广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初40331号原告宋升迅，男，1986年3月13日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人罗曼罗兰，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人向纯杰，广东卓建律师事务所律师。被告刘国庆，男，1994年4月19日出生，汉族，身份证住址安徽省蒙城县。被告深圳泰迪视科技有限公司，住所地深圳市前海深港合作区。法定代表人刘国庆。原告宋升迅诉被告深圳泰迪视科技有限公司（以下简称泰迪视公司）、刘国庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗曼罗兰到庭参加诉讼，被告刘国庆、深圳泰迪视科技有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告在深圳市乐有家房产交易有限公司（下称乐有家）的居间服务下于2019年1月9日签订了《二手房买卖及居间服务合同》（以下简称合同），约定原告向被告深圳泰迪视科技有限公司购买位于深圳市罗湖区的房产（下称房产），房产转让价共计人民币350万元，定金人民币35万元，付款方式为一次性付款。后原告按约定支付了定金并办理了余下全部房款的资金监管手续，但被告深圳泰迪视科技有限公司却不按照约定办理赎楼手续，导致合同无法继续履行，虽经原告及乐有家多次向两被告催促无果。现因被告严重违约，导致该房产无法继续交易。另，被告刘国庆为被告深圳泰迪视科技有限公司的唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。即，在被告刘国庆无法证明自己的财产与被告深圳泰迪视科技有限公司的财产独立情况下，被告刘国庆应对被告深圳泰迪视科技有限公司的债务承担连带清偿责任。故原告诉至法院请求判令：1、解除原告与被告泰迪视公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》；2、被告泰迪视公司向原告返还购房定金人民币35万元；3、被告泰迪视公司向原告支付房屋转让成交价款20%的违约金70万元；4、被告泰迪视公司向原告赔偿资金占用损失（以315万元为基数，按照年利率6%的标准，实际计算至资金监管解除之日止）；5、被告泰迪视公司向原告支付因维权产生的律师费1万元、担保费人民币2000元；6、被告刘国庆对被告泰迪视公司在本案中的债务承担连带清偿责任；7、被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：被告泰迪视公司向原告返还购房定金人民币34万元；变更第五项诉讼请求为：被告泰迪视公司向原告支付因维权产生的律师费1万元。两被告未到庭、未答辩、亦未提交证据。经审理查明，2019年1月9日，原告（买方）、被告泰迪视公司（卖方）、居间方深圳市乐有家房产交易有限公司签署《二手房买卖及居间服务合同》约定，卖方将其名下位于深圳市罗湖区的房屋（以下称涉案房屋）出售给买方。房屋成交价格为350万元。房产建筑面积为83.54平方米。房屋用途为住宅。合同第四条约定，该房产交易定金共计三十五万元整。买方同意在本合同签订时向卖方支付定金五万元整；本合同签订后2个工作日内再向卖方支付定金三十万元整。定金支付方式如下：1、买卖双方同意将定金壹万元整交由居间方托管。买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫。卖方应向买方开具定金收据；卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效。居间方收到托管款项后应出具收款收据，相关收据自托管款项依本合同约定从居间方支付给卖方、买方或其他主体后自动失效。买卖双方同意具备“买卖双方办理递件过户收据，并将递件过户回执交予居间方”条件后的五个工作日内，居间方可直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方账户。2、买卖双方已明确知晓未选择资金托监管将面临的风险（包括但不限于卖方可能无法取得全部房款，买方可能无法取得房屋所有权，已无法追回已支付的房款等），仍选择由买方将定金三十四万元整直接支付给卖方，并自愿承担由此产生的资金风险和不利后果。第十条约定，1、如卖方未按照合同约定定期履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。2、如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。3、买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以全额佣金为基数按每日万分之五向居间方支付延期付款违约金；如买卖双方避开居间方成交或未经居间方同意解除合同的，居间方有权要求买卖双方支付全额佣金。若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿。居间方因追索佣金所产生的一切费用由应支付佣金的任何一方承担，包括但不限于律师费、查档费、诉讼费等。第十二条约定，买卖双方同意将托管款项支付至居间方指定托管账户并提供如下银行账号予居间方放款，居间方按约定将相关托管款项存入以下账号，即视为卖／买方已收取；若账号发生变更，卖／买方须及时书面告知居间方：卖方户名刘国庆，开户行中国银行，账号62×××32。同日，原告（买方）、被告泰迪视公司（卖方）、居间方深圳市乐有家房产交易有限公司签署《交易节点确认书》约定，卖方确认该房产的赎楼方式为B、卖方委托赎楼公司赎楼：卖方须于签订原合同之日起3个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三人指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以赎楼公司的服务合同为准。买方一次性付款至银行监管账户：买方须于2019年1月11日之前将房款（不含定金）三百一十五万元整支付至买卖双方约定的银行监管账户。卖方赎楼、注销抵押登记：卖方自行筹集资金赎楼的，卖方承诺在买方将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号后30个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续后2个工作日内将《房地产证》/《不动产权证书》原件交予居间方；卖方委托赎楼公司赎楼的，卖方在买方将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号后45个工作日内配合赎楼公司还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，若卖方虽有赎楼公司提供担保仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在25个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担；卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2个工作日内，将《房地产证》/《不动产权证书》原件交给居间方或第三方代为托管。2019年1月9日，被告泰迪视公司向原告出具收据，确认收到定金5万元。2019年1月10日，被告泰迪视公司向原告出具收据，确认收到定金30万元。2019年1月10日，原告及被告刘国庆签订《中国农业银行深圳市分行二手房交易结算资金在线托管协议》(协议编号：)约定，原、被告将涉案房屋交易资金315万元委托于中国农业银行股份有限公司分行营业部深南支行进行监管。协议第三条约定，托管期限为托管资金足额划转至托管专用账户之日起六个月，不得延期。资金入账时间以银行系统为准。同日，原告向资金监管账户转入资金315万元。原告主张在此期间，被告泰迪视公司一直未履行赎楼义务，致使合同无法继续履行。为此，原告分别于2019年2月28日、2019年3月6日、2019年4月23日向被告泰迪视公司发送《催告函》，要求被告履行赎楼义务，但被告泰迪视公司均拒收邮件。双方因继续履行合同事宜发生争议，故原告诉至本院。另查明：一、根据原告提交的深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单（打印于2019年5月14日）显示，被告泰迪视公司为一人有限责任公司，被告刘国庆为其自然人股东。二、根据原告提交的《委托代理合同》及律师费发票显示，原告为本案支付律师费1万元。上述事实，有原告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原告与被告泰迪视公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》及附件是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应依约全面履行义务。两被告未到庭参加诉讼、亦未提交证据，视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，应自行承担不利后果。关于原告是否有权请求解除涉案房屋买卖合同。本院认为，原告主张被告泰迪视公司一直未按约定履行赎楼义务，致使合同无法继续履行，为此提交了《中国农业银行深圳市分行二手房交易结算资金在线托管协议》、《催告函》等证据，被告未提交任何证据证明其履行了赎楼义务，应自行承担不利后果，本院对原告的主张予以采信。被告泰迪视公司未按约定履行赎楼义务，经催告无果，致使合同无法继续履行，原告有权起诉请求解除合同。原告载有解除合同请求的起诉状副本于2019年11月17日公告送达被告，故本院确认原告与被告泰迪视公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》于2019年11月17日解除。关于定金。原告主张定金总额为35万元，但其向被告泰迪视公司支付了34万元，另外1万元交由居间方托管，并提交了向被告转账支付34万元的银行转账记录，本院对原告的主张予以采信。因涉案合同因被告泰迪视公司违约而解除，原告请求被告泰迪视公司返还定金34万元，本院依法予以支持。关于被告泰迪视公司应承担的违约金的数额。本院认为，根据查明的事实，被告逾期履行义务超过十五个工作日而导致合同解除，原告有权按照涉案合同第十条的约定请求被告按转让总价款的20%支付违约金。原告请求被告支付违约金70万元，本院予以支持。鉴于本院在认定违约金数额时已经综合考虑了原告的各项损失，原告诉请315万资金监管款项的占用损失，本院不再予以支持。原告另请求被告泰迪视公司支付律师费1万元，有事实和合同依据，本院予以支持。关于被告刘国庆是否应承担连带清偿责任。本院认为，案涉债务发生期间，被告泰迪视公司为一人有限责任公司。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告刘国庆作为被告泰迪视公司的自然人股东，未提交任何证据证明公司财产与其个人财产独立，应承担不利后果，原告请求被告刘国庆对被告泰迪视公司的上述债务承担连带清偿责任，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告宋升迅与被告深圳泰迪视科技有限公司2019年1月9日签订的《二手房买卖及居间服务合同》于2019年11月17日解除；二、被告深圳泰迪视科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告宋升迅支付违约金70万元；三、被告深圳泰迪视科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告宋升迅返还定金34万元；四、被告深圳泰迪视科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告宋升迅支付律师费1万元；五、被告刘国庆应对被告深圳泰迪视科技有限公司的上述债务承担连带清偿责任；六、驳回原告宋升迅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币14876元、保全费5000元（原告预交19934元），由原告宋升迅负担1143元，被告深圳泰迪视科技有限公司、刘国庆负担18733元，原告多预交部分予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 吴  锡  钳人民陪审员 刘  小  焱二〇一九年十二月二十三日书 记 员 庄晓玲（代）邹鑫柱附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。