广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初3491号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司，营业场所：惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园商业中心，统一社会信用代码91441323574539662Q。负责人：谢建华。委托诉讼代理人：郑宏博，男，1994年8月19日出生，汉族，吉林省吉林市人，住吉林市丰满区，系公司员工。被告：洪白兰，女，汉族，1942年9月26日出生，户籍所在地吉林省白城市洮**，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司（以下简称碧桂园物业公司）与被告洪白兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人郑宏博到庭参加诉讼，被告洪白兰经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2018年1月起至2019年3月止的各项费用共计5626.78元（其中物业服务费4991.85元；其它费用634.93元）；2.判令被告立即向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金,截止至2019年3月7日滞纳金共4743.92元。（从逾期交纳物业服务费之日起，按逾期应付款每日千分之五的标准，计算至实际全额支付应付款之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月6日，根据被告签收的《期楼收楼通知书》，以及《惠东碧桂园前期物业服务合同》，由原告为被告位于惠东碧桂园商品住宅区中的***苑**号楼*单元**层**号的单位提供物业管理服务，被告按每月332.79元的标准，按时向原告交纳物业服务费，同时还应按约定，支付水电费及各项分摊费用。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。2016年7月6日，被告正式登记入住，之后双方一直依约履行各自的义务。但2018年1月起，被告在享受了原告提供的物业服务的同时，却迟迟未履行合同约定的交费义务，虽经原告多次催促，仍未交纳自2018年1月起至2019年3月所拖欠的物业服务费及违约金。综上，被告长期拖欠物业费的行为不仅构成违约，还对整个小区的物业正常运行造成严重影响。为维护原告的合法权益、保障小区物业正常运行，现原告依据法律、法规及双方合同约定，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告洪白兰未到庭应诉，未作书面答辩，亦未向本院提交证据。原告碧桂园物业公司围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1.企业名称变更核准登记表；2.企业法人营业执照、组织机构代码证（原告）、居民身份证（被告）；3.《惠东碧桂园前期物业服务协议》；4.惠东碧桂园物业及资料移交书、碧桂园海头埔苑业主入住登记表；5.房屋面积测绘成果（实测）报告书、欠费明细表、违约金计算明细表。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：1.原告碧桂园物业公司主张原告的原公司名称为广东碧桂园物业管理有限公司惠东分公司，后于2015年11月27日变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司惠东分公司，并于2019年6月24日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司，提交了营业执照、核准变更登记通知书等予以证明，根据举证规则，本院对原告主张的事实予以采信。2.原告主张原告以广东碧桂园物业管理有限公司惠东分公司（乙方）的名义与被告洪白兰（甲方）于2016年7月6日签订了惠东碧桂园前期物业服务协议，协议记载被告的住址为吉林省××国土资源勘测设计院××号，约定的被告将其购买的惠东碧桂园十里银滩***苑**号楼*单元**层**号房交付原告提供物业管理服务，房屋建筑面积144.69平方米，物业管理费按房屋建筑面积每平方米2.3元收取，被告应向原告每月支付物业管理费332.79元；第四条约定“……本园区二次供水、电梯、消防、发电机、安防、公共照明等共用设施设备运行和按质监部门规定对共用设施设备进行检测的费用，及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的公共水、电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，均不计入物业服务费支出，由乙方按实际费用和以下约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊。（1）本园区二次供水公共设施设备运行所产生的水、电费用和按质监部门规定对共用设施设备进行检测的费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其实际用水量分摊；（2）本园区电梯、消防、安防、发电机等公共设施设备运行所产生的水、电费用和按质监部门规定对共用设施设备进行检测的费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有的物业建筑面积分摊；（3）本园区公共照明、公共用水及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗费用，乙方单独列账，由本园区的全体业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊。业主或物业使用人的实际用水量以业主或物业使用人的计费水表计量的水量为准；业主或物业使用人所有（使用）的物业建筑面积以房管部门的最终测绘面积为准。”第六条约定“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或者使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月计收，乙方于公历每月5日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费用，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。”第十六条约定“物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。”原告提交了惠东碧桂园前期物业服务协议等予以证明，根据举证规则，本院对原告主张的事实予以采信。3.原告主张被告于2016年7月6日正式登记入住，提交了惠东碧桂园物业及资料移交书、入住登记表、到期收楼通知书等予以证明。4.原告主张被告未支付2018年1月至2019年3月计15个月的物业管理费4991.85元，2016年12月至2019年3月电梯电费分摊费212.39元、2016年12月至2019年3月公共用电损耗分摊费39.74元、2016年12月至2019年3月楼道照明分摊339.4元、2016年12月至2019年3月路灯照明电费分摊费14.43元、2016年12月至2019年3月消防公摊电费16.24元，2017年10月二次供水电费分摊1.27元，2017年10月水费11.46元，上述合计为其他费用634.93元。原告提交了***苑**号楼*单元**层**号房欠费明细表予以证明。5.原告主张被告应支付截止至2019年3月份逾期交纳物业服务费的违约金共计4743.92元。本院认为，原、被告签订的《惠东碧桂园前期物业服务协议》依法成立并生效，被告应当按约定支付物业费用及相关公摊费用。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”被告应当对交付物业费用及公摊费用的事实承担举证责任，结合现有证据，本院对原告陈述的事实予以采信，又《惠东碧桂园前期物业服务协议》约定的每月物业管理费为332.79元，故原告诉请被告支付自2018年1月至2019年3月计15个月的物业管理费计4991.85元，公摊费用共计634.93元，合共5626.78元，理由充分，本院予以支持。至于2019年4月起的物业服务费及2019年3月起的公摊费用，被告应按约定的标准缴纳，因原告未诉请，本案不作处理。关于原告主张的逾期交付物业管理费的违约金，《惠东碧桂园前期物业服务协议》第十六条约定违约金按每日千分之五计算，该约定明显过高，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”酌定违约金自每月6日起至付清款日止以每月物业服务管理费332.79元为基数按年利率24%累积计算。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。被告洪白兰经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃对民事权利的抗辩，依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告洪白兰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司支付2018年1月至2019年3月共15个月的物业管理费用4991.85元、支付2016年12月至2019年3月共27个月的公摊费用634.93元，合共5626.78元及违约金（违约金以每月物业管理费332.79元为基数累积计算，自当月6日起按年利率24%计付至付清款日止）；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元(原告已预缴)，公告费560元合共620元，由被告洪白兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  李彬雄人民陪审员  王露春人民陪审员  周月媚二〇一九年十二月二十八日法官助理陈莉敏书记员周国承