广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初16701号原告：吴斯志，男，1983年4月16日出生，汉族，住湖南省双峰县**********民组。委托诉讼代理人：麦键芳，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓以超，北京市京师（中山）律师事务所律师。被告：中山中京文化创意产业发展有限公司，住所地广东省中山市东凤镇小沥社区*********。法定代表人：梁镇康，职务执行董事。委托诉讼代理人：黄兰根，广东正鸿律师事务所律师。原告吴斯志诉被告中山中京文化创意产业发展有限公司（以下简称中京公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法由审判员阮明俞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴斯志委托诉讼代理人邓以超、麦键芳，被告中京公司委托诉讼代理人黄兰根均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴斯志向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《凤巢湾创意小镇万科金色花园配套酒店租赁合同》；2.被告立即退还原告租赁保证金138600元及逾期退款利息（自起诉之日起，按年利率6%计算至实际退还日止）；3.被告立即赔偿原告“外家鸽”商标使用权定金损失30000元。事实和理由：2018年10月8日、15日，原告与被告分别签订了《凤巢湾创意小镇万科金色花园配套酒店租赁合同》、《凤巢湾创意小镇万科金色家园配套酒店物业管理服务合同》，约定由被告将位于东凤镇万科金色花园配套酒店一层****号商铺出租给原告经营餐饮使用，且被告应于2019年3月1日交付租赁商铺。合同签订后，原告依约交付了租赁保证金138600元，但被告一直未通知原告办理商铺交付手续。后经原告网上查询得知，租赁商铺所属建筑标段的部分建筑物最早于2019年5月30日才验收合格，原告租赁的商铺具体验收合格日期至今尚未知晓，被告也拒不出示租赁商铺的验收合格达到交付标准的证据，且拒不出示对租赁商铺享有所有权或出租使用权的证明。因被告的严重违约行为，严重影响原告的商业计划的实施，致使无法达到合同之目的，原告可依法解除合同。为此，原告特依法诉至法院主张权利。被告中京公司答辩称，1.同意解除合同，但是解除原因是因为原告自身存在违约行为，原告拒不按照合同原定预缴首月租金46200元，被告保留另行追究原告违约责任的权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，由于原告未按照合同约定在签订合同时预缴首月租金，被告享有先履行抗辩权，在原告履行其付款义务前，被告有权拒绝交付商铺。2.依照双方签订的《凤巢湾创意小镇万科金色花园配套酒店租赁合同》第四部分（费用缴纳）第四条的约定，由于原告违约，被告有权不退还租赁保证金。3.本案真正的违约方是原告，并非被告，本案纠纷发生的背景是，原告在与被告签订租赁合同后，不想再继续承租，所以一直未预交首月租金，原告自己找其他人来接手商铺，也要求被告帮忙找人来接手，事实上，被告曾向原告推荐过名叫卢锦堂的客户与原告洽谈接手商铺事宜，但是由于原告与卢锦堂未能协商一致，所以原告最终企图以被告未交商铺为由解除合同并退回保证金。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对案件事实认定如下：2017年3月22日，中山市东凤镇集体资产管理有限公司与被告中京公司签订《万科金色家园酒店招租项目租赁合同》一份，约定根据万科金色家园酒店招租项目的招标结果，由中山市东凤镇集体资产管理有限公司将万科金色家园酒店的建筑物及附属设施、可用空地出租给被告中京公司进行经营，租赁期限为20年，中山市东凤镇集体资产管理有限公司及被告中京公司均在上述《万科金色家园酒店招租项目租赁合同》上盖章予以确认。2019年5月30日，万科金色家园酒店工程项目通过建设工程竣工验收备案手续。中山市万科城房地产有限公司与被告中山市东凤镇集体资产管理公司于同日签订《公共配套设施产权移交认定书》一份，约定中山市万科城房地产有限公司兴建的位于中山市*****************的酒店和公交站场（公建项目，公建用地面积7668.92平方米，公建建筑面积25281.64平方米，房地产权属中山市东凤镇人民政府）的房地产以及位于中山市********万科金色家园五标段的公共绿地（公建项目，公建用地面积204.73平方米）均于2019年5月31日起正式移交中山市东凤镇集体资产管理有限公司，中山市万科城房地产有限公司与被告中山市东凤镇集体资产管理公司均在上述文件上盖章予以确认。2019年7月5日，中山市东凤镇集体资产管理有限公司出具《物业使用证明》一份，载明该公司与被告中京公司已签订万科金色家园酒店的租赁合同【建筑面积为31205平方米，楼高22层（另有地下停车场-1层）】，租赁期限为20年，中山市东凤镇集体资产管理有限公司确认租赁期间上述物业的使用权、管理权归属中京公司，且同意中京公司对上述物业进行装修及分租招商等系列经营活动。另查明，2018年10月8日，原、被告双方签订《凤巢湾创意小镇万科金色家园配套酒店租赁合同》一份，约定被告将由其经营管理的位于中山市**********万科金色家园配套酒店一层101号、102号、103号三间商铺（建筑面积约420平方米），出租给原告经营餐饮、商业使用。上述《凤巢湾创意小镇万科金色家园配套酒店租赁合同》另约定如下事宜：1.租赁期限为6年，2019年3月1日至2025年2月28日，如被告不能按时交付商铺，合同所约定的条款顺延。2.原告须于每月1日至5日缴纳上月的各项费用计当月的租金，其中2019年3月1日至2019年7月31日为装修免租期，原告无须缴纳租金；2019年8月1日至2022年2月28日期间，租金标准为46200元/月；2022年3月1日至2025年2月28日期间，租金标准为53130元/月。3.原告须在合同签订同时向被告缴纳计算为三个月租金的租赁保证金138600元，并预缴（首）一个月的租金46200元。4.合同签订之后，原告应于2019年2月1日前提出装修方案并报被告批准，方可入场装修；原告在进场装修铺位前须向被告缴纳装修保证金10000元，待被告批准原告的装修方案后方可进场装修。5.如原告延迟支付应缴款项超过15日，则被告有权从第16日起每日收取原告欠交费的1%作为逾期付款违约金（滞纳金），并可对原告商铺采取停止水、电供应或封闭其营业场所等措施，如原告延至第30日仍未缴清费用，则被告有权单方面解除合同。原告所缴纳的保证金概不退还。被告对原告所欠交的各项费用有权通过各种途径追索，还须承担被告为实现上述费用而发生的包括但不限于诉讼费、担保费、律师费、差旅费等全部费用。上述《凤巢湾创意小镇万科金色家园配套酒店租赁合同》签订后，原告于当天向被告支付租赁保证金138600元，但并未预缴一个月租金46200元。庭审中，原告对此辩称根据租赁市场管理，首月租金应于租赁物交付之日才支付。此外，原告诉称被告一直未通知其办理租赁物的接收手续，亦未将上述租赁物实际交付给原告。被告确认收到原告支付的租赁保证金138600元，并辩称根据《凤巢湾创意小镇万科金色家园配套酒店租赁合同》的约定，原告应于合同签订时即预缴一个月的租金，而被告交付商铺时间在后，故原告预缴一个月租金属于先合同义务，被告交付商铺属于后合同义务，在原告未履行先合同义务的情况下，被告依法可以拒绝向原告交付商铺。再查明，原告诉称其租赁被告的上述商铺主要目的为经营冠名为“外家鸽”的餐饮店，并使用“外家鸽”的商标，因被告未能按时交付商铺，导致其因该商标事宜而支付的商标使用费定金30000元被没收，因此主张被告赔偿。庭审中，原告向本院提交2018年8月3日的《收据》以证明其被没收定金的事实。经查，2018年8月3日的《收据》由蔡志华在收款单位一栏签名确认，载明其收到原告支付的在中山市东凤镇使用“外家鸽”的商标使用费定金30000元，原告须于2019年6月30日前在中山市东凤镇开设一间使用“外家鸽”商标的餐饮店，否则蔡志华将不返还上述定金。被告对上述《收据》的真实性、合法性、关联性均不确认，并辩称该证据无法证明原告遭受了定金损失。本院认为，本案为租赁合同纠纷。庭审中，原、被告双方均对被告已收原告租赁保证金138600元的事实，本院予以认可。此外，原、被告双方均对解除《凤巢湾创意小镇万科金色家园配套酒店租赁合同》并无异议，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。本院另将原、被告双方争议的焦点归纳如下：一、被告是否须向原告退还租赁保证金138600元并承担相应的利息损失。本院认为，根据《凤巢湾创意小镇万科金色家园配套酒店租赁合同》的约定，原告须于合同签订之日即向被告支付计算为三个月的租赁保证金138600元及预缴一个月的租金46200元，而被告向原告交付租赁物的时间为2019年3月1日之后，故原告向被告预缴一个月租金46200元属于先合同义务，被告向原告交付租赁物属于后合同义务，在原告未向被告预缴一个月租金46200元的情况下，被告有权根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，拒绝向原告交付租赁物。基于以上事实，原告主张被告未向其交付租赁物而构成违约的陈述，缺乏依据，本院不予采纳。此外，《凤巢湾创意小镇万科金色家园配套酒店租赁合同》明确约定了如原告存在逾期支付应缴款项超过30日的，被告有权不予退还原告已缴纳的租赁保证金138600元。本案中，原告应预缴一个月租金的时间为2018年10月8日，原告至今仍未举证证明其已缴纳该款项，故被告有权不予退还原告该租赁保证金。基于以上事实，原告诉讼请求被告返还租赁保证金并承担利息损失并无依据，本院不予支持。二、被告是否须赔偿原告定金损失30000元。本院认为，原告所提交的证据并未能证明其已被第三方没收定金的事实，且原告未能按时使用“外家鸽”商标进行经营的主要原因是其逾期缴纳应预缴的租金所导致，由此所产生的损失应由其自行承担，原告诉讼请求被告承担其该项损失并无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告吴斯志的诉讼请求。案件受理费3672元，减半收取为1836元，财产保全费1363元，合共3199元，由原告吴斯志负担（原告已向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  阮明俞二〇一九年十二月十七日书记员  巫斯霞尹珍