江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0791民初2821号原告：谢高辉，男，汉族，1978年7月3日出生，确认送达地址：江西省赣州经济技术开发区。委托诉讼代理人：魏明宇，江西南芳律师事务所律师。被告：江西和信置业有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区华坚南路东侧金水湾**楼**，统一社会信用代码：91360703091090194R。法定代表人：廖献春，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：方孝安，江西理公律师事务所律师。委托诉讼代理人：申龙，江西理公律师事务所实习律师。原告谢高辉与被告江西和信置业有限公司（以下简称江西和信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告谢高辉委托诉讼代理人魏明宇、被告江西和信公司委托诉讼代理人方孝安、申龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢高辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《赣州市商品房买卖合同》，被告向原告支付逾期交房违约金100327元，并从2019年1月8日起按年利率6%支付利息至被告支付完全部违约金之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年3月31日通过一次性付款方式购买了被告所开发的和信广场ABCD幢816#、817#商业，并与被告签订了2份《赣州市商品房买卖合同》，2份合同房价款总额832590元，合同约定的交房时间均为2018年4月30日前。截止至合同约定的交房日，原告购买的2个商业被告均未如期交房。按合同约定，被告逾期交付超过90日的，原告有权要求被告继续履行合同，被告按日计算向原告支付全部价款万分之五的违约金。2018年12月19日，被告通知原告于2018年12月28日收房，但已逾期近8个月。原告认为被告逾期交付行为严重违反合同约定，造成原告严重经济损失，为维护原告合法权益故而诉至法院。被告江西和信公司辩称，一、答辩人逾期交付房屋系因政府政策、市政配套设施等非答辩人所能预料及控制情况所导致，答辩人不承担迟延交房的责任。和信广场项目因政府限制施工导致迟延天数累计129天，因电力公司配套设施施工导致迟延天数197天，和信广场项目因政府政策限制施工及电力设施设备配套设施建设延误累计326天，该迟延交付房屋的责任不应当由答辩人承担，应该在合同中予以扣除相关的天数。二、即使被告需要交纳违约金，因被告是在2018年12月17日取得案涉房屋的竣工备案验收资料，符合合同约定的交付条件，故违约金就应该只计算到2018年12月17日。三、因双方约定的违约金过高，被告请求按照租金标准对案涉违约金予以调整。四、原告谢高辉并非是从被告处购得商品房，而系从案外人周欠根购买的房屋。之所以与原告签订商品房买卖合同，是案外人周欠根据的指示，仅仅只是办理备案的相关手续，房屋的价款也是周欠根与业主自行商定。答辩人只是和周欠根存在法律关系，起因是答辩人的法人与周欠根存在债权债务关系，案涉房屋是抵债房源。本来案涉房源应该登记在周欠根名下，但周欠根基于合同考虑，处置上述房屋，与答辩人无关。答辩人只是履行相应的抵债手续，而无需向原告支付相应的赔偿。即便主张权利，也是应该向案外人主张。本院经审理认定事实如下：2017年3月31日，原告谢高辉与被告江西和信公司签订两份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号分别为2017032900051、2017032900071），合同约定：原告购买被告开发的和信广场ABCD栋816#商业、817#商业，其中816#建筑面积为53.61㎡，817#建筑面积为98.31㎡，商品房屋高均为6.6米，816#房屋总价为293807元，817#房屋总价为538783元。两份合同均约定：应于2017年3月29日前一次性付款。逾期付款责任：逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件时应当取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、该商品房相关设施已符合第十条约定的条件、取得房屋测绘报告。逾期交房责任：逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。2017年3月31日，原告向被告转账支付房款832590元，被告开具两张总金额为832590元的收据给原告。另查明，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明和信广场ABCD栋（含地下室），商业用途，开工日期2015年11月15日，竣工验收日期2018年11月20日。2018年12月19日，被告江西和信公司向原告谢高辉发出了《和信广场交房通知书》，通知其于2018年12月28日办理收房手续，原告谢高辉现已经收房并缴纳相应的契税。本院在审理被告江西和信公司延期交房同类案件中对该楼盘的租金进行了鉴定，确定和信广场商业用房中4-14层租金标准为2017年4月至2019年3月每平方米租金为33-35元。上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告提交的原告身份证复印件、被告企业公示信息、赣州市商品买卖合同、收据复印件、放款通知书、交房通知书复印件等，被告提交的被告营业执照复印件、赣州市商品买卖合同、和信广场项目通知停工情况表、《关于请求经开区管委会协调处理“和信广场”》、《房地产租赁价格评估报告》、《不可撤销授权委托书》等证据证实，上述证据之间能相互印证，足以认定。本院认为，本案争议焦点在于被告提出的以房抵债是否为合理抗辩理由。被告提出案涉房屋系被告原法定代表人谢起相拖欠案外人周欠根款项，双方以以房抵债的方式来抵扣债权，故原被告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。本院认为，被告原法定代表人谢起相与案外人周欠根债权债务关系，与被告和信置业公司无关。且被告提供的《不可撤销授权委托书》等证据材料并无原告的签名确认，仅是谢起相与周欠根之间的关系，对原告不应发生法律约束力。再次，即便确实存在以房抵债的情形，但并未得到法律认可，且原告已向被告支付了购房款，被告亦出具相应票据给原告，故可以证实原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据合同的约定，原告的主要义务系支付购房款项，而被告则应在交房期限届满之前将符合合同约定的房屋交付原告，原告已付清了购房款项，被告则应按合同约定在2018年4月30日前完成交付816#、817#的义务，而本案商品房的竣工验收日期为2018年11月20日。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，故本案房屋的交付时间不应早于竣工验收日期2018年11月20日，从合同约定的交房时间2018年4月30日起算，本案商品房的延期交房时间截止至被告发出交房通知确定收房日期即2018年12月28日。根据合同约定，原告未主张解除合同，要求被告按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金，故对原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求本院予以支持。被告认为合同约定的违约金每日万分之五过高，提出应降低违约金标准的抗辩意见。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因本案案涉同类房屋的商品房租赁价格基本在每月33-35元/㎡，本院酌情考虑商品房租赁租金产生的实际损失及当事人的过错程度，兼顾公平原则、诚实信用原则，酌定按照租金每月35元/㎡标准计算违约金。原告谢高辉816#商业面积为53.61㎡、817#商业面积为98.31㎡，总面积为151.92，月租为5317.2元（35元/㎡×151.92㎡），从2018年4月30日起至2018年12月28日计算逾期交房天数为242天计算，逾期交房违约金为42892.08元/2套（5317.2元÷30天×242天）。原告谢高辉816#商业、817#商业合计逾期交房违约金为42892.08元。关于原告主张的逾期交房违约金自2019年1月8日起按年利率6%支付利息至被告支付完全部违约金之日止的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，原告主张的违约金本质上也属于因被告违约给原告造成的损失范围，本院已支持违约金，再计算利息存在重复计算损失的情形，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西和信置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢高辉支付逾期交房违约金42892.08元；二、驳回原告谢高辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1153元（已减半收取），由被告江西和信置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  丁 娟二〇一九年十二月二十四日代理书记员  陈秋晨