广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初5613号原告：中山市古镇镇曹二村民委员会，住所地广东省中山市古镇镇曹二村长安路**。法定代表人：李平稳，该村村长。委托诉讼代理人：朱锐，广东法丞汇俊律师事务所律师。被告：李连合，男，1971年9月出生，汉族，住广东省中山市。原告中山市古镇镇曹二村民委员会(以下简称曹二村委会)与被告李连合房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹二村委会的委托诉讼代理人朱锐到庭参加诉讼，被告李连合经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。曹二村委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除曹二村委会与李连合于2018年1月18日签订的中山市古镇镇曹二村委会租赁合同[编号为租字（2018）014]；2.判令李连合返还其租赁的曹二村委会所有的曹二金三角工业厂房，并按112127.3元/月的标准支付自合同解除之日起至返还之日止的占用费；3.判令李连合向曹二村委会支付所欠租赁费3502736.74元（按112127.3元/月的标准计算至合同解除之日止，暂计算至2019年3月31日）；4.判令李连合向曹二村委会支付逾期付款利息131491.25元（以本金2120827.24元为基数，按同期人民银行贷款利率自2018年5月21日起暂计算至给付之日止，暂计算至2019年3月31日）；5.判令李连合向曹二村委会支付违约金281654.25元（以本金672763.8元为基数，按年息24%自2018年1月1日起计算至给付之日止；以本金372763,8元为基数，按年息24%自2018年7月1日起计算至给付之日止；以本金336381.9元为基数，按年息24%自2019年1月1日起计算至给付之日止，以上均暂计算至2019年3月31日）；6.曹二村委会所支付的律师费120000元由李连合负担。诉讼过程中，曹二村委会明确其第3项诉讼请求中的租赁费是从2013年1月1日起至2017年12月31日止的租金2120827.24元加上自2018年1月1日起至实际清偿之日止按月租金112127.3元的标准计算租金。事实和理由：李连合自2013年起以朱佩华的名义向曹二村委会承租了曹二金三角工业厂房用于生产经营，因李连合违约，未履行支付租金的义务，经双方协议商议，于2018年1月18日签订还款协议，由李连合分三期偿还所欠租赁费2120827.24元，如李连合逾期还款，曹二村委会有权就剩余款项及逾期利息向李连合一次性追收。同日，双方又签订一份中山市古镇镇曹二村委会租赁合同，编号为租字[2018]014,由李连合继续租赁曹二村委会的前述物业。租赁期限为2018年1月1日至2019年12月31日，约定租金为每月112127.3元，年租金为1345527.6元，每年租金分两次缴交，具体是每年的1月1日前交清上半年租金，在7月1日前交清下半年租金，李连合逾期交付租金或其他费用，每逾期一日，应按所欠费总额的千分之三向曹二村委会支付违约金。合同签订后，李连合仅向曹二村委会支付了租金300000元，截至2019年3月31日，李连合尚欠1381909.5元租赁费至今未付，同时，李连合至今也未按照还款协议履行约定的还款义务，向曹二村委会支付2013年至2017年12月31日期间的租赁费用2120827.24元。综上，李连合的行为已严重损害曹二村委会的利益，故曹二村委会诉至法院，请求判如所请。李连合未在法定期限内提交答辩意见，亦未提交任何证据。本院经审理认定事实如下：2007年6月3日，曹二村委会作为甲方与中山市古镇大昌照明有限公司（陈健文）作为乙方签订曹二村委会厂房租赁合同，合同约定因乙方发展业务需要，租用甲方位于曹二村××工业区××厂房，面积13590.82平方米，主要装修及设施有标准星铁棚厂房。厂房只能用于开办无污染超标的合法经营企业。租赁时限为十年，由2008年1月1日至2017年12月31日止。租期届满后，乙方可以提前半年提出续期，甲方在没有特殊情况下，按市场价可以优先给予续期，租金额另议，并要双方重新办理合同手续后才能生效。租金计付方式为由2008年1月1日至2012年12月31日止，厂房按每平方米每月6.5元计，月租金88340.33元，即厂房租金每年1060083.96元。另乙方每年需缴交道路（厂房内）使用租金20000元。合计每年租金1080083.96元。由2013年1月1日至2017年12月31日止，厂房按每平方米每月7元计，月租金95135.74元，即厂房租金每年1141628.88元。乙方每年需缴交道路（厂房内）使用租金20000元。合计每年租金1161628.88元。（本租金不包含治安费、环保费、卫生费等上级部门核定的其他收费项目）。必须先缴租金后使用，签订合同时乙方应交押金100000元正，此押金在承租期满后无息退还给乙方。租金每年分四期缴交，每季度交一次租金。乙方如有空置厂房3个月以上的，甲方有权终止合同，没收押金，收回厂房另做安排。乙方在合同期内中途退租的，无权要求返还押金，并需交足所欠的租金。乙方不按时足额缴交租金的，以超期所欠租金额按每日百分之一收取违约滞纳金。如超过一个月不缴交租金的，则视为乙方中途退租和根本违约，甲方可以单方面解除合同，收回本合同厂房等一切建筑物和附属物，无需承担任何违约责任，且已收取的租金、押金是做乙方违约金而不予退还，并按乙方实际占用时间计收租金。合同还约定了其他事项。2008年1月14日，中山市古镇大昌照明有限公司（陈健文）作为甲方、朱佩华作为乙方、曹二村委会作为丙方签订厂房租赁使用权转让协议，协议约定甲方于2008年1月1日租赁丙方位于曹二金三角工业区的工业厂房的使用权。甲方因个人原因，自愿从2008年1月15日起，将该厂房使用权转让给乙方，因此乙方将从2008年1月15日起向丙方缴纳租金。原甲方与丙方签订的合同仍然有效，甲方在签订转让协议的同时将该合同转交给乙方。2018年1月18日，曹二村委会作为甲方与李连合作为乙方签订还款协议，约定李连合自2013年起以朱佩华的名义向甲方承租了曹二金三角工业区工业厂房用于生产经营。经甲、已双方结算，截止至2017年12月31日止，乙方共欠甲方租金2120827.24元。双方达成如下还款协议：第一期，乙方于2018年5月20日前向甲方支付租金700000元；第二期，乙方于2018年8月20日前向甲方支付租金700000元；第三期，乙方于2018年11月20日前向甲方支付剩余租金720827.24元；乙方应按时还款，逾期还款视为乙方违约，甲方有权就剩余款项及逾期利息向乙方一次性进行追收。同日，曹二村委会作为甲方与李连合作为乙方签订曹二村委会租赁合同，合同编号：租字［2018］014,合同约定因乙方发展业务需要，按现状租用位于金三角厂房（现为宏兴路14、16-22号），厂房建筑面积11212.73平方米。租赁期限为2018年1月1日至2019年12月31日止。在签订本合同时，乙方即向甲方缴纳押金50000元，该押金系乙方全面履行合同的担保金，不得用于抵扣租金及本合同约定的费用；如乙方在承租期内未违反本合同规定且全额缴清应付租金及其他应付费用、保证租赁物及相应设施安全完好，则甲方应于租赁期终止日起10日内将保证金无息退还给乙方。该租赁物月租金112127.3元，年租金1345527.6元（租金不含税，乙方如需开具租赁发票，所需税费全部由乙方负责，且必须按税所同期税费与租金一同另缴付给甲方）；每年的租金分两次缴交，具体是每年的1月1日前交清上半年的租金，在7月1日前交清下半年的租金。乙方租用期间产生的一切费用均由乙方承担，包括但不限于租赁物维护、维修费、水电费、治安费环保费等。因租赁期满、中途退租或其他原因导致合同解除，乙方应在合同终止之日起5日内返还租赁物，双方应共同验收租赁物，如乙方拒绝按期交回租赁物的，每逾期一日，按本合同（日）租金标准的2倍支付占用费。乙方有不按照合同约定支付租金、押金及应缴费用逾期超过30日的情形的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，所收取的押金不予退还。乙方逾期交付租金或其他费用，每逾期一日，应按所欠费用总额的3‰向甲方支付违约金。如因乙方拖欠租金、擅自转租或其他违约行为，致使甲方采取诉讼方式维护自己权益的，乙方应承担甲方为此支付的律师费、执行费、评估拍卖费、差旅费及其他一切费用。曹二村委会（甲方）与广东法丞律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定甲方委托乙方代理甲方与李连合租赁合同纠纷一案，代理费为120000元等内容。签订合同后广东法丞律师事务所向曹二村委会出具代理律师费金额为120000元的广东增值税普通发票。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”和第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，曹二村委会确认涉案厂房未取得建设工程规划许可证，亦未提交任何证据证实案涉租赁物是经政府主管部门批准建设，故曹二村委会与中山市古镇大昌照明有限公司（陈健文）签订曹二村委会厂房租赁合同、曹二村委会与朱佩华签订的厂房租赁使用权转让协议以及曹二村委会与李连合签订的曹二村委会租赁合同依法应认定为无效。因此，曹二村委会要求解除其与李连合签订的曹二村委会租赁合同的诉请，于法无据，故本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于上述已认定曹二村委会与李连合签订的曹二村委会租赁合同无效，依据上述规定，李连合应当返还涉案租赁物，曹二村委会主张李连合仍占有涉案租赁物，李连合未予以反驳，本院予以认定，故曹二村委会诉求李连合返还其所有的曹二金三角工业厂房于法有据，本院应予支持。虽然曹二村委会与中山市古镇大昌照明有限公司（陈健文）签订曹二村委会厂房租赁合同、曹二村委会与朱佩华签订的厂房租赁使用权转让协议以及曹二村委会与李连合签订的曹二村委会租赁合同无效，但曹二村委会有权要求李连合参照合同约定租金支付房屋占有使用费，而曹二村委会诉请的租金实为房屋占用使用费。李连合与曹二村委会已签订还款协议确认其2013年起截至2017年12月31日止共欠曹二村委会租金2120827.24元，该协议是对双方之前欠款归还作的重新安排，是对各方间尚未结清债务的确认，是各方意思的真实意思表示，依法应当有效，李连合应按该协议还款。曹二村委会主张签订该还款协议后，李连合未偿还上述款项，李连合未予以反驳，本院予以认定。曹二村委会主张2018年1月18日其与李连合签订曹二村委会租赁合同后李连合仅支付租金300000元，李连合亦未予以反驳，本院予以认定。因此，李连合应向曹二村委会支付2013年1月1日起至2017年12月31日止的占用费2120827.24元以及自2018年1月1日起至返还租赁物之日止的占用费（按每月112127.3元的标准计算，扣减300000元），于法有据，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。关于逾期付款利息。还款协议约定，李连合应分期向曹二村委会偿还租金，若李连合逾期还款即视为其方违约，曹二村委会有权就剩余款项及逾期利息向李连合一次性追收。李连合未按约支付，已构成违约，故李连合应支付曹二村委会2120827.24元的逾期利息，该利息应以2120872.24元为基数，自第一期违约之次日即2018年5月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。关于违约金，因案涉租赁合同无效，故曹二村委会主张的违约金，理据不足，本院不予支持。案涉租赁合同无效，但不影响合同中独立存在的有关解决争议方法条款的效力，因此曹二村委会要求李连合支付律师费120000元的诉请有理，本院予以支持。李连合经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对曹二村委会的诉讼请求和事实理由抗辩的权利，不影响本院对本案的依法审理，本院依法作缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李连合在本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市古镇镇曹二村民委员会返还其租赁的中山市古镇镇曹二村委会所有的位于中山市角工业厂房；二、被告李连合在本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市古镇镇曹二村民委员支付2013年1月1日起至2017年12月31日止的占用费2120827.24元以及自2018年1月1日起至返还租赁物之日止的占用费（按每月112127.3元的标准计算，扣减300000元）；三、被告李连合在本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市古镇镇曹二村民委员支付逾期付款利息（以2120872.24元为基数，自2018年5月21日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、被告李连合在本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市古镇镇曹二村民委员会支付律师费120000元；五、驳回原告中山市古镇镇曹二村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39087元，由被告李连合负担（该费用原告原告中山市古镇镇曹二村民委员会已预交，其同意由被告李连合直接向其支付，被告李连合应于支付上述款项时迳付39087元给原告中山市古镇镇曹二村民委员会，法院不另收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  郭晓琳审判员  陈玉珍审判员  朱 鹏二〇一九年十二月十六日书记员  钟厚仁