广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤13民终7626号上诉人（原审互为原被告）：林娜美，女，汉族，1987年2月2日出生，住址：广东省惠州市。委托诉讼代理人：罗毅，广东九湾律师事务所律师。被上诉人（原审互为原被告）：惠州市众和房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水大埔山语华府********房。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：康子英，广东万理通律师事务所律师。上诉人林娜美因与被上诉人惠州市众和房地产开发有限公司商品房预售纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初第987号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林娜美的委托诉讼代理人罗毅，被上诉人惠州市众和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人康子英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人林娜美不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：一、依法改判被上诉人支付逾期交房违约金人民币39068.96元（逾期交房违约金按上诉人已付房款401092元为基数，以每日万分之一为标准，自2014年6月30日起计算至2016年4月7日止。争议金额：37800.88元）二、依法改判被上诉人对公共部分地下室地面按合同约定（约定地下室为金刚砂地面，实际为简易工艺地坪漆，不符约定）重新整改；三、依法改判被上诉人对公共部分楼体墙面按合同约定（约定楼梯墙面着瓷片，实际墙面仅为水泥，不符合约定）重新整改；四、依法改判驳回被上诉人的反诉请求（争议金额：2618.30元）；五、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼及反诉费用。事实和理由如下：一、原审判决认定事实错误。原审判决以上诉人的实际收房日期作为认定被上诉人逾期交房的截止计算日期，是错误的。案涉商品房于2016年4月7日才经验收合格，虽然上诉人在2014年7月21日收房，但上诉人在收房时并不清楚涉案房产尚未通过验收，且被上诉人交房时也不具备合同约定的条件，违反了双方合同约定。因此在计算逾期交房违约金时，应从合同约定交房之日起计算至案涉商品房经验收合格之日止，即逾期交房违约金应按上诉人已付房款每日万分之一、自2014年6月30日起计算至2016年4月7日止。二、原审判决适用法律错误。1、原审判决认为案涉楼盘公共部分按约整改问题应在该楼盘成立业委会后再行主张权利，并认为适用《中华人民共和国物权法》第七十六条，属于适用法律错误。被上诉人交付案涉商品房公共部位不符合双方合同的约定，根据双方签订《广东省商品房买卖合同》附件三“公共部位楼梯的墙面应着瓷砖，地下，地下室应为金刚砂地面”之约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被上诉人应对不符合合同约定的公共部位交楼标准事项进行整改，但原审法院却认为依据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：…（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，楼梯和地下室公共部分整改的问题应由该楼盘业委会成立后再主张权利，属于适用法律错误。2、被上诉人反诉主张上诉人逾期付款的诉讼请求已超过诉讼时效，原审判决对上诉人所提的诉讼时效抗辩未予理睬，是错误的。被上诉人于2013年7月29日已向上诉人支付首期款、其按揭贷款银行于2013年12月5日向上诉人支付按揭贷款人民币420000元，且被上诉人于2014年7月20日也向上诉人出具了购房发票，如被上诉人认为上诉人存在逾期付款，其最晚也应在2016年7月20日前向上诉人主张，被上诉人于2018年4月20日才就上诉人逾期付款提起反诉，请求上诉人支付逾期还款违约金，该请求已超过诉讼时效，应驳回被上诉人的反诉请求，但原审判决对上诉人向被上诉人反诉请求所提的诉讼时效抗辩未予理睬，是错误的。综上所述，原审判决事实认定错误，适用法律错误，依法应予以改判，望二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人惠州市众和房地产开发有限公司辩称：一、被答辩人诉请改判支付逾期交房违约金的上诉请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回。1、原审判决认定原、被签订的涉案的《商品房买卖合同》及补充协议、《借款协议》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应依据合同约定履行权利和义务。答辩人认为，原审上述认定，符合本案的事实及法律的规定。2、在本案中，原审判决已查明原审原告的收楼时间是2014年7月21日。原审原告在收楼时涉案房屋尚未竣工验收合格，但原审原告知道该商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，应依法认定原审原告收楼时间为2014年7月21日。因此，原审判决确认原审原告收楼时间为2014年7月21日，符合相关法律之规定。3、原审被告虽然未按合同约定在2014年6月30日将涉案房屋交付原审原告使用，但原审原告也未按《借款协议》约定的期限向原审被告偿还所借的首期房款，原审被告有权根据借款协议的约定，停止办理涉案房屋的交付使用及房地产权证等相关手续。因此，原审被告在原审原告付清首期房款的借款之日的2014年6月30日即将房屋交付原审原告使用，不存在逾期交房的事实。因此，原审判决原审被告从原审原告还清借款之日起的2014年7月1日至2014年7月21日止，支付逾期交房违约金，认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的该项上诉请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回。二、上诉人诉请对公费部分的地下室地面及楼体墙面重新整改的上诉请求，没有事实及法律依据，应依法予以驳回。被答辩人诉称其所签订的合同附件三“装饰、设备标准”中第一部分第七点、第八点分别约定公共部分交接标准中楼梯的墙面着瓷片，地下，地下室应为金刚砂地面楼时地下停车场地面仅着简易工艺的地坪漆，楼梯墙面仅着水泥。为此，被答辩人诉请按合同约定重新修改。而本案事实是：其一、本项目的设计、施工图纸的公共部分的楼梯就是水泥。因此，政府相关部门对房屋进行验收时是合格的。再者，合同附件三中的“楼梯：瓷片”，仅指公共部分的楼梯贴瓷片，而并非楼梯间的墙面贴瓷片。其二、地下、地下室地面原设计为金刚砂地面刚砂地面设计落后，会造成使用过程中的扬尘，经过征求大多数的业主的意见，后更改为地坪漆，且地坪漆的造价还高过金刚砂地面的造价。其二、有关公共部分楼梯的瓷片问题，经区住建局牵头召开的住建局、开发商、物业公司及业主两次会议所达成的会议部署，业主大会已同意公共楼梯不再贴瓷片、地下、地下停车场地面更改为地坪漆为由答辩人在停车场出入口及1栋A/B处增加挡雨棚，既同意更换挡雨棚替代楼梯瓷片和使用地坪漆。因此，被答辩人再以个人名义诉请判令对公共部分的地下室、楼梯部分按合同约定重新整改，没有事实及法律依据。其四，地下，地下室和楼体为案涉小区公共部分全体业主利益，依据《物权法》第七十六条的规定，上述事项的整改应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故原告单方诉请整改，主体不适格，应依法予以驳回。三、原审被告的逾期付款反诉请求，没有超过诉讼时效。在本案中，原审被告为帮助原审原告解决无钱支付首期房款的困难，以使得其能够办理银行按揭支付房款，才与其该签订《借款协议》，同意将其应付的首期房款借出，并且在该借款协议中明确约定“该借款是用于支付首期房款，若逾期还款有权停止办理此套商品房的交付使用及房地产权证等相关手续、乙方不得有任何异议、商品房买卖合同与本协议不一致之处，以本协议为准”的相关合同条款。因此，该借款合同并不是单纯的民间借贷合同，而应依法视同为《商品房买卖合同》的补充协议之一，应该与商品房合同具同等法律效力。在本案中，只要商品房合同没有超过诉讼时效，该借款协议就没有超过诉讼时效。再者，在本案中，上诉人与被上诉人一直就逾期交房、逾期办证、逾期付款等事项进行交涉和协商，因没有最终达成一致协商结果，上诉人才向法院起诉。在双方协商期间，应视为诉讼时效的中断。因此，原审原告以该诉请逾期付款的反诉请求超过诉讼时效的上诉理由，没有事实及法律依据，应依法予以驳回。四、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审人民法院依法予以维持。上诉人林娜美向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金39068.96元（逾期交房违约金按原告已付房款每日万分之一自2014年6月30日起计至2016年4月7日）；2、被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金6038.48元（逾期办理房地产权证违约金按原告已付房款的1%计算）；3、被告对公共部分地下室地面按合同约定重新整改（合同约定地下室为金钢砂地面，实际为简易工艺地坪漆，不符合约定）；4、被告对公共部分楼梯墙面按合同约定重新整改（约定楼梯墙面着瓷片，实际墙面仅着水泥，不符合约定）；5、本案诉讼费由被告承担。被上诉人惠州市众和房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：反诉被告支付逾期还款违约金11946元，并承担本案的反诉费用。原审法院认定事实：2013年7月29日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买位于惠州市惠阳区***********************，总价款为603848元，付款方式为于2013年3月12日前支付首期款183848元，余款420000元由银行贷款的方式支付。被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将分期综合验收合格，房屋交付给原告使用。合同第七条约定原告逾期付款的，按：（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后……原告按日向被告支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第九条约定被告如未按合同规定的期限将房屋交付原告使用，则：（1）逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后......原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求与出卖人协商整改。出卖人经买受人同意变更的，不作赔偿。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同附件三装饰设备标准，公共部分交楼标准载明：“7、楼梯：瓷片；8、地下、地下室砂地面，墙面着涂料；顶棚原混凝土面。”合同签订后，原告通过向被告借首期款及由按揭银行于2013年12月5日支付420000元等方式付清购房款给被告，并于2014年7月1日收楼。2016年4月7日案涉项目通过竣工验收合格，并于2016年6月29日完成验收备案手续。2016年9月20日被告向惠阳区不动产登记中心提交了将涉案房屋确权到原告名下的涉案房屋权籍调查资料。2017年8月29日，被告在《南方都市报》06版上发布通知，要求业主在本通知发出10天内带齐相关资料到山语华府销售中心及管理处办理交楼手续、未在规定时间内办理交楼手续的视为已收楼等内容。另查明，2013年7月29日，原、被告签订《借款协议》，约定原告向被告借款110000元用于支付案涉房屋首期款。原告应分别于2013年6月12日、2013年9月12日、2013年12月12日、2014年3月12日、2014年6月30日前每期支付22000元。原告如逾期还款超过五天的，被告有权向原告要求全额还清所欠款项，并按所欠款项日千分之三支付违约金给被告；逾期超过三十天的，被告有权停止办理案涉房屋的交付使用及房地产权证等相关手续等。借款后，原告借还款明细为：约定还款金额、时间实际还款金额、时间逾期天数2013年6月12日前还22000元2013年6月13日还22000元12013年9月12日前还22000元2013年10月26日还22000元442013年12月12日前还22000元2014年3月20日还22000元982014年3月12日前还22000元2014年4月23日还22000元422014年6月30日前还22000元2014年6月29日还15000元、2014年6月30日还7000元0上述事实有《商品房买卖合同》、购房发票、个人贷款凭证、山语华府费用结清证明、收房公告、竣工验收备案表、《惠州市不动产权籍调查受理回执》、《借款协议》及还款凭证及原被告庭审陈述等为据。原审法院认为，原、被告签订的案涉《广东省商品房买卖合同》及补充协议、《借款协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依据合同约定履行权利和义务。根据当事人争议，本案争议焦点为：关于逾期交房违约金问题。本案中，原告收楼时案涉房屋尚未竣工验收合格，但原告同意接收房屋，应视为原告收楼时间为2014年7月1日。被告虽未按合同约定在2014年6月30日前将案涉房屋交付原告使用，但原告亦未按案涉《借款协议》约定期限向被告偿还所借的首期款，违反《借款协议》中关于“逾期超过三十天的，被告有权停止办理案涉房屋的交付使用及房地产权证等相关手续”的约定，被告在原告付清上述首期款前没有交付案涉房屋，并不违反合同约定，原告于2014年6月29日还清所借首期款，据此，被告应向原告支付逾期交房违约金为：以已付房款603848元为基数，按日万分之一从2014年7月1日计至原告收楼之日2014年7月21日止。原告请求被告支付从合同约定交房之日2014年6月30日起至案涉房屋竣工验收合格之日2016年4月7日期间的逾期交房违约金，于事实不符，对超出部分不予支持。关于逾期办证违约金问题。案涉合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，原告收楼之日为2014年7月1日，据合同约定，被告应在2014年12月28日前即应为原告提交资料办证，但被告直至2016年9月20日才履行该义务，违反合同约定，故被告应向原告支付逾期办证违约金为6038.48元（已付房款603848元×0.01）。关于地下室和楼梯公共部分重新整改的问题。地下。地下室和楼梯为案涉小区公共部分全体业主利益，依据《物权法》第七十六条的规定，上述事项的整改应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故原告单方诉请整改，主体不适格，予以驳回。原告可待小区成立业委会后，再行主张权利。关于被告反诉原告逾期还款违约金（实为利息）问题。原告向被告借首期款，双方形成民间借贷法律关系，故此处的违约金实为利息。据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十九条规定“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限......”，双方约定逾期还款利息按日千分之三支付过高，对超出法律规定部分，本院不予支持。根据原告偿还借款明细，原告应向被告支付逾期还款利息为：以22000元为基数，按年利率24%从2013年9月13日起计至2013年10月26日止；以22000元为基数，按年利率24%从2013年12月13日起计至2014年3月20日止；以22000元为基数，按年利率24%从2014年3月12日起计至2014年4月23日止。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）惠州市众和房地产开发有限公司自本判决生效之日支付逾期交房违约金（以已付房款603848元为基数，按日万分之一从2014年7月1日计至原告收楼之日2014年7月21日止）给原告（反诉被告）林娜美。二、被告（反诉原告）惠州市众和房地产开发有限公司自本判决生效之日支付逾期办证违约金为6038.48元给原告（反诉被告）林娜美。三、原告（反诉被告）林娜美自本判决生效之日支付逾期还款利息（以22000元为基数，按年利率24%从2013年9月13日起计至2013年10月26日止；以22000元为基数，按年利率24%从2013年12月13日起计至2014年3月20日止；以22000元为基数，按年利率24%从2014年3月12日起计至2014年4月23日止）给被告（反诉原告）惠州市众和房地产开发有限公司。四、驳回原告（反诉被告）林娜美其他诉讼请求。二审中，双方当事人未向本院提交新证据。本院经审理查明：原审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷案，根据本案上诉人与被上诉人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：1、被上诉人需要向上诉人支付的逾期交房违约金的金额；2、上诉人是否需要向被上诉人支付逾期还款的利息。3、被上诉人是否需要对公共部分进行整改。关于被上诉人需要向上诉人支付逾期交房违约金的金额问题。2013年7月29日，上诉人与被上诉人签订《借款协议》，约定上诉人向被上诉人借款11万元用于支付首期款，约定逾期超过三十天的，被上诉人有权停止办理案涉房屋的交付使用及房地产权证等相关手续。经一审法院查明，上诉人确实存在逾期超过三十天的情形，因此，原审法院认定被上诉人应交付房屋的日期为被上诉人还清欠款的2014年6月30日次日即2014年7月1日，依法有据，上诉人的收楼日期为2014年7月1日，虽然2014年7月1日案涉房屋尚未验收合格，但上诉人同意接受房屋，原审法院认定上诉人的收楼日期为2014年7月1日并无不当，因此，被上诉人不存在逾期交房事实。现被上诉人自认上诉人的收楼日期为2014年7月21日，原审法院据此判决被上诉人需向上诉人支付2014年7月1日至2014年7月21日的逾期交房违约金，被上诉人未提出上诉，本院予以维持。上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金计算至2016年4月7日验收合格之日，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人是否需要向被上诉人支付逾期还款利息的问题。本案中，虽然上诉人与被上诉人之间签订的系《借款协议》，但其系由于商品房买卖合同中衍生而出，双方明确约定该借款用于支付首期房款，且约定逾期超过三十天的，被上诉人有权停止办理案涉房屋的交付使用及房地产权证等相关手续，并约定《商品房买卖合同》与借款协议不一致之处，以借款协议为准。因此，本院认为，该借款协议可视为商品房买卖合同的补充协议，上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同关于逾期办证、逾期交房、逾期付款等问题未解决，双方的权利义务仍未完结，本案商品房买卖合同未超过诉讼时效，作为补充协议的借款协议也未超过诉讼时效。上诉人上诉称被上诉人反诉的逾期还款的利息已经超过诉讼时效，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被上诉人是否需要对公共部分进行整改的问题。上诉人上诉请求对公共部分地下室地面、楼梯墙面按合同约定重新整改。但地下室及楼梯墙面属于案涉小区公共区域，需由小区成立业委会后，由全体业主或业委会主张，上诉人请求整改公共区域，主体不适格，原审法院未予支持，依法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币745元，由上诉人林娜美负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  丁晓鹏审 判 员  严丽芳二〇一九年十二月二十五日法官助理  陈佳汝书 记 员  张婉婷