广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初2644号原告：秦金堂，男，1967年10月30日出生，汉族，住广东省清远市清城区****义乌商贸城B区1楼438档，公民身份号码410************853。委托诉讼代理人：黄炎华，广东万维律师事务所律师。被告：湛江市多隆义乌小商品批发城有限公司，住所地湛江市霞山区**************。法定代表人：温道甜，总经理。委托诉讼代理人：郑伟清，男，系公司法务。被告：湛江永胜实业有限公司，住所地湛江市********。法定代表人：温道甜，总经理。委托诉讼代理人：郑伟清，男，系公司法务。原告秦金堂诉被告湛江市多隆义乌小商品批发城有限公司（以下简称“多隆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，根据原告秦金堂的申请，依法追加了湛江永胜实业有限公司（以下简称“永胜公司”）作为本案被告参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦金堂的委托诉讼代理人黄炎华、被告多隆公司和永胜公司的委托诉讼代理人郑伟清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦金堂向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告多隆公司签订的编号为A1-025、A1-026、A1-027、A1-028、A1-029、A1-047、A1-048、A1-049、A1-050、A1-051、A1-052、A1-053、A1-054、A1-055、A1-056、A1-057、A1-058、A1-059、A1-060《商铺租赁合同》；2.判决被告多隆公司返还原告各商铺押金合计36775元、商铺预收费用合计82574元（含各商铺两个月标准租金、第一季度物业管理费和第一季度中央空调费），两项费用合计119349元；3.判决被告多隆公司每天按原告已支付总金额的5‰支付违约金，自2019年6月1日暂计至2019年9月30日的金额为72206.1元；4.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判决解除原告与被告多隆公司签订的编号为A1-025、A1-026、A1-027、A1-028、A1-029、A1-047、A1-048、A1-049、A1-050、A1-051、A1-052、A1-053、A1-054、A1-055、A1-056、A1-057、A1-058、A1-059、A1-060《商铺租赁合同》；2.判决被告多隆公司返还原告各商铺押金合计36775元、商铺预收费用合计82574元（含各商铺两个月标准租金、第一季度物业管理费和第一季度中央空调费），两项费用合计119349元；3.判决被告永胜公司对第2项诉讼请求承担连带责任；4.判决被告多隆公司每天按原告已支付总金额的5‰支付违约金，自2019年6月1日暂计至2019年9月30日的金额为72206.1元；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年12月26日，原告与被告多隆公司签订了多份《商铺租赁合同》，约定由原告租赁位于湛江市霞山区********湛江义乌小商品批发城A区1层的19间商铺，合同期限为2019年5月1日至2022年4月30日。合同约定被告多隆公司应于2019年5月1日将满足合同约定交付条件的商铺交付原告使用。合同签订后，原告已预先支付了商铺一个月的标准租金作为租赁押金，同时预交了各商铺合同期内第二年下半年3月和4月的租金，以及第一年第一季度的物业管理费，合计119349元。2019年5月1日，被告多隆公司未能按照合同约定将商铺交由原告使用。截止2019年9月30日，被告多隆公司已逾期交付商铺121天。被告多隆公司的行为已构成违约，为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告多隆公司辩称，租赁合同是否解除由法院判决。多隆公司对原告交纳的押金和商铺预收费用数额无异议，对原告要求的违约金标准有异议。原告请求按日利率5‰计算违约金过高，根据法律相关规定，多隆公司要求法院予以调整。因原告交纳款项的损失应是利息的损失，应以年利率6%计算违约金。被告永胜公司辩称，根据合同相对性的原则，原告与多隆公司签订的租赁合同与被告永胜公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《承诺告知函》，有原件进行核对，其真实性本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于湛江市霞山区********湛江义乌小商品批发城登记在被告永胜公司名下，永胜公司委托多隆公司对外出租及管理。原告秦金堂与被告多隆公司于2016年5月26日签订19份《湛江义乌国际商贸城商铺租赁合同》，约定原告向多隆公司租赁湛江义乌小商品批发城A区1层19间商铺。合同签订后，原告依约于2016年5月26日向多隆公司交纳了上述商铺的铺位租赁预收费用合计82574元和铺位租赁押金费用合计36775元，上述两项共计119349元。因多隆公司未能在合同约定的日期向原告交付商铺，双方于2017年9月26日协议解除了上述19份《湛江义乌国际商贸城商铺租赁合同》。2018年11月21日，被告永胜公司向湛江义乌商户（包括原告在内）出具《承诺告知函》，主要内容为：湛江义乌项目因公司股东架构重组，各种因素造成原11月15日进场计划无法如约达成，现确定市场开业日期为2019年5月1日，今正式通知诸位来我司签订新的租赁合同，凡是于2018年12月31日前应公司要求成功修改租赁合同的商家可享有受以下相关优惠政策：1.给予已进驻湛江义乌的10户商家每月房租补贴1000元，生活费补贴每月3000元；2.给予所有2018年10月1日前租铺的商户3-6个月免租补贴；3.酌情给予2018年5月1日前签定租赁合同的珠三角商家3000-5000元货运补贴，相关商家必须配合公司要求日期进场装修开业方可享受此项补贴；4.给予知名品牌及租铺达到8卡以上的商家免费使用公司电子大屏播放广告6个月；5.承诺2019年5月1日公司如无法开业，给予所有2018年10月1日前签约的商户无条件退铺退款，并给予合同总金额50%的赔偿。原告秦金堂应被告永胜公司的要求，于2018年12月26日与被告多隆公司重新签订19份《商铺租赁合同》（合同编号分别为A1-025、A1-026、A1-027、A1-028、A1-029、A1-047、A1-048、A1-049、A1-050、A1-051、A1-052、A1-053、A1-054、A1-055、A1-056、A1-057、A1-058、A1-059、A1-060），主要约定：1.原告租赁多隆公司位于湛江市霞山区********的湛江义乌小商品批发城A区1层19间铺位；2.租赁期限从2019年5月1日起至2022年4月30日止；3.19间铺位月标准租金为1099元至4822元不等；4.铺位产生物业管理费和中央空调费；5.原告在签署本租赁合同时，需缴纳铺位一个月标准租金作为租赁押金，同时需预交合同期内第二年下半年3月与4月的租金已抵用进场费用、第一年第一个季度的物业管理费及中央空调费；6.多隆公司在租赁起始日起三十天内未能交付铺位，视为违约，违约一天按已收乙方款项总额的5‰计付违约金，超过六十天仍未交付铺位，原告有权解除本租赁合同并要求返还其已缴铺位款项和定金。原告于2016年5月26日向多隆公司交纳的铺位租赁预收费用合计82574元和铺位租赁押金费用合计36775元，作为上述新签订《商铺租赁合同》的租赁押金等费用。因湛江义乌小商品批发城仍在建设中，尚未竣工，多隆公司至今未将合同约定的商铺交付原告使用，原告遂于2019年10月23日向本院提起本案诉讼，要求判如所请。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。原告秦金堂与被告多隆公司签订的合同编号为A1-025、A1-026、A1-027、A1-028、A1-029、A1-047、A1-048、A1-049、A1-050、A1-051、A1-052、A1-053、A1-054、A1-055、A1-056、A1-057、A1-058、A1-059、A1-060的《商铺租赁合同》，均是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告多隆公司在向原告收取了上述商铺的租赁预收费用和租赁押金费用119349元后，未能依约向原告交付符合经营条件的商铺，且已超过租赁起始日起六十日，该行为显属违约。现原告要求解除其与被告多隆公司签订的上述《商铺租赁合同》符合法律的规定以及当事人的约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，《商铺租赁合同》解除后，被告多隆公司应当向原告返还已收取的铺位租赁预收费用和铺位租赁押金费用119349元。关于被告永胜公司是否应承担责任的问题。第一，多隆公司是受永胜公司委托对外出租、管理涉案商铺。第二，被告永胜公司向原告等人发出《承诺告知函》，原告则在2018年12月26日重新签订了《商铺租赁合同》，符合《承诺告知函》中可享有优惠政策的商家。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条的规定，被告永胜公司的承诺已生效，双方之间的合同成立。永胜公司承诺2019年5月1日前无法开业的条件已成立，其应无条件退铺退款。故原告要求被告永胜公司返还铺位租赁预收费用和铺位租赁押金费用承担清偿责任，本院予以支持。被告永胜公司辩称原告并不符合《承诺告知函》中可享有优惠政策的商家的意见，本院不予采纳。对被告多隆公司提出合同约定的违约金过高应予调整的抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案《商铺租赁合同》约定的日利率5‰的违约金确属过高，原告因支付铺位租赁预收费用和押金产生的实际损失主要为利息损失，本院酌情以银行贷款利率上浮50%计算违约金。被告多隆公司应支付自2019年6月1日起至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%，自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算的违约金。原告要求多隆公司按日利率5‰支付违约金的诉讼主张，超过部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二十五条、第二十六条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告秦金堂与被告湛江市多隆义乌小商品批发城有限公司于2018年12月26日签订的合同编号分别为A1-025、A1-026、A1-027、A1-028、A1-029、A1-047、A1-048、A1-049、A1-050、A1-051、A1-052、A1-053、A1-054、A1-055、A1-056、A1-057、A1-058、A1-059、A1-060的《商铺租赁合同》。二、限被告湛江市多隆义乌小商品批发城有限公司和被告湛江永胜实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告秦金堂返还铺位租赁预收费用和铺位租赁押金费用合计119349元。三、限被告湛江市多隆义乌小商品批发城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告秦金堂支付违约金（以119349元为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）。四、驳回原告秦金堂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4131.1元，由原告秦金堂负担1431.1元，被告湛江市多隆义乌小商品批发城有限公司、湛江永胜实业有限公司负担2700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  吴嘉嘉人民陪审员  杨霞玲人民陪审员  陈妹仔二〇一九年十二月三十一日法官 助理  于 江书 记 员  刘珺玥附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二十五条承诺生效时合同成立。第二十六条承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行;(二)合同解除;(三)债务相互抵销;(四)债务人依法将标的物提存;(五)债权人免除债务;(六)债权债务同归于一人;(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。