河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀02民初473号 原告(申请执行人)：北京广源恒通投资基金管理有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄路********。 法定代表人：贾晨，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵寅明，河北杰大律师事务所律师。 被告（被执行人）：刘新贞，女，1964年12月3日出生，汉族，现住唐山市丰**。 委托诉讼代理人：刘新发，男，1968年1月25日生，住址唐山市丰**。 被告（被执行人）：唐山中盛房地产开发有限公司，住所地，住所地唐山市路**长宁道**iv> 法定代表人：原为张建中，已去世，现暂无法定代表人。 委托诉讼代理人：张蕊，该公司员工。 被告（案外人）：刘磊，男，1979年3月27日出生，汉族，住唐山市路**。 被告（案外人）：赵冯凭，女，1982年9月17日出生，汉族,住唐山市路**。 原告北京广源恒通投资基金管理有限公司（以下简称北京广源）与被告刘新贞、唐山市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛房地产）、刘磊、赵冯凭执行异议之诉一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京广源委托诉讼代理人赵寅明、被告刘磊、赵冯凭、被告唐山市中盛房地产开发有限公司、刘新贞委托诉讼代理人刘新发、张蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北京广源向本院提出诉讼请求：准许执行被告唐山市中盛房地产开发有限公司名下的唐山市宝龙花苑小区Ｂ座1门2102号房产。事实和理由:因被告刘磊、赵冯凭执行异议一案，唐山中院作出（2019）冀02执异567号执行裁定，裁定“中止（2017）冀02执2492号之五协助执行通知书中对中盛房地产名下的唐山市宝龙花苑小区Ｂ座1门2102号房产的执行。”现有证据能够证明该执行裁定所涉房产的交易材料，系被告刘磊、赵冯凭与被告中盛房地产相互串通伪造的虚假材料，原案外人执行异议一案是被告为谋求不正当利益的虚假诉讼。因原告与被告中盛房地产借款合同纠纷，原告起诉至唐山中院并依法申请诉讼保全。唐山中院于2016年2月4日作出（2016）冀02财保8号协助执行通知书，查封了包括本案涉案房产在内的共计103套房产，查封期限自2016年2月5日至2019年2月4日。2016年10月25日，唐山中院作出（2016）冀02民初76号民事调解书，确认:中盛房地产、张建中、刘新贞共同偿还北京广源融资款本金和利息合计82242387及迟延履行期间的利息。2019年3月3日，唐山市中院作出（2017）冀02执2492号之五协助执行通知书，查封了唐山市中盛房地产开发有限公司名下位于唐山市房产，包括本案涉案房产。在本案执行过程中，2017年6月，中盛房地产向北京广源发送电子邮件，出具《承诺函》，并提供了北京广源所查封的宝龙花苑项目当时的房产状况清单，承诺所提供的房源、数据真实、可靠。其中包含1、Ａ座商业7套；2、Ａ座住宅39套；3、Ｂ座住宅44套；4、Ｄ座住宅13套；5、Ｅ座写字楼2层。以上2、3、4住宅应回收款3250990.36元，并另附了房源清单及待付款明细。本案被告刘磊、赵冯凭执行异议所涉房产:唐山市宝龙花苑小区Ｂ座1门2102号房产，包含在被告2017年6月《承诺函》所附房源清单中，为清单列表的第51项。清单上显示Ｂ座1门2102号房产总价533220元，已付163220元，未付370000元。由此可见，据被告唐山市中盛房地产开发有限公司称，涉案房产截止到2017年6月并未支付全款，付款比例仅为30％左右，也未完成房产的备案登记，未发生物权变动，被告刘磊、赵冯凭并不享有涉案房产的物权。在案外人执行异议中，被告刘磊、赵冯凭称“2015年5月16日补交房款483220元”，这与《承诺函》的内容明显存在矛盾，显然是出于被告中盛房地产与被告刘磊、赵冯凭相互串通后的伪造。从被告刘磊、赵冯凭在执行异议中提交法庭的证据来看，基本不具有客观性，也未提交转账凭证，存在全部出于伪造的可能，不足以客观、真实的反映待证事实，被告刘磊、赵冯凭提交的证据缺乏客观性、有效性。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被告刘磊、赵冯凭明显“在人民法院查封之前”并未支付全款，仅支付30％左右的购房款，不足以发生物权变动，被告刘磊、赵冯凭只享有债权请求权。被告刘磊、赵冯凭不符合本法律规定中的“（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；”的情形；根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条规定本案被告刘磊、赵冯凭所享有的民事权益不足以排除强制执行，不能达到“排除执行”的法律效果。 刘磊、赵冯凭答辩称：我们于2015年5月2日向中盛房地产交纳5万定金，2015年5月16日交完剩余房款，之后于当日签订了购房协议购买了宝龙花苑小区B-1-2102，并于当日缴纳了物业费、水电费等费用，所以案涉房产属于被告所有。 刘新贞、唐山市中盛房地产开发有限公司答辩称：同意被告刘磊及赵冯凭的答辩意见，在查封案涉房产之前确实卖给了刘磊和赵冯凭并且我们收到了现金购房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告向本院提交如下证据： 证据一、（2016）冀02民初76号民事调解书，证明：原告依据此生效的裁判文书依法申请强制执行，查封了被告唐山市中盛房地产开发有限公司名下的宝龙花苑商业房产、住宅。证据二、往来邮件，证明：2015年4月13日被告唐山市中盛房地产开发有限公司发给原告的2015年4月10日最新销控表邮件内容显示，涉案房产宝龙花苑B-1-2102号房产为尚未出售的房源。2017年6月，被告中盛房地产公司向原告发送电子邮件，出具《承诺函》，并提供了原告所查封的宝龙花苑项目当时的房产状况清单，承诺所提供的房源、数据真实、可靠。涉案房产：唐山市宝龙花苑小区B座1门2102号房产，包含在被告2017年6月《承诺函》所附房源清单中，为清单列表的第51项。清单上显示B座1门2102号房产总价533220元，已付163220元，未付370000元。2018年邮件中，涉案房产未付房款金额仍为37万元，则截止2018年3月28日，涉案房产已付房款仅为房款总额的30%，与被告刘磊、赵冯凭以已缴纳全部房款的主张严重不符。证据三、2017年10月微信聊天记录截图，证明：被告唐山市中盛房地产开发有限公司主动要求业主去售楼处修改认购合同的日期，用以掩盖其非法处置法院查封财产的违法行为。证据四、钓鱼台街道办事处关于致函市住建局解除对宝龙花苑项目网签备案手续的请示，被告唐山市中盛房地产开发有限公司、张建中、刘新贞为了逃避债务，实施了一系列的恶意损害债权人利益的违法行为。证据五、针对宝龙花苑的房产已提出书面异议的部分业主的认购协议及收据。1、本案被告刘磊、赵冯凭（B-1-2102）所提交的认购协议书的签订时间是2015年5月16日，房款缴纳方式为现金。2015年5月2日交定金5万元（现金），收据号NO.0767163；2015年5月16日补交房款483220元，收据号NO.0767169；2、本案被告李丽、赵姣（A-2-2701）所提交的的认购协议书的签订时间是2015年3月18日，房款缴纳方式是现金。2015年3月18日交定15万元（现金），收据号NO.0767145；2015年3月26日补交房款30万元（现金），收据号NO.0767151；2015年5月2日补交房款248552元现金，收据号NO.0767162。3、（2019）冀02执异770号案件，B座-1-1003业主所提交的认购协议签订时间是2012年7月25日，房款缴纳方式是转账及现金。2012年7月18日交暂收款5万元（转账方式），收据号：NO.0005320，收据加盖的为旧款财务章；2012年7月25日交现金333293元（转账方式），收据号：NO.0005352，收据加盖的为旧款财务章。2012年9月10日补房款388638.82（现金），收据号：NO.0767177，收据加盖的为新款防伪财务章。4、（2019）冀02执异661号案件，A座-2-2103业主所提交的认购协议签订时间是2012年3月11日，房款缴纳方式是现金。2012年3月11日交现金2万元（现金），收据号：NO.0767188，收据加盖的为新款防伪财务章；2012年3月11日补交房款240011.2元（现金），收据号：NO.0767189，收据加盖的为新款防伪财务章。5、（2019）冀02执异765号案件，B座-3-2703业主所提交的认购协议签订时间是2015年6月2日，房款缴纳方式是现金。2015年5月18日交定金18万元（现金），收据号：NO.0767170。2015年6月2日补交房款302520元（现金），收据号：NO.0767178。通过以上证据可以看出，本案被告刘磊、赵冯凭与原告提交的几位购房者的购房时间及交款时间虽不同，甚至部分存在三年之隔的时间差，但他们之间凡是没有以转账方式缴纳房款的交款收据号均是相互交叉的，且本案被告刘磊、赵冯凭的收据号在2012年购房者缴纳房款的收据号之前。这些收据均是被告中盛地产单方为购房者出具的，足以说明其不具备证明力，是双方恶意串通制造的虚假证据。证据六：商品房预售许可证，证明：被告中盛地产开发的宝龙花苑小区在2014年12月4日就具备了预售许可资格，具备与购房者签订纸质的正式的（房地产管理部门统一的）买卖合同及办理网签手续的条件。证据七、原告申请法院在唐山市公安局高新技术产业开发区分局调取的被告中盛地产公章、财务章、合同章的备案情况，证明目的：被告中盛地产新的行政章、财务章和法人章三枚新印章交付被告中盛地产的时间为2015年2月2日。被告中盛地产的新合同章交付时间为2016年12月10日。原告认为新刻制的印章不应出现在其刻制之前的任何地方，否则即是恶意更改时间的虚假材料。被告李丽、赵姣2015年3月18日与被告中盛地产签订的《房屋认购协议书》上加盖的印章为被告中盛地产2016年12月10日启用的编号为：1302980121454的合同专用章。足以说明认购协议是虚假的，不具备证明力。 被告刘磊、赵冯凭对原告提交的证据质证认为：对证据一无异议；对证据二、三、四与被告无关，我们也不知情；对证据五我们只是收到中盛房地产开具的收据，至于收据号为什么不连续不清楚；证据六我们认可，购房时我们看见了该预售许可证。对证据七，我们向法院提交的买卖合同确实是补签的，原来买卖合同有破损所以销毁了，所以找中盛重新签订了买卖合同。 中盛房地产、刘新贞对于原告所提交的证据质证认为：对证据一认可；对证据二不认可，往来邮件的内容是假的，不真实。因为北京广源投资在宝龙花苑的项目资金是向其他债权人集资而来，所以当时北京广源和中盛出于稳定其他债权人做出了虚假的邮件内容，邮件内容的真实与否北京广源是知情的；证据三的真实性不认可；证据四的真实性认可，但是与案涉房产没有关系；证据五证明目的不予认可，收据是真实的；证据六真实性认可。证据七的真实性不予认可，我们不是财务不清楚流程，但是刘磊和赵冯凭的原协议丢失，我们向法院提交的协议是后补的协议。 被告赵冯凭、刘磊向本院提交如下证据：证据一房屋认购协议书，证明目的：在查封之前被告已经购买案涉房产；证据二、前期物业管理服务协议及收据三页，证明目的：在查封之前办理了入住；证据三、现金交款凭证即2015年3月15日取款786689.06元，证明目的：证明我是现金形式购买案涉房产。 原告对于被告赵冯凭、刘磊提交的证据质证认为：对证据一被告中盛地产于2014年底取得预售许可证，被告刘磊、赵冯凭与被告中盛至今未签订有效买卖合同，对该证据不予认可，所提供的认购协议是虚假的，原告方已提交申请对认购协议申请鉴定，如存在虚假被告不但要承担败诉后果，还要承担以伪造重要证据的法律责任；对于证据二都是被告中盛单方为刘磊、赵冯凭出具的，都是虚假的，结合原告的证据材料与原告证据五的证明目的意见一致，对于该收据不予认可；对于证据三首先不是原件，账户和账号不能显示是属于被告刘磊、赵冯凭的，且被告刘磊、赵冯凭主张的2015年3月15日取款786689.06元与被告主张的买房事实不符，实际买房时间和金额均不符。 中盛房地产、刘新贞对于被告赵冯凭、刘磊所提交的证据都认可。 中盛房地产、刘新贞未向本院提交的证据 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于原告提交的证据二，未加盖中盛房地产的盖章，且在庭审过程中，中盛房地产又否认该邮件的真实性，在无其他证据佐证的情况，该证据的真实性本院无法核实，对该证据本院不予确认。关于原告提交的证据三，未能提供其证据来源和证据原始载体，对该证据的真实性、关联性本院不予确认。关于原告提交的证据四、证据五，本院对该证据的关联性不予认可。关于证据七，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。 关于被告提交证据一，并非是被告名下银行账户的流水明细，且不能与其主张向中盛房地产交纳购房款的金额、时间相对应。对该份证据的关联性本院不予确认。关于被告证据三中的购房协议，与原告提交的证据七相矛盾，该协议不足以证明在本院查封案涉房产之前被告与中盛房地产签订此认购协议，本院对该证据的真实性、合法性不予确认。另，被告提交的证据三中的三张收据，均系中盛房地产单方出具的书面材料，不具有客观性。对该组证据的合法性本院不予确认。 本院查明，北京广源与中盛房地产、张建中、刘新贞借款合同纠纷一案，北京广源在诉讼阶段申请财产保全，2016年2月4日，本院作出（2016）冀02财保8号协助执行通知书，查封了中盛房地产开发的宝龙花苑项目中的103套商业房产、住宅，其中包括案涉房产住宅，查封期为3年（2016年2月5日至2019年2月4日）。在本院主持下，北京广源与中盛房地产、张建中、刘新贞达成了（2016）冀02民初76号民事调解书，确认中盛房地产、张建中、刘新贞共同偿还北京广源融资款本息合计82242387元。进入执行程序后，2019年3月6日，本院作出（2017）冀02执2492号之五协助执行通知书，对包括涉案房产在内的宝龙花苑房产进行了查封。案外人刘磊、赵冯凭对此不服，提出执行异议，本院于2019年6月18日作出（2019）冀02执异567号执行裁定，中止本院（2017）冀02执2492号之五协助执行通知书中对宝龙花苑小区B座1单元2102号房产的执行。北京广源遂提起执行异议之诉，即本诉。 另查明，刘磊、赵冯凭与中盛房地产签订了房屋认购协议书，落款时间为2015年5月16日，该协议约定认购宝龙花苑小区B座1单元2102号房产，总价款为533220元。中盛房地产为刘磊、赵冯凭出具两张房款收据，落款时间分别为2015年5月2日、5月16日。收据显示金额合计为533220元。上述认购协议及收据所盖印章为“唐山市中盛房地产开发有限公司合同专用章”，印章编号代码为1302980121454。上述认购协议所盖印章为“唐山市中盛房地产开发有限公司合同专用章”（印章编号代码为1302980121454）。收据所盖印章为“唐山市中盛房地产开发有限公司财务专用章”（印章编号代码为1302980111400）。根据唐山市公安局高新技术产业开发区分局治安大队出具的印章管理档案，中盛房地产使用的“唐山市中盛房地产开发有限公司合同专用章”（印章编号代码为1302980121454），于2016年12月9日经由唐山市公安局高新技术产业开发区分局制作并备案，并于同年次日交付使用。 另，中盛房地产于2014年12月4日取得房屋坐落地点路北区龙泽北路东侧、××南侧宝××、××商住楼、××住宅楼××商品房预售许可证。 本院认为，本案属于案外人异议之诉，旨在审查案外人对执行标的是否享有排除强制的执行的合法权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”即被告刘磊、赵冯凭应当对其是否系权利人、该权利的合法性与真实性以及该权利能否排除执行承担充分的举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，均要求买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，关于被告刘磊、赵冯凭与中盛房地产签订的房屋认购协议书中，双方签订日期均为2015年5月16日，中盛房地产所盖印章2016年12月10日开始交付使用的“唐山市中盛房地产开发有限公司合同专用章”（印章编号代码为1302980121454）。即在2015年5月16日，该合同专用章并未申请制作并交付使用，该合同的订立时间与落款处签署的时间并不一致，该协议书不具有真实性。虽被告刘磊、赵冯凭与中盛房地产主张房屋认购协议书为补签，但并未提交证据证明其主张。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”规定，被告所提交的证据不足以证实在本案查封之前被告刘磊、赵冯凭和中盛房地产已经签订了合法有效的书面买卖合同。另，关于被告刘磊、赵冯凭向中盛房地产支付购房款的问题，虽然被告刘磊、赵冯凭向本院提交了银行流水，但该银行流水不能显示为被告刘磊、赵冯凭的银行账户信息，且银行流水的内容无法与被告主张的付款时间、付款金额及付款方式相对应，不足以证实被告已向中盛房地产交纳全部购房款的事实。综上所述，被告刘磊、赵冯凭对本院所查封的唐山市中盛房地产开发有限公司名下的唐山市路北区宝龙花苑A-2-2701号房产不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、二十九条《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（一）项、第四百六十五条第一款第（一）项的规定，判决如下： 准予执行唐山市中盛房地产开发有限公司名下的唐山市路北区宝龙花苑B座1单元2102号房产。 案件受理费11026.4元，由被告刘磊、赵冯凭及唐山中盛房地产开发有限公司负担负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  樊玲玲 审判员  刘玉秋 审判员  孙 丰 二〇一九年十二月三十日 书记员  任颖超 ——