新疆维吾尔自治区鄯善县人民法院民事判决书（2018）新2122民初1001号原告(反诉被告)：吐鲁番宏润达房地产开发有限公司，住所地鄯善县柳中路东侧、幸福路北侧宏润达商业街南段**109商铺。法定代表人：魏新民，职务：经理委托诉讼代理人：王智，新疆蒲昌律师事务所律师。被告(反诉原告)：白江，男，1969年3月2日出生，汉族，现住鄯善县。委托诉讼代理人：韩桂香，系白江的妻子。吐鲁番宏润达房地产开发有限公司(以下简称宏润达公司)与白江房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人王智，被告（反诉原告）白江及其委托诉讼代理人韩桂香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)宏润达公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠原告购房款212000.3元，违约金58035元(212000.3元×年利率4%×7年)，合计270035.3元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2010年11月8日原被告签订一份商品房买卖合同，合同约定原告将自己开发的××县.96㎡房屋以249328.8元价格出售给被告，合同签订后原告如约于2011年3月30日将房屋移交给被告并办理了入住手续，被告仅支付原告37328.5元首付款，下欠原告212000.3元房款，经原告多次催要，被告以种种借口推拖至今分文未付，无奈之余，原告只有诉诸法律，请求人民法院依法如诉裁决。被告(反诉原告)白江辩称，事实和理由是正确，确实有这回事，我认可还有212000.3元没给，但是原告一直没有找我们，原告出售的房屋房顶漏水，房屋质量有问题，原告在出卖房屋的时候，让我到银行办理按揭，后面却办理不了，这个事情就一直拖着，没给我答复，我不承担违约金。被告(反诉原告)白江向本院提出反诉诉讼请求：1、请求人民法院解除原、被告双方于2010年10月8日签订的《商品房买卖合同》；2、请求人民法院判令宏润达公司返还白江交付给宏润达公司的129328.5元购房款；3、请求人民法院判令宏润达公司赔偿白江违约金49865.76元(249328.8元×20%)。4、请求人民法院判令宏润达公司承担反诉费。事实和理由：2011年原被告签订《商品房买卖合同》，反诉原告购买反诉被告鄯善县新楼兰街区17区B栋4单元101室房屋65.96平方米，单价3780元，房价共计249328.8元。反诉被告承诺可以到银行办理按揭贷款，反诉原告同意反诉被告的付款方式，双方约定首付129328.5元，合同签订以后反诉原告按约定给付反诉被告购房款129328.8元，此后反诉被告一直无法办理银行按揭贷款手续。在此期间，反诉原告购买的房屋房顶漏水设计质量不过关，只要外面下雨，反诉原告门前便全是积水，雨水还将反诉原告房屋里面外面铺好的地板砖下方全部冲空。更为严重的是反诉被告房屋建设质量严重不合格，主墙墙体自下而上裂透裂开，且墙体裂缝超过1厘米，已成随时有倒塌的危房。请求人民法院依法支持反诉原告的全部诉讼请求。原告(反诉被告)宏润达公司辩称，反诉原告要求解除房屋合同没有事实依据，合同是在2010年签订的，2011年反诉原告已经办理入住手续，入住已达8年之久。反诉原告交纳的首付款仅仅37328.5元，并非其反诉状中所说的129328.5元。本案中，宏润达公司已经完成了房屋交付的主要义务，至今为止，反诉原告仍欠宏润达公司购房款212000元未交纳。白江陈述的房屋漏水与客观事实不符，宏润达公司于2011年已经将房屋交付给白江，白江使用房屋已经长达8年之久，房屋保质期已经过了，白江现在提出房屋存在质量问题显然不合理。白江反诉状所说的墙体裂缝，是正常的水泥收缩缝，并不是墙体开裂导致。反诉原告的各项请求无事实和法律依据，不应得到法庭支持，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2010年11月8日，白江与宏润达公司签订一份《商品房买卖合同》，白江购买宏润达公司开发的××区房屋65.96m，单价3780元，总房价249328.8元。双方约定付款方式为首付129328.5元，贷款120000元，后未能办理按揭手续。白江向宏润达公司给付了37328.5元购房款，尚欠房屋宏润达公司212000.3元购房款。2011年3月30日白江与云峰物业公司签订业主入住手册，入住案涉房屋。案涉房屋部分地方有裂纹。庭审中，法庭组织双方当事人协商解决问题，双方约定三个月内自行协商解决问题，后经法庭多次催促无果，法庭依法进行事实认定及依法裁判。以上事实有双方当事人及代理人的当庭陈述，《商品房买卖合同》、鄯善县新楼兰街区业主入住手册、房屋照片在卷佐证，本院予以确认。本院认为，宏润达公司与白江签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当受到合同约束，自觉遵照合同履行义务。白江请求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》无法律依据，本院不予支持。白江入住案涉房屋已经八年，并未履行支付尾款的义务，按照合同约定，白江应当向宏润达公司支付剩余购房款212000.3元的义务。宏润达公司主张违约金58035元，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定了首付129328.5元，贷款120000元，原、被告均未举证说明未能办理贷款的具体原因，在贷款情况无法查明的情况之下，如径直要求购房人支付剩余尾款违约金，明显不符合诚实信用，公平正义之原则，故对宏润达公司要求白江支付违约金的诉求，本院不予支持。相关法律法规规定，买受人在接受房屋时，一般对其质量进行必要的检验，这也是买受人应该行使的其注意义务，凡是一般验收能够发现的显而易见的瑕疵，就属于明显的瑕疵。对于明显的瑕疵，买受人应该在接受时提出。在取得房屋后买受人发现的这种明显的房屋质量瑕疵的，如没有其他特别的规定，出卖人可以不再负责任。案涉房屋质量问题并未严重影响白江的正常居住使用，白江抗辩案涉房屋存在质量问题，未提出对案涉房屋质量鉴定申请，凭据若干墙缝照片，本院无法采信其抗辩理由，故对白江此项抗辩理由，本院不予支持。关于白江诉称无法办理按揭的问题，众所周知，办理银行按揭贷款包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人(亦即借款申请人)、保险公司四方，内部关系较为复杂。本案按揭未办理的原因，白江也未进行举证说明，故对白江以未能办理银行按揭贷款主张解除《商品房买卖合同》，抗辩未支付剩余购房款，本院不予支持。案涉房屋总标的额为249328.8元，庭审过程中，白江自认尚欠付宏润达公司购房款212000.3元，故白江请求宏润达公司返回其购房款129328.5元明显与事实不符，对白江此项诉讼请求，本院不予支持。白江诉请宏润达公司赔偿其违约金无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)白江自本判决生效之日十日内支付原告(反诉被告)吐鲁番宏润达房地产开发有限公司购房款212000.3元。二、驳回原告(反诉被告)吐鲁番宏润达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告(反诉原告)白江的所有诉讼请求。本诉案件受理费5351元(宏润达公司已预交)，根据胜诉比例，由白江承担4202元，吐鲁番宏润达房地产开发有限公司承担1049元。反诉案件受理费1942元(白江未预交)，由白江承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吐鲁番市中级人民法院。审判长 陈 磊审判员 吕梁军审判员 马晓炜二〇一九年十二月九日书记员 曹翩翩