海南省屯昌县人民法院   民事判决书   (2019)琼9022民初1332号   原告：杨晓，男，汉族，1964年1月24日出生，现住海南省屯昌县屯城镇美林湖国际社区。   被告：海南屯昌美林物业管理有限公司，住所地海南省屯昌县屯郊省道303侧（美林湖国际社区6A楼1层）。   法定代表人：金鹏，该公司总经理。   委托诉讼代理人：吴太玉，女，汉族，1986年7月5日出生，系该公司员工。   被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路370号。   法定代表人：马进明，该公司董事长。   委托诉讼代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。   委托诉讼代理人：崔先哲，海南金裕律师事务所律师。   原告杨晓与被告海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称“美林物业公司”）、海南美丰不动产有限公司（以下简称“美丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告杨晓、被告美林物业公司委托诉讼代理人吴太玉、美丰公司委托诉讼代理人许振国、崔先哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告杨晓向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除原告于2012年12月7日与被告美丰不动产有限公司签订商品房买卖合同中第十五条的约定；2.请求人民法院依法判决被告美丰不动产有限公司以及美林物业管理有限公司退还原告购房时所交的契税4800元，其他办证费用280元、档案管理费50元、产权转移登记费80元，共计5120元以及资金占用利息（从被告收取费用之日之日起返还款项至日止），由原告自行向税务部门缴纳；3.请求法院依法判决二被告返还维修基金2368.8元及资金占用利息（从被告收取费用之日起至返还款项之日止），由原告自行向住房保障与房产管理局缴纳；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月7日，原告与海南美丰不动产有限公司签订房屋购买合同（合同编号：TC-201-0011351），分两次付清了全部房款。2013年11月16日按照被告二的交房要求，原告到被告一处缴纳了契税4800元、其他办证费用280元、档案管理费50元、产权转移登记费80元、维修基金2368.80元、物管费497元、水电费200元，共计8275.80元，办理了接房手续。2018年底被告二未按合同约定办理房屋产权证交于原告，通过原告多方查询发现所办证费用被告根本没有上缴给税务、房管以及房屋登记等相关部门，导致房屋产权证没有办理。被告的行为严重损害了原告的正当权益，被告美林物业管理有限公司直接向原告收取了办证相关税费，并且是被告海南美丰不动产有限公司指定的交房和收取办证税费代办不动产证的单位，被告海南美丰不动产有限公司应对被告美林物业管理有限公司的行为承担连带责任。   被告美林物业公司辩称，关于契税、维修基金、办证费等费用，被告一是上述费用的代收人，被告一已经费用转交委托人，代收行为属于代理行为，法律责任应当由委托人承担。2013年，被告一接受海南美丰不动产有限公司的委托，接受了美林湖的业主缴纳的维修基金、契税、办证费、产权登记费、房屋档案管理费。接受业主缴纳的各项费用后，被告一已将上述费用全部转给了美丰公司。而且，原告与美丰公司签订的《商品房买卖合同》中约定，由美丰公司代收代缴上述费用，被告一并非合同约定的收款人。因此，上述费用实际是由美丰公司收取的。被告一仅仅是美丰公司的代理人，相关权利义务应当归属于委托人美丰公司，请法院依法驳回原告的诉讼请求。   被告美丰公司辩称，一、契税及相关费用是根据法律、法规及合同约定，被告二有代扣代缴的权利和义务，原告无权要求退还契税。1.根据原告提供的证据，原告所主张的契税是交给了物业公司。并没有交给被告二，因此无权要求被告二退还上述资金。而物业公司为经工商注册的独立法人，因此原告无权向被告二主张权利。2.假如原告依据合同约定将契税等费用交给了被告二，根据《商品房买卖合同》附件五第一条约定，在《商品房买卖合同》没有解除前，被告二没有退还办证税、费的义务。3.原告的产权证正在办理中。根据屯昌县国土资源局2018年9月5日给业主委员会信访事项答复意见书可以看出，国土资源局不给原告办产权证书的根本原因不是被告二没向主管部门申请，也不是没将所有材料报送主管部门，而是屯昌县国土局违背2010年政府会议纪要所规定的会议精神向被告二索取土地变性费。屯昌县国土局的行为属行政不作为，其错误的做法在被告二与屯昌县国土资源局（2019）琼9022行初2号判决中已得到纠正，该判决依法撤销了屯昌县国土资源局作出的《关于123.58亩土地改变用途缴交土地出让金的通知》的错误决定。虽然屯昌县国土局已上诉，但屯昌县国土局违背县政府会议纪要精神的事实是不能否认的。可见至今不能办产权证明的原因是屯昌住建局不作为，被告二没有过错，依据合同第15条的约定，被告二不承担至今未办理产权证书的责任；二、缴纳维修基金是每个购房者的法定义务，原告无权要求退还公共维修基金。1.根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”建设部、财政部颁发的《住宅专项维修资金管理办法》第六条及第十三条的规定售房单位代收、代缴维修资金是开发商法定的义务。公共维修基金是用以本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护等事项的。原告已经实际入住，因此无权要求退还公共维修基金。2、根据原告提供的证据，原告所主张的维修基金是交给了物业公司。并没有交给被告二。因此无权要求被告二退还维修基金。而物业公司为经工商注册的独立法人，因此原告无权向被告二主张权利。三、被告二之所以未能将契税、维修基金等费用缴纳到主管部门的原因是政府主管部门不作为。被告二无需向原告支付利息。1.被告二与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定了只有在原告提出解除《商品房买卖合同》的情况下才能提出契税、维修基金等费用，原告没有提出解除《商品房买卖合同》的诉求，因此无权要求退还上述费用。2.由于政府有关部门不作为，至今未为二期业主办理产权证。产权证没有办出来契税、维修基金等费用自然政府主管部门也无法收取该费用，待政府主管部门为二期业主办理产权证后，被告二才能将该费用缴纳到主管部门处。四、原告的主张已超过诉讼时效，其诉求应当被驳回。1.根据《中华人民共和国民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告未能提供能够引起诉讼时效中止、中断导致诉讼时效期间重新起算的证据。原告提供的证据11、12、13均为美林湖国际社区业主委员会向被告二发的函，被告二根本就没有收到不能就此认定为原告向被告主张权利。2.业主委员会没有在工商局登记注册也没有向民政部门注册登记，更不是政府机关下属社区，因此不具主体资格不能从事与物业管理无关的民事活动。依据国务院《物业管理条例》第十九条和《海南经济特区物业管理条例》第十七条明确规定，业主大会的职责没有包括对业主的合同权利进行保护，业主委员会不能取代业主从事民事活动，更不能以民事主体的身份进行物业管理及服务以外的民事活动。业主委员会的发函违反了合同相对性原则。业主委员会与被告二不存在合同关系，也不是《商品房买卖合同》的一方当事人。合同相对性原则要求合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。业主委员会以业主的名义向被告二主张合同权利没有法律依据，3份函都未经业主大会批准，更何况被告也从未收到过这3份函。因此三份函均不能产生任何的导致诉讼时效中断的效果。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼主张，向法庭提交的证据有：证据1.商品房买卖合同（TC-201-0011351），证明原告与被告美丰公司签订商品房买卖合同的事实；证据2.收据2张，证明原告已经全面履行了合同的义务；证据3.美林湖二期代收费收据（税费），证明原告已经缴纳契税；证据4.屯昌县人民法院（2015）屯民初字第515号民事判决书，证明被告美丰不动产有限公司违约，没有将办理产权权属登记的资料以及相关的材料交到有关部门；证据5.（当庭提交）海南省屯昌县人民法院相关判决案例，证明原告的诉请未超过诉讼时效。   被告美林物业公司向法庭提交的证据有：证据1.关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明，证明美丰不动产有限公司委托我司代收公共设施维修基金及办证费及产权登记费、房屋档案管理费等费用；证据2.美林物业转账给美丰公司的明细表，证明我方代收的相关费用已经转交给美丰公司；证据3.（当庭提交）（2017）琼96民终2579号民事判决书，关于装修管理费及电梯费的问题，证明我方收取费用合法。   被告美丰公司向法庭提交的证据有：证据1.屯昌县国土资源局给美林湖国际社区业主的《关于海南省屯昌县美林湖国际社区业主无法领取不动产证问题的函》，证明1.办证的所有材料早已报送到屯昌县住建局，住建局不给二期业主办证的主要原因是想收取所谓的土地变性费。住建局不给办理产权证明纯属政府不作为；证明2.没有完成代办房产证的并缴纳契税、维修基金等费用的责任在与屯昌县国土资源局；证据2.（2019）琼9022行初2号行政判决书，证明2.屯昌法院认定屯昌国土局《关于123.58亩土地改变用途缴纳土地出让金的通知》违法，被撤销了；2.屯昌县国土资源局以被告未交123.58亩土地改变用途缴纳土地出让金为由，拒绝被告为业主办理房产证及缴纳契税及维修基金等费用，因此被告没有完成相应的责任在于屯昌县国土资源局，被告不存在违约。   被告美林物业公司对原告提交的证据的质证意见是：对原告提交的证据无意见。但对于原告要求退还费用的问题，我方只是受托方，法律责任应由受托方承担。   被告美丰公司对原告提交的证据的质证意见是：对于证据1的真实、合法性无异议，对证明问题有异议，该份证据不能证明被告违约，该合同的补充合同第一条，明确约定即使被告违约，原告的追究违约责任的方式只能是解除合同，取回所购房的房款及期间的利息，若原告在15日内未提出解除合同的要求，即放弃该项权利，即放弃了对被告追索逾期办证的责任，因此，原告现在向被告追索逾期办证的责任无合同和法律依据；对证据2、3的真实性、合法性无异议，对证明说被告违约有异议，这两份证据只能说明原告依据合同的规定向被告缴纳了房款和办证所需的各种费用，及国家所规定的住房维修基金，不能证明被告违约；对证据4的真实性、合法性无异议，对证明问题有异议，该份判决在本案中只能作为证据使用，据民诉法对证据的有关规定，其最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定，明确指出，生效判决所认定的事实，可以作为证据使用，但有证据证明该证据存在问题的情况下不能作为证据使用，现第一，515号判决，原告主要是想说明被告存在违约行为，但是根据被告所提供的屯昌住建局给业委会的两个函可看出，被告没有为原告办证的原因不在被告，不是被告的房屋质量不合格，也不是材料没有报备给住建局，而是住建局向被告索取不应该索取的土地变性费用才导致没办证，在给业委会的函上写明确，该函被屯昌县法院撤销，住建局出示的所有证据都是不真实的，第二，一审法院，515号判决所认定被告违约有根本证据，住建局出的一个函，美林湖竣工验收是2015年，备案是2016年，不具有效力，国务院工程质量管理条例第16条明确规定竣工验收是由发展商组织、勘探、设计、监理、施工等单位组成验收小组对工程进行验收，只要验收小组对工程验收通过即是验收合格，住建局的职能只是管理和监督，在住建部142号文件关于住宅和工程验收管理办法中写明确，住建局监督的工作形式只是三种方面，组织的形式、顺序等，该函超过职权范围，国务院工程管理条例第7条，补充协议第14条规定明确，房屋已经合格，工程质量符合要求；关于证据5，判决无案号，原告方想说明没有超过诉讼时效，该判决认为业委会的函可以起到中止诉讼时效的作用，该点是错误的。   原告回应：1、关于证据1，我说明，被告未理解原告本来的意思；2、关于证据2，我作为合同的相对方已经履行了相关义务；3、关于契税问题，商品房合同附件5，合同的补充协议，补充协议是霸王条款，办证违约金是合理的，在生效判决中已经体现；4、关于证据3，办证的问题，我方缴纳的所有相关费用，你方只是代收代缴，被告只有代收，未代缴，应要缴纳到税务部门去，对于维修基金，被告也只是代收代缴，并且要出示房产部门的相关材料；5、关于证据4,515号为生效的法律文书，你方没有对判决提起上诉及申诉，说明你方已经认可该判决，且已经部分履行了该判决；关于验收的问题，是由开发商自己组织了一群人对房屋进行验收，十分可笑。被告严重违约，在生效判决中已经认定了相关事实；6、关于证据5，我在裁判文书网上未下载到，但是事实是清楚的。   原告对被告美林物业公司提交的证据的质证意见是：对于证据1的真实性、合法性、关联性无异议，美丰不动产委托美林物业代收了契税、维修基金等，但是在美丰的答辩中，却说我方无权要求退还；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3，原告没看见，不清楚。   被告美丰公司对被告美林物业公司提交的证据的质证意见是：对证据1不太清楚，需要回去询问；对证据2的内容有异议，虽有美丰公司盖章，但是大部分款项都转给伍瑞平，注明的资金的用途是备用金，未注明是契税及维修基金，不能证明款项给了美丰公司，伍瑞平虽是我司的出纳，但是他也是物业公司的出纳；对证据3的真实性、合法性及说明问题，无异议。   原告对被告美丰公司提交的证据的质证意见是：对证据1的真实性无异议，但跟本案无关。原告现在起诉的不是要求办证，是要求两被告退还代收代缴收取的契税及公共维修基金，由原告自行缴交；对证据2的真实性无异议，但与本案无关，不予质证。   被告美林物业公司对被告美丰公司提交的证据的质证意见是：对被告美丰公司提交的证据无异议。   对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）对原告提供的证据，对证据1-4的真实性、合法性予以确认，与本案具有关联性,能够证明原告与美丰公司签订的购房合同，合同附件五约定出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款及缴交办证税、费后将房屋产权证申办过户登记至买受人名下，并约定由出卖人代收代缴，证明美丰公司委托美林物业代收费用的事实存在；对证据5判决案例的真实性、合法性和关联性予以确认；（二）对被告美林物业公司提供的证据，对证据1和证据2均为复印件，经当庭与原件核对一致，本院对证据1和证据2的真实性、合法性予以确认，与本案具有关联性。对证据3的生效判决的真实性、合法性予以确认，但对其关联性和证明内容不予确认，其证明收取装修管理费及电梯费合法与本案不具有关联性；（三）对被告美丰公司提供的证据：证据1、证据2具有真实性、关联性。证据1证明屯昌县国土局对美林湖国际社区业主关于“无法领取不动产证问题的请示”的复函，复函内容涉及美丰公司需补缴土地改变用途地价款以及尚无法办理不动产权证；证据2因（2019）琼9022行初2号案件的被告屯昌县国土局上诉至海南省一中院，该案目前仍处于上诉阶段，终审判决未下发，案件事实未得到最终认定，判决尚未生效。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月7日，原告与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0011351），合同约定被告将其开发的美林湖国际社区第5幢1层105号房以总价人民币160000元出售给原告，建筑面积为39.48平方米，付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五：本合同补充协议第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五日内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利；”附件五：本合同补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，如因买受人不能按时缴交税费导致延期办理《房屋所有权证》和《土地所有权证》的，出卖人免责”。合同签订后，原告于2012年12月分两次付清了全部房款160000元，被告美丰公司于2012年12月2日向其出具了购房款收据。2013年11月16日，被告美林物业公司代被告美丰公司收取了应由原告缴纳的税费（其中包含契税4800元，公共维修基金2368.80元，其它办证费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元），共计7578.8元，原告同日与被告美丰公司办理了房屋交接手续。同时根据本院审理的涉及被告美丰公司的同类案件生效判决，确认2015年4月17日、2017年4月16日屯昌县美林湖国际社区业主委员会分别向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函”，内容涉及办证税费的管理等问题；另查美林湖国际社区第5幢楼已在屯昌县住房保障与房产管理局办理房产预售许可证，并于2015年1月28日竣工验收合格及2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案证。原告已向被告缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需要的各种税费、手续费。被告收取办证税费后，至今仍未办理房产证，构成违约。2019年10月22日，原告向本院起诉，做如上诉请。   本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。本案争议的焦点是：1.原告请求判决解除原告与被告美丰公司签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定是否有法律依据和事实依据；2.本案是否超过诉讼时效；3.原告请求判决被告退回契税、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费的理由是否成立；4.原告主张上述五项费用的利息有无合同约定，是否符合法律规定；5.被告美林物业公司应否对原告请求的契税、公共维修基金和其他办证费用的退费事项承担民事责任。   一、关于原告请求判决解除原告与被告美丰公司签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定是否有法律依据和事实依据的问题。本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”原告与被告美丰公司之间的商品房买卖合同及附件是双方在平等、自愿的基础上签订的,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当按照合同的约定行使权利和履行义务。该《商品房买卖合同》中第十五条明确约定了合同解除的条件，即：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五：本合同补充协议第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五日内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”依照该项约定，原告已足额向被告美丰公司交付了房款并于2013年11月16日向被告缴交了办理《房屋所有权证》等相关手续所需要的各种税费、手续费，但至2014年11月11日满360日后原告并未取得房产证，合同约定的解除条件已经成就，根据合同第十五条第三项约定，原告可在2014年11月12日至2014年11月27日行使合同解除权，但在此期间原告并没有选择解除合同，故期限届满后原告享有的约定解除权已消灭。故本院对原告现在要求的解除《商品房买卖合同》中第十五条约定的主张不予支持。   二、关于本案是否超过诉讼时效的问题。被告于2013年11月16日交房给原告。因此，至起诉时原告入住案涉105号房屋已六年多。被告辩称现主张退回上述款项已超过诉讼时效。对被告的抗辩意见，本院不予采纳。理由是：根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”及附件五：本合同补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴”的约定，原告出于办证的需要于2013年11月16日在收房的同时向被告交付了契税款、公共维修基金、其它办证费等费用，至2014年11月11日交付满360日后，原告并未取得房产证，即原告主张契税款、公共维修基金、其它办证费的诉讼时效起算时间应为2014年11月11日，该时间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，原告的诉讼时效期间应为2014年11月11日至2016年11月11日，超过2016年11月11日原告未主张权利则超过诉讼时效，但本院审理的涉及海南省屯昌县屯城镇美林湖国际社区的案件事实相同的其他案件的生效判决中，已认定美林湖业主委员会受业主委托分别于2015年4月17日、2017年4月16日致函美丰公司的事实，2015年4月17日的函已就办证税费问题向被告主张权利。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提起要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”因此，原告主张的诉讼时效因美林湖业主委员会受托于2015年4月17日发函主张权利而中断，其诉讼时效自2015年4月17日开始重新计算，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日。美林湖业主委员会受托于2017年4月16日向美丰公司再次发函主张权利，导致原告的诉讼时效再次中断，其诉讼时效期间自2017年4月16日开始重新计算。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”基于该规定，原告的诉讼时效期间应为三年，即自2017年4月16日至2020年4月16日。综上，业主委员会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，因此，本院对被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效的主张，本院予以驳回。   三、关于原告请求判决被告退回契税、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费的理由是否成立的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》附件五第10条中约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，……”双方的约定是当事人意思自治，被告美丰公司代收代缴办证税费，不违反合同约定和法律规定，故对其合法性，本院予以确认。但由于被告美丰公司的逾期办证构成违约，原告所购买的房屋至今未能办理房屋权属证书，原告等业主通过业主委员会主张权利未果，为尽快办理房屋权属证书，原告通过诉讼主张被告退还原告缴交的办证税费，并表示退还以上费用后，办证所需缴交的税费由原告自行向相关部门缴交，并自行办理房屋权属证书，其主张合理，对原告的主张，本院予以支持。被告美丰公司应向原告退还契税费4800元，其它办证费280元，档案管理费50元，产权转移登记费80元，合计5210元。   住宅专项维修资金亦称公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据2007年12月4日发布的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第十二条关于“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户……”和第十三条关于“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，交存住宅专项维修资金为商品房购买人的法定义务，原告主张退还该款项没有法律依据，故被告主张应退还公共维修基金2368.8元的请求，本院予以驳回。   四、关于原告主张上述五项费用的利息有无合同约定，是否符合法律规定的问题。本院认为，契税和其它办证费是原、被告双方约定由被告代收代缴的办理房产证所需原告缴交的税费，双方在合同中并没有约定被告代收代缴期间需向原告支付利息，原告要求被告承担对上述款项占用期间的银行利息，没有合同根据，也没有法律依据，本院予以驳回。公共维修基金系依照国务院部门规章的规定收取的，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第二十七条的规定：“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）住宅专项维修资金的存储利息；……。”因此，原告主张被告退还公共维修基金产生的利息，不符合法律法规的规定，本院予以驳回。   五、关于被告美林物业公司应否对原告请求的契税、公共维修基金和其他办证费用的退费事项承担民事责任的问题。首先，原告与被告美丰公司在商品房买卖合同中约定契税、公共维修基金和其它办证费系由美丰公司收取；其次，被告美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费后向原告出具了代收费收据，表明其系代美丰公司收取；第三，美丰公司出具了《关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明》，表明其交房时委托美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费。综合本案的事实和证据，证明美林物业公司系代美丰公司收取上述费用。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的民事行为承担民事责任。故原告要求美林物业公司退还上述费用，本院不予支持。退还原告契税、其它办证费、档案管理费的民事责任应由被告美丰公司承担。   综上所述，本案的诉讼请求中，原告主张被告退回契税4800元，其它办证费280元，档案管理费50元，产权转移登记费80元，合计5210元，具有事实根据和合法的理由，本院予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，应由被告美丰公司退还给原告，被告美林物业公司不向原告承担退款责任。对原告主张被告退回公共维修基金2368.8元以及诉讼请求中的五项费用占用期间的利息，没有事实根据和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款、第十三条、第二十七条之规定，判决如下：   一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨晓退还办证契税费4800元，其它办证费280元，档案管理费50元，产权转移登记费80元，合计5210元；   二、驳回原告杨晓的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元（已减半收取），由原告杨晓负担10元，被告海南美丰不动产有限公司负担15元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 陈 政      二〇一九年十二月二十六日   书记员 陈亚妹   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法通则》   第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。   第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。   法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用   〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   《住宅专项维修资金管理办法》   第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。   已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。   公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。   第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。   第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：   （一）住宅专项维修资金的存储利息；   （二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；   （三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外   （四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。