广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终1183号上诉人（原审被告）：黄亮新，男，1978年5月21日出生，汉族，公民身份号码441************231，住广东省平远县******。上诉人（原审被告）：杨惠珍，女，1978年12月5日出生，汉族，公民身份号码362************12X，住广东省平远县******。两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘寻元，广东中流柱律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈聪，广东中流柱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：平远平城投资实业有限公司，统一社会信用代码914**********579X3，住所地广东省平远县********。法定代表人：黄天城，执行董事。委托诉讼代理人：林文胜，该公司职员。上诉人黄亮新、杨惠珍因与被上诉人平远平城投资实业有限公司（以下简称平城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服平远县人民法院（2019）粤1426民初528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄亮新及其与杨惠珍的委托诉讼代理人刘寻元、被上诉人平城公司的委托诉讼代理人林文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄亮新、杨惠珍提起上诉称，一审法院认定事实不清；请求撤销（2019）粤1426民初528号民事判决，驳回平城公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由平城公司承担。一、一审判决没有查清双方对交房的约定。合同第八条约定，“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、改商品房经验收合格。”附件四第三条对《商品房买卖合同》第八条交付使用时间的补充，乙方选择非银行按揭方式的须付清全部房价及相关费用，方可要求甲方交付该商品房。否则，双方约定交付使用时间相应顺延。二、一审判决没有查清房屋交付使用情况。平远平城物业服务有限公司（以下简称平城物业）是被上诉人平城公司指定的前期物业管理单位。房屋移交前的物业费用由平城公司承担；移交后，由业主承担。上诉人提交的平城物业开具的《平城物业收费收据》可以证实，平城公司把物业提前交付给上诉人了，平城物业转向上诉人收取物业费用。上诉人已经在2014年4月5日正式入住。平城公司没有陈述、没有证据证明涉案物业仍由其控制，没有移交给上诉人。三、根据日常生活经验法则，可以推断上诉人已经付清全部购房款。1、合同约定“在签约之日买受人一次性付清所有房款948822元”，不是按揭付款。约定签约付清款，然后签约时未付一分钱，又没有抵对方案，然后出卖人又提前交房，不符合常理。2、合同约定先付清房款再移交房产，平城公司实际提前交付了房屋，出卖人交房对于房款是后履行义务，根据日常生活经验推断房款已经付清。在购房人未依约付款的情况下，开发商提前交房不符合行业习惯。3、签约后，购房人有抵押贷款110万元进入了平城公司的账户，由平城公司控制，而平城公司不扣款，根据日常生活经验推断上诉人不欠平城公司房款。4、平城公司在房屋移交后，长期不向购房人催收欠付款，不符合常理。根据日常生活经验推断上诉人不欠平城投资房款。5、在上诉人诉被上诉人办证的（2018）粤1426民初362号案中，被上诉人答辩“综上所述，原告房屋产权证逾期办理，答辩人不具有过错，主要原因是《不动产登记暂行条例》实施导致，属于不可抗力，因此，答辩人依法不用承担逾期办证的违约责任，逾期办证没有造成原告实际损失，请求的违约金过高应适当减少，请求法院支持答辩人的答辩意见。”被上诉人答辩就是可抗力及违约金过高的抗辩，根本没有上诉人未付清房款的抗辩。根据日常生活经验推断上诉人不欠平城公司房款。上诉人对涉案物业单据的失控，不能减轻平城公司否认根据日常生活经验法则推断得出的房款已经付清事实的举证责任。四、上诉人付款25万元后，再付760191元，已经付清了全部房款。1、现在双方对平城公司开出收取上诉人760191元收据，收据顾客联原件仍在平城公司这一事实没有争议。2、收据顾客联原件在上诉人手中，在办理抵押贷款交给银行了。在上案诉讼过程中上诉人找不到原件，以为原件在银行，去银行调取，银行也只有复印件。上诉人以为原件丢失。平城公司否认复印件的效力，并向法庭提交原件。才知道原件并没有丢失，向银行要求解释，银行出具了原件交由平城公司这一事实。平城公司如果没有收到这760191元，为什么不在上诉人的110万元中扣除呢。只能说明，这款已经结清。3、上诉人交付的250000元及760191元合计1010191元，是根据平城公司计算的房款及费用。对于如何计算，平城公司没有告诉上诉人。五、（2019）粤1426民初362号民事判决书、（2019）粤14民终380号民事判决书在查明部分均没有上诉人未付清涉案房款698822元的记载。六、按对方现在所述欠对方房款，也早已超过了诉讼时效，应依法驳回被上诉人的诉讼请求。综上，根据日常生活经验法则上诉人已经完成了付清全部购房款的举证责任。同时根据办理抵押贷款银行的证明，760191元收据原件是上诉人向银行交付，银行交付给平城公司的，上诉人也完成了25万元外再付了760191元的举证责任，即完成了付清全部购房款及费用的举证责任。被上诉人的起诉也超过了诉讼时效。平城公司答辩称，上诉人的上诉没有事实依据、合同依据和法律依据，上诉理由不成立；一审判决事实清楚，证据确凿；请求驳回上诉人的上诉请求。具体理由与（2018）粤1426民初362号民事判决书及（2019）粤14民终380号民事判决书中的一致。平城公司于2019年6月10日起诉，请求判令：1、被告黄亮新、杨惠珍向原告平城公司支付购房款698822元；2、被告黄亮新、杨惠珍向原告平城公司承担违约金415519.56元（日违约金按房屋总价款698822元的0.03%从2014年1月1日起，暂计至2019年6月6日止，共计1982天）；自2019年6月6日起直至房款付清为止的日违约金仍按房屋总价款698822元的0.03%计付，以上合计1114341.56元；3、被告黄亮新、杨惠珍承担本案诉讼费。被告黄亮新、杨惠珍作了答辩。一审法院经审理查明：2013年12月31日，原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》（平城售合字[2013]1051），被告自愿认购原告开发的位于大柘镇岭下村原告第C区S型第C16幢低层高级住宅，该商品房合同约定建筑面积共249.69平方米。合同第四条约定：该商品房属预售，按套出售，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3800元，总金额948822元。合同第六条约定：付款方式为一次性付款方式，在签约之日买受人一次付清所有房款总金额948822元。合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按合同时间付款，按下列第1种方式处理。……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。2012年11月26日，被告向原告支付涉案房诚意金250000元。2013年10月28日，被告开始向平远平城物业服务有限公司支付涉案房屋的物业管理费。另查明，被告黄亮新、杨惠珍曾于2018年4月起诉原告平城公司，请求平城公司履行双方于2013年12月31日签订的《广东省商品房买卖合同》（平城售合字[2013]1051）并承担违约责任等。一审法院于2018年12月27日作出（2018）粤1426民初362号民事判决书，被告黄亮新、杨惠珍不服该判决上诉于广东省梅州市中级人民法院，梅州市中级人民法院于2019年4月15日作出（2019）粤14民终380号民事判决书；两审法院均查明被告黄亮新、杨惠珍未付清涉案房屋购房款698822元。一审法院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》（平城售合字[2013]1051）是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定或禁止性规定，该合同合法有效。原、被告应当按约全面履行自己的合同义务。本案的争议焦点是被告黄亮新、杨惠珍是否已付清涉案房屋购房款及相关费用。交纳购房款是被告的合同义务，是否履行的举证责任在被告。被告提交编号为1012978的《收据》复印件辩称其已于2014年6月25日支付涉案房屋余款760191元，原告不予认可。双方签订的《广东省商品房买卖合同》（平城售合字[2013]1051）第六条约定付款方式为被告一次性付清（非银行按揭），被告辩称的通过抵押方式交付了1100000元给原告，与上述约定不符，而且经双方确认的250000元购房诚意金与被告辩称交付了760191元购房款、1100000元贷款合计约2110191元，远远高于涉案房款948822元，于常理不符。被告提供了1名证人黄某的证言予以佐证其支付了房屋购房余款，但证人黄某系被告黄亮新的舅舅，且黄某未出庭作证，法院不予认定。被告辩称原告已交付房屋并由其管理使用，且被告已按期缴纳物业管理费用，但被告实际管理和使用房屋的行为，不能因此推定被告已经履行了付清购房款的合同义务。被告提交的《平城物业收费收据》，仅是一种物业费支付凭证，不能反映房屋买卖交易双方已经完成交易付款行为的事实。原告迟延向被告主张相关权利，并不能因此减损被告的合同义务和举证责任。法庭辩论终结前，被告未能提供涉案购房余款收付凭证的有效原件及相关配套费用的缴纳票据。故被告辩称已付清涉案房款及相关费用，理由不充分，证据不足，法院不予采纳。关于违约责任的处理。合同约定付款方式为在签约之日即2013年12月31日买受人一次付清所有房款，买受人逾期付款则自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。因被告黄亮新、杨惠珍迟延支付购房款，依据上述标准计算的违约金数额相当于未付购房款总价款的60%以上，原告平城公司在本案中并未提供证据证明因迟延支付购房款所遭受的损失与此相当，被告黄亮新、杨惠珍辩称其不应承担违约责任，可视为在法院认定其违约时提出了调整违约金的请求，法院结合合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平合理原则对被告黄亮新、杨惠珍应付违约金数额予以调整，确定被告黄亮新、杨惠珍应支付的违约金为涉案房款的20%，即139764.4元（698822元×20%）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2019年7月22日作出判决：一、被告黄亮新、杨惠珍应于本判决生效之日起十日内向原告平远平城投资实业有限公司支付购房款698822元；二、被告黄亮新、杨惠珍应于本判决生效之日起十日内向原告平远平城投资实业有限公司支付违约金139764.4元；三、驳回原告平远平城投资实业有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14830元，按规定减半收取7415元，由被告黄亮新、杨惠珍负担6093元，由原告平远平城投资实业有限公司负担1322元。原审查明的基本事实属实，本院予以确认。在二审诉讼中，黄亮新提交了如下证据：1、平远平城投资实业有限公司的企业登记信息，拟证明2015年12月11日黄生平退出平城公司，不再担任法定代表人，新老法定代表人必定进行工作交接，财务交接是工作交接重要的组成部分。2、《黄亮新施工平城投资项目工程清单》，拟证明黄亮新为平城公司所做的装修工程，在平城花园外有九项，平城花园内有十项；从黄生平退出平城公司后黄亮新就没有再接平城公司的工程项目。3、《商品房买卖合同》三份，拟证明2015年1月7日黄亮新与平城公司签订平城花园商业街B区A栋1、9、10号商铺的合同，约定签约当日付清款项，工程款抵付首付款。4、收款收据两份、转账清单两份，拟证明平城公司在黄亮新于2015年1月7日签订首付款当日付清的三份购房合同后，于2015年1月14日通过黄天城的儿子黄令民转账50万元给黄亮新支付工程款，于2015年2月6日通过平远县鹏城建材有限公司转账给黄亮新2**万元；双方还在进行房地产交易，交易的房款用工程款抵付。平城公司质证称：对证据1的三性没有意见。对证据2有异议，清单中的石龙寨、长田公园及其他工程与平城公司没有任何关系；黄亮新对在平城花园做的工程应提供详细的工程结算单。对证据3，三份商铺买卖合同是黄亮新与平城公司的另一法律关系，与本案无关联。对证据4，黄令民转给黄亮新的50万元及平远县鹏城建材有限公司转给黄亮新的200万元是另一法律关系，与本案无关联；对收款收据有异议，这是黄亮新向平城公司借支250万元的工程款。另查明，黄亮新、杨惠珍就涉案房屋于2018年4月提起诉讼，请求判令平城公司向登记机关提交过户资料并承担逾期办证的违约责任；庭审中，双方对黄亮新、杨惠珍是否付清购房款及相关费用存在争议。一审法院经审理后作出（2018）粤1426民初362号民事判决，以黄亮新、杨惠珍未付清房款为由，驳回了黄亮新、杨惠珍的诉讼请求。黄亮新、杨惠珍不服，提起上诉。在该案二审中，黄亮新、杨惠珍提交了新证据：经手人为黄亮新、收款单位为梅州市超凡装饰工程有限公司的《收款收据》，内容为“2013年12月31日今收到生平老板石龙寨装修工程款662329元，用于黄亮新购买C16栋别墅房款”，拟证明首付款25万元外的余款是用石龙寨装修工程款抵对，与后面其他工程款一并算入转换成2014年6月25日760191元《收据》；石龙寨项目是黄生平个人的项目，黄生平以该项目装修工程款抵对黄亮新平城花园的房款，黄生平当时是平城公司的法定代表人，理应对平城公司的行为承担相应的法律责任。平城公司质证认为：虽然黄生平是之前平城公司的法定代表人，但石龙寨工程是黄生平个人的，与平城公司无关；平城公司出具2014年6月25日的收据是为帮助黄亮新办理按揭贷款。本院经审理后作出（2019）粤14民终380号民事判决，不予支持黄亮新、杨惠珍关于其已通过抵押贷款方式支付了购房款的上诉主张，以黄亮新、杨惠珍没有证据证明其已付清购房款为由，判决驳回上诉，维持原判。再查明，黄亮新、杨惠珍在本案一审诉讼中未提出诉讼时效抗辩。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，二审争议的焦点主要是，黄亮新、杨惠珍是否已付清涉案房屋的购房款。支付购房款是黄亮新、杨惠珍的合同义务，黄亮新、杨惠珍对支付购房款的履行情况负有举证责任。涉案合同约定购房款总额为948822元。双方对黄亮新、杨惠珍已支付涉案房屋的诚意金250000元无异议，对余款698822元（948822元-250000元）是否支付有争议。黄亮新、杨惠珍主张其于2014年6月25日向平城公司支付了涉案房屋的购房款760191元，收款人为王晶晶，王晶晶开具了收据；平城公司的原法定代表人黄生平亦提供材料证实黄亮新已付清涉案房屋的购房款。而根据本案一审庭审笔录，黄亮新、杨惠珍称其向平城公司支付购房款760191元的方式是以抵对工程款的方式支付。另根据（2019）粤14民终380号案中黄亮新、杨惠珍提交的《收款收据》，其中662329元工程款是黄生平的个人项目石龙寨的工程款，而平城公司对该抵对并未认可。综合上述情况，黄亮新、杨惠珍关于以黄生平的个人项目石龙寨的工程款等抵对涉案房屋购房款760191元的主张，显然不成立。原审不予采纳黄亮新、杨惠珍关于已付清涉案房款及相关费用的答辩主张，处理适当，且与（2018）粤1426民初362号民事判决和（2019）粤14民终380号民事判决的认定一致。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判；当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。黄亮新、杨惠珍在本案一审期间未就诉讼时效问题提出抗辩，对其二审期间提出的诉讼时效抗辩不予支持。综上所述，黄亮新、杨惠珍的上诉理由不成立，对其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14830元（已由上诉人预交），由上诉人黄亮新、杨惠珍负担。本判决为终审判决。审判长  陈立民审判员  黄莉芬审判员  曾园芳二〇一九年十一月二十九日书记员  巫锾宇