文书内容重庆市第四中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）渝04执异87号案外人：钟顺财，男，土家族，1982年6月24日出生，住重庆市黔江区，现居重庆市黔江区。申请执行人:中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行，住所地重庆市黔江区西沙步行街**，统一社会信用代码915001147116942058。负责人：石俊功，该分行行长。委托代理人：冉淇，该分行工作人员。委托代理人：张瑞斌，重庆索通律师事务所律师。被执行人：刘倬宇，男，土家族，1974年1月8日出生，住重庆市黔江区，现居重庆市黔江区。被执行人：蔡玉梅，女，苗族，1975年6月9日出生，住重庆市黔江区，现居重庆市黔江区。在本院执行中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行（简称农行黔江分行）申请执行重庆黔程建设（集团）有限公司、周兴明、周壮明、周吕、重庆飞黔商贸有限公司、重庆市发夏越黔房地产开发有限公司、刘倬宇、蔡玉梅、张成儒、刘菲、刘业宏、华友娣、黄俊博金融借款合同纠纷一案中，案外人钟顺财对执行刘倬宇、蔡玉梅所共有的位于重庆市黔江区城西街道城西四路388号房屋（产权证号：**地证2012字第**）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人钟顺财申请称，1.刘倬宇、蔡玉梅在2015年7月6日已将涉案房屋出售给钟顺财并办理了房屋转让协议公证。2.刘倬宇、蔡玉梅在2015年7月12日已将涉案房产交付给钟顺财，该房屋的所有权从财产交付之日起已转移至钟顺财，钟顺财是涉案房屋的实际所有权人。3.刘倬宇、蔡玉梅用涉案房屋的产权证向农行黔江分行抵押担保贷款是在该房屋所有权转移之后，农行黔江分行无权主张拍卖涉案房产，钟顺财对涉案房产享有的物权期待权可以排除其他权利人的执行。4.钟顺财和刘倬宇、蔡玉梅办理的房屋转让协议公证书是合法有效的，该转让协议并未被仲裁机关或人民法院确认无效，应受法律保护。5.涉案房屋在农行黔江分行借款给重庆黔程建设（集团）有限公司前，已实际转让给钟顺财，并交付钟顺财入住，涉案房屋虽未办理产权过户手续，但并不影响钟顺财是涉案房屋实际产权人，实际上刘倬宇、蔡玉梅向农行黔江分行抵押担保贷款是一种欺诈行为。综上，钟顺财通过买卖已取得涉案房屋，农行黔江分行出借现金给重庆黔程建设（集团）有限公司是在刘倬宇、蔡玉梅转让涉案房产之后，请求法院依法裁定停止对涉案房产的评估拍卖。农行黔江分行称，1.本案争议标的物属于不动产，根据物权法第九条的规定，转移方式为“登记”，钟顺财主张合法有偿取得涉案房产的理由不成立。钟顺财对涉案房屋不享有物权，其仅依照房屋转让协议对刘倬宇、蔡玉梅享有债权，据钟顺财陈述，2015年7月5日签订协议，2015年7月12日入住，其在至今长达四年时间内未向房地产登记部门申请办理过户登记或向人民法院主张合同权利，钟顺财长期不主张权利，对涉案房屋未办理过户登记存在重大过错，钟顺财的执行异议请求应不予支持。2.钟顺财主张“该房产所有权从财产交付之日起已转移给钟顺财所有，钟顺财是房屋实际所有权利人”明显违背物权法第六条、第九条、第十四条的规定。3.农行黔江分行是依据重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初300号民事判决对涉案房屋享有抵押权及财产处置的优先受偿权，钟顺财主张“农行黔江分行无权主张评估拍卖涉案房屋”的理由不成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述司法解释规定的四个情形并非满足一个即告成立，而是需要同时满足。本案中，钟顺财在接近四年半的时间内不办理过户登记，且本案也不存在过户登记障碍，其对涉案房屋未办理过户登记存在重大过错，依据上述规定不能排除执行。4.钟顺财主张房屋转让协议合法有效于法有据，但其享有的是债权，不能排除执行。5.钟顺财主张的“合法占有不动产”要件不能取代“非因买受人自身原因未办理过户登记”及“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的要件，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行条件。因此，钟顺财请求停止拍卖涉案房屋的主张不能成立，其请求应不予支持。刘倬宇述称，刘倬宇、蔡玉梅将涉案房屋与钟顺财签订房屋买卖协议并经公证，钟顺财支付150600元定金后，刘倬宇、蔡玉梅将涉案房屋交付给钟顺财实际居住的事实属实。涉案房屋办理抵押时刘倬宇、蔡玉梅告知了钟顺财，钟顺财是同意的，同时将涉案房屋已转让给钟顺财的事实也告知农行黔江分行的，因涉案房屋已办理抵押导致房屋未能过户，不存在欺诈行为。经审查查明,刘倬宇、蔡玉梅系302房地证2012字第009XX6号房屋的共有人，该房屋坐落于重庆市黔江区城西街道城西四路388号。2015年7月6日，刘倬宇、蔡玉梅与钟顺财签订《房屋转让协议》，约定：刘倬宇、蔡玉梅将上述房屋出售给钟顺财，房屋转让价款为540600元，钟顺财在2015年7月6日向刘倬宇、蔡玉梅支付定金150600元，尾款390000元待贷款贷出后（2017年1月31日前）支付，刘倬宇、蔡玉梅在2015年7月13日前将房屋交给钟顺财使用。同日，刘倬宇、蔡玉梅与钟顺财就《房屋转让协议》向重庆市黔江区公证处办理了公证。上述《房屋转让协议》签订后，刘倬宇、蔡玉梅依约将涉案房屋交付钟顺财使用，钟顺财于2015年7月6日向刘倬宇、蔡玉梅支付定金150600元，余款至今尚未支付。2015年10月8日，农行黔江分行作为抵押权人与重庆黔程建设（集团）有限公司、重庆飞黔商贸有限公司、重庆市发夏越黔房地产开发有限公司、刘倬宇、蔡玉梅、张成儒、刘菲、刘业宏、华友娣、黄俊博作为抵押人签订《最高额抵押合同》。在该《最高额抵押合同》中，约定：刘倬宇、蔡玉梅以包括302房地证2012字第009XX6号房屋在内的多处房产为农行黔江分行与重庆黔程建设（集团）有限公司最高4500万元债权提供最高额抵押担保，担保期限自2015年10月8日起至2017年10月7日止。上述《最高额抵押合同》订立后，农行黔江分行与刘倬宇、蔡玉梅就前述抵押房产办理了抵押登记。2016年10月14日，农行黔江分行与重庆黔程建设（集团）有限公司签订《中国农业银行股份有限公司流动资金借款合同》，约定重庆黔程建设（集团）有限公司向农行黔江分行借款3465万元，同日，农行黔江分行向重庆黔程建设（集团）有限公司支付了上述借款。2018年5月，农行黔江分行与重庆黔程建设（集团）有限公司就履行前述借款合同产生纠纷，农行黔江分行遂以重庆黔程建设（集团）有限公司、重庆飞黔商贸有限公司、重庆市发夏越黔房地产开发有限公司、周兴明、周壮明、周吕、刘倬宇、蔡玉梅、张成儒、刘菲、刘业宏、华友娣、黄俊博为被告向本院提起民事诉讼。本院经审理，于2018年12月25日作出（2018）渝04民初300号判决，判决：“......五、原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行对被告刘倬宇、蔡玉梅所共有的位于重庆市黔江区城西街道办事处城西四路388号总层10层7、8两处房产（产权证号分别为302房地证2012字第009XX4号、302房地证2012字第009XX6号）享有抵押权；......原告中国农业银行股份有限公司重庆黔江分行有权对上述抵押物折价或者以拍卖、变卖的价款在本判决第1-3项债务范围并在最高限额2650万元内优先受偿;.....”前述判决生效后，刘倬宇、蔡玉梅等在规定期限未履行生效判决确定的义务。2019年4月2日，农行黔江分行向本院申请执行前述生效判决，本院经审查后于2019年4月16日决定立案执行。2019年4月26日，本院作出（2019）渝04执231号执行裁定，查封了302房地证2012字第009XX6号房屋。2019年5月29日，农行黔江分行向本院提出评估拍卖申请，请求本院对302房地证2012字第009XX6号房屋采取评估、拍卖措施。案外人钟顺财不服本院对涉案房屋的执行，遂向本院提出执行异议，请求如前所述。本院认为，本案系在金钱债权执行中，案外人钟顺财对登记在被执行人名下的不动产提出的排除执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然刘倬宇、蔡玉梅与钟顺财就涉案房屋买卖签订的《房屋转让协议》在该房屋被抵押及被本院查封之前，且钟顺财在本院查封前也占有了该房屋。但就涉案房屋的买卖，钟顺财仅向刘倬宇、蔡玉梅支付了150600元房款，剩余房屋价款390000元尚未支付，钟顺财也未将尚未支付的剩余房屋价款交付本院执行。因此，钟顺财就涉案房屋提出的排除执行异议，不符合上述司法解释的规定，其权利不能排除执行，本院对其异议请求依法不予支持。综上所述，案外人钟顺财的异议不成立，其异议请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人钟顺财的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 张红梅审 判 员 蒲开明审 判 员 黄 瑶二〇一九年十二月十八日法官助理 刘津坤书 记 员 王丽君