广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初14077号原告：佛山市南海区××××××和同股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区。负责人：杜远盛。委托诉讼代理人：杨立明，广东巨能律师事务所律师。变更后委托诉讼代理人：陈泳妍，广东巨能律师事务所律师。变更前委托诉讼代理人：罗思慧，广东巨能律师事务所实习律师。被告：晏大荣，男，1957年3月8日出生，汉族，住四川省泸县。委托诉讼代理人：黄福梅，广东天爵律师事务所律师。原告佛山市南海区××××××和同股份合作经济社与被告晏大荣租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，于同年8月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈泳妍、被告的委托诉讼代理人黄福梅到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请和解期但未能达成协议，和解期不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付超合同面积的土地占用使用费（2006年5月1日至实际返还土地之日参照合同约定标准支付占用费，暂计至2019年6月3日止，使用费共计1243875.49元）；2.判决原告与被告签订的《厂房租用合同》为无效合同；3.被告立即将涉讼地块上的建筑物拆除，并将土地返还给原告；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、双方签订的《厂房租用合同》为无效合同。2006年5月1日，原告与被告签订了《厂房租用合同》，约定：甘蕉和同经济社将土名为“xx”内壹垃圾场给被告承包使用，租赁面积为300多平方米；租赁期限由2006年5月1日起至2042年4月30日止，共三十六年；租金每年人民币2万元正，叁年为一递增期，递增率为10%，递增四次封顶。该案涉土地性质为工业用地，被告在实际使用该土地时，拆除上盖的简易垃圾房，后自行加盖建筑物用于从事经营活动。涉讼租赁物未经规划、报建、竣工验收、备案，亦未取得权属证书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。故原被告双方签订的合同为无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故被告应当负有返还土地并拆除上盖建筑物的义务。二、关于被告是否应当支付使用费的问题。原告与被告签订的租赁合同中所约定的租赁面积系为约300平方米，时至2016年12月份至2017年1月份，原告聘请第三方广东华昌工程建设有限公司对被告实际占用土地进行测绘，发现被告占用的实际面积为1585.96平方米，超出租赁面积4倍之多，即超出1285.96平方米。被告通过租赁少面积的建筑物后擅自拆除原建筑物加盖大面积的建筑予以使用，并从事经营活动，其行为明显造成原告使用土地的障碍并导致收益上的损失。被告对其占用超过合同约定面积的行为也在律师函回件中构成自认，故被告应当自实际占用超过合同约定面积土地之日起至返还土地之日止向原告支付占用土地使用费。三、关于原告的诉请是否已超诉讼时效的问题。根据最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”而租金应当属于“同一债务分期履行”的情形，故原告的诉请明显未超诉讼时效。综上，原告认为，原告作为涉案土地的所有权人以及使用权人，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，特具状诉至法院，诚望判如所请。被告辩称，一、原告无法举证证明案涉租赁物所有权归其所有，地上建筑物系被告投资建设，原告无权拆除。（一）原告没有证据证明案涉土地归原告所有，原告不是本案适格的诉讼主体。本案中，原告并未提供证据证明案涉地块的所有权、使用权归原告所有。原告应承担举证不能的不利后果。（二）双方签订的《厂房租用合同》实质上是土地租赁合同，并非厂房租赁合同。双方签订的合同已明确约定被告承租的是垃圾场及一间小屋，地上并未建造厂房。并且被告承租后对租赁物，进行了大量的人力物力投入，对土地进行平整、修路、修渠改造，才能使用，现有的厂房、公路都是被告投资建设的。因此，双方签订的实质上是土地租赁合同并非厂房租赁合同。被告只是承租了原告的土地使用权，地上建筑物全部都是被告投资建设的，所有权归被告所有，与原告无关。（三）涉案建筑物归被告所有，原告无权拆除。如前所述，原告出租给被告之初，建筑物为一间小屋，后该小屋已被拆除，现地上建筑物为被告出资所建，根据公平原则，地上建筑物应归被告所有，原告无权拆除。二、退一万步说，假设案涉土地是原告集体所有，但双方是在平等自愿基础上签订的《厂房租赁合同》，并且合同约定租赁的是垃圾场，当时地上并没有建造厂房，现有厂房是由被告承租后投资建设的。因此，本质上双方租赁的是土地使用权，并非厂房，双方签订的土地租赁合同依法有效，受法律保护。三、原告诉称被告非法占用其土地1375.96平方米，没有任何事实根据。根据被告与原告于2006年5月1日签订的《厂房租赁合同》约定：“原告提供和同土名为‘庙屈’内约300多平方米的垃圾场给被告使用”，第四条约定：“租金计算：每年2万元正”，第八条约定：“原告只出租一座垃圾场和一间小屋给被告使用，被告如需要装修，水、电安装和道路等全部由被告负责”，从合同约定可以看出：1.涉案地块的租金是按块计算的，而非按实际使用面积计算的；2.涉案地块的面积不是300平方米整，而是300多平方米，大于300平方米；3.除了300多平方米的垃圾场外，还有一间小屋，小屋也占土地面积，但原告并无将当时存在的小屋占地面积计算在内；4.当时原告出租涉案地块给被告时，地块都是没有经过平整的，坑坑洼洼，而且主要是垃圾中转站，被附近的冠华木业公司多次投诉，后经过被告大量的人力物力投入，对土地进行平整、修路、修渠改造，才能使用，就连厂房外面的路都是被告修的。公共道路日常的维护本应由原告负责的，但由于原告不闻不问，被告也只好自己出钱进行维修、维护。所以，土地经过平整后才能实际使用，也正因为被告平整后才多了一些边角的位置可以使用。现原告看到被告土地更好利用了，就歪曲事实，向被告主张权利，于法于理不合。综上，原告认为被告实际占用的面积1585.96平方米，非法占用其土地1375.96平方米的结论毫无事实依据，故无须向原告支付“非法占用土地使用费”。三、原告诉讼请求已超过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。退一万步来说，即使被告如原告诉称存在非法占用其土地，且非法占用面积这么大，其必然在被告平整好土地后，即2006年计收租金时发现，但其直至2019年1月22日才向法院起诉，已远远超过诉讼时效。再退一步来说，即使原告于2017年6月才聘请广东华昌联工程建设有限公司测量面积，知道被告存在非法占用其土地的事实，继而于2019年1月22日向南海法院起诉，那么倒推至2016年1月22日之前租金补缴的诉讼时效已过，也应该驳回该部分的诉讼请求。综上所述,请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。原告举证如下：1.原告的组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书原件、被告的人口信息查询资料复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《厂房租用合同》原件1份，用以证明于2006年5月1日，原告与被告签订厂房租用合同，约定租赁面积为约300平方米；租用起始期为2006年5月1日；每年2万元，每三年递增10%，递增四次封顶。3.测量数据原件1份、红线图范围及航拍图原件1份，用以证明原告聘请第三方对被告实际占用土地进行测绘，发现被告实际占用的租赁面积为1585.96平方米，即被告非法占用面积为1285.96平方米。4.律师函回件原件1份，用以证明被告在2018年12月21日向原告代理人致函，该回复函中已自认自2006年5月1日起至今非法占用原告土地面积达1285.96平方米的事实。本院组织被告对原告的举证发表了质证意见。原告举证1、2的真实性，被告确认，本院予以确认。原告举证3的测量数据，被告确认涉讼土地所在位置在测绘图上所显示的地标上，但不确认面积。原告举证3的红线图、航拍图、被告确认其真实性但认为该证据证明涉讼土地不是全部归原告所有，本院对该组证据进行综合认定。原告举证4，被告确认其真实性，本院确认其真实性。本院就涉讼土地的土地性质发函佛山市自然资源局南海分局，原、被告对佛山市自然资源局南海分局的的复函的真实性均无异议。本院经审理认定事实如下：2006年5月1日，原告佛山市南海区××××××和同股份合作经济社（甲方）与被告晏大荣（乙方）签订《厂房租用合同》约定：甲方提供和同土名为“xx”内约300多平方的垃圾场给乙方租用。租用期限由2006年5月1日起至2042年4月30日止，共计三十六年。租金计算：由2006年5月1日起计租。每年2万元正，每三年递增10%，共递增四次封顶，直至期满。乙方必须先交1万元作保证金（即先交款后使用）。每年租金分上、下两期缴交（即6个月缴交一次）。此交租期限乙方不得拖欠，如拖欠每天罚款100元。拖欠6个月不交甲方有权收回另处理。并追回所有欠款。甲方只出租一座垃圾场和一间小屋给乙方使用，等约定。2018年12月21日，被告复函原告称为改变周围环境，经村民小组领导同意，由被告改造投入20余万元打桩基础建堡坎后填平并硬化，才成为今天原告所述多用的面积1285.96平方米，并表示不接受4元/平方米的计算方法。诉讼中，原、被告确认没有约定涉讼厂房所在土地的四至。被告称其于2008年前后将原有厂房拆除，另行加建厂房。另，佛山市自然资源局南海分局复函：涉讼土地未办理土地使用权登记，对应的所有权证号为集有（2012）08002xx号，权利人为佛山市南海区××××××和同股份合作经济社农民集体。涉讼土地的部分位置不在该所有权证载范围内。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”,《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权”，涉讼土地未办理土地使用权登记，原告亦主张涉讼土地为农用地，本院确认涉讼土地为农用地。被告承租涉讼土地作非农用途，涉讼的《厂房租用合同》因违反法律强制性规定而无效，本院予以确认。被告已在涉讼土地进行非农业建设，应向行政主管部门申请处理，原告请求被告将涉讼土地上的建筑物拆除并将土地返还原告及支付多占用的土地使用费应予驳回起诉，本院已另行出具民事裁定书予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：确认原告佛山市南海区××××××和同股份合作经济社与被告晏大荣于2006年5月1日签订的《厂房租用合同》无效。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取50元，（原告已预交23508.06元），由原、被告各负担25元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。原告多预交的23483.06元，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇一九年十二月六日书记员  成海欣