河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民终3297号上诉人（原审原告）：杨家永，男，汉族，1964年9月5日生，住河南省开封市禹王台区。委托诉讼代理人：李旭，河南典策律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张高建，河南典策律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：路新国，男，汉族，1942年12月6日生，住河南省开封市禹王台区。委托诉讼代理人：杨雪政，河南崔国钟律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张亚楠，河南崔国钟律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。上诉人杨家永因与被上诉人路新国宅基地使用权纠纷一案，不服河南省开封市禹王台区人民法院（2019）豫0205民初996号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨家永上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人退还上诉人宅基地转让款19万元；2.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）上诉人与被上诉人签订的宅基地转让协议为无效协议，一审法院适用法律错误，导致判决错误。首先，2019年3月16日，被上诉人与上诉人签订宅基地使用权转让协议，被上诉人将其占有、使用的宅基地及其附属房屋以19万元的价格卖与上诉人。其双方之间的协议违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第一款：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”及《河南省农村宅基地用地管理办法》第四条：“农村宅基地属于集体所有。农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让”之规定。该协议已违反了法律的强制性规定，应当认定为无效的协议。符合《合同法》第五十二条第一款第五项之规定。一审法院以《合同法》的立法精神及《土地管理法》第六十二条之规定，驳回了上诉人的诉讼请求，其依据明显不妥。虽然维护交易安全、稳定是合同法的立法宗旨，但被上诉人与上诉人之间的协议已违反了法律的强制性规定，一审法院不能以合同法立法宗旨为依据，保护其违法的协议。（二）被上诉人无权变卖涉案的宅基地。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。本案中，即便双方的协议真实有效，上诉人依约向被上诉人交付了价款，被上诉人应向上诉人转移标的物，交付宅基地及其房屋。现，原宅基地使用人王美荣已向被上诉人主张涉案的宅基地为其所有，被上诉人无权处分，被上诉人没有也不能向上诉人交付涉案的宅基地，双方的合同目的已不能实现。据此，被上诉人应当退还上诉人已支付的19万元款项。（三）一审认定事实不清，一审查明被上诉人在1999年与案外人签订转让协议书，取得宅基地的使用权，其后将户口迁至该村，但是在1992年被上诉人却取得了涉案宅基地的建筑许可证以及土地使用证，这点事实显然存在矛盾，一审法院并未查清。（四）根据宅基地管理办法及土地管理法相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地转让需符合法定程序。上诉人与被上诉人签订协议时，并不具备该法定条件，违反了法律相关规定，应属无效合同。路新国辩称，（一）上诉人所述的管理办法属于规章制度，不能适用于认定合同是否无效的依据。（二）本案实际上涉及的是房屋买卖的问题。从双方签订的协议书内容当中可以明显看出，首先是关于房屋的处理问题，协议书的内容都是在说房屋的面积、坐落位置、拆迁补偿的归属问题，均是对房屋买卖的描述。其次，从价格当中可以明显看出，如果是连同使用权一起转让的话，0.35亩的土地使用权连同房屋价格不可能低到19万元。（三）土地管理法第六十二条第四款，规定了村民是可以出售宅基地上房屋的，其后果只是不能再重新申请宅基地。本案中，被上诉人与上诉人签订涉案协议时均为本村的村民，被上诉人与上诉人签订协议出售房屋的行为是符合法律规定的。（四）被上诉人与王美荣之间的合同关系与本案双方的合同法律关系没有关系，并且王美荣从来没有主张过权利。上诉人所述的王美荣主张所有权是虚假的。（五）被上诉人当初购买涉案房屋的时候经过村里同意，履行了相关手续，并交纳了相关费用。综上，一审法院认定事实客观真实，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。杨家永向一审法院起诉请求：判令原、被告之间的购房协议无效，被告返还原告购房款190000元，由路新国承担诉讼费用。一审法院查明，本案所涉宅基地及原地上房屋归属王美荣。1999年7月7日，开封市郊区城乡建设土地管理所向王美荣发放汴南第093号规划许可证显示，该基地上翻建砖混结构北屋为四间，建筑面积100㎡。1998年8月7日，王美容向王存才出具委托书，内容为：“此院委托小哥王存才全权代表处理一切事情”。经商谈，1999年元月26日，路新国和王存才于签订转让协议书，内容为：“南郊乡东柳林村王美荣原宅基0.35亩北屋平房肆间建筑面积100平米，东西宽14.4米南北长16米东临空地，西邻杨爱荣南邻路5米北邻路3米经小哥王存才转让给繁塔东街37号路新国，包括本院四邻院墙，协议成立后使用权归路新国长期使用。转让费31000元叁万壹仟元整，包括办理一切证件及村里费用”。落款有转让人王存才、产权使用人路新国以及时任该村村长的杨立东、村委委员杨生智作为证明人签名，村支书李连社也在落款处签署“同意村委会意见”并签名。同日，开封市郊区南郊乡东柳林村委会向王存才开具收款收据，收到王存才交了宅基地转让费1500元。房屋购买后，被告路新国将其户口迁至该村。1992年8月5日，开封市郊区人民政府向被告路新国发放土地使用证。1992年10月1日，开封市郊区城乡建设环境保护局向被告路新国发放建筑许可证，内容为：“查东柳林路新国申请之下列各项建筑工程业经本局审查合格特发给建筑许可证准予施工此证核准工程建筑地址村北头路东工程名称砖混预制平房层数一层间数6间建筑面积100平米”。2019年3月16日，原告杨家永（乙方）与被告路新国（甲方）签订宅基地使用权转让协议一份，内容为：“甲方：路新国乙方：杨家永经双方协商由繁塔东街37号路新国转让南郊乡东柳林村原宅基地0.35亩北屋平房肆间，建筑面积100平米，东西宽14.40米，南北长16米，东临空地西临耿小放，南临路5米，北临路3米，使用权转让给本村村民杨家永长期使用，杨家永有权处理宅基地上一切事宜（含新建、翻建、扩建），如遇政府拆迁补偿，补偿款归杨家永所有，转让费壹拾玖万（190000元），已一次性付清。原土地证已丢失。自本协议签订之日起后续问题由杨家永承担，此前问题由路新国承担。本协议一式两份，双方各执一份”。同日，被告路新国及其妻子马玉风向原告杨家永出具收到条一份，内容为：“今收到杨家永交来宅基地转让款拾玖万元整”。一审法院认为，本案涉及农村宅基地上的房屋买卖问题。禁止城镇居民购买农村房屋，是现行法律和政策的基本原则，这是处理此类纠纷案件的认定基准或者说是一般原则。但是维护交易的安全、稳定是合同法的立法宗旨，在具体个案中，在与国家法律、法规、政策基本规定和精神不相冲突的情形下，也可根据实际情况作灵活处理。故城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在例外的情况下认定此外交易合同有效，以维护其合同效力。本案被告路新国虽原系城镇居民，其购买王美荣的房屋，经当地村委会同意，村委会也收取了一定的转让费用。随后被告路新国也将户口迁移至该村。后有关部门同意，被告路新国对购买的房屋进行了翻建。根据有关规定，城镇居民购买房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。而原告杨家永作为东柳林的同村村民，在购买该房屋时与被告路新国进行商谈并查看了相关材料，其知道或者应当知道被告路新国购买并取得该房屋所有权基本情况。根据有关政策，对同一房屋经过多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份和交易情况，结合相关政策进行判断和认定。原告杨家永作为农村居民，符合购买农村房屋的法定条件，故其主张与被告路新国之间的买卖合同无效的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告杨家永的诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。本院认为，杨家永在签订合同前对案涉房屋土地的基本情况已知悉，仍然以此理由主张合同无效，违反诚实信用原则，一审法院综合考虑交易安全、案涉房屋土地长久以来的使用状况、杨家永系本村村民等情况，未支持杨家永关于案涉合同无效的诉求并无不当。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨家永上诉称路新国为无权处分及无法交付等主张，因并未提交充分证据予以证明，本院不予支持。在履行合同过程中的纠纷，其可通过其他途径另行解决。上诉人认为案涉合同无效的理由均不能成立，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由杨家永负担。本判决为终审判决。审判长  李景友审判员  杜 琦审判员  张景丽二〇一九年十二月二十七日书记员  王 月