北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初18670号原告：陈丹，女，1982年4月5日出生。委托诉讼代理人：吕国生（系原告陈丹之夫），男，1974年5月22日出生。被告：王涓涓，女，1988年8月9日出生。委托诉讼代理人：刘德诸，北京市太行律师事务所律师。原告陈丹与被告王涓涓租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈丹及其委托诉讼代理人吕国生、被告王涓涓的委托诉讼代理人刘德诸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈丹向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金（三年租金）150000元；2.判令被告支付2018年11月18日至2019年9月17日的租金41666元元；3.判令被告因某某镇政府强拆其房屋所产生的建筑垃圾清理费36000元，（长30米*宽10米*高2米）600方，每车20方，每车清倒1200元，共30车；4.判令被告支付物品看护费用2018年4月13日至9月13日，5个月，每月2000元，计10000元。以上共计应支付237666元；4.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年11月18日经房山区某某镇某某村村委会同意并认可签订了转租合同，被告租用原告8亩土地一处，用于停车场地，约定每年租金为50000元，合同签订后，原告保障被告自主经营，独立使用的所有权利，2018年4月，某某镇政府在违反了法律的程序下对被告的房屋进行了强制拆除，此后被告便不在露面，由于被告所租用的土地十分空旷，极易被盗，而其被某某镇强拆后所搬出的物品又十分贵重，原告只能找人对其物品进行了看护，直到2018年10月，被告才派人将物品拉走，并没有告知原告。2018年11月18日，被告也未按合同约定缴纳租金，明显违反了合同法中的违约责任和毁约责任，为维护原告的合法权益，故诉至法院。王涓涓辩称：一是原被告订立的租赁合同因违反法律强制性规定，因而不具有法律效力，不应该受到法律保护；二是原告订立合同时隐瞒事实的真实情况，做了虚假宣传，而且承诺该地能建设停车场，原告能保证被告正常经营；三是原告主张被告支付违约金，被告不同意该项诉讼请求，被告没有违约，违约的是原告，原告没有实现他的承诺，原告租给被告的土地不能实现合同目的，停车场建好了，但却被拆除了，原告没有保障被告的正常经营；四是原告主张被告给付租金，原告违反合同规定，导致合同目的不能实现，原告不应该向被告主张租金，我们认为被告已经交的租金原告也应该返回，合同无效应该双返；五是原告向被告要垃圾清理费没有道理，原告没有提交相应证据，倒垃圾渣土这一项责任应该由原告承担而不是被告，所以被告不同意原告该项诉讼请求；六是原告要求被告给付看护费，被告不同意，停车场房屋设施拆除后土地已经被原告收回，原告理应看护，应该由其自行承担。综上所述，请法院驳回原告全部诉求。本院经审理认定事实如下：陈丹（乙方）与房山区某某镇某某村经联社（甲方）于2007年8月3日签订《荒山承包（租赁）合同书》，载明：“一、承包（租赁）荒山的面积及方位：甲方将集体所有的荒山40亩承包（租赁）给乙方开发经营。承包（租赁）荒山名称及四至如下：名称，东白岗坡。四至，北至坡根，东至坡根，南至王振兴北地边水沟，西至东西白岗坡中间道。二、经营方式（集体、合伙、个人承包或者租赁）：个人租赁。三、承包（租赁）期限：承包（租赁）期从2008年元月1日起至2047年12月31日止，共肆拾年……十二、双方约定的其他事项……4.建设、建房符合村镇规划，办理相关手续，如违章建筑，所造成的一切后果由乙方承担。”双方签订合同后，房山区某某镇某某村经联社向陈丹交付了其租赁的荒山，陈丹亦支付了相应的租赁费用。陈丹（甲方）与王涓涓（乙方）于2016年11月18日签订《土地租赁合同》，载明：“一、土地的面积、位置。甲方将位于房山区某某镇某某村东号院空地，面积8亩用地出租给乙方使用。二、土地用途为：专用车停车场地建设、房屋设施建设。三、土地的承租经营期限及承租金交付。该地承租经营期限为叁拾年，自2016年11月18日至2046年11月18日。每年租金为6250元/亩，乙方应在本合同签订之日起日向甲方支付承租金，共计人民币伍万元。注：每年的11月18日前交付租金伍万元整。四、甲乙双方的权利和义务。（一）甲方的权利和义务。1.对土地开发利用进行监督，保证土地按照合同约定的用途合理利用甲方应保证正常的水电供应，水、电费按民用价格由乙方承担。2.按照合同约定收取租金；在合同有效期内，甲方不得提高租金。3.保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益。（二）乙方的权利和义务。1.按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所承租的土地。2.享有承租土地上的收益权和按照合同约定兴建、购置财产的所有权……六、合同的变更和解除。1.本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或者解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同……七、违约责任。1.在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方应按照土地利用的实际总投资额和合同未到期的租金额支付对方违约金，并赔偿对方因违约而造成的实际损失。”上述合同经北京市房山区某某镇某某村村民委员会盖章确认。合同签订后，陈丹向王涓涓交付了涉案场地，王涓涓向陈丹支付了2016年11月18日至2018年11月17日期间的租金。王涓涓与陈丹签订上述合同后，王涓涓（甲方）和吕国生（乙方）签订《工程承揽合同》，约定在房山区某某镇某某村村东1号院，由乙方以包工包料的形式给甲方建王涓涓办公房，自2017年4月2日开工，于2017年6月2日竣工，总工期60天。该工程已完工。在本院审理期间，王涓涓及陈丹均未提供上述建筑的合法手续。2018年3月21日，某某镇政府向规范部门发函查询陈丹在北京市房山区某某镇某某村村东承包地内建设的房屋是否取得规划取可证，同年3月22日，规范部门回函称未向陈丹核发规划许可证。2018年4月12日，某某镇政府将陈丹在承包地内建设的部分房屋强制拆除。陈丹不服，诉至本院，经审理认为某某镇政府强制拆除涉案建筑物的行为应属程序违法，本院作出（2018）京0111行初200号行政判决书，判决确认某某镇政府于2018年4月12日强制拆除陈丹建设的部分房屋的行为违法。陈丹不服，上诉至北京市第二中级人民法院，后北京市第二中级人民法院作出（2018）京02行终1516号行政判决书，判决驳回上诉，维持一审判决。上述拆除的房屋中含王涓涓所建房屋。上述事实，有双方当事人的陈述、《荒山承包（租赁）合同书》、《土地租赁合同》、《工程承揽合同》、（2018）京02行终1516号行政判决书等证据在案佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，陈丹与房山区某某镇某某村经联社签订的《荒山承包（租赁）合同书》，双方已依据合同约定实际履行多年，故该份租赁合同在未超过租赁期限20年内合法有效，对合同双方均具有约束力。陈丹与王涓涓签订的《土地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，故该合同亦在未超过租赁期限20年内合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的权利义务。对于上述两份合同，超过租赁期限20年的，超过部分无效。本案争议的焦点之一是确定《土地租赁合同》的解除时间及租金是否需要给付的问题。因某某镇政府强制拆除涉案建筑物，从而导致双方合同不能继续履行，故本院确认陈丹与王涓涓签订的《土地租赁合同》解除时间为2018年4月12日。根据审理查明的事实，因某某镇政府强制拆除涉案建筑物后，王涓涓也未再继续使用涉案租赁场地，陈丹主张在政府强制拆除后，王涓涓有遗留物品仍在涉案场地内，但王涓涓予以否认，陈丹未提交充分、有效的证据予以证明，对此本院难以采信。现陈丹主张王涓涓给付其2018年11月18日后的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。本案争议的焦点之二是违约责任的确定。本案中，导致双方合同不能继续履行的原因是某某镇政府的强制拆除涉案建筑物，现陈丹直接主张王涓涓在双方合同的履行中应承担违约责任，于法无据，本院不予支持。本案争议的焦点之三是举证责任的确定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈丹主张王涓涓承担因某某镇政府强拆其房屋所产生的建筑垃圾清理费，以及支付2018年4月13日至2018年9月13日期间为其看护物品所产生的费用，但其未提交充分、有效的证据予以证明，根据陈丹现提交的照片及收据，本院难以支持其该项诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈丹的全部诉讼请求。案件受理费2433元，由原告陈丹负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  韩玉二〇一九年十二月十八日书记员  李爽