中华人民共和国广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终12087号上诉人（一审原告）：黄凤英，女，汉族，1960年3月31日出生，住所地：中华人民共和国广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：雷会能，广东中粤云天律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：陈敏琼，女，汉族，1954年9月27日出生,住所地：中华人民共和国广东省广州市越秀区。被上诉人（一审被告）：马文峰，男，汉族，1977年11月10日出生，住所地：中华人民共和国广东省佛山市南海区。被上诉人（一审被告）：罗洪省，男，汉族，1975年2月10日出生，住所地：中华人民共和国广东省英德市。被上诉人（一审被告）：肖志高，男，汉族，1967年4月1日出生，住所地：中华人民共和国广东省广州市白云区。被上诉人（一审被告）：李丽萍，女，汉族，1959年4月10日出生，住所地：中华人民共和国广东省广州市荔湾区。被上诉人（一审被告）：阮家聪，男，汉族，1983年12月8日出生，住所地：中华人民共和国广东省广州市海珠区。被上诉人（一审被告）：黄智勇，男，汉族，1956年10月13日出生，住所地：中华人民共和国广东省广州市白云区。被上诉人（一审被告）：关友蘧，女，汉族，1942年3月1日出生，住所地：中华人民共和国广东省广州市海珠区。被上诉人（一审被告）：李蔚，女，汉族，1971年11月7日出生，住所地：中华人民共和国广东省广州市海珠区。被上诉人（一审被告）：沈适伟，男，汉族，1954年3月30日出生，住所地：中华人民共和国广东省广州市白云区。被上诉人（一审被告）：胡妙娟，女，汉族，1976年10月19日出生，住所地：中华人民共和国广东省佛山市三水区。以上十一位被上诉人的共同委托诉讼代理人：龙英，广东正平天成律师事务所律师。以上十一位被上诉人的共同委托诉讼代理人：包懿庆，广东正平天成律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：ＬＵＰＨＹＬＬＩＳ（菲丽斯·卢），女，美利坚合众国公民，1957年10月7日出生。上诉人黄凤英因与被上诉人陈敏琼、马文峰、罗洪省、肖志高、李丽萍、阮家聪、黄智勇、菲丽斯·卢、关友蘧、李蔚、沈适伟、胡妙娟业主共有权纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初14370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄凤英上诉请求：1、撤销原判，改判支持黄凤英一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由陈敏琼、马文峰、罗洪省、肖志高、李丽萍、阮家聪、黄智勇、菲丽斯·卢、关友蘧、李蔚、沈适伟、胡妙娟承担。事实和理由：一、事实证明，涉案房屋的前业主（卖方）属于涉案电梯的十三名集资人之一，取得了电梯的所有权，并已实际使用，黄凤英无须举证证明前业主已缴纳电梯集资款。黄凤英于2016年9月14日与涉案房屋前业主签订合同买卖广东省佛山市南海区***（又称801房，即涉案房产），当时不仅安装有电梯，而且黄凤英也是按有电梯的房屋价出资购买。至黄凤英取得涉案房屋房地产权证以及前业主交付涉案房屋之时，电梯早已安装完毕投入运行，前业主已实际使用，并按月分摊电梯的电费等公共费用。因此，一审法院认为黄凤英未举证证明“已缴交了相应的电梯集资款”，属于认定事实错误。第一，本案双方争议焦点并非是“前业主是否已缴纳电梯集资款”，而是“新业主是否应当按原电梯集资款的80%支付‘电梯过户费’”。因此，陈敏琼自始至终未否认涉案房屋的前业主缴过了电梯集资款，根本无须黄凤英举证证明。第二，陈敏琼举证的《某花园24座业主授权书》、集资户的身份信息、《集资电梯管理规定》《关于电梯集资户转让房产使用电梯等约定》，上述证据材料中均有涉案房屋前业主的签名，可以证明涉案房屋前业主是涉案电梯的集资人之一，从时间上看，涉案电梯在2015年6月1日前已启用，集资行为早已完成。第三，广东省佛山市南海区大沥镇江北社区调解委员会出具的《调解纠纷登记表》中“调解经过”一栏载明：“……甲方（陈敏琼）表示原业主已交齐集资电梯安装等费用”，足以证明涉案房屋前业主系涉案电梯的共有权人和使用人。第四，黄凤英举证2016年1—6月、2016年7月—2017年6月《24座电梯费用支出明细》、陈敏琼的银行收款账户、2016年6月缴纳的电梯检验费发票、中国电信的收款发票等证据，可以看出各电梯集资户自2016年1月以来每月的电梯维护费、网络费、电费等分摊情况，可以证明涉案801房也在其中，证明801房前业主系涉案电梯共有人和使用人。第五，黄凤英在2017年6月从房地产中介公司手中不仅接收了涉案房屋的钥匙，而且收到了涉案电梯匙3个，该电梯匙在黄凤英使用一段时间之后，被陈敏琼以电梯维护升级为由，切断了黄凤英电梯使用权，导致黄凤英的电梯匙作废。上述事实可以证明涉案房屋前主业已取得涉案电梯的共有权和使用权。二、黄凤英购买的涉案房产属于主物，涉案电梯属于房屋的附属物，黄凤英取得了主物的所有权，依法也有权享有电梯附属物的共有权和使用权，陈敏琼禁止黄凤英使用电梯和行使共有权，没有法律依据。前述事实和证据，充分证明涉案房屋前业主系涉案电梯的集资人、共有权人和使用人，一审判决罔顾该基本事实，认为“涉案电梯并非***房的附属设施”，认定事实错误，没有法律依据。众所周知，电梯如不附着在房屋等建筑物、构筑物之上，单独的电梯就没有任何价值、作用和意义，即房屋建筑物是主物，电梯等设备设施属于房屋的附属物，系从物。《中华人民共和国物权法》第一百一十五条规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外”，黄凤英购买涉案房产，涉案电梯在双方买卖之时已经建成使用，双方是以买卖电梯房的市场对价交易的，买卖双方并无就涉案电梯作出任何特别约定，而且，前业主在房屋正式交付使用之时将电梯钥匙也一并交付给了黄凤英，黄凤英也曾使用过涉案电梯，因此，涉案电梯无疑是属于涉案房屋的附属物。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权利”、第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”，涉案房产系前业主的住宅专有部分，涉案电梯系前业主的共有部分，其转让涉案房屋时，其对涉案电梯等共有部分享有的共有和共同管理权利一并转让给了黄凤英，黄凤英依法获得了涉案电梯的共有和共同管理权利，陈敏琼等人在《关于电梯集资户转让房产使用电梯等的约定》第1条约定：“……房屋受让方不因房屋受让而自动享有原业主对集资电梯的相关权益”，违反了上述法律规定，一审判决依据该条款驳回黄凤英诉讼请求，显系适用法律错误。陈敏琼等人拒绝黄凤英使用涉案电梯，剥夺了黄凤英对电梯的共有和共同管理权利，严重损害了黄凤英合法财产权益。退一步说，如果涉案房屋的业主此前没有参与电梯安装集资，不享有涉案电梯的共有权和使用权，那么，适用“不因房屋受让而自动享有原业主对电梯的权益”条款尚属合理，但对于已经支付金钱对价，参与了电梯安装集资，已经成为电梯共有和使用权人的前业主，则限制和剥夺了一方的主要权利，应因违法而无效。三、《关于电梯集资户转让房产使用电梯等的约定》属于陈敏琼内部约定，对黄凤英并不具有法律约束力。陈敏琼一审举证提供的《关于电梯集资户转让房产使用电梯等的约定》，形式上虽然有参与集资的13户业主签名，暂且不考虑其真实性和合法性，根据合同相对性原则，其仅能约束签名确认的各方，对所谓的房屋受让人等第三方没有法律约束力。因此，一审法院以黄凤英未缴纳集资过户费为由判决驳回全部诉讼请求，没有法律依据。四、陈敏琼索要高额电梯过户费，本质上属于重复收费，滥用权利，违反了民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，违背了政府有关鼓励旧楼电梯加装的政策规定。《关于电梯集资户转让房产使用电梯等的约定》第1条：“……受让方需缴交原集资款的80%方可办理过户手续，买卖双方不参与当次的集资款分享”，该内容属于民事权利的滥用，严重违反政府鼓励旧楼电梯安装，便民利民的政策规定。首先，所谓的电梯过户费，本质上属于巧设名目，以电梯之名行乱收费之实，违反各级政府部门加大和鼓励旧楼电梯安装、改造，方便民众生活等利民政策。其次，所谓电梯过户费，其金额达每户原集资款的80%，据了解，原集资户缴款32000元（陈敏琼拒绝向黄凤英提供加装电梯的费用情况和相关资料，黄凤英无法取得相关依据），那么，电梯过户费为25600元，相当于重新安装一部电梯的价款，于情于理也是令人无法接受的、畸高的收费行为。再次，同一栋楼房同一部电梯，在未增加任何设备设施的情况下，前业主支付了全部的电梯集资款，新业主还要重新出一次电梯集资款，本质上也是重复收费，既无情理亦无法律依据。最后，根据上述约定，受让方缴交的过户集资费，买卖双方不参与当次的集资款的分享，言下之意就是，这笔钱是由其余集资户均分享用的。业主分享新业主的电梯过户费，本质上属于陈敏琼获取非法利益，严重损害了新业主的合法权益，违反了《中华人民共和国民法通则》第四条规定的民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，违反了社会公序良俗，属于无效行为。五、陈敏琼索要高额电梯过户费，非法限制了新、旧业主的房屋自由转让权，违反了物权法之规定，属于无效行为。依照陈敏琼的上述约定，每一位电梯集资业主转让房产时，新业主均需支付原该户电梯安装费的80%，这是第二次付费，如新业主再次转让，接手的第三手业主还需支付同样金额的所谓“过户费”，依此类推，一部电梯却存在多次重复收费的可能，属于对房屋的转让权利的限制，侵犯了新旧业主对自己房屋的自由转让权，违反了物权法的规定。六、陈敏琼排除、阻挠，以及禁止黄凤英享有电梯共有权和使用权，严重侵犯了黄凤英的合法房产权益，造成黄凤英合法房产无法正常使用，应当依法承担赔偿责任。陈敏琼在2017年6月20日左右将黄凤英电梯匙停止升级而无法使用电梯，还发手机短信给涉案房屋的前业主威胁黄凤英，声称：“……本月不办过户，我们就更换电梯匙。更换电梯匙我们要集资1.5万元费用，到时她（黄凤英）要加入电梯，这费用就要你的新业主出，到时她就不是二万而是三万五（千）元才有电梯用……”。结合黄凤英提供的调解纠纷登记表等，足以证明陈敏琼等人恶意阻挠、禁止黄凤英使用电梯，拒绝基层组织的调解等事实清楚。陈敏琼排除、阻挠，以及禁止黄凤英享有电梯所有权和使用权，造成黄凤英合法房产自2017年6月21日起至今，长达一年多的时间里无法使用电梯，严重侵犯了黄凤英的合法房产权益，应当依法承担赔偿责任。黄凤英参照房屋所在地每月租金标准，诉请陈敏琼赔偿，有事实和法律依据，应予支持，同时，也是对陈敏琼违法行为的必要惩戒，维护公平正义。本案涉及民生问题，就是这样一件看起来的小事，黄凤英却多次向基层组织投诉，向派出所请求解决，最后无奈之下选择了诉讼，希望以法律手段寻求公平正义，但一审法院却死抠法条，以一份由电梯业主签订的内部协议，否定黄凤英对涉案电梯的共有权和使用权，于情于理于法均属不当。陈敏琼、马文峰、罗洪省、肖志高、李丽萍、阮家聪、黄智勇、关友蘧、李蔚、沈适伟、胡妙娟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由是：一、涉案电梯不是原楼房***的附属设施，也并非原楼房的公共设施或建筑物共有部分，其产权并不属于涉案原楼房的所有业主，涉案电梯由原楼房13户业主在2014年共同集资建立，其建筑面积并未划分登记为全部业主的公摊面积，该电梯全部由13户集资业主出资管理使用，故涉案电梯并非楼房附属设施。同时根据《广东省建设厅关于旧住宅增设电梯的若干指导意见（征求意见稿）》第10条，旧住宅增设电梯后，可按有关规定办理公用面积确权手续，原则上谁出资谁所有，这一指导原则也正说明该电梯属于集体出资的13户业主所有。二、涉案电梯使用权由集资业主共同决定，本案中13户业主所签署的关于电梯集资户转让房产使用电梯等的约定是全体13户业主共同意志的体现，内容合法有效，同时该涉案电梯在加装时亦取得原楼房所有业主的同意，且在电梯落成后至今涉案电梯完全由13户集资业主所管理使用，因此该涉案电梯的使用权的约定也是原楼房所有业主的共同意思表示，黄凤英若要取得涉案电梯的使用权，应与全体集资业主就该电梯使用权达成新的约定，现黄凤英称因其购买房屋而自动取得电梯使用权没有法律依据，也无相关合同约定。黄凤英向一审法院起诉请求：1.陈敏琼等人立即消除侵权违法影响，恢复黄凤英对电梯的使用，且今后不得再有任何类似无法、无理的收费及违法侵权行为发生；2.陈敏琼等人公开当时电梯申报安装资料；3.陈敏琼等人赔偿因电梯被切断使用而造成出租损失每月1500元，从2017年6月起计算至恢复使用之日；4.陈敏琼等人赔偿因诉讼所产生的人力、物力、时间、精神等经济损失1000元；5.陈敏琼、马文峰、罗洪省、肖志高、李丽萍、阮家聪、黄智勇、菲丽斯?卢、关友蘧、李蔚、沈适伟、胡妙娟承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年期间，广东省佛山市南海区***的包括陈敏琼、沈适伟、关友蘧、罗洪省、黄智勇、马文峰、肖志高、李丽萍、阮家聪、菲丽斯·卢、李蔚、胡妙娟、钟某均在内的13户集资户业主开始筹备集资加装电梯事宜，并共同委托了陈敏琼办理筹备、组织、联系、报建等一系列手续事宜。上述某花园D座24幢的电梯安装好后，2015年6月1日，13户集资户业主共同制订了《集资电梯管理规定》《某花园24座集资电梯的相关管理规定》《关于电梯集资户转让房产使用电梯等的约定》。《关于电梯集资户转让房产使用电梯等的约定》的内容为：“1.曾参与电梯集资享有的相关权益业主转让房屋时，房屋受让方不因房屋受让而自动享有原业主对集资电梯的相关权益，受让方需缴交原集资款的80%方可办理过户手续，买卖双方不参与当次的集资款分享；2.由卖房方通知买方缴交过户集资费，缴费款按原各楼层集资款的80%缴交；3.如卖房方未通知买方缴交或买方不缴交电梯集资费的，该受让人应承担的集资款由卖方承担。如卖方拒绝支付的，禁止买方（新业主）使用电梯；4.新增电梯集资户按原各楼层集资款增加50%收费（原价×1.5）”。广东省佛山市南海区**（即801房）的原业主为钟某均、崔某。2017年期间，黄凤英向原业主购买了该房屋，并办理了不动产权证，证号为粤（2017）佛南不动产权第***号。2017年6月，因涉案电梯升级改造，陈敏琼等人更换了电梯匙，故黄凤英无法使用涉案电梯。另查明，2017年8月10日，黄凤英曾要求广东省佛山市南海区大沥镇江北社区居民委员会对使用涉案电梯问题进行调解，但因陈敏琼拒绝调解，未达成一致意见。一审法院认为，因该案中菲丽斯·卢是美利坚合众国公民，故该案属于涉外民事案件。在诉讼程序方面应适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定，即该案应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。该案的案由为排除妨害纠纷，属于侵权纠纷的范围，黄凤英主张的侵权行为地在中华人民共和国广东省佛山市南海区，而菲丽斯·卢在中华人民共和国广东省佛山市南海区内也有住所，故一审法院对该案有管辖权。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十六条的规定，该案适用中华人民共和国法律。涉案某花园**业主在安装电梯后共同签订了《关于电梯集资户转让房产使用电梯等的约定》，该约定是各方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，对在该约定上签名的13户集资户内部具有法律约束力。涉案D座24幢8A房即801房的原业主***均也在该约定上签名确认，故该约定对该房屋的原业主具有法律约束力，原业主在出售房屋时应按照该约定的内容履行相应的义务。因涉案某花园D座24幢的涉案电梯并非是原楼房的公共设施设备或建筑物的共有部分，而是其中的13户集资户业主在办理加装手续后集资加装的，该13户集资户业主对涉案电梯享有所有、使用、管理等权利，故涉案电梯也并非涉案D座24幢8A房的附属设施。黄凤英根据《中华人民共和国物权法》的相关规定而主张已获得涉案电梯一切共有物权及使用权，依据不足，一审法院不予采纳。黄凤英在购买涉案D座24幢8A房时应尽到谨慎交易的注意义务，对于电梯的使用等问题应与原业主协商并明确约定，原业主也应将《关于电梯集资户转让房产使用电梯等的约定》的内容如实告知黄凤英，以妥善解决电梯的使用问题。现黄凤英未举证证明已缴交了相应的集资款，故黄凤英请求陈敏琼等人立即消除侵权违法影响，恢复黄凤英对电梯的使用，且今后不得再以任何类似无法、无理的收费及违法侵权行为发生；陈敏琼等人公开当时电梯申报安装资料；陈敏琼等人赔偿因电梯被切断使用而造成出租损失每月1500元，从2017年6月起计算至恢复使用之日；陈敏琼等人赔偿黄凤英因诉讼所产生的人力、物力、时间、精神等经济损失1000元等，均依据不足，一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：驳回黄凤英的全部诉讼请求。该案受理费100元，由黄凤英负担。本院二审期间，黄凤英向本院提交以下证据：1.《房屋买卖合同》；2.《房屋移交证明书》，拟证明黄凤英以电梯房的楼价购买涉案房屋，卖方也向黄凤英移交了电梯钥匙，涉案电梯是房屋附属物。陈敏琼、马文峰、罗洪省、肖志高、李丽萍、阮家聪、黄智勇、关友蘧、李蔚、沈适伟、胡妙娟质证称：对证据1《房屋买卖合同》的真实性、关联性、合法性予以确认，不认可其证明内容，从买卖合同中可以看出并无明确约定该房屋有附带电梯设施条款。对证据2《房屋移交证明书》的真实性无法确认，该移交证明书为第三方中介出具，无法核实其真实性，同时该证明书上所述移交电梯钥匙并不代表黄凤英就可以取得该电梯的使用权。经认证，黄凤英提交的证据1有原件以供核对，与本案待证事实相关联，本院予以采纳；证据2因系案外人出具，形式上为手写加盖印章，且未取得陈敏琼等人的确认，因此本院不予采纳。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案系业主对建筑物共有部分使用权产生的纠纷，本案案由应为业主共有权纠纷。各方当事人对于一审法院适用中国法律审理没有异议，本院予以确认。本案二审期间的争议焦点为：黄凤英是否可以取得案涉电梯的使用权。首先，黄凤英已经购买涉案房屋并办理过户，其已是该房屋的所有权人和业主，依法享有涉案房屋的全部所有权。同时，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，其作为小区内的业主，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其次，案涉电梯的使用权是否属于案涉房屋所在建筑的共有部分。第一，从法律性质上看，建筑物其上的电梯属于建筑物专有部分之外的共有部分，不构成某一具体区分所有权不动产项下的从物。第二，从公示上看，陈敏琼虽称电梯未登记为该栋建筑的共有部分，而是登记陈敏琼为业主，但其并未举证证明。在建筑物区分所有权中，只要未登记为业主专有部分或者明确属于个人的，均属建筑物共有部分。第三，从常理上看，案涉电梯在加装时虽然仅由13户业主集资修建并获得使用权，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施必须由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。加装电梯属于对整栋建筑物进行改建，影响到每一户业主的专有部分的安全及合理使用，因此应征得占三分之二多数的业主同意。陈敏琼加装电梯时也取得了全体业主的授权。因此，案涉电梯属于所在建筑的共有部分，黄凤英对案涉电梯享有共有和共同管理的权利。最后，黄凤英能否当然地使用案涉电梯。如上所述，虽然黄凤英作为业主有权对共有部分的案涉电梯享有共有和共同管理的权利，但仍应按照法律规定行使权利。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十条规定，业主在附属设施上对费用分摊等事项有权进行约定，且该约定对业主具有约束力。根据一审查明事实，陈敏琼受案涉24座建筑的业主共同授权办理加装电梯事宜，由陈敏琼等13户业主共同集资修建电梯，并对集资户转让房产后使用电梯进行了约定，即新业主不因房屋受让而自动享有原业主对集资电梯的相关权益，需缴交集资费的80%。如卖方未通知买方缴交或者买方不缴交的，由卖方承担集资款。因此，黄凤英作为业主，亦应受该约定拘束，在未缴纳集资费之前不得使用案涉电梯。黄凤英可以在依约缴纳集资费或者要求原业主缴纳集资费后使用。综上所述，黄凤英的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人黄凤英负担。本判决为终审判决。审判长  罗凯原审判员  梁亦民审判员  谢达辉二〇一九年十二月十六日法官助理巫江禺书记员陈琼梦