广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初33002号原告（反诉被告）：徐亮，男，汉族，1990年11月24日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：何雄文，广东益人律师事务所律师，执业证号14403200910603470，系深圳市罗湖区法律援助处指派。被告（反诉原告）：方元贞，男，汉族，1960年5月16日出生，身份证住址广东省惠来县，委托诉讼代理人：丘劲，广东百朋律师事务所律师，执业证号14403201710403146。原告徐亮诉被告方元贞以及被告方元贞反诉原告徐亮租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐亮及其委托诉讼代理人何雄文，被告方元贞及其委托诉讼代理人丘劲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告与原告于2016年11月1日签订的商铺租赁合同无效；2.判令被告向原告返还押金47600元；3.判令被告向原告返还租金35700元；4.判令被告向原告返还更名费10000元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告在居间方美联物业的促使下签订商铺租赁合同时，隐瞒事实，虚报身份，冒充业主房东与原告签订合同，违背原告签订商铺租赁合同时的真实意愿。被告隐瞒关于租赁商铺的重大事项，登记的房屋面积与实际租出的房屋面积相差甚大，欺诈原告致原告与其签订了非真实意思表示的商铺租赁合同。原告缴纳的管理费、电费的计算基数与原告承租房屋的面积差距较大。被告就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与原告签订商铺租赁合同属于非法出租。现原告为了维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定诉至法院，请求判如所请。被告方元贞辩称，一、商铺租赁合同系原、被告双方真实意思表示且不存在违反法律法规的强制性规定等导致合同无效的情形，应合法有效。二、根据被告提交的证据可以证实涉案房屋系合法取得报建的，并合法取得房地产证书，属合法建筑，不存在原告诉称的未取得建设规划许可证建设的房屋。三、虽被告并非涉案房屋的实际权利人，但被告是在已经征得房屋权利人转租许可情况下将涉案房屋出租，被告对涉案房屋具有合法的转租权限。四、原告承租涉案房屋用于经营糖水小吃等业务，本案归根结底系因原告本身经营不善导致亏损，且在未征得被告同意下单方提出解除合同，在未通知管理处及被告情况下单方撤出涉案房屋，且未与被告办理交接手续，也未结清相关水电费，现原告以涉案合同无效主张返还相关费用毫无事实根据，也严重违反了诚实信用原则，且因原告的违约行为给被告造成了严重经济损失，依据合同之规定，原告应当承担违约责任。综上，原、被告双方签署的合同系双方真实意思表示，不存在合同无效的情形，原告诉求无事实及法律依据，请求驳回其全部诉求。被告方元贞向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付租金11900元；2.判令被告无需向原告返还租房押金47600元；3.判令原告向被告支付管理费、空调费合计944.35元；4.判令原告向被告支付房屋空置期间的租金损失47600元；5.判令本案的反诉费用由原告承担。事实和理由：被告与原告于2016年11月1日签订租赁合同，合同约定被告将深圳市罗湖区永新街南塘商业广场B区107号商铺出租给原告使用，租赁期限为2016年11月1日至2018年10月30日，租金标准为23800元/月等。但自2016年12月份起，原告以经营不善为由，单方面违约并向被告提出解除合同，且原告搬离房屋之后，并未与被告办理交接手续，也未支付当月水电费。由于原告单方面违约，造成被告租赁房屋闲置长达2个多月，给被告造成巨大经济损失。基于以上事实，被告为维护自身合法权益，依据民事诉讼法之相关规定，特向法院提起反诉，望判如所请。原告徐亮针对反诉答辩称，一、原告在12月15日前已搬离涉案房屋，12月份的上半月房屋租金已支付给被告。二、被告主张的第三项诉求原告同意支付该笔款项，但要求在被告退还押金的情况下支付。107号房有三家经营实体，包括被告自己的饺子馆以及一家服装店，也就是说107房的水电管理费应该由三个经营实体共同承担，而不是由原告和服装店来平分管理费用。三、针对被告主张的第二、四项诉求，针对退还押金：押金是对出租房屋财产是否损害的一种担保，原告承租房屋退租时没有损害被告的房屋，因此，该押金是应该无理由退还的。现在马上施行的深圳市房屋租赁合同示范文本已明确房东应无理由退还押金，不能以租客退租而拒退押金。四、被告提供的民间纠纷调解登记表，从该份文件中可以看出，双方在调解时被告也同意退租，只是因为被告拒不退还押金而没有达成共识，也就是说原告已经通知了被告其要退租的想法，所以，现在被告说其房屋空置损失应由原告承担是没有事实和法律依据的。而且根据物业管理处提供的南塘商业广场缴费通知单可以看出原告搬离出租房屋后还产生了大量的水电费（尤其是水费），可以证明原告搬离涉案房屋后被告的房屋没有空置，处于经营状态。审理查明:2016年11月1日,原告与被告签订了一份《商铺租赁合同》，约定被告将深圳市罗湖区永新街南塘商业广场B区107号—1商铺出租给原告使用，建筑面积16㎡；租赁期限从2016年11月1日至2018年7月31日；租金为23800元/月，于每月5日前支付；合同签订当日需支付2个月的押金；合同还约定了双方的其他权利义务事项并备注：管理费1000元，三相电500元，水管理费300元，抽风600元，更名费1万元。涉案深圳市罗湖区永新街南塘商业广场B区107号商铺的所有权人为案外人张肖玉、黄荣基，已取得房地产权登记机关核发的房地产证，登记的建筑面积为55.55㎡。被告向案外人张肖玉、黄荣基承租涉案商铺后，将该商铺分隔成三间，其中一间自用，一间转租给其他人经营服装店，一间转租给原告。上述《商铺租赁合同》签订后，被告将约定的商铺交付原告使用，原告向被告支付了租赁押金47600元以及2016年11月份的租金23800元。2016年12月5日原告向被告支付了租金11900元。2016年12月份，原告搬离了涉案商铺，但未与被告办理交接手续。原告主张其是2016年12月15日搬离涉案商铺，被告主张其2016年12月24日才收回涉案商铺。现涉案商铺已由被告另行出租他人。涉案商铺整体的物业管理费与空调费每月分别为1055.45元和833.25元。原告确认其未交纳2016年12月份的物业管理费与空调费，并当庭表示同意交纳；但对于被告所主张的50%的分摊比例持有异议。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效。被告不是涉案商铺的产权人，其是涉案商铺的承租人，其将商铺转租给原告并未违反法律与行政法规的强制性规定，业主是否同意被告转租并不影响涉案《商铺租赁合同》的效力。在涉案《商铺租赁合同》签订后，被告已经将约定商铺交付原告使用，原告并不因转租而不能使用商铺，被告未构成违约，更不因此导致合同无效。涉案商铺已经取得房地产权登记机关核发的房地产证，被告认为涉案商铺未取得建设规划许可与事实不符，本院不予采纳。原告以合同无效要求退回租金的诉讼请求，本院不予支持。原告在租赁期间内未如约交纳租金并自行搬离租赁房屋，构成违约。原告搬离租赁房屋未与被告办理交接手续，故不管其实际哪天搬离涉案房屋，都应当以被告接收房屋之日作为认定原告退租之日。原告未能举证证明其将房屋交回被告的时间，故本院以被告自认的2016年12月24日作为交回租赁房屋之日。故原告还应当向被告支付2016年12月16日至2016年12月24日（共9天）的租金，经折算金额为7140元。双方当事人确认合同中约定的物业管理费并未实际履行，而是按照实际发生的物业管理费进行分摊，而空调费并未约定如何支付；被告未能举证证明双方已经达成合意由原告分摊50%的物业管理费与空调费；故本院基于公平原则认定按照租赁房屋的面积占整体面积的比例分摊每月的物业管理费与空调费。据此，按照面积比例折算，原告每月应当分摊的物业管理费与空调费为544元。原告在租期内违约单方解除合同，必然造成被告在收回房屋后一定期间内的空置损失，应当予以赔偿；但是，被告在收回房屋后也应当积极将房屋再行出租以避免损失不当扩大；据此，本院酌定由原告赔偿被告一个月租金的房屋空置损失。合同并未约定在原告违约的情况下被告可以没收租金押金，且租赁押金的性质并非履约定金，故被告要求没收租赁押金的反诉请求本院不予支持，原告要求返还租赁押金的诉讼请求，本院予以支持，被告应当在抵扣相关费用及赔偿金后将租赁押金余额予以返还。更名费10000元原告未能举证证明实际支付，且本案纠纷发生是由于原告违约造成，其要求被告返还更名费缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告徐亮应向被告方元贞支付租金人民币7140元。二、原告徐亮应向被告方元贞支付物业管理费与空调费人民币544元。三、原告徐亮应向被告方元贞赔偿损失人民币23800元。四、被告方元贞应向原告徐亮返还租赁押金人民币47600元。以上四项相抵后，被告方元贞应于本判决书生效之日起十日内向原告徐亮返还人民币16116元。五、驳回原告徐亮的其他诉讼请求。六、驳回被告方元贞的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币1066元，由原告徐亮负担人民币866元，被告方元贞负担人民币200元。案件反诉受理费人民币1230.44元，由原告徐亮负担人民币200元，被告方元贞负担人民币1030.44元。上述本诉受理费原告徐亮已预交，本院退回原告徐亮本诉案件受理费人民币200元。被告方元贞应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币200元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。上述反诉受理费被告方元贞已预交，本院退回被告方元贞反诉案件受理费人民币200元。原告徐亮应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币200元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨俊洁二〇一九年十二月二十三日书记员  关天才