济南市历下区人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁0102民初6154号原告：于光照，男，1979年1月13日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：汤会玲，山东博睿律师事务所律师被告：范培云，男，1963年4月24日出生，汉族，住济南市委托诉讼代理人：蔡萌，山东国盾律师事务所律师。第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：金田，董事长。委托诉讼代理人：高瑞楠，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：孙大伟，女，该公司工作人员。原告于光照与被告范培云及第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称山东中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月8日做出判决后，原告于光照不服，提出上诉。济南市中级人民法院于2019年3月12日发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告于光照委托诉讼代理人汤会玲，被告范培云委托诉讼代理人蔡萌，第三人山东中住公司委托诉讼代理人高瑞楠、孙大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于光照向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，判令被告范培云立即支付违约金54万元（合同总房价30%标准），承担中介费用5000元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用、交通费用及律师代理费。事实与理由：2016年8月13日，于光照与范培云通过第三人山东中住公司加盟店签订了编号为0001053的《房屋买卖合同》（以下简称“合同）一份。该合同约定：被告将位于济南市历下区保利大名湖2-3-804室的房产出售给原告，该房屋所有权证书号为济建预许2011196，建筑面积为140.98平米，地下室16.53平方米。房屋总价款为人民币180万元。合同签订后，原告根据合同约定内容于当日支付定金1万元，向第三方支付部分佣金5000元，并积极准备首付款和贷款审批资料。根据双方合同第九条约定内容，被告需在房屋买卖合同签订后3日内到相关部门自筹款项解除房屋抵押，办理房屋产权证。因被告购房发票及证件丢失等单方原因迟迟未能办理房屋解押及房产证，原告一等再等，期间也多次催促被告尽快办理房产证，履行双方买卖合同。2016年12月26日原告得知被告房产证已办理下来，便催促被告尽快领出房产证一起去办理网签等手续，被告以在外地为由，回复原告回济南后办理（有通话录音）。后第三方中介公司联系双方并约定双方于2017年1月5日下午去房产交易中心办理房屋买卖网签手续，原告带好首付款及税款49万多元（详见银行明细）早早到房产交易中心等候被告办理网签手续，然被告却无辜失约未到场。后中介公司电话告知原告，被告以房屋价格卖低为由，要求涨价，不然就不再出售房屋。当日即2017年1月5日晚9点左右，第三人中介公司约原、被告双方在中介公司会议室商议合同履行事宜，卖方明确提出房屋价款必须加价20万元，否则不再向原告出售。中介公司多次调解双方继续履行合同，被告均不予接受，造成双方房屋买卖合同不能继续履行。原被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，合同签订当日房价符合当时市场价格，双方应当诚实守信，遵守市场交易规则，被告无视合同存在，无故涨价无任何理由，因被告违约造成双方房屋交易失败，原告丧失了购房最佳时机，现房价高涨，以原告之前承受能力已不能购买到相应房产，被告违约行为给原告造成巨大经济损失。被告应当承担违约责任，根据双方合同第十二条违约责任条款的约定，原告有权选择被告按合同总房价即180万元的30%支付违约金54万元，被告还需赔偿原告遭受的损失包括律师费、诉讼费，交通费等。为维护市场交易秩序，维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法处理。于光照为证明其主张，向本院提供如下证据：证据1、销售（字）201240088商品房买卖合同，证明涉案房屋系被告范培云自山东保利嘉园置业有限公司购买，其有权出售；证据2、0001053号房屋买卖合同一份，证明2016年8月13日原告作为买方与卖方被告在第三人中介公司的见证下，就原告购买被告房产事宜签订房屋买卖合同（以下简称合同）对房屋价格及双方权利义务和违约责任做出明确约定：1、第一条约定房屋位于历下区保利大明湖2-3-804，权属证号为济建预许2011196，房屋所有权人为范培云，建筑面积140.98平方米，地下室16.53平方米，室内有固定装修，有抵押有租赁，被告承诺和保证此房产无任何权属等纠纷；2、第二条约定成交总价款为180万元；3、第三条约定定金1万元；4、第四条约定付款方式为商业按揭贷款，原告于贷款审批过户前，将首付款39万元存入被告指定账户，剩余140万元，由银行直接向被告支付；5、第七条约定甲乙双方应在本合同签订之日起7日内，委托并协助中介公司办理包括但不限于房产过户，评估，贷款等相关手续并提供相关贷款资料；6、合同第九条解除抵押条款约定，被告应当在签完合同3日内到有关单位办理解除抵押手续，办理该手续使用钱款来源为自筹；第十二条违约责任条款第1项：若发生与被告有关的权属纠纷或债务纠纷，由被告负责解决，并向原告承担本条款第2项的计算标准承担损失；第2项：原被告双方在签订合同后，如原、被告任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向对方支付合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）；第3项被告不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；第十三条其他约定事项约定：签订合同当日原告交购房定金1万元，被告办理产权证费用自理，双方协商定金放于第三方中介公司，于过户当日由中介公司转给被告；证据3、佣金确认单及定金收条各1份，证明原告与第三人中介公司签订佣金确认单，确定中介费，税费，贷款费用共计14万元，定金1万元，共计15万元，并约定2016年8月13日付定金1万元，中介费5000元，于资料齐全贷款之日付3.5万元，剩余10万元于过户当日结清，原告当日交付定金1万元，中介公司业务员田启国出具定金收条，收到涉案合同定金1万元；证据4、个人信用报告及原告夫妻二人工资银行发放流水明细，证明签订合同后，原告为履行合同办理申请商业贷款而准备资料，包括2016年8月24日开具个人征信报告，2016年8月15日打印本人工资发放银行流水，2016年8月20日打印原告妻子朱晓琴工资发放银行流水，证实原告积极履行合同。证据5、2016年9月18、19日原告妻子朱晓琴与第三方中介公司孙姓员工（孙大伟）及田启国的微信聊天记录，证明合同签订后，被告一直未解除房屋抵押，与原告办理网签手续，原告妻子向中介公司进行催促，要求尽快履行合同；证据6、2016年10月9日至10月29日原告与被告的短信记录及2016年10月10日原告发送的履行催告函和EMS邮寄底联和查询回单，证明原告因被告迟迟不履行解除房屋抵押手续等合同义务，原告多次催促，并于2016年10月10日向被告发送书面催告函，要求被告尽快履行合同义务；证据7、济南市不动产登记中心网站对涉案房产办理进度的公示资料，证实涉案房产于2016年12月22日显示可以领取房产证；证据8、2016年12月26日20点30分，原告1861568****与被告1396915****的通话录音及通话记录各一份，证实原告得知被告房产证手续办理完毕后，催促被告尽快办理网签手续，被告回复等出差回来就办理，无毁约迹象；证据9、原告农业银行借记卡6228480251747054319的记录明细，证明该银行卡2017年1月5日显示余额497627.02元，证实中介公司通知原告2017年1月5日下午到房产大厦办理网签手续后，原告积极筹备首付款，并准备好足额首付款及税款办理网签手续；证据10、三方洽谈录音摘要及录音录像视频资料一份（光盘），证明2017年1月5日下午被告无故失约未到场办理网签手续，中介田启国约双方到中介公司会议室进行商谈，商谈过程中被告明确表示要求加价20万元，并称200万元也是低于市场价格，200万元可以成交，否则不再出售，被告根本违约导致合同不能履行；证据11、原告2016年8月10日的看房照片打印件及2017年1月6日链家网站上的房屋照片截屏打印件共6页，证明经对比两个时间的照片相同，被告违约后第二天即2017年1月6日便在链家网发布销售信息，该房屋售价255万元，因被告违约给原告造成75万元的房屋差价损失，且因被告违约，原告错过购房最佳期，所准备的款项已经不能再购买到与涉案房屋相当的房产，被告应当承担违约责任；证据12、田启国出具的情况说明，证明2017年3月17日，为原、被告双方房屋买卖提供中介服务的经办人田启国，出具书面说明，证实双方交易过程及原告已经支付1万元定金及5000元佣金的事实，同时证明双方合同因被告违约而无法履行；证据13、委托代理合同及发票各一张，证明原告因本案支出1万元律师代理费，根据合同第十二条约定，该费用应当由违约的被告承担；证据14、提供安居客公示的涉案房屋所在小区自2016年3月份至2017年3月份的成交均价截图及涉案房屋2018年2月6日在链家网站的出售信息截屏共计7页，证明涉案房屋自2016年8月份一直涨价，到原告提起本案诉讼的2017年3月份，涉案房屋每平方单价为18249元，总价约257万元；涉案房屋2018年2月8日又在链家挂牌出售，售价为352万元，因被告违约给原告造成的实际经济损失远远高于合同约定的违约金54万元。范培云辩称，一、该案实际情况系第三人在2016年8月13日欺骗诱导了被告，致使被告违背真实意愿而签了字，真实过程是：2016年8月13日被告到第三人房产中介处随便走进去想咨询问问房屋销售行情，没有打算当时就卖房，但第三人的经理田启国称让被告在“这个意向书上签字，就给被告以后留意客户和行情通知”。被告不同意签字，因被告文化程度有限（只上过小学），看不大懂（合同书），不敢随便签名，但第三人称：“这只是个意向，以后真有买房的还得让被告过来按手印为准，到时候卖不卖还是被告说了算，被告再三追问第三人的田启国，其连连保证：签字仅是意向，这个（意向书）不为准”，这时，被告才在田启国出具的空白合同上签的名，但没有按手印。后来和田启国又探讨了一会儿房子市场行情，并告知其被告的房子没有下证，当时没法办理买卖事宜。但后来是什么时间把合同内容填写上的，填写的啥内容，被告一概不知道，第三人也没有给被告交付过合同原件。自该案涉讼，被告一直在回忆事件的发生经过，今突然发现这个问题。被告认为：编号0001053房屋买卖合同上，被告签字在先，空白合同上的补充内容在后，书写字迹形成有先后，足以证明该合同系未经被告同意认可，合同内容违背被告真实意思，合同不成立，被告要求对被告签名与其他文字形成先后顺序进行鉴定；二、被告不存在违约行为。原告未向范培云交纳首付款，范培云没有义务配合原告办理过户手续。范培云通过报纸、张贴公告等多种方式要求原告支付首付款，原告均未按时支付，其行为构成根本违约；三、退一步讲，即便范培云违约，于光照仅支付一万元定金，并未支付首付款，范培云违约行为未给原告造成损失，即便造成损失，原告也有义务积极采取措施防止损失扩大。因此，即便范培云违约，原告主张的违约金数额相对于其交纳的1万元定金也明显过高，请求法院予以调整。范培云为证明其主张，向本院提供如下证据：证据1、2017年1月17日山东商报，证明2017年1月5日被告得知房屋买卖合同内容之后一直催促原告支付首付款，并且在2017年1月17日的山东商报第六版向原告及第三人发出公告，要求三日内支付首付款，否则解除合同；证据2、照片一张，证明2017年1月18日晚为了进一步提醒被告及第三人，被告又进行了书面通知，并张贴于第三人店门口，照片拍摄时间是2017年1月18日晚；证据3、照片一张、齐鲁晚报一份，证明2017年1月23日通知仍在第三人门口张贴，照片拍摄时间是2017年1月23日上午9时49分，齐鲁晚报上显示拍照日期；证据4、照片两张、济南时报一份，证明2017年1月24日第三人门上仍张贴通知，照片时间拍摄是2017年1月24日9时51分。上述证据共同证明因原告未履行支付首付款的义务，被告通过报纸及书面形式多次对原告及第三人进行了催告，其行为已经构成根本违约，被告因此解除了合同，原告违约在先，被告不履行过户义务是在行使不安抗辩权，被告不存在违约行为。山东中住公司述称，一、原告于光照与被告范培云于2016年8月13日在本公司居间服务下签订《房屋买卖合同》，合同编号：0001053，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应于合同签订后成立并生效；二、合同签订后，第三人做为居间方积极督促并协助双方按照合同条款履约，出现矛盾之后，组织双方进行了调解，虽然最终未能调解成功，但是第三人付出了努力，尽到应尽的责任；三、对于是否存在违约情形，第三人尊重并执行法院的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月13日，由山东中住公司提供居间服务，于光照与范培云签订房屋买卖合同一份，编号为0001053，合同约定：出卖人（甲方）范培云自愿出售坐落于济南市历下区保利大名湖2-3-804的房产给于光照（乙方），房屋所有权证书号为济建预许2011196，房屋建筑面积为140.98平方米，地下室/小房面积16.53平方米，附属设施包含室内固定装修，房屋有抵押有租赁。双方协商一致，同意合同项下房产及其配套设施的总价款为180万元，买受人在房屋买卖合同签订时向出卖人支付定金1万元；第四条约定：买受人于贷款审批、过户前，将首付房款39万元存入出卖人指定账户，剩余房款140万元，在银行发放贷款之日由银行向出卖人直接支付；第七条约定：买卖双方应在本合同签订之日起7日内，委托并协助山东中住公司办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，买卖双方应互相配合协助税费的缴纳；第八条约定：须由买卖双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合，由于任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外；第九条约定：该房产在银行设有房地产权抵押，出卖人应当在签完合同3日内到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用钱款来源为自筹；第十二条第2项约定：买卖双方在签订本合同后，如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师代理费、诉讼费用、交通费等）；第3项约定：出卖人不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务，缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；第十三条约定：签订合同当日乙方交购房定金1万元，若乙方违约，定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方。。。出卖人办理产权证，费用自理；双方协商定金放于山东中住公司，于过户当日由山东中住公司转给出卖人。2016年8月13日，于光照支付定金1万元，中介费5000元，山东中住公司向于光照出具定金收条及佣金确认单。合同签订后，于光照准备材料申请银行贷款，并与范培云、山东中住公司联系，催促范培云履行解除房屋抵押手续等合同义务。2016年12月26日于光照通过查询济南市不动产登记中心网站，得知涉案房产的房产证办理完毕，范培云可以领取房产证后，于光照与范培云联系办理网签手续，范培云同意办理但未予配合。2017年1月5日，在山东中住公司，于光照、范培云对合同履行情况进行协商，范培云提出房屋总价款加价20万元，否则不再向于光照出售，于光照未予认同。2017年3月，于光照将范培云诉至本院，支付律师代理费1万元。于光照提交链家网站上的房屋照片截屏打印件，证明2017年1月6日链家网站发布售房信息，该房屋挂牌售价255万元；2018年2月8日挂牌售价为352万元。范培云认为系原告未履行支付首付款的义务，范培云于2017年1月17日通过山东商报、2017年1月18日在第三人山东中住公司张贴通知的形式对原告于光照及第三人进行了催告，于光照的行为已经构成根本违约，被告因此解除了合同，原告违约在先，被告不履行过户义务是在行使不安抗辩权，被告不存在违约行为。本院认为，于光照与范培云签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定和限制性规定，也不损害社会公共利益，房屋买卖合同合法有效。范培云抗辩称，涉案房屋买卖合同系在第三人的欺骗诱导下，违背其真实意思表示而签订的，合同不成立，且主张涉案合同中范培云签名时间与合同正文中其他手写字迹的形成时间不一致。本院认为涉案合同中“范培云”签名系范培云书写且捺有手印，作为完全民事行为能力人应当知晓在房屋买卖合同上签字并捺印的法律后果，故对于范培云的抗辩，本院不予采信。双方应按照合同约定履行各自的权利义务。于光照在合同签订当日支付定金1万元，后于光照积极履行合同，2017年1月5日于光照银行账户存款余额足以支付首付款，但范培云以房屋涨价加价为由不同意继续履行合同，应判定为系范培云拒收首付款，范培云的违约行为致使原告不能实现合同目的。因上述情形，当事人可以解除合同，根据合同约定及相关法律规定，于光照主张解除房屋买卖合同，本院予以支持，合同解除时间应为2017年1月5日。范培云辩称于光照违约在先，其通过报纸、在第三人山东中住公司张贴通知的方式进行了催告，于光照及第三人并非联系不到，其行为明显在刻意避免与于光照、第三人直接接触，对于范培云的辩解，本院不予采信。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据双方签订的房屋买卖合同第十二条第2项约定，原告于光照选择主张违约方承担合同总房价30%的违约金，结合当时房产价值增值情况，于光照主张的违约金并不高于其实际损失，故对于于光照要求范培云支付违约金54万元的诉讼请求，本院予以支持。范培云承担违约责任后，原告另主张赔偿中介费用、交通费用及律师代理费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告于光照与被告范培云签订的房屋买卖合同已于2017年1月5日解除；二、被告范培云于本判决生效之日起10日内向原告于光照支付违约金54万元；三、驳回原告于光照的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9280元，保全费3520元，共计12800元，由被告范培云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李兰霞人民陪审员  王桂荣人民陪审员  陈学峰二〇一九年十二月十四日书 记 员  魏凯欣