成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初8096号 原告：徐中华，男，1948年8月12日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：刘刚，四川川达律师事务所律师。 被告：成都银行股份有限公司金牛支行，住所地：四川省成都市沙湾路258-7。 负责人：张勋，行长。 委托诉讼代理人：周华，男，1973年7月12日出生，汉族，住成都市青羊区，系该行员工。 第三人：张某一，女，1971年11月17日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 第三人：张某二，男，1972年7月9日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告徐中华与被告成都银行股份有限公司金牛支行（以下简称成都银行金牛支行），第三人张某一、张某二案外人执行异议之诉一案，本案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐中华及其委托诉讼代理人刘刚、被告成都银行金牛支行的委托诉讼代理人周华到庭参加诉讼。第三人张某一、张某二经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、停止（2016）川0106执3316号执行裁定书的执行，解除对第三人张某一名下位于眉山市东坡区房屋的查封；解除对第三人张某二名下位于眉山市东坡区的房屋的查封；2、被告承担本案诉讼费。 事实与理由：一、2005年6月7日原告（乙方）已经和叶某某（甲方）签订《内部土地转让协议》，双方约定“就十米街与永通街甲方一宗面积为2206平米的土地转让给乙方，土地作价100万元，作为内部转让，不办理转让手续，乙方用甲方名义申办建设手续，甲方积极协助乙方；土地款100万元，在乙方承建的天健瓷业第三期工程款扣除；乙方对此宗土地自主开发……”该协议合法有效，在法院查封之前就存在。二、原告系四川国远建设工程有限公司的项目经理，2004年原告承建了叶某某经营的四川天健瓷业有限公司（下称瓷业公司）的第一、二、三期厂房和职工宿舍，因叶某某拖欠原告工程款800万，按照双方在2005年6月7日签订的《内部土地转让协议》，瓷业公司将转让给原告的土地款抵扣所欠原告的部分工程款100万，2005年7月8日原告向瓷业公司出具了收据，这证明原告已经支付全部土地款。2005年7月12日，杜聪（甲方）、原告（乙方）与叶某某（丙方）签订《内部土地转让协议》，就某土地（约四亩）及房屋转让事项达成协议：一、甲方自愿将自己的“某”（约四亩）及房屋、树木及附作物转让给乙方，总计135万；二、土地证及房产证不更换名称，此宗土地用于土地开发，甲方积极配合乙方办理有关手续，开发费由乙方承担；三、付款方式，从协议签订之日，乙方主动承担甲方在银行的贷款本金90万及利息；甲方转让给乙方土地及房屋的剩余45万，由丙方支付甲方，由乙方出具瓷业工程款收据。协议签订后，原告按照约定代杜聪偿还了银行贷款90万及利息，并取回了杜聪抵押在银行的土地使用证，并向瓷业公司出具了工程款抵扣土地款的45万收据。三、2006年6月10日，原告挂靠眉山市宇发房地产开发有限公司（下称宇发公司），由原告全额出资向叶某某、杜聪二人购买的两宗土地面积4782平米进行了建筑施工建房，修建了案涉住宅建筑面积359.6平米（2#楼负1层至3层），商铺及住宅建筑面积3474.08平米（4#楼1单元、2单元1至7层），于2008.7.29竣工验收，该两宗土地商铺、住宅均由原告全额出资修建，该涉案房屋已由原告占用至今。四、原告开发的某公寓部分住宅在法院查封之前已经对外出售，原告早已取得所有权和处分权。2006年11月28日，原告和宋正宇签订买卖合同，将其所有的东坡区某住宅以88300元价格出售，还有其他房屋出售情况。五、张某一、张某二是夫妻，在2011年9月14日《授权委托书》载明：委托方与受托方联合开发的某公寓，此项目总证共五本，张某一、张某二名下对应是档0014523、档0014525、档0114522，按2006年7月12日《内部土地转让协议书》第二条约定土地证、房产证不更换名称……加之出卖人叶某某、杜聪二人去世，属于原告所有的商铺、住宅等都还登记张某一、张某二名下。综上原告是挂靠宇发公司，全额出资再转让土地上修建的某项目，2009年3月3日，该项目竣工验收合格，原告取得某项目的所有权。原告于2010年入住涉案房屋，从未有人对此房屋产权提出异议，原告从未收到任何行政部门或法院的相关文书，原告对自己开发的房屋已经占用多年，以原产权人名义办了产权证，都掌握在原告手中，所以涉案房屋是原告所有。2017年10月19日，原告以案外人身份向金牛法院提起执行异议申请，金牛法院驳回了原告异议请求，原告认为该执行裁定书认定事实不清，仅进行形式审查。为维护原告合法权益，特到法院起诉。 被告成都银行金牛支行辩称，我方对于原告陈述事实无异议，被告对第三人的执行裁定是基于生效民事判决来的，第三人张某一、张某二对于相关应当债务承担连带保证责任，所以被告就对两个第三人在眉山的房屋进行了保全，涉案房屋信息是通过执行局查询得知，所以作为在房管局登记在第三人张某一、张某二名下的房屋，被告作为申请执行人，有权要求法院进行查封。即便原告被委托，有该房屋的处置权，但不享有这房屋的所有权，原告提交的材料不能充分证明原告对于涉案房屋有所有权。 第三人张某一、张某二未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。 原告徐中华、被告成都银行金牛支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原被告进行了质证。第三人张某一、张某二未到庭视为放弃举证与质证相关权利。根据原被告共同确认当事人身份信息、内部土地转让协议、资质证书、国有土地使用证、收据、授权委托书等材料、金牛区人民法院（2016）川0106执3316、3317号执行裁定书、金牛区人民法院（2017）川0106执异133号执行裁定书、证人余某某证言以及原被告代理人的当庭陈述。本院确认如下事实：2005年6月7日叶某某（甲方）和徐中华（乙方）签订《内部土地转让协议》，双方约定：就十米街与永通街甲方一宗面积为2206平米的土地转让给乙方，土地作价100万元，作为内部转让，不办理转让手续，乙方用甲方名义申办建设手续，甲方积极协助乙方；土地款100万元，在乙方承建的天健瓷业第三期工程款扣除，乙方向甲方出具收据；乙方对此宗土地自主开发……2005年7月8日徐中华向天健瓷业公司出具收条载明收到该公司工程款、土地款100万元，第三期工程款扣除。当时上述土地的使用权人登记为叶某某、余某某、张某一等十人，这些人是叶某某的子女或者其他亲属，叶某某和余某某是夫妻，张某一是余某某的女儿。2005年12月20日天健瓷业有限公司（甲方）与四川眉山世代建筑工程有限公司（乙方，下称世代公司）签订《建筑工程结算协议书》，载明；天健瓷业公司筹建处与世代公司，按《四川天健瓷业有限公司建筑工程合同书》施工现已竣工……达成结算协议如下……该结算协议书，叶某某作为甲方代理人签字，徐中华作为乙方代理人签字。 2005年7月12日，杜聪（甲方）、徐中华（乙方）与叶某某（丙方）签订《内部土地转让协议书》，就某土地（约四亩）及房屋转让事项达成协议：一、甲方自愿将自己的“某”土地（约四亩）及房屋、树木及附着物转让给乙方，总计135万；二、土地证及房产证不更换名称，此宗土地用于土地开发，甲方积极配合乙方办理有关手续，开发费由乙方承担；三、付款方式，从协议签订之日，乙方主动承担甲方在银行的贷款本金90万及利息；甲方转让给乙方土地及房屋的剩余45万，由丙方支付甲方，由乙方出具瓷业工程款收据。1999年8月4日眉山县国土局向杜聪出具的《国有土地使用证》，土地坐落于苏祠开发区，面积2576平米，就是指上述“某”土地（约四亩）。2005年7月12日，杜聪（甲方）与叶某某（乙方）签订《关于联合开发建设某公寓协议书》，载明叶某某等10人与杜聪（某）共同对位于河边街土地合计约8亩土地联合开发建设，将项目命名为“某公寓”，该协议书末尾乙方处仅有叶某某签名。上述叶某某和杜聪转让给徐中华的两宗土地是直接相邻的关系，实际被合并开发为“某公寓”项目。 眉山市宇发房地产开发有限责任公司（下称宇发公司）向徐中华出具委托书，其内容为：宇发公司委托徐中华作为代理人办理眉山市永通北街房屋权属的手续。一份编号为5138……0101的《建筑工程施工许可证》显示“某公寓1-5#”由宇发公司、叶某某、杜聪等建设，地址是苏祠小区，建设规模9644.54平米。该工程在2008年7月29日竣工。从2009年开始涉案房屋登记在宇发公司、杜聪、叶某某、余某某、张某一、张某二等19人名下，由19人共同共有。张某一、张某二是夫妻关系。原告陈述自己同叶某某、杜聪签订了土地转让协议，已经支付了相应对价，所以完全取得上述共计4782平米土地的使用权，但各方为了便利行事，从未进行相关变更登记，其中叶某某转让的土地本身登记的使用权人有10个，在办理房屋登记时将某些使用权人的配偶加入，从而导致登记的房屋所有权人最终增至19人。现叶某某已经去世，余某某、张某一、张某二等登记在册的房屋所有权人作为委托方在2011年9月14日向徐中华出具一份《授权委托书》，其内容为：委托方和受托方（徐中华）联合开发的眉山市东坡区永通北街某公寓项目，此项目办理总证共五本，分别是档0114520、档0114523、档0114522、档0114525、档0114524，总建筑面积9887.84平米，现委托方授权受托方出售该项目房屋并对受托方在买卖合同中盖章予以认可；委托方全权委托受托方办理该项目房屋转移登记手续，另叶某某已去世，现由叶某某配偶余某某及其子女叶某一、齐某、叶某二、何某某、张某、吴某、詹某、左某、田某某、张某三、张某一、张某二签字认可。宇发公司在2019年3月13日出具《证明》一份：兹有眉山市东坡区……村民徐中华，身份证号……于2005年6月挂靠我公司，由自己全额投资开发眉山市东坡区永通北街24号某公寓1-5#楼，建设规模9644.54平米，该工程在2008年7月29日竣工，新建设的住房、商铺、车库由徐中华自行出资办理，徐中华是直接的责任人和权利人，我公司只收取管理费，无任何实体权利。2006年11月28日案外人宋正宇、宋旭（共同买受人）与宇发公司某售房部（出卖人）签订房屋买卖合同，宇发公司某售房部的法定代表人显示为徐中华，还有其他某公寓类似的房屋买卖合同被签订。 2016年2月29日，本院作出（2015）金牛民初字第7059号民事判决书，判决张某一、张某二对成都锐联贸易有限公司向成都银行金牛支行偿还借款本金及利息责任承担连带保证责任。在其后成都银行金牛支行申请执行张某一、张某二金融借款合同纠纷案过程中，本院于2016年10月26日作出（2016）川0106执3316、3317号执行裁定书，裁定对张某一名下位于东坡区书证号：监证××924、东坡区书证号：监证××433、东坡区监证××042、监证××010、监证××091及张某二名下位于东坡区监证××027、监证××011、监证××092的房屋予以查封。后徐中华对其中部分执行标的物提出执行异议。2017年11月27日，本院作出（2017）川0106执异133号执行裁定书，裁定驳回徐中华的异议请求。徐中华在收到执行裁定书15日内向本院提起了案外人执行异议之诉。 在本案庭审过程中，证人余某某作证称：自己从来没有投钱获取涉案土地的使用权，涉案房屋与自己无关；为何土地使用权证上有自己的名字自己不知道，是其丈夫叶某某单独操作的，曾经听叶某某说将土地转让给徐中华一事；2011年9月14日向徐中华出具一份《授权委托书》上是余某某的签字，其他亲属签字也是真实的；自己没有听说其他亲属有投资“某公寓”，不知道为何张某一、张某二的名字会出现在房产证上，这些亲属从没有找余某某商议主张房屋所有权一事；“某公寓”实际是徐中华修建。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，本案的争议焦点在于徐中华并非涉案房屋登记的权利人，而涉案房屋的登记中的房屋共有人张某一、张某二确为被执行人，徐中华对本案讼争房屋是否享有足以阻止执行的实体权利。 首先，根据庭审查明的情况，涉案房屋的建造单位是宇发公司，而宇发公司作为涉案房屋的权利人，认可徐中华在建造涉案房屋时系涉案房屋的实际施工人，认可实际由徐中华负责涉案房屋的建设、出售，认可涉案房屋的所有权与自己无关，宇发公司的认可系处分自己的权利，本院有理由相信宇发公司对于涉案房屋的权利实际应为徐中华享有。 同时，根据庭审查明的情况，包括张某一、张某二在内的其他登记在册的所有权人，之所以会被登记为涉案房屋的共有权人，其根本原因在于其是涉案房屋修建时所使用土地登记的土地使用权人。在诉争房屋修建之前，徐中华已经和叶某某、杜聪签订了土地转让协议，虽然当时的土地使用权人是叶某某等10人，然而其他登记者并无任何异议，多年来从未有任何其他登记者就土地使用主张过权利，实际只要叶某某一人同意就可以随意处理土地。而根据庭审查明的情况，叶某某的配偶也明确表示该土地实际上是叶某某在处分，并没有他人对该土地享有权利。因此，本院有理由相信叶某某和徐中华的转让协议是双方真实意思表示，叶某某独自一人就可以将土地使用权全部转让给徐中华，根据徐中华出具的收据，徐中华也履行了付款义务，叶某某也已经将土地使用权转让给徐中华，并且实际上徐中华长期从事该土地上的建筑工程。关于杜聪和徐中华的内部土地转让协议也是双方真实意思表示，徐中华开具的收据以及实际在原属杜聪使用的土地上进行建设的一系列行为，无任何证据显示杜聪认为徐中华未完全履行转让协议上的义务，所以本院有理由相信徐中华已经完全履行了土地转让协议的义务，已经取得了原属杜聪使用土地的使用权。 综上所述，本院认定，虽然未完成登记手续，但徐中华已通过转让等形式，实际控制了涉案房屋占用土地的土地使用权，并实际进行了涉案房屋的修建。 待涉案房屋建好后，由于土地使用证上有张某一、张某二等人的名字，房屋产权证上随后也有张某一、张某二等人的名字，同时由于徐中华挂靠宇发公司进行修建，故房屋产权登记始终未出现徐中华名字。但多年以来，都是徐中华一人独自处理房屋相关事宜，早已经长期占有涉案房屋，而在与涉案房屋同栋的其他房屋出卖的过程中，也是徐中华进行的相关转让活动，并且在转让过程中，徐中华为出卖房屋获取了包括张某一、张某二等人在内的授权。而在张某一、张某二被执行前，无证据显示张某一、张某二等人曾向徐中华主张过房屋所有权、售房的收益等权利，本院有理由相信其他人都默认徐中华为房屋实际所有权人。涉案房屋所在的“某公寓”已经有部分房屋出售，多年来徐中华因相信自己有房屋所有权也尽心尽力履行相关义务，为维护交易稳定否定徐中华的有实际处置的权利也是不妥当的。 同时，本院注意到，成都银行金牛支行在进入执行程序前均未对涉诉房屋主张任何权利，并且是在进入执行程序后才得知被执行人张某一、张某二名下登记的涉案房屋的情况，因此，成都银行金牛支行对张某一、张某二的仍然仅是一般的债权，其对涉案房屋并不享有任何更为值得法律优先保护的权利。而徐中华从涉案房屋修建开始，其与涉案房屋的权利便紧密联系在一起，即便由于不规范国有土地使用权流转以及房屋权属初始登记的原因，涉案房屋的权利外观与实际情况存在较大冲突，但并不能因此否定徐中华对于涉案房屋的权利。而无论从时间维度还是与涉案房屋权利的紧密性上来说，徐中华针对于涉案房屋的相关权利应当优先于成都银行金牛支行针对于涉案房屋的相关权利。本院认为，徐中华对诉争房产享有足以阻却执行的实体权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 停止（2016）川0106执3316号执行裁定书的执行，解除（2016）川0106执3316号执行裁定书对张某一名下位于眉山市东坡区房屋的查封。 案件受理费100元，由成都银行股份有限公司金牛支行负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘康宁 人民陪审员  钟书容 人民陪审员  张军红 二〇一九年十二月九日 书 记 员  邓 逍