广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初25662号原告（反诉被告）：黄惠斌，男，汉族，1961年9月12日出生，户籍地址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：周桂泱，广东金美律师事务所律师，执业证号：14403201411064103。被告（反诉原告）：深业南方地产（集团）有限公司（以下简称深业南方公司），住所地：深圳市罗湖区深南东路深业中心**，统一社会信用代码：91440300618845777J。法定代表人：王明峰，系公司董事长。委托诉讼代理人：薛映界，广东品法律师事务所律师，执业证号：14403200710172892。委托诉讼代理人：杨瑷华，广东品法律师事务所律师，执业证号：14403201211034864。被告：凡成物业发展有限公司（以下简称凡成公司），，住所地：香港九龙尖沙咀金巴利道**美丽华大厦19字楼**负责人：陈伟。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告深业南方地产（集团）有限公司到庭参加诉讼，被告凡成物业发展有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求；1、判令被告提供办理房产证的相关资料，并协助原告办理深发花园恒发阁12E房过户手续（房屋登记价为239790.76元）；2、判令被告承担本案诉讼费及处理该案所涉的其他费用。事实和理由：1993年5月，原告与被告达成深发花园恒发阁12E房的买卖协议，原告已经按照约定支付了房款，被告收取了房款后于1995年9月12日给原告出具涉案房产的入伙资格证明，将该房屋交给原告办理入住。双方履行了买卖合同，就差被告给原告办理房产证。后由于被告开发商之间内部矛盾争议，据说涉案房产是分配给被告方的合作伙伴的而办理房产证必须以被告方名义来办理，开发商之间的纠纷导致被告不肯协助办理，原告购买的房产被查封等原因，直至2008年被告开发商之间内部矛盾调解，而被告居然将房产证直接办到自己名下，已经构成严重的违约。为原告办理房产证是被告的义务，被告迟延办理房产证是被告的单方过错造成的与原告无关，被告的行为已构成严重违约行为。综上所述，原告与被告之间的房屋买卖合同合法有效，依法被告应为原告办理房产证，为保护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。另补充：根据涉案房产深发花园在不动产权登记交易中心的登记档案显示1991年7月凡成公司与跃恒公司及被告深业南方公司一起合作开发了深发花园房地产项目，约定开发后对外以被告深业南方公司的名义销售，所有手续均与被告深业南方公司名义去办理（包括房产证）在1993年5月初楼盘开发后开发商共同决定将楼盘分甲乙两组销售，在1993年5月25日被告凡成公司确认选择甲组进行销售，而我们涉案的房产恒发阁12E就是分在甲组而不久后由于两被告内部合作产生纠纷涉案，房产归被告凡成公司销售，但办理房产证签订合同的均需要与被告深业南方公司名义办理，所以原告在付清房款后因两被告之间的纠纷无法办理房产证，原告因此多次去处理均无人回应。直到2008年就涉案房产调解将房产分给了被告凡成公司，但房产却登记到被告深业南方公司的名下，但房产的所有人是被告凡成公司，所以原告也分不清是谁收的款，原告因为两被告之间的纠纷无法办理房产证，故申请法院调取（2002）粤高法民一初字5号卷宗，该证据就能够证明到底涉案房产是属于被告深业南方公司还是被告凡成公司，所以是开发商违约不办理房产证在先，关于涉案房产买卖是否存在欠款的问题，根据深发花园购房须知和交易习惯买房人必须履行完须知交完房款方能入伙，原告由被告深业南方公司于1995年9月12日出具入伙资格证明为其办理入住至今已经24年，如果两被告认为原告没有付清房款法院应当责令两被告提供当年的财务凭证进行查帐，不能以原告不能提供付款凭证就认定原告没有付款，不能将原告扫地出门，对于涉案房产是否有欠房款，两被告一直不提起欠房款的诉讼，而一直提起其他理由的各种诉讼以达到逼迫原告腾房的目的。设想一下如果任何一个买房人入住后由于付款凭证的丢失开发商在20多年后就随时可以要求买房人腾房走人都会支持的话房产交易的稳定性在哪里，请法庭责令被告收款的明细资料。被告深业南方地产（集团）有限公司辩称，原告诉求没有事实依据，请求驳回。一、原、被告之间的确曾经有房屋买卖合同关系，但双方的房屋买卖合同关系已经（2018）粤03民终11261号生效判决解除，原告本案中并未提交这一重要证据，隐瞒了这一事实。二、而且原告在本案中提起办理涉案房屋登记的诉求属于重复起诉，同一诉求已经（2011）深中法民五终字第1444号生效判决驳回，原告在没有任何新证据的情形下再次就相同证据、相同诉求提起本诉，显然是重复起诉浪费司法资源。所以在原、被告双方就涉案房屋买卖合同关系已解除的情形下，原告至此已无任何理由继续侵占涉案房屋，故被告才针对本诉提起了反诉，请求法院判决原告退还涉案房屋并缴纳入住至今的租金。被告凡成物业发展有限公司未作答辩。反诉被告黄惠斌辩称，一、本案反诉原告主体不适格，因为在不动产登记中心的档案显示涉案房产实际产权人是凡成公司，被答辩人作为代理人是无权以自己的名义提起反诉或者任何诉讼的，故法院应当直接驳回其的起诉。且我方已经申请追加凡成公司作为该反诉案件的第三人参与诉讼，但目前贵院还没有处理。二、被答辩人提起反诉所依据的生效民事判决书现在正在广东省高院再审审理程序之中，并未结案。被答辩人要求答辩人腾房的依据是深圳市中级人民法院作出的判决解除双方房屋买卖合同的（2018）粤03民终11261号民事判决书。目前答辩人已经向省高院申请再审，而省高院已在2018年11月13日受理并出具了（2018）粤民申11502号再审受理通知书。本案必须以该案的再审结果为依据，应当中止审理，等待再审结果后再恢复。如果法院草率的以该份生效的未确定最终结果的错误判例作为依据，答辩人全家将会被逼上绝路，无家可归。答辩人势必为维护自己的家园维权到底，这将会给社会增加不稳定的因素，所以我方认为本案应当中止审理，等待再审结果后再恢复。三、被答辩人提起反诉所依据的民事判决书没有事实和法律，依据民事诉讼法该案再审被改判的可能性极大，11261号判决解除涉案房地产合同的依据是2017年10月30日被答辩人委托广东联建律师事务所发的催告答辩人支付所谓“剩余房款”的律师函，而在这封律师函中载明根据合同法规定对于生效合同没有约定的事项不能达成补充协议的按照交易习惯确定，根据商品房的习惯购房者应在入住时支付全部房款，该民事判决认定1995年9月12日被答辩人向答辩人发出入伙证明，因此按照交易习惯答辩人应最迟在1995年9月12日付清欠款，这段话证明被答辩人自认是1995年9月12日就是答辩人入伙时就应付清所有的房款，也就是说被答辩人也认为如果涉案房款是有欠款的，欠款的逾期起算日期是1995年9月13日即被答辩人自认自己的合同解除权发生之日为1995年9月13日，按照法律规定该解除权到1996年9月12日已经到期，而且权利已经超过20年，根据法律也不会予以保护。既然合同的解除权都已经消灭，深圳中院判令解除合同并未超过法定期限所依据的关键事实律师函就是严重错误的，并没有任何新的事实和理由可以支撑解除涉案房产的理由，所以，该份判决认定事实错误、适用法律错误，且被答辩人不是涉案房产的实际所有权人，其作为原告的主体是不适格的，所以该判决极大可能会被再审推翻，且在答辩人已经付清房款并于1995年被答辩人给予办理入住涉案房产的24年以后，被答辩人委托律师发一封律师函要求支付所谓的剩余房款就能解除涉案买卖合同明显是有严重问题的。四、被答辩人提起的反诉的民事判决书的判决结果与另外一份生效判决书的结果相矛盾，依法应当等待再审裁决才能解决这个问题。同时，该反诉属于重复诉讼。关于涉案合同是否解除在没有新的事实和理由的情况下，现在有两份截然不同的生效判决认定，（2011）深中法民五终字第1444号案是不认定合同解除，而（2018）粤03民11261号案认定合同解除，这两份都是生效判决，而被答辩人在没有其他新的理由的情况下，用11261号错误判决再次提起与2009年同样的诉讼纯属浪费司法资源。因为2009年被答辩人以已经与答辩人协商解除涉案房产的认购书为由提起过一次与本案反诉一模一样的请求，也又是说现在被答辩人的反诉与（2009）深罗法民三初字第2676号案件同为行使合同解除后的财产返还纠纷，在该案终审判决即（2011）深中法民五终字第1444号案生效判决中认定本案上诉人（深业公司）的诉请实质上系行使合同解除权后的财产返还，也就是说本案合同解除的财产返还纠纷已经起诉过一次，本案是第二次重复诉讼，2009年被答辩人主张合同已经解除，且法院生效判决认定被答辩人没有证据证明合同已解除，8年以后被答辩人又凭着2017年10月30日自认被答辩人合同解除权发生之日为1995年9月13日，该解除权为1996年9月12日已到期的律师函，再申请法院解除一次，而这次也是针对再审的11261号判决，居然判决解除合同，这两份截然相反的判决对司法的公信力是深深的打击，所以应当等再审的裁决才能解决这个问题。五、被答辩人提起反诉所依据的民事判决书，所涉及的合同仅仅是答辩人与房屋代理人即被答辩人之间的合同，答辩人与真正的房产出卖人之间的合同关系并未解除，本案中房产买卖合同主体牵涉到三方即答辩人、被答辩人及香港凡成公司，现在法院作出的是解除答辩人与被答辩人之间的合同，而真正的合同主体是答辩人与凡成公司之间的合同，该合同关系是真实存在的，而且是由于被答辩人一直隐瞒真相蓄意让法院无法根据真实的情况进行判断，且作为一个大型的房产公司一定有相关的房产资料及收款资料，一直不予提供反而将举证责任一直推向答辩人这边明显不合理。从证据的取得方式来看，被答辩人和凡成公司明显比较容易提供涉案房产的各种资料，但是其一直隐瞒不提供并制造多起诉讼案件，利用自己的证据优势想达到不可告人的目的，被答辩人在另案的一审中多次承认有与答辩人签署涉案房产的认购书，且其自称收到答辩人的房款30多万元，这些证据都在哪里，我方已提交了申请，请法庭责令对方提交相关房产买卖的资料和财务凭证。六、关于诉讼时效和重复诉讼的问题，本案被答辩人利用一个25年前的房屋买卖合同提起若干诉讼一直说答辩人欠房款，但被答辩人一直不提起追讨房款的诉讼，而是提起若干旁支诉讼，并且重复提起，甚至每次诉讼都不提供与购房相关的证据材料，根据民法总则第188条规定从权利受到损害之日起超过20年人民法院不予保护，且该20年的时间不适用中断、中止、延长的规定，现在被答辩人提起的诉讼都是发生在25年之前的事情，根据法律规定已经不受保护，所以被答辩人的行为已经严重干扰到答辩人的正常生活，法院是一个庄严、严肃、为民作主的地方，肯定不是为被答辩人戏弄老百姓的地方，还请法院考虑如何息诉，还老百姓一个清静想一个彻底的办法。七、根据合同法第97条规定合同解除后尚未履行的中止履行，已经履行的根据情况合同性质，当事人可以要求恢复原状提取其他补救措施并有权要求赔偿损失。答辩人已依约交付所有的房款，被答辩人也将房产交付给答辩人使用了25年，答辩人取得涉案房产是依据出卖人的交付而取得房产的占有，依法属于有权占有，并没有侵犯他人的权利，答辩人并不是基于租赁而取得，因此被答辩人要求答辩人支付租金和利息没有任何法律依据，且涉案房产合同已经基本履行完毕，只差办理房产证这一步，而办理房产证这一步是因为被答辩人与凡成公司之间的纠纷导致，是被答辩人的原因没有办理，所以是被答辩人有过错违约在先，法律谚语有云任何不得因为自己的错误而获得利益。被答辩人已经违约是无权要求答辩人承担租金更不用收利息的。综上所述，答辩人认为本案反诉原告主体不适格，且属于重复诉讼，现今出现两份截然相反的裁决也需要省高院裁决才能作为本案审理的依据，本案应当依法中止审理。被答辩人趁11261号错误判决还未被推翻的现在急于提起诉讼逼迫答辩人搬离涉案房产。答辩人一家一直居住在涉案房产，答辩人女儿还在涉案房屋所在区域读小学，如果因为这一错误判决让答辩人无家可归将会为社会增加很大的不稳定因素，被答辩人提起的若干诉讼已经严重干扰到答辩人的正常生活，法律是维护公正的武器，不是扰民的利器，还请法官维护法律的正确实施，维护社会交易的稳定。本院经审理认定事实如下:一、深业南方公司为位于深圳市××××路深发花园的开放商。1995年9月12日，深业南方公司向黄惠斌发出了《深发花园入伙资格证明》，载明“兹证明黄惠斌认购之深发花园12E单元，符合入伙资格，请核准给予办理入伙手续”。黄惠斌也签署了《深发花园业主公约》，并入住上述房产至今。二、2009年，深业南方公司曾针对涉案房产向深圳罗湖区人民法院起诉黄惠斌，请求黄惠斌停止侵害，立即退还非法占有的深业南方公司拥有的深发花园恒发阁12E的物业（价值人民币1038700元），黄惠斌按租赁指导租金标准支付入住以来的租金人民币28万元。黄惠斌反诉深业南方公司为黄惠斌办理深发花园恒发阁12E的房产证，并承担办理房产证所必须缴纳的各种费用，责令深业南方公司承担迟延为黄惠斌办理房产证违约金人民币332640元。深圳市罗湖区人民法院经审理认为，黄惠斌入住涉案房产是基于深业南方公司与黄惠斌曾存在的房屋买卖合同，并非原告的擅自侵占，因双方当事人的纠纷基于合同关系产生，深业南方公司未能证明合同关系已解除，亦未向深圳市罗湖区人民法院提请解除合同关系的诉请，因此，深业南方公司称黄惠斌侵占其房产的诉讼请求，依据不足，深圳市罗湖区人民法院不予支持。黄惠斌未能提供任何直接证据证明其已付清房款，亦未能举证证明与深业南方公司曾约定深业南方公司有代为办理房产证的责任，现要求深业南方公司为其代为办证并支付迟延办证违约金的诉讼请求依据不足。因此，驳回深业南方公司的诉讼请求和黄惠斌的反诉请求。该案上诉至深圳市中级人民法院后，深圳市中级人民法院经审理后驳回上诉，维持原判。三、2016年深业南方公司向深圳市福田区人民法院起诉黄惠斌，主张深业南方公司与黄惠斌之间关于深发花园恒发阁12E的买卖合同关系未成立。在该案中查明，黄惠斌出具了《商品房预购卡》，载明恒发阁12E价格人民币988680元，95折优惠价为人民币939546元，已交订金港币5万元整。深业南方公司庭审中陈述收到黄惠斌的购房款人民币313874.6元。但双方均未能出示书面的认购书或买卖合同。深圳市福田区人民法院经审理认定，虽无证据证明双方签订了书面的《房屋买卖合同》，但黄惠斌称其已支付购房款，而深业南方公司自认收到部分购房款，且深业南方公司已将涉案房产交付给黄惠斌使用，双方以实际行为方式履行了买卖合同，双方的买卖合同关系已成立。最终驳回深业南方公司的诉讼请求。该案上诉至深圳市中级人民法院，深圳市中级人民法院驳回了上诉，维持原判。四、2018年，深业南方公司起诉至深圳市罗湖区人民法院，主张解除其与黄惠斌之间关于涉案房产的买卖合同关系。一审法院认为，因深业南方公司与黄惠斌未签订书面买卖合同，视为双方对解除权没有约定。但黄惠斌已根据深业南方公司发出的《深发花园入伙资格证明》在1995年办理入住手续，至今居住已有二十多年。在此期间，虽深业南方公司认为黄惠斌未足额支付购房款，但一直未向黄惠斌主张解除双方之间的买卖合同关系，深业南方公司所享有的解除权已超过了法定的履行期限，因此，对深业南方公司主张解除双方之间关于深发花园恒发阁12E的买卖合同关系，一审法院不予支持。该案上诉至深圳市中级人民法院，中院认为，双方当事人未签订书面协议约定购房款支付时间，但深业南方公司早于1995年已将涉案房产交付黄惠斌，而黄惠斌至今尚未支付全部款项，经深业南方公司催告后在合理期限内亦未支付，且明确表示不予支付，其行为已构成违约。故认为深业南方公司诉求解除劳动合同并未超过法定期限，且黄惠斌不存在催告深业南方公司行使解除权的情形，对一审判决予以纠正，判决解除深业南方公司与黄惠斌之间的买卖合同关系。五、原告提交涉案房产深发花园恒发阁12E的不动产登记资料，证明被告深业南方公司与被告凡成公司就涉案物业约定分配至被告凡成公司名下。目前房产登记在被告深业南方公司名下。六、反诉原告提交深圳市罗湖区房屋租赁指导租金明细表，证明涉案物业自2017年至今的指导月租金为人民币5182元。本院认为，原告辩称被告深业南方公司反诉主体资格不适格的问题，根据原告与被告之间针对涉案房屋的其他纠纷案件已作出的多份生效判决，均认定原告与被告深业南方公司之间是合同的相对方。另外关于被告凡成公司与被告深业南方公司之间就涉案房屋的约定属于其内部约定，而根据物权公示原则，涉案房产登记在被告深业南方公司名下，故被告深业南方公司应当为适格主体。同时关于原告诉求被告深业南方公司为其办理房产证，根据原告与被告之间针对涉案房屋的其他纠纷案件已作出的生效判决，案号为（2018）粤03民终11261号，可以确认原告与被告深业南方公司双方房产买卖合同关系已经解除，故原告再行起诉被告深业南方公司办理房产证已无法律依据，对其诉讼请求本院予以驳回。反诉原告要求反诉被告返还房屋并支付房屋占有使用费及利息，因上述涉案房屋买卖合同关系已解除，故原告应当将涉案房屋归还被告深业南方公司。因原告未及时归还上述房屋，原告应当支付房屋占有使用费。因判令解除上述涉案房屋买卖合同判决生效日为2018年9月19日，故占有使用费的起算时间应以上述时间为准。关于反诉原告深业南方公司要求反诉被告按年利率6%计算利息，因双方买卖合同并未约定，故本院酌定利息按同期银行存款利率计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、反诉被告黄惠斌应当于本判决生效之日起七日内将位于深圳市罗湖区深南东路深发花园恒发阁12E房产返还反诉原告深业南方地产（集团）有限公司；二、反诉被告黄惠斌应当于本判决生效之日起七日内向反诉原告深业南方地产（集团）有限公司支付房屋占有使用费人民币77730元，并按同期银行存款利率支付利息（上述房屋占有使用费自2018年9月19日暂计至2019年12月19日止，之后占有使用费及利息计算至反诉被告黄惠斌实际搬离之日至）；三、驳回原告黄惠斌的全部诉讼请求；四、驳回反诉原告深业南方地产（集团）有限公司的其他诉讼请求。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4896元及保全费人民币5000元，由原告黄惠斌负担。反诉案件受理费人民币8186元，由反诉原告深业南方地产（集团）有限公司负担人民币7690元，反诉被告黄惠斌负担人民币496元，反诉原告深业南方地产（集团）有限公司已预交的人民币496元，由本院予以退回。反诉被告黄惠斌应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币496元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 张 颖 慧人民陪审员 李 丽 慧人民陪审员 蔡 秀 峰二〇一九年十二月三十日书 记 员 赵捷（兼）关天才