宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2019）宁0302民初2730号原告：中国农业银行股份有限公司吴忠分行。负责人：崔某。委托诉讼代理人：刘某，特别授权代理。被告：马某1，住宁夏回族自治区吴忠市。被告：马某2，1988年6月15日，住宁夏回族自治区吴忠市。被告：宁夏华圣房地产开发有限公司。法定代表人：杨某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：冯某，系宁夏清瞳律师事务所律师，特别授权代理。原告中国农业银行股份有限公司吴忠分行（以下简称农业银行吴忠分行）诉被告马某1、马某2金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案受理。在审理过程中，原告于2019年4月30日申请追加宁夏华圣房地产开发有限公司（以下简称华圣公司）作为本案的被告参加诉讼，本院依法组成合议庭合议后予以准许，并通知华圣公司作为本案的被告参加诉讼。本案适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘某、被告华圣公司的委托诉讼代理人冯某到庭参加了诉讼，被告马某1、马某2经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告清偿房屋借款本金272708.51元，利息及罚息19037.1元（截至2019年3月15日），本息共计291745.61元，其余利随本清；3.依法处置变卖被告抵押财产吴忠市利通区文化街西侧龙河金帝小区13－1－402室，优先偿还原告借款本息；4.被告宁夏华圣房地产开发有限公司承担连带责任；5.被告承担本案诉讼费及其他一切费用。事实与理由：2013年6月9日，被告马某1与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同编号为64020120130031303，合同约定，被告马某1、马某2因购买房屋向原告借款，借款金额为350000元，借款期限为20年，合同到期日为2033年6月8日，贷款方式为抵押居住用房。在借款人马某1履行合同的期间，未能按约向原告偿还贷款，已构成严重违约，现为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法判决。原告为支持其诉讼请求，提交如下证据：证据一、借款申请书一份、个人信贷业务申请表一份、面谈笔录一份（提交复印件，原件核对后退回）、被告马某1及其配偶马某2身份证各一份（复印件）、户口薄一份（复印件）、婚姻证明一份（复印件），以证明：2013年6月9日，被告马某1、马某2因购买宁夏华圣房地产开发有限公司开发的××区住房向我行申请贷款，我行同意受理贷款业务。证据二、贷款审批通知书一份、《个人购房担保借款合同》一份（提交复印件，原件核对后退回）、房屋预告登记证明一份（复印件），以证明：2013年6月9日，原告与被告签订《个人购房担保借款合同》，约定被告马某1向原告借款350000元，借款期限为20年，还款方式为等额本金递减，被告以其名下的的位××区住房为抵押向我行借款，并在吴忠市房屋产权产籍部门办理了抵押登记手续。证据三、贷款发放通知单一份、借款凭证一份（提交复印件，原件核对后退回），以证明：2013年6月9日，原告向被告依约发放借款本金350000元。证据四、还款明细一份（打印件加盖银行印章），以证明：因被告马某1多次逾期，我行电话、上门催收，均联系不到客户。证据五、贷款信息一份（原件），以证明：被告马某1的该笔贷款已逾期八个月以上，构成违约。经质证，被告华圣公司对原告提交的证据一真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，我方没有参与无法判断；对证据二中我方盖章的证据的真实性、合法性、关联性均没有异议；对证据三、四、五我方盖章的证据全部认可，没有我方盖章的不认可。被告马某1、马某2经本院合法传唤无正当理由未到庭，亦未提交答辩状及证据材料，视为放弃答辩、举证、质证、辩论的权利。被告华圣公司辩称，被告华圣公司不承担任何责任。一、保证期间属于法定除斥期间，原告与被告华圣公司在合同中约定实质上属于一个条件，不属于对保证期间的合法约定，保证期间必须以期限明确约定，本案中保证期间应当视为没有约定，应以6个月计算。本案的6个月保证期间已经超过。二、即使是按照合同约定，原告也已经拿到抵押登记凭证并向法庭出示，条件已经成就，被告华圣公司不承担保证责任，应驳回原告对被告华圣公司的诉讼请求。被告华圣公司未提交证据。本院对原、被告提交的证据综合认定如下：原告提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五具有真实性、合法性，并与本案存在关联性，对上述证据的证明效力予以确认。根据当事人的陈述和经本院审查认定的证据，本院认定事实如下：被告马某1与被告马某2系夫妻关系。2013年6月9日，被告马某1作为借款人与原告签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：被告马某1由被告华圣公司担保向原告借款350000元，用于被告马某1支付购买龙河金帝小区13号楼1单元402号房屋购房款；借款期限为240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率为浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础浮动上浮百分之十确定。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整生效当日起调整，逾期还款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；还款方式为等本递减还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日；借款担保方式为阶段性保证+抵押：由保证人华圣公司提供阶段性保证，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人以本借款合同项下所购龙河金帝小区13号楼1单元402号房屋向贷款人提供抵押（被告马某1、马某2在抵押人处签名捺印）；担保范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；借款人未按期归还贷款本息的即构成违约，借款人构成违约的，贷款人可以采取宣布本合同项下借款立即到期、有权提前收回已发放借款、提前行使担保权。2013年6月19日，原告与被告马某1就被告马某1购买的的位××区房屋在吴忠市房产管理局做了预购商品房抵押权登记。2013年6月24日，原告按照借款合同的约定向被告马某1发放贷款350000元，借款日期为2013年6月24日，到期日期为2033年6月23日，正常执行年利率为7.205%，逾期执行年利率为10.8075%。借款后，被告马某1未按约定还款，仅向原告偿还部分借款本金及利息。截止2019年3月15日，被告马某1尚欠原告的借款本金为272708.51元，利息及罚息19037.1元，合计291745.61元。另查明，被告马某1至××区房屋的所有权证书。在与原告签订预购商品房抵押权后，原告与被告马某1未到房屋登记管理部门办理龙河金帝小区13号楼1单元402号房屋的抵押登记手续，原告未取得该房屋的他项权利证书。本院认为，原告与被告马某1、马某2、华圣公司签订的《个人购房担保借款合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，应当受法律保护。双方当事人应当严格按照合同约定全面履行各自义务。具体到本案中，在原告与被告签订《个人购房担保借款合同》后，原告按约向被告马某1发放了借款350000元，原告已经履行了放款的合同义务。在合同履行期间，被告马某1没有按照合同约定的时间向原告偿还贷款本金及利息，已构成违约，故原告有权解除合同，并要求被告马某1提前清偿下欠的借款本金及利息。被告马某2与被告马某1系夫妻关系，该笔债务发生在二人夫妻关系存续期间，且被告马某2在借款申请书、贷款申请表、面谈笔录、借款合同中以借款申请人或抵押人身份签名捺印，证实其对该笔借款知情，故对原告要求被告马某2承担还款责任的诉讼请求，本院予以支持。被告华圣公司作为连带责任保证人，为被告马某1提供阶段性连带责任担保。本案中，被告马某1至今未取得借款合同抵押物清单中的房屋所有权登记证书，原告也未取得该房屋的抵押权他项权利证书。故被告华圣公司就被告马某1所负上述债务应按照合同的约定向原告承担连带清偿责任。关于原告要求确认对被告马某1名下位于××区房屋享有优先受偿权的诉讼请求，经审核，被告马某1、马某2以其所购商品房为原告设定抵押权，并进行了预告登记，但被告马某1、马某2对抵押的房屋尚未取得产权证并完成现实物权的本登记，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对被告马某1、马某2抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对被告马某1、马某2抵押房屋的处分，但并非对被告马某1、马某2所提供的抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押未经依法登记不发生物权效力。由于本案中用于抵押的房产未做抵押登记，故本案抵押权未设立。原告要求对被告马某1、马某2办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司吴忠分行与被告马某1、马某2、宁夏华圣房地产开发有限公司于2013年6月9日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告马某1、马某2偿还原告中国农业银行股份有限公司吴忠分行借款本金272708.51元，利息及罚息19037.1元（暂计算至2019年3月15日），本息共计291745.61元；并按照《个人购房担保借款合同》的约定的逾期利息支付自2019年3月16日起至本判决确定履行之日的利息；限被告马某1、马某2于本判决生效后十五日内一次性付清；三、被告宁夏华圣房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；被告宁夏华圣房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告马某1追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司吴忠分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5676元、公告费600元，由被告马某1、马某2宁夏华圣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 何少红人民陪审员 马永梅人民陪审员 张 茜 二〇一九年十二月二十七日书 记 员 丁 娜附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法(http://157.0.0.16/golawdbnm=gjfg&flid=111402200101""_blank)第十九条(http://157.0.0.16/golawdbnm=gjfg&flid=111402200101&lknm=%b5%da%ca%ae%be%c5%cc%f5""law_firsthit""_blank)第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。备注：有执行内容的判决书、裁定书、调解书，当事人须在裁判文书生效后两年内向人民法院申请强制执行，并持生效的裁判文书和该案的诉讼费结算票据及申请执行书向本院立案庭办理执行立案手续。