海南省屯昌县人民法院   民事判决书   (2019)琼9022民初1333号   原告：张某，女，1956年10月20日出生，汉族   省屯昌县屯城镇美林湖国际社区16栋702室。   委托诉讼代理人：王某，海南以宽律师事务所专职律师。   被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。   法定代表人：马某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：崔某，海南金裕律师事务所专职律师。   委托诉讼代理人：许某，海南金裕律师事务所专职律师。   原告张某与被告海南美丰不动产有限公司（以下简称“美丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人王某，被告美丰公司的委托诉讼代理人崔某、许某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张某向本院提出诉讼请求：1.判令被告海南美丰不动产有限公司向原告张某支付逾期交房的违约金5130元；2.请求判令被告海南美丰不动产有限公司向原告张某支付逾期办理产权证违约金5700元，要求被告向办理房屋权属登记的主管部门提交需由被告方提供办理产权权属登记的资料；3.要求被告退还2013年收取的税费、维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费4695元，房屋产权证手续由原告自行办理；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第一项即逾期交房的违约金的数额变更为31749元，自2013年6月30日起计算至2015年1月28日止。事实和理由：2013年1月22日，原告与被告美丰公司签订商品房购买合同(合同编号:TC-210-0012336)，并缴清了购房全款。根据原告与被告签订的商品房买卖合同的约定，被告应于2013年6月30日前将经过验收合格的房屋交给原告使用，而事实是被告于2015年1月28日才通过综合竣工验收合格及2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案，原告于2013年9月28日不知房屋未经验收合格的情况下接收了房屋钥匙，办理了交接手续。因此，被告应承担2013年6月30日至2015年1月28日期间的逾期交房违约金，计算数额为31749元=购房总价款190000×90天（2013年6月30日至2015年1月28日）×0.0003。根据商品房买卖合同第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后360日内为原告办理房地产权属证书。原告已于2013年9月28日按被告要求足额缴纳了办理产权证的契税、维修基金等相关费用，而被告至今未能让原告在规定期限内取得房地产权属证书，被告应承担违约责任，根据美林湖国际社区二期71位业主，2015年民事判决书的认定，被告应承担3%的违约金，因此违约金计算如下，房款总额190000×3%=5700元。同时，要求海南美丰不动产有限公司履行职责，将办理权属登记相关资料，尽快报产权登记机关备案。由于被告至今无法按商品房买卖合同的约定履行办理产权证的义务，因此要求被告退还原告于2013年收房时由被告委托屯昌美林物业管理有限公司收取的办理产权证的契税、维修基金等相关税费计4695元。综上所述，请人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。   被告美丰公司辩称，原告的诉讼请求不应得到支持。理由是：一、被告已按合同约定的条件及时间将涉案房产交给原告，被告没有违约。2013年6月28日，被告依据国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定，组织建设单位、设计单位、监理单位、施工单位、勘察单位对涉案房产进行竣工验收。验收小组验收意见是：“工程已按施工合同要求完成，经验收检查，外观项目及资料均符合有关标准规定全部达到合格，同意验收。”并于当时确认了《竣工验收证书》（见证据1），并依据国务院《建设工程管理条例》第十七条及时向政府有关部门报送项目档案材料。此时涉案房产完全符合《商品房买卖合同》要求的交房条件。2013年6月28日，被告依据《补充协议》第14条：“在本合同约定的交房时间内，买受人同意该房屋在经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位联合验收通过后提前交付”的规定，及时向原告发出了交房通知，原告于2013年9月28日办理了交房手续，并向美林物业公司缴纳了公共维修基金及办证契税等费用和2013年8月1日至2014年7月30日的物业费。可见被告在合同约定的交房期间已向原告移交了涉案房产，被告没有违约，无须承担违约责任。二、依据被告与原告2013年1月22日签订的《商品房买卖合同》补充协议第一条的规定，原告无权向被告主张逾期办证的违约责任。补充协议第一条明确规定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税费后将房屋产权办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任，买受人在商品房买卖合同第15条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”但被告至今未收到原告解除合同的书面申请，早已超过了解除合同15天的期限。依据补充协议第一条的约定，原告早已放弃了追索违约办证的权利，无权再依据合同第15条向被告索取办证违约金。三、屯昌县住房和城乡建设局（以下简称“县住建局”）2016年9月8日出具的《关于美林湖二期工程竣工验收备案登记情况的复函》所认定的竣工验收合格日期与事实不符且没有法律依据，不能作为判案的依据。1.国务院《建设工程管理条例》第16条明确规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第十七条又规定：“建设单位应严格按照国家有关档案管理规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料。建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。”住建部（2000）142号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》（以下简称“住建部142号文件”）第六条第四款规定：“建设单位组织工程苑竣工验收。建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履行情况和工程建设各个环节、执行法律法规和工程建设强制性标准的情况。审阅建设、勘察、设计、施工监理单位的工程档案资料。实地查验工程质量。④对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。”。虽然国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第4条规定：“县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对建设竣工质量的监督管理。”但该文件第48条中对履行监督检查的职责又做了具体的规定：“县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：（一）要求被检查单位提供有关工程质量的文件和资料。（二）对被检查单位的施工现场进行检查。（三）发现有影响工程质量的问题时责令改正。”住建部142号文件第八条也规定：“负责监督该工程质量监督机构应对工程竣工验收和组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督。发现有违反建设工程质量管理规定行为的责令改正。”。可见法律和部门规章都没有赋予县住建局直接参加竣工验收，并决定工程质量是否合格，什么时间验收合格的权利。因此，县住建局无权自己认定涉案工程的竣工验收合格的具体日期。住建部门只有审批办理《建设工程竣工验收备案证》的职权。涉案房产的竣工合格日期应由建设单位组成的验收组决定。准确的竣工验收合格之日应该是2013年6月28日。2.依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条的规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。”该函没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，仅盖了单位印章，不符合法律规定。因此，不具有法律效力。综上所述，足以证明《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况的复函》中关于2015年1月28日竣工验收合格的论述，不能作为判案的依据。四、屯昌法院的过往判决不能作为本案的定案依据。《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第4项虽然规定了“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证。”但第九条第二款又规定：“当事人有相反证据足以推翻的除外。”虽然屯昌县法院过往的生效判决因美丰公司自身原因错失了上诉的机会而发生法律效力，判决书中确认县住建局具有工程竣工验收并确认验收是否合格和竣工日期是住建局的职权范围，明显违反了国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条及住建部（2000）142号《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第三条、第六条、第七条、第八条的规定。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》明确规定，建设工程竣工验收由建设单位、组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。很明显该条例没有规定住建局直接参加竣工验收，有权决定是否竣工验收合格的权利。住建部**文件也没有赋予住建局参加竣工验收并签字确认竣工验收是否合格的权利。住建部142号文件第三条虽然规定了：“县级以上地方人民政府建设主管部门负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作。”但第八条又明确规定：“负责监督该工程的工程质量监督机构应对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行监督。”第七条明确规定竣工验收因基建，由建设单位组织的竣工验收小组决定。可见屯昌返院过往的生效判决认定的“涉案工程于2015年1月28日竣工验收合格”这一事实没有法律依据。事实上涉案房屋已于2013年6月28日竣工验收合格，被告不存在违约行为。五、根据法律、法规及合同约定，美丰公司有代扣代缴契税及相关费用的权利和义务，原告无权要求美丰公司退还契税。1.根据原告提供的证据，原告所主张的契税交给了美林物业公司，并没有交给美丰公司。对于美林物业公司提交的《关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明》，被告的法定代表人称并非其所盖公章；对于美林物业公司在其他案件中提交的转款清单：（1）仅能证明美林物业公司向美丰公司转了一部分的款，但不能证明是业主缴纳的契税等费用，转给美丰公司的部分也没有银行转账凭证佐证。（2）大部分资金都转给了伍瑞平个人，且特别注明所转款的性质是备用金，与契税等费用没有关系。（3）伍瑞平虽是美林物业公司的出纳，该款可能系美林物业公司内部转备用金的行为。因此不能认定该款为美林物业公司将业主交来的契税等费用全部转交给了美丰公司。（4）美林物业公司无法证明原告的各种费用是转给了美丰公司还是转给了伍瑞平，如转给了伍瑞平，请原告向伍瑞平主张权利。同时也没有提供原件予以佐证。因此，原告无权要求美丰公司退还契税等费用。2.美丰公司与原告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。既然补充协议中已明确约定办理产权证的契税等费用为美丰公司代收代缴，美丰公司与原告应当按照合同的约定执行。假如原告将契税等费用交给了美丰公司，根据《商品房买卖合同》附件五第一条的约定，在《商品房买卖合同》没有解除前，美丰公司没有退还办证税、费的义务，除非美丰公司与原告就契税退还的问题重新签订《补充协议》，原告放弃要求美丰公司为其办理产权证书，既然原告没有提出解除合同，那么双方就应当按照合同的约定执行。3.原告的产权证正在办理中，产权证能够办理后，具体缴纳多少契税，是否需要多退少补，是否需要支付利息需进行清算。4.根据合同第十五条约定，只有因为美丰公司的责任不能办理产权证书才能承担违约责任，但事实上美丰公司没有违约，美丰公司在涉案房产竣工合格后已将办证所需的材料全部上报有关部门了。根据屯昌县国土资源局2018年2月18日给业主委员会（以下简称“业委会”）信访事项答复意见书可以看出，国土资源局不给原告办产权证书的根本原因不是美丰公司没向主管部门申请，也不是没将所有材料报送主管部门，而是屯昌县国土局违背2010年政府会议纪要所规定的会议精神向美丰公司索取土地变性费。屯昌县国土资源局的行为属于行政不作为，其错误的做法在美丰公司与屯昌县国土资源局（2019）琼9022行初2号判决中已得到纠正，该判决依法撤销了屯昌县国土资源局作出的《关于123.58亩土地改变用途缴交土地出让金的通知》的错误决定。虽然屯昌县国土资源局已上诉，但屯昌县国土资源局违背县政府会议纪要精神的事实是不能否认的。可见至今不能办产权证明的原因是县住建局不作为，美丰公司没有过错，不承担至今未办理产权证书的责任。六、缴纳维修基金是每个购房者的法定义务，原告无权要求退还公共维修基金。根据建设部、财政部颁发的《住宅专项维修资金管理办法》第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”可见缴纳维修基金是每个购房者的法定义务，根据该办法第六条及第十三条的规定，售房单位代收、代缴维修资金是开发商法定的义务。原告所主张的维修基金是交给了美林物业公司，并没有交给被告美丰公司。美林物业公司转一部分款给美丰公司，但不能证明是业主的维修基金等费用，其转款也没有转款凭证佐证；大部分转给了伍瑞平个人，且注明是备用金，与维修基金没有关系。伍瑞平是美林物业公司的出纳，该款可能是其内部转备用金的行为，美林物业公司无法证明原告的各种费用转给了美丰公司还是伍瑞平，如果转给了伍瑞平，原告应向伍瑞平主张，无权要求美丰公司退还维修基金等费用。七、美丰公司之所以未能将契税、维修基金等费用缴纳到主管部门的原因是政府主管部门不作为。美丰公司已依《商品房买卖合同》第十五条的约定在原告收房后，在合同约定的360日内即将美丰公司开发的美林湖小区一、二期商品房办证所需资料报产权登记机关备案，并申请为业主办理产权证，但政府主管部门只是为一期业主办理房产证。由于政府有关部门不作为，至今未为二期业主办理产权证，产权证没有办出来，契税、维修基金等费用政府主管部门也无法收取该费用。待政府主管部门为二期业主办证办理产权证后，美丰公司才能将该费用缴纳到主管部门处。八、原告提起诉讼已经超过了诉讼时效，依法应予以驳回。1.根据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效为三年。原告未能提供有效的且能够引起诉讼时效中止、中断，导致诉讼时效期间重新起算的证据。原告提供的3份美林湖国际社区业委会为原告向被告发的函，被告根本就没有收到，不能就此认定为原告向被告主张权利。且业委会向被告所发的函件上没有被告签名确认，原告也没有提供能够证明被告确实收到的证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。故原告应承担举证不能的不利后果。2.业委会没有在工商局登记注册，也没有向民政部门注册登记，更不是政府机关下属社区，因此不具有主体资格，不能从事与物业管理无关的民事活动。依据国务院《物业管理条例》第19条规定：“业主大会、业委会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”及《海南经济特区物业管理条例》第17条的规定，可以看出，业委会只能从事业主大会授权的与物业管理有关的活动。商品房买卖合同中约定的业主所享有的权利如未能兑现，业主可通过法律途径解决。按照国务院《物业管理条例》的规定，业委会是业主大会的执行机构，业委会应在业主大会授权的情况下依法履行职责，其职责范围是针对物业管理和物业服务等事项进行监督。业主大会的职责没有包括对业主合同权利进行保护，业委会不能取代业主从事民事活动，更不能以民事主体的身份进行物业管理及服务以外的民事活动。业委会发函代业主向被告主张逾期交房违约的行为已经远远超过了法律规定业委会的职责范围，违反了合同相对性原则。业委会与被告之间没有基于签订商品房买卖合同而形成的合同法律关系，不是相关合同一方当事人，合同对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。业委会以业主的名义向被告主张权利没有法律依据，其三份函均不能产生任何导致诉讼时效中断的结果。   原告为证明其诉讼主张，向法庭提交的证据有：证据1.美林湖二期代收费收据（税费），证明原告于2013年9月28日交给被告税费、维修基金、档案管理费产权转移登记费等共计4695元；证据2.销售不动产统一发票（自开），证明十九万元购房款已经全部付清；证据3.商品房买卖合同（编号：TC-201-0012336）,证明原告于2013年1月22日以19万元整购买被告开发的××区的房屋；证据4.2017年4月16日、2017年4月17日、2019年3月25日《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，证明本案仍未超过诉讼时效；证据5.屯昌县住房和城乡建设局《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况的复函》，证明涉案16号楼的竣工验收日期为2015年1月28日，此前2013年9月28日交付的钥匙不属于法律意义上的房屋交付逾期交房的日期应计算至2015年1月28日；证据6.关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明，证明物业公司只是代收，实际占有的是本案被告，被告应有返还义务；证据7.物业费收据，证明原告于2013年9月28日向美林物业公司缴交了物业费。   被告美丰公司为证明其辩解主张，向法庭提交的证据有：证据1.关于竣工验收的证据，证明涉案房产已经于2013年6月28日通过验收合格；证据2.整付零寄清单、美林湖国际社区业主收楼通知，证明被告没有逾期交房，且在合同期限内通知原告收房，被告不应承担逾期交房的违约责任；证据3.商品房买卖合同及补充协议第14条，证明1.原、被告约定的交房标准为涉案房产经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位联合验收后提交。2.该约定符合国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定；证据4.国务院《建设工程质量管理条例》；证据5.住建部（2000）142号《房屋建筑工程竣工验收暂行规定》，证据4至证据5共同证明：1.涉案房产已于2013年6月28日依法竣工验收合格。2.涉案房产竣工验收是否合格应由建设单位、勘查单位、施工单位、涉及单位、工程监理单位共同依法决定的。3.确定工程质量是否竣工验收合格，什么时间竣工验收合格，不在屯昌县住建局的职权范围之内。4.《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况的复函》确定的竣工验收日期，不能作为判案依据；证据6.《商品房买卖合同》第15条、补充协议第1条，证明原告没有依约在交房后360天后15日内提出解除合同，主张退还房款及利息，是对自己权利的处分，现已无权向被告主张逾期办证的职责；证据7.国务院《物业管理条例》第19条，证明：1.业主委员会无权行使与物业管理无关的民事活动。2.业主委员会的函不具法律效力，不能产生诉讼时效中断的情况；证据8.屯昌国土资源局关于海南省××屯业主无法领取不动产证问题的函，证明：1.办证的所有材料早已报送到办证机关，办证机关不给二期业主办证的主要原因是屯昌国土局想收取所谓的土地变性费，办证机关不给办理产权证明纯属政府不作为。2.没有完成代办房产证的并缴纳契税、维修基金等费用的责任在于屯昌县国土资源局；证据9.（2019）琼9022行初2号行政判决书，证明：1.屯昌法院认定屯昌县国土局《关于123.58亩土地改变用途交纳土地出让金的通知》违法，被撤销了。2.屯昌县国土资源局以被告未交123.58亩土地改变用途交纳土地出让金为由，拒绝被告未业主办理房产证及缴纳契税及维修基金等费用，因此被告没有完成相应的责任在于屯昌县国土资源局，被告不存在违约。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告的证据的质证意见是：对证据1、证据2、证据3的真实性、合法性、关联性无异议。证据1所盖的章和落款均是美林物业公司，证据3恰恰证明美丰公司无需向原告退还契税、维修基金等办证费用。证据3的商品房买卖合同中约定第十五条及补充协议第一条证明原、被告之间，如果原告没有依约在交房后360后15日内提出解除合同，主张退还房款及所缴纳的费用，则无权向被告主张相关权利及逾期办证的责任，被告在合同没有解除前没有退还办证税费等费用的义务，原告已经放弃了主张的权利，更不能向被告主张由此产生的利息。补充协议第十四条明确约定交房标准为经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位联合验收后交房，该约定符合国务院建设工程质量管理条例第十六条规定；对证据4，认为业主委员会无权代表业主向被告主张权利，依据物业管理条例的规定，业主委员会只能行使与物业管理有关的活动，且业主委员会并非合法的法人组织，不能以此认定本案未超过诉讼时效；对证据5，认为该函的内容违反国务院颁布的建设工程管理条例及住建部（2000）142号房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定。法律和部门规章都没有赋予屯昌县住建局直接参加竣工验收并决定工程质量是否合格，什么时间验收合格的决定；对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，被告的法定代表人称没有见过该函也没有盖过章，原告提供的证据没有原件核对；对证据7的真实性、合法性、关联性没有异议，认为收取物业服务费的日期是收房日期，没有收房就不可能交物业服务费，但认为原告该收据证实了原告收房时间为2013年7月1日。原告对被告证据的质证意见是：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议；对证据2的关联性有异议，看不出来寄了什么，是否通知收房不明确，无法看出与本案有关联；对证据3、证据6的真实性、合法性、关联性无异议，但属于格式条例，是否适用本案由法院认定；证据4、证据5、证据7不属于民诉法八大证据种类，不予质证；对证据8、证据9真实性、合法性、关联性无异议，但也说明不了没有违约的情况，逾期办证只有不可抗力才免责，若说职能部门不作为、滥用职权等则是国家赔偿系另一法律关系的问题，是被告申请国家赔偿的问题。   对双方当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认证意见如下：（一）关于原告的证据。证据1至证据6具有真实性。证据1.具有真实性、合法性、关联性，证明美丰公司委托美林物业公司代收办证税费的事实；证据2.证明原告购房款已付清；证据3.商品房买卖合同,证明原告与美丰公司签订的购房合同，合同附件五约定买受人在房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需要的各种税费，手续费，税费手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴；证据4.依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，结合以往涉美丰公司同类案件在诉讼中美丰公司对业主举证和陈述的该事实并未予以否认或判后提起上诉依法改判，因此现美丰公司否认该事实，本院不予支持；证据5.县住建局承担着建筑工程质量安全监管的责任，依职权应对工程竣工验收组成人员、验收程序、验收结论进行监督，给予确认。因此，其出具的文书对案件事实具有证明力；证据6与证据1相印证，证明被告委托美林物业公司代收办证税费的事实。证据7证明原告于2013年9月28日收房。（二）关于被告的证据。证据1至证据9具有真实性。证据1.证明相关单位于2013年6月28日开始对涉案房产进行验收；证据2.证明被告于2013年6月28日通过屯昌县邮政局批量邮件给业主，但没有记载邮件内容，其关联性不予确认；证据3.证明原、被告约定了的交房标准。证据4为行政法规；证据5为国务院部门规章；证据6并不是对逾期办证的违约责任有关的约定；证据7.为国务院行政法规；证据8.屯昌国土资源局关于海南省××屯业主无法领取不动产证问题的函，证明原告办证存在的障碍尚未解除；证据9.（2019）琼9022行初2号行政判决书，证明屯昌县国土局通知交纳土地出让金，该案尚在上诉阶段。   根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定以下事实:2013年1月22日，原告与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:TC-210-0012336)，合同约定美丰公司将其开发的美林湖国际社区第16幢7层702号房以总价人民币190000元出售给原告，建筑面积为39.75平方米，付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格”。原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条明确约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五：本合同补充协议第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五日内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利；”附件五：本合同补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，如因买受人不能按时缴交税费导致延期办理《房屋所有权证》和《土地所有权证》的，出卖人免责。”合同签订后，原告于2013年1月23日付清了全部房款。2013年9月28日，原告向美林物业公司办理交纳物业管理费手续并收房时，同日，美林物业公司代被告美丰公司收取了应由原告缴纳的契税等费用（其中包含契税1900元，公共维修基金2385元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元），合计4695元。   原告购买的房屋所在的美林湖二期工程16号楼经县住建部门出具证明材料证明已于2015年1月28日竣工验收合格，并在2016年7月6日建设工程竣工验收备案。该部门系审查确认工程是否竣工验收合格的行政管理部门，因此，其证明内容具有证明力。2019年11月12日，原告以被告逾期交房以及至今无法按商品房买卖合同的约定履行办理产权证的义务为由，向本院提出诉讼请求：1.判令被告海南美丰不动产有限公司向原告张某支付逾期交房的违约金人民币31749元，从2013年6月30日至2015年1月28日计算；2.请求判令被告海南美丰不动产有限公司向原告张某支付逾期办理产权证违约金人民币5700元，要求被告向办理房屋权属登记的主管部门提交需由被告方提供办理产权权属登记的资料；3.要求被告退还2013年收取的税费、维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费4695元。原告表示上述税费等费用退还原告后，今后原告自行缴纳；4.本案诉讼费由被告承担。   另查，原告未向法庭提交领取钥匙收房的证据,根据原、被告双方签订的商品房买卖合同的约定，应于收房当日缴纳物业费，双方当时人也均认可。原告于2013年9月28日办理缴交物业服务费手续，因此，应认定原告于2013年9月28日收房。屯昌县美林湖国际社区业委会分别于2017年4月16日、2017年4月17日、2019年3月25日《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业委会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函”，内容涉及办证税费的管理等问题。本院以往审理的涉被告美丰公司的同类案件中根据双方当事人的举证质证意见，对上述事实予以确认。   本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。本案争议的焦点是：1.本案是否超过诉讼时效；2.被告应否向原告支付逾期交房违约金；3.被告应否向原告支付逾期办证违约金以及被告应否向房屋权属登记主管部门提交需由被告方提供的办证资料；4.原告请求判决被告退回契税、公共维修基金和其它办证费的理由是否成立。   一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。被告于2013年9月28日交房给原告。被告美丰公司辩称，根据双方签订的合同第十五条的约定，原告的主张已超过诉讼时效。对美丰公司的抗辩意见，本院不予采纳。理由是：根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条中的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”及附件五：本合同补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费、税费，手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴”的约定，原告出于办证的需要向被告交付了契税款、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费，于2013年9月28日收房并缴交物业费，但至2014年9月23日房屋交付满360日后，原告并未取得房产证，即原告主张逾期办证的违约金以及退还契税款、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费的诉讼时效起算时间应为2014年9月23日，该时间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，原告的诉讼时效期间应为2014年9月23日至2016年9月23日，超过2016年9月23日原告未主张权利则超过诉讼时效，但本院审理的涉及海南省××屯的案件事实相同的其他案件的生效判决中，已认定美林湖业委会受业主委托分别于2015年4月17日、2017年4月16日致函美丰公司的事实，2015年4月17日的函已就办证税费问题向被告主张权利。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提起要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，业主以该函为凭主张权利，证明业主对业委会的代表行为予以认可，业委会向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形。因此，原告主张的诉讼时效因美林湖业委会受托于2015年4月17日发函主张权利而中断，其诉讼时效自2015年4月17日开始重新计算，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日。因美林湖业委会于2017年4月16日向美丰公司再次发函主张权利，导致原告的诉讼时效再次中断，其诉讼时效自2017年4月16日开始重新计算，其二年诉讼时效的届满日期为2019年4月16日，但由于期间的2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”基于该规定，原告的诉讼时效期间应为三年，即自2017年4月16日至2020年4月16日。因此，原告的诉讼请求没有超过诉讼时效，对被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效的主张，本院予以驳回。本院在已判决生效的同类案件中对美林湖业主委员会受业主委托致函美丰公司的事实，系基于双方当时人举证质证意见作出的，现美丰公司的否定意见没有事实根据，本院予以驳回。   二、关于被告应否向原告支付逾期交房违约金的问题。   根据原、被告双方在合同中的约定，被告应当于2013年6月30日前交付房屋给原告。本案中，原告于2013年9月28日向海南屯昌美林物业管理有限公司交纳了物业管理费及收房。可见此时原告已占有使用涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此应当认定被告在2013年9月28日已完成房屋的实际交付。根据合同约定被告应于2013年6月30日前交房，故被告逾期交房90天。原告诉请被告承担逾期交房的违约金，本院予以支持，违约金的计算数额为190000元×90天×0.3‰=5130元，原告请求被告支付逾期交房的违约金31749元，超出上述范围的部分，因没有事实根据，本院予以驳回。   根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此,应当认定被告在2013年9月28日已完成房屋的实际交付。本案中，双方当事人在合同第八条约定的商品房交付条件符合法律规定。2000年1月起施行的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的可交付使用。”而原告所购商品房经设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，即具备了法律、行政法规规定的交付条件，与双方在补充协议约定一致，且原告购买的房屋所在的美林湖二期工程16号楼已于2015年1月28日竣工验收合格，并在2016年7月6日建设工程竣工验收备案，证明原告占有使用的是合格房屋。因此，原告主张2013年9月28日至2015年1月28日的逾期交付合格房屋的违约金，本院不予支持。   三、关于被告应否向原告支付逾期办证违约金的问题以及被告应否向房屋权属登记主管部门提交需由被告方提供的办证资料的问题。根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”原、被告双方在合同第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”其关于由被告报产权登记机关备案的约定有法规可依，且约定的报备期限也为当事人意思自治，不违反法律规定，均应予支持。被告实际交付房子的时间是2013年9月28日，按约定被告应于2014年9月23日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告已于2016年7月6日取得办理产权登记所需的建筑工程竣工验收备案证，但没有证据证明其已向产权登记机关提交办理权属登记所需的材料，故被告对逾期办证负有一定责任，应承担未尽协助办证义务的违约责任。被告辩称原告如认为被告存在逾期办证的情况，只能依约书面向被告主张退房和退还购房款本息，无权主张违约金。本院认为，该合同的补充协议虽然只约定在逾期办证情况下原告享有的合同解除权，但不能因此免除被告在办证过程中未尽协助义务所应承担的违约责任，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。双方在合同中并未约定逾期办证违约金的计算标准，根据公平原则，参照本院审理涉被告的其他同类案件中被告与其他买受人在《商品房买卖合同》中约定的违约金的计算标准，即“乙方（原告）非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限延期办理的，乙方应承担未按时办理完房屋产权的全部责任，并向甲方（被告）按已交付房价款3%支付违约金”，确定本案被告同样按已付房价款3%支付逾期办证违约金，故被告应支付逾期办证违约金为190000元×3%=5700元，对原告该项主张及其数额，本院予以支持。   房屋产权证的颁发是产权登记机关的职责，根据原、被告双方关于被告在商品房交付、原告交齐所有办证所需证件、资料，交齐应由原告方承担的税费及相关费用后，限期为原告办理房屋产权证书的约定，其中由被告履行协助原告办证义务的内容，符合法律法规和合同约定，本院予以支持。因此，原告要求被告向产权登记机关提供办证所需要的资料，属于协助原告办证的义务，对该项主张，本院予以支持。   四、关于原告请求判决被告退回契税、公共维修基金和其它办证费等项费用的理由是否成立的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》附件五第10条中约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，……”双方的约定是当事人意思自治，被告美丰公司代收代缴办证税费，不违反合同约定和法律规定，故对其合法性，本院予以确认，但由于被告美丰公司的逾期办证构成违约，原告所购买的房屋至今未能办理房屋权属证书，原告等业主通过业委会主张权利未果，为尽快办理房屋权属证书，原告通过诉讼主张被告退还原告缴交的办证税费，并表示退还以上费用后，办证所需缴交的税费由原告自行向相关部门缴交，并自行办理房屋权属证书，其主张合理，对原告的主张，本院予以支持。被告应向原告退还契税费1900元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计2310元。而住宅专项维修资金亦称公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据2007年12月4日发布的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第十二条关于“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户……”和第十三条关于“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，交存住宅专项维修资金为商品房购买人的法定义务，原告主张退还该款项没有法律依据，故被告主张应退还公共维修基金的请求，本院予以驳回。   综上所述，被告美丰公司应向原告支付逾期交房违约金5130元，逾期办证违约金5700元，应退还原告契税费1900元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，共计2310元。原告要求被告向产权登记机关提供办证所需要的资料，属于协助原告办证的义务，对该项主张，本院予以支持。被告美林物业公司不承担退费的民事责任。对原告主张二被告退回公共维修基金2385元，没有事实根据和法律依据，本院予以驳回。   依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款和第二款、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款、第十三条、第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张某支付逾期交房违约金5130元;   二、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张某支付逾期办理产权证违约金5700元，并向办理房屋权属登记的主管部门提交需由被告海南美丰不动产有限公司提供的办理产权权属登记的资料;   三、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告张某退还办证契税费1900元和其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，以上共计2310元，房屋产权证手续由原告自行办理。   四、驳回原告张某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费853.6元，减半收取426.8元，由原告张某负担293.8元，被告海南美丰不动产有限公司负担133元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 江 云      二〇一九年十二月十二日   （法官助理 许 莹   书记员 陈政丹   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法通则》   第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。   第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   《住宅专项维修资金管理办法》   第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。   已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。   公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。   第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。   第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：   （一）住）住宅专项维修资金的存储利息/div>   （二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；   （三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外   （四）住）住宅共用设施设备报废后回收的残值/div>   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用   〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。