广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤13民终7621号上诉人（原审互为原被告）：董庆国，男，汉族，1973年10月2日出生，住址：广东省惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：罗毅，广东九湾律师事务所律师。被上诉人（原审互为原被告）：惠州市众和房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水大埔山语华府********房。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：康子英，广东万理通律师事务所律师。上诉人董庆国因与被上诉人惠州市众和房地产开发有限公司商品房预售纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初第984号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人董庆国的委托诉讼代理人罗毅，被上诉人惠州市众和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人康子英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人董庆国不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：一、依法改判被上诉人支付逾期交房违约金人民币25950.65元（逾期交房违约金按上诉人已付房款401092元为基数，以每日万分之一为标准，自2014年6月30日起计算至2016年4月7日止。争议金额：20977.11元）二、依法改判被上诉人对公共部分地下室地面按合同约定（约定地下室为：金刚砂地面，实际为简易工艺地坪漆，不符约定）重新整改；三、依法改判被上诉人对公共部分楼体墙面按合同约定（约定楼梯墙面着瓷片，实际墙面仅为水泥，不符合约定）重新整改；四、依法改判驳回被上诉人的反诉请求（争议金额：7066.14元）；五、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼及反诉费用。事实和理由如下：一、原审判决认定事实错误。1、原审判决以被上诉人所提供的上诉人转账凭证作为认定上诉人的逾期付款的日期，属于认定事实错误，应以上诉人所取得购房发票日期作为上诉人的房款支付日期。2013年7月30日，上诉人与被上诉人签订了《广东省商品房买卖合同》，约定上诉人购买被上诉人开发的位于惠州市惠阳区淡水大埔山语华府3幢B单元402号商品房，购买总价为401092元人民币。虽然该合同第六条第二款有约定上诉人的分期付款期限，但实际上，开发商已分别于2013年8月11日和2013年11月1日分别向上诉人出具了200549元和200543元，合计人民币401092元的购房发票，并认可上诉人已于2013年11月1日支付完毕了全部购房款，一审判决本应以上诉人提供的购房发票日期作为认定上诉人房款的支付日期，但—审判决却以被上诉人所提供的转款日期作为计算上诉人的逾期付款日期，是错误的。2、原审判决以上诉人的实际收房日期作为认定被上诉人逾期交房的截止计算日期，是错误的。案涉商品房于2016年4月7日才经验收合格，虽然上诉人在2015年11月2日收房，但上诉人在收房时并不清楚涉案房产尚未通过验收，且被上诉人交房对也不具备合同约定的条件，违反了双方合同约定。因此在计算逾期交房违约金时，应从合同约定交房之日起计算至案涉商品房经验收合格之日止，即逾期交房违约金应按上诉人已付房款每日万分之一、自2014年6月30日起计算至2016年4月7日止。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决认为案涉楼盘公共部分按约整改问题应在该楼盘成立业委会后再行主张权利，并认为适用《中华人民共和国物权法》第七十六条，属于适用法律错误。被上诉人交付案涉商品房公共部位不符合双方合同的约定，根据双方签订《广东商品房买卖合同》附件三“公共部位楼梯的墙面应着瓷砖，地下，地下室应为金刚砂地面”之约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被上诉人应对不符合合同约定的公共部位交楼标准事项进行整改，但原审法院却认为依据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项不门第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，楼梯和地下室公共部分整改的问题应由该楼盘业委会成立后再主张权利，属于适用法律错误。2、被上诉人反诉主张上诉人逾期付款的诉讼请求已超过诉讼时效，原审判决对上诉人所提的诉讼时效抗辩未予理睬，是错误的。正如前所述，上诉人所提供的购房发票日期可视为上诉人的房款支付日期，如被上诉人认为上诉人存在逾期付款，其应在2015年11月1日前向上诉人主张，且即使以上诉人主张的实际转账日期作为认定上诉人房款支付日期，被上诉人也立在2016年11月1日前向上诉人主张权利，被上诉人于2018年4月20日才就上诉人逾期付款提起反诉，请求上诉人支付逾期还款违约金，该请求已超过诉讼时效，应驳回被上诉人的反诉请求，但原审判决对上诉人对被上诉人反诉请求所提的诉讼时效抗辩未予理睬，是错误的。综上所述，原审判决事实认定错误，适用法律错误，依法应予以改判，望二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人惠州市众和房地产开发有限公司辩称：一、被答辩人诉请改判支付逾期交房违约金的上诉请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回。在本案中，原审判决已查明原审原告的实际收楼时间是2014年11月11日，以上事实有原审被告在一审时提交的证据《山语华府费用结清证明》予以证实。原审原告在收楼时涉案房屋尚未竣工验收合格，但原审原告知道该商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，但原审原告同意接受该商品房，应依法认定原审原告收楼时间为2014年11月11日。因此，原审判决确认原审原告收楼时间为2014年11月11日，符合相关法律之规定。因此，原审判决从合同约定交房次日起的2014年7月1日计至原告收楼之日的2014年11月11日止，认定事实清楚，适用法律正确。二、上诉人诉请对公共部分的地下室地面及楼体墙面重新整改的上诉请求，没有事实及法律依据，应依法予以驳回。被答辩人诉称其所签订的合同附件三“装饰、设备标准”中第一部分第七点、第八点分别约定公共部分交接标准中楼梯的墙面着瓷片，地下，地下室应为金刚砂地面楼时地下停车场地面仅着简易工艺的地坪漆，楼梯墙面仅着水泥。为此，被答辩人诉请按合同约定重新修改。而本案事实是：其一、本项目的设计、施工图纸的公共部分的楼梯就是水泥。因此，政府相关部门对房屋进行验收时是合格的。再者，合同附件三中的“楼梯：瓷片”，仅指公共部分的楼梯贴瓷片，而并非楼梯间的墙面贴瓷片。其二、地下、地下室地面原设计为金刚砂地面刚砂地面设计落后，会造成使用过程中的扬尘，经过征求大多数的业主的意见，后更改为地坪漆，且地坪漆的造价还高过金刚砂地面的造价。其三、有关公共部分楼梯的瓷片问题，经区住建局牵头召开的住建局、开发商、物业公司及业主两次会议所达成的会议部署，业主大会已同意公共楼梯不再贴瓷片、地下、地下停车场地面更改为地坪漆为由答辩人在停车场出入口及1栋A/B处增加挡雨棚，既同意更换挡雨棚替代楼梯瓷片和使用地坪漆。因此，被答辩人再以个人名义诉请判令对公共部分的地下室、楼梯部分按合同约定重新整改，没有事实及法律依据。其四，地下，地下室和楼梯为案涉小区公共部分全体业主利益，依据《物权法》第七十六条的规定，上述事项的整改应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故原审原告单方诉请整改，主体不适格，应依法予以驳回。三、原审被告的逾期付款反诉请求，没有超过诉讼时效。在本案中，上诉人与被上诉人一直就逾期交房、逾期办证、逾期付款等事项进行交涉和协商，因没有最终达成一致协商结果，上诉人才向法院起诉。所以在双方协商期间，应视为诉讼时效的中断。同理，原审被告的合同约定交房期限为2014年6月30日前，原审被告于2018年4月才诉请逾期交房违约金，同样也超过了法定的诉讼时效。因此，原审原告以该诉请逾期付款的反诉请求超过诉讼时效的上诉理由，没有事实及法律依据，应依法予以驳回。四、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审人民法院依法予以维持。上诉人董庆国向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金25950.65元（逾期交房违约金按原告已付房款每日万分之一自2014年6月30日起计至2016年4月7日）；2、被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金4010.92元（逾期办理房地产权证违约金按原告已付房款的1%计算）；3、被告对公共部分地下室地面按合同约定重新整改（合同约定地下室为金钢砂地面，实际为简易工艺地坪漆，不符合约定）；4、被告对公共部分楼梯墙面按合同约定重新整改（约定楼梯墙面着瓷片，实际墙面仅着水泥，不符合约定）；5、本案诉讼费由被告承担。被上诉人惠州市众和房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：判令反诉被告支付逾期还款违约金6765元，并承担本案的反诉费用。原审法院认定事实：经审理查明，2013年7月30日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买位于惠州市惠阳区***********************，总价款为401092元，付款方式为原告应于2013年6月21日前支付200549元、2013年11月21日前支付66849元、2014年3月21日前支付66849元、2014年6月30日前支付66848元。被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将分期综合验收合格，房屋交付给原告使用。合同第七条约定原告逾期付款的，按：（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后……原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第九条约定被告如未按合同规定的期限将房屋交付原告使用，则：（1）逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后......原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求与出卖人协商整改。出卖人经买受人同意变更的，不作赔偿。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同附件三装饰设备标准，公共部分交楼标准载明：“7、楼梯：瓷片；8、地下、地下室砂地面，墙面着涂料；顶棚原混凝土面。”合同签订后，原告向被告分期支付购房款为：2013年6月11日支付20000元、2013年6月21日支付180546元、2013年10月26日支付110000元、2014年11月1日支付90546元。原告于2014年11月1日收楼。2016年4月7日案涉项目通过竣工验收合格，并于2016年6月29日完成验收备案手续。2016年9月20日被告向惠阳区不动产登记中心提交了将涉案房屋确权到原告名下的涉案房屋权籍调查资料。2017年8月29日，被告在《南方都市报》06版上发布通知，要求业主在本通知发出10天内带齐相关资料到山语华府销售中心及管理处办理交楼手续、未在规定时间内办理交楼手续的视为已收楼等内容。上述事实有《商品房买卖合同》、购房发票、个人贷款凭证、山语华府费用结清证明、收房公告、竣工验收备案表、《惠州市不动产权籍调查受理回执》、《借款协议》及还款凭证及原被告庭审陈述等为据。原审法院认为，原、被告签订的案涉《广东省商品房买卖合同》及补充协议、《借款协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依据合同约定履行权利和义务。根据当事人争议，本案争议焦点为：关于逾期交房违约金问题。本案中，被告未按合同约定在2014年6月30日前将案涉房屋交付原告使用，直至2014年11月1日才交房给原告，违反合同约定，2014年11月1日前原告支付房款为310000元，故原告诉请被告支付逾期交房违约金（以已付房款310000元为基数，按日万分之一从合同约定交房次日起2014年7月1日计至原告收楼之日2014年11月1日止），有事实和法律依据，应予支持。关于逾期办证违约金问题。案涉合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，原告收楼之日为2014年11月1日，据合同约定，被告应在2015年4月30日前即应为原告提交资料办证，但被告直至2016年9月20日才履行该义务，违反合同约定，故被告应向原告支付逾期办证违约金为4010.92元（已付房款401092元×0.01）。关于地下室和楼梯公共部分重新整改的问题。地下。地下室和楼梯为案涉小区公共部分全体业主利益，依据《物权法》第七十六条的规定，上述事项的整改应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故原告单方诉请整改，主体不适格，予以驳回。原告可待小区成立业委会后，再行主张权利。关于被告反诉原告逾期付款违约金的问题。根据案涉合同第七条约定及原告付款明细，原告应向被告支付逾期付款违约金为：以23698元为基数，按日万分之五从2014年3月22日起计至2013年11月1日止；以66848元为基数，按日万分之五从2014年6月22日起计至2014年11月1日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）惠州市众和房地产开发有限公司自本判决生效之日支付逾期交房违约金（以已付房款310000元为基数，按日万分之一从合同约定交房次日起2014年7月1日计至原告收楼之日2014年11月1日止）给原告（反诉被告）董庆国。二、被告（反诉原告）惠州市众和房地产开发有限公司自本判决生效之日支付逾期办证违约金为4010.92元给原告（反诉被告）董庆国。三、原告（反诉被告）董庆国自本判决生效之日支付逾期付款违约金（以23698元为基数，按日万分之五从2014年3月22日起计至2013年11月1日止；以66848元为基数，按日万分之五从2014年6月22日起计至2014年11月1日止）给被告（反诉原告）惠州市众和房地产开发有限公司。四、驳回原告（反诉被告）董庆国其他诉讼请求。二审中，双方当事人未向本院提交新证据。本院经某1：原审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷案，根据本案上诉人与被上诉人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：1、被上诉人需要向上诉人支付的逾期交房违约金的金额；2、上诉人是否需要向被上诉人支付逾期付款违约金。3、被上诉人是否需要对公共部分进行整改。关于被上诉人需要向上诉人支付逾期交房违约金的金额问题。2013年7月30日，上诉人与被上诉人签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定被上诉人需在2014年6月30日交付涉案房屋给上诉人，本案中，被上诉人直至2014年11月1日才将房屋交付给上诉人。上诉人的收楼日期为2014年11月1日，虽然2014年11月1日案涉房屋尚未验收合格，但上诉人同意接受房屋，原审法院认定上诉人的收楼日期为2014年11月1日并无不当，因此，原审法院据此判决被上诉人需向上诉人支付约定交房次日2014年7月1日至2014年11月1日的逾期交房违约金，依法有据，本院予以维持。上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金计算至2016年4月7日验收合格之日，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人是否需要向被上诉人支付逾期还款利息的问题。本案中，上诉人与被上诉人之间签订商品房买卖合同中约定了付款的具体数额及方式，经原审法院查明，上诉人确实存在逾期支付购房款的情况，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定逾期付款的约定，上诉人应当向被上诉人支付相应的违约金，关于逾期的金额及时间原审法院计算无误，本院予以维持。关于上诉人上诉称该逾期付款的违约金已经超过诉讼时效的问题，上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同关于逾期办证、逾期交房、逾期付款等问题未解决，双方的权利义务仍未完结，本案商品房买卖合同未超过诉讼时效。上诉人的此项上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被上诉人是否需要对公共部分进行整改的问题。上诉人上诉请求对公共部分地下室地面、楼梯墙面按合同约定重新整改。但地下室及楼梯墙面属于案涉小区公共区域，需由小区成立业委会后，由全体业主或业委会主张，上诉人请求整改公共区域，主体不适格，原审法院未予支持，依法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币324元，由上诉人董庆国负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  丁晓鹏审 判 员  严丽芳二〇一九年十二月二十五日法官助理  陈佳汝书 记 员  张婉婷