呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民初506号原告：郑旭颖，女，无固定职业，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：张建宇，内蒙古慧灵律师事务所律师。被告：江西省中盛建筑集团有限公司，住所地江西省南昌市江西千亿建筑科技产业园****地块。法定代表人：魏德福，该公司董事长。委托诉讼代理人：张家平，男，该公司员工。委托诉讼代理人：施计彬，江西文澜律师事务所律师。第三人：内蒙古鑫海房地产开发集团有限公司，，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街道**法定代表人：张子明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王佳琦，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝彩虹，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。原告郑旭颖因与被告江西省中盛建筑集团有限公司（以下简称江西中盛公司）、第三人内蒙古鑫海房地产开发集团有限公司（以下简称鑫海公司）执行异议之诉一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑旭颖及其委托诉讼代理人张建宇、被告江西中盛公司的委托诉讼代理人张家平、施计彬、第三人鑫海公司的委托诉讼代理人王佳琦、郝彩虹到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郑旭颖向本院提出诉讼请求：1.撤销呼和浩特市中级人民法院(2019)内01执异398号执行裁定；2.解除对呼和浩特市新城区哲里木路毓秀国际公馆11号楼1单元401号房屋的查封措施；3.判令本案诉讼费用由江西中盛公司、鑫海公司承担。事实和理由：2016年10月26日，郑旭颖与鑫海公司签订《商品房(住宅)预定协议》，约定郑旭颖购买鑫海公司开发的位于呼和浩特市××区的房屋。房屋建筑面积为114.87平方米，单价为5600元每平方米，房屋总价款643272元。合同签订后，郑旭颖按照合同约定付清了全部购房款，鑫海公司为其出具了643272元的购房收据。之后郑旭颖办理了入住并开始装修房屋，于2017年在该房屋居住至今。但呼和浩特市中级人民法院作出(2017)内01执保74号公告，查封了郑旭颖所有的上述房屋，侵犯了郑旭颖的所有权。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”郑旭颖在人民法院查封之前已签订合法有效的房屋买卖合同，并实际占有使用至今，也付清了全部购房款，未办理过户登记并非郑旭颖的过错，因此郑旭颖的情形完全符合上述法律规定，能够排除强制执行。故呼和浩特市中级人民法院应当解除对呼和浩特市新城区哲里木路毓秀国际公馆11号楼1单元401号房屋的查封措施。江西中盛公司辩称，江西中盛公司对案涉房产的查封是依法查封。郑旭颖提供的证明无法排除现有的执行。鑫海公司辩称，关于本案所涉预订协议以及相应收据真实性不持异议，均是与鑫海公司签订并出具的，同时需要说明的是本案中虽名为预订协议，但已具备了商品房买卖合同的主要条款，应认定为合法有效的商品房买卖合同，案涉房屋至今未能办理网签的原因在于案涉房屋被江西中盛公司查封，业主对于未办理产权登记没有过错，同时本案中所涉及到的以工程款形式支付购房款的房屋，相应的工程款均有证据予以证明，且已经到支付期限，部分建设工程施工合同也已经人民法院生效裁判文书予以证明确认，因此应认定已经依据商品房买卖合同约定的全额支付了购房款，同时鑫海公司也了解案涉房屋实际入住的情况，并且业主也已经与小区聘用的物业公司签订了合法有效的房屋交接手续，相应交接手续是鑫海公司授权小区物业公司代鑫海公司办理的，并且案涉房屋均已经由业主在查封前实际入住。综合上述理由，郑旭颖的申请完全符合《最高人民法院关于办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，对于相应查封措施以及对房屋的执行措施应予终止，以维护业主合法权益。至于鑫海公司欠付江西中盛公司的工程款，鑫海公司也在积极筹措资金，希望与江西中盛公司就案涉房屋的解封达成一致，尽早为业主办理案涉房屋的产权证书。需要再补充，本案案涉房屋已经取得了商品房初始登记，已经可以办理分户，解封后业主权利可以通过办理不动产登记的形式予以保障。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人提交的证据，本院认定如下：郑旭颖提交的证据第一组为《呼和浩特市中级人民法院（2017）内01执保74号公告》一份、《呼和浩特市中级人民法院（2019）内01执异398号执行裁定书》一份，拟证明呼和浩特市中级人民法院查封郑旭颖所有的房屋，郑旭颖向呼和浩特市中级人民法院提出执行异议申请，呼和浩特市中级人民法院驳回了郑旭颖的异议请求。江西中盛公司质证认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性不持异议，但裁定中认定收据有涂改，故其证明问题不能成立。鑫海公司质证认为，对该组证据的真实性及其证明的问题均认可。对该组证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，对该组证据所证事实本院予以确认。郑旭颖提交的证据第二组为《商品房（住宅）预订协议》、鑫海公司为郑旭颖出具的《收据》一份、北京市日盛达建筑企业集团有限公司内蒙古分公司（以下简称日盛达公司）出具的《收据》一份、《以房屋抵付日盛达公司工程款审批表》一份、《客户更名申请表》一份、《建筑工程施工合同》一份，拟证明鑫海公司以房屋抵债形式将案涉房屋向日盛达公司抵顶工程款，日盛达公司向郑旭颖出售房屋，郑旭颖交纳了购房款，三方履行了抵顶更名手续，购买时间发生在人民法院查封前，郑旭颖全额支付了购房款，符合法律规定。江西中盛公司质证认为，对《商品房（住宅）预订协议》的真实性、合法性无异议，但它不是法律上规定的合法有效的书面房屋买卖合同，不能证明双方之间存在合法有效的房屋买卖行为；对购房款《收据》三性均有异议，上述裁定中认定这份收据是有涂改的，而现在提供的这份收据没有涂改，不能证明郑旭颖支付了购房款；关于工程款《收据》的真实性、合法性没有异议，但与本案无关，属于案外人工程款支付的收据；关于《以房屋抵付日盛达公司工程款审批表》的真实性、合法性、关联性均有异议，同时也不能达到其证明目的；对《客户更名申请表》的真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关，建设工程施工合同是鑫海公司与日盛达公司签订的，与本案无关。鑫海公司质证认为，对《商品房（住宅）预订协议》真实性认可，证明问题也认可，该协议约定了出售方、购买方对于涉案不动产的坐落、单价、面积、付款方式，具备商品房买卖合同的主要条款，符合执行异议复议规定所规定的合法有效的商品房买卖合同；对于购房款《收据》真实性认可，证明问题也认可，郑旭颖已经依据购房协议约定按时全额支付了购房款；对工程款《收据》真实性认可，证明问题也认可，该房屋的购房款确实是以鑫海公司欠付日盛达公司的工程款抵顶的形式支付的；关于《以房屋抵付日盛达公司工程款审批表》及《客户更名申请表》的真实性认可，证明问题认可，该证据能证明案涉房屋的购房款是以日盛达公司对鑫海公司享有的债权进行抵顶的；对于《建设工程施工合同》的真实性认可，该协议是鑫海公司与日盛达公司签订并实际履行的建设工程施工合同，鑫海公司与日盛达公司就案涉项目的工程款在2017年已进行结算，在呼和浩特市中级人民法院审理的（2018）内01民初264号案件中日盛达公司也已经自认已收到与该房屋相关的工程款，相应的证据均保留在该案件的庭审卷宗之中。该组证据所证事实与本案其他证据所证事实一致，部分证据已由生效法律文书确认，本院对该组证据所证事实，予以确认。郑旭颖提交的证据第三组为《物业服务协议》一份、《入住缴费清单》一份、产权费、物业费、垃圾清运费、采暖费、水电费、燃气费《票据》十二份、《居住证明》一份，拟证明郑旭颖购买案涉房屋后，于2016年11月办理了房屋交付手续，并于2017年装修入住至今，在人民法院查封前已合法占有该不动产。江西中盛公司质证认为，该组证据不足以证明其真实入住，且水费只有一张预缴水费单，不能证明其真实入住。鑫海公司质证认为，对《物业服务协议》的真实性认可，内蒙古嘉华物业服务公司（以下简称嘉华公司）是该小区的物业服务企业，与鑫海公司签有前期物业服务协议；对《入住缴费清单》真实性认可，相关的入住手续是鑫海公司委托嘉华公司代为办理，由嘉华公司直接负责向业主交付房屋钥匙及办理房屋交接手续；关于物业费、垃圾清运费《票据》的真实性认可；关于采暖费，因鑫海公司不是收取采暖费的当事人，以实际票据为准；关于电费真实性认可，需要说明电费支付方式，因为案涉小区因电力工程的施工方存在违约行为，未能按期接入正式电，现在小区使用的仍是工程用电，因此相应的电费一直是由嘉华公司统一进行缴纳，所以嘉华公司向业主收取电费；水费因鑫海公司也不是合同的相对方，因此以实际缴费单据为准；燃气费真实性也认可，但鑫海公司不是收取的相对方；《居住证明》的真实性认可，证明问题也认可，郑旭颖确实于2017年5月已经入住该房屋。因该组证据能够形成证据链证明郑旭颖入住案涉房屋、实际占有案涉房屋的事实，故对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认，对该组证据所证事实本院予以确认。鑫海公司提交的证据为《建设工程施工合同》一份，拟证明鑫海公司与北京日盛达建筑企业集团有限公司存在真实的建设工程施工合同关系，且日盛达公司已经实际施工，案涉房屋与日盛达公司相关的款项均已由日盛达公司以抵顶工程款的方式全额支付。郑旭颖对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的，均予以认可。江西中盛公司质证认为，鑫海公司与案外人的工程结算与案涉房屋的购房款没有任何关系。该证据与郑旭颖提交的证据所证明的事实一致，能够形成证据链，故对该证据所证事实本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月26日，郑旭颖与鑫海公司签订《商品房（住宅）预定协议》，约定鑫海公司将位于呼和浩特市××区的房屋出售给郑旭颖。2016年10月26日，鑫海公司向郑旭颖出具了收到购房款643272元的收据，该收据注明抵“北京日盛达”。2016年10月26日，日盛达公司向鑫海公司出具643727元的收据一张。日盛达公司在《以房屋抵付北京日盛达款审批单》、《毓秀国际公馆客户更名申请表》上加盖印章。2016年10月26日，郑旭颖与嘉华公司签订《物业服务协议》。当日，郑旭颖向嘉华公司缴纳产权费21319元、物业费3033元、垃圾清运费、垃圾处理费、临时水电费国际850元、采暖费2582元。2017年10月13日，郑旭颖向呼和浩特市山水热力有限责任公司缴纳暖气费2582.50元，向呼和浩特市供排水有限责任公司智能卡表所预存水费300元。2017年11月25日，郑旭颖向嘉华公司交纳2017年11月1日至2018年10月31日的物业费2088元、垃圾费60元、电费200元。2017年8月4日，呼和浩特市中级人民法院作出（2017）内01民初202号民事裁定，查封了鑫海公司位于呼和浩特市××区的房屋。2018年9月1日，郑旭颖向嘉华公司交纳2018年11月1日至2019年6月30日期间的物业费2058元。2018年10月13日，郑旭颖向向呼和浩特市山水热力有限责任公司缴纳暖气费2582.50元。2019年6月15日，嘉华公司出具《居住证明》，证明郑旭颖于2017年5月入住××区。另查明，2013年10月28日，鑫海公司与日盛达公司就毓秀国际公馆1、2、5、6、9、10号楼的土建、水暖、到期等工程的施工，签订《建设工程施工合同》。鑫海公司于2019年9月完成了案涉房屋所在毓秀国际公馆小区11号楼的房屋产权初始登记。本院认为，本案争议焦点为：郑旭颖对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，郑旭颖提交的证据能够证明，在江西中盛公司查封案涉房屋之前，其与鑫海公司就案涉房屋存在合法有效的房屋买卖合同、郑旭颖已向鑫海公司支付了全部购房款和郑旭颖合法占有、使用案涉房屋的事实。因鑫海公司完成案涉房屋初始登记的时间在江西中盛公司查封案涉房屋之后，故郑旭颖未能取得案涉房屋的产权登记，属不能归责于其自身的原因所致。因此，郑旭颖对案涉房屋享有排除江西中盛公司执行的权利，其请求停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，应予支持。综上，郑旭颖的诉请请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：停止对呼和浩特市新城区哲里木路毓秀国际公馆11号楼1单元401号房屋的强制执行。案件受理费10232.72元，由江西省中盛建筑集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。本院(2019)内01执异398号执行裁定自本判决生效之日起自动失效。审判长 马国民审判员 张蒙江审判员 李婷婷 二〇一九年十二月二十日书记员 雎 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