广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初4114号 原告：陆郁祥，男，1965年4月8日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：李立健，广西君望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄军崇，广西君望律师事务所律师。 被告：桂平市华源化工建材有限公司，住所地：桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛家园，统一社会信用代码：914508816927655728。 法定代表人：邱敏，该公司经理。 委托诉讼代理人：戴华荣，广西荷城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李畅崇，广西荷城律师事务所实习律师。 原告陆郁祥与被告桂平市华源化工建材有限公司（下称华源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李立健、黄军崇，被告华源公司的委托诉讼代理人戴华荣、李畅崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆郁祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金15648元（以购房款365615元为基数，按日万分之二计算，从2015年5月31日起至2015年12月31日止，共214天）给原告；2.判令被告立即将办理房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助办理房屋产权登记至原告名下；3.判令被告支付迟延办证违约金（以购房款365615元为基数，按日万分之零点五计算，从2017年3月1日起至原告取得房屋权属证书之日止）给原告，暂计到2019年8月1日（逾期883天）的违约金为16141元；4.判令被告支付小区绿化及停车位违约金（按每日10元计算，从2018年8月16日起计至小区绿化及停车位建成日止）给原告，暂计到2019年8月1日（逾期350天）的违约金为3500元；5.判令被告返还办证费2000元给原告；6.判令被告返还房屋面积差额款8977元给原告。事实和理由：2014年9月8日，原、被告签订商品房预售合同（合同编号为7-1-505），约定：原告购买由被告开发建设的位于桂平市，房屋总价款为365615元。其中合同第十条约定：出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付商品房；第十三条约定：逾期交付商品房超过180天后，合同继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；合同第十九条关于房屋登记的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记，买受人不退房的，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点五的违约金；合同第十一条第（二）点约定：公共绿地按规划报建图实施……，每逾期一项，出卖人按日支付10元违约金给买受人。 合同签订后，原告已付清购房款给被告，并于2014年8月5日按被告要求支付了办证费2000元，于2016年2月28日支付面积差额款8977元。被告通知原告于2015年12月31日办理房屋交接，原告于2016年2月28日领房，被告在商品房交付后365天内没有将办理房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助办理房屋所有权登记，造成原告房屋权属证书至今尚未取得。经了解，被告交付的房屋未达到合同约定的交付条件，也没有按规划建设公共绿地，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。同时，所交付的商品房面积没有经过具有资质的房产测绘机构实测，被告应向原告返还已支付的房屋面积差额款。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告华源公司辩称，1、涉案商品房所在项目涉及土地因行政部门的原因，与周边项目用地部分重叠，需要国土部门负责与项目1号地块受让方签订国有建设用地使用权出让合同补充条款，核实划分地块，重新出具规划设计条件等，至今尚未取得国有土地使用证，从而导致原、被告签订的商品房预售合同为无效合同，应按无效合同处理。2、原告诉请被告支付逾期交房违约金已超过法定诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。3、原告不按合同约定时间办理按揭贷款，造成被告不能按时支付建设资金，以及被告通知原告收房而原告不按通知时间接收房屋是迟延交房的重要原因，责任由原告自负。4、原告要求被告支付迟延办证违约金，无法律依据，理由如下：（1）根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房屋买受人是申办房产证的法定义务人，出卖人不是房屋申办房产证的法定义务人，出卖人仅负有协助的义务，其不具备有批准颁发权属证书的行政权力及决定权。因此，被告不存在逾期办证的违约责任。（2）涉案合同已约定双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，但到目前为止原告未向被告提出任何申请办理房屋所有权转移登记的要求及填写任何表格交给被告。合同没有约定被告不按时备案的违约责任承担及赔偿方式，备案与否更没有造成原告的任何经济损失，因此，原告要求被告支付逾期办证违约金于情、于理、于法不容。（3）原告没有授权委托被告为其申办房产权属证书或备案，被告代为收取办证费不能视为被告已接受原告的委托。（4）涉案商品房能否办证、如何办证属行政机关的行政审批范围，被告并无办证的权力及义务。5、被告对小区绿化及停车位已部分建设，部分正在按规划建设中，原告对小区绿化及停车位并无所有权，没有所有权就没有诉权。原告对此提出的诉讼请求无事实及法律依据。6、关于原告诉请返还办证费2000元及房屋面积差额款的问题。返还差额款与违约金并不是同一法律关系，不能并案审理。被告正在代为办理有关事项，双方未进行结算，原告提出请求无事实依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定法律事实如下：2014年9月8日，原、被告签订商品房预售合同，约定：原告购买由被告开发建设的坐落于桂平市，总价款为365615元；被告应于2015年5月30日前交付商品房给原告；逾期交付商品房超过180天后，合同继续履行的，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金；查验商品房后，原告对被告所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于原告原因，未能按期交付的，原告在接到被告电话通知或入住通知书或在桂平市电视台播放的入住公告之日起30日内与被告办妥房屋交接手续。逾期不来办理，则视为被告已将该房屋正式交付原告......；商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记的，原告不退房，每逾期一天，被告按日向原告支付已付房款的万分之零点五的违约金；商品房交付时，被告应当向原告出示其委托的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向原告提供该商品房的面积实测数据；实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，销售单价保持不变，实际成交总价款按产权登记的建筑面积调整，多还少补不计利息；公共绿地按规划报建图实施……，每逾期一项，被告按日支付10元违约金给原告。 合同签订后，原告依约付清了购房款365615元给被告，并支付了办证费2000元给被告。被告为原告代交了房屋登记费（住房）80元、档案查询服务费60元、房地产抵押登记代理服务费360元，合计500元。经桂平市房地产交易中心测绘，并经原、被告协商，原告应补交房屋面积差额款和应交的管道燃气入户费分别为15344元、2700元，被告减免补偿金9067元，原告补交了房屋面积差额款8977元。2015年12月17日，被告向原告发出物业交付使用通知书，通知原告在2016年1月3日办理收楼手续，原告于2016年2月28日收房。原告与被告于2016年2月28日签订协议书，原告同意放弃被告延期交房的一切法律责任。被告庭审中称，对于原告所主张退还办证费，在扣除被告代原告实际支出部分可以退还给原告。 另查明，2018年4月12日，被告作出“关于开发商、鑫盛物业对华源大市场有关问题处理方案”第3条、第23条载明，被告未能在2018年8月15日前完成小区绿化和停车位建设的，应按每日10元计算支付违约金给全体业主。上述处理方案有8位业主签名。 再查明，2018年9月4日，被告和桂平市鑫盛物业服务有限公司共同出具关于华源大市场业主诉求的答复，其中第四条载明：关于2018年4月12日与业主达成协议事宜，现除不动产证未能及时办理问题外，其余问题都已落实且已开展施工。2018年12月20日，桂平市人民政府作出浔政阅［2018］125号研究桂平市国贸大厦等七个房地产项目建设及办证有关问题的纪要，载明华源大市场项目出让的1号地块与周边项目用地部分重叠，会议原则同意剔除重叠部分用地和道路用地，按1号地块的实用面积办理不动产权证……。 本院认为，一、关于合同效力认定的问题。原、被告订立的商品房预售合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思表示真实，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 二、关于原告主张被告支付逾期交房违约金的问题。原告现提供的华源大市场业主收楼确认书，证实原告于2016年2月28日接收房屋，依理可以确认2016年2月28日为收房时间。但原告提供的民事起诉状中又自认被告通知于2015年12月31日办理房屋交接，被告未能提供证据证实其何时将上述通知书送达给原告，那么推定2015年12月31日为被告向原告发出通知之日，原告未能提供证据因被告的原因导致未能收房，那么依合同约定，应从2015年12月31日起算30日的次日即2016年1月31日可确认为原告收房日期。 诉讼时效的起算点从当事人知道或应当知道其权利受到侵害之日计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。涉案合同约定逾期交房违约金的计算是按日累计计算违约金数额的，属于连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分可予以支持。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，涉案合同约定被告应于2015年5月30日前交房，故诉讼时效期间应从2015年5月31日起算，原、被告于2016年2月28日已就逾期交房违约金达成了协议。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。因此，本案诉讼时效从2016年2月28日重新计算，至《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，至施行之日没有超过二年的诉讼时效，应适用三年的诉讼时效，而原告于2019年9月23日起诉，已超过三年的诉讼时效，故被告主张原告的起诉超过诉讼时效的辩解理由成立。 根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，当事人协商一致，可以变更合同。原、被告就迟延交房违约金的条款作出变更并签订了协议书，上述协议是双方当事人的真实意思表示,且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定,也不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条可撤销合同的规定,且原告未要求撤销其与被告签订的上述协议书,仍要求被告按照商品房预售合同的约定支付逾期交房违约金，原告该项诉讼请求既不符合事实，也没有法律依据，本院依法不予支持。 关于被告应否立即将由其提供的资料提供至产权登记机关备案，并协助将涉案商品房权属登记至原告名下的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定及本案合同的约定“商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记”，被告将办理涉案房屋权属登记需由其提供的资料报产权机关备案是办理房屋所有权转移登记的必备条件也是被告的义务。但是现在的情况是涉案土地与周边项目用地面积重叠，被告无法立即将备案材料交到产权登记机关进行备案，而且涉案房屋是否具备产权性质及发证是产权登记机关的权力范围。因此，原告诉请被告立即将由其提供的资料提供至产权登记机关备案，并协助将涉案商品房权属登记至原告名下，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 四、关于被告应否支付逾期办证违约金的问题。合同第十九条约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内办讫房屋所有权登记的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之零点五的违约金。依上述论述观点，涉案商品房交房时间确认为2016年1月31日，依合同约定应从该期限起算365日内即2017年1月30日前为被告办理产权登记义务的期限，但原告现主张以购房款365615元为基数，从2017年3月1日起算计付逾期办证违约金，属其对其实体权利的合法处分，本院予以照准，但被告至今未履行该项义务，已违反合同的约定，被告应承担逾期办证违约责任。因此，被告应以购房款365615元为基数，从2017年3月1日起至被告将坐落于桂平市的产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之零点五计付违约金给原告。另，综合本案合同履行情况、原告所受实际损失、被告的过错程度、原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，被告应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。 五、关于小区绿化和停车位违约金的问题。被告于2018年4月12日的处理方案和同年9月4日的答复，视为被告向涉案小区一期全体业主所作的承诺，理应诚实履行，如果不履行或者瑕疵履行均应承担违约责任。2018年4月12日的处理方案中被告承诺在同年8月15日前完成方案中的绿化及停车位规划，至本案开庭之日止被告已经开始施工建设停车位及绿化，但是被告未能提供充足证据证实其已依约定及规划全部完工，被告的行为已违反了合同的约定，故原告主张被告支付逾期建设绿化和停车位的违约金，本院予以支持。被告应自2018年8月16日起直至本案作出判决之日止，按每日10元计付违约金给原告。本案作出判决后被告仍未能全部履行完毕上述义务的，原告可另行主张权利。 六、关于返还办证费的问题。被告已经在庭审中表示同意返还，本院予以照准。但因为被告已代为原告交纳了部分费用，所以应扣除被告已经代为缴纳的费用后，再将剩余的1500元（2000元-500元）返还给原告。 七、关于房屋面积差额款应否退还的问题。原告认为桂平市房地产交易中心并没有对原告的商品房面积进行实测，被告向原告收取面积差额款实际上是骗取原告的钱财，属于乱收费。被告在开庭时提供的证据清单里面的第六项就是桂平市房地产交易中心出具的房产测绘成果报告（实测），确实没有针对个案进行举证。但庭审后，本院要求被告针对个案继续补充证据，被告已经向本院提供了涉案商品房的房产测绘成果报告。按照合同第十四条以及被告提供的证据，原告没有证据证实被告收取该款是存在欺骗、乱收费。综上，原告的主张没有事实依据和法律依据，本院不予支持并驳回该项诉请。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百五十三条，参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款规定，判决如下： 一、被告桂平市华源化工建材有限公司应支付逾期办证违约金（以购房款365615元为基数，从2017年3月1日起至被告将坐落于桂平市的产权证书办理至原告名下之日止，按日万分之零点五计付；违约金的总额不能超过原告已付购房款总额365615元的30%）给原告陆郁祥； 二、被告桂平市华源化工建材有限公司应支付逾期建设小区绿化和停车位的违约金（自2018年8月16日起至本案作出判决之日止，按每日10元计付）给原告陆郁祥； 三、被告桂平市华源化工建材有限公司应返还办证费1500元给原告陆郁祥； 四、驳回原告陆郁祥的其他诉讼请求。 案件受理费478元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告陆郁祥负担265元，由被告桂平市华源化工建材有限公司负担213元。 上述债务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费956元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  杨 进 二〇一九年十二月二十七日 代书记员  陈丽虹