福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0305民初4615号 原告：陈梅生，女，1976年9月14日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：方俊飞，福建品义律师事务所执业律师。特别代理。 被告：福建省广天地产有限公司，住所地福建省莆田市秀屿区市政中心广场东侧**111。统一社会信用代码913503050584197601。 法定代表人：王乐宾，总经理。 委托诉讼代理人：林松敏，福建壶兰律师事务所执业律师。特别代理。 委托诉讼代理人：王少协，福建壶兰律师事务所执业律师。特别代理。 原告陈梅生与被告福建省广天地产有限公司(以下简称广天地产公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈梅生的委托诉讼代理人方俊飞及被告广天地产公司的委托诉讼代理人林松敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈梅生向本院提出诉讼请求：1.判令广天地产公司向陈梅生支付违约金1000元；2.判令广天地产公司向陈梅生支付逾期交房违约金553375元×0.1‰×33天＝1826.14元；3.判令广天地产公司立即为陈梅生办理位于莆田市秀屿区**号商品房的不动产权证书，并交付给陈梅生；4.判令广天地产公司立即支付给陈梅生自2017年2月2日起至取得不动产权证书之日止每日按购房款553375元的0.01%计算的逾期办证违约金；5.判令本案诉讼费用由广天地产公司负担。 事实与理由：2014年6月24日，陈梅生与广天地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定陈梅生以553375元的价格向广天地产公司购买位于莆田市秀屿区**号的商品房；广天地产公司应在2016年9月30日前将验收合格的商品房交付给陈梅生，如广天地产公司把没有经过验收的商品房交付使用，应向陈梅生支付违约金1000元；广天地产公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由广天地产公司提供的资料交予陈梅生。如因广天地产公司原因，陈梅生不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，陈梅生不退房，广天地产公司自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付违约金。合同签订后，陈梅生依约履行了合同义务，但广天地产公司违背诚实信用原则，延至2016年11月2日才把没有经过验收合格的涉案房屋交付使用，且至今未为陈梅生办理房屋权属证书。广天地产公司的上述违约行为严重侵害了陈梅生的合法权益，陈梅生保留另案主张其他本案未诉求的合同权利。 广天地产公司辩称，1.根据其提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《住宅小区配套管道燃气工程专项验收报告》、莆田市秀屿区通达供水有限公司的《证明》、《业扩工程启动送电通知单》、《莆田广天荣府一品工程景观设计工程竣工验收质量自评报告》足以证明涉案房屋在2016年9月30日前就已符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，其不存在瑕疵交付房屋的违约行为。2.其在2016年9月30日前就已通知陈梅生按照购房合同约定的时间交付房屋，陈梅生也接到了通知。根据合同附件六第七条第二款之约定，买受人未如期办理房屋交接手续的，自通知的交接期限届满之日起即视为出卖人已向买受人履行了交房的义务。即使认定其在2016年9月30日后才交付房屋，按照合同附件六第五条之约定，其也存在可以顺延交房的情况。涉案房屋位于莆田市第十中学附近，按照莆田市住房和城乡建设局的通知，高考以及中考期间应停工共计8天；同时根据其提供的《降水论证报告》、《风力论证报告》，本案合同签订后遭遇24小时内降雨量超过60㎜或六级以上大风恶劣天气共计28天，故涉案房屋的交房期限应顺延36天。再者，即使认定其存在逾期交房情形，结合莆田市司法实践，违约金也应按日万分之一计算。3.其作为开发商没有办理房屋权属证书的职能，即使经买受人委托，其也仅是代为办理房屋权属证书，陈梅生要求其办理不动产权证，不符合事实和法律规定。4.涉案房屋无法办理权属证书的原因在于陈梅生违章搭建、封闭阳台，其亦曾按照政府要求落实整改，但因陈梅生等其他业主不予配合导致无法综合验收。本案中其不存在过错，根据双方签订的合同第十四条约定，其不应承担违约责任。5.即使法院认定其存在逾期办证的事实，陈梅生主张按照购房款的日万分之一计算违约金明显高于实际损失，应予下调。 陈梅生在本院指定的举证期限内提供如下证据： 1.陈梅生的身份证复印件一份。欲证明陈梅生的诉讼主体适格。 经质证，广天地产公司对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议。 2.企业信用信息公示报告打印件一份。欲证明广天地产公司的诉讼主体适格。 经质证，广天地产公司对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议。 3.《商品房买卖合同》一份。欲证明2014年6月24日，陈梅生与广天地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定陈梅生以553375元的价格向广天地产公司购买坐落于莆田市秀屿区**号的商品房，同时合同对交房时间、办证时间及违约情形等方面进行了约定的事实。 经质证，广天地产公司对该证据的真实性无异议，但认为根据合同附件六第十条约定，买受人不得随意搭建；同时第十一条约定其所做的模型介绍仅供买受人了解之用，一切权利义务以双方签订的合同为准。 4.莆田市住房专项维修资金个人缴存凭证一张、福建增值税普通发票一张、销售不动产统一发票两张。欲证明陈梅生已依约履行《商品房买卖合同》约定的义务的事实。 经质证，广天地产公司对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议。 广天地产公司在本院指定的举证期限内提供如下证据： 1.《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《住宅小区配套管道燃气工程专项验收报告》、莆田市秀屿区通达供水有限公司出具的《证明》、《业扩工程启动送电通知单》、《业扩工程竣工检验报告单》、《莆田广天荣府一品工程景观设计工程竣工验收质量自评报告》各一份。欲证明2016年9月29日，涉案房屋经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位以及施工单位竣工验收，已验收合格；莆田市公安消防支队对涉案房屋两次进行备案，均未将涉案工程确定为抽查对象，视为验收合格；涉案房屋在2016年9月30日前已办理完燃气、水、电入户；涉案房屋所在小区内部公共配套建筑、基础设施均已在2016年8月8日完工，且均验收合格的事实。 经质证，陈梅生认为《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》涉嫌造假，第六页建设单位负责人处“李青”的签名及落款时间“2016.9.29”与第八页中的“李青”、“2016.9.29”笔迹风格明显不同，广天地产公司伪造竣工时间。对《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》的真实性无异议，但认为该两份证据只能证明广天地产公司履行了备案行为，不能证明涉案房屋经过消防验收。对《住宅小区配套管道燃气工程专项验收报告》、《业扩工程启动送电通知单》、《业扩工程竣工检验报告单》、莆田市秀屿区通达供水有限公司出具的《证明》无异议。对《莆田广天荣府一品工程景观设计工程竣工验收质量自评报告》有异议，认为广天地产公司自己施工，自己验收，该报告不能证明工程已验收合格，且自评报告的时间是2016年10月8日，该证据恰可以证明广天地产公司没有把验收合格的商品房交付给业主使用，应承担违约责任。 2.通知业主交房领取礼品签名单一组。欲证明广天地产公司按照合同约定通知全体业主于2016年9月30日交付房屋，部分业主于2016年9月30日办理了交付手续，领取了礼品，并在通知单上签字的事实。 经质证，陈梅生认为签名单上没有显示时间，应当按照其提交的证据认定交房时间。 3.《降水论证报告》、《风力论证报告》、《莆田市住房和城乡建设局关于加强高考期间建筑工地施工噪声管理的通知》各一份。欲证明因莆田市住房和城乡建设局要求高考期间禁止施工及遭遇24小时内降雨量超过60mm为3天、六级以上大风25天，广天地产公司存在顺延交付房屋期限的事实。 经质证，陈梅生对该组证据的真实性、合法性无异议，但认为特定情况下的天气只是影响施工时间，不影响交房时间，也与逾期办证无关。 4.1#、2#、3#、4#、5#楼平面图五张、4#、5#楼现场图片打印件两张、照片打印件四张。欲证明广天地产公司按照图纸进行施工，但4#楼、5#楼的部分业主包括本案原告陈梅生擅自变更施工图纸，加盖阳台，致使房屋无法通过验收，至今无法办理不动产权证的事实。 经质证，陈梅生对平面图、4#、5#楼现场图片的真实性、合法性有异议，认为与其无关；对照片打印件的真实性无异议，但认为该组照片不能证明其存在违章搭建，其是依据广天地产公司提供的装修模型进行装修。 5.2016年11月1日、2017年5月1日、2017年7月1日、2018年4月8日、2019年3月1日的通知书五份，住户手册一份，**物业管理服务协议**。欲证明广天地产公司在2016年、2017年、2019年多次张贴通知，要求私自加盖阳台的业主拆除违章建筑，并告知加盖阳台将影响办理产权证明，通知业主因此造成的损失由业主自行承担；住户手册中明确载明不得封闭阳台等内容，陈梅生在明知情况下还违章搭建，广天地产公司不承担违约责任的事实。 经质证，陈梅生对通知书的真实性、合法性有异议，认为该证据不符合证据的形式要件和实质要件，不能证明广天地产公司的主张。涉案房屋如果存在违章搭建、封闭阳台的情形，应由政府有关部门作出认定，广天地产公司不具备认定的资格。对住户手册的真实性、合法性无异议，但认为住户手册不能证明其存在封闭阳台、违章搭建的情况，而且其是按照广天地产公司提供的样板模型进行装修。对前期物业管理服务协议的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为协议只能证明广天地产公司提供物业管理服务，不能证明其封闭阳台、违章搭建，且其与广天地产公司是平等主体，其是否违章搭建应当由城管部门认定。 6.《莆田市城乡规划局秀屿分局规划条件核实一次性告知函》一份。欲证明根据莆田市城乡规划局秀屿分局下发的文件，广天地产公司对涉案房屋均已整改完毕，但业主在阳台上方增设阳台的情况因业主不肯配合进行拆除，导致涉案房屋综合验收无法通过，权属证书也无法办理的事实。 经质证，陈梅生对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，认为原件中没有单位的公章确认，不符合证据的实质要件和形式要件。 7.《关于荣府一品小区现状验收的情况说明》一份。欲证明2018年5月30日，莆田市秀屿区住房和城乡建设局对涉案房屋部分业主将套内部分跃层阳台自行搭建浇筑，致使无法综合验收的事实予以确认的事实。 经质证，陈梅生对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该情况说明只能证明广天地产公司有向区政府反映情况，不能证明其违章搭建、擅自封闭阳台。 8.《责令改正通知书》、《情况说明》各一份。欲证明莆田市城市管理行政执法局下发《责令改正通知书》，要求整改“部分镂空处增设面板”的事实。 经质证，陈梅生对《责令改正通知书》的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为与其无关；对《情况说明》的真实性、合法性和关联性均有异议，认为该材料是广天地产公司在其起诉后自行增补的，与其无关。 本院经审查认为，对于陈梅生提供的证据1、2、3、4，广天地产公司提供的证据3、7、证据1中的《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《住宅小区配套管道燃气工程专项验收报告》、《业扩工程启动送电通知单》、《业扩工程竣工检验报告单》、莆田市秀屿区通达供水有限公司出具的《证明》、证据4中的照片打印件、证据5中的住户手册、前期物业管理服务协议以及证据8中的《责令改正通知书》，经质证当事人双方对上述证据的真实性均无异议，且上述证据来源合法，客观真实，本院依法予以确认，上述证据可以作为本案的定案依据。对于广天地产公司提供的证据1中的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，报告中有建设单位、勘察单位等相关部门的盖章及签字确认，本院予以认定。陈梅生主张广天地产公司伪造竣工时间，但未能提供相关证据予以证实，本院不予采信。对于广天地产公司提供的证据2，该材料是广天地产公司自制，单据上也没有载明时间，无法证实广天地产公司的证明对象。对于广天地产公司提供的证据4中的平面图及4#、5#楼现场图片，因与本案无关，本院不予审查。对于广天地产公司提供的证据5中的通知书，未提供原件，且均是照片打印，无法断定通知书粘贴的时间、地点，仅凭该打印件无法确认广天地产公司是否已向业主发放通知，故对于该证据，本院不予采信。对于广天地产公司提供的证据6，告知函中虽没有盖章，但经向莆田市城乡规划局秀屿分局核实，该份函件确系该局出具的，本院予以采信。对于广天地产公司提供的证据8中的《情况说明》，该说明是广天地产公司自身向莆田市城市管理行政执法局一大队所出具，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定本案事实如下： 2014年6月24日，陈梅生与广天地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｘ201400630）一份，约定陈梅生购买广天地产公司开发的坐落于莆田市秀屿区**号的商品房，建筑面积114.62㎡、单价4827.91元／㎡，总价款553375元。双方在合同第八条对交付条件与期限进行了约定“出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成…如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人1000元违约金”。双方在合同第九条还约定出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。同时，合同第十四条载明出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 合同签订当日，双方另签署了附件对合同相关内容进行明确规制，其中附件六第五条约定，出卖人可根据实际情况予以延期：（一）因政府或政策原因造成无法正常施工等非出卖人能控制的延误，按实际延误时间顺延；（二）遭遇24小时内降雨量超过60MM或六级以上大风恶劣天气，按实际延误时间顺延…根据莆田市新气象科技服务有限公司出具的《风力论证报告》及《降水论证报告》，2015年10月、12月秀屿站点日极大风达6级及以上的天数为25天，2016年9月秀屿站点日降水达60mm及以上的天数为3天。同时，根据莆田市住房和城乡建设局发布的关于加强高考期间建筑工地施工噪声管理的通知，2016年6月2日至6月8日高考期间，各施工单位及施工项目要提前科学安排施工，合理调整工期，在市区居民集中区域易产生环境噪声污染的建筑施工工地，夜间（22：00至次日6：00）禁止进行产生环境噪声污染的建筑施工作业，…在高考两天里（6月7日至8日）距考场场界150米范围内的施工现场，全天严禁进行产生环境噪声污染的施工作业。 合同签订后，陈梅生依约向广天地产公司交纳全部购房款553375元，广天地产公司于2016年11月2日将房屋交付陈梅生使用，但广天地产公司未能在合同约定的期限内交付房屋权属证书。2018年2月14日，莆田市城乡规划局秀屿分局作出莆秀规（核）[2018]6号规划条件核实一次性告知函，要求广天地产公司对荣府一品1#-7#楼及地下室项目中存在的绿地面积不足、停车位不足、部分群众（开发商）在阳台上方增设阳台、雨污水管线与审批的综合管线图不符等13个问题进行整改。另查明，房屋权属证书由广天地产公司代陈梅生办理，陈梅生入住后对套内阳台进行了封闭。因广天地产公司逾期交房、逾期办理及交付房屋产权证书，陈梅生遂诉至本院，要求广天地产公司支付逾期交房及办证的违约金等。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。 本院认为，陈梅生与广天地产公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，其内容和形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。庭审时双方均对由广天地产公司统一代办房屋产权证的事实无异议，本院予以确认。对于交房时间，广天地产公司辩称在2016年10月30日就已完成交付，因陈梅生予以否认，广天地产公司又未能提供相关证据予以证实，广天地产公司应自行承担举证不能的不利后果，涉案房屋的交房时间应按陈梅生自认的2016年11月2日认定。广天地产公司于2016年11月2日向陈梅生交付了房屋，但根据莆田市城乡规划局秀屿分局于2018年2月14日作出莆秀规（核）[2018]6号规划条件核实一次性告知函，截至2018年广天地产公司的荣府一品项目还存在绿地面积不足等13个问题未整改到位，据此可以认定广天地产公司在2016年交房时，涉案房屋的状态尚未达到双方在《商品房买卖合同》第八条中约定的需同时满足的三项条件，故陈梅生请求广天地产公司支付违约金1000元，合理有据，应予支持。 按照合同约定，广天地产公司原应在2016年9月30日前向买受人交付商品房，但根据合同附件六第五条约定，莆田市新气象科技服务有限公司出具的《风力论证报告》、《降水论证报告》以及莆田市住房和城乡建设局发布的关于加强高考期间建筑工地施工噪声管理的通知，工程存在顺延工期的情形，顺延的天数应为3天＋25天＋7天＝35天，即涉案房屋至迟应在2016年11月4日交房。本案中涉案房屋在2016年11月2日交付，不存在逾期情形，故陈梅生请求广天地产公司支付逾期交房违约金1826.14元，缺乏依据，不予支持。 根据双方签订的合同约定，广天地产公司应当在交房后的60日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并应在房屋交付使用后90日内，即至迟应在2017年1月31日取得房屋权属证书，但广天地产公司逾期并未履行该合同约定的义务，应承担相应的违约责任。陈梅生请求广天地产公司为其办理坐落于莆田市秀屿区**号商品房的不动产权证书并交付，符合法律规定，予以支持。至于逾期办证的违约金，广天地产公司辩解涉案工程系因包括陈梅生在内的部分业主封闭阳台、在阳台违章搭建致使无法办理产权证书。对此本院认为，根据莆田市城乡规划局秀屿分局作出莆秀规（核）［2018］6号规划条件核实一次性告知函，结合本院向莆田市城乡规划局秀屿分局的调查核实，本案实际上是因广天地产公司“荣府一品”项目存在绿地面积不足、停车位不足、外墙审批为面砖石材，现状为涂料、部分群众（开发商）在阳台上方增设阳台等13个问题未整改到位，才导致无法办理《建设项目竣工规划条件核实意见书》、通过综合验收并办理产权证书，而非因广天地产公司辩称的包括陈梅生在内的部分业主封闭阳台所致，故广天地产公司的该辩解意见，依据不足，不予采信。按照合同第十四条约定，广天地产公司至迟应在2017年1月31日取得房屋权属证书，故广天地产公司应自2017年2月1日起向陈梅生支付逾期办证的违约金，陈梅生现请求自2017年2月2日起计算，系对其自身权利的处分，且不违反法律法规的强制性规定，本院予以照准。至于逾期办证违约金计算的截止日期，因本案的违约事由自房屋权属证书办理出来并登记在陈梅生时而消除，故本案违约金应当自2017年2月2日起至房屋权属证书登记在陈梅生名下之日止按照合同约定的已付购房款的日万分之一计算，但综合考虑迟延办证客观上往往并未给购房者造成实际直接经济损失，其他的损失又难以确定，因此本案的违约金应以购房款总额的30%为限。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省广天地产有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给陈梅生违约金1000元； 二、福建省广天地产有限公司在符合办理不动产权属证书的条件下应为陈梅生办理坐落于莆田市秀屿区**号商品房的不动产权属证书，并交付给陈梅生； 三、福建省广天地产有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给陈梅生每日按照购房款553375元的万分之一计算的逾期办证违约金（自2017年2月2日起至房屋权属证书登记在陈梅生名下之日止，并以购房款总额的30%为限）； 四、驳回陈梅生对福建省广天地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1119.7元，减半收取计559.85元，由陈梅生负担19.35元，由福建省广天地产有限公司负担540.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  江永忠 二〇一九年十二月二十五日 书记员  陈荔红 附相关法律条文及法官提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。