广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7573号上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道**，统一社会信用代码：914***********973W。法定代表人：苏志团，该公司董事长。委托代理人：李宁，女，该公司法务。委托代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚芬，女，香港居民，1981年9月20日出生，住所地：广东省深圳市福田区*************，身份证号码：，通行证：。委托代理人：游珊珊，广东恒港律师事务所律师。上诉人惠州市太东实业投资有限公司因与被上诉人龚芬商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初2620号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠州市太东实业投资有限公司的委托诉讼代理人蓝洪波、被上诉人龚芬的委托诉讼代理人游珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠州市太东实业投资有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法变更一审判决书中第一项判决为：惠州市太东实业投资有限公司无需向原告支付逾期交房违约金21134元，驳回原告关于请求支付逾期交房违约金的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人请求支付逾期交房违约金无事实和法律依据。1、根据双方签订购房合同补充协议第五条关于交付期限的约定第一款：“1、如遇到以下特殊原因，出卖人可据实予以延期：如在原合同约定的交付期限届满时，买受人未按原合同约定支付房价款、违约金或按揭贷款未支付至指定的监控账户，以及其他因买受人原因导致合同未备案的。”的约定，在被答辩人未支付全部购房款之前，答辩人有权延期交付房屋并且无需支付违约金。本案中，根据被答辩人提供的证据2显示，被答辩人的购房款319000元(49000元加270000元)在2016年11月8日才支付完毕，也就是说，答辩人有权据实延期交房至2016年11月8日，而被答辩人在2016年9月5日已经实际收房，答辩人不存在逾期交房的违约责任。2、即便答辩人不能据实延期交房136955元购房款在合同约定交房日期2015年10月31日支付，以该部分购房款为基数的违约金应从2015年11月1日计算2016年9月5日。购房款319000元(49000元加270000元)在2016年11月8日才支付完毕，以该部分房款为基数的逾期交房违约金也只能从2016年11月9日计算，但2016年9月5日被答辩人已经收房，因此，不存在以购房尾款为基数的违约金。被上诉人龚芬辩称，对逾期交房的问题，被上诉人认为一审认定清楚，请求法庭驳回上诉人的上诉请求。龚芬向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2015年11月1日计至2016年9月5日(共计309天)逾期交付合格房产的违约金21134元；2、判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金23835元（以房款总价为基数，按6%的年利率计算，从2017年9月5日起算，现暂计至2018年7月20日，实际计算至被告为原告办理房产证为止）；3、本案诉讼费、处理费等由被告承担。一审法院认定事实：被告具有房地产开发经营资质，涉案商品房取得预售许可证，证号为惠湾房预许字。2016年05月19日，原告龚芬作为买受人与作为出卖人的被告惠州市太东实业投资有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发建设的位于惠州市大亚湾西区*************************，总价455955元；二、付款方式及期限，原告采用银行按揭付款的形式支付合同价款，即原告于2016年05月19日前向被告支付购房首期款185955元，余款270000元办理银行按揭贷款，于2016年07月19日前付清；三、交付期限，被告应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；四、逾期交房的违约责任，被告逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金；五、关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，被告提交的不动产登记受理回执显示，涉案房屋已在2018年7月16日受理房屋转移登记。另查明，被告开发的“时尚岛花园”项目于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，于2017年11月29日办理竣工验收备案登记。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同复印件、房款发票复印件、契税发票复印件、物业手册签字页复印件等证据在卷证实，足以认定。一审法院认为，被告具有房地产开发经营资质，涉案商品房已取得预售许可证。原、被告双方签订的商品房买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合同有效，双方应按合同约定诚信履行义务。关于被告是否逾期交房的认定。原、被告在合同中约定于2015年10月31日前交付房屋，交付标准为：依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，原告于2016年9月5日取得符合合同约定条件的房屋，被告存在逾期交房的违约事实。关于逾期交房违约金问题。原、被告在合同中约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即被告逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向买受人支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。故被告应自2015年11月1日起按前述标准向原告支付逾期交房的违约金至其实际向原告交房之日止。因此，按照双方当事人的合同约定，迟延交楼违约金应以455955元为基数从2015年11月1日起至2016年9月5日止，按日万分之一点五计算为21134元（455955元×0.00015×309天）。关于逾期办证的事实认定和责任承担问题。根据合同约定，被告的办证责任仅仅是在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，涉案合同签订于惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》相应调整了不动产权登记政策，在涉案房屋办理转移登记前增加了权籍调查程序，并由此相应延长了被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加了被告履行办证义务的时间成本。该项增加的时间成本，并非被告方过错造成，并且并非被告能够预见和克服，应当相应顺延被告履行办证义务的期限。因此，被告办理涉案房屋权籍调查手续所花费的4天时间，应当在合同约定的365日的基础上，相应顺延被告履行办证义务的期限。涉案商品房于2016年9月5日交付原告使用，按照合同约定，被告应当在2017年9月5目前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，考虑上述需要给予被告免责的4天时间，被告最迟应当在2017年9月9日前履行上述义务。被告未能在2017年9月9日前向登记部门提交办理不动产权转移登记资料，但直至2018年7月16日才进行受理不动产登记，逾期310天。在本案法庭辩论终结时，被告的上述违约事实是可以确定的。因此，对于被告逾期办证的天数，在本案中认定为31O天，被告应当按照逾期310天的违约程度，向原告承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证损失的确定问题。原、被告在合同中没有约定被告逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金，原告因此所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定及本地区审判实践，被告应当按照总房价款以年利率6%的标准向原告计算支付相应的违约损失，违约损失计算至2018年7月16日受理不动产登记止，即为：455955元×310天÷365天/年×6%/年=23234.97元，原告多主张部份，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告龚芬支付迟延交房违约金21134元。二、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告龚芬赔偿逾期办证损失23234.97元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，由被告惠州市太东实业投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人是否存在逾期交房、如何认定本案的逾期交房违约金的问题？关于上诉人是否存在逾期交房问题，根据原审查明的事实，上诉人与被上诉人在买卖合同中约定于2015年10月31日前交付房屋，交付标准为：依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。本案中，被上诉人于2016年9月5日才取得符合合同约定条件的房屋，上诉人存在逾期交房的违约事实，原审认定上诉人存在逾期交房有事实依据，本院予以确认。关于如何认定本案的逾期交房违约金的问题，根据原审查明的事实，被上诉人的首期款185955元在2015年11月1日以前已经交付给上诉人，上诉人于2016年9月5日才交楼，首期款185955元的逾期交房违约金为8619元（185955元×0.00015×309天），银行按揭款270000元在2016年7月19日由按揭银行支付给上诉人，该270000元的逾期交房违约金为1944元（270000元×0.00015×48天），本案的逾期交房违约金应为10563元，原审没有分段计算本案的逾期交房违约金不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人惠州市太东实业投资有限公司的上诉请求部分有理，本院予以支持，部分无理，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初2620号民事判决第二项和诉讼费的负担。二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初2620号民事判决第一项为：上诉人惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后十日内向被上诉人龚芬支付迟延交房违约金10563元。二审案件受理费328元，由上诉人惠州市太东实业投资有限公司、被上诉人龚芬各负担164元，上诉人多预交的164元本院不予退还，待原审法院执行时一并处理。本判决为终审判决。审判长  陈晓文审判员  曾求凡审判员  刘天贞二〇一九年十二月二十九日书记员  彭 敏附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。