广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0308民初1161号原告：陈坚洪，男，1980年2月13日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：文迪波，广东深君联律师事务所律师。被告：潘天，女，1987年6月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：鲜祖军，男，1956年11月30日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系被告父亲。委托诉讼代理人：潘安艺，女，1961年3月13日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系被告母亲。被告：深圳市汇融融资担保有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道宝民路**广场大厦********，统一社会信用代码914403007839355490。法定代表人：陈查英。委托诉讼代理人：陈日，广东邦德尔律师事务所律师。原告陈坚洪与被告潘天、深圳市汇融融资担保有限公司（以下简称汇融担保公司）返还原物纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用于普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈坚洪的委托诉讼代理人文迪波，被告潘天的委托诉讼代理人鲜祖军、潘安艺，被告深圳市汇融融资担保有限公司的委托诉讼代理人陈日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告潘天从原告所有的深圳市盐田区物业中腾退；二、被告潘天返还原告所有的深圳市盐田区物业，参照买卖合同约定交付标准，不得损毁、破坏涉案房屋及附属设施；三、被告潘天按月租金9366元的标准向原告支付自2016年4月1日起至2019年5月31日期间的房屋占有使用费人民币（以下均为人民币）355908元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2019年6月1日起计算至全部付清之日止）；四、被告潘天按上述租金标准向原告支付自2019年6月1日起至实际交付之日止期间的房屋占有使用费及利息；五、被告潘天向原告支付自2016年4月1日起至实际交付之日止期间的物业服务费、水电费、垃圾处理费、燃气费、维修资金、排污费等各项有关费用及违约金；六、被告潘天向原告支付评估鉴定费6000元；上述第三、四、五、六项合计请求金额为361908元；七、被告汇融担保公司对被告潘天的上述债务承担连带清偿责任；八、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月31日，原告经人介绍与被告潘天的代理人罗肯狄就买卖原告所有的深圳市盐田区房屋经协商达成一致，双方签订《深圳市二手房买卖合同》（合同编号：深（盐）房现买字（2016）第3132号）。合同约定：“房屋转让价格为3137977元，定金200000元，买方在2016年4月15日前一次性支付余款2917977元，卖方应当于收到全部房款后五个工作日内交付房屋给买方。”上述合同签订后，原告支付了200000元定金，且一次性支付了购房款2917977元，被告潘天代理人罗肯狄与原告于2016年4月8日到深圳市不动产登记中心办理了不动产所有权变更登记手续，该中心向原告出具了新的不动产登记证书，编号为（2016）深圳市不动产权第0081564号。2016年6月1日，被告潘天以涉案房屋的买卖合同未经其授权许可、公证书签名系伪造为由，以其代理人罗肯狄、买受人陈坚洪为被告向深圳市盐田区法院提起诉讼，案号：（2016）粤0308民初757号。在立案同时申请了诉前财产保全，请求深圳市盐田区人民法院查封原告所有的深圳市盐田区房，保全金额以3080000元为限。被告汇融担保公司作为被告潘天的担保人向深圳市盐田区人民法院提交《财产保全担保函》（编号：（2016-中）汇融保第1401号），担保称愿意承担因此引起的法律责任。深圳市盐田区人民法院经审核同意其作为被告潘天的担保，并于2016年6月12日作出（2016）粤0308民初757号《民事裁定书》，裁定查封原告所有的上述房屋，2016年6月16日并向深圳市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，查封上述房屋自2016年6月17日至2019年6月16日，查封期限三年。2017年5月12日，深圳市盐田区人民法院作出（2016）粤0308民初757号《民事判决书》，判决驳回原告潘天的全部诉讼请求。后因潘天不服一审判决向深圳市中级人民法院提出上诉，深圳市中级人民法院于2019年3月12日作出（2017）粤03民终13341号《民事判决书》，判决“驳回上诉，维持原判。”被告潘天收悉该生效判决书后，拒不归还原告的房产，仍旧占有使用至今。（2017）粤03民终13341号《民事判决书》生效后，原告多次电话通知被告潘天返还物业并从上述房屋中腾退，被告潘天置之不理。2019年3月24日，原告前往涉案物业通知被告潘天返还房屋，并在房屋大门上张贴《腾退房屋的告知书》催告其在三曰内即2019年3月29日前从涉案房屋中腾退，否则将向法院提起诉讼，追究占有房屋的经济损失，但是被告潘天未在上述催告期限内腾退房屋。2019年3月31日，原告遂委托广东深君联律师事务所向被告潘天的住所地及涉案房屋分别发出二份《限期腾退房屋的律师函》，催告被告潘天在2019年4月9日前从涉案的物业中腾退、不得破坏房屋及附属设施，并缴清物业费、水电费等相关费用。被告潘天签收了上述律师函，但是未在原告指定的期限内从上述物业中腾退搬离。为查明涉案房屋的占有使用费，原告于2019年4月23日委托深圳市南粤财物评估鉴定有限公司对涉案物业的占有使用费进行评估鉴定，该机构于2019年5月14日向原告出具《财务评估报告》（编号：（2019）深南粤评鉴字第424号），评估结论为涉案物业的月占用使用费（月租金价格）为9366元，为此原告支付了评估鉴定费6000元。综上所述，公民合法的财产权应予以保护，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，原告作为涉案不动产的所有权人有权要求被告潘天返还原物并承担非法占有期间的占有使用费，被告汇融担保公司作为被告潘天的担保人，应连带承担其因担保查封错误导致原告财产受损的损失。被告潘天答辩称，答辩人向广东省高级人民法院申请再审并已经受理，广东省高级人民法院现在通知我们庭审延期了，要等待那个案件的结果。答辩人也给公安有关部门陈述了相关案情，该案是典型的套路贷，已向公安机关报案。被告汇融担保公司答辩称，一、被告汇融担保公司不是本案适格的被告，本案的案由是返还原物纠纷，而汇融担保公司为（2016）粤0308民初757号案件提供的保全内容是为了防止涉案财产在诉讼期间被转移而向人民法院提供的担保，而不是为原告或者被告潘天哪方占有涉案房产提供担保，汇融担保公司从未为被告潘天是否占有原告的房产提供过任何担保。因此，汇融担保公司不是本案适格的被告。二、退一步讲，就算保全行为存在错误，原告也应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条规定主张权利，该规定的案由是因诉中财产保全损害责任纠纷，而不应当依据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定主张权利。因此，被告汇融担保公司与本案没有任何关联，原告的诉求没有任何事实和法律依据，请法庭驳回。经审理查明：原告陈坚洪（买方）与被告潘天（卖方，代理人为罗肯狄）于2016年3月31日签订《深圳市二手房买卖合同》，约定被告潘天将位于深圳市盐田区房屋（以下简称“6Ａ房屋”）转让给原告，房屋转让价格为3137977元，定金200000元，买方在2016年4月15日前一次性支付余款2917977元，卖方应当于收到全部房款后五个工作日内交付房屋给买方。合同签订后，原告支付了200000元定金，且一次性支付了购房款2917977元，并于2016年4月8日办理了房产转让的过户登记，由原权利人潘天转让登记至陈坚洪名下。后潘天主张上述合同无效，要求陈坚洪返还房屋，并以陈坚洪、委托代理人罗肯狄为被告，于2016年6月1日向深圳市盐田区人民法院提起民事诉讼。2017年5月12日，深圳市盐田区人民法院作出（2016）粤0308民初757号《民事判决书》，判决驳回原告潘天的全部诉讼请求。后潘天不服一审判决向深圳市中级人民法院提出上诉，深圳市中级人民法院于2019年3月12日作出（2017）粤03民终13341号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。该判决现已发生法律效力。2019年3月24日、2019年3月31日，原告以张贴《腾退房屋的告知书》和送达律师函的方式催告潘天腾退房屋，邮单显示律师函于2019年4月2日被签收。但被告潘天一直未腾退房屋。在（2016）粤0308民初757号审理过程中，潘天向本院提出财产保全申请，请求查封陈坚洪名下位于广东省深圳市盐田区（房产证号：深房地字第**）的房产。汇融担保公司为上述保全提供担保，担保函编号为（2016-中）汇融保第1401号。后本院于2016年6月12日作出（2016）粤0308民初757号《民事裁定书》，裁定查封陈坚洪名下的涉案房屋，查封期限为三年。2019年4月28日，本院作出（2019）粤0308执保208号民事裁定书，裁定解除对涉案房产的查封。2019年4月23日，陈坚洪委托深圳市南粤财物评估鉴定有限公司对涉案物业的占有使用费进行评估鉴定，该机构于2019年5月14日出具的《商品房占有使用费评估报告》显示，6A房屋的月租金价格为9366元。为此，原告支付了评估鉴定费6000元。深圳市百悦千城物业管理有限公司收费通知单显示，客户张梓华、潘天于2015年1月至2017年3月期间交纳了涉案房屋的管理费、水电费、垃圾处理费、维修基金、排污费。庭审中，被告潘天称涉案房屋自2016年出租给他人，出租时水电费、管理费一直都是自己在交纳，月租金大概4000元至5000元，租赁期限是5年。对于诉求中主张的物业服务费、水电费、垃圾处理费、燃气费、维修资金、排污费等各项有关费用的具体金额，原告称无法明确，仅确认起算时间节点为2019年4月1日。另查明，潘天不服深圳市中级人民法院作出的（2017)粤03民终13341号《民事判决书》，向广东省高级人民法院提起再审申请，广东省高级人民法院于2019年8月28日作出再审受理案件通知书，案号为（2019）粤民申8562号。原告称目前只是受理了再审申请材料，原告也提交了相关答辩意见，省高院并未决定再审本案，也没有作出终止原判决执行的裁定文书。上述事实，有《深圳市二手房买卖合同》、不动产权证书及查询表、民事判决书、保函、《腾退告知书》、《律师函》、《商品房占有使用费评估报告》、再审案件受理通知书以及双方庭审陈述予以证实，足以认定。本院认为，本案为返还原物纠纷。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”。涉案房屋经当事人自由交易已转让至原告名下，原告系不动产权属证书上登记的权利人，依法对涉案房屋享有物权，其要求被告潘天腾退并返还房屋，合法有据。被告潘天虽对涉案房屋的交易提出异议，并提起了相关诉讼，但经过本院一审及深圳市中级人民法院二审判决，法院认定当事人之间的不动产交易合法有效，驳回了被告潘天要求确认房屋买卖合同无效等全部诉讼请求，被告潘天的异议不成立。现被告潘天不服生效判决书提起再审，广东省高级人民法院虽受理了其再审申请，但未决定再审，而且，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行，因此，被告潘天关于本案需等再审案件结果再行处理的意见，本院不予采纳。对原告要求被告潘天腾退并返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告潘天在（2017)粤03民终13341号《民事判决书》生效后，一直占有使用房屋至今，应依法向原告支付房屋占有使用费。原告就其主张的房屋占有使用费标准提交了评估鉴定机构的意见，其结论为月租金9366元，被告虽提出异议，但未提交反驳证据，本院采纳原告的主张，确定被告潘天按月租金9366元的标准支付房屋占有使用费。因涉案房屋于2016年4月登记至原告名下，原告主张的房屋占有使用费应自2016年5月起计算，计至被告返还房屋止。对于原告主张的按银行同期贷款利率计算的占有使用费的利息，因属原告的合理损失，本院亦予支持。对于原告主张的物业服务费、水电费、垃圾处理费、燃气费、维修资金、排污费等费用，因原告未明确各项费用的具体数额，本院不予处理，原告可待诉求金额明确后另案再诉。对于原告主张的评估鉴定费，系原告为本案诉讼举证自行支出的费用，但并非原告的必然损失，本院不予支持。对于原告主张被告汇融担保公司承担连带责任的诉求，因本案属物权保护纠纷，被告汇融担保公司为（2016）粤0308民初757号案件的诉讼保全提供担保，但其担保行为并未侵害原告的物权，原告的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十四条、第三十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告潘天应于本判决生效之日起十日内向原告陈坚洪腾退并返还深圳市盐田区房屋；二、被告潘天应于本判决生效之日起十日内向原告陈坚洪支付房屋占有使用费，每月按人民币9366元的标准计付，自2016年5月计算至被告潘天实际返还房屋之日止；三、被告潘天应于本判决生效之日起十日内向原告陈坚洪支付房屋占有使用费的利息，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年6月1日起计算至房屋占有使用费实际支付之日止；四、驳回原告陈坚洪的其他诉讼请求。如果被告潘天未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6728.62元，由原告陈坚洪负担人民币285.69元，被告潘天负担人民币6442.93元。该款原告已预交，本院不予退还，被告潘天应将其负担款项于本判决生效之日起七日内支付原告陈坚洪。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 孙 小 玲人民陪审员 王   巧人民陪审员 肖 宜 远二〇一九年十二月十七日书 记 员 童霄（兼）附法律条文：《中华人民共和国物权法》第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第三十四条无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。