江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0612民初682号 原告：陆明均，男，汉族，1969年12月23日生，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：范臻，北京市盈科（南通）律师事务所律师。 被告：王建国，男，汉族，1977年4月5日生，住南通市通州区。 被告：张丽萍，女，汉族，1984年5月19日生，住南通市通州区。 两被告共同委托诉讼代理人：单守荣，南通市通州区振兴法律服务所法律工作者。 原告陆明均与被告王建国、张丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆明均及其委托诉讼代理人范臻、被告王建国及其与张丽萍共同委托诉讼代理人单守荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆明均向本院提出诉讼请求：要求解除原告与两被告之间的房屋买卖关系，两被告归还原告借款391442元并支付违约金292355.46元。审理中，原告将支付违约金的诉讼请求变更为两被告赔偿其损失547958元。事实与理由：2011年4月13日，葛明国与两被告签订房屋租赁转让协议，约定向两被告购买位于车库，房价396442元，约定无论房屋过户时涨价或降价，均不得反悔，反悔视为违约，应当向对方支付购房款总价50%的违约金。当日，葛明国即支付房款294000元，并于同年6月18日支付房款82442元。2011年11月20日，葛明国因涉嫌诈骗被山东公安机关拘留，其家属应公安机关要求四处筹备赔款。至同年12月，原告应葛明国家属要求为其筹备了745000元，并通过葛琴代付赔偿款。葛明国回通后，一直回避还款。2012年12月18日，经原告追索，葛明国与原告及两被告签订了一份声明：葛明国向两被告所购东翔花苑33幢304室房产及车库14室的买卖合同转由原告继续履行，以抵偿其所欠原告500000元借款，葛明国已经支付的房款算在原告名下，葛明国在原房屋转让协议中未履行的部分由原告继续履行。当日，原告给付两被告15000元。2013年3月14日，原告就上述500000元借款抵偿合同权利向通州法院起诉要求两被告履行房屋过户义务。同年8月8日，通州法院认定案涉房屋转让合同有效，由于房屋被另案查封，无法完成物权变动，法院驳回原告要求房屋过户的诉请。2014年4月9日，原告再次起诉要求与两被告解除房屋买卖合同并退还房款，因诉讼中房屋查封逾期两年被自动解除，经法院释明原告变更诉讼请求要求两被告继续履行合同并协助办理产权过户。2015年4月9日，通州法院以支持原告诉请势必损害其他债权人利益为由，驳回原告诉讼请求。原告上诉后，南通市中级人民法院二审过程中发现案涉房屋已经过户至唐德恒、张振芳名下，以客观履行不能为由驳回原告上诉，维持原判。因合同履行不可能，原告遂于2016年11月7日起诉葛明国，要求其归还上述500000元借款，2016年12月12日，崇川法院认为葛明国转让其房产买卖合同项下债权低偿其所欠原告500000元借款之债后，与原告之间的借款之债即告结讫，原告与两被告建立了有效房产买卖合同关系，可另案向两被告主张解除房产买卖合同并退还房款等相应权利，驳回原告对葛明国的诉讼请求。原告认为，其与被告之间就案涉房屋及车库的购房关系合法性已经数份判决书确认，现两被告追逐高利将上述房屋私自出售于他人名下，给原告造成财产损失，故诉至法院要求处理。 王建国、张丽萍辩称，1、原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。2、本案原告诉讼请求属于重复诉讼。3、原告主张的损失没有法律依据。故请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时对案件事实进行了举证质证，本院依法予以确认并在卷佐证。综上，本院认定事实如下： 王建国与张丽萍系夫妻关系。2011年4月12日，王建国因原有住宅被拆迁安置，与南通恒生投资有限公司签订了一份购买位于车库（以下简称案涉房屋）住宅商品房买卖合同。次日，王建国夫妇与案外人葛明国在南通市通州区社会矛盾纠纷调处中心的见证下，签订了一份房屋转让协议，双方约定：1、两被告将案涉房屋转让给第三人葛明国，总房款396442元。2、葛明国在签订协议前先付294000元。3、开发商交钥匙时，葛明国再给付82442元，此房属葛明国所有。4、余款20000元待双方办好房产过户手续后由葛明国再履行。5、王建国取得房产证及时交给葛明国保管，无论房屋在过户时涨价或降价双方均不得反悔，谁反悔视为违约，必须向对方支付购房总额50%违约金。同时双方对物业管理费、房产契税均作了约定。协议签订后，葛明国按约定给付被告王建国购房款376442元，王建国向葛明国出具收条，被告王建国将房屋的钥匙交付葛明国。 2012年3月，案外人唐林强向本院起诉葛明国民间借贷纠纷一案，唐林强于2012年3月27日向本院申请财产保全，本院依唐林强申请于2012年3月30日作出（2012）通仁民初字第0102号民事裁定书，并向恒生投资公司送达了协助执行通知书，要求恒生投资公司停止为王建国办理转卖给葛明国东翔花苑住宅相关手续。该案后被移送至南通市崇川区法院进行审理。 2012年12月18日，陆明均与王建国、张丽萍及葛明国三方签署声明约定：因葛明国欠陆明均人民币500000元整，葛明国同意将所购王建国夫妇东翔花苑住宅的买卖合同转由陆明均作为买方继续履行，以抵偿债务；葛明国已付款项算作陆明均名下，上述合同未履行部分由陆明均继续履行；王建国、张丽萍亦同意葛明国对陆明均的上述还款方案。同日，陆明均向王建国支付购房款15000元，王建国向陆明均出具收条1份。 2012年12月19日，南通市崇川区人民法院对唐林强起诉葛明国民间借贷纠纷一案作出（2012）崇港民初字第0391号民事判决书，判决葛明国一次性偿还唐林强借款390000元、案件受理费7150元、保全费2520元、公告费700元，合计400370元。判决后，葛明国上诉至江苏省南通市中级人民法院，后因其未在规定的期限内缴纳上诉费，中院裁定驳回葛明国上诉，该案一审判决发生法律效力。 2013年2月3日，葛明国向唐林强出具一份承诺书，承诺：1、王建国收取陆明均的15000元房款，由葛明国负责归还给陆明均。2、葛明国结欠王建国购房款5000元，由葛明国负责偿还。3、由葛明国授权王建国与陆明均签订的有关房屋买卖的所有资料由葛明国收回。4、该协议签订之前所有的合同协议全部作废。葛明国在承诺书上签字，陈辉作为见证人亦在承诺书上签字。同日，王建国、葛明国与唐林强就案涉房屋又签订转让协议一份，约定：1、葛明国将其向王建国、张丽萍购买的案涉房屋转让给唐林强。2、王建国负责办理产权登记，费用由王建国承担。3、王建国办理房屋登记手续后，再过户至唐林强名下，过户费由唐林强承担。王建国、葛明国、唐林强亦在协议上签字。次日即2月4日，唐林强向被告王建国支付房款5000元。王建国、张丽萍遂办理了东翔花苑住宅的房屋产权证。 王建国、张玉萍夫妇领取房产证当日，陆明均诉来本院要求王建国夫妇将案涉房屋过户至其名下并向其支付违约金50000元【案号为（2013）通仁民初字第0116号】。本院亦根据陆明均的申请对王建国、张丽萍名下的案涉房屋进行了诉讼保全。该案审理中，本院依法追加葛明国参加作为第三人参加诉讼。该案中本院认为，陆明均与葛明国、王建国夫妇之间转让房屋买卖权利合法有效，但由于案涉房屋被唐林强保全在先，无法完成物权变更登记。经释明，陆明均拒绝按借贷关系向借款人葛明国主张还款，故本院依法判决驳回原告的诉讼请求。陆明均不服该判决，上诉至江苏省南通市中级人民法院，后于2014年4月8日开庭时未到庭应诉作自动撤回上诉处理。 2014年4月9日，陆明均再次向本院起诉要求解除与王建国夫妇的房产买卖合同，王建国夫妇返还其已付房款391442元并承担违约损失100000元，第三人葛明国对此承担连带责任【案号为（2014）通仁民初字第0344号】。本院根据陆明均的申请对案涉房屋依法进行诉讼保全。审理中，由于唐林强此前对案涉房屋保全到期自动解除，原告陆明均变更诉诉讼请求，要求王建国、张丽萍夫妇交付房屋、协助过户并承担违约金100000元。本院认为葛明国欠陆明均、唐林强债务无力清偿，以所购房屋先后与两位债权人签订以物抵债协议，抵债房屋尚未办理物权转移登记，经本院释明，陆明均拒绝按借贷关系处理，本院遂于2015年4月9日判决驳回原告诉讼请求。陆明均不服该判决上诉至江苏省南通市中级人民法院。 在（2014）通仁民初字第0344号案件审理期间，陆明均在南通市崇川区人民法院起诉要求葛明国偿还借款245000元【案号为（2014）崇港民初字第0294号】，法院审理后确认葛明国向陆明均借款745000元，其中以其向王建国夫妇认购案涉房屋抵偿借款500000元，余款245000元葛明国应予偿还，并判决支持陆明均的诉讼请求。 在（2014）通仁民初字第0344号二审期间，由于陆明均一审申请对案涉房屋的保全到期自动解除，王建国夫妇于2016年4月18日将案涉房屋过户登记至案外人唐林强父母唐德恒、张振芳名下。据此，南通市中级人民法院认为案涉房屋已经登记在案外人名下，房屋的原出卖人王建国夫妇及原买受人葛明国均不能将房屋交付陆明均并办理过户登记，客观上履行不能，陆明均诉讼请求不能得到支持，故于2016年7月15日判决驳回上诉、维持原判。 此后，陆明均于2016年11月7日再次至南通市崇川区人民法院起诉要求葛明国偿还房屋抵债款500000元【案号为（2016）苏0602民初第5816号】。该院经审理认为陆明均、葛明国、王建国夫妇签订三方声明后，葛明国即退出了和王建国夫妇的房屋买卖合同关系，陆明均取代葛明国，与王建国夫妇形成房屋买卖合同关系，葛明国与陆明均之间500000元的借款之债即告结讫，故对陆明均案涉500000元借款的诉讼请求不予支持，于2016年12月12日判决驳回陆明均的诉讼请求。 2017年1月16日，陆明均向本院提起本案诉讼。审理中，本院根据陆明均的申请，委托江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司对案涉房屋现在市场价值进行评估。2019年8月30日，该评估机构出具房地产估价报告：兴东镇恒生东翔花苑33幢304室住宅现市场价值851200元、14号车库市场价值88200元，合计939400元。陆明均交纳评估费6000元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”本案中，2011年4月13日，王建国、张丽萍夫妇与葛明国签订的将自己在拆迁安置过程中选购的兴东镇恒生东翔花苑33幢304室商品房及14号车库以396442元的价格出卖给葛明国，该转让协议内容具备成就合同的基本要件，且不违反法律禁止性规定，依法对订立协议双方产生法律效力。协议签订后，葛明国依约向王建国支付购房款376442元，王建国亦将房屋钥匙交付葛明国，双方已履行该房屋买卖协议的主要合同义务，仅余购房尾款20000元的交付和办理房屋权属变更登记。 根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。”2012年12月18日，葛明国、王建国夫妇与陆明均三方签署声明，明确葛明国同意将所购王建国夫妇案涉房屋的买卖合同转由陆明均作为买方继续履行，以抵偿500000元债务；葛明国已付款项算作陆明均名下，上述合同未履行部分由陆明均继续履行，王建国、张丽萍亦同意葛明国对陆明均的上述还款方案。该声明内容系签署声明三方的真实意思表示，亦不为法律所禁止。根据该声明，可以确认三方一致认可陆明均取代葛明国成为案涉房屋的买受人，葛明国应当向王建国履行的合同义务即给付尾款20000元应当由陆明均负责履行，王建国夫妇在取得案涉房屋所有权登记证书后应当协助陆明均办理案涉房屋所有权变更登记。葛明国则退出其与王建国夫妇签订的房屋转让协议的履行，不再享有合同权利也无需再承担合同义务，再结合（2016）苏0602民初第5816号民事判决书认定事实，其与陆明均之间围绕500000元借款形成的债权债务关系也基于此声明签署后归于消灭。陆明均以案涉房屋买受人身份于签署声明当日向王建国给付购房部分余款15000元，仅余5000元欲待房屋权属变更登记完成后再行支付，履行了买受人支付购房款之义务。此时，王建国、张丽萍作为房屋出卖人应当向新的买受人陆明均履行协助办理房屋权属变更登记义务。据此可以明确王建国、张丽萍辩称其与陆明均之间不存在房屋买卖合同关系的抗辩理由依法不能成立。 2013年2月3日，王建国与唐林强、葛明国就案涉房屋重新签署转让协议，王建国同意将房屋过户至唐林强名下，此行为已经违反其此前与陆明均、葛明国签署声明中将房屋转让给陆明均的约定。2016年4月18日，王建国、张丽萍在未取得陆明均同意的情况下，单方解除与陆明均就案涉房屋达成的房屋转让协议，将案涉房屋转让交付给案外人唐德恒、张振英夫妇并完成相应房屋权属变更登记，从根本上违反其与陆明均之间的房屋转让协议约定，造成陆明均无法取得案涉房屋之不动产所有权，王建国、张丽萍应当对此承担违约责任。故对陆明均要求解除其与王建国、张丽萍就兴东镇恒生东翔花苑33幢304室住宅、14号车库房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院依法予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于王建国、张丽萍此前已在声明中认可葛明国给付376442元购房款算作陆明均名下，故该376442元及陆明均此后给付的房屋尾款15000元合计391442元应当由其夫妇返还给陆明均。案涉房屋在2011年4月13日首次签订转让协议时价格为396442元，近年来随着本地区社会经济的发展，案涉房屋价格亦在不断上涨过程中。根据江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司房地产估价报告，案涉房屋在本案审理中市场价值已达到939400元，较2011年签订房屋转让协议时上涨542958元。若王建国、张丽萍当初依约将案涉房屋转让过户给陆明均所有，则该部分房屋市场增值收益理应归属于陆明均所有，由于王建国、张丽萍未依约履行，造成陆明均无奈行使合同解除权，故案涉房屋市场价格增值收益542958元应当作为损失由王建国、张丽萍赔偿给陆明均。陆明均支付的评估费6000元列入诉讼费用范畴，由败诉方当事人依法承担。 王建国、张丽萍抗辩称本案系陆明均重复诉讼，对此本院认为，本案与（2014）通仁民初字第0344号案件起诉时相比较，发生了新的案件事实，即案涉房屋已经由王建国、张丽萍转让过户给案外人，故本案不属于重复诉讼，故对王建国、张丽萍要求以重复诉讼为由驳回原告起诉的观点，本院依法不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除陆明均与王建国、张丽萍之间达成的关于兴东镇恒生东翔花苑33幢304室住宅一套及14号车库一间的房屋买卖合同关系。 二、王建国、张丽萍返还陆明均购房款391442元。 三、王建国、张丽萍赔偿陆明均因解除房屋买卖合同造成的损失542958元。 上述第一、二项合计934400元，王建国、张丽萍于本判决书发生法律效力之日起15日内履行完毕。 四、驳回陆明均其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13294元，评估费6000元，合计19294元，由陆明均负担133元，王建国、张丽萍负担19161元。（王建国、张丽萍负担部分于本判决书发生法律效力之日起15日内向本院交纳） 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13294元(汇款账户户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65)。 审 判 长  王蓓蓓 审 判 员  朱卫红 人民陪审员  陈 明 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  顾 楠