广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1081民初1890号 原告（反诉被告）：苏建山，男，1980年10月20日出生，汉族，居民，住福建省莆田市秀屿区。 原告（反诉被告）：黄碧霞，女，1980年7月22日出生，汉族，居民，住福建省莆田市秀屿区。 共同委托诉讼代理人：吕长峰，广西豪安律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西世纪飞龙房地产开发有限公司，住所广西南宁市青秀区金湖路**帝王国际商会中心****。 法定代表人：龙云飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄丽颖，广西万通律师事务所律师。 原告（反诉被告）苏建山、黄碧霞与被告（反诉原告）广西世纪飞龙房地产开发有限公司（以下简称“世纪飞龙公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）苏建山、黄碧霞的共同委托诉讼代理人吕长峰、被告（反诉原告）世纪飞龙公司的委托诉讼代理人黄丽颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）苏建山、黄碧霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）支付逾期办理房地产证违约金43581元（违约金计算至房产证办理时止）；2、由被告（反诉原告）承担本案诉讼费用。事实与理由：原告（反诉被告）于2013年12月25日与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，原告（反诉被告）以一次性付款的方式购买位于靖西市财富广场总价为437858元的一处房产。被告（反诉原告）于2015年1月15日交付房产，原告（反诉被告）随即办理入伙手续并缴纳全部入住费用，其中包含办理不动产登记费用。原告（反诉被告）认为：被告（反诉原告）未能在交付房屋使用后720日内办理权属登记，应当承担逾期办理的违约责任，根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告（反诉原告）应当按已付房款0.01%（逾期次日起）向原告（反诉被告）支付违约金（按每天43.8元计算），截止2019年9月26日，被告（反诉原告）已逾期办理房产证9××天。双方多次协商无果，为维护原告（反诉被告）的合法权益，现向贵院起诉，请求人民法院依法判处。 被告（反诉原告）飞龙公司辩称，一、根据涉案销售合同第十五条约定，关于产权登记的办理，被告（反诉原告）的义务为“在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，即交材料至办证部门备案。在实践中，关于被告（反诉原告）的备案义务仅指办妥项目的“大证”，即是将产权证办至被告（反诉原告）名下。而“小证”需要的资料绝大部分是由业主提供，且需由业主去申请、办理。被告（反诉原告）于2018年2月7日时，已经取得了涉案项目的不动产权证登记的“大证”，已经完成了合同约定的备案义务。合同约定的第十五条第3款明确约定了因原告（反诉被告）不及时向产权登记机关申请办证，导致不能在规定期限内取得权属证书的，由原告（反诉被告）自行承担全部责任，被告（反诉原告）不承担责任。因此，在2018年2月8日至2019年5月10日期间，因原告（反诉被告）未及时申请办证与被告（反诉原告）无关，由原告（反诉被告）自行承担责任。二、涉案销售合同附件四约定原告办妥银行按揭手续的时限为2014年1月2日前，但被告签订贷款合同的日期为2014年3月25日，逾期了83天，按约定应予以免除83天的逾期责任。三、原告要求的违约金过分高于其遭受的损失，依法应予以调低。被告（反诉原告）已于2018年2月7日办妥财富广场项目的大证，原告（反诉被告）在使用涉案房屋并未产生任何障碍，无遭受过多损失，恳请法院予以调低原告（反诉被告）请求支付的违约金。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付逾期办理银行按揭贷款的违约金3634.22元（以总房价款437858元为基数，按日万分之一的标准自2014年1月2日计至2014年3月25日）；2、本案诉讼费用由原告（反诉被告）承担。事实与理由：被告（反诉原告）与原告（反诉被告）订立了《商品房买卖合同》，约定原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发建设物业，总房款437858元。该合同的附件四《合同补充协议》第一条第2（4）项约定：原告（反诉被告）应于签订上述合同及本补充协议并交付首期款之次日起5个工作日内（即2014年1月2日前）办妥银行按揭手续并缴纳相关费用，每逾期一日按照合同总价款的万分之一支付违约金。 根据原告（反诉被告）、贷款银行及被告（反诉原告）订立的《个人购房借款/担保合同》，直至2014年3月25日，原告（反诉被告）方才办理了贷款合同的签署手续。由此，原告（反诉被告）逾期办妥银行按揭手续达83天，应按照约定向被告（反诉原告）支付违约金。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，被告（反诉原告）特向贵院起诉，请求依法裁处。 原告（反诉被告）辩称，原告（反诉被告）已经按照合同要求办理了按揭抵押贷款，具体时间没有按照合同上面的日期是银行的原因造成的，所以原告（反诉被告）不承担逾期办理按揭手续的违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1、2、3、4、5“三性”均无异议，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。但被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）提交的证据5中被告（反诉原告）收取的80元所有权登记费为办理“大证”的费用，而且收据当中并未约定办理登记的时限及逾期办理的违约责任，本院认为，收据上明确记载所有权登记费80元，并无指向办理项目“大证”，故认定被告（反诉原告）代为收取办理原告（反诉被告）所有权登记的费用。原告（反诉被告）对于被告（反诉原告）提交的证据1、3、4、6“三性”均无异议，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。但原告认为被告提交的证据2不能达到被告（反诉原告）证明的逾期办证免责83天目的。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四第二条第（4）项明确约定，原告在指定的时间向指定的银行办理按揭手续，而不是银行审批通过的时间。故原告（反诉被告）辩解意见本院予以采纳。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据5有异议，认为与本案没有关联性，本院认为该份证据是一份生效的法律文书，但与本案没有关联性，故不予以确认。 综合全案证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2013年12月25日签订《商品房买卖合同》，原告（反诉被告）以银行按揭的付款方式，购买被告（反诉原告）开发的位于靖西市商品房，总价值为437858元，其中首付款141858元，银行按揭付款296000元。被告（反诉原告）于2014年1月15日向靖西县房产管理所进行了商品房买卖合同登记备案。2014年3月25日原告（反诉被告）、被告（反诉原告）、中国农业银行股份有限公司靖西县支行三方签订《个人购房担保借款合同》。被告（反诉原告）于2015年1月15日向原告（反诉被告）交付商品房，原告（反诉被告）于当日办理了入伙手续，并向被告（反诉原告）缴纳了相关费用，其中有一项费用为该商品房的所有权登记费80元。被告（反诉原告）于2018年2月7日取得了包括原告（反诉被告）所购买的商品房在内，位于靖西市处不动产权证。涉案商品房于2019年5月31日办得不动产权证。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：被告（反诉原告）应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告（反诉原告）提供的资料报产权登记机关备案。如因被告（反诉原告）的责任致使原告（反诉被告）不能在规定期内取得房地产权属证书的，原告（反诉被告）不退房，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）已付房款款0.01%（逾期次日起）向原告（反诉被告）支付违约金；因原告（反诉被告）原因（含原告（反诉被告）未付清房款、不及时向被告（反诉原告）领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在期限内取得房地产权属证书，由原告（反诉被告）承担全部责任。按照以上的约定，被告（反诉原告）世纪飞龙公司应于2017年1月4日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告（反诉原告）未能按照合同约定的时间完成备案义务，构成了违约，应承担违约责任。同时，《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第一条第2（4）项约定：买受人应当在签订《合同》及本补充协议并交付首期款次日起5个工作日内到出卖人指定的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及并自己缴纳相关费用，买受人逾期不到银行办理按揭手续或者提供的手续不符合银行要求的，视为买受人违约，每逾期一天，买受人按合同总价款的万分之一支付违约金，超过10日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款5%违约金。因原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方对逾期办理不动产权证违约金的数额以及逾期办妥银行按揭手续的违约金未能协商一致，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）遂起诉、反诉至本院。 本院认为，原（反诉被告）、被告（反诉原告）经平等自愿协商，达成商品房买卖的合意，双方于2013年12月25日签订的《商品房买卖合同》，合同内容无违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，原（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的合同于2013年12月25日成立并生效。原（反诉被告）、被告（反诉原告）应当按照合同的约定以诚实信用和公平为原则,全面履行权利义务。在履行合同过程中，原告（反诉被告）依照合同约定向被告（反诉原告）支付购房首付款及向被告（反诉原告）指定的银行办理了贷款手续，被告（反诉原告）于2015年1月15日向原告（反诉被告）交付了其购买的商品房。根据原（反诉被告）、被告（反诉原告）所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：被告（反诉原告）在商品房交付使用后720日内，将办理产权登记需由被告（反诉原告）提供的资料报产权登记机关备案。按上述约定，被告（反诉原告）于2015年1月15日将商品房交付原告（反诉被告）使用后，应于720个内日即2017年1月4日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告直到2018年2月7日才办理并取得项目产权证书（大证），视为被告于该日才履行办理权属登记备案义务，已超过约定期限399天（2017年1月5日至2018年2月7日），构成了违约，应承担违约责任。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付逾期办证违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。但原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金的天数至2019年9月26日止共9××天，本院认为，原（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的合同第十五条第一款规定的是被告在交付房产后720日内完成向不动产登记机关提交办理产权登记的全部资料备案，而不是将原告（反诉被告）的不动产证办至其名下。在履行合同过程中虽被告（反诉原告）向原告（反诉被告）收取代为办理无动产登记的费用但并没有约定何时将原告购买商品房的不动产权证书办至其名下，收据发票明确记载代为收取费用。故本院对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金至2019年9月26日为止的诉讼请求超出本院确认的部分不予支持。原告（反诉被告）按双方约定的计算标准要求被告（反诉原告）支付违约金43581元，而被告（反诉原告）认为违约金计算过高，要求法院适当调减。本院认为，被告（反诉原告）按照合同约定的时间向原告（反诉被告）交付商品房，完成了合同的最主要的义务，达到了原告（反诉被告）购房的真正目的，原告（反诉被告）对其购买的商品房已实际占有和使用；被告（反诉原告）逾期将资料向产权登记机关备案，对原告（反诉被告）实际占有、使用商品房并无带来直接的经济损失，原告（反诉被告）亦未向本院提交证据证明其因被告（反诉原告）逾期提交备案材料而遭受的经济损失，故被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）要求违约金过高，应当予以调低的辩解意见，本院予以采纳。从本案实际情况和公平的角度来衡量双方的利益，既让诚实守信者得到应有的鼓励和经济上的补偿又让失信者承担必要的不利法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，本院酌情按每日0.005％来确定被告（反诉原告）向原告（反诉北奥）支付违约金的计算标准，即437858元×399天×0.005％＝8735元，原告主张违约金超过部分，本院不予支持。 被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第一条第2（4）项约定：买受人应当在签订《合同》及本补充协议并交付首期款次日起5个工作日内到出卖人指定的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及并自己缴纳相关费用，买受人逾期不到银行办理按揭手续或者提供的手续不符合银行要求的，视为买受人违约，每逾期一天，买受人按合同总价款的万分之一支付违约金，超过10日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款5%违约金。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的以上约定是原告（反诉被告）在交付首期款后，由被告（反诉原告）指定原告（反诉被告）到指定银行办理并提交符合银行要求的全部资料，原告（反诉被告）尽的应当是及时办理按揭手续的义务。2014年3月25日原告（反诉被告）、被告（反诉原告）、中国农业银行股份有限公司靖西县支行三方签订《个人购房担保借款合同》，被告（反诉原告）并未提供足够证据予以证实原告（反诉被告）怠于办理按揭手续，应承担其举证不能的不利法律后果，对于原告（反诉被告）的辩解，本院予以采信，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付逾期办理银行按揭贷款手续的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）广西世纪飞龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起后十五日内支付原告（反诉被告）苏建山、黄碧霞违约金8735元； 二、驳回原告（反诉被告）苏建山、黄碧霞的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）广西世纪飞龙房地产开发有限公司的诉讼请求。 义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费890元，因适用简易程序，减半收取445元（原告已预交），由原告苏建山、黄碧霞负担345元，被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司负担100元；反诉案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元（反诉原告已预交），由反诉原告广西世纪飞龙房地产开发有限公司全部负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 周义富 二〇一九年十二月十八日 法官助理 黄 雅 书 记 员 黄 璐