贵州省贵阳市南明区人民法院行 政 裁 定 书（2019）黔0102行初212号原告：贵州伟庭房地产开发有限公司。住所地址：本市南明区博爱路87号博爱公寓2层。法定代表人：乌安臣，执行董事兼总经理。委托代理人：魏吉凤，贵州宏贯律师事务所律师，执业证号：15201201411923750。委托代理人：黎维鑫，贵州宏贯律师事务所律师，执业证号：15201201810038674。原告：贵州伟庭茂房地产经纪有限公司。住所地址：本市云岩区延安东路18号5层。法定代表人：韩中志，执行董事兼总经理。委托代理人：魏吉凤，贵州宏贯律师事务所律师，执业证号：15201201411923750。委托代理人：黎维鑫，贵州宏贯律师事务所律师，执业证号：15201201810038674。被告：贵阳市花溪区住房和城乡建设局。住所地址：本市花溪区行政办公大楼2楼A区204。法定代表人：张建军，局长。委托代理人：刘凯，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201201410792010。委托代理人：查俊杰，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201201210918688。第三人：贵州展誉房地产开发有限公司。住所地址：本市花溪区甲秀南路396号贵志藏珑1号楼A幢1单元2层4号。法定代表人：何钦，经理。委托代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，执业证号：15201201611296093。委托代理人：李红英，贵州衡一律师事务所律师，执业证号：15201199911905797。原告贵州伟庭房地产开发有限公司、贵州伟庭茂房地产经纪有限公司诉被告贵阳市花溪区住房和城乡建设局、第三人贵州展誉房地产开发有限公司房屋其他管理行政行为一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原告贵州伟庭房地产开发有限公司诉称，2017年9月22日，原告贵州伟庭房地产开发有限公司与第三人签订《独家销售代理合同》，合同约定由原告独家全程代理销售第三人开发的锦?花溪项目的住宅、商业楼及地下车库。原告贵州伟庭房地产开发有限公司将销售范围的房源委托贵州正量联行房地产顾问有限公司对外销售，原告只留取10%用于售楼部装修、广告宣传、办公费用等，原告没有在居间费上面获得任何利润。购房人与原告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司签订《伟庭茂居间服务协议》，为购房人提供居间服务，购房人确定购买即与第三人签订房屋买卖合同，居间服务完成。第三人因房价上涨，拖延办理相关证件、违规签订合同、无法为购房人办理网签等手续，购房人向政府维权。被告于2019年5月5日对原告作出《关于解决“锦?花溪”项目相关问题的通知》，强制原告退还向购房人退还居间费。根据合同法规定，原告作为居间人，向购房人提供订立合同的机会或者媒介服务，购房人与第三人已签订了房屋买卖合同，原告的居间服务已经完成，不应再退还该费用。第三人的过错导致购房人解除房屋买卖合同，居间费应由本案第三人退还。购房人应该通过提起民事诉讼要求原告退还，被告用行政权力干涉民事纠纷的行为。现请求：1、依法撤销贵阳市花溪区住房和城乡建设局2019年5月5日对原告违法作出的《关于解决“锦?花溪”项目相关问题的通知》（花建通[2019]44号）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告贵阳市花溪区住房和城乡建设局辩称，原告代理案涉房地产项目的销售本身不合法，第三人开发的三项目均未取得商品房预售许可证，原告在明知无商品房预售许可证的情况下仍然坚持为第三人销售并收取销售佣金的行为违反法律的强制性规定。原告向购房人收取居间团购费的行为不合法且不符合诚实信用原则，第三人与预售者签订的商品房买卖合同即为无效合同，原告未告知第三人的情形下擅自向购房人收取居间团购费，没有计入购房户的房款总价，违背了原告与第三人的合同约定。在购房的过程中存在虚假宣传套路消费者的行为，且根据广大业主的表述，该合同原件仅有一份，原告并未向购房业主提供相应的合同，致使本案开庭时已有500多户业主到被告处表示从未见到原告提供的居间合同。2019年4月23日，被告召集原告、第三人及相关业主就团购费退还事宜进行协商，原告代表人代表原告承诺，以书面承诺的方式向花溪区人民政府承诺退还业主团购费。被告认为原告在本案的销售代理行为不合法，违反诚实信用原则，被告在取得原告承诺退款的承诺后以书面通知的形式督促其退还团购费的义务，该行为并不具备行政强制性且被告至今未对原告采取行政强制措施，仅是督促其承诺的义务。被告向原告发出文件的行为并非具体行政行为，请求法院依法驳回原告的诉请。第三人贵州展誉房地产开发有限公司述称，原告的起诉不符合相关法律法规规定，请求驳回原告起诉。原告代理销售的过程中，虚构团购费以优惠的方式欺骗购房人缴纳团购费，本身就是违法行为，人民法院已经有生效民事判决书判决原告应退还团购费。因此原告行政起诉被告要求撤销通知没有合法的依据。经审理查明，2017年9月22日，原告贵州伟庭房地产开发有限公司（乙方）与第三人（甲方）签订了《独家销售代理合同》，甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于花溪大学城周边甲秀南路南侧的花燕路口棚户区改造安置点“锦?花溪”项目全案所属物业事宜。案外人即购房人与原告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司签订《伟庭茂居间服务协议》，约定每套住房根据总价不同分别享受30000元服务费抵80000元购房款。2019年5月5日，被告作出《关于解决“锦?花溪”项目相关问题的通知》（花建通[2019]44号），该通知中载明“展誉房开公司在证照不齐的情况下，销售锦?花溪项目富余住房和产业房并签订商品房买卖合同，独家委托贵州伟庭茂房地产经纪有限公司代理销售。伟庭房开公司在销售过程中，分别以伟庭茂经纪公司和贵州伟庭房地产开发有限公司名义向购房人收取团购费，展誉房开、伟庭茂经纪公司和伟庭房开公司的行为均违反了国家相关法律法规，扰乱了市场秩序。”遂责令原告无条件退款退还团购费。同时告知“如未按照此通知要求对违法违规行为进行改正或拒不改正的，我局将你们列入不诚信企业名单，停业整改至整改完成，同时，依法固定证据移交行政综合执法部门依法依规予以行政处罚，报请贵阳市住房和城乡建设局列入企业黑名单，构成犯罪的依法收集证据移交公安部门查处”。原告遂向本院提起诉讼，诉请如前。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款规定：下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：……（十）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。本案中，被告认为原告行为违反相关法律法规的规定，责令原告无条件退还购房人的团购费。逾期仍不改正，将对原告作出整改或报请贵阳市住房城乡建设局列入企业黑名单、移交行政综合执法部门予以行政处罚或者移送公安部门进行处理。根据《商品房销售管理办法》第四十三条“房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以２万元以上３万元以下罚款”的规定，被告认为原告作为房地产中介机构销售不符合销售条件的商品房，可以根据上述规定对原告作出相应行政处罚，而《关于解决“锦?花溪”项目相关问题的通知》（花建通[2019]44号）仅是被告对原告销售行为强令停止的一种措施，在该通知中所载明的各项处罚措施只是针对原告不退款行为可能产生的法律后果进行列举，并未作出相应行政处罚，不会对原告的权利义务产生实质影响。对原告的起诉，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第（四）项、《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第（六）项、第六十九条第一款第（一）项、第一百零一条第一款第（二）项的规定，裁定如下：驳回原告贵州伟庭房地产开发有限公司、贵州伟庭茂房地产经纪有限公司的起诉。本案不收取案件受理费。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  欧阳灵人民陪审员  吴 玲人民陪审员  陈玉梅二〇一九年十二月二十八日法官助理黄鹏菲书记员秦光莹