内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民初249号原告（申请执行人）：潘某，男，1964年8月8日出生，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙某，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，辽宁开宇律师事务所实习律师。被告（案外人）：张某，女，1982年8月23日出生，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：侯某，内蒙古木叶山律师事务所律师。委托诉讼代理人：斯某，内蒙古木叶山律师事务所律师。第三人（被执行人）：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴林左旗林东东城区北新街路北。法定代表人：冯某，执行董事。原告潘某与被告张某、第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘某的委托诉讼代理人孙某、刘某，被告张某的委托诉讼代理人侯某、斯某到庭参加诉讼，第三人京和房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘某向本院提出诉讼请求：1、恢复对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府12-2-101号商厅的执行；2、判令被告及（或）第三人承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、本案不是真正的房屋买卖，而是以房抵债，依据最高人民法院公报判例不能排除执行。最高人民法院公报判例（2017）最高法民终356号民事判决书认为：案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭债权而非单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然的引起房屋权属变动，且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的权益，且破坏了债权平等受偿的原则，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能独缺其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。二、退一步讲，即使本案不是以房抵债，被告所提异议也根本不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件，且其权利不能排除执行。1、被告与第三人之间没有合法有效的书面买卖合同，所谓的商品房买卖合同约定的不动产价格极低，商厅总价60万元，单价4766.82元/㎡，远低于市场价格。2、被告不能证明在查封前已经占有，而且是合法占有不动产。3、被告不能提供汇款凭证，不能证明已经交付了全部购房款。4、被告至今未依法缴纳契税和维修基金，未着手办理不动产产权手续，对于案涉不动产未办理过户登记，被告存在过错。被告张某辩称，在原告查封案涉房屋之前，被告通过与京和房地产公司签订商品房买卖合同或订房协议的方式购买了案涉房屋，形成买卖合同后，被告按照约定履行了交纳房款等异物，原告已经将房屋实际交付给被告，被告一直占有使用至今。被告是实际的权益人，且被告是善意有偿购买。在查封之前，被告与京和房地产公司已经签订了合法有效的合同，因此原告要求继续执行没有事实和法律依据。第三人京和房地产公司未作陈述。本院经审理查明，潘某、张某均无异议的事实如下：潘某诉京和房地产公司、冯秀全买卖合同纠纷一案，潘某于2018年7月4日提出保全申请，本院于2018年7月5日作出（2018）内04民初90号之一民事裁定，将京和房地产公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和房地产公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押，保全财产价值6000万元。2018年7月30日，本院作出（2018）内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和房地产公司的未做转移登记的、预告登记的、但已做买卖合同备案登记给他人的房产合计380套，包含本案所涉商厅在内。被告张某不服本院作出的（2018）内04民初90号之一民事裁定，向本院提出保全异议。本院于2019年8月6日作出（2019）内04执异228号执行裁定，中止对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街京和王府12-2-101号商厅的执行。本案争议的事实是，被告是否购买了案涉争议商厅。针对该争议事实，被告向本院提交了以下证据：一、2017年3月20日商品房买卖合同一份，证明被告购买了京和王府12-2-101号商厅，面积125.87平方米，价款为60万元。证据二、2017年3月20日房款收据一枚，证明被告交纳了全部购房款。证据三、27万元和33万元银行流水两张，张某和王树东的结婚证，证明被告通过银行转账方式交纳了房款，有的钱是王树东转的，王树东和张某是夫妻关系。证据四、营业执照一张，证明张某夫妇已经成立了林东西城王树东货运部，经营场所就是案涉商厅，说明被告已经占有使用。原告潘某质证，对商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性均有异议，房屋价款约定的是60万元，远低于市场价格，案涉房屋的交易金额为60万元整，通常不动产买卖的交易金额很难做到有整无零，与交易习惯不符合，印证本案并非真实买卖，证明该买卖不真实。商品房买卖合同的第15页第9条第13款约定，办理产权证、契税、维修基金、采暖费等由买受人自理，但被告至今没有缴纳，契税、维修基金等，对没有办理产权证具有明显过错。因此，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款和第四款的规定，不能阻却执行。同时，该合同最后一页，合同登记备案栏既没有相关部门的备案章，也没有任何签字，说明案涉房屋没有进行备案。对房款收据和汇款凭证的质证意见是，房款收据上所载明的交款人是王树东，并非商品房买卖合同的买受人张某对结婚证无异议。两张银行流水，其中一张户名为王树东，并非张某。收款人是郭建民，并非京和公司。银行流水的收款人为郭建民，并非京和公司，且该银行流水没有显示汇款人是谁。其中一枚银行流水单上的客户名称为籍建，既不是张某，也不是王树东，是与本案无关的第三人，且收款人为郭建民，不能证明张某已经交付了全部购房款给第三人，银行流水上盖有明显不同的两枚印章，真实性明显存疑。综上，该房款收据与银行流水不能相互印证，无法证明被告已经缴纳全部购房款。营业执照的注册时间是2019年1月9日，且登记地址为京和王府12-1-101号，从时间上来看，是在查封之后注册的，从地点上将，也不是本案涉及的12-2-101号商厅，该营业执照不能证明被告占有使用商厅。另外，被告没有提供其他的证据证明其在查封前已经占有并且是合法占有房屋，更没有提供任何实际使用房屋的证据，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的构成要件。第三人京和房地产公司未质证。本院认为，被告提交的证据与本案具有关联性，本院予以采信。根据原、被告陈述及本院采信的证据，本案另查明事实如下：2017年3月20日，张某与京和房地产公司签订商品房买卖合同，约定被告购买京和王府京和王府12-2-101号商厅，建筑面积125.87平方米，单价4766.82元/㎡，总价款60万元。京和房地产公司在甲方处加盖公章并盖有法定代表人冯某印章，张某在乙方处签字。同日，籍建向郭建民账户打款27万元，张某之夫王树东分两次向郭建民账户打款20万元、13万元，京和房地产公司为张某出具商厅款收据一枚，金额为60万元，收据中加盖京和房地公司财务专用章。张某称：“籍建与王树东夫妇是亲属关系，因为当时张某没有那么多钱，所以用籍建的银行卡转的款”。关于为何向郭建民打款，张某称：“京和房地产公司欠郭建民的钱，郭建民把京和房地产公司起诉了，到日子京和房地产公司给不上钱，我们正好要买商厅，我们就从京和房地产公司买了这个商厅，京和房地产公司让我们把钱给郭建民，我们就通过银行打给郭建民了”。2019年1月9日，张某之夫王树东以京和王府12-1-101号商厅为经营场所领取营业执照一张，营业执照“名称”一栏无内容。诉讼期间，本院于2019年12月27日组织当事人到京和王府小区对被告是否已实际占有使用案涉商厅情况进行了现场勘验，勘验结果是：商厅为上下两层，均无人使用，没有门锁，门是焊死的。对此张某解释为商厅之前被小偷偷过，后来就给焊死了。潘某对此结果称：对现状无异议，张某不能提供商厅钥匙，且房门是焊死的，说明房屋没有交给张某使用，其所述的被盗没有证据支持，与常理不符。上述事实，有被告提交的商品房买卖合同、收据、银行流水、现场勘验笔录、民事判决书及当事人的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议的焦点是被告对案涉商厅是否享有足以排除强制执行的民事权益，被告对此应当承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据前述司法解释的规定，买受人享有排除强制执行的民事权益，应同时符合签订合法有效合同、合法占有不动产、支付全部价款且无过错四个条件，有一项条件不符合，即不能排除强制执行。本案被告主张排除强制执行的理由是其与京和房地产公司之间存在合法有效的商品房买卖关系，该关系依法应受到法律保护。对此，被告提交了其与京和房地产公司网签的商品房买卖合同、收据，以证明双方房屋买卖的真实性、合法性。就此本院认为，尽管被告提供了有关证据证实其与京和房地产公司之间存在商品房买卖关系，但根据现场勘验结果，案涉商厅厅门被焊死，无人使用，被告提交的营业执照注册时间为2019年1月9日，形成于原告查封案涉商厅之后，且营业执照载明的经营场所与被告提交的商品房买卖合同中载明的商厅号不一致，不符合前述司法解释中“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的要件，被告亦未能提供其他证据证明其已经占有使用商厅，故被告不享有足以排除强制执行的民事权益。且根据物权法定的基本原则，所有权登记、预告登记等房屋权属登记是物权法、房屋登记办法明确规定的不动产登记情形，具有明显的物权效力。而商品房网签备案虽然也涉及不动产，但这是一种存档备查的行政管理手段，不具有审查、批准的性质，与物权法中的不动产预告登记存在本质区别，登记备案行为不具有登记对抗的效力，不发生物权变动的效果，故被告不享有物权请求权。综上所述，被告以案涉商厅已网签在其名下并已交付购房款为由，主张其享有足以排除法院强制执行的民事权益，但被告并未提供充分的证据证明其满足排除强制执行的全部法定条件，故其应承担举证不能的法律后果，对其主张本院依法不予支持。原告潘某的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、三百零一十条、三百一十一条、三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许执行位于巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府12-2-101号商厅。案件受理费100元，由原告张某负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 丛 杰审判员 邓宏涛审判员 韩尚达 二○一九年十二月三十日书记员 刘梦鸽