福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽01执异104号 案外人：林子晖，男，汉族，1992年1月14日出生，住福州市晋安区。 申请执行人：中国光大银行股份有限公司福州分行，住所地福州市鼓楼区水部街道五一北路153号（原五一北路东侧）正祥中心1#楼，统一社会信用代码91350000858145710H。 负责人：高名安。 委托诉讼代理人：张志勇、柯一红，福建知信衡律师事务所律师。 被执行人：福州兴广恒玻璃有限公司，住所地福州市晋安区鳝鼓路9号楼。 法定代表人：赵海深。 被执行人：林诚，男，汉族，1978年12月26日出生，住福州市台江区。 被执行人：邓玮玮，女，汉族，1980年11月7日出生，住福州市鼓楼区。 本院在执行中国光大银行股份有限公司福州分行（以下简称光大银行福州分行）与福州兴广恒玻璃有限公司（以下简称兴广恒公司）、林诚、邓玮玮金融借款合同纠纷一案中，案外人林子晖向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年2月26日、5月27日举行了听证，案外人林子晖、申请执行人的委托诉讼代理人张志勇参加听证，现已审查终结。 案外人林子晖称，2012年9月，其与邓玮玮、翁加兴签订了租赁合同，承租邓玮玮、翁加兴所有的位于福州市鼓楼区××西环××花园××区××＃、××＃、××＃楼××店面、××01店面等，承租面积约3000平方米，租期10年。2015年8月14日因邓玮玮、林诚向林祝凤借款2240万元逾期未还，在巨大的诉讼及还债压力下，向案外人表示愿意变更租期为20年，但要求海通壹号将剩余的租期208个月的租金一次性支付。经过多次协商，双方考虑到提前支付租金给案外人造成的巨额利息损失，最终于2015年9月18日达成补充协议，同意将租期延长为20年，租金由按月支付变更成提前一次性支付，将按原租赁合同计算的208个月总租金5206.68万元折现成2240万元并一次性支付，即每月租金为107700元，由林子晖代替业主邓玮玮、翁加兴直接支付给林祝凤。协议签订后，林子晖已按协议约定一次性支付20年租金。2015年9月18日的《补充协议》属于合同变更协议，不是一份新的独立租赁合同，与2012年9月租赁合同构成一份完整的、不可分割的租赁合同整体。光大银行福州分行系隔壁邻居，明知林子晖承租涉案房产，在抵押时本应当面告知并要求面签抵押告知书却故意不作为，应自行承担相关法律后果。林子晖在签订补充协议、提前支付租金时对涉案房产的抵押毫不知情，且相关行为完全符合法律规定，符合资金运用常规常理，没有任何过错，其租赁权应受保护。综上，请求法院：1、依法确认林子晖与翁加兴、邓玮玮签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，且其对租赁房屋的承租权依法可以对抗租赁房屋新买受人（新产权人）。2、依法确认林子晖在租赁期内（2013年1月1日到2033年1月1日）无须向福州市鼓楼区××西环××花园××区××＃、××＃、××＃楼连接体1层02店面的买受人支付租金。3、要求法院带租评估和拍卖，确认其享有优先购买权。 申请执行人光大银行福州分行辩称，因被执行人兴广恒公司、林诚、邓玮玮未履行人民法院生效民事判决确定的金钱给付义务，人民法院有权拍卖被执行人名下案涉房产用以清偿债务。申请执行人光大银行福州分行对案涉房产享有经判决确认的抵押权，被执行人邓玮玮在抵押权设立后，签订20年租期的《补充协议》，该租赁权利不得对抗申请执行人光大银行福州分行在先享有的抵押权。被执行人邓玮玮与林子晖签订确认租赁关系的《补充协议》与《协议书》对新的受让人也不具有约束力。林子晖作为承租人已明确表示放弃承租优先权，并承诺配合申请执行人实现抵押权，在处置抵押物时及时终止租赁关系。林子晖主张依据《补充协议》、《协议书》的约定，其享有受法律保护的20年租赁权且无需支付租金的说法不能成立。林子晖向案外人林祝凤转账2240万元不应当被认定为租金。即使林子晖一次性支付租金2240万元属于事实，但该价格远低于按月支付租金的价格，属于以不合理的低价承租，其承租权也不能得到保护。即使林子晖对案涉房产享有足以受保护的承租权，也应当以林子晖与被执行人邓玮玮、案外人翁加兴于2012年9月3日签订的《房屋租赁合同》为准，即租赁期限为10年（自2013年1月1日起至2023年1月1日止），林子晖也必须按月支付租金。 本院查明，光大银行福州分行与兴广恒公司、林诚、邓玮玮金融借款合同纠纷一案，本院作出（2016）闽01民初821号民事判决，判令被告兴广恒公司偿还原告光大银行福州分行借款本金19439755.19元及利息、借款本金3500万元及利息、律师代理费68900元等；原告有权以被告邓玮玮提供的本案抵押物，即位于福建省福州市××五凤街道××花园××区××＃、××＃、××＃楼××店面、××仓库××、××仓库××、××办公室的房产〔权证号：榕房权证Ｒ字第××号、榕鼓国用（2012）第00142305840号〕拍卖、变卖所得价款，就上述债权在担保范围内优先受偿；被告林诚、邓玮玮对上述债务承担连带清偿责任。由于被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行。 本案诉讼过程中，本院于2016年11月25日轮侯查封上述抵押房产，进入执行程序后，上述保全查封措施自动转为执行过程中的查封措施。后经商请，首封法院福州市鼓楼区人民法院于2018年6月22日将上述抵押房产处置权移交本院。本院于2018年12月28日作出（2018）闽01执恢48号之一执行裁定，裁定拍卖（变卖）上述抵押房产。 又查明，光大银行福州分行于2015年7月17日就上述抵押房产在福州市房屋登记中心办理了抵押登记（他项权证号：榕房他证ＦＺ字第××号）。光大银行福州分行提交的林子晖（乙方）与邓玮玮、翁加兴（甲方）于2012年9月3日签订的《房屋租赁合同》载明，甲乙双方约定邓玮玮、翁加兴将坐落于福州市鼓楼区××西环××花园××区××＃、××＃、××＃楼××店面、××01店面等不包括光大银行已承租房屋部分及安装电梯部分（约3000平方米）出租给林子晖，租期10年，自2013年1月1日起至2023年1月1日止，自2013年1月1日起承担租金，每月租金为人民币45万元整，自2015年1月1日起，租金每年递增5%。 再查明，林子晖（乙方）提交的与邓玮玮、翁加兴（甲方）于2012年9月3日签订的《房屋租赁合同》载明，甲乙双方约定邓玮玮、翁加兴将坐落于福州市鼓楼区××西环××花园××区××＃、××＃、××＃楼××店面、××01店面等不包括光大银行已承租房屋部分及安装电梯部分（约3000平方米）出租给林子晖，租期10年，自2013年1月1日起至2023年1月1日止，自2013年1月1日起承担租金，每月租金为人民币18万元整，自2015年1月1日起，租金每年递增5%。2013年2月1日起至2015年1月每月通过银行转账缴交每月租金18万元，2015年2月至2015年8月缴交每月租金18.9万元。 林子晖（乙方）提交的与邓玮玮、翁加兴（甲方）于2015年9月18日签订的《补充协议》载明，甲乙双方于2012年9月3日签订了租赁合同，鉴于甲方急于清偿对外担保债务并了结法律诉讼，达成补充协议，将租赁期限由10年变更20年，即从2013年1月1日至2033年1月1日，2023年每月租金为266000元，本补充协议是上述《租赁合同》的有效组成部分，与《租赁合同》具有同等法律效力。 林子晖（乙方）提交的与林诚、邓玮玮、翁加兴（甲方）及林祝凤（丙方）于2015年9月18日签订的《协议书》载明，鉴于丙方林祝凤对福建万好实业有限公司、林诚、翁加兴提起诉讼，甲乙签订的房屋租赁合同及之后签订的补充协议，邓玮玮同意以上述房租收入代为其夫林诚履行上述担保义务，各方达成协议，考虑到资金的时间价值，林子晖提前一次性付清2015年9月至2033年12月的全部租金总金额2240万元，直接支付给丙方林祝凤账户，作为林诚、翁加兴为福建万好实业有限公司代偿期结欠丙方的全部借款本金及利息，今后如果房东易主，确保租期内乙方的房屋承租权及使用权不受影响，否则乙方同意按租赁合同及其补充协议约定的相应月份的租金赔偿乙方损失。2015年9月21日，林子晖向林祝凤转账2240万元。 另查明，福州市鼓楼区市场监督局出具的《内资企业登记情况表》载明，福州市鼓楼区海通壹号梅峰酒店为个人独资企业，投资人为林子晖，成立于2012年12月24日，住所地为福州市鼓楼区××西环××花园××区××＃、××＃、××＃楼××店面、××01店面。 本院认为，案外人林子晖与邓玮玮、翁加兴于2012年9月3日签订的《房屋租赁合同》，在光大银行××抵押登记及本院××前已经依法××涉案抵押房产××其个人××企业福州市鼓楼区海通壹号梅峰酒店，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，本院对其享有的租期至2023年1月1日止的租赁权予以支持。至于林子晖主张在涉案房产设定抵押后与邓玮玮、翁加兴签订的《补充协议》，延长租期至2033年1月1日止等，根据《中华人民共和国物权法》第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，无论该部分租赁关系成立与否均不足以对抗申请执行人的抵押权。另，案外人林子晖与林诚、邓玮玮、翁加兴及林祝凤间达成三方《协议书》并提前支付租金，系当事人间真实意思表示并已完成支付，本院对支付至2023年1月1日止的租金予以保护。之外的金钱债务，林子晖可依据该三方协议另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下： 一、中止对位于福州市鼓楼区××西环××花园××区××＃、××＃、××＃楼连接体1层02店面不负担租赁权（租期至2023年1月1日止）予以变价的执行。 二、驳回案外人林子晖的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  石文玉 审判员  林 辉 审判员  严丽仙 二〇一九年十二月二十日 书记员  侯珊珊 附：本案相关法律条文 中华人民共和国民事诉讼法 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。