河北省衡水市冀州区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1181民初742号原告：河北冀州农村商业银行股份有限公司，住所地河北省衡水市冀州区和平东路**。法定代表人：刘耿堂，董事长。委托诉讼代理人：李勇政，河北冀州农村商业银行股份有限公司员工。委托诉讼代理人：郑英建，河北冀州农村商业银行股份有限公司员工。被告：河北中福针织服装有限责任公司，，住所地衡水市冀州区开发区铸造园滏阳西路南侧西环路东侧。法定代表人：陈华，经理。被告：陈华，男，1987年1月13日出生，汉族，住福建省长乐市。二被告委托诉讼代理人：张金水，福建八闽律师事务所律师。被告：陈灼官，男，1961年9月21日出生，汉族，住福建省长乐市。第三人：河北瑞和玻璃钢有限公司，，住所地衡水市冀州区滏阳路北侧团结大街东侧。法定代表人：赵国营，经理。第三人：赵国营，男，1963年9月22日出生，汉族，住衡水市冀州区。第三人：陈英会，男，1956年5月3日出生，汉族，住衡水市冀州区。以上三第三人委托诉讼代理人：刘雅静，河北崇业律师事务所律师。以上三第三人委托诉讼代理人：滑若男，河北崇业律师事务所律师。原告河北冀州农村商业银行股份有限公司（以下简称冀州农商行）与被告河北中福针织服装有限责任公司（以下简称中福公司）、陈华、陈灼官，第三人河北瑞和玻璃钢有限公司（以下简称瑞和公司）、赵国营、陈英会借款合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告冀州农商行的委托诉讼代理人李勇政、郑英建，被告中福公司及陈华的委托诉讼代理人张金水，第三人瑞和公司、赵国营、陈英会的委托诉讼代理人刘雅静、滑若男到庭参加诉讼。被告陈灼官经本院传票传唤无正当理由未到庭，本案缺席审理。现已审理终结。原告冀州农商行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即偿还贷款本金6995430.44元及其利息复利：2、请求判令原告对坐落于冀州市区滏阳路北侧、团结大街东侧的土地享有抵押权，并确认原告对抵押物拍卖、变卖所得的价款有优先受偿权；3、本案的诉讼费、律师费、诉前保全费5000元等原告为实现债权的所有费用由被告承担。事实和理由：被告陈华于2018年2月11日，申请房地产抵押贷款，抵押人为中福公司，从我行借款人民币700万元，并办理了抵押登记手续，该借款于2019年1月29日到期，现余额6995430.44元；此笔贷款经我行多次催收，至今尚欠借款本金6995430.44元及其利息。为了维护合法权益，请求法院依法判令被告立即偿还借款本息。法庭辩论终结前，原告对利息补充如下：利息计算，因自2019年1月29日没有按合同规定正常还款，利息从2019年1月29日到贷款偿还为止按照合同约定支付。复利也按照合同约定计算支付。在庭审调查中，原告主要陈述：1、本案系原告与被告陈华、陈灼官及中福公司的金融借款纠纷，瑞和公司与原、被告纠纷无关、非土地转让合同当事人，无权以第三人身份参加诉讼。2、不动产物权以登记为主，陈英会、赵国营无合法有效的证明，对该物权无利害关系，不应作为第三人参加诉讼。3、本案抵押权依法成立，陈英会与被告之间属于债权，不能对抗依法登记的抵押物权的效力。4、诉争土地评估是按法定程序做出，不存在侵害第三人利益行为。并提供如下证据：1、陈华、陈灼官身份证复印件，河北中福针织服装有限公司营业执照；2、2018年2月11日借款借据及借款合同；3、书面申请书、面谈笔录；4、2018年2月11日抵押合同；5、催收通知书3份；6、2019年1月29日扣押凭证。被告中福公司、陈华辩称：1、被告与原告之间的抵押贷款是事实，双方依法贷款、依法抵押，双方之间的抵押贷款合同关系依法成立，合法有效；2、瑞和公司以及赵国营与被告没有任何法律关系，该公司和赵国营没有第三人主体资格，非本案适格第三人，其以第三人身份参加诉讼并提出的确认抵押合同无效，撤销抵押合同的申请无法律和事实依据，应当予以驳回。陈英会虽与被告之间存在合同关系，但陈英会违约以700万元侵占3290万元的土地厂房办公楼，无权对抵押贷款合同提出无效或撤销的主张，故陈英会的申请也应驳回；3、瑞和公司侵占被告的土地、厂房、办公楼进行所谓的生产经营，是一种侵权行为，应当停止侵占、排除侵害赔偿损失。4、被告与案外人陈英会签订《转让土地使用权合同》，约定标的土地转移到双方新设立的公司“欣瑞和公司”或者实际注册的“益和公司”均与第三人瑞和公司无关，第三人公司主体混乱，企图掩盖其侵占事实。5、陈英会违约仅付订金700万元，却恶意占有3290万元涉案土地及厂房之后拒不付款，导致被告方无法还清原告借款。故即使是陈英会也无权提出无效和撤销抵押的主张。请求驳回瑞和公司、陈英会、赵国营的申请请求。并提供证据：内资企业登记基本情况表。第三人瑞和公司、赵国营、陈英会述称，2017年3月26日时，陈英会、赵国营与中福公司签订《转让土地使用权合同》，约定中福公司将其名下的冀国用(2016)第000011号、000012号、000013号（即“11号地、12号地、13号地”，11号地与12号地另案处理）的土地使用权转让给陈英会、赵国营。陈英会、赵国营向中福公司支付700万定金后，中福公司将三块土地使用权全部交付给了申请人，申请人早已实际占有上述土地使用权，并委托给瑞和公司使用，瑞和公司在涉案地上已经建设厂房并开展经营活动，故涉案抵押第13号地的土地使用权归陈英会、赵国营、瑞和公司。但中福公司至今拒不给申请人办理土地使用权变更、过户手续。并违约在三块地上设定抵押，向第三人恶意隐瞒了该事实，所以中福公司无权抵押，抵押行为应属无效。冀州农商行抵押程序不合规，仅凭陈华单方申请放款，且对于瑞和公司在案涉土地的建设情况视而不见，未尽审慎审查职责，存在重大过错。原被告恶意串通，对土地及附着物价值虚假评估，使抵押价值高出转让价值，损害了第三人利益，抵押担保合同应为无效。基于该抵押合同而设定的抵押权，应依法予以撤销。请求法院依法确认冀州农商行与中福公司之间的抵押合同无效，并撤销该抵押登记。本案产生的诉讼费由原、被告负担。并提供如下证据：1、中福公司向冀州农商行办理贷款过程中调查报告、尽职调查报告；2、评估报告及2016年4月29日抵押财产清单；3、2017年3月6日中福公司与陈英会、赵国营签订的《土地使用权转让合同》；4、2017年3月27日的订金200万元收据、2017年4月2日500万元的收据一张；5、厂区视频、厂房建筑施工合同，工信局扩建项目备案通知书。经审理查明：2018年2月9日，原告作为贷款人、被告陈华作为借款人、中福公司作为抵押人签订了《个人借款合同》、《抵押合同》，主要约定被告陈华向原告借款700万元，用于购买锦纶丝，借款期限为从2018年2月9日起至2019年1月29日止。合同约定贷款利率为月息7.25‰，罚息利率为贷款利率上浮50%。中福公司作为抵押担保人，与冀州农商行签订抵押合同，以冀州区滏阳路北侧、团结大街东侧的土地（第13号地）提供抵押担保，并约定如果借款人陈华不能按期还清借款本息时，农商行有权处理抵押物，收回贷款本息。抵押不动产债务履行期为2018年1月30日至2019年1月29日。2018年2月11日原告向陈华发放贷款700万元，并于2018年2月9日完成抵押登记，该借款于2019年1月29日到期，现余额6995430.44元，经原告多次催要，被告至今尚欠借款本金6995430.44元及其利息。另查明，陈华的家庭财产共有人为陈灼官，从陈华拥有的福建省台江区的房权证中可以看出，房屋产权为共同共有，共有人为陈灼官。陈华的借款申请书中也可以体现陈灼官为家庭财产的共有人，并有陈灼官的签字。再查明，2017年3月26日，第三人陈英会、赵国营（委托代理人陈英会）与被告中福公司订立《转让土地使用权合同》一份，约定中福公司将其名下的位于冀州区滏××路北侧、××大街东侧××三块土地（第11、12、13号地）转让给第三人陈英会、赵国营。具体转让流程为：（1）合同生效后，陈英会、赵国营积极配合中福公司在20日内完成新公司的注册登记手续，新公司注册资本10万元，中福公司占40%股权，丁抒情占40%股份，李伍胜占20%股份；（2）在合同签字后的两日内陈英会、赵国营付给中福公司定金200万元；（3）新公司注册成立后五日内，陈英会、赵国营付给中福公司定金500万元，在收到上述款项十个工作日内，被告将第13号地的土地使用权过户到“河北欣瑞和玻璃钢有限公司（简称欣瑞和公司）名下（注：公司名称以营业执照为准）；（4）第13号土地使用权过户后的五个工作日内，陈英会、赵国营再支付给被告700万元；（5）中福公司将第11号地的土地使用权过户到欣瑞和公司名下后，十个工作日内陈英会、赵国营再支付被告890万元；（6）中福公司将全部三个地块均过户到欣瑞和公司名下后六日内，将其所持有的欣瑞和公司的40%的股权转让给陈英会、赵国营，在工商登记变更后的三个工作日内，陈英会、赵国营付给被告1000万元。合同还约定，被告需保证转让的地块手续合法有效，没有违法、欺诈、隐瞒、与第三方存在争议等不真实行为存在，若出现此类问题与陈英会、赵国营无关，产生的损失由中福公司承担，合同生效之日起六日内陈英会、赵国营开始在转让的地块上进行厂房的建设施工，若到2019年12月31日违约方仍未办理完毕合同约定内容，中福公司除返还已收到款项外还要支付违约金1000万元，陈英会、赵国营则支付违约金1000万元。合同订立后在履行过程中，因工商登记原因，中福公司认可并和第三人登记设立了衡水益和玻璃钢有限公司（简称益和公司），陈英会、赵国营支付700万元后，中福公司未依约将涉案的第13号地过户给益和公司。陈英会、赵国营在合同订立后，该二人持股的瑞和公司在三处地块上进行先期生产建设。上述事实，有个人借款合同、借款申请书、个人贷款客户面谈记录、抵押合同、不动产登记证明、货款还款查询单、房地产抵押物清单、房地产抵押协议、中福公司向冀州农商行办理贷款过程中调查报告、尽职调查报告、评估报告及2016年4月29日抵押财产清单、《土地使用权转让合同》、收据两张（200万元和500万元）、厂区视频、厂房建筑施工合同、工信局扩建项目备案通知书等证据予以证实。本院认为，原告与被告陈华签订借款合同的行为，系当事人真实意思表示，合法有效，被告陈华应按约履行合同义务，其未按约还本付息，属违约，应承担违约责任。陈灼官作为陈华家庭的财产共有人，对该笔借款承担连带赔偿责任。本案中，结合各方当事人的当庭陈述、举证、质证，需厘清两个焦点问题：1、第三人是否适格，谁能提出独立的请求？2、抵押合同的效力问题。对于第一个焦点，经查，2017年3月26日订立的《转让土地使用权合同》中，合同订立方为中福公司与陈英会、赵国营，合同尾部陈英会在委托代理人处签字，可以看出陈英会系代理赵国营订立合同，并事后得到赵国营的认可，故赵国营和陈英会作为第三人适格且有权提出独立的请求。瑞和公司非《转让土地使用权合同》的订立主体，其与案件结果仅有法律上的利害关系，却无独立请求权，故可作为无独立请求权的第三人参加诉讼。因其无独立请求权，其在本案所提主张均不予支持。对于第二个焦点，经查，2017年3月26日中福公司与陈英会、赵国营订立《转让土地使用权合同》，合同订立后，陈英会、赵国营付定金700万元，按约定，中福公司应在付定金700万元后十个工作日内，将第13号地的土地使用权过户到益和公司名下，但中福公司并未办理过户手续，而陈英会和赵国营作为股东的瑞和公司又进驻案涉地块上进行施工建设，三公司之间的内在纠纷非本案审理范围，但是这种事实使得案涉土地成为“有争议的财产”，《担保法》第37条、《物权法》第184条均规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”，故中福公司将有争议的案涉土地抵押给原告，违反了法律强制性规定，其抵押行为无效。再者，原被告在设立抵押合同时，被告中福公司作为抵押合同的订立主体故意规避案涉土地已转让之事实，而原告未尽审慎审查义务，在涉案土地上存在另一公司的事实下，在抵押物清单上标注为“无权益争议、无出租”，未查清该土地上的权利是否存在争议，客观上存在失察之过失，不符合善意取得客观要件，不能适用善意取得制度获得房屋的抵押权。综上，第三人陈英会、赵国营要求确认冀州农商行与中福公司之间签订的抵押合同无效的请求予以采纳，但其诉请的撤销抵押登记属于土地管理部门业务范畴，本院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条，《中华人民共和国担保法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告河北冀州农村商业银行股份有限公司与被告河北中福针织服装有限责任公司订立的冀州农商银行农信抵字[2018]第17622018489997号抵押合同无效。二、限被告陈华于本判决生效之日起三日内偿还原告河北冀州农村商业银行股份有限公司贷款本金6995430.44元及利息（利息自2019年1月29日起至借款清偿完毕之日止按冀州农商行农信借字（2018）第17622018356975号个人借款合同约定的利率支付）。被告陈灼官对上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告河北冀州农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。四、驳回第三人陈英会、赵国营的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费60768元，原告诉前保全费5000元，共计65768元由被告陈华、陈灼官承担；第三人独立请求受理费80元由原告河北冀州农村商业银行股份有限公司、被告河北中福针织服装有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  刘丽爽人民陪审员  陈红暖人民陪审员  陈立竹二〇一九年十二月二十日书 记 员  杨爱婧贾广祺