安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1321民初4434号原告：何二贺，男，1983年10月16日出生，回族，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：刘新华，安徽张勇律师事务所律师。委托诉讼代理人：薄莹，安徽张勇律师事务所实习律师。被告：砀山县西地亚房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县砀城镇民营工业园集中区，统一社会信用代码913413215704123650。法定代表人：钟源，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜正立，安徽梨苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫申，安徽梨苑律师事务所实习律师。原告何二贺与被告砀山县西地亚房地产开发有限公司（以下简称西地亚房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何二贺的委托诉讼代理人刘新华，被告西地亚房地产公司的委托诉讼代理人杜正立、闫申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何二贺向本院提出诉讼请求：1.依法判定西地亚房地产公司逾期将办理权属登记，需由西地亚房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，导致何二贺未能在规定期限内取得房地产权证书，西地亚房地产公司行为构成违约；2.依法变更、增加西地亚房地产公司逾期提交资料报产权登记机关备案造成违约行为违约金的支付标准，以购房款总额为基数，自逾期之日起以何二贺购房按揭贷款月利率1.3倍按日向何二贺支付违约金至西地亚房地产公司完成提交资料报产权登记机关备案之日止。暂主张违约金53484.5元；3.依法判令西地亚房地产公司对何二贺墙体开裂部分进行维修；4.由西地亚房地产公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年8月24日何二贺与西地亚房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定，何二贺以按揭方式购买西地亚房地产公司开发的砀山县砀城镇民营工业园利民河北侧巴黎春天5幢2单元503室，面积116.92平方米。2014年12月22日西地亚房地产公司向何二贺交付房屋，何二贺按照西地亚房地产公司及其前期物业管理公司的要求缴清全部房款、物业费、垃圾清运费、产权登记费、维修基金、契税等。按照合同第十五条约定，西地亚房地产公司应当于交付房屋后90日内将办理权属登记需由西地亚房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，西地亚房地产公司一直没有履行上述义务，导致何二贺2017年1月23日才取得房地产权证书，西地亚房地产公司构成违约，应向何二贺支付逾期办证违约金。合同第十五条第一款2项约定违约金标准明显过低，按照约定，西地亚房地产公司违约一日与违约更长时间，所支付的违约金数额相同，而合同第七条约定买受人支付违约金标准为：在继续履行合同的情况下，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。两种违约情形，违约金的约定明显显失公平。西地亚房地产公司支付违约金的标准远低于何二贺造成的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十八条之规定，西地亚房地产公司应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。根据银发（2003）251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》精神，逾期贷款利率从日万分之二点一调整为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。何二贺的违约金诉求符合法律规定。另，西地亚房地产公司交付的房屋，墙面多处出现开裂现象，何二贺多次要求维修，西地亚房地产公司拒不履行维修义务。为维护自身的合法权益，请依法支持。西地亚房地产公司辩称：1.如果何二贺能够提交证据证明西地亚房地产公司已经预收了房屋契税和房屋维修基金，但没有在合同约定期限内办理房屋产权证，愿意根据合同约定第15条第2款按照总房价的1%支付逾期办证违约金；2.何二贺要求按照购房按揭贷款月利率1.3倍的标准按日支付违约金没有任何法律依据，最高院关于审理商品房买卖合同案件相关规定没有明确违约金需按照月利率1.3倍支付违约金，仅仅说明如增加违约金需提交证据证明因违约导致的损失，现何二贺没有提交因违约增加损失的证据，增加违约金的诉求不应当支持；3.关于墙体开裂，因西地亚房地产公司已经将房屋交付何二贺使用并进行了装修，且何二贺仅提交了开裂照片，无法证明开裂原因，不能证明房屋开裂是由于墙体原因造成，请求西地亚房地产公司进行墙体维修不能得到支持。综上，请求依法公正判决。经审理，本院查明如下案件事实：西地亚房地产公司系依法登记设立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营。2013年8月24日，何二贺（买受人）与西地亚房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同主要条款约定：买受人购买出卖人开发的坐落于砀山县砀城镇民营工业园利民河北侧巴黎春天5幢2单元503室商品房一套，该商品房合同约定建筑面积为116.92平方米；房屋总价款为人民币335994元，买受人于2013年8月24日签订本合同时付清购房款首付人民币105994元，余款人民币230000元，应于本合同签订之日起七日内办理银行按揭贷款手续，如不如期去办理银行按揭视为违约行为，违约责任按合同第七条违约情况履行处理；合同第七条：买受人如未按本合同规定的时间付款……在继续履行合同的情况下，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；合同第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等内容。2013年9月27日，何二贺与徽商银行股份有限公司砀山支行签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，约定借款金额230000元，借款期限240个月，借款月利率5.458333‰等内容。上述合同签订后，涉案商品房于2014年12月22日交付给何二贺。同时，何二贺向西地亚房地产公司交纳了代办产权证需交纳的契税、产权登记费等相关费用。涉案商品房不动产权证于2017年1月23日办理登记在何二贺名下。上述案件事实，有《商品房买卖合同》及附件、《个人住房（商业用房）抵押借款合同》、物业交接书、不动产销售发票、契税等收据、不动产权证及诉讼代理人的陈述等内容在卷佐证，本院予以确认。本院认为：何二贺与西地亚房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同的义务。涉案合同签订后，何二贺支付了全部购房款项，西地亚房地产公司在交房时代收了何二贺办理产权证需交纳的契税、产权登记费等相关费用，视为西地亚房地产公司代为办理涉案房屋权属登记手续。但案涉商品房不动产权证书直至2017年1月23日才办理登记在何二贺名下，西地亚房地产公司构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，该逾期办证违约金应为3359.94元（335994元×1%）。何二贺主张自逾期之日起以何二贺购房按揭贷款月利率1.3倍按日计算并要求增加违约金的诉求，因何二贺未举证证明逾期办证给其造成的损失如何，何二贺要求增加违约金的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持；何二贺认为墙体开裂系房屋存在质量问题要求维修，因未提交有效证据，该项诉求本院亦不予支持。对西地亚房地产公司的部分抗辩意见，本院予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认砀山县西地亚房地产开发有限公司逾期办理涉案不动产权证的行为违约；二、砀山县西地亚房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付给何二贺逾期办理不动产权证违约金3359.94元；三、驳回何二贺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费569元，由砀山县西地亚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 彭 岩二〇一九年十二月二日书记员 刘馨丹附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。