广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初3090号原告：深圳市顺通能源技术有限公司，住所地广东省深圳市坪山新区坪山沙湖社区。法定代表人：刘学真，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐俊生，广东启隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆仕军，广东启隆律师事务所实习律师。被告：深圳中集专用车有限公司，住所地广东省深圳市坪山新区坪山锦龙大道。法定代表人：李贵平，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵秋红，广东深坪律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡盈盈，广东深坪律师事务所实习律师。原告深圳市顺通能源技术有限公司与被告深圳中集专用车有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐俊生、被告委托诉讼代理人邵秋红、胡盈盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金105,343元以及按照每日千分之三的标准计算迟延支付期间的违约金（暂计至2019年7月31日违约金为33,695.5元）；2.被告向原告返还房屋；3.被告向原告支付《房屋租赁合同》解除之日起至实际返还房屋之日止的双倍租金房屋使用费（暂计至2019年7月31日房屋使用费为51,113元）；4.原告无须向被告返还租赁保证金37,400元：5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年6月14日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将房屋共17间出租给被告，每月租金18,700元，被告每月10日前支付，被告支付租赁保证金37,400元，租赁期限为2018年6月20日至2019年6月19日。原告在使用房屋初期，每月依约交付租金及各项费用。但从2019年1月起，拒不交付租金。至今己拖欠租金112,200元。故诉请人民法院依法判如所请。庭审时，原告提出因计算方式差异，申请将诉讼请求进一步明确为：1.确认《房屋租赁合同》于2019年3月27日解除；2.被告向原告支付2019年1月1日至2月27日租金35,530元以及按照每日千分之三的标准计算迟延支付期间的违约金3387元；3.被告向原告返还房屋；4.被告向原告支付《房屋租赁合同》解除之日起至实际返还房屋之日止的双倍租金房屋使用费（暂计至2019年3月27日为187,000元）；5.原告无须向被告返还租赁保证金37,400元：6.被告承担本案诉讼费。被告辩称，被告已于2018年12月交还租赁房屋，不存在占有房屋及延期支付租金情形，无需向原告支付任何费用。被告租赁涉案房屋用于员工宿舍。2018年11月、12月期间被告多次找原告沟通合同终止事宜，后双方一致同意被告将租金结算至2019年1月份，被告此前交付的两个月租赁保证金不予退还。双方协商一致后，被告已腾空并办理房屋且原告已实际收回租赁房屋。2018年12月之后租赁房屋已经不实际产生水电费用。庭审结束后，原告提交《补充代理词》提出庭审明确诉求时误将合同解除日2019年3月27日计为2019年2月27日，导致少计一个月租金18,700元，多计使用费37,400元。原告是因计算错误而非放弃权利，恳请人民法院调整，调整后的诉讼标的额仍未263,317元。诉求金额的具体计算方式为：2019年1月1日至2019年3月27日租金54,230元（18,700×2＋18700÷30×27）；违约金原告自愿按照1.82‰计算，暂记至2019年7月31日合计17,100元；使用费（双倍租金标准）2019年3月28日暂记至2019年7月31日为154,587元。本院将原告庭后意见告知被告，被告表示坚持庭审答辩意见。本院经审理认定事实如下：对原告诉状述称的房屋租赁合同相关约定及2018年12月之前的履行情况，双方均无异议，本院予以确认。双方争议的事实焦点为：房屋租赁合同的解除时间以及被告是否将涉案租赁房屋交还原告。对此，本院认定如下：1.关于合同解除时间。原告主张2019年3月27日解除，因被告拖欠租金，原告于该日向被告送达解除通知，依照合同法规定被告收到之日即为合同解除之日。原告提交《律师函》及相关物流信息，拟证明原告书面通知被告解除合同及催缴租金；提交《合同终止说明函》拟证明被告收到原告律师函并同意原告不予退还租赁保证金。被告辩称，对原告举证证据真实性认可，但对证明内容不认可，律师函是原告单方陈述，若如原告所述被告一直占有房屋不缴纳租金，原告不主张权利，与市场交易习惯及规则不符。2018年12月之后不再产生水电费用，被告已实际搬离并结清所有费用，合同已终止。被告提交《合同终止说明函》及相关物流信息，拟证明被告在2018年12月已实际搬离涉案房屋。原告对被告提交证据真实性认可，不认可其证明目的，理由是函件于2019年9月12日作出，内容提及的双方达成终止协议及同意结算至2019年1月份与事实不符。双方庭后补充核实如下事实：涉案房屋原告以空房方式出租给被告，被告添置了铁架床，目前涉案房屋除铁架床外基本没有其他物品；被告称租赁期间未换过门锁，将钥匙原路返回原告时原告拒收，双方当时同意被告不收回铁架床；原告称2019年1月涉案房屋基本无人居住，原告询问过被告，被告称人事及业务有调整，宿舍租赁事宜需等新领导决定；原告在2019年1月2日开具了当月的租金发票，被告收到该发票后告知原告因被告公司系国企，审批程序复杂加上2月春节，为保证2月租金按时支付，所以在1月8日提前开具2月份的租金发票，发票名称也是租金，被告主张这两张发票是租赁保证金，与事实不符。原告申明，若作虚假陈述愿意承担法律责任。本院经审查认为，双方对对方提交证据真实性无异议，相关证据与本案有关联，证据来源合法，可以作为认定案件事实的依据。原告于2019年3月27日向被告发出《律师函》后，被告于2019年9月12日向原告发送《合同终止说明函》，被告主张双方系协商一致解除合同，但未能举证证实。而且结合双方陈述，双方在协商解除合同过程中存在分歧，例如原告不愿意接收钥匙。根据举证规则，被告应承担举证不能的不利后果。因此，原告主张被告拖欠租金并依照合同约定通过发送《律师函》的方式行使合同单方解除权，涉案合同于2019年3月27日被告接收之日解除，证据充分，本院予以认定。2.关于涉案房屋是否交还原告。解除合同后交还租赁房屋是承租人的义务，被告主张合同于2018年12月解除并已交还，但并未举证证实双方办理了交接手续，应承担举证不能的不利后果。原告通过《律师函》已明确告知被告解除合同，要求交还房屋。被告主张2018年12月已搬离，在接到原告《律师函》后理应提出异议，但其并未举证证实接到原告《律师函》后，曾以书面或口头方式与原告交涉相关事宜。被告在2019年9月12日出具的《合同终止说明函》中提出“双方同意结算至2019年1月份止及保证金不退”“应按当时协定予以终止并结算”，该说明函是在诉讼过程中制发，原告对相关内容不予认可，只能视为被告的单方陈述。综上，被告辩称已交还涉案房屋，证据不足，本院不予认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。第一，关于合同解除时间问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于合同解除权行使的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据本案查明的事实，双方在合同中约定承租方逾期二十天未缴纳租金的，出租方可以行使单方解除权。原告以被告逾期未缴纳租金为由，通过发送《律师函》的方式行使合同单方解除权，被告于2019年3月27日接收，原告请求确认涉案合同于2019年3月27日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。第二，关于合同解除的法律后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除效力的相关规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。关于合同解除前的权利义务问题。因租赁合同属于继续性合同，合同解除对已履行部分无溯及力。首先，合同解除之前，被告未依约履行支付租金的义务，原告可以依据合同法第一百零九条、第一百一十四条的规定，要求被告依约支付租金并承担约定的违约责任。双方在合同中约定每月租金18,700元，支付期限为每月10日前，逾期二十天未缴纳租金的，违约责任为按拖欠天数乘以欠缴租金总额的3‰，并不予退还保证金。据此核算，原告诉请被告支付2019年1月1日至2019年3月27日租金54,230元，本院予以支持。违约金部分，2019年1月的租金18,700元，从2019年1月11日起计算至实际支付之日止，2019年2月、3月的欠付租金以此类推。同时，原告庭后自愿按照欠缴租金总额的1.82‰计算，本院予以支持。其次，合同解除之后，守约方可要求返回房屋并向违约方主张赔偿损失。本案中，被告未举证证实其已将房屋交还原告，应认定涉案房屋至今未交还原告，原告因此遭受的损失主要表现为丧失相应的租金收益。因此，原告诉请从合同解除之日起至实际返还房屋日止的房屋使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。但在计算方式上，原告主张按双倍租金的标准计算占用费，明显超出其实际损失，故本院认定应以单月租金标准计算。综上所述，原告的诉讼请求，有事实和法律依据部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告深圳市顺通能源技术有限公司与被告深圳中集专用车有限公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2019年3月27日解除；二、被告深圳中集专用车有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退租赁的房屋；三、被告深圳中集专用车有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市顺通能源技术有限公司支付欠付租金54,230元及违约金（以2019年1月欠付租金18,700元为基数，按照拖欠天数乘以欠缴租金18700元的1.82‰计算，从2019年1月11日起计算至实际付清之日止；以2019年2月欠付租金18,700元为基数，按照拖欠天数乘以欠缴租金18700元的1.82‰计算，从2019年2月11日起计算至实际付清之日止；以2019年3月欠付租金16,830元为基数，按照拖欠天数乘以欠缴租金16,830元的1.82‰计算，从2019年3月11日起计算至实际付清之日止）；四、原告深圳市顺通能源技术有限公司无需向被告深圳中集专用车有限公司退还租赁保证金；五、被告深圳中集专用车有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市顺通能源技术有限公司支付房屋占用费（每月18,700元，自2019年3月28日起计算至腾退房屋之日止）；六、驳回原告深圳市顺通能源技术有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2625元，保全费1471元，合计4096元，由原告深圳市顺通能源技术有限公司负担616元，被告深圳中集专用车有限公司负担3480元。原告预交的4096元，本院予以退回3480元，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳前述相应案件受理费，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  乐忠槐二〇一九年十二月十一日书记员  张金杜