西安市长安区人民法院陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书  （2019）陕0116民初4282号 原告：王荣军，男，汉族，1988年12月20日生，住陕西省商洛市山阳县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：杨辉、张康，陕西学进律师事务所律师。被告：西安明瑞进达合能置业有限公司，住所地西安市长安区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4666。法定代表人：金平安，系该公司总经理。委托诉讼代理人：门睿，该公司员工。被告：陕西多宝置业有限公司，住所地陕西省西咸新区，统一社会信用代码：91611100338600046H。法定代表人：纪立超，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭潇翔，陕西信邦律师事务所律师。原告王荣军诉被告西安明瑞进达合能置业有限公司（以下简称明瑞进达公司）、被告陕西多宝置业有限公司（以下简称多宝置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王荣军及其委托诉讼代理人张康、被告明瑞进达公司的委托诉讼代理人门睿、被告多宝置业公司的委托诉讼代理人郭潇翔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王荣军起诉时向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告于判决生效之日返还原、被告签订的《商品房买卖合同》原件；2、依法判令被告于本判决生效之日协助原告办理XX城XX栋XX号房屋的网签备案手续；3、依法判令被告于判决生效之日起十日内为原告办理XX城XX栋XX号房屋的网签备案手续；4、依法判令被告返还原告多收的购房款75271元；6、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告申请将诉讼请求变更为：1、请求依法判令解除原告和被告明瑞进达公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令两被告向原告返还已付购房款667001元（被告多宝置业公司向原告返还195271元、被告明瑞进达公司向原告返还471730元），由两被告共同向原告支付按购房款的10%计算的违约金66700.1元、向原告赔偿同期银行贷款利息46819.76元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告明瑞进达公司就涉案房屋（XX城XX栋XX号商铺）达成买卖合意（当时被告多宝置业公司的员工自称为被告明瑞进达公司的员工），原告向被告多宝置业公司支付了667001元购房款，被告多宝置业公司向原告出具了收取原告购房款195271元的收据、被告明瑞进达公司向原告出具了收取原告购房款471730元的收据，经原告多次催促，至今原、被告达成的购房协议未办理备案手续，合同也由被告单方持有，涉案房屋也未交付使用，合同目的无法实现，请求法院判决支持原告的诉讼请求。 被告明瑞进达公司辩称：对于原告要求解除合同的诉讼请求，因为原、被告之间的商品房买卖合同尚未签订，不存在解除的问题；我公司没有收到原告支付的购房款，不存在返还义务；违约金和利息也不同意承担。被告多宝置业公司辩称：我公司与原告没有签订合同，我公司并未实际收款，原告刷卡付款是刷给了领航裤业，我公司只是名义上开了一个收据，原告也明知此事实，原告无权要求我公司返还款项，违约金和利息不能同时主张，原告的违约金按10%主张没有依据，原告要求承担的利息也没有法律依据，原告对与被告达成协议的购房总价款787001元是明知的，因原告没有支付足够的购房款，无权主张违约金和利息。经审理查明：合能公馆的楼盘是被告明瑞进达公司开发的楼盘。2018年4月，原告王荣军看到合能公馆的售楼广告后，前往合能公馆售楼部咨询时，被告多宝置业公司的工作人员接待了原告，原告和被告多宝置业公司的员工王某某在售楼部签订了订购单，确定原告购买合能公馆2-20111号、面积为25.18平方米的商铺，订购单上确定的成交总价为787001元，原告当场缴纳了10000元定金。之后，原告和王某某继续协商该商铺买卖事宜的具体情况，原告在出卖方为被告明瑞进达公司的商品房买卖合同上的买受人一栏签了字（该合同确定涉案商铺的价格为591730元），并将合同交由被告明瑞进达公司；在被告多宝置业公司员工王某某的介绍下，原告陆续支付了购房款667001元，被告方也陆续向原告出具了购房款收款收据3张，其中2018年5月23日的收款收据上的收款金额为118346元、收款人印章为被告明瑞进达公司的财务专用章，2018年5月25日的收款收据上的收款金额为353384元、收款人印章为被告明瑞进达公司的财务专用章，2018年8月23日的收款收据上的收款金额为195271元、收款人印章为被告多宝置业公司的财务专用章。原告持王某某交给原告的《按揭办理确认书》去浦发银行咨询并办理按揭贷款事项时，发现该确认书上的合同总价为591730元，原告认为该款与787001元不一致，对此产生疑问，与被告发生纠纷，双方对纠纷未能协商解决，原告也没有继续办理按揭贷款事项，遂向本院递交了民事起诉状（本院立案登记的时间为2019年2月27日），要求继续履行合同。诉讼中，原告从被告明瑞进达公司的委托代理人处拍照获得了原告签订的商品房买卖合同，但该合同上并无被告明瑞进达公司的盖章确认、只是一份只有原告单方签字的合同、合同上也没有合同登记号，随后原、被告对于继续履行合同的价款也没能协商一致，原告遂于2019年11月6日申请变更了诉讼请求，要求解除合同、由被告返还价款、支付违约金和利息。庭审中，原告坚持其变更后的诉讼请求，两被告坚持辩称意见，不同意原告的诉讼请求。原告举证了六组证据：第一组证据为被告多宝置业公司向原告开具的收款收据1张，用以证明原告给被告多宝置业公司交付房款195271元；第二组证据是被告明瑞进达公司向原告开具的收款收据2份，用以证明被告明瑞进达公司收到原告的购房款471730元；第三组证据是商品房买卖合同影印件1份，并称该合同之前一直由被告明瑞进达公司持有、原告在诉讼中从明瑞进达公司的委托代理人处拍摄到该合同的照片，用以证明该合同上有原告的签字、该合同的总价款是591730元，原告已经足额支付了购房款，但明瑞进达公司并未签字盖章；第四组证据为《按揭办理确认书》一份，用以证明原告持被告给原告开具的这份《按揭办理确认书》去银行办理按揭手续时，发现确认书上的合同价款与原告实际履行的价款不一样，就没有继续办理按揭贷款手续，也因此与被告发生了纠纷；第五组证据为证人王萍和翟某某分别书写的书面证言各一份（出示书面证言），并申请翟某某出庭作证，用以证明两被告对于合同履行部分的陈述不属实，原告在明瑞进达公司的售楼部与被告达成了购房合意，并实际支付了购房款；第六组证据为与涉案商铺在同一地段的商铺租赁合同照片两张，用以证明被告的行为确实给原告造成了可预期的收益损失（每月4200元的租金损失），原告有权主张违约金。对原告举证的上述六组证据，被告明瑞进达公司的质证意见为：第一组证据与其公司无关；对第二组证据的真实性认可，但认为该票据是作为徐保欣和原告之间换票使用的，并非其公司实际收到原告的购房款；对第三组证据的合同照片影印件，真实性认可，并称其公司没有在该合同上盖章的原因，是原告没有办理按揭面签手续，按揭贷款的金额没有最终确定导致的；对第四组证据，认为《按揭办理确认书》的内容无法确认是否为其公司开具的、也不能确认王某某是否为其公司的员工，对证据不予认可；对第五组证据，认为王萍的证言不能证明与本案的关系，出庭证人翟某某的出庭证言，仅对自己购房的情况比较清楚，但证人并未参与原告购房的过称，对原告后期购房付款的情况并不是非常了解，不认可原告的证明目的；对第六组证据的真实性和证明目的均不认可。被告多宝置业公司的质证意见为：对第一组证据想真实性认可，证明目的不认可，辩称原告购买的商铺是经其公司介绍的，原告付款是刷POS机支付给了领航裤业，不是支付给其公司，其公司并非实际的收款人；对于XX组XX组证据，其公司的质证意见与被告明瑞进达公司相同；对第四组证据，承认王某某是其公司的员工，但称王某某当时明确告知了原告该商铺是受徐保欣的个人委托转卖的，王荣军和王某某也签订了一份商铺订购单，双方对于成交总价和铺位号是明确的，王荣军明知中间会有差价，但对该确认书上王某某的签字不予认可；XX组XX组证据的真实性和证明目的均不认可。被告多宝置业公司举证了王荣军和王某某签订的一份《合能公馆商铺订购单》，用以证明其公司就涉案商铺的具体情况与王荣军商谈后，确定的成交总价为787001元，根据该订购单约定内容，在该订购单签订之后，七个工作日必须回款，否则其公司有权重新打开销售，定金不予退还，但原告并未付清房款，原告违约在先，原告要求被告承担违约责任，没有依据。原告的质证意见为：对《合能公馆商铺订购单的》真实性认可，但对该证据与本案的关联性和证明目的均不认可，认为原告购买的商铺只能以原告和明瑞进达公司签订的合同上的价格为准认定。本案原、被告意见分歧过大，未能进行调解。本院认为：民事诉讼中，当事人对其主张的事实，有责任提供相应的证据予以证明，没有证据或证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。本案原告举证的证据，可以证明就合能公馆2-20111号商铺的买卖问题，原告和被告明瑞进达公司初步达成了以591730元价款购买涉案房屋的口头协议、原告与被告多宝置业公司初步达成了包含原告与明瑞进达公司达成的591730元购房款在内的总计价款为787001元的订购协议，原告向被告多宝置业公司支付了195271元购房款、向被告明瑞进达公司支付了471730元购房款、合计支付了667001元购房款之事实，本院依法予以认定。但是，因原告与两被告最终并未签订书面的商品房买卖合同，而商品房买卖合同属于要式合同，原、被告对于继续履行合同的价款等关键问题最终未能达成一致意见，致原告与被告明瑞进达公司之间的口头买卖合同关系无法继续履行，原告与被告多宝置业公司之间达成的订购协议也无法继续履行，本院对此亦予认定。故原告要求解除其与被告明瑞进达公司之间的商品房买卖合同（口头合同）的诉讼请求成立，应予判决支持。根据审理查明的情况，可以确认导致本案商品房买卖合同无法继续履行之后果的原因，是本案原、被告没有就涉案房屋的价款问题协商一致、也没有签订正式的书面合同导致的，双方的过错责任是对等的，本院对此予以认定。在合同无法继续履行之后，两被告收取原告的购房款应予退还，故原告要求被告明瑞进达公司退还购房款471730元的诉讼请求，要求被告多宝置业公司退还购房款195271元的诉讼请求，均有充分的证据支持和法律依据，均应判决支持。但是，因原、被告之间并无关于违约金的明确约定，原告要求被告承担违约金的诉讼请求，缺少证据支持，应予判决驳回。因两被告在收取原告的购房款之后、并未与原告最终签订正式的商品房买卖合同，其长期占有原告的购房款的行为，给原告造成了一定的利息损失，从公平原则出发，原告有权要求被告承担利息，但基于原、被告对合同的不能继续履行之过错责任相等，利息宜按照同期中国人民银行存款利息的标准予以确定，原告超出上述计息标准主张的利息支付请求应予判决驳回。两被告辩称其没有实际收到原告交付的购房款、也不同意退还购房款、并拒绝承担利息的辩称意见，缺少证据支持和法律依据，本院均不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王荣军与被告西安明瑞进达合能置业有限公司就合能公馆2-20111号商铺的买卖问题达成的口头买卖合同；二、本判决生效后十日之内，由被告西安明瑞进达合能置业有限公司向原告王荣军返还购房款471730元；三、本判决生效后十日之内，由被告陕西多宝置业有限公司向原告王荣军返还购房款195271元；四、本判决生效后十日之内，由被告西安明瑞进达合能置业有限公司向原告王荣军支付购房款的利息（利息的计算方式为：以471730元为基数、按照中国人民银行同期存款利率为标准计息、从2018年5月25日起计算至2019年11月6日止）；五、本判决生效后十日之内，由被告陕西多宝置业有限公司向原告王荣军支付购房款的利息（利息的计算方式为：以195271元为基数、按照中国人民银行同期存款利率为标准计息、从2018年8月23日起计算至2019年11月6日止）；六、驳回原告王荣军之其余诉讼请求。如被告未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11605元，原告王荣军已预交，由被告西安明瑞进达合能置业有限公司承担7000元，由被告陕西多宝置业有限公司承担3000元，两被告对自己应承担的受理费，应于本判决生效后十日之内给付原告王荣军；余款1605元由原告自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 长      杨红雨人民陪审员      任旭东人民陪审员      张  拓 二O一九年   十二  月 五 日 书  记  员      郑馨羽1