广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初4772号原告：张成安，男，汉族，1975年10月13日出生，身份证住址：四川省达州市通川区************，公民身份号码：513************21X。委托诉讼代理人：余新娟，广东艾科斯律师事务所律师。被告：焦林龙，男，汉族，1982年1月15日出生，身份证住址：山东省曹县***************，公民身份号码：372************318。原告张成安诉被告焦林龙租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告张成安的委托诉讼代理人余新娟，被告焦林龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张成安向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年3月份租金2万元、2019年8月份租金4万元、9月份租金4万元，合计10万元；2.被告立即向原告支付水费101元、电费13478.69元、电费违约金643.88元；以上合计114223.57元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告于2018年11月8日通过中介与原告取得联系，双方签订了《厂房租赁合同》，约定原告将位于园洲镇田头村田头工业区的厂房出租给被告，每月租金4万元，每月10日前支付当月租金。现被告仍拖欠2019年3月租金2万元、2019年8月份租金4万元、9月份租金4万元；拖欠水费101元、电费及违约金14122.57元，经原告多次催收未果。原告张成安为其主张向本院提交如下证据：一、《厂房租赁合同》。证明被告于2018年11月8日起租用原告厂房的事实。二、《中国农业银行银行卡交易明细单》。证明2019年3月份，被告仅支付了2万元租金的事实，仍欠2万元。三、《发票》。证明原告代被告缴纳厂房2019年7月1日至2019年9月1日的电费，共计13478.69元。四、《缓交电费违约金审批表》，证明原告代被告缴纳电费的违约金643.88元。五、《水费收款单》。证明原告代被告缴纳厂房2019年7月份的水费101元。六、《广东东杉再生资源有限公司企业信息信用公示报告》。证明被告是该公司的股东兼法定代表人，电费及水费的发票抬头均是以该公司的名义开具，该公司所欠电费应由被告支付。被告焦林龙辩称，2019年6月28日，被告到园洲镇供电所申请对案涉厂房停电，供电部门已进行断电，被告也现场签字确认。2019年7月11日，因广东东杉再生资源有限公司多项设备不合格，园洲镇安监部门对此予以封停处理。2019年7月20日左右，广东东杉再生资源有限公司股东决议将公司设备转让他人。2019年7月28日至29日，工厂的设备全部搬离案涉厂房，搬离时，原、被告口头协议解除案涉租赁合同，对此，原告是表示同意的。2019年8月2日，案涉厂房开始在园洲镇伙伴地产门店挂牌招租，并于2019年8月5日在网站上挂牌招租。通过视频及微信聊天，案外人阮珍珍、黄大为、周继顺、刘泽以及伙伴地产的员工均可以证明此事。故原告主张被告拖欠租金及水电费不成立，租赁合同已经解除。原告称被告欠2019年3月份2万元租金没有依据，当时因案涉厂房并未完成通电，故双方协商3月份租金为1万元，且该1万元已经支付完毕。被告承租时向原告交纳了12万元保证金，原告应予退还。被告焦林龙为其辩称向本院提交如下证据：一、《中国南方电网客户用电受理回执（申请业务办理）》、《关于用电客户办理减容（暂停）业务告知书》。证明案涉厂房2019年6月28日以后的电费不应由被告及广东东杉再生资源有限公司承担。二、被告焦林龙与阮珍珍、周继顺、黄大为、刘泽、原告张成安的微信聊天记录，张成安与阮珍珍的微信聊天记录，周继顺、刘泽与被告的录像。证明原告在2019年8月2日至5日已经在园洲镇伙伴地产公司内部网站及公司对外招租案涉厂房；另被告已通过微信告知原告双方的租赁合同解除。三、《押金支付凭证》。证明被告于2018年11月8日支付原告12万元押金的事实。四《东杉公司设备转让合同》。证明2019年7月22日，被告准备与原告解除双方的租赁合同。五、2019年7月11日原告通过微信发送给被告的查封设备照片。证明广东东杉再生资源有限公司的设备被查封，无法继续经营。经开庭质证，原告对被告提交的证据的质证意见：对证据一的真实性无法确认，被告没有提供原件予以核对。根据该证据显示，被告申请的是“非永久性减容”用电申请手续，与暂停用电并非同一概念，“非永久性减容”业务不会导致停电，故对该证据三性不确认。对证据二中的原告与被告的微信聊天记录真实性认可，但关联性不确认，根据被告在2019年6月29日的聊天记录，是被告到相关部门举报其经营的公司有违法行为，且其也多次说明其经营的公司有违法行为，要去举报。关于被告提到的解除租赁合同，微信聊天记录没有显示双方就此达成一致意见。对被告与阮珍珍、周继顺、黄大为、刘泽的微信聊天记录三性不确认，无法核实阮珍珍、周继顺、黄大为、刘泽的身份信息，中介公司的网站挂有原告厂房对外出租信息，无法证明是原告要求出租案涉厂房。对周继顺、刘泽与被告的录像，因无法确认视频中相应人员的身份，故对其三性不确认。对证据三的三性确认。对证据四的三性不确认，被告未提供该证据的原件，也与本案无关。对证据五的真实性不确认，无法确认相应的查封单位。被告对原告提交的证据的质证意见：对证据一的三性无异议。对证据二的真实性认可，但其证明内容不认可，当时原告没有及时为案涉厂房供电，造成被告的损失，对此双方协商2019年3月份的租金按1万元收取。对证据三、四、五、六均不认可，案涉厂房已于2019年6月28日停电，被告于当日离开案涉厂房，并亲笔签署停电告知书，但2019年7月28日被告返还案涉厂房时，发现有人在用水电，但不清楚是谁。本院经审理查明，2018年11月8日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，主要约定：一、甲方将惠州市******田头工业区厂房租赁给乙方使用，面积约2700平方米。二、乙方租用该厂房期限自2018年11月8日至2027年11月7日共9年。前60天为装修期，装修期内甲方免收租金。正式起租时间为2019年1月8日。三、厂房租金为每月4万元（不含税），每三年递增10%。四、甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付押金12万元和第一个月的租金4万元。合约期满乙方付清租金水、电费后，甲方应将押金全额无息退还乙方。五、乙方应于每月10日前向甲方交付租金。逾期30天未付租金，甲方有权终止合同，并保留使用其它合法的追缴权利，由此造成的经济损失由乙方自行负责……七、甲方为乙方提供用电用水，收费标准按自来水厂及供电局的统一标准执行。供电变压器由甲方提供，供电量为250千伏安，本变压器只能供乙方单独使用，高压线路拉至乙方墙外。厂房内低压线路由乙方承担。若乙方因生产需要需增容，费用由乙方承担……十、本合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同。由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿等等。合同签订后，被告焦林龙与案外人李延涛、许西伟、王健于2018年11月12日共同投资设立广东东杉再生资源有限公司（注册资本600万元），被告出任法定代表人，住所地登记为案涉租赁物地址。合同履行期间，原告主张被告拖欠租金及水电费，原告提交的《中国农业银行银行交易明细清单》显示附言为“3月份房租尾款”的交易金额为2万元，被告认可该款系其支付的租金。原告提交了广东电网有限责任公司惠州博罗供电局开具的购买方名称为“广东东杉再生资源有限公司”的两张增值税发票，一张显示2019年7月1日至2019年8月1日的电费为12382.26元，另一张显示2019年8月1日至2019年9月1日的电费为1096.43元。原告提交的日期为2019年9月10日的《缓交电费违约金审批表》上显示客户名称为“广东东杉再生资源有限公司”，退减缘由一栏有经办人签名，载明“广东东杉再生资源有限公司与博罗供电局是供用电关系，该公司至今欠2019年8月、9月两期电费，经多次催收，用户至今没缴费也无法联系。经与出租负责人沟通，出租人同意缴交电费本金，但要求缓交广东东杉再生资源有限公司欠费产生的违约金643.88元”，该审批表上由原告在客户栏签字，下方审核意见栏有供电所班长和所长签名。原告提交日期为2019年8月1日的《田竹经济社水费收款单》显示“东杉再生资源有限公司”7月份用水40立方米，水费为101元。《收款单》上盖有“博罗县******工业区水电收费专用章”。被告主张广东东杉再生资源有限公司已于2019年7月28日至29日将设备全部搬离案涉厂房，被告也已与原告口头协议解除案涉租赁合同。被告提交《中国南方电网客户用电受理回执（申请业务办理）》显示被告于2019年6月26日到南方电网园洲营业厅办理非永久性减容用电申请手续。广东南方电网有限责任公司惠州博罗供电局出具《关于用电客户办理减容（暂停）业务告知书》，载明：广东东杉再生资源有限公司已申请办理非永久性减容业务，特书面告知如下内容……《供电营业规则》第二十四条规定“用户在每一日历年内，可申请全部（含不通过受电变压器的高压电动机）或部分用电容量的暂时性停止用电两次，每次不得少于十五天，一年累计暂停时间不得超过六个月。暂停期满或每一日历年内累计暂停用电时间超过六个月者，不管用户是否申请恢复用电，供电企业须从期满之日起，按合同约定的容量计收其基本电费。”如暂停期满不进行减容、销户等处理，我局将按照《供电营业规则》的规定，计收基本电费……被告在该《告知书》上签字，并由广东东杉再生资源有限公司盖章。被告提供其与原告于2019年3月10日的微信聊天显示原、被告就案涉厂房供电报装事宜进行沟通。2019年6月30日、9月30日被告向原告发送信息称其以私人名义与原告签订租赁合同，实际是代表公司行为，如超过30天未交纳租金，按合同约定原告可采取封锁厂门等措施，合同自动解除，被告不予支付租金；且工厂已在7月份搬走，双方的合同已实际解除。另，原告提交了其与微信名称为“珍珍（厂房租售）”、“伙伴工业地产周生691667”、“园洲—黄大为139258166…”的聊天记录，显示其向对方询问案涉厂房的出租情况。本院认为，关于案涉《厂房租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原、被告均未提供证据证明案涉厂房已取得建设工程规划许可证等合法手续，属于未经批准建设的临时建筑，且截至一审辩论终结前当事人均未提供证据证明已经主管部门批准建设，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，本院认定原、被告于2018年11月8日签订的《厂房租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于原告的各项诉讼请求问题。原告主张被告支付2019年3月份拖欠的租金2万元、8月份租金4万元、9月份租金4万元，因租赁合同无效，原告主张的租金实质为占有使用费。被告辩称2019年3月厂房未完成通电，双方协商减少当月租金为1万元，被告已实际支付；被告与其他股东设立的广东东杉再生资源有限公司已于2019年7月28日从案涉厂房搬离，原告已于2019年8月初委托中介公司对外重新招租，故被告无需支付2019年8月及9月的租金。因原告提供的银行卡交易明细显示被告交纳了2019年3月租金2万元，被告亦当庭认可，该事实与其辩称不符，本院不予采信。另外，被告未提交充分证据证明其已与原告协商一致后搬离厂房，并办理交接手续，本院亦不予采信。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告已实际使用了案涉厂房，且未提供证据证明已将厂房返还给原告，应参照合同约定的每月4万元标准向原告计付占有使用费，故原告请求被告支付2019年3月份差额2万元、8月份4万元、9月份4万元的占有使用费，共计10万元，本院予以支持。原告主张被告支付其代缴使用厂房期间产生的水费101元、电费13478.69元，有原告提交的增值税发票及水费收款单为证，本院予以支持。被告辩称其已于2019年6月26日申请停电，提交的受理回执以及办理减容（暂停）业务告知书仅显示办理减容业务，未提交证据证明其已实际停电或办理销户的相关手续，故被告的辩解，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。原告主张被告支付电费违约金，提交的《缓交电费违约金审批表》显示原告申请缓交电费违约金，未提交其实际支付电费违约金的相应证据，故本院不予支持。合同签订后，被告支付原告保证金12万元，因合同无效，原告无合法占有该款项的依据，应将12万元返还给被告。资金返还属于主张，而被告未在本案中提起反诉，因此本院在本案中不予处理，被告可另循合法途径主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告张成安与被告焦林龙于2018年6月28日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告焦林龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张成安支付2019年3月份、8月份、9月份的租赁标的物占有使用费合计100000元；三、被告焦林龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张成安支付水费101元、电费13478.69元，合计13579.69元；四、驳回原告张成安的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1293元（适用简易程序已减半收取），由被告焦林龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 黄利仁二〇一九年十二月十四日法官助理 林瑞菁书 记 员 叶振康