。根据谁主张谁举证的原则，原告应对在限期销售时间内，如何催促和要求被告办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序，而被告又不予以配合和拖延时间的行为进行举证，但原告提交的证据无一能证明被告具体如何拖延或拒绝配合的违约情形。加上《限时销售合同》第十四条规定了被告的送达方式，原告完全可通过电话及邮寄方式催促被告配合办理相关手续，但原告在限售期限内，不但没有采取有效措施通知被告，而且原告在悄悄收取买家购房定金后，没有告知被告，被告也没有收到任何关于如何配合原告及买家办理购房手续的电话和通知，更不知道原告与买家签订了承购确认书，还提高了交易价格，降低首付金额，收取买家5万元定金，从中获利，基于原告隐瞒实情情况下，被告在限期销售期限届满后，房屋最终未能成功出售，则视为原限时销售合同自行终止，无违约责任可言。综上所述，被告认为，双方签订的限时销售合同已因销售期限届满而自行终止，原告诉请解除合同没有法律依据，在限时销售期间，原告按约履行了相应的义务，没有出现违约情形，反而是原告隐瞒了其与买家签订《承购确认书》及收取5万元定金的事实，不但擅自提高了交易价格、降低首付款，还捏造被告违约。被告经过与买家核实，系买家对首付款未达成一致，原告又没有促成买卖双方达成一致意向，买家最后签订放弃购买协议，而并非因被告不配合而终止交易，因此，原告诉称被告违约纯属捏造，无中生有，被告无需退还销售保证金、购房保证金和违约金，反之，原告还拖欠支付被告一半的定金，即25000元，恳请贵院依法驳回原告诉讼请求，以保护被告的合法权益。经审理查明，2017年10月11日，原告茂名市世华房地产代理有限公司与被告陈雄元经协商一致，签订编号为MMSHDC0001284的《限时销售合同》一份，主要约定：被告（即甲方，下同）将自有的位于茂名市**********1号***的房屋交由原告（即乙方，下同）在2018年2月11日前按照被告指示的交易净价、付款方式、税费承担等交易条件进行独家销售；原告在被告查档并核实交易房产的相关资料后向被告支付限时保证金300元；限时销售期内，原告可按照被告的委托条件与适格的买家签订承购确认书，并代其收取购房定金；若被告擅自中止履行，拒绝与适格买家签订《房屋买卖合同》，则除了须返还限时销售保证金外，还应向原告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。同日，被告收取了原告交纳的300元限时销售保证金并签订了《限时销售合同明示单》、《保证书》、《服务确认书》等，对双方订立的《限时销售合同》予以确认。合同签订后，原告及时为被告匹配到适格的买家余庆锋。2017年10月14日，原告与余庆锋签订了《承购确认书》，余庆锋同意购买被告待售的房屋，购买条件均符合被告指示的条件。2017年10月17日，原告依据被告的授权将余庆锋交来的部分购房保证金5000元通过银行转账给被告指定的账户。但事后，被告不与买家余庆锋签订《房屋买卖合同》，导致交易无法继续进行。为此，原告诉至本院，要求办理。本院认为，原告茂名市世华房地产代理有限公司与被告陈雄元于2017年10月11日签订的《限时销售合同》是原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律和各项法规的强制性规定，应认定为有效合同，对合同双方具有约束力。合同签订后，原告依约交纳限时销售保证金给被告，及时找到了适格的买家，也依约将买家的部分购房款5000元支付给原告。由于被告没有按照合同与买家签订《房屋买卖合同》，导致交易无法进行，被告的行为构成了违约，导致原告无法实现合同目的，故原告请求解除双方所签订的《限时销售合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告请求被告向原告返还限时保证金300元和购房保证金5000元，支付原告违约金34000元（850000元×4%），于法有据，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2017年10月11日签订的《限时销售合同》；二、限被告陈雄元于本判决发生法律效力后十日内返还原告茂名市世华房地产代理有限公司限时销售保证金300元和购房保证金5000元。三、限被告陈雄元在本判决发生法律效力后十日内向原告茂名市世华房地产代理有限公司支付违约金34000元。如果被告陈雄元未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费391.25元，由被告陈雄元负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 陈子贤二〇一九年十月十日法官助理 陈晓常书 记 员 唐 妍