广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初2765号原告：练懂明，男，1972年5月2日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：廖云秀，广东德能律师事务所律师。委托诉讼代理人：余炼强，广东德能律师事务所律师。被告：刘小平，男，1959年1月1日出生，汉族，住广州市天河区。被告：李江萍，女，1970年7月31日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：劳咏然，女，1997年6月1日出生，回族，住址同上。被告：劳天毅，男，2001年2月8日出生，汉族，住址同上。被告：广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司，住所地广州市番禺区市桥街工农大街****楼首层（仅限办公用途）。法定代表人：刘小平，职务总经理。上述五被告的共同委托诉讼代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。上述五被告的共同委托诉讼代理人：鹿晨，广东谷问律师事务所律师。被告：广州博贤物业管理有限公司，，住所地广州市白云区隆康二街**106之四法定代表人：卢钊林。原告练懂明诉被告刘小平、李江萍、劳咏然、劳天毅、广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（以下简称悠托彼邦公司）、广州博贤物业管理有限公司（以下简称博贤公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告练懂明的委托诉讼代理人廖云秀，被告刘小平、李江萍、劳咏然、劳天毅、悠托彼邦公司的共同委托诉讼代理人王瑞兴到庭参加了诉讼。博贤公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告练懂明向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《公寓租赁合同》（合同编号：20171901）无效；2.各被告连带返还已收取的款项242000元；3.各被告连带返还违法收取的团购费30000元；4.各被告连带向原告返还资金占用利息，自2017年6月28日起至返还款项给原告之日止，以272000元为基数，按人民银行同期贷款利率计算，截至2019年1月30日利息为20601元；5.各被告连带承担本案诉讼保全费用和诉讼费。诉讼过程中，练懂明撤回其第3项诉讼请求，并变更其第4项诉讼请求为：各被告连带向原告返还资金占用利息，自2017年6月28日起至返还款项给原告之日止，以242000元为基数，按人民银行同期贷款利率计算。事实和理由：刘小平是悠托彼邦公司的控股股东，悠托彼邦公司实际履行本案义务，刘小平与劳凯东（已故，李江萍、劳咏然、劳天毅、劳根尧是其继承人）及博贤公司共同收取涉案款项。被告虚假宣传涉案公寓是合法开发的楼盘，手续完备，有返租保证的承诺，诱导原告购买了广州市番禺区市桥街工农大街45号大院1号楼×房，成交价为242000元。签约磋商过程中，被告却拿出租赁合同与原告签约（合同甲方为刘小平、劳凯东），且虚构所谓的团购费用要求原告支付。截止2017年6月28日，原告分别支付了房款242000元，以及“团购费”30000元，合共272000元。合同签订后，因被告原因，导致迟延至2018年8月19日才实际交楼（悠托彼邦公司交付公寓）。交楼时，被告指示悠托彼邦公司收取管理费，并与博贤公司签订返租合同。2018年10月，陆续有投资者反映该楼盘没有合法的规划报建手续，涉嫌违建，经查实，涉案房屋没有合法规划报建手续，具体违法表现如下：1.涉案房屋所属的物业是厂房土地性质是工业用地，被告没有经过将土地从工业性质转为开发性质的手续即将涉案物业进行公寓改建，违反国土法。2.涉案房屋所属的物业厂房是整体规划，单一大产权属性，被告没有经过规划局允许，擅自将物业厂房分割成若干物业出租，显然改变了规划，擅自将大产权切割成小产权出租，这是小产权房，显然违法。3.涉案房屋所属的厂房物业只有3层，而涉案公寓位于厂房第4层，显然这层是违法加建的，没有合法规划报建手续。且原告以合法形式掩盖非法目的，将违法的小产权房买卖包装成租赁的方式，亦不具备合法性。目前，劳凯东已去世，故原告以劳凯东的继承人为被告起诉。综上，被告所出售的公寓实不具备合法手续，致使双方合同无效，不受法律保护，这将导致原告合法权益得不到保障。为此，为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告刘小平、李江萍、劳咏然、劳天毅、悠托彼邦公司共同辩称，1.李江萍、劳咏然、劳天毅、悠托彼邦公司不具有合同相对性，不是本案的适格被告。2.原告诉请确认《公寓租赁合同》无效无事实根据，原告与刘小平之间是房屋租赁法律关系，刘小平在协议签订后向原告依约交付房屋，且根据协议第一条约定，原告在签订协议之前就知晓并认可涉案物业的性质、用途、状态及装修等情况，认为符合承租的目的。涉案房屋目前由原告在占有，原告目前收取涉案房屋的租金，原、被告双方的《公寓租赁合同》不违法法律行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，故原告应当继续履行。3.原告称涉案物业为工业用途，被告用作公寓出租是违法行为，原告的说法无法律依据。根据中华人民共和国住房和城乡建设部和国土资源部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房2017-80号）第二条第六项规定，增加租赁住房有效供应，鼓励房地产企业参与工业产房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，鼓励个人依法出租自有房屋，盘活存量住房资源。由此可知，政府态度是鼓励工业厂房改造成住房出租，涉讼房屋改造成公寓出租是符合政策的，并非违法行为。4.涉案物业是刘小平和劳凯东合法取得产权证的物业，改造成公寓符合政府的政策。根据《广州市旧厂房更新实施办法》第二条列出的改造范围，将厂房改造成公寓进行出租是为了完善城市功能优化产业结构，统筹城乡发展，实现城市有机更新，是政府鼓励允许的行为，产房改造为公寓物尽其用，同时对抑制楼价的暴涨起到一定的作用。5.因刘小平只收到原告2万元，保留向原告追偿租金22.2万元的权利。6.即使本涉讼房屋未按照建设工程规划许可证的规划进行建设的，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管部门处理的，人民法院不予受理。根据《中华人民共和国城乡规划法》第64条规定，未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设，尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款，无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。天河区人民法院依据该法律规定，作出驳回原告起诉的（2017）粤0106民初7963号民事裁定书，广州市中级人民法院也作出（2017）粤01民终22313号民事裁定书依法予以维持原裁定。本案中，涉讼物业未按照规定取得建设工程规划许可证的，原告应首先要求相关行政主管部门进行处理，在相关行政主管部门未进行行政处理的情况下，人民法院不予受理。因此，恳请法院驳回原告的起诉。被告博贤公司未答辩，亦未向本院提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区市桥街工农大街45号1号楼的登记权属人为刘小平、劳凯东，每人各占50%的份额，土地性质为国有建设用地使用权，批准用途为工业，房屋用途为厂房，实际用途为工矿仓储用地，层数为3层。刘小平、劳凯东取得上述1号楼的所有权后，将其改建为公寓模式，并以“HOT公寓”的名义对外招租。2.2017年6月23日，刘小平、劳凯东共同作为甲方（出租方），与练懂明作为乙方（承租方）签订《Hot公寓公寓租赁和场地使用确认书》，约定甲方将坐落于广州市番禺区市桥环城西路168号工农大街45号大院Hot公寓1栋4层13号公寓交付乙方有偿经营使用，该物业建筑面积约为36.99平方米，使用年限为20年即2017年12月30日至2037年12月30日；该物业20年的场地使用费总额为242000元；在2017年6月28日前支付首期款122000元（包含已付定金）；剩余120000元需在2017年7月30日付清；在签订本确认书当天支付定金30000元；乙方应在支付清定金之日起3日内与甲方签订《租赁合同》、《管理合同》等合同文件；乙方在按期支付定金后要求办理本确认书更名手续的，需在签订《租赁合同》前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，由甲方与乙方指定的第三方签订使用合同等合同文件，乙方应向甲方支付手续费3000元，同时原确认书作废；乙方应支付签约律师费1200元；等等。3.2017年6月28日，刘小平、劳凯东共同作为甲方，与练懂明作为乙方签订《公寓租赁合同》，约定甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院1号楼×房（以下简称涉讼物业）交付给乙方承租，该物业权属单位为刘小平、劳凯东，本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的全部情况（包括但不限于产权资料、周边环境、内部结构、装修情况），并认为符合承租之目的；该物业建筑面积（包含公摊面积）为36.99平方米，乙方已知悉该物业产权资料中记载的性质、用途、面积，乙方按现状使用房屋；租赁期限为20年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算租赁期；乙方付清本合同项下所有费用后，有权转租；本合同期内乙方应向甲方缴纳的物业租金总额为242000元；乙方于合同签订当日支付首期款共122000元，在2017年7月30日支付余额120000元；该物业的交付时间为2018年1月1日，乙方对于该物业的租赁期限从2018年1月1日起计算；如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日的第二日开始计算乙方的租赁期限，并据此相应调整场地的租赁期限的结止日期；双方经协商一致可以解除合同，如因甲方原因或政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，甲方按照剩余租期的租金总额的双倍赔偿给乙方；等等。4.2017年6月23日、2017年6月28日及2017年7月21日，刘小平、劳凯东分别向练懂明出具收款收据，确认收到练懂明支付涉讼物业的定金30000元、首期92000元及尾款120000元，上述合计242000元。5.2018年2月3日，刘小平、劳凯东作为甲方与练懂明作为乙方签订《补充协议》，约定甲方交付房屋的实际调整为2018年3月1日（即20年由2018年3月1日至2038年2月28日）；因甲方未按原协议按期交楼，乙方选择甲方免收半年管理费（即从乙方收楼之日起半年内，乙方无需支付管理费），并按原协议约定支付违约金的方式接受补偿；乙方不再追究甲方未能于2017年12月31日交楼的责任；等等。6.2018年8月19日，悠托彼邦公司作为甲方与练懂明作为乙方签订《协议书》，约定因甲方未能按合同约定期限向乙方交付场地，双方同意甲方向乙方支付逾期交房违约金10648元，本协议签订后30个工作日内以转账方式一次付清；乙方收到甲方支付本协议中的款项后，不得再向甲方提出金钱给付或赔偿要求；等等。双方还签订《HOT公寓房屋交付确认书》，确认涉讼物业已具备收楼条件，于该日起交付予练懂明，有效期为2018年8月19日至2038年8月18日。同日，练懂明作为出租方（甲方）与博贤公司作为承租方（乙方）签订《房屋托管合同》，就涉讼物业的租赁达成协议，约定：房屋用途为租赁商住房；确认免租期限为每年一个自然月，第一年为2018年9月1日至2018年9月30日，第二年为2019年9月1日至2019年9月30日，第三年为2020年9月1日至2021年9月30日，总租赁期限自2018年9月1日至2021年8月31日；租金2018年9月1日至2019年8月31日为1800元，2019年9月1日至2020年8月31日为2300元，2020年9月1日至2021年8月31日为2800元；乙方每月支付一次租金给甲方；等等。7.劳凯东于2018年12月6日因死亡注销户口。劳凯东死亡时的第一顺位法定继承人为劳凯东的配偶李江萍、女儿劳咏然、儿子劳天毅、父亲劳根尧。其中，劳咏然、劳根尧于2018年12月19日经广州市广州公证处公证声明放弃对劳凯东遗产的继承权。8.2019年2月13日，练懂明向本院提起本案诉讼。9.截至一审法庭辩论终结前，涉讼物业未有规划报建和产权证。10.诉讼中，李江萍、劳天毅明确继承劳凯东的遗产。另查明，悠托彼邦公司于2016年7月26日设立登记，刘小平于2018年12月12日变更为公司法定代表人。庭审过程中，就《公寓租赁合同》的效力问题。练懂明称涉讼物业所在楼宇的房屋用途为厂房，土地用途为工业用途，实际用途为工矿仓储，现涉讼物业未经审批擅自由厂房违法改建成公寓出租，且涉讼物业所在楼宇的不动产权证显示该楼为3层，而涉讼物业在4层，显然属于违建部分，故《公寓租赁合同》应为无效。而刘小平、李江萍、劳咏然、劳天毅、悠托彼邦公司则认为《公寓租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，应为有效合同。就《公寓租赁合同》的租金金额问题。练懂明称就涉讼物业其共向刘小平、劳凯东支付了242000元，其接收涉讼物业后返租予博贤公司，但返租后其未收到任何返租租金，后因博贤公司失联，其于2019年1月收回涉讼物业，其同意按接收的现状将涉讼物业交还予刘小平一方。对此，刘小平、李江萍、劳咏然、劳天毅、悠托彼邦公司仅确认收到练懂明于2017年6月28日支付的20000元，为悠托彼邦公司代刘小平、劳凯东收取，其余款项练懂明未提交汇款凭证，其亦查不到收款记录。另，练懂明明确表示在本案中只处理其与刘小平、劳凯东就涉讼物业发生的公寓租赁合同法律关系。因本院以其他方式无法与博贤公司取得联系，故本院依法向博贤公司发出应诉公告，截至庭审当日，未见博贤公司与本院联系。本院认为，本案只围绕练懂明与刘小平、劳凯东就涉讼物业所发生的租赁合同关系进行审查。就《公寓租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”涉讼物业所在楼宇即广州市番禺区市桥街工农大街45号1号楼已核发房屋产权证，其不动产查册表显示该楼宇层数为3层，房屋规划用途为厂房，但涉讼物业所在楼层为第4层。截至一审法庭辩论终结前，涉讼物业未有规划报建手续，故《公寓租赁合同》应为无效合同，就练懂明要求确认其与刘小平、劳凯东签订的《公寓租赁合同》无效的诉请，本院予以支持。基于合同无效，各方责任问题分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自担相应的责任。”1.刘小平、劳凯东作为涉讼物业的共同产权人，二人明知涉讼物业无规划报建、没有取得产权证的情况下出租收益，过错责任明显，而练懂明作为合同相对方，其具有完全民事行为能力，在签署合同的过程中未尽审慎注意义务，故上述合同无效的法律后果，双方均负相应责任。2.因劳凯东已故，劳咏然明确放弃对劳凯东遗产的继承权利，李江萍、劳天毅明确继承劳凯东的遗产，故劳咏然无需承责，劳凯东在本案中权利义务由第一顺位继承人李江萍、劳天毅承接。3.悠托彼邦公司并不是上述《公寓租赁合同》中的合同相对人，故该合同对其没有约束力。就练懂明要求返还其已支付的款项242000元的诉请。因上述《公寓租赁合同》无效，合同双方应负相互返还的权利义务，现涉讼物业由练懂明管业，练懂明表示可以随时返还予刘小平一方，但尚未返还。对于练懂明主张其已支付的242000元，刘小平一方虽仅确认收到其中的20000元，但综合刘小平、劳凯东出具的收款收据、涉讼物业已交付练懂明占有使用及《公寓租赁合同》约定的情况，本院认定刘小平、劳凯东已实际收到练懂明缴付的242000元。基于合同无效，刘小平、李江萍、劳天毅理应就已收取的242000元向练懂明返还，故就该诉请，合理有据，本院予以支持。但在返还上述款项的同时，练懂明应向刘小平、李江萍、劳天毅返还涉讼物业。必须明确的是，即使本院判决返还涉讼物业，但并不影响行政主管部门对违反行政管理规定的违法行为予以处理。为免双方当事人讼累，即使未有当事人提出主张，但从公平合理出发，练懂明占有使用涉讼物业亦应参照《公寓租赁合同》约定的租金标准支付相应的占有使用费。故刘小平、李江萍、劳天毅可按《公寓租赁合同》约定的租金标准每月1008.33元（242000元/240个月），扣除从2018年8月19日起计至练懂明腾退涉讼物业之日止的占有使用费后返还相应的款项予练懂明。就练懂明要求支付资金占用利息的诉请，如上所述，练懂明在签订合同时未尽审慎注意义务，对《公寓租赁合同》无效的后果亦存在过错，故对练懂明主张资金占用利息的诉请，本院不予支持。关于李江萍、劳天毅承责的范围问题。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”因此，李江萍、劳天毅应在继承劳凯东财产的范围内对上述欠款承担清偿责任；如劳凯东的法定继承人放弃继承或没有及时办理继承劳凯东财产手续的，则练懂明有权申请对属于劳凯东的财产进行变卖、拍卖以清偿欠款。而刘小平与劳凯东之间对上述欠款的承担比例，不在本案中调处。故本院只支持刘小平、李江萍、劳天毅对上述欠款承担连带清偿责任。对于练懂明要求其余被告承担连带责任的诉请，没有相应依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认练懂明与刘小平、劳凯东（已故）签订的《公寓租赁合同》及相应的租赁法律关系无效；二、练懂明应于本判决发生法律效力之日起五日内将位于广州市番禺区市桥街工农大街45号1号楼×房交还予刘小平、李江萍、劳天毅管业；三、刘小平、李江萍、劳天毅应于本判决发生法律效力五日内以242000元为总额，按每月1008.33元的标准扣除从2018年8月19日起计至练懂明腾退上述房屋之日止的占有使用费后向练懂明返还相应的款项；四、李江萍、劳天毅的清偿责任是在继承劳凯东财产的范围内；如劳凯东的法定继承人放弃继承或没有及时办理继承劳凯东财产手续的，则练懂明有权申请对属于劳凯东的财产进行变卖、拍卖以清偿欠款；刘小平与李江萍、劳天毅对上述欠款承担连带清偿责任；五、驳回练懂明的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5239元，由练懂明负担309元，刘小平、李江萍、劳天毅负担4930元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  吴健周人民陪审员  何蕴华二〇一九年十二月二十日书 记 员  凌绮珊