广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5302民初2313号原告（反诉被告）：郑小康，男，1970年10月31日出生，汉族，住四川省荥经县。委托诉讼代理人：余巧怡，广东翔浩律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁河荣，男，1972年12月19日出生，汉族，住广东省云浮市云安区。委托诉讼代理人：梁银萍，女，系梁河荣的妻子。原告郑小康诉被告梁河荣租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日受理后，依法简易程序审理，被告梁河荣提出反诉，经本院审查予以准许，并决定将本诉和反诉合并审理。因案情复杂，本院于2019年10月21日裁定转为普通程序于2019年12月4日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）郑小康及其委托诉讼代理人余巧怡，被告（反诉原告）梁河荣及其委托诉讼代理人梁银萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑小康向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告解除于2018年5月8日签订的《厂房租赁合同》；2、判令被告退回厂房押金40000元及用电押金10000元给原告；3、判令被告退回“顶手费”30000元给原告；4、判令被告退回装天车款100000元给原告；5、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年5月8日，原告与被告签订一份《厂房租赁合同》，合同约定：被告将位于云浮市云城区*****厂房出租给原告使用，租期从2018年6月1日起至2026年5月31日止，前两年(2018年6月1日起至2020年5月31日)厂房的租金为每年230400元，从2020年6月1日起每两年递增一次每次10%。被告加多一台价值15万元的天车，由于被告提出其没钱，要求原告出钱安装，15万元的天车款在租期的前三年扣完。原告交付押金4万元给被告。原告进场后，被告又说为了使原告合理使用场地，要求原告再交所谓办公室、化粪池、化粪池水管等顶手费3万元。但是被告的厂房内并没有办公室，厂房内只有几根矗立的铁柱子(可建办公室之用)、只有一个化粪池，所以原告不想交。但被告说，这3万元只是一种保证金性质，以使原告善用原告的厂房，原告退场不租时被告就会退给原告的。于是原告又交了3万元给被告，被告写下收据给原告收执。原告承租后，投入了大量的资金新建、装修厂房办公室、建卫生间等。后被告又叫原告交10000元的用电押金。原告没办法，只得按照被告的要求交纳。2019年3月4日，被告用5万元租金抵顶了欠原告的5万元天车款。2019年4月，原告在被告处经营生意不是那么好，于是和被告协商退租或由原告转租，被告只同意退租，并叫原告写招租牌放在本案的厂房外面，联系人是被告，联系电话是被告的手机号码*****。2019年5月初，被告已经找到下一家愿意承租本案的厂房，并签了合同，收取了押金等，于是和原告协商如何退租，并叫原告清走原告的设备、石材。原告清走了设备、石材后，原告与被告商量退租退押金顶手费事宜，但被告不同意退顶手费，并要求原告支付多一个月的租金，即2019年6月的租金，原告无奈，为了使被告顺利退回4万押金、1万电费押金和10万元天车款，想着好聚好散，原告同意不要回顶手费。原告根据双方的意思，在2019年5月25日写下一张解除租赁合同的协议，要求原告退押金等，被告在这份协议手写添加了一些字，叫原告方补充。原告写好，但被告却又以一大堆借口没和原告签，其实被告就是不想退回款项给原告的。被告一次又一次推，最后被告叫原告去起诉其。为保护原告的合法权益，请求法院依法原告的诉讼请求。在庭审中，原告补充事实与理由如下：被告梁河荣已经将涉案厂房出租给他人，并已经转租多次，现在承租原告厂房的已经是第三手承租人，但这些承租人并非原告找来的，是被告找这些承租人来租赁涉案的厂房，且现在厂房已经被他人使用了原来原告安装的空调、办公设施等。梁河荣对郑小康起诉辩称，一、原告与被告签订的《厂房租赁合同》合法有效。本案被告与原告于2018年5月8日签订了《厂房租赁合同》，约定租赁期限自2018年6月1日起至2026年5月31日，共8年，租金为230400元/年。双方签订《厂房租赁合同》的意思表示真实、自由，内容上也未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均有约束力。原告作为合同当事人，应当依法履行合同。被告与原告之间尽管就解除合同的事宜进行过协商，但双方未能达成一致意见，未签订解除协议，在被告行使解除权之前，双方的租赁合同关系仍然合法存续。原告在提及的2019年5月被告与第三人达成租赁合意一事，也因原告与被告之间未能协商解除租赁合同，未实际履行。二、原告要求退回押金40000元缺乏事实与法律依据。双方签订的《厂房租赁合同》刚刚履行一年，原告便提出要求解除合同，双方在协商过程中，意见出现分歧，无法达成一致意见，未能协商解除。原告作为合同当事人，在合同未解除的情况下，应当继续履行合同义务。但原告租金仅付至2019年5月30日，自2019年6月1日起即未再支付租金并交纳水电费，构成违约。依据双方签订的《厂房租赁合同》第三条及第七条的约定，押金无息退回的前提是原告没有违约，但原告单方提出解除合同，在合同未解除的情况下拒付租金及水电费，已然构成违约，被告有权不予退回已收取的40000元押金。三、因原告违约，被告有权于2019年7月31日解除与原告的租赁合同关系。被告与原告未能就解除合同的相关事宜达成一致，原告应当继续履行合同。但原告自2019年6月1日起未再支付租金及水电费，依据《厂房租赁合同》第三条的约定，每期的前5天为交租期限，原告超期10天未交租，被告即有权解除合同。且原告已明确表示不再履行合同，被告有权于2019年6月16日起随时解除与原告之间的租赁合同关系。四、原告仍拖欠租金及水电费。被告于2019年7月31日解除与原告之间的租赁合同关系，2019年6月1日至2019年7月31日期间，双方的合同关系仍依法存续，原告仍应依据合同约定支付租金并承担水电费。但原告并未支付，即原告仍拖欠被告两个月租金及水电费。押金是一方当事人将一定费用存放在另一方当事人处，保证自己的行为不会给对方利益造成损害。根据日常交易习惯，用电押金本身是原告为保证其按时缴纳电费所支付的，原告支付的用电押金应在原告结清相关欠款后退回。原告未付清相应欠款之前，主张退回用电押金，缺乏事实与法律依据。五、原告要求退回“顶手费”30000元缺乏事实与法律依据。本案中的“顶手费”即日常所说的“转让费”，从字面意思看明显不同于“保证金”，原告主张该笔费用属于保证金性质并主张退回缺乏事实与法律依据。该笔“顶手费”系被告将可用于建办公室的柱子与化粪池等已建成具有利用价值的建设、装修资产转让给原告使用的转让费，对于上述建设、装修资产原告也在起诉状上予以承认。被告在向原告出具收据时也并未明确为“保证金”，而是明确为“顶手费”。转让费、顶手费作为一种常见的交易习惯，原告作为商人，显然不可能是第一次签订租赁合同，理应熟知这种交易习惯。在被告出具对应收据后，原告并未提出异议。原告作为一名成年人，应当对自己的行为负责，该笔“顶手费”属于原告向被告受让建设、装修资产的费用，且该转让行为已履行完毕，原告要求被告予以退回缺乏事实与法律依据。六、原告要求退回100000元装天车款缺乏事实与法律依据。原告租用厂房，且该租赁关系属于为期8年的长期租赁，被告基于预期可得利益与信赖利益，同意加装一台50吨的天车给原告使用。天车的总价值为21.5万，由原告支付15万元安装天车的费用，被告同意该笔费用在租赁合同正常履行的情况下，可每年抵扣5万租金，在第一年的租金中已抵扣5万元，剩余10万元应与第二年、第三年的租金中予以抵扣。该笔15万元的费用系双方约定由原告承担，并非被告向原告借取，被告只是同意在后续租金中按照原告所承担的费用给予优惠，予以抵扣，原告主张返还该笔费用缺乏事实与法律依据。梁河荣在庭审中补充辩称，按照合同办事，原告逾期交租金超过10天就是违约，被告是有权出租给他人。其遗漏的物品、办公设备占用场地，被告没有用过其办公设备，被告还需找地方帮原告放置办公设备。被告现在是出租厂房给他人，但只是第一手。梁河荣反诉请求：1、请求法院确认郑小康与梁河荣于2018年5月8日签订的《厂房租赁合同》于2019年7月31日解除；2、郑小康单方违约，押金40000元不予退回；。3、判令郑小康向梁河荣支付所拖欠6至7月份的租金38400元；4、判令郑小康向梁河荣支付所拖欠5月1日至7月31日的水电费5685.38元（电费5568.34元，水费117.04元）；5、判令郑小康向梁河荣支付修理电动门、清理地面、遗漏突出钢筋等的费用2300元；6、判令郑小康赔偿其因违约所导致的梁河荣损失215000元；7、判令郑小康限期清理3个沉淀池；8、判令郑小康限期将其办公室设备和1台机械设备搬离；9、本案反诉的诉讼费用由郑小康承担。事实和理由：梁河荣与郑小康于2018年5月8日签订了《厂房租赁合同》，约定租赁期限自2018年6月1日起至2026年5月31日共8年，租金230400元/年。双方签订《厂房租赁合同》的意思表示真实、自由，内容上也未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均有约束力。郑小康作为合同当事人，应当依法履行合同。然而，郑小康于2019年5月下旬向梁河荣提出解除合同，但双方未能就解除合同的事宜协商一致，在双方合同关系尚未解除，仍然存续期间，郑小康应当承担拖欠租金及水电费的义务。但郑小康自2019年6月1日起不再支付租金及水电费。郑小康拖欠租金及水电费已超过10天，其也以实际行动表示不再履行合同义务，梁河荣依据合同约定解除与郑小康的租赁合同关系。因郑小康根本违约，梁河荣行使合同解除权。郑小康的押金依据合同约定不予退回。郑小康未按合同约定清空沉淀池、排水沟、维修电动门、地面等，梁河荣有权要求郑小康依约履行相应维修及清理义务，现电动门及地面已由梁河荣依约履行相应维修及清理义务，现电动门及地面已由梁河荣代为维修，梁河荣有权要求郑小康承担相应的维修费。沉淀池目前尚未清理，郑小康应当履行清理义务。依据《厂房租赁合同》的约定，郑小康承租梁河荣的厂房8年，梁河荣同意加装一台50吨的天车给郑小康使用。8年租赁限期所对应的租金收益对梁河荣同意给郑小康使用具有决定性影响。现郑小康根本违约，导致合同得到补偿，梁河荣安装天车的费用（215000元）无法通过租金得到补偿，造成梁河荣损失，梁河荣有权依据《合同法》第一百零八条、第一百一十三条规定，要求郑小康赔偿所造成的损失。据此，梁河荣为维护自身合法权益，依法提起反诉，恳请法院支持梁河荣的诉讼请求。郑小康对反诉辩称，对于双方签订的《厂房租赁合同》解除的时间应当在梁河荣收取案外人赖旭明租厂押金时解除，且双方在2019年5月份已经协商解除租赁合同事宜，所以郑小康认为双方的合同于2019年5月30日前已经实际解除。鉴于双方此前已经有解除合同的意思，且双方以实际行动解除租赁合同。梁河荣三行为：行为一、收取他人的厂房押金；行为二、叫原告将招租广告写在厂房外面，联系人为梁生及梁河荣的电话；行为三、双方在微信上协商解除合同的事宜，并当面协议，详见郑小康提交的证据4。郑小康的行为表现是将厂房内的物品全部搬出，也按照梁河荣的要求为其写招租广告。对于所谓拖欠的电费，郑小康在协商退租协议中交清了退租的水电费，郑小康在2019年5月30日前搬出厂房，5月30日后的涉案厂房水电费与郑小康无关。梁河荣提出修理电动门等2300元是无依据证实的。所谓导致其损失215000元也无依据证实。本案中并不存在郑小康违约的行为，因梁河荣的蛮横及其企图吞吃郑小康的押金及其前期支付的天车款。双方争议的是谁违约，在双方举证的证据中有所反映。郑小康提供微信记录中多次提出退租协议事宜及要求其退押金等事宜。郑小康并没有违反合同的约定，梁河荣应当退还相关的押金及天车款项给郑小康。顶手费顾名思义梁河荣将厂房已经收租回给他人，梁河荣不应当再收取郑小康的顶手费也应当退回。厂房已经被梁河荣出租，所以梁河荣提出的第5、第7、第8项诉讼请求是没有实际履行意义及履行内容。因现在无法证明所谓烂的电动门是否是郑小康用坏的，沉淀池中的沉淀物是否是郑小康产生的，空调设备现在已经被现承租人使用，所谓其他机械设备也未有证据能证实。郑小康为证明其陈述事实，向本院提供的证据有：证据1：身份证，证明原告主体资格。证据2：厂房租赁合同，证明原告与被告签订的租赁合同及合同约定情况。证据3，收据、发票，证明原告支付给被告的押金、电费等费用。证据4，协议（草稿），证明原告和被告达成了退租的合意。证据5，微信录像、录音光碟，证明原告和被告退租的合意。证据6，收据，证明被告于2019年5月4日已经收取案外人赖旭明的租厂押金，被告与赖旭明已经达成了租赁合意，实际上被告同意与原告解除厂房租赁合同，并以实际行动将厂房出租他人，并非原告违约。梁河荣为证明其陈述的事实，向本院提供的证据有：证据1，起重机购销合同及收据，证明购天车款由反诉原告出钱。证据2，维修电动门、清理场地收据以及图片，证明因维修电动门及清理场地反诉原告支付了2300元，应由反诉被告承担全额。证据3，水费结算单，2019年5月1日至7月31日的水费反诉原告支付117.04元，应由反诉被告承担。证据4，电费结算发票，2019年5月1日至7月31日的电费由反诉原告支付5568.34元，应由反诉被告承担。证据5，沉淀池图片，证明沉淀池未清理。证据6，图片（招租），证明反诉被告未与反诉原告商量自行招租。证据7，电子回单、微信聊天记录截图，证明反诉被告逾期交押金、租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人质证提出异议的事实和证据，本院根据《最高人民法院关于适用的解释》《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定综合全案进行事实认定。经审理查明：2018年5月8日，郑小康（承租方、乙方）与梁河荣（出租方、甲方）签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定：“二、甲方将自有厂房位于云浮市云城区*****厂房1200平方米给乙方使用，租金收到日甲方开具收据给乙方，乙方愿意承担租厂的所有税金。（包括土地使用税、房产税）…八、租赁期限为八年，由2018年6月1日始至2026年5月31日终止。租金：前两年(2018年6月1日至2020年5月31日)每月租金为16元/平方米，每年租金为230400元，从2020年6月1日起每两年递增一次，每次递增10%,两年后根据市场价钱调整升或降在10%之间，甲方加多一台50吨天车给乙方使用，乙方先付人民币15万元给甲方安装天车，15万元在前三年内租金扣完，如果乙方办不到环保证，甲方无息退回押金和15万的天车费。但租金由计租日起收取用多久计多久。”郑小康和梁河荣均在合同上签名并盖指模确认。合同签订后，梁河荣将厂房交给郑小康使用。郑小康于2018年5月8日支付150000元安装天车款给梁河荣，于2018年7月12日支付押金40000元和“顶手费”30000元，于2018年9月11日支付用电押金10000元。后原告郑小康支付了2019年6月1日前的租金和2019年5月1日前的水电费给被告梁河荣，之后的租金和水电费未缴纳。原告与被告协议解除合同，郑小康于2019年5月25日书写《协议》一份要求解除合同，梁河荣用铅笔在该《协议》上书写解除合同后原告要清空厂房并交纳水电费等条件，并同意分期退还天车款。双方初步达成解除《厂房租赁合同》的意见，但对于其他细节事项未能达成一致意见。反诉被告郑小康称2019年5月30日前已搬离厂房，并将钥匙交付梁河荣，但没有提供证据证实。云浮市国土资源和城乡规划管理局对位于***的1200平方米工业用地颁发粤土地使用证。2018年8月27日，云浮市云城区建设局对该地块颁发建设用地规划许可证。本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据当事人的诉辩意见及提供的证据，就双方的诉讼请求所涉及的问题，本院评析如下：一、原被告双方之间形成租赁合同关系，因双方均同意解除合同，本院予以准许。对于《厂房租赁合同》的解除时间问题。被告梁河荣与原告郑小康签订了《厂房租赁合同》，将其位于云浮市云城区*****厂房出租给郑小康使用。对于合同解除时间，反诉原告梁河荣在反诉中主张于2019年7月31日解除。反诉被告郑小康抗辩称2019年5月30日前已搬离厂房，合同在2019年5月30日已解除。但郑小康没有证据证实搬离厂房时间为2019年5月30日且没有证据证实已交付厂房给梁河荣，本院不予采纳郑小康该项意见。反诉原告梁河荣在郑小康搬离厂房后，以实际行动自愿接收厂房，并对外出租，其以自己的行为表明同意解除合同，郑小康作出要解除合同的意思表示后，反诉原告梁河荣庭审陈述在2019年8月接收厂房，并主张于2019年7月31日解除，则双方在2019年7月31日形成同意解除合同的合意，故本院确认双方签订的《厂房租赁合同》于2019年7月31日解除。二、对于厂房押金和用电押金是否退回问题。郑小康主张被告退回厂房押金40000元及用电押金10000元给原告，因双方系协商合意解除，郑小康对厂房押金40000元及用电押金10000元退回的主张，本院予以支持。梁河荣反诉主张系郑小康单方违约，押金40000元不予退回。本院认为，双方解除合同系协商解除，并非原告郑小康单方违约导致解除，对梁河荣该项诉讼请求本院不予支持。三、“顶手费”30000元是否应该退回问题。原告认为“顶手费”是一种保证性质的费用，被告认为该笔“顶手费”是原告向被告受让建设、装修资产的费用。因原、被告就原告已付顶手费30000元所对应的权利义务内容没有明确约定,根据现有证据和交易习惯仅能判断该款属原告为获得房屋租赁权而支付的对价,且为原告自愿支付,现租赁期限未届满,本院按原告实际租用时间和约定的租赁期间比例支持返还剩余部分。合同约定租赁时间为8年共96个月，郑小康实际租赁14个月（2018年6月1日至2019年7月31日），计得30000元×（96-14）/96=25625元，因此梁河荣应退回顶手费25625元给原告郑小康。四、对于原告郑小康主张被告退回安装天车款100000元，梁河荣抗辩称被告只是同意在后续租金中按照原告所承担的费用给予优惠，被告该项抗辩意见理据不足，本院不予采纳。因合同约定安装天车费15万元在前三年内租金扣完，被告已扣5万元，现因双方协商解除合同，天车款未能抵扣，现原告请求退回，合理合法，且梁河荣在《协议》上用铅笔书写的内容亦同意退回该款，本院对郑小康该项诉讼请求予以支持。五、厂房交付前的租金及水电费是否应该支付问题。被告反诉主张原告支付所拖欠6至7月份的租金38400元及5月1日至7月31日的水电费5685.38元，郑小康抗辩称2019年5月30日前已搬出厂房，因郑小康未能证实在2019年7月31前已将厂房交付梁河荣，应视为其继续占有使用该厂房，郑小康应向梁河荣支付交付厂房前的租金及水电费用。六、被告反诉主张原告支付修理电动门、清理地面、遗漏突出钢筋等的费用2300元，因梁河荣现已径行收回租赁物，视为认可其交付时状态符合合同约定，且其对租赁物进行清理和维修时没有知会郑小康，本院对梁河荣该项请求不予支持。七、对于被告反诉主张原告赔偿其因违约所导致的梁河荣损失215000元，因无证据证实，本院对该主张不予支持。八、被告反诉主张原告限期清理3个沉淀池，因梁河荣已接收租赁物，视为认可其交付时状态符合合同约定，本院对该项请求不予支持。九、被告反诉主张原告限期其办公室设备和1台机械设备搬离，因庭审中郑小康表示梁河荣可径行处理，梁河荣亦无异议，则该诉求无须本院作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）郑小康与被告（反诉原告）梁河荣于2018年5月8日签订的《厂房租赁合同》于2019年7月31日解除；二、被告（反诉原告）梁河荣于本判决发生法律效力之日起十日内退还装天车款100000元、厂房押金40000元、用电押金10000元、“顶手费”25625元（四项合共175625元）给原告（反诉被告）郑小康；三、原告（反诉被告）郑小康在本判决发生法律效力之日起十日内支付从2019年5月1日至2019年7月31日的水电费5685.38元，从2019年6月1日起至2019年7月31日的租金38400元（两项合共44085.38元）给被告（反诉原告）梁河荣；四、驳回原告（反诉被告）郑小康的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）梁河荣的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3900元（该款郑小康已预交1950元），由原告（反诉被告）郑小康负担1000元，由被告（反诉原告）梁河荣负担2900元。反诉受理费2610元（该款梁河荣已预交），由被告（反诉原告）梁河荣负担2110元，原告（反诉被告）郑小康负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  康石英审 判 员  杨清岚人民陪审员  林小燕二〇一九年十二月二十七日书 记 员  符月文附本判决相关适用法律条文或司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。