广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初4304号 原告：杨旭仁，男，1974年9月14日出生，汉族，住桂平市。 原告：黄清华，女，1974年1月29日出生，汉族，住桂平市西山镇县。 委托诉讼代理人：杨旭仁(被告黄清华的丈夫），系本案原告之一。 被告：桂平天立置业投资发展有限公司，住所地：桂平市中山南路桂金路口东侧，统一社会信用代码：91450881581950425C。 法定代表人：程燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴华荣，广西荷城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李畅崇，广西荷城律师事务所实习律师。 原告杨旭仁、黄清华与被告桂平天立置业投资发展有限公司（以下简称天立公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告杨旭仁（亦是原告黄清华的委托诉讼代理人），被告天立公司的委托诉讼代理人戴华荣、李畅崇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金24055.6元及利息（从2016年1月1日起至2019年11月5日日止，按银行同期同类贷款利率计付）给原告；2.被告支付逾期房屋所有权登记违约金578元给原告，并在30日内将房屋所有权登记证书交付给原告。事实和理由：2015年2月2日，原、被告签订桂平市限价住房买卖合同（以下简称限价房买卖合同），约定：被告将其建设的桂平市（润景嘉园）第4幢第18层Ｂ单元02号限价商品住房出售给原告，并约定于2015年12月31日前交房。原告已交清购房款给被告，被告直至2017年5月2日才将涉案商品房交付给原告，被告应支付逾期交房违约金24055.6元（246974元×0.0002元／日×487日）给原告。合同第十七条第三款约定被告应以原告为产权人办理房屋所有权登记，并在限价房交付使用后720日内将房屋所有权登记证书交付给原告。原告于2015年2月2日交了办证费2060元和契税费2470元给被告，根据合同第九条约定被告应在2015年12月31日前交房，2017年12月31日前将房屋所有权证登记证书交付给原告，参照合同第十条约定，被告应按日向原告支付所交费款万分之二的违约金578元（4530×0.0002元／日×638日），并在30日内被告将房屋所有权登记证书交付给原告。原告为维护合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院支持原告请求。 被告天立公司辩称，一、原告的起诉已经超过法律规定的诉讼时效。二、如被告存在逾期交房亦是由于原告的过错行为造成，理由：1、原告没有依约按时办理按揭贷款，致使交付购房款迟延，从而影响被告的交房行为；2、原告接到被告的收房通知后，没有按通知要求收房。三、原告主张计算违约金的标准、天数有误。四、原告主张被告支付利息无合同及法律依据，不应支持。五、被告没有为原告办理房屋权属登记的义务，且原告没有证据证实因被告逾期办证造成的损失。综上，请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。 本院经审理认定如下法律事实：2015年2月2日，原、被告签订限价房买卖合同（合同编号：4-Ｂ-1802），约定:原告购买被告开发的坐落于桂平市（润景嘉园）第4幢第18层Ｂ单元02号限价商品房，合同总价款246974元，原告采取商业贷款方式支付购房款，原告首期支付全部房价款的30%，其余价款向银行借款支付；其中合同第八条约定，原告如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的3%向被告支付违约金。被告要求继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，合同继续履行……；第九条约定，被告应当在2015年12月31日前将具备已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的涉案商品房面积测绘技术报告书条件的商品房交付给原告。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期交房:遭遇不可抗力，且被告在发生不可抗力事由之日起30日内告知原告的;第十条约定，除本合同第九条规定的特殊原因外，被告如未按本合同规定的期限将该限价住房交付原告使用，按逾期时间，分别处理（不作累加):……（2）逾期超过90日后，原告有权退房。原告退房的，天立公司须在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付款及按银行同期贷款基准利率计算的利息退还给原告，并按总价款的3%赔偿原告损失。原告应配合被告办理退房的有关手续。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十七条约定：原告委托被告办理：被告应当在限价住房交付使用后720日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将原告为产权人的房屋所有权证书交付原告......。 合同签订后，原告于2014年11月29日、2015年2月2日分别支付70000元、4974元，合计74974元首付款给被告；原告通过公积金贷款方式支付余下的购房款，该款已于2015年6月10日到达被告的账户,原告于2017年2月16日偿还清贷款。被告于2017年5月2日将涉案商品房交付给原告。 另查明，对于同类型案件，贵港市中级人民法院作出的（2019）桂08民终254号民事判决书在查明法律事实部分认定如下法律事实：被告迟延交房后，业主代表曾向被告提出要求赔偿延期交房的损失，被告视不同情况分别作出更换房门或维修等处理，并对全部业主减免3至6个月的物业费。庭审中，原告明确表示其只是在被告逾期交房后向被告主张权利，被告并没有对其作出更换房门或维修等处理，亦没有对其减免3至6个月的物业费。 本院认为，原、被告签订的限价房买卖合同，属当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规等强制性规定的情形，合同成立并有效，双方之间成立商品房预售合同关系。双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 诉讼时效的起算点从当事人知道或应当知道其权利受到侵害之日计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。涉案合同约定逾期交房违约金的计算是按日累计计算违约金数额的，属于连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分可予以支持。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，涉案合同约定被告应于2015年12月31日前交房，诉讼时效期间应从2016年1月1日起算。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，至该法施行之日原告的起诉没有超过二年的诉讼时效，依法应适用三年的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。被告于2017年5月2日将涉案商品房交付给原告后，涉案小区的业主代表曾向被告提出要求赔偿延期交房的损失，被告减免了业主3至6个月的物业费，发生诉讼时效中断的事由。原告庭审中虽不认可被告对其作出更换房门或维修等处理，亦没有对其减免3至6个月的物业费，但被告在涉案小区业主代表主张权利后，已对小区业主作出了履行行为，故本案的诉讼时效应从2017年5月2日重新计算，原告现向本院起诉要求被告支付逾期交房违约金，其请求并未超过诉讼时效。 依合同约定被告应于2015年12月31日前将涉案商品房交付给原告，但被告至2017年5月2日才将涉案商品房交付给原告使用，被告逾期交房已违反了合同约定，构成了违约，应支付逾期交房违约金24055.27元（以购房款246974元为基数，从2016年1月1日起至2017年5月2日止共487天，按日万分之二计付）给原告。被告辩称原告逾期办理按揭贷款手续，原告已构成了逾期付款，被告在原告未付清款项之前有权顺延交房。本院认为，依涉案合同第九条的约定，需存在不可抗力的情形，且被告履行告知义务的情况下才可以据实延期交房，而被告所主张的免责情形既没有提供充足证据证实，也不符合合同约定的免责条件，故被告上述辩解意见，证据不充足、理由不充分，本院不予支持。同时，被告对此没有提出反诉，因此，对于原告是否存在逾期付款违约问题，在本案中不作处理。 依合同约定，被告应于涉案商品房交付后720日向产权登记机关提交办理权属登记需由其提供的资料提交给产权机关进行备案，故被告从涉案商品房实际交付之日起算720日即从2017年5月2日起算720日至2019年4月22日前提交涉案商品房需由被告提供的备案资料到不动产登记部门进行备案登记，但至今被告尚未能履行该合同义务，故被告应以购房款246974元为基数，自逾期次日即从2019年4月23日起至被告提交涉案商品房需由被告提供的备案资料至不动产登记部门进行备案登记之日止计付违约金给原告。合同中未对违约金的计算标准进行约定，但兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等因素，并根据同类型案件裁判尺度，本院酌定按年利率3%的标准计算逾期办证违约金。另，综合本案合同履行情况、原告所受实际损失、被告的过错程度、原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，被告应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。本案中，原告现只是主张从2015年12月31日起至2017年12月31日止逾期办证的违约责任，属其对其实体权利的合法处分，本院虽予以照准，但该主张与合同约定不符，于法无据，本院不予支持。至于原告是否主张其他损失，本案在此不作处理。 原告主张被告支付迟延支付违约金的利息，既无合同依据，也无法律依据，本院不予支持。 参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定及本案合同的约定，被告的办证义务是向不动产登记部门提交涉案商品房需由被告提供的备案资料进行备案，而涉案房屋是否具备产权性质及发证，应属不动产登记部门审查及做出具体行政行为的范围，故原告请求判决被告30日内为原告办理房屋权属证书登记于原告名下，于法无据，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告桂平天立置业投资发展有限公司应支付逾期交房违约金24055.27元给原告杨旭仁、黄清华； 二、驳回原告杨旭仁、黄清华的其他诉讼请求。 本案受理费207元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告杨旭仁、黄清华共同负担27元，由被告桂平天立置业投资发展有限公司负担182元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费414元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  杨 进 二〇一九年十二月五日 代书记员  黄春桃