山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁01民终11838号 上诉人（原审被告）：时延民，男，1974年9月21日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：刘勇，济南莱芜衡平法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：莱芜市正顺房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：魏晓东，总经理。 委托诉讼代理人：陈佳，男，1984年11月14日出生，汉族，该单位员工，住济南市。 委托诉讼代理人：吕霞，山东圣宏律师事务所律师。 上诉人时延民因与被上诉人莱芜市正顺房地产开发有限公司（以下简称正顺公司）排除妨害纠纷一案，不服济南市莱芜区人民法院（2019）鲁0116民初3784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 时延民上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判时延民对涉案房屋及储藏室拥有所有权；2.一、二审案件受理费由正顺公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，时延民不应对正顺公司交付涉案房屋及储藏室。1.时延民是从案外人莱芜市亿星基混凝土工程有限公司（以下简称亿星基公司）合法取得本案涉案房屋,该公司已给时延民出具相关认可时延民购买涉案房屋的说明，一审法院对该公司出具的说明因没有经办人的签名不予认可，存在错误，该公司对该说明盖章就意味着，该公司对其证明效力负有法律责任，一审法院的不予认定有误。2.一审法院认定涉案房屋为秦学英向案外人亿星基公司或王磊交付购房款，但没有从案件实际出发审查该购房款交付的实质，实质是：秦学英交付给亿星基公司或王磊的款项为出借款。涉案房屋是抵押给秦学英的，而非出售给秦学英。且亿星基公司和王磊已用其他财产抵偿了该笔出借款，秦学英并未退还涉案房屋。3.一审法院认定涉案房屋的所有者为秦学英，也属于错误认定，虽然正顺公司为秦学英签订《商品房买卖合同》和开具《收款收据》，这不能说明涉案房屋就属于秦学英所有；而实际上秦学英并没有向正顺公司支付购房款，该买卖行为也并未完成，判决秦学英对涉案房屋拥有产权也属于错误判决。二、涉案房屋的转移和时延民的合法占有，应视为正顺公司向时延民交付了涉案房屋。1.涉案房屋是亿星基公司欠时延民的河沙款，该公司用涉案房屋抵偿的方式抵顶给时延民，时延民对涉案房屋是善意取得。正顺公司也承认，本案涉案房屋是其抵顶给亿星基公司用于偿还该公司的砼款的，并与该公司办理了相关抵偿协议，说明涉案房屋已属于该公司，该公司又将涉案房屋抵偿给时延民，也足以说明时延民对涉案房屋是善意取得。2.关于涉案房屋，正顺公司的工作人员也配合时延民对该房屋进行了交接，并为时延民办理相关交房手续，也足以说明正顺公司对时延民取的涉案房屋予以认可。况且正顺公司还收纳了时延民所交的涉案房屋的维修基金、物业费等相关涉案房屋的费用。 正顺公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法维持原判。1.关于时延民上诉的理由是不成立的，无论时延民与亿星基公司之间存在何种法律关系，但是对于正顺公司来讲，时延民占有使用正顺公司的房屋是不合法的，没有法律依据和法律基础。2.上诉请求要求确认涉案房屋所有权问题超出了二审的上诉范围，本案所涉及的房屋所有权因是正顺公司开发建设的，根据法律规定所涉及的相关房屋应归正顺公司所有。一审中我方提交的法院的生效判决文书确定正顺公司将涉案房屋交付给案外人秦学英，由于时延民擅自占有涉案房屋，导致我方无法履行法院的生效判决文书。 正顺公司向一审法院起诉请求：一、依法判令时延民停止侵权，立即从侵占的新东方华庭小区13号楼302室及14号楼地下4号储藏室搬出，并立即返还给正顺公司；二、判令时延民赔偿正顺公司损失(按照每月租赁费2000元，自2014年11月计算至返还之日)；三、一审案件受理费由时延民负担。 一审法院认定事实：涉案的新东方华庭小区13号楼302室及14号楼地下4号储藏室系正顺公司开发建设。2013年9月25日正顺公司与秦学英签订商品房买卖合同，2014年10月14日王磊到正顺公司领取该房产钥匙，并写下代秦学英领取的证明。自2014年10月14日时延民占有、使用该房屋，时延民自称系以794371元自王磊处购买。2017年1月13日秦学英诉至法院要求正顺公司交付涉案房屋，后经两级人民法院审理，判决正顺公司向秦学英交付涉案房屋。正顺公司自称曾多次通知时延民搬出并返还涉案房屋，时延民不予认可。另查明，新东方华庭小区13号楼302室现初始登记在正顺公司名下，不动产权证书号为“莱房权证莱城区字第**40390号”。 一审法院认为，本案系排除妨害纠纷，争议焦点包括：一、时延民对涉案的房屋是否拥有所有权及占有权，正顺公司要求时延民停止侵权，搬出并返还房屋的请求应否支持；二、正顺公司主张的损失是否属实，应否由时延民负担。对于争议焦点一，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。具体到本案商品房销售，应签订正式的商品房买卖合同并交付、转移登记，购买人才能取得所购商品房的所有权。涉案的商品房系正顺公司开发，即使存在多个房屋销售合同，房屋所有权的归属是由正顺公司交付房产及进行转移登记来决定的，正顺公司对履行合同交付房屋具有主动权、选择权。正顺公司自称将房屋折账给亿星基公司，并按该公司法定代表人的要求与秦学英签订商品房买卖合同出具收款收据，实际用公司的货款折抵购房款，履行了两公司的以房抵债协议。从正顺公司的房屋销售来看，只存在一个房屋销售合同。其后房屋的钥匙是由王磊出具证明代秦学英领取。时延民自称房屋是从王磊处购买，并提交了与王磊的房屋买卖协议，亿星基公司的说明、查验收楼表及物业费、房屋维修基金收据。亿星基公司的说明没有经办人的签名，对该证据一审法院不予认定。从时延民与王磊的房屋买卖协议看，约定王磊将涉案的房屋转让给时延民，王磊负责将其名下的合同换签到时延民指定的任何人名下，而时延民未进一步审查王磊是否与正顺公司签订正式的房屋买卖合同，时延民未提交连续的商品房买卖合同，也未办理登记手续，而法院的生效判决已确认正顺公司与秦学英签署的商品房买卖合同的效力，从住房维修基金收据看也是以秦学英名义交纳，时延民对于购买该商品房没有尽到应有的审查义务，无法证实其合法取得了该房屋的所有权，其行为不能认定具有善意，对该房屋无法构成善意取得。不论查验、售楼表是否属实，该证据及时延民在占有房屋期间交纳物业费等证据，均不能用以证明房屋所有权归属。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，而这一条是对买卖双方权利义务的解释，前提是存在合法有效的合同，本案时延民缺乏连续的合同。根据正顺公司与秦学英的买卖合同及王磊代秦学英领取钥匙的事实看王磊对该房屋不是以自己名义占有，相应的时延民也无法取得所有权人意义上的占有。对于该房屋时延民没有合法的所有权，时延民也未提交证据证明与房屋权利人存在租赁等其他权利义务关系，其占有没有合法的依据，时延民拒不搬出并返还房屋构成侵权，故正顺公司要求时延民停止侵权，搬出房屋并返还正顺公司的诉讼请求符合相关法律规定，应予支持。对争议焦点二、时延民占有该房屋是由正顺公司未正确交付房屋和王磊擅自出卖引起的，对于时延民侵权构成的损失，正顺公司也未提交证据证明，时延民也不予认可，对正顺公司主张的损失一审法院不予认定。综上所述，正顺公司要求时延民停止侵权，搬出并返还新东方华庭小区13号楼302室及14号楼地下4号储藏室的诉讼请求，一审法院予以支持，正顺公司要求时延民赔偿相关损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、时延民于判决生效之日起十日内从新东方华庭小区13号楼302室及14号楼地下4号储藏室内搬出并将上述房屋返还正顺公司。二、驳回正顺公司的其它诉讼请求。案件受理费减半收取1320元，正顺公司负担1270元、时延民负担50元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院予以确认。 本院认为，涉案房屋系正顺公司开发的商品房，现初始登记在正顺公司名下。正顺公司与秦学英关于涉案房屋的房屋买卖合同效力已经生效判决确认，正顺公司负有向秦学英交付房屋的合同义务。时延民主张亿星基和王磊已经用其他财产抵偿了秦学英的借款而秦学英并未退还涉案房屋，但其并未提交证据证明这一主张，本院不予支持。时延民主张对涉案房屋系善意取得，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。但是，时延民未审查王磊是否系涉案房屋所有权人，涉案房屋亦未办理不动产产权登记，本院对该主张不予支持。一审法院判令时延民搬离涉案房屋并返还给正顺公司并无不当，本院予以确认。一审法院对证据的认定并无不当，本院予以确认。 综上所述，时延民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2640元，由上诉人时延民负担。 本判决为终审判决。 审判长  武绍山 审判员  王立强 审判员  孙 磊 二〇一九年十二月二十三日 书记员  徐 敏