海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2019）琼01民终5741号   上诉人（原审原告）：涂明，男，1965年8月11日出生，汉族，住海口市美兰区。公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：张礼，海南唐海律师事务所律师。   委托诉讼代理人：卞雪斌，海南唐海律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海口市城市建设投资有限公司，住所地海口市秀英区海盛路**蓝城商务大厦。统一社会信用代码：914600007477761066。   负责人：马传壮，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李琳，海南问源律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张雅欢，海南问源律师事务所律师。   上诉人涂明因与被上诉人海口市城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初2129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   涂明上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判城投公司承担补缴土地出让金709924.38元以及产生的利息938520元。2.本案的诉讼费用由城投公司承担。   事实和理由：一、一审判决认定，造成土地出让金差价的原因是因为涂明自愿变更土地用途，事实上，造成土地出让金的差价的原因并不是因涂明的原因所致。   产生土地使用金差价709924.38元的原因是因为评估时点的不同造成的，第一次收取的541213元款项是以2010年7月为土地评估时点的，第二次收取的1251137.38元款项是以2014年12月为土地评估时点。而造成两次评估并不是涂明的原因。涂明以拍卖的方式取得海口市义龙路龙城大厦A、B座部分房产和C座C1-101、601、701、801。房产证号为海房字第XXXX、1XXXX号，现状是作为旅馆使用，房产登记性质为住宅。用地证为：海口市国用（2007）第007971号《国有土地使用权证》，土地用途为旅馆用地，使用权类型为划拨。海口市国土局于2010年8月30日，同意将城投公司享有的海口市国用（2017）第007971号《国有土地使用权证》项下594.87平方米部分划拨土地（根据房产核算）使用权转让给涂明，核算了土地出让金为541213元，城投公司缴交了上述款项。继而涂明办理了房产证过户手续。在办理土地证过户手续时，国土局以房产证的住宅用途与土地用途不一致为由拒绝办理，并一直拖到2014年才同意以460.18平方米办理土地过户，土地用途变更为城镇住宅用地，由于评估时点的不同，导致价格差距了709924.38元。涂明以合法方式取得房产，没有自行作出任何的变更行为或过错行为，因此，造成土地出让金的差价的原因并不是因涂明的原因所致。   （二）一审判决认定，城投公司已经履行了合同义务，补缴709924.38元土地出让金不在城投公司履约范围内，与事实不符，亦与涂明与城投公司双方签订的合同不符。   城投公司卖给涂明房产时，房产登记就为住宅用途，房产的用途以登记为准。城投公司有义务将土地也相应变更至涂明的名下。一审判决以涂明与城投公司所签订的《产权交易合同》第六条约定的：“……甲方仅承担按现状用地性质及用地规划指标应补交的土地出让金。”为由，认定城投公司已履行了合同义务，是一审法院对该问题的不理解所致。原市规划局市规函（2008）979号文规定：“项目的用地性质及用地规划指标按现状合法建筑进行核定，今后如需重建必须按规划进行建设。”涉案房产合法登记住宅，那么用地性质及用地规划指标必须按住宅核定。因此，依据双方合同的约定及相关规定，按住宅核定所补缴的土地出让金也应是城投公司应尽的合同义务，产生的利益也应为其义务。   另，涂明也曾申请城投公司将房产变更为旅馆，继而可以不用补缴土地出让金了，但城投公司一直不予以配合。   综上所述，补缴的土地出让金709924.38元以及产生的利息938520元是属于城投公司的义务，恳请二审法院撤销一审判决，依法改判城投公司承担补缴的土地出让金709924.38元以及产生的利息938520元。   城投公司辩称，首先，涂明诉请由城投公司承担709924.38元土地出让金的补交义务，没有事实和法律依据。第一，城投公司已根据《交易合同》的约定，以及市国土局的缴纳土地出让金通知，按出让地的现状用地性质及用地规划指标，履行了土地出让金541213元的补交义务。第二，土地出让金709924.38元的补交义务不在城投公司的履约范围内，涂明诉请由城投公司承担该709924.38元土地出让金无事实与法律依据。根据市国土局出具的相关资料，涉案土地上的建筑规划指标与实建指标不一致，按照实建指标进行核定，所需缴纳的土地出让金为1251137.38元，扣除城投公司按照规划指标已经缴纳的541213元，涂明应补交剩余土地让金709924.38元。涂明与市国土局签订了《出让合同》确认上述土地出让金数额并约定由涂明履行709924.38元土地出让金的补交义务。由此可见，城投公司已经履行了合同约定的土地出让金补交义务，土地出让金709924.38元为改变土地使用用途并根据实建指标进行核定导致增加的土地出让金，不在应由城投公司承担的“现状土地性质及用地规划指标”土地出让金范围内。其次，涂明诉请由城投公司承担因涂明违约导致的938520元违约金，没有事实和法律依据。根据涂明在起诉状中的自述，涂明与市国土局签订了《出让合同》，约定由涂明向市国土局缴纳剩余土地出让金709924.38元。因涂明未履行该义务，导致市国土局提起诉讼，法院查明事实后判令涂明向市国土局履行709924.38元土地出让金缴纳义务，并承担延期履约产生的违约金938520元。城投公司认为，城投公司没有义务缴纳合同约定范围之外的土地出让金，更没有义务支付因涂明延期向市国土局履约导致的违约金，涂明将上述土地出让金缴纳义务及违约金支付义务转嫁给城投公司的要求是不合理也不合法的。综上所述，城投公司已经履行了己方的合同义务，而缴纳土地出让金709924.38元及支付违约金938520元属于涂明应向市国土局履行的义务，涂明要求城投公司承担上述费用无事实和法律依据，请求法院依法驳回涂明的上诉请求。   涂明向一审法院起诉请求：1.城投公司按照双方签订的《产权交易合同》（以下简称《交易合同》）的约定承担海口市龙城大厦AB座部分房产及C座C1-101、601、701、801等共计2128.43平方米房产过户时所涉及的国有划拨土地补办出让手续所需缴纳的剩余土地出让金共计709924.38元及产生的938520元违约金；2.本案诉讼费、公告费等费用由城投公司承担。审理过程中，涂明变更诉讼请求为：1.城投公司按照双方签订的《交易合同》的约定承担海口市龙城大厦AB座部分房产共计1569.97平方米房产过户时所涉及的国有划拨土地补办出让手续所需缴纳的剩余土地出让金共计709924.38元及产生的938520元违约金；2.本案诉讼费、公告费等费用由城投公司承担。   一审法院认定事实：本案涉诉的龙城大厦项目位于海口市义龙路南侧，原土地使用权人为城投公司，土地证号为海口市国用（2007）第XX**，用途为餐饮旅馆用地，使用权类型为国有划拨用地，面积1512.72平方米。2009年8月26日，城投公司经海南产权交易所有限公司公开挂牌出让国有资产龙城大厦。涂明中标，并于同年8月31日与城投公司签订了《交易合同》。该合同约定：城投公司向涂明按现状转让其拥有的龙城大厦部分资产；转让标的为城投公司位于海口市义龙路龙城大厦A、B座部分房产及C座101、601、701、801，建筑面积2128.43平方米；龙城大厦A、B座土土地证号为：海口市国用（2007）第007971号、房产证号为海房字第XXXX、1XX**转让标的的性质属于（国家所有/集体所有/其他）；转让价款为5540000元；涂明负责办理相关权证的过户手续，城投公司协助；土地为划拨地，城投公司仅承担按现状用地性质及用地规划指标应补交的土地出让金；另C座四套房产无土地证，城投公司不负责办理土地证手续和承担办理费用……2010年8月30日，市国土局同意将城投公司享有的海口市国用（2007）第007971号《国有土地使用证》项下594.87平方米部分划拨土地（根据房产证核算）使用权转让给涂明。城投公司应市国土局市土资用字[2010]633号《关于缴纳土地出让金的通知》要求，补交了594.87平方米土地出让金541213元，并已完税。2011年1月6日，龙城大厦A、B座1-8层办理房屋产权登记至涂明名下，不动产权证号为HK302939。2013年8月27日，涂明向市国土局书面申请办理土地登记手续。市国土局在办理过程中，因发现涂明提供的产权证明材料不符而停止办理。2014年11月2日，涂明向市国土局申请暂停办理用地手续。2014年11月21日，涂明向市国土局出具一份承诺书，承诺同意按460.18平方米办理过户，用途为城镇住宅用地。2015年3月31日，市国土资源局经海口市人民政府批准，同意将土地土地证号为海口市国用（2007）第XXXX号项下460.**米（以该宗地范围内的交易的房产面积1569.97平方米扣除道路占用的240.43平方米后核算应分摊的土地面积）划拨土地使用权转让给涂明，土地用途由餐饮旅馆业用地改变为城镇住宅用地，该土地所需缴交的土地出让金为1251137.38元，根据多退少补的原则（该部分土地原已缴交出让金541213元），涂明尚需实际缴交的土地出让金为709924.38元。2015年5月13日，涂明与市国土局签订一份《出让合同》，约定涂明于合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让金，逾期付款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金。同日，涂明领取了《海口市国土资源局缴交地价款通知书》。2019年1月25日，涂明向海口市土地储备整理中心缴纳了709924.38元。因此，产生了从2015年6月13日起至2019年1月25日止，按每日1‰计算的违约金。   另查明，因涂明对城投公司提交的海土资用字【2015】118号《海口市国土资源局关于龙城大厦项目部分用地转让问题的请示》这一文件的真实性及相关内容存有异议，一审法院于2019年5月27日向海口市国土资源局去《函》核实该份文件的真实性及征询贵局释明文件中相关内容。海口市国土资源局于2019年8月12日出具海资规【2019】6672号《海口市自然资源和规划局关于凃明与海口市城市建设投资有限公司合同纠纷案的函》，明确回复：第一次收取的土地出让金541213元款项是以2010年7月为土地评估时点，第二次收取的1251137.38元款项是以2014年12月为土地评估时点，产生差别的主要是由于两次土地评估时点不同所致。   一审法院认为，本案的争议焦点是本案诉争的土地出让金709924.38元及产生的938520元违约金是否应由城投公司承担。首先，涂明与城投公司双方签订的《交易合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。而涂明是在知晓城投公司按现状转让其拥有的龙城大厦部分资产的前提下，仍与城投公司签订《交易合同》，且双方在合同中亦约定，土地为划拨地，涂明负责办理相关权证的过户手续，城投公司协助和仅承担按现状用地性质及用地规划指标应补交的土地出让金。而城投公司已依约协助涂明，并及时缴交了按现状用地性质及用地规划指标应补交的土地出让金541213元。涂明于2014年11月21日向市国土局承诺同意按涂明的方案（即过户土地为460.18平方米、将原土地用途由餐饮旅馆业用地改变为城镇住宅用地）进行过户，并于2015年5月13日与市国土局签订一份《出让合同》，约定所需缴交的土地出让金为1251137.38元，涂明尚需实际缴交的土地出让金为709924.38元，如逾期付款，须支付违约金。因此，在城投公司依约履行《交易合同》的协助义务与及时按现状用地性质及用地规划指标应补交的土地出让金541213元后，以及涂明在同意过户土地为460.18平方米，自愿变更土地用途的情况下，造成了土地出让金的差价，且涂明又按《出让合同》与市国土局约定了尚需实际补缴的出让金为709924.38元。故涂明依据《交易合同》的约定，主张城投公司承担本案诉争的土地出让金709924.38元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。其次，涂明因自身原因导致迟延至2019年1月25日才缴交709924.38元，市国土局依《出让合同》的约定，收取自2015年6月13日起至2019年1月25日止，按每日1‰计算的违约金是有法律依据的，因此，涂明主张城投公司承担涂明按《出让合同》需支付的迟延履行违约金，于法无据，一审法院不予支持。城投公司抗辩涂明主张的土地出让金709924.38元的补交义务不在其履约范围内，及违约金亦不是其违约所致的意见，于法有据，一审法院予以采信。   综上所述，涂明的诉请于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，遂判决：驳回涂明的诉讼请求。案件受理费19636元，由涂明负担。   二审中，双方当事人均未提交新证据。   本院二审查明：《海口市国土资源局关于龙城大厦项目部分用地转让问题的请示》称：2010年8月30日，我局以市土资用字[2010]718号复函同意将该部分划拨土地转让给涂明，但当时因发现申请人所提供的产权证明材料不符而停止办理该宗地的登记。2013年8月27日，涂明提交《申请报告》：由于本人自身的原因，提供材料有误，未能及时把相关用地手续办完，该土地登记手续产生的一切责任由本人承担，并申请继续给予办理该宗地登记手续。……二、存在的主要问题。综上，该宗地存在以下主要问题:（一）上述《产权交易合同》和《产权交易鉴证书》中的部分转让（交易）标的并不在该宗地范围内。即龙城大厦AB座部分房产（建筑面积1569.97平方米）为该宗地上的建筑物，而C座C1-101、601、701、801房（建筑面积558.46平方米）并不在该宗地范围内。（二）规划指标与实建指标不一致。市规划局明确该宗地用地性质及用地规划指标按现状合法建筑进行核定，目前，涂明提供的AB座房产证建筑面积1781.77平方米（共8层，不含两层，其中经海南产权交易所交易的建筑面积为1569.97平方米），而该宗地的《海口市房屋建筑面积测绘报告》明确龙城大厦AB座1-8层总建筑面积4340.54平方米。（三）该宗地房屋产权证上确定的规划用途与现状使用功能不一致。涂明持有的房屋产权证中，规划用途一栏为住宅，该宗地的《海口市房屋建筑面积测绘报告》明确建筑物名称为龙城大厦AB座，用途为住宅，而龙城大厦AB座现状使用功能为旅馆。三、办理意见。鉴于上述情况，我局提出如下处理意见：（一）拟以《海口市房屋建筑面积测绘报告》测定的总建筑面积4340.54平方米核算该宗地的容积率（2.869）。（二）依据上述海国资产权[2008]132号批复，扣除C座C1-101、601、701、801房，以在该宗地范围内的交易的房产面积1569.97平方米核算应分摊土地面积为460.18平方米（扣除道路占用的240.43平方米，按1272.29平凡米核算），拟将该部分划拨地转让给涂明。（三）依据海规函[2014]1222号复函，转让给涂明的460.18平方米土地用途为城镇住宅用地。460.18平方米土地经我局备案的评估价格为：餐馆旅馆业用地（40年，容积率2.869）6567/平方米（合437.8万元/亩），城镇住宅用地（70年，容积率2.869）6659元/平方米（合443.94万元/亩），划拨地转让并改变土地用途应缴交地价款为1251137.38元。根据多退少补的原则（该部分土地原已缴交出让金541213元），涂明实际需缴纳地价款为709924.38元。   以上查明的事实，有海土资用字[2015]118号《海口市国土资源局关于龙城大厦项目部分用地转让问题的请示》予以证明，该证据已经庭审质证，足以认定。   本院二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点：城投公司是否应当承担缴纳剩余地价款709924.38元以及违约金938520元的义务。涂明主张造成两次地价款的不同是由于两次评估时间节点的不同，涂明不存在过错行为。但是从本案查明的事实看，之所以产生第二次土地评估，是由于市国土局在办理涉案土地转让过户手续时，发现涂明提交的产权证明材料不符而停止办理该宗地的登记手续。涂明自己在2013年8月27日提交的《申请报告》也承认因其“自身的原因，提供材料有误，未能及时把相关用地手续办完，该土地登记手续产生的一切责任由本人承担，并申请继续给予办理该宗地登记手续”。2014年11月2日，涂明向市国土局申请暂停办理过户手续。这在《海口市国土资源局关于龙城大厦项目部分用地转让问题的请示》的第二点“存在的主要问题”和第三点“办理意见”中也能够体现涂明提交的产权证明材料与房产、土地的实际情况不符，从而导致土地过户登记手续迟迟未能办理完毕，当市国土局在2015年3月同意办理涉案土地过户手续时，是以新的用地面积460.18平方米和新的评估价来计算涂明应缴纳的地价款，造成了两次地价款的不同。涂明在知道城投公司按现状转让其拥有的龙城大厦部分资产的前提下，也就是龙城大厦的房产及土地可能存在法律手续不完善、有瑕疵的情况下，仍与城投公司签订《交易合同》，且双方约定涂明负责办理相关权证的过户手续，城投公司负有协助及仅承担按现状用地性质及用地规划指标应补缴的土地出让金，而城投公司已依约协助涂明，并及时缴交了按现状用地性质及用地规划指标应补缴的地价款541213元，城投公司已经履行了合同义务。涂明主张两次地价款均包含划拨土地办理出让手续补缴的土地出让金和土地用途改变的差额部分，城投公司应当继续负担，但第一次地价款是2010年市国土局根据当时用地性质和规划指标计算出来的，城投公司已经及时缴纳；第二次是市国土局根据房产、土地的实建状况以及评估的时间点对地价款作了调整，涂明也同意按照新的地价款与市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，因此城投公司对新增的709924.38元的地价款不负有缴交的义务，该部分地价款应由涂明承担，涂明的该项主张不能成立，本院不予支持。关于违约金问题，2015年5月13日涂明在与市国土局签订出让合同后，没有在合同签订之日起30日内一次性付清土地出让金，直至2019年1月25日才向海口市土地储备整理中心缴纳了709924.38元，因此产生了从2015年6月13日起至2019年1月25日止的违约金。涂明主张城投公司按出让合同的约定需支付迟延履行违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。   综上，涂明的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费19636元，由上诉人涂明负担。   本判决为终审判决。   审判长 林 梅   审判员 陈 璐   审判员 刘思其      二〇一九年十二月三十一日   法官助理 彭青霞   书记员 杜 立   速录员 符雪梅   附相关法律法规条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。