北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初63861号原告（反诉被告）：嘉实金融信息服务（杭州）有限公司，住所地浙江省杭州市上城区。法定代表人：楼晓岸，总经理。委托诉讼代理人：刘航妤，女，1996年9月7日出生，汉族，嘉实金融信息服务（杭州）有限公司法务，住浙江省杭州市上城区。委托诉讼代理人：苏恋，男，1979年12月12日出生，汉族，嘉实金融信息服务（杭州）有限公司法务，住武汉市江汉区。被告（反诉原告）：李栋梁，男，1973年7月7日出生，汉族，山西晋煤集团有限公司董事，住山西省翼城县。委托诉讼代理人：宋文裴，北京国舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张陶然，北京国舜律师事务所实习律师。原告（反诉被告）嘉实金融信息服务（杭州）有限公司（以下简称嘉实公司）与被告（反诉原告）李栋梁（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。嘉实公司之委托诉讼代理人刘航妤，李栋梁及其委托诉讼代理人宋文裴、张陶然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。嘉实公司向本院提出诉讼请求：1、要求李栋梁退还房屋租金159012.48元；2、要求李栋梁给付占用租金159012.48元的利息（按银行同期贷款利率计算，自2018年10月10日起至退还之日）。事实和理由：2018年8月14日，我公司与李栋梁签订《北京市租房合同》，约定我公司承租李栋梁位于北京市朝阳区光华路街道办事处（乡镇）SOHO一期2单元XXXX、XXXX室房屋。合同签订后，我公司按照合同约定履行付款义务。2018年8月21日我公司向李栋梁交纳第一季度租金，即2018年8月24日至11月23日的房租325252.80元。按合同约定，自合同生效之日起，原房屋承租人众邦融资租赁有限公司向李栋梁支付的押金，即变更为我公司向李栋梁支付的押金，李栋梁向我公司出具了金额为人民币216835.20元的押金条。2018年9月10日，我公司向李栋梁提出解除合同的请求，双方达成口头协议合同于2018年10月10日解除，我公司搬离房屋并将押金作为违约金支付给李栋梁，李栋梁退还我公司已支付未使用的租金。随后我公司通过短信向李栋梁发出《退租通知》，李栋梁致电我公司员工朱然再次口头同意合同解除。2018年10月8日，我公司与经李栋梁授权的房屋物业管理人员办理了退租验收及交接手续，李栋梁通过短信确认了房屋验收情况，我公司于2018年10月10日前搬离该房屋。我公司搬离房屋后，李栋梁违反解除合同口头协议，拒绝退还剩余租金，故我公司起诉至法院。李栋梁答辩并反诉称：嘉实公司将租赁房屋内空调及窗户损坏，我要求赔偿，嘉实公司反复保证三年内不会退租。谁知2018年9月10日我收到嘉实公司的退租通知，要求我于2018年10月10日与其办理退租交割。我与嘉实公司工作人员朱然交涉时，明确表示等到2018年11月24日再商量，但嘉实公司一意孤行，将部分办公用品搬出租赁房屋并将钥匙放在物业。我多次与嘉实公司工作人员沟通，提出如果要退租就签署一份正式的《退租协议》，将后续事宜交接清楚，但都遭到嘉实公司拒绝。2018年12月14日，嘉实公司向我发出《通知函》，要求我退还10月10日至11月23日的租金，我要求嘉实公司将剩余家具搬离并支付对应租金，嘉实公司于12月中旬到租赁房屋内准备只搬走一张办公桌，我拒绝并要求将全部物品搬走，后嘉实公司一直占用房屋直至我找到新的承租人。我与嘉实公司就解除租赁合同未达成一致，故我不同意嘉实公司的诉讼请求，并提出反诉，要求嘉实公司交纳2018年11月25日至2019年1月31日的租金245746.56元；嘉实公司给付因违反合同约定给我造成的经济损失545799.47元。嘉实公司就反诉辩称：双方已达成口头协议，故我公司不同意支付租金。李栋梁提出的经济损失，不符合可预见规则，不是确定必然发生的损失。中介费是正常交易费用，与我公司无关。窗户和空调是正常使用，不存在不当使用，维修费不应由我公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月14日，嘉实公司（承租方、乙方）与李栋梁（出租方、甲方）签订《北京市租房合同》。双方约定：甲方与众邦融资租赁有限公司就众邦融资租赁有限公司承租甲方坐落于北京市朝阳区光华路街道办事处（乡镇）SOHO一期2单元XXXX、XXXX室房屋事宜于2016年签署了《北京市房屋租赁合同》；现甲方及众邦融资租赁有限公司同意原租赁合同解除，甲乙双方就该房屋重新签署《北京市租房合同》，即承租人由众邦融资租赁有限公司变更为嘉实公司，甲乙双方按照新签署的租赁合同履行；租赁房屋用途办公；租期2018年8月24日至2021年8月23日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照附件一、附件二所示原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；季度租金325252.80元，每季度起租日前15日支付该季度租金，如租金支付日为非工作日，顺延至之后第一个工作日；押金216835.20元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；乙方不支付或者不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋；乙方有该情形的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后，嘉实公司给付李栋梁押金216835.20元、2018年8月24日至2018年11月23日的租金325252.80元，李栋梁向嘉实公司交付涉案房屋。2018年9月10日，嘉实公司因自身原因向李栋梁提出解除合同以及已付押金作为违约金不再退还。2018年10月8日，嘉实公司腾退涉案房屋，并与物业公司签订了租户迁出物品交接单、光华路SOHO办公室交接清单，将涉案房屋的钥匙交物业公司，李栋梁对此知情并未提出异议。审理中，李栋梁主张嘉实公司仅将电脑搬离，办公家具没有搬离，2019年12月19日嘉实公司还欲进入涉案房屋将老板桌搬走，李栋梁未同意，2019年2月1日李栋梁将涉案房屋再次出租，并将室内物品交新承租人处理。嘉实公司主张其腾退房屋时遗留了部分办公家具，本想和新承租人协商处理，如对方不要再清走。李栋梁主张嘉实公司提前解约造成其租金差额及税率损失342447.62元、再次出租房屋的中介费损失104976.85元。李栋梁向本院提供就再次出租涉案房屋与案外人签订的租赁合同及居间服务合同。根据李栋梁提供的租赁合同显示，租期2019年1月2日至2022年1月31日，免租期2019年1月2日至2019年1月31日，月租金104976.85元。根据李栋梁提供的居间服务合同显示，居间代理费104976.85元由李栋梁承担。李栋梁主张2018年4月、5月间涉案房屋内的窗户、空调发生损坏，产生窗户维修费49685元、空调维修费48690元，之前的承租人众邦融资租赁有限公司与嘉实公司系关联公司，李栋梁与嘉实公司协商，如嘉实公司承租时间达3年，维修费由李栋梁承担，否则维修费由嘉实公司承担。李栋梁向本院提供日期为2018年7月16日、金额为49685元的窗户维修费收据及日期为2018年8月2日、金额为48690元的空调维修费收据。嘉实公司对李栋梁的主张及证据均不予认可。审理中，经李栋梁申请，本院作出民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结嘉实公司名下价值791546.03元的财产。本院认为：嘉实公司与李栋梁之间签订的《北京市租房合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效。在合同履行过程中，嘉实公司因自身原因向李栋梁提出解除合同，并于2018年10月8日通过物业公司办理涉案房屋交接手续，搬离涉案房屋，而李栋梁在事实上已通过物业公司收回涉案房屋，故本院确认双方之间租赁合同于2018年10月8日解除。但嘉实公司在搬离时将部分办公家具留置在涉案房屋内，继续占用涉案房屋，故嘉实公司应向李栋梁支付房屋使用费，具体数额本院结合案件实际情况予以酌定。在从嘉实公司已付2018年10月9日至11月23日的租金中扣减房屋使用费后，李栋梁应向嘉实公司退还剩余租金。嘉实公司要求李栋梁给付未退租金的利息损失，因利息属于孳息，故李栋梁应予以给付，具体给付标准由本院确定。李栋梁要求嘉实公司继续给付截至2019年1月31日的租金，因双方之间租赁合同已于2018年10月8日解除，嘉实公司虽将部分办公家具留置在涉案房屋内,但嘉实公司已不再控制涉案房屋，再结合李栋梁不同意退还嘉实公司留置物品的实际情况，故本院对李栋梁该项诉讼请求不予支持。李栋梁要求嘉实公司赔偿租金差价损失，因后续租金价格受到市场因素影响，不属于订立合同时可预见到的因违反合同可能造成的损失，故本院不予支持。李栋梁要求嘉实公司赔偿中介费损失，系基于履行服务合同发生的费用，不属于经济损失，故本院不予支持。李栋梁要求嘉实公司赔偿窗户、空调维修费，费用均非双方履行租赁合同期间内发生，李栋梁要求嘉实公司承担赔偿责任，证据不足，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百一十三条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李栋梁于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）嘉实金融信息服务（杭州）有限公司租金八万元并按照中国人民银行规定的同期定期存款利率的标准给付原告（反诉被告）嘉实金融信息服务（杭州）有限公司二○一八年十月十日起至退还之日的利息。二、驳回原告（反诉被告）嘉实金融信息服务（杭州）有限公司其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李栋梁的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1740元，由原告（反诉被告）嘉实金融信息服务（杭州）有限公司负担840元（已交纳），由被告（反诉原告）李栋梁负担900元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费5858元，由被告（反诉原告）李栋梁负担（已交纳）。保全费4478元，由被告（反诉原告）李栋梁负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  童雪霏二〇一九年十二月十七日书记员  毛珂歆