江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0115民初5910号 原告：张磊，男，1981年11月29日生，汉族。 委托诉讼代理人：胡明龙，南京市江宁区秦淮法律服务所法律工作者。 被告：贾兴波，男，1985年3月18日生，汉族。 被告：孙毛孩，男，1980年8月18日生，汉族。 被告：谷玉香，女。1965年3月8日生，汉族。 委托诉讼代理人：嵇红年，江苏上元律师事务所律师。 原告张磊诉被告贾兴波、孙毛孩、谷玉香房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张磊及其委托诉讼代理人胡明龙、被告贾兴波、孙毛孩、被告谷玉香的委托诉讼代理人嵇红年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告贾兴波、孙毛孩返还押金100000元，被告谷玉香承担连带责任；2.判令被告谷玉香向其返还2016年5月和6月的租金60833.33元；3.判令贾兴波、孙毛海、谷玉香向其赔偿损失。事实与理由：其与被告贾兴波、孙毛孩之间房屋租赁合同纠纷已经两审终审，根据已经生效的法律文书，原被告双方于2015年10月19日签订的酒店转让合同于2016年4月30日解除。故被告向其收取的设施押金、被告多预收的租金应当返还，并赔偿因租赁合同无效给其造成的经济损失。因双方协商未果，故诉至法院。 被告贾兴波辩称，其收取押金100000元后交给了谷玉香；其与张磊的合同有效，故张磊的诉讼请求无法律依据。 被告孙毛孩辩称，案涉店铺系其交给贾兴波经营，本案与其无关。 被告谷玉香辩称，其与原告张磊不存在租赁关系，亦未向原告收取押金，且原告至少营业至2016年10月，无权向其要求退还租金，故应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年4月25日，案外人94968部队将位于南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告谷玉香，租赁期限为2014年5月1日至2016年4月30日。后谷玉香将案涉房屋转租给贾兴波，租期为2014年1月1日起至2018年12月31日止。 2015年10月19日，被告贾兴波与原告张磊签订房屋租赁合同1份。双方约定，贾兴波（甲方）将案涉房屋出租给张磊（乙方），租赁期限至2014年1月1日至2018年12月31日；租金支付方式为2014年1月1日至2017年1月1日每年租金为365000元，2017年1月1日至2018年1月1日租金为401500元，2018年1月1日至2019年1月1日的租金为401500元；租金每半年支付一次，一次性付182500元；甲方房屋内所有设施设备租赁给乙方使用，乙方应向甲方支付押金100000元。合同签订后，贾兴波向张磊收取押金100000元，并出具收条1份。收条载明：“今收到张磊100000元整设施押金；原房东押金收据真实有效，若房东（俏婆娘法定代表人谷玉香）不认账，或是伪造收据，将退回押金”。谷玉香向张磊出具金额为182500元的租金收据一份，载明：“房租2016年1月1日至2016年6月30日”。 同日，原告张磊与被告孙毛孩、贾兴波签订《酒店转让合同一份》。双方约定，孙毛孩、贾兴波将位于南京市江宁区的南京市江宁区金珊瑚海鲜酒店（以下简称金珊瑚酒店）转让给张磊，转让起始日期为2015年10月19日；总价款为300000元，于合同签订时付150000元，余款按双方协议条款履行；自转让之日起，孙毛孩、贾兴波与原出租人签订的租赁合同作废，由张磊重新与原出租人签订租赁合同；孙毛孩、贾兴波转让时所有库存材料和商品，经盘点后按原进价交张磊使用；转让后，酒店所有装潢设施及经营期间购入的全部固定资产和低值易耗品、原出租人配用的物品，一并为张磊所有，孙毛孩、贾兴波不得带走或变卖，也不得在转让费以外向张磊索要款物。当日，贾兴波（甲方）与张磊（乙方）签订《协议》一份，约定：甲乙双方约定的费用为300000元，协议签订后付150000元，剩余150000元于2016年6月1日饭店未被政府或国家收回的情况下一次性结清；若店面于2016年6月1日前被政府或国家有关部门收回，乙方可以拒付转让费；若政府或国家有关部门收回乙方店面，乙方得到补偿款超过300000元，乙方需付给甲方剩余转让费150000元，且补偿款与甲方无关，归乙方所有；甲方有义务将此房屋租赁合同转与乙方同原房东签订合同。 张磊于2015年10月对金珊瑚酒店进行了装修。后因案外人94968部队收回了案涉房屋，造成张磊已形成附合的装饰装修物损失。经本院委托江苏永和工程管理咨询有限公司进行工程造价鉴定，案涉房屋的装饰装修工程总造价为221694.86元。 另查明，谷玉香曾向本院提起诉讼，要求确认其与贾兴波签订的房屋租赁合同于2016年8月18日解除，并要求贾兴波支付租金，要求张磊腾空并交还案涉房屋，并向其支付房屋占用费。本院于2017年6月12日作出（2016）苏0115民初15948号民事判决书，以谷玉香与94968部队签订的军队房地产租赁合同的租期自2014年5月1日至2016年4月30日为由，判决确认谷玉香与贾兴波签订的租赁合同中关于租赁期限自2016年5月1日起至2018年12月31日止的部分无效，并驳回了谷玉香的其他诉讼请求。 又查明，被告贾兴波、孙毛孩曾向本院提起诉讼，要求原告张磊支付酒店转让款150000元及逾期利息，本院于2017年6月12日作出（2017）苏0115民初3175号民事判决书，认定协议约定的付款条件未成就，判决驳回贾兴波和孙毛孩的诉讼请求。南京市中级人民法院于2017年9月20日作出（2017）苏01民终7064号民事判决书，认定房屋所有权人与谷玉香之间的租赁合同于2016年4月30日到期后，94968部队明确表示收回案涉房屋，不再续租，并维持了（2017）苏0115民初3175号一审判决。 诉讼过程中，原告张磊于2018年6月7日的庭审中称，案涉房屋由部队于2016年8月、9月上锁；其于2016年8月开过税务发票；其在2018年12月29日的谈话中，亦称其于2016年8月上锁，部队是10月份上锁，此后其不能进入案涉房屋；冰箱、冷柜等酒店设施在案涉房屋内，其不要里面的设备，而要求被告赔偿其损失。因原告坚持要求赔偿其设备损失，本院委托江苏苏税讯通资产评估事务所有限公司评估，案涉房屋内的设备等残值的市场价值为40319元，评估项目均为店内机器设备、桌椅、音响设备、食材等动产。针对案涉房屋的装饰装修工程造价，被告谷玉香认为，税金和劳动保险等费用因未发生，故应扣除；原告已经使用二年多，应该考虑装修折旧。另，原告主张其门面装潢因市容整改被拆除而无实物评估的漏项100000元，亦应由被告赔偿，但未提供证据证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告张磊与被告贾兴波之间就案涉房屋订立的租赁合同于2015年10月19日成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力。双方之间形成的房屋租赁合同关系，因转租期限超过承租人剩余租赁期限，且权利人收回了案涉房屋，导致双方租赁合同关系于2016年4月30日终止，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，此后的租赁合同无效，贾兴波收取的押金应予返还，故张磊要求贾兴波返还押金100000元的诉讼请求，本院予以支持。根据该司法解释第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，案涉房屋的机器设备等动产，可由原告自行取回，其未及时取回造成的损失，应由其承担；未形成附合的装修物，应由其自行拆除。就已形成附合的装修物的现值损失，双方按各自的过错分担；因原告在订立房屋租赁合同时应当知道案涉房屋的所有权人，其未予审查，对合同部分无效致其损失的结果亦有过错，本院酌定被告就已形成附合的案涉房屋装修物的现值损失承担50%的责任。针对案涉房屋装修工程造价的折旧问题，因至2016年10月原告已使用1年，参照双方租赁合同剩余期限，本院酌定在工程造价基础上按70%计算装修现值。经计算，贾兴波应赔偿张磊装修损失77593.2元。因张磊支付的押金非酒店转让合同押金，孙毛孩非房屋租赁合同当事人，亦未向张磊收取押金，故对于张磊要求孙毛孩返还押金的诉讼请求，本院不予支持。因谷玉香与张磊之间无合同关系，亦未向其收取押金，故对于张磊要求谷玉香返还押金的诉讼请求，本院亦不予支持。因装修系针对案涉房屋进行，如上所述，孙毛孩和谷玉香非本案租赁合同当事人，故对于张磊要求孙毛孩和谷玉香赔偿其装饰装修损失的诉讼请求，本院不予支持。因原告在诉讼上承认其于2016年8月将案涉房屋上锁，权利人于同年10月上锁后，其便不能进入，且谷玉香非其与贾兴波之间租赁合同的当事人，贾兴波亦不认可其指示原告直接将租金交于谷玉香，故原告主张谷玉香退还2016年5月至6月租金的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贾兴波于本判决发生法律效力之日起10日内向原告张磊返还押金100000元并赔偿张磊装饰装修损失77593.2元； 二、驳回原告张磊的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11110元，鉴定费23000元，合计34110元，由原告张磊负担25823元，被告贾兴波负担8287元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审 判 长  苗 欣 人民陪审员  张武平 人民陪审员  吴小冬 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  袁 蕾