河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7422号上诉人（原审被告）：偃师市城关镇后庄第二村民组，住所地河南省偃师市城关镇后庄村。负责人：郭长智，该村民组组长。委托诉讼代理人：石志勋，河南伊洛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦延普，男，1972年9月13日出生，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：孙亚伟，洛阳市偃师市城关法律服务所法律工作者。原审被告：郭长智，男，1973年8月22日出生，汉族，住河南省偃师市。原审被告：郭泽吉，男，1950年11月18日出生，汉族，住河南省偃师市。原审被告：郭向峰，男，1974年9月20日出生，汉族，住河南省偃师市。原审被告：吕允建，男，1956年10月8日出生，汉族，住河南省偃师市。上诉人偃师市城关镇后庄第二村民组（以下简称后庄村二组）因与被上诉人秦延普，原审被告郭长智、郭泽吉、郭向峰、吕允建租赁合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2019）豫0381民初2554号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人后庄村二组的委托诉讼代理人石志勋，被上诉人秦延普及其委托诉讼代理人孙亚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。后庄村二组上诉请求：1、依法撤销偃师市人民法院（2019）豫0381民初2554号民事判决书，将案件发回偃师市人民法院重新审理或依法改判驳回被上诉人秦延普一审诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、2018年4月18日，秦延普作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的后庄村二组签订一份租赁合同。随后，秦延普开始对租赁房屋进行装修，至2018年9月1日装修完成绝大部分，但因政府修建东明西路，致使餐厅未能正常营业。2019年2月份，政府部门责令后庄村二组将钢构房拆除。上述事实已经在一审法院审理过程中查明，可以认定2018年4月18日签订租赁合同，后后庄村二组将涉案房屋交付于秦延普装修，租赁合同正式履行开始于2018年9月1日，且秦延普已经占有使用涉案房屋，2018年9月1日至2019年2月期间，后庄村二组已经履行了己方的合同义务，秦延普实现了在此期间的合同目的，因此2018年9月1日至2019年2月期间租金后庄村二组不应予以退还，但原审法院判决要求上诉人返还被上诉人缴纳的全部租金，明显违背公平原则。2、一审法院适用法律错误。原审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》裁判案件显然系适用法律错误，恳请二审法院依法纠正。综上，请求二审法院依法查明事实，作出公正合理的判决。秦延普答辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应当驳回后庄村二组的上诉请求。本案双方当事人签订合同后，秦延普于2018年4月份向后庄村二组交纳了第一年的租金10万元，在2018年5月3日又交纳了租金22万元，共计32万元。第一年房屋租金全部交完后，秦延普开始对租赁房屋进行全面装修，但由于房屋门前修路造成迟迟不能开业，在这期间秦延普得知相关部门在2018年7月2日联合下发了打击违法占地违法建设的催告通知，但是后庄村二组在接到该催告通知后未向秦延普告知。2019年1月份偃师市政府将租赁房屋以违法违建予以强行拆除。在此情况下，秦延普多次向后庄村二组协商，将收取的32万元予以退回，但后庄村二组一直不予归还。涉案租赁房屋在建设时没有取得国家政府的土地使用证，没有取得建设工程规划许可证，因此该租赁合同虽然是双方签订，但是违反了法律的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，本案的合同从签订之日起不具有法律效力和约束力，因此后庄村二组应当返还租金32万元。秦延普向一审法院起诉请求：1、依法确认该租赁协议无效依法解除，判令五被告共同退还原告的租金320000元及利息，利息从2018年4月18日起按银行同期贷款利率计算，算至还款之日；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月份，在未经规划部门批准的情况下，后庄村二组群众在槐新南路××××交叉口西南角的空地上集资建设钢构房，2015年7月建成5500平方米的钢构房，全部租给耿颂奇用于开设中亳购物。2017年11月15日，因耿颂奇拖延支付租金，后庄村二组与耿颂奇终止租赁合同。秦延普准备开办大型餐厅承接婚宴，经过考察看中了后庄村二组建设的钢构房。2018年4月18日，秦延普作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的后庄村二组签订一份租赁合同，该租赁合同的内容为：经甲乙双方协商达成如下协议条款：一、地理位置：偃师市槐新路与东明西路交叉口向西100米。二、租赁范围：房屋建筑面积一楼1257平方米，二楼655平方米。三、租赁期限：暂定为12年，自2018年9月1日起至2030年8月31日止，租金标准每三年在上年房租基础上上涨5％。合同期满如乙方继续使用，按原合同优先承租。四、租金及交付办法：以房屋面积一楼每平方米17元、二楼每平方米8元、仓库11000元，每年租金33万元整，全年租金一次性交清，第一年在合同签订时一次性付清，以后每年租金必须在当年7月31日以前一次性付清下半年租金。逾期未交租金，经甲方口头或书面催告后一个月仍不交租金，视为乙方放弃租赁合同，甲方有权终止合同，收回房屋。五、乙方经营期间所产生的水、电费用由乙方负责，乙方每月15日前应向甲方缴纳所产生的此项费用，甲方保证解决乙方正常经营所需水电供应（电力部门、自来水公司停电停水情况除外）。六、合法经营。一切违反国家相关规定的经营行为与甲方无关，所产生的一切后果均由乙方承担责任。乙方在按照国家规定办理相关证照等手续时，甲方须负责如实提供真实材料。七、乙方如需对所使用店铺进行装修或改造，必须征得甲方书面同意后方可实施，改造费用由乙方承担。八、合同履行期间，乙方不可私自将出租摊位整体出租或转让，若出租转让须经甲方同意，乙方不准以房屋作经营担保及债务抵押，乙方在经营中的一切债权债务由乙方负责，甲方概不负担。九、租赁期内，由于乙方管理不善（如下水道堵塞、火灾）造成楼体变形等经济损失由乙方负责。十、营业期间如遇修路、改线等外部因素引起无法营业，双方商议解决。十一、乙方若对厨房改造安装天然气管道，费用由乙方负责，但甲方须全力配合。若因厨房排水、排烟、噪音问题发生纠纷，应由甲方出面解决。十二、在合同履行期间如遇政府规划、拆迁类似行为发生，甲方应将当年租金按未使用月数退还乙方，同时遵循房屋固定资产赔偿由甲方获得，商业赔偿所得由乙方获得的基本原则。十三、以上条款为双方意思的真实表述，如在合同履行过程中推诿、拖延造成损失的，须依法赔偿对方由此所造成的损失。十四、未尽事宜，双方协商解决。十五、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字盖章或生效。2018年4月18日。后庄村二组在甲方栏加盖印章，郭长智、郭泽吉、郭向峰、吕允建在甲方经办人栏签名捺印；秦延普在乙方栏及乙方经办人栏签名捺印。2018年4月20日，秦延普委托王孝城通过偃师农商银行向吕允建转款10万元，2018年5月1日，秦延普委托陈洪甫通过偃师农商银行向吕允建转款217900元、给付现金2100元。2018年5月3日，吕允建给秦延普出具收据一份，载明：“收据2018年5月3今收到秦延普人民币叁拾贰万园￥320000系付门市房租金2018.9.1—2019.8.30收款人吕允建”。随后，秦延普开始对租赁房屋进行装修，至2018年9月1日装修完成绝大部分，但因政府修建东明西路，致使餐厅未能开业。后秦延普得知后庄村二组的钢构房属于违法建筑，在政府的拆除之列，即与后庄村二组协商退租事宜，并拆除、移走装修的设备、家具。2019年2月份，后庄村二组将钢构房拆除。另查明，2018年7月2日，偃师市政府开展治理和拆除违法建筑集中夏季行动，偃师市国土资源局、偃师市规划局等七部门联合下发《关于依法严厉打击违法占地违法建设行为的催告通知》，要求违建中的经营户停止一切经营活动，清空个人物品、并自行拆除违法建筑，恢复土地原貌；在规定期限内未自行拆除或恢复原貌的，市政府将依法组织强制拆除。上述事实，有原告提交的租赁合同1份、交款收据1张、银行转账明细2份、关于依法严厉打击违法占地违法建设行为的催告通知1份、照片35张及当事人的陈述在卷资证。一审法院认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告秦延普与被告后庄村二组签订的租赁合同，虽系双方当事人的真实意思表示，但因涉案钢构房未取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同因违反法律的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告后庄村二组应当将收取原告的租金退还原告，至于原、被告因该租赁合同遭受的其他损失可另案起诉。被告郭长智、郭泽吉、郭向峰、吕允建在租赁合同上签名或收取租金，系履行职务行为，并非合同的相对人，对于租金的返还不应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、原告秦延普与被告偃师市城关镇后庄第二村民组于2018年4月28日签订的租赁合同无效。二、被告偃师市城关镇后庄第二村民组于判决生效之日起5日内返还原告秦延普租金32万元。三、驳回原告秦延普的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由被告偃师市城关镇后庄第二村民组负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。同时根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案钢构房因未取得建设工程规划许可证，故双方签订的租赁合同无效，后庄村二组应当将收取原告的租金退还秦延普，上诉人后庄村二组主张扣除部分租赁费用依据不足，本院对此不予支持。综上，后庄村二组的上诉主张不能成立，本院对此不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6100元，由偃师市城关镇后庄第二村民组负担。本判决为终审判决。审判长  胡豫勇审判员  秦铁林审判员  李 慧二〇一九年十二月二十三日法官助理南志丹书记员侯少祎