西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初16651号原告：邸彩兰，女，1950年1月14日出生，汉族，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：王卫东，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王青峰，陕西民全法律事务所法律工作者。被告：迟彩华，女，1974年3月1日出生，汉族，住西安市曲江新区。原告邸彩兰与被告迟彩华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邸彩兰的委托诉讼代理人王卫东、王青峰到庭参加了诉讼，被告迟彩华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告邸彩兰诉称，2018年6月2日，原告与被告签订二手房买卖合同，合同约定，被告将位于西安市曲江新区XX路以西、XX大道XX园XX小区XX号楼XX单元XX室的房屋出售给原告，成交价格为3600000元。原告应在合同签订当日内支付给被告2000000元，被告应配合原告办理向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2018年5月28日，原告已将1000000元汇入被告账户，又于合同签订当日支付给了被告1000000元。后原告要求被告配合办理房屋权属转移登记手续时，被告称需要支付到合同总额的70%时才能配合办理房屋权属转移手续。2018年8月30日、9月2日，原告又分二次给被告支付了520000元，但被告收到该款项后，仍拒不配合办理房屋权属转移登记手续。现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告配合原告办理房屋权属转移登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。被告迟彩华辩称，原告申请缺乏事实与法律依据，应于驳回。理由如下：1、涉案房屋存在限制交易的情形，原告对此知悉且认可。2017年6月28日，西安市政府办公厅颁布西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知，依据该规定，本案房屋所在区域的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；该区域内购买的二手住房，房屋产权人取得不动产权证书后满2年方可上市交易。2018年6月1日，原告与被告签订二手房房屋买卖合同，因双方对以上行政法规均知悉且认可，被告认为该二手房屋买卖合同应归于无效，判决驳回原告诉讼请求，由双方当事人双返。2、双方约定的房屋产权转移登记手续期限尚未临届。在该二手房屋买卖合同中，双方对于房屋产权转移登记期限未予明确约定。合同签订后，在原告与被告沟通关于合同履行事宜过程中，原告明确提问“何时支付尾款、过户”，被告向原告明确回答告知“在合同签订之日起两年期满办理过户”，至此，双方对于房屋产权转移登记手续的办理期限达成一致。因双方对于过户时间的约定，即自合同签订后两年（2020年6月1日），故退一步讲，即使上述合同有效，双方微信沟通过程中约定的房屋产权转移登记手续期限尚未临届，原告诉请被告办理房屋产权转移登记手续的时间条件不具备，亦应当裁定驳回原告的起诉。3、合同约定的履行期间未届至。依据二手房屋买卖合同，约定“第三条……（二）买方付款方式如下：……2、该房屋过户前买方向卖方支付完毕合同约定买卖全额的剩余款”。因双方约定的过户期限尚未届至，原告支付尾款的期限亦未到期，故原告应当待约定期限届至时履行合同尾款的支付义务，届时方可要求被告办理房屋产权转移登记手续。因此，原告现无权强制要求被告提前履行合同义务及其他合同未约定事项。综上，被告认为原告诉请缺乏事实和法律依据，要求驳回原告的诉请。经审理查明，2018年6月2日，卖方迟彩华与买方邸彩兰签订二手房屋买卖合同，合同约定，卖方所售房屋坐落于西安市曲江新区XX路以西、航天大道以北XXXXXX三期XX号X单元XXXXX室房屋所在楼层为1-2层；所有权证号为：土地使用权证号：市曲江国用（2011出）第XXX号的地块的土地使用权，年限自2006年1元27日至2076元1月26日止；房屋成交价格为3600000元；本合同签订当日，买方向卖方支付2000000元；该房屋过户前买方向卖方支付完毕本合同约定买卖全额的剩余款；卖方配合买方向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2018年6月1日，迟彩华出具收条一张，内容为“本人于2018年5月28日收到刘某某支付的人民币一百万元正，此为双方买卖房款”。2018年6月3日，迟彩华出具收条一张，内容为“今收到刘某某转账支付壹佰万元整的人民币，此为双方房屋买卖款”。2018年5月28日，原告的儿子刘某某向被告转账1000000元，原告的儿子刘某某于2018年6月2日向被告转账1000000元，刘某某的配偶何妮娜于2018年8月30日向被告转账320000元，刘某某的配偶何妮娜于2018年9月2日向被告转账200000元。以上合计2520000元。2018年9月2日，微信名为娜娜的向被告发送微信，娜娜“亲爱哒姐姐我对您和欣姐只有感恩和珍惜，真的非常感谢你们，也感恩缘分把我们几个姊妹凝聚在一起，我是个粗人不会说话，但是你时间久了您就知道我绝对也和您一样是个善良的女人，而且由于房子的关系我们也是一辈子脱离不了的亲情，真的很感恩你和姐夫还有欣姐，一辈子都要感恩的亲人，姐您真是一个善良够意思的好姐姐，这几天忙过了，我会亲自登门感谢。姐，截止今天妹子答应您的付全款的70%即252万，已经分四次全部转给您了。第一次100万，第二次100万，第三次32万，第四次20万。姐，剩的房款什么时候给您支付和过户呢”，被告“好的，收到。请放心，我们继续履约，合同签订之日起两年期满办理过户。不管是房价高涨还是旁的朋友给我高价，我们都会如一信守合约，结下我们两家人的好缘分。这些天我为此很困扰，别人买卖房都结下了兄妹般的情谊，而我却把事情弄成了这个样子……很是心灰意冷。张欣是我们在陕西最为珍贵的朋友，她待我们如家人，我都为此失眠怕给她脸上抹难看，娜娜希望你对我们能再笃信些，去年今年我们境内境外摊子大，一时手头紧，但我们不至于因为多卖少卖的百十万就撕破我们多年积累的立身之本信”，娜娜“姐，张欣姐是我永远的哥们，你也是我永远的好姐姐”。另查明，涉案房屋登记在迟彩华名下，迟彩华于2019年6月12日将涉案房屋进行了抵押登记。上述事实，有二手房屋买卖合同、收条、业务凭证、客户回单、电子银行回单、西安市不动产登记簿、微信截图、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，原告与被告签订的二手房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，本案中，原告提供的业务凭证中显示2018年8月30日向迟彩华转账320000元的户名为何妮娜，而原告称何妮娜系其儿媳，被告提供的微信截图中的娜娜与何妮娜的名字有重合之处，且微信名为娜娜的2018年9月2日的聊天内容中的付款金额及付款次数还有付款的总金额均与本案所涉及款项相同，且娜娜的微信中所称的款项是用于购买房屋的，故本院依法认定微信名为娜娜的人系原告购买涉案房屋的委托代理人。因被告提供的微信截图显示房屋过户的时间是合同签订之日起两年期满办理过户，而本案的合同签订时间是2018年6月2日，故原告要求被告配合其办理房屋权属转移登记手续的条件尚不具备，故原告的该项诉请，本院依法不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告邸彩兰的全部诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告邸彩兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  赵 妍人民陪审员  章小云人民陪审员  董 梁二〇一九年十二月二十八日书 记 员  鲁 蔓打印：扈艳红校对：鲁蔓年月日送达1