安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终10331号 上诉人（原审被告）：江涛，男，1955年10月21日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：祁蒙蒙，安徽蒋平华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴桦，安徽蒋平华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋道国，男，1968年3月4日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：陈革，安徽三乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯昌飞，安徽三乐律师事务所实习律师。 原审第三人：蒋道伙，男，1959年12月8日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 上诉人江涛因与被上诉人蒋道国、原审第三人蒋道伙案外人执行异议之诉一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2019）皖0181民初3537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 江涛上诉请求：撤销原判，改判驳回蒋道国的诉讼请求或发回重审。 事实及理由：1、一审认定事实错误。蒋道国与蒋道伙就诉争房屋签订的买卖合同真实性存疑。蒋道国、蒋道伙系堂兄弟关系，二人之间相互作证，无法排除证言的偏袒性及不真实性。蒋道国居住于诉争房屋，不一定基于房屋买卖合同关系，可能基于蒋道伙的施惠行为。蒋道国提供的2015年11月10日《房屋转让出售协议书》与2016年8月2日经巢湖市公证处公证的《协议书》系涉及同一标的物的不同书面合同，蒋道国与蒋道伙前后约定的合同价款和履行方式完全不同，买卖合同相对方也变成蒋道国夫妻与蒋道伙夫妻，不合乎常理。蒋道国出具的收条、借条等书面凭证不具有证明力，以现金方式给付几十万元购房款不符合常理。一审法院（2017）皖0181民初5092号民事判决已查明蒋道伙因资金周转需要，于2015年10月与江涛签订借款合同，双方约定借款本金100万元，年利率为10%，故蒋道伙在负有100多万元债务情况下，与蒋道国2015年11月10日签订房屋买卖合同，还未将财产出卖的价款用于归还债务，让江涛有理由相信二人对房屋买卖合同的订立具有主观恶意性。蒋道国未提供任何取现金记录，其作为工地上的瓦工，工作上不存在大额现金交易，蒋道国主张2015年11月14日至2016年8月5日分三笔共支付385000元，每笔付款均超过10万元，2016年8月2日《协议书》亦约定已支付355000元购房款，但蒋道国提供的收条显示截至2016年8月2日仅支付26万元。2016年8月2日《协议书》约定余款12万元于2018年12月30日前付清，但蒋道国提供的收条显示2018年7月23日合同履行期限尚未届满，诉争房屋尚未初始登记时495000元购房款已全部付清。蒋道国提交的证据不符合日常经验法则及正常逻辑，在没有其他证据佐证情况下不能证明购房款已付清。 2、一审适用法律错误。蒋道国、蒋道伙签订房屋买卖合同时存在恶意串通，损害江涛利益的可能，双方买卖关系不能因二人互相作证就认定为合法有效，应为无效。一审法院前往诉争房屋所在物业服务中心调查，服务中心工作人员陈述诉争房屋系2017年7月26日交接，经办人工作人员唐家梅已于2017年6月底离职，已离职员工如何经办业务系第一处矛盾。一审判决表述“在该交接单上后添加了新业主蒋道国的名字”，即原先房屋交接单仅载蒋道伙名字，蒋道国名字何时添加在交接单上无法确定，无法证明蒋道国在诉争房屋被查封前接收了诉争房屋，此处为第二处矛盾。根据最高人民法院裁判要旨，合法占有应以实际控制为标准，不以实际入住为必要条件。诉争房屋被一审法院查封时不动产登记权利人为巢湖市房屋征收办公室，蒋道国对诉争房屋仅具有买卖关系债权。大额交易出于安全目的会以银行转账等电子交易方式进行，蒋道国陈述其随身携带大额现金，不合乎逻辑，蒋道伙与蒋道国具有堂兄弟关系，一审依据蒋道伙对收条、借条的认可，推定蒋道国已支付全部房屋价款，没有说服力，处理错误。诉争房屋于2018年10月19日初始登记，至此蒋道国可以办理产权证，蒋道国未对2018年11月15日诉争房屋查封提出异议，且陈述至2019年3月20日去房产管理局办理产证时才知晓查封事实，以上事实可证明蒋道国未办理房产证系自身原因导致。本案案件事实不同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定条件。 蒋道国辩称，1、房屋买卖合同于2016年8月2日签订且经公证处公证，房屋查封时间为2018年11月3日，江涛称蒋道国、蒋道伙恶意串通损害其权益，理由不成立。购房合同真实有效，本案事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定；2、蒋道国向家里借款支付诉争房屋购房款；3、诉争房屋初始登记是2018年，因诉争房屋系回迁房，“小证”一直未能办理，直到可以办理“小证”时蒋道国才发现房屋被查封。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 蒋道伙述称，蒋道国已将房款付清，大部分购房款为现金，每次蒋道伙都出具收条，第一次交付现金13万元，当时蒋道伙住世纪新都F区，钱在大门口用塑料袋装着交付，该笔13万元蒋道伙已用于还债，另有段时间蒋道伙不在家，钱支付给蒋道伙妻子，具体情况不清楚。 蒋道国向一审法院起诉请求：1、确认位于巢湖市所有权归其所有；2、停止对前述房产的执行，解除查封。 一审法院认定事实：2015年8月5日，蒋道伙与巢湖市房屋征收办公室签订了《巢湖市国有土地上房屋征收安置协议书》，协议书约定的安置房屋之一位于巢湖市，巢湖市房屋征收办公室于2016年6月13日予以盖章确认。2015年11月10日，蒋道伙、蒋道国签订一份《房屋转让出售协议书》，协议书约定蒋道伙将巢湖市房屋转让出售给蒋道国，房屋出售价格516000元，蒋道国于合同签订后6日内付蒋道伙订金130000元。2015年11月14日，蒋道国向蒋道伙支付130000元，蒋道伙向蒋道国出具借条一张，借条载明：“借到蒋道国人民币壹拾叁万元整，如不要房按银行利息付给购房款。”2016年7月7日，蒋道伙向蒋道国出具收条一张，收条载明收到蒋道国现金130000元。2016年8月2日，蒋道伙及其妻子吴寿梅（甲方）、蒋道国及其妻子韩英（乙方）签订《协议书》一份，协议书主要内容为：1、甲方与巢湖市房屋征收办公室于2016年6月13日签订了《巢湖市国有土地上房屋征收安置协议书》一份，现有回迁安置于巢湖市凤凰之家3-1304室的房屋权利，现将上述协议中甲方有拥有的房屋权利转让给乙方；2、转让金额为495000元，乙方已支付甲方355000元，余款140000元于2018年12月30日前付清……。双方就该《协议书》于2016年8月3日向巢湖市公证处申请办理公证，巢湖市公证处出具《公证书》，公证书载明：蒋道伙、吴寿梅与蒋道国、韩英于2016年8月2日签订了《协议书》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，协议上双方当事人的签字属实，该协议自双方当事人签字之日起生效。 2016年8月5日，蒋道国应蒋道伙要求向蒋道伙支付了125000元，蒋道伙当时在合肥市骨科医院住院，用该院处方笺背面向蒋道国出具收条一张，收条载明收到该款。蒋道伙于2018年6月23日、2018年7月23日向蒋道国出具收条，收条分别载明收到35000元、60000元。2018年10月19日，巢湖市国土资源局对该安置房屋颁发了不动产权证书（大证），证书载明权利人为巢湖市房屋征收办公室。 江涛与巢湖市石头记茶苑、蒋春木、蒋道伙民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年1月2日作出（2017）皖0181民初5092号民事判决。该判决生效后，因巢湖市石头记茶苑、蒋春木、蒋道伙未履行判决书确定义务，江涛向一审法院申请强制执行，执行案号（2018）皖0181执2338号。执行过程中，一审法院于2018年11月5日查封了蒋道伙名下位于巢湖市凤凰之家3幢1304室、6号楼2单元2303室、13号楼203室三处房产，并于2018年12月24日发出查封公告。 一审法院至凤凰之家物业服务中心调查，作调查笔录一份，该物业服务中心工作人员陈述：凤凰之家3幢1304室业主是蒋道国，原业主是蒋道伙；该房屋系2017年7月26日交接，由唐家梅经办，有房屋交接通知单，该交接单后添加了新业主蒋道国名字，看笔迹是唐宜梅添加的，唐宜梅在2017年6月底离开物业公司；业主缴纳物业费记账本显示2018年7月蒋道国缴纳了物业费。一审法院至凤凰之家3幢1304室现场，查看发现蒋道国居住于该屋，且对该房屋进行了精装修。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，2016年8月2日，蒋道伙及其妻子吴寿梅（甲方）与蒋道国及其妻子韩英（乙方）签订《协议书》，该份协议经公证处公证，且形成于2015年11月10日《房屋转让出售协议书》后，系对《房屋转让出售协议书》的变更，《协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，能认定蒋道伙、蒋道国之间在人民法院查封之前即签订合法有效的书面买卖合同。 其次，蒋道国的陈述及一审法院至凤凰之家物业服务中心的调查、至诉争房屋的实地察看等反映蒋道国在人民法院查封前接收诉争房屋，缴纳物业费用，并装潢入住，即蒋道国在人民法院查封前已合法占有使用诉争房屋。 再次，《协议书》约定房屋总价款为495000元，签约时蒋道国应付款355000元，其余款项140000元于2018年12月30日前付清。蒋道国在签约前2015年11月14日、2016年7月7日分别给付蒋道伙130000元、130000元，合计260000元，蒋道国提供的收条及其中2016年7月7日取款记录能确认上述付款情况属实。蒋道伙、蒋道国陈述《协议书》签订几天后蒋道伙发生车祸，蒋道伙在合肥骨科医院住院期间因还债需要，要求蒋道国给付购房款，蒋道国遂于2016年8月5日在骨科医院给付蒋道伙现金125000元，蒋道伙随后将该款给付江涛，江涛亦认可收到该笔款项。蒋道伙另于2018年6月23日、2018年7月23日向蒋道国出具收条，收条分别载明收到蒋道伙35000元、60000元。上述交付事实均得到蒋道伙的认可，江涛提出异议，认为蒋道伙、蒋道国可能存在恶意串通等行为，但未提供任何证据加以证明，故对江涛的异议不予采纳，据此认定蒋道国已支付了全部购房款。 最后，诉争房屋系回迁安置房，至2018年10月19日初始登记于巢湖市征收办公室名下，一审法院于2018年11月15日查封该房屋，致蒋道国与蒋道伙无法办理分户登记进而办理过户登记，故认定执行标的尚未办理过户登记非蒋道国自身原因造成。 综上，在人民法院查封诉争房屋前，蒋道国、蒋道伙即签订了有效房屋买卖合同，蒋道国已装修入住房屋，支付全部购房款，且房屋未办理过户登记非蒋道国自身原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，蒋道国对诉争房屋享有排除强制执行的民事权益。另江涛的债权为普通金钱债权，未指向特定财产，诉争房屋仅作为蒋道伙个人责任财产而成为被执行标的，蒋道国对诉争房屋的实际居住和物权期待权，应当优先于江涛的普通金钱债权。故蒋道国请求停止对诉争房屋的执行措施，予以支持。 蒋道国另请求确认诉争房屋所有权归其所有，因蒋道国配偶韩英非本案当事人，故不宜一并处理，对该项诉讼请求不予支持。 一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、停止对位于巢湖市房产的执行；二、驳回蒋道国的其他诉讼请求。案件受理费100元，由江涛负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实除“物业服务中心工作人员陈述……该房屋系2017年7月26日交接，由唐家梅经办”之外予以确认。 本院另查明：一审法院于2019年9月29日前往诉争房屋所在凤凰之家小区物业服务中心调查取证，该小区“合肥华光物业员工李春银”经询问陈述：诉争房屋“交接时候由唐宜梅经办，2016年7月26日办理的交钥匙房屋交接手续……”。 蒋道国就一审法院对诉争房屋的执行提出书面异议，一审法院据此于2019年5月15日作出（2019）皖0181执异32号执行裁定书，裁定驳回蒋道国的异议请求。蒋道国不服裁定，于法定期限内起诉至一审法院。 本院认为，蒋道国在诉讼中提供了蒋道国与蒋道伙2015年11月10日就诉争房屋巢湖市转让事宜签订的《房屋转让出售协议书》、2016年8月2日蒋道伙夫妇与蒋道国夫妇就该房屋转让买卖事宜订立的《协议书》，且《协议书》的缔结经安徽省巢湖市公证处公证，故一审认定蒋道国、蒋道伙在诉争房屋查封日2018年11月15日前订立有合法有效的书面买卖合同，符合客观事实，江涛上诉称蒋道国、蒋道伙之间房屋买卖合同无效，经查合同内容不具有我国合同法第五十二条规定情形，江涛亦未能举证证明二人恶意通谋，为损害其合法利益而订立合同，故本院对该上诉理由不予采纳。 蒋道国主张其为购买诉争房屋于2015年11月14日、2016年7月7日分别支付现金13万元，于2016年8月5日支付现金12.5万元，于2018年1月20日支付1.5万元，于2018年6月23日支付3.5万元，于2018年7月23日支付6万元，为此提供蒋道伙于2015年11月14日、2016年7月7日、2016年8月5日、2018年1月20日、2018年6月23日、2018年7月23日出具的数份借条、收条（载明金额合计49.5万元），蒋道伙对此予以认可，结合蒋道国提供的2016年7月7日银行业务凭证、江涛在一审庭审中认可蒋道伙2016年8月5日收到蒋道国房款12.5万元后，将该款支付给己方作为债务清偿，故蒋道国已就其向蒋道伙支付完毕约定的购房款承担了举证责任。一审法院对诉争房屋所在小区物业服务中心的调查取证及对诉争房屋的现场勘查，可证明蒋道国在诉争房屋查封前已合法占用诉争房屋。鉴于诉争房屋初始登记于2018年10月19日完成，至此房屋分户登记手续才能办理，一审法院于2018年11月15日对诉争房屋实施查封措施，蒋道国在得知查封事由后，于2019年3月提出执行异议，系在合理期限内行使自身权利，故一审认定诉争房屋未办理过户登记非因蒋道国自身原因，并无不当，本院予以认同。 综上所述，蒋道国提出执行异议的事实及理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，江涛的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由江涛承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇一九年十二月二十日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。