广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初4495号原告：谢学佳，男，汉族，1965年7月14日出生，住广东省茂名市电白区罗坑镇国营河尾山林场宿舍，公民身份号码：440************958。原告：谢志锋，男，汉族，1988年3月12日出生，住广东省茂名市电白区**********，公民身份号码：440************950。原告：严晓波，女，汉族，1990年1月12日出生，住广东省茂名市电白区********片，公民身份号码:440************945。委托诉讼代理人：陈锐寿，广东尚情律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓文强，广东尚情律师事务所律师。被告：茂名市富林实业发展有限公司，住所地：广东省茂名市电白区**********。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：高庆强，广东奇强律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小奇，广东奇强律师事务所律师。原告谢学佳、谢志锋、严晓波诉被告茂名市富林实业发展有限公司（以下简称富林公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢学佳、谢志锋、严晓波的委托诉讼代理人陈锐寿、被告富林公司的委托诉讼代理人高庆强、李小奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢学佳、谢志锋、严晓波向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告向原告支付逾期取得房地产权属证书违约金，违约金自2019年2月21日起，以房屋总价762867元为基数，按照6%的年利率暂计算至2019年10月1日，暂计违约天数为222天，违约金暂计27839.42元；二、请求判决被告在判决书生效之日起30天内向原告交付茂名市电白区*********************屋合法的房地产权属证书；三、本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。事实和理由：2016年4月19日，原被告双方在御林景园售楼部签订《广东省商品房买卖合同》。由原告以762867元购买被告位于茂名市电白区*********************屋。该房建筑面积165.23m2，套内面积143.23m2,公共部位与公用房屋分摊建筑面积为22m2。原告已经依照合同约定向被告足额支付了购房款、专项维修资金、代办证费、契税款等。合同未约定交房时间，原告已经在2017年3月1日支付完购房款，故被告应当在2017年3月2日向原告交付房屋。根据《广东省商品房买卖合同》第17条约定，被告应当在商品房交付使用后720天内将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案，并取得房地产权属证书。原告直至现在仍未取得房地产权属证书。故被告已经构成违约，应当向原告支付违约金。因原被告签订的《广东省商品房买卖合同》中，并未约定被告逾期提交资料报不动产登记机关备案办理房地产权属证书的违约责任。故根据《合同法》第114条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16、17、18、19条的规定，法院应当对本案中被告逾期提交资料报不动产登记机关备案办理房地产权属证书的违约金予以调整。现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告富林公司辩称：原告的起诉没有事实与法律依据，被告已按合同约定履行相关义务，不存在违约，原告的房产证已办理好了，被告已履行合同义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年4月19日，原告谢学佳、严晓波、谢志锋与被告富林公司签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：2016041788），约定原告向被告购买位于茂名市电白区**********************的商品房一套，该商品房合同约定建筑面积165.23平方米，其中套内建筑面积143.23平方米，分摊建筑面积22.00平方米。该商品房按套内建筑面积计算，单价为每平方米5326.17元，总金额为762867元。其中《商品房买卖合同（现售）》第八条“付款方式及期限”约定：涉案商品房的付款方式为贷款方式付款（公积金贷款），原告应当在2016年3月30日前支付首期房价款232867元，余款530000元向中国建设银行股份有限公司电白支行（贷款机构）申请贷款支付；第十七条“房屋登记”约定：一、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。二、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照以下第2种方式处理：……2、房屋所有权证书由出卖人代为办理。办理所有权登记所产生的契税、住宅专项维修资金、房产局办理房地产权证所需的费用按财政部门核定的价格收取，所需费用由买受人支付。从约定完成房屋所有权登记取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权证之日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。若因买受人未提供足够的办证资料及费用的和买受人要求延迟时间办理房地产权证书的，从而导致拖延办理房地产权证期限，出卖人不承担任何责任，责任由买受人自负；三、因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。涉案《商品房买卖合同（现售）》签订后，原告谢学佳、严晓波、谢志锋于2016年4月19日交清首期房款232867元，余款530000元由原告谢志锋向中国建设银行股份有限公司电白支行贷款支付给被告。2016年4月19日，涉案《商品房买卖合同（现售）》登记备案。2017年3月3日，被告将涉案商品房交付原告使用，原告严晓波于同日签署了《业户资料登记表》,确认收楼日期为2017年3月3日。本院根据被告的调查取证申请，向茂名市电白区房产交易所调取了御林景园商住小区A1、A2、A3、A4、A5、A6幢《产权登记表》，该登记表中记载涉案商品房“办房产权证日期”为2018年3月2日,庭审中被告确认该日期是被告向房产交易所提交办证资料的日期。2018年12月11日，茂名市电白区自然资源局颁发涉案商品房的不动产权证书[证号：粤（2018）电白区不动产权第0008121号]。现该不动产权证书原件在被告处保管，被告称因原告未还清涉案商品房的按揭贷款，故不动产权证书要交付给银行，不同意交付给原告。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（现售）》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。本案双方争议的是被告是否存在致原告逾期取得房屋权属证书的违约行为，应否承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”根据上述规定和涉案《商品房买卖合同》第十七条的约定，因被告的责任导致原告逾期取得房屋权属证书的，被告承担违约责任。由此可推定，如被告已尽了自身的责任，则无需承担违约责任。如何界定被告已尽了自身的责任，本院认为，商品房买卖合同的出卖人在买受人取得房屋权属证书的过程中，其应尽的义务是在合同约定或法律规定的期限内向产权登记机关提交办理权属登记需由其提供的资料进行备案，之后，买受人实际于何时取得房屋权属证书，由发证部门控制，不属出卖人的掌控范围。故应认定被告在约定期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，就完成了其自身的办证义务。涉案《商品房买卖合同》约定，原告未在商品房交付之日起720日内取得商品房的房屋所有权证书的，除非因原告的原因导致拖延办证期限，被告应从约定完成房屋所有权登记取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权证之日内，被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金。根据公平合理原则，上述约定的720日的期限应认定为被告履行办证义务的期限。本案中，对被告何时将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，完成其办证义务，被告应承担举证责任。根据目前证据，茂名市电白区房产交易所的《产权登记表》记载，涉案商品房的“办房产权证日期”为2018年3月2日，故应认定被告于该日完成了涉案商品房的办证义务。涉案商品房实际于2017年3月3日交付原告使用，故被告应遵从合同的约定，从房屋交付原告使用的次日2017年3月4日起720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告于2018年3月2日完成了其办证义务，且涉案商品房已于2018年12月11日获颁不动产权证书，均未超过720日，故被告不存在违约。原告主张被告违约，要求被告承担违约责任，理据不足，本院不予支持。本案原、被告双方约定原告支付购房款的方式为银行按揭付款，被告提供的《楼宇抵押贷款合作协议》载明办理按揭贷款的商品房的房地产权证和他项权利证需交银行保管。故在原告未举证证实其已向银行还清贷款、注销抵押的情况下，被告主张涉案商品房的房地产权属证书要交付给银行，不能交给原告，本院予以采信。本案原告诉请被告交付涉案商品房的房地产权属证书，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告谢学佳、严晓波、谢志锋的诉讼请求。案件受理费248元（原告已预交），由原告谢学佳、严晓波、谢志锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员  李 权二〇一九年十二月二十九日法官助理  梁晓云书 记 员  车欣霞