广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6514号上诉人（原审被告）：陈涛，男，汉族，1973年5月13日出生，住址：广东省深圳市宝安区****华联城市全景花园1栋F座504（04/07），身份证号码：422************016。被上诉人（原审原告）：孙娜,女,汉族,1995年3月12日出生,住址:安徽省寿县**********民组,身份证号码:342************540。委托诉讼代理人：欧阳志刚，广东中万律师事务所律师。原审第三人：惠州市华创房地产经纪有限公司，住址：惠州市惠阳区*******金碧蓝湾一期写字楼7层01-05号房。法定代表人：李某1。上诉人陈涛与被上诉人孙娜、原审第三人惠州市华创房地产经纪有限公司因追索权纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1778号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人陈涛的上诉请求：1、请求法院撤销原审第一项判决；2、请求法院驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由：2018年6月16日上诉人与被上诉人在第三人公司签署了《二手房认购合同》、《补充协议》、《广东省惠州市*******合同》。签订合同当天被上诉人支付上诉人8.5万定金。二手房认购合同2.22条规定：乙方（被上诉人）应当在2018年6月28日前向交易结算资金专用账户存入首期款约人民币元，并同时提交按揭贷款申请。《广东省惠州市*******合同》9.2条约定：如果违约方逾期履行付款义务超过20日的，守约方可以要求解除合同适用定金法则。《补充协议》约定被上诉人无法通过银行按揭贷款购房，可以选择一次性付款或者解除合同，甲方全额退还给乙方已支付的购房款。2018年6月16日签订合同后被上诉人委托第三人办理银行贷款等手续。上诉人认为从签署合同到首付款支付之日为12天时间，上诉人给予被上诉人12天时间向银行递交资料、办理贷款。根据中华人民共和国合同法107条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如果在2018年6月28日内无法办理，被上诉人可以选择解除买房合同，先期支付的定金金额退还给被上诉人，或者选择一次性付款，但是被上诉人均在此期间没有向上诉人表明态度，而是通过第三人一直在拖延时间，被上诉人的行为构成违约。一审法院认为：因被上诉人银行流水不符合银行办理按揭手续的要求，所以上诉人、被上诉人双方一直未开立交易结算资金专用帐户，以致被上诉人未能也无法在双方约定的时间将首付款存入资金专用帐户，属不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，而且被上诉人一直在办理贷款。上诉人认为一审法院认定此项事实错误，被上诉人流水什么时间点不符合银行办理按揭手续的要求、是否在合同约定的时间内未提交证据显示。《中华人民共和国合同法》118条规定当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。被上诉人在一审时提供的证据显示7月23日终结才告知上诉人在处理银行流水问题，这几天应该可以处理好。6月28日-7月23日这么长时间内被上诉人、第三人到底发生了什么是，到底想隐瞒什么不得而知。8月1日才去银行存首付款并提交按揭贷款申请，说明此时被上诉人的流水符合银行按揭的要求，此时已延期34天。这与一审法院认定的被上诉人流水不符合银行办理按揭手续的要求自相矛盾。一直到9月28日去惠州三方协商被上诉人也未按中华人民共和国合同法第188条规定，因流水问题不能履行合同的及时通知上诉人，也未在合理期限内提供证明。因为被上诉人不是自己办理贷款，而是委托第三人办理，第三人作为从事房屋中介的专门机构，在被上诉人向第三人传达了买方的需求后，第三人会第一时间核实被上诉人的基本情况，包括征信、银行流水、税收等条件（三方签署的《交易风险提示与说明》）第3条规定：签约前请向相关机构查询自身的征信状况及社会或纳税状况。如实向我司及交易对方说明，既然第三人撮合上诉人和被上诉人签订二手房买卖合同，被上诉人就具备购房条件，而且三方约定被上诉人须于2018年6月28日前向交易结算资金专用账户存入首期款约人民币/元，并同时提交按揭贷款申请。同时在签署合同后上诉人给了被上诉人12天时间，有足够宽裕的时间办理贷款手续，被上诉人和中介均没有在此期间与上诉人沟通向哪家银行递交了贷款申请的事宜。一审法院根据第三人提交的答辩意见认为第三人协助被上诉人一直在办理贷款，但是有没有在合同要求的期限内办理？6月16日-6月28日什么时间开始向银行提交的资料、向哪些银行提交了资料、银行什么时间点怎么回复的？这些都应该有被上诉人和中介、银行书面和微信的沟通记录，但是没有提交任何此时间段的证据，是不能提供还是刻意隐瞒。也没有提交银行审核未通过的书面证明。另第三人提供的答辩资料未盖华创房地产公司公章，无法证明来源真伪。一审法院根据《补充协议》约定被上诉人无法通过银行按揭贷款购房，可以选择一次性付款或者解除合同，上诉人全额退还给被上诉人已支付的购房款。要求上诉人退还定金，上诉人认为认定事实错误，被上诉人是否无法通过银行按揭贷款购房，不是由某个人决定的，是被上诉人在银行存入首付款并同时提交按揭贷款申请后，银行通过正常的审批流程之后做出给予贷款还是不予贷款的书面通知。因为被上诉人在银行存入首付款并同时提交按揭贷款申请的先决条件因为根本性违约未实施，不可能得出被上诉人无法通过银行按揭贷款购房的结果。虽然合同没有约定对首付款金额的具体约定，但是根据行业规定首付款不会低于购房价款总额的百分之三十，《中华人民共和合同法》第61条规定对于合同约定不明确的按照交易习惯认定。综上所述：一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院予以改判。被上诉人孙娜答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人上诉没有事实和法律依据，依法应驳回其上诉请求，具体理由如下：一、答辩人已经履行了合同约定的全部义务，无法开立交易结算资金专用账户，并将首付款支付至交易结算资金专用账户，是不可归责任于答辩人的原因导致的，答辩人并没有任何过错。被答辩人认为，答辩人不能及时支付首付款及向银行递交材料、办理贷款，属于答辩人违约，完全属于被答辩人的主观臆断，没有事实和法律依据。理由如下：1、合同签订的当日，答辩人就按合同的约定支付了定金90000元，并向居间人（即本案第三人）支付了按揭贷款服务费，委托第三人办理按揭贷款手续。2、答辩人未在2018年6月28日向交易结算资金专用账户存入首付款，是不可归责任于答辩人的客观原因导致的，并不属于答辩人违约。《二手房认购合同》第二条第2款第（2）项约定“答辩人于2018年6月28日前向交易结算资金专用账户存入首付款元”。《广东省惠州市*******合同》第三条）约定“付清首付款后3个工作日，答辩人向银行提交按揭贷款申请”。根据以上约定，首付款需要支付到交易结算资金专用账户，因交易结算资金专用账户需要答辩人与被答辩人双方共同到银行办理，并非答辩人单方可以办理的，合同签订后，被告并没有配合答辩人在2018年6月28日前办理交易结算资金专用账户，导致答辩人无法支付首付款；况且合同并没有约定首付款的金额，属于约定不明，答辩人同样无法履行支付首付款的义务。特别需要指出的是，为了顺利完成交易，经第三人的协调，2018年7月份第三人已经约了被答辩人与答辩人共同前往银行办理交易结算资金专用账户，但三方到达银行后，被答辩人又拒绝配合办理开立交易结算资金专用账户手续，即未开立交易结算资金专用账户是被答辩人的原因造成的。3、未向银行正式提交贷款申请，并不是答辩人的过错造成的，而是因为提交贷款申请的条件并不成就。根据银行的规定及惯例，二手房买卖交易过程中，向银行提交贷款申请的前提条件是需要买卖双方在贷款银行开立交易结算资金专用账户，因答辩人与被答辩人双方并没有开立交易结算资金专用账户。答辩人无法向银行提交贷款申请。4、本案答辩人与被答辩人系通过第三人进行交易，双方之间根本就没有联系方式，所有的通知及联系均只能通过第三方进行通知、协调只能通过第三方转达，答辩人根本就无法通知被答辩人。二、被答辩人应当将定金全额退回给答辩人。前面已经阐述了，合同未能继续履行并非是不可归责于答辩人的原因导致的，因被答辩人已经单方解除了合同，被答辩人占有答辩人的定金已经没有任何法律依据，根据合同法的规定及《补充协议》第一条的约定“双方约定如果乙方无法通过按揭贷款购房，乙方可以选择一次性付款，或解除合同被答辩人全额退还已经支付的购房款”。故，被答辩人应当退回已经收取的答辩人的定金85000元。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回被答辩人的上诉请求。另补充，一、被上诉人缴纳手续的条件未成就。根据合同缴纳首付款应当缴纳到交易结算资金专用账户，需要双方共同去开立的，因为没有开立交易结算资金专用账户，所以才导致无法交纳首付款。二、首付款的金额没有确定。根据惯例，要先开立结算资金专用账户并交付首付款后，银行才能正式接受贷款申请。三、上诉人与被上诉人通过第三人进行交易，双方之间没有联系方式。双方在争议发生前无法通知对方，只能通知本案第三人进行转达及通知。孙娜向一审法院起诉请求:1、判令被告向原告返还定金人民币90000元，并支付利息（利息以90000元为基数，按银行同期贷款利率，从2018年9月9日起计算至实际支付之日止，暂计算至起诉之日，利息为2493元）。2、判令被告赔偿原告居间费用5000元，并支付利息（利息以5000元为基数，按银行同期贷款利率，从2018年9月9日起计算至实际支付之日止，暂计算至起诉之日，利息为139元）。3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月16日，经第三人华创公司居间，原、被告双方签订了一份《二手房认购合同》。原、被告双方在该合同中约定：原告购买被告位于惠州市大亚湾西区**********德洲城米兰春天花园2号楼1604号房，总价为91万元，定金9万元，剩余房款以首付加按揭贷款方式支付；原告须于2018年6月28日前向交易结算资金专用帐户存入首期款并同时提交按揭贷款申请，贷款金额以银行批复为准。根据该合同的约定，原被告当日又签署了《广东省惠州市*******合同》及《补充协议》，合同第五条约定，原、被告双方协商同意在定金或其他房款中预留5000元作为该房产交易之交房保证金，交由第三人托管，第三人在买卖双方办妥房地产交接手续后将该款退回被告；合同第九条约定，如买卖双方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以交易总价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如违约方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，守约方可要求违约方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求违约方支付交易总价款20%的违约金或适用定金罚则。补充协议第一条约定，如果原告无法通过银行按揭贷款购房，原告可以选择一次性付款，或者解除合同被告全额退还原告已经支付的购房款。上述合同签订后，原告于当日向第三人华创公司支付了房屋托管定金90000元，按揭服务费5000元，华创公司向原告出具了收到原告支付上述款项的收据。华创公司在确认被告的房产产权明晰后，于2018年6月20日向被告转付了房屋托管定金85000元，根据居间合同约定剩余5000元则作为该房产交易之交房保证金，由华创公司继续托管。此后，因原告银行流水不符合银行办理按揭手续的要求，所以原、被告双方一直未开立交易结算资金专用帐户，以致原告未能也无法在《二手房认购合同》中约定的时间，即2018年6月28日前将首付款存入资金专用帐户。2018年9月9日，被告以原告违约为由向原告提出解除合同，原告因合同无法继续履行，同意解除合同并要求被告退还定金90000元。双方协商未果，遂原告诉至本院。一审法院认为,原、被告双方签订的《二手房认购合同》、《广东省惠州市*******合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现时，当事人可以解除合同。合同签订后，因原告银行流水不符合银行办理按揭手续的要求，所以原、被告双方一直未开立交易结算资金专用帐户，以致原告未能也无法在双方约定的时间将首付款存入资金专用帐户，上述情形应属不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，双方认为该房屋买卖合同已于2018年9月9日解除，本院予以认可。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。根据《补充协议》第一条约定，如果原告无法通过银行按揭贷款购房，原告可以选择解除合同，由被告全额退还原告已经支付的购房款。现原告向本院主张要求被告返还其已交纳的定金90000元，有事实和法律依据，本院予以支持。本案房屋买卖未能实现合同目的，被告亦不存在过错，故对原告请求被告支付定金利息，本院不予支持。关于原告请求被告赔偿居间费用5000元，经法庭调查及证据显示，该5000元并非居间费用，而是第三人华创公司向原告收取的按揭服务费，原告追索该费用应另行向华创公司主张，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告陈涛自本判决生效之日起五日内向原告孙娜返还定金90000元（其中5000元由第三人惠州市华创房地产经纪有限公司转付给原告孙娜）；二、驳回原告孙娜其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1120元,由原告孙娜负担59元，被告陈涛负担1061元（诉讼费用已由原告预交，被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起五日内迳付原告）。本案二审期间，上诉人陈涛依法提交了证据：惠州市华创房地产经纪有限公司《交易风险提示与说明》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：被上诉人孙娜是否存在违约行为。对此分析如下：上诉人陈涛与被上诉人孙娜签订的《二手房认购合同》、《补充协议》、《广东省惠州市*******合同》系双方的真实意思表示。根据《补充协议》第一条的约定，如果被上诉人孙娜无法通过银行按揭贷款购房，被上诉人孙娜可以选择解除合同，由上诉人陈涛全额退还原告已经支付的购房款，该《补充协议》系对《二手房认购合同》的补充和变更，被上诉人孙娜在合同的履行过程中，因无法办理银行按揭贷款，致使合同无法履行，上诉人陈涛应按照合同的约定，在被上诉人孙娜选择解除合同的同时，将被上诉人已经支付的购房款全额退还。对于上诉人陈涛称孙娜未及时办理按揭及支付首付款的问题，双方签订的《二手房认购合同》未对办理按揭时间点做明确约定，对于首付款的支付亦未明确金额，在此情况下，若认定孙娜违约无合同依据。因此，上诉人陈涛的上诉意见没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人陈涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用2240元，由上诉人陈涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  于海砚审 判 员  卫书平二〇一九年十一月十五日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧