五指山市人民法院   民事判决书   (2019)琼9001民初748号   海南省五指山市人民法院   民事判决书   （2019）琼9001民初748号   原告(反诉被告)刘某，现住五指山市。   委托代理人：王某1，五指山市为民法律事务所法律工作者。   被告(反诉原告)：五指山通什越丰美食场，统一社会信用代码：92460000MA5T91W24K。   经营者：张某1，现住海南省五指山市。   被告：张某1，现住海南省五指山市。   两被告共同委托代理人：张某2，海南唐海律师事务所律师。   被告：五指山生源贸易有限公司新农贸市场管理处。   负责人：王某2，现住五指山市。   委托代理人：唐某，海南京园律师事务所律师。   委托代理人：符某，海南京园律师事务所律师。   被告：张某3，现住海南省五指山市。   第三人(反诉第三人)：广州军区海南房地产管理分局，住所地五指山三月三大道51号五指山办事处。   原告(反诉被告)刘某诉被告(反诉原告)五指山通什越丰美食场(以下简称越丰美食场)、张某1、五指山生源贸易有限公司新农贸市场管理处(以下简称生源管理处)、张某3及第三人广州军区海南房地产管理分局(以下简称军区房管局)租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，由审判员万芬、人民陪审员卓启新、吴连文共同组成合议庭，并于2019年9月25日第一次公开开庭进行了审理，原告刘某的委托代理人王某1，被告越丰美食场的委托代理人张某2，被告张某3到庭参加诉讼，被告生源管理处军区房管局经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。在审理过程中查明涉诉土地权属归军区房管局所有，本院依职权追加军区房管局作为第三人参加诉讼，并变更承办人，另行组成合议庭，于2019年11月27日第二次公开开庭进行了审理，原告刘某的委托代理人王某1，被告越丰美食场的委托代理人张某2，生源管理处的委托代理人唐某、符某，被告张某3到庭参加诉讼，第三人军区房管局经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘某向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原告与越丰美食场签订的《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》为无效合同。二、请求依法判令4被告返还原告已支付的租金15000元以及押金10000元。三、请求依法判令4被告赔偿原告损失15000元。四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月25日，原告与越丰美食场签订了《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》，越丰美食场以出租方的名义将坐落于五指山市通什越丰美食城的B11商铺(以下简称涉案商铺)出租给原告，约定租期为一年，自2019年5月1日起至2020年4月30日止，租金为每月2500元，按月收取，签订合同时原告须向被告支付10000元押金。合同签订后，原告依约向被告支付了商铺租金及押金(由张某3，即张某1之妻出具收据)，并将有关设备器材搬至涉诉商铺内进行经营前准备工作。原告经营及办理经营证照过程中由于越丰美食场没有办法提供相应的权属证明证照，也面临被涉案商铺实际所有人清退的风险。最高院房屋租赁合同司法解释十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租剩余期限的，人民法院应当认定超过部分无效”。而且由于各被告的为无权处分行为造成了原告较大的实际损失(因经营需要购入的设备无法使用，应开店而进行的筹备费用等等)，原告认为各个被告应对原告支付的租金、押金进行退换，并赔偿相应损失。原告曾多次与4被告沟通希望各被告退回商铺的租金和押金，并妥善解决因无法继续经营所导致原告损失的赔偿补偿问题，但被告拒不退还。原告无奈之下只能向贵院起诉，望贵院在查明事实后依法公正判决，以维护原告的合法权益。   被告越丰美食场、张某1共同辩称，涉诉合同不具备法定解除的条件，被告越丰美食场也没有违约行为，该合同是有效且可以继续履行的，原告在诉状中提出由于被告越丰美食场的原因导致原告不能办理经营许可证及营业证照，没有事实及法律依据，转租期超过承租期剩余期限没有事实和法律依据。   被告张某3共同辩称，根据合同相对性，张某3不是租赁合同的主体，所以租赁合同对张某3没有约束力。   被告生源管理处辩称，生源公司与张某1签订的合同已明确约定不能转租，同时，原告主张的部分事实与客观事实不符，不存在生源管理处与部队承包商铺的情况，涉案商铺不是生源管理处建设而是张某1违规建设后出租，生源管理处不是合同当事人不应当承担责任。   第三人军区房管处未到庭应诉也未提交书面答辩意见。   反诉原告越丰美食场向本院提出诉讼请求：1、请求解除反诉原告与反诉被告于2019年4月25日签订的《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》；2、请求判令反诉被告将五指山市通什镇越丰路美食城B11号商铺的使用权还给反诉原告，并支付违约金15000元；3、本案反诉费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2019年4月25日签订《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》。合同约定，反诉原告以每半年15000元的价格将越丰美食城B11号商铺出租给反诉原告，反诉被告向反诉原告交纳10000元押金；10月30日之前反诉被告应当以现金方式向反诉原告支付下半年度租金15000元，拖欠租金，则按拖欠额收取10%/日的违约金，逾期支付租金届满十天则本合同自动解约，反诉原告有权收回商铺，同时，反诉被告无权要求反诉原告退还押金10000元。时至今日距离2019年10月30日已近半个月，但反诉被告尚未履行支付下半年租金15000元的义务，为维护反诉原告的合法权益，请求贵院判如所请。   反诉被告刘某辩称，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求，由于反诉原告租给反诉被告的商铺是属于违建的，而且没有消防证及卫生许可证，所以造成反诉被告无法正常经营，不能实现合同目的，且未得到生源公司的许可，该合同是无效合同，应当依据合同法的规定，承担相应的法律责任。   第三人军区房管局未到庭应诉也未提交书面答辩意见。   原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：证据1.五指山通什越丰美食场商铺租赁合同；2.收款收据；3.照片;4.营业执照;5.食品经营许可证;6.信访回件;7.原告申请证人王宇到庭作证。   被告越丰美食场、张某1围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》；2.《营业执照》；3.《核发情况登记表》；4.照片；5.《越丰路新市场彩色钢棚经营权承包合同》。   被告生源管理处、张某3均无证据提交。   本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告越丰美食场、张某1、张某3对原告提交的对证据1、2、4、6证据真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议，对证据3真实性、合法性无异议，对关联性和证明内容有异议；对证据5中第一份食品经营许可证的真实性、合法性、关联性没有异议，证明内容有异议，对于第二份食品经营许可证的真实性、合法性、关联性及证明内容都提出异议，认为与本案无关。对证人证言有异议。   被告生源管理处对原告提交的证据1、2、3的真实性、关联性、合法性及证明内容均有异议；对证据4的真实性、关联性、合法性无异议，但对其证明内容有异议。对证明中第一份食品经营许可证无异议，对第二份有异议；对证明6的真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议；对证人证言未到庭质证。   原告刘某对被告越丰美食场、张某1提交的证据1的真实性、关联性无异议，对其合法性有异议；对证据2、3的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明内容有异议；对证据4有异议；对证据5真实性无异议，对证明内容有异议，对证人证言无异议。   被告生源管理处对被告越丰美食场、张某1提交的证据1真实性、关联性、合法性及证明内容均有异议。对于证据2、3、4无异议。对证据5的真实性、关联性、合法性无异议，对证明内容有异议。   被告张某3对被告越丰美食场的证据无异议。对证人证言有异议。   本院依职权调取越丰美食场与五指山市城乡环境卫生管理局签订的《垃圾处理委托协议》，经各方当事人质证，原告刘某、被告张某3、越丰美食场、生源管理处均无异议。   对于原、被告提交的证据，本院与原件核实，对其真实性予以确认。对本院调取的《垃圾处理委托协议》的真实性本院予以确认。   经审理查明，2019年2月1日，被告张某1与被告生源管理处签订《越丰路新市场彩钢棚经营权承包合同》，合同约定，由张某1承租生源管理处越丰路五指山新农贸市场内的彩色钢结构大棚，占地面积为2000平方米，用途为农贸市场，乙方（张某1）承包后，经营用途范围包括：农副产品销售和休闲夜宵摊位租赁。承包期为三年，即从2019年3月10日至2022年3月9日。双方还约定在合同约定承包期限内，乙方未获得甲方（生源管理处）的书面同意，不得将五指山新农贸市场内彩钢大棚的承包经营、管理权转让、转包或抵押给他人。否则，甲方有权随时解除本合同，收回五指山新市场彩钢大棚的承包经营和管理权，并且乙方已支付的承包租金和保证金作为违约金，不予退还乙方。   上述合同签订后，张某1于2019年4月3日办理五指山通什越丰美食场营业执照，经营者为其本人，并于2019年4月25日，用营业执照上的名称“五指山通什越丰美食场”与原告刘某签订《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》，约定甲方（越丰美食场）愿意将越丰美食城B11(商铺)出租给乙方（原告），租期1年，自2019年5月1日至2020年4月30日止。商铺半年租金为12000元，租金按半年收取，实行先付租金后使用的原则，每年10月30日之前应当以现金方式向甲方支付下一半年度的租金。签订本合同时乙方须向甲方缴纳押金10000元。押金不计利息，合同期满后退还乙方。合同还约定，卫生费500元/月，每月5日前统一向甲方交纳。上述合同签订后，被告越丰美食场向原告交付了商铺。原告交付了半年租金12000元，卫生费3000元,合计15000元。   还查明，五指山市城乡环境卫生管理局委托越丰美食城每月每桶960元，按两桶标准收取1920元/月的卫生费。   还查明，涉诉商铺无建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关证件,涉诉商铺土地使用权归第三人军区房管处所有。原告在经营期间未能办理消防许可证、食品经营许可证。   另查明，张某1与张某3是夫妻关系。   本院认为，本案争议的焦点：1、原、被告签订的《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》效力问题；2、原、被告的诉讼请求是否有事实及法律依据的问题。   关于合同效力的问题：   出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告刘某与被告越丰美食场签订的《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》中的商铺无建设工程施工许可证、建设工程规划许可证等相关证件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，原、被告之间签订的合同属于无效合同。现原告要求本院认定原告刘某与被告越丰美食场签订的《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》无效，有事实及法律依据，本院予以支持。   二、原、被告的诉讼请求是否有事实及法律依据的问题：   原、被告签订上述合同后，原告进场经营，虽然双方约定的租金不受法律保护，但是原告实际上已经占用了场地，应当扣除占用场地期间的费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，可以用原告缴纳的租金抵扣占用场地费用，故对原告要求被告返还已支付的租金12000元，无事实及法律依据，本院不予支持。原告刘某提出，其承租的涉诉商铺仅仅只经营几天，在向张某1、张某3退回钥匙时，双方均不予接收，责任在被告不在原告，故租金应当予以全部退回租金。关于刘某提出的该意见，从庭审查明的情况看，刘某与被告签订合同后，张某1、张某3向刘某交付了钥匙，不动产的交付以交钥匙为对不动产占用、使用的生效要件。原告不再使用商铺时，没有把钥匙交回给被告，则应当认定为其实际还在占有、使用承租的商铺；刘某提出向张某1、张某3退回钥匙时，两人不接收，关于该问题，首先刘某没有向本院提交证据证明曾向张某1、张某3交回过钥匙，其次，张某1、张某3在拒绝接收钥匙时，刘某没有提存，因而原告要求全部退回租金的理由不成立。   由于被告越丰美食场不是收取卫生费的相关职能部门，五指山市城乡环境卫生管理局委托越丰美食城每月向商铺收取1920元的卫生费，则越丰美食城获得了收取卫生费的权利，越丰美食城全部商铺共计46铺，已出租33铺，则1920元的卫生费应当由33户共同承担，每户每月为58.18元，半年为349.09元，现被告收取原告半年卫生费3000元，超出部分属于不当得利，应当予以退还，现原告主张要求被告退还3000元卫生费,本院支持退回其中2650.91元(3000元-349.09元=2650.91元),超出部分不予支持。被告张某3在质证中提出，其收取卫生费是依照双方签订的合同为依据，同时其也聘用保洁员打扫卫生，不应当退回卫生费，关于被告张某3的该辩驳意见，本院认为，越丰美食城并不具备收取卫生费的资格，其在五指山市城乡环境卫生管理局委托后，只有在委托范围内按每月1920元收取的权利，超出部分属于不当取得，理应予以退回，故对张某3的该辩驳意见，本院不予采纳。   原、被告签订的上述合同无效，双方签订合同后，被告越丰美食场收取了原告的押金10000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告已交付商铺钥匙给被告,则说明原告已返还该合同取得的财产;被告收取的10000元属于不当取得，应当予以退还，原告要求被告退还10000元，理由充分，本院予以支持。   原告要求被告赔偿损失，其提交的证据“照片”并不能证明其购买的日用品是为越丰美食场商铺订做，购买的日用品数量、价格等均不明确。同时，根据谁主张、谁举证的原则，对原告要求被告赔偿15000元的损失，于法无据，本院不予支持。   五指山通什越丰美食场属于个体工商户，经营者为张某1，根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条的规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。从本案原告提交的证据来看，越丰美食场收取的卫生费、押金、租金等均是张某3收取，张某1与张某3为合法夫妻。可以推定越丰美食场是张某1、张某3夫妻共同经营，故对原告要求被告张某1、张某3共同承担上述责任，有事实依据，本院予以支持。生源管理处并没有与刘某签订合同，双方之间并没有权利义务关系，基于原、被告之间签订的《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》产生的收益，生源管理处也不是受益人。故对原告要求生源管理处承担上述责任，于法无据，本院不予支持。   本案在审理过程中，经本院释明，反诉原告越丰美食场同意在本院认定双方签订的合同为无效合同时，其撤回反诉请求。反诉原告撤回反诉请求，是对自己权利作出的处分，未违反法律的规定，本院予以照准。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：   一、原告刘某与被告五指山通什越丰美食场于2019年4月25日签订的《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》无效；   二、被告五指山通什越丰美食场应于本判决书生效之日起十日内向原告刘某退回收取的押金10000元，退回多收取的卫生费2650.91元。   三、被告张某1、张某3对上述债务承担共同清偿责任。   四、驳回原告刘某的其他诉讼请求。   五、准许反诉原告五指山通什越丰美食场撤回反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费800元（原告已预交1025，多收取225元，应当予以退回），反诉费175元，合计975元，由原告刘某承担547元，被告五指山通什越丰美食场承担428元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 帅 英   人民陪审员 吴连文   人民陪审员 王海清      二〇一九年十二月十二日   书记员 刘 璐   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百二十一条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民法通则》   第二十九条个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第三条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。   第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。   当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。   《最高人民法院关于适用的解释》   第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。