重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0107民初14887号 原告：肖哲理，男，汉族，19XX年X月X日生，住重庆市渝中区XXXX，公民身份号码51********。 委托诉讼代理人：杨力，重庆炜林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷中联，重庆必扬律师事务所律师。 被告：雷慧玲，女，汉族，19XX年X月X日生，住重庆市九龙坡区XXXX，公民身份号码51********。 被告：宋志国，男，汉族，19XX年X月X日生，住重庆市九龙坡区XXXX，公民身份号码51********。 二被告共同委托代理人：何怀东、陈嘉莉，重庆志和智律师事务所律师。 第三人：游丽辉，女，汉族，19XX年X月X日生，住重庆市九龙坡区XXXX，公民身份号码51********。 委托诉讼代理人：何怀东，重庆志和智律师事务所律师。 第三人：雷琴英，女，汉族，19XX年X月X日生，住重庆市巴**XXXX，公民身份号码51********。 委托诉讼代理人：陈嘉莉，重庆志和智律师事务所律师。 原告肖哲理诉被告雷慧玲、宋志国及第三人游丽辉、雷琴英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钱涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖哲理及委托诉讼代理人杨力、雷中联，被告雷慧玲、宋志国及委托诉讼代理人何怀东、陈嘉莉，第三人游丽辉委托诉讼代理人何怀东，第三人雷琴英委托诉讼代理人陈嘉莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告肖哲理诉称：1997年9月16日，雷森明及二被告将其所有的位于重庆市九龙坡区XXXX号房屋以3万元的价格出售给原告并签订《房屋转让协议书》。原告当日支付房款后取得房屋并一直居住至今，但一直未能办理房屋产权过户手续。房屋属于黄桷坪片区，正在进行旧城改造，属于拆迁范围。现原告起诉至法院请求：1、判令原告作为重庆市九龙坡区XXXX号房屋的拆迁安置补偿对象享有拆迁征收补偿权益；2、案件受理费及保全费5000元由被告承担。审理中，原告明确第1项诉讼请求为基于《房屋转让协议书》有效而主张确认享有讼争房屋征收补偿权益，而非要求法院确认原告系拆迁安置补偿对象。 被告雷慧玲、宋志国共同辩称，二被告系夫妻关系，原、被告之间未签订过任何房屋买卖合同也不存在房屋买卖合同关系。讼争房屋登记在雷森明名下，雷森明于1997年3月27日去世，不可能与原告签订房屋买卖合同，讼争房屋属于雷森明法定继承人即：妻子游丽辉、大女儿雷琴英、小女儿雷慧玲共同所有。原告的诉讼请求属于行政法的法律范畴，该权利应由相关部门按照政策及法律关系予以确认，二被告并非本案适格主体。原告的诉讼请求超过20年的最长保护诉讼时效，其诉讼请求应当予以驳回。 第三人游丽辉、雷琴英共同述称，雷森明和游丽辉系夫妻关系，讼争房屋登记在雷森明名下，系夫妻共同财产，并由雷森明生前和游丽辉居住。雷森明去世后游丽辉至今未出售过该房屋。雷森明去世后，该房屋由游丽辉、雷琴英、雷慧玲共同继承。第三人均不认识原告，未与原告形成任何买卖合同关系，讼争房屋为游丽辉唯一房产，不可能出售也未授权转让，雷琴英也是如此。被告宋志国与讼争房屋无任何法律关系，二被告无权对房屋进行出卖，第三人也不认可原告单方制定的房屋买卖协议，第三人未同意和授权过该交易。原告明知该房产登记在雷森明名下，仍强行交易，故该交易并非善意，原告在交易时应查询房屋的真实产权状况，其在明知二被告无权出售的情况下购买房屋属恶意，故合同无论真假均属无效，同时严重侵害了第三人及其他共有人的合法权益。第三人保留对原告恶意购房行为侵害第三人的房屋征收权益追诉的权利，也请求法院保护游丽辉的老年人合法权益及唯一一套住房的合法权益。 经审理查明，雷森明与游丽辉系夫妻关系，育有二女即雷琴英、雷慧玲。雷森明于1997年3月27日去世。二被告雷慧玲、宋志国系夫妻关系。 原告举示1997年9月16日《房屋转让协议书》载明：原告（乙方）作为买方，二被告（甲方）作为卖方达成该协议，甲方将重庆市九龙坡区XXXX号房屋以叁万元有偿转让给乙方；乙方付完款时，甲方将该房屋及相关的所有证照（公有住房出售合同、天燃气证等）交给乙方；甲方应协助乙方办理房管证的过户手续，若甲方追要房屋产权，甲方应给予乙方购房款300%的赔偿金；协议生效后，甲乙双方不得违约，违约方按200%给予罚款；本协议经双方签字即生效；协议尾部甲方签字处有“宋志国、雷慧玲”签名并签署“收到乙方现金叁万元正”，乙方签字处有“肖哲理”签名并签署“收到甲方公有住房出售（购买）合同书壹份及发票”。二被告不认可该《房屋转让协议书》的真实性，申请对《房屋转让协议书》中“雷慧玲”、“宋志国及收到乙方现金叁万元正”字迹是否系本人书写；上述字迹形成具体时间；上述字迹形成形式进行司法鉴定。 本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心（以下简称西政鉴定中心）对1997年9月16日《房屋转让协议书》上的“宋志国、雷慧玲”的签字是否系本人书写及书写方式、形成时间进行评估鉴定；对1997年9月16日《房屋转让协议书》上的“收到乙方现金叁万元正”是否系宋志国或雷慧玲书写及书写方式、形成时间进行评估鉴定。二被告向鉴定机构缴纳鉴定费3000元。2019年5月7日，西政鉴定中心出具鉴定意见书载明：1、送检的标称时间为“97年9月16日”、甲方为“雷慧玲、宋志国”、乙方为“肖哲理”的《房屋转让协议书》原件上手写字迹均为蓝色油墨的圆珠笔（背衬蓝色复写纸）直接书写；2、倾向认定上述《房屋转让协议书》原件上“甲方签字”处“宋志国”署名字迹与供检的宋志国样本字迹是同一人书写；3、倾向认定上述《房屋转让协议书》原件上“甲方签字”处“雷慧玲”署名字迹与供检的雷慧玲样本字迹是同一人书写；4、倾向认定上述《房屋转让协议书》原件上落款部位处“收到乙方现金叁万元正”字迹是宋志国书写，不是雷慧玲书写；5、不能确定上述《房屋转让协议书》原件上手写字迹的形成时间。原告认可该鉴定结论。 二被告不认可鉴定结论，认为：1、该鉴定意见不符合鉴定笔迹规范的法定要求，该鉴定对象属于书写条件、书写工具及书写衬垫物的变化；2、鉴定报告对模仿笔迹的排除没有根据，且鉴定也未根据规范要求了解案情，未对检材中两处签名做出比对，不符合鉴定规范的要求；3、作出倾向的意见根据规范必须有合理的解释，但报告中未体现，鉴定报告有明显错误，对明显不同的笔迹做出了相同笔迹的认定；4、鉴定遗漏了申请事项，内容不真实、不完整，故不应得到采信。庭审中，二被告申请鉴定人员出庭作证，鉴定人员陈述：1、检材系圆珠笔背衬复写纸书写，属于硬笔书写，属于正常的书写方式。检材与比对样本的书写都属于硬笔书写及正常情况下的书写，非不同的书写工具，也非书写条件的变化范围；2、该笔迹鉴定在鉴定时作了笔迹模仿的可能性的排除检查，笔迹也未反映出高水平的书写特征，鉴定人员未了解本案案情；3、检材题首部分的签字不属于鉴定范围，不属于签名；4、样本字迹存在多样性差异，故作出倾向性的鉴定意见，鉴定符合技术规范及标准。 原告为证明《房屋转让协议书》的真实性及实际居住使用讼争房屋的事实，举示其持有的《公有住房出售（购买）合同书》、雷森明私章、评估费等《收款凭证》、《重庆铁路分局维修基金专用收据》、《重庆铁路分局售房款专用收据》、《燃气用户使用证》、水电用户证、房屋出租协议及房屋产权证书。1997年6月10日《公有住房出售（购买）合同书》载明：购房职工雷森明自愿按照住房制度改革政策的规定，向出售方重庆铁路分局重庆建筑段以经评估的成本价补付房价款，购买庆市九龙坡区XXXX号房屋的完全产权；购买方取得《房屋所有权证》后享有完全产权，住用满五年后可依法进入市场交易，在补交土地使用权出让金和按规定交纳税费后，收入购买方所有。该合同尾部落款处无雷森明签名，仅有雷森明私人印章。房屋产权证书载明：房屋所有权人为雷森明，填发日期为1998年10月8日。二被告仅认可《公有住房出售（购买）合同书》、评估费等《收款凭证》、《重庆铁路分局维修基金专用收据》、《重庆铁路分局售房款专用收据》、《燃气用户使用证》、水电用户证及房屋产权证书的真实性，二被告认为将讼争房屋及相关合同、票据等证件资料交由杨志祥管理，但未交付雷森明私章，不清楚上述证据原件为何由原告持有。 审理中，原告举示2018年6月1日《房屋征收摸底调查登记表》复印件，拟证明讼争房屋现处于拆迁征收阶段及房屋买卖的事实。该登记表备注中载明：“该房1997年9月16日雷慧玲、宋志国卖给肖哲理”，该表户主签字栏有“雷慧玲”签名及捺印。二被告不认可该表的真实性，但认可房屋现处于拆迁征收阶段。二被告亦举示2018年6月1日《房屋征收摸底调查登记表》，该表备注中载明：“据买家承（陈）述，该房1997年9月16日雷慧玲、宋志国卖给肖哲理。”该表户主签字栏有“雷慧玲”签名及捺印与“游丽辉”签名。 审理中，原告申请证人杨志祥、陶道英、曹凤黔出庭作证。证人杨志祥陈述：1、证人于1946年2月2日出生，与第三人游丽辉经常一起打牌，在打牌时游丽辉表示女儿装修房屋要钱，要出售讼争房屋，故证人介绍肖哲理购买房屋；2、当时在游丽辉家中签订合同，有游丽辉、宋志国、雷慧玲及证人在场，签合同时肖哲理就支付现金3万元给雷慧玲，合同由雷慧玲及宋志国签字，宋志国还当场表示自己系公安人员，能负责；3、游丽辉在签订合同时向肖哲理交付了合同及票据、产权证，房屋于签合同后一两个月就交付；4、证人不认识宋志国，游丽辉与宋志国未曾要求证人看管房屋，也未向证人交付任何合同及票据；5、证人系肖哲理姐夫，房子交付后由肖哲理父母居住，证人也住了两三年，证人也帮原告出租过。证人陶道英陈述：证人与游丽辉系邻居，大概20年前打牌时听游丽辉说将讼争房屋卖给了杨家，看见过杨志祥与肖红月居住过讼争房屋，后又出租他人，证人不认识肖哲理。证人曹凤黔陈述：证人与游丽辉系邻居，大概1997年听游丽辉说将讼争房屋卖给了机务段的杨师傅，看见过游丽辉搬家，听说其搬至女儿家同住，肖哲理是肖红月的兄弟，看见过杨师傅在讼争房屋里居住过，证人于1999年搬家后就不知情了。二被告认为：证人证言相互矛盾，不能证明房屋买卖的事实，签订合同时讼争房屋产权证尚未取得，故杨志祥陈述交付产权证虚假。原告认为：肖红月系原告姐姐，证人杨志祥系原告姐夫，证人杨志祥年事已高，记忆不准确属正常，正是因为亲属关系，杨志祥才介绍肖哲理购买房屋，杨志祥并不认识二被告，亦不认可与二被告之间的租赁关系，且按常理租赁关系也不需交付合同、产权证等任何资料，原告购买房屋后，肖红月与杨志祥在该房屋居住一段时间后由肖红月办理该房屋出租事宜。 审理中，二被告及第三人游丽辉、雷琴英举示游丽辉无房证明、《九龙坡区铁路幼儿园证明》、《兴隆场车站证明》，拟证明讼争房屋系游丽辉与雷森明的唯一住房，游丽辉因该房屋未享受过其他住房补贴，故游丽辉不会出售仅有的一套房屋。 原告陈述：1、购买房屋时被告及第三人陈述房屋系自有房屋，但并未告知产权人，当时也无产权证，原告于本案第一次庭审时才知晓雷森明于签订合同前去世，但被告及第三人隐瞒该事实，因产权证登记在雷森明名下，原告一直以为雷森明在世，产权证办理后，由被告宋志国交付原告；2、证人杨志祥也证实签订买卖合同时游丽辉在场，其他证人也证实游丽辉认可出卖房屋的事实，另合同经过雷慧玲的签字，故讼争房屋经过三分之二以上的共有人的同意，该处分行为合法有效，且雷琴英长达21年未对房屋的出售提出异议，故雷琴英知晓并同意买卖房屋，该房屋的出售系雷家的家庭合意而决定；3、讼争房屋拆迁款约96万元，原告已申请诉讼保全对其冻结，房屋买卖合同合法有效，应当受到法律保护，其征收补偿权益应当有原告享有。 审理中，二被告陈述：1、根据《公有住房出售（购买）合同书》约定，雷森明尚未取得产权证书，房屋不能进入市场交易，即使出售房屋也应认定无效；2、雷森明去世前该房屋由雷森明与游丽辉共同居住，雷琴英与雷慧玲都已成家未共同居住。雷森明去世后，游丽辉跟随女儿雷琴英与雷慧玲居住，房屋交给雷慧玲与宋志国管理，雷慧玲与宋志国又将房屋交付给杨志祥管理，偶尔看到杨志祥居住，且知道杨志祥转租他人，从未见过原告居住，二被告及二第三人未再管理房屋但收取过杨志祥交付的1997至2010年期间的租金约两三万元；3、讼争房屋产权证书由雷慧玲办理，办好后交给杨志祥；4、即使按照《房屋转让协议书》，原告追要房屋产权，被告也只应承担原告购房款300%的赔偿金的责任，原告诉请的房屋征收权益属于行政拆迁法律关系，且前提为共有人同意履行合同才能实现确权及过户问题。 第三人游丽辉、雷琴英共同陈述：如法院认定讼争房屋买卖合同成立，则第三人不知情也不同意处分该房屋，该合同无效且违法，侵害了第三人的合法权益。 另经本院核实：重庆市九龙坡区人民政府于2019年5月23日决定对讼争房屋片区进行房屋征收。原告于审理中申请诉讼保全，本院已对讼争房屋拆迁征收补偿款项进行冻结。 上述事实，有当事人陈述、《房屋转让协议书》、《公有住房出售（购买）合同书》、鉴定结论、证人证言等证据在卷为凭，并经过当庭质证，足以认定。 本院认为,当事人的合法权益应当受到法律保护。本案纠纷系房屋买卖导致，而争议焦点为：1、《房屋转让协议书》是否真实有效；2、原告能否直接享有讼争房屋的征收补偿权益。针对上述争议焦点，本院作如下评述： 关于《房屋转让协议书》的效力问题。首先，鉴定结论真实、合法，其意见倾向认定《房屋转让协议书》的真实性，能与《房屋征收摸底调查登记表》记载讼争房屋存在出售的事实相互印证，故鉴定结论应当得到采信，本院确认被告雷慧玲、宋志国在《房屋转让协议书》上签字的事实；其次，原告已支付购房款和占有使用房屋，结合房屋交易时的市场交易价格及市场环境、人们对房屋的产权意识及法律意识程度，原告所陈述的购房符合交易时“买房”的通常理解，可以认定协议双方就该房屋达成了买卖合意；最后，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故涉案《房屋转让协议书》合法有效，对双方当事人有法律约束力。 关于原告主张讼争房屋的征收补偿权益问题。首先，对于诉讼时效，讼争房屋处于拆迁征收阶段，本案处理的法律关系是因房屋被征收产生收益的归属确认问题，属于民事案件处理范畴。原告的诉求是确认财产权益的归属，也并未要求被告履行相应义务，故不适用诉讼时效制度；其次，被告及第三人辩称不知晓也不认可出售讼争房屋。对此，原告实际占有使用房屋长达二十余年，并实际持有讼争房屋的原始购买合同、收款凭证、天燃气证及产权证书等，原告从形式上完全符合房屋购买人的所有特征，被告及第三人称将讼争房屋及所有涉房资料交由证人杨志祥租赁管理二十余年，一方面不符合常理，另一方面被告也未能举证证明与杨志祥联系及收取租金的证据，且证人杨志祥陈述不认识被告也不认可存在租赁关系的事实。虽证人杨志祥与原告有亲属关系，但其证言基本与证人陶道英、曹凤黔的证言相一致，证人证言均指出第三人游丽辉出售讼争房屋的事实，具有较高的盖然性，故本院对于证人证言予以采信，本院认定第三人游丽辉同意并与被告雷慧玲、宋志国共同出售讼争房屋的事实。另对于第三人雷琴英，因第三人游丽辉陈述一直跟随女儿雷琴英与雷慧玲共同居住且陈述讼争房屋系其唯一住房，而对于家庭该重大财产的处置，第三人雷琴英长达二十余年未提出异议亦未主张任何权利，讼争房屋登记在雷森明名下，因雷森明在《房屋转让协议书》签订前已去世，故房屋应由被告雷慧玲及第三人游丽辉、雷琴英共同继承所有，且继承人至今未对讼争房屋产权进行分割，继承人应当共同履行《房屋转让协议书》确定的相关权利及义务。原告的诉请系要求继续履行合同的法律后果，而非要求房屋出卖方承担违约金，故被告要求主动承担违约金并无任何依据。讼争房屋进入征收环节，客观上已不能办理产权过户。虽然房屋的征收补偿权益应由房屋产权人或房屋继承人享有，但原告早已购买并实际占有使用讼争房屋长达二十余年，该房屋的实际权益已转移给原告，被告及第三人否认出售房屋的事实有违诚实信用原则，根据法律规定和权利义务相一致的原则，讼争房屋被征收而产生的征收补偿全部收益系房屋产权消灭的对价，应当归原告享有。 综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 重庆市九龙坡区XXXX号房屋征收补偿的全部收益归原告肖哲理享有。 案件受理费2900元、诉讼保全费5000元，共计7900元,原告肖哲理负担5900元、被告雷慧玲、宋志国负担2000元;鉴定费3000元，由被告雷慧玲、宋志国自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员  钱 涛 二〇一九年十二月十八日 法官助理  李 林 书 记 员  周媛颐