广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终10702号上诉人（原审原告、反诉被告）：区健文，男，汉族，1982年12月7日出生，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：苏剑秋，广东五羊律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：谢杰锋，男，汉族，1991年1月22日出生，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：苏剑秋，广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：区惠东，男，汉族，1984年10月30日出生，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：陈伟忠，广东高泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘国琼，广东高泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：崔巧弟，女，汉族，1957年11月15日出生，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：陈伟忠，广东高泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘国琼，广东高泰律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司佛山高明支行，住所地广东省佛山市高明区。负责人：林建清，该行行长。委托诉讼代理人：潘汝炽，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾欢欢，广东豪盛律师事务所律师。上诉人区健文、谢杰锋因与被上诉人区惠东、崔巧弟，原审第三人中国建设银行股份有限公司佛山高明支行（以下简称建设银行高明支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初206民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。区健文、谢杰锋上诉请求：依法改判，支持区健文、谢杰锋的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认为谢杰锋不是合同相对人明显与事实不符。1.谢杰锋支付涉案房款，又实际使用房屋多年，区惠东、崔巧弟亦无异议。2.区健文与区惠东、崔巧弟签订的《结算确定书》约定双方同意将涉案房屋的权属转移至谢杰锋名下，表明区惠东、崔巧弟同意由谢杰锋取得原合同的权利义务。3.区惠东与谢杰锋之间的微信聊天记录亦反映，区惠东、崔巧弟同意为谢杰锋办理涉案房屋的产权过户登记。二、一审判决以房屋交易存在税费问题而认定谢杰锋要求区惠东、崔巧弟协助办理房屋过户手续没有法律依据不当，涉案合同应继续履行。1.区健文、谢杰锋与区惠东、崔巧弟之间形成的合同关系是双方的真实意思表示，不存在违反强制性法律规定的情况，应继续履行。2.谢杰锋名下没有房屋，具备佛山地区的购房资格，有权购买房屋。3.区惠东在微信聊天中表示可为谢杰锋办理过户登记，明确同意将房屋出售给谢杰锋。4.交易税费属行政机关的职权范围，如何征税是另一个法律关系，与本案无关。三、涉案房屋现虽为查封状态，但可通过还贷涂销抵押并实际过户，不存在无法办理的情况。1.建设银行高明支行负有协助办理涂销抵押的义务。涉案房屋系因区惠东、崔巧弟违反与建设银行高明支行的抵押合同约定造成，区健文、谢杰锋在本案中要求区惠东、崔巧弟向银行支付贷款本金和利息以实现过户目的，也是购房合同应有之义。区健文、谢杰锋足额支付购房款后，区惠东、崔巧弟有义务履行房屋变更登记手续。2.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条关于“取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，一审判决以涉案房屋处于查封状态为由认定其客观上无法办理房产登记手续不成立。四、区惠东、崔巧弟在一审中为了掩盖其违约事实作虚假的陈述，一审未予制裁反而认为区健文、谢杰锋的诉请没有事实和法律依据，属错误判决。二审期间，区健文、谢杰锋明确其上诉请求为：1.撤销一审判决第二项；2.判令区惠东、崔巧弟协助谢杰锋对佛山市高明区XX屋办理涂销抵押手续及办理所有权转移登记至谢杰锋名下；3.判令谢杰锋代为向建设银行高明支行偿还佛山市高明区XX屋的贷款本金和利息，建设银行高明支行收齐款项后协助办理该房屋所有权登记转移手续至谢杰锋名下；4.案件诉讼费由区惠东、崔巧弟承担。区健文、谢杰锋还补充上诉理由如下：第一，一审判决查明事实不清。一审判决未认定《结算确定书》的效力，也未查明区健文、谢杰锋是否已经全额支付购房款。第二，一审判决认定事实错误，适用法律有误。1.涉案《结算确定书》是对《房产转让协议书》的补充，谢杰锋根据该《结算确定书》成为了合同相对人。2.根据《房产转让协议书》和《结算确定书》的约定，区惠东、崔巧弟未在规定时间内将涉案房屋过户给谢杰锋已构成违约，应向区健文、谢杰锋支付违约金15万元。3.根据区惠东、崔巧弟提交的证据，涉案房屋仅被查封至2019年8月14日，且区惠东、崔巧弟与建设银行高明支行在执行中已达成和解，故该房屋现处于没有查封的状态，客观上不存在无法办理变更登记手续的情况。第三，根据我国物权法第一百九十一条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，涉案合同即便未通知建设银行高明支行但仍然有效，建设银行高明支行的抵押权利可以通过优先权实现，故其是否同意不影响买卖双方之间的合同效力。继续履行涉案合同亦有利于维护市场交易秩序、平衡合同双方的利益及解决案件的实际问题。区惠东、崔巧弟辩称:一审判决正确，依法应予维持。1.区健文要求办理房屋过户手续违背了涉案合同的约定。涉案合同约定购房尾款20万元应由区健文按照区惠东、崔巧弟与建设银行高明支行签订的贷款合同支付至2035年11月。区健文未按期支付银行贷款，还强迫区惠东、崔巧弟签订《结算确定书》，试图以足额支付购房款的情况要求办理过户，变相增加区惠东、崔巧弟提前还清银行贷款的义务，对区惠东、崔巧弟不公平。2.区健文要求将涉案房屋过户给谢杰锋没有法律依据，《结算确定书》是区惠东、崔巧弟在区健文胁迫下签订，不是区惠东、崔巧弟的真实意思表示，且谢杰锋不是涉案房屋的购房人，不能据此将房屋过户给谢杰锋。区健文向谢杰锋转售涉案房屋时并未取得房屋产权，二人之间的买卖合同无法履行，也不具备现实操作性。区惠东、崔巧弟直接将房屋过户给谢杰锋损害了国家利益，应认定该约定无效。3.区健文无权要求区惠东、崔巧弟支付违约金15万元，区健文没有按合同约定支付供楼款已构成违约，损害了区惠东、崔巧弟的利益。4.即便应由区惠东、崔巧弟支付违约金，该违约金标准明显过高，应予调整。建设银行高明支行称其意见与一审一致。区健文、谢杰锋向一审法院起诉请求：1.确认区健文与区惠东、崔巧弟于2012年5月31日签订的《房产权转让合约书》合法有效；2.区惠东、崔巧弟协助区健文、谢杰锋，对佛山市高明区XX屋向建设银行高明支行办理涂销抵押手续，并到佛山市高明区房地产行政主管部门办理该房屋的所有权转移登记手续，将该房屋的权属登记至谢杰锋名下（即办理该房屋不动产权证）；3.区惠东、崔巧弟向建设银行高明支行偿还该房屋的贷款本金和利息172900元。如区健文、谢杰锋代为支付，则由区惠东、崔巧弟向区健文、谢杰锋返还。建设银行高明支行须予以协助办理该房屋的所有权转移登记手续；4.区惠东、崔巧弟向区健文、谢杰锋支付违约金15万元；5.案件诉讼费用由区惠东、崔巧弟共同承担。一审法院认定事实：2012年5月31日，区惠东、崔巧弟与区健文签订《房产权转让合约书》，约定区惠东、崔巧弟将佛山市高明区XX屋[国有土地使用证：佛高国用（2XX）第040XX号和广东省房地产权证：粤房地权证佛字第**XX1号，产权面积102.82平方米]以35万元价格转让给区健文，区健文需先支付15万元，余下20万元按区惠东、崔巧弟与建设银行所签订的供楼方式逐月支付；在区健文支付35万元后，区惠东、崔巧弟负责出经费并且负责将房产证更名后交给区健文；两年后，区健文可以要求区惠东、崔巧弟过户；双方签名后，如果出现违约，则违约方要赔偿守约方15万元。2018年9月2日，区惠东、崔巧弟出具《结算确定书》，确认：收到区健文购房款259500元，其中现金212400元，转账47100元，以上款项区健文委托谢杰锋向区惠东交付。根据2012年5月31日，区惠东、崔巧弟等人与区健文签订的房产权转让合约书约定的条款确定位于高明大道东313号惠茹楼A座6梯302的房产出让总价款为35万元，区健文支付90500元后全部购房款已支付完毕，同意按区健文指定把房产权属转移至谢杰锋名下。2018年9月13日、2018年10月2日，区健文、谢杰锋分别向区惠东、崔巧弟寄送《履约告知书》，要求办理房产转移登记手续。另查，区惠东、崔巧弟庭审中确认收取首期款后将案涉房屋钥匙和证件交付给区健文。谢杰锋于2013年9月9日在案涉房屋居住至今。一审法院认为，区惠东、崔巧弟与区健文于2012年5月31日签订《房产权转让合约书》是双方真实意思表示，且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，应合法有效。区健文请求确认《房产权转让合约书》合法有效符合法律规定，一审法院予以支持。关于要求区惠东、崔巧弟协助将案涉房屋权属登记至谢杰锋名下问题。一审法院认为《房产权转让合约书》是区惠东、崔巧弟与区健文签订的，谢杰锋不是合同相对人。即使区惠东、崔巧弟同意将案涉房屋权属登记至谢杰锋名下，因涉及区健文与谢杰锋的另一法律关系以及房屋交易税费的问题，故谢杰锋请求区惠东、崔巧弟协助将案涉房屋权属直接登记至谢杰锋名下没有法律依据，且案涉房屋现处于法院查封状态，客观上也无法办理房产登记变更手续，故一审法院不予支持。因此，区健文、谢杰锋请求判令区惠东、崔巧弟向建设银行高明支行偿还抵押贷款本金及利息然后建设银行高明支行协助办理将案涉房产登记在谢杰锋名下没有法律依据，一审法院不予支持。关于请求区惠东、崔巧弟支付违约金问题。区惠东、崔巧弟与区健文签订《房产权转让合约书》约定“双方签名后，如果出现违约，则违约方要赔偿守约方15万元”，因合约书只约定区惠东、崔巧弟在区健文的要求下将案涉房屋过户到区健文名下，区惠东、崔巧弟没有义务按照区健文的指示将案涉房屋过户到谢杰锋名下，因区健文没有提供证据证明区惠东、崔巧弟有违反《房产权转让合约书》约定的情形，故请求区惠东、崔巧弟支付违约金没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于区惠东、崔巧弟反诉请求谢杰锋返还房屋及支付占用费问题。虽然《房产权转让合约书》没有约定案涉房屋如何交付，但区惠东、崔巧弟庭审中确认收取首期款后将案涉房屋钥匙和房产证件交付给区健文。一审法院认为区惠东、崔巧弟已自愿将案涉房屋实际交付给区健文占有，现区健文将房屋交付谢杰锋占有使用，没有侵害区惠东、崔巧弟的合法权益，区惠东、崔巧弟请求谢杰锋返还房屋没有法律依据，一审法院不予支持。因不存在区健文、谢杰锋非法占有案涉房屋的事实，故区惠东、崔巧弟要求区健文、谢杰锋支付房屋的占用费也没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认区健文与区惠东、崔巧弟（反诉原告）于2012年5月31日签订的《房产权转让合约书》合法有效;二、驳回区健文、谢杰锋的其他诉讼请求；三、驳回区惠东、崔巧弟的反诉请求。案件本诉受理费8800元，由区健文、谢杰锋负担2640元，区惠东、崔巧弟负担6160元。反诉受理费3746.5元，由区惠东、崔巧弟负担。二审期间，区健文、谢杰锋向本院提交谢杰锋的中国农业银行个人明细对账单，建设银行高明支行向本院提交涉案房屋的不动产登记信息查询结果，区惠东、崔巧弟没有向本院提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换、质证。经审查，区健文、谢杰锋、建设银行高明支行提交的证据真实、合法，本院予以采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，谢杰锋于2018年9月3日、9月13日分别向崔巧弟分别转账支付1200元、89300元。佛山市自然资源局于2019年12月5日出具的不动产登记信息查询结果显示，涉案房屋的“查封等限制情况”为“无”。谢杰锋于中国农业银行的个人账户截至2019年12月16日存款金额为210024.64元。本院认为，综合各方当事人的意见，归纳本案二审的争议焦点为涉案合同是否可以继续履行及可否将涉案房屋过户至谢杰锋名下。区健文、谢杰锋上诉主张，谢杰锋已向区惠东、崔巧弟全额支付房款，区惠东、崔巧弟于《结算确定书》中明确同意将房屋过户给谢杰锋且早已将房屋交付给谢杰锋使用多年，一审判决仅因涉案房屋存在查封及相关税费问题对区健文、谢杰锋诉请继续履行合同不予支持错误。首先，涉案房屋买卖合同虽然由区健文作为买方与区惠东、崔巧弟签订，但房屋已交付谢杰锋使用多年且房款均由谢杰锋支付，而区惠东、崔巧弟亦于2018年9月2日出具的《结算确定书》中承诺房款付清后将房屋过户给谢杰锋。故区健文、谢杰锋诉请将涉案房屋过户给谢杰锋理据充分，本院予以支持。其次，根据上述《结算确定书》、签订该确定书时的现场视频、谢杰锋于一审提交的中国农业银行明细对账单及谢杰锋与区惠东之间的微信聊天记录可知，谢杰锋于分别于2018年9月3日、9月13日已向崔巧弟转账支付《结算确定书》确定的涉案房屋买卖合同项下的最后一笔购房款合共90500元，至此谢杰锋就涉案房屋的全部购房款已经支付完毕。由此，《结算确定书》中明确的区惠东、崔巧弟“同意按区健文指定把房产权属转移至谢杰锋名下”的条件已经成就。最后，涉案房屋现已解除查封状态，谢杰锋有能力且自愿为区惠东、崔巧弟还清涉案房屋的贷款本金及利息，建设银行高明支行亦无异议，故涉案合同及《结算确定书》可以继续履行。由此，本院对区健文、谢杰锋的相关上诉请求均予以支持。综上所述，区健文、谢杰锋的上诉请求成立，本院予以支持。本案因新证据改判，一审判决不属错判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初206号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初206号民事判决第二项；三、被上诉人区惠东、崔巧弟协助上诉人谢杰锋办理佛山市高明区XX屋涂销抵押及将所有权转移登记至上诉人谢杰锋名下的手续；四、上诉人谢杰锋代被上诉人区惠东、崔巧弟清偿佛山市高明区XX屋的贷款本金及利息后，中国建设银行股份有限公司佛山高明支行协助上诉人谢杰锋办理涂销抵押等房屋所有权转移登记的相关手续；五、驳回上诉人区健文、谢杰锋的其他诉讼请求。一审本诉受理费8800元，由上诉人区健文、谢杰锋负担2640元，被上诉人区惠东、崔巧弟负担6160元。一审反诉受理费3746.5元，由被上诉人区惠东、崔巧弟负担。二审案件受理费6144元，由被上诉人区惠东、崔巧弟负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月二十四日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣