上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初70574号原告：中邦置业集团有限公司，住所地上海市浦东新区，经营地上海市黄浦区。法定代表人：卫平，董事长。委托诉讼代理人：姚尚宏，上海宇钧律师事务所律师。被告：上海臻皇投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨红。原告中邦置业集团有限公司(以下简称中邦公司)诉被告上海臻皇投资管理有限公司(以下简称臻皇公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告中邦公司的委托诉讼代理人姚尚宏到庭参加诉讼，被告臻皇公司经本院公告传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中邦公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1、解除原被告之间的《租赁合同》；2、臻皇公司向中邦公司支付欠付的3个月租金人民币(以下币种同)共计178,131.26元；3、臻皇公司承担违约金118,754.17元；4、臻皇公司偿付中邦公司代付的物管费(2019年1月至6月)14,763.96元；5、臻皇公司立即注销在承租房屋所在地址的企业工商登记并移交房屋。审理中，原告撤回了要求被告支付物业费14,763.96元及注销在承租房屋所在地址的企业工商登记的诉请。事实和理由：2014年6月20日案外人高某某与上海日冕投资管理有限公司(以下简称日冕公司)签订《租赁合同》。2015年4月9日，被告臻皇公司、案外人高某某与日冕公司签订《〈租赁合同〉承租人主体变更协议书》，约定自即日起被告替代案外人高某某作为《租赁合同》承租人，并概括承继高某某在《租赁合同》中的所有权利义务。2016年8月15日，日冕公司将《租赁合同》项下的权利义务一并转移给原告。依据租赁合同约定，被告承租原告依法受托经营管理的浦东新区秀沿路XXX号5单元商铺，用于商业运营。租期不到5年，自2015年4月9日至2019年6月30日，2018年7月1日至2019年6月30日期间年租金712,525元，即折算月租金为59,377.08元。合同生效后，被告正常支付租金至2019年3月31日，其应在2019年3月10日支付后三个月租金，但被告一直拒绝支付。鉴于被告经原告多次催告一直拒绝履行租金支付义务，故原告于2019年4月12日向被告函告解除双方之间的租赁合同，并依约没收履约保证金，且要求被告支付欠付的租金、物业费、水电煤费及承担违约金。被告收函后拒绝履行原告函所告诉求，故原告为维护自己合法权益，提起本诉。经审理，本院确认如下事实：日冕公司受业主委托对涉案房屋进行经营管理。2014年6月20日，日冕公司作为出租方(甲方)与案外人高某某作为承租人(乙方)签订《租赁公司》。合同1.1条约定，甲方同意将坐落于秀沿路XXX号所描述之商铺部分(以下称“秀食街”)中之5单元(以下称该房屋)出租给乙方，使用功能为商业。该房屋建筑面积为410.11平方米。1.3条约定,乙方应将该房屋用于开设高府精品海鲜坊。乙方在使用期间内依法经营该品牌不受甲方干预，今后如乙方改变房屋用途、经营业态或品牌、菜系，应事先征得甲方书面同意，否则甲方有权制止或者提前终止本合同。2.1条约定，该房屋的租赁期限自2014年7月1日起至2019年6月30日止。4.2、4.3条约定，首年租金为人民币4元/天/平方米，租金前2年不变，第3年开始每年递增6%。在甲方正式交房时即乙方进场装修前，乙方需支付第一笔租赁费用149,690元，此后租赁费将按每3个月支付一次，乙方须每次提前15工作日将下一次的租赁费支付给甲方。5.3条中约定，乙方应当自该房屋交接之日起，按每3个月为一期向物业管理公司交纳该房屋的物业管理费。物业管理费收费标准为人民币6元/月/平方米(建筑面积)，电费单价按照1.3元/度进行计收(电费还应包含当月秀食街整体实际费用和总量之比来测算电费单价)。6.1条中约定，为确保乙方全面履行本合同及保证其良性经营和服务的质量，乙方应于合同签订后的5个工作日内向甲方支付履约保证金人民币104,715元(两个月的租金加上两个月的物业管理费)。6.5条中约定，本合同终止之日，乙方应按约定将租赁区域交还给甲方。13.2条中约定，乙方欠缴租赁费或本合同约定的其他任何费用累计达20天的，甲方有权提前解除本合同，乙方应支付当年租赁年度二个月的租赁费的违约金，并甲方另有权没收乙方的履约保证金。2015年4月9日，臻皇公司、案外人高某某与日冕公司签订的《〈租赁合同〉承租人主体变更协议书》，约定自即日起被告替代案外人高某某作为《租赁合同》承租人，并概括承继高某某在《租赁合同》中的所有权利义务。2016年8月15日，日冕公司(甲方)与臻皇公司(乙方)以及中邦公司(丙方)三方共同签订《补充协议》，主要内容为：甲方作为秀食街整体经营管理方，于2014年6月20日与乙方签署《租赁合同》及2015年4月9日与乙方签署的承租人主体变更协议书；甲方退出《租赁合同》，丙方替代甲方作为租赁合同出租方，并承担甲方原有所有权利义务，即日冕公司在《租赁合同》项下的权利义务一并转移给中邦公司。审理中，原告称，原告到现场催讨租金时发现被告于2019年2月底擅自搬离，现房屋被告锁着。2019年4月8日、2019年4月12日，原告发出催款通知、解约告知函，但被退件。原告确认收到履约保证金104,715元，同意抵扣欠租。以上事实，有《商铺委托经营合同》《补充协议》《租赁合同》《〈租赁合同〉承租人主体变更协议书》及庭审笔录等在案佐证。本院认为，涉案租赁合同系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应切实履行。法律规定，当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，没有有效证据证明合同期限届满前原告已将解除通知送达被告，原告要求解除合同并要求被告承担解约违约金的诉请，本院不予支持。合同到期后，被告再行占有租赁房屋已无合同依据，原告要求被告返还租赁房屋的诉请，本院予以支持。原告认为被告未按约支付2019年4-6月的租金，对此被告未提供反驳证据，原告的该项诉请，本院予以支持。审理中，原告撤回部分诉请，系当事人对自身民事诉讼权利处分，本院予以准许。被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，本院依法缺席判决。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海臻皇投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区秀沿路XXX号5单元商铺返还原告中邦置业集团有限公司；二、被告上海臻皇投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中邦置业集团有限公司2019年4月1日至2019年6月30日的租金73,416.25元(已扣除被告上海臻皇投资管理有限公司支付的履约保证金104,715元)；三、驳回原告中邦置业集团有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,753元，由原告中邦置业集团有限公司负担1,891元，被告上海臻皇投资管理有限公司负担3,862元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 政人民陪审员  梅丽华人民陪审员  田有娣二〇一九年十二月九日书 记 员  朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。