江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0211民初7067号原告：无锡市金色江南秀景、集景花园业主委员会，住所地无锡市滨湖区梁清路金色江南集景花园****。负责人：毛也飞，该业委会副主任。委托诉讼代理人：程军，江苏双汇律师事务所律师。被告：无锡市滨湖城市投资发展有限责任公司，住所地，住所地无锡市鸿桥路**iv>法定代表人：孙少庸，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷晓钢，江苏太湖律师事务所律师。被告：无锡鸿意地产发展有限公司，住所地无锡，住所地无锡市梁溪区苏锡路2-1>法定代表人：曹克波，该公司董事长。委托诉讼代理人：阮皓、张恒，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。原告无锡市金色江南秀景、集景花园业主委员会（下称秀景、集景业委会）与被告无锡市滨湖城市投资发展有限责任公司（下称滨湖城投公司）、无锡鸿意地产发展有限公司（下称鸿意公司）不当得利纠纷一案，本院于2018年10月31日立案受理后适用普通程序公开开庭进行了审理。秀景、集景业委会的负责人毛也飞及委托诉讼代理人程军，滨湖城投公司的委托诉讼代理人殷晓钢，鸿意公司的委托诉讼代理人阮皓到庭参加诉讼。现已审理终结。秀景、集景业委会向本院提出如下诉讼请求：1.确认2009年9月24日滨湖城投公司与鸿意公司签订的《拆迁补偿协议》无效；2、判令滨湖城投公司与鸿意公司共同归还补偿款1563648元以及该款利息（自2009年9月25日起至实际归还之日止，按中国人民银行同期同类一年存款期定期存款利率计算）；3.判令滨湖城投公司归还700427元补偿款以及该款利息（自2009年9月25日起至实际归还之日止，按中国人民银行同期同类一年存款期定期存款利率计算）。诉讼中，秀景、集景业委会变更诉讼请求为：1.判令滨湖城投公司与鸿意公司共同归还补偿款1563648元以及该款利息（自2009年9月25日起至实际归还之日止，按中国人民银行同期同类一年存款期定期存款利率计算）;2、判令滨湖城投公司归还700427元补偿款的利息162366.71元（计算方式：自2009年9月25日起至2018年9月10日止，按中国人民银行同期同类一年存款期定期存款利率计算）。依据的事实和理由：2009年底，无锡市滨湖区梁清路拓宽改造，延路一侧的金色江南一、二、三、四期处于拓宽改造范围之内，需要征地，涉及土地或地面建筑物等进行补偿，共计补偿款为4100943元。当时该补偿款4100943元全部给与开发商即鸿意公司，由于金色江南一、二期已经成立业委会，对此提出异议，认为该补偿款中的部分应该归属金色江南一、二期的业主所有，不应该归鸿意公司所有,理由是该征用的土地以及土地上的建筑物等属于业主所有，应该归业主所得，该主张得到鸿意公司等相关部门的认可，最终将属于金色江南一、二期的业主所有补偿款支付给了金色江南一、二期业主委员会。然而，金色江南三、四期在2009年没有成立业委会，也不知道该补偿款的相关情况，更无代表主张权利，所以在不知情的情况下，没有主张属于自己的相关补偿款的权利。2018年新的一届金色江南三、四期业主委员会（即秀景、集景业委会）成立后，个别业主通过政府信息公开程序，向政府申请2009年金色江南一、二、三、四期拓宽改造涉及土地或地面建筑物等进行补偿的相关情况时，才得知2009年金色江南一、二、三、四期拓宽改造补偿款的相关事实。随后，三、四期业主委员会开始主张自己的补偿款权利，滨湖城投公司于2018年9月10日将属于秀景、集景业委会的补偿款700427元支付给了梁溪社区，社区再将款项支付给了秀景、集景业委会，但是该款存放于滨湖城投公司9年的利息没有支付。另外，根据当时的补偿协议，还有1563648元补偿款被鸿意公司领走，该部分款项应属于秀景、集景业委会全体业主所有，滨湖城投公司将该部分款项支付给鸿意公司侵犯了秀景、集景业委会业主的权益，滨湖城投公司与鸿意公司构成共同侵权，因此应由该两公司将上述1563648元及该款9年多的利息支付给秀景、集景业委会。滨湖城投公司辩称：其公司根据该补偿协议支付相关款项并无任何过错，如果秀景、集景业委会主张相关款项应当向鸿意公司或梁溪社区主张。根据无锡市相关征收补偿的操作惯例，征收补偿款不计息，且在2009年9月24日的补偿协议中明确了保管款项为700427元，该款项由其公司支付给梁溪社区，且未约定需要计息。故请求法院驳回秀景、集景业委会对滨湖城投公司的诉讼请求。鸿意公司辩称：一、依据拆迁时适用的城市房屋拆迁管理条例的规定，被拆迁人是指产权所有人，梁清路的拓宽工程征用了部分鸿意公司名下的土地，故拆迁协议与鸿意公司订立是合法的。二、从现有证据看秀景、集景业委会无法证明拆迁协议明细表中所列的征收土地归属业主所有，首先，结合明细表及梁清路拓宽来看，拓宽工程涉及金色江南一期的土地面积为691.6平方米、二期为751.2平方米、三期为188平方米、四期一组团405平方米，秀景、集景业委会主张明细表中的1004.2平方米土地的拆迁款全部归属其所有与事实不符。其次，金色江南四期二组团，沿梁清路往西沿途还有鸿意公司名下的沿街商铺、街道社区用房及教育配套用房（河埒中学），仅从这一点来说，这1004.2平方米的土地使用权也不可能全部归属秀景、集景业委会所有。三、拆迁协议明细表中记在鸿意公司名下的附属物补偿款“407814元”属于在建工程拆除后再建造的补偿款，具体包括围墙、临时房屋的拆除再建造费用。上述施工围墙、临时房屋在拆迁时已经建造完毕，拆除后仍需要重新建造，故滨湖城投公司进行了拆迁补偿，在拆迁后鸿意公司进行了重新建造，故附属物补偿款407814元与秀景、集景业委会无关。四、鸿意公司对金色江南的全体业主不仅不存在不当得利和侵权行为，相反鸿意公司为该楼盘项目增加的投入都未核算进房价让业主买单，首先，梁清路拓宽工程发生于2009年，而早在2007年鸿意公司就按照地产项目审计要求向物价部门提交了房价审批报告，此后2007年10月无锡市政府对梁溪和沿河景观带进行改造建设，鸿意公司总共投入1379.2万元，该沿河区域在小区的公共区域之内，但这笔费用因时间原因未提交申报，也未核算进入房价；其次，鸿意公司在受让该地块时仍然存在钉子户，为此鸿意公司向钉子户及荣巷街道合计支付74万元，此事发生在2007年12月，增加的土地成本也未核算进房价内。五、即便被征收的土地部分已经被核算入房价，基于公平原则，从鸿意公司额外增加的开发成本而言，鸿意公司并未获利，故秀景、集景业委会提出的诉讼请求有悖公平原则。经审理查明，2002年12月31日，鸿意公司与无锡市国土资源局签订《无锡市国有土地使用权出让合同》，鸿意公司受让梁清路以南、梁湖路以东，梁溪河以北，西郊宾馆以西的地块，出让土地面积为599458.5平方米（该地块分为A、B、C、D四块）。受让上述国有土地后，鸿意公司开始对上述地块进行开发，先后建造金色江南一、二、三、四期商品房住宅。无锡市物价局核发的关于金色江南一、二、三、四期的商品房成本认定汇总表中包括了征地和拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、公共基础设施费、公建配套设施费。无锡市建设局于2002年8月2日作出的锡建开（2002）28号关于XDG-2001-6号地块（本院注：即金色江南地块）居住区公建配套项目立项的批复文件中明确：该项目同意配套公建项目32项，建筑面积129456平方米，总投资7120.08万元，住宅区内公建配套用房宜先于住宅建设，以确保入住居民的正常生活，具体而言，拟建住宅公建配套项目包括：中学1所、小学1所、幼儿园2所、农贸市场1所、卫生所1所、会馆1所以及社居委等配套项目。2009年金色江南一、二、三、四期工程建造完毕并交付业主，一、二期先行成立业主委员会，三、四期成立业主委员会时间较晚。又查明，2009年，因梁清路拓宽改造工程，滨湖城投公司委托无锡恒隆拆迁有限公司（下称恒隆公司）对金色江南北侧沿路一块进行征地拆迁。秀景、集景业委会在本案立案前通过政府信息公开方式向滨湖城投公司申请调取了此次拆迁的明细表。该明细表载明：金色江南一期土地面积691.6平方米，土地面积补偿款796032元，附属物补偿39610元，合计835642元；二期土地751.2平方米，土地面积补偿款864631元，附属物补偿136595元，补偿总额1001226元；鸿意公司被拆除房屋160平方米，围墙402平方米，土地1004.2平方米，土地面积补偿款1155834元，附属物补偿407814元，合计补偿金额1563648元；三期、四期被拆除土地面积593平方米，土地面积补偿款682543元，附属物补偿17884元，补偿款合计700427元。三期、四期的拆迁明细表中载明：1、三期土地面积188平方米，补偿款216388元，彩色道板砖补偿款13090元，合计229478元；2、四期土地面积405平方米，补偿款466155元，彩色道板砖补偿款4488元，花坛补偿款306元，合计470949元。2009年9月24日，滨湖城投公司（甲方）、恒隆拆迁公司（受委托方）以及鸿意公司（乙方）签订《拆迁补偿协议》（下称“9.24协议”），主要约定：“甲方因梁清路拓宽需要，贵单位属拆迁范围，全权委托恒隆拆迁公司处理相关事宜。经评估，贵单位需拆除围墙402㎡，绿化_/_平方米，土地1004.2㎡，补偿款1155834元，补偿总额1563648元。本协议一式三份，甲乙双方各一份，受委托方一份。交付日期：2009年6月19日交付场地。付款期限：协议生效，补偿款一次性结清。其他约定：（1）土地补偿：1155834元，附属物407814元；（2）金色江南一、二期土地及相关附属物的所有补偿，由甲方直接与梁溪社区签协议；（3）金色江南三期、四期一组团土地切割面积总计593平方米，补偿款（包括附属物）700427元，其补偿款由甲方保管，等三期、四期一组团交付给梁溪社区时由甲方另行支付给梁溪社区；（4）原所签补偿协议作废，以新签协议为准并执行，原支付205万元按此次补偿款，多余部分退还甲方（总计人民币486352元）”。2009年9月28日，滨湖城投公司（甲方）、恒隆公司（受委托方）与无锡市滨湖区荣巷街道梁溪社区（乙方）签订一期的拆迁补偿协议以及二期的拆迁补偿协议，其中一期补偿总额为835642元，其中土地面积691.6平方米，按1151/平方米补偿，补偿金额796032元；彩色道板砖9100元，按85%补偿，补偿金额7735元；大理石37500元，按85%补偿，补偿金额31875元。二期补偿总额1001226元，其中土地面积751.2平方米，按1151/平方米补偿，补偿金额864631元；彩色道板砖18480元，按85%补偿，补偿金额15708元；花坛1600元，按85%补偿，补偿金额1360元；铜字1120元，按85%补偿，补偿金额952元；水池38700元，按85%补偿，补偿金额32895元；大理石挂贴100800元，按85%补偿，补偿金额85680元。上述两份拆迁补偿协议均载明原与鸿意公司所签金色江南一至四期协议作废，以新签协议为准，并按新协议执行。该两份补偿协议分别由一期、二期业委会于2009年12月2日盖章予以追认。还查明，关于“9.24协议”项下应当支付给三期、四期业委会的补偿款，2018年10月17日梁溪社区将700427元支付给了秀景、集景业委会。本案中，主要争议款项为“9.24协议”项下由滨湖城投公司支付给鸿意公司的补偿款归属问题。秀景、集景业委会认为该款无论是土地、围墙以及房屋均已经纳入了小区的建设成本，被拆迁后获得的补偿款均应属于三期、四期业主所有。鸿意公司辩称，上述款项中的土地补偿款应当包括公建配套项目所占土地在内的补偿款，即包括三期河埒中学、社区综合楼等项目被征用面积。另外，该项目中的房屋为简易用房，系施工用房，围墙属于施工围挡，上述附属物补偿款属于滨湖城投公司补偿给其，不属于三期、四期业委会所代表的业主享有。法庭辩论终结之后，秀景、集景业委会又向本院补充提交了2009年6月15日恒隆公司与鸿意公司签订的《拆迁补偿协议》（下称“6.15协议”）以及无锡市仁德房地产评估咨询有限公司（下称仁德公司）作出的评估报告、致委托方函，其中“6.15协议”是恒隆公司与鸿意公司就一、二、三、四期全部补偿款签订的拆迁补偿协议。秀景、集景业委会提交上述证据拟证明，“6.15协议”载明的补偿款总额为4100943元，该金额与其通过政府信息公开方式调取的拆迁明细表中列明的补偿款金额一致。但是，“6.15协议”载明土地补偿款为3830400元，附属物补偿款为270543元，附属物补偿款的明细仁德公司出具的评估报告可以印证，所以应当以“6.15协议”为准，不应以滨湖城投公司向其提供的拆迁明细表以及“9.24协议”为准。根据“6.15协议”以及仁德公司出具的评估报告，围墙（401.6平方米）补偿款为35501.44元，简易房（160平方米）补偿款为24480元，两项相加仅为59981.44元，拆迁明细表以及“9.24协议”载明的补偿给鸿意公司的附属物补偿款项407814元不真实。另外，即便按照“6.15协议”以及仁德公司出具的评估报告、致委托方函，因围墙和简易房均属于公建配套措施，故上述补偿款均属于业主所有；又因为一期二期地块并没有围墙，故关于围墙和简易房的补偿费用应全部归属于三期和四期业主所有。关于该组证据，滨湖城投公司质证称，“6.15协议”没有将1-4期进行区分，为明确补偿权益，在补偿总金额4100943元不变的前提下，2009年6月15日的补偿协议作废，作废的事实在“9.24协议”以及2009年9月28日恒隆公司与梁溪社区签订的关于一、二期的拆迁补偿协议中均有体现，各方就一期、二期和三、四期的补偿权益重新签订了协议，具体补偿金额是一期835642元，二期1001226元，三期四期2264075元（即“9.24协议”确定的金额）。上述事实，由拆迁补偿协议、国有土地出让合同、商品房开发成本的认定结论书、当事人陈述等在卷佐证。本院认为：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，首先，通过“9.24协议”以及9月28日滨湖城投公司与梁溪社区签订的两份拆迁补偿协议的内容，可以证实“6.15协议”已经被作废，故本院采信“9.24协议”以及9月28日两份协议以及滨湖城投公司提供的拆迁明细表的效力。其次，金色江南小区的开发成本和销售价格中已经包含了建设工程费用、前期工程费用、土地征地拆迁费用、公共配套项目建设费用等在内。“9.24协议”项下列入鸿意公司的补偿款项所对应的补偿项目的成本均已纳入商品房住宅的销售成本，在被拆迁时相应收益应归业主所有。鸿意公司并未提交上述补偿项目归属于开发商的相关证据。再次，2009年9月28日关于一期、二期的拆迁补偿协议已经就一期、二期所应获取的拆迁补偿款进行了切割处理。综上，“9.24协议”项下的补偿款均应归三期、四期业主所有，秀景、集景业委会代表三期、四期业主主张上述拆迁权益，具有法律和事实依据，本院予以支持。因“9.24协议”项下1563648元补偿款被鸿意公司领取，该款应由鸿意公司返还给秀景、集景业委会，并由鸿意公司承担资金占有期间的利息损失。秀景、集景业委会主张滨湖城投公司与鸿意公司之间存在共同侵权，缺乏事实依据，本院不予支持。关于秀景、集景业委会主张的第2项诉讼请求，根据“9.24协议”的约定，700427元的补偿款由滨湖城投公司支付给梁溪社区，再由梁溪社区支付给成立后的业委会。滨湖城投公司并无直接向业委会支付该款的合同义务，现秀景、集景业委会直接向滨湖城投公司主张资金占有利息，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，判决如下：一、鸿意公司于本判决发生法律效力后七日内返还秀景、集景业委会补偿款1563648元以及该款利息（自2009年9月25日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类一年存款期定期存款利率计算）。二、驳回秀景、集景业委会的其他诉讼请求。如果鸿意公司未按本判决指定的期限履行给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23524元，由鸿意公司负担21642元，由滨湖城投公司负担1882元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  贾 俊人民陪审员  唐仪枫人民陪审员  苏 敏二〇一九年十二月三十日书 记 员  杨丽敏本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。《中华人民共和国物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。