贵州省锦屏县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2628民初976号原告(反诉被告):贵州新胜置业开发有限公司，统一社会信用代码：91522628MA6DMPURX7，地址：贵州省黔东南苗族侗族自治州锦屏县三江镇风雨桥社区**。法定代表人：陈珂，男，系该公司执行董事。被告（反诉原告）：龙杰，男，苗族，1963年10月11日出生，贵州省锦屏县人,户籍地:锦屏县。被告（反诉原告）：欧阳长桃，女，苗族，1967年12月25日出生，贵州省锦屏县人,户籍地:锦屏县。被告龙杰、欧阳长桃共同委托诉讼代理人：杨正伟（一般授权），男，贵州杉乡律师事务所律师。原告贵州新胜置业开发有限公司（以下简称：新胜置业公司）诉被告龙杰、欧阳长桃商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理，2019年10月15日，被告龙杰、欧阳长桃提出反诉，依法由审判员刘建忠适用简易程序，于同年10月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下同）新胜置业公司法定代表人陈珂，被告（反诉原告，以下同）龙杰，被告龙杰、欧阳长桃共同委托诉讼代理人杨正伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新胜置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告一次性支付房屋买卖欠款78万元；2.判令被告向原告支付逾期付款的利息58662元（按银行同期贷款利率,从逾期之日起计算至2019年9月19日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年1月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于锦屏县房屋，房屋建筑面积64.15平方米，合同总价款156万元，被告以银行按揭方式付款，应于合同签订之日向原告支付首期房款78万元，余款78万元以银行按揭支付。合同签订后，原告按照约定履行了合同义务，但被告在接到原告通知后拒不办理按揭手续并拒绝按照约定向原告支付相关合同款。原告多次向被告要求付款，但被告并未按照约定履行付款义务，因此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决支持原告的前列诉讼请求。被告龙杰、欧阳长桃答辩及向本院提出反诉请求：1.判决解除被告龙杰、欧阳长桃与原告贵州新胜置业开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；2.判决原告贵州新胜置业开发有限公司退还被告龙杰、欧阳长桃房屋首付款78万元；3.判决原告贵州新胜置业开发有限公司支付被告违约金80275元；4.反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：被告与原告于2018年1月25日签订的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于锦屏县门面，房屋建筑面积为64.15平方米，合同总价款为156万元。之后，被告分别于2018年1月5日、1月25日、1月26日、2月1日共支付原告首付款78万元。然而，原告不严格按照合同约定履行合同，存在严重的违约行为，具体是：1.至今未有通知被告及时办理按揭贷款，已违反《商品房买卖合同》第八条之规定；2.至今未通知和向被告交付房屋（交房时间为2018年1月30日），违反《商品房买卖合同》第十一条第（一）项规定；3.房屋设计变更未有通知被告，违反《商品房买卖合同》第十六条规定。基于原告的上述行为，根据法律及双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告有权解除该合同，并要求原告承担违约金80275元（按2019年长期银行贷款基准年利率6.5%计算）。同时，因个人经济能力无法承担购房贷款之负担，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，被告现明确表示和决定不再履行双方签订的《商品房买卖合同》。被告为维护自身合法权益，现根据法律规定，特提起反诉请求，请判决支持被告前列反诉请求，同时，请判决驳回原告的诉讼请求。原告新胜置业公司对反诉的辩称：1.原告新胜置业公司一般安排员工以电话方式通知客户来办理交房手续，已形成惯例，原告亦通过电话、邮寄的方式，通知被告及时办理买房按揭手续，但不知何故，被告迟迟不配合办理按揭手续，为此，不能说是原告未通知被告；2.原、被告签订的是商品房预售合同，被告未配合办全相关手续，且未付完首付款，不存在房屋交付问题；3.双方买卖的门面，规划设计没有变更，负2层车库的设计变更是原告与行政机关的事项，与本案涉及的房屋无关，不影响本案涉及的房屋的施工和使用。为此，原告新胜置业公司请求驳回被告的全部反诉请求。本院经审理查明：2017年5月15日，锦屏县住房和城乡建设局颁发给原告新胜置业公司《建设工程规划许可证》（编号为：建字第X号，建设位于锦屏县三江镇天马广场，建设规模为：总建筑面积6352.02㎡（计容面积3276.61㎡，不计容面积3075.41㎡），之后，原告组织对位于锦屏县三江镇天马广场地下人行通道项目进行开发建设。2018年1月26日，原告新胜置业公司与被告龙杰、欧阳长桃签订《商品房买卖合同》，主要内容为：1.门面基本情况：门面位于锦屏县，建筑面积64.15㎡，套内建筑面积35.28㎡；2.价款及付款方式：合同总价款156万元，被告以银行按揭方式付款，应于合同签订之日向原告支付首期房款78万元，余款78万元以银行按揭支付，被告接到原告通知之日起15日内，将申请办理银行按揭所需的全部材料提交给原告；3.门面交付时间：原告应于2018年1月30日交付门面给被告，逾期交房不超过60日，原告不承担违约责任，逾期交房超过60日，原告按被告已缴纳房款1%支付违约金，合同继续履行，出卖人不再承担违约责任；4.面积差异处理方式：据实结算房价；5.规划变更的约定：原告应按规划施工，如涉及规划变更，原告应及时通知被告，并应当取得规划行政主管部门的批准，如规划变更，被告选择退房的，应当书面通知原告，被告选择不退房的，双方据实结算房价。该《商品房买卖合同》经合法程序备案。之后，被告分别于2018年1月5日、1月25日、1月26日、2月1日，共支付原告购房款78万元。2018年2月2日，被告龙杰、欧阳长桃缴纳契税44571.43元，缴纳印花税780元，缴纳住宅专项维修资金31200元。2018年2月7日，购买的上述门面，经锦屏县国土资源局预告登记（登记号为：黔（2018）锦屏县不动产证明第X号）。2018年5月份，原告开发建设的上述工程项目竣工。2019年6月12日，原告新胜置业公司在公共场所张贴通知的方式，向各业主发出告知：“商铺已具备交房条件，将于2019年6月12日统一办理交房手续，请各业主携相关有效证件于2019年6月12日至6月30日，至天马荟销售中心办理相关交房手续，在上述时间内未前来办理的视为默认接房。”原、被告至今未办理交房手续。同时查明，2019年5月28日，锦屏县自然资源局颁发的编号为竣字第X号《建设工程竣工规划认可证》，登记的建设规模为：总建筑面积6241.4㎡（计容面积3414.52㎡，不计容面积2826.88㎡）另查明，2019年1月25日，锦屏县杉乡房产测绘有限公司，对锦屏县三江镇天马广场地下商场进行测绘，第1幢-1层-1-53号的测绘结果为，建筑面积为66.52㎡，套内面积为35.28㎡，分摊面积为31.24㎡。以上事实，有本案涉及的证据，当事人的陈述、答辩，及庭审笔录等为证，可以认定。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”结合本案，原、被告自愿于2018年1月26日签订《商品房买卖合同》，内容未违反法律的规定，合同依法成立并已生效。原、被告在合同中约定，交房时间为2018年1月30日，被告实际交付最后一笔首期房款的时间2018年2月1日，被告在交付最后一笔首付款之日，已经知道双方约定的交付时间已过，说明被告以自己的行为认可原告逾期交房。2019年6月12日，原告新胜置业公司已具备交房条件，其通过张贴通知这一广而告之的方式，通知各业主，前往原告处办理交房手续，被告未必看到该通知，该时间视原告未按约定履行通知义务。2019年9月26日，原告新胜置业公司起诉被告支付合同款项，视为合理性通知，被告应该在合理期限内履行支付剩余合同价款的义务，但被告至今未履行，被告构成违约。原、被告在合同中约定，门面价款据实结算，涉案门面经测绘，面积大于约定面积，原告明知该情形，仍按合同约定面积起诉，属原告权利的自由放弃，为此，原告诉请被告支付门面欠款78万元，本院予以支持。原告新胜置业公司起诉逾期利息，因不符合约定，本院不予支持。如前所述，被告以自己的行为认可原告逾期交房，为此，被告以原告逾期交房为由，反诉请求解除合同，本院不予支持。被告反诉称原告未通知被告及时办理按揭贷款，经本院核实，原告提交的证据，未能证明其已经履行了通知被告办理按揭贷款的义务，应该承担举证不能的不利后果，即视为原告未通知被告办理按揭贷款手续。虽然，双方在合同约定了被告未获贷款或获贷款少于申请贷款数额的，双方有权解除合同，但本案的情形是被告尚未前去办理按揭代理手续，被告是否获得贷款的情形待定，为此，被告以此为由反诉请求其有权依据合同约定解除双方合同的意见，本院不予采信。被告反诉称原告建设的门面涉及设计变更未通知被告的情形，经查，比较原告新胜置业公司获准的建设工程规划许可证与竣工规划认可证，涉案门面的规划用途同为商业用地，未发生变更，但在总建筑面积、计容面积、不计容面积方面发生了变更。建设工程规划许可证与竣工规划认可证，两证登记的内容发生了变更，导致变更的原因，应区分主、客观两个方面，如属主观原因，方能归责于一方。被告主张是原告的主观原因，导致规划变更，原告不予认可，认为是因客观原因导致两证登记的内容不同，不涉及规划的变更。从被告提交的证据来分析，未能达到其证明目的，被告应承担不利后果，即规划的变更，不是原告主观所造成，那么，原告就没有义务通知被告，原告没有此项违约行为，为此，被告反诉的此项意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第九十条之规定，判决如下：一、被告龙杰、欧阳长桃于本判决生效之日起十日内一次性支付原告贵州新胜置业开发有限公司剩余购房款780000元；二、驳回原告贵州新胜置业开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告龙杰、欧阳长桃的全部反诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉的案件受理费6093元，原告贵州新胜置业开发有限已经预交6093元,由原告负担458元，由被告龙杰、欧阳长桃负担5635元；反诉的案件受理费6201元，被告龙杰、欧阳长桃已经预交6201元,由被告负担6201元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。如义务人不按期履行义务，权利人可在履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。逾期申请，本院不再执行。审判员  刘建忠二〇一九年十二月二十四日法官助理吴兰书记员  龙红杏