山西省垣曲县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0827民初1104号 原告：张生民，男，1955年7月27日出生，汉族，住垣曲县。 委托诉讼代理人：李圣云，山西中条律师事务所律师。 被告：杨希利，男，1984年1月5日出生，汉族，住垣曲县。 委托诉讼代理人：文串串，山西五龙律师事务所律师。 被告:赵钢筋，男，1962年5月13日出生，汉族，住垣曲县。 第三人：靳荣民，男，1953年4月18日出生，汉族，现在山西省曲沃监狱服刑。 原告张生民诉被告杨希利、赵钢筋，第三人靳荣民合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张生民及其委托诉讼代理人李圣云，被告杨希利委托诉讼代理人文串串、被告赵钢筋，第三人靳荣民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张生民向本院提出诉讼请求：1.请求判令依法解除原告与第三人签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告杨希利与赵钢筋连带偿还借款本息60万元（变更后诉讼请求）；3.请求判令被告杨希利返还购房款228,534元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由，2011年12月14日，被告杨希利因其岳父建设建材市场急需资金为由，从原告处借款30万元，由被告杨希利为原告出具了借条。同日，原告通过儿子张圆圆将借款29万元转入杨希利账户。2014年6月份，由被告杨希利牵头协调，赵钢筋、杨希利与原告协商，以靳荣民与赵钢筋合作开发的幸福E家四间门面房（杨希利当时称有赵钢筋9间门面房）折价100万元抵顶原告借款本息60万元（当时利息计算至2014年10月份）。鉴于只欠60万元，原告又给杨希利出具了欠房款40万元的欠条，杨希利同时将30万元的借条收回。2014年6月24日，在工程还未开工的情况下，由被告杨希利书写合同及收取房款的收据，并以靳荣民名义（当时靳荣民的名章由杨希利持有）与原告签订了《商品房买卖合同》，承诺于2015年年底前交付房屋。之后，原告先后于2014年7月30日交纳房款5万元，2016年4月23日用铲车及轿车抵顶房款10万元，借款抵顶78,534元，工人工资、砂石款抵顶22,769元，共抵顶房款252,303元。经了解，靳荣民等不仅在没有房地产开发资质情况下开发的幸福E家项目，与原告签订买卖合同，该合同缺乏很多必备条款，极不完整，开发项目更没有取得土地使用权证、规划许可证、预售许可证等手续便对外销售，并且靳荣民对杨希利使用其名章签订合同的行为不予认可，同时，在与原告签订《商品房买卖合同》后，又将四间门面房出售他人。原告多次要求被告杨希利偿还借款本息，并退还购房款，杨希利总以实际借款人是赵钢筋使用为由推托。综上，因杨希利、赵钢筋与原告达成的抵顶借款本息协议，过错责任应由杨希利、赵钢筋承担。因此杨希利、赵钢筋应连带偿还原告借款本息60万元的责任，并由杨希利返回收取原告的222,303元房款。 被告杨希利辩称，一、答辩人杨希利不是本案的适格当事人。1、答辩人不是本案借款人。2011年12月，本案另一被告赵钢筋因建设垣曲县建材市场需要资金，经答辩人介绍后，原告同意借款给赵钢筋，条件是要求答辩人杨希利提供担保。2011年12月14日，原告将29万元出借给赵钢筋，赵钢筋向原告出具了30万元的借条。故，答辩人杨希利只是中间介绍人和担保人，不是本案借款人。而杨希利的担保责任随着原告与赵钢筋以房抵债协议的达成而消失。2、答辩人不是原告诉请解除合同的当事方。原告诉请解除的购房合同，签订合同的双方当事人是垣曲县舜辉房地产开发有限公司和原告，本案中，二被告和第三人均不是适格被告。二、商品房买卖合同合法有效。1、房屋各项证件齐全，具备法律规定的销售条件。①2014年5月21日，垣曲县舜辉房地产开发有限公司与垣曲县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得该宗土地的使用权。②2014年9月2日，取得建设用地规划许可证；③2014年10月23日，取得建设工程规划许可证；④2015年5月18日，取得建设工程施工许可证；⑤2015年7月2日，取得商品房预售许可证，故涉案房屋各项证件手续齐全。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，买卖合同应认定为有效。2、赵钢筋对涉案房屋有处分权，顶账行为合法有效。2009年、2012年，刘张村第七居民组和刘张村村民委员会分别通过会议决议，将建材市场对面的宅基地批准给赵钢筋使用，赵钢筋向居民组缴纳土地使用费5万元，依法取得宅基地使用权。2012年8月23日，赵钢筋与靳荣民签订《建房协议》，赵钢筋允许靳荣民在其宅基地上开发建房，靳荣民将其中9间门面房给赵钢筋。该协议经运城市中级人民法院（2016）晋08民终2577号民事判决书确认为有效合同。即赵钢筋依法享有该地上开发建房地产9间门面房的处分权。2014年6月，在靳荣民、赵钢筋、杨希利、原告四方的共同协商下，将赵钢筋合法拥有的四间门面房作价100万元顶账给原告张生民，原告向赵钢筋支付40万元的差价，由赵钢筋的债权人，即答辩人杨希利收取。商定后，靳荣民作为舜辉房地产公司的代表与原告签订了《商品房买卖合同》，舜辉房地产公司向原告出具收条。自此，四方之间因债权债务的转移形成了新的债权债务关系，即：舜辉房地产公司向原告交付四间门面房，原告向答辩人杨希利履行40万元的债务。随新的债权债务关系的确定，赵钢筋与舜辉房地产公司之间，与张生民之间，与杨希利之间的债权债务均归于消灭。3、《商品房买卖合同》的签订不存在答辩人越权签订的情形，而是靳荣民亲自签订。关于本事实，答辩人将在举证环节向法庭出示证据予以证实。三、被告赵钢筋与原告之间的借款随着债权债务的转移归于消灭，新的债权债务合同生效且已实际履行。基于第二点答辩意见，债权债务转让符合合同法的相关规定，是四方真实意思表示，基于债权债务关系转让形成的新的债权债务合同已经生效，且已经在实际履行过程中：原告与舜辉房地产代表人靳荣民签订了房屋买卖合同，舜辉房地产公司为原告出具了收据；原告张生民向答辩人杨希利履行了付款义务，其中包括交付现金50,000元，铲车抵顶100,00元。至今，原告张生民尚未向答辩人履行完毕金钱支付义务。四、以房抵债协议有效。本案中四方共同达成的以房抵债协议，实则包含两种法律关系：一是因以房抵债引起的债的消灭的法律后果，因其不违背法律规定，为有效的民事行为。二是债务的转移，债务的转移经过债权人同意即产生效力，很显然，债权人张生民同意后，与次债务人舜辉房地产公司签订了房屋买卖协议，赵钢筋的债务已经转移给了舜辉公司。该协议的达成不违背法律规定，应为有效协议。五、原告没能实现自己的债权，责任在原告和舜辉公司。原告没能实现自己的债权，原因是舜辉房地产公司违背合同约定，将房屋另售他人，而原告怠于行使自己的权利，在得知舜辉公司违约的情况下，不及时向舜辉房地产公司主张违约责任，要求舜辉房地产公司履行合同义务。六、原告在诉状中称：答辩人将房屋顶账给原告以偿还借款的陈述，纯属无稽之谈。首先，答辩人不是借款人，没有顶账的事实基础；其次，答辩人没有四间门面房的所有权或者处分权，而真正拥有门面房所有权的赵钢筋当时在场，清楚门面房归属的靳荣民也在场，根本不符合常理。最后，杨希利的工程款与本案没有关联，杨希利与靳荣民另有结算协议，原告所述的工程款问题，答辩人不明所以。综上，答辩人不是本案的适格当事人，本案所涉借款因债务抵消和债务转移已归于消灭。望依法驳回原告诉讼请求。 被告赵钢筋辩称，一、答辩人向原告借款属实。2011年答辩人准备建设建材市场，因缺资金，要求杨希利想办法，杨希利介绍原告和答辩人认识。原告答应借钱给答辩人，但是跟答辩人不熟，必须要杨希利提供担保。所以答辩人向张生民借款30万元，并出具借条。当时款项是打到杨希利账户，杨希利取出后交给答辩人的，实际打款金额是29万元，预先扣除了1万元利息。按照法律规定，答辩人实际借原告的是29万元。二、答辩人在借款后，按照月息1万元，多次向原告偿还过利息，前后共付过8、9万元利息。2014年6月，张生民催要借款，就将借款按本金30万元加上欠的利息，共同作为本金，按月息三分计算了复息。三、2009年、2012年，答辩人在建材市场的宅基地通过了居民组及村委会的会议决议，并向居民组缴纳了5万元土地使用款，依法取得该土地的使用权。2012年8月23日，答辩人与靳荣民签订《建房协议》，答辩人配合将答辩人的宅基地申请为建设用地，给靳荣民搞开发，靳荣民将开发房产当中的9间门面房给答辩人。这个协议，后来经运城市中级人民法院（2016）晋08民终2577号民事判决书确认为有效合同。靳荣民借用垣曲县舜辉房地产开发有限公司的名义，取得了建设用地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。2014年6月，在答辩人和原告以及靳荣民、杨希利四方都在场的情况下，共同协商，将答辩人在幸福E家合法拥有的四间门面房作价100万元顶账给原告张生民，原告向答辩人支付40万元的差价，由答辩人的债权人，即杨希利收取。商定后，靳荣民作为舜辉房地产公司的代表与原告签订了《商品房买卖合同》，舜辉房地产公司向原告出具收条。自此，答辩人和原告之间的借款随着以房抵债协议的达成已经消灭。四、原告与垣曲县舜辉房地产公司之间的《商品房买卖合同》应为有效合同。一是该房屋五证齐全，二是答辩人对4间门面房有合法的处分权。原告不能通过顶账实现权利，错在舜辉房地产公司的违约，而不是答辩人的错误。综上，望法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。 第三人靳荣民辩称，涉案四间门面房是舜辉房地产公司的，杨希利欠原告张生民的钱，当时四间门面房是抵顶杨希利的工程款，杨希利将四间门面抵顶了向原告的借款。最终没有用这四间门面房抵顶杨希利的工程款，杨希利也没有给公司交款，款没入账，这四间门面房就收回来了。 本院经审理认定事实如下：2011年12月14日，被告赵钢筋因建设建材市场资金需求，经被告杨希利介绍并担保从原告张生民处借款30万元，约定月利率为3%。同日，原告通过其子张圆圆将借款29万元转入杨希利账户，10,000元以现金方式出借于被告赵钢筋。后因被告赵钢筋不能归还原告借款本息，2014年6月24日，由被告杨希利牵头，第三人靳荣民同意，协商以第三人靳荣民负责建设的幸福E家项目中的四间门面房折价100万元抵顶原告借款本息60万元，抵顶后的房屋差价40万元，由原告向被告杨希利出具了欠条，被告杨希利向原告提供了一张由案外人垣曲县舜辉房地产开发有限公司出具的100万元房款收款收据，同时，原告与第三人靳荣民签订了一份《商品房买卖合同》，约定房号为由东至西1-4号，平方米单价5000元，付款方式为一次性付款，即2014年6月24日付全部房款……。2014年7月30日原告向被告杨希利交房款5万元，2016年4月23日以铲车及轿车向被告杨希利抵顶房款10万元。 另查明，2016年4月21日，被告杨希利向原告借款20万元，原告出借借款时直接扣除了6个月利息计3万元，原告实际向被告杨希利出借金额为17万元，2016年11月份被告杨希利向原告归还了借款本金3万元，截止2018年5月21日之前，原告以该借款本息抵顶了案外人张宝霞房款172,216元，被告杨希利至今未再向原告支付过借款本息。 再查明，2012年8月23日，被告赵钢筋与第三人靳荣民签订《建房协议》，双方约定，一、被告赵钢筋在公安局东一米处建材市场对面有一块地，可建门面房十间，上可建单元楼五层；二、由第三人靳荣民负责出资办理各种建设手续；三、楼房建成后，门面房有一间归第三人靳荣民，剩余归赵钢筋……。后，垣曲县舜辉房地产开发有限公司于2014年5月14日在垣曲县国土局取得该土地成交确认书，于5月21日与垣曲县国土局签订国有建设用地使用权出让合同，于9月2日取得建设用地规划许可证，于10月23日取得建设工程规划许可证。2014年11月3日，垣曲县舜辉房地产开发有限公司与第三人靳荣民签订幸福E家小区项目所有权转让协议，约定：幸福E家小区整体所有权转让第三人靳荣民进行投资建设，……。2015年5月18日垣曲县舜辉房地产开发有限公司取得建设工程施工许可证，7月2日取得商品房预售许可证。后，垣曲县舜辉房地产开发有限公司以第三人靳荣民与被告赵钢筋曾在其不知情的情况下，于2012年8月23日签订了建房协议，第三人靳荣民与被告赵钢筋的行为侵害了其合法权益为由向本院提起诉讼，请求确认第三人靳荣民与被告赵钢筋签订的《建房协议》无效，2016年8月24日本院作出（2016）晋0827民初第418号民事判决书，确认该建房协议无效。判后，被告赵钢筋不服向运城市中级人民法院提起上诉，2017年2月23日，运城市中级人民法院作出（2016）晋08民终2577号民事判决书撤销了本院作出（2016）晋0827民初第418号民事判决书，驳回了垣曲县舜辉房地产开发有限公司的诉讼请求。同时查明，第三人靳荣民至今未将与被告赵钢筋建房协议中约定的九间门面房交付于被告赵钢筋，也未将其中四间门面房交付于原告，而是将房屋另售他人。原告在向被告赵钢筋、杨希利讨要借款本息未果的情况下，引起本案诉讼活动。 本案审理过程中查明，幸福E家小区项目建设过程中，被告赵钢筋与第三人靳荣民因经济问题发生纠纷，2016年9月13日，原告在接受公安机关询问时自认，被告赵钢筋因工程建设向其借款30万元，被告杨希利是担保人，因赵钢筋不能偿还借款本息，2014年6月份，被告杨希利牵头，其与赵钢筋、杨希利协商将四间门面房抵账100万元，杨希利通过第三人靳荣民给其出具了100万元房款收据，差额40万元由其向杨希利出具借条，款项由杨希利代收，……。原告还向相关职能部门出具书面证明材料，自认借款人为被告赵钢筋，担保人为被告杨希利，抵账门面房原房号为东至西1-4号，现备案房号为15至18号……。2016年9月22日被告赵钢筋在公安机关接受询问时自认，建房协议中的四间门面房抵账给了原告。2018年1月27日，被告杨希利与第三人靳荣民通过垣曲县人民调解委员会对幸福E家小区工程进行了结算，并达成人民调解协议书，截止2018年1月27日第三人靳荣民结欠被告杨希利剩余工程款35.39758万元，之前第三人靳荣民已付的工程款项中未包括以房抵债的100万元。被告赵钢筋与被告杨希利系岳父与女婿关系，被告杨希利系垣曲县舜辉房地产开发有限公司幸福E家项目工程施工方，第三人靳荣民系幸福E家项目开发人，第三人靳荣民因刑事犯罪，现在山西省曲沃监狱服刑。 上述事实有原告提供的原告向被告杨希利出具的欠条、垣曲县舜辉房地产开发有限公司出具的房款收据、被告杨希利出具的收款收据、第三人靳荣民的证明材料、被告杨希利签字的情况说明、银行卡取款凭条、商品房买卖合同、U盘录音资料，二被告提供的原告自述情况说明、原告及被告赵钢筋在公安机关询问笔录、人民调解协议、对账单、刘张村第七居民组及刘张村村支两委会议记录、刘张村第七居民组收款收据、建房协议书、（2016）晋08民终2577号民事判决书、幸福E家项目所有权转让协议、成交确认书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，及各方当事人法庭陈述在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点为：1、案涉标的债务人是被告赵钢筋还是被告杨希利；2、案涉标的原债权是29万元，还是30万元，即原告向被告赵钢筋实际出借了多少钱，有没有在向被告赵钢筋出借借款时直接扣除了1万元利息；3案涉标的债务是否因原告与第三人靳荣民之间的房屋抵账而消灭，即原告在不能以房屋抵账实现债权的情况下，被告赵钢筋是否应继续向原告承担归还义务，被告杨希利是否仍应向原告承担担保连带清偿责任；4、被告杨希利是否应返还原告已支付的购房款，即返还2014年7月30日原告向被告杨希利交付的房款5万元和2016年4月23日原告以铲车及轿车向被告杨希利抵顶的房款10万元；5、被告杨希利是否应归还其与原告之间的借款，即原告在2016年4月21日向被告杨希利出借的借款本金应按17万元计算，还是按20万元计算，也即原告向被告杨希利出借该笔借款时直接扣除的六个月利息3万元是否不应计入该笔借款本金。 关于焦点1，本案中原告虽主张案涉标的债务人为被告杨希利，但缺少相应有效证据支持，故本院依据原告2016年9月13日在接受公安机关询问时的自认事实，及出具的书面证明材料，并结合被告赵钢筋、杨希利的答辩意见确认被告赵钢筋为本案案涉标的的债务人，被告杨希利为本案案涉标的的担保人。 关于焦点2，依据被告赵钢筋2016年9月22日在接受公安机关询问时自认的借款本金数额，及以房抵债协议中自认的借款本金数额，本院确认原告向被告赵钢筋出借的借款本金数额为30万元。 关于焦点3，《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案中，原、被告及第三人之间虽达成了以房抵债协议，但在该协议履行过程中，基于被告赵钢筋与第三人的合作建房矛盾，导致原告的债权无法通过以房抵债方式实现。因此，本院依据上述条款，确定被告赵钢筋向原告承担违约责任，即归还原告借款本金30万元，并支付利息。同理，被告杨希利对被告赵钢筋向原告的借款本息承担保证责任。关于利息，依据原告的自认事实，原告主张的30万元利息是按其双方约定月利率3%计算的，该利率计算标准不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题》的规定，故应予以调整，即按月利率2%计算为20.4万元（30万元×2%×34月），对被告赵钢筋述称其已付原告8、9万元利息的抗辩理由，因无相应证据支持，本院不予采纳。 关于焦点4，基于焦点3的分析认定结果，本院确定被告杨希利返还原告已付的购房款15万元（包括铲车及轿车抵顶款）。 关于焦点5，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十七条规定：借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。根据该条规定，结合原告自认的事实，即2016年4月21日向被告杨希利出借20万元借款时扣除了6个月利息计3万元的事实，本院确认原告该笔借款本金为17万元。经计算，自2016年4月21日至2016年10月21日借款本金为17万元，产生利息20,400元（17万元×2%×6月），2016年10月22日至2018年5月21日借款本金为14万元，产生利息53,200元（14万元×2%×19月）。故，被告杨希利截止2018年5月22日共应归还原告借款本金14万元，利息7.36万元，合计21.36万元，减去原告代付的案外人张宝霞房款17.2216万元后，被告杨希利还应归还原告剩余借款本息4.1384万元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十五条、第一百零七条，第二百零五条、第二百零六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十七条、《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告张生民与第三人靳荣民2014年6月24日订立的《商品房买卖合同》； 二、被告赵钢筋于本判决生效之日起十日内归还原告张生民借款本金30万元及利息20.4万元（自2011年12月14日起按月利率2%计算至2014年10月14日止）； 三、被告杨希利对上述第二项承担连带清偿责任； 四、被告杨希利于本判决生效之日起十日内返还原告张生民已付房款15万元； 五、被告杨希利于本判决生效之日起十日内归还原告张生民剩余借款本息4.1384万元； 六、驳回原告张生民其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受费6043元，由被告赵钢筋、杨希利负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。 审判员  邱自强 二〇一九年十二月十日 书记员  文 婷