广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终1239号 上诉人（一审被告）：广西浦北农村商业银行股份有限公司，住所地:浦北县小江镇东风街**。 法定代表人：李剑锋。广西浦北农村商业银行股份有限公司董事长。 委托诉讼代理人：叶忠广。广西港天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫文坚。广西浦北农村商业银行股份有限公司风险管理部经理。 被上诉人（一审原告）：秦露玲，女，1988年8月12日出生，汉族，住灵山县。 被上诉人（一审原告）：秦某，男，2004年5月3日出生，汉族，住灵山县。 被上诉人（一审原告）：区梅，女，1962年10月20日出生，汉族，住灵山县。 委托诉讼代理人：吕国铭。广西才力律师事务所律师。 一审被告：黄志炜，男，1980年8月21日出生，汉族，住广西浦北县。 一审被告：陈灵，女，1984年10月16日出生，汉族，住江西省樟树市。 委托诉讼代理人：莫毅绪。广西广为律师事务所律师。 上诉人广西浦北农村商业银行股份有限公司与被上诉人秦露玲，秦某，区梅等确认合同无效纠纷一案，灵山县人民法院作出（2019）桂0721民初1009号民事判决。宣判后，一审被告广西浦北农村商业银行股份有限公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,审理了本案,现已审理终结。 区梅、秦露玲、秦某一审诉称：我方在涉案房产办理抵押登记前已通过房地产买卖《协议书》取得所有权，对方恶意串通在该房屋上设立抵押,损害了我方的物权，应当归于无效。2005年6月18日，秦秋（区梅配偶，秦露玲、秦某父亲）与涉案房产实际投资人黄智英以自己名义及以房屋所有权人即陈灵、刘大斌的名义签订了《协议书》，约定秦秋以60万元的价款购买由黄智英出资购买,分别登记在陈灵、刘大斌名下，位于灵山县灵城镇大江桥头（原灵山县电镀厂新厂）的不动产，其中包括涉案的Ｃ103号房屋系登记在陈灵名下的房产，陈灵及黄智英必须于下个月内配合秦秋办理好土地转让登记手续，且于当年10月30日前协助我方办理好房屋过户登记手续，过户所需税费均由黄智英承担。签订《协议书》后秦秋于当天即向黄智英交付了房款及购房定金共60万元，黄智英向秦秋开具了收款收据。同时黄智英当天即与秦秋签订租赁合同,对所有涉案房产进行返租。事后，黄智英、刘大斌等均以各种借口拒不配合办理土地房屋的过户登记手续。秦秋于2011年间身故，因其父母先于其死亡，自此涉案房产由区梅、秦露玲管理。因各种客观因素，2017年6月7日我方以黄智英、陈灵、刘大斌作为被告向灵山县人民法院提起买卖合同纠纷之诉，要求三人赔偿违约损失及配合我方办理过户，最终判决支持我方所有诉讼请求，该案二审判决维持原判、再审裁定驳回陈灵的再审申请，由此可见，本案陈灵、黄智英等人一直存在拒不配合过户的情形，并非我方原因未能及时办理过户手续。2018年10月间，在我方申请强制执行过程中，了解到房屋因涉及其他案件无法直接要求不动产登记中心直接协助执行，我方从房产登记部门了解到：2007年2月8日，黄智英以陈灵名义利用其名下的Ｃ103、Ｆ206房屋产权证书与黄志炜、农商行签订（2007）桂农信抵（质）押借合第021号《抵（质）押借款合同》及其附件《房地产抵押物清单》，并据此同日到灵山县房产管理局办理了《房屋他项权利证》（证书编号：灵房他字第200713258号），合同主要约定:黄志炜向农商行借款10万元，借期自2007年2月8日至2010年1月20日，同时陈灵提供其名下拥有的Ｃ103房屋以共146955元的评估价值作为抵押物，担保其履行上述合同所规定的债务，同日发放贷款10万元。也就是因为上述抵押合同等文件的签订，导致了我方申请将涉案房产过户未能通过强制执行实现，损害了我方的合法权益。根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”的规定，只要符合恶意串通情形的，双方当事人所签订的合同应当认定无效，无效的结果即自始无效。本案中，根据对比上述合同中被代签的及陈灵本人出具的声明中陈灵本人签署的“陈灵”字样，案外人黄智英未经得陈灵同意授权情况下以其名义与农商行签订违背本人真实意思表示的《抵（质）押借款合同》实属无权代理，该代理行为应归于无效；同时，农商行明知抵押物的座落地址和面积情况却不去实地勘查,随意的作出远远高于实际价值数倍的价值评估，根据《贷款通则》第十条“除委托贷款以外，贷款人发放贷款，借款人应当提供担保。贷款人应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”的规定，农商行作为农村合作金融机构未按照贷款通则对案外人黄智英代陈灵提供的抵押物的价值及实现抵押权的可行性进行严格审查，仅简单的由其信贷员根据个人主观想法作出离谱的价值评估，严重违反了贷款通则上述规定，也属于《合同法》五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的情形，同时其从未向贷款人陈灵或实际办理贷款手续的贷款人提出出具价值评估报告的要求，可以看出双方在损害国家和第三人利益上存在恶意串通的意思联络，并且从短时间内放款的行为可以认定是故意放纵了这个结果的发生，因此完全符合恶意串通的情形。综上，广西浦北农村商业银行股份有限公司、黄志炜、陈灵之间签订的《抵（质）押借款合同》应认定合同无效。据此，我方的各项诉讼请求有充分的事实和法律依据，根据《民事诉讼法》第五十六条第一款“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”的规定，认定涉案《抵（质）押借款合同》无效。请求：1、确认广西浦北农村商业银行股份有限公司、黄志炜、陈灵于2007年2月8日签订的“（2007）桂农信抵（质）押借合第021号”《抵（质）押借款合同》无效；2、案件受理费由广西浦北农村商业银行股份有限公司、黄志炜、陈灵承担。 陈灵一审辩称，1、对方不是适格确认《抵（质）押借款合同》的主体，诉争土地的使用权是属于陈灵所有，与对方无关，该《抵（质）押借款合同》是否有效，应由陈灵提起，而不是对方提起。2、该份《抵（质）押借款合同》已经经过生效判决，且已提起执行，如果在本案中确认《抵（质）押借款合同》无效，应先撤销钦北区人民法院作出的（2010）钦北民初字第498号民事判决书，在该判决书未撤销前，本案《抵（质）押借款合同》是否有效无法确定。综上，请求法院驳回区梅、秦露玲、秦某的诉讼请求。 农商行一审辩称，一、关于主体问题。根据合同相对性原则，区梅、秦露玲、秦某不是合同相对方，其无权提起合同效力的诉讼。二、灵山县人民法院对本案的立案不符合法律规定，关于最高法对立案的相关法律规定，区梅、秦露玲、秦某对根据生效判决申请协助执行不服时，可提起执行异议，之后依然不服的话，可向人民法院提起执行异议之诉，而不是对合同是否有效进行立案。三、我方签订的抵押借款合同合法有效。理由：1、借贷主体合法；2、抵押借款是双方真实意思表示；3、合同没有违反法律强制性规定，且合同经过了备案登记，根据法律规定，自备案登记之日生效。农商行也合法的取得了他项权利证书。四、因黄志炜不履行抵押借款合同的还款义务，农商行已经向法院提起诉讼，法院已经作出生效判决并进入了执行程序，区梅、秦露玲、秦某也提出了执行异议。提起执行异议后，该法院作出了执行异议书，区梅、秦露玲、秦某如果不服，可向法院提起执行异议之诉。综上所述，《抵（质）押借款合同》是合法有效的，从程序上来说应驳回起诉，从实体来说应驳回区梅、秦露玲、秦某的诉讼请求。 黄志炜未作答辩，未出庭参加诉讼，也没有向本院提供证据。 浦北县人民法院审理查明：区梅与秦秋系夫妻关系，二人共同生育秦露玲、秦某，秦秋的父母先于秦秋死亡，秦秋于2011年死亡。2018年12月29日，浦北县农村信用合作联社变更为广西浦北农村商业银行股份有限公司。涉案房产位于灵山县灵城镇大江桥头（原灵山县电镀厂Ｃ103号，房屋所有权证号为“灵房字第××号”），登记在陈灵名下。 2007年2月8日，黄志炜、陈灵与农商行下属的浦北县三合镇农村信用合作社签订“（2007）桂农信抵（质）押借合第021号”《抵（质）押借款合同》，黄志炜为借款人，陈灵为抵押人，浦北县三合镇农村信用合作社为贷款人，约定浦北县三合镇农村信用合作社贷给黄志炜100000元，贷款期限为2007年2月8日至2010年1月20日，陈灵以涉案房产作为贷款抵押物等内容。2007年2月9日，陈灵以登记在其名下的涉案房产办理了“灵房他字第200713258号”《房屋他项权利证》，浦北县三合镇农村信用合作社为房屋他项权人。后浦北县三合镇农村信用合作社依约发放了贷款，借款期内黄志炜偿还了部分利息。 2008年8月27日，陈灵出具《声明》，声明涉案房产已转让给秦秋后，其本人没用房屋所有权证给任何人和单位提供过借款抵押和担保，也没有签订过任何借款抵押合同书。 2017年6月7日，区梅、秦露玲、秦某以黄智英、陈灵、刘大斌未协助将灵山县灵城镇大江桥头（原灵山县电镀厂新厂）房地产登记到名下为由，提起房屋买卖合同纠纷之诉［（2017）桂0721民初1058号］。经过审理，认定如下事实：2005年6月18日，秦秋与黄智英、陈灵、刘大斌签订房地产买卖《协议书》，秦秋以600000元的价款购买了黄智英出资购买的分别登记在陈灵、刘大斌名下位于灵山县灵城镇大江桥头（原灵山县电镀厂新厂）的房地产（包括涉案房产在内），占地面积1117.15平方米，房屋建筑面积为2649.62平方米，协议书签订当天，秦秋按协议书约定将全部购房款交付给了黄智英，并于同日将该宗房地产返租给黄智英使用。2006年1月19日，秦秋取得上述房地产的土地使用权证，编号为“灵国用（2006）第01-014号”，并多次要求陈灵、刘大斌、黄智英按约定办理房屋过户手续未果。判决：一、秦秋与黄智英、陈灵、刘大斌于2005年6月18日签订的房地产买卖《协议书》合法有效；二、黄智英向区梅、秦露玲、秦某支付违约金400000元；三、黄智英、陈灵、刘大斌协助区梅、秦露玲、秦某办理位于灵山县灵城镇大江桥头（原灵山县电镀厂新厂）房产的过户手续，将陈灵、刘大斌名下在该地址的房产过户到区梅、秦露玲、秦某名下，该案已经钦州市中级人民法院审理维持一审判决，陈灵不服申请再审，2018年12月28日广西壮族自治区高级人民法院作出“（2018）桂民申3061”号《民事裁定书》，裁定驳回陈灵的再审申请。现该判决已发生法律效力。在申请强制执行过程中，区梅、秦露玲、秦某发觉涉案房产已被抵押，无法办理过户登记。2019年4月22日起诉。 浦北县人民法院认为，区梅、秦露玲、秦某系秦秋的第一顺序继承人。2005年6月18日，秦秋购买了涉案房产。2007年2月8日,广西浦北农村商业银行股份有限公司、黄志炜、陈灵以涉案房产作抵押签订《抵（质）押借款合同》。区梅、秦露玲、秦某虽非抵押借款合同的当事人，但抵押合同及抵押权的存在对能否办理案涉房屋产权变更具有影响，，区梅、秦露玲、秦某与本案有利害关系，其诉讼主体适格。 2007年2月8日，黄志炜与浦北县三合镇农村信用合作社签订抵押借款合同，浦北县三合镇农村信用合作社依约履行了放贷义务，合同期内借款人黄志炜偿还了部分贷款利息，贷款人与借款人之间权利义务关系清楚，借贷关系是双方真实意思表示，故《抵（质）押借款合同》中的借贷关系合法有效。 已发生法律效力的（2017）桂0721民初1058号”《民事判决书》认定区梅、秦露玲、秦某亲属秦秋于2005年6月18日已购买涉案房产并占有使用，并在2006年1月19日取得涉案房地产的土地使用权证，秦秋系真实权利人，涉案房产所有权人属秦秋。陈灵于2007年2月8日抵押涉案房产，系无权处分，其抵押行为事后也没有得到权利人秦秋的追认，其抵押行为损害了区梅、秦露玲、秦某的合法利益，其抵押行为无效。设立抵押前涉案房产土地使用权已登记为秦秋，浦北县三合镇农村信用合作社仍与陈灵签订抵押合同，未尽审查义务，不能善意取得抵押权。《抵（质）押借款合同》抵押部分损害了区梅、秦露玲、秦某的合法利益，抵押条款无效，无效的合同自始至终无效。区梅、秦露玲、秦某主张确认陈灵与浦北县三合镇农村信用合作社设立的抵押借款合同无效的请求,部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认被告黄志炜、陈灵与浦北县三合镇农村信用合作社于2007年2月8日签订的“（2007）桂农信抵（质）押借合第021号”《抵（质）押借款合同》中涉及抵押部分的内容无效；二、驳回原告区梅、秦露玲、秦某的其他诉讼请求。 案件受理费已减半收取50元，由被告黄志炜、陈灵、广西浦北农村商业银行股份有限公司共同负担。 浦北县人民法院作出上述一审判决后，一审被告广西浦北农村商业银行股份有限公司不服，向本院提起上诉，上诉理由：1、本案的《抵（质）押借款合同》效力仅涉及借款人黄志炜、上诉人和抵押人陈灵，区梅、秦露玲、秦某作为本案的诉讼主体不适格；2、《抵（质）押借款合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效；3、上诉人没有过错，也不存在恶意串通，损害被上诉人利益的事实，一审判决适用法律错误。请求：撤销一审判决，改判驳回，区梅、秦露玲、秦某的诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人秦露玲、秦某、区梅负担。 被上诉人秦露玲、秦某、区梅答辩，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。2、被上诉人有合法的诉讼主体资格，提出诉讼是根据民诉法第56条相关规定，有权提出本案诉讼，是本案涉案房屋的实际权利人；3、一审认定涉案房屋的《抵（质）押借款合同》无效正确，有充分的事实和法律依据。涉案房屋由秦秋取得，陈灵是在秦秋取得涉案房屋土地使用权之后再用涉案房屋做抵押物向上诉人贷款，上诉人怠于行使审查义务，从而造成本次纠纷的发生，明显存在恶意串通，损害我方权益的事实。4、黄志炜不存在向广西浦北农村商业银行股份有限公司贷款的事实。 一审被告黄志炜述称、我没有向上诉人贷款，是有人利用我身份证复印件来贷款，涉案的任何人我都不认识，对一审判决的结果我不发表意见。 一审被告陈灵述称：一审判决认定抵押无效、又认定借款有效相互矛盾，判决无事实和法律依据；一审判决认定我方与上诉人之间恶意串通无事实和法律依据，请求改判驳回秦露玲、秦某、区梅的诉讼请求。 该案在本院审理期间，上诉人广西浦北农村商业银行股份有限公司举出下列证据：一、黄志炜的《借款申请书》、《流动资金借款申请书》、《居民身份证借款借据》、《常住人口登记卡》等复印件各一份，证明：黄志炜存在向其申请贷款，陈灵以房产抵押办理借款10万元的事实；二、《房产估价报告》复印件一份，证明：上诉人广西浦北农村商业银行股份有限公司已委托中介机构对抵押房产进行评估的事实；三、《房屋他项权证书》复印件一份，证明：上诉人与陈灵、黄志炜办理了房屋抵押登记手续的事实。 被上诉人秦露玲、秦某、区梅；一审被告黄志炜、陈灵没有新的证据提供。 针对上述证据，上诉人广西浦北农村商业银行股份有限公司认为，我方提供的上述证据，来源于贷款的原始档案材料，内容真实、客观，是当时黄志炜、陈灵向我方贷款的凭据，依法应采信。 被上诉人秦露玲、秦某、区梅质证认为，一、《借款申请书》的“黄志炜”签字落款不是黄志炜本人所写；《流动资金借款申请书》不是黄志炜本人所写的；《居民身份证借款借据》由法院向黄志炜本人核实；《常住人口登记卡》与黄志炜的实际登记户口簿不一致，陈灵的身份证由法院来核实；《抵押借款借据》签字并非是黄志炜本人所签。二、《房产估价报告》的评估机构是否有相关资质由由法院来核实。评估范围包含土地价值以及房屋价值，房产估计机构结果第六点第三款里面体现出房产价格包含秦秋所有土地权属的价值，评估报告作出的时间为2007年2月6日涉案土地权属变更的时间为2006年1月19日，上诉人放贷10万元包含土地价值各房屋价值，评估时，涉案房屋土地已明确登记属于我方所有，故该评估报告不真实、准确。上诉人与陈灵存在恶意串通的事实，以上证据依法不能采信。 一审被告黄志炜质证认为，上诉人广西浦北农村商业银行股份有限公司提交的证据不真实的，所有借款文件均不是本人签字，而且身份证号码与我的身份证号码不相符，少了一位数。劳动资金借款申请也不是本人签字，私章也不是我本人的，户口本的籍贯与我方实际的籍贯不一致，以上证据依法不应该采信。 一审被告陈灵质证认为，上诉人广西浦北农村商业银行股份有限公司提交的证据真实、合法、与本案有关联，是当时贷款的真实反映，我方予以认可。 本院认为，上诉人广西浦北农村商业银行股份有限公司提供的证据，来源于当时贷款的原始材料，但该证据并不能充分证明黄志炜用涉案房屋向上诉人抵押借款的事实，且借款时，被上诉人秦露玲、秦某、区梅已取得涉案房屋的土地使用权证，因此，上诉人广西浦北农村商业银行股份有限公司提供的证据不能形成完整的证明链。依法不予采信。 一审判决认定事实清楚，证据充分，二审依法确认。 本院查明事实与一审判决认定事实相一致。 本院认为，本案属于确认合同无效纠纷，因秦露玲、秦某、区梅认为，涉案房屋属于其合法财产，由其亲属秦秋以60万元的价格向黄智英、陈灵、刘大斌签订房地产买卖《协议书》购买，广西浦北农村商业银行股份有限公司、黄志炜、陈灵于2007年2月8日签订的“（2007）桂农信抵（质）押借合第021号”《抵（质）押借款合同》侵犯其合法权益，该全同无效而引起。该案在本院审理期间，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：1、区梅、秦露玲、秦某作为本案的诉讼主体是否适格？2、涉案房产权属是否由区梅、秦露玲、秦钰所有？广西浦北农村商业银行股份有限公司与黄志炜、陈灵于2007年2月8日签订的“（2007）桂农信抵（质）押借合第021号”《抵（质）押借款合同》是否侵犯区梅、秦露玲、秦某合法权益？3、上诉人广西浦北农村商业银行股份有限公司与黄志炜、陈灵是否存在恶意串通，损害被上诉人利益的事实？ 该案在本院审理期间，上诉人广西浦北农村商业银行股份有限公司辩论认为，1、本案属于确认合同无效纠纷，区梅、秦露玲、秦某并不是合同的相对人，无权提出合同无效的诉讼，其诉讼主体不适格；2、区梅等人并不是涉案房屋所有权人，不动产的设立变更消灭都应该以登记为准，没有登记不能有法律效力，区梅等人没有房屋所有权证，区梅对涉案房屋没有所有权，房屋所有权人是陈灵，陈灵有权就房屋提供担保，并经房产部门的审查登记，办理了抵押手续。房屋的土地可以独立存在，对房屋享有所有权对所占用的土地自然拥有使用权，享有土地使用权不必然能对抗房屋所有权。3、抵押合同没有损害区梅、秦露玲、秦某的权益，陈灵提供了房产证办理了抵押登记，我方才发放贷款，区梅等人没有相关证据证实房屋所有权是假的，因此，抵押合同没有侵犯区梅等人的合法权益。4、我方没有存在恶意串通的事实，我方与黄志炜、陈灵等人办理抵押贷款，是双方签订的合同，是建立在诚信基础上贷款，我方对黄志炜的贷款进行了审查，包括贷款申请、身份证、户口本、担保人提供的房产证，有经办人签字等，这些证据均真实，尽管黄志炜不承认，但是其没有相关证据证明，贷款是经双方自愿协商一致后，办理了相关的手续，有对房产进行评估，并且经过了房产局办理抵押登记、取得他项权证书后才实际发放贷款的，所以不存在恶意串通的事实。其它持与上诉状相同的意见。 被上诉人区梅、秦露玲、秦某辩论认为，本案确认合同无效之诉，我方作为涉案合同的第三人在申请执行涉案判决（2017）桂0721民初1058号民事判决书中，发现涉案房屋已被登记抵押，权益是受到侵害，根据民事诉讼法119条规定，提起本案诉讼，诉讼主体适格；2、我方基于事实行为而取得房屋物权，我方通过与陈灵签订房屋买卖合同，并支付了房屋的对价，才取得房屋物权的，涉案房屋物权已经发生了变化，2011年秦秋去世，区梅、秦露玲、秦某作为秦秋的继承人，继承了秦秋的财产，成为涉案房屋的所有权人，只是房屋尚没有没有登记在我方的名下。3、上诉人与陈灵之间是存在恶意串通事实，上诉人放贷之前的评估报告里面并没有审查到涉案房屋所涉及土地权属的变更。放贷之前也没有核实借款人黄志炜是否同意借款，是否是真实的借款人，钱是否实际交到借款人手上。陈灵明知道涉案房屋已卖给秦秋，但仍然把该房屋进行抵押，明显存在恶意串通的事实。4、涉案房屋的房屋的评估价明显不合理，在评估报告反映出房屋评估价才173元／平方米，而本案放贷10万元远远高于房屋的总价值。上诉人与陈灵之间存在恶意串通的意思联络，所以抵押合同无效。其它持与答辩状相同的意见。 第三人黄志炜辩论认为，申请贷款不是我本人签字的，也不是我借款，身份证号码也不对，我也没有收到借款。 陈灵辩论认为，一审判决法律关系不清楚，本案的案由是合同无效纠纷，一审判决确认区梅、秦露玲、秦某是适格的诉讼主体错误。合同无效之诉只有合同相对人才可以提起。一审法院认为广西浦北农村商业银行股份有限公司存在恶意串通损害第三人的权益，但部分确认合同无效，违反了不诉不理的原则，一审法院法律关系定性不明确，应当依法予以撤销，驳回区梅、秦露玲、秦某的诉讼请求。 本院评判如下，涉案位于灵山县灵城镇大江桥头（原灵山县电镀厂新厂）的房地产，属于黄智英出资购买，分别登记在陈灵、刘大斌名下。秦秋于2005年6月18日与黄智英、陈灵、刘大斌签订房地产买卖《协议书》，秦秋以600000元的价款购买了该房地产。2011年秦秋去世，区梅、秦露玲、秦某系秦秋的第一顺序继承人，诉讼主体适格。 2007年2月8日,黄志炜、陈灵与广西浦北农村商业银行股份有限公司（浦北县农村信用合作联社）、以涉案房产作抵押签订《抵（质）押借款合同》。向浦北县三合镇农村信用合作社贷款，浦北县三合镇农村信用合作社依约履行了放贷义务。《抵（质）押借款合同》中的借贷关系合法有效。 秦秋自购买涉案房屋后，该房屋一直由秦秋、区梅、秦露玲、秦某一家管理使用。并于2006年1月19日取得上述房地产的土地使用权证，编号为“灵国用（2006）第01-014号”，2017年6月7日，区梅、秦露玲、秦某以黄智英、陈灵、刘大斌未协助将灵山县灵城镇大江桥头（原灵山县电镀厂新厂）房地产登记到名下为由，提起房屋买卖合同纠纷之诉，灵山县人民法院作出（2017）桂0721民初1058号”《民事判决书》认定区梅、秦露玲、秦某亲属秦秋于2005年6月18日已购买涉案房产并占有使用，并在2006年1月19日取得涉案房地产的土地使用权证，秦秋系真实权利人，涉案房产所有权人属秦秋。陈灵于2007年2月8日抵押涉案房产，系无权处分，其抵押行为事后也没有得到权利人秦秋的追认，其抵押行为损害了区梅、秦露玲、秦某的合法利益，其抵押行为无效。判决：一、秦秋与黄智英、陈灵、刘大斌于2005年6月18日签订的房地产买卖《协议书》合法有效；二、黄智英向区梅、秦露玲、秦某支付违约金400000元；三、黄智英、陈灵、刘大斌协助区梅、秦露玲、秦某办理位于灵山县灵城镇大江桥头（原灵山县电镀厂新厂）房产的过户手续，将陈灵、刘大斌名下在该地址的房产过户到区梅、秦露玲、秦某名下，该案已经钦州市中级人民法院审理维持一审判决，陈灵不服申请再审，2018年12月28日广西壮族自治区高级人民法院作出“（2018）桂民申3061”号《民事裁定书》，裁定驳回陈灵的再审申请。现该判决已发生法律效力，生效判决在未经法定程序撤销和变更前，对本案具有既判力。 浦北县三合镇农村信用合作社与陈灵签订抵押合同时，涉案房屋已实际由秦秋、区梅、秦露玲、秦某管理和使用，并取得该房屋的土地使用权证，浦北县三合镇农村信用合作社在与陈灵签订抵押合同时，确实存在未尽审查义务的行为和事实，存在过错，不能善意取得抵押权。一审判决确认黄志炜、陈灵与浦北县三合镇农村信用合作社于2007年2月8日签订的“（2007）桂农信抵（质）押借合第021号”《抵（质）押借款合同》中涉及抵押部分的内容无效正确，二审依法采纳。上诉人广西浦北农村商业银行股份有限公司上诉主张，《抵（质）押借款合同》合法有效，无事实和法律依据，该上诉主张，本院依法不能采纳。 综上所述，一审判决认定事实清楚，判决正确，上诉人广西浦北农村商业银行股份有限公司上诉理由不成立，上诉主张本院依法不能支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币100元，由上诉人广西浦北农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审  判  长   李碧珊 审  判  员   黄载文 审  判  员   陈明华 二〇一九年十二月五日 书  记  员   刘 蔚