山东省泰安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）鲁09执复87号 复议申请人（申请执行人、异议人）：魏灿贵，男，1965年10月23日出生，汉族，住莱芜市莱城区。 复议申请人（申请执行人、异议人）：范吉华，男，1973年4月22日出生，汉族，住四川省岳池县。 被执行人：山东新泰辰晖置业投资有限公司，住所地：新泰市青龙街道青龙路辰晖大厦1幢。 统一社会信用代码：913709827871761996。 复议申请人魏灿贵、范吉华不服新泰市人民法院（2019）鲁0982执异69号执行裁定书，向本院申请复议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 关于申请执行人魏灿贵、范吉华与被执行人山东新泰辰晖置业投资有限公司（以下简称辰晖公司）建设工程施工合同纠纷一案，申请执行人魏灿贵、范吉华向新泰市人民法院（以下简称新泰法院）提出异议称，法院查封新泰市众诚置业有限公司（以下简称众诚公司）名下涉案房产具有法律依据且不存在超标的查封问题；众诚公司以案外人身份提出异议，法院未按异议程序处理反而以执行需要为由擅自解封，程序违法，严重侵害了异议人的合法权益，现提出异议，要求撤销（2019）鲁0982执2068号执行裁定书，依法对众诚公司开发的新泰市东方时代（二期）房产继续查封。 新泰法院查明，原告魏灿贵、范吉华与被告辰晖公司建设工程施工合同纠纷一案，诉讼中查封了案外人众诚公司开发的新泰市东方时代（二期）房产35套，案件进入执行程序后进行了续查封，查封该公司房产30套。2019年6月26日，案外人众诚公司以其与本案申请执行人魏灿贵、范吉华无任何经济往来为由，要求解除查封。新泰法院经审查查明2016年3月1日，被执行人辰晖公司与案外人众诚公司签订买卖合同，购买众诚公司的房产，但辰晖公司一直未选定，至今未交付，房产登记在众诚公司名下。合议庭认为案外人众诚公司与被执行人辰晖公司系合同关系，法院查封案外人众诚公司的房产于法无据，2019年7月11日以（2018）鲁0982执2068号执行裁定书、协助执行通知书解除对案外人众诚公司开发的新泰市东方时代（二期）房产30套的查封。申请执行人魏灿贵、范吉华提出异议。 新泰法院认为，众诚公司与被执行人辰晖公司系合同关系，众诚公司既不是本案的被执行人，也非到期债权的第三人，本案查封众诚公司的房产于法无据，众诚公司提起异议时，法院查明事实解除查封，并不违反规定；最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查，案情复杂、争议较大的，应当进行听证。因此，通知申请执行人并组织听证，并不是审查执行异议和复议案件的必经程序。异议人异议理由不成立，对其异议请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第六条之规定，裁定驳回魏灿贵、范吉华的异议请求。 复议申请人魏灿贵、范吉华向本院申请复议称，请求撤销（2019）鲁0982执异69号执行裁定书和（2018）鲁0982执2068号执行裁定书，依法对众诚公司开发的新泰市东方时代（二期）房产继续查封。其请求的理由是：一、69号裁定书认定“诉讼中查封了案外人众诚公司开发的新泰市东方时代（二期）房产35套”的事实严重错误。在本案诉讼中，新泰法院依法查封的是辰晖公司名下坐落于新泰市沁元春小区预售证号2012027的5号楼的35套房产，案件进入执行程序后进行了续查封。69号执行裁定书认定“诉讼中查封了案外人众诚公司开发的新泰市东方时代（二期）房产35套”明显将查封标的张冠李戴。对于案外人众诚公司开发的新泰市东方（二期）房产的查封是在执行过程中，由执行法官主动采取的执行措施。诉讼过程中，众诚公司明确承认其与辰晖公司签订了《商品房买卖合同》，购买地下商铺1500平米，单价1万元/平，地下三层60个车位，单价6.5万元/个，共计1890万元。辰晖公司向众诚公司已经交纳购房款950万元，剩余940万元款项在房产交付之日付清。为此，新泰法院向众诚公司下达协助执行通知书，查封辰晖公司在众诚公司处签订的《商品房买卖合同》中的权益。由于辰晖公司未履行民事调解书确定的义务，复议申请人向新泰法院申请强制执行，在执行过程中，新泰法院根据诉讼中下发的协助执行通知书，依职权查封了众诚公司开发的新泰东方（二期）房产30套。二、69号执行裁定书认为通知申请执行人并组织听证不是审查执行异议和复议案件的必经程序是严重错误的。案外人众城公司以其与本案申请执行人无任何经济往来为由要求解除查封，属于案外人异议，根据《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第九条规定，人民法院也当按照执行异议案件予以立案，并书面通知复议申请人，听取复议申请人的意见。同时，本案涉及到新泰法院诉讼过程中出具的协助执行通知书的效力认定，执行过程中对案外人众城公司房产的查封是否合法，案情特别复杂，属于重大、疑难且争议较大的案件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂，争议较大的，应当进行听证。”新泰法院应当依法组织听证，以维护复议申请的合法权益。因此，新泰法院未通知复议申请人，更未组织质证，擅自解除对众诚公司名下房产的查封，程序严重违法。三、新泰法院在执行过程中查封众诚公司名下涉案房产具有法律依据，符合法律规定，虽然被查封房产未变更登记在辰晖公司名下，但辰晖公司与众诚公司已经签订合法有效书面买卖合同，辰晖公司已经向众诚公司实际付款1800万元（根据2018年9月3日达成的《商品房买卖（预售合同）补充协议》），目前涉案房屋也已经具备交付条件。参照《最高人民法院、国土资源局、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行问题的通知》第十五条第（三）项已经赋予人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，该查封房屋在完全登记后转为正式查封登记，以保护债权人诉讼利益的实现。因此，新泰法院查封辰晖公司未取得房产证的期房具有合法依据。2018年9月3日，辰晖公司与众诚公司在未通知法院及复议申请人的情况下，擅自达成了《商品房买卖（预售）合同补充协议》,约定众诚公司己经具备商品房销售条件，但是辰晖公司无力支付剩余购房款构成违约，双方共同确认《商品房买卖（销售）合同》在辰晖公司己付款的范围内继续履行，辰晖公司不再支付其他房款，辰晖公司可从以下房产中优先选择1800万元的资产：地下一层-1-9号，面积165.3582平方米，-1-10,面积184.68平方米；地下二层-2-12号，面积216.4045平方米，-2-13号，面积184.6710平方米，地下三层车位60个，单价12万元/个,《商品房买卖预售合同》中双方的权利义务终止。因此，众诚公司与辰晖公司相互串通,置新泰法院《协助执行通知书》于不顾,擅自签署补充协议。若新泰法院不及时对辰晖公司从众诚公司应得的预售房屋进行查封，很可能面临辰晖公司与众诚公司串通将辰晖公司已经取得的房产权益进行转让,或者其他法院依据生效法律文书将众诚公司名下房产在不动产登记部门办理查封登记的情况。根据登记优先的原则，若其他法院对辰晖公司已经购买的案涉房产进行查封，新泰法院错误解封导致复议申请人权益受损，复议申请人保留申请国家赔偿的权利。综上，69号执行裁定书认定事实错误，程序严重违法，适用法律错误，新泰法院未通知复议申请人也未组织听证且擅自解除了对案涉房产的查封，严重侵害了复议申请人的合法权益。为此复议申请人特向贵院提出书面复议申请，支持复议申请人的复议请求。 本院查明，魏灿贵、范吉华与辰晖公司建设工程施工合同纠纷一案，经新泰法院主持调解，双方于2018年3月16日达成（2017）鲁0982民初6894号民事调解书，调解协议书如下：辰晖公司欠原告魏灿贵、范吉华工程款15560519.48元，定于2018年9月1日前付清。同日，新泰法院向众诚公司下发协助执行通知书，查封了辰晖公司与众诚公司签订的《商品房买卖合同》中的权益；若将来双方签订的商品房买卖合同无效、被撤销或解除，众诚公司不得交付辰晖公司购房款及相应的利息、损失、违约金；若合同继续履行，众诚公司不得配合辰晖公司办理网签或产权登记手续。调解协议到期后，魏灿贵、范吉华向新泰法院申请强制执行，案件于2018年9月4日进入执行程序。2018年11月22日，新泰法院查封了被执行人辰晖公司购买案外人众诚公司开发的新泰市新东方时代（二期）房产30套。2019年6月26日，众诚公司以其与本案申请执行人魏灿贵、范吉华无任何经济往来且不是案件被执行人为由，要求法院解除查封。新泰法院经合议庭合议，于2019年7月11日作出（2018）鲁0982执2068号执行裁定书、协助执行通知书解除对案外人众诚公司开发的新泰市东方时代（二期）房产30套的查封。 本院另查明，魏灿贵、范吉华曾于2016年3月16日向新泰法院提出诉前保全申请，该院于2016年3月23日依法查封了辰晖公司名下坐落于新泰市××小区××号××号楼的35套房产。进入执行程序后，新泰法院续查封了辰晖公司名下坐落于新泰市××小区××号××号楼的33套房产。 本院另查明，辰晖公司与众诚公司签订的《商品房买卖合同》未办理登记备案手续，新泰市新东方时代（二期）30套房产登记在案外人众诚公司名下。 本院认为，本案的争议焦点是新泰法院解除新东方时代（二期）30套房产是否符合法律规定。 根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋进行预查封。本案中，辰晖公司虽然与众诚公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同未办理登记备案手续，不符合对房屋进行预查封的法定条件。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第（一）项规定，查封、扣押、冻结案外人财产的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人。新泰市新东方时代（二期）30套房产登记在案外人众诚公司名下，属于案外人财产，新泰法院经过合议庭合议作出解除查封裁定符合法律规定。同时，新泰法院已经对辰晖公司与众诚公司签订的《商品房买卖合同》中的权益进行了查封，依法保护了申请执行人的合法权益。综上，新泰法院解除涉案标的的查封符合法律规定。 关于申请执行人提出案件需进行听证的问题，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，案件进行听证不是审查执行异议和复议案件的必经程序，故对其主张本院不予支持。 关于申请执行人提出辰晖公司与众诚公司私下签订《商品房买卖（预售合同）补充协议》等主张，因不属于执行复议程序审查范围，本院不予审查处理。 综上，复议申请人魏灿贵、范吉华的复议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下： 驳回魏灿贵、范吉华的复议申请，维持新泰市人民法院（2019）鲁0982执异69号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长 于 刚 审判员 张 林 审判员 张宗强 二〇一九年十二月十七日 书记员 陈珠慧