安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0121民初4940号原告：商晓红，女，1969年12月6日日出生，汉族，住浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：倪德湘，安徽金的律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪寒芬，安徽金的律师事务所律师。被告：安徽永顺房地产开发集团有限公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区双凤大道，统一社会信用代码91340121764757767E。诉讼代表人：安徽永顺房地产开发集团有限公司破产管理人安徽汉合律师事务所。负责人：程超。委托诉讼代理人：程林，安徽汉合律师事务所律师。委托诉讼代理人:邬登成，安徽汉合律师事务所实习律师。第三人：中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司，住所地合肥市庐阳区寿春路40号，统一社会信用代码91340000711775638A。负责人：鲁振宇。委托诉讼代理人：胡媛，该公司员工。委托诉讼代理人：汪长杰，安徽易尚律师事务所律师。原告商晓红诉被告安徽永顺房地产开发集团有限公司（以下简称永顺公司）、破产债权确认纠纷一案，第三人中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司（以下简称长城资产安徽分公司）申请参加本案诉讼。本院于2019年10月10日立案受理后，依法由审判员杜春适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商晓红特别授权委托诉讼代理人倪德湘，被告永顺公司破产管理人特别授权委托诉讼代理人程林、邬登成，第三人长城资产安徽省分公司特别授权委托代理人胡媛、一般授权委托代理人汪长杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商晓红向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、依法确认原告购买的北辰天都8幢2201、2101、2001、1801、1701室合法优先债权，被告应为原告办理房屋产权证；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年5月12日，永顺公司因开发经营急需资金向邓烨烨借款2000万元。双方约定日利率为0.0012元/日，先息后本。此后，永顺公司于2011年5月12日至2011年10月12日先后分5笔支付利息360万元。截止于2014年3月10日双方对账，永顺公司仍欠本金2000万元和利息80.8万元未付，合计2080万元。永顺公司承诺愿以自建的北辰天都8#楼20套房屋抵偿欠款。邓烨烨让与原告商晓红5套。2015年案涉房屋建成后，双方签订商品房买卖合同，并开具销售不动产统一发票，同时报送长丰县房产局登记备案，案涉房屋已交付原告。永顺公司被法院受理破产申请后，商晓红向永顺公司破产管理人申报债权，永顺公司破产管理人以案涉房屋已抵押于长城资产安徽分公司，未经抵押权人同意抵押人无权处分抵押物；商晓红未缴纳购房款；邓烨烨与永顺公司之间系民间借贷法律关系等为由，对商晓红申报债权不予确认。原告认为永顺公司破产管理人不予确认债权缺乏事实依据，故向人民法院提起民事诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告永顺公司辩称，一、涉案房屋买卖合同系以合法形式掩盖非法目的签订的合同，应属无效；二、涉案房屋买卖合同系以房抵债而形成，依据《最高院关于建设工程价款优先受偿权批复》第二条，有且仅有为生存消费购买房屋的购房人可以取得房屋优先权。原告主张房屋优先权无法律依据；三、邓烨烨与永顺公司约定的借款利率高达43.2%/年，原告主张的以房债的金额，系包含非法的高额利息，故不能认定原告已将房款给付完毕；四、依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国企业破产法》第三十条、《破产法司法解释二》第二条的规定，涉案房屋属永顺房地产公司的破产财产；五、涉案房屋已于2014年3月14日抵押给长城资产安徽省公司，经安徽省高级人民法院生效法律文书确认，长城资产安徽省公司对涉案房屋享有优先权。结合涉案房屋买卖合同系2015年签订的事实，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，该签订买卖协议的行为无效；六、涉案房屋买卖合同仅有网签，至今未经房产局确认并备案。网签是永顺公司在房屋买卖合同签订之时的单方行为，因涉案房屋存在抵押登记，房产局至今未将合同审核通过并备案。该网签行为是永顺公司作为房地产企业遵守行政管理而作出的行为，合同的网签并不具备物权效力。综上，涉案房屋存在抵押权及全体债权人的权益，原告作为以房抵债权利人不能就此获得房屋优先权，请求依法驳回原告全部诉讼请求。第三人长城资产安徽分公司辩称，1、按照法律规定，原告应当在债权人会议进行破产债权确认十五日内向法院提出破产债权确认。原告向法院提出本案破产债权确认时间已经超过法律规定期限，程序上丧失诉讼权利；2、原告诉请要求被告配合办理产权证件办理，实际是要求法院判决对物权进行确认，已经不属于本案审理范围；3、原告提出第三人同意被告销售办证说法依据第三人的一份说明，但第三人与永顺公司在办理案涉房屋抵押登记前，有签订监管协议，约定永顺公司必须将抵押房屋的销售款打入第三人指定监管账户，否则第三人不可能给予解押房产；4、涉案房屋买卖合同系以合法形式掩盖非法目的签订的合同，应属无效。本院经审理认定事实如下：永顺公司因开发经营急需资金向邓烨烨借款2000万元。双方约定日利率为0.0012元/日，先息后本。2011年5月12日，邓烨烨向永顺公司转款2000万元，永顺公司于2011年5月11日至2011年9月20日先后分5笔支付利息360万元。2014年11月13日永顺公司承诺愿以自建的北辰天都8#楼20套房屋抵偿所欠邓烨烨贷款17345480元，承诺于2015年1月30日前将上述房屋网上签定于邓烨烨名下。商晓红与永顺公司签订商品房买卖合同5份，并于2015年1月23日办理网签。2014年2月17日中国长城资产管理公司合肥办事处（以下简称长城资产合肥办事处）与永顺公司、中国民生银行股份有限公司合肥分行签订监管协议，约定永顺公司同意按照监管协议的约定由长城资产合肥办事处对其经营情况、资金使用情况以及永顺公司开发的北辰天都小区项目开发及销售情况进行监管。2014年3月13日长城资产合肥办事处向长丰县房产局出具说明，称该公司与永顺公司签订融资协议，永顺公司将北辰天都8幢房产抵押于该公司，该公司同意北辰天都8幢房产抵押状态中，允许永顺公司将8幢楼对外销售并办证。2014年3月14日永顺公司将北辰天都小区8幢抵押登记于长城资产合肥办事处。2015年3月16日安徽省高级人民法院作出（2015）皖民二初字第00006号民事调解书，确认长城资产合肥办事处对永顺公司“北辰天都”项目一期8幢楼享有优先受偿的权利。经查询国家企业信息公示系统，2017年1月19日中国长城资产管理公司合肥办事处变更登记为中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司。永顺公司因不能清偿到期债务，安徽省合肥市瑶海区人民法院2018年8月28日作出（2018）皖0102破申1号裁定书，受理永顺公司破产申请，指定安徽汉合律师事务所担任管理人。2019年4月16日安徽省合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民辖2号裁定书，指定本院审理安徽永顺房地产开发集团有限公司破产清算一案。永顺公司被法院受理破产申请后，商晓红2019年3月9日向永顺公司破产管理人申报债权，2019年5月28日永顺公司破产管理人以案涉房屋已抵押于长城资产安徽分公司，未经抵押权人同意抵押人无权处分抵押物；商晓红未缴纳购房款；邓烨烨与永顺公司之间民间借贷本金已还清，邓烨烨可就欠款利息申报债权为由，作出债权初审意见表，对商晓红申报债权不予确认。商晓红对债权初审意见提出异议后，永顺公司破产管理人于2019年7月11日作出债权异议复核表，驳回商晓红异议，维持初审意见。本院认为：人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，可以申报债权，债务人管理人应当确认其合法债权；管理人对债权人申报的债权不予确认时，债权人有权提起破产债权确认之诉。关于本案争议焦点一：商晓红主张是否超过本案审理范围。本院认为，商晓红以永顺公司欠付邓烨烨借款本息抵付其购房款，主张确认其对案涉房屋具有合法优先债权，要求永顺公司办理产权证件的诉请，实质上是要求确认商晓红对案涉房屋享有优先于其他债权人的破产债权，属于本案的审理范围。关于本案争议焦点二：商晓红对案涉房屋是否具有优先债权。本院认为，商晓红对案涉房屋不属于优先债权。理由如下：一、双方签订的商品房买卖合同是邓烨烨与永顺公司民间借贷的延续，从连续性上来说商品房买卖合同本质上是邓烨烨与永顺公司之间民间借贷债权债务到期后达成的以物抵债协议，真正目的是清偿永顺公司欠付邓烨烨的借款款本息，而非达成商品房买卖的合意。永顺公司在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿，代物清偿本质为实践性法律行为，若仅有代物清偿合意，而非实际履行物权转移的，原债务并未消灭。只有物权转移给债权人，原债务才消灭。本案永顺公司管理人明确表示拒绝履行商品房买卖合同，且永顺公司已经被宣告破产，商晓红与永顺公司之间以购房款清偿永顺公司欠付邓烨烨债权债务的方式已无法实际履行。二、商晓红与永顺公司签订商品房买卖合同前，案涉房屋已抵押登记于第三人长城资产安徽分公司。第三人长城资产安徽分公司虽于2014年3月13日向长丰县房产局出具说明，允许永顺公司将8幢楼对外销售并办证。结合永顺公司与长城资产合肥办事处签订的监管协议，该“对外销售并办证”不应做扩大解释。三、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定是基于生存权高于其他权利，为了保护个人消费者的居住权而设置，故该条规定的消费者，不应作扩大解释。本案中，从商晓红与永顺公司签订案涉5套商品房买卖合同原因、目的及过程来看，商晓红购买案涉房屋，并非基于生存、居住所需。从其购买房屋数量及价格来看，商晓红也显然不同于通常的消费者，故商晓红不是上述规定中的消费者，其对永顺公司的债权不能对抗建筑工程价款优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条，《中华人民共和国破产法》第四十四条、第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回商晓红对安徽永顺房地产开发集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费48200元减半收取24100元由原告商晓红负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  杜春二〇一九年十二月十八日书记员  甄琪附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国破产法》第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。