广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1022民初1170号 原告：陈日光，男，1961年2月4日出生，汉族，居民，住广西田东县。 委托代理人：黄炳圣，田东县民新缘法律服务所法律工作者。 委托代理人：黄大勇，田东县民新缘法律服务所法律工作者。 被告：田东祥和房地产有限公司，住所地广西田东县平马镇东宁东路69号。 法定代表人：黄翀，该公司总经理。 委托代理人：潘红梅，广西龙翔律师事务所律师。 原告陈日光与被告田东祥和房地产有限公司（以下简称祥和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告陈日光的委托代理人黄炳圣、黄大勇、被告祥和公司的委托代理人潘红梅等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈日光向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证书违约金49,397元（以258,899元为基数，按万分之1.5，扣除履行期540天，从2015年5月25日至2018年11月22日计算天数为1272天）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年10月22日签订《商品房买卖合同》，原告以258,899元价格购买被告开发的祥和广场花园8栋1005号房。根据合同约定，被告于2013年12月31日前交付房屋给原告使用，并在商品房交付使用后540日内为原告办理房屋产权证书。如被告责任则按逾期一日向原告支付已付房款的万分之1.5违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款，但被告由于未取得竣工验收备案证，导致业主无法办理产权证，在约定办证履行期540日内至2018年11月22日通知办证之日止，已逾期1272天。被告的行为已严重违约，为维护原告权益，特向法院提起诉讼。 被告祥和房地产公司辩称，原告要求支付逾期办证违约金49,397元不应支持。依据合同约定，出卖人应在商品房交付使用后540日提交资料备案，但超过540日未约定违约责任，买受人取得产权证书的时间没有约定，无法确定逾期时间，不能认定被告违约。被告已向不动产局提交相关证明并通知原告，根据补充协议的约定，原告应将办证资料在合同签订之日起15日内向被告提交，但原告没有按时向被告提交资料，也没有向房产所提交申请办证，原告的违约行为应由其承担责任。 被告因祥和酒店建设超规划，包括住宅楼整个项目被停工，导致住宅楼没有按时验收。经专家组论证，认为酒店超面积不影响住宅楼验收，后经田东县城规会通过才得以验收。在专家组出具意见后，住建局于2017年9月批准验收备案。因政府行为导致不能按时办理不动产权证书，不是被告的过错，不应由被告来承担责任,原告要求被告支付逾期办证违约金没有依据。合同约定540日为备案登记期限，不是取得房屋产权证的期限，双方合同没有约定办理产权证的具体时间，原告何时取得产权证书没有约定，没有约定就没有逾期。原告认为2015年5月25日起其权利受到侵害，于2019年6月起诉已超过时效，应予驳回。双方合同约定以日计算的违约金已超过首付款一半，明显过高。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下，被告证据1至4、6、9、11，证实了被告因祥和小区验收问题与相关部门协商的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月22日，原告陈日光（买受人）与被告祥和公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的、位于田东县城东华瑞公司南侧祥和广场花园小区第8幢1005号房，总价款258,899元。合同第八条交付期限约定，出卖人应在2013年12月31日前，将验收合格符合合同约定的商品房交付买受人；第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，每逾期一日出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之1.5的违约金，因买受人原因造成商品房不能在规定期限内办理房地产权属证书备案的，由买受人承担全部责任。合同同时对商品房面积差异处理、买受人逾期付款违约责任、出卖人逾期交房违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了购房款。 庭审中，原告确认，涉案房屋均在合同约定的期限内交付。 2018年11月22日，被告向田东县不动产登记局提交了房屋权属首次登记，并于同日向包括原告在内的小区业主告知已可办理房屋权属证书。 2018年本院曾审理田东祥和花园小区部分业主与被告商品房销售合同纠纷案，就涉案的祥和广场花园小区是否已具备办理房屋权属登记条件本院向田东县国土资源局查询。田东县国土资源局就此出具《关于祥和花园小区房屋不动产权不具备不动产权属登记的说明》，内容主要载明，祥和花园小区由两宗土地组成，整个小区建设按整宗地块规划设计，造成部分建筑物跨越两宗地，无法对跨越两宗地建筑物（商品房）进行权属登记，只能等待业主把两宗地申请合成一宗地后才具备登记条件；祥和花园小区各项建筑指标（容积率）突破原规划部门审批的指标，目前已通过专家论证、城规会审定等程序进行调整，等待业主按程序补交土地出让金后才能进行规划验收，验收合格后才具备不动产权属登记条件。 另查明，2017年6月，经住建、国土相关部门组成的专家组论证认为，祥和酒店超建筑面积不影响祥和住宅楼建设和验收，住建局应给予办理相关手续。 本案立案时，陈日光与梁惠仙作为共同原告向本院提起诉讼。被告认为涉案合同中并无梁惠仙。 本院认为，本案的争议焦点系：1、原告的起诉是否超过诉讼时效；2、被告是否存在逾期办证的违约行为；3、原告主张违约金的数额、计算标准是否有事实和法律依据。本案原告陈日光与被告祥和公司签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。依据合同相对性原则，梁惠仙并非合同当事人，在本案中不具有诉讼主体资格，不是适格原告，本院依法驳回梁惠仙的起诉。一、关于本案诉讼时效问题。本案系以按日计付违约金的连续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。原告2019年7月2日向本院提起诉讼，故其主张的违约金应从2016年7月2日起算，对超过诉讼时效期间的部分不予保护。 二、关于被告是否存在逾期办证的违约行为问题。房屋权属登记通常为开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。因此，完成初始登记并告知买受人系开发商在履行办证过程中的首要义务。涉案房屋在合同约定期限内交付原告，依据双方《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告未能在交房后540日内完成房屋权属初始登记，从本院于2018年向田东县国土资源局查询被告未能办理权属初始登记的原因可证实，其行为已构成违约。虽然双方合同未约定原告取得房屋权属证书的期限，也未约定由被告为原告办理房屋所有权证，但被告的违约行为系导致原告无法办证的直接原因。被告认为不存在违约行为的辩称，无事实依据，本院不予采信。 三、关于原告主张逾期办证违约金的数额及计算标准问题。被告未能在交房后540日内办理房屋权属初始登记，其行为虽违约，但从国土部门对本院答复可证实逾期办证存在规划设计问题，原告也未能提供逾期办证导致的实际损失，根据本案实际情况，本院确定被告应向原告支付的逾期办证违约金为，258,899元×0.0001×871天（2016年7月2日至2018年11月22日被告通知原告可办证时止）＝22,550元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告田东祥和房地产有限公司向原告陈日光支付逾期办证违约金22,550元； 二、驳回原告陈日光的其他诉讼请求。 本案受理费1,035元，由原告陈日光负担671元，被告田东祥和房地产有限公司负担364元(此款原告已预交，由被告在履行上述给付义务时一并向原告付清)。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 审 判 长  刘燕平 人民陪审员  韦彩云 人民陪审员  梁淑珍 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  唐圆圆