广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初2165号原告：郑海波，男，1978年1月2日出生，汉族，住湖北省襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：张志伟，广东万**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昌明，广东万**海天律师事务所实习律师。被告：卢桂康，男，1970年3月21日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：吴文伟，广东广中律师事务所律师。被告：王朝林，男，1957年9月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：高叶敏，广东凯行律师事务所律师。被告：中山市横栏镇裕祥股份合作经济联合社，住所地广东省中山市横栏镇裕祥村裕祥路**。负责人：古卓添。委托诉讼代理人：刘颖茵，广东衡德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李智峰，广东衡德律师事务所实习律师。原告郑海波与被告卢桂康、王朝林、中山市横栏镇裕祥股份合作经济联合社（以下简称裕祥经联社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑海波及其委托诉讼代理人张志伟、陈昌明，被告卢桂康的委托诉讼代理人吴文伟，被告王朝林的委托诉讼代理人高叶敏，被告裕祥经联社的委托诉讼代理人刘颖茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑海波向本院提出诉讼请求：1.解除郑海波与卢桂康于2018年2月20日签订的土地使用权租赁合同；2.卢桂康、王朝林向郑海波双倍返还租赁押金342000元及利息（以342000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日起计算至还清所有款项时止）；3.判令裕祥经联社对卢桂康、王朝林的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；事实和理由：2018年2月20日，郑海波与卢桂康签订土地使用权租赁合同，约定：卢桂康将其与王朝林共同承租的位于中山市（永丰围）Ｂ区2号的土地［租赁面积为57亩］租赁给郑海波使用，租金为4500元／亩，租赁押金为171000元。如卢桂康擅自违约，应双倍返还保证金给郑海波。同日，郑海波与卢桂康、王朝林、裕祥经联社共同签订转让协议，该协议明确裕祥经联社同意卢桂康、王朝林将上述土地使用权租赁合同项下的土地转租给郑海波使用。上述合同签订后，郑海波依约向卢桂康、王朝林缴纳租赁押金和租金。然而，在合同履行过程中，郑海波得知裕祥经联社在签订转让协议时故意隐瞒其已于2017年9月6日向中山市第二人民法院起诉卢桂康、王朝林解除租赁合同，追讨租金的事实，现卢桂康、王朝林与裕祥经联社之间的农村土地承包经营权纠纷一案［（2017）粤2072民初10595号］已经生效，卢桂康、王朝林与裕祥经联社之间的土地承包关系已经终止，郑海波与卢桂康、王朝林签订的土地使用权租赁合同已经无法继续履行。对此，郑海波主张卢桂康、王朝林的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。另外，裕祥经联社隐瞒其事先已经起诉卢桂康、王朝林解除土地租赁合同的事实，对本案的发生存在过错，依法应承担相应的法律责任。卢桂康辩称，1.郑海波并没有按照合同约定付清全部的租赁押金及租金；2.根据郑海波、卢桂康、王朝林与裕祥经联社三方签订的转让协议可知案涉租赁土地的合同权利及义务已全部转让给裕祥经联社，故卢桂康并非是案涉土地租赁合同的相对人；3.郑海波因拖欠及迟延支付租金、押金，已构成违约，卢桂康有权没收郑海波交付的押金。王朝林辩称，1.王朝林没有在2018年2月20日在郑海波与卢桂康订立的租赁合同上签字，并非合同的相对人，该合同对卢桂康没有约束力；2.郑海波提交的转让协议书上面王朝林的签名不是其本人的签名，请求法院对郑海波与卢桂康、裕祥经联社在2018年2月20日订立的转让协议上王朝林的签名进行鉴定；3.王朝林一直没有参与涉案花木场的经营，2015年9月份已经和卢桂康协商后退出，双方对合伙所涉款项以及租赁问题进行了协商处理，这在（2018）粤2072民初14846号民事判决书已经查明。王朝林在2015年9月24日自行设立了中山市祥谊园林有限公司经营，案涉协议均是在王朝林退出后签订的，与王朝林无关。4.退一步说，郑海波与卢桂康订合同当日又与裕祥经联社订立了转让协议，可见卢桂康与裕祥经联社在2014年1月28日土地使用权租赁合同涉及本案57亩土地的合同权利义务已经依法转让给郑海波，针对该57亩土地郑海波和裕祥经联社才是该合同的相对方。因此郑海波的诉求无事实和法律依据。据了解涉案土地一直是郑海波在使用。裕祥经联社辩称，1.2018年2月20日，郑海波与卢桂康、王朝林、裕祥经联社签订了转让协议，案涉的57亩土地同意由卢桂康、王朝林转出给郑海波使用，也就是说郑海波与卢桂康、王朝林之间存在租赁关系，裕祥经联社仅同意卢桂康转出其权利，并非案涉租赁合同的相对方，其并非本案适格被告。2.卢桂康主张其不是案涉租赁合同的相对方，但实际上又收取郑海波的押金及租金，同时在庭审中答辩要求有权没收押金，明显前后矛盾。所以卢桂康、王朝林才是案涉租赁合同实际相对方，与裕祥经联社无关，根据合同相对性原则，合同所产生的违约责任也应由卢桂康承担，应由卢桂康向郑海波双倍返还押金，裕祥经联社没有参与租赁合同的签署，不是合同的相对方，不应受合同的约束，故无需承担返还押金的责任。3.本案为合同违约之诉，但郑海波以裕祥经联社存在过错为由要求承担连带责任，属于侵权责任之诉，郑海波在本案同时提出违约之诉和侵权之诉明显是不符合法律规定的。4.退一步而言，裕祥经联社没有存在主观上的过错，裕祥经联社所签署的转让协议仅是同意卢桂康、王朝林有权将案涉租赁物转出，该行为也是在与卢桂康的租赁合同关系解除的生效文书之前所作出的，属于合法有效的民事行为。而且裕祥经联社在2019年1月1日与郑海波签署租赁合同可以体现出裕祥经联社是允许郑海波继续使用租赁物，对郑海波没有造成损失。综上，郑海波的损失不应由裕祥经联社所承担，应当由收取押金的卢桂康、王朝林承担。本院经审理认定事实如下:2014年1月28日，裕祥经联社作为甲方与卢桂康、王朝林作为乙方签订土地使用权租赁合同书，约定甲方将以所有的裕祥七队（永丰围）二、三间圹的316.7127亩土地出租给乙方作种植或养殖使用，租赁期限为2014年1月1日起至2025年12月31日止，共十二周年。从2014年1月1日起按每亩租金4100元计算，每三年递增10%，即2014年租金1298522元，于签订合同当日缴纳，2015年至2016年租金为每年1298522元，2017年至2019年租金每年为1428374元，2020年至2022年租金每年为1571212元，2023年至2025年租金为每年1728301元，2015年至2025年的租金均于上一年的11月30日前缴纳。若乙方逾期缴交租金，每逾期一天按拖欠租金总额的3‰支付滞纳金给甲方，甲方有权通过停水停电等方式催收租金，如逾期三十天乙方仍未缴清所欠租金，甲方有权单方终止租赁合同，没收乙方缴交的租赁保证金。乙方在租赁期间内如需转租，需经甲方书面同意，并办理有关手续或者重新签订新合同，并向甲方缴交当年租金10%的金额作为转让手续费。甲方不得中途收回出租土地，乙方不得无故中途退租。否则，作违约处理。如甲方擅自违约，则双倍返还租赁保证金给乙方，甲方承担一切赔偿责任；如乙方擅自违约，甲方没收租赁保证金，并收回乙方土地使用权，且甲方因追讨租金而产生的包括但不限于诉讼费、律师代理费、查询费等费用，均由乙方承担。2018年2月20日，中山市横栏镇祥兴花木基地卢桂康作为甲方与郑海波作为乙方签订土地使用权租赁合同，约定甲方将位于裕祥七队（永丰围）ｂ区2号第二间圹的57亩土地出租给乙方作种植或养殖使用，租赁期限为2014年1月1日起至2025年12月31日止，共十二周年。每亩租金为4500元，自2018年至2025年每年租金为256500元，租金均在上一年的11月30日前缴纳。乙方在签订合同之日须交押金3000元／亩，合计171000元给甲方作为租赁押金，该押金乙方在租赁期满、无违约的情况下，甲方无息退回给乙方。甲方不得无故中途收回出租土地，乙方不得无故中途退租。否则，均作违约处理。如甲方擅自违约，则双倍返还保证金给乙方，甲方承担一切赔偿责任；如乙方擅自违约，甲方没收租赁保证金，并收回乙方土地使用权，且甲方因追讨租金而产生的包括但不仅限于诉讼费、律师代理费、查询费等费用，均由乙方承担。道路养护费每年每亩50元。该土地使用权租赁合同明确约定了如逾期三十天未缴清所欠租金，甲方有权单方终止租赁合同，没收乙方缴交的租赁保证金，以及其他可按乙方违约处理的情况，其中并未约定逾期缴纳押金按乙方违约处理。同日，原承包方、出租方及新承包方签订转让协议，转让协议载明：经出租方、原承包方、新承包方三方同意，现将中山市（永丰围）祥兴花木基地土地（签订日期2014年1月1日，面积316.7127亩，由原承包商卢桂康、王朝林将该土地）其中的57亩转让给新承包商郑海波承包，在承包期限内（2018年2月20日至2025年12月31日止）由新承包方郑海波继续履行该合同的各项条款。下方出租方代表人签字（盖章）处有裕祥经联社的红印盖章，原承包方签字处有卢桂康字样签名及指模捺印，有王朝林字样签名及指模捺印，新承包方签字处有郑海波字样签名。王朝林主张该转让协议书中的王朝林字样签名及指模捺印并非王朝林所签所捺，并申请对转让协议书原承包方签字处的王朝林字样签名及指模捺印申请笔迹及指模鉴定。本院经审查予以准许，并按王朝林的申请依法启动鉴定程序。本院经摇珠确定广东南天司法鉴定中心作为鉴定机构，王朝林向鉴定机构缴交鉴定费8240元。广东南天司法鉴定中心于2019年9月20日出具粤南［2019］文鉴字第529号、粤南［2019］痕鉴字第1559号司法鉴定意见书，鉴定结论为：检材“2018年2月20日”《转让协议》落款原承包方签字处“王朝林”签名字迹与王朝林样本签名字迹不是同一人所写。2018年2月20日订立的《转让协议》上“王朝林”签名处的指印，不是样本捺印人王朝林手指捺印形成。郑海波、裕祥经联社均主张该转让协议只是裕祥经联社同意转租的证明，卢桂康先主张该转让协议系合同权利义务的转让，其后确认该转让协议只是裕祥经联社同意转租的证明，王朝林主张该转让协议是合同权利义务的转让。2018年3月12日，郑海波向卢桂康支付租地押金171000元，及地租租金220875元，并由卢桂康分别向郑海波出具收据。2017年9月6日，裕祥经联社以王朝林、卢桂康为被告向本院起诉，请求解除其与王朝林、卢桂康于2014年1月28日签订的土地使用权租赁合同并返还土地等内容，本院于2018年6月5日作出（2017）粤2072民初10595号民事判决书，判令：一、解除原告裕祥经联社与被告王朝林、卢桂康签订的土地使用权租赁合同；二、被告王朝林、卢桂康应于判决生效之日将裕祥七队（永丰围）二、三间圹土地返还给原告裕祥经联社……，该判决已发生法律效力。裕祥经联社向本院申请强制执行，本院于2018年10月31日作出（2018）粤2072执6943号公告，该公告反映依据（2017）粤2072民初10595号民事判决书，王朝林、卢桂康应向裕祥经联社返还位于裕祥七队（永丰围）二、三间圹土地，但被执行人拒不履行，本院根据申请执行人的申请，依法立案执行。在执行过程中，申请执行人同意从2018年10月18日起按现状收回位于裕祥七队（永丰围）二、三间圹土地。该土地上的承租人由申请执行人自行协商处理。被执行人王朝林、卢桂康占用土地的费用计算至2018年10月17日止。卢桂康提交收据两份，主张郑海波实际租赁案涉土地的时间为2018年1月30日，郑海波未按期足额支付租金及押金。郑海波对该两份收据不确认。经查，该两份收据均为卢桂康自行手写，无郑海波签名确认。王朝林于2018年11月20日以卢桂康、卢嘉伟为被告向本院提起诉讼，诉求两被告共同连带向王朝林偿还3382701元及逾期还款期间的利息，本院于2019年3月10日作出（2018）粤2072民初14846号民事判决书，该判决现未发生法律效力。2016年11月27日，卢桂康与卢嘉伟向王朝林出具确认书，确认截至出具确认书之日王朝林没有参与过裕祥经联社（原七组）位于裕祥七队（永丰围）二、三间圹图的一切使用和经营事宜。如因上述土地使用和经营过程中产生的一切纠纷与王朝林无关。如因上述土地给王朝林造成损失，甚至诉讼的，卢桂康、卢嘉伟承诺自行负责。2019年1月1日，裕祥经联社作为甲方与郑海波作为乙方签订土地使用权租赁合同书，约定甲方将其位于裕祥七队（永丰围）二、三间圹28号土地57亩出租给乙方作种植或养殖使用，租赁期限为自2019年1月1日起至2025年12月31日止，租金自2019年1月1日起，按每年每亩租金4500元计算，每三年递增10%，共递增一次，其中2019年至2021年租金为每年256500元，2022年至2025年每年租金为282150元。乙方在签订合同之日须交缴128250元给甲方作为租赁保证金。合同还约定了其他内容。2019年1月31日，裕祥经联社作为甲方与郑海波作为乙方签订土地使用权租赁补充协议书，约定鉴于乙方资金紧缺，经过甲方村民代表研究，同意先收取乙方租赁保证金128250元和2019年部分租金121750元，共250000元。乙方保证于2019年5月1日前将2019年剩余的部分租金134750元缴交完毕，否则，作乙方违约处理，甲方有权没收乙方所交租赁保证金128250元和2019年部分租金121750元，并收回该土地重新发包。2019年1月30日裕祥经联社向郑海波出具收款收据，确认收到郑海波2019年裕祥七队（永丰围）二、三间圹28号土地租121750元及土地租赁保证金128250元。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。郑海波与卢桂康签署的土地使用权租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。郑海波、卢桂康、裕祥经联社均主张转让协议系裕祥经联社同意转租的证明，王朝林虽不确认，但其主张其上王朝林的签名及指模捺印均非其方所签所捺，经鉴定，该签名及指模确非其方所签所捺，即王朝林并未实际参与该转让协议的签署过程，故本院对王朝林的主张不予采信，采信郑海波、卢桂康、裕祥经联社的主张，认定转让协议系裕祥经联社同意卢桂康转租的证明。鉴此，土地使用权租赁合同的相对方应为卢桂康和郑海波，涉案土地系卢桂康、王朝林共同从裕祥经联社处租赁后由卢桂康转租给郑海波。在郑海波与卢桂康于2018年2月20日签订的土地使用权租赁合同履行期间，本院生效判决已判令解除卢桂康、王朝林与裕祥经联社的土地使用权租赁合同以及由王朝林、卢桂康返还涉案土地，本院在执行过程中裕祥经联社已同意从2018年10月18日起按照现状收回涉案土地，即涉案土地已于2018年10月18日由裕祥经联社收回，故自2018年10月18日开始郑海波与卢桂康之间的土地使用权租赁合同已因卢桂康的违约而导致不能实现合同目的，因此郑海波主张解除其与卢桂康于2018年2月20日签订的土地使用权租赁合同并要求卢桂康按照合同约定双倍返还保证金342000元的诉请有理，本院予以准许。郑海波主张卢桂康双倍返还其租赁押金的利息，于法无据，本院不予支持。卢桂康辩称郑海波迟延交付押金并拖欠租金已构成违约，其方有权没收押金。依据卢桂康与郑海波签订的土地使用权租赁合同约定2018年租金为256500元，租金应以实际使用时间进行计算，郑海波主张涉案土地于2018年2月20日交付，但即便以合同签订时间开始计算租金，郑海波亦只需缴纳220620.54元（256500元/年÷12个月×10个月+256500元/年÷12个月÷28天×9天），而郑海波实际缴纳220875元，已实际超出该数额。另外，该土地使用权租赁合同约定2018年的租金于2017年11月30日前支付，但双方于2018年2月20日才签订合同，故该约定不具有可行性，应视为无效约定，故郑海波可以在2018年年底之前支付该年的租金即可。鉴此，卢桂康主张郑海波拖欠租金无事实依据。土地使用权租赁合同约定郑海波需于合同签订之日缴纳租赁押金171000元，虽然合同约定如郑海波违约则卢桂康可没收租赁押金，但同时该土地使用权租赁合同亦明确约定了哪些行为属于违约的情况，而逾期缴纳押金并未在规定的违约情况之内，故卢桂康以此为由主张没收租赁押金无事实依据。综上，卢桂康的辩称均无事实和法律依据，本院不予支持。鉴于上述已认定土地使用权租赁合同的双方系卢桂康和郑海波，王朝林既未在涉案土地使用权租赁合同中签名，郑海波亦未提交依据证实涉案土地使用权租赁合同系卢桂康以其与王朝林的合伙体的名义签订合同以及王朝林有参与该合同的履行，基于合同相对性原则，故郑海波要求王朝林对卢桂康的上述债务承担责任缺乏事实和法律依据，本院不予准许。郑海波主张在其与卢桂康签订合同时，裕祥经联社已向法院起诉卢桂康、王朝林要求解除合同，裕祥经联社对其方签订合同有过错，应承担连带赔偿责任。裕祥经联社并非郑海波与卢桂康签订的土地使用权租赁合同的当事人，其对郑海波亦并无告知义务，故郑海波主张裕祥经联社对卢桂康的上述债务承担连带责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院》第二条的规定，判决如下：一、解除原告郑海波与被告卢桂康于2018年2月20日签订的土地使用权租赁合同；二、被告卢桂康于本判决生效之日起5日内向原告郑海波双倍返还租赁押金342000元；三、驳回原告郑海波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6430元，减半收取计3215元，由卢桂康承担（该款原告郑海波已预交，其同意由被告卢桂康直接向其支付，被告卢桂康应于支付上述款项时迳付原告郑海波，法院不另收退）；鉴定费8240元，由原告郑海波负担（该款被告王朝林已预交，原告郑海波于本判决生效之日迳付被告王朝林）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇一九年十二月三十一日书记员  钟厚仁