河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终5549号 上诉人（原审被告）：徐泽，男，1982年1月3日出生，回族，住址长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：焦丽丽，北京雷石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹**杰，北京雷石律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王静，女，1973年6月3日出生，汉族，住址北京市通州区。 被上诉人（原审被告）：路燕，女，1983年5月9日出生，汉族，住址北京市通州区。 委托诉讼代理人：毕晓旬，河南吾衡律师事务所律师。 上诉人徐泽因与被上诉人王静、路燕房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初5106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 徐泽上诉请求：一、撤销一审判决中第二项内容，改判上诉人不承担任何责任；二、判令被上诉人承担一审和二审全部诉讼费用。主要事实和理由：1、涉案房屋系路燕个人财产，该房屋系路燕父母赠与给路燕个人的财产。上诉人提交的《说明》是路燕写完交给徐泽的，是路燕的意思表示，与徐泽没有关系。2、签订房屋买卖合同系路燕的个人行为，徐泽一直不知情。3、一审法院适用《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条第一款的规定，与2018年1月18日实施的《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条相冲突。 王静答辩称，我认为上诉人与路燕是夫妻关系，我不同意上诉人的上诉理由。 路燕答辩称，一、我方不同意上诉人的上诉理由，该涉案房屋是路燕与徐泽在夫妻关系存续期间共同购置的房产，且共同偿还贷款，依法属于夫妻共同财产，在王静与路燕就涉案房屋达成交易之前，徐泽与路燕就该房屋的处置进行过沟通，徐泽本人同意将房屋卖给王静，不存在徐泽对该交易行为不知情的情形，而且出卖该房屋所获取的房款用于共同经营，依法完全属于夫妻共同财产，在该房屋产生交易纠纷的情况下，所形成的债务，依法也属于夫妻共同债务。二、我方认为原审判决确定的违约金明显过高，且事实上徐泽与路燕目前的经济状况没有能力偿还过高的违约金，请求法院依法予以酌减。 王静向一审法院起诉请求：1、请求判决解除原告与被告路燕签订的存量房买卖合同、补充协议及买卖双方补充协议；2、请求判决二被告共同返还原告购房款156万元，并自2017年10月23起至实际给付之日，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。3、请求判决二被告赔偿原告服务费31200元。4、请求判决二被告共同承担违约金312000元。5、本案诉讼费、保全费由二被告共同承担。 一审法院认定事实:2017年10月16日，在三河市富地房产经纪有限公司居间下，原、被告签订了《存量房买卖合同》及补充协议、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，约定原告以全款156万元购买被告路燕名下三河市燕郊开发区汉王路西侧、该公司A地块南侧天洋城芙蓉镇9-1-203房屋。合同签订后，原告按约定在2017年11月1日前，将共计1520000元的房款向被告路燕交付，双方约定剩余房款4万元在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付。且约定在房屋产权登记满两年时进行过户手续办理。原告支付房款后，被告向原告交付房屋，现涉案房屋由原告实际占有、使用并已出租他人。但被告未按约定时间2017年11月15日进行银行贷款清偿并办理抵押注销手续，导致至2018年10月房屋产权登记满两年时双方无法办理过户。就此于2018年12月27日，双方再次签订《买卖双方补充协议》，约定合同继续履行，并确定过户时间为2019年4月30日前，还补充约定被告路燕承担违约金6万元，于2018年12月27日向原告支付违约金20000元，剩余40000元违约金与未付房款40000元抵销。但至2019年4月30日，被告路燕无能力支付银行剩余贷款，造成不能办理抵押登记解除并完成交易过户。故原告起诉要求解除合同，并要求返还已付购房款。被告徐泽提交被告路燕本人书写说明一份，主张被告路燕所出卖的房屋系被告路燕个人财产，其对被告路燕与原告交易不知情、未参与，故其不承担相应法律后果。结合庭审事实，原、被告双方提交的证据均真实、合法、有效，可以充分证明原告与被告路燕进行房屋买卖并已支付房款152万元的事实，且被告路燕已以实际行为构成根本违约。但被告徐泽提交的证明“说明”中记载“徐泽只负责与本人办理相应的买卖手续、提供相应的买卖材料”，体现出被告徐泽对被告路燕将进行房屋出卖的事项是有知晓的，但在被告路燕与他人签订合同时，被告徐泽未要求被告路燕将此夫妻内部约定向他人告知，也未自行向原告告知。且在合同签订后长达两年的时间里，被告徐泽对被告路燕已得到原告购房款的事实明知，对涉案交易明知，但就其与被告路燕之间的夫妻约定内容，并未向原告进行过告知。 一审法院认为，2017年10月16日，原告与被告路燕通过三河市富地房产经纪有限公司居间签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》，以及原、被告于2018年12月27日签订的《买卖双方补充协议》，均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。原告已按合同约定向被告路燕支付房款1520000元。被告路燕屡次在合同约定时间不能完成合同约定义务，故构成根本违约，应承担违约责任。且因涉案房屋存在抵押登记，无法实现过户，故合同目的无法实现，原告主张解除《存量房买卖合同》、《补充协议》、《买卖双方补充协议》的请求，合理合法，本院予以支持。合同解除后，原告与被告路燕对于房屋的权利恢复到原有状态，对于已经履行的部分应当恢复原状，故买受人有权主张返还已经支付的房款，出卖人配偶及出卖人作为房屋及售房款的共有权人，对买受人已付购房款负有连带返还义务。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条第一款规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”，现被告徐泽未能够证明被告路燕收到的涉案购房款的用途，故其以此作为不承担共同连带返还义务的理由，无事实依据，本院不予采纳。故被告路燕、徐泽应向原告返还已收取的购房款1520000元，并且按合同约定以房屋总价款的20%承担违约金312000元。原告主张被告赔偿居间服务费30000元，该项属于实际损失，因被告已承担违约金，故对原告的该诉求，本院不再予以维护。原告主张被告支付已付购房款的利息，无合同约定和法律规定，本院不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》第二十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告王静与被告路燕于2017年10月16日签订的关于三河市燕郊开发区汉王路西侧、该公司A地块南侧天洋城芙蓉镇9-1-203房屋《存量房买卖合同》、补充协议及《买卖双方补充协议》。二、被告路燕于本判决生效后十日内向原告王静返还购房款1520000元，并赔偿原告王静违约金316000元，被告徐泽对前述被告路燕所承担的给付和赔偿义务承担连带义务。三、原告王静于本判决生效后三十日内向被告路燕返还三河市燕郊开发区汉王路西侧、该公司A地块南侧天洋城芙蓉镇9-1-203房屋房屋。案件受理费21929元，减半收取计10964.50元，由被告路燕、徐泽负担。 本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为徐泽是否应对路燕承担的给付和赔偿义务承担连带责任。涉案房屋系路燕与徐泽婚后购买，且徐泽与路燕共同签订了房屋贷款抵押合同，以夫妻共同财产共同偿还贷款。王静虽只是与路燕个人签订的房屋买卖合同时，但路燕、徐泽均未在签订房屋买卖合同时向王静说明涉案房产的权属状况。故王静有理由相信路燕系代表徐泽与其签订的房屋买卖合同。上诉人虽提交了路燕书写的“说明”，但该说明系路燕与徐泽的内部约定，在无证据证明路燕、徐泽将该约定告知王静的情况下，该约定不能对抗善意第三人。本案中，徐泽不能以该“说明”主张不承担连带责任。至于该“说明”在夫妻共同债权债务分割时的效力问题，不属于本案审查范围。 综上所述，徐泽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21,929.0元，由徐泽负担。 本判决为终审判决。 审判长  王章水 审判员  柴秋芬 审判员  罗丕军 二〇一九年十二月十一日 书记员  韦 丹 书记员  周承恩