海南省屯昌县人民法院   民事判决书   (2019)琼9022民初835号   原告：海南屯昌美林物业管理有限公司。住所地：海南省屯昌县屯郊省道303侧（美林湖国际社区****）。   法定代表人：金某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：吴某，女，该公司员工。   委托诉讼代理人：赵某，海南昌宇律师事务所专职律师。   被告：司某，男，1958年2月28日出生，汉族，住重庆市北培区。   委托诉讼代理人：沈某，女，1952年5月3日出生，汉族，原住江苏省镇江市。   原告海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称“美林物业公司”）与被告司某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，原定适用简易程序审理，因案情复杂，本院依法裁定转入普通程序公开开庭进行了审理。原告美林物业公司的委托诉讼代理人赵某，被告司某的委托诉讼代理人沈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告美林物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2014年7月31日起至2018年12月31日拖欠的物业费5218元；2.判令被告向原告支付因拖欠物业费产生的利息（利息以实际欠款为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年1月1日起计付至还清欠款之日止。自2019年1月1日起暂计至2019年7月1日为113元，以拖欠的物业服务费5218元为本金，按银行同期一年期贷款利率4.35%计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是2010年10月22日成立的物业管理公司。公司成立后为海南美丰不动产有限公司开发的、位于海南省××屯提供物业服务，物业费标准为每平方1.5元。2013年，被告购买了该小区12-505房，建筑面积65.63㎡。被告缴纳了部分物业服务费后，自2014年7月31日至2018年12月31日的物业服务费均未缴纳，累计拖欠53个月的物业服务费共计5218元。原告多次催收未果，现提起诉讼，请求人民法院支持其诉讼请求。   被告司某辩称，原告的主张明显缺乏事实与法律依据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。理由是：一、被告至今没有收到收房通知。2013年2月28日，被告与开发商海南美丰不动产有限公司签订《商品房买卖合同》，一次性付清购房款32万余元，预购美林湖二期12幢505房，但被告至今没有收到收房通知，因此没有收房也没有拿到房子的钥匙。原告和被告签订购房合同时，都是由海南屯丰旅游投资公司办理的，同时被告与海南屯丰国际度假酒店有限公司签订《酒店委托经营管理合同》、《酒店公寓装修服务合同》、《购房合同》三份，合同中约定被告缴纳的水电费和物业费都由投资公司海南屯丰旅游投资公司负责，2014年7月31日前缴纳物业费是美丰不动产公司的代理商海南屯丰旅游投资公司重庆分公司租赁方所缴，但2015年房屋权属证书办不下来后，酒店无法继续经营管理，所以物业费就没有继续再交，被告的装修款至今都没有追回，也没有房屋钥匙。二、至今业主没有与原告签订物业服务合同。国务院最新公布的《物业管理条例》第二条规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。《海南省物业管理条例》第二十二条，物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当参照国家制定的物业管理委托合同示范文本与委托方签订物业管理委托合同，明确双方的权利义务关系。物业管理委托合同应当自生效之日起15日内由物业管理企业报所在地物业管理主管部门备案。第二十六条规定，物业管理费由物业管理企业按照物业管理委托合同的约定向业主或使用人收取。业主或使用人拒缴或拖欠物业管理费的，应当承担相应的法律责任。按照《海南省物业管理收费办法》第三条的规定，签订书面物业服务合同是物业收取费用和业主缴纳费用的基础。没有物业服务合同，物业服务、物业缴费缺乏法律依据。业主在收房时，小区前期物业已由开发商确定，此时的物业服务合同是由开发商与物业公司签订，一般会被认定为合法有效。但是，当小区业委会成立以后，若业主仍未与物业企业签订合同，虽然物业企业履行了物业服务，但主体不合法，业主可以拒交物业费。2015年2月10日美林湖小区业委会成立以后，多次主动约见美林物业法人代表，美林物业法人金某以自己并不知晓也没有参与美林物业公司成立注册为由，拒绝与业委会接头洽谈。业委会为此多次找屯昌县政府副县长李梅，多次到房管局汇报请示，房管局多次亲临小区协调沟通，但美林物业始终置之不理。无奈之下业委会给海南省长信箱写信反映。到目前为止，美林物业仍未与业主或业委会签订物业服务合同，没有合同这个基础依据一切就无从谈起。业主拒交物业费是美林物业公司拒签合同的结果。原告和被告没有签订物业合同，原告和被告没有任何关系，美林物业起诉被告主体不适格，不符合法律程序，应该驳回原告的诉讼。另外，被告在购房时购房合同中约定前期物业管理，但是没有服务质量条款，原告没有提交关于物业收费标准的会议纪要，物业公司和业委会或业主使用人商讨物业收费标准的会议纪要，说明原告没有到物价主管部门经过备案登记，1.5元收费标准有作假的嫌疑。《海南省物业服务收费管理办法》第九条规定，实行政府指导价的物业服务收费应当按规定报价格主管部门备案。物业服务企业自商定物业服务收费标准之日起30日内，报所在地价格主管部门办理备案登记手续后，方可实施收费。原告报备物业价格，既没有与业委会协商，也没有签订合同，报备手续作假。按照《商品房买卖合同》第十四条的规定，出卖方关于基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺，其小区市政供电、供水于交房之日未达到交付条件，由出卖人代买受人支付物业服务费直到达到使用条件之日止。市政供电于2018年10月才实现，一直拖至2019年4月才用上市政自来水，而水费至今收取每吨2.74元，原告从未公布此收费的依据。三、本案已经超过了诉讼时效。根据2019年10月1日实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业合同同样适用诉讼时效的规定，即就是该交物业费，也已经超过了诉讼时效，其诉讼应当驳回。原告称被告缴纳了至2014年7月31日的物业管理费，自2014年7月31日至2018年12月31日均未缴纳物业费。所谓多次催交无果，没有事实根据。原告称被告自2014年7月31日至2018年12月31日累计拖欠53个月的物业费，此期间原告有被告的联系号码和确切的住所地址，被告却从未收到催交物业费的任何通知。现诉讼请求已超过《民法总则》第188条规定的、向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的期限规定，因此对原告的诉求应当驳回。根据最新的物业管理条例，八种情况业主可以拒交物业费：1.物业的收取，应该从业主收到收楼通知书之日算起，而不应该从购房合同写明的交楼日期算起。如果开发商没有通知业主收楼，因此延迟收楼的，业主可以拒绝缴纳这段时间的物业费；2.物业公司没有和业主签订合同的情况，业主可拒交；3.对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳；4.物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实际解决办法；5.物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交；6.物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况，业主对擅自提高的部分可以拒交；7.因房屋质量问题还未交房的，物业费是由开发商交纳；8.物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交。   原告为证明其诉讼主张，向法庭提交的证据有：证据1.《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0015644），证明2013年2月被告购买海南美丰不动产公司开发的××区房，该合同附件4约定前期物业服务费用的而收费标准为每平方米1.5元；证据2.美林物业业主签收钥匙表，证明被告已经接受该涉案房产的事实；证据3.被告居民身份证和委托书，证明该身份证为被告亲笔签名后用于委托第三方装修；证据4.催缴物业费通知，证明被告拖欠物业费的事实及原告向被告催缴的事实；证据5.屯昌县物价局文件，证明原告的收费标准经过屯昌县政府的许可与备案；证据6.（2017）琼96民终2632号《民事判决书》，证明2017年美林湖部分业主曾经以没有签订物业合同、管理不到位及水质问题等问题为由要求美林物业公司返还物业费，经屯昌县人民法院及海南省第一中级人民法院的审理最终认定本案原告与美林湖业主形成事实上的物业服务合同关系，业主要求返还物业费的诉求没有被支持。   被告为证明其辩解主张，向法庭提交的证据有：证据1.国务院颁布的《物业管理条例》，证明业主管理委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同;证据2.《海南省住宅物业管理条例》，证明应当参照国家制定的物业管理委托合同示范文本与委托方签订物业管理委托合同，明确双方的权利义务关系。物业管理费由物业管理企业按照物业管理委托合同的约定向业主或使用人收取;证据3.《海南省物业收费管理办法》，证明物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，向业主或使用人收取的费用;证据4.《美林湖业委会选聘物业服务企业的函》,证明业委会已经发出要约;证据5.《信访事项答复意见书》,证明不仅仅业委会发出要约，而且通过政府主管部门多次协调解决，没有效果，美林物业对于美林湖业委会的诚意，对于政府意见置之不理；证据6.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，证明物业合同同样适用诉讼时效的规定。补充证据7.酒店委托经营管理合同（复印件），证明当时承诺被告的物业费、水电费都有酒店经营者来交给物业公司，说明被告不交物业费是有原因的；补充证据8、置换补充协议（复印件），证明被告的房子交给屯丰酒店经营使用，该酒店有异地置换住房的优惠服务，使用被告才会把房子交给他经营使用，约定由酒店付被告的水电费和物业费；补充证据9.营业执照、企业法人营业执照（复印件），证明屯丰公司和美丰公司都是合法企业。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   被告对原告提交的证据的质证意见是：对证据1无异议，但业委会成立后没有签订合同，2015年2月业委会成立，原告应该重新签订物业管理合同；对证据2真实性、合法性、关联性无异议，对证据3真实性、合法性、关联性无异议，对证据4真实性无异议，但是没有送达本人，催缴通知书的落款是2018年，第一张催缴通知书是2016年，诉讼时效已经超过；对证据5真实性无异议，但是业委会成立后原告延续了前期物业的收费标准，没有重新签合同，没有重新报批；对证据6真实性、合法性、关联性无异议。   原告对被告证据的质证意见是：被告提供的证据1至证据3都是国家和地方的法律法规，不直接证明本案的案件事实，因此不属于证据；证据4的真实性予以认可，该内容仅是发出要约的函，而不是解聘原告的函件，而且该函原告并没有收到，抬头是美丰不动产公司；对证据5真实性无法确定，因为该信访答复意见书有篡改的痕迹，该答复意见的内容也未反映本案的任何事实；证据6不属于证据，证据6从内容上看也证明业主有义务向物业服务企业支付物业费；对证据7的真实性无法确定，因为上面没有原告的公章，原告对此不知情；对证据8的真实性无法确认，原告不是协议的当事人，协议与本案无关；对证据9真实性予以认可。   对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院作出认定。关于原告的证据：证据1.具有真实性、合法性、关联性，证明合同约定原告为被告提供前期物业服务，收费标准为每平方米1.5元；证据2、证据3.具有真实性、合法性、关联性，证明被告已经接收案涉房产的事实；证据4.具有真实性，证明被告拖欠物业服务费的事实；证据5.具有真实性、合法性、关联性，证明2012年1月16日，屯昌县物价局同意原告物业收费标准备案，物业服务收费标准为每平方米每月1.5元，该标准有效期三年；证据6.系人民法院具有法律效力的终审判决，且与本案涉及的事实和适用法律相关联。关于被告的证据：证据1、证据2、证据3、证据6.不是案件事实的证据，只证明原告辩解所根据的国家和地方相关法律法规；证据4.证明美林湖国际社区业委会成立后，对原告物业服务的认可，虽然没有与原告重新签订物业服务合同，但也未另行选聘其他物业公司；证据5没有原件，被告有异议，故本院对其内容的真实性不予确认；证据7、证据8复印件的真实性，本院不予确认，其内容也不能证明原告可以免交物业服务费；证据9中原告为合法企业的真实性，本院予以确认，对屯丰公司的复印件的证明内容，本院不予确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合涉美林物业公司物业服务合同纠纷同类案件生效判决查明的事实，本院认定本案事实如下：原告成立于2010年10月22日，在屯昌县工商行政管理部门办理了营业执照，营业期限自2010年10月22日至2030年10月15日，经营范围包括物业管理等多项业务，具有从事物业管理的资质。原告成立后进驻海南美丰不动产有限公司开发的美林湖国际社区进行物业管理，收取物业管理费并提供安保、保洁、绿化、收取水电费等服务。2013年2月28日，被告与开发商海南美丰不动产有限公司签订《商品房买卖合同》，一次性付清购房款购买了美林湖国际社区12-505房，房屋建筑面积65.63㎡。该合同附件四对前期物业服务内容和费用项目及价格进行了约定，其中约定住宅每平方米1.5元；附件五约定：“……2.买受人同意由海南屯昌美林物业管理有限公司作为美林湖项目前期物业服务管理公司并同意自合同约定的交房之日起向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交相关的物业费用，……。3.买受人同意自合同约定的交付之日起一次性向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交第一年的物业管理费，收费标准按空置房收取70%的物业服务费，日常养护费用照常收取。一年后按物业服务费用的100%每月收取。”被告缴交了自合同约定的交房之日起至2014年7月30日止的物业服务费，但自2014年7月31日至2018年12月31日的物业服务费均未缴纳，期间累计拖欠53个月的物业服务费共计5218元。2019年7月8日，原告以多次催收拖欠的物业服务费未果为由提起诉讼，向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2014年7月31日起至2018年12月31日拖欠的物业费5218元；2.判令被告向原告支付因拖欠物业费产生的利息（利息以实际欠款为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年1月1日起计付至还清欠款之日止。自2019年1月1日起暂计至2019年7月1日为113元，以拖欠的物业服务费5218元为本金，按银行同期一年期贷款利率4.35%计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。   另查，2012年1月16日，屯昌县物价局向原告做出的《屯昌县物价局关于同意海南屯昌美林物业管理有限公司物业收费标准备案的通知》（屯价费[2012]1号）称：“海南屯昌美林物业管理有限公司：你公司于二〇一二年一月八日《美林物业收费标准备案的申请》收悉。根据海南省物价局、省住建厅《海南省物业服务收费管理办法》（琼价费管[2011]154号）、《关于印发海南省普通住宅物业服务分等收费标准的通知》（琼价费管[2011]155号）相关规定，对你公司提供的……《物业服务收费管理制度》等有关资料核准，并就相关问题说明如下：一、物业服务收费标准为每平方米每月1.5元，……。五、本物业服务收费标准有效期为三年，自发文之日起执行。”   2015年2月10日，屯昌县美林湖国际社区业主管理委员会经屯昌县住房保障与房产管理局批准成立。2015年3月12日，该业委会致函海南美丰不动产有限公司，其主要内容是：“自从第一期业主入住以来，贵公司在前期物业服务中做了大量工作，物业服务体系已经初步建立，物业管理和物业服务人员也积累了一定经验。我们本着同等优先原则，贵公司原聘用的物业服务企业只要满足《海南经济特区物业管理条例》规定的基本条件并有继续从事物业服务的意向，我们将优先聘用。请贵公司清理与物业服务企业的聘用关系，通知物业服务企业法人携带证件原件与业委会接洽。共同研究正式物业服务合同。”至目前为止，海南屯昌美林物业管理有限公司与屯昌县美林湖国际社区业主管理委员会没有签订物业服务合同，屯昌县美林湖国际社区业主管理委员会也没有选聘其他物业公司。根据案涉小区同类案件生效判决查明的事实，截止2015年6月25日前，美林湖国际社区已经实现正常的供电供水，并且水质的引用符合检测标准。   再查，被告委托海南屯丰旅游投资有限公司重庆分公司（以下简称“屯丰公司”）负责其在××区房的接收及装修事宜。2014年5月27日，12栋505号房领取了钥匙，业主签收钥匙表上签名系“司某”。被告自认2013年3月15日，其与屯丰公司签订合同约定屯丰公司独家经营管理其自有的房产，将其自有房产交给酒店经营，其物业服务费，水电费都由该公司交纳。被告延期交付物业服务费后，原告采取上门催交和张贴催交物业费通知书等方式催交物业服务费。被告辩称原告有被告的联系号码和确切的住所地址却没有接到通知为由，主张本案超过诉讼时效。被告对原告拖欠款的起止时间有异议，理由是物业服务费其已委托屯丰公司代缴。   本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是：1.原告的主张是否具有合同根据和法律依据；2.被告关于没有接到收房通知以及前期物业管理合同中没有服务质量条款、物业收费标准未报备等拒付物业服务费的辩解理由是否成立；3.原告主张被告拖欠物业服务费的起止时间如何确定。4.本案是否超过诉讼时效。   一、关于原告的主张是否具有合同根据和法律依据的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。”原告受建设单位美丰不动产公司委托，作为美林湖国际社区前期物业管理公司于2010年进驻美林湖国际社区，根据美丰不动产公司与被告签订的《商品房买卖合同》中约定前期物业服务的内容，原告为业主提供了物业服务。2015年2月，屯昌县美林湖国际社区业主管理委员会成立后并未组织业主另行选聘新的物业服务公司。至今为止，原告实际延续了前期物业服务合同，已持续为该小区业主提供了近十年的物业管理服务，与业主之间已形成事实上的物业服务合同关系。依据民事活动应当遵循的自愿、公平、等价有偿的原则，被告即已接受原告提供的物业服务，就应当履行支付物业费的义务。被告关于原告的主张没有合同依据的辩解意见，本院予以驳回。   二、关于被告没有接到收房通知以及前期物业管理合同中没有服务质量条款，物业收费标准未报备等拒付物业服务费的辩解理由是否成立的问题。被告委托屯丰公司收房及装修事宜，并实际领取了钥匙，因此被告辩称没有接到收房通知与事实不符，本院对该辩解予以驳回。在《商品房买卖合同》中前期物业服务条款中，的确没有约定服务质量的内容，但被告并未能提供原告服务质量存在问题的证据，故应按符合物业服务质量要求处理。2012年1月16日，屯昌县物价局作出的《屯昌县物价局关于同意海南屯昌美林物业管理有限公司物业收费标准备案的通知》屯价费[2012]1号文件已批复给原告，同意其物业服务收费标准为每平方米每月1.5元，收费标准有效期为三年，自发文之日起执行。原告实际按照美丰不动产有限公司与被告在《商品房买卖合同》中的“住宅的**物业服务收费标准为每平方米1.5元”的约定计收物业服务费。至于屯昌县物价局批复的物业收费标准满三年后原告未继续申请备案的问题。本案中，屯昌县美林湖国际社区业主委员会尚未与原告或其他物业公司签订新的物业服务合同，被告没有证据证明业委会对于收费标准及报备问题曾向原告提出异议,且被告继续接受了原告提供的服务，应视为对该收费标准的认可，被告应当按上述《商品房买卖合同》的约定交纳物业费，因此，原告收取的物业服务费标准不违反合同约定和法律规定。综上，被告拒付物业服务费的辩解理由不成立。被告自2013年在该小区购房后，拖欠了53个月的物业服务费，应当予以补交。《商品房买卖合同》中未约定逾期交纳物业服务费的违约补偿标准，故对逾期交纳物业服务费造成原告的损失应按利息损失计算。因此，对原告请求被告支付拖欠的53个月的物业费5218元及逾期付款利息的诉求，本院予以支持，利息以拖欠的物业服务费为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年1月1日起计付至还清欠款之日止。   三、原告主张被告拖欠物业服务费的起止时间如何确定的问题。原告主张被告自2014年7月31日至2018年12月31日的物业服务费均未缴纳，期间累计拖欠53个月的物业服务费共计5218元。起诉书和相关材料送达后，被告没有证据证明其已经全部付清，本院结合被告辩称其委托屯丰公司交纳水电费和物业服务费，2014年7月31日前是屯丰公司所交纳的以及屯丰公司之后没有继续再交物业服务费的诉辩意见，故对原告主张的拖欠物业服务费的事实，本院予以采信。被告作为业主和原告是直接的物业服务合同法律关系，原告按照物业管理委托合同的约定向被告收取物业服务费，本院予以支持。被告以其已委托屯丰公司交纳为由，抗辩原告向其主张拖欠物业服务费的起止时间，但由于原告与屯丰公司的签订的《酒店委托经营管理合同》未在原告处备案，现该份合同的真实性原告不认可，屯丰公司也未到庭证实，故对其真实性，本案中本院不予确认。因此，原告直接向屯丰公司主张被告的物业服务费则缺乏合同根据，拖欠的物业服务费应由被告承担。被告如确与屯丰公司约定以被告自有房委托屯丰公司经营管理并交纳物业服务费，被告可另行向屯丰公司主张权利。   四、关于本案是否超过诉讼时效的问题。根据被告自认2013年3月15日其委托屯丰公司独家经营管理其自有的房产，其自有房产交给酒店经营后的物业服务费，水电费均由该公司交纳，因此原告到案涉房催交以及张贴催交物业费通知书，屯丰公司应当知悉，被告也应主动与原告取得联系，处理物业服务费交纳事宜，其所辩称在原告处留有其他联系方式没有证据证明，原告已尽到了告知义务。因此，原告已尽到通知交纳物业服务费的义务，被告以未接到催交物业服务费的通知为由，主张本案超过诉讼时效的辩解，本院予以驳回。   综上所述，原告的诉讼请求不违反法律和合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：   被告司某于本判决生效之日起十日内，向原告海南屯昌美林物业管理有限公司支付自2014年7月31日起至2018年12月31日止拖欠的物业服务费5218元及利息（利息以实际欠款为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，自2019年1月1日起计付至还清欠款之日止。)   如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，由被告司某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 江 云   审判员 王 宁   审判员 陈 政     二〇一九年十二月十日   法官助理 许 莹   书记员 陈政丹   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法通则》   （自1987年1月1日起施行）   第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。   《中华人民共和国民法总则》   （自2017年10月1日起施行）   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《物业管理条例》   第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：   （五）按时交纳物业服务费用；……