河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初5498号原告：王建华，女，回族，1977年5月6日出生，住河南省。委托诉讼代理人：李艳玲，河南新雅琪律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐亚利，河南新雅琪律师事务所律师。被告：王洪平，男，汉族，1972年10月19日出生，住河南省。委托诉讼代理人：张雨，河南正安律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢洁，河南正安律师事务所律师。第三人：新乡市豫兴房地产开发有限公司，住所地新乡市北干道与解放大道交叉口东北角。法定代表人：闫观山。原告王建华与被告王洪平、第三人新乡市豫兴房地产开发有限公司（以下简称豫兴公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王建华的委托诉讼代理人李艳玲，被告王洪平的委托诉讼代理人邢洁到庭参加诉讼，第三人豫兴公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建华向本院提出诉讼请求：1、立即停止对位于国际购物公园D区1层101号、102号、117号商铺的强制执行，并解除查封、抵押手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月5日，原告与新乡市豫兴房地产开发有限公司签订《房屋销售协议书》，豫兴公司将位于国际购物公园D区1层101号、102号、117号商铺以总价款746000元出售给原告，合同签订后原告一个月内将房款全部付清，豫兴公司将房屋交付。由于原告购房享受了豫兴公司的优惠政策，2014年12月23日，原告与豫兴公司签订《委托经营协议》，豫兴公司将房屋租给张杰。2016年12月23日至今，房屋由原告租给张杰，张杰付给原告租金。自房款付清之日后，原告就一直要求豫兴公司办理房产证，2014年底至2015年底，豫兴公司以等待其他购房人房款都交齐后一起办理房产证、交纳各种税费等理由推脱。2016年春节前后，原告多次要求豫兴公司办理房产证，由通话录音、微信记录为证，但豫兴公司以种种理由推脱不予办理。原告与丈夫是多处借款购买的案涉房产，在得知案涉房屋被抵押后，原告与丈夫多次找豫兴公司理论，原告丈夫因此事生气住院，经多个医院检查，被确诊为肝癌，于2017年9月在上海手术治疗长达半年之久，花费巨大。原告没有工作，丈夫也仅是普通职工，夫妻二人尚有二级残疾的未成年孩子需要抚养，年迈母亲需要赡养，案涉房产的借款至今尚未还清，生活极其困难。豫兴公司向王洪平借款的时间为2015年9月6日，办理抵押房产的时间为2016年2月，均晚于原告实际取得房屋的时间。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，案涉房产的抵押不符合法律规定，属于无效抵押。原告在2014年12月份付清房款，豫兴公司当时就交付房屋，原告多次要求豫兴公司办理房产证，不能办理房产证的原因在豫兴公司，而非原告。原告提起执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行过程中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持”的规定。原告于2019年7月18日向红旗区人民法院提起执行异议申请，2019年8月15日法院驳回原告的异议。现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提起诉讼，望法院在查明事实的基础上，考虑原告的家庭实际状况，依法支持原告的诉讼请求。被告王洪平辩称，一、原告王建华系案涉商品房消费者之外的一般买受人，其不享有商品房消费者的优先权，答辩人实现抵押权并优先受偿于法有据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，商品房消费者应当具备“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的法律规定。本案中，案涉房屋均为商铺并非原告居住使用，且不为原告名下唯一住房。因此，原告王建华系案涉商品房消费者之外的一般买受人。依据2019年11月8日最高院公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于商品房消费者的权利与抵押权的关系解释：此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。对于不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形的买受人，其不应被认定为商品房消费者，而应将其认定为商品房消费者之外的一般买受人。一般买受人不属于商品房消费者权利例外保护范畴。因此一般买受人不享有商品房消费者的优先权。综上，原告王建华作为商品房消费者之外的一般买受人，其不享有商品房消费者优先权，其对答辩人的抵押权不具有优先效力。因此，答辩人申请执行抵押物并优先受偿，于法有据。二、王建华对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。在金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定明确要求买受人需要同时符合前述四项情形，其权利方能排除人民法院的强制执行。该规定目的在于保护无过错的买受人，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的买受人的优先保护。因该种保护属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的优先于其他债权的保护，故在适用时应当严格审查。对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”应当理解为，没有登记的原因是属于案外人意志以外的客观障碍，否则，应当判断为其有过错。本案中，豫兴公司于2006年1月13日即取得了案涉房屋的预售许可证，王建华于2014年12月购买房屋时，完全具备豫兴公司签订备案合同的条件，而王建华没有要求豫兴公司签订备案合同，只是与豫兴公司签订了认购协议，且原告王建华在购买案涉房屋后，也未向房屋登记机构递交过户登记材料和通过诉讼方式解决案涉房屋过户问题。另调查得知，在2014年7月国际认购公园商铺的销售中，豫兴公司与其他购房者签订过国际购物公园商铺的备案合同，也曾为其他购房者办理过过户登记手续。因此，在2016年2月3日之前，案涉房屋不存在客观上无法办理过户登记情形。原告王建华诉称豫兴公司一直推脱不予办理过户登记的情形，其完全可以通过向房屋登记机构递交过户登记材料、提起诉讼等方式予以解决，但原告王建华均未通过上述方式予以维权。综上可以认定办理案涉房屋的过户登记并不存在王建华意志以外的客观障碍，不能认定案涉房屋未办理过户登记的原因符合前述司法解释第二十八条第（四）项规定的情形，其对案涉房屋享有的民事权益亦不足以排除人民法院的强制执行。三、案外人执行异议不以否定作为执行的生效裁判为目的。根据相关规定，执行异议之诉不以否定作为执行依据的生效裁判为目的，案外人如认为裁判确有错误的，只能通过申请再审或提起第三人撤销之诉的方式进行救济。红旗区人民法院于2018年9月7日作出（2018）豫0702民初4244号民事调解书，经该民事调解书主文第二项确认，如豫兴公司未按照调解书内容偿还债务，王洪平有权对案涉抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。因此该民事调解书依法确认了王洪平对本案所涉执行标的的有限抵押权。现该调解书已经发生法律效力，原告王建华在诉状中称案涉房屋抵押权违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定，应认定为无效抵押。其实际上是想否定该民事调解书确认的该抵押物之上负担的抵押权的效力，原告显然认为（2018）豫0702民初4244号民事调解书存在错误。因此，原告只能通过申请再审或提起第三人撤销之诉的方式进行救济，不应当提起案外人执行异议之诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月5日，豫兴公司（甲方）与王建华（乙方）签订《商品房销售协议书》，协议书主要约定：乙方自愿向甲方购置国际购物公园营业房三套，房屋位置D区一层101#、102#、117#商铺，商铺总价款746000元。2014年12月23日王建华及其爱人杨峰将购房款7460000元付清，当日，豫兴公司将案涉商铺交付给王建华。2014年12月23日，王建华（甲方）与豫兴公司（乙方）签订《委托经营协议书》，约定：甲方同意将国际购物公园D区一层101#、102#、117#营业房委托给乙方，由乙方统一对该房屋进行经营管理，并自主决定该房屋的经营范围及用途；委托经营期限为24个月，自房款付清之日起计算，在此期限内，乙方系无偿使用该房屋，不再向甲方支付任何费用。经营期限届满后，甲乙双方再根据实际情况另行协商。2016年12月21日，王建华（出租方）与张杰（承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将国际购物公园B区D座一层101、102、117号商铺出租给甲方经营使用，租赁期为60个月，自2016年12月23日起至2021年12月23日止。当日，张杰将案涉商铺租赁费100000元转账至王建华爱人杨峰的银行账户。2016年2月3日，豫兴公司将其名下的十五个房产证其中包含案涉的三个房产证的抵押权登记在王洪平名下，十五个房产证共计抵押担保债务1000万元，债务履行期限为2015年9月6日至2017年1月5日。2017年5月22日，豫兴公司向王建华出具情况说明，内容为：2014年12月5日，王建华购买我公司开发的国际购物公园D区1层101号、102号、117号商铺，总价款746000元，合同签订后一个月内将房款全部付清，我公司将房屋交付。自房款付清之日后，王建华就一直要求我公司办理房产证，因我公司手续等原因，暂时未能办理房产证，我公司承诺尽快给与办理。2018年9月3日，王洪平与豫兴公司因民间借贷纠纷诉至本院，诉讼中，王洪平申请诉讼保全，本院于2018年9月4日作出（2018）豫0702民初4244号民事裁定书，裁定查封案涉房产；于2018年9月7日作出（2018）豫0702民初4244号民事调解书，内容为：一、经原被告一致确认，被告豫兴公司在本案中共欠原告王洪平如下款项未偿还：借款本金1000万元及违约金（以1000万元为基数，从2017年1月6日起，按月利率2%计算至款项全部还清之日止）、诉讼费48100元、保全费5000元、律师费45000元；二、对上述第一条所列债务，被告豫兴公司应当于2018年9月17日之前一次性清偿完毕。如被告豫兴公司未按期履行，原告王洪平有权就全部债权立即向法院申请强制执行。执行的范围包括但不限于下列抵押物：被告豫兴公司所有的位于解放大道新乡国际购物公园D区207号商铺（产权证号：07××12）、位于解放大道新乡国际购物公园D区202号商铺（产权证号：07××11）、位于解放大道新乡国际购物公园D区305号商铺（产权证号：07××99）、位于解放大道新乡国际购物公园D区208号商铺（产权证号：07××92）、位于解放大道新乡国际购物公园D区306号商铺（产权证号：07××91）、位于解放大道新乡国际购物公园D区1层106号商铺（产权证号：07××15）、位于解放大道新乡国际购物公园D区203号商铺（产权证号：07××10）、位于解放大道新乡国际购物公园D区204号商铺（产权证号：07××09）、位于解放大道新乡国际购物公园D区206号商铺（产权证号：07××06）、位于解放大道新乡国际购物公园D区118号商铺（产权证号：07××07）、位于解放大道新乡国际购物公司公园D区1层101号商铺（产权证号：07××08）、位于解放大道新乡国际购物公园D区1层102号商铺（产权证号：07××05）、位于解放大道新乡国际购物公园D区1层107号商铺（产权证号：07××03）、位于解放大道新乡国际购物公园D区1层114号商铺（产权证号：07××02）、位于解放大道新乡国际购物公园D区1层117号商铺（产权证号：07××04），上述15套抵押房产他项权证号为：新房他证新乡市字第201601654号；三、本调解书生效之日起，原告王洪平不再追究被告童文华、刘紫焰的连带担保责任，但各被告应当积极协助配合履行上述抵押房产的清偿事宜。否则，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被告豫兴公司应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、案件受理费96200元，减半收取48100元，由被告豫兴公司负担。后王洪平向本院申请强制执行，执行案号为（2018）豫0702执1629号。执行过程中，王建华提出执行异议，本院于2019年8月15日作出（2019）豫0702执异130号执行裁定书，裁定驳回王建华的异议请求。王建华不服，向本院提起诉讼。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据上述条款规定，案外人在未办理财产登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条规定的，即“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”，仍享有排除强制执行的民事权利。本案中，在法院查封之前王建华已与豫兴公司签订书面买卖合同，且向豫兴公司支付了全部购房款，豫兴公司亦向原告交付了案涉商铺，并由王建华进行实际出租至今。签订协议后，王建华通过电话、微信等多种方式要求豫兴公司办理过户登记手续，豫兴公司均未予办理，且豫兴公司于2017年5月22日出具的情况说明，亦证明王建华自将房款全部付清后，就一直要求豫兴公司办理房产证，系因豫兴公司手续等原因未能办理房产证，故未办理案涉房产过户登记的原因并非因王建华自身的原因所导致。综上所述，王建华提起的执行异议之诉，符合前述规定第二十八条之情形，享有足以排除强制执行的民事权益，其执行异议理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：不得执行位于解放大道新乡国际购物公园D区1层101号商铺、102号商铺、117号商铺；案件受理费11260元，由王洪平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  刘志丹审 判 员  肖培源人民陪审员  程 倩二〇一九年十二月十六日书 记 员  董澳阳