广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初34093号原告：周福兰，女，汉族，1973年8月14日出生，住址江西省抚州市崇仁县。委托诉讼代理人：洪梅，广东深田律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭悦，广东深田律师事务所实习律师。被告：李启茂，男，汉族，1964年12月20日出生，住址湖北省监利县。被告：深圳市神州通汽车租赁有限公司，住所广东省深圳市南山区沙河街道白石洲天河花园**304，统一社会信用代码91440300678552386G。法定代表人：邹林复。委托诉讼代理人：胡冰，广东正亦法律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹林峰，男，汉族，1969年6月15日出生，，住址广东省深圳市南山区系公司员工。被告：深圳市皇城地产有限公司，，住所广东省深圳市福田区福田南路**皇城广场写字楼****统一社会信用代码914403001921848356。法定代表人：王航军，任董事长。委托诉讼代理人：郑晖，男，汉族，1970年12月14日出生，住址广，住址广东省深圳市罗湖区员工。上列原告周福兰诉被告李启茂、深圳市神州通汽车租赁有限公司（以下简称“神州通公司”）、深圳市皇城地产有限公司（以下简称“皇城地产公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案受理后，案件承办人为审判员徐篪。依法由审判员徐篪、人民陪审员吴锡钳、黄绮玲组成合议庭适用普通程序于2018年12月3日公开开庭进行了审理，被告神州通公司当庭申请对涉案《深圳市房屋租赁合同书》中神州通公司公章是否与其在公安局备案登记的印鉴一致进行鉴定，经各方当事人协商，确定广东中一司法鉴定中心作为本案的鉴定机构。2019年3月25日，案件承办人变更为审判员戴珊珊。依法由审判员戴珊珊、人民陪审员吴锡钳、吴显龙组成合议庭适用普通程序于2019年6月18日公开开庭进行了审理，前述两次庭审原告及其委托诉讼代理人洪梅、郭悦、被告神州通公司委托诉讼代理人胡冰、邹林峰、被告皇城地产公司委托诉讼代理人郑晖均到庭参加诉讼，被告李启茂经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.三被告返还房屋转让费245000元；2.三被告返还房屋押金72000元；3.三被告承担本案全部诉讼费。庭审时，原告变更及增加诉讼请求为：2.被告李启茂向原告返还房屋押金42000元；4.被告李启茂向原告返还涉案房产2017年8月的租金24000元。事实和理由：2017年8月1日，神州通公司与原告周福兰、被告李启茂签订房屋租赁合同，约定将深圳市福田区，共三层全部出租给原告周福兰和被告李启茂。租金每月24000元，押金66000元，租赁期限为2017年8月1日至2020年7月31日。同时，原告周福兰与被告李启茂签订《转房协议》，约定将该房屋转租给周福兰，由周福兰收取租金，同时原告向被告李启茂支付转让费245000元。在原告支付了转让费和房屋押金后，2018年5月31日被告皇城地产公司向被告神州通公司发出通知，要求2018年7月1日前清退全部租用房屋，致使原告无法再收取租金，并需要向租户退还押金，遭受巨大损失。综上，原告认为三被告刻意欺诈原告，隐瞒事实，并违反合同约定，给原告造成严重损失，原告起诉请求法院判如所请。庭审时，原告补充陈述称，其原本应向被告李启茂支付转让费245000元，但其实际只支付了215000元，是因为原告已代被告李启茂向被告神州通公司支付了涉案房产1个月的租金和2个月的水电费约30000元。原告之所以要求被告李启茂返还房屋押金42000元，是因为李启茂向转租后的各租户收取了押金，这些押金本应由李启茂退还，但实际是由原告代其退还的，故原告要求被告李启茂返还房屋押金42000元。另因李启茂已向各租户收取了涉案房产2017年8月的租金但其未向被告神州通公司支付，而是由原告垫付，故原告要求被告李启茂向其返还涉案房产2017年8月的租金24000元。被告神州通公司辩称，一、神州通公司作为承租方与被告皇城地产公司签订过房屋租赁合同，租赁期限自2015年9月1日起至2017年8月31日止，该合同到期后，神州通公司没有对外签订过任何房屋租赁合同，神州通公司怀疑原告所持有的租赁合同是假的，神州通公司并没有签订过该合同，经比对，该合同上加盖的公章与神州通公司的公章也不同。二、神州通公司作为出租方与被告李启茂就涉案房产签订的租赁合同期限是自2015年9月1日起至2017年8月31日止，租赁合同到期后，双方口头约定被告李启茂可以继续使用涉案房产，但没有签订书面的租赁合同。被告皇城地产公司辩称，本案纠纷与其没有太大关系，2015年皇城地产公司将涉案房产出租给被告神州通公司，并于2018年5月通知神州通公司其将收回涉案房产，对于神州通公司与他方又签订的租赁合同与其方无关。经审理查明，原告周福兰称，2017年8月1日其与被告李启茂作为承租方与出租方“神州通公司”签订《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称“涉案合同”），该合同载明，出租方将位于深圳市福田区的房屋（以下简称“涉案房产”）出租给承租方周福兰、李启茂使用，建筑物总层数3层；涉案房产权利人为孙海涛；月租金总额为24000元；承租方应于2017年8月1日前交付首期租金，金额为24000元；承租方应于每月3日前向出租方交付租金；承租方租用涉案房产的期限自2017年8月1日起至2020年7月31日止，前款约定之期限不得超过批准的土地使用年限，且不得超过20年，超出部分无效；涉案房产用途为公寓；出租方应于2017年8月1日前将涉案房产交付承租方使用，并办理有关移交手续；出租方交付涉案房产时，可向承租方收取2个月（不超过3个月）租金数额的租赁保证金66000元，出租方收取租赁保证金，应向承租方开具收据；出租方向承租方返还租赁保证金的条件是合同期满设备设施完好、结清水电费、未拖欠租金；出现下列情形之一的，出租方可不予返还保证金：承租方中途终止合同，拖欠水电费，拖欠租金；本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：发生不可抗力使本合同无法履行，政府征用、收回或拆除租赁房屋，双方协商一致；双方可就本合同未尽事宜在附页中另行约定；附页之内容作为本合同的一部分，经双方签章后与本合同具有同等效力；《补充协议》载明，因国家或公司要求，出租方需要解除合同时，承租方无条件搬离，将不按主条款的合同期限执行，出租方不负责各项损失，承租方负责各租户的解除协议的各种损失，出租方无责任。庭审时，被告神州通公司对涉案合同的真实性不予认可，认为该合同中加盖的“神州通公司”公章系伪造，并申请对原告提交的涉案《深圳市房屋租赁合同书》中神州通公司公章是否与在公安局备案登记的印鉴一致进行鉴定，经各方当事人协商一致，委托广东中一司法鉴定中心进行鉴定，2019年2月22日，广东中一司法鉴定中心出具《鉴定意见书》：2017年8月1日《深圳市房屋租赁合同书》甲方（盖章）处“神州通公司”印文与南Ｎｏ.079308《深圳市公安局印章印鉴卡》上“神州通公司”印文不是同一枚印章盖印。本次鉴定的鉴定费为5700元，已由被告神州通公司预交。同日，原告周福兰与被告李启茂签订《转房协议》，协议载明，双方自愿将（接受）福民新村工程二部小院十八个房出租、退房等经营权和李启茂买的十八间房东西，李启茂以后无权管理，一切由周福兰处理，从2017年8月25日开始，双方互不找麻烦，双方不后悔，如同意签字。该协议下方手书：“房租、水、电由李启茂全部付清，房租由周福兰来收，公司欠李启茂15000元由李启茂、周福兰双方各收一半，房子硬账为11350元、转让费245000。”“合同签好把转让费付清压3万，8月25日付清，双方不得违约。”庭审时，对《转房协议》中的“硬账”原告解释是其转租涉案房产后的每月盈利。被告李启茂在《转房协议》背面手书“收到周福兰人民币2000元，李启茂，XXXXXXXXXXXXXXXX。”2017年8月19日，被告李启茂开具收条确认收到周福兰转福民新村工程二部款70000元。2017年8月22日、2017年8月23日，被告李启茂出具收条分别确认收到周福兰53000元、90000元。截至2017年8月23日，被告李启茂确认收到周福兰交付的款项合计215000元。原告称《转房协议》签订后，其承继了相关权利并将涉案房产分户转租给案外第三人，每月赚取租金差额。2017年8月25日，周福兰、李启茂以现金汇款的方式向邹林峰名下尾号6562账户支付24000元，摘要为房租。2017年9月至11月期间，原告周福兰每月通过现金汇款或ATM机无卡存款的方式向邹林峰名下尾号6562账户支付24000元；2017年12月至2018年5月期间，原告周福兰每月通过其名下尾号1735账户向邹林峰尾号6562账户转账支付24000元。2018年5月31日，被告皇城地产公司向被告神州通公司发出《通知》，该通知载明，皇城地产公司位于福民新村内的福昌二期项目即将开工，神州通公司所租用的XX房屋，将作为项目施工管理用房，并计划于7月开始对其按照办公室标准进行装修改造。皇城地产公司与神州通公司签署的租赁合同现已到期，……XX房屋从即日起不再对外出租，特通知神州通公司于2018年7月1日前清退全部租用房屋，按合同约定办理退房手续。庭审时，原告确认其向神州通公司员工邹林峰账户支付涉案房产租金至2018年5月。2018年6月起，原告亦未向其转租涉案房产的各租户收取租金。另查，关于涉案房产的出租及转租情况。2015年5月20日，被告皇城地产公司作为出借方与借用方被告神州通公司签订《房屋出借协议》，协议载明，在双方协商一致的基础上就出借房屋的有关事项达成合意，并订立协议以资信守；位于深圳市福田区部（861.1平方米），西侧二楼共9间，北侧1-3楼共计15间；借用期为2年，即从2015年9月1日至2017年8月31日止；计算借用时间从2015年9月1日起计算，总金额15000元／月，则每年为180000元；神州通公司应于每月10日内付清当月的出借租金，此后神州通公司应于每月30日前定期向皇城地产公司缴纳每月借用金；房屋用途为住宅；签订本合同时，神州通公司应向皇城地产公司支付租赁押金30000元，合同期满费用缴清后一次返还；神州通公司借用上述用房可在与第三方签订合同后另行转租，但应确保房屋完好，并不改变用途，神州通公司与第三方签订的合同金额不论是否高于神州通公司与皇城地产公司签订的金额，神州通公司一概以本协议约定的金额向皇城地产公司支付借用金；神州通公司自行负责所借用房屋的物业管理及相关费用收取和缴交；在协议期间，若皇城地产公司需要1楼北侧房屋不多于3××作为××开发办公房，神州通公司无条件退回出借房，皇城地产公司将按700元一间从租金总数中减除；在出借期间，如果遇政府有关部门进行拆迁，神州通公司无条件退房，皇城地产公司不承担任何赔偿责任；在协议期间，若皇城地产公司需用本房屋，神州通公司应在接到皇城地产公司通知三十天内无条件交还皇城地产公司；本协议自双方的法定代表人或其授权委托人在本协议上签字并加盖公章之日起生效。被告皇城地产公司称其与被告神州通公司签订《房屋出借协议》约定的借用期截至2017年8月31日止，出借协议到期后，双方未再续签合同，只是口头约定被告神州通公司可以继续占有使用。神州通公司确认了皇城地产公司所称的上述情况，该《房屋出借协议》所涉房屋包含了涉案房产。被告神州通公司称其在《房屋出借协议》约定的借用期内，确有将涉案房产转租给被告李启茂，并约定每月租金24000元，但在2017年8月31日借用期满后，其未再与被告李启茂续签合同，只是口头约定被告李启茂可以继续占有、使用涉案房产，并按期支付租金。神州通公司称因其与被告李启茂签订的租赁合同已到期，其未保留，现无法提供。但神州通公司从未与原告周福兰、被告李启茂签订过涉案合同，亦不知晓被告李启茂已将涉案房产的权利义务转予原告。又查，原告周福兰自认其在签订涉案合同时，没有核实过代表“神州通公司”签约的孙XX身份，亦没有核实过李启茂是否有权转租涉案房产，被告李启茂未向原告交接过涉案房产租赁保证金单据。除本案纠纷外，其与被告李启茂没有其他资金往来。2017年8月28日起，原告找不到被告李启茂，但其在李启茂之前住的房间发现交租账号，自2017年9月起至2018年5月止，原告按月向各租户收取租金，再向神州通公司邹林峰账户每月支付涉案房产租金24000元，赚取了9个月的租金差额。原告周福兰称被告李启茂从未带其见过邹林峰，直至2017年9月其才第一次见到邹林峰。邹林峰称其是被告神州通公司的业务主管，被告李启茂向邹林峰介绍周福兰是李启茂的管理人员，2017年9月邹林峰首次在涉案房产处见到原告。原告与邹林峰的手机短信记录载明，双方自2017年9月1日起开始有联络。再查，被告皇城地产公司自认涉案房产没有房地产权证书，但为历史遗留的管理用房。庭审后，被告皇城地产公司补充提交了《福民新村原工程二部用房说明》，该说明记载，X用房，是1988年筹建皇岗口岸工程时，由皇城地产公司（当时深圳市物业发展总公司工程二部）承接福民新村生活区开发工程时建设的，该用房用作整个福民新村生活区高压配电房及工程管理用房。本院认为，本案的争议焦点在于原告周福兰与被告李启茂是否就涉案房产成立转租合同关系。经广东中一司法鉴定中心鉴定，承租方为原告和被告李启茂的涉案合同中“神州通公司”印文与《深圳市公安局印章印鉴卡》上“神州通公司”印文不是同一枚印章盖印。神州通公司在庭审中确认其与被告李启茂就涉案房产有签订租赁合同，但租赁期限截至2017年8月31日，合同到期后，双方口头约定被告李启茂可以继续占有、使用涉案房产，每月需向被告神州通公司支付涉案房产租金24000元。结合原告周福兰与被告李启茂就涉案房产签订的《转房协议》及2017年9月起原告向各租户收取租金且按月向被告神州通公司支付租金赚取租金差额的情况，可以确认原告周福兰与被告李启茂之间就涉案房产事实上成立了转租合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。结合本案，被告李启茂在知晓2017年8月31日后其与被告神州通公司签订的租赁合同期限为不定期，神州通公司可能随时解除合同的情况下，仍与原告周福兰签订了《转房协议》。但考虑到庭审中原告周福兰自认其在签订涉案合同和《转房协议》时，没有核实过代表“神州通公司”签约的孙海涛的身份；其在知晓被告李启茂并非涉案房产权利人的情况下，仍然没有核实李启茂有权出租涉案房产的权利凭证及期限，故原告周福兰对其被通知提前搬离涉案房产造成的转让费损失亦有过错。原告周福兰作为《转房协议》的权利承继方，也应当预见其在转租涉案房产赚取收益的同时，可能存在风险。综合考量，原告已转租涉案房产9个月，亦赚取了部分收益，对于原告要求被告李启茂返还涉案房产转让费245000元的诉请，于法无据，本院不予支持。因本案系租赁合同纠纷，《转房协议》亦为原告周福兰与被告李启茂签订，合同具有相对性。原告依据其提交的现有证据，要求被告神州通公司和皇城地产公司对其转让费损失承担责任，于法无据，本院不予支持。对于原告要求被告李启茂返还房屋押金42000元的诉讼请求，周福兰自认在签订《转房协议》时对押金返还事项并无约定，原告该请求缺乏相关的法律及合同依据，本院不予支持。对于原告要求被告李启茂向其返还涉案房产2017年8月的租金24000元的诉请，因原告提交的现有证据不足以证明其主张，亦于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告周福兰的诉讼请求。本案案件受理费6055元（已由原告预交），因原告减少部分诉讼请求，本院依法收取5965元，由原告周福兰负担，余款90元退还原告周福兰。诉讼过程中产生的鉴定费5700元(已由被告深圳市神州通汽车租赁有限公司预交)，由原告周福兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴珊珊人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  吴显龙二〇一九年十二月三十日书 记 员  钱 凯聂赛男