山西省长治市潞城区人民法院民事判决书（2019）晋0406民初106号原告：张爱则，女，1941年11月2日出生，汉族，住长治市。委托代理人：赵红丽，女，1971年8月7日出生，汉族，系原告女儿，特别授权。被告：代双贤，男，1970年3月27日出生，汉族，身份证号；×××。委托代理人：程潮立，山西健杰律师事务所律师，特别授权。第三人：代河钰，男，1995年1月27日出生，汉族，住长治市。原告张爱则与被告代双贤及第三人代河钰合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张爱则委托诉讼代理人赵红丽、被告代双贤及委托诉讼代理人程潮立、第三人代河钰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告宅基地转让金200000元，并自签订协议之日起以银行同期贷款利率支付违约金至支付完转让金为止。2、依法判令第三人承担连带支付责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年5月9日，原告与被告代双贤在潞华办事处白鹤观社区居民委员会见证下签订协议一份，内容为被告代双贤占用原告的宅基地建有房屋，该房屋属于政府征迁范围，原告同意由被告代双贤牵头代表原告签订征迁协议，被告代双贤付给原告200000元作为原告转让宅基地所有权的转让金。协议签订后，原告将自己的土地证交给被告代双贤，但被告未给付原告转让金，也没有依约支付给白鹤观社区居委会，其行为已构成违约。被告代双贤为逃避协议约定义务，由第三人代河钰和潞城市政府签订了征迁协议。现潞城市政府已向第三人发放了拆迁补偿款，第三人在明知原被告之间的协议并据此获利的情况下，应承担连带偿还责任。现原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告代双贤答辩称，1、其与申红霞于2009年12月27日已离婚，原告所称的《协议》是2018年5月9日签订，其无权代表原告签订拆迁补偿协议，且拆迁补偿协议由第三人代河钰签订，其并未获得拆迁补偿费，不应赔偿原告任何费用；2、原告将宅基地所有权转让并据此获利的行为，违反了《土地管理法》的强制性规定：农村宅基地属于农民集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或其他形式非法转让土地。故协议中原告将宅基地所有权转让并以此获利的行为，违反了法律强制性规定，该协议无效。3、根据2018年9月6日潞城城建局与第三人代河钰签订的《房屋征收补偿协议》，此次补偿范围仅限于房屋的补偿，并不涉及宅基地的补偿，其不应向原告支付任何费用；4、原告要求第三人承担连带责任，没有事实及法律依据，《协议》并无第三人签字，对第三人不发生法律效力；5、本案所涉拆迁房屋系其与前妻申红霞所建，在协议离婚时，已约定该房屋归申红霞所有，与原告无关；6、关于原告诉请的违约金，被告认为协议无效，不存在违约金问题，且被告也无违约行为。第三人辩称拆迁补偿费并未支付到第三人账户，原告要求第三人承担连带责任，没有事实依据。原告举证如下：2018年5月9日《协议》一份。证明原告将自己的宅基地土地证通过村委领到转交给被告代双贤，被告至今未向原告支付补偿费用200000元。被告质证称该证据真实性没有异议，证明目的有异议，由于土地所有权不归原告所有，房屋所有权归其前妻申红霞所有，与其无关，该协议属无效协议。第三人代河钰对该证据表示不知情。本院对该证据真实性、关联性予以认定，合法性待下文综合认定。被告代双贤举证如下：1、《房屋征收补偿协议》。证明房屋征收补偿协议系第三人代河钰与潞城市城建局签订，被告无权获得拆迁费用，无需向原告支付任何费用。2、离婚证、离婚协议书、申红霞常住人口登记卡各一份。证明申红霞与被告于2010年1月13日办理离婚登记，离婚协议约定白鹤观房产一处归申红霞所有，后申红霞登记户籍地址为山西省潞城是中华东街7号。3、证明一份。证明申红霞在白鹤观社区居住。4、代双贤户口登记卡一份。证明被告户口为潞城区成家川办事处王家村。5、代雪花出具的证明（2009年12月28日）：今收到代双贤旧宅基地壹万元，新建房子属于代双贤所有，后面两间旧房不属代双贤。6、赵俊红、代雪花出具的证明（2018年3月1日）：2006年我们给母亲张爱则伍仟元钱，母亲把92年9月30日的宅基地使用证给了我们。她同意该房产归我们所有及土地使用权归我们所有。当年出于考虑生身父母，没有立下字据，后来代双贤在此空院建房，我们将宅基地使用证给了代双贤，并收取代双贤壹万元补偿款。原告对证据1无异议，但是可以证明被告恶意逃避合同约定的责任，被告签订拆迁补偿协议是基于原告的土地使用证，潞城市城建局同意签订补偿协议，原告是被村委蒙蔽的情况下签订的补偿协议。证据2、3、4与本案无关，证据5、6真实性和关联性有异议，证人应当出庭作证。本院对证据1、2真实性予以采信，证明目的在下文予以阐述；证据3、4缺乏关联性，本院均不予采信；证据5、6真实性无法认定。本院依职权向潞城市城市棚户区改造指挥部调取如下证据：《土地使用证》：土地使用者张爱则，土地所有者潞华办事处白鹤观社区。潞城市潞华办事处白鹤观社区居民委员会出具的证明：兹证明代双贤于2006年在白鹤观社区新建房屋一处。赠予书：代双贤、申红霞，我们二人在潞华办事处白鹤观社区烟店巷有房屋一套，现被列入征迁范围，我们二人同意将该房屋赠予儿子代河钰，所有与房屋有关的权益由儿子代河钰所有。保证书：代河钰，我保证与潞城市城建局签订房屋补偿协议后，将履行父亲代双贤与张爱则签订协议书，将20万支付给白鹤观社区居委会，居委会再付给张爱则，如未支付，所有责任由我与父亲共同承担，且自愿放弃以后的补偿款。原被告及第三人对以上证据真实性均未持异议，本院予以采信。经审理查明：原告与被告代双贤于2018年5月9日签订《协议》一份，协议记载：“鉴于位于潞华办事处白鹤观社区烟店巷宅基地为甲方（原告）所有，乙方（被告代双贤）在甲方所属宅基地有在建房屋，该宗土地和房屋被潞城市政府列入拆迁项目，为配合政府拆迁工作，妥善解决甲乙双方争议事宜，经潞华办事处白鹤观社区居委会主持调解，双方达成如下协议：一、甲方同意由乙方牵头代表甲方签订征迁协议；二、乙方付给甲方人民币20万元，作为甲方转让乙方宅基地所有权的转让补偿，甲方将《集体土地使用证》交付乙方办理征迁协议，其余款项归乙方所有。三、付款方式为：乙方直接将该款项20万元支付给白鹤观社区居委会，居委会再付给甲方，乙方对此没有异议。四、甲乙双方对征迁房屋的补偿款无异议。五、本协议自签字盖章生效，协议生效后，双方互不追究其他责任。本协议一式四份，由甲乙双方各持一份，由市政建设工作组和潞华办事处白鹤观社区居委会各留存一份”，协议经甲乙双方及见证人签字，由潞城市潞华办事处白鹤观社区居民委员会盖章。上述协议签订后，原告将《集体土地使用证》通过见证人交付被告代双贤。同年8月8日代双贤与申红霞签订《赠予书》，其二人将潞华办事处烟店巷自建房屋赠予儿子代河钰，所有与房屋有关权益由儿子代河钰所有。同日代河钰签订《保证书》：我保证与潞城市城建局签订房屋补偿协议后，将履行父亲代双贤与张爱则签订协议书，将20万支付给白鹤观社区居委会，居委会再付给张爱则，如未支付，所有责任由我与父亲共同承担，且自愿放弃以后的补偿款。同年9月6日代河钰与潞城市住房保障和城乡建设管理局签订《房屋征收补偿协议》，协议约定：各项补偿款和奖励款共计684136元。补偿款分两次支付：协议签订后向代河钰支付补偿款199277元，代河钰收到该款后开始搬迁；代河钰收到首批补偿款后，在十日内完成房屋腾空移交，并签订《房屋腾退完成确认书》，由潞城市住房保障和城乡建设管理局向代河钰结清剩余补偿款。协议签订后，潞城市住房保障和城乡建设管理局于2018年9月10日将199277元转至代河钰账户。本院认为，原被告双方对《协议》的真实性没有异议，系双方真实的意思表示。关于合法性：首先，合同的内容虽然涉及集体土地所有权或使用权，但协议签订的背景是配合政府拆迁工作，土地征收、房屋拆迁为合同约定的前提基础，双方均认可拆迁事实及补偿数额。透过现象看本质，该协议并非土地使用权转让协议，而是征迁补偿款分配的协议。其次，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予准许。其立法本意保障本集体成员的合法权益，而涉案房屋、土地被列入征迁范围已为既定事实，《协议》系在潞华办事处白鹤观社区居民委员会见证下所签，双方约定并不会损害集体权益,不违反本法强制性规定。再次，被告主张该房屋系其前妻所有，其本人无处分权。本院认为依照法律规定，不动产登记方产生公示效力，该房产未办理所有权登记手续，无法证明合法所有人更不可能对抗第三人。且根据潞城市城市棚户区改造指挥部提供的《赠予书》，代双贤、申红霞认可房产归其二人所有，并将房屋赠予儿子代河钰，所有相关权益由代河钰所有,代河钰享有房屋处分权；另根据代河钰签订的《保证书》，其对代双贤的协议予以认可，并承诺共同承担给付义务。故《协议》、《赠予书》、《保证书》系各方真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，均合法有效。原告依照约定履行其义务，被告及第三人亦应当履行其承诺，并承担相应的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告代双贤与代河钰于本判决生效后十日内共同支付原告张爱则20万元；并以20万元本金为基数，自2018年9月11日起按照年利率6%支付原告违约金至全部款项还清至日止。二、驳回原告张爱则其余诉讼请求。案件受理费2300元，由被告代双贤、代河钰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 王东海人民陪审员 刘巧玲人民陪审员 李永强 二〇一九年十二月三十日书 记 员 崔 剑