广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4391号原告：符家吉，男，汉族，1991年11月2日出生，住海南省临高县**********，公民身份号码：460************217。委托诉讼代理人：胡杰，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓敏，广东卓建律师事务所律师。被告：惠州市金洋房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头妈庙榕树头。法定代表人：徐金河，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕万伍，广东标远律师事务所律师。原告符家吉与被告惠州市金洋房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡杰、何晓敏到庭，被告的委托诉讼代理人吕万伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金10548.81元（自2019年7月1日起至2019年8月6日，共计37天，以房屋总价款570206元为基数，按日万分之五计）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告惠州市金洋房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买位于金洋嘉丽园小区XXXX房的房屋，房屋总价款为人民币570206元。根据合同约定，被告应于2019年6月30日前交付房产，如逾期交付，被告应按已付房款日万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告在涉案房建工程尚未竣工验收的情况下向原告发出入伙通知书，谎称“金洋嘉丽园已顺利通过惠州市有关政府部门的相关单位竣工验收”。实际上，被告于2019年8月6日才完成竣工验收备案，才达到法定最低交付条件，已逾期37天。原告认为被告违约，应当承担逾期交付的违约责任。原告为维护自身合法权益，特诉至你院，请你院依法判如所请。被告金洋开发公司辩称：一、被告与原告之间不存在逾期交房问题，原告要求支付违约金及租房租金无事实和法律依据。《商品房买卖合同（预售）》第一条约定交房日期是在2019年6月30日前。原告已于2019年7月2日收楼并领取了钥匙，同时被告签署了《委托银行代收费协议》、《金洋嘉丽园管理规约》、《前期物业服务协议》，说明原告认可被告交付的房屋，双方之间不存在逾期交房的问题。根据《广东省高级人民法院印发关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引的通知》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”，原告要求支付逾期交房违约金无事实和法律依据。二、即使要支付逾期交房的违约金，主张按照总房款的万分之五计算违约金无事实和法律依据。1.《补充协议》第二条约定商品房交付时符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工备案所需的全部文件。该条款与《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。”冲突，因此该《补充协议》无效，同时双方并没有另行约定逾期交房的赔偿标准，主张按照总房款的万分之五计算违约金无事实和法律依据。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告实际上并没有任何损失，即使需要赔偿，主张按照总房款的万分之五计算违约金不合理。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头新澳大道15号金洋嘉丽园XXXX号房，总价款为570206元。关于付款方式及期限，合同第七条约定：买受人应当在于2016年11月14日前支付首期房价款180206元，占全部房价款的30%。余款390000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。关于交付期限及交付标准，合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定：被告应当在2019年6月30日前向原告交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。关于逾期交付的违约责任，合同第十二条及补充协议第三条约定：逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同及补充协议签订后，原告依约付清了购房款。另查，被告建设的“金洋嘉丽园”项目于2019年8月6日取得竣工验收备案表，涉案房屋于2019年6月6日取得房屋测绘报告。被告于2019年6月通知原告收房，原告于2019年7月2日办理了收楼手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议的焦点是:被告是否构成逾期交房及违约金的计算标准问题，对此分析评判如下：原、被告在合同中明确约定被告应当在2019年6月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告。被告建设的“金洋嘉丽园”项目于2019年8月6日取得竣工验收备案表，2019年6月被告通知原告收楼时，涉案房屋尚未达到交付标准，该通知对原告不产生约束力，直至2019年7月2日被告才将涉案房屋交付给原告，被告构成违约。作为买受方原告接收房屋时负有查验房屋是否符合合同约定的交付条件的义务，在未符合交付条件时可拒绝接收，原告称收房时不知道涉案房屋不符合合同约定交付条件的意见，不予采信。依据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条和惠州市中级人民法院《关于审理房屋买卖纠纷案件的裁判指引》第十一条的规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持，本案逾期交房违约金应计算至实际收房之日止，即2019年7月2日。关于逾期交房违约金的计算问题。合同第十二条及补充协议第三条约定：逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期交房违约金以全部房价款570206元为基数，按日万分之五标准从2019年7月1日起计算至2019年7月2日止，具体数额为570元（570206元×5‱×2天）。被告未按期交房，直接影响原告对房屋的使用，给原告造成了一定损失，但被告并未举证证明违约金过分高于原告损失，故被告要求减少违约金计算标准，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告惠州市金洋房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告符家吉支付逾期交房违约金570元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31.86元，由被告惠州市金洋房地产开发有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇一九年十一月二十五日法官助理 曾俊恒书 记 员 陈 露