贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0522民初3757号 原告:兰茂碧，女，1982年12月28日出生，汉族，贵州省黔西县人。 被告:黔西新城房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市黔西县原城关镇迎宾路黔龙新城**楼**。统一社会信用代码：91520522761382859P。 法定代表人:刘川，系该公司董事长。 委托代理人：刘玉芸、田鹏，系该公司员工。 原告兰茂碧与被告黔西新城房地产开发有限公司（下称黔西新城地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告兰茂碧、被告黔西新城地产公司的委托代理人刘玉芸、田鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告兰茂碧诉称：2013年1月28日，原、被告双方签定《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于黔西县黔龙新城小区19-3-18-4号商品房一套，房屋建筑面积108.63平方米，套内建筑面积88.33平方米，房屋总价款355925元。合同约定交房日期为2014年3月30日前，迟延办理商品房转移登记有关文书的违约金为按日支付已付房价款的0.02%。合同未对被告应为原告办理商品房转移登记有关文书的日期作约定。合同签订后，原告于2013年7月30日前分三期支付了全部购房款，并于2014年9月26日接房入住至今，被告一直未办理房屋产权转移登记，致使原告购买的商品房物权不能确认。根据相关规定，开发商为房屋买受人办理房屋产权转移登记的时限，为商品房交付使用之日起90日内，因此，被告自2014年12月26日起即已违约，且违约行为一直持续至今。原告诉至法院请求判决：1、被告向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书；2、被告自2014年12月26日起至实际办理房屋产权登记之日止，按日支付原告已交付房款0.02%的违约金（按355925元×0.02%×违约天数计算，金额暂计为116814.58元）；3、案件受理费由被告承担。 原告兰茂碧于举证期限内向法庭提交下列证据： 1、兰茂碧身份证复印件，用以证明其诉讼主体适格。 2、《商品房买卖合同》复印件，证明双方存在商品房买卖合同关系，约定双方的权利义务及违约责任等事实。 3、《黔龙新城装饰装修管理服务协议》复印件，证明原告接房入住时间及被告承担违约金的起算时间。 4、购房发票，证明原告已按时足额支付购房款的事实。 5、黔西县盛达物业有限公司出具的代收费收据一张（水、电、闭路电视入户费、契税、大修基金、权证手续费、转移登记费），证明被告已实际代收了办证的相关费用，有为原告办证的义务。 6、被告企业信息公示及黔西盛达物业公司企业信息公示，证明被告委托黔西县盛达物业有限公司向原告收取代收费的事实。 7、被告于2019年6月18日张贴的通知，证明被告正在收集业主身份信息为原告办理房屋产权证书，且通知里已明确由被告及时为原告等业主办理房屋产权证。 8、贵州省毕节市中级人民法院（2017）黔05民终985号《民事判决书》一份，证明与原告相同的类似案件经法院终审判决其诉求已得到支持，原告在本案中的诉求也应得到支持。 9、视频光碟一盘，证明原告于2019年5月通过与部分业主到被告办公室询问，才知道被告不能办证的事实，诉讼时效期间应当从原告知道权利被侵害之日起计算。 被告黔西新城地产公司辩称：原告认可被告于2014年9月26日交房，按其主张，被告应于同年12月25日（商品房交付使用之日起90内）办理涉案商品房的转移登记，但原告于2019年7月1日才起诉，故其起诉已超出法定的时效期间，依法不应得到支持。双方在合同中并未约定被告办理转移登记的时限，被告不存在违约的事实，根据《城市房地产开发经营条例》第三十三条之规定，在商品房交付使用之日起90日内申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务主体是购买人，被告作为房开企业，并无此法定义务。同时，按照合同约定，向房屋登记机关申请办理商品房转移登记是双方的共同义务，被告也无为原告办理房屋转移登记的单方义务，因此，原告关于由被告承担逾期办证违约责任的诉讼请求，并无事实依据。此外，地方政府要求项目小区幼儿园建设竣工并经验收备案后，才统一申办涉案商品房的权属登记，加之项目所在地政府至今未征迁完黔龙新城规划用地范围内的坟茔，导致权属登记暂不能办理，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖司法解释》）所规定的出卖人原因，依法属于事实上的履行不能，也不适于强制履行，故应判决驳回原告的第一项诉求。最后，涉案房屋已交付原告实际居住使用，未办证并不会给原告造成任何损失，故原告也无相关损失的依据。综上，原告的诉求无事实及法律依据，请求法庭查明事实予以驳回。 被告黔西新城地产公司于庭后补充提交了黔（2019）黔西县不动产权第0009250号《不动产权证书》复印件（原件出示后当场退回被告方），证明涉案商品房已于2019年12月5日（本案审理期间）办理了不动产权证书。 经庭审质证，被告对原告提交的第1、4、7组书证无异议；对第2、3、5、6组书证的“三性”无异议，对证明目的有异议；对第8组证据的真实性及证明目的有异议；对第9组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。原告对被告提交的不动产权证登记有异议，认为楼房实际层数与证上登记的层数不一致，面积差异无权威测绘报告。 经审查，原告提交的第1至7组书证来源合法、内容真实，并能相互印证其主张的证明目的，可作为定案依据予以采信。原告提交的第8组书证系判决书复印件，未加盖法院公章，且因个案的差异及我国并不适用判例法等情形，故对其主张的证明目的不应采信。原告提交的第9组证据（录音光盘）不能达到其主张的证明目的，不应采信。被告提交的不动产权登记证系不动产登记机关依当事人提交的申请材料并依法定程序进行审查登记作出，在无相反的证据予以推翻的前提下，该书证原则上应采信为定案依据。 本案的争议焦点：1、被告提出的时效抗辩理由是否成立；2、被告以政策性因素作为不可抗力事件，进而主张其未能及时办证系不可抗力所致的抗辩理由是否成立；3、原告主张的违约金是否合理合法。 经审理查明，2013年1月28日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的黔龙新城小区19-3-18-4号商品房一套出售给原告，房屋建筑面积108.63平方米，套内建筑面积88.33平方米。按套内面积计算，房屋总价款为355925元，付款方式为分期付款。合同约定交房时间为2014年3月30日前。合同第二十二条第二项初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于/年/月/日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（2）约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；第三项转移登记第（四）约定：双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告依约向被告付清购房款。2014年9月26日，涉案商品房交付使用。因被告一直未能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告经催问无果，现依法诉至法院，请求如上所判。 另查明，本案审理期间，被告黔西新城地产公司已于2019年9月17日向黔西县不动产登记中心提交相关资料申请对涉案商品房所在楼盘进行产权初始登记，该中心受理后，已于2019年12月5日办理了该商品房的《不动产权证书》。 本院认为，被告作为有房地产开发、销售资质的企业与作为自然人的原告签订《商品房买卖合同》，主体适格，合同内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方均应按合同约定行使权利并履行义务。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。关于焦点一，即被告提出的时效抗辩理由是否成立的问题，本案中，原告提出了由被告为其办理房屋产权登记及支付逾期办证违约金两个诉求，由于商品房已交付原告实际占有使用，被告的主合同义务已经完成，办理产权登记的请求仅是原告基于合同的约定，为其所购商品房取得法律意义上的物权而提出，该请求权具有物权属性，故不适用诉讼时效规定，被告对此提出的时效抗辩理由不成立，不应采信；逾期办证违约责任属于单纯的债权性质义务，当然适用诉讼时效之规定，但应当根据当事人的起诉时间、主张的债权类型并结合现行法律关于诉讼时效之规定进行区分判断。具体到本案，根据双方合同约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，但未约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，应当认定被告负有在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的合同义务。涉案房屋的交付时间是2014年9月26日，被告应当自该日起90日内（2014年12月26日前）履行上述合同义务而未履行，结合双方当事人在合同中约定是以日为单位累计计算违约金等事实，原告主张的违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据被告的上述违约情况，原则上应从2014年12月27日起开始计算违约金，原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，且原告在本案中也未举证证明其主张的违约金存在时效中止、中断或延长等情形，故自原告向本院起诉之日（2019年7月1日）回溯三年的违约金应予保护，超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。据此，被告提出的时效抗辩理由部分成立，本院对该部分抗辩予以采信。 关于焦点二，鉴于被告在本案审理期间已主动向权属登记机关提交申请资料，且权属登记机关已于2019年12月5日办理涉案房屋的不动产权属证书，故对原告关于交付商品房转移登记有关文书的诉求，目前已无事实依据，本院不再支持。 关于焦点三，即原告主张的违约金是否合理合法、应否调整的问题，本案中，双方原约定的违约金系由被告按日向买受人支付已交付房价款的0.02%予以计算，被告于庭审中认为该约定标准过高并要求调整。目前，黔西县城辖区涉及《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续的现象较为普遍，其主客观方面的原因不尽相同，考虑到涉案房屋已按期交付原告使用并已经办理了不动产权证，原告的合同目的已经实现，且原告也未举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的损失及损失数额，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百四十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，酌情由被告以原告已付房价款的0.03‰按日予以计算。根据前述分析，被告自2016年7月1日起至2019年7月1日原告起诉时止，共计违约1095天，故应向原告支付违约金11692元（355925元×0.03‰×1095天）。由于原告起诉后，经被告提交申请，权属登记机关才于2019年12月5日办理涉案房屋的不动产权属证书，至此，不动产权证书的办理时间已确定，从原告起诉之日起至实际办证日计154天，被告仍应向原告支付该段时间逾期办证的违约金1644元（355925元×0.03‰×154天）。据此，被告应向原告支付违约金13336元（11692元+1644元） 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告兰茂碧逾期办证的违约金13336元； 二、驳回原告兰茂碧的其他诉讼请求。 案件受理费2636元，由原告兰茂碧负担1185元，被告黔西新城房地产开发有限公司负担1451元。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状电子档的光盘，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审 判 长  张光辉 人民陪审员  肖明忠 人民陪审员  李学伍  二〇一九年十二月三十日 书记员张 瑜