文书内容广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初137号原告（反诉被告）：倪巧兰，女，汉族，1980年6月22日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：钟宏炬，广东莱特律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄慧瑶，广东莱特律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海荔枝湾投资发展有限公司，住所：珠海市横琴新区宝华路****-172。法定代表人：林新武，总经理兼董事长。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海荔枝湾装饰工程有限公司，住，住所：珠海市横琴新区宝华路****-8929/div>法定代表人：林新武，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。原告(反诉被告)倪巧兰与被告（反诉原告）珠海荔枝湾投资发展有限公司（以下简称荔枝湾投资公司）、被告珠海荔枝湾装饰工程有限公司（以下简称荔枝湾装饰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，2019年2月27日，被告荔枝湾投资公司向本院提出反诉，本院受理并合并审理。本院于2019年6月19日、6月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）倪巧兰的委托诉讼代理人钟宏炬、黄慧瑶，被告（反诉原告）荔枝湾投资公司、荔枝湾装饰公司的委托诉讼代理人陈昱、冉茂良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告倪巧兰向本院提出诉讼请求：一、被告荔枝湾投资公司以横琴新区琴政路739号13栋2205号房建筑面积83.53平方米为标准，按每平方米10000元向原告赔偿合计835300元赔偿金；二、被告荔枝湾投资公司以商品房买卖合同总金额3967624元为基数，按每日万分之五的标准向原告支付自2018年4月30日至符合房屋交付条件之日止，暂计至2018年11月30日的逾期交房违约金424535.77元；三、被告荔枝湾投资公司向原告承担前期律师服务费7000元；四、被告荔枝湾投资公司承担本案的诉讼费、保全费、保全担保费、评估费、鉴定费、证人出庭作证费等一切诉讼费用；五、被告荔枝湾装饰公司为被告荔枝湾投资公司向原告倪巧兰承担连带清偿责任。事实与理由：荔枝湾投资公司、荔枝湾装饰公司、北京石榴物业服务有限公司（以下简称石榴物业公司）均为石榴置业集团股份有限公司属下的关联企业。荔枝湾投资公司是珠海横琴K2荔枝湾花园（以下简称荔枝湾花园）的建设单位；荔枝湾装饰公司是荔枝湾投资公司的全资子公司，负责以荔枝湾花园精装修单位的名义为荔枝湾投资公司规避规划变更和设计变更的违法性；石榴物业公司是石榴集团公司属下的物业管理公司，原名为北京乔戈里物业管理有限公司，现更名为北京石榴物业服务有限公司。荔枝湾花园南区和北区东地块的总承建商为龙信建设集团有限公司，北区西地块为中国建筑一局集团公司。2015年11月27日，倪巧兰与荔枝湾投资公司签署《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、确认书，购买荔枝湾投资公司的横琴新区琴政路739号13栋2205（以下简称案涉房屋）；同时，倪巧兰与荔枝湾装饰公司签署《委托协议书》同意荔枝湾装饰公司代荔枝湾投资公司完成案涉房屋的精装修和设备实施的配套工作；倪巧兰还与石榴物业公司签署《前期物业管理服务协议》，与荔枝湾花园的业主签署临时管理规约。案涉房屋建筑面积83.53平方米，套内面积60平方米，合同价格3967624元，荔枝湾投资公司按套内面积折算每平方米66127.07元将案涉房屋销售给倪巧兰。根据商品房买卖合同、补充协议、确认书、委托协议书的约定和荔枝湾投资公司的统一宣传，荔枝湾装饰公司代表荔枝湾投资公司完成小区所有房屋的高档灯具、品牌洁具、高档厨房设备、高级家私、名牌电器设备、实木地板、高端橱柜、铝合金门窗、实木楼梯及护栏的安装工作，并代荔枝湾投资公司实施房屋改造和装修装饰工作。荔枝湾投资公司和荔枝湾装饰公司共同实施了案涉房屋的主体结构改造和设计变更。根据前期物业管理协议和业主规约的约定，石榴物业公司代表业主检验和接收荔枝湾花园的全部公共物业和设备设施，管理荔枝湾花园的公共物业和正常秩序，其中包括但不限于根据规划设计和建设许可严格核查验收荔枝湾公共项目，禁止包括荔枝湾投资公司在内的主体违法改建荔枝湾花园公共的建筑物（如基础架空层）、构筑物（如人防车库的通风井和戏水池）、小区绿化、小区配套和小区道路等财产。但石榴物业公司拒不根据前期物业管理服务协议的约定和物业管理办法的规定履行职责，串通和放纵荔枝湾投资公司肆意破坏验收工程，违反规划法和城市管理法规的规定，违法未经规划报建大肆侵害全体业主的公共物业权属和权益，意图掩盖其商业欺诈行径和抵消倪巧兰等业主的索赔。因内部关联关系作祟，荔枝湾装饰公司、石榴物业公司违反合约的义务和法律职责与荔枝湾投资公司串谋损害了全体业主的合法权益。荔枝湾投资公司作为开发商应当对其宣称的竣工验收交付后的整个荔枝湾花园的328536.83平方米物业按每平方米4.7元的标准支付所谓免交两年的物业服务费，并承担其承诺的精装修交付之后18个月的物业服务费，该两笔费用金额高达数千万元。对荔枝湾投资公司欠缴的物业服务费石榴物业公司始终没有履行追收义务。为了谋取不正当的超额利益，荔枝湾投资公司从合同版本、楼盘促销、文书签署、物业验收和交付、物业管理的所有环节都采取虚假宣传、利用霸王条款并隐藏补充协议的内容、甚至采取商业欺诈的手段骗取业主的信任，违法限制和剥夺所有业主的公共物业所有权、规划变更决策权、设计变更索赔权、合同解除选择权、违约责任追究权和平等对等的受偿权。荔枝湾装饰公司、石榴物业公司对荔枝湾投资公司的违法违约行为予以全力协助应当赔偿倪巧兰的相应损失。一、荔枝湾投资公司应当赔偿倪巧兰的房屋和装修价差损失。荔枝湾投资公司无中生有、夸大其词、极尽浮夸渲染、毫不掩饰地虚假宣传，误导业主集体产生严重不合理的预期，心甘情愿支付横琴新区最高的价格，购买了荔枝湾花园言不符实、质次价高的案涉房产。根据荔枝湾花园的市政配套、小区配套、工程质量和装修标准，参照横琴新区横向的同期同地段类似配套小区价格的比较和纵向的从2015年至今横琴新区房地产价格走势的情况，荔枝湾投资公司应当按建筑面积每平方米降价10000元的价值赔偿给倪巧兰。荔枝湾投资公司利用广告、视频、画册、路演推广、微信公众号、销售员现场渲染等方式进行虚假广告，对于周边配套，谎称市政规划的排洪渠是荔枝湾花园的专项水系工程，将并不存在的游艇码头、麻省医院、HELLOKITTY主题公园、伊顿公学一一列入各种广告视频和图册。对于小区内部配套，荔枝湾投资公司谎称荔枝湾花园是户户亲水、游艇直达家门口的全水景游艇社区、六层叠水瀑布、3000平方米六星级豪华会所、室内恒温游泳池，根本没有规划、没有设计、没有施工，且没有后续补救的空间和可能性。至于宣称的高端大气上档次的法式园林、世界驰名的第一太平戴维斯物业管理也都子虚乌有。荔枝湾投资公司宣称每平方米5000元造价的室内豪华装修，交付的设备品牌质量低劣，做工粗制滥造，电气工程、燃气工程、消防工程不符合安全规范。荔枝湾投资公司的上述种种行为严重违反其书面和口头承诺，严重颠覆社会公众的正常认知和合理期待，室外小区配套和室内装修都无法匹配其销售价格，与周边当期和现在的同区域同地段同标准的楼盘销售价格相去甚远。二、荔枝湾投资公司、荔枝湾装饰公司就迟延交付房屋和房屋交付后无法正常使用应当承担赔偿责任。荔枝湾投资公司与石榴物业公司合谋采取房屋验收流程倒挂等手段逼迫欺骗业主先签署房屋验收手续，之后才允许业主到场验收不合格的案涉房产，是迟延交付。即使已经交付也因为荔枝湾投资公司、荔枝湾装饰公司无法交付符合质量要求的房屋且整个荔枝湾花园旋即进入全方位整改和违法加建工程而无法使用。根本原因是荔枝湾投资公司进行了主体工程竣工验收，没有完成装修工程竣工验收，房屋交付时没有完成消防工程、燃气工程、小区配套工程等关键工程及其验收。又因荔枝湾投资公司至今没有完成小区道路和小区绿化工程，整个小区工程在很长一段时间内仍无法竣工以致业主及其租户因根本不具备生活条件无法入住和使用案涉房屋。为此荔枝湾投资公司应当按照合同总价每日万分之五的标准向倪巧兰赔偿逾期交房违约金。根据平等和对等原则适用，参照适用荔枝湾投资公司设定的倪巧兰向荔枝湾投资公司违约时按合同金额每日万分之五标准主张违约金。三、荔枝湾投资公司应当承担倪巧兰的律师服务费和本案的诉讼费用。根据合同约定和对等原则，根据最高人民法院的指导意见，被告珠海荔枝湾投资公司应当承担原告的律师服务费以及相关诉讼费用。综上所述，荔枝湾投资公司因严重违反诚实信用原则以及合同约定，给倪巧兰造成了巨大损失，应当承担降价赔偿、逾期违约金、损失赔偿金等相关责任，荔枝湾装饰公司与荔枝湾投资公司共同违反合同约定，应当为荔枝湾投资公司向倪巧兰承担连带清偿责任。原告倪巧兰为其本诉诉请向本院提交以下证据：详见附件一、附件二。被告荔枝湾投资公司在法定答辩期间提交书面答辩状称，其司不存在任何合同违约或侵权行为，理由如下：一、荔枝湾投资公司与倪巧兰签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，系真实履行的合同，不存在任何违反法律和行政法规的强制性规定的情形，是合法、有效的协议。根据《商品房买卖合同（预售）补充协议》特别声明约定：“本补充协议由买卖双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制出卖人责任的条款，已提醒买受人注意，且出卖人已按要求做了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款提醒等方式），买受人已充分理解并接受。”，补充协议中已明确约定《商品房买卖合同（预售）》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，对该协议的内容已完全清晰及理解，确认倪巧兰对该协议中作出免除或者限制荔枝湾投资公司责任的内容已尽合理提示及作详细说明。二、案涉房屋已满足交付条件，我公司不存在逾期交付的问题，倪巧兰主张要求我司承担逾期交付违约责任没有依据。首先，根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”、《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”以及《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；”，案涉预售商品房取得竣工验收登记备案表，主体验收合格，可认定符合法律规定和合同约定的交付条件，我司不存在逾期交付的问题。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”以及广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房,又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的,不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件,并赔偿因此造成的实际损失。”,《商品房买卖合同（预售）》补充协议第六条第3款约定：“买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以买卖合同约定的交付期限届满之日为准）按买卖合同约定条件向买受人交付该商品房。自视为交付之日起，该商品房毁损、灭失的风险由买受人承担，因管理、维护该商品房所发生的费用（包括但不限于物业服务费用、供暖费等）亦由买受人承担，同时自视为交付之日届满60日起至买受人实际接收该商品房之日止，买受人每日应按该商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金。”，倪巧兰已经签收钥匙等资料且不存在合同特别约定，可以认定房屋经占有转移而完成交付使用，倪巧兰不得向荔枝湾投资公司主张逾期交房违约责任。即便我司未按期收楼，因我司按合同约定时间通知了倪巧兰接收符合交付条件的房屋，而倪巧兰因自身原因拒绝办理交接手续或逾期办理交接手续导致的包括违约责任在内的不利后果和法律责任，亦应由倪巧兰自行承担。三、对于倪巧兰主张的逾期交付违约金标准没有依据。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：“2.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知送达后且与买受人到房管部门办妥本合同解除手续后90日内退还已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期活期存款利率计算给付利息，买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第（1）项承担违约责任，但最高不超过该商品房总价款的1%。（3）买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。”,因此，退一步讲,假设我司交付的房屋严重影响倪巧兰正常使用，认定构成逾期交付，但倪巧兰主张的逾期交付违约金也应严格按照前述合同约定标准。四、我司按照合同约定向倪巧兰交付案涉房屋，倪巧兰主张我司赔偿其房屋和装修价差损失无事实和法律依据。首先，商品房预售合同约定案涉房屋为毛坯交付，倪巧兰主张的有关设施和装修标准并不属于合同约定内容，我司已经按照合同约定时间向倪巧兰交付了符合法定、约定交付条件及合同其他约定内容的案涉房屋，不存在违约或侵权行为；其次，倪巧兰主张的按照每平方米降价10000元进行赔偿的赔偿标准毫无依据，是无合理依据的主观臆测。五、倪巧兰主张我司承担律师费的诉讼请求没有法律依据。律师费与违约、侵权等导致败诉的行为之间并无必然的因果关系，本案亦不属于法律规定的败诉方承担律师费的案件。六、倪巧兰要求我司和荔枝湾装饰公司承担连带责任没有法律依据。根据《民法总则》第一百七十八条第三款规定“连带责任，由法律规定或者当事人约定”以及合同相对性原则、法人独立原则，仅存在法定依据或约定依据的情形下，主张连带责任才能得到支持。据此，倪巧兰的诉讼请求应当驳回。被告荔枝湾装饰公司在法定答辩期间提交书面答辩状称，我司不存在任何合同违约或侵权行为，倪巧兰无权要求我司承担连带赔偿责任，理由如下：一、我司与倪巧兰签订的《委托协议书》，是双方的真实意思表示，系真实履行的合同，不存在任何违反法律和行政法规的强制性规定的情形，是合法、有效的协议。二、我司已按照约定完成倪巧兰委托的房屋改造和室内装修。《委托协议书》第一条约定：“甲方委托乙方在接收房屋后对房屋进行改造及室内装修，改造及装饰装修标准详见附件。乙方在约定时间内按前述附件约定标准完成该房屋的改造及室内装修。”，第二条约定：“该房屋改造及室内装修完成后，甲方应及时接收。在接收过程中或在保修期内发现工程质量问题，由乙方按照合同约定或法律规定负责保修及整改，甲方不得以质量问题为由拒绝接收。甲方拒绝接收的，视为乙方在本协议约定的时间内完工并交付。”，倪巧兰委托我司在荔枝湾投资公司交楼日期届满前对案涉房屋完成进行改造和装修，我司亦如约按期履行了改造装修义务，不存在任何违约行为，即便假设存在质量瑕疵，根据协议约定倪巧兰亦应通过要求我司履行保修整改义务解决。三、倪巧兰要求我司和荔枝湾投资公司承担连带责任没有法律依据。根据《民法总则》第一百七十八条第三款规定“连带责任，由法律规定或者当事人约定”以及合同相对性原则、法人独立原则，倪巧兰的诉讼请求应予驳回。反诉原告荔枝湾投资公司向本院提出如下反诉请求:一、反诉被告倪巧兰以商品房总价款3967624元为基数，自2018年6月29日起至实际接收商品房之日止，按每日万分之一的标准向反诉原告荔枝湾投资公司支付违约金，暂计至2019年2月27日为96413.26元。二、本案的诉讼费用由反诉被告倪巧兰承担。事实与理由：2015年11月27日，荔枝湾投资公司与倪巧兰签署了《商品房买卖合同（预售）》、补充协议，倪巧兰向荔枝湾投资公司购买横琴新区××路××号××栋××房。合同第七条约定“买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2015年11月27日前支付首期房价款1197624元，余款2770000元向银行申请贷款支付。”；第八条约定：“买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。”；第十一条约定：“出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房。”；补充协议第四条约定：“自买卖合同签订之日起45日内，买受人申请的贷款未到达出卖人账户的，视为买受人不能取得贷款，则买受人应于前述期限届满之日起15日内一次性付款剩余房款，否则视为买受人已逾期支付除首付款以外的其余房款，买受人应按照买卖合同第八条承担逾期付款的违约责任。”；补充协议第六条约定：“买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以买卖合同约定的交付期限届满之日为准）按买卖合同约定条件向买受人交付该商品房。自视为交付之日起，该商品房毁损、灭失的风险由买受人承担，因管理、维护该商品房所发生的费用（包括不限于物业服务费用、供暖费等）亦由买受人承担，同时自视为交付之日届满60日起至买受人实际接收该商品房之日止，买受人每日应按该商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金。”。合同签订后，倪巧兰未按合同约定前来办理商品房交接手续已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，依法应当承担合同及补充协议约定的违约责任。请求贵院在查清事实的基础上，支持荔枝湾投资公司的反诉请求。反诉原告荔枝湾投资公司为其反诉请求向本院提交了以下证据：详见附件三。反诉被告倪巧兰针对反诉原告荔枝湾投资公司的反诉请求向本院提交书面答辩状称，一、荔枝湾投资公司在房屋验收过程中，颠倒验收流程，胁迫倪巧兰只能先缴清费用和签署验收合同资料之后，才能进入自己购买的房屋进行验收，最后才给配发钥匙，这种情况引发了大量业主的不满以及维权，也是导致倪巧兰无法完成验收工作的主要原因。荔枝湾投资公司也因为业主的维权行为而曾经报警，因此，没有完成验收，不是因为倪巧兰没有按时来验收房屋，而是由于荔枝湾投资公司的原因导致无法完成验收手续。二、从2018年1月1日起，第一批业主进场之后，就发现了荔枝湾投资公司提供的房屋和小区完全与合同的约定不符，存在严重的质量问题，而到了2018年4月30日第二批业主再次进行验收的时候，荔枝湾投资公司交付的房屋仍然无法满足装修的质量要求，还存在顶楼复式房屋违法改建的严重质量问题，以及涉嫌桩基础和主体建筑的质量不合格等问题。倪巧兰举证的公证文书和视频，也足以证明了荔枝湾投资公司所主张的已经经过验收合格的各项指标和分项验收结果，均与事实不符，其中地下停车场和消防工程，根本不符合安全标准。再者，有专业的业主审查发现，原来承诺配套的3000平方米豪华会所和恒温泳池均不在规划之列，从法律上是一个无中生有的东西。根据现行法律和业主意见，也无法通过合法程序实现规划变更的可能性，所以，这些证据和事件足以证明倪巧兰有理由认定荔枝湾投资公司提供的房产、小区建设不符合合同约定，而对于倪巧兰提出的要求荔枝湾投资公司补充能证明其符合要求的证据，荔枝湾投资公司置之不理，至今也未进行整改或者将整改的报告提供给我方。所以，根据合同约定，在荔枝湾投资公司只有资料备案的情况下，倪巧兰无法与其完成验收手续。已经生效的1282号判决书和759号案件判决书，证明了荔枝湾投资公司在这个过程中有明显的虚假宣传和严重的质量问题，证明了倪巧兰不予履行交付手续，是有合法依据的。三、房屋交付和交付使用在本案合同中是一致的，一个只是完成交付而不能使用的房屋无法达到合同目的。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的第31条规定，有证据证明商品房质量不能满足使用功能的，买受人可以拒绝接收，与我方诉讼请求理由相一致。四、荔枝湾投资公司提供的《荔枝湾花园入伙暨办理不动产权证通知书》温馨提示第二点，对于逾期接收房屋约定的是：“如果逾期接收的，按照商品房买卖合同及其附件，视为已经履行交付义务，该房屋管理维护发生的费用由买受人承担。”,但是，合同补充协议第六条约定：“买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以买卖合同约定的交付期限届满之日为准）按买卖合同约定条件向买受人交付该商品房。自视为交付之日起，该商品房毁损、灭失的风险由买受人承担，因管理、维护该商品房所发生的费用（包括但不限于物业服务费用、供暖费等）亦由买受人承担，同时自视为交付之日届满60日起至买受人实际接收该商品房之日止，买受人每日应按该商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金。”，荔枝湾投资公司以《荔枝湾花园入伙暨办理不动产权证通知书》的方式变更了合同的约定，所以荔枝湾投资公司以总房款的万分之一主张违约金没有道理。五、无论倪巧兰是否完成了交付，在客观上均不可能对荔枝湾投资公司造成任何的经济损失。六、荔枝湾投资公司在另案中已经明确了在2017年主体竣工验收合格之后，已经由荔枝湾装饰公司代倪巧兰完成了交付，2018年1月1日、2018年4月30日的交付和2017年的交付同样不符合合同约定以及法律规定。请求依法驳回荔枝投资公司的反诉请求。反诉被告倪巧兰为其反诉答辩向本院提交了以下证据：详见附件四。本案在审理过程中，倪巧兰向本院提交调查取证申请书，申请向珠海市横琴新区管理委员会规划国土局、珠海市横琴新区建设环保局、工商行政管理局、综合执法局、珠海市公安消防局、珠海市横琴消费者协会、珠海市公安局横琴分局横琴派出所等部门调取相关材料，本院经审查，遂向珠海市横琴新区管理委员会综合执法局、珠海市横琴新区建设环保局、珠海市横琴新区消费者协会调取了珠横新综罚决[2017]规001号《行政处罚决定书》、荔枝湾函字[2018]046号《关于珠海荔枝湾项目投诉情况回复》、《回复函》等文件。详见附件五。本院经审核各方提交的证据，对双方真实性无异议的证据，本院予以确认。至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，2015年11月27日，倪巧兰与荔枝湾投资公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》约定，倪巧兰向荔枝湾投资公司购买横琴新区××路××号××栋××房，预测建筑面积83.53平方米，其中套内建筑面积60平方米，总价款为3967624元。合同第九条商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。4、5、6、电话通信、有线电视、宽带网络：交付时线路敷设到户；若交付该商品房时上述条件尚不满足，但出卖人采取补救措施能保障买受人正常使用该商品房的，视为该商品房已满足上述条件，买受人不得因此拒绝接收该商品房。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）。第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。（三）查验房屋1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起×××日负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）出卖人不再另行书面催告买受人办理该商品房交接手续，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若出卖人未向买受人送达书面交付通知的，以本合同约定的交付期限届满之日为准）按本合同约定条件向买受人交付该商品房。自视为交付之日起，买受人开始承担因该商品房交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费的支付、房屋灭失毁损的风险承担、质量保证期限的计算；（2）双方虽未签署商品房交接单，但买受人已实际接收该商品房的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，双方同意按照下列第2种方式处理按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知送达后且与买受人到房管部门办妥本合同解除手续后90日内退还已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期活期存款利率计算给付利息；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按本款第（1）项承担违约责任，但最高不超过该商品房总价的1%。（3）买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。第十四条规划变更：出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。第十五条设计变更：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、供暖方式。以上二条买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。第十六条商品房质量：（一）地基基础和主体结构；（二）其他质量问题；发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：1、及时更换、修理；2、经过更换、修理，仍严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人应根据《住宅质量保证书》承担保修责任，买受人不得据此拒绝办理交付手续或提出其他索赔要求。（三）装饰装修及设备标准，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用的材料产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理，若无法更换、修理的，由出卖人赔偿装饰材料、设备差价。第二十一条前期物业管理，出卖人依法选聘的前期物业服务企业为北京东方乔戈里物业服务有限公司珠海分公司。第二十二条建筑物区分所有权，对其他配套设施约定，会所的所有权、使用权及相关经营权益全部属于出卖人，出卖人可以自行决定其转让、出租、使用和经营等相关事宜，买受人对此已知悉且无异议。第二十八条约定，对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（见附件十一）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。同一天，双方还签署了《商品房买卖合同》附件，其中附件五《关于本项目内相关设施、设备的具体约定》第一条约定，3栋首层及地下室规划有一会所。合同附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》，交付的商品房达不到本附件约定装饰装修及设备标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定为：外墙以仿石涂料为主，局部石材；起居室的内墙、顶棚腻子刮白，室内地面铺设水泥砂浆；厨房的地面、墙面铺设水泥砂浆，顶棚架设结构面；卫生间的地面、墙面铺设水泥砂浆，顶棚架设结构面；若阳台为封闭阳台的，采用铝合金与玻璃封闭；电梯采用品牌电梯；窗户使用铝合金窗；户门为钢木复合门，电子密码锁。出卖人保留对上述装饰装修及设备标准解释权，同时出卖人有权根据市场采购、工程工艺的具体情况，在不降低装饰装修及设备标准的条件下，对上述装饰装修及设备标准进行变更、调整，也有权将上述约定的部分装饰装修及设备方案变更为造价相近或造价更高的装饰装修及设备方案，届时出卖人无需另行征求买受人的意见，亦无需另行通知买受人，买受人不得以此为由拒绝接收该商品房或向出卖人提出其他索赔要求。该项目装修示范单位或销售现场展示的材料、设备仅具备示范功能，该商品房使用的装饰装修及设备标准以本合同及补充协议约定为准，买受人对此已知悉且无异议。公司附件十一《商品房买卖合同（预售）》补充协议特别声明：本补充协议是由买卖双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制出卖人责任的条款，已提醒买受人注意，且出卖人已按要求做了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款提醒等方式），买受人已充分理解并接受；出卖人不委托任何销售经纪机构提供除买卖合同及本补充协议所列明的内容之外的任何承诺或保证（包括口头或书面的）。出卖人所有对外合同、约定、承诺、通知或其他往来文件等，均以加盖出卖人公司印章（仅限于公章、合同专用章）为准，未加盖出卖人公司印章的任何文件以及工作人员个人口头承诺均对出卖人无法律约束力，出卖人不对此承担任何法律责任。第二条约定，出卖人在签订买卖合同及各附件、本补充协议前，已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款向买受人做出了特别提示和说明，买受人确认已充分理解并同意签署买卖合同及各附件、本补充协议全部内容。第三条约定，买卖合同项下第三条所列“层高”，在符合规范前提下，因结构设计、施工等原因局部可能高于或低于该层高。商品房的户型结构、阳台位置及阳台是否封闭均以规划设计文件为准。第六条约定，买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以买卖合同约定的交付期限届满之日为准）按买卖合同约定条件向买受人交付该商品房。自视为交付之日起，该商品房毁损、灭失的风险由买受人承担，因管理、维护该商品房所发生的费用（包括但不限于物业服务费用等）亦由买受人承担，同时自视为交付之日届满60日起至买受人实际接收该商品房之日止，买受人每日应按该商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金。第七条约定，双方同意买卖合同第十四条、十五条不再适用。第八条约定，办理交付手续时，如买受人认为交付的商品房质量、装饰装修或配套设施存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付手续后，按以下办法处理：（1）买受人认为交付商品房存在除地基基础和主体结构以外其他质量问题的，出卖人应根据《住宅质量保证书》承担保修责任；（2）买受人认为交付的商品房装饰装修设备不符合合同附件约定的，按买卖合同第十六条第（三）项约定处理。买受人认为交付的商品房存在上述第（1）、（2）款情形的，应按上述约定的方式处理，买受人承诺不以此为由拒绝办理交付手续、要求解除买卖合同或向出卖人提出其他索赔要求。第十八条约定，1、买卖双方之间的权利义务以买卖合同及其附件、本补充协议为准。涉及该商品房项目的所有各类型广告、宣传资料（包括但不限于文字、图片、影音资料等）、楼宇模型、示范单元等仅是要约邀请，而不是要约，若该等事项双方未在买卖合同及相关补充协议中明确约定时，其不应视为合同内容，均不得作为确定双方权利义务的依据，双方不受其约束。买受人知悉，出卖人销售过程中使用的沙盘模型、样板区、样板间、装修示意图仅供展示与参考使用，其展示效果、装修、设施及陈列的家具、物品、电器等并非交付该商品房的标准，也不构成出卖人对买受人的任何承诺，出卖人交付该商品房的标准以买卖合同及相关补充协议的书面约定为准。第二十条约定，买受人确认，补充协议属经买卖双方协商一致后达成，并非出卖人提供的格式合同。在订立买卖合同及本协议之前，其已充分理解并认可买卖合同及本协议的所有内容，且出卖人亦对买卖合同及本协议的条款进行了必要的解释和说明，特别是对加粗方式进行特别标识的条款，出卖人已按买受人要求进行了说明。本补充协议是买卖合同不可分割的一部分，如本补充协议与买卖合同有任何不符之处，均以本补充协议的约定为准。同一天，倪巧兰分别还与荔枝湾装饰公司、荔枝湾投资公司签订了《委托协议书》及《确认书》，约定倪巧兰已购买荔枝湾投资公司的房屋，并与开发商签订买卖合同，按买卖合同约定该房屋装饰装修及设备标准为毛坯交付标准。现由倪巧兰委托荔枝湾装饰公司在该房屋具备买卖合同约定交付条件后，代为接收该房屋，并代办相关交付手续，在接收该房屋后对该房屋进行改造及室内装修，荔枝湾装饰公司应在2018年4月30日前并按前述附件约定标准完成改造及室内装修。完成后，倪巧兰应及时接收，在接收过程或在保修期内发现工程质量问题，由荔枝湾装饰公司按照合同约定或法律规定负责保修及整改，倪巧兰不得以质量问题为由拒绝接收。保修期自工程竣工之日开始计算2年。合同附件附有装饰装修标准。2017年5月18日，案涉小区取得竣工验收备案表；2017年7月13日，案涉小区取得房屋建筑面积测绘成果明细表。2018年4月6日，荔枝湾投资公司向倪巧兰发送《荔枝湾花园入伙须知》，通知倪巧兰办理房屋交付手续；2018年4月16日，荔枝湾投资公司分别在澳门日报、珠海特区报刊登交楼通知书。2018年5月25日，倪巧兰前往荔枝湾投资公司准备办理收楼手续。庭审中，倪巧兰表示案涉案涉房屋存在着小区围墙破损、没有大门和门禁、电梯多次存在故障、消防栓没有管带、消防门变形、走火通道提示牌脱落和缺失、扶手松动、小区整体配套没有达到广告宣传效果、大堂天花渗水、电井门不能关闭、案涉房屋入户大门与墙壁有较大的间隙、大理石开裂、墙面色差、墙体阴阳角不直、地砖破裂、空鼓等等质量问题，并且在签订合同时荔枝湾投资公司没有告知案涉房屋是非标准层，直到收楼才发现阳台只有55公分，没有飘窗，严重不能满足生活需求，遂要求换房被拒。案涉房屋至今尚未办理房屋的交付手续。2018年11月14日，倪巧兰与广东莱特律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所代理其与荔枝湾投资公司一案，前期律师服务费5000元，后期风险代理费于每次收取回款及权益3天内支付；风险代理费支付方式为：解除合同的按回款物中退房款的1%、其他款项的20%支付，继续履行合同的按回款物的20%支付。2018年11月15日，广东莱特律师事务所向倪巧兰开具代理费发票5000元；2019年3月29日，广东莱特律师事务所再次开具发票，载明倪巧兰支付代理费2000元。2017年12月，荔枝湾花园项目开始第一批业主收楼，业主在此期间认为案涉楼盘存在着以下问题：一、虚假宣传、货不对板；二、施工质量低劣；三、消防配套未到位，存在严重安全隐患；四、合同设置陷阱，开发商规避风险；五、收楼程序违法，强制业主缴费收楼。业主遂向珠海横琴新区管理委员会等部门投诉。2018年5月30日，荔枝湾投资公司向珠海市横琴新区建设环保局出具荔枝湾函字[2018]046字《关于荔枝湾项目投诉情况回复》。回函中，荔枝湾投资公司针对投诉情况一一作出回应，如“豪华精装修”工艺水平低劣、楼道内大理石裂纹、缺角、破碎、外墙颜色差异、恒温泳池太小、电梯失控、园林绿化不达标等等存在的问题，荔枝湾公司回复表示会安排维修单位逐层、逐户维修、整改。2018年7月12日，珠海市横琴新区管委会规划国土局向周科文作出珠横新规土函[2018]700号《关于核查楼盘规划事宜的答复》，主要内容包括荔枝湾花园项目建设工程规划许可的总平面图显示未设游泳池，在规划条件核实阶段，根据测绘报告和现场勘查也未发现建设游泳池。该游泳池可能在规划条件核实之后建设，不属于规划国土局的规划审批监督环节。2018年7月，荔枝湾投资公司向珠海市横琴新区消费协会回复函称，一、针对业主提出的室内、公共区域质量问题，已委托专业的装修公司成立交房快修班组160余人进行维修，截止2018年5月31日到访的业主计划于7月31日维修完成，外立面对应进行整改处理，预计9月30日整改完成；二、项目提升方案，园林提升计划于8月31日前完工，管线美化计划于10月31日前完工；三、泳池使用问题，泳池非买卖合同约定的配套设施，拟在报批通过后将其加高至1.6米；四、升级改造政策，会所并非买卖合同约定的配套设施，目前正在设计会所方案，报批通过后按照合同约定的时间于2020年3月30日前交付使用。2018年8月20日，珠海市横琴新区管理委员会建设环保局向荔枝湾花园来访业主出具珠横新建函[2018]973号《关于横琴K2荔枝湾项目信访事项办理情况答复意见》，写明关于荔枝湾花园项目存在虚假广告宣传问题，横琴新区工商管理局已经立案查出，经过前期的一系列调查取证工作后，于2018年8月上旬依法对开发商作出了行政处罚决定；作为弥补，开发商已投入数千万元对小区的园林及配套设施进行提升改造；关于房屋装修质量差的问题，开发商成立了160人组成交楼快修小组，专门负责对业主室内装修问题随时进行返工维修；关于物业管理问题，开发商除了努力提高服务管理水平外，再赠送业主一年的管理费；关于消防安全隐患问题，已交付的房屋全部通过市消防局审核验收；关于赔偿问题，建议按合同约定执行，协商不成，则通过法律途径解决。关于案涉房屋的装修问题，被告荔枝湾投资公司确认由其司委托被告荔枝湾装饰公司进行装修，房价款已包含了装修。装修物料由其司提供，并由其司组织和参与装修工程验收。根据户型的不同，装修风格和造价有所不同，但同一栋楼的相同户型装修风格和造价是一样的。关于倪巧兰主张被告荔枝湾投资公司存在虚假广告宣传，提交了以下证据：一、珠海公证处作出的（2018）粤珠珠海第10390号公证书（公共证据一P1-P135），该公证书中记载了由刘婷婷操作手机、浏览手机微信信息的过程。其中：1、P67是K2荔枝湾微信公众号，P71有一篇《横琴户型王K2荔枝湾5年后房价将达10万元以上天海资讯》软文，P72-P86为该文内容。该文时间是2016年8月20日，文中载有“十个你选择荔枝湾的理由，……理由7带5000每平的豪华装修，大理石拼花，用材实在，大气；理由10国际顶尖物业顾问—第一太平戴维斯管理”。2、《产品服务白皮书》（公共证据一P136-P165），该书从精装标准、会所服务、国际学校配套、物业服务等方面对荔枝湾花园进行了描述，其中会所服务中载明“千万级六星顶配逾3万尺超豪华国际会所”。3、宣传画册（公共证据一P166-P177），包括总体规划篇（理念）、园林篇（规划）、会所篇（六星会所）等等；4、珠海市横琴新区工商行政管理局于2018年8月8日作出横工商处字（2018）1144号的行政处罚决定书，该决定书针对荔枝湾投资公司于2018年4月15日至2018年5月31日期间在“荔枝湾花园”楼盘售楼中心宣传栏放置的宣传单发布含有尚在规划中的“麻省医院”“HELLOKITTY主题公园”等市政条件内容的房地产广告；于2018年3月中旬至2018年5月31日期间摆放在“荔枝湾花园”楼盘售楼中心4块广告牌发布含有对全球四大湾区的GDP、占地面积、港口集装箱吞吐量、人口、机场旅客吞吐量等方面数据比对内容的广告；于2018年3月9日、3月14日至2018年5月31日期间利用“K2荔枝湾”微信公众号发布含有“据2017年年度车位调查平均每四个广东人就有一辆车每户两辆车正在成为常态车位怎么办”、“K2荔枝湾纯住宅车位，超低投入、坐等翻倍、不容错过！”等文字内容的图片广告，认定上述发布的广告存在违法行为，分别给予不同金额的罚款。庭审中，经当庭验示，上述P67是荔枝湾投资公司的微信公众号，进入该公众号，无《横琴户型王K2荔枝湾5年后房价将达10万元以上天海资讯》软文，倪巧兰称该篇文出自天海资讯新浪博客，该人是被告的促销人员，但不知道该人的实名。荔枝湾投资公司对此予以否认。关于倪巧兰主张案涉小区及房屋存在严重质量问题，提交了以下证据：1、珠海公证处作出的（2018）粤珠珠海第9383号公证书（公共证据一P195-P340），该公证书对荔枝湾花园的小区公共区域、S5、S6、S3栋地面一楼、S3栋1603房的房屋内部、S3栋19楼公共电梯走廊、小区地下停车库等进行拍照及摄像。照片显示，小区路面石块有裂缝并凹陷、园林绿化部分地方堆着黄土、地下停车库部分堆放杂物、消防栓部分缺失、室内墙面有裂缝等；2、业主收楼时填写的《收楼意见书》（公共证据一P347-P372），从地面、门窗、墙面、柜子等部位列明各种存在的质量问题；3、业主集体团购验房的图片（公共证据一P347-P372）；4、房屋验房报告（公共证据一P382-P533），珠海响鼓锤房地产咨询有限公司出具的对6栋1610房、10栋2505房、5栋2702房、广州市新蓝德房地产信息咨询有限公司出具的对1栋404房、7栋105房、2栋1002房、2栋1901房、深圳深度验房有限公司出具的对12栋2904房查验报告，上述报告均载明查验的房屋在门窗、地面、厨卫等方面存在不同程度的破损、粗糙、空鼓、开裂、局部不平等质量问题；5、小区其他业主的微信聊天记录；6、视频；7、工作联系单、图片、整改通知、电梯维修通知（公共证据二中的P5、P27-29等），包括：荔枝湾投资公司于2018年9月4日向北京龙泽建业装饰工程设计有限公司就橱柜浴室柜材料更换事宜工作联系单；物业服务中心于2019年4月12日作出的南区复式二层阳台地漏整改施工通知，于4月16日、4月17日作出的电梯维护保养通知。关于本院调取的证据，除上文所载明的材料外，还包括了：一珠海市横琴新区管委会综合执法局于2017年1月26日出具行政处罚决定书（珠横新综罚决[2017]规001号）。该决定书查明，荔枝湾投资公司未按照建设工程规划许可证的内容建设进行，包括荔枝湾花园项目（地块4）-4、-8栋整体平移，分别向东平移82厘米、85厘米，荔枝湾花园-4栋首层3根装饰立柱、-8栋首层5根装饰立柱和两栋东侧阳台超出了高层建筑退让红线，超出部分的建筑面积分别为172.89平方米、236.58平方米，违反了《珠海经济特区城乡规划条例》第五十五条第一款、第七十五条第二款、第一百零三条的规定，决定对荔枝湾投资公司处以罚款1670053元。二、珠海市横琴新区管理委员会规划国土局关于荔枝湾花园项目（地块4）风雨连廊项目审批情况。根据该局的珠横新规土函[2019]1198号复函，上述项目自2017年9月30日首次核发《建设工程规划许可证》后未申请办理调整变更手续。本案在审理过程中，倪巧兰申请对案涉房屋的装修造价进行鉴定及对案涉小区房屋价格进行评估。本院认为，倪巧兰虽对合同及附件的部分条款效力提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“……合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，倪巧兰与荔枝湾投资公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件是双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，为有效协议。根据各方提交的诉辩意见及证据，本案争议焦点为：一、《商品房买卖合同（预售）》以及附件部分条款的效力；二、倪巧兰提交的销售广告与宣传资料是否是出自荔枝湾投资公司，荔枝湾投资公司是否存在虚假广告宣传，以及该广告宣传是否构成商品房买卖合同的要约；三、倪巧兰主张案涉房屋存在的质量问题，是否构成倪巧兰拒绝收楼的理由，案涉房屋是否已经交付。关于焦点一。买卖合同第八条约定买方逾期付款的，出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；第十二条约定卖方逾期交付的，买方不解除合同的，出卖人按已付房款万分之一计算违约金，但最高不超过该商品房总价款的1%;第十六条第一款、第四款约定出卖人自解除合同通知送达之日起日内退还买受人全部房款并自买受人付款之日起按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。在上述条款中，买卖双方就各自违约所要承担的违约责任虽有不同，但并无明确的法律法规规定合同双方的违约责任必须是对等的；补充协议第一条、第二条、第二十条第八款，系对特别注意义务的说明，并未限制买受人的合同权利；合同第十六条对商品房质量、补充协议第八条对装饰装修或配套设施存在不符合合同约定的情形进行了约定，上述约定并未就此免除荔枝湾投资公司维修等合同责任，因此，上述条款并无违反法律、法规的规定,是合法有效的。补充协议第六条约定“……自视为交付之日起届满60日起至买受人实际接收该商品房之日止，买受人每日应按该商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金。”，上述条款，一方面约定在视为交付之日起，买受人要承担商品房毁损、灭失的风险，另一方面又要求买受人至实际接收商品房之日止，需要承担违约责任，本院认为，荔枝湾投资公司与其他买受人就同一房地产项目签订的补充协议，协议内容基本一致，属于为重复使用而预先拟定的格式条款协议，上述约定的内容明显加重买受人的责任，排除买受人的主要权利，以不正当的方式限制了买受人接收房屋之自由，违反《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，故该条款依法应认定为无效条款。关于焦点二。买卖合同附件六虽约定为毛坯交付标准，但在合同签订当天，荔枝湾装饰公司受荔枝湾投资公司的委托，与倪巧兰签订《委托协议书》，由荔枝湾装饰公司对案涉的房屋进行装修，庭审查明，装修物料由荔枝湾投资公司提供，同一栋楼的相同户型装修风格和造价是一样的，倪巧兰支付的房款中已包含了装修款，因此，可以认定案涉房屋的交付标准是精装房。本案中，倪巧兰等业主主张荔枝湾投资公司在对外销售中宣称案涉楼房及小区每平方米的装修标准为5000元、拥有双游泳池和千万级国际超高豪华高档会所，对此本院认为，首先，从广告的内容看，内容具体明确，不仅对于房价具有重大的影响，同时影响着买受人购房的心理，属于对商品房开发规划范围内的房屋的说明和允诺；其次，从倪巧兰所举上述证据的来源，“每平方米的装修标准为5000元”出自于《横琴户型王K2荔枝湾5年后房价将达10万元以上天海资讯》软文，荔枝湾投资公司否认上述软文出自其司，亦没有委托前述宣传主体进行商品房销售、宣传，因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，仅凭现有证据不能证明该软文是荔枝湾投资公司所为，倪巧兰应承担举证不能之责任；第三，退一步而言，该软文发布时间是在2015年11月，倪巧兰购买案涉房屋是在2016年4月，故倪巧兰主张依据该文而受误导，明显与事实不相符；第四，倪巧兰提交的产品服务白皮书，荔枝湾投资公司否认该白皮书出自其司，仅凭现有证据亦不能证明白皮书是出自于荔枝湾投资公司。故本院认为，本案中，倪巧兰提交的证据不足以充分证明其在购买案涉房屋时受到虚假宣传。倪巧兰援引珠海市横琴新区工商行政管理局横工商处字（2018）1144号的行政处罚决定书主张荔枝湾投资公司存在虚假宣传被工商部门查处罚款，对此本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”的规定，上述行政处罚决定书中所列举的荔枝湾投资公司将不属于商品房开发规划范围内的游艇码头、麻省医院、HELLOKITTY主题公园等列入广告视频和图册，使用数据引证内容没有表明出处等违法行为发生在倪巧兰购买案涉房屋后，且前述的宣传内容仅视为要约邀请，不属于要约，因此，该处罚决定书对倪巧兰和荔枝湾投资公司之间买卖合同并不构成实质影响。关于焦点三。从倪巧兰提交的证据及各业主庭审陈述，案涉房屋在收楼时存在着如入户大门与墙壁有较大的间隙、大理石开裂、墙面色差、墙体阴阳角不直、地砖破裂、空鼓等等质量问题，均是装修存在的质量问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或解除合同”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，即在交付的房屋不存在影响合同目的实现的质量瑕疵的情况下，买受人不得拒收房屋，其拒绝受领则视为已交付。至于房屋存在的质量瑕疵，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，买受人有修复请求权或修复费用请求权，开发商则应承担瑕疵担保责任。本案中，《商品房买卖合同》第九条约定，案涉商品房交付时应当具备取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，此为双方对房屋建筑质量进行的约定；庭审查明，案涉房屋为精装房，因此，装修质量标准应以《委托协议书》所附为依据。根据合同第十六条第三款的规定，倪巧兰对查验房屋过程中出现的质量问题，有权要求荔枝湾投资公司进行更换、修理或若无法更换、修理的，赔偿装饰材料、设备差价，而事实上，倪巧兰在查验房屋过程中发现的质量问题，荔枝湾投资公司已派人进行维修，倪巧兰案中没有证据证明上述质量问题严重影响到其正常居住使用。合同第十一条约定荔枝湾投资公司应在2018年4月30日前向倪巧兰交付案涉房屋，故根据合同的约定，荔枝湾投资公司应在2018年4月30日前将符合合同约定质量装修标准的房屋交付给倪巧兰，荔枝湾投资公司在2018年4月6日向倪巧兰发送《荔枝湾花园入伙须知》，于2018年4月16日在澳门日报、珠海特区报刊登交楼通知书通知倪巧兰办理房屋交付手续，履行了合同约定的通知交付之义务，倪巧兰以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求荔枝湾投资公司承担逾期交房的违约责任，依据不足，本院不予支持。如上文分析，案中倪巧兰提交的证据不足以证明其主张，故对其诉请本院予以驳回，对于其申请对案涉房屋的装修造价进行鉴定及对案涉小区房屋价格进行评估亦不予准许；荔枝湾投资公司的反诉请求因该请求所依据的合同条款无效，故对荔枝湾投资公司的反诉本院亦予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、驳回本诉原告倪巧兰的诉讼请求；二、驳回反诉原告珠海荔枝湾投资发展有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费8092元、财产保全费5000元，由本诉原告倪巧兰负担；本案反诉案件受理费1105元，由反诉原告珠海荔枝湾投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  徐艳红二〇一九年十二月二十六日法官助理熊健法官助理刘韵书记员罗志斌            附件一：                                原告提交公共证据                  证据清单                    被告荔枝湾投资公司质证意见              被告荔枝湾装饰公司质证意见                  1.珠海公证处作出的（2018）粤珠珠海第10390号公证书（P1-4）（附光盘）              形式上的真实性无异议，对其内容的真实性、合法性及关联性不予认可。                   同被告荔枝湾投资公司质证意见一致。                  2.珠海公证处作出的（2018）粤珠珠海第10390号公证书【附件图片】（P5-135）                  3.K2荔枝湾产品服务白皮书（P136-165）              三性不予认可。                  4.K2荔枝湾在售楼时发放给业主的宣传画册（P166-177）                  5.K2荔枝湾网站推广宣传视频（P178-178）                  6.K2荔枝湾售楼部销售人员介绍现场沙盘视频（P179-179）              真实性予以认可，对合法性和关联性不予认可。                  7.K2荔枝湾售楼部现场广告宣传图片（P180-182）              三性不予认可。                  8.横琴工商局作出的横工商处字[2018]1144号行政处罚文书（P183-188）              形式上的真实性予以认可，对关联性不予认可。                  9.（2018）粤0491民初1282号判决书（P189-194）              真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不予认可。                  10.珠海公证处作出的（2018）粤珠珠海第9383号公证书（P195-204）（附光盘）              真实性无异议、合法性、关联性和证明目的不予认可。                  11.珠海公证处作出的（2018）粤珠珠海第9383号【附件图片】（P205-340）                  12.珠海公证处作出的【（2018）粤珠珠海第9383号】公证书（视频一）（P341-341）                  13.珠海公证处作出的【（2018）粤珠珠海第9383号】公证书（视频二）（P342-342）                  14.珠海公证处作出的【（2018）粤珠珠海第9383号】公证书（视频三）（P343-343）                  15.澳门东周刊对荔枝湾小区情况报道（P344-346）              三性均不予认可。                                 同被告荔枝湾投资公司质证意见一致。                  16.荔枝湾业主收楼时填写的《收楼意见书》（P347-372）                  17.荔枝湾业主集体团购验房的微信截图（P373-381）                  18.荔枝湾业主提供的房屋验房报告（P382-533）                  19.小区楼房出现大量质量问题的综合图片（P534-544）                  20.小区室内装修施工质量不合格的综合图片（P545-574）                  21.荔枝湾小区水浸视频（P575-575）                  22.荔枝湾小区南区14栋电梯损坏视频（P576-576）                  23.2018年6月21日荔枝湾小区3栋大堂水管爆裂倒灌电梯视频（P577-577）                  24.荔枝湾小区房屋水管爆裂道、墙面破裂视频（P578-578）                  25.荔枝湾小区南区10栋房屋室内吊顶发霉视频（P579-579）                  26.荔枝湾小区南区大量更换房屋木门的情况视频（P580-580）                  27.2018年6月17日案涉小区地下消防的视频（P581-581）                  28.3栋走火通道2018-9-18（P582-582）                  29.荔枝湾小区南区房屋质量视频（P583-583）                  30.2019年11月9日荔枝湾小区情况视频（P584-584）                  31.荔枝湾小区室内返修后质量问题的视频（P585-585）                  32.2018年11月26日小区整体施工情况视频（P586-586）                  33.荔枝湾小区2018年4月30日-2018年11月通知公告（P587-617）                  34.荔枝湾小区南区6栋408水管爆裂视频（P618-618）                  35.2019年2月15日荔枝湾外墙下沉视频（P619-619）              三性不予认可。                             同被告荔枝湾投资公司质证意见一致。                  36.荔枝湾小区业主在售楼部门口维权视频（P620-620）                  37.荔枝湾小区综合问题视频（P621-621）                  38.开发商在全国各地楼盘的负面评价（P622-638）                  39.荔枝湾小区南区6栋1610房规划与实际交付对比（P641-641）                  40.小区燃气管道改建问题（P642-642）                  41.《关于核查楼盘规划事宜的答复》【珠横新规土函[2018]700号】（P639-640）              真实性无异议，对合法性及关联性不予认可。                  42.《荔枝湾花园业主致中共横琴新区区委、横琴新区管理委员会公开信》（P643-677）              三性不予认可。                  43.荔枝湾小区业主致横琴信访办的信（P678-678）              形式上的真实性无异议，对合法性和关联性不予认可。                  44.横琴信访办对严红的答复（P679-679）                  45.荔枝湾小区业主到横琴工商局维权视频（P680-680）                  46.开发商回复《关于珠海荔枝湾项目投诉情况回复》荔枝湾函字【2018】046号（P681-685）              真实性无法确认。                  47.开发商回复《关于荔枝湾花园住宅维权沟通方案（讨论稿）》荔枝湾函字【2018】048号（P686-690）              真实性无异议，对合法性和关联性不予认可。                  48.横琴建环局三方协调会议 (1)（P691-691）                  49.横琴建环局三方协调会议 (2)（P692-692）              三性不予认可。                  50.横琴建环局三方协调会议 (3)（P693-693）                  51.关于与周边房价的对比（P694-698）                  52.横琴工商行政管理局《关于对严红举报荔枝湾房地产项目开发商信访事项的答复》（P699-699）              真实性无异议，对合法性和关联性不予认可。                  53.横琴工商行政管理局《关于对王小梅举报横琴荔枝湾房地产项目开发商的答复》（P700-705）              三性不予认可。                  54.建设工程消防验收意见书（P1-2）                  55.横琴工商局《寻找当事人公告》（P3-4）              形式上的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不予认可。                  56.工作联系单（P5-5）              三性不予认可。                           同被告荔枝湾投资公司质证意见一致。                  57.（2018）粤0491民初759号判决书 (2)（P6-13）              真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不予认可。                  58.广东省建设工程标准施工合同（P14-26）              三性不予认可。                  59.2018年10月13日大量更换地板材料的图片（P27-27）                  60.2019年4月12日地漏整改通知（P28-28）              真实性无法确认（以原件核对情况为准），对合法性和关联性不予认可。                  61.电梯维修通知（P29-30）                  62.横琴环保局关于信访的答复意见973号函（P31-33）              形式上的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不予认可。                  63.广东省商品房住宅质量保证书（P34-59）              真实性无异议，对合法性和关联性不予认可。                  64.返修工作人员及工作证（P60-60）              三性不予认可。                  65.收楼流程（P61-61）                  66.横琴新区建设工程规划许可荔枝湾风雨连廊              真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不予认可。                  67.横琴新区综合执法局2017年行政处罚案件信息统计表              形式上的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不予认可。                  68.珠海市横琴新区工商行政管理局关于对李玉玲反映情况的答复20190425                  69.赵新与管家微信聊天记录              收楼意见书并非每个案件都存在，并非所有业主都将收楼意见书给到被告。即使问题存在，也属轻微瑕疵，并未严重影响居住。                  附件二：                                  本诉原告提交证据                  证据清单              被告荔枝湾投资公司质证意见              被告荔枝湾装饰公司质证意见                  1.商品房买卖合同（预售）              真实性合法性予以认可，对关联性和证明目的不予认可。              同被告荔枝湾投资公司质证意见一致。                  2.商品房买卖合同附件                  3.委托协议书、确认书                  4.荔枝湾花园入伙须知                  5.2018年5月回复函              因原告无法出示原件，真实性合法性无法确认,对关联性证明目的不予认可。                  6.2018年7月回复函                  7.购房款发票、房款收据              无异议。                  8.委托代理合同及律师费发票              真实性、合法性无异议，对关联性不予认可。                  9.委托担保合同及发票                  附件三：                             被告（反诉原告）荔枝湾投资公司提交证据                  证据清单              原告(反诉被告)质证意见                  1.竣工验收备案表              真实性无异议，合法性有异议。                  2.荔枝湾花园入伙暨办理不动产权证通知书、EMS快递单、邮件全程跟踪查询结果              对其真实性予以认可,但认为没有达到合同约定的交楼标准。                  3.交楼登报公告                  4.房屋建筑面积测绘报告              形式内容是真实的，但只提供了房屋建筑面积测绘成果一页纸，从未出示和提交测绘报告和明细表。不满足房屋交付的约定和法定条件。                  5.购房提示              真实性无异议，但认为其部分内容不符合法律规定，也与事实不符。                  附件五：                                 本院依职权调取证据                  证据清单              原告质证意见              被告荔枝湾投资公司、荔枝湾装饰公司质证意见                  1.《行政处罚决定书》【珠横新综罚决[2017]规001号】              三性无异议。              真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的不予认可。                  2.《关于珠海荔枝湾项目投诉情况回复》【荔枝湾函字[2018]046号                  3.《请求函》              对形式上的真实性、合法性无异议，对内容的真实性、关联性和证明目的不予认可。                  4.《回复函》              真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的不予认可。                  5.《珠海市横琴新区消费者协会投诉登记表》              真实性无异议，对合法性和关联性不予认可。                  6.《关于珠海荔枝湾花园项目（地块四）风雨连廊许可情况的复函              三性予以认可。                  附件四：                             原告（反诉被告）提交证据                  证据清单              被告（反诉原告）荔枝湾投资公司质证意见                  1.收楼情况说明              三性不予认可                  2.房屋查验咨询报告                  3.案涉小区未达交付使用标准的相关证据              质证意见与本诉相同