江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初4262号原告：太仓市浮桥镇经济发展服务中心，住所地江苏省太仓市浮桥镇北环路12号，统一社会信用代码1232058546719964XH。法定代表人：沈蕴芳,该中心主任。委托诉讼代理人：陆良亮，太仓市浮桥镇经济发展服务中心副主任。委托诉讼代理人：周黎明，上海市汇业（苏州）律师事务所律师。被告：太仓市鑫荣化工有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇方桥村新仓桥堍，统一社会信用代码91320585138077369W。法定代表人：杨国华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨国良，该公司工作人员。委托诉讼代理人：吴保华，江苏华保律师事务所律师。原告太仓市浮桥镇经济发展服务中心与被告太仓市鑫荣化工有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，于2019年8月30日进行了证据交换，并依法适用简易程序于2019年10月11日公开开庭进行了审理，后发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序于2019年11月20日公开开庭进行了审理。2019年8月30日证据交换，原告太仓市浮桥镇经济发展服务中心的委托诉讼代理人陆良亮和周黎明、被告太仓市鑫荣化工有限公司的法定代表人杨国华到庭参加诉讼；2019年10月11日开庭，原告太仓市浮桥镇经济发展服务中心的委托诉讼代理人陆良亮、周黎明、被告太仓市鑫荣化工有限公司的委托诉讼代理人杨国良到庭参加诉讼。2019年11月20日开庭，原告太仓市浮桥镇经济发展服务中心的委托诉讼代理人陆良亮和周黎明、被告太仓市鑫荣化工有限公司的法定代表人杨国华、委托诉讼代理人杨国良、吴保华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太仓市浮桥镇经济发展服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告太仓市鑫荣化工有限公司腾退其所租赁的太仓市浮桥镇牌九公路新仓大桥南侧11905平方米土地及地上原始建筑物中仅存的一幢二层砖结构办公楼（建筑面积约429平方米），并拆除被告太仓市鑫荣化工有限公司自行搭建的彩钢建筑；2、判令被告太仓市鑫荣化工有限公司支付土地、房屋的占有使用费（按照110000元/年，从2019年1月1日起计算至实际腾退之日止）。事实与理由：原、被告于2016年8月15日签订《租赁协议》，约定原告将太仓市浮桥镇牌九公路新仓大桥南侧太仓市第九化工厂1872平方米厂房、11905平方米土地出租给被告使用，租赁期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日，年租金为110000元，同时还约定了租金支付方式、违约责任等条款。原告于2018年8月14日委托江苏德龙律师事务所给被告发函，明确告知《租赁协议》到期后不再续签合同，并要求被告早作准备，避免不必要的损失。现《租赁协议》已到期，虽经原告多次催促被告至今仍继续占用诉争资产，对原告的合理要求置之不理。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉。被告太仓市鑫荣化工有限公司承认原告主张的租赁合同相关事实，否认收到不再续租函件之事实，但被告同时提出：1、地上物彩钢建筑在租赁期内经原告同意建造；2、原告曾向被告承诺到期可以继续租用；3、原告为让被告腾退实施了断电行为，导致被告无法正常经营。针对诉请，被告还提出：1、同意腾退租赁物并拆除地上彩钢建筑，但要求给予被告2-3年的时间。2、原告的诉讼主体不适格。涉案土地享有土地使用权并且进行过登记的原先主体是太仓市第九化工厂，且涉案土地属于集体建设用地，集体所有的土地应当由集体经济组织或者村民委员会来经营管理。3、涉案土地地上房屋的建造未取得建房批复，故涉案租赁合同中的房屋租赁部分应属无效，应按照无效合同处理。4、由于原告对被告实施断电行为，被告于2019年7月开始就无法正常经营，故原告要求被告按照合同约定的110000元/年的标准支付占有使用费不合理，应当予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对案件相关事实认定如下：2016年8月15日，原告太仓市浮桥镇经济发展服务中心（出租方，合同甲方）与被告太仓市鑫荣化工有限公司（承租方，合同乙方）签订《租赁协议》（以下称涉案租赁协议）一份，约定甲方将其所属太仓市第九化工厂厂房约1872平方米、土地11905平方米等租赁给乙方使用。年租金110000元，6月底之前支付上半年租金，12月底之前支付下半年租金。租赁期限为3年，自2016年1月1日至2018年12月31日。如遇国家及地方政府要求无法履行本协议时，乙方必须服从并从接到甲方通知日起三个月内拆除、搬走设备、货物等，向甲方交还租赁资产，本协议由此终止。乙方在租赁期内未经甲方同意不得改变原有的租赁资产结构，乙方需要装修、维修，在不破坏原有设施的前提下，应事先以书面形式提交甲方，征得甲方同意后再实施，相关费用由乙方自理。上述合同期内的租金被告已按约支付。涉案租赁协议系原、被告双方签订的续租协议。从原告举证的早年双方签订的多份《租赁协议》来看，原、被告双方自2012年起至2015年每年均签订一份《租赁协议》，租期为一年，租金每年为190000元或210000元，租赁土地及房屋面积与上述协议一致。本案所涉被告承租的土地位于太仓市浮桥镇牌九公路新仓大桥南侧，面积为11905平方米，土地性质为集体建设用地。被告承租涉案土地时，原地上房屋建筑面积约为1872平方米，但签订涉案租赁协议时，地上原有房屋仅剩一幢二层砖结构办公楼（建筑面积约429平方米），其余均已因老房年久坍塌被被告拆除。目前地上除仅剩的一幢二层砖结构办公楼外，还有由被告自行搭建的彩钢建筑，总占地面积约8000余平方米。涉案土地的历史由来情况：该地块北侧原系太仓市第九化工厂使用、南侧原系太仓县（市）九曲红光化工厂使用。1、根据1993年9月太仓市第九化工厂的土地登记申请书及土地登记审批表显示：太仓市第九化工厂的单位性质为乡办集体；主管部门为九曲乡工业公司；土地权属性质为集体土地建设用地使用权；土地总面积为6555.3平方米，其中建筑占地1325.75平方米；地上水泥混合物结构归本单位所有；四至：东至戴浦河、南至老九方公路、西至牌九公路、北至戚浦塘。太仓市第九化工厂的红线平面图及地籍资料显示，红线范围内地上共有大大小小七幢左右的房屋，其中一幢对应位置与现地上仅剩的二层办公楼位置基本一致。太仓市第九化工厂南侧隔开一条老九方公路为太仓县（市）九曲红光化工厂。太仓市第九化工厂因未按规定年检于2007年12月29日被太仓市工商局处罚决定吊销营业执照，尚未注销。现该厂已不再经营也无经营场所及人员。2、太仓县（市）九曲红光化工厂的经济性质为集体，主管部门为九曲工业公司，该厂于1996年3月26日注销登记。目前无法查得太仓市九曲红光化工厂使用土地范围、面积及地上物情况。3、太仓市第九化工厂和太仓县（市）九曲红光化工厂共同的主管部门九曲乡工业公司，该公司的设立主体为九曲乡人民政府，九曲乡撤乡建镇后并入金浪镇，后又并入浮桥镇。原告系太仓市浮桥镇人民政府设立的资产经营管理公司，专门经营管理浮桥镇政府的相关资产。针对本案争议事实的认定：一、原告是否向被告发函通知合同到期后不再续租的事实。原告举证原告于2018年8月14日委托江苏德龙律师事务所向被告寄发的律师函一份，该函件中写明：原、被告签订的《租赁协议》于2018年12月31日到期，协议到期后不再与被告续签合同，希望被告早作安排，避免不必要的损失。该律师函通过EMS邮政快递邮寄至被告登记的住所地，同时也是被告的实际经营地址，收件人为被告的法定代表人，并注明了其电话，该地址及电话与诉讼中被告法定代表人杨国华向本院确认的收信地址及电话一致。经查询，该函于2018年8月17日“投递成功，他人收”。被告否认收到上述函件，也不知道原告不同意续租的情况。被告认为，合同到期后，原告没有通知被告腾退或办理交接，被告继续使用租赁土地及房屋，原告也没有提出异议，应视为双方已形成不定期租赁关系。本院认为，原告邮寄律师函时所填写的收件人的地址与电话系有效联系方式，且经查询该函件已投递成功，被告辩称未收到律师函，但未提供相反证据予以证明，故本院不予采信。根据律师函所述内容，本院确认原告已向被告发函通知合同到期后不再续租的事实。二、原告是否实施断电行为的事实。被告举证多张电费发票证明自2019年7月起发生断电现象，被告称系原告为催促被告腾退而实施的断电行为，造成被告无法正常经营。对此原告否认实施断电行为，并称2019年7月确有断电情况发生，造成断电的原因系被告承租土地进行木材加工被环保部门责令整改，断电可能系整改过程中相关部门实施的，与原告无关。对此，本院认为，被告所举证据仅能证明发生断电现象，并不能证明断电系原告所为，现原告对该事实予以否认，在被告未能进一步举证的情况下，本院对被告的该项主张不予采信。上述事实，有原告提供的租赁协议、律师函、EMS快递单、航拍地图、地籍图、土地登记申请表、审批表、地籍调查表、平面图、红光化工厂营业执照、注销登记通知存根、政府文件、事业单位法人证书、土地使用证、照片、2012年-2015年租赁协议，被告提供的太仓市第九化工厂的工商登记材料、拆迁评估表及房地产平面示意图、电费发票，以及原、被告陈述等证据在卷佐证。本院认为：关于诉讼主体问题。原告作为涉案租赁协议相对方本就有权依据合同主张权利，且原告对其实施涉案不动产管理的来由也进行了合理解释，在其经营管理期间也无相关权利人就此提出异议。故本院认为原告具备本案的诉讼主体资格，对被告的该项抗辩意见不予采纳。关于房屋租赁部分的合同效力问题。原、被告确认签订本案所涉《租赁协议》时，虽合同中约定租赁房屋建筑面积为1872平方米，但实际地上仅剩一幢二层办公楼。根据1993年太仓市第九化工厂的地籍资料显示，当时地上已有数幢房屋，其中一幢对应位置与该二层办公楼基本一致；被告也曾述称其于1999年就开始租赁使用涉案土地及房屋，当时该二层办公楼已存在，留用至今，其余房屋都因年久失修而坍塌；太仓县（市）第九化工厂的设立时间为1989年，设立时工商登记中记载的生产经营场所总面积为9000平方米。可见，涉案二层办公楼极有可能系二十世纪八十年代末建造，现被告并无充分证据证明该二层办公楼建设行为违反当时的法律行政法规的强制性规定。此类历史遗留建筑不宜直接认定为违法建筑。故本院对被告抗辩涉案房屋租赁部分合同无效的意见不予采纳。本院认为：原、被告签订的《租赁协议》依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。涉案租赁协议中约定的租赁期限已届满，且原告已提前发函告知被告不再续租，被告理应向原告返还租赁物，及时腾退其承租的涉案土地及房屋。关于原告要求被告拆除地上彩钢建筑的诉请，因被告同意拆除，本院依法予以支持。至于庭审中被告提及的彩钢建筑的补偿问题，虽经法庭释明但本案中被告并未提起反诉，故本案对此不予理涉。对于被告要求给予较长的腾退及拆除时间的主张，因被告对该主张未能给出合理原因和解释，本院碍难采纳。考虑到本案所涉腾退及拆除范围较大，本院给予60日的腾退及拆除期限。涉案合同期满后，被告仍占用土地及房屋至今，其理应向原告支付自2019年1月1日起至实际腾退之日止的占有使用费，支付标准可参照本案所涉租赁协议约定的租金标准，按每年110000元计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告太仓市鑫荣化工有限公司于本判决生效之日起60日内从太仓市浮桥镇牌九公路新仓大桥南侧11905平方米土地及二层砖结构办公楼（约429平方米）搬离，并拆除地上彩钢建筑，将上述土地和拆除后的剩余地上物交付原告太仓市浮桥镇经济发展服务中心。二、被告太仓市鑫荣化工有限公司于本判决生效之日起60日内支付原告太仓市浮桥镇经济发展服务中心占有使用费（占有使用费的计算方式：按110000元/年计算，自2019年1月1日起计算至实际腾退之日止）。原告太仓市浮桥镇经济发展服务中心确认如下账户为上述款项的接收账户：户名太仓市浮桥镇非税收入财政专户，开户行中国农业银行太仓浮桥支行，账号10×××38。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2672元，由被告太仓市鑫荣化工有限公司负担。原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在履行本判决的同时直接支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长  王 晓审 判 员  朱旖雯人民陪审员  周秀芬二〇一九年十二月三十日法官 助理  李牧男书 记 员  陈寒艳