广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初47184号原告王林，男，1986年2月25日出生，汉族，身份证住址浙江省杭州市余杭区。被告深圳润玺投资管理有限公司,住所地深圳市前海深港合作区。法定代表人张佩珂。委托诉讼代理人黄梅，女，1978年7月15日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区，系该司员工。原告王林诉被告深圳润玺投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王林及被告的委托诉讼代理人黄梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告出租方王林（代理人王东芳）与被告承租方深圳润玺投资管理有限公司于2018年4月25日签订关于深圳市福田区的房屋租赁合同（合同编号ＮＯXXXXXXX），实际承租人为赖琼森，其声称由公司为其租房；《房屋租赁凭证》备案登记为深圳润玺投资管理有限公司，租赁凭证编号深房租福田XXXXXXX。实际承租人赖琼森向原告支付2个月押金11600元。双方合同约定每月3日前支付当月租金5800元，后双方微信约定同意至每月5日前支付。但实际承租人赖琼森8月份房租于8月22日支付逾期17天；9月份房租于9月7日支付逾期2天；10月份房租经原告反复多次催缴后于11月5日支付逾期31天，11月份房租、12月份房租经原告反复催缴未果，经原告持续向实际承租人赖琼森催要房租，实际承租人赖琼森于12月5日电话告知原告，其已经从被告离职，房屋不会再租住；实际承租人赖琼森称原房租是被告为其承担，现已从被告离职，将不会再处理房屋租赁相关事宜，剩余事项请原告自行和被告了结。为确保自身利益，避免房屋租赁税持续产生等损失扩大，原告于2018年12月19日通过邮政快件方式向被告发出通知正式解除合同。原告委托中介房屋退租查验表明：1、实际承租人赖琼森称原告原配备电视老旧，未与原告协商，称已送与废品回收；2、实际承租人赖琼森称出租房内空调漏水无法再使用，原告于2018年5月新网购的空调1台（价值1999元），网购后微信截图通知实际承租人赖琼森安装联系电话，实际承租人赖琼森微信回复“好”表示将安装。经查验出租房内未有安装新购空调。原告联系实际承租人赖琼森，实际承租人赖琼森称于新购空调到达时，已重新联系修理工花费500元又修好了旧空调，并将新空调以1800元的价格卖给了维修工。但就前述情形从未与原告沟通，也未将出售款项给付原告。3、出租时原被告双方协商，由出租方给予承租方3000元人民币，用于购买床垫及电视，经查验，出租房内并无新电视及新床垫，原告联系实际承租人赖琼森，实际承租人赖琼森称其购买了沙发（目测并非为新沙发），原告请实际承租人赖琼森提供购置的票据，实际承租人赖琼森无法提供。4、原告多次提醒实际承租人赖琼森，物业催缴拖欠水电煤气费，实际承租人赖琼森于退房时仍未缴清。基于前述事实，以及双方签订的租赁合同第四条租赁双方权利义务，“承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期1日，出租方有权加收拖欠部分1‰滞纳金，逾期柒天或拖欠租金及管理费、水电费等费用累计超过人民币壹仟元整，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，并有权向承租方进一步追究责任”、第七条“本合同所有文件及通知以特快专递或挂号信邮寄至广东省深圳市福田区地址即视为送达，收件人拒收或未签收导致退回的，仍视为送达”。综上,原告诉至法院请求：1、原告没收租赁押金11600元；2、被告向原告支付2018年11月份及2018年12月1日至2018年12月19日期间拖欠的租金合计9167.7元；3、被告向原告支付迟延支付租金的滞纳金614.8元；4、被告向原告赔偿擅自处理旧电视及新空调产生的损失2199元（其中旧电视200元、新空调1999元）；5、被告向原告赔偿购置床垫及电视的费用3000元；6、被告向原告支付欠缴的2018年11月、2019年1月、2019年2月的物业管理费、水电费合计677.67元；7、被告赔偿原告两个月的空置损失11600元；8、被告承担原告的误工费及精神损害赔偿合计2000元；9、判令被告承担本案诉讼费。庭审时，原告变更第6项诉讼请求为：被告向原告支付欠缴的2018年12月、2019年1月、2019年2月的物业管理费、水电费合计677.67元；变更第8项诉讼请求为：被告承担原告的误工费2045元及差旅费1000元，合计3045元。被告答辩称，一、关于签订房屋租赁合同，原本是由赖琼森与原告直接签订合同，但是由于公司对员工表示可以将房租予以报销，因此公司基于报销层面的考量才同意签订合同，但实际上实质的租住权利、付款义务均为赖琼森承担，原告也是向赖琼森催交房租，最终也是向赖琼森发出解除合同的邮件，并未向被告提出解除合同，被告一直都不知道这个事实，直至被起诉才知晓，所以合同本质上是赖琼森与原告签订的，被告与原告签的协议仅仅是为了开发票给赖琼森报销房租所用。二、原告主张被告继续支付2018年11月至12月19日的房租共9167.7元，被告不予确认，原因为：实质承租人赖琼森于2018年7月26日已从公司离职，为了让其找新的住所，被告答应支付到2018年10月的房租。2018年12月5日，赖琼森电话通知原告其已离职，不再租住该房屋，原告也已答应，并且安排联系何成交接。实际原告、赖琼森也一致认同2018年12月5日为解除租赁关系日，被告不再承担2018年12月5日至2018年12月19日期间房租的责任。三、原告主张被告支付2018年8月至12月因迟延缴纳房租而产生的滞纳金共614.8元，被告不予确认。原因如下：赖琼森已于2018年12月5日通过电话告知原告不再租住，原告也已安排人员交接，租赁关系已解除，故不存在11月和12月延迟交付的行为。原告主张的滞纳金5800元乘以1‰再乘以（17天+2天+31天+30天）算出来的是464元。四、关于原告主张被告赔偿旧电视、新空调的费用2199元，退还原告给承租客用于购置床垫、电视机的3000元，被告不予确认。1、因为原告租赁房屋之前的租客养狗导致床垫不能使用，租赁房屋里的电视太小太旧不能使用，所以赖琼森与原告协商要买新的床垫和电视5000元，但是原告只同意3000元的家具费用，根据现在的家具市场价格，3000元买不了电视机和床垫，所以后来赖琼森去买的沙发床垫与和衣柜总共花费5380元，有发票为证据。而不是案外人何成所说的目测沙发不是新的，赖琼森在被起诉的时候想去房子里拍照片，但是在楼下等了很久，新租客没有开门，没有办法拍到照片。原告并没有证据证明赖琼森没有购买家具，仅凭目测就断定沙发不是新的不可采纳，所以原告主张返还3000元不应得到支持。2、赖琼森卖掉空调并不是为了将钱占为己有，因为房屋里的空调不能制冷，赖琼森和原告说明情况后原告并没有告知赖琼森会买新的空调，所以赖琼森只能找到维修工人把空调修好，花费500元，赖琼森把空调卖掉并不是想要将空调的钱纳为己有，而是他认为其买家具的时候自己垫付了2380元，而且因为房屋之前养狗，赖琼森整理消毒房屋花费了500元，这些都没有与原告计算，卖空调的钱可以抵扣之前垫付的一部分。3、赖琼森并没有将房屋里的旧电视卖掉而是请人将不能使用的沙发和电视搬走，为此还花费200元，这点有房屋中介证言为证据，因此被告不认可原告对旧电视新空调家具的损失赔偿的主张。五、原告要求支付2018年11月、2019年1月、2019年2月产生的水电费、物业费共677.67元，被告不认可。原因如下，2018年11月的物管费163.68元已于2018年11月9日14点28分由赖琼森通过微信支付，赖琼森于2018年12月5日电话通知并经原告认可当日起不再租住，2019年1月、2月的物管费不应由被告承租，由此被告并无责任支付原告主张的677.67元。六、原告要求支付两个月的空置费共11600元被告不予认可，原告与承租方签订房屋租赁合同时承租方根据合同要求支付两个月的押金并用于弥补违约损失，而且2019年2月份该房屋已再次租出，如果还要计算2个月的空置费，定金被罚2个月加空置房2个月共4个月，原告相当于多赚两个月，与民法精神的填平原则不符合。合同的有效履行需要签约相关方共同管理，如果发现承租方有未按时交租的行为，出租方应及时提醒警告预防出现不交租的行为，及时止损。合同并没有约定房屋租赁合同提前解约承租人负有缴纳房屋空置费的约定，所以原告的请求并没有合同的支持。原告从未就租客延迟交房租的行为告知被告，被告理解房屋的租赁行为是一直正常进行，被告在不知情的情况下无法承担任何的责任，由此被告不应支付空置费。七，原告要求被告支付差旅费及各种补偿没有法律及事实依据。经审理查明，2018年4月25日，原告王林（出租方）的委托代理人王东芳与被告深圳润玺投资管理有限公司（承租方）的委托代理人赖琼森、居间方深圳市乐有家房产交易有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于深圳市福田区房屋（以下称涉案房屋）租赁给被告使用，建筑面积为41.59平方米，租期自2018年5月3日至2019年5月2日止，租金为每月5800元，每月3日前支付，承租方应支付11600元租赁押金。《房屋租赁合同》第四条第2款约定，承租方有下述行为之一的，出租方有权立即单方解除合同，没收由押金自动转化的定金，并有权向承租方进一步追究责任：擅自改变房产结构和用途；储存任何违禁品；从事违法活动；未经出租方书面同意将房产部分或全部转租给他人；在租赁期间届满前单方解除租赁合同；第3款约定，承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期1日，出租方有权加收拖欠部分1‰滞纳金，逾期七天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过壹仟元整，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，并有权向承租方进一步追究责任。合同签订后，涉案房屋一直由被告的员工赖琼森居住使用。2018年12月5日，赖琼森告知原告其已从被告处离职，不再承租涉案房屋，将房屋钥匙交还给原告委托的中介人员，并于当日搬离涉案房屋。原告主张赖琼森自2018年11月1日起拖欠租金及物业费等相关费用，原告向被告主张欠缴的相关费用，被告不同意支付，双方为此发生争议，原告故诉至本院。另查明：一、根据原告提交的其与赖琼森的微信聊天记录显示，2018年6月3日，赖琼森向原告微信支付6月份房租2800元，并表示：“5800元除去买床和电视3000元，实付2800元”。2018年10月31日，原告说：“赖生，我已经微信你四次+电话两次了，你都没有动静，不知有什么问题？按合同你10月份滞纳金162元+5800房租=5962块。然后马上11月3日也到下月房租了。有时间转我一下。否则按合同我是可以没收押金+超7天单方解约了已经”、“赖生，记得让公司安排一下付款，谢谢”。赖琼森回复说：“好”。2018年11月5日，赖琼森向原告微信支付5800元。原告说：“今天这个月的也到了”。2018年11月27日，原告说：“赖生，马上11月份要过去了，啥时候安排把11月份房租付一下”。二、原告于2018年5月8日在京东美的空调旗舰店里购买了美的空调一台，价格为1999元。三、被告提交了一份房屋中介赵成的证人证言，赵成称：“1、中介合同是赖琼森与王林的代理人签订，中介赵成出具合同版本；2、搬家具的时候中介工作人员伍永森在，让收废品的人搬沙发电视，花费200元，中介工作人员可以作证；3、从房屋中介赵成沟通了解到原房屋时一对情侣住，有养狗习惯，由于沙发是布艺沙发，搬走后沙发上有狗毛等，可能由于空置，屋子有异味，且沙发上有狗毛且发霉，经赖琼森与王林沟通要求更换家私，后面买的也是布艺沙发等。4、赖琼森要求家具费用5000元，原告只答应3000元，最后家具价格协商为3000元。原告认为家具可以将就用，但是赖琼森认为不能住”。原告对赵成的证人证言予以认可，但表示赵成所称“家具价格协商为3000元”不是家具的价格，而是床和电视机的价格。四、庭审时，赖琼森出庭作证称，其是被告以前的员工，公司帮其租赁房屋，租赁合同是其作为代理人去签，房租是其支付后再由公司向其支付。赖琼森另确认其将新空调以1800元价格出售给他人。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。双方应严格履行合同义务。被告主张其与原告签订房屋合同仅为了方便赖琼森报销房租，其不应当承担合同义务，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告是否有权没收租赁押金。本院认为，赖琼森于2018年12月5日搬离涉案房屋，将房屋钥匙交还给原告委托的中介人员，视为已将租赁房屋交还给原告。被告主张不知晓赖琼森已经搬离，但赖琼森主张其因从被告处离职，故不再承租涉案房屋，被告理应知晓赖琼森的搬离时间，在此情形下，被告并未有继续承租房屋的意思表示，故涉案租赁合同已于2018年12月5日实际解除。根据租赁合同第四条第2款约定，承租人在租赁期届满前单方解除租赁合同的，出租人可以没收押金。原告据此请求没收租金押金11600元，有合同依据，本院予以支持。关于空置损失。本院认为，涉案租赁合同因承租人违约而导致提前解除，原告主张按照租金标准，向其赔偿租赁房屋两个月的空置损失，本院予以支持。经核算，被告应向原告赔偿空置损失11600元（5800×2）。关于被告拖欠的租金、滞纳金、物业费等费用。原告主张被告自2018年11月1日起拖欠租金及物业费等相关费用，并提交了其与赖琼森的微信聊天记录，本院对原告的主张予以采信。根据前述认定，涉案合同已于2018年12月5日实际解除，经核算，被告应向原告支付拖欠的租金为6735元（5800+5800×5÷31）。关于迟延支付租金的滞纳金，本院认为，根据涉案租赁合同第四条第3款约定，迟延支付租金的滞纳金具有违约金性质，而出租人因承租人拖欠租金解除合同时有权没收租赁押金，该租赁押金亦为针对迟延给付租金的违约金，原告没收的租赁押金已足以弥补被告迟延支付租金给其造成的损失，故对原告主张的迟延支付租金的滞纳金，本院不再予以支持。原告另行主张物业费、水电费等费用，因原告均未提交《供电通知单》、凯旋豪庭管理处《收费收据》的原件，被告对《供电通知单》、《收费收据》的真实性亦不予认可，故本院对该项费用不予支持。关于被告是否应赔偿原告家具及电器损失。原告主张实际承租人赖琼森擅自处理其购置的旧电视、新空调，亦未按其要求购买新床垫和电视，被告应赔偿其损失。被告主张虽然赖琼森将原告购买的新空调按1800元的价格出售给他人，但该笔费用是为了补偿其购买其他家私的费用，并提交了《定制家具送货单》、《增值税发票》等证据证明其购买家私支出5380元。本院认为，被告未提交相应款项的支付凭证，且《增值税发票》开具时间为2019年11月4日，无法确认与本案的关联性，同时，原告亦未同意被告在3000元范围外另行购买家私，故本院对被告的上述主张不予采纳。被告作为涉案租赁合同的相对方，应向原告赔偿实际承租人擅自处置新空调而造成的损失1999元。关于旧电视、床垫和新电视的费用，本院认为，虽然赖琼森未按照原告要求购买新电视，但其更换了沙发及床垫，处置旧电视和旧沙发亦花费了200元，租赁房屋条件得到一定改善，原告未提交证据证明其实际受到了损失及损失的金额，故本院对原告主张的上述损失不予以支持。另，原告请求被告向其支付差旅费1000元、误工费2045元，但未提交任何证据证明其工资标准，亦未提交任何差旅费支付凭证，本院对此项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告深圳润玺投资管理有限公司应在本判决生效之日起十日内，向原告王林支付2019年11月1日至2019年12月5日期间的租金6735元；二、被告深圳润玺投资管理有限公司应在本判决生效之日起十日内，向原告王林支付空置损失11600元；三、被告深圳润玺投资管理有限公司应在本判决生效之日起十日内，向原告王林赔偿处置空调造成的损失1999元；四、原告没收租赁押金11600元；五、驳回原告王林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币897.6元，由原告王林负担382.6元，被告深圳润玺投资管理有限公司负担515元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 杨  晶  晶人民陪审员 吴  锡  钳人民陪审员 邱  卫  华二〇一九年十二月二十七日书 记 员 庄晓玲（代）邹鑫柱附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。