内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2019）内0402民初4859号原告（执行案外人）：刘景利，男，1971年11月28日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市元宝山区。委托诉讼代理人：孙玉红，内蒙古钦度律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志坚，内蒙古钦度律师事务所律师。被告（申请执行人）：赤峰正翔建筑工程有限公司，住所地赤峰市松山区。法定代表人：王俊祥，总经理。第三人（被执行人）：赤峰乐荟商业管理有限公司，住所地赤峰市红山。法定代表人：李守强，总经理。原告刘景利与被告赤峰正翔建筑工程有限公司（以下简称正翔公司）、第三人赤峰乐荟商业管理有限公司（以下简称乐荟公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘景利的委托诉讼代理人孙玉红到庭参加诉讼，被告正翔公司、第三人乐荟公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘景利向本院提出诉讼请求：1.不得对原告所有的案涉房产赤峰商贸城商业楼1-224（证号112011510863）、5-221（证号112011510172）进行执行；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2015年1月3日与第三人乐荟公司签订《赤峰商贸城房产购买协议书》，购买面积共计12000平方米房产，购房款3600万元。原告依约履行了付款义务，第三人乐荟公司于2015年8月1日向原告交付了案涉房产并签订《房产交割书》。原告将案涉房产办理房产证照所需的测量费、房产证工本费合计109260元交给第三人乐荟公司。包括案涉房产在内的全部该项目房产均初始登记在第三人乐荟公司名下，原告多次要求第三人乐荟公司办理房产证，乐荟公司以各种理由不予过户登记。现原告就案涉房产享有所有权并实际占有，未能办理过户登记非原告过错。被告正翔公司以原告财产作为第三人乐荟公司的财产予以查封无事实及法律依据，故原告诉至法院。被告正翔公司、第三人乐荟公司未作答辩亦未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据相关证据及当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：第三人赤峰乐荟商业管理有限公司原名赤峰商贸城管理有限公司。原告向本院提举的银行转款凭证体现，原告于2014年6月9日向赤峰商贸城管理有限公司转款1000万元、2014年8月14日向赤峰商贸城管理有限公司转款2笔，每笔1000万元、2014年9月15日向赤峰商贸城管理有限公司转款600万元，以上合计3600万元。原告向本院提举的载明时间为2015年1月13日借款转购房款结算协议主要内容为：“甲方：赤峰商贸城管理有限公司、乙方：刘景利。2014年6月9日至2014年9月5日，甲方共向乙方借人民币叁仟陆佰万元整。截止到2015年1月13日，利息已经全部结清，经双方友好协商，将叁仟陆佰万元借款本金转为购房款，原借款协议责任自甲方履行交房义务后自动解除。购房面积、单价、交割等事项双方另行签订购买协议。甲方处加盖赤峰商贸城管理有限公司章，乙方处签写刘景利并捺印。”原告向本院提举的载明时间为2015年1月13日赤峰商贸城房产购买协议书主要内容为：“甲方：赤峰商贸城管理有限公司、乙方：刘景利。赤峰商贸城项目是由赤峰红山区副食品商会向红山区政府申请，获得批准的，由商会会员共同出资、统一建设、整体运营的商业项目。为了实施项目，在红山区桥北物流园区管委会主导下，专项成立了赤峰商贸城管理有限公司，承担项目建设的立项报批、施工管理、竣工验收、产权登记等具体工作。一、购房前提及房产交付。1.甲方已办理完结了项目的立项审批手续，并向相关部门足额缴纳了规费，取得了政府相关部门颁发的《土地使用证》、《规划用地许可证》、《建筑规划许可证》、《工程施工许可证》。标的房产正在建设之中，预计2015年6月底前完成竣工验收。2.由甲方负责施工过程中建筑方职责在现场跟踪并监督，由甲方与红山区质检站和监理公司共同完成项目施工过程中质量监督、检验及竣工验收。完成竣工验收90日内，由甲方负责到产权登记部门办理产权初始登记。二、购买标的房产、购买价格、购房款支付。1.标的房产：面积12000㎡，具体房号、预测量面积清单附后。2.购买价格：不计楼层均价3000元/㎡,总金额人民币叁仟陆佰万元。3.购房款支付：本协议签订前，甲方向乙方借款3600万元，乙方已经分四笔转入甲方对公账户（银行划款凭单附后），经甲乙双方协商一致，把借款转为购房款，以最终产权登记面积为准计算总金额，预付购房款现金方式多退少补。4.由甲方负责办理产权登记，产权登记及过户给乙方所发生的全部税费由乙方承担。甲方完成产权初始登记既向乙方交割房产投入使用。再办理产权过户登记，乙方未办理产权转移手续时，权证由甲方代管，乙方有权使用、抵押、转让房产，但使用人必须遵守商贸城《房产使用运营规则》、《物业管理规则》，按规则规定承担相应费用并获得相应收益。三、房产使用：招商运营、物业管理。1.招商运营：项目是完整的经营体，房产取得产权登记证起，由甲方委托经营公司统一招商运营，包括但不限于商流、物流、信息、金流、物业、广告、财务、金融、法律等多个公司或部门。为了保障各公司的独立运营、整体配合机制，不论权属归谁所有，展馆使用必须服从运营公司统一商业布局、统一招商、统一运营、统一出租的要求，回报按《营运公司租金管理办法》分配。2.物业管理：项目是完整的建筑体，供水、供电、供暖、排水、消防、网络等是不可分割的完整系统，由专业的物业公司统一按照《商贸城物业管理规则》运行管理。相应的权属人或使用人承担物业费。甲方处加盖赤峰商贸城管理有限公司章并签写贾增民，乙方处签写刘景利并捺印。”该协议书所附刘景利购买商贸城1、2层房产汇总清单附表中包括案涉的2处房产。2015年1月13日，赤峰商贸城管理有限公司为原告出具金额为3600万元购房款收据1枚。原告向本院提举的载明时间为2015年8月1日房产交割书主要内容为：“甲方：赤峰商贸城管理有限公司、乙方：刘景利。2015年6月30日，赤峰商贸城展馆已完成竣工交验，产权初始登记在赤峰商贸城管理有限公司。按照2015年3月13日甲乙双方签订的《赤峰商贸城房产购买协议》乙方支付由甲方垫付的产权登记测量费：12000平方米×2.78元/平米33360元、产权证工本费138本×550元/本75900元，两项合计109260元。2015年1月13日甲乙双方核对：甲方已付清乙方该日之前3600万元借款的全部利息，双方签订了《商贸城房产购买协议》，双方认可乙方把原来借款人民币3600万元本金作为乙方购房款支付给甲方，现双方按照《商贸城房产购买协议》，把乙方购买的展馆房产（清单附后）移交给乙方。同时交由甲方委托给赤峰集采云贸电子商务有限公司统一招商运营。由甲方负责办理产权过户登记手续。办理产权过户登记时双方按照交割面积清算购房余款。甲方处加盖赤峰商贸城管理有限公司章，乙方处签写刘景利并捺印。”该交割书所附刘景利购买商贸城1、2层房产138套汇总清单中包括案涉的2处房产。2015年8月1日，赤峰商贸城管理有限公司为原告出具金额为109260元的收据1枚。原告向本院提举的载明时间为2015年8月1日赤峰商贸城展馆房产委托租赁招商、运营管理、物业维护协议主要内容为：“甲方：刘景利，乙方：赤峰集采云贸电子商务有限公司。依据甲方与赤峰商贸城房产购买协议书及赤峰商贸城展馆房产委托租赁招商、运营管理、物业维护协议，经甲乙双方协商达成协议。甲方将权属本人所有的赤峰商贸城全部房产（附清单）委托租赁给乙方，由乙方操作执行商贸城房产的招商租赁、经营管理、物业维护；租赁期限：自2015年8月1日起至2025年7月30日止；租赁期税、费、租金执行赤峰商贸城展馆房产委托租赁招商、运营管理、物业维护协议。协议甲方处签写刘景利并捺印，乙方处加盖赤峰集采云贸电子商务有限公司章并签写李勇毅。”案涉的2处房产均登记在赤峰商贸城管理有限公司名下，2016年5月3日，被告正翔公司向本院申请财产保全，本院于2016年5月3日作出（2016）内0402执保278号执行裁定书，裁定对包括案涉2处房产在内的部分房产予以查封。被告正翔公司的诉讼案件进入执行阶段后，本院于2019年3月22日作出（2017）内0402执2554号之三执行裁定书，裁定对包括案涉2处房产在内的部分房产予以续查封。2019年3月25日，本院作出（2017）内0402执2554号之二执行裁定书，裁定对包括案涉2处房产在内的部分房产在评估价基础上降价20%为起拍价予以拍卖。原告刘景利向本院提出书面异议，要求中止对案涉2处房产的执行并解除查封。本院于2019年6月17日作出（2019）内0402执异185号民事裁定书，裁定驳回异议人刘景利的异议请求。原告不服该裁定，提起本案诉讼。本院认为，本案的主要争议焦点在于原告刘景利是否对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，按原告的意见其与第三人乐荟公司之间的基础法律关系为民间借贷关系，且该民事法律关系的发生早于双方房产购买协议的签订，在第三人乐荟公司履行债务能力明显下降的情况下，很难认定原告与第三人乐荟公司协议之时原告有为购买房屋的意思表示。从合同的约定来看，双方虽约定借款合同关系终止，建立房屋买卖合同关系，但实质上是原告与第三人乐荟公司通过以物抵债的形式来达到实现金钱债权的目的，原告作为以物抵债形式而拟受让不动产物权的受让人，在完成不动产法定登记之前，原债并未消灭，其仅享有普通的债权请求权，该债权请求权不能满足法定的物权变动要件，根据债权平等原则，原告享有的债权不应优先于其他债权。鉴于以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，基于所签合同产生的权利未超过债权的范畴，无任何物权化属性，其同基于买卖而产生的物权期待权有本质上的区别。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，该规定第二十九条是对商品房消费者物权期待权的保护，而以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中基于房屋买卖而产生的物权期待权有基础性差别，不宜直接引用物权期待权的概念解释案外人基于以物抵债而享有的债权。不仅如此，案涉2处房产均处于空置状态，仅从实际表象亦未起到长期、公开、合法占有形式的公示效力。原告虽向本院提举了委托维护协议，但该协议是否实际履行未能得到证实，不足以证实原告对案涉房产直接或间接地进行了实际控制。再者，案涉房产早在2015年就完成了产权登记，原告提举的房产交割书亦明确了登记时间，在本院对案涉房产查封之前及之后，没有证据证明原告及时有效地主张了权利，其对执行标的的异议亦是在2019年才行提出，即使按原告所称需要统一办理，亦属其与第三人乐荟公司之间的约定，对外不具效力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，原告刘景利提起本案执行异议之诉应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，即使原告向本院提举了其与第三人乐荟公司之间的有关合同，原告对案涉房产享有的权利亦不符合不动产物权期待权的保护条件，不足以排除本院对案涉2处房产的执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第二项规定，判决如下：驳回原告刘景利的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告刘景利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 刘 伟人民陪审员 杨 洋人民陪审员 李艳萍 二〇一九年十二月九日书 记 员 李媛媛