北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初7675号原告：尹显斌，男，1974年10月13日出生，汉族，无业，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：张甲利，北京即明律师事务所律师。被告：靳帮松，男，1985年10月16日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。原告尹显斌与被告靳帮松租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹显斌及其委托诉讼代理人张甲利、被告靳帮松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹显斌向本院提出诉讼请求，要求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2018年2月25日解除；2.判令靳帮松在合理期限内腾退租赁房屋（腾退时不得损坏房屋主体结构）；3.判令靳帮松支付2018年3月1日至2019年11月31日止的房屋占有使用费33.25万元及2018年3月1日至2019年11月31日止的逾期付款利息21375元；4.判令靳帮松支付2019年12月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费及利息（按中国银行同期贷款利率标准计算利息，按19万元/年计算占有使用费）。事实和理由：2017年8月15日，尹显斌与靳帮松签订了租赁合同，约定尹显斌将位于九龙机械厂的厂房租赁给靳帮松使用，租赁期限5年，从2017年9月1日起至2022年5月9日止，每年的租赁费用为190000元，靳帮松应于每年3月1日和9月1日前每半年一次向尹显斌支付租金。但靳帮松仅支付了2017年9月1日至2018年3月1日的租金，未再支付后续租金，为维护合法权益，故提起诉讼。靳帮松辩称，第一，靳帮松曾向尹显斌交付租金，但尹显斌拒收了，后靳帮松再次交付租金，尹显斌再次拒收，故尹显斌无权解除租赁合同。第二，靳帮松租赁涉案房屋是为了开修理厂，但尹显斌未提供房屋所有权证，导致靳帮松无法办理营业执照，后期因承租的房屋牵扯到（2018）京0109民初4338号案件，导致靳帮松不能正常经营，故不同意尹显斌的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月15日，尹显斌（甲方、出租方）与靳帮松（乙方、承租方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将位于九龙机械厂的厂房出租给乙方使用，两层厂房6间房及院内场，租赁期限5年，从2017年9月1日至2022年5月9日，库房租金总计190000元。2017年8月16日，尹显斌的妻子张桂影（甲方）与靳帮松（乙方）签订了《补充协议》，约定：乙方应于每年8月15之前及2月15日之前向甲方支付当年对应期限的租金。如乙方欠交租金及其他费用超过10天，合同及补充协议自动解除，乙方将院内货物清走。尹显斌对张桂影签署的《补充协议》的效力予以追认。双方当事人确认，承租房屋坐落于北京市门头沟区小河滩1号九龙机械厂厂房东侧；上述《补充协议》是《租赁协议》的附件；《租赁合同》第4.2条、《补充协议》第1条是对租金支付时间的约定；双方未就逾期支付租金的利率标准做出过约定；靳帮松已支付2017年9月1日至2018年3月1日期间的租金95000元；涉案房屋截至本案一审辩论终结时由靳帮松占有使用。另查，案外人李志平曾以房屋租赁合同为由将张桂影诉至本院，靳帮松作为第三人参加了诉讼（（2018）京0109民初4338号，以下简称4338号案件），该案审理中，本院查明：2017年5月10日，李志平（甲方）与张桂影（乙方）签订《厂房土地租赁合同》，约定：甲方将坐落于九龙机械厂的厂房1栋（建筑面积250平米）及其土地约5.3亩（院内路东）出租乙方使用；租赁期限为5年，自2017年5月10日起至2022年5月9日止；双方约定厂房及土地租金标准为每年人民币45万元。张桂影承租上述厂房和土地后，将5.3亩土地及厂房西侧部分用于经营钢材，将厂房东侧部分出租给靳帮松。2017年8月15日，张桂影之夫尹显斌（甲方）与靳帮松（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于九龙机械厂的厂房租赁给乙方使用，两层厂房6间房及院内场包租给乙方使用，由承租方自行管理；租赁期限约为5年，即从2017年9月1日起至2022年5月9日止，租赁期满后如续约乙方有优先权，甲方双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，价格以本合同价每两年递增5%；库房租金总计人民币19万元，水电费由乙方自行解决。靳帮松承租房屋后，将房屋及屋前内院用于经营汽车维修厂。李志平主张，涉诉厂房的所有权人为北京京西风光旅游开发股份有限公司（以下简称京西风光旅游公司），李志平从张德民处承租了涉诉的厂房土地，张德民从姬守利处承租了涉诉的厂房和土地；李志平不清楚姬守利从何人处承租的涉诉厂房和土地，据说姬守利现已死亡，李志平也没有他家人的联系方式。张桂影主张，其不清楚李志平从何处承租的涉诉厂房土地，也不知道产权人是谁。4338号案件审理过程中，本院依职权调取了小河滩1号的土地房产登记档案。该土地房产档案显示：小河滩1号42418.92平方米的土地登记使用权人为京西风光旅游公司，小河滩1号17133.5平方米的房屋登记所有权人为京西风光旅游公司。经质证，当事人均认可本案涉诉的厂房土地均位于上述登记在京西风光旅游公司名下的土地、房产的范围内。京西风光旅游公司现更名为北京京西文化旅游股份有限公司（以下简称京西文化旅游公司）。京西文化旅游公司表示：该公司未就涉诉厂房土地与任何人签订过租赁合同，对李志平与张桂影签订的《厂房土地租赁合同》亦不予追认。该案本院经审理认为：张桂影负有在2018年5月10日前向李志平支付45万元租金的义务，张桂影在2018年7月2日的庭审中明确表示不同意支付租金，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方有权要求解除合同。故对于李志平要求解除《厂房土地租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。考虑到李志平在履行迟延后应当给予张桂影的合理履行期限，本院认定合同解除的时间为2018年7月2日。合同解除后，张桂影应向李志平返还租赁物，故对于李志平要求张桂影返还小河滩1号九龙机械厂内厂房1栋的诉讼请求，本院予以支持。李志平已于2018年12月20日将5.3亩土地收回并进行改造利用，故该部分土地已无返还必要，对李志平的该部分诉讼请求，本院不予支持。张桂影之夫尹显斌将厂房的西侧部分出租给靳帮松，《厂房土地租赁合同》解除后，靳帮松继续占有使用厂房西侧部分不具备合法基础，故对于李志平要求靳帮松与张桂影一并腾退所占有的厂房的诉讼请求，本院予以支持。靳帮松可就腾退房屋产生的损失另案主张。本院于2019年7月1日做出民事判决书：一、李志平与张桂影于二○一七年五月十日签订的《厂房土地租赁合同》于二○一八年七月二日解除；二、张桂影、靳帮松于本判决生效之日起三十日内向李志平腾退坐落于北京市门头沟区小河滩1号九龙机械厂内的厂房1栋，腾退时不得损坏房屋的主体结构和附属设施；三、张桂影于本判决生效之日起七日内向李志平支付二○一八年五月十日至二○一八年七月二日期间的租金65342.47元，并按每天680元的标准向李志平支付二○一八年七月三日至厂房实际腾退之日的占有使用费；四、张桂影于本判决生效之日起七日内向李志平赔偿房屋拆除费用损失30000元、场地清理费用损失20000元；五、李志平于本判决生效之日起七日内向张桂影支付房屋补偿款160000元；六、驳回李志平的其他诉讼请求；七、驳回张桂影的其他反诉请求。判决做出后，张桂影提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理认为：一审认定合同解除时间并无不当，予以确认。合同解除后，张桂影应当将所租赁的土地及房屋腾退返还李志平，对于张桂影转租靳帮松的部分厂房，靳帮松因此失去占有的权利基础，故靳帮松也负有腾退义务。对于租金和占有使用费，在合同解除后，张桂影仍占有所租赁厂房，一审法院考虑到张桂影实际控制的情况，酌情确定合同解除后至实际腾退之日期间的占用费数额并无不妥，本院予以确认。张桂影要求返还租金缺乏依据，本院不予支持。北京市第一中级人民法院于2019年11月4日做出（2019）京01民终8951号民事判决书：驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。另查，本案于2019年12月25日一审辩论终结，靳帮松于2019年12月26日提交落款日期为2019年12月25日的民事反诉状。对于当事人双方无争议的事实，本院予以确认。双方争议事实如下：关于合同的解除。尹显斌称，未向靳帮松送达过解除通知，但根据《补充协议》的约定，靳帮松应于2018年2月15日前交付2018年3月1日至9月1日期间的房屋租金，因靳帮松未按期交付上述期间的租金，故依据该协议第一条，主张自2018年2月25日起解除双方签订的《租赁合同》。靳帮松不同意解除，并表示尹显斌未提供房屋所有权证致使靳帮松无法办理营业执照、涉案房屋停水停电致使靳帮松无法正常营业、尹显斌拒收房租等多种原因导致靳帮松未按时支付房租，不存在欠付租金的情况，故不存在自动解除的问题。为证明其主张，靳帮松提交了电话录音作为证据，并表示该录音11分46秒左右，尹显斌的妻子张桂影陈述“我不收你的钱”；12分左右，尹显斌的妻子张桂影陈述“我不会收你的房租、我不会收”；12分15秒左右，尹显斌的妻子张桂影陈述“我不会要你的钱”；12分23秒左右，尹显斌的妻子张桂影陈述“我就不会再收你的钱了，我不收你的钱了”；12分39秒左右，尹显斌的妻子张桂影陈述“我不要这个钱”；12分42秒左右，尹显斌的妻子张桂影陈述“我没有给你要过这个房租”均可以证明靳帮松主动交纳过房租，但尹显斌拒收房租。靳帮松称，关于尹显斌拒收租金，仅能提交上述录音作为证据，无法提交其他证据。经质证，尹显斌对电话录音的真实性无异议，但表示张桂影的陈述是张桂影的意思表示，不代表尹显斌。经询问，靳帮松称，承租房屋时，尹显斌未向其出示过房屋所有权证，但曾口头承诺提供房屋所有权证原件。尹显斌对此不予认可。靳帮松未就其陈述内容提交证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，尹显斌与靳帮松于2017年8月15日签订的《租赁合同》，张桂影与靳帮松于2017年8月16日签订的《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，各方当事人应当按照上述合同约定全面履行合同义务。现尹显斌对张桂影签订的《补充协议》的效力予以追认，且双方当事人均确认《补充协议》系《租赁合同》的附件，本院对此不持异议。根据《补充协议》的约定，靳帮松应于每年2月15日之前支付当年对应期限的租金，如欠交租金及其他费用超过10天，合同及补充协议自动解除。现双方均确认上述条款系对租金支付时间的约定，且根据查明的事实，靳帮松未按期支付2018年3月1日之后的租金，故尹显斌依据协议约定要求自2018年2月25日解除《租赁协议》，存在事实依据，本院予以支持。靳帮松虽主张，其未支付租金存在多种原因，但首先，靳帮松未提交证据证明尹显斌曾承诺向其提供房屋所有权证书原件用于办理营业执照、停水停电导致无法经营的情况，靳帮松应自行承担举证不能的法律后果；其次，靳帮松虽提交证据用以证明尹显斌拒收房租的情况，但该录音中仅有“没有收取”的相关陈述，并不存在承租方坚持要求支付租金、出租方拒绝收取的类似陈述，由此，上述录音证据无法得出拒收房租的结论，故本院对靳帮松的答辩意见不予采纳。关于涉案房屋的腾退。根据（2019）京01民终8951号民事判决书的认定，张桂影之夫尹显斌将厂房的西侧部分出租给靳帮松，《厂房土地租赁合同》解除后，靳帮松继续占有使用厂房西侧部分不具备合法基础，故对于李志平要求靳帮松与张桂影一并腾退所占有的厂房的诉讼请求，本院予以支持。该案判决：张桂影、靳帮松应于判决生效之日起三十日内向李志平腾退坐落于北京市门头沟区小河滩1号九龙机械厂内的厂房1栋，腾退时不得损坏房屋的主体结构和附属设施。因本案争议房屋位于上述腾退范围内，故尹显斌要求靳帮松腾退房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于租金及占有使用费。出租人与次承租人之间不存在直接的合同关系，根据合同相对性原则，出租人不能直接向次承租人主张租金，但是在合同解除的情况下，次承租人继续占有使用房屋构成侵权，出租人可以直接要求次承租人支付相应的占有使用费。根据生效判决，李志平与张桂影签订的《厂房土地租赁合同》已于2018年7月2日解除。尹显斌出租本案房屋的权利系基于上述合同取得，《厂房土地租赁合同》解除后，尹显斌继续基于合同主张房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据；另一方面，《厂房土地租赁合同》解除后，李志平可以基于房屋占有的事实向靳帮松主张权利，要求靳帮松支付相应的占有使用费，在李志平未授权尹显斌收取上述费用的情况下，尹显斌主张靳帮松向其支付《厂房土地租赁合同》解除后的期间内的占有使用费，缺乏事实和法律依据，故本院确认尹显斌主张占有使用费的期间截至2018年7月2日。尹显斌要求靳帮松给付2018年7月3日之后的房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。经核算，2018年3月2日至2018年7月2日期间的房屋租金及占有使用费共计63333.3元。关于逾期付款利息。根据查明的事实，双方当事人均确认未对逾期支付租金的利率标准做出过约定，鉴于靳帮松逾期支付租金的情况确会给尹显斌造成损失，故本院酌情确定按照中国人民银行同期存款利率计算逾期付款利息。尹显斌此项主张过高的部分，本院不予支持。关于逾期付款利息的起算时间，根据双方签订的《补充协议》的约定，靳帮松应于2018年2月15日前支付对应期限的租金，现尹显斌自2018年3月1日起计算逾期付款利息，本院对此不持异议，对上述起始时间予以确认。关于靳帮松的反诉请求。在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。现靳帮松于本案一审辩论终结后提交反诉申请书，本案不予处理，靳帮松可另行提起诉讼主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认尹显斌与靳帮松于2017年8月15日签订的《租赁合同》于2018年2月25日解除；二、靳帮松于本判决生效之日起七日内给付尹显斌2018年3月2日至2018年7月2日期间的租金、占有使用费共计63333.3元及逾期利息（以63333.3元为基数，自2018年3月1日起至实际给付之日止按中国人民银行同期存款利率计算）；三、驳回尹显斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千三百零四元，由尹显斌负担二千六百一十二元（已交纳），由靳帮松负担六百九十二元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 余 婕二〇一九年十二月二十六日书记员 牛亚武