广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0402民初8876号原告：珠海市溢盛房地产咨询有限公司，住所珠海市南屏广生路******，统一社会信用代码9144040077402978XL。法定代表人：欧阳炳兆，董事长。委托诉讼代理人：钟宏炬，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家华，广东莱特律师事务所律师。被告：珠海市中业物业管理有限公司，住，住珠海市香华路****一社会信用代码91440400MA4UMFQT5N。法定代表人：林卫能，经理。委托诉讼代理人：朱平优，男，1965年8月15日出生，汉族，住所，住所珠海市香洲区div>原告珠海市溢盛房地产咨询有限公司与被告珠海市中业物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张家华律师和被告委托诉讼代理人朱平优到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为：一、判令解除《商业合作合同》；二、判令被告向原告支付2017年8月1日至2018年4月30日期间的租金合计117000元；三、判令被告向原告支付2017年8月1日至2018年3月31日期间的物业管理费、水电费、污水处理费、二次加压费和公用电费等合计9565.5元；四、判令被告向原告支付履约保证金25000元；五、判令被告向原告支付逾期付款违约金（要求计算至债务全部清偿之日止，按月利率2%计算，暂计算至2018年7月31日合计22236.4元）；六、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由为：2017年5月30日，原、被告签订《商业合作合同》，约定由被告租赁原告所有的珠海市南屏镇广生路1号通道地下19卡位商铺（以下称“该商铺”），面积为230平方米，租赁期限5年，即2017年6月1日起至2021年5月30日止。合同签订后，原告向被告交付了该商铺，并给予被告两个月的免租装修期，但被告在2017年8月1日免租装修期满后，未按照合同约定向原告支付租金。合同第四条4.1①、②约定：“该商铺每月租金为人民币大写壹万叁仟元（小写￥13000.00元）；被告应在每月5日前向原告足额缴交当月的租金”。截止到2018年4月30日，被告拖欠租金共计人民币拾壹万柒仟元整（￥117000.00元）。合同签订后，被告仅支付了该商铺履约保证金人民币贰万伍仟元整。合同第四条4.2①、②约定：“该商铺合约履行保证金为人民币大写伍万元（小写50000.00元）；必须签约后一次性交清”。2017年8月1日至2018年3月31日期间，被告尚欠缴物业管理费、水电费、污水处理费、二次加压费和公用电费等合计人民币玖仟伍佰陆拾伍元伍毫整（￥9565.50元）。合同第四条4.1②、4.3、4.4约定：“被告应在每月5日前足额缴交当月的物业管理费以及上月的水电费等；被告经营范围内的用水、用电，按本物业管理公司收费标准计收；物业管理费按合作面积计收每月人民币大写肆佰陆拾元”。2018年4月18日，双方就上述拖欠款项进行结算，签订《女人街商业合作合同解除协议》，约定自被告交清款项后协议生效。但至今被告仍怠于履行该协议。原告提交了下列证据：1.商业合作合同；2.女人街商业合作合同解除协议；3.补充协议；4.广生商业收费情况明细列表。被告辩称：一、原告不是本案适格主体，合同没有生效。二、假如原告得到某些部门授权管理该物业，则原告第二、三、四、五项也只能以占用费来主张，并退回相关保证金。三、针对原告第五项诉讼请求，被告认为不存在违约金的计算。被告未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月24日，原告和被告签订《商业合作合同》，约定：双方就楼层合作事宜签订合同，合作的场地为珠海市南屏镇广生路1号通道地下商铺（广生综合市场1栋女人街），共19个门卡位，面积为230平方米（包括分摊公用面积）；被告按照原告的规划，将合作经营场地用于百货销售用途；合作期限为5年，即2017年6月1日起至2021年5月30日止；上述场地每月租金13000元。被告应在每月5日前向原告足额缴交当月的租金、物业管理费以及上月水电费；合约履行保证金为50000元，签约后一次性交清；被告经营范围内的用水、用电，按本物业管理公司收费标准计收；物业管理费按合作面积计收每月人民币460元，第2年起递增10%直至合同期满；所有违反本合同及附件条款的行为均属违约，应承担违约责任（包括解除合同和赔偿损失）；被告未能如期交清合同约定的任何一项费用，每逾期1天，需按欠缴金额的2%支付违约金。被告逾期30天未交清费用的，原告有权单方面解除本合同，履约保证金及一切已交的费用不予退还，被告应无条件撤出场地，原告有权追收被告所欠费用。2017年5月25日，原、被告签订《补充协议》，约定被告合同履行保证金从客户押金中冲减；由于原告留下客户保证金25000元，由被告负责履行合同责任，妥善处理交接过渡期，其履行保证金由被告负责退还。因被告没有交清约定的租金，原、被告于2018年4月18日签订《女人街道商业合同合同解除协议》，约定：双方解除《商业合作合同》，被告于2018年4月20日前将女人街场地交回原告使用及管理；自2018年5月起该场地租金由原告收取；原告同意被告拖欠租金以5折计算；被告自合同日到2018年4月共欠租金117000元，到3月份共欠管理费及水电费9565.5元；被告应向原告结算租金58500元、水电管理费9565.5元、合同保证金50000元和移交客户押金30000元，被告实际向原告应交48065.5元；本协议自双方签字盖章交清款项后立即生效。原告主张约定的合同保证金50000元中因原告之前已经收取了承租人25000元，故被告尚欠25000元没有交给原告。关于原、被告签订的《女人街道商业合同合同解除协议》，原、被告均主张因被告尚未交清约定款项而未生效。被告在本案审理中同意解除《商业合作合同》。另查，原告举证的广生商业欠款客户明细列表显示，案涉商铺中的1-21和1-20自2017年9月至2018年4逾期间欠交的物业管理费、垃圾处理费、污水处理费、路灯设施分摊、二次加压费、水费、电费和公用电费金额累计为9565.5元。本院认为，原、被告签订的《商业合作合同》和《补充协议》》实为商铺租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效。原告并非案涉商铺产权人不影响上述合同效力。被告逾期未支付租金构成违约，原告要求解除租赁合同符合法律规定和合同约定，被告亦同意解除合同，故对原告要求解除原、被告之间签订的《商业合作合同》的诉讼请求予以支持。关于被告欠付的租金117000元和费用9565.5元。被告辩称政府部门不让案涉通道的商铺用于经营，但未能举证证明，不予采信，不足以以此为由拒付租金。原、被告在2018年4月18日签订的《女人街道商业合同合同解除协议》中已经对欠费数额进行了确认。虽然原、被告均主张上述《女人街道商业合同合同解除协议》因被告未实际付款而没有生效，但双方确实存在对欠付租金和费用进行结算和确认的事实，故对确认的欠款数额本院予以确认。同时，原告举证的广生商业欠款客户明细列表亦佐证被告欠付的费用数额为9565.5元。根据《商业合作合同》的约定，案涉商铺每月租金13000元，自2017年8月至2018年4月共9个月的租金应当计算为117000元。因此，本院认定被告欠付租金117000元和费用9565.5元，对原告要求被告支付租金117000元和费用9565.5元的诉讼请求，本院予以支持。关于未付的履约保证金25000元。履约保证金所体现的合同关系应当从实际交付履行保证金之日起生效，在合同已经解除的情形下要求补交履约保证金法律依据不足，不予支持。关于逾期付款违约金。根据原告制作的清单，原告主张的是2017年8月至2018年4月期间应付租金的逾期付款违约金。根据《商业合作合同》的约定，被告应于每月5日前足额缴交当月的租金，每逾期1天，需按欠缴金额的2%支付违约金。因此被告2017年8月至2018年4月欠付的租金应当分别自同月6日起计算逾期付款违约金。原告主张违约金按每月2%计算，未超过法定和约定标准，予以支持。因此，被告自2017年8月至2018年4月期间应付租金的逾期付款违约金暂计算至2018年8月5日数额为18720元【13000×2%×（12+11+10+9+8+7+6+5+4）】。同时被告还应当继续向原告支付以117000元为本金，按照每月2%的标准，自2018年8月6日起计算至付清时止的月付款违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条、第九十四条、第一百零七条和第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告珠海市溢盛房地产咨询有限公司与被告珠海市中业物业管理有限公司于2017年5月24日签订的《商业合作合同》和于2017年5月25日签订的《补充协议》；二、被告珠海市中业物业管理有限公司于本判决生效后五日内向原告珠海市溢盛房地产咨询有限公司支付2017年8月1日至2018年4月30日期间的租金合计117000元；三、被告珠海市中业物业管理有限公司于本判决生效后五日内向原告珠海市溢盛房地产咨询有限公司支付2017年8月1日至2018年3月31日期间的物业管理费、水电费、污水处理费、二次加压费和公用电费等费用合计9565.5元；四、被告珠海市中业物业管理有限公司于本判决生效后五日内向原告珠海市溢盛房地产咨询有限公司支付计算至2018年8月5日止的逾期付款违约金18720元，并继续支付以117000元为本金，按照每月2%的标准，自2018年8月6日起计算至付清时止的逾期付款违约金；五、驳回原告珠海市溢盛房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11518元，由原告负担426元，由被告负担11092元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  孙伯华人民陪审员  龙小艳人民陪审员  姚燕萍二〇一九年十二月十二日书 记 员  姚杭玲