宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初17982号原告：宁夏百顺兴物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区春和苑小区门房。法定代表人：杜红霞，该公司经理。委托诉讼代理人：张继东，银川市兴庆区胜利街法律服务所法律工作者。被告：贾志刚，男，1958年12月12日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李玉兰（被告贾志刚之妻），住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏百顺兴物业服务有限公司与被告贾志刚物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理。该案与原告诉被告丁学花、周涛物业服务合同纠纷两案为系列案件，本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告宁夏百顺兴物业服务有限公司的委托诉讼代理人张继东、被告贾志刚的委托诉讼代理人李玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏百顺兴物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年5月1日至2019年6月1日期间的物业费5832.95元（春和苑小区某室房屋面积90.91㎡，春和苑小区某室房屋面积107.49㎡，按0.6元/月·㎡计算，共49个月）、逾期付款利息损失482.85元（按中国人民银行同期贷款利率4.75%，按欠付总金额自2015年5月1日计算至2019年6月1日），并支付实际给付之日止的利息损失；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年4月30日入住银川市兴庆区春和苑小区从事物业服务。2015年6月，原告与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为该小区提供三级物业服务，负责小区卫生、安保、绿化及设施维护工作，物业费收费标准为0.6元/㎡·月。春和苑小区系安置住宅区，原告接管前小区环境及设施较差，在接管后原告投入了大量财力、人力、物力对小区整体居住环境进行了改良，自接管至今小区物业所作的努力及成果得到了广大业主的认可，物业费缴费率达到96%以上。被告系小区业主，在接受原告物业服务的同时应当按照《物业管理条例》、《物业服务合同》的约定按时交纳物业费，但经原告催交，却一直分文未付。故原告诉至法院，请求依法判如所请。贾志刚辩称，不认可原告诉请，原告的物业经理同时又是业委会委员。我们的房子鼓包，收物业费的时，我们要求物业维修，但一直没人来修理，之后没再找我收物业费，就直接把我起诉了。卫生一周才打扫一次，小区绿化不好，也没给我停车位。拖楼道导致楼梯结冰，导致我儿子把腰摔了。原告占用公摊面积进行盈利。原告计算费用的时间和金额不属实，我们物业费交到了2015年5月3日，房屋面积属实。房屋内的瓷砖大面积脱落。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月3日，原告与银川市兴庆区春和苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定：“甲方：银川市兴庆区春和苑小区业主委员会，乙方：宁夏百顺兴物业服务有限公司；物业名称：银川市兴庆区春和苑小区；在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：保安、保洁、绿化；物业服务资金按业主按物业建筑面积预先交纳；物业服务收费有包干制、酬金制，具体标准为：1.多层住宅：1元/月·平方米，2.高层住宅：多层住宅：1元/月·平方米；业主应于2015年3月30日起交纳物业服务费用，业主或物业使用人应在3月30日履行交纳义务；保修期满后，物业自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担，业主、使用人可以向乙方保修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担；乙方依据本合同约定的服务内容和标准提供物业服务，按照相关规定，建立健全规章制度，对收费项目和标准实行明码标价，接受甲方的监督，定期向甲方报告物业服务合同履行情况，及时向甲方报告本物业管理区域内重大物业服务事项；不得擅自占用和改变本物业管理区域内共有部分的用途；如需在本物业管理区域内改、扩、重建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施；本合同期限自2016年4月1日起至2017年4月1日止。”合同未约定物业费收费方式。2017年3月30日，双方继续签订《物业服务合同》一份，约定：物业服务为三级，物业费根据春和苑入住时的收费标准进行，每平米0.6元；服务期限壹年，自2017年3月30日至2018年3月30日。2018年6月22日，原告与银川市兴庆区春和苑小区业主委员会再签订《物业服务合同》一份，服务期限自2018年6月1日至2019年6月1日，其他内容同上。被告系银川市兴庆区某室、某室房屋业主，房屋建筑面积分别为90.91㎡、107.49㎡。现原告以被告欠交物业费为由诉至本院，请求依法判如所请。审理中，原告提交照片一张，显示原告于2019年11月2日作出《物业费催缴通知书》，向被告催收2015年5月1日至2019年5月1日的物业费3484元，并张贴于被告住所。被告称原告在首次诉讼后才张贴书面通知，此前有工作人员催收过。另，原告提交物业费收费票据一组，显示开票日期自2015年11月至2019年7月，其中2015年11月的收据中载明收费期间为“2015年4月至2016年4月”，欲证明自2015年4月至2019年6月小区业主享受了业务服务，向原告履行了交费义务。被告对该组证据不予认可。被告提交照片4张，显示房屋内墙面起皮、瓷砖脱落，欲证明涉案房屋有质量问题，小区内管理不善。原告对此不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与银川市兴庆区春和苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》不违反法律强制性规定，对原、被告均具有约束力，本院予以确认。原告提供物业服务后，被告应予交纳物业费。合同约定，业主应于2015年3月30日起交纳物业服务费，但合同约定的物业服务期限始于2016年4月1日，原告主张被告自2015年5月1日起交纳物业费，缺乏事实依据，本院不予支持。经核算，涉案房屋自2016年4月1日至2019年6月1日产生物业费4523.52元（90.91㎡×0.6元/㎡·月×38个月+107.49㎡㎡×0.6元/㎡·月×38个月），被告应予交纳，超出部分本院不予支持。合同未约定逾期付款违约金，原告主张逾期付款利息损失482.85元，并无法律依据，本院对此不予支持。物业管理，是对物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护，同时包括对公共绿化的维护，以及公共区域的环境卫生、安全等秩序维护。关于房屋质量问题，根据《宁夏回族自治区物业管理条例》的规定，在物业保修期内，业主专有部分或者共有部分存在质量问题的，建设单位应当及时进行维修或者更换。《物业服务合同》中亦约定，“保修期满后，物业自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担，业主、使用人可以向乙方保修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担”。被告以房屋质量瑕疵为由不予交纳物业费，并无法律依据，故对相关抗辩主张，本院不予采纳。另，被告辩称原告的物业服务存在瑕疵，但其提交的照片不足以证实该抗辩主张，本院对此不予采信。被告称原告利用共有部分营利，现无证据证实，亦超出本案处理范围，被告可通过诉讼或行政主管部门另行主张处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贾志刚于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏百顺兴物业服务有限公司自2016年4月1日至2019年6月1日期间的物业费4523.52元；二、驳回原告宁夏百顺兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由原告宁夏百顺兴物业服务有限公司负担7元，由被告贾志刚负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员  张 丽二〇一九年十二月十一日法官助理  雷娟娟书 记 员  李 悦附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。