广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0605民初5261号原告：杜锦滔，男，1955年4月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告：邹丽卿，女，1955年11月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。两原告的共同委托诉讼代理人：麦智宁，广东金舵律师事务所律师。被告：陈凤平，女，1971年4月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：刘志强，男，1954年1月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：刘俊奇，男，1995年8月18日出生，汉族，住广东省清远市清新区。被告：邹丽霞，女，1946年11月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。四被告的共同委托诉讼代理人：何鉴新，广东创顺律师事务所律师。四被告的共同委托诉讼代理人：蔡敏，广东创顺律师事务所律师。两原告与被告陈凤平、刘志强、刘俊奇农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案受理后，被告陈凤平申请追加邹丽霞为本案共同被告，本院予以准许。本院依法适用简易程序于2018年10月11日、2019年10月18日公开开庭审理了本案。两原告的委托代理人麦智宁、被告陈凤平、刘志强及委托诉讼代理人何鉴新、蔡敏均到庭参加了诉讼，被告邹丽霞到庭参加了第一次庭审，原告杜锦滔到庭参加了第二次庭审。诉讼期间，原告申请鉴定。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认两原告与四被告之间关于坐落在佛山市南海区房屋的买卖合同无效；2.四被告立即腾退位于佛山市南海区予两原告；3.四被告立即向两原告支付房屋使用费，自1996年1月起算，按照每月3000元的标准计算至实际腾退之日止，暂计至2018年3月份为801000元；4.本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：原告杜锦滔、邹丽卿为夫妻关系，于1980年缔结婚姻关系。1987年，两原告共同建造位于佛山市南海区的房屋（以下简称“涉案房屋”）。邹丽霞是邹丽卿的姐姐，陈凤平是邹丽霞的女儿。1996年，陈凤平因婚外生育刘俊奇被父母赶出家门无家可归，两原告便收留陈凤平、刘俊奇在涉案房屋居住，原告大概在2000年搬出涉案房屋。近几年，陈凤平与刘志强登记结婚，现一直居住在涉案房屋。现请求陈凤平、刘志强、刘俊奇腾退涉案房屋予原告，向原告支付自1996年1月起至实际腾退之日止的房屋使用费。诉讼期间，在四被告发表答辩意见后，两原告申请变更案由，由返还原物纠纷变更为农村房屋买卖合同纠纷，并补充陈述称：1.原告收留被告陈凤平后，被告向原告支付一定的生活费及居住费，大概每月1000元，后原告搬出涉案房屋，由被告居住，被告就支付了30万元，相当于20年的租金，该款不是购房款，而是房屋占用费；2.涉案房屋所占用的土地为农村宅基地，两原告当年购买时是基于邹丽卿为该村村民，四被告没有购房资格，房产至今无法过户，根据双方交易约定“如能过户，则30万元买卖，如不能过户，则按租赁时间多退少补”，故请求确认合同无效，四被告返还涉案房屋并支付租金。四被告答辩称，1.原告诉称陈凤平被父母赶出家门无家可归，便收留其在涉案房屋居住至今的陈述与事实严重不符。两原告自1995年6月开始将房屋出租给陈凤平居住，每月租金为1000元，原告于1995年9月办妥涉案房屋所有权证后对外放风称出售涉案房屋，经协商，陈凤平最终以30万元向两原告购买了涉案房屋。陈凤平支付30万元后，原告一家人包括其女儿杜小韵、杜小颖签名出具收据，并将涉案房屋所有权证、集体土地建设用地使用证原件交给陈凤平，陈凤平合法取得涉案房屋占有、支配、使用、收益权。原告明知涉案房屋已出售，却完全不尊重历史事实，不顾亲人情义，妄图通过私自拆电表、通知供水部门停水等无理、偏激的手法迫使被告腾退房屋，未能得逞后又试图在本次诉讼中通过隐瞒事实真相，提起诉讼以达到其非法目的。被告与原告之间存在事实上的房屋买卖合同关系，虽然涉案房屋至今未办理房产变更登记手续，但买卖行为在当时并没有违反法律禁止性规定，根据法不溯及既往原则，该房屋买卖行为并不存在任何无效或可撤销的情形，为保障交易秩序的稳定、安全及公平，应驳回原告的诉讼请求。原告变更案由和诉讼请求后，四被告补充陈述称，涉案房屋买卖发生在1996年3月24日，当时法律法规并不禁止涉案房屋的买卖，亦没有涉及涉案房屋买卖双方的身份资格的禁止性规定。被告当时支付30万元给原告，该30万元款项远超当时房屋的实际市场价值，且被告对房屋进行了装修、装饰及改建，并自1996年起至今长达23年均在涉案房屋居住。法院应尊重当时的客观情况，尊重现状维持稳定的原则，确认被告继续对涉案房屋占有、使用。原告主张案由为农村房屋买卖合同纠纷，法律规定该案由的纠纷是指农民将自有居住性房屋转让给他人，他人支付价款的合同纠纷。显然，本案原告并非农民，亦不应适用该案由处理本案纠纷。假设合同无效，根据合同法第五十八条的规定，也可以本着维持原状的原则继续由被告占有、使用房屋。原告认为双方约定“如果能过户则30万元买卖，如不能过户则按租赁时间多退少补”，该陈述并非客观事实，亦没有任何证据予以佐证，如原告所陈述如不能过户则按租赁时间多退少补处理，原告亦不能合法占有涉案房屋。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：1.原告出示涉案房屋照片，用以证明涉案房屋地基下陷等，被告对证据的真实性不予确认，并称涉案房屋并非危房，经审查，仅凭上述证据不能证明原告拟证明的内容，故本院不予确认；2.原告出示《土地登记档案电脑查询信息表》、《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》，用以证明涉案房屋登记在杜锦滔名下，被告对证据的真实性予以确认，对合法性不予确认，土地登记档案是原告向登记机关隐瞒房屋转让和将相关证件交付被告的事实，谎称遗失证件从而补办不动产证书，经审查，本院确认上述证据的真实性；3.原告出示《结婚登记审查处理表》、婚姻登记卷宗，被告对证据的真实性予以确认，不确认关联性，经审查，上述证据与本案处理无关联，本院不予确认；4.原告出示《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》，用以证明刘志强、陈凤平名下有其他房屋，被告对证据的真实性予以确认，不确认关联性，经审查，上述证据与本案处理无关联，本院不予确认；5.被告出示卢炳强出具的《情况说明》，用以证明1987年5月泌冲村永一队向非本村村民杜锦滔出售199平方闲置土地为住宅用地使用，原告对证据不予确认，经审查，佛山市南海区大沥镇黄岐泌冲村永一股份合作经济社在《情况说明》上盖章确认卢炳强在1987年时任泌冲村永一队队长，故本院确认上述证据的真实性；6.被告出示杜锦滔手写书面材料，用以证明原告将涉案房屋售卖给陈凤平，原告对证据不予确认，并申请对上述材料的笔迹和笔迹形成时间进行鉴定，本院委托广东通济司法鉴定中心进行鉴定，该中心审查后认为只能对笔迹进行鉴定，不能对形成时间进行鉴定，之后该中心出具文书司法鉴定意见书，鉴定意见为上述手写书面材料中“杜锦滔”、“邹丽卿”签名字迹是杜锦滔、邹丽卿所写，原告不认可鉴定报告的结论，被告对鉴定报告无异议。之后，原告坚持对笔迹形成时间进行鉴定，本院另行委托广东财安司法鉴定所进行鉴定，但原告在规定期限内未交纳鉴定费用，本院终止鉴定。经审查，本院对上述证据予以确认；6.被告出示卢炳强与刘志强、邹丽霞与邹丽卿的对话录音，用以证明被告已实际支付30万元向原告购买了涉案房屋，原告对卢炳强与刘志强的对话录音真实性予以确认，不确认关联性，对邹丽霞与邹丽卿的对话录音不予确认，经审查，原告未申请对录音进行鉴定，故本院对上述证据的真实性予以确认；7.被告出示案涉房屋室内照片，用以证明被告已对涉案房屋进行多次改建及装修，原告对证据不予确认，经审查，仅凭照片不能证明被告拟证明的内容，且证据与本案无关联，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：对双方当事人没有异议的事实，本院予以确认。另查明一，1996年3月24日，杜锦滔以售房者名义出具书面材料，内容为“兹将我座落在泌冲水泥厂傍的房屋一间售卖给陈凤萍（陈凤平）女士，总售价为人民币叁拾万元正，售后双方不得有悔，收到钱后将房产证一份、土地证一份给卖（买）主”，杜锦滔、邹丽卿、杜小韵、杜小颖在上述书面材料上签名。之后原告收取了被告陈凤平的30万元，并将房产证和土地使用证交付给被告陈凤平。另查明二，涉案房屋登记所有权人、土地使用者均为杜锦滔，房屋所有权证号为粤房字第××号，集体土地建设用地使用证号为南府集建字（89）第××号。2017年9月30日，原告杜锦滔以遗失补办为由申请办理了不动产权证书［粤（2017）佛南不动产权第××号］，不动产登记权利人为杜锦滔。另查明三，两原告申请笔迹鉴定，支出鉴定费8740元。本院认为，本案争议焦点一，原、被告就涉案房屋买卖签订的合同是否无效；争议焦点二，四被告应否返还涉案房屋和支付租金。关于争议焦点一，经审查，分述如下：1.两原告与被告陈凤平就涉案房屋买卖经协商后订立的合同是双方真实意思表示，被告陈凤平根据约定支付了全部购房款，原告亦交付涉案房屋和房屋的权属证予被告陈凤平；2.涉案房屋所属土地虽为农村宅基地，但合同于1996年订立，当时法律上并未对宅基地买卖有禁止性规定，直到1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条才规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”；3.两原告认为被告陈凤平支付的30万元相当于20年的租金，不是购房款，且合同上约定如不能过户则按租赁时间多退少补，但未提供证据证明双方有相关约定，而合同内容已经反映相关款项属于购房款，因此，对两原告该意见不予采纳。综上，两原告主张确认合同无效，该请求理由不充分，本院不予支持。关于争议焦点二，被告陈凤平已经在涉案房屋长期居住，涉案房屋是否可以过户并不影响被告陈凤平占有和使用涉案房屋，两原告主张四被告返还涉案房屋和支付租金的请求有违诚实信用原则，本院不予支持。综上，本院驳回两原告的全部诉讼请求，采纳四被告的答辩意见。依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：驳回杜锦滔、邹丽卿的全部诉讼请求。案件受理费54610元，减半收取27305元（杜锦滔、邹丽卿已预交），由杜锦滔、邹丽卿负担。杜锦滔、邹丽卿申请鉴定时支出的鉴定费8740元，由杜锦滔、邹丽卿承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  肖志军二〇一九年十二月十二日书记员  黄嘉裕