江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0791民初2804号原告：陈聪，男，汉族，1991年7月29日生，住江西省赣州市石城县。被告：赣州恒鹏置业有限公司（以下简称“恒鹏置业”），住所地赣州市章贡区兴国路**赣州总部经济区**办公大楼**。统一社会信用代码：91360700MA35JJF59T。法定代表人：李硕，总经理。委托诉讼代理人：张志余（系该公司员工），男，汉族，1991年8月23日生，住江西省上饶市余干县。特别授权代理。原告陈聪与被告恒鹏置业商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告及被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付自2019年1月1日起至交付房屋之日止每日按购房款总额万分之壹计付延期交房违约金（截至2019年6月30日，违约金暂计24908.62元，以后继续计算，直至实际交付房屋之日止）。2．判令第十二条第二款第（三）项“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%”为无效条款。3．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告陈聪与被告恒鹏置业于2017年5月31日签订了一份合同编号为2017060302451的《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于室房屋，购房总金额为1162561元；被告应于2018年12月31日前交付商品房给原告使用；如被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告每日按原告累计已付购房款总额的万分之一支付逾期交房违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务，被告未按合同如期向原告交付经验收合格的商品房，侵害了原告的合法权益。原告认为商品房买卖合同第十二条及相关补充协议明显属于格式条款，系为减轻被告应承担的责任和排除原告主要权利内容，请求法院认定为无效条款。原告为维护自身合法权益，特诉至法院要求处理。被告恒鹏置业答辩称，逾期交房属实，约定是2018年12月31日交房，被告取得房屋竣工验收备案表时间是2019年7月11日，逾期交楼未超过180日，根据《补充协议》第七条约定，如交房逾期超过180日，买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付总额不超过房屋总价的2%，因此被告同意在房屋总价的2%范围支付逾期交房违约金，超过部分被告不予认可。原告于2019年1月19日因个人需要已提前向我司提出了收楼申请，并于当日领用了房屋钥匙，住宅质量保证书等收楼物品，已实际入住，已转移房屋占有。根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，所以被告实际交付房屋给原告的时间为2019年1月19日，计算逾期交楼违约金的日期应从2019年1月1日计算至2019年1月19日。经审理查明：2017年5月31日，原告陈聪（买受人）与被告恒鹏置业（出卖人）签订了一份合同编号为2017060302451的《赣州市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及《补充协议》，原告购买被告开发的位于606的房屋。《合同》和《补充协议》主要约定情况如下：一、《合同》约定：1、购房总金额为1162561元；原告于2017年6月1日支付首期房价款232561元，余款930000元，通过向银行申请贷款方式支付。2、被告应于2018年12月31日前向原告交付商品房，如逾期交付，按照逾期时间，分别处理：逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，原告要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过购房款总价的2%。3、交付条件为：应取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、房屋测绘报告、商品房相关设施设备要求、并符合补充协议第五条要求（详见《合同》第九条、第十条）二、《补充协议》约定：1、买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋（详见《补充协议》第五条第3款第三项），并作为《合同》第十一条的补充。2、本《合同》内容与《补充协议》不一致的，以本《补充协议》为准（详见第十六条）。3、买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本《合同》之所有条款予以充分协商，双方对本《合同》及《补充协议》条款中免除或限制对方责任权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明，买受人进一步确认，已知悉认可本《合同》及《补充协议》之全部条款内容，且本《合同》及本《补充协议》为其真实意思的反映（详见《补充协议》第十三条第六款）。上述合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务，被告未能按照合同约定的时间向原告交付房屋。2019年1月19日，原告向被告提出收楼申请书，主要内容载明，根据合同约定，被告因尚未取得交楼相关证照，现因自身原因要求提前收房（收房时间2019年1月19日）,被告表示同意，原告遂于当日领用了房屋钥匙，住宅质量保证书等收楼物品，已实际入住。另查明，被告于2019年7月11日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等房屋交付条件资料，该《竣工验收备案表》主要包括：工程竣工验收报告、商品住宅《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等资料。上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告提交的原告身份证、被告企业信用信息、《合同》影印件、补充协议影印件、收据、购房发票，被告提交的竣工验收备案表、收楼申请书等证据证实，上述证据之间能相互印证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《合同》及其《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，被告逾期交房构成违约，应承担违约责任。现对原、被告的具体诉辩主张评判如下：1、关于违约金标准的认定问题。该问题争议的焦点是：《合同》第十二条关于“逾期交房180日后违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”之约定是否构成免除或限制对方责任权利的内容、为无效条款。本院认为，该违约金具有损失补偿的性质，应体现合理性，该约定，是对原告损失的合理补偿，不属于减轻或免除被告应当承担的责任，是对担责公平性的调整。故对原告要求认定该条款无效的诉讼请求不予支持。2、关于商品房交付时间的认定问题。该问题争议的焦点是,原告在被告未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等约定的交房条件下，已于2019年1月19日主动申请接受了该房屋是否应认定为房屋已交付。本院认为，在被告未取得《合同》和《补充协议》约定的房屋交付条件下，原告主动申请收楼，被告同意交付，视为双方达成的新约定。原告于2019年1月19日领用了房屋钥匙，住宅质量保证书等收楼物品，已实际入住，已转移了房屋占有，视为该新约定已实际履行，故应认定为被告于2019年1月19日已实际向原告交付了房屋。同时，2019年7月11日被告已取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》等资料，应认定该房屋实际已达到交付条件。故对原告认为被告还未向其交付房屋的主张不予支持。综上，从2019年1月1日起至2019年1月19日止，被告逾期交付房屋19天。其违约金按照原告已付购房款每日万分之一计算，金额为2208.87元。其未超过购房款2%计算的23251.22元违约金。故本院确定被告应向原告支付的违约金为2208.87元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告赣州恒鹏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈聪支付逾期交房违约金2208.87元。二、驳回原告陈聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费162元，由被告赣州恒鹏置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  范 兴二〇一九年十二月二日代理书记员  吕春花