内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民初271号原告（申请执行人）：潘某，男，1964年8月8日出生，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙某，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，辽宁开宇律师事务所实习律师。被告（案外人）：杨某，女，1990年9月1日出生，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：董某，巴林左旗林东镇法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴林左旗林东东城区北新街路北。法定代表人：冯某，执行董事。原告潘某与被告杨某、第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘某的委托诉讼代理人孙某、刘某，被告杨某的委托诉讼代理人董某到庭参加诉讼，第三人京和房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘某向本院提出诉讼请求：1、恢复对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-4-04-16号车库的执行；2、判令被告及（或）第三人承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告所提异议根本不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件，且其权利不能排除执行。一、被告与第三人之间没有合法有效的书面买卖合同，所谓的商品房买卖合同约定的不动产价格极低，是名为抵押，实为借贷。二、被告不能证明在查封前已经占有，而且是合法占有不动产。三、被告不能提供汇款凭证，不能证明已经交付了全部购房款。四、被告至今未依法缴纳契税和维修基金，未着手办理不动产产权手续，对于案涉不动产未办理过户登记，被告存在过错。被告杨某辩称，一、原告的诉讼请求没有事实证据，更没有法律依据。1、首先要说明的是原告与第三人之间发生的债权债务关系，是第三人向原告借款，原告于2018年8月4日才向人民法院提出保全案涉车库，被告于2017年9月18日就和第三人签订了商品房买卖合同，交了购房款，第三人向被告出具了收据，并加盖了第三人的财务公章。商品房买卖合同签订后，第三人与被告共同到房产部门办理了网签登记，现被告已经实际占有案涉车库。在原告与第三人没有发生债权债务关系以前，被告就以实际出资购买抵押物，所以，原告申请执行被告的物权没有依据。二、2018年7月4日，原告与第三人、冯秀全的债权债务纠纷，原告向赤峰市中级人民法院提出保全申请，要求对被告的车库执行，被告提出了执行异议，经赤峰市中级人民法院审查后，作出（2019）内04执异273号执行裁定书。时隔一个月后，原告再次无据诉求起诉被告要求恢复执行，原告的行为于法无据，请求驳回原告诉讼请求。第三人京和房地产公司未作陈述。本院经审理查明，潘某、杨某均无异议的事实如下：潘某诉京和房地产公司、冯秀全买卖合同纠纷一案，潘某于2018年7月4日提出保全申请，本院于2018年7月5日作出（2018）内04民初90号之一民事裁定，将京和房地产公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和房地产公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押，保全财产价值6000万元。2018年7月30日，本院作出（2018）内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和房地产公司的未做转移登记的、预告登记的、但已做买卖合同备案登记给他人的房产合计380套，包含本案所涉车库在内。被告不服本院作出的（2018）内04民初90号之一民事裁定，向本院提出保全异议。本院于2019年8月16日作出（2019）内04执异273号执行裁定，中止对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街京和王府19-4-04-16车库的执行。上述事实，有潘某、杨某在庭审中均无异议的陈述在卷佐证。本案争议的事实是，被告是否购买了案涉争议车库。针对该争议事实，原告向本院提交了内蒙古灵信房地产评估有限责任公司于2019年4月28日出具的内灵信法估字[2019]第0025号房地产估价报告书一份，证明案涉车库的真实价值是15-30万元不等，远高于被告主张的价值，没有7万元一个的，印证了所谓的买卖不具有真实性，是名为买卖，实为借贷。被告质证，对房地产估价报告书的真实性无异议，对合法性和证明目的有异议，与本案无关。鉴定报告应该是原、被告共同委托人民法院进行，对于被告既不执行又不了解作出的鉴定结论，被告不予认可。被告购买车库先于原告的评估，并交付了购房款，办理了网签登记，对房地产估价报告书不认可。本院经审查认为，该房地产估价报告是我院在执行潘某诉京和房地产公司、冯秀全买卖合同纠纷一案中，委托评估机构对与被告同处京和王府小区的19＃地下车库市场价值进行的估价，该房地产估价报告与本案具有关联性，本院予以采信。被告向本院提交了以下证据：一、2017年9月18日商品房买卖合同一份,2017年9月18日金额为7万元的收据一枚。二、借据一张，金额7万元，借款抵押合同一份。三、银行流水一张，上述被告的购买先于原告的查封。原告潘某质证，对商品房合同的真实性、合法性和关联性均有异议，买卖合同是为借款提供抵押担保，并非真实买卖，该合同约定的车库价格为7万元一个，明显低于市场价格，是假买卖真借款，这与被告提供的借据相互印证，足以认定本案不存在真实的买卖，而是抵押借款，且抵押无效。另外，根据商品房买卖合同的第15页第9条第三款，办理产权证契税、公共维修基金，采暖费等由买受人自理，而本案被告没有提供任何缴纳契税、公共维修基金的证据，说明其对没有取得不动产权证具有过错。合同的第16页合同登记备案栏，既没有任何职能部门盖章，也没有职能部门工作人员盖章，说明该合同没有进行网签备案。对房款收据的质证意见，真实性、合法性和关联性均有异议，被告已经自认案涉车库是假买卖真借款，所以收据不是基于真实买卖形成，且被告没有提供认可银行转账凭证，证实购买的真实性。对借据的质证意见，真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，而且还是一份反证，恰恰证明本案的基础法律关系应为民间借贷，被告不是真实的房屋买受权，不享有物权期待权，只有债权，没有任何优先受偿权，不能阻却执行。银行流水没有原件，假设有原件，转账看不清收款人是谁，金额也与收据不符，被告在银行流水下方自认7万元交付时扣除一个月利息1400元，这是民间借贷常见的砍头息，再次印证是假买卖真借款。另外，被告没有提供任何在查封前已经占有并且合法占有、使用的证据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件。第三人京和房地产公司未质证。本院认为，被告提交的银行流水系复印件，原告不认可，被告亦未能提供原件核实，故本院不予采信。被告提交的其他证据与本案具有关联性，本院予以采信。根据原、被告的陈述及本院采信的证据，本案另查明事实如下：2017年9月18日，被告与第三人京和房地产公司签订商品房买卖合同，约定被告购买京和王府地下19-4-04-16号车库，车库建筑面积31.9平方米，每平方米价格为2194.36元，价款为7万元。京和房地产公司在合同的甲方处加盖公章并盖有法定代表人冯某印章，被告在乙方处签字。同日，京和房地产公司为被告出具车库款收据一枚，金额7万元。京和房地产公司法定代表人冯某为被告出具借据一枚，金额7万元，并签订了借款抵押合同一份，约定将京和王府车库1套抵押给被告，以2017年9月18日签订的商品房买卖合同为准。又查明，关于车库款的给付，被告称本案当时是借款，借款使用三个月，三个月第三人还不上，车库就无条件的给被告，签订商品房买卖合同和借款是同时进行的，要不然也不可能借给第三人钱，商品房买卖合同实际上就是抵押。关于案涉车库的现状，被告称其没有使用。再查明，本院在执行潘某诉京和房地产公司、冯秀全买卖合同纠纷一案中，就京和王府小区19#地下车库的市场价值，本院委托内蒙古灵信房地产评估有限责任公司进行评估，内蒙古灵信房地产评估有限责任公司于2019年4月18日出具内灵信法估字[2019]第0025号房地产估价报告书，该报告书中对与被告同处京和王府小区的19＃76个车库进行了估价，最小面积为26.14㎡，最大面积为58.97㎡，单价均为5500元/㎡，总价款在14万余元-28万余元区间不等。上述事实，有被告提交的商品房买卖合同、收据、借据、民事判决书、房地产估价报告书及当事人的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议的焦点是被告对案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益，被告对此应当承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据前述司法解释的规定，买受人享有排除强制执行的民事权益，应同时符合签订合法有效合同、合法占有不动产、支付全部价款且无过错四个条件，有一项条件不符合，即不能排除强制执行。本院认为被告购买车库的行为不符合上述司法解释规定的前三项条件，故被告不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、被告自认其与第三人京和房地产公司是民间借贷关系并有被告提交的借据、借款抵押合同予以佐证，被告同时认可其与第三人京和房地产公司以网签商品房买卖合同作为民间借贷合同的抵押，故根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，本案的商品房买卖合同不是签约主体的真实意思表示，而名为商品房买卖、实为民间借贷的双方当事人之间不存在合法有效的商品房买卖法律关系，由此，被告和第三人京和房地产公司之间没有签订合法有效的书面买卖合同。二、被告主张网签商品房买卖合同是民间借贷合同的抵押，就此本院认为，商品房网签备案是一种存档备查的行政管理手段，与物权法规定的对不动产设定抵押时应当办理抵押登记存在本质区别，故被告关于网签的合同系抵押担保的主张不能成立。且抵押权是实现优先受偿权的法定情形，而不是排除法院强制执行的法定条件。三、被告认可其没有占有案涉车库。四、案涉车库建筑面积为31.9平方米，单价为2194.36元/㎡，总价款为7万元，而与被告同处京和王府小区的同类型其他车库，经评估单价为5500元/㎡，最小面积26.14㎡的总价款是14万余元，由此看来，案涉商品房买卖合同中按借款数额约定的车库总价7万元明显背离市场行情，不符合客观实际，被告没有支付全部购房价款。综上所述，因被告是出借人而非买受人，故基于民间借贷而签订的商品房买卖合同并备案的被告人，不享有排除法院强制执行的民事权益，其要求排除执行没有法律依据，依法不予支持。原告潘某的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、三百零一十条、三百一十一条、三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许执行位于巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-4-04-16号车库。案件受理费100元，由被告杨某负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 丛 杰审判员 张伟波审判员 其其格 二○一九年十二月三十日书记员 刘梦鸽