西安市碑林区人民法院   民事判决书     (2019)陕0103民初14844号     原告：邹超，男，1995年4月28日出生，汉族，无业，住上海市杨浦区。   委托代理人：余日升,陕西百望律师事务所律师。   委托代理人：王晶,陕西百望律师事务所实习律师。   被告：陕西华龙建工集团有限公司，住所地：西安市碑林区。   法定代表人：白光磊，任副董事长。   委托代理人：丁锦安，陕西博硕律师事务所律师。   委托代理人：赵蓓，陕西博硕律师事务所律师。   原告邹超与被告陕西华龙建工集团有限公司（以下简称华龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告诉称,原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定,原告购买被告位于西安市碑林区XX城XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，总价款为1016574元，交房日期为2018年12月31日前。上述合同签订后，原告已按照合同约定履行完毕，现交房日期已过，被告因房屋仍未达到合同约定的交房条件，无法交付房屋。根据合同约定，被告无法按照合同约定的交付条件履行义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。另原告向被告支付了1万元团购费，被告承诺用以抵扣3万元房款，但未履行；合同附件还约定电梯前达到石材加装修砖的装修标准，但未达到；被告在房屋未达到交付条件下将其交接物业公司，由此产生的费用应由被告承担。现诉讼请求：1、判令被告向原告退还团购费10000元；2、判令被告向原告支付自2019年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；3、判令被告向涉案房屋电梯前室加装石材和装饰砖；4、判令被告承担该商品房逾期交房期间的物业管理费用（暂无具体数额）；5、本案诉讼费用由被告承担。   被告辩称，上述合同明确约定，出卖人若未按照约定的期限交房，买受人同意给予出卖人3个月的交房宽展期，宽展期内不视为出卖人延期交付;另约定如遇特殊原因，出卖人可据实予以延期。涉案房屋因合同约定原因工期至少应顺延295天，则交房日期应予顺延。据此交付时间应为2020年1月20日前,目前房屋已验收合格，可以交付，原告现要求支付延期交房违约金不符合合同约定。涉案合同约定的电梯前室地面采用“石材＋装饰砖”铺设，墙面采取粉白处理，并未约定墙面采用石材装饰。被告不存在逾期交付的情形，原告应当按约向物业公司支付物业管理费，其主张逾期交付期间的物业管理费与事实不符。另被告并未向原告收取任何团购费。   经审理查明，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定,原告购买被告位于西安市碑林区XX城XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，总价款为1016574元；上述合同附件六补充协议：电梯前室石材加装修砖；合同第九条及合同附件补充协议第四条约定：房屋交付条件由“取得竣工验收备案证明文件”变更为“取得验收合格文件”；合同第十一条规定交房日期为2018年12月31日前；第十二条约定，逾期违约金按日计算已付房价款的万分之一；上述合同附件十二补充协议第四条约定：如遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高温天气等）、政府行政行为、政策法规变化及非出卖人原因（创卫、高考等）造成施工调整或不能施工的，出卖人可据实予以延期；合同附件十二补充协议第七条第一款约定：如出卖人不能按照本合同第十一条规定期限交房，买受人同意给予出卖人3个月交房宽展期。合同签订后，原告按约交付了购房款，涉案房屋通过了验收。原告认为涉案房屋没有取得竣工验收备案证明文件等不具备交房条件，逾期交付应当承担违约金；被告则认为按合同约定已具备交房条件，且合同约定了宽展期和据实顺延期，双方逐产生纠纷。   另查，案外人西安爱房传播有限公司收取原告团购费1万元；原告所诉物业管理费用无具体数额。被告公司截止法庭辩论终结时尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。     上述事实，有当事人陈述，并向法庭提交的商品房买卖合同、收款收据、XX城XX房确认单、团购费收款收据、房屋现状照片、西安市房屋预售许可证、祭台村城中村改造项目建设工程竣工验收报告、西安站高温天气记录、西安市气象台气象凭证、2017秋冬大气污染防治攻坚行动方案、解除重污染天气预警通知、陕西恒众混凝土有限公司通知、2018-2019年蓝天保卫战重点区域强化督查方案、2018年春节后建设工程复工检查验收表建筑用料及做法表、入住资料领取单及装修申请表等证据及庭审笔录在卷佐证。   本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定双方的权利和义务。本案双方系商品房期房买卖法律关系，因此交房时间及交房标准构成该合同的主要条款，也是出卖人应当履行的主要义务。由于庭审中，原、被告已确认，涉案的商品房买卖合同与其补充协议系同一时间签订，而合同与补充合同中对交房时间、交房标准表述不一致，导致在履行过程中原、被告双方对此产生争议，成为本案争议焦点。一、关于双方争议的交房标准，本院认为，国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“商品房交付使用条件应包括工程竣工验收合格和验收合格并在当地主管部门备案”。据此，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志应当是取得工程竣工验收备备登记表。综上，本院认为，建设工程竣工验收备案表是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保出具的认可文件或准许使用的文件，报行政主管部门审核，审核通过即备案登记，标志着行政主管部门对商品房质量综合验收合格的认可。反之，只能说明房屋质量综合验收尚未被主管部门认可。被告仅取得建设工程施工验收报告，但未取得建设施工竣工验收备案登记表，不符合现行行业及法律对商品房质量验收的相关规定。因此，补充协议将交房标准降低，违反了现行法律法规对交房标准的规定，侵犯了买受人的合法权益，属无效条款。二、关于双方争议的交房时间，本院认为，合同约定的交房时间为2018年12月30日，进而双方又在补充协议中约定买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期限，交房时间即为2019年4月1日。上述约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。而后被告在其提供的补充合同中又加进第四条约定：关于本合同正文第九条、第十一条，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期增加如下情形：遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高文天气、火灾等）等造成施工不能进行的”的内容，使交房时间具有了不确定性，该条款减轻了出卖人的义务，侵犯了买受人的合法权益。本院认为，原、被告双方签订商品房买卖合同约定交房时间之时，被告作为开发商已经取得了该楼盘的预售许可证，这就意味着该楼盘主体已经完工，且被告与各施工方之间已经签订了相应的施工合同，施工合同内包括了明确的施工期限和竣工日期，其中已充分考虑到了西安地区的气象规律、自然灾害、政策因素、重大技术问题等据实延期的情形。如果施工方拖延工期，被告可向其主张违约责任并以此作为未能向买受人按时交房的违约赔偿。且合同中专业术语解释第五项不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。出卖人在补充协议中增加上述内容明显侵犯了买受人的合法权益。违反了该合同第二十八条的约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”因此交房时间应确认为2019年4月1日。综上，被告未能取得建设工程竣工验收备案登记表，未达到交付房屋的条件，且逾期交付房屋其行为已构成违约，但原告愿继续履行合同，故被告应向原告承担逾期交付房屋的违约金，违约金按合同约定自2019年4月1日起至其合法交付日止，按日向原告支付其已付房价款万分之一计算。关于原告诉请要求被告返还10000元团购款一节，该款项并未交给被告公司，本案中原告并未举证证明本案被告华龙公司与爱房传播有限公司属同一家公司，亦未递交两公司人格混同的任何证据，故对原告该项诉请不予支持。关于原告主张的要求被告给电梯前室加装石材和装饰砖一节，因本案所涉房屋尚未进行合法交付，庭审时，亦未达双方合同中约定的交付附属设施的时间，被告是否履行了其关于该部分的合同义务尚无法判断，故原告该项诉请缺乏合同依据及法律依据，依法不予支持。关于原告要求被告承担该商品房逾期交房期间的物业管理费用一节，目前本案所涉房屋尚未交付，原告亦未举证任何证据对该部分主张的事实进行证明，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第五十六条、第一百零七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条、第九十一条之规定，判决如下：   一、被告陕西华龙建工集团有限公司于本判决生效后十日内向原告邹超支付延期交房违约金（以1016574元为基数，支付自2019年4月1日起按每日万分之一至合法实际交房日止）。   二、驳回原告邹超其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费571元，由被告承担（此款原告已预交，被告连同上述款项一并给付原告）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审 判 长  朱 绍 清   人民陪审员  兰 有 余   人民陪审员  岳  为   二〇一九年十二月二十四日   书 记 员  郭  媛