河北省赤城县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0732民初627号原告：王涛，男，1982年10月30日出生，汉族，住河北省怀来县。委托诉讼代理人：雷挺，河北海龙（张家口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于智超，河北海龙（张家口）律师事务所律师。被告：李瑞杰，男，1965年8月16日出生，汉族，住河北省怀来县。委托诉讼代理人：薛继云，怀来县博精法律服务所法律工作者。第三人：史祎勋，男，1985年10月14日出生，汉族，住河北省怀来县。委托诉讼代理人：史丽君（史祎勋的母亲），住河北省怀来县。委托诉讼代理人：古宏清，河北厚霖律师事务所律师。原告王涛与被告李瑞杰房屋买卖合同纠纷一案，河北省怀来县人民法院于2017年5月17日立案后，第三人史祎勋申请参加诉讼。河北省怀来县人民法院于2017年12月29日作出（2017）冀0730民初883号民事裁定，王涛、史祎勋提起上诉，张家口市中级人民法院于2018年3月29日作出（2018）冀07民终828号民事裁定，撤销河北省怀来县人民法院（2017）冀0730民初883号民事裁定，指令河北省怀来县人民法院审理。河北省怀来县人民法院于2018年11月23日作出（2018）冀0730民初1009号民事判决。李瑞杰、史祎勋提起上诉，张家口市中级人民法院于2019年3月8日作出（2019）冀07民终304号民事裁定，撤销河北省怀来县人民法院（2018）冀0730民初1009号民事判决，发回河北省怀来县人民法院重审。河北省怀来县人民法院向张家口市中级人民法院提起管辖申请，张家口市中级人民法院于2019年5月9日作出（2019）冀07民辖13号民事裁定，指定本院审理。本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王涛及其委托诉讼代理人雷挺、于智超、被告李瑞杰的委托诉讼代理人薛继云、第三人史祎勋的委托诉讼代理人史丽君、古宏清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王涛向本院提出诉讼请求：1.依法确认我与李瑞杰签订的《房屋抵债协议》具有法律效力；2.判令李瑞杰继续履行上述协议，限期将位于怀来县（以下简称诉争房屋）交付我；3.李瑞杰配合办理过户手续；4.诉讼费由李瑞杰负担。事实与理由：2016年8月29日，我与李瑞杰签订了《房屋抵债协议》，该协议约定：因李瑞杰借王涛225000元到期无力偿还，李瑞杰同意将自己名下的诉争房屋以525000元的价格抵偿给王涛。经核算，扣除李瑞杰借款225000元及房屋需交纳的配套资金40000元，我于签订该协议当日及次日分两次将剩余的260000元差额给付李瑞杰。2017年2月6日，我得知上述房屋开发商开始交付，经向开发商核实，李瑞杰于2017年2月6日已办理了上述房屋的交付手续。为此，我要求李瑞杰交付该房屋，李瑞杰以其父亲病重推拖，直到2017年4月底，李瑞杰突然提出不同意上述房屋抵债。双方协商未果，诉请法院支持我的诉讼请求。李瑞杰辩称，我与王涛是朋友。当时，王涛的女朋友要求王涛给买房，为了骗取其女朋友信任，王涛让我配合，我与王涛签订了两份虚假的协议，我与王涛的抵债协议中的债并不存在。协议中的债是王涛与马永红之间的债务。2016年8月29日，王涛在协议中虚构债务事实，让我在事先准备好的房屋抵债协议上签字。王涛为了弄假成真，后期通过银行转账的形式给我转账260000元，目的是想以260000元的价格占有价值百万元的房屋。我收到260000元后才明白真实目的所在，我要把钱退给王涛，但他拒绝提供账户拒收该笔款项。我与王涛签订的房屋抵债协议是虚假的、无效的。诉争房屋系我父亲李兴华的拆迁安置房，写在了我的名下，我父亲有三个儿子，担心三个儿子因该房产发生争议，遂决定将该房屋进行出售。2015年10月13日，我父亲征得我同意后以我的名义与史祎勋签订了房屋买卖合同，将该楼房出售给史祎勋。2017年2月7日，该回迁楼房交付时，我和我母亲将该房屋交付给了史祎勋。2017年4月9日，父亲病重在怀来县中医院，在史祎勋要求下，我在房屋买卖合同上签了自己的名字。综上，我与王涛签订的以房抵债协议为无效协议，与史祎勋签订房屋买卖合同为有效合同，且该房屋已经实际履行交付给了史祎勋，史祎勋也实际占有使用了该房屋，如经释明王涛不变更诉讼请求，应依法予以驳回。第三人史祎勋述称，2015年10月13日，我和李瑞杰签订了《房屋买卖合同》，以70万元的价款购买了李瑞杰名下的诉争房屋。按照合同约定，我已经将购房款给付了李瑞杰，李瑞杰也在2017年2月7日将该房屋和所有的相关文件、手续、钥匙一并交付给我，我已经实际占有了该房屋，双方的买卖合同履行完毕。因为拆迁房屋暂时无法办理房屋过户手续，尚未过户登记。2017年5月17日，王涛依据与李瑞杰签订的房屋抵债协议向怀来县人民法院起诉，并保全了我所有的房屋，这一行为侵犯了我的合法权益，故我依法以独立请求权的第三人身份参加诉讼。请求：1.确认史祎勋为诉争房屋的所有人；2.解除诉争房屋的保全措施；3.判令李瑞杰及时协助办理过户手续。原告王涛向本院提供了以下证据：1、李瑞杰与王涛短信通话记录和马永红出庭作证证言，予以证明马永红欠王涛20万元货款，李瑞杰自愿代为偿还；2、王涛和李瑞杰签订的《房屋抵账协议》、《房屋抵债协议》及王涛给李瑞杰的打款凭证，予以证明李瑞杰与王涛签订的房屋抵债协议是合法有效的；3、怀来县房屋交易价格评估结果，予以证明王涛与李瑞杰约定的房屋价款是合理的。被告李瑞杰向本院提供以下证据：1、马永红出庭作证证言，予以证明房屋抵债协议不真实；2、谭文勋、张月涛的证言，予以证明以房抵债协议不是李瑞杰的真实意思表示；3、补充安置协议，予以证明诉争房屋系李瑞杰父亲李兴华置换的房屋；4、李瑞杰与杨明霞结婚证、离婚证，予以证明李瑞杰与马永红是普通朋友关系。第三人史祎勋向本院提供了以下证据：1、李瑞杰与史祎勋签订的《房屋买卖合同》及购房收款条，予以证明李瑞杰与史祎勋签订的《房屋买卖合同》是合法有效的；2、物业收款收据5张，予以证明史祎勋已占有诉争房屋并使用；3、古宏清律师对高美云（李瑞杰的母亲）询问笔录1份，予以证明史祎勋给付李瑞杰购房款50万元现金的情况；4、李瑞林出庭作证证言，予以证明史祎勋与李瑞杰购买房的事实；5、史丽君（史祎勋的母亲）与物业签订的协议书1份，予以证明史祎勋已占有诉争房屋并使用；6、装修买材料的收据和定装门合同，予以证明史祎勋已占有诉争房屋并使用；7、河北怀来房价网络截图、商品房买卖合同2份，予以证明史祎勋购买诉争房屋的价款是合理的，王涛以房抵债的价款显失公平。上述证据经过当庭质证，本院认定如下：1、王涛提供的李瑞杰与王涛短信通话记录、《房屋抵账协议》和《房屋抵债协议》，李瑞杰、史祎勋提出异议，认为不能证明王涛的证明目的。经查，上述证据能够和马永红的证言相互印证，本院予以认定。2、王涛提供的怀来县房屋交易价格评估结果，李瑞杰、史祎勋提出异议，认为与本案没有关联性。经查，李瑞杰、史祎勋的异议成立，本院不予认定。3、李瑞杰提供的谭文勋、张月涛证人证言，王涛提出异议，认为谭文勋、张月涛与李瑞杰是朋友，其证言不能采信。经查，该证言无其他证据佐证，本院不予认定。4、李瑞杰提供的补充安置协议（复印件），王涛提出异议，认为该房产登记在李瑞杰的名下，应认定为李瑞杰的财产。经查，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。5、李瑞杰与杨明霞结婚证、离婚证，王涛提出异议，认为与本案没有关联性，经查，王涛的异议成立，本院不予认定。6、史祎勋提供的李瑞杰与史祎勋签订的房屋买卖合同及购房收款条，王涛提出异议，认为该证据均系后补的。经查，该证据均系2017年补签的，但李瑞杰和史祎勋均认可，故本院予以认定。7、史祎勋提供的对高美云询问笔录，王涛提出异议，认为笔录中的时间、地点都没有做记录，且与当庭陈述的钱数也不一致。经查，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。8、李瑞林出庭作证证言，王涛提出异议，认为与本案没有关联性。经查，该证据能够与其他证据印证，本院予以认定。9、史祎勋提供的史丽君与物业签订的协议书、物业收款收据，王涛提出异议，认为与本案没有关联性。经查，该证据中的名字均为李瑞杰，不能证明史祎勋的证明目的，本院不予认定。10、史祎勋提供的装修买材料收据和定装门合同，王涛提出异议，认为与本案没有关联性。经查，王涛的异议成立，本院不予认定。11、史祎勋提供的河北怀来房价网络截图、商品房买卖合同，王涛提出异议，认为与本案没有关联性。经查，王涛的异议成立，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：李瑞杰和马永红、王涛均是朋友。马永红欠王涛20多万元货款，王涛向马永红催要，李瑞杰得知后自愿将马永红对王涛的货款承担下来，王涛表示同意。2016年2月26日，王涛与李瑞杰签订了《房屋抵账协议》，该协议约定李瑞杰向王涛借款225000元，因无力偿还将其回迁住宅楼抵给王涛，如两个月内可以偿还债务，协议作废。2016年8月29日，王涛和李瑞杰签订了《房屋抵债协议》，该协议约定：因李瑞杰借王涛人民币225000元到期无力偿还，李瑞杰同意将自己名下的诉争房屋以525000元的价格抵偿给王涛。经核算，扣除李瑞杰借款225000元及房屋需交纳的配套资金40000元，王涛应再给李瑞杰260000元。《房屋抵债协议》签订后，王涛于2016年8月29日、8月30日分两次将260000元支付给李瑞杰。后李瑞杰与史祎勋又签订了《房屋买卖合同》，李瑞杰将诉争房屋以70万元的价格卖给了史祎勋，并将该房屋交付史祎勋占有。诉争房屋系李瑞杰父亲李兴华的回迁安置房，物业登记于李瑞杰的名下，现未办理房屋权属手续。李兴华于2017年4月去世。依据王涛的申请，河北省怀来县人民法院于2017年5月17日对诉争房屋进行了查封。本院认为,李瑞杰作为完全民事行为能力人，其自愿代马永红偿还王涛货款，属于债务转移，并且经过债权人王涛同意，债务转移已发生效力。马永红出庭作证的证言、王涛与李瑞杰的短信通话记录、王涛与李瑞杰签订的《房屋抵账协议》、《房屋抵债协议》能够相互印证，证实李瑞杰自愿代为偿还马永红欠王涛的债务，故李瑞杰辩称其被欺骗签订的协议，不予采信。诉争房屋系李瑞杰父亲李兴华的拆迁安置房，李兴华在拆迁安置协议上将诉争房屋写了李瑞杰的名字，可证明李瑞杰有权处分该房屋。李瑞杰就该房屋分别与王涛签订了《房屋抵债协议》、与史祎勋签订了《房屋买卖合同》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律的强制性规定，均具有法律效力。《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定：审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。现该房屋所有权未进行变更登记，李瑞杰将该房屋出卖给史祎勋，并将该房屋交付史祎勋占有使用，故王涛可以通过解除合同并向违约方主张赔偿的方式来解决损失问题。本院依法对王涛释明相关法律规定，王涛拒绝变更诉讼请求，故王涛要求判令李瑞杰限期交付诉争房屋，并配合办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因诉争房屋尚未办理权属登记，故史祎勋要求确认其为诉争房屋的所有人，并判令李瑞杰协助办理过户手续的请求，不予支持。解除保全措施应根据生效法律文书，另行处理。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第八十六条、第一百零八条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条规定，判决如下：一、原告王涛和被告李瑞杰签订的《房屋抵债协议》有效；二、驳回原告王涛的其他诉讼请求；三、驳回第三人史祎勋的申请请求。案件受理费100元，由王涛负担50元、李瑞杰负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判长 陈 勇审判员 刘 宝审判员 郭永峰二〇一九年十二月四日书记员 吴 楠附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十四条：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第八十六条：债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属原债务人自身的除外。第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。