北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0109民初6410号原告：赵鹏，男，1988年9月25日出生，汉族，北京利华消防工程有限公司员工，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：贾宏凤（赵鹏之母），1965年1月1日出生，无业。被告：韩国生，男，1977年3月27日出生，汉族，职业不详，户籍地江苏省兴化市。原告赵鹏与被告韩国生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵鹏到庭参加诉讼，被告韩国生经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。赵鹏向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决原被告解除合同；2、请求法院判决被告腾退北京市门头沟区潭柘寺镇潭柘新区XXX房屋，并向原告支付拖欠的两年租金40000元，违约金18000元，以上共计58000元。事实与理由：原被告于2017年8月8日签署了《房屋租赁合同》，原告将位于北京市门头沟区潭柘寺镇潭柘新区XXX单元502号（以下简称502号）房屋出租给被告，合同预定租期自2017年8月28日起至2020年10月28日，共计38个月。每年租金为20000元，支付时间分别为2017年8月28日，2018年8月28日，2019年8月28日，付款方式为一年一付，租期总押金2000元。2017年8月28日，我向被告交付房屋钥匙，被告将物品存放在502号房屋，却推脱并拒付房租及押金。经过长达两年的催缴，被告至今未付相关款项，且至今拒不履行合同义务。综上，被告行为已严重违反合同约定，不具备继续履约的能力，原告为维护自身权益，故诉至法院，望判如所请。韩国生未提交书面答辩状亦未到庭发表答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月28日，出租人赵鹏（甲方）与承租人韩国生（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容包括：“甲方将坐落于502号（两室一厅一厨一卫）房屋，毛坯状态出租给乙方使用。租赁期限：三年两个月，即2017年8月28日至2020年10月28日止。该处房屋为毛坯状态仅作住宅使用，如乙方改变使用用途，需征得甲方同意。房租为一年20000元整，按年支付，乙方在上次所缴租金期满前15日向甲方支付下期租金。合同签订之日，乙方向甲方支付2000元作为租期保证金，租期届满，乙方如不再续租，且乙方无任何违约行为时，甲方将该保证金全部无息退还乙方。租赁期间内因乙方使用该房屋产生的水、电、天然气、采暖费、物业管理费等费用由乙方支付。付款方式：乙方按合同预定期限付款至甲方支付宝账户×××（以下简称0272账户）或转账至甲方银行账户×××（以下简称0609账户）。违约责任：1.租赁期内，如甲方擅自终止合同，应向乙方支付租赁保证金等额的违约金。2.租赁期内，如乙方擅自终止合同，甲方收到的当期租金和租赁保证金不予退还。3.乙方未按合同规定的时间内交纳相关费用（含租金、保证金等），乙方应向甲方支付滞纳金。滞纳金为：相关费用×1%×逾期天数。乙方未按规定时间、金额交纳相关费用超过15天的，除收取乙方滞纳金外，甲方有权解除合同，并且保证金不予退还。4.房屋如有需要买卖或遇拆迁、政府规划调整，需要收回房屋的，甲方应提前30天通知乙方，乙方应在甲方通知30天内搬出，甲方将乙方所交的保证金全部无息退还乙方，并将乙方已交的租金剩余部分退还乙方。甲方不承担任何赔偿责任。本合同经甲乙双方签字后生效。”合同签订后，赵鹏于2017年8月28日向韩国生交付房屋钥匙，后韩国生将木料、石头存放入502号。赵鹏未收到韩国生应支付的房租及保证金。另查一，贾宏凤系赵鹏之母，穆传霞系赵鹏之妻。502号系潭柘寺镇鲁家滩村大街北路5号（以下简称鲁家滩北路5号）征收取得的征收安置补偿利益。2011年12月鲁家滩北路5号被征收时，甲方北京市门头沟区潭柘寺镇人民政府（以下简称潭柘寺政府）与乙方贾宏凤签订征收安置补偿协议，认定人口为贾宏凤、赵鹏、穆传霞，贾宏凤获得包括一套一居室、一套两居室及若干征收补偿款在内的安置利益，并就两套安置房签订认购协议。2015年5月4日，甲方潭柘寺政府与乙方北京市基础设施投资有限公司门头沟投资管理分公司、丙方贾宏凤签订定向安置房认购补充协议确定安置补偿二居室名称及房号为502号。502号于2015年5月4日实际交付贾宏凤。庭审中，经询问，贾宏凤认可其家庭内部已就征收利益分割完毕，502号归赵鹏享有相关权益，包括但不限于出租、占有、使用。另查二，本院通过公告方式于2019年11月12日向韩国生送达起诉状副本。另查三，本院于2019年10月22日就502号房屋进行现场勘察，502号房屋内仍为交付时原状毛坯房（含水电、门窗、灯、暖气、管道），并无装修迹象，现场勘察示意图对应2、3号房屋内堆放有木料、石头，502号房屋内无桌、椅、床、凳等生活用品。上述事实有《房屋租赁合同》、银行流水、征收安置补偿协议、安置房认购协议、安置房认购补充协议、定向安置房面积补差及周转费结算表、前期物业管理服务协议、结婚证等证据以及当事人陈述在案佐证。本院认为：被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。被告韩国生经本院依法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，赵鹏与韩国生签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且无违反法律规定的其他情形，当属有效，双方均应依照合同约定的权利义务履行。合同订立后，赵鹏依约向韩国生交付房屋，韩国生将物品存放入502号，赵鹏与韩国生在合同中约定按年支付租金，但至今仍未交付任何租金。承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，赵鹏与韩国生约定租金按年支付，但并未就支付期限做明确约定，依照法律规定，韩国生应于租期每届满一年时支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。赵鹏与韩国生订立合同至今，韩国生未按照合同约定支付租金，故赵鹏要求解除与韩国生之间订立的房屋租赁合同的诉讼请求本院予以支持，具体解除时间确认为本案起诉状副本送达韩国生之日。关于腾退502号房屋的请求，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，上述房屋租赁合同已于2019年11月12日解除，韩国生应向赵鹏返还502房屋，故对赵鹏要求腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于支付两年租金的请求，根据已查明事实，赵鹏与韩国生于2017年8月28日订立房屋租赁合同，于2019年11月12日解除，赵鹏仅主张两年租金未超出双方租赁合同的履行期间，本院予以确认。关于违约金，在庭审中，经询问，赵鹏主张，其违约金的计算方式为，根据房屋租赁合同第六条第2款“在租赁期内，如乙方擅自终止合同，甲方收到的当期租金和租赁保证金不予退还”及第六条第3款“乙方未按合同规定的时间内交纳相关费用（含租金、保证金等），乙方应向甲方支付滞纳金。滞纳金为：相关费用×1%×逾期天数”之约定，韩国生应向其支付租赁保证金2000元，并按照20000元×1%×365天×2年的标准向其支付滞纳金。根据已查清的事实，韩国生并未向赵鹏支付过租赁保证金，故赵鹏依据房屋租赁合同第六条第2款要求韩国生向其支付租赁保证金2000元作为违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。经核算，赵鹏主张的剩余违约金16000元未超出双方在合同中约定的滞纳金的计算方式，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认赵鹏与韩国生签订的《房屋委托合同》于2019年11月12日解除；二、韩国生于本判决生效之日起七日内将位于北京市门头沟区潭柘寺镇潭柘新区XXX单元502号房屋腾空并交付赵鹏，腾退时不得损害房屋主体结构及附属设施；三、韩国生于本判决生效之日起七日内给付赵鹏租金40000元、滞纳金16000元，以上共计56000元；四、驳回赵鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由韩国生负担，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费560元，由韩国生负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  周伟男人民陪审员  王立君人民陪审员  王金红二〇一九年十二月二十日法官 助理  宁 帆法官 助理  苏 振书 记 员  孙品一