惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4273号原告：周洪中,男,汉族,1977年11月29日出生，住重庆市开县***********,身份证号码:512************230。委托代理人：张春，广东卓建律师事务所律师。委托代理人：吴春华，广东良马律师事务所律师。被告：惠州市华浩房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾**大亚湾大道**德丰公馆**房。法定代表人：黄某1。委托代理人：邹天坤，系该公司员工。第三人：惠州市华悦酒店管理有限公司，住所地：惠州大亚湾，住所地：惠州大亚湾**惠丰城****商铺v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：单某1。委托代理人：王琳琳，系该公司员工。原告周洪中与被告惠州市华浩房地产开发有限公司（下称华浩公司）、第三人惠州市华悦酒店管理有限公司（下称华悦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告周洪中委托代理人张春、吴春华到庭，被告华浩公司委托代理人邹天坤，第三人华悦公司委托代理人王琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周洪中向本院提出诉讼请求：一、请求判决解除双方于2016年8月10日签订的《商品房买卖合同》[合同编号：大亚湾（2016）10027461号]。二、请求判决被告惠州市华浩房地产开发有限公司退还原告周洪中已经支付的全部房款367750元及违约金。其中303125元从2017年1月1日开始计算，64625元从2017年2月16日开始计算，均按照0.01%/日计算至全款退还完毕之日止。三、请求判决被告惠州市华浩房地产开发有限公司退还原告周洪中已经支付的维修基金3564元及利息，利息按照同期银行贷款利率计算至实际退款之日止。四、请求判决被告惠州市华浩房地产开发有限公司承担本案的全部诉讼费用。此后，原告变更诉讼请求为：第一项变更为：请求法院撤销双方于2016年8月10日欺诈订立的商品房买卖合同；第二项变更为：被告需向原告退还全部购房款387750元及违约金，其中323125元从2017年1月1日起算，64625元从2017年2月16日起算，均按照万分之一每日计算至全款退还完毕之日止。增加第五项诉请：判决被告支付逾期未办理房地产权证书的违约金3877.5元。诉请第三、四项不变。事实和理由：2016年8月10日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》[合同编号为：大亚湾（2016）10027461]，合同约定原告购买被告开发的位于霞涌包禾塘的华浩海悦湾18栋二单元417号房屋，总价款为517000元。付款方式为分期付款，即合同签订后支付房款总额的50%，剩余款项分四期付清，分别于2016年11月10日前支付64625元，于2017年2月10日前支付64625元，于2017年5月10日前支付64625元，于2017年8月10日前支付64625元。房屋交付期限为2016年12月31日前。合同同时约定，当房屋达到交付使用条件时，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接，出卖人出示相关文件并签署房屋交接单。出卖人逾期交房的，买受人有权解除合同并要求出卖人承担违约责任。房屋买卖合同签订的同日，被告又利用其关联公司惠州市华悦酒店管理有限公司与原告签订了一份《代租代管合同》，约定由原告将涉案的房屋委托给华悦公司进行管理，并要求原告与华悦公司签订《委托收房授权书》，委托由华悦公司代为收房。2016年8月10日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》[合同编号为：大亚湾（2016）10027461号]，合同约定原告购买被告开发的位于霞涌包禾塘的华浩悦海湾18栋二单元417号房屋，房屋总价为人民币伍拾壹万柒仟元整。付款方式为分期付款，即合同签订后支付房款总额的50%，剩余款项分四期付清，分别于2016年11月10日前支付64625.00元，2017年2月10日前支付64625.00元，2017年5月10日前支付64625.00元，2017年8月10日前支付64625.00元。房屋交付期限为2016年12月31日前。合同同时约定，当房屋达到交付使用条件时，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接，出卖人出示相关文件并签署房屋交接单。出卖人逾期交房的，买受人有权解除合同并要求出卖人承担违约责任。房屋买卖合同签订的同日，被告又利用其关联公司惠州市华悦酒店管理有限公司（以下简称“华悦酒店”）与原告签订了一份《代租代管合同》，约定由原告将涉案的房屋委托给华悦酒店进行管理，并要求原告与华悦酒店签订《委托收房授权书》，委托由华悦酒店代为收房。合同签订后，原告支付了首期50%的款项258500元，后又分别于2016年11月10日支付了64625元，2017年2月10日支付64625元。按照合同约定，被告应当于2016年12月31日前交付房屋，但迟至今日，一直未有人（被告及华悦公司）通知其收房。后原告多次去项目现场了解情况，均被物管人员拒绝其进入房屋。此后，原告要求被告告知房屋状况，被告未置可否。截止今日，已距离合同约定的最晚收房日近三年之久，原告仍不不知其房屋状况及所有权属。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判决支持原告的诉讼请求。原告周洪中为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：证据1、商品房买卖合同，证明被告签订《商品房买卖合同》的代理人为单某1。合同约定的交房时间为2016年12月31日前，当商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面出示本合同第八条规定的证明文件，签署房屋交接单。出卖人逾期交房的，买受人有权解除合同并要求退回全部的房款。证据2、收款收据，证明原告已经交付房款共计387750元，维修基金等费用共计3564元。证据3、工商登记信息，证明惠州华悦酒店管理有限公司的法定代表人为单某1，与被告的工商登记的监事为同一人，代表被告与原告签订合同的人也是单某1，惠州市华悦酒店有限公司与被告之间存在关联关系。被告华浩公司辩称，一、答辩人华浩公司与华悦公司是两个独立法人主体，注册、设立、验资、年报、运行、管理没有违反法律、行政法规强制性规定，有独立的财务核算体系，有完全的民事行为能力，董事、监事、高层管理人员之间，人事任命是集团公司之间内部关系，并不影响对方关系，两公司之间对外民事法律关系由各自承担。二、答辩人已经履行了交房手续，答辩人提交的证据1、2、3显示，2016年12月21日答辩人按照双方《商品房买卖合同》约定的送达地址和要求，向被答辩人送达了《华浩海悦湾18栋入伙通知书》，通知书中明确告知被答辩人应当于2016年12月30日前往海悦湾接收房屋，但被答辩人未参与入伙程序，2016年12月30日第三人华悦公司持被答辩人全权委托收房授权书接收房屋，答辩人曾电话征询被答辩人意见，被答辩人不予否认，答辩人便将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等手续文件交付华悦公司，并邀请在场物业公司为华悦酒店公司办理入伙物业手续，因此答辩人已经完成房屋交付手续。三、被答辩人主张解除双方《商品房买卖合同》，答辩人不同意。答辩人为守约方有自由选择合同履行与否的权利。双方之间于2016年8月10日签订《商品房买卖合同》，被答辩人分别于2016年8月10日支付50%房款258500元，2016年11月10日支付房款64625元，2017年2月10日支付房款64625元，剩余房款未支付，双方约定的交房时间为2016月12月31日前，如果被告未收房为何还要支付2017年2月10的款项，另外2016年12月21日答辩人已经函告被答辩人到场收房，被答辩人又授权华悦酒店公司办理收房手续，至今3年多已过去，才提出对该收房手续有异议，答辩人认为被答辩人怠行使自身权利，责任应当自行承担。四、2018年5月10日、2018年6月28日答辩人又分别向被答辩人送达《海悦湾业主欠款催收函》，要求被答辩人支付剩余房款，被答辩人收到该函后一直和答辩人财务人员沟通暂时没有钱偿还，其后被答辩人又多次催款，此函至今也已经有1年零7个月。现被答辩人不但不诚信守约积极履行合同义务，反而诉请答辩人解除合同关系、返还支付房款、赔偿违约金，对答辩人极其不公。即便是被答辩人经济存在困难，也应当在2017年期间向答辩人明确提出，解除双方合同关系，答辩人也可以乘着良好的市场环境出售房屋降低损失，然时至今日合同关系存续已3年多，答辩人投入了大量的人力、物力，被答辩人现在无理主张解除双方合同关系，对答辩人更是不公。根据《中华人民共和国合同法》、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之相关规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。即便现在被答辩人否认房屋完成交付的真相，然合同履行至今，距离双方约定交付房屋时间已达3年多，被答辩人现提出解除双方合同关系也是于法不合。综上四点，答辩人按照双方合同约定，严守合同条款，积极履行合同约定之义务，并按照双方约定的方式向被辨认送达了各式文件，答辩人不存在违约的情形，被答辩人房屋也在酒店经营中，反而被答辩人一直拖欠答辩人房款迟迟不予支付，在此请求人民法院驳回被答辩人无理无据之诉讼请求。五、我方和原告方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表达，不存在欺诈和违反强制法律的情形。原告向我方支付房款是履行双方合同约定的基本义务，我方并不存在违约的情形，因此，无需退还原告房款。原告因未缴纳契税，没有办理房产证是其自身未履行合同义务导致房产证未办理，责任应当自行承担，因此我方不需支付逾期办理不动产权证的违约金。被告华浩公司为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、《华浩海悦湾18栋入伙通知书》邮寄快递回执单，证明被告方已按照合同约定履行通知收房手续。2、《代租代管合同》和《委托收房授权书》，证明原告与惠州市华悦酒店之间存在租赁合同关系，惠州市华悦酒店对海悦湾18栋二单元417号商品房拥有完全的收房权利。3、华浩海悦湾花园房屋交接表、华浩海悦湾小区业主（住户）家庭情况登记表、华浩海悦湾业主（住户）消防安全责任书、华浩海悦湾小区业主临时公约，证明比高已将海悦湾18栋二单元417号商品房交付至惠州市华悦酒店管理有限公司。4、《海悦湾业主欠款催收函》、2018年6月28日催款函，证明被告一直就被拖欠的房款履行催收程序，不断要求原告履行支付房款的义务。5、海悦湾18栋417号商品房现在照片，证明原告海悦湾18栋二单元417号商品房目前正在由惠州市华悦酒店管理有限公司经营管理中。6、合同补充协议附件四，证明我方按照合同约定的原告的地址发送函件，原告未收，视为我方已送达，责任由原告自行承担。第三人华悦公司陈述，涉案房屋还在酒店管理中。第三人华悦公司未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人的陈述及经审查确认的证据，认定事实如下：2016年8月10日，原告周洪中作为买受人与被告华浩公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告周洪中购买被告开发的位于惠州大亚湾霞涌霞光二路18号华浩海悦湾18栋二单元417号商品房，总价款为517000元，被告华浩公司应于2016年12月31日前交付房屋。关于付款方式及期限，合同第六条约定：付款方式为分期付款，买受人于2016年8月10日前支付购房款258500元；于2016年11月10日前支付房款64625元；于2017年2月10日前支付房款64625元；于2017年5月10日前支付房款64625元；于2017年8月10日前支付房款64625元。关于逾期付款的违约责任，合同第七条约定：买受人逾期付款在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；买受人逾期付款超过30日后，出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期不超过90日内，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。合同附件四第四条关于产权登记约定的补充协议，买受人未付清全部购房款或者未缴纳办证所需的各项税费（包括契税、维修基金等费用）导致房产证迟延办理的责任由买受人承担。合同还就其他内容进行了约定。2016年8月10日，原告周洪中向被告华浩公司提交《分期申请》，载明：被告购买上述房屋总房款517000元，已付首期款258500元，因资金欠缺，向被告华浩公司申请剩余房款258500元办理分期，具体归还日期及归还金额与《商品房买卖合同》的约定一致，分期款按免息计息。被告华浩公司在原告周洪中提交的《借款申请》上签字表示同意。同日，原告周洪中向被告华浩公司作出《华浩海悦湾分期付款还款承诺书》，承诺：上述款项在分期期间按免息计息，如有逾期则按全部分期款项每日万分之五计息，至付清应付款项为止；如因此套房屋税费未交清或未按时归还分期款或违约金未付清引起此套房所有办证、交房等手续延期概由被告本人负责；如有任一期分期款未按时付款超过六个月未付清，被告华浩公司可以全权处分被告所购的此房房屋产权……。同日，原告周洪中告还出具《委托收房授权书》，授权第三人华悦公司代为原告周洪中收取被告华浩公司交付的本案房屋。同日，第三人华悦公司与原告周洪中签订一份《代租代管合同》，约定由原告周洪中将涉案的房屋委托给华悦酒店进行管理。上述合同文件订立后，原告周洪中按约向被告华浩公司支付了首期款258500元，并按约支付了应于2016年11月10日前支付的分期购房款64625元，支付了应于2017年2月10日前支付的分期购房款64625元。其余2期分期购房款到期后，原告周洪中均未再按约支付。原告周洪中逾期未付购房款合计为129250元。2016年12月30日，被告华浩公司与第三人签订《华浩海悦湾花园房屋交接表》，被告将原告购买的涉案房屋交付给第三人华悦公司管理使用。原告认为，被告及第三人没有通知原告进行收楼，上述的合同是被告欺诈的情况下签订，遂向本院起诉，主张上诉诉讼请求。另查明，被告华浩公司以原告周洪中未按期付款为由起诉至本院，本院依法作出（2019）粤1391民初2659号民事判决书。本院认为，原告周洪中与被告华浩公司签订的《商品房买卖合同》，以及原告周洪中出具并得到被告华浩公司认可的《分期申请》及《华浩海悦湾分期付款还款承诺书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约全面履行自己的合同义务。原告认为涉案商品房买卖合同存在欺诈行为，没有提供证据予以证实，本院不予采信。为此，原告请求撤销合同，并要求被告返还款项及承担违约责任，没有事实依据，本院不予支持。合同签订后，原告周洪中按照约定支付了大部分款项，被告华浩公司按照原告出具《委托收房授权书》，于2016年12月30日与第三人签订《华浩海悦湾花园房屋交接表》，将原告购买的涉案房屋交付给第三人华悦公司管理使用。此后，原告至法庭辩论结束前，未付清剩余购房款，根据合同约定，买受人未付清全部购房款或者未缴纳办证所需的各项税费（包括契税、维修基金等费用）导致房产证迟延办理的责任由买受人承担。因此，原告主张被告承担逾期办理房产证的违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，之规定，判决如下：驳回原告周洪中的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4485元，由原告周洪中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 李海仁审 判 员 朱会东审 判 员 谢学炎二〇一九年十二月二十三日法官助理 王尹君书 记 员 刘宇杰