广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初4520号 原告：陈良栋，男，1980年12月20日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。 委托诉讼代理人：韦代光，广西冠鸿律师事务所律师。 被告：谭梨莉，女，1982年4月29日出生，毛南族，住广西壮族自治区南宁市江南区。 委托代理人：梅细扬，广西君桂律师事务所律师。 委托代理人：班研，广西君桂律师事务所律师。 第三人：何彩燕，女，1976年4月15日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 案由：案外人执行异议之诉 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2019年7月5日 开庭时间：2019月11月25日 当事人到庭情况： 原告陈良栋：本人及委托诉讼代理人韦代光到庭。 被告谭梨莉：委托诉讼代理人梅细扬、班研到庭。 第三人何彩燕：未到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：1、停止执行（2017）桂0102执1238号执行裁定书，解除对南宁市兴宁区的查封和拍卖；2、本案案件受理费由被告承担。 事实与理由：原告是通过专业的房产中介向何彩燕购房，签订合同和支付房款前都已经对这两套房产进行过查档，均无抵押无查封，在双方进行过户登记时这两套房产也是无抵押无查封，房产登记部门己经受理过户登记，而且都是在法院查封之前的，这足让原告认为这两套房是没有任何问题的。这两套房与原告的原有房子相邻，也知道房子是没有问题的，而且临近过年，所以直到过年回来后才占有。原告在占有这两套房产时并不知道己被法院查封，原告不是恶意占有，是无过错的合法占有。法院下裁定后并没有对这两套房产张贴封条或者公告，到2017年9月25日才出公告并张贴于查封的房屋，原告己经实际占有半年时间，原告也正是看到公告才知道自己所买的房屋己经被法院查封、拍卖，因此提起执行异议申请，所以原告绝不是属于查封后的非法占有。至今为止，涉案两套房屋未能过户不是因为原告用了其父亲名字而造成不能过户，真实原因是法院查封而不能过户，典型的属于非因买受人自身原因未能过户。原告以其父亲名义过户登记，但原告仍然是真实权利人，所以原告主张权利并提起执行异议有事实和法律依据。 被告答辩要点 被告谭梨莉辩称：1、（2017）桂0102执1238号及（2017）桂0102执异2号认定事实清楚适用法律正确，应予执行，案争房屋仍登记在何彩燕名下，属于何彩燕所有，法院有权查封；2、陈良栋提出的异议不符合最高人民法院的相关规定，原告并未在人民法院查封之前合法占有案争房屋，其次原告并未在法院查封之前支付全部价款，陈良栋因自身过错未办理房屋过户登记，因此法院执行裁定书认定清楚，适用法律正确，应当执行；本案的案件受理费应由原告承担；根据被告提交给代理人的信息，原告没有能在15日起诉期内提起诉讼，没有提交到立案庭而是提交到法院其他部门，原告已经过了起诉的时限，请求法院驳回原告的诉讼请求。 认定事实及法律适用 经审理查明：谭梨莉与黎金星、何彩燕、罗国军民间借贷纠纷一案,谭梨莉向本院申请诉讼财产保全，本院于2016年12月27日作出（2016）桂0102民初4591号民事裁定书，裁定查封何彩燕名下坐落于南宁市兴宁区（查封标的额为：20万元）、3-0905号（查封标的额为：20万元）。2017年1月13日，本院作出（2016）桂0102民初4591号民事调解书,双方达成调解协议：黎金星向谭梨莉偿还借款本金400000元、支付借款利息56000元及案件受理费、财产保全费6620元，何彩燕、罗国军对上述债务承担连带清偿责任。因黎金星、何彩燕、罗国军未履行生效调解书确定的义务,谭梨莉于2017年6月21日向本院申请执行。本院于2017年6月23日向被执行人黎金星、何彩燕、罗国军发出《执行通知书》。2017年9月25日，本院发出《公告》，载明：何彩燕名下位于南宁市兴宁区盛世.联邦3号楼3-0805号房及3-0905号房已依法查封并将依法拍卖，现责令被执行人及实际居住使用于公告之日起十日内腾空并迁出上述房屋；如对上述房屋主张权利，须于十日内向本院提出。2017年9月29日，原告陈良栋提出执行异议。2017年11月14日，陈良栋与谭梨莉、黎金星、何彩燕、罗国军签订《协议书》，约定罗国军于2017年11月30日前向陈良栋支付111万元，陈良栋撤回执行异议，解除与何彩燕就上述房产签订的买卖合同等。该协议因义务人未支付价款并未实际履行。2018年5月31日，原告陈良栋提出书面异议，称原告是涉案房的权利人，本院依法组成合议庭进行审查,于2018年3月22日作出（2018）桂0102执异2号执行裁定书，裁定驳回陈良栋的异议请求。原告陈良栋认为该裁定书适用法律错误,遂诉至本院，请求依法停止执行（2017）桂0102执1238号执行裁定书，解除对南宁市兴宁区的查封和拍卖。 还查明，2016年12月5日、2016年12月6日，何彩燕（卖方）与陈良栋（买方）分别签订二份《房屋买卖合同》，约定：何彩燕分别以580000元、540000元将3-0905号房、3-0805号房出售给陈良栋；卖方应在收到买方首期楼款之日起5个工作日完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续，并在10个工作日内与买方到南宁市房屋产权交易中心办理交易过户手续，如因南宁市相关部门、政府政策或银行原因导致延迟则时间相应延迟。南宁恒创房地产经纪有限公司则为双方办理交易服务。陈良栋向何彩燕支付购房款如下：2016年12月6日支付购买3-0905号房定金50000元（其中转账45000元，现金支付5000元），2016年12月7日支付购买3-0805号房定金50000元，2016年12月13日支付320000元（实际为陈良栋向中国工商银行南宁市共和支行支付该房抵押还款320546.59元），2016年12月15日支付320000元（实际为陈良栋向中国工商银行南宁市共和支行支付该房抵押还款319770.29元），2016年12月23日转账支付20000元，12月26日转账支付25000元，2017年1月4日转账30000元，微信支付15000元，2017年1月5日转账支付200000元，以上金额共计1030000元。 2017年1月4日3-0905号房缴纳契税5062.9元，3-0805号房缴纳契税5062.9元，纳税人名称均为陈汉文，3-0905号房缴纳个人所得税5062.9元，3-0805号房缴纳个人所得税5062.9元，纳税人名称均为何彩燕，上述四项税款合计20251.6元均为陈汉文向南宁市地方税务局直属第一税务分局转款支付。 南宁市不动产登记中心出具的《房产交易、不动产登记业务（预）受理凭证》（受理编号：201701042513号、201701042563号）申请人为何彩燕、陈汉文，收件日期2017年1月4日。现涉案房产仍登记在何彩燕名下。陈良栋2017年2月11日占有使用上述房屋。 在审理过程中，原告表示：原告父亲陈汉文和第三人何彩燕共同去不动产登记中心办理过户手续，但原告没有交委托书给父亲。原告虽以父亲的名义进行过户登记，这只是为了避免国家房产限购政策而进行，但并不影响原告才是该两套房屋实际权利人，过户登记尚未完成并不是因为原告以父亲名义过户而造成。0905号房是签合同当天第三人交付钥匙给原告使用，0805号房是因为准备过年了，第三人说在过年后再把房子给原告用。原告是在2017年元宵节左右开始使用，因为原告是做生意，所以0805号房和0905号房都是居住和囤货用途。原告是要确保过户成功后才交剩余的房款90000元。 以上事实，有《房屋买卖合同》、《代办交易服务合同》、收据、银行交易明细、《房产交易、不动产登记业务（预）受理凭证》、《公告》、《补充协议》及当事人陈述等为证，本院予以确认。 本院认为：执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，原告陈良栋在尚未办理涉案房屋产权变更登记的情形下，必须满足支付全部价款并实际占有使用且对未办理过户手续没有过错的条件，才能产生阻却执行措施的结果。根据本案查明的事实，原告与何彩燕签订《房屋买卖合同》后，原告尚未全部支付价款并实际占有案涉房产，是在本院查封之后才占有该不动产，且原告也未申办权属登记，而是以其父亲陈汉文名义到产权部门提交办理房屋过户登记申请，对此原告存在一定的过错。在此情况下，原告主张对诉争房产享有的实体权利足以阻却执行措施,缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第(一)项、第二十八条,《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下： 驳回原告陈良栋的诉讼请求。 案件受理费100元，公告费350元，由原告陈良栋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 黄 艳 人民陪审员 黄 娟 人民陪审员 聂广文 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员 朱力克 附法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。