广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5500号上诉人（原审原告）：吴启洪，男，1978年11月23日出生，汉族，住广东省广宁县。被上诉人（原审被告）：中山市力信科技发展有限公司，住所地广东省中山市东升镇葵兴大道。法定代表人：刘锦超，该公司副总经理。管理人：广东弘力律师事务所，住所地广东省中山市**孙文东路**御景湾大厦**。委托诉讼代理人：谢永明，广东弘力律师事务所律师。上诉人吴启洪因与被上诉人中山市力信科技发展有限公司（以下简称力信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初12033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。吴启洪上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令力信公司开具广东省中山市东升镇坦背村银信花园8幢1501房（以下简称银信花园8幢1501房）购房发票；3.判令力信公司协助吴启洪办理银信花园8幢1501房的房产证。事实和理由：一、吴启洪要求力信公司开具购房发票、办理房产证，符合合同的约定和法律的规定，应予支持。吴启洪与力信公司签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条明确约定，因出卖人的原因造成涉案商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。由此可知，吴启洪有权要求力信公司开具购房发票及办理房产证。二、一审判决未能维护吴启洪的合法权利，应予纠正。力信公司向吴启洪出具的加盖力信公司财务专用章的收据以及税务机关向吴启洪开具的契税完税证明，证明吴启洪已向力信公司支付了涉案房屋的购房首期款，并支付了房屋契税。吴启洪亦依约分期偿还了购房按揭贷款本息。上述事实均证明吴启洪已履行了作为房屋买受人应尽的义务。然而，力信公司至今未开具购房发票，未协助吴启洪办理房产证，导致涉案房屋的所有权始终未能转移至吴启洪名下。事实上，力信公司未向买受人开具购房发票、未为买受人办理房产证的相关案件还有很多，由此可见力信公司的违约行为并非偶然，具有普遍性。法院应判决支持买受人的诉讼请求，维护买受人的合法权益。力信公司进入破产清算程序并非该公司逃避履行开具商品房发票及办理不动产权证义务的合法理由。三、鉴于力信公司已处于破产清算程序，为早日确定涉案房屋的权属，吴启洪愿意替力信公司垫付购房发票涉及的相关税款。力信公司应和相关部门沟通协商解决相关问题，履行其开具购房发票、办理房产证的义务。法院应肯定吴启洪解决问题的积极姿态，认定力信公司开具购房发票具有可行性。一审过程中，力信公司虽然辩称中山市至今没有任何操作指引解决类似开具购房发票的问题，并称中山市东升税务分局接待过若干涉及力信公司的存在开具购房发票问题的买受人，但至今未得到处理。但上述事实均不是力信公司逃避履行义务的正当理由。力信公司虽然已处于破产清算阶段，但中山市中级人民法院已指定广东弘力律师事务所担任力信公司的管理人，力信公司完全有能力履行开具购房发票、办理房产证的合同义务。力信公司作为违约方，应当积极履行其合同义务，其应协助吴启洪向相关部门办理相应的手续以保护吴启洪的合法权益。力信公司辩称：由于力信公司已经进入破产程序，经管理人向国土、税务部门了解，由于客观原因导致力信公司无法向吴启洪开具购房发票。若法院判决支持吴启洪的上诉请求，力信公司是同意的。吴启洪于2017年10月13日向一审法院起诉请求：1.判令力信公司开具银信花园8幢1501房购房发票；2.判令力信公司协助吴启洪办理银信花园8幢1501房的房产证。一审法院认定事实：2011年2月25日，吴启洪（买受人）与力信公司（出卖人）签署《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1101010566）约定，吴启洪向力信公司购买银信花园8幢1501房，建筑面积131.22平方米，套内面积104.55平方米，按套内面积计价，单价为每平方米7154.13元，总金额为747954元，首付款为224954元，以现金方式于当日支付，余款523000元以银行按揭方式支付。出卖人应于2011年4月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，应于商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案等。合同还约定了其他内容。当日，力信公司向吴启洪出具收据（加盖力信公司财务专用章），载明：“今收到吴启洪交来银信花园8幢1501房购房首期款224954元。”2011年3月7日，力信公司办理了银信花园8幢1501房的商品房销售备案登记手续，吴启洪取得该商品房的销售登记备案表（合同编号：HTN2011010562；合同条码：1101010566）。2011年6月7日，吴启洪与广发银行股份有限公司中山分行签署个人购房贷款合同1份，向该行贷款523000元用于支付银信花园8幢1501房的余下购房款，借款期限自2011年6月7日至2041年6月7日，力信公司作为该贷款的支付对象及连带责任担保人。2011年6月16日，银行向吴启洪发放了前述贷款，并按约将该款支付给了力信公司。吴启洪自称其于2013年8月左右办理了收楼手续后入住银信花园8幢1501房。2016年9月21日，吴启洪向税务机关缴纳银信花园8幢1501房的住房买卖契税11219.31元、滞纳金10854.68元，合共22073.99元，税务机关向其开具了税收缴款书。因力信公司至今未向其开具银信花园8幢1501房的购房发票及办理不动产权证，吴启洪诉至一审法院，主张前述权利。一审法院另查明：2017年10月13日，银信花园8幢406房的买受人王月媚亦向一审法院提起诉讼[案号：（2017）粤2072民初12058号]，一审法院将该案与本案一并处理。此外，一审法院于2018年7月份另受理了胡中群、吴泽和、刘宗后、蒋彦、岑顺多与力信公司商品房销售合同纠纷六案[案号：（2018）粤2072民初6069、6561、6562、6563、6564、6565号]，均涉及力信公司未开具商品房的购房发票及未办理不动产权证。2018年1月10日，一审法院向原中山市国土资源局（以下简称原市国土局）发函调查，主要内容为：吴启洪、王月媚和力信公司均确认未开具案涉房屋的购房发票，力信公司已办理案涉房屋（银信花园8幢1501房、406房）初始产权登记（即大确权）手续。在力信公司因经营异常等各种原因已无法开具购房发票的情况下，若一审法院判决力信公司协助吴启洪、王月媚办理涉案房屋的产权证，贵局能否仅依据生效判决、执行裁定、协助执行通知书等法律文书为吴启洪、王月媚办理案涉房屋的产权证？2018年1月23日，原市国土局函复一审法院，主要内容为：经查核，银信花园8幢406房、1501房已分别办理合同登记备案到买受人王月媚、吴启洪名下，并已办理商品房初始登记，登记字号为2012-010844。根据相关规定，办理房屋所有权转移登记，需提交相关税费缴纳凭证，并在无查封及无其他限制转移的情况下，当事人持生效的法律文书单方申请办理不动产权证。2018年8月27日，一审法院向国家税务总局中山市东升税务分局发函调查，主要内容为：1.力信公司有否开具银信花园8幢1501房、406房购房发票？如未开具，属何种原因所致（力信公司的委托诉讼代理人称首付款无刷卡单，未通过审核），以及是否符合开具购房发票条件？2.中山市中级人民法院已受理力信公司破产清算一案，若开具上述房产购房发票，需具备何种条件，以及能否由吴启洪、王月媚请求税务机关代开购房发票？2018年9月10日，国家税务总局中山市税务局（以下简称市税务局）函复一审法院，主要内容为：1.经查询原广东地税发票在线管理系统，力信公司均未就银信花园8幢1501房、406房开具购房发票。按照当年的规定，由售房单位（即力信公司）通过原广东地税发票在线管理系统开具购房发票。2.鉴于力信公司目前存在欠缴税费及欠申报的情况，若开具上述房产购房发票，需力信公司向我局提供所售房产具体的申报缴税明细资料，待我局核实无误后，由力信公司书面向我局提出代开发票的申请，方可办理发票开具事宜。一审法院再查明：2017年12月29日，中山市中级人民法院作出（2017）粤20破申11号民事裁定，受理了中山市菊城融资担保有限公司（以下简称菊城公司）对力信公司的破产清算申请。2018年5月25日，中山市中级人民法院作出（2018）粤20破25号决定，指定中山同力会计师事务所有限公司担任力信公司管理人。2018年11月22日，因中山同力会计师事务所有限公司无法胜任力信公司管理人职务，中山市中级人民法院作出（2018）粤20破25号之二决定，指定广东弘力律师事务所担任力信公司管理人。2019年1月1日，力信公司管理人向一审法院出具关于力信公司能否开具购房发票的说明，主要内容为：根据管理人向中山市东升税务分局工作人员咨询，力信公司现时难以开具购房发票，主要原因：1.税务部门需要审查购房者的资料，特别是购房款汇款凭证，如无法提供，则不符合开具购房发票的条件；2.力信公司现欠缴税费（含滞纳金、罚款）累计25939932.31元，属重大欠税情形，购房发票涉及的税款、滞纳金无人承担；3.国地税合并以后，中山市至今没有任何操作指引解决类似力信公司开具购房发票的问题。另中山市东升税务分局已接待过若干购房者，均涉及力信公司开具购房发票问题，但至今没有得到处理。力信公司原会计何惠媚、原办证员邓洁萍均回复管理人，其无法确认力信公司能否开具购房发票。一审法院认为，当事人提起诉讼应具有诉的利益，即法院对其诉讼请求作出判决具有必要性和实效性。其中，必要性是指法院有无必要通过判决来解决当事人之间的纠纷；实效性是指法院能否通过判决实际解决该纠纷。本案为特定行为给付之诉，属于要求债务人履行非金钱债务，吴启洪的诉讼请求包含要求力信公司开具银信花园8幢1501房的购房发票及协助办理不动产权证两个特定行为（即诉讼标的）。特定行为可分为可替代履行的行为和不可以替代履行的行为。其中，诉讼标的为“可替代履行的行为”的，当事人胜诉后，被执行人若不履行生效裁判确定的行为义务时，法院可委托有关单位或他人完成，因完成行为给付所发生的费用由被执行人承担，从而实际解决当事人纠纷。反之，诉讼标的为“不可替代履行的行为”的，若被执行人不履行或无法履行生效裁判确定的行为给付义务时，法院亦无法通过委托有关单位或他人完成，即使判决胜诉亦无法实际解决当事人纠纷。如前所述，本案第一个诉讼标的为力信公司开具银信花园8幢1501房的购房发票。从前述市税务局的复函可知，力信公司目前存在欠缴大额税费及欠申报的情况，属非正常户，根据《税务登记管理办法》第三十八条的规定，税务机关应暂停其税务登记证件、发票领购簿和发票的使用。另根据市税务局有关“若开具上述房产购房发票，需力信公司向我局提供所售房产具体的申报缴税明细资料，待我局核实无误后，由力信公司书面向我局提出代开发票的申请，方可办理发票开具事宜”的函复意见可以看出，即使一审法院判决吴启洪胜诉，“力信公司开具银信花园8幢1501房购房发票”作为本案执行标的亦属不可替代履行的行为，只能由力信公司履行，法院无法通过委托有关单位或他人完成。本案的第二个诉讼标的办理银信花园8幢1501房的不动产权证，根据原市国土局有关“办理房屋所有权转移登记，需提交相关税费缴纳凭证，并在无查封及无其他限制转移的情况下，当事人持生效的法律文书单方申请办理不动产权证”的函复意见，在力信公司未开具购房发票（亦属税费缴纳凭证）的情况下，法院亦无法通过委托有关单位或他人完成办理不动产权证的相关手续。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，吴启洪有关判令力信公司为其开具银信花园8幢1501房的购房发票及办理不动产权证的诉讼请求，因不具有诉的利益，不适于强制履行，一审法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《税务登记管理办法》第三十八条的规定，判决：驳回吴启洪的全部诉讼请求。案件受理费200元，由吴启洪负担（该款吴启洪已付）。二审中，双方均未向本院提交新的证据。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：吴启洪（买受人）与力信公司（出卖人）签署的《中山市商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理……4.买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金……”本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。吴启洪与力信公司签署的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律或行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应严格按照约定履行各自义务。根据审理查明的事实可知，吴启洪已向力信公司支付合同约定的购房价款，力信公司在2013年即已向吴启洪交付了涉案房屋，因此力信公司所负办证义务的期限早已届满，力信公司未在合同约定的办证期限内将涉案房屋登记办证至吴启洪的名下，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”按照该法律规定，吴启洪有权主张力信公司承担继续履行即继续将涉案房屋办证登记至其名下的合同义务。虽然力信公司现已进入破产程序，但其营业执照被注销前其民事主体资格依然存续。根据原市国土局（现中山市自然资源局）向一审法院的回函内容可知，该局确认：涉案房屋已备案登记至吴启洪的名下，并已办理商品房初始登记；吴启洪在涉案房屋无查封及无其他限制转移的情况下，向该局提交相关税费缴纳凭证即可持生效的法律文书单方申请办理涉案房屋的不动产权证。由此可见，原市国土局并未否认涉案房屋存在办证登记至买受人吴启洪名下的可能性，相反，该局肯定了吴启洪可通过诉讼取得法院生效法律文书进行单方办证的路径选择，只是附加了涉案房屋不存在查封等限制转移的条件以及须提交相关税费缴纳凭证的条件。至于涉案房屋办证至吴启洪名下须向国土办证部门提交涉案房屋的购房发票的问题，吴启洪已在本案中向力信公司进行主张，力信公司作为涉案房屋的出卖方及购房价款的收款方，其在买受人吴启洪交纳完全部购房价款后向吴启洪出具购房发票系其法定义务。根据市税务局向一审法院的回函内容可知：第一，该局确认力信公司未就涉案房屋开具购房发票，此亦印证了吴启洪要求力信公司开具购房发票的正当性；第二，就涉案房屋能否开具购房发票的问题，市税务局在回函中已确认力信公司可就涉案房屋代开购房发票，只是因为力信公司目前存在欠缴税费及欠申报的情况，故力信公司在向该局提供所售房产具体的申报缴税明细资料并经该局核实无误后才能开具。所以，力信公司未向吴启洪开具涉案房屋的购房发票，系因力信公司未向税务部门清缴欠缴税费及未申报缴税明细资料所致，不可归责于吴启洪，力信公司向吴启洪开具购房发票虽然存在由该公司向税务部门清缴欠缴税费及申报缴税明细资料的前置条件，但该前置条件经过力信公司自身的努力仍可实现，并非《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的在法律上或者事实上不能履行的情况。同时，力信公司向吴启洪履行的开具发票以及办证的义务亦不属于上述法律规定的债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高的情形。至于吴启洪在本案中提出的两项诉求是否属于“可替代履行的行为”并非上述法律规定的可阻却吴启洪向力信公司主张其承担继续履行的违约责任的法定理由。因此，一审法院以吴启洪诉请力信公司开具购房发票以及办证的行为属于“不可替代履行的行为”为由，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定驳回吴启洪的诉求不当，本院予以纠正。综上所述，吴启洪的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定的基本事实清楚，但适用法律有误，致使实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初12033号民事判决；二、被上诉人中山市力信科技发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向上诉人吴启洪开具广东省中山市东升镇坦背村银信花园8幢1501房的购房发票；三、被上诉人中山市力信科技发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内将广东省中山市东升镇坦背村银信花园8幢1501房办证登记至上诉人吴启洪的名下。如果中山市力信科技发展有限公司未按本判决指定的期间履行开具发票及办证的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向吴启洪支付迟延履行金。一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，吴启洪均已预交，均由中山市力信科技发展有限公司负担（该款由中山市力信科技发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内迳付吴启洪）。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年十二月十三日书记员  隋 越