山西省长治市上党区人民法院民事判决书（2019）晋0404民初262号原告（反诉被告）：长治县嘉威购物中心崔伟男装区域，经营场所长治县城嘉威购物中心。经营者：崔伟，男，1978年12月3日出生，汉族，住长治市上党区苏店镇西贾南街**。原告：长治县嘉威购物中心慧芳裤子区域，经营场所长治县城嘉威购物中心。经营者：张慧芳，女，1971年11月16日出生，汉族，住，住长治市上党区韩店镇西苗村****/div>原告：长治县嘉威购物中心红燕女装区域，经营场所长治县城嘉威购物中心。经营者：付红燕，女，1975年5月29日出生，汉族，住长，住长治市上党区韩店镇西苗村3队**div>上列原告委托诉讼代理人：路晋宏，山西弓平律师事务所律师。被告（反诉原告）：长治县嘉威购物中心有限公司，住所地长治市上党区政东路。法定代表人：张焕义，董事长。委托诉讼代理人：张彦俊，山西恒烨律师事务所律师。原告长治县嘉威购物中心崔伟男装区域（以下简称：崔伟男装区域）、长治县嘉威购物中心慧芳裤子区域（以下简称：慧芳裤子区域）、长治县嘉威购物中心红燕女装区域（以下简称：红燕女装区域）与被告长治县嘉威购物中心有限公司（以下简称：嘉威购物中心）合同纠纷一案，本院受理后，被告嘉威购物中心以原告崔伟男装区域违约为由提起反诉，本院一并受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告崔伟男装区域、慧芳裤子区域、红燕女装区域经营者及其委托诉讼代理人路晋宏，被告嘉威购物中心法定代表人张焕义及其委托诉讼代理人张彦俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔伟男装区域、慧芳裤子区域、红燕女装区域向本院提出诉讼请求：1、判令被告将拆迁补偿款其中装潢补偿款140831.4元，未评估部分款项160000元支付给原告；被告享有的补偿待遇同等地由原告享有，包含退还2018年租金250000元，装修期间租金20833元；判令被告退还2016年给其垫付的装潢费10000元；判令被告给付原告享有的搬迁费8400元、员工临时安置费10800元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系上党区五交化公司房屋承租人，三原告系被告租赁商户。共同租赁被告商场内所有区域，共同出资、共同经营、共负盈亏。2016年12月12日被告给三原告办理了营业执照。2016年11月8日，三原告推选崔伟以其名义与被告签订租赁《合同书》，约定：原告整体租用被告商场内900平米区域用于服装鞋帽经营。租期2016年12月8日至2019年12月7日止，年租金250000元。合同签订后，原告依约向被告缴纳了租金，并对商场进行了重新规划设计装潢装修、购置大量设施设备进行了投资。2018年4月上党区住房保障和城乡建设管理局发出拆迁通知，三原告租赁的地域属于拆迁范围。后被告作为承租人代替原告与拆迁方达成一致意见。之后被告仅就装修补偿部分与原告达成共识，其他补偿未达成一致意见。现原告提起诉讼请求判如所请。被告嘉威购物中心辩称，原告慧芳裤子区域、红燕女装区域在本案中不具备诉讼主体资格，被告仅与崔伟签订租赁合同。针对原告诉请补偿事宜，双方已经达成协议，故请求驳回原告的诉讼请求。被告嘉威购物中心向本院提出反诉请求：判令原告崔伟男装区域向被告支付租金98611元，并自2018年12月8日按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至付清之日。事实与理由：2016年11月8日，原告崔伟男装区域经营者崔伟与被告签订了《合同书》，约定被告将嘉威购物中心内所有区域整体租赁给崔伟用于服装鞋帽经营，面积900平方米，租金每年250000元，租期三年，租金每年于12月8日前交清全年租金。合同签订后，被告依约向原告交付了房屋，但原告除支付部分租金外，自2018年12月8日至2019年5月1日的租金未交纳，欠租金98611元，现提起反诉请求判如所请。原告崔伟男装区域针对反诉辩称，被告反诉要求支付租金无事实依据。2018年12月8日不再支付租金系双方协商结果，2018年4月4日已经确认商场要进行拆迁，原告没有搬离系因为与被告一起申请政府拆迁补偿，2018年12月8日之后被告也未向出租人交纳过租赁费，现被告反诉要求原告崔伟男装区域支付租金没有事实依据。原告崔伟男装区域、慧芳裤子区域、红燕女装区域提供了以下证据：1、营业执照3份、合作协议书，证明三原告的诉讼主体资格以及2016年10月1日崔伟、张慧芳、付红燕签订协议书，约定合伙投资经营嘉威商场，并推选崔伟与被告签订合同。2、合同书复印件，证明原被告于2016年11月8日签订合同书，约定了租金、租赁期限等事宜。3、收据复印件4支，证明原告按约定期限向被告交纳租金，同时证明原告给被告垫付10000元装修费。4、拆迁通知复印件，证明2018年4月4日长治县住房保障和城乡建设管理局通知涉案商场属于拆迁范围，此时起原告已经不能正常营业。5、装修明细19页，证明三原告租赁嘉威购物中心并进行了装修及购置服装道具等设备。6、装修补偿方案，证明原被告于2019年5月31日就装修部分损失达成协议，被告支付原告装修款140831.4元。7、会议纪要复印件2页，证明政府给被告拆迁补偿待遇有装修部分658424元、土建部分74217元、未评估部分250260元、消防检查费用56300元、退还2018年租金200000元、退还2016年装修期间租金83333元，以上共计补偿给被告1322534元。8、取条1支，证明2019年5月31日郭永风收到崔伟搬运货物货架费8400元。9、装修评估明细表，证明长治县嘉威购物中心室内装修部分评估价为658424元。被告嘉威购物中心针对原告提供的证据质证意见为：对证据1真实性不认可，被告不清楚。对营业执照真实性认可；对证据2、3真实性认可，其中第一年租金双方口头约定实际收取260000元，不存在原告垫付10000元装修费的说法；对证据4真实性认可，但拆迁通知送达后政府并没有进行拆迁，原告实际经营到2019年6月1日，该拆迁通知没有影响原告的正常经营；对证据5装修明细中照片真实性认可，不认可所列出的装修项目，原告进场前已经有过装修，原告只是进行了修补、装饰；对证据6真实性认可，该补偿方案系原被告就整体拆迁补偿所作的约定，除此之外被告不再支付原告经济补偿；对证据7真实性不认可；对证据8证人应当出庭不认可；对证据9真实性认可，证据6就是根据该证据协商的。该证据显示的第62、64、76三项装修，其中黑玻璃、烤漆板、印花玻璃不是原告装潢的，之所以把该部分补偿给原告是为了息事宁人，证据6补偿方案已经包括原告所有经济损失。被告嘉威购物中心提供了以下证据：1、被告与山西省长治县五交化公司（以下简称：长治县五交化公司）签订的《合同书》，证明被告系涉案场地承租人，享有对外转租的权利。2、被告与崔伟签订的《合同书》，证明被告将涉案场地转租给崔伟，租金每年250000元，原告于2018年12月8日至2019年6月1日正常营业但未支付租金，在租赁期内被告为原告提供水电暖等服务。另合同约定如因政府原因导致合同不能履行，任何一方均不承担违约责任。3、拆迁通知，证明因县城整体规划，该商场在拆迁范围内，双方租赁合同因政策原因解除，解除时间为2019年5月31日，解除前并没有影响原告正常经营。4、现场照片、限期搬离通知，证明被告嘉威购物中心、长治县五交化公司向各租户下发通知，要求各租户限期搬离的事实。5、装修评估明细表、补偿方案，证明政府对嘉威购物中心损失进行了委托评估，为了息事宁人被告与崔伟签订了补偿协议。6、被告与姬晓鹏签订的《合同书》，证明2016年11月14日前涉案商场一楼由姬晓鹏承租经营，合同到期后原告等入驻，只是在原装修基础上进行了简单装修。7、被告与中国工商银行长治分行签订的《房屋租赁合同》，证明被告向中国工商银行长治分行转租部分商铺，因政府拆迁提前解除合同，商铺空置给被告造成损失。8、被告与宋旭珍签订的《合同书》，证明被告向宋旭珍转租部分商铺，因政府拆迁合同到期后解除合同，商铺空置给被告造成损失。9、被告与赵海军签订的《合同书》，证明被告向赵海军转租部分商铺，因政府拆迁合同到期后解除合同，商铺空置给被告造成损失。10、拆迁通知，证明2019年4月29日长治县五交化公司通知各租户于2019年5月2日前腾退租赁场所，原告于5月底才正式搬离，另被告证据3提到的解除合同，其最终解除时间为2019年5月31日。11、证人姬龙则出庭证言，证人系被告嘉威购物中心电工，证明崔伟2016年年底进驻嘉威购物中心，后进行装修开始试营业，2016年12月21日正式开业一直经营到2019年5月底。原告崔伟男装区域、慧芳裤子区域、红燕女装区域针对被告提供的证据质证意见为：对证据1真实性认可；对证据2真实性认可，但不能证明2018年12月8日至2019年6月1日期间原告正常营业；对证据3证明事实认可，2018年4月4日之后双方解除合同系口头协商的，没有搬离是因为拆迁补偿向政府主张权利；对证据4真实性认可，证明目的不认可；对证据5装修明细表（评估结果）应以法院调取的为准，补偿方案只是对装修部分达成的协议，不是整个拆迁补偿协议；对证据6不认可；对证据7、8、9与本案无关；对证据10真实性认可，但不能证明解除合同的时间为2019年5月31日；对证据11不认可，证人与被告存在利害关系。根据原、被告举证、质证情况，本院认证如下：关于原告崔伟男装区域、慧芳裤子区域、红燕女装区域提供的证据，证据1中营业执照被告无异议，予以确认。对合作协议书被告不认可，该协议书系三原告经营者签订，且三人均未否认该协议，故对该合作协议书的真实性予以确认；证据2、3、4、6、9被告对真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。其中证据3显示支付租金为260000元，被告称系口头协议第一年多10000元租金，故收取了260000元，原告予以否认，被告又无其他证据印证该主张，故根据合同约定崔伟应支付250000元租金，多支付的10000元被告应予退还；证据5系原告单方制作的装修明细，被告对装修照片真实性无异议，本院认为证据6、9能够确认，原告崔伟男装区域经营者崔伟已与被告就装修补偿达成协议，由被告支付崔伟140831.4元。故证据5因被告与崔伟已经就装修补偿达成协议，本院对该证据不再认证；证据7系复印件且未加盖政府部门公章，本院不予确认；证据8被告不认可，出具该收条的人员未出庭作证，无法证实该收条的真实性，不作为认定本案事实的依据。关于被告嘉威购物中心提供的证据，证据1、2、3、4、10原告对真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认；证据5装修明细表与本院调取的一致，补偿方案与原告提供的证据6相同，本院对真实性予以确认；证据6因被告与崔伟已经就装修补偿达成协议，故该证据证明原告系在原装修基础上装修的事实，本院不再认证；证据7、8、9与本案无关，不作为认定本案事实的依据；证据11，结合证据4及原被告陈述，能够确认三原告搬离被告嘉威购物中心时间为2019年5月31日。经审理查明，2016年11月20日，被告与长治县五交化公司签订《合同书》，约定长治县五交化公司将原丰华商场一楼总面积1300平方米，改造为嘉威购物中心租赁给被告，租期为2016年12月1日至2021年12月31日。2016年10月1日，崔伟、张慧芳、付红燕签订合作协议书，约定三人合作投资经营嘉威商场（服装经营销售）。2016年11月8日，崔伟、张慧芳、付红燕三人推选崔伟与被告嘉威购物中心签订《合同书》，约定被告将嘉威购物中心所有区域整体租赁给崔伟用于服装鞋帽商铺经营，租赁面积为900平方米，租期2016年12月8日至2019年12月7日，租金一年一交，年租金为250000元。被告负责办理工商税务等证照。2016年12月12日，在长治县市场和质量监督管理局登记注册“长治县嘉威购物中心崔伟男装区域，经营者崔伟。长治县嘉威购物中心慧芳裤子区域，经营者张慧芳。长治县嘉威购物中心红燕女装区域，经营者付红燕”。2016年11月3日被告收到崔伟租金60000元，2016年12月12日被告收到崔伟租金90000元，2017年1月26日被告收到崔伟租金110000元。2017年12月8日被告收到崔伟2017年12月8日至2018年12月7日的租金250000元。2018年4月4日，长治县住房保障和城乡建设管理局向长治县五交化公司送达拆迁通知，通知涉案场地属于拆迁范围。2019年5月底三原告实际搬离嘉威购物中心。2019年5月31日，崔伟与被告就装修补偿达成协议，由被告补偿崔伟装修损失140831.4元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，崔伟、张慧芳、付红燕三人推选崔伟与被告签订合同，且客观上涉案合同租赁场地由三原告使用，实际履行合同的主体为三原告与被告，现崔伟与被告就全部涉案租赁场地装修损失达成补偿协议，故三原告要求被告按照协议支付装修损失140831.4元，有事实和法律依据本院予以支持；关于原告支付被告2017年度租金260000元，因合同约定年租金为250000元，多支付的10000元被告称系当年增加的租金，但被告并未提供证据证明，故该10000元被告取得无依据应予返还原告；关于原告要求退还2018年度租金250000元及装修期间租金20833元的诉讼请求，本院认为，在案证据不能证明被告享有的补偿待遇及原告与被告享有同等待遇，且原告也未举证证明被告负有法定或约定的退还2018年度租金及装修期间租金的义务，故原告该诉请本院不予支持；搬迁费及员工临时安置费，根据现有证据显示，被告没有支付原告该费用的依据或理由，因此该主张本院亦不予支持；关于被告反诉要求判令原告崔伟男装区域支付2018年12月8日至2019年5月1日期间租金的诉请，按照被告与长治县五交化公司签订的合同显示，被告向长治县五交化公司交纳租金的方式为一年一交，每年10月1日前交清，否则甲方（长治县五交化公司）有权终止合同。庭审中，被告陈述未向长治县五交化公司交纳2019年度租金，在案证据对被告与长治县五交化公司签订的合同的性质是否终止、何时终止无法确定，故被告作为转租方要求原告支付2018年12月8日至2019年5月1日期间租金，证据不足本院不予支持。综上所述，为维护民事主体的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告长治县嘉威购物中心有限公司于本判决生效后十五日内支付原告长治县嘉威购物中心崔伟男装区域、长治县嘉威购物中心慧芳裤子区域、长治县嘉威购物中心红燕女装区域150831.4元；二、驳回原告其他诉讼请求及被告反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费7913元，由三原告承担5206元，被告承担2707元。反诉案件受理费1132.5元，由被告承担。财产保全申请费3520元，由三原告承担2635元，被告承担885元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判长 崔阿勇人民陪审员 韩 勇人民陪审员 苏 安二〇一九年十二月二十六日书记员 李晓晓