广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终11957号上诉人（原审被告）：陆凤琳，女，壮族，住广西壮族自治区德保县。委托诉讼代理人：郑伟兴，广东容桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴焕欣，广东容桂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省佛山市顺德区容桂街西巷股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：杨某，社长。委托诉讼代理人：郑岚，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈正翔，广东宝言律师事务所实习律师。原审被告：佛山市顺德区永盛娱乐有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陆某，经理。委托诉讼代理人：郑伟兴，广东容桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴焕欣，广东容桂律师事务所律师。上诉人陆凤琳因与被上诉人广东省佛山市顺德区西桂街西巷股份合作经济社（以下简称西巷经济社）、原审被告佛山市顺德区永盛娱乐有限公司（以下简称永盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初12376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陆凤琳上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2.本案一、二审诉讼费用由西巷经济社承担。事实与理由：（一）2017年1月13日签订的《物业使用权租赁合同》并非如一审法院认定的属于虚假合同，该合同的约定与实际履行情况完全一致，属于合法有效的合同。（二）陆凤琳无需承担涉案租赁物2019年4月的租金。虽然由于陆凤琳的法律意识淡薄，未及时保存证据，但事实上陆凤琳自2018年12月以来即一直与西巷经济社沟通终止合同、返还租赁物等事宜，只是西巷经济社以各种理由推搪。陆凤琳在2019年3月31日前已经搬离了涉案租赁物，故无需再承担4月份的租金、水电费、税费。（三）根据《物业使用权租赁合同》的约定，本案的租赁按金性质为违约金。一审判决西巷经济社没收150000元租赁按金，加重了陆凤琳的违约责任，请求二审法院调整为3764.86元。西巷经济社辩称，（一）双方实际履行的是2016年签订的合同而非2017年签订的合同。（二）150000元租赁按金属于担保合同履行的履约保证金，合同明确约定中途违约按金不退。陆凤琳自2019年1月以来一直拖欠租金及相关费用，构成违约，西巷经济社不退还定金，有合同依据。（三）陆凤琳拖欠租金是引发本案诉讼的根本原因。作为违约方，陆凤琳一直不肯出面与西巷经济社沟通，也不办理交接退场手续。西巷经济社为防止损失进一步扩大，迫于无奈于2019年10月12日与陆凤琳委派的人员办理了交接手续。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。永盛公司述称，同意陆凤琳的上诉意见。西巷经济社向一审法院起诉请求：1.解除西巷经济社与陆凤琳于2016年1月13日签订的《物业使用权租赁合同》；2.判令永盛公司、陆凤琳向西巷经济社返还位于某街道某居委会某路*号*至*楼的租赁物（含二楼、三楼、首层隔层、地下星棚及楼面星棚等场所）；3.确认西巷经济社无需向陆凤琳退回按金150000元；4.判令陆凤琳立即向西巷经济社支付自2019年1月1日起至2019年5月31日止的租金149047.6元、水电费28910.01元、税费8800元，合共186757.61元；5.判令陆凤琳自2019年6月1日起至返还租赁物之日止，按照31856.15元/月的租金标准向西巷经济社支付场地占用费；6.判令陆凤琳向西巷经济社支付滞纳金（从2019年1月21日起，以拖欠的当期物业使用费、水电费及税费为本金，按月利率2%暂计至2019年5月31日为9825.4元；2019年6月1日起至返还租赁物之日止，以所拖欠的当期物业使用费及场地占用费为本金，按月利率2%计至付清之日止）；7.判令永盛公司对本案债务承担连带清偿责任；8.本案诉讼费用由永盛公司、陆凤琳承担。一审法院认定事实：位于佛山市顺德区***************产的登记权属人是顺德市某区某山实业发展总公司某巷公司。2019年5月30日，顺德市某区某山实业发展总公司某巷公司加盖公章出具《证明》一份，载明：广东省佛山市顺德区*****股份合作经济社经顺德市某区某山实业发展总公司某巷公司授权管理某街道某居委会某路*号*至*楼（含二楼、三楼、首层隔层、地下星棚及楼面星棚）等场所，其有权与陆凤琳于2016年1月13日签订《物业使用权租赁合同》并收取物业使用费、水电费及分摊费用。2016年1月13日，永盛公司在甲方处加盖公章并由负责人杨某全签名，陆凤琳在乙方处签名并捺印，签订《物业使用权租赁合同》，载明：出租方西巷经济社（甲方），承租方陆凤琳（乙方）；甲方把位于某街道某居委会某路*号*至*楼（计租面积：1.二楼面积563平方米，2.三楼面积570平方米，3.首层隔层305平方米，4.地下星棚及楼面星棚面积60平方米，其中二、三楼共有带装修及中央空调设施的房间26个、杂物房2个，首层隔层共有带装修房间9个）等以上场所租赁给乙方使用；租赁期限自2016年2月1日起至2022年1月31日止；租赁期内，乙方向甲方缴交物业使用费为：1.二、三楼共1133平方米×21元/平方米=23793元，2.首层隔层305平方米×14元/平方米=4270元，3.地下星棚及楼面星棚60平方米×10元/平方米=600元，以上每月合计28663元（不含租赁税，租赁税由乙方承担，按开具租赁发票金额另补税金给甲方）；以上物业使用费从2019年2月开始每年递增5%；在签订合同时乙方需向甲方缴交按金150000元（以按金单为准，该按金不计利息），该按金在合同期满不续约办理好场地验收及相关证照移交手续和没有欠款的前提下退回，中途违约按金不退；租赁期内，乙方必须把每月物业使用费、电费、水费、公共费用分摊等在当月十号前交给甲方，如乙方拖欠以上费用超过十天，甲方有权向乙方收取每日5‰的滞纳金，以及甲方有权终止合同、收回该物业，并追究违约责任。2016年1月，陆凤琳向西巷经济社支付了租赁按金150000元。永盛公司是陆凤琳出资的自然人独资有限责任公司，该公司于2016年6月13日经核准成立。2017年1月13日，西巷经济社在甲方处加盖公章并由负责人杨某全签名，陆凤琳在乙方处签名并捺印，签订《物业使用权租赁合同》，载明：出租方西巷经济社（甲方），承租方永盛公司（乙方）；甲方把位于佛山市顺德区******************面积为805平方米（其中二、三楼共有带装修及中央空调设施的房间26个、杂物房2个）的场所租赁给乙方使用；租赁期限自2017年2月1日起至2019年1月31日止；租赁期内，乙方向甲方每月缴交以下物业使用费：1.租金8000元，2.租赁税分摊1760元，以上每月合计9760元；以上物业使用费从2019年2月开始每年递增5%；在签订合同时乙方需向甲方缴交按金0元（以按金单为准，该按金不计利息），该按金在合同期满不续约办理好场地验收及相关证照移交手续和没有欠款的前提下退回，中途违约按金不退；租赁期内，乙方必须把每月物业使用费、电费、水费、公共费用分摊等在当月十号前交给甲方，如乙方拖欠以上费用超过十天，甲方有权向乙方收取每日5‰的滞纳金，以及甲方有权终止合同、收回该物业，并追究违约责任。西巷经济社举证的五份西巷股份合作经济社企业（店铺）缴款通知记载的客户名称均为陆凤琳，并分别载明：2019年1月，水费抄表日期2019年1月4日，水费640元，电费6963.51元，本月租金开发票8000元，租金（收据）20663元，税费分摊1760元；2019年2月，水费抄表日期2019年2月19日，水费1725元，电费9110.71元，本月租金开发票8000元，租金（收据）22096.15元，税费分摊1760元；2019年3月，水费抄表日期2019年3月12日，水费1210元，电费5453.91元，本月租金开发票8000元，租金（收据）22096.15元，税费分摊1760元；2019年4月，水费抄表日期2019年4月10日，水费275元，电费3403.96元，本月租金开发票8000元，租金（收据）22096.15元，税费分摊1760元；2019年5月，水费抄表日期2019年5月11日，水费90元，电费37.92元，本月租金开发票8000元，租金（收据）22096.15元，税费分摊1760元。陆凤琳自2019年1月起未向西巷经济社支付租金、水电费及租赁税，西巷经济社遂诉至一审法院。一审法院于2019年7月2日向陆凤琳送达了本案的起诉状副本及相关诉讼材料。一审法院认为，顺德市某区某山实业发展总公司某巷公司是位于佛山市顺德区**************不动产的登记权属人，依据其出具的关于西巷经济社有权于2016年1月13日与陆凤琳签订《物业使用权租赁合同》并收取相关费用的《证明》，一审法院确认西巷经济社与陆凤琳于2016年1月13日签订的《物业使用权租赁合同》合法有效。永盛公司、陆凤琳答辩时确认尚欠西巷经济社2019年1月至2019年3月的租金和占用费共计85989元，依其陈述，则涉案租赁物的月平均租金应为28663元，此与西巷经济社举证的2016年1月13日签订的《物业使用权租赁合同》约定的租金标准及西巷股份合作经济社企业（店铺）缴款通知上记载的2019年1月的租金标准（开发票租金与收据租金之和）相吻合，而2017年1月13日签订的《物业使用权租赁合同》记载的租金仅为8000元，与永盛公司、陆凤琳确认的欠付租金数额相去甚远，故2017年1月13日签订的《物业使用权租赁合同》的约定内容与真实情况不符。综合上述分析，一审法院确认2016年1月13日签订的《物业使用权租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按照该合同的约定行使权利并履行义务。永盛公司、陆凤琳举证西巷经济社与永盛公司于2017年1月13日签订的《物业使用权租赁合同》，辩称2016年1月13日签订的《物业使用权租赁合同》已经解除，其辩解理据不足，一审法院不予采纳。《物业使用权租赁合同》约定，如陆凤琳拖欠物业使用费、水电费及相关费用超过十天，西巷经济社有权终止合同。陆凤琳自2019年1月起未向西巷经济社支付过租金及相关费用，《物业使用权租赁合同》约定的解除条件已经成就，西巷经济社主张解除合同符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持，该合同应自西巷经济社解除合同的通知到达陆凤琳之日解除，故一审法院确认西巷经济社与陆凤琳于2016年1月13日签订的《物业使用权租赁合同》于一审法院向陆凤琳送达起诉状副本之日即2019年7月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。陆凤琳在合同解除后应将涉案租赁物返还给西巷经济社，但永盛公司并非《物业使用权租赁合同》的承租人，西巷经济社诉请永盛公司亦应向其返还涉案租赁物无事实及法律依据，一审法院不予支持。陆凤琳向西巷经济社支付的150000元租赁按金是为担保合同履行而支付的履约保证金，《物业使用权租赁合同》约定“中途违约按金不退”，其约定不违反法律法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。因陆凤琳拖欠西巷经济社租金及水电费的行为已构成违约，西巷经济社依据上述约定诉请确认其无需向陆凤琳退还租赁按金150000元合法有据，一审法院予以支持。陆凤琳辩称其已于2019年3月31日搬离涉案租赁物并已通知西巷经济社，但未能举证予以证明，一审法院不予确认。《物业使用权租赁合同》约定陆凤琳应于每月10日前向西巷经济社支付当月的租金及相关费用，但陆凤琳自2019年1月起就没有再支付过租金及相关费用，即西巷经济社自2019年1月10日起就明知陆凤琳出现违约行为。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2019年5月的缴款通知记载水费抄表日期为2019年5月11日，水费90元，电费37.92元，与之前正常营业期间的水电费相差悬殊，由此可推知陆凤琳自2019年4月起已没有在涉案租赁物正常营业，结合西巷经济社于2019年1月10日起即明知陆凤琳开始违约欠付租金，则西巷经济社应在2019年4月期间采取解除合同、收回租赁物等措施以防止损失扩大。对于西巷经济社未采取合理措施并扩大的损失，不应予以支持，故对西巷经济社主张陆凤琳支付2019年5月及之后的租金及场地占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。陆凤琳自2019年1月起没有向西巷经济社支付过租金及相关费用，西巷经济社诉请陆凤琳支付2019年1月至2019年4月的租金、水电费及税费合法有据，一审法院予以支持，依据缴款通知上记载的数额，上述租金共计118951.45元，水电费共计28782.09元，税费共计7040元。西巷经济社与陆凤琳约定租赁期间的税费由陆凤琳负担，该约定是双方当事人经平等协商达成的一致意见，并未违反法律的强制性规定。陆凤琳辩称该约定为无效约定，理据不足，一审法院不予采纳。因一审法院已确认西巷经济社无需向陆凤琳退还租赁按金150000元，西巷经济社的相关损失已通过没收租赁按金得到弥补，西巷经济社诉请再向陆凤琳计收上述租金、水电费及税费的利息及滞纳金，明显加重了陆凤琳的违约责任，有失公平，一审法院不予支持。永盛公司并非2016年1月13日签订的《物业使用权租赁合同》的承租人，西巷经济社亦未举证证明永盛公司对该《物业使用权租赁合同》负有连带清偿责任，西巷经济社诉请永盛公司对陆凤琳的涉案债务承担连带清偿责任于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条规定，判决：一、确认西巷经济社与陆凤琳于2016年1月13日签订的《物业使用权租赁合同》于2019年7月2日解除；二、陆凤琳于判决发生法律效力之日起十五日内向西巷经济社返还位于广东省佛山市顺德区******************的租赁物（含二楼、三楼、首层隔层、地下星棚及楼面星棚）；三、确认西巷经济社无需向陆凤琳退还租赁按金150000元；四、陆凤琳于判决发生法律效力之日起十五日内向西巷经济社支付2019年1月至2019年4月的租金118951.45元、水电费28782.09元、税费7040元，合共154773.54元；五、驳回西巷经济社的其他诉讼请求。如果陆凤琳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为8096.31元、财产保全费1520元，合计9616.31元，由西巷经济社负担317.61元，由陆凤琳负担9298.7元。本院二审期间，陆凤琳围绕上诉请求提交了中国某有限公司广东分公司客户语音清单明细、短信记录、微信聊天记录、照片，拟证明陆凤琳多次与西巷经济社沟通终止合同事宜均被拒绝，西巷经济社明知陆凤琳已于2019年3月末停止营业，其由于自身原因未能及时收回物业导致的扩大损失应由西巷经济社自行承担，无论是在诉前还是庭审过程中，陆凤琳均积极与西巷经济社协商终止合同事宜，但均遭到西巷经济社拒绝。西巷经济社、永盛公司未提交新证据。经审查，本院认为，陆凤琳提交的语音清单仅能证明其与西巷经济社的工作人员曾经通话，无法证明其已于2019年3月底搬离涉案租赁物，本院不予采信。陆凤琳提交的短信记录仅能证明西巷经济社曾向其追索租金且有村民反映陆凤琳在搬东西，无法证明陆凤琳已于2019年3月底搬离涉案租赁物，本院不予采信。陆凤琳提交的微信聊天记录与照片，均与本案讼争事实无关，本院不予采信。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。二审中，陆凤琳与西巷经济社确认已就涉案租赁物办理了交接手续。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：双方实际履行的是哪份《物业使用权租赁合同》；西巷经济社是否有权没收陆凤琳交纳的租赁按金；陆凤琳是否应向西巷经济社支付2019年4月租金、水电费及税费。关于争议焦点一。本案中有两份《物业使用权租赁合同》，一份的签订时间为2016年1月13日，另一份的签订时间为2017年1月13日。西巷经济社、陆凤琳对于实际履行的合同存在分歧，西巷经济社主张实际履行的是2016年1月13日签订的合同，陆凤琳主张实际履行的是2017年1月13日签订的合同。本院对此问题作出如下分析：第一，2019年5月30日，涉案租赁物的登记权属人出具证明，确认西巷经济社有权与陆凤琳于2016年1月13日签订《物业使用权租赁合同》并收取物业使用费、水电及分摊费用。第二，陆凤琳在一审中确认尚欠西巷经济社2019年1月至2019年3月的租金和占用费共计85989元，分摊下来每月租金为28663元，该租金标准与2016年1月13日签订的合同约定的租金标准一致，与2017年1月13日签订的合同约定的租金标准不一致。第三，2017年1月13日签订的合同既约定“租赁期限自2017年2月1日起至2019年1月31日止”，又约定“以上物业使用费从2019年2月开始每年递增5%”，即有关物业使用费涨幅的约定已经超出了合同约定的履行期限，明显与常理相悖。综上，本院认为，双方实际履行的是签订时间为2016年1月13日的《物业使用权租赁合同》。关于争议焦点二。如前所述，本案中实际履行的是签订时间为2016年1月13日的《物业使用权租赁合同》。该合同约定，租赁期为2016年2月1日起至2022年1月31日止，陆凤琳向西巷经济社缴交按金150000元，中途违约按金不退，租赁期内，陆凤琳必须把每月物业使用费、电费、水费、公共费用分摊等在当月十号前交给西巷经济社，如陆凤琳拖欠以上费用超过十天，西巷经济社有权终止合同、收回物业并追究违约责任。本案中，陆凤琳自2019年1月起拖欠租金及相关费用，其行为已构成违约。一审法院根据前述合同约定，认定西巷经济社有权解除合同，确认合同于2019年7月2日解除、西巷经济社无需返还租赁按金，理据充分，本院予以维持。陆凤琳上诉主张应酌情下调没收按金数额至3764.86元，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。本院认为，陆凤琳提交的证据无法证明其已于2019年3月底搬离涉案租赁物，其上诉主张无需支付涉案租赁物2019年4月的租金、水电费、税费，理由不能成立，本院不予支持。一审判决第二项的内容为陆凤琳向西巷经济社返还涉案租赁物。二审中，陆凤琳与西巷经济社确认已就涉案租赁物办理了交接手续，继续判决陆凤琳向西巷经济社返还涉案租赁物已无必要，故本院对该判项予以撤销。综上所述，陆凤琳的上诉请求不能成立，应予驳回；本案因二审中新出现的事实而改判，一审判决不属于错案。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初12376号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初12376号民事判决民事判决第二项、第五项；三、驳回广东省佛山市顺德区容桂街西巷股份合作经济社的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为8096.31元、财产保全费1520元，合计9616.31元，由广东省佛山市顺德区容桂街西巷股份合作经济社负担317.61元，由陆凤琳负担9298.7元。二审案件受理费5871.6元，由陆凤琳负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月三十日法官助理 黎嘉鸿书 记 员 何智峰