广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6144号上诉人（原审被告）：博罗县景福实业有限公司，住所地：惠州市博罗县****************边。统一社会信用代码：914***********293T。法定代表人殷某1。委托诉讼代理人：余胜仿、谢丽纯，广东金卓越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李东东，男，汉族，1989年11月7日出生，汉族，住湖北省枣阳市****委会3组，公民身份证号码：420************212。委托诉讼代理人：谭永优、聂甜甜，广东勤胜律师事务所律师、实习律师。原审第三人：广东博罗农村商业银行股份有限公司龙溪支行，住所地：惠州市博罗县******************。统一社会信用代码：914***********129Q。委托诉讼代理人：黄远辉，男，汉族，1984年9月17日出生，汉族，住广东省博罗县***********，公民身份证号码：441************416，系广东博罗农村商业银行股份有限公司龙溪支行职员。上诉人博罗县景福实业有限公司与被上诉人李东东、原审第三人广东博罗农村商业银行股份有限公司龙溪支行因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初461号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人博罗县景福实业有限公司上诉请求：1、请求贵院依法撤销博罗县人民法院作出的（2019）粤1322民初461号民事判决书，并发回原审人民法院重审；2、请求贵院依法判令由被上诉人承担本案—、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人在原审法院开庭后取得相关竣工验收合格文件并提交至原审法院，原审法院在作出一审判决时遗漏上诉人所提交的前述对本案起关键作用的证据，明显属于程序不当、认定事实不清，应依法予以撤销。涉案商品房在建设工程竣工验收合格后即满足交付使用的条件，上诉人在涉案合同履行期间只存在迟延履行的过错，但不构成根本性违约，该过错也并不足以导致涉案合同目的无法实现，双方所签署的涉案合同可以且能够继续履行，并且从各方主体之间的利益衡平以及维护交易稳定和安全的角度考虑，双方应继续履行涉案合同。上诉人在本案一审期间已向原审法院提交了竣工验收合格文件，但本案一审判决【案号：（2019）粤1322民初461号】中均未涉及上述证据及内容，明显属于遗漏对案件起到关键作用的证据，将导致认定相关事实不清，程序不当，依法应予撤销。涉案商品房早已建成并己具备实际使用要求，上诉人此前早已将竣工验收申请提交给相关主管部门进行审核，只是因建设工程开发建设以及相关政府部门工作程序需要一定的期限等原因导致上诉人无法及时办理完毕竣工验收手续。现上诉人已取得相关建设工程验收竣工合格文件，涉案商品房已满足竣工验收合格即交付使用的条件，涉案合同仍具备继续履行的条件且并不存在不能实现合同根本目的的情形，同时上诉人此前一直在积极推进竣工验收手续的进展，并没有在主观上不履行该合同义务，双方能够且应继续履行涉案合同。从另一个角度来说，结合最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》中商品房销售纠纷慎用解除合同之规定“要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序”，若支持解除涉案合同，将会引发群体性房产纠纷，严重影响市场交易秩序，产生社会矛盾。鉴于商品房买卖合同涉及到相关政府监管部门、银行等多方主体的实际状况，从各方主体之间的利益衡平以及维护交易稳定和安全的角度考虑，双方继续履行涉案合同更有利于维护房地产市场交易秩序的稳定和安全，避免酿生更多不稳定的因素。二、原审法院判令上诉人承担物业维修基金、契税、权证综合费及相应违约金属于认定事实和适用法律错误，依法应予撤销。涉案合同中已对违约责任等事宜有明确约定，但并未约定上诉人具有赔偿物业维修基金、契税、权证综合费损失以及相应逾期付款违约金的义务。上诉人在收取物业维修基金、契税、权证综合费后已代被上诉人支付给第三方，上诉人并非前述款项的实际收取人且已代被上诉人支出了前述款项，前述款项的退还事宜应由被上诉人自行与第三人、相关部门进行处理。另外，根据《景福花园认购书》第四条第2款约定“有关购买该物业之律师费、契税、印花税、专项维修基金、办理银行按揭手续费以及其他一切有关的费用均由乙方（被上诉人二）承担”以及涉案合同附件十一第七条约定“买受人同意委托出卖人代办不动产证相关的办证费用由买受人支付……”可知，上诉人是受被上诉人的委托代为收取物业维修基金、契税、权证综合费并将前述费用代为支付给第三方，且上诉人在收取被上诉人支付的款项后也陆续用于办理受托事项，故上诉人不具有赔偿的义务。综上所述，原审法院认定事实不清、程序不当，恳请贵院依法予以撤销，并发回原审人民法院重审。为了维护自身的合法权益，上诉人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律法规的规定，向贵院提起上诉，望贵院予以支持。被上诉人李东东答辩称：一、一审法院判决确认解除案涉《商品房买卖合同》是合理合法的，具体的理由如下：1、案涉《商品房买卖合同》9页第十条第（一）点，明确约定被答辩人应当在2018年6月30日向答辩人交付案涉商品房，并且，合同第7页第九条，明确约定了商品房交付所需要的条件。而被答辩人并没有依约按照双方合同的约定，按时向答辩人交付商品房。若被答辩人不能按约交付商品房尚不够成根本违约，那何种情况下才会构成？！所以，依据双方合同第11页第十二条第1款第（2）点，答辩人得以依约向被答辩人解除案涉商品房买卖合同。答辩人诉请解除双方商品房买卖合同，完全是依照双方的合同约定和法律规定的程序来进行。已经满足了约定解除所需要的合约基础和通知程序。一审法院判决确认解除案涉《商品房买卖合同》是合理合法的。2、被答辩人所提及的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》系2009年7月份最高人民法院印发的通知，且该通知仅仅是在当时形势下的指导性意见，时至今日己隔10年有余，而且该份文件的性质仅仅是指导性意见，并不是法律或司法解释，并不能作为案件判决的依据。3、被答辩人认为解除合同不利于维持各方的利益平衡和维护社会交易的稳定，此说法是不能成立的。在被答辩人已经违约的情况下，如何可以要求人民法院以牺牲作为守约方的答辩人的利益来维护被答辩人的利益从而来达到所谓的交易稳定？法律维护的是善意的、正常的交易稳定，而不是在被答辩人已经构成根本违约情况下的这种非正常的交易稳定。相反，因被答辩人存在根本违约在先，人民法院依法判决解除合同，反而更可督促作为商家的被答辩人在从业过程中要信守合同、遵守合约、诚信经营，而不是以牺牲包括答辩人在内的遵守合约的购房人的利益来为自己不诚信的过错行为买单！二、有关物业维修基金、契税、权证综合费的各项损失。一审判决由被答辩人承担支付答辩人物业维修基金、契税、权证综合费的各项损失是合情合理合法的。如不是由于被答辩人违约在先，答辩人根本不会产生该些损失，被答辩人应当承担因其违约行为给答辩人带来的该些损失。且在合同解除后，被答辩人再将案涉房屋出售时，亦会向新的买家收取该些费用。三、其它。答辩人出身农村贫困家庭，且年幼丧父，母亲一手将答辩人和哥哥拉扯大。答辩人的母亲于2019年8月7日，因脑出血后遗症、高血压3级（极高危组）、冠心病等疾病进入湖北省枣庄市第一人民医院住院一直治疗至今，每月均需高额的医疗费。答辩人于2019年8月2日事先也被诊断出脾胃失调、慢性胃炎，每半个月就需复诊并需长期服药调理。答辩人家境本贫寒，靠自己的双手努力打工，好不容易在惠州买了一套房，却又遭遇被答辩人的根本违约，现在又面临需筹钱为母治病和自身也需定期买药按时服用的困难时期。还恳请二审法院能够从以人为本出发，尽快了结本案二审，感谢！综上所述，被答辩人的上诉请求，没有合同依据更没有法律依据。恳请贵院依法驳回，以维护答辩人的合法权益！李东东向一审法院起诉请求:一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告向原告返还购房首期款218712元及相应的利息23219.4元（以218712元为本金，按年利率5%为标准，从2017年11月25日起暂计至2019年1月10日，其余利息另计至实际清偿之日止）；三、判令被告向原告支付原告已偿还的银行贷款的资金44581.04元及相应的利息1336.12元（起诉后原告偿还银行贷款资金计至本案判决确定由被告偿还银行的日期为准，每月3184.36元，自2017年11月21日起，至起诉时已偿还14期，利息按年利率5%为标准，从每期偿还日的次日起，暂计至2019年1月12日，其余利息另计至被告实际清偿之日止）；四、判令余下未付第三人的借款45万元由被告承担，具体金额以第三人计算为准；五、被告向原告赔偿物业维修基金、契税、权证综合费的损失29028元及相应的逾期付款违约金（以29028元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年12月20日起计算至实际清偿之日止）；六、判令被告承担原告律师费损失21500元。以上合计788376.56元。一审法院认定事实：2017年10月23日，原告李东东与被告博罗县景福实业有限公司签订了商品房预售买卖合同（合同编号：博罗（2017）10017732），约定：被告将其所有的位于博罗县****************边（土名）*花园*号楼*层*房（预测建筑面积98.01平方米，博罗房预许（2017）*号）出售给原告，房屋总价款725712元，原告于2017年10月20日支付首期房价款的30%即218712元，余款507000元向银行申请贷款支付；被告应在2018年6月30日前向原告交付该商品房；逾期150日内交付，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金；逾期150日之后交付，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。2017年11月10日，原告与第三人广东博罗农村商业银行股份有限公司龙溪支行签订了一份《个人购房按揭贷款合同》，被告博罗县景福实业有限公司为保证人，约定原告授权第三人将贷款分一次直接划入保证人（即被告）在第三人处开立的按揭贷款发放专用账号；贷款本金为507000元，借款期限为300个月，自2017年11月10日至2042年11月9日；贷款利率按贷款发放日中国人民银行公布的贷款基准利率4.9%上浮17%，以此确定贷款年利率为5.733%；还款方式为等额本息，还款日为每月的21日；原告提前还款，第三人按提前还款金额的1%收取违约金。贷款合同签订后，第三人于2017年11月10日经原告授权向被告支付了房价余款507000元。截止2019年6月21日，原告已向银行归还贷款本息共计62153.15元。2017年10月20日，被告出具了一张收款收据给原告，确认原告交了合同登记费、物业维修基金、契税、权证综合费共计29028元。被告于2017年10月24日、12月11日开具了两张增值税发票给原告，确认原告向被告支付了首期房款218712元、剩余房款507000元，共计725712元。2018年12月4日，原告以邮寄的方式向被告发了一份通知书，载明因被告已逾期超过150天未交房，构成违约，要求自通知发出之日起解除《商品房买卖合同》，退还原告已支付款项合计796136.68元，并支付合同约定的违约金；同年12月5日，被告收到了该通知书。一审法院认为,原告李东东与被告博罗县景福实业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原、被告应按该合同约定履行各自的义务。现原告已按约支付全部购房款，被告应于2018年6月30日交付案涉房产，逾期超过150天原告即享有合同解除权，至2018年12月4日原告通知被告解除合同时，已逾期超过150日，即原告享有合同单方面解除权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款:“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”之规定，被告于2018年12月5日收到解除合同通知，本院认定原、被告签订的《商品房买卖合同》于2018年12月5日解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使按揭贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除按揭贷款合同的，应予支持”之规定，原告要求解除其与第三人签订的《个人购房按揭贷款合同》于法有据，本院予以支持。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，根据《商品房买卖合同》规定，被告应于收到原告解除合同通知的15日内即2018年12月20日内退还原告已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行同期贷款利率）支付利息。被告博罗县景福实业有限公司应将原告已支付的首期款218712元返还给原告，并自付款之日起按照年利率5%计付利息，原告主张自2017年11月25日起计算利息未违反该规定，本院予以支持。《个人购房按揭贷款合同》解除后，产生溯及既往的效力。被告应当返还第三人已发放的全部贷款，第三人应当返还原告已偿还的部分贷款及利息。合并审理时，为了减少不必要的重复、繁琐和徒生的风险，故依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，直接由被告将未付的按揭贷款本息及原告应当赔偿第三人的损失部分直接支付给第三人，将原告已向第三人支付的银行贷款本息及相应的利息支付给原告。原告已经偿还的本息62153.15元(暂计至2019年6月21日)，被告博罗县景福实业有限公司应支付给原告，但2019年6月21日后，原告仍在还款，且每月本息都有变动，故本院进行概括性处理，具体数额按实计算，至执行到位时。案涉房产剩余贷款本息，由被告直接支付给第三人。原告按照合同规定诉请被告以已还贷款本息为本金按年利率5%计算利息，不违反法律规定，亦没有超过合同约定的范围，本院予以支持。其次，根据《个人购房按揭贷款合同》，提前还款需按提前还款金额的1%收取违约金，贷款合同因商品房买卖合同解除而目的无法实现，被告系单方违约，该违约金应由被告承担。关于物业维修基金、契税、权证综合费，虽被告提出其收取原告物业维修基金、契税、权证综合费共计29028元系代收费，被告已代原告支付给相关部门，原告应向实际收取部门要求返还，但本案系被告单方违约后，原告取得合同解除权且行使该权利已获本院支持，被告代为向原告收取并已向有关部门交纳的上述费用29028元，仍应视为被告因违约而给原告造成的经济损失，被告应予赔偿，并赔偿原告因支付此费用所产生的利息损失。故原告主张被告支付物业维修基金、契税、权证综合费共计29028元及相应的逾期付款违约金，本院予以支持。关于被告博罗县景福实业有限公司是否应赔偿原告因本案支出的律师服务费问题，双方在《商品房买卖合同》已就合同解除后的违约责任计算方式进行了约定，应以双方约定为准。律师费并非法定赔偿项目，原告亦未提供证据证明约定的违约金低于造成的损失，故对该诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告李东东与被告博罗县景福实业有限公司于2017年10月23日签订的《商品房买卖合同》[合同编号:博罗（2017）10017732]于2018年12月5日解除。二、解除原告李东东与第三人广东博罗农村商业银行股份有限公司龙溪支行于2017年11月10日签订的《个人购房按揭贷款合同》（合同编号100***********428）。三、被告博罗县景福实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李东东返还购房首期款218712元及利息（2017年11月25日至本院确定还款日止，按照年利率5%计息）。四、被告博罗县景福实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李东东支付原告已向第三人广东博罗农村商业银行股份有限公司龙溪支行归还的贷款本息(该款截止2019年6月21日为62153.15元，被告应返还的金额应以原告最后实际向第三人支付的金额为准)及利息(自原告支付银行贷款本息起至本院确定还款日止，均按年利率5%计算利息，以最后银行贷款还款明细表的支付时间、支付数额为依据)。五、被告博罗县景福实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向第三人广东博罗农村商业银行股份有限公司龙溪支行支付原告李东东未归还的贷款本息（该款以最后银行出具的贷款情况表为准）及违约金（按未还贷款本息的1%计算违约金）。六、被告博罗县景福实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李东东赔偿物业维修基金、契税、权证综合费的损失共计29028元及逾期付款违约金（2018年12月20日至本院确定还款日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。七、驳回原告李东东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11684元，由被告博罗县景福实业有限公司负担11366元，原告李东东负担318元。本案二审期间，上诉人博罗县景福实业有限公司依法提交了证据：证据一《竣工验收报告》、《不动产面积测绘成果报告书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案《商品房买卖合同》是否应予解除。分析如下：上诉人博罗县景福实业有限公司与被上诉人李东东签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，被上诉人按照合同的约定支付了30%的首付款218712元，又通过原审第三人广东博罗农村商业银行股份有限公司龙溪支行按揭贷款507000元，向上诉人支付了全部的购房款，且每月按期偿还贷款，被上诉人并无违约行为。而上诉人未按照合同约定的日期即2018年6月30日前向被上诉人交付涉案房屋，且逾期超过150日，违反双方《商品房买卖合同》第十一条关于房屋交付的时间约定，符合双方《商品房买卖合同》第十二条逾期交付中被上诉人享有合同解除权的约定，因此，一审确认合同解除并无不当。对于上诉人称涉案房屋已竣工验收合格具备交付条件，但上诉人逾期交房已成事实，被上诉人选择解除合同而非继续履行合同；对于上诉人提出物业维修基金、契税等费用问题，物业维修基金、契税等费用为购买房屋必要支出，本案中，双方解除合同，上诉人向被上诉人支付相关款项后，涉案房屋所有权应转由上诉人所有，因此，由上诉人向被上诉人支付物业维修基金、契税等费用的对价较为合理。因此，上诉人的上诉意见没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人博罗县景福实业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用11684元，由上诉人博罗县景福实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  于海砚审 判 员  卫书平二〇一九年十一月八日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧