广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11794号上诉人（原审原告）：佛山市南海区西樵镇大岸村第七股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。负责人：潘文珠，社长。委托诉讼代理人：刘金财，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：招洁华，广东品高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：霍志坚，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：郭斌，广东连通律师事务所律师。上诉人佛山市南海区西樵镇大岸村第七股份合作经济社（以下简称第七经济社）因与被上诉人霍志坚土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初2730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人第七经济社上诉请求：1.撤销一审判决，判令霍志坚拆除佛山市南海区沙地面积为1322.5平方米土地（以下简称涉讼土地）上的建筑物及其他附属物，并将土地返还予第七经济社；2.霍志坚自2017年1月1日起至实际返还土地之日止按10474.2元/年的标准向第七经济社支付占用费（暂计至2019年7月10日为26796.5元）；3.本案诉讼费用由霍志坚承担。事实和理由：（一）根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，合同无效后，因合同所取得的财产应予返还。一审法院一方面认定涉讼土地租赁合同无效，另一方面却又不处理涉讼土地的返还问题，属于法律适用错误。（二）涉讼土地上盖建筑物无论是否已处理，均不得以此妨碍第七经济社收回涉讼土地的权利。本案属于民事争议处理范畴，霍志坚在返还土地时应恢复原状，即应拆除土地上盖建筑物，但无论是否需要恢复原状，均不能回避返还土地这一结果。至于霍志坚将土地返还后，双方就上盖建筑物是否存在其他争议，则由霍志坚另寻途径解决。三、一审法院仅认定涉讼租赁合同无效，而不判令霍志坚返还土地，更不判令霍志坚支付占有使用费，该处理不但不能有效解决当事人之间的民事纠纷，甚至加深社会矛盾，对第七经济社不公平。被上诉人霍志坚辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第七经济社向一审法院提出诉讼请求：1.霍志坚拆除涉讼地上的建筑物及其他附属物，并将土地返还予第七经济社；2.霍志坚自2017年1月1日起至实际返还之日止按25000元/年/亩的标准向第七经济社支付占有使用费；3.本案诉讼费用由霍志坚承担。一审法院认定事实：涉讼土地位于佛山市南海区******委会，土地所有权人为第七经济社农民集体，土地地号为440605004002JA00114，已取得集体土地所有权证。2008年11月17日，霍志坚（乙方、承包方）与案外人佛山市南海区西樵镇大岸村集体资产管理委员会（以下简称大岸村资管委）（甲方、发包方）签订《土地承包合同》，约定乙方承包大岸村第七股份经济合作社里沙地面积1322.5平方米土地，承包期限9年，从2008年1月1日起至2016年12月31日止；承包款分两个阶段，第一阶段从2008年1月1日起至2012年12月31日止，按占地面积每年每亩4800元，每年承包款为9522元，第二阶段从2013年1月1日至2016年12月31日止，按占地面积每年每亩5280元，每年承包款为10474.2元，承包款须在每年12月10日前一次性缴清当年承包款；甲方提供给乙方承包经营的土地，乙方必须按合同规定开办厂企、仓储等政府允许经营的工业、商业范围。2018年3月29日，佛山市南海区国土城建和水务局向一审法院出具《佛山市南海区国土城建和水务局关于（2018）粤0605民初2726-2733号调查函的复函》，载明：涉讼土地及地上建筑物未办理相关产权登记，无法确认土地具体用途，该地块的土地利用规划为城镇建设用地区。2018年4月9日，大岸村资管委出具《说明》，载明为规范统一农村合同管理，佛山市南海区西樵镇大岸村属下各经济组织出租土地的，均以资产管理委员会的名义与租户签订合同，涉讼土地所有权人为第七经济社，大岸村资管委为名义上出租方，涉讼合同权利义务均由第七经济社享有或承担，如发生纠纷的，第七经济社有权以自己的名义通过法律途径主张权利。2018年2月11日，第七经济社提起本案诉讼。诉讼中，第七经济社确认涉讼土地没有办理建设用地使用权证；霍志坚分别于2018年1月18日、2019年1月8日向大岸村资管委各支付10474.2元。霍志坚陈述已支付2017年度、2018年度土地承包款。第七经济社、霍志坚均确认涉讼土地及地上建筑物用于生产经营用途。一审法院认为，关于第七经济社是否适格主体问题。霍志坚与大岸村资管委签订《土地承包合同》，约定霍志坚承包涉讼土地位于大岸村第七股份经济合作社里沙地，结合诉讼中大岸村资管委确认其与霍志坚签订的涉讼合同权利义务均由第七经济社承受，本案涉讼合同实际上是第七经济社通过大岸村资管委的名义与霍志坚签订涉讼合同，第七经济社才是涉讼合同中实际出租方，第七经济社是本案适格主体。本案为土地租赁合同纠纷。涉讼土地为第七经济社集体所有，当事人均确认未办理建设用地手续，即本案涉讼土地目前仍为农民集体所有的农业用地。《中华人民共和国土地管理法》第四条第二款规定“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”、第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，可见法律对农民集体所有的农业用地作非农业建设性使用实行严格限制。根据上述同一法律第四十四条第一款“规定建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审判手续。”及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”，农民集体所有的土地用于非农业建设使用，应由土地使用者向当地土地行政主管部门提出申请，核发集体土地使用权证书、确认建设用地使用权后方可进行开发建设。本案中，第七经济社、霍志坚签订涉讼合同约定将农民集体所有的农业用地用于开办企业经营使用，但并没有依法取得将农业用地作建设用地使用的用地手续，其行为违反法律强制性规定，故第七经济社与霍志坚签订的涉讼合同为无效合同。涉讼土地没有办理建设用地审批手续，涉讼土地的性质为农业用地，霍志坚作为承租人，未经规划报建在该农业用地上兴建构筑物，该构筑物是否属于违章建筑、应否予以拆除，应先由行政主管部门进行处理。本案诉讼中，一审法院已向相关行政主管部门发函反映涉讼土地建设情况，在涉讼土地上盖构筑物未经行政主管部门处理完毕的情况下，涉讼土地目前尚不适宜返还，故一审法院在本案中对于第七经济社请求霍志坚返还土地及地上构筑物、支付占有使用费的请求暂不予支持，但不影响第七经济社在行政主管部门处理完毕后重新起诉主张权利。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认第七经济社与霍志坚于2008年11月17日签订的《土地承包合同》无效；二、驳回第七经济社其他诉讼请求。本案适用简易程序审理，案件受理费2234.32元，减半收取计1117.16元（第七经济社已预交），由第七经济社负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。双方对《土地承包合同》为无效合同均无异议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”之规定，霍志坚应向第七经济社返还《土地承包合同》项下的位于第七经济社里沙地面积为1322.5平方米的土地。由于涉讼土地的地上建筑物与土地附合而成为不动产整体，霍志坚返还涉讼土地予第七经济社必然涉及到地上建筑物的腾退，故霍志坚应一并返还地上建筑物予岐阳经济社。因涉讼地上建筑物未办理规划报建手续，认定其是否属于违章建筑、应否被强制拆除属于相关行政主管机关的职权范围，双方当事人对此可向相关行政主管部门申请处理。本案对地上建筑物的权利归属或因此而产生的债权债务关系并未实际处理，霍志坚可待行政机关处理后再另行主张权利。关于占有使用费的问题。虽然合同无效，但霍志坚已实际占有、使用了涉讼土地，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，对第七经济社提出按合同约定的10474.2元/年之标准请求霍志坚支付占用期间的使用费，本院予以支持。经审查，第七经济社确认霍志坚已交付2018年的占有使用费，故霍志坚欠付的费用应自2019年1月1日起计算，按10474.2元/年计算至实际偿还土地之日止。在行政机关未对涉讼土地是否属于违法使用进行受理的情况下，一审法院不予审理土地返还以及占有使用费，处理不当，本院予以纠正。综上所述，第七经济社的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初2730号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初2730号民事判决第二项；三、霍志坚应于本判决发生法律效力之日起三十日内返还其和佛山市南海区西樵镇大岸村集体资产管理委员会于2008年11月17日签订的《土地承包合同》项下的位于佛山市南海区西樵镇大岸村沙地面积为1322.5平方米的土地予佛山市南海区西樵镇大岸村第七股份合作经济社；四、霍志坚应于本判决发生法律效力之日起三十日内按照10474.2元/年之标准向佛山市南海区西樵镇大岸村第七股份合作经济社支付自2019年1月1日起计算至上述土地实际返还之日止的土地占有使用费；五、驳回佛山市南海区西樵镇大岸村第七股份合作经济社的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1117.16元，佛山市南海区西樵镇大岸村第七股份合作经济社负担1017.16元，霍志坚负担100元；二审案件受理费469.91元，由佛山市南海区西樵镇大岸村第七股份合作经济社负担369.91元，霍志坚负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月五日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫