广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初3064号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司，经营场所肇庆市高要区城区（象山区），统一社会信用代码914×××××××××××333G。负责人：彭定博。委托诉讼代理人：罗佩卿，该公司员工。被告：周书宏，男，1966年10月21日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区××××××××，公民身份号码620×××××××********。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司（以下简称碧桂园公司）诉被告周书宏物业服务合同纠纷一案，本院2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司的委托诉讼代理人罗佩卿、被告周书宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2019年3月1日至2019年9月30日物业服务费人民币1,204.35元；2.判令被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2019年10月9日为人民币264.28元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了肇庆市高要区碧颐房地产开发有限公司开发的肇庆碧桂园山湖城商品住宅区商铺陶然一街119号商品房。原、被告双方于2011年7月18日签订《肇庆碧桂园·山湖城前期物业服务协议》。协议由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月172.05元向原告缴纳物业服务费。被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费的千分之三交纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2019年3月1日起至今一直未支付物业服务费，截止2019年10月9日欠款金额累计高达1,468.63元，原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告上述欠款行为违反了《肇庆碧桂园·山湖城前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、109条的规定和合同的约定，请求贵院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费1,204.35元，同时计付逾期付款的违约金给原告（暂计至2019年10月9日为人民币264.28元），并判令被告承担本案全部诉讼费用。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告周书宏答辩称：一、原告未完全履行提供物业管理服务的义务，其要求被告交纳物业服务费、违约金的请求无事实和法律依据。商铺内外照明均存在严重问题，商铺内漏水、渗水，周围环境恶劣，无法正常营业。二、由于商铺无法正常营业，其实质是未实际使用的空置房，原告收取足额的物业服务费不合理。周书宏主要对碧桂园公司提供的如下证据有异议：一、《催缴物业服务费函》，认为其没有收到该函。二、《空置商铺巡查记录表》，认为《空置商铺巡查记录表》是原告为了应付法庭和当事人临时制作的，虽然有好几个人的名字，但是字迹均出自同一人之手，因此该证据是不真实的，不予认可。碧桂园公司主要对周书宏提供的照片和视频光盘均有异议，认为现场虽然有很多树，但是两边有路，人也是可以进去的，有的商铺也在出租经营。其已尽到物业管理服务的义务。经审理查明，被告周书宏于2011年7月21日与开发商高要市碧颐房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于肇庆市高要区××××××××肇庆碧桂园·山湖城陶然一街119号商铺，合同约定该商品房建筑面积57.35平方米，套内面积56平方米；合同第三条还约定了“……买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》”。同日，周书宏与开发商高要市碧颐房地产开发有限公司签订了《肇庆碧桂园·山湖城商铺前期物业服务协议》，该协议主要约定了物业管理服务内容、物业管理服务相关费用、双方的权利和义务、违约责任等内容，其中总则约定了“甲方（业主）周书宏……乙方（物业服务企业）广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司（现已变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司，以下简称碧桂园公司）……陶然一街119号商铺单位（以下简称“该物业”）交付后由乙方提供的物业管理服务事宜”；物业管理服务相关费用第四条约定了：“……甲方交纳物业服务费的标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米叁元计收……该物业的房屋建筑面积为57.35平方米。按上述计算方式、标准，甲方应按172.05元/月向乙方交纳物业服务费……。”第六条约定：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方以银行代收的方式于公历每月10日（节假日或系统原因顺延）向甲方收取上月的物业服务费……。”违约责任第十六条约定：“……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。”碧桂园公司曾于2016年11月1日通过国内挂号信函的方式向被告寄送《收楼通知书》；于2019年8月16日通过国内挂号信函的方式向被告寄送《催缴物业服务费函》进行催收物业服务费，被告周书宏否认收到过前述文件。2019年3月28日，周书宏作为丁方与广东碧桂园物业管理有限公司肇庆分公司作为丙方等签订了《和解协议书》，该协议关于物业服务费部分确认了周书宏及妻子王彩云在肇庆碧桂园山湖城商业街31、35号及肇庆碧桂园山湖城陶然一街23、29、31、33、39、61、63、69、81、83、93、109、111、113、119、121、131、133、139、161、163、189、191、193、199、123、129、169、181、183、269号的商铺共欠缴物业服务费本金826,095.99元，违约金2,540,025.07元（双方约定上述数据统计至2019年2月28日）；碧桂园公司同意减免物业费本金20万元，物业费逾期付款违约金2,032,020.06元，本金减免幅度为200,000÷826,095.99≈24%。减免后，截止2019年3月27日，丁方及妻子王彩云须支付的物业服务费本金为626,095.99元，违约金508,005.01元。原被告双方均确认上述款项被告周书宏及其妻子王彩云已付清。本院认为，本案是因周书宏没有向碧桂园公司交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。周书宏与开发商签订《商品房买卖合同》时，合同已就前期物业服务约定了相关条款，并且周书宏与开发商高要市碧颐房地产开发有限公司签订了《肇庆碧桂园·山湖城商铺前期物业服务协议》，该协议已约定由原告向其提供物业管理服务。虽然周书宏未在《收楼通知书》上签名确认，但双方已就其欠交的物业费达成了《和解协议书》，且周书宏已按照协议履行了交纳前期物业管理费的义务，即其已履行了《肇庆碧桂园·山湖城商铺前期物业服务协议》约定的主要义务。再根据双方《和解协议书》的约定，周书宏缴清的是截止至2019年3月27日的费用，而《肇庆碧桂园·山湖城商铺前期物业服务协议》第六条约定：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方以银行代收的方式于公历每月10日（节假日或系统原因顺延）向甲方收取上月的物业服务费……。”即当月的物业服务费至迟应于下月的10日前支付。因此，周书宏所缴清的是截至2019年2月的物业服务费，其现应承担的是2019年3月起的物业服务费。根据《商品房买卖合同》中约定的被告所购买商铺的面积及原告的诉请，暂计至2019年9月30日，周书宏本应交纳的物业服务费为1,204.35元[3元/月×7个月（2019年3月1日至2019年9月30日）×57.35平方米]。对于周书宏认为涉案商铺周围环境恶劣，导致其无法经营，原告并未完全履行物业管理义务的意见，从周书宏提供的商铺现场视频及图片可见，涉案商铺门前确实有成片树木遮挡，且商铺门前道路未与X438公路直接相连，可进入商铺的只有两边的小路，原告在庭审中也确认前述涉案商铺的周围环境属实，该客观环境确实不利于涉案商铺的经营。原告提供的《空置商铺巡查记录表》也可印证涉案商铺处于空置状态，未实际经营使用。虽然商铺未实际经营，但原告提供的《空置商铺巡查记录表》、电子打点记录、照片等证据可证实其确有对涉案物业进行管理。由于涉案商铺未经营，原告所投入的物业服务成本也相对较低。而被告周书宏虽未实际经营商铺，但其已享受了原告的物业服务。根据权利和义务相一致的公平原则，结合双方在《和解协议书》上协定减免本金的幅度，本院在本案中酌情减免被告应付物业服务费本金的25%。经核算，被告周书宏应交纳的物业服务费为903.26元[3元/月×7个月（2019年3月1日至2019年9月30日）×57.35平方米×75%]。关于违约金问题，庭审后，碧桂园公司于2019年12月6日向本院提交了《声明》，声明不再主张2019年3月1日至2019年9月30日所产生的物业服务费违约金。原告放弃该诉请系其对自身民事权利的处分行为，本院予以准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告周书宏应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年3月1日起至2019年9月30日的物业服务费903.26元给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告周书宏负担。本判决为终审判决。审 判 员  彭 洪二〇一九年十二月十日法官助理  许舒靖书 记 员  林子茜