广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终12930号上诉人（原审被告）：深圳市联邮物流有限公司。住所地：深圳市南山区沙河西路丰泽园仓储配送中心**楼第**、第**。法定代表人：程坤玲，总经理。委托诉讼代理人：曹卫，广东格明律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭彤，广东格明律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：深圳市丰泽园实业有限公司。住所地：深圳市南山区沙河西路丰泽园仓储配送中心**仓库**西。法定代表人：蔡灵发，执行董事。委托诉讼代理人：丘劲，广东百朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈奇香，广东百朋律师事务所律师。上诉人深圳市联邮物流有限公司（以下简称联邮公司）因与被上诉人深圳市丰泽园实业有限公司（以下简称丰泽园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初1233号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联邮公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回丰泽园公司全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由丰泽园公司负担。事实和理由：一、丰泽园公司提交的证据均不能证明联邮公司将涉案房产转租给第三人深圳市朗晴国际货运代理有限公司（以下简称朗晴公司）使用。本案中，丰泽园公司提交的证明转租的主要证据材料为公证书、视频及截图。丰泽园公司提交的公证书仅是对丰泽园公司现场操作电脑、打印网页所得内容的客观记载，不能证明联邮公司将房屋用于非法转租，对待证事实没有证明力。并且，该份公证书公证的内容是百度搜索的结果，虽然该内容在当时确有存在，但是该内容的真实性存在疑问。众所周知，互联网上发表的内容没有严格的审核和监督程序，充斥着大量虚假信息。联邮公司也无法防止他人将地址写为涉案房产的地址。因此，直接以网站上显示的内容作为证据的证明力极其微弱。相较之下国家企业信用信息系统显示的信息更具有公信力和证明力。关于丰泽园公司提交的截图显示涉案房产的外墙上贴有朗晴公司的标牌。朗晴公司是联邮公司的客户（托运人），外墙上的标牌是朗晴公司为了引导运送货物的司机快速识别卸货点，提高卸货效率而设立的，有利于防止不同托运人的货物发生混淆、丢失。关于丰泽园公司提交的视频证据。纵观整个视频，没有任何地方显示出联邮公司将房屋出租给了第三人。丰泽园公司声称有朗晴公司的员工在此办公，但是视频中出现的人物均无法确认其身份。同时，视频没有声音，人物谈话内容也无从知晓。因此，该份视频与本案并无关联性。二、一审否认联邮公司与朗晴公司系托运人与承运人关系的事实认定错误。联邮公司与朗晴公司的货运合作关系自2016年就己经开始，双方的合作方式为：朗晴公司指派司机将货物运到联邮公司的仓库，联邮公司出具点数、称重登记表给朗晴公司；联邮公司收货后再根据实际情况安排运输并进行报关；货物到达香港指定地点朗晴公司签收后，司机将货单拿回并计入月结对账单。合作过程中，并无丰泽园公司所称的租赁关系。一审法院要求联邮公司一审庭审后两天内对上述关系予以证明，联邮公司提交了与朗晴公司的月结对账单和部分货运邮单进行证明。但一审认为联邮公司所提供的证据并非“关键信息”，称银行账户往来情况、邮单的回单、物流信息才是“关键信息”。联邮公司之所以没有提供上述证据，系因质证过程中仅有丰泽园公司一方参与，联邮公司并无机会对证据予以说明。综上，联邮公司与朗晴公司确为货运合作关系，一审认定是转租关系的事实有误。三、假设如一审法院所述，在外墙悬挂朗晴公司的标牌就是转租，那么丰泽园公司的解除权也因除斥期间经过而消灭。如前所述，联邮公司与朗晴公司的合作自2016年就已经开始，朗晴公司于当年悬挂了朗晴公司与诚丰货运有限公司（以下简称诚丰公司）的标牌，诚丰公司系朗晴公司客户，双方同时也是关联公司。2016年12月10日,联邮公司曾收到丰泽园公司发出的《整改通知书》，通知书附有诚丰公司标牌的照片，丰泽园公司由此声称联邮公司存在转租行为，要求改正。因为联邮公司并不存在所谓的转租行为，对该通知书未予理会。其后，丰泽园公司拆除了该块标牌，联邮公司为维护双方合作关系没有制止。双方的租赁关系一直存续至今，联邮公司每月按期缴纳租金。由此可见，假设在外墙悬挂朗晴公司的标牌就是转租，那么丰泽园公司最迟也于2016年12月10日前知晓了转租行为。但是丰泽园公司直到2018年11月2日才发函解除合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，丰泽园公司的解除权已经消灭。此外，联邮公司租赁的房产就位于园区唯一出入口的必经之路，且与园区管理处紧邻，管理处的工作人员每日巡视和来访。丰泽园公司不可能在悬挂标牌后的3年多时间里不知晓此事，丰泽园公司声称是在2018年10月才发现此事显然不符合常理。综上，即使认为联邮公司存在转租，丰泽园公司的单方解除权也因除斥期间经过而消灭，丰泽园公司请求解除租赁合同没有法律依据。四、即使认为丰泽园公司所提供的证据已经形成了证据链，也达不到证明存在转租事实的程度。转租的构成要件为：1.承租人与出租人存在租赁合同关系；2.承租人将租赁物的全部或者一部分出租给第三人使用、收益；3.第三人向承租人支付租金。只有完全符合上述三个构成要件时，才能说是转租。如果第三人使用涉案房产不缴纳租金，那就不属于租赁关系，更不属于转租。丰泽园公司刻意回避了转租行为必须要向第三人收取租金，并从中获得租金收益这一构成要件，没有提交任何证据对上述事项予以证明，根据“谁主张谁举证”的原则，丰泽园公司应当承担举证不能的责任。丰泽园公司辩称，一、联邮公司主张在物流仓储行业中，挂牌系企业物流仓储企业常用、通行做法，目的是为了引导货车司机识别装卸货仓口等等，丰泽园公司认为，涉案房屋一层也设立有多个卸货点，而朗晴公司必然不是联邮公司的唯一客户，但整层却仅张贴有“朗晴货运有限公司”一张标牌，明显与常理不符。其次，该“朗晴货运有限公司”标牌并不能引导货运司机识别装卸货仓口的作用。从该标牌外观来看，该标牌与常规悬挂在室内的公司标牌大小无异，标牌载明的字体太小，颜色也并不突出，只要距离该标牌10米外，肉眼便无法识别标牌的内容，这与联邮公司提交的《物流仓储行业挂牌情况照片》所体现的挂牌特征明显不相同，对于货车司机来说，这么一块外观特征不明显的标牌，根本无法起到引导、识别的作用。因此，联邮公司关于涉案房屋一楼贴有“朗晴货运有限公司”标牌，系为了引导货车司机快速识别卸货仓口的陈述严重存疑，完全不能采信。二、联邮公司与案外人朗晴公司均为物流、运输类企业，相同行业具有相通互补的作用，双方存在业内合作往来，也是属于正常现象。即便双方存在其他合作关系，也并不影响其租赁关系的成立。故联邮公司以其与朗晴公司为货运合作关系来否认双方的房屋租赁合同关系的理由显然不能成立。三、本案并未超过除斥期间。在2016年12月份，丰泽园公司发现联邮公司可能存在将涉案房屋一层转租给案外人诚丰公司时，丰泽园公司便立即致函联邮公司要求整改清退，表明由始至终丰泽园公司对转租行为都是持反对态度。在当时丰泽园公司也仅仅是怀疑联邮公司有转租行为，但并无其他证据能够证实，且联邮公司坚决否认有转租行为，丰泽园公司才没有继续追究。因此，光有一个挂牌行为，当然不能认定为联邮公司有转租行为，也当然不能推断丰泽园公司“知道”或者“应当知道”联邮公司有转租行为。况且，诚丰公司与朗晴公司系两个不同的商事主体，该两公司存在何种关系丰泽园公司无从得知，跟本案更无关联关系。现联邮公司以其错误的推断来认定丰泽园公司早已发现其将房屋转租给诚丰公司，并进一步主张其与朗晴公司的转租行为因已过除斥期间而消灭，毫无事实及法律根据。在本案中，丰泽园公司于2018年10月份发现联邮公司可能存在转租情形时，不仅立即收集并固定相关证据，还在同一时间段内向联邮公司送达解除合同通知书并随后提起诉讼，自丰泽园公司“知道”或者“应当知道”联邮公司的转租行为并提出异议时间均在法律规定期限内完成，故本案并未超过除斥期间。四、联邮公司完全曲解了民事诉讼证据证明规则。目前我国民事审判活动采用的是高度盖然性占优势的证明规则。本案的判决结果，不仅涉及到案件双方当事人的实体权利，还涉及到次承租人朗晴公司的实体权利。联邮公司与朗晴公司之间的租赁合同及相应的支付租金流水，仅由该两方持有，即使丰泽园公司去调取，该两方也必然不予配合。故如联邮公司所述，要求丰泽园公司提供的证据证明程度能够满足所谓的“三个构成要件”，从理论上便不可能完成。联邮公司在本案中所谓的“证明理论”，完全是片面曲解了民事诉讼证据证明规则。丰泽园公司在一审提交的相关证据已经足以证明联邮公司将涉案房屋一层转租给朗晴公司用作仓库的事实，且《补充协议》亦可证实联邮公司此前曾经存在将涉案房产第二、三层转租的行为。丰泽园公司提交的证据之间足以形成证据链，对证明待证事实也已经达到高度盖然性占优势的证明标准。丰泽园公司向一审法院起诉请求判令：1.解除丰泽园公司与联邮公司签署的《房地产租赁合同》；2.联邮公司立即将南山区沙河西路丰泽园仓储配送中心3#楼第一层、第四层房产返还给丰泽园公司并恢复原状；3.联邮公司立即向丰泽园公司支付违约金（日违约金计算标准按照当月租金的千分之三计付，自2018年10月18日算至实际返还房屋之日止，暂计至2018年11月12日为10416.20元。）4.联邮公司已支付的租赁保证金272014.92元归丰泽园公司所有；5.本案的诉讼费用由联邮公司承担。一审法院认定事实：位于深圳市南山区沙河西路丰泽园仓储配送中心**仓库于2007年4月26日登记在丰泽园公司名下，产权为100%,建筑面积5516.7平方米。2006年11月8日，丰泽园公司（出租方、甲方）与联邮公司（承租方、乙方）签订了《房地产租赁合同》，约定甲方将涉案房产出租给乙方作为仓库仓储物流使用，建筑面积5706.5平方米，租赁期限从2006年11月15日至2021年11月15日止，乙方应于每月5日前将租金支付给甲方；乙方向甲方交纳3个月租金的押金538639.05元；乙方不得将涉案房产全部或部分转租他人，如乙方擅自将涉案房产转租第三人，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿并不予退还租赁保证金，同时乙方还应每日按照每月租金的千分之三的标准向甲方支付违约金；合同终止后，乙方应于当日内迁离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；以及其他条款。2006年11月9日，丰泽园公司（甲方）与联邮公司（乙方）签订了《补充合同》，约定租金首层每平方米为36元，2-4层每平方米为30元；租赁期限15年，租期内以房产交付使用之日起计，从第19个月起租金按5%每年递增，递增8年，8年期满后租金不变持续到期满为止；租赁期间内，双方不能单方提前解除合同；以及其他内容。2007年5月23日，联邮公司向丰泽园公司出具《关于仓库装修处理意见》，该意见上载明：2007年5月16日，联邮公司在装修四楼仓库时在梁柱上打了6个膨胀螺丝孔，联邮公司愿意按照物业管理规定承担每个膨胀螺丝孔5000元，合计3万元，该款项同意在房租押金中抵扣等。2009年，因联邮公司单方提出变更合同，丰泽园公司（甲方）与联邮公司（乙方）双方签订《补充协议》，约定：一、乙方原租赁甲方3号仓库1-4层，现将其中2-3层退还给甲方，l层1420.79平方米（含屋面分摊面积）和4层1428.56平方米（含屋面分摊面积），总计面积2849.35平方米由乙方继续租赁，并按原租赁合同（即2006年11月8日签订《房地产租赁合同》及《补充协议》）执行。二、乙方退还2层和3层仓库时必须恢复库房原状，消防设施完好。2层仓库承租户一律迁出。如个别大户需继续承租必须重新与甲方签订租赁合同，否则甲方不予认定。三、因乙方单方退租二层和三层仓库，乙方同意甲方按规定没收乙方向甲方交纳的部分押金（236624.13元），由甲方开票收取。没收押金计算方式为；乙方总承租的面积5706.5平方米，本次已退还2857.13平方米（2857.13平方米-已租出350平方米=2507.13平方米），占总承租面积的43.93%；乙方已交三个月租金的押金538639.05元，按已退租面积比率43.93%，没收押金236624.13元（总押金538639.05元×退租面积率=没收押金）。四、本协议签订后5日内，甲、乙双方办清房屋移交手续。在移交前，乙方必须向甲方结清前期所欠全部租金及水、电费，并保证房屋设施完好。如因乙方原因不能按期交还出租房屋，乙方应承担延期交房租（按2006年11月8日签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》确定的租金执行)，直至交清为止等。为证明联邮公司将涉案房产的一楼出租给案外人朗晴公司，丰泽园公司提交了公证书、视频及截图。其中，公证书上载明案外人朗晴公司的网站载明其仓库地址为深圳市南山区西丽茶光丰泽园仓储配送中心3栋1楼。且联邮公司提交的视频和截图显示涉案房产外墙上贴有“朗晴货运有限公司”字样。庭审中，联邮公司表示案外人朗晴公司系联邮公司的大客户，外墙标牌系为引导司机识别装卸货仓口，防止不同的货主货物混淆、丢失，便于货物的区分、管理，不是非法转租行为。2018年11月2日，丰泽园公司向联邮公司发出《解除租赁合同通知书》，载明：1.丰泽园公司解除与联邮公司的房屋租赁合同关系，限联邮公司自收到本通知之日起五日内，腾空涉案房地产，撤离现有的人、财、物，并厘清与次承租人的合同关系；2.联邮公司在搬离前，应当结清当月的租金、水费、电费、管理费等相关费用；3.联邮公司支付的租赁保证金272014.92元丰泽园公司不予返还。同时，联邮公司应当按照合同约定向丰泽园公司支付违约金（每日违约金按当月租金千分之三的标准计算，计至联邮公司实际返还租赁房屋之日止）等。该通知书于2018年11月3日送达联邮公司。联邮公司提交了朗晴公司的工商信息，以证明该公司的住所地在深圳市罗湖区，联邮公司未将涉案房产一楼转租给该公司。此外，联邮公司还提交了丰泽园公司向其开具的2019年的增值税发票，以证明联邮公司按期支付租金，目前涉案房产一楼的租金为50.4元/平方米/月，第四层的租金为42元/平方米/月。庭审中，丰泽园公司表示涉案房产目前不含管理费每月租金共计138882.71元，含管理费每月租金共计145210.34元。庭后，联邮公司提交了其与朗晴公司的月结对账单和联邮公司的邮单，其中邮单上仅载明托运公司为朗晴公司以及邮件的送达地址，以证明朗晴公司与联邮公司是托运人与承运人的关系，且朗晴公司使用涉案房产的方式为不定期有货物委托联邮公司托运，货物会暂存一段时间。丰泽园公司对于该两份证据均不予认可，并表示均系联邮公司单方制作且邮单上没有寄件人地址，没有收件人的姓名，也没有派件人等的关键信息。一审法院认为，丰泽园公司与联邮公司签订的《房地产租赁合同》和两份《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。本案的争议焦点是联邮公司是否将涉案房产转租案外人，丰泽园公司提交的公证书、视频和截图已形成完整的证据链，足以证明联邮公司将涉案房产转租给案外人朗晴公司使用，且在联邮公司向丰泽园公司退租涉案房产第二层和第三层时，双方签订的《补充协议》中也载明了联邮公司曾经有将涉案房产二、三层转租的情况，该内容与丰泽园公司主张的联邮公司存在转租事实相互印证。而联邮公司庭后提交的其与朗晴公司的月结对账单和联邮公司的邮单均系联邮公司单方制作，没有案外人的签字盖章确认，且联邮公司也未提交其与朗晴公司的银行账户往来情况，也未提交邮单的回单或者物流信息等关键性信息。综上，一审法院依法采信丰泽园公司的主张，认定联邮公司将涉案房产转租给案外人朗晴公司使用。至于联邮公司抗辩称丰泽园公司提出的解除请求超过除斥期间一年以及丰泽园公司在联邮公司转租后6个月内未提出异议的丰泽园公司无权提出解除合同，对此，一审法院认为，联邮公司未提交证据证明丰泽园公司早于2018年10月知道联邮公司将涉案房产一楼转租的事实，相反，丰泽园公司在2018年10月发现联邮公司转租后即时向联邮公司送达了解除合同通知书并随后提起诉讼。故一审法院对于联邮公司的上述抗辩理由不予采信。根据合同约定，联邮公司将涉案房产转租的，丰泽园公司有权解除合同，本案联邮公司于2018年11月3日收到丰泽园公司邮寄的解除合同通知书，一审法院依法确认丰泽园公司、联邮公司双方签订的《房地产租赁合同》于该日解除。合同解除，丰泽园公司诉求联邮公司返还房产，符合合同约定，一审法院予以支持。丰泽园公司要求联邮公司对涉案房产恢复原状，无合同依据，且丰泽园公司已同意在联邮公司的押金中扣除联邮公司在墙上打孔的3万元费用作为赔偿，故对于丰泽园公司的恢复原状诉请，一审法院不予支持。根据合同约定，联邮公司转租涉案房产的，丰泽园公司有权没收租赁保证金，丰泽园公司主张在剩余租赁保证金302014.92元中扣除3万元的打孔费用后再没收联邮公司的租赁保证金272014.92元，不违反合同约定，一审法院予以支持。本案中丰泽园公司没有提交证据证明因联邮公司的转租行为给丰泽园公司造成了损失，且一审法院已支持了丰泽园公司没收联邮公司租赁保证金的请求，丰泽园公司没收的租赁保证金足以弥补丰泽园公司的损失，故对于丰泽园公司主张的违约金，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认丰泽园公司与联邮公司签订的《房地产租赁合同》于2018年11月3日解除；二、联邮公司于判决生效之日起十日内向丰泽园公司返还位于深圳市南山区沙河西路丰泽园仓储配送中心三号仓库第一层和第四层房产；三、丰泽园公司没收联邮公司的租赁保证金272014.92元；四、驳回丰泽园公司其他的诉讼请求。案件受理费2768.23元，由联邮公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据丰泽园公司和联邮公司《房地产租赁合同》约定，联邮公司擅自将租赁房地产转租第三人的，丰泽园公司除追究联邮公司损害赔偿责任或违约责任外，还可解除合同。本案争议焦点为：一、联邮公司是否存在转租行为；二、丰泽园公司主张合同解除权是否自其知道或应当知道联邮公司转租行为超过六个月。关于联邮公司是否存在转租行为。丰泽园公司为证明联邮公司存在转租行为，提交了朗晴公司官方网站截图，该网站载明朗晴公司的仓库地址即为联邮公司所租赁的房产，丰泽园公司提交的视频资料及截图显示涉案房产门口悬挂朗晴公司的标牌。联邮公司虽否认其将涉案房产转租，但也未能提供反驳证据证明其实际使用该房产，根据优势证据原则，本院采信丰泽园公司的主张，联邮公司存在转租行为。丰泽园公司可以根据约定解除合同。关于丰泽园公司主张合同解除权是否自其知道或应当知道联邮公司转租行为超过六个月。联邮公司主张2016年12月10日前即悬挂朗晴公司标牌，丰泽园公司即知道或应当知道其转租行为，至2018年11月2日发函解除合同，已经超过六个月，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，其解除权已经消灭。丰泽园公司称其不能仅凭悬挂标牌即知晓联邮公司存在转租行为，且联邮公司坚决否认，故其无从确认联邮公司的转租行为。本院认为，丰泽园公司的理由成立，其不能单凭涉案房产悬挂朗晴公司标牌即确认联邮公司的转租行为，还应当结合其他证据判断，故联邮公司主张2016年12月10日前丰泽园公司即知道或应当知道其转租行为，理由不成立，本院不予支持。综上，联邮公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5536.64元，由联邮公司负担。本判决为终审判决。审判长 王    勇审判员 林  高  峰审判员 谢  文  清二〇一九年十二月四日书记员 刘丽舒（兼）