广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2991号原告：肇庆市华军物业管理有限公司，住所地肇庆市高要区×××××××××××第二卡，统一社会信用代码914××××××××689600P。法定代表人：赵某1。委托诉讼代理人：刘志国，该公司员工。被告：李坤洪，男，1963年10月10日出生，汉族，住肇庆市高要区活道镇槎头村委会长岐村**×××，公民身份号码442×××××××********。被告：梁合兰，女，1963年8月4日出生，汉族，住肇庆市高要区活道镇槎头村委会长岐村**×××，公民身份号码441×××××××********。原告肇庆市华军物业管理有限公司（以下简称华军公司）诉被告李坤洪、梁合兰物业服务合同纠纷一案，本院2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告华军公司的委托诉讼代理人刘志国、被告李坤洪到庭参加诉讼，被告梁合兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华军公司向本院提起诉讼请求：1.依法判令被告给付2018年3月1日至2019年7月31日物业管理服务费2555.8元。2、滞纳金1178.5元，两项合计3734.3元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：肇庆市华军物业管理有限公司2015年8月19日与高要市富泽房地产开发有限公司签订了《富泽豪庭前期物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”），委托原告对富泽豪庭小区进行物业管理。而被告住在富泽豪庭小区7幢1602房，房屋面积105.6㎡，合同中约定住宅管理费是1.5元/月/㎡，计欠12个月物业管理费1900.8元；摩托车位管理服务费5元/月，计欠12个月60元；汽车位管理服务费35元/月，计欠17个月595元；滞纳金1178.5元。被告已享受了原告的物业管理服务，却并未按时向原告交纳物业管理费，在此期间原告多次催缴，被告均以各种理由拒交。原告为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告李坤洪答辩称原告存在乱收费的现象，也没有很好地管理小区，导致小区电梯经常损坏，卫生环境差。2019年4月至7月其并没有获得业主委员会主任的签名或授权让其收取物业管理费及继续服务本小区。被告梁合兰没有到庭，也没有提交答辩意见。被告李坤洪主要对原告提交的富泽业委会〔2019〕32号《关于缴交2019年5月-7月物业费给肇庆市华军物业有限公司的通知》有异议，对该证据不认可，并在庭审中提出需对该文件进行鉴定。本院告知其在庭后7天内提交鉴定申请及鉴定样本，逾期视为其举证不能，承担不利的法律后果。但其未能在举证期限内举证。原告华军公司主要对被告李坤洪提交的关于电梯久坏不修及卫生状况差的证据有异议，认为电梯常坏是开发商的原因导致，并非原告的过错，小区清洁卫生的工作人员8点上班，卫生状况差不是事实。经审理查明，被告李坤洪、梁合兰于2014年10月10日与富泽豪庭开发商签订了《商品房买卖合同》，购买位于肇庆市高要区×××××××××××××××××××，合同约定房屋建筑面积105.6平方米，套内面积88.96平方米。2016年1月8日，李坤洪、梁合兰作为乙方与甲方华军公司签订了《收楼承诺书》，该承诺书的内容主要确认了乙方是案涉房屋的业主，且乙方承诺交付物业服务费和其他费用。2015年8月19日，富泽豪庭小区开发商高要市房地产开发有限公司作为甲方与华军公司作为乙方签订了物业服务合同，委托原告华军公司为该小区提供前期物业服务。合同约定了物业服务事项、物业服务费、双方责任、违约责任、服务期限等内容，其中第九条物业服务费约定：“1、富泽豪庭电梯住宅楼按建筑面积每月每平方米1.5元收取……2、自有产权汽车位管理服务费每月每个35元收取，摩托车位管理服务费每月每个5元……。”第十条约定：“业主从办理收楼手续后的当月开始缴交物业服务费，以后每月收缴物业服务费的时间为每月10日前。乙方在首次收楼时收取业主（非业主使用人）物业服务费时，预收12个月。”第十一条物业服务费的调整和违约责任约定：“2、从逾期之日起每天按交物业服务费的3‰交纳滞纳金……。”李坤洪、梁合兰在购买案涉房屋与开发商所签订的《商品房买卖合同》第三条约定：“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。”根据双方在庭审中确认，自2018年8月1日起被告就没有交纳过物业管理费及摩托车位管理服务费，而汽车位管理服务费则自2018年3月1日起就没有交纳。经原告多次催收，被告均以各种理由拒绝交纳物业服务费。原告提交的富泽业委会〔2019〕32号《关于缴交2019年5月-7月物业费给肇庆市华军物业有限公司的通知》主要内容为：“……1、现华军公司确定2019年7月31日24时整撤出本小区。……3、各位业主将2019年5月1日到7月31日共计三个月的物业费于2019年8月15日前缴交给肇庆市华军物业管理有限公司……。”本院认为，本案是因李坤洪、梁合兰没有向华军公司交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。李坤洪、梁合兰与开发商签订《商品房买卖合同》时，合同已就前期物业服务约定了相关条款。之后李坤洪、梁合兰作为乙方与华军公司作为甲方于2016年1月8日签订《收楼承诺书》，应认定其于2016年1月8日收楼。后李坤洪、梁合兰开始交纳物业服务费，但两被告自2018年3月起开始拒交物业服务费。李坤洪、梁合兰已享受了华军公司提供的服务，应按照双方的约定承担物业服务费。根据《商品房买卖合同》中约定的两被告所购买房屋的面积及原告的诉讼请求，暂计至2019年7月31日，李坤洪、梁合兰应交纳的物业管理服务费为1900.8元[1.5元/月×12个月（2018年8月1日至2019年7月31日）×105.6平方米]；摩托车位管理服务费为60元[5元/月×12个月（2018年8月1日至2019年7月31日）]；汽车位管理服务费595元[35元/月×17个月（2018年3月1日至2019年7月31日）]，上述合计2555.8元。对于李坤洪认为华军公司2019年4月至7月期间是无授权收取物业管理费及继续服务的问题，原告已经提供了富泽业委会〔2019〕32号《关于缴交2019年5月-7月物业费给肇庆市华军物业有限公司的通知》，该通知显示，华军公司于2019年7月31日24时整撤出富泽豪庭小区，且各业主须于2019年8月15日前将2019年5月1日至7月31日共计三个月的物业费缴交给华军公司，即2019年7月31日前依旧由华军公司为涉案小区提供物业服务，各业主须交纳在此之前的物业费给华军公司。而李坤洪在庭审中提出需对该通知进行鉴定，但其在举证期限内没有提供相关证据，应视为其举证不能，其应承担举证不能的不利后果。对于其认为华军公司没有管理好小区的问题，华军公司已经为该小区提供了物业服务，即其已经履行了物业服务合同中约定的主要义务，至于在履行过程中存在的瑕疵，并不足以构成根本违约，因此被告李坤洪、梁合兰应当履行合同约定的交纳物业服务费的义务。关于违约金问题，李坤洪、梁合兰拒不交纳物业服务费违反合同约定及法律规定，依法应当承担违约责任。对于华军公司提出的滞纳金的诉讼请求，双方签订的物业服务协议约定，逾期支付物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰计算违约金。支付违约金作为一种违约责任方式，其目的以补偿守约方损失为主，以惩罚违约方为辅。就本案而言，在华军公司未能举证证明因李坤洪、梁合兰逾期付款造成何种损失和损失数额大小的情况下，其损失只体现在贷款利息的期待利益的损失。参照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，华军公司诉请按日3‰计算违约金远远超出了贷款可得利息损失，属明显过高的情形，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对华军公司主张的逾期付款违约金的计算标准予以调整,调整为按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计付。因自2017年2月21日至今，中国人民银行公布的一年至五年以内（含五年）的人民币贷款基准利率为年利率4.75%，1.3倍为年利率6.175%，对华军公司超出该标准部分的诉请，本院不予支持。由于双方约定李坤洪、梁合兰应于每月10日前支付当月物业服务费，即当月的物业服务费至迟应于该月的10日前支付，逾期未付即构成违约，应从逾期之日即当月的11日起支付违约金。具体为2018年8月的物业服务费的违约金应自2018年8月11日起计，以此类推。李坤洪、梁合兰的物业服务费违约金从2018年8月1日计至2019年7月31日，为72.94元（具体计算方法详见附表），原告请求超出部分，本院不予支持。原告华军公司没有请求2018年3月1日至2018年7月31日的被告李坤洪、梁合兰欠缴的汽车管理服务费的违约金，系其对自身民事权利的处分，本院予以确认。梁合兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，也无书面答辩意见，应视为放弃抗辩和质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担，本院根据查明的事实依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李坤洪、梁合兰应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年3月1日起至2019年7月31日的物业服务费2555.8元给原告肇庆市华军物业管理有限公司；二、被告李坤洪、梁合兰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市华军物业管理有限公司支付违约金72.94元(该违约金以实欠物业服务费为基数，按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计算，暂计算至2019年7月31日，以后计算至付清物业服务费之日止）；三、驳回原告肇庆市华军物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告李坤洪、梁合兰负担。本判决为终审判决。审 判 员  彭 洪二〇一九年十二月九日法官助理  许舒靖书 记 员  林子茜（2019）粤1204民初2991号案应付违约金计算表欠交月份欠交金额(元）起计日期截止日期拖欠天数基准利率（年）基准利率1.3倍应付违约金（元）2018年8月198.402018-8-112018-9-10304.75%6.175%1.012018年9月396.802018-9-112018-10-10294.75%6.175%1.952018年10月595.202018-10-112018-11-10304.75%6.175%3.022018年11月793.602018-11-112018-12-10294.75%6.175%3.892018年12月992.002018-12-112019-1-10304.75%6.175%5.032019年1月1190.402019-1-112019-2-10304.75%6.175%6.042019年2月1388.802019-2-112019-3-10274.75%6.175%6.342019年3月1587.202019-3-112019-4-10304.75%6.175%8.062019年4月1785.602019-4-112019-5-10294.75%6.175%8.762019年5月1984.002019-5-112019-6-10304.75%6.175%10.072019年6月2182.402019-6-112019-7-10294.75%6.175%10.712019年7月2380.802019-7-112019-7-31204.75%6.175%8.06合计72.94