广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初25089号原告(反诉被告)：佛山市南海区××××××××第三股份合作经济社，住所地：佛山市南海区负责人：李泳联。委托诉讼代理人：龙思，广东卓领律师事务所律师。被告（反诉原告）：张良，男，1967年10月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区委托诉讼代理人：陈源珊，广东邦昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张青，广东邦昊律师事务所实习律师。原告佛山市南海区××××××××第三股份合作经济社与被告张良租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中被告提起反诉，本院经审查后决定与本诉合并审理，于同年12月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龙思，被告张良及其委托诉讼代理人陈源珊、张青到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请和解期，但未能达成协议，和解期不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2009年9月27日签订的合同编号中三字（经）第090xx的《厂房、仓库、店铺租赁合同》，被告返还租赁物予原告；2.被告支付从2019年7月起至实际返还租赁物之日止按月租金13841.88元计付的租金予原告；3.被告支付从2019年7月起至实际付清所欠租金之日止按所欠租金总额每月2%计算的违约金予原告（以每月欠付租金为本金从当月11日起计算）；4.被告交付的租赁保证金24300元归原告所有；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系佛府南集有（2012）第07007xx号项下土地的所有权人，佛府南集用（2012）第07010xx号项下土地是佛府南集有（2012）第0700xx号项下土地的部分土地，原告系佛府南集用（2012）第07010xx号项下土地的合法使用权人。2009年9月27日，原被告经协商一致，签订合同编号中三字（经）第09024的《厂房、仓库、店铺租赁合同》。合同约定如下：原告将佛府南集用（2012）第07010xx号项下900平方米土地出租给被告，由被告用于经营加工五金和不锈钢材料；租金分四期支付，第四期从2018年11月1日至2019年10月30日止，该期月租金按每平方米13.69元计算，每月租金为12321元；租金按月支付，当月租金应在当月的10号前付清；租期为十年，从2009年11月1日起至2019年10月30日止；被告逾期支付租金的，须向原告支付违约金，每逾期一日，按拖欠租金总额每日10%计付违约金，如逾期支付租金超过30天的，则原告有权解除合同收回租赁物，并没收被告交付的租赁保证金；租赁保证金为24300元；发生纠纷协商不成的，同意提交佛山市南海区人民法院处理等内容。此外，被告临时租用了佛府南集有（2012）第07007xx号项下的约111平方米土地，双方口头约定2018年11月1日至2019年10月30日期间月租金按每平方米13.69元计算，月租金为1520.88元。上述合同生效后，原告依约将租赁物交付予被告。被告支付了2019年6月前的应付租金，但从2019年7月至本案起诉之日期间的租金41525.64元未支付。虽经原告多次追讨，但被告仍拒不支付租金予原告。原告认为，被告拖欠租金拒不支付已构成根本性违约，应承担违约责任。为此，原告特根据《厂房、仓库、店铺租赁合同》第八条和第十条约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，向法院提起诉讼，敬请法院支持原告的诉讼请求为盼。被告辩称，被告同意解除合同，事实上涉讼合同已经解除，但是该解除合同是因原告单方强制收回涉讼租赁物而导致的。被告每月准时向原告缴纳租金，被告依约履行了合同义务。确认2019年7月1日起的租金没有缴纳。原告诉请要求被告支付违约金被告不同意，从2019年8月31日开始租赁物一直处于停电状态，原告没有按照合同的约定履行应有的出租义务，基于合同法第六十六条的规定，被告此时有拒绝支付租金的权利。双方在合同中约定了当合同期限届满后原告应当将租赁保证金全额退还被告。被告在8月31日停电后就搬离了，但是没有办理交接，原告强行收回涉讼租赁物，目前涉讼租赁物已被拆除。确认原告诉请的租金计算标准（合同约定的租金12321元+空地租金1520.88元）。原告述称，涉讼租赁物于2019年10月30日收回。在收回过程中要求被告办理交接手续，但是被告没有办理，被告是一直占有使用至2019年10月25日。被告于2019年就涉讼租赁物转租给案外人程成全等6个次承租人。原告没有对涉讼租赁物进行过停电行为，水电费是被告自行缴纳，不存在原告代付的情况，若出现停电的情况，是供电部门基于被告欠付水电费而停电。2019年9月原告到涉讼租赁物，次承租人仍在使用涉讼租赁物，根本不存在停电的情况，及被告搬离涉讼租赁物的情形。涉讼租赁物于2019年11月6日拆除。被告向本院提出反诉请求：1.原告支付单方提前解除合同违约金25000元；2.本案的诉讼费由原告承担。事实和理由：2009年9月27日，被告与原告签订了编号为中三字（经）第09024号的《六联村厂房、仓库、店铺租赁合同》（以下称“24号合同”），被告依法租赁涉案土地，租赁期为十年，从2009年11月1日起至2019年10月31日止。合同签订后，被告按照约定向原告支付了租赁保证金24300元，且每月均准时向原告缴纳当月租金，被告依法依约履行了自身应有的合同义务。然而，原告未经被告同意，在合同约定的租赁期满之前便单方提前解除合同，原告构成违约，根据《24号合同》第十条的约定，原告应当向被告支付违约金25000元。现被告依据我国《合同法》、《民事诉讼法》等法律的规定，特向贵院提起反诉，恳请贵院能够支持被告全部的反诉请求。原告针对被告的反诉辩称，被告诉称按时缴纳租金履行了合同义务与事实不符，被告只交纳了2019年1月至6月的租金，被告的举证只是证明了其缴纳了2019年2月至5月的租金，欠缴2019年7月至10月租金，被告欠付租金已构成违约，应承担违约责任。原告主张解除合同是基于被告欠付租金及未经原告同意擅自将涉讼租赁物转租给案外人，原告的主张符合合同第十条第1款、第八条第2款及第4款的约定，也符合合同法第九十三条的规定，有事实和法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。原告举证如下：1.原告的农村集体经济组织证明书原件、关于农村集体经济组织名称变更有关事项的通知复印件、负责人身份证明书原件、被告的身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《六联村厂房、仓库、店铺租赁合同》原件1份，用以证明原被告存在租赁合同关系。3.集体土地使用证原件1份，用以证明原告对涉讼租赁土地拥有使用权。4.集体土地所有证原件1份，用以证明原告对涉讼租赁土地拥有所有权。5.账户交易明细查询复印件1页，用以证明被告按每月1520.88元缴纳111平方米临租土地租金。6.通知原件1份，用以证明原告要求被告在2019年10月30日交回涉讼租赁物予原告，该通知书张贴在租赁物的场所，也发送了短信予被告。7.视频一个，用以证明被告在2019年9月12日仍在使用涉讼租赁物。8.短信（张良）打印件1页、照片打印件2张、短信（嫦）打印件1页，用以证明2019年10月26日原告通过短信方式要求被告支付租金及交还涉讼租赁物。被告举证如下：1.大沥镇农村集体经济组织收据原件1份，用以证明被告已经按照合同的约定向原告支付了租赁保证金，共计51300元。2.南海区大沥镇集体组织收据（电子）原件12份，用以证明被告每月按时足额缴纳房屋租金，被告依法履行了合同约定的义务。3.微信聊天记录打印件1页（微信聊天记录的相对方是被告张良的员工梁惠仪与张良的专门抄电费的员工李杏嫦），用以证明自2019年8月31日开始至原告强行收回租赁房屋这段期间，房屋处于停电状态，原告未按照合同约定履行自身义务。4.短信记录打印件（相对方是原告的代表人与被告的员工李杏嫦）1页（与原件核对一致），用以证明原告在合同未到期之前就强制被告离开涉讼租赁物。短信显示原告要对被告承租的涉讼租赁物进行停电。原被告之间缴纳租金的实际情况是2019年7月的租金要到2019年9月6日前缴纳，以此可见，之前的租金也是往后推两个月再交纳，被告提供的收据可以证明该事实。该短信也显示原告明确要求被告在9月30日搬离涉讼租赁物，否则自行收回。与原告所述10月30日收回不符。5.广东电网短信截图打印件（与原件核对无异）。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证1-5，被告无异议，本院予以确认。原告举证6，被告不确认有收到，本院进行综合认定。原告举证7，被告确认其真实性，本院予以确认。原告举证8的短信（张良）、照片，被告确认其真实性，本院确认其真实性。原告举证8的短信（嫦），被告质证称不清楚，原告亦未提供原件核对，本院不予确认。被告举证1、2，原告无异议，本院予以确认。被告举证3，有原件核对，被告虽有异议但未能举证推翻，本院予以确认。被告举证4，原告质证称对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，该短信是2019年8月5日发出的，是原告要求被告支付拖欠的租金及要求其在期满交回涉讼租赁物，对于期满时间，原告是表述错误，应当是2019年10月30日。该证据也证明了被告是将涉讼租赁物分租给6个案外人，其中有做木的，做收废品的，被告是用收到次承租人的租金来支付原告的租金，由于被告没有收到次承租人的租金，因此以此理由拖欠应支付原告的租金。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。被告举证5，原告确认其真实性，本院确认其真实性。被告庭后提交的电箱照片、电费缴费清单及电费通知单，能相互印证，原告虽有异议，但未能举证推翻，本院确认其真实性。本院经审理认定事实如下：涉讼租赁物位于南海区大沥镇黄岐六联北村公路中段，登记的土地使用权人为佛山市南海区××××××××第三股份合作经济社。2009年9月27日，原告佛山市南海区××××××××第三股份合作经济社（甲方）与被告张良（乙方）签订《厂房、仓库、店铺租赁合同》约定：甲方将属于自己的房屋租给乙方经营合法项目。租赁标的物位于北村公路中段原长江汽修厂南面。租赁标的物面积900平方米。租赁标的物用途：加工五金、不锈钢材料。租赁年限10年。租赁期内乙方应交租金1160352元。每三年递增一次，每次递增15%。第一期由2009年11月1日至2012年10月30日止，每月租金为8100元。第二期由2012年11月1日至2015年10月30日止，每月租金为9315元。第三期由2015年11月1日至2018年10月30日止，每月租金为10710元。第四期由2018年11月1日至2019年10月30日止，每月租金为12321元。租金每月交纳一次，在每月10日前缴交当月租金。甲、乙双方签订本合同之日起，乙方交付24300元给甲方作租赁保证金，合同期满，保证金如数退回乙方，但不计利息。逾期缴纳租金时间超过30天的或未经甲方同意擅自转租的，甲方有权单方终止合同，保证金不予退回，收回标的物以及标的物上的装修物、水电设施及水电增容等。乙方逾期缴交租金，乙方须向甲方支付违约金，每逾期一日，按拖欠租金总额每日10%计付违约金，等约定。被告依约向原告支付了租赁保证金24300元。被告于上述合同外另向原告租赁了一块空地，口头约定租金为1520.88元每月。原告于2019年7月31日发送短信予被告要求被告支付6月份的租金。原告于2019年8月4日发送短信予被告的员工“阿嫦，立即支付6月份租金，否则停电！请告知张良，张良租赁我社仓库于2019年9月30日到期（期满）！特此通知！到时我社将全部拆除！”。原告于2019年9月12日发送短信予被告“张良，你租赁我社仓库于2019年10月30日期满，如果你想提前退回必须在9月30日前退回。如超过9月30日的即按合同办，但你欠的7月份、8月份、9月份租金必须如数支付！请回复。”同年10月26日，原告通过短信向被告发送通知要求被告于2019年10月30日前搬离涉讼租赁物。诉讼中，原、被告均确认涉讼土地上的建筑物未办理规划报建手续。被告在庭审答辩中辩称其于2019年8月31日停电后就搬离了涉讼租赁物，在原告出示视频显示其于2019年9月12日仍在占有使用涉讼租赁物后，被告又称其于2019年9月15日左右搬离。本院在庭审中指定原告提交涉讼租赁物2019年9月、10月的用电记录，原告未在指定期限内提交。被告主张涉讼租赁物于2019年8月31日开始停电，并提供了电费通知单显示2019年9月、10月未产生电费，8月电费为1167.18元，电费通知单的用户名为原告。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的合同为《厂房、仓库、店铺租赁合同》，并在合同中明确约定原告将属于自己的房屋租给被告，且原告在发送予被告的短信中亦要求被告将租赁的仓库退回，原告关于原、被告租赁的标的物为土地的主张，本院不予采信。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，涉讼租赁物未办理规划报建手续，原、被告于2009年9月27日签订的《厂房、仓库、店铺租赁合同》（合同编号中三字（经）090xx号）无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。原告收取被告的租赁保证金24300元应当返还予被告，原告请求没收租赁保证金24300元，本院不予支持。无效合同自始没有法律约束力，原告诉请解除《厂房、仓库、店铺租赁合同》，缺乏依据，本院不予支持。被告反诉要求原告支付提前解除合同违约金25000元，亦缺乏依据，本院不予支持。原告在庭审中确认已收回涉讼租赁物，原告关于被告返还涉讼租赁物的诉请，本院不再处理。虽然原、被告之间的租赁合同无效，但被告实际占有使用租赁物，其应向原告支付占有使用期间的使用费。被告主张其于2019年9月15日左右搬离涉讼租赁物，但未能提供相关的证据证明，本院确认原告所述被告于2019年10月25日搬离涉讼租赁物。被告应向原告支付涉讼租赁物2019年7月1日至10月25日的占有使用费。被告辩称原告在2019年8月31日开始对涉讼租赁物进行停电，并提交了2019年9月、10月的电费通知单证明涉讼租赁物在2019年9月、10月未产生电费，而原告并未能举证推翻被告的上述举证亦未能举证证明涉讼租赁物未产生电费的原因在于被告，结合原、被告的举证，本院合理相信涉讼租赁物在2019年9月、10月存在停电的事实。涉讼租赁物停电确实对被告使用涉讼租赁物产生一定的影响，综合本案案情，本院酌定被告应向原告支付2019年7月1日至10月25日的占有使用费为45187.05元[13841.88元/月×2个月＋（13841.88元/月×1个月＋13841.88元/月×25天）×70%]，原告诉请超出部分，本院不予支持。扣除租赁保证金24300元后，被告尚需支付原告占有使用费20887.05元。合同约定当月占有使用费在当月10日前缴交，被告辩称原、被告已就支付占有使用费的时间进行变更，但未能举证证明，该抗辩意见，本院不予采纳。无效合同约定的违约金责任亦无效，但被告迟延支付使用费造成原告利息损失，本院酌定被告应以2019年7月1日至10月25日每月应支付的占有使用费为本金从当月11日起至实际付清之日止按年利率6%计付利息予原告，原告诉请超出部分，本院不予支持。经核算，暂计至2019年12月10日的利息为849.02元（详见附表）。依照《中华人民共和国合同法》第五十六、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张良应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费20887.05元及利息849.02元予原告（反诉被告）佛山市南海区××××××××第三股份合作经济社，并从2019年12月11日起至实际清偿之日止以20887.05元为本金按年利率6%计算利息予原告；二、驳回原告（反诉被告）佛山市南海区××××××××第三股份合作经济社的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张良的全部反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取733.20元，（原告已预交7621.59元），由原告负担128.88元，被告负担604.32元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告。原告多预交的6888.39元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退回。反诉费212.5元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇一九年十二月三十一日书记员  成海欣附表（按年利率6%计算）：利息计算日期占有使用费利息2019.7.11-2019.12.1013841.88348.132019.8.11-2019.12.1013841.88277.62019.9.11-2019.12.109689.32144.942019.10.11-2019.12.107813.9778.35合计849.02