广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初51812号原告：深圳好世界龙媒文化餐饮管理有限公司，住所深圳市福田区香蜜湖街道香蜜社区深南大道**香蜜湖度假村**酒店整套好世界行政楼西侧**。法定代表人：洪琳。委托诉讼代理人：黄远伸，广东信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳永耀，广东信达律师事务所律师。被告：深圳香蜜湖好世界海鲜大酒楼有限公司，住所，住所深圳市福田区深南大道西段香蜜湖渡假村内社会信用代码91440300618920271J。法定代表人：申烽。委托诉讼代理人：刘瑞君，女，汉族，1987年9月19日出生，系该司员工。委托诉讼代理人：陈佩仪，女，汉族，1955年4月26日出生，系该司员工。第三人：深圳香蜜湖度假村有限公司，住所，住所深圳福田区香蜜湖度假村内社会信用代码914403006188300492。法定代表人：郑海天。委托诉讼代理人：王**，男，汉族，1962年9月26日出生，系该司员工。原告深圳好世界龙媒文化餐饮管理有限公司与深圳香蜜湖好世界海鲜大酒楼有限公司，第三人深圳香蜜湖度假村有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄远伸、欧阳永耀，被告委托诉讼代理人陈佩仪，第三人委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年中，原告的股东洪琳、案外人广州天行健餐饮有限公司和被告的法定代表人申烽，三方计划成立一个火锅餐饮店。被告的法定代表人申烽是原告餐饮店发起人之一，原告的公司资质、场地的选址、装修队的选择，都是被告直接操作的。被告以自己的名义，将其空置的位于福田区香蜜湖好世界国宴店背后现海域8度餐厅及原香蜜湖西座酒店楼西侧部分共计662.8平方米的房屋出租给原告，双方于2018年8月1日签署《场地租赁经营合同》，同时原告向被告支付了转让费35万元、承租保证金33万元、水电保证金2万元及当月房租11万元。原告还向案外人另行支付了品牌加盟费35万元、加盟装修设计费132400元、拆除原装修物费用15万元、装修施工和设备采购近百万元。2018年12月30日餐饮店正式开业，结果开业仅几个月，2019年5月初被告突然通知原告该场地要被拆迁，而且无法获得任何合法的拆迁补偿。被告为了逼迫原告撤场，借口原被告有租金费用纠纷，发出解除合同通知书，强行停水停电，逼迫原告自2019年5月15日起停业，同时被告在店门口张贴“响应拆迁，停止经营配合工作”的公告，掩盖其造成原告停业的实际情况。原告向拆迁工作组了解情况，才知晓被告租给原告的场地是违章建筑，被告一直隐瞒即将被拆迁的实际情况。该场地于2019年6月被强制拆除，原告在强拆前委托评估机构及公证机构对承租场地的室内装修设备进行了评估及现场公证。因被告隐瞒出租场地系违建且即将被拆除的事实，欺骗原告签署无效的租赁合同，收取巨额的转让费，给原告造成巨大的经济损失。请求判令：1、确认原被告于2018年8月1日签署的《场地租赁经营合同》无效；2、被告向原告返还承租保证金33万元、水电保证金2万元；3、被告向原告返还转让费35万元；4、被告赔偿损失1763984元，包含：原始装修拆除费用15万元、装修及设备损失1106984元、公证费10000元、评估费15000元、加盟费35万元、加盟设计费132000元；5、被告承担本案诉讼费用。被告口头答辩称，原告没有按照租赁合同履行交付钱款义务，被告也根本没有任何欺骗原告或者是欺诈原告来签订这份租赁合同。原告之所以没有经营，第一基于合同约定的时间本身就到2019年7月31号为止，原告自2019年1月份起就开始断断续续的停业状态，5月15号原告的股东一致表决，决定当日起停业，因此原告的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。第三人陈述称，第一，被告无权将租赁物转租分租，被告将部分场地分租给原告并没有向第三人报备，因此第三人不清楚也不知道原被告的租赁关系。第二，第三人并没有收取原告的保证金转让费以及其它费用，也不清楚了解原被告其双方合同的来往账等有关情况。第三，第三人与原告不存在租赁关系，根据合同的相对性原则，原被告的租赁合同纠纷与第三人并没有法律关系。第四，第三人与被告的租赁合同履行至2019年5月31日，期限届满终止，双方并没有续租，按照合同约定，被告应当以同年的5月31日将租赁物返还给第三人，但实际被告在2019年8月7号才将租赁物返还给第三人。本院经审理查明，2018年8月1日，深圳市好世界龙媒文化产业有限公司（原告变更前名称，承租方、乙方、）与被告（出租方、甲方）签署《场地租赁经营合同》约定，甲方同意将位于深圳市××区香蜜湖好世界国宴店背后现海域8度餐厅，餐厅面积505平方米及原香蜜湖西座酒店楼西侧部分土地157.8平方米房屋餐厅（下称租赁物）出租给乙方使用，使用总面积662.8平方米；该场地位置详细描述位于个斑马餐厅及松哥油焖大虾餐厅中间；房屋承租用途为经营餐饮业；承租期限共一年，自2018年8月1日至2019年7月31日止；如遇不可抗力因素及政府部门征收及改造该地块，要求所有商户撤离时，合作无条件结束；甲方应在2018年8月1日前将房屋交付乙方使用；乙方支付转让费35万元；月承租费（含物业管理费）为11万元，房屋承租费按月结算，由乙方在每月的5日前以转账形式支付给甲方；甲方交付承租房屋时，乙方须向甲方支付三个月承租费数额的承租保证金33万元、水电保证金2万元及当月租金11万元共计46万元；乙方拖欠甲方一个月承租费且逾期十天、没有按照本合同约定期限搬离承租场地并返还承租场地的，甲方可不予返还承租费租赁保证金；乙方使用承租场地期间，如甲方因承租场地或场地范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到场地及场地范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过十天的，乙方有权解除协议；甲方将现有拟出租标的物中的所有资产（包含建筑物现状）以35万元的价格转让给乙方；甲方无正当理由，单方面影响乙方餐厅经营的，乙方可追究甲方损害赔偿责任。该合同尾部均盖有原被告印章，申烽作为原告股东及被告法定代表人身份在甲方、乙方“法人代表或授权代表”处签名。上述合同签署前后，原告通过其名下的中国邮政储蓄银行账户分别于2018年7月23日、7月31日、8月10日向被告名下的银行账户共转入款项92万元。原告称该款项包含2018年8月、9月租金22万元、押金33万元、转让费35万元、水电保证金2万元。原告为了经营需要，与广州天行健餐饮有限公司签署《特许加盟合同》及《香天下装修设计施工合同》，对承租房屋进行了装修，购置了设备。2018年8月8日，被告出具收款收据，确认收到原告租赁保证金33万元、水电保证金2万元、场地转让费35万元、8月租金。2019年5月15日，被告在涉案房屋门口张贴告示记载，积极响应政府拆迁通知，停止经营全力配合工作。2019年6月14日，深圳市××区规划土地监察局向第三人出具《深圳市××区规划土地监察局限期拆除通知书》载明，香天下经营场所属于未经批准进行建设的临时建筑物，该局已责令在2019年5月15日前自行整改，鉴于其未整改，通知第三人在2019年6月17日前自行拆除该临时建筑物。逾期不拆除，该局将予以拆除。2019年7月4日，原告向深圳市南山公证处申请公证，由公证处对香天下火锅及相关区域进行拍照、录像，并对相关物品进行了清点并列物品清单。为此，原告向该公证处实际支付公证费1万元。2019年8月12日，原告委托深圳长基资产评估房地产土地估价有限公司对涉案房屋室内自行装饰、设备及其他改造工程的市场价值进行评估，价值时点为2019年6月25日，确定估价对象于价值时点的评估总值为1106984元，其中室内自行装饰装修费用为420482元、改造费用为323446元、设备363056元。为此，原告向该评估公司实际支付评估费15000元。另查，2018年9月14日，深圳好世界龙媒文化产业有限公司变更公司名称为原告名称，股东由李风、申烽、杨立山变更为申烽、广州天行健餐饮有限公司、洪琳。2018年11月3日，广州天行健餐饮有限公司（甲方）、林丽娜（乙方）与洪琳（丙方）签署《股东合作协议书》，三方一致同意出资成立深圳好世界龙媒餐饮管理有限公司，成立后专门运营“香天下”火锅餐饮业务。2018年，广州天行健餐饮有限公司（甲方）、被告（乙方）与洪琳（丙方）签署《合作协议》约定，三方合作经营深圳市香蜜湖“香天下”火锅店，因新设餐饮公司的时间较长，故三方同意受让深圳好世界龙媒文化产业有限公司的100%股权，其中甲方受让30%股权、乙方受让40%股权、丙方受让30%股权。并同时变更该公司的公司名称、经营范围等事项作为新运营的目标公司。2019年2月18日，原告（甲方）、滨田真由美（乙方）、被告（丙方）签署《借款协议》载明，由于甲方经营需要补充流动资金150万元，按照乙方目前的持股比例，须向公司提供借款60万元。乙方承诺，以丙方应向甲方收取的房租来充当借款，时间从2019年1月到6月共计五个半月的房租，在1月1号直到6月15号期间，乙方和丙方承诺，不收取甲方任何房屋房租费用。该借款协议盖有甲方公章、乙方署名、丙方即本案被告未盖章。又查，2019年3月1日，第三人（出租方、甲方）与被告好世界公司（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将位于福田区××蜜湖度假村内西座酒店主楼西侧的房屋出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积6773平方米；产权人为第三人；月租金总额701005.50元；甲方交付房屋时，向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金2103016.50元；乙方知道该租赁物和了解该租赁物的房屋为历史遗留建筑物，无房屋产权证，也没有取得报建报批和公安消防及安全检测的批准、备案等相关手续，知道房屋未取得整体消防验收合格手续；在签订本合同之前租赁范围上如有留存建筑物，甲方无临时建筑物许可，消防行政许可等行政手续，对此乙方自愿承租并承担相应风险；乙方承诺，在承租范围内的所有建筑物，均由乙方负责出资补办以及申报办理相关报建报批等合法使用、合法经营等法定手续，取得建筑物的临时报建报批等相关审批、许可手续文件。租赁期间，乙方不得将租赁物转租、分租，若乙方将租赁物转租分租的，视为乙方根本违约，乙方任何转租分租行为均为无效。2019年6月18日，第三人向深圳市公证处申请对其邮寄送达的《关于敦请立即返还租赁物及支付拖欠租金、占有使用费等费用的函》进行公证，该函件载明，双方房屋租赁合同已于2019年5月31日租赁届满终止，双方没有续租，但被告好世界公司没有搬离并未返还租赁物。由于被告好世界公司违约，第三人依约没收租赁保证金，被告好世界公司还应该向第三人支付违约金及拖欠的租金、滞纳金、水电费等费用。被告为证实原告系自身经营状况不良导致闭店，另向本院提交了2019年5月15日原告召开股东会议的录音材料予以佐证。该次股东大会参加人员有天行健公司委托代表兼香天下总经理郝斌、法定代表人洪琳、股东刘芳、隐名股东由美、挂名股东申烽。参会人员谈及“香天下”火锅目前的经营一直处于亏损状态、对前景的预测及下一步的安排，其中郝斌称，不管动迁到什么，其实大家都清楚，这个动迁不见得马上就下来，不是说发了动迁马上就可以关门了，关键是看一下大家有没有信心投下去了，万一又投了几十万，半年之后就关了。后各股东均同意关门闭店。庭审时，原告称被告并未告知其涉案租赁物的权属情况，当时所有的手续是当时原告的股东即被告的法定代表人申烽办理的；因停水停电，涉案房屋于2019年5月15日停止营业，将餐厅里面的可移动物品卖废品自行处理了，卖了几万元；涉案租赁物于2019年6月底7月初被拆除了；因与被告达成投资款抵租金的一致意见，故不存在支付租金。被告称签署合同后原告支付了部分水电费；2018年7月初还在营业；涉案租赁物在2019年8月12日之后才被拆除；被告的法人申烽与原告股东天行健的法定代表人安俊杰是很好的同学关系，被告曾向原告催要过租金，但是申烽予以阻止，后未再向原告讨要过租金。第三人称目前政府拆除的位置和面积只限于第三人原停车场的五六百米的位置和面积，难以判断和了解原被告诉争的位置和面积；涉案租赁物至今没有取得房产证。本院认为，虽然原告与被告签订的合同名为《场地租赁经营合同》，但合同约定的租赁物为餐厅，结合原告最开始承租之时即已是用于经营商铺的建筑物状态以及原告与被告签订合同系以承租涉案店铺经营获利为合同目的等相关事实，可以认定原告与被告之间的租赁合同关系实际系以涉案店铺为租赁物而形成的房屋租赁合同关系。根据深圳市××区规划土地监督局向第三人下发的《深圳市××区规划土地监察局限期拆除通知书》记载的内容可以看出，涉案房屋是未经批准进行建设，依法应当拆除，原被告亦确认承租房屋实际被强制全部拆除，原告与被告签署的《场地租赁经营合同》因违反了行政法规的强制性规定，应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。申烽作为原告的股东与被告签署涉案场地租赁合同，申烽对租赁物无房屋产权证、没有取得报建报批和公安消防手续的情况系知情的，故原告对房屋产权现状亦是明晰的，对于合同无效，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。涉案合同无效，被告基于涉案合同收取的原告的租赁保证金33万元应予以返还，无证据显示原告拖欠水电费，因此，原告已支付的水电保证金2万元亦应返还原告。原告实际在合同约定的租赁期限届满前即停止营业，在涉案合同无效的情况下，根据公平原则，被告应按原告实际使用租赁房产的期间占合同约定的租赁期间的比例返还原告转让费，原告实际承租期间为10.5个月，被告应向原告返还转让费43750元（35万元-35万元×10.5个月/12个月），对原告主张返还转让费超出的部分，本院不予支持。关于原告主张的各项损失，根据原告股东召开的会议讨论的内容可知，原告停止经营的主要原因为经营亏损，各股东在知晓涉案房产会随时面临被拆除的风险的情况下，遂决定停止营业，合同约定的租赁期限为1年，而原告实际经营了10.5个月，在原告对涉案合同无效亦存在同等过错的情况下，对原告主张的各项损失，本院不予支持。涉案合同虽无效，原告实际占有使用涉案房产，亦应按照合同约定的租金标准向被告支付占有使用费。如若被告认为原告未足额支付相当于租金数额的占有使用费，其可另循途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳好世界龙媒文化餐饮管理有限公司与被告深圳香蜜湖好世界海鲜大酒楼有限公司签署的《场地租赁经营合同》无效；二、被告深圳香蜜湖好世界海鲜大酒楼有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳好世界龙媒文化餐饮管理有限公司退还承租保证金330000元、水电保证金20000元、转让费43750元；三、驳回原告深圳好世界龙媒文化餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26512元（原告已预交），由原告负担22275元，被告负担4237元；保全费5000元，由原告负担4201元，由被告负担799元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  贾建增二〇一九年十二月二十八日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行。