广东省惠州市惠城区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤1302民初17048号原告：中山市魅力都市房地产有限公司，住所地：中山市西区***（南）7号富泓商场5层631号。法定代表人：甘某1。委托代理人：谢万雪，广东香山律师事务所律师。被告：谢美丽，女，汉族，1982年8月26日出生，公民身份号码：441************，住址：惠州市惠城区******************。委托代理人：李俊、房玮玮，广东卓凡律师事务所律师。原告中山市魅力都市房地产有限公司与被告谢美丽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告中山市魅力都市房地产有限公司起诉称：2018年12月9日，原、被告双方签订《房地产买卖合同》，双方约定，被告向原告购买位于惠州市麦地*********122号商铺，该房地产建面积115.54平方米，双方约定该房地产成交价为人民币3135120元整，被告选择分期付款方式，按照约定，被告应于2019年4月25日应支付第二期房款，经原告多次催促，但被告未能按时支付第二期房款，至起诉时第三期房款也逾期未能支付。综上所述，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。一、判决被告支付房款人民币2190000元；二、本案诉讼费由被告承担。被告谢美丽辩称：一、被答辩人并非适格的原告主体，依法应驳回其起诉。2018年12月6日，被答辩人作为涉案房产（房地产权属人：贺红清，产权证号：粤房地权证惠州字第1*****1号，房屋坐落：惠州市麦地*********122号，建筑面积：115.54㎡，套内建筑面积：60.05㎡）权属人贺红清的委托代理公司，与作为认购方的答辩人签订了一份《认购协议书》（编号：No0000158），约定答辩人认购涉案房产，成交价3135120元，签署认购书的同时支付定金50000元，在支付首期价款945120（含定金）后，余款2190000元由答辩人在2018年12月11日前申办商业贷款按揭手续。答辩人于2018年12月6日向被答辩人支付了定金50000元、装修优惠金100000元和代收税费30000元。2018年12月9日，被答辩人作为涉案房产的委托代理公司，与作为受让方的答辩人签订了一份《房地产买卖合同》，约定答辩人购买涉案房产。答辩人于2018年12月9日向被答辩人支付了首期房款895120元。基于上述，可知被答辩人并非涉案房产的权属人，其与涉案房产权属人贺红清系委托代理关系，被答辩人不具有提起本案诉讼的原告主体资格，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条的规定，应驳回其起诉。二、退一步来讲，被答辩人诉称的答辩人逾期支付也与客观事实不符，依法应驳回其诉讼请求。上述《认购协议书》《房地产买卖合同》签订后，答辩人已很好的履行了合同义务，包括支付了定金、首期房款、装修优惠金和代收税费等款项。但是，随后答辩人发现被答辩人存在严重的欺诈行为和违约行为，导致答辩人没有办法按照约定继续履行。被答辩人的欺诈行为和违约行为主要包括如下：第一，被答辩人通过欺诈手段，恶意剥夺了答辩人的合同权利并大幅增加了答辩人的合同负担。根据答辩人的本意、负担能力以及《认购协议书》第3.1、3.4、4.5条款的明确约定，答辩人选择的是商业银行按揭贷款手续进行分期付款，但是《房地产买卖合同》第二条第2点的分期付款却变成了答辩人向被答辩人支付分期手续费的分期付款方式。答辩人签订《房地产买卖合同》后，等待或被答辩人或银行或律师事务所通知提交申请贷款所需资料，但是一直没有收到任何通知。在此情况下，答辩人一方面自行按照商业银行按揭贷款的常规手续准备了申请贷款所需资料，另一方面联系被答辩人申请贷款的有关事项。此时，被答辩人才向答辩人告知，涉案房产的分期付款并非办理商业银行按揭贷款手续，《认购协议书》第3.4条约定的“商业贷款按揭手续”指的是向被答辩人进行商业贷款，被答辩人反而指责答辩人理解错误。答辩人认为，《认购协议书》和《房地产买卖合同》都是被答辩人出具的格式版本，并且任何条款均不接受修改。在此情况下，被答辩人通过玩弄字眼，导致答辩人不能按照《认购协议书》的约定通过正常的商业银行按揭贷款手续进行分期付款，而是需要支付高额的分期手续费（分期手续费高达每一期分期款的27%)后向被答辩人办理所谓的分期付款，违背了诚实信用原则，剥夺了答辩人的知情权、自愿选择权和公平交易权等合同权利，大幅增加了答辩人的合同负担，属于严重的欺诈行为。对此，答辩人认为，答辩人并非如被答辩人诉称的逾期支付，而是在遭受欺诈、违背本意、超出能力的情况下无法向被答辩人通过支付高额的分期手续费后分期付款。第二，被答辩人与案外人恶意串通严重损害答辩人的合法权益。《认购协议书》第二条约定的成交价格中成交价3135120元明确“该成交价为双方确定的最终价”，但是被答辩人在《房地产买卖合同》第二条约定的计价方式与价款中，以“鉴于乙方将该房地产委托给第三方经营管理公司进行统一经营管理，结合经营管理收益的支付安排，甲方同意给予乙方相应的让利优惠，优惠幅度为三年的经营管理收益。甲乙双方确认：让利优惠后，该房地产成交价为3135120元”的理由，与委托经营方惠州市万成壹号物业管理有限公司共同骗取了答辩人本应享有的委托经营收益（见2018年12月9日委托经营方惠州市万成壹号物业管理有限公司与答辩人签订的《委托经营管理合同》第五条第1点关于“甲方委托经营期限的前三年为固定收益……经营收益已在甲方购买物业时由房地产转让方进行抵扣，甲方同意乙方无再需支付该部分收益”)。答辩人认为，答辩人委托第三方委托经营的，答辩人享有收取经营收益的合法权利。但是，被答辩人却和委托经营方共同编造理由，制造给予了答辩人让利优惠成交价的假象。事实上，被答辩人与惠州市万成壹号物业管理有限公司并不存在所谓的抵扣，完全是违背答辩人真实意思、骗取答辩人合法权益的欺诈套路。第三，被答辩人通过向答辩人收取所谓的装修优惠金100000元和代收税费30000元，实际上是被答辩人变相收取的不合理、不合法费用，同样严重损害了答辩人的合法权益。一方面，被答辩人只是房地产权属人的委托代理公司，并不对涉案房产进行装修，被答辩人无权收取装修优惠金；另一方面，被答辩人并非税务机关，《房地产买卖合同》第三条税费承担也明确约定“办理该房地产过户所需缴纳的税费，由甲方独自承担”，被答辩人无权收取代收税费。基于上述第一、第二、第三点，答辩人不认可被答辩人的欺诈行为，并且一直以来不断向被答辩人提出解除《认购协议书》和《房地产买卖合同》并拿回已付款项。被答辩人在协商过程中采取了种种的拖延措施乃至最终不予理会，刻意制作答辩人没有按期支付所谓的分期款的违约表象后，径行向法院提起诉讼，意图将违法行为通过瞒骗人民法院审理的方式变为合法，对此贵院不应予以支持。本案中，答辩人于2019年12月6日向法院提起了民事反诉，反诉请求是依法撤销《认购协议书》和《房地产买卖合同》，判令被答辩人遐还答辩人支付的首期房款（含定金）、装修优惠金和代收税费并支付利息等。法院没有受理答辩人提起的民事反诉，要求答辩人以另案起诉的方式维权。对此，答辩人已向法院另案起诉。综上所述，答辩人认为被答辩人在本案中的原告主体不适格，依法应驳回起诉；退一般来讲，被答辩人的诉讼请求属于恶意起诉，不应得到人民法院的支持，也应依法驳回诉讼请求。恳请法院支持答辩人的答辩理由，维护答辩人的合法权益。查明的案件事实经审理查明：贺红清是位于惠州市麦地*********122号商铺的登记业主。2018年7月15日，贺红清委托本案原告中山市魅力都市房地产有限公司作为代理人出售涉案房产，并于2018年7月16日办理公证，委托内容为：1、代为到房地产管理部门办理查询房屋的有关情况；2、代为到国土部门查询土地的有关情况；3、代为对外销售上述房产并签署房地产买卖合同，相应款项打入其名下账户（账号：622************1，开户行：兴业银行中山分行）；4、代为办理或协助买家办理上述房地产的水、电、煤气、电话、有线电视、数字电视等转名过户籍物业交接手续。2018年12月9日，贺红清作为转让方，原告作为贺红清的委托代理人，被告作为受让方签订《房地产买卖合同》，双方约定，被告向贺红清购买位于惠州市麦地*********122号商铺，该房地产建面积115.54平方米，双方约定该房地产成交价为人民币3135120元整，被告选择分期付款方式，按照约定，被告应于2019年4月25日应支付第二期房款。原告确认收到被告支付的945120元房款。被告称收据载明上的“徐贤德”系其丈夫，另支付装修优惠金100000元，税费30000元。裁判理由和结果本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案出售的房产的登记权人为贺红清，《房地产买卖合同》签订的主体为贺红清及被告，原告仅是作为贺红清的委托代理人进行房产销售，且从原告提交的《公证书》看，贺红清并未委托原告代收涉案房款。故原告自行向购房者起诉，要求归还剩余房款，主体不适格，应予以驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条的规定，裁定如下：驳回原告中山市魅力都市房地产有限公司的起诉。案件受理费24320元（原告已预交12160元），由本院退回给原告中山市魅力都市房地产有限公司12160元。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 黄链生审 判 员 肖石平审 判 员 杨 梅二〇一九年十二月二十八日法官助理 郑 慧书 记 员 张莉茱