海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初1994号 原告：李某，男,1977年5月13日出生，汉族，住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：高某，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 被告：谢某，男，1968年8月16日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。 委托诉讼代理人：董某，海南日新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邢某，海南日新律师事务所实习律师。 第三人：琼海富都置业投资有限公司，住所地：琼海市嘉积镇赤坡上村园。 法定代表人：苏某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：翁某，该公司项目主管。 原告李某与被告谢某、第三人琼海富都置业投资有限公司（以下简称富都公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人高某、被告谢某的委托诉讼代理人董某、第三人富都公司的委托诉讼代理人翁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出诉讼请求：1、不得执行第三人名下位于琼海市嘉积镇赤坡上村园富都国际公馆房屋。2、确认第三人名下位于琼海市嘉积镇赤坡上村园富都国际公馆房屋的房产归原告所有。事实和理由：2018年10月16日，琼海市人民法院作出（2018）琼9002民初2490号财产保全民事裁定书，裁定预查封第三人名下位于琼海市嘉积镇赤坡上村园富都国际公馆房屋（以下简称312房）。2015年5月28日，原告对执行标的提出执行异议。琼海市人民法院于2019年6月10日作出（2019）琼9002执异17号执行裁定书，驳回原告的异议。2012年10月29日，原告与第三人签订商品房认购协议书，第三人将富都国际公馆二期408房（以下简称408房）出售给原告，后该房被人民法院查封拍卖。为解决原告与第三人无法交付商品房问题，双方于2018年2月1日签署《琼海富都国际公馆二期408房李某解决协议书》，协议约定，如无法通过合法途径取回408房，第三人愿意将312房作为抵消408房归原告所有。2016年由于海南省第一中级人民法院在没有落实清楚的情况下，将408号房进行了拍卖，而后第三人向海南省第一中级人民法院提出执行异议，但均未果，已无法取回该房产。协议还约定，将第三人名下位于琼海市嘉积镇赤坡上村园富都国际公馆房屋置换给原告所有。原告也于2018年2月1日实际占有该房屋并使用至今，已是该房屋的实际占有使用人。虽然第三人至今没有将312房办理至原告名下，那是因为土地性质变更手续和公司应向政府支付相关税费等原因迟延办理，但是根据协议约定，当无法通过合法途径取回408房时，312房的产权已归原告所有。 被告谢某辩称：原告系涉案房屋的承租人，不能排除执行。根据（2019）琼9002执异17号案件查明的事实，结合本案中原告提交的证据，原告向第三人购买的房屋系408房，而并非在（2018）琼9002民初2490号《民事裁定书》中所查封的312房，即涉案房屋。根据原告所提交的《琼海富都公馆二期408房李某解决协议书》，原告自第三人处租赁了涉案房屋，其仅是涉案房屋的租赁权人，而租赁权人无权对抗执行。原告认为312房系408房置换而来，主张自己是312房屋的所有权人，但其所举证据并不能证明此观点。根据原告提交的《琼海富都公馆二期408房李某解决协议书》，并结合其所举证据，原告尚未转化为涉案房屋的所有权人。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。原告与第三人的房屋买卖关系并未成就，且原告也不能举证其名下无其他用于居住的房屋，其所交房款也不是涉案房屋的房款。因此，作为涉案房屋的承租人，原告无权主张其权利排除执行。 原告当庭提交了证据证明拍卖程序已经走完，但是其在起诉状中向海南省第一中级人民法院提交了执行异议申请书，但是原告并没有提交证据证明中院已对该异议做出处理，因此，该合同中约定的条件是否达成，原告的举证尚且不足，应当承担举证不能的责任。 原告并非是涉案房屋的所有权人，其确权的诉请应当被驳回，涉案房屋至今仍然登记在第三人富都公司名下。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。从外观上看，涉案房产仍系第三人所有。从实质上看，即使原告认为自己以及实际居住了该房屋，但由于其与第三人系租赁关系，原告尚未能取得涉案房产所有权的原因已明晰，因此，原告要求确权的诉讼请求不应得到支持。被告在与第三人的商品房预售合同纠纷强制执行一案中执行涉案房屋有事实和法律依据，原告无权提出异议。 第三人富都公司辩称：法院拍卖408房屋时，第三人并不知情，第三人没有收到任何通知。第三人本次庭审才知道（2016）琼96执32号之五执行裁定书的内容。408房被法院拍卖后，第三人去海南省第一中级人民法院了解相关情况，清楚408房已经无法拿回，所以与原告协商以312房置换408房给原告所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人对证据进行了交换和质证。原告向法庭提交下列证据： 1.《商品房认购协议书》、《中国银行客户回单》、《收款收据》，证明原告购买第三人商品房的事实。 2.《琼海富都国际公馆二期408房李某解决协议书》、物业缴费收据，证明第三人无法通过合法途径取回408房，根据协议约定原告置换取得312房的所有权并实际占有使用至今的事实。 3.琼海市人民法院（2019）琼9002执异17号裁定书，证明原告就312房被执行提出过异议，被法院驳回异议请求。 4.海南省第一中级人民法院执行裁定书、海南省第一中级人民法院第二次整体拍卖公告、（2016）琼96执32号之五执行裁定书，证明408号房已于2016年11月18日被拍卖给案外人张银陵，确认所有权为张银陵的事实。 5.邮政快递单，证明（2016）琼96执32号之五执行裁定书已经发生法律效力，408号房已归张银陵的事实。 经质证，被告对原告提供证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，对其证明内容有异议，协议书仅能证明原告向第三人购买408房而非312房，中国银行的转账凭证看不出与原告有何关系，转账金额、转账日期与收款收据上面的金额不符，而且没有发票。对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，对物业缴费收据有异议，该证据并不能证明原告已经获得312房的所有权，而且物业所开具的收据均是2019年5月21日所开具的，所加盖的公章不能在工商登记上查到，因此该收据不能证明原告在312房居住。对证据3真实性、合法性、关联性没有异议。对证据4、5三性没有异议，但是该组证据仅能证明408房被拍卖，未能证明原告有第三人通过合法手段向法院主张过权利。第三人对原告提供的证据1-5的真实性、合法性、关联性及证明内容均没有异议。 本院对原告提供的证据1-5的真实性、合法性、关联性予以确认。 被告谢某、第三人富都公司未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2012年10月，原告与第三人签订《商品房认购协议书》，由原告（乙方）认购第三人（甲方）开发的408房，房屋总价226160元。该协议约定：甲方在收到乙方定金后，双方约定于2012年10月28日或之前签订商品房买卖预销售合同，并交前期房款；同时乙方将此凭证交还甲方，定金直接转为首期购房款。2014年1月5日，第三人向原告出具收款收据，确认收到原告购房款226160元。2016年12月5日，海南省第一中级人民法院在执行申请人周世燕与被执行富都公司、翁某民间借贷纠纷一案中，作出（2016）琼96执32号之五执行裁定，裁定408房及土地使用权归买受人张银陵所有。为解决408房被法院司法拍卖的问题，原告于2018年2月9日同第三人签订《琼海富都国际公馆二期408房李某解决协议书》，协议约定“第三人将其持有的312房租给原告居住，租金全免。租期3年，从2018年2月1日至2021年2月1日，3年到期后7个工作日内第三人可收回房屋。待原告取回被法院错误拍卖的408房合理归还，法院归还后7个工作日内，第三人收回出租房312房。原告租赁期间，双方必须积极配合以合法的方式向法院诉求，争取将408房从法院手续归还原告。由于法院的错误拍卖，造成408房原业主无法入住，变成一房两卖的局面，现双方合作争取通过合理、合法的方式向法院申诉争取将房子归还原业主。如租赁期内法院无法解决，并判定拍卖有效。第三人愿意将312房归原告所有，作为抵消408房的房款。并以现金90000元补偿差价。现金分一年内分期还清，此协议具有法律约束。90000元补偿差价在2018年至2019年2月1日前还清”。 2018年9月4日，谢某起诉富都公司要求富都公司返还购房款和利息，并在诉讼过程中申请查封富都公司名下312房，本院于2018年10月16日依法查封了上述房产。案经审理，本院依法判决富都公司返还谢某购房款64000元和相应利息。判决生效后，谢某于2019年4月17日向本院申请强制执行。在执行过程中，李某提出执行异议，本院于2019年6月10日作出（2019）琼9002执异17号执行裁定驳回案外人李某的异议请求。 本院认为：本案属于案外人执行异议之诉，争议焦点为原告对执行标的即涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，原告主张作为房屋买受人对登记在第三人富都公司名下的312房享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定房屋消费者物权期待权的保护条件必须同时具备以下三个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告与第三人在312房被查封之前是否签订合法有效的商品房买卖合同，应根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，该条另对商品房买卖合同的主要条款和内容作了明确、具体的规定。第一，原告与第三人签订的《琼海富都国际公馆二期408房李某解决协议书》是双方就408房的查封事宜进行的初步协商，双方约定第三人将312房以无偿租赁的方式给原告使用，以抵消法院对408房的处置。第二，原告与第三人签订的《商品房认购协议书》也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，仅仅满足作为商品房买卖合同的预约合同的条件，在性质上应属预约合同，不是商品房买卖合同的本约。《商品房认购协议书》第2条也明确约定：“甲方在收到乙方定金后，双方约定于2012年10月28日或之前签订商品房买卖预销售合同，并交前期房款；同时乙方将此凭证交还甲方，定金直接转为首期房款”。由此可见，原告与第三人均非常清楚《商品房认购协议书》是商品房买卖合同的预约合同，而不是正式的商品房买卖合同。此外，原告未提供相关证据证明购买408房或置换312房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项的规定。 综上，原告未在涉案房产被查封之前与第三人签订合法有效的商品房买卖合同，且未提供证据证明购买涉案房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，因此原告对涉案房产不享有足以排除执行的民事权益。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告请求确认第三人名下的312房归原告所有，没有法律依据，本院予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条，之规定，判决如下： 驳回原告李某的诉讼请求。 案件受理费4692元，由原告李某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  李居坤 人民陪审员  陈 英 人民陪审员  吴 花 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  符谷群 附相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。