北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0113民初5935号原告（反诉被告）：许静，女，1967年10月18日出生，汉族，北京市朝阳区×××居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：黄东洁，北京天用律师事务所律师。委托诉讼代理人：王邑甲，北京天用律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京达成光远置业有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇南法信大街**院天博中心******，统一社会信用代码91110113330353327K。法定代表人：孔鹏，总经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨羚，北京泓聚律师事务所实习律师。原告（反诉被告）许静与被告（反诉原告）北京达成光远置业有限公司（以下简称达成光远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许静之委托诉讼代理人黄东洁、王邑甲，被告（反诉原告）达成光远公司之委托诉讼代理人王国鹏、杨羚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许静向本院提出诉讼请求：1.判令许静与达成光远公司签订的《北京市商品房预售合同》及其附件于2018年12月21日解除；2.判令达成光远公司返还许静购房款1154691元；3.判令达成光远公司按照《北京市商品房预售合同》约定支付总房款20%的违约金382938.2元；4.诉讼费由达成光远公司承担。事实和理由：2016年11月29日，许静与达成光远公司签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号:×××），合同约定：许静购买达成光远公司开发楼盘：×××，位于顺义区×××房屋，总房款1914691元，房屋交付时间：2018年6月30日。合同签订当日，许静支付首付款964691元；2017年9月27日，许静支付房款（部分)190000元，以上两笔房款共计:1154691元。2018年6月30日后，达成光远公司并未交付该528房屋，根据该合同第十四条约定：“逾期交房超过60日后，买受人有权退房。”达成光远公司已构成违约，许静多次与达成光远公司联系退房退款事宜，达成光远公司屡次拒绝退房退款，许静于2018年12月12日向达成光远公司送达律师函解除该合同。为保护自身合法权益，故诉至法院。被告达成光远公司辩称：不同意许静的诉讼请求，请求依法驳回许静的全部诉讼请求。一、许静要求确认合同于2018年12月21日解除缺乏依据。（一）许静未履行付款义务，达成光远公司有权拒绝其相应履行要求，许静以达成光远公司逾期交付为由解除合同缺乏法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”1、许静应当先履行义务。根据双方签订的《北京市商品房预售合同》附件五第三条第三款第二项第二目约定，许静应当在签订合同当日即2016年11月29日完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认，该义务履行时间先于合同约定的交付时间，但是，许静并未履行该义务。依据合同附件五第三条第三款第二项第六目约定，2018年6月26日，许静所购商品房所在项目己经竣工备案，己具备银行要求的放贷条件。据此约定，如果许静已经在签订合同当日完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认，那么，许静仍然应当于2018年7月25日之前确保其申请的贷款进入达成光远公司银行账户，否则视为许静不能获得贷款审查，许静应将其付款方式变更为一次性付款，许静应自上述30日的期限届满之日起10日内也就是2018年8月4日前一次性付清全部剩余房价款，该义务履行时间仍然先于合同约定的交付时间，但是，许静并未履行该义务。2、达成光远公司应当后履行义务。根据合同第十二条第一款约定，达成光远公司履行交付义务的时间为2018年6月30日前，该时间晚于许静应当办理贷款手续的时间(2016年11月29日)，也晚于许静应当确保其申请的贷款进入达成光远公司银行账户的时间(2018年7月25日前），因此，达成光远公司为后履行义务一方。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，原被告双方互负债务，但是，有先后履行顺序，许静应当履行付款义务在先，达成光远公司应当履行交付义务在后，许静作为先履行义务一方当事人未履行付款义务的，达成光远公司作为后履行义务一方当事人有权拒绝其相应的履行要求，达成光远公司有权行使先履行抗辩权，不构成违约，许静主张达成光远公司逾期交付缺乏法律依据。（二）许静未履行付款义务，不具备接收商品房的先决条件，许静以达成光远公司逾期交付为由解除合同缺乏合同依据。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定以及双方合同附件八第五条第二款、第五款约定，许静付清全部房价款之前，许静不具备接收商品房的先决条件，达成光远公司有权拒绝交付该商品房，并不构成违约，许静主张以达成光远公司逾期交付为由解除合同缺乏合同依据。二、不具备约定解除条件，律师函不发生解除合同效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、最高人民法院研究室对《关于适用若干问题的解释(二)》第24条理解与适用的请示的答复（法研[2013]79号）规定，因达成光远公司不存在逾期交付的违约行为，故许静解除合同的条件并未成就，因此，许静解除合同的律师函不发生解除合同的法律效果。三、涉案房屋符合双方约定的交付条件。根据合同第十二条第二款约定，《建设工程规划验收意见》显示许静所购商品房己经于2018年6月4日取得规划验收批准文件。根据《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，许静所购商品房已经于2018年6月26日取得建筑工程竣工验收备案表。综上所述，涉案商品房已经具备合同约定的交付条件。四、许静已经委托案外人接收房屋并进行装修改造根据许静与案外人北京弘高建筑装饰设计工程有限公司签订的《装修改造协议》，许静出具的《关于房屋交付事项的授权委托书》，以及案外人北京弘高建筑装饰设计工程有限公司出具的《房屋交付确认书》显示，许静己经委托案外人北京弘高建筑装饰设计工程有限公司代为接收涉案商品房，并委托案外人北京弘高建筑装饰设计工程有限公司在接收涉案商品房之后进行装修改造，许静所称达成光远公司并未交付528房屋与事实不符。五、达成光远公司不存在违约行为，许静无权要求解除合同并支付违约金。(一)许静解除合同的条件并未成就。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条规定，首先，原被告双方互负债务，且许静应当先履行付款义务，达成光远公司应当后履行交付义务，在许静未履行付款义务时，从法律规定来说，达成光远公司有权行使先履行抗辩权，有权拒绝许静的履行要求；从合同约定上来说，许静不具备接收房屋的先决条件，达成光远公司有权拒绝交付该商品房。其次，许静所购商品房已经具备交付条件。最后，许静已经委托案外人接收房屋并装修改造。因此，达成光远公司不构成违约，许静解除合同条件并未成就，许静不能依据合同第十四条要求解除合同。（二）达成光远公司并不构成违约，不应当支付违约金及相应的利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，达成光远公司承担违约责任的前提是达成光远公司存在违约行为。但是，达成光远公司并不存在任何违约行为，达成光远公司不应承担违约责任，不应支付许静违约金。相反，许静未保证贷款及时进入达成光远公司账户，己经构成违约。(三)第十四条违约金约定过高，应适当减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，达成光远公司认为达成光远公司不构成违约，不应当承担违约责任，不应当支付许静违约金。但是，如果人民法院经审理认定达成光远公司构成违约，并判决达成光远公司支付许静解除合同违约金，则达成光远公司认为合同第十四条约定违约金过高，请求依法予以适当减少。六、解除联机备案手续之前，达成光远公司没有义务返还购房款。根据合同附件八第十六条第五款约定，许静应配合达成光远公司办理联机备案解除手续之后，达成光远公司在扣除许静应当承担的违约金之后，才有义务返还许静的购房款。综上所述，达成光远公司不同意许静的全部诉讼请求。被告达成光远公司向本院提出反诉请求：1.许静立即支付达成光远公司坐落于顺义区顺义×××商品房的购房款76万元；2.许静立即支付逾期付款违约金81624元（每日按逾期应付款76万元的万分之六即456元计算，自2018年8月5日起至实际支付之日止，暂时计算至立案时）；3.诉讼费由许静承担。事实和理由：2016年ll月29日，许静与达成光远公司就顺义区×××商品房签订《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类）》(合同编号:×××)并办理了联机备案登记（联机备案编号：×××)。合同约定：第三条，预测建筑面积56.1平方米；第五条，商品房总价款1914691元;第十一条，买受人逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之陆的违约金，并于实际支付预付款之日起60日内向出卖人支付违约金；附件五第三条，买受人于2016年11月29日前支付964691元，剩余房款95万元由买受人以银行贷款的方式支付。附件五第三条第三款第二项第二目约定：“买受人应当在签署本合同当日向按揭贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认：并向出卖人提供办理合同预售备案所需的资料和费用；买受人应保证向出卖人、贷款机构提交的一切相关资料的真实性、合法性。若非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因(不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求买受人提高首付或未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料等）导致该付款方式不可行或未按时足额到达出卖人指定账户，出卖人有权按照《北京市商品房预售合同》第十一条‘逾期付款责任’及补充协议约定向买受人主张权利。”第六目约定：“尽管有其他约定，但若自本项目具备银行要求的放贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则，视为买受人逾期付款，买受人应当按照《北京市商品房预售合同》第十一条‘逾期付款责任’及补充协议约定承担违约责任。另外，买受人应自上述30日的期限届满之日起3日内向申请贷款的机构沟通、咨询、了解贷款审批情况，未获得贷款的，应按上述约定期限一次性付清房款。”2018年6月26日，达成光远公司所购房屋所在项目己经竣工备案，己具备银行要求的放贷条件。截至目前，许静仅支付购房款1154691元，尚欠76万元，且许静因个人原因导致76万元贷款未通过银行审批，许静应当一次性补齐购房款。虽经多次催告，但许静至今仍未能足额履行付款义务，故提起反诉。原告许静针对被告达成光远公司提出的的反诉辩称：一、2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(京建发[2017]第112号)，政府加大商办房屋的限购力度，导致许静无法向商业银行申请贷款，因为政府出现新的限购政策导致个人无法申请商业贷款，是双方在签订合同时无法预料的情形，许静不承担违约责任，双方签订的合同应当解除。2016年11月29日，许静与达成光远公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：×××)，合同签订后，许静支付了购房款964691元，当日办理了网签，当时达成光远公司的工作人员要求许静等待通知再提供申请贷款需准备的材料。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号），第七条规定：商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。该政策导致许静无法申请贷款。2017年9月27日，达成光远公司要求许静再支付19万元，表示只有缴纳到一定比例的购房款才能够申请贷款，许静再次支付19万元。2018年7月，许静前往售楼处，询问涉案房屋的交付时间，达成光远公司表示涉案房屋的交付时间需要延期至2018年底，同时告知，因为北京市的新政策，许静无法申请贷款，需要一次性付清后续房款，许静表示，因为达成光远公司承诺能够申请贷款，许静才购买涉案房屋，现在北京市发布了商办房的新政策，导致许静无法申请贷款，不是许静的责任，系不可归责于双方的事由，双方应该解除合同，由达成光远公司退还许静已支付的房款。二、退一步讲，即使没有“3.26新政”的出现，许静与达成光远公司签订合同前没有工作，银行没有流水记录，达成光远公司对许静承诺能够申请银行贷款，许静才与达成光远公司签订合同，但达成光远公司之后表示许静的银行流水无法申请银行贷款。截止目前，许静也没有工作，经济状况更加恶化，导致许静没有继续履行合同的能力，属于事实上的履行不能，合同应当解除。达成光远公司要求继续履行合同，支付剩余房款，但许静没有工作，没有存款，在无法申请银行贷款的情况下，许静没有支付后续房款的实际能力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行。”如果要求许静继续履行合同，则会扩大其因无法支付房款的行为造成的损失且许静与达成光远公司之间并非纯粹金钱债务，该债务标的不适于强制履行，故双方签订的合同应当解除。2018年6月30日，达成光远公司没有向许静交付涉诉房屋，违反合同第十二条约定，且逾期交付时间已经超过60日，违反合同第十四条约定，2018年7月许静前往达成光远公司售楼处询问交付时间，达成光远公司表示涉诉房屋的交付时间需要延期至2018年底，暂时无法交付，时至今日没有交付房屋，许静有权行使单方解除权，向达成光远公司发送律师函解除双方签订的合同。根据双方签订的合同附件五中的第三条第三款第二项第二条目关于贷款机构手续办理约定，达成光远公司要求许静承担违约责任，没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对许静提交的《北京市商品房预售合同》原件、商品房预售合同联机备案表原件、付款通知书原件、收据原件二张、快递运单原件二份和复印件一份、律师函复印件，达成光远公司提交的《北京市商品房预售合同》原件、商品房预售合同联机备案表原件、付款通知书原件、竣工验收备案表、建设工程规划验收意见、装修改造协议及附件授权委托书原件、银行贷款协议复印件、EMS快递单原件及工程验收及交接催告函模版一份、北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初18546号和（2018）京0115民初17233民事判决书复印件，本院自本院（2019）京0113民初15005、9606号案件调取的业主提交的《关于旭辉26街区客户相关问题的处理方案回复》，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年11月29日，达成光远公司（出卖人）与许静（买受人）签订合同编号为×××的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及其附件，合同约定：……建设工程施工合同约定的开工日期为2016年4月30日、竣工日期为2018年1月22日；该商品房房屋坐落为顺义区×××，预测建筑面积共56.1平方米，套内面积35.82平方米，公共部位与共用房屋分摊面积20.28平方米……第五条、计价方式与价款……该商品房单价每平方米53453.13元，总价款1914691元……第六条、付款方式及期限。买受人采取其他方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五……第十一条、逾期付款责任。买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照总房款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部己付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金……第十二条、交付条件。（一）出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件……第十四条、逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人总房款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之陆的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金……合同还约定了其他权利义务。附件五、付款方式及期限的约定……三、买受人选择采取贷款方式向出卖人支付合同约定的总房价款：1、买受人应当在2016年11月29日前付清所购商品房总价款的50%，金额为964691元（含定金100000元整）。2、剩余房款金额950000元整，买受人以银行贷款的方式支付，具体支付时间见本附件相关约定。3、贷款、权属抵押登记的相关约定及说明……买受人同意在卖方指定的贷款机构办理相关贷款。2）买受人应当在签署本合同当日向按贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认……若非因出卖人、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求买受人提高首付或未通过贷款机构资信证明审查、买受人未提交齐全贷款资料等）导致该付款方式不可行或未按时足额到达出卖人指定账户，出卖人有权按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定向买受人主张权利。3）在对买受人申请的贷款审核期间，如果贷款机构要求买受人补充提交贷款申请文件及所需资料、调整贷款额度、贷款年数等，应自贷款机构或出卖人通知买受人之日起3日内办理完毕相关手续，逾期则按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定向买受人主张权利。4）买受人申请贷款的具体数额和具体年限以贷款机构最后审批为准，如贷款机构批准的贷款金额低于买受人申请贷款的数额的，则买受人必须在接到贷款机构或出卖人通知之日起7日内向出卖人支付差额部分，买受人不得以此为理由要求解除或者终止本合同。逾期则按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定承担违约责任……6）尽管有其他约定，但若自本项目具备银行要求的放贷条件之日起30日内买受人申请的贷款未进入出卖人银行账户的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则，视为买受人逾期付款，买受人应当按照《北京市商品房预售合同》第十一条“逾期付款责任”及补充协议约定承担违约责任。另外，买受人应自上述30日的期限届满之日起3日内向申请贷款的机构沟通、咨询、了解贷款审批情况，未获得贷款的，应按上述约定期限一次性付清房款。附件八……5、关于交付……（二）买受人接收该商品房的先决条件。在出卖人交付该商品房前，买受人必须缴清双方约定的全部款项及履行完毕合同约定的所有义务[包括但不限于缴纳约定的所有款项、违约金、税和费用、因实测房屋面积增加导致须增加的房价款、提交齐备的资料]、以贷款方式付款的，还需贷款机构将贷款全额划入出卖人账户、向出卖人清偿担保债务，否则，买受人除按本合同约定承担相应责任外，出卖人还有权拒绝交付该商品房且交付时间和产权办理时间相应顺延，而不承担任何违约责任，并视为因买受人原因未能按期办理交接手续，按照合同第十六条及补充协议约定处理。当日，双方办理了网签手续，达成光远公司向许静送达付款通知，付款通知载明房款总额为1914691元。当日，许静向达成光远公司支付了964691元房款，达成光远公司为许静出具了收据。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。后部分业主向北京市顺义区住房和城乡建设委员会反映项目问题，2017年9月21日，达成光远公司向北京市顺义区住房和城乡建设委员会出具《关于旭辉26街区客户相关问题的处理方案回复》，针对部分拟申请退房的客户，对符合下列情形的予以退房处理：1.客户本人或者客户直系亲属患重病(即属于保监会规定的25种重大疾病情形的)而无力继续支付的，我公司在收到客户提供的真实患病证明资料和退房申请后，可给予办理无责退房；2.如客户自愿按照商品房预售合同的约定条件解除购房合同的，我公司在收到客户的书面退房申请后，可以给予退房退款；3.因受“3.26”新政影响及政策变化，导致客户无法办理贷款后续支付困难的，我司针对客户因贷款导致后续支付困难的，我公司现正在积极寻找合作银行，尽最大努力多渠道帮助贷款客户解决实际问题；若确实业主在积极配合我司办理贷款下，在取得竣工备案后六个月仍然无法办理贷款完成，我司同意给予客户办理退房退款；4.因政策原因导致无资格购买的客户，我司在收到客户提出的书面申请后，可给予客户退房退款。2017年9月27日，许静补交了房款19万元，达成光远公司出具收据。2018年6月4日，北京市规划和国土资源管理委员会批准同意向达成光远公司核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2018年6月26日，包括涉诉房屋在内的商务办公楼在北京市顺义区住房和城乡建设委员会进行工程竣工验收备案，取得工程竣工验收备案表。庭审中，许静表示双方签订合同后，许静按达成光远公司要求提供的申请贷款材料，比如银行流水、个人征信等，达成光远公司审核无误后要求许静回家等通知，之后没有再通知，当时许静已经履行了合同约定的义务，2016年工程并未完工，贷款的手续也无法办理完毕；涉诉房屋是2018年之后竣工，而新政是2017年3月26日出台的，该新政导致许静无法办理贷款，根据合同附件五第三条第三款第二项第二目，因为政策原因导致不能申请贷款的，不应承担逾期付款的违约责任；达成光远公司未在2018年6月30日交付涉诉房屋，2018年7月许静去售楼处询问贷款和交房时间，达成光远公司的工作人员答复称许静无法贷款，一次性支付需要扣除百分之二十的违约金，交房时间是2018年年底，达成光远公司已属违约，之后没有再通知过许静；合同约定的交付房屋时间与许静付款时间不是必然联系，许静因“3.26”新政导致无法申请贷款，不是许静违反银行按揭贷款合同有关规定造成，达成光远公司不能以附件八的规定逾期交付房屋；许静现年52岁，没有工作，无法提供收入证明，所以不符合银行放贷条件，现在也没有能力再筹钱支付剩余房款。许静称其于2018年12月12日、12月17日、12月19日邮寄解除合同律师函给达成光远公司，前两份均退回，最后一份于2018年12月21日签收，并提交律师函原件一份及EMS快递原件两份及复印件一份予以证明。对于许静提交的证据，达成光远公司不予认可，并表示许静没有交付完房款，达成光远公司没有交付房屋的先决条件，不发生合同解除的效力，达成光远公司也没有收到该律师函，地址也不是合同，地址也不是合同约定的送达地址项目竣工备案后，银行通知许静，依据政策首付五成以上可以网签，但是办理贷款的需要根据银行对个人信贷能力的审核情况确定，是银行要求许静提高百分之十的首付，许静又补交了19万元，之后银行要求许静提供银行流水，许静开始交过银行流水，但是因为许静工作不稳定，没有办法提交第三方代发的带有工资字样的流水，不符合要求，所以银行没有给其批贷。达成光远公司提交装修改造协议和附件、银行贷款协议来证明装修改造方已经收房，许静没有交付完房款，给达成光远公司造成资金损失；提交EMS快递单原件、物流信息打印件及催告函证明2018年12月15日装修公司向许静发出工程验收及交接催告函，该快递退回。对于达成光远提交的证据，许静不予认可，并表示装修协议及授权委托书均不认可，签订时，受托人处为空白，且该协议是与预售合同一起签订，达成光远公司未告知许静该协议内容，该装修协议与预售合同及法律规定的房屋交付性质完全不同，达成光远公司未举证证明关于受托方签署的文件及发送房屋交付通知；关于贷款合同与本案无关，仅能证明达成光远公司向银行申请贷款融资；关于催告函没有收到，EMS快递单无法确认已经签收，催告函为空白，均没有收到，物流信息查询结果也可以证明许静没有收到。本院认为：双方当事人签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应依照合同约定全面履行义务。双方主要争议问题在于涉诉《北京市商品房预售合同》是否应予解除。许静要求解除合同的主要理由是达成光远公司逾期交房且由于“3.26”新政出台后其无法办理贷款，合同目的无法实现。根据2017年9月21日达成光远公司出具的《关于旭辉26街区客户相关问题的处理方案回复》，虽然是针对部分业主提出问题进行的答复，但该回复应视为达成光远公司对此类问题解决作出的承诺，对全部业主都具有法律效力。本案中，根据达成光远公司陈述，是银行在“3.26”新政出台后通知许静提高百分之十的首付，许静补交了19万元，之后银行要求许静提供银行流水，许静开始交过银行流水，但是因为许静工作不稳定，没有办法提交第三方代发的带有工资字样的流水，不符合要求，所以银行没有给其批贷，许静自己也表示其按照银行要求补交了房款，但是其没有工作，银行要求其提供收入证明，许静提供不了，结合上述查明情况，在“3.26”新政出台后，银行贷款条件缩紧，许静提交的银行流水不符合银行要求，其也无法提供收入证明，根据银行要求，许静按银行要求增加了首付款19万元，但还是不符合放贷条件，许静的增加首付款的行为可以看出其有积极配合办理贷款手续，但仍无法办理的事实，故综合本案情况，许静符合上述达成光远公司回复意见中的第三种情形，现许静要求解除合同的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，关于合同解除时间，许静的主张依据不足，本院不予采纳，并以判决生效之日作为双方合同解除之日。关于达成光远公司要求许静继续履行合同、支付尾款并承担违约责任的请求，本院不予支持。关于许静要求达成光远公司退还已付房款的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于许静主张达成光远公司未按期交付房屋要求承担违约责任的请求，因根据双方合同附件八第五条第二款、第五款约定，达成光远公司无需承担违约责任，故对于许静该项请求，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告许静与被告北京达成光远置业有限公司于二〇一六年十一月二十九日签订的合同编号×××的《北京市商品房预售合同》及附件于本判决生效之日解除；二、被告北京达成光远置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告许静购房款一百一十五万四千六百九十一元；三、驳回原告许静的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告北京达成光远置业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万二千零三十二元，由被告北京达成光远置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费一万一千零一十六元，由反诉原告北京达成光远置业有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  棋其格人民陪审员  叶黎娜人民陪审员  刘晓萌二〇一九年十二月十二日书 记 员  常思宇