广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初18646号原告：惠州市广惠物业管理有限公司，住所地：惠州市河南岸**小区第**首层（仅限办公）。法定代理人：江伟平。委托代理人：郑警威、黄甘甘，广东崇越律师事务所律师。被告：蔡蝉辉，男，汉族，1963年12月7日出生，公民身份号码：440************535，住址：广东省惠州市惠城区***********。原告惠州市广惠物业管理有限公司与被告蔡蝉辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告于2014年9月1日开始为被告所在小区提供物业服务，被告拖欠原告自2018年9月至2019年8月的物业费，经原告多次催收，被告仍拒绝交纳。经统计截止至2019年8月份，被告共拖欠原告物业费645.6元及因逾期交纳物业费所产生的违约金324.9元。原告认为，从2014年至今负责被告所在小区***的物业管理工作，而被告也享受到了原告提供的物业管理服务，原被告之间存在物业服务合同关系。被告未按时缴交物业管理费的行为已违反了《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，并应按照《物业服务合同》第十条规定承担法律责任。现为维护原告及其他业主的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请：1、判令被告向原告支付拖欠物业费645.6元及违约金324.9元。2、本案诉讼费用由被告承担。被告蔡蝉辉提交书面答辩意见称，A、法理。一、原告状告本人，欠物业管理费的依据是《惠州市***物业服务合同》。这个合同是无效合同，无效合同自始自终没有法律约束力。被告人无需履行《惠州市***物业服务合同》。1、***第一届业委会负责人绕开业主大会，私自选聘物业服务企业，私自与原告签订《***物业服务合同》，而且合同签订后，一直没有向全体业主公布，违反了法律、行政法规的强制性规定，剥夺了全体业主的知情权、表决权，这个所谓的合同是无效合同。根据中华人民共和国合同法第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，合同无效。2、根据中华人民共和国国务院2007年8月26日，修订《物业管理条例》、第十一条第四项：“选聘和解聘物业服务企业，”必须由全体业主决定。从《物业管理条例》第十二条规定，“决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意（即选聘物业服务企业必须双过半同意）。”《物业管理条例》第十五条，业主委员会执行业主大会的决定事项，第二项：代表业主以业主大会选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》。3、上述情况都是法律、法规的强制性规定，是必须执行的。但原告与***第一届业委会负责人，明知物业服务合同是必须召开业主大会进行表决选聘，却违背着业主选聘物业服务企业，私自签订《物业服务合同》，剥夺法律赋予业主大会应有的权限。4、原告签订《惠州市***物业服务合同》的代表李某某先生，本职是当时企业法人代表，同时又是***业主大会的其中一业主（住**栋**），明知违反法规与***第一届业委会负责人签订物业服务合同，是绕开业主大会、超越权限，选聘物业服务企业，具体表现为，未经取得业主大会授权，这样的事实，当事人不是不知道。5、根据中华人民共和国合同法第五十条规定，法人或者其它组织的法定代表、负责人超越权限签订合同，除相对人知道或者应当知道超越权限以外，该代表行为有效。比照合同法第五十条的规定，李某某先生符合：“应当知道”的情形，因为第一届业委会自2014年4月成立直至2017年集体辞职止，期间从未召开过业主大会，更没有召集全体业主开会，公开选聘物业服务企业。以上事实，根据《中国人民共和国合同法》第五十条规定，《惠州市***物业服务合同》的代表签字行为，应当为无效行为，所签订的《惠州市***物业服务合同》也应属于无效合同。6、根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效合同或者被撤销合同，自始没有法律约束力的规定”，原告持了一份不具备法律约束力的无效合同，被告人当然无需履行这份合同。7、综上所述，被告人特请法院法官，驳回原告上诉的所有请求，自己承担诉讼的一切费用。B、事理。尊敬的法院法官，原告给被告强塞了物业服务，却又不履行其自己单方面拟定的《惠州市***物业服务合同》，以下简称《合同》。一、《合同》第二章第四条第六项：“对违反规划，私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报有关主管部门。”1、小区内楼顶天棚几乎都出现乱搭乱建，由来已久，物业公司报告给谁？有规划部门的批准吗？（附图片）（一）2、小区内擅自改建围墙，侵占业主共同利益，阻隔消防通道，物业管理公司有经过主管部门的批准吗？（附图片）（二）二、《合同》第二章第四条第三项、公用设施设备维修养护。第5项项目：“消防设施设备按现状加强维修管理、消防畅通无阻。”1、整个小区25条楼梯，所有的消防设备全部报废，物业管理公司什么时候进行过维护、维修过（附图片）。2、五栋与六栋之间的围墙，是广惠物业公司经营期间加建的，这条消防通道，完完全全被高墙堵死，是哪个主管部门批准建的，保证消防畅通从何说起（附图片）。三、《合同》第二章，第四条第六：绿化养护管理。广厦物业管理公司，在经营期间，未经业主大会讨论表决，擅自铲除十栋、十一栋绿化带，扩充小车停车车位，应属于非法行为。据不完全统计、非法使用车位25个，按每月每部车150元计算，五年共25×150×12×5=225000元非法收入。这22.5万元，应属于全体业主共同所有，应当退还给***小区业委会。四、从上面看，广惠物业管理公司没有履行合同的必须条款，怎么有理由要求被告履行《合同》第十条“逾期未交管理费及其它费用的、从逾期之日起按每天千分之三缴纳滞纳金”被告交管理费购买的是《合同》条款规定的服务项目产品。综上所述，被告要求法院法官驳回原告要求被告承担缴纳滞纳金的请求。C、追讨事故责任、赔偿损失。尊敬的法院法官，广惠物业管理公司在经营期内，或者上溯到以前，他们长期以来，认为***小区是他们自己的地盘，完全把业主的正当要求视为草芥，从行动上表现为人浮于事、懒作为不作为、不管理，遇事推倭。全体业主对这间公司早已丧失信心，认为整个小区再交给他们管理，小区只能是越来越差，越来越烂，残破不堪。在今年7月份由小区第二届业委会牵头组织召开的业主大会，一致否决广惠物业管理公司再继续合作的请求。难道是我们***小区不需物业管理吗？显然不是，是因为广惠物业管理公司做不好，不作为，等等原因所致。一、去年中秋节前，农历八月十四日下午，五点钟，突然一场短暂的大雨，小区内二栋因为楼顶天棚排水不畅，而且当时的排水设施堵塞，导致雨水双重倒灌楼梯的情况，整个小区业主人人皆知（已经找不到当时的图像和视频）。二、今年4月16日上午，八、九点钟，也是因为一场时间不久的大雨，导致天棚雨水从阳台倒灌*栋8**房，进而导致同栋楼下7**业主主人房受淹的情况，（附图像、影像、视频和当事管理人员及旁证人员资料）。这件事故当天下午，在物业管理公司办公室处理，被告人（受害人）、小区业委会练某某主任、叶某委员，物业公司负责人江某某三方在场。就事故的根源，对照视频影像，一致认为广惠物业管理公司应承担管理不到位的责任，江某某经理当场对被告（受害人）表示，这件事不是他个人的责任，是公司的责任，并表示等天气转晴后，找有工作经验的人员上门修缮，修补。当时被告表示理解，认可。三、今年六月份，广惠物业公司送来催缴管理费的通知，被告要求物业方就4月份的责任事故处理，要求落实给被告，但迟迟得不到答复。此后，面对广惠物业管理公司8月底合同到期，随即搬出小区，被告于8月24日主动上门，物业办公室，要求物业公司在搬出之前把事故责任这件事处理好，该理赔的要理赔，得到物业江某某经理的回答是：他自己是小股东，要大股东做主，现在他已经没有权处理，其它股东也不会同意，并要求被告先交所欠的物业管理费，往后再附诸法律，起诉物业公司的责任，追讨损失！这样的做法，无异于泥牛下水，要被告去揪牛尾巴！成吗？合理吗？对等吗？四、原告状告被告拖欠物业管理费，“拖欠”二字至少用词不当，因为被告以前交管理费都是一次交一整年（有收据为证），被告于6月份、八月份敦促原告履行责任，原告消极对待。就房屋漏水事故，原告已经是间接妨碍、侵害了被告的居住权，你原告的区区645.6元的管理费，怎能抵被告的居住权？五、尊敬的法院法官，基于权利与责任对等原则，被告要求法院法官，就被告提供的事故视频，影像、图像等证据，以及被告因原告责任事故造成的损失（附损失清单），要求原告赔偿被告所有损失1750元。本院查明的案件事实经审理查明：2014年9月1日，惠州市惠城区***业主委员会作为甲方，原告作为乙方，签订《惠州市***物业服务合同》约定原告为惠州市***********小区提供物业服务，合同约定物业服务费，具体包括住宅和商铺，普通住宅每户每月为0.5元/平方米（根据80%的业主已签名同意确定），商铺、办公每月为1.2元/平方米，路灯费暂为2.5元/月/户。合同还约定，业主和物业使用人逾期未交纳物业管理服务费及其他应收费用的，从逾期之日起按每天应交费用的千分之三交纳滞纳金。被告蔡蝉辉系***小区*栋**房业主。2019年8月21日，原告向被告作出《***费用追缴通知书》，通知被告拖欠自2018年9月至2019年8月的物业管理费615.6元，滞纳金按日0.3%计算为309.8元；拖欠自2018年9月至2019年8月的公共照明费30元，滞纳金按日0.3%计算为15.1元。被告称惠州市惠城区***业主委员会与原告签订的《惠州市***物业服务合同》未经全体业主决定、未召开业主大会表决选聘物业服务公司，且未向全体业主公布，应为无效的合同。被告还称原告在提供物业服务期间未能全面履行《惠州市***物业服务合同》约定的管理义务，被告提供现场照片予以证明。2019年11月25日，惠州市惠城区***业主委员会出具《责任情况证明书》，载明：“有关方面：本小区2019年4月16日上午，发生*栋7**房间漏水事故。当天下午在物业管理办公室、当事受害人、物业管理公司负责人、小区业委会三方面就事实的视频、图像等资料对质，确定物业管理公司因管理不到位，应负事故责任。物业管理公司负责人江某某当场表示，这事故应是公司负责的责任，不是他个人的私人责任。并表示等候天气转晴后，找有工作经验师傅修理粉刷。特此证明”被告及*栋8**业主在该证明书上手写确认称因9楼天面下水管设施不完善，导致排水管堵塞，导致雨水倒灌8楼8**，从而使楼下7**房出现水渍。原告称其于2014年9月1日入驻***小区，于2019年9月份起未再向***小区提供物业服务。被告称原告撤场后，由梁园物业管理服务有限公司向***小区提供物业服务，该公司自2019年9月1日起入驻***小区。裁判理由和结果本院认为，原告与惠州市惠城区***业主委员会签订的《惠州市***物业服务合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照协议约定全面履行各自义务。被告辩称该服务合同未经全体业主决定、未召开业主大会表决选聘物业服务公司，且未向全体业主公布，但未提供证据予以证明，本院不予支持。且被告在此前一直正常向原告支付物业服务费，可见其对服务合同系认可的。原告依约向被告提供了物业服务，被告应依约向原告支付物业管理费及公共照明费。现被告尚拖欠原告自2018年9月至2019年8月的物业管理费615.6元及公共照明费30元，合计645.6元，本院予以支持。被告提供的照片及惠州市惠城区***业主委员会出具《责任情况证明书》可以证明原告在提供物业服务时存在瑕疵，因此，原告诉请被告支付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第十条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告蔡蝉辉应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市广惠物业管理有限公司支付2018年9月份至2019年8月份物业管理费615.6元、公共照明费30元，合计645.6元。二、驳回原告惠州市广惠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交25元），由原告惠州市广惠物业管理有限公司负担25元，被告蔡蝉辉负担25元。被告应负担的费用，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期未缴，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 黄链生审 判 员 肖石平审 判 员 杨 梅二〇一九年十二月三十一日法官助理 郑 慧书 记 员 张莉茱