湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0302民初2275号原告(反诉被告)：湖南蕾塔唛食品有限责任公司，住所地：湘潭市雨湖区建设北路**白石商业广场****，统一社会信用代码：91430300584927968P。法定代表人王雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：王珊，湖南云天（湘潭）律师事务所律师。被告（反诉原告）：马江峥，男，1975年4月2日出生，汉族，住湘潭县。委托诉讼代理人：姜有为，湖南顶璟律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐姗，湖南顶璟律师事务所律师。被告：廖彩霞，女，1977年1月16日出生，汉族，住湘潭县。被告：马仲池，男，1953年2月17日出生，汉族，住湘潭县。被告：陈必凡，女，1954年3月3日出生，汉族，住湘潭县。原告（反诉被告）湖南蕾塔唛食品有限责任公司(以下简称蕾塔唛公司)与被告马江峥（反诉原告）、廖彩霞、马仲池、陈必凡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蕾塔唛公司的委托诉讼代理人王珊，被告（反诉原告）马江峥的委托诉讼代理人姜有为、徐珊到庭参加诉讼，被告廖彩霞、马仲池、陈必凡经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蕾塔唛公司诉称，2012年10月18日，其与马仲池、马江峥签订了《房屋租赁联营合同》，并详细约定了租赁期限和租金、物业管理费、公摊费。2015年5月22日，因马仲池、马江峥拖欠租金、物业管理费、公摊费，故将马仲池、马江峥、廖彩霞、陈必凡起诉至湘潭市雨湖区人民法院，双方于2015年6月25日达成调解协议，四人承诺自2015年8月1日起按季度缴纳所租原告房屋的房租费、物业费、公摊费，该案件现已执行完毕。2015年8月1日至2017年5月期间，四人再未向原告支付任何费用。按照合同约定，马江峥、马仲池应向蕾塔唛公司支付租金、物业管理、公摊费776,871.69元，并支付违约金1,000,000元。廖彩霞与马江峥，马仲池与陈必凡均在婚姻关系存续期间，且在2015年6月25日达成的调解协议承诺按季度缴纳房租费、物业费、公摊费，对上述债务应承担共同偿还的责任。后经双方多次协商未果，蕾塔唛公司故诉至本院，并提出如下诉讼请求：1、判令四被告共同向原告支付所欠的租金、物业管理、公摊费共计776,871.69元；2、判令四被告共同向原告支付违约金1,000,000元；3、本案诉讼费由四被告共同承担。被告马江峥辩称，1、《房屋租赁联营合同》的解除时间应为2016年7月31日，计算租赁费用的时间也应截止至2016年7月31日。根据(2018)湘03民终696号民事判决书可以看出，蕾塔唛公司与湘潭市湘源实业开发有限公司之间的《商品房租赁合同》已于2016年7月31日解除，《房屋租赁联营合同》是次承租合同，应以上述原租赁合同为基础，故双方之间的租赁关系也在2016年7月31日随之终止。2、原告起诉已过诉讼时效。原告自2016年2月29日对被告所租赁房屋采取断电措施后，就未再找被告要求支付租金，双方的租赁关系于2016年7月31日终止，原告应当在2019年7月31日前要求被告支付租金，否则即过诉讼时效，应视为原告放弃自已的权利。3、如原告起诉未过诉讼时效，则请求减少租金、不支付剩余租期的租金。在租赁期间，原告经常性对被告所租赁房屋采取断电措施，严重影响被告的经营，甚至在2016年2月29日对租赁房屋断电后再未供电，直接导致被告经营的旅店无法继续经营。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，现被告租赁房屋作为宾馆使用，因原告频繁的断电，导致合同根本目的不能实现，请求减少2015年8月1日起至2016年2月29日的租金，并不支付2016年3月1日起的剩余租金。4、退一步讲，即使不能减少租金及不支付剩余租期租金，租金计算也应按双方于2015年12月31日签订的《执行和解协议》约定的标准计算。根据2015年7月2日生效的（2015）雨法民一初字第510号民事调解书内容确定，截止至2015年7月31日，被告欠原告租金等费用146,576.5元，至2015年12月31日，前述146,576.5元被告尚欠84,100元未还清。2015年12月31日，双方签订执行和解协议时，明确截止至2015年12月31日，被告欠租金176,872元。2019年6月25日，原告根据前述调解书的内容申请强制执行，前述84,100元欠款已执行完毕，因此截止至2015年12月31日被告所欠房屋租金应为92，772元(176,872元-84,100元=92,772元)。根据前述执行和解协议内容确定2016年1月1日起的租金按24,300元／月计算，因双方的租赁关系于2016年7月31日终止，租金只能计算至2016年7月31日。执行和解协议是在双方协商一致的基础上签订的，对双方都具有效力，协议内容对《房屋租赁联营合同》作了部分变更，应当按执行和解协议的内容履行。且在执行和解协议签订后，被告有在还款，被告还款部分应当予以扣减。5、《房屋租赁联营合同》的解除是原告的过错，被告不应承担1,000,000元的违约金，该违约金应由原告承担。因为原租赁合同解除，导致双方之间的《房屋租赁联营合同》随之解除，是因为原告单方面的原因导致的，所以该笔违约金应由原告承担。《房屋租赁联营合同》的解除是因原告的过错，因此被告缴纳的73,000元租赁保证金应退还给被告。租赁期间，因原告频繁断电给被告造成的所有损失，原告应当赔偿并承担相应的违约责任。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告马江峥反诉称，2012年10月18日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁联营合同》约定：马江峥向蕾塔唛公司租赁位于湘潭市雨湖区门面，共计809.53平方米，作为宾馆使用。消防设施及供电设备由蕾塔唛公司提供，租赁期限为10年，自2012年12月1日至2022年10月31日止。同时，合同对租金、租金支付方式、双方的权利义务、合同的解除，都进行了详细的约定。上述合同签订后，马江峥等对租赁的房屋进行了装修并经营，在装修过程中，发现供电设备不符合宾馆的用途，并要求蕾塔唛公司进行处理。后经多方协商，大众物业公司答应64000元对供电设备进行增容，蕾塔唛公司要求马江峥先行垫付处理并同意所该费用在租金中抵扣，马江峥遂将上述费用先行垫付。之后，在根据合同约定交纳第一次房租时，准备在扣除垫付的64000元后进行交纳，蕾塔唛公司未同意，后经多次沟通仅扣除了20000元后进行了交纳。后续合同履行过程中，由于垫付费用扣缴的问题导致双方矛盾加剧，蕾塔唛公司还采取停电的方式，逼迫交纳房租。由于蕾塔唛公司反复采取停电的方式导致宾馆经营每况愈下。2014年12月、2015年4月、7月、11月，蕾塔唛公司连续不断的长时间的对马江峥经营的宾馆进行停电，导致宾馆无法正常营业，2016年2月再次进行停电，导至宾馆停业至被案外人湖南湘源实业有限公司收回都未进行任何经营。根据双方签订的租赁合同约定，承租人未按约定支付租金，出租人可以要求支付违约金，超过30天的，还有权书面通知解除合同，收回房屋，并不退还保证金。而在合同履行过程中，蕾塔唛公司作为出租人未按合同约定的违约责任要求担责，也未书面通知解除合同而是采取停电的方式逼迫承租人支付租金，导致承租人的宾馆无法正常经营，致使亏损严重。况且，涉案房屋在2017年2月25日被法院强制腾空交房之日，蕾塔唛公司前都未向马江峥等告知。被反诉人未依据合同的约定追究反诉人的责任，而是通过其他不正当手段给反诉人造成了严重的损失，该损失应当由被反诉人承担，另被反诉人未通知反诉人导致合同无法继续履行根据合同约定被反诉人立当承担1000000元的赔偿责任。因此，被告马江峥向本院提出反诉，请求：1、判令被反诉人向反诉人赔偿2015年8月至2017年2月的营业利润损失合计855000元（每月平均利润按45000元计算，共计算19个月）;2、请求判令被反诉人向反诉人支付违约金1000000元；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。此外，2019年9月9日，被告马江峥增加如下反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人赔偿2014年12月24日和25日擅自断电给反诉人造成的损失人民币10000元；2、请求判令被反诉人向反诉人赔偿租赁房屋的装修损失人民币328799.7元；3、判令被反诉人返还反诉人垫付的电力增容费用人民币44000元；4、判令被反诉人退还反诉人缴纳的房屋租赁保证金人民币73000元，其事实理由如下：反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁联营合同》租赁期限为2012年12月1日起至2022年10月31日止，因被反诉人的原因导致《房屋租赁联营合同》被提前解除，被反诉人应当赔偿反诉人的装修损失并退还房屋租赁保证金。被反诉人与湖南京龙电气有限公司、湘潭市大众物业服务有限公司签订《制安工程合同》，该合同工程款64000元由反诉人代被反诉人垫付。上述工程款中的20000元己抵扣租金，剩余44000元，被反诉人一直未返还给反诉人也未在租金中进行抵扣。反诉被告蕾塔唛公司辩称，1、马江峥违约未支付租金是导致解除双方签订的《房屋租赁联营合同》的根本原因，应由马江峥承担解除合同的法律后果及违约责任。答辩人与马江峥、马仲池于2012年10月18日签订租赁合同后，答辩人依约将出租房屋移交马江峥、马仲池用于经营旅店，但因马江峥、马仲池未依约缴纳租金、物业管理费等费用，答辩人起诉至湘潭市雨湖区人民法院，经调解双方达成一致，由湘潭市雨湖区人民法院作出（2015）雨法民一初字第510号民事调解书，调解内容包括：(1）双方签订的租赁合同继续有效；(2）算至2015年7月31日欠付的租金、物业管理费等的清偿；(3）马江峥等依约缴费后，不再以任何理由采取停水停电，如未按合同履行付款义务，则可按合同解除签订的租赁合同；(4）电力增容设备归马江铮等所有。但在调解书生效后，马江峥等未按调解书的内容支付欠付的租金等费用，也未按租赁合同支付相应物业管理费等费用。答辩人依法提起强制执行后，与马江峥达成执行和解协议，但马江峥等仍未按执行和解内容予以履行，由湘潭市雨湖区人民法院强制执行，将马江峥等欠付至2015年7月31日止的租金、物业管理费等费用全部执行到位。因马江峥等不履行调解书执行和解协议内容，答辩人按照租赁合同的约定主张解除租赁合同，符合合同约定内容，也符合调解书第（3）项调解内容。故本案租赁合同的解除系马江峥违约在先，因由其自行承担解除合同的法律后果以及违约责任，马江峥主张答辩人违约没有事实依据，其要求答辩人支付违约金1,000,000元没有依据，应不予支持。2、马江峥持续占用租赁房屋至2017年2月25日，应支付2015年8月1日至2017年2月25日期间的租金、物业管理费等费用。答辩人向湘潭市雨湖区人民法院申请强制执行期间，因马江峥等未履行执行和解协议，答辩人解除与马江峥等的租赁合同，由湘潭市雨湖区人民法院作出（2015）雨法执字第962号腾房公告。湘潭市中级人民法院于2018年7月17日出具（2018）湘03民终696号民事判决中认定了上述事实，并确定答辩人应支付2016年8月1日至2017年2月25日期间马江铮所承租房屋的房屋占用费，即认定了马江铮持续承租至2017年2月25日止的客观事实。因此，马江峥应当向答辩人支付2015年8月1日至2017年2月25日期间的租金、物业管理费、公摊费等费用，并支付逾期付款的利息。3、马江峥主张营业利润损失合计855,000元不能成立，应依法予以驳回。马江峥于2014年12月26日向答辩人作出书面承诺，第二条明确“若未能按时支付租金及物业管理费等，贵公司可以采取包括停水、停电或停用其他设备等方式向承诺人催收，届时，产生的全部损失，承诺人自愿全部承担，贵司无需承担任何责任”，故马江峥等违约在先，拒不支付租金等费用，即使答辩人采取了相应停水停电的措施，也是符合马江峥自己的书面承诺，相应责任应由其自行承担。并且在（2015）雨法民一初字第510号民事调解第三项内容中也明确，若马江峥等依约缴费，则答辩人不再采取停水停电措施，则马江铮已充分预见了违约不缴纳相关费用的法律后果，也应由其自行承担其后果。因此，马江峥主张停电停水而导致其营业损失不能成立。另，从马江峥作出的书面承诺可以证明其从2014年至2017年经常、持续拖欠租金等费用，也客观说明其经营不善，其所谓的营业利润损失也是其自身造成，且上述营业损失系其单方主张，不能成立。4、雷塔唛公司就马江峥增加的反诉请求，答辩如下：马江峥提出的各项补充反诉请求均不能成立，应驳回其全部反诉请求。（1）马江峥主张2014年12月24日25日的断电经济损失不能成立。首先，其不能证明系答辩人的原因而产生了租赁房屋断电这一客观情况。其次，马江峥自2014年开始因经营不善逾期向答辩人支付租金、物业管理费等费用，其主张10,000元的断电损失不能成立。再次，马江峥于2014年12月26日向答辩人出具书面承诺，马江峥应自行承担逾期支付租金等费用的所有法律后果。最后，马江峥的该项请求超过诉讼时效。（2）马江峥应自行承担承租房屋的装修费用以及电力增容的费用。根据答辩人与马江峥签订的《房屋租赁联营合同》，第五条约定“乙方应自行对所租赁房屋进行装修、装饰或添置新物”，则马江铮对租赁房屋进行装修用于宾馆经营，系其履行合同义务并为自己取得经济利益，该费用显然不由答辩人承担。另外，因马江峥自身的违约行为而导致解除合同由其承担法律后果。马江峥对租赁房屋进行电力增容，系其对房屋进行装修的一部分，且湘潭市雨湖区人民法院作出（2015）雨法民一初字第510号民事调解书中第四项内容明确电力增容设备归马江铮等所有，故电力增容费用由马江峥等自行承担。另，马江峥以此为由欠付答辩人租金20,000元，应支付给答辩人。（3）马江峥等违约导致解除合同，其支付的保证金按合同约定不予退还。《房屋租赁联营合同》第十条第四项约定“超过30日甲方有权书面通知乙方解除合同，收回房屋，并不退还保证金”，马江峥逾期支付租金，且拒不履行民事调解书、执行和解协议中确定的支付义务，答辩人依法、依约解除合同，并有权不退还保证金，马江峥该项与合同约定不相符，应不予支持。综上所述，马江峥各项反诉请求均不能成立，请人民法院驳回其全部反诉请求。被告廖彩霞、马仲池、陈必凡均未到庭参加诉讼，故未作答辩，亦未提供证据，也未对原告及被告马江峥提交的证据进行质证。因该三被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，故视为其放弃答辩及质证权利。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）雷塔唛公司系一家成立于2011年11月7日，主营“预包装食品批发兼零售、房屋租赁、工艺品、电器产品销售”等业务的有限责任公司，其法定代表人为王雄。被告马仲池与马江峥系父子关系，被告廖彩霞系马江峥之妻，被告陈必凡系马仲池之妻，马江峥之母。2012年10月18日，雷塔唛公司（甲方）与马江峥、马仲池（乙方）签订了《房屋租赁联营合同》，约定由甲方将位于湘潭市雨湖区共16个门面（房屋总面积809.53㎡）联营出租给乙方用于经营宾馆，租赁期限为10年，自2012年11月1日起至2022年10月31日止，甲方同意给乙方3个月免租期，自装修免租期届满次日（2013年2月1日）起正式计算租金，租赁期间第一年月租金（不含税）为30元／平方米，从第四年（即第37月起）每年在上一年度的基础上递增5%，物业管理费每月为：5元／平方米（以大众业收费标准为准备）。租金支付计算表具体如下：（以下金额不含物业管理费）：2012年11月1日起至2013年2月1日免租金；2013年2月1日起至2015年1月31日24285.90；2015年2月1日起至2016年1月31日25500.20元；2016年2月1日起至2017年1月31日26775.20元；2017年2月1日起至2018年1月31日28113.96元；2018年2月1日起至2019年1月31日29519.66元；2019年2月1日起至2020年1月31日30995.65元；2020年2月1日起至2021年1月31日为32545.45元；2021年2月1日起至2022年1月31日为34173.00元。租金采用先付后用的原则支付。乙方在本合同签订时向甲方缴纳2012年11月1日至2013年4月30日的首期租金合计72857.70元。2013年2月1日交纳下季度管理费，余下租金按季度缴纳，乙方应于每季第一个月1日前向甲方缴纳当季租金，遇法定节假日，支付期可顺延至法定节假日结束后的第一天支付。该合同分别在第四条约定：“乙方应在本合同签订之日时向甲方一次性支付房屋租赁保证金人民币73000.00元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，租赁期间，保证金不得用于冲抵租金”，以及在第五条约定：“乙方应自行对所租赁房屋进行装修、装饰或添置新物，房屋租赁期满后，按照‘来装去丢’的原则，除可移动的设备外，所有装饰装修归甲方所有”。另，该合同还在第六条约定：“租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态”。另，双方在第十条违约条款载明：“任何一方单方面取消、中断合同，应提前两个月通知对方。提前中断合约，应赔偿对方损100万元。乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款千分之四的违约金。超过30日甲方有权书面通知乙方解除合同，收回房屋，并不退还保证金”。此外，双方还对其他权利义务进行了约定。2012年11月7日，蕾塔唛公司出具《收据》，载明：“今收到马仲池先生交来房屋押金73000元”。上述合同签订后，马江峥等对租赁的房屋进行了装修，并用于经营“青苹果时尚旅店”。2013年4月10日，因涉案门面供电设备不足需进行电力改造扩容，经多方协商后，由马江峥先行垫付了电力改造工程款64000元。事后，马江峥在第一次缴纳租金时欲向蕾塔唛公司主张扣除其垫付的上述64000元，但未得到蕾塔唛同意，后经多次沟通只抵扣了20000元租金。双方遂因此产生矛盾，直至后来马江峥遂停止缴纳房租，蕾塔唛公司则多次采取停电方式逼迫马江峥缴纳房租（蕾塔唛公司以马江峥拖欠租金为由，分别于2015年4月2日、2015年7月6日、2015年11月6日向涉案门面所在的物业公司提交了停电申请《报告》）。另，马江峥曾于2014年12月25日因其经营的“青苹果时尚旅店”被断电，故而发泄情绪打砸了蕾塔唛公司法人代表王雄办公室财物，并被“110”出警民警进行了相应调解工作。2014年12月26日，马江峥向蕾塔唛公司出具《承诺函》称：“若承诺人未能按时支付租金及物业管理费等，贵司可以采取包括停水、停电或停用其他设备等方式向承诺人催收，届时，产生的全部损失，承诺人自愿全部承担，贵司无须承担任何责任。本承诺书作出即生效”。2015年5月22日，原告以四被告拖欠租赁费、物业管理费、公摊费为由诉至湘潭市雨湖区人民法院。该案后于2015年6月25日调解结案，（2015）雨法民一初字第510号《民事调解书》确认：“一、湖南雷塔唆食品有限责任公司与马江峥、马仲池双方所签订的租赁合同继续有效；二、马江峥、廖彩霞、马仲池、陈必凡所欠原告湖南雷塔唆食品有限责任公司房屋租金121476.5元，物业费20240元，房屋公摊费4860元，合计146576.5元，算至2015年7月31日止，马江峥、廖彩霞、马仲池、陈必凡自愿在本调解书生效之日起先付46576.5元，余款10万元在2015年7月20日之前一次性付清；三、马江峥、廖彩霞、马仲池、陈必凡在2015年8月1日起按季度缴纳所租用房屋的房租费、物业费、公摊费，湖南雷塔唆食品有限责任公司在马江峥、廖彩霞、马仲池、陈必凡缴费后原告再不能以任何理由对被告采取停水停电。如四被告未履行付款义务，原告可解除2012年10月18日签订的《房屋租赁联营合同》；四、所租赁房屋的电力安装增容项目所有权归马江峥、廖彩霞、马仲池、陈必凡所有，如今后马江峥、廖彩霞、马仲池、陈必凡不继续租用层屋后，有权将电力增容设备处置；五、双方无其他争议。”该调解书生效后，蕾塔唛公司遂申请湘潭市雨湖区人民法院强制执行，后在执行过程中，其与马江峥达成《执行和解协议》，约定：“一、双方均同意将被执行人马江峥经营的白石公馆六楼青苹果旅店于2016年1月1日开门经营，自负盈亏；二、双方均同意被执行人马江峥所欠房租176872元（至2015年12月31日），被执行人马江峥于2015年12月31日前归还1万元，余款166872元在2016年3月31日前归还1.5万元，2016年7月31日前归还1.5万元，2016年11月30日前归还1.5万元，2017年3月31日前归还1.5万元，以上归还的1.5万不算在第四项每月支付的30000元内，系另行支付的欠款。2017年6月30日前全部还清；三、湖南雷嗒啧食品有限责任公司同意马江峥经营的湘潭市雨湖区青苹时尚旅店按24300元／月给付房租，以此支持马江峥经营，时限为1年，至2016年12月31日止，届期满视经营环境，双方另行协商；四、马江峥在经营期间需保证每月支付30000元（含物业、公摊费）给湖南雷嗒啧食品有限责任公司，每天收取1000元，直至所欠租金归还清为止”。2016年7月18日，蕾塔唛公司与马江峥签订《备忘录》一份，就马江峥截止2016年7月31日期间所欠租金的支付标准及支付方式进行了约定,其中第一条第二项特别约定：“自2016年3月1日起至2016年7月31日止的租金，按双方租赁合同约定的租金标准进行计算，由乙方承担5万元整，其余款项甲方不再要求乙方支付”。事后，该案已于2019年6月25日执行完毕。2019年8月1日，蕾塔唛公司又以马江峥等四被告未支付2015年8月1日至2017年5月期间租金、物业费及公摊费等费用776871.69元为由，诉至本院形成本诉。另查明：本案涉案门面的所有权人原为案外人湘潭市湘源实业开发有限公司（双方于2012年4月17日签订了一份《商品房租赁合同》），但在2017年6月14日，又被法院强制拍卖被他人获得所有权。蕾塔唛公司曾于2012年4月17日与湘潭市湘源实业开发有限公司签订了《商品房租赁合同》，成为涉案门面的原承租人（即本案“二房东”），但双方又于2016年7月份解除了该租赁合同。该租赁合同解除后，涉案门面由马江峥实际占用并使用，直至2017年2月25日被法院强制腾房。另，马江峥向本院提交了《营业统计表》、公证书等证据，拟证明其经营的“青苹果时尚旅店”因停电所造成了2015年8月至2017年2月的营业损失855,000元（按19个月计算，每月平均利润45,000元）。上述事实，有当事人的陈述，原告（反诉被告）蕾塔唛公司提交的“《房屋租赁联营合同》、民事调解书、民事判决书、执行和解协议、备忘录、承诺书”以及被告马江峥（反诉原告）提交的“被反诉人身份信息、《房屋租赁联营合同》、《收条》、出警记录、停电报告（三份）、营业统计报表、民事判决书、制安工程合同、执行案件结案通知书、公证书、《收据》、回复函”等证据综合足以认定。蕾塔唛公司提交的欠费详单系其单方主管制作的，不能作为认定本案客观事实的依据，本院不予认定。马江峥提交的“对账明细”无签字，无盖章，不能体现来源，本院不予认定。本院认为：1.关于四被告是否应支付原告涉案房屋所拖欠的租金、物业管理费及公摊费的问题。本案中，原告雷塔唛公司于2012年4月17日经与涉案房屋的原产权人湘潭市湘源实业开发有限公司签订《商品房租赁合同》取得涉案房屋的租赁权后，于2012年10月18日与两被告马江峥、马仲池签订《房屋租赁联营合同》约定将其取得的涉案房屋转租给两被告用于经营“青苹果时尚旅店”，并对租金及双方其他权利义务进行了约定。上述租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，未违反公序良俗，依法受法律保护，双方应依约履行合同义务。合同签订后，蕾塔唛公司依约将涉案房屋交由两被告经营旅馆，后因两被告拖欠租金，被雷塔唛公司诉四被告至法院，并通过（2015）雨法民一初字第510号《民事调解书》确认四被告拖欠房屋租金121,476.5元，物业费20,240元，房屋公摊费4860元，合计146,576.5元（算至2015年7月31日止）。事后，该案被申请强制执行，并通过执行和解，最终于2019年6月25日执行完毕。现两被告自2015年8月1日起，又未再缴纳租金及相关费用，已构成违约，故根据原告的诉讼请求，被告马江峥、马仲池作为租赁合同的承租方及签约方应依约共同向原告支付所欠的租金392,151元。其计算依据为：自2015年8月1日起算至2017年2月25日实际腾房之日止，其中，2015年8月1日至2015年12月31日租金以《房屋租赁联营合同》约定计算：5个月×25,500.2元/月=127,501元；2016年1月1日至2016年2月29日以及2016年8月1日至2017年2月25日以双方于2015年12月31日签订的《和解协议》约定计算：24,300元/月×（8+25/30）月=214,650元,2016年3月1日至2016年7月31日，根据双方于2016年7月18日签订的《备忘录》约定，租金为50,000元，而对于蕾塔唛公司主张所超出部分的租金，本院依法不予支持。上述租赁关系发生在廖彩霞与马江峥，马仲池与陈必凡婚姻关系存续期间，且从上述调解书第三项约定的内容来看，廖彩霞与陈必凡均同意自起按季度缴纳所租用涉案房屋的房租费、物业费、公摊费等，故被告廖彩霞与陈必凡应对上述租金债务承担共同履行责任。其次，虽被告马江峥向原告出具书面承诺称“若未能按时支付租金及物业管理费等，贵司可以采取包括停水、停电方式催收，承诺人自愿承担全部责任”，但采取断电、断水等方式催收租金显然有违双方《房屋租赁联营合同》第六条“租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态”之约定以及“物业费”缴纳初衷，亦违背诚实信用原则，故对于蕾塔唛公司所主张的物业管理费，本院均不予支持。另蕾塔唛公司还主张被告支付房屋公摊费，但考虑到要求租户支付房屋公摊费没有法定及约定依据，且上述调解书也未明确公摊费支付标准，不具有可执行性，故对于该主张，本院也不予支持。对于租金，被告马江峥辩称，由于原租赁合同已于2016年7月31日解除，其与原告签订的《房屋租赁联营合同》也应当随之解除，故原告无权主张2016年8月1日以后的租金及其他费用，但根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，对外出租房屋并不强制要求具备房屋所有权，基于合理的占有（无因管理）以及租赁合同的相对性，次承租合同并不因原承租合同解除而必然解除，相反，2015年6月25日的（2015）雨法民一初字第510号《民事调解书》第一项已明确：“湖南雷塔唆食品有限责任公司与马江峥、马仲池双方所签订的租赁合同继续有效”，且被告也实际占用涉案房屋直至2017年2月25日被法院强制腾房，因此，原告蕾塔唛公司主张租金（或称租金占用损失亦可）符合法律规定，对于被告马江峥的该抗辩主张，本院不予采纳。此外，被告马江峥还以主张租金等已超过诉讼时效进行抗辩，但从本案的事实来看，被告马江峥自起便又再次拖欠租金并处于持续状态，且通过原告原告提交的《执行和解协议》、备忘录等证据来看，原告在持续主张租金等权益，故原告的起诉未超过诉讼时效。2.关于本案违约金的问题。本案中，原告蕾塔唛公司（反诉被告）与被告马江峥（反诉原告）互相向对方主张违约金100万元，双方的理由均是根据《房屋租赁联营合同》第十条违约条款之约定，但从该约定“任何一方单方面取消、中断合同，应提前两个月通知对方。提前中断合约，应赔偿对方损100万元”的内容来看，支付违约金100万元的依据是任何一方单方面提前取消、中断合同，而本案中双方均没有举证证明对方有提前中断、取消合同，相反在被告拖欠租金并被起诉后，双方在民事调解书中明确约定，原租赁合同在2015年8月1日后仍继续有效，且从本案的事实来看，双方在原租赁合同解除之后，均未向对方书面主张解除合同或提前中断、取消合同，直至租赁房屋被强制腾房，故对于双方100万元违约金之主张，本院均不予支持。3.关于马江峥所主张的营业损失的问题。本案中，被告马江峥向本院提交“《营业统计表》、公证书”等证据，拟证明其经营的“青苹果时尚旅店”因停电所造成了2015年8月至2017年2月的营业损失855,000元（按19个月计算，每月平均利润45,000元），但从《营业统计表》、公证书的内容来看，其营业数据均源于被告马江峥“青苹果时尚旅店”2015年8月之前单方制作的营业报表等数据，不能证明其经营的“青苹果时尚旅店”因停电所造成了2015年8月至2017年2月的营业损失855,000元，故对于被告马江峥的该反诉主张，本院不予支持。4.关于马江峥所增加的反诉请求。本案在审理过程中，被告马江峥在提出反诉请求后，又于2019年9月9日向本院增加了四项反诉请求：“1、判令被反诉人向反诉人赔偿2014年12月24日和25日擅自断电给反诉人造成的损失人民币10,000元；2、请求判令被反诉人向反诉人赔偿租赁房屋的装修损失人民币328,799.7元；3、判令被反诉人返还反诉人垫付的电力增容费用人民币44,000元；4、判令被反诉人退还反诉人缴纳的房屋租赁保证金人民币73,000元”，但其在本院下达限期缴费通知后，未依法缴纳该增加的反诉请求部分相应的诉讼费，故根据民事诉讼法规定，应视为其已自动撤回该四项反诉请求，本院依法对该四项反诉请求不予处理，被告马江峥对此可另案起诉。综上，依《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条,《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马江峥（反诉原告）、马仲池、廖彩霞、陈必凡于本判决生效之日起十日内共同向原告（反诉被告）湖南蕾塔唛食品有限责任公司支付拖欠租金392,151元；二、驳回原告（反诉被告）湖南蕾塔唛食品有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）马江峥的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20,790元，由原告（反诉被告）湖南蕾塔唛食品有限责任公司负担16,000元，被告马江峥（反诉原告）、马仲池、廖彩霞、陈必凡共同负担4790元；反诉费10,750元，由被告马江峥（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  范安伟审 判 员  左 斌人民陪审员  吕菊花二〇一九年十二月四日法官助理徐慧鹏书记员张彤附法律条文如下：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。