安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1126民初5181号原告：黄春叶，女，1978年4月28日出生，汉族，安徽省凤阳县人，个体工商户，住安徽省蚌埠市龙子湖区。原告：高维群，女，1974年8月9日出生，汉族，安徽省凤阳县人，个体工商户，住安徽省凤阳县。上述二位原告共同的委托诉讼代理人：李惠，安徽康弘律师事务所律师。上述二位原告共同的委托诉讼代理人：付世芹，安徽康弘律师事务所实习律师。被告：凤阳县信源房地产开发有限公司。住所地安徽省凤阳县西门小学院内。统一社会信用代码931411266973951524。法定代表人：黄林，该公司总经理。委托诉讼代理人：梅法达，该公司员工。委托诉讼代理人：李世成，凤阳县经开区法律服务所法律工作者。原告黄春叶、高维群与被告凤阳县信源房地产开发有限公司（下称凤阳信源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄春叶、高维群的共同委托诉讼代理人李惠、被告凤阳信源公司的委托诉讼代理人梅法达、李世成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄春叶、高维群向本院提出诉讼请求：1、凤阳信源公司立即履行交房义务并依约承担逾期交房违约金652254.6元（违约金以已付总房款3830033元为基数，按每日万分之一计算，自2015年1月1日计算至2019年8月31日；逾期续算至实际交房之日止）；2、本案诉讼费用由凤阳信源公司承担。事实与理由：黄春叶、高维群与凤阳信源公司分别于2013年12月3日、2013年12月28日签订14份商品房预售合同，黄春叶、高维群购买凤阳信源公司自行开发的位于凤阳县府城镇西禁垣路西侧路明中都旅游文化商业街《明中都旅游文化商业街C02-1幢》商业39-2、1-2、40-2、30-2、347、18-2、3-2、43-2、42-2、349、29-2、17-2、2-2、345室的14套房屋，总建筑面积为491.97平方，总房款为3830033元。黄春叶、高维群已付清全部房款。根据合同约定凤阳信源公司应于2014年12月31日将上述房屋交付给黄春叶、高维群。到期后经多次催告，但凤阳信源公司至今未交付上述房屋。为此，特提起诉讼，提出上述诉讼请求。凤阳信源公司辩称，黄春叶、高维群的诉讼请求没有事实和法律依据，其理由不能成立，请求驳回黄春叶、高维群的诉讼请求或驳回起诉。一、凤阳信源公司没有违反交房义务，凤阳信源公司严格按照双方签订的预售合同第十一条约定时间将预售房交付给黄春叶、高维群。黄春叶、高维群在2014年4月29日与凤阳县信源商业管理有限公司签订商铺委托经营管理协议时委托凤阳县信源商业管理有限公司办理房屋交接手续，2014年12月16日，凤阳县信源商业管理有限公司代表黄春叶、高维群办理房屋交接手续（见入伙程序表）。因此，黄春叶、高维群要求凤阳信源公司承担逾期交房违约金的诉讼请求当然不成立。二、黄春叶、高维群的预期收益在预售合同签订时就得到了返租补偿，并从房价中预先扣除。黄春叶、高维群预售合同的房价只是商品房认购书中房价一半不到（见商品房认购书和预售合同），其中商品房认购房房价的40%属于返租补偿（见签约审核表）。三、黄春叶、高维群购买的14套商品房认购书合计价格7464708元，折后实际价格为3830033元，这其中巨大的差价，主要是由于黄春叶、高维群自愿提前收房享有的五年返租金额抵扣购房款2985883元导致，依据合同法第五条公平原则、第六条诚实信用原则，黄春叶、高维群不能在自愿提前收房已经享有2985883元的好处情况下，又向凤阳信源公司主张逾期交房的违约责任，并且黄春叶、高维群因提前收房已经享有的2985883元远远大于逾期交房凤阳信源公司应向黄春叶、高维群承担的责任。因而请求法院依法驳回黄春叶、高维群诉讼请求。黄春叶、高维群围绕其诉讼请求，提交以下证据：1、黄春叶、高维群身份证复印件一份。证明黄春叶、高维群主体资格。2、中都旅游文化商业街商品房认购书及滁州市商品房预售合同复印件各十四份。证明双方的商品房销售合同关系及合同双方权利义务。3、收据复印件六份。证明黄春叶、高维群付清所有房款的事实。凤阳信源公司围绕抗辩理由，提交以下证据：1、商铺委托经营管理协议复印件、入伙程序表复印件各一份。证明黄春叶、高维群委托安徽凤阳信源商管公司接收房屋，案涉房屋已经实际交付。2、中都旅游文化商业街商品房认购书复印件、签约审核表复印件各十四份、黄春叶、高维群购房返租折扣明细表原件一份。证明黄春叶、高维群签订商品房认购书后在签订商品房认购合同时自愿提前接收房屋并收取按认购房价40%的返租金，同时还证明了黄春叶、高维群与凤阳信源公司签订的商品房预售合同的房价相差的原因是黄春叶、高维群提前收取房屋五年租金。3、刘广梅、冯德芳商品房认购书和销售合同、签约审核表各二份，证明按照交易习惯在相同的商品房位置所签订的认购书与预售合同之间均是按照认购书房屋价款的40%作为返租抵扣购房款。上述证据，经当事人质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人提供的其他证据，本院将结合本案案情予以综合认证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2013年11月5日，凤阳信源公司作为甲方（出卖方）与黄春叶、高维群作为乙方（认购方）签订《中都旅游文化商业街商品房认购书》十四份。该认购书约定：乙方自愿认购中都旅游文化商业街C02区1栋2层1号、2层2号、2层3号、2层17号、2层18号、2层29号、2层30号、2层39号、2层40号、2层42号、2层43号、1层345号、1层347号、1层349号，计14套商铺，认购建筑面积为491.97平方米，总价款为7464708元，扣除5年返租（40%）金额2985883元和其他优惠648792元，实际认购价款为3830033元。2013年12月3日和2013年12月28日，凤阳信源公司作为甲方（卖方）与黄春叶、高维群作为乙方（买方）签订十四份《商品房预售合同》，黄春叶、高维群购买的十四套商铺与双方签订的《中都旅游文化商业街商品房认购书》中认购的商铺、建筑面积和实际认购价款均一致。《商品房预售合同》第十一条约定：甲方定于2014年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，合同继续履行，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算至实际交付使用为止。《商品房预售合同》签订前，黄春叶、高维群按合同约定的价款3830033元，已全部交付。2014年4月29日，黄春叶（甲方）与凤阳县信源商业管理有限公司（乙方）签订一份《商铺委托经营管理协议》，黄春叶同意将其投资购买的明中都旅游文化商业街商铺全权委托凤阳县信源商业管理有限公司代为租赁经营管理。协议主要内容：甲方所购位于凤阳县明中都旅游文化商业街，铺位号为：与上述商品房认购书相同，其购房合同面积（含公摊）为491.97平方米；本协议期限为6年（一年365天为推算依据、共计2190天）。自凤阳信源公司将商铺实际交付甲方之日次日起始日，同时为记租起始日；在约定委托经营期间，甲方将该商铺不可撤销地特别授权委托给乙方进行统一经营管理。甲方对该商铺不享有占有、使用权，只能按本协议约定享有收益、处分权；甲方同意，委托乙方按照甲方与开发商签订的约定对该商铺是否符合交付条件予以验收，并委托乙方办理交接手续，该商铺交付手续办理完毕后，视作开发商已依约将该商铺交付给甲方，同时也视作甲方已将该商铺交付给乙方委托经营管理。2014年12月16日，凤阳县信源商业管理有限公司办理了入伙程序登记，并于2014年12月31日凤阳信源公司将黄春叶、高维群购买的商铺正式移交给凤阳县信源商业管理有限公司。本院认为，黄春叶、高维群与凤阳信源公司签订的《商品房预售合同》和黄春叶与凤阳县信源商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方的合同关系依法成立、有效，本院予以确认。法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《商品房预售合同》签订前，黄春叶、高维群依约支付了房屋价款3830033元。2014年4月29日，黄春叶、高维群将其所购商铺委托凤阳县信源商业管理有限公司经营管理，按照《商铺委托经营管理协议》约定，黄春叶、高维群同意，委托凤阳县信源商业管理有限公司按照黄春叶、高维群与凤阳信源公司签订的约定对该商铺是否符合交付条件予以验收，并委托凤阳县信源商业管理有限公司办理交接手续，该商铺交付手续办理完毕后，视作凤阳信源公司已依约将该商铺交付给黄春叶、高维群，同时也视作黄春叶、高维群已将该商铺交付给凤阳县信源商业管理有限公司委托经营管理。2014年12月16日，凤阳县信源商业管理有限公司办理了入伙程序登记，并于2014年12月31日凤阳信源公司将黄春叶、高维群购买的商铺正式移交给凤阳县信源商业管理有限公司，依此约定，可视为凤阳信源公司按约定期限将涉案房屋交付给黄春叶、高维群。同时，在黄春叶、高维群认购14套商铺时，也实际获得5年返租费2985883元。故黄春叶、高维群主张的事实不成立，本院不予采纳。如果黄春叶、高维群认为凤阳县信源商业管理有限公司在接受委托事项中存在过错给其造成损失，可以另行向凤阳县信源商业管理有限公司主张权利。综上所述，黄春叶、高维群主张的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告黄春叶、高维群的诉讼请求。案件受理费10323元，减半收取5161.5元，由原告黄春叶、高维群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  常军二〇一九年十二月二十四日书记员  彭婧附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十七条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。