西安市鄠邑区人民法院   民事判决书    (2019)陕0118民初3758号   原告：陕西华远房地产经纪有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。   法定代表人：胡晓珅，系该公司执行董事。   委托诉讼代理人：种光，男，1989年4月6日出生，汉族，系该公司法务部副总监，住该公司，身份证号码：110XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：方芳，女，1986年10月15日出生，汉族，系该公司策划经理，住该公司，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   被告：西安草堂山居置业有限公司。住所地：西安市鄠邑区。办公地点：西安市。   法定代表人：高建平，系该公司执行董事。   委托诉讼代理人：曹恒娟，女，1985年2月12日出生，汉族，系该公司法务，住该公司，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：徐军，男，1985年9月7日出生，汉族，系该公司项目负责人，住该公司，身份证号码：640XXXXXXXXXXXXXXX。   原告陕西华远房地产经纪有限公司（以下简称华远公司）诉被告西安草堂山居置业有限公司（以下简称草堂山居）承揽合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华远公司之委托诉讼代理人种光、方芳与被告草堂山居之委托诉讼代理人曹恒娟、徐军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告华远公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告立即向原告支付销售代理费2244158.86元；二、请求依法判令被告立即向原告支付逾期付款的滞纳金269228.67元（暂计算至2018年12月31日，滞纳金一直主张至被告实际付清之日止）；251338753三、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月9日，原、被告 签订了《西安海航置业草堂山居项目营销代理合同》，被告将其开发的草堂山居项目中住宅、商业部分建筑面积约26万平方米及车位委托原告代理销售。合同第四条第二款第1项约定销售代理费的基本计提比例为1.6%，如当月签订额达到一定比例还可以上浮计提比例，最高为2%。合同第四条第二款第2项约定被告按月向原告支付销售代理费。代理合同签订后，原告开始提供约定的前期营销策划服务工作，2017年4月原告进驻售楼处现场，4月6日被告获得了第一个商品房预售许可证，项目进入销售状态。原告在销售过程中认真履行了代理义务，2018年6月底被告口头通知因为上级检查工作暂停销售工作，从此之后再没有恢复销售工作。合同履行初期被告虽然没有按期支付原告代理费但最终尚能够支付代理费，2018年1月份的应付代理费开始被告就以种种理由拖延支付，2018年1月-8月份应付代理费一直拖延，虽经原告多次催促仍没有支付。2018年1月-8月符合支付条件的代理费合计为2244158.86元。代理合同第四条第三款第1项约定被告逾期支付代理费的，应按迟延支付的天数，每日按未付款金额的万分之五支付滞纳金，原告主张逾期付款滞纳金有充分的合同依据。原告为维护自己合法权益，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。   被告草堂山居辩称，我不同意原告的诉讼请求。原告所述没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告依约履行义务，并未违反合同约定。一、1、合同已经事实性的终止，虽然合同约定销售面积达到80%合同终止，在履行过程中，因为情势变更，合同没有达到80%，所以合同事实某某已经终止。合同第4条第3项，代理费的结案支付，截止目前，没有实际业主的购房款进账，也没有支付，所以没有达到给付条件。2、同时根据合同第4条第5项，原告没有按照合同约定提供等额的增值税发票，所以我公司没有付款的义务。3、在本合同履行过程中，因情势变更，发生了大量的客户退房的情况，根据合同第6条第3项的约定，原告收取的代理费应该退还被告，被告未支付代理费，也无需原告支付。被告保留向原告要求退还已支付代理费的权利。综上，被告认为已按合同约定完成义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。二、本合同约定的滞纳金明显高于公允的滞纳金，且被告的行为并未给原告造成损失，也请求法院降低或免收滞纳金。   本案在审理过程中，原告围绕诉讼请求依法提交了证据：一、西安海航置业草堂山居项目营销代理合同；二、1、西安市房地产经纪机构备案证明，2、西安市商品房预售许可证贰份（市XX户（2016）003号、023号），3、国有土地使用证壹份，4、建设用地规划许可证壹份（地字第[2014]09号），5、建设工程规划许可证贰份（建字第[2015]07号、建字第[2015]18号、建字第[2015]22号，6、建筑工程许可证；三、1、草堂山居项目2018年1月销售代理费结算表，2、目标责任状，3、张杰生等4个客户的签约合同内容确认单、付房款收据；四、1、草堂山居项目2018年3月销售代理费结算表，2、目标责任状，3、刘素珍等4个客户的签约合同内容确认单、付房款收据；五、1、草堂山居项目2018年4月销售代理结算表，2、目标责任状，3、徐文晶等11个客户的签约合同内容确认单、付房款收据；六、1、草堂山居项目2018年5月销售代理费结算表，2、目标责任状，3、杨琳等8个客户的签约合同内容确认单、付房款收据；七、1、草堂山居项目2018年6月销售代理费结算表，2、目标责任状，3、李银等15个客户的签约合同内容确认单、付房款收据；八、1、草堂山居项目2018年7月销售代理费结算表，2、目标责任状，3、董锋刚等7个客户的签约合同内容确认单、付房款收据；九、1、草堂山居项目2018年8月销售代理费结算表，2、刘爱民等3个客户的签约合同内容确认单、付房款收据；十、原、被告双方邮件往来记录；十一、西安置业[2018]12号函。被告对原告提供证据一的真实性认可，证明目的不认可，质证意见同答辩意见一致；证据二真实性予以认可，以上证件已被政府部门撤销，对证明目的不认可，所有证件只能说明原告有资质，不能证明原告有合法的代理销售权；证据三、四、五、六、七、八、九真实性不做认定，因为没有公司公章需要核实（被告庭后未向法庭提交质证意见）；对证据十真实性不予认可，看不出证据和证明目的有什么关系；对证据十一的真实性我需要核查，证明目的不认可（被告庭后未向法庭提交质证意见）。本院对原告提交的证据一至九予以认可，证据十无具体内容，证据十一因与本案无关联性，不作认定。被告无证据提交。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月8日，原、被告签订了《西安海航置业草堂山居项目营销代理合同》，主要内容如下：“第一条：代理项目概况。一、项目名称：海航草堂山居项目。二、项目坐落位置：西安市XX路XX大道交汇处。三、项目建设内容：住宅、商业、酒店、车位，总用地面积：约30万平方米，总建筑面积：约26万平方米。第二条：委托服务内容及期限。甲方（草堂山居）委托乙方（华远公司）提供本项目的全程营销策划、销售代理及其他销售服务工作。一、营销策划服务。3、服务期限：自本合同生效之日起连续服务6个自然月。二、销售代理服务。2、服务期限：自本项目正式开盘销售起至本项目销售面积达到可售面积的80%时止。 第四条：全案营销代理费用。一、前期营销策划阶段。…二、中后期销售代理服务阶段。1、本项目销售代理费基本计提比例为1.6%，根据每月签约额达到月度签约任务的比例不同，采用浮动代理费率计提。三、违约责任。1、如甲方原因造成甲方超过约定付款期限7日仍未向乙方支付费用，则甲方须按延迟支付的天数每日向乙方支付未付款项万分之五的滞纳金。如甲方逾期支付超过一个月，则乙方有权要求解除本合同，并要求甲方支付所有欠付的款项。第六条：对客户退房的处理办法。一、如因甲方原因造成客户退房，已支付的销售代理费用乙方不予返还；对于未支付的销售代理费用甲方应予支付，不冲减乙方已完成的销售任务指标…”合同签订后原告按约定提供前期营销策划服务工作，2017年4月6日被告取得了第一个商品房预售许可证，原告按合同约定履行代理销售义务。后因被告开发项目违反法律规定，2018年7月13日政府通知被告停止销售，2018年10月21日被告开发所有建设被有关部门强制拆除。2018年1月至8月（2018年7月26日前签约并向被告交款）销售代理费被告未按约定向原告支付。原告索要销售代理费未果，遂持前述诉称诉至本院。本案在审理过程中，因双方意见分歧较大，致调解无效。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订《西安海航置业草堂山居项目营销代理合同》,应按合同约定履行各自义务。原告按合同约定完成销售代理工作，被告应按约定给付代理费。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。开具增值税发票属行政法律关系，系合同的附随义务，本院不做处理。客户退款属被告原因所致，根据合同第六条第一项：“如因甲方原因造成客户退房，已支付的销售代理费用乙方不予还还；对于未支付的销售代理费用甲方应予支付，不冲减乙方已完成的销售任务指标。”故对被告以上辩解理由本院不予采信。合同中约定的滞纳金过高，本院酌情予以核减。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：   一、被告西安草堂山居置业有限公司于本判决生效后十五日内给付原告陕西华远房地产经纪有限公司销售代理费2244158.86元，并承担该款自2018年8月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际给付之日。   二、驳回原告陕西华远房地产经纪有限公司其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案诉讼费26910元，由原告陕西华远房地产经纪有限公司负担2910元，被告西安草堂山居置业有限公司负担24000元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。       审判长  董红莹                      人民陪审员  任月芳                      人民陪审员  仝永利                       二〇一九年十二月十八日                        书记员  杨燕飞              -1-