山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0283民初10547号原告：范培磊，男，1985年10月11日生，汉族，住山东省新泰市。委托诉讼代理人：丁文峰，山东平都律师事务所律师。被告：青岛佰兴达商贸有限公司，住所地：青岛市崂山区仙霞岭路**甲中惠雅园**楼801，统一社会信用代码：91370212065073956D。法定代表人：贾蕾蕾，总经理。委托诉讼代理人：蒲聪，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。第三人：平度市众鑫工艺品有限公司，住所地：平度市经济开发区钱塘江路。统一社会信用代码：913702836142800195。法定代表人：潘鹏，经理。第三人：青岛小鹤口龙女度假有限公司，住所地：平度市东阁街道办事处小河口北旺。统一社会信用代码：91370283760253617C。第三人：潘鹏，男，1964年11月3日生，汉族，住平度市经济开发区。原告范培磊与被告青岛佰兴达商贸有限公司（以下简称：佰兴达公司）、第三人平度市众鑫工艺品有限公司（以下简称：众鑫公司）、第三人青岛小鹤口龙女度假有限公司（以下简称：小鹤口公司）、第三人潘鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范培磊的委托诉讼代理人丁文峰、被告佰兴达公司的委托诉讼代理人蒲聪、第三人众鑫公司的法定代表人潘鹏、第三人小鹤口公司的法定代表人潘鹏、第三人潘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范培磊向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告对第三人众鑫公司名下的位于平度市经济开发区钱塘江路的房产（产权证号：平房自字第××号）及国有土地使用权（产权证号：平国用1999字第××号）继续享有租赁权，即便拍卖也应带租拍卖；2、本案的诉讼费由被告及第三人承担。事实及理由：原告租赁第三人众鑫公司名下的位于平度市经济开发区钱塘江路的房产（产权证号：平房自字第××号）及土地（产权证号：平国用1999字第××号），银行将债权转让给被告时，并没有通知原告，第三人也没有通知原告。银行、第三人、被告的行为侵犯了原告的优先购买权，银行与被告之间的转让合同应属于无效合同。到现在为止涉案房屋的所有权人仍然是第三人，其他任何单位和个人均无权要求原告腾空、迁出租赁的房屋。根据法律规定原告享有优先购买权，原告的权利应保护到房屋租赁合同期满后，才能公告拍卖。请求判如所请。被告佰兴达公司辩称，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求予以驳回。理由：1、该案所涉标的物的拍卖行为是人民法院的强制执行行为，不是出租人的买卖行为，原告援引《民法通则意见》第118条、《合同法》第229条、230条的规定不适用法院的强制执行程序中的拍卖行为；人民法院也不是出租人。2、银行将债权转让给被告（申请执行人），按照法律规定只有通知第三人（债务人）的义务，没有通知原告（案外人）的义务。债权转让合同的签定是转让方和受让方之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。平度市人民法院（2019）鲁0283执异43号执行裁定已裁定“变更申请人青岛佰兴达商贸有限公司为（2019）鲁0283执1425号执行案件的申请执行人”，已确认债权人青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行与被告（受让人佰兴达公司）的债权转让合同合法有效。3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予以支持。但有下列情形的除外：（一）房屋出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权所有权变动的除外。本案抵押权的设立是2015年5月5日，而第三人众鑫公司及潘鹏将涉案标的物出租给原告的时间是2016年12月30日和2018年5月19日，其租赁行为不得对抗抵押权人对抵押物的实现行为。4、债权人转让债权时，将包括担保物权在内的所有债权一并转让给受让人，受让人自然享有抵押物优先受偿权。原告所谓第三人向银行还款后，抵押权已经灭失的说法没有任何事实和法律依据。5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭。但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，执行机构做出的（2019）鲁0283执1425-1号执行裁定“解除承租人范培磊对被执行人平度市众鑫工艺品有限公司名下位于平度市经济技术开发区钱塘江路的房产（产权证号：平房自字第××号）及国有土地使用权（产权证号：平国用1999字第××号）占有”，符合上述司法解释的规定，原告要求带租拍卖的请求，于法无据。6、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，抵押权在先，租赁关系在后。因第三人众鑫公司（出租人）未履行（2018）鲁0283民初2527号民事调解书确定的义务，执行机构在执行过程中，已依法对抵押物进行拍卖，必然发生物权变动。原告要求继续履行2016年12月30日与第三人众鑫公司签订的《场地及房屋租赁合同》及2018年5月19日与潘鹏签订的《场地及房屋租赁合同附加合同》，不符合上述法律规定。综上所述，原告要求继续享有租赁权和带租拍卖的请求，违反法律规定，侵犯了被告的合法权益，请求予以驳回。第三人众鑫公司、第三人小鹤口公司、第三人潘鹏共同辩称，没有答辩意见。本院经审理查明确认的事实，2015年5月5日第三人众鑫公司与青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行签订《最高额抵押合同》，约定第三人众鑫公司以房产（证号：平房自字第××号）、土地（证号：平国用(1999)字第00006号）作为抵押，抵押财产作价为3959800元。抵押权证号为：青房地权平市他字第××号，登记时间为2015年5月5日。2016年12月30日第三人众鑫公司与原告范培磊签订《场地及房屋租赁合同》，约定第三人众鑫公司将坐落在平度市经济开发区钱塘江路2号场地及房屋租赁给范培磊，租赁期限自2017年5月1日至2027年4月30日止；租金及支付方式为：年租金人民币13万元。2016年12月30日支付30万元,2017年2月25日支付15万元，总计45万元，作为四年租金(差额7万元到期支付)；自第五年起，范培磊应于每年的5月1日之前支付租金。2018年5月19日第三人潘鹏与原告范培磊签订《场地及房屋租赁合同附加合同》，约定租金及支付方式为：2017年4月21日支付23.4万元,2018年5月19日支付4万元，总计72.4万元，扣除2017年至2018年租赁费13万元，剩余的59.4万元作为原告范培磊向第三人众鑫公司预付2018年5月1日至2023年5月1日的房租费。2018年8月27日本院作出(2018)鲁0283民初2527号民事调解书，内容为：一、青岛小鹤口龙女度假有限公司偿还青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行借款本金2490000元及利息36149.72元，共计2526149.72元，于2019年3月1日前付清；二、青岛小鹳口龙女度假有限公司偿还青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行借款本金2490000元的利息(利息自2018年3月20日起至实际付款之日，按年利率6.3075%计算)，于2019年3月1日前付清。青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行对平度市众鑫工艺品有限公司名下的位于平度市经济技术开发区的房地产(土地证号：平国用1999字第**，房产证号：平房自字第**)享有优先受偿权；四、律师费50000元由青岛小鹤口龙女度假有限公司承担，于2019年3月1日前付清；五、平度市众鑫工艺品有限公司、潘鹏对上述债务承担连带付款责任，在其承担付款责任后，可直接向借款人青岛小鹤口龙女度假有限公司追偿。案件受理费27009元减半收取13504.5元，保全费5000元，共计18504.5元，由青岛小鹤口龙女度假有限公司负担；平度市众鑫工艺品有限公司、潘鹏对上述债务承担连带付款责任。(2018)鲁0283民初2527号民事调解书生效后，青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行向本院申请强制执行。执行案号为(2019)鲁0283执1425号。在执行过程中，青岛农村商业银行股份有限公司平度福州路支行将(2018)鲁0283民初2527号民事调解书的全部债权和权利转让给了青岛佰兴达商贸有限公司。2019年6月26日本院作出(2019)鲁0283执异43号执行裁定，变更青岛佰兴达商贸有限公司为(2019)鲁0283执1425号执行案件的申请执行人。2019年9月24日本院作出(2019)鲁0283执1425-1号执行裁定：解除承租人范培磊对被执行人平度市众鑫工艺品有限公司名下的位于平度市经济技术开发区钱塘江路的房产(房产证号：平房：平房自字第××号有土地使用权(土地证号：平国用(199)字第00**)的占有。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，首先抵押权在先，租赁房屋在后。因第三人众鑫公司（出租人）未履行(2018)鲁0283民初2527号民事调解书确定的义务，执行机构在执行过程中，依法对抵押的出租房屋进行拍卖，必然发生物权变动，原告要求继续履行2016年12月30日其与第三人众鑫公司签订的《场地及房屋租赁合同》及2018年5月19日潘鹏与范培磊签订《场地及房屋租赁合同附加合同》，不符合上述法律规定，本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。执行机构作出的(2019)鲁0283执1425-1号执行裁定，解除原告范培磊对第三人众鑫公司名下的位于平度市经济技术开发区钱塘江路的房产及国有土地使用权的占有，符合法律规定。原告主张请求依法确认原告对第三人众鑫公司名下的位于平度市经济开发区钱塘江路的房产（产权证号：平房：平房自字第××号有土地使用权（产权证号：平国：平国用1999字第××号享有租赁权，即便拍卖也应带租拍卖，没有法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告范培磊的诉讼请求。案件受理费50元，由原告范培磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  徐俊卿二〇一九年十二月三十日法官助理许月翠书记员陈肖肖