广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初4122号原告：张锡洪。委托诉讼代理人：王美舟，广东知章律师事务所律师。被告：茂名市英汇房地产开发有限公司。法定代表人：占某1。委托诉讼代理人：李建清，广东奇强律师事务所律师。原告张锡洪与被告茂名市英汇房地产开发有限公司（以下简称英汇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张锡洪的委托诉讼代理人王美舟、被告茂名市英汇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张锡洪向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付逾期办理房产证违约金给原告（按每日总房款590226元万分之二从2018年7月6日计至被告实际完成案涉房屋所有权登记之日，暂计至起诉日为53474元）；2、请求判决被告退还多收的契税16693元给原告。（以上各项暂时合计为70167元)；3、判决被告承担诉讼费。事实和理由：2015年11月3日原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买坐落于广东省茂名市电白区**********************，被告应于2017年1月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、永久供气、永久供电、永久供水、排水证明文件的房屋交付给原告使用，逾期每日按照该房屋总房款的万分之二支付违约金给原告，被告应于该房屋交付之日起450日内办妥案涉房屋所有权证书，逾期每日按照总房款的万分之二从逾期之日至实际完成房屋所有权登记之日支付逾期办证违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，履行了全部合同义务。被告在合同约定的交楼期限届满后不具备上述交楼条件，应承担逾期交楼责任。被告至今没有履行约定的办理案涉所有权证书，应承担逾期办证责任。被告收取了原告的办证契税，但并没有为原告全额交付契税给税务部门，故应退还多收的契税。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。现请求法院依法支持原告的请求。庭审中，原告认为办证费包括了契税、维修基金在内，请求更正第二项诉讼请求中“多收的契税”为“多收的办证费”，但主张退还的金额不变。若被告为原告代缴了维修基金，原告同意将维修基金从办证费中扣除。被告英汇公司辩称：一、原告请求被告支付逾期办证违约金没有事实和法律依据，应依法驳回，理由如下：1、双方签订买卖合同之后，我方首先为商品房买卖合同进行了备案登记，然后向电白区房产交易所递交交易过户申请书，为原告办理房产证，后来因为不动产登记制度的实施，2016年6月份电白区不动产登记中心成立，电白区停止办理房产证，转办不动产权证，在2018年9月8日被告配合电白区房产交易所把被告为原告办理房产证登记的资料交给不动产登记中心，继续为原告办理不动产权证；2、不动产权证出证迟缓，是由于商品房办证制度发生改变，出证时间较长，责任不在被告，根据原被告签订的商品房买卖合同第20条第二项约定，被告为原告办理的是房屋所有权证，2016年6月电白区不动产登记中心建立后，电白区终止办理所有的房产证，转办不动产权证，因为不动产权证是新生事物，办证人员对业务也不熟悉，是摸着石头过河，边摸索边办证，出现的问题较多，被告在电白区房产交易中心与不动产中心为原告办证代缴了各种税费，由于商品房房屋所有权证不需要对土地进行登记，而不动产证需要房地一起登记，对不动产的界至、空间界限、面积、权属等进行准确的查验，出证时间较长，责任不在被告，根据双方签订的商品房买卖合同第20条第二款规定，出卖人原因买受人未能取得房产证的，我方承担责任，但这与我方无关；3、不动产登记暂行条例施行后，电白区同类楼盘的办证时间是999天至1080天，原被告双方约定的办证时间450天是办理房产证的时间，办证制度变更后被告认为应参照同类楼盘的办证时间999天至1080天；二、原告请求被告退还多收的办证费没有事实和法律依据，在本案中被告收取原告的办证费，是根据双方签订的附件11补充协议第六条的约定，这个约定就是办证费等待办证完毕后双方再进行结算多还少补，现在不动产权证还没有办理出来，还需要缴纳比如工本费等的费用，这个请求是没有事实依据的；三、在本案中即使被告应当承担逾期办证的违约责任，在原告没有举证所造成损失的情况下，原告主张按每日总房价万分之2支付违约金数额过高，请求法院依法予以核减。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第十六条规定当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失百分之30为标准适当减少，原告在本案中没有举证损失，也就是没有损失，违约金应当按总房价年利率6%计算。经审理查明：2015年11月3日，原告张锡洪与被告英汇房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定张锡洪向英汇公司购买位于广东省茂名市电白区**********金裕世家商住小区Ｃ2幢1901房一套，价款为590226元。该合同第七条约定：买受人应当于2015年10月25日前支付首期房价款人民币180226元，余款人民币410000元向银行申请贷款支付。第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第十一条约定：“(一)出卖人应当在2017年1月30日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。(1)逾期在90日之内[该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2.00的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]；(2)逾期超过90日[该期限应当与本条第(1)项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照5.6%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2．00[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。”第二十条约定：“(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之2.00的违约金。(三)因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第六条约定：“本合同约定的房价未包括政府规定买受人应缴的各项杂费(交付房款首期同时缴交各项杂费)，如办理房产证费、契税费、物业管理费、维修基金等，以上几项费用由出卖人代缴代办，房地产权证办好后再多还少补，出卖人不得收取任何劳务费。”原告张锡洪向英汇公司缴交了办证费25546.39元。原告张锡洪依约向被告英汇公司支付了房屋首期款180226元，2016年1月14日，被告英汇公司出具发票，确认收到原告张锡洪支付的购房款410000元，至此原告付清了全部购房款。2015年11月5日，张锡洪向茂名市电白区房产交易所递交了《电白县房产交易过户申请书》，申请办理涉案房屋产权过户登记。2015年11月25日，被告英汇公司为原告张锡洪代缴购房契税8853.39元。2015年11月20日，被告英汇公司为张锡洪向电白县华业房地产评估有限公司代缴了涉案房地产评估费2950元。2015年11月17日，涉案房屋办理了预购商品房预告登记。2016年6月12日，茂名市电白区人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年6月29日起在茂名市电白区实施不动产统一登记，茂名市电白区国土资源局为茂名市电白区不动产登记机构。2016年9月8日，茂名市电白区房产交易所将涉案房屋档案资料移交给茂名市电白区*******。2016年11月份，茂名市电白区地方税务局向电白区房产管理局出具《土地转让、房产销售完税证明书》，准许被告办理涉案房屋权属登记事项。2017年1月16日，被告英汇公司向原告张锡洪发出收楼通知，邮政快递网站的邮件流程跟踪查询信息显示原告已签收。被告英汇公司提交的《金裕世家交楼通知书》载明：涉案房屋己达到交付条件，现已开始交付使用，要求原告张锡洪于2017年1月24日办理收楼手续。2017年4月11日，被告英汇公司将涉案房屋交付给原告张锡洪使用。2017年9月26日，被告英汇公司向广东省国土资源测绘院缴交了涉案Ｃ2幢测量费。2019年1月，被告英汇公司为张锡洪代缴了住宅专项维修资金4892.8元。又查明，2015年4月18日，电白县*******向被告英汇公司出具了涉案Ｃ2幢楼房测绘报告。2016年11月17日，被告英汇公司取得涉案楼房建筑工程竣工验收报告。本案在审理过程中，涉案房屋承建单位广东永盛建筑工程有限公司出具《关于“金裕世家”项目建设工期延误的说明》，注明“我公司承建茂名市英汇房地产开发有限公司投资建设的‘金裕世家’项目，位于茂名市电白区**********，茂名市电白区人民政府在2015年12月至2017年3月新建水东大道。2015年12月初水东镇政府工作人员通知茂名市英汇房地产开发有限公司，要求拆除‘金裕世家’项目在水东大道上的工人宿舍、钢材制作加工地、混凝土道路等临建施工设备设施，导致工程材料车辆，机械设备，建筑材料无法进入‘金裕世家’项目，2016年延误工期93天，特此说明！详见附件：1、房屋及其他建筑物丈量登记表；2、水东镇人民政府文件。”2015年12月19日的《房屋及其他建筑物丈量登记表》记载的建筑物有板房、飘棚、水泥砖铁皮顶屋、简易铁棚、石砌围墙、红砖围墙、晒场、广告牌等。水东镇人民政府文件显示：水东大道建设涉及我镇部分的征地、拆迁工作，除郑智惠一户外，其他四户基本完成。征地、拆迁土地包括了英汇公司(金裕世家楼盘)的板房、水泥砖铁皮顶屋、铁棚、围墙、硬底化地板、广告牌等，拆迁补偿费1180391元；另该公司上缴原电白县城市规划管理局612000元堆放费，以使用其公司让出建设水东大道的土地堆放建设材料，时间4年，现只用了不到两年，该公司要求退还300000元。“金裕世家”业主陈国隆、吴梅于2016年12月18日出具《收楼确认书》，确认受水东大道施工影响，造成物业交付的日期有所拖延。2019年11月28日，茂名市电白区*******出具《关于“金裕世家”办理不动产登记的情况说明》，注明“从2017年2月开始，英汇公司按本中心的要求办理‘金裕世家’项目商品房(第一期)不动产登记前置准备工作事宜。首先对一期的楼房及宗地进行实测，以确定各套商品房的实际面积及土地分割表。……2017年9月25日本中心告知英汇公司须待第二期实测后进行土地分割，才可办理不动产登记。第二期实测后，英汇公司于2017年12月初向本中心提交第一、二期实测报告及土地分割表。……2018年12月本中心发现‘金裕世家’项目因区用地规划调整，《国有土地使用证》与《建设用地规划许可证》的土地面积不相符，告知英汇公司须将两证的土地面积变更一致后才可以办理不动产登记。英汇公司办理《国有土地使用证》与《建设用地规划许可证》土地面积变更登记并换发新证后，于2019年7月25日向本中心提交新证，现‘金裕世家’项目的商品房不动产登记正在按程序备齐资料申请办理中”。2019年12月10日，茂名市电白区住房和城乡建设局出具《证明》，证明茂名市电白区房产交易所于2016年9月8日将“金裕世家”楼盘交易过户手续资料移送区不动产登记中心。庭审中，原告称被告逾期交楼，给原告造成了贷款利息损失、租金损失、延期收楼装修成本以及购买家具成本上涨的损失，不能及时办理学位、造成入学损失，维权损失、误工损失、为此焦虑的精神损失等。逾期办证除造成上述损失外，还造成不能及时变现房屋，现在房价进入下行通道，由于原告没有房产证，造成原告资金成本的损失。以上事实有当事人提供的《商品房买卖合同（预售）》、发票、收款收据、金裕世家交楼通知书、建筑工程竣工验收报告、楼房测绘报告、证明材料等证据以及庭审笔录在案证实。本院认为：被告是具有房地产开发资质的企业，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：1、被告应否支付逾期办证违约金及违约金数额如何计算；2、被告应否退还多收的办证费用。一、关于被告应否支付逾期办证违约金及违约金数额如何计算问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”涉案合同约定：“(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之二的违约金。”从上述法律规定和合同约定来看，“出卖人的原因”包括了出卖人自身原因以及可归于出卖人一方的第三人原因，只要由此造成逾期办证，出卖人应向购房人承担违约责任。本案中，双方约定的交房时间为2017年1月30日前，被告在该商品房交付之日起450日取得商品房的房屋所有权证书。合同签订后，原告已付清购房款、办证费用，向产权登记机关申请办理产权过户登记，履行了合同义务。被告也为原告代缴了购房契税、住宅专项维修基金、测量费等办理房屋产权证的费用，至2017年2月份，被告向不动产登记中心申请办理涉案楼盘第一期不动产前置工作，因该项目第二期未实测验收，登记材料不完备，且涉案楼盘因区用土地规划调整，《国有土地使用证》与《建设用地规划许可证》土地面积不符，至2019年7月25日才备齐登记资料办证，是造成原告未取得房屋所有权证书主要原因，被告应承担违约责任。鉴于被告在庭审后己为本宗系列案件部分业主办妥不动产权初始登记，在办证过程中并没有恶意违约，故意拖延办理手续，其申报相关审批手续过程中确实存在影响不动产权属登记办理时间因素。且被告己经向业主交付了商品房，并未影响业主的居住使用权，逾期办证也不会给业主造成难以弥补的损失，目前商品房也具备了办证条件。考虑到《中华人民共和国合同法》对违约金的规定是以补偿损失为主、惩罚违约为辅以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，从平衡合同双方利益、兼顾公平原则和上述合同履行情况，当事人的过错程度出发，可以酌情减轻被告的违约责任，故被告请求减少违约金，违约金标准按年利率6%计算，本院予以支持。本案的逾期办证违约金应从涉案房屋交付之日起计算，扣减合同约定的450天办证期限计算被告逾期办证的违约责任。本案原告主张从2017年4月11日收楼后，扣减450日的办证期限，自2018年7月6日起计算违约金至被告实际完成案涉房屋所有权登记之日（即原告取得不动产权证之日）止，本院予以支持。二、关于被告应否退还多收办证费用问题。涉案《补充协议》约定：“本合同约定房价未包括政府规定买受人应缴的各项杂费(交付房款首期同时缴交各项杂费)，如办理房产证费、契税费、物业管理费、维修基金等，以上几项费用由出卖人代缴代办，房地产权证办好后再多还少补，出卖人不得收取任何劳务费。”庭审中，原告主张上述办证费包括了契税费和维修基金，被告认为包括契税费、评估费、测绘费、工本费等各项费用，双方对办证费的理解存在争议，且不动产权证尚未办好，办理不动产权证的费用尚不能结算统计，无法确定被告是否多收了原告办证费用。因此，双方应当按照合同约定，在办好不动产权证后，按照多还少补原则确定办证费用数额，现原告请求被告退还多收的办证费用，没有合同依据和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第(一)项、第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告茂名市英汇房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告张锡洪支付逾期办理不动产权证违约金（以购房总价款590226元为基数，按年利率6%从2018年7月6日起计至原告取得不动产权证之日止）。二、驳回原告张锡洪的其他诉讼请求。如果被告茂名市英汇房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费777.09元，由原告张锡洪负担100.31元，被告茂名市英汇房地产开发有限公司负担676.78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 陈子贤二〇一九年十二月二十七日法官助理 陈晓常书 记 员 罗扬东