广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤13民终5828号上诉人（原审原告）：黄靖仪，女，汉族，1977年09月22日出生，地址：广东省惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：黄子阳，广东日升（大亚湾）律师事务所律师。被上诉人（原审第一被告）：深圳市金銮房地产开发有限公司惠州分公司，住所地：惠州市麦地花边岭综合楼第二层。法定代表人：张少波。委托诉讼代理人：王雪鹏，广东法村律师事务所律师。被上诉人（原审第二被告）：深圳市金銮房地产开发有限公司，住所地：深圳市南山区东滨路濠盛商务中心16楼1608号。法定代表人：曾启繁，经理。上诉人黄靖仪与被上诉人深圳市金銮房地产开发有限公司惠州分公司、深圳市金銮房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人黄子阳，被上诉人深圳市金銮房地产开发有限公司惠州分公司的委托诉讼代理人王雪鹏到庭参加诉讼。被上诉人深圳市金銮房地产开发有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄靖仪不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：一、请求依法撤销广东省惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初2号民事判决书；二、请求依法改判上诉人与被上诉人深圳市金銮房地产开发有限公司惠州分公司之间签订的《金銮惠州产权公寓认购合同书》、《惠州市金銮产权公寓委托经营合同书》为无效合同；三、请求依法改判两被上诉人共同返还己收取上诉人己交纳的购房款125400元人民币和办证费用8187元及共同赔偿原告损失125400元人民币；四、请求依法改判本案的全部诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由如下：上诉人与两被上诉人之间所签订的上述合同因两被上诉人没有取得转让给上诉人的房屋预售许可证(房地产部门也没有转让的房屋任何登记信息)，因此上述上诉人和被上述人签订的协议违反法律强制性规定，为无效协议。另根据我国商品房买卖的法律及司法解释规定：开发商因未取得预售许可证造成合同无效应赔偿一倍给买受人，因此上诉人请求两被上诉人赔偿125400元人民币的请求合法有据应得到支持。退一步来说，即使原审法院认为涉案的两个合同有效，但原审法院也查明了被上诉人深圳市金銮房地产开发有限公司惠州分公司并未按照《惠州市金銮产权公寓委托经营合同书》的约定履行支付返租租金的义务，那么原审法院在解除涉案两合同的同时，应判令两被上诉人应按照该合同约定向上诉人支付返租的租金。更退一步来说，上诉人所支付的购房首期款、办证费用和定金自支付之日起，被上诉人深圳市金銮房地产开发有限公司惠州分公司未能依约履行返租租金支付义务且一直占用上诉人的上述资金，最起码直接的造成了上诉人的利息损失，原审法院认定上诉人的经济损失没有证据支持而不予采信属认定错误。两被上诉人之间是母公司和分公司关系为此在本案中单独判决母公司(深圳市金銮房地产开发有限公司)对上诉人承担责任，依法不妥，不能最大化保护上诉人合法权益。造成合同无效，不能履行的全部责任在两被上诉人因此诉讼费理应全部由两被上诉人承担。综上所述，请求贵院依法撤消广东省惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初2号民事判决书依法改判支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人深圳市金銮房地产开发有限公司惠州分公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实依据以及法律依据，请二审法院予以驳回。原审原告黄靖仪向一审法院起诉请求：一、确认原告与第一被告分别于2005年10月1日和2005年10月2日签订的《金銮惠州产权公寓认购合同》、《惠州市金銮产权公寓委托经营合同书》为无效合同；二、判令第一被告立即返还己收取原告购买金銮惠州产权公寓第17层第2184号公寓（建筑面积为49.26平方米）购买款125400元人民币；三；判令第一被告立即返还己收取原告购买金銮惠州产权公寓第17层第2184号公寓（建筑面积为49.26平方米）的办理房产证购费用8187元人民币；四、判令第一被告依法赔偿原告损失125400元人民币；五、判令第二被告对第一被告应向原告承担的以上债务承担连带责任。六、本案的全部诉讼费用由两被告承担。原审法院认定事实：原告作为买受人与第一被告作为出卖人于2005年10月1日签订《金銮惠州产权公寓认购合同》，合同约定：“原告认购被告开发的位于惠州市××銮××产权公寓××层××号公寓，购房总价323400元，签订合同后，原告向第一被告支付了购房款首期款125400元、和办证费用8178元、定金500元。被告并未按合同约定办理涉案房屋的房屋产权证。《金銮惠州产权公寓认购合同》第三条第二款约定如因被告导致原告不能购买约定物业，被告应无条件退还原告所交定金。另查一，2005年10月2日原告与第一被告签订《惠州市金銮产权公寓委托经营合同书》，合同约定被告将认购被告开发位于惠州市××銮××产权公寓××层××号公寓返租给被告。被告并未按合同履行相应的义务将返祖的租金支付给原告。另查二,第一被告深圳市金銮房地产开发有限公司惠州分公司是第二被告深圳市金銮房地产开发有限公司的分公司。原审法院认为，原告与第一被告签订的《金銮惠州产权公寓认购合同》、《惠州市金銮产权公寓委托经营合同书》是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，并依法受法律保护，双方应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定履行了支付首期购房款的义务，但第一被告一直没有办理备案手续及履行相应的返租义务，致使原告签订上述合同的目的已不能实现。基于上述事实，第一被告的行为严重威协了原告合同期待利益的实现，也违反了合同约定，已构成违约，应承担相应的法律责任。第一被告是第二被告的分公司，没有独立的法人资格，其民事责任由第二被告承担。鉴于第一被告违约，原告作为合同的相对方，可以行使解除权，其诉请要求宣告其与第一被告签订的《金銮惠州产权公寓认购合同》、《惠州市金銮产权公寓委托经营合同书》无效不妥。上述合同解除后，被告应返还其收取的原告已交的首期购房款人民币125400元及办证费用8187元，但其要求被告赔偿经济损失125400元，没有提供证据支持，本院不予采信。被告深圳市金銮房地产开发有限公司惠州分公司、深圳市金銮房地产开发有限公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼是其自行放弃抗辩的诉讼权利，不影响案件的审理。综上，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。不合理部分，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告黄靖仪与第一被告深圳市金銮房地产开发有限公司惠州分公司签订的《金銮惠州产权公寓认购合同》、《惠州市金銮产权公寓委托经营合同书》。二、第二被告深圳市金銮房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内返还原告黄靖仪首期购房款人民币125400元。三、第二被告深圳市金銮房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内返还原告黄靖仪办证费用8187元。四、驳回原告黄靖仪的其它诉讼请求。二审中，三方当事人均未向本庭提交新证据。本院经审理查明：原审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷案，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：1、上诉人与被上诉人签订的《认购合同》是否属于《商品房买卖合同》，涉案的《金銮惠州产权公寓认购合同》、《惠州市金銮产权公寓委托经营合同书》是否有效？2、原审判决返还购房款及办证费用是否正确？首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，上诉人与深圳市金銮房地产开发有限公司惠州分公司签订的《金銮惠州产权公寓认购合同》不具备商品房买卖合同中的交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式；解决争议的方法等内容，因此，本院认为涉案认购合同不应视为商品房买卖合同，被上诉人未取得房屋预售许可证不影响认购合同的效力。故上诉人与深圳市金銮房地产开发有限公司惠州分公司签订的《金銮惠州产权公寓认购合同》、《惠州市金銮产权公寓委托经营合同书》是双方的真实意思表示，合法有效。上诉人称上诉合同违反法律强制性规定为无效协议，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。其次，关于原审判决返还购房款及办证费用是否正确的问题。根据《金銮惠州产权公寓认购合同》第三条第二款约定：如因被上诉人导致上诉人不能购买约定物业，被上诉人应无条件退还上诉人所交定金。因被上诉人深圳市金銮房地产开发有限公司惠州分公司存在违约行为，原审判决判决解除黄靖仪与深圳市金銮房地产开发有限公司惠州分公司签订的《金銮惠州产权公寓认购合同》、《惠州市金銮产权公寓委托经营合同书》并返还购房款及办证费用，依法有据，本院予以维持。上诉人上诉请求要求两被上诉人赔偿损失125400元，但未能提供证据予以证实，该请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币2808元，由上诉人黄靖仪负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 丁晓鹏审判员 严丽芳二〇一九年十二月九日法官助理陈佳汝书记员张婉婷