广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初8376号原告：褚英，女，汉族,住上海市闵行区。委托诉讼代理人：徐燕，广东正平天成律师事务所律师。被告：马鹏刚，男，汉族，住河北省张家口市桥**。委托诉讼代理人：赵玉娟，广东运胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小军，广东运胜律师事务所律师。第三人：广东长城建设珠海公司，住所地珠海市吉大。法定代表人：陈锡光。原告褚英诉被告马鹏刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法追加第三人广东长城建设珠海公司（以下简称长城公司）参加诉讼，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告褚英及其委托诉讼代理人徐燕、被告马鹏刚的委托诉讼代理人赵玉娟、王小军到庭参加诉讼。第三人长城公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告褚英向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告继续履行原告与被告父亲马某（已去世）之间的房屋买卖合同；2.请求依法判令被告将位于珠海市××路××号××栋××层××号房屋交付给原告，原告向被告支付房款333823元；3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：第三人长城公司在1994年开发建设珠海市XXX路XX号楼盘，由于其拖欠土地出让金，故此其开发的楼盘至今仍未办理产权登记，产权仍然登记在第三人长城公司的名下（见证据一）。马某系被告马鹏刚的父亲，1994年马某向第三人长城公司购买其开发的上述楼盘中十几套房屋并交付其使用（见证据二），但由于第三人未缴清土地出让金，故此马某购买的房屋均都无法办理房屋产权证。2005年原告通过苏某向马某购买位于珠海市××路××号××栋××层××号房屋（以下简称“涉案房屋”），该涉案房屋是马某向第三人长城公司购买的十几套房屋中的其中一套。由于第三人长城公司的原因，涉案房屋产权无法办理变更过户手续，故此原告向马某购买房屋的权益存在法律风险。对此原告、马某与第三人长城公司商谈，决定将马某与第三人长城公司签署的房屋买卖合同销毁，由原告与第三人直接签署一份房屋买卖合同，届时第三人缴清土地出让金后，原告可依据此合同到房屋管理局办理产权登记。为此在2005年3月28日原告与第三人长城公司签署了一份《商品房买卖合同》（见证据三），3月29日马某用长城公司的信笺纸向第三人长城公司出具同意将涉案房屋转让给原告，其与第三人长城公司签署的原房屋买卖合同作废的书面证明（见证据四）。马某向第三人长城公司购买十几套房屋后由于无法办理产权证，这些房屋不容易转让变卖，其一直处于空置状态并未产生经济效益。马某与苏某是多年老友，马某在2003年出车祸后经济比较困难，其将这些房屋改装成公寓后没有钱置办公寓的配套设施，苏某出钱帮他置办公寓所需的部分家居和家用电器，马某才将部分空置的房屋出租。原告与马某素不相识，向马某购买涉案房屋是苏某介绍，故此原告、苏某与马某三方商定，将马某欠苏某帮其置办公寓所需的部分家居和家用电器的欠款，抵做原告向马某应支付的部分购房款，原告向马某支付人民币10万元即为付清全部购房款。故此，在原告与第三人长城公司签署房屋买卖合同之时，在合同条款中约定：一次性付清购房款；2005年3月30日前交付涉案房屋。同时，在原告与第三人签署房屋买卖合同的第二天，即在2005年3月29日马某向第三人出具转让房屋的证明后，原告立即在交通银行珠海市南支行取款人民币10万元现金交付给马某（见证据五）。原告、马某及第三人办理完上述房屋买卖手续之后，被告将涉案房屋的钥匙交付给原告。由于原告居住在上海，自购置涉案房屋之后，该房屋一直处于空置状态。在2006年底原告到珠海计划将涉案房屋予以装修。马某向苏某及原告提出，其购置的十几套房屋准备全部装修成公寓出租，建议原告勿需装修涉案房屋，可将涉案房屋与其改装的公寓一起出租，每月其向原告返还涉案房屋的租金。由于原告购置涉案房屋并非自住，就同意马某的建议，将涉案房屋的钥匙交给马某。原告向马某购买涉案房屋的事宜均是由苏某从中沟通办理，2007年3月苏某由于他案被限制人身自由，故此原告购买涉案房屋事宜就暂且搁置。2010年1月16日原告与马某就涉案房屋以及其向马某支付人民币10万元事宜再次进行沟通并达成共识，原告向马某购买涉案房屋金额为人民币433823.00元，原告已向马某支付了房款人民币10万元，剩余房款由原告继续支付给马某（见证据六）。2017年苏某刑满释放后同原告一起找马某协商交付涉案房屋事宜，马某一直避而不见乃至不接电话。原告无奈于2018年1月16日将马某诉至贵院，请求马某返还涉案房屋，马某在答辩中认可其向第三人长城公司出具转让证明（即证据四），同时其认可涉案房屋由其占有并收益（见证据七）。本案在庭审期间马某病逝，其继承人被告马鹏刚承继诉讼，原告在庭审后想变更诉请，请求被告继续履行合同，由于超过法定时间不能变更，故此在2019年3月17日提出撤诉，贵院予以同意并出具裁定书（见证据八）。上述，原告为了维护自己的合法权益，再次向贵院提起诉讼，请求被告继续履行原告与其父亲马某房屋买卖合同，望贵院给予公正的判决，以维护原告的合法权益。原告褚英为其诉称向本院提交如下证据：1.《未办房地产登记单元列表》及涉案房屋档案；2.马某购房收据；3.《商品房买卖合同》《证明》；4.（2018）粤0402民初627号案马某向法院提交的答辩状；5.电话录音及光碟；6.银行流水单；7.（2018）粤0402民初627号案裁定书；8.证人证言。被告马鹏刚辩称，第一，原告提起本案诉讼程序是错误的，理由如下：1、诉讼对象或被告主体是错误的，根据原告提出的主合同是其与第三人签署的商品房买卖合同，被告不是合同的相对人，在这份合同上也没有任何权利义务需要对原告履行，所以被告不是合同相对人，自然也不能成为本案的被告。因此，我方认为原告的起诉的对象错误。2、在诉讼程序上违反了一事不再理原则，因为原告提起本案诉讼的基本事实和理由与另案（2018）粤0402民初627号的事实和理由以及证据材料基本没有变化，除了多一份录音以及当年的取款单，没有其他新的证据，且电话录音时间是2010年10月16日，即便这份录音有真实性，那也远远超过能够支持原告的诉求的诉讼时效。取款单也是在原来627号案应该提交的，但是其没有提交，所以我方认为不是新证据，提起本案诉讼没有新证据也超过了诉讼时效，违反了一事不再理的审判规定，因此是诉错时间，也诉错事由。第二，原告提起本案的事实和理由都是错误的，理由如下：1、诉状第二页第一段关于马某出具证明，说明合同作废也是不确实的。2、关于马某的经济困难，苏某出钱的说法也是不真实的。3、关于诉讼状第二页第三段关于10万元的购房款的支付同样也是不确实的。4.诉状的第二页第四段关于钥匙的说法也是不确实的。5.诉状中第三页第二段关于电话录音和继续支付剩余房款的说法也是不确实的。6、诉状第三页第三段关于原告变更诉求的说法，事实和理由与627号案是基本相同。被告马鹏刚为其辩称向本院提交如下证据：1.珠海市商品房买卖合同；2.关于马某有关情况和补充证据的说明、离婚证、公证书、墓碑照片及张家口市西山公墓墓穴证。第三人长城公司未发表意见，亦未举证。根据审理需要，本院依法调取（2018）粤0402民初627号案件庭审笔录作为本案定案依据。本院经审理认定事实如下：珠海市拱北XX路XX号X栋XX房所在XX苑项目由第三人于1994年开发建设，案涉房产建筑面积133.35平方米。1993年至1995年期间，被告的父亲马某向第三人支付了购买桂花苑第一栋7、8层的房款。2002年马某从第三人处接收包括案涉房产在内第一栋7、8层的房产，并陆续装修、出租和管理至今。2004年8月31日，第三人为出卖人、马某为买受人签订一份《珠海市商品房买卖合同》，约定马某购买第三人开发的案涉房产，单价为3380元/平方米，总金额433823元；1994年1月前已全部付清房款；第三人应当在2004年8月30日前将经分期综合验收合格的案涉房产交付原告使用，如遇特殊原因，双方协商解决等等。被告陈述马某向第三人买了17套房产，购房款早已支付完毕，由于没有条件办证，很久没有签订正式合同，直至2004年才签署合同。被告提交该证据原件，原告质证时不认可其真实性。2005年3月28日，第三人为出卖人、原告为买受人签订一份《珠海市商品房买卖合同》，约定原告购买第三人开发的案涉房产，单价为3380元/平方米，总金额433823元；一次性付清购房款；第三人应当在2005年3月20日前将经分期综合验收合格的案涉房产交付原告使用，如遇特殊原因，双方协商解决等等。合同落款后空白处，手写注明“有关以上这套房产的一切事项一定要褚英女士本人到场亲自办理！！！”2005年3月29日，马某用有“广东长城建设珠海公司”字样的信笺纸手写一份《证明》，表示“同意将“桂花苑”B座704室转给褚英女士，原合同同时作废”。原告主张上述《珠海市商品房买卖合同》和《证明》系同时签署，马某在2005年3月29日出具《证明》将案涉房产转让给原告，为保障原告的权益，第三人和原告签署《珠海市商品房买卖合同》，原告将《证明》原件已交给第三人。被告对《珠海市商品房买卖合同》和《证明》的真实性、合法性、关联性均不予认可。原告举证其名下开设于交通银行上海分行、卡号尾号为1208的银行账户，显示2005年3月29日原告在珠海以异地取款的方式从账户内取出款项100000元。原告主张该笔10万元作为房款付给马某，另外原告、苏某与马某三方商定将马某欠苏某置办公寓所需部分家居和家用电器的欠款，抵做购房款，原告已向马某付清全部购房款。原告举证2010年10月16日其与马某的电话录音，其中，马某说：“你说你最近来，你那个房，你也不会买，办不了房产证，是吧！”褚英说：“现在那房产证能办哇？”马某答：“办不了，办得了就没困难了，一直就没困难了。你最近来，也不会买是不是，因为什么呢，你最后一次来这里，你带了钱来，我就没同意，我就把你不清楚的事，我就跟你讲了。”褚英说：“我带了十万块钱来。”马某说：“这个他就不开心了！”褚英问：“什么不开心。”马某说：“你都清楚了，因为朋友第一，如果光我和他，我气都不气，光看你们两公婆，我就怕你们出点什么事情，因为什么，但是那个事情，你都清楚哇，当时十万元他就在车上拿了八千。”褚英答：“我不知道。”马某说：“你听我说，他拿八千。”褚英说：“马哥，你听我说，我只知道我十万块钱给你的。”马某说：“他总共拿了二万八千多。”褚英问：“这两万八千多谁给的。”马某说：“我给的，不管你的事。”褚英说：“我不管，我只知道我把这十万块钱给你的，我买你房子了。”马某答：“是，小妹。上次我为什么答应的，当着你老公的面我就说了这个事，在房间里记不记得，你明白意思哇。”马某还说：“你要买这个房，我说行。苏某说了，你回去拿个文件，你老爸管的钱。我没事，我当时真急需要用这笔钱，买点电器什么的。小妹，有什么话我说什么话，既然我用了这笔钱了，他拿点钱也没问题，他有急事哇……”褚英说：“这些已经跟我没有关系了。”马某说：“知道，小妹，我跟你说的这个意思，不管怎么看，他也是我的朋友，我上次也跟你说了，那个房子你也不打算要的是不是，房子你要不要，我拿房子，你也不打算要的么。”褚英说：“什么房子我要不要，我要的，你现在打算怎么处理，因为五年了，我把这十万块钱给你的，我不知道怎么办。”马某说：“对，你不要管几年不几年，小妹这个钱。”褚英说：“这个钱，如果这个房子我要，我还要付多少钱？”马某答：“小妹，现在这个房子价格高了，上次我就跟你说了，你要说什么我就认了，现在办不了房产证。”褚英说：“我记得当初合同上是43万，我们俩的预售合同上是43万。”马某说：“不是，你说合同上，你好好看看。”褚英说：“我看了呀，43万，那当初我付给你十万，对哇？”马某答：“对。”褚英说：“那现在我还有三十几万的余款，对不对？”马某答：“我跟你说了，小妹，现在珠海房子，旧房都要一万多。”褚英说：“我们的合同是五年之前签的呀！”马某说：“小妹，我都不说了，行了，你那个房子我没有问题，后来你说不要了。”褚英说：“当初我说不要了，我是叫你把这十万块钱还给我，你到现在都没声音。”马某说：“不是，现在还不了。”褚英说：“那你还不了，那你就把这房子卖了还呀！”马某答：“卖不了。”褚英说：“马哥，所以现在你要明白我的心情，我当初05年来珠海，你带我到长城公司去办这个手续都已经五年了，我付了这十万块钱，我都不知道，我莫名其妙拿了这个房子。”马某说：“如果说你要不要这个房子，马哥也不会你吃亏的，按银行正常利息还给你算了，但现在还不了……涨了多是钱不说，涨就涨了，没有房产证，没敢买。”褚英问：“如果我把这房子买下来，我怎么把钱再付给你。”马某说：“不是，你一下子把钱付给我就算了。”褚英问：“我怎么把钱给你？”马某答：“你听我说，我这个钱，你知道我哪年交的钱哇，我都交了二十多年的钱了，从90年交的。”褚英说：“这个我不用清楚，我怎么再把余款打给你？”马某说：“你付给我就行了么！”褚英说：“马哥，我看过了，原来是433800，减掉我给你的十万，那么是333800，对不对？”马某答：“我没有，你说多少就多少，我相信，我这个合同锁在保险柜里呢。”并说：“你带好钱就可以了！”褚英问：“我这个房子能贷款吗？我没有那么多钱的。”马某说：“贷不了，贷得了，我这个房子能卖给你，这十万块钱，特别是苏某出事后，我心里成负担了，我都不好意思了，我就怕你们有什么想法。”马某还说：“你要是把钱凑了，我们就把这个事情办了，皆大欢喜。”褚英说：“那马哥，要么我先付给你一点，然后租出的房子，我再慢慢付给你。我和你通融一下，要一下子叫我拿出这么多钱，我也拿不出来，我和你商量一下，要么我再付给你十万，我再装修一下，把租出去的钱再慢慢还给你。”马某说：“你再琢磨琢磨吧，咱俩这样，我把发票给你开好，完了，正式是你的，以后再涨多少钱，心里也别憋着了是不是。”原告庭审中称2010年前的一两年，原告给马某打过电话，马某不承认购房的事实，所以原告才过一两年打电话给马某并录音了，上一次打电话的时候由于马某不承认购房的事实，原告就要马某把10万元还给原告，然后马某就说暑假来，再付多少钱再买房。那个年代原告也拿不出来30多万元，所以暑假就没去，在电话中也一直与马某讨价还价，并提出想要贷款或再付马某10万元或以租金抵房款的方案，马某都没有同意，要求原告给钱给他，所以双方对于支付方式没有达成共识，如果达成共识就没有今天的事了。被告质证时称马某不能确定电话录音的真实性，马某记不清和褚英通话次数和内容了。另查明：原告曾于2018年1月16日以房屋买卖合同纠纷为案由将马某诉至本院[案号为（2018）粤0402民初627号]，该案审处的事实与本案一致，褚英和马某在该案提交的证据也分别由褚英和马鹏刚在本案提交。在该案中，马某于2018年3月16日提交了《民事答辩状》，其中辩称案涉房产自90年代末期建成之日起即由第三人交付给马某，2002年起一直由马某以业主身份交纳入伙、物业管理、治安管理和租赁登记管理等机构、机关的合同依据和税费，并合法占有使用至今。关于《证明》系马某当时应第三人回购案涉房产的邀约邀请出具，马某同意第三人另行转让给原告或其他人的前提条件是如果再次转让成功，第三人应向马某支付原合同购房价款，才能收回原购房合同作废。该《证明》是马某出具给第三人的，与原告无关。在马某出具《证明》后，第三人并未向马某支付回购款项，原合同至今仍由马某持有，仍在第三人作为马某的原始购房的合同登记备案。在627号案件审理过程中，马某于2018年8月5日因病去世。本案被告马鹏刚是马某与前妻杨某唯一婚生子，马某与其前妻杨某于2010年5月6日登记离婚，未再婚，亦无其他子女。马某的父亲马得云于1964年去世，母亲王春梅于2014年去世。原告认可被告是马某的唯一法定继承人。2019年3月17日，褚英向本院申请撤回627号案件的起诉，本院于2019年3月21日作出（2018）粤0402民初627号民事裁定，准许褚英撤诉。2019年10月13日，苏某作为原告的证人出具一份《证明》称，其与马某认识于1988年，当时马某是石家庄电视机厂采购员，常住北京，因业务关系经常在一起，故关系很好。2003年苏某在珠海山水华庭住碰到，看马某生活很辛苦，让马某与苏某同住。之后马某告诉苏某在珠海有十几套房，因无法办房产证没有办法转卖，想开个亲情旅馆，就是缺资金向苏某借款，当时苏某同意了。在2001年至2005年苏某陆续帮马某改造房屋配置里面的门、家用电器等，但还是不够钱，还需要10万，最后马某提出将欠我的钱用一套房子来抵偿，再给马某10万元现金，我就提出让上海的褚英来珠海给马某10万元，将房子卖给褚英，马某同意了。2005年3月29日，褚英与爱人一同到珠海，马某当天与苏某和褚英一同去长城公司办理了房屋买卖契约的变更，由于马某与苏某就此房款之前已谈清，因此长城公司与褚英签署了房屋买卖合同之时在房款支付的条款上注明是一次性付清。合同签署后，长城公司法人陈锡光让马某将与长城公司原合同全部收回并让马某出据了一份房屋转让给褚英的证明，我们办完手续后就与马某、褚英一同到就近交通银行褚英取了10万元现金给了马某。2007年苏某因刑事案件入狱，在一次亲情电话中褚英告诉苏某第二要去珠海再给马某30几万，苏某当时讲与马某的钱以前付过，先暂缓付钱，待苏某出来找马某谈。苏某出狱后多次找马某，马某都不见苏某，去马某住处也没有找到他，打电话也不接。在627号案件中，证人苏某出庭作证，苏某称2000年与褚英认识，当时褚英在残疾学校做老师；褚英经过苏某的手当面给马某10万元，在褚英付钱当天没有给钥匙，付清后1个月马某才将钥匙给了苏某，在三个月后褚英再来珠海的时候苏某将钥匙给了褚英；剩余房款刷卡或现金支付，用于购买电器和家私用品，刷的是苏某名下的卡，但苏某和马某未结算过，褚英未向苏某支付过房款。在627号案件庭审中，审判员问：“原告签订合同后，被告马某或被告长城公司有无将房子交给你？”原告答：“在签完合同后过了一段时间，我又过来珠海了，被告马某将钥匙给证人，证人再将钥匙给我。大家在一起的时候，被告马某跟我说，我帮你将房子装修一下租出去，随后我就将钥匙给被告马某。”本案庭审中，原告陈述，马某当时准备将案涉房产的钥匙给原告，但是马某说把钥匙放在他那里用于出租案涉房产，马某从未向原告支付租金。本院认为，第三人长城公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院以原告褚英和被告马鹏刚举证和陈述作为定案的依据。关于原告和马某间的合同关系，虽然原告和马某未就案涉房产签订房屋买卖合同，但分析原告与第三人签订的《珠海市房地产买卖合同》、马某出具的《证明》、原告名下银行账户流水，可以认定原告和马某于2005年3月29日就案涉房产转让达成合意，且原告向马某支付了房款10万元，原告和马某形成房屋买卖合同关系。此后，案涉房产一直由马某占有、使用、出租、收益，马某未向原告交付案涉房产，也未向原告支付过租金。关于房屋买卖合同的履行，分析原告和马某的电话录音、被告持有其与第三人签订的《珠海市房地产买卖合同》原件、马某未向原告交付案涉房产以及苏某证言和马某、原告的陈述，可以认定原告和马某订立房屋买卖合同后，原告向马某支付了购房款10万元，双方对于剩余333823元购房款的支付方式未达成合意。原告主张其与苏某、马某三方商定将苏某对马某享有的债权抵偿剩余房款，原告向马某支付人民币10万元即为付清全部购房款，但是原告仅举证证明其向马某支付了10万元购房款，未举证证明支付剩余购房款或马某同意以房款抵债，故本院对原告关于三方商定以房款抵债的说法不予采信。马某认为原告未支付完毕购房款，所以未销毁与第三人签订的房屋买卖合同，也未向原告交付案涉房产。从原告举证的2010年10月16日电话录音来看，在原告向马某打电话前，由于案涉房产一直无法办证，原告已口头向马某提出解除案涉房产买卖合同，并要求马某退回房款10万元。马某对于原告解除房屋买卖合同的要求并无异议，只是由于资金困难暂无法向原告退回10万元房款。故原告和马某之间的房屋买卖合同事实上已协商解除。在2010年10月16日电话录音中，虽然马某表示同意继续以总价433823元向原告出售案涉房产，但是原告和马某仍未对剩余房款的支付方式达成一致意见，原告亦未能按马某的要求支付剩余购房款，所以原告和马某未能就案涉房产重新建立房屋买卖合同。基于上述认定，原告和马某就案涉房产形成的房屋买卖合同已于2010年前解除，且双方未再建立新的房屋买卖合同关系，故原告请求马某的法定继承人即本案被告继续履行其与马某的房屋买卖合同以及交付案涉房产的主张，无合同基础和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告褚英的诉讼请求。案件受理费人民币18986元，由原告褚英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  陈淑珍人民陪审员  纪传锐二〇一九年十二月二日书 记 员  罗加靖曾淑莹