重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0108民初7509号原告：肖龙，男，汉族，1976年出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：向英，重庆互邦律师事务所律师。被告：重庆亚美房地产有限公司，住所地重庆市渝中区嘉陵江滨江路**圣地大厦**。法定代表人：孔海东。委托诉讼代理人（变更前）：张道成，重庆源伟律师事务所律师。委托诉讼代理人（变更前）：陈庚，重庆源伟律师事务所律师。委托诉讼代理人（变更后）：刘一粟，北京市聚信律师事务所律师。第三人：潘琼，男，汉族，1965年出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：丁胜，重庆互邦律师事务所律师。第三人：潘满琴，女，汉族，1952年出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：丁胜，重庆互邦律师事务所律师。原告肖龙诉被告重庆亚美房地产有限公司及第三人潘琼、潘满琴拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖龙的委托诉讼代理人向英，被告重庆亚美房地产有限公司（以下简称亚美公司）的原委托诉讼代理人张道成、陈庚及变更后的委托诉讼代理人刘一粟，第三人潘琼、潘满琴及委托诉讼代理人丁胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖龙向本院提出诉讼请求：1、判决亚美公司履行《城市房屋拆迁定向还建房安置协议书》，立即向肖龙交付位于重庆市南岸区铜元局铜元新村26号还建房；2、判决亚美公司协助将位于重庆市南岸区铜元局铜元新村26号还建房产权证办理在肖龙名下；3、本案诉讼费用由亚美公司承担。事实和理由：1995年至1999年8月期间，肖龙陆续以现金方式向重庆亚美经济技术协作公司提供借款共计80万元。后双方于1999年8月10日签订《房屋抵款协议》，约定重庆亚美经济技术协作公司用自有的位于罗厂湾C5地块上建筑面积900平方米的房屋抵偿肖龙80万元借款。重庆亚美经济技术协作公司于2004年经改制变更为亚美公司。肖龙与亚美公司于2009年1月21日（合同时间1999年系笔误）签订《城市房屋拆迁定向还建房安置协议书》，协议约定亚美公司拆迁肖龙位于重庆市南岸区罗厂湾建筑面积900平方米的房屋，建设工程施工许可证（渝经开）字第98-014。亚美公司自愿修建独栋还建房屋给肖龙安置，该独栋还建房屋地上三层建筑面积为502.09平方米，地下二层，地下**建筑面积为840（附规划及施工图），总建筑面积为1342.29平方米。双方约定还建房由亚美公司出资修建，经国家相关部门验收合格后交付给肖龙，肖龙不另付费，亚美公司协助肖龙办理还建房产权证，该还建房产权归肖龙所有。协议还约定肖龙自行将被拆迁房屋腾空，并保持原样交亚美公司拆除，肖龙自行解决过渡，肖龙原有的水、电、气、闭路等附属设施亚美公司不予补偿，由肖龙自行恢复安装。肖龙还保证被拆迁房屋不存在抵押、查封、产权纠纷或使用纠纷、担保、租赁等情况。现肖龙要求亚美公司交付还建房及办理还建房产权证，亚美公司拒绝。肖龙已查明亚美公司将该还建房产权人直接办理在亚美公司名下。肖龙认为，合同约定双方都应该严格履行，本案中肖龙完全按照约定履行了自己的义务，腾空房屋、自行解决过渡，也保证被拆迁房屋不存在任何纠纷，但亚美公司却拒不履行自己的义务，不交付肖龙还建房，也不协助肖龙办理还建房产权证。更为恶劣的是亚美公司将政府规划的还建房及合同约定应属于肖龙所有的房屋产权证私自办理在亚美公司名下，已严重违约。故肖龙起诉至法院。亚美公司辩称，一、肖龙向重庆亚美经济技术协作公司（亚美公司改制前企业名称）出借80万元不是事实，具体理由如下：1.肖龙在1999年才22岁，不可能有80万元巨款。在上世纪90年代，3万元就可以买一套两室一厅的集资房，机关工资也就1000多元，人民币80万元的购买力已经超过现在的800万元人民币的购买力，自然属于巨款，必须提供银行转款或取款的凭据予以证明其80万元债权债务的真实性。2.潘琼和潘满琴作为股东的重庆亚美经济技术协作公司，居然要向其侄儿借款支付公司工资和购买建筑材料，而且又没有任何银行转款证据，难以让人信服。3.2014年肖龙曾经多次以自己的房屋被拆为由向政府信访部门提出要求亚美公司交付1300平方米的拆迁还建房。在有信访办、建委、房管局、亚美公司等参加的市政府专门召开的办公会上，房地产政府部门在会上直接向市领导董建国汇报了肖龙在亚美公司的C5地块上并不属于被拆迁人的调查结果。亚美公司也再三声明土地部门净地出让给亚美公司，亚美公司不可能还要承担拆迁安置义务，并且亚美公司1997年已经获得出让地，地上建筑，地上建筑物是亚美公司所建属于亚美公司以外第三人？政府部门遂不再理睬肖龙的要求。在该次会议前后，肖龙及其家人从未提及曾经向亚美公司出借过80万元借款的事实。本案《房屋抵款协议》是肖龙第一次出示，真实性值得怀疑。4.根据《最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》（法发[2016]13号）第4条：“在民间借贷、离婚析产、以物抵债、劳动争议、公司分立（合并）、企业破产等虚假诉讼高发领域的案件审理中，要加大证据审查力度。对可能存在虚假诉讼的，要适当加大依职权调查取证力度。”据此，法庭应当要求肖龙提供转账证据，如果是提供现金借款的，必须明确向法庭报告指出是在哪个银行的哪个营业部提取的现金，由法庭到相关银行调取转账或者提出现金的银行凭据，否则不能确认肖龙向其亲属开办的公司出借80万元巨款的事实，并应追究其虚假诉讼的刑事责任。二、肖龙不是南岸区罗厂湾C5地块上的被拆迁人，也从未拥有900平方米私有房屋，亚美公司没有义务向肖龙交付所谓还建房。具体理由如下：1.亚美公司在C5号地块上修建过唯一的一栋建筑面积只有595平方米的砖混结构建筑物，在1999年9月竣工，没有办理房产证。亚美公司的股东由肖龙的亲戚变更为北京圣达投资管理有限公司和北京天筑伟业科技发展有限责任公司之前，在C5地块上仅仅修建一幢建筑物，该建筑物已经在股东变更（2009年）后予以拆除。亚美公司从未修建过900平方米的一栋建筑物。2.由于在C5地块上修建过的595平方米的砖混结构建筑物，在1999年9月竣工，没有办理产权证，故即便前述《房屋抵款协议》及其中的80万元借款债权是真实的，由于没有办理房屋权属转移登记，依法也没有发生不动产权属转移的法律效力，在法律上相当于以房抵款协议并未被履行，肖龙只能提起借款债权请求而不能提出不动产物权请求。3.2007年8月28日，潘琼和潘满琴作为股权转让方与受让方签订的《股权转让协议书》上第3页，约定规划的还建房不大于500平方米所发生的一切费用由转让方负担，在第4页最后第三行约定“甲方拥有的还建房乙方应无条件分割给甲方，并办理产权转移登记，费用由甲方承担。”由于在整个南岸区罗厂湾C5地块上的规划还建房仅此一栋（建筑面积534.48平方米，房地产权证号为106房地产证2013字第30677号），不可能同时属于两个拆迁安置人，据此可知潘琼并没有在1999年8月10日与肖龙签订过房屋抵款协议。从2004年的整体评估报告及2007年的股权转让协议，均可以证明亚美公司从来没有将该临时建筑用于抵款。潘琼签字及公司盖章的签订于1999年8月10日的《房屋抵款协议》，如果是真实的，则必然是利用其掌握公章的便利及亲属关系的便利，编造了虚假诉讼证据材料。总之，如果《房屋抵款协议》及其80万元借款债权是真实的，说明潘琼和潘满琴在签署股权转让协议时故意隐瞒该债务。如果《房屋抵款协议》是虚假的，则本案属于虚假诉讼，依法应追究肖龙及潘琼等人的虚假诉讼刑事责任。三、潘琼在企业改制时用于增加注册资本的建筑物，就是亚美公司在C5号地块上修建的唯一的一栋595平方米的砖混结构建筑物，其权属属于亚美公司，不是潘琼的私有房屋，潘琼不应当得到该还建房，潘琼更不应当虚构负债并编造房屋抵款协议，以肖龙的名义索要亚美公司房屋，否则必然侵占了亚美房公司财产。理由如下：1.潘琼、潘满琴在1999年时在南岸区罗厂湾C5地块上并没有500平方米的私房，潘琼、潘满琴对北京圣达投资管理有限公司和北京天筑伟业科技发展有限责任公司隐瞒了该房屋实际权属归于亚美公司的事实，企图以此种方式侵占亚美公司房屋，已经涉嫌侵占财产罪。2.根据公司法第三条规定：“公司属于企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。”据此，新老股东无权约定公司法人名下某一财产归属于原股东，新老股东如有该约定，明显属于无效约定。四、肖龙提供的关键性证据《房屋抵债协议》、《城市房屋拆迁定向还建房安置协议书》有重大瑕疵，不能作为定案证据。按照规定，仅仅有借款合同，没有付款凭证证明，不能认定借款行为存在。肖龙提供的《城市房屋拆迁定向还建房安置协议书》亚美公司并未拥有，且亚美公司只有盖章并未签字，所以该协议书是虚假的。潘琼、潘满琴述称，重庆亚美经济技术协作公司和肖龙的借款关系是真实存在的，形成时间是自1995年至1998年期间，后由于资金问题双方达成一致协议，将已建成的约900平方米的房子以抵款的方式抵给肖龙，形成时间在1998年。以上行为均是形成在2004年公司改制以前，借款不可能为之后股权转让打下铺垫。之后的股权转让是因经营问题而形成的，与借款无关，在2009年亚美公司与肖龙达成的拆迁补偿协议，也能说明亚美公司是认可该拆迁补偿的，也认定该900平方米的建筑物是真实存在的，应当按照该协议履行。肖龙为证实其诉称事实，向本院举示了如下证据：1、《城市房屋拆迁定向还建房安置协议书》1份，拟证原被告双方协议约定的安置房屋位置、面积、建筑费用、过渡安排、水、电气的拆除以及安装等双方的权利义务。第一条明确证明了亚美公司是拆迁肖龙一栋900平方米的房屋，第二条证明了双方约定在原地修建一栋1342.29平方米的房屋给肖龙，包括地上三层，地下二层，地下**定了建筑费用由亚美公司承担，交付合格房屋给肖龙。第6条约定了亚美公司协助肖龙办理过户登记，同时约定水电气亚美公司不补偿肖龙，肖龙自行解决，肖龙自行解决过渡，自行搬迁。该协议证明双方对房屋的拆除和还建做了明确约定，特别约定了是按规划图施工图移交。证明该协议书是在项目规划出来以后形成的。2、《房屋抵款协议》1份、《房地产开放项目投资许可证》（1998年11月9日）1份、《重庆市建设工程施工许可证》（1998年12月31日）1份、《中华人民共和国建设用地批准书》（1998年6月-1999年6月）1份、照片1张，拟证明房屋的历史来源，在1999年亚美公司因向肖龙借款支付工人工资、材料款等无力偿还用修好的涉案房屋900平方米抵款，现房屋未办理产权证。投资许可证，建设施工许可证、批准书证明了肖龙被拆迁房屋修建的项目材料，该项目在1998年建设规模是6344平方米，建设的房屋是合法建筑，肖龙在本案中被拆迁房屋系该项目的一部分。照片证明被拆迁房屋原貌，照片上的时间是1999年5月，房屋是客观存在的。3、亚美公司工商档案一套（年检资料、公司名称变更资料）、《中华人民共和国建设工程规划许可证》（2009年1月13日）1份，拟证明《城市房屋拆迁定向还建房安置协议书》签订的时间大约在2009年，合同上书写的1999年系笔误。年检资料证明所盖公章系2008年更换股东后所刻新章，该公司新章使用时间在2009年左右，不可能在1999年盖此章。公司名称变更资料证明了工商档案上显示2004年亚美公司更名情况，《城市房屋拆迁定向安置协议书》拆迁人为亚美公司的证据形成时间在2004年后。规划许可证证明了肖龙旧房屋拆除后政府在规划中明确还建房的建筑和面积，对肖龙的还建房在规划中做了妥善安置，对肖龙被拆除的房屋虽未完善产权但政府是认可的，还建房的规划时间证明了签约时间是在2009年。综上，《城市房屋拆迁定向安置协议书》的签订时间应该在2004年后，大约在2009年，1999年系笔误。4、《中华人民共和国建设工程施工许可证》（2010年6月7日）1份、《施工平面图》1份、《施工设计图》1份，拟证明肖龙还建房政府已经批准许可，对肖龙已拆除的房屋安置问题政府是做了还建规划的，目前竣工已经达到履行合同交房及办证条件。5、《委托书》1份（重庆市南岸区人民政府铜元局街道办事处于2013年1月16日出具）、《重庆市南岸区人民政府铜元局街道办事处文件铜街办[2013]46号》1份、《重庆金地安越会计师事务所重安会审字[2013]028号关于重庆亚美房地产有限公司“罗厂湾小区”项目投资损失的专项审计报告》1份、《重庆市城乡建设委员会关于解决“罗厂湾小区”项目问题的意见渝建文[2013]176号》1份，拟证明肖龙的还建房建设费用亚美公司已经作为项目损失报请政府减免且已获准，审计报告第7页对本案的肖龙还建房面积，位置布局等基本情况有明确表述，双方当时对政府委托作出的审计报告均无异议，证明《城市房屋拆迁定向还建房安置协议书》内容真实，安置房屋是通过政府委托的专业机构审计，本案双方及相关政府职能部门皆认可，且也是政府给予该项目的优惠政策依据之一。6、2013年3月26日的审计报告及相关资料（审计业务约定书，城市房屋拆迁定向还建房安置协议书）1份，拟证明补充证据5，本案的还建房的建设费用亚美公司已经作为项目损失，报政府在土地出让金等相关费用中减免。亚美公司提供给审计部门和政府部门的《城市房屋拆迁定向还建房安置协议书》和肖龙举示的《城市房屋拆迁定向还建房安置协议书》是同一份，双方对协议约定的内容完全认可已经向政府备案。审计业务约定书证明审计的委托人是亚美公司，资料是亚美公司提供的，审计费用是亚美公司支付的，亚美公司保证了提供的审计资料客观、真实，及审计单位保证出具的审计报告客观、真实。7、施工平面图（加盖重庆市规划局南岸区分局印章）1份，与上一次举示的证据4一致，提供原件比对，证明目的与上一次庭审中的证据4一致。8、证人证言（杨泽勇），证言：我是1996年修建了位于重庆市巴南区南泉街道办事处红星村4组48号自有住房，当时我在璧山区打工。肖龙的父亲肖满江是包工头，在1996年在巴南区南泉街道办事处红星村4组48号修了房屋，我与肖龙是相识的。9、2010年6月7日建筑工程施工许可证（编号510214201006070201）1份，拟证明工程名称显示为御景江山综合楼工程，也就是整个项目在当时的名称为御景江山，是后来亚美公司才改名为亚美沙发里。肖龙举示的委托设计单位设计的还建房是御景江山还建楼，也是亚美公司施工的还建房。亚美公司质证意见为：对证据1，真实性不予认可，因为亚美公司改制完成刻制印章后才发生的股权转让，原股东与肖龙是亲属关系，有条件伪造协议书，因此从签订时间来看，与亚美公司改制完成时间冲突，公司名称不一致。对证据2，房屋抵款协议申请司法鉴定，对形成时间进行鉴定，且对于肖龙在1999年8月10日作为学生，没有能力出借80万元现金给亚美公司，所以对该协议真实性、合法性均不认可。肖龙应向法庭提供80万元借款的银行转账依据，即使签订真实，由于没有履行，肖龙与亚美公司之间依然是债权纠纷，超过了诉讼时效，依法不应保护。对投资许可证、用地批准书、施工许可证，形式上真实性认可，不认可内容是否真实。新股东经手亚美公司后，不知道这些许可证的存在，进一步印证了亚美公司所说的原股东没有向新股东移交股权转让协议书所载明的附件以外的资料。投资许可证、用地批准书写明建筑面积是6344平方米，如果是以房抵债，不可能把整个项目的用地批准书，投资许可证都给肖龙，与常理不符。对照片，真实性无法确认，形成时间也不清楚，照片上确实只有一栋楼，且工商档案中亚美公司的评估报告中只有595平方米的砖楼1栋。对于证据《城市房屋拆迁定向还建房安置协议书》、《房屋抵款协议》，两份证据分别在1999年1月21日和8月10日形成，但当时亚美公司尚未更名，所以在1999年这一时间段没有“重庆亚美房地产有限公司”这一名称的公司。结合《城市房屋拆迁定向还建房安置协议书》、《房屋抵款协议》，亚美公司和重庆亚美经济技术协作公司是一家企业，不可能出现两家企业共同存在的情况，重庆亚美经济技术协作公司在2004年变更为亚美公司的名称，但两份协议目前看起来亚美公司和重庆亚美经济技术协作公司同时存在，与事实相违背。对证据3，工商档案真实性无异议，但达不到肖龙的证明目的。对规划许可证，真实性无异议，但不能证明还建的房屋应当归属于肖龙。对证据4，真实性、合法性无异议，但不能证明亚美公司修建的房屋应当交付给肖龙。对证据5，对审计报告，三性均不认可。亚美公司不是审计报告的委托人，亚美公司也没有提供过任何审计资料，且审计报告第2页可以看出，在2006年9月7日前，项目的投入无原始单据，审计机构只是估算，审计报告中提到的“原居民肖龙”是有倾向性的，因为涉案楼房只有500多平方米，刚刚竣工就拆除，从来没有住过人，也就没有“居民”的问题。所以审计报告没有合法依据，结论都是推测的，使用资料有倾向性，不能作为本案依据。委托书真实性、合法性均不认可。对46号文件及委托书，合法性、关联性不予认可，不能证明政府对亚美公司减免了土地出让金。对176号文件，三性均不认可，该文件既无印章，也无其他证据证明重庆市政府已经批准同意减免土地出让金，这只是建委提出的建议，不能证明土地出让金有没有减免，也证明了因为市政府没有批准减免土地出让金，亚美公司至今被相关部门追缴土地出让金955万元。审计报告是2013年3月26日形成的，亚美公司稍后提供的重庆市国土房管局在2014年11月20日出具的重庆市国土房管局关于重庆亚美房地产公司南岸区罗厂湾项目的调查情况的报告，第二页载明在罗厂湾项目拆迁前无肖龙关于产权的举报信息，和经查询没有肖龙的房屋合法拆迁许可证。重庆市国土房管局也明确亚美公司在1999年名称为重庆亚美经济技术协作公司，因此从时间逻辑关系上，该协议书存在不合理情况，所以2014年11月20日的报告可以覆盖肖龙举示的2013年的专项审计报告，证明没有拆迁事实，以及相关权威部门确认，还建房安置协议书逻辑上存在严重不合理的情况。对证据6，2013年3月26日的审计报告、城市房屋拆迁定向还建房安置协议书，真实性有异议。对审计业务约定书，真实性无异议，但既没有针对相关的城市房屋拆迁定向还建房安置协议书有任何书面意思表示，所以与本案无关。肖龙说已经经过备案，请肖龙提供相关证据予以佐证。对证据7，对施工平面图，真实性有异议，与本案无关。肖龙诉称的笔误不属实。对证据8，证人证言无法证明肖龙的经济实力。证人也没有证明支付了多少款项，肖龙在1999年是23岁，有80万元的款项出借不符合常理。借款需要凭证，完整的流程。对证据9，从图纸上不清楚谁委托的，肖龙无证据证明现有的还建房是完全按照该图纸修建的，该图纸不能就物权进行认可确认。潘琼、潘满琴质证意见为：对肖龙的证据及证明目的无异议。亚美公司为证实其辩称理由，向本院举示了如下证据：1、2008年4月17日股权转让协议书，拟证明涉案还建房屋按照约定是给原股东的，按照约定原股东承担还建房的建设办证费用，整个地块上的所有建筑物由原股东承诺在股权转让后由原股东拆除，达到三通一平。以及在协议上第8条约定，在股权转让变更登记前没有任何债务。由此证明肖龙的抵债协议书是虚假的。2、工商档案中验资报告1份、整体资产评估报告书1份，拟证明亚美公司在改制时把整个公司土地使用权及地上的建筑物、构筑物全部纳入公司新增注册资本的范围。其中，已经包括了唯一的一栋面积为595平方米的砖混结构房屋，由此证明在公司改制以前，没有与肖龙签订过以房抵债协议。因为抵了债就不会纳入公司注册资本的范围。3、重庆市国土房管局关于重庆亚美房地产公司南岸区罗厂湾项目调查情况的报告1份，拟证明第二页至第三页明确写明了拆迁情况，在罗厂湾拆迁前无肖龙相关产权的信息，也没有相关拆迁许可证。拆迁协议书盖章为亚美公司，但在1999年亚美公司名称为重庆亚美经济技术协作公司，所以存在逻辑上的不合理性。4、重庆亚美经济技术协作公司前进估[2004]1104号）整体资产评估报告书1份，拟证明该报告书是重庆亚美经济技术协作公司前股东委托重庆前进博远会计师事务所进行，该报告书载明只有一份住宿办公用房一栋，并未有针对肖龙的所谓还建房的设计，也没有关于还建房的描述。此评估报告的基准日是2004年9月30日，也就是在此日前没有肖龙提供的所谓房屋，只有一个595平方米的房屋。5、房地产权证书1份（106房地证2013字第30677号），拟证明该证书载明房屋建筑面积534.48平方米，与肖龙提供的城市还建房屋安置协议中的安置房屋（总面积1342.29平方米）没有任何关系。6、重庆仲裁委员会（2015）渝仲字第894号调解书1份，拟证明该调解书确定的调解协议中已经明确将房产证是106房地证字（2013）第1067号房屋归属于李小婉，也明确了在调解书生效后3日内办理，未办理的原因是该房屋正处于行政查封。106房地证字（2013）第30677号即为本案的涉案房屋。肖龙的质证意见为：对证据1，真实性予以认可，但该证据正好证明了还建房不是亚美公司的，该协议的第3页写明还建房的面积以规划面积为准，所以还建房的安置协议之所以是2009年签订，是因为政府对还建房的规划是2009年1月批准发布，所以才能签订安置协议。规划许可证也能体现是在2009年签订。也明确了股权转让中并未转让还建房，是肖龙的房屋。因为签订协议需要政府批准的规划，所以在签订的时候给了肖龙施工许可证。对证据2，工商档案的真实性予以认可。亚美公司举示的内容和投资许可证印证，建设规模是6344平方米。由于公司原因和其他项目影响，虽未完全建成，但不是建成唯一一栋房屋。该证据也印证了本案肖龙的房屋是独立的900平方米，与亚美公司评估中的500平方米的房屋并非同一栋。印证在2004年亚美公司评估之前，该房屋已经是肖龙的事实。对证据3，亚美公司举示的证据系复印件，真实性不予认可。该证据内容只是说明政府要求肖龙按照司法途径解决问题，而该项目是“四久工程”，是根据2013年的项目投资损失的专项审计报告等证据为依据，是亚美公司原股东和受让股东纠纷产生的，并非否定还建房的存在。在证据第三页中明确了还建房534.48平方米，共4套，即本案肖龙的还建房。由于当时政府未解决这一问题，未让双方一起调查解决。拆迁安置协议书上签订时间为1999年1月21日系笔误，该协议书签订时间为2009年，由于项目拆迁安置协议与亚美公司只签订过一份，当时双方并没有格式性的拆迁安置协议书，是在网上下载的，所以对相关内容经双方协商后写在网上下载的固定格式拆迁安置协议，但忘记更改签订时间。但该协议内容显示是在规划之后形成的，根据规划许可证和规划图才对还建房的面积和位置做了明确的规划，许可证是2009年1月13日发出的，所以拆迁安置协议书在这之后签订的。对证据4，真实性无异议，关联性不予认可。该证据中评估房屋建筑面积是595平方米，与重庆亚美经济技术协作公司抵款给肖龙的不是同一栋房屋。1999年8月10日房屋抵款协议上也载明了重庆亚美经济技术协作公司抵款房屋面积为900平方米，不是亚美公司自用的595平方米的房屋，且两栋房屋在当时的价值也不一样。肖龙在1999年通过抵款得到的房屋在1999年双方约定的价值为80万元，亚美公司提供的评估报告看出亚美公司这栋房屋面积是595平方米，在2004年评估时价值才75.65万元，在1999年时低于80万元。当时该地块在1998年时政府就是规划的6栋独立房屋，只是亚美公司缺乏资金，只修完工两栋，对相关事实肖龙之前举证也证明了，投资许可证以及施工许可证，房屋抵款协议都能证明这一事实。对证据5，真实性无异议，该栋房屋就是亚美公司与肖龙签订的定向拆迁安置协议中的房屋。该栋房屋建筑面积534.48平方米是施工完后地上建筑物的面积，施工完成后地上建筑面积与规划面积是有差异是正常的，也是政策允许的误差范围内。该证只办理了地上面积，并未办理地下建筑面积，这是由于亚美公司未补交土地出让金，所以未办理地下面积的产权证。从目前已经竣工还建房的G点分界线可以看出，该还建房的建筑规模是和安置协议及肖龙提供的施工设计图是一致的。对证据6，不予认可，与本案无关。还建房是政府规划的还给原居民的房屋，只有原房主才能享有，其他人无权享有。亚美公司通过非法手段转移是无效的。潘琼、潘满琴质证意见为：对证据4，真实性无异议，不认可关联性与证明目的。该报告中体现的资产是595平方米的建筑物，该房屋是2004年资产评估时属于重庆亚美经济技术协作公司的资产，应包含在资产评估范围之内。但本案诉争房屋是在1999年已经抵款给了肖龙，并不属于重庆亚美经济技术协作公司，因此也不应当的2004年评估中作为亚美公司的资产进行评估。对其他证据，同意肖龙的质证意见。潘琼、潘满琴为证实其述称事实，向本院举示了如下证据：规划设计图纸1份（1998年），拟证明该地块设计的房屋分别是A户型1栋，B户型5栋，其中已完工的是A户型和B户型各一栋。在1999年抵款给肖龙的房屋是A户型，即900平方米。重庆亚美经济技术协作公司自留的房屋是B户型，即595平方米，两栋房屋已经竣工，由于历史遗留问题没有办证。肖龙质证意见为：真实性和关联性均认可。该图纸可以看出亚美公司抵款给肖龙的房屋是独立的A户型，与亚美公司自有的房屋无关。亚美公司质证意见为：该证据是复印件，真实性不予认可。图纸不能证明和实际落成的房屋有关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院综合评判认定。经审理查明，亚美公司原名称为重庆亚美经济技术协作公司，2004年改制变更为亚美公司。自重庆亚美经济技术协作公司成立至1999年期间，潘琼担任重庆亚美经济技术协作公司法定代表人，后法定代表人变更为潘满琴。1999年8月10日，重庆亚美经济技术协作公司作为甲方与肖龙作为乙方签订《房屋抵款协议》，约定：甲方因修建罗厂湾地块商住楼向乙方借款人民币800000元（大写：捌拾万元现金）支付工资及材料款。现双方约定用房屋抵款，并达成如下协议：一、甲方用自有的位于罗厂湾C5地块上建筑面积900平方米的房屋抵偿乙方捌拾万元借款。乙方同意该房作价捌拾万元抵偿其借款。二、抵款房屋现已修建完工。该房屋目前未办理房产证，只有施工许可证（渝经开）字第98-014号《重庆市建设工程施工许可证》。甲方保证该房屋无任何债权债务纠纷，并保证为乙方办理房屋产权证。三、本协议甲方盖章，乙方签字生效。甲方于本协议生效后10日内交付房屋归乙方使用。四、本协议一式二份，甲乙双方各持一份。该协议甲方落款处加盖有重庆亚美经济技术协作公司印章，并有潘琼签字，乙方落款处肖龙签字并加盖指印。后，亚美公司作为拆迁人（甲方）与肖龙作为被拆迁人（乙方）签订《城市房屋拆迁定向还建房安置协议书》，约定：因实施重庆市南岸区“御景江山”建设项目，经甲、乙双方友好协商达成如下协议：一、乙方被拆迁房屋位于重庆市南岸区罗厂湾。建筑面积900平方米，建设工程施工许可证（渝经开）字第98-014。二、甲方自愿修建一独栋还建房屋给乙方进行安置，该独栋还建房屋地上三层，建筑面积502.09平方米；地下二层；地下**840.2平方米（附规划及施工图），总建筑面积为1342.29平方米。三、办理的还建房产权证面积以规划审批面积为准，该还建房分为六户；此还建房地上及地下以建设工程图纸为准（地下车库（地下车库以建设工程图纸G点为自然分界线，地上以“御景江山”建设工程总平面图纸G点为自然分界红线建房由甲方负责出资修建，经国家相关部门验收合格后交付乙方，乙方不另行付费。还建房物业管理由乙方自行管理。五、乙方原有的水、电、气、闭路等附属设施甲方不予补偿，由乙方自行恢复安装。六、甲方协助乙方办理还建房房屋产权证，该还建房产权归乙方所有。七、乙方自行解决过渡。八、乙方自行将被拆迁房屋腾空，并保持原样交甲方拆除。九、委托约定：委托人和受委托人保证授权委托书真实合法，并承担由此产生的一切法律责任。十、乙方保证被拆迁房屋不存在抵押、查封、产权纠纷或使用纠纷、担保、租赁等情况，因上述情况（包括但不限于）导致乙方或第三方向甲方主张拆迁补偿的，造成的相关费用及甲方损失由乙方承担。九、本协议一式肆份，甲方贰份，乙方贰份，经双方签字盖章后生效，具有同等法律效力。该协议书尾页落款日期为1999年1月21日。1998年9月8日重庆经济技术开发区国土局（1998）第013号建设用地批准书载明：用地单位重庆亚美经济技术协作公司，建设项目名称高级住宅，取得土地使用权方式出让，建设性质新建，土地用途住宅，用地总面积3418平方米，出让2718平方米，划拨700平方米，建筑容积率1：2.38，建筑总面积6344平方米，土地座落及四至范围：东：新胜物业公司，南：城市道路，西：化学试剂厂，北：恒伟（玫瑰山庄）。开工时间1998年6月，竣工时间1999年6月，本批准书有效期自1998年6月—1999年6月。1998年11月9日重庆市计划委员会南岸区编号0000025号房地产开发项目投资许可证载明：项目名称罗厂湾C5地块商住楼，建设单位亚美公司、英利公司，建设地址经济开发区罗厂湾C5地块，归口行业房地产，建设性质新建，建设规模6344平方米，计划开工年月1998年10月，总投资额410万元，项目负责人潘琼，计划竣工年月2000年1月，发证机关市计委。1998年12月31日，重庆经济技术开发区建筑管理站施证（渝经开）字第98-014号重庆市建设工程施工许可证载明：建设单位名称重庆亚美经济技术协作公司，工程名称商住楼，建设地址南坪罗厂湾C5地块，施工单位名称重庆市江渝建筑工程公司，工程负责人黄泽川，承包方式包工包料，合同工期1998年9月10日至1999年3月8日（180天），合同造价41万元，建筑面积900平方米，结构砖混，高（跨）/层数4，设计单位重庆市工程勘察设计院。2009年1月13日，重庆市规划局向亚美公司出具建字第建500137200900001号建设工程规划许可证，该许可证附页列表中载明还建房1-3，楼层建筑面积505.11平方米，还建房屋顶机房，楼层建筑面积20.87平方米；设计单位名称深圳市建筑设计研究总院有限公司重庆分公司，设计负责人黄冠亚。该许可证附图之总平面布置图有还建房图示范围，住宅层数3F/-2F。2010年6月7日，重庆经济技术开发区管理委员会出具编号510214201006070201建筑工程施工许可证，载明：建设单位亚美公司，工程名称御景江山综合楼工程，建设地址经济技术开发区南区罗厂湾小区A3-4/01，建设规模47232.81平方米，合同价格6141万元，设计单位深圳市建筑设计研究总院有限公司重庆分公司，施工单位四川省化工建设总公司，监理单位重庆市继兴工程监理有限公司，合同开工日期2010年5月30日，合同竣工日期2011年10月30日。在本案审理过程中，亚美公司提出对上述《房屋抵款协议》“重庆亚美经济技术协作公司”印章真实性、所有手写文字形成时间及印章使用时间进行司法鉴定。经双方选定，本院委托西南政法大学司法鉴定中心进行了鉴定。西南政法大学司法鉴定中心于2019年9月11日出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见：1、送检的标称日期为“1999年8月10日”、甲方为“重庆亚美经济技术协作公司”、乙方为“肖龙”的《房屋抵款协议》原件上“重庆亚美经济技术协作公司”红色印文与供检的同名样本印文是同一枚印章所盖。2、送检的上述《房屋抵款协议》原件上“重庆亚美经济技术协作公司”红色印文是在2002年年检报告封面的样本印文之前所盖，但不能进一步判断其具体形成时间。3、不能确定送检的上述《房屋抵款协议》原件上手写字迹的形成时间。另查，肖龙与潘琼、潘满琴系亲属关系，潘琼系肖龙的舅舅，潘满琴系肖龙的姨妈。2004年11月5日，重庆前进资产评估有限公司出具的重庆亚美经济技术协作公司前进估[2004]1104号整体资产评估报告书第4页载明：申报评估的账外资产如下：1、住宿及办公用房屋**，建筑面积595平方米，1999年9月竣工，砖混结构，尚未办理产权证。本项目资产评估基准日是2004年9月30日。2008年4月17日，潘琼、潘满琴作为转让方（甲方）与北京圣达投资管理有限公司、北京天筑伟业科技发展有限责任公司、伍文龙（乙方）作为受让方签订《股权转让协议》，约定：甲方将仍持有的亚美公司50%股权及净资产转让给乙方；第5条约定，乙方向甲方支付本补充协议约定的转让款当日内，甲方将公司所有文件及公司所有印章交付乙方。第6条约定，甲乙双方股权转让完毕后，乙方负责亚美公司经开区罗厂湾生活区A3-4/01号地块项目的手续办理，甲方予以配合。第8条约定，甲方郑重承诺公司在本协议股权转让变更登记完成前无任何债务，并无虚假，并自愿承担虚假披露的法律责任。若出现未披露的债务和或有债务给乙方造成的一切损失由甲方负责赔偿。第10条约定，甲方承诺：亚美公司经开区罗厂湾生活区A3-4/01号地块内的现有建筑物在股权转让变更登记完成后的六十天内拆除，达到三通一平，（即：水、电、路通和施工场地平整），甲方保证在项目开工前将水、电、气接至红线边缘。规划内的还建房的修建与主建筑物同步，还建房建设及办理产权转移登记所发生的一切费用由甲方负责。乙方承诺：还建面积为500平方米（以批准的规划面积为准）。该工程竣工验收后，甲方拥有的还建房乙方应无条件分割给甲方，该还建房不得用于抵押贷款或出售、转让给第三方。本院认为，一、关于借款80万元的事实。肖龙与亚美公司之间因上述《房屋抵款协议》、《城市房屋拆迁定向还建房安置协议书》产生纠纷的基础法律关系为借款合同关系。对于《房屋抵款协议》亚美公司提出的鉴定事项，西南政法大学司法鉴定中心出具鉴定意见，肖龙、亚美公司对鉴定意见均无异议，对该鉴定意见，本院予以采纳。根据肖龙与亚美公司于1999年8月10日签订的《房屋抵款协议》，亚美公司因修建罗厂湾地块商住楼向肖龙借款80万元支付工资及材料款。庭审中，肖龙陈述，其从1995年至1999年8月陆续向亚美公司支付借款共计80万元，上述款项均为现金交付。潘琼时任重庆亚美经济技术协作公司的法定代表人，其陈述借款属实，借款系陆续以现金方式支付。潘满琴陈述，其知道部分借款情况，肖龙拿钱给潘琼后，潘琼把部分钱给潘满琴用于发放员工工资及租房费用等。因上述借款发生时，潘琼、潘满琴均系重庆亚美经济技术协作公司人员，且潘琼系法定代表人，潘琼、潘满勤的陈述意见，已经构成自认。虽然肖龙、潘琼、潘满琴之间存在亲属关系，但不能仅此而否定借款事实。亚美公司虽然对借款事实存有异议，但并未提供相反的证据足以推翻潘琼、潘满琴的自认事实。故对于肖龙向重庆亚美经济技术协作公司出借80万元借款的事实，本院予以采信。二、关于《房屋抵款协议》是否实际履行。本院认为，根据《房屋抵款协议》第二条的约定，在签订上述协议时，抵款房屋现已修建完工。庭审中，肖龙亦提供了协议中载明的（渝经开）字第98-014号重庆市建设工程施工许可证。肖龙、潘琼均陈述所涉房屋已经实际交付使用。亚美公司辩称，涉案地块上仅有一栋面积为595平方米的砖混结构房屋，肖龙、潘琼对此不予认可。本院认为，亚美公司为此提供的证据可以证明涉案地块上存在一处595平方米的房屋，但并不能排除存在其他房屋。因上述房屋抵款协议发生于1999年，肖龙、潘琼庭审中陈述的因房屋已抵款给肖龙，该房屋非亚美公司自有资产，此后未涉及该房屋的意见，具有合理性。故对于肖龙主张的其已实际占有使用协议中所涉房屋的事实，本院予以采信。三、关于《城市房屋拆迁定向还建房安置协议书》的真实性问题。该协议书最后一条约定“本协议一式肆份，甲方贰份，乙方贰份，经双方签字盖章后生效，具有同等法律效力。”亚美公司辩称该协议书仅有亚美公司盖章并无签字，并未生效。肖龙对此不予认可。本院认为，该协议书甲方为亚美公司，乙方为肖龙。从上述约定的文义理解，“双方签字盖章后生效”应指双方以签字或盖章的行为作出意思表示后生效。亚美公司在该协议书拆迁人（甲方）处加盖印章，肖龙在被拆迁人（乙方）处签字并加盖指印，双方均作了相应的意思表示。庭审中，亚美公司对该协议书加盖的印章本身的真实性无异议。故，应当认定上述协议书已经生效。虽然该协议书落款日期为1999年1月21日，但亚美公司于2004年更名后使用该印章，故该落款日期非协议书形成日期。亚美公司以该落款日期亚美公司并不存在为由主张该协议书虚假的抗辩意见，本院不予采纳。综上，本院认为，上述《房屋抵款协议》、《城市房屋拆迁定向还建房安置协议书》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定行使权利和履行义务。亚美公司未按约定履行交付房屋及办理产权手续的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。故对于肖龙主张的要求亚美公司交付房屋及办理产权手续的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下:一、被告重庆亚美房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告肖龙交付位于重庆市南岸区铜元局新村26号的还建房（地上三层（地上**，地下**以规划审批为准）；二、被告重庆亚美房地产有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告肖龙办理将上述还建房产权办理至原告肖龙名下的产权登记手续。若未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13880元，财产保全费15000元，共计28880元，由原告肖龙负担5000元，被告重庆亚美房地产有限公司负担23880元。鉴定费用10000元，由被告重庆亚美房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  王 冲人民陪审员  潘光华人民陪审员  邬文碧二〇一九年十二月十九日书 记 员  钟宇焱