海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2019）琼96民初807号   -7-   海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2019）琼96民初807号   原告：刘某，台湾地区居民，男，1967年2月3日出生，现住海南省临高县。   委托诉讼代理人：钟某，广东深天成（文昌）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王某，广东深天成（文昌）律师事务所实习律师。   被告：海南名角实业开发有限公司，住所地海南省临高县临城镇解放西路18号。   法定代表人：李某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：符某，海南方圆（儋州）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈某，海南方圆律师事务所律师。   原告刘某诉被告海南名角实业开发有限公司（以下简称名角公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人钟某、王某，被告名角公司的委托诉讼代理人符某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理海南省临高县临高角开发区长岛蓝湾度假区一期8#住宅楼1816室不动产权登记；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金（以832354元为基数，按日0.02%计算从2018年4月9日起算至被告为原告办理前述产权登记之日止，暂计算至2019年10月27日为94222.47元）。事实和理由：2014年8月9日原告与被告签订《临高县商品房买卖合同》，根据合同约定，被告将其开发的蓝湾度假区一期8#住宅楼1816室出售给原告，房屋价款为832354元，原告于2014年8月9日前支付全部房款并交付24970.62元的契税，并根据工作人员要求将房屋办证所需的相关证件一并提交。到了约定交房时间，涉案房屋相应验收未通过，在被告承诺房屋可以实际居住无安全隐患的情况下原告于2016年4月9日收房，并缴纳物业费用、房屋维修基金等。至此原告的合同义务全部履行完毕。合同约定交房后730天被告为原告办理涉案房屋的产权登记，逾期将按照原告已支付的房价款日0.02%向原告支付违约金。但迄今为止原告未收到被告书面告知遇到不可抗力等因素的通知，至今未办理房屋的产权登记，被告违约，应支付逾期办证违约金。   被告名角公司辩称，长岛蓝湾小区的不动产权证未在期限内办理成功是由于法律规定变动、政府职能部门原因、不可抗力等因素,不应承担违约责任。(一)不动产权证未按期办理成功是由于机构改革、“两证合一”等政策影响。本公司于2011年通过合法的出让程序取得了长岛蓝湾小区所占16宗土地的《国有土地使用权证》,并且依法取得了规划许可证、施工证等许可证照,相关证照齐全。根据临高县不动产登记中心人员表述,当初本公司取得土地的时候涉及了16个土地证,长岛蓝湾小区共计由16宗土地组成,其中的某些楼栋占地对应了多宗土地,在技术上落不了宗,导致本小区无法办理房屋和土地一一对应的不动产权证。该问题是历史遗留的问题,本公司也在积极与该部门沟通。根据（2019）琼97民终2015号民事判决等生效判决书明确认定，由于房屋产权证与土地使用证根据新政策已经合为不动产权证，公司向有关部门申请办理不动产权证的期限应该为1090日。（二）本公司一直积极推动办证事宜,16宗土地办理合宗进而办理产权证存在政策障碍,政府尚未确定处理方案。临高县国土环境资源局等政府部门已经明确,本小区办理不动产权证的障碍在于要进行土地合宗,只是具体的合宗处理方案政府部门尚在讨论之中,还未能确定。1、新政策规定离海岸线200米内范围内不可开发建房,补偿方案确定之前,土地合宗存在障碍。2013年后,政府最新发布了《海南经济特区海岸带保护与开发管理规定》,其中第十条规定离海岸线200米内范围内不可开发建房。长岛蓝湾项目土地有部分在海岸线200米内,无法开发建房,若办理土地合宗,本公司至少将损失150余亩土地,故而需要政府部门研究确定相关的补偿方案。本公司历来积极与国土等相关部门汇报、协商,也向临高县国土环境资源局报送了《关于长岛蓝湾项目土地合宗过程中容积率有关问题报告》和《关于临高角“长岛蓝湾”项目三期用地退海岸线事宜的相关报告》,但目前政府没能出台具体方案如何补偿被告因政策变化所无法办证的土地,尚未确定通过周边土地或者现金补偿等方式，故而土地合宗尚存在障碍。2、公共旅游公路占用小区土地,处理方案尚未确定。依据临高县发展和改革委员会提供的临高角解放公园旅游公路设计方案及坐标,占用本公司“长岛蓝湾”项目用地,经现场实际测量约为26.65亩。但目前政府没能出台具体方案如何补偿被告因政府修建旅游公路占用的小区土地,尚未确定通过周边土地或者现金补偿等方式。(三)由于政府原因,本公司一直积极办证但未成功,依据合同本公司可据实延期办理产权证。根据本公司与原告签订的《临高县商品房买卖合同》第十五条第四款,由于政府及相关职能部门原因,出卖人可据实延期办理产权证。并且本公司一直在积极履行办证申请义务、推动办证事宜,已多次向临高县国土环境资源局、临高县发改委、临高县政府等报送相关汇报与申请,但是至今未能成功办证是由于政府的原因。请求法院驳回原告全部诉讼请求，维护公司的合法权益。   原告刘某为支持其诉讼请求提供如下证据：一、《临高县商品房买卖合同》，拟证明被告将其开发的房屋出售给原告，总房款为832354元，且约定被告应当在交房后730天为原告办理产权登记；二、《不动产发票》，拟证明原告已经按照合同约定支付了房价款；三、《契税发票》，拟证明原告将契税交付给被告，被告2017年5月9日才替原告交付契税；四、《交房签收单》，证明原告2016年4月9日实际收房。   被告名角公司提交如下证据：一、长岛蓝湾涉及共计16宗土地的《国有土地使用权证》，拟证明被告是通过出让土地合法取得长岛蓝湾项目所占16宗土地；二、长岛蓝湾项目报建时的规划许可证、施工证，拟证明被告在建设长岛蓝湾项目时，是依法取得了规划许可证、施工证等许可证照的；三、被告向临高县国土环境资源局报送的《关于长岛蓝湾项目土地合宗过程中容积率有关问题报告》和《关于临高角“长岛蓝湾”项目三期用地退海岸线事宜的相关报告》，拟证明被告一直积极推进土地合宗和办理产权证，但因政策退线、规划路占用土地原因，导致本项目土地合宗遇到障碍，进而导致产权证暂时无法办理；四、临高县国土环境资源局《关于徐静信访事项的答复意见》，拟证明被告一直积极推进土地合宗和办理产权证，但不动产权证办理确实存在土地合宗等因政策调整而存在的问题；五、被告向临高县发展和改革委员会报送的《关于修建临高县解放公园旅游公路占用土地相关事宜》，拟证明依据临高县发展和改革委员会提供的临高县解放公园旅游公路设计方案及坐标，经现场实际测量，占用海南名角公司“长岛蓝湾”项目用地为26.65亩；六、被告已向临高县人民政府报送《长岛蓝湾项目相关问题汇报》，拟证明因政策退线、规划路占用土地原因，导致项目土地合宗遇到障碍，进而导致产权证暂时无法办理；七、国土协调会议录音，拟证明被告一直积极推进土地合宗和办理产权证，但因政策退线、规划路占用土地原因导致项目土地合宗遇到障碍，进而导致产权证无法办理；八、涉案楼栋的《临高县商品房预售许可证》，拟证明被告已取得预售许可，对涉案房屋的销售行为是合法的；九、临高县法院对临高县国土环境资源局孙峰副局长的询问笔录，拟证明被告一直积极推进土地合宗和办理产权证的问题，因政策退线、规划路占用土地原因，导致本项目土地合宗遇到障碍，进而导致产权证暂时无法办理，但目前政府没能出台具体的处理方案，并且证据三、四、七是真实的；十、临高县法院至临高县发改委的询问笔录，拟证明临高角解放公园旅游公路设计方案及坐标，占用海南名角公司“长岛蓝湾”项目用地；被告一直积极与政府协商处理，以推进土地合宗等问题，政府处理方案尚未确定；十一、竣工验收报告和竣工验收备案证，拟证明涉案房屋已完成竣工验收，并且验收备案，尚未办理不动产权证是政府原因。   本院组织当事人对各方提交的证据进行质证，对原告提交的证据被告对其真实性均无异议，对证明内容有异议。对被告提交的证据，原告质证认为：对证据一真实性没有异议，但是对关联性有异议；对证据二真实性没有异议，施工许可证载明的竣工日期是2014年7月31日，但是其实际严重超期竣工，并且八号楼是单独报建，施工许可证的建设规模是65017.39平方米并不是规划许可证载明的全部；对证据三的三性不认可，无签收，属于被告的自认或者陈述；对证据四真实性没有异议，但是证明内容有异议；对证据五真实性无法认可；证据六三性不认可；证据七真实性无法判断，对证明内容不认可；证据八真实性没有异议，未办证主要原因是被告自身原因导致项目未通过综合验收；证据九、证据十中询问法官并非本案合议庭，属于证人证言性质，未出庭接受质证，法庭不应直接作为证据采纳；证据十一证明被告竣工验收时间已经严重超期，并且没有证据证明通过综合验收。本院对双方提交的证据认证如下：对原告刘某提交的4份证据的真实性均予以确认，可以作为认定案件事实的根据。对被告名角公司提交的证据一、二、四、八、十一的真实性,原告均无异议，本院对其予以确认，证据三、五、六、七在临高县人民法院和海南省第二中级人民法院另案审理的廖艳、杨素珍、袁宝远等与名角公司商品房销售合同纠纷案件中已经法院核实，故对其真实性予以确认。证据九、证据十系法院向临高县国土环境资源局孙峰和临高县发改委调查的询问笔录，来源合法，内容真实，本院予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认合法有效的证据，本院认定事实如下：2014年8月9日原告刘某与被告名角公司签订《临高县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的海南××镇，总价款为832354元。该合同第八条约定交付期限：“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将下列具备第3种条件（具备商品房工程竣工验收合格，并按合同附件三：装饰、设备标准交付），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之贰向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。如遭遇不可抗力因素或政府及相关职能部门原因及买受人不按期向出卖人支付房款、办证费用或买受人逾期向出卖人提供办证委托书及其他材料或买受人存在其他违约行为时，出卖人可据实予以延期办理。”合同签订后，原告依约付清了全部购房款，被告于2016年4月9日将涉案房屋交付原告使用。涉案工程于2016年9月9日通过工程竣工验收备案。被告开发的长岛蓝湾项目所涉及的16宗地中，因政策性用地退海岸线及政府规划道路占用土地等因素，导致土地证载用途与规划用途不一致，土地至今尚未合宗。   本院认为，本案是涉台商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案适用该合同有最密切联系的法律即大陆法律。庭审中双方对涉案房屋尚不具备办理不动产权登记条件的事实均无争议，故本案中双方的争议焦点是名角公司是否逾期办证应否承担逾期办证违约金。双方签订的《临高县商品房买卖合同》约定名角公司应当自房屋交付之日起730日内为刘某办理房屋权属证书。在刘某取得房屋权属证书后，名角实业公司应当在360日内向土地登记机关申请，为刘某办理土地使用权证。由于房屋权属证书和土地使用权证已经合一为不动产权证，按照合同约定原来两证办理期限是交房之日起1090日内，即按照新规名角公司应于2016年4月9日起1090日内为刘某办理不动产权证。由于名角公司开发的长岛蓝湾项目所涉及的土地因政策性用地退海岸线及政府规划道路占用土地等因素，导致土地证载用途与规划用途不一致，影响土地合宗，致使涉案房屋办理不动产权登记存在障碍。目前，上述问题尚未得到解决，涉案房屋不具备办理不动产权登记的条件，故原告请求被告立即为涉案房屋办理产权登记的诉讼请求，本院不予支持。由于存在土地合宗等政策问题导致办理房屋不动产权登记具有政策性障碍，上述办证障碍符合合同约定因政府及相关职能部门原因的情形，名角公司可据实予以延期办理。综上，虽然名角公司未在交房之日起1090日内办理不动产权证，但导致名角公司未能按约定期限办证的因素符合合同约定据实顺延的条件，故名角公司不存在逾期办证的情形，无需承担逾期办证违约金。   综上所述，原告的诉讼请求缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   驳回原告刘某的诉讼请求。   案件受理费2155.55元，由原告刘某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。   审判长 龙蜀娟   审判员 侯芝萍   审判员 黄心宇      二〇一九年十二月二十六日   法官助理 苏琳婧   书记员 韩宇君   附：本案适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。