河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初5886号原告：尹天义，男，1972年9月17日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：夏冉伟，河南博扬律师事务所律师。被告：刘聚良，男，1956年6月29日出生，汉族，住郑州市中原区。被告：王博伟，男，1989年1月21日出生，汉族，住郑州市。被告：王素平，女，1989年10月9日出生，汉族，住郑州市。被告：郑州天象房地产营销策划有限公司，住所地郑州市中原区建设西路**院**楼******。法定代表人：王爱武，该公司经理。原告尹天义与被告刘聚良、王博伟、王素平、郑州天象房地产营销策划有限公司缔约过失责任纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹天义及委托诉讼代理人夏冉伟、被告刘聚良到庭参加诉讼，被告王博伟、王素平、郑州天象房地产营销策划有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告尹天义向本院提出如下诉讼请求：1.依法判决被告向原告赔偿损失共计93670元整；2.依法判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2013年6月，经郑州天象房地产营销策划有限公司第九分公司居间介绍，购买位于郑州市中原区××院××楼××号的房屋，房产证号：郑房权证字第**、郑房房权证字第**，产证登记人为王素平、王博伟。2013年6月29日被告刘聚良持房产证等证件并声称接受王素平和王博伟的委托，出卖该房屋，并在郑州天象房产公司第九分公司签订房产协议，原告按约定缴纳定金1万元，2013年7月1日原告申请对本案房产评估，王博伟、王素平按约配合办理相应的评估手续，2013年10月11日，王博伟、王素平协助原告办理二手房贷款手续，并签名按指印确认，办完贷款后，王博伟、王素平不予配合办理相应的过户手续。2014年5月15日原告按合同申请仲裁，仲裁庭审理后，2016年11月25日出具裁决书，认为双方签订的房屋买卖合同书王博伟、王素平的签名并非本人签名，是由刘聚良代替王博伟、王素平签名，且代替签名时没有取得相应授权，合同签订后也没有予以追认，本房屋买卖合同属于无权代理。2019年3月12日仲裁委决定书认定仲裁条款无效。原告认为，对于本案房屋买卖合同已经做好充分的履行准备，经仲裁庭认定为无权代理，错失了以较低价位购买其他房屋的机会。为此，原告很气愤，为维护自己的合法权益，依法提出诉讼，望查明事实，依法判决。被告刘聚良辩称，我因年岁已大，想把市场76号院6楼一室一厅卖掉，换楼层低的房子。2013年6月初在天象房介登记卖房。2013年6月天象房产通知，买房人在房介店里等着买房，我带着房产证到房介，买房人尹天义，房介法人张霞，还有另外天象房产工作人员他们都看过房产证，并没有提出任何异议，我提出问多久办完卖方一切手续，张霞经理说一个月，最多不超过40天全部办完一切，后她并签有字据，签字后房介要求把房产证压在天象房产。1.时效问题：本事件是2013年6月29日发生的，距今已6年，根据《中华人民共和国合同法》第74条规定，适用诉讼时效的规定：从法律时效性，至今已有六年有余，早已超过法定的诉讼时效。2.意向款、首付款等问题：原告从未向我支付过任何钱款，原告并没有履行有意向购房的状态，双方约定在2013年7月13日之前办理按揭手续。办理按揭贷款者，首付款在签订买卖契约时付清，剩余房款由银行放款给予我，原告不按时间进行，当时我也没原告联系方式。我多次和天象房产联系，要求抓紧办理，房介讲买房人家里有急事，工作太忙后又说小孩住院等，让等着，后来买房者说在别处买房子了，要求向房介公司要回他的押金。不存在资金导致申请人无法购买房屋，因此其所谓错失购房机会根本原因在于自身放弃了另行购房，因此所谓的无法购房导致的损失没有任何事实法律依据。3.签字人不是房主的问题：在表明卖房意向时无隐瞒房子是我的，带着房产证去房介，买房人、房介张霞经理，还有另外房介两个工作人员都看过房本，房本还压在房介近1年，张霞经理签有一个月办完手续的字据，买方、房介有责任审核，查阅提出异议和要求，我不按你们要求提供，你直接不买就可以了吗？当时没提出问题和要求，现在又说不是房主人这是什么用意。4.在按揭贷款，双方同意在2013年7月13日之前办理完手续款在签订买卖时付清，剩余房款由银行放款甲方。而买方半年多没给款。在13年10月底我看卖房无望，找天象房介看怎么处理，天象房产把买房人和我三方在房介办公室，房介要求把房介损失让买、卖方给他们，我与买方不同意，没谈成，买方让我走了，他俩谈。13年底又找到房介，通过110把房产证要回来。5.上次仲裁结果：这件事已经与（2014）郑仲裁字节215号进行仲裁，裁定起诉方证据合理性不足，给予驳回。6.赔偿事宜：对方要求赔偿6万余元，原告上次向仲裁委申请2万余无赔偿。原告根本没有履行合同，我没有收到一分钱。我年龄已高，本想把6楼房子换低一点，行动方便，也错失了购房机会，还给本人的生活造成了很大的不便。望贵院查明事实真相，依法裁决当事人围绕诉讼请求提交了证据，被告王素平、王博伟、郑州天象房地产营销策划有限公司未到庭，视为放弃举证、质证的权利，结合当事人提供的证据及及陈述，本院进行分析并认定事实如下：2013年6月29日，经郑州天象房地产营销策划有限公司第九分公司居间介绍，原告尹天义作为买方与被告王素平、王博伟作为卖方签订《房屋交易成立确认书》。约定：被告王素平、王博伟自愿将坐落在中原区市场街76号院3号楼第6层17号，建筑面积为41.26平方米的房屋出售给原告尹天义；交易成交价为人民币24万元整，双方同意在2013年7月13日之前去办理按揭贷款手续（办理按揭贷款者首付款在签订买卖契约时付清，剩余房款由银行放款给予卖方）；卖方保证上述房屋产权清楚，若发生与卖方有关的产权纠纷或债务，一概由卖方负责并承担民事诉讼责任，因此给买方造成的经济损失有卖房负责赔偿；卖方保证出售的房屋产权归个人所有，双方协商自愿成交，签订合同生效后，保证永不反悔；买卖双方共同约定，由天象公司第九分公司作为中介公司协助办理上述房产过户手续，为确保合同的履行和维护双方的合法权益，卖方将房产证交予中介公司保管的同时，买方也将定金人民币一万元交于中介代为保管，定金必须在签订合同当天支付。双方履行合同后，定金将抵作房价款或佣金。买方不履行合同，无权要求返还定金，定金将作为违约金补偿给卖方和中介公司。卖方不履行合同，应付给买方和中介公司，相当于定金数额的双倍违约金作为赔偿。合同落款处由被告刘聚良代“王素平”、“王博伟”签字，原告尹天义签字予以确认。确认书签订后，原告尹天义将一万元定金交于被告天象公司第九分公司，并缴纳贷款手续费3670元（郑州市新家园房地产营销策划有限公司代收）。2013年8月13日，被告刘聚良再次就涉案房屋与原告尹天义签订补充协议一份，针对房屋买卖后户口迁出、迁入问题进行了约定，被告刘聚良作为户主签字。双方因房屋买卖发生纠纷，原告尹天义于2014年5月15日，向郑州仲裁委员会申请仲裁。要求被告王素平、王博伟，双倍返还定金并赔偿损失23000元。2016年11月25日郑州仲裁委员会做出（2014）郑仲裁字第215号裁决书。仲裁庭认为，2013年6月29日，申请人与刘聚良以及居间人天象公司签订的《房产交易成立确认书》中，所处置的房产为二被申请人所有，合同签订时刘聚良没有取得房屋所有权人即二被申请人授权，合同签订后也未获得房屋所有人追认，刘聚良对处分本案争议房屋的行为没有代理权，且未经被代理人即房屋所有权人追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，刘聚良的行为属于无权代理行为，刘聚良以被代理人名义订立的合同对被代理人不发生效力。因此，申请人根据《房产交易成立确认书》约定支出的费用以及为履行《房产交易成立确认书》而支出的其他费用均与二被申请人无关。申请人的损失应由行为人承担责任。裁决驳回申请人尹天义的仲裁请求；仲裁费2200元，由申请人承担。2018年1月15日，原告尹天义作为申请人再次向郑州仲裁委员会申请仲裁。2019年3月12日，郑州仲裁委员会做出（2018）郑仲决字第0015号决定书。仲裁庭认为，本案《房产交易成立确认书》第八条，有关仲裁条款的约定仅为申请人与第一被申请人的约定，申请人与第四被申请人之间并未约定有仲裁条款，但本案纠纷发生与第四被申请人密切相关，根据《中华人民共和国仲裁法》第十八条的规定：“仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。”因此，本案《房产交易成立确认书》第八条款对仲裁事项约定不明确，应为无效，本案不应由本委管辖。驳回申请人尹天义的仲裁申请，仲裁费5173元，由申请人尹天义承担。另查明：本案涉案房屋，于2013年6月5日登记在被告王素平和王博伟名下。2016年4月18日，被告王博伟，王素萍将涉案房屋以329000元的价格出卖给涂娟，所得房款由被告刘聚良取得。原告交于被告天象公司的定金一万元也已退回。本院认为，关于原告尹天义要求被告王素平、王博伟承担责任的问题，郑州仲裁委员会（2014）郑仲裁字第215号裁决书已经做出裁决，且已经生效。本案中针对此问题不做重复处理。结合原告年龄，学历及其工作经历，签订合同时，在发现涉案房屋登记证书上显示的所有权人非被告刘聚良后，在没有任何证据固定被告刘聚良取得授权的情况下，应当充分注意到继续签订合同的风险极大。故参照普通民事主体认知能力，原告应当知道，被告刘聚良没有代理权。根据相关法律规定，相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。故针对纠纷所产生的损失，原告应当在其过错范围内承担相应责任。签订合同时，被告刘聚良明知没有取得被告王素平、王博伟的授权仍与原告签订《房产交易成立确认书》，最终因被告王素平、王博伟未追认其代理行为而导致本案合同无法对被告王素平、王博伟发生法律效力，并造成原告损失的产生，其主观上存在重大过错，应当在其过错范围内承担相应责任。天象公司作为从事房地产居间服务的专业公司，其能够预见到刘聚良未取得授权的法律后果，而为追求盈利故意放任本案纠纷的产生，其主观上亦存在重大过错。综合上述分析，原告过错小于被告刘聚良和被告天象公司过错。对刘聚良的无权代理行为，刘聚良主观上系明知，天象公司系能够预见而放任刘聚良无权代理行为的存在，故刘聚良的过错责任应大于天象公司的过错责任。考虑以上因素，本院认定针对原告所产生的损失，原告、刘聚良、天象公司的责任比例分别为20%、50%、30%。针对原告所遭受的损失数额。1、原告已于2014年5月15日申请仲裁，要求双倍返还定金，说明当时原告已明确放弃对涉案房屋的买卖。原告要求自原、被告签订确认书之日至2016年4月18号的房屋交易差价89000元作为原告损失，明显过高。并且签订确认书后，原告只支付了一万元的定金，该定金由天象公司代收，并且该定金原告已取回。结合涉案房屋所处区域实际情况，原告作为守约方的履行情况等，综合确定本院酌定原告的差价损失为30000元；2、贷款手续费3670元，系原告为购买房屋支付的费用，应计算为原告的损失；3、关于原告两次仲裁费用及公告费用，因为仲裁裁决书和决定书已明确该费用由原告承担，所以不能计入原告的损失。综上原告的损失计算为33670元，原告承担损失的20%，即6734元；被告天象公司承担损失的30%，即10101元；被告刘聚良应承担损失的50%，即16835元。被告刘聚良辩称已超过诉讼时效，诉讼时效适用中止中断延长，原告为挽回损失两次申请仲裁，因此，被告的辩称本院不予采信。郑州天象房地产营销策划有限公司第九分公司作为郑州天象房地产营销策划有限公司的不具有法人资格的分支机构，已经由郑州天象房地产营销策划有限公司申请注销，其权利义务应由郑州天象房地产营销策划有限公司承继。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘聚良于本判决生效之日起十日内赔偿原告尹天义损失16835元；二、被告郑州天象房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告尹天义损失10101元；三、驳回原告尹天义其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2142元、公告费260元，共计2402元，由被告刘聚良、郑州天象房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  张宏宇审判员  李晓玲审判员  陈 红二〇一九年十二月三十一日书记员  吕 龙