河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1502民初6838号原告王蕊，女，汉族，住信阳市浉河区。委托代理人程升，河南高普律师事务所，代理权限：一般代理。被告胡晓颖，女，汉族，1970年生，住信阳市浉河区。被告；杨刚志，男，汉族，1966年3月15日生，住信阳市浉河区幸运小区。被告信阳政源房地产开发有限公司。原告王蕊诉被告杨刚志、被告胡晓颖、被告信阳政源房地产开发有限公司房屋过户纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告王蕊及其委托代理人程升、被告胡晓颖、被告杨刚志到庭参加诉讼，被告信阳政源房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告为了方便小孩在信阳市高级中学上高中，于2005年春季，与被告胡晓颖及其丈夫杨刚志协商后，原告以11万元的价格购买位于信阳市××河区××街东方京城××区××楼××单元××号的返迁房屋。由于原告与被告胡晓颖夫妇是亲戚关系，所以双方没有签订书面房屋买卖合同，原告在2005年春季付给被告胡晓颖夫妇购房款7万元，由被告杨刚志向原告出具的收条。随后，被告胡晓颖夫妇就将位于信阳市××河区××街东方京城××区××楼××单元××号的毛坯房屋交付给原告。原告在接收房屋后就开始进行装修，并在2005年秋季开学时入住。原告在2007年4月30日，又向被告胡晓颖夫妇支付了购房款4万元，被告杨刚志在收款时也收回了其原来出具的7万元收条，又给原告出具了一份11万元的收条。因该房屋是返迁房屋，原告购买该房屋时，被告胡晓颖夫妇还没有办理房屋所有权证(以下简称房权证)。2008年春季的时候，被告信阳政源房地产开发有限公司作为该房屋的开发商，通知东方京城B区的返迁房主办理房权证。本来原告要求被告信阳政源房地产开发有限公司将该房屋的房权证办理在原告名下，但是该公司提出该房屋是返迁房屋，而且，该公司曾经用该房屋所属的国有土地使用权办理了抵押贷款，贷款还没有归还国有土地使用权证也无法办理变更登记，房权证只能先办理在被告胡晓颖夫妇名下，所以当时就将该房屋登记在被告胡晓颖的名下(房屋所有权证号为：信房权证狮河区字第××’72334号)。2008年5月份，办理房权证后，被告胡晓颖夫妇就将该房屋的房权证交给原告保管。2009年5月份的时候，被告胡晓颖夫妇找到原告，提出其想借用原告房屋的房权证办理银行抵押贷款。原告考虑到与其是亲戚关系，而且还需要他们协助办理房权证变更登记，所以原告就答应了提供帮助被告杨刚志在2009年5月11日，向原告出具了一份借条，借走了原告的房权证。后来，原告才得知被告胡晓颖夫妇用原告的房权证在银行办理了长达10年的抵押贷款，虽然原告多次催促，但被告胡晓颖夫妇一直拖延到2018年9月份，才还清了银行贷款后，将房权证归还给原告。原告收回房权证后，就要求被告胡晓颖夫妇及信阳政源房地产开发有限公司将该房屋的房权证和国有土地使用权证变更登记到原告的名下。但是，被告胡晓颖夫妇及信阳政源房地产开发有限公司都以多种借口拖延，不予配合。综上所述，被告胡晓颖夫妇及信阳政源房地产开发有限公司的行为严重侵害了原告的合法权益，原告现依法提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。被告胡晓颖辩称，原告胡晓颖与被告杨刚志系夫妻关系，胡晓颖名下有2005年返迁房两套，位于河区××街东方京城××区××楼××单元××、××号，面积均为122.2平方米。杨刚志经营康达驾校培训学校一所，聘请被告王蕊为驾校工作人员。2005年王蕊以其小女儿要在九中上学为由提出借住该房，考虑到她丧夫独自抚养两个孩子，且有亲戚和工作关系，原告就答应让其借住603号房。原告的两套返迁房屋系同一单元，其中一套304号房屋于2007年以20万元的价格出售，与对方签订有购房合同，在2008年5月办理了过户手续。王蕊为达到侵占房屋的目的，与原告丈夫杨刚志产生了不正当的关系。房产证自2008年5月办理下来到2009年5月贷款期间，始终在原告手里，并未交由被告保管，胡晓颖2018年10月才得知有收款条、房产证借条。据杨刚志称系王蕊为赖下房产，以向胡晓颖揭发他们二人的不正当关系为由，胁迫杨刚志出具房款收、借条及房产证借条。2018年10月，被告将其保管的驾校内所有的账目（近5年的账目）和资金（约20万）偷拿回家，汽车开走，导致驾校业务瘫痪，以此来威胁原告同意过户该房屋。杨刚志为保证驾校正常经营，在原告不知情的情况下，私自将房产证从家中拿出，和被告进行谈判，要求其归还账目、资金和汽车。但被告趁其不备，将杨刚志的手机、房产证、土地证从其手中抢走（有证人证言），由于收条上标注的11万元系杨刚志私下许诺，其价格远低于当时的市场价格和房屋的实际价格，违反了民事活动应遵循的自愿、公平、等价、诚实信用原则。被告王蕊是以二人的不正当关系做威胁，逼迫杨刚志单方写下收款条和借条，交易全程没有原告的参与，属于二人恶意串通，损害原告胡晓颖合法权益的行为。被告杨刚志辩称，胡晓颖说的都是事实，我没有其他意见。被告信阳政源房地产开发有限公司未到庭答辩。原告提交以下证据：一、第一组证据：王蕊的身份证复印件。证明目的：原告王蕊的基本身份信息，以及其具备诉讼主体资格。二、第二组证据：《收条》（2007年4月30日）、《房屋所有权证》（2008年5月5日）、《国有土地使用权分割转让许可证变更登记申请书》（2007年3月30日）、《借条》（2009年5月11日）、《收据》（2018年11月2日）、《证明》、《居住证明》（2018年11月）。证明目的：1、原告王蕊与被告杨刚志、胡晓颖夫妇之间是房屋买卖关系，而且王蕊已于2007年4月30日付清11万元的全部房款。2、没有办理房屋过户的原因是，该房屋所使用的土地被开发商信阳政源房地产开发有限公司用于抵押贷款，无法办理土地使用权转让分割。3、原告王蕊从2005年至今一直在该房屋居住。4、涉案房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权分割转让许可证变更登记申请书》的原件一直由原告王蕊保管。5、被告夫妻曾于2009年5月份，借用原告房屋的《房屋所有权证》用于抵押贷款。三、（2019）豫1502民初1403号《民事判决书》（2019年8月16日）。证明目的：被告胡晓颖曾向人民法院提起诉讼，要求确认本案所涉房屋的买卖行为无效，已被信阳市浉河区人民法院驳回其诉讼请求。被告胡晓颖质证称，第一组关于王蕊身份无异议；第二组收条真实性和合法性不认可，该收条没有实际付款凭证，不能证明是购房款，收条上只有杨刚志签字没有原告本人签名，原告对该收条不知情；该收条不是房屋买卖合同，收条上无法判断是租金还是购买房屋款项，收条上显示与原告房屋的信息不符，无法证实是涉案房屋。房产证真实性无异议，但该房产证的所有权人是原告，不能证明被告享有合法的所有权。借条真实性不认可，不能证明被告有所有权。我对（2019）豫1502民初1403号判决书不服，我已经上诉了，中院还没有判决。被告杨刚志质证意见与被告胡晓颖一致。被告胡晓颖提交以下证据：第一组证据有：（1）原告身份证复印件一份，（2）信阳市房产查档表一份，（3）完税发票，（4）补交房款凭证复印件一份。该组证据主要证明：原告主体适格，涉案房屋产权所有人是原告，证明原告名下房产是夫妻存续期间取得，是夫妻共同财产；第二组证据有：（1）信阳政源房地产开发集团有限公司出具的证明一份及该公司在2003年2004年、2005年售房明细表4页，（2）信阳市三维资产评估事务所评估报告复印件一份（3）证人证言三份；以上证据主要证实：一是信阳政源房地产开发集团有限公司作为涉案房屋的销售者就涉案房屋同地段当时销售房屋的市场价格在1300多元每平方米；二是证实原告房产在当时的市场价应在16万左右一套；三是证实了涉案房屋在2005年完成竣工备案后即可以办理房屋产权证书，所以被告王蕊在另案中陈述当时不能办证不客观不真实；四、证实评估报告在2008年对涉案房屋市场评估价格为26.88万元的事实；五是证实了被告王蕊提出在2005年至2007年期间以11万元购买房屋的价格，明显不是合理价格；证人证言证明了第一被告所持房产证是在2018年10月28日与被告杨刚志发生矛盾时夺取的，不是原告交付给被告的。第六组证据，离婚的证据及离婚协议书，我另外一套房产证据。原告王蕊质证称，一组真实性无异议，不同意其所提供的房屋价格证明，原告提供的发票和补交房款的款项发生在被告向原告支付7万元购房款之后，价格没有超出备案价格和市场价格。二组证据真实性、合法性、客观性不认可。原告提供的公司证明没有书写人的签名，不符合法律关于证人证言书面形式要件的规定，单位没有加盖印章。收款明细表不能作为原告主张的房屋价格的证明，该复印件是否与公司在房屋登记机关和房管部门备案的房屋价格一致没有证据证明；评估报告没有合法性，原告诉讼期间单方面对房屋价格评估违反鉴定程序，房屋价格由房地产评估公司评估鉴定，该公司没有房屋评估的资格，评估报告不合法；证人证言不属于合法有效的证据，因为证言中三位证人身份信息不明，证人没有出庭作证且没有提供不能出庭的合法原因，证言中并没有说王蕊和杨刚志产生纠纷的详细经过。原告提供的证据明确证实公司使用本案房屋的土地使用权抵押贷款，也说明该房屋土地使用权证不能办理登记过户的事实。原告提供的证据不能证明原告所说的事实。被告杨刚志的质证意见为：原告的证据真实有效，没有意见。经审理查明，被告胡晓颖与被告杨刚志曾系夫妻关系。涉案房屋信阳市浉河区鲍氏东方京城B区4号楼二单元603号房屋原系胡晓颖拆迁房屋后返迁的毛坯房屋，系胡晓颖与杨刚志夫妻存续期间的夫妻共同财产。杨刚志经营康达汽车驾校，王蕊系驾校的合伙人。王蕊已故丈夫与胡晓颖有亲属关系。2005年被告王蕊在胡晓颖及杨刚志知情的情况下对东方京城B区4号楼二单元603号房屋进行装修并一直居住至今。2007年4月30日被告杨刚志向原告胡晓颖出具一张收条，载明：“今收到王蕊交来房款壹拾壹万元整（110000.00）(已付清)”。2008年5月5日，涉案房屋办理了房屋产权证，所有人系胡晓颖，房产证由王蕊持有。2009年5月杨刚志向王蕊提出要用涉案房屋的房屋权证用于抵押贷款，并于2009年5月11日向王蕊出具一份借条，载明：“今借王蕊和美广场房子的房产证用于贷款，借证人：杨刚志”。杨刚志用该房产证在银行办理了十年期限的抵押贷款，2018年9月份，杨刚志还清了银行贷款，将房权证归还给王蕊。现原告起诉来院要求被告胡晓颖、杨刚志将房屋所有权证变更登记至其名下，要求被告信阳政源房地产开发有限公司将房屋土地使用权在过户至其名下。另查明，庭审前，被告胡晓颖以确认涉案房屋买卖协议无效为由起诉至本院，本院作出(2019)豫1502民初1403号民事判决书，认定杨刚志与王蕊房屋交易行为符合表见代理特征；原告诉称被告杨刚志与被告王蕊有不正当关系恶意串通买卖房屋的事实，本院不予确认。原告关于房屋买卖无效的诉请，于法无据，本院不予支持，判决驳回胡晓颖的诉讼请求。后被告胡晓颖不服本院判决上诉至信阳市中级人民法院，中院于2019年12月12日作出（2019）豫15民终4389号民事判决书，判决驳回上述，维持原判。本院认为，已生效的判决书认定的事实可以直接作为证据使用。已生效的本院（2019)豫1502民初1403号民事判决书及信阳市中级人民法院（2019）豫15民终4389号民事判决书已认定王蕊于杨刚志的房屋买卖行为合法有效，因此，本案中原告王蕊要求二被告将涉案房屋变更登记在其名下的诉讼请求，本院予以支持。原告王蕊要求被告信阳政源房地产开发有限公司将涉案房屋的土地使用权证变更登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持。被告信阳政源房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，怠于行使自己的诉讼权利，应当承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡晓颖、被告杨刚志于本判决生效后十五日内将位于信阳市浉河区鲍氏街东方京城B区4号楼2单元603号房屋（房屋所有权证号：信房屋权证浉河区字第**）变更登记至原告名下。二、被告信阳政源房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将位于信阳市浉河区鲍氏街东方京城B区4号楼2单元603号房屋的22.16平方米土地使用权证（土地证号：信市国用（2006）字第107**）变更登记至原告名下。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费100元，由被告胡晓颖、杨刚志共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  常咏梅审判员  卢 静审判员  万 欣二〇一九年十二月三十日书记员  付 饶