宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0121民初4303号 原告：马某，个体户，住宁夏回族自治区中宁县。 委托诉讼代理人：尤某，宁夏言成律师事务所律师。 被告：银川尚质房地产开发有限公司。 法定代表人：全某。 委托诉讼代理人：吴某，大学文化程度，住宁夏回族自治区永宁县。 原告马某与被告银川尚质房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马某的委托诉讼代理人尤某、被告银川尚质房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告交付具有交付使用许可证的××区房屋，并为原告办理房屋产权手续；2.判令被告向原告支付至实际合法交付房屋之日止的违约金，自2017年10月31日暂计至2019年10月31日为54911.18元；3.判令被告向原告支付至实际办理完成房屋所有权登记之日止的违约金，自2018年10月31日暂计至2019年10月31日为27455.59元，以上合计82366.77元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买三沙源15区1号楼904室房屋，建筑面积142.71平方米，价款376104.00元，房款已付清。合同第十二条约定涉案房屋交付日期为2017年10月30日之前，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。合同第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人按日承担全部房价款万分之贰的违约金。但截至今日，涉案房屋尚未竣工并且处于停工状态，被告无法按时向原告交付房屋，也没法办理房屋产权登记手续，已构成严重违约。特诉至贵院，要求判如所请。 被告银川尚质房地产开发有限公司辩称，1.原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第八章第二十条第二款明确约定了买受人未能在涉案房屋交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的履约条件和处理方式，原告既然要求被告承担逾期交房违约金，就证实该涉案房屋尚未交付，办理证书的条件也未成就，原告就不能要求被告承担逾期办证违约金。原、被告双方签订的合同，对于交付房屋与办理权属证书存在先后条件成就的效力，交付房屋的先条件还未成就，就不能要求办理权属证书；2.根据原、被告双方签订的补充协议第六条第一款约定，原告以按揭方式支付房价款的，由原告委托被告办理该商品房权属证书，经双方确认，办理该商品房产权证及抵押登记所需支付的委托代办服务费200元整，由原告于办理该商品房交付手续时交付被告。原告以按揭方式购买涉案房屋，按照补充协议约定，应支付代办服务费200元给被告，但原告至今未向被告支付上述费用，原告未按照协议约定进行履约，被告有权拒绝为原告办理该涉案房屋的产权证书。按照合同约定原告为先履行义务一方，被告为后履行义务一方，在先履约条件未成就时后履约方有权拒绝履行相应义务；3.若原告在涉案商品房交付之日起365个工作日内仍因被告原因未取得房屋权属证书，则应当按照双方签订的补充协议第六条第五项约定，被告按照原告已付房价款1%向原告支付违约金。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月5日，原、被告签订了《永宁县商品房买卖合同（预售）》，合同约定：原告购买被告位于××县商品房一套，预测建筑面积142.71平方米，合同价款为376104.00元;原告应当于2016年8月15日前支付首期房价款76104.00元，余款30万元向贷款机构申请贷款支付;被告应于2017年10月30日前向原告交付该商品房，被告逾期超过30日后,原告要求继续履行合同的，合同继续履行,被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之贰的违约金。双方签订的合同附件十一《补充协议》第六条对合同第八章关于“合同备案与房屋登记”补充约定：办理该商品房产权证及抵押登记所需支付的委托代办服务费人民币200元由原告于办理该商品房交付手续时支付于被告；在该商品房交付之日，原告按政府相关规定向被告缴纳由被告代收代缴的专项维修资金；本条所述的原告各项义务全部得到适当履行的前提下，若因被告责任造成原告不能如期办理房屋权属证书的，被告按照已付购房款的1%向原告支付违约金，该合同继续履行；被告承诺在房屋使用权交付后的365个工作日内为原告办理《土地使用证》。合同签订后，被告于2016年12月2日向原告出具首付款76104.00元发票，原、被告和中国银行股份有限公司宁夏回族自治区分行于2017年5月24日签订了《个人一手住房贷款合同》，由中国银行股份有限公司宁夏回族自治区分行向原告提供30万元的贷款支付给了被告。但被告至今未办理涉案房屋交付手续。 本院认为，原、被告签订的《永宁县商品房买卖合同（预售）》主体及内容均不违反法律规定，系有效合同，双方应遵照执行。原告按照合同约定向被告交清购房款，履行了合同的义务；被告未按照约定的时间2017年10月30日前向原告交付房屋，违反合同约定，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。故对原告要求被告承担2017年10月31日至实际合法交付房屋之日止的违约金的诉讼请求，本院予以支持。但因涉案房屋尚未竣工验收，不具备房屋交付及办理产权手续的条件，故原告要求被告交付具有交付使用许可证的房屋，并为原告办理房屋产权手续的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告承担未办理房屋产权登记的违约金，根据原、被告签订的《永宁县商品房买卖合同（预售）》约定“因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之贰的违约金。”，按照该约定承担房屋产权登记违约金的前提是商品房交付之日起365日内未能办理登记，但涉案商品房至今未能交付，故原告该项诉讼请求，与合同约定不符，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告银川尚质房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马某支付逾期交房违约金54911.18元（自2017年10月31日暂计算至2019年10月30日，其后的违约金以376104.00元为基数按日万分之二计算至房屋实际交付之日止）； 二、驳回原告马某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1859元，由被告银川尚质房地产开发有限公司负担1239元，由原告马某负担620元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  杨志华 人民陪审员  于全中 人民陪审员  王学义 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  许晶晶 附：判决所适用的法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。