广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初2706号原告：珠海市斗门忠轩物业发展有限公司，住所地珠海市斗门区井岸镇尖峰前路紫荆苑******，统一社会信用代码91440400696459855K。法定代表人：黄勇权，总经理。委托诉讼代理人：林志坚，广东国硕律师事务所律师。被告：刘凤，女，1978年7月1日出生，汉族，住广东省珠海市。原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司诉被告刘凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司的委托诉讼代理人林志坚、被告刘凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2016年3月至2019年9月期间的物业管理服务费6443.55元；2、被告向原告支付2016年3月至2019年9月期间的环卫费365.5元；3、被告向原告支付2016年7月至2019年7月期间的公摊费970.07元；4、被告向原告支付2016年7月至2019年3月期间的电梯保养费304.48元；5、被告向原告支付计算至2019年9月的滞纳金2425.08元；6、被告向原告支付自2019年10月起至付清上述款项之日止的滞纳金（以8083.6元为计算基数，按每日千分之三计算）；7、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了珠海市斗门区××镇××路××号××栋××房，并于2016年3月4日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，环卫费、公摊费以及电梯保养费均由被告承担。原告向被告提供物业服务，但被告自2016年3月起没有支付物业服务费等费用，已经构成违约，故提起诉讼。原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司对其诉称向本院提交如下证据：前期物业管理服务协议、维修保养合同、照片、不动产权登记表、用户收费清单、电费缴纳清单、广东增值税普通发票十一张、关于广汇高墅苑地面下沉整改申请、关于广汇高墅公共路面木板维修申请、关于广汇高墅地面下沉维修申请。被告刘凤辩称，不认可原告提供的前期物业管理服务协议，不记得签署过该协议，原被告订立过类似物业合同，但不是原告提交的版本，而是作为商品房买卖合同附件十的《前期物业管理服务协议》，原告未经过公开招投标而是采用协议方式，应当认定为无效合同；原告主张的物业服务费计算时间有误，物业服务费计算时间应当截止至2018年4月30日，2017年7月之前的费用已过诉讼时效，请求法院驳回原告2017年7月之前各项目费用的请求。原告从未向被告催收物业费用，被告未收到收楼通知书，也未入住，物业费的起算时间应当以房产证登记日起算。前期物业服务合同和购房合同的附件十均没有约定被告支付环卫费；被告认可公摊费和电梯保养费事项，但是具体金额需原告提供计算方法的明细以及支付发票作为依据；原告主张的滞纳金为合同无效的约定，被告不认可；原告没有履行约定的义务，致使小区环境、绿化、消防、安保、卫生达不到要求，环境脏乱差，存在安全隐患，地面塌，地面塌陷年失修，小区杂草丛生，垃圾乱堆放，无人清理，消防设备过期、老化，消防报警系统失灵，小区发生偷盗事件，存在违章搭建，由于原告的不作为，小区存在重大安全隐患，影响被告的生命安全和生活质量，被告至今不敢装修入住，请求驳回原告的部分诉求。被告刘凤对其辩称共同向本院提交如下证据：照片、珠海市商品房买卖合同及附件。原被告提交的证据，经当庭出示，对方当事人质证，本院审查后认为，原告提交的照片、关于广汇高墅苑地面下沉整改申请、关于广汇高墅公共路面木板维修申请、关于广汇高墅地面下沉维修申请和被告提交的证据中没有原件核对的部分因没有其他证据佐证，本院不予采信，原被告提交的其他证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的事实以本院认定的为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月17日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订前期物业管理服务协议，约定由甲方对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方从发展商通知入伙日起开始向甲方缴纳管理费，管理费按建筑面积每月每平方米核定2元，暂按1.5元收取，每月10日前缴清当月费用，业主未按时缴纳物业管理费的，按欠缴金额每日3‰计收滞纳金；电梯维修、维护费等在保修期满后按实际产生费用收取，公共用水用电费用按实际产生费用由所有用户平均分摊收费；受有关部门的委托，甲方可提供市政垃圾费、水费、电费等代收代缴服务；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三计收滞纳金。协议甲方落款处有原告盖章，乙方落款处有被告签名。该协议为被告与出卖人签订的商品房买卖合同（现售）附件十。2016年3月4日，原告作为甲方与作为乙方的被告另行签订前期物业管理服务协议，协议约定内容与原被告于2016年2月17日签订的前期物业管理服务协议一致。原告与珠海市粤奥电梯有限公司签订三份电梯日常维护保养合同，保养期限分别为2016年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2019年6月30日，维护保养电梯均为7台，各合同维护保养费用均为29520元，原告在每季度最后一天支付7380元。珠海市粤奥电梯有限公司分别向原告开具广东增值税发票十一张，每张发票金额均为7380元。案涉珠海市斗门区××镇××路××号××栋××房已经办理不动产权登记，权属人为刘凤，建筑面积为99.9平方米，缮证日期为2016年3月18日。本院认为，虽然被告不认可原告提交的前期物业管理服务协议约定的内容，但是被告确认其在案涉前期物业管理服务协议乙方落款处签名，被告没有提交证据证明原告提交的案涉前期物业管理服务协议并非其与原告签订的协议，也没有提交证据证明该协议存在无效的情形，本院对被告不认可原告提交的前期物业管理服务协议内容以及协议无效的抗辩不予采纳，原告与被告签订的前期物业管理服务协议是双方在平等自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定行使权利履行义务。原告依照协议履行了对被告的房产提供物业服务的义务，被告享受了原告提供的相关物业服务，但是没有依照前期物业管理服务协议的约定支付物业服务费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，向原告支付物业服务费并支付违约金，被告抗辩认为原告提供物业服务不符合约定，但是没有提交充分证据予以证明，本院不予采纳。关于被告拖欠物业服务费的问题。原告主张被告拖欠2016年3月至2019年9月期间的物业服务费6443.55元，由于原告没有提交证据证明其进入案涉小区进行物业管理的时间和被告实际接收房屋的时间，物业服务费的起算时间应为双方签订前期物业管理服务协议的时间即2016年3月。案涉物业管理服务协议没有约定合同履行期限，被告没有证据证明案涉物业管理服务协议已经解除或撤销以及原告在2018年4月30日后没有履行对案涉房屋提供物业服务的义务，故被告抗辩物业服务费只能计算至2018年4月30日没有依据，本院不予采纳，被告确认2016年3月至2019年9月期间没有向原告支付过物业服务费，根据被告的房产产权登记建筑面积以及物业管理服务协议关于物业服务费每月每平方米1.5元的约定，经本院核算，从2016年3月至2019年9月期间，被告应向原告支付未按期缴纳的物业服务费为6443.55元（99.9平方米×1.5元/平方米/月×43个月），故原告要求被告支付2016年3月至2019年9月期间的物业服务费6443.55元依法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付环卫费的问题。原被告双方对环卫费的交纳没有约定，原告也没有提交证据证明其实际已经代被告交纳该费用，故原告要求被告支付2016年3月至2019年9月期间的环卫费依法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付公摊水电费的问题。原告没有提供充分证据证明其主张的水费、电费是如何产生的，也没有提供充分证据证明案涉小区各业主应如何分摊公用水电费，本院无法核算出被告应当支付的公摊水费、电费金额，故本院对原告该请求不予支持。关于原告要求被告支付电梯保养费的问题。原被告双方在前期物业管理服务协议中约定了电梯维修、维护费等在保修期满后按实际产生费用收取，原告在为案涉房屋提供物业服务的过程中已经支付了电梯保养费用，但是原告没有提供充分证据证明案涉小区各业主应如何分摊电梯保养费，本院无法核算出被告应当负担的电梯保养费用，故本院对原告该请求不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的问题。原、被告双方在《前期物业管理服务合同》中约定业主未按时交纳物业管理费用的，按欠缴金额每日3‰计收滞纳金。原告主张的滞纳金实际为被告欠付物业服务费的违约金。庭审中，原告要求被告按照欠缴物业服务费的30%计算违约金，该请求没有违反双方的约定以及法律规定，低于双方在物业服务协议中约定的标准，本院予以支持，但应以本院核定的物业服务费为计算基数。被告拖欠原告物业服务费为6443.55元，被告应向原告支付违约金为1933元（6443.55元×30%）。至于原告要求被告支付自2019年10月起付清之日止的滞纳金，本院认为，原告已经选择按照未付物业服务费30%的计算方式要求被告支付违约金且已经获本院支持，原告再另行主张滞纳金依法无据，本院不予支持。关于被告抗辩2017年7月前的物业服务费的请求已经超过诉讼时效的问题。原告请求的物业服务费系基于前期物业管理服务协议产生的，虽然双方明确约定物业服务费按月缴纳，但原告请求的物业服务费系基于合同的同一约定而产生，仍属于双方在同一合同项下约定的具有同一性质之债，具有整体性与连续性，其分期履行不足以否定债务的整体性与连续性，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”规定，本案诉讼时效应从2019年9月11日起算，故原告的请求没有超过诉讼时效，被告该抗辩没有依据，本院不予采纳。综上所述，原告请求被告支付物业服务费和违约金依法有据，本院予以支持，但具体数额以本院确定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告刘凤于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司支付从2016年3月至2019年9月期间的物业服务费为6443.55元；二、被告刘凤于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司支付欠缴物业服务费的违约金1933元；三、驳回原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司已预交），由原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司负担5元，被告刘凤负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员  曹晓南二〇一九年十二月五日书记员  黄晓敏附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。