海南省临高县人民法院民事判决书（2019）琼9024民初592号原告：马某，男，汉族，1981年11月15日出生，住址:重庆市渝**，公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：雷某，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄某，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。被告：程某，女，汉族，1956年8月25日出生，住址：重庆市九龙坡区。公民身份证号码：×××。第三人：海南双杰实业有限公司，住所地临高县临城镇市政大道双杰蓝海国际**商业楼**。统一社会信用代码：914690285679551745。法定代表人：刘某，该公司董事长第三人：重庆市梁平县戴斯置业有限公司，统一社会信用代码：91500228561626628L，住所地：重庆市梁平县双桂街道镇龙村****。法定代表人：姜某，执行董事兼总经理。第三人：深圳市鑫锦程酒店用品有限公司，统一社会信用代码：91440300570046190Y,,住所地：深圳市宝安区新安街道上川社区**塘坊花园一巷**411法定代表人：马某，执行董事。原告马某诉被告程某、第三人海南双杰实业有限公司、重庆市梁平县戴斯置业有限公司（简称戴斯公司）、深圳市鑫锦程酒店用品有限公司（简称鑫锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案，适用普通程序审理，公开开庭进行了审理。原告马某委托诉讼代理人雷某到庭参加诉讼，被告程某、第三人海南双杰实业有限公司、第三人重庆市梁平县戴斯置业有限公司，第三人深圳市鑫锦城酒店用品有限公司未到庭参加诉讼。本案现已依法按缺席审理终结。原告马某提出诉讼请求：一、判决确认原被告于2016年11月8日签订的《房屋买卖合同》有效；二、判决被告立即协助原告办理海南省临高县临城镇市镇大道西侧蓝海国际9号6-4号房屋的网签更名、产权过户手续；三、本案诉讼费、保全费及其他案件实支费用由被告承担。事实和理由:第三人重庆市梁平县戴斯置业有限公司(以下简称:第三人“戴斯公司”)同原告所在公司即第三人深圳市鑫锦程酒店用品有限公司(以下简称:第三人“鑫锦公司”)存在债务关系,第三人“戴斯公司”欠第三人“鑫锦公司”货款。被告在第三人海南双杰实业有限公司(以下简称第三人“海南双杰公司”)处以约2500元/平方米的临高县价格购买了位于海南省临城镇市××道西侧蓝海国际的多套房屋,2016年时,临高房屋不好销售,被告找到第三人“戴斯公司”,以约3500元/平方米的价格把房屋倒手给第三人“戴斯公司”,第三人“戴斯公司”再以约4500元/平方米的价格处理给第三人“鑫锦公司”这样的债权人。第三人“戴斯公司”不但摆脱了部分债务,还赚取了1000元/平方米的价格差，基于上述的背景和逻辑,在2016年11月8日,第三人“戴斯公司”、第三人“鑫锦公司”和被告签订了《以房抵债协议》,而原被告签订了《房屋买卖合同》,原告给付235260元,购买了被告已办理网签手续的临高县“海南省临城镇市××道”的房屋(建筑面积:52.28平方米,单价:4500元/平方米)该房具备交房条件后,被告向原告出具委托书,由原告在第三人“海南双杰公司”处接了房,办理了入住手续,原告自行缴纳物业管理费及相关杂费至今，但众所周知,《中华人民共和国物权法》对房屋等不动产的权属规定为登记取得制,所以原告要取得对该房屋的完全所有权,还需要被告协助办理网签更名、产权过户等相关手续。时至今日,被告一直怠于履行此类义务,据说部分原因是第三人“戴斯公司”尚欠其部分房款。根据合同的相对性,第三人“戴斯公司”欠其房款是另一层法律关系,不能成为其不履行对原告的相关义务的理由。综上,原告特向贵院提起此诉讼,请综上,原告特向贵院提起此诉讼,请贵院依法审查,公正判决,支持原告的上述诉讼请求。被告程某未答辩。第三人海南双杰实业有限公司、重庆市梁平县戴斯置业有限公司、深圳市鑫锦程酒店用品有限公司均未陈述。原告马某为了支付其诉讼请求向本院提供了如下证据：证据1、以房抵债协议，拟证明本案讼争房屋的来源；证据2、房屋买卖合同，拟证明被告程某将本案讼争房屋出卖给原告；证据3、收款收据两份，拟证明原告代被告程某缴纳了相关的契税费；证据4、销售不动产统一发票，拟证明被告程某的丈夫吴长清从第三人海南双杰公司处购买了本案讼争房屋，付清了房款；证据5、临高县商品房买卖合同备案及临高县商品房买卖合同，拟证明被告程某的丈夫吴长清同第三人海南双杰公司的房屋买卖关系及讼争房屋的备案登记情况；证据6、网签备案状态查询，拟证明到现今为止，本案讼争房屋还在被告程某已去世的丈夫吴长清名下；证据7、公证书，拟证明吴长清去世之后，本案讼争房屋进行了继承公证，被告程某有完全的处分权。被告程某、第三人海南双杰实业有限公司、重庆市梁平县戴斯置业有限公司、深圳市鑫锦程酒店用品有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，均没有对原告提交的上述证据进行质证，视为其放弃质证权利。经审查，原告提供的证据与本案具有真实性、合法性和关联性，本院予以采信,可以作为认定案件事实的依据。被告程某、第三人海南双杰实业有限公司、重庆市梁平县戴斯置业有限公司、深圳市鑫锦程酒店用品有限公司均未提供证据。经审理查明：2016年11月8日，重庆市梁平县戴斯置业有限公司、深圳市鑫锦程酒店用品有限公司与程某签订《以房抵债协议》，该协议载明重庆市梁平县戴斯置业有限公司与深圳市鑫锦程酒店用品有限公司存在货物买卖关系，被告程某自愿以其临高县位于海南省临城镇市××道梁平县戴斯置业有限公司抵偿其欠付深圳市鑫锦程酒店用品有限公司的部分货款235260元，深圳市鑫锦程酒店用品有限公司指定原告马某作为涉案抵债房屋的买受人。协议还约定：若在2019年3月31日前，程某或深圳市鑫锦程酒店用品有限公司指定的买受人马某未向不动产登记部门提交全部抵债房屋的产权过户资料并被不动产登记部门受理，本协议自动失效，如果本协议自动失效，则各方至今的债权债务关系按本协议不成立处理。同日，程某、马某签订《房屋买卖合同》，该合同载明程某将涉案房屋出卖给马某，涉案房屋建筑面积为52.28平方米，总价格为235260元，在房屋产权过户登记过程中发生的税费以及程某已向该房屋的开发商缴纳因购买该房屋设计的契税、维修房屋基金、天然气初装费、其他税费等费用，均由马某承担。该合同还约定：涉案房屋价款由程某向重庆市梁平县戴斯置业有限公司收取，双方明知本合同签订时，程某尚未取得出卖房屋的产权登记，在买卖房屋产权转移登记过程中，程某给予积极配合，如果由于房屋产权转移登记过程中需程某配合而其未尽善意配合义务而影响转移登记的，程某应按约定承担违约责任。合同签订后，原告马某依约于2016年11月8日向双杰公司缴付税费等相关费用13599元，后其于2017年5月接收并使用涉案房屋至今。另查明，涉案房屋已办理网签备案，该合同备案人为吴长清，程某系吴长清的配偶，吴长清已过世，经海南省临高县公证处于2016年10月11日公证，程某继承吴长清名下的涉案房屋。再查明，根据海南省住建厅《关于规范商品房买卖合同备案注销变更工作的通知》第二条“买受人有下列情形之一的，可办理合同备案变更手续”（一）父母与子女之间、夫妻之间等三代以内直系亲属需要更名为另一方的；（二）因夫妻双方解除婚姻关系、原买受人需要变更为另一方的；（三）多个买受人共同购买一套商品房，其中部分买受人解除房屋买卖关系的；（四）房地产开发企业将买受人姓名、身份证号码、房屋状况等基本信息录入错误需要变更的；（五）其他需要变更合同备案登记事项的情形，根据海南省委办公厅、海南省政府办公厅《关于进步稳定房地产市场的通知》文件要求，除海口、三亚、琼海已实行限购的区域，上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。马某如不具备以上条件，将不能购买我省商品住房。根据《城市房地产管理法》第四章第二节第四十六条及海南省住建厅、海南省国土厅和人民银行海口中心支行《关于限制购买多套商品住宅的通知》第三项“禁止期房转让和限制现房转让”中规定，禁止商品住宅预购人将购买的为竣工的预售商品住宅再行转让。在预售商品住宅竣工交付、预售人取得不动产证之前、各市县房管部门不得为其办理转让手续；不动产登记部门不得为其办理不动产登记手续。程某将上述房屋分别转让给原告马某为违法违规行为。本院认为，重庆市梁平县戴斯置业有限公司、深圳市鑫锦程酒店用品有限公司与程某签订《以房抵债协议》、程某与马某签订的《房屋买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以支持。虽然该合同是基于以房抵债协议而签订，且抵债协议中约定了有权解除抵债协议的情形，但因以房抵债协议尚未被解除，对协议各方仍具有约束力。原、被告就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》且原、被告均确认涉案房屋的购房款已经通过以房抵债的方式支付完毕，故被告程某应当履行房屋过户义务。但因房屋所在地的政策原因，被告程某至今仍未取得涉案房屋的产权证，故办理房屋过户手续的条件尚不成就，其实际上无法将涉案房屋过户至原告名下，原告可待房屋过户条件成就后要求被告履行过户义务。办理房屋网签手续是开发商应当履行的义务，程某不负有将涉案房屋网签至原告名下的义务和条件，对原告要求程某将涉案房屋网签过户至其名下的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告马某与被告程某于2016年11月8日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告马某的其他诉讼请求。案件受理费4829元及保全费1696元，由被告程某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判长 周小丽人民陪审员 谢怀英人民陪审员 王善宇二〇一九年十二月三十日书记员 陈小慧附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查手机。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。