内蒙古自治区阿鲁科尔沁旗人民法院民事判决书（2019）内0421民初3164号原告：阿鲁科尔沁旗市政服务有限责任公司，住所地阿鲁科尔沁旗天山镇和平巷东段北侧。组织机构代码：×××。法定代表人：田某1，系该公司经理。被告：赤峰市承天房地产开发有限责任公司，住所地赤峰市红山区哈达街中段路南侧（承天商厦**）。统一社会信用代码：911504027012837871。法定代表人：吴某，系该公司经理。委托代理人：宋某，内蒙古百柳律师事务所律师。被告：蔡某，男，1968年9月21日出生，个体户。公民身份号码×××。原告阿鲁科尔沁旗市政服务有限责任公司（以下简称市政服务公司）与被告赤峰市承天房地产开发有限责任公司（以下简称承天房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加蔡某为本案被告参加诉讼。依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理。两次开庭原告市政服务公司的法定代表人田某1、被告承天房地产公司的委托代理人宋某到庭参加诉讼。第二次开庭被告蔡某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市政服务公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2014年7月21日签订的房屋买卖合同和房产转让协议；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年9月1日，旗人民政府给原告划拨土地1999.99平方米（3亩），土地证号：阿国用（2014）第02**，该地位于新城区宝山路东，长城热力公司对过，用于公司办公和停放车辆。当时的地块是建垃圾场，原告雇车拉土添沟，平整了土地，围封了院落，建了办公用房、车库，安了水暖电，购买了掏粪车、翻斗车，总投资近200万元，此时，长城热力公司、旗医院在建，温洲商城、体育公园均未建设，后来这些单位陆续建成使用，由于原告从事的是天山镇内化粪池、公共厕所和排水管道的清掏工作，掏粪车停放在院内确实污染了周围的空气，所以，这几家单位纷纷找旗人民政府，要求原告搬迁，当时，原告公司严重亏损，旗人民政府多次找原告协商迁址，原告均未同意，最后旗人民政府提出把原告土地出让建商品楼，用于补偿原告损失，土地出让后旗政府不再给原告公司划拨土地，由原告自己租赁场地，原告同意政府主张，2014年7月，经原被告多次协商达成协议，原告提供1999.99平方米土地，由被告出资建住宅楼3个单元，原告承担土地出让金49万元，税费14945元，评估费2.7万元，同年7月21日原、被告签订了房屋买卖合同和房产转让协议，价款分别写为2万元和72万元，由于是合伙建房，此款被告也没有给付，时至今日,原告仍在租赁经营场地，被告始终没有开发建设楼房，致使原告和股东无法得到补偿，故请求解除原、被告于2014年7月21日签订的房屋买卖合同和房产转让协议，将土地归还原告。承天房地产公司辩称，应驳回原告的诉讼请求，理由是原、被告签订的两份协议，其实都是原告诉状中涉案的土地及房屋，均是一块地，这两份协议均已经履行完毕，属于终止的状态，无法解除，被告已经将款项72万元给付给原告，否则原告也不会退出该土地让国土资源局将该土地收回后，又出让给被告。那么被告是从国土资源局购买的，购买价款为1361000元，被告已向国土资源局交纳了该款项，涉案的土地以及房屋已经登记在被告的名下，涉案土地以及房屋的使用权是归被告所有的，所以原告的诉求没有任何法律依据，不符合解除合同的法定条件；涉案的房屋已经不存在了，已经坍塌了，无法返还，请法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。被告蔡某未作答辩，也未提举证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提举的证据1.即2014年7月21日原告与被告承天房地产公司签订的房屋买卖合同和房产转让协议的证明效力予以确认，理由是被告承天房地产公司无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性特征，但被告承天房地产公司用以证明两份合同的价款已经给付原告的质证意见，本院不予采信，理由是第一次开庭被告承天房地产公司提出需庭后查本公司账目提供给付价款的证据，第二次开庭明确表示公司没有相应的证据，而原告提举的朱某、田某2证人证言等有效证据能够证明原告并没有收到合同价款；2、对原告提举的证据2.即2014年7月15日非税收专用收据和完税证明的证明效力予以确认，理由是被告承天房地产公司对真实性无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性特征，但被告承天房地产公司用以证明原告所交纳的土地出让金49万元其实是被告交纳的，包含在原、被告签订的合同价款72万元中的质证意见，本院不予采信，理由49万元土地出让金是2014年7月15日原告向阿鲁科尔沁旗国土资源局交纳的，交款人处有原告法定代表人田某1的签名，而原告与被告承天房地产公司签订合同的时间是2014年7月21日；3、对原告提举的证据3.即国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用证、国有土地使用权出让意向书、建设用地规划许可证的证明效力予以确认，理由是被告承天房地产公司对真实性无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性特征；4、对原告提举的证据4.即评估报告的证明效力予以确认，理由是符合证据的真实性、合法性、关联性特征；5、对原告提举的证据5.即关于阿鲁科尔沁旗市政服务有限公司办理用地手续有关问题的会议纪要、阿旗市政服务公司关于急需停车场的请示、阿鲁科尔沁旗城市规划委员会第二十次会议纪要、关于成立保洁公司的申请、关于市政服务公司停车场建设项目准予备案的通知的真实性予以确认，但与本案不具有关联性；6、对原告提举的证据6.即上访信的证明效力不予确认，理由是被告承天房地产公司的异议成立，与本案不具有关联性；7、对原告提举的证据7.即任福财书面证言和李树翔、田某2、朱某三人出具的请求的证明效力不予以确认，理由是被告承天房地产公司有异议，证人应出庭作证并接受质询；8、对原告提举的证据8.照片两张，原告用以证明其转让的时候房屋都是好的，转让后被告对房屋没有进行管理，也不开发，也不建设，房屋已经被扒了。对此，被告承天房地产公司的质证意见是对证据8的真实性予以认可，涉案房屋确实是照片中的状态。综上，本院对原告提举的证据8的证明效力予以确认；9、对原告提举的证据9.即法人授权委托书的证明效力予以确认，理由是被告承天房地产公司对真实性无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性特征，据此证据，被告承天房地产公司授权被告蔡某为其办理阿旗宝山路东鲁宝线南国有建设用地使用权变更事项的代理人，代理人对外无权办理任何涉及经济往来及债权债务事宜。并注明本授权委托书只用于开发工程项目联系、办理前期手续及招投标事宜，凭此签订相关协议和工程施工合同无效。同时，该授权委托书的时间是2014年8月7日，委托期限为自2014年8月7日至2014年8月13日止，而原告与被告承天房地产公司签订房屋买卖合同和房产转让协议的时间是2014年7月21日，故被告承天房地产公司以被告蔡某是合同的实际权利义务人的抗辩意见，本院不予采信；10、对原告申请，本院准许，证人朱某、田某2的当庭证人证言的证明效力予以确认，理由是符合证据的真实性、合法性、关联性特征，被告承天房地产公司虽有异议，但未提举相反证据予以反驳；11、对被告提举的证据1.即阿鲁科尔沁旗不动产登记局查询的档案土地登记申请书的证明效力予以确认，理由是符合证据的真实性、合法性、关联性特征，但被告以其中2014年7月18日原告出具的关于房屋转让的决议证明被告将72万元转让金给付原告不予采信，理由同原告提举的证据1，依据此证据中2014年7月23日被告承天房地产公司出具的授权委托书，被告蔡某为被告承天房地产公司的房地产登记领证代理人；12、对被告提举的证据2、证据3.即2014年8月20日国有建设用地使用权出让合同和被告申请法院调取的被告交纳土地出让金1361000元的收据和客户收付款入账通知的证明效力予以确认，理由是原告对真实性无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性特征；13、对被告提举证据4.即国有土地使用证以及房屋所有权证的证明效力予以确认，理由是原告对真实性无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性特征，被告承天房地产公司持有该国有土地使用证和房屋所有权证原件能够证明被告蔡某作为被告承天房地产公司的房地产登记领证代理人，领取上述证件后已交付给被告承天房地产公司，现被告承天房地产公司以涉案土地是被告蔡某使用被告承天房地产公司的资质在阿鲁科尔沁旗国土资源局通过拍卖程序购买的，涉案土地的实际权利义务人为被告蔡某的抗辩，本院不予采信；14、对被告提举的证据5.即黑白照片三页的证明效力予以确认，理由是原告虽有异议，但其提举的证据8也已证明原有房屋部分已不存在。综上，本院查明如下事实，2014年7月21日原告与被告承天房地产公司签订房屋买卖合同和房产转让协议各一份，房屋买卖合同约定，原告将坐落在××区东、长城热力公司对过的三间房屋卖给被告承天房地产公司，房屋价格2万元，合同签订时一次性给付。房产转让协议约定，原告将位于宝山路东鲁宝线南的公共设施用地和房屋转让给被告承天房地产公司，土地面积为1999.99平方米，国有土地使用证号为阿国用（2010）第0951号，房屋面积为57平方米，房屋所有权证号为×××，土地使用权及房屋转让金总额为720000元，此款在双方签订合同时一次性付清。房屋买卖合同和房地产转让协议签订后，被告承天房地产公司并未支付土地使用权及房屋转让金，而是口头约定被告承天房地产公司将受让的土地开发后，给原告一个单元18户住宅楼，为此，双方于2014年7月24日共同向阿鲁科尔沁旗国土资源局提交土地登记申请书，2014年8月20日，被告蔡某代理被告承天房地产开发公司与阿鲁科尔沁旗国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，并于2014年9月18日交纳土地转让金1361000元，取得了国有土地使用证和房屋所有权证，但被告承天房地产公司受让房屋和土地后，至今未开发利用，受让的房屋已不存在，土地处于闲置状态。本院认为，本案原告与被告承天房地产公司签订房屋买卖合同和房产转让协议的真实目的不是取得合同约定的720000元土地转让金和房屋转让款，而是双方口头约定的18户住宅楼，被告承天房地产公司受让房屋和土地后，至今已5年之久，原告既未获取转让金和房价款，也未获得口头约定的楼房，原告订立合同的目的已无法实现，而该法律后果是被告承天房地产公司违反双方约定造成的，故对原告要求解除房屋买卖合同和房产转让协议的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告承天房地产公司取得的1999.99亩土地应予返还，因房屋已不存在，以现有地上附着物为限予以返还。因被告蔡某是被告承天房地产公司的委托代理人，故原告请求被告蔡某返还土地的诉讼请求，本院不予支持。被告承天房地产公司以被告蔡某是涉案房屋、土地的实际权利义务，原告应向被告蔡某主张权利的抗辩意见，无有效证据证明，本院不予采信。被告蔡某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理和裁决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告阿鲁科尔沁旗市政服务有限责任公司与被告赤峰市承天房地产开发有限责任公司于2014年7月21日签订的房屋买卖合同和房产转让协议；二、被告赤峰市承天房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内将合同约定的位于宝山路东鲁宝线南的1999.99平方米土地及现有地上附着物返还给原告阿鲁科尔沁旗市政服务有限责任公司；三、驳回原告阿鲁科尔沁旗市政服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告赤峰市承天房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判长 林永生审判员 阿力玛审判员 鲍光玮 二○一九年十二月九日书记员 董好月