宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书(2019)宁0106民初10723号原告:中海宏洋地产(银川)有限公司，住所地:宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人:张贵清,该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱亮，北京大成（银川）律师事务所律师。被告:马真,男,1995年12月14日出生,回族,住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：马世梅，系马真母亲。原告中海宏洋地产（银川）有限公司与被告马真商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱亮，被告的委托诉讼代理人马世梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令解除原告与被告于2016年8月9日签订的《银川市商品房买卖合同》(合同编号:201600031008),被告协助原告办理撤销《银川市商品房买卖合同》(合同编号:201600031008)备案登记手续；2.判令被告将六盘山中路88号连湖花园七区x号楼x单元x室房屋立即返还原告；3.判令被告向原告支付违约金98800元、房屋使用费163020元(暂计算至2019年8月3日,并按每月4940元的标准继续支付至上述第二项诉请房屋实际返还之日止),以上已确定部分合计261820元；4.本案产生的全部诉讼费用、保全费用、公告费由被告承担。事实和理由:2016年8月9日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同(合同编号:201600031008)》及附件《补充协议》,协议约定:原告将其开发的位于六盘山中路88号连湖花园七区x号楼x单元x室房屋出售给被告:房屋总价款494000元,付款方式为首付款和商业贷款。合同附件六《银川市商品房买卖合同》补充协议第三条第四项约定,因被告未按照抵押贷款合同约定偿还本息导致银行要求原告承担保证责任的,原告有权解除合同,被告应按总楼价的20%向原告支付违约金;第九条第五项约定,合同解除时,如房屋已交付使用,自交付使用之日起,被告还应当按月以房屋总价1%向原告支付房屋使用费。2016年8月26日,原、被告与招商银行股份有限公司银川分行(下称“招行银川分行”)签订了《个人购房借款及担保合同》,合同约定:被告作为借款人,以上述所购房屋作为抵押物从招行银川分行贷款370000元;原告作为保证人对上述借款承担连带保证责任。2016年11月3日前原告将涉案房屋交付被告。但自2018年8月起,因被告未按借款合同约定向银行偿还贷款本息,导致原告在银行开立的保证金账户被多次扣款,截至2019年5月累计10次扣款,共计:26258.74元,上述扣款导致原告产生了经济损失。原告多次向被告催要无果。综上事实,原告认为,原告与被告签订的合同合法有效,双方均应切实履行,被告无视信用逾期还贷导致原告代偿的行为,已经构成违约,并符合合同约定解除条件,被告应就此承担全部法律责任。为此,原告特提起诉讼,请贵院依法判处。被告辩称，原告所诉事实理由属实，对诉讼请求均不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的银川市商品房买卖合同、收据、发票、购房借款担保合同、入住会签单，入住说明，被告认可无异议，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的招商银行股份有限公司银川分行逾期贷款扣划确认函和付款回单内容客观，与本案有关联，本院予以采信；原告提交的民事判决书与本案无关联，本院不予采信。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月9日，原告（甲方）与被告马真（乙方）签订一份《银川市商品房买卖合同（预售）》(合同编号：201600031008)及附件《补充协议》，约定乙方购买由甲方开发的位于银川市金凤区六盘山中路88号湖花园七区x号楼x单元x室，房屋建筑面积108.94平方米，单价4534.61元/平方米，房屋总价494000元；付款方式为乙方应于2016年8月9日前付首付124000元，剩余370000元向银行申请贷款；房屋交付期限为出卖人应在2016年9月15日前将符合约定的商品房交付被告。合同补充协议第三条第四款约定，因被告未按照抵押贷款合同约定偿还本金及利息导致按揭银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除本合同，被告应按总楼价的20%向原告支付违约金，原告承担保证责任后，还有权在承担担保责任的范围内向被告追偿。2016年8月26日，原、被告与招商银行股份有限公司银川分行签订《个人购房借款及担保合同》,合同约定被告向招商银行股份有限公司银川分行贷款37万元用于购买涉案房屋，被告以涉案房屋为该笔借款提供抵押担保，原告为被告借款本金、利息、违约金等提供连带责任保证。2016年11月3日，原告将案涉房屋交付被告，并办理了入住手续。自2018年8月起,因被告未按借款合同约定偿还贷款本息,招商银行股份有限公司银川分行从原告账户扣划借款本息，于2018年9月27日扣划5289.27元，于2018年11月27日扣划2646.33元，于2018年12月24日扣划2639.11元，于2019年1月28日扣划5251.81元，于2019年3月20日扣划5221.46元，于2019年5月28日扣划5210.76元，截止到2019年5月28日共计扣划26258.74元。庭审中，被告陈述同意支付原告已偿还的代偿款，并同意继续向银行按期偿还贷款。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及与招商银行股份有限公司银川分行签订《个人购房借款及担保合同》是双方真实意思表示，真实、合法，系有效合同。根据合同约定，房屋价款为494000元，被告贷款金额为37万元，根据原告提交的证据及当庭陈述，截止到2019年5月共计扣划贷款本息26258.74元。原告主张截止到2019年7月，共计扣了31450.29元，未提交证据证实，被告不予认可，对其主张不予采信。被告虽然未按约定向银行付款导致原告代偿借款本息，但并未导致合同目的不能实现。且原告已将房屋交付被告使用至今，故原告要求解除与被告之间签订的《银川市商品房买卖合同》、协助原告办理撤销《银川市商品房买卖合同》及返还房屋、支付房屋使用费的诉讼请求本院均不予支持。被告未按期偿还银行贷款导致原告代偿款项，系被告违约，双方约定的违约金过高，被告违约应赔偿原告实际损失，原告未就其实际损失提交证据证实，综合考虑合同履行情况及被告的违约情形，本院酌情认定被告以代偿款项为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%支付原告违约金，根据原告代偿的时间及金额，截止到起诉之日（2019年8月28日），违约金计算为944.4元（后附利息计算表）。2019年8月28日之后的利息以代偿本金为基数，按照上述利率计算至本判决确定的给付之日止。原告主张的其他违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十五条、第一百一十二条、第一百一十四条，判决如下：一、被告马真于本判决生效之日起五日内支付原告违约金944.4元，并以代偿款26258.74元为基数按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%支付原告中海宏洋地产(银川)有限公司自2019年8月29日至本判决确定的给付之日止的违约金；二、驳回原告中海宏洋地产(银川)有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2614元，原告中海宏洋地产(银川)有限公司负担2605元，被告马真负担9元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  魏丽波二〇一九年十二月十二日书记员  李晓艳序号代偿时间代偿金额累积代偿金额年利率代偿天数违约金12018.9.275289.275289.270.061756154.5822018.11.272646.337935.60.061752736.2532018.12.242639.1110574.710.061753562.6242019.1.285251.8115826.520.0617551136.5552019.3.205221.4621047.980.0617569245.762019.5.285210.7626258.740.0617592408.7共计：944.4元附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。