广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20251号原告（反诉被告）：蔡凤玲，女，1974年8月21日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区**************，公民身份号码360************323。委托诉讼代理人：刘敏，广东国龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐智忠，男，1968年7月18日出生，汉族，住山西省运城市盐湖区*******，公民身份号码330************530。委托诉讼代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。原告蔡凤玲与被告徐智忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，被告提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告及其委托诉讼代理人刘敏、被告的委托诉讼代理人田海波到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还租赁押金30000元及剩余电费4069.6元，并支付从2019年7月19日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的付款利息，暂计至2019年8月5日为73.09元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年9月签订《厂房租赁合同》，约定自2018年9月31日起原告租用被告位于狮山工业园B区工业大道********楼面积为504平方米的厂房，租期至2022年7月31日，租金每月10000元，租赁押金30000元。2019年7月2日，双方就解除上述租赁合同事宜签订《解除厂房租赁协议书》，约定原告于2019年8月2日前搬离承租厂房，将厂房恢复原貌，并交清搬离前的租金及水电费后退还租赁押金，协议书还确认双方不存在违约责任。2019年7月14日，原告搬离承租厂房，将厂房恢复原貌，且交清了2019年7月17日前的全部租金，且于2019年7月2日预付电费15000元给被告，经抄表显示原告多付了电费4069.6元。后原告向被告多次催要租赁押金及剩余电费，被告均不予返还。原告认为，就租赁涉案厂房双方订立合法有效的租赁合同，现双方已经协商一致提前解除租赁合同，且原告不存在任何违约行为，被告应全额退还原告缴交的租赁押金30000元及多付的电费4069.6元，被告拒不返还，原告有权要求被告承担违约责任并按照中国人民银行同期贷款利率标准计付逾期付款违约金给原告。请法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告的诉请缺乏法律及事实依据，应予以驳回。关于返还租赁押金，根据双方签订的协议，如果原告在搬离厂房过程中没有违约行为，也没有造成被告实际经济损失，才是足额返还押金的前提条件。实际上，截至目前承租场所也并没有完全恢复原貌，门窗还是被大火熏黑的痕迹，原有厂房中电路主线也被原告强行拆除，且拆除过程中给被告造成了巨大的经济损失。鉴于原告种种违约行为，被告认为原告无权要求返还租赁押金。关于电费，尽管原告有预付电费的行为，但该费用已经完全用于清偿所欠的电费，不存在剩余的问题，请法院依法予以驳回。被告向本院提出反诉请求：1.原告支付从2019年7月16日至2019年8月2日期间的租金5483元及2018年9月15日至2019年8月2日期间的水费274元；2.原告将承租厂房的窗户、电路主线等设备恢复原状；3.原告承担搬离承租厂房过程中给被告造成的损失33000元；4.本案诉讼费由原告承担。庭审中被告明确恢复原状的范围是被熏黑的窗户和电路主线。事实和理由：2018年9月15日，原、被告签订租赁合同，被告将厂房出租给原告。2019年6月26日，因原告的原因导致厂房发生火灾，给被告造成了一定经济损失。2019年7月2日，双方协商解除租赁合同，并签订了一份《解除厂房租赁协议书》，明确约定租金水电费计算至2019年8月2日，并且厂房必须恢复原貌。但原告拒不支付拖欠租金和水费，且未能对厂房内熏黑的窗户恢复原貌，强行将厂房电路主线拆除，合同约定不允许拆除。在拆除电线过程中，原告又将被告厂区内的版辊共计22支损坏，造成严重经济损失。请求法院支持被告反诉请求。原告针对被告的反诉辩称，1.租赁合同约定每月租金10000元，原告在2019年6月18日已经支付了2019年6月18日至2019年7月18日的租金，并预付了15000元电费，原告在2019年7月14日搬离，原告所支付的租金足以覆盖原告的租赁期，被告再要求原告支付租金没有任何事实与法律依据。由于原告在使用水电过程中，水电费是由被告统一代收代缴，原告在租赁期间实际使用的电费金额为10930.4元，原告多付了4069.6元，该款项应由被告退回。2.原告在搬离厂房时已经对厂房进行了重新粉刷、更换修复受损的窗户等等，即已经对厂房进行了恢复原状，且被告早已在2019年7月底将厂房重新出租给他人，改变了厂房的原貌，因此，被告要求原告恢复原状没有事实与法律依据。3.原告在搬离厂房时没有给被告造成任何经济损失，被告也没有提供任何证据证明其受到损失，被告请求赔偿没有依据。4.拆除电路主线是经被告同意的情况下，由被告的电工完成拆除的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对原告提交的通知函、七里香物业厂房租赁合同、收款收据、国内支付业务付款回单、发票，本院经审查对上述证据的真实性予以确认。对被告提交的发票、劳务服务清单，因上述证据与本案无关，本院对上述证据的关联性不予确认，对真实性不作审查。对被告提交的照片、微信截图、房产证，本院经审查对上述证据的真实性予以确认。原、被告对对方提交的其他证据及证人田水平的证言的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房租赁合同》，约定乙方承租甲方位于狮山穆院旧誉洞村民小组***厂房的第三层，面积504平方米，每月租金10000元，承租年限从2018年9月31日至2022年7月31日止；本合同签订之日，乙方向甲方交纳押金30000元，该押金在合同期满后一个月内甲方如数退回乙方，押金不计利息；乙方在每月15号前交纳租金及上月水电费，逾期15天不缴纳承租款，每拖延一天收滞纳金千分之二；在合同期内，乙方经营场所产生债务（包括工商、税务及水电费等）由乙方自行解决，与甲方无关；合同期满，属乙方在承租期内购置的机械设备、原材料可动产归乙方处理，否则由甲方处置，余下的土建房产、电路主线、电灯照明主装修归甲方所有，本合同自行终止；电费按照1.2元/度计算，电费开发票，水费年底一次性交纳；等等。原告承租涉案厂房后安装了电路主线，并在该处经营佛山市华信微晶金属有限公司（以下简称华信公司）。被告在涉案厂房经营佛山市冠合制版有限公司（以下简称冠合公司）。2019年6月18日，原告向被告支付了租金10000元。2019年7月2日，华信公司的法定代表人徐其信与冠合公司的代表签订《解除厂房租赁协议书》。原、被告确认双方均受上述《解除厂房租赁协议书》约束，双方实际约定原告于2019年8月2日前搬离原租场地；原告恢复租赁场地原貌，否则从押金中扣除；原告到期未搬完或未将租赁场地恢复原貌，按违约处理；原告需要交清8月2日前租金、电费及水费；双方不存在原厂房租赁合同的违约责任。2019年7月2日，原告向被告支付了电费15000元。2019年7月5日，原告拆除涉案厂房的电路主线。原告搬离涉案厂房后，于2019年7月17日安排装修工人对涉案厂房内部进行粉刷，并对涉案厂房内6个窗户中已破损的玻璃进行更换，但没有对其他被熏黑的玻璃进行处理。原告已向被告交纳2018年8月至12月电费共22744.88元及2019年1月至5月电费5908.8元、2908元、12210.13元、15827.05元、14436.3元。另查明，涉案厂房位于佛山市南海区狮山镇狮山科技园B区工业大道8号（车间一），建筑面积共11124.22平方米，已办理房地产权证，登记权利人为南海区狮山镇穆院村旧誉洞村民小组。本院认为，本案属租赁合同纠纷，涉案厂房已办理房地产权证，原、被告签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均确认受《解除厂房租赁协议书》的约束，即双方于2019年7月2日达成了解除《厂房租赁合同》的合意，本院据此认定《厂房租赁合同》于2019年7月2日解除。双方在《解除厂房租赁协议书》中确认“双方不存在原厂房租赁合同的违约责任”，《厂房租赁合同》已解除，故被告应返还已收取的押金30000元予原告。关于原告的利息主张，双方合同解除后，被告未及时向原告返还押金，故本院酌定利息从起诉之日即2019年8月16日起按年利率4.35%计算，对原告超出部分主张，本院不予支持。原告安排装修工人在2019年7月17日对涉案厂房进行粉刷，证人田水平确认其在涉案厂房施工时原告已搬走，因双方约定原告需恢复涉案厂房原貌，故本院认定原告向被告返还涉案厂房时间为2019年7月17日，租金亦应计算至该日。原告于2019年6月18日向被告支付了租金10000元，双方均确认原告已支付租金至2019年7月，但双方均未举证证明原告在2019年6月18日前交纳租金的情况，故本院认定上述租金10000元是用于支付2019年6月18日至2019年7月17日期间的租金，对被告主张原告支付2019年7月16日至2019年8月2日租金的请求，本院不予支持。关于电费问题，原告已支付电费至2019年5月，原告于2019年7月17日返还涉案厂房，2019年6月1日至2019年7月17日期间产生的电费应由原告承担。结合2019年3月至5月的电费情况，原告所支付的电费15000元并未明显超出原告的平均电费支出，原告亦未能提供充分证据证明2019年6、7月实际生产的电费金额，故原告请求被告退还电费4069.6元缺乏依据，本院不予支持。被告主张原告支付2018年9月15日至2019年8月2日的水费274元，但未能提供充分证据予以证明，故对被告该请求，本院不予支持。被告主张原告搬离涉案厂房造成其版辊损失33000元，因被告未能提供充分证据证明原告损坏了被告的版辊及所造成的实际损失金额，故被告上述请求缺乏依据，本院不予支持。被告主张原告将电路主线恢复原状，由于电路主线是原告出资安装，虽然《厂房租赁合同》约定合同期满后电路主线归被告所有，但双方已提前解除上述合同，并在《解除厂房租赁协议书》中确认双方不存在《厂房租赁合同》的违约责任，因此，电路主线应归原告所有，对被告主张原告恢复电路主线的请求，本院不予支持。被告主张原告将被熏黑的窗户恢复原状，因双方在《解除厂房租赁协议书》中约定原告需将厂房恢复原状，证人田水平确认其仅更换破损的窗户玻璃，并未处理被熏黑的窗户玻璃，因此，被熏黑的窗户玻璃应由原告恢复原状。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、徐智忠应于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金30000元并支付以30000元为本金从2019年8月16日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予蔡凤玲；二、蔡凤玲应于本判决发生法律效力之日起十日内将蔡凤玲与徐智忠签订的《厂房租赁合同》项下位于佛山市南海区狮山镇狮山科技园B区工业大道8号（车间一）厂房第三层的6个窗户中被熏黑的玻璃恢复原状；三、驳回蔡凤玲的其他诉讼请求；四、驳回徐智忠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计326.79元、财产保全费361.43元，合共688.22元（蔡凤玲已预交），由蔡凤玲负担93.22元，徐智忠负担595元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。反诉受理费384.46元（徐智忠已预交），由徐智忠负担334.46元，蔡凤玲负担50元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予徐智忠，本院不另收退。对蔡凤玲已预交的诉讼费用595元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予蔡凤玲。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇一九年十一月二十日书记员  钟丹