广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终12969号上诉人（原审被告）：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：彭金裕。被上诉人（原审原告）：田月连，女，汉族，1983年6月15日出生，住广东省始兴县司前镇。委托诉讼代理人：黄贵明，男，田月连的丈夫。上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司（以下简称明福公司）因与被上诉人田月连房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初9805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人明福公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，驳回田月连的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由田月连承担。事实和理由:涉案合同应认定有效，依法应受法律保护。1.涉案项目地块二虽然未取得建设工程规划许可证，但在法院向相关主管部门进行调查时该地块二的建设工程规划许可证已经出具，只是因明福公司未缴纳城市基础设施配套费而未去领取而已。2.根据明福公司提交的《关于佛山市明福某公馆（地块二）办理提前介入的说明》及某村出具的《情况说明》，可以证实涉案项目地块二是经主管部门批准建设的。3.涉案项目在本案审理之前已经有系列案作出了生效裁决，该裁决对于地块二经主管部门批准建设的许可这一事实已经审查清楚，一审法院应当尊重生效判决审查清楚的事实。被上诉人田月连答辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。田月连向一审法院提出诉讼请求：1.双方于2019年1月12日签订的两份《物业使用权转让合同》（合同编号均为2018-0432）无效；2.明福公司立即向田月连退还已收公寓使用权租赁款、公寓定金共计133413元（其中公寓使用权租赁款29000元+4413元，公寓定金4万元+1万+5万=10万元）及自起诉之日起至实际归还之日止按照同期同类人民银行贷款利率标准计算的利息；3.明福公司承担案件诉讼费用。一审法院查明：2019年1月12日，明福公司（甲方）与田月连（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2018-0432），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区某路南侧、某路西侧佛山某公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第4栋208房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为37.50平方米……第二条物业使用权期限物业使用权期限自该物业通知交付之日起20年。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为总金额182413元。2、乙方选择下列付款方式二支付物业使用权转让款：……付款方式二分期付款：（一）首期转让款94413元，于2019年1月12日前付清（包含定金）。（二）二期转让款14500元，于2019年4月12日前付清。（三）三期转让款14500元，于2019年7月12日前付清……”同日，明福公司（甲方）与田月连（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：2038-0432），合同主要内容为：“第一条转让物业1、甲方同意将该项目第4栋208房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为37.50平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自甲、乙双方于2019年1月12日签订的《物业使用权转让合同》（合同编号为2018-0432）期限届满次日起至2056年9月30日止。2、土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区张槎街道某股份合作经济联合社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与佛山市禅城区张槎街道某股份合作经济联合社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为总金额40000元。2、乙方须于本合同签订（即2019年1月12日内）向甲方支付转让款即39000元。剩余转让款1000元于2056年9月30日前付清……”2019年1月6日，明福公司分别出具《收款收据》两份，确认分别收取公寓定金40000元、10000元；2019年1月12日，明福公司分别出具《收款收据》三份，确认收取公寓定金50000元、租赁款4413元、29000元。2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案某路以西、某路以南、某公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第**）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案某路西侧、某路南侧、某公园东北侧地块商业项目（地块一）（地块一设工程规划许可证》（建字第440XXX号）。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向一审法院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，某路西侧、某路南侧、某公园东北侧地块商业项目（地块一）（地块一18年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”另案查明，明福公司于2019年2月18日出具《关于某公馆项目近期有关情况的说明》，上载：某公馆（二期）项目原施工建设单位施工计划暂缓，明福公司在与其他公司就项目的合作开发建设事宜在洽谈当中。2019年3月8日，佛山市自然资源局禅城分局出具【2019】02号《关于政府信息公开的答复》，上载：“明福某公馆”相关联的规划报建项目如下：建设单位为佛山市禅城区张槎街道某股份合作经济联合社；项目名称为某路西侧、某路南侧、某公园东北侧地块商业项目；建设位置为某路西侧、某路南侧、某公园东北侧……地块一已核发《建设工程规划许可证》（建字第440XXX号），建筑物功能：商业、酒店。地块二已。地块二已办理建设工程设计方案审核建设工程规划许可证，建筑物功能：商业、酒店。根据同系列案当事人提供的照片反映，佛山某公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。另查明，2019年4月19日，佛山市禅城区张槎街道某股份经济联合社（以下简称某经联社）以明福公司未支付佛山义乌小商品城项目A地块的土地使用款将明福公司起诉至一审法院[(2019)粤0604民初9657号]。其中，某经联社在起诉状中陈述，2012年7月24日，某经联社与属下张槎街道某股份合作经济社共同作为甲方，与明福公司和义乌市通商市场投资管理有限公司签订《某村集体土地合作开发协议书》，约定合作开发某路北段东、西两侧A、B两个地块，甲方提供土地使用期，乙方负责提供资金建设并办理一切手续……从2018年8月开始，某经联社陆续收到B地块租户投诉，称明福公司与其签订没有某经联社参与和确认的两方协议。某经联社发现明福公司违反规定，要求租户将协议款项支付于由其控制的其他账户，绕过某经联社监管……因看到B地块物业某公馆没有可能在明福公司承诺的2019年5月底前交付等原因，陆续有B地块租户上访或到人民法院起诉。某经联社应上级要求出面维稳，要求明福公司报告其背着某经联社的签约和收款情况及款项去向……。上述案件仍在审理当中。再查明，佛山市禅城区某路南侧、某路西侧土地（地号：4（地号XX），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用，地类其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为佛山市禅城区张槎街道某股份合作经济联合社，土地所有权人为某股份合作经济联合社农民集体。2018年6月8日，某经联社出具《情况说明》，确认明福公司享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内明福公司有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让予第三方。一审法院同时期受理佛山某公馆项目的承租人起诉明福公司房屋租赁合同纠纷系列案共60件。诉讼中，明福公司陈述，涉案某公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包，地块二包括**标的属于地块二。涉案某公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2018年9月27日桩基础已施工完成。该工程进度已由某公馆业主王敏向佛山市信访局咨询，信访局作出相关答复。确认田月连已向明福公司支付租金合计133413元。明福公司在相同系列案中陈述：某公馆共售出物业516间，目前明福公司已停售。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山某公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡、地块二地块一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据明福公司确认，涉案房屋位于地块二，故田月连、明福公司于2019年1月12日签订的两份《物业使用权转让合同》应属无效。关于田月连诉请返还使用权租赁款及定金。田月连诉请的使用权租赁款及定金实质为租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，明福公司并未向田月连交付房屋。故明福公司应将收取的租金133413元返还给田月连。田月连诉请于法有据，一审法院予以支持。至于利息。明福公司作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给田月连使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。田月连作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，致租赁合同无效，也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小，酌定田月连损失为明福公司占用款项的利息损失，一审法院确定以133413元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算。对田月连诉请从起诉之日（2019年4月23日）起计算利息，一审法院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认明福公司与田月连于2019年1月12日就某公馆第X栋X房签订的两份《物业使用权转让合同》无效；二、明福公司于判决发生法律效力之日起十日内，向田月连返还租金133413元及利息（以133413元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2019年4月23日起计算至明福公司返还租金之日止）。案件受理费减半收取1484元，由明福公司负担。二审期间，双方均没有向本院提交新证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.涉案合同是否无效；2.明福公司是否应向田月连退回所收取的涉案房屋使用权转让使用费及利息。关于第一个焦点问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据双方当事人陈述以及佛山市自然资源局禅城分局的《复函》可知，涉案房屋位于某路西侧、某路南侧、某公园东北侧地块商业项目（地块二），而项目地块二尚未取（地块二程规划许可证，即一审法院认定双方当事人于2019年1月12日签订的《物业使用权转让合同》无效，符合上述司法解释的规定，本院予以维持。明福公司上诉主张项目地块二的建设工程规划许可证已经出具，只因未缴纳城市基础设施配套费而未领取，该项目经主管部门批准建设，涉案合同应属有效。经查，首先，明福公司至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目二地块尚未取得建设工程规划许可证，即明福公司未取得建设工程规划许可证进行建设的法律后果，应由明福公司承担。其次，另案生效判决并未认定涉案地块二已经主管部门批准。再者，即使某经联社提供证据证明明福某公馆项目已取得开发所需证件，明福公司享有上述项目的土地使用权，有权将涉案物业使用权转让予田月连。但某经联社不是出具建设工程规划许可证的法定职权机关，其提供的证据不应采信。故明福公司的该上诉意见，理据不足，本院不予支持。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，田月连与明福公司签订涉案《物业使用权转让合同》之后，田月连向明福公司支付物业使用权转让使用费133413元。迄今为止，明福公司未向田月连交付涉案房屋，明福公司因该合同取得的财产应予返还。故一审法院判决明福公司返还涉案房屋物业使用权转让使用费，有事实和法律依据，本院予以维持。至于明福公司占有上述物业使用权转让使用费期间的利息，确属田月连的直接损失，明福公司应予赔偿。一审法院酌定以中国人民银行同期贷款利率为标准计付利息，相对合理，处理适当，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。明福公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2968元，由上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月十一日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣