广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5302民初1485号原告：文孙林，男，汉族，1974年4月21日出生，户籍地江西省吉安市永新县*************，现住广东省云浮市云城区云城街道南山社区天鹅区荷香路恒信花园**。公民身份号码：360************314。原告：叶丽丽，女，汉族，1984年5月29日出生，住广东省云浮市云城区云城街道南山社区天鹅区荷香路恒信花园**。公民身份号码：445************029。原告文孙林、叶丽丽的共同委托诉讼代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所执业律师。原告文孙林、叶丽丽的共同委托诉讼代理人：林肇良，广东百誉律师事务所实习律师。被告：云浮市恒信房地产有限公司。住所地：广东省云浮市区天鹅区***(即云浮日报社对面)。法定代表人：谭某1。原告文孙林、叶丽丽诉被告云浮市恒信房地产有限公司（以下简称“恒信公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告文孙林、叶丽丽的共同委托诉讼代理人赵飞燕到庭参加诉讼，被告恒信公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文孙林、叶丽丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证书；2、判令被告从2017年7月8日起至原告取得房屋所有权证书之日止，以已支付房价款628000元为本金，按年利率2%计算违约金给原告(暂从2017年7月8日计至2020年6月12日合计为36855.56元)；3、判令被告立即为原告办理房屋所有权证书；4、判令被告从合同约定最迟为原告办理房屋所有权登记之日即2016年10月1日起至原告取得房屋所有权证书之日，以已支付房价款98000元为本金，按日万分之一计算违约金给原告（暂从2016年10月1日计至2020年6月12日合计为13230元）；5、判令所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2015年1月6日与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于云浮市天鹅区*******的B2栋11层05房。原告根据合同约定，于2015年1月6日向被告支付了首期房款328000元，又于2015年1月13日办理银行按揭，购房款已全部付清。合同约定，被告应在2016年1月15日起540天内（即2017年7月8日）为原告取得房地产权证。因为被告自身原因，被告至今仍未办理房屋权属证书至原告名下。《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人应在2016年1月15日起540天内取得房地产权证，如买受人不能在约定时间内取得房地产权证的，出卖人应按已付房款的万分之一支付违约金”。该涉案合同约定的违约金显著偏低，对原告（即买受人）显著不公平。该违约金计算标准既不能匹配时间长短所造成守约方的损失动态变化，也不足以督促违约方尽早履行办证义务，亦不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性。因被告逾期办证而致使原告无法完全行使对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利，原告由于无法自由行使权利造成的损失客观存在。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为双方在合同约定的逾期办证违约金过低，请求对违约金计付方式进行合理调整为以已付房价款为本金按年利率2%标准计算。（根据广东省云浮市中级人民法院的系列生效判例，调整为以已付房价款为本金按年利率2%标准计算。）原告认为，被告应立即为原告办理房地产权证，并且从2017年7月8日起直至原告取得上述房地产权属证书之日止，以628000元为本金，按照年利率2%计算逾期办证违约金给原告（暂从2017年7月8日计至2020年6月12日合计为人民币36855.56元）。原告于2019年7月19日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20190701232），购买位于云浮市天鹅区****块车位的建设用地使用权。由于网签合同备案价最低只能签订102400元，双方另外签订《协议》，约定《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20190701232）上车位购买价格为102400元，而实际上车位购买价格为98000元。原告已经根据《协议》约定，于2019年7月12日向被告支付了车位购买款98000元，于2019年7月23日向被告支付了车位维修基金923.10元，至此车位购买款已全部结清。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，被告应在2016年10月1日起180天内（即2017年3月30日）为原告办理房屋所有权转移登记。因为被告自身原因，被告至今仍未为原告办理房屋所有权转移登记。《商品房买卖合同（预售）》第二十条：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”由于被告违约，应从合同约定最迟为原告办理房屋所有权登记之日2016年10月1日起至原告取得房屋所有权证书之日，以已支付房价款98000元为本金，按日万分之一计算违约金给原告（暂从2016年10月1日计至2020年6月12日合计为人民币13230元）。综上所述，为维护原告的合法权益，特提出诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。原告为证明其主张，提供以下证据：1、身份证（复印件）、企业信用信息公示报告（打印件），证明原、被告的诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》（合同编号：2015010166）（原件），证明原告购买了被告的房屋，但被告未按合同约定时间为原告办理房屋所有权证书。3、个人住房购房借款/担保合同、发票、贷款结清证明（原件），证明原告已经支付完毕房屋购买款。4、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20190701232）（原件），证明原告购买了被告的车位，但被告未按合同约定时间为原告办理房屋所有权证书。5、协议、收据、税收完税证明（原件），证明原告已经支付完毕车位购买款。6、《关于信访人反映恒信花园房产证未能办下来等问题的答复意见》（复印件），证明云浮市住房和城乡建设局书面答复信访业主恒信花园项目未通过竣工验收备案，因此暂无法办理产权登记等问题。被告恒信公司没有向本院提交答辩意见以及证据材料。经审理查明：2015年1月6日，原告文孙林、叶丽丽（买受人）与被告恒信公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015010166），约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市天鹅区***、编号为1********的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】恒信花园……。第二条：商品房销售依据。买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为云浮市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为云建房预字第2014044号。第三条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中的B2栋1105房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共125.16平方米，其中套内建筑面积106.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.89平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5909.48元，总金额628000元。第六条：付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、其他方式。在2015年1月6日内支付首期房款，即328000元；除首期房款外，剩余房款300000元须于2015年1月13日前向出卖人指定的银行申请办理银行按揭，并按照按揭方式付款。第七条：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；……。第八条：交付期限。出卖人应当在2016年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房已通过竣工验收。第九条：出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；……。第十一条：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人应在2016年1月15日起540天内取得房地产权证，如买受人不能在约定时间内取得房地产权证的，出卖人应按已付房款的万分之一支付违约金；如因买受人或政府相关部门的原因造成不能在约定期限内领取房地产权证的，出卖人不承担责任。第二十三条：本合同自双方签订之日起生效。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向云浮市住房和城乡建设局申请登记备案。合同还对双方的其他权利、义务作了详细约定。2019年7月19日，原告文孙林（买受人）与被告恒信公司（出卖人）签订另一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20190701232），约定：……第二条：预售依据。该商品房已由云浮市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为云建房预字2015034号。第三条：商品房基本情况。1.该商品房的规划用途为车位。……该商品房为本合同第一条规定的*********。……4.其预测建筑面积共30.77平方米，其中套内建筑面积12.72平方米，分摊共有建筑面积18.05平方米。该商品房层高为3米。……第六条：计价方式与价款。2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3327.92元，总价款为人民币102400元。第七条：付款方式及期限。……（二）买受人采取下列第1种方式付款：1.一次性付款。买受人应当在2019年7月12日前支付该商品房全部价款。……第九条：商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条：交付时间和手续。（一）出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……第二十条：房屋登记。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同约定的其他条款与上述《商品房买卖合同》（合同编号：2015010166）约定一致。在签订上述《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20190701232），原告文孙林（乙方）与被告恒信公司（甲方）签订《协议》一份，载明：乙方于2019年7月19日购买甲方开发的楼盘恒信花园负一层1059号车位，成交价为98000元。由于网签合同备案价最低只能签订102400元，因此双方协商一致，商品房买卖合同的合同总价按照最低备案价102400元签订，由此产生的额外税费由乙方自行承担。为此，原告提供了收据、税收完税证明予以证实，本院予以确认。上述合同签订后，原告于2015年1月6日向被告支付了首期款328000元，剩余购房款300000元于2015年9月4日通过银行按揭的方式支付给被告；于2019年7月12日支付车位款98000元，于2019年7月23日支付车位维修基金923.1元。原告称被告分别于2016年1月15日、2019年7月19日将涉案房屋、车房交付给原告使用。原、被告均没有提供交付涉案房屋、车房的书面通知。原告至今未取得涉案房屋、车房的不动产权证书。另查明，2020年8月10日，云浮市*************信访业主曹明明出具《关于信访人反映恒信花园房产证未能办下来等问题的答复意见》，其中内容载明：“……经了解，因恒信花园项目未通过竣工验收备案，因此暂无法办理产权登记。不能竣工验收的情况主要有：1、绿化、光纤、人防、环评、管道燃气等零星工程未完成验收；2、与电梯、燃气等施工方工程款以及桩基检测费用等未结清；3、部分业主改建建筑物拒绝整改无法通过规划验收。下一步，针对恒信花园上述问题，1、我局将会与相关单位建立专班推进。经与自然资源局沟通，该局同意协调违建问题，尽快完成规划验收。2、我局相关职能科室将组织召开专题会议，联合约谈开发企业、施工企业，梳理项目进度情况，研判相关问题，督促、协调相关企业尽快完成后续工程。3、督促开发企业妥善处理好违约责任问题。”本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的涉案合同及其附件、补充协议，是其真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同约定履行义务。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2016年1月15日前向买受人交付房屋，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付车房，且由出卖人在交付日期届满前15日（不少于10日）出具通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。被告作为出具交付房屋、车位通知书的履行义务人，并没有提供证据证实其交付涉案房屋的时间，应承担举证不能的后果，原告称房屋已于2016年1月15日交付，与合同约定一致，本院予以确认。因为原告与被告于2019年7月19日签订购买车房的《商品房买卖合同》，此时已超过合同约定车房的交付时间，原告称车房已于2019年7月19日交付，本院予以确认。一、关于原告请求被告办理案涉房屋、车位产权证的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”《商品房买卖合同》（合同编号：2015010166）第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人应在2016年1月15日起540天内取得房地产权证。《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20190701232）第二十条约定，原、被告同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意依约定承担违约责任。原告已依约向被告支付了全部购房款，房屋、车位亦分别于2016年1月15日、2019年7月19日交付，故被告应在房屋交付之日起540日内为原告办理涉案房屋的产权登记手续，在车房交付之日起180日内为原告办理涉案车房的产权登记手续。但根据云浮市*************信访业主曹明明出具的《关于信访人反映恒信花园房产证未能办下来等问题的答复意见》，载明因恒信花园项目未通过竣工验收备案，暂无法办理产权登记，不能竣工验收的情况主要有：1、绿化、光纤、人防、环评、管道燃气等零星工程未完成验收；2、与电梯、燃气等施工方工程款以及桩基检测费用等未结清；3、部分业主改建建筑物拒绝整改无法通过规划验收。《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”从上述答复意见可见，涉案房屋所在的恒信花园项目工程未经竣工验收备案，该工程所建设的商品房不具备办理房屋所有权初始登记的条件。经本院向原告释明可以变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，原告不同意变更诉讼请求，坚持请求被告为原告办理涉案房屋、车房的房屋所有权证的诉讼请求。因在尚未办理初始登记的前提下，涉案房屋、车房目前尚不具备办理产权登记的条件。故原告要求被告办理涉案房屋、车房的房地产所有权证的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。二、对于原告请求被告支付逾期办证违约金的问题。涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015010166）第十五条约定，买受人应在2016年1月15日起540天内取得房地产权证，如买受人不能在约定时间内取得房地产权证的，出卖人应按已付房款的万分之一支付违约金。因《商品房买卖合同》并未根据逾期办理房产证时间的长短来确定承担违约责任，即没有根据违约的程度不同而确定违约金，为此，上述关于违约金的约定未达到具有惩罚违约方和弥补守约方因违约方的违约行为造成的损失的效果。另外，《商品房买卖合同》对于逾期付款、逾期交房，均约定是按逾期天数计算违约金，如逾期90天之内的，按日万分之一（即年利率3.6%）计算相应违约金。综上，原告主张约定的房屋逾期办证违约金过低，要求按年利率2%的标准计算，合理合法，本院予以支持。涉案车房的《商品房买卖合同》（合同编号：20190701232）第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部车房价款万分之1的违约金。被告已于2016年1月15日向原告实际交付涉案房屋，2019年7月19日实际交付涉案车房，被告应自2016年1月15日起540日内即2017年7月8日前为原告办妥涉案房屋的房地产权证书，应自2019年7月19日起180天内即2020年1月15日前为原告办妥涉案车房的房地产权证书，但至今未能为原告办理涉案房屋的房地产权证书，且未能办理的过错在于被告，被告应按合同约定承担逾期办证的违约责任，即向原告支付自2017年7月9日起至原告取得不动产权证之日止，以所支付的全部房屋价款6280000元为本金，按年利率2%的标准计算的违约金；向原告支付自2020年1月16日起至原告取得不动产权证之日止每日按已支付的全部车房价款98000元的万分之一（即9.8元）计算的违约金。被告云浮市恒信房地产有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国物权法》第十条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告云浮市恒信房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告文孙林、叶丽丽支付逾期办理房屋不动产权证的违约金（自2017年7月9日起至办妥云浮市天鹅区*******的B*******的不动产权证之日止，违约金以所支付的全部房屋价款628000元为本金，按年利率2%的标准计算）。二、被告云浮市恒信房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告文孙林、叶丽丽支付逾期办理车房不动产权证的违约金（自2020年1月16日起至办妥云浮市天鹅区*******的*********小车房的不动产权证之日止，违约金按每日9.8元的标准计算）。三、驳回原告文孙林、叶丽丽的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费1052元，适用简易程序审理，减半收取526元（该款原告已预交），由原告文孙林、叶丽丽负担124元，被告云浮市恒信房地产有限公司负担402元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  黄秋艳二〇二〇年九月二十五日书记员  彭赛男附本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国物权法》第十条第二款国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。