广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初4717号原告：李毅，男，1973年8月27日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区***************，公民身份号码：440************03X。原告：黄建兰，女，1973年10月5日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区***************，公民身份号码：440************028。两原告的共同委托诉讼代理人：周怀志，广东诚挚律师事务所律师。被告：茂名鑫林房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市电白区**************，营业地址：广东省茂名市电白区**********合富花园。法定代表人：余旭明，董事长。委托诉讼代理人：徐玉云，广东民道律师事务所律师。原告李毅、黄建兰与被告茂名鑫林房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李毅、黄建兰的共同委托诉讼代理人周怀志，被告茂名鑫林房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐玉云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李毅、黄建兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告茂名鑫林房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：2014031396)，并立即交付位于茂名市电白区*****************给两原告李毅、黄建兰。2、判令被告茂名鑫林房地产开发有限公司支付逾期交付房屋的违约金203959.32元（按日万分之一点八计算，暂从2015年12月29日计至2019年10月18日止1389天，以后计算至实际交付房屋之日止）给两原告李毅、黄建兰。3、本案全部诉讼费用由被告茂名鑫林房地产开发有限公司承担。在诉讼过程中，原告明确第1项诉讼请求为：判令被告茂名鑫林房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：2014031396)，将符合合同第八条约定交付条件的位于茂名市电白区*****************交付给原告李毅、黄建兰；明确第2项诉讼请求为：判令被告茂名鑫林房地产开发有限公司支付逾期交付违约金203959.32元（按日万分之一点八计算，暂从2015年12月29日计至2019年10月18日止1389天，以后计算至实际交付符合合同第八条约定交付条件的房屋之日止）给原告李毅、黄建兰。事实和理由：两原告是夫妻关系，2014年3月31日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014031396)(以下筒称“商品房买卖合同”)，两原告向被告购买位于茂名市电白区*****************（以下简称“涉案房屋”），房屋面积179.82平方米，单价5273.93元，房屋总价为815772元。《商品房买卖合同》第六条约定买受人首期房款已支付365772元，剩余房款450000元以公积金按揭或商业按揭方式向银行办理贷款支付，或以现金方式一次性付清；第八条约定于2015年12月28日前交付房屋；第九条约定，逾期超过180天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点捌的违约金。签订《商品房买卖合同》后，两原告已依照合同约定通过现金和银行贷款方式陆续支付被告全部购房款815772元。但时至2019年10月18日止，被告没有将涉案房屋交付两原告。两原告认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，依法应得到法律保护。被告没有按合同约定于2015年12月28日前将涉案房屋交付原告，其行为构成违约，损害原告的合法权益。两原告根据《商品房买卖合同》第九条约定有权要求被告继续履行合同，并从2015年12月29日起按815772元房价款日万分之壹点捌收取违约金。截止至2019年10月18日，被告逾期交房时间共1389天，违约金共计203959.32元。综上，为维护合法权益，两原告特具状起诉状，恳请判决如请。被告茂名鑫林房地产开发有限公司辩称：一、《商品房买卖合同》（合同编号：2014031396）所约定的商品房已交付原告，房屋已满足使用条件。原告主张从2015年12月29日计算至2019年10月18日的违约金既无事实依据也无法律依据，应予以驳回。1、原告与被告于2014年3月31日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014031396），约定销售位于茂名市电白区*****************给原告，双方于当日到电白区房地产交易所办理了不动产登记备案手续，该房屋的产权已转移给原告，根据《中华人民共和国物权法》第6条规定、第9条规定，被告已完成了交付不动产的义务。现该房屋已可装修入住，满足了房屋的居住使用条件。目前该栋已多户业主装修好入住。2、退一步来说，该房屋原告早已拟装修入住，并于2017年9月5日在该房安装了不锈钢防盗门，在2019年10月6日又补交了收房并申请室内装修的申请书给被告，显然原告现提起诉讼要求被告将满足交付条件的房屋交付给原告，是没有事实依据的。3、被告不存在逾期交付的情况，也不应承担违约责任。虽然《商品房买卖合同》第八条约定了出卖人应当在2015年12月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但由于客观原因，因国家政策、政府等因素，国家宏观政策调整，对房地产限购、限贷，限售等条件的影响，导致了出卖人无法取得相关验收文件的，可以据实予以延期。显然，被告当时就是存在这种情况，导致了该房未取得相关的验收文件，但这不是被告的原因导致的，是受国家政策调整约束导致的，不能视为被告逾期交房，被告无需承担逾期交房的违约责任。二、被告不存在违约行为，原告的全部诉讼请求依法应予驳回。1、如前所述，被告不存在逾期交房，被告事实上已交付了房屋给原告，并办理了不动产过户登记。2、根据原被告双方所签订的《商品房买卖合同》第十九条的规定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决。2、依法向人民法院起诉”。显然，双方在合同中明确约定了发生争议的解决前置程序，应双方协商解决，协议不成的，才能依法向法院起诉。但原告在正常收房、装修的情况下，却以被告未交付满足使用条件的房屋而向被告主张违约责任，在双方并没有任何协商的情况下，在被告完全不知情的情况下，未经协商的前置程序，向法院提起诉讼，显然是违约了双方的合同约定，其起诉也是没有事实依据的，对原告诉讼请求依法应予驳回。3、原告存在逾期付款的情形。根据双方所签订的《合同补充协议》第10条的规定“买受人必须在签订合同之日起三日内提供银行按揭贷款所需的全部资料，并与银行签订抵押贷款协议。否则，视为逾期付款，出卖人有权解除合同”。根据该条款的约定，原告应在2014年3月31日签订合同起三日内办理银行按揭贷款的手续，但原告直至2014年8月5日才向贷款银行出具《借据》贷款给被告，显然原告存在逾期付款的行为，应承担逾期付款的违约责任。三、原告主张的违约金超高，不应支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用合同法司法解释（二）》第二十九条及最高人民法院《关于当前形势审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发（2009）40号）第6条规定，本案中，原告主张按日万分之一点八计算违约金过高，根据在当地的租房市场价格，一套同等面积的房租金仅1000元，而原告主张日分万之一点八远远超过了逾期交付所造成的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。故此，双方在合同中对该违约金的约定也依法应予调整。综上所述，原告所诉没有事实依据和法律根据，违背了合同所约定的诉讼前应协商处理的前置程序，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年3月31日，原告李毅、黄建兰与被告茂名鑫林房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014031396），约定原告李毅、黄建兰向被告茂名鑫林房地产开发有限公司购买位于茂名市电白区**********6*13***的商品房一套，该房建筑面积179.82平方米，其中套内建筑面积154.68元，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.14平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5273.93元，总金额为815771元。《商品房买卖合同》第六条约定：买受人首期房款已支付365772元，剩余房款450000元以公积金按揭或商业按揭方式向银行办理贷款支付，或以现金方式一次性付清。第八条约定：出卖人应当在2015年12月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理(不作累加)。（1）逾期不超过1*0日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过1*0日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹点捌（该比率应不小于第1（1）项中的比率）的违约金。签订合同时，原告已经交付了首期房款365772元，于2014年8月1日交付房款60000元给被告，被告开具发票给原告收执。剩余房款390000元，原告以公积金按揭贷款方式付清给被告。原告与电白县**信用合作联社羊角信用社于2014年7月16日签订《住房公积金借款合同》按揭贷款390000元，约定贷款年利率为4.50%，在2014年8月5日已将按揭贷款390000元汇入被告账户。2014年3月31日，该《商品房买卖合同》经房产部门进行登记备案。被告未能提供涉案商品房的建筑工程竣工验收报告。原告承认被告已经在2019年10月6日将涉案商品房的钥匙交付给原告，但原告认为房屋没有符合交付条件，不属于具有法律效力的房屋交付，房屋交付条件应该符合合同第八条约定的条件。被告提供2019年10月6日原告签名的申请书，申请书记明：购房人在茂名鑫林房地产开发有限公司《合富花园》购买六幢1302房，建筑面积179.82平方米商品房，申请方对房屋进行检验认为符合购房合同约定条件，同意收房，现申请在2019年10月6日进行室内装修。本院认为，原告李毅、黄建兰与被告茂名鑫林房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且不损害社会公共利益，属有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已向被告付清全部房款815772元，根据合同约定，被告应在2015年12月28日前将符合合同约定的交房条件的商品房交付原告使用，但被告在2019年10月6日才将涉案商品房的钥匙交给原告，原告才实际占有该商品房。据此，被告存在逾期交房的违约事实，应承担违约责任。被告已在2019年10月6日将涉案商品房的钥匙交付给原告，原告也自愿接收该商品房的钥匙，并实际占有该商品房，应视为涉案商品房已交付原告使用。虽然涉案商品房的建设工程未经竣工验收，但原告已收房占有涉案商品房，故原告主张被告继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：2014031396)，将符合合同第八条约定交付条件的位于茂名市电白区*****************交付给原告，没有法律依据，本院不予支持，予以驳回。关于逾期交房违约金应如何计算的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际情况为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”被告在庭审中认为原告主张的违约金过高，请求法院予以降低。原告只提供其以住房公积金向电白县**信用合作联社羊角信用社按揭贷款390000元，贷款年利率为4.5%，超过中国人民银行执行的人民币一年期贷款基准年利率的标准的事实，但未能举证证明被告逾期交房造成原告其他经济损失的具体数额，本院综合衡量本案情况，认定本案逾期交房损失为房屋接受方即原告的利息损失,结合根据合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，按照公平原则和诚实信用原则，本院认为合同约定的逾期交房按日万分之一点八支付违约金过高，本院酌定本案逾期交房违约金的计算方法为以已付房款815772元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。另因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故本案逾期交房违约金应以已付房款815772元为基数，从逾期交房之日即2015年12月29日起计至2018年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算；从2019年8月20日起计至原告实际收房之日即2019年10月6日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。经查相关数据，2015年10月24日起至2019年8月19日止中国人民银行执行的人民币一年期贷款基准年利率为4.35%，2019年8月20日至2019年9月19日止的贷款市场报价利率（LPR）一年期为4.25%，2019年9月20日至2019年10月19日止的贷款市场报价利率（LPR）一年期为4.20%。本案逾期交房违约金计算为：从2015年12月29日起计至2019年8月19日止（共1329天），违约金为167970.69元[815772元×（4.35%÷365天×130%）×1329天]；从2019年8月20日至2019年9月19日止（共31天），违约金为3827.98元[815772元×（4.25%÷365天×130%）×31天]；从2019年9月20日至2019年10月6日止（共17天），违约金为2074.52元[815772元×（4.20%÷365天×130%）×17天]；逾期交房违约金共计173873.19元（167970.69元+3827.98元+2074.52元）。原告主张违约金按日万分之一点八计算，本院不予支持。对于原告请求收房之后的逾期交房违约金，按合同约定，被告应将符合交付条件的房屋在合同约定的期限内交付给原告使用。截止至2019年10月6日，被告已将涉案商品房的钥匙交付给原告，原告也自愿接收该商品房的钥匙，并对该商品房进行检验认为符合购房合同约定条件，同意收房。涉案商品房交付原告使用时，该房屋还未验收合格，不符合合同约定的交付条件，因此被告应承担相应的责任直至交付合格的房屋为止。但由于原告接收该房屋时明知房屋不符合合同约定的交付条件，仍予以接收该房屋使用，根据公平合理原则，可酌情免除被告于2019年10月7日至房屋验收合格之日的违约责任数额。因此，涉案逾期交房违约金应计算到原告实际收房之日即2019年10月6日止。原告主张收房之后即2019年10月7日之后的逾期交房违约金，本院不予支持，予以驳回。被告辩称原告已收房，现又要求被告交付房屋没有事实依据，原告主张的违约金过高，要求根据被告的实际调低违约金，本院予以采纳。被告辩称是因国家政策、政府等因素，国家宏观政策调整约束原因导致被告无法取得相关验收文件，可以据实予以延期交房，被告无需承担逾期交房的违约责任，因被告的该辩称未能提供充分证据加以佐证，证据不足，本院不予采纳。被告称原告存在逾期付款的行为，应承担逾期付款的违约责任，因被告没有提出反诉，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告茂名鑫林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付逾期交房违约金173873.19元给原告李毅、黄建兰。二、驳回原告李毅、黄建兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2179.7元(原告已预交)，由原告李毅、黄建兰负担321.7元，被告茂名鑫林房地产开发有限公司负担1858元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 员 李秀华二〇一九年十二月三十一日法官助理 黄文锋书 记 员 梁俊翊