呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初6686号原告：内蒙古铁骑投资控股集团有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市和林格尔县盛乐经济园区成长大道**（绿禾食品公司院内）。法定代表人：金苏力特，董事长。委托诉讼代理人：李军，北京大铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭鑫，北京大铭（呼和浩特）律师事务所律师。被告：呼和浩特市赛罕区教育局，住所地呼和浩特市金桥开发区达尔登北路赛罕大厦**。法定代表人：张宝珍，局长。委托诉讼代理人：田**，男，呼和浩特市赛罕区教育局办公室主任。原告内蒙古铁骑投资控股集团有限公司(以下称铁骑集团）与被告呼和浩特市赛罕区教育局（以下称赛罕区教育局）合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月27日公开开庭进行了审理。原告铁骑集团的委托诉讼代理人李军、郭鑫，被告赛罕区教育局的委托诉讼代理人田**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铁骑集团向本院提出诉讼请求：1.基于原被告于2006年9月22日签订的《协议书》，依法判令被告立即返还土地转让款1,200,000元，赔偿原告实际损失为8,295,342元，共计9,495,342元；2.本案诉讼费、评估费等由被告承担。事实和理由：本案原告原名内蒙古铁骑纺织有限责任公司，2014年变更为现名称，在国有企业改制前名为内蒙古棉纺织厂。涉案土地原属内蒙古棉纺织厂院子弟小学的用地，随着国有企业改制，土地的使用权人转为本案被告。由于被告急需用钱，2006年9月22日，原、被告双方签订了关于转让被告位于××区，土地面积7079.78平方米（10.62亩），转让土地包括土地地上全部建筑物、附着物。该宗土地的转让价格为120万元。因该宗土地为教育用地，涉及性质变更及比较复杂的办理手续，协议书中明确约定了较为复杂的土地变更手续均由被告负责办理，且明确约定了如被告不能办理相关手续，违约金为360万元。2012年4月15日涉案土地涉及拆迁，评估机构对该块土地价值评估为9,495,342元。《协议书》约定违约金为360万元，但原告的实际损失为8,295,342元，依据《合同法解释（二）》第二十二条规定：“当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。”协议签订后，被告未能按协议约定给原告办理土地变更手续，并且有2016年12月1日赛罕区人民法院（2015）赛民初字第04904号民事判决书认定该协议无效。协议无效，但原告已按协议约定支付了土地转让款120万元，并且由于被告的原因导致协议无效及无法办理土地变更手续，给原告造成了巨大的经济损失，原告在此过程中没有过错。故为维护原告的合法权益，特依法诉至贵院，请求依法支付原告的诉讼请求。赛罕区教育局辩称：2001年被告以划拨方式取得涉案国有土地使用权，并领取了呼国用（2005）第00399号《国有土地使用证》，该土地原为棉纺厂子弟小学教育用地。后该校与大台小学合并，因大台小学教学楼为危楼，被告委托施工方建造了新教学楼。被告向原告借款120万元支付了施工方工程款。2006年9月22日双方签订《协议书》，约定：将10.38亩土地使用权及地上建筑物以120万元的价格转让给被告，因该宗土地为教育用地，涉及土地性质变更问题由被告向市有关部门办理相关手续，双方签订协议三日内原告垫付120万元给被告，以解决被告拖欠多年的施工款之急，被告同时将土地证原件、原报市规划局的有关材料、地、地形图盘、光盘原件全部交原告。《协议书》还约定，如被告违约不配合原告办理相关手续或又将该宗土地转卖给他人，被告应赔偿原告损失360万元。因此，原告起诉状所称“明确约定了如被告不能办理相关手续，违约金为360万元”，与《协议书》约定的该条款内容大相径庭。协议签订后，被告于2007年12月28日向赛罕区人民政府提交“关于将棉纺厂子弟小学教育用地变更为居住用地的报告”，2008年1月25日，赛罕区人民政府向呼和浩特市人民政府提起报告，请市政府同意将该宗教育划拨用地转变为建设用地，但最终涉案争议的10.38亩土地的性质并未经有权人民政府批准转变性质。2012年12月21日，土地收储中心、原告、被告签订了《国有土地使用权收购协议》，三方同意土地收储中心收购被告位于二环以南6917.63平方米（合10.38亩）的土地及地上建筑物附着物。标的物《国有土地使用证》证号为呼国用（2005）第00399号，土地用途为教育用地，土地使用权类型为划拨。2015年8月12日，审计署太原特派办向呼和浩特市人民政府移送处理书，认为签订《国有土地使用权收购协议》将补偿款直接支付给原告造成违规。2015年12月14日，北京大成（内蒙古）律师事务所受呼和浩特市土地收储中心的委托，向原、被告发出“关于解除《国有土地使用权收购协议》的律师函”，函告解除土地收储中心与原、被告签订的《国有土地使用权收购协议》。由于市政府城市发展改造的需要，为加快滨河新区及大小台区块的整体改造进度，打通兴安南路及世纪四路，需要对被告使用的国有土地拆迁整理。2015年12月17日，土地收储中心与被告就涉案国有土地使用权及地上建筑物、附着物事宜，签订了《国有土地使用权有偿收回协议》。在此过程中，被告没有过错，故不应承担该协议中的任何法律责任。特别强调的是：呼和浩特市赛罕区人民法院2016年12月1日作出的（2015）赛民初字第04904号民事判决书认定：2006年9月22日原、被告签订的《协议书》为无效合同。原告不服，向呼和浩特市中级人民法院提起上诉。2017年7月19日，呼和浩特市中级人民法院作出（2017）内01民终2171号民事判决书，驳回上诉，维持原判。综述以上事实及理由，原、被告于2006年9月22日签订的《协议书》已经两级人民法院判决认定为无效合同，应当自始无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。因此，被告同意返还原告120万元借款，请求驳回原告赔偿所谓实际损失8,295,342元的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，综合当事人的陈述及提交的证据，本院认定事实如下：赛罕区教育局2001年以划拨方式取得位于呼和浩特市二环南路以南6917.63平方米（合10.38亩）国有土地使用权，并领取呼国用（2005）第00399号《国有土地使用证》，该土地原为棉纺厂子弟小学教育用地，位置位于铁骑集团（原棉纺厂）院内。后该校与大台小学合并，因大台小学教学楼为危楼，赛罕区教育局委托施工方建造了新教学楼。赛罕区教育局向铁骑集团借款120万元支付了施工方工程款。2002年12月31日，赛罕区政府与铁骑集团及呼和浩特市金桥经济技术开发区管理委员会（以下称金桥管委会）签订《借款协议书》，在该协议书第三条约定，赛罕区教育局在铁骑集团院内的原棉纺厂子弟小学一宗土地以每亩10万元的价格出让给铁骑集团，具体面积以该宗土地证为准，出让价格及手续由赛罕区政府与教育局负责协调办理。2003年12月17日，金桥管委会与赛罕区教育局、铁骑集团签订《借款补充协议书》，约定赛罕区教育局在铁骑集团院内的原棉纺厂子弟小学一宗10.62亩土地以每亩10万元的价格出让给铁骑集团，该征地款由金桥管委会从铁骑集团借的150万元借款中直接支付给赛罕区教育局，作为铁骑集团的征地款，土地出让手续由铁骑集团、赛罕区教育局协调办理。2006年3月27日，因包括本案争议赛罕区教育局所属10.38亩土地在内的五宗土地需公开出让，土地收储中心向呼和浩特市规划局提交“关于办理规划设计条件的函”。2006年5月31日，铁骑集团向呼和浩特市赛罕区区委提交“关于解决原棉纺厂小学土地遗留问题的报告”，要求解决原棉纺厂子弟小学一宗土地计10.62亩土地的遗留问题。2006年9月22日，赛罕区教育局（甲方）与铁骑集团（乙方）签订《协议书》，约定：甲方转让乙方的的土地位××区，土地面积10.62亩，转让土地包括该宗土地地上全部建筑物、附着物。甲方转让给乙方该宗土地的总价格为120万元，涉及土地使用权转让过程中发生的土地出让金、税费、办证等费用由乙方承担。因该宗用地为教育用地，涉及性质变更问题由甲方向市政府有关部门办理相关手续。甲方应与市政府收储中心协商该宗土地的收购总价不高于120万元，如因政策或其他原因收购价必须高于120万元，高出部分仍归乙方所有。收储中心支付给甲方后，甲方收到款后一周内全额返还给乙方。协议签订后三日内乙方同意垫付120万元给甲方，以解决甲方拖欠多年施工队施工款之急。甲方以棉纺厂院内10.62亩土地（已荒废四年）作为抵押物抵押给乙方，甲方同时将土地证原件、原报市规划局的有关材料、地、地形图盘、光盘等原件全部交付乙方，如甲方违约不配合乙方办理相关手续或又将该宗土地转卖给他人，甲方应赔偿乙方损失360万元。乙方摘牌价与收储中心付给甲方的收购价之间的差价损失全部由乙方承担。如本协议无法履行，甲方同意乙方共同协商市政府将该宗土地再以划拨方式给乙方办理过户手续，乙方仍按原定的总价120万元一次性支付给甲方土地款。该合同落款处加盖了双方印章，法定代表人分别签字。2007年12月28日，赛罕区教育局向赛罕区人民政府提交“关于将棉纺厂子弟小学教育用地变更为居住用地的报告”，该报告载明，鉴于原棉纺厂子弟小学校舍多为危房，且与附近大台小学仅一墙之隔，经区政府同意将子弟小学合并到大台小学，为了解决合并后校舍问题，2002年由施工方垫资新建了一座教学楼，在区政府的协调下，赛罕区教育局向铁骑集团借款120万元偿还了新建教学楼的工程款。为了尽快还款，赛罕区政府同意将空置多年的原棉纺厂小学（土地面积10.38亩）通过交易平台挂牌出让。该宗土地性质为教育用地，但该宗土地已经不适合用于教育用地，同意该宗土地转变用地性质。请市政府协调办理变更手续。2008年1月25日，赛罕区人民政府向呼和浩特市人民政府提起报告，载明赛罕区人民政府同意将10.38亩土地通过交易平台挂牌出让，请市政府同意该宗教育用地转变为建设用地。呼国用（2005）第00399号《国有土地使用证》所载明的10.38亩土地最终未转变土地性质，补交土地出让金。2012年12月21日，鉴于赛罕区教育局2001年以划拨方式取得位于呼和浩特市二环南路以南6917.63平方米（合10.38亩）国有土地使用权，并领取呼国用（2005）第00399号《国有土地使用证》，2006年9月22日，铁骑集团与赛罕区教育局签订《土地转让协议书》，将10.38亩土地使用权及地上建筑物以120万元的价格转让给铁骑集团，就土地收储中心收购的位于二环路以南10.38亩土地事宜，土地收储中心（甲方）、铁骑集团（乙方）、赛罕区教育局（丙方）签订了《国有土地使用权收购协议》，约定：本次收购标的物为赛罕区教育局位于二环以南6917.63平方米（合10.38亩）的土地及地上建筑物附着物。标的物《国有土地使用证》证号为呼国用（2005）第00399号，土地用途为教育用地，土地使用权类型为划拨，宗地面积为6917.63平方米（合10.38亩）；三方同意上述土地、地、地上建筑物着物收购补偿及企业搬迁过渡、各种损失、职工安置等各项补偿费用为2424万元，单价233.55万元/亩；乙丙双方均同意上述收购补偿费用2424万元，在本协议签订之日起30日内，由甲方全部支付给丙方；本协议签订生效当日，乙方、丙方将上述收购国有划拨土地使用权的《国有土地使用证》及地上所有建筑物和附着物的产权证（包括但不限于《房屋所有权证》等一切产权证）和乙方、丙方存留的全部有关权属的原件交付甲方，并协助甲方于合同签订之日起30日内办理完相关权属证书的注销事宜；乙方、丙方应自本合同签订之日起150日内，将本合同项下宗地及地上建筑物和附着物按照以下条件交付甲方……；乙方、丙方保证标的物无权利瑕疵，并保证其对标的物享有排他性的处置权，即确保标的物与四邻及他人无争议，也无任何他项权利；甲方有权获知与标的物相关的一切真实情况，乙方、丙方有义务在本协议签署前详尽告知；甲方应按照本协议第三条的约定，严格履行收购补偿款的支付；乙方、丙方应按照本协议第四条的约定严格履行交付义务；……。在《国有土地使用权收购协议》落款处，土地收储中心、铁骑集团、赛罕区教育局加盖了印章，三方法定代表人分别手写签署了姓名。同日，土地收储中心（甲方）与铁骑集团（乙方）签订了《国有土地使用权收购协议》，约定：甲方有偿收购、无偿收回《国有土地使用权证》证号为（2001）第785号、786号、787号、789号、790号土地证记载的划拨宗地及地上全部建筑物、附着物，上述土地、地、地上建筑物着物收购补偿及企业搬迁过渡、停产处理成品、半成品等各项损失、职工安置及厂区建筑物拆除、清运等各项补偿费用（未含机器设备及库存、原料的补偿）为48576万元整，单价233.55万元/亩。甲方自本协议签订生效后一年内将收购补偿款分三期支付给乙方，协议签订之日起15日内，支付首批收购补偿款1亿元，30日内，支付7576万元，剩余31000万元最长需在一年内付清……。合同签订后，铁骑集团依据协议交付了土地，土地收储中心向铁骑集团支付土地收购补偿金明细为：2013年1月25日支付5000万元，2月1日支付150万元，3月18日支付2000万元，3月22日支付3000万元，4月11日支付5000万元，8月2日支付4850万元，2014年6月18日支付20000万元，8月19日支付5000万元，以上共计支付45000万元。2014年11月12日，土地收储中心向铁骑集团发出函，函告因有关土地使用权存在权属瑕疵，为避免国有资产损失，决定暂停支付与铁骑集团签订的《国有土地使用权收购协议》项下剩余3576万元补偿款，与赛罕区教育局和铁骑集团签订《国有土地使用权收购协议》项下2424万元补偿款，待以上土地权属瑕疵澄清，并经市政府批准后再行结算。2015年12月14日，北京大成（内蒙古）律师事务所接受土地收储中心的委托，向铁骑集团、赛罕区教育局发出“关于解除《国有土地使用权收购协议》的律师函”，函告解除土地收储中心与铁骑集团、赛罕区教育局签订的《国有土地使用权收购协议》。铁骑集团、赛罕区教育局于2015年12月16日签收了该函件。2015年12月17日，土地收储中心（甲方）与赛罕区教育局（乙方）就赛罕区教育局位于二环路以南的10.38亩国有土地使用权及地上建筑物、附着物事宜，协商一致签订了《国有土地使用权有偿收回协议》，约定：甲方有偿收回乙方10.38亩划拨教育用地，各项补偿费为2424万元。内蒙古铁骑纺织有限责任公司，于2014年6月27日变更为内蒙古铁骑投资控股有限公司，又于2014年7月更名为内蒙古铁骑投资控股集团有限公司。以上事实经我院（2015）赛民初字第04904号民事判决及呼和浩特市中级人民法院（2017）内01民终2171号民事判决确认。另查明，我院（2015）赛民初字第04904号民事判决认定：2006年9月22日赛罕区教育局与铁骑投资公司签订的《协议书》为无效合同。土地收储中心、铁骑投资公司、赛罕区教育局在2012年12月21日签订的《国有土地使用权收购协议》亦无效。呼和浩特市中级人民法院（2017）内01民终2171号民事判决亦认定上述两份协议无效。又查明，铁骑集团于2019年8月13日向我院申请调取内蒙古科瑞不动产估价咨询有限公司于2012年作出的关于涉案土地的《评估报告》。我院依法出具了调查令，委托律师进行调取。该评估报告评估基准日为2012年4月15日，净地总价为9,495,342元。铁骑集团依据该报告提起本案诉讼请求。本院认为，无效的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。本案中赛罕区教育局以借款形式收取了铁骑集团120万元用于支付工程款，实际是作为双方无效协议约定的转让涉案教育用地款项。而该宗土地已被收储中心有偿收回。故铁骑集团要求返还土地转让款120万元的诉讼请求应予以支持。而双方在签订协议时就应当知道涉案土地属国有划拨土地，未经有批准权的人民政府审批不得转让，因此，对造成合同无效双方均有过错。因铁骑集团支付的120万元为赛罕区教育局解决了拖欠工程款之实，故赛罕区教育局应支付铁骑集团相应的利息损失作为资金占用期间的损失，自2006年9月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年10月20日，自2019年10月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款之日。关于原告请求被告赔偿涉案土地增值部分的问题，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告呼和浩特市赛罕区教育局于本判决生效之日起十日内返还原告内蒙古铁骑投资控股集团有限公司120万元，并以120万元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率自2006年9月27日起计算至2019年10月20日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月21日起计算至实际还款之日止的利息损失；二、驳回原告内蒙古铁骑投资控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78,267元（原告已预交），由原告内蒙古铁骑投资控股集团有限公司承担58,267元，由被告呼和浩特市呼和浩特市赛罕区教育局承担20,000元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 康文颖人民陪审员 王建军人民陪审员 乌日娜 二○一九年十二月三日书 记 员 杨 雪