重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0103民初3064号原告：何清怡，女，1995年9月2日出生，汉族，住址重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人:樊江培，重庆雄明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈开红，女，1971年5月28日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：重庆市康德实业(集团)有限公司，住所地重庆市渝中区医学院路**3-1，统一社会信用代码:9150010320344244XB。法定代表人:卢朝康，该公司董事长。委托诉讼代理人：程卓，该公司员工。原告何清怡与被告重庆市康德实业（集团）有限公司（以下简称康德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何清怡的委托诉讼代理人陈开红、樊江培，被告康德公司的委托诉讼代理人程卓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何清怡向本院提出诉讼请求，判令：1.解除双方于2015年7月13日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、补充协议（二）；2.被告康德公司退还原告何清怡购房款265万元；3.被告康德公司支付原告何清怡违约金530万元；4.被告康德公司退还原告何清怡装修损失25万元；5.本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告康德公司承担。事实与理由：原被告于2015年7月13日签订《重庆市商品房买卖合同》，内容为：“1.康德公司将位于重庆市渝中区经纬大道333号2幢29-*号房屋出售给何清怡。房屋建筑面积305.12平方米、套内面积为207.43平方米。2.商品房为清水房，总成交金额为3325808元。合同签订后，何清怡于2015年7月13日支付房款125万元，于2016年1月31日支付1037904元，于2016年2月28日支付1037904元。3.康德公司并应在2015年9月30日将商品房交付何清怡使用。4.自合同签订之日起30日内，双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期超过730日未能向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得登记受理单的，何清怡有权解除合同。康德公司应退还何清怡已付房价款及利息，并按已付房款百分之一支付违约金。”合同签订后，何清怡按约定向康德公司支付房款共计265万元，但其未向土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请。双方经协商于2016年1月28日、2016年6月15日签订补充协议、补充协议（二）。补充协议（二）主要内容为：“1.房款总金额优惠448893元。2.签约之日至该物业办理房产证期间，何清怡享有物业的使用权和收益权。3.康德公司于2018年8月25日前向土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请并取得登记受理单。4.因康德公司原因未按承诺完善网签手续或办理房产证，康德公司无条件退还已付房款并赔付双倍已付房款作为违约金。何清怡退还物业，康德公司一次性赔付装修损失50万元和未享受的所有物业优惠对等的现金价值。”何清怡多次催促办证事宜未果，康德公司应按合同约定支付相应款项。被告康德公司辩称，一、双方签订房屋买卖合同时，康德公司已经明确告知案涉商品房已经设定抵押权。二、康德公司不同意解除合同。康德公司在2015年9月5日将涉案房屋交付何清怡，并减免物业费85433.6元、两个车位的停车费31200元、车库库房场地租赁费66000元，房款优惠总金额448893元，上述金额共计722973.6元。因此，何清怡并未因逾期办证产生重大损失。目前公司经营困难，希望何清怡给予时间由康德公司与银行协商解押事宜。三、若解除合同，康德公司认为补充协议（二）第三条第一款支付双倍已付款的违约金不应适用于本案。支付双倍已付款为惩罚性赔偿，不应适用于商品房买卖合同领域。该约定的违约金过高，应予调整。四、何清怡、何清妍两套房屋的装修标准远达不到50万元，应以实际装修损失为准。本院经审理查明的事实如下：2015年4月24日，何清怡、何清妍的亲属陈开红向康德公司交纳购买康德国际2幢29-*、29-*号房屋定金100万元。2015年7月13日，康德公司（甲方）与何清怡（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将位于重庆市渝中区经纬大道333号2幢29-*号非住宅现房（建筑面积305.12平方米、套内面积207.43平方米）出售给乙方。合同约定的总价款为3325808元，分别于2015年7月13日支付1250000元，2016年1月31日支付剩余房款1037904元，2016年2月28日支付剩余房款1037904元。合同约定甲方于2015年9月5日前将商品房交付乙方使用。合同第十一条载明涉案商品房已经设定抵押权。合同第十三条关于办理产权登记的约定：“1.现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2...4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（1）...（2）逾期超过730日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行......”该买卖合同尾部备注：“如若由于甲方原因在2016年1月31日前未能签订《重庆市商品房买卖合同》，甲方双方再协商赔偿事宜。模板合同最终以正式网签合同为准。”合同签订后，何清怡向康德公司支付房款75万元。康德公司向何清怡交付了涉案商品房。2016年1月28日，康德公司（甲方）与何清怡、何清妍（共同作为乙方）签订补充协议。补充协议甲方承诺载明：“3.甲方于2018年7月25日前与乙方完善该物业的网签手续，2018年8月25日前与乙方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；4.甲方在乙方于2016年1月29日前支付伍拾万元的情况下，给予乙方该物业物业服务费相应减免和2个车位停车费减免5年的优惠，具体为：29楼1号房物业服务费优惠为2016年1月1日至2019年12月31日，29楼2号房物业服务费优惠为2016年11月1日至2019年12月31日，2个车位停车费优惠为2017年1月1日至2021年12月31日。”补充协议乙方承诺载明：“1.2016年1月29日之前支付房款50万元；2.于甲方完善该物业网签手续之日，支付房款150万元，缴纳相关的税费、大修基金等办证费用，提供办证所需的相关资料；3.乙方收到土地房屋登记机构出具的办理《房地产权证》登记受理单3日内，支付剩余房款1448893元；4....”补充协议第三条双方的违约责任载明：“1.因甲方任何原因（不可抗力除外）造成未按承诺期限完善网签手续或办理房产证，或房屋归属所有权发生争议时，甲方无条件退还乙方已付房款，并赔付乙方双倍的已付房款作为违约金，乙方退还该物业。”该补充协议乙方处由何清怡、何清妍的亲属陈开红签字。补充协议签订后，何清怡、何清妍向康德公司支付房款共计50万元。2016年6月15日，康德公司（甲方）与何清怡、何清妍（共同作为乙方）签订补充协议（二）。该补充协议首部载明何清妍、何清怡购买甲方位于渝中区经纬大道333号2幢29楼1、2号房，已经支付房款300万元。该补充协议第一条甲方承诺载明：“1.房屋款总金额优惠448893元，优惠后总金额为550万元；2.签约之日至该物业办理房产证期间，乙方享有该物业的合法使用权和收益权；3...4.甲方于2018年7月25日前与乙方按照双方成交金额和开票金额完善该物业的网签手续，2018年8月25日前与乙方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理该物业《房地产权证》的申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；5.甲方在乙方于2016年6月16日前支付贰佰万元的情况下，给予乙方现租赁该物业负一层车库库房免费使用5年和该物业服务费减免2年的优惠，具体为：车库库房场地租赁优惠为2016年5月1日至2021年4月30日；29楼1号房和2号房物业服务费优惠为2020年1月1日至2021年12月31日。”该补充协议第二条乙方承诺载明：“1.2016年6月16日之前支付该物业购房款200万元；2.于甲方完善物业网签手续之日，支付该物业购房尾款50万元，缴纳相关的税费、大修基金等办证费用，提供办证所需的资料；3......”合同第三条双方的违约责任载明：“1.因甲方任何原因（不可抗力除外）造成未按承诺期限完善网签手续或办理房产证，或房屋归属所有权发生争议时，视为甲方存在欺诈行为，依据新《消费者权益保护法》第五十五条规定，甲方无条件退还乙方已付房款，并赔付乙方双倍的已付房款作为违约金。乙方退还该物业，甲方一次性赔付乙方装修损失伍拾万元整和未享受的所有物业优惠对等的现金价值。”该补充协议（二）乙方处由何清怡、何清妍的亲属陈开红签字。双方签订补充协议（二）后，何清怡、何清妍向康德公司支付房款200万元。康德公司至今尚未替何清怡办理涉案商品房的网签手续及房地产权证。双方确定，何清怡为案涉房屋交纳的价款为265万元。审理过程，康德公司申请对涉案商品房的价值进行鉴定。双方确定由重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司进行评估。2019年10月24日，该评估公司出具报告书，2019年10月10日，涉案商品房的评估总价为338.68万元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》、补充协议、补充协议（二）系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，属依法成立的有效合同，合同双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。康德公司未能依约为何清怡申请办理产权登记，构成违约。根据合同约定，何清怡享有合同解除权。因此，何清怡要求解除合同的请求，本院予以支持，其要求退还购房款系合同解除后果，本院予以支持。何清怡要求康德公司支付装修损失25万元符合双方合同的约定，本院予以支持。关于违约金的问题，合同约定违约方承担两倍已付房款作为违约金确系过高，康德公司请求调整符合法律规定。结合评估报告、银行的同期贷款利率等借贷成本、逾期办证的时长及康德公司两次在补充协议明确违约金的计算方式，本院确定违约金按已付房款的百分之二十五计算，即为66.25万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：原告何清怡与被告重庆市康德实业(集团)有限公司于2015年7月13日签订的《重庆市商品房买卖合同》、2016年1月28日签订的《补充协议》、2016年6月15日签订《补充协议（二）》于本判决生效后立即解除；被告重庆市康德实业(集团)有限公司在本判决生效后十日内退还原告何清怡购房款2650000元；被告重庆市康德实业(集团)有限公司在本判决生效后十日内支付原告何清怡装修损失250000元；被告重庆市康德实业(集团)有限公司在本判决生效后十日内支付原告何清怡违约金662500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取31450元，由原告何清怡负担13800元，被告重庆市康德实业(集团)有限公司负担17650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  王德清二〇一九年十二月二十一日书记员  阳 乔