江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初20152号原告：戴齐，男，1987年11月12生，汉族。委托诉讼代理人：孙小林，江苏紫罗兰律师事务所律师。被告：南京恒裕房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320115MA1MF10C17，住所地南京市江宁区麒麟街道袁家边村袁家边路18号。法定代表人：陈凯，总经理。委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：单行之，北京大成（南京）律师事务所实习律师。原告戴齐与被告南京恒裕房地产开发有限公司（以下简称恒裕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告戴齐的委托诉讼代理人孙小林，被告恒裕公司的委托诉讼代理人贾仲明、单行之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴齐向本院提出诉讼请求：要求被告恒裕公司1、解决门打门、门打人、门挡人的问题，消除安全隐患；2、对空调室外机错层问题进行整改，达到空调外机同层摆放；3、更换新风系统，使得新风系统和房屋面积相匹配；4、更换玻璃为ｌｏｗ-Ｅ中空玻璃，使其符合合同约定；5、更换空调系统为一拖五的型号；6、支付精装修达不到4000元／平方米标准的差价；7、恒裕公司承担本案诉讼费用。事实和理由：其购买了恒裕公司开发的位于南京市江宁区房屋。但与恒大集团声誉相违背的是恒大龙珺花园部分房屋的质量和合同严重不符，具体是：1、入户门设计问题。恒大龙珺花园1幢、4幢、6幢、18幢共304户业主入户门存在门打门、门打人的严重问题，该四幢楼房均为一梯两户的11层小高层，相邻两户入户门设置在疏散通道内，一户入户门在疏散通道尽头（里户），另外一户入户门在疏散通道的侧面（外户），外户开门后公共通道的宽度只剩20多公分，入住后极易造成严重安全隐患，也极易引发邻里矛盾，尤其是应急疏散时存在里户业主极易葬身于此的人命关天的大问题。目前，恒裕公司在部分走廊加了限位器，只是解决了门打门的问题，并没有解决门打人的问题，依然存在安全隐患。该设计违反了《江苏省住宅设计标准》第4.9.2条：套型户门应采用保温、隔声、安全防护门，户门（可向内开启）上端不应设气窗，向外开启的户门及窗不得妨碍交通及相邻套型门、窗的开启。也违反了《国家住宅设计规范》3.9.4条：住宅户门应采用安全防护门，向外开启的户门不应妨碍交通。以及5.8.5条：户门应采用具备防盗、隔声功能的防护门。向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门开启。这样的设计还与法律关于相邻关系的规定相悖。限位器的安装很容易绊倒业主。其发现入户门的严重问题后多次向市建委图审中心、江宁区建工局及恒裕公司反映此问题，但各方对业主反映的问题均敷衍了事、相互推诿，置广大业主的生命安全于不顾。在广大业主的强烈反应下，图审中心承认恒大的设计图纸有问题，并称已于2018年4月向江宁区建工局和恒裕公司发出了建议整改函，同时称未整改不符合验收交付标准。但江宁建工局称图审中心只是建议整改并未提出整改意见，在恒大未出新图纸之前，建工局仍以有问题的原有图纸进行验收，置广大业主的利益于不顾。2、空调外机错层问题。空调外机错层摆放，6幢三楼的空调外机在四楼平台摆放，以此类推，十一楼的空调外机在楼顶，一楼的设备平台空的。1幢、18幢是三楼设备平台是空的，极易造成噪音扰邻，维修不便等问题，与合同约定不符，合同标准的设备平台是在同一楼层的。要求恒裕公司予以整改。3、新风系统标准适用面积与实际面积不符。其购买的房屋建筑面积为124.46平方米左右，套内面积为100平方米左右，而恒裕公司配备的松下新风系统型号为：ＦＶ-01ＮＪＰ1Ｃ，标注适用建筑面积只有70平方米以内。4、门窗玻璃问题。恒裕公司申报的是ｌｏｗ-Ｅ中空玻璃，实际配置的是普通白钢化玻璃，甚至北边房间的窗户用的是普通玻璃，连钢化玻璃都不是。5、空调问题。恒裕公司为其房屋配备的海尔空调为一拖五的，型号为ＲＦＣ125ｍｘｓａｖａ，而海尔客服给予的答复是这款机器不适合一拖五。要求恒裕公司能够更换适合一拖五的机器型号。6、精装修标准问题。恒裕公司在龙珺花园售楼处公示的该小区房屋属于高档精装修，装修单价达到4000元／平方米，恒裕公司还在江苏电视台城市频道做广告，声称其装修标准达到4000元／平方米。基于恒裕公司的种种宣传和公示，其深信龙珺花园的房屋是高档装修的房屋，因而与恒裕公司签订购房合同购买超豪华装修的房屋。但其拿房后发现恒裕公司的种种承诺都是虚假的，房屋装修偷工减料严重，存在严重问题，根本达不到4000元／平方米的装修标准。请求对房屋装修造价进行鉴定，如达不到4000元／平方米的标准，请求恒裕公司返还差价。发现上述问题后，其与恒裕公司多次交涉未果。为维护其合法权益，特具此状，请求依法判决。被告恒裕公司辩称：1、关于原告戴齐提到的门打门、门打人、门挡人问题：恒大龙珺花园于2018年5月14日完成建设工程竣工验收消防备案，消防备案抽查验收也是合格的，该项建设工程经相关部门竣工验收合格，并于2018年6月15日完成建设工程竣工验收备案。所以门的设计是符合设计规范的，也是符合消防规定的。2、关于空调外机错层问题：法律并无强制规定空调外机必须同层摆放，该项建设工程经相关部门竣工验收合格，说明是符合设计规范和竣工验收标准的。商品房买卖合同及其附件并未标明本层空调机须放在本层，并不存在与合同标准不符的情况，且其安装的空调功能完全能够满足使用要求。3、新风系统问题：关于新风系统是为空调区服务的，当冬夏季使用空调时，门窗封闭一段时间以后，室内空气质量下降，为保证室内卫生环境，有足够的新鲜空气供室内人员使用，需往室内补充室外新风。所以新风系统使用空间是使用空调的空间。戴齐购买的房屋人员主要活动区域（即客餐厅、卧室等设置空调的区域）建筑面积约75平方米，层高3米，居住人数按最多5人计，人均居住面积15平方米。按照现行国家规范《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB50736-2012第3.0.6条第二款，人均居住面积介于10平方米和20平方米之间时，居住建筑设计最小换气次数为0.6，戴齐的房屋所需最小新风量为0.6×75×3=135立方米/小时，其提供的新风机风量为150立方米/小时，高于规范规定的居住建筑所需最小新风量。4、关于门窗玻璃问题：其是按照合同约定配置了low-E中空玻璃。5、关于空调问题：本项目中中央空调产品均委托海尔公司负责设计安装。戴齐所购房屋配置的外机型号为RFC125mxsava，关于125外机拖带室内机台数问题，可以参考说明书第4页，最多可以连接台数8台，戴齐房屋内共计5台室内机，符合使用要求。6、关于精装修标准问题：商品房装修质量一般依据商品房预售合同、补充协议等书面合同确定，不能确定的而结合样板房设置情况及房屋装修施工材料进行综合认定。戴齐诉称的4000元/平方米的标准并非其对装修成本的承诺，而是基于销售的最终价格。戴齐要求以成本价作为返还差价的依据没有事实及法律依据。综上，其认为戴齐的诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年3月30日，原告戴齐与被告恒裕公司签订一份商品房预售合同，约定由戴齐认购恒裕公司开发建设的位于南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）一套，建筑面积124.18平方米，其中套内建筑面积100.1平方米，共有共用分摊建筑面积24.08平方米、单价为27523.97元／平方米，总价款为3417927元，交付日期为2018年5月30日前，商品房交付时应符合条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。合同附件4、南京恒大龙珺项目1＃-3＃，6＃，8＃-19＃楼栋超豪华装修交楼标准约定：“一、住宅室内装修：1、门：入户门：高级装甲入户门，配高级精美入户门锁。厨、厕、房门：采用高级实木复合门及套，配高级门锁及五金件。出阳台：高级铝合金门或入户门。2、窗：采用高级镀膜玻璃铝合金窗，飘窗台配天然石台面、铝合金防护栏杆。3、客厅：天花：高级乳胶漆，局部天花吊顶。地面：“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级抛釉砖。墙身：高级墙纸，局部木饰面豪华造型。4、过道：天花：高级乳胶漆。地面：“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级抛釉砖。墙身：高级墙纸。5、卧室：天花：高级乳胶漆，局部天花吊顶。地面：国际品牌豪华实木复合地板。墙身：高级墙纸（主卧床背木饰面硬包造型）。6、厨房：天花：硅酸钙板吊顶，高级乳胶漆。地面：“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级地砖。墙身：“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级墙面砖至天花。橱柜：“科宝”、“华帝”、“中意”等高级组合橱柜。配“摩恩”、“乐家”、“美标”等名牌龙头，“林内”、“老板”、“伊莱克斯”等燃气灶、抽油烟机、消毒碗柜，以及高级不锈钢洗菜盆。7、卫生间：天花：硅酸钙板吊顶，高级乳胶漆。地面：“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级地砖。墙身：“博德”、“萨米特”、“马可波罗”、“欧文莱”等高级墙面砖至天花，配精美浴室柜、镜柜。洁具：选用“美标”、“乐家”、“ＴＯＴＯ”、”伊奈“等名牌洁具。龙头：“摩恩”、“乐家”、“美标”等名牌龙头。配高级淋浴隔断、毛巾架、厕纸架、马桶刷、淋浴间置物架，以及暖风机。8、阳台：天花：高级乳胶漆。地面：高级地砖。非封闭阳台墙身：同本层建筑外墙材料。配高级手动晾衣架。二、住宅配套设施：1、电话：预留电话线接口。（由用户自行申请开通）2、电视：预留有线电视接收接口。（由用户自行申请开通）3、宽带网：预留宽带网接口。（由用户自行申请开通）4、供电：每户设独立电表，电线暗装，配优质名牌电箱，“西门子”、“西蒙”、等名牌开关、插座面板。5、给排水：每户设独立水表，水管暗装。（给水管暗装，阳台排水管明露）6、燃气：每户设独立燃气表，管道燃气入户。（由用户自行申请开通）7、安防：每户安装可视对讲。家居安防标准配置为客厅设红外线探头一个，入户门设门磁一个，主卧设紧急按钮一个。8、灯饰：客厅、餐厅、卧室配豪华灯具，其余空间配精美灯具。9、全屋配送“美的”、“格力”、“海尔”名牌小型中央空调。10、配燃气壁挂炉及地暖，高级正压除霾新风系统、衣柜一套。＊注：1、发展商有权以同标准之建筑材料及设备代替上述所列各项。2、业主一律不得更改剪力墙及厨、厕的间墙。合同附件5、建筑节能基本情况载明：“……（四）外门窗（含透明幕墙）1、门窗类型【Ｂ】【Ａ断热桥铝合金中空玻璃窗】【Ｂ断热桥铝合金ｌｏｗ-Ｅ中空玻璃窗】【Ｃ塑钢中空玻璃窗】【Ｄ塑钢ｌｏｗ-Ｅ中空玻璃窗】【Ｅ其他】……”合同附件11甲乙双方的其他约定载明：“……一、双方同意本合同第一条补充如下：该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异。实际交付以合同约定为准。所有层高均包括楼板厚度……十一、其他约定：……9、出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于销售广告、模型、沙盘、售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束……”合同签订后，戴齐按照约定全额支付了购房款，案涉房屋已交付使用。另查明，被告恒裕公司在委托江苏筑森建筑设计有限公司设计时，设计的案涉房屋及相邻户的入户门即为外开，该设计通过南京市建筑工程施工图设计审查管理中心的审查。案涉建设工程取得竣工验收备案证明，亦取得了南京市公安消防局建设工程竣工验收消防备案凭证。海尔商用空调使用安装说明书载明，容量为12500W的室外机最多连接室内机的台数为8台。2018年12月，原告戴齐向本院提起诉讼，要求被告恒裕公司对房屋相关设备、设施等进行整改，并要求恒裕公司返还精装修未达标准部分的差价损失。审理中，本院至案涉房屋及所在小区进行勘验，勘验发现：案涉房屋及相邻房屋的进户门均为外开门，门外装有限位器，两进户门完全打开时，会出现人员无法通过的情况；案涉房屋的空调外机放置在7楼窗户下（六楼、七楼外立面交界处）设备平台位置，但该小区内部分楼栋空调外机在同层窗户下设备平台摆放；案涉房屋朝南房间窗户玻璃上印有“CCC”标识，朝北房屋窗户玻璃上没有“CCC”标识；案涉房屋精装修勘验情况如下：“一、住宅室内装修：1、门：入户门为富新牌隔热防火门，厨房、厕所、房门无法识别品牌，有门套。出阳台门为铝合金门；2、窗：铝合金玻璃窗，飘窗台有石材台面；3、客厅：天花：吊顶、乳胶漆，地面：80cm×80cm地砖，墙身：墙纸、装饰面板硬包；4、过道：天花：乳胶漆、吊顶，地面：地砖，墙身：墙纸；5、卧室：天花：吊顶、乳胶漆，地面：木地板，墙身：墙纸；6、厨房：天花：乳胶漆、吊顶，地面：地砖，墙身：瓷砖，橱柜：上有吊柜，下有地柜含台面（无法识别品牌），配有不锈钢水龙头、洗菜盆（均无法识别品牌），装有林内牌燃气灶、抽油烟机、消毒碗柜；7、卫生间：天花：乳胶漆、吊顶，地面：地砖，墙身：墙砖，洁具：美标，花洒：摩恩，龙头：无法识别品牌，淋浴隔断：无法识别品牌，马桶：美标，另配有毛巾架、厕纸架、马桶刷、淋浴间置物架、暖风机；8、阳台：天花：乳胶漆，地面：地砖，墙体：保温层，非封闭阳台墙身：保温层，晾衣架：恋伊牌。二、住宅配套设施：1、电话：有两个接口；2、电视：有两个接口；3、宽带网：有一个接口；4、供电：有电表箱，电线暗装，开关、插座为西门子牌；5、给排水：有水表，正常安装；6、燃气：有燃气表，正常安装；7、安防：有可视对讲（LEELEN牌）、客厅探头、主卧紧急按钮，未发现门磁；8、灯饰：客厅、房间、餐厅、卫生间等部位均配有灯具（无法识别品牌）；9、全屋空调：海尔牌；10、配威能燃气壁挂炉及地暖，松下牌新风系统，主卧有衣柜一套。”后恒裕公司又提供已经出售给案外人的一套样板房进行勘验，经勘验，该样板间内情况基本与合同约定情况一致。戴齐称该样板房并非其购买房屋时参观的样板房。双方一致确认案涉房屋安装的海尔空调外机型号为RFC125mxsava（容量12500W），安装的新风系统型号为松下FV-01NJP1C。戴齐要求恒裕公司按约安装入户门门磁。恒裕公司称门磁安装在单元门。恒裕公司为证明其交付的窗户玻璃为low-E中空玻璃，提交了其与辽宁东林瑞那斯股份有限公司签订的铝合金门窗购销合同，证明其就案涉项目采购了low-E中空玻璃。恒裕公司为证明勘验时未能看出品牌的相关设备设施符合合同约定，提交了案涉项目工地的收货单（含入户门、室内门、地砖、墙砖、橱柜、五金件、灯具等）。戴齐称恒裕公司交付的松下新风系统与房屋建筑面积不匹配，并提交了电商平台卖家的产品介绍详情打印件。恒裕公司认为其交付的松下新风系统符合规范并自行列出相关参数计算方式，但未能提交证据予以证实相关参数是如何确定的。本院就FV-01NJP1C型号的新风系统与房屋建筑面积为124平方米左右的房屋是否匹配问题，电话联系松下新风系统生产商广东松下环境系统有限公司客服咨询，该公司工作人员答复该型号新风系统用于建筑面积124平方米左右的房屋功率确实小了，需要更换更大功率的。后因双方意见分歧，致调解未成。上述事实，有商品房预售合同、建筑工程备案资料、图纸、网络截图、说明书、勘验笔录、照片及当事人的陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，原告戴齐与被告恒裕公司签订的商品房预售合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。关于原告戴齐提出的整改相关设施、设备的诉讼请求：双方在商品房预售合同中未对房屋入户门的开向等进行约定。被告恒裕公司关于案涉房屋的建设工程设计图通过相关部门的审查，并通过建设工程竣工验收及消防验收备案。故视为入户门的设计、安装符合相关规定。原告戴齐要求恒裕公司解决门打门、门打人、门挡人的问题，消除安全隐患的诉讼请求，本院不予支持。双方在商品房预售合同中未对于空调外机的摆放位置进行约定。虽然相关部门也称对于空调外机的摆放位置没有必须放置同层的强制性规定，但空调外机的摆放应考虑相邻关系，方便使用等因素，现恒裕交付的房屋将空调外机放置在本层与上层房屋外立面交界处（楼上住户窗台下的设备平台），在实际使用时存在噪声影响楼上相邻住户、维修使用不方便等情形，且该小区内部分楼栋的空调外机亦安装在同层窗户下外立面的设备平台，故恒裕公司应将涉案房屋空调外机调整至本房屋窗户下方外立面的设备平台摆放。对于戴齐要求对空调室外机错层问题进行整改，达到空调外机同层摆放的诉讼请求，本院予以支持。双方在商品房预售合同中未对新风系统的型号进行具体约定。但恒裕公司作为新风系统的提供方，应证明其提供的新风系统与房屋相匹配（包含建筑面积大小、房屋净高、换气次数等），其未能提交相关证据予以证明，且经本院咨询，现有松下FV-01NJP1C型号的新风系统确与案涉房屋不匹配，应予以更换适合该房屋的新风系统。对于戴齐要求更换新风系统，使得新风系统和房屋面积相匹配的诉讼请求，本院予以支持。双方在商品房预售合同附件5、建筑节能基本情况中约定门窗类型为断热桥铝合金low-E中空玻璃窗，恒裕公司已提交案涉项目的铝合金门窗购销合同以证明其采购的系low-E中空玻璃窗，已经完成证明义务。戴齐仅凭肉眼观察否定房屋窗户玻璃为非low-E中空玻璃，未能完成证明义务。故对戴齐要求更换玻璃为low-E中空玻璃，使其符合合同约定的诉讼请求，本院不予支持。恒裕公司提交了海尔商用空调使用安装说明书，该说明书载明型号为RFC125mxsava的空调外机最多连接室内机的台数为8台。双方一致确认案涉房屋安装的海尔空调外机型号为RFC125mxsava，故对戴齐要求更换空调系统为一拖五型号的诉讼请求，本院不予支持。关于原告戴齐提出的返还精装修未达标准差价损失的诉讼请求：本院认为，当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。本案中，双方在商品房预售合同附件4、装饰装修及设备标准约定了装修交楼标准，明确了装修材料、重要设备设施的型号、品牌等，经本院现场勘验发现，除双方未约定品牌的部分设备、设施外，其余约定了品牌的设备、设施与实际交付情况基本吻合。对于双方未明确约定品牌的设备、设施，恒裕公司已提交案涉项目工地的收货单证明相关产品的生产厂家、进货渠道等。故恒裕公司交付的精装修设备、设施基本符合合同约定，对戴齐要求对房屋精装修造价进行评估的申请，本院不予准许。对戴齐要求恒裕公司返还精装修达不到4000元/平方米标准差价的诉讼请求，本院不予支持。双方在上述附件中约定入户门设门磁一个，恒裕公司未能安装，戴齐要求恒裕公司继续履行合同，予以安装。故恒裕公司应按合同约定在案涉房屋入户门安装门磁一个。恒裕公司关于门磁安装在单元门的意见，与约定不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告南京恒裕房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将位于南京市江宁区的空调外机移至房屋窗户下外立面设备平台安装摆放（即同层摆放）。二、被告南京恒裕房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内将安装在南京市江宁区的松下新风系统更换为与房屋建筑面积等指标相匹配的同品牌新风系统。三、被告南京恒裕房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内为位于南京市江宁区房屋入户门安装门磁一个。四、驳回原告戴齐的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告恒裕公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  谢海勇人民陪审员  王 冬人民陪审员  韩春付二〇一九年十二月二十七日书 记 员  黄广凤