重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初12417号原告(反诉被告):张鑫，男，汉族，1990年7月3日出生，住重庆市巴**。原告(反诉被告):胡文静，女，汉族，1993年1月19日出生，住重庆市南岸区。二原告共同委托诉讼代理人：赵会红，重庆静昇律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：黄佳，重庆静昇律师事务所律师。被告(反诉原告):重庆帝维美丽之冠投资有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金渝大道**附**，统一社会信用代码91500000574800402N。法定代表人:邓瑞。委托诉讼代理人：梁杰，重庆百君律师事务所律师。原告张鑫、胡文静与被告重庆帝维美丽之冠投资有限公司（以下简称帝维公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张鑫、胡文静委托诉讼代理人赵会红、黄佳，被告帝维公司委托诉讼代理人梁杰到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告张鑫、胡文静向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年4月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告返还原告已付购房款622888元、商铺代收费41404元(包括契税36687元、大修基金3477元、转移登记费550元、土地勘察费74元、权证印花税5元、合同印花税611元)，共计664292元，并以前述款项为基数自2018年4月3日起按照人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用损失；3.判令被告赔偿原告因本案支付的律师费25000元；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由:2018年4月3日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买被告建设的位于重庆市渝中区中兴路228号1-商铺21号房屋，用途为非住宅，建筑面积为45.71平方米，套内建筑面积为21.09平方米，约定的建面单价为26753.18元/平方米，套内面积单价为57984.26元/平方米，商品房成交总金额为1222888元，合同签订当日支付房款622888元。此外约定，如果合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，买受人有权退房，出卖人应当将买受人已付房款及利息退还给买受人，同时还应赔偿因出卖人违约导致买受人解除合同所产生的一切费用。该合同签订后，原告按约向被告支付了首期房款622888元，并根据被告的要求向被告支付了契税、大修基金等代收费用41404元。然而，在被告办理产权期间，原告经网络查询不动产登记中心，发现网签登记案涉房产的套内建筑面积为20.17平方米，与合同载明的套内面积21.09平方米差异远远超过了3%。据此，原告认为被告出售的案涉房产的套内面积差超出了合同约定标准，原告有权根据合同约定解除《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，由被告退还原告已经支付的款项，并赔偿由此给原告造成的全部损失。被告帝维公司辩称，原被告签订商品房买卖合同无异议，原告向被告购买被告建设的位于重庆市渝中区中兴路228号1-商铺21号房屋，产权登记变更时房屋坐落变更为渝中区中兴路228号附5号1-23。订立合同前，原告已知晓案涉房屋的实测套内面积，双方就是根据交易标的物实测建筑面积和实测套内面积进行洽谈协商的。订立合同时，双方达成和统一指向的买卖标的物的套内面积就是实测套内面积，约定套内面积与产权登记套内面积没有面积差异。根据日常生活经验法则，也明显可以确定双方约定的标的物的套内面积就是实测套内面积，该面积与产权登记套内面积不存在面积差异。即使认定原告在订立合同前不知晓房屋的实测套内面积，其亦应在合同约定的解除权行使期限内书面通知被告解除合同，逾期则解除权消灭。原告的各项诉讼请求，因缺乏请求权对应的事实基础而不能成立，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本案中，被告提出反诉请求：1、确认二原告于2019年4月10日以《律师函》形式单方解除双方所签《商品房买卖合同》及补充协议的行为无效；2、判令二原告继续履行合同，立即支付购房款60万元；3、判令二原告支付被告前述购房款自2018年5月11日起至付清之日止按每日万分之一计算的迟延履行违约金（计算至2019年6月11日的违约金数额为23760元）；4、本案诉讼费由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称，对原告已付房款622888元，未支付房款为60万元无异议。未支付理由：一、被告所售房屋的套内面积差超出了合同约定标准，原告有权根据合同约定行使解除权，即要求解除与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》。二、原告一直未支付案涉房产的剩余价款系因为案涉房产未达到被告承诺的交房标准，且存在严重的质量问题，经业主多次投诉，被告仍旧未进行整改。综上，原告认为案涉商品房买卖合同完全系被告虚假宣传诱导原告签订，且存在严重的质量问题，面积差更是超出了合同约定标准，被告的反诉诉讼请求应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年4月3日，二原告（买方）与被告（卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定二原告向被告购买暂定名为美丽之冠熊猫公馆（美丽之冠青年公寓）预售商品房，座落为：重庆市渝中区中兴路228号1-商铺21号房屋，建筑面积为45.71平方米、套内建筑面积21.09平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积24.62平方米。商品房用途为非住宅，属于商业服务。本商品房为清水房，总成交金额为1222888元，建筑面积单价为26753.18元/平方米，套内建筑面积单价为57984.26元/平方米。付款方式及期限：2、分期付款，本商品房总成交金额1222888元整。（1）第一期：乙方应于签订合同当日向甲方支付房款622888元整，并按相关法律法规的规定向相关政府部门缴纳所有相关税费。（2）第二期：乙方应于2018年5月10日前向甲方支付房款600000元整。第六条，面积确认及面积差异处理。1、在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理:1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)退还给乙方。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方;产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比=产权登记套内建筑面积一合同约定套内建筑面积/合同约定套内建筑面积×100%。第七条、交房期限及交付条件，（一）本商品房交房期限，…2、属预售商品房的，甲方应当在2018年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。第十条，乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理;1、按逾期时间，分别处理(不作累加):(1)逾期在60日(含)之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1(该比率不大于第九条1款(1)项中的比率)的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行;(2)逾期超过60日(与本条第1款(1)项约定的日期相同)后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1(该比率应不大于本条第1款第(1)项中的比率)的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。该合同附件五:商品房买卖合同补充协议，其中约定第一条、商品房基本情况，1.1买受人同意该商品房由出卖人委托有资格的测绘部门实际测量，最终结算面积以产权登记证记载的建筑面积为准，主合同第三条第(三)款规定的该商品房共用部位与共用房屋分摊的建筑面积若有差异，买卖双方不作任何补偿。第四条、商品房交付条件与交付手续4.1出卖人交付该商品房之前，买受人应当履行完毕下列义务，否则出卖人有权顺延交付时间并且不承担违约责任：（1）买受人已经按照主合同及本补充协议的约定履行完毕支付房价款的义务，以贷款方式支付房价款的，出卖人已经实际收到银行转入的全部房价余款；…第五条、面积差异处理方式5.1因套内面积差异需要买受人补交房款或者出卖人返还相应房款的，均不计收利息。买受人需向出卖人补交房款的，应当在产权登记面积确认之日起30日内补交，逾期未补交的，应当向出卖人按日支付需补交房款万分之一的违约金，出卖人有权延期向买受人交付房屋直至买受人付清应付款项。出卖人需向买受人返还房款的，应当在产权登记面积确认后，且买受人提供收款账号后30日内返还，逾期未返还的，应当向买受人按日支付需返还房款万分之一的违约金。“产权登记面积确认之日”是指出卖人取得《商品房地产权属证明书》之日，该证明书的附件中所载明的面积即为该商品房的产权登记面积。5.2若买受人因房屋面积差异原因(不含分摊建筑面积)根据主合同约定选择退房应当在知道或应当知道产权登记面积确认之日起15日内书面告知出卖人，否则视为买受人自动放弃退房权利，按主合同第六条第2款买受人不退房条款约定执行。第十一条、合同解除11.1除主合同及本补充协议另有约定外，主合同及本补充协议约定的买受人有权解除合同的情况出现时，买受人应于知道或应当知道该情况之日起15日内向出卖人送达解除合同的书面通知，如果买受人未在上述期间内向出卖人送达解除合同的书面通知，视为买受人放弃解除本合同的权利，本合同继续履行。同日，二原告（乙方）与被告（甲方）签订面积差补充协议，内容如下：一、乙方向甲方购买位于重庆市渝中区中兴路228号1-商铺21号（以下简称“该商品房”），并签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“原合同”）。二、该商品房的合同约定建筑面积为45.71平方米，经实际测绘确认后，产权登记建筑面积为43.46平方米。原合同总成交金额按实测产权登记建筑面积43.46平方米计算，总成交金额为1222888元整。三、本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准，本补充协议未约定的事项，仍按原合同执行。二原告于合同签订当日向被告支付房款622888元，另支付了商品代收费（契税36687元、大修基金3477元、转移登记费550元、土地勘测费74元、权证印花税5元、合同印花税611元）共计41404元。另查明，渝中区中兴路228号1-商铺21号现门牌号为重庆市渝中区中兴路228号附5号1-23号。重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明载明，该房屋用途为商业服务，建筑面积45.71平方米，套内建筑面积21.09平方米，成交金额1222888元。根据“美丽之冠青年公寓项目”房屋面积分户汇总表所载，该商铺的套内面积为20.17平方米，建筑面积43.46平方米。2018年6月27日、2018年9月4日、2018年10月31日，被告数次向原告发送催款函，要求原告支付剩余房款及违约金。2019年4月12日，原告向被告发送律师函，主要内容为要求被告在收到本函后3日内，书面告知二原告关于渝中区中兴路228号1-商铺21号房屋的准确产权登记面积，并提供相关产权登记面积确认凭证。如合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内面积误差比绝对值超过3%，则二原告选择退房，解除与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，由被告退还其支付的全部费用，并赔偿二原告因解除合同所产生的一切费用。该邮件被告于2019年4月22日签收。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》及商品房买卖合同补充协议、面积差补充协议、发票及收据、函件、备案登记证明、房屋面积分户汇总表及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，二原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、面积差补充协议，均系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告在签订《重庆市商品房买卖合同》同时签订了面积差补充协议，其中明确“经实际测绘确认后，产权登记建筑面积为43.46平方米。原合同总成交金额按实测产权登记建筑面积43.46平方米计算，总成交金额为1222888元整，由此可知原告作为买受人此时已明知该房屋的实测产权登记建筑面积与合同约定的建筑面积存在误差，根据生活常识及交易习惯，在总成交金额未变化的情况下，可以推定其对该房屋套内建筑面积是否同时也存在误差知晓或应当知晓，否则其有权要求被告对此事项及时进行明确。而原告一直未按照合同约定于2018年5月10日前向被告支付剩余房款，被告已经多次向其发函催收，近一年时间内，原告对面积误差并未提出质疑，亦未行使相应权利，现原告称其办理产权期间经网络查询才发现案涉房屋的套内建筑面积误差比超出了合同约定标准，缺乏事实依据和合理性，与常理不符，本院不予采信。原告未在合同约定的解除期限内或相应的合理期限内向被告发出书面解除合同的通知，视为放弃解除权。故原告于2019年4月12日以《律师函》形式向被告发送的通知不产生法律效力。原被告已按照合同约定履行，原告起诉要求解除合同，并要求被告返还购房款及相关费用，并向其支付资金占用损失及律师费用的请求不能成立，本院依法不予支持。被告反诉要求二原告继续履行合同，立即支付购房款600000元的请求成立，本院予以支持；原告的抗辩证据不力，理由不能成立，本院不予采信。因原告逾期支付房款，已构成违约，被告主张原告支付被告剩余购房款自2018年5月11日起至付清之日止按每日万分之一计算的迟延履行违约金符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张鑫、胡文静的全部诉讼请求；二、原告张鑫、胡文静于本判决生效后十日内支付被告重庆帝维美丽之冠投资有限公司购房款600000元，并自2018年5月11日起按每日万分之一标准支付违约金至付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取5347元，反诉费5019元，共计10366元，由原告张鑫、胡文静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  朱惠晓二〇一九年十二月十八日书记员  马 红