广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3338号上诉人（原审原告）：李东桂，女，1963年10月16日出生，汉族，住广东省佛冈县***********。委托诉讼代理人：吴丹花，佛冈县潖江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：广州她他会酒店管理有限公司，住所地：广州市番禺区**番禺万达广场汇智三路144铺。负责人：龙雪福。委托诉讼代理人：陈东洋，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁健枫，广东华誉品智律师事务所律师。上诉人李东桂因与被上诉人广州她他会酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2018）粤1881民初4855号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李东桂上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人《装修委托协议》违约金43610元，《委托租赁协议》违约金5000元，合计48610元；2、被上诉人支付租金和违约金，租金以市场价1200元为基数，从2018年11月1日起至判决生效后四个月的租金，违约金从2018年11月16日起按双方约定每天40元计算违约金至付清租金之日止。事实和理由：一、被上诉人未与开发商及物业部门协商一致，导致涉案合同无法履行，现被上诉人违约应按890/平方米的标准计算违约金支付给上诉人。二、上诉人与被上诉人在合同约定装修期间为4个月，现被上诉人违约，应向上诉人赔偿判决生效后4个月的租金。被上诉人广州她他会酒店管理有限公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。李东桂向一审法院起诉请求：一、解除李东桂与广州她他会酒店管理有限公司于2018年7月1日签订的《装修委托协议书》和《委托租赁服务协议》；二、判令广州她他会酒店管理有限公司支付李东桂《装修委托协议》违约金43610元，《委托租赁服务协议》违约金5000元，合计48610元；3、广州她他会酒店管理有限公司立即返还李东桂身份证、房屋产权证、物业管理合同等复印件资料及房屋钥匙、门禁卡；4、案件诉讼费用由广州她他会酒店管理有限公司负担。一审法院认定事实，涉案坐落于英德市*******仙水路东交汇处臻景明湖公馆A栋1214号房产为李东桂和王惠民共同共有。2018年7月1日，李东桂以个人名义与广州她他会酒店管理有限公司签订《委托租赁服务协议》、《代购委托书》及《装修委托协议》。《委托租赁服务协议》其中约定：第一条、委托物业基本情况1、甲方（李东桂）就其位于广东省英德市臻景明湖公馆A栋1214房地产（以下简称“委托物业”）及其各种设施/设备，委托乙方（广州她他会酒店管理有限公司）提供线上线下租赁服务及相关增值服务。委托物业为一房一厅户型，建筑面积共计49平方米，房款总额RMB181130元。《房地产证》或《商品房销售合同》编号：第201**********093号，业主的《身份证》复印件、《房地产证》或《商品房销售合同》复印件为本协议的有效附件。2.甲方需对委托物业进行改造（如有必要）、装修及配置房间设施，使之达到不低于乙方指定的她他会度假公寓的物业装修及房间设施配置标准，其中甲方配置的房间设施至少应包括下列各项设施：（1）电器类：电视机、机顶盒、冰箱、空调、组合式厨房设备、热水器等。（2）家具类：沙发、茶几、电视柜、衣柜、床架、床垫、床头柜等。（3）房间用品类：酒店布草及其他酒店用品。（4）其他类：窗帘、浴帘等。（5）有线（数字）电视、网络（宽带）及无线网络。甲方按上述标准完成物业装修及设施配置，经乙方的代表现场验收合格后，由甲方及乙方代表在物业状况及房间设施清单上共同签字确认，并作为本协议的有效附件。物业装修及房间设施配置标准见附件，乙方对该标准拥有完全的解释权。3.甲方可委托乙方按照其标准代为采购、配置全部房间设施（需另行签署代购委托书），由此产生的所有费用均由甲方承担……甲方也可委托乙方代为安排装修（需另行签署装修委托书），由此产生的所有费用均由甲方承担……第三条、租赁收益分配1、甲乙双方同意，对于委托物业取得的租赁及服务收益，按分成方式分配：甲方享有50%的租赁收入，乙方享有50%的租赁收入。租赁收入指委托物业租赁房租经营取得的，扣除佣金或代理费、营业税和基础服务费（每间夜50元）后的实际收入，甲方月收入600元/月保底，乙方补足保底。……2、本协议第五条第2款列明的起始日之前为培育期，在此期间甲方不享有任何租赁收益。……第五条、合作期限……2、市场空置期和培育期，甲方应在2018年11月1日前交付委托物业给乙方。乙方要在120日后完成设施设备安装调试，在2018年11月1日开始对外营业，并开始计算营业收入。……第十条、违约责任……2.无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付甲方应得租赁收益超过15日的，除应按协议约定如数支付给甲方外，从第16天起还应支付违约金每天40元。超过30日，甲方有权提出解除协议。……4.甲方如果提前终止合同，需由乙方确认，在房屋没有客人入住或预定的情况下，可终止合同，在入住客人或预定的客人还没有退房之前，甲方如要强行解除合约，甲方应赔偿RMB5000元给乙方；5.乙方如果提前终止合同，需提前30天书面或电子邮件形式通知甲方，经甲方确认，方可终止；如乙方强行解除本合同，须向甲方支付违约金RMB5000元。……第十一条争议解决的方式……2.本协议一式叁（3）份，甲方执壹（1）份、乙方执贰（2）份，均具同等法律效力，并自签订之日起生效。特别约定：2、甲方原须付一房一厅家电配备款39230元，优惠4840元，现须付34390元。协议后附一房一厅家具家电配备清单一份。《代购委托书》约定，鉴于甲（李东桂）、乙（广州她他会酒店管理有限公司）双方签署了物业委托租赁服务协议，为使甲方委托物业达到协议规定的标准，甲方拟委托乙方全权代为购买甲方位于：广东英德臻景明湖公馆的A栋1214房地产物业内家具家电及用品（附：家具家电及用品清单）。经双方协商一致，达成以下条件：1.乙方代购需符合清单内标准，代购完成后经甲、乙双方共同验收确认。2.家具家电及用品全款￥34390元（人民币，下同），甲方需于协议签署之日起5个工作日内将上述款项支付到乙方指定账户。3.上述款项已经包含乙方为甲方提供该项增值服务的服务费，乙方不得再向甲方另行收费。4.乙方收到上述款项后开具收据给甲方，并立即安排采购。如有争议，双方友好协议解决。《装修委托协议》约定，甲乙双方在《委托租赁服务协议》的基础上，根据国家有关法律规定，经过协商一致，达成如下附属协议，以供双方共同遵守：第一条、装修概况1、装修地址：英德市*******仙水路东交汇处臻景明湖公馆A栋1214；2、房屋规格：一房一厅，总计：装修面积49平方米；3、装修内容：（附件1、2、3）附件1：设计图纸；附件2：预算清单；附件3：设计效果图；4、委托方式：甲方（李东桂）全权委托乙方（广州她他会酒店管理有限公司）装修完成；5、工期：2018年7月1日至2018年10月30日，共120天。第二条、装修价款、房屋设计装修费用合计：人民币43610元，全部由乙方承担，价格不含税，开发票需增加10%税费。第三条、质量要求1、装修使用主要材料的品种、规格、名称由乙方认可，并负责采购及对施工质量负责。2、装修验收标准，双方同意参照设计施工图的方案验收。……第六条、违约责任……2、甲方违约，按890元/平方米装修费计算甲方的违约金赔偿给乙方。3、乙方违约，乙方装修成果全部归甲方所有。……第八条、协议生效本协议双方签字后生效，本协议一式两份，甲乙双方各执壹份。庭审中，李东桂当庭增加诉讼请求一项，即要求广州她他会酒店管理有限公司赔偿自2018年11月1日起按市场租赁价格1200元为基数至本判决发生法律效力之日起4个月内的租金损失。另因广州她他会酒店管理有限公司当庭交回房屋钥匙及门禁卡给李东桂，李东桂当庭变更诉讼请求第三项为要求广州她他会酒店管理有限公司归还身份证复印件、房产证复印件、物业管理合同复印件。一审法院认为，本案应为房屋租赁合同纠纷而非委托合同纠纷，李东桂、广州她他会酒店管理有限公司签订的《委托租赁服务协议》约定的实际是李东桂将涉案房屋交付给广州她他会酒店管理有限公司使用和收益，广州她他会酒店管理有限公司向李东桂支付保底收入及租赁收益的内容，故李东桂、广州她他会酒店管理有限公司之间的法律关系符合房屋租赁合同关系的法律要件。李东桂、广州她他会酒店管理有限公司签订的《代购委托书》及《装修委托书》均是为了使租赁物符合交付条件而签订的附属合同，不影响本案法律关系的认定。涉案房屋的共同共有人王惠民向一审法院出具书面情况说明，明确表示放弃本案所有的诉讼权利，同意由李东桂一人主张合同权利，其行为是其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，一审法院依法予以准许。李东桂、广州她他会酒店管理有限公司于2018年7月1日签订的《委托租赁服务协议》、《代购委托书》及《装修委托协议》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务；第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、对于李东桂请求解除《委托租赁服务协议》及《装修委托协议》的问题，合同签订后，李东桂依约将涉案房屋交付给广州她他会酒店管理有限公司使用，且将房屋出租所需的李东桂身份证、房屋产权证、物业管理合同等复印件及房屋钥匙、门禁卡一并交付给广州她他会酒店管理有限公司，但广州她他会酒店管理有限公司未按《装修委托协议》第一条第5款约定的工期将涉案房产装修完毕并按《委托租赁服务协议》第五条第2款约定的时间开始对外营业，至今仍未对涉案房屋进行装修，涉案合同目的已无法实现，广州她他会酒店管理有限公司的行为已构成根本违约，按照《委托租赁服务协议》和《装修委托协议》的约定，李东桂要求解除《委托租赁服务协议》和《装修委托协议》符合合同约定及法律规定，一审法院依法予以支持。广州她他会酒店管理有限公司抗辩称涉案房屋至今未装修是由于李东桂拒付装修款及家电配置款造成的，是李东桂违约在先，但根据《装修委托协议》第二条的约定，房屋设计装修费用合计43610元，全部是由乙方（广州她他会酒店管理有限公司）承担的，但未约定支付时间；关于家具家电及用品全款34390元，《代购委托书》第2条约定是在签订协议之日起5个工作日内由李东桂支付至广州她他会酒店管理有限公司指定账户，庭审中李东桂陈述其未付款的原因是广州她他会酒店管理有限公司拒绝提供收款账户，广州她他会酒店管理有限公司亦未提供任何证据证明其已向李东桂提供了指定的收款账户，广州她他会酒店管理有限公司应承担举证不能的不利后果；综上，对于广州她他会酒店管理有限公司的上述抗辩主张一审法院不予采纳。二、对于李东桂要求广州她他会酒店管理有限公司支付自2018年11月1日起至本判决生效之日起4个月内按市场租赁价格1200元/月的租金损失的问题，因广州她他会酒店管理有限公司的违约行为造成李东桂的损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，李东桂要求广州她他会酒店管理有限公司赔偿损失依法有据，但李东桂并未提供任何证据证明其基于涉案房屋可获得的直接利润（即造成的直接租金损失）为1200元/月，广州她他会酒店管理有限公司对李东桂主张的1200元/月的租金损失亦不予认可，按照《委托租赁服务协议》第三条第1款的约定，一审法院认为李东桂基于合同解除造成的直接损失应为600元/月的保底收入损失。因此，广州她他会酒店管理有限公司应赔偿李东桂从合同约定的营业之日即2018年11月1日起至本案判决确定的解除合同之日止即2019年5月30日按600元/月计算的租金损失，合计共4200元。三、对于李东桂请求广州她他会酒店管理有限公司支付的《装修委托协议》违约金43610元及《委托租赁服务协议》违约金5000元合计48610元，根据《装修委托协议》第二条的约定，该43610元为房屋设计及装修费用，第六条第3款约定，广州她他会酒店管理有限公司违约，则广州她他会酒店管理有限公司装修成果全部归李东桂所有，但涉案房屋至今仍未装修，并无装修成果，因此李东桂请求广州她他会酒店管理有限公司支付违约金43610元无事实及合同依据，一审法院不予支持。而对于《委托租赁服务协议》违约金问题，按照该协议第十条第5款的约定广州她他会酒店管理有限公司未提前30天通知李东桂并经李东桂确认而强行解除本合同时才须向李东桂支付违约金5000元，现李东桂未举证证实广州她他会酒店管理有限公司存在上述情况，李东桂请求广州她他会酒店管理有限公司按照该款约定支付5000元违约金不符合合同约定，一审法院不予支持，但由于广州她他会酒店管理有限公司未按照该服务协议履行全部合同义务，广州她他会酒店管理有限公司仅应按照合同约定的迟延支付李东桂应得租赁收益承担相应的违约责任，由于《委托租赁服务协议》约定：乙方迟延支付甲方应得租赁收益超过15日的，除应按协议约定如数支付给甲方外，从第16天起还应支付违约金每天40元。违约金主要适用于弥补因违约方的违约行为对守约方所造成的损失，在李东桂未提供因广州她他会酒店管理有限公司的违约行为而导致其有其他损失的证据材料情形下，一审法院在兼顾李东桂损失和广州她他会酒店管理有限公司应得到一定惩罚的前提下，综合考量当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，因本案中李东桂的损失为广州她他会酒店管理有限公司到期应支付的租金的利息损失，一审法院依法将本案因广州她他会酒店管理有限公司违约未按期支付租金造成李东桂的损失的违约金酌情确定为广州她他会酒店管理有限公司首次支付租金之日（2018年12月1日）起的十五日后即2018年12月16日开始以每月实欠的租金总额为基数按年利率6%计算至广州她他会酒店管理有限公司付清该租金之日为止。四、对于李东桂要求广州她他会酒店管理有限公司返还身份证、房屋产权证、物业管理合同等复印件的问题，按照《委托租赁服务协议》第一条第1款约定，李东桂的身份证、房屋产权证、商品房销售合同复印件为合同的有效附件，原广州她他会酒店管理有限公司在庭审中也确认李东桂实际交付的合同附件为身份证、房产证及物业管理合同复印件，协议并无约定合同解除后广州她他会酒店管理有限公司有返还合同附件的义务，故李东桂请求广州她他会酒店管理有限公司返还身份证、房屋产权证及物业管理合同复印件无合同及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院作出如下判决：一、解除李东桂与广州她他会酒店管理有限公司于2018年7月1日签订的《委托租赁服务协议》及《装修委托协议》。二、限广州她他会酒店管理有限公司在判决发生法律效力之日起三日内支付给李东桂自2018年11月1日起至判决确定的解除合同之日止即2019年5月30日的租金4200元和违约金（自2018年12月16日开始以每月实欠的租金总额为基数按年利率6%计算至广州她他会酒店管理有限公司付清该租金之日为止。）三、驳回李东桂的其他诉讼请求。案件诉讼费507.63元，由广州她他会酒店管理有限公司负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点归纳为：一、被上诉人广州她他会酒店管理有限公司应否向上诉人李东桂支付《装修委托协议》违约金及《委托租赁服务协议》违约金；二、被上诉人广州她他会酒店管理有限公司应向上诉人李东桂赔偿多少租金损失。关于被上诉人广州她他会酒店管理有限公司应否向上诉人李东桂支付《装修委托协议》违约金及《委托租赁服务协议》违约金的问题。经查，上诉人李东桂与被上诉人广州她他会酒店管理有限公司于2018年7月1日签订《委托租赁服务协议》、《代购委托书》及《装修委托协议》。《装修委托协议》第一条第5款约定被上诉人广州她他会酒店管理有限公司应在2018年10月30日将涉案房产装修完毕，并按《委托租赁服务协议》第五条第2款约定从2018年11月1日开始对外营业。但被上诉人广州她他会酒店管理有限公司至今仍未对涉案房屋进行装修，故被上诉人广州她他会酒店管理有限公司的行为构成违约。根据《装修委托协议》第六条第3款约定，被上诉人广州她他会酒店管理有限公司违约，则广州她他会酒店管理有限公司对涉案房屋的装修成果全部归上诉人李东桂所有。但涉案房屋至今仍未装修，即涉案房屋不存在装修成果，而上诉人李东桂要求被上诉人广州她他会酒店管理有限公司应向其支付《装修委托协议》违约金及《委托租赁服务协议》违约金，该节与合同约定不符，故本院对上诉人李东桂的主张不予支持。关于被上诉人广州她他会酒店管理有限公司应向上诉人李东桂赔偿多少租金损失的问题。被上诉人广州她他会酒店管理有限公司未按合同约定完成对涉案房屋的装修并对外营业，其应当向上诉人李东桂赔偿租金损失。对于实际租金损失金额，经查，《委托租赁服务协议》第三条第1项约定“涉案房屋的租金收入为600元/月保底”，而上诉人李东桂认为涉案房屋每月的租金损失为1200元，但并未提供充分证据予以证明，故一审法院认为李东桂基于合同解除造成的直接损失应为600元/月的保底收入损失，广州她他会酒店管理有限公司应赔偿李东桂从合同约定的营业之日（2018年11月1日）起至解除合同之日（2019年5月30日）止的租金损失为4200元（600元/月×7个月）并无不当，本院予以维持。对于相应的违约金计算，经查，《委托租赁服务协议》第四条第3项约定“每月15日前，乙方（广州她他会酒店管理有限公司）应完成对委托物业上一个月租赁收益的核算，并确认甲方（李东桂）应得收益金额”，第十条第2项约定“无特殊原因且未经甲方（李东桂）同意，乙方（广州她他会酒店管理有限公司）迟延支付甲方应得租赁收益超过15日的，除应按协议约定如数支付给甲方外，从第16天起还应支付违约金每天40元”。因李东桂未提供因广州她他会酒店管理有限公司的违约行为而导致其有其他损失的证据，一审法院在兼顾李东桂损失和广州她他会酒店管理有限公司应得到一定惩罚的前提下，综合考量当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，酌定违约金以广州她他会酒店管理有限公司首次支付租金之日（2018年12月1日）起的15日后即2018年12月16日开始以每月实欠的租金总额为基数按年利率6%计算至广州她他会酒店管理有限公司付清该租金之日为止，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李东桂的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1015.26元，由上诉人李东桂负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘志英审 判 员 苏永术审 判 员 钟莹莹二〇一九年十二月十八日法官助理 周嘉俊书 记 员 韦思烨