安徽省宿松县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0826民初2247号 原告（执行案外人）：朱祥飞，男，1963年7月24日出生，汉族，住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：何华军，安徽八里江律师事务所律师。 被告（申请执行人）：王春燕，女，1979年2月1日出生，汉族，住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：何东华，安徽松圣律师事务所律师。 第三人（被执行人）：孙中成，男，1978年10月8日出生，汉族，住安徽省宿松县。 原告朱祥飞与被告王春燕、第三人孙中成案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适应普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱祥飞及其委托诉讼代理人何华军、被告王春燕及其委托诉讼代理人何东华到庭参加了诉讼，第三人孙中成经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱祥飞向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认宿松县孚玉镇联合路1-06-076号一幢第三层房屋的实际所有权人为朱祥飞；2、请求法院停止王春燕执行宿松县孚玉镇联合路1-06-076号一幢第三层房屋；3、本案诉讼费由王春燕承担。事实与理由：2019年1月6日朱祥飞对查封孙中成所有的位于安徽省宿松县房屋提出书面异议。宿松县人民法院于2019年4月20日作出（2019）皖0826执异2号执行裁定书，裁定驳回朱祥飞的异议请求。2009年2月17日，孙中成与赵永玉、王青松、余金来四人从黄玉平处共同购买位于块，议定共同出资建造五层房屋一幢。因政策原因，相关证件暂登记在孙中成名下。2010年该宅基地办理了松国用（2010）第1261号土地使用证，该房屋建成后于2011年3月30日登记了房屋权证松字第××号房地产权证，后孙中成未经其他房屋共同所有人同意，擅自以房产证遗失为由补办松房证字第××号房地产权属证书。2011年9月19日，孙中成通过中介公司将该房屋的第三层转让给朱祥飞，朱祥飞按照转让协议约定支付了房款。该房屋朱祥飞入住后进行了装修，并陆续以自己的名义开通了水、电、燃气、网络等户头入住并使用至今。王春燕与孙中成之间的债权债务关系发生在2016年，朱祥飞依法通过合理的价格从孙中成处购买了该房屋，并己经占用使用该房屋长达八年多。该房屋的实际所有权人应当为朱祥飞，朱祥飞的合法权益应当得以保护，故朱祥飞请求法院依法判如所请。 王春燕辩称，朱祥飞非房屋产权人，不管朱祥飞与孙中成签署的协议是否真实，由于其没有办理产权过户手续，其行为明显违反物权法等相关法律的规定，不能证明朱祥飞为合法的产权人，请求驳回其诉讼请求；朱祥飞要求停止执行行为并非是本案的审理范围，要求停止执行不应得到支持。 孙中成未作陈述，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下： 一、对朱祥飞提交的证据 《土地及延伸的相关证件使用共享协议书》复印件、2009年12月9日的收条复印件、2011年3月29日协议复印件、松国用（2010）第1261号土地证复印件、房地产证松字第××号房地产权证书复印件各一份，证明目的为1、2009年12月17日，余金来、孙中成、王青松、赵永玉四人共同出资购买黄玉平地基，因地基面积小，办理土地权属证书时，只登记在孙中成名下，但土地权益归四人共同所有；2、房地产证松字第××号房屋所占用地来源于黄玉平；3、四人共出资建造了五层房屋；4、2011年3月29日，权利人经协商，确认房屋第一层归赵永玉所有，第二层归王青松所有，第三层归孙中成所有，第四、五层归余金来所有。王春燕质证认为对《土地及延伸的相关证件使用共享协议书》及2011年3月29日协议的真实性有异议，朱祥飞未提交原件，不能判别真伪；对2009年12月9日的收条的真实性有异议，黄玉平本人没有出庭作证不能证明该收条是否是本人出具，该收条的金额为大笔资金，双方应该通过转账完成，原告未提供相应的转账凭证，不能证明该款项已实际发生；对土地证、房产证的三性无异议，进一步证明了朱祥飞主体不适格。本院认为，本组证据原件已经在（2019）皖0826民初2252号案件中出示，该组证据能相互印证，符合证据的三性要求，应予认定。该组证据证明了赵永玉、孙中成等四人共同出资从黄玉平处移转土地使用权并建造了一幢四层的房屋，该房地产登记权利人为孙中成。 房屋买卖合同、银行汇款凭证复印件、取款凭证、中介费收款收据、水费发票（2013-2018）6张、电费发票（2015-2019）5张、燃气费发票2张、网络费用票据1张，证明1、2011年9月19日，孙中成将其所有的房屋转让给朱祥飞，房款21.6万元，朱祥飞通过银行转账和现金的方式给付给孙中成;2、朱祥飞另支付了中介费用3200元；3、朱祥飞入住（实际占有）后，陆续以自己的名义开通了水、电、燃气、网络等户头使用至今；4、宿松县孚玉镇联合路1-06-076号一幢第三层房屋一直由朱祥飞占有、管理、使用和维护，朱祥飞系该房屋的实际所有权人；5、朱祥飞的权益足以排除对该房屋的强制执行。王春燕质证认为，对房屋买卖合同的真实性有异议，不能证明双方实际履行了该合同，合同仅证明朱祥飞与孙中成是买卖关系，由于没有办理权属登记，不能证明朱祥飞是合法的产权人；转款凭证上没有显示是购买房屋的转让款，即使转款凭证上是购房款，但合同金额是32.6万元，但朱祥飞仅支付了19万元，根据规定，没有支付全部价款，更进一步证明朱祥飞不是房屋所有权人；相关票据与本案无关联性，只能证明朱祥飞在此居住，不能证明其是房屋的合法产权人。本院认为，房屋买卖合同系原件，结合朱祥飞提交的汇款凭证、中介费收款收据等证据，能证明2011年9月19日，孙中成与朱祥飞通过宿松县祥瑞房地产中介服务公司就坐落于宿松县房屋出卖的事宜签订房屋买卖合同，约定涉案房屋总价款为32.6万元，朱祥飞实际已支付21.6万元，该房屋一直由朱祥飞占有、使用和维护。 水费分摊账本及房屋居住使用照片、收条一份，证明1、朱祥飞居住后，和其他邻居一起出资修建了道路，承包人是张建军；2、朱祥飞居住使用房屋至今；3、宿松县孚玉镇联合路1-06-076号1幢3楼房屋一直由朱祥飞占有、管理、使用和维护，朱祥飞是房屋的实际所有权人；4、朱祥飞的权益足以排除对该房屋的强制执行。王春燕质证认为，对分摊账本的真实性有异议，没有相关人员签字确认，不能证明是为涉案房屋的相关费用，收条的真实性有异议，张建军没有到场不能证明收条上的内容。本院认为，水费分摊账本系单方记录，房屋居住使用照片无房屋位置及居住人的内容，收条内容未涉及本案当事人，该组证据缺乏证据的关联性，真实性亦存疑，不予认定。 宿松县人民法院（2013）松民一初自第00981号民事调解书复印件、房屋情况证明一份，证明1、法院已确认涉案地块的第四层房屋归方伟莲（余金来前妻）所有；2、宿松县孚玉镇人民政府、光明社区居委会已证实该房屋属朱祥飞所有；3、该房屋一直由朱祥飞占有、管理、使用和维护，朱祥飞是该房屋的实际所有权人；4、朱祥飞的权益足以排除对该房屋的强制执行。王春燕质证认为，调解书与本案无关，同时调解书中涉及的联合路111号房屋是否属于涉案房屋没有相关证据证实；对情况证明的真实性有异议，证明中的其他人是否是邻居没有相关证据证实，签字人也未提供相关的身份信息，不能证明证人是否存在以及是否具有民事行为能力，居委会的盖章因为证明错误而没有任何效力，孚玉镇政府证明内容超出其职责范围，其盖章的行为没有任何证明效力，因此其提供的证据不能证明其是合法产权人，即使朱祥飞提供的证据属实，只证明其存在不合法的权益被侵犯，且该证据在执行异议程序中都提供了，均未被认定。本院认为，宿松县人民法院（2013）松民一初字第00981号民事调解书与本案无关联，不予认定；房屋情况证明有社区居委会及镇政府盖章并且经办人签字确认，证明了赵永玉等四人共同建造宿松县孚玉镇联合路1-06-076号（现联合路111号）房屋及房屋建成后朱祥飞购买该房屋第三层并一直居住的事实。 二、王春燕提交的证据 松政[2008]33号宿松县政府通告复印件，证明根据通告的第五条规定，朱祥飞购买的房屋属于黑开发，黑开发被法律法规明令禁止，从而证明朱祥飞的权益不是合法权益。朱祥飞质证认为，对通告的真实性无异议，但该房屋只是王春燕认为属于黑开发，涉案房屋未办理变更登记的原因不在原告方，本案的事实符合人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条的规定，能够证实朱祥飞的权利能够排除执行。本院对松政[2008]33号宿松县政府通告的真实性予以确认，该通告发布及施行日期为2008年6月11日，其中第五条内容为：“……县国土局不得为违法建设用地办理土地登记、发证、交易等手续，不得为三层以上的房屋办理同宗土地分割登记。” 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王春燕因与孙中成、余秘华民间借贷纠纷一案，王春燕向本院申请诉前财产保全，本院于2016年10月14日作出（2016）皖0826财保53号民事裁定，裁定对孙中成位于安徽省安庆市宿松县孚玉镇联合路1-06-076号一幢房屋（房地权证：松房证字第××号）予以查封。2016年10月18日，王春燕向本院提起民事诉讼，本院于2017年3月6日作出（2016）皖0826民初2520号民事判决，判决内容为：一、孙中成、余秘华欠王春燕借款141.4万元，于本判决生效之日起五日内还清，同时自2016年7月10日起，以25万元为基数，按年利率24%支付利息；自2016年10月18日起，以116.4万元为基数，按年利率6%支付利息，息随本清。二、被告孙中成、余秘华向王春燕给付律师代理费3万元、诉前保全申请费5000元。三、驳回孙春燕的其他诉讼请求。判决生效后，因孙中成、余秘华未自觉履行生效判决确定的义务，王春燕遂于2017年7月21日向本院申请强制执行，本院于2017年9月18日作出（2017）皖0826执905号执行裁定，裁定拍卖孙中成所有的位于安徽省宿松县（房地权证：松房证字第××号）。朱祥飞于2019年1月6日向本院提出执行异议，本院于2019年4月20日作出（2019）皖0826执异2号执行裁定，裁定驳回朱祥飞的异议请求。朱祥飞遂提出案外人执行异议之诉。 另查明，2009年12月17日，孙中成、赵永玉、王青松、余金来四人以31万元（其中孙中成出资82500元）从黄玉平处移转土地使用权一块，转移后共同建造一幢四层的房屋。该房地产登记在孙中成名下，于2010年办理了松国用（2010）第1261号土地使用证，于2011年办理了房地权证松字第××号房地产权证。孙中成、赵永玉、王青松、余金来四人商定第三层由孙中成所有。2016年，孙中成以涉案房地产权证遗失为由，申请补办松房证字第××号房地产权证。 2011年9月19日，朱祥飞、孙中成通过宿松县祥瑞房地产中介服务部签订房屋买卖合同，合同约定孙中成将位于宿松县房屋出售给朱祥飞，房屋成交净价为32.6万元，首付房款21.6万元，剩余房款待孙中成办理好房产证全权过户朱祥飞后付清，合同一并约定了其他责任条款。同日，朱祥飞向孙中成支付了房屋首付款21.6万元，剩余房款未支付。房屋交付后，朱祥飞对房屋进行了装修，并以自己的名义开通了水、电、燃气、网络，且一直居住至今。 再查明，2008年6月11日宿松县人民政府发布并施行松政[2008]33号《宿松县人民政府关于坚决禁止违法占地、违法建设和违法开发行为的通告》，通告第五条规定：“……县国土局不得为违法建设用地办理土地登记、发证、交易等手续，不得为三层以上的房屋办理同宗土地分割登记。” 本院认为，赵永玉、王青松、余金来、孙中成四人自黄玉平处移转土地使用权一块并合伙建造了一幢四层的房屋，赵永玉、王青松、余金来、孙中成对涉案房屋应属按份共有关系，虽涉案房屋以孙中成个人的名义办理了土地证及房产证，孙中成是涉案房地产登记的物权人，但房屋并未分层办理不动产权证，且基于按份共有关系孙中成是对涉案的整幢房屋享有其份额的所有权，不能依约定单独享有对房屋第三层的所有权，孙中成将涉案房屋第三层转让给朱祥飞，朱祥飞起诉请求确认其为涉案房屋第三层的所有权人，本院不予支持。 本案的争议焦点为朱祥飞是否对执行标的享有排除执行的权益。涉案房屋为未过户的不动产，针对案外人对未过户不动产提出的异议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”也就是说，必须同时具备上述四个条件，否则其权利不能够排除法院执行。本案中，在本院查封涉案房产前，朱祥飞便与孙中成签订了合法有效的书面房屋买卖合同，且自合同签订后便一直合法占有、居住该房屋至今，该行为符合上述四个条件中的（一）、（二）两条；针对（三），是否已经支付全部价款的问题，朱祥飞购买孙中成位于宿松县房屋，双方约定房屋净价为32.6万元，朱祥飞支付21.6万元后，下剩的11万元一直未支付，故本院认定朱祥飞未支付涉案房屋的全部价款；针对（四），是否因买受人自身原因未办理过户登记的问题，朱祥飞在购买涉案房屋前就知晓该房屋是以孙中成的个人名义办理的整幢房屋的房地产权证，其明知购买的涉案房屋可能会存在无法独立分割且单独办理房地产权属登记的风险，仍然选择购买；另朱祥飞于庭审中陈述在购买房屋交付房款的当天已经知晓该房屋是孙中成与他人合伙建造，且该房屋的第一层与第四层已经有他人装修入住，根据宿松县人民政府发布的松政［2008］33号《宿松县人民政府关于坚决禁止违法占地、违法建设和违法开发行为的通告》，其中关于县国土局不得为违法建设用地办理土地登记、发证、交易等手续，不得为三层以上的房屋办理同宗土地分割登记的规定，朱祥飞应该知道涉案房屋无法办理土地分割登记，其在知晓无法办理土地分割登记后未要求孙中成返还购房款而选择继续装修并入住，其自身存在过错。 综上所述，朱祥飞对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。朱祥飞请求确认其为宿松县孚玉镇联合路1-06-076号一幢第三层房屋的实际所有权人及对涉案房屋的停止执行的诉讼请求，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项、第四项规定，判决如下： 驳回原告朱祥飞的全部诉讼请求。 案件受理费6040元，公告费240元，合计6280元，由原告朱祥飞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判长 余 军 审判员 张美良 审判员 付 蓉 二〇一九年十二月二十八日 法官助理胡多青 书记员王习松 附本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。