广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终6680号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司，住所惠州大亚湾澳头康汇花园秋怡楼**房，统一社会信用代码914********052408T。法定代表人：吕辉。委托诉讼代理人：朱林梅，女,汉族，1990年2月24日出生，住广东省惠州市惠阳区**********，公民身份号码340************628，系广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司的工作人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈成文，男，汉族，1993年8月18日出生，住广东省吴川市***********，公民身份号码440************333。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈成武，男，汉族，1997年1月18日出生，住广东省吴川市***********，公民身份号码440************356。委托诉讼代理人：陈艳，广东世纪华人律师事务所律师。上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司与被上诉人陈成文、陈成武因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3606号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司的上诉请求：1.请求依法撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初3606号民事判决书，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:1.上诉人于开发商惠州大亚湾xx房地产有限公司签订的《龙光城前期物业服务合同》以及《龙光城南区前期物业服务合同》，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。2.根据广东省惠州市中级人民法院（2017）粤13民终2666号民事判决书，涉案房产的交付时间为2016年1月30日，被上诉人应从2016年2月1日开始缴纳物业管理费。自2016年2月1日起，上诉人一直持续地为涉案小区（含涉案商铺）提供物业管理服务至今，但被上诉人一直拒绝向上诉人缴纳物业服务费。虽然上诉人多次通过电话、短信或书面寄送催缴函等方式向被上诉人催收，被上诉人至今仍未缴清各项费用。被上诉人拒交物业服务费的行为损害了物业服务企业及全体业主的合法权益，应当按照合同约定向上诉人缴清各项费用。3.根据（2018）粤1391民初3606号民事判决书认定“2016年1月30日至2017年1月27日，由于涉案商铺所在位置的公共区域未修建完成（包括走廊未铺设地砖、楼梯间没有照明设施、电梯井闲置等），原告作为物业服务公司，在公共区域未建设完成的情况下，不能履行对涉案商品配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理及维护相关区域内的环境卫生和秩序的义务”。但上诉人认为，上诉人作为物业服务公司，而非涉案商铺的建设单位，公共区域未完成建设影响了涉案商铺的使用功能，其责任不在上诉人，且上诉人向整个物业小区提供物业管理服务，并为此配备了专业人员履行了物业服务职责（包括但不限于安保、清洁、绿化、环境、工程等方面）。一审法院以涉案商铺的公共区域未修建完成为基础，作出原告不能履行物业服务合同义务且无权要求被上诉人支付2016年1月30日至2017年1月27日期间物业管理费的认定，缺乏法律和事实依据，应当予以撤销。4.根据（2018）粤1391民初3606号民事判决书认定2017年2月至2018年5月期间，上诉人委托了专业的清洁服务公司为涉案小区提供清洁服务，每月对清洁服务合同进行履约监督，委托了专业维保机构对电梯进行维保，并有专业人员定期检查维护公共区域的照明、公共设施及修缮工作，目前整个涉案小区公共区域道路平整、环境绿化维护良好、电梯运行正常，出入口配备有安保等服务人员。针对物业服务瑕疵部分，上诉人一直从未停止对物业服务进行改善，但一审法院以上诉人的物业服务瑕疵，判决被上诉人只缴纳2017年2月至2018年5月期间50%的管理费，上诉人认为显示公平，诉请二审法院予以改判。5.根据《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》第三十条“房产主管部分及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住宅售房单位公布下列情况：（一）住宅专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存的总额。（二）发生列支的项目、费用和分摊情况。（三）业主、公有住宅售房单位分户账中住宅专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存的金额。（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。业主、公有住宅售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。”据此，被上诉人应当向政府主管部门要求公示住宅专项维修资金的缴存、使用、增值收益和结存的信息，而非物业公司。为了维护原告的合法权益以及小区全体业主的共同利益，特提起上诉，请求二审法院依法查明事实、公正判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人陈成文、陈成武辩称，被上诉人认为原审法院认定事实和适用法律正确，首先，原审法院已经认定案外人惠州大亚湾xx房地产有限公司先后与上诉人签订的两份前期物业服务合同均有法律效力，认定上诉人应该按照以上的物业服务合同约定向被上诉人提供相应的服务，其中第一份物业合同的第二章第二条、第三条及附件二，第二份物业合同的第二章均对上诉人要提供的物业服务内容及服务标准有了非常明确的约定，但被上诉人原审提供的录像及原审法官实地走访涉案商铺的记录皆可证明，上诉人未曾按照以上合同约定向被上诉人提供物业服务，2016年1月30日至2017年1月27日期间，涉案商铺所在位置的公共区域未修建完成，也没有配套基本的设施设备，被上诉人无法对商铺进行使用，相应的上诉人客观上也没有提供物业服务的可能性，既然没有提供物业服务，则无权要求支付物业费，公共区域修建完成后，上诉人至今也没有按照物业合同约定的标准提供物业服务，涉案商铺所在公共区域，照明设施长期不能正常使用，楼梯墙体多处发霉至今未曾修复，走廊卫生环境极差，楼道垃圾无人清理，积灰严重，楼梯间有人随处大小便，臭气熏天，上诉人此期间提供的物业服务质量存在重大瑕疵，其无权要求被上诉人全额支付物业费。其次，涉案商铺至2018年6月1日出租后，租户一直按时交纳物业费至今，但上诉人却依然不按物业合同标准提供物业服务，即便是原审法院判决其应当对公共区域墙面进行修复及搞好公共卫生，上诉人至今拒绝履行导致公共卫生进一步恶化，被上诉人二审提供的录像证据可以证明，涉案商铺所在的公共区域，至今还是墙体多处发霉，卫生环境极差，照明无法正常使用，楼梯间依然有人随处大小便，臭气熏天，可见，上诉人主管恶意不履行合同义务，任由小区环境恶化。最后被上诉人在原审反诉要求上诉人公示广告收支情况及专项维修基金使用请款，符合法律规定，原审法院根据《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的若干解释》第十三条的规定，判决支出被上诉人该诉求，适用法律完全正确，上诉人在上诉状所引用的《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》则属于下位法，不能对抗最高院的司法解释，综上所述，上诉人的上诉理由没有事实与法律依据，恳请二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。原审原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司向一审法院起诉请求：1．被告向原告支付从2016年2月1日至2018年5月30日止的物业服务费14511元；2．由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2011年6月30日，原告与龙光城小区的开发商惠州大亚湾xx房地产有限公司（以下简称“xx房产”）签订了《龙光城前期物业服务合同》，约定由原告正式接管龙光城小区并开始提供物业管理服务，后又与其于2016年7月1日签订了《龙光城（南区）前期物业合同》（以下简称“物业合同”）。被告于2010年10月21日与xx房产签订《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2015）10xxxx89】，约定被告向xx房产购买惠州xxx房。2016年1月30日，xx房产将该房屋交付给被告。根据物业合同的约定，物业服务费标准为住宅1.43元／月／建筑平方米、商业3元／月／建筑平方米，业主应该在每月5日前向原告缴纳物业服务费，如有逾期的，每逾期一日按欠费总额的千分之三的标准缴纳违约金；还约定由原告代为抄表、代收代缴水费、电费等。涉案房产为商业，建筑面积为172.75平方米，根据物业合同的约定，被告每月应交纳物业服务费为518.25元，但自2016年1月1日开始，被告就未按照约定缴纳物业服务费。虽经原告多次通过电话、短信或书面寄送催缴函等方式向被告催收，被告至今仍未缴清各项费用。原告认为，原告与xx房产签订的合同是合法有效的，且从合同签订之日起至今，原告已经按照合同履行了物业管理服务的义务，被告拖欠物业服务费等各项费用的行为不但严重违反了合同约定，损害了原告的合法利益；而且影响了原告对整个小区的管理和维护，损害了整个小区业主的公共利益，故被告应当对此承担相应的法律责任，除应立即向原告付清所欠物业服务费外，还应按照物业合同第六章第一条“本物业服务费每月缴纳一次，每次交纳费用时间为每5日前缴纳当月的物业服务费，逾期未交纳的，乙方有权要求业主补交，且业主要从逾期之日起按逾期交款额每天千分之三的标准缴交违约金”的约定支付逾期违约金。反诉原告陈成文、陈成武向一审法院起诉请求：1．反诉被告退还反诉原告2018年6月1日至2018年12月30日的物业管理费7255.5元；2．反诉被告继续履行合同义务，把惠州龙光城南4期83栋的内墙、公共照明等共用部位及公共设施修缮好，清除公共通道及楼梯间的垃圾灰尘；3．反诉被告于判决之日自行拆除惠州龙光城南4期83栋的电梯、小区大门、停车场出入口等公共区域的广告牌，公示及返还相关广告收入；4．反诉被告向反诉原告公示2016年1月30日至今龙光城南4期83栋专项维修资金的使用情况；5．本案所有诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2015年10月21日向惠州大亚湾xx房地产有限公司购买了惠州龙光城南四期xx号商铺，反诉被告与该房地产有限公司分别于2011年6月30日及2016年7月1日签订了两份前期物业服务合同，约定由其向龙光城的业主提供物业服务，第一份物业服务合同的第二章第二条、第三条及附件二，第二份物业服务合同的第二章均对反诉被告要提供的物业服务内容及服务标准有了非常明确的约定，合同约定反诉被告需对房屋的内外墙体、楼梯间、走廊通道等共用部位进行日常维修、养护，需对共用照明、落水管、电梯等共用设施设备进行日常维修、运行和管理等，服务标准需达到保持房屋外观完好、整洁，保证共用部位、共用设备设施完好率95%以上，整体环境随时保持清洁，垃圾日产日清，楼宇停车场车辆要停泊有序、车道畅通等。但事实上，反诉被告未曾按照以上合同约定的标准向反诉原告提供物业服务，由于反诉被告管理不善，小区共用部位及公共设施多处损坏，而且反诉被告至今尚未进行修补，反诉被告长期未清洁公共通道及楼梯间，导致臭气熏天，环境恶化。反诉被告未履行物业合同义务，无权收取物业管理费，应承担相应的违约责任。反诉被告未经反诉原告及其他业主同意，擅自经营小区共用部位，在电梯、小区大门及停车场出入口等公共区域设置广告牌，而且一直未公示相关广告收入，反诉被告的行为损害了包括反诉原告在内的所有业主共同合法权益，其行为违法违约。反诉被告应当停止侵害、恢复原状、赔偿损失及返还收益。反诉被告接管龙光城小区的物业管理以来，未曾向小区业主公示过专项维修资金的使用情况，反诉原告作为业主之一，依法享有相应的知情权。综上所述，反诉被告没有按合同约定提供相应的物业服务，其无权收取物业费或应减免收取物业费。一审法院认定的事实:2015年10月21日，被告陈成文、陈成武与案外人惠州大亚湾xx房地产有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定被告陈成文、陈成武购买案外人惠州大亚湾xx房地产有限公司开发建设的龙光城xx房屋，房屋用途为商业，建筑面积为172.75平方米。原告登记成立于2012年1月6日，经营范围包括物业管理。2011年6月30日，案外人惠州大亚湾xx房地产有限公司作为甲方与广东龙光集团物业管理有限公司作为乙方签订一份《前期物业服务合同》，主要约定：一、甲方委托乙方对龙光城提供前期专业化、一体化的前期物业管理服务事宜，由广东龙光集团物业管理有限公司惠州分公司负责具体工作；二、物业管理服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为：高层住宅每月每平方米1.43元、独栋别墅每月每平方米3.8元、联排别墅每月每平方米3元、商业每月每平方米3元，公共水电费按实际发生费用向全体业主合理分摊；三、业主应于通知入伙之日起交纳物业服务费用，因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由甲方交纳。物业服务费按月缴纳，乙方应在每月1日至15日履行缴纳义务；四、物业服务期限为5年，暂定自2011年7月1日至2016年6月30日。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。2016年7月1日，案外人惠州大亚湾xx房地产有限公司作为甲方与原告作为乙方签订一份《龙光城（南区）前期物业服务合同》，主要约定：一、甲方委托乙方对龙光城（南区）提供专业化、一体化的物业管理；二、物业管理服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为：：住宅每月每平方米143元、28-38栋别墅每月每平方米3.8元、4-27、39-40栋别墅每月每平方米3元、商业每月每平方米3元，以上均不含公共水电费分摊，每次交纳费用时间为每月5日前，逾期未缴纳的，按逾期交款额千分之三的标准交违约金，在本物业未交付之前，本物业的物业服务费由甲方按上述标准交纳；三、本物业管理区域内属于业主所有的物业共用部位、共有设施设备统一委托乙方经营，所得收益用于小区的公共事宜或弥补物业服务费的不足，乙方应定期张榜公布物业管理基金的使用情况，并对其真实性负责等等。涉案商铺于2016年1月30日交付被告。因被告未支付物业费等费用，原告于2018年7月26日向被告在《商品房买卖合同》中预留的联系地址邮寄了催款材料。根据被告提交的录像显示：2016年1月30日至2017年1月27日期间，由于涉案商铺所在位置的公共区域未修建完成（包括走廊未铺设地砖、楼梯间没有照明设施、电梯井闲置等），原告作为物业服务公司，在公共区域未建设完成的情况下，不能履行对涉案商铺配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理及维护相关区域内的环境卫生和秩序的义务。被告提交的录像还显示：涉案商铺配套公共设施建设完成后，存在失修的情况，包括照明设施不能正常使用，楼梯间墙体发霉等，走廊卫生环境差，楼道垃圾无人清理，积灰较重。另外，涉案商铺交付以来，整个小区的楼外公共区域道路平整、植被生长良好，小区门口、停车场出入口等配有保安或服务人员维持秩序。原告在电梯内、停车场出入口设置了广告牌，广告收入及商品房的专项维修基金等收支明细并未公示。被告将涉案商铺出租后，租户向原告交纳了2018年6月至12月的物业管理费。本院依法于2019年4月3日对涉案商铺进行了现场勘验，该商铺所在的从一楼上二楼的楼道卫生欠佳且有异味，二楼走廊卫生欠佳，商铺所朝向的公共道路在修路，电梯运营正常，电梯内有设置广告牌，部分墙面发霉墙皮脱落，二楼电梯门口的屋顶空洞，有漏水现象，在电梯口公示了2019年1月龙光城南四期商铺公共区域电费明细，公共区域照明设施在勘验当天修复。一审法院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故案外人惠州大亚湾xx房地产有限公司与原告总公司签订的《前期物业服务合同》及案外人惠州大亚湾xx房地产有限公司与原告签订的《龙光城（南区）前期物业服务合同》对业主具有约束力。涉案商铺于2016年1月30日交付被告，原告应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，被告应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。一、本诉部分。物业费的负担及计算问题。本案中，自2016年2月至2017年1月期间，由于开发商的原因，涉案商铺所在位置的公共区域未修建完成，被告无法对商铺进行使用，原告亦不能履行对涉案商铺周围配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理及维护相关区域内的环境卫生和秩序的义务，原告要求被告支付该期间的物业服务费，没有事实依据，本院不予支持。涉案商铺所在位置的公共区域修建完成后，虽然整个小区的楼外公共区域道路平整、植被生长良好，小区门口、停车场出入口等配有保安或服务人员维持秩序，但涉案商铺所在公共区域照明设施不能正常使用，楼梯间墙体发霉等，走廊卫生环境差，楼道垃圾无人清理，积灰较重。物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，被告以此要求不缴纳物业服务费用，本院根据本案的实际情况，酌情减免被告应交的物业费的50%，即被告应向原告交纳2017年2月至2018年5月的物业费4146元（172.75×3×16÷2），原告诉求超出部分，本院不予支持。二、反诉部分。已缴纳物业费应否返还的问题。反诉原告将涉案商铺出租后，租户向反诉被告交纳了2018年6月至12月的物业管理费，该费用由租户交纳，反诉原告无权要求反诉被告退回，反诉原告该项诉讼请求，本院不予支持。公共区域继续维修的问题。公共区域照明设施在勘验当天已修复，反诉原告要求被告修缮照明设施的诉讼请求，本院不予支持，之后若再出现公共区域设施设备损坏的情况，反诉原告可再行主张。关于公共区域墙面发霉脱落、公共区域卫生的问题，反诉被告作为物业服务企业，负有对相关场地进行维修、养护、管理及维护的义务，反诉原告要求反诉被告修复公共区域墙面发霉脱落的问题并清除公共通道及楼梯间的垃圾灰尘的诉求，有法律依据，本院予以支持。是否拆除广告牌的问题。《龙光城（南区）前期物业服务合同》对业主具有约束力，该合同约定，本物业管理区域内属于业主所有的物业共用部位、共有设施设备统一委托乙方经营，所得收益用于小区的公共事宜或弥补物业服务费的不足，乙方应定期张榜公布物业管理基金的使用情况，并对其真实性负责。反诉被告在电梯内、停车场出入口设置了广告牌，符合合同约定，并且，对共用部位、共有设施设备进行经营用于小区公共事宜及弥补物业服务费的不足，对业主及物业服务公司均有利，反诉原告要求拆除广告牌的诉讼请求，本院不予支持。公示广告收支情况及专项维修基金使用情况的问题。小区内共有部分的使用、收益情况、专项维修资金的使用情况均属于业主知情权范围，而该情况亦属于物业公司管理掌握的内容，广告收益的收支情况，关系着全体业主的利益，业主有权知情，反诉被告应定期公示每个广告牌的租用期间、租金收入、资金去向等相关收支情况。建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况也应当公布。故反诉原告要求反诉被告公示广告收支情况及专项维修基金使用情况，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下：一、被告陈成文、陈成武自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司支付2017年2月至2018年5月的物业服务费4146元；二、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司其他的诉讼请求；三、反诉被告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司自本判决发生法律效力之日起30日内修复龙光城南区83栋210号房屋所在的公共区域墙面发霉脱落的问题并清除公共通道及楼梯间的垃圾灰尘；四、反诉被告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司自本判决发生法律效力之日起10日内在小区公共区域（包括但不限于电梯口、小区公示栏）公示广告收支情况及专项维修基金使用情况（包括但不限于每个广告牌的租用期间、租金收入、资金去向等相关收支情况，维修资金的筹集、使用情况）；五、驳回反诉原告陈成文、陈成武的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费162元、反诉费25元，由原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司负担162元，由被告陈成文、陈成武负担25元。本案二审中，上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司提供二份证据材料：1.清洁服务合同二份；2.南四期人员配备表。证明目的：1.证明上诉人委托了专业公司向涉案小区提供清洁服务，并每月进行履约监督；2.证明上诉人配备了足够人员向涉案小区提供物业服务，履行了物业服务义务。被上诉人陈成文、陈成武对以上证据材料进行以下质证：证据一的三性不予确认，被上诉人不是该合同的签署主体，对合同的签署及履行实际情况皆不知情，其中，第一份清洁服务合同签订日期显示为2017年7月20日，但该合同第三条却约定合同有效期只有1个月，服务期限自2017年6月1日至2017年6月30日，时间上存在明显矛盾。第二份清洁服务合同签订的日期为2018年9月7日，与本案无关，因为本案涉及的是2016年2月1日至2018年5月30日期间的物业管理费。对证据二的表格三性不予确认，该表格为上诉人单方制作，对其证明内容不予认可。被上诉人陈成文、陈成武提供二份证据材料：1.惠州龙光城收款收据；2.录音录像。证明目的：1.证明涉案商铺自2018年6月1日至今一直按时交纳物业费；2.证明上诉人至今不按物业合同约定的标准提供服务，涉案商铺所在的公共区域至今还是墙体发霉，卫生环境差，照明无法正常使用。上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司对被上诉人陈成文、陈成武提交的证据材料进行以下质证：对证据一的三性予以认可，对证据一的证明内容不予认可。证据一的收款日期表明被上诉人一直延期交付物业管理费，并没有按合同约定的每月5日前缴纳管理费。因证据二是被上诉人当庭提交的光碟，上诉人需要庭后观看再另行质证。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，本院不作处理。根据本案一审宣判后的上诉意见和答辩意见，本案二审争议的焦点问题如下:1.被上诉人陈成文、陈成武应否全额支付涉案物业服务费14511元；2.上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司应否公示广告收支情况及专项维修基金使用情况。本案分析如下：关于被上诉人陈成文、陈成武应否全额支付涉案物业服务费14511元的问题。物业服务费是业主在物业服务企业按照合同约定履行物业管理服务后，应当给付的对价，是维护业主共有和共同管理的建筑物公共部分的费用。本案中，涉案商铺于2016年1月30日交付被上诉人陈成文、陈成武，双方当事人应当按照物业服务合同的约定履行各自的合同义务，上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司应当提供相应的服务，被上诉人陈成文、陈成武应当交纳物业服务费用。上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司认为不能将因公共区域未完成建设影响了涉案商铺的使用功能归责于上诉人，且其已履行了物业服务职责，被上诉人陈成文、陈成武辩称上诉人此期间提供的物业服务质量存在重大瑕疵无权要求其全额支付物业费。本院认为，物业服务合同中，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主要不断地交纳物业费，并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短，因此物业服务合同为继续性合同，业主可以行使先履行抗辩权。在物业服务企业未按照合同提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒绝交纳相应的物业费。2016年2月至2017年1月期间，因涉案商铺所在位置的公共区域未修建完成，被上诉人陈成文、陈成武无法对商铺进行使用，上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司亦不能履行对涉案商铺周围配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理及维护相关区域内的环境卫生和秩序的义务，上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司要求被上诉人陈成文、陈成武支付该期间的物业服务费，没有事实依据，一审法院不予支持，认定正确，本院予以维持。一审法院于2019年4月3日对涉案商铺进行了现场勘验，证实该涉案商铺存在所在公共区域照明设施不能正常使用，楼梯间墙体发霉等，走廊卫生环境差，楼道垃圾无人清理，积灰较重的情况。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，双方应当同时履行各自义务，业主在物业公司履行之前有权拒绝其履行要求，业主在物业公司履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。物业公司未按约定或相关规定提供服务的，业主可以主张未享受相关物业服务的抗辩继而不支付或减少支付物业费，但是并不代表可以拒交全部物业费，对于物业公司提供的其他项目的服务，业主仍然具有交费的义务。被上诉人陈成文、陈成武拖欠物业服务费的行为，已构成违约，但因上诉人提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显，一审法院根据本案的实际情况，酌情减免被上诉人应交的物业费的50%，即被上诉人应向上诉人交纳2017年2月至2018年5月的物业费4146元，有事实与法律依据，本院予以维持。关于上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司应否公示广告收支情况及专项维修基金使用情况的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，小区内共有部分的使用、收益情况、广告收益的收支情况、专项维修资金的使用情况均属于业主知情权范围，业主有权知情。被上诉人陈成文、陈成武请求公示广告收支情况及专项维修基金使用情况，系行使业主的知情权，上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司应定期公示每个广告牌的租用期间、租金收入、资金去向等相关收支情况以及建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况。上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司认为本案应当适用《惠州市住宅专项维修资金管理实施细则》第三十条之规定，被上诉人应当向政府主管部门要求公示住宅专项维修资金的缴存、使用、增值收益和结存的信息。根据法的效力位阶，下位法不得与上位法相抵触，故本案应当适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，一审法院适用法律正确，上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司的上诉主张没有事实依据和法律依据，本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币162元，由广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司负担。本判决为终审判决。审判长  岳淑敏审判员  黄**锋审判员  刘宇慧二〇一九年十二月十六日书记员  钟艺苑附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。