广东省郁南县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤5322民初1319号原告：郁南县**信用合作联社。住所地：广东省郁南县*********。法定代表人：蔡碧伟，该社理事长。委托诉讼代理人：谢福华，郁南县**信用合作联社员工。委托诉讼代理人：梁明溪，郁南县**信用合作联社员工。被告：黄**龙，男，汉族，1988年11月22日出生，公民身份号码:445************618，住广东省云浮市云安县*******。被告：郁南县恒泰房地产开发有限公司。住所地：广东省云浮市郁南县河口镇（原郁南县河口良种场办公室）。法定代表人：莫某1。委托诉讼代理人：龙诗华，广东光源律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁耀南，广东光源律师事务所律师。原告郁南县**信用合作联社与被告黄**龙、郁南县恒泰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理。原告郁南县**信用合作联社的委托诉讼代理人谢福华、梁明溪及被告郁南县恒泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人龙诗华到庭参加诉讼，被告黄**龙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郁南县**信用合作联社向本院提出诉讼请求：1.解除黄**龙与郁南县**信用合作联社河口信用社签订的合同编号为100***********493的《个人借款合同》，且被告黄**龙立即返还借款本金233840.24元，利息5832.74元（利息计至2019年8月6日，之后利息按合同约定另计），合计本息239672.98元。2.被告郁南县恒泰房地产开发有限公司为被告黄**龙所欠原告的贷款本息（利息计算至清偿日止）承担连带清偿责任。3.从被告郁南县恒泰房地产开发有限公司在原告联社开立的账户中直接扣划被告黄**龙所欠原告的贷款本息（利息计算至清偿日止）。4.原告对被告黄**龙位于郁南县***********1******的抵押物处理所得价款享有优先受偿权。5.二被告承担案件诉讼费。事实和理由：因购房缺乏资金，被告黄**龙于2017年1月17日向郁南县**信用合作联社河口信用社借款250000元，年利率4.9%，双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订了合同编号100***********493号《个人借款合同（按揭类）》，合同约定被告黄**龙采用等额本息还款方式。借款于2037年1月15日到期。被告郁南县恒泰房地产开发有限公司为被告黄**龙的该笔按揭贷款承担连带清偿责任。另被告郁南县恒泰房地产开发有限公司于2016年3月15日在自愿、平等、协商一致的基础上与原告签订了合同编号《郁农信（2016）房合字第031502号》的合同，合同第五条第5点约定对于郁南县恒泰房地产开发有限公司保证范围内的全部应付款项，原告有权从郁南县恒泰房地产开发有限公司在原告开立的账号中直接扣划。现贷款在2019年2月起，被告黄**龙未能按合同约定按期归还，至今已拖欠7期本息，因借款人违约，现原告行使合同约定权利，宣布贷款提前到期，要求借款人立即归还所欠原告借款本金233840.24元，利息5832.74元（利息计算至2019年8月6日，之后利息按合同约定的规定另计），合计本息239672.98元。借款拖欠本息后，原告工作人员多次向被告催收无果。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告黄**龙未作答辩。被告郁南县恒泰房地产开发有限公司答辩称：对于被告黄**龙所欠原告的贷款本金及利息应当由被告黄**龙先进行归还，不足部分再由答辩人进行承担。被告黄**龙在答辩人处购买河口镇沙田小区金沙豪庭1号楼903后，答辩人于2016年已为被告黄**龙办理了不动产登记证明[粤（2016）郁南县不动产证明第1000000026号]，被告黄**龙于2016年12月14日亦作出申明，愿以[粤（2016）郁南县不动产证明第1000000026号]作为自身向原告贷款的抵押物，对于其所欠原告的贷款本金及利息应当由被告黄**龙自身先进行归还，不足部分再由答辩人进行承担。按照现值的房价，黄**龙在答辩人处所购买的房屋河口镇沙田小区金沙豪庭1号楼903号房屋是可以足额对其在原告处的贷款进行清偿的，不存在需要在答辩人的账户进行直接划扣才能清偿的情形。综上，原告所诉是于法不合的，请求法院依法予以驳回原告所求。本院经审理认定事实如下：郁南县**信用合作联社河口信用社（以下简称河口信社）是郁南县**信用合作联社依法设立的分支机构。2016年3月15日，郁南县**信用合作联社（乙方）与郁南县恒泰房地产开发有限公司（甲方，以下简称恒泰公司）签订编号为郁农信（2016）房合字第031502号《个人购房按揭贷款项目合作协议书》。协议书约定，乙方同意为符合其规定之贷款条件的购买甲方所开发的“金沙豪庭”房地产项目的自然人提供购房按揭贷款；如乙方批准购房人的贷款申请，甲方应作为保证人与购房人及乙方共同签署借款合同，或按乙方要求另行签署相应的担保合同和文件；保证范围为全部购房人在借款合同项下的全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、罚息、复利）、违约金、损害赔偿金以及诉讼/仲裁费、律师费、抵押/质押物处置费、过户费等乙方为实现债权的一切费用；保证期间为合同生效之日起，至依本协议所形成的全部购房人所购房产依法办妥房地产权证书并按乙方的要求办妥及完善抵押登记手续取得他项权证之日止；甲方在保证范围内的全部应付款项，乙方有权从甲方在乙方所属的农村信用社系统开立的账户中直接扣划。2016年9月7日，出卖人恒泰公司与买受人黄**龙签订合同编号为2016090405的《商品房买卖合同（预售）》，约定黄**龙以333795元的总价款向恒泰公司购买坐落于云浮市郁南县***********1**9*****的商品房，其中首付款为83795元，剩余250000元向按揭银行申请按揭贷款。2016年12月14日，黄**龙向河口信社出具《住房按揭贷款申请书》，申请对余欠楼款250000元向河口信社申请个人住房按揭贷款。2017年1月15日，河口信社（贷款人）与黄**龙（借款人、抵押人）、恒泰公司（保证人）签订100***********493号《个人借款合同（按揭类）》（以下简称借款合同）。借款合同约定了以下内容：1、借款人向贷款人借款250000元，借款用于借款人购买位于郁南县***********1******的房产，借款人的购房合同编号为2016090405，所购房产之不动产登记证明编号为粤（2016）郁南县不动产证明第1000000026号。2、贷款利率在合同期限为浮动利率，贷款年利率以中国人民银行同期同档次贷款利率确定为4.9%（基准利率不上浮），贷款利率按年度调整；贷款按日计息，日利率=月利率/30=年利率/360；贷款按月结息，结息日固定为每月的第20日，借款人应在结息日向贷款人支付到期利息。*、借款人须从贷款发放日的次月起按月偿还贷款，还款总期数为240期，还款日为每月21日，还款方式为等额本息还款方法，每期应还本息金额为1636.05元。4、借款人违约的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用，对借款人未按时还清的借款本金和利息[包括被贷款人宣布全部或部分(提前)到期的借款本金和利息]，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和合同约定的结息方式计收罚息和复利，并解除与借款人的借贷关系。逾期贷款（借款人未按合同约定日期足额偿还借款）的罚息利率在合同确定的贷款利率水平上加收50%，从逾期之日起，按相应罚息利率计收利息，直至本息清偿完毕为止；对不能按时支付的利息，按贷款利率计收复利。另外，借款合同约定被告恒泰公司为黄**龙的该笔贷款进行连带保证担保，保证期间为合同生效之日起至合同项下借款人所购房产依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续取得他项权证之日止。保证范围为合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。2017年1月16日，河口信社与黄**龙就本案借款对坐落于郁南县***********1*******产办理了粤（2017）郁南县不动产证明第2000004160号《不动产登记证明》，权利人为河口信社，义务人为黄**龙，证明权利或事项为预告登记，权利种类为抵押权，权利范围为房屋全部，债权数额为250000元。郁南县***********1*******产未通过综合验收，未办理不动产登记证书，各方当事人亦未就该房产办理正式的抵押登记证书。2017年1月17日，河口信社依约向黄**龙发放借款250000元。同日，黄**龙向河口信社出具《授权委托书》，授权河口信社将按揭贷款250000元从黄**龙账号（账号：800***********673）以全数转账方式划入恒泰公司开立的账户（账号：800***********467）内。借款后，黄**龙按期归还从2017年1月17日起至2019年1月20日止共25期的借款本息，共偿还本金16159.76元，利息23824.24元，2019年1月21日起开始拖欠借款本息未还，尚欠借款本金233840.24元。2019年2月20日、2019年3月21日，黄**龙分别支付借款利息7.9元、0.04元，合共7.94元。河口信社向黄**龙催还借款未果，遂于2019年8月6日向黄**龙、恒泰公司出具《贷款提前到期通知书》，宣布借款合同项下贷款于2019年8月6日提前到期，后向本院提起诉讼。经询问，原告确认其第一项诉讼请求中“利息计至2019年8月6日”系笔误，应更正为“利息计至2019年7月20日”，本院予以确认。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”河口信社与黄**龙、恒泰公司签订《个人借款合同（按揭类）》是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同及借款借据约定履行各自的义务。合同订立后，河口信社依约履行了发放贷款义务，黄**龙未按合同约定履行按期支付借款本息的义务，并在河口信社宣布借款提前到期后仍未履行还款义务，显属违约，河口信社可以解除各方签订的《个人借款合同（按揭类）》，黄**龙应向河口信社返还尚欠的全部借款本金及利息。河口信社是郁南县**信用合作联社依法设立的分支机构，郁南县**信用合作联社作为本案原告的诉讼主体适格。对原告要求解除100***********493号《个人借款合同（按揭类）》及被告黄**龙返还借款本金233840.24元的诉讼请求，本院予以支持。关于借款利息的计算问题，黄**龙借款后按期支付清2017年1月17日至2019年1月20日共25期的借款利息，从2019年1月21日第26期起的借款利息未支付，截止至2019年8月6日，利息共为6218.66元。黄**龙在2019年2月20日和2019年3月21日已支付利息7.94元，扣减后，黄**龙尚欠借期内利息6210.72元未支付。关于逾期罚息的问题。按照借款合同约定，逾期罚息以一般贷款利息上浮50%计算。因此从2019年8月7日起，逾期罚息以尚欠的贷款本金233840.24元为基数，在贷款利率的基础上上浮50%计算至借款还清时止。罚息利率已高于合同期限内正常应付利息的标准，由于逾期利息本质上是一种违约责任的承担方式，已经体现了对黄**龙逾期还款行为的惩罚性，若再对逾期贷款产生的利息即罚息计收复利，有违公平和补偿原则，因此借款逾期后的利息不再计收复利。关于复利的问题。依借款合同约定，对未支付的借期内利息可计算复利。截至2019年8月6日，复利计算为108.97元。2019年8月7日起至借款款项付清之日止的复利，以合同期限内正常应付利息6210.72元为基数，按贷款利息上浮50%的利率计算。关于抵押的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自行能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”另根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，以建筑物进行抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，郁南县*******************产仅办理了抵押权预告登记，未办理抵押权登记，抵押权未设立。河口信社作为上述房产抵押权预告登记的权利人，仅享有对该房产办理抵押权的请求权，但不能享有对该房产的现实抵押权。因此，对原告要求对处置郁南县*******************产所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。关于保证担保的问题。恒泰公司自愿为黄**龙的借款提供不可撤销的连带责任保证担保，保证期间为合同生效之日起至合同项下借款人所购房产依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续取得他项权证之日止。由于被告黄**龙购买的郁南县*******************产未办妥房地产权证书亦未完善抵押登记手续取得他项权证，因此恒泰公司的保证担保仍在保证期间内，被告恒泰公司应对被告黄**龙所欠的借款本息承担连带清偿责任。恒泰公司承担保证担保责任后，可以向黄**龙追偿。关于原告请求从恒泰公司的账户中直接扣划存款的问题。各方当事人在本案借款合同中没有对是否可以从恒泰公司账户直接扣划存款的问题进行约定，而河口信社与恒泰公司签订的《个人购房按揭贷款项目合作协议书》属于另一法律事实，有关条款不能作为处置本案贷款问题的依据。因此，对原告的该请求，本院不予支持。综上所述，原告要求黄**龙归还借款本息和要求恒泰公司承担连带保证责任的理由成立，对其合理部分予以支持；不合理部分，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四规定，缺席判决如下：一、被告黄**龙在本判决发生法律效力之日起七日内清偿借款本金233840.24元及利息（利息计算：1、截止至2019年8月6日，尚欠借期内利息6210.72元，复利108.97元，合计6319.69元；2、逾期利息从2019年8月7日起至借款款项付清之日止，以借款本金233840.24元为基数，利率按合同约定贷款利率上浮50%计算；3、复利从2019年8月7日起至借款款项付清之日止，以6210.72元为基数，利率按合同约定贷款利率上浮50%计算）给原告郁南县**信用合作联社。二、被告郁南县恒泰房地产开发有限公司对本判决第一项承担连带清偿责任。三、驳回原告郁南县**信用合作联社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4895.10元，减半收取计2447.55元，由被告黄**龙、郁南县恒泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员 严 劲二〇一九年十二月二十日书记员 傅晓莉何嘉麟