海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民再18号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王恩刚，男，1968年11月15日出生，汉族，现住海南省三亚市。 委托诉讼代理人：张德明，海南海大平正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简有章，海南海大平正律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：海南众信房地产开发有限公司，住所地海南省琼海市嘉积镇豪华路**。 法定代表人：王育胜，该公司总经理。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王育胜，男，1960年10月20日出生，汉族，原住海南省澄迈县。 被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：海南地质物业管理有限公司，住，住所地海南省海口市南沙路**地矿大厦附楼/div> 法定代表人：叶志强，该公司总经理。 被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：戴克勤，女，1959年3月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：孙敬芳，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何建桦，海南法立信（琼海）律师事务所实习律师。 被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：罗洛平，男，1970年9月29日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：莫达琼，琼海市中心法律事务所法律工作者。 被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：王爱国，男，1970年11月24日出生，汉族，住海南省三亚市。 二审被上诉人（一审第三人）：许环成，男，汉族，1974年9月5日出生，现住海南省海口市。 王恩刚因与海南众信房地产开发有限公司（以下简称众信公司）、王育胜及第三人海南地质物业管理有限公司（以下简称地质公司）、戴克勤、罗洛平、王爱国、许环成商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2016）琼96民终983号民事判决，向海南省高级人民法院申请再审。海南省高级人民法院于2019年8月7日作出（2018）琼民申1096号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王恩刚的委托诉讼代理人张德明、简有章，被申请人戴克勤及其委托诉讼代理人孙敬芳，被申请人罗洛平的委托诉讼代理人莫达琼，二审被上诉人许环成到庭参加诉讼。被申请人众信公司、地质、地质公司胜、王爱国经合法传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。 再审申请人王恩刚申请再审称，（一）据以做出原判决的法律文书被撤销，有新的证据足以推翻原判决。琼海市人民法院作出的（2018）琼9002民再1号民事判决，认定地质公司与众信公司之间签订的《商品房买卖合同》和《商品房回购协议》实为借贷关系，判决撤销(2014)琼海民二初字第120号民事判决。因此，据以作出原判决的依据被撤销，王恩刚与众信公司之间签订的《房屋买卖协议书》项下涉及203、211、213号房的合同内容应继续履行。（二）原判决认定事实的主要证据是伪造的。地质。地质公司勤、王爱国、罗洛平、许环成与众信公司签订的合同均为伪造，并非真实的商品房买卖合同关系而系借款关系。（三）原判决适用法律错误。1.原二审判决认定王恩刚对涉案房屋未合法占有，适用法律错误。2.原二审判决认为已办理备案登记手续的合同优先于未办理备案登记手续的合同得到保护，没有法律依据，预售备案登记行为仅具有债权合同公示效力，不发生物权公示效力。据此，再审申请人王恩刚提出再审请求：1.撤销(2016)琼96民终第983号民事判决第四项；2.改判王恩刚与众信公司签订的《房屋买卖协议书》项下涉及第二层201、203、206、211、213房的合同内容继续履行；3.改判王恩刚与众信公司签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》项下涉及众信花园第一层116平方米铺面（即房产管理部门登记的“众信花园”101号商铺）合同内容继续履行。 被申请人众信公司、王育胜辩称，戴克勤经王恩刚介绍向众信公司购买“众信花园”一层商铺约700平方米，其中包括101号商铺。戴克勤购买商铺后，王育胜才将一层商铺剩余部分卖给王恩刚60平方米，戴克勤与王恩刚购买的商铺没有重复。地质。地质公司与众信公司之间是借贷关系恩刚主张继续履行其与众信公司签订的《房屋买卖协议书》项下203、211、213房合同内容没有意见，但王恩刚必须付完房款。王爱国与众信公司也是借贷关系，其他人的情况记不清了。由于“众信花园”工程尚未验收，众信公司未将房屋交付给任何一方购房者。 被申请人戴克勤辩称，（一）王恩刚申请再审的理由是(2018)琼9002民再1号民事判决撤销了(2014)琼海民二初字第120号民事判决，被撤销的民事判决内容与戴克勤没有关联性。（二）王恩刚的第三项请求已经超过诉讼时效，应当依法驳回。（三）原审对“众信花园”101号商铺的判决，认定事实清楚，适用法律正确，证据采信恰当，审理程序合法，再审应依法予以维持。（四）不动产登记部门已经于2019年6月25日为戴克勤的101号商铺和102号商铺颁发了《不动产权证书》，请求依法驳回王恩刚的再审请求，保护戴克勤的合法权益。 被申请人罗洛平辩称，地质，地质公司的案件与罗洛平的情况不同是案件主体不同，地质，地质公司为法人洛平为自然人。其次是涉及的房屋数量不同，地质，地质公司所购买的是多间房屋，而罗洛平只购买**目的是为父母养老居住。地质公司。地质公司案件是因被确认为借款关系而非房屋买卖关系被撤销继续履行房屋买卖合同平毫无关联。罗洛平向众信公司购买“众信花园”206房，已交付全部购房款并在房管局备案。原审判决程序合法，认定罗洛平购买206房的事实清楚，判决结果正确，应予维持，并依法驳回王恩刚的再审请求。 被申请人王爱国辩称，王恩刚所提出的新证据(2018)琼9002民再1号民事判決书与王爱国没有任何关联性，没有法律上的利害关系。王恩刚提出改判原审对201房的判决，没有法律依据，其提出的新证据对王爱国来说不属于新证据，且己超过6个月的申请再审期限，不符合法律规定。原审判决程序合法，对证据采信全面客观，认定事实正确。王爱国与众信公司签订的201房买卖合同合法有效，且王爱国已交付全部购房款并在房管局登记备案，应继续履行王爱国的201房买卖合同，王恩刚的再审请求应依法驳回。 二审被上诉人许环成述称，涉案房屋未竣工验收，不能交付使用，王恩刚不构成合法占有。王恩刚未对涉案房屋办理过户登记，许环成虽未办理商品房过户登记，但是许环成已经对涉案204房进行了备案登记。依据《物权法》及《物权法解释一》的相关规定，王恩刚继续履行其与众信公司签订的“众信花园”204房没有事实和法律依据。204房系许环成合法购买，许环成的合法权益应得到保障。 被申请人地质公司未作答辩。 王恩刚向原一审法院起诉请求：1.确认王恩刚与众信公司签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》合法有效，并继续履行；2.判令众信公司和王育胜立即将“众信花园”第二层房屋（201-213房共13间房）所有权及第一层116平方米铺面的所有权办理到王恩刚或者其指定的所有权人名下；3.判令众信公司和王育胜连带向王恩刚支付违约金200万元。 原一审法院查明，众信公司经琼海市工商行政管理局批准登记成立，王育胜是该公司的法定代表人。2010年6月17日，该公司取得开发琼海市嘉积镇豪华路“众信花园”一幢八层房屋的预售许可证。2011年10月2日，王恩刚（乙方）与众信公司（甲方）签订《房屋买卖协议书》，主要内容为：1.甲方将“众信花园”第二层整层出卖给乙方，面积约810平方米（以房产证计算为准），每平方米3000元，总金额240万元。甲方将“众信花园”南面一层面积60平方米左右（以房产证计算为准），以每平方米8000元，总金额48万元出卖给乙方；2.第二层付款方式为，合同签订之日乙方付给甲方订金20万元，第二次付款时间为2011年10月10日付款120万元，第三次付款时间为政府部门验收合格后，甲方交付钥匙给乙方正常使用，乙方付给甲方80万元，余款20万元，在甲方办理房产证交给乙方后付清，办理房产证费用按政府相关部门规定自行承担。第一层商铺第一次付款时间为2011年10月10日前，乙方付给甲方10万元，第二次付款时间为政府部门验收合格后，甲方交付钥匙给乙方正常使用，乙方付给甲方28万元，余款10万元，在甲方办理房产证交给乙方后付清，办理房产证费用按政府相关部门规定自行承担；3.乙方在2011年10月10日之后，有权对上述购买的房屋进行装修改造等；4.如有一方违约，赔偿给守约方200万元。如上述房屋甲方有抵押或者债务纠纷，视甲方违约，如果造成乙方损失，甲方承担违约责任并双倍赔偿给乙方400万元。同日，王育胜出具“收到王恩刚交来房款定金20万元”的收条并加盖该公司的公章。2011年10月3日，王恩刚妻子姜鑫蕊通过建设银行汇款28万元到王育胜的银行账户；2011年10月14日，众信公司出具“收到王恩刚购房款120万元”；2011年10月26日，王恩刚又通过农业银行汇款80万元到王育胜的银行账户，同日众信公司出具“收到王恩刚购房款23万元”；2011年10月31日王恩刚分两次汇款32万元到王育胜的银行账户，王育胜给王恩刚出具了收到32万元购房款的收条。2011年11月26日，王恩刚（乙方）与众信公司（甲方）签订《补充协议》，内容为：乙方向甲方购买“众信花园”一楼（邻豪华路一侧），大约116平方米，其中60平方米按原协议每平方米8000元，剩余部分按每平方米9000元计算；签订协议之日，乙方向甲方支付购房款10万元，2011年11月2日，乙方向甲方支付剩余款35万元；如有违约，违约方向守约方双倍赔偿（以购房款的总额计算）。2011年12月8日，王恩刚通过工商银行汇款给王育胜5万元。 2010年7月5日，戴克勤与众信公司签订3份《商品房买卖合同》，合同约定：戴克勤向众信公司购买“众信花园”1号、2号、3号铺面。同日，众信公司分别出具了3份收款收据，收到戴克勤交来购买“众信花园”1号铺面房款32.5512万元，2号铺面房款45.936万元，3号铺面房款104.7672万元。戴克勤与众信公司签订的上述合同未在琼海市住房保障与房产管理局登记备案。因众信公司未在合同约定的时间将房屋交付给戴克勤，戴克勤遂向琼海市人民法院提起诉讼，琼海市人民法院作出（2013）琼海民二初字第103号民事判决，判决戴克勤与众信公司签订的3份《商品房买卖合同》合法有效，应继续履行。该案第三人王恩刚不服提起上诉，本院二审作出（2014）海南一中民二终字第191号民事判决，驳回王恩刚的上诉请求，维持原判。 王爱国于2011年12月14日，许环成于2012年6月1日，罗洛平于2012年6月28日分别与众信公司签订《商品房买卖合同》，王爱国向众信公司购买“众信花园”201房，许环成向众信公司购买“众信花园”204房，罗洛平向众信公司购买“众信花园”206房，合同均约定在签订合同的当日一次性支付购房款，三人均已向众信公司支付完购房款。王爱国、许环成、罗洛平与众信公司签订的《商品房买卖合同》分别于2012年3月22日、6月1日、7月1日在琼海市住房保障与房产管理局登记备案。2011年5月23日，地质公司，地质公司与众信公司签订第一份《商品房买卖合同》公司向众信公司购买“众信花园”811、813、201、301、311、501、601、506、613房，地质公司，地质公司当日通过银行向众信公司支付170万元给地质公司出具了收条；2011年6月13日，双方签订第二份《商品房买卖合同》，约定地质公司向众信公司购买“众信花园”211、213、203、206房，地质公司，地质公司当日通过银行向众信公司支付60万元给地质公司出具了收条；2012年8月17日，双方签订第三份《商品房买卖合同》，约定地质公司向众信公司购买“众信花园”208、212房，同时众信公司给地质公司出具委托付款通知书，要求地质公司将208、212房的购房款26万元汇入王育胜的银行账户，地质公司，地质公司当日通过银行向王育胜的银行账户支付了26万元年8月16日，双方以众信公司未能按期交房为由，分别签订了2份《补充协议》，将813、201、704、301、501、601、506房更换为604、713、711、703、606、609、310、209、210房，将206房更换为806房。 另查明，“众信花园”已建成一幢八层楼房，但该工程项目尚未办理竣工验收手续。房产管理部门将“众信花园”一楼登记为5个商铺，王恩刚与众信公司协议约定购买的“众信花园”一楼（邻豪华路一侧约116平方米），在房产管理部门登记为101号商铺，即戴克勤购买的1号、2号商铺。 原一审法院认为，王恩刚与众信公司签订的《房屋买卖协议书》以及《补充协议》，已经发生法律效力的（2014）海南一中民二终字第191号民事判决认定，上述协议关于“众信花园”101号商铺以及第二层房屋的买卖协议内容合法有效，予以确认。王爱国、许环成、罗洛平分别与众信公司签订的《商品房买卖合同》，以及地质公司与众信公司签订的3份《商品房买卖合同》和2份《补充协议》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律规定，且购房者均已实际支付了房款，均应认定合法有效。（2014）海南一中民二终字第191号民事判决认定戴克勤与众信公司签订购买“众信花园”101号商铺的《商品房买卖合同》合法有效，戴克勤已履行付款义务，且合同签订在前，众信公司也尚未将其重复出卖的商铺过户登记至王恩刚名下，对戴克勤请求继续履行合同予以支持。故王恩刚主张继续履行“众信花园”101号商铺协议内容，不予支持。王爱国、许环成、罗洛平分别与众信公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并且已履行合同约定的付款义务，双方所签订的合同也已在琼海市住房保障与房产管理局登记备案，根据不动产预告登记具有公示与公信效力的法律规定，为维护交易安全和正常的交易秩序，应依法保护办理房屋预告登记手续的商品房买卖合同的完全履行，故王恩刚主张继续履行第二层201、204、206房屋的协议内容，不予支持。地质公司。地质公司与众信公司签订购买203、211的合同及支付购房款的时间均在王恩刚之前，众信公司也未将其重复出卖的203、211、213房过户登记在王恩刚名下，王恩刚主张继续履行购买203、211、213房的协议内容，不予支持。王恩刚购买的208、209、210、212房，签订合同及支付购房款的时间均在地质公司之前，众信公司也尚未将其重复出卖的上述房屋过户登记在地质公司名下，王恩刚主张继续履行购买208、209、210、212房的协议内容，予以支持。王恩刚主张202、205、207房签订的协议有效且已支付了购房款，请求继续履行协议，予以支持。由于众信花园的房屋尚未办理竣工验收手续，不具备交付条件，因此，王恩刚主张将众信花园第二层继续履行协议内容的房屋所有权办理登记到王恩刚或其指定的所有权人名下的诉讼请求，不予支持。关于王恩刚请求众信公司支付合同违约金200万元的问题，本案众信公司就涉案房屋订立多份商品房买卖合同，属于“一房数卖”，其行为已构成违约，应承担违约责任，但王恩刚购买的第二层部分房屋继续履行协议内容，对于不能继续履行的部分，王恩刚可依据法律规定另行向众信公司主张违约责任，故王恩刚的此项诉讼请求，不予支持。原一审法院作出（2013）琼海民二初字第1号民事判决：一、王恩刚与众信公司签订的《房屋买卖协议书》以及《补充协议》合法有效，应继续履行协议中202、205、207、208、209、210、212房的协议内容；二、驳回王恩刚的其他诉讼请求。 王恩刚不服该判决提起上诉，请求：1.撤销（2013）琼海民二初字第1号民事判决第二项，改判继续履行协议中“众信花园”101号商铺和第二层201、203、204、206、211、213房的协议内容；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。 本院原二审审理查明，已经发生法律效力的（2014）琼海民二初字第120号民事判决，判决地质公司与众信公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应继续履行合同中的211、213、203房的协议内容，对该事实予以确认。本案涉及一房两卖的情形，王恩刚没有证据证明其已与众信公司或王育胜办理合法的房屋交接手续，其主张对涉案房屋均已合法占有，没有事实根据。王恩刚二审提交的水电费账单、装修费收据、租赁合同等证据，均发生在本案诉讼阶段，在房屋权属尚未明晰，众信公司尚未将房屋交付给其使用的情况下，王恩刚自行装修、入住涉案房屋，加剧了诉讼参加人之间的矛盾，该行为不构成对房屋的合法占有，故对王恩刚二审提交证据的证明力不予确认。许环成提交的支付凭证和收款收据，证明其已足额支付涉案房屋的购房款。根据从琼海市房产管理局调取的许环成与众信公司签订的《商品房买卖合同》的备案文本，双方签订合同的时间为2012年6月1日，合同项下的房号为204号，总房款为16.9176万元，付款方式为一次性付清。而许环成提交的付款凭证日期为2012年1月17日，付款金额为14万元，收款收据上载明“收到许环成交来606号房购房款14万元”，证据内容与证明事项无关，故对许环成二审提交证据的关联性不予采信。许环成在2016年8月22日接受询问，对涉案204号房的来源前后陈述不一，先称众信公司欠其工程款以该房抵押，再称王育胜向其借款以房抵押，后称是自己出资购买。因许环成没有提交证据证明已支付购房款，故一审认定其已付清购房款不当，予以纠正。除上述事实外，对一审查明的案件事实予以确认。 本院原二审认为，王恩刚与众信公司签订的《房屋买卖协议书》和《补充协议》以及戴克勤、王爱国、罗洛平、地质公司、地质公司分别与众信公司签订的《商品房买卖合同》当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于一审程序是否合法的问题。首先，一审法院是否违反级别管辖的问题。王恩刚依据其与众信公司签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》向一审法院提起诉讼，诉讼标的为合同项下的房屋，合同标的额为338.4万元。一审虽追加戴克勤、罗洛平、许环成、王爱国、地质公司、地质公司作为第三人参加诉讼等购房者均未在本案中提起独立的诉讼请求，王恩刚的诉讼标的额亦未增加。因此，一审法院审理本案，并未违反级别管辖的规定。其次，一审法院中止审理本案是否剥夺王恩刚的诉讼权利问题。一审法院审理戴克勤与众信公司商品房预售合同纠纷（2013）琼海民二初字第103号一案，追加王恩刚作为该案的第三人参加诉讼，并将两案合并开庭审理。庭审后，视案件情况先对（2013）琼海民二初字第103号案作出一审判决，王恩刚不服该判决提起上诉。因两案均涉及对“众信花园”101号商铺合同履行的内容，为避免裁判结果发生冲突，一审中止审理本案，以另案的判决结果为依据并无不当。王恩刚主张一审剥夺其诉讼权利，没有事实和法律依据，不予支持。关于王恩刚请求继续履行其与众信公司签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》项下的“众信花园”101号商铺及第二层201、203、204、206、211、213房的合同内容是否有事实和法律依据的问题。首先，“众信花园”101号商铺以及第二层203、211、213号房的权利义务，已经生效的民事判决判令众信公司继续履行与戴克勤、地质公司、地质公司签订的《商品房买卖合同》恩刚与众信公司之间的《房屋买卖协议书》及《补充协议》项下的涉及“众信花园”101号商铺以及第二层203、211、213号房的合同内容，在法律上已不能继续履行，其请求判令众信公司继续履行涉及“众信花园”101号商铺以及第二层203、211、213号房的合同内容，没有法律依据，不予支持。其次，众信公司将“众信花园”第二层201、204、206房出售给王恩刚后，又分别出售给王爱国、许环成、罗洛平，涉及一房两卖。数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）办理房屋所有权转移登记；（2）合法占有房屋；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑买卖合同成立的先后顺序、买受人付款比例以及是否办理网签等因素，公平合理地确定。对于涉案204房的合同履行问题，根据王恩刚提交的收款收据以及王育胜的答辩，可以认定王恩刚已履行了合同的主要义务，而许环成对204房的来源前后陈述不一，又没有提交证据证明其已实际支付购房款，虽然其与众信公司签订的合同已经办理合同登记备案手续，但经过登记备案的合同并不当然优先于其他合同得到履行，一审判决以合同登记备案的效力等同于预告登记的效力为由，驳回王恩刚对“众信花园”第二层204房的诉讼请求，属于适用法律错误，予以纠正。对于涉案201、206房的合同履行问题，王恩刚、王爱国、罗洛平的合同均未办理预告登记手续，虽然王恩刚的签约及付款时间均先于王爱国、罗洛平，但王爱国、罗洛平基于对房产登记部门的信赖，在付清全部购房款后，办理了合同登记备案手续，在购房者履行合同义务程度相当的情况下，对于已经办理登记备案手续的合同应优先于未办理登记备案手续的合同得到保护，故王恩刚主张对涉案的201、206房的权利应优先于王爱国、罗洛平获到保护，不予支持，一审虽适用法律错误，但该部分判决结果并无不当，予以维持。本院原二审作出(2016)琼96民终第983号民事判决：一、维持（2013）琼海民二初字第1号民事判决第一项；二、撤销（2013）琼海民二初字第1号民事判决第二项；三、王恩刚与众信公司签订的《房屋买卖协议》项下的涉及第二层204房的合同内容应继续履行；四、驳回王恩刚的其他诉讼请求。 本院再审查明，琼海市人民法院对(2014)琼海民二初字第120号案件启动再审，该案再审中，该法院依法调取了地质公司于2011年5月20日的《会议记录》、《商品房回购协议》以及《房屋买卖协议书》等证据，证明地质公司与众信公司之间存在的是借贷关系。地质公司。地质公司承认其与众信公司之间存在借贷关系而非房屋买卖关系，地质公司在再审中变更诉讼请求为判令众信公司偿还借款60万元及利息民法院作出（2018）琼9002民再1号民事判决，判决撤销（2014）琼海民二初字第120号民事判决，限众信公司一次性清还地质公司借款60万元及利息。本案再审参加诉讼的各方当事人对上述事实均无异议，予以确认。本案再审对原二审认定的其他案件事实予以确认。许环成主张204房系其合法购买，应维护其合法权益，但其未能提供证据予以证明。 本院认为，本案争议的主要焦点是：王恩刚请求继续履行其与众信公司签订“众信花园”101号商铺及第二层201、203、206、211、213房的合同内容能否支持。 关于“众信花园”101号商铺签订的2份买卖合同如何确定履行问题。“众信花园”101号商铺原为1号和2号铺面，综合己查明的事实，该商铺系王恩刚介绍戴克勤购买，戴克勤先与众信公司签订《商品房买卖合同》，并按合同约定履行了支付购房款义务，王恩刚在戴克勤签订购房合同后，与众信公司签订《房屋买卖协议书》及《补充协议》购买101号商铺。众信公司将101号商铺一房两卖，违背了诚实信用原则。在戴克勤和王恩刚所签订购买101号商铺合同均属有效，两人均要求履行合同的情形下，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。王恩刚起诉时，“众信花园”整体工程未进行工程验收，双方均未办理房屋产权登记，众信公司亦未将101号商铺钥匙交给任何一方，该房屋没有实际交付，王恩刚主张其对101号商铺己经合法占有没有依据，不予支持。王恩刚提出戴克勤与众信公司签订的《商品房买卖合同》系伪造，未能提供证据证明，不予采纳。戴克勤先与众信公司签订《商品房买卖合同》，且已按合同约定支付了除办理房产证后需支付余款外的全部房款，从签订合同先后以及履行合同情况看，戴克勤先于王恩刚签订购房合同，且合同履行更接近于完毕，应确定戴克勤与众信公司签订的《商品房买卖合同》继续履行。故王恩刚请求继续履行其与众信公司签订“众信花园”101号商铺的请求不予支持。 关于“众信花园”第二层203、211、213房合同的履行问题。（2018）琼9002民再1号民事判决，认定地质公司与众信公司之间存在的是借贷关系而非房屋买卖关系，判决撤销（2014）琼海民二初字第120号民事判决，地质公司，地质公司对&ldquo”第二层203、211、213房享有继续履行合同的条件已经不存在。王恩刚与众信公司签订《房屋买卖协议书》及《补充协议》购买“众信花园”第二层203、211、213房的合同合法有效，且合同已实质上履行，故应确定王恩刚与众信公司签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》项下“众信花园”第二层203、211、213房的合同内容继续履行。 关于“众信花园”第二层201、206房签订的2份买卖合同如何确定履行顺位问题。原一、二审认定王恩刚与众信公司签订的《房屋买卖协议书》及《补充协议》购买第二层201、206房的协议合法有效，在本案再审中没有争议，予以认可。王爱国、罗洛平与众信公司签订的《商品房买卖合同》，王恩刚没有证据证明王爱国、罗洛平具有侵害其合法权益的恶意，也没有证据证明王爱国、罗洛平有与众信公司恶意串通的行为。王育胜虽然陈述201房系抵押其向王爱国的借款，但未能提供证据予以证实，其陈述不能作为认定事实的依据。因此，原一、二审认定王爱国、罗洛平与众信公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，予以认可。201、206房都存在一房两卖情形，如上所述，201、206房在发生纠纷时均不具备办理房屋产权登记的条件，也没有合法占有的事实，确定201、206房买卖合同的保护顺位，应综合合同生效时间先后、房款的支付情况、是否办理备案登记等因素进行确定。王爱国、罗洛平与众信公司签订《商品房买卖合同》虽然在王恩刚之后，但王爱国、罗洛平均已付完购房款，且都已对其所购买房屋进行了备案登记。虽然备案登记并不发生物权变动，不具有排他性，但备案登记是办理预告登记、产权登记的前置程序，办理了备案登记，亦证明合同的履行更接近完成。因此，王爱国履行201房和罗洛平履行206房的合同义务基本完成，原一、二审确定王爱国、罗洛平与众信公司签订的《商品房买卖合同》继续履行并无不当，故对王恩刚请求继续履行其与众信公司签订的“众信花园”第二层201、206房合同内容不予支持。 综上所述，王恩刚请求继续履行其与众信公司签订的“众信花园”101号商铺及201、206房合同内容，不具备先行履行的保护条件，不予支持。有新的证据证实地质公司与众信公司之间系借贷关系，双方并不存在房屋买卖关系，王恩刚请求继续履行其与众信公司签订的“众信花园”第二层203、211、213房合同内容，应予支持。许环成主张履行其与众信公司签订的“众信花园”204房合同内容，缺乏事实依据，不予支持。原审对本案的事实认定和适用法律正确的部分，应予维持。有新的证据改变原审对事实部分的认定，对原审判决应予相应变更。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下： 一、维持本院（2016）琼96民终983号民事判决第一项、第二项、第三项，即维持（2013）琼海民二初字第1号民事判决第一项，撤销（2013）琼海民二初字第1号民事判决第二项，王恩刚与海南众信房地产开发有限公司签订的《房屋买卖协议》项下涉及第二层204房合同内容继续履行； 二、撤销本院（2016）琼96民终983号民事判决第四项，即驳回王恩刚的其他诉讼请求； 三、王恩刚与海南众信房地产开发有限公司签订的《房屋买卖协议》项下“众信花园”第二层203、211、213房合同内容继续履行； 四、驳回王恩刚的其他诉讼请求。 原一审案件受理费48060元，王恩刚负担29443元，海南众信房地产开发有限公司负担18617元。原二审案件受理费13180元，王恩刚负担9580元，海南众信房地产开发有限公司负担3600元。 本判决为终审判决。 审 判 长  符 兴 审 判 员  陈焕利 审 判 员  未 锋 二〇一九年十二月十六日 法官助理  吕志飞 书 记 员  张裕和 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……