昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0122民初2362号原告：罗文贵，男，汉族，1952年12月26日生，住云南省昆明市晋宁区。委托代理人：赵春宏，云南晋航律师事务所律师，特别授权代理。原告：苏艳芬，女，汉族，1957年6月15日生，住云南省昆明市晋宁区。委托代理人：赵春宏，云南晋航律师事务所律师，特别授权代理。被告:王洪友，男，汉族，1987年6月15日生，住云南省昆明市晋宁区。委托代理人：陈海坚，云南荣明律师事务所律师，特别授权代理。被告:陈雯，女，汉族，1988年12月4日生，住云南省昆明市晋宁区。委托代理人：王洪友，男，汉族，1987年6月15日生，住云南省昆明市晋宁区。系被告陈雯丈夫，特别授权代理。原告罗文贵、苏艳芬与被告王洪友、陈雯租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告苏艳芬、二原告的委托代理人赵春宏、被告王洪友及其委托代理人陈海坚、被告陈雯的委托代理人王洪友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间的《场地、房屋租赁合同》。二、两被告支付租金252000元（2018年9月-2019年8月租金168000元及2019年9月至被告交回房屋场地前的租金84000元），违约金16800元，合计268800元。三、两被告将《场地、房屋租赁合同》中位于昆阳街道办事处××与××大街交叉口的1882.5平方米土地上的所有场地及房屋交还原告（1.三层住房壹幢，铺面9间及二楼9间，大厂房一间；2.新建路边8间，后场5间）。四、由两被告承担本案诉讼费。事实与理由：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系，2017年9月1日，原告与被告签订了《场地、房屋租赁合同》，原告将自有的位于晋宁区的1882.5平方米土地上的场地及房屋租与被告，租期为十年，自2017年9月1日至2027年9月1日止，租金为每年168000元，前三年按年支付，每年9月1日前付清下一年度租金。同时约定如被告拖欠租金累计超过三个月，原告有权解除合同，收回租赁物。违约约定为合同租金总额的10%。合同签订后，原告将场地、房屋交付被告。被告又新建了13间房屋。2018年9月1日，被告未按约定支付第二年租金，原告多次催要，被告以种种借口一直拖延至今，原告后才了解到被告有违约转租的行为。被告的违约行为，已严重损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，诉至人民法院。被告王洪友辩称，不同意解除合同，原告所诉没有法律依据，被告没有违约，按照同履行，违约方是原告，原告的行为致使被告不能正常使用商铺，被告保留诉权，不存在原告说违约及转租事情，请依法驳回二原告的诉讼请求。被告陈雯辩称，与本案没有任何关系。二原告向本院提交以下证据：1、涉案房屋房产证、土地使用权证复印件；2、《场地、房屋租赁合同》复印件；3、照片打印件一组；4、微信通信记录一份；5、执行裁定书；6、农村信用社出具的证明；被告王洪友向本院提交以下证据：1、涉案房屋房产证；2、《场地、房屋租赁合同》复印件；3、收条；4、解除合同通知函；5、查封照片、昆明市晋宁区人民法院协助执行通知书二份；6、通话记录；7、照片一组；8、商铺租赁合同二份、收据二份；9、证人张某出庭作证的证言。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的照片及微信，被告王洪友对真实性、合法性及关联性无异议，照片能够证明被告王洪友转租的事实，微信也能证明原告苏艳芬向被告王洪友催讨租金的事实。2、原告提交的执行裁定及信用社出具的证明系另一法律关系，本院结合全案酌情采信。3、原告对被告王洪友提交的查封照片及本院作出的二份协助执行通知书的真实性、合法性及关联性无异议，但对证明目的有异议，本院下文阐述。4、被告王洪友提交的通话记录不能反映通话内容，与案件事实关联度较低，对其主张欲交付租金的事实证明力低，不予采信。被告王洪友提交的照片，欲证明场地及房屋的原貌及现状，本院综合全案酌情采信。5、被告王洪友提交的商铺租赁合同及收据，结合证人张某的证言以及二原告承认其居住于本地的事实，该些证据与案件事实关联度较高，对被告王洪友主张二原告知晓转租的事实具有较高证明力。根据起诉、答辩、举证及质证，本院确认本案如下相关法律事实：原告罗文贵是昆明市房权证晋宁县字第**房权证记载的房屋所有权人，该房屋坐落于晋宁县（现昆阳街道办）兴隆办事处、土地用途为工业，原告苏艳芬是共有人。2017年9月1日，原告罗文贵与被告王洪友签订《场地、房屋租赁合同》，约定主要事宜：原告将坐落于晋宁区含场地400平方米许，一幢三层住房、铺面9间及二楼9间，大厂房一间，占地面积约1800平方米场地及房屋出租给被告王洪友。由被告王洪友自筹资金对场地、住房及铺面进行装修，并新建16间商铺及5间房屋，大门旁边二层楼8间必须前五年内建盖好。房屋及场地可作为汽车维修保养保洁、餐饮服务、商铺租赁等。租期为十年，自2017年9月1日至2027年9月1日止。租金为每年168000元，2017年至2020年每年9月1日前支付下一年度租金，如被告拖欠租金累计超过三个月以及未经出租人同意擅自转租，原告有权解除合同，收回租赁物，并按合同总租金的10%收取违约金等。合同签订后，原告遂将场地、房屋交付被告王洪友，被告王洪友对部分房屋进行拆除，双方一致确认经原告同意后，被告王洪友又新建8间房屋，没有取得相关许可。被告王洪友将部分房屋转租他人，二原告未对被告支付第一年租金提出异议。2018年8月17日，本院向被告王洪友发出《协助执行通知》，冻结、扣划涉案房屋、场地的租金，要求王洪友将租金交本院。2019年7月3日，原告向王洪友发出《解除合同通知函》，以其拖欠租金为由解除租赁合同，并要求被告王洪友交还租赁物。2019年10月17日，本院向被告王洪友发出《协助执行通知》，解除对涉案房屋、场地的租金冻结、扣划。本案的争议焦点是：一、应否解除原告罗文贵与被告王洪友签订的《场地、房屋租赁合同》？二、被告应否支付租金及违约金？三、被告应否返还二原告租赁物？本院认为，针对争议焦点一、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，二原告是房产证记载的共有人，可以主张租赁合同的合法权益，其请求解除合同的理由有二：一是被告拖欠租金，二是未经原告同意，被告擅自转租。对此，双方租赁合同第十条第3项第（2）条约定了解除条件：未经甲方（原告）同意，擅自转租。该租赁合同第十三条：如被告拖欠租金累计超过三个月以及未经原告罗文贵同意擅自转租，原告有权解除合同，收回租赁物，并按合同总租金的10%收取违约金，本院分别阐明观点如下：1、关于被告拖欠租金。《最高人民法院关于适用的解释》第五百零一条第一款规定：“人民法院执行被执行人对他人的到期债权，可以作出冻结债权的裁定，并通知该他人向申请执行人履行。”依执行理论通说，被告王洪友与申请执行人原本不存在关系，只是由于人民法院的协助执行通知，才使二者建立了联系。被告王洪友作为执行案件的第三人向申请执行人履行债务，是协助人民法院执行的一种行为。2018年8月17日，本院向被告王洪友发出《协助执行通知》，冻结、扣划涉案房屋、场地的租金，要求王洪友将租金交本院，被告王洪友没有如约于2018年9月1日前支付下一年度的租金固然是基于本院向其发出《协助执行通知》，但被告王洪友既不提出异议，也拒不履行《协助执行通知》所确定的义务，将租金交本院在其应付租金范围内清偿原告罗文贵对申请执行人所负担的债务，被告王洪友构成违约。2、关于转租。《最高人民法院》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，双方租赁合同约定，房屋及场地可作为汽车维修保养保洁、餐饮服务、商铺租赁等，根据双方提交的照片等证据，商铺为开放式，分别用于汽修，餐饮等，原告自述其居住于本地并结合证人证言，原告知道或者应当知道转租的事实，二原告未提交证据证明其提出异议，故其以未经同意转租的理由不成立。综上，被告王洪友拖欠租金，双方《场地、房屋租赁合同》约定的解除条件已经成就，二原告以此为由请求解除合同，被告王洪友当庭表示愿意立即支付租金，考量其违约程度显著轻微，对二原告实现收取租金的合同目的影响甚微，根据诚实信用原则，综合被告王洪友对涉案房屋、地块已进行新建、改造，并结合涉案房屋、地块的增值因素以及合同的履行情况等，该租赁合同不应解除，二原告请求解除租赁合同的请求权没有产生，本院依法不予支持。针对争议焦点二、双方租赁合同约定：租金为每年168000元，2017年至2020年每年9月1日前支付下一年度租金，故原告请求被告支付2018年9月-2019年8月的租金168000元的请求权已经产生，本院依法予以支持。二原告请求被告支付2019年9月后的租金84000元（6个月租金），没有超过租赁合同约定的2019年9月-2020年8月年度的租金（上述租金合计252000元），该些请求权已经产生，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”前已述及，被告王洪友收到本院向其发出的《协助执行通知》后，既不提出异议，也拒不履行《协助执行通知》所确定的义务将租金交本院，构成违约，依法应承担违约责任，二原告请求被告支付违约金16800元，不违反法律规定及合同约定，被告认为违约金过高，请求本院予以调整无事实依据，本院不予调整。针对争议焦点三、双方的租赁合同不应解除，故二原告请求被告返还租赁物的请求于法无据，该请求权没有产生，本院依法不予支持。合同只对合同当事人产生拘束力，被告陈雯不是租赁合同的当事人，亦无证据证明该债务属于夫妻共同债务，二原告请求被告陈雯承担合同责任，无事实和法律依据，二原告对其各项请求权均没有产生，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告王洪友于本判决生效之日起三日内支付原告罗文贵、苏艳芬场地、房屋租金252000元及违约金16800元，合计268800元（大写：贰拾陆万捌仟捌佰元整）。二、驳回原告罗文贵、苏艳芬的其它诉讼请求。如在本判决生效后，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5332元，由被告王洪友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  薛彦林人民陪审员  郑明波人民陪审员  杨 明二〇一九年十二月十六日书 记 员  方 芳