广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初10651号 原告：唐珍萍，女，1978年5月3日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：龙海琼，广西贵文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋美华，广西贵文律师事务所律师。 被告：广西瀚天实业开发有限公司，住所地：南宁市西乡塘区高新大道106号25楼。统一社会信用代码：91450000098348039N。 法定代表人：巫忠红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴树君，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈际名，广西君桂律师事务所律师。 原告唐珍萍与被告广西瀚天实业开发有限公司（以下简称“瀚天公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告唐珍萍的委托诉讼代理人龙海琼、宋美华、被告瀚天公司的委托诉讼代理人陈际名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐珍萍向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《合作建商铺合同》、《物业委托经营管理合同》无效；二、判令被告向原告返还已收购房款45197元及利息6538.3元（第一笔利息以45197元为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率年4.75%计算，从2016年8月14日暂计算至2019年7月31日，共计为6018.2元；第二笔利息以7990.5元为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率年4.75%计算，从2019年1月1日暂计算至2019年7月31日，共计为187.2元，此后的利息计算至款项全部返还之日）；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告当庭变更第二项诉讼请求的房款金额为52887.5元，利息的计算基数作相应变更。 被告瀚天公司辩称，一、本合同系双方真实意思表示，原告在决定购买涉案商铺及签订本合同前，已经对商铺及周边情况进行实地考察，在经过深思熟虑后才决定与被告签订本合同。二、本合同转让的是涉案商铺的使用权，并非所有权，故本案不应定性为商品房买卖合同，因为从整个合同内容上分析，体现的仅仅是商铺使用权的内容，本案应定性为合同纠纷。三、本案原、被告约定的商铺权利，属于对商铺在约定的使用年限内可以进行占有、使用、收益的权益约定，未损害原告及社会公共利益，本合同对商铺使用权的处分并未违反相关法律法规规定，应属合法有效。四、根据《中华人民共和国管理法》及近日土地管理法、城市房地产管理法修正案草案提请第十三届全国人大常委会审议相关内容及方向，本案涉案商铺符合法律及草案的文件精神，属于合法有效的法律行为。五、即使法院认定合同无效，也应当认定超出20年的部分无效，本案合同是使用权转让合同，不应定性为商品房买卖合同；双方对于导致合同无效的法律后果应根据各自的过错比例承担责任。六、如涉案合同认定无效，原告应当返还被告已经支付的相应的租金或直接在被告返款中抵扣。原告已经年满18岁具有民事能力的成年人，能清楚理解涉案合同的性质，同时原、被告签订商铺合同的时候已经明确告知涉案商品的性质，双方经过协商后签订的，如果法庭认为合同无效，各方都有存在过错，那么双方应当各自承担相应责任，并要求原告返还被告已经支付的租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系具备房地产开发资质的有限责任公司，原告非南宁市西乡塘区心圩街道振兴村村民。 2016年8月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《乐富水街合作建商服两用综合楼商铺合同》（合同编号：1-090），合同第一条约定：“因南宁市高新区城市建设改造和征地拆迁，本项目的土地权属业主方南宁市西乡塘区心圩街道振兴村六队一组以政府划拨的方式取得了以下地块第三产业商服用地的开发权，地块概况如下：1、土地性质：集体产权商服用地。2、项目位置：南宁市西乡塘区高新大道北面。3、土地权属：南宁市西乡塘区心圩街道振兴村六队一组。4、用地概况：该地块土地面积为4960.06平方米，土地规划用途为商服用地；土地证号为：南宁集用（2014）第704287号。上述项目【现定名】乐富水街美食城。”第二条约定：“1、甲方负责提供属于南宁市的商铺。2、甲方为联营合作代建方，负责合作建商服综合楼商铺和审批手续建造事宜，寻找合作建商服综合楼商铺和出资方或个人，合作建商服综合楼商铺和出资单位或个人缴纳的合作建商服综合楼商铺款在支付开发建设成本费用后和有结余（合作建房款）的归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市西乡塘区心圩街道振兴村六队一组的合作建商服综合楼关系、模式以及合作建商服综合楼商铺的土地性质、用途，愿意出资合作建商服综合楼商铺，根据合同约定支付合作建商服综合楼款（合作建房款），并按本合同约定享有商服综合楼在约定年限内的使用权。”第三条约定：“1、乙方参与甲方的合作建商服综合楼商铺，并交付本合同第五条约定合作建商服综合楼商铺款，该商铺位于本项目第090号商铺。2、该商铺【合同约定】建筑面积共4.78平方米，其中套内面积2.40平方米，公摊面积2.38平方米（实际面积以测绘报告为准）。”第四条约定，乙方取得该商服综合楼商铺使用权期限为：自该商服综合楼商铺交付之日起至2083年7月30日止。第五条约定，该商服综合楼商铺合作建房单价为15522.38元／平方米（毛坯房），总价款为74197元。第七条约定，原告按银行按揭付款方式按期付款，原告在本合同签订时交纳首付款，占房屋合作建房款的60%即45197元，剩余房款40%即29000元，同时办理银行按揭手续，银行按揭手续办完并且银行放款到被告账户后视为原告付清综合楼商铺使用权转让费。第九条约定，被告应在2017年10月1日前交付房屋给原告使用。第十八条第6款约定：“使用期内如因政府因素对该楼房（商铺）、土地进行征收拆除，土地补偿桂甲方所有，楼房（商铺）拆迁补偿费由甲方先行领取后按以下比例分成：其中乙方所得补偿＝甲方所得楼房（商铺）拆迁补偿总额÷拆迁补偿总面积×乙方使用建筑面积÷总使用权年限×乙方未使用年限。”双方同时就面积确认及面积差异处理、逾期付款及逾期交房违约责任、楼房交接、保修责任的归属、商铺交房标准等其他相关事项在合同中进行了约定。 同日，原、被告共同签订了合同编号为1-090的《物业委托经营管理合同》，约定原告将位于南宁市全权委托给被告统一经营管理，期限为2017年10月1日至2029年9月30日，委托期间原告对该物业不能自主出租或经营，被告有义务将与第三方签订的租赁合同给原告知悉，第1至12年物业的收益金按照月支付给原告，其中第一、二、三年按物业使用权转让费总价7%支付给原告作为收益金（即每年5193.79元，每月433元），之后收益金以分段递增。 2016年8月14日，原告向被告支付1-090号商铺的首付款45197元，被告向原告开具了相应的收据。 2016年12月18日，原、被告就1-081、082、090、091号商铺的贷款问题签订了《补充协议》一份，约定原告向被告贷款100000元，贷款期限为5年，利息按月利率0.80%计算，贷款本息合计148000元，原告按等额本息还款法向被告偿还贷款本息，每月需偿还2466.67元。 此后，原告陆续向被告支付2016年12月至2018年8月的贷款本息每月2466.67元，2018年9月至2018年12月的贷款本息每月2469.47元，合计56741.81元。原告主张其每月偿还的贷款金额按四份均分，均分后的其中一份款项用于支付1-090号商铺的购房款，即14185.45元。被告对此未提异议。 2017年10月起，被告按月向原告支付1-081、082、090、091号商铺2017年10月至2018年12月的收益金，每月1712元，合计25680元，原、被告确认其中6495元为1-090号商铺的收益金。被告主张原告应返还收益金并支付资金占用费，并当庭表示可在应退还款项中予以扣减。 截止法庭辩论终结，被告未提交1-090号商铺所在乐富水街美食城项目占用土地通过行政审批转为国有建设用地及乐富水街美食城项目取得商品房预售许可证的相应证据。 本院认为，原、被告签订的《乐富水街合作建商服两用综合楼商铺合同》虽约定合作建房，但不具备提供出让土地使用权、资金等作为投资，共享利润、共担风险合作开发房地产的特征，原告与被告签订合同并分期支付固定价款，其意图在特定期限内长期、稳定、排他地使用被告承建的特定商铺，并在商铺征收时，获得相应的征收补偿款，可见原、被告之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，与合作建房合同、租赁合同的表现均明显不符，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，原、被告签订《乐富水街合作建商服两用综合楼商铺合同》双方据此形成房屋买卖合同关系。双方因订立《物业委托经营管理合同》而形成的法律关系与本案不属同一法律关系，故本院在本案中不对《物业委托经营管理合同》进行审查，双方因履行该份合同所产生的争议可自行协商处理，协商不成可另案起诉。 依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，被告将讼争的房产向原告出售，应依法办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地，在预售房产时亦应取得商品房预售许可证明。而合同中土地规划用途载明为“商服”，土地仍属农民集体所有，被告利用该土地建设房产后在未取得商品房预售许可证明的情形下，违反土地规划用途，将房产作为商品房出售，违反了前述法律之禁止性规定，损害了正常的房地产市场交易秩序。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，原告与被告签订的《乐富水街合作建商服两用综合楼商铺合同》因违反法律、行政法规的禁止性规定并损害社会公共利益而无效。 被告瀚天公司作为房产销售方，应当知道房屋建设和销售需要依法办理相关行政审批手续，但其明知相关手续欠缺，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原告诉请被告返还购房款合法有据，本院依法予以支持。合同自始无效，原告从其支付的首付款与已付贷款本息中先行扣减已收取的收益金，有事实及法律依据，本院予以采信，故，被告应向原告返还52887.45元。至于被告要求扣减已付收益金的资金占用费之抗辩，因导致合同无效的主要过错在于被告，且被告无证据证明被告因此受到金钱损失，故其要求原告支付资金占用费无事实及法律依据，本院不予支持。 原告因本案合同无效而产生的损失即为已付款项的利息损失，应由被告负担70%，原告自担30%。利息应自原告付款次日起、以原告已付款金额为基数、按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至被告全额返还52887.45元之日止，还因中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆解中心每月公布贷款市场报价利率，故此后的贷款利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算得出利息总额后，被告负担其中的70%。根据原告主张的利息分段计算方案及本院确定的计算方式，本院确定被告应支付的利息先以45197元为基数，自2016年8月15日至2018年12月31日，再以52887.45元为基数，自2019年1月1日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至2019年8月19日；再按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、自2019年8月20日起计算至被告全额返还52887.45元之日；计算得出利息总额后，被告负担其中的70%。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告唐珍萍与被告广西瀚天实业开发有限公司签订的《乐富水街合作建商服两用综合楼商铺合同》（合同编号1-090）无效； 二、被告广西瀚天实业开发有限公司向原告唐珍萍返还52887.45元； 三、被告广西瀚天实业开发有限公司向原告唐珍萍支付利息（计算方法：先以45197元为基数，自2016年8月15日至2018年12月31日，再以52887.45元为基数，自2019年1月1日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算至2019年8月19日；再按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、自2019年8月20日起计算至被告全额返还52887.45元之日；计算得出利息总额后，被告广西瀚天实业开发有限公司负担其中的70%）。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费1093元（原告唐珍萍已预交），由原告唐珍萍负担341元，由被告广西瀚天实业开发有限公司负担1052元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢晓曦 人民陪审员  高济昌 人民陪审员  韦志红 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  张宏宇