贵州省贵阳市中级人民法院行 政 判 决 书(2019)黔01行初673号原告杜家云，男，汉族，1964年1月27日出生，住贵州省贵阳市南明区。委托代理人周涛，北京诚略律师事务所律师。执业证号：11101200910117539。委托代理人陈晨，北京诚略律师事务所律师。执业证号：11101201711453282。被告贵阳市南明区人民政府，住所地贵州省贵阳市南明区箭道街**。法定代表人黄成虹，代区长。委托代理人章根香，国浩律师（贵阳）事务所律师。执业证号：15201198010484959。委托代理人唐洪。原告杜家云不服被告贵阳市南明区人民政府（以下简称“南明区政府”）城乡建设行政管理行政补偿一案，于2019年7月24日向本院提起行政诉讼。本院于2019年7月25日立案后，于法定期限内向被告南明区政府送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭于2019年10月16日公开开庭审理了本案。原告杜家云及其委托代理人周涛，被告南明区政府的委托代理人章根香、唐洪及其行政机关负责人委托代为出庭的工作人员邹才文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年3月29日，被告南明区政府作出南府发［2019］71号《贵阳市南明区人民政府房屋征收补偿决定》，对原告杜家云位于贵阳市南明区㎡的房屋进行征收补偿。被告在上述征收补偿决定中提供货币补偿及产权调换两种补偿方式供原告选择。原告杜家云诉称:原告在贵阳市南明区，因相关项目建设需要，原告的上述房屋被纳入征收范围。由于与征收部门未达成补偿安置协议，被告于2019年内3月29日作出南府发［2019］71号《房屋征收补偿决定》，并于2019年7月17日送达给原告。补偿决定确定了对原告上述房屋的补偿方式和补偿标准。被告作出的《房屋征收补偿决定》违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规的规定，侵犯了原告的合法权益。原告依据《中华人民共和国行政诉讼法》及相关司法解释，依法起诉，诉请：一、撤销被告南明区政府作出的南府发［2019］71《房屋征收补偿决定》；二、本案的诉讼费用由被告负担。原告杜家云向本院提交了以下证据：第一组证据：《房屋征收补偿决定》；第二组证据：房屋所有权证、国有土地使用权证；；第三组证据：原告案涉房屋现场照片、被告产权调换房屋的现场照片；第四组证据：（非住宅）房屋征收货币补偿协议；第五组证据：祥源馨月港项目的商铺负一层户型图及价格测算单、花果园E1区购物中心二期424号商铺项目单和案涉房屋价格测算比较明细；第六组证据：最高人民法院2014年8月29日公布的征收拆迁十大案例中的第2、4、5典型案例、山东省人民法院保护产权行政审判典型案例；第七组证据：2017年人民大道红线范围内住宅及非住宅征收补偿公示表。以上证据证明原告对案涉房屋享有合法财产权益，该房屋属于开放式的沿街商铺，被告提供的产权调换房屋属于封闭式安置小区的裙楼，其市场价值和商业价值与原告的案涉房屋价值相差巨大。同属于人民大道沿线改造范围的类似房屋拆迁基准价格高于案涉房屋。最高人民法院发布的征收拆迁典型案例明确被征收房屋的补偿应参照就近地区新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后的生产条件、生活质量不降低为标准。对不依法选择评估公司，未依法送达评估报告等程序违法的补偿决定应依法撤销。被告南明区政府辩称:在选择评估机构的调查表的发放中，调查表显示百分之五十的被征收户选择了本案中的评估机构，评估机构的选择并不能作为征收违法的前提条件，选择评估机构并没有违背程序规定。征收补偿决定并没有剥夺原告的安置房选择权。被答辩人作出的《房屋征收补偿决定》程序合法、事实清楚，请求驳回原告的诉讼请求。被告南明区政府向本院提交了以下证据：第一组证据：1.《南明区人民政府关于贵州文化广场（河滨剧场）项目房屋征收的决定》、《南明区人民政府关于贵州文化广场（河滨剧场）项目房屋征收公告》及公示照片。该组证据证明被告已经依法作出房屋征收决定并予以公告。第二组证据：《房屋征收补偿决定》，证明补偿方式符合法律规定，提供了房屋产权调换和货币补偿两种补偿方式供被征收人选择。第三组证据：房屋征收补偿决定公示照片及送达回证，证明补偿决定已送达并公告。第四组证据：《贵州文化广场（河滨剧场）项目国有土地上房屋征收补偿方案》，证明房屋征收补偿方案就搬迁费、临时安置费用数额等提供了计算依据。第五组证据：贵州文化广场（河滨剧场）项目协商记录，证明被告就征收补偿事项与被征收人进行了协商。第六组证据：《房地产征收评估分户结果报告》及送达回证，证明被告作出补偿决定前对被征收住宅房屋价值依法进行了房地产评估。第七组证据：产权调换房户型图及产权调换房评估报告，被告提供了产权调换房的地点、面积等基本情况。第八组证据：征收补偿决定资金专户，证明被告备有足额房屋补偿资金和搬迁、临时安置费用等资金。第九组证据：1.社区工作人员工作证；2.房屋产权证明及测绘表；3.户籍资料。该组证据证明参与送达及协商见证的社区工作人员身份信息资料，及被告已核实房屋基础信息及该户户籍信息。第十组证据：贵州文化广场（河滨剧场）项目选择评估机构公告、选择评估机构延期通知、评估机构选择结果公示文件、现场公式照片、评估机构选择情况汇总表及民意调查表，证明本项目已开展评估机构的选择工作，且有超过半数以上被征收人协商选定双鉴评估公司作为本项目评估机构。经庭审质证，原告对被告提交的证据质证意见如下：针对被告提交的证据一的三性均无异议。针对证据二的关联性没有异议，在补偿决定中具体的评估价格是低于市场价格的，对于装饰装修的价格也没有进行测量，其价格不能以单方的补偿标准进行补偿，应当计算停产停业的损失。对第三组证据的真实性无异议，但是合法性有异议，公示张贴的地方和送达均不能证实其合法性。由于补偿方案远低于市场价格，补助方案未计入补偿依据，故补偿方案不能作为本案的补偿依据。针对证据五，原告仅认可一份协商记录，在签约期限截止时间没有再进行协商。针对证据六，分户评估报告实地查勘期、估价作业期和委托日期前后颠倒，报告也没有实行比较法进行评估，送达回执中没有原告的签字。针对证据七，原告没有收到评估报告，对其合法性、真实性、关联性均不认可。针对证据八，原告认为不能看出对被征收人的房屋进行过补偿。针对证据九，原告对其关联性、合法性不予认可。针对证据十，认可合并审理的其他案件原告代理人对该组证据的质证意见。另，原告认为该组证据不能证明其形成于行政行为过程中，均应视为没有提交，不能作为本案认定事实的依据。该组证据无原件，提交的公告公示照片无原始载体，且显示的形成时间存疑，真实性不予认可。民意调查表的被征收人签字涉嫌虚假，且原告等人均未见过选择评估机构的相关公告、汇总表和民意调查表，该组证据是被告为了应诉而后补的。民意调查表和评估机构选择情况汇总表并未体现参与调查的原告的选择，提供选择的评估机构中也只有深圳的公司具有一级评估资质。评估机构选择情况汇总表仅提供了极少部分被征收人选择的民意调查表且真实性无法保证。被告提供的评估机构选择公告中最早时间是2017年8月28日，早于征收决定的作出时间，应先做出征收决定再选定评估机构，故被告对评估机构的选择违反法定程序，不具合法性。被告对原告提交的证据质证意见如下：针对第一、二、三组证据的三性均无异议，但第二组证据不能证明被告侵害了原告的合法权益。第四组证据与本案没有关系，两个项目的土地价值不一样。第五组证据中评估单价只能是类似的被拆房屋的价值，并非评估公告之日起的该地块商品房的价值。针对第六组证据，最高人民法院的判决仅可以参照，评估的单价是指类似被拆房屋的单价。本院对上述证据作如下认定：原告提交的第一、二、三组证据、被告提交的全部证据符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院予以确认。原告提交的第四、五、六、七组证据与本案没有关联性，不予确认。对于上述证据的证明目的需结合案件相关事实证据分析认定。经审理查明：2017年12月11日，南明区政府作出南府发（2017）30号《南明区人民政府关于贵州文化广场（河滨剧场）项目房屋征收的决定》，决定对贵州文化广场（河滨剧场）项目规划红线范围内国有土地上房屋进行征收。同日，南明区政府下发南府发（2017）31号《南明区人民政府关于贵州文化广场（河滨剧场）项目房屋征收公告》，告知被征收人征收依据、征收范围、征收部门、征收实施单位、征收补偿方案等内容。原告杜家云所有的房屋位于贵阳市南明区，在贵州文化广场（河滨剧场）项目规划红线范围内。该房屋规划用途为商业，建筑面积161.99㎡。征收决定作出后，被告多次就房屋征收补偿事宜与原告进行协商未果。贵州双鉴房地产评估顾问有限公司接受南明区房屋征收管理局委托，对被征收人杜家云位于贵阳市南明区房屋，以2017年12月11日为估价时点的房地产征收补偿价值进行了评估，于2017年12月19日出具了《房地产征收估价分户结果报告》，估价结果显示：“经过实地查勘和市场调查，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》和相关法律规定，选用科学合理的评估方法进行评定、估算，确定被委托评估的物业在2017年12月11日房地产评估总价为11674105元，建筑面积161.99平方米，评估单价72073元／平方米”。产权调换安置房的评估价格为75374元／平方米。2019年3月29日，南明区政府依据《贵州文化广场（河滨剧场）项目国有土地上房屋征收补偿方案》和贵州双鉴房地产评估顾问有限公司出具《房地产征收估价分户结果报告》作出南府发［2019］71号《房屋征收补偿决定》，该决定载明：一、房屋产权调换：（一）由房屋征收部门提供南明区文化路贵州文化广场（河滨剧场）安置房负1-7号57.76㎡、负1-8号43.47㎡、负1-9号64.32㎡，、建筑面积共166.55平方米现房商业门面三间，与一套，与被征收人建筑面积161.99平方米商业门面进行产权调换。根据评估机构出具的评估报告，被征收人需补房屋征收部门产权调换差价款：165.55㎡×75374元／㎡-161.99㎡×72073元／㎡＝803060.43元（捌拾万叁仟零陆拾元肆角叁分）。被征收人补清该房屋产权调换差价款后产权调换房产权归被征收人所有；若被征收人无力补清该差价款，则被征收人享有产权调换房中应安置建筑面积产权，超安置建筑面积的产权由征收部门处置，被征收人按照相关规定交纳租金租住，待被征收人有经济能力并自愿补清差价款后，享有产权调换房产权。另房屋征收部门需补被征收人搬迁费：161.99㎡×20元／㎡·次2次＝6479.60元（陆仟肆佰柒拾玖元陆角整）。（二）由于产权调换房屋为现房，征收部门不再提供周转过渡房。按照《贵州文化广场（河滨剧场）项目国有土地房屋征收补偿方案》的规定向被征收人发放临时安置费：161.99㎡×20元／㎡·月×3月＝9719.40元（玖仟柒佰壹拾玖元肆角整）。二、货币补偿：（一）房屋货币补偿款：161.99㎡×72073元／㎡＝11675105.27元（壹仟壹佰陆拾柒万伍仟壹佰零伍元贰角柒分）;（二）搬迁费：161.99㎡×20元／㎡·次×1次＝3239.80元（叁仟贰佰叁拾玖元捌角整）；（三）临时安置费：161.99㎡×20元／㎡·月×3个月＝9719.40元（玖仟柒佰壹拾玖元肆角整）；（四）征收部门应货币补偿被征收人金额共计：人民币11688064.47元（壹仟壹佰陆拾捌万捌仟零陆拾肆元肆角柒分）。以上两种补偿方式被征收人只能选择其中一种方式。涉及被征收房屋室内装修补偿费，将根据《贵州文化广场（河滨剧场）项目国有土地房屋征收补偿方案》的相关标准据实计算进行补偿。涉及被征收房屋的停产停业损失补偿费，由于被征收房屋为出租经营，已对实际经营户进行了补偿。三、根据《贵州文化广场（河滨剧场）项目国有土地房屋征收补偿方案》的规定，被征收人在签约期限（2017年12月23日至2018年3月26日）内未签约，所以被征收人不能获得《贵州文化广场（河滨剧场）项目国有土地房屋征收补偿方案》规定的各项奖励及补助费用。四、被征收人应在本《补偿决定》送达之日起15日内搬迁完毕，腾空房屋交予房屋征收部门。上述补偿决定告知了被征收人不服该补偿决定的救济途径。被告南明区政府将上述补偿决定送达原告并进行了张贴公告。原告认为案涉《房屋征收补偿决定》的补偿标准过低，损害其合法权益，遂诉至法院，诉请如前所述。另，被告南明区政府向本院提交中国农业银行对账单，证明其对原告的补偿资金足额到位。本院认为，本案的争议焦点为案涉《房地产征收估价分户结果报告》是否能作为被告依法作出补偿决定的依据，案涉征收补偿决定是否合法。关于原告主张评估机构选择不合法的问题，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第二条“原告或者第三人提出其在行政程序中没有提出的反驳理由或者证据的，经人民法院准许，被告可以在第一审程序中补充相应的证据。”的规定，被告在征收程序中向原告送达《房地产征收估价分户结果报告》，原告没有提出反驳的理由或证据，在本案庭审中原告对评估机构的选择提出质疑，为了进一步查明事实，被告向本院提交补充其选择评估机构程序的相关资料，并无不当。根据《贵州省国有土地上房屋征收评估机构选定办法》及贵州省住房和城乡建设厅黔建房通（2015）386号文件的相关规定，被告对贵州文化广场（河滨剧场）项目符合资质的评估机构向被征收人发放民意调查表进行选择，对选择情况进行了汇总，并对评估机构选择结果进行公示，被告对案涉征收项目的评估机构选择符合法律规定，程序合法。关于原告主张被告作出的补偿决定时分户评估报告的实地查勘期早于估价作业期，且评估报告超过有效期的问题。本院认为，案涉项目的多数被征收人选择确定了评估机构，评估机构在作业前先行进行实地查勘收集评估所需资料，应视作是对评估估价的前期准备。评估报告的估价时点为2017年12月11日，即征收决定作出之日，评估报告于2017年12月19日出具，房屋征收补偿决定作出的时间为2019年3月29日，虽然时间超出有效期限，但是和报告有效期涵盖的时段属于同一估价时点，对案涉房屋的价值不会产生实质影响。关于原告主张案涉《房地产征收估价分户结果报告》的评估价格过低的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”的规定，对被征收的房屋价格应按照被征收房屋的类似房地产在同一价值时点进行评估，原告并未提交同一时点其被征收房屋类似的房地产市场价格明显高于评估单价的依据，故对原告认为案涉《房地产征收估价分户结果报告》的评估价格过低的主张，本院不予采信。关于原告主张案涉征收补偿决定未对室内装修进行评估的问题，评估机构在没有进入案涉房屋就室内装修进行有效勘察、评估的情况下无法得出准确的室内装修补偿金额。虽被告在征收补偿决定中没有明确具体室内装修补偿金额，但其在征收补偿决定中已经明确载明“涉及被征收房屋室内装修补偿费，将根据实际测量结果按照《贵州文化广场（河滨剧场）项目国有土地上房屋征收补偿方案》的相关标准据实计算进行补偿”，被告所作征收补偿决定并未否定原告获得室内装修补偿的权利，只是该部分金额需被征收人配合进行实体勘测后方能计算并支付，故此规定符合征收补偿工作中的实际情况，并无不当，双方可以另行进行据实计算补偿。另，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作……”之规定，南明区政府对贵州文化广场（河滨剧场）项目征收中，南明区政府就征收补偿事宜与原告进行协商，对未达成一致意见的，南明区政府有权依法作出补偿决定，系本案的适格被告。本案中南明区政府在征收补偿决定作出前，就案涉项目评估机构的选择进行了公告公示，委托贵州双鉴房地产评估顾问有限公司对被征收房屋进行了评估，并向被征收人提供了用于产权调换房屋的地点、面积、户型等资料以供选择，分户评估报告在补偿决定作出前亦合法送达了原告，即为原告选择补偿方式提供了必要的参考、计算依据。被告与原告就征收补偿事宜进行了多次协商未果。在此情况下，被告作出了南府发[2019]71号《房屋征收补偿决定》，在征收补偿款足额到位的情况下也提供了货币补偿与产权调换两种补偿方式供原告选择，被诉征收补偿决定送达原告并进行了公告，均符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七、二十、二十一、二十二条的相关规定。综上，原告的诉讼理由缺乏事实与法律依据，本院不予采信，对其诉讼请求亦不予支持，被告作出的被诉征收补偿决定事实清楚，程序合法。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。”之规定，判决如下：驳回原告杜家云的诉讼请求。案件受理费50元，由原告杜家云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 刘 静审判员 鲜友谊审判员 黄永福二〇一九年十二月三十日法官助理胡应萍书记员王钰槐