山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初12612号原告：绿城物业服务集团有限公司胶州分公司，住所地胶州市新城区北京东路**。统一社会信用代码：91370281052269385C。负责人：张怀林，职务：总经理。委托诉讼代理人：冷延平，山东海康律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫，山东海康律师事务所律师。被告：毛新刚，男，汉族，1987年1月10日生，现住胶州市。委托诉讼代理人：王桂芬，山东海金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：官民俊，山东海金州律师事务所实习律师。原告绿城物业服务集团有限公司胶州分公司（以下简称绿城物业公司）与被告毛新刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李鑫，被告毛新刚的委托诉讼代理人王桂芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业公司诉称：1、判令被告支付原告物业费10402元，逾期支付滞纳金2591.71元，共计12993.71元；2、判令被告支付原告自起诉之日起至付清上述款项之日止按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算的利息；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年2月18日签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告位于丽园11-1-1801的房屋提供物业服务，原告已经根据协议约定提供物业服务，被告应按照协议约定向原告支付服务费，但截止到2019年12月31日期间，被告尚欠物业费10402元未向原告支付，经原告多次催要，被告拒不支付上述费用，故请求法院判如所请。被告毛新刚辩称，被告购买的绿城丽园小区是用于结婚使用，2017年2月被告从原告处正式接收房屋，因是顶层，房屋楼顶出现严重的漏水问题，从而导致被告屋内出现了多处严重渗水，墙体脱落现象，被告多次找到原告，希望原告协调好开发商，对楼顶进行维修，或启用房屋维修基金（被告已交纳房屋维修基金）进行维修，原告仅口头答应配合，但一直采取消极态度，楼顶漏水问题一直未能解决。后因漏水过于严重，被告无奈只能先行自费对楼顶重新做防水工程处理，施工期间，原告又多次阻挠施工，后在生活在线节目组的调解下，被告施工才得以顺利完成，彻底解决了楼顶漏水问题。另，该房屋存在墙体渗水、窗户漏水等现象，尤其是雨季，雨水直接顺窗户流入室内，原告也承诺维修解决，但至今仍未给予解决。《合同法》第一百十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。根据该条法律规定，原告未完全尽到物业服务义务，故请求法院依法减少或免除物业服务费。另，被告是因为原告未完全履行双方签订的物业服务合同约定，未尽到服务和管理的义务，而与原告产生争议，并非恶意拖欠物业服务费，因此原告主张滞纳金无法律依据，请求法院依法驳回该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据双方当事人提交的证据以及当庭陈述，本院认定事实如下：2017年2月18日，原被告签订《绿城.紫薇广场.丽园前期物业服务协议》，被告毛新刚系绿城丽园11栋１单元1801户房屋业主，由原告为其提供物业服务，被告毛新刚房屋建筑面积为173.95平方米，高层住宅物业服务费为2元/月/平方米，地，地下车位的物业管理费为50元/月/个同第二十条约定，物业服务费每3个月预缴一次，缴纳费用时间为每3个月的第1个月上旬，乙方或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴费。2019年9月13日和2019年10月20日，原告先后两次向被告发送催缴物业费函。原告于2019年11月11日起诉，主张被告共欠物业费10402元（2017年7月1日至2019年12月31日）、滞纳金及利息。本院所确认的上述事实，有原告提交的《青岛市商品房出售合同》一份、《前期物业服务协议》一份、《物业费缴费函》一份、《欠费明细》一份、光盘一份予以佐证。经开庭庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告绿城物业公司与被告毛新刚签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，原告依约为被告提供物业服务，被告应缴纳物业服务费。原告要求被告支付物业服务费，于法有据，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。被告毛新刚自2017年7月1日起欠缴物业费，截至起诉之日，原告主张其共计欠缴10402元，该数额不违合同约定的计算标准及方式，因此，原告主张被告毛新刚支付物业费10402元，本院予以支持。被告关于房屋屋顶漏水的抗辩意见系房屋质量问题，涉及业主与开发商之间的法律关系，不属于物业服务范围，经本院依法释明，被告另行主张；关于辩称物业服务存在质量问题的意见，其未提供相关证据予以证明，亦因为物业服务并不具有即时性，因此也不能客观反映小区物业服务的持续性常态，均不能作为业主拒绝交纳物业费的理由，对上述抗辩理由本院不予采纳。本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为一个服务行业，只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面，若业主采取拒缴物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡，业主应及时履行自己的应尽义务。被告毛新刚系因房屋质量问题欠付物业费，并非无故恶意拖欠交纳物业费，本着公平原则，本院对原告绿城物业公司关于滞纳金的主张不予支持。被告毛新刚未及时支付物业费造成原告绿城物业公司损失，应当支付原告绿城物业公司自起诉之日（即2019年11月11日）起至实际给付之日止的利息，利息计算应依据同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院》第一条、第六条、第九条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告毛新刚支付原告绿城物业服务集团有限公司胶州分公司于本判决生效后十日内付清自2017年7月1日至2019年12月31日止的物业费10402元及其利息（利息以10402元为基数，自2019年11月11日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司胶州分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，减半收取62.5元，由被告毛新刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  刘素虹二〇一九年十二月十九日书记员  李 准附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。