广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终1584号 上诉人（一审被告）：广西天福达商贸有限公司，住所地灵山县灵城街道和平路**茂源•;地王国际**** 法定代表人：何育武，执行董事。 委托诉讼代理人：李春晖，广西颂诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐振兴，广西颂诚律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：广西灵山县茂源城市投资有限公司，住所地灵山县灵城街，住所地灵山县灵城街道和平路**茂源&bull0;地王国际****v style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：蔡家雄，董事长。 委托诉讼代理人：李春晖，广西颂诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐振兴，广西颂诚律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：陆海兰，女，1984年4月4日出生，汉族，住广西武鸣县。 委托诉讼代理人：陈存江，广西劦丰律师事务所。 被上诉人（一审原告）：潘泽栋，男，1980年4月23日出生，壮族，住广西武鸣县。 委托诉讼代理人：陈存江，广西劦丰律师事务所律师。 上诉人广西天福达商贸有限公司的法定代表人何育武，广西灵山县茂源城市投资有限公司与被上诉人陆海兰、潘泽栋房屋租赁合同纠纷一案，灵山县人民法院作出（2019）桂0721民初1831号民事判决。宣判后，一审被告广西天福达商贸有限公司、广西灵山县茂源城市投资有限公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判长李志有、审判员李碧珊、审判员黄载文组成合议庭，审理了本案,现已审理终结。 陆海兰、潘泽栋一审诉称：2015年1月5日，陆海兰、潘泽栋购买茂源公司开发的位于灵山县，建筑面积为25.2㎡，双方签订了《商品房买卖合同》。之后，陆海兰、潘泽栋将购买的455号商铺出租给天福达公司经营，双方签订了《商铺租赁合同》，约定：租赁期限为三年，从陆海兰、潘泽栋与茂源公司签订《商品房买卖合同》后第12个月起算，第一年租金为26元／㎡，第二年租金为52元／㎡，第三年租金为91元／㎡，租金按季度支付，每季度前7日支付，逾期支付租金的，每逾期一天按应收租金加收万分之五的滞纳金。合同还约定茂源公司对陆海兰、潘泽栋的租金收益承担连带保证责任。后三方的补充协议约定，三年租赁期间从2016年第一季度起算，至2018年第四季度结束。《商铺租赁合同》还约定了其他相关事宜。租赁合同签订后，陆海兰、潘泽栋将商铺交给了天福达公司经营使用，天福达公司支付了至2018年第一季度的租金给陆海兰、潘泽栋，但从第二季度起就没有再支付过租金，茂源公司也没有承担保证责任向陆海兰、潘泽栋支付租金。至2019年4月25日，尚欠2018年第二季度至第四季度租金20638.8元及滞纳金3154.3元没有支付。请求：1、天福达公司支付商铺租金20638.8元和滞纳金3154.3元给陆海兰、潘泽栋（滞纳金暂计至2019年4月25日，延后续计至清偿全部租金之日止）；2、茂源公司对上述天福达公司应当向陆海兰、潘泽栋支付的商铺租金及滞纳金承担连带清偿责任；3、天福达公司、茂源公司负担本案全部诉讼费用。 天福达公司、茂源公司一审辩称，一、陆海兰、潘泽栋主张的租金起算日从2016年1月1日起算与事实及合同约定不符。陆海兰、潘泽栋提交的《商品房买卖合同》证实商铺的交付日期为2016年3月31日，在商铺交付之前不存在租赁的事实，陆海兰、潘泽栋主张从2016年1月1日起计算租金与事实不符。双方在《商铺租赁合同》中亦约定，陆海兰、潘泽栋与开发商签订《商品房买卖合同》之日后的十一个月为建设期和装修期，第十二个月起算租赁期，因此，陆海兰、潘泽栋的租金起算日期与合同约定亦不相符。二、茂源公司未经董事会或股东会议为关联公司提供担保，违反了《公司法》第十六条的规定，陆海兰、潘泽栋作为担保权人有义务对担保人对外提供担保时是否通过了股东会议决议进行审查。茂源公司未经股东会议决议，陆海兰、潘泽栋也没有履行审查的义务，因此，《商铺租赁合同》约定的担保条款及茂源公司的担保行为应属无效。三、租赁合同仅约定了茂源公司对租金收益承担连带保证责任，其他均与茂源公司无关。四、本案合同履行期间，当地政府于2017年12月开始对租赁商铺所临的燕山路及和平路进行市政工程施工，并于2018年5月进行道路全封闭施工，致使租赁场所无法正常经营，客流量严重流失，营业额不足正常经营期间的30%，但我方仍积极筹集资金，支付陆海兰、潘泽栋的租金。同时根据租赁合同的约定，陆海兰、潘泽栋提供的租赁商铺应当在租赁期内满足经营的基本条件，在具备经营条件后，因我方经营不善导致的损失才由我方承担。由于政府行为难以预见，属不能归责双方的不可抗力，陆海兰、潘泽栋要求我方承担违约责任没有法律依据。 灵山县人民法院审理查明，2015年1月5日，陆海兰、潘泽栋与茂源公司签了一份《商品房买卖合同》，约定：陆海兰、潘泽栋购买茂源公司开发的位于灵山县；茂源公司应当在2016年3月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》附件四第十条约定“商业裙楼部分，由天福达公司进行商业经营管理，管理期限为三年。” 陆海兰、潘泽栋作为甲方与作为乙方的天福达公司、作为丙方的茂源公司签订了一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于灵山县方经营使用，该商铺建筑面积为25.2㎡；租赁期为三年，丙方与甲方正式签订《商品房买卖合同》之日后的11个月为建设期和装修期，第12个月起计租赁期；商铺租金第一年为26元／月／㎡、第二年为52元／月／㎡、第三年为91元／月／㎡，乙方按季度交付租金，并提前7日支付下季度租金；丙方在合同有效期间，对乙方依约应支付给甲方的租金收益承担连带保证责任；乙方在丙方将商铺交付给甲方后10日内与甲方办理商铺移交确认手续，逾期的，以甲方发出办理商铺移交通知之日为租赁起始日；乙方逾期交纳租金的，每逾期一天应按收租金额加收万分之五的滞纳金。茂源公司及其法定代表人均在租金支付担保人处盖章。 《商铺租赁合同》签订后，陆海兰、潘泽栋将商铺交付给了天福达公司使用。天福达公司从2016年1月1日起向陆海兰、潘泽栋支付租金，之后依约向陆海兰、潘泽栋支付租金至2018年3月，2018年4月1日之后的租金，一直没有支付。2019年1月8日，商铺业主代表向天福达公司、茂源公司分别发出《通知》，要求天福达公司在自收到《通知》之日起三日内支付拖欠的租金及相应的滞纳金、茂源公司自收到《通知》之日起三日内督促天福达公司支付拖欠的租金及相应的滞纳金。天福达公司、茂源公司均于2019年1月9日收到了《通知》。收到《通知》后，天福达公司、茂源公司一直未能支付尚欠的租金及滞纳金给原告。经催收未果，陆海兰、潘泽栋遂于2019年7月24日提起诉讼。 灵山县人民法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同,依法成立的合同是确立双方当事人权利义务关系的依据。陆海兰、潘泽栋与天福达公司、茂源公司签订的《商铺租赁合同》,系双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效，双方应当遵照合同约定履行。 租赁合同是诺成性合同。本案中，天福达公司、茂源公司与陆海兰、潘泽栋签订的《商铺租赁合同》，虽约定从茂源公司与陆海兰、潘泽栋正式签订商品房买卖合同之日后的第12个月起计租赁期，租赁期限为三年。但之后，双方在实际履行合同过程中，天福达公司从2016年1月1日计付租金给陆海兰、潘泽栋。合同双方以自己的履行行为改变了合同约定的租赁起算日期，该行为是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。天福达公司、茂源公司在争议发生后，抗辩称该租金是预付的租金，并主张租金应从商铺实际交付之日起计付，违反诚实信用原则。其次，根据茂源公司与陆海兰、潘泽栋签订的《商品房买卖合同》附件四第十条“商业裙楼部分，由广西天福达商贸有限公司进行商业经营管理，管理期限为三年。”约定，案涉商铺所在商业裙楼系由茂源公司建设、出售，在出售商铺时，茂源公司当即与陆海兰、潘泽栋约定购买商铺后出租给天福达公司统一经营管理三年。另外，天福达公司、茂源公司与陆海兰、潘泽栋签订《商铺租赁合同》以及茂源公司与陆海兰、潘泽栋签订《商品房买卖合同》及其附件是同一时间、同一地点签订的，天福达公司应当知道涉案商铺的交付时间，但天福达公司为便于统一管理，自愿与商铺业主约定将商铺实际交付日期迟于约定租赁日期的商铺的租赁期间统一约定从2016年1月1日起计付租金，并且实际上也是从2016年1月1日起支付租金给陆海兰、潘泽栋，是天福达公司的一种商业经营行为，也是天福达公司作为商家对自己权利的处分。由此，天福达公司、茂源公司主张从实际交付商铺之日起算租金，没有事实和法律依据，商铺的租赁期限从2016年1月1日起计算。 《中华人民共和国公司法》第十六条是对法定代表人的代表权进行限制的强制性规定，法定代表人未经股东会或者股东大会、董事会等公司机关决议对外签订的担保合同，原则上属于无权代表合同，但也有例外的情形。本案中，茂源公司、天福达公司先后与陆海兰、潘泽栋签订《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》，从该两份合同的内容看，茂源公司作为开发商，在《商品房买卖合同》中明确约定出售的商铺由天福达公司进行为期三年的统一经营管理；茂源公司在《商铺租赁合同》的担保人处签字盖章，据此，茂源公司与本案租赁合同的主债务人天福达公司之间的行为符合通过返租的方式来促进商铺销售的商业合作关系特征，足以使陆海兰、潘泽栋有理由相信茂源公司为天福达公司的债务提供保证担保是其真实意思表示，因此，应认定茂源公司的担保行为有效，天福达公司、茂源公司主张担保行为无效，没有事实及法律依据，不予采纳。陆海兰、潘泽栋与天福达公司、茂源公司签订的《商铺租赁合同》中仅约定了茂源公司对天福达公司依约应支付陆海兰、潘泽栋的租金收益承担连带保证责任，没有约定茂源公司对天福达应支付给陆海兰、潘泽栋的滞纳金承担连带保证责任，故支持茂源公司对天福达公司应支付给陆海兰、潘泽栋的租金承担连带清偿责任。 天福达公司、茂源公司提出当地人民政府对市政道路进行封闭施工，致使租赁场所无法正常经营，属不可归责于双方的不可抗力，陆海兰、潘泽栋要求天福达公司、茂源公司承担违约责任没有法律依据。陆海兰、潘泽栋对此不予认可。双方在租赁合同中没有对此事项进行约定，且该事项也不属于法律规定的不可抗力，故对天福达公司、茂源公司的该项主张，不予采纳。 综上所述，陆海兰、潘泽栋请求天福达公司从2016年1月1日起计付租金、支付拖欠的商铺租金，并由茂源公司承担连带清偿责任，符合双方约定，予以支持。陆海兰、潘泽栋与天福达公司、茂源公司在《商铺租赁合同》中约定的滞纳金，实际是双方就一方逾期支付租金时，由天福达公司、茂源公司向陆海兰、潘泽栋支付逾期付款利息的约定，该项约定属于当事人的意思自治，不违反法律规定，陆海兰、潘泽栋请求天福达公司支付滞纳金，合法有据，予以支持。但请求滞纳金由茂源公司承担连带清偿责任的主张，由于在双方签订的《商铺租赁合同》中并没有进行约定，对该请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决：一、被告广西天福达商贸有限公司支付给原告陆海兰、潘泽栋租金20638.8元及滞纳金（滞纳金计算：截止2019年4月25日的滞纳金为3154.3元；自2019年4月26日起的滞纳金以尚欠租金为基数，按日5?计至实际付清租金之日止）；二、被告广西灵山县茂源城市投资有限公司对被告广西天福达商贸有限公司应支付给原告陆海兰、潘泽栋的租金20638.8元承担连带清偿责任；三、驳回原告陆海兰、潘泽栋的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向灵山县人民法院申请执行。 案件受理费197元，由被告广西天福达商贸有限公司、广西灵山县茂源城市投资有限公司共同负担。 灵山县人民法院作出一述一审判决后，一审被告广西天福达商贸有限公司、广西灵山县茂源城市投资有限公司不服，向本院提起上诉，上诉理由：1.上诉人支付租金从交房之日起，而不是从2016年1月1日起，已支付租金至2018年6月30日，而不是2018年3月31日，一审判决认定错误，应扣减，由我方支付租金11749.5元。2、本案因政府行为，导致商铺无法正常经营，属于不可抗力。应免除或部分免除我方责任，一审判决由我方承担违约责任不当。3、茂源城市投资有限公司的担保行为没有经过全体股东的同意，该担保行为无效，不应承担担保责任。请求：撤销一审判决第一、二项，改判由天福达商贸有限公司支付被上诉人租金11749.5元，一、二审案件受理费由人民法院依法确定。 被上诉人陆海兰、潘泽栋答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。同意一审判决。 该案在本院审理期间，双方当事人均没有新的证据提供，一审判决认定事实清楚，证据充分，二审依法确认。 本院查明事实与一审判决认定事实相一致。 本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，因陆海兰、潘泽栋认为，其向茂源公司开发的位于灵山县，建筑面积为25.2㎡，并将购买的商铺出租给天福达公司经营，双方签订了《商铺租赁合同》，茂源公司对陆海兰、潘泽栋的租金收益承担连带保证责任，天福达公司、茂源公司没有足额支付租金而引起。该案在本院审理期间，双方当事人对陆海兰、潘泽栋向茂源公司购买该公司开发的位于灵山县，建筑面积为25.2㎡，并将购买的商铺出租给天福达公司经营，双方签订了《商铺租赁合同》，茂源公司对陆海兰、潘泽栋的租金收益承担连带保证责任的事实没有异议，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：1、租金起始时间以及拖欠的租金金额？2、租赁房屋无法正常经营，是否属于不可抗力的原因而引起？上诉人是否可以免责？3、茂源城市投资有限公司的担保行为是否有效？ 该案在本院审理期间，依法传唤双方当事人召开庭前会议，上诉人广西天福达商贸有限公司、广西灵山县茂源城市投资有限公司辩论认为，1、关于租金起算时间的问题，在房屋没有交付前不存在支付租金的事实，应当以实际交付的时间作为起算租金的时间。2、关于情势变更的问题，市政工程施工确实给天福达的经营造成了极大的影响，总共销量下降了70-80%，天福达的员工将近100多人，出现比较严重的亏损，导致无法持续经营，在租金的支付上出现了困难，这并不是天福达公司有意造成的，而是因为外部因素造成的。3、茂源公司的担保行为，并不是所有的股东都参与公司的经营，公司管理人员和公司股东是不一致的，公司的经营行为没有经过股东会的决议的情况是存在的。虽然茂源公司在担保人处盖章，但没有依法履行应履行的程序，该担保无效。 被上诉人陆海兰、潘泽栋辩论认为，1、关于租金的问题，租期应当是从2016年1月1日起算。不论合同如何约定，双方已经约定是在2016年1月1日开始起算租金。签订合同时，商铺在天福达公司处，天福达公司并没有实际将商铺交给我方，而是统一确定了从2016年1月1日开始计算租金，在签订合同后，两上诉人已经掌握了我方的商铺。之所以从2016年1月1日计算租金，是对方鼓励性的销售措施，实际上租期是从2016年1月1日开始。而且从我们提供的银行流水，上诉人也是从2016年1月1日开始支付租金，而且写的也是第一季度的租金。所以一审法院的判决是正确的。2、关于不可抗力的问题。对方主张情势变更作为不可抗力的观点不成立，政府建设街道并没有限制上诉人的经营行为，上诉人可以对经营进行调整，也可以收到预期的利益。而且上诉人也从来没有和我方商量过，政府的行为不构成不可抗力，而且，在双方的合同中也没有约定市政建设属于不可抗力。3、关于担保的问题，茂源公司在担保人处盖章，说明担保是成立的，上诉人茂源公司认为没经过股东会决议而无效没有依据，上诉人并没有提交有关担保无效的证据。而且，担保人处不单有茂源公司的盖章，而且也有法人的签字，我们有充足的理由相信是全体股东的决议，盖章也是股东授权公司盖章的行为。对方也没有提供股东会不同意的决议。 本院评判如下，《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”陆海兰、潘泽栋与天福达公司、茂源公司签订的《商铺租赁合同》,系双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效，双方应当遵照合同约定履行 本案中，天福达公司、茂源公司与陆海兰、潘泽栋签订的《商铺租赁合同》，虽约定从茂源公司与陆海兰、潘泽栋正式签订商品房买卖合同之日后的第17个月起计租赁期，租赁期限为三年。但双方在实际履行合同过程中，天福达公司从2016年1月1日计付租金给陆海兰、潘泽栋。案涉商铺所在商业裙楼系由茂源公司建设、出售，在出售商铺时，茂源公司当即与陆海兰、潘泽栋约定陆海兰、潘泽栋购买商铺后出租给天福达公司统一经营管理三年。天福达公司、茂源公司与陆海兰、潘泽栋签订《商铺租赁合同》以及茂源公司与陆海兰、潘泽栋签订《商品房买卖合同》及其附件是同一时间、同一地点签订的,天福达公司为便于统一管理，自愿与商铺业主约定将商铺实际交付日期迟于约定租赁日期的商铺的租赁期间，统一约定从2016年1月1日起计付租金，而且实际上也是从2016年1月1日起支付租金给陆海兰、潘泽栋,合同双方以自己的实际履行行为改变了合同约定的租赁起算日期，该行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决认定商铺的租赁期限从2016年1月1日起计算正确，二审依法采纳。天福达公司、茂源公司从2018年4月1日起，之后的租金一直没有支付，实际拖欠是2018年4月1日以后的租金，广西天福达商贸有限公司、广西灵山县茂源城市投资有限公司上诉主张。其已支付的租金是从2016年3月31日起至2018年6月30日，而不是从2016年1月1日起至2018年3月31日的租金，该上诉理由本院依法不能支持。 《中华人民共和国总则》第六十一条“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”《中华人民共和国合同法》第五十条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”本案中，出于促销的目的，茂源公司、天福达公司先后与陆海兰、潘泽栋签订《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》，茂源公司作为开发商，在《商品房买卖合同》中明确约定出售的商铺由天福达公司进行为期三年的统一经营管理；茂源公司在《商铺租赁合同》的担保人处签字盖章，茂源公司与本案租赁合同的主债务人天福达公司之间的行为符合通过返租的方式来促进商铺销售的商业合作关系特征，陆海兰、潘泽栋有理由相信茂源公司为天福达公司的债务提供保证担保是其真实意思表示。而且从《中华人民共和国公司法》第十六条的条款的内容上看，该条款是公司内部管理性强制规范，其实质是公司内部控制程序，不能以此约束交易相对人，否则，不利于保护交易有安全。陆海兰、潘泽栋在与天福达公司签订《商品房买卖合同》，与茂源公司签订《商铺租赁合同》时，无法知道茂源公司的内部管理章程和茂源公司在签订《商铺租赁合同》时是否经过全体股东通过的事实，属于善意第三人，因此，一审判决认定茂源公司的担保行为有效正确。同时，由于陆海兰、潘泽栋与天福达公司、茂源公司签订的《商铺租赁合同》中仅约定了茂源公司对天福达公司依约应支付陆海兰、潘泽栋的租金收益承担连带保证责任，没有约定茂源公司对天福达应支付给陆海兰、潘泽栋的滞纳金承担连带保证责任，一审判决故仅支持茂源公司对天福达公司应支付给陆海兰、潘泽栋的租金承担连带清偿责任，对滞纳金不承担责任,判决后，陆海兰、潘泽栋亦没有提出上诉，一审判决仅支持茂源公司对天福达公司应支付给陆海兰、潘泽栋的租金承担连带清偿责任正确，二审依法采纳。 ”《中华人民共和国民法通则》第一百零七条“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外”；第一百五十三条“本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。天福达公司、茂源公司上诉主张，由于当地人民政府对市政道路进行封闭施工，致使租赁场所无法正常经营，属不可归责于双方的不可抗力。但三方当事人对上述内容并没有在合同中约定，不属于法律规定的不可抗力的情形，天福达公司、茂源公司的该项上诉主张主张，依法不予采纳。 综上所述，一审判决认定事实清楚，判决正确，上诉人天福达公司、茂源公司的上诉理由不成立，上诉请求依法不能支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判 上诉案件受理费人民币394元，由上诉人广西天福达商贸有限公司、广西灵山县茂源城市投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李志有 审判员  李碧珊 审判员  黄载文 二〇一九年十二月二十六日 书记员  韦光波