安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初5900号 原告：安徽徽瑞依美健康管理有限公司，住所地合肥市包河区黄山路与宿松路交口西北角兴都大厦三层，统一社会信用代码913401111MA2RMK0181。 法定代表人：张瑞，执行董事。 委托诉讼代理人：刘颖杰，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄珊珊，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 被告：赵杰，男，1979年11月28日生，汉族，住安徽省濉溪县。 被告：合肥艺贝星教育科技有限公司，住所地合肥市包河区世纪阳光花园青阳苑5幢302室，统一社会信用代码91340111MA2NREW43N。 法定代表人：杨传国，执行董事兼总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：李艳，安徽徽商律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：汪艮荣，安徽徽商律师事务所律师。 原告安徽徽瑞依美健康管理有限公司与被告赵杰、合肥艺贝星教育科技有限公司排除妨害纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽徽瑞依美健康管理有限公司委托诉讼代理人刘颖杰、黄珊珊，被告赵杰及两被告共同委托诉讼代理人李艳、汪艮荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽徽瑞依美健康管理有限公司（以下简称徽瑞公司）向本院提出诉讼请求：1、判令两被告从其占用的包河区马鞍山南路188号世纪阳光会所超妍广场二层艺贝星少儿艺术培训场地中搬离；2、判令两被告支付房屋占用费128268.5元，水费1180元、电费11332元，以上共计140780.5元:自2019年1月1日暂计至2019年10月16日，后续费用计算至两被告实际搬出之日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月15日，原告徽瑞公司与案外人合肥城建发展股份有限公司签订房屋租赁合同，合同约定自2018年12月28日起至2025年3月27日，由原告承租合肥市包河区马鞍山南路世纪阳光花园会所和紫阳苑b-20三层全部房屋，其中2018年12月28日起至2019年3月27日为原告的免租装修期。该租赁房屋的原承租人合肥世纪阳光花园饮食文化有限公司（下称世纪阳光公司)配合办理租赁房屋的交接。因世纪阳光公司曾于2017年与被告赵杰签订《租赁合同》，将世纪阳光花园会所中二楼的部分房屋，合计300平方米出租给其用于开设培训机构。合同约定租赁期限自2017年9月10日至2018年12月31日，房租费用为每年144000元。合同签订后，赵杰成立了合肥艺贝星教育科技有限公司，为经营该公司，在上述租赁房屋内开设了艺贝星少儿艺术培训机构。上述合同于2019年1月1日期满终止，但赵杰及艺贝星教育科技有限公司并未停止在租赁房屋内的经营活动。徽瑞公司于2019年3月23日向其发出书面《限期搬离通知书》，责令其支付欠费，限期搬离，但其始终占用房屋，拒绝搬离，还拖欠水电费未付。综上所述，原告的合法民事权利受法律保护，两被告侵害原告财产权利，应当承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条"妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险"和第二百四十五条"占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿"之规定，原告作为案涉房屋的合法承租人，享有对涉案房屋占有、使用等权益，两被告违法占用原告租赁房屋拒不搬离、拒绝支付占用费和水、电费的行为影响到原告以上权利的行使时，原告有权要求其停止侵害、排除妨害、立即搬离、支付违法占用期间的全部费用。特诉至贵院，望判如所请。 被告赵杰辩称：1、案涉合同是我签字的，当时我作为杨传茹的朋友帮助，我帮杨传茹签了字，因为杨传茹想租赁合同场所经营学校，此学校即本案被告合肥艺贝星教育科技有限公司，和我没有关系，杨传茹可以作证；2、合肥世纪阳光花园饮食文化有限公司老板张瑞在签订合同之前承诺先签一年半时间，后期无条件续签；3、我也不知道为什么会成了被告合肥艺贝星教育科技有限公司的法定代表人，可能是我给过杨传茹我的身份证复印件，她把我办成法定代表人；4、2019年9月29日，被告合肥艺贝星教育科技有限公司股东发生变更，我不再是合肥艺贝星教育科技有限公司的股东，也不再是合肥艺贝星教育科技有限公司的法定代表人。 被告合肥艺贝星教育科技有限公司（以下简称艺贝星公司）辩称：原告诉请被告从案涉房屋搬离，没有事实和法律依据，原告自称与案外人合肥城建发展股份有限公司，签订房屋租赁合同，原告与城建公司成立租赁合同关系，但原告未取得对案涉房屋的占有，基于其与城建公司的租赁合同，原告仅有权要求城建公司交付租赁房屋，原、被告之间没有任何物权和合同的法律关系，被告自2017年6月20日起因与合肥世纪阳光花园饮食文化有限公司签订租赁合同，城建公司作为案涉房屋的所有人，且在6个月之内没有提出异议，即被告基于租赁合同关系，已合法占有租赁房屋，虽被告与合肥世纪阳光花园饮食文化有限公司租期已到，但无论是租赁人合肥世纪阳光花园饮食文化有限公司还是城建公司都没有任何书面的通知，告知被告搬离或解除租赁合同，被告的有固定期限的租赁合同，实则已经转为无固定期限的租赁合同，被告对案涉合同房屋一直处于合法占有状态，即使原告已经与案外人城建公司签订合同，但原告无权以对案外人城建公司的债权来对抗被告合法占有状态下的准物权，物权优于债权；2、原告诉请被告支付房屋租赁费、水电费至实际搬离之日止，没有事实和法律依据，原告作为案涉房屋承租人，但城建公司没有交付案涉房屋以供使用，原告未实际占有案涉房屋，原、被告之间无任何物权或合同法律关系，原告未提供水电费实际由其承担的事实依据，不能证明水电费已由其交付；3、原、被告并没有合同关系，原告的租赁合同相对人是案外人城建公司，原告因合同关系遭受的损失应向案外人城建公司主张，而无权向被告主张。 经庭审举证、质证，本院查明事实如下： 2006年7月4日，合肥城建发展股份有限公司（以下简称城建公司）（甲方）与合肥万国饮食文化有限公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于合肥市包河区全部的房屋，出租部分总建筑面积约5074ｍ2，租期为12年，自2006年12月1日起至2018年12月1日止。 2008年5月23日，合肥万国饮食文化有限公司变更企业名称为合肥世纪阳光花园饮食文化有限公司。 2017年6月20日，合肥世纪阳光花园饮食文化有限公司（以下简称世纪阳光公司）与赵杰签订了《租赁合同》，约定赵杰承租世纪阳光公司位于合肥市包河区房屋，建筑面积300ｍ2；租赁房屋用作培训用途使用；租赁期限自2017年9月10日至2018年12月31日止。 2018年6月15日，城建公司与原告签订了《房屋租赁合同》，约定城建公司将位于合肥市包河区全部的房屋出租给原告，出租部分总建筑面积约5074ｍ2（含售楼大厅308ｍ2），租期为6年，自2019年3月28日起至2025年3月27日止。 另查明：位于合肥市包河区全部的房屋系由城建公司负责建设并竣工验收，目前上述房屋尚未办理产权登记。 2019年3月23日，原告徽瑞公司向被告赵杰邮寄《限期搬离通知书》，并前往艺贝星公司张贴《限期搬离通知书》。目前，被告艺贝星公司尚未从租赁区域搬离。 被告艺贝星公司自2019年4月至10月，共拖欠电费7735元、水费765元。 再查明：艺贝星公司于2017年7月6日成立，被告赵杰登记为公司法定代表人。2019年9月29日，赵杰与杨传国签订《合肥艺贝星教育科技有限公司股权转让协议书》，约定赵杰将其持有合肥艺贝星教育科技有限公司的50万元人民币（占注册资本50%）的股权转让给杨传国；同时，艺贝星公司办理了公司法定代表人变更登记，变更后的艺贝星公司法定代表人为杨传国。 上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提交的建设工程规划许可证、房屋竣工验收备案表、公司变更信息表、《房屋租赁合同》、《限期搬离通知书》、欠付水电费一览表、水电费缴费凭证等书证予以证实，本院予以确认。 本院认为：本案中，案涉房屋系城建公司建设并实际管理，从原告提交的证据显示，城建公司于2006年将案涉房屋出租给合肥万国饮食文化有限公司即世纪阳光公司，世纪阳光公司于2017年6月20日将案涉房屋出租给本案被告赵杰。本院认为，世纪阳光公司的出租权来源于城建公司，被告艺贝星公司占有案涉房屋的依据来源于赵杰与世纪阳光公司签订的房屋租赁合同。城建公司与世纪阳光公司之间的房屋租赁合同于2018年12月1日到期，世纪阳光公司与被告赵杰之间的房屋租赁合同于2018年12月31日到期。故自2019年1月1日开始，被告艺贝星公司占有案涉房屋缺乏事实和法律依据，原告与城建公司签订了新的房屋租赁合同，原告取得了合法占有案涉房屋的权利，被告艺贝星公司拒不搬离案涉房屋，侵犯了原告对案涉房屋的合法占有权，原告有权要求艺贝星公司限期搬离。结合原告提交的证据，原告在诉前已书面告知被告限期搬离案涉房屋，但被告并未搬离。故原告要求被告艺贝星公司从其占用的包河区马鞍山南路188号世纪阳光会所超妍广场二层艺贝星少儿艺术培训场地中搬离的诉请，本院予以支持。因案涉场所系艺贝星公司占有使用，故被告赵杰无需支付房屋占用费及水电费。根据房屋租赁合同的约定，原告承租案涉房屋，月租金为45元/m2/月，被告艺贝星公司占用的场地面积为300m2，故被告须支付原告房屋占用费为13500元/月（45元/m2/月×300m2）。根据原告提交的欠付水电费一览表及其他商户的水电使用基数、原告的缴费记录，可以认定自2019年4月至10月，艺贝星公司共拖欠电费7735元、水费765元，原告主张由艺贝星公司支付，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告合肥艺贝星教育科技有限公司于本判决生效之日起十五日内从其占用的合肥市包河区马鞍山南路188号世纪阳光会所超妍广场二层艺贝星少儿艺术培训场地中搬离； 二、被告合肥艺贝星教育科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告安徽徽瑞依美健康管理有限公司房屋占用费（房屋占用费计算方式：自2019年3月28日起，按照13500元/月的标准计算至实际搬离之日止）； 三、被告合肥艺贝星教育科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告安徽徽瑞依美健康管理有限公司电费7735元、水费765元； 四、驳回原告安徽徽瑞依美健康管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3116元，减半收取1558元，由原告安徽徽瑞依美健康管理有限公司负担493元，被告合肥艺贝星教育科技有限公司负担1065元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 赵 亮 二〇一九年十二月二十六日 书记员 强博雅 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。