太原市小店区人民法院民事判决书（2019）晋0105民初8557号原告：郭某，住太原市。被告：山西恒实平阳房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：孙某，董事长。委托诉讼代理人：赵某，山西佳镜律师事务所律师。原告郭某与被告山西恒实平阳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员赵景岳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭某，被告山西恒实平阳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭某向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令被告继续履行和原告签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告自2014年7月1日始至实际交付之日止，以796172元为基数按日向原告支付以交购房款万分之三的违约金；3、仲裁费、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求为依法判令被告支付原告律师费。事实与理由：2012年9月5日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告价值796172元的一套商业房。商业房的地址位于太原市长风街北、平阳路西、亲贤北街南“平阳景苑”项目中的第19单元1014A房屋。该房屋建筑面积16.58（套内9.12）平方米。该《房屋买卖合同》第六条约定被告于2014年6月30日前将房屋交付原告；第七条约定原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。合同签订之日，原告将购房款796172元全额支付给被告，同时被告向原告出具盖有被告财物专用章的收据及被告出具的交款确认章。按照合同约定，截止2014年6月30日，被告未如期交付房屋，原告多次找被告，被告总是以各种理由搪塞原告，原告无奈，于2016年11月向太原仲裁委员会申请仲裁。2017年5月24日，太原仲裁委员会作出（2016）并仲裁字第450号仲裁裁决书。原告在申请履行仲裁裁决的执行过程中，被告向太原市中级人民法院提出撤销仲裁裁决的申请，太原市中级人民法院于2017年12月25日裁定撤销太原仲裁委（2016）并仲字第450号裁决书。原告陷入房、钱全无的尴尬，原告多次找太原市中级人民法院和太原仲裁委员会，被告都无力解决，万般无奈的原告，只得向贵院提出诉请。被告山西恒实平阳房地产开发有限公司辩称，针对原告继续履行合同进行答辩，本案所涉房屋从2015年10月就具备交房条件，原告购买所在楼层号数及其他业主已经收房，未交房的原因是由原告所致，可以继续履行合同。针对原告要求被告支付违约金的诉讼请求继续进行答辩，在没有任何不可抗力，被告所不能控制的情况下可以按期交房，在合同履行中，确实有合同第六条约定的不可抗力，亲贤北街迟延打通，比预期迟延5年才打通，政府多次要求停工。不完全统计是415天，以上均符合合同约定的不可抗力，故预期天数不应认定为被告违约，所以原告主张违约金没有事实和法律依据，故不应当支持。贵院审理的同类型案件原告叫郭长顺，与本案类似，本院认定了不可抗力和政府影响天数认定为622天，郭长顺上诉，二审予以维持。具体到本案中，合同约定的交付时间是2014年6月30日，实际具备交付是2015年10月，时间间隔450余天，也不完全在不可抗力和政府政策影响的天数内，所以不论事实还是约定来说，被告均不存在任何违约情形，原告主张违约金没有事实和法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对本案的证据和事实，本院认定如下：2012年9月5日，原告为买受人与被告为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于太原市长风街北、平阳路西、亲贤北街南平阳景苑第19幢1014A号房屋，建筑面积为16.58（套内9.12）平方米，单价为48020元/平方米，房屋总价款796172元，付款方式为一次性付款，于2012年9月5日付清。其中合同第六条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的房屋交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、如遇政策影响、工程变更等因素，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人……合同第七条约定：除本合同第六条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限将房屋交付买受人使用，按下列方式分别处理：……（2）、……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自逾期之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同第九条约定：房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第六条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。合同签订之日，原告向被告一次性支付全部购房款。截止2014年6月30日，被告未将房屋交付给原告使用。原告于2016年11月28日向太原仲裁委员会申请仲裁，请求裁决：1、解除申请人与被申请人签订的930548号《房屋买卖合同》；2、被申请人退还申请人购房款796172元及违约金15923.44元及自支付购房款之日起至实际付款之日期间的利息（按中国人民银行同期贷款利息及罚息计算）；3、仲裁费、律师费由被申请人承担。2017年5月24日，太原仲裁委员会作出（2016）并仲裁字第450号仲裁裁决书，裁决解除申请人郭某与被申请人山西恒实平阳房地产开发有限公司于2012年9月5日签订的编号为Ps0584号《商品房买卖合同》；2、被告申请人山西恒实平阳房地产开发有限公司于本裁决生效之日起十日内向申请人郭某退还购房款796172元及利息（利息以796172元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年9月5日起至实际付清购房款之日止）；3、驳回申请人郭某的其他仲裁请求。被告不服该裁决书，向太原市中级人民法院申请撤销该裁决书。2017年12月15日，太原市中级人民法院作出（2017）晋01民特27号民事裁决书，裁决撤销太原仲裁委员会（2016）并仲裁字第450号裁决。另查明，被告提供了太原市小店区人民政府向太原市政府发的××区改造事宜的请示”、太原市人民政府办公厅于2009年10月15日签发的【2009】第186期会议纪要“关于康乐村回迁安置、亲贤北街打通等有关问题协调会议纪要”、太原市人民政府办公厅于2009年12月16日签发【2009】第226期会议纪要“小店区现场办公会议纪要”、太原市小店区人民政府于2014年10月21日向市住建委发的小店区政函【2014】256号《关于亲贤北街西段打通工程有关事宜的函》、被告恒实平阳房地产于2015年3月4日向太原市小店区人民政府发出的《关于亲贤北街西段打通工程拆迁补助款有关事宜的申请》、2015年5月23日的山西青年报报道《太原亲贤北街西段今起通车》，证明为招商引资，太原市政府和小店区政府将亲贤北街西段打通与杨家堡片区改造捆绑进行，但实施中政府迟延五年才打通，严重影响正常施工，导致逾期交房，原告经质证认为亲贤北街西段打通工程在双方签订合同之前就已经存在，不属于不可预见的因素，且在签合同时，原告并不知有此风险。太原市小店区人民政府于2009年12月30日发布的××区打通工程房屋拆迁的通告”、太原市小店区人民政府于2010年3月2日发布的“关于杨家堡片区旧城改造房屋拆迁的通告”、请关注一下杨家堡“城中村”改造的问题、太原市杨家堡城中村改造暨亲贤北街西段打通工程宅基地房屋拆迁补偿安置协议、太原市杨家堡城中村改造暨亲贤北街西段打通工程宅基地房屋拆迁补偿安置协议、被告于2010年11月1日签发的晋恒房【2010】40号文件“关于杨家堡片区改造合同的履约联络函”，证明拆迁方逾期拆迁1380天，严重影响了施工进度，导致延期交房，原告经质证认为拆迁逾期的事实在双方签订合同之前就已经存在，并非不可预见的因素。政府政策影响停工时间统计表、太原市人民政府关于严厉打击违法用地违法建设的紧急通告、太原市政府发布的公告、2013年太原房地产政策一览、太原市住建系统建筑施工安全生产大检查方案、房地产研究网报道的“2013年7月份太原多数楼盘停售工地施工”、黄河新闻网报道“污染作业等停工出台柳巷措施”、“抵御”、“雾霾天”、太原市住房和城乡建设委员会《关于进一步加强建筑工地APEC会议期间和冬期施工质量安全及环境整治工作的通知》、北京市住房和城乡建设委员会《北京关于调整2014APEC会议召开期间全市施工现场停工范围的通知》、山西日报报道“APEC会议期间太原42处施工工地全部停工”、中高考期间太原考场周边在建工地全天禁止施工、中高考期间禁止有噪音施工，证明因政府政策性原因多次要求停工，据不完全统计为465天，严重影响施工进度，导致逾期交房，原告经质证认为对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。中国新闻网报道“山西太原房地产开发投资持续下滑”、太原晚报报道“2013年太原市房地产投资额呈现回落态势”、“2014年上半年太原房价走势分析”、山西晚报报道“太原新建住宅价格指数连续5个月环比下降”、宏观经济腾讯财经微博发布“2014年前2个月中国商品住宅市场现量价齐跌”、新华网发布“2014年上半年中国楼市量价齐跌下半年下行趋势难改”、中国新闻网报道“盘点2014中国房地产10件大事：房价集体下跌排首位”、中研网报道“2014年中国房地产市场变化趋势分析”、2015年1月31日发布的“财经早餐”、中国新闻网报道“2015楼市开局房冷地热二线城市新房成交跌幅最大”、新华网报道“房地产刚性需求是长期的”、八部委密集发声“托楼市”、中国新闻网报道“2015年新一季度中国房地产市场持续低迷楼市政策成增长关键点”、中国经济网报道“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”、中外管理新媒体发布“为什么这个时候提房地产”，证明全国尤其是山西经济下滑，加之房地产市场处于十多年来低谷期且持续低迷，如不考虑客观事实，简单地认定被告逾期交房，构成违约，势必造成企业破产、项目崩盘。原告的诉讼目的无法实现，真正损害广大购房人权益。被告另提供了五份收房确认书，分别为平阳景苑19号楼2013B、1011A、2015B、1014B、1017A号房，交房时间均在2015年，证明本案所涉房屋于2015年已经具备交付条件，其他业主已经收房，逾期交房是由于原告不收房导致的。确认以上事实的证据，有原告提交的《房屋买卖合同》、收据、交款确认单、（2016）并仲裁字第450号太原仲裁委员会裁决书、（2017）晋01民特27号山西省太原市中级人民法院民事裁决书，被告提交的政府文件、会议纪要、新闻报道、网页截屏、收房确认书等证据及庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约付清购房款，但被告未采用合同约定的方式书面通知原告收房，其辩称以电话方式于2015年10月通知了原告，原告对此不予认可，被告也无其他证据证明其尽到了通知交房的义务。被告提交的其他业主的房屋交接表也不具有推定原告明知具备收房条件而拒绝收房的证明力，故对被告辩称系原告故意拖延收房的意见，证据不足，本院不予采信。现原、被告均同意继续履行涉案《房屋买卖合同》，本院予以支持。被告辩称2014-2015年期间，全国房地产行业经济不景气的外部环境导致逾期交房，该抗辩事由并非法定事由，本院不予支持。对于被告逾期交房的的原因是否属于涉案《房屋买卖合同》第六条约定的不可抗力、政策变更等其他非出卖人所能预料及控制的因素导致的。虽然原告陈述关于“亲贤北街西段打通工程”及“拆迁房逾期拆迁”的事实在原、被告签订涉案《房屋买卖合同》之前就已经客观存在，但亲贤北街新路延期1571天及杨家堡社区拆迁逾期1380天客观上对工程施工的工期产生了严重影响。考虑到该影响系《房屋买卖合同》签订前就已经存在以及被告未按合同约定将延迟交房情形通知原告，本院酌情认定因不可抗力导致停工天数400天；关于被告主张因政府政策影响停工天数长达465天的事实，其中高考期间禁止施工及政府例行检查，不属于不可预期政府政策影响；其中因对在建工程的同工检查以及因雾霾、APEC会议等原因导致停工应属于政府政策影响，将上述因素核减后，因不可预期政府政策影响共计停工天数应为222天。扣除上述因不可抗力及政策影响而导致的停工天数622天，被告向原告交付涉案房屋的日期应为2016年3月13日，故被告应当支付原告796172元自2016年3月13日起至涉案房屋实际交付之日止按照每日万分之三计算的逾期交房违约金。关于原告主张的律师费，因原告未向本院提交委托手续及相关票据，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告郭某与被告山西恒实平阳房地产开发有限公司继续履行于2012年9月5日签订的《房屋买卖合同》。二、被告山西恒实平阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告郭某796172元自2016年3月13日起至涉案房屋实际交付之日止按照每日万分之三计算的逾期交房违约金。三、驳回原告郭某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5931元（原告已预交），由被告山西恒实平阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵景岳 二〇一九年十二月十六日书记员 王晓锦