安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0104民初10130号原告：凌桂英，女，1972年4月24日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：杨一伟，安徽协利律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欢，安徽协利律师事务所实习律师。被告：杨华望，男，1973年8月7日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。委托诉讼代理人：郭彪，安徽金点律师事务所律师。委托诉讼代理人：董渡新，安徽金点律师事务所律师。原告凌桂英与被告杨华望房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凌桂英的委托诉讼代理人杨一伟、被告杨华望的委托诉讼代理人郭彪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌桂英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖《协议书》；2、判令被告返还原告购房保证金300000元及利息损失（以300000元为基数，按照人民银行同期贷款利率自2018年5月1日起，暂算至2019年7月26日[300000元×4.75%除以360×451=17852.08元]，后期利息请求支持至被告实际返还之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月17日，被告约定将三套房屋转卖与原告，并与原告签订《协议书》，总房款为2851230元。《协议书》约定：原告在2018年4月30日前向被告支付购房保证金300000元，原告自交全款之日起2个月内，由被告办证过户到原告名下。原告依约在2018年4月30日前向被告支付购房保证金30万元。原告经调查发现，被告将上述房屋转卖给原告之时，涉案房屋备案在合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司名下，被告并不享有涉案房屋的所有权和处分权，且至今被告尚未取得案涉房屋的所有权，故被告将上述房屋转卖给原告的行为系无权处分，导致合同目的无法实现，显然构成违约。原告已支付的购房保证金经过多次催要，被告却不予退还，给原告造成了严重的经济损失。综上，为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，请求法院依法支持上述全部诉请。被告杨华望辩称：原告凌桂英明知被告有涉案房屋的处分权，因自身原因未能购买，其诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的所有诉请。1、案涉房屋原为杨孝田租赁使用，原告凌桂英对此知情，也知晓房屋备案于城投公司名下。2017年9月14日，凌桂英取得杨孝田授权拟以2032560元的价格购买涉案房屋，因未能筹到购房款，其多次违约，遂放弃涉案房屋购买权；2、被告杨华望与大唐置业有限公司签订协议，约定以2704434元的价格购买案涉房屋，对案涉房屋有处置权。2018年4月17日，杨华望和凌桂英以2851230元的价格签订房屋买卖协议，杨华望已将案涉房屋交付给凌桂英，凌桂英至今未能缴足购房款，应承担违约责任，保证金不予退还，且杨华望保留向凌桂英主张房屋租金的权利；3、根据合肥市房产处产权监理处《关于华府骏苑部分商品房网签备案的意见》、合肥大唐置业有限公司情况说明，证明案涉房屋虽备案于合肥市蜀山区城市建设投资有限责任公司名下，但杨华望有购买和处置权，只要凌桂英缴足购房款，被告愿配合其办理房产证，不存在违约的情形，原告违约在先。经审查本院认定事实如下：2018年3月31日，杨华望与合肥大唐置业有限公司签订一份《协议书》，约定杨华望全款购买合肥大唐置业有限公司开发的合肥市蜀山区望江西路198号华府骏苑13号楼2313、2318、2318-1三套房屋（现备案于蜀山区城投公司名下），总房款2704434元，杨华望支付购房保证金500000元至合肥大唐置业有限公司银行账户，在本协议签署之日起60日内，将全部购房款支付到合肥大唐置业有限公司账户，该公司收到杨华望全部办证资料之日起60个工作日内负责办理房产证。2018年4月18日、5月2日，杨华望支付合肥大唐置业有限公司购房保证金500000元，此后未再付款，上述房屋亦未办理过户手续。2018年4月17日，杨华望（甲方）与凌桂英（乙方）签订一份《协议书》，约定：乙方决定购买甲方新购置合肥市蜀山区望江西路198号华府骏苑13号楼2313、2318、2318-1三套房屋；乙方于签约之日起，两个月内全款购买甲方位于华府骏苑13#2313、13#2318、13#2318-1的房屋，房屋总面积为282.3平方米（13#2313房179.17平方米，13#2318房51.19平方米、13#2318-1房51.94平方米），价格按照￥10100.00/平方米，总房款合计￥2851230.00；乙方支付甲方购房保证金￥300000.00支付到甲方6214991630202736建设银行政务区支行，支付时间：本协议签署之日支付￥100000.00元，剩余保证金在2018年4月30日前支付完毕；乙方按照约定时间支付购房款，此保证金可以抵购房款，如乙方没有按照约定时间全部支付购房款及保证金，逾期之日起视乙方自动放弃已交保证金，保证金归甲方所有，逾期之日，乙方无条件返还房屋；甲方提供与合肥大唐置业有限公司的购房协议、没有网签备案的购房协议，乙方自交全款之日起二个月之内甲方和合肥大唐置业有限公司配合乙方办证到乙方指定购房人名下，乙方全部购房款支付至甲方账户后，甲方应于五日内通知乙方提供办理房产证的全部资料，乙方应五日内将全部办证资料提供给甲方，甲方收到全部办证资料之日起60个工作日内，负责办理房产证，但乙方配合签字手续等。同日，杨华望与凌桂英办理了涉案房屋的交接手续。2018年4月18日、5月2日，凌桂英依约向杨华望支付了保证金300000元，此后未再付款。2018年6月，案涉房屋亦被收回。2019年10月8日，原告诉至本院。庭审中，被告不同意解除案涉合同及返还保证金。以上事实，有原告提供的身份证复印件、户籍证明、协议书、转款凭证，被告提供的协议书、交接单及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，凌桂英与杨华望签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，杨华望与凌桂英签订合同至今并未取得案涉房屋的所有权致使案涉买卖合同无法继续履行，现凌桂英主张解除双方签订的《协议书》，有事实和法律依据，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，故凌桂英诉请要求杨华望返还购房保证金300000元，具有法律依据，本院予以支持。鉴于双方签订合同时，凌桂英对于杨华望并未取得案涉房屋所有权系明知，故凌桂英对于合同的不能履行亦有过错，故凌桂英诉请杨华望承担利息损失的请求，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告凌桂英与被告杨华望于2018年4月17日签订的《协议书》；二、被告杨华望于本判决生效之日起十日内返还原告凌桂英购房保证金300000元；三、驳回原告凌桂英的其他诉讼请求。案件受理费6068元，本院减半收取3034元，原告负担134元，被告负担2900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  司明秀二〇一九年十二月十二日书记员  崔 艳附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。