河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终6797号上诉人（原审原告、反诉被告）：河南润达物业管理有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（经开）第三大街69号院8号楼2、3、6号门面房。法定代表人：李松林，该公司总经理。委托诉讼代理人：岳栋霞，该公司员工。委托诉讼代理人：张晓文，河南成昊律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳市西工区美雅图国际幼教中心，住所地洛阳市西工区水榭王城小区内。法定代表人：冯江红，该幼教中心园长。委托诉讼代理人：王新放，河南润合律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘永恒，河南润合律师事务所律师。上诉人河南润达物业管理有限公司（以下简称润达物业公司）与上诉人洛阳市西工区美雅图国际幼教中心（以下简称美雅图幼教中心）合同纠纷一案，二上诉人均不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初3584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院依法对上诉人润达物业公司的委托诉讼代理人岳栋霞、张晓文，上诉人美雅图幼教中心的委托诉讼代理人潘永恒进行了询问。本案现已审理终结。润达物业公司上诉请求：1.依法撤销原审民事判决书，并依法改判美雅图幼教中心支付润达物业公司拖欠的房屋租金46万元和逾期支付租金的违约金（自2017年7月1日暂算至2019年6月30日）26600元；2.本案一、二审诉讼费用由美雅图幼教中心承担。事实和理由：一、原审法院在没有法定或约定理由的情形下，擅自酌减美雅图幼教中心应支付的租金16万元不当。原审法院在查明事实后，认定美雅图幼教中心拖欠润达物业公司房屋租金46万元，但是却以润达物业公司确实对涉案场地上的房屋进行过装修、场地外围有围挡、润达物业公司的货物放置在涉案场地内、涉案场地停工后未及时修复、未提供完全符合要求的场地等为由，主动酌减租金，却忽视了合同的意思自治原则，只要合同约定不违反法律规定均应属于有效合同。在2016年6月30日合同到期之前，涉案场地的围挡一直存在，至于美雅图幼教中心在原审中提到的润达物业公司对房屋进行装修，因双方约定的租赁期限到期后，美雅图幼教中心一直没有与润达物业公司续签租赁合同，润达物业公司有权对自己所有的房产进行装修，但美雅图幼教中心在9月30日第二次与润达物业公司续签《房屋租赁合同》时，明知道润达物业公司对三、四楼进行装修，还主动与润达物业公司继续签订租赁合同，在原审中又反诉以装修为由要求损失，显然也是自身过错导致。从拒付租金至原审开庭前，美雅图幼教中心仅就房租数额优惠与润达物业公司进行过协商，没有提及过其损失。双方签订的租赁合同是自2016年7月1日至2019年6月30日，如果润达物业公司曾经的装修导致其生源减少，美雅图幼教中心完全可以要求解除合同对自身损失及时止损。原审中润达物业公司提供的证人王某证言已经明确了美雅图幼教中心的损失与其频繁更换教师、没有适龄儿童、就近的房屋拆迁、自身经营制度等有关，原审法院不顾这些重要因素，一味为美雅图幼教中心找理由减免租金不当。美雅图幼教中心辩称，一、润达物业公司违反合同约定，未按合同约定将租赁物交付给美雅图幼教中心，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。润达物业公司在上诉状中对本案事实的推断性说法，既不符合本案基本事实也无任何证据予以证明。二、证人王某现在的身份是润达物业公司的职员，与润达物业公司具有直接利害关系，该证人所述不符合本案基本事实且无任何证据能够相互印证，同时该证人也证明了润达物业公司围挡施工的事实，该证人证言不能证明美雅图幼教中心的损失系自身原因所致，反而证明了润达物业公司在租赁期内未能保持租赁物符合约定用途的事实。美雅图幼教中心上诉请求：1.依法改判原审民事判决书第三项判决内容为支持美雅图幼教中心的全部反诉请求；2.由润达物业公司承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定错误。在原审庭审中，美雅图幼教中心提交了充足的证据证明润达物业公司以整楼整修为由对美雅图幼教中心的租赁物进行围挡，并强行将其施工的电梯放入美雅图幼教中心的租赁屋内，占用美雅图幼教中心的租赁面积。润达物业公司当时告知只需两三个月即可完工，但是一直到该合同履行完毕都未施工完毕。润达物业公司的行为直接导致美雅图幼教中心经营的幼儿园存在安全隐患，给美雅图幼教中心造成了巨大的损失。原审法院查明了润达物业公司违反合同约定，未按合同约定将租赁物交付给美雅图幼教中心，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途的事实。由于润达物业公司的上述行为，给美雅图幼教中心造成了直接的经济损失，美雅图幼教中心在原审中提交了美雅图幼教中心自2016年1月至2019年6月期间的收费表、花名册，通过该组证据能够清晰看出，润达物业公司的行为直接导致美雅图幼教中心的经营场所存在安全隐患，进而生源大幅减少，收入直线下滑，给美雅图幼教中心造成了巨大的经济损失。美雅图幼教中心的经济损失与润达物业公司的施工及提供的场地具有关联性。润达物业公司辩称，美雅图幼教中心损失不存在，租房合同在签订时润达物业公司提供的房屋现状就是这样，如果美雅图幼教中心认为该房不适合开办幼儿园或该房屋对其经营幼儿园有损失，可以不再续租房屋，也可以解除合同以减少自身损失，然而美雅图幼教中心并未采取上述行为止损。原审中润达物业公司就提出其损失和房屋整体拆迁、生源多少、其频繁更换教师和经营方式有关。另外美雅图幼教中心将幼儿园及租赁房屋一并转让他人，美雅图幼教中心对2017年转让后的经营损失要求润达物业公司赔偿有悖于法律规定，也违背了客观事实。润达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令终止润达物业公司与美雅图幼教中心的《房屋租赁合同》，美雅图幼教中心支付拖欠润达物业公司的房屋租金46万元和逾期支付租金的违约金（自2017年7月1日暂算至2019年6月30日）26600元；2.本案诉讼费用由美雅图幼教中心承担。美雅图幼教中心向一审法院提起反诉请求：1.判令润达物业公司赔偿美雅图幼教中心损失共计1216007.7元；2.本案的全部诉讼费用均由润达物业公司全部承担。一审法院认定事实：1.润达物业公司（甲方）与美雅图幼教中心（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将位于水榭名苑13号楼一楼、二楼，面积960平方米租赁给乙方作为幼儿园经营使用，租赁期限自2016年1月1日至2016年6月30日，房屋租赁费用为25000元/月；一次性交纳半年房租共计15万元，协议签订后三日内缴纳，逾期不缴纳的甲方有权采取停水、停电等措施催缴并终止协议收回房屋；该房屋所产生的物业费、水电费用由乙方承担，乙方应按照物业规定时间缴纳，不得拖欠，逾期不缴纳的甲方有权通知物业采取停水、停电等必要措施催交；在乙方租赁期内不得转让、转租或分租，一经发现立即终止本协议，已交租金不予退回；租赁保证金5000元（期满如数退还，但不记利息）等。2016年9月30日，润达物业公司（甲方）与美雅图幼教中心（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于水榭名苑13号楼一楼、二楼，面积960平方米租赁给乙方作为幼儿园经营使用；租赁期限为三年，自2016年7月1日至2019年6月30日；房屋租赁费用第一年为30万元/年，原则上以后每年递增房租总金额的10%，即第二年租赁费用33万元/年、第三年租赁费用363000元/年（如遇市场因素如市场经济整体下滑、政策调整等原因房屋租赁费可另行协商解决，双方另行签订补充协议）；乙方每次需一次性预交一年房租，合同签订后一周内缴纳第一年的房租，以后每年在租金到期日前一个月缴纳下年度房租，逾期不缴纳的甲方有权采取停水、停电等措施催缴并终止合同收回房屋；该房屋所产生的物业费、水电费由乙方承担，乙方应按照物业公司规定时间缴纳，不得拖欠，逾期不缴纳的甲方有权通知物业采取停水、停电等必要措施催交；在乙方租赁期内不得转让、转租或分租，一经发现立即终止本协议，已交租金不予退回。租赁保证金5000元（期满如数退还，但不记利息）等。2.润达物业公司认可美雅图幼教中心分别于2016年3月31日、5月18日、11月10日、11月12日、11月14日、11月17日，2018年3月3日、4月9日、4月20日，2019年4月6日支付7万元、8万元、5万元、5万元、5万元、7万元、5万元、3万元、5万元、0.5万元、1.5万元、5万元、3万元、3万元、5万元，以上共计68万元。其中2018年3月3月、4月9日、4月20日，2019年4月16日支付的5万元、3万元、5万元、0.5万元、1.5万元、5万元、3万元、5万元由温利斌支付，其余由李玉宝支付。3.庭审过程中，润达物业公司称因双方的合同已经到期，所以其不再主张终止租赁合同的诉讼请求，另外其主张的违约金计算标准为年利率4.75%。双方有争议的事实如下：1.润达物业公司提供2017年10月10日的《幼儿园转让协议》复印件一份，显示转让方/甲方为李玉宝，受让方/乙方为陈艳艳，甲方将办园所有权含证件转让给乙方，将自己位于西工区水榭王城小区内美雅图幼教中心园舍（包括经营权、装修、装饰、设备等）转让给乙方所有；幼儿园园舍承租权仍按甲方和房东签订的租赁合同执行，（房东）与甲方签订了租赁合同，租期到2019年5月30日止，租期为3年等。润达物业公司以此证明美雅图幼教中心违反约定将租赁房屋转让的事实。美雅图幼教中心认为该证据为复印件，不予认可。2.润达物业公司申请证人王某、张某出庭作证。证人王某证明其与温利斌系朋友，温利斌从李玉宝处接手美雅图幼教中心后让证人王某2018年1月到美雅图幼教中心工作，主要负责财务、收费及采购工作。证人王某到美雅图幼教中心工作后，楼体一直没有施工，幼儿园因附近拆迁、内部管理等问题造成生源流失。证人王某2019年7月从美雅图幼教中心离职后与润达物业公司签订劳动合同。证人张某证明2016年9月4日润达物业公司的办公楼三、四层开始装修，前期由其负责拆除、重建、吊顶等装饰工程。工程前期进行顺利，大概一个多月时间，润达物业公司叫停施工，之后一直停工。停工的原因是润达物业公司说要和幼儿园签订合同，怕施工影响招生，所以停工。证人张某称在其施工前幼儿园两边已经有挡板。美雅图幼教中心对证人证言有异议，证人王某现在是润达物业公司的员工，其与润达物业公司有直接利害关系。证人张某所称的停工原因不属实，是因小区业主投诉，润达物业公司才停工。3.美雅图幼教中心提供照片10张、网络投诉截图5份，证明涉案合同签订后不久，润达物业公司以整楼整修为由对租赁物进行围挡且至今都未施工完毕。润达物业公司对照片真实性无异议，但称美雅图幼教中心租用涉案场地前就是照片上显示的状况，另外挡板围住的场地面积非美雅图幼教中心的租用面积。润达物业公司认为网络投诉系网上下载，投诉内容不真实且与本案无关。4.美雅图幼教中心提供2016年1月至2019年6月期间的收费表、花名册，证明美雅图幼教中心因润达物业公司的行为所造成的损失。润达物业公司对该证据有异议，认为系美雅图幼教中心单方提供，没有其他证据予以印证。5.美雅图幼教中心提供2016年12月20日装箱清单一份，证明润达物业公司强行将其施工的电梯放入涉案房屋内占用美雅图幼教中心的租用面积32平方米。润达物业公司对该证据真实性无异议，但是认为占用面积为20平方米。一审法院认为，润达物业公司与美雅图幼教中心于2016年9月30日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规强制性规定，双方均应按照合同约定诚实信用地履行各自的权利义务。润达物业公司向美雅图幼教中心提供房屋供其使用，美雅图幼教中心应当向润达物业公司支付相应租金。美雅图幼教中心自2016年1月1日起租用润达物业公司的房屋，租赁到期日为2019年6月30日，根据合同约定，这期间的租金共计为114万元（2016年1月1日至6月30日期间租金15万元+2016年7月1日至2017年6月30日期间租金30万元+2017年7月1日至2018年6月30日期间租金33万元+2018年7月1日至2019年6月30日期间租金36万元），扣除美雅图幼教中心已支付的68万元，剩余租金为46万元。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据双方提供的证据显示，在美雅图幼教中心使用涉案场地期间，润达物业公司在涉案场地上三、四层进行过装修施工，场地外围一直有围挡，且润达物业公司的货物也放置在涉案场地内。美雅图幼教中心租用润达物业公司涉案场地系用于开办幼儿园，在安全方面的要求与一般商业经营主体存在区别，根据美雅图幼教中心提供的照片显示，围挡内部环境杂乱，且涉案场地上方三、四层在施工停工后未及时进行修复，在整个履行合同过程中，润达物业公司并未提供完全符合要求的场地。考虑上述情况，该院在美雅图幼教中心尚欠的租金中进行酌减，故美雅图幼教中心应支付润达物业公司租金30万元。关于润达物业公司主张美雅图幼教中心承担逾期支付租金违约金的问题，因合同中未对逾期支付租金的违约责任进行约定，故该院酌定自润达物业公司主张权利之日即起诉之日起按照年利率4.75%计算相应利息损失至实际付清之日止。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。美雅图幼教中心提供的证据不能证明其所称的收入损失与润达物业公司的施工及提供的场地情况有关，故其反诉请求该院不予支持。判决：一、美雅图幼教中心于本判决生效后十日内向润达物业公司支付租金30万元及利息（以30万元为基数，自2019年6月4日起按年利率4.75%计算至实际履行之日止）；二、驳回润达物业公司的其他诉讼请求；三、驳回美雅图幼教中心的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。2016年9月30日，润达物业公司与美雅图幼教中心签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照上述合同的约定全面履行自己的义务。关于原审法院判令美雅图幼教中心应当向润达物业公司支付的租金数额及违约金计算方式是否适当的问题，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原审法院根据双方提供的证据认定在履行合同过程中润达物业公司并未提供完全符合要求的场地并酌定美雅图幼教中心应当向润达物业公司支付租金30万元并无不当。因案涉合同中未对逾期支付租金的违约责任进行约定，原审法院酌定自润达物业公司主张权利之日起至实际付清之日止按照年利率4.75%计算相应利息损失并无不当。关于美雅图幼教中心请求判令润达物业公司赔偿损失是否应予支持的问题，美雅图幼教中心并未提供充分有效的证据证明其所称的收入损失与润达物业公司的施工及提供的场地情况有关，原审法院对其反诉请求未予支持并无不当。润达物业公司、美雅图幼教中心上诉理由均不成立，本院不予采信。综上所述，润达物业公司、美雅图幼教中心的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19776元，由河南润达物业管理有限公司负担4032元，由洛阳市西工区美雅图国际幼教中心负担15744元。本判决为终审判决。审判长  赵广云审判员  杨元卿审判员  刘龙杰二〇一九年十二月十六日法官助理李光东书记员任君