云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初4076号原告：张登豪，男，1984年6月14日生，汉族，住文山市。原告：王自萍，女，1985年10月3日生，汉族，住文山市。委托诉讼代理人：张登豪，男，1984年6月14日生，汉族，住文山市，系王自萍丈夫（特别授权）。被告：文山古德房地产开发有限责任公司，住所地文山市普阳路延长线水岸四季莱茵，统一社会信用代码91532600795179322D。法定代表人：杨昊天，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹利丹，女，朝鲜族，1962年10月30日生，户籍地文山市，该公司员工（特别授权）。原告张登豪、王自萍与被告文山古德房地产开发有限责任公司（以下简称古德公司）合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张登豪（同时是原告王自萍的委托诉讼代理人）、被告古德公司的委托诉讼代理人尹利丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张登豪、王自萍向本院提出诉讼请求：1.判令古德公司支付张登豪、王自萍利息损失68019元、违约金18250元，共计86269元；2.判令古德公司立即办理张登豪、王自萍相关产权登记证书；3.判令古德公司承担本案诉讼费。庭审中，张登豪、王自萍放弃办理相关产权登记证书的诉讼请求。事实和理由：张登豪、王自萍于2012年12月20日与古德公司签订合同，以345076元购买古德公司开发的位于文山市望华路延长线的古德水岸区。张登豪、王自萍按合同约定履行了付款义务，按合同第七条约定，古德公司应在2013年12月30日前将经建设主管单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给张登豪、王自萍。合同签订后，因古德公司经营管理不善，开发项目进度停滞不前，引起业主多次到文山市政府门口聚集上访的群体事件，2015年1月7日，在文山市住建局主持下，古德公司同意承担已付款部分的利息及违约期间银行按揭的贷款利息，按原合同的约定支付违约金。2017年10月25日因古德公司不主动履行合同义务，张登豪、王自萍等为使损失不扩大，经多次与原施工方文山宏建建筑公司（以下简称宏建公司）磋商达成共识，张登豪、王自萍等筹款2050000元续建自救，2018年底基本达到验收条件后入住。张登豪、王自萍因古德公司不履行合同导致生活、经济、工作上产生了许多困难，为维护张登豪、王自萍合法权益，请求法院依照《中华人民共和国合同法》，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见第七十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题解释》的相关规定，判令古德公司履行合同义务，承担张登豪、王自萍的所有经济损失。古德公司辩称：一、《商品房购销合同》没有约定利息损失68019元、违约金18250元，张登豪、王自萍的该项诉讼请求不应得到支持。1.双方签订《商品房购销合同》是双方真实意思表示，双方的权利义务应根据合同设定，在履行《商品房购销合同》过程中没有约定利息损失、房屋租金条款，不应承担没有条款的违约责任；2.2012年12月20日张登豪、王自萍与古德公司签订《商品房购销合同》购买古德水岸二期37栋3单元1002号商品房，按照合同约定交房时间为2013年6月30日前交付张登豪、王自萍，古德水岸二期是整体规划，涉及小法古区旧城改造，是文山市政府进行征收的项目，项目由政府拆迁，古德公司建设，拆迁工作从2011年4月至2017年4月才完成，拆迁工作周期长、成本高，造成资金链断裂，水岸二期项目建设受到很大影响，2015年由政府牵头，古德公司、宏建公司、文山东阳建筑工程集团有限公司（以下简称东阳建筑公司）、文山佳园房地产开发有限责任公司（以下简称佳园房地产公司）签署《合作协议》，签署协议后古德水岸二期工程由宏建公司、东阳建筑公司垫资建设，进行到2015年10月因诸多因素整个二期工程停止建设，造成逾期交房；3.张登豪、王自萍为了房屋建设要求37栋尽快复工，在复工前业主委员会代表多次与宏建公司、佳园房地产公司、古德公司、政府相关部门协商达成共识，同意在不追究古德公司延期交房的经济及法律责任的前提下完善后续建设工程，张登豪、王自萍等同意不追究，采用自救方案的方式筹集部分自救款（未交房款的30%作为启动资金，所交启动资金冲抵房款），交由宏建公司进行后续设施建设，剩余未交的房款办理银行按揭，先期工程款由垫资方垫资建设。2018年12月37栋完工，张登豪、王自萍在办理接房手续后违反承诺；4.文山佳园房地产公司及宏建公司提供的五份证据：2018年12月25日“致37栋购房者书”、三份“会议纪要”“倡议书”已证明在交房前张登豪、王自萍已同意不再追究古德公司延期交房违约责任的事实；5.违约金的问题，古德公司因政府拆迁和历史遗留问题造成逾期交房，古德公司根据实际情况理应承担违约责任，张登豪、王自萍主张的违约金过分高于实际损失，根据合同法第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少”，张登豪、王自萍计算的违约金已远远超出法定标准，张登豪、王自萍合同交易价2842元，在房价看涨的当下参照同期同地段相同房屋的市场标准房价可达4800元至5500元/㎡左右，房屋延后交易，给张登豪、王自萍带来的是很高的利益而不是损失，张登豪、王自萍提出的经济损失不存在，张登豪、王自萍主张的利息及违约金不予承担；6.办理产权证，古德公司向法院申请破产重组，待重组方清算债务后，交由重组方按规定办理。二、张登豪、王自萍请求超过2年诉讼时效，其诉求依法不应得到支持。根据《中华人民共和国民法通则》第135条的规定，向人民法院申请保护民事权利的诉讼时效期间为2年，张登豪、王自萍于2013年6月30日实际交房之日起至今超过4年多的时间，张登豪、王自萍一直未向古德公司及法院主张过违约金请求权，到张登豪、王自萍起诉已超过2年，丧失胜诉权，不受法律保护，请求法院驳回张登豪、王自萍诉讼请求。三、本案诉讼费由张登豪、王自萍承担。综上所述，张登豪、王自萍主张利息、违约金的理由不能成立，张登豪、王自萍与建宏公司双方已达成不再追究古德房地产公司延期交房违约责任的共识，采取了自救方案，所以古德房地产公司不承担违约责任，请法院依法驳回张登豪、王自萍所有的诉讼请求。张登豪、王自萍围绕其诉讼请求，依法提交以下证据：1.《商品房购销合同》，证明张登豪、王自萍与古德公司通过订立合同后双方就产生权利义务关系，张登豪、王自萍按约定支付房款，古德公司就应按约定时间交房。古德公司不按约定时间交房即为违约行为；2.《关于水岸二期延期交房的处理意见》，证明古德公司逾期交房后经我们购房户们多次要求应赔偿违约期间银行利息，古德公司于2015年元月7日公布了处理意见报住建局监督执行，并张贴在公司售楼部门口，此证据证明古德公司也认同每天赔偿10元违约金不足以赔偿张登豪、王自萍损失，所以自觉、自愿承担违约期间银行利息；3.《交房通知》，证明昆明福邻物业公司文山水岸二期管理处是与古德公司合作的物业管理公司，也是古德水岸二期物业的实际管理方，该公司通知交房时间视为古德公司通知交房时间，通知日期即为逾期交房终止时间；4.贷款合同、借款借据、签合同交费表，证明张登豪、王自萍已依照约定去银行办理按揭贷款支付房款给古德公司，并正在承担银行利息；5.付款收据，证明张登豪已履行付款义务，而古德公司恶意拒绝履行义务。经质证，古德公司对第1组证据的真实性无异议，不认可每月10元违约金；因37栋在复工前经与政府有关部门人员、佳园公司、宏建公司、古德公司、业主委员会代表多方多次商议已达成共识，已不再追究古德公司逾期交房的经济及违约责任前提下才同意复工，此提议是复工前工作重点，如果业主不同意不再追究古德公司逾期交房的经济及违约责任，古德公司是不会同意复工并完成后续建设工程。对第2组证据：“关于水岸二期延期交房的处理意见”不予认定。古德公司不认可这份处理意见，这份处理意见是在2014年底至2015年3月之间，因拆迁工作受阻，水岸二期项目无法推进，同时有部分业主对古德公司曾多次出现过激行为，公司因考虑到社会稳定问题，在这种情况下而给出的处理意见，并非古德公司的本意，所以古德公司不应承担责任，此证据不予认可；注：（公司给出的处理意见，是因拆迁工作在受阻情况下，水岸二期的业主多次到政府上访，同时到古德公司售楼部多次闹事，并对公司的办公设备全部损毁，烧毁办公资料，能用的物品全部搬走，办公电脑也搬走了大部分，导致整个公司的经营停业了三个多月公司才恢复上班，而是在这种特殊的情况下而给出的意见书。古德公司认为，任何一家企业都不会无缘无故拿出几千万元的资金来解决问题，请法官充分考虑在这种特殊情况下给出的处理意见是否作为赔偿依据）；对第3组证据，文山福邻物业管理服务中心的《交房通知》，房屋交接工作，按流程应由建设施工方完工后，交由开发商，由开发商交由物业管理公司。但建设施工方完成建设后，没有移交给古德公司，所以不具备交房事实，不予认可。对第4组证据，贷款合同予以认可，银行贷款利息不予认可，签合同交费表、工本费36元，富滇银行个人贷款借款借据24万元，予以认可。对第5组证据，张登豪、王自萍购买房屋办理按揭贷款，本就应含有银行利息，这是张登豪、王自萍应支付承担的银行利息，张登豪、王自萍主张古德公司支付银行利息，在商品房购销合同条款中并没有约定，该项诉请不予认可。另外，205万元不是业主自筹资金，而是业主应补交所欠的房款，到2018年12月底才全部交清所欠房款。本院认为，张登豪、王自萍提交的第1-5组证据能够反映案件真实情况、与案件待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信。古德公司针对其辩解，依法提交《两份会议纪要》《致37栋购房者书》《倡议书》、两份《会议记录》，证明2017年12月7日、2018年2月8日商讨水岸二期事宜、37栋业主同意不再追究古德公司延期交房的经济及法律责任。经质证，张登豪、王自萍对古德公司提交的证据认为不真实，不予认可。本院认为，古德公司提交的证据能够反映案件真实情况、与案件待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以采信。本院依职权通知王金刚作为证人出庭作证，王金刚的证言为：王金刚是37栋楼栋长、37栋楼3单元801室业主，其代表业主与佳园房地产公司协调，前期王金刚与政府沟通、37栋楼宏建公司承建，宏建公司是佳园房地产公司下的建筑公司，佳园公司的会基本上都参加过，经常保持沟通每半个月就要沟通一次，参加2017年12月7日和2018年3月4日佳园房地产公司主持召开关于37栋楼动工及相关事宜的专题会议（王金刚认为没有会议纪要，其无权代表业主放弃违约金），2018年12月25日佳园房地产公司发出倡议书，其于2018年12月底接房，佳园房地产公司要回笼资金业主不办贷款做了致购房者书。经质证，张登豪、王自萍对王金刚的证言无异议；古德公司对王金刚的证言有异议，认为会议纪要是真实的，不追究古德公司逾期交房的经济及法律责任经过业主代表多次与佳园房地产公司、宏建公司、古德公司及政府部门多次商议不追究违约责任是复工的前提。本院认为，王金刚认为其无权代表业主放弃违约金非客观陈述，本院不予采信，其他证言能够反映案件真实情况、与案件待证事实相关联，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月20日，古德公司与张登豪、王自萍签订《商品房购销合同》[合同编号：GD-2012-（住）0684]，合同约定“乙方购买的商品房……第37幢第3单元第10层1002号房，……该商品房总价款为345076元。2012年8月10日支付购房总价款的30%计人民币105076元，余款人民币240000元……向甲方指定银行申请办理按揭贷款手续……。甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。……甲方如未按本合同第七条约定的时间交房按……一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天壹拾元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按【3】种约定承担违约责任……3.乙方有权决定是否解除合同，如解除合同，则甲方向乙方支付总房款2%的违约金。甲方向乙方退还已付房款，已发生的……税费甲方承担，甲方不再承担逾期90天内的责任……；甲方每逾期一天按壹拾元向乙方支付违约金……”等内容。合同签订后，张登豪、王自萍按约支付了购房首付款105076元，并于2012年11月29日与富滇银行签订《个人购房（抵押）担保借款合同》，向银行借款240000元支付古德公司购房款。同时还支付了合同工本费、垃圾处理费等费用。2013年12月31日，古德公司未交房。2015年1月7日，古德公司作出处理决定“……四、继续保留房源的客户，我司按不同栋号分别约定交房时间，补签购房协议，除承诺按原合同赔偿违约金外，同时按照已付款的银行同期利率计算，计算时间从原合同交房日起至实际交房日止；五、继续保留房源的客户，已经在银行办理银行按揭的，我司承担从原合同约定交房时间当月起至实际交房月期间的银行按揭贷款利息；……七、我公司承诺……37栋……在2015年12月31日前交房”等内容。2017年12月7日，由佳园房地产公司董事长黄文生组织古德水岸二期37栋业主代表栋长王金刚、1单元的单元长杨连顺、2单元的单元长孟金莲、3单元的单元长张登豪、4单元的单元长朱良芬及相关人员商讨37栋楼动工及相关事宜，形成会议纪要，参会人员黄文生、马志国、杨显奎、王金刚、杨顺（实为杨连顺）、孟金莲、张豪（实为张登豪）、朱良芬一致同意：购房户先交欠房款的50%作为启动资金，存入政府的监管账户，其余房款在完工后交清，购房户不再追究古德公司延期交房违约金及相关责任，也不能以违约金事项作为理由不来交付房款，在规定的时间不来交款的购房户，古德公司将把房子出售，待出售后返还以前业主交的首付款，不计利息。2018年2月8日、2017年12月7日参会的人员再次召开会议确认：争取在2018年3月10日前再次确定动工时间，完善共管账户。2018年3月4日，张兴武、黄文生、马志国、罗荣华、胡云春、张文迪、37栋业主代表王金刚、张登豪等及部分业主参加佳园房地产公司37栋专题会议确认：1、3月6日开工三个月完成，6月30日完成全部工程消防工程，楼层对讲系统；2、专款专用政府监督，37栋古德公司交房违约金问题，由于古德公司已经无力进行赔偿，业主同意不再追究古德公司经济赔偿及违约责任；3、启动资金2018年3月25日为期，业主资金进入专管账户，其余资金暂由佳园垫资。2018年3月16日，垫资建设方佳园房地产公司发出内容为“……五、所有购房者一致同意按所签购房协议执行，不再追究古德水岸延期交房产生的利息及相关违约责任……”等的倡议书，王金刚把倡议书发在37栋业主微信群。2018年12月20日，文山福邻物业管理服务中心通知37栋业主接房，张登豪、王自萍接房。25日佳园房地产公司发出致37栋购房者书，内容为“根据业主自救委员会的承诺，即不以任何借口和理由追究古德公司延期交房的经济及法律责任……，必须在12月31日下午5点30分前持不追究古德公司违约责任的承诺书，并将所涉及房款及相关费用交纳票据到佳园公司办公室办理手续……”等。庭审中，张登豪、王自萍陈述选举过业主代表，认可会议纪要上的业主是37栋的业主代表，自救金是佳园房地产公司未交的购房款、全款支付的交10000元给佳园房地产公司作为自救金，已于2018年12月20日接房入住。另查明，水岸二期37栋为合同约定的37栋，王金刚系该栋的栋长及业主代表。经双方当事人确认本案争议焦点为：古德公司是否应向张登豪、王自萍赔偿利息损失68019元及支付违约金18250元。本院认为，张登豪、王自萍、古德公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，水岸二期37栋业主代表王金刚、杨连顺、孟金莲、张登豪、朱良芬代表37栋业主与垫资建设方佳园房地产公司等协商形成会议纪要同意和确认购房户不再追究古德公司延期交房的经济赔偿及违约责任亦系真实意思表示，内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，签订《商品房购销合同》、形成《会议纪要》时具有相应的民事行为能力，《商品房购销合同》《会议纪要》有效，各方应当按《商品房购销合同》《会议纪要》诚实履行各自的义务。37栋业主代表与相关各方协商一致可以变更合同全部或部分约定，张登豪、王自萍作为37栋3单元1002号房业主应遵守合同变更后不再追究古德公司延期交房的经济赔偿及违约责任的约定，张登豪、王自萍提交的证据未能证明古德公司在合同约定部分变更后应承担延期交房的经济赔偿及违约责任，张登豪、王自萍要求古德公司赔偿利息损失68019元、支付违约金18250元，本院不予支持。因合同约定发生变更对张登豪、王自萍的诉讼请求不予支持，古德公司抗辩违约金过高、诉讼时效不再作评述。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回张登豪、王自萍的诉讼请求。案件受理费1960元，由张登豪、王自萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。审判长  何秋杰审判员  刘胜娟审判员  马彦红二〇一九年十二月八日书记员  刘镇源