江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1102民初3968号原告：张婷，女，汉族，1986年10月10日出生，住江西省上饶市广丰区。委托代理人：蔡力，江西瀛赣律师事务所律师，一般授权代理。被告：王锦进，男，汉族，1968年2月7日出生，住江西省上饶市信州区。委托代理人：朱国洋，江西壹点律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：何青，江西壹点律师事务所实习律师，特别授权代理。第三人：江西佳利商城市场开发有限公司，住所地江西省上饶市信州区东湖花园**楼，统一社会信用代码913611007723637417。法定代表人：胡赛博，该公司董事长。委托代理人：洪学勇，江西时空律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：程旖旎，江西时空律师事务所律师，特别授权代理。原告张婷诉被告王锦进、第三人江西佳利商城市场开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2019年8月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蔡力、被告王锦进及其委托代理人朱国洋、第三人委托代理人程旖旎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张婷向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判决立即停止对位于上饶市商品房的强制执行，并解除对上述商品房的查封；2.判决确认原告张婷与第三人江西佳利商城市场开发有限公司于2010年3月2日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于上饶市商品房归原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年3月2日，原告张婷与第三人江西佳利商城市场开发有限公司签订《商品房买卖合同》。上述协议签订后，原告分多次向第三人江西佳利商城市场开发有限公司付清了所有购房款。此后，第三人江西佳利商城市场开发有限公司如数向原告张婷出具江西省地方税务通用机打发票。另，该房屋一直是原告在出租和管理。2016年，被告王锦进与第三人江西佳利商城市场开发有限公司因民间借贷纠纷一案，贵院因王锦进申请强制执行而立案执行，将原告购买的，尚登记在第三人名下的位于上饶市商品房予以查封拍卖。2019年5月6日，原告张婷依法向贵院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2019年7月29日贵院作出（2019）赣1102执异41号执行裁定书，裁定驳回原告张婷的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。综上，原告张婷于2010年3月2日与第三人江西佳利商城市场开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同合法有效，原告购买涉案房产后，虽然没有办理产权过户登记。但是，原告已依合同支付全部价款并管理标的物至今。为此，特向贵院提起诉讼。被告王锦进辩称：一、被告于2017年3月13日因与案涉第三人江西佳利商城市场开发有限公司民间借贷纠纷一案向上饶市信州区人民法院提起诉讼，诉讼过程中，被告向区法院申请财产保全，区法院于2016年8月10日查封了佳利商城所有的位于，该案件经上饶市中级人民法院二审作出维持一审判决的判决后，被告依法向区法院申请强制执行，且该案正在执行过程中，现被保全的房屋已经过二次拍卖在此期间，佳利商城从未告知该房屋已卖给他人。二、在房屋流拍后，佳利商城与被告在未就房屋变卖价格达成一致后，突然冒出了原告提起执行异议，原告主张2010年3月2日与佳利商城签订了《商品房买卖合同》，2016年4月22日完成了“交付”，而要求确认房屋所有权，并要求排除执行。原告的上述请求依法不应予以支持。理由如下：1.即便原告与佳利商城签订了《商品房买卖合同》，原告也未按时付款，直至2016年4月22日才完成付款，时间跨度如此巨大，不符合正常的市场交易习惯，假设原告真的完成了付款，原告逾期付款行为怎么能说原告没有过错呢？2.原告提供了合同及完税证明，是否已经实际缴纳了房款仍是疑问？并未提供实际的支付凭证；3.在原告已经严重逾期的情况下，佳利商城仍然接受原告在没有承担任何违约责任的情况下按原价付款，无法排除原告与佳利商城拟通过上述方式转移资产的可疑性。三、即便认定签署了《商品房买卖合同》并完成房款支付，在未办理房屋登记的情况下，原告享有的不是物权，而是债权，《商品房买卖合同》合法有效仅仅是负担行为，并不必然发生物权的变动，办理房屋登记是在《商品房买卖合同》合法有效的前提下的处分行为，原告即佳利商城均未履行。同时，房屋权属的认定与买受人支付价款、占有房屋、是否存在无关，原告作为买受人在涉案不动产查封之前并未办理商品房预售登记，并没有获得排他性的权利。补充一点，对于原告诉求的顺序第一要求解除查封，第二是确认房屋所有，互相矛盾，应予驳回。第三人江西佳利商城市场开发有限公司辩称：涉案房产上饶市商品房的确由原告购得，我公司也已于2013年12月向其交房。因答辩人先前对外具有经济诉讼，在答辩人为张婷办理该房备案手续期间发现该房产已被人民法院查封，故一直拖延至该诉讼完结后解封，当答辩人再为张婷办理产权证时，后又才发现因王锦进与答辩人的纠纷，人民法院又查封了该房产至今，因此，该房产至今未办理过户。原告针对自己的主张，向本院提供的证据有：一、执行裁定书复印件一份，证明原、被告及第三人是本案适格的主体。二、《商品房买卖合同》复印件、发票复印件各一份，证明原告与第三人江西佳利商城市场开发有限公司签订商品房买卖合同，原告张婷全额支付购房款。三、物业相关手续复印件一份，证明已经实际占有该房产。经质证，被告王锦进的质证意见为：对第一组证据没有异议。对第二组证据的真实性、合法性没异议，关联性异议。。地方税务局机打发票不能证明已经实际支付购房款对于第三组证据中的流转表三性均有异议，对于上述签署名字的身份均没有证据予以佐证。佳利商城前期物业服务协议，注意到物业公司的确有盖章，但未签署日期，而是张婷签署协议的名下有2013年12月17日的签字，是否为原告方单方形成，不排除是原告方单方的行为，对三性均有异议。对消防责任书三性均有异议，因为仅有张婷的签字。对于装修管理协议三性均有异议，佳利服务有限公司的印章下面仍然没有日期。对于验房交接表、钥匙签收表三性均有异议。第三人江西佳利商城市场开发有限公司的质证意见为：对上述证据的三性均无异议。补充一点，江西省地方税务局机打发票可以说明第三人在2016年4月29日出具了房款总额的税务发票。经审查，本院对原告上述证据的真实性予以确认，对双方无异议的事实予以确认。被告王锦进针对自己的抗辩向本院提供的证据有：一、上饶市中级人民法院民事判决书复印件一份，证明2017年8月10日江西省上饶市中级人民法院对信州区人民法院一审判决第三人归还被告100万元及利息的判决予以维持的事实。二、协助执行通知书复印件一份，证明2016年8月10日上饶市信州区人民法院查封案涉房屋时，案涉房屋仍登记在佳利公司名下的事实。经质证，原告张婷的质证意见为：第一组证据的三性及证明目的均没有异议。第二组证据对其真实性有异议，因为案涉房屋上饶市实际所有权人是原告张婷。第三人江西佳利商城市场开发有限公司的质证意见为：对第一组证据三性均无异议。对第二组证据的真实性请法庭予以核实，对证明内容没有异议，但是该房产查封时间系在第三人将该房产交付于原告之后查封的。经审查，本院对被告上述证据的真实性予以确认，对双方无异议的事实予以确认。第三人江西佳利商城开发有限公司未提交证据。经审理查明，被告王锦进与第三人江西佳利商城市场开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月10日作出（2016）赣1102民初663号民事判决书，判决主文为：江西佳利商城市场开发有限公司在本判决生效后五日被归还王锦进借款100万元并从2014年11月1日起按月利率2%支付利息至借款还清之日止。案件受理费16788元、保全费5000元，合计21788元，由江西佳利商城市场开发有限公司负担。后江西佳利商城市场开发有限公司不服判决提起上诉，2017年8月10日，上饶市中级人民法院作出（2017）赣11民终1019号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，江西佳利商城市场开发有限公司未履行已生效的法律文书所确定的义务，本院因王锦进申请强制执行而立案执行，执行案号为（2017）赣1102执1488号，于2018年8月6日依据（2017）赣1102执1488号之二执行裁定书拍卖江西佳利商城市场开发有限公司所有的位于上饶市（产权证号：上房权证上饶市字第**）房产。另本院于2016年8月10日依据（2016）赣1102执保231号民事裁定书查封了江西佳利商城市场开发有限公司所有的位于上饶市（产权证号：上房房权证上饶市字第**）产。2010年3月2日，原告张婷与第三人江西佳利商城市场开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告张婷购买第三人江西佳利商城市场开发有限公司为与佳利商品批发交易中心二期第3-4幢1-28/2-28/3-28号房，建筑面积138.08平方米，总房款为324,270元。2016年4月29日，第三人江西佳利商城市场开发有限公司向原告张婷出具江西省地方税务局通用机打发票，发票金额为324,270元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款的，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价值按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。而原告并没有提供支付房款的收款收据，也没有书面的承租协议，无法证明房屋已实际占有并租赁给他人，故不足以证明已实际占有该不动产且非因自身原因未办理过户登记，所以原告的主张不能达到排除执行的目的，故原告请求停止对位于上饶市商品房的查封执行诉请本院亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告张婷的诉讼请求。案件受理费13,800元，由原告张婷承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  吴庆京审 判 员  章 凯人民陪审员  董 文二〇一九年十二月十七日书 记 员  王慧卿