广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14452号上诉人（原审被告）：范艳芳，女，汉族，1988年2月18日出生，住福建省寿宁县。委托诉讼代理人：高睿明，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市润丰置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：余红林。委托诉讼代理人：袁耿升，广东广立信律师事务所律师。上诉人范艳芳因与被上诉人佛山市润丰置业有限公司（以下简称润丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初20220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人范艳芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回润丰公司全部诉讼请求；2.本案诉讼费由润丰公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，证据不足。1.范艳芳在一审中提交的润丰公司宣传材料可以证实，润丰公司在宣传中使用“商品房”宣传字样，使范艳芳陷入错误认识并基于此与润丰公司签订合同，应当属于虚假意思表示，依法不应产生效力，但一审法院未予以认定，仅凭润丰公司单方制作的未公开发布的宣传广告认定事实，明显认定错误。2.根据润丰公司提交的证据材料可知，案涉房屋建造于集体土地，依法不得向村集体以外的人出售，润丰公司通过与范艳芳签订二十余年的租赁合同，明显属于以租赁形式掩盖非法转让集体土地的事实，依法应当认定无效。二、一审法院认定本案债务属于金钱债务，认定事实及适用法律均错误。1.范艳芳承租房屋的主要目的在于生活和居住，租赁合同具有强烈人身属性，并非纯粹金钱债务，缺乏强制履行的基础。范艳芳一直明确不愿意继续履行案涉合同及承租房屋，不应当通过判决的方式强制范艳芳继续租赁该房屋。2.司法实践中，多地区司法机关均认定房屋租赁合同不适宜强制履行，请二审法院依法考量。润丰公司辩称，1.案涉房屋所属工程项目合法且已竣工验收并取得竣工验收备案表，范艳芳一再强调项目非法用地没有事实和法律依据。2.案涉《绿某广场物业使用权出让确认书》和《物业使用权出让合同》是双方的真实意思表示，合法有效，没有欺诈、胁迫和显失公平的情形，另案生效判决已确认了其效力。3.上述合同并未解除且仍具备履行条件，应继续履行。案涉房屋具有典型的投资属性和商事属性，范艳芳也是以投资盈利为目的而非用于生活居住。范艳芳逾期付款的违约行为是明确的，案涉物业处于可交付状态，润丰公司一直等待范艳芳收楼，不敢自行处分，合同不存在不可履行的情况。范艳芳引用的北京高院的相关解答对本案没有约束力。润丰公司向一审法院提出诉讼请求：1.范艳芳向润丰公司支付合同价款180000元并从2017年11月12日开始按日万分之四支付违约金直至付清之日止。2.案件全部诉讼费用由范艳芳承担。一审法院认定事实：涉案绿某广场项目位于佛山市禅城区南庄镇某路北侧、某路东侧。2013年1月7日，佛山市国土资源和城乡规划局核发地字第44XXX号《建设用地规划许可证》，证载用地单位为佛山市禅城区南庄镇某田集团有限公司（以下简称某田集团），用地项目为某湖都市产业区B地块，用地性质为商业服务业设施用地、不兼容居住用地。2014年10月10日，佛山市国土资源和城乡规划局就某湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）建设项目核发建字第440XXX号《建设工程规划许可证》。2015年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局就某湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）工程核发编号440XXX《建筑工程施工许可证》。2016年9月30日，某湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）工程通过竣工验收，并于2016年11月17日取得竣工验收备案表。2016年5月28日，某田集团、佛山禅高投资开发有限公司（下简称禅高公司）以及润丰公司共同出具《关于确认佛山市禅城区某路X号1～7座建筑物使用权出让、出租（含转租）及经营、管理权的证明》，内容为“禅高公司向某田集团租赁位于某路以北、某国际陶瓷城对面的土地共337.335亩（租赁期限至2040年8月31日止）。经某田集团同意，禅高公司将上述地块中位于禅城区南庄镇某路北侧、某路东侧的土地（B2地块）共54666.7平方米（即82亩）转租给投资商佛山市润丰置业有限公司（以下简称润丰置业公司）进行开发、建设。现已经建成建筑物7座（1～7座总建筑面积共约240595.73平方米），经佛山市公安局禅城分局编定门牌为佛山市禅城区某路X号。经协商，某田集团、禅高公司、润丰置业公司一致确认，润丰置业公司在租赁期限内有对佛山市禅城区某路X号1～7座建筑物使用权出让、出租（含转租）以及经营、管理的权利，并同意润丰置业公司对该物业再转租或分租，由润丰置业公司出具上述物业的转租证明，润丰置业公司对其出让、出租（含转租）、经营、管理行为承担相应的责任”。2017年10月29日，润丰公司（出让方、甲方）与范艳芳（受让方、乙方）签订《绿某广场物业使用权出让认购书》，约定“一、物业基本情况。位于佛山市禅城区南庄镇某路X号绿某广场西区X座X号单元，……。物业使用权出让期限为：物业交付日起至2040年8月30日止;物业使用权出让款：374994元，……。二、乙方同意以下方式付款：于2017年11月4日前支付首期款人民币194974元（含定金），于2017年11月12日前付清物业使用权出让款余款180000元。……”2017年11月6日，润丰公司（出让方、甲方）与范艳芳（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定“甲方合法投资建设的绿某广场项目，并合法拥有所建物业的经营使用权……就甲方将该项目部分物业的物业使用权出让给乙方的相关事宜，一致同意订立如下合同条款……第一条物业基本情况。1.项目名称：某湖都市产业区B地块二期（绿某广场）……3.甲方将该项目西区二座2012单元的使用权出让给乙方……5.该物业土地使用权性质为集体商业用地。……第三条出让年限。1.该物业使用权的出让期限从本合同物业交付之日起算，截止日期为2040年8月30日止。2.乙方须在上述出让期限届满当日将该物业的使用权归还给甲方。第四条物业使用权出让款及付款方式、付款期限。本物业使用权出让款总金额（由物业使用权转让期内的使用权转让费、公共设施分摊费、综合管理费三部分组成，按套计价）为374994元……乙方支付物业使用权出让款具体约定如下：①本物业使用权出让款的首期款为194994元，乙方须在签订《绿某广场物业使用权出让确认书》7日内，即2017年11月6日前支付，并同时签署本《物业使用权出让合同》。②物业使用权出让余款180000元，乙方于2017年11月21日前付清。……第五条物业的交付标准和期限。1.甲方应在2017年12月1日（含当天）前将该物业交付给乙方使用。……第八条乙方的权利义务。1.按本合同约定的期限和方式向甲方支付该物业使用权出让款。……14.本物业使用权届满时，乙方应将该物业归还给甲方……第九条违约责任。1.乙方应按照本合同约定的期限和方式支付价款；逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日万分之四的标准向甲方支付违约金。……第十三条其他条款。1.就本物业使用权出让，出让方不提供银行按揭及物业返租服务项目，如受让方有与第三方签订以上相关项目的合同与出让方无关……”。庭审中，润丰公司、范艳芳一致确认：1.范艳芳尚未办理接收涉案房屋的手续；2.范艳芳已向润丰公司支付出让款194994元，尚欠出让款180000元。3.润丰公司在提起本次诉讼前没有向范艳芳催缴过剩余款项。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”润丰公司、范艳芳签订的《物业使用权出让合同》约定润丰公司将案涉物业使用权出让给范艳芳一定期限，不改变物权的归属，范艳芳向润丰公司支付一定数额的出让款。上述约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。关于范艳芳主张的《物业使用权出让合同》无效，一审法院分析如下：据前查明，《绿某广场物业使用权出让认购书》与《物业使用权出让合同》约定的主要条款内容一致，均明确载明涉案物业所在项目并非商品房开发项目，出让标的为涉案物业的使用权，且受让人须在出让期届满当日无偿归还物业。上述明显区别于商品房买卖的合同约定内容清晰，不存在任何歧义，范艳芳主张涉案合同非其真实意思表示、润丰公司存在欺诈、以合法形式掩盖非法目的不法行为等，均无事实根据，一审法院不予采纳。如前认定，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案物业所在的项目已合法取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》并经竣工验收合格，故涉案合同亦不存在违反法律、行政法规的无效情形。因此，一审法院对范艳芳的主张不予采纳。关于涉案物业的交付日期。本案中，范艳芳虽尚未办理收房手续，但《物业使用权出让合同》签订时已经明确约定物业交付日期为2017年12月1日前，结合涉案房屋已于2016年11月17日办理竣工验收备案可知，润丰公司、范艳芳签订《物业使用权出让合同》时涉案物业已经建造完成，范艳芳对涉案房屋在签约后对涉案房屋可以办理收房手续是知情的，且本案中未有证据证明范艳芳前往涉案物业办理收房手续而润丰公司拒不配合办理，故一审法院认定涉案物业的交付日期为2017年12月1日。范艳芳主张润丰公司逾期交付房屋，因此抗辩双方签订的涉案《物业使用权出让合同》解除，缺乏依据，一审法院不予支持。另，范艳芳抗辩认为涉案《物业使用权出让合同》客观上无法继续履行，因支付剩余出让款属于金钱之债，不属于客观上无法继续履行的情形，范艳芳据此主张解除，亦缺乏依据，一审法院不予采纳。本案中，《物业使用权出让合同》约定涉案物业使用权的出让期限自交付之日起至2040年8月30日止。也即涉案物业的出租期限为2017年12月1日至2040年8月30日止，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，即本案租赁期限超出2037年11月30日的部分无效，润丰公司无权诉请范艳芳支付无效期间对应的租金。经核算，无效期间对应的租金为45328.80元（374994元÷273个月×33个月）。至于剩余租金134671.20元（180000元-45328.80元），根据《物业使用权出让合同》第四条的约定，范艳芳应于2017年12月14日前付清，现付款期限已经届满，润丰公司主张范艳芳支付剩余租金134671.20元，合法有据，一审法院予以支持。关于润丰公司主张的违约金。范艳芳未按约定支付剩余租金，构成违约，应承担违约责任。至于违约金计算标准及计算起始日期，庭审中润丰公司确认在提起本次诉讼前未曾对范艳芳进行催缴，结合本案经审查后认定的范艳芳应付剩余租金与合同约定存在出入的特殊情况及本案范艳芳尚未实际办理收房手续的特殊情况，一审法院确定违约金的计算标准为中国人民银行同期贷款利率，违约金的计算起始日期为润丰公司提起本案诉讼之日，也即2019年8月2日。润丰公司主张超出部分，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、范艳芳于判决发生法律效力之日起十日内，向润丰公司支付物业使用权出让款134671.20元并支付违约金（违约金以134671.20元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2019年8月2日起计至实际清偿之日止）；二、驳回润丰公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1950元，由润丰公司负担550元，范艳芳负担1400元。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的意见，归纳本案二审的争议焦点为：1.涉案合同的效力；2.涉案合同是否应继续履行。关于争议焦点一。范艳芳上诉主张，润丰公司在销售过程中使用“商品房”作为宣传用语使其产生错误意思表示，且案涉合同以租赁形式掩盖非法转让集体土地的目的，故案涉合同应当无效。经查，案涉物业所在的项目已取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》并经竣工验收合格，且案涉合同亦明确载明案涉项目并非商品房开发项目，合同出让标的为案涉物业的使用权，受让人须在出让期届满当日无偿归还物业，故案涉合同实际上属于润丰公司出租案涉物业以换取范艳芳的租金作为对价的租赁合同，案涉《物业使用权出让合同》的签订能够反映双方当事人的真实意思表示，其内容亦未违反法律法规的强制性规定，除了租赁期限超出20年的部分外属于合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。范艳芳的该项上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二。本案中，范艳芳未按合同约定支付剩余租金，已构成违约，应承担违约责任。润丰公司作为守约方并未要求解除合同，一审对其诉请范艳芳支付余下租金并支付相应违约金予以支持并无不当，本院予以维持。范艳芳作为违约方不享有合同解除权，其以租赁合同具有强烈人身属性为由主张不继续履行合同于法无据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。范艳芳的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2993元，由上诉人范艳芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月二十四日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣