7山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初10058号原告：刘宝春，男，1955年10月18日出生，回族，住山东省淄博市临淄区。被告：北京富华泛亚科技有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里**远洋天地**（住宅）楼**。法定代表人：傅宝铎，职务董事长。委托诉讼代理人：何旻静，女，1987年8月12日出生，汉族，住四川省三台县，职务公司职员。原告刘宝春与被告北京富华泛亚科技有限公司（以下简称“北京富华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘宝春与被告北京富华公司委托诉讼代理人何旻静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘宝春向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付所拖欠的房屋租金12000元；2、被告向原告支付垫付的物业费、水电费156元并赔偿损失3209元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月7日，原告与被告签订房屋租赁合同，由被告租赁原告所有的楼房一处，租金为每年24000元，合同签订后，被告公司财务人员王乐通过转账支付了上半年的租金12000元，而在租赁期间被告因不按时缴纳水电费用，原告为此进行了垫付，并且在下半年的租赁费也一直未支付给原告，在租赁期间对房屋内的租赁物品造成了严重损坏，无奈之下原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，望贵院依法判如所请。被告北京富华公司辩称，1、房屋租赁合同非被告所签订，被告未授权承租人曹森签订该合同，虽承租人当时为我司员工，但房屋被告已通知承租人与2016年7月5日合同到期日与房东解约。续租属个人行为；2、该房屋在曹森续约承租期间，作为公司员工，其自身经济状况不佳，被告有帮其代缴房租行为，完全按照公司内部个人借贷行为进行处理；3、作为被告方有义务向承租人曹森了解清楚事实真相，兹提供实际承租人曹森与房东交接、搬出的相关证据材料。综上所述，原告各项诉讼请求无事实与法律依据，请求法院依法驳回。为支持其诉讼请求，原告刘宝春向法庭提交如下证据：1、《房屋租赁合同》1份，证明：本合同在租赁期有效。被告：对真实性有异议，该证据无被告盖章，系曹森个人行为。2、王乐银行账户信息1份及原告建设银行账户历史交易明细5份，证明：涉案房屋租金一直系被告处员工王乐向原告支付。被告：对王乐银行账户信息真实性无法确认，对建设银行账户历史交易明细真实性无异议，2016年7月19日前被告系通过王乐向原告支付涉案房屋房租，2016年7月19日后，因曹森购房经济压力大，曹森向王乐借款帮其代缴涉案房屋房租。3、被告公司网站网页打印件1份，证明：涉案房屋是被告处青岛办事处所在地。被告：对真实性无异议，2016年7月5日之前涉案房屋是被告的青岛办事处，之后不是。4、证明函及离职证明各1份，证明：曹森系代表被告签订的该租赁合同。被告：对离职证明真实性无异议，对证明函真实性无法确认。5、物业费水费缴费单、电费发票、收款收据及损坏物品清单各1份，证明：原告垫付被告租赁期间的水电费情况，被告损坏设施产生的维修费。被告：对物业费水费缴费单、电费发票真实性无异议，对维修费收款收据、损坏物品清单真实性无法确认，被告认为该损坏物品清单有撕毁、裁减痕迹，故意裁减掉了日期，被告认为即使该损坏物品清单真实，也是形成于2017年1月8日房屋交接时。为证明其抗辩理由，被告北京富华公司向法庭提交如下证据：1、曹森书写的房屋交割证明1份，证明：曹森于2016年11月就跟原告提出退租涉案房屋，2017年1月8日办理了房屋交接。原告：对该组证据真实性均有异议，不是曹森书写。2、微信聊天截图打印件两份，证明：曹森经济困难向被告处王乐借款的事实，被告通知曹森2016年7月5日后不再续租涉案房屋。原告：对真实性均不认可。经审理查明，一、涉案房屋为青岛市城阳区民城路茂源花园6号楼2单元102户房屋。原、被告庭审中一致确认被告自2014年7月开始承租涉案房屋。2016年7月7日签订的《房屋租赁合同》出租方（甲方）载明为刘宝春，承租方（乙方）载明为曹森北京富华泛亚科技有限公司，该合同乙方处有曹森签字，该合同主要约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2016年7月6日至2017年7月5日。其中，第四条约定：该房屋半年租金为壹万贰仟元整。出租方不得以任何理由任意调整租金。2011年7月乙方曾经支付甲方押金贰仟元整，租赁期满时如无违约责任，甲方在乙方搬家当日一次性退还。第五条约定：乙方应于本合同生效之日向甲方支付租金，租金按半年结算。第八条约定：租赁期间，甲方对房屋及其附着设施检查、修缮，正常的房屋修理费用由甲方承担，乙方应予积极协助，不得阻挠施工，屋内水龙头、灯泡等易耗品由乙方自己负责维修，费用自理。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。第十三条约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。另外，原告主张被告租赁涉案房屋的截止时间为2017年7月5日，被告主张其租赁涉案房屋的截止时间为2016年7月5日。二、被告处王乐分别于2014年7月21日向原告转账支付24000元；于2015年1月6日向原告转账支付2544.5元；于2015年7月17日向原告转账支付24000元；于2016年2月29日向原告转账支付4378.41元；于2016年3月3日向原告转账支付2851.5元；于2016年7月19日向原告转账支付12000元。三、原告提交并主张由案外人曹森出具的证明函载明：“兹证明2012年至2017年8月27日期间，为北京富华泛亚科技有限公司员工，期间2016年7月7日与刘宝春房东（甲方）签订房屋（茂源花园6-2-102）续租合同谨代表承租方（乙方）北京富华泛亚科技有限公司签订，甲乙双方任何纠纷与本人无关。可提供证据如下：1.2017年8月27日北京富华泛亚出具的盖公章劳务解除合同。2.2016年期间多项本人经办的北京富华泛亚科技有限公司销售合同、送货单等。3.租房款记录可查询，由北京富华泛亚科技有限公司VIP账户转账给甲方。4.租房期间本人工资卡由北京富华泛亚科技有限公司VIP账户打款。5.可提供人证，翟冰清（前青岛办事处同事）185××××****.刘露（客户150××××****）。”四、2017年8月27日，被告出具的离职证明载明:“我公司原职员曹森（身份证号码：）在我司担任销售经理职位，在职期间表现良好，因个人原因于2017年8月27日正式离职，交接手续已办理完毕，劳动合同于离职日起终止。特此证明！”被告提交并主张由案外人曹森出具的落款时间为2019年8月8日的房屋交割证明载明：1、房屋信息：青岛市城阳区茂源花园6号楼2单元102室；2、证人姓名：曹森；3、房屋交还时间：2017年1月8日；4、在场人员：房东（刘宝春）、曹森（186××××****）、纪盈函（本人朋友）；5、交还物品：钥匙（两把，另把丢了），电卡、燃气卡（新奥燃气）。本人（曹森）于2016年11月份电话通知房东（刘宝春）退房后续不再租赁。2017年1月8日整理完毕，房东过来后将钥匙2把，水电卡、燃气卡当面交付房东本人。对于房东提出的卧室门的修理问题，与房东协商将一个文件柜和两张办公桌按照房东意愿留给他，同时房屋2000元冲抵维修费用，不用退还，房东表示同意。以上内容真实无误，特此证明。本院在庭审后多次拨打曹森手机号186××××****试图进行联系，但该手机号已停机。五、收费日期为2017年2月6日的物业费、水费交款单显示缴纳2017年2月1日至2017年3月31日期间物业费66.38元、2016年11月26日至2017年1月25日期间水费7元。2017年2月16日的电力发票显示涉案房屋2017年2月电费83.13元。以上事实，有原、被告提交的证据，当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据原、被告的诉辩主张，本案争议焦点有两个：一是涉案《房屋租赁合同》的合同相对方应为被告还是曹森；二是涉案房屋有无在2017年1月8日进行过交接。现根据本案查明的事实及原、被告诉辩主张，评析如下：一、涉案《房屋租赁合同》的合同相对方应为被告还是曹森。2016年7月7日签订的《房屋租赁合同》乙方载明为曹森北京富华泛亚科技有限公司，被告认可其自2014年7月开始承租涉案房屋，但被告主张租赁至2016年7月5日后不再租赁，此后由曹森个人租赁涉案房屋。但因涉案房屋承租期间一直由被告处员工王乐向原告转账支付租赁费，被告提交的证据不能证明曹森经济困难向被告处王乐借款及被告通知曹森2016年7月5日后不再续租涉案房屋的事实，应承担举证不能的不利法律后果，故本院依法认定曹森签订《房屋租赁合同》属于职务行为，《房屋租赁合同》的相对方为被告，应由被告履行涉案《房屋租赁合同》的各项义务。二、涉案房屋有无在2017年1月8日进行过交接。本案中，被告主张涉案房屋于2017年1月8日办理了交接，其提交的房屋交割证明属于证人证言性质，曹森本人未到庭对该证明进行确认，且因曹森曾系被告处员工，与被告存在利害关系，故本院对该房屋交割证明不予采信。另外，被告虽主张原告提交的损坏物品清单系于2017年1月8日房屋交接时形成，但该清单并无落款时间，被告亦无提交证据证实其主张，且该清单仅是对损坏物品进行确认，而非对涉案房屋进行交接，被告未能提交有效证据证明涉案房屋已于2017年1月8日进行了交接并已腾空了涉案房屋，故本院对被告关于涉案房屋于2017年1月8日办理了交接的主张不予采信。综上所述，被告未提交有效证据证明其与原告进行了房屋交接，亦未根据《房屋租赁合同》第十三条签订终止合同书，应承担对其不利的法律后果，故原告要求被告支付2017年1月6日至2017年7月5日期间租金12000元，理由正当，于法有据，本院予以支持。原告提交的损坏物品清单上有曹森签字，经本院依法释明，被告未在庭后提交书面意见核实曹森签字的真实性，应承担对其不利的法律后果，故本院对该损坏物品清单的真实性予以采信，该清单确认涉案房屋的损坏物品费用共计3209元，原告要求被告赔偿损失3209元，证据充分，本院予以支持。原告提交的物业费、水费交款单、电费发票能够证明其垫付了被告租赁涉案房屋期间产生的水电费及物业费共计156元，原告要求被告支付物业费及水电费156元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告北京富华泛亚科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘宝春租赁费12000元；二、被告北京富华泛亚科技有限公司于本判决生效后十日内偿付原告刘宝春损失3209元；三、被告北京富华泛亚科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘宝春垫付的物业费及水电费共计156元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元，由被告北京富华泛亚科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  纪仁峰审判员  景艳丽审判员  康廷富二〇一九年十二月五日法官助理张科书记员曹贝贝