福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0111民初72号 原告：瞿敏，男，1955年2月13日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：钟太宣，福建名闻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏华忠，福建名闻律师事务所律师。 被告：福建省福州市晋安区新店镇西园村民委员会，住所地福建省福州市晋安区。 法定代表人：吴传平，职务主任。 委托诉讼代理人：高木祖，系该村民委员会工作人员。 委托诉讼代理人：刘德和，福建知信衡律师事务所律师。 原告瞿敏与被告福建省福州市晋安区新店镇西园村民委员会（以下简称西园村委会）合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告瞿敏及其委托诉讼代理人钟太宣、被告西园村委会的委托诉讼代理人高木祖、刘德和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瞿敏向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《店面拆迁置换协议书》；2.被告向原告支付因其无法按照《店面拆迁置换协议书》安置店面给原告所造成的经济损失1452917元；3.被告向原告支付拖欠的2019年7月至2019年10月租金补贴8800元；4.被告承担本案的评估费、案件受理费等相关费用。事实与理由:原告在新店镇西园村委会所在地往东方向第7间有39.1平方米的店面。2012年，福州市人民政府对福州站北广场和候车室进行改扩建，遂将该店面列入拆迁范围。经平等、自愿和充分协商，被告结合拆迁实施办法并考虑广大拆迁户的意见于2013年1月8日与原告签订《店面拆迁置换协议书》。该协议书约定，被告今后三年将向福州城乡建总购买在西园F地块和L地块上建设的部分店面，届时原告可以第五个选房；被告用拆迁奖金等给予原告安置41平方米的店面，并确保置换的店面手续合法并可以办理产权证；从该协议签订后的第二个月起，被告按每月1600元的标准向原告弥补租金损失，第二年起每年月增加100元。该协议签订以后，原告的店面被拆除，被告即按照该协议之约定向原告支付租金。然而，该协议签订后三年多过去了，被告答应给原告安置的店面却无影无踪。被告每月支付的租金与附近店面现在的租金也相差甚远。为此，原告于2016年初起至2017年间多次找被告要求尽快落实店面置换事宜，但被告以各种理由和借口予以拖延。2018年4月15日，原告实在忍无可忍，再次找被告要求落实店面置换问题，村主任吴传平竟然说：“手头没有房子，没有办法（安置），要不你继续等。”由此可见，被告已经毫无诚意履行该店面置换协议。被告的违约已经给原告造成重大经济损失，除了这几年的租金差额损失之外，原告还丧失了一间店面，而F地块附近店面的价格已经在每平方米5万元左右。为维护自身的合法权益，原告依法提起诉讼。 被告西园村委会辩称，一、原、被告于2013年1月8日签订的《店面拆迁置换协议书》属无效协议。根据《土地管理法》的有关规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村的宅基地属农民集体所有，原告身为城镇居民不具有农村集体经济组织成员资格，无权使用农村宅基地。因此，原、被告于2003年的房屋买卖行为违反了《土地管理法》关于宅基地使用的主体只能是农村村民的规定，属无效行为。而原、被告于2013年1月8日签订的《店面拆迁置换协议书》所约定的置换房屋亦属于农民集体所有，原告目前仍然不具有农村集体经济组织成员资格。鉴于原、被告之前的房屋买卖行为无效，因此对无效买卖的房屋进行置换的协议也当然无效。二、原告原所购买的39.1平方米房屋在此次征收过程中所获得的征收补偿款（包括奖励、补助）总计为548314.94元。因为原告所购买的店面是属于无产权房屋，当时整层店面并没有按照正常的有产权店面征收补偿标准进行补偿，由于无法区分属于店铺以及非住宅的部分，所以征收时固定按照40%非住宅、60%店面的标准进行计算，也就是说原告所购的39.1平方米店面中有40%面积按照非住宅标准补偿、60%面积按照店面标准补偿。原告房产总面积39.1平方米，店面补偿39.1㎡×60%×17879元/㎡（720+14825+1483+741+10+100）=419441.34元，住宅补偿39.1㎡×40%×8250元/㎡（720+6452+323+645+10+100）=129030元，合计548471.34元。鉴于合同无效，被告同意将该548471.34元补偿款在扣除原支付给原告的过渡费补贴后，剩余款项退还给原告。三、若认定合同有效，被告也没有明确承诺在三年内置换房屋给原告，被告置换房屋的时间取决于福州城乡建总的建设进度，现置换房屋条件没成就，原告要求解除合同没有合同和法律依据。被告依约支付租金补贴没有违约，目前已付租金至2019年6月，之后租金补贴因原告起诉暂停支付，待纠纷解决后再处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对《西园文明小区火车北站北广场房屋征收项目店面拆迁置换协议书》、视频、照片、福建增值税普通发票、《房屋征收补偿协议书》、《闽华成评报（2019）房字12**房地产估价报告》等证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据审理认定的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 原告曾向被告购得坐落福州市新店镇西园村一处面积约39.1平方米的无产权店面（以下简称讼争店面）。2012年左右，包括讼争店面在内的房屋被政府列入征收范围。因部分购买店面的业主对政府的补偿方案不满意，被告作为原店面的建设者和卖方，又是全国文明村，从把握大局考虑，把国家征地拆迁工作作为首要任务来完成。在此背景下，原、被告双方于2013年1月8日签订《西园文明小区火车北站北广场房屋征收项目店面拆迁置换协议书》（以下简称店面拆迁置换协议书），其中第一条约定福州城乡建总今后三年将在西园F地块和L5地块相继建设20多万平方米安置房和经济适用保障房，在建这些项目的同时也建有部分店面，目前城乡建总已承诺在西园建的店面建成后全部转让西园村集体购买，届时原告可第五个选择被告在上述地块购买的套内面积41㎡店面，被告给予原告新选择的店面原则上净深10米为准。第二条约定，被告确保原告置换的店面性质是经过市规划局正式批准属于店面性质的房产，由于市政府第一次把店面是转让给被告集体的，因此第一次办产权证是集体的，村集体办好产权证后一年内把属于被告的店面分割给原告独立办妥产权证。第三条约定，原告被拆迁店面位于西园村委会方向往东第7间，原告被拆迁的店面39.1㎡，安置时用拆迁奖金等被告给予原告安置41㎡。第四条约定，在本协议签订后第二个月起每月15日被告按原告原店面面积40㎡第一年按每平方米40元每月15日前把1600元租金汇给原告指定账户；第二年起每月增加100元，直至拿到房源为止。 此后，西园F地块仅建造了住宅，L5地块空置还未建设，原告至今未取得相应的安置店面，以致成讼。期间，被告按约支付原告租金补贴至2019年6月，之后因本案诉讼暂停支付，目前租金标准为2200元。 本案审理过程中，为确定因未取得安置店面而产生的经济损失金额，原告向本院申请就福州站改扩建工程安置地Ｆ地块（祥园新苑）所在地段沿街商业店面（参照福州市店面）每平方米的均价委托相关机构进行评估。受本院委托，2019年8月28日，福建华成房地产土地资产评估有限公司出具《房地产估价报告》，确定估价对象福州市晋安区西园支路178-1号店面房地产（建筑面积41㎡）在2019年7月22日的房地产单价为每平方米35437元／㎡。原告为此支出评估费10000元。 另查明，因包括讼争房屋在内的整座房屋（建筑面积651.92㎡，其中营业性用房建筑面积391.15㎡，办公用房建筑面积260.77㎡）被征收，福州市晋安区新店镇西园经济合作社作为被征收人与征收部门福州市住房保障和房产管理局、征收实施单位福州地源拆迁工程处签订一份《房屋征收补偿协议书》，约定福州市住房保障和房产管理局就上述房屋给予福州市晋安区新店镇西园经济合作社货币补偿共计9144723.35元。原告就讼争房屋被征收一事没有与征收部门签订房屋征收补偿协议，而是与被告西园村委会另行协商签订了本案的《店面拆迁置换协议书》。 本院认为，本案《店面拆迁置换协议书》是基于原告从被告处所购店面被政府征收这一事实签订，讼争店面的买卖合同是基于房屋买卖这一事实签订，二者针对的事项不同，是相互独立的两份合同，讼争店面的买卖合同是否有效，并不当然影响《店面拆迁置换协议书》的效力。《店面拆迁置换协议书》是在被告为配合政府部门完成征收任务背景下，经原、被告平等、自愿协商后签订的，系双方真实的意思表示。从主体上看，现行法律并未禁止村民委员会作为民事主体参与民事活动，西园村委会具备与他人订立合同的主体资格；从内容上看，《店面拆迁置换协议书》主要涉及原告所购讼争店面被政府征收后，被告作为该店面的出卖方自愿如何补偿原告损失的问题，与我国土地管理法中关于集体土地使用、流转的强制性规定并无直接关联。综上，本院认定《店面拆迁置换协议书》为有效合同。 本案《店面拆迁置换协议书》第一条载明的“福州城乡建总今后三年将在西园F地块和L5地块相继建设20多万平方米安置房和经济适用保障房，在建这些项目的同时也建有部分店面”，这是对置换店面来源的说明；“目前城乡建总已承诺在西园建的店面建成后全部转让西园村集体购买，届时原告可第五个选择被告在上述地块购买的套内面积41㎡店面，被告给予原告新选择的店面原则上净深10米为准”是被告同意将西园村未来在相应地块购买的店面置换给原告的承诺，该条款并未明确店面何时建成，未涉及被告交付店面的履行期限。《店面拆迁置换协议书》对置换店面坐落及置换店面交付时间的约定均不明确，其内容有待店面实际建成后由原、被告进一步协商确定。被告并非西园F地块和L5地块的规划、建设单位，《店面拆迁置换协议书》的履行客观上受到非合同相对人的建设规划和进度的制约，目前已建设的西园F地块并无店面，而西园L5地块尚未建设，客观上并无可交付的店面，在没有证据证明西园L5地块将不再建设或者不建设店面的情况下，原告主张被告不履行合同义务以及本案《店面拆迁置换协议书》已无法履行，缺乏事实依据。被告已依约支付租金补贴至2019年6月，在此之前原告起诉要求解除《店面拆迁置换协议书》，双方履行合同确有争议，被告关于其系因原告提起本案诉讼才暂停支付租金补贴，并非恶意违约的抗辩意见理由成立，原告不能以被告在诉讼期间未如期支付租金为由主张被告违约。 综上，原告请求解除本案《店面拆迁置换协议书》没有事实和法律依据，不能支持。原告请求被告支付因无法安置店面造成的经济损失1452917元及评估费损失10000元，亦无法律依据，均不予支持。原告请求被告支付2019年7月至2019年10月期间的租金补贴8800元，有合同依据，本院予以支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条规定，判决如下： 一、被告福建省福州市晋安区新店镇西园村民委员会应于本判决生效之日起十日内支付原告瞿敏2019年7月至2019年10月的租金补贴合计8800元。 二、驳回原告瞿敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18045元，由原告瞿敏负担17937元，被告福建省福州市晋安区新店镇西园村民委员会负担108元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李蓓蓓 人民陪审员  张丽芳 人民陪审员  孙硕萍 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  郑倩雯 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。