海南省保亭黎族苗族自治县人民法院   民事判决书   （2019）琼9029民初748号   原告：王某，男，汉族，1988年7月8日出生，安徽省豪州市   人，个体工商户，现住保亭黎族苗族自治县（以下简称保亭县）城   区广东街三期2栋6B号房。   原告：陈某，女，汉族，1993年3月7日出生，安徽省豪州市   人，个体工商户，现住保亭县城区广东街******房。   被告：保亭华达房地产开发有限公司（以下简称华达公司），住所地：保亭县城区团结北路。   法定代表人：马某，公司总经理。   原告王某、陈某诉被告华达公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理本案后，依法适用普通程序审判，并于2019年10月23日公开开庭审理。原告王某、陈某到庭参加诉讼，被告华达公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王某、陈某向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与二原告签订的《广东街三期楼宇认购书》，与二原告签订《商品房买卖合同》及办理网签手续和房屋产权过户手续，将房屋过户至原告名下；2、二原告对被告华达地产公司的的位××县）第2栋6层B号房有权占有使用；3、被告华达公司依法向原告支付相应的违约金，具体金额由法院判定；4、本案诉讼费、财产保全等费用，由被告承担。   事实与理由：2013年12月11日，二原告与被告华达公司签订了一份《广东街三期楼宇认购书》（以下简称认购书），双方约定：原告向被告购买位于××县）第2栋第6层B号房，房屋建筑面积89.57平方米，单价每平方米6680元，房屋总金额598327元。分期付款方式支付。原告依照约定分别于2013年12月11日、2013年12月24日、2015年1月6日分三次支付首付款278327元。2018年1月15日把尾款320000元由海南省第一中级人民法院代收，该商品房按协议约定2014年12月30日前交付使用。但是，被告没有继续履行自己的义务，在原告毫不知情的情况下突然关闭售楼处，人员四散，导致合同无法继续履行。期间，原告曾多次要求被告华达公司履行协议，签订《商品房买卖合同》及办理相关房屋产权手续，但被告华达公司一直不予回应。现如今，被告处已无人管理，被告严重违约。依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院》的规定,为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判决。   被告华达公司未作答辩。   本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告提交如下证据：   证据一、《广东街三期楼宇认购书》，证明原告与被告之间签订了认购书；   证据二、《、、、》，证明原告已经交付全部房款；   证据三、《海南省第一中级人民法院（2016）琼96执异213号送达回证、合议庭组成人员通知书》，证明原告房子已经解封；   证据四、《照片》，证明原告已经入住房子。   被告华达公司未到庭质证亦未提交证据材料。   本院依据证据规定对证据认定如下：原告提交的证据一至四真实、合法，与本案有关联，本院予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：   2013年12月11日，原告王某、陈某与被告华达公司签订《广东街三期楼宇认购书》，约定：原告购买被告华达公司位于××县）第2栋6层6-B号房，建筑面积89.57平方米，单价6680元，总金额598327元（毛坯房价款463972元、装修价款134355元），银行按揭（银行贷款）付款。2014年12月30日前交付使用等条款。   认购书签订后，原告王某、陈某于2013年12月11日、2013年12月24日、2015年1月6日向被告华达公司共计付款278327元。2018年1月15日，原告王某向海南省第一中级人民法院缴交剩余房款320000元。   原告王某、陈某已接收房屋并入住使用。现被告售楼处已无人办公。   本院认为，本案的争议焦点是：一、认购书的性质和效力；二、原告的诉求有无事实和法律依据。   关于认购书的性质和效力问题。《中华人民共和国商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》（以下简称指导意见）第九条规定：“开发商收取了拟购房人的认购金、定购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，分别情况予以处理：（1）认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，拟购房人要求继续履行的，应当予支持。因开发商的原因致使合同不能继续履行的，拟购房人除可以请求解除合同外，还可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一赔的赔偿责任……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原、被告双方签订的认购协议具体约定了总价款、付款方式、付款时间、交付房屋时间等主要内容，具备商品房买卖合同规定的要件，且被告与原告签订认购协议后，原告已付全部房款598327元。综上，原、被告签订的认购协议应认定为商品房买卖合同。双方所签订的认购协议签约主体合法，系原、被告真实意思表示，内容不违反法律规定，认购书合法有效。二、关于原告的诉求有无事实和法律依据。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国营所有的自然资源，所有权可以不登记”。该法第三十九条规定：“所有权人对资金的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”原告已经付清全部房款，被告应当依照认购书约定交付原告房屋。根据上述规定，原告有权占用、使用涉案房屋，并由被告将涉案房屋办理过户至原告名下。原告诉请对涉案房屋有占用使用权，并将涉案房屋办理过户至原告名下，合法有据，本院依法予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条规定：“承担民事责任的主要方式有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）、返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算。”因被告的原因导致原告在付清房款未能取得房屋权属证书，被告的行为构成违约，原、被告双方虽未约定违约金金额及具体计算方法，则依照上述法律、司法解释规定，被告应向原告支付的违约金，即以598327元为基数，并按照中国人民银行发布的一年期一般流动资金贷款基准利率计算利息，起算时间应从房屋交付使用之日起90日后分段计算至房产证办理至原告名下止。关于原告诉请“与原告许振霄签订《商品房买卖合同》”的问题，其一，双方继续履行《广东街三期认购书》，根据认购书的约定，被告与原告签订《商品房买卖合同》是其应履行的合同义务，也就是签订《商品房买卖合同》已含盖继续履行认购书其中；其二，合同的签订是双方当事人的意志自愿表示，任何法人、其他组织或个人包括法院无权强行相对人签订合同，故，原告的该项诉请，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第九项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：   一、原、被告继续履行于2013年12月11日签订的《广东街三期楼宇认购书》，原告王某、陈某对位于××县）第2栋6层6B号房有权占有使用；   二、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内为二原告的涉案房屋办理网签手续并将该房屋办理过户至二原告名下；   三、被告应当于本判决生效之日起十日内支付原告违约金（以278327元为基数，从2015年4月1日起算；以32万元为基数，从2018年1月16日起算。以上均按照中国人民银行发布的一年期一般流动资金人民币贷款基准利率计算至房产证办理至原告名下止）；   四、驳回原告王某、陈某的其他诉讼请求。   案件受理费人民币9783.28元，由被告负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 刘家诚   人民陪审员 黄方明   人民陪审员 江 海      二○一九年十二月五日   法官助理 吴慧香   书记员 周 姝   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百七十九条承担民事责任的主要方式有：   （一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。   法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。   本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国物权法》   第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。   依法属于国营所有的自然资源，所有权可以不登记。   第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。   第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以依法缺席审理。