广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初44932号原告：周某瑜，女，汉族，1986年4月17日出生，住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：张正军，广东世纪华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹丽娴，广东世纪华人律师事务所律师。被告：赖某俗，男，汉族，1985年7月13日出生，住址广东省陆丰市。委托诉讼代理人：薛展涛，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张诗珺，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。上列原告诉被告租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年12月3日对本案进行了公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人张正军、被告本人及其委托诉讼代理人薛展涛、张诗珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2017年7月31日签订了《租赁合同》，约定：原告将位于深圳市福田保税区双阳建筑工程小卖部租赁给被告使用，租赁费用共计27万元整；首次签约付款时间为2017年7月31日，付原告17万元整；第二次付款时间为2018年5月31日，被告向原告付款5万元整；剩余5万元整于2019年5月1日付清给原告；原告保证被告水电正常使用，被告每月向原告支付水电费500元整。合同签订后，原告如约向被告交付了租赁物，但被告仅仅支付了首期租赁费用，至今仍拖欠原告剩余租赁费用和水电费。原告多次向被告催讨，但被告一直推诿，拒不支付。据此，诉至本院请求判令：1、被告向原告支付拖欠的租赁费用10万元及利息2425元（其中自2018年5月1日暂计至2019年5月1日的利息为2425元，计算方式为50000×4.85%/365×365，实际计算至租赁费用付清之日）；2、被告向原告支付拖欠的水电费8000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告明确诉讼请求第一项的利息是按照中国人民银行同期贷款利率标准计算。被告当庭书面答辩称，一、案涉房屋未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，双方签订的《租赁合同》无效。原告出租的位于福田区保税区双阳建筑工程小卖部系工地临时搭建的板房，并无合法的报批报建手续，也不符合消防安全，属于违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，系无效合同。原告将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告，对于合同无效的后果负有主要责任。二、案涉房屋属于施工方所搭建，原告并无出租的权利。案涉房屋系由施工方福建省双阳建筑工程有限公司所搭建，但苏文鸿声称是该工程项目管理方的董事长，并特意安排原告与被告签订租赁合同，将该小卖部租赁给被告。但被告使用尚未满一年，施工方的工作人员便通知被告撤小卖部并拆除，此时被告才发现原告根本没有能力处分该小卖部。三、租赁期限内租赁标的灭失，原告无权主张租赁标的灭失后的租金或占用费。根据双方租赁合同第二条及第七条的约定，无论工程施工多长时间，租赁期限至保税区双阳建筑工程竣工为止。而且，苏文鸿及原告还口头承诺，该工程项目的工期至少有三年以上，虽然被告也认为这个十亿级的工程项目工期也应该会有三年以上，但从保险起见，被告还特意要求该租金分三期付清并写入租赁合同第二条。根据被告提供的证据，涉案工程项目于2019年9月9日才办理竣工验收备案手续，因此，27万元的租金所对应的租期应计算至2019年工程项目竣工之日。但早在2018年5月，因修建槟榔道的需要，施工方便拆除了其搭建的位于槟榔道边的案涉小卖部，导致涉案租赁标的已灭失，原告无法履行提供房屋的合同义务，因此其亦无权收取租金或占用费。施工方拆除房屋时，被告曾找原告协调，但原告没有能力处理，为此被告曾找告退款，双方亦产生争执。此后因小卖部被拆，被告要求退款无果，考虑到维权成本较高，便未再联系原告，原告也未再找被告支付租金的事，所以被告以为双方争议的事件已经平息。但未料到原告眼见工程项目竣工便起诉被告，是不诚信的行为。综上所述，恳请法院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年7月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将自己位于福田保税区双阳建筑工程小卖部租赁给乙方使用，盈亏自负，甲方概不负责；租赁费用共计27万元；首次签约付款时间为2017年7月31日，付甲方17万元；第二次付款时间为2018年5月31日，乙方向甲方付款5万元；剩余5万元于2019年5月1日付清；无论工程施工多长时间，27万元需全部付清；甲方保证乙方水电正常使用，乙方每月向甲方支付水电费500元；除合同中涉及的租赁费用27万元及每月水电费500元外，其余费用乙方不另外向甲方支付；租赁期限为保税区双阳建筑工程竣工为止。关于涉案小卖部交付情况，双方确认：合同签订后，原告向被告交付了涉案小卖部，交付时原告已经开始经营了一小段时间，原告系按照其经营时的现状交付，小卖部内商品由被告按照供货价买下，商品价款不包含在合同约定内容中，由被告另行支付。关于被告支付合同项下租赁费用的情况，双方确认被告已经支付了合同约定的首期租赁费用17万元。关于水电费支付情况，原告确认被告已经按合同约定支付了2017年9月至2018年1月的水电费，被告则主张已经按合同约定支付了2017年8月至2018年1月份的水电费。关于涉案小卖部被拆除情况，双方确认，涉案小卖部于2018年9月份被拆除。另查，涉案小卖部系搭建于深九科技创业园项目工程工地内的临时建筑。深九科技创业园项目于2019年9月9日取得竣工验收备案。原告提交的由“广田建设工程有限公司深九科技创业园项目部”于2019年11月25日出具的《情况说明》载明：“为方便我公司承建的位于福田保税区深九科技创业园项目内广田建设工程有限公司工程队劳务人员的日常消费，我司项目部同意周某瑜在我司承建的深九科技创业园项目内开设小卖部，后该小卖部经营权由周某瑜转让至赖某俗，由于室外工程施工需要，于2018年9月份拆除小卖部临时板房，现该工程已竣工移交业主。”本院认为，涉案租赁物业即小卖部系未取得合法报建手续的临时建筑，原告与被告签订就该物业签订的涉案《租赁合同》应为无效。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就原告而言，原告作为出租人，在明知涉案物业为临时建筑的情况下仍进行出租，存有过错；就被告而言，被告在与原告签订合同时亦清楚涉案物业为临时建筑这一情况，而被告仍对涉案物业进行承租使用，亦存有过错，因此，本院认定双方对合同无效均存在过错，应各自承担相应责任。自合同签订后至涉案物业于2018年9月份被拆除，这一期间涉案物业由被告实际使用，被告已用于经营获益，故，就此实际使用期间所相对应的对价，实质属于被告因合同而取得的财产收益，被告应向原告支付。对于被告已支付的17万元，综合考虑合同中关于租赁费用的金额和付款方式以及“租赁期限为保税区双阳建筑工程竣工为止”的约定内容、涉案物业所在项目工程的竣工时间，并结合被告实际使用租赁物业的情况，据此，本院认定，被告已支付的17万元已足以作为被告实际使用涉案物业期间应支付给原告的对价，故原告要求被告再行支付租赁费用并支付逾期付款利息，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的水电费，因合同无效，合同中关于水电费的约定亦为无效，但考虑到被告实际使用涉案物业必然产生水电费这一实际情况，在原告未举证证明具体产生的水电费金额的情况下，本院参考合同中关于水电费金额的约定、被告已支付水电费的情况以及被告在2018年1月份之后实际使用涉案物业的情况，酌定被告还应向原告支付水电费2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告赖某俗应于本判决生效之日起10日内向原告周某瑜支付水电费2000元；二、驳回原告周某瑜的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2509元（已由原告预交），由原告负担2459元、被告负担50元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 王  文  峰人民陪审员 孙    峻二〇一九年十二月十二日书 记 员 殷智华（代）赵雅雯