福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5903号 上诉人（原审被告）：泉州豪生发展有限公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉路医高专南侧。 法定代表人：张海仙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：花伟磊，福建博广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈珊珊，福建博广律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨咏梅，女，1968年6月16日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：杜倩倩，福建华达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢金玲，福建华达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨均霖，男，1993年6月27日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：杜倩倩，福建华达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢金玲，福建华达律师事务所律师。 上诉人泉州豪生发展有限公司（以下简称豪生公司）因与被上诉人杨咏梅、杨均霖商品房预约合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2019）闽0504民初1383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 豪生公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨咏梅、杨均霖的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、中信银行股份有限公司厦门分行（以下简称中信银行厦门分行）与本案存在直接利害关系，应当将中信银行厦门分行追加为本案的被告，一审法院遗漏必要的当事人，程序错误。1.诉争房产及在建工程均抵押在中信银行厦门分行。诉争房产系豪生公司与中信银行厦门分行的重组项目，豪生公司负责售楼，中信银行负责解押，解押需要一步一步进行，并非无法进行。2.杨咏梅、杨均霖支付的购房款是支付至人民政府、中信银行厦门分行共同监管的账户内，豪生公司也未能实际支配。二、本案认定事实错误。1.本案合同目的并非无法实现。《豪公馆商品房定购单》中明确约定正式签订《商品房买卖合同》的时间以豪生公司通知为准，表明杨咏梅、杨均霖对于诉争房产的情况有一定了解，也有心理准备。一审法院既然认定《豪公馆商品房定购单》合法有效的，则双方均应当依照合同履行，在豪生公司没有通知杨咏梅、杨均霖的情况下，豪生公司不存在过错和违约。诉争房产仅为抵押状态而并非已经拍卖或者转让第三方，根据目前房屋的情况，杨咏梅、杨均霖的目的可以实现。2.一审法院所谓的“杨咏梅、杨均霖签订订购单的目的迟迟不能实现”错误。杨咏梅、杨均霖在签订仅仅二个月多一点的时间便要求解除合同，且不论根据一般市场交易习惯，开发商均需要一定的时间交付房屋，根据合同上“签约时间以开发商通知为准”的约定，可以体现双方对于签订《商品房买卖合同》的时间有一个较大的预估跨度，仅仅两个月的时间，一审法院便直接认定合同目的无法达成且豪生公司违约，违反了公平正义的基本原则，对豪生公司不公平。一审法院认定豪生公司违约，但未能明确指出豪生公司违反的是《豪公馆商品房定购单》的哪一条约定，自相矛盾。 杨咏梅、杨均霖辩称，中信银行厦门分行与本案无利害关系，不是必要共同诉讼当事人，一审未追加作为被告正确，一审程序合法。案涉订购单的签约主体是豪生公司与杨咏梅、杨均霖，中信银行厦门分行不是合同当事人。豪生公司隐瞒房屋抵押且至今未解押的事实，严重违约，无论任何原因导致中信银行厦门分行未解押案涉房屋，杨咏梅、杨均霖无法签订正式合同、办理备案登记，均是豪生公司自身原因造成。杨咏梅、杨均霖依约支付了款项，豪生公司如何支配与杨咏梅、杨均霖无关，不得以此对抗杨咏梅、杨均霖。《豪公馆商品房定购单》目的无法实现，杨咏梅、杨均霖有权解除《豪公馆商品房定购单》。豪生公司于2019年6月初口头通知杨咏梅、杨均霖可以签订正式合同并办理合同备案登记，但要支付50%购房款，杨咏梅、杨均霖按要求支付房款后，豪生公司在2019年7月1日口头通知签订正式合同，杨咏梅、杨均霖才知道楼盘为在建工程抵押不能网签，豪生公司主张未通知杨咏梅、杨均霖不属实。杨咏梅、杨均霖前往洛江不动产登记中心查询房屋状态，工作人员告知房屋抵押，且因豪生公司未偿还到期债务，中信银行厦门分公司已经起诉，该事实可进一步证实合同目的无法实现。杨咏梅、杨均霖签订《豪公馆商品房定购单》的目的是签订正式合同，办理合同备案登记，最终办理不动产登记，取得房屋所有权，案涉房屋因豪生公司原因无法解押，导致杨咏梅、杨均霖支付巨额购房款却无法签订正式合同和办理合同备案，合同目的无法实现是客观事实。 杨咏梅、杨均霖向一审法院起诉请求：1.解除杨咏梅、杨均霖与豪生公司签订的《豪公馆商品房定购单》；2.豪生公司立即返还杨咏梅、杨均霖已支付的购房款7339752元，并双倍返还定金9669876元，共计17009628元；3.豪生公司向杨咏梅、杨均霖支付购房款资金占用利息（以7339752元为基数，按年利率6%计算，从起诉之日起至实际还款之日止）。 一审法院认定事实：杨咏梅、杨均霖与豪生公司于2019年4月24日签订《豪公馆商品房定购单》，约定：杨咏梅、杨均霖购买豪生公司开发的“豪公馆”2#101、102及2层、3层、4层商品房，购房总价为24174690元，定金为7500000元。2019年2月1日，杨咏梅向豪生公司交款3000000元。2019年3月22日，杨咏梅向豪生公司交款2500000元。2019年4月1日，杨咏梅向豪生公司交款1000000元。2019年4月17日，杨咏梅向豪生公司交款1000000元。2019年6月12日，杨咏梅向豪生公司交款4674690元。后因“该楼盘禁止交易，楼盘状态为在建工程抵押备案”，双方至今未能签订《商品房买卖合同》并办理商品房预售合同备案登记手续。 一审法院认为，《豪公馆商品房定购单》系合同双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《豪公馆商品房定购单》签订后，杨咏梅、杨均霖已经履行了定金和购房款支付义务。因该楼盘处于在建工程抵押备案状态，导致双方至今未能签订《商品房买卖合同》并办理商品房预售合同备案登记手续，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任……”的规定，豪生公司应当向杨咏梅、杨均霖承担违约责任。虽然《豪公馆商品房定购单》第五条备注签约时间以开发商通知为准，但是鉴于涉诉商品房解押时间无法确定，杨咏梅、杨均霖签订定购单的目的迟迟不能实现，故其要求解除《豪公馆商品房定购单》并要求豪生公司双倍返还定金、退还购房款及支付资金占用利息，予以支持。豪生公司请求追加中信银行为本案的被告，缺乏依据，不予采纳。综上所述，杨咏梅、杨均霖的诉讼请求合理合法，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十一条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、解除杨咏梅、杨均霖与泉州豪生发展有限公司签订的《豪公馆商品房定购单》；二、泉州豪生发展有限公司应向杨咏梅、杨均霖双倍返还定金计9669876元；三、泉州豪生发展有限公司应返还杨咏梅、杨均霖购房款7339752元，并支付自2019年7月2日起至实际还款之日止按年利率6%计算的资金占用利息；四、泉州豪生发展有限公司应向杨咏梅、杨均霖支付保全申请费5000元。上述款项应于判决生效后十日内支付完毕。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：豪生公司提供《不动产权属登记信息查询》，欲证明案涉房屋抵押权人为中信银行厦门分行；提供《关于泉州项目销售路程的说明》，欲证明豪公馆销售公司厦门名策房地产代理有限公司的销售流程情况；提供《关于解押豪公馆独立四层商业地产的申请》、《关于再次提出解押房源的申请》，欲证明豪生公司于2019年4月向中信银行厦门分行申请解押案涉房屋的情况；提供《关于豪生近期情况汇报及关于请示报告》，欲证明豪生公司于2019年6月20日向中信银行厦门分行申请解押案涉房屋的情况；提供《关于豪公馆独立四层商业地产销售合同纠纷情况的报告》，欲证明豪生公司于2019年8月8日告知中信银行厦门分行一审案件情况并通知其参加一审诉讼的情况。杨咏梅、杨均霖质证认为，对《不动产权属登记信息查询》真实性、关联性、合法性无异议，银行不是合同相对方，不应列为本案被告，《关于泉州项目销售路程的说明》是豪生公司的单方说明，与杨咏梅、杨均霖无关，其他证据的真实性、合法性、关联性均有异议，是豪生公司自己的操作，与杨咏梅、杨均霖无关，豪生公司没有按照约定签订合同，且因其自身原因导致案涉房屋至今无法解押，应承担相应的责任。杨咏梅、杨均霖提供《不动产权属登记信息查询结果证明》，欲证明案涉房屋尚未解押，且工作人员口头告知中信银行厦门分行已经提起诉讼。豪生公司质证认为对不动产权属登记信息查询结果无异议，关于中信银行厦门分行起诉的情况，没有收到材料，不清楚。经审查，本院认为双方提供的不动产权属登记信息可证实中信银行厦门分行为案涉房屋的抵押权人，豪生公司提供的不动产权属登记信息查询结果以外的其他证据，不足以作为其未能与杨咏梅、杨均霖签订正式合同和进行合同备案登记的抗辩事由。经审查，一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为,本案《豪公馆商品房定购单》合法有效，双方均应按约定切实履行各自的义务。中信银行厦门分行并非本案合同当事人，对本案合同不享有权利，不承担义务，豪生公司主张应追加中信银行厦门分行参加诉讼，缺乏法律依据，不予支持。豪生公司二审提交的追加中信银行厦门分行作为被告参加诉讼的申请，亦不予处理。根据查明事实，案涉房屋目前状态为在建工程抵押，无法进行合同备案，现并无证据证明豪生公司在签订预约合同时告知了杨咏梅、杨均霖该事实，且杨咏梅、杨均霖同意接受该事实，豪生公司又未能在合理期限内涤除案涉房屋的抵押权，至今案涉房屋仍然无法进行合同备案。本案《豪公馆商品房定购单》为预约合同，其目的是将来签订正式的《商品房买卖合同》，而签订《商品房买卖合同》的目的是为了取得案涉房产的所有权。《商品房买卖合同》的备案登记是对于买受人将来取得房屋所有权的保障，现无法进行合同备案直接导致了杨咏梅、杨均霖签订正式《商品房买卖合同》后，存在因案涉房屋被实现抵押权而丧失案涉房屋的风险，故杨咏梅、杨均霖主张因案涉房屋无法进行合同登记备案，本案《豪公馆商品房定购单》合同目的无法实现，理由成立。因豪生公司原因，本案《豪公馆商品房定购单》合同目的无法实现，一审判决解除案涉合同、豪生公司双倍返还定金等正确，予以维持。 综上所述，泉州豪生发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费162673元，由泉州豪生发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一九年十二月二十八日 法官助理 吴一凡 书 记 员 陈文能 附注本案适用的主要法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。