广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初17921号原告：叶剑锋，男，1991年5月9日出生，汉族，公民身份号码：441************573，户籍住址：广东省龙川县**************。委托诉讼代理人：殷磊、雷文，均系广东展创律师事务所律师。被告：惠州华民实业有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区********。法定代表人：庄亚卿，总经理。委托诉讼代理人：夏龙玉，系广东耀辉（惠州）律师事务所律师。原告叶剑锋诉被告惠州华民实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人雷文，被告委托诉讼代理人夏龙玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告叶剑锋向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金37435.02元（违约金以全部房价款870582元为基数，按每日万分之五计算，从2019年6月1日起计算至实际交付房屋之日止，现暂计至2019年8月26日）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告和被告于2018年3月13日签订了《商品房买卖合同》（下称合同）。合同约定：原告购买被告开发的位于惠州市仲恺高新区******和泰名府商住楼2单元26层02号房，该商品房房屋总价款为870582元。合同第十一条第一款约定案涉房屋的交付时间应当在2019年5月31日前。合同第十二条第一款约定：“逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）”。合同签订后，原告已按照约定履行了支付房屋价款的合同义务。但截止今日，被告仍未交房。原告认为被告延期交房已构成违约，无论按照《商品房买卖合同》第十二条第一款的约定还是按照与逾期付款违约金对等的原则，被告均应在逾期交房期间按照每日全部房屋价款的万分之五来承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》等法律法规的规定诉至法院，望法院判如所请。被告惠州华民实业有限公司辩称，一、被答辩人诉称答辩人至今仍未交房不是事实，答辩人已严格依照合同约定履行义务，将案涉房屋交付给被答辩人。案涉房屋在2019年5月20日完成项目竣工验收并取得报告，在同年6月5日完成房产面积测绘，早已具备交付条件，答辩人也已在2019年6月19日向包含被答辩人等在内的买房人发出《入伙通知书》通知收楼，部分买房人已在答辩人通知收楼的时间里已办理交房手续并装修入住。但被答辩人是在经答辩人再次通知后、迟至2019年8月24日、25日才来办理交接手续，房屋延迟交付是被答辩人自身原因造成。根据案涉《商品房买卖合同》第十一条约定，此种情形应“视为房屋已按合同约定的时间标准交付”，不属答辩人违约情形。如论违约，则被答辩人对房屋的延迟交付亦负有违约责任。此外，2018年底《惠州市机构改革方案》正式实施，市级优先区县其后，原住建和规划部门也在整合房管部门后成立了新的住建局，期间部分工作停滞。涉房屋未能在2019年5月交付，还系因政府机构改革这一“众所周知的事实”所致，系因政府机构改革导致相关验收文件延迟，属不可抗力而非答辩人违约，因此答辩人也不应承担违约责任。二、退一步讲，即使答辩人要承担违约责任，被答辩人请求支付违约金的截止日，应以答辩人通知被答辩人入伙收楼的日期（即2019年6月19日）为准。且案涉房屋在2019年8月24日、25日已交付，被答辩人诉讼请求中“现暂计至2019年8月26日”的“暂计”没有任何事实依据，今后再计也没有事实依据。三、案涉房屋虽因多方的原因未能在约定的期限交付完成，但对被答辩人并未造成实际经济损失，被答辩人也没有任何证据能证明已造成其实际损失，案涉《商品房买卖合同》约定的日万分之五的违约金明显过高。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定，“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主，以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”、“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”。因此，假设本案认定答辩人有违约行为应承担责任，也应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，以及惠州仲恺地区的实际经济水平(房屋租金水平)和贵院、惠州中级法院审理同类型案件的生效判决裁判意见，本案违约金的计算标准应调整为日万分之二的标准，或按照交付使用房屋期间同地段同类房屋租金1500元/月-2000元/月的标准确定违约金，方为公平。以减轻开发企业的负担、维持和谐的人居环境。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实依据，建议被答辩人撤回起诉。答辩人也愿意与被答辩人协商解决纠纷，减轻人民法院工作负担。查明的案件事实经审理查明，2018年3月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，双方约定，原告购买被告开发的惠州仲恺高新区华星二路1号和泰名府商住楼2单元26层02号房，总价款为人民币870582元；商品房交付条件（合同第四章第九条）：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；交付时间：出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；逾期交付责任（合同第四章第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意按照下列第1种方式处理：(1)逾期在90日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]，(2)逾期超过90日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金；双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款人民币870582元。2019年5月20日，案涉商品房经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收，取得竣工验收报告。2019年6月6日，案涉楼盘取得房屋测绘报告。2019年8月25日，原告接收案涉商品房，并在《接收商品房确认书》上签名确认。另查，被告辩称，其已于2019年6月19日通过快递、小区公告区域张贴入伙公告的方式向原告送达了入伙通知书，并向本院提交了快递单、《和泰名府入伙公告》予以证明。其中，快递单载明的邮件物品为“文件”。原告均不予认可。被告于2019年8月17日在《惠州日报》刊登的《入伙公告》载明：“尊敬的和泰名府业主：现和泰名府商住楼项目于2019年8月15日竣工备案，具备交付条件，请您于2019年8月17日至8月26日携带相关资料至和泰名府物业服务中心办理收房手续……”。裁判的理由和结果本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，因此，该合同合法有效，对双方均具有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定向被告履行了支付购房款的义务，被告亦应按合同约定于2019年5月31日前将具备合同约定条件的商品房交付给原告使用。而被告直至2019年6月6日才取得案涉房屋测绘报告，即未在约定的期限内将满足交房条件的商品房交付给原告，其行为已构成了违约，依法应承担相应的违约责任。被告辩称涉房屋未能在2019年5月交付，系因政府机构改革导致相关验收文件延迟，属不可抗力而非被告违约，但被告就其所称的原因是否足以构成不可抗力，并未有证据予以证明，本院对此不予采纳；被告还辩称其已于2019年6月19日通过快递、小区公告区域张贴入伙公告的方式通知原告收楼，系原告自身原因导致案涉房屋延迟交付，不属于其违约情形，但仅凭其提交的快递单不足以证明其邮寄的物品为入伙通知书，原告不予认可，被告亦未能提交其他证据予以佐证，退一步讲，即使原告已于2019年6月19日收到入伙通知书，而被告提供的《惠州日报》刊登的《入伙公告》载明案涉商住楼项目于2019年8月15日才竣工备案，具备交付条件，原告也有权拒绝收楼，故，被告上述抗辩意见，事实依据不足，本院亦不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，逾期在90天之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之5的违约金。双方就逾期交房违约金计算标准的约定，并不过高，原告据此要求被告支付自2019年6月1日起的逾期交房违约金，合法合理，本院予以支持。被告于2019年8月17日通过刊登《入伙公告》的形式通知原告于2019年8月17日至8月26日携带相关资料办理收房手续，而原告于2019年8月25日接收案涉房屋并未超出合理的期限，故，对原告主张的逾期交房违约金，本院计算至2019年8月25日，超出该日期部分，因无相应的事实依据，本院不予支持。根据双方合同约定，逾期交房违约金计算基数为870582元，2019年6月1日至2019年8月25日期间，按日万分之五计算为36999.74元（870582元×85天×0.05%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州华民实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告叶剑锋支付逾期交房违约金人民币36999.74元。二、驳回原告叶剑锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为368元（原告已预交），由被告惠州华民实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 张淦如二〇一九年十二月三十日法官助理 李晓珊书 记 员 张 磊