重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民初2075号原告（案外人）：曾进，男，1971年9月27日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：陈卓，重庆典柯律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦秀亮，重庆典柯律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆渝康资产经营管理有限公司，住所地重庆市江北区聚贤街25号2幢25层，统一社会信用代码91500000MA5U6J4B3Q。法定代表人：李波，董事长。委托诉讼代理人：樊先仪，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李青，重庆索通律师事务所律师。第三人（被执行人）：中奥联合置业有限公司，住所地重庆市合川区合阳城办事处洛阳溪街89号4-4至4-7，统一社会信用代码9150011755902437X8。法定代表人：潘亚文，董事长。原告曾进与被告重庆渝康资产经营管理有限公司（以下简称渝康公司），第三人中奥联合置业有限公司（以下简称中奥置业公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾进及其委托诉讼代理人秦秀亮，被告渝康公司的委托诉讼代理人樊先仪到庭参加了诉讼。第三人中奥置业公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曾进向本院提出诉讼请求：1、依法判决停止对执行标的（重庆市合川区合阳城办事处交通街XX房屋）的强制执行，并解除对该执行标的的查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：重庆市第五中级人民法院于2017年8月8日以（2017）渝05执保1196号执行裁定书查封了第三人名下位于重庆市合川区合阳城办事处交通街XX房屋，但原告与第三人于2016年6月27日即签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定了第三人将涉案房屋出售给原告，总金额为309510元，付款方式为一次性付款，第三人应在2016年9月30日前将商品房交付给原告使用等内容。合同签订当日，原告即按合同约定支付了全部购房款及大修基金契税等所有价款给第三人。2016年12月，第三人已经按照合同约定将涉案房屋交付给原告使用，但因第三人的原因未能办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关规定，原告为充分维护自身合法权益，故提起本案诉讼。被告渝康公司辩称，首先，涉案房屋已由中信银行重庆公司进行合法有效的抵押登记，抵押权成立并经过生效判决书的确认，中信银行重庆公司为该房屋的抵押权人对该房屋享有优先受偿权，被告依法受让中信银行重庆公司的债权取得对该房屋的抵押权，原告曾进系在抵押权登记之后购买该房屋，且案涉房屋至今登记在第三人中奥置业公司名下，曾进未取得该房屋的所有权，曾进仅享有对中奥置业公司的债权，该债权不能对抗渝康公司享有的物权。其次，曾进未向中奥置业公司实际支付购房款，不符合执行异议规定的能够对抗执行的情形，曾进的请求不能成立，应继续对涉案房屋进行执行。第三人中奥置业公司未作陈述。曾进围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1、（2019）渝05执异232号执行裁定书及送达回执。2、重庆市商品房买卖合同一份；3、不动产销售发票一张、收款收据三张；第2、3组证据证明原告是全款购买的涉案房屋。4、物业费收据、退款单、出入费工本费、代收垃圾清运费收据、装修申请、告知、装修须知、紧急使用协议书、装修许可证存根联、水电燃气费收据，拟证明原告证明占有使用涉案房屋的情况。5、债权债务冲抵协议一份、施工合同一份（复印件）。证明第三人作为建设单位，对施工方拖欠一些工程款没有支付，抵了一些房子给施工方，由施工方对外出售，原告是通过这种方式把涉案房屋从施工方手里面买来的，但正式的买卖合同是原告和第三人之间直接签订的。6、农商行客户付款回单一份（金额29万元）及POS机签收单回证一份（金额13815.14元）、汤启凤出具的收条一份（载明收到的购房款29万元及其他的一些费用）、建设工程结算单（复印件）。7、网上查询的星星玻璃公司的信息，证明汤启凤是该厂的法定代表人。拟证明因为第三人欠星星玻璃公司的钱，原告在购买涉案房屋的时候就与第三人和星星玻璃公司签订了债权转让协议，款项是直接支付给星星玻璃公司的负责人汤启凤，证明原告是完全支付了购房款的。8、证人李登会、周荣辉的证人证言，拟证明曾进、星星玻璃公司、中奥置业公司的确存在债权债务冲抵协议，曾进买卖房屋以及支付购房款均是真实的。经质证，被告对上述1-4组证据的真实性无异议，对第5组证据真实性不予认可，也不能证实汤启凤的身份。根据原告举示的收条，收款方为汤启凤，不能证明汤启凤有权代表星星玻璃公司收取款项。对第7组证据的真实性无异议，但原告未举示建设工程施工合同原件，不能证明星星玻璃公司与中奥置业公司存在真实的债权债务关系。原告举示的支付购房款的凭证上，付款金额为29万元，与债权债务冲抵协议的金额不符，不能证明其已全额支付购房款。对原告曾进从汤启凤处购买房屋的事实予以认可，但不认可汤启凤有权代表中奥置业公司出售案涉房屋，也不认可汤启凤和中奥置业公司有真实的债权债务关系。被告渝康公司提交了：1、重庆市第五中级人民法院（2017）渝05民初1011号民事判决书；2、（2019）渝05执异59号执行裁定书。拟证明案外人中信银行重庆分行对中奥置业公司享有8800万元本金债权，对涉案房屋享有抵押权，被告渝康公司受让中信银行重庆分行债权成为本案的申请执行人，有权申请法院对涉案房屋进行处置。同时，被告渝康公司作为涉案房屋的抵押权人，对涉案房屋享有优先受偿权，曾进对涉案房屋享有的债权不能对抗渝康公司的抵押权。经质证，原告曾进对上述证据的真实性无异议，但不认可被告陈述的抵押权具有优先执行效力的观点。本院对原告曾进提交的1-4组证据；第5组证据中的债权债务冲抵协议；第6组证据中的农商行客户付款回单、POS机签收单、汤启凤出具的收条；第7组证据的真实性均予以确认，上述证据能够证明星星玻璃公司与第三人中奥置业公司之间存在以房抵债的事实。被告渝康公司提交的证据能够证明其对涉案房屋享有优先受偿权，本院对渝康公司提交的证据均予以认定。本院经审理查明：本院在审理中信银行重庆分行与中奥置业公司、中奥投资公司、通厦投资公司、潘亚文、陈美莺追偿权纠纷一案中，中信银行重庆分行向本院提出财产保全申请，本院于2017年8月8日作出（2017）渝05执保1196号执行裁定书，依法查封了中奥置业公司位于重庆市合川区合阳城办事处交通街3号D区含案涉房屋在内的多处房屋。2017年12月19日，本院作出（2017）渝05民初1011号民事判决，判令中奥置业公司在判决生效后十日内向中信银行重庆分行归还借款本金8800万元，中奥投资公司、潘亚文、陈美莺承担连带责任等内容。该判决生效后，因中奥置业公司、中奥投资公司、潘亚文、陈美莺未如期履行义务，中信银行重庆分行向本院申请强制执行。本院于2018年11月22日立案执行，执行案号（2018）渝05执1479号。执行过程中，因中信银行重庆分行将判决确定的债权转让给渝康公司，本院于2019年3月18日作出（2019）渝05执异59号执行裁定书，变更渝康公司为申请执行人。2015年11月25日，中奥置业公司与中信银行重庆分行签订合同编号为（2015）信渝银抵字第2815037号《抵押合同》，约定中奥置业公司以其名下包括重庆市合川区合阳城办事处交通街XX房屋在内的多套房屋向中信银行重庆分行提供抵押，双方就该合同项下抵押物办理了抵押登记。中奥置业公司（甲方）、案外人重庆市合川区星星玻璃有限公司（乙方）、曾进（丙方）于2016年6月23日签订了一份《债权债务冲抵协议》，约定甲方欠乙方工程款309510元，乙方欠丙方部分债务309510元，丙方因认购甲方开发的位于重庆市合川区中奥城XX房屋应支付甲方购房款309510元，经三方协商，达成协议“一、抵消甲乙丙三方的上述三角债权债务关系。二、本协议生效后，视为丙方已支付甲方购房款309510元，甲方已支付乙方工程款309510元，乙方应当向甲方开具相应数额的发票。三、丙方或丙方指定的第三方应当在2016年12月30日前与甲方签订正式《商品房买卖合同》，并交纳相应的契税、大修基金等代收费。因丙方的原因不与甲方签订《商品房买卖合同》造成的经济损失由丙方承担......”。案外人重庆市合川区星星玻璃有限公司的法定代表人汤启凤2016年6月24日出具收条，认可收到曾进购买涉案房屋的购房款290000元，公司自愿将《债权债务冲抵协议》中约定的309510元降低至290000元，且认可曾进与中奥置业公司签订正式买卖合同，合同中的金额为309510元，曾进290000元购房款由李登会帐户转入汤启凤农商行帐户。2016年6月27日，李登会向汤启凤重庆农村商业银行帐户转入290000元。曾进、中奥置业公司签订了《商品房买卖合同》（未注明签订时间），约定：曾进购买重庆市合川区合阳城办事处交通街XX房屋，本商品房为清水房，总成交金为309510元整，建筑面积单价为3800元/平方米，套内建筑面积单价为4678.20元/平方米；曾进为一次性付款，于合同签订当日支付房款309510元；中奥置业公司应在2016年9月30日前将房屋交付曾进使用。中奥置业公司于2016年6月27日向曾进出具了金额为309510元的购房发票；同日，案外人李登会为曾进向中奥置业公司刷卡转账了13815.14元，中奥置业公司亦向曾进出具了转移登记费、契税、大修基金的收据。中奥置业公司于2016年12月向曾进交付了涉案房屋。另查明：重庆市合川区合阳城办事处交通街XX与重庆市合川区合阳城办事处红岗山路XX为同一地址，现地址为重庆市合川区红岗山路XX。本院认为，原告曾进对案涉房屋享有的权利不足以阻却被告渝康公司的执行请求，理由如下：首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，虽然原告曾进受让案外人重庆市合川区星星玻璃有限公司对第三人中奥置业公司的债权，并将该债权用于抵销购买涉案房屋的房款是可以认定的事实，但在中奥置业公司、案外人重庆市合川区星星玻璃有限公司、曾进签订《债权债务冲抵协议》及曾进、中奥置业公司签订《商品房买卖合同》之前，涉案房屋已被中奥置业公司抵押并进行了抵押登记，中奥置业公司将已抵押的房屋进行转让并未经得抵押权人的同意，因此，渝康公司享有对抗曾进的优先受偿权。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。上述规定适用的主体应是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，而本案涉及以房抵债协议，不应适用上述规定。因为以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，本案中针对涉案房屋补签买卖合同及交付涉案房屋仅是以房抵债的实际履行方式，故曾进在完成涉案房屋产权登记前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的理由，不能据此产生针对交易涉案房屋的物权期待权。再次，即使本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，但因曾进在签订《债权债务冲抵协议》及《商品房买卖合同》之前，并未对涉案房屋的权利登记情况进行查询，导致涉案房屋根本无法办理过户登记，曾进对此明显存在过错，其亦不符合上述第二十八条第（四）项的规定，因此，曾进对案涉房屋享有的权利不足以对抗执行。综上，曾进要求停止对案涉房屋的执行并解除查封的诉讼请求，缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告曾进的诉讼请求。案件受理费5942.65元，由原告曾进负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长 秦 敏审判员 芦明玉审判员 夏兴芸二〇一九年十二月十八日书记员 陈 丽