安徽省合肥市蜀山区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）皖0104行初136号 原告万文韬，男，1990年12月2日出生,汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人文美荣，安徽万世律师事务所律师。 委托代理人郑莉，安徽万世律师事务所律师。 被告合肥市自然资源和规划局，住所地合肥市政务文化新区怀宁路1800号，统一社会信用代码113401000029907812。 法定代表人储昭海，局长。 委托代理人马蕾，合肥市不动产登记中心工作人员。 委托代理人储湛，安徽众城高昕律师事务所律师。 第三人单明峰，男，汉族，1987年9月5日出生，户籍所在地安徽省合肥市蜀山区，现住地合肥市蜀山区。 委托代理人单刚耀，男，汉族，1961年1月10日出生，住安徽省合肥市蜀山区，系第三人单明峰父亲。 第三人李佩华，女，汉族，1963年5月3日出生，住安徽省合肥市蜀山区。 第三人徐波，男，汉族，1984年1月5日出生，住安徽省淮南市潘集区。 委托代理人王少恒，安徽瀛国伦律师事务所律师。 委托代理人方泽民，安徽瀛国伦律师事务所实习律师。 原告万文韬不服合肥市自然资源和规划局作出的房屋转移登记,向本院提起行政诉讼。本院于2019年7月5日立案后，于同日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因单明峰、李佩华、徐波与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年11月22日公开开庭审理了本案。原告万文韬委托代理人文美荣、郑莉，被告合肥市自然资源与规划局委托代理人马蕾、储湛，第三人单明峰委托代理人单刚耀,第三人李佩华,第三人徐波委托代理人王少恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 2009年12月，被告针对合肥市××浅水××·××时代花园××室房屋转移登记申请，予以核准登记，向单明峰颁发合产11××17号房产证。 原告万文韬诉称，2018年7月，原告万文韬因资金需求准备出售自家居住的金寨××浅水××·××时代花园××室房屋，该房系原告父亲万继忠所留，原告父亲去世后原告家庭未对房屋进行处理，依然登记在父亲万继忠名下。在买卖过程中原告经查询得知自家一直居住的房屋，于2009年由原合肥市房地产管理局办理了转移登记，已由父亲万继忠名下转让给单明峰，现该房屋权利人为单明峰，产权证号为合产110133217。但该房屋变更登记时原告父亲已经逝世。原告是房屋产权所有人的继承人，在原告毫不知情的情况下将房屋产权变更登记显然错误，损害了原告合法权益。请求法院判决撤销被告将金寨××浅水××·××时代花园××室房由万继忠转移至单明峰所有的转移登记行为。 原告万文韬提供的证据：1、原告身份信息及家庭户口簿。证明原告身份及原告为万继忠之子，万继忠于2009年3月26日死亡，户口簿上备注户籍已于2009年3月28日注销，被告处的户口本显然是假的。2、被告信息、第三人单明峰户籍证明。证明被告及第三人身份，原告起诉符合法律规定。3、房产信息（产权证号合产110033217）。证明涉案房屋原产权人为万继忠，2009年被告变更登记权利人为单明峰。4、死亡证明书。证明万继忠的死亡时间为2009年3月26日。5、万继忠第一代身份证和第二代身份证。证明被告提交的万继忠第一代身份证与万继忠真正的身份证严重不符，且照片不是万继忠本人，万继忠已于2006年办理的二代身份证，被告提交的申请材料中的身份证是假的。 被告合肥市自然资源与规划局辩称，2009年12月，万继忠将其位于合肥市××浅水××·××时代花园××室房屋出售给单明峰，双方持房产证、存量房买卖合同、公证委托书等登记资料申请办理转移登记，原登记机构合肥市房地产管理局核准登记，向单明峰颁发合产11××17号房产证。该登记行为事实清楚、依据充分、合法有效。鉴于当事人提交的登记资料齐全，登记机构应当依法办理转移登记，买卖双方均公证委托他人代为办理登记，无须权利人本人到场申请登记，原告诉称“转让变更登记显然错误”的理由不能成立。被诉登记于2010年1月即已完成，原告诉称2018年7月才得知被诉登记并无正当理由，提起本案诉讼已超过法定起诉期限。 原告提供了合肥市公安局荷叶地派出所出具的死亡证明，称“万继忠20090326因各种疾病死亡”，如果采信该证明，说明当事人申请登记时提交的公证于2009年12月21日的公证委托书存疑。但是，由于登记申请可以委托他人代办，且当事人提交的是经公证的委托书，登记机构必须接受并办理相应登记、无权要求万继忠本人必须到场，因此，采信公证委托书办理登记工作是符合登记制度规定，登记机构在办理被诉登记工作中已经尽到审查职责且无任何过错。当然，如果登记机构在正常履行职责后发现当事人提交的登记资料有异、可以依职权办理更正登记（向当事人发出通知、要求当事人说明情况或补充材料、若登记簿记载不当可以更正登记、公告权属证书作废)，但是案涉房屋办理登记后已经设立抵押，事关第三人利益，构成登记机构办理更正登记的例外情形，即：即使确信公证委托书存在的疑问，登记机构亦无法启动更正登记。 原告提起本案诉讼、要求撤销上述转移登记，其本意是试图取回房屋所有权。但是，由于抵押登记的存在，不仅构成原告试图取回房屋所有权的法律障碍，亦构成登记机构进行行政处理的法律障碍，法庭也无法在行政诉讼中就第三人的相关权益作出认定和调整。因此，原告的诉讼请求实际上已经超越登记机构的职责范围以及行政诉讼的审判范围。 通过本案审理了解到，被诉登记实际上是两个家庭之间互相买卖房屋，以便于各自通过抵押而谋取资金借贷之目的。案涉房屋与另一套房屋目前均处于抵押状态且已涉及民事诉讼，后者已被查封。两个家庭之间刻意从事的“房屋买卖及资金借贷”活动才最终导致本案的发生，其中蕴藏的风险应当由有关当事人自行负责。原告万文韬与李佩华是母子关系，案涉房屋于2018年10月涉及民事诉讼，案涉房屋除了2017年10月设立抵押外，先前还在2014年9月、2017年3月先后两次办理抵押登记，原告称毫不知情，有违常理。真正的受害人、责任人各方自有考量，不能把一切责任归结于正常办理登记工作的登记机构。 综上所述，登记机构的工作并无不当。因不具备作出行政处理的条件，原告的诉求超越了登记机构的职责范围和行政诉讼的审判范围。本案纠纷源于两个家庭之间“房屋买卖和资金借贷”活动产生的民事权益争议，原告以及其他责任人在债务掺杂之下如何维护各自的权益，不是本案行政诉讼能够解决的。 被告合肥市自然资源与规划局提供的证据、依据：1、房地产业务受理单、房地产登记申请、审核书。证明登记的申请、受理审核情况。2、存量房买卖合同。证明房屋买卖事实。3、万继忠名下原房产证。证明房屋权属情况。4、委托公证书、身份证、结婚证、户口簿。证明公证委托手续、当事人身份情况。5、询问笔录。证明询问情况。6、税费凭证。证明登记税务。法律依据：《房屋登记办法》。 第三人单明峰陈述，两家房屋是互换，是其父母办理的手续，只是登记在其名下，具体情况不清楚。 第三人单明峰委托代理人单刚耀当庭陈述，当时是委托中介公司办理该转移登记，具体办理情况不清楚。被告处的材料可能是中介公司提供的虚假材料，但是其提供的材料都是真实有效的。其妻子与万继忠妻子李佩华是同学，当时万继忠、李佩华家房屋有电梯，考虑方便，所以商量换房屋。 第三人单明峰未提交证据。 第三人李佩华当庭陈述，当时房屋买卖手续是委托中介公司办的，中介公司要求提供材料她就配合提供相关材料。办理房屋转移登记的时候其丈夫万继忠已经去世。被告提供的申请材料中的结婚证、万继忠的签名都是虚假的。万继忠生病治疗花费很多。单刚耀妻子跟其是同学，住同一小区。当时单刚耀家开了一个汽车租赁公司，单刚耀讲可以买辆车放其公司出租，其称没有钱，单刚耀讲可以用房屋互换的方式贷款，所以就有了房屋买卖互换的事。但实际上房屋买卖互换以后，还是各自居住在各自房屋，单刚耀他家C4幢504室房屋是变更登记在其名下。 第三人李佩华提供的证据：李佩华与万继忠结婚证。证明被告提交的结婚证是虚假的。 第三人徐波当庭陈述，徐波与单明峰于2017年10月签订借款和抵押合同共计借款144万元，在借款之后单明峰并未按照相关约定还款，徐波向合肥市蜀山区人民法院提起民事诉讼，要求单明峰归还本金144万元借款并就案涉房屋抵押物在债权范围内优先受偿。合肥市蜀山区人民法院据此作出（2018）皖0104民初8719号民事判决，判决确认徐波对案涉房屋享受优先受偿权。因此，第三人认为徐波作为善意第三人就案涉房产的抵押权系善意取得，依法应当得到支持。 第三人徐波提供的证据：1、徐波身份证。证明第三人诉讼主体资格。2、借款合同、抵押合同、他项权证、房产证。证明单明峰向徐波借款、双方签订了借款合同、抵押合同，单明峰以其所有的房产即案涉房产办理了抵押登记。3、（2018）皖0104民初8719号民事判决书。证明徐波已向合肥市蜀山区人民法院提起诉讼，判决书判决单明峰归还借款，且徐波对案涉房产享有优先偿还权。 经庭审质证，原告对被告提供的证据均有异议，异议焦点为申请登记时案涉房屋原产权人万继忠已经去世，不存在办理公证及进行买卖的意思表示；身份证、结婚证从形式到内容均不真实，被告未尽审查职责。 第三人单明峰对被告提供的证据未提出异议。 第三人李佩华对被告提供的证据称其中“万继忠”的签名不是和其同时签署，其中的结婚证是虚假的，照片也不是万继忠。 第三人徐波对被告提供的证据无异议。 被告及第三人徐波对原告提供的证据真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为申请人隐瞒事实提供虚假材料不可归责于登记机构，案涉房屋处于抵押状态且已经民事诉讼，被告不能进行处理。 第三人单明峰、李佩华对原告提供的证据无异议。 被告及第三人徐波对第三人李佩华提供的证据真实性无异议，但认为不能证明登记机构未尽责，且对李佩华作为转移登记的申请人申请登记时不提供真实的结婚证提出疑问。 第三人单明峰对第三人李佩华提供的证据无异议。 被告对第三人徐波提供的证据无异议。 原告及第三人单明峰、李佩华对第三人徐波提供的证据有异议，单明峰对该房屋的所有权来源是不合法的，他项权证亦不具合法性。 本院对上述证据认证如下：被告提供的证据可以证明申请登记时申请人提供的申请材料，但通过审理已查明申请登记时万继忠已死亡，转移登记无事实基础，登记行为的合法性将在“本院认为”部分综合评述。原告提供的证据1至4可以证明当事人身份情况、万继忠死亡时间、产权转移登记情况，予以认定。第三人徐波提供的证据可以证明案涉房屋已抵押并办理抵押登记，且抵押权已经生效判决确认，予以认定。 经审理查明，2009年12月28日，王其干、夏全胜分别持万继忠和李佩华、单明峰的委托书及委托书公证书至原××管理局××浅水××·××时代花园××室房屋转移登记。万继忠、李佩华与王其干的委托书载明：“委托人：万继忠、李佩华，受托人：王其干，我们系夫妻关系，现委托王其干为我们的代理人，全权办理出售位于合肥市××浅水××·××时代花园××室房屋（房产证编号：房地权合产字第××号，建筑面积117.95平方米）。委托人全权代理事项如下：1、代理签订存量房买卖合同及办理产权过户；……”。落款时间为2009年12月21日。并附落款安徽省合肥市衡正公证处，编号（2009）皖合衡公证字第15665号委托书公证书，公证书载明“兹证明万继忠、李佩华于2009年12月21日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签名”。单明峰与夏全胜的委托书载明：“委托人：单明峰，受托人：夏全胜，我购买位于合肥市××浅水××·××时代花园××室房屋（建筑面积117.95平方米）。我因在外地工作没有时间办理购房相关手续，现委托受托人夏全胜为代理人，全权代理事项如下：……3、签订存量房买卖合同；……7、办理房屋产权过户相关手续；……”。落款时间为2009年12月25日。并附落款安徽省合肥市衡正公证处，编号（2009）皖合衡公证字第16114号委托书公证书，公证书载明“兹证明单明峰于2009年12月25日来到我处，在我的面前，在前面的《委托书》上签名”。 同时提交了房产证、由代理人签订的存量房买卖合同、身份证、结婚证、户口簿、交纳税款凭证等资料。登记机构对代理人就有关提交材料是否真实、登记事项是否是真实意愿等事项进行了询问，并制作笔录。原合肥市房地产管理局经审核，于2009年12月31日核准登记，向单明峰颁发合产字第11××17号房产证。 合肥市公安局荷叶地派出所于2014年10月8日出具的死亡证明，记载：万继忠，公民身份号码3424271962××××××××，20090326因各种疾病死亡。 2017年10月11日单明峰与徐波签订借贷合同和抵押合同，约定单明峰从徐波处借款144万元，单明峰以案涉房屋向徐波提供借款抵押担保，并办理了抵押登记。徐波亦就该债务向本院提起民事诉讼，本院于2018年12月11日作出（2018）皖0104民初8719号民事判决，判决单明峰偿还借款，徐波对案涉房屋在债权范围内享有优先受偿权。该判决已生效，徐波已申请强制执行， 后原合肥市房地产管理局的不动产登记职责转入合肥市国土资源局。2019年3月，因机构改革，原合肥市国土资源局职责并入新组建的合肥市自然资源和规划局。 本院认为，本案审查的焦点问题：一是关于案涉房屋转移登记的合法性；二是关于抵押权的善意取得。 关于案涉房屋转移登记的合法性。房屋登记机构在进行登记时应按法律规定对申请材料进行审查，具有合理审慎的审查义务。被诉房屋转移登记时适用的《房屋登记办法》第十一条第三款规定：“申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。”第十七条第一款规定：“申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。”第二十条第一款规定：“登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿：（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致；（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；（四）申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突；（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。” 案涉房屋的转移登记申请是买卖双方的委托代理人共同去登记机构提交申请，并提交了委托书、委托书公证书、房产证、由代理人签订的存量房买卖合同、身份证、结婚证、户口簿、交纳税款凭证等必要资料。申请材料齐全、符合法定形式，登记机构经审核予以核准登记，该登记行为并无不当，登记机构已尽到合理审慎的审核义务。但是，经审理已查明转移登记时房屋原产权人万继忠已经死亡，无基于万继忠意思表示的授权委托和买卖合同。属于隐瞒真实情况、提供虚假材料获取房屋登记的情形，因不可归责于登记机构的原因致使登记机构作出的登记行为没有事实基础。 关于抵押权的善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”抵押权是受法律保护的其他物权之一。本院（2018）皖0104民初8719号民事判决确认了单明峰与徐波之间的担保债权和抵押权，该判决查明徐波已向单明峰给付借款144万元，亦办理房产抵押他项权备案登记。故根据该生效判决应认定徐波取得的抵押权属于善意取得，应受法律保护。 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。”本院认为，判决确认违法但不撤销行政行为的适用情形包括第三人善意取得物权的情形。本案亦查明，李佩华作为的万继忠配偶是在明知万继忠已死亡的情形下向被告申请房屋所有权转移登记。综上，本案应判决确认案涉房屋的房屋登记行为违法，不撤销登记行为。原告诉称的其作为继承人的民事权益应通过其它途径予以救济。 综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下： 确认被告合肥市自然资源和规划局于2009年12月31日将合肥市××浅水××·××时代花园××室房屋转移登记至单明峰所有的登记行为违法。 案件受理费50元，由被告合肥市自然资源和规划局负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  朱传年 审 判 员  解明霞 人民陪审员  张 娟 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  程宝玥 附：本判决适用的相关法律依据： 《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。 行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。 《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》 第十一条被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。 被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。 被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。