广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初9533号原告：江门市蓬江区名轩租赁有限公司，住所地江门市蓬江区双龙大道67号138室，统一社会信用代码91440703071918943C。法定代表人：邬应成委托诉讼代理人：黄文惠，该公司员工。委托诉讼代理人：陈康琪，该公司员工。被告：张子君，男，1980年2月27日出生，汉族，住江门市蓬江区。原告江门市蓬江区名轩租赁有限公司（下称名轩公司）诉被告张子君租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2019年12月11日和2019年12月24日公开开庭进行了审理，原告江门市蓬江区名轩租赁有限公司委托诉讼代理人黄文惠和陈康琪、被告张子君均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请依法判决确认原被告双方于2018年5月31日解除商铺租赁关系。2.请依法判决被告向原告支付自2016年12月1日至2018年5月31日期间被告拖欠的租金￥94,522.98元、电费￥17,316.01元及违约金￥50,327.55元，三项合计￥162,166.54元。(违约金的计算是以租金和电费之和111838.99元为基数，按日千分之一的标准自2018年6月1日起计至实际清偿之日止，现暂计至2019年8月7日)；3.请依法判决被告向原告赔偿损失￥113,664元。4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2013年11月25日签署了合同编号SY13-022《房屋租赁合同书》2份(以下简称“租赁合同”)，约定被告承租原告授权出租的江门市蓬江区双龙大道73号二层232、233和234室商铺(以下简称“商铺”)，租赁期限为2013年12月1日至2018年11月30日，商铺的总面积为148平方米，月租金为￥4,736元，每月租金自租赁合同签订之日起从第四个年度开始在上一年度的房屋租金基础上递增8%。另外，原告在2013年12月1日至2016年11月30日期间分别给予被告合共24个月的免租期。被告自2016年12月开始以各种理由拖欠租金，直到2018年5月，原告发现被告在未提出解除租赁合同的情况下连续多天没有开门营业，而店内物品仍然放在商铺内，原告多次联系被告催告其交付拖欠的租金，并向其确认是否决定不再营业，但对方没有予以理会。鉴于此，我司于2018年5月25日正式向被告发出解除租赁合同的通知书，告知被告应按租赁合同的约定缴清其拖欠的租金和电费，并且应限期清理店内物品，但被告收到解除通知后既没有给予明确的回复和清偿其应付的租金、电费及相应的违约金，也没有履行清场义务。截止至目前，被告尚欠原告租金和电费合共111,838.99元未支付。另外，原告系基于被告承诺租期五年的前提下与被告达成租赁关系，并以免除24个月租金作为让利。如被告按约履行租赁合同，原告即可获得3年租金，但被告在享受过两年免租期后，自2016年12月开始长期拖欠租金，对原告的催告、通知一直拒绝回应，被告的违约行为违背了合同缔约目的，侵害了原告基于租赁合同本应该可获得的利益。依据《合同法》第一-百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赂偿损失等违约责任。”被告理应向原告赔偿损失￥113,664元，即向原告补交免租期租金。为维护原告的合法利益，特向贵院提起诉讼，请贵院在查明事实的基础上支持原告的诉讼请求。原告名轩公司在举证期间提供的证据有：1、原告营业执照一份；2、房屋租赁合同书（双龙大道73号二层232室）一份；3、房屋租赁合同书（双龙大道73号二层233室、234室）一份；4、解除《凤山商业街商铺租赁合同》通知书二份；5、快递单号10515878880527EMS官网查询快递投递情况一份；6、催款函及其退件一份；7、快递底单（快递单号：1093477339731）一份；8、EMS官网查询快递投递情况一份；9、房屋租赁合同一份、粤房地权证三份；10、电费欠费情况说明表。被告张子君辩称：我们是2013年9月看到凤山水岸商业街一期招商过去了解，宜传单表明打造5万方商业街和高档餐饮生活食品超市...等综合商业步行街，据宣传单统计每天人流量过数万，打造8万人身边的核心商圈，我们租用的是在二楼中端位置有户外平台，是商业步行街逛街的必经之点，当时的商业城荒凉无比，二楼几乎没商户入驻，我们是看中了原告招商时承诺的打造江门最旺的商业步行街才最终决定租下来。但是我们入驻了两年后，原告一直没有按招商当时说的成为商业步行街，一层里边的商铺位置和我们二层基本还是像当初入驻一样荒凉，更别说什么每天人流量多达数万，这对于我们餐饮服务行业来说就是致命打击，我们也多次咨询原告公司的相关工作人员，工作人员也说招商中，很快就有大型知名品牌超市入驻，但后来一直至18年5月都没有所说的某知名超市。租赁商城的优势是看中商城的人流量，然而我们一直像在孤岛中苦苦支撑。14-15年我们一直尽力做到预想中的好，全力打造户外式空中花园让更多身处紧张中大都市的人能点上一杯自己喜欢的饮品享受放松宁静的一刻，也很多客户都喜爱我们户外经营的空中花园和服务特色，和原告也一直保持友好关系。直至15年底，原告商城外墙的楼宇开始兴建，据招商工作人员和我们说，我们租用的铺面位置正好预留了与小区商铺相联的楼梯，这也大大促进了我们期待的与小区商铺相通促进人流量更利于我们经营，但是恶梦就是在此刻开始了，商城外围兴建的高层和我们户外经营的场地相邻，由15年底开始兴建至17年年底对我们造成了致命性的影响，每天户外沙尘滚滚，兴建初期我们每天回去都要大搞卫生清洗两次才能营业，但是也受到好多客户投诉，沙尘太大，中后期外墙拆棚时还经常大块沙石跌落，直接砸碎了我们户外台面的玻璃，当时我们也有和商城工作人员反映，包括保安人员也知悉，砸烂的玻璃我们也没要求赔偿，但是这也导致我们户外经营直接停业状态，损失客户达9成，对我们是致命伤，我们也多次和相关工作人员交涉，希望在这期间对我们造成的影响能减免租金，原告公司相关管理人员也表达很体谅我们处境，也说我们一直很努力能做到现在很不容易，让我们有什么难题告诉他们，他们会和领导说，而这期间商城每月的电费和租金缴款通知直没给我们，以前都是的缴款通知每月都送达的包括电费通知也是，但此期间一直没任何收费通知，包括每月用电费都没通知过来，也导致我们认为原告商城知道此景况给予减免。因为17年外高墙建筑和高墙拆棚直接影响我们户外一直没法经营，也导致我们经营状况急剧下滑到谷底，所有客户都知道我们户外没能营业也都没人来了，也是在17年商城本来-层和二层也有些零散的个体商户和公司，但据说商城大整改重新定位招商然后将大部分租户都清场离场了，整个商城更加荒芜，二层除了商城保安外-天都没见到三两个人走动，也没有相关工作人员告知我们任何情况也没任何人和我们协商，直至18年初也没见任何招商行为，可以说此刻的凤山商业街就是一座空城，这与我们当初入驻商城和合同的互利平等的条件就是不公平不对等的。所以导致此况面也绝不是我们自己的责任，贵商城没和们我商户及时协商沟通解决对自身这种经营和管理不善也要负上很大责任，这一切对我们店铺经营造成的损失是否也要承担?所以后来也更导致我们难于支撑，只能半停业状态，我-边日间打工上班，晚上有时回来开门，但没想到商城在18年5月突然发了份通知过来，要求我们三天内清欠所有欠款，之前一直没有任何通知也没有任何人联系我们，然后第二天就锁了我们店铺的门，由此刻起就将我们店铺所有物品设施包括租赁押金抵偿所欠的款项。16年底-17年底期间商城外围建筑和拆棚对我们造成毁灭性打击时一直没有任何人来沟通也没有任何交款通知送达也不追偿，甚至连电费啊物管啊等所有缴款通知都没有，到现在高层建筑都建好了两年后才来追偿，这是为什么?说我们拖欠一年多，为何会连租金物管电费等一年多都不。被告张子君提供证据的证据有：1、《附加说明》、《附加清单》及照片；2、《附加说明2》及相关票据。案经审理查明：2013年11月25日，张子君与名轩公司签订《房屋租赁合同》两份，两份租赁合同订明：出租方（甲方）名轩公司，承租方（乙方）张子君；1、甲方同意出租的物业分别坐落于江门市蓬江区和江门市蓬江区双龙大道73号二层233室及234室（下称233室和234室），其面积分别为50平方米和98平方米；2、租赁期均为2013年12月1日至2018年11月31日止；3、租金：每月每平方米均为32元，232室的月租金为1600元，233和234室的月租金为3136元；4、乙方在签订本合同之日起七日内分别向甲方一次性交付租赁保证金4800元和9408元；每月租金自本合同签订之日起第四个年度开始，每月在上一年度租金基础上递增8%；5、乙方租赁期间所发生的电费，均以乙方电读表加电损量计收，电损量按乙方分表电量的5%计收，由物业服务公司每月抄表。并由物业服务公司按供电部门商业用电的价格标准收取（现普通商业用电价格为1.0038元／度的标准代为收取；6、乙方进场后，甲方有权继续进行房屋周边环境建设、公共区域的装饰、宣传工作或其他改造工程、修缮工程等，乙方同意甲方无需作出任何赔偿；7、租赁期限届满或合同解除时，乙方未交清应交甲方的相关费用的，甲方均有权处置乙方物品用于抵偿乙方欠甲方的款项，不足抵偿的部分甲方有权继续向乙方追偿；8、甲方在乙方出现违约情形下解除合同后，有权没收租赁保证金，给甲方造成损失的，乙方还应赔偿由此造成的损失。合同签订后，名轩公司按照合同的约定将涉案租赁物232室、233室和234室交付给张子君使用，但张子君自2016年12月1日开始拖欠名轩公司租金和电费。2018年5月24日，名轩公司通过ems快递向张子君送达解除《凤山商业街商铺租赁合同》通知书一份，告知张子君应于2018年5月27日前缴清拖欠的租金和电费，并提出解除签订的《凤山商业街商铺租赁合同》,并提出逾期未移交房屋的，我司将在房屋所有人授权下强行清空房屋，并处理室内物品。经查询，该邮件为张子君本人签收。2019年5月28日，名轩公司向张子君通过ems快递送达《催款函》一份，向张子君催缴租金并支付相应违约金。另查，涉案房屋232室、233室和234室的产权人为江门怡福地产有限公司，2003年6月30日，江门怡福房地产有限公司与名轩公司签订《房屋租赁合同》，约定将涉案租赁物232室、233室和234室出租给名轩公司用于经营租赁业务。本院认为：本案属租赁合同纠纷，名轩公司与张子君签订的《房屋租赁合同》条款清楚，内容具体明确，合法有效，本院予以认定。本案的争议焦点为：1、名轩公司与张子君签订的《房屋租赁合同》是否应于2018年5月31日解除；2、被告张子君是否应向原告名轩公司支付相应租金、水电费以及违约金的问题；3、被告张子君是否因应向原告名轩公司赔偿损失113664元。一、关于名轩公司与张子君签订的《房屋租赁合同》是否应于2018年5月31日解除问题。原告于2018年5月25日向张子君邮寄解除《凤山商业街商铺租赁合同》通知书一份，并在庭审中确认解除涉案合同的时间为2018年5月31日，且被告张子君对此并无异议，综上所述，对于名轩公司请求其与张子君签订的《房屋租赁合同》于2018年5月31日解除是当事人真实意思表示，本院予以认定。二、关于被告张子君是否应向原告名轩公司支付相应租金、水电费以及违约金的问题。（1）租金，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”和第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，综合涉案合同“租赁期限届满或合同解除时，乙方未交清应交甲方的相关费用的，甲方均有权处置乙方物品用于抵偿乙方欠甲方的款项，不足抵偿的部分甲方有权继续向乙方追偿”的内容，一方面原告名轩公司在向被告交付涉案房屋232室、233室和234室后，被告提出开发商在涉案房屋232室、233室和234室附近兴建围墙，对其生意造成影响，但原告辩称根据涉案合同开发商有权在涉案商铺附近兴建建筑物，另一方面名轩公司在向张子君邮寄送达除《凤山商业街商铺租赁合同》通知书明确表示名轩公司在被告张子君逾期未移交房屋的情况下有权强行清空房屋，并处理室内物品，后原告在张子君逾期未移交房屋的情况下清理涉案房屋内的物品，被告张子君仅向本院提交艺术玻璃屋、舞台架、台椅、冰箱等部分物品的单据和图片，虽不能清晰证明以上物品均在清理前尚在店铺内，但已证明其曾经为经营商铺购买以上物品，已完成初步的举证责任。原告名轩公司确认已清理了店铺内的物品，其对被告张子君店铺内的物品进行相应清理符合合同的约定，但其与张子君签订的《商铺租赁合同》明确约定有权清理被告承租商铺内的物品用以抵偿所欠的款项，原告在进行清点被告店铺内物品时应制作清单计算财务价值并抵偿所欠的款项，在本院明确询问其进行清理时是否有相应公证措施，原告并未能提出相应的证据，应承担举证不能的不利后果，原告在对清理物品的清单承担举证不能的不利后果后，被告不能完全举证其店铺内物品的价值，其辩称由于原告上锁且未通知其到现场进行清点，且物品单据均在店铺内，这是其不能提出物品清单的原因，但被告张子君自涉案商铺被上锁后一直未提出与原告处理店铺内的物品，自身存在一定的过错。综上所述，本院酌定原告清理被告存放在店铺内的物品价值53300元，上述物品的价值应在被告所欠租金中扣减，扣减后被告实际应向原告支付租金41222.98元（94522.98元-53300元），超出部分本院不予支持；（2）、电费，由于被告提供的证据仅为名轩公司交付给江门怡福房地产有限公司，并不能证明被告张子君应向名轩公司交纳的电费，原告请求被告缴纳电费17316.01元理据不足，本院不予支持；（3）、违约金，对于名轩公司主张按双方签订的合同约定，逾期支付款项应按每日千分之一计付逾期付款违约金的诉讼请求。因有双方签订的合同为依据，且开发商在涉案租赁物附近兴建建筑物虽然应向被告租赁承租商铺的用途造成影响，且被告租赁的商铺为室内，至于缴纳多少租金应与原告充分协商，不能成为被告不按时向原告交付租金的理由，因而原告请求张子君支付违约金的请求应予支持，但张子君逾期支付款项给名轩公司所造成的损失仅为利息的损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，双方所约定按每日千分之一计算明显偏高，张子君虽然对此没有提出抗辩，但本着公平合理的原则，本院给予适当调整，被告张子君自2018年6月1日起以拖欠租金41222.98元为本金按年利率12%计算违约金至本判决确定的款项付清之日止。三、关于被告张子君是否因应向原告名轩公司赔偿损失113664元的问题。由于原告公司并未提供相应证据予以证明其因被告不支付租金产生相应损失，且原告已向被告张子君请求支付违约金，综上所述，原告名轩公司请求被告张子君赔偿损失理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、确认原告江门市蓬江区名轩租赁有限公司与被告张子君于2013年11月25日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月31日解除；二、被告张子君应于本判决生效之日起六十日内支付租金41222.98元及相应违约金（违约金计算方式：以拖欠款项41222.98元为本金自2018年6月1日起按年利率12%计算违约金至本判决确定的款项付清之日止给原告江门市蓬江区名轩租赁有限公司；三、驳回原告江门市蓬江区名轩租赁有限公司其他诉讼请求。如果义务人不按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行债务的利息给原告。本案受理费5863.69元，减半收取2931.85元，由原告江门市蓬江区名轩租赁有限公司负担1531.85元，由被告张子君负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  王文锋二〇一九年十二月二十七日法官助理康业为书记员潘颖贤