海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初11949号   原告：潘家勋，男，1991年9月26日出生，汉族，住海南省澄迈县,公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：王海燕，海南外经律师事务所律师。   委托诉讼代理人：梁春美，海南外经律师事务所实习律师。   被告：王飞鸿，男，1999年9月17日出生，汉族，住海口市美兰区，公民身份号码：XXX。   第三人：曾小丹，女，1989年11月26日出生，汉族，住海口市美兰区，公民身份号码：XXX。   原告潘家勋与被告王飞鸿、第三人曾小丹返还原物纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王海燕、梁春美，被告王飞鸿到庭参加诉讼，第三人曾小丹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告潘家勋向本院提出诉讼请求：1.判令被告王飞鸿立即停止侵权，搬出海口市美兰区；2.判令被告王飞鸿自2019年3月21日起向原告潘家勋每月支付人民币6000元房屋占用费至实际搬出之日止（截至6月20日为18000元）；3.判令被告王飞鸿向原告潘家勋支付占用房屋期间的物业管理费和水电费（截止2019年4月为2060.87元)4.判令被告承担本案全部诉讼费用。   事实与理由：2019年3月7日，原告与第三人签订《购房合同》，约定第三人将位于海口市美兰区（下称“涉案房屋”）卖给原告，房屋建筑面积为219.94平方米，总价款为人民币244万元。合同签订次日，原告以银行转账方式向第三人支付5万元购房订金，后又以银行转账方式支付了69万元购房首付款，剩余170万购房款以按揭贷款的方式支付。原告于2019年3月21日与第三人办理房屋不动产转让登记，并取得《不动产权证书》。2019年5月，原告去整理房子时竟发现被告居住在涉案房屋里。原告向被告说明情况，并要求被告立即搬离涉案房屋。被告以和第三人存在债务纠纷为由拒绝搬离，并拒不支付物业管理费和水电费。因物业公司多次催缴，原告被迫于2019年6月3日缴纳了2018年12月至2019年4月的物业费和水电费共计2060.87元。原告多次要求被告搬离涉案房屋，被告均拒绝搬离。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》等相关规定，被告的行为严重侵犯了原告的房屋所有权和使用权，依法应立即停止侵权行为，搬离涉案房屋，并支付居住期间房屋占用费、物业管理费和水电费。   综上，原告已合法取得涉案房屋产权证书，是涉案房屋的所有权人。被告无理居住，拒绝搬离涉案房屋的行为已构成严重侵权。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请!   被告王飞鸿辩称，涉案房屋是中介介绍被告向第三人购买的，被告也交付首付款和定金共计30万元，年前第三人称无法过户，被告在购买房屋之前已经知道第三人将房屋抵押，第三人因为拖欠许多款项，要求被告与其家人为第三人进行担保128万元，称第二天过户房产给我。但是几个月过去第三人一直未给被告将房产过户，一直称房产证未拿出来。后第三人托人将房产证取得以后也不愿意与被告将房屋进行过户，反而在被告不知情的情况下将涉案房屋出售给原告并将房产过户给原告，几个月后原告上门要求被告搬离涉案房屋，现涉案房屋由被告在居住。我有向法院进行起诉，但找不到第三人的地址，也无法联系上第三人，都是通过中介联系，后就接到了原告的诉求。关于物业管理费我也没有拒绝缴纳，只是第三人欠付几个月物业管理费，物业要求我去找第三人支付，我找第三人支付，但是第三人一直未付物业费。   第三人曾小丹未作陈述。   经审理查明，2018年12月27日，被告王飞鸿与第三人曾小丹、案外人海南鼎文实业有限公司签订《房地产中介服务合同（三方）》，另与第三人曾小丹签订《房地产买卖契约》。《房地产买卖契约》约定被告王飞鸿购买第三人曾小丹位于海口市和平北路43号的玉和花园第8栋第8层808房，该房建筑面积为219.94平方米，总售价为165万元。当日，被告王飞鸿中国邮政储蓄分行向第三人转款支付定金5万元，同日，第三人向被告出具收条，称今日收到王飞鸿交来购买海口市和平北路43号玉和花园第八栋第八层808房购房定金5万元。2019年1月25日，第三人向被告出具收据，内容为今收到王飞鸿交来购房首付款25万元，房屋位于海口市和平北路43号的玉和花园第8栋第8层808房。被告称其于2019年1月装修并入住涉案房屋，但未办理不动产权转让登记。   2019年3月7日，原告潘家勋与第三人曾小丹签订《购房合同》，约定，原告同意购买第三人拥有的坐落在海南省海口市美兰区，该房建筑面积为219.94平方米，价格为11093元/平方米，总价款为244万元；双方同意以分期付款方式付款，在合同签订之日起25日内支付首付款73.2万元，剩余房款1708000元于产权交割完毕当日付给第三人，第三人应于拿到房产证之日起10天内和原告办理房屋产权过户手续等内容。合同签订后，原告于2019年3月8日通过中国建设银行账户向第三人支付定金5万元，于2019年3月26日通过中国工商银行账户向第三人支付首付款69万元，同日，第三人向原告出具收条，称，今收到潘家勋购买海口市和平北路43号玉和花园第八栋第八层808房购房首付款69万元。2019年3月21日，在缴纳了相关的税费后，原告与第三人办理房屋不动产权转让变更登记，原告取得案涉房产的《不动产权证书》[证号为琼（2019）海口市不动产权第XXXX号]。2019年3月27日，原告与中国建设银行股份有限公司海南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定，原告通过抵押向中国建设银行股份有限公司海南省分行贷款170万元，并于2019年4月1日向第三人支付该款。2019年5月，原告到涉案房屋时发现被告已居住其中，要求被告搬离未果，遂成讼。   上述事实有房地产中介服务合同、房地产买卖契约、购房合同、银行流水凭证、收条、贷款合同、完税凭证、不动产权证书等证据，经庭审质证，原被告双方对对方提交的证据真实性均无异议。综合本案相关材料，本院对上述证据予以采信，及双方当事人的陈述在案为凭。   本院认为，关于涉案房屋所有权问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案中，原告与第三人签订的《购房合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同，受法律保护，对双方当事人均具有约束力。原告依约支付了房屋价款，缴纳税费，已将涉案房屋的不动产权办理变更登记至原告名下，原告已依法取得涉案房屋的所有权，本案中并无证据显示原告与第三人存在恶意串通，损害国家、集体或者他人的合法权益，且原告是按市场价格购买第三人所有的涉案房产，并已依约支付完毕所有房屋价款，取得物权登记，原告取得涉案房产属于善意取得，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，任何单位、他人不得侵犯。虽然被告与第三人及中介公司签订的《房地产中介服务合同（三方）》及《房地产买卖契约》，亦是各方的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，是有效合同，且该合同签订于原告与第三人的《购房合同》之前，但因被告仅支付了部分购房款，未办理房屋产权过户登记，其对涉案房屋所享有的权益不足以对抗已取得涉案房屋所有权的原告。被告与第三人的购房纠纷可通过诉讼等方式主张权利，本案不作处理。   关于被告侵权及房屋占用费问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”及第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”的规定，本案中，自2019年3月21日原告潘家勋取得《不动产权证书》之日起，被告王飞鸿对涉案房屋的占有行为即侵害了原告的所有权，应当立即停止侵权并承担赔偿责任。至于原告主张每月6000元的房屋占用费标准过高，于法无据，本院酌情支持为每月3000元。   关于物业管理费和水电费问题。庭审中，被告自述其于2019年1月开始对涉案房屋进行装修并入住，该期间产生的物业费及水电费理应由被告支付，根据原告提供的2019年6月7日《海南增值税普通发票》显示，其向物业公司缴纳了2018年12月至2019年4月的物业费和水电费共计2060.87元，其中2018年12月份的物业费和水电费不应由被告承担，本院确定被告酌情支付2019年1月至4月的物业费和水电费为1648元。原告未提供证据证明2019年5月之后被告占用涉案房屋产生的物业费和水电费由其缴纳，等实际发生后，另行主张权利。   综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条第一款第一项、第六项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告王飞鸿须于本判决发生法律效力之日起十日内搬离海口市美兰区；   二、被告王飞鸿须于本判决发生法律效力之日起十日内自2019年3月21日起至搬离涉案房屋之日止以每月3000元标准向原告潘家勋支付房屋占用费；   三、被告王飞鸿须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘家勋支付2019年1月至2019年4月期间的物业管理费和水电费1648元。   四、驳回原告潘家勋的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费301.52元，由原告潘家勋负担141.72元，被告王飞鸿负担159.8元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 周碧忠   人民陪审员 何蔓菁   人民陪审员 胡 萍     二O一九年十二月十四日   法官助理 刘雪松   书记员 张蓝予   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国物权法》   第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。   第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。   第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。   第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。   《中华人民共和国侵权责任法》   第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。   第十五条第一款承担侵权责任的方式主要有：   （一）停止侵害；   ……   （六）赔偿损失；   ……   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   条二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。