安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0523民初3973号 原告：张吕松，男，汉族，1971年2月10日出生，住南京市白下区。 委托诉讼代理人：陈琦，安徽浩谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐业富，安徽浩谦律师事务所律师。 被告：毛本文，男，汉族，1966年12月12日出生，住马鞍山市和县。 委托诉讼代理人：裴学文，安徽汪维斌律师事务所律师。 第三人：秦永仁，男，汉族，1970年9月28日出生，住南京市江宁区。 原告张吕松诉被告毛本文、第三人秦永仁房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张吕松及其委托诉讼代理人陈琦、被告毛本文及其委托诉讼代理人裴学文到庭参加诉讼。第三人秦永仁经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张吕松向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告违约金人民币50万元;2、请求依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:2016年8月9日原、被告与第三人之间签订《三方协议》，约定被告以400万元购买原告名下和县大生职业学校所在的土地使用权(和国用第722号,和国用第723号)与房屋产权(房地权和字第00003875,房地权和字第00003876),并约定被告在协议签订后应当对原告偿还第三人的255万元借款承担连带责任,并于协议签订后90日内支付。2016年9月26日原、被告与第三人之间签订《和解协议》,就上述土地与房屋的买卖事宜补充协议,其中约定2016年11月1日前,被告应向第三人支付255万元,否则赔偿原告与第三人各50万元。2016年10月30日原、被告与第三人之间签订《清空交接记录》,约定被告逾期付款或未按期付清全款的,该学校(和县大生职业学校所在的土地使用权与房屋)另行处理,追究各自违约责任。被告签字并载明一个星期内付清。事后,被告未能按照约定履行合同并支付相应合同价款,也未能按照约定承担违约责任。 被告毛本文辩称：一、原告的诉请无事实和法律依据，根据原告诉请陈述的事实，原告、被告签订土地买卖协议时间是在2016年8月9日，在此之前，2015年8月31日原告因为对第三人的债务，第三人已经向法院起诉原告，并作出对案涉土地进行查封的裁定，同时法院将查封的封条查封在案涉的土地和房屋上。二、合同签订后，被告即按照合同约定支付了145万元转让款，在支付转让款后，被告发现案涉的房屋及土地被法院查封的事实，立即停止支付下欠的转让款，本案被告停止支付的行为是根据合同法的规定行使不安抗辩权，并非违约。三、案涉土地及房屋已经由南京秦淮区法院挂网拍卖，且拍卖成功，该土地的所有权和使用权已经转移，双方合同约定的标的额即土地和房屋的交付与转让已经不可能实现。无论第三人是否同意该转让协议，合同权利义务的主体也不在原告被告之间产生。四、本案涉及到的是双方的土地使用权及房屋所有权的转让协议，在该协议没有履行完毕或者没有解除终止之前，原告的诉请只能是在解除协议等情况下才能据此主张违约责任，而不能单独主张违约责任。五、如按照双方合同的约定，结合本案土地的所有权已经转让的事实，按照合同约定的条款，原告已经不能履行将土地转让给被告，原告的行为构成了合同的违约，就原告的违约行为，被告保留要求原告返还已经支付的145万元土地转让款和利息及追究原告违约责任的诉请。 第三人秦永仁未作答辩。 原告张吕松围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、身份证一张，证明：原告的自然人身份信息。证据二、营业执照、土地证、房产证各一份，在（2019）皖0523民初1380号案件中，证明：和县大生职业学校系原告张吕松设立经营的个体工商户，案涉的土地与房产登记在和县大生职业学校名下。证据三、三方协议一份，证明：被告毛本文以400万元购买原告张吕松名下的案涉土地与房产并自愿对原告张吕松偿还第三人秦永仁的255万元借款承担连带责任。证据四、和解协议一份，清空交接记录一份，证明：原、被告及第三人约定2016年11月1日之前被告应当向第三人支付255万元，如被告未按照约定支付，则应当向原告赔偿50万元。这个50万元只是针对被告应当在2016年11月1日之前向第三人支付255万元的违约金。空协议约定的原告清空搬离的义务，原告并未履行。 被告毛本文提交了以下证据：证据一、收条二张，银行转账凭证一份，证明：被告已经支付给原告145万元的事实。证据二、案涉房屋及土地的现场照片一张，证明：案涉房屋及土地已经被南京市秦淮区法院查封的事实，无法进行清空和交接，（2019）1380号案件中已经作为证据提供，原告对该证据的三性当庭予以认可。证据三、（2015）秦商初字第1376号民事调解书、协助执行通知书、执行裁定书、成交确认书各一份，证明：案涉的房屋和土地已经由南京市秦淮区人民法院执行裁定拍卖并成交。房屋及土地所有人已经转移登记在第三人名下，原告无权再处理案涉的房屋和土地，三方协议约定的标的物已经不能履行，基于三方协议而签订的和解协议也失效了。 原告张吕松质证意见如下：证据一的真实性无异议，但是与本案无关。证据二的真实性无异议，但是达不到证明目的，案涉房屋在2016年10月30日已经清空交接，被告在相关记录上签字，确认将钥匙交给第三人，并约定被告在2016年11月1日前付清全款后，钥匙才交给被告。被告没有履行全部付款义务，当然不能占有使用案涉房产。证据三的三性无异议，但是达不到被告的证明目的，本案导致目前状况是被告没有付款造成的。当时的买卖合同是真实合法有效，三方协议以及和解协议都是真实合法有效的，且法律没有合同不能履行，合同就失效的概念。 第三人秦永仁未予举证、质证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合其他证据及案件事实审核认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月23日，张吕松向秦永仁借款4000000元，借款期限半年，自2014年7月23日起至2015年1月22日止，月利为1.25%，韩培兰（注：张吕松妻子）是连带保证人。双方签订了借款合同并出具了借条、收据。 2015年8月31日，南京市秦淮区人民法院作出（2015）秦商初字第1376号民事调解书，调解书中载明：一、张吕松于2015年10月10日前归还秦永仁借款本金400万元，利息5万元，并支付逾期付款利息（以400万元为基数，自2015年1月23日起至实际付款之日至，利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算）；二、韩培兰对张吕松上述第一、第二债务承担连带清偿责任。 2015年6月30日，张吕松收到毛本文购原联合乡政府、计生办财产（即和县大生职业学校）1150000元；2016年4月5日张吕松收到毛本文购原联合乡政府、计生办财产（即和县大生职业学校）300000元，合计1450000元。 2016年8月19日，秦永仁（甲方）、张吕松（乙方）、毛本文（丙方）签订《三方协议》，协议内容：1、三方同意上述房屋土地使用权及产权由丙方毛本文以400万元购买。2、丙方应在本协议签订后，毛本文对乙方归还甲方先期借款本金255万元承担连带保证给付责任，丙方通过对目标房地产运作获得土地补偿款或其他任何受偿款必须先给付前述借款本金255万元。3、甲方收到乙方或者丙方代替乙方给付的借款本金255万元后三个工作日内，向南京市秦淮区人民法院提交解封目标房地产申请，由法院依法解除对该房产土地使用权及产权的查封；乙方配合丙方办理过户、转让手续。7、若本协议订立后90日内，乙方或丙方代替乙方没有给付甲方借款本金255万，本协议自然失效，恢复到本协议订立前状态；丙方赔偿甲方本次纠纷各项支出30万元。 2016年9月26日，秦永仁、张吕松、毛本文签订《和解协议》，协议：一、张吕松于2016年10月30日前清空、搬离大生理发职业学校，张吕松自行安排养老院内的老人，所有清空、搬离费用由张吕松承担;张吕松逾期搬离、清空的，张吕松向毛本文、秦永仁各赔偿违约金人民币伍拾万元。二、毛本文于2016年11月1日前向秦永仁给付贰佰伍拾万元，并于2016年11月1日前不得进驻和县大生理发职业学校；毛本文若违反前述约定的，须向秦永仁、张吕松各赔偿违约金人民币伍拾万元。 2016年10月30日，秦永仁、张吕松、毛本文签订《清空交接记录》，内容：一、下午时，张吕松清空学校，院内老人均搬离学校，张吕松父母搬离学校，院内剩下的日用品、杂物、家具，张吕松自愿放弃。二、张吕松把学校大铁门钥匙交给秦永仁，该学校暂时由秦永仁看守，毛本文于2016年11月1日前付清全款后，钥匙再交付给毛本文。三、毛本文逾期付款或未按期付清全款的，该学校另行处理，追究各自违约责任。 2019年8月29日秦永仁通过网拍竞价取得和县姥桥镇大彭村土地使用权（和县国用第中心字723号、722号）及地上房屋附着物。同日，南京市秦淮区人民法院作出（2019）苏0104执恢356号之一执行裁定书，裁定书裁定：一、和县大生职业学校名下位于安徽省马鞍山市和县房屋和土地使用权以及地上附着物（权证字号：房地权和字00003875、和县国用字723号;权证字号：房地权和字00003876、和县国用字722号）财产权自本裁定送达买受人秦永仁（公民身份号码3426261970××××××××）名下时起转移。二、买受人秦永仁可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权登记手续。同日，南京市秦淮区人民法院印发（2019）苏0104执恢356号之二协助执行通知书规定：一、解除对和县大生职业学校名下位于安徽省马鞍山市和县房屋和土地的查封。二、将和县大生职业学校名下位于安徽省马鞍山市和县房屋和土地使用权（权证字号：房地权和字00003875、和县国用（2006）字723号;权证字号：房地权和字00003876、和县国用（2006）字722号）登记至买受人秦永仁（公民身份号码3426261970××××××××）名下。 本院认为，综合当事人的诉辩主张和举证、质证意见，本案争议焦点为：一、原告主张的违约金50万元有无事实和法律依据？对此，本院分析如下： 秦永仁、张吕松、毛本文之间的《三方协议》、《和解协议》以及《清空交接记录》，是三方在平等自愿的基础上签订的，不违反法律强制性规定，合法有效，应完全履行。《三方协议》约定，三方同意上述房屋土地使用权及产权由毛本文以400万元购买。毛本文应在本协议签订后对张吕松归还秦永仁先期借款本金255万元承担连带保证给付责任，毛本文通过对目标房地产运作获得土地补偿款或其他任何受偿款必须先给付前述借款本金255万元。若本协议订立后90日内，张吕松或毛本文代替张吕松没有给付秦永仁借款本金255万，本协议自然失效，恢复到本协议订立前状态；毛本文赔偿秦永仁本次纠纷各项支出30万元。后三方签订了《和解协议》，对《三方协议》的付款条件进行的重新约定，《和解协议》中限制张吕松于2016年10月30日前清空、搬离大生理发职业学校，否则张吕松须向毛本文、秦永仁各赔偿违约金人民币伍拾万元。同时要求毛本文于2016年11月1日前向秦永仁给付贰佰伍拾万元，毛本文若违反前述约定的，须向秦永仁、张吕松各赔偿违约金人民币伍拾万元。后张吕松按照《和解协议》清空了大生理发职业学校，毛本文签字确认其在一周内付清款项。毛本文未能按约定付款。《三方协议》第3条约定，秦永仁或者毛本文代替张吕松给付的借款本金255万元后三个工作日内，向南京市秦淮区人民法院提交解封目标房地产申请，由法院依法解除对该房产土地使用权及产权的查封；张吕松配合毛本文办理过户、转让手续。毛本文以“案涉房屋和土地法院张贴封条予以查封，在此情况下未经法院的同意或裁定解除查封时，根本无法完成交接和清空，合同约定的目的无法实现和完成”、“基于三方协议生效前提下的和解协议，如三方协议失效，则和解协议失效”辩解理由不能成立。因毛本文未付款，秦永仁申请执行，将张吕松所有的和县大生职业学校名下位于安徽省马鞍山市和县房屋和土地使用权予以拍卖，并已成交。毛本文的违约付款行为，造成《三方协议》履行不能，并且给张吕松造成损失（包含拍卖价与合同约定价的差价、拍卖费用、执行费、张吕松承担的逾期付款利息等），故对张吕松主张的违约金50万元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告毛本文应于判决生效之日起三日内支付原告张吕松违约金50万元。 案件受理费8800元，减半收取4400元，由被告毛本文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于马鞍山市中级人民法院。 审判员  欧大才 二〇一九年十二月十五日 书记员  孙亚军 附：本判决援引的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。