安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0403民初5356号原告：蒋浩，男，1993年10月5日出生，汉族，自由职业，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：陈**峰，安徽云君积贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱帅帅，安徽云君积贤律师事务所律师。被告：淮南恒升天鹅湾置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区泉山十字路口泉山国际大酒店1502，统一社会信用代码91340400MA2N9GRM6L。法定代表人：吕翼，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡继超，安徽金天阳律师事务所律师。原告蒋浩与被告淮南恒升天鹅湾置业有限公司(以下简称天鹅湾置业公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告蒋浩及其委托诉讼代理人陈**峰、被告天鹅湾置业公司的委托诉讼代理人胡继超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋浩向本院提出诉讼请求：1.确认解除原、被告签订的《粤泰·天鹅湾房屋认购书》；2.判令天鹅湾置业公司立即返还购房款229379元，并双倍返还定金40000元；3.本案的诉讼费用由天鹅湾置业公司承担。事实和理由：2018年8月26日，蒋浩与天鹅湾置业公司签订了《粤泰·天鹅湾房屋认购书》，8月29日，蒋浩依据认购书支付了购房首付款229379元，购房定金20000元。当时，天鹅湾置业公司承诺2018年11月份之前签订正式商品房买卖合同。后天鹅湾置业公司违约，未在约定时间与蒋浩签订合同。之后，蒋浩多次催告天鹅湾置业公司签订房屋买卖合同，但天鹅湾置业公司仍违约且财务状况恶化，在建房屋抵押无法办理网备，无法签订正式合同，已经构成违约。为了维护合法权益，蒋浩依法提起诉讼，请求判如所请。天鹅湾置业公司辩称，第一，蒋浩陈述的天鹅湾置业公司财务状况恶化、无法办理网备、无法签订正式合同的情形不实。涉案的预售房产正在建设中，天鹅湾置业公司已经在房产局系统中将该房产备案给蒋浩，但蒋浩不签署《淮南市商品房买卖合同（预售）》及备案确认单，故本案不具备合同解除的条件。第二，2018年8月26日，蒋浩支付定金20000元系为了在开盘前锁定特定房产，2018年8月29日，蒋浩应支付首付款249379元，因前述20000元由定金转为首付款的一部分，故蒋浩仅需再支付229379元即可。因此，案涉款项没有定金，全部为购房款。若判决解除《认购书》，天鹅湾置业公司仅需退还购房款249379元，无须双倍返还定金。蒋浩关于返还定金40000元没有事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《粤泰·天鹅湾房屋认购书》一份、收据两份、交通银行刷卡记录两份。本院经审查，该组证据能够证明原、被告双方于2018年8月26日签订《粤泰·天鹅湾房屋认购书》并对相关认购事宜进行约定，蒋浩于同日刷卡支付购房定金20000元，及2018年8月29日蒋浩刷卡支付首付房款229379元的事实，对该组证据的真实性本院依法予以确认。2.原告提交的淮南市房地产市场信息发布平台截屏资料、粤泰股份关于收到重要合同的提示性公告、微信聊天记录截屏、录音文字摘要、光盘一组。本院经审查认为，对淮南市房地产市场信息发布平台截屏资料、粤泰股份关于收到重要合同的提示性公告的真实性予以确认，对蒋浩所购买的涉案房屋曾处于“已限制”状态的事实予以确认。对微信聊天记录截屏、录音文字摘要及录音光盘，因涉及案外人，本院无法核实该证据全部内容的真实性，但结合全案证据及庭审调查对蒋浩曾多次催告要求签订《商品房买卖合同》的事实予以确认。3.原告提交的《证明》一份。本院经审查，该《证明》的书写人孙庆哲并未出庭作证并接受质询，且其与蒋浩系母子关系，证明力相对较低，但结合全案证据，对蒋浩曾多次催告要求签订《商品房买卖合同》的事实予以确认。4.原告提交的《律师函》和邮政专递EMS面单各一份。本院经审查，因庭审中天鹅湾置业公司认可在EMS面单“收件人签收处”签名的方艳系天鹅湾置业公司原工作人员，对天鹅湾置业公司于2019年6月5日收到《律师函》的事实依法予以确认。5.被告提交的《淮南市商品房买卖合同（预售）》、淮南市商品房网上备案确认单各一份。本院经审查，该组证据没有蒋浩本人签字确认，并非蒋浩真实意思表示，对该组证据本院依法不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月26日，蒋浩与天鹅湾置业公司签订《粤泰·天鹅湾房屋认购书》，约定：“甲方（卖方）：天鹅湾置业公司乙方（认购方）：蒋浩1.乙方向甲方定购23栋2801号房，该套房屋预测建筑面积：120.79平方米（实际面积以政府部门最终实测建筑面积为准）2.优惠前单价6545.32元/平方米，总价：人民币柒拾玖万零陆佰壹拾元整（￥790610元）3.乙方选择如下付款方式：C商业贷款5.认购方须于签署本认购书5天内（即2018年8月31日前）至粤泰·天鹅湾营销中心签署及有关文件并根据付款方式付清相关款项。逾期则视为乙方违约，甲方有权另行处置该认购房屋，定金不予退回。6.签订认购书前，乙方已充分了解房屋（如结构、户型、空间尺寸、朝向等）及项目周边相关情况和认购条件，乙方已经阅读甲方于售楼处公开展示的《商品房买卖合同》（含附件、补充协议）文本。《商品房买卖合同》及补充协议内容在签订本认购书前已经经过双方认可，乙方同意按该文本作为购买房屋的正式文件……”同日，蒋浩通过交通银行卡刷卡支付购房定金20000元。2018年8月29日，蒋浩通过交通银行卡刷卡支付首付房款229379元。但首付款交付后，天鹅湾置业公司因故迟迟未能与蒋浩签订正式的《商品房买卖合同》，蒋浩多次催告要求尽快签订合同未果，于是委托安徽云君积贤律师事务向天鹅湾置业公司发送《律师函》，函告天鹅湾置业公司“解除双方认购合同关系，该通知书达到贵司之日合同解除，望贵公司于收到本通知书之日起十五日内偿还购房预付款，并双倍返还定金”等内容。2019年6月5日，天鹅湾置业公司原工作人员方艳签收《律师函》。2019年10月9日，蒋浩因天鹅湾置业公司的违约行为诉至法院，请求判如所请。本院认为，法律规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，蒋浩与天鹅湾置业公司签订的《粤泰·天鹅湾房屋认购书》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应自觉履行。双方于2018年8月26日签订房屋认购书后，蒋浩按约先后支付了购房定金及购房首付款，但天鹅湾置业公司因故迟迟未能与蒋浩签订正式的商品房买卖合同，导致蒋浩的房屋买卖合同权利义务长期处于不确定状态，蒋浩多次催告，天鹅湾置业公司仍未能在合理期限内及时履行义务，符合法定解除的条件，原、被告双方签订的《粤泰·天鹅湾房屋认购书》自天鹅湾置业公司收到蒋浩发出的关于解除合同的《律师函》之时解除。故关于蒋浩主张确认解除原、被告签订的《粤泰·天鹅湾房屋认购书》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于天鹅湾置业公司辩称该认购书应定性为商品房买卖合同的辩解意见，本院认为，根据法律规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因涉案房屋认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，系预约合同，且双方当事人在房屋认购书中明确约定商品房买卖合同及补充协议作为将来购买房屋的正式文件。故天鹅湾置业公司的该项辩称缺乏依据，本院依法不予采信。关于天鹅湾置业公司辩称目前已具备签订商品房买卖合同条件的辩解意见，庭审时天鹅湾置业公司陈述涉案房屋大概在2019年9月份解除限制，但具体时间未向法庭作明确回复，即使所述属实，在此之前双方的房屋认购书已经解除。故对天鹅湾置业公司的该项辩称本院亦不予采信。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《粤泰·天鹅湾房屋认购书》解除后，天鹅湾置业公司应当退还蒋浩于2018年8月29日支付的首付房款229379元。法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，2018年8月26日，在签订房屋认购书后蒋浩按约支付购房定金20000元，但天鹅湾置业公司因故迟迟未与蒋浩签订商品房买卖合同，导致双方签订的《粤泰·天鹅湾房屋认购书》解除，系因天鹅湾置业公司一方原因导致商品房买卖合同未能订立，故天鹅湾置业公司应按照法律关于定金的规定双倍返还蒋浩定金40000元。关于天鹅湾置业公司辩称定金已转化为购房款的辩解意见，因定金收据未予收回且天鹅湾置业公司未能提供充分证据证明定金已转化为购房款的事实，加之定金作为订立商品房买卖合同的担保，在签订正式商品房买卖合同前应具有担保效力，天鹅湾置业公司的该项辩称，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认蒋浩与淮南恒升天鹅湾置业有限公司于2018年8月26日签订的《粤泰·天鹅湾房屋认购书》解除；二、被告淮南恒升天鹅湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告蒋浩购房款229379元；三、被告淮南恒升天鹅湾置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性双倍返还原告蒋浩定金40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5341元，由被告淮南恒升天鹅湾置业有限公司负担（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  郝荣琦人民陪审员  张娟娟人民陪审员  蔡景诗二〇一九年十二月二十四日书 记 员  张 瀚附法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。