广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10907号上诉人（原审原告）：冯小红，女，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审被告）：佛山市嘉豪物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：苏雄生，总经理。委托诉讼代理人：梁淑媚，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐壁芸，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。上诉人冯小红因与被上诉人佛山市嘉豪物业管理有限公司（以下简称嘉豪公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初10493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冯小红上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令涉案商铺的物业服务费标准从2017年9月1日起至2019年6月30日止由35元/平方米/月调至15元/平方米/月，免除滞纳金；3.嘉豪公司承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：1.一审法院未查明冯小红等在2017年9月前支付的物业服务费标准，认定《XXX广场临时物业服务协议》（以下简称《临时协议》）约定双方按照《XXX广场前期物业服务协议》（以下简称《前期协议》）履行义务有误。虽然《临时协议》约定的物业服务费为35元/平方米/月，但在佛山市百XX物业管理有限公司（以下简称百XX物业公司）管理过程中，双方已就物业服务费标准达成一致，直至2017年7月前，冯小红均按照15元/平方米/月的标准支付。2.即使《临时协议》与《前期协议》约定的物业服务费标准一致，亦不能视为冯小红对《临时协议》的确认。依据《广东省物业管理条例》第五十条第四款及《佛山市物业管理办法》第十一条，《前期协议》有效期至2011年召开第一次业主大会时止。佛山市南海区XX街XX*民委员会（以下简称XX居委会）与嘉豪公司签订的《临时协议》未经全体业主表决、确认，其内容亦严重侵害了业主的合法权益。3.涉案商铺35元/平方米/月的物业服务费标准明显偏高，与嘉豪公司提供的物业服务不相匹配，嘉豪公司的物业服务严重不符合《临时协议》的要求：没有对涉案物业的公共设施设备进行应有的维护与保养，存在电梯障碍、砖墙剥落等重大安全隐患，佛山市南海区住房城乡建设和水利局曾向其发送《警示函》及《限期整改通知书》；嘉豪公司巧立名目对租客进行乱收费，致使租客流失严重，涉案商铺无法正常招租，商场经营惨淡，冯小红损失严重；嘉豪公司未提供35元/平方米/月物业服务费标准的依据，亦未公开过物业服务费收支情况。4.根据《佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于XXXXX广场商铺业主信访问题的答复（南建信[2019]0XXX1号）》第19页的记载，嘉豪公司应履行承诺，按照20元/平方米/月的标准收取物业服务费。嘉豪公司辩称：1.已生效的（2019）粤06民终4XX6号民事判决认定同类商铺的物业服务费标准应为35元/平方米/月，《临时协议》的效力亦已经（2018）粤06民终8XX9号民事判决确认。此外，嘉豪公司已对按照小额诉讼程序审理的（2018）粤0605民初2XX5号及（2018）粤0605民初2XX6号案申请再审，原审法院已受理再审申请并裁定另行组成合议庭进行再审、原判决中止执行；2.嘉豪公司在一审期间已提供充分证据证明收取的物业服务费与提供的物业服务相等值。物业服务费不存在偏高的问题，该物业服务费还包含了能源费及一切分摊费用。3.涉案商铺的经营环境不如以往是长期经营后的正常现象，不能以此否认嘉豪公司已经按约履行了合同义务。嘉豪公司已采取各种维护措施，尽可能使商铺的环境处于最佳状态。4.嘉豪公司从未单方承诺无条件按照20元/平方米/月的标准收取物业服务费，亦未与业主方就收费问题及相应的条件达成共识。冯小红向一审法院起诉请求：1.判令嘉豪公司将商场内铺物业服务收费标准由35元/平方米/月调整为15元/平方米/月，冯小红按照调整后的收费标准缴清其自2017年9月1日起至判决生效之日止所拖欠的物业服务费，暂计至起诉日时6255元；2.确认判决生效之日起，冯小红按照15元/平方米/月的物业服务收费标准向嘉豪公司缴纳物业服务费；3.判令嘉豪公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：位于佛山市南海区***********XX名都XXX广场XX铺（产权证号为粤房地权证佛字第**XXXXA）于2010年7月15日登记在冯小红、何某1名下，建筑面积为20.85平方米。2009年1月20日，冯小红、何某1（甲方）与XXXX信物业管理有限公司（乙方）（以下简称XX信公司）就涉案商铺签订一份《前期协议》，约定：物业服务费用按商场35元/平方米/月的标准由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳。甲方应于2013年9月1日起交纳物业服务费用。业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款额每日3‰的标准向乙方支付违约金。2017年8月31日，XX居委会（代：XX广场业主委员会，甲方）与嘉豪公司（乙方）签订《临时协议》，约定：由XX居委会临时指定嘉豪公司，按照《前期协议》对XXX广场提供临时性物业管理服务，并签订本临时物业服务协议。嘉豪公司按照《前期协议》的标准收取物业服务费用，并按《前期协议》约定的服务内容和质量标准提供服务，履行相关的权利、义务。本临时物业服务协议自双方签订之日起生效，于XX广场业主大会选聘或续聘物业服务企业后合同生效之日自动终止。2017年9月1日，嘉豪公司进驻XXX广场并为其提供物业管理服务。2018年12月19日，南海区住建局召开佛山市南海区****XX广场物业小区商业部分XXX广场物业服务收费价格问题协调会议，区住建局物业管理科、XX街道房管所、佛山市XX房地产开发有限公司（以下简称XX地产）、嘉豪公司、XXX广场商铺业主代表参加了会议。关于XXX广场物业管理服务费协调情况纪要如下：物业服务企业提出物业服务降价方案，认为XX街道XX广场商业部分（XXX广场）管理需要配备物业服务人员36人，主张将商场内铺物业服务收费标准35元/平方米/月，调整为20元/平方米/月，将商场外铺（即临街铺位）25元/平方米/月，调整为15元/平方米/月。XXX广场商铺业主代表认为在商场经营困难的情况下，物业服务企业可以通过减员6人的方式节省成本，要求XXX广场商场内铺物业服务费降为15元/平方米/月，但每月可以从业主公共收益中提取2万元给物业服务企业，弥补物业服务费用不足。但经协调，业主代表与物业服务企业最终未能就物业服务收费价格调整问题达成共识。2019年5月20日，在《佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于XXXXX广场商铺业主信访问题的答复（南建信[2019]0XXX1号）》中反映，为妥善解决XXX广场的物业管理问题，该局与XX街道有关部门多次与XXX广场商铺部分业主召开见面协调会，相关部门也紧急召开了部门联席会议，研究XXX广场物业管理相关问题。……2019年2月26日，该局到XXX广场现场调查，了解商铺出租及经营情况。主要问题仍是二楼商铺出租率低，经营状况惨淡，以及部分商铺业主以铺位未出租无收益等为由，不交物业管理服务费。……经多次协商，物业服务企业提出了物业服务降价方案，主张将商场内铺物业服务收费标准35元/平方米/月，调整为18元/平方米/月，将商场外铺（即临街铺位）25元/平方米/月调整为15元/平方米/月，并约定将商场公共收益全部用于冲抵物业管理服务开支、补充物业服务费用。目前，业主代表与物业服务企业已就该物业服务费收费价格调整问题达成共识，但对如何处理铺位空置没有出租、未有收益等业主历史欠费问题以及如何盘活商场、招商引资问题尚未达成共识。根据（2018）粤0605民初2XX6号案查明：XXX广场商场一二楼共有商铺800多间，2018年12月期间，出租经营的约有120间，出租经营的大多是一楼商铺。涉案商铺的招商模式为自主招租或委托第三方招租，没有委托嘉豪公司代为招租。冯小红尚未支付涉案商铺自2017年9月1日起至今的物业服务费。另查明，2018年1月30日一审法院受理了涉案商场商铺业主宋某1、江某1、杨某1、冯小红、雷某1作为原告，与被告XX居委会、第三人嘉豪公司业主撤销权纠纷一案，上述五原告起诉请求撤销XX居委会与嘉豪公司签订的《临时协议》。经审理，一审法院于2018年5月25日作出（2018）粤0605民初1869号民事判决书，判决驳回上述五原告的全部诉讼请求。五原告对该判决不服提起上诉，广东省佛山市中级人民法院经审理后，认为原为涉案商场提供物业管理服务的XX信公司突然提出终止对商场的物业管理服务，与此同时，XX广场第二届业委会又因在换届选举中存在违规行为而被撤销备案，XX居委会作为涉案物业所属居委会，在新一届业主委员会产生之前，为避免广场出现物业管理真空，在街道办事处的指导和监督下，代为行使业主委员会的权利，与嘉豪公司签订《临时协议》，程序合法，涉案协议约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害业主的合法权益，合法有效。五原告上诉请求撤销涉案协议，缺乏事实和法律依据，法院不予支持，并于2018年11月14日作出（2018）粤06民终8XX9号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，嘉豪公司与XX居委会签订《临时协议》，约定由XX居委会临时指定嘉豪公司于2017年9月1日起为包括冯小红所有的物业在内的XXX广场提供物业管理服务，并约定按《前期协议》行使权利和义务，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力，各方应依约全面履行自己的义务。虽XXX广场的部分商铺业主起诉主张撤销《临时协议》，但法院经审理后认为其主张撤销《临时协议》缺乏依据且最终驳回其诉讼请求。综上，冯小红与嘉豪公司应按照《前期协议》的约定履行各自义务。《前期协议》约定涉案商铺物业服务费按35元/平方米/月的标准计算，现冯小红以XXX广场商铺出租率过低及嘉豪公司提供的物业管理服务质量过差等为由主张物业服务费调整为15元/平方米/月，但冯小红提交的证据不足以证明其主张，一审法院对其上述主张不予支持。综上，对于冯小红的全部诉讼请求，一审法院均予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回冯小红的全部诉讼请求。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（冯小红已预交），由冯小红负担。二审中，冯小红向本院提交以下证据：1.《信访诉求回复意见书》，拟证明嘉豪公司漠视消防隐患、维修保养形同虚设、严重违约、涉嫌伪造证据；2.编号为1909240335121-01的佛山12345平台回复网页截图，拟证明嘉豪公司接手涉案物业两年多的时间内开通手扶电梯的手续还是仍在办理中，与常理不符；3.图纸两份，拟证明嘉豪公司占用公共部位；4.编号为1908160322821-01、1908020233821-01、1908020233821-02、1908020477121-01、1907250400101-01的佛山12345平台回复网页截图，拟证明嘉豪公司在涉案物业多处地方私搭乱建、侵害业主权益；5.2019年7月11日、2019年9月17日的《关于要求XXX广场物业管理收支情况公示通知书》《业主签名表》、单号为1019700870533的EMS邮单寄送及投递信息，拟证明嘉豪公司拒绝公示物业费收支情况，服务不达标；6.企业信用信息公示报告三份，拟证明收取的各种费用均计入该三家公司；7.2017年7月11日、7月14日的《XXX广场2017年07月缴款通知书》，2017年9月11日、9月14日的《XXX广场2017年09月缴款通知书》，编号为No.1139646、1160974、1160975、2005339、4923205、4923296的收据各一份，拟证明嘉豪公司利用多个牌照巧立名目乱收各种高额费用，拒开发票、隐瞒公共收入；8.显示有温度测量的照片打印件两份，拟证明涉案物业内空调严重不足，服务不达标，质价不符；9.显示有招租信息的照片打印件一份，拟证明嘉豪公司涂抹业主联系方式，阻止业主招租，导致商铺空置；10.照片打印件一份，拟证明嘉豪公司对同一管理区域的收费标准相差17.5倍，对业主严重不公；11.编号为No.28708845的广东增值税普通发票，拟证明15元/平方米/月的标准维持了较长的时间；12.聊天截图一份、结构图一份，拟证明嘉豪公司与XX地产关系紧密；13.《XXX广场业主出租统计（不含XX）》四页，《XXX广场出租面积统计（XX地产除外）》《XXX广场出租户数统计（XX地产除外）》《XX自有产权》，拟证明涉案物业出租率低下，嘉豪公司的高额收费标准对业主不公；14.佛山市嘉豪物业管理有限公司南海XXXX广场分公司的企业信用信息公示报告，拟证明嘉豪公司的服务人员严重不足；15.光盘两张，拟证明嘉豪公司在涉案物业配备的人员不足。16.《商铺租赁合约》及补充协议，拟证明嘉豪公司接管涉案物业后，商场状况每况愈下，最后导致承租人与冯小红提前解约。嘉豪公司向本院提交以下证据：1.（2019）粤06民终4XX6号民事判决书，拟证明《临时协议》合法有效，嘉豪公司已按照协议约定提供了合格的物业服务，业主应依照协议支付物业服务费；2.（2019）粤0605民再1XX号《受理案件通知书》、（2019）粤0605民申4XX号《民事裁定书》；3.（2019）粤0605民再1XX号《受理案件通知书》、（2019）粤0605民申4XX号《民事裁定书》；证据2、3拟证明（2018）粤0605民初2XX5号、2XX6号民事判决已被中止执行。4.《佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于XXXXX广场商铺业主信访问题的答复》（南建信[2019]0XXX1号）、《佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于XXXXX广场商铺业主信访问题的答复（南建信[2019]0XXX1号）的补正》，拟证明涉案物业出租率低的问题在嘉豪公司接手之前就已经存在且与同地段、同类型的商业服务项目相比，涉案物业的物业服务费标准合理，嘉豪公司从未承诺无条件单方降低物业服务费标准，双方亦未就相关问题达成共识；5.《XXX广场商场管理服务协议》，拟证明嘉豪公司的收费标准与之前相比没有提高；6.《关于XX商场（即XXX广场）下调物业服务费及经营策略建议书》，拟证明涉案物业出租率低等问题并非嘉豪公司造成，物业服务费标准调至15元/平方米/月系因开发商补贴，该标准至2017年4月30日已经失效；7.物业服务材料（补充卷）；8.关于消防设施设备运行、维修、保养的材料；证据7、8拟证明嘉豪公司一直在提供符合约定的物业管理服务，包括物业共用设施设备的运行、维修、保养及公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”涉案物业所在小区是否需要调整物业服务费收费标准以及拟调整的物业服务费收费标准等，属于应由业主共同决定的事项，但冯小红在本案中未提交证据证明其请求调整物业服务费收费标准已经过半数业主同意，故冯小红在本案中请求调整物业服务费收费标准缺乏依据，本院对其请求不予支持。综上所述，冯小红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人冯小红承担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月十七日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡