贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初4737号原告：陈其刚，男，汉族，1966年2月23日生，住所地贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：郑嵋，贵州博矩律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：罗腾，贵州博矩律师事务所实习律师，一般代理。被告：邓宗良，男，汉族，1970年9月30日生，住所地四川省泸县百和镇楼坊嘴村七社**。委托诉讼代理人：范进丹，贵州瀛黔律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：雷蕾，贵州瀛黔律师事务所实习律师，一般代理。被告：邓群，女，汉族，1987年6月19日生，住，住所地四川省泸州市太伏镇双石村十社**/div>被告：张寿国，男，汉族，1964年12月22日生，住所，住所地四川省泸百和镇东林观村一社**div>二被告共同委托诉讼代理人：王**，四川盛树律师事务所律师，一般代理。第三人：刘向阳，男，汉族，1968年2月4日生，住所地贵，住所地贵州省贵阳市云岩区v>第三人：胡康宁，男，汉族，1968年9月3日生，住所地贵，住所地贵州省贵阳市云岩区v>原告陈其刚诉被告邓宗良、张寿国、邓群、第三人刘向阳、胡康宁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈其刚及其委托诉讼代理人郑嵋，被告邓宗良委托诉讼代理人范进丹、雷蕾，被告邓群、张寿国共同委托诉讼代理人王**，第三人刘向阳、胡康宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈其刚向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原、被告双方于2015年9月1日签订的《个人房屋转让协议书》合法有效；2、请求人民法院依法判令被告配合办理位于贵阳市观山湖区房屋的过户登记手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告由于资金周转困难，于2012年至2015年期间多次向原告及第三人借款，并出具了相应的借条、收据。2015年5月21日，被告向第三人刘向阳出具了《还款计划》，该《还款计划》载明于2015年6月28日前归还欠款，但被告并未如约还款。因被告迟迟无法如约清偿借款，经原、被告及第三人刘向阳、胡康宁共同协商，被告将其中渝第一城Ａ地块13栋2单元5-1、9-4两套房屋以及Ｅ地块Ｅ5栋7层7-1至7-4号写字楼出卖给原告。原、被告及第三人将被告所借的全部款项进行核算后，第三人刘向阳、胡康宁将两人对被告享有的债权全部转移给原告。原、被告协商一致后，将全部借款转换为购房款，并与2015年9月1日签订了《个人房屋转让协议书》。该《个人房屋转让协议书》第五条相关规定，向房屋购买期限已经超过两年，原告多次要求被告配合办理相关过户手续，但被告却一直以各种理由推脱配合将房屋过户至原告名下。综上，被告怠于履行过户义务的行为已经严重违反了双方之间合同，侵害了原告的合法权益。为维护原告的权益，根据相关法律法规，向贵院提起民事诉讼，望贵院判如所请。在审理过程中，原告自愿撤回其第二项诉讼请求，变更为：1、请求人民法院依法确认原、被告双方于2015年9月1日签订的《个人房屋转让协议书》合法有效；2、本案诉讼费由被告承担。被告邓宗良辩称，1、对于个人房屋转让协议中的118万元款项不予认可，其进行抵扣没有产生；2、13栋2-1的权利人是张寿国与其妻子的共同财产，其妻子并未在房屋协议中签字，该份协议对他的妻子不产生法律效力，且遗漏了必要共同诉讼人；3、涉案房屋转让协议中的房屋不是写字楼，已经抵押给银行，未经抵押人同意，转让无效。被告邓群、张寿国一致辩称，1、我方对邓宗良与原告之间的债权债务关系不清楚，因此，被告请求人民法院对本案涉及的借款真实性、合法性予以审查；2、张寿国的房屋为夫妻共同财产，个人房屋转让协议上仅有张寿国一个方的签字，构成无权处分，个人转让协议无效；3、本案涉及的两套房屋在签订个人房屋转让协议之前已经抵押给银行，根据物权法的相关规定，未经抵押权人同意，不得转让，因此，个人房屋转让协议无效；4、个人房屋转让协议属于以物抵债的协议，根据最高人民法院的相关案例以及以物抵债的法理，以物抵债属于实践合同，因此，在没有办理房屋所有权转移登记之前，个人房屋转让协议也不生效、不成立，综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人刘向阳诉称，邓宗良是借我的款项，划到原告的这边，由他负责给我还这个钱，邓宗良称没有现金，只有房子，原告说可以要这个房子，所以把这个债权转让给邓宗良了。第三人胡康宁诉称，我是和原告合作做工程的，借钱是由我打给邓宗良的，我们在做邓宗良的工程，他的几套房屋是邓宗良在交保证金由房开公司扣下来的房屋，邓宗良借这个钱，我们要还给刘向阳，所以委托原告来办理这个事。经审理查明，邓宗良于2012年11月7日分别以邓群、张寿国的名义，在案外人贵阳中渝置地房地产开发有限公司处，通过向中国银行股份有限公司贵阳市甲秀支行贷款方式，按揭购买了位于贵阳市观山湖区房屋一套（登记在邓群名下，建筑面积143.45平方米，总价1065943元，首付款325943元）、Ａ-13栋2单元9层4号房屋一套（登记在张寿国名下，建筑面积143.5元，总价1265370元，首付款385370元）。2015年9月，因被告邓宗良欠原告陈其刚工程款300万元未付，并欠第三人刘向阳、胡康宁的借款118万元未予偿还。邓宗良欲将上述房屋及其购买的写字楼出售给陈其刚，用陈其刚应付的购房款充抵其欠付的两笔上述债务，超出部分的购房款在被告邓宗良应向原告支付的工程进度款中抵扣。2015年9月1日，被告邓忠良（甲方，转让方）及房屋的名义购买人邓群、张寿国与原告陈其刚（乙方，受让方）签订了《个人房屋转让协议书》，约定由被告邓宗良将其合法拥有的上述两套住宅（其中5-1室已缴费546,099.55元，9-4室已缴费799,245.3元）及中渝第一城E地块E-5栋7层7-1至7-4号写字楼（2,922,618元）以总价425,3891.62元的价格一并全部转让给原告陈其刚。协议第三条对付款方式进行了约定:双方一致同意将甲方所交购房款抵扣邓忠良与乙方签订的中渝D2地块施工合同补充协议中的补充合同价款3,000,000元及向乙方（胡康宁和刘向阳）借款1,180,000元，邓忠良购房款抵扣邓忠良与乙方签订的中渝D2地块施工合同补充协议中的补充合同价款及借款还应剩余余款人民币￥4,267,962.85元－4,180,000元＝87,962.85元在乙方工程进度款中扣除，乙方在收到甲方购房手续应向甲方出具收款收据或相应手续；第四条房屋交付中约定，甲方在本合同签字生效之日起，将上述房屋的购房手续交付乙方，甲方完成房屋购房手续交付后，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使，甲方在上述房屋所有权转让给乙方的同时，后期房屋办理产权的应缴纳的相关费用由乙方负责缴纳；第五条房屋过户中约定，甲方在2015年9月15日将购买的两套住房5-1（邓群）、9-4（张寿国）及房屋所有权交付给乙方后，甲方应当在购买期限满两年（以房地产的契税交款日期为准）时间内办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证和相关费用有乙方承担，因甲方在中渝第一城E地块E-5栋7层7-1~7-4号购买的写字楼只交了购房款，未涉及备案和签订购房合同，甲方在2015年9月15日内将房屋购房款手续及房屋所有权交付乙方后，后期办理产权证和相关费用由乙方承担；第六条约定“甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍，甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利”。协议附件载明有“1、购房手续及合同；2、购房时缴款收据；3银行按揭缴款流水账明细”。上述合同签订后，被告将上述房屋的交款收据、商品房买卖合同、备案登记表、产权办理确认表等购房手续交付给原告，并于2015年11月21日将案涉写字楼的收据更名至原告名下，同日原告向房开商交付了其中两套写字楼的维修基金。原告委托案外人陈思梅归还了分别登记在邓群、张寿国名下两套住房的部分按揭贷款。2017年，登记在邓群名下的位于贵阳市观山湖区房屋被贵阳市南明区人民法院查封。另查明，被告张寿国与案外人罗永芳系夫妻关系，邓群与案外人刘则明原系夫妻关系，案涉房屋均系夫妻关系存续期间购买。上述事实，有当事人陈述、《个人房屋转让协议书》、收款收据、《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、不动产登记信息查询表等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同自成立时生效。从原、被告双方签订的《个人房屋转让协议书》的约定来看，原、被告双方将分别登记在邓群、张寿国名下通过按揭贷款方式购买的两套住房以及写字楼的已付款情况进行了确认，以冲抵其与原告陈其刚签订的中渝D2地块施工合同补充协议中的补充合同价款300万元及被告邓宗良向胡康林、刘向阳的借款118万元，剩余81,962.85元在原告工程进度款中予以扣除。上述合同签订后，被告将案涉两套住房的《商品房买卖合同》及贷款合同等购房手续交付给原告，并于2015年11月21日将协议中所涉写字楼交款收据变更至原告陈其刚名下，同日原告支付了E5栋702、703两套写字楼的维修基金，原告也委托案外人归还了案涉两套住房的部分按揭贷款。即原、被告双方签订《个人房屋转让协议书》后，也按照协议约定内容履行。该协议系原、被告双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。关于被告邓宗良称其向胡康宁、刘向阳的借款118万元并未真实发生的辩解，首先双方在协议书对借款金额以及债权人均进行了确认，且第三人胡康宁、刘向阳也当庭陈述与被告刘向阳存在借贷关系，刘向阳已将债权转让给了原告，故在协议中约定该借款用以冲抵房款。而原、被告双方签订《个人房屋转让协议书》是在2015年9月，协议签订后，被告也按协议约定于2015年11月将写字楼收据变更至原告名下，并且至本案诉争发生时长达三年之久，被告邓宗良并未对该笔债务的真伪提出异议，也未要求撤销或变更，故其辩解本院不予采纳。关于被告邓群、张寿国称案涉住房是其与配偶的夫妻共同财产、系无权处分，故而合同无效的辩解，首先被告邓群、张寿国均在《个人房屋转让协议书》中签字、捺印，认可案涉住房系被告邓宗良所有，并且同意邓宗良将住房转让给原告，转让价款按被告实际支付的款项为准。且协议签订后，案涉房屋的购房合同、贷款合同原件也按约交付给了原告。即便如其所述是夫妻共同财产，其无完全的处分权，按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，也不产生导致《个人房屋转让协议书》无效的法律后果，故被告称合同无效的辩解，本院不予采纳。关于被告辩称的案涉房屋未经抵押权人同意，故而无效的辩解，虽然双方未在协议中对抵押贷款的处理明确作出约定，但是协议中对被告已为两套住屋支付的款项进行了确认（除了首付款外应当包含了被告在协议签订时已经归还的按揭贷款），转让价款是以被告实际支付款项为准，而协议签订后也是原告在归还相应的按揭贷款。双方在协议中约定“甲方应当在本房屋购买期限满两年（以房地产的契税缴款日期为准）时间内办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权和相关费用由乙方承担”,从上述约定以及双方的履行情况来看，案涉住房的剩余按揭贷款应当系由原告负责偿还的。故双方协议实际上并未损害抵押权人的利益，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿消灭抵押权的除外”，虽然未经抵押权人的同意，但是双方并未损害抵押权人的利益，故被告以此为由主张合同无效，有违诚信，其辩解本院亦不予采纳。关于被告称双方实际是以物抵债的法律关系，是实践合同，在发生物权变动前无效的辩解。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，被告的辩解，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款之规定，判决如下：原告陈其刚与被告邓宗良、邓群、张寿国于2015年9月1日签订的《个人房屋转让协议书》合法有效。案件受理费25,450元，保全费5,000元，两项共计30,450元，由被告邓宗良、邓群、张寿国共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  宁 素人民陪审员  高春姣人民陪审员  李贤贵二〇一九年十二月二十日书 记 员  方 懋