广东省陆丰市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1581民初717号原告：朱雪萍，女，汉族，1987年11月6日出生，住广东省陆丰市******************，公民身份号码441************284。委托诉讼代理人：颜文菊、余文宜，均系广东悦舟律师事务所律师。被告：陆丰市华辉房地产开发有限公司，住所广东省陆丰市东海经济开发试验区第5小区，统一社会信用代码914************247。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：沙媛、陈志德，均系该公司员工。原告朱雪萍诉被告陆丰市华辉房地产开发有限公司（以下简称华辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理。当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱雪萍向本院提出诉讼请求：1.判令华辉公司支付逾期交付违约金70474元（违约金每日按房价款的万分之三自2019年3月1日计算至房屋实际交付之日止，暂计至2020年1月1日为307天）。2.判令华辉公司承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：2017年9月9日，朱雪萍与华辉公司签订了《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》,约定朱雪萍向华辉公司购买位于陆丰市********侧河图新区的商品房,总价款为765191元。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付商品房;第十二条约定:出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付给买受人,买受人要求继续履行合同的,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后,朱雪萍依约履行了自己的合同义务。交楼时间届满后,朱雪萍多次要求华辉公司履行交楼义务,但华辉公司却迟迟无法交付商品房给朱雪萍使用。至今华辉公司仍无法出示建设工程竣工验收合格报告，根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定及《补充协议》第四条第一项的约定，商品房竣工后必须经五部门验收合格，方可交付使用，即涉案商品房至今仍不具备交付条件，致使朱雪萍无法收楼。综上,华辉公司无法按照合同约定的交付时间将楼房交给朱雪萍使用,其行为已构成违约。朱雪萍为维护自身的合法权益,特依据《商品房买卖合同（预售）》第十一条、第十二条的约定,向贵院提出上述诉讼请求,望贵院依法予以支持。华辉公司辩称，1.华辉公司已于2019年8月2日取得《单位(子单位)工程竣工验收报告》,并于2019年8月20日通知朱雪萍收楼,完成了房屋交付之义务。根据《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定,朱雪萍同意商品房经勘察、设计、建设、施工、监理五大建设主体验收合格,即视为达到交付条件；朱雪萍同意华辉公司通过电话、手机短信、书面通知朱雪萍收楼。因此,在华辉公司已取得《单位(子单位)工程竣工验收报告》并通知朱雪萍收楼的情况下,华辉公司已于2019年8月20日向朱雪萍完成交楼义务。2.华辉公司由于台风等不可抗力的影响,应当扣减相应的逾期违约天数31天。根据《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》第四条第三款的约定,因不可抗力导致迟延交楼的,华辉公司无需承担任何责任。双方确认了不可抗力包括异常天气,台风属于双方确认的异常天气。自2017年至2018年12月期间,陆丰地区受台风影响高达31天,严重影响了华辉公司项目的施工建设。因此,朱雪萍诉称华辉公司逾期交楼的时间应当扣减因台风不可抗力的时间31天。3.违约金计算问题。华辉公司认为,违约金应分段计算,即：违约时间在90日内的,违约金按日万分之一计算；违约时间超过90日的,超过90日部分的时间,违约金按日万分之三计算。双方在《商品房买卖合同（预售）》分别在第八条规定了买受人逾期付款责任、在第十二条规定了出卖人逾期交付责任,违约金计算方式统一为：(1)逾期(付款或交楼)在90日之内,按(累计应付款或全部房价款)日万分之一支付违约金；(2)逾期(付款或交楼)超过90日的,按(累计应付款或全部房价款)日万分之三支付违约金。从合同内容来看,双方的逾期责任是完全对等的,不存在加重任何一方责任的情形。因此应按《商品房买卖合同（预售）》的约定计算违约金。综上所述,请法院依法查清事实,作出公正、合理的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.朱雪萍提交证据2《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》，拟证明双方约定的交付期限，交付条件是商品房竣工验收合格，从《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条、第十二条及《补充协议》第四条第一款的内容可知，华辉公司向朱雪萍交付房屋必须符合上述约定和法律规定。华辉公司质证认为，对该证据的证明目的不予确认，因为华辉公司与朱雪萍约定的交付条件是五大建设主体验收合格，即视为符合交付条件，并且华辉公司通知朱雪萍收楼是在2019年8月20日统一通过电话通知，朱雪萍的代理人可以跟朱雪萍确认，在售楼处告知函那里也有张贴通知。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》系双方当事人自愿订立，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方均应恪守履行。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》明确约定了案涉商品房的交付条件和交付时间，对华辉公司没有在合同约定的期限内交楼的事实本院予以确认。2.华辉公司提交证据1气象资料，欲证明2017年5月至2018年12月陆丰市受台风影响情况，华辉公司项目受台风影响共停工31天的事实。朱雪萍质证认为，对华辉公司提交的该证据三性及证明目的均有异议，首先根据民法总则第一百八十条，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，台风和暴雨等天气在沿海地区普遍存在，作为具有相应资质和专业技术人员的开发商而言，并非是不能预见，其应当综合这些因素科学合理制定施工进度以及竣工交付期限。其次，台风在汕尾地区是比较常见的，属于可以预见和可以克服的，不可能属于不可抗力，再者合同和补充协议也没有将台风约定为不可抗力。因此，华辉公司主张上述不可抗力完全没有事实和法律依据。本院认为，朱雪萍与华辉公司签订《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》的时间是2017年9月9日，签订合同时华辉公司应充分判断合同签订前已发生的异常天气对工程的影响而进行合理安排交楼时间，因此华辉公司所主张的2017年9月9日前因台风影响造成延期交房的抗辩事由明显不能成立。2018年因台风影响造成延期交房的，因双方签订的《补充协议》第四条第3款有明确约定“不可抗力包括但不限于不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况……”因此，华辉公司的该部分抗辩事由成立，本院予以采纳。3.华辉公司提交证据2《单位（子单位）工程竣工验收报告》，欲证明：2019年8月2日，华辉新都C区商住楼已经经过建设、监理、施工、设计、勘察五大建设主体验收合格，2019年8月2日，华辉公司建设项目已符合《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，符合交楼条件。朱雪萍质证认为，对于该证据的真实性由法院核实，对其关联性和证明目的有异议，华辉公司提交的竣工验收报告项目名称是陆丰市华辉新都C区一期商住楼及一、二期地下室，而朱雪萍购买的房屋所在的位置为华辉新都C区，华辉公司所在的地产是有一、二、三期的，两者是不一致的，无法证明该验收报告是涉案房屋的验收报告。本院认为，《单位（子单位）工程竣工验收报告》有建设、监理、施工、设计、勘察五大建设主体的盖章和相关人员的签名，对其真实性，本院予以确认。该验收报告的工程名称是陆丰市华辉新都C区一期商住楼及一、二期地下室，五大建设主体盖章的落款时间是2019年8月2日，因此对陆丰市华辉新都C区一期商住楼及一、二期地下室于2019年8月2日经过建设、监理、施工、设计、勘察五大建设主体验收合格的事实，本院予以确认。至于案涉商品房是否属于陆丰市华辉新都C区一期商住楼及一、二期地下室的事实，本院将在下文结合本案其他证据进行认定。4.华辉公司补充提交证据1已通知交楼业主名单及中国电信汕尾分公司客户详单，拟证明华辉公司已通知朱雪萍收楼，华辉公司已履行通知收楼的义务。朱雪萍质证认为，华辉公司庭后提交的证据，已经超过举证期限，依法应不能作为定案依据。对华辉公司提交的“已通知交楼业主名单及中国电信汕尾分公司客户详单”对该证据的合法性、真实性、关联性有异议，即使这是华辉公司与朱雪萍在8月份的通话，但也不能证明其就是通知收楼的内容，朱雪萍与华辉公司都无法确认。本院认为，该证据系华辉公司自行制作并提交，因此，对其真实性本院不予认定。退一步讲，即使该证据具备真实性，亦仅能证明华辉公司与朱雪萍通过电话，并不能证明其就是通知收楼的内容，因此，朱雪萍的质证意见成立，华辉公司提交的该证据，本院不予采纳。5.华辉公司补充提交证据2收楼通知书，拟证明：2019年8月15日，华辉公司在售楼处及物业公司公告栏张贴收楼通知书，通知业主于2019年8月20日收楼，华辉公司已履行了通知收楼的义务。朱雪萍质证认为，华辉公司庭后提交的证据，已经超过举证期限，依法应不能作为定案依据。对收楼通知书的合法性、真实性、关联性有异议的，该通知书是华辉公司自制的，无法证明其在8月15日通知业主在8月20日收楼的内容。本院认为，该收楼通知书系华辉公司单方制作，通知书上没有具体的业主姓名和具体的房号，且华辉公司没有证据证明朱雪萍已经知悉该通知的内容。因此，本院对该证据不予采纳。6.华辉公司补充提交证据3建设工程规划许可证，拟证明：证明华辉新都C区一期包含哪些商住楼。朱雪萍质证认为，华辉公司庭后提交的证据，已经超过举证期限，依法应不能作为定案依据。该证据是在2016年12月24日出具的，朱雪萍对这份证据的真实性和合法性无异议，但对其关联性有异议。该证据只能证明华辉公司在2016年12月24日取得建设工程规划许可，但不能证明案涉楼房已经竣工。本院认为，从该证据中可以看出，华辉新都C区一期商住楼包含的栋数有1栋、2栋、9栋、10栋、18栋、19栋、27栋，而案涉商品房为华辉新都C区铭座19栋903号房，结合华辉公司提交的证据2《单位（子单位）工程竣工验收报告》，得以认定案涉商品房已于2019年8月2日经过建设、监理、施工、设计、勘察五大建设主体验收合格的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华辉公司以出让方式取得坐落于陆丰市********侧河图新区地块的建设用地使用权，该地块土地使用权出让合同号为陆府国用（2014）第0113537号，土地使用权面积为34334.8平方米。华辉公司经批准在该地块上建设的商品房项目核准名称为华辉新都C区铭座，建设工程规划许可证号为建字第441**********067号，施工许可证号为441************101。2017年9月9日，朱雪萍与华辉公司签订了《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》,约定朱雪萍向华辉公司购买位于陆丰市********侧河图新区的商品房,该商品房的具体名称为华辉新都C区铭座19栋903号房，该商品房已由陆丰市住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为陆建房预许字第201708006，房屋总价款为人民币765191元。《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款约定：“出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付商品房。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。”《补充协议》第四条第1项约定：“商品房经验收合格即达到交付条件，本《商品房买卖合同》所约定的交付条件应为：该商品房经勘验、设计、建设、施工、监理五大建设主体联合验收合格，五大建设主体验收合格则视为达到交付条件，不以备案为交付条件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。买受人不得以其他任何理由拒绝收楼。”第2项约定“买卖双方均清楚《商品房买卖合同》第十一（或十二）条约定的交付时间，买受人应在约定的交付期间到达后自行到出卖人处收楼，否则相关责任由买受人自行承担。买受人在约定的交付期间到达后自行到出卖人处收楼。买受人不得以出卖人没有发送收楼通知书为由而怠于收楼，否则相关责任由买受人自行承担。出卖人在约定的交付时间前通知买受人收楼的，买受人应在收到出卖人电话、登报或书面通知七日内验收楼房，并按合同约定付清相关费用，收楼时以满足基本入住条件为准。如买受人逾期不办理上述手续，出卖人则从通知送达后第七日起，视为买受人已对该房屋验收合格并已交付使用。买受人收楼时，若认为商品房未达到法定的交付条件或约定的交付标准，应当在收楼当天3天内提出书面异议，明确拒绝收楼的原因和整改目标，否则视为买受人在约定的交付日期或出卖人通知的收楼日期已收楼。”《补充协议》第四条第3款约定“出卖人、买受人双方同意，合同约定的交楼日期为基准交楼时间，出卖人因为遭遇不可抗力（主合同及本补充协议中的‘不可抗力’包括但不限于不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况……）导致延迟交楼时，出卖人无需承担任何责任，买受人同意不向出卖人主张任何赔偿……”合同签订后,朱雪萍依约履行了自己的合同义务，华辉公司未在合同约定的交楼期限（2019年2月28日前）届满前交付案涉商品房。至今朱雪萍与华辉公司之间尚未办理案涉商品房的交接手续。华辉新都C区一期商住楼及一、二期地下室于2019年8月2日取得勘验、设计、建设、施工、监理五大建设主体联合验收合格竣工验收报告。案涉楼房属于华辉新都C区一期。庭审中，华辉公司主张其于2019年8月20日统一通过电话通知业主收楼，并且在售楼处张贴五大建设主体联合验收合格竣工验收报告及收楼通知。朱雪萍对华辉公司的该主张有异议，认为部分业主都是到售楼处咨询，华辉公司并没有证据证明已经通知收楼，且合同约定的时间届满后，业主多次到售楼处要求华辉公司出具五部门验收合格的证明，华辉公司均不出示。另查明：2017年9月9日后至2018年年终因台风影响导致天气异常共16日。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。华辉公司与签订的合同，系双方当事人的真实意思表示，案涉商品房已经取得预售许可证，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，当事人双方应当恪守履行。朱雪萍与华辉公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款约定：“出卖人应当在2019年2月28日前向买受人交付商品房。”本案中，朱雪萍依约履行了合同义务，而华辉公司未在2019年2月28日前向朱雪萍交付案涉房屋，因此，华辉公司存在逾期交楼的违约行为。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。”根据以上约定，华辉公司因逾期交楼，应当承担相应的违约金。本案的争议焦点是：华辉公司逾期交楼，其违约金计付的标准、起止时间如何认定的问题。对此，本院具体阐述如下：合同签订后，朱雪萍依约履行了自己的合同义务，华辉公司按约定应于2019年2月28日前向朱雪萍交付案涉商品房，而华辉公司至今未向朱雪萍交付案涉商品房。本案逾期交楼的违约金从2019年3月1日起计算，而关于逾期交楼违约金计付的终止时间的问题，华辉公司认为：根据《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定,朱雪萍同意商品房经勘察、设计、建设、施工、监理五大建设主体验收合格,即视为达到交付条件，在华辉公司已取得《单位(子单位)工程竣工验收报告》并通知朱雪萍收楼的情况下,华辉公司已于2019年8月20日向朱雪萍完成交楼义务。本院认为，案涉楼房经勘察、设计、建设、施工、监理五大建设主体验收合格，只能证明案涉楼房符合交付条件，且只有符合：“五大建设主体验收合格”时，才具备适用《补充协议》第四条第1项、第2项和《商品房买卖合同（预售）》第十一（或十二）条由“买受人应在约定的交付期间到达后自行到出卖人处收楼”的约定；而案涉楼房未在合同约定的交楼时间内取得“五大建设主体验收合格”验收报告，故不具备交付条件，因此此种情形也不能当然适用《补充协议》第四条第1项、第2项的约定。因此对于案涉楼房何时取得《单位(子单位)工程竣工验收报告》并可以交付业主使用，作为业主是不知悉的，华辉公司必须向业主告知取得验收合格报告的事实及履行通知收楼的义务。华辉公司主张其于2019年8月20日统一通过电话通知业主收楼，并且在售楼处张贴五大建设主体联合验收合格竣工验收报告及收楼通知，本院认为，即使华辉公司提供了该通话记录，也仅能证明华辉公司曾经与朱雪萍通过电话，但是具体的通话内容华辉公司无提供证据证明；至于在售楼处张贴五大建设主体联合验收合格竣工验收报告及收楼通知，因该通知方式并非双方约定的通知方式，且华辉公司无法举证证明业主已经知悉华辉公司在售楼处张贴的相关内容，故本案中华辉公司提供的证据不足于证明其于2019年8月20日已经履行了告知及通知收楼的义务，对华辉公司的抗辩本院不予采纳。本案因案涉商品房至今未交付的事实，朱雪萍向本院提起诉讼，华辉公司在庭审中提交了案涉楼房经勘察、设计、建设、施工、监理五大建设主体验收合格的《单位(子单位)工程竣工验收报告》并依法作出了答辩，本院组织了当事人进行了证据的交换和质证，本院认为自华辉公司作出答辩并将《单位(子单位)工程竣工验收报告》送达至朱雪萍时，应视为华辉公司明确告知朱雪萍案涉楼房已经取得《单位(子单位)工程竣工验收报告》并可以交付业主使用的事实，朱雪萍应自行到出卖人处收楼，即从庭审之日起朱雪萍不得以华辉公司没有发送收楼通知书为由而怠于收楼。因此本案逾期违约金从2019年3月1日起计算至本案庭审之日（2020年6月11日）共468天。另外《补充协议》第四条第3款约定“出卖人、买受人双方同意，合同约定的交楼日期为基准交楼时间，出卖人因为遭遇不可抗力（主合同及本补充协议中的‘不可抗力’包括但不限于不可避免或者克服的异常天气、异常地质状况……）导致延迟交楼时，出卖人无需承担任何责任，买受人同意不向出卖人主张任何赔偿……”华辉公司提交的陆丰市气象资料显示，2017年9月9日后至2018年年终出现异常天气的天数为16日，因此应当扣除相应的逾期天数。故华辉公司的实际违约天数为468日-16日=452日。据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定可知，按照逾期时间，违约金是分别处理，即逾期交楼在90日之内与逾期超过90天的两种情形的违约金是分别处理，不作累加的。本案中华辉公司逾期交楼421日，已经超过90日，应按《商品房买卖合同（预售）》第十二条第（2）项约定的处理方式计算违约金，即以逾期421日按照日万分之三的标准计算违约金。至于对《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，华辉公司认为，应当分段计算违约金，即认为逾期90日内的部分按照日万分之一的标准计算违约金，逾期超出90日的部分按照日万分之三的标准计算违约金；而朱雪萍则认为，应当按照日万分之三的标准计算违约金。本院认为，即使对《商品房买卖合同（预售）》第十二条的理解有争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”的规定，案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定出现两种以上解释，因此应当作出不利于提供格式条款一方即华辉公司一方的解释，即按照日万分之三的标准计算违约金。案涉商品房的全部价款为765191元。综上，华辉公司应支付给朱雪萍违约金：765191元×0.3‰×452日=103759.9元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，陆丰市华辉房地产开发有限公司向朱雪萍支付逾期交付商品房的违约金103759.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费2375.2元，减半收取计1187.6元（朱雪萍已预交790.93元），由陆丰市华辉房地产开发有限公司负担（陆丰市华辉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 员 黄金碧二〇二〇年九月四日法官助理 余派坛书 记 员 蔡桂丰附：本案所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。