广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初9313号原告：成家莲，女，1965年1月25日出生，汉族，身份证住址广东省阳山县，委托诉讼代理人：许勤，系广东洛亚律师事务所律师。原告：成佳音，地址广州，其它身份情况不详。被告：广州市白云城镇地产有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街106国道旁土名“沙片”自编****首**，**首**，**首层广州市富煌五金综合批发市场自编第**，统一社会信用代码9144011119106310XR。法定代表人：王洪溪。被告：广州市太和房地产开发公司，住所地广东省广州市白云区太和，住所地广东省广州市白云区太和镇政府大院内09。法定代表人：谢炳辉。第三人：陈志雄，男，1962年8月18日出生，汉族，身份证住址广东省化州市，委托诉讼代理人：吕雪梅、冼嘉乐，分别系广东诚挚（广州）律师事务所律师、实习律师。原告成家莲、成佳音与被告广州市白云城镇地产有限公司、广州市太和房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成家莲的委托诉讼代理人许勤，第三人陈志雄及其委托诉讼代理人吕雪梅、冼嘉乐到庭参加诉讼。原告成佳音，被告广州市白云城镇地产有限公司、广州市太和房地产开发公司因下落不明，经本院公告送达诉讼材料及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成家莲诉称，1993年3月，原告与广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司签订《集资建房协议书》，向该公司购买广州市太和镇顺景大厦附1栋403房物业，并于1993年3月29日向该公司一次性支付了53211元购房款及6000元代办费。后原告长期在国外生活，因此未曾实际使用该物业。2017年11月，原告发现上述物业已由案外人陈志雄居住使用。原告遂提起物权保护诉讼，要求陈志雄向原告腾退该物业。在该诉讼中原告获知，该物业系陈志雄从广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司处购买，且于1996年办理了其名下的宅基地使用证。因该物业属集资房项目，法院对于涉及集资房权属及相关问题处理的纠纷暂不调处，因此驳回了原告诉请。原告认为，原告已就涉案物业支付了对价，广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司即有义务向原告交付相应物业。但该公司又将涉案物业另行出售，致使原告无法达成取得涉案物业产权的目的，已构成根本违约，原告依法有权解除《集资建房协议书》。广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司于1995年注销，两被告系其权利义务的承继单位。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、确认解除原告与广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司签订的《集资建房协议书》；2、二被告返还购房款、代办费共计人民币59211元；并支付上述款项利息人民币117238元（自1993年3月30日始，暂计至2018年7月24日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；两项金额合计人民币176449元。3、本案诉讼由被告承担。原告成佳音没有到庭应诉主张权利，亦没有提交书面意见。第三人陈志雄述称，第一，我是合法使用涉案房屋的。我与被告广州市太和房地产开发公司在1992年10月的时候就签订购房协议，签订协议时候房屋的房号是顺景大厦6栋705。当时由于被告广州市太和房地产开发公司的原因没有建好该房屋。所以被告广州市太和房地产开发公司为了解决房屋交付的问题，就将涉案房屋调换卖给了我，并且在1996年的时候办理了涉案房屋的宅基地使用证。同时我也入住了涉案房屋。我在使用期间一直没有任何人提出异议。我认为在这个案件当中，我是合法的善意的第三人，对此事没有任何过错的。第二，我认为被告广州市太和房地产开发公司对涉案房屋存在一房两卖的情况，对该行为应由被告广州市太和房地产开发公司对不能交付房屋的后果向原告承担责任。经审理查明，原告成家莲提供《集资建房协议书》，该协议书记载：甲方：广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司乙方：集资者成家莲、成佳音籍贯地址：广州东山寺右腾龙里二横巷**一、购房地点、结构及装修标准（1）楼房地点编号：太和镇广从公路边顺景大厦一栋之一403房。…。二、楼房规格、面积、单位、总价（1）楼房规格，厅、房、厨、厕合计面积40.22㎡，每平方单价1350元，总价53211元。三、其它事宜入户费用由乙方负责，93年12月30日前建好。（1）集资兴建的楼旁，甲方负责为其办理房产证，发证时间以房管局核发为准，有关工本费用由乙方负责。（2）乙方认购楼房应直接与甲方联系，预交款直接交给甲方，如与第三者中介人发生经济关系，甲方不负任何责任。（3）集资房交付使用时间定于年月日前。（4）乙方如属外地户籍人，入往后需在本镇领牌经商或做合同工，为照顾生活和工作的方便，在政策允许的情况下，甲方可协助乙方办理自理粮户迁入本镇的有关手续。（5）本协议书一式三份，甲乙双方各执一份，甲方财务一份。四、集资交款方法一次过付清。计算建筑面积：40.22㎡，单价：1350元，总价53211元。交款登记情况，以交款证据为准日期29/3金额53211元收款签章（本处盖有广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司财务专用章印章）。落款处，其中，广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司在甲方处盖有公章及顺景大厦印章，成家莲在乙方处签名。落款日期1993年3月19日。上述协议签订后，成家莲、成佳音作为“付款方”于1993年3月29日向广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司支付购房款53211元。另查，1993年3月26日，广州市荔湾区中侨房地产服务公司出具《收款收据》，该收据记载：兹收到成家莲、成佳音两人代办费陆仟元（￥6000元）。2017年11月13日，成家莲自行到顺景大厦收房时，发现其涉案房屋已被第三人陈志雄占有使用。据此，成家莲认为，涉案房屋因已另行出售，其已无法达成取得涉案房屋产权的目的，要求解除集资建房协议及返还购房款、代办费并支付利息，故成讼。诉讼中，成家莲表示“成佳音”真实身份是“成家英”，系其妹妹，但无提供相关证据佐证。成家莲并确认购买涉案房屋时其户籍地是在安徽省，其并非广州市白云区太和镇谢家庄村的集体经济成员。诉讼中，本院依职权发函广州市规划和自然资源局白云区分局调查“顺景大厦项目”的规划报建情况，该局于2019年7月9日向本院复函称，顺景大厦地块位于《建设用地规划许可证》（穗规地证〔2005〕384号）红线范围内，用地单位为广州市白云区太和镇谢家庄村民委员会，该地块未办理后续用地审批手续，且无《建设用地通知书》信息，该地块在1993年及目前均无办理确权登记记录。本案需要说明的问题。为了查明涉案房款与成佳音是否存在法律上的利害关系，避免成佳音的合法权益遭受损害，诉讼中，本院决定依职权追加成佳音为本案原告参加共同诉讼。因缺乏成佳音的具体身份信息材料，诉讼中，本院对成家莲进行询问时，成家莲的委托诉讼代理人表示“成佳音”真实身份是“成家英”，系成家莲的妹妹，但无提供相关证据佐证。2019年6月25日，本院到广州市太龙晖物业管理有限公司（据该司所述，原来太和镇集资建房协调小组已取消，其司是在该小组的基础上成立的镇属物业公司，暂时保管原来镇集资建房的一些材料），对涉案房屋购房者的身份信息存档备案情况进行调查，该司表示无涉案房屋购房者的身份资料存档，无法提供。但该司向本院提供一份《广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司集资建房统计表》，该表中登记涉案房屋的集资者为“成家莲、成佳音”。2019年9月27日，本院根据《集资建房协议书》上记载的“籍贯地址广州东山寺右腾龙里二横巷**”，到广州市越秀区东山街寺右社区居民委员会进行调查，该会表示广州市越秀区腾龙二横巷4号也已拆除，无成佳音相关户籍登记资料。鉴于采取多种措施均无法查找到成佳音的具体身份信息，故本院依法通过公告方式向成佳音送达追加为本案原告相关通知及相关诉讼材料、开庭传票。但成佳音没有到庭应诉主张权利并举证，亦未提交书面意见。再查，广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司的前身名称为广州市白云区太和镇城镇建设开发公司，广州市白云区太和镇城镇建设开发公司于1988年6月经核准登记成立，于1992年3月变更为广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司，系独立企业法人。1995年3月，广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司经核准变更名称为广州市太和房地产开发公司。2006年6月，广州市太和房地产开发公司被工商行政部门吊销营业执照。广州市白云城镇地产有限公司的前身名称为广州市白云区城镇建设开发总公司，广州市白云区城镇建设开发总公司于1991年12月核准登记成立，因改制于2001年3月变更为广州市白云城镇地产有限公司。庭审中，经本院释明，成家莲表示若涉案集资建房协议被认定无效，则变更诉讼请求为：1、确认原告1与被告广州市太和房地产开发公司所签订的集资建房协议书无效。2、两被告返还购房款、代办费共计59211元，赔偿上述款项利息117238元（利息自1993年3月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。本案诉讼中，本院曾于2018年8月13日作出（2018）粤0111民初9313号民事裁定书，裁定驳回原告成家莲的起诉。后原告成家莲不服，上诉至广州市中级人民法院。该院于2018年12月17日作出（2018）粤01民终23729号民事裁定书，裁定撤销上述裁定并指令本院审理。上述事实，有集资建房协议书、购房款发票、集资建房统计表、复函、询问笔录、工商登记资料、民事裁定书及原告成家莲、第三人陈志雄的陈述等证据证实。本院认为，关于涉案房屋的购房主体认定问题。虽然《集资建房协议书》登记载明“乙方：集资者成家莲、成佳音”，且支付购房款发票上记载付款方为“成家莲、成佳音”，《广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司集资建房统计表》中亦登记涉案房屋的集资者为“成家莲、成佳音”，但上述协议文本、票据、登记表均系广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司单方制作后出具的材料，且《集资建房协议书》仅系成家莲单方与广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司所签署，现成佳音经本院追加为原告后亦未出庭应诉主张权利并举证，由此应承担举证不能的不利后果。故综上分析并根据合同相对性原则，本院认定涉案房屋的购房主体为成家莲一人。但，若成佳音今后有证据证明其实际亦是涉案房屋的购房主体，与涉案债权存在法律上的利害关系，可另寻法律途径予以解决。涉案房屋属于“顺景大厦项目”其中一房屋，该项目房屋系广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司在广州市白云区谢家庄村集体土地上所建，开发建设并无相应审批手续，且成家莲并非广州市白云区谢家庄村集体经济成员，为此双方签订的《集资建房协议》违反了国家法律强制性规定，应当认定无效。协议无效，因该协议所取得的财产依法应当予以返还。现成家莲主张广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司更名后的广州市太和房地产开发公司予以返还购房款53211元的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。导致涉案集资建房协议无效，广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司存在过错责任，应当由其更名后的广州市太和房地产开发公司赔偿由此给成家莲造成的损失，故成家莲主张广州市太和房地产开发公司自购房款交付之日的次日起计付利息至清偿之日止的诉讼请求，本院亦予以支持。涉案集资建房协议的合同相对方为广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司，该司系独立企业法人，故按合同相对性原则，返还购房款及赔偿利息损失的责任，应由该司独自承担，与广州市白云城镇地产有限公司无关，现成家莲主张广州市白云城镇地产有限公司一并与该司共同承担返还购房款及赔偿利息损失，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。至于原告成家莲主张广州市太和房地产开发公司、广州市白云城镇地产有限公司返还代办费6000元，亦缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告广州市太和房地产开发公司、广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为放弃举证、质证等权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认成家莲与广州市白云区城镇建设开发总公司太和分公司于1993年3月19日签订的《集资建房协议书》无效。二、被告广州市太和房地产开发公司于本判决生效之日起十日内返还给原告成家莲购房款53211元并支付利息（利息以53211元为基数，自1993年3月30日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告成家莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3829元，由被告广州市太和房地产开发公司负担，并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  许航飞人民陪审员  朱婵玲人民陪审员  苏 文二〇一九年十二月二十三日书 记 员  叶东琳