天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初6098号原告：李苗，女，1993年7月26日出生，汉族，无职业，住辽宁省绥中县。委托诉讼代理人：夏立东，辽宁东鸣律师事务所律师。被告：天津福嘉春商贸有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇朝阳路东侧美亚钢材市场院内。法定代表人：潘国春。总经理。委托诉讼代理人：刘云峰，天津众驰律师事务所律师。第三人：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，住所地辽宁省绥中县西山街。法定代表人：左远红，总经理。委托诉讼代理人：李金坪。原告李苗与被告天津福嘉春商贸有限公司（以下简称“福嘉春公司”）及第三人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司（以下简称“东鸿浩运公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李苗的委托诉讼代理人夏立东，福嘉春公司的委托诉讼代理人刘云峰，东鸿浩运公司的委托诉讼代理人李金坪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李苗向本院提出诉讼请求：1．要求依法排除对涉案房屋（辽宁省葫芦岛市绥中县金鼎嘉苑Ｂ区××栋××单元××室）的执行行为，不得对涉案房屋予以执行；2．福嘉春公司承担诉讼等费用。事实和理由：李苗与东鸿浩运公司就绥中县金鼎家苑Ｂ区Ｚ1栋1单元1601室房屋（以下简称“涉案房屋”）签订了合法有效的房屋买卖合同，并于2013年1月13日交付了房款。天津市北辰区人民法院（以下简称“北辰法院”）于2016年7月18日对涉案房屋进行了查封。2019年5月5日，李苗向北辰法院提出了执行异议，北辰法院于2019年6月28日驳回了李苗异议申请，无奈李苗依法提起诉讼。李苗认为自己合法买受的房屋应受法律保护。北辰法院查封并予以执行涉案房屋不但损害了李苗的合法权益，并且也没有法律依据。故李苗依相关法律规定，请法院依法排除对李苗房屋的执行行为，并不得执行涉案房屋，故呈诉。福嘉春公司辩称，不同意李苗的诉讼请求。李苗就其涉案房屋享有权利，需具备四个法定条件：1．涉案房屋在查封前，李苗与东鸿浩运公司需签订合法有效的书面买卖合同；2．李苗名下无其他住房；3．李苗已经支付全部购房款并实际占有；4．没有办理过户登记手续的，李苗在其中不存在过错。涉案房屋的预售许可证于2015年2月1日办理成功，而福嘉春公司申请查封涉案房屋是2016年7月18日。故涉案房屋被查封前，李苗和东鸿浩运公司有一年半时间完成书面买卖合同的签署和备案。根据李苗的诉状，记载其在涉案房屋外还有其他住房。李苗是否已经交付了全部购房款，福嘉春公司庭前阅卷只看到东鸿浩运公司向李苗开具的收取购房款的收据，其中，两张收据是在李苗与东鸿浩运公司签署认购协议之前的时间，该情形有悖常理。另外在本案中李苗和东鸿浩运公司诉求目的一致，所以不排除双方恶意串通制造虚假证据嫌疑，如李苗主张住房款实际给付真实存在，需向法院提供东鸿浩运公司开具的购房发票和购房款实际交付的相关证据例如银行转账记录等。涉案房屋在2015年2月1日已经办理销售许可证，李苗和东鸿浩运公司之间就涉案房屋具备办理房屋过户手续的行政条件，至福嘉春公司查封房产日近一年半时间，李苗和东鸿浩运公司没有完成关于房屋交易的重要履行事项，李苗应承担自己无过错的举证责任。因此，李苗不能排除对涉案房屋的执行行为。东鸿浩运公司认可李苗的诉讼请求及陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对双方没有争议的证据，李苗提交的证据一即商品房（预）销售许可证，证据二即金鼎嘉苑项目认购协议，证据三即无房屋产权证明，证据四即专用收款收据，证据五即户口本以及证据六即执行异议申请书和执行裁定书，东鸿浩运公司提交的批准从事房地产开发业务证、B区所在位置的土地证、规划许可证、施工许可证及销售许可证，本院予以确认并记录在卷。根据当事人陈述和经审查确认真实的证据，本院认定事实如下：2013年1月13日，案外人李振阁与东鸿浩运公司签订《金鼎嘉苑项目购房协议合同书》，约定李苗购买东鸿浩运公司开发的绥中县金鼎嘉苑Ｂ区××栋××单元××室房屋，建筑面积96平方米，单价为3838元／平方米，价格368448元，按揭首次预付款为118448元；采用银行贷款方式付款，且因自身原因导致贷款不能办理，则认购方须将房款以一次性现金方式支付给出售方；认购的房屋暂按现面积计算，最终面积以产权监理处测绘面积为准，多退少补；自签署之日起生效，并于商品房买卖合同签订时由出售方收回本协议作废等内容。当日，东鸿浩运公司开具专用收款收据，载明收李苗118448元。诉讼中，李苗提交绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明一份，载明李苗截至2019年7月18日，在该县不动产档案管理信息系统中无产权登记信息。李振阁系李苗之父，于2019提9月11日出具《声明》，上载同意将2013年1月13日与东鸿浩运公司的金鼎嘉苑项目认购书合同主体变更为李苗，福嘉春公司和东鸿浩运公司均无异议。福嘉春公司与案外人辽宁长城建设工程有限公司、东鸿浩运公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案，并于2015年10月14日作出〔2015〕辰民初字3059号民事调解书。民事调解书生效后，东鸿浩运公司未履行民事调解书所负担的义务。福嘉春公司向本院申请强制执行，本院于2016年7月5日立案，并于2016年7月18日作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，内容如下：依法对被执行人东鸿浩运公司名下坐落于绥中县××＃××单元××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室××室，②Ｚ-1＃2单元302室、401室、402室、601室、602室、1601室、702室、801室、90ｌ室、1601室、1001室、1002室共计35套房屋给予查封。查封期间，上述房屋不得变更、抵押、置换，查封期限从2016年7月18日起至2019年7月17日止。2016年9月20日，本院作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，裁定：经查，被执行人暂不具备执行条件，终结本次执行程序。后福嘉春公司申请恢复执行，本院于2019年3月11日予以立案，并于2019年4月24日作出（2019）津0113执恢217号执行裁定书，裁定继续查封被执行人东鸿浩运公司名下位于绥中县××房屋；查封期限为三年。李苗在本院执行阶段向本院提出执行异议，本院于2019年5月28日立案。本院经审查后于2019年6月28日作出（2019）津0113执异95号执行裁定书，驳回李苗的异议请求，李苗对上述裁定不服，故本案呈诉。本院认为，本案的争议焦点为：李苗是否对东鸿浩运公司名下的涉案房屋享有实体权利，如果享有实体权利是否足够排除对涉案标的的强制执行。对此分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，李振阁在涉案房屋被查封之前仅与被执行人东鸿浩运公司签订了书面的金鼎嘉苑项目认购协议书，该认购书载明买卖双方主体、房屋坐落地点、价格、付款方式、违约责任等。且庭审中，各方均认可购房主体由李振阁变更至李苗。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，该认购协议具备商品房买卖合同主要内容，且出卖人已经收受部分购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据东鸿浩运公司出具的商品房预售许可证，双方的买卖合同合法有效。根据绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明，可以证明李苗名下无其他用于居住的房屋。但截止2013年1月13日，李苗仅给付购房款118,448元，未超过合同约定总价款即368,448元的50%；且截止本院作出判决时，仍未履行剩余的付款义务。因此，李苗未完成付款义务，不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，李苗提出的执行异议理由不成立，不能排除本院对绥中县金鼎嘉苑Ｂ区××栋××单元××室房屋的执行行为。综上所述，本案经调解未果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告李苗的诉讼请求。案件受理费80元，由原告李苗负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  刘红芸审 判 员  李 飞人民陪审员  赵维柱二〇一九年十二月十三日书 记 员  孙美美附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购书、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。