天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初10284号原告：天津市津南区小站镇人民政府，住所地天津市津南区小站镇前营路，统一社会信用代码11120112000187098H。主要负责人：徐东伟，镇长。委托诉讼代理人：张超，天津星泽律师事务所律师。被告：天津市垚兆农业科技股份有限公司，住所地天津市津南区小站镇北湖村，统一社会信用代码9112000058642757XT。法定代表人：马文虎，总经理。委托诉讼代理人：张卫东，男。原告天津市津南区小站镇人民政府（以下简称“小站镇政府”）与被告天津市垚兆农业科技股份有限公司（以下简称“垚兆公司”）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。小站镇政府的委托诉讼代理人张超，垚兆公司的委托诉讼代理人张卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。小站镇政府向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令解除小站镇政府与垚兆公司签订的《土地租赁协议》；2．判令垚兆公司将租赁土地恢复原状后交还小站镇政府；3．判令垚兆公司支付小站镇政府截止2018年9月30日欠付的租金1,008,250元；4．判令垚兆公司支付小站镇政府自2018年10月1日至生效判决确定解除日的租金（按照原租金标准计算）；5．判令垚兆公司支付小站镇政府自租赁合同解除次日至实际交还土地期间的土地占用费（按照原租金标准计算）；6．判令垚兆公司支付小站镇政府违约金300,000元；7．诉讼费由垚兆公司承担。诉讼过程中，原告变更第3项及第4诉讼请求：判令垚兆公司支付小站镇政府截止2018年12月31日欠付的租金1,008,250元；判令垚兆公司支付小站镇政府自2019年1月1日至生效判决确定解除日的租金（按照原租金标准计算）；事实和理由：2012年1月1日，小站镇政府与垚兆公司签订土地租赁合同，约定小站镇政府将坐落于天津市津南区小站镇北湖村地界部分土地出租给垚兆公司，可耕种土地为300亩，每亩年租金为700元，合计210,000元。五年后每三年每亩租金增加100元，最高增至1,000元每亩，每年1月1日前一次性交付第一年度租金，并约定其他权利义务。合同签订后，小站镇政府依约将土地交付垚兆公司，垚兆公司仅支付了部分租金，截止2018年12月31日，垚兆公司共欠付小站镇政府租金1,008,250元，经小站镇政府多次催要未果，诉至本院。垚兆公司辩称，不同意解除合同，不同意返还土地及支付违约金，同意支付尚欠租金，租金数额1,008,250元应扣减100,000元，但希望小站镇政府给予一定时间。后，垚兆公司又辩称，涉案土地为基本农田，小站镇政府明确告知不允许在涉案土地上进行农业建设，如果小站镇政府允许垚兆公司继续农业建设，则同意交纳租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。对双方没有争议的证据即租赁合同、催缴确认函、土地整合协议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：垚兆公司提交的会议纪要、津南发改投资【2012】079号批复、南农经字【2012】19号批复、津南工经许可【2012】119号批复，能够证明垚兆公司经过许可在涉案土地上建设农业设施；垚兆公司提交的土地现状图、土地证明，不足以证明系因小站镇政府的原因致使合同不能继续履行；垚兆公司提交的土地租赁合同，与小站镇政府提交的租赁合同关于租赁土地亩数、租金金额不符，双方均认可实际履行的为小站镇政府提交的租赁合同，故对此份合同的关联性不予确认；垚兆公司提交的与企业合作的项目考察函、还款计划、可行性研究报告、与徐东伟的电话录音，与本案缺乏关联性。根据本院经审查确认的证据结合当事人陈述，本院认定事实如下：小站镇政府通过对天津市津南区小站镇北湖村进行土地整合获得对涉案土地的经营权。2012年1月1日，小站镇政府作为甲方与乙方垚兆公司签订租赁合同，约定小站镇政府将坐落于天津市津南区小站镇北湖村地界的310亩土地出租给垚兆公司；该土地的四至为：北至丹拉高速以南，南至盛塘公路以北，东至北湖小公路以西，西至石柱子河以东；乙方租赁土地只能用于农业耕种或依法利用土地的农业旅游观光等项目及设施农业科研基地的建设；租期为48年，自2012年1月1日至2060年1月1日；实际可耕种土地300亩，每亩年租金为700元，合计210,000元，五年后每三年每亩租金增加100元，最高增至1,000元每亩；民宅及宅基地及高压线数5亩，坟地数5亩，待收回后归乙方正常使用，并交纳相应租金；租金支付方式为，每年交付一次，每年1月1日前一次性交付第一年度租金；甲方尊重乙方在租赁土地上的养殖、种植、农业旅游观光自主经营权，不干涉乙方在经营中的种养殖、农业种植及农业旅游观光活动；乙方应按本合同约定及时交纳租金，如因各种原因迟交，超过三十日仍不交纳租金，乙方按当年租金10%作为罚款赔偿甲方，并补齐租金，否则甲方将解除合同；乙方在租赁土地上建造的地上（下）建（构）筑物、固定设施，需征得甲方书面同意并协助乙方办理相关手续，产权归乙方；租赁期满、合同解除或合同终止，乙方应在甲方规定的期限内交回租赁的土地，乙方所建固定设施由乙方限时自行处理；如因国家法律、法规、政策发生变化使本协议无法履行或继续履行将影响到甲、乙方双方合同目的实现，双方经协商同意后，方可提出解除合同；合同还约定了其他相关事宜。合同签订后，小站镇政府将涉案土地交付垚兆公司使用。垚兆公司经区政府、区农经委、区发改委、区工经委许可，在涉案土地上进行“中药产业推广观光园”建设。垚兆公司交付部分租金。自2014年起承租土地亩数变更为272.5亩。垚兆公司尚欠小站镇政府2014年、2015年、2016年、2017年、2018年租金，合计1,008,250元。另，庭审中，小站镇政府明确表示第4项、第5项诉讼请求的计算标准为以272.5亩为基数，以合同约定的第四条确定计算标准。本院认为，涉案土地为集体土地，双方建立的租赁合同实际应为农村土地承包合同，本案案由应为农村土地承包合同纠纷。涉案合同系双方当事人的真实意思表示，但因合同约定的租赁期限48年，超过合同法关于租赁期限不得超过二十年的规定，故该合同在二十年的租赁期限内应为有效；超过二十年的部分，违反法律的强制性规定，应为无效。合同签订后，双方均应严格履行合同约定。垚兆公司自2014年起即未交纳租金，至今早已超过三十日，依照合同约定，小站镇政府享有合同解除权。小站镇政府要求解除涉案合同的主张，合法有据，本院予以支持。关于租金一节。垚兆公司抗辩代小站镇政府支付北湖村拆迁款100,000元，但未能提交证据予以证明，本院不予采信。本院确认垚兆公司欠付小站镇政府2014年1月1日至2018年12月31日的租金1,008,250元。此外，垚兆公司还抗辩涉案土地为基本农田，小站镇政府明确告知其不能在涉案土地上继续从事农业设施建设，需小站镇政府准许其继续建设后方同意交纳租金。本院认为，垚兆公司取得涉案土地的承包经营权后，已经过相关部门批准取得在涉案土地建设农业设施的许可权，垚兆公司也依据批复进行了部分建设，但垚兆公司自2014年起即未交纳租金，也就是垚兆公司自2014年开始即发生违约行为并持续至今，即使现在涉案土地不再允许建设农业设施，该事实也是发生在垚兆公司的违约行为之后，由此产生的不利后果应由垚兆公司自行承担，不能归责于小站镇政府。垚兆公司应支付小站镇政府租金1,008,250元。关于小站镇政府要求将涉案土地恢复原状并交还小站镇政府一节。合同明确约定“租赁期满、合同解除或合同终止，乙方应在甲方规定的期限内交回租赁的土地，乙方所建固定设施由乙方限时自行处理”，虽垚兆公司在涉案土地建设农业设施的行为经过许可，但涉案合同已解除，依据合同约定，垚兆公司负有按照土地原状交还土地的义务。考虑到垚兆公司在涉案土地上的建设情况，应给予一定的合理期限交还土地，本院酌定该期限应以30天为宜。关于小站镇政府要求垚兆公司给付自2019年1月1日至生效判决确定合同解除之日的租金，有事实及法律依据，本院予以支持。小站镇政府要求垚兆公司给付自合同解除次日至垚兆公司实际交还土地期间的占用费，有事实及法律依据，本院予以支持。上述计算标准，因涉案土地亩数变更为272.5亩，故应以此为基数，按照合同约定计算。关于违约金一节。依据合同约定的租金计算方式，小站镇政府以年利率6%的1.3倍计算欠付租金1,008,520元的违约金至2019年12月31日，酌情考虑主张300,000元，未超过相关计算标准，且垚兆公司对计算方式无异议，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、原告天津市津南区小站镇人民政府与被告天津市垚兆农业科技股份有限公司于2012年1月1日签订的《租赁合同》于判决生效之日解除；二、被告天津市垚兆农业科技股份有限公司于判决生效后30日内将承租的天津市津南区小站镇北湖村地界的272.5亩土地恢复原状并交还原告天津市津南区小站镇人民政府；三、被告天津市垚兆农业科技股份有限公司于判决生效后十日内给付原告天津市津南区小站镇人民政府截止2018年12月31日的租金1,008,250元及自2019年1月1日至合同解除之日的租金（以272.5亩为基数，按照合同约定标准计算）；四、如被告天津市垚兆农业科技股份有限公司未履行本判决书第二项内容，则应于本判决书确定的返还土地之日届满后的次日，以272.5亩为基数，按照合同约定标准给付原告天津市津南区小站镇人民政府自合同解除之日起至实际交还土地之日止的占用费；五、被告天津市垚兆农业科技股份有限公司于判决生效后十日内给付原告天津市津南区小站镇人民政府违约金300,000元；六、驳回天津市津南区小站镇人民政府的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,574元，减半收取计8,287元，由天津市垚兆农业科技股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王丽清二〇一九年十二月二十日书记员  李艳丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。