广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初13753号原告：吴昆，男，汉族，*年*月*日出生，住福建省政和县。委托诉讼代理人：曾学彬，广东纳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡一凡，广东纳信律师事务所律师。被告：珠海市和亿投资有限公司，住所地：珠海市南屏镇坪岚路****域****商铺，统一社会信用代码:914404006650018927。法定代表人：黄梦斯,董事长。委托诉讼代理人：林叔权，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓红，国信信扬律师事务所实习律师。被告：珠海经济特区南屏企业集团公司，住，住所地：珠海市南屏镇商业区南屏企业集团大厦**一社会信用代码：914404001925376610。法定代表人：李勇强，董事长。委托诉讼代理人：李丽英，广东友邦方达律师事务所律师。原告吴昆与被告珠海市和亿投资有限公司、珠海经济特区南屏企业集团公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴昆及其委托诉讼代理人曾学彬、被告珠海市和亿投资有限公司的委托诉讼代理人林叔权、朱晓红与被告珠海经济特区南屏企业集团公司的委托诉讼代理人李丽英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴昆向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令确认原告吴昆与被告珠海市和亿投资有限公司于2018年4月11日签订的《商铺租赁合同》无效；2.请求判令被告珠海市和亿投资有限公司向原告吴昆返还2019年8月15日至9月8日的租金6371.41元、管理费197.41元及公共垃圾管理费75.42元（该三项合计6644.24元）；3.请求判令被告珠海市和亿投资有限公司向原告吴昆返还履约保证金人民币16320元；4.请求判令被告珠海市和亿投资有限公司向原告吴昆返还进场费人民币50000元及商铺更名费人民币2000元；5.请求判令被告珠海市和亿投资有限公司赔偿原告吴昆因本案造成的经济损失人民币234316.10元；6.请求判令被告珠海经济特区南屏企业集团公司对被告珠海市和亿投资有限公司在本案的判决义务向原告承担共同连带责任；7.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月11日，原告吴昆与被告珠海市和亿投资有限公司（以下称“和亿公司”）签订《商铺租赁合同》，约定被告和亿公司将其向被告珠海经济特区南屏企业集团公司（以下称“南屏企业集团”）承租的位于珠海市××路××号××楼××号商铺转租给原告作经营便利店使用。该合同租赁期限自2018年4月9日起至2021年4月8日止，原告需每月向被告支付租金8160元、管理费255元、公共垃圾清理费80元，同时需交付履约保证金人民币16320元。签约后当日，应被告和亿公司的无理要求，原告另向其支付了所谓“更名费”2000元及“进场费”50000元。同时，原告依约足额交付了保证金，并连续支付了每月的租金、管理费、垃圾费等上述费用至2019年8月。原告为正常使用承租商铺，于2018年5月8日与广东美宜佳便利店有限公司签订《特许加盟合同》，加盟经营“珠海香洲坪南路美宜佳”便利店。为此，原告支付了特许加盟费人民币25000元、加盟保证金30000元、财产保险款100元，并依约承担了店面装修设备等费用，包括设备货架款36419元、卖场装修工程款40912元、招牌款7119元及开业服务费6000元等，至本案商铺被强制拆除前店面一直正常经营。2019年7月26日，原告突然收到被告南屏企业集团发来的《关于限期办理腾退租赁房屋的通知》，被通知该租赁商铺早在2018年11月便被确定纳入香洲区清场征收范围，而且被告南屏企业集团也早在2019年4月书面通知被告和亿公司解除租赁关系，因此，通知原告需及时腾退。就该事宜，原告当即多次致电被告和亿公司主管本案商铺事宜的工作人员熊华祖经理了解质询，得到的回复均是“放心继续使用经营、公司会协助解决不用担心”等恶意隐瞒。原告出于受该隐瞒后的信赖，误信不会被强制拆除商铺而继续经营。在2019年8月15日，包括原告租用商铺在内的临时建筑被香洲区行政执法部门强行拆除，原告为此曾向两被告多次提出相关赔偿及解决请求，但皆拒绝协商。由于店铺遭快速强行拆除，店内的装饰装修、设备、货物大多毁损、灭失。经原告协同加盟服务商的清点核查，经执法部门拆除商铺后损失达人民币234316.10元。后经原告查阅相关文件才知悉，本案出租房产的建筑为临时建设工程性质，工程规划许可证号码为［×××05］临规（香）字013号，该临时建筑的建设单位为南屏镇政府，使用年限从×××05年3月15日至2006年3月14日止，该建筑自该期限届满之日起为违章建筑性质。被告南屏企业集团不是该建筑的建设人或所有人，其无权处分本案出租房产，其在明知自己并非房产权益人、明显超过核定使用期限及违反核定建筑用途的情况下，依然将房产出租给被告和亿公司，明显存在恶意及重大过错，应该承担本案的不利后果。综上，被告和亿公司明知本案租赁商铺属于违章建筑任然对原告出租使用，且在被相关部门通知将要拆除后仍置原告利益不顾而隐瞒相关事实并放任拆迁的情形直接导致原告受到严重经济损害。被告南屏企业集团明知本案租赁商铺建筑已经超过使用时限，仍然向被告和亿公司出租且同意转租给原告的行为明显具有过错，对原告因此造成的损害结果的发生存在直接的因果关系，应承担相应的法律责任。据此，原告为维护自身的合法权益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国合同法》等相关民事法律、法规的规定，依法提起本诉讼。原告提供了如下证据：1.《商铺租赁合同》；2.商铺更名费2000元收据；3.商铺履约保证金16320元收据；4.4-8月租金管理费公共垃圾清理费及其上月水电费通知及收据；5.《关于限期腾退租赁房屋的通知》；6.《公告》；7.关于《针对政府拆迁事宜诉求》的复函；8.美宜佳《特许加盟合同》；9.财产保险款100元、设备货架款36419元、卖场装修工程款40912元、招牌款7119元四项款项收据；10.美宜佳加盟保证金30000元收据；11.美宜佳特许加盟费25000元发票；12.开业服务费6000元发票；13.美宜佳做太阳篷、地、地漏阀、软管、钻孔，购买瓷片以及修下水道水管的费用收据；14.截至2019年8月15日被拆除前，美宜佳店内商品零售价总库存额的系统电子单；15.电话录音；16.电话录音文字记录；17.强拆现场图片；18.临时建设工程规划许可证；19.收据；20.中国农业银行银行卡交易明细清单；21.中国建设银行个人活期账户交易明细。被告珠海市和亿投资有限公司辩称,其与原告所签订的《商铺租赁合同》违反了法律的强制性规定，属无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。2018年4月11日，原告与其签订《商铺租赁合同》，约定和亿公司将从南屏企业集团处承租的位于珠海市××路××号××楼××号商铺转租给原告使用。本案中，和亿公司收到法院通知领取诉讼文书时才知悉本案租赁商铺范围内的建筑是已超过使用期限的临时建筑，属违章建筑。为此，原告与和亿公司签订的《商铺租赁合同》违反了法律的强制性规定，属无效合同。原告与和亿公司在签订涉案商铺的租赁合同时，均没有了解清楚涉案建筑的合法性，没有尽到合理的注意、审慎义务，双方对合同无效均有过错，原告应自行承担因租赁合同无效而产生的损失。关于诉请第二项中的租金人民币6371元，根据和亿公司的财务信息，强拆（2019年8月15日）后租金只收到2019年8月31日。关于管理费人民币197.41元及公共垃圾管理费人民币75.42元，和亿公司是基于物业管理的法律关系来收取管理费，而不是基于租赁合同的法律关系来收取管理费，租赁合同的无效不能作为要求返还管理费和公共垃圾管理费的理由。关于诉请第四项中的进场费人民币50000元，和亿公司从未向原告收取进场费人民币50000元，双方在合同中也并未约定进场费，在签订租赁合同之前及之后也未提及进场费，本案也没有证据证明和亿公司向原告收取了进场费。关于诉请的第五项，店内库存商品可搬走再继续售卖，原告并没有损失；特许加盟费、履约保证金、开业服务费及财产保险款是原告与广东美宜佳便利店有限公司（以下简称“美宜佳公司”）签订的特许加盟合同产生的费用，而本案的纠纷是租赁合同纠纷，无论租赁合同是否有效，特许加盟费均与和亿公司无关；设备货架、招牌和太阳蓬均属于可移动物品，原告可自行拆除、搬走并另行安装使用，此三项并不属于原告的经济损失。因此，被答辩人的大部分诉讼请求于法无据。租赁合同不能进行原因在于被告南屏企业集团以及有关的政府部门，原告的相关损失如果确定需要赔偿的话，应由被告南屏企业集团承担连带清偿责任。被告珠海市和亿投资有限公司没有提供证据。被告珠海经济特区南屏企业集团公司辩称，其与被告和亿公司签订《南屏商业街租赁合同》时，南屏企业集团向和亿公司提供的租赁物（包括涉案租赁物）是南屏企业集团拥有合法使用权的临时建筑，并非如原告所称违法建筑。原告提供的临时建设工程规划许可证的项目名称叫社区服务中心，并非案涉租赁物所在的南屏镇文化中心街项目，涉案租赁物所在的南屏镇文化中心街项目建设前有办理立项手续、报建手续，建成后有办理消防验收手续，该建设工程是一个合法的临时建筑。因此，原告称该涉案租赁物为违法建筑是非常错误的。虽然，根据该《建设工程规划许可证》，规划许可使用期限已经届满，但该《建设工程规划许可证》并没有标示如果规划许可使用期限期满该建筑便不能使用或期满使用该建筑就变为违法建筑，事实上，珠海市内大批临时建筑一直在正常使用，相关部门也一直默认其存在，并没有全部拆除，只是在需要征用时才予以拆除，而且还给予一定赔偿。案涉《南屏商业街租赁合同》和《商铺租赁合同》签订前，该案涉租赁物所在的南屏镇文化中心街项目是临时建筑、使用期已届满这一事实，南屏企业集团已经履行告知义务，原告与和亿公司也已经做了充分了解和预测，并在租赁合同中对合同期满前被拆除进行了特别约定，因此租赁风险或损失应该由原告和两被告按合同约定各自承担。在签订《南屏商业街租赁合同》前，涉案租赁物所在的南屏镇文化中心街项目立项、报建和消防等手续齐全，南屏企业集团已经向和亿公司出示，而且，该《南屏商业街租赁合同》涉及的租赁物面积比较大（7246平方米）、租赁期限比较长（20年）、租金比较大，面对这样一个时间长、投资大的项目，被告和亿公司不可能不事先进行充分了解和论证后再决定投资并签订相应的租赁合同。正是基于该租赁物是临时建筑、担心政府随时拆迁的前提下，和亿公司与南屏企业集团在签订《南屏商业街租赁合同》时特别约定了免责条款以规避双方风险和服从政府行为。另外，根据原告提供的证据《同意使用场地证明》显示，早在2016年7月12日，原告对该租赁物是临时建筑、随时可能被拆迁这一事实是清楚的，而且正是基于这一事实，双方在签订《商铺租赁合同》时也特别约定了免责条款“在租赁期内，如遇政府用地、城市规划、执法部门拆建等，双方承担各自损失和责任，双方均不负违约责任”。原告实际使用了案涉租赁物，就应该按合同约定缴纳租金、管理费、垃圾费等，原告没有理由要求被告和亿公司退还，更没有权利要求被告南屏企业集团承担连带退还责任。不管怎样，租赁物被拆除前（即2019年8月15日前），原告已经正常的、实际使用了该租赁物，并已经按合同约定向被告和亿公司缴纳了相应的租金、管理费、垃圾费等，原告没有理由要求退还。租赁物被拆除后，其他租户照样正常开展营业活动，可见租赁物是临时建筑并不影响实际使用，因此，原告不能借口南屏企业集团是业主、南屏企业集团提供的租赁物是临时建筑不能出租、不能使用而要求南屏企业集团对被告和亿公司已经收取的租金、管理费、垃圾费等的退还承担连带责任。租赁物是临时建筑、可能在合同期满前被拆除，三方在签订租赁合同时已经有预见并进行了特别约定，南屏企业集团对此没有过错，也没有收取原告任何费用，原告没有理由要求南屏企业集团对被告和亿公司在本案中的判决义务向原告承担共同连带责任。根据原告提供的证据《关于对南屏商业街租赁合同B1展厅部分租赁物不再收取租金的通知》、《关于限期搬离腾退租赁房屋的通知》及其送达照片，租赁物被拆除前，南屏企业集团已经履行了业主的通知义务，并主动免收了和亿公司2019年4月21日至2019年8月15日的部分租金，而且，和亿公司收取的原告的其他任何费用均与南屏企业集团无关，南屏企业集团也没有收取原告的任何费用，因此南屏企业集团没有义务对被告和亿公司在本案中的判决义务向原告承担共同连带责任。南屏企业集团和和亿公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效。合同无效的情形，《中华人民共和国合同法》第五十二条有严格的规定，并非如原告所认为的那样仅仅违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》就可以认定无效。本案中，原告请求确认该《商铺租赁合同》无效，但没有提供相应的事实依据和法律依据，应予以驳回。被告珠海经济特区南屏企业集团公司提供了如下证据：1.《关于新建南屏镇文化中心街立项的批复》、《建设工程规划许可证》、《关于新建南屏镇文化中心街关于新建南屏镇文化中心街（临时）改造工程通过消防验收的意见》、《关于“社区服务中心楼、文化中心街B2区”通过消防验收的意见》；2.《南屏商业街租赁合同》、《南屏商业街租赁合同补充协议之一》；3.《用地清场通告》、《发出清场通告图片》；4.《关于对南屏街租赁合同号B1展厅部分租赁物不再收取租金的通知》、《关于限期搬离腾退租赁房屋的通知》及其送达照片；5.物业周边照片；6.《同意使用场地证明》经审理查明,×××05年11月21日，珠海市香洲区发展和改革局向珠海市香洲区南屏镇资产经营中心作出珠香发改［×××05］61号批复，批复同意新建南屏镇文化中心街的立项，该文化中心街建筑面积为9388平方米，投资总额为800万元，所需资金由珠海市香洲区南屏镇资产经营中心自筹解决。×××05年11月4日，珠海市规划局颁发编号为×××05（香洲）临规字001号《建设工程规划许可证》，载明：南屏文化中心街Ｃ、Ｄ区（临时）建设项目的建设单位为南屏镇人民政府、南屏企业集团公司、南屏工业公司，建设规模9388.52平方米，使用期限自×××05年11月1日至2006年4月30日。2007年6月1日，南屏企业集团作为甲方与作为乙方的黄冠、黄海阔签订一份《南屏商业街租赁合同》，约定甲方将南屏镇文化中心街Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ区商铺底层（面积3006平方米）和二层（面积4240平方米）有偿出租给乙方使用，合同还对租金、租赁期限、违约责任等其他事项进行了约定。2007年9月14日，南屏企业集团作为甲方与作为乙方的黄冠、黄海阔以及作为丙方的和亿公司签订一份《南屏商业街租赁补充协议之一》，约定乙方经甲方同意，将其与甲方于2007年6月1日签订的《南屏商业街租赁合同》的权利义务全部转让给丙方。2018年4月11日，被告和亿公司作为甲方与作为乙方的原告吴昆签订了一份《商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于珠海市南屏坪岚路65号A1区域一楼3、3C号商铺，商铺面积51平方米，乙方同意在租赁期限内，按甲方的规划作经营便利店使用，乙方在签订合同前已对商铺进行过实地考察，清楚了解商铺现状，并同意甲方以商铺现状提供给乙方使用；租赁期限自2018年4月9日起至2021年4月8日止，租赁期限届满三个月前，若乙方需继续承租，应书面告知甲方，双方就继续租赁的条件达成一致后，应在租赁期限届满两个月前签订合同，否则视为乙方放弃商铺优先承租权；乙方每月向甲方缴纳租金人民币8160元、管理费人民币255元、公共垃圾清理费人民币80元，乙方的用水、用电按照实际用量标准加5%损耗费计收，第二年起租金每年递增8%；乙方应在每月5日前足额缴纳当月的租金、管理费、公共垃圾清理费及上月的水电费，首月租金、首月管理费及首月公共垃圾清理费应在合同签订时一次性付清给甲方；履约保证金为人民币16320元，应在合同签订时一次性付清给甲方，租赁期内，乙方不得将履约保证金用于冲抵应付费用，合同租赁期限届满，如乙方无违约或其他损害甲方或第三方合法权益的行为，并按照约定交还商铺且就租赁该商铺而产生的一切义务清理完毕的，甲方在15个工作日内凭乙方持有的有效原始收据将履约保证金如数无息退还给乙方，否则甲方有权没收履约保证金，并追讨相关的损失；乙方对商铺进行装修应向甲方申请，经甲方审核批准后方可施工；在商铺租赁期间，乙方若将商铺整体或者部分转让、转租、转借、出租或承包给第三者，需征得甲方书面同意，如乙方未征得甲方同意擅自整体或部分转让、转租、转借、出租或承包给第三者，按乙方违约处理，甲方有权单方解除合同，并不作任何赔偿；任何一方依据合同单方解除合同，应当书面通知对方，乙方提出时，应当在合同解除日之前向甲方缴清所有费用后撤离并向甲方交还商铺，甲方提出时，应书面告知乙方；在租赁期间，如遇政府用地、城市规划、执法部门拆建、自然灾害、战争、恐怖袭击等非乙方所能控制的突发事件、紧急事件等导致合同无法履行或商铺内人员伤亡、财产、货物损毁，由双方承担各自的损失和责任，双方均不负违约责任；等等。签订合同当日，原告向被告和亿公司支付了履约保证金人民币16320元及商铺更名费2000元。原告称其是顶手租赁了案涉商铺，上一手租户向被告和亿公司支付了5万元入场费，故其向上一手租户支付了5万元入场费。2018年5月10日，广东美宜佳便利店有限公司（甲方）与原告（乙方）签订特许加盟合同，约定：甲方自合同生效之日起将特许经营资源授予乙方使用，乙方应依法合理使用特许经营权，不得转授或转让，仅许可在座落于广东省珠海市香洲区××镇××路××号××楼××商铺经营含有特许经营权的店铺，乙方经营场所变更须征得甲方的同意；特许经营权许可使用的期限为36个月，自2018年4月21日至2021年4月20日止；乙方于签订合同之日一次性向甲方支付特许加盟费25000元，自店铺开业之日起算，乙方每月向甲方支付定额的特许经营权后续费用1000元，乙方须在首次加盟前向甲方支付加盟履约保证金30000元；乙方店铺内外的装饰装潢的风格应与甲方的要求一致；合同执行期内，甲乙双方协商一致可以更改合同有关条款；合同的任何一方均不得因战争、自然灾害、政府拆迁、或征用等不可抗力事件造成的损失要求对方赔偿，但遇有不可抗力的乙方或双方应于不可抗力发生后十五日内将情况告知对方并提供有关部门的证明。原告于2017年12月1日委托案外人吴军向东莞市糖酒集团美宜佳便利店有限公司支付了3万元加盟保证金，另于2018年4月20日向广东美宜佳便利店有限公司支付了115550元。广东美宜佳便利店有限公司于2018年4月21日对于其收取特许加盟费25000元及开业服务费6000元开具了发票，并于同日就加盟保证金30000元及代收设备货架款36419元、装修工程款40912元、招牌款7119元、财产保险款100元出具了收款收据。2018年11月22日，珠海市香洲区人民政府发布珠香府通告〔2018〕17号《用地清场通告》，载明因产业发展需要，珠海市香洲区人民政府决定依法对北山社区西侧项目用地发布用地清场通告。2019年7月26日，被告南屏企业集团向被告和亿公司及各二级租户发出《关于限期搬离腾退租赁房屋的通知》，载明：因产业发展需要，珠海市香洲区人民政府于2018年11月22日发出《用地清场通告》，决定对北山社区西侧用地进行清场征收，涉及我司物业有南屏镇文化中心街Ｂ1展厅部分商铺，具体为一栋两层建筑物，其中一层面积730平方米、二层面积730平方米；为避免财产损失，请各租户于2019年8月5日前自行搬迁腾退租赁房屋，逾期我司将配合属地政府依法清理遗留在北山社区西侧用地范围内的物品，由此造成的经济损失由各租户自行承担。2019年7月30日，珠海市香洲区南屏镇人民政府、珠海市国土资源局香洲分局与珠海市香洲区城市管理和综合执法局联合发出一份《公告》，载明：按珠海市“两违”整治要求，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》和《珠海经济特区城乡规划条例》等相关法律法规的规定，决定对珠海市香洲区南湾北路与濂泉路左侧交汇处的建（构）筑物和堆放物进行清理整治，请你（单位）于2019年8月8日前自行清理整治，逾期未清理整治的，珠海市香洲区南屏镇人民政府将组织相关职能部门依法处理。2019年8月11日，被告和亿公司向原告发出《关于的复函》，载明：根据2019年8月5日递送给贵商户《关于限期搬离腾退租赁商铺的通知》中清晰表述了是政府征用该商铺原因，双方合同已于2019年8月5日解除，并要求贵商户于2019年8月8日前办理商铺交还手续，同时将该商铺腾退，但至今贵商户还未腾退商铺，现再次函告，请贵商户务必于2019年8月15日前腾退该商铺，并交由政府，逾期相关后果由你自行承担。2019年8月15日，包括原告承租的珠海市××路××号××楼××号商铺在内的建筑物被拆除。原告称其交纳了2018年4月9日至2019年9月8日之间的租金和管理费，并交纳公共垃圾管理费至2019年8月31日。本院认为，原告吴昆与被告和亿公司于2018年4月11日签订的《商铺租赁合同》所涉租赁物属于临时建筑，该合同约定的租赁期限为自2018年4月9日至2021年4月8日。根据珠海市规划局颁发的编号为×××05（香洲）临规字001号《建设工程规划许可证》记载，案涉的临时建筑的使用期限为自×××05年11月1日至2006年4月30日止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。案涉的临时建筑至今未取得主管部门延长使用期限的批复，原告与被告和亿公司于2018年4月11日签订的《商铺租赁合同》的租赁期间全部不在主管部门批准的使用期限内，租赁合同无效。由于案涉商铺租赁合同无效，根据无效合同相互返还财产的处理原则，被告和亿公司收取原告的案涉商铺的履约保证金人民币16320元应予以退还原告。关于原告主张的更名费2000元，更名费是商业物业中的交易习惯，属于租赁费用的组成部分，是原告顶手上一手租户开展经营而支出的费用，因原告实际经营期限为自2018年4月9日至2019年8月15日，经营期间的费用应予以扣除，被告和亿公司应按照剩余租期占全部租赁期限的比例予以退还，因此被告和亿公司应退还原告更名费1098.54元。关于原告主张的进场费50000元，在租赁合同中并无约定，原告在庭审中称其将该5万元进场费交付给了上一手租户，被告和亿公司否认其收取了原告的进场费，因原告未举证证明被告和亿公司实际收取了上述进场费，故本院对于原告的该项请求不予支持。关于原告主张返还的租金、管理费及公共垃圾管理费，原告于2018年4月9日起实际占用案涉商铺，截至2019年8月15日案涉商铺被拆除，原告实际占用商铺期间的费用应支付给被告和亿公司，被告和亿公司多收取的费用应予以退还。原告称其按月交纳租金和管理费，租金和管理费已支付至2019年9月8日，被告和亿公司予以否认，被告和亿公司称自第三个月开始租金和管理费的收取期间为自每月1日至每月最后一日，但被告和亿公司认可原告每月交纳的租金和管理费的数额一致，结合租赁合同约定的租赁期限，本院对于原告的说法予以采信，认定原告交纳租金和管理费至2019年9月8日，被告和亿公司应退还原告多交纳的自2019年8月15日至2019年9月8日期间的租金和管理费。自2019年4月9日起，原告每月交纳的租金每年递增8%，故被告和亿公司应退还原告租金6822.81元及管理费197.42元，现原告主张被告和亿公司退还租金6371.41元及管理费197.41元，较被告和亿公司应退还的金额为少，本院按照原告主张的金额予以支持。关于公共垃圾管理费，租赁合同中约定为公共垃圾清理费，原告与被告和亿公司均确认交纳至2019年8月31日，故被告和亿公司应退还原告多交纳的自2019年8月15日至2019年8月31日期间的公共垃圾清理费41.29元。关于原告主张的经济损失，其中原告主张的交纳给广东美宜佳便利店有限公司的加盟费25000元、加盟履约保证金30000元及开业服务费6000元，因原告与广东美宜佳便利店有限公司之间尚未结算，且加盟合同中有关于政府拆迁等不可抗力事件造成损失不得要求对方赔偿的条款，原告的相关实际损失尚未确定，原告现即要求被告和亿公司赔偿没有依据，本院不予支持。财产保险款100元本身的作用即为分担风险，原告并未举证说明该保险的保险责任、保险期间及理赔等情况，不能认定该保险款为原告的损失，原告要求被告和亿公司赔偿没有依据，本院不予支持。关于店内商品库存、设备货架及太阳篷，依其性质可以拆卸、搬运，并未形成附合，租赁合同无效，应由原告拆除。至于原告称被告和亿公司恶意隐瞒导致其未能及时拆除并搬运物品，原告并未举证证明被告和亿公司有告知其案涉商铺不会被拆迁的事实，且政府主管部门及被告南屏企业集团均有发布拆迁的通知、公告，原告也确认其于2019年7月26日收到了相关通知，被告和亿公司于2019年8月11日书面给原告的复函中亦明确要求原告于拆迁日前腾退案涉商铺，因此，本院对于原告的说法不予采信，因原告未按时搬迁导致的相关未形成附合的物品损失应由原告自行承担。关于装修工程款，原告与被告和亿公司之间的租赁合同有约定装修的相关条款，且在原告实际占用商铺近一年半的时间内，被告和亿公司对于原告的装修未提出异议，应视为被告和亿公司同意原告对案涉商铺进行装修。被告和亿公司作为案涉商铺的出租人，应对案涉商铺是否适租进行相应的调查和了解，并将租赁物的情况如实告知，而被告和亿公司没有履行上述义务，存在过错，原告对于租赁合同的无效不存在过错，因此，形成附合的装修损失应由被告和亿公司负担。原告提供了相关支付凭证及收款收据，可以认定原告实际支出了装修款项，被告和亿公司应赔偿原告的装修损失40912元。关于招牌款，招牌为定制物品，原告拆除后无利用价值，应视为原告的损失，原告提供了相关支付凭证及收款收据，可以认定原告实际支出了制作招牌的款项，被告和亿公司应赔偿原告支出的制作招牌的损失7119元。关于原告主张的钻孔费用200元、购买瓷片2970元、修下水道水管的费用160元及地漏、角阀、软管费用86元，因原告未提供相应支付凭证且原告未举证证明上述费用实际用于案涉商铺，本院对于原告的上述请求不予支持。关于原告诉请被告南屏企业集团承担连带责任的问题，被告南屏企业集团虽为案涉商铺的建设单位，但被告南屏企业集团与原告之间不存在合同关系，案涉商铺亦非被告南屏企业集团交付给原告使用，根据合同相对性原则，原告请求被告南屏企业集团承担连带责任于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告吴昆与被告珠海市和亿投资有限公司于2018年4月11日签订的商铺租赁合同无效；二、被告珠海市和亿投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴昆退还多交纳的租金6371.41元、管理费197.41元及公共垃圾清理费41.29元，共计人民币6610.11元；三、被告珠海市和亿投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴昆退还履约保证金人民币16320元；四、被告珠海市和亿投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴昆退还商铺更名费人民币1098.54元；五、被告珠海市和亿投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告吴昆支付装修工程款40912元、招牌款7119元，共计人民币48031元；六、驳回原告吴昆其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币4132元，由原告吴昆负担人民币2111元，被告珠海市和亿投资有限公司负担人民币2021元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 王 普二〇一九年十二月十六日书记员 卢燕婷