黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民初62号原告：北京长富投资基金（有限合伙），所在地北京市丰台区丽泽路**院**楼**。执行事务合伙人：长城（天津）股权投资基金管理有限责任公司（委派李仁华为代表）。委托诉讼代理人：徐明昌，黑龙江衡奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹伊艨，黑龙江衡奥律师事务所律师。被告：高洪英，女，1980年5月27日出生，汉族，住黑龙江省，住黑龙江省哈尔滨市阿城区>委托诉讼代理人：陈晓梅，女，住黑龙江省，住黑龙江省哈尔滨市阿城区阿城区金城街道办事处民主社区居民委员会推荐。被告：黑龙江省中然房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区南头道街**。法定代表人：黄伟哲，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐洪仁，男，该公司职员。原告北京长富投资基金（有限合伙）（以下简称长富基金）与被告高洪英、黑龙江省中然房地产开发有限公司（以下简称中然公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长富基金的委托诉讼代理人徐明昌，被告高洪英的委托诉讼代理人陈晓梅，被告中然公司的委托诉讼代理人徐洪仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长富基金向本院提出诉讼请求：1.许可对位于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区G5号楼3单元202室的执行；2.案件受理费由高洪英、中然公司承担。事实和理由：2015年12月10日，黑龙江省高级人民法院作出（2015）黑高商初字第38号民事裁定，查封案涉房屋，并于2015年12月25日作出（2015）黑高商初字第38号民事判决。该判决执行过程中，案外人高洪英提出执行异议，黑龙江省高级人民法院作出（2019）黑执异112号执行裁定，中止对案涉房屋的执行，但高洪英不具有排除执行的权利。第一，因高洪英与中然公司签订的《丽都国际商品房认购书》未办理网签，故无法证实该认购书是在查封前签订，不排除双方恶意串通以规避执行的可能；第二，仅凭中然公司出具的交费票据不能证明高洪英实际占有案涉房屋；第三，410,585元房款以现金支付，明显不符合常理，不能仅凭中然公司出具的收款凭证即认定高洪英支付了房款。因此，高洪英的执行异议不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的条件，其无权利排除执行案涉房屋。高洪英辩称：1.其于2015年9月21日与中然公司签订《丽都国际商品房认购书》，购买丽都国际小区G5号楼3单元202室，于2015年9月21日交付全部购房款，又于2015年9月25日办理入户手续，交纳了各项入户费用。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，其与中然公司签订的认购书应认定为商品房买卖合同。购房手续及相关票据一直由其保管，从未同意或授权长富基金办理案涉房屋的抵押登记。其购买案涉房屋在前，长富基金办理抵押登记在后，且长富基金的委托贷款银行--兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称兴业银行哈分行）已经向哈尔滨市阿城区房地产事业管理局出具了《抵押可售函》，中然公司取得了处分案涉房屋的权利，长富基金对该房屋不享有优先受偿权。2.其虽于案涉房屋抵押登记后入住，但系中然公司违约所致。3.其未办理案涉房屋的产权证书系因丽都国际小区至今未办理竣工验收手续。4.长富基金未按照相关规定对案涉房屋进行实地考察，发放贷款后也未履行监督职责。5.诉讼费用不应由高洪英承担。请求驳回原告诉讼请求。中然公司辩称，同意高洪英的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告长富基金向本院举示了以下证据：1.本院（2015）黑高商初字第38号民事判决书，意在证明长富基金依据该判决主文第一、二项申请执行，该判决确认了案涉房屋已经抵押的事实，长富基金对该房屋享有优先受偿权。2.本院（2015）黑高商初字第38号民事裁定书所附的查封目录，意在证明案涉房屋已经办理抵押登记。3.兴业银行哈分行出具的《抵押可售函》，意在证明兴业银行哈分行超越授权范围出具《抵押可售函》，该函无效。高洪英、中然公司对长富基金举示的证据均无异议。本院认证意见为：鉴于高洪英、中然公司对长富基金举示的证据均无异议，且上述证据内容及来源合法，与待证事实具有关联性，故本院予以采信。被告高洪英向本院举示了以下证据：1.其与中然公司签订的《丽都国际商品房认购书》、《道路工程协议书》、丽都国际沥青路面结算单、《土方工程协议书》、房源确认单、情况说明、房款票据1张，意在证明其通过丽都国际沥青路面及土方挖运工程施工人刘国君购买案涉房屋，已支付购房款并已入住。2.案涉房屋、入户通知单、交纳的电费、物业费、电梯费、燃气初装费、有线电视费、垃圾清运费，意在证明其已实际占有使用案涉房屋。长富基金质证意见为：对高洪英举示的所有证据均不予认可，房款票据载明为转账，又记载以房抵工程款，如果是转账，应当提供转账凭证，交水电费等票据是连号的，与形成时间相互矛盾，且书写字体一致，明显是伪造的。中然公司对高洪英举示的证据无异议。本院认证意见为：高洪英举示的《道路工程协议书》载明刘国君为承包人黑龙江松辽建设工程有限公司的项目经理，工程名称为“丽都国际沥青路面”，预算金额“约669,000元”,结算数额754,299.20元，其举示的《土方工程协议书》中刘国君又作为哈尔滨市东昊土方工程有限公司代表签字，中然公司出具房源确认单、房款票据，在合同相对人中然公司认可该证据真实性的情况下，本院对该组证据予以采信。高洪英举示的案涉房屋交纳电费等各种费用的票据连号出现，又与本院调取的交纳水费、电费、供热费交款情况不符，故对上述证据不予采信。依据长富基金的申请，本院查询并调取了案涉房屋的水、电及供热费的交费记录。长富基金质证认为：水费系统显示2018年9月20日开始交纳水费224元，此前无交纳水费和使用的记录。电费开户时间是2014年9月15日早于高洪英的入户时间，此笔电费不可能是高洪英交纳。热费系房屋建成后一直由中然公司交纳，2017年10月18日业主名称变更为高洪英。故高洪英实际占有使用案涉房屋的时间是2017年10月18日之后。高洪英及中然公司均对交费记录无异议。本院对上述调取的证据予以采信。根据当事人诉辩意见和举证、质证及本院认证情况，本院确认本案事实如下：2013年8月28日，长富基金、兴业银行哈分行与中然公司签订《委托贷款借款合同》，约定长富基金委托兴业银行哈分行向中然公司发放贷款9000万元，该贷款由中然公司提供抵押担保。同日，兴业银行哈分行与中然公司签订《抵押合同》，约定中然公司以其丽都国际小区204套在建房屋和土地使用权为上述贷款提供担保。2013年9月5日，兴业银行哈分行与中然公司在哈尔滨市阿城区房地产事业管理局办理了在建房屋抵押登记。其后，长富基金因与中然公司金融借款合同纠纷诉至本院。2015年12月10日，本院根据长富基金的财产保全申请作出（2015）黑高商初字第38号民事裁定，查封包括案涉房屋在内的丽都国际小区182套房屋。2015年12月25日，本院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决，判决中然公司偿还长富基金贷款本金8835万元及利息；如中然公司不能清偿，对其不能清偿部分，长富基金有权以中然公司提供的抵押房产、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决生效后，中然公司未能履行给付义务，长富基金向本院申请执行。本院执行期间，高洪英以案外人身份提出执行异议。2019年5月9日，本院作出（2019）黑执异112号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。长富基金对该执行裁定不服，提起本案诉讼。同时查明：高洪英举示刘国君作为承包人黑龙江松辽建设工程有限公司的项目经理签订的《道路工程协议书》及刘国君作为哈尔滨市东昊土方工程有限公司代表签订的《土方工程协议书》，中然公司出具房源确认单，将案涉房屋与案外另一套房屋抵顶刘国君工程款821,240元。高洪英于2015年9月21日与中然公司签订《丽都国际商品房认购书》，购买丽都国际小区G5号楼3单元202室，载明认购价410,585元。同一日，中然公司为高洪英出具410,585元的房款收据一张，交款事项为“丽都国际小区房款”。高洪英还向本院举示2015年9月25日的进户通知单及交纳电费、热费、物业费等入户费用的票据，用以说明高洪英与中然公司在2015年9月21日签订认购书及此后占有使用案涉房屋的情况。案涉房屋的水费交费记录显示首次交费时间为2018年9月20日，交费224元，2019年3月19日交费100元……；电费交纳记录显示2014年8月15日交费100元,2018年1月17日交费200元……；供热信息显示2017年9月28日业主名称为“K”，此前业主名称为空白，2017年10月18日业主名称变更为高洪英。再查明：中然公司于2012年7月19日取得丽都国际小区G5号楼的《商品房预售许可证》。因丽都国际小区尚未办理竣工验收手续，案涉房屋尚不能办理所有权登记及转移登记。又查明：2013年9月2日，兴业银行哈分行向哈尔滨市阿城区房地产事业管理局出具了一份《抵押可售函》，内容为：“现我公司在阿城区办理在建工程抵押，抵押人中然公司，抵押权人哈尔滨兴业银行，在抵押期间，抵押房源可以销售”，另附抵押房源表。案涉房屋在该抵押房源表中。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及本院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：高洪英是否享有足以排除强制执行的民事权益。高洪英自述其通过刘国君购买案涉房屋，并举示刘国君施工协议、结算、房源确认单，可体现以房抵工程款的过程，其又于2015年9月21日与中然公司签订《丽都国际商品房认购书》，中然公司于同一日出具房款票据。如高洪英符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的其他条款，可确认其享有的民事权益，然而，高洪英举示2015年9月25日交纳各项费用的所有票据，均为0613开头的连号出具，该款项的相近票据号码在系列案件中2013年、2014年、2015年、2016年票据中出现，与本院审理的系列案件中购房人举示了不同种类、号码票据的情形截然不同。本院告知中然公司应提交相关会计凭证予以佐证，其未能举示。结合本院调取的关于案涉房屋交纳水费、电费、供热费的情况，高洪英不可能在签订认购书前就交纳电费，而水费交费时间及供热登记的业户名称变更时间均在本院查封后，加之高洪英不能举示多年来向有关部门交纳相关费用的交费票据，故应认定高洪英、中然公司在本案诉讼中违反了诚实信用原则，本院对高洪英在查封前占有案涉房屋的事实，不予认定。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，应认定高洪英对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，长富基金的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：准许执行本院（2015）黑高商初字第38号民事裁定查封的位于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区G5号楼3单元202室房屋。案件受理费7458.77元，由高洪英、黑龙江省中然房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 王 剑审判员 李艳梅审判员 安学思二〇一九年十二月二十七日法官助理李红敏书记员丁馨