广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6880号上诉人（原审被告）：惠州宝晟投资发展有限公司，住所地广东省惠州市***************。法定代表人：詹庭，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎健民，男，1993年5月16日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区***********，公民身份号码441************036，该公司职员。被上诉人（原审原告）：王朋，男，汉族，1977年10月30日出生，身份证号码220************857，住深圳市南山区********。上诉人惠州宝晟投资发展有限公司与被上诉人王朋因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初8823号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州宝晟投资发展有限公司的上诉请求：一、判令依法撤销惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初8823号民事判决书第一项判决；二、请求改判调低逾期交楼的违约金标准，以同地段同等类型房屋的评估月租金每平方米33元至34元左右为计算标准；三、请求判令一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院未就双方争议焦点“逾期交房违约金是否过高”作出认定，进而适用法律错误。1、原审法院认为：“根据合同约定，被告逾期交房的，合同已经明确了应按日向原告支付已支付房价款万分之五的违约金，被告抗辩逾期交房违约金参照租金计算与其签订的合同约定不一致，被告的抗辩理由，本院不予采纳。”然而，上诉人一审抗辩的重点是逾期交楼违约金约定过高，应参照同地段同等类型房屋的租金水平作为违约金计算标准的意见，并非对违约事实提出异议。该问题的争议焦点应当为：“逾期交楼违约金约定为日万分之五是否过高？是否应按参照同地段同等类型房屋的租金水平进行调整”。根据《合同法》第114条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，结合被上诉人所遭受的实际损失程度系涉案房屋的租金损失，上诉人就此委托了惠州市正扬价格事务所有限公司就涉案房屋月租金标准作了客观、科学的评估（即每平方33元至34元），很明显，被上诉人诉求的违约金远超于损失的30%，故在合同约定的违约金计算办法的基础上应予以适当减少。此处审查的重点应该是：违约金是否过高？是否能补偿被违约方的损失？而并非合同没有约定违约金标准进而参考租金标准来确定违约金。2、根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”及第7条：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平”的规定可知，目前的司法解释和司法实践中，合同设置违约金条款最本质的意义在于保证合同各方按约定履行，将违约金视作为一种违约救济措施，重点在于补偿守约方的损失，而非对违约方进行惩罚。本案中，上诉人迟延61天不可能造成被上诉人实际损失两三万元，以被上诉人因逾期交付所遭受的实际损失作为补偿标准更符合双方设置违约条款的本质意义。原审法院没有查明被上诉人的损失问题，且被上诉人一审并未能举证除了租金外是否还有其他损失，原审法院以“被告抗辩逾期交房违约金参照租金计算与其签订的合同约定不一致”为由，机械司法地处理违约金应按合同约定计算，明显超过了“弥补守约方利益损失”的限度，实际上变相鼓励被上诉人通过诉讼手段取得超过实际损失的财产，有失公平正义。3、涉案楼盘已售645户，因逾期交房与上诉人和解的业主不在少数，大多业主接受的违约金标准一般2-3个月的租金标准，从未有上万元的赔偿，很显然，以逾期交楼期间的月租金为标准支付违约金是符合大多数人的心理预期的，而原审法院忽略客观事实，径直裁判以日万分之五的计算逾期交楼违约金，将会变相鼓励业主通过诉讼手段处理争议，不利于上诉人与业主达成和解，不能起到息诉止诉的裁判指引作用。二、原审法院对暴雨、台风等极端天气是否属于不可抗力事实认定不清。原审法院认定：“被告抗辩2017年存在部分降雨的天气，但不能证明降雨天气必然导致被告停工的事实，且被告对全年存在正常降雨的天气应该具有预见性，本院对被告主张扣减停工15天不予支持”，然而，原审法院混淆了“暴雨”、“特大暴雨”等极端天气与“正常降雨”这两个概念，将“暴雨”、“特大暴雨”等极端天气归属为可预见的“正常降雨”天气（事实上，即使是正常降雨天数亦不具有可预见性）。然而，根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条、2013年《国务院办公厅关于切实做好汛期灾害防范应对工作的紧急通知》第三部分、2007年建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四部分第（十四）条的规定，露天工作的建筑业在暴雨、台风等天气不应当进行作业，由此造成的工期延误符合不可抗力。而结合上诉人一审证据《天气证明》可知，在气象局相关部门认定中，降雨量超过50毫米的即为暴雨，涉案房屋在建设过程中超过12天被认定为暴雨，根据前述规定不应当进行作业，实属不可抗力。其次，上诉人与被上诉人自签订商品房买卖合同至约定交房日期2018年10月30日，该期间房屋所在地发生的众所周知的台风就有“帕卡”（2017年8月26日）、“玛娃”（2017年9月22日）、“山竹”（2018年9月16日）、“玉兔”（2018年10月30日）等不可抗力天气灾害，原审法院仅仅查清了“山竹”导致上诉人停工时间，对于其他台风对上诉人停工事实未查清。最后，根据《监理工程师通知单》、《工作联系单》，结合惠州天气局出具的《天气证明》显示，上诉人因台风、暴雨等不可抗力导致的停工共计15天，应从逾期交房的时间内予以扣减。综上所述，原审法院认定部分事实不清，适用法律不准确、忽略了将影响案件裁判的有关的事实与情况，为维护上诉人的权益，特向贵院提起上诉，望判如所请。被上诉人王朋答辩称：一、违约金标准问题，系上诉人在商品房买卖合同当中以补充协议方式特别约定，且系上诉人提供的格式条款。违约金的标准没有超过法律的相关规定，不属于明显过高。上诉人要求按同类租金确定违约金不符合法律和事实，且法律规定对于逾期交房违约金有合同约定的，要首先遵照合同约定，只有在合同没有明确约定的情况下，才参照同类地段租金。因此本案属于有合同明确约定，应当依法适用合同约定标准。二、暴雨台风等不可抗力认定事实的问题，上诉人从开工到交房有两年多的时间，其作为房地产开发商对于开发地段常年天气应当有所预见，其交房时间已经考虑了极端天气的情况，因此对于暴雨台风等极端天气不应当从逾期交房的时间当中扣除。三、如果上诉人认为违约金的标准过高，那么上诉人收取被上诉人每平方米近4000元的装修费，但实际使用劣质不合格装修材料，成本不足千元，且其所收房价明显高于同地段房价，应该对被上诉人进行超出部分的退款。请求法庭依法驳回上诉人的全部上诉请求。王朋向一审法院起诉请求:1.请求判令被告支付原告逾期交房违约金17764元（以582430元为基数，按日万分之五自2018年10月31日计算至2018年12月30日）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于惠州市惠城区****************房，购房总价582430元。合同第十一条约定被告应当在2018年10月30日前向原告交付该商品房。合同附件十一补充协议第九条约定，逾期交房不超过365日，自本合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。另查一，原告在约定的交楼时间之前已经付清购房款。被告于2018年10月26日竣工验收并于2018年12月27日取得竣工验收备案。被告通知原告于2018年12月30日办理入伙手续。另查二，2018年9月15日，广东省气象局发布强台风“山竹”气象灾害通知，被告工程受影响时间为3日。另查三，被告委托惠州市正扬价格事务所有限公司对涉案房屋进行租金评估，评估结果为每平方米租金为33元至34元左右。上述事实，与身份证、营业执照、商品房买卖合同、购房发票、收楼手续、评估报告、备案资料等及当事人陈述在案佐证，可以认定。一审法院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。被告逾期交付房屋，应承担违约责任。根据合同约定，被告逾期交房的，合同已经明确了应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，被告抗辩逾期交房违约金参照租金计算与其签订的合同约定不一致，被告的抗辩理由，本院不予采纳。另，被告抗辩存在不可抗力的情况，在约定的交房时间之前，广东省气象局发布了强台风“山竹”气象灾害通知，被告停工时间约为3天。据此，本案逾期交房违约金应计算为16890元（582430元×58天×0.0005）。被告抗辩2017年存在部分降雨的天气，但不能证明降雨天气必然导致被告停工的事实，且被告对全年存在正常降雨的天气应该具有预见性，本院对被告主张扣减停工15天不予支持。被告开发的涉案房产竣工验收备案时间推迟，不属于不可抗力的因素，由此导致原告的损失，被告不能免责。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州宝晟投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告王朋支付逾期交房违约金16890元。二、驳回原告王朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费122元（已减半收取，原告已预交），由被告惠州宝晟投资发展有限公司负担。当事人应缴纳的诉讼费应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件。根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、施工期间遭遇台风天气导致短期停工是否应从逾期交房时间中扣除。二、违约金的标准问题。对此分析如下：第一，关于施工期间遭遇台风天气导致短期停工的问题，上诉人惠州宝晟投资发展有限公司与被上诉人王朋签订《商品房买卖合同》约定的交房时间已经预留超过一年时间。惠州地区每年基本都会经历一定数量的台风、暴雨等恶劣天气，上诉人作为长期从事建筑行业的开发商，应当能够预见相当数量的台风天气导致的停工时间，签订合同时，完全有条件预见并且预留充分时间。故其主张台风天气导致的短期停工不应在逾期交房的时间中扣除。第二，关于违约金标准问题。双方签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。上诉人逾期交付房屋，应承担违约责任。根据合同约定，上诉人逾期交房的，合同已经明确了应按日向被上诉人支付已交付房价款万分之五的违约金，且该格式合同系上诉人提供的，上诉人主张逾期交房违约金参照租金计算与其签订的合同约定不一致，原审法院不予采纳，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人惠州宝晟投资发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用244元，由上诉人惠州宝晟投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  于海砚审 判 员  卫书平二〇一九年十一月二十六日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧