福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初4820号 原告：泉州天元房地产开发有限公司，住所地福建省南安市丰州镇西华村燎原自然村铁道洞口处。 法定代表人：曾川农，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：廖逸，福建联合信实（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄诗平，福建联合信实（泉州）律师事务所执业律师。 被告：黄添水，男，1977年5月29日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：黄敏治，女，1978年9月27日出生，汉族，住福建省南安市。 第三人：中国建设银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽区丰泽街建行大厦。 负责人：孙国强，该分行行长。 原告泉州天元房地产开发有限公司（以下简称“天元房地产公司”）与被告黄添水、黄敏治，第三人中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称“建行泉州分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天元房地产公司的诉讼代理人黄诗平、被告黄添水到庭参加诉讼，被告黄敏治经公告送达开庭传票，第三人建行泉州分行经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天元房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除天元房地产公司与黄添水、黄敏治签订的《商品房买卖合同》及其附件；2.黄添水、黄敏治协助天元房地产公司办理解除《商品房买卖合同》（预售）及其附件备案登记；3.黄添水、黄敏治清偿天元房地产公司履行阶段性担保责任代付贷款本金41043.4元及自垫付之日起（其中20366.18元自2018年9月29日起算，20677.22元自2019年3月25日起算）至实际还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用损失；4.黄添水、黄敏治支付天元房地产公司违约金147340.4元，自起诉之日起至实际付清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；5.黄添水、黄敏治向天元房地产公司支付因其违约而支出的律师代理费12000元；以上合计200383.8元。事实和理由：2014年12月16日,天元房地产公司与黄添水、黄敏治签订《商品房买卖合同》。合同约定，天元房地产公司将位于南安市××镇××村××花园××幢××层××号房出售给黄添水、黄敏治，黄添水、黄敏治采用银行按揭付款的方式支付房屋价款；若黄添水、黄敏治逾期付款，逾期超过90日后，经天元房地产公司催告后仍未支付应付款的，天元房地产公司有权解除合同，黄添水、黄敏治应自合同约定的付款期限届满之第二天起支付应付款0.05%违约金。同日，黄添水、黄敏治与天元房地产公司签订合同补充协议，协议约定，签订合同时黄添水、黄敏治向天元房地产公司支付首付款226702元，其余房款51万元由黄添水、黄敏治向银行（或公积金管理中心）申请按揭贷款支付；黄添水、黄敏治逾期支付首期款，必须承担包含按揭款在内的逾期付款违约责任；若天元房地产公司代黄添水、黄敏治支付按揭贷款本息超过三个月或黄添水、黄敏治明确表示不履行按揭抵押贷款合同，则视为黄添水、黄敏治构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向黄添水、黄敏治收取总房款20%的违约金，并追偿全部代偿款项（包括但不限于代偿借款本息、罚息、违约金、诉讼费、律师费等等以及相关损失、费用）。合同签订后，黄添水、黄敏治向天元房地产公司支付114702元首付款后，又以资金紧张为由要求天元房地产公司代其垫付尚余应付首付款112000元。后建行泉州分行于2015年4月2日发放贷款，黄添水、黄敏治开始偿还贷款至2016年8月。2016年9月，黄添水、黄敏治停止向银行偿还贷款。经天元房地产公司多次催告，黄添水、黄敏治仍拒绝缴纳贷款。2018年9月29日、2019年3月25日，建行泉州分行直接从天元房地产公司账户扣划黄添水、黄敏治应缴纳贷款20366.18元、20677.22元，共计41043.4元。故天元房地产公司提出如上诉讼请求。 黄添水辩称，他不愿意解除合同，而且违约金太高，要求调低，违约金按3%比较合理。 黄敏治未作答辩。 建行泉州分行未作陈述。 天元房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因黄敏治、建行泉州分行未到庭，未对天元房地产公司提供的证据进行质证。对天元房地产公司提供的证据，本院认定如下：天元房地产公司的《商品房预售许可证》、天元房地产公司与黄添水、黄敏治签订的《商品房买卖合同》（包含附件）、刷卡存单六张、《个人住房借款合同》、《中国建设银行单位客户专用回单》、《个人贷款还款凭证》、《法律事务委托合同》、增值税发票一张、黄添水、黄敏治的离婚登记手续，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 天元房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发等项目的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2014年12月16日，天元房地产公司与黄添水、黄敏治签订一份《商品房买卖合同》，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。合同约定，黄添水、黄敏治向天元房地产公司购买址在南安市××镇××村××花园××幢××层××室房产，建筑面积共121.75平方米，单价为6050.94元，总价款为736702元。黄添水、黄敏治采取银行按揭付款，详见附件六第一条。附件六《合同补充协议》第一条约定，签订合同时买受人向出卖人支付首付款226702元，其余房款51万元由买受人向银行（或公积金管理中心）申请按揭贷款支付。买受人为办理商品房抵押（按揭）贷款的责任人，出卖人协助办理。出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的保证责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其它费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金并追偿全部代偿款项（包括但不限于代偿借款本息、罚息、违约金、诉讼费、律师费等等）以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用由买受人承担。由于买受人逾期违约导致合同解除的，除承担相应的违约责任外，诉讼费、律师费、差旅费等相关费用概由买受人承担等内容。合同签订后，黄添水、黄敏治仅向天元房地产公司支付首期购房款114702元（其余首付款112000元至今未付），并向建行泉州分行办理按揭贷款51万元支付给天元房地产公司。黄添水、黄敏治与天元房地产公司、建行泉州分行的《个人住房借款合同》签订于2015年2月13日，款项51万元于2015年4月2日发放，天元房地产公司为该贷款提供阶段性连带责任保证。之后，因黄添水、黄敏治没有按照借款合同约定按时足额偿还借款本息，建行泉州分行于2018年9月29日从天元房地产公司账户扣划20366.18元，于2019年3月25日又从天元房地产公司账户扣划20677.22元。天元房地产公司与福建联合信实（泉州）律师事务所签订《法律事务委托合同》一份，约定就天元房地产公司与黄敏治等商品房预售合同纠纷一案，该所指派廖逸、黄诗平律师担任代理人等内容。天元房地产公司为此支付律师代理费12000元。案涉商品房至今未交付黄添水、黄敏治使用，也未办理不动产权证。黄添水、黄敏治于2016年9月30日办理离婚登记手续。 本院认为，天元房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，黄添水、黄敏治向天元房地产公司购买址在南安市××镇××村××花园××幢××层××室房产，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，天元房地产公司与黄添水、黄敏治签订的《商品房买卖合同》（包含附件），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。依照附件六《合同补充协议》约定，出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的保证责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其它费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，现因黄添水、黄敏治没有按照约定按时足额偿还按揭贷款本息，致建行泉州分行于2018年9月29日从天元房地产公司账户扣划20366.18元，于2019年3月25日又从天元房地产公司账户扣划20677.22元，故天元房地产公司代支付的按揭贷款本息已超过三个月，依照上述约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，现天元房地产公司请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（包含附件），要求黄添水、黄敏治协助其办理解除《商品房买卖合同》（预售）及其附件的备案登记，要求清偿代垫款41043.4元，合理合法，予以支持。虽然双方约定出卖人有权单方面解除购房合同，并向买受人收取总房款20%的违约金，但黄添水抗辩该违约金约定过高，要求调整为3%，本院综合房地产市场的情况等因素，考虑到解除合同后天元房地产公司的损失，酌情将违约金标准调减为案涉商品房总价款的8%即58936元。因双方当事人已在合同中约定了支付违约金，在天元房地产公司没有证明违约金低于造成损失的情况下，本院对其请求支付代垫款资金占用损失的主张不予支持。同样，对其请求计算违约金自起诉之日起至实际付清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，也不予支持。依照双方约定，黄添水、黄敏治还应承担天元房地产公司因本案诉讼而支出的律师代理费，故天元房地产公司请求黄添水、黄敏治支付律师代理费12000元，合理合法，予以支持。《商品房买卖合同》解除后，天元房地产公司需将已付购房款退还给黄添水、黄敏治，但因黄添水、黄敏治未在本案中提出反诉，故不在本案中处理，黄添水、黄敏治可另行主张。黄敏治、建行泉州分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 综上所述，本院对天元房地产公司的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除泉州天元房地产开发有限公司与黄添水、黄敏治于2014年12月16日签订的《商品房买卖合同》（包含附件）； 二、黄添水、黄敏治应于本判决生效后三十日内协助泉州天元房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》及其附件备案登记的注销手续； 三、黄添水、黄敏治应于本判决生效后三十日内清偿泉州天元房地产开发有限公司代其偿还的银行贷款本息41043.4元； 四、黄添水、黄敏治应于本判决生效后三十日内支付泉州天元房地产开发有限公司违约金58936元； 五、黄添水、黄敏治应于本判决生效后三十日内支付泉州天元房地产开发有限公司律师代理费12000元； 六、驳回泉州天元房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11167元，由黄添水、黄敏治负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  高燕玲 人民陪审员  莫战兰 人民陪审员  陈清辉 二〇一九年十二月四日 书 记 员  尤海棠 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。