中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初48335号原告：陈绍明（CHENSIMONSHAOMING），男，1958年1月26日出生，美国国籍。原告：鲍玫（BAOMEI），女，1960年4月16日出生，美国国籍ChanteclerDr.,Fremont,CA94539,USA。委托诉讼代理人：马任，北京市广盛律师事务所律师。二原告之共同委托诉讼代理人：马任，北京市广盛律师事务所律师。被告：北京华夏启音语言障碍康复科技有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路******商业A0201-06。法定代表人：姚秋顺，执行董事。被告：启音启智信息咨询（深圳）有限公司，住，住所地深圳市福田区.313/div>法定代表人：姚秋武，执行董事兼总经理。被告：启音言语康复科技（深圳）有限公司北京市朝阳亚运村分公司，住，住所地北京市朝阳区慧忠里****3014/div>法定代表人：姚秋武，负责人。三被告之共同委托诉讼代理人：郑煌威，广东兆广律师事务所律师。被告：北京麒麟行国际投资有限公司，住所地，住所地北京市朝阳区慧忠里****3020iv>法定代表人：蒋红麟，执行董事。委托诉讼代理人：王月婷，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵德坤，北京市盈科律师事务所实习律师。原告陈绍明（CHENSIMONSHAOMING）、鲍玫（BAOMEI）（以下简称姓名）与被告北京华夏启音语言障碍康复科技有限公司（以下简称北京启音公司）、被告启音启智信息咨询（深圳）有限公司（以下简称深圳启音公司）、被告启音言语康复科技（深圳）有限公司北京市朝阳亚运村分公司（以下简称启音亚运村分公司）、被告北京麒麟行国际投资有限公司（以下简称麒麟行公司）排除妨害纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈绍明、鲍玫委托诉讼代理人马任，北京启音公司、深圳启音公司、启音公司亚运村分公司委托诉讼代理人郑煌威，麒麟行公司委托诉讼代理人王月婷均到庭参加了诉讼，北京启音公司、深圳启音公司、启音公司亚运村分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加2019年11月15日诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陈绍明、鲍玫向本院提出诉讼请求：1、要求北京启音公司、深圳启音公司、启音公司亚运村分公司、麒麟行公司腾退位于北京市朝阳区慧忠里3010号房屋（以下简称涉案场地）并恢复原状（拆除所有装饰装修后恢复至平整状态）。2、要求北京启音公司、深圳启音公司、启音公司亚运村分公司、麒麟行公司按每日每建筑平方米7.5元的标准，支付自2017年3月7日起至四被告房屋实际腾退之日止的房屋使用费，房屋面积共38.35平方米。3、要求北京启音公司、深圳启音公司、启音公司亚运村分公司、麒麟行公司支付陈绍明、鲍玫合理的维权费用5万元。事实和理由：陈绍明、鲍玫系涉案场地的共同所有权人。因二人长期在中国境外生活，被告趁机非法占用了涉案场地开展经营活动，陈绍明、鲍玫得知情况后，多次责令被告腾退房屋，但其均不予理会，故诉至法院。北京启音公司、深圳启音公司、启音亚运村分公司辩称，关于原告的起诉的主体被告认为是错误的，因为现在实际使用涉案场地的公司是启音亚运村分公司。启音亚运村分公司是麒麟行公司通过合法承租所得，有签订租赁合同，并且按时支付了相关租金，所以被告即启音亚运村分公司不存在非法占用涉案场地的情况。物业三层整体是由启音亚运村分公司承租，确实包含二原告物业部分。一共有4份租赁合同，在2016年10月25日，北京启音公司与麒麟行公司签订租赁合同，由北京启音公司承租位于北京市朝阳区慧忠里103号楼三层的305。2016年10月25日深圳启音公司与麒麟行公司签订租赁合同，由深圳启音公司承租位于北京市朝阳区慧忠里103号楼三层的302、303、306。2017年3月7日深圳启音公司与麒麟行公司签订租赁合同，由深圳启音公司承租位于北京市朝阳区慧忠里301。在2017年3月10日通过承租方主体变更协议，三份租赁合同的的主体都变更为启音亚运村分公司。在2018年的2月1日启音亚运村分公司与麒麟行公司续301、302、303、305、306的一份租赁合同，将租赁期限延长至2023年12月31日。因为这个涉案场地并非北京启音公司、深圳启音公司实际使用，二原告要求北京启音公司、深圳启音公司支付占用费没有依据。此前虽然有北京启音公司、深圳启音公司与麒麟行公司签订租赁合同，但是从始至终实际使用者都是启音亚运村分公司。启音亚运村分公司认为其向麒麟行公司按时支付租金不存在非法占用涉案场地的情形，并且涉案场地是作为启音亚运村分公司用作教育培训及办公的使用，是没法进行单独的分割和腾退。如果是部分腾退的话，就势必会影响启音亚运村分公司对于整个场地的运营和正常使用。关于租金的标准问题。启音亚运村分公司与麒麟行公司签订的租金标准，正如二原告说的是7.4元到7.6元，但是该租金是包含税金、物业管理费及冷暖空调费。启音亚运村分公司认为，二原告主张的7.5元每天每平米租金标准过高，请求法院依法酌情认定。启音亚运村分公司并不存在恶意占用原告场地的情形，二原告要求承担律师费没有合同及法律依据。请求法庭依法驳回二原告的诉请。麒麟行公司辩称，陈绍明、鲍玫没有证据证明我方侵占其物权。陈绍明、鲍玫未向法院出具可以证明其自有产权具体位置的证据，只有一份房屋所有权证，且该产权证的内容里没有关于陈绍明、鲍玫产权区域或产权具体位置的信息，该产权证无法证明我方及北京启音公司、深圳启音公司、启音亚运村分公司侵占陈绍明、鲍玫的产权。同时，陈绍明、鲍玫当庭多次承认产权证上的物业无论在购房时还是在现实中均没有具体的门窗、墙壁、格挡、门牌号等，整个楼层都是没有经过任何装饰装修、没有进行房屋分隔的一个毛坯大开间，是一个开放式的完整空间。其次，陈绍明、鲍玫物业所在的3层，整层面积约1800平方米，陈绍明、鲍玫的产权面积仅占该层的不到2%，同时被告使用的面积仅为该层的一半左右，并非整个三层，在陈绍明、鲍玫没有确定、排他的证据证明被告侵权的前提下，不能随意推定被告及我方侵占陈绍明、鲍玫的产权。陈绍明、鲍玫没有遭受任何损失，无权要求我方支付使用费。陈绍明、鲍玫在2006年购买涉案场地时，就必须与北京市洛克时代商业经营管理有限公司（以下简称洛克公司）签订《商铺委托经营管理合同》，这是购买涉案场地的前提，整个裙楼要统一经营管理，不能单独运营，所有业主必须遵从，所有业主只能全权委托给洛克公司进行整租全托管，且该授权不能撤销、不能解除。从2006年全托管经营后，洛克公司没有像当时商业开发时设想的那样形成一个商圈，而是成为了一个烂尾楼，没有任何装修。在长达10年的时间里，业主没有收到开发商售卖及托管时描述的收益，无奈之下所有业主只能自救，包括原告在内的北美业主都在一个群组里，关于涉案场地所在裙楼的各项重大事项均进行过群沟通，所有北美业主包括陈绍明、鲍玫一致同意，并口头授权由我方能够承担起原洛克公司的托管职能，把这个烂尾楼全权承接过来，进行装饰装修、招商引资。这是全体业主的主动自救行动，我方不存在侵权。陈绍明、鲍玫的物业本来是一个烂尾楼，没人愿意租。现在每平方米7.5元的租金包括了物业费及陈绍明、鲍玫的招商、广告宣传、开具发票、承担税费、雇佣专人管理房屋、代签合同、催收房租、24小时空调供应、与租户对接等相关费用，实际上该房屋减去相关成本后的收益连7.5元的一半都不到。另外，如果没有我方的设计、装修、宣传、招租、后期管理等，陈绍明、鲍玫的房子根本不存在任何收益，其根本不存在任何损失。陈绍明、鲍玫及其他20多户美国业主的产权证都是在我方的斡旋和努力下才得来的。从2006年到2010年四年间，因开发商缺少某些审批及未向国家缴纳某些费用，导致无法给业主办理产权登记，在陈绍明、鲍玫未向我方支付任何费用的情况下，我方替陈绍明、鲍玫在内的20多位业主拿到了产权证。因此，陈绍明、鲍玫应向我方支付办理产权事宜的费用。我方从物业交涉到入场装修再到运营维护，我方为盘活烂尾楼花费上千万元，陈绍明、鲍玫应当向我方支付上述部分的装修费。陈绍明、鲍玫的诉讼行为损害了整个裙楼业主的共同利益，其他业主有权追究陈绍明、鲍玫损害相邻关系的权利，并有权要求其赔偿相应的损失。故应驳回陈绍明、鲍玫的全部诉讼请求。经审理查明：2006年5月9日陈绍明、鲍玫与北京市华佳房地产开发有限公司（以下简称华佳公司）签署《北京市商品房预售合同》，约定：陈绍明、鲍玫购买涉案场地。2010年2月2日涉案场地登记在陈绍明、鲍玫名下，建筑面积38.35平方米。2016年10月25日，麒麟行公司与深圳启音公司签订《洛克租赁合同》（编号：1-1-1（2016）004新3**、303、306）、《洛克租赁合同》（编号：1-1-1（2016）003新3**），约定深圳启音公司承租位于北京市朝阳区慧忠里103楼3层302/303/305/306号房间，租期自2016年11月1日至2021年12月31日。2017年3月10日，麒麟行公司、深圳启音公司、启音亚运村分公司签订《承租方主体变更协议》，约定将《洛克租赁合同》（编号：1-1-1（2016）004新3**、303、306）、（编号：1-1-1（2016）003新3**）承租人由深圳启音公司变更为启音亚运村分公司。2017年3月7日，深圳启音公司（乙方）与麒麟行公司（甲方）签订《洛克租赁合同》（编号：1-1-1（2017）001新3**），约定：乙方租用涉案场地，租期自2017年3月8日至2021年12月31日，第1-2年租金标准为7.4元/天/建筑平方米（含税金、物业管理费、冷暖空调费），第3-4年租金标准为7.77元/天/建筑平方米（含税金、物业管理费、冷暖空调费）。2017年3月10日，麒麟行公司（甲方）、深圳启音公司（乙方）、启音亚运村分公司（丙方）签订《承租方主体变更协议》，约定：三方就编号为1-1-1（2017）001新3**的租赁合同承租方即乙方，变更为丙方，其他条款不做任何改动。2018年2月1日，启音亚运村分公司与麒麟行公司续签《洛克租赁合同》（编号：1-1-1（2018）001新3**、302、303、305、306），约定租期自2022年1月1日至2023年12月31日。2006年5月9日，陈绍明、鲍玫（甲方）与洛克公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定：乙方为项目商业物业的统一经营管理者，委托经营期限自2007年3月1日至2012年2月28日，甲方作为商铺的产权所有人有权依据本合同约定获得由乙方支付的委托经营收益，乙方有权对该商铺进行经营管理。另查，陈绍明、鲍玫向麒麟行公司法定代表人蒋红麟出具授权委托书，主要内容为：我们美国业主购买了由华佳公司开发的位于北京市朝阳区慧忠里洛克时代项目商业裙楼，与华佳公司签订了《北京市商品房预售合同》并与洛克公司签订《洛克时代—[家上新生活广场]商铺委托经营管理合同》，因我们长期在国外生活，今全权委托蒋红麟女士，一、代表我们交涉与华佳公司及洛克公司签署的《商品房预售合同》及《商铺委托经营管理合同》中的相关违约事宜及代收相应的款项。二、全权代表业主与开发商进行谈判协调此事。三、全权代表业主提起诉讼，代为和解，代为上诉，代为承认、放弃诉讼请求、变更诉讼请求，代收法律文书，代为领取案款。有效期2009年4月20日至委托事项完成为止。庭审中，陈绍明、鲍玫称从来没有收到过麒麟行公司出租涉案场地收取的租金。陈绍明、鲍玫向本院提交房屋土地测绘技术报告书，证明涉案场地的具体位置。麒麟行公司对真实性认可。经本院现场勘查，涉案场地现由启音亚运村分公司实际使用。上述事实，有当事人陈述及相关书证等相关证据在案佐证。本院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。陈绍明、鲍玫系涉案场地的房屋产权人，对该房屋享有完全所有权。麒麟行公司未提交证据证明陈绍明、鲍玫口头授权其出租涉案场地，及麒麟行公司将收到的租金支付陈绍明、鲍玫，陈绍明、鲍玫否认曾经授权过麒麟行公司，也未曾收到麒麟行公司支付的租金。麒麟行公司没有经过陈绍明、鲍玫授权，以自己名义与启音亚运村分公司订立《洛克租赁合同》，其行为属于无权处分。现陈绍明、鲍玫要求四被告腾退涉案场地，《洛克租赁合同》履行不能，启音亚运村分公司无权基于《洛克租赁合同》占有涉案场地，陈绍明、鲍玫要求启音亚运村分公司腾退涉案场地，具有事实及法律依据，本院予以支持。北京启音公司、深圳启音公司、麒麟行公司未实际占有涉案场地，本院对陈绍明、鲍玫要求三被告腾退涉案房屋的诉讼请求不予支持。涉案场地在麒麟行公司出租前处于毛坯状态，涉案场地现有状态有利于涉案场地的实际使用，并未造成涉案场地的毁损，本院对陈绍明、鲍玫要求恢复原状的诉讼请求不予支持。二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。麒麟行公司在明知没有权利的情况下将涉案场地出租给启音亚运村分公司使用，且麒麟行公司未将收到的租金支付陈绍明、鲍玫，启音亚运村分公司在未审核麒麟行公司是否有权出租涉案场地的情况下，实际使用涉案场地，主观存在过错，给陈绍明、鲍玫造成损失，因此麒麟行公司、启音亚运村分公司应当连带向陈绍明、鲍玫支付房屋使用费。房屋使用费标准本院参照《洛克租赁合同》约定标准予以酌定。麒麟行公司自2016年11月1日出租涉案场地，陈绍明、鲍玫要求2017年3月7日开始支付房屋使用费有事实依据，本院予以支持。北京启音公司、深圳启音公司未实际使用涉案场地，本院对陈绍明、鲍玫要求二被告支付房屋使用费的诉讼请求不予支持。律师费并非陈绍明、鲍玫的直接损失，本院不予支持。麒麟行公司要求陈绍明、鲍玫支付的装修损失，可另案解决。北京启音公司、深圳启音公司、启音公司亚运村分公司未到庭应诉，视为放弃举证、质证权利，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告启音言语康复科技（深圳）有限公司北京市朝阳亚运村分公司于本判决生效之日起七日内腾退位于北京市朝阳区慧忠里3010号房屋（位置同附件）；二、被告启音言语康复科技（深圳）有限公司北京市朝阳亚运村分公司、被告北京麒麟行国际投资有限公司于本判决生效之日起七日内连带支付原告陈绍明（CHENSIMONSHAOMING）、鲍玫（BAOMEI）房屋使用费（按每天每平方米七元五角标准，建筑面积38.35平方米，从二〇一六年十一月十一日计算至被告启音言语康复科技（深圳）有限公司北京市朝阳亚运村分公司实际腾房之日）；三、驳回原告陈绍明（CHENSIMONSHAOMING）、鲍玫（BAOMEI）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6250元，由原告陈绍明（CHENSIMONSHAOMING）、鲍玫（BAOMEI）负担1050元（已交纳），由被告启音言语康复科技（深圳）有限公司北京市朝阳亚运村分公司、被告北京麒麟行国际投资有限公司负担5200元（于本判决生效之日起七日内支付原告陈绍明（CHENSIMONSHAOMING）、鲍玫（BAOMEI））。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 蔡 峰审判员 宋培海审判员 孙 琪二〇一九年十二月二日书记员 张 旭