黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0108民初2088号原告王星录，男，1987年10月6日生，汉族，哈尔滨东安汽车动力股份有限公司职工，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人王占林（系王星录父亲），男，1961年3月8日生，汉族，双鸭山市工商银行公司客户经理，住黑龙江省双鸭山市尖山区。被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司，统一社会信用代码912301995780687739（1-1），住所地哈尔滨市平房区。法定代表人刘书健，该公司总经理。委托诉讼代理人高乐，该公司法务。委托诉讼代理人杨朔，该公司员工。原告王星录与被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司（以下简称绿洋置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告王星录及其委托诉讼代理人王占林，被告绿洋置业公司的委托诉讼代理人高乐、杨朔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王星录向本院提出诉讼请求：1.判令绿洋置业公司依《商品房买卖合同说明》与王星录协商签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2.判令绿洋置业公司赔付王星录因其拒绝签约而导致王星录未能获享平房区人民政府按政策给予的购房补贴52,000元；3.判令绿洋置业公司赔付王星录因其拒绝签约而导致王星录未能及早入住早已竣工的所购房屋而产生的房屋租赁费58,000元；4.由绿洋置业公司承担本案全部诉讼费用及其他一切相关费用。事实与理由：2012年12月24日，王星录认购绿洋置业公司开发的坐落于xxx的房屋一套，交纳首付款79,147元，绿洋置业公司承诺2014年10月20日前将所购房屋交付王星录，但绿洋置业公司直至2016年11月也未能交房。经双方协商，绿洋置业公司将王星录所购房屋调换为一期xxx，王星录补交首付款48,767元。王星录在接到绿洋置业公司要求办理《商品房买卖合同》及《合同补充协议》签约手续通知后，按《商品房买卖合同说明》与绿洋置业公司磋商，要求对合同条款中不尽合理之处进行必要的调整、补充、删除或修正，但绿洋置业公司以《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的文本及内容均由国家统一编制、统一使用、符合国家相关政策要求、买受人不可擅自更改为由，对王星录的要求置之不理，拒绝签约。其后王星录多次找绿洋置业公司协商签约均被拒绝。为维护合法权益，特提出以上诉讼请求。被告绿洋置业公司辩称，王星录的诉请无事实和法律依据，应予驳回。理由:1.双方已经签订认购协议，该协议是为签订商品房买卖合同本约成立的预约合同，后双方在订立本约过程中，因合同条款不能达成一致，对订立商品房买卖合同未能达成合意，认购协议效力终止，王星录不能根据已终止的预约，强制绿洋置业公司签订本约合同；2.预约合同的履行利益是签订本约合同，而非履行本约合同。对于不能签订本约合同的风险，双方在签订预约合同时已有预见，并对违约责任作出了明确约定。一方以假设本约合同签订并履行后可获得的利益作为实际损失，该损失不是预约合同违约责任赔偿的范围，双方因未达成成立本约的合意，绿洋置业公司不应承担违约赔偿责任。对王星录主张的政策性补贴更无赔偿责任，而且因双方未成立买卖合同，其也不属于案涉文件的补贴范围，该补贴既未实际发生，也不属于王星录在本案中的期待性利益，与绿洋置业公司无关；3.对于王星录主张的租赁费用赔偿，其未能提供证据证明，该项支出亦与绿洋置业公司无关，而且双方之间无买卖合同关系，王星录在双方已经不能达成任何合意的情况下，所有的支出均与绿洋置业公司无关。王星录为证明其主张的事实成立，向本院举示了以下证据：证据一、2012年12月24日《认购协议书》（复印件）。拟证明：2012年12月24日，王星录在绿洋置业公司认购房屋一套。证据二、2016年11月6日《国际花都客户调房单》、2016年12月14日No.2015-0010830《收据》（均为复印件）。拟证明：王星录在绿洋置业公司购买房屋，先交首付款79,147元，后调换房屋补交首付款48,767元。证据三、附件五：合同补充协议8页、商品房买卖合同说明1页、合同编号为16123929062的商品房买卖合同部分节选16页（均为复印件）。拟证明：合同补充协议中有部分条款不合理，王星录与绿洋置业公司不能达成一致。证据四、哈平政规﹝2017﹞5号《哈尔滨市平房区人民政府关于修订印发哈尔滨市平房区（哈经开区）去库存商品房货币化补贴工作实施方案（试行）的通知》。拟证明：如果按期签订合同，王星录可以享受区政府的房屋补贴。绿洋置业公司对王星录举示的证据质证认为：对证据一无异议；对证据二真实性无异议，对证明问题有异议。双方仅签订认购协议，为预约合同，后因双方对合同条款未能达成一致，并未达成本约；对证据三真实性无异议，对证明问题有异议。根据王星录所述，双方因合同条款不能达成一致，故认购协议效力终止，且王星录不能证明合同条款不合理；对证据四真实性无异议，对证明问题有异议。理由同答辩意见第2项。被告绿洋置业公司为证明其主张的事实成立，向本院举示了以下证据：证据、绿洋置业公司与王星录短信记录2页。拟证明：绿洋置业公司已经履行预约合同项下义务，无违约行为。王星录对绿洋置业公司举示的证据质证认为：对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，认为该通知没有公章，落款名称也有误，不具备法律效力。本院对上述证据的认证意见为，因当事双方对对方举示证据的真实性均无异议，本院对双方举示证据的真实性均予以采信。根据本院认证的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年12月24日，王星录（乙方）与绿洋置业公司（甲方）签订《认购协议书》，同日交纳首付款79,147元。《认购协议书》主要内容为：第一条：乙方预购甲方开发建设的商品房“绿地世纪城.国际花都A区”房号为xxx房，建筑面积约为88.75平方米。应乙方要求，在该商品房尚未取得预售许可前签订本协议，乙方承诺不因甲方未取得预售许可及其他原因追究甲方任何责任。第三条:“本协议以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，协议约定面积与《商品房买卖合同》面积有差异的，待签订《商品房买卖合同》同时，按《商品房买卖合同》约定面积为准多退少补。”第四条：乙方签署本协议同时缴付房款的20%，即首付款79,147元，余款316,590元于签订《商品房买卖合同》时，依购房者付款方式，一次性结清或办理商业（公积金）贷款手续。本协议签订后，如乙方放弃购买则视为乙方违约，本协议解除，乙方所付款项不予退还。第七条第1项:“乙方应按甲方发出通知及时签订《商品房买卖合同》，自甲方发出通知之日起，逾期10天的，视为乙方放弃购房，甲方有权解除本协议，乙方不再享受此优惠政策。”第七条第3项:“本协议中，商品房买卖未能详尽的双方权利和义务，双方以签署的《商品房买卖合同》为最后依据。”2016年11月6日，王星录与绿洋置业公司签订《国际花都客户调房单》，将王星录预购的一期A1号楼1单元801室预调为一期A28号楼2单元102室。同年12月14日，王星录补交调房后首付款差额48,767元。2017年以后，王星录与绿洋置业公司多次协商签订《商品房买卖合同》，均因多项具体条款不能形成合意而未果。本院认为，王星录与绿洋置业公司协商签订《认购协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。王星录与绿洋置业公司在《认购协议书》中有如下约定：“协议约定面积与《商品房买卖合同》面积有差异的，待签订《商品房买卖合同》同时，按《商品房买卖合同》约定面积为准多退少补”；“本协议中，商品房买卖未能详尽的双方权利和义务，双方以签署的《商品房买卖合同》为最后依据。”依据双方当事人的意思表示可以认定《认购协议书》的合同目的系为将来订立《商品房买卖合同》，《认购协议书》符合预约合同的相关实质要件，系预约合同，其标的物是订立本约合同的行为，即签订《商品房买卖合同》。王星录与绿洋置业公司依据预约合同中的有关约定已经多次就签订本约《商品房买卖合同》进行协商，但均未达成合意，故双方之间的本约《商品房买卖合同》不成立。本案中王星录诉请绿洋置业公司与其继续协商订立本约，但当事人依法享有自愿订立合同的权利，且合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，绿洋置业公司不能强迫王星录必须接受其拟定的《商品房买卖合同》，王星录也不能强迫绿洋置业公司必须与其就签订《商品房买卖合同》持续磋商，王星录的该项主张有违自愿原则，本院不予支持。关于购房补贴52,000元。哈平政规﹝2017﹞5号文件规定：补贴期限从2017年1月1日到2018年10月20日，以房产住宅局备案合同时间为准；享受此项政策补贴的资格须经政府相关职能部门的审核。王星录与绿洋置业公司之间的《商品房买卖合同》并未成立，且合同未成立的原因系当事双方协商不成，而非当事一方的恶意拒签，王星录的该项主张没有事实依据和法律依据，本院不予支持。关于房租58,000元。王星录与绿洋置业公司之间不能签订《商品房买卖合同》，原因系当事双方协商不成，而非当事一方的恶意拒签，且关于房租具体数额王星录未举示任何证据加以证明，王星录的该项主张亦没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王星录的诉讼请求。案件受理费2500元，由原告王星录负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张开宇人民陪审员  杜 敏人民陪审员  陈晓红二〇一九年十二月二十七日书 记 员  王 倩