广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初4674号原告（反诉被告）：陈胜荣，男，1988年1月17日出生，汉族，住湖南省道县。原告（反诉被告）：吴明秀，女，1987年2月3日出生，汉族，住湖南省道县。委托诉讼代理人：柏伟，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永明，广东洋三律师事务所律师。被告（反诉原告）：谢素萍，女，1973年8月1日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。委托诉讼代理人：吴楠茜，广东金舵律师事务所律师。原告陈胜荣、吴明秀诉被告谢素萍、被告反诉原告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法组成合议庭，并于2019年7月17日及2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告陈胜荣及其委托诉讼代理人李永明、被告谢素萍委托诉讼代理人吴楠茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈胜荣、吴明秀向本院提出诉讼请求：1、解除两原告与被告于2016年6月10日签订的《房地产买卖及居间合同》；2、被告返还两原告支付的定金60000元；3、被告返还两原告支付的居间服务费7950元；4、被告向两原告支付合同解除违约金106000元（违约金以购房总价530000元为基数，依照购房总价20%的标准计算）；5、被告赔偿两原告房屋差价损失563560元；6、被告支付两原告律师费12000元；以上金额暂合计：749510元。事实与理由：原被告三方之间于2016年6月10日签订《房地产买卖及居间合同》，就被告将其名下位于中山市地产转让给两原告之事宜进行约定并达成一致。两原告依照合同约定于合同签订当日履行定金交付义务后，被告依约定交付了房屋钥匙。现被告名下案涉房屋产权证已办出，两原告及居间方多次要求被告协助两原告办理相关贷款手续，继续履行《房地产买卖及居间合同》的内容，但被告均以各种理由拖延，拒不办理提前还款，协助办理过户手续。2019年3月25日两原告再次指点被告要求履行合同义务，协助办理过户手续，但被告拒绝履行合同义务，主动承认该房屋将由被告方自己居住，不再向原告出售。两原告认为，被告拒绝履行合同义务的行为完全系因三方之间签订《房地产买卖及居间合同》后，案涉房地产价格上涨而拒绝履行合同义务，被告的违约行为已给两原告造成重大损失，理应向两原告承担违约责任。案涉房地产已于2017年2月21日登记在被告名下，2019年5月9日两原告核查案涉房产登记信息后，知晓被告已将案涉房地产进行最高额抵押，该案涉房地产已不适合继续履行过户登记手续。被告谢素萍书面答辨称：一、被告已提起反诉要求解除涉案合同，涉案合同未能按照合同约定继续履行系两原告的过错造成，两原告应当承担违约责任。2016年6月10日，原被告签订了《房地产买卖及居间合同》，约定被告将涉案房产以总房价53万元的价格出售给给两原告，明确约定购房款分三期支付，第一期支付60000元购房定金，后期可抵作购房款，第二期应于涉案房屋房产证出具后过户前支付46000元，第三期剩余部分424000元由两原告向银行申请商业贷款的方式支付。同时，原告在合同签订后应向银行了解并申请办理贷款手续，并在取得银行的《同意贷款批准》后交由被告，由被告立即清偿涉案房屋剩余贷款。合同签订后，原告仅交付6万元定金后就未按合同约定继续履行合同义务，包括但不限于没有接收被告交付的涉案房屋、没有支付剩余购房款、没有取得银行的《同意贷款批准》等等，甚至于2017年中旬，原告的手机处于“已过期”即停机状态，被告无法联系上原告，涉案房屋所在的小区物管也称无法联系上原告。二、被告一直积极按照合同约定履行合同义务，以涉案合同的解除不存在任何过错。1、合同签订后，被告即向原告交付涉案房屋以便原告可提前使用涉案房屋，但原告未接收涉案房屋；2、被告已提前向涉案房屋贷款银行了解涂销抵押手续，并清楚知悉涂销抵押仅需14个工作日即可完成；3、被告按照合同约定协同两原告前往房管部门查档核实房屋目前状态，被告已经积极配合履行该项义务并核实除抵押银行外涉案房产不存在其他纠纷，并将查册资料交付原告；4、被告一直多次通过微信、电话催促办理涉案房屋房产证。综上几点可知被告一直积极配合履行合同义务，但由于无法联系原告才导致合同无法继续履行，即说明被告对于涉案合同无法履行不存在任何过错。三、两原告时隔近三年才实然致电被告提起本案诉讼与常理不符。被告与原告之间的涉案合同系于2016年6月份签订，房产证于2017年2月出具、5月取得。但直至两原告联系被告，提起诉讼已长达两年将近三年的时间，在此期间，两原告未通过任何方式向被告联系或者履行合同义务，也未与物业、中介等各方联系。由此可知，两原告的意思表示系不想继续履行合同。四、涉案合同的签订有重大瑕疵，对合同各方的权利义务约定不清，且严重影响各方权益。涉案合同系三方合同，即被告、两原告与案外人中山市乐有家房地产经纪有限公司（中介公司），但涉案合同仅有两方签字，案外人未签字盖章，因此涉案合同是否生效第存疑状态。其次，案外人作为专业的中介机构，在该合同中明确约定案外人的权利义务除促成合同签订、收取居间费用外，还应当协助收取资料、核实买卖双方购房主体资格、协助查询等义务，但案外人在收取相应居间费用后却未履行合同义务，导致涉案合同的买卖双方权益严重受损，案外人应当对涉案合同无法继续履行承担相应过错责任。综上，请驳回原告的诉讼请求。被告谢素萍向本院提出反诉请求：一、判令解除反诉人与两被反诉人之间的《房地产买卖及居间合同》；二、判令两被反诉人向反诉人支付违约金106000元。事实与理由：1、合同签订后，反诉人按照合同约定交付涉案房屋，及时前往办理房产证及了解涂销抵押手续。2、因两被反诉人于2017年中下旬无故失踪，手机一直处于管理状态，反诉人、物业公司及中介公司均无法与两被反诉人取得联系，两被反诉人未履行合同义务，存在根本违约。3、两被反诉人在合同签订后时隔两只三年，才提起诉讼要求继续履行，与常理不符。原告对被告反诉书面辩称：一、针对被告的反诉请求部分：1、原告初始诉讼请求为继续履行双方于2016年6月10日签订的《房地产买卖及居间合同》并要求被告协助履行注销抵押及协助履行房屋产权过户义务，后因原告取得立案受理通知书并与代理人一并前往中山市国土资源局进行询问被告名下案涉房屋的产权登记状况后才知晓被告已将案涉房屋进行最高额抵押，该案涉房屋已不具备继续履行条件的事实，故而变更诉讼请求为解除该《房地产买卖及居间合同》，现因该请求与被告反诉请求第1项内容一致，故而原告同意解除与被告之间签订的《房地产买卖及居间合同》；二、原告对被告第2、3项反诉请求不予认可。本案中，致使双方之间签订的《房地产买卖及居间合同》无法履行的违约方为被告，被告因房屋价格上涨，预期所获利润明显超出违约所需承担的赔偿责任，故而拒绝继续向原告出售房屋，被告理应向原告承担违约责任，并依法承担本案全部诉讼费用。三、针对被告反诉事实与理由部分。1、被告主张其在合同签订后已交付案涉房屋，事实上，被告仅依照《房地产买卖及居间合同》第十三条之约定将案涉房产钥匙交付原告，完成案涉房产的形式交付，而案涉房产自始至终均由被告实际控制，且至原告起诉前被告早已将案涉房产钥匙进行更换；至于被告主张的及时了解注销抵押手续更是无稽之谈，依照《房地产买卖及居间合同》第二十八条之约定，被告应于案涉房产出证前一个月前往银行办理提前还款业务，但自2017年2月21日出证至今，案涉房产始终存在抵押登记情形，更自2017年6月14日起新增二次抵押事项，该房产从未因履行双方合同而进行提前还款并注销抵押；2、被告主张原告自2017年下旬起无故失踪，手机一直处于关机状态，无法与原告取得联系，但原告始终在中山市范围内工作生活，且所使用手机号码从未长时间存在关机情形，被告不可能无法与原告取得联系，更何况被告知晓原告暂住地址并且留有原告身份证复印件，被告如当真想要履行合同，将催促履行的通知书邮寄至答辩人地址岂不是更稳妥？事实上，两原告自起诉前均不知晓被告名下案涉房产的真实出证日期，直至起诉后利用案件受理通知书方才知晓案涉房产的准确出证日期，而自始至终被告均以各种理由搪塞敷衍原告，拒绝依照合同约定将案涉房产的出证情形告知原告；3、被告主张原告自合同签订后时隔2年才提起民事诉讼于常理不符，但原告自合同签订之前即知晓案涉房产并未出证的情形，且具体时间无法准确估算。同时，依照和合同约定，被告理应于案涉房产出证前及时通知原告履行二期款支付义务，但被告始终未就该事项向原告履行通知义务；4、被告始终主张其一直积极履行合同，但却并未于案涉房产出证前一个月依照合同约定办理提前还款并注销抵押登记手续，被告前后陈述明显矛盾。且根据其提交的案涉房产不动产权证中所示抵押登记记录可知，被告自2017年5月实际取得房产证后立即于2017年6月14日再行将案涉房产进行二次抵押登记用以借款，该行为明显不利于双方继续履行合同，与被告所陈述内容存在根本差异，明显可以得知双方产生争议的原因系被答辩人拒绝履行合同。另庭审中原告补充：根据双方签订的合同，被告在出具房产证后并没有按合同约定提前办理房贷手续，其属于违约在先，原告已按合同要求履行相应义务，所以原告不存在任何违约行为。直至目前，该房屋仍未办理解除抵押手续，出证后于2017年6月14日又进行了二次抵押。我方多次电话和上门沟通，从原告提供的证据也能看出是因为房价上涨及被告在录音中提到的自己想住所以才一直没有配合原告办理过户手续，也没有办理解押。经审理查明：原被告于2016年6月10日签订《房地产买卖及居间合同》（合同文本中有居间方，简称丙方，但没有填写居间方名称，也没有居间方人员签名），合同约定被告将其名下位于中山市地产转让给两原告，转让价530000元，定金60000元于合同签订之日支付，办理办理至房产证出证过户时支付46000元，剩余部分424000元由原告通过购房商业贷款方式支付，原告向丙方支付居间服务费7950元；被告确认尚有200000元的贷款未偿还，在该物业未出房产证前，该物业的银行按揭继续由被告交付，被告应于出证前一个月前往银行办理提前还款手续；被告在合同签订之日向原告交付物业；另约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费由违约方承担。合同签订当日，两原告向被告交付了定金60000元，向丙方（中山市乐有家房地产经纪有限公司）支付居间服务费7950元，被告依约定交付了房屋钥匙。案涉房屋产权证于2017年2月21日已出证，被告称于2017年5月取得房产证，但被告没有证据证明其已通知两原告可以办理房产证过户手续，被告称原告的手机处于“已过期”即停机状态，无法联系上原告也未能提交相关证据，相反，根据原告提交的涉案房屋不动产登记资料查询结果显示，涉案房屋产权［产权证号：粤（2017）中山市不动产权第0028673号］于2017年2月21日登记在被告名下，并于当天办理了两份抵押登记，抵押权人为中国建设银行中山分行，被担保主债权数额均为35.10万元，2018年7月27日，涉案房屋再次设置抵押登记，抵押权人为中国平安保险公司，被担保主债权数额均为83.80万元。后原告及居间方多次要求被告协助两原告办理相关贷款手续，继续履行《房地产买卖及居间合同》的内容，但被告均以各种理由拖延，拒不办理提前还款，协助办理过户手续。2019年3月25日被告主动承认该房屋将由被告方自己居住，不再向原告出售。上述事实，有原告提交的《房地产买卖及居间合同》、收款收据、服务费收据、电话录音、不动产登记资料查询结果及原告陈述在案为凭，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原被告签订的《房地产买卖及居间合同》是双方的真实意思表示，虽然合同文本中有居间方，但居间方并没有在合同中出现，也没有居间方的人员签名，但合同是就原被告之间的房屋转让所达成的协议，没有居间方的参与并不影响合同的效力，合同是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付了定金，被告没有按合同约定在其取得涉案房屋的房产证后，应于出证前一个月前往银行办理提前还款手续，没有证据显示原告存在违约事实，而被告则在房产证出证当天办理了两份抵押登记，并在2018年7月27日再对涉案房屋设置抵押，人为阻止交易继续进行，被告以其实际行为表明其不履行合同义务，原告签订合同的目的无法达成。故本案合同不能履行的违约方为被告，原告起诉要求解除两原告与被告于2016年6月10日签订的《房地产买卖及居间合同》、返还两原告支付的定金60000元、返还两原告支付的居间服务费7950元、支付合同解除违约金106000元、支付两原告律师费12000元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原告要求被告赔偿两原告房屋差价损失563560元，证据不足，本院不予支持。被告反诉要求原告支付违约金106000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款第四款、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈胜荣、吴明秀与被告谢素萍于2016年6月10日签订的《房地产买卖及居间合同》；二、被告谢素萍自本判决书生效之日起5日内向原告陈胜荣、吴明秀返还定金60000元、居间服务费7950元；三、被告谢素萍自本判决书生效之日起5日内向原告陈胜荣、吴明秀支付违约金106000元；四、被告谢素萍自本判决书生效之日起5日内向原告陈胜荣、吴明秀支付原告律师代理费12000元。五、驳回原告陈胜荣、吴明秀的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告谢素萍的反诉请求。案件受理费10810元，由原告陈胜荣、吴明秀负担6791元，被告谢素萍负担4019元。反诉费1210元，由反诉原告谢素萍。案件受理费10810元原告已垫付，被告谢素萍在履行付款义务时迳付给原告4019元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  刘旭桂审判员  廖辉龙审判员  黄俊慧二〇一九年十二月二十日书记员  龙伟杰林晓霜