湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘01民终12278号 上诉人（原审原告,反诉被告）：陈新雄，女，1982年12月7日出生，汉族，住湖南省祁东县。 委托诉讼代理人：肖应华，上海兰迪（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭文健，上海兰迪（长沙）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：周子敬，男，1987年1月21日出生，汉族，住长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：聂彬彬，湖南弘一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎飞仙，湖南弘一律师事务所律师。 原审被告：长沙市芙蓉区嘉浩房屋信息咨询服务部，住所地长沙市芙蓉区朝阳街道曙光路**。 经营者：杨星嘉。 委托诉讼代理人：沈浩，男，1978年4月28日出生，住湖南省湘潭市岳塘区，公司工作人员。 原审被告：湖南中环地产顾问有限公司，，住所地长沙市芙蓉区定王台街道五一大道**中天广场** 法定代表人：秦帅辉。 委托诉讼代理人：李旺，女，1988年1月5号出生，汉族，住湖南省双峰县，公司工作人员。 上诉人陈新雄与上诉人周子敬、原审被告长沙市芙蓉区嘉浩房屋信息咨询服务部（以下简称嘉浩服务部）、湖南中环地产顾问有限公司（以下简称中环地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，陈新雄、周子敬不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2018）湘0102民初第10166号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈新雄上诉请求：一、依法撤销（2018）湘0102民初第10166号民事判决主文的第七项，依法改判上诉人陈新雄无需向被上诉人周子敬补偿85781.7元；二、本案一、二审全部诉讼费用由周子敬和嘉浩服务部、中环地产公司承担。事实和理由：一、根据陈新雄与周子敬签订的补充协议约定，如果周子敬违约，装修应当无偿赠送陈新雄。本案中，周子敬故意不予办理委托过户工作手续，并以此为借口不予支付购房尾款，违反了房屋买卖合同约定，构成实质违约，根据补充协议约定，陈新雄无需对周子敬的装修损失予以补偿。二、陈新雄并未因周子敬对房屋的重新装修而获利，因此不应对周子敬进行补偿。 周子敬辩称：一、合同约定以办理委托过户公证的形式交易，陈新雄未履行合同约定的办理过户公证的义务，一方面，周子敬有权行使先履行抗辩权，另一方面，陈新雄作为违约方，不具有解除合同的权利。陈新雄以周子敬未在2018年6月7日支付全部剩余购房款1026800元为由，通知中介停止办理过户手续，并单方面解除合同，其构成根本违约。二、一审法院既判决20万元定金不退，又在陈新雄未提供证据证明房屋交付前装修价值的情形下，认定陈新雄就房屋重装后的增值部分按评估价值285939元的30%对周子敬予以适当补偿，从而判决20余万元装修损失不予补偿，显失公平。 周子敬上诉请求：一、撤销长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初第10166号民事判决主文的第二项、第三项、第八项，改判驳回陈新雄的全部诉讼请求，支持周子敬的全部反诉请求；二、本案一、二审上诉费用由陈新雄承担。事实和理由：一、一审判决忽略合同约定与基本事实，而是按照“一般交易习惯”认定周子敬违约，并判决不退还定金，缺乏事实依据。二、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款审理本案，属于适用法律错误。三、陈新雄在没有合同依据和法律依据的前提下，单方面解除合同，且以自己的行为表明不履行合同义务，已构成严重违约，根据双方签订的合同和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，应双倍返还周子敬支付的定金并赔偿全部损失。四、一审判决未支持周子敬利息损失和中介费损失，以及未全部支持周子敬房屋装修损失，没有事实和法律依据，也显失公平。五、一审判决存在明显偏袒倾向，陈新雄负担的诉讼费用比例明显偏低，有失法律公正。 陈新雄辩称：一、周子敬严重违反房地产买卖居间合同有关房屋支付时间的约定，在2018年8月10日前拒不支付购房尾款，造成房屋买卖交易无法完成，构成根本性违约，应承担全部违约责任。二、陈新雄有充分证据证明周子敬故意拖延办理过户公证，并以此为借口拒不支付购房尾款。首先，周子敬在合同履行期间以及诉讼期间自始自终没有要求，也没有通知陈新雄办理委托过户公证手续，其次，按照合同约定和二手房交易惯例，委托公证手续都是由中介公司和购房人办理，卖房人只是履行配合义务；最后，周子敬在陈新雄起诉后的各种反常行为也能推断出其故意拖延办理委托公证、拒不支付房屋尾款的违约事实。三、陈新雄在房屋买卖合同签订、履行过程中，严格按照合同约定办理，积极、主动地履行房屋买卖合同，没有任何违约行为。四、本案中嘉浩服务部、中环地产公司在房屋买卖合同签订和履行的过程中存在重大过错，应承担相应的过错赔偿责任。嘉浩服务部、中环地产公司在房屋买卖合同签订时，没有对买房人周子敬是否具备购房资格进行审查，导致最后交易出现问题，是酿成本案的一个重要原因，嘉浩服务部、中环地产公司收取的巨额中介费用，还另行收取了委托公证代办费，但其提供的服务却严重违反职业基本准则和买卖合同相关约定，因此，嘉浩服务部、中环地产公司应该返还陈新雄所缴纳的中介费用。五、本案一审判决适用法律正确，诉讼费用承担比例合理，二审应予以维持。六、一审判决对各方损失的认定及责任承担大体公正合理，考虑到周子敬的损失金额，在损失承担方面更多考虑了周子敬的利益。七、根据周子敬在庭审中的陈述，周子敬并未要求陈新雄办理委托过户公证手续，并且也未向陈新雄提供第三次公证的受托人信息，因此陈新雄对于委托过户公证未能及时办理不存在过错。 嘉浩服务部述称：一、嘉浩服务部在居间服务过程中按合同履行了相关义务，在办理各项手续以及协调过程中嘉浩服务部也投入大量的人力和精力来协调买卖双方处理各项手续和分歧，并且造成分歧的主要原因在买卖双方，嘉浩服务部无需承担任何责任。二、第三份过户公证不能办理的根本原因是办理公证的必要资料房产证原件一直在陈新雄手里，周子敬也未提供受托人资料，双方在履约过程中发生了分歧，一直协商未果，嘉浩服务部并无任何过错和责任。三、按合同约定，买卖居间合同签署以后即表明买卖居间合同成立，居间成功，若买卖双方任何一方违约均不影响中介费用的收取，并由违约方承担全部费用。四、本次房产交易需进行三次公证，分别是赎楼公证、注销抵押公证以及委托过户公证，前两次赎楼公证、注销抵押公证均由嘉浩服务部工作人员按照合同约定通知双方办理。在办理完上述两次公证后，陈新雄与周子敬在履行交易过程中出现了分歧。嘉浩服务部曾安排周子敬与陈新雄曾在2018年7月30日与8月10日进行过两次协商，协调内容的主要内容是付款时间及金额，2018年8月10日周子敬提出先支付50万元，需要一定时间才能结清剩下的尾款，陈新雄要求按合同约定当天一次性付清余款102万元左右，当天双方协商未果，嘉浩服务部也未再组织双方进行办理。 中环地产公司述称：一、中环地产公司作为居间合同的丁方，负责管理加盟店并未收取佣金，且居间合同第八条中也载明，佣金支付给嘉浩服务部。二、中环地产公司在调查了解到居间门店在合同履行中，已经尽到义务，包括后续合同签订后办理的相关手续，中环地产公司与嘉浩服务部均积极配合相关事务，买卖双方未履约，系双方在履约过程中发生矛盾导致，嘉浩服务部与中环地产公司没有过错。因此，居间门店与中环地产公司收取佣金合法合情合理。 陈新雄向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除陈新雄与周子敬于2018年4月17日共同签订的编号为ＮＯ.ＳＦ1807689的房地产买卖居间合同。二、判令周子敬向陈新雄交付长沙市开福区××路××号××栋××号房屋，同时交付该房屋全部装修（含软装、硬装）、家具家电、钥匙、门禁卡、水电卡、煤气卡等，嘉浩服务部、中环地产公司承担协助交付义务。三、陈新雄不予返还周子敬给付的200000元定金。四、嘉浩服务部、中环地产公司在诉讼请求第3项周子敬给付的定金范围内赔偿原告陈新雄各项经济损失20万元（包含但不限于陈新雄支付给案外人的项目合作违约金、诉争房屋交付后陈新雄另行租赁房屋居住支付的房租、银行按揭款提前还款造成的利息差额损失、诉争房屋配套车位出售后的损失以及诉争房屋被二次装修后未完工工程应支付的装修款损失等），并由周子敬、嘉浩服务部和中环地产公司退还陈新雄缴纳的中介服务费16168元。事实与理由：2018年4月17日，陈新雄因为投资项目，急需资金周转，将房屋低于市场价格2000元／平方米的价格出售给周子敬，双方共同签订了编号为ＮＯ.ＳＦ1807689的房地产买卖居间合同（以下简称合同）。合同第一条约定，甲方（陈新雄）将位于长沙市开福区××路××号××栋××号房屋（产权面积为156.15平方米，以下简称房屋）出售给乙方（周子敬）；第四条约定，房屋成交价为1616800元；第六条第1款约定乙方于合同签订当日向甲方给付购房定金200000元，第2款约定甲、乙双方同意自合同签订之日起至2018年8月10日前办理委托公证手续，乙方在办理公证当日一次性向甲方支付剩余购房款；第八条约定，甲方应向丙方（嘉浩服务部）支付中介服务费16168元，如任何一方违约，由违约方承担全部中介费用；第十条约定，如甲、乙任何一方未在约定期限内履行合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任，守约方有权选择定金罚则主张权利或者要求违约方支付等于该房屋合同成交价格百分之二十的违约金；第十五条第1款约定，甲、乙双方达成一致，委托丙、丁（中环地产公司）代为办理交易相关手续，第2款约定，甲方同意以办理委托公证形式交易，并同意由乙方将该房屋过户至乙方指定人名下。同日，甲、乙双方又签订了补充协议，约定甲方同意交房后乙方进入该房装修，如甲方违约，则甲方需双倍退还定金并赔偿乙方装修款（包含硬装、软装、家具家电、中介费等），具体损失以乙方提供实际装修票据为准；如乙方违约，则甲方所收定金不予退还，且装修无偿赠送给甲方。 合同以及补充协议签订后当天，周子敬向陈新雄给付了购房定金200000元，陈新雄向嘉浩房产交付了中介服务费16168元。2018年4月26日，陈新雄与周子敬、嘉浩服务部签署了编号为NO:JF1701561的交房确认书，向周子敬交付了房屋，周子敬对房屋进行了装修。2018年6月7日，陈新雄夫妻与周子敬指定的案外人许靖、唐甜甜办理了委托公证书。2018年6月20日，周子敬向陈新雄转账390000元，用于房屋还贷赎楼。同日，陈新雄将房屋所欠中国农业银行长沙金霞支行按揭借款全部还清。 按照合同以及补充协议的约定，周子敬应于2018年6月7日将全部剩余购房款交付给陈新雄，但截至本案起诉之日，其仍以种种借口拒不给付。陈新雄夫妻名下仅本案诉讼标的一处房屋，向周子敬交付后，陈新雄一家只能在外租房居住，拟投资的项目也因为周子敬的严重违约被迫终止，周子敬的违约行为给陈新雄造成了巨大的经济损失。陈新雄为维护自身合法权益，依法起诉。 周子敬向一审法院提出反诉请求：一、陈新雄双倍返还周子敬定金400000元。二、陈新雄退还周子敬购房款390000元，并自2018年6月20日起按同期银行借款利率的标准支付利息。三、陈新雄赔偿周子敬装修损失300000元。四、陈新雄赔偿周子敬中介费损失33536元。 一审法院认定事实：一审法院查明合同签订及履行事实与陈新雄所诉一致。合同第五条约定：房屋已装修，该房屋成交价包含装修和家具家电。合同第六条第2款约定：若乙方（周子敬）要求该产权暂不过户，只要求先行办理委托公证书，则甲（陈新雄）、乙双方同意自合同签订之日起2018年8月10日前办理委托公证手续，乙方在办理公证当日一次性向甲方支付购房款（详见备注）。本次交易即视为完成，公证后若有变故，由乙方自行负责。 合同第十五条第4款备注：乙方（周子敬）自愿用部分购房款替甲方（陈新雄）还贷赎楼，甲方须于赎楼前提供征信报告、产权情况表、并办理赎楼、注销抵押及委托过户公证至乙方，剩余购房款（已付的定金及赎楼款除外）于2018年8月10日前支付。 受限购政策影响，周子敬不具备购房资格。周子敬抗辩其本人及中介已口头通知陈新雄办理过户委托公证的事实无证据证明，周子敬、嘉浩服务部、中环地产公司亦未将办理过户委托公证的受委托人和房屋买受人的身份信息提供给陈新雄。 2018年8月15日，陈新雄向周子敬发送《关于解除合同的函告》，主要内容：陈新雄因投资项目急需资金周转，将涉案房屋转让给周子敬，并签订了买卖合同。因周子敬违约，没有按约定支付剩余房款，导致陈新雄投资失败，造成重大经济损失，故请立即停止办理本项的一切业务，并将房屋及屋内装修交还本人。周子敬于2018年8月18日收到该函件。 湖南公信价格评估事务所有限公司就周子敬对湘江世纪城鸿江苑9栋3304房进行装修及家具家电购置进行了价值评估，认定：在价格评估基准日（即2018年10月22日现场勘查之日）的评估值为285939元。 一审法院认为，本案各方当事人共同签订的《房地产买卖居间合同》及补充协议系当事人真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规关于合同效力的禁止性规定，合法有效。合同签订后，周子敬支付陈新雄定金200000元，还支付390000元为陈新雄偿还了涉案房屋的借款，陈新雄将房屋交付给周子敬进行装修。双方在后续的尾款支付及办理过户事项过程中发生争议。周子敬无购房资格，无法办理产权过户至其名下，故双方约定以办理委托公证至周子敬指定人员名下即视为交易完成，委托公证办妥后，周子敬应及时支付剩余尾款。按照一般交易习惯，办理委托公证手续一般由居间方和购房人主导，卖房人协助配合。本案中的居间方及购房人没有在履约期内通知卖房人办理委托公证手续，也未向卖方提供受委托人及房屋买受人的身份信息，亦无证据证明卖方有不配合办理委托过户公证手续的行为，据此，一审法院认为，涉案房屋委托过户公证不能办理的过错在买方及居间方，其依法应对合同不能继续履行的法律后果承担相应的责任。 目前买卖双方均同意解除合同，一审法院对此予以认可。合同解除后，周子敬应及时向陈新雄返还房屋，且应承担相应的违约责任。陈新雄提出的一、二、三项诉讼请求于法有据，一审法院依法予以支持。第四项诉讼请求，关于退还中介服务费的诉请，嘉浩服务部、中环地产公司均系涉案房屋交易居间方，没有积极履行居间义务，及时通知及督促各方办理委托过户公证手续，导致买卖双方交易未能完成，存在一定过错，其应将已收取的中介服务费予以退还；周子敬已承担了其他违约责任，不再就本项诉请承担责任；本项其余诉讼请求涉及多方面的损失赔偿，其中陈新雄主张低价出售房屋配套车位发生的损失与本案无关联，不予认定，其余部分，因证据不足，不予认定。 关于周子敬的反诉请求。本案纠纷系周子敬及居间方等共同违约所致，周子敬提出的第一、四项反诉请求于法无据，不予支持。第二项反诉请求，周子敬已按合同约定承担了相应的责任，现双方房屋买卖合同已解除，周子敬主张退还购房款项合法有据，应予支持，因其本人过错导致本案纠纷发生，周子敬主张给付相应利息的请求，本院不予支持。第三项反诉请求，周子敬对涉案房屋进行重新装修，经鉴定装修价值达28万余元，陈新雄应就房屋重装后的增值部分对周子敬予以适当补偿，本院酌定补偿金额参照湖南公信价格评估事务所有限公司作出的评估价值285939元的30%计算，经核算为85781.7元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除陈新雄与周子敬、长沙市芙蓉区嘉浩房屋信息咨询服务部、湖南中环地产顾问有限公司于2018年4月17日签订的编号为ＮＯ.ＳＦ1807689的房地产买卖居间合同；二、周子敬在本判决生效后十日内向陈新雄交付长沙市开福区××路××号××栋××号房屋，同时交付该房屋全部装修（含软装、硬装）、家具家电、钥匙、门禁卡、水电卡、煤气卡等，被告长沙市芙蓉区嘉浩房屋信息咨询服务部、湖南中环地产顾问有限公司承担协助交付义务；三、陈新雄不予退还周子敬给付的定金200000元；四、长沙市芙蓉区嘉浩房屋信息咨询服务部、湖南中环地产顾问有限公司在本判决生效后十日内共同退还陈新雄中介服务费16168元；五、驳回陈新雄对周子敬的其他诉讼请求；六、陈新雄在本判决生效后十日内退还周子敬购房款390000元；七、陈新雄在本判决生效后十日内补偿周子敬85781.7元；八、驳回周子敬对陈新雄的其他反诉请求。 一审案件受理费4543元，由周子敬负担4176元、湖南中环地产顾问有限公司、长沙市芙蓉区嘉浩房屋信息咨询服务部共同负担367元，一审反诉案件受理费7456元，保全费5000元，由陈新雄负担951元，周子敬负担11505元。 本院二审期间，陈新雄围绕上诉请求向本院提交了两份证据，证据一，陈新雄与案外人李吉林签订的车位使用权转让合同；证据二，陈新雄的招商银行户口历史交易明细表。拟证明陈新雄为履行房屋买卖合同，做了充分的准备。周子敬质证称：上述两份证据均不是陈新雄新取得的证据，已过举证期限，应视为放弃举证权利；另对该证据三性均有异议，其未提供原件予以核对，不排除该车位合议系伪造，车位转让与房屋买卖有必要联系，也不能证明其损失的存在。本院认证认为，上诉人陈新雄提交的证据一、证据二与本案缺乏关联性，本院不予采纳。 本院二审查明的事实与一审法院审查认定的事实一致。 本院认为：一、关于陈新雄主张周子敬违约，且其未因周子敬对房屋的重新装修而获利，根据合同约定陈新雄无需对其装修损失予以补偿的上诉理由。由于涉案房屋买卖合同双方均同意解除，且经一审法院予以认可，而双方当事人对周子敬接受房屋后进行装修并购置家具家电的事实无异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，因此，周子敬有权要求陈新雄补偿其对房屋增值部分所产生的价值，但由于陈新雄未能提交证据证明房屋在重新装修之前的装修价值，因此一审法院酌定陈新雄在就房屋重新装修后的增值部分补偿的金额参照湖南公信价格评估事务所有限公司对该案房屋装修作出的评估价值285939元的30%计算并无不当，本院对该上诉理由不予支持。 二、关于周子敬主张的一审判决忽略合同约定与基本事实，而是按照“一般交易习惯”认定周子敬违约，并判决不退还定金，缺乏事实依据的上诉理由。根据涉案房屋买卖合同约定及双方当事人陈述，双方应于2018年8月10日前办理房屋委托过户公证，委托公证办理完成当天，周子敬应支付剩余尾款。根据嘉浩服务部的委托诉讼代理人陈述，本次房产交易需进行三次公证，分别是赎楼公证、注销抵押公证以及委托过户公证，前两次赎楼公证、注销抵押公证均由嘉浩服务部工作人员按照合同约定通知双方办理，双方当事人对此无异议。而本案中，居间方未通知双方办理第三次委托过户公证，周子敬未向陈新雄提供受委托人及房屋买受人身份信息，亦无证据证明陈新雄有不配合办理委托公证过户手续的行为，故原审法院认定周子敬及居间方对涉案房屋未办理委托过户公证存在过错并无不当。另根据嘉浩服务部的委托诉讼代理人陈述，周子敬曾于2018年8月10日与陈新雄协商提出延长支付尾款时间未果，因此，造成本案纠纷的主要原因是周子敬未按合同约定履行支付尾款义务，一审法院认定周子敬存在过错，应承担相应违约责任并无不当，适用定金法则判决陈新雄不退还定金亦无不当，本院对该项上诉理由不予支持。 三、关于周子敬主张一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款审理本案，属于适用法律错误的上诉理由。根据双方当事人在原审陈述，双方一致同意解除涉案房屋买卖合同，一审法院决适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款解除合同并无不当，本院对该项上诉理由不予支持。 四、关于周子敬主张陈新雄在没有合同依据和法律依据的前提下，单方面解除合同，且以自己的行为表明不履行合同义务，已构成严重违约，依法依约应双倍返还周子敬支付的定金并赔偿全部损失的上诉理由。本案中，周子敬就涉案房屋买卖合同委托过户公证不能办理以及逾期支付购房尾款存在过错，依法应对合同不能继续履行的法律后果承担相应责任，陈新雄不存在过错，不应承担任何违约赔偿责任，原审基于双方当事人均同意解除合同的情况下，不予支持周子敬反诉主张的双倍定金返回及赔偿请求并无不当，本院对该项上诉理由不予支持。 五、关于周子敬主张一审判决未支持周子敬利息损失、中介费损失，未全部支持周子敬房屋装修损失，没有事实和法律依据，也显失公平的上诉理由。由于本案系周子敬过错导致纠纷产生，一审法院基于此不予支持周子敬反诉主张的购房款利息损失及中介费损失并无不当。另由于周子敬对涉案房屋进行重新装修，双方当事人对该房屋装修价值均有所贡献，原审对于该涉案房屋经评估的价值按30%比例计算补偿金额并无不当，本院对该项上诉请求不予支持。 一审法院判决案件受理费分摊并无不当，本院予以维持。 综上所述，陈新雄、周子敬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23998元，由上诉人陈新雄负担11999元，上诉人周子敬负担11999元。 本判决为终审判决。 审判长  杨文滔 审判员  叶子龙 审判员  谢 晋 二〇一九年十二月三十一日 书记员  胡颖超 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。