广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0491民初1471号原告：杨海燕，女，1984年12月18日出生，香港特别行政区居民，住广东省深圳市，香港居民身份证号码：Ｍ××××（2）。委托诉讼代理人：胡金锐，北京市环富律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波青，广东铭建律师事务所律师。被告：珠海蓝琴发展有限公司，住所：珠海市横琴新区宝华路****-54737（集中办公区）。法定代表人：孔逸鸿。委托诉讼代理人：王德林，男，1980年12月28日出生，系被告员工。委托诉讼代理人：王任辉，广东正澳律师事务所律师。原告杨海燕与被告珠海蓝琴发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序进行了审理，本案于2018年12月11日、2019年10月16日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人胡金锐、杨波青，被告的委托诉讼代理人王德林和王任辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨海燕向本院提出如下诉讼请求：一、被告赔偿原告酒店式公寓与办公用途之间房屋性质的差价损失472288元；二、被告支付原告2018年7月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金，按已付房款的万分之二计算；三、被告支付原告拆除房屋违法建筑设施及重新精装修费用228400元；四、被告赔偿原告酒店式公寓与办公用途之间房屋性质的差价所产生的契税损失14169元；五、被告赔偿原告酒店式公寓与办公用途之间房屋性质差价的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率，自原告2017年3月7日付清全部房款之日起计算至清偿之日）；六、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：自2014年12月份开始，被告在尚未取得商品房预售许可证之前，即开始对外销售其建设开发的珠海“横琴国贸大厦”，即“莲城印”项目。被告在销售时利用地产中介、置业顾问、微信公众号、网站等大众媒体大肆虚假宣传欺骗购房者，其在销售广告和宣传资料中明确向购房人员说明和允诺该项目5-27层为酒店式公寓、精装修，还承诺购房人购买后将由国内外知名的公寓民宿管理平台企业“途家”承租，保证投资回报率，购房者购房后即可签署返租协议，可以获得高额投资回报。基于被告上述销售广告和宣传，原告认为被告出售的商品房可以作为酒店式公寓使用，并可以获得高额、稳定的投资回报。为此，原告于2016年10月4日与被告签署《横琴国贸大厦（莲城印）认购协议》，认购位于珠海横琴国贸大厦1714房（以下简称1714房）。原告当天支付了定金100000元。此后，原告于2016年10月8日、11月4日及2017年3月7日分别支付了房款171258元、1091325元及130000元。2017年3月7日、3月8日，原告在被告销售人员指定的位置签名与被告签订格式条款合同，即《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（附件）》、《改造及装饰装修协议书》等文件，约定原告购买被告开发的“莲城印”1714房，房产建筑面积70.01平方米，套内建筑面积45.68平方米，房屋总价款为2712583元。被告应当于2018年6月30日前向原告支付带装修的房屋。随后，原告以银行按揭贷款的方式向被告支付剩余全部购房款。上述合同签订和原告依约支付全部购房款后，2018年6月30日前，被告却违约未能向原告交付所购房屋。2018年6月26日，珠海市横琴新区管理委员会综合执法局向被告发出《责令改正违法行为通知书》，执法局查明横琴国贸大厦（莲城印）项目装修过程中未取得规划许可证加建夹层、卫生间及浴室行为，违反了《珠海经济特区城乡规划条例》第四十九条的规定，责令拆除未经许可建设的夹层、卫生间及浴室。故此，房屋交付，客观上因被告的违法、违约行为而成为不可能。2018年9月10日，珠海市横琴新区工商行政管理局作出《关于对何健斌投诉珠海蓝琴发展有限公司的答复》，答复何健斌经初步调查，被告涉嫌发布违法广告，珠海市横琴新区工商行政管理局已对被告立案调查。原告认为，被告在其销售“莲城印”项目过程中，大肆宣传该项目可以作为酒店式公寓使用并可获得高额回报，原告购买涉案房产的单价为每平方米38746元，远远高于周边办公用途市场均价32000元。随着政府部门的查处，原告所购商品房明显不能作为酒店式公寓使用、途家返租也不可能。综上所述，原告依法依约支付全部房款，而被告却违法、违约，已经客观上不能按期向原告交付广告宣传说明和允诺的酒店式公寓，构成根本违约。为维护自身的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告向本院提交书面答辩状称，一、被告与原告依法签订的《横琴国贸易大厦（莲城印）认购协议》、《商品房买卖合同》及附件、《改造及装饰装修协议》等相关合同不违反法律规定，合法有效,双方均应恪守。二、被告严格按照法律规定，依法对外宣传并公开销售，原告对所购物业的情况经过了详细了解，不存在原告所称的虚假宣传。三、关于《责令改正违法行为通知书》事宜。执法局对被告出具的通知书是属于行政法律关系，所调整的是行政关系，无论是否涉嫌违反行政法规或对与错，至少行政相对人是被告，而不是原告，原告并没有产生实际损失，原告此借口来证明被告违约，没有事实依据，也没有法律依据。四、关于《关于何健斌投诉珠海蓝琴发展有限公司的答复》事宜。同理，这与被告是行政法律关系，依据是行政处罚，不应与民事挂钩，原告所述与事实不符，没有法律依据。五、被告在涉案房屋装修改造后加建的阁楼增加了实际使用面积，原告是受益者，其对相应的风险也是明知的。六、被告已严格按合同及协议约定，在双方确定交房时间之前已通知原告前来交接房屋。依据约定，被告在双方确定交房时间即2018年6月30日前已履行了通知义务，并于2018年6月16日在珠海特区报刊登了交房通知，因此不存在原告所说的逾期交房的问题。七、因市场波动及国家政策的调整，导致原告投资没有达到预期是本案发生的根本原因。原告毫无契约精神，并企图获取非法利益，这是完全没有道理的。请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对如下证据，双方对于证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，至于能否达到举证方的证明目的，则由本院综合全案事实判定：1.原告提交的证据包括：《横琴国贸大厦（莲城印）认购协议》、收款收据、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件》、莲城印项目价值解读、《责令改正违法行为通知书》、《关于对何健斌投诉珠海蓝琴发展有限公司的答复》、被告信封、珠横新综函[2018]965号《关于协助办理横琴国贸大厦项目6-27层暂缓登记的函》、珠横新综函[2018]844号《关于横琴国贸大厦6-27存在违法建设行为的告知函》、《改造及装饰装修协议书》、《关于投诉举报事项处理结果的答复》、横琴工商局横工商处字[2019]1056号《行政处罚决定书》、珠海市住房和城乡建设局（以下简称珠海住建局）《关于横琴国贸大厦因消防事宜未交楼问题的回复》。2.被告提交的证据有：《横琴国贸大厦（莲城印）认购协议》、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同附件》、珠海市公安消防局建设工程消防验收意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、广东省珠海市商品房预售许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、商品房地产权权属证明书、横琴国贸大厦（莲城印）交房通知、物业交接表、房屋建筑面积测绘成果表、《改造及装饰装修协议书》、装修图、装修标准、《关于建议解除横琴国贸大厦6-27层部分房屋暂缓登记的告知函》。3.本院依法向珠海市横琴新区管理委员会综合执法局（以下简称横琴综合执法局）调取的[2019]152号复函、[2019]732号复函，向珠海市横琴新区工商行政管理局（以下简称横琴工商局）调取的2019年1月22日、9月19日《关于相关案件处理进展问题的复函》，向珠海市横琴新区管理委员会建设环保局（以下简称横琴建环局）调取的[2019]383号复函。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的公证书（2018）深证字第124231号、公证书（2018）粤珠珠海第9267号、被告宣传广告，被告不予认可，认为其不存在虚假广告宣传。本院经审查认为，原告提交的两份公证书属于公证文书，有原件核对，证明效力更高，原告提交的被告宣传广告可与公证书的内容相互印证，故本院对上述证据予以采纳作为认定案件事实的依据，上述书证记载的文字内容可以反映本案的相关事实，至于上述证据能否证明被告进行了虚假广告宣传，则由本院综合全案事实判定。2.对原告提交的网络虚假宣传汇总，被告认为属于原告单方制作的表格，不予认可。本院经审查认为，被告质证意见成立，本院对此不予认定。3.对原告提交的珠仁合估字第2018A0692号房地产估价咨询报告，被告不予认可。本院经审查认为，该评估报告系原告单方委托所出具，评估机构程序的正当性、评估机构的资质等均未经人民法院审查，被告也不认可，故该评估结论不具有客观性、公正性，本院对此不予认定。4.对被告提交的横琴国贸大厦交房通知书、快递邮单、交房现场照片，原告认为其没有收到交房通知，交房照片系被告单方制作，不予认可。本院经审查认为，被告确未提交证据证明原告签收了交房通知书，交房照片无原件核对，原告也不予认可，故原告质证意见成立，本院对上述证据不予认定。5.对被告提交的横琴国贸大厦莲城印精装修工程造价明细表，原告认为是被告单方面提交，无法核实真实性、合法性。本院经审查认为，原告质证意见成立，本院对此不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年10月4日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《横琴国贸大厦（莲城印）认购协议》，约定乙方向甲方认购1714房，该商品房成交总价2712583元。2016年10月4日，被告出具一份收款收据，载明收到杨海燕交来莲城印1714房定金10万元。2016年10月8日，被告出具一份收款收据，载明收到杨海燕交来莲城印1714房房款171258元。2016年11月4日，被告出具一份收款收据，载明收到杨海燕交来莲城印1714房房款1091325元。2017年3月7日，被告出具一份收款收据，载明收到杨海燕交来莲城印1714房房款130000元。2017年3月7日，原告（买受人）和被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，第三条商品房基本情况约定该商品房的规划用途为办公，该商品房位于横琴新区××路××号××栋××办公；第六条约定出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米59382.29元，总价款为2712583元；第七条付款方式及期限约定首期房价款1492583元在2017年3月7日前支付，余款1220000元向银行申请贷款支付；第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条约定出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点等通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理手续的时间；第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，（1）逾期不超过60日，自本合同第十一条第（一）款约定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，但最高不超过该商品房总价的1%，合同继续履行；（2）逾期超过60日后的15日内，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达后且与买受人到房管部门办妥本合同解除手续后30日内退还全部已付房款及利息；在上述时间内买受人未提出解除合同的，合同继续履行，出卖人按（1）点承担违约责任。2017年3月8日，原告（甲方）和被告（乙方）还签订了一份《改造及装饰装修协议书》，约定甲方委托乙方对其购买的商品房进行室内改造及装饰装修事宜订立本协议。第一条第3款约定乙方负责按本协议的要求保质保量完成改造工程，改造工程在2018年6月30日前完成，双方一致同意《珠海市商品房买卖合同》约定的房屋交付时间延迟到2018年6月30日。2017年6月14日，涉案横琴国贸大厦取得竣工验收备案表。同年7月9日，横琴国贸大厦项目取得《房屋建筑面积测绘成果表》。同年8月1日，珠海市国土资源局出具商品房地产权权属证明书，确认座落于横琴新区××路××号××大厦的房地产权利人为被告，土地用途为商业办公酒店。2018年6月16日，被告在珠海特区报刊登《横琴国贸大厦（莲城印）交房通知》，通知业主横琴国贸大厦将于2018年6月25日至29日在项目现场分批办理交房手续，具体交房时间以《交房通知书》为准。2018年6月26日，横琴综合执法局向被告发出《责令改正违法行为通知书》，内容为：“经查，你单位在横琴国贸大厦（莲城印）项目装修过程中未取得规划许可加建夹层、卫生间及浴室的行为，违反了《珠海经济特区城乡规划条例》第四十九条的规定，依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《珠海经济特区城乡规划条例》第七十五条第三款的规定，现责令你单位在2018年7月26日前改正违法行为，改正内容和要求如：拆除未经许可建设的夹层、卫生间及浴室。逾期不改正的，我局将依法处理。”上述《改造及装饰装修协议书》约定的交楼期限届满后，购买横琴国贸大厦项目的业主认为涉案房屋不符合收楼条件，原告等业主遂不同意办理交付手续。2018年8月6日，案外人王金木及案外人何健斌、欧惠玲前往珠海市公证处，在公证人员的见证下，打开了“房天下”网站内“莲城印楼盘视频”及网页页面、“牛房网”网站，其中“房天下”网站中关于“莲城印”项目的介绍有提及产权年限为购物中心50年，周边设施中提及医院有美国麻省总医院中国医院、包头市中心医院横琴分院、广东省中医院，在价格信息中记载莲城印项目目前在售125㎡LOFT/平层单位，折后均价45000/㎡，详情请咨询售楼部；在楼盘动态中有介绍莲城印均价为45000元/平方米……项目规划地下4层为车库，地上**顶配尖端商业，5-27层为全非毛坯的酒店式物业，31-42层酒店运营商进驻，43-45层配套云端会所，顶层配套私人停机坪。“牛房网”网站中记载莲城印住宅类型为商铺，关于户型介绍部分记载为1室2厅1卫1厨建筑面积88.28㎡和1室2厅1卫1厨建筑面积52.77㎡。原告提交的印有“莲城印”字样的宣传册中记载有“商住两用”、“52-125㎡精装LOFT全球发售”、“4.4米挑高开放式单位，多功能LOFT”、“管家式酒店服务，互联网+资产托管”、“莲城印跨界途家”、“莲城印为什么选择途家”、“商住两用，产品灵活多变”、“可商可住，多功能产品投资设计”、“全精装交楼、快速实现投资收益”、“买一层，送一层，赠送率高达100%”。2018年7月5日，横琴综合执法局向珠海市不动产登记中心发出《关于横琴国贸大厦6-27层存在违法建设行为的告知函》，主要内容为：“近日，我局对位于横琴新区××路××号××大厦项目（开发商名称：珠海蓝琴发展有限公司）涉及违章建筑事项开展调查。根据《珠海市房地产登记条例》第十七条第一款第（三）项之规定，建议贵单位暂缓核准上述项目6-27层的房屋登记事项。”2018年7月27日，横琴综合执法局向珠海市不动产登记中心发出《关于协助办理横琴国贸大厦项目6-27层暂缓登记的函》，主要内容为：“我局已于2018年7月5日向贵单位发出《关于横琴国贸大厦6-27层存在违法建设行为的告知函》（珠横新综函[2018]844号），我局要求贵单位暂缓核准该项目6-27层的房屋登记事项。因珠海蓝琴发展有限公司至今尚未到我局接受询问调查，且尚未自行拆除所搭建的临时建筑物。为保障广大业主的合法权益免受侵害，特请贵局依照相关规定尽快予以办理暂缓登记事项。”2018年9月10日，横琴工商局向案外人何健斌做出《关于对何健斌投诉珠海蓝琴发展有限公司的答复》，主要内容如下：“经核实，珠海蓝琴发展有限公司为横琴新区登记注册的企业。经初步调查，我局认为珠海蓝琴发展有限公司涉嫌发布违法广告，我局已对珠海蓝琴发展有限公司立案调查。”2019年1月22日，横琴工商局向本院出具《关于相关案件处理进展问题的复函》，载明其2018年9月10日向案外人何健斌做出《关于对何健斌投诉珠海蓝琴发展有限公司的答复》后，截至2019年1月21日未收到涉及上述答复的行政复议或诉讼通知；该局已于2018年7月30日对被告涉嫌合同违法、于2018年8月31日对被告涉嫌广告违法进行立案调查，尚无最终调查结论。2019年8月19日，横琴工商局向原告等业主发出《关于投诉举报事项处理结果的答复》，载明该局对被告涉嫌合同违法的问题已经作出行政处罚决定，详情可网上查询。2019年9月19日，横琴工商局向本院出具《关于相关案件处理进展问题的复函》，载明该局对于被告涉嫌合同违法的问题已于同年8月16日作出责令改正违法行为、罚款30000元的行政处罚决定，对于被告涉嫌广告违法的问题尚未作出最终认定结论。2019年10月18日，横琴工商局[2019]1056号《行政处罚决定书》，认定被告销售的横琴国贸大厦项目商品房性质为办公，所销售商品房不具备“公寓”、“住宅”性质，被告在销售过程中大肆宣传该项目性质为公寓、住、住宅备“商住两用”功能，构成虚假宣传的违法行为，对被告作出责令改正违法行为、罚款200万元的处罚决定。2019年1月24日，横琴综合执法局向本院出具珠横新综函〔2019〕152号复函，载明被告未按《责令改正违法行为通知书》的要求将涉案项目违法建设部分拆除，该局已立案调查，暂未作出行政处罚决定。2019年4月2日，横琴综合执法局向珠海市不动产登记中心出具珠横新综函〔2019〕345号《关于建议解除横琴国贸大厦6-27层部分房屋暂缓登记的告知函》，载明涉案事实已查明，建议该中心按规定核准登记，但房号为622、822等16套房屋除外。2019年9月17日，横琴综合执法局向本院出具珠横新综函〔2019〕732号复函，载明该局于同年9月2日对被告作出珠横新综罚决〔2018〕管020号《行政处罚决定书》，认为被告于2018年6月25日起将已销售的460套办公用房交付给购房者，且大部分购房者已经办理了产权登记并已投入使用，若强制拆除该部分违法建设可能会造成其他不良后果，根据《珠海经济特区城乡规划条例》第七十六条“有下列情形之一的，属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响的行为：……（七）其他无法采取改正措施消除影响的情形”和《珠海经济特区城乡规划条例实施办法》第九十七条“根据《条例》第七十五条第三款的规定、无法采取改正措施消除对规划实施的影响且不能拆除的，包括下列情形：……（三）可能损害公共利益或者造成其他不良后果；……”的规定，该460套办公用房属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响且不能拆除的情形，故作出如下处罚决定：责令被告30日内拆除横琴国贸大厦项目6-27层尚未销售的16套办公用房违法建设的夹层、厨房、洗手间及浴室，对已销售的460套办公用房，没收违法收入114059500元，并处建设工程造价10%的罚款4899765.38元。被告于同日签收了该《行政处罚决定书》。针对涉案项目是否有预售价格备案等问题，本院于2019年3月21日致函横琴建环局进行调查。该局于2019年4月3日向本院出具珠横新建函〔2019〕383号复函称，横琴国贸大厦于2015年7月24日在该局办理了商品房预售许可手续，在2016年10月6日之前，并无法规或文件要求提交商品房价格备案材料，故该局无此项目的商品房价格备案资料。珠海住建局于2019年11月15日出具《关于横琴国贸大厦因消防事宜未交楼问题的回复》，载明已收悉王女士关于横琴国贸大厦因消防事宜未交楼问题的投诉并于同年10月31日到莲城印小区核实投诉问题，经核实，莲城印小区主体建筑于2017年5月17日通过消防验收，该小区第1层、6-9层及13-27层的公共部分装修于2018年9月7日通过消防验收，其余装修部分未报消防验收，该局已要求未报消防验收已在使用的建筑责任单位立即停止使用，尽快按规定补办消防设计审核和验收手续。该建筑各单元的室内局部改造和装饰装修工程是由各单元业主委托被告实施的，根据《广东省住房和城乡建设厅关于调整房屋建筑和市政基础设施工程施工许可证办理限额的通知》，该部分工程可不办理施工许可证，故按照《建设工程消防监督管理规定》的要求，可以不进行消防设计、竣工验收消防备案。被告认为业主所购的第1层、6-9层及13-27层房屋的交付不存在问题且对实际使用无任何影响。本案审理过程中，原告向本院提出申请，请求委托司法评估机构对2015年至2017年“莲城印”项目5至27层办公性质的预售商品房每平方米的市场单价以及该办公性质房屋内违反法律规定和规划的夹层、卫生间、浴室等违章建筑的拆除清运费用、重新精装修费用等进行司法评估。根据本案的案情，本院采纳了原告以及同批系列案原告对“莲城印”项目5至27层办公性质的预售商品房每平方米市场单价的评估申请。本院通过摇珠方式选定珠海荣正土地房地产与资产评估有限公司（以下简称荣正公司）为评估机构，于2019年3月13日委托荣正公司以各案原告签订认购合同或商品房买卖合同（以先签订者为准）的时间为评估时间节点，评估各涉案房屋的市场价值。同年6月14日，荣正公司向本院出具《关于珠海蓝琴发展有限公司涉案51套房评估说明函》，载明经现场勘查，涉案房屋现状为公寓办公楼即商办与居住两用，其价值定义与销售合同价无异，其成交价格即为市场价格，此项评估意义不大。经本院向原告释明，原告于同年6月23日向本院提交《变更评估事项申请书》，将评估事项变更为：以各案原告签订认购合同或商品房买卖合同（以先签订者为准）的时间为评估时间节点，评估在评估时点时莲城印（横琴国贸大厦）同一地段办公用途毛坯房产的市场价格。本院遂根据原告变更后的评估事项于2019年7月3日向荣正公司出具《委托评估函》，荣正公司于同年8月12日出具了珠荣正[2019]估字第A015号《房地产市场价格咨询报告》。在该咨询报告中，荣正公司列举的同一地段办公用途房产销售情况如下：横琴国贸大厦2015年10月至2016年中间楼层区间平层均价每平方米4.2万，复式均价每平方米4.8万（期间低楼平层均价3.7万，复式4.3万），2017年年初至5月完成对外销售时，均价基本维持在中间楼层4.2万、高楼层4.6万；横琴总部大厦2015年至2016年销售均价为中低层每平方米3.5万元、高层每平方米4万元，2017年初至2018年10月期间总体销售价格为每平方米4万元；横琴金贸坐标2017年开盘销售精装交楼，销售均价每平方米4.5万元，2018年销售均价每平方米4万-4.3万元；横琴梧桐树大厦2015年销售均价每平方米4.2-4.5万元，2016年销售均价每平方米4.8万元，2017年销售均价每平方米5.2-5.5万元，2018年销售均价每平方米5.7万元；中国华融大厦2016年销售均价每平方米4.1万元，2017年销售均价每平方米4.2-4.3万元，2018年销售均价每平方米4.15万元；华策国际大厦2017年10月开盘以来销售均价为每平方米3.8-4万元；三一南方总部大厦（三一久隆中心）2018年7月开盘销售，精装交楼，均价每平方米4-4.3万元，2019年6-7月在售写字楼销售均价每平方米4.8万元。原告所购1714房的单价为每平方米38746元，按照同批系列案件业主购房的认购价格计算，其购房时段即2017年的均价为每平方米42370元，同一楼层的均价为每平方米42652元。原告认为上述评估报告只是将51案房产的交易价格进行汇总，并简单列举包括横琴国贸大厦在内的几个楼盘的销售均价调查，完全脱离了法院委托评估的内容，选取的梧桐树等参考楼盘，与本案没有可比性，且与实际成交均价不符，不认可上述评估报告。荣正公司回应称，经市场调查，没有证据证明涉案房产在销售过程中存在非正常情况，涉案51案房产的交易价格符合当时的市场行情，对市场价格进行评估没有任何意义，因此，出具咨询报告供法院参考。其后，荣正公司向本院出具珠荣正[2019]估字第A015号《补充函》。在该补充函中，以各业主与被告签订的《认购协议》签订时间为基准将交易价格汇总，更正了《咨询报告》中的部分交易数据。即原告所购1714房，按照同批系列案件业主购房的认购价格计算，其购房时段即2016年的均价为每平方米39469元，同一楼层的均价为每平方米42652元。原、被告均选择中华人民共和国内地法律作为审理本案的准据法。本院认为，本案原告系香港特别行政区居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，且在庭审中，双方均同意适用内地法律，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件、《改造及装饰装修协议书》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，双方应当按照约定履行各自义务。对于原告提出的各项诉讼请求，本院综合评析如下：一、关于被告应否向原告支付逾期交房违约金、拆除违法建筑设施及重新精装费用的问题。原、被告于2017年3月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的涉案房屋交付时间在2017年12月31日前，但在同一天，原、被告签订的《改造及装饰装修协议书》，双方一致同意将上述合同约定的房屋交付时间延迟到2018年6月30日，故在2018年6月30日前，被告应将具备《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件及《改造及装饰装修协议书》中约定的带装修房屋交付给原告。涉案横琴国贸大厦于2017年6月14日取得竣工验收备案表，于同年7月9日取得《房屋建筑面积测绘成果表》，即涉案房产在双方约定的交付日前符合合同约定的交付条件。2018年6月16日，被告在珠海特区报刊登《横琴国贸大厦（莲城印）交房通知》，通知业主在合同约定的交付日前办理交房手续，说明被告已依约履行了通知交付之义务。原告主张因横琴综合执法局在2018年6月26日向被告发出的《责令改正违法行为通知书》，涉案房屋的装修存在被拆除的可能，被告客观上不能按时交房，对此本院认为，横琴综合执法局虽在2018年6月26日向被告发出的《责令改正违法行为通知书》，责令拆除涉案房屋室内的部分装修，但在2019年9月2日，横琴综合执法局针对被告的违法行为作出行政处罚决定，该局认定包括本案在内的460套办公用房属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响且不能拆除的情形，遂决定对被告尚未对外销售的16套房产违法建设部分予以拆除，因此，依据上述行政处罚决定书，原告所购的涉案房屋目前并不存在原告诉请的有被拆除的可能，涉案房屋现状至今未改变。此外，虽然业主代表就横琴国贸大厦因消防事宜未交楼的问题向珠海住建局进行投诉，但从珠海住建局的回复意见看，莲城印小区建筑主体于2017年5月17日通过消防验收，早于合同约定的交付日期，即在合同约定的交付日前原告所购房产的消防基础设施已经满足基本使用条件。原告委托被告对其所购房屋进行装修改造的部分依法无需办理施工许可证，可以不进行消防设计、竣工验收消防备案，故该事由对原告所购房屋的交付和实际使用并无影响。因此，原告主张被告客观不能按时交房缺乏事实依据，对原告主张被告应承担逾期交房违约金及支付拆除违建、重新装修的损失，本院不予支持。二、关于被告应否赔偿原告酒店式公寓与办公用途之间的各项损失的问题。首先，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第三条明确约定该商品房的规划用途为办公，原告作为完全民事行为能力人，其在合同等文件上签名的行为足以表明原告在与被告订立合同时已对所购物业的土地性质、使用情况等已充分知悉；其次，在本案诉讼中，本院根据原告的申请，依法委托荣正公司对1714房在原被告订立购房合同时的市场价格进行评估，荣正公司接受委托后认为该交易价格符合市场价格，没有评估必要。随后，原告更改了评估事项，荣正公司根据原告变更后的评估申请对横琴国贸大厦同地段、同时期对外销售的办公性质用房的销售均价进行了市场调查并出具了咨询报告，从荣正公司的调查情况看，原告购买1714房的时间是2016年10月，单价为每平方米38746元，而同年同批系列案件横琴国贸大厦的销售均价为每平方米39469元，同年同批系列案件横琴国贸大厦同一楼层的销售均价为每平方米42652元，同年横琴总部大厦高层销售均价为每平方米4万元、横琴梧桐树大厦销售均价每平方米4.8万元。原告一方面申请对涉案大厦同一地段办公用途房产的市场价格进行评估，但对荣正公司列举的同一地段的横琴总部大厦、横琴梧桐树大厦等楼盘又认为与涉案楼盘没有可比性，本院认为，确如荣正公司所言，因景观、朝向及各个项目自身的特点，不同项目的定价细则会有差异，因荣正公司具备专业评估资质，其出具的咨询报告客观公正，可以作为证据予以采信。故本院认为，原告认购1714房的单价无论是与同批系列案件中横琴国贸大厦的成交均价还是与同期周边办公性质用房的销售均价相比，都不存在过份高于市场价格的情形；第三，双方的合同中并未约定有关被告与途家的合作关系及途家返租的条款，因此，原告主张被告承诺涉案房屋将由途家返租保证投资回报等，缺乏理据；第四，虽然横琴工商局已认定被告在横琴国贸大厦项目销售过程中构成虚假宣传的违法行为并处以行政处罚，根据以上的分析，本院认为被告的行政违法行为对于原、被告之间合同的效力以及实际履行并无造成实质影响，原告所主张的酒店式公寓与办公性质用房之间的差价并不存在，故原告请求被告赔偿二者的差价损失及契税、利息损失，理据不足，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告杨海燕的诉讼请求。本案案件受理费5930元、评估费1500元，由原告杨海燕负担。如不服本判决，原告杨海燕可在判决书送达之日起三十日内，被告珠海蓝琴发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  徐艳红二〇一九年十二月二十七日法官助理刘韵书记员罗志斌