福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)闽01执异370号 案外人：江西黄**实业发展有限公司，住所地江西省抚州市临川区赣东大道6号，统一社会信用代码913610005816064138。 法定代表人：黄扬淮。 案外人：福州汉海金融服务有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭（地块一、地块二）A区地块一商业综合楼4层05商店，统一社会信用代码91350102399029648A。 法定代表人：张磊。 以上共同委托诉讼代理人：朱洲平、程浩，福建铭贝律师事务所律师。 申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖大道193号301室，统一社会信用代码91330000075327358A。 法定代表人：孙建华。 委托诉讼代理人：曾志敏、陈潇，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 被执行人：福建旺众实业有限公司,住所地福建省福州市台江区苍霞街道同德路150号店面，统一社会信用代码91350100683066390W。 法定代表人：陈隆穗。 被执行人：福建昌达利服饰有限公司,住所地福建省福州市台江区后洲街道三通路9号中亭街改造嘉辉苑连体部分3层104商场，统一社会信用代码91350103764063984D。 法定代表人：陈隆穗。 被执行人：陈仲灿,男,汉族，1975年8月24日出生，住福建省福州市台江区。 本院在执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司与被执行人福建旺众实业有限公司、福建昌达利服饰有限公司、陈仲灿金融借款合同纠纷一案中，案外人江西黄**实业发展有限公司、福州汉海金融服务有限公司对执行被执行人陈仲灿名下位于福建省福州市台江区××街道××道××号××＃楼××单元××单元××单元××＃楼连接体地下1层33车位、34车位提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年12月12日举行了听证，案外委托诉讼代理人朱洲平、申请执行人委托诉讼代理人陈潇参加了听证。现已审查终结。 案外人江西黄**实业发展有限公司、福州汉海金融服务有限公司称，江西黄**实业发展有限公司、福州汉海金融服务有限公司因公司业务发展的原因，于2014年6月23日共同与陈仲灿签订《房屋租赁合同》，约定案外人承租陈仲灿名下位于福州市台江区××街道××道××号××＃楼××室××房屋，同时陈仲灿将滨江北斗园地下1层33车位、34车位房地产一并配套提供案外人使用，用于业务派驻人员的生活与日常经营活动，租赁期限15年，即自2014年6月24日至2029年6月23日止，租金总额为2548860元，前6年每年租金为160000元，第7年起每3年递增5%，直至租赁期满，支付方式为分期支付，总计分四期支付，第一期支付租金960000元及40000元保证金。合同签订后，案外人于2014年6月25日将第一期租金100万元汇入陈仲灿账户，陈仲灿将上述房屋交予案外人使用至今，案外人均按合同约定每月缴纳物业费、水电费等各项费用。由于案外人已在2014年6月与陈仲灿签订了《房屋租赁合同》，并支付了巨额租金，福州中院对上述案涉房产的查封拍卖等执行将极大影响了案外人对上述房产所享有的租赁权。综上，请求法院确认案外人与陈仲灿签订的《房屋租赁合同》合法有效，确认案外人对案涉房产享有的租赁权可以对抗新买受人；解除对案涉房产的查封，并停止评估拍卖等处置程序。 申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司辩称，一、案外人与被执行人陈仲灿存在关联关系。经查询，江西黄**实业发展有限公司实际控制人为黄扬淮、福州汉海金融服务有限公司实际控制人为吴芳，而黄扬淮、吴芳与被执行人陈仲灿同为多起借贷案件的共同保证人，其所提供担保的债务主债务人均为旺众公司或福建省宇川服饰有限公司（旺众公司与福建省宇川服饰有限公司系同一实际控制人陈隆穗）。由此可见，案外人与被执行人陈仲灿之间关联密切，完全有理由相信本案《房屋租赁合同》系双方串通伪造，以便被执行人规避执行提供便利。二、《房屋租赁合同》约定不合理。1、经查询，案涉房产所在心家泊小区的平均租金每月每平方米约为40元～50元，该案涉4套房屋及2车位每月租金至少在2万元以上较为合理，而《房屋租赁合同》中前6年每月租金仅13333.33元，明显偏离市场行情。2、《房屋租赁合同》约定案涉房产出租用于住宅、办公、接待等一体化用途使用，明显违反《中华人民共和国物权法》的相关规定，系将住宅改变为经营性用房。3、《房屋租赁合同》违约责任约定明显过重，不符合交易常规。4、一次性全额支付6年期租金100万元的方式明显不合常理，而且如此大笔的支出仅由江西黄**实业发展有限公司支付，也未在付款时备注用途，并且拆分为2笔各50万元的汇款（合同约定首期付款的构成系4万元保证金和96万元的租金），完全有理由推测该《房屋租赁合同》是基于江西黄**实业发展有限公司与被执行人陈仲灿之间存在已有2笔50万元的其他金钱往来而倒签的。三、案外人并未实际占用案涉房产。案外人称于2014年6月25日起被执行人陈仲灿将案涉房产交予其使用。但事实上，案外人并未实际占用，理由如下：1、物业管理处并无案外人在该小区的租赁登记信息。2、案外人提交的《物业代收代付收款收据》、电费发票均为近期开具，而且并不能体现系由案外人缴纳。3、本案执行案件经办法官在至案涉标的现场张贴公告及评估时，发现案外人声称已承租的第33号车位上张贴的是被执行人陈仲灿所有车辆的车牌号，2303室内发现收件人为被执行人陈仲灿妻子吴兰的快递包裹，足以证明案涉房产现依然为陈仲灿自用，而非案外人占有。四、被执行人陈仲灿于2015年9月14向原抵押权人广发银行股份有限公司福州分行出具的《抵押物出/承/转租承诺函》中，明确案涉房产未出租。综上，申请执行人认为案外人所提供的《房屋租赁合同》系基于两公司与被执行人陈仲灿之间其他经济往来而恶意串通伪造的，其行为实质上是妄图利用虚假租赁为案件被执行人规避执行提供便利。请求法院驳回案外人的异议请求。 本院查明，广发银行股份有限公司福州分行与福建旺众实业有限公司、福建昌达利服饰有限公司、陈仲灿金融借款合同纠纷一案，本院2017年7月24日作出的（2017）闽01民初26号民事判决、福建省高级人民法院2018年8月7日作出的（2018）闽民终724号民事判决已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，申请执行标的为本金33997470.99元及利息等，本院于2019年1月24日依法立案执行，执行案号为（2019）闽01执227号。执行过程中，本院依法将申请执行人变更为浙江省浙商资产管理有限公司。 本案审理过程中，本院于2017年4月12日作出（2017）闽01民初26号民事裁定书，并于2017年4月26日轮候查封了本案抵押物即被申请人陈仲灿名下位于福州市台江区××街道××道××号××＃楼××层××街道××道××号××＃楼××单元××单元××复式单元房产。进入执行程序后，上述保全措施自动转为执行中的查封措施，经商请，本院依法取得对上述涉案房产的处置权。2019年11月7日，本院作出（2019）闽01执227号公告，通知使用（占用）上述房地产的单位及个人，应在本公告发布之日起十日内自行腾退，逾期，本院将依法强制执行。异议人遂向本院提出书面异议。 另查明，涉案房产原抵押给广发银行股份有限公司福州分行，抵押登记时间为2015年9月17日。被执行人陈仲灿在办理抵押登记过程中，曾向抵押权人出具《抵押物出/承/转租承诺函》，该函载明该房屋的承租人（包括转承租人，如有）为/。 听证过程中，案外人向本院确认，其与被执行人陈仲灿签订的租赁合同从未办理相关登记备案手续。提交的电费发票缴费期间为2018年12月至2019年11月，物业费发票缴费期间为2019年3月至2019年11月。 本院认为，首先，本案案外人提供的租赁合同载明的签订时间虽然早于抵押权设立时间,但该合同从未办理相应的登记备案手续，并与被执行人陈仲灿在办理案涉房产抵押登记时确认的抵押物未出租的事实相矛盾。因此,对陈仲灿的上述抵押物在设立抵押前就已出租给案外人的事实，本院不予认定。故案外人的请求不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”的规定情形。其次，案外人并未提供相关证据证明在本院查封之前就已实际占有使用涉案房产，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。”的规定情形。故对案外人关于阻止交付及解除查封等相关请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(一)项规定，裁定如下： 驳回江西黄**实业发展有限公司、福州汉海金融服务有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  魏毅斌 审判员  林 辉 审判员  严丽仙 二〇一九年十二月二十三日 书记员  侯珊珊 附：本案引用的相关法律条文 中华人民共和国民事诉讼法 第二百二十七条执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。