四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川07民初318号 原告：绵阳苏宁易购销售有限公司，住所地：四川省绵阳市长虹大道**怡海明珠大厦**，统一社会信用代码：91510703669563454A。 法定代表人：杨万波，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：段文琪，北京金杜（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱兰棣，北京金杜（成都）律师事务所律师。 被告：绵阳怡海实业集团有限公司，住，住所地：四川省绵阳市长虹大道中段**，社会信用代码：91510703740029693M。 法定代表人：黄全贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王晓强，四川联衡律师事务所律师。 原告绵阳苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁公司）与绵阳怡海实业集团有限公司（以下简称怡海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2019年3月8日，原告苏宁公司变更了部分诉讼请求。原告苏宁公司的委托诉讼代理人段文琪、邱兰棣，被告怡海公司的委托诉讼代理人王晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏宁公司向本院提出诉讼请求判令：1.解除原告与被告签署的《购置合同》及《补充协议》中被告尚未履行的部分内容；2．被告向原告返还购房款共计人民币2402.02万元；3．被告向原告支付违约金人民币1400万元；4．本案涉及的包括但不限于案件受理费、保全申请费、鉴定评估费等由被告承担。苏宁公司变更诉讼请求：1．将原第一项诉讼请求变更为：判决确认原告与被告签署的《购置合同》及《补充协议》合法有效；2.将第二项诉讼请求变更为：判令被告继续履行合同，立即为原告办理绵阳市涪城区长虹大道中段128号怡海明珠大厦1层产权证0146933号、1层仓库产权证0146935号、1层99号产权证0146962号、1层110号产权证0248117号、1层104号、1层109号、1层中庭、2层产权证0157931号、2层产权证0156658号、2层81.158号产权证0810379号、2层153-156号产权证0248119、2层157.178.185号产权证0248071号、2层249-252号产权证0248077、卫生间、3层产权证0××4号房屋产权及相应的土地使用权变更登记至原告名下；3．将第三项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付违约金人民币暂计16504800元（违约金以合同总价款6900万为基数，自2017年7月1日起计，按逾期每日支付合同总价款万分之四的违约金计算至实际付清之日止。暂计至原告2019年2月18日提出变更诉讼请求之日的违约金数额为6900万元×0.0004×598天＝人民币16504800元）。事实和理由：2014年7月15日，成都东瑞资产管理有限公司（以下简称东瑞公司）将产权为被告所有的位于怡海明珠大厦面积为7926.05平方米的房产租赁给原告绵阳苏宁云商销售有限公司（现苏宁公司），租赁期限为10年（2014.12.25-2024.12.24），租金每年不同。2016年2月6日，原告苏宁公司与被告怡海公司签署《购置合同》及《补充协议》；2016年10月11日，原、被告签署《关于〈购置合同〉的补充协议（二）》；2016年10月25日，被告向原告发出《关于购房款缓付的通知函》。前述系列合同及通知约定：被告将其所有的怡海明珠大厦一层局部、二层整层、三层整层的房产出售给原告，建筑面积共计7004.8平方米，合同价款共计人民币6900万元。第一笔购房款于《购置合同》签订十日起支付1400万元；第二笔于双方设定共管账户后十个工作日内支付2100万元至共管账户；第三购房款于2016年11月支付2000万元；第四笔于双方完成产权过户登记后十个工作日内支付600万元；第五笔于完成产权过户登记后，被告完成对乙方购置区域重新测绘并换领新证后10个工作日内支付800万元。被告应于2017年6月30日前将房屋产权过户至原告名下。 原、被告及东瑞公司达成一致，若被告将购置区域所有权过户登记至原告名下之日在2016年8月31日后，则自2016年9月1日起原告不再支付全部租金；自被告将购置区域房屋所有权过户登记至原告名下之日，《租赁合同》即告终止，原告有权将已支付但未冲抵完毕的定金抵作最后一期购房款。双方约定违约责任为：协议生效后，被告完成产权过户到原告名下前，案涉房屋被审定其他抵押或被法院等机关查封，导致无法完成交易，原告有权决定是否解除合同，原告解除合同的，被告应在10日内向原告退还购房款，并向原告支付本合同总标的额的20﹪（即：壹仟肆佰万元）的违约金；因被告原因未能在约定的期限内完成房、地产权过户登记的，如迟延超过60日的，原告有权解除合同，被告应向原告退还购房款并向原告支付本合同总标的20﹪（即：壹仟肆佰万元）的违约金。因怡海公司原因未能在本合同约定的期限内完成房、地产权过户登记的，每延迟一日，怡海公司应向苏宁公司支付合同总价款万分之四的违约金。 原告已依据《租赁合同》将租金付至2016年12月24日，但被告并未在2016年8月31日前完成过户，原告已支付的2016年9月1日至2016年12月24日的租金应用于抵付最后一期购房款。且未过户的原因系由被告违约导致，《租赁合同》已终止。 原告已按照约定支付购房款共计5,500万元，案涉房屋现有产权共22个产权证仅办理过户了8个，因被告欠缴案涉房屋相关税费、未注销案涉房屋抵押登记、不配合办理等原因，至今仍有15个产权证尚未办理过户。 目前，成华区人民法院在四川良和消防工程有限责任公司与四川怡海房地产开发有限责任公司、绵阳怡海房地产开发有限公司、怡海公司的建设工程施工合同纠纷一案（案号：（2015）成华民保字第391号）中查封被告名下14套房产，包括部分案涉房屋，查封价值共计限额460万元。 综上，原告已按约完全履行了合同义务，被告至今未将案涉房屋全部过户登记至原告名下已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，被告应当承担继续履行、支付迟延履行违约金等违约责任。 被告怡海公司辩称，1．认可《购置合同》合法有效，诉状中的已过户和网签文件不符。2．原告未按照合同约定支付第二项款项，导致抵押银行未能收到款项解除抵押，后被告一直催促，由于存在其他查封导致产权未完全过户，过错方在原告。3．虽然产权未全部过户，但原告并未遭受任何损失，违约金要求过高。4．本案不适宜在现阶段进行判决。5．我公司愿意配合原告积极的解除抵押债权和其他债权。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告所提交证据证明如下事实：2014年7月15日，原告苏宁公司与案外人东瑞公司签订《租赁合同》，约定将产权为被告所有的位于四川省绵阳市涪城区××道××号怡海明珠大厦，产权证号：××，租赁面积为7926.05平方米的房产租赁给原告，其中负一层500平方米（仓库），一层1869.71平方米（商场）、二层2642.38平方米（商场）、三层2913.96平方米（商场）、租赁房屋的具体区位见附件二租赁房屋平面分界图。租赁期限为10年（2014年12月25日-2024年12月24日），并明确了每年租赁费金额。还载明鉴于本合同项目租赁物存在抵押，东瑞公司已经在签约前向苏宁公司提供抵押权人同意出租证明等内容。2014年7月28日，苏宁公司向东瑞公司转款支付了2014年12月25日至2016年12月24日间的租金1170万元。 2016年2月6日，原告苏宁公司与被告怡海公司签署《购置合同》及《补充协议》，主要约定，怡海公司确认其有权出售本合同项下标的，不存在任何法律或合同上的障碍导致无法履行本协议义务。交易标的房屋已抵押、无查封。约定被告将其所有的怡海明珠大厦一层局部约1448.46平方米、二层整层约2642.38平方米、三层整层约2913.96平方米的房产出售给原告，建筑面积共计约7,004.8平方米，具体以产权登记面积为准。合同价款共计人民币6,900万元。购房款支付方式为：第一笔于本协议签订之日起10个工作日内，支付1,400万元作为定金，该定金于最后一笔房款支付的同时转为购房款的一部分。定金支付后怡海公司开始办理解押手续和房产重新测绘手续；第二笔以怡海公司名义设立共管账户，于设立后十个工作日内支付2,100万元至共管账户。双方将该房屋产权过户登记至苏宁公司名下的文件资料送交房屋权属登记部门，并取得该登记主管部门过户登记的受理通知书之日起10个工作日内苏宁公司配合怡海公司解除对该账户的共管或将共管账户内款项（含利息）转付至怡海公司其他指定账户；反之，如因故导致购置不成双方解约的，怡海公司须在解约后十个工作日内配合苏宁公司将共管账户内的款项（含利息）退还至苏宁公司其他指定账户；第三笔自怡海公司将标的物产权变更登记至苏宁公司名下、苏宁公司取得相关部门发放的《房屋所有权证》后十个工作日内再支付2,100万元；第四笔怡海公司将土地使用权办理至苏宁公司名下、苏宁公司取得相关部门发放的《土地使用权证》后十个工作日内支付1,300万元。怡海公司保证于2016年8月31日前、最迟不超过2016年10月31日将房屋所有权过户登记至苏宁公司名下，于2016年12月31日前将土地使用权过户登记至苏宁公司名下，并交付相应的产权证书，如由于苏宁公司的原因导致权属转移关系登记的办理时间延后，责任由苏宁公司承担。怡海公司保证将房屋所有权过户登记至苏宁公司名下时，终止东瑞公司所签订的《租赁合同》。《租赁合同》终止前苏宁公司应付租金正常计付，若房屋所有权过户登记至苏宁公司名下在2016年8月31日之后，则苏宁公司自2016年9月1日起即不再支付约定的全部租金。违约责任约定：1.怡海公司如陈述不实，导致本次交易无法达到目的，苏宁公司有权决定是否解除，若解除，怡海公司应在10日内退还全部购房款，并承担交易中所发生的一切税费，并支付合同总标的额的20﹪的违约金，如苏宁公司的实际损失大于违约金的应赔偿损失。2．怡海公司逾期交付房屋的，则每迟延一日，应支付合同总标的额的万分之四的违约金；逾期超过60日的，苏宁公司有权解除合同。3．产权过户前，该房屋被设定其他抵押或被法院等机关查封，致使无法完成交易，苏宁公司有权解除合同。苏宁公司解除合同，怡海公司应在10日内退还全部购房款，并承担交易中苏宁公司所发生的一切税费，并支付本合同总标的20﹪（即：壹仟肆佰万元）的违约金；如苏宁公司实际损失大于违约金的，怡海公司应赔偿损失。4．苏宁公司不按约支付相应款项的，则每迟延一日，向怡海公司支付应付款项万分之四的违约金；逾期超过60日的，怡海公司有权解除本合同，苏宁公司应承担交易中所发生的一切税费，并支付合同总标的额的20﹪（即：壹仟肆佰万元）的违约金。5．因怡海公司原因未能在本合同约定的期限内完成房、地产权过户登记的，每延迟一日，怡海公司应向苏宁公司支付合同总价款万分之四的违约金；如迟延超过60日的，原告有权解除合同，被告应向原告退还购房款并向原告支付本合同总标的20﹪（即：壹仟肆佰万元）的违约金。如苏宁公司实际损失大于违约金的，怡海公司应赔偿损失。6．因怡海公司其他原因致使本合同无法履行的，苏宁公司有权解除合同，怡海公司应在10日内退还全部购房款，并承担交易中苏宁公司所发生的一切税费，并支付本合同总标的额20﹪（即：壹仟肆佰万元）的违约金；如苏宁公司实际损失大于违约金的，怡海公司应赔偿损失。7．因怡海公司原因未按本合同约定时间向苏宁公司退还款项的，每延迟一日，怡海公司应向苏宁公司支付合同总价款万分之四的违约金。 同日，原、被告与东瑞公司签订《三方协议》，约定若房屋所有权过户登记至苏宁公司名下在2016年8月31日之后，则苏宁公司自2016年9月1日起即不再支付原合同全部租金；原合同终止时，已经支付但未冲抵完毕的定金东瑞公司于10日内退还苏宁公司，否则苏宁公司有权抵作应付怡海公司的最后一期购房款。 2016年3月23日，原、被告与绵阳市游仙区农村信用合作联社营业部签订资金监管《协议》，约定监控资金额为2100万元。苏宁公司应在本协议生效后十个工作日内将监控资金一次性全额缴存至监控账户内。原、被告同意指定被告在绵阳市游仙区农村信用合作联社营业部已开立的账户作为本协议项下的监控账户，账号：×××11。并采用预留苏宁公司法定代表人陶京海个人名章，怡海公司预留该公司财务专用章的方式，作为预留银行印鉴。并于当日办理了四川省农村信用社印鉴卡。 2016年4月14日，怡海公司向苏宁公司发出《催收函》，要求按时履行资金监管协议中约定的监控资金额为2,100万元缴存义务。6月23日怡海公司向苏宁公司公证送达《关于立即支付第二笔购房款的催告函》。 2016年8月25日，苏宁公司向怡海公司发出《关于第二笔购置款分批支取等事宜的联系函》，表示在同意不追究其第二笔款延迟支付至共管账户的责任的前提下，同意配合在双方完成第三层产权过户资料递交并取得登记主管部门受理通知书后先从共管账户中支取1,800万元至怡海公司其他指定账户用于解除抵押…… 2016年9月8日，怡海公司向苏宁公司发出关于《关于第二笔购置款分批支取等事宜的联系函》的回复函，就苏宁公司逾期缴存第二笔购房款，要求顺延办证至2017年6月30日等相关事项。 2016年9月23日，怡海公司与苏宁公司签订《备忘录》，就苏宁公司逾期付款和政府房产过户登记变化等原因，办证相关问题进行约定。并载明若苏宁公司违反购置合同及本纪要约定不及时付款，造成无法办理过户，怡海公司有权解除合同并按约定追究违约责任。若怡海公司挪用购房资金造成无法按时过户，应承担违约责任，苏宁公司要求解除合同的，怡海公司收取的购房款可按苏宁公司要求转为租金。 2016年10月11日，原、被告双方签订的《购置合同》、《补充协议》、《备忘录》基础上签订《关于〈购置合同〉的补充协议（二）》对房屋办证时间及付款方式等进行调整，约定：一、被告应于2017年6月30日前先将房屋现有产权按照产权证依次办理过户。二、现因出售房产第一层、第二层为多个房产证，在房管局或不动产登记中心同意合并办理为一个房产证的情况下，办理合并为一个房产证（即第一层一个证、第二层一个证），故苏宁公司同意可先办理第三层房产过户手续。四、关于《购置合同》约定付款进度变更为：本协议签订后10个工作日内向共管账户支付2,000万元，与已经支付的付2,100万元一并专用于怡海公司解除房产的银行抵押和缴纳过户所需的税费。在怡海公司提供解除抵押所需还款明细及还款账户和过户所需缴纳税费明细3日内双方共同自共管账户向各还款账户和缴税账户拨付不超过1,500万元，剩余所需还款和缴税款项双方在怡海公司提供明细后的十个工作日内逐步拨付到怡海公司的相应还款账户的缴税账户。六、在双方完成产权过户登记且怡海公司解决完苏宁公司协助法院执行的问题后，苏宁公司在十个工作日内再向怡海公司指定账户支付600万元，定金在双方完成产权过户登记同时转为购房款。七、……双方确认办理重新测绘、换领新证时间不超过2017年12月31日。被告完成对购置区域重新测绘并换领新证后10个工作日内原告向被告支付剩余的800万元购房款并按照银行活期存款利率自领证之日止计付相应利息。如果无法在上述时间内完成重新测绘、换领新证，双方再协商解决。八、与本合同相关的需苏宁公司协助法院执行问题，对过户不会造成障碍，由怡海公司负责处理，苏宁公司理解并给予必要配合。 2016年10月25日，被告向原告发出《关于购房款缓付的通知函》，载明：《关于〈购置合同〉的补充协议（二）》约定，贵司于协议签订后十个工作日内向共管账户支付2,000万元购房款，因我司房产解押过户事宜尚未理顺，为避免资金风险，暂缓十个工作日支付，且不承担延付责任。 苏宁公司向怡海公司在绵阳市游仙区农村信用合作联社开户的账号转款明细如下：1.收款账号×××74，2016年3月4日，转款1400万元，附言：绵阳安昌桥店购置定金；2.收款账号×××11，2016年6月24日，转款2100万元，附言：绵阳安昌桥店第二笔购置款；3.收款账号×××11，2016年11月8日，转款2000万元，附言：绵阳安昌桥店第三笔购置款。共计5500万元。 上述协议签订后，已办理产权证过户8个，面积2343.55平方米。因被告欠缴案涉房屋相关税费、未注销案涉房屋抵押登记等原因，尚有4661.25平方米房屋未办理产权证过户。 另查明，案涉房屋抵押权人为绵阳市游仙区农村信用合作联社。 2015年6月26日，四川省成都市成华区人民法院受理的（2015）成华民初字第3455号四川良和消防工程有限责任公司诉被告四川怡海房地产开发有限责任公司、被告绵阳怡海房地产开发有限公司、绵阳怡海实业集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案，该案审理中，于2015年9月14日作出（2015）成华民保字第391号《民事裁定书》，对怡海实业集团案涉房屋在限额460万元内予以保全查封，包括部分案涉房屋。判决生效后，四川良和消防工程有限责任公司向该院申请强制执行。该院分别作出（2016）川0108执2150号之一、之二、之三《执行裁定书》，裁定对怡海公司案涉房屋予以续查封三年。苏宁公司于2018年11月22日向该院提出书面异议，请求中止对案涉房屋的执行措施。该院作出（2018）川0108执异261号《执行裁定书》，裁定：“驳回案外人绵阳苏宁易购销售有限公司的异议请求。”苏宁公司遂于2019年3月14日向该院提起案外人执行异议之诉。该院于2019年6月26日作出（2019）川0108民初2770号民事判决书判决：一、不得执行四川省绵阳市涪城区××道××号怡海明珠1栋2楼153号、154号、155号、156号、157号、178号、185号、249号、250号、251号、252号十一套房屋。二、驳回原告绵阳苏宁易购销售有限公司（执行案外人）停止对四川省绵阳市涪城区××道××号××大厦××层××号××号××号××号××层××号××号××层××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××号××房屋强制执行的诉讼请求。苏宁公司不服该判决，于2019年7月16日向成都市中级人民法院提起上诉。目前该案还在审理中。 原、被告所提交的《租赁合同》、《购置合同》、《补充协议》、《三方协议》、资金监管协议、《催收函》、《关于立即支付第二笔购房款的催告函》、《关于第二笔购置款分批支取等事宜的联系函》、《关于第二笔购置款分批支取等事宜的联系函的回复函》、《备忘录》、《关于〈购置合同〉的补充协议（二）》、《关于购房款缓付的通知函》、（2019）川0108民初2770号民事判决书双方均无异议，且均能够证明其所述事实，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的应收租金明细、产权证。拟证明：原告因实际使用未出售的房产应向被告支付租金587.01万元。苏宁公司对其证据三性均不认可。本院认为被告是否欠付租金与本案不是同一法律关系，本院不作审理。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、案涉《购置合同》及补充协议的效力问题；二、是否支持原告主张立即办理房屋产权过户登记及逾期办理违约金的问题。 关于案涉《购置合同》及补充协议的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原、被告签订的《购置合同》及补充协议是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。故对于苏宁公司要求确认其与被告签署的《购置合同》及补充协议合法有效的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。 关于是否支持原告主张立即办理房屋产权过户登记及逾期办理违约金的问题。本案中，原告苏宁公司在与被告怡海公司订立《购置合同》时便清楚案涉房屋已设立抵押，且在合同履行中亦知晓部分房屋已被法院查封，至本案法庭辩论终结时上述抵押、查封仍未解除。履行房屋过户义务属于履行非金钱债务，案涉房屋存在多项权利限制，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形。本院对苏宁公司在案涉房屋权利存有瑕疵、客观履行不能的情形下，要求被告怡海公司继续履行合同、立即办理过户手续请求不予支持。由于苏宁公司要求怡海公司承担逾期过户违约金的诉讼请求，系建立在继续履行房屋买卖合同的基础上，现继续履行的条件不具备，且案涉房屋上的权利限制是否能涤除、何时能履行均不得而知，故苏宁公司的该项诉讼请求亦缺乏事实依据，本院暂不支持。苏宁公司可以在履行不能的情形消除后另行主张或请求解除《购置合同》及补充协议并要求怡海公司承担相应违约责任。 综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第一款第（一）项，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告绵阳苏宁易购销售有限公司与被告绵阳怡海实业集团有限公司于2016年2月6日签订的《购置合同》、《补充协议》及2016年10月11日签订的《关于〈购置合同〉的补充协议（二）》合法有效； 二、驳回原告绵阳苏宁易购销售有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费244,425元，财产保全费5,000元，共计249,425元，由原告绵阳苏宁易购销售有限公司负担82,524元，被告绵阳怡海实业集团有限公司负担166,901元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 左 迪 审判员 罗 琴 审判员 冯安石 二〇一九年十二月三十日 书记员 黄 娟