宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2019）宁0105民初5430号原告：朱某，住宁夏银川市。被告：王某，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：郑某（系王全婿），住宁夏银川市。原告朱某与被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱某，被告王某的委托诉讼代理人郑某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告退还剩余房租11750元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告租用被告位于宁夏银川市××区房屋做餐饮，现因创建卫生城市，市场监管部门不让干了，原告于2019年10月5日搬离涉案房屋。按照合同条款，要求被告退还剩余房租8750元（5个月×1750元）及押金3000元，共计11750元。被告辩称，首先，2019年9月26日原告拍了一张没有公章的市场监督管理部门的保证书，说不让干了，但在9月26日之前原告一直没有给被告说过市场监督管理局多次来查，无法继续经营的事。涉案房屋停暖是要提前三个月申请办理的，9月26日原告说不干了，要求给他退房租和押金，被告是来不及办停暖的。其次，涉案房屋的一些水、电、暖等费用原告未交清。再次，原告在租用涉案房屋经营餐厅期间，将主卧的一个暖气和厨房的一个暖气拆除掉了，未恢复原状，就算恢复原样，没有打压、试水，被告也是不认可的。房子在出租之前，主卧和次卧是有两张床和两张桌子还有一个高低柜，现在都不见了。原告现在将房子交给被告，是达不到出租前的标准，也不符合住人的标准，所以被告无法接受，被告不同意解除涉案房屋租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交的收条3张、营业执照复印件、食品经营许可证复印件、健康证复印件各1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《房屋租赁合同》、《责令改正通知书》各1份、照片3张，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。原告提交的保证书9份，均系复印件，真实性无法核实，本院不予采信。原告提交的欠费说明及被告提交的宁夏大学后勤集团水电暖服务中心证明各1份，经本院与宁夏大学后勤集团水电暖服务中心核实，确系宁夏大学后勤集团水电暖服务中心出具，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月10日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将自有的坐落在银川市××路房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年3月10日起至2019年3月10日，月租金为1417元，按17000元/年结算，租金需提前1个月支付。乙方必须向甲方交纳押金3000元，待租赁期满后乙方结算无欠款后无息退还。甲方应于本合同生效之日起当日内将该房屋交付给乙方。乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。房屋维护养护责任，租赁期间，乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前3个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后30天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利，甲方不得收回。合同第八条关于提前终止合同约定，在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。受不可抗力因素影响，甲方必须终止合同时，一般应提前1个月书面通知乙方，乙方的经济损失甲方不予补偿，应按实际情况如数退还房租。合同第九条关于违约责任约定，在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。合同第十一条需要补充说明的约定：租金约定2018年按照17000元交租，一年期满后从2019-2022年，年租金均按21000元执行，房屋有冰箱1台，室内各门齐全，前后装有防盗门，两卧室另装有塑钢窗，该房屋仅限乙方餐饮使用，若转租须征得甲方同意。后原告于2018年3月10日支付被告房屋押金3000元及2018年3月10日至2019年3月10日的租金17000元。2019年2月22日，原告支付被告2019年3月10日至2020年3月10日的租金21000元。2019年9月26日，银川市市场监督管理局向原告下发《责令改正通知书》一份，载明，“朱某，经查，你（单位）未办理食品经营许可证而从事食品生产经营活动，导致位于居民区居住公民反复投诉，上述行为违反了《中华人民共和国食品安全法》的规定，构成了无照无证经营活动行为，根据《中华人民共和国食品安全法》的规定，现责令你（单位）立即停止一切经营活动。如果对本责令改正通知不服，可以在收到本通知之日起六十日内向银川市行政复议委员会或者银川市人民政府申请复议；也可以在六个月内依法向银川铁路运输人民法院提起诉讼”。后原告停止经营，搬出涉案房屋，但原、被告未就涉案《房屋租赁合同》解除、房屋返还及租金退还等问题达成一致，被告未接收涉案房屋及钥匙。另查明，原告经营涉案房屋期间，未交纳涉案房屋的水费、电费、暖气费。经宁夏大学后勤集团水电暖服务中心出具证明证实，涉案房屋欠付自2017年11月至2019年10月的水费622元、电费3398元，欠付2018-2019年度采暖费1207.83元，欠付2019-2020年度采暖费1557.46元。2019年12月12日，本院组织原、被告就涉案房屋进行现场勘验，经查看，涉案房屋内餐厅处有1台冰箱，经被告确认，该冰箱系被告将涉案房屋出租给原告时涉案房屋里的冰箱，现完好。经原、被告协商后通知物业公司员工测试，涉案房屋的暖气均热。现场勘验时，原告将涉案房屋钥匙3把交给被告，双方同意自现场勘验完毕后涉案房屋由被告管理维护。另外，原、被告均认可签订涉案《房屋租赁合同》时，双方均清楚居民楼经营餐厅无法办理营业执照。本院认为，结合当事人提交的证据及陈述可知，原、被告签订《房屋租赁合同》时均清楚涉案房屋系居民楼，经营餐厅无法办理营业执照，因此，双方对于银川市市场监督管理局向原告下发《责令改正通知书》产生的法律后果，均负有一定责任。现因涉案《房屋租赁合同》目的无法实现，原告要求解除合同，且经本院组织双方现场勘验，原告已将涉案房屋钥匙交还给被告，被告同意自现场勘验完毕后涉案房屋由被告管理维护，故对原告要求解除涉案《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告实际租赁涉案房屋的期限认定问题，被告认可原告于2019年9月26日告知被告原告无法继续经营的情况，被告理应本着友好协商的原则协商解决问题，但双方一直未能协商解决，加之原告于2019年10月10日诉至本院，结合双方在涉案《房屋租赁合同》中关于“任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”的约定，依据公平原则，本院酌情认定涉案房屋实际租赁期限至2019年11月10日。关于被告应当退还原告租金及押金金额的认定问题，现原告已支付被告2019年3月10日至2020年3月10日期间的租金21000元，其中2019年3月10日至2019年11月10日的租金应计算为14153.42元（21000元÷365天×246天）。涉案《房屋租赁合同》约定，原告经营涉案房屋期间产生的水费、电费、采暖费，应当由原告承担，现该费用原告未交，应当从租赁费中予以扣减。其中水费为512.08元（622元÷730天×601天），电费2797.53元（3398元÷730天×601天），2018-2019年度采暖费为1207.83元。对于2019-2020年度采暖费1557.46元，由原告承担2019年11月10日之前的102.46元（1557.46元÷152天×10天）。另外，被告还应当退还原告押金3000元。综上，扣减原告应当承担的租金、水费、电费、采暖费后，被告应当退还原告租金及押金共计5226.7元（21000元＋3000元－14153.42元－512.08元－2797.53元－1207.83元－102.46元）。被告关于涉案房屋未能恢复原状、拒绝接收房屋等辩解意见，与本院依法现场勘验时查明的事实不符，本院不予采纳。综上所述，对原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，对原告要求被告退还租金及押金共计5226.7元的诉讼请求，本院亦予以支持，对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十八条、第二百二十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告朱某与被告王某签订的《房屋租赁合同》；二、被告王某于本判决生效之日起十日内退还原告朱某房屋租金及押金共计5226.7元；三、驳回原告朱某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，由原告朱某、被告王某各负担47元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 罗 娟人民陪审员 秦素文人民陪审员 聂卫国 二〇一九年十二月三十一日法官 助理 樊 星书 记 员 牛云弟附：本案相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。