福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5139号 上诉人（原审被告）：泉州时颖服饰有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海滨城工业园。 法定代表人：林时乐，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张传江，福建建达（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘炜彤，福建建达（泉州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈子祥，男，1961年9月6日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：许新新，福建中言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘亚芳，福建中言律师事务所律师。 上诉人泉州时颖服饰有限公司（以下简称时颖公司）因与被上诉人陈子祥房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初5955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 时颖公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈子祥对时颖公司的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由陈子祥承担。事实与理由：一、一审判决认定陈子祥与泉州市丰泽灯星工贸有限公司（以下简称灯星公司）亦案涉房屋存在租赁关系是错误的。本案的证据足以证明陈子祥所提供的《承租合同》系伪造的。该合同的签订时间不是2012年，时颖公司已向法院提出鉴定申请。（一）时颖公司一审提供的多份由庄振家与房屋实际使用人签订的租赁合同可以证明南风商厦6－7层是庄振家直接租赁给各实际使用人，并非租给陈子祥。1.陈子祥认可时颖公司一审提供的多份租赁合同的真实性。且这些合同的真实性及签订主体等事实是可以查清的。然一审判决对这些证据未作任何解释。2.陈子祥并未提供发票或与房屋实际使用人所签订合同等证据，故陈子祥关于实际承租人与庄振家签订租赁合同是因开发票需要的辩称不能成立。3.案涉房屋是庄振家所有，若陈子祥要承租，理应与庄振家签订租赁合同。但因本案《承租合同》是临时伪造的，所以庄振家（已于2016年去世）不可能来签署该合同。该租赁合同上灯星公司的印章应是陈子祥利用管理公章的机会擅自加盖。（二）银行流水不能证明陈子祥向灯星公司支付了租金。1.《承租合同》的租期到2019年12月31日，而陈子祥却在2012年、2013年就付清全部200万元租金，不合常理，陈子祥也未能合理解释。2.从银行流水看，除四笔所谓转给庄振家和庄聪莹的“租金”转账记录外，还有大量与庄振家和庄聪莹的转账记录，陈子祥未能合理解释。3.从银行流水看，有英大泰和人寿保险股份有限公司（以下简称英大公司）转入的电费，这与时颖公司主张的英大公司向庄振家租赁房屋的事实相印证，此外还有其他多名客户汇入的房屋租金和水电费，足以证明该账户实际使用人为庄振家。4.既然出租人为灯星公司，那租金为何不汇入灯星公司的账户?究其原因，是案涉《承租合同》是根据银行流水“量身订制”的，所以只能在租赁合同中约定收款账户为个人账户，并且为使转账资金足额，还同时约定庄振家和庄聪莹两个收款账户。5.租金标准严重失常。2000平米的房屋每年租金为25万，和当地租金行情相差悬殊，且在共计8年的租期内租金并无递增，也不合常理。所谓的200万元租金，实际上是庄振家提取自己所有的款项，并非陈子祥支付的租金。二、依据一审判决逻辑，既然时颖公司继承了灯星公司作为原出租人在《承租合同》中的权利义务，陈子祥就应当依约向时颖公司缴纳租金。但陈子祥并未向时颖公司缴纳租金，故其也未实际产生租金损失。至于陈子祥提前向原房东缴纳租金的损失，应向原房东主张权利。因此，一审判决自相矛盾。三、至于陈子祥有向法院执行局反映其承租南风商厦事宜，是陈子祥早已预谋为本案的虚假诉讼所作的准备。陈子祥参与对南风商厦的物业、水电交接事宜，是陈子祥作为房东的代理人参与，与房屋租赁并无关系。 陈子祥辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，时颖公司的上诉缺乏事实和法律依据，应予驳回。二、时颖公司在一审时并未主张《承租合同》是伪造的。银行流水清楚证明了支付租金的事实，其他租金流水与本案无关，租金的支付时间并不违反合同及法律的规定，陈子祥无需解释。合同签订后如何履行是陈子祥与房东之间的事情，租金的数额及支付方式与时颖公司无关。且陈子祥并非灯星公司的财务。实际上本案起诉之前，时颖公司也曾起诉另一承租人庄铭福，该案已经和解，当时时颖公司也未主张租赁合同是伪造的。三、陈子祥已经全部履行义务，时颖公司作为新的出租人应当继续履行义务。四、一审法院另有一案件系承租户起诉陈子祥，法院在等待本案的判决结果并考虑是否追加时颖公司作为被告参加诉讼。综上所述，应当驳回时颖公司的上诉请求。 陈子祥向一审法院起诉请求：1.时颖公司赔偿陈子祥经济损失41.6万元；2.时颖公司承担一切诉讼费。 一审法院认定事实：2012年1月1日，灯星公司作为甲方与陈子祥作为乙方签订一份《承租合同》，约定灯星公司将址于丰泽区刺桐南路98号南风商厦六、七整层出租给陈子祥，合同第二条载明租赁期限8年，自2012年1月1日起至2019年12月31日止；第三条载明租金以每年25万元计算，乙方应于合同签订之日起首年支付100万元给甲方，于次年再支付100万元给甲方，并载明指定的庄振家、庄聪莹收款账户；第五条载明乙方可将使用权转租给第三方，在不违反本合同其他条款的约定下，转租收益归乙方所有。合同签订后，陈子祥分别于2012年2月14日、2012年3月15日各转账500000元至庄振家的银行账户；于2013年1月27日、2013年5月5日各转账400000元、600000元至庄聪莹的银行账户。另查明，灯星公司的法定代表人系张珍珠，张珍珠与庄振家系夫妻。庄振家作为委托人出具一份未载明落款时间的《房屋出租个人委托书》，内容载明：因本人长期不在泉州居住，特委托陈子祥作为我的合法代理人，全权负责泉州刺桐路98号南风商厦房屋出租有关的一切事务，并代收房屋租金，被委托人在处理上述事务中所签署的文件，本人均予以承认，由此在法律上产生的责任均由本人承担，与贵公司无涉。并载明被委托人房租租金收款账户。时颖公司提供的涉及诉争楼层的多份《房屋租赁合同》中出现三种版本，一是合同首页出租方处载明为庄振家，合同末页加盖庄振家印章并由陈子祥签名，同时附有委托人为庄振家、被委托人为陈子祥的《房屋出租个人委托书》；二是合同首页出租方处载明为陈子祥，合同末页由陈子祥签名，同时附有委托人为庄振家、被委托人为陈子祥的《房屋出租个人委托书》；三是合同首页出租方处载明为庄振家、陈子祥并加盖庄振家印章，合同末页加盖庄振家印章并由陈子祥在代理人处签名。再查明，申请执行人为中国民生银行股份有限公司泉州分行与被执行人福建省晋江市南风装潢有限公司、福建省优仆化工科技有限公司、灯星公司、庄振家、郭德温、张珍珠金融借款合同纠纷一案中，一审法院审判人员于2018年4月1日对陈子祥、庄铭福、时颖公司的委托人谢祥茂作了一份交接笔录，载明：一、自2018年4月商厦的物业管理、水电移交由陈子祥、庄铭福、谢祥茂共同管理；二、自2018年5月1日起商厦的物业管理、水电收取由谢祥茂自行管理；三、对于陈子祥、庄铭福各自承租的楼层管理的移交问题，双方商定继续协商解决。一审法院于2019年8月8日向时颖公司作了一份调查笔录，其确认在2018年3月18日拍卖完后一个星期左右就实际接管南风商厦。 一审法院认为，陈子祥与灯星公司签订的《承租合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力，陈子祥及灯星公司双方均应按合同约定履行义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，诉争南风商厦在租赁期间发生所有权变动，并不影响上述陈子祥与灯星公司租赁合同的法律效力。诉争南风商厦的所有权人变更为时颖公司后，设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，时颖公司在受让该租赁物的所有权时就与陈子祥产生了租赁合同关系，继承了灯星公司作为原出租人在上述租赁合同中的权利义务。因此，陈子祥作为承租人有权依原约定继续占有、使用其所租赁的诉争南风商厦楼层，直至租赁合同期满。至于时颖公司抗辩的陈子祥未实际占有诉争租赁物，根据陈子祥与灯星公司签订的《承租合同》所约定，陈子祥是具有相应的转租权的，因此对时颖公司该抗辩不予采纳。另，时颖公司还辩称诉争南风商厦已完成移交，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据调取的申请执行人为中国民生银行股份有限公司泉州分行与被执行人福建省晋江市南风装潢有限公司、福建省优仆化工科技有限公司、灯星公司、庄振家、郭德温、张珍珠金融借款合同纠纷一案的部分卷宗材料所载，陈子祥在该案执行过程中曾反映其承租诉争南风商厦六、七层的情况，并由法院组织陈子祥与时颖公司的委托人谢祥茂就诉争南风商厦的物业、水电交接进行协商。故时颖公司现以诉争南风商厦已完成移交为由来对抗陈子祥与灯星公司所签订的《承租合同》，依据不足，不予采纳。根据陈子祥与灯星公司签订的合同所载租金为每年25万元，时颖公司确认其自2018年3月18日拍卖完后一个星期左右就实际接管南风商厦，现陈子祥主张时颖公司赔偿其自2018年5月份起的损失，系处分自身权利，予以照准。因此，时颖公司应赔偿陈子祥自2018年5月至2019年12月的已付租金损失即25万元÷12个月×20个月=416667元。现陈子祥诉请时颖公司赔偿其经济损失416000元，系处分自身权利，予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：时颖公司应于判决生效之日起十日内赔偿陈子祥就承租址于丰泽区刺桐南路98号南风商厦六、七整层的经济损失416000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7540元，减半收取计3770元，由时颖公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审另查明，2008年12月18日，诉争租赁标的南风商厦的所有权人登记为灯星公司。 对于一审查明的事实，时颖公司主张陈子祥与灯星公司签订的《承租合同》是虚假的。对一审查明的其它事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。对于有争议的事实，将结合争议焦点，在下文论述。 二审当事人的争议焦点为：时颖公司是否应向陈子祥支付租金损失416000元？ 本院认为，首先，陈子祥与灯星公司签订的《承租合同》主体适格，系双方真实意思表示，内容不存在违反法律法规的强制性规定，其效力应予确认。时颖公司主张该《承租合同》系虚假的，并提供了多份诉争楼层房屋实际承租人签订的租赁合同，拟证实诉争楼层系庄振家直接租赁给各实际承租人，并非租给陈子祥。而根据案卷证据，诉争的南风商厦的所有权人是灯星公司，其中与本案有关六、七层，虽有部分合同“出租方”处加盖庄振家的印鉴，如一审所查明，陈子祥均作为合同的签订一方参与，结合陈子祥与灯星公司所签订的《承租合同》明确陈子祥享有转租权的约定，转租合同出现法定代表人配偶的印鉴，并不违背常理。故仅凭时颖公司提供的前述租赁合同，并不足以认定陈子祥与灯星公司签订的《承租合同》系虚假合同。关于时颖公司对《承租合同》进行鉴定的申请，即使经鉴定合同签订时间非在2012年，亦不足以排除陈子祥与灯星公司通过补签合同的方式对此前达成的合意进行追认，故对《承租合同》进行鉴定并非必要，时颖公司的该项申请，本院不予准许。其次，关于陈子祥提供的银行转账记录。陈子祥与灯星公司就租金标准、支付方式及支付时间约定如何履行，属双方当事人意思自治的范畴，亦未违反法律法规的强制性规定，时颖公司主张银行流水不能证明陈子祥向灯星公司支付了租金，系其单方臆测，并无有效证据证实，以此佐证陈子祥与灯星公司签订的《承租合同》系虚假，同样缺乏依据，本院不予采信。时颖公司关于调取前述银行账户资金往来明细的申请，亦缺乏相应的必要性，同样不予准许。第三，时颖公司关于陈子祥应向其支付租金的主张，因陈子祥已依其与灯星公司的租赁合同支付完毕全部的租金，时颖公司无权再要求陈子祥向其支付租金。时颖公司关于一审判决相互矛盾的主张不能成立。因此，在租赁期满前，陈子祥作为承租人可继续对诉争的南风商厦楼层享有租金收益。现因时颖公司的接收行为导致陈子祥的租金收益受损，陈子祥依据其与灯星公司约定的租金标准要求时颖公司赔偿其租金损失416000元，具有相应的事实及法律依据，应予支持。 综上所述，时颖公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费7540元，由上诉人泉州时颖服饰有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王佳华 审 判 员 孙志坚 审 判 员 王一平 二〇一九年十二月十八日 法官助理 赖世耀 书 记 员 黄木火 附本案主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。