广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初****号原告：黄艳梅，女，汉族，1988年3月8日出生，住址：广东省深圳市南山区。委托代理人：赖坚，广东瑞霆律师事务所律师。委托代理人：张学聘，广东瑞霆律师事务所律师。被告：惠州市世纪置业有限公司，住所：惠州市河南岸学府路**。法定代表人：陈水永。委托代理人：黄尉龙，广东方正联合律师事务所律师。第三人：惠州世纪雅图实业有限公司，住所：惠州市河南岸学府路**。法定代表人：叶佳褀。委托代理人：卢梅珍，女，汉族，1982年6月1日出生，住址：广东省惠州市惠城区，系第三人公司员工。第三人：陈伟华，男，汉族，1977年9月7日出生，住址：广东省深圳市南山区。原告黄艳梅与被告惠州市世纪置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月17日受理后，依法组成合议庭，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告的委托代理人、第三人惠州世纪雅图实业有限公司的委托代理人、第三人陈伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2018年6月8日，原告黄艳梅参加案外人惠州市欢乐购网络科技有限公司的“交17万元优惠30万元购商铺”活动，向该公司支付了17万元。2018年6月11日，原告与案外人惠州市世纪雅图实业有限公司签订《世纪.东江学府认购协议书》，约定原告认购东江学府三期3217栋101号商铺，原价2266562元，优惠30万元后的认购价为1950300元,原告支付定金5万元，世纪雅图公司出具了定金收据。2018年6月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议书》，约定被告将位于惠州市惠城区××学府××区××号商铺（以下简称“涉案商品房”）出售给原告，该商品房为现房，建筑面积62.29平方米，单价每平方米31310元，房屋总价1950300元。原告应于2018年7月5日前付清房款；被告应当在2018年8月1日前将经综合验收合格的商品房交付给原告，并于交付使用后365日内办理房地产权属证书。原告在当日还签署了委托被告办理房屋产权证的《授权委托书》。2018年6月21日，原告向被告支付购房款共计1400300元。当天双方签订《商铺返租合同》，约定原告将涉案商品房返租给被告，租期四年。2018年7月3日，原告向被告支付购房款50万元。至此原告已经付清全部房款1950300元，被告将5万元定金收据收回，向原告出具金额为1950300元的房款收据。2019年3月，原告丈夫向惠州市12345热线反映被告拖延办证。4月4日，通过惠州12345网站回复意见得知涉案商品房上设有抵押权。被告隐瞒涉案商品房巳经设置抵押权的重大事实，以欺诈的手段骗取原告订立《商品房买卖合同》。原告有权依照《合同法》第五十四条的规定请求人民法院撤销合同。被告应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，返还购房款及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。为了维护原告的合法权益，现依法向贵院起诉，请求法院判令：一、撤销原、被告于2018年6月11日签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议书》以及双方于2018年6月21日签订的《商铺返租合同》。二、被告返还原告购房款1950300元及利息79653.50元(暂计算至2019年5月15日，应以1950300元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2018年6月11日计算至被告实际付清之日止)、办证费1525元。三、被告赔偿原告一倍的购房款1950300元。被告惠州市世纪置业有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议书是双方在平等、真实、自愿的基础上签订的，答辩人没有通过欺诈手段骗取被答辩人签订合同，本案不存在合同法第54条关于合同可撤销的情形。1、关于涉案房屋抵押情况答辩人已履行了告知义务，并向被答辩人提供了涉案房屋的产权证（证据一），产权证附记上明确标注涉案房屋已设定抵押。2、被答辩人提供的证据2《世纪．东江学府认购协议书》（证据二）第三条第2页特别约定：在签订本认购书时，乙方（指被答辩人）已清楚本项目一切情况；立约双方于平等、真实、自愿的前提下签署本认购书，对本认购书或认购行为可能引起的后果负责，任何一方均完全明白并愿意无一例外的承受。根据这一约定，表明被答辩人对涉案房屋已作抵押是非常清楚的。3、被答辩人提供的证据4《商品房买卖合同》（证据三）补充协议书（证据三）第十四条第1项明确：在签署本合同及附件之前，出卖人（指答辩人）已向买受人（指被答辩人）充分地解释了本合同及其附件的条款内容，买受人充分的理解其含义、清楚自己所享有的权利和应承担的义务。第2项进一步明确：出卖人（指答辩人）已在销售现场向买受人（指被答辩人）明示了法律规定应当公示的文件、证书、重要提示及购房指引，买受人已充分阅读和理解，且无异议。买受人对所购买物业的状况、交易条件、周边环境已有充分了解，本项目售价中已充分考虑了以上不利因素可能对物业使用造成的影响。根据以上规定，可见被答辩人对涉案房屋的设定抵押是充分了解并接受的。4、被答辩人在诉讼中提及的中介公司惠州市欢乐购网络科技有限公司工作人员亦出具证明（证据四），证明中介和答辩人售楼人员在被答辩人来购楼时已将涉案房屋的情况包括已设定抵押的情况告知了被答辩人，答辩人的售楼人员亦出具了证明（证据五）。5、本案涉案房屋是现楼出售，正常情况下，付清了购房款，出卖人就应在合理的时间内办理产权过户手续，但本案，办证时间设定为交楼后一年内，这正是双方考虑到涉案房屋已设定抵押而作出的特别约定。二、本案《商品房买卖合同》和补充协议的主要条款已基本履行完毕，被答辩人已付清了购房款，答辩人已将涉案房屋交被答辩人。对于逾期办证问题，《商品房买卖合同》（证据三）第十五条第2项对此作了明确约定，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。对此，答辩人愿意承担违约责任。三、因涉案房屋设抵押对应的主债权是信托资金借款，该融资计划是答辩人与华融前海财富管理股份有限公司合作的信托贷款，由华融前海财富管理股份有限公司通过北方国际信托股份有限公司（涉案房屋抵押权人）（证据六）向答辩人提供信托贷款，所以解押业务须经过该公司。华融前海财富管理股份有限公司的母公司是中国华融资产管理股份有限公司。前段时间华融公司董事长赖小民涉嫌严重违纪违法被抓，涉及华融公司相关业务暂缓，导致本案中涉案房屋解押业务也延缓，对此，答辩人深感抱歉。答辩人郑重承诺，保证今年年底前将涉案房屋产权证办至被答辩人名下。综上所述，答辩人认为，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院驳回其诉讼请求。第三人惠州世纪雅图实业有限公司口头述称，涉案房屋陈伟华支付给我方的定金5万元，是作为涉案房屋的定金用途，但涉案房屋最终的购买人并非缴款人，相关的收据付款人也未直接交还我公司，最终该款项的性质由支付人进行确定。第三人陈伟华口头述称，第三人惠州世纪雅图实业有限公司陈述的5万元是在涉案房屋的销售中心现场通过刷卡缴纳的5万元，该5万元是很明确与工作人员说明了为购买涉案房屋的定金。本院查明的案件事实经审理查明，2018年6月8日，原告参加案外人惠州市欢乐购网络科技有限公司的“交17万元优惠30万元购商铺”活动，向该公司支付了17万元。2018年6月11日，原告与案外人惠州市世纪雅图实业有限公司签订《世纪.东江学府认购协议书》，该认购协议书主要约定：原告认购东江学府三期3217栋101号商铺，原价2266562元，优惠30万元后的认购价为1950300元,原告支付定金5万元须于签署本认购书同时付清；在签订本认购书时，原告已清楚本项目一切情况；立约双方于平等、真实、自愿的前提下签署本认购书，对本认购书或认购行为可能引起的后果负责，任何一方均完全明白并愿意无一例外的承受等。该认购协议书签订后，原告通过其丈夫第三人陈伟华按约支付定金5万元给惠州市世纪雅图实业有限公司。2018年6月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议书》，主要约定：被告将位于惠州市惠城区××学府××区××号商铺（以下简称“涉案商品房”）出售给原告，该商品房为现房，建筑面积62.29平方米，单价每平方米31310元，房屋总价1950300元。原告应于2018年7月5日前付清房款；被告应当在2018年8月1日前将经综合验收合格的商品房交付给原告，并于交付使用后365日内办理房地产权属证书；因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人（即被告）承担全部责任。买受人（即原告）不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；在签署本合同及附件之前，出卖人已向买受人充分地解释了本合同及其附件的条款内容，买受人充分的理解其含义、清楚自己所享有的权利和应承担的义务；出卖人已在销售现场向买受人明示了法律规定应当公示的文件、证书、重要提示及购房指引，买受人已充分阅读和理解，且无异议。买受人对所购买物业的状况、交易条件、周边环境已有充分了解，本项目售价中已充分考虑了以上不利因素可能对物业使用造成的影响等。原告在当日还签署了委托被告办理房屋产权证的《授权委托书》。2018年6月21日，原告向被告支付购房款共计1400300元。当天，原、被告双方签订《商铺返租合同》，约定原告将涉案商品房返租给被告，租期四年。2018年7月3日，原告向被告支付购房款50万元。至此原告已经付清全部房款1950300元，被告将5万元定金收据收回，向原告出具金额为1950300元的房款收据。2019年5月17日，原告以被告隐瞒涉案商品房巳经设置抵押权的重大事实，以欺诈的手段骗取原告订立《商品房买卖合同》为由，向本院提起诉讼，请求法院撤销上述合同。另查一，原告黄艳梅与第三人陈伟华是夫妻关系。另查二，上述案涉房屋于2017年12月1日办理他项抵押权证，由华融前海财富管理股份有限公司通过北方国际信托股份有限公司（涉案房屋抵押权人）向被告提供信托贷款，被告以华融公司董事长赖小民涉嫌严重违纪违法被抓，涉华融公司相关业务暂缓为由，导致本案中涉案房屋解押业务也延缓。2019年11月20日，被告办理了注销抵押登记，2019月l1月21日，被告向原告寄送《办证告知函》，告知原告涉案房屋抵押登记已注销，达到购房合同约定的办证条件，缴纳税费后即可办证。另查三，根据原告的财产保全申请，本院于2019年6月6日作出（2019）粤1302民初****号民事裁定书，裁定查封被告惠州市世纪置业有限公司名下位于惠州市惠城区××学府××区××、××、××房产，以上财产保全金额以3981778.5元为限。2019年11月21日，被告以人民币450万元（票据号：MC00453772）存入本院担保金账户提供担保，要求解除上述三套房产的查封，本院于2019年11月21日作出（2019）粤1302民初****号之一民事裁定书，裁定解除上述三套房产的查封。以上事实由当事人身份信息、房屋房地产权证、收款收据、认购协议书、商品房买卖合同、补充协议书、商铺返租合同、东江学府收楼办理函、银行转帐流水、证明、不动产登记结果、他项权证、《房地产买卖合同》、银行个人明细对账单、银行卡交易记录、民事裁定书以及庭审笔录等为据，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原告黄艳梅与被告惠州市世纪置业有限公司双方签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议书》是双方真实意思表示，内容未违反法律及行政法规强制性规定，应认定合法有效，本院予以确认。本案的焦点问题为被告的行为是否构成欺诈，合同是否应予撤销。首先应当查明被告是否故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，一方以欺诈的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属可撤销合同，当事人对自己主张的事实或者据以反驳他人的主张的事实，必须举证加以证明；举证不能的，应当承担相应的不利后果。本案中，原告作为主张受欺诈的一方，应当举证证明被告实际对其采取了何种欺诈手段、对事实进行了何种虚构，致使其产生了错误认识，在违背其真实意思表示的情况下签订了本案诉争的上述合同。本案涉案房屋是现楼转让，且原告在交房前已付清全款，按照行业交易习惯和常理，办理产权过户的时间应该是在一个比较短的时间，但实际上，双方在《商品房买卖合同》时却明确约定办证时间设定为交楼后一年内，且双方在《〈商品房买卖合同〉补充协议书》时进一步明确：“出卖人已在销售现场向买受人明示了法律规定应当公示的条件、证书，重要提示及购房指引，买受人对所购买物业的状况、交易条件、周边环境已有充分了解，本项目售价中已充分考虑了以上不利因素可能对物业使用造成的影响”，可视为双方对涉案房屋已设定抵押所作出的特别约定。被告应当按约定在2018年8月1日前将经综合验收合格的商品房交付给原告，并于交付使用后365日内即2019年8月1日办理房地产权属证书给原告，原告在被告未违约的情况下提起诉讼，虽然被告在诉讼期间仍未能办理房地产权属证书过户给原告，已构成违约，现被告已办理了涉案房屋注销抵押登记，达到购房合同约定的办证过户给原告的条件。被告的行为不足以构成《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定的欺诈行为，故该合同不属于可撤销的合同。原告的诉讼请求，无理无据，本不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第二款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告黄艳梅的其它诉讼请求。本案受理费38654元、保全费5000元，合计43654元（原告已预交43654元），由原告黄艳梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  卢 耀人民陪审员  许岸凌人民陪审员  李 苑二〇一九年十二月十七日法官助理徐浩光书记员温璐璇