广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终2741号上诉人（原审原告）：宋志强，男，1986年9月15日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区*********。委托诉讼代理人：张佳斌，广东赛力律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈爱萍，广东赛力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：龚玉荣，女，1979年9月15日出生，汉族，身份证住址湖北省郧县***********。委托诉讼代理人：汤剑华，广东科业律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩伟华，广东科业律师事务所律师。原审第三人：肇庆市世华房地产代理有限公司，住所地广东省肇庆市****。法定代表人：赵汝迪，该公司总经理。委托诉讼代理人：何杰耀，男，该公司业务主任。上诉人宋志强、龚玉荣因与原审第三人肇庆市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初2837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宋志强的委托诉讼代理人张佳斌、上诉人龚玉荣的委托诉讼代理人汤剑华、原审第三人世华公司的委托诉讼代理人何杰耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋志强上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令龚玉荣向宋志强支付违约金的标准调整为每日按物业成交价的万分之五，合计违约金为137512.5元；3.本案诉讼费用由龚玉荣承担。事实和理由：一审判决将宋志强请求的违约金标准调整为每日按物业成交价的万分之一，仅为合同约定的十分之一，调整的比例明显过低，尚不足以赔偿宋志强的实际损失，不符合法律规定。首先，按照《房屋买卖合同》第三条第二款约定，卖方(即龚玉荣)于收齐楼款尾款后一个月(即2018年7月4日前)应将涉案房屋腾退交付给宋志强使用，但龚玉荣一直占用至2018年8月12日才正式搬离交房。且在搬离时才告知宋志强涉案房屋从开发商交楼后几年的物业管理费一直都未支付，因此导致宋志强收房后因前期物业管理费未缴无法出租涉案房屋，造成宋志强房屋租金损失，直至宋志强起诉后龚玉荣才于2019年5月23日自行付清所拖欠的物业管理费。因此，宋志强从2018年8月12日至2019年5月23日因龚玉荣违约行为未能办妥物业管理手续无法出租涉案房屋，造成宋志强房屋租金损失合计:2500元/月×9个月=22500元。其次，宋志强为维护自己的合法权益而产生的损失，包含差旅费交通费500元×5次=2500元、误工费1000元×5天=5000元，共计8500元。最后，根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条“引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持”的规定，宋志强多次与龚玉荣沟通协商，但龚玉荣均拖延了事，不主动解决问题。最终，导致宋志强不得不聘请律师维护自己的合法权益，宋志强支出的律师代理费1万元属于宋志强维权而产生的实际损失。综上，宋志强因本案所受实际损失已超过41000元，而一审法院所判决的违约金明显过低，无法弥补宋志强的实际损失。请求二审法院依法予以改判，支持宋志强的诉讼请求。龚玉荣辩称，不同意宋志强的第二个上诉请求，答辩意见与龚玉荣的上诉状意见一致。龚玉荣上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回宋志强的一审诉讼请求（不服金额27502.5元）；3.判令宋志强承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：一审判决适用法律错误。一、龚玉荣虽然延迟支付物业管理费，但未造成宋志强损失，不应支付违约金。二、即使法院一定要支持宋志强的违约金请求，也只能以延迟支付的物业管理费为计算基准。一审判决按物业成交价为基准计算违约金，脱离了本案只是拖欠物业管理费的事实，大大扩大了计算范围，罔顾违约金计算的依据，应以违法惩罚性与违法事实的法律因果关系和法律连接点为基础这一基本原则。因此，一审判决有误，请求二审法院予以改判。宋志强辩称，由于龚玉荣违约，根据合同约定及给宋志强造成的租金、交通差旅、误工费用以及为维权而产生的律师代理费等损失，以上各项实际损失超过41000元，因此一审判决的违约金明显过低，无法抵偿宋志强的实际损失。世华公司对宋志强和龚玉荣双方的上诉述称，同意一审判决，请法院依法裁判。宋志强向一审法院起诉请求：1.龚玉荣支付自2012年8月至2019年4月的物业管理费用等共16693.47元及欠费滞纳金16154.58元，合计32848.05元；2.龚玉荣因不履行合同义务支付违约金278885元（违约金每日按物业成交价的千分之一，自2018年8月12日起暂计至2019年5月28日止，此后违约金按同样的标准计算至实际给付之日时止）；3.本案诉讼费用由龚玉荣承担。一审法院认定事实：2017年7月1日，宋志强（买方）与龚玉荣（卖方）及世华公司（经纪方）共同签订《房屋买卖合同》（编号：ZQSHDC0001415)一份，合同约定龚玉荣将其名下位于肇庆市端州区******************屋（下称“案涉房屋”）转让给宋志强，转让价款为965000元；宋志强的付款办法：1.签订本合同时支付定金5万元；2.首期房款（不含定金）335000元，在房屋过户当天支付给龚玉荣；3.房价余款58万元由宋志强办理银行按揭贷款方式付款。另外，合同第三条“物业的交付”第二款约定，卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款尾款后一个月；卖方交付前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、物业管理费，有线电视费等），卖方在收齐银行尾款后将原落户在该物业的全部户口迁移出该物业，否则，视为违约。合同第四条第三款约定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。合同签订后，宋志强于当日支付了定金5万元给龚玉荣，于同年7月2日支付了购房款5万元给龚玉荣，又于同年10月26日通过中国银行转账方式支付了295000元给龚玉荣。2018年6月4日，中国银行股份有限公司肇庆端州支行根据宋志强的指定，将宋志强的按揭贷款57万元转至龚玉荣的账户。2018年8月12日，龚玉荣交付案涉房屋给宋志强，世华公司作为见证人派员到场见证了双方的房屋交付。宋志强入住涉案房屋后，由于龚玉荣拖欠自2012年8月起的物业管理费，相关物业服务公司分别于2018年12月21日、2019年1月17日、2019年4月17日向宋志强催缴物业管理费及滞纳金。宋志强通过世华公司多次要求龚玉荣缴清交付房屋之前的物业管理费及滞纳金，但龚玉荣拒绝缴纳。宋志强遂以龚玉荣没有缴清交付房屋之前的物业管理费已构成违约为由诉至该院，要求龚玉荣承担违约责任。又查明，龚玉荣于2019年5月23日缴清了涉案房屋自2012年8月至2018年8月期间的物业管理费，相关物业服务公司开具了收据及发票给龚玉荣。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。宋志强与龚玉荣、世华公司签订的《房屋买卖合同》，是三方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，三方应按合同履行各自的义务。根据《房屋买卖合同》第三条第二款的约定，龚玉荣在交付房屋前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、物业管理费，有线电视费等），否则，视为违约；宋志强与龚玉荣双方于2018年8月12日交付房屋，但龚玉荣直到2019年5月23日才缴清了涉案房屋自2012年8月至2018年8月期间的物业管理费，龚玉荣显然违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。因此，宋志强要求龚玉荣支付自2018年8月12日起至2019年5月23日期间的违约金，理据充分，该院予以支持。根据《房屋买卖合同》第四条第三款的约定，卖方未能按时履行合同约定的其他义务，违约金为每日按物业成交价的千分之一计付；虽然违约金以约定为原则，但其目的以补偿为主，惩罚为辅。由于宋志强在本案中并未提供证据证明其因此所造成的具体损失，故合同第四条第三款所约定的违反其他义务的违约金属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中“过分高于造成的损失”的情形，当事人根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，可以请求人民法院予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，该院依法调整违约金的标准为每日按物业成交价的万分之一计付，据此龚玉荣因逾期支付物业管理费的违约金为27502.5元（965000元×285日×0.01%=27502.5元）。因此，龚玉荣请求减少违约金的理由部分成立，该院予以采纳。至于宋志强申请撤回其第一项诉讼请求，是宋志强对自身权利的处分，该院予以准许。综上所述，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决：一、龚玉荣应在该判决发生法律效力之日起七日内向宋志强支付违约金27502.5元；二、驳回宋志强的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2988元，由宋志强负担2600元，龚玉荣负担388元。二审中，宋志强向本院提交如下新证据：1.《收入证明》，拟证明宋志强2018年月收入29984元，从广州市花都区到肇庆处理案涉房屋物业管理费问题5天的误工费为29984÷21.75×5=6892.87元；2.《委托代理合同》及发票，拟证明宋志强处理案涉房屋物业管理费问题所支出的律师代理费为1万元。经质证，龚玉荣认为，对证据1的真实性、合法性均有异议，收入证明没有劳动合同及缴纳个人所得税来证明。对证据2的真实性有异议，代理合同是2019年4月30日签订，宋志强在一审中就应该提交，不应该在二审中才提交。世华公司认为，请法院依法审查认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2019年4月30日，宋志强与广东赛力律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师代理费1万元，广东赛力律师事务所向其开具了发票，并指派律师代理了本案一审、二审阶段。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。宋志强与龚玉荣、世华公司签订的《房屋买卖合同》系三方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同。根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为本案违约金应如何确定和计算。《中华人民共和国合同法》第一百四十一条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，根据《房屋买卖合同》第三条第二款的约定，龚玉荣应在收齐购房尾款后一个月交付房屋，且在交付前必须付清一切有关该物业之欠费（如水电费、物业管理费，有线电视费等），否则，视为违约。根据《房屋买卖合同》第四条第三款的约定，龚玉荣逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金。首先，龚玉荣应在2018年6月4日收齐购房尾款后一个月即2018年7月4日交付房屋，但其迟延至2018年8月12日才将案涉房屋交付给宋志强，导致宋志强不能按期使用案涉房屋，构成违约。其次，龚玉荣在交付房屋前没有付清所欠的物业管理费，构成违约，影响了宋志强的正常使用。再次，宋志强通过世华公司多次要求龚玉荣缴清交付房屋之前的物业管理费及滞纳金，但龚玉荣拒绝缴纳，并拖延至2019年5月23日才缴清，且没有及时告知宋志强，以致本案诉讼发生，违背诚实信用原则，亦构成违约。最后，宋志强因本案纠纷委托广东赛力律师事务所代理并支出1万元律师代理费，有《委托代理合同》及发票为证，且广东赛力律师事务所亦指派了律师代理宋志强参加本案一审、二审诉讼，故宋志强确实存在律师代理费的损失。综上，龚玉荣存在多个违约行为且主观具有恶意，实质影响了宋志强接收房屋的时间及使用房屋的完整权利，并因此造成宋志强实际损失，应当承担相应的违约责任。但宋志强一审主张龚玉荣支付违约金278885元（每日按物业成交价的千分之一计算）明显过高，一审法院根据本案实际情况将违约金的标准调整为每日按物业成交价的万分之一，既弥补了宋志强可能产生的实际损失，又对龚玉荣的恶意违约行为予以惩罚，公平合理，本院予以维持。宋志强上诉主张龚玉荣支付违约金137512.75元（每日按物业成交价的万分之五计算）明显过高，本院不予支持。龚玉荣上诉主张不应支付违约金或以延迟支付的物业管理费为违约金计算基准，理据不足，本院不予采纳。对于当事人没有提出上诉和请求的问题，本院不作审查和处理。综上所述，宋志强、龚玉荣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2988元，由上诉人宋志强负担2500元，上诉人龚玉荣负担488元。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 张秀丽审 判 员 梁达明二〇一九年十二月二十日法官助理 李结琼书 记 员 赵崇轩