广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤13民终5663号上诉人（原审原告）：惠州金城房产开发有限公司，住所地：惠州市江北惠州大道14号小区。法定代表人：刘来吉。委托诉讼代理人：蔡文杰，广东惠宏信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：程帆，男，汉族，1980年11月26日出生，住惠州市惠城区。委托诉讼代理人：陈国仔，广东广语堂律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡沙，广东广语堂律师事务所律师。上诉人惠州金城房产开发有限公司（以下简称“金城公司”）因与上诉人程帆租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初7750号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人金城公司的委托诉讼代理人蔡文杰，上诉人程帆及其委托诉讼代理人陈国仔、胡沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金城公司不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：1、撤销一审判决第四项判项，改判支持上诉人《民事起诉状》第2项关于没收押金人民币10万元的诉讼请求；2、维持一审判决第一、二、三项判项所确定判决；3、由被上诉人承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由如下：一、上诉人依据《商铺租赁合同》关于违约责任的约定有权没收被上诉人的10万元押金。一审法院已认定“原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容并未违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力”。而《商铺租赁合同》第六条“违约处理”的第1款已明确约定被上诉人未按合同约定支付租金或其他应付费用，应以月租金为基数按日万分之五向出租人支付滞纳金。逾期超过30天或拖欠金额累计达4万元的，原告有权解除合同，原告除了可以要求被告付清款项外，还有权没收押金且被告投入的装修不作任何补偿。没收押金的约定是双方在协商一致的基础上在“违约责任”条款中明确约定的，该约定并未违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力，因此，上诉人基于双方合同的约定有权没收被上诉人的10万元押金。二、一审法院对押金属性认定错误，应予以纠正。一审法院认为“被告向原告交纳的押金10万元属于被告为履行合同向原告提供的单向担保，具有补偿性质，不具有惩罚性质，只能在被告向原告应付的款项支付义务中等额抵扣”的认定是不但不具有法律依据，更没有任何事实依据，是错误的认定。在租赁市场交易习惯中，出租人要求承租人缴纳押金是为了保障出租人的合法权益免受承租人的肆意违约的侵害，该押金不但具有担保属性，而且还具有惩罚违约方的惩罚属性，这并不会与法相悖。而且，在本案中，上诉人与被上诉人还在《商铺租赁合同》第六条的“违约处理”这一条款中明确约定“还有权没收押金”，显然，该押金并不属于补偿性质，更不可能作为在承租人肆意违约的情况下还可以当做违约方的其他款项予以抵扣的作用和性质，一审法院这样认定这才是真正的于法相悖。一审法院的错误认定不但与惩罚违约方的立法本意冲突，而且还从侧面支持合同各方可以肆意违约，这将对租赁交易市场的稳定性造成极坏的冲击，是完全不合法、不合理的。三、上诉人没收押金具有合同依据，而且在本案中，被上诉人也未对上诉人没收押金这一请求提出任何异议，被上诉人已认可上诉人没收押金的事实。一审法院也没有事实根据和法律依据直接认定上诉人无权没收押金，因此，一审法院对押金的处理是认定事实、适用法律错误。综上所述，上诉人请求贵院依法对一审法院的错误认定予以纠正，并支持上诉人的全部上诉请求。上诉人程帆辩称：上诉人金城公司的上诉请求没有事实依据和法律依据，一审判决对押金的性质的认定和处理是正确的。上诉人程帆不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：1、请求撤销惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初7750号判决书中第一项判决，改判由胡博位从租赁商铺中撤场。2、请求撤销惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初7750号判决书中第二项、第三项判决，发回重审或依法改判由胡博位承担被上诉人提出的租金、水电费、物业费及滞纳金。事实和理由如下：1、上诉人程帆，于2018年6月9日将“惠州动岚阳光健身有限公司”转让给胡博位，并签订100％的股权转让协议。现在租赁商铺内物品所有权归胡博位所有，被上诉人没有权力撤场，为了避免扩大租金损失，建议被上诉人行使提存权利。被上诉人有避免损失扩大义务，是指当事人一方因另—方违反合同受到损失时，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取措施防止损失的扩大，无权就扩大的损失部分要求赔偿。这是民法城实信用原则在合同违约责任领域卫的体现。民法是权利法，诚实信用原则被认为是民法的帝王条款，它要求当事人在追求自己的利益时，不得损害社会及相对方的利益，保持当事人双方及当事人利益与社会利益之间的平衡。在违约行为发生后，受损害的一方应及时采取措施避免损失扩大，不能认为是对方违约，可以对违约后果听任不管。2、由于公司股权的转让和法人的变更，权利和义务也随之转移。胡博位在转让后的2018年6月至10月交了5个月租金，被上诉人也默许同意租赁商铺的转让事实。根据《合同法》第三十七条“对于法律、行政法规规定或者当事人约定需要采取书面合同而没有采用书面形式，以及签订了书面合同但未经双方当事人签字盖章的，只要—方履行了主要的义务，另—方接受的，法律将认可该合同的效力，不管采用书面形式或者签字盖章与否，均构成事实合同。”由此可见胡博位已与被上诉人构成了事实合同，被上诉人提出的租金、水电费、物业费及滞纳金应由胡博位承担。综上，恳请二审法院查明案件事实后依法给予改判，维护上诉人的权益。上诉人金城公司辩称：上诉人程帆的上诉请求以及上诉理由不具有事实依据和法律依据，恳请贵院予以驳回。原审原告金城公司向一审法院起诉请求：1、判决确认原、被告签订的《商铺租赁合同》已于2019年3月25日解除，并判令被告立即从租赁商铺中予以撤场。2、判决原告已于双方解除《商铺租赁合同》之日没收被告已缴纳的押金人民币10万元。3、判决被告向原告支付拖欠的租金合计217390元及相应的滞纳金（最终的滞纳金总额以拖欠的每月租金为基数按日万分之五自2018年11月份起分段计算至被告还清全部拖欠租金之日止。其中，自2018年11月份暂计至2019年3月份的滞纳金为人民币9688元）（详见《欠费及滞纳金计算明细表》）。4、判决被告向原告支付拖欠的管理费和水电费合计13482元及相应的滞纳金（最终的滞纳金总额以13482元为基数按日万分之五自起诉之日起计算至被告还清全部管理费和水电费之日止）。5、判决被告承担本案的案件受理费、保全费等全部诉讼费用。原审法院认定事实：经审理查明，原告与被告于2015年10月18日签订了一份《商铺租赁合同》，原告将自己所有的位于惠州市××城区菊花××号的商铺出租给被告使用，租期为6年，从2015年11月1日至2021年2月28日。合同约定每月租金为免租期2015年-2016年2月月租金为0元、第一年2016年3月-2017年2月月租金为38287元、第二年2017年3月-2018年2月月租金40202元、第三年2018年3月-2019年2月月租金为42212元、第四年2019年3月-2020年2月月租金为44322元、第五年2020年3月-2021年2月月租金为46538元，租赁押金为10万元。合同签订的当日，被告向原告缴纳了第一个月租金38287元及租赁押金10万元，原告亦将房屋交付给被告使用。合同第五条第二点约定；“在租赁期内，被告未经原告同意，不得擅自将承租的商铺转租给其他第三人”及合同的第六条第一点约定；“承租方未按合同约定支付租金或其他应付费用，应以月租金为基数按日万分之五向出租方支付滞纳金，逾期超过30天或拖欠金额累计达四万元，出租方有权解除合同，除可要求承租方付清款项外，还有权没收押金且承租方投入的装修不作补偿”。另查，被告于2018年6月9日将“惠州动岚阳光健身有限公司”转让给胡博位，并签订100%的股权转让协议。并无书面告知原告。再查，被告于2018年11月便不再向原告缴纳租金。拖欠5个月的租金，合计217390元。拖欠原告水费412元、电费2862元、物业管理费10208元，合计13482元。以上事实，有当事人主体资格信息、《商铺租赁合同》、《关于解除租赁合同的通知》、《通知》以及庭审笔录在案佐证，可以认定。原审法院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容并未违反法律、法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，原告依约将涉案物业交付给被告使用，履行了出租人应尽的义务。但被告在租赁期内，被告未经原告同意，中途擅自将商铺转让给胡博位，并自2018年11月即不再支付租金，以自己的行为表明不履行承租人的主要义务，已构成违约，应承担相应的民事责任。原告作为出租人，有权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定和《会议纪要》的约定，单方面行使《商铺租赁合同》的解除权并要求被告支付《商铺租赁合同》前拖欠的租金（其中：2018年11月、12月2个月的租金分别为42212元，2019年1月至3月3个月的租金分别为44322元，共计217390元）。被告在租赁期内拖欠物业费10208元、水费412元、电费2862元，合计13482元，被告应将上述款项支付给原告并依照《商铺租赁合同》第六条第一项“承租方未按合同约定支付租金或其他应付费用，应以月租金为基数按日万分之五向出租方支付滞纳金”的约定向原告计付滞纳金。被告向原告交纳的押金10万元属于被告为履行合同向原告提供的单向担保，具有补偿性质，不具惩罚性质，只能在被告向原告应负的款项支付义务中等额抵扣，虽然原告与被告签订的《商铺租赁合同》中约定在租赁期内，被告未经原告同意，中途擅自转租，被告支付的所有房屋租赁押金不予退还，但该约定条款与押金的法律属性相冲突，故原告提出其所收的被告押金10万元不予退还的诉讼请求与法相悖，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求有事实和法律依据，对其合理部分，本院予以支持。不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告惠州金城房产开发有限公司与被告程帆于2015年11日1日签订的《商铺租赁合同》已于2019年3月25日解除，被告程帆应在本判决生效之日起十日内从租赁商铺中撤场；二、被告程帆应在本判决生效之日起十日内支付拖欠原告惠州金城房产开发有限公司的租金217390元（滞纳金以每月拖欠租金为基数，其中：以42212元为基数，从2018年11月25日起；以84424元为基数，从2018年12月25日起；以128746元为基数，从2019年1月25日起；以173068元为基数，从2019年2月25日起；以217390元为基数，从2019年3月25日起均按日万分之五计算至被告清偿之日止）；三、被告程帆应在本判决生效之日起十日内返还原告惠州金城房产开发有限公司的物业费10208元、水费412元、电费2862元，共计13482元（滞纳金以13482元为基础，按日万分之五自2018年11月25日起计算至被告清偿之日止）；四、驳回原告惠州金城房产开发有限公司的其它诉讼请求。二审中，上诉人程帆提交的新证据如下：上诉人程帆与上诉人金城公司之间的微信聊天记录，总共三页。欲证明上诉人金城公司是知道并确认金城公司与程帆签订的合同已经转由惠州动岚阳光健身有限公司承租的事实。上诉人金城公司质证意见如下：一、该证据并非新证据，对方未在一审阶段如实予以提交，应承担不利后果，贵院在二审阶段应不予采纳。二、该证据由于是微信聊天记录无法确认该证据聊天主体的真实身份以及该证据的真实性，因此我方对该证据的合法性真实性关联性以及证明内容均不予认可。本院经审理查明：原审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系租赁合同纠纷，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：1、押金10万元是否应该没收？2、本案承担退场、缴纳租金及物业费、水费、电费的主体应该是谁。首先，关于本案《商铺租赁合同》中押金10万元是否应该没收的问题。上诉人金城公司上诉认为上诉人根据合同约定有权没收押金10万元。经本院审查，本案中程帆与金城公司签订的《商铺租赁合同》已经就违约约定了滞纳金，已经对违约的法律后果进行了约定。而双方关于没收押金不予退还的约定，与押金的法律属性不相符，原审法院据此认定不支持金城公司没收押金10万元的请求，依法有据，本院依法予以维持。上诉人金城公司上诉要求没收押金10万元的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于本案承担退场、缴纳租金及物业费、水费、电费的主体应该是谁的问题。上诉人程帆上诉认为本案中承担退场、缴纳租金及物业费、水费、电费的主体应当是胡博位而非程帆的意见，根据合同的相对性原则，程帆与金城公司作为双方签订的《商铺租赁合同》的主体，应当承担合同的权利和义务，程帆称实际承租人系惠州动岚阳光健身有限公司，后将惠州动岚阳光健身有限公司转让给胡博位，因此本案的实际承租人应当是胡博位。但根据程帆与金城公司签订的《商铺租赁合同》合同第五条第二点约定；“在租赁期内，被告未经原告同意，不得擅自将承租的商铺转租给其他第三人”，上诉人程帆在租赁期内，被告未经原告同意，中途擅自将商铺转让给胡博位，并未书面通知金城公司并且得到金城公司的同意，不能视为合同的承租人的变更，程帆作为承租人，应当就未继续支付租金等违约行为承担责任，原审法院据此判决程帆承担退场、缴纳租金及物业费、水费、电费的责任依法有据，数额计算无误，本院予以维持。上诉人程帆上诉请求改判由胡博位承担上述责任的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人惠州金城房产开发有限公司及上诉人程帆上诉请求无理，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币3204元，由上诉人惠州金城房产开发有限公司负担704元，上诉人程帆负担2500元。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 丁晓鹏审判员 严丽芳二〇一九年十二月五日法官助理陈佳汝书记员张婉婷