内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民初234号原告：潘某，男,1964年8月8日出生，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙某，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，辽宁开宇律师事务所实习律师。被告：张某，男,1956年9月29日出生，住内蒙古自治区。第三人：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴林左旗林东东城区北新街路北。法定代表人：冯某，执行董事。原告潘某与被告张某、第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和公司）执行异议之诉一案，本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告潘某的委托诉讼代理人孙某、刘某，被告张某到庭参加诉讼。第三人京和公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法对其缺席审理。本案现已审理终结。潘某向本院提出诉讼请求：1、请求判令恢复对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-10-10-137号、19-10-10-138号车库的执行。2、请求判令被告及(或)第三人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告所提异议根本不符合《最高院执行异议复议规定》第28条规定的如下四大构成要件，且其权利根本不能够排除执行。1、被告与第三人之间没有合法有效的书面买卖合同，是名为买卖，实为借贷。卷里另有借款抵押合同一份，合同双方为被告和第三人，可以佐证根本就不是真买卖。2、被告不能证明在查封前已经占有，而且是合法占有不动产。3、被告不能提供汇款凭证，不能证明已经交付了全部购房款。4、被告至今未依法缴纳契税和维修基金，未着手办理不动产产权手续，对于涉案不动产未办理过户登记，被告存在过错。约定价格极低，名为买卖实为借款抵押，关于此有被告在执行异议申请书中自认，签订商品房买卖合同是为了办理借款抵押，借款抵押的具体办理形式就是签订商品房买卖合同，并约定在此期间被告不得买卖、租赁、使用涉案房屋，更有被告提交的借款抵押合同、借款、借据为证。最高院（2016）最高法民再113号判例也认为像本案这种情况不能阻却执行。综上，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告张某辩称,一、2017年9月11日，京和公司向答辩人借款人民币10万元，用于开发建设资金的周转，将京和王府小区的地下车库19-10-10-137号、19-10-10-138号抵押给了答辩人，首先正式签订了标准的《商品房买卖合同》，并签订了《借款抵押合同》，同时办理了网签备案的一系列手续，实际正式已经形成了买卖关系，双方约定超过约定期限不偿还借款，答辩人可以取得车库的所有权，京和公司按车库的市价收取了答辩人的购房款，这里有答辩人的银行转账单和京和公司财会出具的正式收款收据，从双方的事实及签订的合同能看出。我的行为是符合让与担保的相关规定的，是合法有效应该受法律保护的，这里应该明确指出的是商品房买卖的网签只签一人占有，也就是说如果京和公司到期偿还债务答辩人将财产返还给公司，如到期不偿还债务，可对抵押担保的车库依法拍卖偿还借款。因此答辩人作为一个普通消费者，京和公司的车库现在己经属于答辩人所有，另外，在双方签订的《借款抵押合同》中也详细规定，到期京和公司未偿还债务，应自觉主动为答辩人办理房屋买卖等相关手续，答辩人多次主张办理相关手续，但由于京和公司的原因未能办理，所以原告的诉求不符合法律规定，应予以驳回。二、按“执行异议”之诉的二十八条规定。1、答辨人在原告方查封前10个月已与开发公司签订了书面的合法有效的《房屋买卖合同》。2、在房管局网签做了备案登记实属合法占有。3、按合同约定我已支付车库的全款。4、因京和公司在2018年4月份全部账单和微机被沈阳中级法院查封，所有手续冻结查封，无法办理过户手续，答辩人认为责任在京和公司一方，事实上根本没有答辩人的任何过错。所以，法院应驳回原告方的诉讼请求。三、京和公司欠原告方6000万元巨额债务，是怎么形成的。如此巨大的债务，原告和京和公司是什么关系，原告有无现金借款的转账手续流水，有无借款合同和借款抵押合同，答辩人认为巨额债务形成的不明，没有做到笔笔有宗，答辩人持否定态度。答辩人认为京和公司借我的钱。一有借款抵押的合同，二有担保车库，三签订了正式商品房买卖合同、办理了网签，并备案在答辩人名下的车库实属已经占有，应该优先受偿。四、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结、财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产，出卖给了第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有(网签到名下)，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，法院不得查封、扣押、冻结，事实上我们对案涉车库交了全款并网签到名下，京和公司被沈阳某中院查封后又被左旗政府接管，所有应办理的手续全部停办。答辩人没有过错，法院应该驳回原告方的诉讼请求。在实务工作中对购房者来讲，将房屋买卖合同办理网签备案是已签署合同有效之书面合同的最有效证明，是规避出卖人的对外债务造成房屋交易失败之法律风险的最基础工作，法院在对房屋查封前，应调查房屋所属状况。如果该房屋已办理网签备案法院应该不予查封。因此，法院应驳回原告方的诉讼请求。五、按照法律规定答辩人涉案车库的权益符合物权期待的构成要件应受法律保护，而原告充其量，即使是合法的，也只是债权的一种，不能对抗答辩人的物权期待权，而且现在网签本身就是避免开发商不讲诚信、一房二卖制定的，答辩人相对于原告，也有优先受偿权。而且原告的判决也并未特指答辩人网签的这些车库。而我们可是独立拥有，涉案被原告查封的车库的网签利益，因此我拥有的合法权益足以实现我们对涉案车库的优先受偿权。六、答辩人认为我们的全部手续合理合法与原告的借款行为相比也享有优先权，答辩人的钱也是自己的血汗钱，大家都知道现在开发公司能给付的就剩这些房子，如果被原告强行执行走，答辩人会拼死相争，综上，请求法院驳回原告无理诉求，维护答辩人合法权益。第三人京和公司未到庭陈述意见。原告潘某为证实其主张成立，向本院提交证据如下：1、被告的执行异议申请书，证明被告在事实和理由部分承认京和公司向被告借过10万元，将涉案车库抵押给申请人，并签订了商品房买卖合同，同时又签订借款抵押合同，附有借据一枚。2、被告在提异议时提交的借款抵押合同，证明该合同上数第六行明确约定于2017年9月11日借10万元，抵押给甲方以商品房买卖合同为准，该合同第三条约定乙方即京和公司将上述房屋以商品房买卖合同形式抵押给甲方即本案被告。同时约定抵押期间甲方无权对该车库进行买卖租赁使用等，第四条约定如连续三月未付息或到期三月未还借款，则该车库无条件归甲方所有。该借款抵押合同明确说明了本案的商品房买卖合同有变相抵押。因未办理抵押合同登记，其抵押行为无效。被告提供的2017年9月11日收据，说明借款借出的当日签订了借款抵押合同，因为借款抵押合同签订也是当日，再次说明该商品房买卖合同就是抵押合同。针对原告提供的证据，被告张某质证认为对真实性无异议。被告张某为证实其主张成立，提交网签合同复印件两份。针对被告提供的证据，原告质证认为，对真实性、合法性、关联性均有异议，该合同注明的签订日期是2017年9月11日，即被告向京和公司借款的当日，结合抵押借款合同再次说明该合同是名为买卖实为抵押，且未办理抵押备案登记，合同既不合法也不生效。登记备案一栏没有经办人签字，也没有经办单位盖章，落款日期是空白，不能证明合同已经备案。本院经审查认为，双方提供的证据，均与本案关联，本院对真实性予以认可。经审理查明，潘某与京和公司、冯秀全买卖合同纠纷案件，潘某于2018年7月4日提出保全申请，并提供安邦财产保险股份有限公司辽宁分公司出具的保函(保单号:212904852018000011，保险赔偿限额60000000元)提供担保。本院于2018年7月5日作出的(2018)内04民初90号之一民事裁定，将京和公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押。保全财产价值6000万元。本院2018年7月30日作出(2018)内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和公司的未做转移登记的、预告登记的、但已做买卖合同备案登记给第三人的房产合计380套。包含本案所涉车库在内。针对本院的查封措施，张某提出保全异议。本院于2019年8月16日作出（2019）内04执异276号执行裁定书，裁定中止对涉案车库的执行。潘某不服，提起本案执行异议之诉。另查明，2017年9月11日，被告与京和公司签订借款抵押合同，约定被告借给京和公司借款100000元，以19-10-10-137号、19-10-10-138号车库做抵押，抵押方式为以签订《商品房买卖合同》的形式。同时约定，如果连续三个月未付息或到期三个月未还款，则车库无条件归被告所有。同日，被告与京和公司签订的商品房买卖合同两份，约定购买巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街京和王府19-10-10-137号、19-10-10-138号车库，房款金额为100000元。京和公司针对上述房屋出具收款收据两枚，每枚收据金额为50000元，加盖公司财务专用章。上述事实有双方提供的证据以及庭审陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，案外人对执行标的提出的异议，其目的是排除对执行标的的强制执行。本案系基于借款而产生的抵押性质的买卖，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”之规定，被告作为借款合同中的出借人，享有的权利是要求偿还借款，申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务，而非排除对执行标的的强制执行。被告提出其做了网签后，即成立抵押权，对涉案车库享有优先权，就此本院认为，本案作为执行异议之诉，网签买卖是否成立抵押权不属于本案审查范围，但无论被告是否享有抵押权，均不能排除对执行标的的强制执行。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条对于抵押权的定义，即使抵押权人具有优先受偿权，也是仅指抵押权人的债权可优先于其他普通债权人的债权从抵押物的变价所得中优先获得清偿。因此，即使被告是抵押权人，对抵押物享有的抵押权也并非是对抵押物本身的实际支配权，而是对抵押物价值（变价所得）的支配权，不能通过执行异议的方式排除对抵押物的强制执行，而只能参与强制执行分配程序，以抵押权人的身份优先从抵押物变价所得中受偿。据此，被告作为出借人，而非房产消费者，其要求排除执行没有法律依据，依法不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条之规定，判决如下：准许执行本院(2018)内04民初90号之一民事裁定中巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街京和王府地下19-10-10-137号、19-10-10-138号车库。案件受理费100元，由张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。本院（2019）内04执异276号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 邓宏涛审判员 其其格审判员 韩尚达 二○一九年十二月三十日书记员 齐向敏