湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11188号上诉人（原审被告）：千里马机械供应链股份有限公司，住所地武汉市东西湖区新沟镇油纱路**（15）。统一社会信用代码：91420112733578141A。法定代表人：杨义华，公司董事长。委托诉讼代理人：项玉杰，陈杰，该公司员工。被上诉人（原审原告）：武汉恒信国际经贸集团股份有限公司，住所地：武汉市江汉区建设大道**福星科技大厦**607。统一社会信用代码：914201003000686560。法定代表人：汪美成，公司董事长。委托诉讼代理人：陈静律师，湖北蕙风和律师事务所律师。上诉人千里马机械供应链股份有限公司（以下简称千里马公司）因与被上诉人武汉恒信国际经贸集团股份有限公司（以下简称恒信经贸公司）物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初1190号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月9月受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人千里马公司的上诉请求：1、撤销原判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、判令本案鉴定费、一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实与理由：一、原判决认定事实不清。1、未查明争议房产及辅助设施的施工标准及造价。争议房产及其附属设施建于1996年至1997年间，原产权人武汉市外经贸公司系国有企业，依据武汉市对外经济贸易委员会文件【武经贸资字[2001]371号】其于2001年进行资产改制重组，将依据“武衡会评字[2001]第002号报告”评估确定的净资产8,237,241.16元移交市外经贸，并由市外经贸作为参股投资划转到被上诉人公司，其中固定资产为4,142,343.00元，依据国有企业的费用管理制度，国有资产划转势必具备资产评估报告表、财务明细账及财务凭证，对于争议房产及辅助设施有明确的价值或价格。为确认争议房产及辅助设施的原值，被上诉人应当提供上述明细账目、财务凭证及原建筑及其辅助设施的建设凭证，并以此为要求折价补偿的依据，否则应承担举证不能的法律后果，而非由现在的评估机构对争议房产及其辅助设施的现状予以评估。原审法院也可依职权调取相关证据资料，并结合被上诉人与上诉人于2006年7月7日签订的编号为WHP20060707-1、WHP20060707-2号《租赁协议书》附件《设备、设施清单》中所列对象综合认定争议房产及其辅助设施的原值，并根据实际使用年限计提折旧后确定折价补偿金额。2、被上诉人提交的争议房产及其辅助设施价值评估报告不能体现争议房产及其辅助设施在权属变更时的市场价值。因该评估是以2018年7月4日为价值时点，以争议房产及辅助设施的现状为评估对象而出具的评估结果。事实上自2006年7月7日被上诉人与上诉人签订《租赁协议书》以来，争议房产及辅助设施由上诉人实际占有使用，并因使用需要上诉人对争议房产及其辅助设施进行了诸多添附、装修及改造，历经多年，已无法明确确定该部分的价值，原审法院要求上诉人提供添附、装修、改造的票据属于举证责任分配不当，违反了谁主张谁举证原则，更导致本案事实不清！另现有评估报告中并未将上诉人添附、装修及改造的部分的价值加以区分，故该部分的价值不明，原审法院不应将现有评估报告作为争议房产及附属设施的价值认定依据。二、原判决缺乏事实与法律依据。1、未对争议房产及其辅助设施的添附、装修、改造价值加以明确认定，对于争议房产的价值直接以被上诉人提交的评估报告中的评估结果作为基准价，酌情扣减30%作为房屋折旧比例；对辅助设施中的铁栅栏围墙、林木的价值予以酌情认定。法官无权对案件的基本事实进行自由裁量，故原判决缺乏事实与法律依据。2、原判决依据的评估报告为评估公司2018年8月13日作出的征求意见稿，正式评估报告是评估公司于2018年10月15日出具的，两版评估报告的评估对象与评估结果不一致，不能作为判决依据。综上，原判决认定事实不清，判决上诉人补偿被上诉人争议房产价值及辅助设施价值1,121,073元，负担诉讼费11,680元，合计1,132,753元缺乏事实与法律依据，为维护上诉人的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百六十四条、一百七十条之规定向贵院提起上诉，恳请贵院撤销原判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。恒信经贸公司辩称：1、案涉房屋及附属设施当初建设的原值不能反映千里马公司2010年开始占用前述房屋的价值，房屋的价值是可以波动的，我方认为，到2010年房屋价值已经达到比较高的水平。原审法院依法委托第三方机构进行评估，并酌情核减，已考虑本案的实际情况。恒信公司认可原一审对房屋的计价标准。2、原审中已经对案涉房屋及附属设施进行了三次评估，不仅包括案涉房屋和附属设施，且包含二次装修，千里马公司对评估报告并未提出任何异议，也未提出任何其他证据进行反驳，而且原审法院对双方争议的物标的进行详细区分和酌情考虑，我方认为上诉人该项主张没有法律依据。3、原审法院根据三份鉴定报告，适当运用自有裁量权，符合法律规定，虽然恒信公司不认可原一审鉴定报告的鉴定金额，但本案已经诉争数十年，为定纷止争，我方还是服从一审法院判决。4、一审依据的2018年8月13日的评估报告已经考虑千里马公司提出的东西两侧平房不属于案涉房屋的范围，所以我方认为千里马公司上诉请求没有任何事实和法律依据，原审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉请求。恒信经贸公司的一审诉讼请求：判令被告千里马公司：1、将位于武汉市东西湖区田园大道1196号的房屋（包括建筑面积为812平方米两层框架结构综合楼一栋、一层配电房一栋，一层门卫房一处、辅助设施围墙、道路、绿地、水电及排污设施）按3,000,000元（暂估）折价补偿原告恒信经贸公司（具体补偿金额以评估为准）；2、承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：千里马公司的原名称为千里马工程机械集团股份有限公司，于2015年5月4日更名为现名。1996年至1997年间，武汉市外经贸实业有限责任公司在位于武汉市东西湖区八支沟西、107国道南，占地面积为5469.42平方米的土地上建设了市外经贸实业园，同时对实业园所在区域的道路进行了“三通一平”及绿化工程施工。2001年9月18日，武汉市对外经济贸易委员会作出《市经贸委关于武汉市外经贸实业有限责任公司改制资产重组、划转、交接和合同变更的通知》（武经贸资[2001]371号），该通知第三条载明“改制前的武汉市外经贸实业有限责任公司主要承办市经贸实业园的规划和建设工作，与之相关的征地合同（协议）用地规划的权利和义务一并转给武汉恒信国际经贸集团股份有限公司。请按通知到有关单位（部门）办理合同或协议及相关事项的变更、转让”。根据上述通知，位于武汉市东西湖区八支沟西、107国道南，占地面积为5469.42平方米土地的国有土地使用权及地上建筑所有权一并划转给恒信经贸公司。2006年7月7日，恒信经贸公司（甲方）与千里马公司（乙方）签订编号为WHP20060707-1的《租赁协议书》，约定恒信经贸公司将位于武汉市东西湖区田园大道1196号土地及地上所属建筑物及所有附属设施（包括二层楼厂房、配电房、辅助设施围墙、道路、绿地、水电及排污设施等）出租给千里马公司使用；租赁期限20年，自2006年8月1日起至2026年8月1日止；每年租金198,879元，千里马公司同意将20年租金总额折现后一次性向恒信经贸公司支付2417,990元。同日，恒信经贸公司与千里马公司签订编号为WP20060707-2《租赁协议书》，约定恒信经贸公司将位于武汉市东西湖区田园大道1196号土地及地上所属建筑物及所有附属设施（包括二层楼厂房、配电房、辅助设施围墙、道路、绿地、水电及排污设施等）出租给千里马公司使用；租赁期限20年，自2006年10月1日起至2026年10月1日止；每年租金为200,000元，每5年递增5%，千里马公司每年按季度分4次支付，须在每季度第一个月7号前支付当季租金，恒信经贸公司同时开具有效发票。该《租赁协议书》后附有《设施、设备清单》，包括：土地：面积6,666平方米；建筑物：2层框架结构楼房1栋、1层变电房l栋、1层门卫室1处、自行车棚l处；院墙：3周砖墙，约674平方米、1面透绿；道路：水泥路面约230米；水：自来水；电：工业用电及输、变电设施；绿化：树木10棵、灌木36米；其它：民用排污设备。2008年9月2日，中国信达资产管理公司武汉办事处与武汉市服装进出口公司、恒信经贸公司借款担保合同纠纷一案的执行过程中，武汉市中级人民法院作出（2007）武执字第00297-1号《民事裁定书》，根据已生效的（2006）武民商初字第195号《民事判决书》，依法查封了恒信经贸公司享有的，位于武汉市东西湖区八支沟西107国道南5469.42平方米国有土地使用权。2009年9月23日，武汉市中级人民法院以（2007）武执字第00297-3号《民事裁定书》，裁定将中国信达资产管理公司武汉办事处与武汉服装进出口公司、恒信经贸公司借款担保合同纠纷一案指定武汉市江汉区人民法院执行。2010年6月22日，千里马公司与拍卖方武汉华夏拍卖有限公司签署《拍卖成交确认书》，确认其以420万元的成交金额、21万元佣金竞得拍卖标的武汉市东西湖区八支沟西、107国道南5469.42平方米工业出让用地使用权。2010年6月30日，千里马公司向武汉华夏拍卖有限公司支付成交款420万元及佣金21万元。2010年7月7日，武汉市江汉区人民法院作出（2009）汉执委字第26号《民事裁定书》，以千里马公司将拍卖价款420万元足额交至法院为由，裁定将位于武汉市东西湖区八支沟西、107国道南5469.42平方米（出让土地）使用权过户登记于千里马公司名下。2014年9月28日，恒信经贸公司向法院提起诉讼，请求判令千里马公司、武汉东裕汽车销售有限公司立即腾退位于武汉市东西湖区田园大道1196号房屋，诉争房屋包括该土地上建筑面积为8512.16平方米两层框架结构综合楼一栋、一层配电房一栋、一层门卫房一处；诉讼费用由千里马公司、武汉东裕汽车销售有限公司共同承担。武汉市中级人民法院就此案于2016年6月6日作出（2016）鄂01民终1896号民事判决：一、撤销一审法院（2014）鄂东西湖民初宇第01417号民事判决；二、驳回恒信经贸公司的诉讼请求。本案在审理过程中，恒信经贸公司申请对位于武汉市东西湖区田园大道1196号房屋（包括建筑面积812平方米二层框架结构综合楼一栋、一层配电房一栋、一层门卫房一处、辅助设施围墙、道路、绿地、水电及排污设施等）价值进行评估。经一审法院委托，武汉国佳房地资产评估有限公司于2018年8月13日作出武汉国佳（2018）估字第FC2018100573号《报告书》，该报告书评估位于武汉市东西湖区田园大道1196号房屋，包括812.16平方米的二层框架结构综合楼、20.09平方米的一层门房、43.12平方米的一层配电房，于价值时点2018年7月4日的估价结果为121.43万元（不含土地使用权价值）。湖北华中资产评估有限责任公司于2018年8月13日作出鄂华中（评报）字ZC【2018l第1100090号《资产评估报告书》，评估结论为位于武汉市东西湖区田园大道1196号的构筑物评估值为413,500元，包括4969.10平方米的道路硬化评估净值272,800元、228.55米砖围墙和66.5米铁栅栏围墙评估净值40,100元、1处公司标志评估净值200元、43.5米室外电缆沟评估净值1500元、266.96米室外排水管网评估净值19,600元、1台变压器评估净值6500元、3台配套开关柜4500元、1件铝合金伸缩门评估净值3900元、75株（丛）林木评估净值64400元。评估价值时点为2018年7月4日。千里马公司主张其在使用房屋过程中对房屋进行了装修改造，并申请对房屋的二次装修价值进行评估。经本院委托，武汉国佳房地资产评估有限公司于2019年1月18日作出武汉国佳（2019）估字第FC20191100027号《报告书》，评估结论为武汉市东西湖区田园大道1196号综合楼二次装修价格为140481.43元，评估价值时点为2018年11月12日。（2016）鄂01民终1896号民事判决中审理认为鉴于千里马公司已通过拍卖方式取得了恒信经贸公司原享有的土地使用权，恒信经贸公司在该地块上所有的附着建筑设施在拍卖过程中并没有一并评估拍卖处分给千里马公司的拍卖瑕疵，恒信经贸公司可依据相关法律规定另案向千里马公司主张对其原享有的地上附着建筑物设施进行折价补偿的权利。恒信经贸公司据此向一审法院提起诉讼，要求如诉称。上述事实有（2016）鄂01民终1896号民事判决书、《市经贸委关于武汉市外经贸实业有限责任公司改制资产重组、划转、交接和合同变更的通知》（武经贸资[2001]371号）、《租赁协议书》二份、（2009）汉执委字第26号《民事裁定书》、武汉国佳（2018）估字第FC2018100573号《报告书》、武汉国佳（2019）估字第FC20191100027号《报告书》、鄂华中（评报）字ZC【2018】第1100090号《资产评估报告书》等证据予以证明，本院予以确认。一审法院经审理认为：土地和房屋等地上建筑物、构筑物及其附属设施均属于法定不动产的范围，二者在自然属性上联为一体。武汉市对外经贸公司根据改制文件将其所有的位于武汉市东西湖区八支沟西107国道南5469.42平方米国有土地使用权以及地上附着建筑物所有权依法划转给恒信经贸公司。恒信经贸公司因武汉市中级人民法院的生效判决，其享有的上述土地使用权被人民法院依法拍卖，千里马公司竟得了上述土地使用权，依法享有上述土地使用权。但在拍卖过程中，恒信经贸公司在被拍卖土地上的附着建筑物所有权未作处理。但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条的规定，土地使用权处分时，地，地上附着的建筑物应一并予以处分此，千里马公司通过拍卖方式取得恒信经贸公司的土地使用权时，恒信经贸公司在该地块上所有的附着建筑设施应一并处分给千里马公司所有。而千里马公司在拍卖过程中仅支付了土地使用权的对价，对地上的附着建筑设施的价格未作处理，千里马公司在获得地上的附着建筑设施所有权时还应支付相应的对价，故对恒信经贸公司主张对地上附着建筑设施进行折价赔偿的请求本院予以支持。关于地上附着建筑设施的范围认定。第一，根据恒信经贸公司与千里马公司签订的租赁协议的附件设施、设备清单可知，恒信经贸公司出租给千里马公司使用的建筑物包括2层框架楼房1栋、1层变电房1栋、l层门卫房1栋、自行车棚1处。上述建筑物与评估报告中对评估对象一致。对上述建筑物一审法院予以确认。千里马公司辩称建筑物中东、西侧平房不应纳入地上附着建筑物的范围，根据评估报告中的评估对象可以看出，评估对象中并未包括东西两侧平房，且从现场勘测图片中亦不存在东西两侧平房，即使千里马公司目前占用的房屋中包括东西两侧平房，但评估价值中并未将此计算在内，因此对千里马公司的该项辩称意见一审法院不予采信。第二，租赁协议的附件设施、设备清单中恒信经贸公司向千里马公司移交地上附着建筑设施时已包括了3面的砖院墙和水泥路面，对千里马公司辩称的关于道路硬化、砖围墙的价值应属于千里马公司所有的辩称意见一审法院不予支持。铁栅栏围墙不包括在设施、设备清单中，该部分的价值可以被认定为属于千里马公司。第三，关于绿化部分，在设施、设备清单中已包括树木10棵和灌木36米，该数量与评估报告中记载的林木数量不一致，但鉴于林木自身生长的特性，无法区分原有林木与现存林木，对此部分价值一审法院酌情认定。第四，招牌和伸缩门不包含在设施、设备清单中，可以被认定为千里马公司的添附，此部分价值应属千里马公司所有。关于地上附着建筑设施的价值认定。第一，关于房产价值的认定。根据评估报告显示，位于武汉市东西湖区田园大道**的**框架楼房****变电房**、1层门卫房1栋在价值时点2018年7月4日的价值为121.43万元，结合关于上述房产装修价值的评估报告，2层框架楼房1栋室内的装修估价为140481.43元。一审法院认为，根据千里马公司提供的装修合同及装修价值的评估报告，可以认定千里马公司在占有使用上述房屋后对房屋进行了装修，该装修价值应从房产价值中予以扣除。同时，千里马公司辩称上述房屋的价值是以2018年7月4日为价值时点进行的评估，而其从2010年7月开始即可以享有该房屋的所有权，因此应按照2010年7月的房产价值对恒信经贸公司予以补偿。一审法院认为，千里马公司的该项辩称意见符合常理，对该意见一审法院予以采信，一审法院酌情在目前的评估价值上扣减30%作为房屋的折旧比例，据此，上述房产的价值酌定为751673元[（1214300元-140481.43元）×70%]。第二，关于房屋辅助设施围墙、道路、绿地、水电及排污设施价值的认定。如前所述，对于现存的附属设施中铁栅栏围墙、公司标志、铝合金伸缩门可以被认定为千里马公司在占有房屋后添附的，对于此部分的价值应从总价值中予以扣除。评估报告中并未对铁栅栏围墙的价值单独进行评估，故对其价值一审法院根据砖围墙和铁栅栏围墙的总价值酌情认定为10000元，因此，应扣除的总价值为14100元（10000元+200元+3900元）。林木价值中千里马公司事后添附的价值一审法院酌定为30000元。关于房屋辅助设施围墙、道路、绿地、水电及排污设施价值413500元中需扣除44100元。综上，对位于武汉市东西湖区田园大道1196号的2层框架楼房1栋、1层变电房1栋、1层门卫房1栋及辅助设施围墙、道路、绿地、水电及排污设施价值本院认定为1121073元（751673元+413500元-44100元）。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十六条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条之规定，判决：一、千里马机械供应链股份有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉恒信国际经贸集团股份有限公司补偿位于武汉市东西湖区田园大道1196号的2层框架楼房l栋、1层变电房1栋、1层门卫房l栋及辅助设施围墙、道路、绿地、水电及排污设施的价值1121073元；二、驳回武汉恒信国际经贸集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元、鉴定费27600元，以上共计58400元（武汉恒信国际经贸集团股份有限公司预缴50400元、千里马机械供应链股份有限公司预缴8000元），由武汉恒信国际经贸集团股份有限公司负担46720元，由千里马机械供应链股份有限公司负担11680元。本院另查明，评估报告意见稿没有算东西两侧平房，而正式评估报告是算了东西两侧平房的，最终价值比意见稿要高。但本案是没有算东西两侧平房的，按照正式评估报告扣除东西两侧平房的价值金额后，其余三项的价值金额总额是比评估报告的意见稿中这三项的金额总额要低5000余元。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，对一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，首先，千里马公司通过合法方式取得且支付对价的财产部分仅包括土地使用权。对于地上附着建筑物所有权及附着物，因与土地使用权存在不可分割的特殊性，所有权一并转让给千里马公司后，千里马公司理应支付相应的对价。其次，对于地上建筑物及附着物的价值，一审判决依法委托了第三方进行鉴定并综合考虑了折旧的问题，因此一审判决根据鉴定结论认定案件事实具有法律依据。但是在本案中出现多份评估结论，其中评估报告意见稿的主要目的是在正式报告定稿之前征求各方当事人的意见，最终应对以鉴定单位出具的正式评估报告为准。一审判决以评估报告意见稿作为认定金额的依据存在不当，本院予以纠正，因此对于地上建筑物及附着物的具体价值金额应当扣减5000元即1115073元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初1190号民事判决；二、千里马机械供应链股份有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉恒信国际经贸集团股份有限公司补偿位于武汉市东西湖区田园大道1196号的2层框架楼房l栋、1层变电房1栋、1层门卫房l栋及辅助设施围墙、道路、绿地、水电及排污设施的价值1115073元；三、驳回千里马机械供应链股份有限公司的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费30800元，由千里马机械供应链股份有限公司负担30000元。由武汉恒信国际经贸集团股份有限公司负担800元。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚治国审判员  张 红二〇一九年十二月二十七日书记员  阮小琴