福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初6432号 原告：禹洲地产（泉州）有限公司，住所地惠安县螺阳镇世纪大道**禹洲广场**,统一社会信用代码913505215595909960。 法定代表人：林彬煌，执行董事、总经理。 委托诉讼代理人：蔡明星，福建衡兴明业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏庆吉，福建衡兴明业律师事务所律师。 被告：吴培植，男，1987年1月9日出生，汉族，住泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：黄燕飞，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄世榕，福建闽荣律师事务所律师。 第三人：庄亚雄，男，1979年9月2日出生，汉族，住泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：杨国强，福建泉川律师事务所律师。 原告禹洲地产（泉州）有限公司（以下简称禹洲地产公司）与被告吴培植房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，通知庄亚雄作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告禹洲地产公司的委托诉讼代理人蔡明星，被告吴培植及其委托诉讼代理人庄世榕，第三人庄亚雄的委托诉讼代理人杨国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 禹洲地产公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除禹洲地产公司与吴培植签订的《店面租赁合同》（合同编号：1＃Ａ0035）；二、判令吴培植将惠安县世纪大道禹洲·商城城市广场项目1＃Ａ商业步行街1101／1102／1082（门牌号：××、1645号、1723号）腾空返还给禹洲地产公司；三、判令吴培植向禹洲地产公司支付租金（自2019年4月1日起至合同解除之日止，按合同约定的月租金标准计算，暂计至2019年6月30日为35541.39元）；以及使用费（自合同解除之日起至实际返还房屋之日止，按解约当月日租金的五倍标准计算）；四、判令吴培植立即支付所欠的物业管理费（自2019年4月1日起计算至合同解除之日止，暂计至2019年6月30日为3777.48元）；以及所欠的公共维修基金（自2019年4月1日起计算至合同解除之日止，暂计至2019年6月30日为539.64元）；五、判令吴培植向禹洲地产公司支付逾期支付租金、物业管理费及公共维修基金的违约金（以拖欠金额为基数，自2019年3月25日起至实际付清之日止按日千分之三计算，暂计至2019年6月24日为11000.4元）；六、判令吴培植向禹洲地产公司支付免租期内（即2016年6月份至9月份、2017年6月份至9月份、2018年7月份至9月份）的租金，暂按每月11846.13元计算，共计130315.43元，并支付逾期支付违约金（以拖欠前述金额为基数，自起诉之日起计至实际付款之日止按日千分之三计算，暂从2019年6月1日起计至2019年6月24日止为9382.71元）；七、判令确认禹洲地产公司有权没收吴培植已付押金22622元；八、判令吴培植向禹洲地产公司支付三个月租金作为违约金，暂按11848.13元／月计算，共计35541.39元。事实与理由：禹洲地产公司与吴培植签订《店面租赁合同》（合同编号：1＃Ａ0035），约定吴培植向禹洲地产公司承租惠安县世纪大道禹洲·商城城市广场项目1＃Ａ商业步行街1101／1102／1082（门牌号：××、1645号、1723号）店铺，建筑面积179.88平方米，租赁期限自2015年10月1日起至2020年9月30日止；吴培植应于上个公历季度末月25日前交清每季租金、物业管理费、公共维修基金；若吴培植逾期支付租金、物业管理费、公共维修基金的，每逾期一日，应承担逾期支付部分款项千分之三的违约金，且逾期支付超过30天的，禹洲地产公司有权解除合同，禹洲地产公司解除的，吴培植还应支付三个月租金作为违约金。吴培植自2019年3月25日开始，未按合同约定支付租金、物业管理费、公共维修基金等费用，经禹洲地产公司多次催讨未果。 吴培植辩称，一、吴培植不是本案适格被告。自2016年11月1日起庄亚雄为案涉租赁合同的实际承租方，故禹洲地产公司起诉主体有误，应以庄亚雄为被告，应驳回对吴培植的起诉。2015年10月1日，吴培植与庄亚雄合伙开设惠安宝仕龙全景顶店（未注册），并以吴培植名义与禹洲地产公司签订为期五年的《店面租赁合同》。2016年11月30日，吴培植与庄亚雄签订《转让协议书》，约定吴培植将其持有惠安宝仕龙全景顶店50%的股权转让给庄亚雄，转让后继续经营惠安宝仕龙全景顶店所产生的债权债务及经营有关的一切事项均由庄亚雄负责，与吴培植无关。2016年12月8日，庄亚雄以其注册的惠安县亚雄建材装饰店来经营该店铺。庄亚雄作为案涉租赁合同的承租方，实际占有、使用案涉店铺，吴培植亦将案涉店铺转让事宜告知禹洲地产公司，并且禹洲地产公司认可并接受庄亚雄对案涉店铺的经营和履行租赁合同。本案系因庄亚雄拖欠租金引起的纠纷，故禹洲地产公司起诉主体有误，应以庄亚雄为被告，驳回对吴培植的起诉。二、即使认定吴培植为案涉租赁合同的承租方，禹洲地产公司主张的部分项目及数额，缺乏依据，依法应予驳回。禹洲地产公司2019年3月突然将庄亚雄实际经营的店铺用锁链锁住，禹洲地产公司违约在先，故吴培植无须支付禹洲地产公司主张的租金。禹洲地产公司请求吴培植腾空案涉店铺，不能成立。2016年11月1日起，案涉店铺由庄亚雄占有、经营，所产生的债权债务应由庄亚雄负责，与吴培植无关。案涉店铺的财物为庄亚雄所有，吴培植无权处理，故案涉店铺的腾空应由庄亚雄承担。禹洲地产公司请求吴培植支付使用费于法无据，且标准过高，依法应予调整。禹洲地产公司请求吴培植支付逾期支付租金、物业管理费及公共维修基金的违约金过高，依法应予调整。禹洲地产公司请求吴培植支付免租期租金及逾期支付违约金，不能成立。免租期是承租方依据租赁合同在完成该年度租赁义务的前提下，享有该年度的免租期权利。承租方依约支付各年度的租金，就应当享有各年度免租期的优惠。禹洲地产公司请求吴培植支付三个月租金作为违约金35541.39元，不能成立。禹洲地产公司请求吴培植同时支付逾期支付违约金、违约金及没收保证金，属于重复计算，且请求的金额偏高。案涉租赁合同已约定了没收保证金的违约责任计算方式，禹洲地产公司即主张没收保证金，又要求支付剩余租金价值，显然与合同法规定的违约金和损害赔偿只能选择其一的原则相违背。且吴培植交纳的保证金足以弥补禹洲地产公司主张的剩余租金价值。禹洲地产公司对吴培植的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回禹洲地产公司的诉讼请求。 庄亚雄述称，一、庄亚雄不是案涉《店面租赁合同》的主体，不清楚合同具体内容，根据合同相对性原则，该合同权利与义务对庄亚雄不具有约束力，庄亚雄无须承担合同责任。二、2016年11月30日，吴培植与庄亚雄签订《转让协议书》，将店铺转租给庄亚雄，庄亚雄属善意的一方。因吴培植向庄亚雄表明该店铺可转租，后庄亚雄代吴培植向禹洲地产公司交租金及物业管理费等费用至2019年3月31日止。但2019年4月，禹洲地产公司突然将庄亚雄经营店铺用锁链锁住，造成庄亚雄店内价值约90000元集成吊顶货物以及价值约50000元的办公设施被锁在店内，无法经营或搬出，损失严重。为此，庄亚雄保留向责任方索赔的权利。 经审理查明，禹洲地产公司是具有房地产开发经营、物业管理经营资质的企业法人。禹洲地产公司与吴培植签订《店面租赁合同》1份，约定禹洲地产公司将位于惠安县商场（门牌号：××、1645号、1723号），建筑面积179.88平方米出租给吴培植作为“宝仕龙吊顶”使用。租赁期限5年，自2015年10月1日至2020年9月30日，租金从2015年10月1日起计交。2015年10月1日起至2016年5月31日止，月租金9871.77元，2016年6月1日至2016年9月30日为第一年合同免租期；2016年10月1日起至2017年5月31日止，月租金9871.77元，2017年6月1日至2017年9月30日为第二年合同免租期；2017年10月1日起至2018年6月30日止，月租金10858.95元，2018年7月1日至2018年9月30日为第三年合同免租期；2018年10月1日起至2019年8月31日止，月租金11846.13元，2019年9月1日至2019年9月30日为第四年合同免租期；2019年10月1日起至2020年8月31日止，月租金13162.36元，2020年9月1日至2019年9月30日为第五年合同免租期。在承租期内，承租方自行承担所应交纳的物业管理费7元／平方米·月、公共维修基金1元／平方米·月。租金按季付款，首期租金应交至2015年12月31日并于本合同签订当日内交清，此后每季度租金应于上个季度末月（3月或6月或9月或12月）25日前交清。物业管理费、公共维修基金应于每月25前交清。承租方未履行本租赁合同或存在违约情形的，如有租金优惠（如免租期）则予以取消，以解约时月租金为标准按全额计取。承租人向出租人交纳保证金22622元，合同期满如承租人无违约，出租人将在合理期限内无息退还。若承租人有违约情形，承租人应承担的费用、违约金、赔偿金及欠交的租金将从承租人保证金中扣除。若保证金不足以抵扣，出租人有权向承租人追偿。如承租方有违约情形或因承租方原因导致本合同提前解除，出租方有权不退还全额保证金。如承租人逾期支付租金、保证金及相关或逾期支付合同约定的其他费用，每逾期一日应承担逾期支付部分款项千分之三的违约金。若承租人拖欠租金、物业管理费或其他费用达15日以上的，出租方有权采取必要措施终止承租人营业，如停止物业服务等措施。如承租人逾期支付租金及其他费用，出租人有权单方解除合同，出租人应承担相当于三个月租金（以解约时月租金标准计算）的违约金。另查明，案涉店铺所在房屋的房屋所有权证登记所有权人为禹洲地产公司。吴培植租赁案涉店铺是为了与庄亚雄合伙经营惠安宝仕龙全景顶店。2016年11月30日，吴培植和庄亚雄签订转让协议书，约定吴培植将其持有的惠安宝仕龙全景顶店50%股份转让给庄亚雄，庄亚雄应支付其转让款250000元，吴培植收到庄亚雄的转让款后需要把店铺承租权转让给庄亚雄，吴培植自2016年11月1日从惠安宝仕龙全景顶店退伙。转让协议书签订前的租金、物业管理费、公共维修基金由吴培植经手交纳，协议书签订后由庄亚雄经手以吴培植名义交纳，均交至2019年3月31日。禹洲地产公司陈述知道吴培植与庄亚雄合伙事宜。吴培植收取庄亚雄支付的转让款后曾告知禹洲地产公司已将案涉店铺转让给庄亚雄，但各方没有重新签订租赁合同。诉讼中，各方均同意解除案涉租赁合同，禹洲地产公司与庄亚雄于2019年11月15日办理商户退铺验收手续，将案涉店铺腾空返还给禹洲地产公司。 以上事实，有禹洲地产公司提供的房屋所有权证、《店面租赁合同》，吴培植提供的转让协议书、个体工商户登记基本信息、户籍证明，以及各方当事人的庭审陈述加以证明，本院予以认定。 本案争议的焦点为关于吴培植或庄亚雄是否构成违约，以及违约责任应由谁承担的问题。 吴培植主张，案涉《店面租赁合同》的实际承租人为庄亚雄，自2016年11月1日起吴培植已经将股权及店铺的经营权、承租权转让给庄亚雄，并告知了禹洲地产公司，之后庄亚雄以其注册的惠安县亚雄建材店经营该店铺，并依约支付租金、物业管理费和公共维修基金，禹洲地产公司予以接受，并未提出异议，双方的行为视为禹洲地产公司认可吴培植的承租权转让行为，吴培植退出租赁合同关系，禹洲地产公司与庄亚雄成立新的租赁合同关系，故禹洲地产公司起诉吴培植有误，应以庄亚雄作为被告。且禹洲地产公司2019年4月10日将案涉店铺锁住，违约在先，吴培植无须支付禹洲地产公司主张的租金、物业管理费和公共维修基金。禹洲地产公司主张吴培植支付免租期租金不能成立，免租期是业主提供的对入住商户的一种特殊优惠，是承租方享有的重要权利，承租方完成支付该年度租金义务，就享有该年度的免租期，且案涉《店面租赁合同》约定租期五年，承租方只剩下一年左右未履行，出租方就此取消之前享受的免租期待遇，明显有失公允。禹洲地产公司请求的租金存在重复主张、重复计算，且金额偏高。吴培植相应提供以下证据：证据1即转让协议书、个体工商户登记基本信息、吴培植与禹洲地产公司负责店铺出租项目的负责人“蔡总”的通话录音（含光盘及文字整理材料），以此证明2016年11月30日吴培植与庄亚雄签订转让协议书，约定吴培植将其持有惠安宝仕龙全景店50%的股权转让给庄亚雄，转让后继续经营惠安宝仕龙全景店所产生的债权债务及经营有关的一切事项均由庄亚雄负责，与吴培植无关。2016年12月8日，庄亚雄以其注册的惠安县亚雄建材装饰店经营案涉店铺，禹洲地产公司对店铺转让事宜知悉，并认可和接受庄亚雄对该店经营和履行租赁合同。证据2即企业信用信息公示报告、《房屋租赁合同》，以此证明自2016年12月8日起，庄亚雄以其注册的惠安县亚雄建材装饰店来经营案涉店铺，并与禹洲地产公司出资设立的泉州禹洲商业投资管理有限公司签订案涉店铺的房屋租赁合同，吴培植退出与禹洲地产公司的房屋租赁合同关系。禹洲地产公司质证称：证据1中的转让协议书是吴培植与庄亚雄之间的协议，与禹洲地产公司无关；对个体工商户登记基本信息与本案无关；录音不能明确谈话双方的身份，不能确认录音当中吴培植所称的“蔡总”是禹洲地产公司工作人员。对证据2中的《房屋租赁合同》有异议，禹洲地产公司与关联公司泉州禹洲商业投资管理有限公司均没有签订过该份合同。庄亚雄质证称：对证据1中的转让协议书无异议，但庄亚雄当时不清楚店铺是否可以转租，吴培植称可以转租；对个体工商户登记基本信息无异议；对录音无异议，里面有涉及到店铺被禹洲地产公司锁住后双方有交涉，吴培植称货物不是他的。证据2中的《房屋租赁合同》是因工商注册惠安县亚雄建材装饰店需要，庄亚雄找泉州禹洲商业投资管理有限公司签订，不是为了租赁案涉店铺，该份合同没有实际履行，该份合同形式上是2015年10月1日签订，但实际是2016年12月签订，2016年12月8日提交办理工商登记，真正履行的是禹洲地产公司与吴培植签订的案涉《店面租赁合同》。 禹洲地产公司认为，根据我国合同法第八条和第六十条的约定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案禹洲地产公司与吴培植并没有解除案涉《店面租赁合同》。禹洲地产公司与吴培植签订案涉《店面租赁合同》时，知道吴培植与庄亚雄合伙承租案涉店铺，后吴培植有告知禹洲地产公司其与庄亚雄签订转让协议书，但并没有将转让协议书交给禹洲地产公司，也没有要求禹洲地产公司解除案涉《店面租赁合同》或另外签订协议，当时禹洲地产公司没有提出异议。租金大部分由庄亚雄经手交纳，但大部分都有备注是代吴培植交纳租金。2019年4月1日后的租金、物业管理费、公共维修基金等均未交纳，吴培植已构成违约，应承担相应的违约责任，即应支付尚欠租金、物业管理费、公共维修基金及逾期支付违约金，支付免租期内的租金及违约金，禹洲地产公司有权没收吴培植已付押金，并要求吴培植支付三个月租金作为违约金。 庄亚雄认为，案涉《店面租赁合同》的签订主体是禹洲地产公司与吴培植，合同效力只及于禹洲地产公司与吴培植，庄亚雄不是合同主体，对《店面租赁合同》违约责任的约定不清楚，没有义务承担相应的违约责任。吴培植与庄亚雄之间是转租而不是转让关系，如果是转让关系应该由庄亚雄与禹洲地产公司重新签订协议，当时吴培植说可以转租。本案是禹洲地产公司违约在先，禹洲地产公司2019年4月10日未经吴培植同意将店铺锁住，造成店铺无法使用，合同无法履行，禹洲地产公司要求支付租金、违约金等缺乏依据，应该承担违约责任的是禹洲地产公司。 本院经审查认为，结合各方庭审中的陈述，吴培植提供的证据1中的转让协议书、个体工商户登记基本信息予以采信，禹洲地产公司否认录音对话中的“蔡总”是其工作人员，吴培植又无其他证据证明“蔡总”是代表禹洲地产公司就相关情况与其沟通，故录音资料不予采信。证据2即企业信用信息公示报告予以采信，《房屋租赁合同》的签订主体为泉州禹洲商业投资管理有限公司与庄亚雄，泉州禹洲商业投资管理有限公司并非案涉店铺的业主，且庄亚雄陈述该合同实际签订时间为2016年12月，其时禹洲地产公司与吴培植签订的案涉《店面租赁合同》尚在有效履行中，故该《房屋租赁合同》并不能否定并替代案涉《店面租赁合同》，不能据此认定案涉争议租赁合同的签订及履行主体为禹洲地产公司与庄亚雄。虽吴培植租赁案涉店铺是为了与庄亚雄合伙开惠安宝仕龙全景顶店，但庄亚雄并没有在《店面租赁合同》上作为共同承租人签字，禹洲地产公司亦未基于吴培植与庄亚雄的合伙关系对庄亚雄提出主张。后吴培植与庄亚雄签订《转让协议书》，将其持有的惠安宝仕龙全景顶店50%股份转让给庄亚雄，此后，案涉店铺由庄亚雄管理使用，并由庄亚雄经手以吴培植名义交纳租金、物业管理费、公共维修基金，禹洲地产公司虽知情吴培植与庄亚雄之间的店铺股份转让事宜，但案涉《店面租赁合同》并没有解除，禹洲地产公司并没有与庄亚雄签订新的租赁合同，案涉《店面租赁合同》继续履行，故认定吴培植与庄亚雄之间存在案涉店铺转租关系，该转租关系经禹洲地产公司默许同意。我国合同法第二百二十四条第一款规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给庄亚雄。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，庄亚雄对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。根据合同的相对性原则，吴培植将案涉店铺转租给庄亚雄后，庄亚雄未依禹洲地产公司与吴培植签订的案涉《店面租赁合同》的约定按期支付租金，已构成违约，相应的违约责任应由吴培植承担。 综上所述，本院认为，案涉店铺所在房屋登记的所有权人为禹洲地产公司，禹洲地产公司与吴培植签订的《店面租赁合同》应认定为合法有效。虽吴培植已于2016年11月将案涉店铺转租给庄亚雄使用，但根据合同相对性原则及我国合同法第二百二十四条第一款的规定，庄亚雄在履行案涉《店面租赁合同》过程中未依约支付租金，已构成违约，相应的违约责任应由吴培植承担。至于吴培植与庄亚雄之间的转租关系，由双方另行处理。诉讼中，各方均同意解除案涉店铺租赁合同，禹洲地产公司与庄亚雄已于2019年11月15日办理商户退铺验收手续，庄亚雄已将案涉店铺腾空返还给禹洲地产公司，禹洲地产公司中申请撤回解除案涉《店面租赁合同》及要求吴培植将案涉店铺腾空返还给禹洲地产公司的诉讼请求，应予准许。案涉店铺仅支付租金至2019年3月31日，此后未再支付租金，故吴培植应支付自2019年4月1日起至2019年11月15日店铺腾空返还之日止的租金88845.98元（11846.13元/月×7.5个月），物业管理费9443.7元(179.88平方米×7元/平方米﹒月×7.5个月）,公共维修基金1349.1元(179.88平方米×月1元/平方米﹒月×7.5个月）。《店面租赁合同》约定租金按季度结算，物业管理费及公共维修基金按月支付，逾期应按日千分之三支付逾期付款违约金，吴培植抗辩该违约金标准过高，要求调整，逾期付款违约金酌情下调为日万分之三。结合每季度租金应于上个季度末月25日前付清，以及物业管理费、公共维修基金每月25前付清的约定，吴培植应自2019年3月26日起以租金35538.39元为基数，自2019年6月26日起以租金35538.39元为基数，自2019年9月26日起以租金17769.2元为基数，自2019年4月份起至9月份止每月26日均以当月应付物业管理费及公共维修基金之和1439.04元（1259.16元+179.88元）为基数，自2019年10月26日起以959.36元（1439.04元/月×20/30）为基数，均按日万分之三支付逾期付款违约金，均计至款项付清之日止。根据合同约定，如承租方有违约情形或因承租方原因导致本合同提前解除，出租方有权不退还全额保证金。故禹洲地产公司请求确认禹洲地产公司有权没收吴培植已付押金22622元，符合双方约定，予以采纳。合同虽约定如承租方存有违约情形，则取消有关免租期的租金优惠，如承租方逾期支付租金及其他费用超过30天，出租方有权单方解除合同，并要求承租方承担三个月的租金，但鉴于本案已支持禹洲地产公司提出的租金、物业管理费及公共维修基金请求和逾期支付违约金部分请求，以及无须退还保证金22622元的请求，其损失已得到合理弥补，故对禹洲地产公司提出的要求吴培植支付免租期租金130315.43元及违约导致合同解除的违约金即3个月租金35541.39元的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告吴培植应于本判决生效之日起十五日内支付原告禹洲地产（泉州）有限公司租金88845.98元，并按日万分之三计付逾期支付租金的违约金（其中：自2019年3月26日起以租金35538.39元为基数，自2019年6月26日起以租金35538.39元为基数，自2019年9月26日起以租金17769.2元为基数，均计算至款项付清之日止）； 二、被告吴培植应于本判决生效之日起十五日内支付原告禹洲地产（泉州）有限公司物业管理费9443.7元、公共维修基金1349.1元，并按日万分之三计付逾期支付物业管理费及公共维修基金的违约金（其中：自2019年4月份起至9月份止每月均自26日起以1439.04元为基数，自2019年10月26日起以959.36元为基数，均计算至款项付清之日止）； 三、确认原告禹洲地产（泉州）有限公司无须退还被告吴培植押金22622元； 四、驳回原告禹洲地产（泉州）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7558元，由原告禹洲地产（泉州）有限公司负担5262元（多预交的2296元予以退回），被告吴培植负担2296元，应在本判决生效后五日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈秀军 人民陪审员  庄映湖 人民陪审员  叶福文 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  张云潇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国合同法》第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 《中华人民共和国合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。