广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初7954号原告（反诉被告）：刘镜钦，男，1952年8月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：吴钰，广东鸿峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市增城区仙村镇沙头村胜二经济合作社，住所地广东省广州市增城区。法定代表人：张满兴。委托诉讼代理人：张海铭，广东民诚众信律师事务所律师。原告（反诉被告）刘镜钦诉被告（反诉原告）广州市增城区仙村镇沙头村胜二经济合作社土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘镜钦及其委托诉讼代理人吴钰，被告（反诉原告）广州市增城区仙村镇沙头村胜二经济合作社（以下简称胜二合作社）的法定代表人张满兴、委托诉讼代理人张海铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘镜钦向本院提出诉讼请求：一、胜二合作社向刘镜钦支付赔偿款100000元；二、本案诉讼费用由胜二合作社承担。事实与理由：1999年10月1日，胜二合作社与刘镜钦签订《租地协议书》，约定胜二合作社将位于粪箕涡（土名）2.98亩地租给刘镜钦作为养鸽场，并约定了合同期满后刘镜钦需续期租用经营，胜二合作社要无条件签订，并续期十年。刘镜钦基于租赁期限为24年3个月长期投资的考虑，在涉案土地上建设了建筑物以用于养鸽。2015年，胜二合作社以刘镜钦为被告诉至法院，最后经生效判决认定，双方之间的《租地协议书》超过20年以外的部分无效，即租期至2019年9月30日。《租地协议书》约定了刘镜钦所建的建筑物归胜二合作社所有，但前提是刘镜钦可以实际使用24年3个月土地，现租赁期限为20年，基于公平原则，胜二合作社应给予刘镜钦一定的补偿。为此，刘镜钦诉至法院，请求判令所请。被告（反诉原告）胜二合作社辩称：一、刘镜钦要求赔偿100000元没有法律依据。双方之间的《租地协议书》的效力已经生效判决书予以认定。《租地协议书》约定租赁期满后不动产归胜二合作社。因此在原租期14年3个月届满的情况下，不动产归胜二合作社符合合同约定。且根据生效判决，租期已在原14年3个月的基础上延至20年，刘镜钦已多使用了6年期限。二、刘镜钦的起诉不符合事实和双方的约定。三、刘镜钦至今仍未归还租赁土地属违法侵权行为。被告（反诉原告）胜二合作社提出反诉诉讼请求：一、刘镜钦将位于粪箕涡（土名）2.98亩租赁土地交还给胜二合作社，并将除不动产以外的全部占用物予以清空；二、刘镜钦支付土地占用费47680元（从2019年10月1日起算三个月，按8元每平方米每月计算，面积为2.98亩即1986.67平方米）；三、刘镜钦承担反诉诉讼费用。原告（反诉被告）刘镜钦辩称：一、胜二合作社的反诉事实与事实不符，《租地协议书》已经到期，刘镜钦没有搬离是因为胜二合作社没有给予补偿，刘镜钦不存在过错。胜二合作社以每平方米每月8元计算占用费的标准没有依据。二、如果胜二合作社赔偿损失，即刘镜钦的第一项诉讼请求，刘镜钦同意在胜二合作社应向刘镜钦赔偿的金额与刘镜钦应向胜二合作社支付的占用费互相抵扣。三、土地占用费应以每年每亩1700元计算占用费，按2.98亩计算即每年的占用费是5066元。经审理查明：1999年10月1日，胜二合作社（甲方）与刘镜钦（乙方）签订《租地协议书》，载明“……一、土地名称：甲方土地座落在粪箕涡土名租用给乙方兴建养鸽场使用。二、租用年限：从一九九九年十月一日起至二0一四年十二月三十一日止共十四年零三个月。三、土地租金：按实量面积计算共贰亩玖分捌亩。每市亩每年缴交租金1200元……缴交日期要在每年新历一月三十日交上半年，六月三十日交下半年。……七、租用期满，如乙方租用期满。……（2）如合同期满后乙方需求续期租用经营，甲方要无条件答应。但租金在原基础上增加500元（即1200元增加500元共1700元）。但续期年限10年。对原建设基建设施由乙方继续使用。……”。另查，2015年10月16日，胜二合作社以刘镜钦为被告，诉至法院，案号为（2015）穗增法民三初字第1657号。2017年3月20日，本院作出（2015）穗增法民三初字第1657号民事判决书，该判决书认定，胜二合作社与刘镜钦之间签订的《租地协议书》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。该判决书判决如下，刘镜钦应从本判决发生法律效力之日起三十日内腾空位于粪箕涡（土名）租用给被告刘镜钦兴建养鸽场使用的2.98亩土地并交付给胜二经济合作社；刘镜钦应支付至腾退之日止的占用费给胜二经济合作社，占用费以1200元/亩/年的标准计算（上述费用从刘镜钦支付给胜二经济合作社的9962元中抵扣，多退少补）；驳回胜二经济合作社的其他诉讼请求。判后，刘镜钦不服上诉至广州市中级人民法院，案号为（2017）粤01民终17814号。2017年12月4日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终17814号民事判决书。该判决书认定，胜二合作社与刘镜钦签订的涉案《租地协议书》是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。但双方在涉案《租地协议书》中约定，涉案租赁物租期十四年零三个月，租期届满后，如刘镜钦需继续租用经营，胜二合作社要无条件答应，但续期年限为十年。从该约定看，双方一次性将租赁物的租赁期限约定为二十四年零三个月，只是2015年1月1日起租赁关系是否继续由刘镜钦单方决定。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁限期不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。故本院认定涉案《租地协议书》约定的超过二十年部分的租期无效。现在十四年零三个月租赁期满后，刘镜钦决定继续承租涉案场地，并未超出二十年的租赁有效期，符合合同约定。胜二合作社以涉案《租地协议书》到期以及镇政府文件规定涉案租赁物必须进入镇交易中心平台进行招投标程序进行发包为由，要求刘镜钦返还涉案租赁物，没有合同以及法律依据，不予支持。涉案租赁物仍在租赁期内，一审判决刘镜钦从该判决发生法律效力之日起三十日内交回涉案租赁物不当，予以纠正。因涉案租赁物仍在租期内，胜二合作社要求刘镜钦支付占用费依据不足。且从现有证据看，刘镜钦已支付了2015年、2016年的租金共计9962元、2017年的租金5066元，故对一审判决关于占用费的处理予以纠正。据此，该判决书判决如下：撤销广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1657号民事判决；驳回胜二经济合作社的诉讼请求。在本案的审理过程中，一、双方确认以下，《租地协议书》租期已经于2019年9月30日届满；2014年10月1日起按每亩每年1700元计租，承租亩数为2.98亩；刘镜钦截至庭审之日2019年11月25日仍未搬离，2019年10月1日起的占用费未缴纳。二、刘镜钦表示，其要求赔偿的依据是，双方签署《租地协议书》本意约定的租期是24年3个月，现因超过20年的4年3个月期限，刘镜钦无法使用涉案土地，即该4年3个月其无法以双方约定的价格标准使用土地及地上建筑物所产生的损失。对此，其不变更诉讼请求，亦不申请鉴定，具体由法院依法认定损失。三、胜二合作社表示，其反诉主张的占用费是按每月每平方米8元计算。本院认为：刘镜钦和胜二合作社之间《租地协议书》的效力问题已经生效民事判决书作出认定，本院在此不再赘述。关于刘镜钦主张要求赔偿的问题。刘镜钦和胜二合作社在《租地协议书》约定了二十四年三个月的租期，刘镜钦系基于所约定的该租期承租涉案土地并投入建设成本建成相应的建筑物，现因上述超过二十年的租赁期限部分的租期归于无效，对刘镜钦确实造成了一定的损失。至于损失的金额，本院结合双方对导致该租期部分无效的过错程度，刘镜钦已实际使用的期限等因素，酌定胜二合作社向刘镜钦赔偿损失5000元。关于胜二合作社的反诉请求。依据（2017）粤01民终17814号民事判决书的认定，涉案《租地协议书》已于2019年9月30日届满。胜二合作社和刘镜钦均确认刘镜钦仍未交还土地，因此胜二合作社反诉要求刘镜钦返还腾空双方约定的涉案租赁土地2.98亩并交付给胜二合作社，理据充分，本院予以支持。至于占用费的问题。因刘镜钦自2019年10月1日起未缴纳占用费，因此胜二合作社反诉要求刘镜钦支付占用费，于法有据，本院予以支持。截至庭审之日2019年11月25日，刘镜钦仍未搬离涉案场地。因双方之间土地租赁关系的法定租赁期限已满，刘镜钦基于其仍然占用涉案土地的事实而应向胜二合作社支付占用费，故刘镜钦应支付占用费至其搬离涉案土地之日为止。现胜二合作社明确其主张的占用费的具体起止期限为2019年10月1日至12月31日三个月，而本院判决之日在上述期间之内，刘镜钦是否仍然占用涉案土地处于不确定的状态。因此，从判决确定性的角度考虑，占用费暂从2019年10月1日起计至2019年11月25日之日止为宜。占用费应以《租地协议书》约定的标准即每亩每年1700元，按亩数2.98亩计算，即每月占用费为422.17元。胜二合作社主张计算占用费的标准缺乏依据，本院不予采信。经核算，上述期间的占用费为773.97元。在此之后基于刘镜钦尚未搬离而产生的占用费，胜二合作社可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘镜钦在本判决发生法律效力之日起三十日内腾空位于粪箕涡（土名）租用给被告刘镜钦兴建养鸽场使用的2.98亩土地并交付给被告（反诉原告）广州市增城区仙村镇沙头村胜二经济合作社；二、被告（反诉原告）广州市增城区仙村镇沙头村胜二经济合作社在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）刘镜钦支付损失款项5000元；三、原告（反诉被告）刘镜钦在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）广州市增城区仙村镇沙头村胜二经济合作社支付占用费773.97元；四、驳回原告（反诉被告）刘镜钦的其他反诉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）广州市增城区仙村镇沙头村胜二经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1150元，由原告（反诉被告）刘镜钦负担1092.5元，被告（反诉原告）广州市增城区仙村镇沙头村胜二经济合作社负担57.5元。案件反诉受理费496元，由原告（反诉被告）刘镜钦负担10元，被告（反诉原告）广州市增城区仙村镇沙头村胜二经济合作社负担486元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇一九年十二月二日书记员  郭颖婕