湖北省武汉市汉南区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0113民初991号原告：谢敏龙，男，1982年4月20日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。委托诉讼代理人：叶立兵，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾琼，湖北瑞通天元律师事务所律师。原告：戴景兰，女，1983年10月17日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区。委托诉讼代理人：叶立兵，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾琼，湖北瑞通天元律师事务所律师。被告：吴叶子，女，1982年8月2日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：高原，湖北伟律师事务所律师。被告：林承华，男，1981年12月5日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：邓英夫，湖北尚卓律师事务所律师。第三人：武汉鼎顺置业有限公司，住所地：武汉市汉**纱帽街薇湖路**。法定代表人：许天晓，该公司总经理。委托诉讼代理人：向欢欢，该公司员工。原告谢敏龙、戴景兰与被告吴叶子、林承华、第三人武汉鼎顺置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人叶立兵、贾琼，被告吴叶子的委托诉讼代理人高原、被告林承华及其委托诉讼代理人邓英夫，第三人武汉鼎顺置业有限公司的委托诉讼代理人向欢欢，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢敏龙、戴景兰变更后的诉讼请求：一、判令二被告继续履行与原告于2017年8月23日签订的《购房协议》；二、判令二被告协助原告将位于武汉市汉南区纱帽街汉南天地一期住宅2幢1单元26层2号房屋登记过户到原告名下，并将房屋交付给原告；三、判令第三人协助将位于武汉市汉南区纱帽街汉南天地一期住宅2幢1单元26层2号房屋登记过户到被告吴叶子、林承华名下。事实与理由：原告谢敏龙、戴景兰及被告吴叶子、林承华均系夫妻关系。2017年8月23日，原告与被告经协商一致，就原告向被告购买由二被告共有的登记于被告吴叶子名下的位于武汉市汉南区纱帽街汉南天地一期住宅2幢1单元26层2号房屋事宜，签订了《购房协议》，协议约定：房屋总价为230000元，付款方式为：乙方（即原告）于协议签订后支付首期房款180000元，余款50000元于甲方（被告）将房屋过户至乙方名下后支付。本合同签订后，甲方将购房合同原件、契税证、全部门锁钥匙等交付给乙方，甲方在收到乙方首期房款后3日内，将房屋交付给乙方，并按乙方要求办理过户，甲方未按合同约定将房屋及时交付给乙方使用，每逾期一日，按照购房总价的千分之二支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中的全部税费，房屋产权证办理以后，在乙方确定的时间，甲方应积极配合乙方办理房屋所有权证和其他相关房产证件的过户手续，双方并对其他权利、义务进行了约定。合同签订后，原告严格按照合同履行付款义务，按期将首期房款通过转账及现金方式支付给被告，被告吴叶子并向原告出具收据，载明已收到原告首期购房款180000元。根据合同约定，被告应当在收到原告首期房款后3日内将房屋交付给原告，并应当在原告要求之时，将涉案房屋过户至原告名下，原告于2017年9月13日将全部首期房款付清后，多次要求被告交付房屋并配合办理过户手续，被告不仅拒绝交房，而且明确表示不再出售涉案房屋，导致房屋至今未能登记过户到原告名下。据原告调查核实，被告吴叶子至今未将涉案房屋登记过户至自己名下，严重影响原告要求被告继续履行协议及过户的诉讼请求。原告认为，原、被告之间存在合法房屋买卖关系，原告依约履行了付款义务，被告未依约履行交房及办理过户手续的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告依据民事诉讼法有关规规定，提起诉讼，请依法审理裁判，支持原告诉求。被告吴叶子辩称：1、依据原告短信截图，达成的是借贷协议，吴叶子向谢敏龙借贷180000元，实际借款165000元，因此，本案是借贷法律关系，非房屋买卖关系；2、根据房屋交易公开信息可知，涉案房屋市场交易价格50万元，原告主张230000元，明显过低，且涉案协议均由原告出具，被告签字捺印，可见合同并非真实意思表示，显失公平，购房协议应该被撤销；3、购买房屋一半产权协议，是假合同真借条，让与担保，是用假合同担保借款关系，约定的借款关系是口头协议，实际上是用房屋担保。4、被告申请对协议产生时房屋市场价格进行评估，确定是否显失公平。被告林承华辩称：本案所涉房屋系吴叶子在婚姻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产，被告共同共有。根据物权法第九十七条规定，处分共有动产或不动产，应该经占份额三分之二以上的共有人同意，林承华并未签字，也未追认，吴叶子在林承华不知情情况下处分房产，且未取得追认，系无权处分。根据原告起诉状和证据可知，明知涉案房屋为共有财产，但在签订合同时，并未要求林承华书面确认，且事后未取得追认，未尽到相应审查义务，其行为不构成善意。二原告与被告吴叶子约定的价格不符合以合理价格转让，不具备物权法规定的公示公信力，其行为不符合物权法规定的善意取得的全部要件。吴叶子在林承华不知情情况下，以不合理价格将共有房屋出售给原告，系吴叶子与二原告恶意串通，损害了林承华利益，根据合同法第五十二条规定，二原告与吴叶子签订的购房协议无效，请求驳回原告诉求。二原告对吴叶子家庭关系比较清楚，也知道卖房未取得林承华同意。第三人武汉鼎顺置业有限公司述称：买卖合同上确实是我公司出卖给吴叶子的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院对其效力认定，详见下文论述。本院对事实作如下认定：原告谢敏龙、戴景兰及被告吴叶子、林承华均系夫妻关系。2015年10月23日，第三人武汉鼎顺置业有限公司与被告吴叶子签订《商品房买卖合同》（合同编号：南130231425）。合同约定被告吴叶子购买第三人武汉鼎顺置业有限公司开发建设的武汉市汉南区纱帽街汉南天地一期住宅2幢1单元26层2号商品房，购房总价款为321496元，付款方式为全额付款。合同签订后，被告吴叶子缴纳购房款321496元，第三人武汉鼎顺置业有限公司将涉案合同予以备案登记，该商品房预登记在被告吴叶子的名下。2017年8月23日，原告与被告吴叶子协商一致，将上述涉案房屋卖给原告，并签订了《购房协议》，协议约定：房屋总价为230000元，付款方式为：乙方（即原告）于协议签订后支付首期房款180000元，余款50000元于甲方（被告）将房屋过户至乙方名下后支付。本合同签订后，甲方将购房合同原件、契税证、全部门锁钥匙等交付给乙方，甲方在收到乙方首期房款后3日内，将房屋交付给乙方，并按乙方要求办理过户，甲方未按合同约定将房屋及时交付给乙方使用，每逾期一日，按照购房总价的千分之二支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中的全部税费，房屋产权证办理以后，在乙方确定的时间，甲方应积极配合乙方办理房屋所有权证和其他相关房产证件的过户手续。事后，原告将首期房款通过转账及现金方式支付给被告吴叶子，被告吴叶子并向原告出具收据，载明已收到原告首期购房款180000元。合同还约定，被告应当在收到原告首期房款后3日内将房屋交付给原告，并应当在原告要求之时，将涉案房屋过户至原告名下，原告于2017年9月13日将全部首期房款付清后，要求被告交付房屋并配合办理过户手续。被告吴叶子以假合同真借条，让与担保，是用假合同担保借款，并非真实房屋买卖，且出卖房屋价格过低，显失公平为由拒绝办理过户。被告林承华以吴叶子在林承华不知情情况下，以不合理价格将共有房屋出售给原告，系吴叶子与二原告恶意串通，损害了林承华利益为由，拒绝办理过户。因此，原告诉至本院，要求支持其诉讼请求。另查明，吴叶子和林承华因夫妻感情破裂于2018年10月10日在汉阳区民政局协议离婚，就财产分割部分，未将上述涉案房屋纳入夫妻共同财产分割范围，吴叶子将涉案房屋卖给原告的时间为2017年8月23日，出卖房屋时间与协议离婚时间期间长达一年之久。本院认为，本案系二手房买卖引起纠纷。根据原告的陈述、提供证据，被告的答辩、举证、质证，以及庭审时查明的案件事实等综合因素审查判断，足以认定被告吴叶子将涉案二手房武汉市汉南区纱帽街汉南天地一期住宅2幢1单元26层2号自愿转让给原告，并与原告签订了《购房协议》这一客观事实成立。虽然被告林承华在两份《购房协议》上均未签字，但根据本案之事实，吴叶子和林承华系夫妻关系，从签订协议时间2017年8月23日到协议离婚时间2018年10月10日，期间长达一年之久，他们尚未离婚，属正常夫妻关系，朝夕相处。因此，从生活常理推断，被告吴叶子将涉案房屋转让给二原告应当知情，且被告林承华在合理期限内未提供证据证明持否定意见，应视为默许。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项之规定:夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此，被告吴叶子与二原告签订《购房协议》的行为构成表见代理。被告吴叶子、林承华抗辩指出转让涉案房屋时被告吴叶子不知情和原告购买涉案房屋未支付合理对价且实属借贷关系，缺乏事实依据，本院不予支持。依前文所述，《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方应依据合同约定内容全面地履行各自义务。证据显示按照《购房协议》约定，原告先行支付购房款180000元，已经履行了协议约定付款主要义务,其主张继续履行协议并过户至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。关于武汉鼎顺置业有限公司是否有义务协助将涉案二手房过户至被告吴叶子的问题。本院认为，涉案二手房虽未办理不动产权属证明书，但具备办证的条件，不存在客观障碍，判令其协助履行过户至被告吴叶子名下，有利于本案原告的权利得到实现。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、第三人武汉鼎顺置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助将位于武汉市汉南区纱帽街汉南天地一期住宅2幢1单元26层2号房屋登记过户到被告吴叶子、林承华名下；二、被告吴叶子、林承华办理完上述涉案二手房的不动产登记权属证明书后十日内协助原告将该房屋产权变更登记到原告谢敏龙、戴景兰名下，并将涉案二手房交付原告谢敏龙、戴景兰；三、驳回原告谢敏龙、戴景兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费160元、保全费2770元，由被告吴叶子、林承华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  何炎林人民陪审员  肖有武人民陪审员  李启发二〇一九年十二月二十日书 记 员  李 蓉