湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0203民初1716号原告:胡文华，男，1977年9月6日出生，汉族，住湖北省大冶市，委托诉讼代理人朱纯家，湖北维佳律师事务所律师，委托期限：特别授权。被告:黄石市万隆房地产开发有限公司，住所地:黄石市西塞山区颐阳路699号。法定代表人彭猛超，公司总经理。委托诉讼代理人邓国明，湖北人本律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人:黄振平，男，1973年3月9日出生，汉族，住大冶市，原告胡文华诉被告黄石市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）、第三人黄振平合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序审理，并由审判员万劲独任审判，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人朱纯家、被告万隆公司的委托代理人邓国明、第三人黄振平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担大冶市华瑞嘉园商品房被查封所造成的损失976259.16元（被查封52套房屋总价款17005821.80元，从2018年6月12日被查封之日至2019年2月3日解除查封之日止，年利率按8.9466%计息）。2、判令被告承担大冶市华瑞嘉园商品房未解封23套房屋的损失837170.20元（被查封房屋总价款7018063.20元，暂从2018年6月12日被查封之日至2019年10月12日止，后再计算到解除查封之日止，年利率按8.9466%计息）。3、被告承担因房屋被查封造成的其他直接经济损失37.6万元。4、被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年1月9日原告胡文华为了开发大冶市灵乡镇华瑞嘉园商品房项目，挂靠被告，签订了《合作协议书》，约定由原告向被告交纳管理费8万元，以被告的名义从事房地产开发经营，自负盈亏、自理税费、独立承担一切责任，被告提供开发房屋资质及合法手续。2014年3月4日原告将华瑞嘉园1号住宅楼的整体开发权分包给第三人，双方也签订了《联合开发合同书》约定，第三人出资300万元购买华瑞嘉园1号楼开发权益，涉及的各种配套税费，按开发土地面积、工程量等按建筑比例分摊，由第三人独自承担相应的经济、法律责任。2018年6月华瑞嘉园已经竣工，正在销售中，因被告债务缠身，已被他人起诉，黄石港区、西塞山区两法院查封了华瑞嘉园1号楼75套房屋，导致购房人退款索赔，银行终止按揭手续，借款人上门逼债，销售部每天有人闹事。原告向两法院提出执行异议，均被裁定驳回。原告一方面找第三人协商赔偿事宜，另方面找被告解决房屋查封事宜。2018年6月18日原、被告签订了一份《补充协议书》，该协议书第二条约定：被告确保50天内解除全部房屋的查封，愿意承担查封房屋而产生的一切法律责任和经济损失。后双方共同努力，2019年2月3日西塞山区法院解除查封了45套房屋，黄石港区法院解除查封了7套房屋，目前尚有23套房屋未解封。被告严重违约，使原告与第三人遭受巨大的损失，故诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据一、原告身份证复印件、被告公司营业执照、第三人身份证复印件。证明原、被告主体适格。证据二、国有建设用地使用权网上交易成交确认书。证明通过合法招投标方式，取得建设使用权。证据三、土地使用证复印件。证明黄石市万隆房地产开发有限公司通过有偿转让的方式取得建设使用权。证据四、开发华瑞嘉园的有关证件（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证）。证明开发华瑞嘉园手续合法齐全。证据五、大冶市灵乡镇城镇建设投资有限责公司与黄石市万隆房地产开发有限公司签订《协议书》。证明双方同意出让土地开发华瑞嘉园商品房。证据六、胡文华与黄石市万隆房地产开发有限公司签订《合作协议书》。证明胡文华挂靠万隆公司独资开发华瑞嘉园。证据七、胡文华与黄振平签订的《联合开发合同》。证明将华瑞嘉园1号住宅楼分包给黄振平独资开发。证据八、黄石市西塞山人民法院、黄石市黄石港区人民法院协助执行通知书。证明西塞山区人民法院查封商品房60套，黄石港区人民法院查封商品房15套，导致原告第三人不能销售房屋，回笼资金，蒙受损失。证据九、情况说明。证明黄石市万隆房地产开发有限公司说明华瑞嘉园房屋开发只是挂靠关系，不是其公司的资产请求解封。证据十、黄石市西塞山区人民法院执行裁定书三份。证明驳回原告异议请求。证据十一、黄石市西塞山区人民法院、黄石港区人民法院协助执行通知书。证明西塞山区人民法院解封商品房45套，黄石港区人民法院解封商品房7套，还有23套未解封，原告第三人不能销售，损失惨重。证据十二、补充协议书。证明黄石市万隆房地产开发有限公司确保50天房屋全部解封并愿意承担查封华瑞嘉园商品房的一切损失赔偿。证据十三、华瑞嘉园销售进度及商品房销售单套价一览表。证明不动产管理局、发改局均规定商品房的销售价格，该房屋被查封，不能销售，以此为依据计算损失。证据十四、房屋查封一览表（一、二、三）及利率证明。证明两区法院查封商品房75套，计人民币24023885元，被告应当按银行贷款利率计息承担查封房屋期间的损失。证据十五、未解除查封房屋一览表。证明两区法院查封房屋，至今未解封，折算人民币7018063.20元，由被告承担赔偿责任。证据十六、人员工资31.5万元及提出异议律师代理费4万元。证明人员工资31.5万元及执行异议代理费4万元，应当由被告承担。证据十七、赔偿费用清单。被告辩称：1、被告与原告签订的《合作协议书》无效。被告将自己取得的房地产开发资质出借给原告用于开发华瑞嘉园项目违反了《房地产开发企业资质管理规定》的强制性规定，该协议无效。2、协议无效，因合同取得的财产，应当予以返还，原告主张的利息损失没有法律依据。被告通过协议获得了原告的投资款应返还，华瑞嘉园应属于被告，该项目的查封与原告无关。即使是返还投资款，还应当扣除原告获得的收益。现华瑞嘉园项目部分房屋被查封，原告因此主张利息损失没有法律依据。原、被告均清楚出借资质违反法律强制性规定，对于合同无效的过错，原、被告过错相等的，不存在被告赔偿原告的情形。3、第三人不是合同相对人，与本案无关。综上，要求驳回原告的诉讼请求。被告为支持其辩解理由，向本院提交了以下证据：证据一、合作协议书。证明原告是挂靠在被告公司建设华瑞嘉园项目，该协议基于挂靠无效，原告基于该挂靠合同得到利益，基于合同无效，被告名下的华瑞项目的所有资产法律上退还给原告，不存在原告有任何损失。第三人辩称：同意原告的诉讼请求，没有答辩意见。第三人未向本院提交证据。经双方质证，原告的证据被告认为：证据一没有异议。证据二、三、四的真实性没有异议。证据五、六的真实性没有异议，证明内容没有异议。证据七与本案无关，关联性有异议。证据八的真实性没有异议。证据九没有原件，不发表质证意见。证据十、十一真实性没有异议，证明内容有异议，查封行为不能直接证明原告的损失。证据十二的真实性没有异议，证明内容有异议，合作协议书是确定双方关系的基础协议，基于合作协议书的无效，补充协议书也应该无效。证据十三的三性均有异议，该销售价格不应当作为原告确定并计算损失的依据，销售价格中包含有利润在内，销售价格中的利润部分表明原告挂靠被告公司建造华瑞嘉园项目已受益，以其受益部分计算利息，属于利上加利，原告不能因此而获取该部分的利益。证据十四的质证意见同证据十三。证据十五中折算的金额有异议，理由同证据十三的质证意见。证据十六、十七的三性均有异议，房屋查封是事实，原告基于房屋查封，其也有减损义务，如果有房可卖销售人员是应付工资，无房可卖对卖房人员可不付工资，原告将其聘用的为自己工作的人员，损失要求由被告承担没有法律依据。被告的证据原告认为：对被告提供的证据一真实性没有意义，被告收取了原告8万元管理费，无论合同有效、无效，均应该承担责任。经审理查明：2013年1月9日原、被告签订了《合作协议》主要约定内容为“乙方（原告）拟开发灵乡电器厂地块，甲（被告）乙经友好协商，甲方同意将乙方以甲方的名义并由乙方全额投资开发该地块的房地产商品房项目。1、开发项目名称：大冶市灵乡镇华瑞嘉园；2、开发面积13031.58平方米，3、项目利益分配：因项目系乙方自找项目，仅仅是以甲方的名义从事房地产开发经营，所以该项目由乙方自筹资金购地，建设施工，售房和委托物业管理，并负责该项目的售后服务与保修，收入为乙方所有，其债权债务由乙方自行承担，与甲方无关。该项目无论盈亏如何，甲方均按8万元提取管理费。4、本协议签订后，乙方在三日内向甲方一次性缴纳项目管理费。5、乙方以甲方的名义投资开发该项目，与项目相关的所有费用和各项税金必须由乙方负责承担，与甲方无关。乙方要按时足额缴纳各种税费，否则负一切责任。乙方开发该项目以甲方名义并以该项目部单独立账、立户的形式操作，甲方配合办理与该项目相关的合法手续。甲方对乙方实行自主经营，自立账户，独立核算，自负盈亏，自担风险的原则实施该项目。因此项目是乙方自找项目并以甲方的名义全额投资，收益和法律责任全归乙方，所以在双方合作期间甲方所有的债权债务与乙方无关，更无权动用乙方资产。同样，乙方所有的债权债务与甲方无关“。双方还就开发华瑞嘉园地块的拆迁问题、投资经营期间的情况反映、原告选定施工、监利、设计、物业的队伍签订合同、依法经营、质量及安全责任、销售房屋前的物业管理、工程竣工验收合格后的工程资料图纸、工程质保金、工程账目和安全生产检查等方面的问题进行了约定。2013年2月1日原告作为被告与大冶市灵乡镇城镇建设投资开发有限公司签订了《协议书》，约定位于大冶市××乡镇长××村境内的原灵乡镇电器厂厂区及原灵乡镇城建办公室二层办公楼一栋地块，以土地招拍挂的方式转让给被告。土地用途为商业、住宅用地。双方还约定了转让费为210万元、付款期限、被告开发项目办理手续费用的承担、开发房地产项目的要求、违约责任等。该合同由被告盖章。原告作为被告代表在合同上签字。2014年1月10日原告以被告名义通过竞拍程序，取得了大冶市公共资源交易中心国有建设用地使用权网上交易《成交确认书》（编号10200032）。2014年至2015年原告以被告的名义分别取得了建筑用地规划许可证、土地使用证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证等权属证书。因此取得了上述地块的房地产开发资格。2018年4月12日原告以被告的名义建设的“华瑞嘉园“1号、2号商业、住宅楼取得了《湖北省商品房预售许可证》。因被告与他人的债务纠纷，被告被他人分别诉至法院，经法院裁决，被告欠他人债务的法律文书已经生效并进入强制执行阶段。2018年6月12日黄石市黄石港区法院和黄石市西塞山区法院，分别向房地产管理部门下达了执行裁定书和协助执行通知书，将登记在被告名下的，由原告出资开发建设的“华瑞嘉园”1号楼房屋进行了查封，其中黄石市黄石港区法院查封了15套房屋、黄石市西塞山区法院查封了60套房屋。2018年6月18日原、被告签订了《补充协议书》约定“2018年6月12日黄石市法院对乙方（原告）全额投资开发的大冶市灵乡镇华瑞嘉园项目房产进行了查封、冻结，项目75户房产被查封、冻结，房产价值2400万元（以法定评估为准）近800万元银行按揭不能审批发放，依照双方签订的合作协议书，为尽快解封，落实按揭贷款、解决乙方的实际困难，双方达成协议如下：1、因甲方单方经济纠纷原因，2018年6月12日将乙方全额投资的大冶市灵乡镇华瑞嘉园项目资产进行了查封，甲方非常理解乙方处境，同时甲方有责任、义务积极想方设法解决乙方的目前困境。2、乙方的项目被法院查封已造成事实，甲方应积极迅速拿出解封乙方资产的办法，甲方承诺在本补充协议签订后的50天内，将乙方项目被查封的资产全部解封，否则甲方承担乙方因法院查封房产而产生的一切法律责任和经济损失。3、因甲方单方面原因导致乙方项目75户近2400万元（以法定评估价为准）房产被黄石法院查封，800万元的银行按揭贷款不能审批发放，因此乙方要求甲方暂借210万元给乙方，甲方承诺期50日内解封乙方被查封的房产后，乙方迅速办理银行按揭贷款，按揭贷款回笼后，第一时间内将210万元借款归还甲方。4、甲方在50天内将乙方被法院查封的资产全部解封后，乙方必须依法依规将项目的全部资料及相关手续报送甲方，并由甲方专配人员协助乙方办理项目后期的相关手续“。2018年8月21日被告向黄石市黄石港区法院和西塞山区法院出具《情况说明》说明“华瑞嘉园”系原告挂靠被告名下，该房屋不是被告资产，与被告无关。被告正积极筹措资金在近期予以解封，该项目已经取得五证并部分对外销售，要求法院予以解封。同时原告于2018年8月28日向黄石市西塞山区法院执行部门提出执行异议，要求解除查封。2018年12月西塞山区法院裁定驳回了原告的异议请求。2019年2月3日西塞山区法院解除查封了45套房屋，黄石港区法院解除查封了7套房屋，目前尚有23套房屋未解封。原告诉至法院。另查明，原告与第三人签订《联合开发协议》约定将华瑞嘉园1号楼的整体开发权交给第三人投资建设，第三人向原告缴纳300万元购买1号楼的整体开发权。本院认为：一、根据当事人提交的证据以及庭审查明的事实，原、被告对原告挂靠于被告实际投资了本案项目工程的事实无异议，本院予以确认。因原告自筹资金、自主经营、自负盈亏，被告只收取管理费不承担经营风险，故原、被告属于借用资质即挂靠的关系，该借用资质（挂靠）行为因违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：…（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的”的规定，应认定为无效合同。本案被告承认因自身的原因导致原告实际投资开发的本案项目被法院查封，从而给原告造成了损失，本院对此予以确认，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应当对因其过错所导致的原告的损失予以赔偿。庭审中，被告承认因被告的债务导致原告开发的华瑞嘉园的部分房屋被法院强制执行查封，2018年6月12日黄石市黄石港区法院和黄石市西塞山区法院，分别查封了由原告出资开发建设的“华瑞嘉园”1号楼房屋，其中黄石市黄石港区法院查封了15套房屋、黄石市西塞山区法院查封了60套房屋。2019年2月3日西塞山区法院解除查封了45套房屋，黄石港区法院解除查封了7套房屋，目前尚有23套房屋未解封的事实。被告在与原告签订的《补充协议书》中约定，对因查封所造成的一切经济损失由被告承担。被告称华瑞嘉园应属于被告，该项目的查封与原告无关的理由，与事实不符，故原告要求被告承担其经济损失，本院予以支持。二、原告主张房屋系因被告的原因导致房屋成为他案生效法律文书的执行标的，被告对此予以认可。本院认为，根据庭审查明的事实，涉案房屋已经被法院作为被告的财产用于履行生效法律文书确定的义务，虽然未进入司法拍卖程序，但因查封导致原告的房屋无法进行预售，从而使原告投资的房地产项目的资金收回，故查封房屋价值的利息损失应当认定为因被告的过错给原告造成的直接损失，原、被告在签订的《补偿协议书》中，被告也认可原告被查封房屋价值2400万元，因查封所造成原告800万元的银行按揭不能发放，其损失由被告承担的条款。原告起诉计算的房屋被查封的价值共计24023884元，与《补偿协议书》中双方认可的查封房屋价值相吻合。三、原告将其房地产项目挂靠在被告处，借用被告的资质进行房地产投资，虽被告对工程也进行了管理与监督，但其挂靠违反法律强制性规定，对此原告也存在一定过错，故该损失应当在原、被告之间按过错比例进行分摊，本院酌情按照4:6的比例在原、被告之间划分过错责任，故对于该损失，被告应当承担60%，其余损失应当由原告自行承担。四、关于原告的利息损失。原告提交了大冶市发展和改革委员会确认的房屋销售价格，对查封的房屋的销售价格本院予以采信。对原告要求按照年利率8.9466%计算利息，无法律依据，本院按照年利率6%计算原告的利息损失。原告的利息损失应为：1、被查封已解封的房屋52套，总价值17005821元，查封时间231天，利息损失645755元。2、未解除查封的房屋23套，总价值7018063元，从2019年6月12日至2019年10月12日止的利息损失为561829元，上述合计为1207584元。由被告赔偿原告724550元，原告自行承担483034元。五、关于原告主张的员工工资损失、提出执行异议聘请法律工作者支付的代理费损失37.6万元。原告除提交员工工资表外，没有提交劳动合同、工资发放银行流水详单证明原告在房屋被法院查封期间仍在发放员工工资；且原告在明知房屋被查封无法销售的情况下，仍发放员工工资，属自行扩大损失，即使存在该损失也由原告自行承担，故本院不予支持。原告聘请法律工作者提出执行异议花费的代理费4万元，属于原告维权所支付，为间接损失，本院不予支持。综上，因被告过错导致原告实际投资开发的华瑞嘉园项目房屋被法院查封，从而给原告造成利息损失724550元，应当由被告予以赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄石市万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告胡文华损失724550元；二、被告黄石市万隆房地产开发有限公司从2019年10月13日起赔偿原告胡文华的后续利息损失（以17005821元为计息基数，按年利率6%计算至房屋解除查封之日止的利息损失的60%计算）。三、驳回原告胡文华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12158元，由原告负担6000元，被告负担6158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  万劲二〇一九年十二月十六日书记员  吴双