福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初6964号 原告（反诉被告）：谢文强，男，1988年4月12日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：许志勇，福建协兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王**，福建协兴律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：福建吉马房地产开发有限公司，住所地漳州市东岳新村****，统一社会信用代码：91350602759353813M。 法定代表人：林建国，董事长。 委托诉讼代理人：刘永平，福建华闽南方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雅斌，福建华闽南方律师事务所实习律师。 原告谢文强与被告福建吉马房地产开发有限公司（以下简称吉马房地产公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2018年11月26日作出（2018）闽0602民初6967号民事判决。吉马房地产公司不服该判决，向漳州市中级人民法院提起上诉。漳州市中级人法院于2019年6月3日作出（2019）闽06民终715号民事裁定，裁定撤销（2018）闽0602民初6967号民事判决，发回本院重审。本院于2019年7月23日重新立案，并依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。谢文强的委托诉讼代理人许志勇，吉马房地产公司的委托诉讼代理人刘永平、王雅斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢文强向本院提出诉讼请求：1、判令吉马房地产公司向谢文强支付自2015年6月1日起至2017年4月25日止的逾期交房违约金224138.12元（违约金以1614828元为基数，按照日万分之二的标准计算）及银行同期同类贷款利息；2、本案的诉讼费用由吉马房地产公司承担。事实和理由：1、2014年2月7日，谢文强向吉马房地产公司购买了址在漳州市芗城区××路××大厦××号××商品房××。双方自愿签订了商品房买卖合同。该商品房买卖合同明确约定，建筑面积为145.48平方米。合同第四条约定：商品房单价为每平方米11100元，谢文强向吉马房地产公司支付人民币1614828元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年6月1日前，将同时符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用。合同第九条约定：出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同签订后，谢文强依约履行了交付全部购房款的义务，吉马房地产公司却在2017年4月25日才向谢文强交付房屋，因吉马房地产公司违反合同约定，应支付谢文强逾期交房违约金人民币224138.12元（1614828元×0.0002×694天）。2、吉马房地产公司主张的延期交房理由不能成立。（1）特殊原因之举证责任在吉马房地产公司需对特殊原因事件阻碍工程建设的客观事实、必然因果关系、影响程度、所受损失的范围等进行举证。但吉马房地产公司未提供证据。根据合同法的规定和一般的交易规则，一方因特殊原因难以履约时应及时通知对方并向对方出具证明，吉马房地产公司从未向谢文强通知特殊原因阻碍工程建设。（2）吉马房地产公司没有提供相关的施工日志、监理日志、施工进度表、停工登记表等相关证据证明天气因素、停水停电、高考、中考等足以导致延期施工和延期交房，以及天气因素与延期施工、延期交房之间存在因果关系。（3）吉马房地产公司在发回重审前提交的答辩状及一审庭审时都明确陈述到逾期交房的根本原因是因为施工方负责人林文彬生病及逝世才导致未能按《施工合同》的约定在2013年12月26日之前竣工，致使工程拖到2016年8月20日才竣工，构成迟延竣工。即施工方超期968天，而并非现在所主张的所谓“原规定设计标准变化和设计变更导致工程项目延误”。即使真的存在政策变化，也都是在逾期交房之后才产生的政策，我方认为不能作为免责的事由。吉马房地产公司在发回重审前所提交的《竣工验收组织实施情况》有7家验收单位盖章的落款时间是2016年9月9日。3、本案合同约定依据总价款每日按万分之二计算违约金，并不属于法律所规定的“过份高于造成的损失的”情形。本案的《商品房买卖合同》系格式条款，也是由吉马房地产公司所提供的，违约金是双方意思表示的体现，并不违反法律规定。如按每日万分之二，每个月才千分之六，远远低于一般民间借贷月利率2%的法律规定。4、消防部门已经明确，旧规已经要求阳台应该设置一个前室，消防部门并没有在2015年强制要求开发商设置前室，因此开发商认为因为消防新规造成逾期交房的说法是不能成立的。5、博爱西道（原青年路一段）是在2017年7月开始建设的，而讼争房屋在2017年4月已经交房，根据法院调查情况，该条路的建设以及管道的建设与本案逾期交房没有任何关系。6、根据福建漳发建设有限公司的回复，博爱西道地下管道2013年下半年开始建设，2014年年底已经延伸到凯滨大厦，根本不存在任何因为管道建设造成逾期交房的情况。 吉马房地产公司辩称，1、本案谢文强主张逾期交房违约金依法不能成立。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，谢文强已经构成逾期付款，应该承担逾期付款的违约责任。谢文强应支付给出卖人的违约金直接从买受人已支付的购房款中抵扣，买受人已支付的购房款不足以抵扣的，买受人应于接到出卖人解除合同通知书之日起七日内补足；在出卖人全额收到买受人根据原合同及本协议约定的所有应付款项（包括但不限于总购房款、违约金、赔偿金）之前，出卖人有权拒绝交房，即使因此超过原合同约定的交房时间，出卖人也无须承担合同第九条约定的逾期交房违约责任。2、根据《商品房买卖合同》以及补充协议的约定，双方对于第八条第三款所涉及的“特殊原因”所包括的情形进行了约定，根据双方约定停水、停电，配合法规、规章（如高考、中考等），配合政府重要活动及地震、降雨，法律法规、规章政策发生变化等因素，出卖人可凭政府有关主管部门、单位或该项目的勘探、设计、施工或建筑本项目的其他相关专业机构出具的证明文件据实予以延期且无须通知买受人。（1）从2011年8月6日起至2017年4月21日止，本案从桩基开工之日起至商品房交付之日，在合同履行中发生的暴雨、大暴雨、台风、停水、停电、中考、高考的特殊原因天数累计达135天，属合同及补充协议约定的可据实予以延期交房的特殊原因，依法应当认定为合理延期的天数。(2)本案凯滨大厦主体工程即单位工程已于2015年12月31竣工，并已由吉马房地产公司完成项目工程总投资。本案凯滨大厦项目原规定设计标准变化和设计变更导致工程项目延误至2017年1月7日才通过消防验收，该部分属国家、、地方制定和颁布的法律法规、规章和政策发生变化而导致的延误，以及属根据相关规定验收方式发生变化而导致商品房依法验收所需时间比出卖人原预计时间延长，应当予以顺延的特殊原因和情形，就该特殊原因和情形应当予以顺延至2017年1月7日通过消防验收之日。（3）凯滨大厦项目因政府主管部门规划设计变更和市政建设工程需要等情形导致工程项目延误至2017年4月25日才以交付使用：其一是青年路及西环城河箱涵建设，导致凯滨大厦项目的消防通道工程无法与未竣工的青年路及西环城河箱涵连接项目工程未能连接施工，直接导致凯滨大厦项目消防环形通道暂停施工；其二凯滨大厦2015年12月31日施工竣工后，漳州市园林管理局、漳州市住房和城乡建设局等主管单位，规划变更要求凯滨大厦项目已施工北至三湘江的围墙和原为车行双通道的大门及保安亭以及相应的地下管网等项目应予拆除变更留出人行通道，配合彩虹桥项目，导致凯滨大厦项目已完成的围墙和原为车行双通道的大门及保安亭以及相应的地下管网等项目拆除移位重新施工，北侧三湘江留出人行通道，北侧新增设铁栏杆，东西两侧拆除部分围墙及修复，已竣工围墙和原为车行双通道的大门及保安亭以及相应的地下管网等项目拆除移位重新施工，进而导致凯滨大厦项目所涉消防项目直至2017年1月7日才得以连接施工并通过消防验收；其三凯滨大厦项目南侧与防洪堤连为一体，防洪堤的主体与凯滨大厦项目的连接栏杆、围墙护栏等项目和装修等项目工程规划变更和施工，导致与凯滨大厦项目的连接栏杆、围墙、护栏等项目工程拖延施工，直接导致凯滨大厦项目所涉消防项目直至2017年1月7日才通过消防验收。这些都属因政府主管部门规划设计变更和市政建设工程需要等非出卖人原因，即为配合政府重要活动及其他市政建设需要所引致的延误，属应当予以顺延的特殊原因和情形，应当予以顺延至2017年4月25日交付使用之日。3、本案谢文强主张按已付款万分之二每日计付违约金，显然不仅依法不能成立，且其并不存在实际损失，其请求显然过分高于实际不存在的损失，就计算违约金标准应当依法予以调整减少。本案吉马房地产公司并不构成违约，且根据本案合同载明的交房时间和实际交房时间的商品房市场价格而言，实际交房时间的商品房市场价格已比合同载明的交房时间的商品房市场价格成倍增值，并不存在贬值或损失的情形。根据法律规定，按同地段同类房屋租金标准确定租金收入，本案交付的土胚商品房作为出租其租金收入也应当扣除为符合租赁使用而投入的装修等投资成本费用，即应以有关主管部门公布同地段同类房屋租金收入或评估机构评定的同类房屋租金标准扣除投入的装修等投资成本等费用后，在租金收入或同类房屋租金标准的15%范围内作为经营损失的计算标准为宜。 吉马房地产公司反诉诉称，1、判令谢文强承担从2014年2月14日起至2015年5月22日逾期支付购房款1130000元，逾期462天，按合同约定的日万分之贰计算的违约金为104412元；并承担从2015年5月23日起按逾期应付款104412元日万分之贰计算的违约金每日为20.8824元（暂计至2019年09月04日为1565日的违约金为32576.54元），合计为136988.54元；2、判令解除本案《商品房买卖合同》，由谢文强按累计应付款即合同价款1614828元的10%向吉马房地产公司支付违约金161482.8元，并在合同解除后将房屋交还吉马房地产公司，房屋占用费我方另案起诉；3、本案诉讼费用由谢文强承担。诉讼中，吉马房地产公司变更反诉请求：1、判令谢文强承担从2014年2月14日起至2015年5月22日逾期支付购房款1130000元，逾期462天，按合同约定的日万分之贰计算的违约金为104412元；并承担从2015年5月23日起按逾期应付款104412元日万分之贰计算的违约金每日为20.8824元（暂计至2019年09月04日为1565日的违约金为32576.54元），合计为136988.54元；2、判令谢文强按累计应付款即合同价款1614828元的10%向吉马房地产公司支付违约金161482.8元；3、本案诉讼费用由谢文强承担。事实与理由：谢文强与吉马房地产公司于2014年2月7日就谢文强向吉马房地产公司购买凯滨大厦1601号商品房签订了《商品房买卖合同》（合同编号为35060108035000009），根据《商品房买卖合同》第七条及《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第5.2条、第5.8条、第6.1条的约定，谢文强应承担未在合同签订后的7日内，即2014年1月14日提供完整的按揭资料，并办理相关手续，谢文强至2015年5月22日才提交完整的按揭资料并办理相关手续，已构成逾期付款，应按合同第七条等约定承担逾期付款违约责任和相应法律责任。我方已经于2019年09月04日向谢文强发出《催告函》。 谢文强反诉辩称，1、吉马房地产公司主张谢文强违约没有任何事实和法律依据。我方所提交的《销售不动产统一发票》都明确载明款项的性质是购房款，故吉马房地产公司主张其2015年5月22日已抵扣违约金104412元，谢文强尚欠购房款人民币104412元是不符合客观事实，也根本不能成立。而且吉马房地产公司所提交的2018年9月3日的答辩状最后一点明确载明：“答辩人保留追究谢文强逾期付款的违约责任”，既然吉马房地产公司只是保留追究的权利，那么也进一步证实根本就不存在已经在购房款抵扣违约金的事实。2、本案的贷款银行选定都是由开发商直接联系的，按揭资料的报送及通知的责任主体也都是开发商吉马房地产公司。吉马房地产公司没有提供任何证据证明其什么时候向谢文强发送通知，也没有提供任何证据证明谢文强在接收到通知，不履行合同义务。而且吉马房地产公司也没有提供任何证据证明答辩人谢文强在接到通知后不到规定地点办理有关手续。3、本合同是格式合同，开发商作为合同的提供方，故合同条款应作有利于买受人的解释。《商品房买卖合同》附件六5.6条应该理解为由于买受人的资信原因、买受人未按时提供按揭资料、买受人未按时办理该房屋抵押登记手续等而使按揭手续无法办理或银行未全部或部分批准按揭贷款或贷款金额不足或银行收回按揭款的，买受人应在出卖人通知送达之日起15日内付清或补足全部房款。4、2015年5月22日仅是银行的放款时间。合同签订之后，谢文强就积极配合办理银行按揭手续，本身没有任何过错，至于银行什么时候放款，不是谢文强所能控制的。银行放款是与吉马房地产公司楼盘的施工进度密切联系着。5、根据合同约定，如有逾期付款，吉马房地产公司应履行书面催告的义务。本案吉马房地产公司并没有提供任何证据证明其有履行书面催告的义务，且在2019年9月以前从未向谢文强主张所谓的违约金、赔偿金，也没有向法院提起任何诉讼主张权利，吉马房地产公司主张超过了相应的诉讼时效。6、双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系格式合同，该合同中免除、减轻经营者责任，限制、加重消费者责任，排除消费者权利等条款无效。7、吉马房地产公司反诉称其向谢文强邮寄了《催告函》没有事实依据，谢文强并没有收到任何邮递快件。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年2月7日，谢文强与吉马房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，记载（摘要）：1、谢文强向吉马房地产公司购买址在漳州市芗城区××路××大厦××号商品房，房屋总价款为1614828元。2、付款方式：于2014年2月7日付清首付款人民币484828元，余款113000元办理银行按揭。3、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹点伍的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人在出卖人书面催告3日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。4、交付条件与期限：出卖人应当在2015年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人；详见合同附件六。5、出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已经付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之贰（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。6、附件六《合同补充协议》第五条第一款约定：买受人以按揭款方式付款的，在向银行／公积金中心申请按揭贷款过程中，出卖人承担协助义务，买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照原合同及本协议的约定应承担的付款义务；第二款：买受人以按揭贷款方式付款的，应在原合同签订后七日内通过出卖人向银行提供完整的按揭资料，并办理相关手续；第三款：按揭银行批准按揭的，买受人应在接到银行或出卖人通知后三个工作日内到规定地点办理有关手续。买受人逾期未办理的，则视为逾期付款，按原合同第七条约定承担逾期付款违约责任；第六款：如果因买受人原因（包括但不限于买受人的资信原因、买受人未按时提供按揭资料、买受人未按时办理该房屋抵押登记手续等）而使按揭手续无法办理或银行未全部或部分批准同意按揭贷款或按揭贷款金额不足或银行收回按揭款的，买受人应在出卖人通知送达之日起15日内付清或补足全部房款，若逾期支付视为买受人逾期付款，按原合同第七条约定承担逾期付款违约责任。如果逾期支付超过30日的，出卖人有权选择单方解除合同，办理解除合同手续所产生的费用概由买受人承担，且买受人还应按总购房款的10%向出卖人支付违约金。第六条第一款约定：在出卖人全额收到买受人根据原合同及本协议约定的所有应付款项（包括但不限于总购房款、违约金、赔偿金）之前，出卖人有权拒绝交房，即使因此超过原合同约定的交房时间，出卖人也无需承担原合同第九条约定的逾期交房违约责任。买受人应于付清所有应付款项之日起30日内自行到出卖人处办理交房手续，出卖人不再另行通知。第四款约定：原合同第八条第三款第1项规定的不可抗力事件，如果为众所周知或已通过相关媒介予以宣传、报道，则出卖人无须承担该项中关于“告知”的义务。第五款约定“特殊原因”还包括以下情形：（1）非出卖人原因造成的停水、停电等情况所引致的延误、以及为配合法规、规章和政策、规定等执行（包括因高考、中考期间的停工限工要求等）或配合政府重要活动（如花博会等）及其他市政建设需要所引致的延误。（2）施工遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难。（3）遇到日降雨量累计超过50毫米以上的降雨、6级以上（含6级）大风或5级以上（含5级））地震（4）国家、、地方制定和颁布的法律法规、规章和政策发生变化（包括但不限于制定新规定以及补充、删除、修订原规定等）而导致的延误，例如根据相关规定验收方式发生变化而导致商品房依法验收所需时间比出卖人原预计时间延长等。（5）其他非出卖人所能控制的因素。第六款约定：如发生上述“特殊原因”之情形，出卖人可凭借政府有关主管部门、单位或者该项目的勘探、设计、施工或建筑本项目的其他相关专业机构出具的证明文件据实予以延期且无须通知买受人。2014年2月24日，谢文强向吉马房地产公司支付首付款484828元，2015年5月22日通过银行按揭贷款的形式支付剩余购房款1130000元（发票开具的时间为2016年4月11日）。2017年4月21日，吉马房地产公司在《闽南日报》刊登《交房通知》：我司兹定于2017年4月25日-27日办理住宅及车位交接手续，具体交房时间以我司寄发的《凯滨大厦交房通知书》为准。届时请您携带相关资料到凯滨大厦接待处办理。吉马房地产公司于2017年4月25日向谢文强交付了讼争房产。 2013年漳州市公安消防支队向吉马房地产公司出具漳公消审（2013）第0043号《建设工程消防设计审核意见书》，根据该份意见书，2013年4月福建汇筑工程设计有限公司根据吉马房地产公司的要求修改了工程设计图。 2016年11月，福建汇筑工程设计有限公司根据吉马房地产公司的要求再次修改工程设计图，在三至二十二层轴③∽⑤轴、轴交⑦∽⑨轴，轴交∽轴，轴交∽轴的前室部分改为阳台（根据2013年4月的福建汇筑工程设计有限公司提供的设计变更或补充通知单中，三至二十二层轴③∽⑤轴、轴交⑦∽⑨轴，轴交∽轴，轴交∽轴上并未标明有前室，均是阳台）。 根据漳州市住房和城乡建设局（2015）19号《关于青年路及西环城河箱涵建设会议纪要》，会议决定：吉马房地产公司、向荣集团和欣宝房地产根据各自红线范围承担青年路（博爱道至防洪堤）段道路（包括路面、人行道、路灯、雨污排水管道、行道树、绿化及其他管线）、西环城河箱涵（青年路段）建设；青年路与防洪堤步行街连接梯道建设任务由吉马、向荣、欣宝公司共同承担；2015年12月30日前工程全部完工。 2015年10月15日，漳州欣宝房地产开发有限公司、福建向荣建设集团有限公司、福建吉马房地产开发有限公司与福建日誉建设集团有限公司签订一份《青年路及西环城河箱涵建设施工合同协议书》。经过走访以及向西桥街道办事处核实，青年路（博爱道至防洪堤）段道路（现名：博爱西道），于2017年7月拓宽整修。 根据吉马房地产公司所提供的漳州市华风气象科技服务有限公司2017年11月6日出具的气象资料分析报告，自2014年2月7日起至2017年4月25日期间，出现日降水量超过50MM的天数为16天；漳州市气象台在期间基于台风对我市的影响发布台风警报涉及的天数为37天（共计13个台风，最大风速均为6级以上）。上述二者中同时存在24小时降水量超过50MM并为台风天气所涉及的日期天数为3天。2014年2月7日至2017年4月25日共计有三次高考和三次中考，共计15天。 2016年9月9日，“凯滨大厦”经过建设、勘察、设计、监理、施工五个单位联合验收，竣工验收合格。 2017年1月6日漳州市公安消防支队出具漳公消验字（2017）第0005号《建设工程消防验收意见书》：凯滨大厦工程消防验收合格。 2017年5月25日，市行政服务中心管理委员会、市规划局、市发改委、市国土局等行政单位与漳州市华艺房地产开发有限公司、福建吉马房地产开发有限公司、漳州欣宝房地产开发有限公公司等召开《漳州市江滨路防洪堤顶步行道和南山桥提升改造工程方案设计》会议。 2017年7月16日，吉马房地产公司向漳州市园林管理局移交了“凯滨大厦”位于芗城区××路××路××房地产公司代建的城市公共绿地。经办人员分别到漳州市园林管理局、漳州市自然资源局、漳州市住房和城乡建设局核实后，均未能查实该公共绿地的建设起始时间，吉马房地产公司也未能提供证据证实其何时才开始建设该片绿地。 2017年8月23日，市行政服务中心管理委员会、市规划局、市发改委、市国土局等行政单位与漳州市华艺房地产开发有限公司、福建吉马房地产开发有限公司、漳州向荣建设集团开发有限公公司等召开《漳州市古城西广场至南山桥跨江滨路人行天桥“飘带”景观工程方案设计》会议。 2019年9月27日，经办人员走访漳州市公安消防支队，经过咨询，公安消防支队人员口头答复：2015年5月实施了GB50016-2014《建筑设计防火规范》新规，但是吉马房地产公司提供的2013年4月的《设计变更或补充通知单》上的图纸显示“凯滨大厦”未在安全通道处设置前室（设置的为阳台），2016年11月的《设计变更或补充通知单》图纸上加设了一间前室，该次变更并非因为新规的实施而造成的，在之前的《建筑设计防火规范》就要求在安全通道处必须设有前室。 2019年11月1日，经办人员向漳州发展水务集团有限公司以及福建漳发建设有限公司进行咨询，该公司口头答复：青年路（博爱道至防洪堤）段道路（现名：博爱西道）的市政供水管道在2014年年底到2015年年初已经延伸到凯滨大厦路段，至于小区的管道是什么时候连接到市政管网的，开发商最清楚。过后，本院有向福建漳发建设有限公司发出书面函件，该公司书面答复：博爱西道地下我司于2013年下半年承建了市政给水管道工程。 本院认为，本案存有七个焦点：一、谢文强与吉马房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》第七条以及《合同补充协议》第六条第一款中的“应付款”应如何理解？二、谢文强主张吉马房地产公司支付逾期交房违约金的起算点？三、吉马房地产公司所主张的延期交房理由是否成立？四、谢文强与吉马房地产公司约定的违约金是否偏高，是否需要调整？五、本案讼争房屋的实际交房时间？六、吉马房地产公司主张谢文强支付合同价款1614828元的10%违约金是否合法有据？七、吉马房地产公司反诉要求谢文强承担逾期付款违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效？ 焦点一：谢文强与吉马房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》第七条以及《合同补充协议》第六条第一款中的“应付款”应如何理解？ 吉马房地产公司认为，《合同补充协议》第六条第一款已经在括号处点明“应付款”为总购房款、违约金、赔偿金等。本院认为，合同第七条明确点明为“买受人逾期付款的违约责任”，一个理性的购房者对“逾期付款”中“款”的理解，应会理解为全部购房款。《合同补充协议》第六条第一款对于“应付款项”的约定，系对《商品房买卖合同》第七条的进一步细化，也是吉马房地产公司作为出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同是未与买受人协商的条款，属于《合同法》第三十九条第二款规定的“格式条款”。根据《合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而从合同的目的分析，买方按时足额支付购房款的义务与卖方按时交房的义务具有对等性，合同约定逾期付款违约金与迟延交房违约金也应该具有对等性，而上述条款将“应付款”扩大理解为总购房款、违约金、赔偿金，明显加重了买方的责任，应认定为无效条款。因此，本案《商品房买卖合同》所提到的“应付款”应该理解为“全额购房款”。 焦点二：谢文强主张吉马房地产公司支付逾期交房违约金的起算点？ 虽然根据谢文强所提供的销售不动产统一发票（发票号码：00581373/00581374，金额为1130000元）显示的开票时间为2016年4月11日，但是通过谢文强提供的还款清单及吉马房地产公司提供的账户回单可以得知，谢文强于2015年5月22日已经以银行贷款的形式向吉马房地产公司支付最后一笔购房款1130000元。根据谢文强与吉马房地产公司双方签订的《合同补充协议》第六条第一款约定，吉马房地产公司应在谢文强付清全部购房款之日起30日内向谢文强交付讼争房屋，即为2015年6月20日之前。虽然《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人的交房时间为2015年6月1日，但是根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，谢文强与吉马房地产公司可以就合同未尽事项进行补充约定。而《合同补充协议》第六条即是对主合同第八条的补充说明，对部分特殊情形的进一步约定。谢文强作为完全民事行为能力人，对合同及补充协议不可能不作详细阅读，亦能够理解讼争条款的内容以及签名确认的法律意义和后果，谢文强与吉马房地产公司应该按照合同约定全面履行各自义务，因此本案逾期交房的起算点应该是2015年的6月21日。 焦点三：吉马房地产公司所主张的延期交房理由是否成立？ 谢文强认为吉马房地产公司提供的证据无法证实其在合同签订后到约定交房日期间停工，吉马房地产公司应该提供相应的施工日志、监理日志等，且吉马房地产公司所主张的气象、停水停工、中高考都属于可以预见，不属于不可抗力。本院认为，谢文强与吉马房地产公司双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同的大部分条款合法有效，谢文强与吉马房地产公司应该按照合同约定全面履行各自义务。谢文强与吉马房地产公司双方所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》对于以下情况均有详细的约定： 1、日降水量超过50MM、6级以上（含6级）大风天气的天数是否可以抵扣？ 根据谢文强吉马房地产公司双方签订的附件六《合同补充协议》第六条第五款约定，该项天数可以抵扣。谢文强认为，吉马房地产公司应该进一步提供相应的施工日志、监理日志证明该天气影响其施工。本院从雨量分析，24小时降水量超过50MM已经达到暴雨级别，而在6级以上（含6级）大风情况下施工过程中也会存在危险，一般施工现场是不会进行作业的，且《补充协议》的条款约定很清楚，只要出现日降水量超过50MM、6级以上（含6级）大风天气，吉马房地产公司即可以据实扣除相应天数（条款并未约定该天气一定要造成施工延误），因此24小时降水量超过50MM、6级（含6级）以上大风天气的天数可以进行抵扣。 2、高温天气是否可以抵扣？ 高温天气分为两种情况：一是法定禁止室外作业的日最高气温40℃，根据有关规定应当停工，可以直接根据气象资料予以扣除天数，二是尚未达到法定禁止室外作业的高温，应当提供相应气象资料予以证明，并根据合同约定，方能予以扣除，从吉马房地产公司提供的《高温论证报告》显示，高温35℃以上，是否包含日高温40℃，没有进一步细化，对此吉马房地产公司未能进一步举证证明日高温达到40℃的天数，吉马房地产公司应该承担举证不能的法律后果。 3、台风天气是否可以抵扣？ 谢文强认为应该提供相应施工日志证实台风影响了施工。本院认为，台风路径是很难预估的，但是只要有可能对本市造成影响，气象部门就会发布台风预警信号，为了确保人身财产安全，施工单位要停止露天活动和高空作业，因此即使最终台风未能在本市登陆，亦或者没有造成太大影响，台风天气也是会造成停工。台风作为不可抗力典型的代表，可以予以抵扣。 4、高考、中考天数是否可以抵扣？ 高考、中考天数虽然是可以预估的，但是谢文强与吉马房地产公司双方签订的附件六《合同补充协议》第六条第五款约定，为配合法规、规章和政策、规定等的执行（包括因高考、中考期间的停工限工要求等），可以延期。高考、中考期间，政府部门均会要求市区的施工单位停止施工，确保考生休息和考试时间，因此根据双方约定，高考和中考的时间可以予以抵扣。 5、停水、停电天数是否可以抵扣？ 谢文强与吉马房地产公司双方签订的附件六《合同补充协议》第六条第五款约定，非出卖人原因造成的停水、停电等情况所引致的延误可以延期，但是吉马房地产公司提供的证据却无法证实在自2014年2月7日起至2017年4月25日期间，其工程所在地存在停水停电的情况，而且吉马房地产公司所提供的停电通告或者停水通知，大部分为拟停电亦或者拟停水，因此本案，吉马房地产公司未能提供充分证据证实停水停电的天数，本院不予支持。 6、施工方延期竣工的天数是否可以抵扣？ 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，即使正如吉马房地产公司所言，施工方延期交付工程，吉马房地产公司依法仍应承担违约责任。吉马房地产公司辩称由于施工方的原因，造成其无法按时交房，从而要求不承担相关的违约责任，显然与法不符。 7、青年路（博爱道至防洪堤）段、西环城河箱涵（青年路段）及青年路与防洪堤步行街衔接梯道的建设期间是否可以抵扣？ 吉马房地产公司为此提供了一份《监理报告》，该份监理报告的形成时间为2018年12月24日，欲证实由于青年路（博爱道至防洪堤）段、西环城河箱涵（青年路段）的施工建设，导致凯滨大厦项目消防环形通道暂停施工，至2017年1月7日青年路路基砼初始形成后，凯滨大厦项目消防通道才得以连接施工并通过消防验收。经走访核实，青年路（博爱道至防洪堤）段（现名为：博爱西道）2017年7月才开始拓宽整修，而在拓宽整修之前该路段并非无路通行。且该路段的地下的市政管道在2015年年初之前就已经延伸到凯滨大厦。而2017年1月6日凯滨大厦工程已经通过消防验收，因此不存在着吉马房地产公司所抗辩的因为青年路（博爱道至防洪堤）路段建设而造成消防通道无法连接施工的问题。至于青年路与防洪堤步行街衔接梯道的建设问题，市区相关行政部门在2017年5月25日才召开《漳州市江滨路防洪堤顶步行道和南山桥提升改造工程方案设计》会议，2017年8月23日召开《漳州市古城西广场至南山桥跨江滨路人行天桥“飘带”景观工程方案设计》会议，而讼争房屋在2017年4月已经交付，不存在青年路与防洪堤步行街衔接梯道的建设影响讼争房屋交付的情况。 8、吉马房地产公司代建城市公共绿地造成凯滨大厦工程延期理由是否能够成立？ 吉马房地产公司向本院提交的《代建城市公共绿化地移交表》以及漳建城函（2017）61号《关于凯滨大厦项目代建城市公共绿地核实情况的函》仅能证实2017年7月16日吉马房地产公司向漳州市园林管理局移交了凯滨大厦位于芗城区××路××路交汇处的代建城市公共绿地，至于吉马房地产公司是何时开始建设该公共绿地的，建设时是否影响到凯滨大厦工程的整体工期，作为开发商，吉马房地产公司应能提供证据予以证实，但吉马房地产公司却并未提供证据予以证实。因此吉马房地产公司主张由于代建城市绿地造成凯滨大厦工程工期延期，本院不予采信。 9、GB50016-2014《建筑设计防火规范》的施行，是否造成了完工凯滨大厦主体工程出现整改问题，从而造成消防验收往后顺延？ 通过对比吉马房地产公司提供的两张《设计变更或补充通知单》，本院可以看出，在2013年凯滨大厦工程开始施工前，设计单位确实未在三至二十二层轴③∽⑤轴、轴交⑦∽⑨轴，轴交∽轴，轴交∽轴设置前室，在2016年才在三至二十二层轴③∽⑤轴、轴交⑦∽⑨轴，轴交∽轴，轴交∽轴的阳台处，隔出部分阳台作为前室。但根据法院向漳州市公安消防支队核实，这样的修改并非因为新规的施行才造成的，而是在新规施行前的旧规，就要求在安全通道处必须设置隔断前室，因此吉马房地产公司抗辩因为实施新规造成凯滨大厦工程工期延误的理由不能成立。 因此自2014年2月7日起至2017年4月25日期间，吉马房地产公司可据实予以合理延期的天数为16天+37天－3天+15天=65天。 焦点四：谢文强与吉马房地产公司约定的违约金是否偏高，是否需要调整？ 吉马房地产公司提出合同约定的违约责任标准高于谢文强实际损失，要求予以调低。本院认为，吉马房地产公司作为商品房开发商，在与谢文强签订《商品房买卖合同》时，处于主导地位，违约金是法律确立的意思自治原则的具体体现。本案谢文强与吉马房地产公司双方在合同中已对吉马房地产公司的逾期交房违约金如何计算进行了约定，即按日以已付款万分之二的标准计付违约金，吉马房地产公司也未能提供证据证实该违约金过分高于谢文强的损失，因此本案合同约定依据总房价款每日按万分之二计付的违约金，并不属于法律所规定的“过分高于造成的损失的”，故对于吉马房地产公司要求调低违约金的主张，本院不予支持。本案应依尊重当事人意思自治的原则，按照合同约定确定吉马房地产公司的违约责任。 焦点五：本案讼争房屋的实际交房时间？ 谢文强提供物业费发票欲证实吉马房地产公司实际交房的时间为2017年4月25日，吉马房地产公司认为应该以其刊登《交房通知》的时间即2017年4月21日为实际交房时间。本院认为，谢文强与吉马房地产公司双方并未在《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定，吉马房地产公司在《闽南日报》上刊登《交房通知》之日即为交房之日，且根据吉马房地产公司所刊登的《交房通知》，吉马房地产公司的交房时间为2017年4月25日-27日，因此吉马房地产公司的交房时间可以认定为2017年4月25日。 焦点六：吉马房地产公司主张谢文强支付合同价款1614828元的10%违约金是否合法有据？ 根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，在买受人逾期付款超过30日后，买受人在出卖人书面催告3日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。吉马房地产公司要求谢文强支付合同价款的10%的违约金的前提条件是吉马房地产公司要求解除合同，而吉马房地产公司在诉讼中已经撤回要求解除合同的诉讼请求，根据合同约定，吉马房地产公司既然选择继续履行合同，其主张谢文强承担的违约责任应是“自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金”。因此吉马房地产公司的该项主张，于法无据，本院不予支持。 焦点七：吉马房地产公司反诉要求谢文强承担逾期付款违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效？ 根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定：“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”，虽然吉马房地产公司在2018年9月11日的庭审中提出“原告逾期付款，答辩人对此保留追究原告逾期付款违约责任的权利”，但是吉马房地产公司在知道谢文强逾期付款后长达四年里从未向谢文强主张过逾期付款违约金，即使在2018年的庭审答辩中提出谢文强存在逾期付款的情况，却未能向法院提交起诉状或者进行口头起诉，该次答辩并不属于诉讼时效中断事由。因此吉马房地产公司在2019年9月4日提起反诉，要求谢文强支付逾期付款违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，且期间并未存在诉讼时效中断的情形，本院依法予以驳回。 综上所述，本院认为，谢文强与吉马房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，大部分内容未违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人应当依约全面履行自己的义务。谢文强已经在2015年5月22日支付了全部购房款，吉马房地产公司应在双方约定的时间即2015年6月20日之前向谢文强交付房屋，但是吉马房地产公司直至2017年4月25日才向谢文强交付讼争房屋，构成违约，应向谢文强承担逾期交房违约金。根据谢文强与吉马房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，吉马房地产公司可据实予以延期，故本案应扣除2014年2月7日起至2017年4月25日期间据实予以合理延期的天数65天。本案吉马房地产公司应支付谢文强逾期交房违约金从1614828元×0.0002×（673－65）日=196363元（2015年6月21日至2017年4月24日）。谢文强所主张逾期违约金的利息问题，由于双方签订的《商品房买卖合同》并未约定，吉马房地产公司支付的违约金需要计算利息，因此谢文强的该项主张，本院不予支持。吉马房地产公司反诉要求谢文强支付逾期付款违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。吉马房地产公司反诉要求谢文强支付购房款10%的违约金，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条的规定，判决如下： 一、福建吉马房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付谢文强逾期交房违约金196363元； 二、驳回谢文强的其他诉讼请求。 三、驳回福建吉马房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4662元，由谢文强负担578元，福建吉马房地产开发有限公司负担4084元。反诉费2888.54元，由福建吉马房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  徐晓雯 人民陪审员  王海龙 人民陪审员  黄湘珍 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  孙通妹