成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0115民初5420号 原告：杨攀国，男，汉族，1963年9月3日出生，住广东省深圳市南山区。 被告：吕一清，男，汉族，1982年1月26日出生，住成都市金牛区。 原告杨攀国与被告吕一清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告杨攀国，被告吕一清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨攀国向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金288812.5元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月13日，原告与被告吕一清以及房地产中介公司成都东亚房地产营销咨询有限公司鹭湖宫营销部签订了《房屋买卖合同》，约定由被告先支付定金50000元和首付款1650000元，并约定2017年12月20日到房屋交易中心办理过户等有关手续，在过户、递件成功后当日支付余款950000元。被告于2017年12月18日同意将此前交给成都东亚房地产营销咨询有限公司鹭湖宫营销部的2000元诚意金转为购房定金后，合同正式生效。后来被告以工作忙等借口拖延付款，最后干脆说不要了。根据合同约定：合同逾期付款天数超过7日，甲方有权单方面解除合同，并按约定追究乙方违约责任；甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其它违约行为，均应向守约方支付总房价款20%的违约金（即2650000×20%=530000元）。后来，温江限购，房价下跌，给原告造成直接损失288812.5元。综上，被告单方解除合同的行为已构成预期违约，为保障原告的合法利益，原告现依据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法向贵院提起诉讼，请依法查明事实，判决支持原告的全部诉讼请求。 吕一清辩称，前面的事情我没有异议，唯一异议的是诚意金的问题。杨攀国解除合同的事情没有和我直接沟通过，也没有人通知过我解除过，杨攀国还威胁我，剩下的事包括调解也没有人通知我。2000元是诚意金，但中介和杨攀国如何处理的，我不知道。买房子的事情，签的时候房子有查封，杨攀国说可以解除，但是我判断这个房子有很大的风险，所以就不想买这个房子了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 杨攀国与吕一清于2017年12月13日签订了《房屋买卖合同》（合同编号：0001224），由成都东亚房地产营销咨询有限公司鹭湖宫营销部提供居间服务。《房屋买卖合同》第二条约定：甲乙双方商定该房屋的成交价为人民币¥2650000元（大写贰佰陆拾伍万零仟零佰零拾零元整）。和第三条约定：乙方在签订本合同时支付甲方购房定金人民币¥50000元，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款，首付人民币¥1650000元，其余部分款项即人民币¥950000元。此外，《房屋买卖合同》第八条8.1约定，乙方未按本合同约定期限、约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限到期第二日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行。逾期天数超过七日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同，书面通知甲方并依法及依据合同第8.3条约定追究乙方违约责任。《房屋买卖合同》第八条8.3约定，甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。 另查明，2017年12月18日吕一清将交于成都东亚房地产营销咨询有限公司的购房诚意金2000元转为定金并交付给杨攀国，而后杨攀国多次催告吕一清补足购房定金，并协助办理解封、解抵及过户等相关手续。截止起诉之日起，吕一清仍未补足购房定金并协助杨攀国办理解封、解抵及过户等相关手续。 再查明，《房屋买卖合同》补充条款约定：1、首付款分两部分，一部分¥600000元给法院解封用，另一部分¥1050000元用于还银行抵押贷款；2、乙方将购房定金支付给丙方转交给甲方，该协议生效。 以上事实，由当事人陈述、《房屋买卖合同》和情况说明等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，杨攀国与吕一清于2017年12月13日签订《房屋买卖合同》（合同编号：0001224）时，双方行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。 本案的争议焦点在于：1、杨攀国与吕一清签订的《房屋买卖合同》是否生效；2、杨攀国能否主张吕一清支付违约金。 关于杨攀国与吕一清签订的《房屋买卖合同》是否生效的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”和第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”上述规定是对合同生效时间的规定。换言之，上述规定即为原则上合同成立时生效，而附生效条件的合同自生效条件成就时生效。本案中，杨攀国与吕一清对于《房屋买卖合同》的补充条款约定：乙方将购房定金交付给丙方转交给甲方，该协议生效。根据《房屋买卖合同》补充条款可知，该合同生效条件为吕一清将购房定金交付给成都东亚房地产营销咨询有限公司鹭湖宫营销部转交给杨攀国时。吕一清于2017年12月18日同意将交给成都东亚房地产营销咨询有限公司鹭湖宫营销部的2000元诚意金转为购房定金，并由成都东亚房地产营销咨询有限公司鹭湖宫营销部转交给杨攀国。故，杨攀国与吕一清签订的《房屋买卖合同》于2017年12月18日起生效。 关于吕一清是否应当向杨攀国支付违约金的问题。 因吕一清未按照《房屋买卖合同》的约定履行付款义务，致使合同目的不能实现，在庭审过程中杨攀国提出解除双方签订的《房屋买卖合同》，吕一清表示同意解除《房屋买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，杨攀国与吕一清签订的《房屋买卖合同》于2019年12月23日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”本案中，吕一清因未按照《房屋买卖合同》约定履行支付购房定金和购房款，已构成违约，守约方杨攀国可以继续主张适用违约金条款即《房屋买卖合同》第八条8.3约定，甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金（即2650000×20%=530000元）。现杨攀国仅请求判令被告支付违约金288812.5元，其主张调低了违约金，是对其权利的处分，并不违反法律的规定，本院予以支持。此外，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，吕一清对违约金是否调整未提出请求。故，杨攀国主张吕一清支付违约金288812.5元的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条第一款、第九十三条、第一百一十四条第一款第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 吕一清于本判决生效之日起十五日内向杨攀国支付违约金288812.5元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2816元，由吕一清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 孙 怡 二〇一九年十二月三十日 书记员 李偲童