襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0607民初3286号原告：襄阳金泽盛机械有限公司，住所地：襄阳市襄州区。法定代表人：钱温乐，执行董事。诉讼代表人：襄阳金泽盛机械有限公司管理人，负责人：李勇。委托诉讼代理人：刘正，系襄阳金泽盛机械有限公司管理人工作人员。被告：襄阳科利尔光学材料科技有限公司，住所地：襄阳市高新区。法定代表人：魏德军，该公司负责人。委托诉讼代理人：贺艳辉，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。原告襄阳金泽盛机械有限公司(以下简称金泽盛公司)与被告襄阳科利尔光学材料科技有限公司（以下简称科利尔公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用简易程序审理，由审判员王伟独任审理。于2019年8月5日第一次公开开庭进行了审理。原告襄阳金泽盛机械有限公司的委托诉讼代理人刘正及被告襄阳科利尔光学材料科技有限公司委托诉讼代理人贺艳辉到庭参加诉讼。2019年8月6日，本案转为普通程序，由审判员王伟担任审判长，与审判员卓洪涛、审判员张占勇组成合议庭。2019年11月12日，本院第二次公开开庭审理本案原告襄阳金泽盛机械有限公司的委托诉讼代理人刘正及被告襄阳科利尔光学材料科技有限公司委托诉讼代理人贺艳辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告襄阳金泽盛机械有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告腾退襄阳市襄州伙牌镇工业园×幢厂房（襄阳市房权证襄州区字第Ｓ000××××号）和×幢综合楼（襄阳市房产证襄州区字第××号）；2、判令被告赔偿占用襄阳市襄州伙牌镇工业园1幢厂房从2015年10月至2018年9月造成的租金损失1934077元，2018年10月至实际腾退之日的租金损失继续计算；3、本院诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告襄阳金泽盛机械有限公司在自××襄阳市××区××牌镇工业园﹝土地面积17457.8平方米，国有土地使用证号：襄州区国用（2012）第××号﹞工业用地上建有襄州伙牌镇工业园1幢厂房﹝建筑面积7397.72㎡，房屋所有权证号：襄阳市房权证襄州区字第××号，含2个独立车间及连接2个车间的钢棚﹞和2号综合楼﹝建筑面积6491.08㎡，房屋所有权证号：襄阳市房权证襄州区字第××号﹞。2013年4月至今，被告襄阳科利尔光学材料科技有限公司一直占用上述厂房开展生产经营活动，并使用综合楼用于职工住宿，期间未支付租金或者使用费。襄阳市襄州区人民法院于2018年7月16日依法裁定受理原告破产申请，于2018年8月30日裁定襄阳思戴文清算服务有限公司兼任金泽盛公司管理人。2018年9月7日，原告管理人依法向被告的法定代表人魏德军及股东邵福友发出《财产清收通知书》，被告继续占用厂房及综合楼无合法依据。依据《物权法》第二百四十一条、第二百四十三条规定，被告应当返还上述厂房及综合楼，并支付占用期间的租金损失。现原告依据《企业破产法》第二十一条“人民法院受理破产申请后，有关债务的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起”的规定，依法向贵院提起诉讼。被告襄阳科利尔光学材料科技有限公司辩称：被告占用原告的厂房是因为双方2013年5月27日订立的工业用地及厂房转让协议书，该协议约定原告将涉案土地及厂房转让给被告，原告先配合被告办理相关过户手续后被告在支付转让款，原告在一年内未将土地及相关产权变更至被告的情况下，被告可长期使用涉案土地和厂房且不支付任何费用，截止目前原告尚未履行涉案土地及厂房的过户义务，因此被告有权继续使用该土地及厂房，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。审理查明：金泽盛公司由陈保有、金双喜于2008年9月9日投资成立，初始注册资本金50万元。2013年5月13日，刘娇娇受让该公司55%股权，张洁娜受让45%股权成为股东。刘娇娇、张洁娜是原告法定代表人钱温乐儿媳，该公司实际由钱温乐控制。2014年3月11日，该公司法定代表人变更为钱温乐。钱温乐在购买金泽盛公司股权商谈过程中，曾于2012年10月25日向被告法定代表人魏德军借款700万元，约定借款期1个月，借款利率为年利率50%。借款到期后钱温乐逾期未还。双方口头商定，金泽盛公司厂房和办公楼等房产无偿提供给魏德军使用，何时还清借款本息，魏德军立即搬走。魏德军即按约定将公司设备搬进金泽盛公司生产经营。2013年5月27日，原告襄阳金泽盛机械有限公司与被告襄阳科利尔光学材料科技有限公司签订《工业用地及厂房转让协议书》，协议约定：一、甲方将位于襄州伙牌镇工业园区×号路以南，×号路以北，东临盛天达有限公司，西临利龙源有限公司，土地证编号为襄州国用（2012）4112×××××，总面积19120.9平方米、建设用地面积为17456.9平方米中的临3号路东西向83米，南北向75米（含代征道路为85米）总用地面积为7055平方米，精神用地面积为6225平方米的土地使用权及厂房地面附属物等，以300万元人民币（叁佰万元）整体转让给乙.并负责办理相关的土地分割、过户、变更到乙方指定的公司名下，同时协助乙方变更后的规划及产权证的办理（即：以襄州规划设计院出具的详规平面规划图中，1号、2号车间中心线为分割线，中心线以北为此次转让部分。双方签字认可的中心线示意图附后）.二、支付方式本协议经甲乙双方签订后，甲方负责将乙方所受让土地、厂房及地面附属物内腾空。若不能按时腾空，所造成的损失由甲方负责。腾空后，甲方可以乙方要求对厂房等进行改造，工程造价以甲乙双方洽谈认可价款为准。乙方在付整体转让款是一并支付工程款。待土地证分割结束后，分割后属于乙方土地甲方无权使用、抵押等，未经乙方许可甲方对乙方的土地证的挂失、抵押、使用均属欺诈，并承担相应的法律责任。甲方将转让给乙方的土地、厂房及地面附属物，包括新公司的规划等，全部过户。变更到乙方指定的公司名下，在为乙方取得相应的产权证、土地证7个工作日内，乙方一次性付清转让款叁佰万（3000000.00元）及厂房改造工程款。如果甲方在一年内未能将土地及相关产权证变更到乙方，乙方可长期使用上述土地、厂房。甲方不得以任何理由让乙方搬迁，否则所产生的损失将由甲方全部承担。三、双方义务。1.甲方入账办理土地及厂房等资产权利变更手续，乙方有义务提供相关证明。2.甲方办理土地及厂房过户、变更手续时所产生的税由甲方承担，费用各自承担。3.变压器(500千伏安变压器)由甲方负责过户到乙方，由于历史原因变压器暂时存放到甲方厂房边，如果甲方需要使用此土地时，甲方负责迁移到乙方收购土地使用范围内。如果甲方需要此变压器甲方应负责为乙方申报一台500千伏安箱式变压器，并负责安装到乙方使用的土地范围内，申报迁移所产生的费用均由甲方负责。该转让合同签订当日，钱温乐又向魏德军借款300万元。双方在履行转让合同期间原告未将合同约定资产过户给被告，被告也未向原告支付约定价款。2013年7月，原告金泽盛公司向农商银行申请贷款时，将金泽盛公司的固定资产厂房及土地抵押给了农商银行，并办理了抵押登记。2018年7月16日，本院依法裁定受理襄阳金泽盛机械有限公司的破产申请，并指定襄阳思戴文清算服务有限公司为管理人。2018年9月7日，金泽盛公司管理人向被告单位魏德军和邵福友二位股东发出《财产清收通知书》，通知被告单位返还金泽盛公司厂房及综合楼，并支付占用期间的租金损失。当月29日，管理人再次向被告发出书面《通知书》，决定解除双方2013年5月27日签订的《工业用地及厂房转让协议书》，如因上述协议解除产生损失的，可以损害赔偿请求权向管理人申报债权。2018年9月13日，管理人将金泽盛公司7397.72㎡厂车间和17457.8㎡的国有出让土地委托北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司襄阳分公司对被告单位长期占用期间近三年的市场租金进行了评估，评估结果为1934077元，其中2015年10月至2016年9月581998元，2016年10月至2017年9月为641733元，2017年10月至2018年9月为710346元。另查明：钱温乐实际控制的襄阳凯尔房地产开发有限公司于2012年收购了位于襄州钻石大道108号魏德军开办的襄阳嘉禾光电器材有限公司全部股份，魏德军开办的企业生产设备面临搬迁。襄州区政府领导为了让该企业留在襄州发展，便要求钱温乐在襄州伙牌工业区找一处厂房安排魏德军搬进去生产经营。襄州区政府为此形成书面文件，承诺奖励凯尔公司500万元。之后，钱温乐便安排魏德军的企业设备搬进了原告金泽盛公司，供其无偿使用多年。本院认为，原被告双方争议的焦点主要有以下几个方面。第一，原告是否有权解除合同？原被告双方协商签订的《工业用地及厂房转让协议书》并未实际履行，原告即未将协议约定资产过户到被告名下，被告也未支付约定价款。况且该合同约定的资产，已经抵押给相关银行，并持续处于抵押状态至原告进入破产程序。丧失了《工业用地及厂房转让协议书》履行基础。本院认为，原告进入破产程序后，管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，于2018年9月29日通过被告解除双方均未履行的《工业用地及厂房转让协议》合法有效，本院予以支持。被告在收到通知书后三十日内没有作出答复，依法视为解除合同。被告依此合同占用的金泽盛公司资产，依法应当返回原告。第二，被告应否支付合同解除前后的租金损失问题？根据本院审理查明的事实可以认定，原被告在转让合同中约定金泽盛公司资产无偿给被告使用是当事人真实意思表示，原告并来因此遭受损失。原因有两个，一是原告拖欠被告方巨额借款未还；二是区政府书面承诺给予原告数百万元补贴。因此，原告认为转让合同约定内容显失公平理由不能成立，其要求被告赔偿转让合同解除之前三年的租金损失，本院不予支持。转让合同解除后，被告单位继续无偿占有使用金泽盛公司资产，没有法律根据，依法应当向原告支付占用费。故原告要求被告赔偿转让合同解除后的租金损失合理合法，本院予以支持。第三，关于被告占用原告资产范围问题？原告诉称，转让合同主要是以×号车间和×号车间之间钢棚的中心线为界进行产权分割，所转让的内容仅为1号车间，不包括2号车间，也不包括独立于厂房的2幢综合楼（规划标注为办公楼和食堂）被告超出协议约定范围占用2号车间及2幢综合楼本身就缺乏合同约定和法律规定，应当立即腾退且赔偿占用期间的租金损失。被告辩称，虽然原被告双方转让的仅是1号车间，但原告交付时将整个厂区一并交付给被告使用，从2013年5月至原告起诉之日，被告一直在使用涉案土地及厂房，原告未提出任何异议，也未向被告主张过租金，原告以其实际行动表明对被告无偿使用整个涉案土地及厂房的认可，故被告有权无偿使用整个厂区的土地及厂房。本院认为，通过当事人双方的陈述，可以认定被告的使用范围包括原告的土地、厂房和综合楼。同时，原告委托中介机构进行市场租金评估时，在现场拍摄的照片也能证明上述事实。第四，关于转让合同解除后的占用费计算标准问题？对于转让合同解除后的占用费计算标准，原告没有提供相关证据，但其请求比照合同解除前一年的市场租金评估数710346元/年计算。合议庭通过综合分析目前市场经济形势，参照中介机构对三年的市场租金评估数据，酌情调整占用费计算标准。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条第（四）项、第（八）项之规定，判决如下：一、限被告襄阳科利尔光学材料科技有限公司于本判决生效之日起一百二十日内腾退涉案厂房、综合楼及土地并交还原告。二、被告襄阳科利尔光学材料科技有限公司向原告襄阳金泽盛机械有限公司支付自2018年10月1日起至交付资产至日止，按月标准50000元计算的资产占有费。案件受理费11300元，由被告襄阳科利尔光学材料科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判长 王 伟审判员 卓洪涛审判员 张占勇二〇一九年十二月三日书记员 孟佩冉