湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019)鄂0105民初4542号原告：武汉滨江天地商业经营管理有限公司，住所地武汉市汉阳区滨江大道**世茂锦绣长江**A1地块会所**。法定代表人：王萍萍，该公司总经理。委托代理人：张翥、余佳奇，均系湖北忠三律师事务所律师，一般授权代理。被告：褚文萍。委托代理人：黄俊、王影，北京大成（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司（以下简称滨江天地公司）诉被告褚文萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用简易程序于同年8月23日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，并于同年11月29日再次公开开庭进行了审理。原告滨江天地公司的委托代理人张翥、被告褚文萍的委托代理人王影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滨江天地公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2018年6月12日解除；二、依法判令被告于判决生效之日腾退武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）第一层5号商铺；三、依法判令被告拆除房屋装修、恢复原状至装修前状态；四、依法判令被告向原告支付拖欠的租金（或占用费）至房屋腾退移交原告之日（暂计算至2018年6月12日，拖欠租金为207,894.43元）；五、依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理费至房屋腾退移交原告之日（暂计算至2019年3月12日，拖欠的物业管理费为85,324.57元）；六、依法判令被告向原告支付欠缴租金及物业费的滞纳金87,965.7元；七、依法判令被告向原告支付违约金36,218.58元；八、依法判令被告向原告支付欠缴电费5,116.84元、水费2,995元；九、依法判令被告按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付判决腾退之日起至实际腾退移交房屋之日期间的房屋占用费；十、依法判令原告不予返还被告租赁保证金40,000元与物业保证金9,100元；十一、依法判令被告向原告支付本案律师费20,000元；十二、依法判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年11月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方就武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）第一层5号商铺（下称“涉案商铺”）的租赁事宜达成一致，约定租赁店铺用于儿童游泳，品牌为马博士。租赁期限3年，自2016年12月1日起至2019年11月30日止。原告依约向被告提供涉案商铺，被告未按照合同约定向原告支付租金及其他费用，原告于2018年4月17日向被告发函要求被告支付租金、物业管理费及水电费，但被告仍未按照合同约定履约。原告无奈于2018年6月12日向被告发函解除双方签订的《房屋租赁合同》。基于上述事实，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告褚文萍辩称：一、滨江天地与被告签订的《房屋租赁合同》、《商业管理服务协议》合同无效。二、从起诉日期起算一年之前的租金已经超过诉讼时效。三、滨江天地利用虚假宣传等欺诈手段致使被告产生重大误解，所签订的合同属于可撤销的合同。四、滨江天地于2017年1月9日才取得《湖北省房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（编号23-17-0002），在此之前房屋不符合交付条件，滨江天地不应收取租金。被告已经缴纳的2017年1月份之前的租金、管理费应当退还给被告。五、滨江天地未按照约定正常提供电梯、照明灯、公共区域卫生间等设备设施及安全保障服务，根据《房屋租赁合同》第十八条、《商业管理服务协议》第十二条，已构成严重违约，应当承担违约责任，不应当收取租金及管理费，并应双倍退还保证金。1、在被告承租世茂52+商铺期间，滨江天地从未开放各处手扶电梯及升降电梯，唯一一部开放的升降的电梯，也是经常出现故障。2、滨江天地长期不开放公共区域照明灯，使得被告不得不在夜间提早关门，影响被告正常营业及人员安全，顾客也多有怨言。3、商场公共设施损坏后滨江天地未及时修补，公共区域卫生间面盆脱落、墙砖脱落、棚顶破损及公共区域长期被废弃物品堆置，影响商场的形象及商户的经营。4、商场安全保障设施形同虚设，安保人员未尽职尽责，商圈内部分店铺财产多次被盗，其他店铺也存在被锁门、被挂污秽纸牌现象，滨江天地未对此类问题进行处理反馈，使得商场经营环境进一步恶化。六、世茂52+整个商圈的地面、顶棚漏水，严重影响经营，滨江天地没有履行物业管理的义务，无权收取物业费。七、滨江天地诉讼请求第四项与第九项范围重复。八、滨江天地诉请的租金和物业费金额与合同约定不符。且被告已经于2018年9月30日腾退场地，并通过电子邮件通知原告工作人员。2018年9月30日之后不应再计算租金及物业管理费。九、滨江天地未给出水电费的计算方式，被告要求其提供电费的收费标准文件、欠费期限及电量，代收电费依据等。原告并未提供任何证据证明被告欠缴水电费数额，原告应该就其提出的诉讼请求中水电费金额的计算标准及计算方式进行明确。十、被告不应当赔偿原告滞纳金、违约金、律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定事实如下：位于武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期世茂武汉52+MiniMall系武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司开发建造。2014年8月14日，上述物业办理了房屋初始登记，并于2013年12月24日、2017年1月9日分批办理了《工程竣工验收备案证明书》。2015年8月，武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司与滨江天地公司签订《委托管理合同》，将上述物业委托滨江天地公司进行整体营销推广、招商、出租、现场营运及管理等商业馆场经营管理，委托管理期限为2015年3月1日至2023年6月30日。2016年11月25日，原告滨江天地公司（甲方）作为出租方与承租方被告褚文萍（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意向乙方出租坐落于武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MiniMall）之一层5号商铺，建筑面积为201平方米，乙方租赁该商铺用于经营儿童游泳，品牌为马博士。租赁期限为3年，自2016年12月1日起至2019年11月30日止。租期开始前甲方允许乙方进场装修，租期开始前的装修期称“免租期”，免收租金，免收物业管理费，但仍应交水、电等能源费。装修期自2016年12月1日起至2017年2月1日止。甲方预计于2016年12月1日向乙方交付商铺，若交付日变化的，租赁期限相应变化，但甲方不因交付日变化承担任何其他责任。乙方需在本合同签署的同时，一次性支付甲方租赁保证金40,000元。乙方对甲方有任何应付而未付的费用（包括但不限于租金、违约金、滞纳金、损害赔偿金及相应的增值税税款）时，甲方有权选择从租赁保证金中扣减相关款项，但甲方在扣款前须以书面形式告知乙方。自交付日起计收租金，乙方应付租金总额为保底租金×（1+5%增值税税率），2016年12月1日至2017年11月30日每月保底租金为10,060.71元，2017年12月1日至2018年11月30日每月保底租金为12,072.86元，2018年12月1日至2019年11月30日每月保底租金为13,280.14元。租金的结算周期为一个租赁季度，乙方应于每个结算周期的前七日先按保底租金向甲方预付该结算周期的租金，其中首期租金应于交付日前支付。租赁期内，商场的建筑主体结构、公共区域和公用设备、设施由产权所有人、甲方或甲方指定的管理公司负责维修与保养，并承担相关费用，商铺及其内部乙方加装的设备、设施和装修均由乙方负责维修与保养，并承担相关费用。合同期间，甲方保证本商场的建筑主体结构、公共区域和公用设备、设施处于正常的、可使用的和安全的状态，乙方保证该商铺及其内部设备、设施和装修处于良好的和可使用状态。本合同期限届满或提前终止，乙方应于合同终止后15日内撤出商铺内全部乙方物品，将商铺按照甲方交付乙方时的状态交还甲方。若乙方延期交还超过5日，甲方有权自行收回该商铺，在无须通知乙方的情况下，甲方有权进入该商铺，届时该商铺内遗留的所有装饰、家具、设施设备、货品、物料等任何物品均视为乙方放弃所有权，甲方有权以任何甲方认为合适的方式处理，并有权自行将该房屋恢复原状，因此而产生的费用甲方有权向乙方追偿。乙方逾期不支付或不足额支付应支付给甲方的租金、管理费、保证金、公用事业费、税款等费用超过15个工作日的，甲方可书面通知乙方解除本合同。甲方依约解除本合同的，甲方有权不予返还保证金，且乙方应向甲方支付相当于解除日前十二个月平均月保底租金标准的3个月保底租金总额或2,000元（两者取其高）的违约金；如果前述违约金不足以弥补甲方遭受的损失，则乙方仍应向甲方赔偿该等损失。乙方未按时支付租金、保证金及有关费用，则每延误一日，乙方除应支付欠缴的租金及其他本合同约定的有关费用的本金外，还应按照应付未付金额0.3‰的标准向甲方加付滞纳金。为避免疑义，乙方在本合同项下支付的违约金、滞纳金、赔偿金等所有费用均为含增值税的金额。如果商场内的任何公用设备、设施及公共服务，诸如中央空调（若有）、通讯管线及天线、电梯及自动扶梯、水、电等发生故障或中断并且该等故障或中断系由甲方的过错行为造成的，甲方应在合理工期内使之恢复正常。如果甲方未能在合理的工期内使之恢复正常，并实际造成乙方无法正常经营的，除免除停业期间保底租金外，甲方不承担乙方任何经济损失。若因甲方过错导致合同确属无法继续履行或导致乙方无法继续经营时，乙方将享有单方解除合同的权利，并要求甲方双倍退还租赁保证金，甲方不承担其他任何额外损失。为避免疑义，甲方在本合同项下支付的违约金、赔偿金等所有费用均为含增值税的金额。合同还对其他内容进行了约定。乙方应向甲方支付管理费，管理费总额为每月管理费3,024.76元×（1+3%），并向甲方一次性支付保证金9,100元。合同签订后，原告向被告交付了约定的房屋，被告对房屋进行装修并用于经营马博士儿童游泳馆。被告向原告支付了租赁保证金40,000元、物业保证金9,100元、装修押金20,000元。被告向原告支付了2016年12月1日至2017年2月28日的租金31,691.24元及物业管理费9,346.51元。被告未支付2017年3月1日后的租金、物业管理费，并拖欠电费5,116.84元、水费5,400元。2017年6月13日，被告将装修押金收据原件交给世茂物业，以办理退押金事宜，该押金至今未退。被告于2018年9月30日停止经营并通过电子邮件向原告发出申请解除函。2018年4月20日，原告向被告邮寄《关于租金、物业管理费及水电费催缴的催告函》，向被告催缴2017年3月至2018年3月的租金139,441.50元、物业管理费及水电费52,487.50元，并保留追究滞纳金等违约责任的权利。2018年6月24日，原告向被告邮寄《解除函》，函称被告未按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定支付租金、物业管理费及水电费，在2018年4月17日发函催缴后，仍未支付上述款项。故而函告被告依约解除双方签署的《房屋租赁合同》，要求被告于本函件送达之日起立即腾退，并承担违约责任赔偿损失。被告针对上述两函件回函称，原告发出《解除函》毫无根据，拒绝承认该《解除函》有效，并要求原告对被告的相关损失予以赔付。另查明：世茂武汉52+MiniMall商场的经营状况不良,绝大部分商铺处于空置状态，有的关门停业、有的未装修、有的部分装修未开业，整个商场客流稀少。招商宣传中的影院、超市等知名品牌并未入驻商场。商场的房屋维修、设施维护及物业管理服务存在诸多问题，如地面积水、屋项漏水、卫生间面盆、墙砖脱落、公共区域未开灯照明、手扶电梯因故障而停运、公共卫生较差等。本院认为：世茂武汉52+MINIMALL办理了房屋产权初始登记及《工程竣工验收备案证明书》，用于出租经营符合法律规定。房屋产权人武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司授权委托原告对上述物业进行整体营销推广、招商、出租、现场营运及管理等商业馆场经营管理，因此原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告辩称该合同无效、可撤销，无事实和法律依据，本院不予采信。关于合同的解除。租赁合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告应向原告支付租金、物业管理费及水电费等费用，因被告未向原告交纳2017年3月1日后的租金等费用，原告向被告发送上述费用催缴函。原告催缴后，被告仍未交清上述费用。依房屋租赁合同的约定，原告可行使解除权，原告向被告邮寄了《解除函》，被告于2018年6月24日收到该《解除函》，因此双方的租赁合同于2018年6月24日解除。合同解除后，被告应将所租房屋返还给原告，被告应腾退出武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）之一层5号商铺。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除双方当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。在租赁合同中，原、被告对装修进行了约定，被告根据经营需要依合同约定对商铺进行装修，合同解除后被告可自行决定是否拆除未形成附合的装饰装修物，对原告要求判令被告拆除房屋装修、恢复原状至装修前状态的诉讼请求本院不予支持。关于租金、占用费、物业管理费、水电费、违约金、滞纳金、保证金及律师费。合同签订后，原告已给予被告装修免租期、经营免租期等优惠条件，虽未达到招商宣传中的经营效果，但合同并未约定此为免交租金的条件，作为商铺经营者本身应有营造经营环境、承担相应经营风险的责任，被告租赁经营商铺应按合同约定交纳租金。被告辩称从起诉日期起算一年之前的租金已经超过诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告关于租金的诉请未过诉讼时效，对被告的辩称本院不予采信。合同解除后，被告于2018年9月30日停止经营，被告应支付租金、占用费、物业管理费至2018年9月30日。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，因此原告有义务保障案涉房屋的交付使用及物业管理过程有利于被告的经营活动顺利进行，鉴于原告确实存在房屋维修、设备维护、物业管理服务的诸多问题，对被告的正常经营活动造成严重影响，违反双方合同约定，应承担相应责任。原告要求支付租金、占用费、物业管理费的诉讼请求，本院按合同约定标准的70%予以支持。自2017年3月1日起计算至2018年9月30日，被告应向原告支付租金及占用费155,287.12元[10,060.71元×（1+5%）×70%×9+12,072.86元×（1+5%）×70%×10]，被告应向原告支付物业管理费41,436.19元[3,024.76元×（1+3%）×70%×19]。被告支付的租赁保证金40,000元、装修押金20,000及管理费保证金9,100元可分别冲抵应支付的租金、物业管理费，冲抵后，被告应向原告支付租金及占用费95,287.12元、物业管理费32,336.19元。原告称装修押金冲抵了水电费，但未提交证据予以证实，本院不予采信。关于违约金，租赁合同系因被告违约拖欠租金等费用而解除，被告应承担相应违约责任，基于上述原告应承担的责任，对合同约定的违约金取其低者，即被告向原告支付违约金2,000元。被告应将原告诉请拖欠的电费5,116.84元、水费2,995元支付给原告。鉴于上述原告应承担的责任，本院酌定免除被告支付滞纳金、不予退还保证金及承担律师费的民事责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司与被告褚文萍签订的《房屋租赁合同》于2018年6月24日解除；二、被告褚文萍于本判决生效之日起十日内腾退出武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）之一层5号商铺；三、被告褚文萍于本判决生效之日起十日内向原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司支付租金及占用费95,287.12元元；四、被告褚文萍于本判决生效之日起十日内向原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司支付物业管理费32,336.19元；五、被告褚文萍于本判决生效之日起十日内向原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司支付电费5,116.84元、水费2,995元；六、被告褚文萍于本判决生效之日起十日内向原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司支付违约金2,000元；七、驳回原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7,983元（原告已预交）,由原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司负担1,983元，由被告褚文萍负担6,000元，被告褚文萍于本判决生效之日起十日内将所负担的案件受理费直接支付给原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  戴 猛人民陪审员  陈菊芳人民陪审员  包 莉二〇一九年十二月十六日书 记 员  卢雨阳