新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2019）豫0702民初5666号原告：张文平，男，汉族，1970年3月12日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：常莉莉，河南正安律师事务所律师。被告：新乡市鑫隆房地产开发有限公司，住所地新乡市开发区五一路中段。法定代表人：杜英义，董事长。委托诉讼代理人：张少卿，河南中豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏鑫，河南中豫律师事务所律师。原告张文平诉被告新乡市鑫隆房地产开发有限公司（以下简称鑫隆房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文平的委托诉讼代理人常莉莉，被告鑫隆房地产公司的委托诉讼代理人张少卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张文平诉称，原告购买被告位于新乡市××号牧野花园8号楼1单元15层11501户房屋一套，双方于2012年11月19日签订一份商品房买卖合同，该合同第八条明确约定被告应当在2014年4月30日交付房屋，逾期超过90天的自最后交付期限第二天起至实际交付之日，被告应按照原告已支付房屋价款的日万分之五支付违约金。合同订立后，原告多次支付房款309781元（含公积金贷款支付150000元），被告至2017年2月17日才向原告交付房屋。为此，原告诉至法院，要求判令：被告支付原告逾期交房违约金56999.7元（以已交房款309781元为基数，按日万分之五，自2016年2月15日至2017年2月17日计算，共计368天）。被告鑫隆房地产公司书面辩称，1、本案系团购房纠纷，而非单一的商品房买卖合同纠纷。涉案小区属于定向开发，由新乡市牧野区政府主导，以远低于市场售房的价格销售给新乡市牧野区团购房工作协调办公室（团购办）指定的团购人员，系销售给特定主体；2、团购办系各购房户的代理人，且在整个团购房活动中处于主导地位。团购人员的房款收取、户型选定、价格商定等具体事宜均是由团购办代为办理，鑫隆房地产公司并未与团购人员有过任何接触；3、双方签订的商品房买卖合同并未实际履行，原告主张的已向鑫隆房地产公司交付全部购房款与事实不符。鑫隆房地产公司是在团购办主持下，在牧野区政府办公楼统一向各购房业主按照合同中的金额统一出具收据，实际上鑫隆房地产公司并未收到购房款。团购办作为原告的代理人，并未向鑫隆房地产公司支付全部购房款，而鑫隆房地产公司在未收到购房款的情况下迫于政府的压力向原告交房。双方签订的商品房买卖合同并未实际履行，不应当按该合同应当履行相关义务。退一步讲，即便按照该合同内容履行，原告亦未提供充足资金已向鑫隆房地产公司支付购房款，理应由原告承担相应的违约责任；4、原告主张的交房时间与事实不符，请求驳回原告的诉讼请求。原告张文平向本院提交的证据材料有：1、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告签订的房屋买卖合同成立，合同第八条约定被告应于2014年4月30日前交付涉案房屋，合同第九条约定被告逾期交房超过90天应承担已交付房价款的万分之五的违约金。且该房余款150000元由住房公积金提供贷款；2、2012年11月9日被告出具的收据一份，证明原告根据合同约定支付购房首付款115208元；3、2012年11月9日被告出具的收据一份，证明应被告要求原告补交房款19792元；4、2014年8月22日新乡银行股份有限公司劳动路支行代被告收取房款收据一份，证明应被告要求原告补交购房款24781元；5、公积金贷款账户信息、还贷明细各一份，证明涉案房屋系原告用住房公积金贷款，贷款金额为150000元，放贷时间为2013年5月23日，已还期数76，剩余本金97331.83元；6、2012年11月20日河南省住房专项维修资金专用票据一份，证明原告已缴纳涉案房屋的维修资金；7、2013年1月31日契税完税证一份，证明原告已缴纳涉案房屋的所有权买卖契税。以上证据2-7证明原告依据合同约定向被告付清房款并依法缴纳契税，原告合同义务已履行完毕；8、2017年2月17日新乡市鑫欣物业管理有限公司收据一份；9、2017年2月17日新乡市鑫欣物业管理有限公司收据一份，以上证据8-9证明2017年2月17日被告交房，原告向涉案房屋小区缴纳物业费及一次性垃圾费；10、新乡市中级人民法院（2018）豫07民终5059号民事判决书一份，证明与原告同期购买牧野花园小区房屋的业主起诉被告，要求被告承担逾期交房的违约责任已被受诉法院支持，且受诉法院认定因市政原因，支持被告交房时间延长至2016年2月15日，并以该时间为起点计算违约金。被告鑫隆房地产公司向本院提交证据材料有：1、新乡银行股份有限公司劳动路支行出具的编号为260468号关于房款的收据一份、中国农业银行河南省分行现金缴款单一份，证明张文平向第三人支付购房款115000元，鑫隆房地产公司并未收到张文平缴纳的购房款，依据合同约定，因买受人原因造成交付时间延误，出卖人可延期交房，原告的请求没有事实及法律依据；2、新乡市红旗区人民法院协助查询存款通知书（回执）复印件一份、中原银行股份有限公司新乡分行《存款产品信息》复印件一份、中国工商银行股份有限公司新乡牧野支行交易流水复印件一份，证明团购办在银行开户流水显示业主将购房款交予团购办的事实，团购办与本案具有法律上的利害关系，应当追加其为第三人参与诉讼；3、团购办出具的1096号领取房屋钥匙通知书一份，证明原告购买的涉案小区8号楼房屋于2016年10月10日前已满足交房条件且已有业主开始收房入住；4、（2018）豫0711民初1410号及（2018）豫07民终3737号民事判决书复印件各一份，证明与本案同一类型案件的生效判决；5、（2017）豫0105刑初68号刑事判决书、（2014）石民六终字第00837号民事判决书、（2014）冀民申字第666号民事裁定书打印件各一份，证明团购办系新乡市牧野区政府发文设立，以上判决内容的团购办与本案类似。庭审期间，被告对原告提交证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为依据合同第四条及第六条约定，涉案房屋总价为265208元，而合同第八条同时约定，因买受人员造成交付时间延误的，出卖人可据实延期交房，本案中原告并未按照合同约定的房款金额向被告支付全部购房款，因此，其不能按照合同约定的违约金计算方式让被告承担违约责任；对证据2-3真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该两份收款收据虽有被告盖章，但事实上，被告并未收到此部分购房款，且原告未提供其将款项支付给被告的转账流水予以印证；对证据4真实性无异议，但对证明目的有异议，认为首先被告并未在银行开立任何收款账户，该证据恰恰能够证明原告将其购房款交付给案外人的事实，且结合被告于2012年11月9日出具给原告的首付款收据及商品房买卖合同的内容，能够证明双方并未按照合同的约定进行履行；对证据5真实性、关联性、证明目的均有异议，认为首先该证据未显示新乡市住房公积金加盖的印章，且原告未提供其按贷款具体金额及支付的银行流水，对证据的6-7认为系原告向有关单位缴纳，并未被告出具的收据；对证据8-9真实性无异议，对证明目的有异议，认为首先该两份收据仅能够证明原告曾于2017年2月17日向物业公司缴纳物业费及垃圾费的事实，但并不能以此日期为涉案房屋具体的交房日期，而且物业费收据明确署名“半年”,也并不能证明该物业费的具体起始和结束日期；对证据10真实性认可，但认为该案件目前正在再审阶段，不能参考，且与本案相类似的其他案件，目前已由河南省高级人民法院进入再审程序。原告对被告提交的证据1-2认为被告没有出示完整的原告方交房款的收据，而且被告向法庭提交2011年11月20日新乡银行代收房款的收据，可以说明原告提交的证据4银行代收房款24781元的收据是成立的，原告提供认为交付房款115000元的交费单，不能说明原告未履行商品房买卖合同，而且事实上被告已经交付房屋，并且提供相应手续，由原告交纳契税，可见被告称原告违约和未向其支付全部房款不符合事实，所以对证据1真实性认可，但对证明目的有异议；对证据2认为与本案关联性，团购办系一个办公室，并非是独立法人，或者社会团体，没有参与诉讼资格，证据2是法院执行的其他案件的材料，这些材料与本案毫无关联性，而且购房款是交付给何单位，是以证据为准，被告根据买卖合同和双方的约定，向业主出具的房款收据，均应认定为被告已经收到房款，被告称其他案件中在交付的房款中，涉及其他机构，因当事人并非原告；对证据3真实性不确定，该证据所显示的业主是否确实收到房屋领取钥匙，与8号楼是否有交付条件不能证明，对该证据的证明目的认为与证据本身毫无联系；对证据4认为其案情与本案不同，本案原告已足额交付房款，并且依法纳税，作为买受方的合同义务已经履行完毕，而且是在被告交付房屋之前就已经履行完毕，没有参照性；对证据5团购办系牧野区政府发文成立，该情况与本案没有关系，河北法院处理购房纠纷与本案案情不同，没有参照性，所以对证据4-5证明目的均有异议。经庭审质证，对原、被告提交的证据，本院结合案情予以综合认证。根据上述有效证据、当事人的当庭陈述及诉辩意见，本院确认以下事实：2012年11月9日，张文平向鑫隆房地产公司交纳首付房款115208元，当日又补交19792元购房款。2012年11月19日，张文平与鑫隆房地产公司签订商品房买卖合同一份（合同编号2012-1101371），合同约定：张文平购买鑫隆房地产公司开发的牧野花园8栋1单元15层11501号房，总房款265208元，房屋交付期限为2014年4月30日前，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。2012年11月20日张文平交纳住房专项维修资金8357.4元，2013年1月28日张文平交纳契税13460.99元，2013年5月23日张文平使用公积金贷款交纳房款150000元，2014年8月22日张文平通过银行交纳购房款24781元。原告张文平称被告于2017年2月17日通知其交付房屋，并于当日交纳物业费878元及一次性垃圾费488元。被告鑫隆房地产公司至交付房屋前，原告张文平已支付购房款309781元。现因被告未按合同约定交付房屋，原告诉至法院，要求被告支付违约金。另查明，1、新乡市人民政府2015年11月10日《关于110KV东干变电站控规调整问题的批复》中载明：“…该项目属于市政基础设施项目，同意新乡市110KV东干变电站控规调整论证报告，请你局抓紧组织编制控制性详细规划修改方案…，”河南新乡菱亚电力设备有限公司2015年11月16日关于牧野花园小区供电的说明载明：“我公司于2013年9月4日承接的牧野花园供电工程的施工项目…当时周边无电源点可接，必须新建一座35KV变电站才能满足用户之需，经规划确定建设东干变，因拆迁受阻，至今未完成，经开发商和区政府协调…在康桥开闭所和龙鼎华都开闭所进行扩容扩建…于2015年11月15日正式送电”；2、本院2018年9月4日作出的（2019）豫0702民初3269号民事判决书载明，该案原告李重九诉被告鑫隆房地产公司商品房销售合同纠纷一案查明的事实，与本案原告张文平同样购买了该小区房屋（牧野花园1栋1单元5层1504号房），签订商品房买卖合同交付房屋的时间同样为2014年4月30日前，因涉案工程于2015年11月15日正式送电，该案酌定交付房屋时间延长至送电后三个月即2016年2月15日。该案判决后，鑫隆房地产公司不服提起上诉，经新乡市中级人民法院审理，于2018年12月20日作出（2018）豫07民终5059号终审判决，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故其依法成立有效，本院予以确认。因市政原因，涉案工程于2015年11月15日正式送电，生效判决已确定房屋交付时间因客观原因延长至送电后三个月即2016年2月15日，超出上述时间逾期部分仍然按照合同约定应当承担赔偿责任，本案原告张文平主张被告实际交付房屋的时间为其缴纳物业费时的2017年2月17日，但被告鑫隆房地产公司并未提交有效证据证明足以否定原告主张的交付房屋时间，故本院认定被告向原告交付房屋的为2017年2月17日。因被告逾期交房368天，出卖人应当按照合同第八条规定按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金，原告张文平主张已付购房款309781元，被告鑫隆房地产公司应支付原告张文平逾期交房违约金为309781元×0.05%×368天=56999.7元。被告鑫隆房地产公司的辩解意见及提交的证据不足以推翻原告的诉讼请求，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：新乡市鑫隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张文平支付逾期交房违约金56999.7元。案件受理费1225元，减半收取612.5元，由新乡市鑫隆房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  刘向军二〇一九年十二月五日书记员  张 冲新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-376****邮编：453000(公众号)（掌上法院）