天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初9490号原告：石万荣，女，1965年5月14日出生，汉族，住天津市北辰区，现住天津市西青区。委托诉讼代理人：王胜利，天津旌宇律师事务所律师。被告：天津泉丰投资有限公司，住所地武清区杨村泉州北路****402-11集中办公区。法定代表人：王X，该公司经理。委托诉讼代理人：李宝云，天津津孚律师事务所律师。原告石万荣与被告天津泉丰投资有限公司（以下简称泉丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石万荣委托诉讼代理人王胜利，被告泉丰公司委托诉讼代理人李宝云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石万荣向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《合家广场订购协议》及《天津市商品房买卖合同》；2.被告退还原告缴纳的购房款人民币2335900.9元，并按同档期银行贷款利率向原告支付利息损失（自2016年5月19日至被告实际返还原告款项之日为止）；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年3月9日，原、被告签订《合家广场订购协议》一份，约定原告认购被告开发的位于武清区××道××广场××号××房，销售建筑面积285.98平方米，房款合计4346896元。2016年5月25日，原告向被告交付购房首付款、契税、维修基金总计人民币2335900.9元，余款217万元被告承诺为原告办理商业按揭贷款。原告将材料交给被告，贷款完全是由被告操作，原告不知道被告具体向哪家银行贷款，没有到过任何银行去询问贷款情况，原告认为只是向被告了解贷款情况，听被告通知。2018年10月后，被告通知原告无法办理按揭贷款，原告为此要求与被告解除合同，退还已付款项遭到被告拒绝。鉴于原、被告合同根本目的已无法实现，故诉至法院。泉丰公司辩称，不同意原告诉请，原、被告于2016年6月20日签订天津市商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于武清区××道××广场××号商业门脸房产，建筑面积共计285.95平方米。合同签订后，原告向被告交付房款2176896元，后又向相关部门交付相关费用，剩余房款至今未付；根据原、被告双方所签补充合同第一条、第二条规定，双方所签订的合家广场订购协议已被双方签订的商品房买卖合同及补充合同所取代；根据补充合同第六条第一款的规定，原告在贷款不能的情况下，应自行补齐房款，而并非是解除合同，现原告要求解除合同并退还房款没有事实依据及法律依据，望法庭依法驳回原告诉请。另涉案楼盘2015年10月30日取得销售许可证，2018年5月31日之前竣工验收完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。石万荣提供以下证据，以证明其主张：证据1.原告与另一家房地产开发公司于2016年3月4日签订的华祥新天地认购协议书一份，证明其采用一次性付款的方式，全款是200多万元，当天付了5万元定金，原告没有哄抢被告的房屋，是被告的销售员同意替原告补上5万元，再去华祥公司另行追索；证据2.原、被告于2016年3月9日签订合家广场订购协议，证明原告购买合家广场B103号房屋，房款为4346896元，原告实际交款45万元，视为50万元定金，约定首付一半房款，另一半按揭贷款，被告当时没有审查原告是否具备贷款的资质；证据3.2016年6月19日被告开具的收据两份，一张是购房首付款收据，金额为2176896元，另一张是契税和公共维修基金收据，契税金额130406.9元，公共维修基金28598元，计159004.9元；证据4.商品房买卖合同4份，证明被告将订购协议拆分成4份合同，2018年8月，被告交付原告，虽载明的日期为2016年6月20日，但该日期是机打的，不是石万荣手写的，对该日期，原告不认可，原告已经按合同约定履行了交款义务，被告应该在2017年5月1日前交房，但房屋在2018年5月31日才竣工，至今也未向原告交付房屋，合同约定交部分首付款，其余款项按揭贷款。泉丰公司发表以下质证意见：证据1.对三性和证明目的均不予认可，与本案无关；证据2.真实性没有异议，此份订购协议在双方订立补充合同时已经终止，补充合同第三条已经对此明确约定，该份协议不能再作为本案的证据使用；证据3.真实性没有异议，收据上可以看出原告完全清楚所交费用的相对人及其所交费用的金额；证据4.对三性没有异议，但对其证明目的有异议，补充合同中第六条约定，在贷款不能时，原告应自行补齐房款。泉丰公司提供以下证据，以证明其主张：第一组证据：1.2016年6月20日原、被告就涉诉的1-102、1-238、1-240、1-336号房屋签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》各四份，证明双方对购买房屋的位置、面积及付款方式作出约定，《补充合同》第一条、第六条第一款约定，原告贷款不能时，应自行补齐房款；2.不动产登记证明、房款发票、税收缴款书、维修基金交款收据各四份，证明涉诉房屋2016年10月9日已经登记在原告名下，原告诉请的款项，并非全部交付被告。第二组证据：涉诉房屋的商品房销售许可证、建设工程竣工验收备案书、建设工程规划验收合格证，证明涉诉房屋在2015年10月30日已取得销售许可证，在2018年6月份已进行竣工验收备案，完全具备交付条件。石万荣发表以下质证意见：第一组证据：对《天津市商品房买卖合同》真实性没有异议，对于证明目的，坚持原告已经陈述的意见；对不动产登记证明的真实性无异议，预告登记就是预售登记，原告取得预告登记是理所当然的；对于房屋维修基金和契税的票据是被告向相关机关缴纳的，都是以被告名义缴纳，应由被告退还给原告，再由被告向收款单位另行解决，原告没有这方面能力。第二组证据：对建设工程竣工验收备案书、建设工程规划验收合格证的真实性无异议，说明被告延期交房、已经违约；对销售许可证的日期认为可能不合法。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据1协议内容中显示系原告与案外人就其他房产签订的商铺认购合约，与本案事实缺乏关联性，对其证明效力不予确认；被告提供的第二组证据中，原告认为其中销售许可证的日期可能不合法，但没有提供证据加以证明，对其证明效力予以确认。双方提供的其他证据对方当事人对真实性均无异议，该证据能够证明本案签约过程、权利义务内容、交付各种款项、涉案工程完成情况等待证事实，对其真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合家广场订购协议》，约定乙方认购甲方开发的位于武清区××道××广场××号××房，销售建筑面积（最终以房屋产权部门核实面积为准）285.98平方米，房屋单价为15200元／平方米，总房款为4346896元；乙方在签订本协议同时向甲方交付购买房屋定金50万元，作为认购上述房屋的担保，乙方应保证在2016年5月25日前与甲方签订《天津市商品房买卖合同》；付款方式为商业按揭贷款；乙方必须于2016年5月25日前交纳房屋首期款2176897元、所购房屋契税130406元、维修基金28598元，合计2335900.9元，乙方剩余房款金额217万元，应在签署《天津市商品房买卖合同》约定的贷款到帐日前一次性支付给甲方；本协议自双方签字盖章之日起生效，自双方签订《天津市商品房买卖合同》生效时，本协议效力终止，如本协议与甲乙双方签订的《天津市商品房买卖合同》有冲突时，以《天津市商品房买卖合同》约定条款为准。后原告向被告交付上述首付款、契税及维修基金，2016年5月19日被告为原告出具收据两张，一张系购房首付款（Ｂ102）收据，载明金额为2176896元；一张系契税和公共维修基金收据，载明契税金额为130406.9元，公共维修基金金额为28598元，计159004.9元，两张金额共计2335900.9元。2016年6月20日原告（乙方）与被告（甲方）就合家广场房号为1-102、1-238、1-240、1-336号的房屋分别签订《天津市商品房买卖合同》，分别约定，该商品房销售许可证号为2015-1043-001；设计用途为商业；商品房坐落分别位于武清区××道××广场××号楼××号楼××号楼××号楼××；建筑面积分别为68.74平方米、36.50平方米、68.53平方米、112.21平方米；价款分别为1504909元（单价21892.77元）、554800元（单价15200元）、1041656元（单价15200元）、1245531元（单价11100元）；第四条约定，乙方以贷款付款的形式付款，应于2016年7月1日前分别一次性存入商品房首付款752509元、277400元、520856元、626131元，其余价款办理贷款；第六条约定，乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，逾期90日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算等内容。其后原告（乙方）与被告（甲方）又对上述《天津市商品房买卖合同》分别签订《补充合同》，约定本补充合同是甲、乙双方于2016年6月20日签署的《天津市商品房买卖合同》（下称“合同”）不可分割的一部分，与合同条款约定不一致时，以本补充合同为准；乙方确认，凡在合同及本补充合同签订之前，甲、乙双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、户型单页等）所表达和提供信息都不再作为确定双方权利、义务的依据，甲、乙双方的权利、义务和责任以合同及本补充合同的约定为准；因乙方资信、提供的资料不符合贷款要求或贷款政策发生变化等原因，致使乙方申请的贷款金额未获得银行批准或批准金额少于申请金额的，则乙方应于合同第四条第2项约定的付款时间向甲方补交相应款项，否则视为逾期付款，乙方应按合同第六条承担违约责任等内容。2016年10月9日天津市国土资源和房屋管理局对上述房屋分别作出权利人（申请人）为原告、义务人为被告的预售商品房买卖预告登记，2017年2月3日被告分别为原告开具《天津市商品房买卖合同》载明的首付款金额的天津增值税普通发票，2016年9月30日天津市武清区地方税务管理局、天津市武清区房地产管理局分别为原告开具金额为42997.4元、15851.43元、39761.6元、35586.6元的税收缴款书，2016年9月22日收款单位天津市房屋维修资金管理中心分别为原告开具金额为6874元、3650元、6853元、12221元的天津市商品住宅维修基金交款收据。2015年10月30日天津市国土资源和房屋管理局向被告颁发津国土房售许字[2015]第1043-001号、项目名称为合家广场1号楼的《天津市商品房销售许可证》，2018年1月19日天津市武清区规划局为该建设项目向被告颁发合格证编号为2018武清建验证0003号的《建设工程规划验收合格证》，2018年6月14日天津市武清区建设委员会为该工程颁发《天津市建设工程竣工验收备案书》，载明该工程竣工验收备案文件，已于2018年5月31日收讫。现原、被告双方就涉案房屋尚未办理交接手续，原告以因超龄不能办理银行按揭贷款，合同目的无法实现为由，诉至法院。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告主张解除原、被告之间签订的合同是否具备解除条件；2.如果原告主张解除的合同符合法律规定的解除情形，应当由谁返还原告交纳的房款、契税、公共维修基金，及支付利息损失。依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。原、被告签订的《合家广场订购协议》、《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，均是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，依法成立，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按约定履行合同义务。双方签订的以上一系列合同，均明确约定采用按揭贷款付款的形式支付购房款，即先支付部分首付款，其余价款以办理贷款的方式支付。金融借款合同的主体包括金融机构和借款人，在本案中，双方并未在合同中约定，银行贷款由谁负责办理，在哪办理，故原告作为借款使用人，基于对基本常识的一般认知，当然之义应当由其积极了解办理贷款所具备的基本条件，并有义务亲自到银行办理按揭贷款手续，而并非应由被告去代为办理，现原告主张其已将贷款所需材料交给被告，应由被告负责办理银行贷款手续，但对此未提供相关证据加以证明，故对其该主张本院不予采信。在合同履行中，原告支付首付款后，未办理贷款支付其余房款，未能履行付款义务，属于违约行为，此前双方亦未曾协商一致解除上述合同，所以原告作为本案的违约方，不享有解除权，无权单方要求解除合同，故原、被告之间签订的以上合同现不具备法定及约定的解除条件，原告的该项主张不能成立，本院不予支持。相应的，原告要求被告返还购房款、契税、公共维修基金及支付利息损失的主张无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条规定，判决如下：驳回原告石万荣的诉讼请求。案件受理费减半收取12744元，由原告石万荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘占云二〇一九年十二月十三日书记员  王 旭附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。