广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3211号原告：肇庆高新区珠影物业服务有限公司，住所地:广东省肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场4#楼商铺-235。统一社会信用代码:914×××××××××××864X。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：朱娜、王国盛，该公司员工。被告：刘平，男，1987年9月27日出生，汉族，住湖南省衡南县×××××××河组。公民身份号码：430××××××××××××017。被告：廖梅，女，1991年4月4日出生，汉族，住湖南省衡南县×××××××河组。公民身份号码：430××××××××××××221。原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司诉被告刘平、廖梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱娜、王国盛到庭参加了诉讼。被告刘平、廖梅经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2018年9月至2019年8月物业管理费1580.69元；2.判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至付清物业管理费为止，截止2019年8月1日应支付违约金792.72元；3.第一项和第二项合计费用2373.41元，判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的珠影广场7号楼2501室的业主，被告在接收物业时（肇庆市高新区珠影广场）按《物业管理条例》的相关规定与肇庆市珠影文体产业投资有限公司签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积73.18m2收取物业管理费，收费为1.8元/m2。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2018年9月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次书面催收未果。根据相关法律规定及双方约定，现请求法院依法判准原告的诉讼请求。原告递交证据如下：1.交付书，证明房屋交付使用；2.前期服务协议，证明与业主签订的物业管理协议；3.催告函复印件，证明告知业主欠费情况；4.欠费明细复印件，证明欠费情况；5.妥投证明复印件，证明投递信息；6.邮寄证明复印件，证明邮寄信息；7.业主身份证复印件，证明业主身份信息；8.珠影广场前期物业服务合同，证明现在的物业管理公司名称；9.不动产登记资料查询结果证明，证明案涉房屋是属于被告的。被告刘平、廖梅没有提交答辩意见及证据。经审理查明：被告刘平、廖梅是肇庆高新区工业大街××××××房的权利人，该房屋登记的建筑面积为73.18m2。原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠影广场前期物业服务协议》，约定前期物业管理服务是指自乙方购房之日起至小区业主委员会合法成立并与业主大会选定的物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务；乙方从发展商发出的收楼通知书上所标明的物业交收日起交纳物业管理服务费和公共水电分摊费，住宅物业管理服务费按建筑面积（含公摊面积）每月每平方米1.8元收取（含公共水电费，但不包含二次供水系统产生的能源费用），乙方应当于每月10日前缴纳费用。双方还约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，甲方有权采取相关措施，直至采取法律行动来追收欠费，并有权按欠费总额每日收取3‰的滞纳金；本协议自签字之日起生效。肇庆珠影文体产业投资有限公司（建设单位、甲方）与原告（物业服务企业、乙方）签订了《珠影广场前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对珠影广场（物业项目名称）实施前期物业管理服务事宜，本合同期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。双方对高层住宅的物业服务费的收费标准进行了约定，未有高于原告和被告签订的上述《珠影广场前期物业服务协议》约定的标准。被告于2018年5月9日签署《珠影文体广场物业交付书》，确认自该日起案涉房屋交付给被告。原告主张被告支付拖欠的案涉房屋物业管理费1580.69元（按建筑面积73.18m2，1.8元/月/m2的标准计算，从2018年9月计至2019年8月）及违约金792.72元（从欠交物业管理费当月的11日起暂计至2019年8月1日，以每月应交的物业管理费为基数，按每天3‰的标准计算）。被告对原告主张的上述物业管理费的计价标准、计价面积、逾期缴纳物业管理费的期间、逾期缴纳物业管理费的违约金计算标准均没有提出异议。原告诉称曾通过短信、电话、上门贴单的形式向被告催收物业管理费，但未能提供相关的证据予以佐证。2019年6月27日，原告向被告案涉物业的地址邮寄催告函，妥投证明显示因收件人不在指定地址，退回妥投。本院于2019年12月8日依法向被告公告送达了起诉状及证据材料副本等诉讼材料。经审验核对，原告提供的上列证据，因被告未有提供证据，也没有到庭参加诉讼，故视为被告没有异议，且原告提供的证据能说明本案的事实，本院采纳为本案定案的依据。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与肇庆珠影文体产业投资有限公司签订的《珠影广场前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告与被告签订的《珠影广场前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告为被告提供了物业管理服务，被告未有提供依据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告没有拒绝缴纳物业管理费的正当理由，应向原告支付物业管理服务的对价。对于原告主张的物业管理费的计价面积、计价标准、逾期缴纳物业管理费的期间，被告没有提出抗辩意见和提供反驳的证据，故本院对原告主张被告支付2018年9月至2019年8月的物业管理费1580.69元（73.18m2×1.8元/m2/月×12个月）的诉求予以支持。关于违约金问题。《解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。原、被告双方签订的《珠影广场前期物业服务协议》也约定，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，经书面催促仍未交纳的，原告才能收取滞纳金。因此，违约金应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。本院于2019年12月8日依法向被告公告送达了起诉状及证据材料副本等诉讼材料，直至庭审之日，被告仍未向原告交纳拖欠的物业管理费，已经超出催告的合理期限，故违约金应从庭审之日（即2019年12月25日）起计算为宜。《珠影广场前期物业服务协议》约定被告逾期交纳物业服务费的，按欠费总额每日收取3‰的滞纳金，被告对约定的违约金（滞纳金）计付标准没有提出异议，故2018年9月至2019年8月的物业服务费的违约金，从2019年12月25日起算至被告缴清相应的物业管理费之日止，每日按欠费总额的3‰计付。被告刘平、廖梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告刘平、廖梅于本判决发生法律效力之日起五日内向原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司支付2018年9月至2019年8月的物业管理费1580.69元及逾期缴纳上述物业管理费的违约金（以1580.69元为本金，按照每天3‰的标准，从2019年12月25日起算至被告缴清相应的物业管理费之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，公告费750元，合共800元，由被告刘平、廖梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  夏睿娜审 判 员  陈 智人民陪审员  冯智良二〇一九年十二月二十七日书 记 员  李敏娟