安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0523民初1779号 原告：谷翔，男，汉族，1982年10月23日出生，住江苏省南京市鼓楼区。 原告：季益娟，女，汉族，1982年10月3日出生，住江苏省南京市鼓楼区。 两原告共同委托诉讼代理人:庄光先，安徽吴楚律师事务所律师。 被告：安徽和县碧桂园房地产开发有限公司，住安徽省马鞍山市和县石杨镇石杨街道如方山路**，统一社会信用代码91340000641434201U。 法定代表人：张志佳，总经理。 委托诉讼代理人：管玲玲，该公司员工，女，汉族，1994年1月22日出生，，住江苏省建湖县 原告谷翔、季益娟诉被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案，依法适用普通程序，于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告谷翔、季益娟的共同委托诉讼代理人庄光先和被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人管玲玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告谷翔、季益娟向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告履行《商品房买卖合同》，并将位于和县的合格住房交付原告；二、对原告提出房屋需要维修、更换（主要体现在：1.车库暗沟的整改，2.车库内墙面开裂，3.车库顶外面的维修，顶外面起沙。4.顶外面的栏杆都是腐烂的。5.房屋的门窗有部分损坏需要维修更换。6.房屋内部的部分墙面开裂。7.其他根据与物业公司签的整改单内容）之处进行维修、更换至合格，并承担费用；三、被告承担逾期交房的违约金837224元（366.4元／日，按已付款1221250元的日万分之三计算，自2011年7月31日起算至2017年11月5日止，共2285天）；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年4月10日，原被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告在被告处认购联体住宅楼，位于和县联体住宅，建筑面积221.97平方米，总价1221250元，交楼日期2011年7月30日。合同生效后，原告按合同约定付款。被告没有按合同约定的期限交付符合合同约定的合格房屋，原告多次催促，被告始终拖延，并以多种方式要求原告交纳物业费用。2017年11月5日在迫不得已的情况下在被告处开出购房发票，交纳物业费，当天，被告又安排物业公司与原告办理了一份《工程整改通知单及工程量草签单》，对原告提出和双方核对的房屋多处问题进行记录，同意尽快进行维修和更换，保证合格，双方办理交房。此后，原告没有得到任何信息，并多次催促，被告一直不予处理，也不通知原告如何处理，至今已一年多时间。原告也曾到现场查看，发现问题仍然存在，并已经形成多处安全隐患。因此，原告认为被告无视《商品房买卖合同》的约定，不能交付合格且安全的商品房，长期拖延不予处理，其行为明显违约，已造成原告长期不能使用该房屋，损失巨大。所以，在双方无法协商处理的情况下，原告只得寻求法律的救济，依据《民事诉讼法》第119条规定提起诉讼，请依法判决并支持原告的请求。 被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司辩称：一、对于原告的诉请第一、二项，我方已经完成了对房屋的维修，且已经交付了符合合同约定交付条件的房屋给原告。请求驳回原告第三、四项诉请。 原告谷翔、季益娟为证明其主张提供的证据有：证据一、原告的身份证复印件一份，证明：原告的主体资格。证据二、认购书一份，证明：两原告在被告处购买案涉房产的事实。房价总计是1221250元。交楼日期是2011年7月30日。证据三、票据，证明：原告已经付清购房款和相关购房的费用。证据四、商品房买卖合同一份，证明：1、2010年4月10日原告与被告签订商品房买卖合同。合同约定被告交房时间是2011年7月30日，且为合格的房屋。2、被告逾期交房的违约责任，按照已付款的日万分之三计算。证据五、收执书一份，证明：物业公司于2017年11月5日通知原告办理交房手续的事实。证据六、工程整改通知单及工程量草签单一份，证明：物业公司通知交房当天，经原告与物业公司人员现场对房屋进行检验，发现该房屋有13处质量等问题。原告当天在物业公司的安排下将房屋的钥匙又交给了物业公司，安排维修整改。证据七、照片11张，证明：1、被告对原告购买的房屋车库长期堆放杂物和垃圾的事实，照片上有房号。2、被告在原告的车库内设计了暗沟，影响原告房屋使用的事实和房屋存在质量问题的现状。证据八、律师意见书一份和邮政快递单一份、查收信息一份，证明：2018年9月29日，原告通过代理人向被告发出律师意见书，要求被告尽快对原告购买的房屋的问题进行整改的事实。 被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司质证认为：证据一无异议，证据二、三无异议，证据四我方认为被告提供的商品房买卖合同不完整，且为复印件，对于其真实性不予认可。证据五对真实性无异议，但是与证明目的无关联性。证据六无异议，证据七无法证明是该商品房的具体情况，与商品房无关联，不予认可。证据八中的律师意见书与本案无关联性，且无法显示该意见书被我公司签收。上面显示的是他人收，不是我公司收。 被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司举证：证据一、该商品房所属的苑区凤栖三山苑竣工验收备案表一份，证明：该商品房于2011年7月30日完成竣工备案，符合商品房买卖合同第八条约定的该商品房经验收合格的交付条件。证据二、原告收楼资料一组，证明：原告已与被告办理该商品房的交接手续，被告已经将该商品房交付给原告。证据二第一页入住登记表是真实的，若原告对真实性有异议，可以申请鉴定。收楼通知书我方已经载明该房屋已经于2011年7月30日达到交付条件。该收楼通知书派发时间是2016年10月7日是由于原告未按商品房买卖合同补充协议第十四条约定自行到出卖方销售中心联系并办理交接房使用手续，我方进行了催告，且该收楼通知书已经经原告签字确认。物业资料移交书上面有双方签字盖章，可以证明该商品房交付的事实，钥匙托管承诺书是真实的，在该房屋已经交付原告的情况下，我方应对原告提出的房屋瑕疵进行维修，物业已经交付房屋，因此双方签订了钥匙托管承诺。证据三、宗地图一份，证明：竣工验收备案表中的组团四B是如山湖城凤栖三山苑。如对真实性有异议，可申请鉴定。 原告谷翔、季益娟质证：证据一真实性、合法性无异议，但是该竣工验收备案表所涉的竣工名称是碧桂园如山湖城组团四B无法与本案原告购买的房屋有关联。该工程经过竣工验收，但是不能否定案涉房产存在的质量等问题。证据二中的入住登记表，根据与原告方的确认，被告没有与原告办理入住登记表，而是由物业公司与原告对房屋进行了检验和查看，并没有办理入住手续。该入住表的时间是2017年11月5日。收楼通知书三性都有异议，被告没有向原告发收楼通知书，从该收楼通知书的内容看，通知交房的时间是2011年7月30日，但是下面落款处打印的派发时间是2016年10月7日，从时间上显然是矛盾的。收楼通知书是虚假的。三、费用确认表三性有异议，原告已经按照商品房买卖合同约定和相关规定缴纳了应当承担的费用。四、物业及资料移交书三性和被告的证明目的有异议。该份证据只是物业公司要求原告缴纳物业费用准备将房屋的钥匙交给原告，但是在交接的当天2017年11月5日房屋存在质量问题的情况下，又将钥匙已经收回。应交其他款项的明细三性有异议，同时说明该证据无法证明被告是于2011年7月30日将房屋交给原告的事实。六、钥匙托管承诺书三性无异议，但是无法达到被告的证明目的。在2017年11月5日物业公司与原告办理检验房屋和交钥匙时，发现房屋存在质量问题并收回钥匙，物业公司需要一个钥匙返还的手续才以自己单方面制作的格式的钥匙托管承诺书与原告办理手续，事实是物业公司与原告之间关于钥匙交与退的问题，不能证明已经交房。七、打印的物业费用的单据三性无异议，但是不能证明被告已经交房的事实。因为被告一直以缴纳物业费为由拒绝向原告交纳房屋，一直到2017年11月5日在被告的强迫下不得已缴纳了29994元，但是该费用与交房无关。 本院对原、被告提供的证据组织了当事人证据交换及质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并佐证在卷，对双方有争议的证据，本院将结合查明的事实进一步予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下： 2010年4月10日出卖人安徽和县碧桂园房地产开发有限公司与买受人谷翔、季益娟签订一份《商品房买卖合同》（合同编号ＨＸ10001650），合同约定，买受人购买安徽和县碧桂园房地产开发有限公司开发的和县房，建筑面积为221.97平方米，房价为1221250元。付款方式为银行按揭分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为壹佰贰拾贰万壹仟贰佰伍拾元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房房价款的40.23%给出卖人，即肆拾玖万壹仟贰佰伍拾元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（3）买受人必须在2010年05月10日前，付该商品房总房价款的59.77%给出卖人，即柒拾叁万元整。合同第八条交付期限：出卖人应当在2011年7月30日前向买受人交付经验收合格的商品房。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三（该比率不小于第（1）项的比率）的违约金。谷翔、季益娟已交清了购房款1221250元。 安徽和县碧桂园房地产开发有限公司出具一份派发日期为2016月10月7日的《收楼通知书》，内容主要有：谷翔、季益娟于2010年4月10日向安徽和县碧桂园房地产开发有限公司购买安徽省和县碧桂园如山湖城凤栖三山苑第六街32幢2号商品房，该商品房已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件，可于2011年7月30日交付。 2017年11月5日《工程整改通知单及工程量草签单》，载明的报修内容：五金未装；马桶缺失（一楼至二楼卫生马桶缺3个）；一楼至二楼墙面、色差全部刷满漆；二楼主卧室卫生淋浴门破损要安装；二楼上楼梯卫生间墙砖脱落要更换；二楼卫生间扣板要全部更换；入户门要刷漆；大门锁要更换；入户门门条要更换；厨房后门台阶砖要更换；入户门台阶砖要更换；车库上方铁栅栏破损要更换；车库内地面、墙面渗水严重，要修理；电不亮；一楼楼梯间台阶尺寸误差2.5cm；屋面沿口渗水、破损、涂料脱落。 2019年6月28日本院对涉案房屋现场进行了查看并制作了《现场勘验笔录》，内容有：1、二层平台栏杆有3根锈蚀断裂，原告要求将栏杆全部更换，被告只更换断裂栏杆；2、车库三面墙根有明沟，原告要求按照设计图纸恢复原状，被告要求查看设计图纸或有无变更设计的协议约定；3、露台地面不平整，四面没有排水沟。 本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。安徽和县碧桂园房地产开发有限公司与谷翔、季益娟签订的《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应完全履行。合同第八条约定“出卖人应当在2011年7月30日前向买受人交付经验收合格的商品房”，安徽和县碧桂园房地产开发有限公司提供的《收楼通知书》，其上载明的派发日期为派发日期为2016月10月7日，也就是说2016月10月7日才通知谷翔、季益娟收房。而从谷翔、季益娟提供的2017年11月5日《工程整改通知单及工程量草签单》来看，至2017年11月5日涉案商品房还存在诸多问题，直接影响居住使用。可以认定至2017年11月5日该房不符合交付条件。安徽和县碧桂园房地产开发有限公司逾期交房时间自2011年7月31日起算至2017年11月5日止，应为2289天，原告主张是2285天，是其自认行为，符合法律规定，本院予以支持。合同约定买受人要求合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金。结合查明的房价款1221250元，故逾期交房的违约金应为837166.88元（1221250元×0.0003×2285）。谷翔、季益娟已经办理了收房手续，其后将钥匙交回，只是为了维修之需，其提出由被告将位于和县的合格住房交付原告的诉讼请求，本院不予支持。对其主张的维修项目，2019年6月28日本院对涉案房屋现场进行了现场勘验，只有三方面问题需要维修，双方为维修不能达成一致意见，谷翔、季益娟不提供维修方案亦未申请鉴定，应承担举证不能的后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起三日内支付原告谷翔、季益娟逾期交房违约金837166.88元； 二、驳回原告谷翔、季益娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12172元，由原告谷翔、季益娟负担40元，被告安徽和县碧桂园房地产开发有限公司负担12132元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  欧大才 人民陪审员  郑梦苏 人民陪审员  李 跃 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  孙亚军 附：本案援引的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。