深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初35831号原告（反诉被告）：蔡嘉昇，男，1967年2月3日出生，香港居民，委托诉讼代理人：梁融，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200710284600。委托诉讼代理人：骆志宏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201010141825。被告（反诉原告）：杨刚豪，男，1951年8月18日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：董文革，北京市京都（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200210583893。委托诉讼代理人：彭争，北京市京都（深圳）律师事务所实习律师。原告蔡嘉昇与被告杨刚豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡嘉昇委托诉讼代理人梁融、骆志宏与被告杨刚豪委托诉讼代理人董文革、彭争到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡嘉昇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁协定》；2、判令被告搬离涉案租赁物罗湖区××、××层商铺并交还原告；3、判令被告向原告支付2019年6月1日至本案起诉之日（即2019年10月25日）的租金人民币204274元；4、判令被告按每月人民币42500元的标准向原告支付自2019年10月26日起至涉案租赁物交还之日的房屋占有使用费（暂计至2019年11月25日为42500元）；5、判令被告赔偿原告因本案产生的律师费人民币15000元；6、判令被告承担本案全部诉讼费。以上合计金额人民币261774元。事实与理由：2010年12月13日，被告与原告的父亲蔡锦源签署《房地产租赁合同》，约定被告承租罗湖区××、××层商铺，租赁期限为2011年1月1日至2015年12月31日；被告应于每月20日前缴纳当月租金，拖欠租金达到60天以上，出租方有权解除合同并收回租赁房屋；租赁合同还对双方其他权利义务进行了约定。上述租赁期限届满后，因原告父亲已去世，原告与被告于2016年1月18日续签《房屋租赁协定》，约定租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日，每月租金为人民币42500元；如在租约期内，该楼房需要被拆迁，租约自动取消无效，任何一方不可向对方追索赔偿。但在履行过程中，被告自2019年6月1日之后拒不缴纳租金，拖欠至今。基于上述事实，原告认为，被告拖欠租金已远远超过60天，原告依约合法解除涉案租赁合同，被告理应履行搬离并交还租赁物的义务，且结清所欠租金、房屋占有使用费和相关费用，但经原告多次催促，被告仍非法占有租赁物至今，已构成严重违约，依法应承担违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告杨刚豪答辩称：答辩的事实与理由与反诉状一致。另补充如下：一、同意双方解除合同，但是我们认为是原告违约在先，在未事先通知的情况下，要求被告在8月底搬迁，造成本案涉案商铺产生纠纷。二、被告已于2019年10月31日将涉案房屋交还给原告，且已通知原告。三、2019年6月份的房租已于2019年6月24日和7月23日缴纳。2019年7月、8月、9月、10月的租金,根据双方在搬迁协调办达成的协议是免租的。四、律师费双方在租赁合同及协定中没有约定，且原告没有提交代理合同，票据也无法证明是本案的票据，所以被告不应承担律师费。被告杨刚豪提出反诉请求：1、判令被反诉人退还房屋租赁保证金6.5万元。2、判令被反诉人赔偿提前解约造成的装修损失10万元。3、判令被反诉人赔偿提前解约造成的反诉人十四个月的经营损失共计70万元。4、判令被反诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由：2010年12月13日反诉人与被反诉人的父亲蔡锦源签订《房屋租赁合同》，约定反诉人承租位于罗湖区××、××层商铺，租期到2015年12月31日止，每月租金38500元，租赁保证金为65000元，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，反诉人将租赁的商铺主要用于元和堂药店的经营。被反诉人父亲去世后，双方于2016年1月18日签署《房屋租赁协定》，租期为2016年1月1日至2020年12月31日，每月租金为人民币42500元。今年6月29日被反诉人在未事先通知的情况下在反诉人租赁的商铺（元和堂大药房）门上贴出通知，称：“由于本栋楼需要改造，请各位租户于2019年8月31日前请搬离”。由于反诉人在2010年承租时就已经分租给四家小商户，故四家小租户开始闹事，并将反诉人的药房大门锁住，造成7月3日——7月15药房不能正常营业，反诉人不得不报警，但派出所以经济纠纷为由不予受理，反诉人为了不将事态搞大，不得已退还了全部小租户的押金共计44000元，8月7日反诉人与被反诉人在蔡屋围××××办公室进行协商，在蔡姓主任主持下双方进行了调解，被反诉人同意商铺可以继续营业至10月30日，这期间不再收取租金，同时反诉人提出了未到期解约的赔偿，双方未达成一致。反诉人于6月24日缴纳了6月房租，截止到10月30日反诉人全部搬离了涉案的商铺。反诉人承租的涉案商铺主要用于经营深圳市元和堂药业有限公司红宝分店，自2010年经营至今已经有了固定的顾客和稳定的经营收入，在当地已经有一定的知名度，按照每月经营额18万元左右、每月纯利润5万元左右计算，由于被反诉人未到期提前解除租赁合同，自2019年11月1日至2020年12月底期间反诉人在涉案商铺租赁经营的药店利润损失达70万元。此外，2014年反诉人曾对该店进行过装修，花费约50万元，因此自2019年11月1日解约至2020年12月底分摊的装修费用共计10万元。除此之外，被反诉人还应退回租赁保证金65000元。为维护反诉人的合法利益，特向贵院提起反诉，请予以支持。原告蔡嘉昇针对被告杨刚豪的反诉答辩称：一、被告拖欠涉案房屋的租金及房屋占有使用费，所缴付的押金应当予以抵扣被告所欠的费用，不存在退还的情形。二、被告声称2014年对涉案商铺进行装修，但该期装修时间属于原告父亲与被告所签订的租赁合同期限内。2016年1月原告与被告续签租赁合同时并没有同意其装修，而且根据原告父亲与被告签订的租赁合同第15条约定如果被告对涉案商铺进行装修必须经得原告父亲同意，并且双方签订书面的协议。由此可见，被告装修行为并未经原告或原告的父亲同意，而且其装修属于租赁期限已届满的时间段，其装修作为经营成本，在2010年的租赁合同当中已经摊销完毕，不存在装修损失，也没有提供相关的证据佐证装修的存在。三、被告存在私自转租的情形，并没有经得原告的同意，而且2016年1月份的合同并没有授予被告转租的权利，反而在2016年的协议当中有约定租约内房屋需要被拆迁，租约自动取消无效，任何一方不向对方追索赔偿，由此可见被告对拆迁的到来是有预期的，其私自转租造成的法律后果由被告自行承担，与原告无关。四、被告主张的经营损失没有事实和法律依据。首先没有证据证明被告主张的盈利是必然产生的，商铺的经营是有商业风险的，原、被告双方在签订合同时不可能对未来商铺经营是盈利还是亏损作出预见，所以不存在经营损失。被告的举证也不能证明该损失的存在。五、双方从未达成任何的和解协议，原告也未同意免除被告的租金，而且被告没有提供证据证明其在2019年10月30日停止营业并交还商铺给原告。至今涉案商铺仍由被告控制。因此被告依法应当返还涉案商铺并承担房屋占有使用费。综上所述，请法院驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、位于深圳市罗湖区××南村××（现门牌号为深圳市××），全栋房产产权登记在原告的父亲蔡锦源名下，该房产于1996年办理了《房地产证》。2、2010年12月13日，蔡锦源作为出租方，被告作为承租方，双方签订《房地产租赁合同》，约定被告向蔡锦源租赁红宝路58号1、2层房产。租赁期限为2011年1月1日至2015年12月31日。被告为此向蔡锦源缴纳了租赁押金65000元。2016年1月18日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订《房屋租赁协定》，约定被告向原告租赁红宝路58号地下及2楼，租赁的期限自2016年1月1日至2020年12月31日，月租金为42500元。该租赁合同第二条约定，如在租约期内，该楼房需要被拆迁，租约便自动取消，无效。任何一方也不可向对方追索赔偿。3、因蔡屋围片区面临城市更新，2019年6月29日，原告向被告发出通知，要求被告与次承租人在2019年8月31日前搬离涉案房产，双方由此产生相应的纠纷。4、原、被告在履行租赁合同期间，被告按照双方惯例当月缴纳上月的租金及水电费。经本院核对，被告向原告缴纳了2019年5月份之前的租金。被告称，因其已经与原告协商一致，故没有缴纳2019年6月份至2019年10月期间的租金，而被告于2019年10月31日已经搬离了涉案房产，并短信通知了原告接收房产。原告则称未曾和被告就2019年6月份之后的租金免缴问题进行协商一致，且没有收到被告要求接受房产的短信。5、被告在本案中称，因原告于2019年6月29日通知被告及次承租人搬离导致被告与次承租人产生纠纷，原告单方解约属违约行为，故提起本案反诉。原告则认为根据原告与被告签订的《房屋租赁协定》，原告有权在城市更新的情况下单方解除合同，双方在签订《房屋租赁协定》时已经对城市更新有合理的预期。6、因庭审中原、被告双方对商铺的交还问题没有异议，故本院当庭责令原、被告双方于2019年12月4日下午办理交接手续。2019年12月4日下午，原告蔡嘉昇与被告杨刚豪在本院工作人员主持下对涉案商铺进行交接。经现场测量确认，被告仅交还涉案商铺第一层68.47平方米的面积（药店经营部分），涉案的商铺剩余的第一层及第二层面积均未能交还。已交还的商铺室内剩余商品，被告以予放弃，由原告自行处置。双方确认，根据京基公司委托的测量报告，涉案商铺第一层建筑面积为130.29平米，第二层建筑面积为149.59平米。7、涉案房产的产权人蔡锦源于2014年1月份死亡，涉案房产经公证遗嘱约定归原告以及蔡洁宜所有。原告提交的落款人为蔡洁宜的《确认书》，载明蔡洁宜对原告出租涉案之事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁协定》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制执行规定，合法有效。原告诉请解除《房屋租赁协定》，被告对《房屋租赁协定》解除问题并无异议，因此，原告要求解除《房屋租赁协定》的诉讼请求，本院予以支持。《房屋租赁协定》解除之后，被告应将租赁房产全部退还原告，故原告要求被告交还租赁房产的诉讼请求，本院予以支持。《房屋租赁协定》明确约定“如在租约期内，该楼房需要被拆迁，租约便自动取消，无效。任何一方也不可向对方追索赔偿”，因蔡屋围片区面临城市更新，原告为此于2019年6月29日向被告发出通知，要求被告在2019年8月31日前搬离涉案房产，该行为不违反上述合同约定。被告关于原告提前解除合同构成违约的抗辩主张，本院不予采纳。原告要求被告支付2019年6月1日至2019年10月25日期间的租金人民币204274元的诉讼请求，具有事实依据和合同依据，本院予以支持。2019年10月26日至涉案房产交还之日止的房屋占有使用费数额不明确，本院在本案中不再处理，原告可另循法律途径解决。原告诉请被告支付律师费人民币15000元，没有合同依据，本院不予支持。被告要求原告退还租赁保证金人民币6.5万元的反诉请求，依据充分，本院予以支持。被告要求原告赔偿装修损失的反诉请求及要求原告支付经营损失的反诉请求，不符合《房屋租赁协定》的约定，且被告所主张的装修时间为2014年，装修事实发生在被告与蔡锦源履行2010年12月13日签订《房地产租赁合同》期间，装修时点在租赁期限已届满的时间段，故对于被告该两项反诉请求，本院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告蔡嘉昇与被告杨刚豪签订的《房屋租赁协定》。二、被告杨刚豪应于本判决生效之日起十日内向原告蔡嘉昇交还深圳市罗湖区蔡屋围南村红宝路南村9号（现门牌号为深圳市罗湖区红宝路58号）一、二层商铺〔商铺第一层68.47平方米的面积（药店经营部分）已交还〕。三、被告杨刚豪应于本判决生效之日起十日内向原告蔡嘉昇支付2019年6月1日至2019年10月25日期间的租金人民币204274元。四、原告蔡嘉昇应于本判决生效之日起十日内向被告杨刚豪退还租赁保证金人民币6.5万元。五、驳回原告蔡嘉昇的其他诉讼请求。六、驳回被告杨刚豪的其他反诉请求。七、上述判项第三、四项相抵，被告杨刚豪应于本判决生效之日起十日内向原告蔡嘉昇支付款项人民币139274元。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案本诉受理费人民币5227元，由被告杨刚豪承担；本案反诉受理费人民币6225元,由原告蔡嘉昇承担人民币468元，由被告杨刚豪承担人民币5757元。上述诉讼费相抵，被告杨刚豪应于本判决生效之日起十日内向原告蔡嘉昇支付诉讼费人民币4759元。如不服本判决，原告蔡嘉昇可在本判决送达之日起三十日内、被告杨刚豪可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何 意人民陪审员  李彦凭人民陪审员  冯 铭二〇一九年十二月九日王颖书记员周洋洋