广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初4803号原告（反诉被告）：黄淑婵，女，汉族，1979年4月17日出生。委托诉讼代理人：黄永财，男，汉族，1955年6月21日出生。委托诉讼代理人：韩力均，广东仁基律师事务所律师。被告（反诉原告）：何治权，男，汉族，1980年9月21日出生。原告黄淑婵与被告何治权合同纠纷一案，本院于2019年3月28日立案后，被告何治权在法定期限内提起反诉，本院依法受理并于本诉合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄淑婵及委托诉讼代理人黄永财、韩力均、被告何治权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告损失共1857250元；2.被告承担本案诉讼费、评估费。事实和理由：原、被告均为独生子女，被告的母亲聂穗云（以下简称云）是原告母亲聂瑞英（以下简称英）的亲姐姐。云、英二人均在2000年离异，云和英先后于2007年1月22日和2009年7月3日过世。原、被告均为双方母亲的唯一法定继承人。云和英共有的珠海市xx村xx街xx号楼（以下简称xx号楼），在云和英过世后，原告继承了xx号楼首层（按照测量结果为77平方米，为母亲英留给原告的唯一遗产），被告继承了xx号楼的二、三层。被告于2017年9月1日瞒着原告与珠海奥园华富置业有限公司签订了《拆迁补偿安置合同》，霸占了本属于原告的xx号楼首层的权益，被告的行为侵犯了原告的权利，多次交涉未果，原告曾于2017年11月起诉，后因双方同意协商处理，原告撤诉，但被告总是出尔反尔，反复无常，仍让无法协商一致，不得不再次循法律途径解决。珠海奥园华富置业有限公司多次明确表示，只要被告配合，该公司可以理解与原告签订xx号楼首层的《拆迁安置补偿合同》，。所以不存在不能办理的情形，被告未按《房屋赔偿协议》约定履行配合办证的义务，应当承担违约赔偿责任；即使因土地性质等原因导致协议约定部分无效，被告也应当赔偿原告信赖利益损失。原告请求的赔偿数额是按照目前同地段二手房屋的市场均价计算的，诉争房屋为原告母亲留下的唯一遗产，也是原告的唯一房产，现在已经被拆除，拆迁补偿权益全部由被告侵占，其应当赔偿原告损失，望人民法院支持原告合理诉求，维护社会公平正义和公序良俗。被告辩称，一、《房屋赔偿协议》系聂瑞英单方拟定，所载明的内容为虚构，该协议根本不成立，对聂穗云及被告没有拘束力。首先，《房屋赔偿协议书》载明的甲方房产不存在。聂瑞英，也就是协议书的甲方根本没有房产，该协议所载明的“xx镇xx村xx街xx号x楼x单元，建筑面积73.14平方米”房屋根本不存在，所谓的房屋系聂瑞英虚构的。其次，《房屋赔偿洗衣额书》载明“乙方在甲方不知情的情况下将甲方房产转卖给他人，所得之收入作为己用”之内容根本不存在。因为聂瑞英名下根本不曾有过房产，所谓房屋也是其虚构的。所以，聂穗云根本不可能转卖压根不存在的房屋。再次，聂瑞英虚构所谓的房屋及聂穗云物权转让造成其损失的事实，并胁迫聂穗云及相关人员签订其事先拟定好且错误百出的《房屋赔偿协议》，其目的是想通过合法方式掩盖其非法侵占聂穗云房产的事实。最后，基于《房屋赔偿协议书》载明的甲方房产及聂穗云无权转让造成损失的内容均为虚构，根本不存在。那么该协议存在的基础和前提也就没有，那么该协议根本不成立，也就没有任何法律效力。二、《房屋赔偿协议》系聂瑞英逼迫下签字，其据此非法侵占了被告的房屋。聂穗云与聂瑞英系姐妹，2000年聂瑞英离婚，没有住房，四处漂泊。2003年左右，聂瑞英诊断为癌症，到广州做切除手术，手术后急需人照顾。被告的母亲聂穗云收留了她，聂瑞英住进了被告家里。2006年8月，聂穗云确诊为癌症晚期，癌细胞扩散，情况已经十分严重，住进了前山医院治疗。面对病重并即将病逝的姐姐，聂瑞英为了霸占被告家位于××镇××街××号何云阁的部分房产，多次威胁及打搅卧病在床的聂穗云，目的就是一定要得到房子。2006年10月9日，被告正常的从广州回到珠海前山医院探病，当时在病房的有被告、被告母亲、聂瑞英、黄淑婵、聂某1、聂某2等6人。当日，聂瑞英发疯似的，两手掐着被告母亲的脖子，用力摇动，大叫“今天你不签不掐死你”，逼迫被告目前签订一份协议。在此情况下，被告被迫答应在协议上签名，同时，聂瑞英还逼着两位见证人聂某1、聂某2在协议上签字。过程十分混乱，但是可以肯定的有两点，一是被告及母亲、聂某1、聂某2等人都根本美欧看清协议内容，二是都不是在自愿的情况下签名的。本应由被告持有的一份协议书在被签上名一刻立即被黄淑婵，也就是本案原告现场撕毁。事后，聂瑞英擅自更换了被告家房屋的门锁，拒绝被告今日，霸占了被告全房屋。三、被告在房屋被侵占后，第一时间积极维权。被告为了母亲的治疗，没有时间去与聂瑞英、黄淑婵理论。知道被告母亲2007年1月22日病逝后，被告先后前往前山派出所、翠香派出所、东方派出所报案，控告聂瑞英及黄淑婵逼迫签协议并霸占房屋的违法犯罪行为，但是被告无法提交派出所要求提供相关协议和房产证，没有基本证据，派出所均拒绝立案。无奈，2009年9月，在被告被迫向原告支付2万多元费用后，原告才将霸占房屋的钥匙交出，将2、3层返还给被告。四、假使《房屋赔偿协议》有效，原告的请求也早已超过诉讼时效。知道收到法院送达的文书及原告提交的证据材料，被告才了解到协议的全部内容，被告再次向公安机关报案，但是公安机关要求被告直接应诉，不予受理。即使该协议有效，时隔十多年，原告的请求也早已超过诉讼时效，法院不应当支持。五、假使《房屋赔偿协议》有效，根据协议约定，原告的诉求也不能成立。协议第三条载明“城中村改造时，何志权因不能为甲方办理有效房产证，则按甲方房产市值13万元赔偿给甲方”。虽然现在涉案房屋正在拆迁阶段中，但是被告不可能为甲方办理有效房产证，也只是承担了13万元责任，并且还应扣除原告非法占有房屋十多年的损失，而原告提出的赔偿损失共170万元根本不能成立。综上所述，原告起诉所依据的《房屋赔偿协议》内容为虚构，根本不成立，没有任何法律拘束力。原告逼迫被告等人签字并据此占有被告房屋，属于非法侵占，且占有收益超过十年，严重侵害了被告合法权益。原告现在提出起诉毫无道理，甚至非法，其请求没有任何事实依据和法律依据，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告提出以下反诉请求：1.确认《房屋赔偿协议》无效；2.判令原告向被告赔偿侵占房屋损失200000元（2006年10月至2009年7月占用三层34个月计102000元、2009年7月至2017年8月占用一层98个月计98000元）；2.本诉及反诉案件诉讼费由原告承担。事实和理由：聂穗云及聂瑞英系姐妹，被告系聂穗云之子，原告是聂瑞英之女。2000年10月，聂瑞英离婚，没有住房，四处漂泊。2003年左右，聂瑞英诊断为癌症，到广州做切除手术，手术后急需人照顾。被告的母亲聂穗云收留了她，聂瑞英住进了被告家里。2006年8月，聂穗云确诊为癌症晚期，癌细胞扩散，情况已经十分严重，住进了前山医院治疗。聂瑞英害怕聂穗云去世后，无法继续在上述房屋中居住，聂虽云住院治疗期间，聂瑞英多次威胁及打搅卧病在床的聂穗云，目的就是一定要得到房子。2006年10月9日，被告正常的从广州回到珠海前山医院探病，当时在病房的有被告、被告母亲、聂瑞英、黄淑婵、聂某1、聂某2等6人。当日，聂瑞英发疯似的，两手掐着被告母亲的脖子，用力摇动，大叫“今天你不签不掐死你”，逼迫被告目前签订一份协议。在此情况下，被告被迫答应在协议上签名，同时，聂瑞英还逼着两位见证人聂某1、聂某2在协议上签字。过程十分混乱，但是可以肯定的有两点，一是被告及母亲、聂某1、聂某2等人都根本美欧看清协议内容，二是都不是在自愿的情况下签名的。聂瑞英逼迫大家签字后，本应由被告及母亲持有的一份协议书被黄淑婵，也就是原告当场撕毁了。事后，聂瑞英擅自更换了上述房屋的门锁，拒绝被告进入，从此霸占了被告家房屋。在被告母亲2007年1月22日病逝后，被告前往前山派出所、东风派出所报案，控告被告聂瑞英及黄淑婵逼迫签协议并霸占房屋的违法范围行为，但因被告无法提交相关协议和房产证，没有基本证据，派出所均拒绝立案。被告认为，这是有预谋有计划步骤的事实一系列行为，这个被告时候维权设置了障碍，而这一切究极原因，就是想侵占房子。2009年7月3日聂瑞英去世，到2009年9月，聂瑞英及原告已经霸占了原告房屋将近三年，被告无奈再向被告支付2万多元后，原告才将房屋返还给被告，被告母亲的首饰等财物也不翼而飞了。之后，原告将一楼出租收取房租，直到2017年11月房屋被拆迁，长达8年。2019年4月25日，被告收到法院送达的本案相关文书及证据材料，至此，被告才获得当年被迫签订的《房屋赔偿协议》文本，了解到其中的内容。该协议中载明的内容均为虚构，聂瑞英名下根本没有协议载明的房产，而被告母亲更没有卖过所谓的房屋，该协议根本不成立，没有任何法律效力。原告不能据此占有上述房屋，而且该协议也只涉及首层，原告却霸占整栋三层长达3年，霸占一楼超过十年。总之，聂瑞英及原告为了霸占房屋，强迫被告及母亲签署其虚构内容的《房屋赔偿协议书》，该协议是无效的，其据此占有被告房屋属于非法占有，他们的行为不仅严重侵犯被告的财产权益，也深深伤害了被告及母亲的感情，被被告及母亲造成极大精神痛苦，被告母亲也因觉得对不起儿子含恨去世。被告从来没有认可和原谅过他们的行为，也从未中断过维权行动。为维护被告的合法权益，为彰显法律公平争议，被告特提出前述诉请，恳请人民法院明察秋毫，在准确查明事实的基础上，依法支持被告的全部诉讼请求。原告对被告的反诉辩称，被告所称原告霸占房屋，被告母亲生前欠别人很多钱，原告只是帮被告母亲管理。被告以原告母亲胁迫被告和母亲签署赔偿协议而主张这个协议是无效，没有事实依据，赔偿协议上除了原告母亲和被告、被告母亲三人之外，还有聂某1、聂某2作为见证人签名，而且聂某1也出具了书面意见，也申请了证人出庭，可以证实双方在签署这份协议之前，有个协商的过程，被告主张赔偿侵占房屋损失也是没有事实依据的，而在在反诉状中颠倒黑白，实际情况是被告母亲沉迷赌博，欠下大量外债，被人上门追债，一方面是因为自己害怕，另一方面也是需要原告母亲的帮助，所以受原告母亲的要求，原告母亲才搬进案涉房屋居住，原告母亲把自己的积蓄一部分是借给了被告母亲，被告母亲表示仍然不够还债，提议要原告母亲购买其位于××街××号××楼的房屋，现地址××街××号的房屋，后来被告母亲就用案涉房产的租金进行偿还原告母亲的借款，完全不是被告在反诉状中所称的情况。在2017年9月中旬原告父亲打电话给被告，提到案涉房产已经准备拆迁，催被告回来处理拆迁事宜，被告答复在外地工作忙，而且有同学在翠微村，不要着急，有情况同学会通知，而实际情况是早在2017年9月1日，被告与奥园公司签订了拆迁补偿合同，就在2017年原告第一次诉讼前，原告每次与被告电话沟通，被告都是称案涉房屋首层是属于原告的。原告母亲是以每月300元租金搬进案涉房屋的，等同于一个普通的租客。证据欠条里有体现这事实。被告母亲过世后，所欠的欠款还没有还清，所以才用到涉案房屋二、三层的租金偿还，当时是原告母亲帮忙打理，收到租金后扣除欠款，同样也在证据欠条中体现，并不是被告所述的霸占。原告母亲于2009年7月过世后，被告得知消息，主动联系原告，说要收回案涉房屋二、三层自行打理，原告同意，但根据欠条上所述的，欠款应以每月所受到的房租偿还，知道欠款偿还为止。当时，被告提出收回案涉房屋二、三层打理的时候，欠款海没有还清，所以原告建议被告要把所剩欠款还清，被告也同意，所以在2009年7月26日，被告将所剩欠款余额2万元转到原告账户里，从此之后，涉案房屋二、三层交回被告打理，之后原告只管理涉案房屋的首层，被告管理二、三层。原告黄淑婵提交以下证据：1.居委会证明；2.珠香离字第375号离婚证；3.关于房屋赔偿方案（2006.9.19）;4.房屋赔偿协议;5.电费通知单;6.低压客户用电申请表、客户委托银行代交电费委托书、用电缴费通知单、安装费发票;7.珠海市供用水合同、供水缴费通知单;8.收款收据;9.房屋建筑面积最小单元明细表;10.珠海市香洲区翠微旧村城市更新《拆迁补偿安置合同》;11.照片;12.承诺书;13.收款收据;14.珠海市建设用地许可证（国土局）;15.珠海市规划局居民住宅建筑、维修许可证（规划局）;16.珠海市经济特区房改成本价售房表格与合同;17.证明;18.翠微村旧村场生活区项目建（构）筑物测绘成果报告书;19.调查询问笔录（聂某1身份证）;20.珠海市不动产登记情况查询结果;21.照片;22.（2017）粤0402民初10460号法庭审理笔录;23.（2018）粤0402民初641号法庭审理笔录;24.欠条2份;25.不动产登记表；26.聂瑞英银行存折；27.对账表（手写）。被告何治权提交以下证据：1.亲属关系公证书;2.聂穗云居民死亡医学证明书;3.协议证明人聂某2（1）;4.协议证明人聂某1（2）;5.协议证明人12通话记录;6.原告父亲;（3）录音内容;7.原告父亲3通话记录时间证明;8.录音光盘;9.报警证明、微信聊天记录及派出所照片;10.关于到派出所报案获得的回应描述;11.百度知道提问证据;12.邻居、同学、亲戚及老板对房屋了解事实描述（微信）;13.案号2017粤04**民初10460号合同纠纷证人邻居1上庭证词;14.案号2017粤04**民初10460号合同纠纷证人邻居2上庭证词;15.涉案聂穗云房屋初建于1991年，宴请村民照;16.涉案聂穗云房屋初建于1991年;17.（2018）粤0402民初641号民事判决书;18.（2018）粤0402民初641号生效证明书；19.合同主体变更协议；20.收款委托书；21.何治权、聂某1、黄淑婵银行卡及身份证复印件。本院经审理认定事实如下：聂瑞英（2009年7月3日去世）与聂穗云（2006年1月22日去世）系姐妹关系。聂瑞英生前与前夫黄永财育有一女即原告黄淑婵，黄永财与聂瑞英于2000年10月25日离婚。聂穗云生前与第一任丈夫生育一子即被告何治权，离婚后又于1988年12月17日与何坚文登记结婚，未生育子女，于2000年10月12日离婚。聂穗云与聂瑞英父母聂青（2009年7月2日去世）、陈群娣（2001年11月8日去世）共生育聂穗云、聂瑞英、聂某2、聂某1、聂卫标。本院于2018年9月11日就聂穗云的遗产继承纠纷作出（2018）粤0402民初641号民事判决书。该判决中认定聂穗云的遗产由何治权继承75%份额，黄淑婵、聂某1各继承12.5%份额，该案中聂某2、聂卫标表示将其继承份额交由何治权继承。该案判决如下：何治权（乙方／被拆迁人）与珠海奥园华富置业有限公司（甲方／拆迁人）（以下简称奥园公司）于2017年9月1日签订的《珠海市香洲区翠微旧村城市更新拆迁补偿安置合同》及其附件项下乙方／被拆迁人所享有和承担的权利和义务，由原告黄淑婵继承享有和承担12.5%份额，何治权继承和享有75%份额，聂某1继承享有和承担12.5%份额。该判决已于2018年10月13日发生法律效力。位于××镇××村街××街××号xx阁（以下简称市x街xx号房）为聂穗云前夫何坚文于1991年买地后建成，共三层楼房，一直未办产权登记。聂穗云与何坚文离婚时将该房屋协议归聂穗云所有。2017年9月1日，何治权（被拆迁人／乙方）和珠海奥园华富置业有限公司（拆迁人／甲方）签订《珠海市香洲区翠微旧村城市更新拆迁补偿安置合同》，约定将市x街xx号房交由甲方拆迁，并就拆迁事项进行约定。合同第五条房屋装修补助约定，按《认定表》认定的（合法）建筑面积并选择回迁房的，每平方一次性补偿930元，此部分款项在办理完回迁房交付手续之日支付。位于香洲区××宿舍××楼（后地址变更为：xx林x号x楼，下称xx林x号房）为聂穗云与何坚文于1999年成本价购买的房改房，登记为共同共有。2003年该房析产至聂穗云个人名下单独所有，2004年出售给案外人陈铁军、唐文海。原告黄淑婵主张聂穗云于2001年-2002年间以10万元将xx林x号房卖给聂瑞英，后聂瑞英发现房子被聂穗云出售，故双方协商将市直街xx号一层赔偿给聂瑞英。为证明其主张，原告提交一份《房屋赔偿协议》，协议中甲方为聂瑞英，甲方房产为xx镇xx村xx街xx号x楼x单元（建筑面积共73.14平方米）；乙方为聂穗云，乙方房产为××镇××村街××街××号xx阁首层（建筑面积共76.85平方米），内容如下：“乙方在甲方不知情的情况下将甲方房产转卖给他人，所得之收入作为己用，此事已直接造成甲方个人财产受到严重损失，经甲乙双方及乙方之子何治权共3方协商同意，现乙方提出赔偿协议如下：1.乙方将甲方房产返还给甲方；2.到2007年1月1日前，如乙方没有履行上述赔偿协议1，则需要将乙方房产作为赔偿给甲方，所需办理房产移交手续的一切费用，由何治权个人负责；3.城中村改造时，何治权因不能为甲方办理有效房产证，则按甲方房产市值人民币壹拾叁万元整（130000）赔偿给乙方。本协议一式2份，甲乙双方日期起即时生效。”该协议甲方处聂瑞英签名，乙方及乙方之子处聂穗云及何治权签名，证明人处聂某1、聂某2签名。原告同时提交一份聂穗云、何治权于2016年10月9日签订的《欠条》，载明：“聂穗云到2006年7月31日止，欠其妹聂瑞英款项一共为人民币伍万肆仟元整，经双方协商同意，聂穗云所欠下之款项将由其2006年8月开始每月发放的工资中扣除，不足的部分由其每月所收到的房租继续扣除，直到其所欠款项完全扣除为止，倘若在还款期间，聂穗云不幸去世，此欠条仍然有效，其所欠款逾期由其子何治权一力承担，继续以其每月所收到的房租偿还，直到欠款偿还完为止。欠条签署日期起即时生效。备注：1：属于××房××镇××村××街××号××楼××单元，本应收到的租金从2006年1月份—2006年12月份共人民币柒仟贰佰元整（每月陆佰元整）已计入聂穗云拖欠款项中。2：现聂瑞英所住的××镇××村街××街××号xx阁三楼，从2006年10月1日起，房租以300元每月交付（包水电费，除了空调的）。庭审中原、被告双方认可赔偿协议书与欠条是同时签订的。被告何治权认可存在聂穗云向聂瑞英借款的事实，但不认可聂穗云将华岗林7号3楼房屋卖给聂瑞英的事实，抗辩聂瑞英为下岗工人，下岗后未参加工作，离婚后没有住房居住，故没有经济能力买房。原告主张购房款为聂瑞英现金向聂穗云交付，当时有一个收据，后来签署赔偿协议时被聂穗云收走了。为证明支付房款事实，原告提交了聂瑞英中国农业银行存折，载明2002年8月22日取现100000元，原告主张该款项为向聂穗云支付的购房款。原告主张在聂瑞英购买××街××号房屋后，房屋由聂穗云出租，并将租金每月交给聂瑞英，后聂瑞英有一天遇到租客才知道聂穗云已将房屋卖给他人。关于未签订房屋买卖合同合同及房屋未过户原因，原告陈述该房系聂穗云要求聂瑞英买的，因为聂穗云急着用钱，当时已经为过户做了一些准备，原告房屋产权上有何坚文的名字，过户时发现没有分割。被告何治权主张，上述《房屋赔偿协议》及《欠条》系被告及被告母亲收到威胁情况下才签的，关于威胁过程被告庭审中陈述如下：“我从广州工作回珠海前山医院探望母亲，回到医院发现聂瑞英、原告、聂某1、聂某2四人已经在场，聂瑞英要求母亲跟他签订房屋的一个协议，母亲不答应，说欠你不是很多,我不签,然后原告母亲十分激动的掐着被告母亲的脖子,一边掐一边大叫‘今天你不签,我掐死你’然后对我说,‘如果你今天不签,等你走后,我就掐死你妈’过程十分混乱,被告是被迫于威胁母亲的安全之下,所以下签订的,在我签订以后,聂瑞英大叫两个证明人必须签,两个证明人根本没有看清楚内容,然后就在协议上签字了,在被告签完之后本应该由被告保留的一份协议,被原告马上撕掉,这是被告多年报案找律师咨询都没有结果的最大原因，原告和原告母亲设计的这一切就是为了对被告报案造成障碍。”原告描述协议签订的过程如下：“在2016年10月9日，我们是等被告回来，然后再把协议拿给被告及被告母亲以及证明人一起签的，在签署过程中，被告母亲一开始说不想签，但是不想签的理由并不是不愿意把涉案房屋首层赔给我母亲，而是赔偿协议里写到，乙方在甲方不知情的情况下，将甲方房产专卖给他人，所得之收入作为己用，此事已直接造成甲方个人财产受到严重损害，这句话让她很没有面子，她不想让别人知道，她是因为欠债才隐瞒卖掉自己妹妹的房子的人，她想让我写她因为生病所以才卖掉房子，但是我说这份协议是有法律效力的，只能写事实，最后被告母亲还是愿意签下了。她自己签完还叫被告以及在场的另外两位证明人一起签名。在签名过程中，原告母亲确实有一点小激动，因为她自己本身是一个癌症三期患者，做过大手术，术后一直吃药，但是在这么困难的情况下，她还愿意帮助被告母亲，借钱给她还债务，而且之前已经卖给原告母亲xx林x号x楼，在没有过户的情况下，被告母亲要求原告母亲将房子交给她帮忙收租，租金继续写在欠款里，直到被告母亲生病住院，原告母亲发现被告母亲已经将花岗林7号3楼再次转卖他人，当时原告母亲不敢相信自己的亲姐姐竟然会这样子背着她卖掉自己的房子，这个房租也是她以后的依靠，所以一时间接受不了，情绪有点激动，在协议签署当天前的一个月，原告父亲跑到医院跟被告母亲咨询，房子是否真的卖掉了，被告母亲说是已经卖掉了，当原告父亲问你把我们的房子卖掉，现在怎么处理。当时被告也在场，被告母亲说欠钱还钱，欠房子还房子，我们问她怎么还，她说愿意将涉案xx号方首层赔偿给我们，当时原告父亲说，这个房子没有房产证的，以后城中村改造的时候，政府认可的话没有问题，如果是不认可可怎人办。当时被告和被告母亲在场，而被告母亲跟被告说如果城中村改造时，被告不能为原告目前办理有效房产证，则按照房产的市值给予赔偿。”另查明，案涉xx号房屋自2006年10月起由原告黄淑婵管理，其中聂瑞英居住在三层，首层及二层由原告出租。2009年7月，原告将该涉案29栋房屋第二、三层交还给被告。原告主张二、三层的租金一共收取了3万多元，被告得知原告母亲在2009年7月去世，主动联系原告要求收回二、三层自己管理，双方结算付清欠款20000元后将二、三层交换给被告；被告庭审中陈述，在2009年7月原告告知我给原告2万多元，就可以收回二、三层，被告向原告支付20000元后收回29栋房屋二、三层。庭审中双方认可xx号房屋的用地性质为集体建设用地，聂瑞英不是土地所在的翠微村的成员。本院在（2018）粤0402民初641号案件审理中为查明案涉29栋房屋拆迁补偿情况，曾向中国奥园地产集团股份有限公司出具《协助调查函》，中国奥园地产集团股份有限公司于2018年4月20日函复本院称：案涉房产的拆迁补偿项目及金额为：迁出费4800.25元（拆补合同签订后支付）、过渡期租金5952.31元/月（拆补合同签订后按月支付）、附属物补偿21583.00元（拆补合同签订后支付）、迁入费4800.25元（回迁后支付）、装修费178569.30元（回迁后支付）、可置换回迁房面积211.21㎡（回迁后办理）；何治权共选择3套回迁房，面积共221.25㎡，超出可置换面积的部分按合同约定（5平方米以内）应按每平方米3500元向拆迁人缴纳建筑成本。前述补偿权益由何治权一人领取；截至2018年4月20日止，我司已支出迁出费4800.25元、过渡期租金45698.35元、附属物补偿款21583.00元，共计72081.63元；其余补偿款的支付时间未至；按照现行规定，对于旧村更新改造中未报建的房屋，居民须缴纳罚款及地价，由于案涉房产未履行报建手续，故日后需按规定补缴罚款及地价；鉴于拆补合同的签订及履行均主要依据旧村更新改造政策文件，其实际执行存在不确定性。原告申请聂某1出庭作证称，其原住在xx林x号房内，有个晚上聂穗云和聂瑞英一起来到房子，聂瑞英叫我搬走，聂穗云说这个房子已经卖给聂瑞英了，聂瑞英不讲情面，要求我搬走，后来我就搬回南屏住了。签订房屋赔偿协议的情况是：当时是聂穗云要赔偿聂瑞英房屋首层，她们签好了协议了，我只是证明人，协议在医院病房签的。当时聂瑞英拿着协议让聂穗云签名，聂穗云说有点不舒服，说过几天再签，后来聂瑞英有点激动，就用手捂着聂穗云的肩膀摇晃，说“不陪给我房子我就掐死你”，后来聂穗云就签了。当时先是聂穗云、何治权签，然后让黄淑婵、聂瑞英签，再后来让聂某2和我签名，当时我们也不想签作证明，后来聂穗云就叫我们签，说“没事的，你们签吧“，我们才愿意签名。被告申请聂某2出庭作证称，我每天都在前山医院照顾聂穗云，我也去了广州照顾聂瑞英十几天，我现在也得了癌症晚期，当时我签这个名的时候，我和我三姐聂某1在聊天，忽然听到我二姐聂瑞英大叫要签名，原告就拿着这个协议给我签名，为什么我签这个名，当时我也不知道发生什么事，我当时看到我二姐抓住我大姐聂穗云的脖子，我内容都没有看到的，是我二姐要我签的，我大姐就摇了摇手，但是没有听到她是否说话，我看到我三姐签了名了，然后我就签了。过后一次我在餐厅要求原告把协议给我看是什么内容，原告都没有给我，现在我才是第一次看到这个协议。不太清楚大姐和二姐的纠纷，她们一直生活在一起，感情很好的。被告申请聂卫标出庭作证称，不清楚聂瑞英和聂穗云之间买房的事情，她们可能有债务问题，是她们两个赌钱引起的，她们的借贷是利滚利的，借一千还三千，借一万还三万。庭审中，原告明确表示不要求聂某1承担责任，不追加聂某1为被告。经本院询问聂某1本人，其明确表示放弃何治权在本案中基于聂穗云的涉案房产向原告提出的实体权利。另查明，涉案29栋房屋已交付奥园公司拆迁并已被拆除。原、被告确认该房屋共三层合计192平方米，其中首层77平方米。原告主张按照现在的市场价进行赔偿，并在本院第一次庭审中主张每平方米22000元，被告抗辩周边房价为每平方米20000元；在第二次庭审中原告同意被告抗辩的每平方米20000元，被告再次抗辩发展商赔偿的价格为每平方米18000元。原告遂申请对位于珠海市xx村xx××街××号楼××市场均价进行评估。本院依法选定广东思远土地房地产评估咨询有限公司以下简称思远评估公司）进行评估。鉴定过程中，双方明确以何治权与奥园公司签订《拆迁补偿安置合同》的时间（即2017年9月1日）作为评估的价值时点；同地段的范围为1公里范围内；评估房屋使用条件为参照电梯房等。思远评估公司于2019年10月18日作出《报告书》（粤思远评字第2019Ａ0234），估价结果为：估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点二Ｏ一七年九月一日的估价结果如下：珠海市xx村xx值街xx号楼旧村改造补偿的回迁住宅房地产的权益价值平均单价为24000元／平方米。2019年12月16日，思远评估公司向本院出具《关于（2019）粤0402民初4803号原告黄淑婵诉被告何治权合同纠纷一案的说明函》，明确回迁房装修成本为1000元／平方米。原告对该报告没有意见，被告对评估周围的价值认可，但认为对于评估已经拆迁房屋的价值，因为没有建好所以对其作出的价格判定不认可。本院认为，根据原、被告的诉辩意见及庭审调查，对本案争议的焦点问题分析认定如下：一、原告关于聂瑞英向聂穗云购买xx林x号房的事实主张是否真实。本案中虽然没有书面的房屋买卖合同、收据等证明聂瑞英向聂穗云购房的事实，但本案中的其他证据以及事实可以证明该事实主张真实：首先，聂瑞英、聂穗云、原、被告签名的《房屋赔偿协议》以及聂穗云、何治权签名的《欠条》中均记载xx林x号房属于聂瑞英。其次，案涉xx号房屋自2006年起由原告出租管理，2009年7月被告向原告支付20000元欠条后原告将案涉29栋房二、三层交还被告，说明案涉29栋二、三层的租金自2006年至2009年7月间一直用于抵扣《欠条》中记载的xx林x号租金及欠款，即房屋的实际占用情况与《欠条》中的记载相一致。最后，聂某1的证人证言中陈述知晓聂穗云将xx林x号房屋出售给聂瑞英的情况。原告提交的聂瑞英的银行存折，显示聂瑞英于2002年8月22日取现100000元，可以说明聂瑞英在当时具有购房的经济能力，被告何治权以聂瑞英没有经济能力购房为由而否认聂瑞英向聂穗云购买xx林x号房的抗辩，本院不予采纳。二、《房屋赔偿协议》是否有效。从原、被告的陈述以及证人聂某2、聂某1证言中有关协议签订的过程来看，聂瑞英在签订协议的时候，确有过情绪激动的情况，但各方均陈述协议的签订的地点在聂穗云的病房，为公开场所，并且协议签订时聂某1、聂某2均在现场，故聂瑞英的激动行为并不足以达到法律上胁迫致使聂穗云及何治权作出违背真实意思表示的程度，故被告何治权以受胁迫而认为案涉《房屋赔偿协议》无效，理据不足，不予支持。但该协议中的第二条中有关将涉案29栋房屋赔偿给聂瑞英，而该房产为建设在集体建设用地上的房屋，聂瑞英并非该集体经济组织成员，聂穗云将案涉29栋房屋转让给聂瑞云的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，应为无效，故《房屋赔偿协议》第二条无效。协议中的其他条款未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。三、被告是否应承担赔偿责任《房屋赔偿协议》系聂穗云与聂瑞英之间就聂穗云出售xx林x号房给予聂瑞英赔偿的约定，黄淑婵、何治权虽然在《房屋赔偿协议》上签名，但均是作为聂穗云与聂瑞英的子女在协议上签名，案涉《房屋赔偿协议》的权利义务主体为聂穗云与聂瑞英。现案涉29栋房屋首层已交付拆迁，由何治权与奥园公司签订的拆迁安置补偿合同尚在履行过程中，且何治权在本案中明确否认《房屋赔偿协议》，故聂穗云的继承人应按照协议第三条约定赔偿聂瑞英的继承人29栋房屋首层的市值。聂瑞英与聂穗云均已去世。原告作为聂瑞英的唯一法定继承人，继承并享有聂瑞英在案涉《房屋赔偿协议》中的全部权利义务；何治权、黄淑婵、聂某1、聂某2、聂卫标为聂穗云的继承人，继承并享有聂穗云在案涉《房屋赔偿协议》中的全部权利义务，本院已经发生法律效力的（2018）粤0402民初641号民事判决认定聂穗云的遗产由何治权继承75%份额，黄淑婵、聂某1各继承12.5%份额，故案涉《房屋赔偿协议》中聂穗云的赔偿义务应由何治权承担75%份额，黄淑婵、聂某1各承担12.5%的份额，黄淑婵在本案中明确表示不要求聂某1承担赔偿责任，故原告在本案中请求何治权承担赔偿责任，事实和法律依据充分，但何治权仅应承担聂穗云应承担赔偿责任的75%份额。四、案涉29栋房屋首层的市值《房屋赔偿协议》第三条约定，城中村改造时，何治权因不能为甲方办理有效房产证，则按甲方房产市值人民币壹拾叁万元整（130000）赔偿给乙方。故原告请求以何治权与奥园公司签订《拆迁安置补偿合同》的时间（即2017年9月1日）作为赔偿房屋市值的时间节点，符合协议中约定的本意，本院予以支持。但案涉29栋房屋已经拆除交付拆迁，原告主张按照与29栋首层同面积回迁房屋的价值来对案涉29栋房屋首层的市值进行估算，该方式亦较公平合理。依照原、被告双方一致对评估房屋的假定条件，广东思远土地房地产评估咨询有限公司评估29栋房屋旧村改造补偿的回迁住宅房地产在2017年9月1日的权益价值平均单价为24000元/平方米，原、被告对该单价为周边房屋的平均单价并无异议，但考虑到双方假定的评估条件为精装修房屋，评估公司有关假定的装修价值与开发商装修补助的差价，以及考虑到2018年4月20日函复本院称“由于案涉房产未履行报建手续，故日后需按规定补缴罚款及地价；鉴于拆补合同的签订及履行均主要依据旧村更新改造政策文件，其实际执行存在不确定性”等因素，本院酌定案涉29栋房屋首层在2017年9月1日的市值单价按照22000元/平方米计算。综上，被告应赔偿原告损失应为1270500元（22000元/平方米×77平方米×75%），对原告超过该金额的请求，本院不予支持。五、原告是否应支付被告案涉29栋房屋的占用费根据查明的事实，案涉29栋房屋自2006年起由被告占有管理，其中第二、三层房屋双方已在2009年7月对《欠条》中的债务进行了抵扣，故被告请求原告支付第二、三层的房屋租金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于案涉29栋首层，该房系聂穗云与聂瑞英履行《房屋赔偿协议》第二条约定而交付给黄淑婵进行管理，现该条款确认无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，黄淑婵因此取得的租金应予返还至聂穗云的继承人。关于租金的标准，被告主张为1000元／月，原告抗辩仅收取了400元／月。本院参考聂穗云、何治权2016年10月9日出具的《欠条》中三层每月租金300元，酌定xx号房屋首层每月平均租金为500元，共计金额应为66000元（2006年10月至2017年8月共132个月）。关于聂穗云的继承人继承的份额已在（2018）粤0402民初641号案件中予以确认，聂某1在本案中出具说明亦明确表示放弃对案涉29栋房屋租金的实体权利，故何治权亦仅享75%的份额，即黄淑婵应向何治权返还案涉29栋房屋首层租金49500元（66000×75%）。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第八条、第十条、第十一条、第十三条、第二十五条、《中华人民共和国物权法》第二十九条之规定，判决如下：—、确认聂穗云、何治权、聂瑞英、黄淑婵于2006年10月9日签订的《房屋赔偿协议》第二条无效；二、被告（反诉原告）何治权于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告（反诉被告）黄淑婵1270500元；三、原告（反诉被告）黄淑婵于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告（反诉原告）何治权租金49500元；四、驳回被告（反诉原告）何治权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费21515元，由原告黄淑婵负担6797元，被告何治权负担14718元；反诉受理费3125元，由原告黄淑婵负担773元，被告何治权负担2352元；鉴定费9250元由被告何治权负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  庞 博人民陪审员  陈淑珍人民陪审员  陈胜瑛二〇一九年十二月三十日书 记 员  卓嘉聪何倩赵梵亦