河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民初1230号原告（案外人）：江苏海德曼新材料股份有限公司，住所地江苏省睢宁县。法定代表人：黄现虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：李赋宁，江苏千秋业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈向东，江苏千秋业律师事务所律师。被告（××）：王鹏，男。委托诉讼代理人：赵冬梅，河南裕达律师事务所律师。被告（××）：雏鹰农牧集团股份有限公司，住所地河南省新郑市薛店镇。法定代表人：侯建芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：王军权，河南心连心律师事务所律师。委托诉讼代理人：董娜，河南心连心律师事务所实习律师。被告（××）：河南美侨置业有限公司。住所地郑州市郑东新区龙岗城内贾岗村村委一楼3号。法定代表人：郑义，该公司董事长。被告（××）：侯建芳，男。委托诉讼代理人：王军权，河南心连心律师事务所律师。委托诉讼代理人：董娜，河南心连心律师事务所实习律师。被告（××）：李俊英，女。被告（××）：郑义，男,。被告（××）：侯建业，男。被告（××）：侯五群，男。原告江苏海德曼新材料股份有限公司因与被告王鹏、雏鹰农牧集团股份有限公司、河南美侨置业有限公司、侯建芳、李俊英、郑义、侯建业、侯五群案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江苏海德曼新材料股份有限公司委托诉讼代理人陈向东、被告王鹏委托诉讼代理人赵冬梅、被告雏鹰农牧集团股份有限公司、侯建芳共同委托诉讼代理人王军权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。江苏海德曼新材料股份有限公司向本院提出诉讼请求：依法确认郑东新区金水东路XX号X单元XX层XXXX室房屋系原告出资购买并享有权利；解除（2018）豫01执保242号执行裁定书中对郑东新区金水东路XX号X单元XX层XXXX室房屋的查封，终止对该房屋的执行；诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月，因河南美侨置业有限公司拖欠他人建筑工程款，经协商，同意将涉案房屋抵债给原告，原告实际上于2018年7月便实际占有和使用涉案房屋。因双方的具体时间对接原因，双方于2018年8月29日才签订认购书，双方于2018年9月5日签订了商品房买卖合同，河南美侨置业有限公司开具了发票。后在办理权属登记时被告知涉案房屋被查封，故无法办理相关登记。河南美侨置业有限公司实际上已经将涉案房屋出售给原告并交付使用，原告已经支付全部购房款，涉案房产不应被查封。虽然涉案房屋登记在河南美侨置业有限公司名下，但实际上房屋已经出售给原告，原告也已经履行了付款义务，且就房屋未及时进行变更登记无过错，原告系房屋的实际所有权人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应当解除对涉案房屋的查封。王鹏辩称，被答辩人江苏海德曼新材料股份有限公司提交的合同未经备案，且签订时间是在答辩人起诉后，故不能认定涉案房屋被查封前，江苏海德曼新材料股份有限公司已签订合法有效的书面买卖合同。江苏海德曼新材料股份有限公司提供的购房发票与查封是同一天，其不可能在涉案房屋被查封前，实现对该房屋的占有使用。江苏海德曼新材料股份有限公司未支付全部购房款，因以房抵债协议是以消灭金钱债务为目的，房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。据此江苏海德曼新材料股份有限公司不是实际购房的消费者，其主张以房抵债的证据不足，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，其权利不能排除执行，应依法驳回其诉讼请求。雏鹰农牧集团股份有限公司、侯建芳辩称，除与王鹏答辩意见一致外，另补充：被答辩人江苏海德曼新材料股份有限公司所称的以工程款抵债相关事宜，应当提交所有的债权债务形成以及结算的原始凭证予以证明。本案涉及的房产买卖应当以行政登记机关登记的信息为准。人民法院对涉案房屋的查封符合相关的规定。请求驳回江苏海德曼新材料股份有限公司的起诉。本院认定事实如下：王鹏诉雏鹰农牧集团股份有限公司、河南美侨置业有限公司、侯建芳、李俊英、郑义、侯建业、侯五群民间借贷纠纷一案，王鹏向本院提出财产保全申请，本院于2018年9月3日作出（2018）豫01民初3252号民事裁定书，裁定冻结雏鹰农牧集团股份有限公司、河南美侨置业有限公司、侯建芳、李俊英、郑义、侯建业、侯五群在银行的存款31200000元，或查封、扣押其他同等价值的财产。移送执行局后，本院于2018年9月12日作出（2018）豫01执保242号执行裁定书，裁定冻结××雏鹰农牧集团股份有限公司、河南美侨置业有限公司、侯建芳、李俊英、郑义、侯建业、侯五群在银行的存款叁仟壹佰贰拾万（￥31200000）元，或查封、扣押其他等值的财产。本院于2018年9月14日作出（2018）豫01执保242号协助执行通知书，要求郑州市不动产登记中心协助查封包括涉案房屋在内的××河南美侨置业有限公司名下的二套房产。江苏海德曼新材料股份有限公司提出异议，请求：解除（2018）豫01执保242号执行裁定书中对郑东新区金水东路XX号X单元XX层XXXX室房屋的查封，停止对该房产的执行。本院作出（2019）豫01执异248号执行裁定书，裁定：“驳回案外人江苏海德曼新材料股份有限公司的异议请求”。后江苏海德曼新材料股份有限公司不服该裁定，提起本次诉讼。河南美侨置业有限公司作为出卖人与江苏海德曼新材料股份有限公司作为买受人签订《商品房买卖合同》，该合同第三条买受人所购商品房的基本情况载明购买的商品房系郑东新区金水东路XX号X单元XX层XX号房。建筑面积为167.6平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14503元。该合同载明的付款方式为一次性付款，约定金额为2430703元，付款方式为现金，约定付款时间为2018年9月5日。合同落款时间为2018年9月5日。郑州市住房保障和房地产管理局商品房合同查询单显示郑东新区金水东路XX号X单元XX号房的买受人为江苏海德曼新材料股份有限公司，签订时间为2018年9月5日。江苏海德曼新材料股份有限公司提交中国工商银行电子回单一份，载明付款人为江苏海德曼新材料股份有限公司，收款人为高丽娟，金额为50703元，摘要为货款，时间为2018年9月4日。江苏海德曼新材料股份有限公司提交河南美侨置业有限公司出具的证明一份以证明高丽娟系美侨置业有限公司财务，其向高丽娟转入上述款项的目的为支付涉案房屋购房款的尾款，并称其余房款已于2018年8月24日以工程款冲抵。并提交有工程款抵房款签约流程表以及江苏和发集团有限责任公司出具的证明以及其与河南远中建筑装饰工程有限公司对账清单和《协议书》以证实以工程款抵房款的真实性。江苏海德曼新材料股份有限公司提交河南旺汇物业服务有限公司出具的缴费说明以及加盖有河南旺汇物业服务有限公司发票专用章的增值税专用发票、写字楼租赁合同、与承租人的微信聊天记录、转账证明以及房屋照片等证据以证明其在法院查封涉案房屋前已占有使用涉案房屋。在本案庭审过程中，江苏海德曼新材料股份有限公司称其于2017年9月1日起就已经占有涉案房屋，但直到2018年7月份开始装修使用，在2017年9月1日到2018年7月之间，因房屋整体尚未竣工，涉案房屋处于空置状态。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据相关司法解释规定，案外人或者申请执行人应对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对异议人对登记在被执行人名下的不动产排除执行的情形明确规定为：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从该规定来看上述四项条件必须同时具备的情况下且能够排除执行的，异议人的申请才能成立。本案中，原告江苏海德曼新材料股份有限公司提交的就涉案房屋与被告河南美侨置业有限公司签订的《商品房买卖合同》落款时间为2018年9月5日，虽早于涉案房屋被查封前，但是是在王鹏起诉雏鹰农牧集团股份有限公司、河南美侨置业有限公司、侯建芳、李俊英、郑义、侯建业、侯五群，并在本院作出查封、扣押、冻结上述人员财产的保全裁定之后，故河南美侨置业有限公司与江苏海德曼新材料股份有限公司签订涉案《商品房买卖合同》主观上不具有善意。江苏海德曼新材料股份有限公司称其部分房款是通过其与案外人河南远中建筑装饰工程有限公司、江苏合发集团有限责任公司、河南美侨置业有限公司四方连环抵债而支付的，但其提交的其与河南远中建筑装饰工程有限公司以房抵债的协议书签订于2018年8月29日，与其当庭自述的其于2017年9月1日起就已经占有涉案房屋相矛盾。据现有证据不能认定四方之间存在真实的以房款冲抵相互债务的事实。而江苏海德曼新材料股份有限公司提交的向河南美侨置业有限公司支付50703元款项的银行电子回单显示该款项为货款，不能证明该款项是其支付的房款。故本案不能认定江苏海德曼新材料股份有限公司已支付全部房款。据此，因江苏海德曼新材料股份有限公司不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，不能认定其对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，对其相应的诉讼请求本院不予支持。综上所述，江苏海德曼新材料股份有限公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定判决如下：驳回原告江苏海德曼新材料股份有限公司的诉讼请求。案件受理费26246元，由江苏海德曼新材料股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  范亚玲审判员  朱长勇审判员  张 晔二〇一九年十二月十日书记员  宋亚瑞