山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初5685号原告：阮双力，男，1968年9月13日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：丁明钢，青岛李沧兴义法律服务所法律工作者。被告：青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会。法定代表人：杨显青，该社区居委会主任。委托诉讼代理人：窦泽成，山东颐衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚威，山东颐衡律师事务所律师。原告阮双力与被告青岛市城阳区城阳街道仲村社区居民委员会（以下简称仲村居委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告阮双力及其委托诉讼代理人丁明钢，被告仲村居委会的委托诉讼代理人窦泽成、戚威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告按照《城阳街道仲村社区改造暨国际服装城项目建设拆迁补偿安置实施方案》的相关规定及双方签订的《拆迁协议》为原告所有的0000242号准建证下房屋安置两处房屋180平方米及原告所有的0000241号准建证下两处房屋安置补差30平方米共计210平方米的房屋。2、请求判令被告承担拆迁补助20万元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是仲村社区居民，原有0000241、0000242号准建证项下两处房屋。2006年社区拆迁改造，原告两处房屋属拆迁改造范围并按规定进行了评估。按规定应分得四处安置房。但拆迁改造完成后社区居委会仅分给原告两处安置150平米房屋，另两处安置房至今未安置。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。被告辩称，原告起诉无事实依据，原告在被告社区仅有一处宅基地，被告社区对此处房屋与原告签订拆迁协议，并进行了评估、补偿及分配了安置房屋，原告没有第二处宅基地。原告提交的准建证的真实性，被告社区无法确认，即便准建证本身是真实的，但准建证仅证明可以建房而不能证明原告有两处宅基地。根据被告社区调查落实，原告所持有的准建证所显示的房屋是在原有宅基地基础上扩建了6间房，按照社区规定，因只有一处宅基地，在拆迁安置时，应算作一处，只应分配两套安置房。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。为证明其主张，原告提交如下证据：证据一，城阳镇规划建设办公室0000241、0000242号准建证2份共2页、青岛市行政事业性收费收据1份共1页，证明2000年9月8日，经主管部门城阳镇规划建设办公室审批并缴纳管理费，颁发0000241、0000242号准建证，原告依法遵规在城阳区社区建了两处房屋。被告对证据的真实性有异议，1、此两张准建证的发放未经过被告社区同意，被告社区也不知情，是原告通过违规手段越级办理的。被告社区在上世纪90年代就不再分宅基地，也不允许建新房，而原告所持有的准建证所显示的房屋是在原有宅基地基础上扩建了6间房，按照社区规定，因只有一处宅基地，在拆迁安置时，应算作一处，只应分配两套安置房；2、经与发证机关城阳区规划建设办公室落实，此证当时发放不严格，城阳区规划建设办公室没有备案，现早已废止。此证仅是用于盖房所用，等房屋建成后持此证办理集体土地使用证，不能证明拥有此证即拥有一处房屋；3、准建证第三条规定：“建房（翻房）必须按照村庄规划实施，任何单位和个人都必须严格执行”、四条规定：“。对未经批准强占，多占宅基地者，由村委会处理。”而原告就是未经被告社区批准，未按照村庄规划，强占被告社区宅基地，因此虽然原告违规办理了准建证，但是被告社区未给原告办理集体土地使用证，在拆迁评估时也将此处房屋算作一处进行补偿；4、准建证第五条规定：“此证一年内有效应妥善保管，丢失不予补发”证明原告持有的准建证是2000年发放的，至今早已失效，也说明此证具有时效性，是短暂的、暂时性的凭证，不具有长久效力，应及时办理集体土地使用证，而原告没有办理集体土地使用证也不可能办理集体土地使用证，因此被告不应再为原告补偿安置两套房屋，应驳回原告的诉讼请求。补充一点，根据该准建证反面书写的内容，可以确定这两张准建证是在同一地点建设的房屋，建房前必须拆除旧房及一切附属设施，说明该两张准建证是批准持证人在老宅基地上翻建房屋。另外，持证人虽然持有该准建证，但是是否翻建房屋及翻建房屋的面积是多少，都不能证明。对于青岛市行政事业性收费收据，此45元建房管理费不是被告社区收取的，被告社区对此也不知情，准建证上的押金1800元，原告未支付，此张收费单据与本案无关。证据二，提交户口本一份共2页，证明拆迁时，原告是居住在城阳区社区1394号，一家四口，是仲村社区居民。被告对证据的真实性无异议，证明原告在被告社区仅有一处宅基地，户号是1394号。证据三，城阳街道仲村社区旧村改造暨国际服装城项目建设拆迁补偿安置实施方案1份共7页，证明：1、涉案房屋拆迁人是城阳区社区居民委员会，被告主体资格适格。2、拆迁安置范围：户口本是本社区，由集体土地使用证或经区、街道、社区批准规划房屋。原告的户口及房屋属于拆迁安置范围。3、被拆迁房屋以处计算，每2-4间正房为一处，每处可享受150平方米楼房。原告被拆迁房屋共两处。4、拆迁期间，由被拆迁人自行租房居住，拆迁人支付租房补助费一户四人的每月1060元。5、拆迁人在本实施方案第十条第9项中承诺，本方案若与旧村改造方案有差异，被拆迁人择优享受拆迁政策，拆迁人给补齐差额。6、拆迁补偿安置实施方案还规定了评估补偿办法范围、奖励办法等等。被告对证据的真实性无异议。实施方案约定：1、（第五条评估范围）评估补偿范围是有集体土地使用证或经区、街道、社区批准的规划房屋及其附属物。在集体土地使用证范围以外的设施、建筑物、构建物、附属物等不予补偿；擅自在集体土地上乱搭、乱建的房屋及附属物设施等，予以拆除，不予补偿。2、每证为一处，以《集体土地使用证为准》。证明被告社区实施方案约定评估补偿范围是有集体土地使用证或经区、街道、社区批准的规划房屋及其附属物，因原告阮双力只有一处宅基地房屋，应仅有一个集体土地使用证，因此按照规定仅对此一处房屋进行了安置补偿。被告社区实施方案约定所认可的证件是《集体土地使用证为准》，而不是《准建证》。如果原告认为此方案低于旧村改造优惠政策，应提交旧村改造政策的相关证据。证据四，（2006）青维房拆估字第××号《房屋拆迁估价结果表》1份共1页，证明原告的两处房屋均属评估范围，2006年10月20日，经评估，原告两处房屋总价117117元。被告对证据的真实性无异议，对证明事项发表以下意见：1、该估计表仅是对地面附着物的评估结果，并不代表补偿安置的面积及范围；2、通过该表可以看出，由正房81.08平米按照常识不会超过4间，东加西55.22平米，说明这些房屋都在一个宅基地上，按照安置方案第七条第一项，每处房屋计算的是正房面积，东西房屋不计算在内。3、该评估表上的面积与准建证上的面积不一致，不能说明原告按照准建证的许可进行了建造房屋行为。此评估表所评估的房屋就是原告阮双力所有的被告社区1394号房屋。被告社区规定，一处宅基地房屋，一份拆迁协议，一份房屋拆迁评估表。原告仅有一份房屋拆迁评估表即仅有一处宅基地房屋，被告社区不应再为原告安置两处房屋。证据五，拆迁协议1份共2页，证明：1、原、被告再次确认以《城阳街道仲村社区旧村改造暨国际服装城项目建设拆迁补偿安置实施方案》为依据，方案中用约定的按有关条款规定实施，方案中无约定的，按照国家有关法律法规执行。2、原、被告双方再次约定本拆迁协议方案若与旧村改造方案有差异，被拆迁人择优享受拆迁政策，拆迁人给补齐差额。3、原告按协议约定在规定的时间内将两处房屋拆除，但被告违约只给原告一个抓阄机会，致原告0000242号准建证项下的一处房屋至今未得到安置补偿。被告对证据的真实性无异议，被告已按照拆迁协议的相关规定对原告进行了安置补偿。证据六，原告阮双力与城阳街道派驻仲村社区兼职书记梁永春分别于2017年10月16日上午9点23分及2018年2月6日中午12点05分电话通话录音及通话录音文本打印件2份共2页和U盘一个。证明：1、多年来原告不间断找老村委书记兼主任李孝敬解决0000242号准建证项下房屋安置补偿问题，遭到推诿敷衍。2017年5月份李孝敬被免职，城阳街道派梁永春驻仲村兼任书记，原告多次找被告寻求解决0000242号准建证项下房屋安置补偿问题。电话通话录音仅仅是原告不间断的寻找被告解决0000242号准建证项下房屋安置补偿其中一部分。2、时任仲村社区梁永春书记电话答复：经与城阳街道法律顾问律师商量，律师认为原告要求解决0000242号准建证项下房屋安置补偿有道理。3、时任仲村社区梁永春书记电话告知原告，承诺将原告要求解决0000242号准建证项下房屋安置补偿问题告知新一届当选的两委班子，劝原告别心急、耐心等待。被告对证据的真实性不能确定；通过录音内容也不能确定是解决什么事情；录音中答复人的答复不能说明对问话人的一个承诺，仅是代表咨询律师的一个观点，并且还强调房屋的问题应经过两委会研究决定，录音中的答复人无权决定，因此，该证据与本案无关联性。证据七，受理通知书1份共1页，延期告知书1份共1页、信访事项处理意见书1份共1页、监察检查意见书1份共1页。证明：1、在原告寻找新上任村委会书记兼主任杨显清多次，杨显清书记兼主任指派黄守春副书记对口解决，黄守春答复他解决不了，建议走上访途径解决，2018年8月28日原告信访受理。2、信访部门答复应通过法律程序解决，后原告才决定起诉。被告对证据的真实性无异议，认为原告所提此证据与本案无关，不能证实原告所诉事实成立。证据八、U盘、入户丈量结果记录表、入户丈量原始尺寸记录、仲村社区分房登记表、梁泽刚及纪梅尚身份证明。证明被告社区居民梁泽刚分得51-2-501、51-2-702房屋，经过实际丈量51-2-501房屋使用面积为79.32平方米，建筑面积105.764平方米，51-2-702房屋使用面积为75.27平方米，建筑面积100.068平方米，两处房屋共计使用面积154.59平方米、建筑面积205.832平方米，梁泽刚及分得的房屋是旧村改造分得的房屋，被告社区居民纪梅尚分得85-1-1202、85-1-301房屋，经过实际丈量85-1-1202房屋使用面积为67.135平方米，建筑面积88.408平方米，85-1-301房屋使用面积为82.043平方米，建筑面积109.388平方米，两处房屋共计使用面积149.178平方米、建筑面积197.796平方米。两处房屋平均每户分得建筑面积不低于200平方米，并且该两户是旧村改造中属于分得中等偏低的户型。被告对原告测量的数据不予认可。通过录像看，该数据是原告自己测量，没有经过有资质的测绘公司测量，而且在测绘过程中，被测绘人经过改造的阳台也算为套内面积，这种测绘方法显然不正确。另，原告并没有说明被测绘人有无在拆迁补偿范围之外缴纳差额面积的补偿款，也没有提供被测绘人的拆迁补偿协议，被测绘人也没有相关证言说明拆迁补偿情况。原告认为后期的整村改造，优于其2006年的拆迁补偿应提交整村改造的拆迁方案，不能仅凭极个别人的房屋测量面积来说明后期的整村改造补偿方案优于原告2006年的拆迁补偿方案。根据原告提交的数据，并计算的使用面积及使用面积，建筑面积是使用面积的131%左右，不符合实际情况。为反驳原告主张，被告提交证据如下：证据一，原告在被告社区所存档的常住户口登记表及被告社区**楼座居民选房表各一份，证明原告在被告社区仅有一处房屋，房屋户号是1394号。经原、被告签订拆迁协议，被告已分配给原告两套安置房屋，原告通过抓阄的方式选取被告社区40号楼501室和202室。原告对证据的真实性无异议，对证明事项有异议。房屋安置并不以户户口的门牌号相关联，据实施方案第六条以及第七条第一项的规定，户户口是本社区经区街道批准规划的房屋，是实施方案规定的拆迁安置范围，被拆迁房屋是以“处”为准，“每处”是指正房2-4间，结合原告提交的证据一，被告提交的证据恰恰证明原告符合拆迁安置条件，被告仅仅为原告安置一处房屋，另一处符合安置条件的房屋至今没有安置，属于严重违约。经审理查明，原告阮双力是青岛市城阳区社区居民，其在本社区原有宅基地房屋一处，2000年9月8日，原告取得经城阳镇规划建设办公室盖章的准建证2份，编号为0000241、0000242号。0000241号准建证背面记载，用地面积标准：平房四间11.5×12.5=143.75㎡，标注的地点为：檐头与东房梁玉珊一个平，建房前必须拆除旧房及一切附属设施。0000242号准建证背面记载，用地面积标准：平房二间12.5×5.75=71.875㎡，标注的地点为：檐头与梁玉珊一个平，建房前必须拆除旧房及一切附属设施。根据准建证背面的平面示意图，0000241号准建证所批土地为原告阮双力原有的宅基地房屋所在，0000242号准建证所批土地位于阮双力原有宅基地房屋的西侧空地。原告自2000年取得准建证后，拆除原有的5间老房子，在该土地上建造了正房5大间，东西各有厢房一处。2006年，仲村社区拆迁改造。被告于2006年2月25日公布《城阳街道仲村社区旧村改造暨国际服装城项目建设拆迁补偿安置实施方案》，该方案第五项评估补偿范围第一条规定，有集体土地使用证或经区、街道、社区批准的规划房屋及其附属物，给予评估补偿。在集体土地使用证确定范围以外的设施、建筑物、构筑物、附属物等不予补偿；擅自在集体土地上乱搭、乱建的房屋及附属物设施等，予以拆除，不予补偿。第六项安置范围第一条规定，在本次拆迁范围内，户户口是本社区的，集体土地使用证或经区、街道、社区批准规划房屋给予补偿安置。已批4间房的，但只建2间（不是4间），按4间房安置。第七条安置办法第一条规定，符合安置条件的被拆迁房屋，每处（以2-4间正房面积为一处计算），被拆迁房屋所有人最多享受楼房面积为150平方米。……。第八项拆迁补助第一条租房补助费规定，在房屋拆除至分房期间，由被拆迁人自行租房居住，拆迁人支付租房补助费，一户三人的，每月按800元补助，超出三人的，每超出一人再加260元；先计发5个月的临时安置补助费，5个月后，每月计发以此，安置楼房交付钥匙后，再延长计发2个月作为装修时间；第二条搬家补助费规定，拆迁人发给被拆迁人搬家补助费，每次600元，若两次搬家，补助1200元。被拆迁人签订协议并拆除房屋号可先领取600元。第九项奖励办法第二条规定，考虑到被拆迁人入住安置楼后，对内墙腻子、卫生间、厨房、瓷砖内门、便盆、洗手盆等要求不一致，安置楼建成后，不进行统一安装装饰，按照应该安置楼建筑面积，以每平方米200元的价格一次性结算给被拆迁人。第十项其他规定第九条规定，本方案的实施适用于社区旧村改造及服装城项目建设中所涉及的房屋拆迁。待旧村改造时，本方案若与旧村改造方案有差异之处，如果本方案的安置、补偿、奖励及其他优惠条件等高于旧村改造的优惠政策，以本方案为准。如果低于旧村改造的优惠政策，由拆迁人按旧村改造的方案给予被拆迁人补齐。原告阮双力与被告签订了拆迁协议，涉案房屋及附属物经评估总值为117117元。原告主张于2006年10月拆除涉案房屋。2008年，被告为原告安置房屋两处共计150平方米，即被告社区40号楼501室和202室。原告主张按规定应分得四处安置房，另两处安置房至今未安置。原告还主张社区旧村改造，有的居民一处房屋享受180平方米待遇，原告也要求补偿另外30平方米，共计要求被告安置210平方米的房屋。原告家庭系一户四口人，其主张每月应当从被告处领取租房补助费1060元，自2006年至2019年共计13年，应得的租房补助费共计165360元。原告还主张依据第八条第二项规定，应补偿原告搬家费600元，依据实施方案的第九条第二项规定每平方米补助200元结算给被拆迁人，按照180平方米计，应补偿36000元。上述三项费用共计201960元，原告仅主张200000元。以上事实，有原、被告提交的证据，庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条规定：“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。村民委员会向村民会议、村民代表会议负责并报告工作。”村民委员会作为基层群众自治组织，负责办理本村的公共事务和公益事业，旧村改造工程，属于本村的公共事务和公益事业，受益的是全体村民，拆迁主体是全体村民，村民委员会作为基层组织的管理者和负责人，具体负责组织拆迁工作，拆迁工作应当依法进行，不得损害村民以及其他组织的合法权益。本案争议焦点在于原告阮双力能否根据0000242号准建证，要求被告仲村居委会为其安置房屋并享受相应拆迁待遇。原告持有经城阳镇规划建设办公室盖章的两张准建证，于2000年在原有宅基地基础上扩建，在两张准建证批准的土地上新建正房5间，事实清楚，被告仲村居委会作为村民管理组织，应当清楚本社区居民的房屋及宅基地情况，其以准建证的发放未经过被告社区同意为由，否认准建证的真实性，以原告新建房屋未经被告社区批准为由，称被告强占被告社区宅基地，本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准。被告社区旧村改造始于2006年，彼时原告已经建成房屋，拆迁评估时，正房面积达81.08平方米，远远超出普通的四间正房的面积（根据山东省公布的农村宅基地房屋面积，普通四间正房约为54平方米），被告社区在旧村改造前没有对原告新建房屋提出整改意见，在旧村改造过程中又拒绝原告安置房屋的要求，违反《城阳街道仲村社区改造暨国际服装城项目建设拆迁补偿安置实施方案》的相关规定及双方签订的《拆迁协议》，且其没有其他证据推翻原告持有的准建证的合法有效性，故对被告仲村居委会对准建证及原告建房事实提出的异议，本院不予采纳。根据被告社区公布的旧村改造实施方案，有集体土地使用证或经区、街道、社区批准的规划房屋及其附属物，均属于补偿安置范围，故原告在两张准建证所批准土地上新建的五大间的房屋，应按两处房屋享受安置补偿待遇。对原告要求被告补偿两套拆迁安置房的诉讼请求，本院予以支持。根据实施方案，原告参与的该次旧村改造与此后的旧村改造，社区居民可享受从优的优惠条件。原告主张社区此后的旧村改造，一处房屋享受180平方米待遇，证据不足，故对原告要求补偿另外30平方米，共计要求被告安置210平方米的房屋的诉讼请求，本院不予支持，被告仲村居委会应为原告补偿两套拆迁安置房屋，两套建筑面积共计150平方米。根据实施方案，原告一家四口每月应领取租房补助费1060元，自2006年10月房屋拆除至今，被告应给付原告租房补助费165360元（1060元×12月×13年）。原告主张的搬家费600元，不会重复产生，对原告主张的该费用，本院不予支持。原告主张的每平方米补助200元，应按照150平方米计算，应为30000元，上述补偿费用共计195360元。综上，根据《中华人民共和国物权法》第四条，《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百三十六条之规定，判决如下：一、被告青岛市城阳区社区居民委员会于本判决生效后30日内补偿原告阮双力两套拆迁安置房屋，两套建筑面积共计150平方米。二、被告青岛市城阳区社区居民委员会支付原告阮双力拆迁补偿款195360元，于本判决生效后10日内付清。三、驳回原告阮双力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12100元，由被告青岛市城阳区社区居民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费用，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  宋士海人民陪审员  黄兆良人民陪审员  黄 燕二〇一九年十二月二十三日书 记 员  杨 涛书 记 员  吴海龙