湖北省汉川市人民法院民 事 判 决 书（2019)鄂0984民初143号原告：邓某，男，1984年12月12日生，汉族，汉川市人，个体工商户，住汉川市。委托诉讼代理人：夏某某，汉川市法律援助中心律师。代理权限为特别授权。被告：湖北川东置业发展有限公司。住所地：汉川市经济开发区新河工业园。统一社会信用代码：91420984726110006G法定代表人：李某某，董事长。委托诉讼代理人：张某某，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告邓某与被告湖北川东置业发展有限公司（以下简称川东公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2019年2月28日、2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告邓某及其委托诉讼代理人夏某某，被告川东公司的委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓某向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效;2.判令被告返还购房款397,975元,并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款返还之日;3.判令被告承担已付购房款一倍的赔偿责任即赔偿397,975元;4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月26日,原、被告签订一份《商品房买卖合同》,约定：原告购买被告预售的汉正古镇上河坊B幢1层22号商品房,建筑面积46.24平方米,单价为每平方米8,606.73元,总金额397,975元。合同还约定,被告应当在商品房交付使用后270日内,将办理权属登记资料报产权登记机关备案。合同订立后,原告采取按揭方式支付购房款,首付199,975元,十年期银行贷款198,000元。2015年8月，被告向原告交付房屋。然,原告到房屋登记机关办理权属证书时,得知该商品房并未取得预售许可,不能办理权证。为此，原告起诉，认为被告预售商品房时未取得预售许可证明,其与原告订立的《商品房买卖合同》应当认定无效，要求判令被告依法返还已付购房款及利息，赔偿给原告造成的损失;且签订合同时,被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,存在欺诈行为,依法应承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。原告邓某为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一:商品房买卖合同复印件一份。拟证明原、被告商品房买卖合同关系;被告故意隐瞒了未取得预售许可及规划许可资质的事实；证据二:收据二张，工商银行个人借款凭证一份。拟证明被告收到原告购房款397,975元(首付199,075元,按揭198,000元)的事实；证据三:企业登记信息。拟证明被告的诉讼主体资格。被告川东公司辩称，原告的诉称不属实,被告没有故意隐瞒未取得商品房预售许可的事实，也没有欺诈行为。另被告交房后经测算房屋的实际面积小于合同约定面积，被告退还给原告购房款20,742元，原告实际支付的购房总价款为377,233元。被告川东公司为支持其抗辩意见，向本院提交了如下证据：证据一:订购协议、商品房买卖合同各一份。拟证明原告购房前对房屋实际情况进行了充分了解,双方于2014年11月26日签订的《商品房买卖合同》,合同中并未填写商品房预售许可证号,被告没有故意隐瞒事实和欺诈原告；证据二:照片四张。拟证明公司在销售现场以公告的方式公示了未取得预售许可证的事实；证据三：收据、银行刷卡回单、领款单、转账回单。拟证明2014年11月26日,原告共刷卡支付179,975元,另支付了20,000元定金,并通过银行按揭贷款198,000元,共计付款397,975元,2016年1月18日,因面积差异，被告退还原告购房款20,742元,原告实际支付的购房款为377,233元；证据四:业主入伙验收记录表、入伙资料移交清单。拟证明原告于2015年10月30日收房；证据五:商品房买卖合同四份。拟证明被告在销售商品房，与其他业主签订商品房买卖合同时也均未填写预售商品房许可证号,进一步印证被告没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证和欺诈购房者的事实。当事人围绕诉讼请求和答辩意见均依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：一、对原告所提交证据的分析与认定：1.被告对原告所提交证据一的真实性无异议,对证明目的有异议，认为被告没有故意隐瞒和欺诈，双方所签订的合同中第二条的商品预售许可一栏为空白,证明被告明确说明了销售的商品房是没有证的。本院认为，该份证据涉及双方争议的焦点问题，本院将在评议焦点时予以综合判定；2.被告对原告所提交的证据二真实性无异议,但认为，被告交房以后经测算实际面积小于合同约定面积，被告退还给原告购房款20,742元，实收购房款为377,233元。本院认为，庭审中，原告对此予以认可，本院予以确认。二、对被告所提交的证据的分析与认定：1.原告对被告所提交证据一中定购协议的真实性及证明目的均有异议,认为要与原件核对，且不能达到其证明目的；对证据一中商品房买卖合同真实性无异议,但证明目的有异议,认为该商品房买卖合同可以印证被告作为商品房开发企业,没有取得商品房预售许可而进行预售,且在合同的第二条明确写明了预售商品房批准机关为汉川市房地产管理局，构成欺诈。本院认为，对定购协议，本院经与原件核对，对其真实性予以确认，对该组证据的证明目的，因涉及双方争议的焦点问题，本院将在评议争议焦点时予以综合判定；2.原告对被告所提交的证据二的真实性、合法性、关联性均有异议,认为该组照片的拍摄时间和公示时间无法确定,内容亦看不清楚，故与本案没有关联性。本院认为，该证据无法达到其证明目的，本院不予采信；3.原告对被告所提交的证据五有异议，认为其真实性需与原件进行核对,且与本案无关,不能达到其证明目的。本院认为，该证据无法达到证明目的，本院不予采信。经审理查明，被告川东公司建设开发了位于汉川经济开发区新河工业园的汉正古镇明清商业街商铺项目。2014年11月21日,原告邓某与被告川东公司签订了一份《汉正古镇明清商业街商铺定购协议》，约定：原告自愿定购汉正古镇B栋1层22号商铺，并于协议签订之时，支付购铺定金20,000元，双方还就签订《商品房买卖合同》等事项进行了约定。2014年11月26日，双方签订了《商品房买卖合同》,合同约定：原告购买被告预售的汉正古镇上河坊B幢1层22号商品房,建筑面积46.24㎡,单价为8,606.73元/㎡,总价款397,975元；被告应当在2015年8月30日前将验收合格的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后270日内,将办理权属登记资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金；双方还就房款支付、违约责任等事项进行了约定。合同签订同日，原告向被告出具一份承诺书，内容为：“原告于2014年11月26日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了汉正古镇上河坊商业街B栋22号商铺。该商品房原售价为11,587.42元/㎡，经原、被告双方协商，原告以8,606.73元/㎡价格购买该商品房，并承诺该商品房无偿提供给被告经营三年（即自2015年8月30日至2018年8月30日）。同时声明在本承诺有效期限内，放弃主张该物业的经营、使用、收益、转让、抵押的权利。若原告违背此承诺，自愿一次性补足该物业的差价112,518元。如本人经营确需使用该物业的，则与被告另行签订关于该商品房的租赁合同。”合同签订后，原告按约支付购房款397,975元（其中首付199,975元,办理按揭贷款198,000元），被告亦依约于2015年8月向原告交付房屋，并退还给原告房屋面积差的购房款20,742元，同时，原告依出具的承诺书，一直将该商铺交由被告经营，经营收益以抵扣房款的方式由原告享有。后原告到房屋登记机关办理权属证书时,得知该商品房至今尚未取得商品房预售许可证，不能办理权证。为此，原告起诉，要求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》无效;2.判令被告返还购房款397,975元,并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至购房款返还之日；3.判令被告承担已付购房款一倍的赔偿责任即赔偿397,975元；4.诉讼费用由被告承担。另查明，至本案庭审辩论终结前，被告川东公司尚未取得商品房预售许可证。本案争议的焦点：一、原告邓某与被告川东公司所签订的《商品房买卖合同》的效力问题。本院认为，原告邓某与被告川东公司于2014年11月26日签订的《商品房买卖合同》成立，双方虽均已依约履行交付房款及交房等合同义务，但被告川东公司至今尚未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，双方所签订的《商品房买卖合同》无效。原告诉请确认《商品房买卖合同》无效，判令被告返还购房款397,975元，并支付利息的诉请，因被告实际收取原告购房款为377,233元，故应以此金额返还并支付利息，同时，原告应返还商品房给被告。二、双方签订《商品房买卖合同》时，被告是否存在故意隐瞒的欺诈行为？是否应承担惩罚性赔偿责任？本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项的规定：“商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”本案中，被告川东公司在未取得商品房预售许可证明的情况下即预售商品房，其主观上是明知其没有取得商品房预售许可证明而销售商品房，故本院认定原告在销售时存在故意隐瞒的欺诈行为，依法应承担惩罚性赔偿责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但，该条司法解释规定的“已付购房款一倍”是责任上限，具体责任比例应结合房地产开发企业的主观恶意程度以及买受人是否具有过错等情况加以确认，本案被告川东公司在签订合同之后，已积极履行了交付房屋的主要合同义务，且原告在接收房屋后，又将房屋返租给被告，以抵扣购房款的形式获取了房屋3年的收益，在租赁期满后，原告亦自行出租，继续获取了房屋的相关收益，结合该情况，本院认定原告对被告是否具有预售许可资格未尽审慎审查义务，亦存在一定过错，可减轻被告的赔偿责任。故对原告要求被告赔偿397,975元的诉请，综合本院已判令被告承担利息损失，本院酌予确定惩罚性赔偿款的数额为已付购房款的5%即19,899元，原告第3项诉请超过的部分，本院不予支持；被告辩称没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证明及没有欺诈行为的意见，与事实不符，本院不予采纳。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告邓某与被告湖北川东置业发展有限公司于2014年11月26日所订立的《商品房买卖合同》无效；二、被告湖北川东置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告邓某购房款377,233元并支付利息损失（以377,233元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2015年1月6日起计算至实际付清款项之日止）；三、被告湖北川东置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告邓某人民币19,899元；四、原告邓某于本判决生效之日起五日内返还汉正古镇上河坊B幢1层22号商品房给被告湖北川东置业发展有限公司；五、驳回原告邓某的其他诉讼请求。上述给付内容，逾期支付的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费11,759元，由原告邓某负担5,879元，由被告湖北川东置业发展有限公司负担5,880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  朱 磊人民陪审员  李贤清人民陪审员  汪文涛二〇一九年十二月二十七日书 记 员  熊 峥附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。