广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0304民初43326号 原告（反诉被告）：广州市国康餐饮管理有限公司，住所广州市越秀区中山一路57号二十层2005-2007部位（仅限办公用途），统一社会信用代码91440104591529300X。 法定代表人：沈美瑜。 委托诉讼代理人：罗穗峰，广东穗峰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：深圳新洲中濠国际酒店有限公司，住所深圳市福田区沙头街道滨河路9005号（新洲北村53号）5-12层，统一社会信用代码91440300MA5EFEKW8F。 法定代表人：谢火亮。 委托诉讼代理人：欧阳智彪，广东华篆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁祎炜，广东华篆律师事务所律师。 被告：中濠酒店集团（深圳）有限公司，住所深圳市宝安区西乡街道宝民二路72号八楼，统一社会信用代码914403003596859585。 法定代表人：何松蔚。 委托诉讼代理人：彭继华，男，汉族，1984年1月16日出生，系该司员工。 原告广州市国康餐饮管理有限公司与被告深圳新洲中濠国际酒店有限公司（下称中濠酒店公司）、中濠酒店集团（深圳）有限公司（中濠集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月8日、12月18日公开开庭进行了审理，原告及两被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告在2017年12月份从被告中濠酒店公司处得知，其有位于深圳市福田区房屋（以下称涉案房屋）可租给原告用于经营餐饮业，并多次向原告强调和保证涉案房屋符合经营餐饮业的条件。2018年1月28日，原告基于对被告中濠酒店公司的信任，与其签订《房屋租赁合同》（以下称租赁合同），约定被告中濠酒店公司将涉案房屋出租给原告用于经营餐饮，涉案房屋的租赁面积共1750平方米。租赁期限自2018年1月23日至2028年1月22日，第1-2年每月租金为25万元，以后每两年在上一时段的基础上递增8%。同时约定免租期为2018年1月28日至2018年6月16日，但若被告中濠酒店公司场地不具备开业条件或因被告中濠酒店公司提供的证件、资料无法办理原告开业所需证件，则免租期相应后延，直至符合开业或证照全部齐全为止。此外，《租赁合同》第六条第ｌ款第（4）项约定：被告中濠酒店公司全力配合原告完成餐饮业消防、卫生等必要政府部门验收工作（如因被告中濠酒店公司原因延迟办证时间，免租期相应后延）；应保证整栋大厦依法应办理的执照证件及各类政府部门手续齐全，且不会给原告开业、营业造成任何影响。若违反前述保证的，原告有权解除合同并要求被告中濠酒店公司承担相应的违约责任，赔偿原告损失及原告为维护合法权益所产生的调查处理费、诉讼费、担保费、律师费等合理费用。租赁合同签订后，原告依约向被告中濠酒店公司支付了押金750000元；并对涉案房屋进行了装修、购买经营餐饮所需的设施设备、招聘培训新员工、为新员工租赁宿舍等，为此所支出的费用超过4912978.55元。为开业经营所需，原告马上着手办理餐饮企业所需的各项证照，并于2018年4月2日取得运营主体深圳市东兴顺饮食有限公司的《营业执照》，于2018年7月11日取得《食品经营许可证》。然而，原告办证过程中，被告中濠酒店公司却一直未按约向原告提供与消防相关的合格审核文件并配合原告申报餐饮业消防行政许可，致使原告无法正常开业。之后，原告多次要求被告中濠酒店公司履行义务，但被告中濠酒店公司总以各种理由拖延。目前，除了未取得《开业、营业前消防安全检查合格证》，原告早已完成了所有开业前的准备，而被告却明确告知原告，其确认无法向原告提供与消防相关的合格审核文件并配合原告申报餐饮业消防行政许可。被告的上述行为致使原告损失巨大。根据《租赁合同》的约定及相关法律规定，由于被告中濠酒店公司违反《租赁合同》中关于其已取得消防合格审批证件的保证，并无法按约配合原告完成餐饮业的消防审批合格证申领，己构成根本违约，原告有权解除租赁合同并要求返还押金、承担违约责任及赔偿损失。同时，因被告中濠酒店公司为一人有限责任公司，其唯一股东为被告中濠集团公司，故被告中濠集团公司理应对被告中濠酒店公司的清偿义务承担连带责任。综上所述，现原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告中濠酒店公司立即向原告返还租赁押金75万元；2、被告中濠酒店公司赔偿原告损失4912978.55元；3、被告中濠集团公司对被告中濠酒店公司的上述赔偿义务承担连带责任；4、两被告承担本案的全部诉讼费、保全费、评估费。 被告中濠酒店公司答辩称，一、就原告解除案涉房屋租赁合同的诉请，被告中濠酒店公司认为不存在解除之说。因案涉物业的产权状况是，未取得房产证及建设工程规划许可证，根据最高院相关司法解释的规定，依法属于无效合同，应当自始无效、当然无效、全部无效。既然合同从未生效，也就是谈不上解除的问题，为此被告中濠酒店公司也特提出了确认合同无效的反诉请求。 二、关于原告既要求返还租赁保证金75万元，又叠加提出双倍租赁保证金的违约金150万元，及律师费10万元的诉求。正如第一点所述，案涉房屋租赁合同因违反法律效力性强制规定而无效，相应的约定除了合同法中有关程序性的争议解决条款外，均为自始无效，故原告提出的诉请没有法律的依据。而且，最高院的相关司法解释已经对合同无效后的法律责任作出了明确的规定，已具有补偿和惩罚的功能，也就是说合同所约定的违约责任问题已被法定的责任承担规定所吸收、替代，原告在法律规定之外额外主张违约责任不应得到支持。 三、关于案涉房屋租赁合同中免租期的问题。1、如前文所述，案涉租赁合同依法无效，相关合同条款自始不对合同双方产生任何约束力，相关的免租期条款也没有适用的法律基础。2、合同中约定的免租期条款是基于整个十年的租期所设置的优惠条款，是属于附条件的民事行为。在原告从未支付过任何一期租金，且未完成约定的租期的情况下，硬套该免租条款，将使被告中濠酒店公司付出违背原意的合同对价，显然有违合同双方的真实意思表示，而且使原告方在拒交租金依然可以取得额外的利益回报，显然有失公平，故不应得到支持。 四、对于原告提出的损失赔偿问题。1、从案涉租赁合同第6条第2款第1项的表述为“甲方将租赁物业按现状出租给乙方使用，乙方在签订本合同时已对物业的现状有充分了解，并同意承担因此发生的责任及风险”，由此可见原告已知晓涉案物业的产权状况。而且，原告作为大型餐饮连锁企业，处理、参与的房屋租赁合同众多，内部合规审查流程严谨，在签订涉案租赁合同之前，不可能不要求我方释明产权状况，更不可能在产权状况未明的情况下，将涉案物业经营使用，并投入资金进行装饰装修。因此，在知晓涉案物业产权状况的情况下，原告自身也应承担相应的责任。2、从涉案租赁合同的第4条第2款中可见，“乙方在符合消防的前提下方可对房屋进行装修，且对租赁物重大结构或功能进行装修或修缮须经甲方书面同意”的约定，但实践中原告在被告中濠酒店公司正在办理消防许可的过程中，未落实到消防许可的情况下，未经被告中濠酒店公司的书面同意，就进行装修，导致了损失的扩大，原告应当就损失扩大部分承担责任。3、东兴顺公司并非被告中濠酒店公司的合同相对人，与被告中濠酒店公司没有任何法律关系，被告中濠酒店公司无须对东兴顺公司的所谓损失承担赔偿责任。原告未经被告中濠酒店公司同意擅自将涉案物业转予东兴顺使用，本就违反了租赁合同的约定。而且，从原告所提供的证据来看，东兴顺公司与原告是两个互独立的法人，没有混同的关系，单凭其双方因面临本案而私相授受出具的所谓“声明”，无法证明客观真实情况。东兴顺公司的损失应由其相对方即原告来承担。原告依法承担的部分，才是原告自身的损失。原告的损失与东兴顺公司的损失之间，没有理由可以画上等号。4、已形成附合的装修损失部分，应以评估机构作出的评估报告为准。原告提交的装修施工合同，仅为案外人之间的双方私下约定，无法客观反映该装修项目的市场价值，而且原告所提交的证据存在“没有合法的收款票据”、“收据记载的金额、日期与合同约定不符”、“转账凭证与收据无法对应”、“付款人不是东兴顺公司”、“收款人非合同指定账户”等诸多问题（在质证阶段具体阐述），其真实性严重存疑。因此，在原告方提出申请，我方同意，法院已委托中立评估机构评估的情况下，东兴顺的装修损失应以客观中立的评估报告为准，并根据使用时间进行折旧，而不是按原告所主张的将所有装修施工合同价款简单总和。5、厨房设备、弱电工程、窗帘、设备费，属于未形成附合、可移动的部分，应由东兴顺自行拆除、利用，依法不构成损失。6、东兴顺员工工资、宿舍支出、差旅费和货款等项目，无法确定其真实存在，且已由东兴顺公司实际使用收益，属于市场主体经营风险范畴，不应当构成本案的损失。原告所提交的证据存在“大部分员工没有劳动合同”、“大部分员工是点都德聘请”、“没有社保证明”、“宿舍承租人不是东兴顺公司”、“付款人不是东兴顺公司”、“工资支付情况与合同、转账凭证不对应”等诸多问题，无法反映客观情况，这些支出是否实际存在有很大疑问。其中关于“员工欧小曼”的证据材料显示，该员工入职的时间是2016年10月l7日，该时间点东兴顺公司根本都没成立，原告连这种证据都拿来作为东兴顺公司的损失依据，明显有东拼西凑、牵强附会的嫌疑。原告提交的证据显示，有部分员工在东兴顺公司开业之前就已离职，且所有员工的离职原因都是员工个人原因，与东兴顺公司的开业情况无关，无法证明是因本案合同无效所导致的损失。而且东兴顺公司已开业运营，其员工已投入工作，货物材料已投入生产，已经获取应有的收益，现还将这些支出列出损失要求我方承担也没有事实依据。 五、消防问题并不是东兴顺公司无法开业的原因。事实上，在消防许可的办理过程中，只要物业的消防硬件设施符合标准，相关行政部门就不会要求停止经营，案涉物业的其他所有商户均处于正常营业状态的事实就可以证实这一情况。东兴顺公司实际上是因为开业后营业状况不如预期，基于其自身的经营问题选择的停业，而非完全是案涉物业的消防问题导致，原告只是借题发挥，将责任全部推向被告，而提起诉讼。这种经营风险应由其自身承担，而不是出现亏损后，就利用物业的产权情况，既要求出租方承担全部投入，又要求适用免租条款，将企业经营风险完全转嫁给出租方。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告中濠集团公司答辩称，一、被告中濠酒店公司只是我公司的连锁加盟商，其产权独立，自负盈亏，不存在相互利益混同的情况。这可以从我司与被告中濠酒店公司之间的连锁加盟协议、管理费催收函等证据可以证实。二、被告中濠酒店公司与原告之间的租赁合同纠纷与我司没有任何关系，本司从未加入其合同的协商、履行，亦非该合同的相对方，其合同无效的责任不应由我司承担。三、就连原告应交付的租金，被告中濠集团公司都一分文未收，我司根本不存在受益的前提，也就是说根本不存在利益混同的法律前提，故如要我司承担责任显然没有事实和法律的基础。四、工商登记信息清楚表明，被告中濠酒店公司的股东是谢火亮和史少彬，与被告中濠集团公司毫不相干，要被告中濠集团公司承担股东利益混同的责任，没有法律依据。五、被告中濠酒店公司有独立的会计账簿和银行交易记录，可证明我司与其的实际经济关系，但被告中濠酒店公司一直均不向我司提供，我司属于举证不能，如法庭有需可责令被告中濠酒店公司提供，这样可清楚界定我司与被告中濠酒店公司的相互独立关系。 被告中濠酒店公司反诉称，一、因案涉租赁物业未取得房产证及建设工程规划许可证，依法律规定，反诉原被告之间签订的《房屋租赁合同》应为无效。从协商到签订涉案《房屋租赁合同》，合同双方均知道案涉租赁物业属于历史遗留的集体土地之上的建筑，未办理房产证，亦未取得建设工程规划许可证。根据法律及相关司法解释规定，反诉原、被告之间签订的《房屋租赁合同》应为自始无效。因此，该合同中包括租期、免租期条款、违约责任条款在内的相关约定亦自始无效，不应对反诉原、被告产生法律效果，而根据合同法规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。具体到本案，涉案合同无效后，反诉被告应腾空搬离案涉租赁物业，向反诉原告返还案涉租赁物业，并依规定支付相应的房屋占有使用费。 二、从2018年1月28日起至今，案涉租赁物业一直由反诉被告控制占用，反诉被告应参照涉案合同约定的租金标准，向反诉原告支付该期间的房屋占有使用费。2018年1月28日，反诉原被告签订《房屋租赁合同》当日，反诉原告即将涉案租赁物业移交给反诉被告管控使用，随后反诉被告即入场施工装修，并于2018年10月31日开业运营。时至今日，案涉租赁物业仍然处于反诉被告的控制占有，虽反诉原告多次催告返还，但反诉被告均拒不搬离，导致反诉原告既不能对物业变通使用，又收不到任何租金。既然案涉《房屋租赁合同》依法无效，且反诉被告在本诉中要求反诉原告承担其装修等损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，反诉被告应依法承担其占有承租物业的占有使用费；而根据该司法解释的规定，该占有使用费应该参照涉案合同约定的租金标准（25万元／月），支付自2018年1月28日至实际腾空搬离之日止的房屋占有使用费。请求判令：1、确认反诉原被告之间签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令反诉被告腾空搬离并向反诉原告返还案涉租赁物业；3、判令反诉被告按25万元／月的协议租金标准，向反诉原告支付于自2018年1月28日起至实际腾空搬离之日止的房屋占有使用费暂计至2019年4月l0日为375万元）；4、判决本案诉讼相关费用由反诉被告承担。鉴于原告与被告中濠酒店公司已于2019年10月11日办理了租赁场地的移交手续，被告中濠酒店公司撤回第2项诉讼请求，明确第3项诉讼请求为反诉被告按25万元／月的协议租金标准，向反诉原告支付自2018年1月28日起至搬离之日2019年10月11日的占有使用费5116700元。 原告针对被告中濠酒店公司的反诉口头答辩称，第一，双方签署的房屋租赁合同是否无效，不能仅凭被告中濠酒店公司单方的陈述，而没有任何实际证据证明的情况下予以认定；第二，即使合同是无效的，那么依据相关的法律、法规以及双方在合同里面对于租金支付的相关约定，被告中濠酒店公司仍应承担责任，这里包括了根据双方在合同里面的免租期的约定，在被告中濠酒店公司没有完成涉案的房屋的消防验收工作之前，原告不应当支付所谓的租金或者是场地使用费，其次，从整个合同的履约的情况也可以看到，如果合同真的是无效的话，也是因为被告中濠酒店公司故意隐瞒真相，就故意隐瞒涉案的物业没有取得建设工程规划许可和其他的一些合法凭证这种情况下，仍然欺诈原告与其签订合同，在这种情况下被告中濠酒店公司仍然应当对合同的无效承担全部的责任。 经审理查明，2018年1月28日，原告（承租方、乙方）与被告中濠酒店公司（出租方、甲方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市福田区（新洲中濠国际酒店）第二层整层（下称涉案房产）出租给乙方作餐饮使用，租赁面积为1750平方米，甲方另外分配第一层20平主米给乙方使用，甲方出租给乙方的租赁区域必须符合餐饮功能的规划设计与施工，并已经取得卫生、消防等相关政府部门的所有合格审批证件，保证乙方完成在该租赁物业的营业执照、食品经营许可、消防改造审批合格等证照的申领。租赁期限自2018年1月23日至2028年1月22日。2018年1月28日至2020年1月27日期间每月租金为25万元，免租期自2018年1月28日至2018年6月16日（如甲方整场不具备开业条件或因甲方提供的证件、资料无法办理乙方开业所需证件、营业执照，甲方给乙方的免租期相应延后，延期至符合开业或证照全部齐全为止）。免租期内乙方无需支付租金，但须支付免租期间装修等产生的水电费等费用，租金按月交付，乙方应于每月10日前向甲方交付当月的租金，乙方向甲方交付租赁保证金75万元，租赁期满或双方协商一致提前终止租赁合同且乙方无违约事项的甲方应于10日内退还租赁保证金。乙方根据经营需要，在不影响房屋建筑主体结构并符合消防和安全的前提下，可对房屋进行装修及安装设备，但有关对租赁物重大结构或功能进行装修或修缮须经甲方书面同意。甲方的主要义务包括全力配合乙方完成餐饮业消防等必要的政府部门验收工作（如因甲方原因延迟办证时间，免租期相应延后），乙方在签订合同时已对物业的现状有充分了解，并同意承租因此发生的责任及风险。 上述合同签署后，原告向被告中濠酒店公司支付了租赁保证金75万元，于2018年2月底开始装修，装修前没有取得消防设计审核。装修完成后，租赁房产经营的为“东兴顺”品牌餐饮，于2018年10月进行了开业前的宣传拍摄、试菜，之后因未办理消防验收手续，原告没有正式营业，原告实际控制涉案房产。 2018年11月15日，原告向本院提交了起诉材料。 2018年12月10日，原告方的张姓经理与被告中濠酒店公司的何姓经理的微信聊天记录显示，涉案房产已另行招租。2019年1月23日，被告中濠酒店公司提出的调解的方案为将押金退还原告，补偿原告300万元，租赁关系解除，双方之间以新的方式进行合作，被告中濠酒店公司于2019年1月28日发送了具体的合作方案书，但双方最终未能达成一致意见。 2019年2月15日，被告中濠酒店公司向原告发出《关于要求清空并交还物业的告知函》称，原告于2018年9月开业后又主动选择停业起，被告方一直在友好解决双方合作问题，但没有得到原告的认可，日前，原告已提起诉讼，为避免损失的进一步扩大，故此要求原告在2019年3月1日前将承租的物业内的所有物品搬离，将租赁场地清空交还被告。 2019年4月14日，被告中濠酒店公司的何姓经理再次发微信给原告的张姓经理称，双方有解决的意愿，要求原告搬离物品并将场地交还被告以减少损失，对方回复称，双方仅100万元的分歧，补偿的事还在协商。 原告主张的损失包含了装修款2234801元、环保工程款250000元、厨房工程款480930元、天燃气工程款99800元、空调安装工程款347872元、石材款348220元，弱电工程款78985元、窗帘制作款10185元、消防款90000元、设计费105078元、设备费、差旅费、员工宿舍费、货款、员工工资及律师费损失，另向本院提交相应的合同、部分收款收据、支付凭证予以佐证。原告为经营需要，另委托案外公司进行VI设计支付设计费38000元、新店开张新增物料制作费5120元、招牌制作费13000元、新店开张氛围布置费20000元、新店开张物料设计费23958元，拍摄费5000元。其中装修的委托方为广州市点都德饮食有限公司，装修项目为深圳东兴顺店，劳动合同载明的用人单位为广东点都德饮食有限公司及深圳市东兴顺饮食有限公司。 原告为了确认涉案房产的装修价值，向本院申请对涉案房产的装饰装修价值进行评估，本院依法委托深圳市世鹏资产评估房地产土地估价顾问有限公司按现状对涉案房产内不可移动的装饰装修的价值进行评估鉴定，该公司于2019年7月15日作出深世鹏评字第SZ20190710011号《资产评估报告》，评估报告载明的项目包含了不可移动的装饰装修项目、环保工程、燃气工程、消防工程、水电工程及空调、通风系统工程，评估值为2709260元。原告收到该报告书后提出异议认为，评估的资产价值严重低于原告实际支付的金额，原告为装修实际支出4367178.43元。评估的项目中有多项未进行评估，包括拆除工程、工程变更项、其他工程的砌筑工程、一部分柜体工程、部分杂费、厨房设备、弱电工程、软装、桌椅等。评估报告中的装饰装修评估明细表中多项未表明重置单价，包括环保工程、燃气工程、消防工程、水电工程、空调、通风系统工程。原告实际预付了评估费50000元。 2019年8月15日，评估公司就原告提出的上述异议作出《异议回复书》称，资产评估的结果是价值，不是价格，价值是专业人士根据特定的价值定义在特定时间内根据特定的评估目的对商品、服务价值的估价，是一个交换值范畴。关于评估范围，评估是依据法院的委托书及相关当事方签字确认的现场勘查表确认，其中弱电工程已包含在水电工程中进行评估，厨房设备、软装、桌椅等不在此次评估范围。关于隐蔽工程部分，该部分主要包括水电铺设、消防系统、空调管道以及相关装修项目的板材打底等等，该部分无法通过现场查勘予以准确核实，双方当事人在现场跟随评估人员进行逐项盘点并沟通，并签字确认整理后的查勘明细表，我司评估人员在现场多次表示：该部分工程，工程量无法予以具体核实，无法核实部分将根据实际面积按定额或按结算书列示的内容进行评估，双方在现场也未对此提出相关意见。因此，异议人提出的评估公司未对隐蔽工程进行评估的意见无根据也不合理。关于异议人提出评估的测算方法不合理的说明：根据资产评估准则规定，结合委托人本次评估目的、范围以及委托评估资产的现状，因此本次评估确定采用成本法进行评估是合理的，也符合资产评估准则的相关要求。本次评估的价值类型是市场价值，是基于完全公开和充分竞争的市场前提下进行评估。评估报告中关于评估方法已做描述：根据《广东省建筑与装饰工程综合定额》、《深圳市建筑装饰工程消耗量标准》以及评估人员的市场调查，并结合委估对象的自身状况，估算评估对象的成本单价。相关定额是公信机构发布的，是在正常施工条件下，完成单位合格产品所必须消耗的劳动力、材料、机械台班的数量标准，是确定人工、机械及辅材数量的尺度，而非价格标准，我司采用相关定额确定相关工程量，最终进行市场价值评估，方法是合理的。原告实际于2019年8月23日签收本院向其送达的上述复函。 另查，原告的股东为沈志辉、曹玉维，深圳市东兴顺饮食有限公司（下称东兴顺公司）于2018年4月2日注册成立，东兴顺公司出具声明书称，原告承租涉案房产后为经营餐饮业，实际出资发起设立了东兴顺公司，并由原告股东之一曹玉维持有东兴顺公司的5%股权，原告股东之一沈志辉的父亲沈振伦持股90%，张茹兰持5%股权。原告同时是广州市点都德饮食有限公司的独资股东。涉案合同签署时，被告中濠集团公司为被告中濠酒店公司的独资股东，2018年11月28日，被告中濠酒店公司的股东变更为史少彬、谢火亮。 再查，涉案房产所在的俊业大厦的建设方为余灿焕，该大厦没有办理用地或建筑许可文件、土地或房屋权利证书，属于深圳市农村城市历史遗留建筑。余灿焕将俊业大厦的1-11层出租给深圳联合智华物业管理有限公司，该公司转租给被告中濠酒店公司，被告中濠酒店公司将第二层出租给原告。 庭审时，基于被告中濠酒店公司未能办理消防验收手续，原告称没有正常开业经营。被告中濠酒店公司确认涉案房产的消防事宜因产权问题未能办理消防验收。鉴于原告与被告中濠酒店公司均对涉案房产的移交无异议，本院遂责令双方在2019年10月15日前完成租赁房屋的移交。 庭审后，原告实际于2019年10月11日将涉案房产移交给被告中濠酒店公司，移交中被告中濠酒店公司发现，原告将租赁场地的11盏大灯拆除，经函询评估公司，该公司函复拆除的大灯的评估值为28230元，原告与被告对该复函确认的评估值不持异议。 本院认为，涉案房产没有办理用地或建筑许可文件、土地或房屋权利证书，属于深圳市农村城市化遗留建筑。根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及《试点实施办法》的规定，深圳市历史遗留违法建筑可以通过确权或授予使用许可的方式获得合法或临时性合法身份，但涉案房产并未取得政府有权机关的确权或授予使用许可，据此，其未能完成历史遗留违法建筑的“合法”转化，在法律上仍应界定为违法建筑。原告与被告中濠酒店公司以涉案房产为标的签署的《房屋租赁合同》因违反《城乡规划法》的效力强制性规定而无效，对此《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条已有明确规定。故，本案所涉租赁合同无效。由于租赁合同无效,根据法律规定,因该合同取得的财产,应当予以返还,对于合同无效造成的损失,有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。原告在涉案房产经营的餐饮品牌为“东兴顺”，而涉案房产的装修等手续及支付款项多为广州市点都德饮食有限公司、东兴顺公司，亦不能就此认定原告将涉案房产转租给了东兴顺公司。涉案房产因产权问题无法办理消防验收，原告经营的餐饮为公共密集区域，在相应的消防未通过审核验收擅自开业经营可能面临消防主管部门的处罚及存在其他经营风险，原告在此情况下未开始营业的责任不应由原告承担。 被告中濠酒店公司作为出租方，应在出租涉案房产时充分了解房产性质及是否具备出租条件,其将不具备合法产权及建筑手续的房产出租,导致合同无效,其对于合同无效承担主要责任，本院酌定被告中濠酒店公司承担70%的责任。原告在承租涉案房产的过程中未尽审慎义务审查房屋报建情况即承租房屋,其对于合同无效亦具有一定过错，其对于合同无效承担次要责任，本院酌定原告承担30%的责任。 关于租赁押金。涉案合同无效，被告中濠酒店公司基于租赁合同而收取原告的租赁押金75万元应予以返还。 关于原告主张的损失。 1、关于装饰装修、环保工程款、天燃气工程款、空调通风系统工程款、水电工程款、消防款部分的损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定,承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中,虽然原告与被告中濠酒店公司均未提交原告向被告申报装修并经被告中濠酒店公司同意的资料，但被告中濠酒店公司承租的涉案房产的面积为1750平方米，涉案房产所在大厦的1至11层均由被告中濠酒店公司承租，原告长达几月之久的装修期间，被告中濠酒店公司不可能不知晓，无证据显示被告中濠酒店公司对原告的装修提出异议，由此可知，原告装修是经过被告中濠酒店公司的同意的。涉案的装修附着物已移交被告中濠酒店公司予以利用并继续出租，本院已依法委托评估机构进行了评估，对于评估机构作出的评估报告，本院予以采信。扣除原告拆除的大灯的价值28230元后，装饰装修部分的评估价值为2681030元（2709260-28230），评估的价值已包含了原告主张的装修款、环保工程款、天燃气工程款、空调通风系统工程款、水电工程款、消防款部分的损失，被告中濠酒店公司应赔偿原告装饰装修损失2681030元。对于原告主张被告中濠酒店公司赔偿的装饰装修损失超出的部分、可移动物品的部分的损失，本院不予支持。 2、关于原告主张的设计费及新店开张的各项费用。原告实际为开业做了拍摄宣传，从原告提交的与案外公司签署的合同及付款凭证、收款收据可知，原告主张的上述费用已实际支出，被告中濠酒店公司应向原告赔偿该部分的损失的70%即73554.60元【（38000+5120+13000+20000+23958+5000）×70%】。 3、关于佣金。原告起诉时称其知晓被告中濠酒店公司出租涉案房产，遂与其签署了涉案的租赁合同，无证据显示涉案的合同是在居间方的居间服务下签署，对于原告主张的佣金损失，本院不予采信。 4、货款、厨具款。原告并未实际开始经营，原告独资成立的广州市点都德饮食有限公司亦经营餐饮，即便原告主张的上述费用实际产生，但并不必然导致实际损失，对于该部分费用，本院亦不予支持。 5、关于差旅费、员工宿舍费、员工工资。原告提交的多人的劳动合同的用人单位为广州市点都德饮食有限公司，原告实际并未经营，即便实际产生了该部分的费用，亦属于原告的经营成本，原告要求被告中濠酒店公司赔偿无依据。 6、关于律师费，合同虽约定违约方需承担守约方维护权益所产生的律师费，但涉案合同无效，且律师费亦非原告主张涉案权益所必需产生的费用，在原告对涉案合同无效亦存在过错的情况下，对原告主张的律师费，本院不予支持。 关于被告中濠酒店公司主张的占有使用费。合同约定的租赁期限为2018年1月23日，免租期为2018年1月28日至2018年6月16日，如被告中濠酒店公司提供的证件、资料无法办理原告开业所需证件、营业执照，被告中濠酒店公司给予的免租期相应延后，延期至符合开业或证照全部齐全为止。如上所述，涉案合同无效，涉案合同因被告中濠酒店公司未能按合同约定办理消防验收手续而实际未履行，在合同无法正常履行及双方对合同无效均有过错的情况下，对于涉案房产相当于空置期损失的占有使用费，应按双方的过错程度各自承担。原告承租涉案房产后进行装修,故合同约定免租期即为装修免租期,涉案的装饰装修已全部移交被告中濠酒店公司继续出租使用，被告中濠酒店公司不应因合同无效而要求计算免租期费用,并从而受益,因此，被告中濠酒店公司主张的占有使用费的计算区间应自免租期届满后即2018年6月17日起计算至原告实际向被告中濠酒店公司移交涉案房产之日即2019年10月11日止，原告应按其过错程度向被告中濠酒店公司支付上述期间占有使用费的30%即1182500元【25万元×（15+23/30）×30%】占有使用费，对被告中濠酒店公司主张的占有使用费超出的部分，本院不予支持。 涉案合同签署时，被告中濠集团公司为被告中濠酒店公司的独资股东，原告向本院提交起诉材料的时间为2018年11月15日，被告中濠酒店公司的股东变更于2018年11月28日，即被告中濠酒店公司股东变更时涉案的债务已产生，在被告中濠集团公司无法证明其财产独立于被告中濠酒店公司财产的情况下，应对被告中濠酒店公司的债务承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告广州市国康餐饮管理有限公司与被告深圳新洲中濠国际酒店有限公司签署的《房屋租赁合同》无效； 二、被告深圳新洲中濠国际酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广州市国康餐饮管理有限公司返还押金75万元； 三、被告深圳新洲中濠国际酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广州市国康餐饮管理有限公司赔偿款项共计2754584.6元； 四、原告广州市国康餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳新洲中濠国际酒店有限公司支付占有使用费1182500元； 五、被告中濠酒店集团（深圳）有限公司对被告深圳新洲中濠国际酒店有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 六、驳回原告广州市国康餐饮管理有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回被告深圳新洲中濠国际酒店有限公司的其他反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费51441元（原告已预交62641元），由原告负担19606元，两被告负担31835元，保全费5000元、评估费50000元（已由原告预交），均由两被告负担。原告变更诉讼请求对应的诉讼费11200元，本院依法退还原告；反诉受理费23808.45元（已由被告中濠酒店公司预交），由原告负担5502元，被告中濠酒店公司负担18306.45元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  肖 英 人民陪审员  吴锡钳 人民陪审员  井 梅 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  王 芸 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城乡规划法》 第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国公司法》 第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。