杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初7179号 原告：中改在线（北京）文化传媒有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路**院**楼**304。 法定代表人：葛高生，总经理。 委托诉讼代理人：徐军，男，该公司员工。 被告：杭州建华创业园管理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区七古登********。 法定代表人：胡东妹，总经理。 委托诉讼代理人：牟宝强、刘唯，浙江浙联律师事务所律师。 原告中改在线（北京）文化传媒有限公司（以下简称中改在线）与被告杭州建华创业园管理有限公司（以下简称建华创业园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中改在线的委托诉讼代理人徐军、被告建华创业园的委托诉讼代理人刘唯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的编号为创2016-07-031的《房屋租赁合同》于2017年12月14日解除，被告返还坐落于杭州房屋自2017年12月15日起至2018年3月10日止的租金26050.80元（85天*306.48元/日）、自2017年12月15日起至2018年9月10日止的物业管理费3612.67元（269天*13.43元/天）、押金27966.30元，共计57629.77元；2.判令被告支付原告装修补偿51080元、限时搬迁奖励费5108元（50元/平方米*102.16平方米）、搬迁费3064.80元（30元/平方米*102.16平方米）、电话移机费316元、空调移机费900元、网络移机费200元，合计60668.80元；3.判令被告支付原告停产停业损失补偿281961.60元（138元/平方米/月*102.16平方米*20月）及临时安置费84588.48元（138元/平方米/月*102.16平方米*6月），合计366550.08元；4.判令被告赔偿因其谎报上宁巷1号2幢108室已经腾空，街道对该房屋进行强拆而导致原告室内物品被严重损坏和部分物品遗失造成的损失33771元；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告中改在线为国内一家集设计、制作、代理、发布广告和经济信息咨询为一体的专业服务公司，被告建华创业园为国内一家从事租赁和商业服务的公司。双方于2016年8月1日签订了合同编号为创2016-07-031的《房屋租赁合同》，代理签约人为谢琳玲。合同约定中改在线承租建华创业园位于杭州房屋，房屋面积为102.16平方米，租期从2016年9月11日起至2018年9月10日。双方约定了房屋租金的支付方式、房租押金27966.30元、物业管理费每年4903.68元等。合同订立后，中改在线依约向建华创业园支付了相关费用，并对房屋进行装饰装修，装修费用共计约为51080元。2017年11月8日，杭州市西湖区住房和城乡建设局发布杭西征调字（2017）第008号《杭州西溪单元XH1008-A33-12、23地块国有土地上房屋征收项目拟征收范围及房屋调查情况公告》，被告也于2017年11月12日通知原告召开园区征收情况会议，通报了征收园区的相关情况。至此，被告已无法保障原告正常经营。2017年12月14日，杭州市西湖区人民政府公布杭西政征字（2017）第007号《杭州市西湖区人民政府房屋征收决定》，对杭州西溪单元XH1008-A33-12、23国有土地上房屋进行征收。决定公布后，原告已无法经营，于12月14日起停止经营。双方签订的《房屋租赁合同》13.2条约定：国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方（即原告）的装修、设备及停产损失的赔偿归乙方所有。原告据此与被告多次协商征迁事宜，要求支付相关款项，但被告承诺给予原告的款项远不足以弥补原告的损失，双方协商未果。为此，原告诉至法院。 被告答辩称：一、同意原告第1项诉讼请求。即双方签订的编号为创2016-07-031的《房屋租赁合同》于2017年12月14日解除，被告返还自2017年12月15日起至2018年3月10日止的租金26050.80元（85天*306.48元/日）、自2017年12月15日起至2018年9月10日止的物业管理费3612.67元（269天*13.43元/天）、押金27966.30元，共计57629.77元；二、原告向被告主张各项补偿、赔偿费用没有合同及法律依据。本案拆迁协议签订及拆迁补偿款的支付均由房屋所有人与拆迁部门达成一致，被告并不是案涉房屋的所有权人。原告与被告为房屋租赁合同关系，案涉纠纷应依据双方签订的房屋租赁合同予以处理。该合同13.2条约定“因国家政策（如市政建设）需要拆除或改造已租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有。”依据上述双方合意的条款理解，首先，被告不承担任何赔偿责任；其次，如果在政府拆迁补偿中有针对实际承租人的装修、设备及停业损失才归原告所有，也仅是基于“装修、设备及停业损失”的范围。但原告提出的“征收搬迁费、限时搬迁奖励费、空调移机费、电话移机费、网络移机费、临时安置费”补偿并不在合同约定的范围内，被告无需进行补偿。三、原告不能举证证明拆迁明细中关于实际承租人的停业损失补偿金额，其提交的补偿计算明细系针对房屋所有权人，该补偿方案与原告无关。原告是根据《杭州西溪单元XH1008-A33-12、23国有土地上房屋征收补偿方案》计算停业损失补偿，但该方案的补偿内容及计算方式仅是针对房屋所有权人。而原告并非案涉房屋的所有权人，其按照政府给所有权人的补偿标准向被告主张赔偿是不合理的。事实上被告也从未获得原告的征收补偿，原告的征收补偿应向房屋产权人或政府主张，不应由被告支付。本案中，原告无法举证在此次政府拆迁补偿明细中最终被认定为实际承租人的停业损失补偿具体是多少金额，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的不利后果。综上，请求法院驳回原告除第1项诉讼请求外的其他诉讼请求。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据材料： 1.房屋租赁合同一份，用以证明原、被告存在房屋租赁关系及原告装修、设备、停业损失等损失应获补偿，相关款项应予以返还等事实。 2.情况说明一份，用以证明原、被告之间的房屋租赁关系。 3.发票五份、银行业务回单三份、收款收据一份，用以证明原告如实如期地履行了交纳房租、物业费及押金的义务。 4.物品损失清单一份，用以证明因被告原因导致原告的物品在强拆时遗失。 5.关于要求协商处理园区征收搬迁及《租赁合同》终止等事宜的函，用以证明被告自认自2017年12月14日起园区以及原告企业无法正常经营，租赁合同无法继续履行的事实。 6.杭州西溪单元XH1008-A33-12、23地块国有土地上房屋征收项目拟征收范围及初步入户调查公告。 7.杭州西溪单元XH1008-A33-12、23地块国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）征求意见公告。 8.杭州西溪单元XH1008-A33-12、23国有土地上房屋征收补偿方案征求意见情况及修改情况公告。 证据6-8用以证明被告园区将被征收，无法履行合同以及补偿等相关事实款项的依据。 9.被告方的工商登记信息一份，用以证明被告系原告的房东。 10.被告告知函二份、短信截屏一组、其他商户的租赁合同终止协议一份、其他商户的补偿回单一份，用以证明被告已经收到拆迁安置补偿款7500万元并补偿部分商户的事实。 被告未提交证据材料。 原告提供的上述证据经被告质证，对除证据4之外的其他证据的真实性均无异议，本院对除证据4之外的其他证据的真实性均予以确认。对于证据4，因该清单系原告自行制作，并无其他证据相印证，且被告予以否认，故本院对其真实性不予确认。 被告未向本院提供证据。 根据上述认定的证据及原、被告庭审陈述，本院对本案事实作如下认定： 杭州电机有限公司（以下简称电机公司）系杭州市西湖区上宁巷**房屋的所有权人。2015年11月6日，电机公司与被告签订《租赁合同》一份，被告承租电机公司上宁巷1号房屋，租赁期限从2015年7月16日至2031年7月15日止。 2016年8月1日，被告作为出租方（甲方）与作为承租方的原告方代表人谢琳玲（乙方）签订了合同编号为创2016-07-031的《房屋租赁合同》。约定乙方承租杭州房屋，房屋建筑面积为102.16㎡，该房屋系甲方向第三方（房屋所有人）统一租赁获得；租赁期为2年，自2016年9月11日起至2018年9月10日止，免租期为41天，自2016年8月1日起至2016年9月10日止，免租期不计入本合同约定租赁期内；房屋每平方米日租金3元，本合同租赁期间年租金为111865.20元，每6个月为一租赁周期，每下一期租金应当于当期租赁周期期限到期前30日支付；乙方向甲方支付27966.30元作为租房押金，在本合同签订后支付第一次租金时一并支付。本合同期限届满或合同解除后，如乙方无任何违约行为，甲方应按照本合同通用条款之约定将押金免息如数退还乙方；通用条款第13条免责条款13.2约定，因国家政策（如市政建设）需要拆除或改造已租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有；因本免责条款原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算；本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，任何一方可向西湖区人民法院起诉解决。合同签订后，原告支付被告租房押金27966.30元，原告按约支付房租并装修入住案涉房屋。2017年8月16日，原告支付被告第三期即2017年9月11日至2018年3月10日租金55932.60元以及2017年9月11日至2018年9月10日的物管费4903.68元，合计60836.28元。 2017年11月8日，杭州市西湖区住房和城乡建设局发布“杭州西溪单元XH1008-A33-12、23地块国有土地上房屋征收项目拟征收范围及房屋调查情况公告”，同年12月14日，杭州市西湖区人民政府发布杭西政征字（2017）第007号《房屋征收决定》及公告，对案涉房屋所在的上宁巷1号房屋进行征收，签约搬迁期限从2017年12月14日至2018年1月13日。同年12月15日，被告向电机公司发送“关于要求协商处理园区征收搬迁及《租赁合同》终止等事宜的函”，明确租赁标的被告政府列入征收范围，自2017年12月14日起，租赁标的上的各租户企业及被告均无法正常经营，《租赁合同》已无法继续履行。 2018年上半年，西溪街道先后共向被告预付了7500万元用于被告协助政府与各承租户协商终止租赁合同事宜。后被告与大部分承租户协商签订《租赁合同终止协议》，并根据双方达成的《洽谈单》确定的补偿项目及金额由被告垫付各租赁企业补偿款项。而原告认为被告提出的装修补偿标准过低、未按建筑面积补偿、不应扣除25%的装修补偿、应支付停产停业损失及临时安置费等理由，不同意被告提出的补偿方案，双方未达成一致意见。案涉房屋已于2018年6月20日被拆除。 另查明，电机公司尚未与政府签订征收补偿协议，未获得征收补偿款，双方之间因征收导致的行政纠纷尚在诉讼中，对相关的补偿标准及数额尚未确定。电机公司亦未与被告签订关于征收补偿款分配的相关协议，也未向被告支付过补偿款。 本院认为：原、被告签订的《房租租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉租赁房屋已被拆除，且双方均同意合同已于2017年12月14日解除，故本院依法确认合同解除时间为2017年12月14日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应退还原告自2017年12月15日起至2018年3月10日的租金26050.80元、自2017年12月15日起至2018年9月10日的物管费3612.67元、租房押金27966.30元，共计57629.77元，且被告亦同意退还原告上述款项，故本院予以支持。关于被告是否应支付原告装修、设备、停产停业损失、临时安置费等补偿，根据庭审查明以及本院调查的事实，房屋产权人电机公司未与政府签订征收补偿协议，未获得征收补偿款，电机公司亦未与被告签订关于征收补偿款分配的相关协议。而7500万元款项性质是西溪街道预付给被告用于自身及与园区承租户终止租赁协议的补偿款，该7500万元款项仅是预付款，并非政府支付给电机公司或被告的拆迁补偿款。原、被告签订的《房屋租赁合同》第13.2条约定“因国家政策（如市政建设）需要拆除或改造已租赁的房屋，免除甲方赔偿乙方损失之责任。国家对拆除该租赁房屋或改造租赁房屋如有补偿，则对该房屋属于乙方的装修、设备及停业损失的补偿归乙方所有。”因此，在电机公司尚未取得征收补偿款，电机公司与被告关于征收补偿款分配未约定，7500万元款项性质仅系预付款的情况下，对属于原告的装修、设备及停业损失的补偿亦不明确，故原告要求被告支付相应补偿款及停业损失、临时安置费等相关诉讼请求，本院不予支持，待电机公司、被告关于征收补偿款明确并取得相应款项之后，原告可再行主张权利。原告主张因房屋强拆而造成的室内物品损坏和遗失损失，但未提交充分证据证明，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认中改在线（北京）文化传媒有限公司代表谢琳玲与杭州建华创业园管理有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：创2016-07-031）于2017年12月14日解除。 二、杭州建华创业园管理有限公司返还中改在线（北京）文化传媒有限公司租金26050.80元、物管费3612.67元、租房押金27966.30元，共计57629.77元，于本判决生效后十日内付清。 三、驳回中改在线（北京）文化传媒有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4493元，由中改在线（北京）文化传媒有限公司负担3994元，由杭州建华创业园管理有限公司负担499元。 中改在线（北京）文化传媒有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州建华创业园管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吴玉凤 二〇一九年十二月二日 书记员  杨 丽