苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初671号原告：张培培，女，1989年4月1日生，汉族，住通州市。委托诉讼代理人：王璟、朱辉，北京大成（苏州）律师事务所律师。被告：苏州吴中万达广场投资有限公司，住所地苏州市吴中区长桥街道澄湖路******。法定代表人：于修阳,该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡钟纯、沈庆国，江苏百年英豪律师事务所律师。原告张培培诉被告苏州吴中万达广场投资有限公司（以下简称吴中万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张培培及其委托诉讼代理人王璟、朱辉，被告吴中万达公司的委托诉讼代理人蔡钟纯、沈庆国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张培培向本院提出诉讼请求：解除双方于2018年3月20日签订的《苏州市商品房买卖合同》；被告返还购房款515000元并承担已付购房款一倍的赔偿515000元；被告支付房款总额10%违约金，共计51500元。后，原告放弃要求被告支付房款总额10%违约金的诉讼请求。事实与理由：原、被告双方于2018年3月30日签订《苏州市商品房买卖合同》，约定被告向原告出售苏州市吴中区房屋。销售时，被告将前述房屋宣传为公寓，可以实现自住、办公为一体的商住两用房屋，并带原告参观了样板间。样板间内有床、厨房、卫生间等。原告基于对此的信任和自身家庭的生活需要以及万达品牌影响力全款购买了该房屋。后，原告于2018年9月29日收到被告的《收房通知书》并于2018年10月20日前往售楼处办理收房手续。但被告工作人员要求原告签署《商品房装修改造工程协议》，否则不能收房。至此，原告发现《商品房装修改造工程协议》的乙方为江苏省建工集团有限公司，内容为业主同意由被告将房屋直接交付给江苏省建工集团有限公司，江苏省建工集团有限公司收房后受业主委托进行上下水、排烟管道、换气管井等改造；因改造引起的房屋结构形式、户型、空间尺寸、面积等风险均由业主承担。另，据已办理收房手续的业主反映，《房屋质量说明书》中“用途”一栏标注为“办公”。由此不难判断，被告需要通过前述改造来“兑现”其宣传的“公寓”，并试图诱骗原告签署改造协议来掩盖其欺诈行为。综上，其依据《消费者权益保护法》、《合同法》及相关法律法规及司法解释的规定，以及合同相关约定，诉至法院，请求判如所请。被告吴中万达公司辩称，原、被告签订的房屋买卖合同约定的房屋用途明确为非住宅。且被告在销售中也已明确告知原告为非住宅及住宅与非住宅的区别。另，为满足业主居住需要，被告统一部署对房屋进行改造，且已有689户业主与施工单位签署了改造协议。原告虽未签署改造协议，但对改造的目的和内容是完全知晓的。再，被告对外发布的广告及宣传资料只是一般性的介绍，不是允诺，也不是交房标准，对受众不可能产生重大的心理诱惑。也即，被告不存在欺诈行为。实际上原告之所以提起诉讼，是因为苏州市开展“331专项整治行动”，以及原告对政策的误读，导致对房屋性质的担心。“331专项整治行动”是限制非居住场所出租居住，而未限制业主自住。由上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。经审理查明，2018年3月3日，张培培与吴中万达公司签订《商品房认购协议》，约定张培培认购吴中万达公司位于苏州市吴中区的商品房。同年3月20日，张培培与吴中万达公司签订《苏州市商品房买卖合同》（附协议书），约定张培培以515000元购买吴中万达公司位于苏州市吴中区的商品房（建设工程规划许可证编号为建字第××号，建筑工程施工许可证编号为320506201409170101号）。同时，该合同第二条第二款还记载：该商品房用途为非住宅；第三款又记载：该商品房是住宅的，符合日照标准。另，该合同第二十三条第6点记载：本商品房属于非普通住宅或非住宅；非普通住宅是指是各类别墅、高级公寓、装修商品住房、容积率等于或低于1.0的住宅小区等房屋；非住宅是指办公用房、厂房、经营性用房等房屋。第二十七条记载：出卖人确认在签署本合同前由出卖人、出卖人委托的房地产中介机构所发布或提供的广告、售楼书等房地产广告和宣传资料所明示的并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的事项作为本合同条款，出卖人予以履行。又，该合同附件五《临时管理规约》记载：物业类型构成为写字楼。合同签订后，张培培向吴中万达公司付清了全额房款，其中于2018年3月3日支付定金20000元，3月10日支付支付房款295000元，3月20日支付房款198000元、2000元。2018年9月，吴中万达公司向张培培发出《入伙通知书【非住宅】》，记载：收房时间为2018年9月30日。2018年9月27日，吴中万达公司向张培培《温馨提示》，记载：建议入伙时间为2018年10月8日。2018年10月23日，张培培向吴中万达公司发出《通告函》，记载：其于2018年10月20日前往收到，但被要求必须签订《商品房装修改造工程协议》，否则不给交房。因此，其要求书面告知《商品房装修改造工程协议》的签订原因，要求吴中万达公司接待人员就其恶劣的服务态度予以当面道歉。审理中，吴中万达公司称，其需核实有无收到该《通告函》，但因在业主代表与公司之间在政府组织下的对话会中张培培也有过类似意见，故其对该《通告函》中的意见不予认可。另查明，案涉房屋所在项目的建设工程规划许可证（建字第320506201400255号），记载：建设项目名称为苏地2013-G-85地块B区，建设规模为总建筑面积97369.06平方米，具体为酒店（建筑类型为酒店）34820.58平方米，甲级写字楼（建筑类型为办公）39719.85平方米，B区地下车库（建筑类型为地下车库）22828.63平方米。建筑工程施工许可证（编号为320506201409170101），记载：工程名称为苏州吴中万达广场B区。商品房预售许可证（苏房预吴中[2016]332号），记载：预售总建筑面积39325.24平方米，共898套，均为非住宅。以上事实，有张培培提供的商品房认购协议、苏州市商品房买卖合同、发票、付款凭证、入伙通知书、通告函，吴中万达公司提供的不动产权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及本院制作的开庭笔录等证据在卷证明。审理中，张培培陈述：鉴于吴中万达公司对万达晶座的大力宣传（得天独厚的地理位置、生活极其便利等），其于2018年3月3日前往万达晶座售楼处，售楼工作人员热情接待并对公寓位置、交通做了介绍，且强调楼盘除了可以自住，还可以注册公示且租金较高（租金在2300元以上）。同时，其又在售楼处人员的带领下查看了完全按人住的用途展示的样板房，与“吴中万达广场”公众号发布的户型图一致；其就有了购买意向，并于当天签署《商品房人认购协议》，后于3月20日签署正式购房合同，付清房款。同时，张培培还称，因其所要购买的是公寓，吴中万达公司宣传的也是公寓，但实际交付的却是办公用房，故吴中万达公司存在欺诈行为，如合同不能解除，也应撤销。为此，张培培提供了如下证据并申请证人付某,4、汪某,4出庭作证：1、万达晶座的宣传画册，画册中将案涉楼盘宣传为35-59㎡万达晶座湖景小公寓，并记载有传统公寓的八宗罪，以及人们理想中的公寓样态。同时，该画册还宣传有：城心与湖景，升值强力保障；菁英汇聚，托起广阔租住市场空间。2、样板间照片，显示样板间为有卧室、卫生间的居住空间。3、吴中万达广场微信公众号，显示：万达晶座湖景小公馆被记录为苏州最接近自然的居所；并宣称有“万达湖景准现房，即刻入住繁华”等等。4、《商品房装修改造工程协议》范本复印件及房屋改造前后对比照片。其中：《商品房装修改造工程协议》记载：甲方（业主）同意由开发建设单位将房屋直接交付给乙方（江苏省建工集团有限公司），乙方代甲方接收房屋。接收房屋后，甲方委托乙方对房屋进行装修改造。改造工程的方案与内容为在建设单位交付的毛坯房基础上户内单独设置上下水、排烟管道、换气管井的改造。双方确认，乙方受甲方委托进行本协议约定的装修改造，产生的费用无需甲方支付。张培培据此主张吴中万达公司企图以补签改造协议的方式掩盖欺诈行为。5、2018年12月3日的姑苏晚报报道，记载有题为“说好的‘湖景公寓’原来是写字楼？”报道。张培培据此主张吴中万达公司的行为引起了业主群体性投诉和指责。6、江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”（2018年版），记载：服务型公寓（公寓式酒店）应在设计图纸和文件中注明“非住宅”。张培培称，吴中万达公司在合同中约定了非住宅，并不能免除其在宣传广告中明确的合同标的的性质和居住功能；且吴中万达公司准备交付的房屋实际是商务办公楼，而非商住两用。7、南京市规划和自然资源局网页截屏，显示为关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知。该通知记载：商业办公类费非住宅类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按单元或住宅套型涉及，一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，除食堂外不得设置厨房，开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置等等。张培培据此主张商业办公性质的项目不能用于居住。8、付某,4陈述：其是在逛万达商场时被销售介绍的，觉得介绍的不错，就买了投资；另，客户经理还介绍7-11层买了之后可以转租给酒店，12层以上可以自己装修出租，其核算下来自己出租比较合算就选择了1206房屋。签合同时，其就粗略地看下，都是格式条款，即使不满意，也不能改；当时，有很多材料，也不知道有无签改造协议，后在维权的时候被告知都签了改造协议。如果当时吴中万达公司有解释说改造协议，其肯定就不买了；且如知道是商务办公用房，也不会买的，因为公寓出租市场要大于写字楼。其购买的房屋在2019年2月份左右收房了，因为吴中万达公司说不收房就违约。其也参加过吴中万达公司的客诉对话会，吴中万达公司的意见说可以做公寓出租，但后果自行承担。9、汪某,4陈述：其是在送女儿上学路过时看到吴中万达公司的广告，是湖景公寓；其考虑每次来都住酒店，买个房子住也方便，也可以来给孩子烧饭。其是在2018年7月8日看房的，觉得地段比较好，就付了定金，并在10月初付了全款。合同是付清全款当天签的，让签哪里，其就签了哪里。后其在2018年11月20日收房时看到张培培与吴中万达公司起纠纷，吴中万达公司让她签改造协议，张培培不肯签。收房时，吴中万达公司说了不签改造协议就不交房，而且也没让其看，就让其签字；当时，如果知道是这份改造协议，肯定不会签的。经质证，吴中万达公司对证据1、3的真实性无异议，但认为仅是一般性的介绍，不是允诺，也不是交房标准，对受众不可能产生重大的心理诱惑；且证据3中的可居住性的宣传内容符合事实，没有虚构夸张成分。对证据2的真实性认可，但样板间的根本作用在于展现户型结构，现场装修情况表达在功能上具有可居住性，而可居住性是案涉房屋的客观属性，不存在虚构夸张内容。对证据4中的《商品房装修改造工程协议》未提异议，但对对比照片表示不清楚。对证据5的真实性无异议，但认为仅是部分人员的观点，无法证明其存在恶意欺诈行为。对证据6的真实性认可，但认为公寓式酒店在规划中本身就不属于住宅，故相关内容与案涉房屋并不相同。对证据7的真实性无异议，但认为与本案无关。对付某,4、汪某,4的陈述不认可，且付某,4、汪某,4也陈述已与江苏省建工集团有限公司签订改造协议；另，其与业主的客诉会后，其按政府要求发布告示明确在不违规使用燃气、私拆私改消防设施、分割群租等违规或违反苏州地区331整治专项行动相关禁止性规范的情况下，案涉房屋可以用于办公、居住与出租。本院认为，首先，根据吴中万达公司提供的案涉房屋项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，可认定案涉房屋的项目规划为写字楼。其次，根据张培培提供的万达晶座湖景小公馆宣传画册，再结合照片、新闻报道的截屏，可认定吴中万达公司在出售案涉项目房屋时是以商住两用的公寓来进行宣传的。而商品房买卖合同及其附件中虽记载有案涉房屋为非住宅或写字楼的内容，但作为格式文本中的内容未见有特别注明，吴中万达公司的相关工作人员在业主购买时也未进行过充分的解释说明。因此，在吴中万达公司未提供证据证明的情况下，本院认定吴中万达公司将属于写字楼的案涉房屋描述并宣称为商住两用的公寓进行销售，构成欺诈。张培培虽是要求解除案涉《苏州市商品房买卖合同》，但同时也明确如不能解除，也应撤销。由此，张培培与吴中万达公司签订的《苏州市商品房买卖合同》应予撤销。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。本案中，案涉合同因吴中万达公司存在欺诈情形而被撤销，故张培培要求吴中万达公司返还购房款515000元，合法有据，应予支持。关于赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供的虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。据此，张培培在本案中要求吴中万达公司承担购房款一倍赔偿，缺乏法律依据，不予支持。但吴中万达公司应支付购房款自款项交付之日起的利息损失，其中截至2019年8月19日的利息损失按银行同期贷款利率计算；此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：一、撤销原告张培培与被告苏州吴中万达广场投资有限公司签订的《苏州市商品房买卖合同》（附协议书）。二、被告苏州吴中万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张培培购房款515000元并支付相应的利息损失（20000元自2018年3月3日起算，295000元自2018年3月10日起算，200000元自2018年3月20日起算，均按银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，此后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。三、驳回原告张培培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14534元，由被告苏州吴中万达广场投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  江 伟人民陪审员  席志新人民陪审员  董文玲二〇一九年十二月三十一日书 记 员  张凤娟