湖北省郧西县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0322民初1964号原告：郧西县鑫宇物业管理有限公司。住所：郧西县城关镇富康大道**。统一社会信用代码：914203220606702176。法定代理人：吴某，该公司负责人。委托诉讼代理人：朱延桢，湖北平长律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐博，湖北平长律师事务所律师。被告：郧西县滨河湾小区业主委员会。。地址：郧西县城关镇东营社区负责人：井方生，男，1962年3月3日出生，汉族，湖北省郧西县人，，住郧西县委托诉讼代理人：孙宗刚，男，1961年9月8日出生，汉族，湖北省郧西县人，，住郧西县系郧西县滨河湾小区业主委员会成员。原告郧西县鑫宇物业管理有限公司（以下简称：鑫宇物业）诉被告郧西县滨河湾小区业主委员会（以下简称：滨河湾业委会）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫宇物业的法定代表人吴某及其委托诉讼代理人朱延桢、徐博，被告滨河湾业委会负责人井方生及其委托诉讼代理人孙宗刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鑫宇物业向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告解聘鑫宇物业公司的行为无效；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月25日，原告与郧西环宇房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，为滨河湾小区提供前期物业服务。2018年7月，滨河湾小区选举成立业委会，2019年8月19日发出《关于滨河湾小区第二次业主大会选举结果的公示》，2019年8月28日发出《解聘通知》，对原告予以解聘，并要求原告在2019年9月30日前与业委会完成移交并退场完毕。业委会自成立以来，部分业委会成员为了谋取私利，在与原告签订物业服务合同时，单方面要求原告每年向其支付办公经费14万余元，其中要求给大部分业委会成员发固定工资，双方为此协商未果，业委会才煽动广大业主解聘物业公司。原告认为，业主委员会组织召开业主大会投票表决结果违反了《物权法》第七十六条规定，被告召开业主大会过程中存在实体及程序违法，并且违反《业主大会议事规则》，其中部分投票业主根本不是该小区业主，部分选票不是业主真实意思表示，系无效投票，并且选票送达情况没有公示，存在多项违反法律法规的行为。故诉至贵院，请求判如所请。滨河湾业委会辩称：一、2018年7月，滨河湾业委会依法成立，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》，自滨河湾业委会成立之日已经废止，对业委会及小区业主不具有法律效力，原告没有与业委会签订任何物业服务合同，故原告不具备诉讼资格，请求驳回原告的诉讼请求。二、原告称滨河湾业委会部分成员谋取私利，单方面要求向业委会缴纳办公经费并煽动业主解聘物业，与事实不符且缺乏证据，应不予采信，是原告提出多项不合理条款并拒绝签订合同。业委会召开业主大会对是否续聘鑫宇物业进行表决是依据700户业主联名并强烈要求召开的，并不是个别业委会成员煽动召开。三、鑫宇物业称有个别业主投票非本人意思表示，如其能够提供证据证明某一张选票违背了业主真实意思，可以作废，但是其中一张无效不能得出全部投票结果无效的结论。四、业委会严格按照《物权法》及《湖北省物业服务和管理条例》的相关规定对是否解聘物业进行表决，同意解聘率达85.1%，业主大会及表决事项经过了法定程序，表决结果不论是居住面积还是业主户数，同意解聘鑫宇物业均超过了大半数，是全体业主意志的集中体现，并在房管局、城关镇人民政府、东营社区居委会进行了备案，对全体业主具有法律约束力。五、业委会已于2019年6月10日就召开业主大会的内容和事项(包括是否同意解聘鑫宇物业及解聘后新聘物业招投标办法、小区收费标准等），在小区醒目的区域内公示了一个月，鑫宇物业在公告至召开业主大会期间未提出过异议，选票及表决内容已经提前多次在不同场合和微信群公示，但多次公示均被鑫宇物业安排保安撕毁。综上，滨河湾第二次业主大会的决定对鑫宇物业的解聘决定程序合法，结果有效，原告的诉请没有事实及法律依据，故请求驳回原告的全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此认定如下事实：2013年8月25日，原告与郧西环宇房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，为滨河湾小区提供前期物业服务。2018年1月10日，滨河湾小区业主大会讨论通过了《业主大会议事规则》，该规则中第二章第七条第二款规定：业主大会决定筹集、管理、使用住宅专项维修基金和物业保修金以及改建、重建共有建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八条：业主大会会议采用集体讨论或者书面征求意见形式的，按照以下程序进行。（一）……，（二）采用书面征求意见方式的，在决定有关事项15日前，在物业区域内显著位置公告拟表决事项的议题、程序及时间安排；业主委员会组织业主监督票数统计活动。由业主委员会成员负责唱票、计票，非业主委员会成员的业主负责监票，并对统计结果签字确认；在3日内，由业主委员会在本物业区域内公布投票结果。第十条：选票可以通过下列方式送达：……，选票送达情况应当在本物业区域内公告15日。第十四条：业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容行使投票权利。第十九条：有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（一）业主委员会半数以上委员提议的；（二）占总人数20%以上业主提议的；（三）需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的；（四）发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的。……。第二十条：业主大会会议按照下列程序召开：（一）会议筹备工作。（二）发布公告，业主大会会议召开前15日，由业主委员会（换届选举筹备组）将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业区域内全体业主公告。……。公告包括以下内容：1、会议形式；2、会议日期、地点；3、提交会议审议的事项；4、会务常设联系人姓名、联系电话；5、其他需要公告的事项。2018年8月，滨河湾小区选举成立业委会并登记备案，注明业委会主任为吴晓明、副主任为孙宗刚、井方生，委员为孟军、张传林、邓宪学、王先地、樊雪飞、王德平。2019年6月15日，滨河湾小区业主代表大会业主大会讨论通过物业管理实施方案，决定按照滨河湾小区业主实名制联名六百多户上访材料，根据所要求解聘鑫宇物业服务企业的内容，决定由滨河湾业委会先召开业主代表大会，讨论是否解聘或续聘鑫宇物业，如果决定解聘，则继续召开业主大会，进行投票选举，如果决定续聘，则不召开业主大会，同鑫宇物业直接签订合同。并列明了如鑫宇物业经业主大会解聘后，新聘物业服务企业的招标、投标方案、确定物业服务费收取、业主委员会经费分摊、摩托车位改造资金分摊三项收费标准方案及业主大会、业主代表大会、业主委员会三项办公经费收支预算方案。2019年8月2日，滨河湾业委会发布了《关于滨河湾小区召开业主大会的通知》，通知定于2019年8月17日-18日召开第二次滨河湾小区全体业主大会，并告知了此次大会的主要内容为：投票通过滨河湾小区业主代表大会讨论通过的物业管理实施方案，包括鑫宇物业续聘和解聘方案、新聘物业招投标方案、确定物业服务费收费、业主委员会办公经费分摊、摩托车位改造资金分摊三项收费标准方案及要求每户必须有一名业主参加，以实名制按手印方式进行投票选举等。2019年8月8日，滨河湾业委会再次发布了上述通知。2019年8月13日，滨河湾业委会发布了《关于滨河湾小区召开第二次全体业主大会的补充通知》，告知本次业主大会采取分单元、征集式的投票选举方式进行，8月17日上午在城关镇××社区××楼会议室召开短时业主代表大会和业主大会预备会，分别有县房管局、城关政府、东营社区三级领导参加，有本小区的全体业主委员会成员，全体业主代表参会。会后以挂牌身份，到本小区的每个单元门口进行征集投票，对不知情或外出打工户进行上门征集或电话联系代投票方式进行，8月18日继续进行定点投票和上门征集投票，8月19日统计投票结果，分别有县、镇、社区三级领导见证。2019年8月17日，滨河湾业委会按照上述通知内容召开了滨河湾小区第二次业主大会筹备会，后采取定点投票和上门投票的方式，向小区业主发了1000张选票。部分业主未在家中的，通过打电话征求意见，由业主委托人填写选票，但没有授权委托书。随后，滨河湾业委会组织相关人员对投票票数进行了统计并汇总了此次大会的投票表决事项结果，汇总结果单上注明了监证单位为：城关镇东营社区，翁大明；监票人：杨光剑、童娥、吴某、袁鑫；唱票人：蒋善兵、邓开贤、雷尚勇、秦点连；计票人：蒋豪、安春、陈明、蒋涵。2019年8月19日，滨河湾业主大会发布了《关于滨河湾小区第二次业主大会选举结果的公告》，公示了此次大会的选票统计情况及选举事项，发选票1000张，有效收回951张，全票弃权44张，作废5张，同意解聘现有鑫宇物业公司的票数为851票，不同意票96票。2019年8月28日，滨河湾业委会发布了《关于执行滨河湾小区第二次业主大会表决的公告》，内容为：解聘现有鑫宇物业公司，终止其在滨河湾小区的物业服务活动，鑫宇物业公司的经营期限在2019年9月30日终止，及新聘物业公司的招投标方案等。2019年8月28日，滨河湾业委会向鑫宇物业发出一份解聘通知，对鑫宇物业予以解聘并告知了解聘物业的原因及解聘后的具体移交程序。现鑫宇物业以滨河湾业委会召开的第二次业主大会存在实体及程序违法为由，要求确认滨河湾业委会解聘行为无效。另查明，滨河湾小区业主人数1302人，其中住宅业主1296人，商业业主6人，业主人数过半数为652人，小区住宅建筑面积为148191.586平方米，地下室建筑面积为16830.614平方米，商业建筑面积为18563.690平方米，专有部分总面积为183585.89平方米，过半数面积为91793平方米。本院认为，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主在物业管理活动中，应当遵守管理规约、业主大会议事规则。本案中，滨河湾业委会在召开第二次业主大会过程中，按照滨河湾小区业主实名制联名六百多户上访材料所要求解聘鑫宇物业服务企业的内容，决定召开业主代表大会及业主大会，不符合前述《业主大会议事规则》中规定的召开业主大会临时会议发起程序的规定。滨河湾业委会分别于2019年8月2日、2019年8月8日发布了《关于滨河湾小区召开业主大会的通知》，通知定于2019年8月17日-18日召开第二次滨河湾小区全体业主大会，2019年8月13日，滨河湾业委会又发布了《关于滨河湾小区召开第二次全体业主大会的补充通知》，告知本次业主大会采取分单元、征集式的投票选举方式进行。而在2019年8月19日就发布了《关于滨河湾小区第二次业主大会选举结果的公告》，违反了《业主大会议事规则》中业主大会会议召开前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容（包括会议形式、提交会议审议的事项）等主要事项以书面形式向物业区域内全体业主公告的规定。滨河湾业委会提交的滨河湾小区第二次业主大会投票表决事项结果汇总单上显示，发选票1000张，有效收回951张，全票弃权44张，作废5张，同意解聘现有鑫宇物业公司的票数为851票，不同意票96票，并据此作出解聘鑫宇物业公司的决定。而据统计滨河湾小区业主人数1302人，其中住宅1296人，商业6人，业主人数过半数为652人，小区住宅建筑面积为148191.586平方米，地下室建筑面积为16830.614平方米，商业建筑面积为18563.690平方米，专有部分总面积为183585.89平方米，过半数面积为91793平方米。但投票表决汇总单上没有统计列明投票人专有部分建筑物面积，仅依据同意解聘物业的票数作出解聘物业的决定，违反了《业主大会议事规则》中选聘、续聘、解聘物业服务企业或者自行管理物业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定。同时在投票过程中，部分业主未在家中的，滨河湾业委会采取打电话征求意见，由业主委托人填写选票，但未出具书面授权委托书，违反了《业主大会议事规则》第十四条代理人应当持业主书面委托书行使投票权利的规定。且在统计票数的过程中，唱票人、计票人均非登记备案的滨河湾业委会成员，亦违反了《业主大会议事规则》中业主委员会成员负责唱票、计票的规定。滨河湾业委会也未将选票送达情况在本物业区域内公告15日。综上，滨河湾业委会在召开此次业主大会过程中，多项程序违反了行政法规《物业管理条例》的强制性规定及《业主大会议事规则》相关规定。《业主大会议事规则》虽然不是法律、行政法规，但其是依据法律及《物业管理条例》等行政法规的特别制定，且属于有行业约束力的规范，自行制定又不遵守，有违公序良俗，因此认定此次解聘鑫宇物业公司的行为应属无效。故对原告要求确认滨河湾业委会解聘鑫宇物业行为无效的诉讼请求，本院予以支持。滨河湾业委会的辩称主张，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。滨河湾业委会辩称原告与开发商签订的“前期物业服务合同”，自滨河湾业委会成立之日已经废止，对业委会及小区业主不具有法律效力，原告没有与业委会签订任何物业服务合同，不具备诉讼资格。因鑫宇物业签订的《前期物业服务合同》第三十二条约定：在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。依据该约定，物业服务合同的终止附生效条件，并非自滨河湾业委会成立之日已经废止，故本院对此抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百五十三条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款、《物业管理条例》第七条第一款第（一）项、第十一条第（四）款、第十二条、第十三条、第十四条第一款、第十八条、第二十六条之规定，判决如下：确认被告郧西县滨河湾小区业主委员会解聘原告郧西县鑫宇物业管理有限公司的行为无效。案件受理费80元，由被告郧西县滨河湾业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  叶贵方二〇一九年十二月十二日书记员  张夕琴