文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0283民初10836号原告：李雷雷，男，1985年11月17日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：翟超，山东双华律师事务所律师。被告：青岛裕龙润邦置业有限公司，住所地平度市凤台街道办事处大窑村116号，统一社会信用代码913702835577183789。法定代表人：毛方国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：宿芳，山东乾恒律师事务所实习律师。原告李雷雷与被告青岛裕龙润邦置业有限公司（以下简称裕龙润邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李雷雷的其委托诉讼代理人翟超，被告裕龙润邦公司的委托诉讼代理人范围、宿芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雷雷向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告延期交房违约金1元，房产证逾期违约金15578.9元，合计15579.9元；2、依法判令被告履行合同义务，为原告办理所有权移转手续；3、本案的诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2016年10月29日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于杭州路南路199号18号楼2单元1603户房产一套，同时约定被告于2017年12元31日前向原告交付房屋。合同签订后，原告依约履行了给付房款的义务，而被告一直到2019年2月20日才向原告交付房屋，且拒不给原告办理所有权移转手续，构成迟延给付。被告裕龙润邦公司辩称，一、被告与原告就违约金达成和解并签署《谅解备忘录》，对《青岛市商品房预售合同》约定进行变更，被告向原告支付自2018年7月1日起至交付房屋之日期间的违约金，被告已足额支付了相应的违约金。二、《青岛市商品房预售合同》附件一约定原告的付款期限为2016年11月30日，原告的实际付款日为2016年12月14日，逾期付款14天，根据《青岛市商品房预售合同》第七条约定原告应按逾期未付款额的日万分之三向被告支付违约金，本案中，原告的逾期付款违约金为1596元。根据《青岛市商品房预售合同》第十条约定，被告向原告交付房屋的条件之一为原告按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。补充协议第十条第四款约定原告应于房屋交付前付清全部款项（包括但不限于首付款、按揭贷款、代收费、应付违约金和赔偿损失），否则，被告有权拒绝向原告交付该房屋，且不承担违约责任。因此，被告对向原告交付该房屋前享有先履行抗辩权，不应向原告支付逾期交房违约金。退一步讲，即使需要支付，也应与原告主张的违约金抵销。三、房屋于2019年9月3日取得涉案房屋初始登记，合同约定的协助办理房产证的期限尚未届满，且被告的行为并未给原告造成损失，因此，原告主张逾期办理房产证违约金没有事实和法律依据。综上所述，恳请法院驳回原告对被告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：一、2016年10月29日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告支付480830元购买被告位于平度市户的房屋。合同第十四条约定，在被告（甲方）取得了房地产权属登记证明后120日内，由被告、原告（乙方）双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向平度市房产管理中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。同日，原、被告签订《补充条款》。其中，第十条第一款约定，被告迟于主合同第十一条约定的交房期限向乙方交付房屋的，如果逾期在180日内，则不视为被告违约，被告无需向原告支付违约金，且原告应当无条件接房；如逾期超过180日，按照主合同第十二条约定执行。《补充条款》第十二条第二款约定，该房屋的房屋产权证由原告自行办理，被告给予协助义务限于出具发票、在相关登记申请书盖章等。但是被告的协助义务以原告交清全部产权登记所需资料并无任何欠款（包括但不限于首付款、银行按揭贷款、代收费、税费、应收违约金和损失赔偿等）为前提，否则被告有权不予协助原告办理产权登记，一切后果由原告自行承担。二、原、被告签订《谅解备忘录》，约定被告以原告已支付的购房款为基数，按照日万分之一的标准向原告支付自2018年7月1日至交付房屋之日期间的违约金。被告已支付原告自2018年7月1日至2019年2月1日逾期交房违约金。三、经被告申请，本院调取房地产权登记证明显示被告于2019年9月3日取得涉案房屋房地产权属登记证明。本院认为，本案争议焦点为：一、被告应否支付原告逾期交房违约金；二、被告应否为原告办理所有权移转手续并给付原告逾期办理房产证违约金。关于争议焦点一，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》和《谅解备忘录》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照二份合意履行。《青岛市商品房预售合同》约定，被告应于2017年12月31日交付房屋，若逾期交房应按原告已支付房价款的日万分之一支付违约金。此后，原告与被告又本着互谅互让的原则协商一致，签订《谅解备忘录》，约定自2018年7月1日至被告交付房屋的违约金，以原告已经支付的购房款为基数，按照日万分之一的标准，按月支付。被告裕龙润邦公司依《谅解备忘录》履行了交付2018年7月1日至实际交房期间的违约金，并且，原告李雷雷已接收。本院认为，原、被告已通过《谅解备忘录》变更了《青岛市商品房预售合同》中关于逾期交房违约金的约定，并已履行完毕，且在履行过程中双方均未提出异议。故，对于原告主张被告支付1元逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，通常情况下，开发商只要在法定或约定期限内向行政主管部门提交了相关证明文件及资料，在完成初始登记并履行告知买受人的义务后，开发商的办证义务已履行完毕。此后买受人可自行申办产权证书，期间亦可要求开发商提供有关材料。开发商的办证义务分为办理大产权证与小产权证两种。“大产权证”是项目整体的初始登记产权，由开发商取得；而“小产权证”是转移登记到购买房者名下的单独房屋产权。办理小产权应当由开发商与购房者合作办理，不是开发商的单方义务。如购房者未及时履行配合义务，则不符合商品房买卖司法解释中的归责要件：“出卖人原因导致的”。综上，原、被告在办理房屋权属证书各自负有义务，均为办理房屋权属证书的主体。原、被告签订《青岛市商品房预售合同》约定，在被告取得了房地产权属登记证明后120日内，双方签署办理房屋过户手续的必备文件之一《房屋交接书》。该约定为附条件生效条款，生效要件为被告取得涉案房屋的房地产权属登记证明，而双方又未对被告应于何时取得房地产权属登记证明作出明确约定。被告于2019年9月3日取得涉案房屋的房地产权属登记证明，在此之前涉案房屋尚不具备双方合同约定的办理房产证的条件。而原告于2019年12月4日提起诉讼时，被告为原告办理房产证提供协助义务尚在合同约定履行期限内。故被告裕龙润邦公司不存在逾期办理房产证的违约情形，原告主张被告支付逾期办理房产证违约金，并为其办理所有权转移手续，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李雷雷对被告青岛裕龙润邦置业有限公司的诉讼请求。案件受理费190元，减半收取95元，由原告李雷雷负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  徐淑平二〇一九年十二月三十日            本件与原件核对无异      法官助理张涛书记员张丽