广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终1413号上诉人（原审原告、反诉被告）：甘小源，男，1967年3月9日出生，汉族，公民身份号码441************315，住五华县**********。委托诉讼代理人：陈勇志，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑媚，广东义致律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘旭青，曾用名刘淑青，男，汉族，1961年7月21日出生，公民身份号码441************333，住五华县******郑塘。诉讼委托代理人：黄砚乔，广东粤梅律师事务所律师。上诉人甘小源与被上诉人刘旭青买卖合同纠纷一案，原审法院曾作出（2018）粤1424民初290号民事判决，刘旭青不服该判决向本院提起上诉。本院审理后作出（2018）粤14民终822号民事裁定，将该案发回原审法院重审。重审后，原审法院作出（2019）粤1424民初252号民事判决，甘小源不服判决向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现己审理终结。甘小源上诉请求：1.撤销广东省五华县人民法院（2019）粤1424民初252号民事判决主文第二、三项，改判驳回刘旭青一审的反诉请求；2.本案诉讼费由刘旭青承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.原审判决认定甘小源未支付14万元购房款错误。（1）刘旭青与甘小源商量共同购买案外人五华县地方税务局出让的办公楼，由刘旭青出面与五华县地方税务局签订《房地产转让合同》，再由甘小源与刘旭青签订《房地产转让合同》进行二次转让。刘旭青与五华县地方税务局签订《房地产转让合同》的时间是2005年10月26日，甘小源与刘旭青签订《房地产转让合同》时间是2005年10月28日，前后时间只隔一天，如果不是事先商量好，刘旭青不可能在受让房屋不到两天的时间出让且不赚一分钱。最大的可能就是确实如甘小源所述，双方事先商量共同购买争议房屋。（2）甘小源积极为购买房屋筹备款项，2005年10月26日开设了农信社银行账户并存入10万元，同日在农信社银行贷款3.8万元，合计13.8万元，与14万元的购房款金额几乎一致。刘旭青夫妇还为甘小源的上述3.8万元贷款提供担保，足以证明双方共同商量购买争议房屋。（3）原审法院以没有出具收款收据、转账记录认定甘小源没有支付购房款，明显是偏袒刘旭青。二、甘小源提供了录音证据，原审判决认为录音中刘旭青没有承认甘小源已支付房屋转让款，就认定甘小源未支付不当。按照常理，假如甘小源未支付14万元，刘旭青自己花钱购买的房屋被甘小源白白占用那么多年，刘旭青不可能在录音中对甘小源是否支付房屋转让款的事实沉默而不提异议。三、原审判决适用法律错误。甘小源与刘旭青签订的《房地产转让合同》合法有效，甘小源已按约定支付了房屋转让款，故不能适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定作出判决。综上，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判。刘旭青辩称，一、关于双方当事人签订的《房地产转让合同》是否有效的问题。涉案合同不存在《中华人民共和国合同法》规定合同无效的情形，应属有效，对合同双方具有法律约束力。二、关于甘小源是否已支付涉案合同约定的房屋转让款14万元的问题。1、甘小源主张与刘旭青共同商议后，由刘旭青出面向案外人五华县地方税务局购买，但没有提供相应的书面证据来证实。原审法院依职权向五华县地方税务局调查，五华县地方税务局仅认可与刘旭青之间的房屋转让合同关系。因此，甘小源该项主张没有任何证据可证实。2、甘小源对于已付清房屋转让款14万元的主张未能提供相应的书面证据来证实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。甘小源主张房屋转让款14万元已在合同签订前付清给刘旭青，但没有提供任何证据，如银行转账流水、收款收据等。2015年10月28日双方签订的《房地产转让合同》约定“甘小源应在合同签订后一次性将房地产转让金额付清给刘旭青”，甘小源作为完全民事行为能力人，如果按其所述在合同签订前已付清房款，不可能在随后的合同中约定合同签订后支付购房款。甘小源对其筹集房屋转让款的说明不能证实已将款项支付给刘旭青。甘小源仅凭金额的相近性主张其所“筹集”的款项已支付给刘旭青，不符合证据的真实性、合法性及关联性要件。甘小源在原审中提供的2017年10月8日到刘旭青家中时的录音材料，从内容上难以确定双方谈话中有合资购房和甘小源已支付房屋转让款的语音内容。从甘小源的这一行为，从侧面反映出其处事心思缜密，如已支付购房款，不可能不保存相关证据材料或不要求刘旭青出具收款收据。本案不适用举证责任倒置，甘小源以其占用涉案房屋多年主张已付清房屋转让款与举证要求不一致，物权占用年限不产生物权变动，刘旭青有权向甘小源追讨相关占用费。三、因甘小源未履行付款义务，且以实际行为表明其不可能履行支付房款的义务，刘旭青已无法实现合同目的，甘小源已构成根本性违约，原审法院据此判决解除双方合同，适用法律准确。综上，请求二审法院维持原判。甘小源向一审法院起诉请求：1.刘旭青立即将原第三人国家税务总局五华县税务局办公楼右侧房屋办理过户登记手续，将房屋过户到甘小源名下；2.判令第三人国家税务总局五华县税务局协助提供相关转户办证所需材料将上述房屋产权人过户至甘小源名下。重审期间变更诉请为确认其与刘旭青签订的《房屋转让合同》合法有效，申请撤回对第三人国家税务总局五华县税务局的起诉，原审法院裁定予以准许。刘旭青向一审法院提出反诉请求：解除原、被告之间2005年10月28日的房产转让约定，并由甘小源将涉案房产返还给刘旭青。一审法院认定事实：2005年10月26日，刘旭青与第三人国家税务总局五华县税务局（原为五华县地方税务局）签订《房地产转让合同》，内容主要为：一、由刘旭青向第三人国家税务总局五华县税务局购得位于五华县************原属该税务局的四卡五层的独立办公楼一幢，该办公楼用地面积为242.5平方米，建筑面积为1047.3平方米。二、刘旭青应将转让价款二十八万元在合同签订后一次性支付给第三人。三、第三人需将该房地产的有关权属证明材料交由刘旭青。2005年10月27日，刘旭青向第三人支付了转让款二十八万元，而第三人已将房地产的有关权属证明材料原件房地产权证、国有土地使用证交给了刘旭青。2005年10月28日，刘旭青与甘小源签订《房地产转让合同》，内容主要为：一、刘旭青将上述购得的房地产坐向右侧二卡五层部分作价十四万元转让给甘小源。二、甘小源应在合同签订后一次性将房地产转让金额付清给刘旭青。三、刘旭青应将房地产的有关权属证明材料复印件交给甘小源，并协助甘小源办理转户手续。后甘小源将该房地产坐向右侧部分进行了装修并用于商铺经营，期间，甘小源和刘旭青未就该房地产的问题发生过纠纷。2017年10月，因被告不准原告的外家阿哥李某岳来阿甘商店买东西，被告将客人赶走，被告的儿子刘建城将车停在阿甘商店门口，原、被告从而发生矛盾。2018年1月24日，甘小源遂以刘旭青为被告、五华县地方税务局（现为国家税务总局五华县税务局）为第三人向法院提起诉讼。本案重审期间，原告甘小源变更诉请为确认2005年10月28日的《房屋转让合同》合法有效，同时申请撤回对第三人国家税务总局五华县税务局的起诉，一审法院当庭裁定予以准许；被告刘旭青则提出反诉，请求解除原、被告之间的房产转让合同，由甘小源将涉案房产返还给被告刘旭青。双方均认为合同合法有效。另查明：一、甘小源认为其已向刘旭青支付了购房款14万元，但刘旭青不予认可，而甘小源又未能提供收款收据、银行转账记录等证据证实。涉案房产的《房地产权证》《国有土地使用证》原件现在刘旭青手中。同时，甘小源主张购房款14万元除其自筹10万元外，由其夫妻两人各自向广东农村信用社贷款1.9万元并由刘旭青夫妻两人予以担保，凑够14万元交给刘旭青，且该购房款14万元由其和刘旭青一同前往五华县水寨镇建设银行存入第三人的银行账户内，还称其在与刘旭青签订合同前已支付购房款，但除了甘小源主张的其存取10万元、原告夫妻两人各贷款1.9万元（一笔显示借款用途为买房，另一笔显示借款用途为进货）并由刘旭青夫妻两人提供担保有证据证实外，甘小源的其余主张无提供足够的证据证实。二、甘小源在本案原一审庭审时陈述其是与刘旭青合资购房而由刘旭青出面和第三人签订购房事宜及认为其已向刘旭青支付了购房款，为此提供了其于2017年10月8日去刘旭青家中协商时录制的录音材料拟证实，但该录音材料中，谈话断断续续，难以确定甘小源和刘旭青谈话中有合资购房和甘小源已支付了购房款的语音内容。同时，甘小源与刘旭青之子刘建城因停车发生纠纷事宜，在五华县公安局双头派出所做的询问笔录中，刘建城陈述中亦无体现有甘小源已支付了相关购房款的内容记载。三、一审法院于2019年7月17日到第三人国家税务总局五华县税务局就刘旭青和第三人签订的《房地产转让合同》了解情况，第三人确认该《房地产转让合同》的真实性并确认刘旭青已付清购房款二十八万元，当时该单位的会议研究决定只是把房产转让给刘旭青，且只是与刘旭青本人签订《房地产转让合同》，不清楚甘小源与刘旭青之间的事情。案经调解未果。一审法院认为，本案争议焦点有：一、甘小源和刘旭青于2005年10月28日签订的《房地产转让合同》是否合法有效的问题；二、刘旭青提出的反诉请求是否合理问题。一、关于甘小源和刘旭青于2005年10月28日签订的《房地产转让合同》是否合法有效的问题。原告甘小源与被告刘旭青20**年10月28日签订的《房地产转让合同》，该合同系双方真实意思表示，不存在胁迫、欺诈等情形，不侵害国家、集体或第三人利益，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容和形式符合《中华人民共和国合同法》等法律法规规定，且涉案房屋已实际交付甘小源使用至今，该合同依法成立并生效，且双方均认为合同合法有效，对双方均具有约束力。二、关于刘旭青提出的反诉请求是否合理的问题。甘小源和刘旭青签订的《房地产转让合同》合法有效，对双方均具有约束力，双方均应依约全面履行各自的主要合同义务，合同签订后，刘旭青依约已将涉案房屋交付给了甘小源，根据合同约定，甘小源应在合同签订后一次性向刘旭青支付购房款14万元，甘小源主张其在双方签订合同前已向刘旭青支付了购房款，但刘旭青予以否认，而甘小源又未能提供收款收据、银行转账记录等直接证据证实。按甘小源陈述在合同签订前已支付了购房款，则甘小源作为完全民事行为能力人，理应知悉合同条款内容及其含义，而不可能再在随后的合同中约定在合同签订后支付购房款的内容，即甘小源自身确认的合同内容约定与其自身陈述合同签订前已付款的情况显然不合情理及交易习惯，对此，甘小源又未能作出合理解释和举证证明。其次甘小源虽对购房款项14万元的来源情况（自筹加贷款）进行了陈述，但该14万元是否作为购房款已支付给刘旭青亦无足够的证据证实。再者，甘小源提供的录音资料和法院在原一审时为查明案件事实而依职权调取的关于案外人刘建城的问话笔录，该两份证据均无体现刘旭青承认甘小源已付了购房款的记录，案外人刘建城陈述亦无体现甘小源已付了购房款，即难以证实甘小源已付房款的事实。综上，甘小源无足够的证据证明已履行了向刘旭青支付购房款14万元的主要合同义务，应承担举证不能的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，甘小源的行为已属于迟延履行支付购房款的主要合同义务。现甘小源不是采取措施积极履行支付购房款的义务，而是直接提起诉讼要求刘旭青履行案涉房屋的过户手续，已严重违反了其双方之间签订合同的初衷，构成根本性违约行为，于刘旭青而言，已无法实现收取购房款的合同目的。故刘旭青反诉请求解除原、被告签订的《房地产转让合同》、甘小源将位于五华县************原属第三人国家税务总局五华县税务局的四卡五层的独立办公楼坐向右侧二卡五层的房产返还给刘旭青，符合法律规定，依法应予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告甘小源和被告刘旭青于2005年10月28日签订的《房地产转让合同》合法有效；二、解除原告甘小源和被告刘旭青于2005年10月28日签订的《房地产转让合同》；三、原告甘小源应在判决发生法律效力之日起三十日内将其占有使用的位于五华县************原属第三人国家税务总局五华县税务局的四卡五层的独立办公楼坐向右侧二卡五层的房产返还给被告刘旭青。本诉案件受理费100元，由刘旭青负担，反诉案件受理费50元，由甘小源负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，对原审判决查明的事实，本院予以确认。二审另查，本案争议房屋的国有土地使用证载明土地使用者为五华县地方税务局双头地税，房地产权证载明权属人为五华县地方税务局。本院认为，本案属买卖合同纠纷。本案二审争议焦点：甘小源是否支付购房款及刘旭青请求解除合同，要求甘小源返还房屋能否支持。甘小源依据双方签订的《房地产转让合同》向一审法院起诉主张确认合同有效，刘旭青依据手持争议房屋的国有土地使用证、房地产权证反诉主张甘小源未支付14万元购房款，要求解除双方于2005年10月28签订的《房地产转让合同》，甘小源返还房屋。甘小源抗辩认为其已向刘旭青支付购房款14万元并向一审法院提交了2005年10月26日开户的两张广东农村信用合作社存折流水。本院认为，首先，刘旭青于2005年10月26日向五华县地方税务局购买本案所涉房屋的价款为28万元，并于2015年10月27日通过中国建设银行五华县支行向五华县地方税务局存款缴交了28万元。根据刘旭青在一审中的陈述，28万元中包含向其姑姑借款10万元，向案外人魏浪雄借款5万元，案外人刘广桓的还款及其自有资金。2015年10月28日，刘旭青与甘小源签订《房地产转让合同》将上述房屋的一半转让并交付给甘小源，转让价为14万元，合同签订后刘旭青将房屋的一半交付给甘小源占有使用至今。以上事实说明刘旭青在需对外举债15万元支付购房款且没有从转让行为中获利的情况下，免费交付房屋给甘小源占有使用长达10多年，刘旭青的行为明显不符合常理。其次，2017年10月3日，因刘旭青的儿子刘建成故意将车辆停放在甘小源的涉案房屋门店面前，影响经营，甘小源遂向当地派出所报案。刘建成向公安机关陈述因双方曾口头协商出让店铺后不允许甘小源的妻弟李桂岳到店铺坐嬲，事发当天李桂岳到店坐嬲，其父刘旭青因此与甘小源发生口角并引发堵店面。刘建成并未陈述甘小源仍欠其父刘旭青14万元购房款，直至甘小源提起本案诉讼刘旭青才反诉认为未付款明显不符合常理。再次，2005年10月26日，甘小源、李贵云夫妇分别向广东省农村信用合作社贷款1.9万元，共计3.8万元，于当天放款，刘旭青夫妇为该3.8万元借款提供保证。刘旭青夫妇在需对外举债支付购房款且转让一半房屋给甘小源不获利仍愿意为甘小源、李贵云夫妇3.8万元借款提供保证，刘旭青主张该款并非用于支付本案购房款，而是甘小源、李贵云夫妇用作其他用途，刘旭青的抗辩明显不符合常理。另，双方各使用涉案房屋的一半，根据双方陈述关系非常要好，甘小源使用争议房屋后一直经营糖烟酒等生意，刘旭青应当清楚甘小源的经营情况，刘旭青主张经常催收购房款而甘小源未支付不符合常理。甘小源与刘旭青于2005年10月28日签订《房地产转让合同》第三条约定甘小源应在合同签订后一次性将房地产转让金付清给刘旭青。该合同内容与刘旭青、五华县地方税务局签订的《房地产转让合同》内容基本一致。说明除房屋分配外，其他内容来源于刘旭青、五华县地方税务局签订的《房地产转让合同》。因此，并不能据此否定甘小源2005年10月28日之前的付款行为。最后，甘小源提交2005年10月26日开户的两张广东省农村信用合作社存折，其中一张存折流水显示开户当日存现10万元，转入1.9万元，10月27日取现11.9万元。另一张存折流水显示开户当日转入1.9万元，10月26日取现860元，10月27日取现18140元。上述两张存折的流水说明刘旭青夫妇为甘小源夫妇担保的3.8万元贷款于2005年10月26日放款，甘小源于2005年10月26日、27日分别支取了860元、137140元，合计13.8万元，该支取金额与购房款14万元非常接近，取款时间与刘旭青通过建设银行向五华县地方税务局支付28万元购房款的时间同一天，没有证据证明2005年10月27日甘小源取款13.8万元有其他用途，则13.8万元用于支付购房款的可能性更大。综上，结合审查双方提交的证据，甘小源已支付14万元购房款的事实具有高度可能性，应当认定其已支付14万元购房款。甘小源上诉理由充分，予以支持。刘旭青主张甘小源未支付14万元购房款，请求解除与甘小源签订的《房地产转让合同》，返还房屋的理由不充分，不予支持。综上所述，上诉人甘小源的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实有误，予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省五华县人民法院（2019）粤1424民初252号民事判决第一项；二、撤销广东省五华县人民法院（2019）粤1424民初252号民事判决第二、三项；三、驳回被上诉人刘旭青的诉讼请求。一审本诉案件受理费100元，反诉受理费50元，合计150元由刘旭青负担。二审案件受理费100元（甘小源预交），由被上诉人刘旭青负担。由本院退回甘小源二审案件受理费100元，被上诉人刘旭青应于判决生效之日起七日内向本院缴交二审案件受理费100元。本判决为终审判决。审判长  黄莉芬审判员  陈立民审判员  曾园芳二〇一九年十二月十六日书记员  范宇辉