西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕 0113 民初 21419 号 原告：陕西东大置业有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区XX路XX号。 法定代表人：周杰龙，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张小建，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：苌静思，陕西稼轩律师事务所律师。被告：张某某，女，汉族，1952 年 8 月 29 日出生，住西安市新城区东一路 51 号，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXX4421。 被告：西安朗慕餐饮管理有限公司，住所地：西安市高 新区唐延路 37 号 CLASS 国际公馆 2 幢 1 单元 10104 室。 法定代表人：王喆，系该公司执行董事兼总经理。 共同委托诉讼代理人：尚艳燕，陕西普迈律师事务所律师。 原告陕西东大置业有限公司（以下简称东大置业）诉被 告张某某、西安朗慕餐饮管理有限公司（以下简称朗慕餐饮） 房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公 开开庭进行了审理。原告东大置业委托诉讼代理人张小建、苌静思，被告张某某及两被告的共同委托诉讼代理人尚艳燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年 8月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于西安市唐延路37号 CLASS 国际公馆 B-10104 号房屋。合同第二条约定租期自 2014 年 8 月 28 日至 2020 年 8 月 27日；月租金为人民币 56117.4 元，年租金 673408.8 元，且每贰年租金在上年租金的基础上递增 5%；租金按半年度支付，并应在租金到期前 15日内支付下期租金。被告应支付的房屋押金为 56117 元。后双方签订《补充协议》，被告增加租赁 CLASS 国际公馆 B 栋二层建筑面积 63.02 ㎡的房屋与B-10104共同使用。原告按约交付房屋给被告使用，租赁期间被告多次逾期支付租金，并且本应于 2018 年 5 月 14 日支付的 2018 年 5 月 28 日至 2018 年 11 月 28 日期间租金，被告却迟迟不予支付。原告经多次催要无果，基于被告的违约行为，原告于 2018 年 6 月 19 日按照合同约定向被告发送合同解除通知，并再次要求被告搬离及返还房屋。被告于2018年6月20 日收悉该通知，但仍欠付租金及相应违约金，且始终占用原告房屋不予返还。原告根据双方所签订的《房屋租赁合同》诉至法院，要求：1、判令被告立即搬离并返还原告所有的西安市XX路XX号XX国际公馆B-10104号房屋；2、判令被告向原告支付拖欠租金、房屋占有使用费，共计 112017.3 元（暂计至2018年7月20 日），以及自2018年7月21日起至实际搬离并返还房屋之日止的房屋占有使用费，按合同约定同期租金标准计算；3、判令被告向原告支付逾期付款违约金286585.2元（暂计至2018 年7月20日），以及2018年7月21日起至被告实际支付拖欠租金之日止的违约金，按 49785.5 元租金为基数、日千分之三的标准计算；4、判令被告向原告支付装修免租期折算租金共计61728.7元；5、判令被告所交房屋租赁押金 56117 元不予退还；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用。二被告共同辩称：一、因被答辩人原因造成涉案租赁房屋漏水，在房屋无法正常使用的情况下，被答辩人无权收取租金。答辩人承租涉案房屋的目的在于商业经营，确保答辩人使用涉案房屋正常经营是被答辩人应履行的主要合同义务，也是被答辩人获得租金的前提条件。本案中，因被答辩人选用的消防管道弯头存在质量问题导致涉案漏水事故的发生。漏水后，被答辩人只是对破裂处的消防管道进行了简单的封堵处理，没有进行修复，使其丧失了消防作用，造成房屋达不到合格标准，无法正常使用。加之，被答辩人对漏水造成的房屋墙面、地面损失不予修复；对答辩人经营必备设备怠于修理；对答辩人的财产损失不予赔偿等均使答辩人无法使用租赁房屋、无法正常营业。二、被答辩人单方解除涉案合同没有事实和法律依据，被答辩人向答辩人送达解除合同通知的行为不应产生涉案合同解除的法律后果。2018年6月19日被答辩人发函单方解除了涉案合同，其解除理由是答辩人逾期30天未支付2018年5月14日前应付租金。本案中，涉案房屋无法按约正常经营使用的责任在被答辩人一方，与答辩人无关；在答辩人未使用租赁房屋进行经营时，被答辩人无权获得租金，故何来答辩人逾期支付租金的问题。涉案事故发生前，被答辩人已预收了2018年5月27日之前的租金，但自2018年1月29日事故发生后，双方租赁关系已处于中止状态，此期间不应产生租金。也就是说，截止合同约定的应交租金之时即2018年5月28日前，被答辩人预收的租金中尚有四个月的租金没有使用，而何时起算此部分租金需依被答辩人交付符合约定房屋的时间来确定。三、被答辩人主张答辩人支付逾期付款违约金和装修免租期租金的诉请有违事实，于法无据，不能成立。涉案事故发生前的租金已全部结清，对应的租期已完成。而此期间租金支付数额和时间是由答辩双方协商确定并实际履行，故被答辩人从未就实际交付与约定不符的问题提出异议或主张权利，现在本案中主张答辩人支付违约金显然超过诉讼时效，依法已丧失胜诉权。同时，被答辩人主张按日3‰即年息109.5%核算违约金显然远超出实际损失，不应得到法律的支持。双方对免除三个月装修期租金没有设定以达到约定的租赁期限为条件，法律更未规定免收租金的期间应与履行的租赁期间相关联。何况，涉案租赁合同无法继续履行的责任在被答辩人一方，并非答辩人违约造成，加之该约定早已实际履行完成，现被答辩人主张答辩人支付免租期的折算租金无事实和法律依据，请求法院不予支持。四、被答辩人诉请答辩人张某某与朗慕公司共同承担责任无事实和法律依据，请求法院不予支持。涉案租赁合同签订时，答辩人朗慕公司尚处于筹办期，公司的工商设立登记手续尚在办理过程，故无法以法人身份与被答辩人签订合同。答辩人张某某出于答辩人朗慕公司的经营使用需要与被答辩人签订涉案租赁合同，所承租房屋完全由朗慕公司用于经营，合同的权利义务均归属于朗慕公司所有。答辩人张某某并非涉案租赁合同的实际履行人和权利义务具有者。综上，因被答辩人原因造成答辩人无法正常使用租赁房屋进行经营，答辩人不应支付未经营期间的租金；被答辩人称答辩人构成逾期交付租金有违事实和法律，其无权以此为由解除涉案租赁合同；故被答辩人基于解除权主张的诉讼请求不能成立，请求法院依法予以驳回。 经审理查明，2014 年 8 月1日，原告陕西东大置业有限公司（甲方、出租方）与被告张某某（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于西安市高新区唐延路 37 号CLASS国际公馆 B 栋 10104 室房屋，建筑面积共计 544.83 ㎡（一层建筑面积208.85㎡，二层建筑面积335.98㎡），经营范围：咖啡、饮品、简餐；月租金为 56117.4 元，年租金为 673408.8 元，每贰年租金在上年租金基础上递增 5%，租赁期限6年（72个月），自 2014 年 8 月 28 日起至 2020年8月27日。该合同第二条约定承租方应在签订合同时一次性向出租方支付房屋押金56117元及6个月租金（第一个半年的租金），合计336702元；出租方免除承租方三个月装修期的租金（即2014 年 8 月 28 日至 11 月 28 日）；第一次租金付后出租方将所租房屋钥匙及相关手续移交承租方；租金按半年度支付，在租金到期前 15 日内支付下期租金。该合同第六条6.1 款约定“乙方应按合同约定支付房屋租金，逾期甲方有权按日收取违约金，标准为：自逾期之日起每日按应交付租金的千分之三向甲方支付违约金，乙方逾期支付房屋租金超过 30 天，甲方可以单方解除合同，并另行出租同时要求乙方搬出上述房屋，且押金不予退还。”该合同第五条5.2 款约定“租赁期间，乙方发现该房屋主体结构及附属设施发生自然损坏影响正常使用时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的柒个工作日内立即进行维修。逾期不维修、不修复影响乙方使用的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。” 西安东大英联华物业管理服务有限公司系被告陕西东大置业有限公司全资设立的公司，且系涉案CLASS国际公馆的物业服务公司。2015年4 月16日，被告张某某与西安东大英联华物业管理服务有限公司就上述《房屋租赁合同》签订《补充协议》，约定被告承租原告位于西安市高新区唐延路 37 号CLASS国际公馆 B 栋二层建筑面积为 63.02 ㎡房屋，用作B0104 房屋共同经营使用，增加部分的月租金为 3151 元，半年租金为18906元，其他条款均以已经签署的B0104号房屋的《房屋租赁合同》为准。被告陕西东大置业有限公司对此不持异议。再查，上述《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，原告交付租赁房屋（含《补充协议》中增加的63.02 ㎡房屋），被告西安朗慕餐饮管理有限公司使用涉案房屋进行餐饮经营，该公司于2015年10月22日依法登记成立，被告张某某系公司股东，工商登记的住所地即为涉案房屋地。合同履行期间内，被告向原告缴纳房屋押金56117元，并足额缴纳租金，本案纠纷发生前，被告于2017年11月28日、2017年12月4日最后一次向原告缴纳租金合计373390.92元（系2017年11月28日至2018年5月27日期间的租金）。2018年1月29日下午两点左右，涉案房屋一层的消防管道弯头处暴裂漏水，造成被告所承租房屋及经营设备损坏。对于现场情形，据（2019）陕01鉴3165号《建筑工程质量司法鉴定意见书》记载：“被申请人（即本案原告）叙述：事发当日，接到申请人（即本案被告）的通知后，物业人员大约15分钟后到达事发现场，及时采取制止漏水的措施。在制止漏水过程中，因管头拆卸难，物业人员采取对管头切割的方法。经过大约两个小时将漏水制止，物业保洁人员经过大约5小时清理，将室内积水全部清除完毕。”事发至今，原告未更换新的管道弯头。次日，原告陕西东大置业有限公司向西安东大英联华物业管理服务有限公司出具《授权书》委托该物业公司处理涉案房屋管道维修、责任界定等相关事宜。关于消防管道暴裂原因，经西安市中级人民法院委托，陕西华信项目管理有限公司于2019年9月23日作出（2019）陕01鉴3165号《建筑工程质量司法鉴定意见书》，载明消防管道所用（本次爆裂）的弯头经实测其壁厚为2.2-3.2㎜，壁厚不均匀，特别是丝扣最末端处的壁厚仅为1.5㎜，弯头端部加强长度仅为9.2㎜，不符合国家标准——《可锻铸铁管路连接件型式尺寸一弯头、内外丝弯头》GB3289.2-82规定的弯头壁厚及弯头端部加强长度的要求（公称直径为N25的“可锻铸铁管路连接型式尺寸弯头、内外丝弯头”的标准壁厚为3±0.5㎜，弯头端部加强长度为15㎜），最终鉴定意见为：“暴裂弯头几何尺寸不符合GB3289.2-82规定，弯头内螺纹加工咬伤了弯头本体，造成壁厚减少，涉案消防管道弯头暴裂发生漏水的主要原因是由于该消防管道在此部位所用弯头存在质量问题所致。”又查，直至2018年5月14日（《房屋租赁合同》约定的租金支付日），双方就赔偿损失一事一直协商未果，原告至今未更换新的消防管道弯头，造成被告无法继续经营，此后被告未按期缴纳租金。原告于2018年6月12日向二被告寄送《关于支付租金并交还房屋的通知函》，催告被告于 2018 年 5 月 14 日前支付 2018年5 月28日至2018年11 月27日的租金。2018年6月19日，原告向二被告寄送《解除租赁合同及交还房屋的告知函》，告知二被告因未支付2018年5 月28日至2018年11 月27日的租金，已构成严重违约，解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，并于收到函件后3日内搬离并返还房屋。被告于2018 年 6 月 21 日回函原告，表示收到《关于支付租金并交还房屋的通知函》与《解除租赁合同及交还房屋的告知函》，答复原告因房屋租赁合同未到期且双方正在协商阶段，不同意解除合同；未交纳租金系因房屋管道破裂造成其损失，并非无故迟延交纳；原告与物业公司应及早赔偿漏水给被告造成的损失。2018年7月20日，原告陕西东大置业有限公司将二被告诉至本院，以《房屋租赁合同》及《补充协议》已经解除为由，要求二被告搬离涉案房屋并支付租金及房屋占用费等，该案案号为（2018）陕0113民初13900号，该案经西安市中级人民法院(2019)陕01民终9159号民事裁定书裁定发回重审，现即为本案。2018年7月12日，二被告以合同纠纷为由将陕西东大置业有限公司与西安东大英联华物业管理服务有限公司诉至本院，要求继续履行合同，案号为（2018）陕0113民初13264号，二被告于2019年3月21日撤诉。此后，二被告起诉原告要求解除合同且赔偿损失，案号为(2019)陕0113民初2191号，本案中的（2019）陕01鉴3165号《建筑工程质量司法鉴定意见书》来源于该案，目前该案尚在审理阶段。 另查，涉案房屋发生纠纷后，被告未搬离房屋，直到2019年12月8日，原告自行将涉案房屋内物品清理并拆除装修，原告承认涉案房屋目前呈现毛坯状态且未对外出租。上述事实有，房屋租赁合同、补充协议、租金收款收据、《关于支付租金并交还房屋的通知函》、《解除租赁合同及交还房屋的告知函》、EMS 邮寄单、《建筑工程质量司法鉴定意见书》、授权书、朗慕公司确认损坏物品的确认单、西安东大英联华物业管理服务有限公司的企业信用信息公示报告、东大置业诉张某某租赁合同纠纷一案起诉状、案件受理通知书、张某某与朗慕公司诉东大置业于东大英联华物业公司租赁合同纠纷一案起诉状、传票、张某某与朗慕公司诉东大置业房屋租赁合同纠纷案起诉状、（2018）陕0113民初字第13264号民事裁定书、一层顶面平面图、漏水点及现场照片、房屋毁损照片、庭审笔录等证据在卷佐证，并经质证可以作为定案依据。 本院认为，原告与被告张某某自愿签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告张某某与西安东大英联华物业管理服务有限公司自愿签订《补充协议》，原告作为所有权人对此不持异议，并将《补充协议》涉及的房屋交于被告，视为对该协议的确认，该补充协议亦合法有效。原、被告应当遵循诚实信用原则全面履行各自义务。因此，结合双方诉辩意见及已经查明的案件事实,本案争议焦点应归纳为两点：一、原告与被告之间的房屋租赁合同及补充协议是否已经解除；二、租赁期间内，消防管道发生暴裂，被告是否有权拒付租金。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案系涉案房屋消防管道弯头暴裂引发的纠纷，且经专业结构鉴定消防管道弯头壁厚不达标，存在质量问题，原告提出被告将应置于吊顶外的喷淋及烟感置于吊顶封包外造成管道承受室外冷空气最终受凉暴裂的异议，不能成立。因消防管道暴裂造成原告无法正常使用涉案房屋进行经营，原告作为出租人未保持租赁物符合约定的经营用途，应当承担违约责任。同时，从2018年1月29日消防管道暴裂至今，涉案房屋的消防管道弯头并未更换，仅是采用停水且使用物品包扎管口的简单封堵办法，被告作为经营餐饮的公共场所，无法达到消防安全的要求，依照《中华人民共和国消防法》第十五条之规定无法投入使用、营业，原告存在明显违约行为。此后，被告未按期支付2018年5 月28日至2018年11 月27日的租金属实，且根据双方签订的《房屋租赁合同》，承租方逾期支付房屋租金超过 30 天，出租方可以单方解除合同。然而，纵观全案，根据双方的过程程度、违约情形及时间节点，原告提供的出租房屋的消防管道弯头暴裂且未及时修复在先，原告有赔偿损失、及时修复的义务，然而原告未及时履行上述义务；而被告未按期支付2018年5 月28日至2018年11 月27日租金的行为在后，且事发当时的租金已经缴纳至2018年5 月27日，双方互负履行义务，且无先后顺序。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”被告延付租金并无不妥。原告仅以被告存在初期延付租金的行为为由，据此解除合同，虽有合同约定，但不符合诚实信用原则。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二) 》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”被告在收到原告解除合同通知后于三个月内提起诉讼，要求继续履行合同，双方之间的房屋租赁合同关系并未在当时解除。此后，直到2019年12月8日，原告自行将涉案房屋内物品清理并拆除装修，双方矛盾激化，履行合同的基础已然丧失，合同目的已经根本无法实现。2019年12月20日的庭审中，经本院释明，被告同意解除合同，考虑双方均作出解除合同的意思表示，故本院确定双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》应于2019年12月20日解除。原告已经自行将涉案房屋内物品清理并拆除装修，其诉请被告立即搬离并返还原告所有的西安市XX路XX号XX国际公馆B-10104号房屋无事实基础，本院不予支持。因被告张某某系被告西安朗慕餐饮管理有限公司的股东，而被告张某某签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，均早于被告西安朗慕餐饮管理有限公司的成立之日，且租赁房屋由被告西安朗慕餐饮管理有限公司使用，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”因此，对原告要求被告张某某承担责任的诉讼请求，依法不予支持。关于争议焦点二，租赁期间内，出租人有保持租赁物符合约定用途的义务。从2018年1月29日消防管道暴裂至今，涉案房屋的消防管道弯头并未更换，仅是采用停水且使用物品包扎管口的简单封堵办法，被告朗慕公司开设咖啡馆，作为经营餐饮的公共场所，无法达到消防安全的要求，无法正常经营使用，原告存在违约行为。原告主张被告朗慕公司有维修的义务，然而，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”出租人对租赁物有维修的义务，而承租人不仅享有要求出租人维修的权利，而且在出租人不履行维修义务时，承租人还享有自行维修、减少租金、延长租期等权利，而自行维修并非承租人的义务。原告主张被告朗慕公司有维修的义务，于法无据。同时考虑到本案系消防管道自身存在质量问题而暴裂引发的纠纷，暴裂的消防管道虽位于被告租赁的房屋内，但是该消防管道系基于公众利益之需要设立，属于公共设施，根据《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”据此，被告作为承租人亦不具有维护公共消防设施的义务。事故发生后，被告已经履行了通知义务，原告亦安排物业公司前去查看，但是至今未对涉案房屋暴裂的消防管道弯头进行更换。因此，涉案房屋作为公共经营场所，存在消防隐患，被告朗慕公司实际无法正常使用。原告要求被告朗慕公司按照约定金额支付2018年5月28日后的房屋租金于法无据，本院不予支持。但同时，考虑被告朗慕公司实际占用涉案房屋至今，且未督促原告及时更换消防管道弯头，因此被告朗慕公司应承担2018年1月30日起至2019年12月8日前（共计677天）的房屋占用费。因涉案房屋实际无法作为经营用房使用，故考虑双方违约情形，本院酌定房屋占用费应按照事故发生时房屋租金（月租金62231.82元）的20%收取，即12446.36元/月，共计280872.77元。因被告已经缴纳涉案房屋租金至2018年5月27日，但自2018年1月29日涉案房屋消防管道暴裂后无法经营使用涉案房屋，故已经缴纳的2018年1月29日至2018年5月27日的房屋租金248927.28元应予以充抵，被告向原告缴纳房屋押金56117元亦应予以充抵。经过充抵，原告应返还被告剩余押金24171.51元。民事活动应当遵循诚实信用原则，原告主张逾期付款违约金及装修免租期的租金，因房屋租赁合同解除的原因在原告一方，对此两项诉讼请求，本院不予支持。原告当庭增加诉讼请求，要求判令两被告按照鉴定机构确定的金额，XX路XX号XX公馆XX栋XX违法扩建及装饰装修部分的拆除及修复费用予以赔偿。然而，结合本院已经查明的案件事实及双方的诉辩意见，该项诉讼请求存在以下问题：一是原告增加的诉讼请求与其观点及原审诉请前后矛盾。一方面，原告主张涉案合同已经于2018年6月20日解除，且解除后被告应当返还房屋，装修装饰均无偿归房主所有，原告拆除也属对自己财产的处置，根本不构成损坏他人财物，但是另一方面，原告又主张两被告承担所谓“自行拆除自己财产”的拆除费用，前后矛盾。二是本案及另案（两被告诉原告要求解除房屋租赁合同、赔偿损失的案件）均尚在审理阶段，双方的房屋租赁合同是否解除尚存在争议，原告无合法依据擅自拆除涉案房屋装修部分，拆除行为本身不具有合法性，原告主张拆除费用于法无据。三是若原告主张拆除室外部分的扩建及装饰装修的费用，则因原告对公共区域部分不享有所有权，并非主张该诉讼请求的适格主体。综合上述情况，对原告当庭增加的该项诉请及要求对增加诉请部分进行鉴定的请求，本院不予受理。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第二百一十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国消防法》第十五条、第十八条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二) 》第二十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下： 驳回原告陕西东大置业有限公司全部诉讼请求。 案件受理费8964元，由原告陕西东大置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕 西省西安市中级人民法院。     审  判  长     郑      彤审  判  员     史  伟  萍人民陪审员     杜      炜 二〇一九年十二月 二十六日  书  记  员     许  丹  彤   打印：扈艳红     校对：李兴梅    2019年  月  日送达 1