江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初7336号原告：郭方玲，女，1973年6月8日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张传辉，江苏立志律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵珍，江苏立志律师事务所律师。被告：天成润华集团有限公司，住所地徐州市云龙区彭城路2-09（1-209）古玩城**。法定代表人：孙**铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴欣豫，江苏金合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘飞，江苏金合律师事务所律师。原告郭方玲与被告天成润华集团有限公司（以下简称“天成润华”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告郭方玲及其委托诉讼代理人张传辉、赵珍，被告天成润华的委托诉讼代理人吴欣豫、刘飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭方玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期上房违约金104377.2元（以已付认购款174573元为基数，按照每日0.015%的标准，自2009年1月1日起计算至2019年11月30日止）；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：2007年9月25日，原、被告签订了文华园XXX室房屋认购单，原告按认购单支付了认购金174573元。2008年10月27日，被告出具了承诺书一份，原上房时间为2008年12月31日，从原暂定上房时间至公司正式通知上房时间，每天按照已付认购款的万分之一点五支付违约金，于办理上房手续时一次性支付全额违约金。现涉案房屋已具备上房条件，但被告要求原告放弃上房违约金否则不予办理上房手续。被告天成润华辩称，首先，原告未依约支付购房款、暖气煤气开户或初装费，被告有权推迟交付房屋；其次，逾期交房是由不可抗力和政策原因引起的。文华园项目位于泉山区泰山村，2005年11月被告就达到了开工条件，项目按规划实施后，周围村民认为影响其居住环境，围堵工地阻碍施工，周围村民持续上访，该情形持续到2016年6月。阻碍施工的情形消失后，又因政策原因，政府将文华园北部分地块出让给绿地公司，致使被告重新办理设计、重新申请及审批手续，直至2017年4月才取得最终施工许可证，在此期间，被告没有怠于施工，积极配合政府工作，被告对此并无主观过错。综上，请求法院依法驳回原告诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告天成润华原名徐州市天成房地产开发有限公司，于2010年7月22日核准变更名称。2007年9月25日，原告郭方玲（认购方）与徐州市天成房地产开发有限公司（出售方）签订《文华园一期认购单》一份，主要载明：认购房屋位于徐州市建筑面积122.8平方米、建筑面积单价3376元/平方米、房屋总价414573元、认购金174573元，上房日期暂定为2008年12月31日前，最终以合同约定为准。首期楼款174573元，须于出售方通知认购方前述认购书之日7日内付清，逾期未能付清出售方有权另行认购；认购方接到出售方通知后另签署正式合同，选择按揭客户同时将贷款资料带齐办理240000元银行按揭。涉及暖气、煤气初装费用、使用费等均由认购方承担，初装费暂定为80元/平方米和3200元/户，于签订正式合同时付清，但最迟应于房屋封顶前付清。《认购单》签订后，原告分别于2007年9月19日、9月25日向徐州市天成房地产开发有限公司支付认购金100000元、74573元，共计174573元。2008年10月27日，徐州市天成房地产开发有限公司向原告出具《承诺书》，内容为：“客户郭方玲于2007年9月25日认购房号文华园，实付认购款174573元，原暂定上房日期为2008年12月31日。公司现郑重承诺：原暂定上房日期至公司正式通知上房期间，每天按照已付认购款的万分之一点五支付违约金，于办理上房手续时一次性支付全额违约金”。承诺书落款处有徐州市天成房地产开发有限公司盖章及原告郭方玲签字。2008年10月30日，徐州市天成房地产开发有限公司向文华园认购方发出了《关于文华园有关问题的处理意见》，内容为：“1、原认购书中明确约定上房时间的，按约定时间每逾期1日按累计已付款的0.015%进行补偿，并可签承诺书；2、未在认购书中约定上房日期的，可承诺上房日期为09年12月31日，若届时仍未能上房，则每逾期1日按累计已付款的0.015%补偿，并签订承诺书；3、对06年4月份之前购房的，无论原认购书是否约定上房时间，均重新承诺上房日期为08年12月31日，若届时仍未能上房，则每逾期1日按累计已付款的0.015%补偿，并签订承诺书。”此后，因徐州市文华园1-2号楼、2-2号楼已由徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处监管，原告分别于2017年12月26日、2018年1月12日、2018年1月向徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处缴纳房款50000元、150000元、40000元，共计240000元。至此原告共计支付购房款414573元（174573元+240000元）。2018年1月16日，被告天成润华取得了徐州市文华园2#-2号楼的商品房预售许可证。2019年8月15日，原告郭方玲（买受人）与被告天成润华（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定买受人购买出卖人开发的文华园xxx室房屋，面积123.05平方米，房屋总价款415417元，签订合同前买受人已向出卖人支付定金414573元，买受人应当在2019年8月15日前支付该商品房全部价款，该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四；该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。合同附件四第2条约定，买受人应在该商品房交付使用前与出卖人结清房款，买受人违反本条约定的，买受人承担逾期上房违约责任。合同附件十二“补充协议”第4条第（1）项约定，在买受人未按合同约定付清全部房价款或者其他费用（包括逾期付款的违约金）的情形下，出卖人有权推迟交付房屋，且不承担逾期交付的违约责任；第5条第（1）项约定，买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任；第（4）项约定，本合同约定的逾期交付违约责任，不按本合同第十二条约定执行，双方约定为：参照本项目同类型案例的法院裁定或判决执行。后因涉案房屋至今未完成验收，被告天成润华无法按上述合同约定交付于原告，原告遂以诉称理由诉至本院，要求被告给付其截至2019年11月30日的逾期上房违约金。被告天成润华应诉后，为证明其逾期交房存在免责事由，向本院提交了以下证据：一、2005年被告天成润华的土地使用权证、建筑工程许可证，证明被告在订立《认购单》时符合开工条件；二、泉山区政府《关于实施泰山村拆迁安置项目的请示》、徐州市建设局《关于对泰山村拆迁安置项目的处理意见》、拆迁补充协议书、徐州鑫盛建筑安装工程有限公司《关于文华园一期1-2楼前期停工的说明》，证明被告积极组织施工方进行施工并无过错，但由于不可归责被告的事由，即涉案地块受周边村民阻碍施工，致使被告无法建设，但被告已尽快开工，积极参与工作，已在很大程度上维护了原告的合法权益；三、徐州市国土局《关于博物馆2期拆迁安置项目用地意见的复函》、徐州市国土局网上挂牌出让通告、土地出让交易截图，证明原未拆迁地块挂牌出让，村民阻碍施工直至2016年才结束的事实；四、2013年、2016年土地使用权证和2017年建筑工程施工许可证，证明因村民阻碍施工直至2017年4月被告才获得了施工审批，不存在主观拖延施工的情形。经质证，原告郭方玲对上述证据的证明目的不予认可，其认为不能据此免除被告的违约责任。另查，2018年11月29日，文华园的三名认购方即叶庆、牛增华以及闫殿琪曾向本院提起诉讼，依据其与被告天成润华签订的《认购单》、《承诺书》等要求被告给付其逾期上房违约金。后本院立（2018）苏0311民初7516号、（2018）苏0311民初7515号、以及（2018）苏0311民初7513号案件进行了审理，并判令由被告天成润华按照每日0.015%的标准向叶庆、牛增华以及闫殿琪支付逾期上房违约金。目前案件均已生效。本院认为，一、关于被告天成润华与原告郭方玲签订的《认购单》、《承诺书》及《商品房买卖合同》的性质认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方签订的《认购单》虽未对支付房款的具体日期等进行约定，但约定了房屋价款、面积、上房日期等，且上房日期与2008年10月30日被告向文华园认购方发出的《关于文华园有关问题的处理意见》中承诺的交付时间一致，出卖人亦按约定收受了认购金，故应当认定双方当事人之间自签订《认购单》之日起即形成了商品房买卖合同关系。此后，双方又于2019年签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同应当视为当事人对双方之间商品房买卖合同具体事项的补充约定，同样具有合同约束力，双方应当按照《认购单》、《承诺书》以及《商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务。二、关于涉案房屋上房时间及被告应否承担逾期上房违约责任的认定。2008年10月30日，被告通过公开发布宣传资料的方式向文华园认购方发出《关于文华园有关问题的处理意见》，该处理意见中被告对于文华园一期房屋的具体上房时间以及逾期上房的违约责任作了明确承诺。根据该处理意见内容及《认购单》中确定的上房日期，原告涉案房屋上房时间为2008年12月31日前。同时，被告又对原告作出《承诺书》，该承诺书中亦明确上房时间为2008年12月31日，可以与处理意见相互印证，反映了被告的真实意思表示，亦符合法律规定及合同约定，故本院予以确认。双方于2019年8月15日签订的《商品房买卖合同》虽约定上房时间为2019年10月31日前，但据本院已生效判决书中认定的事实，2008年12月31日至2019年10月31日期间涉案房屋未完成竣工验收，其违约行为处于一种长期持续状态，原、被告在本院同类案件生效判决后签订的《商品房买卖合同》的目的在于弥补双方合同形式上的瑕疵，并非就实质内容进行变更，而原告此次诉讼的行为可推定其未通过约定变更交房履行期限放弃请求被告承担逾期交房违约责任的权利，且本院已生效判决中涉及的商品房与涉案商品房属于同类、同时期、同时建设的房屋，两者在现实中不存在交付时间不同的客观条件，故涉案房屋的交付时间应以双方约定的2008年12月31日为准，而非商品房买卖合同中确定的2019年10月31日，但直至2019年11月30日被告仍未能将涉案房屋交付于原告，故原告要求被告按照每日0.015%的标准，给付其自逾期之日即2009年1月1日起至2019年11月30日止的逾期上房违约金104377.2元，有合同依据，且符合法律规定，本院予以支持。三、关于被告的抗辩主张能否成立的认定。首先，被告认为在原告未依约足额支付购房款及初装费的情况下，其有权推迟交房时间。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告应于2019年8月15日前支付全部价款415417元，虽然本案原告依据《认购单》上确定的金额向被告支付了购房款414573元，尚有844元（415417元-414573元）款项未付清，但在《商品房买卖合同》附件四中亦约定了买受人应当在房屋正式交付前付清房款，但被告至今未能交付，且双方签订合同之日即为原告履行付款义务之时，被告作为格式合同的提供方，有义务在签订合同时就剩余价款对原告进行提示和催告，另根据原告未付价款占其已付房款的比例，并不足以影响被告履行交付房屋的合同义务，因此，被告以此作为其拒绝交付房屋并免除承担违约责任的事由，本院不予采纳。而虽然《认购单》中对初装费用的交纳时间有相应的约定，但因交纳该费用并非买受方的主要合同义务，且双方亦未明确约定原告逾期交费将产生延迟交房的情形，故被告的上述理由本院不予采纳。其次，被告认为系因不可抗力导致其未能按约交付房屋，不应承担违约责任。本院认为，因在双方签订的《认购单》、《承诺书》以及徐州市天成房地产开发有限公司出具的《关于文华园有关问题的处理意见》中均没有约定被告逾期交房的免责事由，而被告提交的相关证据均是复印件，且大部分材料形成时间在被告承诺交房日期之前，且拆迁补充协议书及停工说明载明的原因是被告与被拆迁户之间因拆迁补偿等存在争议，不属于不可抗力的情形。因此，被告以此作为其逾期交房的免责事由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：被告天成润华集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告郭方玲逾期上房违约金104377.2元（以174573元为基数，按每日0.015%的标准，自2009年1月1日起计算至2019年11月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2388元，减半收取1194元，由被告天成润华集团有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  张 璟二〇一九年十二月二十六日法官助理  毛 曼书 记 员  杨淑彭