广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终1661号上诉人（原审被告、反诉原告）：信宜市恒業市政工程有限公司，住所地：广东省信宜市**********。法定代表人：陈陆红，该公司总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：信宜市福旺房地产开发有限公司，住所地：广东省信宜市东镇镇山背开发小区。法定代表人：陆日春，该公司总经理。上述上诉人共同委托诉讼代理人：陈慕伟，广东海法律师事务所律师。上述上诉人共同委托诉讼代理人：肖娟，广东海法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘昭，男，1975年12月7日出生，汉族，住广东省信宜市*******，身份证号码：440************470。上诉人信宜市恒業市政工程有限公司（以下简称“恒業公司”）、信宜市福旺房地产开发有限公司（以下简称“福旺公司”）因与被上诉人刘昭商品房销售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院(2018)粤0983民初1486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒業公司、福旺公司上诉请求：1、判决撤销广东省信宜市人民法院作出的(2018)粤0983民初1486号民事判决书，并改判驳回刘昭的全部诉讼请求、支持恒業公司、福旺公司的全部反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由刘昭承担。事实与理由：一、原审判决认定涉案房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积存在差异，不符合客观事实，应予纠正。1、恒業公司(作为甲方)与刘昭(作为乙方)签订的《广东省商品房买卖合同》第四条第5款约定：“乙方购买套房和车库的面积(包括分摊在内)与预收款不相符时，甲方按实际投影面积计价收款多还少补。”由此可见，双方在合同中已经明确约定了以“实际投影面积”为准计算案涉房屋的面积，而不是以不动产权证登记的案涉房屋面积为准。2、刘昭在《福旺雅居收楼确认书》上签字确认房屋面积(包括分摊面积)与双方签订的合同相一致，证实了刘昭认同案涉房屋面积(包括分摊面积)的测量办法、案涉房屋面积(包括分摊面积)与双方约定的面积完全相符，无任何异议。3、本案中，恒業公司、福旺公司与刘昭在一审庭审过程中一致确认按涉案房屋的实际建筑面积计算房屋价款。所谓房屋的实际建筑面积(包括分摊在内)=套(单元)内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积。由此可知，双方均同意依照上述测量方法测量房屋的实际建筑面积，属于对自身合法权益的自由处置，应受法律保护。因此，案涉房屋的实际建筑面积与双方在合同中约定的面积完全相符，原审判决认定两者存在差异，与客观事实严重不符，应依法予以纠正。二、原审判决恒業公司、福旺公司退还多收取的办证费，缺乏事实根据，不能成立。1、刘昭就退还办证费用的问题曾向人民法院提起诉讼，并经双方协商一致，由人民法院依法作出《民事调解书》，而且《民事调解书》早已发生法律效力。但是，刘昭现又就退还办证费用的问题向人民法院提起诉讼，明显违反了“一事不再理”的民事诉讼原则。2、根据刘昭签字确认的《福旺雅居收楼确认书》明确记载，刘昭主张的“办证费用30000元”实际由“办证费”、“水电安装费”“维修基金”三部分构成。由此可见，办证费用的实际金额并不明确。因此，刘昭主张恒業公司、福旺公司多收取办证费用并要求退还的诉讼请求没有任何事实依据。3、刘昭在一审庭审过程中向人民法院提交了一份《购房须知》，用于证实刘昭交纳的办证费中包含了水电安装费3800元。但是，该份《购房须知》为复印件，真实性无法确认，且其上无任何关于恒業公司、福旺公司的盖章确认，无法证实是由恒業公司、福旺公司出具的材料，故与本案无任何关联性。因此，原审判决恒業公司、福旺公司退还多收取的办证费，缺乏事实根据，不能成立。三、原审判决驳回恒業公司、福旺公司的反诉请求，无任何事实和法律依据。《购房合同书》第七条第3款约定：“楼房竣工交付使用前，乙方要交清楼房款和摩托车库款，才准予乙方装修使用。楼房竣工交付使用15天内，乙方如不交清楼款或不办理银行按揭贷款的，则视为乙方购楼违约弃权。本合同作废，乙方所交的款项不退还作为补偿甲方因延长购楼的费用。甲方有权将乙方违约弃权后的楼房处理，乙方不得有任何追究。”案涉楼房于2011年8月23日竣工后，恒業公司、福旺公司于2013年5月6日将该楼房交付刘昭使用。但是，刘昭自该楼房竣工交付使用起至刘昭于2016年7月9日付清购房款之日期间，刘昭拖欠恒業公司、福旺公司购房款56898元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，刘昭应向恒業公司、福旺公司支付逾期付款的违约金13860.35元(违约金的计算：以56898元为本金，自2013年5月6日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至刘昭于2016年7月9日付清购房款之日时止为13860.35元)。综上所述，原审判决认定事实不清、证据不足，应依法撤销并改判驳回刘昭的全部诉讼请求、支持恒業公司、福旺公司的全部反诉请求。为此，为维护恒業公司、福旺公司的合法权益以及法律的公正性，特向贵院提起上诉，恳望贵院依法审查并判如所请。二审庭审中，恒業公司、福旺公司将上诉状第1点的第3点替换成：房屋的实际投影面积（包括分摊在内）是指房屋外墙（除以内的外围水平投影面积），而不动产权证上登记的房屋建筑面积（包括分摊在内）等于套（单元）内的使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积，据此合同约定的以实际投影面积为准计算的涉案房屋面积明显与不动产权证上登记的房屋面积不一致，恒業公司、福旺公司与刘昭双方均在《购房合同》及《收楼确认书》中再三确认了房屋建筑面积与合同约定、《收楼确认书》约定的面积相符，但又主张房屋建筑面积和合同约定的面积不一致提起本案诉讼，证据不充分。刘昭既不到庭，也不提交书面答辩状。刘昭向一审法院起诉的请求：1.判决恒業公司、福旺公司返还刘昭房屋面积误差房价款55653.56元;2.判决恒業公司、福旺公司退还多收取的办证费18321.55元；3.本案所有受理费用由恒業公司、福旺公司承担。恒業公司、福旺公司向一审法院提出反诉请求：1.判令刘昭支付逾期付款违约金13860.35元(违约金的计算：以56898元为本金，自2013年5月6日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2016年7月9日为13860.35元)；2.反诉的诉讼费用由刘昭承担。一审法院认定事实：恒業公司依法于2004年7月23日成立，其经营范围是承接城市道路工程、桥梁工程，房屋建筑工程、公共广场工程、排水工程、污水处理工程，土石方工程的施工、生产、销售，水泥预制构件、井盖，房地产开发，物业管理。福旺公司依法于2009年10月27日成立，其经营范围是房地产开发销售、信息咨询、物业管理、室内装修、水电安装、承接土石方工程。恒業公司、福旺公司在信宜市********共同开发建设福旺雅居小区，并共同收取买受人的房款、办证费用。2012年6月12日，恒業公司（甲方、出卖人）与刘昭（乙方、买受人）双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同约定第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于信宜市锦湖开发区、编号为信府国用（2009）第0001676号的地块土地使用权，取得《土地使用权证书》。出卖人经批准，在上述地块上建设“福旺雅居”，建设工程规划许可证号为[2009]437号，施工许可证号为[2010]061号。第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为现房、预售商品房。预售商品房批准机关为信宜市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为[2011]007。第三条买受人所购商品房的基本情况：乙方购买的商品房座落在信宜市锦湖开发小区*****************（不动产权证登记的地址：信宜市*******************）；该商品房合同约定建筑面积约共142.1平方米。第四条计价方式与价款：该商品房单价约为每平方米3479元，总金额494363元；首期款154363元；摩托车库:乙方购买摩托车库在第三层约13.59㎡（包括通道分摊），每平方米2980元，总金额40498元。按国家规定维修基金每平方米30元，由甲方代收取。乙方购买套房和车库的面积（包括分摊在内）与预收款不相符时，甲方按实际投影面积计价收款多还少补。第五条付款方式及期限：买受人按下列第2种方式付款：2.分期付款，买受人必须在房层捣好第三层框架时交清首期房款及余下的车存款及相关的办证费用，其余的房款待该房层竣工时提交相关手续及费用给出卖人办理银行按揭贷款。楼房竣工交付使用前，乙方要交清楼房款和摩托车库款，才准予乙方装修使用。楼房竣工交付使用15天内，乙方如不交清楼款或不办理银行按揭贷款的，则视乙方购楼违约弃权。本合同作废，乙方所交的款项不退还作为补偿甲方因延长购楼的费用。甲方有权将乙方违约弃权后的楼房处理，乙方不得有任何追究。第六条楼房的装修概况、保修责任：6.甲方负责安装乙方楼房的水、电入户，安装水到阳台、伙房或卫生间入口处，电安装到门口，费用由乙方负责。室内水、电由乙方自行安装，费用由乙方负责。9.甲方代乙方办理的房产证，甲方负责在交房竣工验收一年内办理房产证给乙方(楼梯分摊面积不计入房产证面积)办证费用由乙方负责，乙方要提供户口簿和身份证复印件，以及签署相关办证资料，配合甲方办房产证。不配合者，自办。此外，该合同还约定了其他事项。根据合同约定，涉案房屋的购房款为494363元、摩托车库款为40498元，合计534861元，刘昭和恒業公司、福旺公司双方均确认已交清涉案的购房款合摩托车库款。根据恒業公司、福旺公司提供的收款收据，刘昭于2016年7月9日支付福旺雅居A1304房的房款尾款56898元，刘昭对上述收款收据的真实性未提出异议。刘昭认为恒業公司、福旺公司多收取其购房款，起诉要求恒業公司、福旺公司退还多收的购房款，恒業公司、福旺公司以刘昭逾期付清购房款为由提起反诉，要求刘昭支付逾期付款违约金。签订上述合同后，刘昭除支付房款及摩托车库款外，刘昭还交纳办证费、水电安装费、维修基金共30000元给恒業公司、福旺公司。庭审中，刘昭和恒業公司、福旺公司双方一致确认，恒業公司、福旺公司因代刘昭办理涉案商品房的房屋所有权转移登记等有关事项，从刘昭预交的款项中代为支付了相关费用，其中：支付契税7415.48元、物业维修基金3959.1元、不动产登记费80元，共支出11454.58元。刘昭在庭审中还提供一份《购房须知》，用以证实上述交纳给恒業公司、福旺公司的30000元中，包含水电安装费3800元，并自认实际支出水电安装费3800元。恒業公司、福旺公司对刘昭主张退还办证费问题，认为刘昭提起本案诉讼属于重复诉讼，经该院多次释明，恒業公司、福旺公司不同意分清楚收取的30000元中属于办证费、维修基金、水电安装费的具体数额，明确表示拒绝提供其持有的水电安装费等票据进行结算，也不认可刘昭自认的水电安装费3800元。2013年5月6日，恒業公司、福旺公司将涉案房屋交付给刘昭使用。2013年5月28日，涉案房屋经竣工验收合格。2017年11月23日，信宜市国土资源局对涉案房屋颁发《不动产权证书》[粤（2017）信宜市不动产权第0002960号]。该不动产权证书记载的权利人是刘昭，房屋建筑面积为131.97㎡（其中专有建筑面积为113.32㎡，分摊建筑面积为18.65㎡）。庭审中，刘昭和恒業公司、福旺公司双方一致确认同意按房屋的实际建筑面积计算价款。另查明，刘昭曾于2017年6月23日向该院起诉恒業公司、福旺公司，请求：1.判决恒業公司、福旺公司依法为刘昭办理房屋权属证书（即不动产权证书）；2.判决恒業公司、福旺公司自起诉之日起支付刘昭违约金，违约金以房价494363元为基数，利率按每日万分之二点一计算至恒業公司、福旺公司为刘昭办到房屋权属证书为止；3.请求法院判决恒業公司、福旺公司退还多收取的办证费18321.5元；4.本案所有受理费用由恒業公司、福旺公司承担。该院于2017年7月28日作出（2017）粤0983民初1321号民事调解书，刘昭和恒業公司、福旺公司双方在（2017）粤0983民初1321号案自愿达成如下协议：一、恒業公司、福旺公司自愿限于2017年11月30日前办理好位于信宜市锦湖开发区***********不动产权证给刘昭，刘昭应履行协助恒業公司、福旺公司办证义务；若恒業公司、福旺公司未在上述期限内办理好不动产权证给刘昭，则应以房价款494363元为基数从2017年6月23日起直至办好不动产权证为止按每日万分之二点一计付违约金给刘昭；二、刘昭应于恒業公司、福旺公司交付不动产权证时，付清所欠恒業公司、福旺公司的物业管理费、房价款、办证费等费用；三、关于刘昭请求退还办证费的问题，待恒業公司、福旺公司办理好不动产权证后再由双方进行结算。该调解书已经发生法律效力。一审法院认为，刘昭与恒業公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院依法予以确认。本案争议焦点：1.涉案房屋是否存在面积差异。2.刘昭请求恒業公司、福旺公司返还面积差异房价款55653.56元是否获得支持。3.恒業公司、福旺公司反诉请求刘昭支付逾期付款违约金13860.35元(违约金的计算:以56898元为本金，自2013年5月6日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2016年7月9日为13860.35元)能否获得支持。4.刘昭请求恒業公司、福旺公司退还多收取的办证费是否属于重复诉讼。5.刘昭请求恒業公司、福旺公司退还办证费18321.55元能否获得支持。焦点1：首先，刘昭、恒業公司在签订的《广东省商品房买卖合同》中约定的套房建筑面积约共142.1平方米，每平方米售价3479元，总金额494363元。《不动产权证书》所登记的建筑面积为131.97㎡（专有建筑面积113.32㎡，分摊建筑面积18.65㎡）。该院认为，涉案《广东省商品房买卖合同》约定房屋的“建筑面积”共142.1㎡，但并没有具体说明该“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”是两个不同的概念，因此，涉案《广东省商品房买卖合同》中的“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”，均应理解为房屋的实际建筑面积，即是不动产权证登记的产权面积，由专有建筑面积和分摊建筑面积一同构成销售建筑面积。其次，根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》8.1.4条“房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定”的规定，涉案房屋在《不动产权证书》中，登记在刘昭名下的是专有建筑面积与分摊建筑面积，刘昭对专有建筑面积与分摊建筑面积均享有所有权，因此，涉案房屋的产权面积是指房屋的实际建筑面积。再次，刘昭和恒業公司、福旺公司对涉案房屋的实际建筑面积的理解存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，涉案《广东省商品房买卖合同》是由恒業公司提供的，在对面积的理解存在两种以上的解释时，应作出不利于恒業公司方的解释，故对恒業公司、福旺公司主张的以实际投影面积来计算涉案房屋面积，该院不予采纳。综上，刘昭和恒業公司、福旺公司在庭审中已一致确认按房屋的实际建筑面积计算房屋价款，该院依法认定涉案房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积相差10.13㎡（142.1㎡-131.97㎡）。焦点2：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”的规定，本案中，刘昭、恒業公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》已明确约定乙方购房套房和车库的面积（包括分摊在内）与预收款不实际相符时，甲方按实际投影面积计价收款多还少补。而在本案庭审中，刘昭和恒業公司、福旺公司已一致确认按房屋的实际建筑面积计算房屋价款。恒業公司、福旺公司共同出售上述房产，其应共同承担违约责任。根据上述约定，刘昭和恒業公司、福旺公司双方对面积差异约定按照房屋单价多退少补的方式处理，本案中涉案房屋产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积相差10.13㎡，按合同约定的单价3479元计算，恒業公司、福旺公司应返还面积差异购房款为35242.27元（10.13㎡×3479元/㎡）；刘昭请求返还55653.56元于法无据，该院不予支持。焦点3：根据上述认定的事实，恒業公司、福旺公司应共同返还多收的购房款35242.27元（10.13㎡×3479元/㎡）给刘昭，而刘昭于2016年7月9日支付购房款尾款56898元，据此可知，刘昭逾期支付给恒業公司、福旺公司的购房款为21655.73元（56898元-35242.27元）。刘昭、恒業公司双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定“买受人按下列第2种方式付款：2.分期付款，买受人必须在房层捣好第三层框架时交清首期房款及余下的车存款及相关的办证费用，其余的房款待该房层竣工时提交相关手续及费用给出卖人办理银行按揭贷款。楼房竣工交付使用前，乙方要交清楼房款和摩托车库款，才准予乙方装修使用。楼房竣工交付使用15天内，乙方如不交清楼款或不办理银行按揭贷款的，则视乙方购楼违弃权。本合同作废，乙方所交的款项不退还作为补偿甲方因延长购楼的费用。甲方有权将乙方违约弃权后的楼房处理，乙方不得有任何追究。”涉案房屋于2013年5月28日经竣工验收合格，恒業公司、福旺公司也于2013年5月6日将涉案房屋交付给刘昭使用。由上可知，恒業公司、福旺公司在涉案房屋未验收合格之前就已经将涉案房屋交付给了刘昭使用。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，恒業公司、福旺公司交付房屋给刘昭时涉案房屋尚未经验收合格，所以当时的交付是不符合法律规定的交付条件的。由于涉案的房屋自2013年5月6日起便交由刘昭掌控，所以只要涉案房屋在符合法律规定的交付条件的时间便应视为实际的交付时间。而涉案房屋于2013年5月28日经验收合格，故2013年5月28日应为涉案房屋的实际交付时间。根据刘昭、恒業公司双方签订《广东省商品房买卖合同》的上述约定，刘昭本应于楼房竣工交付使用15天内交清房款，即刘昭应于2013年6月12日前付清拖欠的房款21655.73元，但刘昭于2016年7月9日才付清购房款给恒業公司、福旺公司。由于刘昭2017年6月23日起诉时，与恒業公司、福旺公司达成调解协议，约定“原告刘昭应于被告信宜市恒業市政工程有限公司、信宜市福旺房地产开发有限公司交付不动产产权证时，付清所欠被告信宜市恒業市政工程有限公司、信宜市福旺房地产开发有限公司的物业管理费、房价款、办证费等费用。”本案中，刘昭于2016年7月9日已付清全部购房款，故刘昭未违反双方的约定，不应支付逾期付款违约金给恒業公司、福旺公司。因此，对于恒業公司、福旺公司反诉请求刘昭支付逾期付款违约金，该院不予支持。焦点4：关于刘昭请求退还多收取的办证费是否属于重复诉讼的问题。恒業公司、福旺公司辩称刘昭就退还办证费的问题曾向法院起诉，并经法院依法作出民事判决书，且该民事判决书已发生法律效力，现刘昭再次起诉属于重复诉讼。该院认为，刘昭于2017年6月23日向法院起诉，请求恒業公司、福旺公司退还多收取的办证费，但当时恒業公司、福旺公司尚未为刘昭办理好不动产权证，实际支出的办证费金额也尚未确定。因此，刘昭和恒業公司、福旺公司双方在调解书中确认办证费待办好不动产权证后由双方自行结算。本案中，涉案房屋办好不动产权证后，由于刘昭和恒業公司、福旺公司双方未自行结算，没有达成一致意见，刘昭基于不同案件事实起诉至法院，要求恒業公司、福旺公司退还多收取的办证费，不属于重复诉讼。故对恒業公司、福旺公司的上述辩称，该院不予采纳。焦点5：由于刘昭和恒業公司、福旺公司双方一致确认，恒業公司、福旺公司因代刘昭办理涉案商品房的房屋所有权转移登记等有关事项，从刘昭预交的30000元中代为支付了相关费用，其中：支付契税7415.48元、物业维修基金3959.1元、不动产登记费80元，共支出11454.58元。同时，刘昭在庭审中还提供一份《购房须知》，用以证实上述交纳给恒業公司、福旺公司的30000元中，包含水电安装费3800元，并自认实际支出水电安装费3800元。恒業公司、福旺公司经该院多次释明，恒業公司、福旺公司不同意分清楚收取的30000元中属于办证费、维修基金、水电安装费的具体数额，也不提供其持有的水电安装费等票据进行结算。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人的，可以推定该主张成立。”的规定，由于恒業公司、福旺公司已实际收取了刘昭的30000元，其支出的水电安装费、维修基金、契税等票据为其持有，经该院多次释明，恒業公司、福旺公司仍不提供，故该院推定刘昭的上述主张成立。由于恒業公司、福旺公司收取刘昭的30000元，已实际支出水电安装费3800元、契税7415.48元、物业维修基金3959.1元、不动产登记费80元，共支出15254.58元。综上，恒業公司、福旺公司应退还多收的办证费14745.42元（30000元-3800元-7415.48元-3959.1元-80元）给刘昭。对刘昭请求超过部分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，该院判决：一、限恒業公司、福旺公司在本判决发生法律效力之日起十五日内退还房屋面积差异款35242.27元给刘昭;二、限恒業公司、福旺公司在本判决发生法律效力之日起十五日内退还多收取的办证费14745.42元给刘昭；三、驳回刘昭的其他诉讼请求；四、驳回恒業公司、福旺公司的反诉请求。本诉案件受理费1649元（刘昭已预交），由刘昭负担599元，恒業公司、福旺公司共同负担1050元。反诉案件受理费73元，由恒業公司、福旺公司负担。二审中，当事人无提交新证据。一审法院查明的事实，经本院审查予以确认。本院认为，根据本院查明的事实以及恒業公司、福旺公司的上诉意见，本案的争议焦点是：一、涉案房屋是否存在面积差异，应否退还面积差异款；二、刘昭请求恒業公司、福旺公司退还多收取的办证费是否属于重复诉讼；三、是否应支持恒業公司、福旺公司一审的反诉请求。一、关于涉案房屋是否存在面积差异，刘昭请求恒業公司、福旺公司返还面积差异房价款应否支持的问题。首先，恒業公司与刘昭在签订的《广东省商品房买卖合同》中约定按套出售，涉案合同的套房建筑面积约142.1m2，每平方米售价3479元，总金额494363元。车库面积约13.59m²，每平方米售价2980元，总金额40498元。恒業公司、福旺公司已收取了刘昭的房款543277元及摩托车库款40498元，那么，恒業公司、福旺公司已确认了案涉的房屋的实际面积也就是142.1m2。其次，至于合同约定的建筑面积与《不动产权证书》所登记的建筑面积应如何认定，本院认为，涉案《广东省商品房买卖合同》约定房屋的“建筑面积”为142.1m²，但并没有具体说明该“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”有区别，因此，涉案《购房合同书》中的“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”，均应理解为房屋的实际建筑面积，即是不动产权证登记的产权面积，由专有建筑面积和分摊建筑面积一同构成销售建筑面积。再次，根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》8.1.4条“房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定”的规定，且在涉案房屋的房地产权证中套内建筑面积与分摊面积均登记在刘昭名下，即套内建筑面积与分摊面积一同构成销售建筑面积，刘昭对套内建筑面积与分摊面积均享有所有权，因此房屋的产权面积是指房屋的实际建筑面积。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，涉案《广东省商品房买卖合同》是由恒業公司提供的，在对面积的理解存在两种以上的解释时，应作出不利于恒業公司方的解释，故对恒業公司、福旺公司主张的以实际投影面积来计算涉案房屋面积没有事实和法律依据。况且，合同双方在庭审中一致确认同意按房屋的实际建筑面积计算价款。综上，一审判决认定涉案房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积相差10.13㎡（142.1㎡-131.97㎡）并无不当，本院予以维持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”的规定，本案中，案涉合同双方签订的《广东省商品房买卖合同》已明确约定乙方购买套房和车库的面积(包括分摊在内)与预收款不相符时，甲方按实际投影面积计价收款多还少补。根据上述约定，案涉合同双方对面积差异约定按照房屋单价多退少补的方式处理，本案中涉案房屋产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积相差10.13m²，按合同约定的单价3479元计算，恒業公司、福旺公司应返还面积差异购房款为35242.27元（10.13㎡×3479元/㎡）。二、关于刘昭请求恒業公司、福旺公司退还多收取的办证费是否属于重复诉讼的问题。恒業公司、福旺公司辩称刘昭就退还办证费的问题曾向法院起诉，经双方协商一致，已由法院出具民事调解书，现刘昭再次起诉属于重复诉讼。本院认为，刘昭于2017年6月23日向法院起诉，请求恒業公司、福旺公司退还多收取的办证费，但当时恒業公司、福旺公司尚未为刘昭办理好不动产权证，实际支出的办证费金额也尚未确定。因此，涉案双方在调解书中确认办证费待办好不动产权证后由双方自行结算。本案中，涉案房屋办好不动产权证后，由于涉案双方未自行结算，没有达成一致意见，刘昭基于不同案件事实起诉至法院，要求恒業公司、福旺公司退还多收取的办证费，不属于重复诉讼。一审判决恒業公司、福旺公司退还多收的办证费给刘昭恰当，本院予以维持。三、关于恒業公司、福旺公司反诉请求刘昭支付逾期付款违约金13860.35元是否支持的问题。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，恒業公司、福旺公司以刘昭于2016年7月9日才付清购房款为由，要求刘昭支付逾期付款违约金。那么，恒業公司、福旺公司主张刘昭逾期付款违约金的诉讼时效应从2016年7月9日至2018年7月8日，但恒業公司、福旺公司于2018年7月30日才提起反诉，已超过《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。由此可见，刘昭对恒業公司、福旺公司反诉请求支付违约金提出诉讼时效期间已经届满的抗辩意见，一审判决依法予以采纳，对恒業公司、福旺公司的反诉请求，不予支持恰当，本院予以维持。恒業公司、福旺公司该项上诉请求理据不足，本院不予采纳。至于恒業公司、福旺公司在二审期间申请对案涉房屋的投影面积进行测量。本院认为，一是涉案双方已明确按实际建筑面积计算价款，且实际建筑面积已清楚；二是测量房屋投影面积对处理本案已无必要。因此本院对恒業公司、福旺公司该申请不予准许。综上所述，恒業公司、福旺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1722元，由上诉人信宜市恒業市政工程有限公司、信宜市福旺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新代理审判员  曾玉金二〇一九年十二月十八日书 记 员  李松霞书 记 员  张淑贞