西安市未央区人民法院民 事 判 决 书                         （2019）陕0112民初10282号 原告：张钧，男，1985年12月24日出生，汉族，住西安市莲湖区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：卜娟娟，陕西德伦律师事务所律师，执业证号：XXXXXXXXXXXXXX1941。被告：包陈寿，男，1979年4月29日出生，汉族，住福建省宁德市屏南县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：林飞龙，男，1981年6月28日出生，汉族，住福建省福清市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：西安尊业房地产咨询有限公司，住所：陕西省西安市未央区，统一社会信用代码91610135MA6U6MH656。法定代表人：薛水利。被告：西安邦房企业管理咨询有限公司，住所：陕西省西安市雁塔区中建国熙台项目5-10103、5-10104号商铺，统一社会信用代码91610113MA6U3YCY9W。法定代表人：赵楠，总经理。委托诉讼代理人：姜昱，陕西锦园律师事务所律师，执业证号：XXXXXXXXXXXXX8092。委托诉讼代理人：王建林，陕西锦园律师事务所律师，执业证号：XXXXXXXXXXXXX6513。原告张钧与被告包陈寿、林飞龙及被告西安尊业房地产咨询有限公司（以下简称“尊业公司”）、西安邦房企业管理咨询有限公司（以下简称“西安邦房公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张钧的委托诉讼代理人卜娟娟，被告林飞龙，被告西安邦房公司的委托诉讼代理人姜昱到庭参加了诉讼，被告包陈寿、尊业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，按缺席审理。本案现已审理终结。原告张钧向本院提出诉讼请求：1、判令第一、第二被告返还购房金20000元；2、判令四被告连带承担返还原告佣金及服务费40800元；3、判令四被告连带赔偿原告违约金40000元；4、判令四被告连带赔偿原告房屋差价损失（以最终评估价为准）；5、本案的诉讼费用、评估费等均由被告承担。事实与理由：2018年3月6日，其与被告包陈寿、林飞龙签订了《房屋买卖居间合同》，约定其购买被告包陈寿位于未央区XX园XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，总价款79万元，签订合同时其支付定金2万元，如一方违约应支付4万元违约金。签订合同当天，其向被告包陈寿支付了2万元定金，向被告西安邦房公司支付了79800元佣金及服务费。合同履行过程中，因房价上涨，被告包陈寿反悔，拒绝将房屋卖于其，后于2018年8月退回了定金2万元，被告邦房公司至今未退还其佣金及服务费。综上，被告的违约行为侵犯了其合法权益，应向其承担违约责任和实际损失，故诉至法院，请求法院判如所请。被告包陈寿未到庭亦未进行答辩。被告尊业公司未到庭亦未进行答辩。被告林飞龙辩称，其对原告的诉讼请求不予认可，被告包陈寿与原告签订房屋买卖合同属实，涉案房屋是其和被告包陈寿共同出资购买，但是没有登记在其名下。原告当时购买涉案房屋时要求更名，找了一个更名的人叫王鹏，那人把钱拿着跑了，其和被告包陈寿将涉案房屋的商品房买卖合同和抵押借款合同给了原告，原告应该将上述两份合同给了做更名的人，最后其的合同也弄没了，后来谭家派出所立案把王鹏抓了。因为办更名的人跑了，所以其和原告的买卖合同无法继续履行，后来其2018年6月份左右就把原告交的2万元定金予以退还，原告当时也同意。签订合同时是在邦房公司签订，尊业公司我不清楚，XX道XX房的牌子。被告西安邦房公司辩称，第一，尊业公司与其公司之间是加盟关系，是尊业公司加盟的邦房，其公司只是授权尊业公司使用其公司“邦房”这个商标，尊业公司门头上除邦房两个字之外也清楚的标明了自己公司的全称，根据其公司与尊业公司的加盟协议明确约定，尊业公司自主经营、自负盈亏，与其公司没有关系，尊业公司因自身经营行为导致的相应后果由其自行承担。第二，邦房公司与本案的原、被告均未签订房屋买卖合同，也未收取定金及服务费，其公司只是依据尊业公司授权代其收取了原告交付的佣金1.6万元，且邦房公司在收取后，已将代为收取的款项退还给了尊业公司，邦房公司再承担退还相应费用的责任。第三，原告要求邦房公司承担连带责任的诉讼请求，没有任何事实及法律依据。经审理查明，2018年3月6日，原告张钧（乙方）与被告包陈寿(甲方)及被告尊业公司（丙方）共同签订《房屋买卖居间合同》一份，该合同约定：甲方自愿将坐落在西安市未央区XX园XX路XX幢XX单元XX层XX室房地产（建筑面积82.08平方米，《商品房买卖合同》：Y14098128））出卖给乙方，双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币79万元，乙方在签订合同时，支付定金2万元，由乙方向丙方支付信息服务费1.6万元，上述合同还约定甲方应在产权转移手续当天将该房产交付乙方，如一方违反合同条款，应向对方支付4万元的违约金，并在附加条款中约定：“……2、甲乙双方约定于乙方在签约当日交付甲方定金2万元整，于签约本合同后十五个工作日将叁拾万元整作为部分房款存入甲乙双方联名账户中，剩余房款47万元整于房屋产权转移登记手续前十天存入甲乙双方联名账户中，于房屋产权转移登记手续完成后支付甲方，甲乙双方予以认可。3、甲方应在签订本合同后七个工作日内完成该物业撤押还款手续，甲乙双方予以认可”。签订合同当日，原告向被告包陈寿、林飞龙支付房屋定金2万元，由被告包陈寿、林飞龙出具定金收条。同时，被告西安邦房公司向原告出具1.6万元佣金的收款收据及5000元意向金的收款收据各一份。同日，案外人王某某出具书面承诺书一份，载明：“承诺书  本人王某某，身份证号码：XXXXXXXXXXXXX1293，收到买方张钧，身份证号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX，购买物业西安市未央区XX园XX路XX幢XX单元XX层XX房屋产权转移登记费用柒万玖仟捌佰元整，由买方将该笔费用转入王某某个人账户中，于2018年4月26日前完成该物业房屋产权转移登记手续，若2018年5月1日前未能完成房屋产权转移登记手续，则全款退还该笔房屋产权转移登记费用柒万玖仟捌佰元整及佣金壹万陆仟元整。由经纪方向该笔物业定金做担保，若未能完成房屋产权转移登记手续则由经纪方退回定金贰万元整。 承诺人：王某某 2018年3月6日”。另查，涉案房屋系被告包陈寿、林飞龙共同出资购置，原告与被告包陈寿、林飞龙曾约定涉案房屋以更名的形式购置，后因更名未办成，2018年6月11日，被告林飞龙向原告退还房屋定金2万元。涉案房屋在双方签订上述合同时，尚未办理房屋产权证，2018年12月，被告包陈寿、林飞龙将涉案房屋过户于案外人。现原告认为被告包陈寿、林飞龙拒绝向其出售房屋构成违约，为维护其合法权益，故诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述。审理中，因被告包陈寿、尊业公司未到庭，致调解未果。庭审中，原告述称被告尊业公司法定代表人薛水利于2018年7月份已退还其支付的部分更名费5.5万元。上述事实，有原、被告提交的证据材料、谈话笔录及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告与被告包陈寿签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。根据法庭查明的事实，买卖双方约定以更名的方式购置房屋，不符合不动产转移的法定形式，且双方合同约定原告应于签订合同后十五个工作日将30万元作为部分房款存入甲乙双方联名账户中，但合同履行过程中，原告仅支付被告包陈寿、林飞龙2万元房屋定金，并未积极履行合同，后因未办成更名手续，涉案房屋的共有权利人林飞龙于2018年6月11日向原告退还已付定金2万元，原告予以收取，未提出任何异议，直至起诉前近一年以来，原告亦未举证其向被告主张继续履行合同，应视为原告与被告包陈寿之间的房屋买卖合同关系在2018年6月11日原告收取其已付的定金2万元时以其实际行为表示同意解除合同。2019年6月6日，原告诉至本院主张被告一房二卖构成违约，时隔近一年，不符合常理，于法无据，故对原告的诉请依法应予驳回。至于原告主张被告尊业公司、西安邦房公司承担返还定金及支付违约金的连带责任一节，无事实及法律依据，予以驳回。关于原告主张被告西安邦房公司、尊业公司退还佣金及服务费，属另一法律关系，本案不宜一并处理。诉讼中，原告申请对房屋差价损失进行评估鉴定，因并未认定被告违约不存在赔付，故不予支持。至于庭审结束后双方补充的证据，因不影响审理结果，合议庭合议后不再组织质证。被告包陈寿、尊业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，应当承担相应的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张钧之全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2316元，公告费600元，原告均已预交，应由原告自行承担。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长   康  璐人民陪审员   王宏科人民陪审员   白  瑛  二〇一九年十二月四日 书 记 员  李燕维