河南省安阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0522民初3736号原告（反诉被告）：李长青，男，1973年11月25日出生，住河南省安阳县。委托诉讼代理人：史俊宝，河南殷都律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈志刚，男，1983年12月30日出生，住河南省荥阳市。被告（反诉原告）：安阳思美食品有限公司，住所地安阳县永和镇程奇村。统一社会信用代码：91410522MA40EAGF29。法定代表人：陈志刚，职务：总经理。二被告委托诉讼代理人：杜利英，女，1982年11月27日出生，住河南省荥阳市。系被告陈志刚妻子、安阳思美食品有限公司员工。二被告委托诉讼代理人：王军伟，河南大创律师事务所律师。原告李长青与被告陈志刚、安阳思美食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告陈志刚、安阳思美食品有限公司在法定期间内提起反诉，因案情复杂，本院于2019年9月30日依法组成合议庭适用普通程序，将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李长青及其委托诉讼代理人史俊宝、被告（反诉原告）陈志刚、安阳思美食品有限公司的委托诉讼代理人杜利英、王军伟到庭参加了诉讼活动，本案现已审理终结。原告（反诉被告）李长青向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认李长青与陈志刚2014年6月20日签订的厂房租赁合同书无效；2.请求判决被告返还租赁物（门岗用房1间、办公区东屋8间、南屋7间、西屋4间、西厂房、化验室5间、锅炉房1间、250安变压器、水井一眼、配电室1间）；3.请求判决被告连带支付租赁物占用使用费205000元计算至2019年12月30日；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：2014年6月20日，李长青与陈志刚签订了一份厂房租赁合同书，约定李长青将位于永和乡沿奇路西林场的厂房和办公房租赁于陈志刚用于食品加工，并同时约定了租金和期限。合同签订后，陈志刚在租赁的厂院内注册成立了安阳思美食品有限公司，该公司占用该厂院进行生产经营。陈志刚向李长青支付了部分租金，但之后长期拖欠至今。现原告认为在未取得房屋建设审批手续的情况下，与被告签订的厂房租赁合同书应为无效合同，故诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）陈志刚、安阳思美食品有限公司辩称，1.认可陈志刚与李长青20**年6月20日签订的厂房租赁合同书无效；2.李长青与案外人裴春旭签订的土地租赁合同已经于2017年6月22日到期，之后李长青丧失了对租赁物占地的使用权，不可能再单独拥有对外出租租赁物收益的权利。而李长青与陈志刚签订的厂房租赁合同自2017年6月30日到期后，被告没有与李长青续约，而是在2018年1月1日之后，被告与土地所有人安阳县永和镇程奇村委会签订了用地协议租赁涉案土地，并实际支付了租金，被告与李长青不再有租赁关系，李长青不再具有原告主体资格，故被告不需要将厂房返还给李长青；3.厂房租赁合同期内（2014年7月1日至2017年6月30日）陈志刚已经按约支付了147500元租金，未付的47500元租金是因为2016年受暴风雨影响，厂房屋顶受到严重破坏，部分围墙倒塌，陈志刚因修缮房屋花费81120元，李长青主张的租金不应得到支持。且被告已经提起反诉，要求李长青支付修缮费用81120元；安阳思美食品有限公司也从未与李长青签订任何形式的合同，公司作为被告主体不适格。反诉原告（本诉被告）陈志刚、安阳思美食品有限公司提出反诉请求：1.判令反诉被告李长青支付反诉原告维修厂房、围墙等租赁物的维修费81120元；2.诉讼费用由李长青承担。事实及理由：2014年6月20日，反诉原告陈志刚与反诉被告李长青签订了厂房租赁合同书，2016年因受暴风雨影响，厂房屋顶、围墙等租赁物受到损害，陈志刚多次催促李长青进行维修，但李长青始终未予理会，陈志刚便自行雇人维修花费81120元，该费用应由李长青承担。反诉被告（本诉原告）李长青辩称，反诉请求无事实及法律依据。理由如下：1.陈志刚在本诉中辩称以维修费抵顶租金，同时又提起反诉，明显不能成立，厂房租赁合同明确约定，由承租人陈志刚承担维修的责任及费用；2.李长青作为出租人并不清楚反诉原告维修房屋的事实，反诉原告也没有提出合法有效的证据予以证实。本院经审理认定事实如下：1992年12月1日，案外人裴春旭与安阳县永和镇程奇村委会签订了一份《承包合同》，程奇村委会将本村50亩的果园承包给裴春旭，期限自1993年元月1日至2018年元月1日。2007年6月23日，裴春旭又与李长青签订了《用地协议书》，裴春旭将上述承包土地中沿奇路西养殖场院内土地9.6亩租赁给李长青使用，租期为十年，自2007年6月23日起算，合同到期后，若李长青继续租用，在同等条件下可优先租赁。2017年11月19日，李长青向裴富贵支付土地承包费6000元，土地租赁期限延续至2017年12月31日。裴春旭与裴富贵系同一人。租赁期间，李长青在未获得建设工程规划许可证的前提下在承包土地上出资建立了门岗用房1间、办公区东屋8间，南屋7间，西屋4间，西厂房，化验室5间，锅炉房1间，250安变压器，水井一眼，配电室1间等办公用房及设备。2014年6月20日，李长青与陈志刚签订了《厂房租赁合同书》，约定李长青将承包地上所建租赁物租赁给陈志刚用于食品加工，租期为三年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止，年租金为65000元，该租金包含租赁物占用的相应土地使用权租赁费用及租赁物费用。另外，双方还约定，陈志刚对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任。陈志刚在租赁期间已支付2014年7月1日至2015年6月30日期间租金65000元、2015年7月1日至2017年6月30日期间的租金30000元；2017年11月18日至2019年4月17日，陈志刚又陆续向李长青支付了52500元租金。2014年12月，安阳思美食品有限公司成立，陈志刚任公司法定代表人，该公司在陈志刚租赁李长青的租赁物内进行生产经营。另查明，2017年6月30日厂房租赁合同到期后，陈志刚与安阳思美食品有限公司均未与李长青续签厂房租赁合同，但陈志刚及安阳思美食品有限公司依然占有并使用案涉租赁物进行生产。2019年3月3日和2019年4月5日，安阳思美食品有限公司向安阳县永和镇程奇村委会缴纳了案涉土地2018年至2019年承包费共计36600元。上述事实由承包合同、用地协议书、厂房租赁合同书、裴富贵签字的证明、安阳县永和镇程奇村委会出具的收据两张及当事人陈述予以证实。本院认为，本诉系李长青与陈志刚个人之间因房屋租赁合同产生的纠纷，安阳思美食品有限公司非该房屋租赁合同的当事人，陈志刚虽担任安阳思美食品有限公司的法定代表人，但陈志刚个人并不能与安阳思美食品有限公司混同。故原告李长青要求被告安阳思美食品有限公司承担占有使用费及返还租赁物的请求本院不予支持。本案中，李长青出租给陈志刚的案涉租赁物位于安阳县永和镇程奇村规划区域内，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，故本院认为，李长青与陈志刚于2014年6月20日签订的厂房租赁合同书无效，李长青主张要求确认双方签订的租赁合同无效的请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，李长青要求被告返还租赁物（门岗用房1间、办公区东屋8间、南屋7间、西屋4间、西厂房、化验室5间、锅炉房1间、250安变压器、水井一眼、配电室1间）的请求，本院予以支持。对陈志刚辩称李长青自2017年6月30日之后不再具有土地使用权，不需返还其租赁物，因该案系房屋租赁合同纠纷，不涉及租赁合同之外的主体和法律关系，故对其主张本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，陈志刚自2014年6月20日以来一直占有使用李长青出资建设的案涉租赁物，参照租金标准，陈志刚应向李长青支付占有使用费。因双方之前约定的租金包含租赁物占用的相应土地使用权租赁费用，故安阳思美食品有限公司向安阳县永和镇程奇村委会缴纳的36600元土地承包费应扣除。经计算，截至2019年12月30日，陈志刚需支付原告占有使用费为357500元（65000元/年×5年+65000元/12月×6月），扣除陈志刚已支付的147500元，剩余占有使用费为210000元。因原告诉求该期间的占有使用费为205000元，故被告陈志刚应支付原告的占有使用费为168400元（205000元-36600元）。因厂房租赁合同中已约定陈志刚具有维护租赁物的义务，故对陈志刚以修缮费折顶租金的主张，本院不予支持。反诉原告陈志刚及安阳思美食品有限公司庭审中提供了房屋维修清单及房屋维修图片，要求李长青支付维修厂房、围墙等租赁物的维修费81120元，因该证据系反诉原告自行书写及拍摄，李长青对此不予认可，且无其他证据佐证，故对反诉原告的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李长青与被告（反诉原告）陈志刚于2014年6月20日签订的厂房租赁合同书无效；二、被告（反诉原告）陈志刚于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）李长青租赁物（门岗用房1间、办公区东屋8间、南屋7间、西屋4间、西厂房、化验室5间、锅炉房1间、250安变压器、水井一眼、配电室1间）；三、被告（反诉原告）陈志刚于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李长青20**年12月30日前的租赁物占有使用费168400元；四、驳回原告（反诉被告）李长青对被告（反诉原告）安阳思美食品有限公司的诉讼请求；五、驳回原告（反诉被告）李长青的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）陈志刚、安阳思美食品有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4375元，由原告（反诉被告）李长青负担707元，由被告（反诉原告）陈志刚负担3668元；反诉案件受理费1828元，由被告（反诉原告）陈志刚、安阳思美食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  王明豪审判员  王马飞审判员  张志霞二〇一九年十二月三十一日书记员  李晶晶