江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0206民初3754号 原告:无锡泓远商业管理有限公司，统一社会信用代码91320206089304261J，住所地无锡市惠山区钱桥街道藕乐苑社区。 法定代表人：高蓝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨扣成，江苏新翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。 被告：赵俊，男，1968年2月17日生，汉族，户籍所在地江苏省丹阳市。 原告无锡泓远商业管理有限公司（以下简称泓远公司）与被告赵俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告泓远公司的委托诉讼代理人顾源，被告赵俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泓远公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告2017年8月31日签订的商铺租赁合同于2018年8月31日解除。2、判令赵俊支付拖欠的租金98852元、物业费5672元、违约金197705元。3、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年8月31日，赵俊与泓远公司签订租赁合同，约定赵俊租赁无锡市惠山区青春商业中心的D8/8-114、115、116号商铺。后赵俊未按约支付租金及物业费，构成违约，泓远公司遂诉至法院主张欠付租金、物业费及违约金。 被告赵俊答辩称：1、其将租赁商铺的其中一间转租给案外人做餐饮，泓远公司在次承租人装修期间没有提出异议，等次承租人装修完毕后以不能经营餐饮为由进行驱赶，导致其赔偿次承租人损失10万元左右，该部分损失应当从其应付租金中扣除。2、泓远公司主张的违约金过高。 本院经审理认定事实如下：2017年8月31日，泓远公司（甲方）与赵俊（乙方）签订《无锡青春商业中心租赁合同》，约定赵俊向泓远公司承租位于无锡市惠山区青春商业中心的D8/8-114、115、116号商铺，“用于经营眼镜及配套零售有关的配套服务。乙方承诺仅以【明氏眼镜店】商号/名称在该租赁物业进行经营活动。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更其租赁区域的用途、类别和模式”。租期3年，自2017年9月2日起至2020年9月1日，其中装修免租期为2017年9月2日至2017年10月1日。关于租金，约定“第一年（2017年9月2日至2018年9月1日）租金为197705元；第二年（2018年9月2日至2019年9月1日）租金为237246元……签订本租赁合同后5个工作日内，承租方应支付履约保证金5000元。租金支付方式为半年支付。签订本租赁合同后5个工作日内，乙方应向甲方支付第一期租金98852.5元，此后每期租金应提前15天支付。物业费11345元/年，每6个月为一个交费期，先付后用”。关于违约责任，第13条约定“签订本合同后，乙方不得以任何理由单方解除本合同及放弃进驻，否则，甲方已收取的租金及履约保证金不予退还，且乙方应向甲方支付违约金相当于12个月的租金”；第23（3）条约定“乙方未按约定日期向甲方支付租金、物业管理费、水、电、空调等费用的，每逾期一日，应按应付未付费用的万分之五向甲方支付违约金。逾期达15日以上的，甲方可停止向乙方提供能源，对乙方存放于租赁区域内的所有物品有权留置（乙方的供应商保留所有权的物品除外）。逾期达30日以上的，甲方有权解除合同，乙方应按照本合同约定向甲方承担违约责任并赔偿由此给甲方造成的一切损失……”。关于合同解除，第24（2）条约定“如果出现下列任一情形时，甲方有权选择提前终止本合同，乙方赔偿甲方不少于12个月租金的租金损失，及甲方由此造成的一切损失。a、乙方未按照本合同的规定，逾期足额支付租金、履约保证金或其他费用中的一项或几项达30天以上的……”。 后赵俊向泓远公司支付了履约保证金5000元、租金98853元、物业费5673元。在本院审理过程中，双方一致确认租赁合同中约定的第一年（2017年9月2日至2018年9月1日）租金197705元是扣除免租期后的11个月租金。 赵俊述称，其与泓远公司签订商铺租赁合同时仅需要2间商铺，当时工作人员表示可以多租一间商铺转租获利。后其租赁了3间商铺，将其中一间转租给他人做兰州拉面，在兰州拉面店装修完毕经营7天后，泓远公司提出不可以做餐饮赶走了兰州拉面店，导致其赔偿租客损失10万余元。后其与泓远公司协商时，泓远公司工作人员倪国良表示该损失可以从其后期要支付的租金中予以扣除。故其认为泓远公司在本案中主张的租金、物业费应当扣除其支付的损失。泓远公司对赵俊的意见不予认可，认为根据合同约定，赵俊租赁商铺只能用于经营眼镜及配套零售有关的配套服务，未经泓远公司书面同意，赵俊不得擅自变更其租赁区域的用途、类别和模式。赵俊未提供证据证明其转租经营餐饮的行为经过泓远公司的同意，因此产生的损失应由赵俊自行承担。关于赵俊所述倪国良曾同意从赵俊应支付的租金中扣除其承担的损失，赵俊未提供证据证明，倪国良已经从泓远公司离职，也无法核实。 关于合同解除，泓远公司述称，2018年8月因赵俊欠付租金、物业费，泓远公司曾向赵俊邮寄催缴通知，限期赵俊结清款项，否则泓远公司将于2018年8月31日解除租赁合同，故认为双方签订的租赁合同于2018年8月31日已经解除。赵俊对此无异议。 以上事实，有无锡青春商业中心租赁合同及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为：泓远公司与赵俊签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。赵俊与泓远公司一致认可双方签订的《无锡青春商业中心租赁合同》于2018年8月31日解除，本院予以确认。泓远公司要求赵俊支付截至2018年8月31日的租金98852元、物业费5672元，赵俊无异议，本院予以确认。赵俊辩称“欠付的租金、物业费中应扣除其支付次承租人的损失”，经查，根据租赁合同约定，赵俊租赁商铺只能用于经营眼镜及配套零售有关的配套服务，未经泓远公司书面同意，赵俊不得擅自变更其租赁区域的用途、类别和模式。赵俊未提供证据证明其转租商铺用于经营餐饮的行为经过泓远公司的同意，也未提供证据证明与泓远公司协商一致因此产生的损失可以从租金中予以扣除，故本院对赵俊的辩解意见不予采信。 泓远公司认为赵俊未按约支付租金、物业费，构成违约，根据合同约定应支付一年租金作为违约金，故主张违约金197705元。赵俊提出违约责任过高要求调整，另其向泓远公司支付的履约保证金5000元要求抵扣租金、物业费。泓远公司认为，根据合同约定赵俊构成违约时履约保证金应予没收。本院认为，合同约定的履约保证金、违约金均属于违约责任的范畴，现赵俊提出合同约定的违约责任过高，请求法院调整，泓远公司除欠付款项的利息损失外，未提供证据证明其他具体损失。故本院对赵俊的辩解意见予以采纳，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度及预期利益，本院依法调整违约金为3个月的租金即49426元。综上，赵俊应支付泓远公司租金98852元、物业费5672元、违约金49426元，抵扣赵俊支付的5000元履约保证金，赵俊还应支付泓远公司148950元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认赵俊与无锡泓远商业管理有限公司于2017年8月31日签订的《无锡青春商业中心租赁合同》于2018年8月31日解除。 二、赵俊于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡泓远商业管理有限公司租金、物业费、违约金合计148950元。 三、驳回无锡泓远商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5833元，由泓远公司负担2958元，由赵俊负担2875元（该款已由泓远公司预交，赵俊于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付给泓远公司）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  王艳华 人民陪审员  胡志新 人民陪审员  唐 宏 二〇一九年十二月一日 书 记 员  陈湘国