福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5914号 上诉人（原审被告）：泉州市住宅建设开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区北峰街道见龙亭社区东门瑞龙苑12幢1618#，统一社会信用代码9135050015612363XP。 法定代表人：蔡伟忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴俊猛，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玉琴，福建世礼（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈新友，男，1960年4月4日出生，汉族，住福建省浦城县。 上诉人泉州市住宅建设开发有限公司（以下简称“住宅开发公司”）因与被上诉人陈新友商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初5359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 住宅开发公司上诉请求：撤销原判，改判驳回陈新友一审的全部诉讼请求。事实和理由：住宅开发公司已经在2016年7月4日办理了涉诉房屋的初始登记。《泉州市保障性住房办理不动产证书转办单》、测绘图本应由陈新友本人领取，因经济保障性住房业主较多，为避免造成行政主管部门工作不便，泉州市住房和城乡建设局才通知住宅开发公司去统一领取转办单。该份转办单并非需要由出卖人提供的资料。住宅开发公司已经完成法定及约定的协助义务。不应认定住宅开发公司未交付完整的办证资料。住宅开发公司承担逾期办证违约金的前提是“由于开发商的原因”导致，其他原因无需承担违约责任。住宅开发公司仅为协助办证义务。陈新友提出登记申请才是启动办证的主导。住宅开发公司早在2016年就具备办证条件，在陈新友正式向办证部门提交申请之前不能办证的责任应由陈新友本人承担。 陈新友辩称，履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物单证，并转移标的物的所有权是出卖人的义务。住宅开发公司2016年7月4日才办理房屋所有权初始登记，其他手续一拖再拖。所有买受人根本无法申请办理不动产权证书。2016年7月，国土资源局通知住宅开发公司缴交土地出让金，而住宅开发公司却恶意拖延不交。经买受人多次信访，住宅开发公司迫于压力才于2018年12月27日缴交土地出让金。缴交土地出让金后，住宅开发公司又拖延到2019年2月才缴纳税费，至2019年7月16日还未办理《泉州市保障性住房办理不动产证书转办单》和测绘图等。住宅开发公司至今未履行约定将办理权属登记需由出卖人提供的全部手续资料交付陈新友，直至2019年9月25日才通知买受人办证。办理《泉州市保障性住房办理不动产证书转办单》和测绘图是住宅开发公司应尽的义务。陈新友没有资格和义务办理。住宅开发公司的违约行为给陈新友造成无法估算的损失，住宅开发公司应当承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。 陈新友向一审法院起诉请求：1.住宅开发公司履行基本义务为陈新友办理丰泽区昌盛路1000号东宝花苑26幢502室，向房屋权属登记机构办理房屋所有权的相关手续，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人(以泉州市不动产登记中心审核通过为准)；2.住宅开发公司支付逾期办理上述房屋权属证书相关手续的违约金和赔偿损失54088元；3.住宅开发公司返还多收的专项维修资金1932元。诉讼过程中，陈新友变更诉讼请求为：1.住宅开发公司协助陈新友办理位于丰泽区昌盛路1000号东宝花苑26幢502室房屋的不动产权证书；2.住宅开发公司支付逾期协助办证违约金54088元；3.住宅开发公司返还多收的专项维修资金1932.2元。 一审法院认定事实：2014年1月10日，陈新友与住宅开发公司签订一份合同编号为201401090043的《商品房买卖合同》，约定陈新友向住宅开发公司购买址在丰泽区××花园××小区××期××号楼××商品房，房屋总价款为589199元。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0005%向买受人支付违约金。”合同第十八条约定：专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计5795元，于2015年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。双方签订的合同附件六合同补充协议第四条约定：该限价房总金额为589199元，该总金额仅为房屋本身价款，买受人应自行承担其他单位对该商品房收取的任何费用，包括但不限于公共维修基金等费用，上述费用买受人保证按政府有关部门及其他相关单位规定、合同约定的标准和时间缴纳。合同补充协议第六条约定：“1、因该项目属政策性保障住房，部分手续需报请有关部门审批。因此，如在规定的商品房交付使用后60日内，出卖人未能向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，或不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的。买受人同意对本合同第十四条条款规定时间再续延9个月，买受人不追究出卖人责任。”合同补充协议第十五条约定“出卖人与买受人签订的本合同补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的组成部分。甲、乙双方同意本补充协议不受主合同第二十二条条款的约束，本补充协议与合同正文内容有冲突的，以本补充协议为准。”上述合同及附件于2014年6月10日在泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处登记备案。合同签订后，陈新友依约付清购房款589199元。2015年7月10日，住宅开发公司向陈新友发出《交房通知书》，通知陈新友前往办理交房手续并按泉州市住房和城乡建设局和泉州市财政局关于印发《泉州市住宅专项维修资金管理规定》的通知（泉建综［2011］70号）标准即每平方米建筑面积80元缴纳住宅专项维修资金。2015年7月22日，住宅开发公司收取陈新友缴纳的住宅专项维修资金7727元。2015年7月26日，住宅开发公司实际向陈新友交付诉争房屋。该房屋的不动产权证书至今未办理。另查明，泉州市住房和城乡建设局审核的《东宝花苑一期已售房源应缴存公共维修基金明细表》中载明该项目应交维修基金共计1954583.2元，其中26号楼住宅2至16层维修基金收费标准为80元／平方米。2016年5月26日，住宅开发公司向泉州市住房和城乡建设局支付了东宝花苑一期20、21、26-28、32、33号楼住宅（总面积24432.29平方米）的住宅公共维修基金1954583.2元。2016年7月4日，诉争房屋所在项目办理了初始登记。 一审法院认为，陈新友与住宅开发公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约定履行。关于住宅开发公司是否已履行完毕协助陈新友办理不动产权属登记的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，住宅开发公司履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，不仅要向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，而且要将办理权属登记需由住宅开发公司提供的资料交付陈新友。经查，诉争房屋所在项目虽于2016年7月4日办理了初始登记，且住宅开发公司已取得诉争房屋的房产分户图，但陈新友主张住宅开发公司尚未交付房产分户图，住宅开发公司也未能提供交付相关办证资料的证据，应承担举证不能的不利后果；同时，住宅开发公司自认其领取了诉争房屋的《泉州市保障性住房办理不动产证书转办单》尚未交付陈新友，该份转办单亦为办理不动产权属登记所需资料。因此，住宅开发公司至今未向陈新友交付完整办证资料，未能履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，应承担相应的违约责任。现陈新友请求住宅开发公司协助其办理诉争房屋的不动产权证书，合法有据，予以支持。双方约定合同附件六合同补充协议与合同正文内容有冲突的，以合同补充协议为准。根据合同第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0005%向买受人支付违约金”，以及合同补充协议第六条第1款约定“如在规定的商品房交付使用后60日内，出卖人未能向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，或不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的。买受人同意对本合同第十四条条款规定时间再续延9个月，买受人不追究出卖人责任”，诉争房屋的实际交房时间为2015年7月26日，因住宅开发公司原因未能在房屋交付后的60日内履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，导致陈新友未能在商品房交付使用后90日内即2015年10月24日之前取得房屋权属登记，上述期限可再续延9个月即至2016年7月23日止。陈新友主张双方约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金，但所提供的营业执照、利润表、库存货物照片等证据不足以证明因住宅开发公司违约给其造成的实际损失额，不予采纳。因此，陈新友请求住宅开发公司支付自2015年10月15日起至2019年4月30日止的逾期协助办证违约金54088元，对住宅开发公司应承担的自2016年7月24日起至2019年4月30日止（共1011天）每日按已付购房款589199元的0.0005%计算的逾期协助办证违约金计2978.4元予以支持，超出部分不予支持。另，建设部、财政部联合下发的《住宅专项维修资金管理办法》第二条规定：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金”；第九条规定：“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有”。泉州市住房和城乡建设局、泉州市财政局于2011年8月12日联合出台的《泉州市住宅专项维修资金管理规定》第六条规定：“泉州市住房和城乡建设局负责管理泉州市区（鲤城、丰泽、开发区）住宅专项维修资金，负责具体的归集、使用和代管工作。”双方当事人签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第四条约定：买受人应自行承担其他单位对该商品房收取的任何费用，包括但不限于公共维修基金等费用，上述费用买受人保证按政府有关部门及其他相关单位规定、合同约定的标准和时间缴纳。且住宅开发公司根据泉州市住房和城乡建设局审核的收费标准，在发给陈新友的《交房通知书》中明确通知以每平方米建筑面积80元缴纳住宅专项维修资金，陈新友已按照该标准实际缴交。基于上述规定，陈新友已缴纳的住宅专项维修资金，所有权人是陈新友，其用途系用于诉争房屋“共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造”，即受益人亦是陈新友，且住宅开发公司仅是代收代缴该住宅专项维修资金，根据住宅开发公司提供的证据，该款已最终归集给泉州市住房和城乡建设局统一代管及使用。故陈新友请求住宅开发公司返还多收的专项维修资金1932.2元，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、泉州市住宅建设开发有限公司应于判决生效之日起十日内协助陈新友办理址在丰泽区东海片区“宝珊花园”东侧、宝秀小区三期西北侧地块东宝花苑26号楼502商品房的不动产权证书；二、泉州市住宅建设开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付陈新友自2016年7月24日起至2019年4月30日止的逾期协助办证违约金2978.4元；三、驳回陈新友的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：住宅开发公司虽于2016年7月4日办理了初始登记，且住宅开发公司已取得诉争房屋的房产分户图，但住宅开发公司直至2018年12月27日才补缴土地出让金，且住宅开发公司也未能提供交付相关办证资料的证据，同时，住宅开发公司自认其领取了诉争房屋的《泉州市保障性住房办理不动产证书转办单》尚未交付陈新友，该份转办单亦为办理不动产权属登记所需资料，故对住宅开发公司关于其早已履行完毕协助办证义务，不应承担逾期办证违约责任的主张不予采纳。另根据陈新友提供的《泉州市住宅建设开发有限公司关于东宝花苑一、二期办理不动产登记证相关事宜的通知》可以认定，住宅开发公司于2019年9月25日向陈新友等发出办证通知，通知买受人于2019年10月8日至31日办证。一审认定的其余事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，住宅开发公司履行完毕协助办理不动产权属登记的义务，不仅要向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，而且要将办理权属登记需由住宅开发公司提供的资料交付陈新友。住宅开发公司虽于2016年7月4日办理了初始登记，且住宅开发公司已取得诉争房屋的房产分户图，但住宅开发公司直至2018年12月27日才补缴土地出让金，且住宅开发公司也未能提供交付相关办证资料的证据，同时，住宅开发公司自认其领取了诉争房屋的《泉州市保障性住房办理不动产证书转办单》尚未交付陈新友，该份转办单亦为办理不动产权属登记所需资料，住宅开发公司未及时履行协助办证义务，直至2019年9月25日才向陈新友发出办证通知，已构成违约，应当承担违约责任。一审判决住宅开发公司协助陈新友办理诉争房屋的不动产权证书，并根据陈新友的诉求和合同约定判决住宅开发公司支付逾期协助办证违约金2978.4元，符合法律规定和合同约定，应予维持。住宅开发公司主张其不应承担逾期协助办证的违约责任，缺乏依据，不予采纳。 综上所述，住宅开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由泉州市住宅建设开发有限公司负担（多预交的1151元予以退还）。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一九年十二月二十九日 书记员  陈文能 附：本案适用的主要法条及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1