海南省屯昌县人民法院民事判决书（2019）琼9022民初1342号原告：屯昌县美林湖国际社区业主管理委员会，住所地海南省屯昌县美林湖国际社区。法定代表人：崔峰吉，业委会主任。委托诉讼代理人：邱富林，业委会委员。被告：海南屯昌美林物业管理有限公司，住所地美林湖国际社区****。法定代表人：金鹏，董事长。委托诉讼代理人：吴太玉，该公司员工。原告屯昌县美林湖国际社区业主管理委员会（以下简称：美林湖业委会）与被告海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称：美林物业公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人崔峰吉及委托诉讼代理人邱富林，被告的法定代表人金鹏及委托诉讼代理人吴太玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美林湖业委会向本院提出诉讼请求：一、判决被告退还业主预交的购水费用127333元（46472吨×2.74元/吨）；二、判决被告退还业主预交的购电费用158349.84元（251349度×0.63元/度）；三、判决被告退还业主预交的物业费330000元，三项合计615682.84元；四、案件受理费9956.83元、保全费3598.41元、保险费1220元均由被告承担。事实和理由：被告原系屯昌县美林湖社区物业服务企业。2019年8月，在小区广大业主的强烈要求下，原告终止了被告的物业有偿服务，所有物业服务业务，由业委会设立的接收小组接管。2019年9月6日，原告与被告友好协商，自愿达成如下协议：1.从2019年9月1日起，被告终止在小区的有偿服务；2.业主历年欠交至8月31日止的物业费，由被告继续追交；3.被告已收业主预交的2019年9月1日以后的物业费及业主预交的水、电费经双方核准后，由被告如数退还业委会。双方还对其他事项达成了协议。之后，双方派员共同逐楼逐户对每户水、电表余额进行登记核实，双方经办人签字认可，被告亦盖章确认。同时，对业主超交的物业费，也由被告提供的资料进行了确认。在上述工作完成后，原告就退还该三笔费用问题多次与被告沟通，并于2019年10月20日正式向被告发出书面材料，要求被告在限定时间内如数退还此款，但被告至今仍未退还。被告的行为，严重侵害了业主的合法权益，为此，特向本院提起诉讼。被告美林物业公司辩称，一、原告主体不适格，原告无权要求被告返还物业费和水电费。原告作为业主大会的执行机构，只能在业主大会的授权和《物业管理条例》规定的职责范围内开展工作。经业主大会授权，有权就与物业管理相关的、涉及到全体业主公共利益的事宜向物业公司提起诉讼。而返还预交的水费、电费、物业费并非属于全体业主的公共利益，而是属于物业公司与业主个人之间的事。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款的规定，物业服务企业应向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。按照相对性原则，业委会亦无权向物业公司提出返还预交的水费、电费、物业费。二、涉案《物业交接协议》违反了法律强制性规定，该合同无效。根据《物权法》第七十六条、第八十一条规定，有权决定小区物业管理模式的主体应该是业主，而不是业委会，业委会只是业主大会的执行机构，其应该按照业主大会来进行决议。解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意这个法定程序，才能视为全体业主同意。而原告美林湖业委会在未经业主大会讨论、没有法定人数业主表决通过的情况下，所签订的《物业交接协议》违反了法律的强制性效力规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，该协议属于无效合同。三、即使《物业交接协议》不是无效合同，原告在未经业主大会决议通过的情况下自行终止与答辩人物业服务合同的行为，属于无权代理，其解聘答辩人、接管物业管理的行为和《物业交接协议》也需经全体业主追认才能成立生效。根据《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》的相关规定可知，选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，这是被视为全体业主意志的法定程序。业主大会如果没有经过该程序即无权代表全体业主作出决定，属于无权代理。根据《民法总则》第一百七十一条规定，美林湖业委会属于无权代理，其解聘答辩人、接管物业管理的行为和《物业交接协议》须经全体业主追认之后，才能发生法律效力。原告美林湖业委会为证明其主张，向本院提供证据如下：1.崔峰吉身份证.邱富林身份证；2.业委会关于选聘物业企业的情况汇报；3.业委会2015年3月选聘物业的函；4.业委会2019年8月23日文件；5.业委会2019年8月24日的函；6.业委会2019年8月24日的函；7.业委会与美林物业交接协议（2019年9月6日）；8.电梯交接明细表；9.业委会2019年10月20日的函；10.业委会2019年10月25日的函；11.园欣物业公司紧急报告（2019年11月18日）；12.屯昌县美林湖国际社区业主大会授权书；13.关于书面征求意见通知（四份）；14.刻章许可证；15.申请书（2015.2.11）；16.美林湖国际社区业主委员名单；17.海南屯昌美林物业管理有限公司与美林湖业管委交接清单美林湖社区业主预交物业管理费时间；18.美林湖国际社区业主水电预存和欠费情况总汇表。被告美林物业公司未向本院提供证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，当事人在开庭过程中对证据进行了质证。经庭审质证，本院对原告提交的证据1-18的真实性、合法性、关联性予以确认，并确认以上双方提交的证据取得程序和收集方法合法，可以作为本案定案的依据。根据以上确认的证据以及原、被告在庭审上的陈述意见，本院认定本案如下事实：屯昌县美林湖小区业主于2015年2月设立屯昌县美林湖国际社区业主大会，业主大会选举产生了屯昌县美林湖国际社区业主委员会，后更名为屯昌县美林湖国际社区业主管理委员会，即本案原告。2019年9月6日，原告与被告海南屯昌美林物业管理有限公司签订《物业交接协议》，其中第二页第（一）项约定“移交业主共有的物业服务用房、经营用房、场地和其他财务”，第（三）项约定“移交预收的物业服务费用或者结余的物业服务资金、专项维修资金及相关费用”。2019年9月8日至9月11日，原、被告双方共同签字、盖章确认了多份《水表、电表抄表情况明细表》，确认了各栋楼水表、电费完整的住户，已预交水、电费但尚未使用的量，即电量共为251349度已预交费但尚未使用，水量共为46472吨已预交费但尚未使用。2019年10月26日，屯昌县美林湖国际社区业主大会出具《屯昌县美林湖国际社区业主大会授权书》，授权本案原告向本院起诉被告海南屯昌美林物业管理有限公司，要求按约履行的退还上述相关结算费用。另查明，原告全体业主已预交330000元物业费；被告按每吨水2.74元收取原告社区业主的水费，经原、被告双方核定的在册业主已预交水费但尚未使用的价款为127333元（即46472吨×2.74元/吨）；被告目前按每度0.63元收取原告社区业主的电费，经原、被告双方核定的在册业主已已预交电费但尚未使用的价款为158349.84元（即251349度×0.63元/度），三项合计为615682.84元。本院认为，依照《业主大会和业主委员会指导规则》第二条“业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。”的规定，屯昌县美林湖国际社区业主大会有权决定物业管理区域内的物业公司的选聘、终止等事项。再根据该《指导规则》第三条“业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。”的规定，屯昌县美林湖国际社区业主大会出具《屯昌县美林湖国际社区业主大会授权书》，授权本案原告向本院起诉被告海南屯昌美林物业管理有限公司，要求按约履行的退还上述相关结算费用，足以推定业主大会知悉并认可原、被告双方签订的《物业交接协议》以及《水表、电表抄表情况明细表》，《物业交接协议》依法成立，且无违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，自始生效，被告海南屯昌美林物业管理有限公司应严格履行以及《物业交接协议》的内容，即切实履行《水表、电表抄表情况明细表》以及预交物业费确定的货币返还义务，被告海南屯昌美林物业管理有限公司违反上述协议内容，构成违约，原告屯昌县美林湖国际社区业主管理委员会要求继续履行合同义务，符合法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、第一百零七条以及《业主大会和业主委员会指导规则》第二条、第三条之规定，判决如下：被告海南屯昌美林物业管理有限公司应退还615682.84元给原告屯昌县美林湖国际社区业主管理委员会，限于判决生效之日起二十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9956.83元、保全费3598.41元、保险费1220元，三项共计14775.24元，均由被告海南屯昌美林物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至海南省第一中级人民法院。审 判 长 陈学富人民陪审员 袁周宇人民陪审员 刘书利 二〇一九年十二月二十日法官 助理 林明霄书 记 员 钟庆娟附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。