河北省巨鹿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0529民初27号 原告：王会亮，男，1984年2月2日出生，汉族，大专文化，自由职业，群众，户籍：石家庄市长安区，住河北省石家庄市。 原告：高晓蕾，女，1983年5月8日出生，汉族，大学本科文化，自由职业，群众，户籍：石家庄市长安区，住河北省石家庄市。 委托代理人王会亮，夫妻关系，特别授权。 被告：张建林，男，1966年3月26日出生，汉族，自由职业，高中文化，群众，住巨鹿县。 委托诉讼代理人：王益众、刘明，河北晓阳合众律师事务所律师，一般代理。 被告：刘文忠，男，1973年6月7日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托代理人：王桂书，北京大成（石家庄）律师事务所律师，一般代理。 委托代理人：张建辉，北京大成（石家庄）律师事务所实习律师，一般代理。 被告：石家庄富瀛房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区北二环与高营大街交叉口北街800米星湖湾项目部，社会信用代码911301003201218133。 法定代表人：苏月刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高清智，河北北华律师事务所律师，一般代理。 被告：石家庄荣远房地产开发有限公司，住所地石家庄长安区谈南路。 上列原告诉被告案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告张建林委托代理人、石家庄富瀛房地产开发有限公司的委托代理人到庭参加诉讼，被告刘文忠、石家庄荣远房地产开发有限公司经传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与石家庄富瀛房地产开发有限公司签订的房地产合同合法有效，合同项下的房产位于高营大街××苏园（御景阁）18号住宅楼1单元1702室归原告所有。2、请求判决立即停止对该房产的执行措施，并解除对上述房产的查封。3、本案的案件受理费用由被告承担。事实及理由：河北省巨鹿县人民法院在申请执行人张建林与被执行人石家庄富瀛房地产开发有限公司借款纠纷一案强制执行过程中，作出（2017）0529民初1498号民事裁定书，查封了被执行人石家庄富瀛房地产开发有限公司位于高营大街××苏园（御景阁）18号住宅楼1单元1702室房产，因该套房产系原告购置所有，贵院错误查封了原告的房产，原告依法提出执行异议。2018年12月10日河北省巨鹿县人民法院作出（2018）冀0529执异35号执行裁定书”，现原告不服，依法提起执行异议之诉。一、贵院查封的本案房产系原告全款购置，2016年3月18日已由被告石家庄富瀛房地产开发有限公司实际交付原告，原告也装修入住，产权归原告所有。1、石家庄富瀛房地产开发有限公司原系石家庄荣远房地产开发有限公司的控股子公司。石家庄荣远房地产开发有限公司原开发的御景阁项目转让给石家庄富瀛房地产开发有限公司。经查证工商档案证实，石家庄富瀛房地产开发有限公司系石家庄荣远房地产开发有限公司的控股子公司，由石家庄荣远房地产开发公司作为股东于2014年12月19日独资设立。2015年12月7日石家庄荣远房地产开发公司将持有的股权转让给河北玉圆投资有限公司，2016年3月22日河北玉圆投资有限公司又将股权转让给河北丰场投资管理有限公司。石家庄荣远房地产开发有限公司原开发的御景阁项目转让给了石家庄富瀛房地产开发有限公司。本案法院查封的石家庄富瀛房地产开发有限公司开发建设的位于高营大街××苏园“御景阁”18号住宅楼1单元1702室等25套房产，原系石家庄荣远房地产开发公司开发。2、涉案查封的房产系原告合法购买并已交付使用，由于开发商原因原因未办理产权登记，该房产权属原告所有。2011年8月9日原告与石家庄荣远房地产开发公司签订了“御景阁售房合同”，合同约定原告以391255元购买其开发的18号住宅楼1单元1702室，约定于2013年10月31日前交房，签订合同时已一次性交清了全部购房款（见购房合同、收款收据）。2016年3月18日房地产开发公司将该房屋交付原告（交房缴费单、交房验收表），由石家庄银都物业公司管理小区。由于项目开发商由石家庄荣远地产开发有限公司变更为石家庄富瀛房地产开发有限公司，2016年1月10日原购房合同进行了变更，即原告重新与石家庄富瀛房地产开发有限公司签订了“御景阁售房合同”，同时原告将购买地下室等款项全部交石家庄富瀛房地产开发有限公司，该房屋原告也已装修入住，但由于开发商的原因未办理产权证。显然不属于被告石家庄富瀛房地产开发有限公司的财产。二、从法律上讲，涉案房产属原告所有，法院不得查封。贵院查封行为侵犯了原告的合法权益，理应立即停止执行解除查封措施。1、《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未登记。被告石家庄富瀛房地产开发有限公司应当配合原告办理房屋过户手续。2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人。第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。涉案房产在法院查封前已由原告全部购买且已实际占有，由于开发商原因未办过户登记，法院不得查封。本案法院查封明显违法。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告持有的购房合同交款收据、交房验收表、物业收费票据等完全可以证实，涉案房产属原告所有。原告于2011年8月10日与石家庄荣远房地产开发公司签订合同，2016年3月18日该房屋交付原告（交房缴费单、交房验收表），由石家庄银都物业公司管理小区。由于项目由石家庄荣远房地产开发有限公司变更为石家庄富瀛房地产开发有限公司，2016年1月10日原告与石家庄富瀛房地产开发有限公司重新签订了“御景阁售房合同”，同时将购买地下室等款项全部交石家庄富瀛地产开发有限公司。现该房产已装修入住。根据上述规定，原告享有权利且能够排除执行，法院理应停止执行，解除查封措施。《民诉法解释》第312条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以并除强制执行的民事权案外人执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”。综上，为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》第227条的规定，提起执行异议之诉，请求支持原告的诉讼请求。 庭审中原告出示证据：提交证据如下：一、执行裁定书一份。二、2011年8月我与荣远公司签订的购房合同。后来与富瀛公司又换签了合同。三、房屋交接验收表。四、交房契税、公共维修费的交费单。五、物业管理服务协议1份。六、购房收据1张、地下室收据1张、水电收据2张、取暖费收据4张、物业收款凭证4张、银行流水5张、实际入住照片7张、电卡和水卡。七、律师见证费收据1张。 被告张建林辩称，一、法院查封的房产是不动产，登记在富瀛公司名下，原告不是房产的所有权人。二、原告称其全款购房的理由不充分，不足以排除执行。三、与案涉房产同期甚至之后建成的富瀛苏园的房产均已经办理了产权登记，但该房产未办理，情理上无法得出合理解释。该房产买卖交易不具有真实性，没有实际履行，答辩人认为法院的查封措施合理合法，本案应驳回原告的诉讼请求。 被告富瀛公司辩称，一、法院应当解除对本案房屋的查封手续，该房屋是于2011年8月从荣远公司全款购买的，且荣远公司已经为其办理了入住手续，后该房屋涉及的土地是由富瀛公司通过招拍挂竞得土地，因此，涉案房屋登记手续均涉及到变更的问题，为此富瀛公司为原告更换了相应的购房合同等相关手续，依照最高法关于民事执行中查封扣押冻结财产的规定第17条第三人已经支付全部价款，并实际占有，但是没有办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封扣押冻结。具体到本案，原告与荣远公司签订了购房合同，完成了涉案房屋的交付，均发生在法院查封之前，且原告已支付全款，并从收房之日交纳了相应的物业费、水电费等相关费用已实际居住至今，因此我方认为法院应当解除对本案房屋的查封，法院查封的房屋实际权利人为原告，并非被告富瀛公司。另外开发公司先为贷款业主办理了登记手续，全款业主的登记手续均在贷款业主之后，这是房地产开发市场习惯性做法，且法律也没有明确规定贷款业主和全款业主谁先办理登记手续的禁止性规定。我方没有证据提交。 被告刘文忠、石家庄荣远房产公司未答辩。 针对原告的证据，被告张建林质证称：对原告的证据一裁定书没有异议，认定事实清楚、结果正确，可以作为本案定案的依据。对原告提交的证据二、原告提交的合同与其陈述的不一致。该合同并没有实际履行，房屋买卖交易不具有真实性。对原告的提交的三、四、五、七、八均不能证明原告是该房屋的实际权利人。证据六显示的银行流水不显示收款人的身份，不能证实原告主张相应的款项交给富瀛公司或者荣远公司。本案诉争的房产登记在富瀛公司名下，富瀛公司是实际权利人，因此原告的证据不能证明原告的主张。 针对原告的证据，被告富瀛公司质证称：对原告的证据的真实性、合法性、关联性没有异议。2011年的8月原告同荣远公司签订了购房协议，并支付了全部房款，对此荣远公司对原告开具了全额的购房收据。对原告所出示的裁定书证明力有异议，该裁定书的裁定结果原告应对此不予认可，该裁定书只是启动了案外人执行异议之诉的一个前置程序，通过原告的证据，可以证实富瀛公司与原告在2016年1月10日更换了合同，是由原来的荣远公司与原告签订了合同，更换成了富瀛公司与原告签订了合同，且富瀛公司为原告更换的两份收据上的右上角明显写着“换”字。实际上荣远公司在2011年就以刷卡加现金的方式收取了原告的全款，并出具了收据，恰恰说明了原告是在富瀛更换合同之前就已经从荣远公司全款购得了房产、交付房屋、使用房屋至今。房屋实际权利人应当为本案的原告。 对原告的证据审查后认为，原告的各项证据及证人证言相互印证，形成一完整证据链，能够证明涉诉房产在法院查封之前即由原告方购买并已实际居住，能够证明原告诉称的案件基本事实。对于被告张建林的质证意见，被告并无相反证据予以证实，对其质证意见不予采纳。 本院对于原告诉称的案件基本事实予以确认，并有原告方证据证明，不再重述。 本院认为，本案房产在法院查封之前即由原告全款购置，并已实际居住，房产虽未办理至原告名下，但原告为房产实际权利人，能够排除对该房产的执行，综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 不得查封被告石家庄富瀛房地产开发有限公司名下位于石家庄市房产（解除对该房产的查封）。 案件受理费80元由石家庄富瀛房地产开发有限公司、石家庄荣远房地产开发有限公司、刘文忠、张建林各负担20元，于判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  李瑞锋 人民陪审员  刘敬波 人民陪审员  田泽民 二〇一九年十二月二十八日 书 记 员  王 慧