河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终5895号上诉人（原审原告）：洛阳星辰置业有限公司，住所地：洛阳市西工区枫叶国际广场1-3-2406号。法定代表人：杨国普，该公司总经理。委托诉讼代理人：王黎明，河南荣信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵景霞，女，汉族。委托诉讼代理人：楚子毅，河南坤创律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢冬梅，河南坤创律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张春意，男，汉族。委托诉讼代理人：杨传朝，河南洛浦律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：邵欣欣，女，汉族。委托诉讼代理人：杨传朝，河南洛浦律师事务所律师。上诉人洛阳星辰置业有限公司（以下简称星辰置业公司）因与被上诉人赵景霞、张春意、邵欣欣债权人撤销权纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2019）豫0302民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。星辰置业公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判撤销赵景霞与张春意、邵欣欣之间的《房产买卖合同》；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。赵景霞与张春意、邵欣欣转让房屋的《房产买卖合同》明确约定赵景霞将价值369000余元（税局认定价格）的房屋以15万元的价格卖给第三人，这是书面证据、直接证据、原始证据，并且是在不动产登记备案的证据，而一审判决认定的赵景霞与张春意、邵欣欣转让房屋的价格是30余万元的证据是赵景霞与张春意、邵欣欣的当庭陈述、证人证言和与案件无关的转款凭证以及现金交付事实或转账事实的收据，是口头证据、间接证据、传来证据。然而原审判决背离了民事诉讼证据认定的基本规则，从根本上背离了案件的基本事实。二、张春意、邵欣欣对赵景霞以不合理的低价将房屋出售给自己损害债权人即上诉人的合法权益的事实是知情的，一审判决错误的理解和适用法律，否认张春意、邵欣欣知情的事实。首先，在上诉人就实现债权起诉赵景霞之后不久，赵景霞就匆忙将房屋以15万元的价格出售给张春意、邵欣欣。经查，张春意、邵欣欣与赵景霞都是民权县人，系老乡关系，且张春意、邵欣欣既不在洛阳工作，又不在洛阳常住，却突然在洛阳购买老乡赵景霞的房屋，且是以不合理的低价购买，显然对赵景霞低价出售房屋躲避债务目的是知情的。其次，从合同法对撤销权规定的立法本意和相关司法解释来看，只需证明债务人以不合理的低价将财产转让给第三人，就可以推定第三人对债务人的行为损害债权人的利益是知情的。三、张春意、邵欣欣向赵景霞付款的证据不足，向黄元的付款与本案无关。张春意、邵欣欣提供的赵景霞出具的收到购房款4万元的收据，但没有提供交付现金或转账的证据，并且2017年9月11日已经完成了房屋过户登记手续，怎么2018年6月3日才支付该4万元房款，另外3万元是张春意通过微信分四次转给赵景霞的，分别是2017年12月27日支付1万元，2018年3月4日支付8000元，2018年3月4日支付2000元，2018年5月24日支付10000元，前三次支付的截图上均显示宛东药业的商标，一方面上述付款时间与赵景霞出卖房屋给张春意的时间以及房屋过户的时间均不一致，另一方面宛东药业的图标表明张春意的付款与药品经营有关，而与房屋买卖无关；如前所述，张春意向黄元付款的可能性很多，但唯一不可能的是代赵景霞向黄元偿还赵景霞欠方亮的钱。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院维持原判。赵景霞答辩称原审判决认定事实清楚，请求依法维持原判。张春意、邵欣欣答辩称：案涉房产抵押给方亮，负担的债务是22万元，若被上诉人采取出售房产的方法逃避对上诉人的负债，则房产售价应多于22万元才能有效实现逃避债务的目的，不会以15万元的价格出售房屋，故上诉人所称低价出售房屋，逃避债务明显不符合情理。合同中约定的15万元只是为了少交税款所采取的方法，第三人实际支付的房款加上代付的土地出让金和税款等已经达到320888.48元。远高于当时的政府指导价363179元，故被上诉人与第三人签订的房屋买卖合同是正常的交易，无不当目的。上诉人的上诉请求不能成立，应当维持原判。赵景霞向一审法院提出诉讼请求：1.要求依法撤销被告赵景霞与第三人张春意、邵欣欣于2017年9月11日签订的对位于洛阳市老城区××中段东侧××房屋的《房产买卖合同》（合同号为CS00054706）；2.本案诉讼费及律师费用等由被告赵景霞负担。一审法院审理查明：张春意、邵欣欣经老乡介绍见到赵景霞，因赵景霞提出出卖位于洛阳市老城区××中段东侧××房产，双方当时约定了购房价格。因该房产2016年6月28日赵景霞向他人借款22万元，将该房产抵押并办理了抵押登记。张春意、邵欣欣决定购买赵景霞的房产后，张春意于2017年9月8日向案外人黄元转账204000元，邵欣欣于同日通过微信向黄元转账9000元、又以现金支付1000元，2017年9月8日房管局对涉案房屋进行解押。2017年9月11日，赵景霞与张春意、邵欣欣在房产交易处签订房产买卖合同，将涉案房屋转让给张春意、邵欣欣，在该房产买卖合同中签订的双方转让总价格为15万元。签订合同当日，张春意、邵欣欣替赵景霞支出土地出让金和有偿使用收入35046元，并替赵景霞支出契税1842.48元，并自行支付了涉案房屋专项维修资金和应缴纳的契税。2017年9月25日涉案房屋过户登记在张春意、邵欣欣名下。后张春意又于2017年12月27日、2018年3月4日通过微信给赵景霞转账2万元，2018年5月24日通过支付宝给赵景霞转账1万元、2018年6月3日支付赵景霞现金4万元，赵景霞出具收款条一份，载明：“今收到张春意付购房款肆万元整系现金”。综上，张春意、邵欣欣共支付赵景霞的购房款284000元。另查明，2017年9月11日赵景霞与张春意、邵欣欣在办理房产过户手续时，洛阳市地方税务局契税税务分局出具的税收缴费书载明的收取4%契税的计税金额为369317元，即为当日涉案房屋的指导价。又查明，2017年9月19日该院受理了星辰置业公司与赵景霞、洛阳鑫安机械设备有限公司、卫和平民间借贷纠纷一案，并于2017年11月28日作出（2017）豫0302民初1190号民事判决：一、被告赵景霞、洛阳鑫安机械设备有限公司于判决生效之日起十日内偿还原告洛阳星辰置业有限公司借款本金682444元及利息（从2016年3月18日至实际履行之日止，按照月利率2%计算）；二、被告卫和平对被告赵景霞、洛阳鑫安机械设备有限公司的上述还款义务承担连带清偿责任；三、被告卫和平承担保证责任后，有权向被告赵景霞、洛阳鑫安机械设备有限公司追偿；四、驳回原告洛阳星辰置业有限公司其他诉讼请求。在本案原一审过程中，该院根据星辰置业公司的财产保全申请，依法查封了登记在张春意、邵欣欣名下的涉案房产。一审法院认为：被告赵景霞将自己名下的房产转让给第三人张春意、邵欣欣，原告星辰置业公司向本院起诉要求撤销被告赵景霞与第三人张春意、邵欣欣的《房产买卖合同》，系债权人行使撤销权法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。结合本案，首先被告赵景霞将涉案房产转让给第三人张春意、邵欣欣，该二人购买该房产并无恶意，原告星辰置业公司也未向本院提交证据证明第三人张春意、邵欣欣知道被告赵景霞对原告星辰置业公司负有债务，并且以低价转让房产；其次，关于涉案房产是否存在以不合理低价进行转让，尽管双方在房产买卖合同中约定价款是15万元，但从被告赵景霞提交的证据、证人证言和第三人张春意、邵欣欣通过银行给案外人黄元转账214000元，可以认定该214000元也是第三人张春意、邵欣欣支付的购房款，再加上办理完过户手续后，第三人张春意、邵欣欣陆续支付给被告赵景霞的70000元，第三人张春意、邵欣欣为购买涉案房产已支付购房款284000元，参考当时双方办理过户手续税务局收取契税的房屋计税金额369317元，该369317元的70%为258521元，第三人张春意、邵欣欣购买涉案房屋没有以不合理的价格购买，且转让的行为并没有对原告星辰置业公司造成损害，故原告星辰置业公司要求撤销被告赵景霞与第三人张春意、邵欣欣于2017年9月11日签订的《房产买卖合同》的诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告洛阳星辰置业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，保全费2840元，共计2940元，由原告洛阳星辰置业有限公司负担。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，星辰置业公司上诉的主要理由是认为赵景霞以明显不合理的低价转让房产，损害了星辰置业公司的权益。其主要依据是赵景霞与张春意、邵欣欣的《房产买卖合同》中约定的房屋交易价款为15万元。对此，本院认为，根据本案已查明的事实可以看出赵景霞于2016年6月28日就向案外人方亮、黄元借款20万元，并于同日将涉案房产办理了抵押登记手续。2017年该笔借款到期后赵景霞将抵押房屋出售给张春意、邵欣欣，2017年9月8日，张春意将21万余元转账给案外人黄元，同日该抵押房屋在房产部门办理了解押手续，张春意给黄元的转款能够印证系属赵景霞偿还借款行为。除此之外，张春意、邵欣欣另行支付给赵景霞的房款及代赵景霞支付的土地出让金、房屋专项维修资金、契税等累计达30余万元，该价值与当时的二手房市场价值基本吻合。至于双方在购房合同上载明的价格与其实际交易的价格不一致时，应以实际交易价格为准。故星辰置业公司的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费100元，由洛阳星辰置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  王 睿审判员  衡宏波二〇一九年十二月三日书记员  刘伟琳