广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初1712号 原告：黎杰彬，男，1982年5月10日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：莫子桐，广西桂霖峰律师事务所律师。 被告：广西桂平市太和房地产开发有限公司，住所地：桂平市城区师部路师部大门旁，统一社会信用代码：91450881MA5KBFAY7Q。 法定代表人：李昌荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李粤辉，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：李柏成，桂平市148法律服务所法律工作者。 原告黎杰彬与被告广西桂平市太和房地产开发有限公司（以下简称太和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后,依法适用简易程序，分别于2019年6月5日、6月26日公开开庭进行了审理。原告黎杰彬的委托诉讼代理人莫子桐，被告太和公司的委托诉讼代理人李柏成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎杰彬向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期交房违约金7798.18元给原告；2.判决被告返还物业费1979.5元（含上料费）给原告；3.判决被告返还抵押登记费3000元给原告；4.判决被告开具桂平市的增值税普通发票给原告；5.判决被告应在三十日内完成桂平市蒙圩镇大兴街福满家园小区履行供配电设施报装手续，并将经验收合格的供配电设施移交供电部门管理；6.判决被告向原告支付迟延办理房屋不动产权证的违约金3666.86元（按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，以303431元为基数，从2019年1月29日起暂计至2019年4月16日，以后的违约金一直计至被告将原告的商品房不动产权证书交付给原告之日止）；7.判决被告为桂平市蒙圩镇大兴街福满家园小区安装自来水二次加压设备。诉讼过程中，原告变更诉讼请求:6、判决被告于本判决生效之日起30日内将办理坐落于桂平市的不动产权证给原告，逾期则向原告支付迟延履行金（以303431元为基数，从本案判决生效之日起的第31日起至被告将商品房不动产权证书交付给原告之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计付）；增加诉讼请求：判决被告支付逾期办理商品房不动产权证违约金606.86元给原告。事实与理由：2015年12月1日，原、被告签订商品房买卖合同（预售），约定：原告向被告购买其开发的坐落于桂平市，购房款为303431元；被告应于2016年5月25日前将涉案商品房交付给原告及相关违约责任等。签订上述合同前，原告已于2015年6月4日交付了购房首付款86431元给被告，剩余购房款原告通过申请按揭购房贷款的方式支付且已按时支付完毕，但被告直至2017年2月6日才履行涉案房屋的交付义务。被告迟延交房257天，应支付逾期交房违约金7798.18元给原告。交房时，被告强行要求原告交纳物业押金1000元、装修押金2000元和上料费250元，否则不交付房屋给原告，原告按被告的要求交付了上述费用。2017年7月10日，被告将物业押金1000元、装修押金2000元和上料费250元抵折2017年2月1日至2018年1月30日的物业费及上料费，合计1979.5元，其余退回给原告。涉案商品房交付使用后，桂平市七星公寓物业服务有限公司（以下简称七星物业公司）以及被告均没有按合同约定为小区提供任何物业管理服务，且合同约定物业费为每平方米0.6元，被告却要求原告按每平方米0.7元交纳物业费。 2015年6月4日，原告交纳3000元抵押登记费给被告，但涉案商品房至今未办理正式抵押登记，故被告应退还抵押登记费给原告。另外，被告尚未向原告开具涉案商品房的增值税普通发票，被告应依法履行其开票义务。 原告收房后，被告强制原告每月交纳100元电费。2018年6月，原告等人去蒙圩供电所咨询，才发现被告至今没有为涉案小区配备经供电部门验收合格的供配电设施，也没有为每户安装独立电表，涉案小区现使用被告在建设小区时申请的临时动力表进行供电，被告已违反有关规定，应为涉案小区履行供配电设施报装手续，并将经验收合格的供配电设施移交供电部门管理。 自交房之日起至2019年1月28日已经满720日，被告未能在合同约定期限为原告办理商品房不动产权证，被告应按支付已付房价款总额的0.2%即606.86元的违约金给原告。被告应于本案判决生效之日起30日内办理涉案房屋不动产权证给原告，逾期则应另向原告支付迟延履行金（以303431元为基数，从本案判决生效之日起的第31日起至被告将商品房不动产权证书交付给原告之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计付）。 被告没有按设计要求安装加压水泵等设施，导致涉案商品房交付至今，每天除了凌晨3点至5点有水供应之外，其他时间都没有自来水，被告应为涉案小区安装两台加压水泵设施满足原告的日常生活用水。综上，原告为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告太和公司辩称，1、2016年8月，被告已电话通知原告收房，且涉案工程量大，逾期交房两个月合情合理，即使被告需支付逾期交房违约金也应从2016年8月开始计付。2、被告一直履行物业公司的职能清理垃圾、维护小区的秩序，且公共部分的电费已实际支出，不应当退还物业费。3、被告根据办证所需收取抵押登记费用，剩余部分愿意退还。4、被告已开具相关税票给原告，不应再开具增值普通税票。5、被告已就涉案小区应配备的供电设备与供电所签署合同并交纳安装费用，该设备目前正处安装中，亦独立安装电表。6、合同已约定被告迟延办证则支付违约金606.86元，双方应按该约定执行，原告另行主张按银行贷款利率计付违约金不合理。7、涉案小区交房前已经安装有二次加压的设备，涉案房屋供水不足是蒙圩镇水厂供水不足导致，被告对此不存在过错。8、原告装修房屋所产生的垃圾都是被告雇请车辆来清理的。原告交纳的装修押金在其装修完毕报备到被告处后，可以退回，但现原告装修时间过长，造成小区环境污染，不应该再退回。 本院经审理查明以下法律事实：2015年12月1日，原告黎杰彬（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同（预售）（合同编号：Ａ001），约定：买受人购买出卖人开发的坐落于桂平市，购房款为303431元；第七条约定：买受人应于2015年12月1日前支付首期购房款86431元，剩余购房款217000元，买受人采取商业贷款方式支付；第九条约定：出卖人交付的商品房应符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的条件，并需向买受人提供住宅使用说明书、住宅质量保证书；第十条约定：出卖人交付商品房时，该商品房的供水配套设施齐全，并与城市公共供水网连接，供电设施设备应纳入城市供电网络并正式供电，供水、供电设施设备由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第十一条约定：出卖人应在2016年5月25日前向买受人交付该商品房；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……逾期在90日之内［该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限］，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金［该违约金比率应当不低于第八条1（1）项中的比率］。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹［该比率应当不低于本条1（1）项中的比率］的违约金；第二十条约定：买受人委托出卖人办理房屋所有权登记手续，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致上述手续迟延办理的，买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款总额的0.2%支付给买受人违约金，合同继续履行；第二十一条约定：出卖人依法选聘的前期物业服务企业为七星物业公司，物业服务时间从2016年5月25日起至业主大会成立之日止。买受人同意由出卖人选聘的物业服务企业实施前期物业管理。 2015年4月22日，被告与七星物业公司签订前期物业服务合同，约定：被告选聘七星物业公司为涉案小区提供前期物业管理服务事宜，期限自2015年4月22日起至2016年4月21日止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅0.6元/月/平方米，七星物业公司按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由七星物业公司享有或承担，业主应于开发商交房之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。2016年4月22日，上述物业服务合同期满，被告与七星物业公司未再续约。 原告签订商品房买卖合同后，已付清了购房款给被告，此外，原告还向被告交纳了抵押登记费、物业费（含上料费）等费用，其中抵押登记费3000元；物业费1979.5元（2017年2月1日至2018年1月底物业费及一次性上料费）。 另查明，2015年5月21日，涉案商品房已取得预售许可证，但被告至本案开庭时止未能提供涉案商品房的工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告。被告已于2017年2月1日将上述商品房交付给原告使用，该小区供电设施设备尚未纳入城市供电网络并正式供电。 2015年12月12日，原告向桂平市地方税务局交纳住房买卖契税4551.47元。2018年6月11日，广西电网有限责任公司贵港桂平供电局蒙圩供电所发布公告表示：涉案小区供电设施尚未移交供电部门接收。2019年1月24日，国家税务总局桂平市税务局（以下简称桂平税务局）曾复函本院表示：一般纳税人销售自行开发的房地产项目,自行开具增值税发票,其2016年4月30日前收取并已向主管税务机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票……。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,自行开具增值税普通发票,其2016年4月30日前收取并已向主管税务机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得申请代开增值税专用发票……。 再查明，本院于2019年7月26日依法依职权向桂平市蒙圩镇自来水厂就涉案小区供水等事宜进行询问，该厂表示蒙圩镇存在供水不足的历史遗留问题，水厂供水不足，涉案小区安装多个供水加压设备也无意义，供水充足，安装一个加压设备即可解决小区供水问题。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同（预售），属当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规等强制性规定的情形，合同合法、有效。合同双方均应当按照合同的约定全面履行自已的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 关于被告应否支付迟延交房违约金给原告的问题。原告主张交房时间为2017年2月6日，被告主张交房时间为2016年8月，综合原告提供的物业费等费用收据及原、被告的陈述，被告实际交付涉案商品房时间应认定为2017年2月1日为宜。被告辩称涉案工程量大，逾期交房两个月合情合理，又未能提供充足的证据予以证实，本院不予支持。被告未按合同约定将涉案商品房交付给原告，已违反了合同的约定，应承担2016年5月26日至2017年2月1日期间迟延交房的违约责任，支付迟延交房违约金7616.1元（303431元×0.0001元/日×251天）给原告。 关于被告应否返还物业费（含上料费）、抵押登记费给原告的问题。依合同约定，被告聘请七星物业公司为涉案小区进行物业管理，由该物业公司向业主收取物业服务费用。2016年4月22日，被告与七星物业公司签订的前期物业服务合同期限届满后，双方未再续约，也未再有其他物业服务公司入驻涉案小区。被告辩称其已代为履行了物业管理职责，其向原告收取物业费合情合理，但被告未能提供证据证实其为涉案小区提供了物业管理服务，因此被告收取原告的物业费（含上料费）1979.5元，无合同依据，应予返还。被告收取了原告抵押登记费3000元，但涉案商品房至今未办理正式抵押登记，被告辩称根据办证所需收取抵押登记费用，剩余部分愿意退还。被告收取原告的抵押登记费，既无法律依据，亦无合同依据，应予返还。 关于被告应否开具增值税普通发票给原告的问题。国家税务总局《关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》（国税发【2006】173号）规定：从2007年2月1日起，凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项（含预收款）时，必须开具税务机关统一印制《销售不动产统一发票》。被告作为房地产开发企业销售房地产，必须向购房者开具销售不动产统一发票。2016年5月1日营改增全面推广，不动产发票正式停用，改为开具由国税部门监制的增值税发票。原告向被购买告商品房并已付清购房款给被告，但被告至今既未开具销售不动产统一发票，也未开具增值税普通发票给原告，已违反了上述规定，故原告请求被告开具涉案商品房的销售增值税普通发票，于法有据，本院予以支持。 关于被告应否为涉案小区配备经桂平供电局验收合格的永久性供配电设施，并为涉案房屋安装经供电部门认可的正式独立电表的问题。依合同约定，被告交付商品房时，涉案商品房的供电设施设备应纳入城市供电网络并正式供电，供电设施设备由被告负责办理开通手续并承担相关费用。在本案中，被告虽已交付商品房给原告使用，但未能为原告提供正常的居民生活用电。根据《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》第四条、第八条、第十一条之规定，被告应提供符合报装条件的资料到供电企业，并按规定履行涉案小区供配电设施项目用电报装义务。被告辩称其已报装永久性配电设施并交纳相关费用，但未能提供充足的证据予以证实，故对被告该辩解，本院不予支持。 关于被告应否为原告办理涉案商品房不动产权证及支付逾期办证违约金给原告的问题。涉案合同虽约定被告应当在商品房交付使用后720日内即2019年1月22日前，为原告向房屋登记机构申办房屋所有权登记，并将房屋所有权证交付给原告。但根据《城市商品房预售管理办法》的相关规定，被告为原告办理房产证书的义务就是向不动产登记部门提交涉案商品房需由被告提供的备案资料进行备案后，协助原告办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。但被告交房后至今未履行该项义务，其行为已构成违约，应承担由此而产生的违约责任，被告应按原告已付房价总额的0.2%即606.86元支付逾期办证违约金给原告，合同继续履行。原告诉请主张被告于本案判决书生效之日起30日内办理涉案商品房不动产权证给原告，逾期则以购房款303431元为基数，自本判决生效之日起的31日起至被告将商品房不动产权证书交付给原告之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计付逾期办证违约金给原告。本院认为，被告对房屋权属登记仅负协助义务，涉案商品房是否具备产权性质及能否发证，应属不动产登记部门审查及做出具体行政行为的范围，并非被告所能决定，被告的办证义务只是向不动产登记部门提交涉案商品房需由被告提供的备案资料进行备案，故原告诉请被告于本案判决书生效之日起30日内办理涉案商品房不动产权证给原告，于法无据，本院不予支持。本案判决后，被告是否依法履行办证义务，是否依旧存在迟延履行办证义务的行为，不可知晓，原告就尚未的发生的违约行为主张权利，本院不予支持。 关于被告应否为涉案小区安装自来水二次加压设备的问题。本院依职权向相关部门调查发现涉案小区所在乡镇的自来水厂长期存在供水不足的历史遗留问题，该乡镇长期存在用水困难的普遍现象，原告主张被告没有按设计要求安装加压水泵等设施造成涉案小区供水不足，未能提供充足的证据予以证实，故对原告该主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国电力法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《中华人民共和国电力供应与使用条例》第十五条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款，《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》第二条、第四条、第五条、第七条、第八条、第十一条规定，判决如下： 一、被告广西桂平市太和房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金7646.46元给原告黎杰彬； 二、被告广西桂平市太和房地产开发有限公司应返还物业费（含上料费）1979.5元、抵押登记费3000元给原告黎杰彬； 三、被告广西桂平市太和房地产开发有限公司应开具桂平市蒙圩镇大兴街福满家园小区1幢1单元802号商品房的增值税普通发票给原告黎杰彬； 四、被告广西桂平市太和房地产开发有限公司应为桂平市蒙圩镇大兴街福满家园小区履行供配电设施报装手续； 五、被告广西桂平市太和房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金606.86元给原告黎杰彬； 六、驳回原告黎杰彬的其他诉讼请求。 本案受理费105元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），原告变更诉讼请求按减少后的诉讼请求数额应收受理费67元，由原告黎杰彬负担7元；由被告广西桂平市太和房地产开发有限公司负担60元;余下受理费38元退还给原告黎杰彬。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费134元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  杨 进 二〇一九年十二月六日 代书记员  陈丽虹