广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初2581号原告：成志毅，男，1957年8月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：马晓阳，广东国政（四会）律师事务所律师。被告：封建都，男，1982年11月27日出生，汉族，住河南省内乡县。第三人：四会市龙居房产中介信息新城店，住所地：广东省四会市东城街道四会大道南珠江新城****(首层)。统一社会信用代码：92441284MA4XD5HC54。经营者：潘国伟，男，1986年8月18日出生，汉族，住广东省四会市。委托诉讼代理人：潘海连。原告成志毅与被告封建都、第三人四会市龙居房产中介信息新城店房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行了审理。原告成志毅及其委托诉讼代理人马晓阳、第三人四会市龙居房产中介信息新城店的委托诉讼代理人潘海连到庭参加诉讼。因案情较为复杂，本案转为普通程序审理，于2019年11月5日再次公开开庭审理了本案，原告成志毅的委托诉讼代理人马晓阳、第三人四会市龙居房产中介信息新城店的委托诉讼代理人潘海连到庭参加诉讼。被告封建都经本院依法传唤，两次庭审均无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间签订的《房地产买卖合同》；二、判令被告返还原告支付的首期款及定金共计100000元；三、判令被告支付原告违约金54000元(540000×10％)；四、判令被告赔偿原告各项装修损失共计185528.2元；五、判令被告承担本案的全部诉讼费用、担保费、财产保全费。事实和理由：2017年1月22日，原告经第三人工作人员介绍与被告签订《房地产买卖合同》，购买被告位于四会市大沙镇誉城大道金凯盛誉城誉海湾5栋二座3101房。第三人作为经纪方在合同上盖章确认。上述合同约定涉案房屋的成交价为540000元整，原告签订本合同时支付购房定金20000元整，首期楼款80000元，原告于2017年3月5日前直接支付给被告;原、被告双方同意该物业交付使用的时间为被告收首期楼款当天。合同同时约定因被告导致该物业无法办理产权登记手续的，被告应赔偿由此而给原告造成的全部损失；因买方或卖方违反本合同约定，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。己收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还。本合同签订当日，原告支付被告定金20000元，2017年3月4日支付首期款80000元，并于2017年3月5日办理了物业交接手续，进场装修。现案涉房屋正在装修过程中，原告己花费各项装修款、装修押金及物业管理费共计185528.2元。现案涉房屋己由工商银行及广发银行查封，无法办理过户手续，原告也无法联系到被告。鉴于此，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，诉请如上，请依法予以支持。原告于庭审中明确诉讼请求二为：判令被告返还原告支付的首期款80000元及定金20000元；明确诉讼请求五为：判令被告承担本案的全部受理费。原告为支持其诉讼主张，向本院递交证据如下：1.身份证，证明原告主体适格；2.身份证复印件，证明被告主体适格；3.企业信息（机打）、组织机构代码信息、身份信息，证明第三人主体适格；4.商品房买卖合同复印件，证明案涉房屋位于四会市大沙镇誉城大道金凯盛誉城誉海湾XX栋XX座XX房，由被告一手购买；5.房地产买卖合同、附件、收款证明、转账凭证（其中查询明细是复印件）、物业交接确认书，证明2017年1月22日，原告与被告签订《房地产买卖合同》购买案涉房屋，合同约定案涉房屋的成交价为540000元整，被告导致该物业无法办理产权登记手续的，被告应赔偿由此给原告造成的全部损失，因买方或卖方违反本合同约定，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金，本合同签订当日，原告支付被告现金定金20000元，2017年3月4日支付首期款80000元，并于2017年3月5日办理了物业交接手续；6.飞鹅岭三期五栋2座3101号房装修费用情况表、相应的收款收据、转账记录及网络购买小配套记录，证明案涉房屋原告已花费各项装修款、装修押金及物业管理费共计185528.2元；7.微信、短信截图，证明原告及其大姐以微信、短信方式催促被告办产权证、还贷、赎证、过户的事实和被告拖欠银行按揭贷款及拒不复原告及其大姐信息的事实；8.律师函、邮寄记录单，证明2019年6月28日，原告以律师函的方式通知被告解除合同并赔偿损失；9.《不动产登记资料查询结果证明》，证明案涉房屋已经被端州区人民法院查封，被告无法继续履行案涉合同；10.EMS快递单，证明原告在2019年6月28日发律师函给被告，明确已经解除合同，并要求其退还首期款、定金以及支付违约金，明确解除合同的时间是2019年6月28日，但是该份律师函被退回，被告方拒收；11.飞鹅岭三期XX栋XX座XX号房装修费用情况表、证明（6份），证明原告投入的装修款项，部分的投入已经施工完成，无法拆卸，部分支付的定金，经与商家协商，商家不同意退，原告投入的所有损失无法挽回。被告封建都未提交答辩意见及证据。第三人四会市龙居房产中介信息新城店述称：我方对原告提出的诉讼请求和事实理由均无意见。第三人四会市龙居房产中介信息新城店没有提交证据。经审理查明，2017年1月22日，原告成志毅（买方）与被告封建都（卖方）、第三人四会市龙居房产中介信息新城店（经纪方）签订了《房地产买卖合同》，约定原告向被告购买四会市大沙镇誉城大道金凯盛·誉城誉海湾XX栋XX座XX号房屋，总楼价540000元，卖方合法持有商品房买卖合同，买方已经查看过卖方的购房借款/担保合同，物业有抵押登记，卖方保证对上述该物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此给买方及经纪方造成的全部损失；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收首期楼款当天，买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋，查验后双方签妥《物业交接确认书》，卖方将房屋钥匙交付给买方，即视为房屋转移占有的标志；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需材料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五天内退还；定金20000元买方须在2017年1月22日支付给卖方，首期楼款（不含定金）80000元买方于2017年3月5日前直接支付给卖方；买方双方应于2017年8月1日之前备齐交易所需资料到四会市地税局办理相关交税手续，如因政府部门或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；买卖双方应于完税证明出具后30个工作日内到四会市不动产中心办理房产过户手续；买方于房产过户当天直接支付卖方楼价余款440000元。根据四会市国土资源局出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，被告封建都于2015年购买了四会市大沙镇誉城路金凯盛·誉城誉海湾XX栋XX座XX房，登记日期为2018年7月30日。该房屋于2015年5月25日办理了抵押登记，抵押权人是中国工商银行股份有限公司四会支行，且该房屋因被告封建都与案外人的纠纷被肇庆市端州区人民法院查封，被执行人是封建都，查封期限为2018年8月3日至2021年8月2日。2017年1月22日和2017年3月4日，原告分别通过现金和转账的方式向被告支付了房款合共100000元（含定金20000元），被告出具收款证明确认收到上述款项。2017年3月5日，原、被告对上述案涉物业进行交接，三方（甲方：封建都，乙方：成志毅，中介方经纪人：潘海连）签订了《物业交接确认书》，约定本确认书签订之日为正式交接上述物业日期。原告诉称双方口头约定原告在房屋交付占有使用后可以进行装修，第三人对原告的该说法予以确认，并述称被告当时也去物管那里配合办理了装修手续。原告诉请被告赔偿各项装修损失185528.2元，并提供了收据、款项支出记录（银行账户交易明细、银联POS签购单、微信转账记录、定金清单、订货单）、证明等予以佐证。原告提供的费用支出证据，对形成基本证据链的部分，本院予以确认，包括以下费用：44300元定金/订金（包括：欧派橱柜和衣柜10000元、欧派电器7800元、大自然地板7000元、浪鲸卫浴3000元、友邦吊顶15000元、油漆1000元、箭牌卫浴500元）、冠珠瓷砖8660元、物业管理费2924.6元、施工许可证工本费20元、垃圾清运费（由物业公司收取）507.8元、装修押金3000元、装修出入证工本费30元、装修出入证押金100元、摩托车位租金（停车费）80元、水泥、沙、红砖等（1645元＋9798元）、金六福门51200元、大理石胶和填缝剂等5625元、开关插座5181元、大理石1338元、五金水暖和电线等材料6349元、清垃圾费380元、泥水工人工款13800元、铝合金窗和防盗网15240元、水电安装人工7000元、拆墙、打线槽和搬余泥等费用2000元、天然气改管450元。对原告诉称的其余部分费用，因无法证明与本案存在关联性，本院不予确认。原告诉称除了支付定金（订金）的部分，其余上述购买的材料或项目已经完成施工，施工许可证工本费20元、垃圾清运费（由物业公司收取）507.8元、装修押金3000元、装修出入证工本费30元、装修出入证押金100元、摩托车位租金（停车费）80元、物业管理费2924.6元均无法退回。立邦祥成专卖店、四会市友邦集成吊顶、四会市东城区大自然地板专卖店、四会市东城区欧派橱柜专卖店、四会市乐嘉建材有限公司（四会市箭牌洁具营业部）、四会市皇家建材（浪鲸卫浴）出具证明，证实原告所交的相关定金（订金）不能退款。另，经询问，原告表示没有证据证明案涉房屋已经装修完成部分的工程造价，本院向原告释明可对此申请评估，否则将承担相应的诉讼风险，原告明确表示不同意申请评估并清楚相应的诉讼风险。原告于2019年6月28日向被告邮寄了律师函，告知被告解除《房地产买卖合同》的相关事项，被告本人签收该邮件。原告对此提供了快递单予以佐证，但该快递单未有显示签收日期。本院于2019年9月9日向被告送达了起诉状副本及证据等诉讼材料。上述事实，有当事人陈述、经质证的证据、庭审记录等证明，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，原告成志毅与被告封建都、第三人四会市龙居房产中介信息新城店签订的《房地产买卖合同》是各方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。关于《房地产买卖合同》应否解除及如何承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：······（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，现案涉房屋因被告封建都的原因被查封和抵押，至今无法过户到原告名下，原告的合同目的无法实现，被告封建都已构成违约，原告诉请解除案涉的《房地产买卖合同》符合法定和约定的情形，本院予以支持。《合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”。本院于2019年9月9日依法向被告封建都送达了本案的起诉状副本及证据等诉讼材料。故案涉合同的解除时间为被告封建都收到诉状之日即2019年9月9日为宜。根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故合同解除后，被告应向原告返还已支付的房款100000元（含定金）。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，及案涉《房地产买卖合同》约定因被告违反合同约定，逾期办理交易等买卖相关手续，逾期超过十天仍未履行的，原告有权解除合同并要求被告承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。原、被告签订买卖合同后，案涉房屋于2018年7月30日登记在被告名下，被告未依约定配合原告办理完税和过户手续，原告诉请被告按约定支付总楼价百分之十的违约金，于法有据，本院予以支持，故被告应向原告支付违约金54000元（540000元×10%）。原告已对案涉房屋进行装修，合同解除后，原告诉请被告赔偿装修损失，于法有据，但其递交的证据只能证明原告购买材料等所支出的费用，并未能证明最终的工程量和工程造价。经本院释明，原告在清楚诉讼风险的情况下拒绝对工程造价进行评估，原告应对此承担举证不能的责任。考虑到原告确实对案涉房屋的装修花费了资金，且被告经本院传唤拒绝到庭，秉持公平、兼顾双方利益的原则，结合本案的实际情况、被告的过错程度，对原告主张赔偿物业管理费2924.6元、施工许可证工本费20元、装修出入证工本费30元、摩托车位租金（停车费）80元、天然气改管450元（各项合计3504.6元）的诉求，本院予以支持；对原告诉称已经完成施工的部分［包括冠珠瓷砖8660元、水泥、沙、红砖等（1645元＋9798元）、金六福门51200元、大理石胶和填缝剂等5625元、大理石1338元、五金水暖和电线等材料6349元、泥水工人工款13800元、铝合金窗和防盗网15240元、水电安装人工7000元、拆墙、打线槽和搬余泥等费用2000元、垃圾清运费（507.8元＋380元），按原告支出费用的70%计算（合计123542.8元×70%=86479.96元）；对未安装或未施工部分已支出的费用和定金/订金（包括：欧派橱柜和衣柜10000元定金、欧派电器7800元定金、大自然地板7000元定金、浪鲸卫浴3000元定金、友邦吊顶15000元定金、油漆1000元定金、箭牌卫浴500元定金、开关插座5181元）、装修押金3000元、装修出入证押金100元，不予支持。被告封建都经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本院对本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告成志毅与被告封建都、第三人四会市龙居房产中介信息新城店签订的案涉《房地产买卖合同》于2019年9月9日解除；二、被告封建都于本判决生效之日起十日内向原告成志毅返还房款100000元（含定金）；三、被告封建都于本判决生效之日起十日内向原告成志毅支付违约金54000元；四、被告封建都于本判决生效之日起十日内向原告成志毅支付各项装修损失89984.56元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6393元（原告已预交），由原告成志毅负担1827元，被告封建都负担4566元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  邱 毅审 判 员  夏睿娜人民陪审员  邓瑞芳二〇一九年十二月三十日书 记 员  李敏娟