广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0221民初2942号 原告：梁家祯，男，1980年2月4日生，汉族，住广西柳州市，居民身份证码：452225198002040912。 原告：潘巧梅，女，1978年1月9日生，壮族，住广西柳州市。 委托诉讼代理人：黄亮，广西汇力律师事务所律师，代理权限特别授权。 委托诉讼代理人：张建新，广西至和律师事务所律师，代理权限特别授权。 被告：柳江县恒大房地产开发有限公司，住所地：柳州市柳江区拉堡镇柳邕路****。统一社会信用代码：91450221MA5KCA8H7P。 法定代表人：郭鹏。 委托诉讼代理人：王婷，柳江县恒大房地产开发有限公司员工，代理权限特别授权。 原告梁家祯、潘巧梅诉被告柳江县恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用民事普通程序，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告梁家祯及其委托诉讼代理人黄亮、张建新，被告委托诉讼代理人王婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向法院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告人民币121313.74元；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2017年4月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告向被告购买由其开发的楼盘“恒大雅苑”7栋1单元102室，房屋价款692430元。合同第三条明确约定“该商品房的用途为住宅，属钢砼结构，层高为3.9米……”。合同签订后，原告如约履行了付款义务。2019年3月，原告收到被告签发的《柳州·恒大雅苑收（验）楼通知书》，实际交房后方知被告交付的房屋层高只有3.5米。这与被告前期销售宣传的“3.9米层高可做室内阁楼设计”的内容严重不符，导致整个住宅空间的使用功能大打折扣，室内采光严重不足，居住的舒适度受严重影响。之后，原告向柳江区住房和城乡建设局反映情况，得到的信访答复也进一步证实了被告交付的房屋层高只有3.5米的事实。原告认为被告的行为已构成了严重违约，屡次协商未果后，为维护自身合法权益，特诉至法院，以求判如所请。 原告向法庭提供的证据有：①《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告签订商品房买卖合同，合同约定原告向被告购买层高为3.9米的一楼住住宅，约定的层高并没有包含基座的高度。双方对面积误差的赔偿标准进行约定；②商品房预收款发票，证明原告按合同约定支付了全部购房款；③金碧物业有限公司柳州分公司收款收据，证明原告在交房后交付物业费，被告向原告交付了住房；④针恒大雅苑3栋4栋7栋8栋一楼业主对层高提出异议书、关于柳州恒大雅苑商品房销售中存在问题的信访材料，证明就交付房屋层高问题，原告以书面方式向房开提出异议，原告多次与被告进行交涉。当时房开的销售人员向业主承诺涉案房屋一楼层高达到3.9米可以作为小复式楼使用。该异议书由房开销售经理张某签收，签收后房开至今没有就该问题予以答复，也没有给业主正面回复；⑤柳州市柳江区住房和城乡建设局关于柳江恒大雅苑商品房销售中存在问题的信访回复，证明就被告交付的房屋不符合合同约定问题，包括原告在内的一楼业主向柳江区住房和城乡建设局反应房屋层高不足情况。经住建部门核实，一楼房屋现场实际高度为3.5米，在住建部门回复中明确提出高度不足是民事纠纷，建议以司法形式解决。 被告恒大房地产公司答辩称，商品房买卖合同有关层高的信息来源于经规划部门审核同意的，图纸标注从首层的平面图和轴地面图显示，施工层高均为3.9米，与商品房买卖合同约定的层高一致，其次从平面图的内容部分可以看出，首层存在高低差设计，需要垫高住宅基座，从而导致楼道大堂与房屋地面间存在层高差。商铺和涉案房屋层高超出了国家对层高的要求即2.8米，实际层高远远超出该标准，不影响房屋的使用功能，最后，面积才是衡量房屋价值的核心因素，层高并非关键的计价标准，原告以面积差来计算层高差没有事实和法律依据。 被告向法庭提供的证据有：1、商品房买卖合同，证明原被告双方重新签订了一份新的就商品房买卖的合同；2、柳州恒大雅苑7号楼轴立面图及柳州雅苑7号楼一层平面图，证明该立面图显示，柳州雅苑7号楼一层的设计和施工标注层高为3.9米，是涉案商品房买卖合同有关层高3.9米的来源与依据。是经过规划部门审核同意的按设计图纸来标注的，原告所涉案房屋3.5米的实际层高，也远远超出国家建筑规范有关房屋2.8米的标准，对房屋使用功能未造成影响。层高是从最底地面到上一层楼板的高度为3.9米。且从图纸上可以看出确实是垫高了40公分。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院结合双方当事人的陈述在事实部分予以综合审查认定。 综合当事人的陈述与举证，本院确认以下法律事实：2017年4月11日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》及附件，合同约定：被告将位于柳州市预售给原告，房屋建筑面积为114.43平方米，其中套内建筑面积为91.70平方米。房屋单价每平方米为6051.12元，房屋总价为692430元；合同还约定了房屋层高为3.9米；同时还约定了付款方式、交房期限、面积确认及面积差异处理、违约责任等。原告已按合同约定支付了购房首付款及银行按揭付款。于2019年3月31日，被告将建好的房屋交付给原告，在原告接收该房屋后经测量该房屋层高为3.5米（包括楼板厚度在内），因与购房签订合同约定的层高3.9米相差0.4米，为此经双方协商处理未果而诉至本院。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告于2017年4月11日签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。商品房层高误差与面积误差虽然均属于瑕疵履行的情形，且买受人即原告诉讼主张出卖人即被告承担房屋层高的违约责任，但层高与面积对于商品房而言是不相同的决定性因素，对于商品房层高误差的处理不宜直接类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定以及双方在合同及合同附件中约定的关于面积差的处理原则。本案中合同约定层高为3.9米，实际层高为3.5米，两者相差0.4米，层高误差比绝对值为10.25%，因涉案房屋层高不足合同约定，导致房屋在通风、采光等舒适度方面与预期相比均有下降，房屋价值亦会随之较预期有所降低，原告确有损失，而被告交付的房屋层高未达到合同约定的高度，已构成违约，房屋因层高损失大小应是符合约定房屋与实际交付房屋按交付时的市场价值的差价大小。但原告未对该市场价值差价大小提出明确证据证明，因此，本院根据公平原则以及本案的实际情况进行综合考量，酌情予以确定。在层高达到国家标准2.8米层高或以上的前提下，高度对于房屋总价的影响权重应小于面积对房屋总价的影响权重。参考面积对房屋总价的影响权重系数为1，本院酌定在层高达到国家标准层高或以上的前提下，高度对于房屋总价的影响权重系数为0.4为宜。因此，房屋层高误差对房屋总价的影响为：房屋层高误差比例×权重系数×房屋总价。房屋层高误差比例计算方法为：[（合同约定层高－实际层高）÷合同约定层高]。本案中代入上述公式可以认定涉案房屋因房屋层高误差导致价值减少数额为28390元（10.25%×0.4×692430）。原告诉请高出此部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下： 被告柳江县恒大房地产开发有限公司赔偿给原告梁家祯、潘巧梅购买房屋层高误差损失28390元。 案件受理费2726元（原告已预交），由原告负担2088元，由被告负担638元，被告所负担的案件诉讼费用届时应连同本案的债务一并给付原告。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕（款项汇入户名柳州市柳江区人民法院，账号25×××79，开户行广西柳江农村合作银行营业部，汇款时请注明该案案号及原告姓名）。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：柳州市中级人民法院，账号：20一118701040004709，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃 斌 人民陪审员  韦清鸾 人民陪审员  覃华英 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  韦琳瑛