文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0283民初2775号原告：姜佳佳，女，1987年11月17日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：洪蜀亮，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇娇，山东琴岛律师事务所律师。被告：姜振永，男，1969年12月19日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：孙玉仁，男，1970年3月11日生，平度天柱法律服务所法律工作者。被告：青岛鼎耀房地产开发有限公司，住所地：平度市云山镇驻地仙山街7-1号，统一社会信用代码：91370835797879990。法定代表人：王洪南，系经理。委托诉讼代理人：韩宝礼，山东天正平律师事务所律师。原告姜佳佳与被告姜振永、被告青岛鼎耀房地产开发有限公司（以下简称“鼎耀房地产公司”）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜佳佳的委托诉讼代理人洪蜀亮及王宇娇、被告姜振永及其委托诉讼代理人孙玉仁、被告鼎耀房地产公司的委托诉讼代理人韩宝礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜佳佳向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告姜振永签订的《协议书》，解除原告与被告鼎耀房地产公司签订的《房屋购买协议》，判决被告姜振永返还原告支付的购房款208575元；2.判令被告姜振永承担自2014年1月7日起至实际支付之日止（暂计算至2019年3月12日）以208575元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的购房款利息损失56656元，庭审中变更为以208575元为基数，自2017年1月14日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。被告鼎耀房地产公司对1至3项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：原告与被告姜振永于2014年1月7日签订《协议书》，约定被告将位于香舍里小区3号楼2单元102户房屋卖给被告，总价格19.2万元。原告先行支付10.2万元后，被告姜振永应将房产办理至原告名下，剩余本金及利息106575元由原告自2014年2月16日起至2017年2月16日止，每月支付2960元，共计36个月付清。原告已依约支付全部购房款，但被告一直未履行产权办理义务。后经原告查访得知，被告并非涉案房屋产权所有权人，且涉案房屋为小产权房屋，无法办理产权登记。涉案房屋系被告鼎耀公司因欠付被告姜振永货款而抵顶给姜振永的抵账房，且房屋因被告鼎耀房地产公司的原因至今没有办理产权登记。望判如所请。被告姜振永辩称，原告在2014年1月6日于诉争房屋龙居香舍里东区3号楼2单元1层102房屋与被告鼎耀房地产公司签订了购房协议，并按照该协议第三条第一款的规定一次性付款19.2万元，付购房款的100%，并由被告鼎耀房地产公司出具了收据，所以原告诉被告姜振永的主体错误，依法应驳回对被告姜振永的诉讼请求。被告鼎耀房地产公司辩称，第一，原告要求被告鼎耀房地产公司与被告姜振永承担连带还款责任实属主体错误。一是原告在诉状中明确说明，原告是与被告姜振永签订《协议书》的，所有合同条款都是原告与被告姜振永协商确定的，原告只是出于帮忙的角度，便于日后原告办理房产产权手续才与原告签订一份《房屋购买协议》。二是原告所支付的房款均没有给被告鼎耀房地产公司，都是被告姜振永收取，被告鼎耀房地产公司无返还义务。第二，原告以涉案房屋不归被告姜振永所有，且涉案房屋为小产权房为由要求解除合同返还房款是错误的。一是涉案房屋坐落在平度市郭家寨社区，属政府的社区建设房，已获得平度市城乡规划局规划许可，并经平度市人民政府批准同意，并非像原告所称的是小产权房，原告在此社区购房完全合法。二是涉案房产的确是被告鼎耀房地产公司抵顶给姜振永的顶账房，被告姜振永可以出售，从原告与被告鼎耀房地产公司签订的《房屋购买协议书》第一条可以看出，原告在购买此房时已对房屋的产权及规划用途有了清楚的了解，而并非像在诉状中所称的“后来才知道涉案房屋目前不能办理产权登记手续”。三是从原告所签订的合同看，涉案的房屋建筑面积为86.36平方米，每平方米1888元，储藏室17.42平方米，每平方米1680元，总价款为192312元，实际收取了192000元。在房价行市如此之高，政府在不断加大调控力度的前提下，难道原告想花如此低价位的款获取大产权房。综上，原告要求被告鼎耀房地产公司承担责任属主体错误，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下，涉案房屋位于平度市东侧的郭家寨社区，原告姜佳佳的户籍地平度市在郭家寨社区范围内，被告姜振永的户籍地平度市不在郭家寨社区范围内。2014年1月6日，原告与被告鼎耀房地产公司签订《房屋购买协议书》一份，约定原告在充分了解涉案房屋产权及规划用途的前提下，自愿购买被告鼎耀房地产公司位于龙居.香舍里东区房屋，房屋面积86.36平方米，每平方米1888元，房屋总价款163047元，储藏室17.42平方米，每平方米1680元，储藏室总价29256元，原告以总价款192000元购得涉案房屋，双方约定原告于合同签订前一次性将购房款付清，被告鼎耀房地产公司在协议上盖章，并由李世伟作为代表人签字。但原告并没有向被告鼎耀房地产公司缴纳购房款。被告姜振永称已将原告缴纳的购房款首付102000元及姜振永借给原告的90000元一并交给了被告鼎耀房地产公司，被告鼎耀房地产公司以交款人为原告姜佳佳出具了购房款192000元的收据一份，但原告姜佳佳称未向被告鼎耀房地产公司缴纳过购房款，被告鼎耀房地产公司也称未实际收到过购房款，出具收据的原因是被告鼎耀房地产公司欠被告姜振永砖款，被告鼎耀房地产公司将涉案房屋顶账给被告姜振永，被告姜振永对此不予认可。2014年1月7日，原告与被告姜振永签订《协议书》一份，约定被告姜振永将香舍里小区3号楼2单元102户房屋一套出售给原告，总价款为192000元。另约定原告向被告姜振永支付首付款102000元，房产办理到原告名下，原告将收款收据抵押给被告姜振永，直到欠款还清，因房屋办理产生的税费由原告承担，原告支付完首付款后仍欠被告姜振永本金及利息106575元，约定自2014年2月16日起至2017年2月16日止（合同为2016年2月16日），共计36个月付清欠款本金及利息，每月向被告姜振永的账户转入2960元。原告于2014年1月6日向被告姜振永付清了购房首付款102000元，被告姜振永于当日给原告出具了收据一份，原告已于2017年1月13日将欠款及利息全部还清，原告已将涉案房款及利息全部付给了被告姜振永。本院认为，原告与被告姜振永于2014年1月7日签订的《协议书》是双方的真实意思表示，双方均应按约履行义务。但被告姜振永对涉案房屋并没有取得所有权，故被告姜振永将房屋出售给原告的行为属于无权处分行为，但无权处分并不影响合同的效力，因此，原告与被告姜振永签订的《协议书》有效。原告已按约向被告姜振永支付了购房款共计208575元，协议中约定原告将首付款102000元支付给被告姜振永，涉案房产办理到原告名下，但被告姜振永并不是涉案房屋的所有权人，且被告姜振永的户籍所在地也不在郭家寨社区范围内，被告姜振永无权将涉案房屋过户到原告名下，且涉案房屋尚未取得建设用地施工许可证，无法办理房产证，故原告与被告姜振永签订的《协议书》的目的直至本案诉讼过程中仍不能实现，原告要求解除与被告姜振永签订的《协议书》本院予以支持，原告要求被告姜振永退还已支付的购房款208575元，本院予以支持。原告要求被告姜振永以本金208575元为基数，自最后一笔购房款付清之日（2017年1月14日）起至被告姜振永实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率支付利息，于法有据，本院予以支持。原告与被告鼎耀房地产公司于2014年1月6日签订的《购房协议书》约定原告于2014年1月6日向被告鼎耀房地产缴纳购房全款，但原告没有向被告鼎耀房地产公司缴纳购房款，被告鼎耀房地产公司也称其与原告签订《购房协议书》只是为了协助原告将来办理房产手续使用，双方并没有实际履行协议，故该《购房协议书》的签订仅是为了原告与被告姜振永签订的《协议书》能够顺利履行。现原告与被告姜振永签订的《协议书》因姜振永并非涉案房屋的所有权人导致合同目的不能实现而解除，故原告与被告鼎耀房地产公司的《购房协议书》缺少了履行的条件，因此，原告要求解除与被告鼎耀房地产公司的《购房协议书》，本院予以支持。原告并未向被告鼎耀房地产公司支付任何购房款，故原告要求被告鼎耀房地产公司对被告姜振永返还购房款208575元及支付利息承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百三十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告姜佳佳与被告姜振永于2014年1月7日签订的《协议书》；二、解除原告姜佳佳与被告青岛鼎耀房地产开发有限公司于2014年1月6日签订的《购房协议书》；三、被告姜振永给付原告姜佳佳购房款208575元，于本判决生效后十日内付清；四、被告姜振永给付原告姜佳佳利息（利息的计算：以208575元为本金，自2017年1月14日起至实际给付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），与本判决生效后十日内付清；五、驳回原告姜佳佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5278元，减半收取2639元，保全费1820元，合计4459元，由被告姜振永负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  徐淑平            本件与原件核对无异      二〇一九年十二月十三日书记员  张 丽            申请执行期限为履      行期届满二年内提出