山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5971号上诉人（原审原告）：许凤英，女，1945年12月27日出生，汉族，太原市万柏林区西铭街道西铭村居民，住太原市万柏林区南中环街国际大都会巴黎花苑**楼****。委托诉讼代理人：郝洁，山西令德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨明明，男，1954年3月26日出生，汉族，住，住太原市万柏林区西铭街道西铭村北后街****/div>委托诉讼代理人：张琰刚，山西国晋律师事务所律师。原审第三人：米有立，男，1938年5月20日出生，汉族，住太原市小店区南中环国际大都会巴黎花苑**楼**。上诉人许凤英因与被上诉人杨明明房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人许凤英的委托诉讼代理人郝洁，被上诉人杨明明的委托诉讼代理人张琰刚到庭参加诉讼，原审第三有米有立经本庭合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人许凤英上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回原审法院重审。事实与理由：原审判决认定基本事实不清，适用法律错误。本案争议的《卖房契约》无效，被上诉人不属于善意第三人。理由如下：一审法院认为：本案争议的《卖房契约》有效，杨明明属于善意第三人是错误的。一、《卖房契约》经一审法院查明，系上诉人与被上诉人签署，第三人作为共有人不知情未签字。根据《物权法》及最高院关于适用物权法的相关司法解释规定，未经其他共有人同意的，擅自处理共有物一般应当认定无效，但第三人善意、有偿取得该财产的应当维护第三人的利益。二、被上诉人不构成善意第三人。我国《中华人民共和国物权法》第一百零六条明确规定了善意取得制度，最大限度的保护善意第三人的利益。但善意取得有法律规定的构成要件：（一）让与人对让与的财产无处分权。（二）受让人受让该财产时是善意的。（三）受让人取得财产是基于合理的价格有偿转让行为。（四）已作出了物权变动行为。所谓善意，是指第三人于受让时，不知出让人无权处分。若第三人知晓对方是无权处分的话，那么就不能认定构成善意取得了，此时就要承担不利的法律后果。本案中，上诉人与被上诉人均为西铭村村民，彼此的家庭人员情况是熟知的。明知该财产为夫妻共有财产，在其他共有人未签字的情况下就签订协议，明显是看中了该房屋的拆迁利益而非善意的购买行为。根据《物权法》规定，动产的物权变动必须作出了交付行为，交付可以为现实交付、简易交付、指示交付及占有改定。登记是不动产物权的生产要件，如果受让人没有为权利的变更登记，也就没有实现物权的变动，即使受让人占有财物，财产的物权仍属于原权利人。本案中，被上诉人并未取得该宅基地的登记文件。由上可知，一审法院在被上诉人明显非善意且未获得该宅基地登记文件的前提下就主观的认定被上诉人构成善意取得，明显属于事实不清、适用法律错误。综上所述，原审判决认定的基本事实不清，适用法律错误。恳请二审法院依法改判或发回原审人民法院重审。被上诉人杨明明辩称，第一，卖房契约系原、被告双方的真实意思表示，不存在重大误解、显失公平等可撤销的情形，该部分在一审判决中已有充分体现，且被答辩人的上诉理由中并未提及，对此不再赘述。第二，第三人对卖房契约的签订是知晓且同意的。被上诉人在签订合同时是善意的，支付了相对合理的对价，卖房契约合法有效，不存在无效的情形。主要针对上诉人的答辩状，分三点进行陈述。第一。针对主观恶意的问题，上诉人未提供证据证明被上诉人在签署卖房契约时具有主观恶意，根据物权法司法解释一第15条第二款，真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任，但上诉人却未提供任何证据加以证明。卖房契约于2017年4月签订，但该地块的拆迁公告于2017年10月作出，被上诉人并无其他特殊途径能够提前得知该消息。买房仅是为了自用，不存在主观恶意，且案涉房屋至今仍未启动拆迁。被上诉人提供的证人李永成的证言证实在协议签署过程中也反复询问了许凤英，被上诉人已经尽到合理的提醒义务，不具有主观的恶意。第二，针对合理对价的问题，上诉人一直在混淆视听，将房屋拆迁时的价值与签订协议时的价值相混淆，诉争房屋始建于上世纪60年代末期，外表破败，设施年久失修，被上诉人在协议签订时支付56000元，在当时属于完全合理甚至超值的对价。被上诉人提供的证据中也证明了与案涉房屋相类似的、同时期出售的他人房屋出售价格仅为三万余元，被上诉人支付的对价完全是合理的。第三，针对物权变动的问题，由于农村房屋登记制度不完善，案涉房屋在出售前并未在相关部门进行登记，未取得宅基地登记文件，案涉房屋最重要的权利凭证为原西铭村党支部书记闫全锁签字的一份申请，申请是作为被上诉人案涉房屋权利的重要凭证。协议签署后，许凤英将米有立签字案涉房屋最重要的权利凭证申请交付给了被上诉人，且于2017年7月份将案涉房屋正式交付给了上诉人，被上诉人已经取得了该房产，所以说卖房契约是合法有效的，应当继续履行，不存在无效和可撤销的情形。上诉人许凤英向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销原告与被告签订的《卖房协议》，原告退还被告购房款56000元;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告今年72周岁，与第三人于1978年至1979年间在太原市万柏林区西铭乡八吊巷137号修建了一处老院子，其中正房三间、偏房一间、东房二间，院子总占地约130平方米。该院子、房屋属于原告与第三人夫妻共同财产。2003年之后，原告与第三人离开该院子搬到南中环国际大都会居住，该院子一直处于对外出租状态。2017年4月，被告利用原告不在本村居住，不知道村中即将拆迁的情形，在明知原告未与第三人协商的情况下，将该院以56000元的低价购买，并签订《卖房契约》。2017年5月底，原告接到八吊沟村邻居电话，得知八吊沟村拆迁测量地块，方知被骗。之后原告多次找到被告，要求解除双方所签订的《卖房契约》，但被告却不同意解除。同时，原告也不得不将卖房实情告知第三人，第三人坚决不同意出卖上述房屋。原告、第三人与被告多次协商均无果。被告在明知村中房屋即将拆迁的情况下，利用原告常年不在村里居住，信息相对闭塞，对拆迁事宜不知情的情况下将诉争房屋以超低价购买，该交易行为显失公平。原告因不了解太原市拆迁政策，将本可以获得拆迁补偿的房屋以超低价售出，也存在重大误解之处。同时，原告未经第三人同意，将房屋出卖，第三人知情后，明确表示不同意出卖诉争房屋。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院请求撤销《卖房契约》，望贵院判如所请。一审法院认定事实：原告许凤英与第三人米有立系夫妻关系，于1977年9月16日登记结婚。第三人米有立与被告杨明明原系同事。在原告与第三人夫妻关系存续期问，经第三人与原告申请，太原市万柏林区西铭街道西铭村同意第三人与原告在八吊沟水泵房后的荒地建房居住，该地块后被规划为太原市万柏林区西铭村八吊巷137号。1978年至1979年间，原告夫妇在该地块上新建了正房三间、偏房一间、东房二间，该地块共占地约2分。2003年，原告及第三人搬到太原市小店区南中环街国际大都会巴黎花苑6号楼A区203号居住至今。2017年4月20日，由李永成执笔，原告与被告杨明明在被告的家中签订《卖房契约》1份，该契约载明：“因本人（原告）急用钱，自愿将自己在西铭八吊沟137号院一处（正房三间、偏房一间、东房二间）卖给杨大明名下，计价人民币伍万陆仟元整。笔下交情，分文不欠。如以后本家等人出面干涉，由本（人）完全负责。...另外房后有一片空基。”该契约有执笔人、原告、被告签名捺印。同时，原告还将其与第三人曾经在1979年向西铭村委会的用地申请补写并经西铭村原党支部书记闫全锁签字的书面材料交付给被告。上述卖房契约签订后，被告当场向原告支付了对价56000元。2017年10月21日，太原市万柏林区西铭街道西铭村村民委员会发出公告，公布西铭村被太原市列为城边村改造重点项目，整村拆迁，并出台了整村改造拆迁补偿安置方案。根据该方案公布的拆迁补偿安置办法，涉案地块的拆迁安置权益可能会达到100余万元以及其他补偿。原告得知上述情况后，认为其与被告签订的《卖房契约》显示公平，要求撤销与被告签订的《卖房契约》。一审法院认为，本案争议焦点一，本案涉争合同是否存在重大误解或者显示公平的情形。因重大误解或者在订立合同时显失公平的合同，属于我国《合同法》规定的可变更、可撤销合同。重大误解是指行为人作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果使得行为人受到重大损失，以至于达不到缔约目的。本案中，原、被告签订卖房契约时，原告对其签订卖房契约的后果了解，对法律关系的主体、内容、客体等要素方面没有根本性的错误认识，原告的行为后果不与其意思相悖。故原、被告签订契约时不存在法律规定的重大误解情形。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”。据此，显示公平必需同时具备两个条件：1.双方的权利义务违反公平、等价有偿原则;2.一方当事人利用了优势地位或者利用了对方没有经验。本案中，原、被告具有平等的法律地位，现有证据不能证明被告在此次交易中存在有任何优势地位或经验，可以导致双方在卖房契约中的权利义务失衡。在原、被告之间的房屋买卖行为中，原、被告意思表示真实，被告支付了较为合理的对价，原告完全能够理解行为的内容并预见到行为的后果，出于真实意思表示而对权利义务予以处分，不存在显示公平的情形。本案争议焦点二，原告以其在处分夫妻共同财产时未与第三人协商一致损害了第三人合法权益为由，认为本案所涉《卖房契约》无效能否得到支持。我国《合同法》第五十二条对合同无效的情形作出了明确规定，即“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合间，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。显然，原告的该项主张不符合上述法律规定。最高人民法院印发《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》的通知》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有同样的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，现无证据能够证明被告在签订契约时存在主观恶意，相对于双方签订《卖房契约》的时间点来说，被告支付的房屋对价相对合理。故原告主张合同无效没有法律依据，本院不予支持。综上，本案不存在合同无效或者合同可澈销、可变更的情形，原、被告签订的卖房契约合法有效。依照《中华人共和国合同法》第四十四条、第五十四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十一条、第七十二条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告许凤英的诉讼请求。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案双方当事人对原审查明事实的真实性无异议，上诉人许凤英与被上诉人杨明明签订《卖房契约》后，将案涉房屋用地申请等材料交付被上诉人，被上诉人支付约定价款后占用该房屋。上诉人许凤英一审要求撤销双方所签订的《卖房契约》，理由是出售房屋时对案涉房屋即将被拆迁的事实不了解，存在显失公平、重大误解的情形。一审判决依据查明的事实及法律规定，认为上诉人与被上诉人之间买卖合同意思表示真实，不存在重大误解的情形，于法有据。上诉人认为签订合同时被上诉人在村里居住，了解案涉房屋即将被拆迁，该合同属于利用自身优势签订的合同。本院认为，西铭村村委会发布整村改造拆迁补偿安置方案是在《卖房契约》签订之后，上诉人未能提供证据证实被上诉人购买房屋时了解上述情况，且法律规定所谓的显失公平中“一方利用自身优势”是指利用其在经济上或者其他方面的优势地位，使对方难以拒绝对其明显不利的合同条件，本案《卖房契约》的签订过程及内容中并不存在上述内容。故一审判决认定案涉合同不存在重大误解或者显失公平的情形，事实清楚，合法有据。上诉人许凤英对一审判决的上述认定并未提出上诉，本案许凤英上诉主要理由是认为第三人米有立作为案涉房屋共有人对《卖房契约》的签订不知情，被上诉人不构成善意取得，应当确认合同无效。本院认为，首先，本案当事人一审诉求要求以重大误解、显失公平为由撤销双方所签订的《卖房契约》，二审陈述的主要事实及理由是要求确认该《卖房契约》无效，与其一审诉求不同。其次，上诉人作为案涉房屋出卖人现以第三人不知情为由要求解除合同，应当适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上所述，许凤英的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由上诉人许凤英负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 孙广金审判员 雷 晨 二O一九年十二月九日书记员 刘诗毓