广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初2405号原告（反诉被告）：何冬燕，女，汉族，1979年5月15日出生，住茂名市茂**羊角镇教育办公室宿舍**，公民身份号码：422************94X。委托诉讼代理人：陈韵，广东法申律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔宝心，广东法申律师事务所律师。被告(反诉原告)：广东电白二建集团有限公司，住所地：茂名市电白区*********。法定代表人：崔某1。委托诉讼代理人：李亮，广东大贤东宇律师事务所律师。原告(反诉被告)何冬燕与被告(反诉原告)广东电白二建集团有限公司(以下简称二建公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序审理，于2018年10月17日作出（2018）粤0904民初2319号民事判决，二建公司不服，提起上诉。2019年4月29日，茂名市中级人民法院作出（2019）粤09民终39号民事裁定，撤销本院（2018）粤0904民初2319号民事判决，本案发回本院重审。本院依法立本案进行重审,并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何冬燕的委托诉讼代理人陈韵、崔宝心和被告二建公司的委托诉讼代理人李亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何冬燕向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行《商品房买卖合同》，将茂名市电白区*********************交付给原告；2、判决被告支付逾期交房的违约金57797元给原告[（488979元×0.0003×394天=57797元）违约金按全部房价款万分之3每日的标准计算，暂从2017年7月1日计至2018年7月30日，剩余违约金计算至实际交房之日止]；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015122451），原告向被告购买位于茂名市电白区*********************。《商品房买卖合同》约定，该商品房的单价为每平方米人民币4351.9元，总价款为人民币488979元，付款方式为“买受人应当于2015年12月27日前支付首期房价款人民币148979元，剩余房价款人民币340000元向金融机构申请贷款支付”，同时合同约定出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后，原告全额支付了首期房价款人民币148979元给被告。随后原告向中国建设银行股份有限公司电白支行分别办理个人住房公积金贷款手续（贷款金额200000元）以及个人贷款手续（贷款金额140000元），中国建设银行股份有限公司电白支行于2017年6月23日将230000元贷款汇入被告名下的银行账户（账号：440501690803********）以及于2017年12月21日将140000元贷款汇入被告名下的银行账户（账号：440501690803********），届时，原告已履行完毕合同义务。然而至今，被告尚未按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，将茂名市电白区*********************交付给原告，根据《商品房买卖合同》第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：······。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3．00（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”的约定，被告依法应承担逾期交付房屋给原告的违约责任，即应当继续履行合同以及交付茂名市电白区*********************交付给原告，同时支付逾期交房的违约金57797元给原告〖（488979元×0.0003×394天=57797元）违约金按全部房价款万分之3每日的标准计算，暂从2017年7月1日计至2018年7月30日）〗。被告（反诉原告）二建公司辩称：一、被告已经切实诚信履行合同，系因不可抗力因素导致未能完全按照合同约定的时间点交付房屋给原告，实属被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所致，依法可以免除责任。1、涉案的西湖花园商住小区（一期）工程，所在地为茂名市电白区******，电白作为海滨城市，因与海洋相邻，土地地质天然具有不可预测的复杂性、多样性。施工过程中，西湖小区1幢商品楼临时被发现地下地基具有大量罕见的岩石、孤石，出现了极其意外、罕见的复杂性地质，严重扩大了施工难度，需要另行采用人工挖、钻、爆破等施工方法消除岩石、孤石对打桩基础的影响，严重拖延了施工进度。上述客观情况，被告不仅始料未及，而且事发后亦无法单凭自身力量迅速消除岩石、孤石对工程整体的影响。必须拖延工期施工。合计共延误工期212天。另外，纵观中国台风网历史记载，2016年7月至2017年12月，也即涉案西湖花园商住小区（一期）商品房集中施工工期内，南海台风频发，其中2016年7月至12月共有8个台风直接影响南海、东南沿海地区，2017年全年共有11个台风直接影响南海、东南沿海地区，电白作为海滨城市，台风除带来狂风外，还有连日暴雨，严重影响了涉案商品房工程的施工进度和竣工时间。上述商品房集中施工工期内，因台风多发，造成涉案商品房建设延误，才造成涉案的商品房延迟竣工验收，这是被告不能控制、不能避免、不能克服的，显属不可抗力因素。因此，依法不应由被告承担违约责任。退一万步来讲，即使被告逾期交房，交房的日期应顺延212天，即从2017年6月30日顺延到2018年1月28日。2、涉案西湖花园商住小区（一期）商品房第2、3、4、9、10幢工程建设因上述不可抗力原因导致竣工验收出现延误后，被告已在合理期限内，于2017年12月份完成包括消防验收、环保验收、水电及光纤到户等等全部竣工验收手续及取得房屋测绘报告，并于2018年1月24日取得建设工程竣工验收报告。被告为第2、3、4、9、10幢申请竣工验收备案时，电白区人民政府建设主管部门提出，根据其办理竣工验收备案的政策，建设工程竣工验收备案不能单独对每幢商品房进行竣工备案，其只接受被告以西湖花园商住小区（一期）整体工程申请备案。为此，因西湖花园商住小区（一期）商品房仅剩的第1幢因地基孤石问题等不可抗力因素影响，直接导致西湖花园商住小区（一期）商品房第2、3、4、9、10幢在全部竣工手续完备的情况下，当时无法取得竣工验收备案证明文件。被告就涉案商品房无法取得竣工验收证明文件显然系因被告不能控制、不能避免和不能克服的因素（即不可抗力）所致，被告依法应当免于承担违约责任。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第一款“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：…”的明确约定，不可抗力属于免责事由，被告不对此承担责任。二、被告已经依法在2017年10月份履行了通知业主收房义务。2017年10月22日，被告通过营销中心通知业主提前收楼装修（一般装修需要3个多月时间，竣工验收报告批准后即可入住，所以被告提前通知业主）。在西湖花园业主微信群（其中第2、3、4、9、10栋468户，共有498人，每户人都加入了群）发布信息，告知各个业主每户都可以交楼装修（见微信截屏资料）。2017年10月份有91户开始装修，到2017年12月已经有186户装修，到2018年春节前后已有202户入住。2018年元旦前，被告组织三场业主代表沟通会，作出了免二年的物管费和补偿2400元现金给业主的补偿方案，270户业主签署了补偿协议。由于施工期间存在不可抗力因素，导致工期顺延，虽然涉案房屋已经施工完毕，但整个小区属于整体验收，被告已经在2017年10月份通知交付房屋，至2018年1月24日，收到竣工验收合格手续后，已经依法再次通知业主收房。原告收到交付房屋通知后，不及时到被告办理房屋交接手续，由此产生的损失由原告自行承担。三、被告已履行交楼义务，原告已经接收涉案房屋。涉案的房屋早已经在2017年6月前竣工，因需要整体验收，整个小区的消防验收、环保验收、水电及光纤到户等等全部竣工验收手续及取得房屋测绘报告于2017年12月份完成，被告于2018年1月24日取得整个西湖小区的建设工程竣工验收报告。客观上，原告已接收了涉案房屋进行装修使用。被告已经履行交付房屋的合同义务。四、关于原告主张逾期交房违约金的计算问题。虽然《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期交付责任”约定“---出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00的违约金”，即使被告违约，也不应按照上述约定计算违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”及第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，应当以实际损失依法计算违约金。根据茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所出具的评估报告，即使认定原告从2018年1月29日开始违约，违约金应从2018年1月29日开始参照该房的市场客观租金，计算至其收房日止。综上，西湖小区的工程延期竣工验收是由于工程地质条件及天气影响，是不可抗力因素，按照双方合同的约定，被告无需承担违约交房责任，恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告二建公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉被告与反诉原告双方签订的《商品房买卖合同》(合同编号:2015122451)；2、判令反诉被告支付逾期付款的违约金人民币17000元给反诉原告；3、判令反诉被告承担全部诉讼费用。本案庭审法庭调查阶段，二建公司自愿放弃上述第一项反诉请求，变更第二项诉讼请求为：判令反诉被告支付逾期付款的违约金人民币48710元给反诉原告。事实与理由：2015年12月27日，反诉被告与反诉原告签订《商品房买卖合同》(合同编号:2015122451)，反诉被告向反诉原告购买位于茂名市电白区*********************。《商品房买卖合同》约定，该商品房的单价为每平方米人民币4351.9元，总价款为人民币488979元，付款方式为“买受人应当于2015年12月27日前支付首期房价款人民币148979元，剩余房价款人民币340000元向金融机构申请贷款支付”。同时，双方在《补充协议》[附件十一]第二条约定“在出卖人将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，买受人需要在20天内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，出卖人给予买受人10天时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作买受人违约付款处理。”合同签订后，反诉被告支付了首期房价款人民币148979元。双方于2016年10月24日依法办理合同备案。根据双方约定，反诉被告选择的是向金融机构申请贷款支付，因此反诉被告应当在合同备案后的20天内即2016年11月13日办妥完成按揭贷款手续，否则反诉被告应当在2016年11月23日前一次性补足尚欠的剩余房价款人民币340000元。但反诉被告直至2017年6月23日才支付200000元（逾期212天），在2017年12月21日才支付140000元（逾期393天），表明反诉被告并未按照《补充协议》[附件十一]第二条约定的时间履行一次性补足尚欠的剩余房价款义务，已构成违约。根据《商品房买卖合同（预售）》第八条“逾期付款责任”中第一款第（2）项“出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5[该比率不低于第（1）项中的额比率]”的约定，反诉被告应支付逾期付款的违约金48710元[200000×212天×0.0005＋140000元×393天×0.0005]。反诉被告何冬燕辩称：一、反诉被告不存在任何违约的行为，依法不应承担违约责任。（一）反诉原告主张以商品房买卖合同备案的时间为起始时间此观点是完全不成立的，理由如下：其一，双方签订的《补充协议》第2条约定：“对于合同第三章第七条第（二）点条款补充如下：在出卖人将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，买受人需要在20天内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，出卖人给予买受人10天的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作买受人违约付款处理。”买受人需要在20天内办妥完成按揭贷款手续，该20天的起始时间应从出卖人办理好备案手续后和通知之日起计算，即必须同时具备办理好备案手续和通知买受人这两个条件的情况下，才能开始计算该20天的期限。此外，商品房买卖合同第19条也明确约定：“出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”，从上述两条款的约定可知，出卖人将本合同在办理完毕备案手续后必须告知买受人。纵观本案反诉原告提交的全部证据来看，只能证明反诉原告办理完毕合同备案手续的时间，但对于反诉原告是何时通知反诉被告，以及以何种方式通知反诉被告等事实上，反诉原告是没有任何证据予以证明，根据《民事证据规则》第二条的规定，反诉原告依法应承担举证不能的法律后果，即反诉原告未履行告知义务，反诉被告不存在超期的情形。其二，如上述所述，反诉原告无法证明其是何时通知反诉被告办理贷款手续，那么，本案根本无法计算《补充协议》第2条“20天”期限的前提。既然无法得知“20天”期限的起始时间，那么即依法不能认定反诉被告逾期付款。反诉原告主张以商品房买卖合同备案的时间为起始时间此观点是完全不成立的，反诉原告办理合同备案的时间并不等同于其通知反诉被告办理贷款的时间，这完全是两个不同的概念。正正由于办理合同备案的时间与出卖人通知办理贷款的时间往往是不一样，所以，双方才会在补充协议上约定“从出卖人办理好备案手续后和通知之日起计算”，所以，本案反诉原告以办理合同备案的时间等同为其通知反诉被告的时间的主张是完全不成立的，依法不应采信。其三，反诉被告在反诉原告的售楼人员的引导下，已在商品房买卖合同约定的时间内向金融机构部门提交贷款申请，故反诉被告并不存在逾期办理贷款的情形。理由如下：第一，根据《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）第四条第一款“商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”的规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。而涉案房屋在涉案商品房买卖合同备案登记时并没有达到封顶条件，反诉被告是在购买房屋封顶且反诉原告通知下前往银行办理贷款手续的。因此，本案是由于反诉原告自身原因导致办理贷款手续的日期延期，反诉被告并不存在逾期办理贷款的行为。（二）反诉被告根据反诉原告的指引办理完毕贷款申请即视为办妥完成按揭手续。反诉原告认为反诉被告直至获得银行发放贷款才是办妥按揭手续是错误的，众所周知，无论是商业银行贷款还是公积金贷款，贷款办理流程需要银行根据当时的政策和规定去审批材料，审核通过后，再发放贷款。但审批流程所需要的时间、贷款放款的时间等实质行为并非反诉被告可以决定的，更非反诉被告可以控制。且对于公积金贷款的发放每个季度或年度均有国家相应政策在调控。所以，本案不能以银行放款的时间为计算反诉违约金的依据。（三）贷款合同签订的日期并非反诉被告亲自所写。反诉被告在反诉原告指引的时间内已向金融机构提交了贷款申请，反诉被告只是根据金融机构工作人员的指示，仅是在贷款合同上签上自己的名字，并没有在贷款合同签上日期。且从该系列案件中贷款合同的日期笔迹来看，很明显可以看出是出自同一个人的笔迹。反诉被告就这个问题向建设银行电白支行负责公积金贷款的周洵武经理了解缘由，周经理明确向反诉被告释明，贷款合同上的日期不能反映办理贷款手续的日期。所以，贷款合同的时间并不能反映出反诉被告办理贷款申请手续的时间。（四）反诉被告与反诉原告签订的《商品房买卖合同（预售）》中有关办妥银行贷款手续的约定是格式条款，反诉被告在签订商品房买卖合同时亦没有在合同中以明示或者足以引起反诉被告注意的方式来提醒反诉被告办理日期，该条款明显是加重了反诉被告的办理责任，减轻其自身责任的约定，应认定为无效条款。二、退一步而言，假如反诉被告存在违约行为，反诉原告主张的违约金也过高，且反诉原告实际上没有任何损失，所以，反诉原告的请求依法不应得到支持。反诉原告诉请按日以万分之五计算违约金明显过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”以及第十七条第二款“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，反诉原告诉请的违约金明显过高。实际上，本案反诉原告没有任何损失，因此，其主张的违约金没有任何事实和法律依据。综上所述，请求人民法院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年12月27日，原告何冬燕与被告二建公司签订《商品房买卖合同(预售)》，约定何冬燕向二建公司购买位于广东省茂名市电白区*********西湖花园10幢1701房的商品房一套，该房预测建筑面积131.76平方米，其中套内建筑面积112.36平方米，分摊共有建筑面积19.40平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币4351.90元，总价款为488979元。涉案《商品房买卖合同(预售)》第七条约定：“买受人应当于201年12月27日前支付首期房价款人民币148979元，余款人民币340000元向金融机构申请贷款支付。”第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理(不作累加)。(1)逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。(2)逾期超过30日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5[该比率不低于第(1)项中的比率]的违约金。本条所称逾期应付款是指按照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”第十一条约定：“出卖人应在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理(不作累加)。(1)逾期在190日之内[该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3．00的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]；(2)逾期超过190日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照5%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2.0%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3．00[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。”涉案《商品房买卖合同(预售)》附件十一的《补充协议》第2条约定：“对合同第三章第七条第（二）点条款补充如下：在出卖人将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，买受人需要在20天内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，出卖人给予买受人10天的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作买受人违约付款处理。”第8条约定：“在该商品房达到交付使用条件后，出卖人应以书面或电话形式通知买受人办理交付手续。……”第9条约定：“对合同第十二章‘逾期交付责任’补充如下：若因政府有关部门的原因或者买受人的原因造成逾期交房的，出卖人有权顺延相关的交房日期并不视为出卖人违约。”签订合同后，何冬燕向二建公司交清了首期房价款148979元。之后何冬燕向房地产管理部门提交相关资料办理合同备案手续，何冬燕提交的《商品房买卖合同(预售)》上盖有电白县房地产交易所的备案章，显示该合同于2016年10月24日登记备案。2016年11月18日，何冬燕提出公积金贷款20万元、商业性贷款14万元的申请。2016年11月21日，茂名市*********电白管理部批复拟同意何冬燕贷款20万元。2017年3月4日，何冬燕与中国建设银行股份有限公司电白支行签订《个人住房组合借款合同》。2017年6月23日，二建公司收到何冬燕的银行贷款200000元。2017年12月21日，二建公司收到何冬燕的银行贷款140000元。至此，何冬燕已向二建公司付清涉案商品房的全部房价款。二建公司提交两份工程（工期延期）签证单，其中2014年12月10日签证单“签证原因、内容及证明材料”处记载：“根据签订施工合同及2014年9月28日会议纪要，基础桩工程如果遇到岩石、孤石等不可预见因素影响工期的，则实际影响的工期不计入施工工期。1、1号楼因静压管桩试桩，整栋楼为岩石、孤石基础无法压桩，从2014年9月30日开始到2014年12月10日领取报告，由此产生的工期顺延为40天。”；2015年7月9日的签证单“签证原因、内容及证明材料处”记载：“根据签订施工合同及2014年9月28日会议纪要，基础桩工程如果遇到岩石、孤石等不可预见因素影响工期的，则实际影响的工期不计入施工工期。1、从2014年11月13日开始采用人工挖、钻、爆破等施工方法至2015年5月3日完成桩检测，受此岩石、孤石基础影响，由此产生的工期顺延为172天。”。该两张签证单施工单位及项目负责人、项目监理机构意见、专业监理工程师、总监理工程师、建设单位及负责人处均加盖相应的公章或个人签名。二建公司的员工罗伟玉于2017年10月20日16时47分在其微信（微信名：“画心”）朋友圈发布《入伙通知书》和《西湖花园业主收楼委托书》（格式范本），并发布“2.3.4.9.10栋的业主：收楼一定是要带：收楼入伙书和申请书，购房合同原件及复印件，身份证原件及复印件，茂名市内建行卡及开户人的身份证，预交三个月管理费及装修押金和5元/平方垃圾清运费，带现金，不刷卡”的文字内容。2017年10月22日16时32分，“画心”又在其微信朋友圈发布《入伙通知书》一份，并发布“致2.3.4.9.10栋的业主，办理提前装修手续需要带：合同原件及复印件1份，业主身份证原件及复印件1份（正反面），茂名市内的中国建设银行储蓄卡或存折及开户人身份证（复印双面个1份）；所需带的费用：3个月物业管理费（一次性缴付），装修保证金：3000元，垃圾清理费：5元/平方，200元预存水费（所有费用统一现金交到物业处），谢谢配合！”的文字内容。何冬燕称其不是“画心”的微信朋友，否认收到二建公司的员工罗伟玉在微信朋友圈发布的通知。2018年1月24日，涉案商品房取得建筑工程竣工验收报告。二建公司称于2018年1月24日后曾打电话通知何冬燕收楼，且在微信群中通知各业主收楼，但何冬燕否认曾收到二建公司的电话或微信收楼通知，二建公司未能提供何冬燕收到电话或微信通知的相关证据。原审判决作出后，二建公司不服，上诉至茂名市中级人民法院，二审中二建公司称“涉案房屋可以交付了，产权证没有办理。春节期间，有部分业主过来我司交涉，但是案件通知开庭了”，何冬燕称二建公司一直以案件在上诉，拒不交付房屋。2019年2月28日，二建公司向何冬燕发送手机短信，内容为：“尊敬的何冬燕业主：您好！您购买的西湖花园的10栋1701房，我司已全权委托茂名市安泰物业有限公司负责办理交接房屋手续。现请您在接到本通知后7日内前往茂名市安泰物业有限公司西湖花园物业服务中心（地址：茂名市电白区*******************内，联系人：杨灵芝，电话：066******968、5118806）办理收楼手续，收到请回复！特此通知”。何冬燕收到上述通知后于2019年3月2日去到茂名市安泰物业有限公司欲办理收楼手续，何冬燕主张二建公司当日要求何冬燕在收楼的同时缴交装修押金和垃圾清运费，而何冬燕不同意交，双方产生争执致收楼不成功。何冬燕提供了当日去到茂名市安泰物业有限公司交涉收楼事宜的视频资料，视频内容反映物业管理人员要求相关业主在收楼的同时缴交装修押金，并告知业主如不急着装修，则可迟些收楼。本案重审过程中，双方确认二建公司于2019年8月31日将涉案商品房交付给何冬燕使用。二建公司在本案诉讼过程中，委托茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所评估西湖花园13套毛坯房市场客观租金。2019年2月15日，茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所作出茂盈恒信评报字[2019]第031号《广东电白二建集团有限公司拟追溯确定西湖花苑13套毛坯房市场客观租金评估报告书》，评估结论确定涉案10幢1701房的毛坯房市场客观租金评估值概况如下：2017年7月1日至2017年12月31日止的评估单价为9.6元/平方米.月，月租金为1264.90元,评估值为7589.38元；2018年1月1日至2018年12月31日止的评估单价为10.2元/平方米.月，月租金为1343.95元，评估值16127.42元；2019年1月1日至2019年1月31日止的评估单价为10.8元/平方米.月，月租金为1423.01元；二建公司提交以上评估报告书作为证据，主张该证据证明“涉案房屋的市场客观租金，应当以该评估报告作为逾期交房违约金的计算依据”。被告又提交了广东省惠州市中级人民法院（2018）粤13民终4895号民事判决书一份作为本案证据，主张该证据证明“对商品房买卖合同涉及逾期交房问题的经济损失计算方式”，该二审判决维持了原审法院参照该案涉案商品房同地段同类房屋和租金标准并上浮30%计算逾期交房违约金的计算方法。本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：一、二建公司是否存在逾期交房的违约行为，应否承担违约责任；二、何冬燕是否存在逾期付款的违约行为，应否承担违约责任。关于焦点一，二建公司是否存在逾期交房的违约行为的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”涉案《商品房买卖合同（预售）》约定涉案商品房的交房日期为2017年6月30日前，而涉案商品房于2018年1月24日才验收合格，二建公司存在逾期交房的违约事实，应承担违约责任。二建公司辩称存在台风灾害以及特殊地质等因素造成工期延误，主张涉案商品房逾期交付存在不可抗力因素，其不应承担违约责任及二建公司又提出即使逾期交房亦应顺延至2018年1月28日的答辩意见。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，三项因素必须同时具备。不可抗力是当事人只有尽到了应有的注意义务而仍不能预见，才具备不可抗力的主观要件，如果当事人可以预见，而因疏忽大意或其他原因没有预见，则不能构成不可抗力。虽然台风作为一种自然灾害，难以避免，但台风在南海、东南沿海地区特定季节常发生并非属于异常现象，二建公司应当在签订合同时预见并合理预计所影响的工期。至于地质影响问题，二建公司称西湖花园1幢因地质问题影响工程进度，而涉案商品房是10幢，双方签订涉案《商品房买卖合同（预售）》前已发现1幢的地质问题，此时合同约定的交房时间应视为二建公司已考虑到地质影响问题而对何冬燕作出的承诺，对二建公司自身具有法律约束力。另外，二建公司又提出因政府原因导致涉案商品房未能及时取得竣工验收报告致逾期交房，但二建公司未能提供证据加以证明，本院不予采信。综上，二建公司以不可抗力主张逾期交房免责或主张应认定交房时间顺延至2018年1月28日的理由均不成立，本院不予采纳。关于何冬燕是否存在故意拖延收楼的问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》附件十一的《补充协议》第8条约定，涉案商品房达到交付使用条件后，二建公司应以书面或电话形式通知何冬燕办理交付手续。二建公司辩称于2017年10月20日通过其员工罗伟玉的微信朋友圈、2018年1月24日后又通过电话、微信群通知何冬燕收楼，是何冬燕不及时收楼，但何冬燕予以否认。本院认为，二建公司主张其于2017年10月20日通知何冬燕收楼，因此时涉案商品房未验收合格，二建公司通知收楼违反法律的强制性规定，该通知行为无效。且二建公司提供的证据不足以证明何冬燕在2017年10月20日和2018年1月24日后收到通知。之后，二建公司又以案件已提起上诉为由拒绝与何冬燕办理交楼手续，由此拖延交楼的责任应由二建公司承担。2019年2月28日，二建公司正式以短信的方式通知何冬燕收楼，但何冬燕称二建公司要求其在收楼的同时缴交装修押金和垃圾清运费，认为不合理，坚持只收楼未装修，故拒绝该附加条件致收楼未成功。庭审中二建公司予以否认。本院认为，根据二建公司的员工罗伟玉于2017年10月20日在其微信（微信名：“画心”）朋友圈发布的信息内容，其中提到要求收楼的业主一定要带装修押金和垃圾清运费，结合本案何冬燕提供的视频资料，可以认定二建公司在何冬燕前往收楼时附加了要求业主缴交装修押金和垃圾清运费的条件。由于装修押金和垃圾清运费属于物业管理的范围，且双方在合同中并无约定收楼的同时需附加缴交装修押金和垃圾清运费的条件，故二建公司的行为违反自愿、诚信原则，对何冬燕收楼不成功存在过错，应承担何冬燕迟延收楼的责任。综上，二建公司不能证明原告存在故意拖延收楼的行为，本院对二建公司上述答辩意见不予采纳。涉案商品房的收楼时间应认定为双方确认的2019年8月31日。关于逾期交房违约金的计算问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人逾期交房超过190日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。合同约定涉案商品房的交房时间为2017年6月30日前，何冬燕实际于2019年8月31日才收楼，二建公司逾期交房791日（其中2017年184日，2018年365日，2019年242日），已超过190日，现何冬燕要求继续履行合同，应予支持。但何冬燕主张被告应按合同约定的计算标准向其支付逾期交房违约金，而二建公司则认为合同约定的逾期交房违约金过高，要求调低。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，逾期交房违约金数额应当以违约方的违约行为给对方造成的损失为衡量标准，约定的违约金过分高于损失的，违约方可要求调低。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，何冬燕未能举证证明二建公司逾期交房造成其经济损失的具体数额，该损失应体现为房屋租金损失。二建公司提交的茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所作出茂盈恒信评报字[2019]第031号《广东电白二建集团有限公司拟追溯确定西湖花苑13套毛坯房市场客观租金评估报告书》，评估机构和评估人员具备相应资格，评估程序合法，依据充分，本院予以采信。该评估报告可证明涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交房违约金明显高于该房屋的租金，故二建公司提出逾期交房违约金过高，要求予以调整，本院予以支持。二建公司提交广东省惠州市中级人民法院（2018）粤13民终4895号民事判决书作为确定本案逾期交房经济损失的计算方式的证据，视为其主张参照涉案商品房同地段同类房屋和租金标准并上浮30%的计算方法计算涉案商品房的逾期交房违约金，应为合理，本院予以采纳。参照上述评估报告确定的涉案商品房市场客观租金评估值，二建公司应向何冬燕支付逾期交房违约金为45550.05元[（7589.38元＋16127.42元＋1423.01元/月×12个月÷365天×242天）×130%]。何冬燕的诉讼请求中主张二建公司支付的逾期交房违约金超出45550.05元的部分，本院不予支持。由于涉案商品房已于2019年8月31日实际交付给何冬燕使用，故对何冬燕请求二建公司交付涉案商品房的诉讼请求，本院予以驳回。关于焦点二，何冬燕是否存在延迟付款的违约行为的问题。按照涉案《商品房买卖合同（预售）》的约定，何冬燕支付首期房价款148979元，余款340000元向金融机构申请贷款支付。在二建公司将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，何冬燕需要在20天内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，二建公司给予何冬燕10天的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作何冬燕违约付款处理。经查明，何冬燕已付清首期款，因何冬燕确认其亲自向房地产管理部门提交相关资料办理合同备案手续，故何冬燕应当知道其办理好合同备案手续的日期。何冬燕自身已知道何时办理好合同备案手续，故其办理好合同备案手续后应当按照合同约定的期限去办理按揭贷款手续，无需二建公司再通知。何冬燕和二建公司均不能举证证明何冬燕去办理合同备案手续的具体日期，何冬燕提交的《商品房买卖合同（预售）》显示，该合同于2016年10月24日登记备案，故何冬燕应当从该日起20日内即于2016年11月13日前办妥完成按揭贷款手续，在该期限内未完成，则何冬燕应当在2016年11月23日前一次性补足尚欠的款项部分，而何冬燕既未在约定期间内办理按揭贷款手续，也未在约定期限内交清房价款，直至2016年11月18日才向银行申请贷款，于2017年6月23日支付房款200000元，于2017年12月21日才付清余款140000元。已构成违约，应承担违约责任。何冬燕以其未收到二建公司的通知为由主张其不存在逾期付款的违约行为，理由不成立，本院不予支持。关于逾期付款违约金的计算问题。本院认为，何冬燕逾期付款，二建公司仍接受了何冬燕的付款，表示同意继续履行合同，应予支持。涉案《商品房买卖合同（预售）》约定，逾期付款超过30日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。何冬燕提出二建公司请求该违约金过高。二建公司未能举证证明何冬燕逾期付款造成其经济损失的具体数额，该损失应体现为利息损失。合同约定的违约金明显过高，应予调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，本院调整本案逾期付款违约金的计算方法为：以未付购房款总额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。从2016年11月24日起计至何冬燕付清房款之日止。何冬燕于2017年6月23日支付房款200000元（逾期211天），于2017年12月21日付清余款140000元（逾期392天），分两段计算逾期付款违约金共为15822.60元[200000元×（4.35%×130%÷365天）×211天＋140000元×（4.75%×130%÷365天）×392天]。二建公司反诉请求何冬燕支付的逾期付款违约金中超出15822.60元的部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广东电白二建集团有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金45550.05元给原告（反诉被告）何冬燕；二、原告（反诉被告）何冬燕在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金15822.60元给被告（反诉原告）广东电白二建集团有限公司；三、驳回原告（反诉被告）何冬燕的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广东电白二建集团有限公司的其他反诉请求。以上一、二项相减，广东电白二建集团有限公司尚应支付29727.45元给何冬燕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1245元，由原告（反诉被告）何冬燕负担262元，被告（反诉原告）广东电白二建集团有限公司负担983元；反诉受理费509元，由被告（反诉原告）广东电白二建集团有限公司负担346元，原告（反诉被告）何冬燕负担163元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  李洁梅人民陪审员  郑 尚人民陪审员  刘国令二〇一九年十二月二十三日书 记 员  何 萍