福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初5321号 原告：王佳明，男，1947年5月26日出生，汉族，住福州市仓山区，现住福州市鼓楼区。 原告：王伟珠，女，1957年2月2日出生，汉族，住福州市鼓楼区，现住福州市鼓楼区。 被告：江虹，女，1979年4月20日出生，汉族，住福州市仓山区，现住福州市仓山区。 第三人：张晓，女，1972年4月24日出生，汉族，住福州市仓山区，现住福州市仓山区。 原告王佳明、王伟珠与被告江虹、第三人张晓租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王佳明、王伟珠、被告江虹、第三人张晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王佳明、王伟珠向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的2019年6月、7月及8月7天的租金共计4466元（2000+2000+2000×7÷30=4466元）；2.被告因提前解除租约和拖欠租金，按合同第六条第4款和第七条第2款应支付给原告2000元违约金，免去滞纳金；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年原告将仓山区朝阳路福江苑××房出租给被告江虹，一年租期满后，又续租至2019年10月底。合同明确了每月租金改为2000元，及交纳时限、违约责任、罚金等。2019年3月，原告另外与买家张晓签订了该屋的买卖合同，合同规定，买家只有付清全部购房款后，才能进行交房。但5-6月份，租方和买家突然变卦，一再提出要求提前交房。原告也多次回应不同意现在将房子交给买家，因买方还有部分购房款迟迟没有支付给原告，现在还不具备收房条件，且在订立买卖合同中，也写上同意租客可以租住至10月底。但租客（被告）自己反悔要求搬离，原告完全同意，但要求把欠的租金付清，并将房屋交还原告才行，否则租金不能免除。但被告置之不理，直接将房子交给买家入住，对这种做法，只能认定为他们之间的转租行为，原租赁合同没有中止，被告也没有不付租金理由。买方拖至8月8日才将余下购房款全部付清并在中介参与下办理了正式交房手续，此后才成为新的房主。 被告江虹辩称，第三人在2019年6月份拿着她名下讼争房屋的产权证找我协商，要求我提前退租，我和第三人协商一致，就于2019年6月15日搬走了；关于原告起诉6-8月份的租金，房子都不是原告的了，原告没有权利收取租金，产权证6月6日就过户到第三人名下，第三人没有要求支付6月份租金，只要求尽快搬走；我搬走之前和原告联系过，原告说我是不是要搬走和第三人协商，不用通过原告。 第三人张晓述称，我6月6日拿到房产证，我和原告说“我拿到产权证，你要让租户尽快搬走”，我和原告约好6月8日在中介三方协商，6月7日原告找被告说，所有手续找我交接就好了，因为房子是我的了。6月8日晚上8点多，原告没来，我和中介电话联系原告，听原告说被告和我交接就好了，原告说提前解约要赔被告之前租房子支付押金4000元和等同一个月租金的违约金2000元以及另外找房子的5个月差价1000元，当晚我转账7000元给被告，6月6日房子就是我的了，我和被告说给她时间搬走，不需要支付半个月租金。 本院经审理认定事实如下：2017年11月4日，王佳明、王伟珠与江虹签订《租赁合同》，合同约定：王佳明、王伟珠将仓山区福江苑××单元出租给江虹，租期从2017年11月1日至2018年10月31日，每月租金1800元，押金3600元；按时缴纳租金，每逾期一日，王佳明、王伟珠按月租金的百分之一加收滞纳金；在租赁期内提前解约或违约，应提前一个月告之对方，违约方应赔偿另一方一个月作为违约赔偿金。2018年10月26日，王佳明、王伟珠与江虹签订《租房补充协议》，约定原租赁合同期限延长一年，至2019年10月31日止，租金为每月2000元。2019年3月2日，王佳明与张晓及案外人福州源森房地产代理有限公司签订《房地产经纪合同》，王佳明将讼争房屋出售给张晓，合同第十四条《商业按揭（贷款）流程（补充协议）》第八条第5点约定：在签订《房地产经纪合同》时，上述房产里有租户居住在里面，王佳明承诺租户已放弃优先购买权；若在2019年6月30日之前租户不能搬出上述房产，张晓同意租户继续租住在上述房产内，租金由张晓收取，张晓不算王佳明违约；王佳明在租户租期结束后，无条件协助张晓完成租户搬出该房产的手续；王佳明、张晓均知晓并同意签署本合同。2019年6月5日，讼争房屋的权利人登记至张晓名下。江虹已向王佳明、王伟珠支付租金至2019年5月。 本院认为，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同，原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。讼争房屋于2019年6月5日产权变更至张晓名下，王佳明、王伟珠与江虹就讼争房屋签订的原租赁合同对江虹和张晓继续有效，而江虹和张晓已协商解除原租赁合同，故王佳明、王伟珠诉请的违约金，本院不予支持。如前所述，讼争房屋已于2019年6月5日产权变更至张晓名下，故对于王佳明、王伟珠诉请的2019年6月5日之后的租金，本院不予支持，江虹应向王佳明、王伟珠支付2019年6月1日至6月4日的租金266.7元。王佳明、王伟珠主张与张晓签订的买卖合同约定同意江虹可租住至2019年10月底，但合同具体约定的是“若在2019年6月30日之前租户不能搬出上述房产，张晓同意租户继续租住在上述房产内，租金由张晓收取，张晓不算王佳明违约”，而张晓已和江虹协商解除原租赁合同，江虹亦于2019年6月15日搬离讼争房屋，故不适用该条款。王佳明、王伟珠主张张晓未按期支付购房款，不具备收房条件，但本案系租赁合同纠纷，王佳明、王伟珠与张晓之间的房屋买卖合同关系不属于本案审理范畴，王佳明、王伟珠可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第119条第2款规定，判决如下： 一、被告江虹于判决生效之日起十日内向原告王佳明、王伟珠支付租金266.7元； 二、驳回原告王佳明、王伟珠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告王佳明、王伟珠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  吴灵婧 二〇一九年十二月十二日 书记员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 3.《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》 119．承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。 私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。 未定租期，房主要求收房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”