云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初948号原告：张如桂，女，白族，1979年4月19日生，云南省大理市人，住云南省大理白族自治州大理市。原告：陈圣腾，男，汉族，1974年3月26日生，云南省大理市人，住云南省大理白族自治州大理市。原告：张菊兰，女，汉族，1976年5月28日生，云南省大理市人，住云南省大理白族自治州大理市。原告：杨番，男，汉族，1976年12月23日生，云南省大理市人，住云南省大理白族自治州大理市。四原告共同委托诉讼代理人：范芹，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。四原告共同委托诉讼代理人：董智宇，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。被告：段寿英，女，白族，1963年9月9日生，云南省大理市人，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：杨宏波，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。原告张如桂、陈圣腾、张菊兰、杨番诉被告段寿英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张如桂及原告张如桂、陈圣腾、张菊兰、杨番共同委托诉讼代理人范芹、董智宇、段寿英及其委托诉讼代理人杨宏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张如桂、陈圣腾、张菊兰、杨番向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付四原告所购房屋租金660000元，并支付该款自2017年9月16日起至款项还清之日止的逾期付款损失（按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由，原告张如桂与陈圣腾系夫妻，原告张菊兰与杨番系夫妻。2017年3月16日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定由被告将其所有的位于大理市的房屋出卖给原告，该房屋自2017年7月31日至2020年7月31日的房屋租金440000元由原告享受。被告收取租金后，应于2017年9月16日前将上述租金交付给原告。合同签订后，原告便将全部购房款交付给被告，并进行了房屋权属变更登记。后经原告查实，得知被告与房屋承租人约定的年租金为220000元，即2017年7月31日至2020年7月31日期间的租金应为660000元，而非440000元，故被告应支付原告租金660000元。被告收取租金后，并未按双方约定将上述款项支付给原告。原告多次与被告联系，被告以各种借口推脱。之后，原告多次电话催促被告办理过户，但被告以各种借口拖延，不向原告支付租金。被告的行为侵害了四原告的合法权益，为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告赵寿英辩称：1、原被告双方签订的合同名为房屋买卖合同，实际是抵押借款，从合同8条约定以被告所有的房屋及租金收益作为抵押担保，本质是担保。同时双方签订的借款协议3条有约定，即使以买卖的形式，被告逾期不能还款抵押物所有权转为债权人所有，违反我国物权法186条以及担保法40条的规定，故案涉两份合同违反法律规定，应认定为无效条款；2、从本案涉及房屋价款以及债务的合理性看，房屋价值远远大于所抵债务，房屋在大理古城中心片区，并且有人承租商铺，大理城均价在30000元每平方，被告用2500600元的对价交易上千万的房屋对被告不公平；3、从履行方式看，合同认定的房屋已经是现房，卖方具备交付条件，但是合同对房屋交付的情况约定只字未提，根据房屋买卖合同第7条约定，段寿英收取房屋买卖合同签订后三年租金，违背日常交易习惯，既然已经卖房租金应该由房屋实际所有人收取，而由段寿英收取明显与常理不符合；4、租金不应该原告收取，虽然该合同有租金约定，但是该约定明确的是该租金用于抵偿抵押担保利息，既然是借款，在合同违约时候原告起诉应该是借贷而不是房屋买卖，所以谈不上原告来收取租金的问题。如果被告收取租金不向原告支付借款，原告应以民间借贷来起诉，并不能直接通过要求支付租金来起诉，并且租金与借贷的相抵并无明文约定，实际也无法履行，原、被告双方没有房屋买卖的意思，原被告签订房屋买卖合同并办理房屋变更违反了法律规定，该合同应该无效，租金不应由原告直接收取。原告张如桂、陈圣腾、张菊兰、杨番为证明其主张，向本院提交如下证据：Ａ1、①四原告身份证复印件4份、②结婚证复印件2份，证明四原告的诉讼主体资格及张如桂与陈圣腾系夫妻，原告张菊兰与杨番系夫妻；Ａ2、《房屋买卖合同》原件1份，证明2017年3月16日，原、被告签订《房屋买卖合同》约定，被告将其所有的位于大理市的房屋出卖给原告方。该房屋2017年7月31日至2020年7月31日期间的租金440000元由原告享受，被告收取租金后，应于2017年9月16日前将上述租金交付原告；Ａ3、不动产权证书原件1份，证明原、被告双方已进行房屋权属变更登记；Ａ4、《房屋出租协议书》复印件1份，证明被告与房屋承租人约定的租金为220000元，即2017年7月31日至2020年7月31日期间的租金应为660000元，而非440000元；Ａ5、购房款支付凭证原件5份，证明张如桂等四人按约将全部购房款支付给段寿英。经质证被告段寿英对原告提交的证据A1①四原告身份证复印件4份、②结婚证复印件2份，三性无异议；对证据A2《房屋买卖合同》，合法性真实性认可，关联性不认可，证明方向不认可；对证据A3不动产权证书，合法性关联性认可，真实性不认可；对证据A4《房屋出租协议书》，真实性认可，关联性不认可，证明方向不认可；对证据A5①智慧柜员机业务回执提出确实没有收到该四笔款，但是该款用于借贷，不是房屋买卖。②结算业务申请书认为该款用于借贷。③中国建设银行个人活期账户交易明细、④转款说明中对第三项内容收款人是被告女儿，该笔钱是用于做什么被告不清楚，马泽唐、朝圣的转账被告也不清楚。⑤中国工商银行转账凭证提出马泽唐、朝圣2016年10月11日的转账与本案买卖合同存在差异，在签订房屋买卖合同以前就有转账是用来购买房屋不符合一般的购房程序。被告段寿英就其答辩主张向本院提交如下证据：Ｂ1、借款协议复印件一份，证明协议与房屋买卖合同签订时间是同一天，同时该协议约定用被告位于大理市的房屋作价担保，原、被告之间房屋买卖合同实际是借款抵押担保合同关系。经质证原告张如桂、陈圣腾、张菊兰、杨番对被告段寿英提交的证据B1借款协议一份，三性不认可，协议是手机拍照打印件，无法与原件核对，签字捺印的客观性真实性无法核实，无法证实是原告代理人范芹书写。即便该协议真实存在，也不能证实买卖借款担保的事由，物权变动和债权行为是两个不同的法律关系。本院认为，原告张如桂、陈圣腾、张菊兰、杨番提交的证据A1—A5具备证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以确认；被告段寿英提交的证据B1，虽然是复印件，但与本案有关联，本院予以确认。依庭审举证、质证、认证和到庭当事人陈述，本院确认如下法律事实：2017年3月16日，原告杨番、张如桂（甲方）与被告段寿英（乙方）签订了《借款协议》，约定乙方向甲方借款人民币2500600元。甲方按每月5分利息支付乙方。借款期限及还款方式为借款期限为半年，自2017年3月16日至2017年9月16日止。乙方如经济困难，不能于2017年9月16日之前归还借款本金，但支付了利息后，甲方可给乙方延长半年借款期限至2018年3月16日。如2017年9月16日之前不能及时支付借款利息的，乙方以其所有的位于大理市房屋【国有土地使用证号大国用（2006）第××号，房屋所有权证号大理市房权证大字第××号】作价还款。当日，被告段寿英（甲方）与原告张如桂、杨番（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于大理市房屋【国有土地使用证号大国用（2006）第××号，房屋所有权证号大理市房权证大字第××号】，以2500600的价转让给乙方，付款方式为2016年11月11日首次已支付1500000元，房屋过户到乙方名下支付1000600元。合同还约定甲方与承租人就该房屋的租金即2017年7月31日至2020年7月31日期间房屋租金440000元由乙方享受，甲方收取后，如在2017年9月16日之前甲方未能支付所借乙方款项利息的，甲方需将440000元租金支付给乙方。如甲方及时归还乙方借款的，乙方需将合同所涉房屋变更过户给甲方，变更登记所产生的一切税费由甲方自行承担。原告方向被告段寿英支付款情况为2016年11月11日，被告收到1500000元，2017年3月17日原告支付给被告630000元，2017年3月18日原告支付给被告180600元，2017年4月11日原告支付给被告190000元，原告共计支付给被告2500600元。2017年4月5日，原告段寿英名下坐落于大理市房屋，已办理过户登记手续，登记在原告张如桂、陈圣腾、张菊兰、杨番名下，原告方已领取了（2017）大理市不动产权第××号不动产权证书。此外，2015年6月30日，段寿英与案外人奚海雁签订了《房屋出租协议书》，段寿英将涉案房屋出租给奚海雁，期限为五年，即从2015年8月1日起至2020年7月31日止，租金每年220000元。本院认为：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》和《借款协议》涉及的款项数额一致且属同一笔款项。换言之双方当事人基于同一笔款项同时签订了《房屋买卖合同》和《借款协议》，并且双方已在房屋登记机构办理了房屋变更登记手续，将涉案房屋变更登记在四原告名下，原告已领取了不动产权证书。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立”。第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。双方签订的《房屋买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并已生效的合同。关于《借款协议》中约定的“如2017年9月16日之前乙方不能及时支付借款利息的，乙方（被告段寿英）以其所有的位于大理市房屋【国有土地使用证号大国用（2006）第××号，房屋所有权证号大理市房权证大字第××号】作价还款”是否违反法律强制性规定问题。一是《借款协议》约定的上述条款并非约定段寿英到期不能及时支付借款本息，借款协议所涉及的房屋所有权转移为原告方所有。二是《房屋买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同，双方订立的《房屋买卖合同》实质上为《借款协议》提供担保，且在《房屋买卖合同》中约定了解除条件“如甲方及时归还乙方借款的，乙方需将合同所涉房屋变更过户给甲方（段寿英）”，故《借款协议》约定的“如2017年9月16日之前乙方不能及时支付借款利息的，乙方以其所有的位于大理市房屋作价还款”并不违反法律、行政法规的强制性规定。据此，原告方提出的双方订立的《房屋买卖合同》有效，由被告支付合同约定的房屋自2017年7月31日至2020年7月31日的租金及逾期付款利息的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。但原告主张由被告支付租金660000元和由被告按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计算逾期付款利息不当，本院不予完全支持，结合本案实际本院确定租金支付金额以《房屋买卖合同》约定的440000元为准，逾期付款利息计算标准以中国人民银行同期贷款利率计算。被告提出，原、被告双方没有房屋买卖的意思，原、被告签订房屋买卖合同并办理房屋变更违反了法律规定，该合同应该无效，租金不应由原告直接收取的辩解意见不能成立，本院均不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、由被告段寿英在本判决书发生法律效力之日起十日内支付给原告张如桂、陈圣腾、张菊兰、杨番房屋租金440000元，并支付原告张如桂、陈圣腾、张菊兰、杨番从2017年9月16日起至租金440000元付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。二、驳回原告张如桂、陈圣腾、张菊兰、杨番的其他诉讼请求。案件受理费10400元，由原告张如桂、陈圣腾、张菊兰、杨番承担2500元，由被告段寿英承担7900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵 良人民陪审员  何智远人民陪审员  李亚榆二〇一九年十二月十二日书 记 员  杨筱榕