湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2822民初2979号原告：恩施宏立实业有限责任公司。住所地：建始县业州镇广润社区**长兴世纪新城**楼。统一社会信用代码：91422800MA487B5J7K。法定代表人：王涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨娟（特别授权），该公司员工。委托诉讼代理人：黄典（特别授权），湖北硒都律师事务所律师。被告：彭钦德，男，1992年1月14日出生，土家族，湖北省建始县人，户籍地建始县。委托诉讼代理人：谭正喜（特别授权），建始县业州法律服务所法律工作者。原告恩施宏立实业有限责任公司（以下简称宏立公司）诉被告彭钦德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏立公司委托诉讼代理人杨娟、黄典，被告彭钦德及其委托诉讼代理人谭正喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏立公司诉称，2017年9月6日，原、被告签订《长兴产业城商铺租赁合同》及《长兴产业城运营管理服务合同》，原告将位于长兴产业城美食城1栋1层1-006、1-007、1-008、1-009、1-017号商铺出租给被告，租赁期自2017年6月1日至2022年5月31日。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物，但被告未按合同约定支付商业管理服务费，经原告催告后仍未能履行合同。按照合同约定，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。请求判令：1.解除原、被告签订的《长兴产业城商铺租赁合同》及《长兴产业城运营管理服务合同》；2.判令被告自合同解除之日起6日内向原告腾退长兴产业城美食城1栋1层1-006、1-007、1-008、1-009、1-017号商铺；3.判令被告向原告支付拖欠的商业管理服务费33966元，并以33966元为基数自2017年6月1日起至合同解除之日止按每天千分之五的标准向原告支付滞纳金；4.判令被告向原告支付违约金5000元；5.本案诉讼费用由被告承担。被告彭钦德辩称，被告按照商铺租赁合同履行，没有违约。运营管理服务合同虽然是依照商铺租赁合同签订的，但系不同的法律关系。请求继续履行合同。经审理查明，建始县长兴产业城美食城1栋1层1-006号、1-007号商铺所有权人为向涛，1-008号商铺所有权人为阳明华、郝芳菊，1-009号、1-017号商铺所有权人为建始县阳光房地产开发有限责任公司。为统一经营美食城，原告宏立公司先后于2016年9月29日、2017年3月22日分别与前述商铺产权人签订《长兴产业城委托经营管理合同》，合同约定原告宏立公司以自己的名义从事商铺租赁、管理，自主经营。2017年9月6日，原、被告签订《长兴产业城商铺租赁合同》和《长兴产业城运营管理服务合同》。租赁合同主要内容：1.原告（甲方）将长兴产业城美食城1栋1层1-006号、1-007号、1-008号、1-009号、1-017号商铺出租给被告（乙方），用途为经营key优米品牌餐饮业；2.租期为2017年6月1日至2022年5月31日，第一年至第三年免收租金，第四年月租金15096.32元（每月每平方米32元），第五年月租金16511.60元（每月每平方米35元）；3.乙方于签订合同时向甲方交纳15000元履约保证金；4.非因甲方原因或者不可抗力因素，乙方在合同有效期内擅自停业或歇业超过7日的，视为根本违约，甲方有权单方解除合同；5.一方违约，应向对方支付违约金5000元；6.双方还对通知及送达等事项进行了约定，“本合同各方之间依据本合同进行的任何通知应当在下列所述情况具备一种既时视为已经送达对方：……如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12:00（北京时间）”。运营管理服务合同主要内容：1.甲方服务区域为上述租赁的商铺范围；2.乙方租赁商铺的用途不得擅自改变；3.服务期同上述租赁期；4.商业管理服务费第一年至第三年每年16983元（每月每平方米3元），第四年和第五年按公司通知缴纳，商业管理服务费以先交后使用的方式按年度缴纳；5.乙方于签订合同时向甲方交纳15000元履约保证金；6.乙方经营的商铺应确保每月正常营业时间不少于30天（2月为28天，春节除外），每日营业时间不低于8小时；7.若乙方拖欠商业管理服务费等费用的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之五计收滞纳金，其他违约行为应向对方支付违约金并赔偿损失，损失包括但不限于利息、违约金以及诉讼费、律师费、差旅费等，乙方不得以任何理由主张违约金过高；8.《长兴产业城管理公约》、《长兴产业城管理细则》、《长兴产业城管理商品质量监督管理条例》作为运营管理服务合同组成部分，具有同等法律效力。合同签订当日，被告向原告交纳保证金30000元、1年的商业管理服务费16983元。随后，被告对租赁商铺进行了装修，并经营key优米品牌餐饮业。2018年9月，被告关门停业。此后，原、被告就被告拖欠商业管理服务费等事项进行了口头协商，但被告一直未按期交纳费用。2019年7月15日，原告按照合同约定的通知方式，向被告经营的商铺门面上粘贴《商铺租金催缴单》，要求被告于7月25日前缴纳2019年6月1日至2020年5月31日的管理费16983元。7月31日，原告再次向被告门面上粘贴《商铺租金缴纳通知书》，要求被告于8月8日前缴纳商业管理服务费。因被告仍未按期缴纳，原告工作人员先后于9月2日、9月6日通过微信向被告发送了《解除合同告知函》、《清铺通知函》，限定被告于9月13日前腾退并返还租赁的商铺，并于9月6日向被告邮寄了前述通知文件。此后，被告既未缴清商业管理服务费，亦未腾退房屋，原告遂向本院提起本案诉讼。本院认为，原告作为涉诉商铺所有权人授权的业主，有权对本案涉诉的商铺对外出租。原、被告于2017年9月6日签订的《长兴产业城商铺租赁合同》和《长兴产业城运营管理服务合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行合同义务。被告未按合同约定履行缴纳商业管理服务费的义务，并关门停业一年有余，已构成根本违约，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。从合同约定的内容来看，两份合同紧密联系，并不可分，故原告同时请求解除两份合同，有事实依据，本院予以支持。因被告违约，原告通过信函方式邮寄解除合同通知，符合合同约定的通知方式，按合同约定，原告2019年9月6日邮寄通知，9月7日中午12：00点即视为通知已送达被告。按照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本案涉诉合同自2019年9月7日解除，被告应当在合理期限内腾退并返还租赁的商铺。因双方约定的缴费方式为先交后使用，被告已逾期支付2018年6月1日至2020年5月31日两个年度的管理费，原告要求支付相应管理费的请求，有事实依据，本院予以支持。关于滞纳金和违约金，因被告已构成根本违约，原告有权请求被告承担违约责任。按照契约自由的原则，原告主张的违约金和滞纳金分属租赁合同和运营管理服务合同约定的违约责任，被告应按约定向原告支付违约金5000元和商业管理服务费滞纳金，但滞纳金计算标准过高，应予调整。考虑长兴产业城美食城位处新开发城区，被告经营困难等因素，本院将滞纳金计算标准调整为自逾期之日起按年利率6％分段计算，即2018年6月1日至2019年5月31日期间的管理费16983元自2018年6月1日起至合同解除之日2019年9月7日按年利率6％计算滞纳金，2019年6月1日至2020年5月31日期间的管理费16983元自2019年6月1日起至合同解除之日2019年9月7日按年利率6％计算滞纳金。被告订立合同时交纳的保证金3万元，在执行时抵减其应当支付的商业管理服务费。被告的主张无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第四项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告恩施宏立实业有限责任公司与被告彭钦德签订的《长兴产业城商铺租赁合同》和《长兴产业城运营管理服务合同》于2019年9月7日解除；二、被告彭钦德于本判决生效后十五日内将承租的位于建始县建始大道长兴产业城美食城1栋1层1-006号、1-007号、1-008号、1-009号、1-017号商铺腾退并返还给原告恩施宏立实业有限责任公司；三、被告彭钦德于本判决生效后十五日内支付原告恩施宏立实业有限责任公司商业管理服务费人民币33966元（保证金30000元在执行时抵减），其中16983元自2018年6月1日起至2019年9月7日止按年利率6％计算滞纳金，另16983元自2019年6月1日起至2019年9月7日止按年利率6％计算滞纳金；四、被告彭钦德于本判决生效后十五日内支付原告恩施宏立实业有限责任公司违约金人民币5000元；五、驳回原告恩施宏立实业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费774元减半收取387元，由被告彭钦德负担。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘振华二〇一九年十二月二十五日书记员  韩超燕