文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0114民初7622号原告（执行案外人）：向文军，男，土家族，1973年11月4日出生，住重庆市酉阳县。委托诉讼代理人：胡静波，重庆汇润律师事务所律师。被告（申请执行人）：张宗武，男，土家族，1970年10月21日出生，住重庆市黔江区。被告（申请执行人）：杨小莉，女，土家族，1970年7月10日出生，住重庆市黔江区。二被告委托诉讼代理人：李科，重庆纵深律师事务所律师；二被告委托诉讼代理人：李技，重庆纵深律师事务所律师；第三人（被执行人）：张宗友，男，土家族，1975年3月11日出生，户籍地重庆市酉阳县。第三人（被执行人）：田艳玲，女，土家族，1974年9月06日出生，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：张宗友，男，土家族，1975年3月11日出生，户籍地重庆市酉阳县。原告向文军与被告张宗武、杨小莉，第三人张宗友，田艳玲案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告向文军及其委托诉讼代理人胡静波，被告张宗武、杨小莉及其二被告共同委托诉讼代理人李科，第三人田艳玲委托诉讼代理人暨第三人张宗友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向文军向本院提出诉讼请求：1.判决撤销（2019）渝0114执异201号执行裁定书，并立即停止对重庆市酉阳县黔龙阳光XX小区X号楼三单元30X号商品房的强制执行和解除对该房屋的查封；2.判决确认原告所购买的位于重庆市酉阳县黔龙阳光XX小区X号楼三单元30X号商品房属于原告所有；3。本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月8日，原告与第三人田艳玲签订房产转让协议，约定第三人田艳玲将其所有的位于重庆市酉阳县黔龙阳光XX小区X号楼三单元30X号商品房转让给原告，转让价格为776540元，原告一次性支付除按揭外的余款给第三人田艳玲。因转让房屋系按揭房，转让协议签订后，由原告支付按揭款至今。由于开发商的原因，导致黔龙阳光溪谷小区所有的商品房均未办理产权证，故原告与第三人在协议中约定，由转让方田艳玲协助原告办理房屋产权证，之后原告装修所购房屋，并入住。由于原告已经支付首付款及之前的按揭款，但被告杨小莉、张宗武与第三人张宗友、田艳玲之间债权债务纠纷，黔江区人民法院查封了第三人田艳玲位于重庆市酉阳县桃花源镇桃花源大道北路1X号2幢X单元3-X房。原告为此提出执行异议，黔江区人民法院作出（2019）渝0114执异86号裁定，认定黔江区人民法院作出“查封重庆市酉阳县桃花源镇桃花源大道北路1X号2幢X单元3-X房，与原告购买第三人田艳玲所有的位于重庆市酉阳县黔龙阳光XX小区X号楼三单元30X号商品房不是同一套房屋”，裁定驳回原告的执行异议申请。同时原告起诉本案第三人田艳玲房屋买卖合同纠纷一案，经重庆市第四中级人民法院作出（2019）渝04民终961号终审判决，认定原告向文军与田艳玲房屋买卖合同合法有效，原告已经装修并实际占有酉阳县黔龙阳谷XX小区X号楼三单元30X号商品房，只是由于开放商没有签订竣工验收备案登记的原因，导致黔龙阳光溪谷小区所有商品房均未办理产权证，才驳回原告要求田艳玲协助办理产权过户的请求。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖、（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产、（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告享有酉阳县黔龙阳光XX小区X号楼三单元30X号房屋的所有权，完全能够排除（2019）渝0114执恢590号的执行。黔江区法院拍卖酉阳县黔龙阳光XX小区X号楼三单元30X号房屋的行为，侵犯了原告的合法权益。其次在2015年5月20日黔江区法院作出的（2015）黔法民保字第00024号民事裁定书中，被告申请保全了三套房屋，被告对第三人仅有60多万元的债权，但查封了三套房屋，同时重庆卓扶融资担保有限公司对该债务提供了40万元的担保。其保全没有任何争议的两套房屋和40万元担保完全超过被告需要执行的金额。原告有理由认定被告和第三人串通转移资产。法院在执行时也应该考虑执行的公正性和合理性，也应该解除案涉房屋的查封。综上，请求依法撤销（2019）渝0114执异201号执行裁定书，并立即停止对重庆市酉阳县黔龙阳光XX小区X号楼三单元30X号商品房的强制执行和解除对该房屋的查封；并依法确认重庆市酉阳县黔龙阳光XX小区X号楼三单元30X号商品房属于原告所有。被告张宗武、杨小莉辩称：原告诉称事实错误，诉求不能成立。首先，原告与第三人之间并不是正常的房屋买卖，而是为了逃避法院执行进行的违法交易，案涉房屋在2015年5月20日已由黔江区人民法院作出（2015）黔法民保字第00024号所执行查封，查封期限3年，2018年5月18日黔江区法院又作出（2018）渝0114执恢1056号执行裁定书，对该套房屋进行了再次查封；其次，在2018年7月30日，原被告及第三人在黔江区法院所作的执行笔录，再次确认案涉房屋系本案被告申请法院查封的房屋，若张宗友在2019年1月31日前未兑现执行案款，三方同意案涉房屋至2018年7月30日起作价38万元抵偿给被告张宗武和杨小莉，原被告及第三人在该执行笔录上签字确认；其三，原告诉称（2019）渝0114执异201号确认为保全房产与案涉标的物不是同一房产，明显歪曲事实，该裁定书上明确载明系同一套房屋；第四，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该条规定能够排除执行的条件是同时具备该条规定的条件，而非其中之一，因此本案不适用该条规定，至于原告诉称的重庆市第四中级人民法院（2019）渝04民终961号判决，作为本案被告，不清楚该判决的存在，若真有该判决存在，也属于原告与第三人之间隐瞒重要事实和证据形成的虚假诉讼，不能作为原告与第三人之间合同有效的法律依据，退一步讲，法院确认合同有效，并不能够证明原告就享有房屋的权属，也不能证明有效的合同能够得到履行。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人张宗友、田艳玲述称：案涉房屋最开始由张宗武保全后，2015年8月，第三人回黔江区后，在黔江区法院与张宗武达成和解，当时把税苑小区的房屋解除查封处置后归还张宗武的欠款。在这之后，由于当时还有另外的案子需要在公安局缴纳罚款，第三人认为解除查封后，就把案涉房屋处置给了原告，造成今天的局面，其责任在第三人，第三人以为解除了房屋查封，而事实该房屋没有解除查封。但是，不管该房屋是处置给原告还是被告，都是为了解决和他们之间的债务。原告向文军为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.坐落证明，证明酉阳县黔龙阳光XX小区坐落于重庆市酉阳县桃花源街道桃花源大道北路的事实，同时证明（2018）渝0114执恢1056号裁定书载明的是重庆市酉阳县桃花源大道北路1X号2幢X单元3X号房产，与（2015）黔法民保字第00024号执行裁定书上关于查封酉阳县城北黔龙阳光溪谷XXXX号房产是不一致的；2.酉阳县人民法院（2019）渝0242民初2328号判决书以及重庆市第四中级人民法院（2019）渝04民终961号民事判决书，证明阳光XX小区XX号2号楼3单元3层X号房屋未办理过户登记手续，是开放商未取得竣工验收备案登记证的原因，而不是原告或者第三人之间的原因，根据物权变动规则，原告享有案涉房屋的所有权，能够排除和对抗黔江区法院（2019）渝0114执恢590号执行；3.（2019）渝0114执异86号执行裁定书、（2018）渝0114执恢1056号执行裁定书、（2015）黔法民保字第00024号民事裁定书、（2019）渝0114执异201号执行裁定书，该裁定书说明的是重庆市酉阳县桃花源大道北路14号XXXX房产与重庆市酉阳县黔龙阳光XX小区2号楼3单元30X房屋是同一套房屋是错误的，没有证据予以证明，在2015年的时候，黔江区法院（2015）黔法民保字第00024号民事裁定书是保全到案涉房屋的，但（2018）渝0114执恢1056号执行裁定书不是查封的案涉房屋，关于查封到第三人及担保人向光平房产未依法予以处置，说明第三人和被告转移资产抽逃债务损害原告的合法权益。4.房屋转让协议及收条，证明黔龙阳光溪谷X幢X单元X-X房产属于原告所有，因为原告已经付清了该房屋的转让款项，黔江法院（2015）黔法民保字第00024号查封了，但3年期限满后黔江法院没有对所购买的房屋依法处置，之后法院查封的房屋不是该套房屋，现在房屋属于原告所享有。被告张宗武、杨小莉对原告向文军提交的证据质证后认为：对证据1的三性有异议，单位出具的证明应当由经办人签字，否则证据是无效的，同时阳光溪谷现在的坐落位置不能印证以前的查封错误，同时该份证据与本案不具有关联性；对证据2酉阳县人民法院（2019）渝0242民初2328号判决书三性无异议，明确了案涉房屋被查封，驳回了原告的诉讼请求，对重庆市第四中级人民法院（2019）渝04民终961号民事判决书的判决结果无异议，但是在阐述理由的时候未能正确的说明，同时该判决也说明了原告与第三人的合同不具备履行条件，原告要求过户的理由存在法律上和事实上的履行不能，因此该组证据达不到原告的证明目的；对证据3的三性无异议，该组证据明确了2015年5月20日该房屋已经被查封，原告与第三人之间的抵债发生在房屋查封之后，同时裁定书也能够相互佐证证实案涉房产与查封财产是同一房产的事实，因此该组证据达不到原告的证明目的。对证据4的合法性、真实性有异议，因为在原告举示的其他证据中已经明确原告与第三人之间是债权债务关系，之后才形成的抵偿，并不是直接的房屋买卖，因此转让协议和收条中都提到了收到了原告的房款，因此是不属实的；该协议的签订时间和收条的出具时间均在被告申请黔江区人民法院作出的财产保全查封之后，是明显违法的行为，同时也涉及到非法处置对法院查封财产的处置，是严重的违法和犯罪行为，因此该内容也是无效的。第三人张宗友、田艳玲对原告向文军提交的证据三性无异议。被告张宗武、杨小莉为支持自己的抗辩理由，向本院提交了以下证据：1.（2015）黔法民初字第03662号民事调解书、（2015）黔法民保字第00024号民事裁定书，证明案涉房产在2015年5月20日被黔江区法院查封的事实。同时，被告与第三人的债权在2015年8月24日由黔江区法院作出民事调解书确认，该证据还证明了第三人欠被告的借款本金为78万元，向光平是保全的反担保人，查封的房产也只有两套，一套是第三人在城西一路的房屋，另一套是案涉房屋；2.执行笔录、（2018）渝0114执恢1056号执行裁定书、（2019）渝0114执异201号、送达回证，证明案涉房屋在2018年5月18日被再次查封，查封期限是3年，黔江区法院在向登记机关送达查封文书时，登记机关经核实确认，该房屋已有黔江区法院00024号执行查封和抵押登记的事实，原被告及第三人在2018年7月30日的笔录中也再次确认了查封财产与案涉房产是同一房产的事实，同时证明了若2019年1月31日第三人未能向被告清偿借款本金38万元，该套房屋自2018年7月30日起作价38万元抵偿给被告，原被告及第三人均认可的事实。原告向文军对被告张宗武、杨小莉提交的证据质证后认为：对证据1调解书本身的真实性无异议，但是对调解的内容是否有真实债务存在有异议，对裁定书真实性无异议，当时原告认可所购买的房屋是被查封的，但是当时第三人没有告知原告该套房屋被查封的事实，同时该裁定查封了第三人位于黔江城西办事处城西一路的房产，以及对担保人名下的黔江城西街道册山居委的房屋，总的78万元债务有这两套房屋已经完全能够清偿；对证据2执恢裁定书所查封的房产并不是案涉房屋，关于送达回证的真实性无异议，但是对关联性有异议，并没有说明黔龙阳光溪谷房屋和桃花源大道北路房屋是同一套，不能达到被告的证明目的，对执行笔录本身的真实性无异议，但是原告非执行笔录案件中的当事人，所承诺或签字不产生法律效力，不具有约束力，他们笔录所指的是桃花源大道北路1X号X幢X单元3-X房屋，不是原告所购买的房屋，笔录签字的时候我错误的认为是桃花源大道北路14号房屋与黔龙阳光XXX幢X单元3-X房屋是一套房屋。第三人对被告张宗武、杨小莉提交的证据三性无异议。第三人张宗友、田艳玲未向本院提交书面证据材料。本院经审理查明，2015年12月8日，原告向文军作为乙方，第三人田艳玲作为甲方，双方签订房屋转让协议。协议约定甲方田艳玲将其所有的位于重庆市酉阳县黔龙阳光XX小区2号楼三单元三〇X号房屋作价776540元转让给乙方向文军。2015年12月14日，第三人田艳玲前夫张宗友向原告向文军出具收条，证明扣除第三人向原告房屋转让协议签订前借款本金200000元及利息258104元，房贷余额326600元后，收到房款191836元。2015年5月20日，重庆市黔江区人民法院依据被告张宗武、杨小莉的申请，以（2015）黔法民保字第00024号民事裁定书，对第三人张宗友、田艳玲所购买位于重庆市酉阳县城北黔龙阳光XX2-3-3-X房产（预售许可证：重房（酉）第15号）予以查封。2015年8月24日，经重庆市黔江区人民法院主持调解，杨小莉、张宗武与张宗友、田艳玲达成协议，由张宗友、田艳玲偿还杨小莉、张忠武借款78万元，该借款分别与2015年9月4日前一次性偿还40万元，剩余38万元于2016年2月8日前偿还完毕。若有一次逾期，张宗武、杨小莉有权就全部未偿还借款申请强制执行。张宗友、田艳玲未按调解书的约定偿还借款，张宗武、田艳玲向本院申请强制执行，在执行过程中，双方达成执行和解协议，终结执行。张宗友、田艳玲未按执行和解协议履行，杨小莉、张宗武申请恢复执行，在执行过程中，本院于2018年5月18日以（2018）渝0114执恢1056号执行裁定书，裁定“查封被执行人田艳玲所有的位于重庆市酉阳县桃花源镇桃花源大道北路1X号X幢X单元3-X房产一套”。原告向文军不服，提出书面执行异议，2019年6月5日，本院以（2019）渝0114执异86号执行裁定书，以向文军未提交证据证明田艳玲被查封房屋与向文军所购案涉房屋是同一套房产为由，驳回向文军的执行异议请求。在恢复执行过程中，本院再次主持和解，达成和解协议后，张宗友、田艳玲仍未按执行和解协议履行，张宗武、杨小莉再次申请恢复执行。在恢复执行过程中，2019年9月18日出具（2019）渝0114执恢590号执行告知书，对重庆市酉阳县黔龙阳光溪谷小区2号楼3单元302房屋进行拍卖。向文军不服，向本院提出执行异议，2019年9月27日，本院以（2019）渝0114执异201号执行裁定书，以向文军向田艳玲购买重庆市酉阳县黔龙阳光XX小区2号楼3单元30X房时，该房屋已经被法院司法查封，其购买的房屋不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条第一款第（一）项之规定，驳回了向文军的执行异议请求，向文军不服，向本院提起诉讼。另查明，2019年4月19日，向文军作为原告，以本案第三人田艳玲作为被告，向重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院提起民事诉讼，请求判决被告田艳玲继续履行与原告签订的《房屋转让协议》，并协助原告办理房屋产权变更登记，将原告所购买房屋的产权证变更登记至原告名下。重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院经审理后认为，向文军与田艳玲签订《房屋转让协议》之前，案涉房屋已经被法院依法查封，田艳玲与向文军的买卖行为构成无权处分，在查封未解除前，不产生预期的房屋买卖的法律后果，且该房屋所在楼盘未取得竣工验收备案登记证，办理过户登记不具备履行条件，因此驳回向文军的诉讼请求。向文军不服酉阳土家族苗族自治县人民法院判决，上诉至重庆市第四中级人民法院，重庆市第四中级人民法院于2019年7月1日立案，于2019年7月30日作出（2019）渝04民终961号民事判决书，判决驳回向文军的上诉，维持原判。在查明，第三人张宗友与田艳玲在重庆市酉阳县仅购买了位于黔龙阳光XX小区2号楼3单元30X房屋一套。本院认为，本案的争议焦点是原告向文军是否对案涉房屋享有足以阻却执行的权利。对此，本院评述如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，原告向文军与第三人田艳玲达成房屋转让协议时间为2015年12月8日，而本院对于该不动产的首次查封时间为2015年5月20日，原告向文军与第三人的房屋转让协议发生在本院依法查封之后。庭审中认可与第三人于2015年12月18日转让的重庆市酉阳县黔龙阳光溪谷小区2号楼3单元302房屋于2018年5月20日被本院依法查封，但该房屋与本院续查封的重庆市酉阳县桃花源镇桃花源大道北路1X号X幢X单元3-X号房屋不是同一套房屋。以此认为，重庆市酉阳县黔龙阳光XX小区2号楼3单元30X房屋在第一次查封到期之后，未被继续采取查封，从而取得排除执行的权利。经庭审查明，第三人张宗友、田艳玲在重庆市酉阳县仅购有位于重庆市酉阳县黔龙阳光XX小区2号楼3单元30X房屋一套，以及被告提交的执行笔录，能够认定重庆市酉阳县黔龙阳光XX小区2号楼3单元30X房屋与本院续查封的重庆市酉阳县桃花源镇桃花源大道北路1X号X幢X单元3-X号房屋是同一套房屋。因此，原告向文军与第三人田艳玲达成转让协议位于本院查封之后，且至今仍然处于查封状态。其次，原告向文军于2016年开始装修案涉房屋并于2018年2月入住，其时间亦在本院查封之后。虽然原告在协议达成之后，已按照转让协议将房款支付给第三人张宗友并占有该不动产，且未办理过户登记非因原告向文军自身原因，但是，原告向文军与第三人田艳玲达成房屋转让协议、以及占有该不动产均发生在本院依法采取查封措施之后。原告向文军与第三人田艳玲达成的房屋转让协议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条之规定，其权利不足以排除法院对案涉房屋的执行。另，虽然生效法律文书认定原告向文军与第三人田艳玲的房屋转让协议有效，但该生效文书同样形成于本院依法采取查封措施之后。因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十六条第二款之规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。因此，本院对于原告的该主张不予支持。对于原告向文军的第二项诉讼请求，因其未取得排除本院执行的权利，本院亦不予支持。综上，原告向文军与与第三人田艳玲达成的房屋转让协议以及原告向文军占有案涉房屋形成于本院查封案涉房屋之后，其权利不足以排除法院对案涉房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告向文军的诉讼请求。本案受理费11565元，由原告向文军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员 徐洪斌二〇一九年十二月二十六日法官助理 陈 楼书 记 员 石冬会