贵州省望谟县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2326民初696号 原告（反诉被告）：贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司（以下简称“城乡杰和公司”）。 统一社会信用代码：91520000214412019C。 法定代表人：林农，该公司董事长。 公司住所地：贵州省贵阳市云岩区。 委托代理人：胡云齐，贵州法甲律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告（反诉原告）：王建盖，男，布依族，贵州省望谟县人，教师，住望谟县。 被告（反诉原告）：黄祖红，女，布依族，贵州省望谟县人，农民，住望谟县。 委托代理人：龙洪，贵州黔信律师事务所律师，代理权限：特别授权。 委托代理人：陈绍松，贵州黔信律师事务所律师，代理权限：特别授权。 原告(反诉被告)贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司诉被告（反诉原告）王建盖、黄祖红商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案受理后，依法由审判员皮成磊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城乡杰和公司委托代理人胡云齐，被告王建盖、黄祖红及其委托代理人龙洪、陈绍松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告城乡杰和公司履行合同，根据合同约定提供达到交房条件的房屋；2、判令反诉被告城乡杰和公司支付反诉原告逾期交房违约金直至被反诉人交付符合条件的房屋为止，暂计算至2019年6月18日为12087.15元；3、判令被反诉人履行合同义务，协助反诉人办理房屋贷款；4、判令本案诉讼费用由被反诉人承担。 事实与理由：2015年8月3日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》（以下简称：“合同”），约定反诉人购买被反诉人开发的布依之春小区D2栋2单元19层2-19-1号房，建筑面积129.16平方米。合同签订后反诉人根据合同约定支付了首付款66231元。按照合同约定，被反诉人应于2016年12月31日前交付房屋，但截至被反诉人起诉为止，该房不满足合同约定的交房条件，而被反诉人因该地房价上涨，对反诉人进行了起诉，要求解除合同，并赔偿相应违约金。基于被反诉人不遵守诚实信用和公平交易原则，严重影响交易安全，并致反诉人无法履行合同付款义务，给反诉人造成重大经济损失，应自违约之日起，按照合同约定向反诉人承担违约责任。综上所述，被反诉人违反合同约定，导致案涉房屋至今未交付，合同余款不能按协议支付。反诉人为维护自己的合法权益，特此向贵院提起反诉，请求依法判决。 反诉被告城乡杰和公司辩称：反诉请求应予以驳回。一是根据商品房买卖合同及补充协议第三条第三款约定，反诉人应在合同签订之日起60日内支付购房款，反诉人经催告未支付，应由反诉人承担违约责任，城乡公司不应承担支付违约金的违约责任。二是结合补充协议第六条第五款，买受人需要向出卖人支付全部购房款和违约金，否则出卖人有权拒绝将房屋交付给买受人。本案支付购房款在前，交付房屋在后，根据履行顺序，城乡杰和公司未交房属于先履行抗辩权，依法不应当承担违约责任。三是反诉人计算违约金的标准和依据与约定和法定不符。综述，应驳回反诉人的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2015年8月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：买受人（王建盖、黄祖红）购买位于望谟县王母街道办事处芭蕉山片区布依之春商品房D2栋2单元19层2-19-1号房，建筑面积为129.16平方米，房屋总价款为329231.00元。……第八条付款方式及期限：3、贷款方式付款。买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款66231.00元，余款263000.00元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。第十一条商品房交付时间和条件。（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、买受人支付完房屋全款；…。第十三条逾期交房责任：1、按照逾期时间，分别处理（(1)、（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.01（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付日起60日内向买受人支付违约金。第二十九条，本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。同日，双方签订《补充协议》，协议第三条关于按揭付款方式及期限（对本合同第八条的修订和补充）约定：…。3、买受人选取按揭付款方式应在签订主合同之前向银行及代办机构确认该付款方式的可行性，并提交真实有效的申请资料，若非因出卖人原因导致合同约定的价款未按时足额到达出卖人指定账户（采取银行商业贷款方式的应于本合同签订之日起三十日内到达出卖人指定帐户；采取公积金贷款方式的应于本合同签订之日起六十日内到达出卖人指定账户），买受人必须于前述付款期限届满之日起十日内一次性付清全部房款或在征得出卖人同意的情况下申请变更付款方式，逾期视为买受人逾期付款，出卖人有权依据本合同第十条主张权利。第六条第五项约定：买受人需向出卖人付清全部购房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续。否则，出卖人有权拒绝将本合同项下房屋交付给买受人。第十三条约定，关于不可抗力（对本合同第二十七条的修改和补充）。1、如发生凝冻、雪灾、水患等自然灾害及政府拆迁且新闻媒体对此已报道的为公众知悉的情形。出卖人不再另行通知买受人，出卖人交房时间相应顺延，并对此不承担违约责任。 同时查明，买受人已于2015年8月3日向城乡杰和公司支付房屋首付款66231.00元，于2019年8月6日以公积金贷款的方式支付购房尾款263000.00元。 另查明，案涉房屋的《商品房买卖合同》于2015年8月6日经望谟县住房和城乡建设局予以登记备案。2018年8月15日城乡杰和公司向望谟县住房和城乡建设局提交了《关于望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造安置项目D区D2、D6栋合同签约时间超过1年还未办理公积金按揭贷款的报告》，报告载明：案涉房屋自从2015年7月8日领了该区域预售许可证后，于2015年7月26日正式开盘销售，并签订了商品房买卖合同。由于该项目是棚户区旧城改造项目，有大量的拆迁区域，导致该项目还未建设完毕，2018年5月17日与县政府签订了《望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造安置项目的补充协议》，协议约定本项目未修建部分在竣工交付前由政府平台公司主导建设。2018年7月25日政府重启了棚改征收，同年7月26日工地已全面复工。但D2、D6栋大部分客户签订的《商品房买卖合同》已经超过一年以上，按公积金中心告知的放贷条件，《商品房买卖合同》签订超过一年的不符合办理贷款条件，因此恳请县住建局和县公积金管理中心酌情考虑此项目的特殊性，给予办理公积金贷款，在该报告中附有公积金贷款名单明细表（王建盖、黄祖红列于该名单人员中）。同年9月4日，黔西南州住房公积金管理中心望谟县管理部出具的《关于望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘备案情况说明》中载明：望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘属于望谟县灾后重建及棚户区旧城改造项目，该项目原计划于2016年12月31日交付使用，因涉及拆迁等原因停工至今未交付使用。为解决历史遗留问题，城乡杰和公司于2018年5月17日与望谟县政府签订了《望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造项目的补充协议》，该项目由望谟县政府平台公司主导建设，2018年7月26日工地已全面复工。县住房和城乡建设局出具证明确认城乡杰和公司与购房者签订的购房合同（2015年签订的合同）继续有效。望谟县管理部将“布依之春”D2、D６栋楼盘申请公积金贷款材料已报备州住房公积金中心，经中心同意，望谟县管理部于2018年9月4日与城乡杰和公司签订了住房公积金贷款阶段性业务合作协议，同意对“布依之春”D2、D6栋楼盘发放贷款。2019年6月20日，城乡杰和公司就案涉房屋在贵州都市报刊登交房公告，刊登交房公告后，城乡杰和公司因王建盖、黄祖红未支付逾期付款违约金而拒绝交付房屋。 再查明，望谟县人民政府办公室于2017年11月18日印发的《望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》规定的安置补助标准为：住房、办公用房按10元/㎡·月。 本诉原告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于2019年8月29日向本院申请撤回本诉的起诉，本院审查后于2019年8月29日作出准许撤回起诉裁定。 上述事实有反诉状、商品房买卖合同、补充协议、备案登记表、《关于望谟县“布依之春”人民路兴民路芭蕉山片区灾后重建及棚户区旧城改造安置项目D区D2、D6栋合同签约时间超过1年还未办理公积金按揭贷款的报告》、《关于望谟县“布依之春”D2、D6栋楼盘备案情况说明》、《望谟县城城市棚户区改造项目房屋及土地征收安置补偿方案》、交房公告、收款收据、庭审笔录、补充质证笔录等证据在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告于2015年8月3日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该合同合法有效。 关于交房问题。本案中，城乡杰和公司于2019年6月20日通过贵州都市报公告交房，王建盖、黄祖红已于2019年8月6日付清房款，城乡杰和公司理应在王建盖、黄祖红付清房款时将符合合同约定的房屋交付给王建盖、黄祖红使用，城乡杰和公司未将房屋交付给王建盖、黄祖红的行为已构成违约，理应承担迟延交付房屋的违约责任。故对王建盖、黄祖红主张城乡杰和公司将符合合同约定的房屋交付使用请求依法予以支持。 关于逾期交房违约金问题。第一，王建盖、黄祖红于2019年8月6日付清房款时城乡公司已通过贵州都市报刊登交房公告，此时城乡杰和公司理应在王建盖、黄祖红付清房款时立即将案涉商品房交付给王建盖、黄祖红；第二，王建盖、黄祖红作为买受人，根据合同约定，王建盖、黄祖红履行支付购房款义务在前，出卖人城乡公司履行交付房屋的义务在后，在王建盖、黄祖红未付清房款时，城乡公司有权行使先履行抗辩权；第三，合同约定的违约金为日万分之0.5，反诉人王建盖、黄祖红认为该约定显失公平，根据公平原则，应按逾期付款超过180日的违约责任约定（日万分之二）计算违约金。依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定对本案逾期交房违约金计算标准进行调整。而调整违约金基础是确定逾期交房的实际损失，本案逾期交房的实际损失客观上表现为交付房屋使用期间的租金损失，参照《望谟县人民政府办公室关于印发的通知》规定的住房、办公用房按10元/㎡·月的标准确定实际损失。依法确定本案逾期交房违约金为自2019年8月7日起按案涉房屋建筑面积计算至实际交房之日止，具体计算标准为（129.16×10元/㎡·月×12个月）÷365×天数，暂计算至2019年12月19日，逾期交房违约金为=（129.16×10元/㎡·月×12个月）÷365×135天=5732.60元。 关于补充协议第六条第五项的效力问题。该款约定：“买受人需向出卖人付清全部购房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续。否则，出卖人有权拒绝将本合同项下房屋交付给买受人。”首先，该条针对的是“交接手续”，而非交房的条件规定。同时，按照《商品房买卖合同》第十一条约定，买受人付清房款便有权要求出卖人按约定交付房屋。其次，根据主合同第二十九条约定：“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，该补充协议内容与主合同关于交接手续出现冲突，且存在不合理加重买受人的责任，此时应以主合同第十四条为准；再次，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”的规定，本案的主合同与补充协议系同时签订，均系出卖人为重复使用而预先拟定，且在订立合同时未与买受人进行协商，属格式条款。同时，该补充协议对主合同进行了变更，变更后的补充协议内容加重了买受人责任，且未采用足以引起买受人注意的突出显示标注予以说明。综述，交房的条件及交接手续应适用主合同第十一条和第十四条的规定，即买受人付清房款，出卖人就应当按约定交房，而非附加付清违约金方可交房。因此，对城乡杰和公司的抗辩理由本院依法不予采纳。 关于协助办理房屋贷款问题。因案涉商品房的公积金贷款已办理并发放，故对该项请求本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限原告（反诉被告）贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）王建盖、黄祖红交付符合合同约定的房屋（布依之春D2栋1单元9层1-9-2号房）。 二、限原告（反诉被告）贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王建盖、黄祖红支付自2019年8月7日起至实际交房之日止逾期交房违约金【违约金计算公式为(129.16×10元/㎡·月×12个月)÷365天×逾期天数】。 三、驳回被告（反诉原告）王建盖、黄祖红的其他诉讼请求。 上述款项，如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 反诉案件受理费51.00元，由被告（反诉原告）王建盖、黄祖红承担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向人民法院申请强制执行。 审判员  皮成磊 二〇一九年十二月二十六日 法官助理王发阳 书记员王馨贤