广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终5459号 上诉人（原审被告）：罗献，女，1983年10月23日出生,瑶族，户籍地：广西柳州市柳江区，现住广西柳州市柳江区。 被上诉人（原审原告）：柳州市恒泰物业服务有限责任公司，住所地：柳州市柳邕路**，统一社会信用代码：9145020475623661K。 法定代表人：莫太贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭忠秀，广西诺一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃冬玉，广西诺一律师事务所律师。 上诉人罗献因与被上诉人柳州市恒泰物业服务有限责任公司（以下简称恒泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初2801号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。 上诉人罗献上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法判决罗献向恒泰物业公司支付2016年9月起至2018年12月止的物业服务费2598.96元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、自2015年9月鑫佳苑小区向业主交付房屋使用权起，柳州市恒泰物业服务有限责任公司就违反《鑫佳苑前期物业服务协议》（以下简称“服务协议”）和相关物业管理法则，未完全履行服务协议中约定的服务义务。二、根据物权法第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。物权法第七十四条规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。被上诉人私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益及应该为全体业主共有，被上诉人的行为严重侵害全体业主的权利。三、《柳州市物业服务收费管理实施细则》第十二条，物业服务收费实行政府指导价的，由市物价局会同市建设委员会根据物业服务特点、物业服务等级标准等因素，结合柳州市经济发展水平、物业管理行业平均成本的变化等情况，制定相应的基准价和浮动幅度，并定期调整和公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。普通住宅前期物业管理的公共性服务费实行分类分等定标准定基准价，浮动幅度上下不超过15%。服务标准降低或减少服务项目，收费标准应相应降低。带有电梯的住宅的公共性服务费包括电梯年检费用、日常运行维护费用和二次加压水泵日常运行费用，但不包括电梯和水泵运行所产生的用电、用水费用。同一物业管理区域内同一性质、同一类型的物业实行同标准服务，同质同价。四、业主缴纳物业费，被上诉人只开收据未向业主提供正式发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。五、小区内损坏的公用设施设备常年没有更换，部分单元的单元门锁损坏没有及时更换，单元门敞开任何人都可以随便进出。电梯故障率高，经常有业主被关在电梯里。六、引述“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第三条，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。上诉人于2015年9月领房同时交纳物业费，但被上诉人提供的服务一直未达到标准符合相关规定。被上诉人在2015年到2019年所提供的物业服务均存在严重违约，并且在上诉人正常缴纳物业费时就已经违约。根据《合同法》第107条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。过去的服务未按约定提供，补救措施已经无法弥补，只有通过赔偿损失来弥补，应当按实际的服务情况收取费用。综上所述，上诉人延迟缴纳物业费是因被上诉人首先没有履行双方的协议约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，恳请案件审理法官不要将这些不符合合同约定的服务行为定义为履行物业服务合同过程中的瑕疵。上诉人有权依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第三条、第六条，《物业管理条例》第三十六条、第四十一条之规定提出上诉。 被上诉人恒泰物业公司答辩称，被上诉人在服务期间已经履行合同义务，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 恒泰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令罗献向恒泰物业公司支付代收生活垃圾处理费75元，物业服务费4641元，合计4716元；2.罗献承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：位于广西柳州市柳江区由腾安房开公司开发建造。2015年4月7日，恒泰物业公司与腾安房开公司签订鑫佳苑《前期物业服务合同》，约定由恒泰物业公司对柳州市柳江区拉堡镇鑫佳苑小区进行物业管理服务，期限自《前期物业服务合同》生效之日起至本物业业主委员会成立并与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日止，高层住宅物业费收费标准为1.2元／月／平方米（建筑面积）；同时约定恒泰物业公司提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；物业管理区域内共同设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、停车场、公益性文化设施、安全警示设施；公用绿地、花木、建筑小品的养护管理；公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；车辆行驶与停放秩序的管理服务；协助维护小区公共秩序，包括门岗执勤、巡视、防火、灭火；物业管理有关的文件、资料和业主档案的管理；根据业主的需求向业主提供特约服务，费用由业主与物业公司协商确定。2015年11月3日，恒泰物业公司另与罗献签订《鑫佳苑前期物业服务协议》，协议约定的内容和恒泰物业公司与腾安房开公司签订的鑫佳苑《前期物业服务合同》基本一致，并约定高层带电梯住宅物业服务费为1.2元／月／平方米，其中电梯运行及维保费:以15.16层为基数，收费为0.45元／平方米，按每上升两层加0.01元／平方米，每下降两层减0.01元／平方米。罗献是该小区4栋301室业主，其房屋建筑面积为116.28平方米，每月应按每平方米1.14元向恒泰物业公司交纳物业服务费，故恒泰物业公司每月应交纳物业服务费为132.6元（116.28平方米×1.14元／月／平方米）。罗献已交纳物业费至2016年8月份,但自2016年9月至2018年12月的物业服务费3712.8元（132.6元／月×28个月）未向恒泰物业公司交纳。2019年5月23日，恒泰物业公司向罗献发出了催收函，但至今罗献亦未予交纳。另查明，柳州市柳江区环境卫生管理所自2015年1月起委托恒泰物业公司代为收取鑫佳苑小区业主生活垃圾清运费，每户收费标准为每月5元。自2017年8月起至2018年12月，罗献未向恒泰物业公司交纳生活垃圾处理费，共计85元。 一审法院认为，关于物业服务费。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案腾安房开公司与恒泰物业公司签订的《前期物业服务合同》以及罗献与恒泰物业公司签订《前期物业服务协议》，对业主具有约束力。双方均应按照合同的约定享受权利、履行义务。物业服务管理系针对整个小区进行，具有公共性，业主及时、足额支付物业管理费是保证物业服务企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件。恒泰物业公司作为物业管理单位，为包括罗献在内的全体业主提供了物业服务，罗献接受了恒泰物业公司的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费。故对恒泰物业公司要求罗献支付尚欠的物业服务费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。至于罗献在审理中答辩称恒泰物业公司的物业服务存在瑕疵等问题，因而拒交物业服务费，一审法院认为，首先，物业服务合同中已经明确约定了物业服务费的收费标准；其次，恒泰物业公司系为小区全体业主提供物业服务，罗献对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见；第三，物业服务费的收费标准，涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权力的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定；第四，罗献列举的照片能证实恒泰物业公司在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，需恒泰物业公司进行改进，但不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。故罗献以物业服务存在瑕疵为由而拒交物业服务费，缺乏正当理由，一审法院不予支持。如果业主认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，甚至可以依法更换物业服务企业，但不能以此拒绝交纳物业服务费。截止至2018年12月，罗献尚欠恒泰物业公司物业服务费3712.8元，恒泰物业公司诉请超出部分，一审法院不予支持。 关于生活垃圾处理费。恒泰物业公司受柳州市柳江区环境卫生管理所委托代收生活垃圾处理费，罗献尚欠生活垃圾处理费85元未交纳，恒泰物业公司诉请要求罗献交纳生活垃圾处理费75元，系对自己诉讼权利的处分，未违反法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款之规定，一审法院判决：一、罗献向柳州市恒泰物业服务有限责任公司支付自2016年9月起至2018年12月止的物业服务费3712.8元；二、罗献向柳州市恒泰物业服务有限责任公司支付自2017年8月起至2018年12月止的生活垃圾处理费75元。本案受理费50元,减半收取25元（柳州市恒泰物业服务有限责任公司已预交），由罗献负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，柳州市恒泰物业服务有限责任公司与开发商签订的《前期物业服务合同》及与罗献签订的《前期物业服务协议》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。根据一审查明的事实，柳州市恒泰物业服务有限责任公司对案涉房屋所在的鑫佳苑小区提供了物业服务，业主在接受物业服务时应按时交纳物业服务费用，罗献属于柳州市恒泰物业服务有限责任公司对案涉房屋提供的物业服务的受益人，在罗献未按《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》约定交纳物业服务费的情况下，柳州市恒泰物业服务有限责任公司请求罗献按合同约定承担支付物业服务费的义务有合同依据。 罗献上诉认为柳州市恒泰物业服务有限责任公司的服务不到位，请求降低物业服务费。从本案被上诉人柳州市恒泰物业服务有限责任公司提供的物业服务上看，基本的物业服务项目均有提供，该小区物业服务存在一定瑕疵的情况一审法院已进行查明，但并非像上诉人所称的没有提供物业服务，上诉人主张柳州市恒泰物业服务有限责任公司的服务仅达到较低的服务标准也未有相关主管部门确认，仅为其个人感观认定，本院不予采信。应指出，物业服务应当在以后的工作中不断完善，但上诉人拒绝交纳物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人罗献的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人罗献已预交），由罗献负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 昀 审 判 员  赵舒颖 审 判 员  黄智文 二〇一九年十二月三十日 代书记员  黄习家