海南省屯昌县人民法院   民事判决书   （2019）琼9022民初1390号   原告：刘某，女，1955年2月4日出生，汉族，现住海南省屯昌县。   被告：海南屯昌美林物业管理有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛大道**。   法定代表人：金某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：吴某，该公司职工。   被告：海南美丰不动产有限公司，住，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路**/div>   法定代表人：马某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：许某，海南金裕律师事务所律师。   委托诉讼代理人：崔某，海南金裕律师事务所律师。   原告刘某诉被告海南美丰不动产有限公司（以下简称“美丰公司”）、海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称“美林物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某、被告美林公司的委托诉讼代理人吴某和被告美丰公司的委托诉讼代理人崔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘某向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决俩被告退还原告购房时所交的契税1760元。房屋维修基金2366.4元、办证费用及工本费410元，三项合计4536.4元；二、判决俩被告偿还上述费用4536.4元于交款之日起至判决生效之日止的同期银行利息657.78元；三、判决该案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月，原告与被告美丰公司签订了房屋买卖合同，并缴清了购房全款176000元（见证据一、二）。2013年7月，被告美丰公司通知原告前往收房，收房时，被告美林物业公司告知原告，美丰公司要求美林物业公司代收契税1760元、房屋维修基金2366.4元、办证费用及工本费410元，三项合计4536.4元，并告知此款系办证必交之费，收到后全款转给美丰公司，是美丰公司代房管局、税务局所收。原告按照美林物业公司的要求，如数缴清了上述款项，但时至今日，被告美丰公司未按合同约定为原告办理不动产证，经原告向屯昌县房管局、屯昌县税务机关咨询，美丰亦未将其代收的款项移交上述两机关。得知此情后，原告向小区业委会多次反映并亲自找被告美丰公司要求退还此款，告知美丰公司由本人办证时自行向相关机关缴纳。但美丰公司不理不睬，追讨无果。为此，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院以事实为依据，法律为准绳，依法公正审理并告知原告请求判决。   被告海南美丰公司辩解认为：一、契税及相关费用是根据法律法规及合同的约定，答辩人有代缴代扣的义务，被答辩人无权要求退还契税。1、根据被答辩人提供的证据，被答辩人所主张的契税是交给了美林物业公司，并没有交给答辩人。⑴美林物业公司提交的证据仅能证明美林物业公司向答辩人转了一部分的款，但不能证明是业主缴纳的契税等费用。转给答辩人的部分也没有银行转账凭证作为佐证。⑵大部分资金转账给了伍瑞平个人，且特别注意注明所转款的性质是备用金，与契税等费用没有关系。⑶伍瑞平虽然是美林物业公司的出纳，该款可能系美林物业内部转备用金的行为，因此不能认定该款为美林物业公司将业主交来的契税等费用全部转交给了答辩人。⑷美林物业公司无法证明答辩人的各种费用是转给了答辩人还是转给了伍瑞平，如转给了伍瑞平，请被答辩人向伍瑞平主张权利，因此被答辩人无权要求答辩人退还契税等费用。2、答辩人与被答辩人之间订立的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方应严格按照合同的约定履行。既然补充协议中已明确约定办理产权证的契税等费用为答辩人代收代缴，答辩人与被答辩人应当按照合同的约定执行，假如被答辩人已依据合同约定将契税等费用交给了答辩人，根据《商品买卖合同》附件五第一条的约定：“出卖人在该项目通过验收和买受人付足总款100%及缴纳办证税费后将房屋产权办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任，买受人在商品房买卖合同第15条规定的期限之内尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在15日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”从该条文可以看出，在《商品房买卖合同》没有解除前，答辩人没有退还办证税、费的义务。除非答辩人与被答辩人就契税退还的问题重新签订《补充协议》，被答辩人放弃要求答辩人为其办理产权证书。既然答辩人没有提出解除合同，那么双方就应当按照合同的约定执行。3、被答辩人的产权证正在办理中。产权证能够办理后，具体缴纳多少税，是否需要多退少补，是否需要支付利息需进行清算。4、根据合同第十五条约定，只有因为答辩人的责任不能办理产权证书才能承担违约责任。但事实上答辩人没有违约，答辩人在涉案房屋竣工验收合格后已将办证所需的材料全部上报给有关部门了，至今不能办证的原因是政府不作为。根据屯昌县国土资源局于2018年2月18日给业主委员会信访事件答复意见书可以看出，国土资源局不给答辩人办产权证的根本原因不是答辩人没向主管部门申请也不是没将材料报送主管部门，而是屯昌县国土局违背2010年政府会议纪要所规定的会议精神向答辩人索取土地变性费。屯昌县国土资源局的行为属行政不作为，其错误的做法在答辩人于屯昌县国土资源局（2019）琼9022行初2号判决书中已得到纠正，该判决依法撤销了屯昌县国土资源局作出的《关于123.58亩土地改变的用途缴交土地出让金的通知》的错误决定。虽然屯昌县国土资源局已上诉，但屯昌县国土资源局违背了县政府会议精神的事实是不能否认的。可见至今不能办产权证的原因是屯昌县住建局不作为，答辩人没有过错，依据合同第15条的约定，答辩人不应承担至今未办理产权证的责任。二、缴纳维修基金是每个购房者的法定义务，被答辩人无权要求退还公共维修基金。1、根据《住宅维修资金的管理办法》第十三条：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房销售单位不得将房屋交付购房人。”可见缴纳维修基金是每一个购房者的法定义务。依据建设部、财政部颁发的《住宅专项维修基金管理办法》第六条及第十三条规定售房单位代收、代缴维修资金是开发商法定的义务。公共维修基金是用以本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护等事项的。被答辩人已经实际入住，因此无权要求退还公共维修基金。2、根据答辩人提供的证据，答辩人所主张的维修基金是交给了物业公司，并没有交给答辩人。⑴美林物业公司提交的证据仅能证明美林物业公司向答辩人转了一部分款，但不能证明是业主缴纳的公共维修基金等费用。转给答辩人的部分也没有银行转账凭证作为佐证。⑵大部分资金都转给了伍瑞平个人，且特别注明所转款的性质是备用金，与公共维修基金等费用没有关系。⑶伍瑞平虽然是美林物业公司的出纳，该款可能系美林物业公司内部转备用金的行为，因此不能认定该款为美林物业公司将业主交来的公共维修基金等费用全部转交给了答辩人。⑷美林物业公司无法证明被答辩人的各项费用是转给了答辩人，还是转给了伍瑞平，如转给了伍瑞平，请被答辩人向伍瑞平主张权利，因此被答辩人无权要求被答辩人退还契税等费用。三、答辩人之所以未能将契税、维修基金等缴纳到主管部门的原因是政府主管部门不作为，答辩人无需向被答辩人支付利息。1、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》及补充协议第一条中约定了只有在被答辩人提出解除商品房买卖合同的情况下，才能提出契税、维修基金等费用的退还，被答辩人没有提出解除《商品房买卖合同》的诉求，因此无权要求退还上述费用。2、答辩人已依《商品房买卖合同》第15条的约定在被答辩人收房后，在合同约定的360日内，即将答辩人开发的美林湖小区一、二商品房办证所需的资料报产权登记机关备案，并申请为业主办理产权证，但政府主管部门只是为了一期业主办理了房产证，由于政府有关部门的不作为。至今未为二期业主办理产权证，产权证没有办出来，契税、维修基金等费用自然政府主管部门也无法收取该费用，待政府主管部门同意为二期业主办理产权证后，答辩人才能将该费用缴纳到主管部门处。四、答辩人与被答辩人在合同中并没有约定代收代缴期间，需要向被答辩人支付利息，被答辩人要求答辩人承担对上述款项占用期间的银行利息没有合同根据也没有法律依据。五、被答辩人的提起的诉讼已超过了诉讼时效，应依法驳回。1、根据《民法总则》的规定，诉讼时效为3年，被答辩人未提供有效的而且能够引起诉讼时效中止、中断导致诉讼时效期间重新计算的证据。被答辩人提供的三份美林湖社区业主委员会向答辩人发的函，答辩人美丰公司根本没有收到，不能就此认定为被答辩人向答辩人主张权利。且业主委员会向答辩人所发出的函件上没有答辩人签收确认，被答辩人也没有提供能够证明答辩人确实收到的证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定：“当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实，由主张有负责举证责任的当事人承担不利后果，故被答辩人承担举证不能的不利后果。”2、业主委员会没有在工商局注册登记，也没有向民政部门注册登记，更不是政府机关下属社区，因此不具主体资格不能从事与物业管理无关的民事活动。依据国务院《物业管理条例》第19条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”及《海南省经济特区物业管理条例》第17条的规定，可以看出业主委员会只能从事业主大会授权的与物业管理有关的活动。商品房买卖合同中约定的业主所享有的权利如未能兑现，业主可通过法律途径解决。业主委员会与答辩人之间没有基于签订商品房买卖合同而形成的合同法律关系，不是相关合同一方当事人，按照国务院《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应当在业主大会授权的情况下依法履行职责。其职责范围是针对物业管理和物业服务等事项进行监督，业主大会的职责没有包括对业主的合同权利进行保护，业主委员会不能取代业主从事民事活动，更不能以民事主体的身份进行物业管理及服务以外的民事活动。业主委员会发函代业主向答辩人主张逾期交房违约的行为已经远远超出了法律所规定的业主委员会的职责范围。业主委员会的发函违反了合同相对性的原则，业主委员会与答辩人不存在合同关系，也不是《商品房买卖合同》的一方当事人。合同相对性的原则要求合同对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不具有不产生法律约束力。业主委员会以业主的名义向答辩人主张合同权利没有法律依据，3份函都未经业主大会批准，更何况答辩人也从未收到过该3份函。因此三份函均不能产生任何导致诉讼时效中断的结果。   被告美林物业公司辩解认为：关于契税维修基金、办证费等费用，答辩人是上述费用的代收人，答辩人已经将费用转交委托人，代收人行为属代理行为，法律责任应由委托人承担。2013年答辩人接受案外人美丰公司的委托，接受了美林湖业主缴纳的维修基金、契税、办证费、产权登记费、房屋档案管理费。接受业主缴纳的各项费用后，答辩人已经将上述费用全部转付给了美丰公司，而且原告以美丰公司签订的《商品房买卖合同》中约定，由美丰公司代收代缴上述费用，答辩人并非合同约定的收款人，因此上述费用实际是由美丰公司收取的，答辩人仅仅是美丰公司的代理人，相关权利义务应归属于委托人美丰公司，因此答辩人请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据事实本院认定如下:   一、原告为支持其诉讼主张，向法院提交的证据有：证据1.《商品房买卖合同》，证明合同的附加条款是被告自己加上去的，违背了合同法，把责任全部退给了我们，该条款是无效的；证据2、《销售不动产统一发票（自开）发票联》和《美林湖二期代收费收据（税费）》，证明美丰公司委托美林物业公司收钱，我们已经把钱交给了他们；证据3、《至海南美丰不动产有限公司关于商品房销售及后期物业管理存在问题的函》（2015年4月17日）；证据4、《至海南美丰不动产有限公司关于商品房销售及后期物业管理存在问题的函》（2017年4月16日）；证据5、《至海南美丰公司关于商品房销售及后期物业管理存在问题的函》（2019年3月25日）,证据3-5，证明业委会代表我们一直给被告方发函维权，但被告一直没有上缴，被告和政府之间的官司和我们无关;证据6、屯昌县房产预售许可证、建筑工程施工许可证，证明房子是政府同意卖给我们的，我是看到这些证件才去买房子的；证据7、《屯昌县国土资源局关于海南省屯昌县美林湖国际社区业主无法领取不动产权证问题的函》，证明因为美丰公司不缴费，导致我们没有办法办证，也是这时候我们才知道不能办证；证据8、《信访事项答复意见书》，证明我们的诉讼时效没有过期，我们联系不上美丰；证据9、《屯昌县美林湖社区业主管理委员会关于再次请求为社区业主办理房屋权属登记的申请》、《屯昌县美林湖社区业主管理委员会关于再次请求为小区业主办理房屋权属登记的函》，证明我们不断向美丰公司请求办证。   被告美丰公司质证认为：对证据1的三性无异议，对证明的内容不予确认，该合同及附件均是在原告认真阅读后，认可上述条款的约定才签字并加盖手印的，原告为完全民事行为能力人，应当知晓签字盖章，视为认可全部内容条款内容，而且在当时原告并未对任何条款提出异议或者修改意见，因此该合同及附件应为合法有效；对证据2的三性予以认可，对证明的内容不予认可，发票为美丰公司盖章，收据为美林物业盖章，两份证据不能体现出美丰公司委托美林公司收款的这一事实；对证据3-5对其三性不予认可，该三份函件发的主体是业主委员会，被告在答辩状中已经明确对业主委员会行使职权职能做了阐述，而且法律明确规定业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不能从事与物业管理无关的活动，且物业管理公司的发函行为违反了合同的相对性，该函件原告未提供任何能够证明美丰公司收到该3份函件的证据，函件上没有美丰公司的签字确认，因此该3份函不能导致诉讼时效中断。另根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断，业务委会依据法律规定不属于上述条文所列明的依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会、团体等社会组织。因此该三份函不能导致诉讼时效的中断。对证据6，对其三性无异议，证明内容无异议；对证据7，其三性予以认可，对该函最后一句话恰恰证明不能办证的原因是屯昌县国土局以被告美丰公司尚未缴交土地出让金及办理相关手续，因此尚无法为业主办理不动产权证，如果未为业主办证的原因是被告美丰公司未向主管部门申请提交相应的手续，主管部门给业主的回函就不是这样的表述了；对证据8的质证意见与证据7相同。该证据是与被告美丰公司稍后提供的证据2相呼应；对证据9，对其三性均不予认可，对其证明的内容不予认可，申请主体不是原告，是美林湖社区业主管理委员会，业主委员会的职能在之前的答辩及质证意见已经说明，业主委员会根据法律规定不得从事以物业管理无关的民事活动及不具有相应的主体资格。即使业主委员会有发函行为，这两份申请也是发给屯昌县国土局的，不是发给美丰公司，且内容也证明了相关部门不给办证的原因是政府部门的不作为，且违反规定要求被告美丰公司缴纳土地出让金及办理相关用地手续。   被告美林物业公司质证认为：对证据1-2无异议；对证据3-9予以认可，这些证据都与美林物业公司无关。   本院认为，对于原告刘某向法院提供的证据1-9均为合同、相关票据、业主委员会函等，对于上述证据与案件的真实性、合法性、关联性相互联系，并能相互印证，本院予以确认。   二、被告美丰公司向法庭提供证据有：证据1、《屯昌县国土资源局关于海南省屯昌县美林湖国际社区业主委员会无法领取不动产证问题的函》，证明⑴办证的所有材料早就报送到办证机关，办证机关不给二期业主办证的主要原因是因为屯昌县国土局想收取所谓的土地变性费，办证机关不给办理产权证纯属政府不作为；⑵没有完成代办房产证并缴纳契税、维修基金等费用的责任在于屯昌县国土资源局；证据2、（2019）琼9022行初2号行政判决书，证明⑴屯昌县人民法院认定屯昌县国土局《关于123.58亩土地改变用途交纳土地出让金的通知》违法，被撤销了。⑵屯昌县国土资源局与被告未缴纳123.58亩土地改变用途缴纳土地出让金为由，拒绝被告为业主办理房产证及交纳契税和维修基金等费用，因此被告没有完成相应的责任在于屯昌县国土资源局，被告不存在违约。   原告刘某的质证意见：对证据1-2有异议，请美丰公司出示备案手续给我们业主，出示报送到办证机关的相关证明，有关部门是否有资格收取我们的契税等费用，被告收了钱但没有去缴费，该份证据与我们业主无关，我们交了钱，但现在无法办证是被告和政府部门之间的问题，与我们业主无关。   被告美林物业公司质证意见：该两份证据与我们美林物业无关。   本院认为，被告美丰公司向法庭提供的证据1-2为政府文件和法院判决书，对其与案件的真实性、客观性、关联性本院予以确认，但对证明的内容本院不予采信。   三、被告美林物业公司提供的证据有：证据1、关于美林物业公司代收维修基金及契税情况的说明，证明美林物业公司已将维修基金、契税等费用全额交付给了美丰公司，并且美丰公司认可上面陈述的内容。证据2、（2017）琼96民初2579号《海南省第一中级人民法院民事判决书》，证明关于上诉人要求退还税费、维修基金、办证费用是否支持的问题，中院判决不予支持。   原告刘某质证意见：对证据1的三性不予认可，这些都是美   丰公司盖的章，转账的证明不是银行打印的，不具有权威性的认证，只是自己做了表，然后盖了美丰公司的章。转账金额没有备注用来做什么，我们已经交了钱，美丰公司和美林物业公司之间怎么处理这些钱与我们业主无关，美林物业公司收了钱就对我们业主负责，《明细表》里的金额不够清晰，美丰公司委托美林物业公司收钱就要对我们负责；证据2有异议，对该证据不予认可，这个案例与我们的案不是同一个案件。   美丰公司质证意见：对证据1的情况说明对其三性不予认可，   对证明的内容不予认可。被告美丰公司的法人及全体股东都表示没有见过该说明，也没有出过该说明，更没有在该说明上盖过章。关于证据1的转账《明细表》，其三性不予认可，对于证明的内容予以认可。该明细分为三部分，第一部分为美林物业公司向美丰公司转账397万元，该部分只能证明美林物业给美丰公司转款，但转的是什么款，是否为物业收取的业主交来的契税、维修、维修基金等费用，是否为全部业主交来的上述费用，是否全部转给了美丰公司均无法确认。对于第二部分，第二部分为美林物业以现金的形式支付给伍瑞平个人的款项，伍瑞平为美林物业的出纳，且款项后备注为备用金，备用金依据财务制度应为公司内部款项的流转，该部分提款可能是物业公司的内部行为。另外，美丰公司从未委托或授权伍瑞平个人代表美丰公司收取任何款项，该部分款项在美丰公司的账中也没有体现。第三部分为美丰公司转给美林物业的款，既然美林物业公司提供该证据是想证明美林物业公司已将全部收取的业主交来的全部契税、维修基金等费用全部转给了美丰公司，那么就不应有美丰公司转给美林物业公司的款项。对于证据2的真实性、合法性予以确认，对其关联性及证明内容不予认可。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项，虽然规定以人民法院发生法律效力的裁判确认的事实。当事人无需举证，但第九条第二项规定的当事人有相反证据足以推翻的除外。对于美林物业公司提供的证据1的证据材料，代理人刚刚对其反对意见已经做出了充分的说明，因此不再另行叙述。另外，我们的案与美林物业公司提供案例没有直接关系，我国不也不是判例法国家，因此该判决不能作为本案认定事实的依据，该证据所证明的内容不能成立。   本院认为，对于被告美林物业公司提供的证据1-2为转账明细和法院判决书，与案件的真实性、客观性、关联性相互联系本院予以确认。   根据当事人陈述和经核实的证据，本院认定事实如下：原告于2013年1月28日与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），按《合同》第三条约定“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第15幢3层302房。该商品房建筑面积共39.44平方米。”第四条约定：“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单位为（人民币）每平方米4462.47元，总计金额（人民币）壹拾柒万陆千零百零拾零元整。”第六条：“付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：1、一次性付款。……”第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格。……”第九条约定：“出卖人违约交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：⑴、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……。⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……。”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:……。3、按附件五：本合同补充协议第1条。”附件五《本合同补充协议》第1条约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”附件第14条约定：“在本合同第八条约定的交付时间内，买受人同意该房屋在经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过后提前交付。届时以出卖人发出的交付通知书为准。”合同签订后，原告付清了全部房款176000元，被告于2013年1月26日向原告出具了《销售不动产统一发票（自开）发票联》的购房款发票。2013年7月5日原告向被告美林物业公司缴纳税费等办证费用后，美林物业公司向原告出具了一张《美林湖二期收款收据（税费）》单据号2013-10001，内容为“今收到刘某交来15栋302房测绘面积（㎡）39.44，总房款176000，契税（1%）1760.00，其他办证费280.00，公共维修基金（60元/㎡）2366.40，房屋档案管理50.00，产权转移登记80.00，大写（人民币）肆仟伍佰叁陆元肆角整，小计￥4536.40”。由于被告一直未给原告办理房屋产权证书，2019年11月13日，原告向法院提起诉讼，要求法院维护其合法权益。   另查，原告购买的美林湖国际社区第15幢楼3层302号房，根据屯昌县住房和城乡建设局于2016年9月8日向屯昌县人民法院出具的《关于美林湖二期工程竣工备案登记情况复函》第一条指出“美林湖二期工程1、3、5、12、15、16、17、18号楼已于2015年1月28日竣工验收合格，并在2016年7月6日取得建筑工程验收备案证。”   本院认为，本案争议的焦点为：1、本案诉讼是否已经超过了诉讼时效；2、两被告是否应退还原告购房时所交的契税1760元、房屋维修基金2366.4元、办证费用及工本费410元，三项合计4536.4元的问题；3、两被告是否应偿还上述费用4536.40元于交款之日起至判决生效之日止的同期银行利息657.78元的问题。   一、关于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。本案中，被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效，其诉讼请求应当予以驳回。被告认为，从交付房屋至今，原告从未向答辩人主张过合同权利，也为提供有效的引起诉讼时效中止、中断的相关证据，现提出的请求已超过了《民法总则》第188条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年”的期限规定，原告主张已经超过3年诉讼时效，其诉求应予以驳回。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”⑴首先，对于原告诉讼时效的起算时间，应从原、被告的实际交房时间为准,在实际交房之日起经过360日后，办证违约的诉讼时效开始起算。本案中，原告于2013年7月5日向被告缴纳物业管理费等费用，故该诉讼时效时间为原告实际收房的时间，因此被告违约的诉讼时效应从2014年7月5日起计算。根据民法总则规定诉讼时效为三年，所以原告主张权利应在2017年7月5日前，应就逾期交房问题和逾期办证问题向被告主张权利，但本案存在诉讼时效中断的情形而延长了诉讼时效。⑵其次，原告提交的美林湖业委会于2015年4月17日代表全体业主向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，应认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形。业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，故对被告的抗辩不属诉讼时效中断意见，本院不予采纳。至于被告辩称美林湖业委会于2017年4月16日再次发函时诉讼时效已经届满的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条规定：“民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算。”根据本院同类案件已生效判决中认定的美林湖业委会于2015年4月17日致美丰公司的函的事实，美林湖业委会于2015年4月17日发出的函件，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日，故美林湖业委会于2017年4月16日再次发函给美丰公司已导致了时效再次中断，应按照《中华人民共和国民法总则》规定的三年普通诉讼时效期间从2017年4月17日重新计算。另外，2019年3月25日美林湖业主委员会再次两次向美丰公司发出《屯昌县美林湖国际社区业主管理委员会关于再次请求为小区业主办理房屋权属登记的函》。所以原告于2019年11月13日向本院提起诉讼，要求被告美丰公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金等的诉讼请求未超过诉讼时效。   二、关于两被告是否应退还原告购房时所交的契税1760元、房屋维修基金2366.4元、办证费用及工本费280元，三项合计4536.40元及利息657.78元的问题。本院认为：⑴二被告是否应当共同返还上述费用的问题，在法院已判决的系列案件中，已认定被告美林物业公司收取的契税、维修基金等办证费用均是受被告美丰公司的委托收取的，实际办理不动产产权证的公司为被告美丰公司，并有被告美林物业公司提供的，由美丰公司出具的《关于美林物业代收维修基金及契税的情况说明》及被告美林物业公司将收取的该费用转账给被告美丰公司的转账《明细表》证明。所以原告要求被告美林物业公司退还办证费用没有事实依据和法律依据，本院不予采信。同时被告美丰公司并不否认按合同约定应代原告办证的事实，但抗辩认为被告美林物业公司是否将收取业主的办证费用全部转交给被告美丰公司情况不明，被告美丰公司也不能提供相关证据加以证明，被告美林物业公司是否已将全部收取的款项已转款给美丰公司的事实。因此被告美丰公司的抗辩意见，因未能提供相关证据加以证实，本院不予采信。另外，被告美林物业公司与被告美丰公司之间的互转款问题为两公司的内部管理问题，与原告无关，因此根据被告美丰公司与原告签订的《合同》约定，被告美丰公司应承担办证不能的法律责任。2、根据《合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”附件五第1条约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”根据上述约定，原告委托被告美丰公司代为办理房屋产权证书，办证发生的税费依照国家规定的比例数额由本协议双方各自承担缴费，被告美丰公司不收取任何代办费。该办证费用实际是由被告美丰公司委托美林物业公司代被告美丰公司收取的，根据美林物业公司于2013年7月5日向原告出具的《美林湖二期代收费收据（税费）》载明，“今收到刘某交来15栋302房测绘面积（㎡）39.44，总房款176000契税（1%）1760，其他办证费280，公共维修基金（60元/㎡）2366.4，房屋档案管理费50，产权转移登记费80，大写（人民币）肆仟伍佰叁拾陆元肆角整，小计￥4536.40”。原告于2013年7月5日向被告委托的美林物业公司缴交以上原告办证所需的费用和其他费用合计4536.4元后，根据附件五第1条约定，被告海南美丰不动产有限公司应在360工作日内为原告办理房屋产权证书，即在2014年7月5日前为原告办理好房屋产权证书。但被告美丰公司至起诉时止，仍未代原告办理好房屋权属证书，被告美丰公司的行为属违约行为，应承担违约民事法律责任。由于原告缴费完毕后，被告美丰公司违约一直未向有关部门缴纳该笔资金，并长期占用原告的该笔资金不给原告办理相关的产权证书，所以原告要求被告退还该笔办证费用及利息诉讼请求，本院予以支持。即本院支持被告海南美丰不动产有限公司退还契税1760元，其他办证费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元，四项合计2170元及利息，但利息支付标准应根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”所以该费用利息的计算标准应以2170元为基数，自2014年7月5日起，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算至判决书生效之日止。3、至于原告要求被告美丰公司退还公共专项维修基金2366.4元的问题，本院认为公共维修基金是由该物业内的业主共同筹集，业主按交纳比例享有维修资金所有权，使用权归全体业主所有，单个业主不得提取自己所有的维修基金的部分。维修基金应与具体的房屋相结合，因房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变化而变化，房屋产权变更为新业主时，维修基金也由旧业主更名为新业主。所以公共维修基金是专项用于住宅共用设施设备的维修、更新、改造工程的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：“商品房住宅的业主应当办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开设单位或者共有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”所以交存住宅专项维修资金是商品房购买人的法定义务，具有强制性，其用途是为了保证全体住宅业主正常、安全使用房屋，最终受益者也是全体业主，所以原告要求退还2366.4元公共维修基金并支付利息的诉讼请求，不符合以上行政法规强制性规定，本院不予以支持。   综上所述，原告要求被告美林物业公司和美丰公司退还原告   购房时所交的契税1760元。房屋维修基金2366.4元、办证费用及工本费410元，三项合计4536.4元及支付同期银行利息657.78元的诉讼请求，本院予以部分支持。即支持美丰公司退还原告购房时所交的契税1760元、其他办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，四项合计2170元及利息。利息以2170元为基数，自2014年7月5日起，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算至判决书生效之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百一十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第四、第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：   一、海南美丰不动产有限公司应于本判决书发生法律效力之   日起十五日内，退还原告刘某购房时所交的契税1760元、其他办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计2170元及利息（利息自2014年7月5日起，以2170元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算至判决书生效之日止）；   二、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   减半收取案件受理费25元，由原告刘某负担13元，被告海南美丰不动产有限公司负担12元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 王 宁     二〇一九年十二月二十三日   法官助理 许 莹   书记员 王小倩   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国民法通则》   第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。   第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。   《中华人民共和国合同法》   第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当   事人签字或者盖章时合同成立。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。   《中华人民共和国侵权责任法》   第十五条承担侵权责任的方式主要有：   （一）停止侵害；   （二）排除妨碍；   （三）消除危险；   （四）返还财产；   （五）恢复原状；   （六）赔偿损失；   （七）赔礼道歉；   （八）消除影响、恢复名誉。   以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。