湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0984民初2309号原告：曾某某,女,1957年1月4日生,汉族，湖北省汉川市人,退休职工，住汉川市。委托诉讼代理人:李某某，男，1957年1月8日生，汉族，汉川市人，住址同上，系原告曾某某之夫，代理权限为特别授权。被告:湖北裕华化纤有限公司。住所地：汉川市经济技术开发区北桥科技工业园。法定代表人：余某某，总经理。委托诉讼代理人：李某某，该公司办公室主任。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：程某某，湖北谛益律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告曾某某诉被告湖北裕华化纤有限公司（以下简称裕华公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾某某的委托诉讼代理人李某某，被告裕华公司的委托诉讼代理人李某某、程某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾某某诉称，2015年1月13日，经原、被告双方口头协议，原告同意将被告裕华工业园拖欠的材料款172,900元作为预购房集资款,为此,被告向原告出具“收款收据”一张,注明五单元0701室。2015年下半年，被告的职工宿舍楼建造竣工后，原告对该房屋安装进户门,并要求被告签订购房合同,但被告既不与原告签订购房合同,也不准原告装房入住(因房屋增值),直至2019年5月22日、2019年5月31日原告二次发函被告,但被告始终不予签订购房合同。为此，原告起诉。在审理过程中，原告变更诉讼请求，要求：1.依法解除原、被告预购房屋协议；2.判令被告退还原告购房集资款172,900元,同时按年利率24%支付从收到认缴集资款之日起至全额清偿完毕时止的违约金、赔偿金；3.由被告支付原告为五单元0701室购置进户门的费用1,400元；4.本案诉讼费用由被告承担。原告曾某某为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一:原告的身份证复印件一份。拟证明原告的身份情况;证据二:收据二张。拟证明原、被告协议一致后，原告以被告欠其材料款抵付购房款的形式向被告缴纳了购房款172,900元的事实；证据三:订购单。拟证明原告购进户门花费1,400元；证据四:证人胡某证言。拟证明被告在收取了购房款后，没有按约与原告签订房屋买卖合同的事实；证据五：民事诉状。拟证明原告曾向被告告知如果不办理房屋入住事宜将提起诉讼的事实；证据六：律师函。拟证明原告函告被告请求解决纠纷的事实。被告裕华公司辩称，同意原告的第一项诉请，原告的第二、三项诉请不能成立。一、被告并不欠原告的材料款，也不欠工程款和材料款。裕华工业园的建设,被告均是采取包工包料的形式,被告是开发商,并没有直接向外购进材料款,因此不欠原告的材料款，二、被告没有同意将欠谁的材料款作为原告购房的集资款；三、原告从来没有向被告实际支付过17.29万元的集资款；被告没有将房屋卖给原告,原告因为此购门的费用1,400元应由原告自行承担。综上，请求驳回原告的第二、三项诉请。被告裕华公司为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据：证据一:裕华工业园与湖北汈汊建筑公司签订的《建设工程施工合同》二份。拟证明被告发包的裕华工业园工程是以包工包料的方式进行发包,材料采购的相关事宜与被告没有关系,被告不存在与经销商进行抵扣材料款的事实。证据二：证人余某证言。拟证明被告公司并未收到原告缴纳的172,900元购房款，公司的财务账目上亦无反映。另依原告申请，本院调取了证人艾某证言，其证明:其在2013年至2016年期间为裕华集团大时代装饰公司出纳。2013年，裕华集团大时代装饰公司承包了被告开发的裕华工业园的建设工程。期间，由原告为该工程供应砌砖，后经结算，裕华集团大时代装饰公司确认欠原告货款172,900元，此款后双方协商一致，原告同意裕华集团大时代装饰公司将享有对被告公司的工程债款抵货款，并由裕华集团大时代装饰公司于2014年8月19日出具收据一份（即原告提交的证据二的其中之一）。经法庭质证，被告对原告所提交的证据一没有异议；对证据二中被告公司出具的收款收据的真实性无异议，但认为没有收到过集资款,也没有同意抵材料款的事实；对证据二中裕华集团大时代装饰公司出具的收据不认可,认为该证据的收款单位与被告没有关系,同时也不清楚该收据的来龙去脉；对证据三的真实性不认可,并认为即使是原告购门,也应由原告自行承担其费用；对证据四没有异议；对证据五、证据六，认为只收到律师函,民事诉状是否收到要查阅快递单据,同时认为被告并没有收到过诉争房屋的款项,也没有与其他人协商过以材料款抵购房款事宜，故对原告发函没有回复。原告对被告所提交的证据一有异议，认为该证据与本案没有关联性，不予认可；对证据二没有异议，但认为当时原告是以材料款抵购房款，并非支付的现金。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对双方有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据二，本院认为，该证据系认定本案事实的关键证据，本院将在评述双方争议的焦点时予以综合判定；对证据三，本院认为，该证据达不到其证明目的，本院不予采信；对证据五、证据六，本院认为，该二组证据能达到其证明目的，本院予以采纳；对被告提交的证据一，本院认为，该证据达不到证明目的，本院不予采纳；对本院依原告申请调取的证人艾某证言，本院认为，该证人证言系本院依法调取，客观真实，且与本案事实具有关联性，本院予以采信。经审理查明，2013年，被告裕华公司开发裕华工业园，裕华集团大时代装饰公司承建了该工程。期间，原告曾某某为裕华集团大时代装饰公司承建的工程提供砌砖，后经双方结算，裕华集团大时代装饰公司确认欠原告货款172,900元。2014年8月19日，裕华集团大时代装饰公司向原告出具一张收据，内容为:“交款单位：裕华化纤；人民币（大写）壹拾柒万贰仟玖佰元整172,900元；收款事由：裕华工业园砌砖款；同意甲方支付潘长国；单位盖章：裕华集团大时代装饰公司。”2015年1月13日，原告将裕华集团大时代装饰公司出具的收据交给被告裕华公司后，被告裕华公司向原告出具“湖北裕华化纤有限公司收款收据”一张，内容为：“今收到曾某某集资款；五单元0701室；84.1㎡；合同未签；金额人民币（大写）壹拾柒万贰仟玖佰元172,900元；附注：抵裕华工业园材料款172900；经手人：付小荣。”同时，被告裕华公司在收款收据上加盖了公司的财务专用章。后被告的职工宿舍楼建造竣工后，原告要求被告依收款收据上载明的房屋与原告签订购房合同,但遭被告拒绝。为此，原告起诉，要求：1、依法解除原、被告预购房屋协议；2、责令被告退还原告购房集资款172,900元,同时按年利率24%支付从收到认缴集资款之日起至全额清偿完毕时止的违约金、赔偿金；3、由被告支付原告为五单元0701室购置进户门的费用1,400元；4、本案诉讼费用由被告承担。本案争议的焦点：一、关于裕华集团大时代装饰公司及被告裕华公司所出具收据的民事法律关系的认定问题。本院认为，第一，从裕华集团大时代装饰公司于2014年8月19日所出具的“收据”的内容来看，系裕华集团大时代装饰公司将其享有的对被告裕华公司的172,900元债权转让给原告曾某某，原告曾某某接受该收据，应视为双方之间形成了债权转让合同关系；第二，从被告裕华公司于2015年1月13日向原告出具的“收款收据”的内容来看，被告系以出具收据的形式认可了原告与裕华集团大时代装饰公司达成的债权转让合同，且与原告达成了合意，原告以其享有被告的172,900元债权作为缴纳房屋集资款的事实；因此，该二份收据综合来看，证实了被告裕华公司收取了原告购房款172,900元的事实。被告辩称原告的第二项诉讼请求不能成立的相关理由与事实不符，本院不予采纳。二、原、被告之间是否形成房屋买卖合同关系？是否有效的问题。本院认为，结合本院对本案争议焦点一的认定，原告已以其享有的对被告的172,900元债权抵购房款的方式向被告履行了给付购房款172,900元的义务，因此，原、被告之间虽未签订书面房屋买卖合同，但双方之间已形成了预售房屋买卖合同关系；但，因被告不具备合法的商品房开发及销售资质，故双方之间的预售房屋买卖合同关系违法了法律强制性规定，合同无效。在合同履行时，因被告尚未交付房屋给原告，故不存在返还房屋的问题，原告已支付的购房款，被告应依法予以返还。综上，原告要求解除双方预购房屋协议的诉请，本院不予支持；原告要求被告退还购房集资款172,900元的诉请，本院予以支持；原告要求被告按年利率24%支付违约金及赔偿金的诉请过高，本院酌予按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；原告要求被告支付1,400元进户门的诉请，无证据证实，本院不予支持；被告的答辩意见，于法无据，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第七十九条、第八十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖北裕华化纤有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告曾某某购房集资款172,900元，并支付违约金（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2015年1月13日起计算至实际付款之日止）；二、驳回原告曾某某的其他诉讼请求。上述给付内容，逾期支付的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费3,786元，由原告曾某某负担50元，由被告湖北裕华化纤有限公司负担3,736元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  朱 磊人民陪审员  李贤清人民陪审员  汪文涛二〇一九年十二月十三日书 记 员  熊 峥附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。