广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0232民初1307号原告：乳源瑶族自治县××××物业服务有限公司，住所：广东省乳源瑶族自治县××××××××。法定代表人：谢世顺，公司总管。委托诉讼代理人：邓援越，公司员工。委托诉讼代理人：曹芙蓉，公司员工。被告：莫云辉，男，1974年6月20日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县×××××××××××,公民身份号码：440××××××××××××017。原告乳源瑶族自治县××××物业服务有限公司（以下简称“幸福家园物业公司”）与被告莫云辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，庭审中裁定转为简易程序。原告幸福家园物业公司的委托诉讼代理人曹芙蓉，被告莫云辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告幸福家园物业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即支付物业管理费（水电公摊费、电梯电费、维修公摊费）共计4228元；二、判令被告支付逾期缴纳物业管理费滞纳金730元；三、本案全部诉讼方面的费用由被告承担。事实和理由：被告购买了幸福名居电梯房903房产，建筑面积104.53平方米。按照原告与业主签订的《幸福家园住宅小区物业服务合同》第二条等相关规定，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。被告自2017年1月1日起至2019年9月30日共拖欠应缴纳的物业管理费（水电公摊费、电梯电费、维修公摊费）4228元，截止2019年9月30日，被告依法应缴纳的违约金为730元（违约金从逾期之日按1元/天计算）。原告曾多次以各种方式向被告催交物业管理费，但其未予缴纳。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理的资金运转和小区建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为维护原告的合法权利，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉求。被告莫云辉答辩称，第一年的时候被告已经缴纳了物业管理费，其跟原告说希望其能改进物业服务，但原告还没有改进。原告方的物业收费标准没有达到发改委物业收费标准应为业主提供的服务项目。原告收费也不合理，比如小区的加压泵的气囊已经爆了两次了，其他小区都没有出现过这样的问题。业主把车停在门口，小区保安也没有尽到责任，摩托车的汽油经常被人偷。总之，是原告没有尽到其应尽的责任。还有被告已经交纳了房屋维修基金，不需要再交纳加压泵气囊的维修费用。被告现在不同意再向原告交纳物业管理费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告通过乳源瑶族自治县塔西片旧城改造项目房屋征收安置项目补偿取得幸福名居903房产，建筑面积为104.53平方米。2015年11月14日，原告与被告签订了《幸福名居住宅小区物业服务合同》，该合同约定双方的权利义务、物业管理事项、物业服务费用等内容。原告经向乳源瑶族自治县发展和改革局备案，以0.9元/平方米/月的标准向业主收取物业服务费。被告莫云辉自2017年1月1日起至2019年9月30日起未向原告缴纳物业服务费、水电公摊费、电梯电费、维修公摊费而引发本案诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点是：原告主张的各项费用是否应当予以支持。对此，本院分析和认定如下：一、关于物业服务费。原、被告签订的《幸福名居住宅小区物业服务合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对双方均具有约束力。在《幸福名居住宅小区物业服务合同》签订后，原告已向被告提供了物业服务，被告理应按照合同约定向原告交纳物业服务费。根据原告与被告签订的《幸福名居住宅小区物业服务合同》第三条第（三）款“费用的缴纳”中约定“缴纳一年的物业管理费和预收公摊水电费的时间为每年1月1日—3月30日一次性收取。被告自2017年1月1日起就未向原告交纳物业服务费，其行为已构成违约。现原告诉请要求被告支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费予以支持，对于2019年1月1日至2019年9月30日间的物业服务费，虽然该期间的物业管理费未到交纳期限，但因被告明确表示拒绝支付，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任。”的规定要求被告支付。综上，原告主张的物业服务费3105元（104.53平方米×0.9元/平方米/月×33个月，四舍五入保留整数），符合《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；”和第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，本院予以支持。根据原、被告双方的陈述，原告已经履行了相应的物业服务义务，且其按建筑面积以0.9元/平方米计收物业服务费有双方物业服务合同的约定且经相关政府部门备案，故对被告认为原告未全面履行物业服务合同约定的物业管理事项且收费不合理的辩解不予采信。如被告认为原告不能按合同约定提供物业服务项目的，可依据物业服务合同第五条第1点：“甲方不能按合同约定提供物业服务项目的，经本小区50%以上的业主同意后可解除合同。”的约定维护自己的权利。二、关于原告主张的水电公摊费、电梯电费。根据原、被告双方签订的《幸福名居住宅小区物业服务合同》关于“共用部分（包括共用照明等）运行发生的费用，根据实际消耗由原告向使用人分摊计收。加压泵的电费按照实际使用户数平均分摊到每户，住宅区域内共用路灯、梯间灯电费、公共部位所用水费按户数由物业区域内全体业主共同分摊。电梯电费自2015年12月1日起由本栋业主按楼层系数分摊（以实际用电量为准）。”的约定，由于原告未提供充分的证据证实水电公摊费、电梯电费实际产生的用量，其仅以向业主发出的《通知》为凭主张上述费用依据不足，本院不予支持。三、关于原告主张的维修公摊费。原告因维修加压房气囊而支付3800元，并计算出7楼以上住户应交纳76元/户。由于该维修费用已实际产生，且大部分住户已经向原告交纳，足见此次维修费用未启动维修基金予以支付。根据原、被告双方签订的《幸福名居住宅小区物业服务合同》第三条第（四）款“其他收费”关于：“当乙方委托甲方对自用设施设备及房屋室内需要进行维修维护，甲方可以接受委托并向乙方收取合理的材料人工费。”的约定，故原告诉请被告交纳维修费76元，本院予以支持。对原告认为已交纳房屋维修基金无需再支付该笔费用的辩解不予采信。四、关于原告主张的违约金问题。根据原告与被告签订的《幸福名居住宅小区物业服务合同》第三条第四款关于“缴纳一年的物业管理费和预收公摊水电费的时间为每年1月1日—3月30日一次性收取。由乙方自行到幸福家园物业财务部缴纳；如逾期缴纳的，乙方从逾期之日按每天1元向甲方交纳违约金”的约定，被告自2017年1月1日起未向原告交纳物业服务费，故原告可请求被告支付逾期交纳物业服务费的违约金。至于违约金的数额，虽然合同约定违约金按每天1元的标准计收，但该约定的违约金计算标准过高，违约金数额应以迟延交纳物业服务费造成的实际损失为基础，考虑合同的履行情况、当事人的过错程度和预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。结合本案实际，本院酌情确定违约金数额为200元，对原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告莫云辉于本判决生效之日起五日内原告乳源瑶族自治县××××物业服务有限公司一次性支付物业服务费3105元、维修费76元和违约金200元，合计3381元；二、驳回原告乳源瑶族自治县××××物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序审理减半收取计25元，由原告乳源瑶族自治县××××物业服务有限公司负担8元，由被告莫云辉负担17元。如不服本判决,可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 钟庆田二〇一九年十二月二十日法官助理 钟日好书 记 员 王嘉玲