浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0182民初2468号 原告：叶娟，女，1984年2月17日出生，汉族，户籍所在地浙江省建德市，现住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：周晓虎,浙江春秋联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晓云,浙江春秋联合律师事务所律师。 被告：叶素萍，女，1972年10月7日出生，汉族，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：毛丽英，浙江智仁律师事务所律师。 被告：邓建国，男，1971年10月25日出生，汉族，住浙江省建德市。 被告：罗乐红，女，1977年8月29日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被告：唐爱珍，女，1953年3月22日出生，汉族，住浙江省建德市。 被告：沈建平，男，1975年8月16日出生，汉族，住浙江省建德市。 被告：沈晓英，女，1980年8月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被告：方寿元，男，1952年9月19日出生，汉族，户籍所在地浙江省建德市，现住浙江省建德市。 被告：方剑，男，1976年6月25日出生，汉族，户籍所在地浙江省建德市，现住浙江省建德市。 被告：蒋礼华，女，1979年7月11日出生，汉族，户籍所在地四川省资中县，现住浙江省建德市。 原告叶娟与被告叶素萍、邓建国、罗乐红房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年6月14日提起诉讼，本院于当日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，审理中，原告申请追加唐爱珍、沈建平、沈晓英、方寿元、方剑、蒋礼华为本案的被告，本院予以准许，本案转为普通程序后再次开庭审理。第一次开庭，原告叶娟及委托诉讼代理人郑晓云、周晓虎、被告叶素萍的委托诉讼代理人毛丽英到庭参加诉讼，第二次开庭，原告叶娟及委托诉讼代理人周晓虎、被告叶素萍委托诉讼代理人毛丽英、被告邓建国、方寿元到庭参加诉讼，被告罗乐红、唐爱珍、沈建平、沈晓英、方剑、蒋礼华经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶娟向本院提出变更后诉讼请求：一、确认被告叶素萍、邓建国于2018年3月29日就位于建德市××街道××路××幢一单元401室所签订的《补充协议》无效。二、撤销被告叶素萍与被告罗乐红于2018年8月15日就建德市××街道××路××幢一单元401室所办理的抵押权登记。三、判令各被告协助将建德市××街道××路××幢一单元401室房屋登记过户至原告名下。四、本案诉讼、保全费用由被告叶素萍、邓建国承担。事实和理由：被告叶素萍、邓建国原系夫妻关系。唐爱珍、沈建平、沈晓英系案外人沈关林的妻子、儿子、女儿。沈关林已于2018年去世。被告方剑、蒋礼华系被告方寿元的儿子、儿媳妇。被告叶素萍、邓建国于1992年12月15日登记结婚，于2010年7月12日协议离婚。位于建德市××街道××路××幢房屋系由被告邓建国与案外人沈关林合作建造，房屋建成后，由被告邓建国与案外人沈关林就房屋分配事宜达成一致意见。1995年9月6日，邓建国将该幢401室房屋出售给方寿元。2008年4月16日，方寿元将该幢401室房屋出售给原告。原告向方寿元付清购房款后对该房屋进行装修并居住、使用至今。1998年，位于建德市××街道××路××幢房屋取得房屋产权总证，该幢401室房屋登记于邓建国名下。2018年3月29日，被告叶素萍、邓建国在明知案涉房屋非二人所有的情况下，达成所谓《补充协议》，将案涉房屋以离婚析产名义登记至被告叶素萍名下，被告叶素萍与被告罗乐红于2018年8月15日就案涉房屋办理抵押权登记，抵押担保金额为人民币50万元。综上所述，原告认为，案涉房屋自建成之日起，即不属于被告叶素萍、邓建国所有，被告叶素萍、邓建国在明知该事实且明知该房屋己经多次转手交易的情况下，将案涉房屋以离婚析产名义登记至被告叶素萍名下，显系恶意串通损害原告的合法权益。被告叶素萍在取得案涉房屋登记产权手续后，将案涉房屋抵押给被告罗乐红，严重侵犯了原告的合法权益。因就相关纠纷无法协商解决，现特依法诉讼至人民法院,请求依法公正裁判。 被告叶素萍答辩称，原告的第一项、第三项诉请相互矛盾，诉请一要求认定补充协议无效，否认叶素萍是基于补充协议取得的房屋所有权，诉请三又是基于叶素萍所有权登记要求协助过户。如果原告选择第一项诉请，补充协议要被确认为无效要通过行政机关认定，通过行政诉讼确认。 本案案由是房屋买卖合同纠纷，原告有两份买卖合同，被告叶素萍没有参与案涉合同签订，从合同中也可以看出叶素萍不是合同主体，不受合同约束，叶素萍对案涉的房子卖给叶娟清楚，但具体合同内容不知道，也没有在合同上签字过，这两份合同真实性及合同履行情况叶素萍均不知情。对于邓建国和沈关林合伙建造建德市××街道××路××幢房屋的事实知晓。2010年至2018年之间，没有人找叶素萍要求过户，在叶素萍离婚之前有人要求叶素萍配合过户的都已经完成。被告叶素萍和邓建国夫妻财产分割是在补充协议签订之前，2018年3月29日签订的补充协议是经过行政机关登记确认，在建德市规划和资源局作为内部信息登记过。之前二十套房子中已经出卖过的几套均已经过户，也是在叶素萍协助下办完过户手续，到了2018年3月29日邓建国对没有出卖的房子进行分割，补充协议中可看出其中六套是给叶素萍，并且已经登记至叶素萍名下，叶素萍是合法获得该6套房屋所有权，分割时邓建国没有告知以上房屋已经合法出售给他人，被告叶素萍没有将房屋交付给他人义务。 被告邓建国答辩称，建德市××街道××路××幢房屋是我和沈关林合作建造，建造房屋的土地是用我名义审批的，实际建造房屋的是沈关林，房子建成后也是登记在我名下，总共建成20套房子。当时双方协商好，如果房子卖不掉，沈关林给我四套房子，卖掉了给我相当于四套房子的款项。后来20套房子都由沈关林卖出，我去补签的买卖合同，对外是以我名义在卖房。当时我与沈关林协商，每套房子允许买方留2000元房款不付清，待房产证办好后买方把2000元房款和产生的费用给我。具备办证条件后，我和叶素萍也通知过买方去办证，陆续很多套房子已经办理了过户手续。2010年我和叶素萍离婚，原来共同共有房子不适合共同共有了，审批中心工作人员让我们协商分开，双方协商是1单元房子办到叶素萍名下，2单元房屋都办到我名下。每套房屋涉及的2000元余款和税费等款项，我和叶素萍约定过户时登记在谁名下的房子谁收取以上费用。我儿子怕我把202室财产给我现在女儿，所以同意1单元房子都登记在叶素萍名下，2单元房子登记在我名下，当时离婚时还有14套房子没有过户到买方名下。案涉401室房屋是沈关林把房子卖给方寿元，我也同意，方寿元又卖给了叶娟，我同意协助原告过户。但是原告要和叶素萍说好费用，原告也要支付我误工费。我和沈关林之间已经结算过了，除了款项之外，沈关林给了我202室房子，其他出卖的房子卖掉后所有买方应支付的2000元余款由我收取，合计抵当时约定的四套房子的对价。 被告罗乐红未到庭参加诉讼，未提供书面答辩状。 被告唐爱珍、沈建平、沈晓英未到庭参加诉讼，未提供书面答辩状。 被告方寿元答辩称，方剑、蒋礼华分别是我的儿子和儿媳妇。401室的房子是我在1995年从沈关林手上购买，1998年左右入住，后来我儿子和儿媳妇把房子卖给叶娟了，我也同意，房款已经付清了，2008年左右交付给叶娟。我、方剑、蒋礼华都同意协助原告办理房屋过户手续。 被告方剑、蒋礼华未到庭参加诉讼，未提供书面答辩状。 本院经审理，对于当事人双方没有争议的事实予以确认。对双方有争议的证据和事实分析如下： 原告叶娟为证明其主张，向本院举证： 被告邓建国、叶素萍结婚登记申请书、离婚登记审查表及离婚协议各一份，证明二人的结婚、离婚等事实，离婚协议第二、三条内容可看出二人名下曾有二十套房子尚未办理过户手续。 2、合同一份，证明沈关林将案涉房屋出让给方寿元的事实。 3、房屋买卖合同一份及收条四份，证明方寿元将案涉房屋出售给原告的事实。 4、房屋总证复印件一份，证明案涉房屋于1998年取得房屋总证。 5、房屋买卖合约及房屋买卖合同各一份，证明沈关林将与案涉房屋同一批的房屋转让给案外人的情况。 6、补充协议一份，证明被告邓建国、叶素萍恶意隐瞒房屋已经出售，以离婚析产名义将案涉房屋登记至被告叶素萍名下的事实。 7、不动产权属信息查询记录一份，证明案涉房屋已被抵押的事实。 ８、水费（2009年-2019年4月）、电费（2017年-2019年）缴费记录各一份，证明案涉房屋是原告实际居住使用的事实。 9、向法庭调取的2018年3328号案卷第53页-55页律师询问笔录一份，被告邓建国明确当时20套房子是和沈关林联合建造，一部分以沈关林名义对外出售，也明确叶素萍、邓建国夫妻离婚时，康安路40幢房屋只有一单元202室是夫妻共同财产，赠与给儿子，15套已经出售，补充协议是二人恶意串通的行为。 被告叶素萍对证据1无异议，离婚协议第三条约定由叶素萍收取20套房子相关费用，既然还有15套房屋款项没有收齐，叶素萍至少可以分得一半房款，后来叶素萍并未收到相应款项，邓建国也没有要求叶素萍办任何手续，所以才通过补充协议对14套房屋进行分割。对证据2、3两份合同及收条有异议，叶素萍没有参与签订合同和收款。对证据4无异议，当时案涉的房屋都登记在邓建国名下。对证据5有异议，系复印件，不予采信。对证据6真实性、合法性无异议，叶素萍和邓建国不存在恶意串通，叶素萍是通过夫妻财产分割合法获得房屋所有权。对证据7无异议。对证据8真实性无异议，只能证明原告使用过房子，不能证明原告对房屋具有所有权。对证据9真实性无异议，这是对邓建国的询问笔录，而非是对叶素萍，不能证明叶素萍存在恶意隐瞒。 被告邓建国对证据1、4、5、7、8无异议。对证据2、3所涉的401房子先由沈关林卖给方寿元，方寿元一家人又将房子卖给叶娟的事实认可，合同内容也同意，具体的收款情况不清楚。对证据6真实性无异议，这个不算析产，只是为了配合审批中心的手续，当时未过户至买方名下的15套房子，除了202室房屋约定是给儿子的，我和叶素萍名下各登记7套房屋，房屋买方办理过户手续时只要找其中一个人就可以办理，不需要我和叶素萍同时协助过户。 被告方寿元均无异议。 被告罗乐红、唐爱珍、沈建平、沈晓英、方剑、蒋礼华未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。 本院经审查后认为，对证据1、2、3、4、7、8经审查后认为符合证据要件，予以认定。对证据5，系复印件，房屋买卖合同双方当事人系沈关林、邓建国和案外人吴建斌，与本案不具有关联性，不予认定。对证据6的真实性予以认定，合同的效力问题在说理部分详述。 被告叶素萍为证明其主张，庭后向本院举证： 抵押借款合同两份、中国农业银行个人交易明细两份，证明叶素萍和罗乐红之间的借款关系、叶素萍将康安路40幢1单元401室房屋抵押给罗乐红、罗乐红已经实际支付叶素萍借款50万元的事实。 原告叶娟、被告邓建国、方寿元均称由法庭审核。 本院经审查后认为符合证据要件，予以认定。 本院依职权对案外人韩俊作的询问笔录一份，韩俊称其原系杭州银行的工作人员，叶素萍和罗乐红均系其客户，叶素萍要借钱，罗乐红有钱，韩俊向其二人提供了该信息，并协助办理了401室房屋的抵押手续，至于房屋产权上是否有争议，韩俊及罗乐红事先均不清楚。 原告叶娟对真实性无异议。 被告叶素萍无异议，抵押手续合法合理。 被告邓建国对叶素萍将401室房屋进行抵押不清楚，收到本案的传票才知晓。 被告方寿元不清楚该抵押情况。 本院经审查后认为，韩俊的陈述能说明当时抵押借款的内容，对该部分事实予以认定。 综上，本院对以下事实予以认定： 位于建德市××街道××路××幢××房屋，系被告邓建国提供集体土地，由案外人沈关林出资合作建造。1997年12月，建德市原新安江镇人民政府在清查违法用地过程中，将被告邓建国列为“两补一罚”（城建规费、土地规费、罚款）对象，并经市政府同意，被告邓建国补交了规费罚款之后，有关部门给予被告邓建国补办了该楼房用地手续。1998年4月3日，案涉新安江街道康安路40幢房屋登记的所有权人为被告邓建国【集体土地建设用地使用证：建集建（98）字第01010863号，房屋所有权证：建新字第019710号】。2004年3月15日，建德市国土资源局向邓建国发放了房屋所有权证，将位于建德市××街道××路××幢房屋登记至邓建国名下，房屋结构混合，5层，建筑面积1432.16平方米，土地性质为国有划拨。 被告叶素萍、邓建国原系夫妻关系，于1992年12月15日登记结婚，于2010年7月12日办理离婚登记手续，双方在2010年7月12日签订的离婚协议第二条中约定：双方共同拥有的建德市××街道××路××幢1单元202室房子归儿子邓文豪所有，女方有权利在该房子居住到老。……第三条约定：康安路40幢是集体所有制房子共20套,户主是邓建国，现还有15户未办理分户房产证，当时双方口头约定有些未结清的费用和房款在办理分户房产证时付清，以后这些费用和办证的一切事项归女方协助办理，所涉及的相关费用由女方全权收取，收取的费用双方各自一半。 被告唐爱珍、沈建平、沈晓英系案外人沈关林的妻子、儿子、女儿。沈关林已于2018年去世。 被告方剑、蒋礼华系被告方寿元的儿子、儿媳妇。 1995年9月6日，沈关林与方寿元签订了《合同》一份，将××街道××路××幢××室房屋出售给方寿元，房款为56000元，邓建国知晓并同意该合同内容。2008年4月16日，方寿元及儿子方剑、儿媳妇蒋礼华与原告叶娟签订了《房屋买卖合同》一份，将案涉的401室房屋出售给原告叶娟，房屋价款为175000元。后原告对该房屋进行装修并居住、使用至今。 2018年3月29日，被告邓建国与叶素萍、及二人的儿子邓文豪三人签订了一份《补充协议》，载明：双方在1992年11月26日登记结婚，双方在夫妻关系存续期间购得坐落在××街道××路××幢××房屋，双方在2010年7月12日离婚登记，当时离婚协议书上提到该房屋其中一套坐落为××街道××路××幢××室归儿子所有，现三方约定将坐落在新安江街道康安路40幢一单元的102、202、301、401、402、501、502室（共七套）归女方所有，儿子邓文豪放弃坐落于××街道××路××幢××室的产权，坐落于××街道××路××幢××单元××室××归男方所有。以上约定具有约束力，产生的一切纠纷自行负责。同日，案涉的401室房屋登记至被告叶素萍名下，不动产权利类型国有建设用地使用权／房屋所有权，权利性质为划拨／自建房。 2018年8月15日，被告叶素萍向被告罗乐红借款50万元，以案涉的401室房屋作了抵押，罗乐红于同日通过银行转账的方式支付叶素萍50万元，双方于同日办理了不动产抵押登记手续。该401室房屋权利人为叶素萍，抵押方式为一般抵押状态，抵押权人为罗乐红，债权数额为50万元。 本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。原告主张被告叶素萍与邓建国于2018年3月29日签订的《补充协议》因恶意串通损害第三人（原告叶娟）利益而无效，本院认为，该《补充协议》系被告邓建国和叶素萍签订，据邓建国庭审中陈述，当时签订该份补充协议的目的是基于双方已经离婚，将已经出售的14套房屋分别登记至其与叶素萍名下是为了方便之后协助该14套房屋的买方办理房屋的过户手续，而叶素萍则认为该补充协议是为了对共有财产进行析产，本院认为，叶素萍和邓建国在2010年7月12日签订的离婚协议明确载明双方共同拥有的房子是建德市××街道××路××幢1单元202室，而对于康安路40幢其他15户房子明确说明是未办理分户房产证，也对该15套房子有些未结清的费用和房款和办证的一切事项明确约定由女方办理，结合庭审中，叶素萍也认可知晓案涉的房子卖给了原告叶娟，则本院有理由相信，在被告叶素萍和邓建国签订《补充协议》时，俩人均明知案涉的401室房屋已经出卖，只是未办理产权的转移登记，在此情况下，双方签订《补充协议》再将已经出卖的房屋重新作为共同财产分割的可能性不大，故本院对于邓建国所陈述的签订《补充协议》只是为了方便以后配合房屋买受人过户的意见予以采信。对原告而言，叶素萍和邓建国签订《补充协议》导致的后果是叶素萍根据该合同将案涉的401室房屋登记在其名下，协助原告办理不动产转移登记手续的人员从邓建国和叶素萍俩人配合变更只需要叶素萍一个人配合，该结果本身并不必然损害原告的利益，故原告称叶素萍与邓建国签订《补充协议》系恶意串通损害第三人利益，并据此为由要求确认该《补充协议》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求撤销被告叶素萍与被告罗乐红于2018年8月15日就建德市××街道××路××幢一单元401室所办理的抵押权登记，本院认为，不动产的抵押权登记手续是行政机关按照法定程序予以办理，撤销抵押权登记并非民事诉讼的范围，该诉讼请求应裁定予以驳回。原告要求各被告协助原告叶娟将建德市××街道××路××幢一单元401室房屋登记过户至原告名下，本院认为，位于××街道××路××幢××室房屋，目前已经被设定了抵押权，抵押权人罗乐红也已经按照《借款抵押合同》向房屋产权人叶素萍支付了借款50万元，在该抵押权被涤除之前，该401室房屋不具备产权转移登记的条件，故对于原告叶娟要求各被告协助其过户的诉请，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百一十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告叶娟的诉讼请求。 本案案件受理费9800元，由原告叶娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  蔡竞燕 人民陪审员  李 燕 人民陪审员  卢慧玲 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  宋梦洁