四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1402民初4729号 原告：眉山市华奥诚信物业管理有限公司，住所地：眉山市东坡区颖州北路**。 法定代表人：熊光明，总经理。 委托诉讼代理人：辛邦远，男，该公司员工。 被告：杨玉云，男，1957年2月21日出生，汉族，住四川省青神县。 委托诉讼代理人：杨国庆，女，系被告之女。 原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司（以下简称：华奥诚信物业）与被告杨玉云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告华奥诚信物业的法定代表人熊光明及其委托诉讼代理人辛邦远、被告杨玉云及其委托诉讼代理人杨国庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华奥诚信物业向本院提出诉讼请求：判决被告支付2015年4月1日至2019年10月31日的物业费等共计4958.16元，并赔付违约金495元。事实和理由：2014年7月10日，原告与伊顿雅筑业主委员会签订《物业服务合同》，项目履行地为眉山市东坡区彩虹街36号“伊顿雅筑”小区，约定：多层住宅收费标准每月每平方米0.65元。该协议一直履行至今。现被告以前期物业管理期间合伙自建车棚后自己小车未停入棚内为由，拒缴物业服务费。被告为伊顿雅筑小区4-1-302号业主，2015年4月1日到2019年10月31日期间的物业费等未交。原告为维护自己合法权益，提起诉讼。 被告杨玉云辩称：原告主体不符，原被告之间无合同关系；原告与业主委员会签订的合同无效；原告起诉理由不成立，因为原告在毫无正当理由的情况下霸占本该属于被告使用的车位，将物业管理用房挪作他用，将小区正大门改作停车场，未经业主同意毁坏绿地、随意搭建停车棚并向业主停车收费，将消防通道改为收费停车场，使用小区共有区域打广告收入未告知业主，长期未公布小区的收支情况。根据合同法，我有权行使先履行抗辩权；已超过诉讼时效3年，不认可。 原告华奥诚信物业为证明其主张，向本院提交如下证据：1.物业服务合同原件1份，证明原告是合法进场的，收费标准、违约金、欠费周期、车库20元每月、、地面车位60元每月等都是合法的被告车棚搭建不合法；2.手机照片打印件3张，证明进场前，车棚就已经有车辆停放了，车棚搭建不合法，此位置必须停非机动车；3.业主委员会移交的业主管理规约原件1份，证明全体业主应当遵守业主管理规约；4.伊顿雅筑小区业主明细及欠（费）明细表，证明被告系业主，没有缴纳物业费，并不是一次没有缴纳；5.华奥诚信物业小区护卫队交接班记录、巡逻签到表、华奥物业（伊顿雅筑）邮件收发登记表、华奥物业（伊顿雅筑）项目外来人员登记表复印件共9页，证明物业向伊顿雅筑小区提供了服务；6.眉山市华奥诚信物业管理有限公司统一收据复印件共30页，证明物业公司至今都在服务；7.关于伊顿雅筑小区车辆情况统计及建议，证明原告根据小区实际情况，向业委会建议方案；8.2015年4月7日公告，证明业委会成立是公告了的；9.眉山市华奥诚信物业管理有限公司统一收据复印件共20张，证明从2014年7月20日开始进场并开始收费；10.关于伊顿雅筑小区若干情况的报告，证明小区出现违规开后门，原告上报了派出所、社区，已经尽到了该尽的责任；11.伊顿雅筑2015年-2018年收费率表格1张，证明物业收支情况、具体户数；12.2017年催款记录复印件1张、电话催费记录、催费通知单照片打印件3张，证明原告每年都在催缴物业费；13.2019年6月24日告知书，证明原告告知之后被告没有交费，才提起的诉讼；14.2014年8月30日报告，证明修车棚已经经过业委会同意；15.伊顿雅筑单间住房有偿使用协议书复印件1份，原告物业用房只使用了底楼3、4、5号三间，其余全部卖出，3楼是进场前违规搭建的；16.车棚照片3张，证明车库是公共的，是否合法与本案无关；17.小区现状照片6张，证明物业服务提供的质量。被告的质证意见为：对第4、9组证据无异议，物业是从2014年7月20日开始收费，被告交到2015年3月31日；之前不晓得第6、10组证据；不看第5组证据，因为之前没有公示出来；对第16组证据，认可小区车棚是公共的，被告是租，但物业将车棚改作他用，侵害了其权利；对其余证据均不认可，主要理由是：物业服务合同不合法，在业委会发签协议的公告之前就已签订了物业合同；照片打印件不清楚拍摄时间；规约、进场公告都是无效的，因为业主委员会早已解散；物业对车位统计及建议没有公示；物业收支情况没有经过业委会，是无效的，正好证明物业服务质量越来越差；不晓得好久打过电话，没有收到过催费单；欠费告知书上没有被告的名字；业主委员会成员每人在消防通道处分了车位才同意修车棚；住房有偿使用协议书不是原件；小区之前服务质量一直不好，照片是最近做的表面功夫。原告提交的主要证据系原件，且证据间相互印证，能够证明案件基本事实，本院依法予以采信。 被告杨玉云为反驳原告的主张，向本院提交以下证据：1.2014年8月10日公告照片打印件1张、物业服务合同复印件2页、业委会主任辞职说明复印件1份，证明8月10日才发公告要签合同，正式签合同应当在8月13日之后，但物业合同签订时间为7月10日，合同是无效的；2.眉山市住房和城乡建设局关于研究伊顿雅筑业主上访事宜的会议纪要复印件1张2页、2012年11月16日公告复印件1份，证明搭建车棚符合规定、经过了前期物业同意、经过了业主同意，且搭建费由租用该车位的业主出资垫付并优先租用，在后期车位租赁费中抵扣，从小区地面停车位同时收费起，三年后由小区物业公司管理；3.眉山市华奥诚信物业管理有限公司统一收据原件1张、车位被占用照片打印件1张，证明被告一直在缴费，房屋为4栋1单元302号，面积138.63平方米，按0.65元/平方米每月缴纳,缴到2015年3月31日，原告将车位挪作他用；4.照片打印件7张，证明物业管理用房挪作他用、物业毁坏绿地、将小区大门改作停车场、随意搭建车棚、占用消防通道、占用公共区域打广告、之前没有公布过收支情况、私自为业主在围墙上开门、被告不属于欠费业主；5.小区平面规划图照片打印件1张，证明规划的物业用房被挪作他用。原告华奥诚信物业的质证意见为：对第1组证据，认可公告真实性，但公告是收费标准的公告，并不是签合同的公告，不认可辞职说明，知道辞职的事情，但没见过这个说明；对第2组证据不认可，会议纪要不完整，规划局公告是小区多了一栋房子去上访才有的；对第3组证据无异议；对第4组证据不认可，物业用房只用了其中指定的3间，且未改变用途,有人在车辆下画框、搭棚子、开后门，制止过，没有执法权，通知过社区的人过来,打广告是弥补物业费,是包干制，赢利或亏损都是物业的事，欠费业主只公布了没有争议的32户。被告所举主要证据，原告认可其真实性，本院依法对其真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下：2014年7月10日,原告与伊顿雅筑业主委员会签订《物业服务合同》，主要约定:原告为伊顿雅筑小区提供物业服务；多层住宅按建筑面积0.65元/月·平方米的标准收取，服务费半年收取一次，业主应在当年1月31日前和7月31日前履行交纳义务；业主逾期交纳物业服务费，原告有权按应收物业服务费的1%每日收取违约金；合同履行期限为2014年7月20日至2016年7月19日止；本合同期限届满前1月，双方应就延长本合同期限日期达成协议，未能达成协议的，应在本合同期限届满后1月内继续履行本合同，全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人等。原告于2014年7月20日进场为伊顿雅筑小区提供物业服务。因业主委员会主任辞职，合同到期后，双方没有续签合同，小区全体业主至今也未另选新的物业服务企业或其他管理人，原告继续履行物业服务合同，一直为小区提供物业服务至今。被告系该小区4栋1单元3楼2号房屋业主，房屋面积为138.63平方米，2015年4月1日之前的物业服务费已按照合同约定支付完毕。因被告及其他4名业主与前期物业公司达成协议修建的小车车棚被他人停放，加之小区内存在私开后门、搭建车棚、占用消防通道等问题，被告没有再缴纳物业费。原告为维护其合法权益，遂具状诉来本院。 本院认为，小区业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。伊顿雅筑小区业委会与原告签订了《物业服务合同》，明确了原告与该小区业主各自的权利义务，双方均应按约履行各自义务。到期后未续签合同,但原告为该小区一直提供物业服务至今,形成事实上的物业服务合同关系,被告应按合同约定缴纳物业费至今。被告提出的小区管理问题，原告对小区业主违建行为进行了规劝，并就该行为向相关部门进行了反映，尽到了物业服务义务；被告租车位问题，小区车位有限，由业主大会解决，认为侵犯了其合法权益，可另案诉讼；物业服务针对的是小区整体环境，包括安保、绿化、卫生、设备、秩序等多个方面，不得以某一时段特定方面的瑕疵作为拒付物业服务费的理由。综上，原告要求被告支付2015年4月1日到2019年10月31日的物业费的诉讼请求，本院予以支持，但原告物业服务费计算方式有误，应按0.65元×138.63㎡×55个月=4956元计算。原告提供的物业服务存在一定瑕疵，对原告要求被告支付违约金495元的请求，本院不予支持。 关于本案的诉讼时效问题，本院认为，物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。本案中，原告至今一直为该小区提供物业服务，物业服务合同没有终止，本案的诉讼时效尚没有起算，故原告要求被告支付该期间欠缴的物业费的请求未超过诉讼时效，被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 依照《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告杨玉云在本判决生效后3日内支付原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司2015年4月1日至2019年10月31日的物业服务费4956元； 二、驳回原告眉山市华奥诚信物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告杨玉云负担。 本判决为终审判决。 审判员  张春燕 二〇一九年十二月十二日 书记员  唐雨琪