广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5792号上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路**投资大厦****，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈亮辉，男，1987年12月17日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建设发展公司）因与被上诉人陈亮辉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。建设发展公司上诉请求：撤销一审判决，并改判驳回陈亮辉关于逾期办证的诉讼请求。事实和理由：双方签订的《买卖合同》第十四条约定：“因买受人逾期付款以及其他非出卖人原因（包括但不限于产权登记机关、按揭银行等部门的原因）导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人无需承担任何责任。”买受人陈亮辉于2014年2月12日才付清剩余购房款34.8万元，超过合同第六条第3款约定的付款期限，构成违约。故建设发展公司无需承担逾期办证的违约责任。若认定建设发展公司逾期办证，则办证期限至少应计算至买受人缴清购房款之日后720个工作日即2016年12月31日前，建设发展公司应自2017年1月1日起计算逾期办证违约金。根据双方签订的《买卖合同》的约定，建设发展公司逾期办理权属登记的义务，则“买受人不退房、出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金。”该条款为双方意思自治的结果，不存在可撤销或无效的法定情形，依法应当适用于本案。买受人没有任何证据证明其实际损失，其应承担举证不能的不利法律后果。一审法院偏信买受人单方说辞即认定“违约金标准明显偏低”，缺乏事实及法律依据。因此，建设发展公司在本案中应支付的违约金应适用合同约定的违约金标准。陈亮辉辩称,买受人已及时办理了按揭贷款手续，至于银行按揭贷款何时向建设发展公司支付贷款，非买受人所能控制。同时，建设发展公司也未提供证据证实其因买受人迟延付款而导致其办证迟延，即建设发展公司未对二者之间的因果关系举证。根据常理，买受人迟延付款几天，不至于影响建设发展公司为买受人办理房产证。陈亮辉于2019年1月29日向一审法院起诉请求：判令建设发展公司支付逾期办证违约金39287.2元（以购房款为基数，从约定交房日2013年12月31日后720个工作日即2016年11月27日起至出证日2018年3月16日止，共474天，按年利率6%计算）。一审法院认定事实：2013年4月18日，陈亮辉(买受人)与建设发展公司(出卖人)签订了《中山市商品房买卖合同》，约定陈亮辉向建设发展公司购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼21幢1604房的预售商品房，购房总价497307元；合同第八条规定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2018年3月16日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园21幢1604房。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，建设发展公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因建设发展公司的责任导致陈亮辉不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，陈亮辉不退房，建设发展公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，建设发展公司应于2014年1月1日起算720个工作日，即2016年11月27日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。建设发展公司辩称其于2018年3月9日履行了备案义务，虽未提供证据证明，但因不动产权证于当月16日办出，期间属于办证部门合理的办证时间，故一审法院予以采信。建设发展公司于2018年3月9日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量建设发展公司逾期办证的过错程度,对陈亮辉造成的损失及敦促建设发展公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。并结合建设发展公司的违约情况、陈亮辉的损失情况，陈亮辉主张违约金按年利率6%计算，一审法院可予支持。综上，建设发展公司应向陈亮辉支付逾期办证违约金38176元[计算方式：以497307元为基数，按年利率6%计算，从2016年11月27日起计至2018年3月9日止，共467天]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向陈亮辉支付逾期办证违约金38176元。如果建设发展公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费782元，减半收取为391元（该款陈亮辉已预付），由建设发展公司负担（建设发展公司于一审判决生效之日起七日内迳付陈亮辉）。二审中，陈亮辉未向本院提交新的证据。建设发展公司围绕其上诉请求向本院提交了证据：进账单及记账凭证，拟证明陈亮辉并未按照合同第六条的约定在约定期限内付清购房款。经庭审质证，陈亮辉不确认上述证据的真实性，并认为上述证据均不属于新证据，且建设发展公司未举证证明其主张的业主逾期付款行为与建设发展公司逾期办证之间存在因果关系，不能免除建设发展公司的违约责任。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.建设发展公司提交的记账凭证及进账单显示陈亮辉于2014年2月12日通过按揭贷款的方式向建设发展公司支付购房款348000元。2.陈亮辉(买受人)与建设发展公司(出卖人)签订的《中山市商品房买卖合同》第六条约定买受人通过银行按揭方式支付购房款，其中在2013年4月18日前现金付款149307元，2013年6月18日前通过商业贷款付款348000元。第七条约定买受人逾期支付购房款的，逾期在60日之内，出卖人可买受人按日支付逾期应付款万分之一的逾期付款违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同并要求买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同且经出卖人同意的，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第十四条约定：“因为买受人逾期付款（包括但不限于未按本合同及附件的约定支付购房款、因面积差异导致差价款及其他本合同及附件项下的应付款、因买受人逾期供款导致银行不配合出证等），不能按出卖人规定日期提交办理权属证书所需资料、签署所需文件、缴交办证税费，以及其他非出卖人原因（包括但不限于产权登记机关、按揭银行等部门的原因、因小区内业主违建造成延迟验收等），导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人无需承担任何责任，无需赔偿买受人任何损失。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据建设发展公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点有二：一是建设发展公司关于其免于承担逾期办证违约责任的理由是否成立；二是若建设发展公司免于承担逾期办证违约责任的理由不成立，则一审判决确定的违约金计算标准是否应予调整。对此，本院作如下分析：关于争议焦点一，即建设发展公司关于其免于承担逾期办证违约责任的理由是否成立的问题。根据审理查明的事实，陈亮辉存在逾期支付购房款的情况，双方合同约定陈亮辉应在2013年6月18日前支付完全部购房款，但陈亮辉直至2014年2月12日才付清全部购房款。建设发展公司基于陈亮辉逾期付款的事实，援引双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十四条的约定主张其应当免于承担逾期办证的违约责任。但上述合同条款约定的免责条款的适用情形为：出卖人因买受人逾期付款导致出卖人未按合同约定时间为买受人办理房地产权属证书，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书。即建设发展公司应举证证明陈亮辉逾期付款的行为与建设发展公司的逾期办证行为之间存在因果关系，才能免除建设发展公司逾期办证的违约责任。但本案中，建设发展公司并未举证证明上述因果关系的存在。故建设发展公司应承担举证不能的不利法律后果，本院对建设发展公司的该上诉意见不予支持。若建设发展公司认为陈亮辉逾期付款的行为损害其合法权益，其可依据双方在涉案合同第七条的约定另循法律途径解决。关于争议焦点二，即一审判决确定的违约金计算标准是否应予调整的问题。根据双方合同约定，建设发展公司逾期办证，买受人陈亮辉不退房，建设发展公司按已付房价款每天万分之零点一的标准向买受人支付违约金。本院认为，因建设发展公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系，因此买受人因建设发展公司的违约行为所受到的损失是客观存在的。但双方约定的买受人逾期付款所应承担的违约金的计算标准远高于出卖人逾期办证所应支付的违约金的计算标准，即涉案合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。在此情况下，若按双方约定的已付房价款的万分之零点一的标准计算建设发展公司应支付的逾期办证违约金，不足以体现建设发展公司作为违约方应承担的相关责任，亦不足以弥补陈亮辉作为守约方的经济损失。在作为守约方的陈亮辉要求调整违约金标准的情况下，一审法院结合本案实际将违约金酌情调整为按年利率6%的标准计算，与合同法第一百一十四条规定并不相悖，本院予以维持。综上所述，建设发展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费782元（上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司已预交），由上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年十二月十日书记员  练慧琳