河北省正定县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0123民初2836号 原告：周艳茹，女，1982年2月4日出生，汉族，住正定县。 委托诉讼代理人：于雪，河北荣聿律师事务所律师。 被告：石家庄博皓房地产开发有限公司，住所地正定县车站南大街**。 法定代表人：张彦超，系公司总经理。 委托诉讼代理人：刘帆。 委托诉讼代理人：张哲，河北张哲律师事务所律师。 原告周艳茹与被告石家庄博皓房地产开发有限公司（以下简称博皓房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月12日公开开庭进行了审理。原告周艳茹的委托诉讼代理人于雪、被告博皓房地产公司的委托诉讼代理人刘帆、张哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周艳茹向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告向原告赔偿损失人民币744611元（暂计，以最终鉴定报告为准）。二、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月间，原告无意间收到载有“正洋集团，博皓地产”正洋花园项目的售房广告，该广告中在最明显的位置赫然写着“正定县城唯一五证齐全项目现房”因考虑到是五证齐全的房屋，原告便于11月17日来到正洋花园售楼部询问情况，在核实了项目的各项情况之后，原告与被告签订《正洋花园定购协议书》并缴纳了定金，后原、被告双方又于2014年11月26日签订了《正洋花园项目内部认购协议》协议约定：原告认购被告建设的正洋花园2号楼1单元2502室，面积99.81平方米，单价5539.72元/平方米，总房款552919元整。被告预计的交房时间为2017年5月1日。原告于签订协议的当日，一次性付给原告首付款282919元整。而后，原告迟迟没有接到被告的交房通知，等来的却是正定县人民法院的起诉状和开庭传票，才得知被告已将原告诉至法院，要求确认双方签订的两项协议无效。2019年5月22日，石家庄市中级人民法院作出了（2019）冀01民终4838号民事判决书，判令原、被告双方签订的《正洋花园定购协议书》、《正洋花园项目内部认购协议》无效，被告返还原告已付购房款。在上述案件的审理过程中，被告向法院出示了石家庄市城乡规划局正定分局核发的《建设工程规划许可证》及《石家庄市商品房预售许可证》从两证上显示，被告取得两证的时间分别为2016年9月21日和2017年1月13日，原告这才恍然大悟，被告2014年打广告和卖房的时候，根本没有取得任何证件。原告认为，被告在没有取得任何建房相关证件的情况下，在售房广告中公然宣称正洋花园项目五证齐全与事实严重不符，属于恶意欺诈蒙骗购房户，而后被告又在收取原告购房款的情况下，私自更改建房楼层层数造成其无法向原告交付房屋的事实，更为恶劣的是，被告在此种情况之下并没有积极的去协调处理解决此事，反而违反诚信原则恶意以无效之诉来回避其应当承担的合同义务和赔偿责任，造成原告至今无房可住的现状，也致原告利益受到极大的损失。在此情形之下，原告为了维护自身合法权益，只能诉诸法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 博皓房地产公司辩称，原告所述没有事实及法律依据，应当依法驳回原告全部诉求，1、原告在认购被告开发建设的项目时，自己是明知道并且被告已经明确告知原告，房屋尚未取得预售许可证，且在双方的协议中均予以明示，因此原告称不知道项目未取得证件，属于恶意虚假陈述，只为博得法院的同情。2、被告在销售过程中从未虚假陈述，在于原告洽谈过程中从没有告知五证齐全，更没有以任何方式、任何标语，宣传五证齐全，被告对此不具有任何过错。3、本案所涉的协议，已经2018冀01**民初1508号民事判决书确认为无效协议，协议中关于责任已经明确，原告不应因此追究被告任何责任，原告作为完全民事行为责任人，对于被告所洽谈的该内容完全可以理解，并且该内容不违反任何法律强制性规定。4、被告在上述判决生效后已经主动联系法院和原告将已经收取的全部款项已退还给原告，在上述过程中原告所认购的房屋总价为552919元，原告实际支付282919元。5、被告在整个建设过程中，从未私自更改任何楼层设置，被告也愿意多盖一些房子，将原告所认购的2-1-2502号房屋交付给原告，但该项目由于正定县规划更改，而降低了楼层，对此被告本身没有任何过错。综上所述，应当依法驳回原告的全部诉求。 本院经审理认定事实如下：2014年11月17日被告（甲方）与原告（乙方）签订了《正洋花园订购协议书》，协议书载明：“定购房号：正洋花园2号楼1单元2502室，建筑面积约：99.81平米，单价5840元，总房款：人民币582890元。大写：伍拾捌万贰仟捌佰玖拾元整。付款方式为：3、银行贷款。定金：伍仟元整。说明：1、乙方在签订此订购协议书前已仔细阅读并认同该协议书的全部条款。2、乙方为取得优先购买权，自愿交纳以上定金，甲方有义务为乙方保留所定购的房号。3、乙方须在交纳定金之日起7天内补齐剩余房款，如在约定时间之内未交清剩余房款的视为自动放弃，石家庄博皓房地产开发有限公司有权将该商品房转售给第三方，所交定金不退。4、乙方参与甲方的VIP卡5千抵2万活动，在双方签订本定购协议时，VIP卡优惠2万元，一次性从总房款中扣除。5、乙方与甲方签订《正洋花园项目内部认购协议书》后，本协议自动失效。6、此协议书由甲方盖章，乙方签字后方可生效，一式贰份，甲方壹份，乙方壹份，贰份具有同等法律效力。7、最终解释权归石家庄博皓房地产开发有限公司所有。备注：签署正式商品房买卖合同前，可免费更名一次。甲方：石家庄博皓房地产开发有限公司（签章）经办人：张珊乙方：本人签字：周艳茹签订日期：2014.11.17。”2014年11月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《正洋花园项目内部认购协议书》，主要内容为：一、房屋基本情况：1、房产位置：石家庄市正定县车站南大街124号；2、乙方自愿购买被告开发建设的正洋花园2号楼1单元2502号房屋一处；3、房产暂定面积99.81平方米，以房产权属登记部门认定面积为准，对内部认购款实行多退少补；4、本项目产权为70年。二、付款方式：乙方选择第叁种方式进行认购：3、银行按揭：单价为5539.72元每平方米，总房款为552919元。乙方应于签订本协议当天将50%首付282919元一次性付给甲方。剩余房款270000元自甲方通知之日起15日内办理银行按揭。三、买受人申请银行贷款（略）。四、房屋交付期限：甲方预计该商品房在2017年5月1日交钥匙。五、《商品房买卖合同》的订立：甲方在取得该项目《商品房预售许可证》后通知乙方，乙方自接到通知15日内与甲方签订正式《商品房买卖合同》同时本协议自动失效并由甲方收回。六、甲方违约：1、甲方未能在协议约定的日期交房的，甲方可按乙方已付内部认购款的双倍同期银行活期存款利率给予乙方赔偿。赔偿期间为：本协议书约定的交房日延期30天后至实际交房日。注：约定交房日向后延期的30日内，甲方需确定或统计装修户数并对电梯等在装修施工过程中易损设备进行维护的工期，故约定交房日向后延期的30天内不计赔偿。七、乙方违约的责任：（略）。八、乙方签订本协议书时，对项目不具备商品房预售许可条件的事实均已明知，乙方不追究甲方的任何责任。九、争议解决（略）。十、本协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。协议签订后，原告于2014年11月26日向被告交付房屋首付款277919元，加之原告于2014年11月17日依据原、被告双方签订的《正洋花园订购协议书》向被告交纳的5000元定金，原告共向被告交付购房款282919元。由于被告出售给原告的楼房属于未批先建，被告原计划建造25层，但在承建过程中该项目于2016年9月21日取得建设工程规划许可证，按照规划只能建设23层。2017年1月13日被告取得《石家庄市商品房预售许可证》（编号2017-001）。被告称，当得知无法建设25层时找原告协商办理退款手续，因协商不成，被告才到法院起诉。对于被告所称的找原告协商退款的问题，原告予以否认，被告也不能提交其曾找原告协商的相关证据。原告称，到2017年5月1日该交房了，因被告没有交房，才找被告进行交涉，原告想要调换房屋，但被告不给原告调换。2018年5月10日，被告将原告起诉至本院，要求1、依法确认双方于2014年11月17日签订的《正洋花园订购协议书》无效；2、依法确认双方于2014年11月26日签订的《正洋花园项目内部认购协议书》无效。原告周艳茹提出反诉，请求1、判令确认《正洋花园项目内部认购协议书》为有效合同；2、判令确认2-1-1502、2-1-1002、2-1-302号房屋其中一套作为合同的标的物（房屋现价1467323元）替代2-1-2502号房屋（房屋价款552919元）；3、判令被反诉人继续履行替换标的物的商品房屋买卖合同；4、判令被反诉人支付逾期交付房屋的违约金2160元。后本院以“博皓公司与周艳茹签订的《正洋花园订购协议书》、《正洋花园项目内部认购协议书》中所约定的正洋花园2号楼1单元2502号房屋，因规划问题在客观上未建成，不存在的房屋更无取得预售许可证可言，因此，应依法认定上述协议无效”为由，于2018年12月17日作出（2018）冀0123民初1508号民事判决书，判决：“一、原告（反诉被告）石家庄博皓房地产开发有限公司与被告（反诉原告）周艳茹签订《正洋花园定购协议书》、《正洋花园项目内部认购协议书》无效；二、原告（反诉被告）石家庄博皓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）周艳茹购房款282919元；三、驳回被告（反诉原告）周艳茹的诉讼请求。”同时该判决认为“周艳茹在反诉请求中未明确要求博皓公司赔偿损失及损失项目和计算方法，本案不予处理，周艳茹可另行主张权利。”后原告周艳茹不服该判决上诉至河北省石家庄市中级人民法院，河北省石家庄市中级人民法院于2019年5月22日作出（2019）冀01民终4838号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”2019年7月18日原告周艳茹起诉至本院，请求判令被告向原告赔偿损失人民币744611元。2019年7月29日，原告向本院提出鉴定申请，请求鉴定与石家庄市正定县车站南大街124号正洋花园位于同一地段、同一类型高层住宅第25层房屋在起诉前即2019年6月份的房屋单价。本院依法委托河北金诚伟业房地产评估有限公司进行鉴定，该公司于2019年9月2日作出河北金诚伟业评估[2019]第09003号房地产估价报告。估价结果为13420元/平方米（人民币大写：每平方米壹万叁仟肆佰贰拾元整）。本次鉴定费15000元已由原告支付评估公司。原告对此鉴定结果无异议，被告对其真实性无异议，但对其合法性有异议，其认为该评估报告所依据的事实不存在，评估程序不合法，该报告不能作为本案认定房屋价格的依据。 上述事实由原告提交的《正洋花园项目内部认购协议书》、收据2张、（2019）冀0123民初1508号民事判决书、（2019）冀01民终4838号民事判决书、正洋花园项目售房广告宣传页、房地产估价报告以及原、被告的陈述为证。 本院认为，本案中原、被告签订的《正洋花园定购协议书》、《正洋花园项目内部认购协议书》已经法院确认为无效。合同法第五十八条规定：“合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。虽然原、被告双方在签订《正洋花园项目内部认购协议书》时，约定原告对于被告所售楼房当时不具备商品房预售许可条件的事实明知，且承诺不因此追究被告的任何责任，但原告只是明知被告不具备商品房预售许可条件，且基于该情况不追究被告的任何责任，而本案中是被告约定出售给原告的正洋花园2号楼1单元2502号房屋不能建成，对该的情况下的责任，双方并未约定，对该情况原告当时也不可能知情，且原、被告双方签订的《正洋花园项目内部认购协议书》已被法院确认无效，故被告根据该条的约定辩称不应当承担赔偿责任，本院不予支持。首先，被告作为房地产开发企业应当依法开发房地产、依法出售其承建的楼房，在尚未取得建房手续的情况下宣传下发广告单并进行销售，原告在此情况下与被告签订了《正洋花园项目内部认购协议书》，后被告因规划问题未建成，被告称2016年9月21日取得建设工程规划许可证，按照规划只能建设23层，当得知无法建设25层时找原告协商办理退款手续，因协商不成，被告才到法院起诉（被告2018年5月10日到法院起诉原告），对于被告所称的找原告及时协商退款的问题，原告予以否认，被告也不能提交其曾找原告及时协商的相关证据，故对被告所称在其不能承建25层楼房的情况下及时找原告协商的主张，本院不予采信。由于被告不能建成25层楼房，导致原、被告双方签订的《正洋花园项目内部认购协议书》被法院确认无效，最终导致原告丧失了在2014年11月份（原告与被告签订房屋买卖协议同一时间）正定县房价较低的情况下，和他人订立购房合同的机会，被告存在重大过错，原告在明知被告不具备商品房预售许可条件的情况下而购买被告出售的楼房，原告也存在一定的过错。由于自原、被告双方签订《正洋花园项目内部认购协议书》至今正定县房价大幅度上涨，原告在本院确认原、被告购房协议无效的情况下，给原告另行购买楼房造成很大损失，故根据原、被告的过错，被告应当承担主要赔偿责任。本院综合考虑原、被告双方的过错及原告交款情况，酌定被告对原告造成的经济损失承担70%的赔偿责任即（99.81㎡×13420元/㎡－552919元）×70%=550571.7元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下： 被告博皓房地产公司于本判决生效后十日内赔偿原告周艳茹经济损失550571.7元； 本案评估费15000元，由被告博皓房地产公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11247元，由被告博皓房地产公司负担8307元，原告周艳茹负担2940元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  吴玉光 人民陪审员  周 莹 人民陪审员  任可心 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  刘佳欢