广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7981号上诉人（原审被告）：雷芳琳，女，汉族，1989年12月11日出生，住址：广东省惠州市惠城区*******，公民身份号码：430************421。委托诉讼代理人：许自新，广东尚典律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健威，广东尚典律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中海（惠州）物业服务有限公司，住所地：惠州市惠城区*****号中海水岸城花园一期第7栋一层01号。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：麦怀琼，女，1994年12月7日出生，汉族，住址：广东省惠东县**********，公民身份号码：441************626，系公司法务。原审第三人：孟过，男，汉族，1977年3月6日出生，住址：西安市灞桥区，现住址：广东省深圳市光明新区，公民身份号码：610************014。上诉人雷芳琳因与被上诉中海（惠州）物业服务有限公司（以下简称中海公司）、原审第三人孟过居间合同纠纷一案，不服惠城区人民法院（2019）粤1302民初8428号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷芳琳上诉请求：1、依法撤销惠城区人民法院（2019）粤1302民初84283民事判决。2、驳回原告一审的全部诉讼请求或发回重审。3、驳回原告起诉。4、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，导致法律适用错误。1、事实认定错误。被上诉人提交的《承诺书》经过了双方签名确认，该《承诺书》其本质是双方关于支付中介费的协议，该协议改变了居间合同第五条的约定，该协议约定“若居间方成功促成买卖双方达成交易(以签订《房地产买卖合同》为准)，买方支付中介费共20700元。”三方签订的《房屋买卖合同》本质是一个居间合同，而且是一个独家委托的合同。而《房地产买卖合同》是双方合同，是房产局规定的办理房屋产权交易所必须的格式合同，官方合规合同。买卖双方并未前往房产局签订《房地产买卖合同》，一审法院将由三方签订挂名为《房屋买卖合同》的中介合同认定为由买卖双方在房产局签订的《房地产买卖合同》，混淆了三方中介合同和房屋买卖合同的概念，是严重的事实认定错误。2、法律适用错误。我们认为居间方并未促成合同成立，一审法院错误适用《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定。本案应适用《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。”二、一审法院遗漏了重要的案件事实。1、上诉人、被上诉人双方提交的《房屋买卖合同》均显示涉案房屋产权证号为：，而第三人孟过提供的不动产权证载明涉案房屋产权证号为：粤(2018)惠州市不动产权，显然被上诉人和第三人在签订合同时虚构了房屋的产权证号，被上诉人未履行诚实的告知义务2、该居间合同在无抵押登记情况、有抵押登记情况处均有涂改，说明被上诉人在签订合同时并不清楚房屋是否有抵押，以及房屋是否处于可交易的状态，未做到居间人的如实告知义务。3、被上诉人中介方伪造篡改了合同，在自己持有的那份合同上，重新署名并加盖手指纹，其目的是为了诉讼而故意篡改，法院对这种不诚信的做法应给予法律的惩处。持伪造的合同起诉，本身不应得到法院的支持，应驳回其全部诉讼请求。综上，三个遗漏的重要事实说明了中介在提供服务过程中没有尽职尽责，没有调查好房屋是否已经有房产证，是否存在抵押，是否能够交易等真实情况并如实告知买受人，又恶意篡改合同提起诉讼，造成了买受人经济损失，应驳回其一审的全部诉讼请求。三、一审法院无管辖权。被上诉人通过《承诺书》向上诉人追索中介费20700元，该《承诺书》经过双方签字，本质是双方关于支付中介费的协议，对双方均应有约束力。该协议有明确的仲裁条款，改变了本案的管辖，“就本承诺书而产生的任何纠纷均提交惠州仲裁委员会仲裁裁决”。据此，一审法院无管辖权。被上诉人中海公司辩称，一、一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院认定事实有误没有任何依据，应予以驳回。2018年9月9日，被上诉人作为经纪方，上诉人作为买方，第三人作为卖方，共同签订《房屋买卖合同》，有三方当事人的签名和盖章，为三方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应依法成立并有效。各方当事人均应按照合同约定，全面履行自己的义务。被上诉人作为居间方，履行了乙方义务，提供中介服务促成协议达成，根据合同第五条约定，基于经纪方提供的中介服务，买卖双方同意在本合同签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，其中买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费人民币贰万零柒佰元整（￥20700元）。然合同签订后，因上诉人因自身原因，拒不支付相应中介代理费及咨询费。经原告多次催告，仍拒绝支付中介代理费及咨询费。上述事实已在本案一审法院判决书以及在惠城区人民法院于2019年12月6日送达的（2019）粤1302民初13463号民事判决书中得到了确认，并无对事实认定错误。且根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”我司为上诉人雷芳林报告订立合同的机会和提供订立合同的媒介服务；提并促成合同的签订，履行了己方义务，被上诉人应支付相应的佣金。所以，上诉人认为一审认定事实错误的上诉理由不成立，应予以驳回。二、上诉人称被上诉人虚构房屋产权证号、在自持合同中署名并加盖手印，系为诉讼二故意篡改合同等是上诉人为逃避支付责任的说辞，且以上事实一审法院已都进行查证，上诉人认为一审遗漏中重要案件事实的上诉理由不成立，应予以驳回。三、上诉人称一审法院无管辖权，该理由不能成立。三方签订的《房屋买卖合同》第九条，明确约定在本合约执行过程中如有争议三方协调解决，协商不成三方同意向物业所在地法院提起诉讼。一审法院拥有管辖权。四、请求二审法院对一审判决进行调整，判决上诉人承担一审的全部诉讼费以及被上诉人为实现债权所产生的全部费用。严惩市场主体的不诚信行为，发挥违约金的惩罚作用，判令被上诉人严格按照合同第6条约定向被上诉人支付违约金人民币41400元整。中海公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付中介代理费及咨询费人民币20700元整；(依据合同第5条：买卖代理费支付承诺书（买方））。2、判令被告向原告支付向原告支付违约金人民币41400元整；(依据合同第6条：本合约签订后，一方出现拒绝出售或购买该物业的情形即视为违约，违约方还应即时向经纪方支付双方成交价的3%作为违约金，赔偿因其违约给经纪方造成的损失）。3、判令被告向原告支付逾期支付中介代理费及咨询费的滞纳金共计人民币45747元整，2018年9月9日至2019年4月18日（共计221天），(依据：合同第六条：买卖双方或任一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费全部支付完毕之日止）。4、因本案所产生的诉讼费用（包括不仅限于诉讼费用、公证费等其他必要费用）由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月9日，原告中海公司作为经纪方，被告雷芳琳作为买方，第三人孟过作为卖方，共同签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告雷芳琳向第三人孟过购买其名下的位于惠州市惠城区***************************（房产证号为：粤（20**）惠州市不动产权第），总价款为138万元，购房定金为3万元，被告雷芳琳向原告中海公司支付中介代理费及咨询费20700元，如逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1%向原告中海公司支付滞纳金，并约定买卖双方任何一方出现违约时，违约方还应即时向经纪方支付双方成交价的3%作为违约金。2018年9月9日，被告雷芳琳向原告中海公司出具了一份《买卖代理费支付承诺书（买方）》，表明被告雷芳琳委托原告中海公司代理购买上述房产，如成功达成交易的，其同意在签订买卖合同时向原告中海公司支付代理费20700元。签订该合同后，被告雷芳琳陈述其于2018年9月4日向原告中海公司支付了5000元，并于2018年9月9日向第三人孟过支付了2.5万元，并认为该5000元是支付给原告中海公司的居间费。第三人孟过陈述其收到了被告雷芳琳支付的3万元购房定金。第三人孟过提交了一份由原告中海公司工作人员出具的一份5000元收据，载明收到第三人孟过支付的交楼保证金5000元。第三人孟过向被告雷芳琳出具了一份收据，载明收到被告雷芳琳支付的3万元定金。第三人孟过陈述其房产已2018年6月2日结清贷款，其提供了由中国建设银行出具的贷款结清证明。第三人孟过陈述是被告雷芳琳表示不购买该房产的，其提供了与被告雷芳琳的微信聊天记录。原告中海公司也提供了其与被告雷芳琳的微信聊天记录。2018年12月12日，原告中海公司中海公司委托广东东舟律师事务所向被告雷芳琳出具了一份律师函，表示被告雷芳琳未依约向原告中海公司支付中介代理费用已违反合同约定，督促其与第三人孟过、原告中海公司协商解决。以上事实有当事人提交的诉讼主体资料、买卖合同、承诺书、不动产权证、律师函、聊天记录、不动产查询结果、微信支付凭证、收据、交房保证金、贷款结清证明等证据材料以及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，本案是居间合同纠纷，原告中海公司与被告雷芳琳、第三人孟过共同签订的《房屋买卖合同》有三方当事人的签名和盖章，应视为三方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应依法成立并有效。各当事人均应按该合同履行各自的义务。本案当事人争议的主要焦点是被告雷芳琳是否需要向原告中海公司支付居间费。根据《房屋买卖合同》的约定，原告中海公司是属于居间方，被告雷芳琳需要向原告中海公司支付居间费20700元，该约定是明确的。原告中海公司作为居间方，已促成被告雷芳琳与第三人孟过成立房屋买卖合同，三方当事人均已签名并盖章。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因此，被告雷芳琳应按约定向原告中海公司支付居间费20700元。在签订合同时，被告雷芳琳也另行向原告中海公司出具了承诺书，该承诺书有被告雷芳琳本人的签名，也应视为其真实意思表示。因此，原告中海公司要求被告雷芳琳按约定支付居间费20700元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。原告中海公司所主张的违约金以及滞纳金问题，是属于其损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”违约损失一般相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告中海公司作为居间方，其合同主要目的是获得居间费，因被告雷芳琳未能按时支付居间费，其损失主要体现在资金占用期间的债务利息。因此，原告中海公司主张的违约金和滞纳金应以其实际损失为限，统一按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。根据被告雷芳琳出具的承诺书，其承诺在签订《房屋买卖合同》时支付居间费。因此，逾期付款的损失应从2018年9月9日开始计算。被告雷芳琳曾向原告中海公司工作人员支付了5000元，但该5000元是属于第三人孟过向原告中海公司支付的交楼押金，有相应的收据，其事实清楚。第三人孟过是确认收到被告雷芳琳支付的购房定金30000元，也确认该5000元是属于其所支付的交楼押金。因此，被告雷芳琳认为其向原告中海公司工作人员所支付的5000元是属于居间费，理由不成立。至于该5000元的处理问题，由当事人另寻途径处理。至于被告雷芳琳与第三人孟过在履行合同中的相关权益问题，应由其另行法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告雷芳琳应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告中海（惠州）物业服务有限公司支付居间费20700元，并支付逾期付款损失（该逾期付款损失以20700元为基数，从2018年9月9日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至上述居间费20700元全部支付完毕之日止）。二、驳回原告中海（惠州）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2456元（原告已预交1228元），由原告中海（惠州）物业服务有限公司负担1985元，由被告雷芳琳负担471元。二审中，当事人均没有提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案是居间合同纠纷，上诉人雷芳琳、被上诉人中海公司与原审第三人孟过共同签订的《房屋买卖合同》有三方当事人的签名和盖章，应视为三方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，原审认定该《房屋买卖合同》依法成立并有效有事实和法律依据，本院予以确认。根据上述《房屋买卖合同》的约定，被上诉人中海公司是属于居间方，上诉人雷芳琳需要向被上诉人中海公司支付居间费20700元，该约定是明确的。被上诉人中海公司作为居间方，已促成上诉人雷芳琳与原审第三人孟过签订了房屋买卖合同，三方当事人均已签名并盖章。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，由于上诉人的原因，上诉人雷芳琳与原审第三人孟过最终没有完成房屋买卖交易，由于交易的中断，被上诉人中海公司作为居间方在合同中约定的居间工作没有完成，本院酌情扣减6000元的居间费。即上诉人应向被上诉人支付居间费14700元。综上所述，上诉人的诉请部分有理，本院予以支持，部分无理，本院不予采纳。本案二审案件受理费318.5元由负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓文审判员  曾求凡审判员  刘天贞二〇一九年十二月三十一日书记员  彭 敏附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。