广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10700号上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郭峻海，总经理。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈彩英，女，住广东省增城市。委托诉讼代理人：高晓霞，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢振宇，广东国龙律师事务所律师。上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）因与被上诉人陈彩英房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初6465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。雄盛王府公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回陈彩英的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陈彩英承担。事实和理由：雄盛王府公司已按照涉案《逾期交楼处理协议书》的约定向陈彩英支付了2017年4月1日至2018年1月17日的违约金，陈彩英亦分别出具《收据》予以确认。由于双方一致确认以2018年1月17日作为计算违约金的截止时间，因此，陈彩英于2018年8月30出具的《收据》中载明“最后一期自2017年12月27日起至2018年1月17日违约金5225元。确认到账后《逾期交楼处理协议书》履行完毕”。陈彩英在办理收楼手续后出具该《收据》，表明其自愿放弃2018年1月17日之后的逾期交房违约金。涉案《逾期交楼处理协议书》履行完毕后，陈彩英再行向雄盛王府公司主张逾期交房违约金的行为有违诚实信用原则。陈彩英辩称：1.依据涉案合同第十一条、第十二条，雄盛王府公司未按照合同约定交楼，逾期交房违约金应计至实际收楼之日。2.雄盛王府公司一审中辩称逾期交房违约金应计至2018年4月9日即其取得房屋测绘报告的时间，该主张与其二审主张的计算逾期交房违约金的截止时间应为《逾期交楼处理协议书》中约定的最后一期违约金的截止日相矛盾，且雄盛王府公司一审中未提出该抗辩，应视为其放弃该抗辩理由。陈彩英向一审法院起诉请求：1.判令雄盛王府公司向陈彩英支付2017年9月28日起至2018年8月8日止的逾期交房违约金74812.2元及利息3329.54元（每90日为一期，每一期从逾期之日起算，按4.9%计算利息至实际支付之日止，暂计算至2019年2月28日）；2.判令本案诉讼费由雄盛王府公司承担。一审法院认定事实：2016年8月17日，陈彩英为购买禅城区XXXX室与雄盛王府公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该商品房的规划用途为办公，约定价款为474998元。合同主要约定：第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续。出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经验收合格；（3）已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第十三条面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。第二十五条送达。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。佛山市雄盛王府XXX区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。雄盛王府公司于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向陈彩英在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送收楼通知书、住宅房屋使用说明及住宅质量保证书等，上述邮件于2018年1月20日签收。陈彩英分别于2017年7月24日、2017年10月9日、2018年1月4日、2018年8月30日出具收据，确认收到雄盛王府公司支付涉案房屋逾期交楼自2017年4月1日至2017年6月29日的违约金20915元（已扣除应付开发商逾期付款违约金460元）、2017年6月30日至2017年9月27日的违约金21375元、2017年9月28日至2017年12月26日的违约金21375元、2017年12月27日至2018年1月17日的违约金5225元。上述款项雄盛王府公司已实际支付。2018年8月10日，陈彩英签署涉案房屋的《收楼确认书》。另查明，佛山市禅城区*********于2018年4月9日出具XXX座的房屋测绘报告书。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。关于逾期交房违约金的计算截止时间。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十条第二款的意见，合同约定的交付条件高于前款标准（即经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案）的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。本案中，根据合同约定，涉案房屋交付时应符合两个条件，即同时取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，同时还约定该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示上述文件，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。可见，双方约定的交付标准高于竣工验收这一标准，应以上述约定作为认定涉案商品房交付的标准。雄盛王府公司虽称于2018年4月9日取得房屋测绘报告，但未举证证明其在庭前已及时向陈彩英寄送或通知陈彩英查阅，而其在庭审中出示该测绘报告，可视为履行了出示该文件的合同义务，其提供的商品房符合合同约定的交付标准。但在此之前，陈彩英于2018年8月10日签署涉案房屋的《收楼确认书》，应视为对雄盛王府公司交付房屋的确认，故逾期交房违约金的计算截止时间应为2018年8月10日,现陈彩英主张计至2018年8月8日，系其对自身权利的自由处分，应予尊重，故逾期交房违约金应计至2018年8月8日。雄盛王府公司认为违约金应计算至2018年4月9日，缺乏依据，一审法院不予支持。本案中，就雄盛王府公司逾期交房的事实，双方并无争议，雄盛王府公司逾期交房，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金的标准，合同约定为出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，因此，依据合同的约定，应按日计算向陈彩英支付全部房价款万分之五的违约金。雄盛王府公司已支付截止至2018年1月17日的违约金，则从2018年1月18日计至2018年8月8日雄盛王府公司逾期交房203天，根据上述违约金标准，其应支付的违约金为：（474998元×0.0005）/天×203天=48212.3元。对陈彩英主张超出部分，一审法院不予支持。关于违约金的利息问题。陈彩英主张的逾期交房违约金，本身已经是对雄盛王府公司逾期交房给陈彩英造成损失的一种补偿救济，在一审法院已支持该违约金主张且该违约金标准较高的情况下，陈彩英的损失已得到弥补，其另主张违约金利息，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内向陈彩英支付逾期交房违约金48212.3元；二、驳回陈彩英的其他诉讼请求。如雄盛王府公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费877元，由陈彩英负担336元、雄盛王府公司负担541元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，陈彩英于2018年8月30日出具的《收据》载明：本人陈彩英今收到佛山市雄盛王府商城投资有限公司支付本人购买的位于佛山市禅城区**************逾期交楼最后一期自2017年12月27日起至2018年1月17日违约金5225元。确认到账后《逾期交楼处理协议书》履行完毕。本院认为，综合双方当事人在二审期间的诉辩，本案二审争议焦点在于计算涉案逾期交房违约金的截止时间应如何认定。本案中，陈彩英于2018年8月30日出具《收据》确认2017年12月27日起至2018年1月17日止为最后一期逾期交房违约金，且款项到账后《逾期交楼处理协议书》履行完毕。由此可知，陈彩英已与雄盛王府公司就最后一期逾期交房违约金的计付期间达成一致且确认雄盛王府公司支付该期逾期交房违约金后，雄盛王府公司无需再支付逾期交房违约金。由于陈彩英确认已收到雄盛王府公司支付的最后一期逾期交房违约金，故雄盛王府公司自2018年1月18日起无需向陈彩英支付逾期交房违约金。但因雄盛王府公司在一审主张逾期交房违约金应计至2018年4月9日并请求法院驳回2018年4月9日以后的逾期交房违约金，即雄盛王府公司在一审中已表示同意支付2018年1月18日至2018年4月9日的逾期交房违约金，故雄盛王府公司仍应向陈彩英支付该期间的逾期交房违约金。对于陈彩英主张的2018年4月10日以后的逾期交房违约金，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因此，雄盛王府公司应向陈彩英支付逾期交房违约金19474.92元[（474998元×0.0005）/天×82天]。一审法院认定雄盛王府公司应支付的逾期交房违约金有误，本院予以纠正。综上所述，雄盛王府公司的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初6465号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初6465号民事判决第一项为：佛山市雄盛王府商城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈彩英支付逾期交房违约金19474.92元。三、驳回陈彩英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费877元，由上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担658元，由被上诉人陈彩英负担219元。二审案件受理费1005元，由上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担406元，由被上诉人陈彩英负担599元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月九日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡