广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初15523号原告：刘吴，男，汉族，1989年8月25日出生，住广东省。委托诉讼代理人：黄泳谊，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。被告：珠海市卡都海俊房产开发有限公司，住所地：珠海市。法定代表人：郑雪融，董事。被告：珠海维佳斯投资管理有限公司，住所地：珠海市。法定代表人：梁燕媚，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：陆星州，广东非凡律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张小磊，广东非凡律师事务所律师。原告刘吴诉被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司（以下简称卡都公司）、珠海维佳斯投资管理有限公司（以下简称维佳斯公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘吴及委托诉讼代理人黄泳谊，被告卡都公司、维佳斯公司的委托诉讼代理人张小磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘吴的诉讼请求，经当庭明确如下：一、解除原告与被告卡都公司于2016年3月12日签订的《商品房买卖合同（现售）》；二、解除原告与被告维佳斯公司于2016年3月6日签订的《合作经营合同》；三、两被告共同退还原告房款62万元，并支付利息（以62万为基数，按年利率4.35%的标准计算，自2016年3月9日起计算至付清之日止）；四、两被告赔偿原告损失186000元（已付房款的30%）、税费1818.58元、律师费1000元；五、两被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2016年3月6日，原告经珠海市中熙房地产代理有限公司（以下称中熙公司）介绍向卡都公司购买其位于珠海市香洲区凤祥路136号X商铺（以下简称X商铺），售价为62万元，但在与卡都公司签约及付定金时，卡都公司的工作人员表示为了买卖双方省税费，要求《商品房买卖合同（现售）》与发票只写房款310000元，余额房款310000元需要以卡都公司指定的负责商铺统一运营管理的维佳斯公司及其投资款的名义收款。由于两被告的收款人员与收款地点均一样，原告出于对卡都公司与中熙公司的信任，便没有提出异议。当天签订了《协议书》、《商业物业（商铺）认购书》和《合作经营合同》，并向卡都公司转账支付10万元定金、向维佳斯公司现金支付5万元定金，合计15万元。2016年3月9日，原告按卡都公司的要求将剩余房款47万元分别向卡都公司转账支付21万元，向维佳斯公司转账支付26万元。实际上，原告向二被告支付的全部款项均为房款。2016年3月12日，原告与被告卡都公司签订了《商品房买卖合同（现售）》。原告多次催促卡都公司办理过户手续，其均以各种理由推诿。2019年7月，原告再次催促卡都公司办理过户手续，卡都公司以公章无法正常使用为由，拒绝办理过户手续。随后，原告到现场查看时，才得知该商铺未正常营业，且早已被抵押。2016年4月29日卡都公司将案涉房产抵押给案外第三人并办理了抵押权设立登记，2016年10月14日该抵押权注销，2018年9月29日至今，涉案房产处于司法查封状态。根据买卖合同第六条及买卖合同附件三的约定，卡都公司在收取原告全部房款并签订买卖合同后，又将该商铺抵押给第三人，严重违反合同约定，原告依约有权行使合同解除权，并要求卡都公司承担违约责任。鉴于《合作经营合同》第八条第5款的约定，原告与卡都公司解除买卖合同时，原告与维佳斯公司签订的《合作经营合同》也应解除。综上所述，卡都公司将商铺抵押给第三人的严重违约行为致使原告购买商铺的目的无法实现，两被告应当承担合同解除的违约责任。被告卡都公司、维佳斯公司共同辩称，一、卡都公司已经将符合交付条件的案涉商铺交付给被答辩人。(一）案涉商铺及其相关设施早已满足交付条件。案涉商铺于2015年8月19日取得《房地产测绘成果报告》，于2015年11月17日取得《竣工验收备案表》，相应的供水、排水以及供电、燃气等配套设施也早已按照约定条件在商铺竣工验收之时完成铺设、安装。即，在《商品房买卖合同（现售）》签署之前，案涉商铺以及相关设施设备已经满足《商品房买卖合同（现售）》约定的交付条件。(二）卡都公司已经将案涉商铺实际交付给原告。《商品房买卖合同（现售）》第十二条第一款约定：“出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房”;第二款约定：“……买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。第（三）款第3项第（1）点约定：“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，出卖人交付该商品房公告或交付该商品房通知书发出之日（以时间较早者为准），视为已经将该商品房交付买受人……”根据上述约定可知：卡都公司已经在合同中明确告知原告案涉商铺的交付时间和交房地点以及不按期收房的后果，该《商品房买卖合同（现售）》包含了交房通知书应有的内容，原告签署合同的同时，也就相当于签署了交房通知书。在此情况下，原告无正当理由拒绝办理收房手续，依据上述约定，可视为案涉商铺已在2016年6月30日完成交付。另外，2016年12月24日，卡都公司在《珠海特区报》刊登了交房公告，再次告知尚未签署收房手续的业主在2017年1月3日办理收铺手续。原告仍然没有按照公告的时间进行收房。因此，即便原告不认可案涉商铺在2016年6月30日完成交付，依据《商品房买卖合同(现售)》第十二条第（三）款第3项第（1）点约定，案涉商铺也已经在2016年12月24日完成交付。二、案涉商铺早已被解除抵押，原告要求解除合同的理由已不存在。本案，原告要求解除合同的理由为“卡都公司将商铺抵押给第三人的严重违约行为致使原告购买商铺的目的无法实现”。而根据卡都公司查询的《不动产抵押（按揭）登记表》可知：卡都公司虽在2016年4月29日将案涉商铺抵押给华商银行深圳分行，但卡都公司早在合同约定的办证日期届满之前，即在2016年10月14日为案涉商铺办理完抵押权注销登记手续，直至现在，案涉商铺仍处于无抵押状态，因此，原告主张的解除合同的理由已经不存在。三、案涉商铺的购房款为31万，并非原告主张的62万。(一）从合同约定判定。原告与卡都公司签署的《商品房买卖合同（现售）》第七条第2款明确约定，案涉商铺的单价为每平方米28757元，总价款为31万元；而原告与维佳斯公司签署的《合作经营合同》第三条明确约定，原告向维佳斯公司支付的31万元为投资款，该款项需用于运营管理案涉商铺所需的装修、配套设施设备建设以及招商和营运所需的设计、策划等。(二）从收款及付款凭证予以判定。卡都公司开具的发票中明确记载收取的款项为售房款，金额则与《商品房买卖合同（现售）》约定的购房款总额一致，为31万元；原告的付款凭证也显示其将该款支付给卡都公司。维佳斯公司开具的收据中记载的款项名称为“商铺投资款”及“投资定金”，金额与《合作经营合同》约定的投资款一致，为31万元；原告的付款凭证也显示其是将该款支付给维佳斯公司。（三）从维佳斯公司履约行为予以判定。截至目前，维佳斯公司已经按照约定自2016年7月1日起向原告提供的银行账户（账户名为刘吴，开户行为中国银行金鼎支行，账号为621785********）按月支付经营收益；已经委托施工单位对商铺进行装修、改造且已经完成部分装修及配套设施设备的建设；已经与第三方专业机构签订合同，开展对案涉商铺及其所在步行街的设计、策划、招商、推广工作且已有部分商铺成功对外出租。维佳斯公司为此必然需要投入巨额资金，再加上其每月需向原告支付高额固定经营收益，如果维佳斯公司向原告收取的费用为购房款而非投资款，那么维佳斯公司经营管理案涉商铺不但无利可图，而且明显会严重亏损。因此，原告将其向维佳斯公司支付的投资款视为购房款也是与常识相违背的。投资款与购房款虽然金额一致，但明显属于不同性质的两种费用，原告关于投资款属于购房款的主张没有任何证据证明，并且与现有的证据及生活常识相矛盾。综上所述，案涉商铺早已满足交付条件，而且已在约定时间完成交付。虽然案涉商铺曾在2016年4月29日抵押给他人，但该抵押已在2016年10月14日被注销，案涉商铺目前处于无抵押状态,原告主张解除合同的事实理由已不存在。故，案涉《商品房买卖合同（现售）》及《合作经营合同》均应正常履行，卡都公司无需返还购房款或赔偿损失。此外，卡都公司早在2019年3、4月就通知包括原告在内的业主向法院提起执行异议，以保障自身合法权益，卡都公司愿意提供律师免费帮其代理，但该提议被原告拒绝。其他积极提起执行异议的业主，其商铺的查封措施均已被解除。因此，案涉商铺目前仍处于被查封状态，完全是由于原告怠于维护自身权益所致，并非属于卡都公司过错。本案，案涉商铺被查封的时间为2018年9月29日，在此之前，《商品房买卖合同》已经签署，原告已经支付完毕所有购房款并已合法占有使用案涉商铺，享受案涉商铺带来的经营收益。因此，原告完全可以通过提起执行异议的方式解除法院对案涉商铺的查封措施，以顺利实现其合同目的。截至今日，维佳斯公司已经向原告支付2016年7月至2018年1月的经营收益共计47010.6元，如果法院认定案涉《合作经营协议》被解除，该部分已付经营收益应从维佳斯应当返还的投资款项中扣除后，再将余款返还给原告。经审理查明：2016年3月6日，被告卡都公司（甲方）与原告刘吴（乙方）签订《商业物业（商铺）认购书》，主要内容包括：乙方认购X商铺，建筑面积10.78平方米，套内面积6.56平方米，认购总价为310000元；乙方于认购书签订次日起7个日历日内，向甲方支付10万元定金；该认购商铺采一次性付款方式付款，于本认购书签订之日起22个日历日内付清全部房价款；认购商铺将于2016年6月30日前竣工及交付，竣工后即可办理权属证明，且甲方将最迟于认购商铺交付后365个日历日内，向产权登记机关为乙方申请办理产权登记。同日，被告卡都公司（甲方）与原告刘吴（乙方）另签订《协议书》一份，约定：乙方同意由维佳斯公司统一运营管理乙方认购的商铺，乙方与维佳斯公司签订《合作经营合同》；甲方将协助并监督、落实维佳斯公司履行《合作经营合同》，并为维佳斯公司履行《合作经营合同》的付款义务提供担保。2016年3月6日，被告维佳斯公司（甲方）与原告刘吴（乙方）签订《合作经营合同》，就原告将X商铺交由维佳斯公司统一经营管理事宜进行了约定。合同第二条合作经营管理期限约定：1.双方确认，双方合作经营管理物业期限为八年，自开发商将物业交予乙方次日起计算；2.乙方应于开发商交付物业的当日将物业交付于甲方，并与甲方办理交接手续，自乙方向甲方交付物业之日起，由甲方根据合同约定对物业进行装修、运营。合同第三条合作经营前期成本、费用投入约定，1.乙方知悉，步行街为新开发项目，周边配套尚未成熟，本合同合作经营期间，需投入大量资金，用于运营管理物业所需的装修、配套设施设备建设以及招商和营运所需的设计、策划、广告、推广等费用，该投入款项由双方按以下方式承担：（1）乙方负责投入310000元，该款项为固定费用，不因投资情况而调整，并由甲方全权管理及使用，且投资款不再退回给乙方。（2）在本合同合作经营管理期间内，除上述由乙方固定承担的投资费用之外，其余运营管理物业所需的费用，由甲方负责承担。合同第四条经营收益约定，1.合作经营期间，物业由甲方实际经营管理，所获得的经营收益，甲乙双方按以下方式处理：（1）本合同合作经营期间，乙方享有固定收益303800元……2.乙方固定收益支付方式：甲方于本合同合作经营管理期限中的第一年度的第一个月起，甲方每月10号前向乙方支付当月固定收益，每月支付的固定收益金额具体为：第一年度每月2583元、第二年度每月2583元、第三年度每月3100元、第四年度每月3100元、第五年度每月3100元、第六年度每月3617元、第七年度每月3617元、第七年度每月3617年、第八年度每月3617元。合同第八条第5项约定，若乙方与开发商签订的认购书或买卖合同解除的，本合同同时解除。2016年3月12日，卡都公司（出卖人）与刘吴（买受人）签订《商品房买卖合同（现售）》及附件约定出卖人将X商铺以每平方米28757元、总价310000元出售给买受人。合同第四条抵押情况约定：与该商品房有关的抵押情况为未抵押。合同第六条房屋权利状况承诺约定：1.出卖人对该商品房享有合法权利；2.该商品房没有出售给除合同买受人以外的其他人；3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；如商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。合同第十二条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；（三）查验房屋……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）出卖人交付该商品房公告或交付该商品房通知书发出之日，视为已经将该商品房交付买受人……（2）本合同第十七条第（二）款约定的交付之日为买受人实际办理房屋交付之日。第十七条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意本合同继续履行，自应当完成该商品房所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。该合同附件三《抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定》载明：该商品房房产权属于卡都公司前无任何房产抵押。该合同附件十二《补充协议》第8.1条约定：……无论何种原因导致《买卖合同》被解除、撤销或认定无效，该商品房价格的波动均属于市场风险而不构成合同一方的经济损失，双方对此已有充分的考虑并认可。2016年3月6日，原告向卡都公司支付定金10万元，向维佳斯公司支付5万元（维佳斯公司开具的收据载明款项为投资定金）。2016年3月9日，原告向卡都公司支付21万元，向维佳斯公司支付26万元（维佳斯公司开具的收据载明款项为投资款）。2016年3月12日，原告向卡都公司支付案涉商铺物业维修资金1078元、印花税及工本费718元并另支出律师费1000元。2017年1月3日，原告向卡都公司支付商铺物业维修资金及手续费共22.58元。庭审时，原告表示，当时销售人员称《合作经营合同》用来避税，所以房款62万元分开两项支付。两被告确认各自收到上述款项，但认为房款为31万元，原告向维佳斯公司支付的款项性质为投资款。根据被告卡都公司提交的《竣工验收备案表》显示，案涉商铺所在的前山新城回迁房2区工程11号楼商铺、E段商铺等于2015年3月12日办理了竣工验收手续，并于2015年11月17日取得竣工验收备案登记。被告卡都公司于2016年12月24日在《珠海经济特区报》上刊登《交付通知》，载明：由该公司建设的心海州、心海州花园商铺（含凤祥路、西门街、东门街、兰埔路商铺），现已顺利通过政府相关部门的验收，已取得《竣工验收备案表》，具备交付条件。兹定于2017年1月3日交铺，且为方便业主，该公司提供预约收铺服务，业主可提前一日联系该公司预约收铺时间等。另查，根据被告维佳斯公司提交的2013年5月23日与卡都公司签订的《合作协议》显示，卡都公司作为心海洲项目的开发商，就心海洲项目中的写字楼集中商业及商业步行街商铺业务与维佳斯公司签订《合作协议》，约定由维佳斯作为上述项目经营管理运营商，与购房业主合作收取投资费用，负责对项目的统一装修、招商、运营。根据当事人提供的不动产登记表、不动产抵押（按揭）登记表显示：案涉X商铺由卡都公司抵押给华商银行深圳分行，并于2016年4月29日办理抵押登记，后于2016年10月14日办理了抵押权注销登记；案涉X商铺于2018年9月29日被本院（2018）粤0402执3565号之一裁定查封，目前仍未解除查封。本院认为，本案原、被告双方的争议焦点为：一、原告与被告卡都公司签订的《商品房买卖合同（现售）》以及原告与被告维佳斯公司签订的《合作经营合同》是否应当解除；二、上述合同项下原告支付款项的性质及返还；三、有关税费及损失赔偿问题。一、关于合同解除问题结合《商品房买卖合同（现售）》第十二条以及第十七条的约定，双方均认可被告卡都公司应当在2018年6月30日之前协助原告办理案涉X铺的权属登记手续。现该商铺因被告债务问题被法院查封，至今无法办理所有权登记手续，原告作为买受人受让案涉商铺的合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，原告请求解除《商品房买卖合同（现售）》，理据充分，本院予以支持。根据原告与被告维佳斯公司签订的《合作经营合同》第八条第5项之约定：若原告与开发商签订的认购书或买卖合同解除的，本合同同时解除。在《商品房买卖合同（现售）》应当解除的情况下，《合作经营合同》也缺乏继续履行的基础，原告请求一并解除《合作经营合同》，理据充足，本院予以支持。二、关于合同项下原告支付款项的性质及返还原告主张其分别向卡都公司、维佳斯公司支付的款项合计62万元均为案涉商铺的购房款；两被告则认为案涉商铺的购房款为《商品房买卖合同（现售）》约定的31万元，《合作经营合同》项下原告向维佳斯支付的31万元为投资款。对此，本院结合证据分析如下：首先，《商品房买卖合同（现售）》约定的商铺总价并不符合同地段的商铺市场价格。按照买卖合同的约定，原告以310000元购买商铺，单价仅为28757元/平方米，但同楼盘的其他商铺包括在本院审理的其他同类案件中的商铺单价均在6-8万元/平方米左右。若按原告主张款项总额62万元作为总价计算出的商铺单价约为57513.91元/平方米，更接近市场合理价格。因此，原告关于买卖合同以及合作经营合同约定的支付款项总额才是案涉商铺实际售价的主张更符合常理。其次，两被告与原告分别签订《商品房买卖合同（现售）》、《合作经营合同》的实质目的是出售商铺，而委托经营约定仅系捆绑销售的一种形式。在签订《合作经营合同》的同日，卡都公司与原告预先签订一份《协议书》，该协议书约定除原告购买案涉商铺外，还约定原告同意委托维佳斯公司统一经营案涉商铺，由此看出，原告本意仅为购买案涉商铺，而两被告通过捆绑委托经营权到销售协议的方式，促使原告在购买商铺的同时也做出委托经营授权。结合原告交纳款项的时间、地点及两被告的合作模式，可以认定《合作经营合同》中约定的投资款31万元实际仍属于案涉商铺的转让对价。原告分别向卡都公司、维佳斯公司支付的款项合计62万元实为购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，在《商品房买卖合同（现售）》、《合作经营合同》均解除的情况下，原告请求两被告共同返还已付购房款62万元并支付相应利息（自2016年3月9日起至付清之日止按年利率4.35%计算）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于被告维佳斯公司主张其已向原告支付2016年7月至2018年1月的经营性收益47010.6元并要求在返还款项中予以扣除，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。三、有关税费及损失赔偿问题原告支付的税费1818.58元（包括物业维修资金、印花税与工本费等）以及另行支出的律师费1000元，均属于原告在房产交易中的履约支出。因出卖人过错导致合同解除，上述费用支出损失应由被告卡都公司、维佳斯公司承担。至于原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项要求被告承担已付房款30%的赔偿责任。对此，本院认为，本案中，在商品房买卖合同订立后，被告卡都公司未告知原告又将该商铺于2016年4月抵押给银行，但随即于2016年10月注销了抵押登记。上述抵押登记行为对原告在合同约定的期限内取得权属登记并不构成实质影响。因此，原告要求被告另行承担已付房款30%的赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘吴与被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司于2016年3月12日签订的《商品房买卖合同（现售）》；二、解除原告刘吴与被告珠海维佳斯投资管理有限公司于2016年3月6日签订的《合作经营合同》；三、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司、珠海维佳斯投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告刘吴返还房款620000元；四、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司、珠海维佳斯投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告刘吴支付房款利息（以620000元为基数，按照年利率4.35%自2016年3月9日起计至清偿之日止）；五、被告珠海市卡都海俊房产开发有限公司、珠海维佳斯投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告刘吴赔偿税费1818.58元、律师费用1000元；六、驳回原告刘吴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取6433元，由原告刘吴负担1351元，被告珠海市卡都海俊有限公司、珠海维佳斯投资管理有限公司共同负担5082元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢 光二〇一九年十二月三十一日书记员 张景民