安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0191民初5655号 原告：刘飞，男，1989年2月7日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：孙何俊，安徽远致律师事务所律师。 被告：吴国柱，男，1974年12月14日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：袁红云，安徽云旗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许宏莉，安徽云旗律师事务所实习律师。 原告刘飞与被告吴国柱房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭,于2019年10月17日公开开庭进行了审理。原告刘飞及委托诉讼代理人孙何俊、被告吴国柱及委托诉讼代理人袁红云、许宏莉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘飞诉称：原告自2008年起经营汽车修理厂，因原经营场地较小不能满足业务发展需要，在网上看到被告登记的出租厂房信息，遂联系被告咨询租赁事宜。经洽谈，原被告于2018年5月1日签署《房屋租赁合同》，约定：被告将位于合肥市经开区厂房出租给原告经营汽车修理厂，建筑面积约460平方米，租期为三年，年租金108000元，半年支付一次，押金10000元，甲乙双方如果有合同约定外的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因违约造成的损失外，还应当支付三个月违约金。 然而，原告经营仅数月后便得知被欺诈，被告隐瞒自身的租期仅到2018年9月30日的事实，在距离到期仅5个月的情况下，将案涉厂房出租给原告3年，致原告在不明真相的情况下投入了大量的金钱进行装修、构筑设备附属物、修建洗车房还有接待室等。 2019年3月4日，新房东合肥智生创业服务有限公司（以下简称智生公司）与原告签署《补充协议》，约定：甲方因修建收费停车场等多种原因，本场地不再适合乙方经营，甲方不再进行续租，乙方需接受本协议约定离场。至此，原告原本三年的经营期限仅实际经营一年便被迫终止。 被告明知自己租期已到的情况下，不但不积极联系新房东续租以保障原告的合法权益，甚至与业主签订会议纪要承诺2018年12月31日之前清退所有现租户，主观过错更加明确。综上，被告隐瞒事实合同欺诈在先，消极不作为甚至承诺清退在后，给原告造成了巨大的经济损失，被告赔偿原告一切经济损失（包括实际损失和预期可得利益损失等）并支付违约金。原告诉至法院，请求判令：1、被告退还原告多收取的租金9200元、房租押金10000元；2、被告支付原告违约金27600元；3、被告赔偿原告装修损失148981元（以上为搬迁时现值，已扣除折旧，原值为192855.84）、搬迁费及人工费支出5万元、鉴定费3000元；4、广告宣传费损失30000元（因原宣传的场地为案涉房屋，现因无法使用，上述广告费实际损失）；5、被告赔偿原告因装修新场地产生的停产停业损失36553元（877293/6×25%×1个月）。 被告吴国柱答辩称：1、我方没有多收租金，押金按约不应该退。原告刚开始就存在拖欠房租的违约行为。合同约定租金半年一付，乙方拖欠租金壹个月，甲方有权解除合同，收回房屋，并要求乙方承担违约责任。押金用于保障房屋内的设备完好，如出现设备损害的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿。房屋按现状对外承租，乙方在使用过程中，不得擅自改变房屋的结构和装修的情况否则视为违约，应向甲方支付违约金。2、合同约定的租赁期限是两年。原告称被告欺诈与事实不符，场地一直是原告修缮维护出租，通过被告积极、努力协调，原告与新的二房东智生公司达成续租协议，并且房屋是可以长期租赁的。新的二房东找原告谈可以一次签租2年的合同，是原告自己选择只续租半年，如果选择签2年，期满后还可以再续租。原告主张的损失无事实和法律依据，是原告自己放弃可以续租2年的机会，其即便有损失也应由原告自行承担，与被告无关。3、原告列出的各项费用不合理。关于装修费用，合同明确约定乙方不得装修，否则视为违约，此费用及鉴定费都与被告无关。添附的设备不是装修附着物，可以随时拆除带走，不存在所谓的损失。搬迁费及人工费支出5万元无证据，且不论租到任何时期都会有搬迁，搬迁费用是必然发生的，与我方无关。关于广告宣传费不真实，并且与租赁本身无关联性。因装修新场地产生的停产停业损失36553元无事实和法律依据。原告违约在先，且房屋可以继续长期租赁，是原告自己放弃了可以续租2年的机会，不存在损失，所以不应当主张违约金，此违约金金额过高。既提出损失，又提出违约金，两者重复计算。4、原告自己放弃续租2年而选择6个月，是原告自己的过错。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：涉案厂房系吴国柱从产权人安徽和意达物流有限公司（以下简称和意达公司）整体租赁而来，吴国柱将涉案厂房对外分租给其他人经营。 刘飞（乙方）自2008年起经营汽车修理厂，因原经营场地较小不能满足业务发展需要，在网上看到吴国柱（甲方）登记的出租厂房信息。双方经洽谈，于2018年5月1日签署《房屋租赁合同》（以下简称合同一）：约定：甲方将位于合肥市经开区的面积约460平方米的地面一层厂房出租给乙方经营汽车修理厂，租赁期限自2018年5月1日至2020年4月30日，年租金108000元，半年支付一次，押金10000元。甲方应保证乙方的正常水电供应，房屋按现状对外出租，乙方在使用过程中，不得擅自改变房屋的结构和装修情况，否则视为违约。甲乙双方如果有合同约定外的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因违约造成的损失外，还应当支付三个月违约金……。 合同签订后，刘飞分次支付了至2019年1月30日的租金81000元及押金10000元，吴国柱将涉案厂房交付刘飞使用，刘飞将原有厂房分割了一小部分作为洗车房，进行了简易装修，在厂房内搭建了一间活动板房屋，开始对外经营汽车修理业务。 吴国柱承租的期限到2018年9月30日终止，产权人和意达公司决定不再由吴国柱承租，智生公司承租，对各次承租人的交接问题由吴国柱协助处理。2018年9月25日，由和意达公司组织，吴国柱等参加会议并形成《会议纪要》，载明：1、吴国柱同意现有厂房租赁合同到期后（2018年9月30日）自动终止；2、租赁合同由汤允金与公司签订租赁合同，从2018年10月1日起签订并支付租金；3、由于厂房尚有部分租户需要清退，吴国柱承诺于2018年12月31日前清退现有租户，并将厂房交付汤允金。清退一户，交付一户；3、2018年10月1日至2018年12月31日期间，吴国柱按照100万元/年的价格，根据实际使用面积向汤允金支付租金，按月支付……。 2018年10月18日，新房东智生公司向各承租户发出《通知》，称：我公司已与和意达公司签订了《厂房租赁合同》，起租日期为2018年10月1日，你方之前的租赁合同已到期，为解决交接问题，之前的转租方就厂房交接签订了书面会议纪要……。吴国柱协助各次承租户与智生公司协商重新签订租赁合同，就刘飞这一户，智生公司提出可以租二年，也可以租半年，刘飞选择租半年，刘飞自2019年1月1日起向新房东智生公司支付租金。2019年3月4日，智生公司（甲方）与刘飞（乙方）签署《补充协议》（以下简称合同二），约定：续租期限自2019年3月1日至2019年6月30日，乙方于协议签订时向甲方支付履约保证金8172元，乙方于协议签订时向甲方支付4个月租金32688元。甲方因修建收费停车场等多种原因，本场地不再适合乙方经营，甲方不再进行续租，乙方需接受本协议约定离场……。协议签订后，刘飞于2019年6月30日搬离场地，在附近另租赁了一处场地用于经营汽车修理。 诉讼期间，本院去现场实地查勘，刘飞隔壁的商户亦是从事汽车修理业务，其与智生公司签订了二年的租赁合同，现正常营业。涉案厂房外围的停车场重新修建后，场地平整，更加有利于各商户经营。 上述事实，有原、被告提供的证据及当事人陈述为证，本院予以确认。 本院认为：原告刘飞与被告吴国柱于2018年5月1日签订的合同一是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。合同一履行中，因吴国柱与产权人的租赁期限于2018年9月30日到期，产权人选择智生公司作为新的承租人，吴国柱亦积极配合各次承租人与智生公司进行协商。智生公司亦同意刘飞可以选择租二年或租半年，且合同二的租金标准低于合同一的租金标准，刘飞如合同二选择租赁二年，相当于合同一履行到终止期限，刘飞主动选择租半年系其自由处分民事权利。 刘飞自2019年1月1日起向新房东缴纳租金，故刘飞与吴国柱签订的合同一已于2018年12月31日实际解除。合同解除后，吴国柱应当返还刘飞多收取的1个月租金9000元并返还押金10000元。 吴国柱积极协助新房东与刘飞签订租赁合同，其行为并未构成违约，刘飞诉请吴国柱支付违约金27600元，无事实及法律依据，对此诉请，本院依法不予支持。刘飞诉称因吴国柱的违约行为致其发生了搬迁及人工费50000元、广告宣传费30000元，装修新场地的停业停产损失36533元，刘飞并未举证证明上述经济损失确已发生，且上述几项损失与合同一的履行及吴国柱是否违约并无必然的因果关系，对上述诉请，本院依法不予支持。至于原告诉请被告赔偿装修损失148981元，因合同约定了“房屋按现状对外承租，乙方在使用过程中，不得擅自改变房屋的结构和装修的情况否则视为违约”，故原告的此项诉请无合同依据，本院亦不予支持。对被告的辩解，本院予以部分采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告吴国柱于本判决书生效后十日内返还原告刘飞多收取的租金9000元及押金10000元，合计19000元； 二、驳回原告刘飞的其他诉讼请求。 若被告吴国柱未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6030元，由原告刘飞负担4000元，被告吴国柱负担2030元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  钱 越 人民陪审员  茆雪梅 人民陪审员  马 莉 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  高国婧 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同； 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失； 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。