文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0107民初15733号原告(反诉被告)：谭建明，男，汉族，1955年12月18日出生，住重庆市九龙坡区。委托代理人：江英，女，汉族，1962年9月27日出生，住重庆市九龙坡区。被告(反诉原告)：翁邦琼，女，汉族，1968年7月15日出生，住重庆市綦江县。委托代理人：刘练，重庆金码律师事务所律师，。原告谭建明诉被告翁邦琼房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，审理中，被告翁邦琼提起反诉，本院受理反诉后，依法由审判员阮斐独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭建明的委托诉讼代理人江英，被告翁邦琼的委托代理人刘练到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭建明诉称，位于重庆市高新区白马凼**房屋系公安系统九十年代福利房，原告谭建明与妻子江英持有该房屋分房证明并居住该房。2004年7月8日，原被告双方签订《房屋买卖协议》，约定原告将前述房屋作价147000元出售给被告，并对付款方式、交房、过户登记等事宜进行约定。合同签订后，被告依约支付第一期房款73500元整，同时原告依约将房屋交付被告使用。但在当年办理过户登记时，房管部门不予办理。原被告双方就《房屋买卖协议》相关事宜协商未果，但被告使用该房屋至今。原告认为，双方所签合同合法有效，由于房管部门的原因，无法办理房屋登记手续，系非因原告的原因致使合同无法履行，被告应退还房屋并承担2004年7月8日至今占有使用该房屋给原告造成的损失。现原告诉至法院请求解除原被告双方2004年7月8日签订的《房屋买卖协议》；被告立即将重庆市高新区白马凼X-X-X号房屋腾空交还给原告；被告向原告支付占有使用该房屋期间的损失10万元；诉讼费由被告承担。被告翁邦琼辩称，被告严格按照《房屋买卖协议》履行了付款义务，并无违约，协议签订当日，被告即按照协议约定支付了首付款，之后被告多次催促原告办理过户登记手续，原告均不予理睬，系原告违反了合同约定。被告不同意解除协议、返还房屋、赔偿损失、诉讼费原告承担，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告翁邦琼反诉称，2004年7月8日，原被告双方签订《房屋买卖协议》，约定谭建明将前述房屋作价147000元出售给翁邦琼，并对付款方式、交房、过户登记等事宜进行约定。合同签订后，翁邦琼按照协议约定于签订合同当日支付了首付款73500元，同时谭建明按照约定将房屋交付给翁邦琼使用。之后翁邦琼多次催促谭建明办理过户登记手续，谭建明均不予理睬，之后翁邦琼无法联系上谭建明，现十几年后，房价大幅上涨，谭建明要求翁邦琼归还房屋，完全违背了城市信用原则。现翁邦琼反诉请求判令谭建明继续履行《房屋买卖协议》，配合翁邦琼完成房屋过户手续；谭建明支付违约损失暂计2万元；本案本诉费及反诉费由谭建明负担，审理中翁邦琼明确第二项诉讼请求系逾期办证违约金，并将该请求变更为要求谭建明支付逾期办证违约金5000元。反诉被告谭建明辩称，不同意继续履行合同，因谭建明没有房屋产权，房屋的产权现属重庆市公安局，不同意赔偿损失，诉讼费由翁邦琼负担。经审理查明，1996年1月29日，重庆市公安局防暴队向谭建明出具《重庆市公安局防暴队白马凼干警住宅分配通知单》，该通知单载明：“谭建明同志，根据你本人的申请，经队党委研究决定，将白马凼干警住宅联芳桥14号附号伍单元4-1号分配给你居住，请接此通知后十天内在队分房办公室(行政科)交清相关的费用，办理住房手续，领取钥匙。逾期不办理手续作自动放弃处理。”谭建明陈述该房屋产权属重庆市公安局，重庆市公安局只是给谭建明居住，谭建明只有使用权。2004年7月8日，谭建明作为卖方与翁邦琼作为买方双方签订了《房屋买卖协议》，谭建明将前述房屋作价147000元出售给翁帮琼，双方约定：合同签订之日买受人支付首付款73500元，合同签订之日起三个月内，双方办理过户手续时，买受人向出卖人支付73500元；出卖人应于买受人支付房屋首期款之日将房屋交付买受人；合同签订之日起三个月内，出卖人负责将本合同约定之房屋过户给买受人，如房屋产权登记部门要求出卖人与买受人另行签订房屋合同的，双方按本合同约定另行签订房屋合同，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权的，出卖人向买受人支付违约金5000元，并于买受人要求退房之日起10日内返还买受人已付房款。谭建明陈述，签订合同时其知晓涉案房屋为重庆市公安局所有，其见有邻居在出售房屋，以为涉案房屋可自行出售。合同签订后，2004年7月8日，翁邦琼向谭建明支付了73500元房款，谭建明向翁邦琼出具了收条，并在当日将涉案房屋交付给翁邦琼实际居住使用至今。另查明，涉案房屋现登记在重庆市市级机关公房管理处住宅管理所名下，登记坐落为重庆市九龙坡区白马凼X-X-X。上述事实，有当事人陈述、《重庆市公安局防暴队白马凼干警住宅分配通知单》、《房屋买卖协议》、收条、房屋登记信息查询证明以及庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，谭建明、翁邦琼签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方之间的房屋买卖关系合法有效。因订立合同时谭建明未取得涉案房屋产权且也无权利人重庆市市级机关公房管理处住宅管理所的追认，故双方签订的合同无法继续履行，合同目的无法实现，且为了不让合同履行陷入僵局，解除合同更有利于保护双方权益，现谭建明请求解除合同，本院予以支持，翁邦琼反诉请求继续履行合同，无事实依据，本院不予支持。合同解除后，翁邦琼应当将依合同而占用使用的涉案房屋返还，无权继续占有使用涉案房屋，谭建明请求其将房屋腾空并返还，本院予以支持，考虑到腾房需要一定的期限，本院酌情给予1个月的期限。关于谭建明请求翁邦琼支付占有使用该房屋的损失10万元的请求。本院认为，谭建明明知其无涉案房屋所有权而仍然与翁邦琼签订合同出售房屋，谭建明无权处分的行为致使合同无法继续履行，合同也因此被解除，且在合同履行过程中翁邦琼按约支付房款并无违约行为，谭建明按照双方约定将涉案房屋交付翁邦琼占有使用是双方真实意思表示，现谭建明请求翁邦琼支付占用损失无事实和法律依据，本院不予支持。关于翁邦琼请求谭建明支付逾期办证违约金5000元的请求。本院认为，双方合同中约定了在合同签订之日起三个月内将产权过户至翁邦琼，如因谭建明的责任，翁邦琼不能再规定期限内取得产权的，谭建明向翁邦琼支付违约金5000元。现谭建明因其自身原因至今未将涉案房屋过户至翁邦琼名下，翁邦琼据此依照合同请求其支付逾期办证违约金5000元，符合双方合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告谭建明与被告翁邦琼在2004年7月8日签订的《房屋买卖协议》在本判决生效之日解除;二、被告翁邦琼在本判决生效后1个月内将位于重庆市九龙坡区白马凼X-X-X房屋腾空并返还给原告谭建明；三、反诉被告谭建明在本判决生效后10日内支付反诉原告翁邦琼逾期办证违约金5000元；四、驳回原告谭建明的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告翁邦琼的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2500元，反诉费150元，由原告谭建明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  阮斐二〇一九年十二月十一日书记员  李莹