惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4699号原告：洪焕城，男，1980年12月11日出生，汉族，住址：广东省惠州市大亚湾区*****************************，身份证号码：445************357。原告：郭佩佳，女，1984年8月10日出生，汉族，住址：广东省揭西县**********，身份证号码：445************34X。委托诉讼代理人：陈武南，广东宏泰律师事务所律师。被告：惠州市国力房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾**大亚湾大道**德丰公馆**。法定代表人：杜某1。委托诉讼代理人：兰洪秀、刘盼盼，该公司员工。原告洪焕城、郭佩佳与被告惠州市国力房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告洪焕城、郭佩佳的委托诉讼代理人陈武南及被告惠州市国力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘盼盼、兰洪秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪焕城、郭佩佳向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2016年10月6日至2018年3月22日（共计356天）逾期办理房产证的违约金21389.26元（按同期人民银行年利率6%按日计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于惠州市*************的商品房，具体项目为：国力凯旋城花园13栋×号房，房款总价为365500元。合同签订后，原告已依约交清了房屋总价款。原被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于交付房产后180个工作日内为原告将办理权属登记的房产资料交予产权登记机关备案，但被告未按合同约定在规定时间内协助原告办理房产证。被告的行为已经违反合同约定，因此，被告应支付原告逾期办证违约金21389.26元（具体计算参照中国人民银行同期同类贷款利息标准6%按日计算）。综上，被告的行为，已严重损害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益特诉至贵院，恳请贵院查明事实真相，依法维护原告合法权益。原告洪焕城、郭佩佳对其主张提供了如下证据：1.商品房买卖合同；2.付款发票或凭证；3.契税发票；4.业主（住户）消防安全责任书或入伙通知书；5.不动产权登记证书；6.住宅专项维修资金收据。被告惠州市国力房地产开发有限公司辩称，一、根据相关法律法规及《商品房买卖合同》规定，被告承担的是协助办证（递件）义务而非办证义务。首先，申请办理不动产权属证书的法定义务人为房屋买受人；其次，被告承担的仅为协助办理产权登记（即提交出卖人应交资料）义务。事实上，办理权属登记需要的不仅仅是出卖人相关资料，还需要买受人提供如完税证明、主体信息等诸多资料，且办理权属登记需要经过多个部门多个环节逐一处理，故被告不可能成为办理不动产权属证书的唯一义务人。二、被告已按《商品房买卖合同》规定在房屋交付后180个工作日内提交了资料报产权登记机关备案，原告所述未能取得不动产权属证书系客观因素导致，非被告原因。（一）被告于2016年8月10日（新政策实施后28个工作日）将办理国力凯旋花园“新建商品房首次登记权籍调查”全部资料递交给产权登记机关。（二）两证合一属政策变更，不可抗力，在签订合同时无法预见，非被告可以控制，符合重大情势变更情形。根据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，惠州市大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记，且不动产登记将房产证和国土证合二为一，自此在不动产登记过程中增设权籍调查环节。整个不动产登记流程包括“新建商品房首次登记权籍调查”、“新建商品房首次登记”、“新建商品房转移登记权籍调查”、“新建商品房转移登记”四个环节。在新政策实施之前未出证的房产均需按照新流程从头开始办证，故类比诉讼时效中止或中断适用原则，本案合同约定的180个工作日应从新政策实施次日（即2016年7月1日）起算。事实上，“两证合一”政策实施初期，皆因办证流程改变、办证系统更换、相关部门日受理业务量限制、停办等因素而出现一个较长的磨合期，这些因素均导致不动产权属证书办理期限延长并无法预估。这主要体现在四个方面：1.在不动产权籍调查业务由于是新业务，在技术上和实践上都存在诸多问题，还处在一个不稳定的状态。2.政府规定的办证时限与实际办证时限不一致，非被告所能控制，应将超出规定办证时限所占用的时间排除在合同约定的180个工作日之外。3.本案证据3房管局的公告《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》可知，被告在申请办理转移登记业务时须在网上预约，且预约号源有限；同时，实行一项目一人一号，每个项目每天送件不多于15件，且两个窗口限受理10个项目一手房转移登记的申请。4.本案证据4（房管局的回复）明确记载了不动产登记业务启动的时间为2016年6月30日及办理业务的平台，房管局从2017年7月1日暂停相关业务办理，直至2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，8月28日恢复受理一手房转移登记申请，这直接导致被告2个月不能递交一手房转移登记的资料，且恢复后因房管局一手房办证业务需求量大，被告也多次因预约困难，预约不到号。上述情形均为双方签订商品房买卖合同时不可预测、非被告可控制的客观因素导致。首先，此为不可抗力，属于法定免责事由，退一步说也至少属于重大情势变更，要求被告承担显失公平。其次，双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中明确约定“非因出卖人原因导致买受人迟延取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任”，属约定免责事由，因此，上述原因耗费的时间均应予以扣除。三、出证缓慢直接影响被告的切身利益，不存在被告怠于办证的可能性。根据相关规定，在出证前被告作为开发商需对自身开发楼盘的银行房贷承担连带担保责任，要将巨额资金置于银行监管账户。出证越慢，保证期限越长，对企业资金周转越不利。因此被告没有也不可能存在拖延办证的情形。四、办理了入伙手续领取房屋钥匙才意味着收房完成。《入伙通知书》仅为被告向原告发放的、意在通知原告及时收房的文件，上面记载的时间仅为被告建议原告前往收房的时间。正式收房时间应以原告前往物业管理处实际办理入伙事宜（领取涉案房产钥匙或签订物业管理协议）的时间为准。五、《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，明确载明如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续，这应视为双方已经对违约责任进行了约定且自愿约定违约金为零，买受人选择只委托出卖人办理房屋产权手续。综上，被告已尽最大努力按约定递交了材料，履行合同义务，被告不存在任何违约情形。假如将被告在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的出证缓慢全部归责于被告，要求被告承担违约责任，明显违背合同精神和公平合理原则。故为维护被告的合法权益，请依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。被告惠州市国力房地产开发有限公司对其辩称提供如下证据：1.关于国力凯旋花园首次登记权籍调查递件时间的复函，惠州市不动产登记局收发文呈办单；2.惠州市不动产登记局收发文呈办单；3.公告、通告、告知书等；4.关于对惠州市国力房地产开发有限公司《申请书》的回复；5.商品房预售合款专用账户监管协议书。本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证，并根据当事人的陈述及其举证质证情况，查明如下案件事实：2015年4月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头中兴北路269号国力凯旋花园第13栋×号商品房，该房建筑面积为82.87平方米，总价款为365500元。双方就交付期限约定为：被告应在2016年1月30日前，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付原告使用。双方就产权登记约定为：被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由原告自愿委托被告办理房屋产权手续。双方在《合同补充协议》就办理产权登记补充约定为：原告办理所购商品房房屋产权证的，应当在签订商品房买卖合同时向被告提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费；原告超过7天仍未向出卖人提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费的，由此造成的契税违约金及办证责任由原告自行承担或自行办理房屋产权证；非因被告原因导致原告迟延取得房地产权属证书的，被告不承担任何责任。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款，并按约向被告提交了办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费，委托被告办理权属登记的手续。原告主张于2016年1月9日办理了入伙手续，被告对此予以确认。2016年6月28日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》，主要内容为：从2016年6月30日起，凡申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手房过户等业务，须先前往权籍调查窗口办理不动产权籍调查申请。即自2016年6月30日起，新建商品房首次登记、一手商品房过户分别新增了权籍调查的手续。惠湾国土资函[2017]2193号《关于国力凯旋花园首次登记权籍调查递件时间的复函》显示：被告于2016年8月10日递交国力凯旋花园1-13栋新建商品房首次登记权籍调查业务（受理编号为201********0002），该业务按整个小区受理并出具相应的权籍调查成果，因不动产登记系统要求新建住宅小区首次登记业务需要按栋受理及出具权籍调查成果，权籍调查部门及时通知被告退件并按要求重新分栋受理首次登记权籍调查业务。被告随后按要求将该小区分栋受理权籍调查业务，其中涉案房产8-13栋按栋受理时间为2016年9月21日，办结时间为2016年11月16日。即国力凯旋花园13栋首次登记权籍调查时间为2016年8月10日至2016年11月16日,历时98天。2017年4月27日，被告向不动产登记部门递交了涉案商品房转移登记（过户）权籍调查的申请资料，该权籍调查于2017年5月18日办结，历时21天。2017年12月14日，惠州大亚湾不动产登记中心向被告出具了涉案商品房国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的受理回执。原告现已取得涉案房屋的不动产权属证书。另查明，在2017年7月1日至8月27日期间，房产办证部门因为办证数据迁移等原因暂停受理不动产登记业务，暂停时间为58天。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。关于商品房交付使用时间的确定。庭审中原被告双方共同确认房屋是2016年1月9日交付给原告使用的，对于双方无异议的事项，本院予以认可，故商品房交付使用的时间应为2016年1月9日。关于被告是否应当承担逾期办证的违约责任问题。在惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故本院酌情予以扣除。另外，办证部门暂停受理办证业务期间导致的办证迟延，不能归责于被告，由此延误的办证时间也应当按约予以扣除。本案中，涉案商品房已于2016年1月9日交付原告使用，故被告应当在2016年9月23日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告直至2017年12月14日才将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，超出约定报备时间443天。扣除被告为涉案房屋申请两次权籍调查的时间为119天(98+21)，再扣除办证条件成就后办证部门暂停受理办证业务的58天时间，被告实际延迟提供资料报产权登记机关备案的时间为266天。综上，被告在提交办证资料报产权登记机关备案方面存在违约，应承担相应的违约责任。原告请求被告支付延期办证违约金的诉求，本院予以支持。关于被告如何承担违约责任的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条，“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合本地审判实践，本院酌情以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金，即本案被告应向原告支付的逾期违约金为15982元(365500元×6%÷365天/年×266天)，原告诉求超出上述金额部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条之规定，判决如下：一、被告惠州市国力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告洪焕城、郭佩佳支付违约金15982元；二、驳回原告洪焕城、郭佩佳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费167.37元，由被告惠州市国力房地产开发有限公司负担100元，由原告洪焕城、郭佩佳负担67.37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 林嘉伟二〇一九年十二月十六日法官助理 黄冬怡书 记 员 潘慧蕊