江西省永修县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0425民初1345号原告（反诉被告）：魏堃，男，1968年10月13日出生，汉族，住江西省永修县八角岭垦殖场八垦中学生活区。委托诉讼代理人：卢全，江西法正律师事务所律师。被告（反诉原告）：江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司，住所地：江西省永修县涂埠镇新城，统一社会信用代码：913604256697516900。法定代表人：吴需要，该公司副总经理。委托诉讼代理人：汪斌，江西名大律师事务所律师。第三人：熊秋香，女，1972年7月15日出生，汉族，住江西省永修县。原告魏堃与被告江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司、第三人熊秋香商品房销售合同纠纷与反诉原告江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司与反诉被告魏堃商品房销售合同纠纷案，本院于2018年12月29日作出（2018）赣0425民初1241号民事判决。魏堃、江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司不服该判决，向江西省九江市中级人民法院提起上诉。江西省九江市中级人民法院于2019年7月26日作出（2019）赣04民终1531号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。魏堃、江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司、熊秋香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼过程中，反诉原告向本院提出撤回反诉申请，反诉被告对此无异议，本院依法审查后准许反诉原告撤诉申请；熊秋香因在本次诉讼中，尚未确定并提出主张，并要求退出诉讼，本院认为熊秋香与被告单独签订房屋销售合同，有独立自主的请求权，且与本案原、被告的诉争处理无直接利害关系，故准许其退出诉讼。原告魏堃向本院提出诉讼请求：1、请求依据合同法第九十四条判令解除原、被告之间的商品房买卖合同关系；2、判令被告依法向原告返还全部购房款3430000元及利息149025元；3、请求判令被告依法向原告赔偿2800000元；4、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年12月13日签订《协议合同书》，约定将被告开发建设的永修县嘉诚天地佳苑小区3-4号楼商铺出售给原告，并约定了付款方式和付款时间，原告按照约定共计支付3430000元购房款给被告，被告仅向原告出具一张2300000元的收据，因被告在合同订立时，故意隐瞒所购店铺已抵押的事实，该店铺现已被永修县人民法院查封并进入拍卖程序，导致合同目的无法实现，故原告诉至法院。被告江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司辩称，1、本案涉及房屋买受人是包含本案原告在内的三个人，故为查清事实，本案应当与魏运鸿诉被告一案合并审理；2、因本案案涉店铺系三人共同购买，本案原告无权一人要求解除合同；3、被告无法办理涤除抵押手续进行产权登记，是因为原告不履行合同的行为导致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1、对原告提交的协议合同书，拟证明原、被告商品房买卖合同关系，被告对该证据真实性、合法性无异议，但该协议书中购买方为魏运鸿、魏堃、熊秋香三个人，因此该协议书约束的是三人，且可以证明本案被告将房产出售给三人。本院对该合同真实性及合同约定内容予以确认；2、对原告提交的收据，拟证明被告已收到原告支付购房款2300000元，被告对其真实性无异议，对其证明目的有异议，收据中明确载明收款方式是转账，因此原告主张其付款金额应当提供转账凭证，仅收据不足以证明其支付2300000元的主张。本院对该收据真实性予以采信，但实际付款金额应当以转账凭证印证；3、对原告提交的付款情况一览表、九江中院判决书，拟证明原告已向被告支付630000元购房款，被告在判决书中认可该事实，被告对一览表的三性均有异议，原告在（2018）赣0425民初92号民事判决书中陈述，其分四次向被告支付630000元，在魏运鸿诉本案被告一案中，原告魏堃作为证人证明其款项中有部分是代魏运鸿支付的，原告每次诉讼中的主张均不一致，被告对判决书真实性、合法性无异议，但认为原告应提供所有的转账凭证才能证明真实付款数额。本院对该组证据真实性、合法性及关联性予以确认，结合判决书，原告已替黄印华向被告支付另案房款630000元并未被采信，故该支付应当根据其转账时间，将本案涉合同时间内的支付款项作为本案房款的支付；4、对原告提交的永修县人民法院判决书、执行裁定书，拟证明被告隐瞒抵押事实，且案涉房屋已进入法院执行程序，被告对该证据真实性、合法性无异议，但认为该房屋现已终止执行，只要包括本案原告在内的三人按协议支付款项，被告便可以办理相应的产权变更登记手续；本院对该证据真实性合法性予以确认，并根据该组证据确认案涉标的曾经进入执行程序的事实；5、对原告提交的证人证言，拟证明原告已按约向被告支付120万元购房款，被告向原告交付房屋，被告认为魏运鸿、熊秋香两人应成为本案当事人，不能证明案件事实；本院认为证人所证代付房款事实，因其系本案涉合同利害关系人，又未提供其他证据证明原、被告及证人三方未就代付达成协议，且无其他凭证及相印证，故本院不予采信；6、对原告提交的商铺出租合同、内部协议书、收条，拟证明被告向原告交付房屋，原告在交付后进行内部分配，并收取承租人租金的事实，被告认为该组证据可以证明在魏堃、魏运鸿、熊秋香三人所购买的商铺分别办理产权登记之前，三人之间的关系是共有关系；本院对上述证据真实性、合法性、关联性予以确认，根据该证据确认被告已将房屋收益等相关权益转移给原告，原告方亦进行了接收。7、对原告提交的付款凭证、证人证明，拟证明原告已经实际支付相应的购房款，并且被告在答辩状中认可该事实。被告质证指出对其三性均有异议，认为购房款应当以转账凭证核算为准。本院对原告及其财务人员向被告认可的收款人吴需要、杨君健、姚凤香付款金额予以采信，而针对他人付款以及向被告不认可的其他人付款的部分，因原告未提供其他证据证明原、被告就代付达成协议，且无其他凭证及相印证，故本院不予采信；8、对被告提交的协议合同书，拟证明被告将案涉房屋出售给魏堃、魏运鸿、熊秋香三人，房屋属三人共同共有，三人中任何一人未按约支付房款均构成违约，原告认为该协议是被告未告知房屋已被抵押的情况下签订的，该协议效力待定；本院对该合同真实性及约定内容予以确认，因原告诉请要求解除合同，故本院认为原告对该合同效力认可为有效；9、对被告提交的证人证言、2016年还款计划书、撤回执行申请书、2018年还款计划书，拟证明被告在签订协议合同书之前已经告知商铺抵押的事实，该协议不存在不能履行的情形，原告对该组证据三性均有异议，且该证据与本案无关。本院认为证人所证事实发生在合同签订之后，故无法证明被告于签订合同前向原告告知抵押事实；关于还款计划、撤回执行申请书的真实性、合法性本院予以采信，对被告一直在偿还抵押债务的事实以及案涉房屋执行程序已经撤回的事实予以确认；10、对被告提交的支付款项明细表，拟证明原告未按约支付房款，原告应按约支付房款并承担违约责任，原告认为该证据可以证明原告已经支付2279900元购房款；本院对该支付款明细予以确认，但收款总金额应以双方对应的付款凭证为准；11、对被告提交的永修县人民法院（2018）赣0425民初92号民事判决书，证明原告在该案中陈述的630000元付款时间与本案陈述付款时间不一致，被告在该案中仅认可收到630000元，该款为支付案涉商铺款，支付时间应当以转账凭证为准，原告认为该证据可以证明被告已经收到原告购房款630000元。本院对该组证据真实性、合法性及关联性予以确认，结合判决书，原告已替黄印华向被告支付另案房款630000元并未被采信，故该部分支付应当根据其转账时间，将本案案涉合同时间内的支付款项作为对本案房款的支付。本院确认本案事实如下：2016年12月13日，原告魏堃、案外人魏运鸿、熊秋香分别与被告江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司（以下简称“嘉诚天地公司”）签订《协议合同书》，约定被告将嘉诚天地佳苑小区3-4号楼商铺出售给魏堃、魏运鸿、熊秋香，使用权三人同等，一层4-1008、3-1009、3-1010商铺（总面积163.37平方米）价格为1390000元，二层3-4#2001商铺（面积1692.65平方米）价格为7610000元，具体付款方式为：原、被告签订协议时，原告一次性付给被告1200000元，2016年12月28日前支付500000元，2017年3月28日前支付600000元，2017年6月28日前支付500000元，剩余200000元在被告办好以上商铺产权证时一次性支付。合同约定，办理二层产权登记时分割成三个产权证，被告在2016年12月18日将以上商铺使用权转给原告，之前的租赁合同内容不变，租金由原告收取。合同签订后至2017年7月4日止，原告及其财务人员共向被告方支付房款2597958元。魏堃、魏运鸿、熊秋香于2016年12月13日签订内部协议，约定对商铺使用权三人同等，一起经营出租，不得分割经营出租，就购买商铺与被告嘉诚天地公司签订的合同，各负其责，任何一方违约与他人无关，造成的违约自行承担；商铺以后分割产权时抽签决定。还查明，2015年1月4日，被告将案涉商铺抵押给中国农业银行股份有限公司永修支行，2016年5月6日，永修县人民法院作出判决确认中国农业银行股份有限公司永修县支行对上述商铺享有优先受偿权，抵押权人申请对该房屋进行查封拍卖，而后于2018年10月12日撤回执行申请。被告陆续偿付该抵押债务，截止2018年12月10日该抵押债务尚欠本金987597.41元未付；至2019年11月18日该抵押债务尚余本金677597.41元未支付。本院认为，本案系因转让抵押财产导致的纠纷，根据庭审双方争议焦点如下：焦点一、被告向原告出售案涉房屋时是否故意隐瞒抵押事实。原告指出被告在签订房屋买卖协议书时未向其告知该房屋已经抵押的事实，被告向本院提请了罗绍平、苏晓峰等证人出庭作证，只能证明原告及案外人系在2017年知晓该抵押事实，故本院认为被告提供的证据不足以证明其在签订合同时向原告明确告之房屋抵押事实，据此，本院对被告在与原告签订合同时隐瞒案涉房屋抵押的事实予以确认。焦点二：原告认为被告隐瞒抵押事实并依据《合同法》第九十四条主张解除合同是否于法有据。被告隐瞒抵押事实，法律规定原告依法在一年内可行使撤销、变更等权利，但根据查明的事实，熊秋香在庭审中陈述2017年5、6月间知道案涉房屋被查封的事实，并告之原告，由此可以确认原告于2017年5、6月间知晓或者应当知道抵押事实，但其并未依法主张权利，而且2017年7月1日、4日原告仍向被告支付购房款；同年12月原告还与承租人签订租赁合同，并收取租金的行为，均表明原告以自己的行为继续履行合同，现又通过诉讼主张解除合同不利于交易安全的维护。原告关于案涉房屋抵押，合同目的无法实现的主张，经庭审查明的事实，案涉商铺抵押权人中国农业银行股份有限公司永修县支行已于2018年10月9日出具证明，表示付清贷款后即可将案涉房屋产证退回，不影响后续办理产权登记，同年10月12日提出撤回执行申请，因此原、被告双方签订的合同仍具备继续履行的条件。故原告要求解除案涉合同，返还购房款、利息并赔偿一倍房款于法无据，本院不予支持。关于被告提出原告无单独诉讼的权利，不是适格主体的答辩意见，本院认为被告与包括原告在内的三人分别签订合同，分别确定价款及支付进度、金额，且产权证书可单独办理，因此原告依据合同的相对性，有独立诉讼主体资格，故对被告的该答辩意见不予以采纳。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十五条之规定，判决如下：驳回原告魏堃的全部诉讼请求；本诉受理费56454元，由原告魏堃负担，反诉受理费6900元，由被告江西德基嘉诚天地房地产开发项目有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  朱敏审判员  杨武审判员  邓娟二〇一九年十二月二十七日书记员  徐晟