江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初6776号原告：张建洲，男，1965年10月1日出生，汉族，住东海县。原告：刘成红，女，1963年8月2日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：张士勇，江苏田湾（东海）律师事务所律师。被告：连云港飞龙置业有限责任公司，住所地东海县牛山街道中华路御湖豪庭售楼处。法定代表人：张文正，董事长。委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。原告张建洲、刘成红与被告连云港飞龙置业有限责任公司（以下简称飞龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张士勇、被告的委托诉讼代理人孙爱强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建洲、刘成红向本院提出诉讼请求：1.提高逾期交楼的违约金至每天万分之二；2.被告逾期依约支付违约金直至实际交付（暂计算至2019年7月2日)73907元；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：原被告于2016年11月4日签订商品房买卖合同，约定于2017年12月30日交付商品房，被告违约，为维护原告的合法权益，判如所请。东海被告飞龙公司答辩称：一、原告所诉的部分内容与事实不符。涉案商品房所属工程早在2017年7月20日就已通过单位工程竣工验收，并于2018年1月22日通过了东海县住房和城乡建设局的综合竣工验收，不存在不具备交房条件之说。二、原告要求我公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不能成立，虽然涉案《商品房买卖合同》第八条第一款约定交付商品房的条件为取得商品房住宅交房使用批准文件，但原告无权以此为由要求我公司支付逾期交房违约金。根据国务院2004年5月19日发布的国发（2004）16号《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目已经取消，即住宅小区房地产开发项目无需再进行竣工综合验收。2018年12月3日，东海县房产管理局向东海县不动产登记中心发出了《关于取消商品房符合交付使用条件证明的函》，也明确指出在商品房不动产权属首次登记时不必再查收商品房符合交付使用条件的证明文件。从上述国务院决定及县房管局文件可以看出，自2004年5月19日起，住宅商品房的交付及首次权属登记就无需提供符合交付使用条件的证明文件。而涉案《商品房买卖合同》第八条第一款系东海县房产管理局提供的格式合同条款，该条款所约定的交付条件明显违反了国务院国发（2004）16号文的要求，属于无效条款，原告当然不能再据此主张权利。涉案《商品房买卖合同》之附件四即《合同补充协议》第十二条第1项明确约定“双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格，商品房交付买受人使用。”该约定显然是对《商品房买卖合同》第八条第一款约定交付条件的变更，而如上所述，涉案工程早在2017年7月20日就已通过单位工程竣工验收，完全具备了双方约定的交付条件。因此，我公司的交房行为符合合同约定。退而言之，即使按照《商品房买实合同》第八条约定的交房条件，涉案商品房也早在2018年1月22日就已具备了该条约定的交付条件。因为，涉案商品房所属工程是在2018年1月22日通过综合竣工验收的，明显是在合同约定的交房时间即2018年1月31日之前。原告于2018年2月21日补交商品房面积差价5067元及房屋维修基金的事实也足以证明我公司按约履行了交房义务。因为，无论是根据《商品房买卖合同》之附件四即《合同补充协议》第十条的约定，还是按照行业惯例，补交房屋面积差价均是在交房时进行的。另外需要说明的是，我公司从没有不履行《商品房买卖合同》的行为，原告要求判令我公司继续覆行合同的诉讼请求没有任何事实依据，不能成立。综上，原告要求我公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不能成立。为维护我公司的合法权益，请依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年11月4日，原告张建洲、刘成红与被告飞龙公司签订了《商品房买卖合同》。合同主要内容为：一、由原告张建洲、刘成红购买被告飞龙公司开发的位于东海县房屋，建筑面积共141.96平方米，总价款人民币648331元；二、被告飞龙公司应当于2017年12月30日前取得该商品房商品住宅交付使用批准文件，并将上述房屋交付原告张建洲、刘成红使用；三、如被告飞龙公司未按照合同规定的期限将该商品房交付原告张建洲、刘成红使用，则应当向原告支付违约金，违约金按原告已交付房价款的万分之一计算，自合同规定的最后交付期限第二天起算至实际交付之日止；四、约定的房屋交接方式为，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续，双方进行验收交接时，被告应当出示该商品房使用批准文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；五、被告承诺交付时水通、电通，如在规定日期内未达到使用条件，双方同意的处理方式为被告继续完善，使其达到使用条件。该《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第十二条第1款约定：双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格。合同签订当天，原告张建洲、刘成红向被告飞龙公司付款348331元,其余办理按揭贷款。2017年12月25日，被告以在售楼处放置交房通告的方式，通知天一居1﹟、2﹟、23﹟业主办理房屋交接手续。2018年10月8日，案涉小区业主与被告就交付的房屋质量问题及是否符合政策规定和约定的条件产生纠纷，江苏省东海县住房和城乡建设局作出的信访复字〔2018〕21号信访事项处理意见书载明：被告飞龙公司确实不具备交房条件，目前案涉楼盘已经完成主体工程建设，并组织进行了竣工验收，但由于尚未通过消防验收，导致该楼盘无法进行竣工备案和申请综合验收。因只有通过综合验收才具备交房条件，办理不动产权证，鉴于该楼盘已完成竣工验收，故违规交房不在该局处理职权范围。如业主追究违规交房责任，应向房管局部门举报、投诉。2018年12月3日，江苏省东海县房产管理局致函江苏省东海县不动产登记中心，2018年11月23日起房管局不再颁发商品房符合交付使用条件的证明文件，县不动产登记中心在受理商品房不动产权属登记时，不必查收商品房符合交付使用条件的证明文件。2019年1月2日，案涉房屋所处的天一居23#楼取得了东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证，显示案涉房屋单体工程质量验收合格日期为2018年1月22日。另查明，原告已向被告支付合同约定的购房款648331元。2018年6月23日，被告将涉案房屋交付原告，原告实际接收涉案房屋。以上事实，有双方当事人陈述以及《商品房买卖合同》、江苏增值税普通发票、江苏省东海县住房和城乡建设局信访复字〔2018〕21号信访事项处理意见书、江苏省东海县房产管理局关于取消商品房符合交付使用条件证明的函、东某竣备字第2019-001号《东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证》等证据予以证实。本院认为，原告张建洲、刘成红与被告飞龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，交付商品房的条件为取得商品住宅使用批准文件。2019年1月2日，涉案房屋才取得东海县房屋工程和市政基础设施工程备案证，即合同约定的商品住宅使用批准文件。关于被告辩称双方签订的《商品房买卖合同》之附件四即《合同补充协议》第十二条第1项约定“双方协商同意该商品房经单体工程质量分期验收合格，商品房交付买受人使用”是对《商品房买卖合同》第八条第一款约定交付条件变更的意见是否应采信问题。本院认为，在签订合同过程中提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，格式条款的约定减轻己方责任、加重对方责任的，格式条款提供方应当采取合理的方式提请对方注意。被告作为格式条款提供方，在补充协议中改变主合同条款，将交房条件由主合同约定的取得商品住宅使用批准文件变更为单体工程质量分期验收合格，减轻了被告的交房责任，加重了原告责任，被告应当采取合理的方式提请原告注意，但被告并未提供相关证据证明自己尽到了提请注意的义务，故该补充协议的条款对原告不发生法律效力，涉案房屋的交付条件仍应以主合同约定为准，被告的辩解意见本院不予采纳。本案中，被告于2018年6月23日将涉案房屋交予原告，且原告同意并实际接收，应当视为双方对房屋交付条件进行了实质性变更，应当以原告实际收房之日作为交付之日，原告再次主张收房之后逾期交房违约金的，本院不予支持。自约定交房之日2017年12月30日的第二天2017年12月31日至实际交房的2018年6月23日，被告共计逾期交房175天，根据合同约定，被告应向原告支付逾期交房违约金，对已交房款648331元，按日万分之一计算，为11345.80元（648331元×0.01%×175天）。对于原告的其他诉讼请求，因没有证据证明，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告连云港飞龙置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告张建洲、刘成红支付逾期交房违约金11345.80元；二、驳回原告张建洲、刘成红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取824元，由被告连云港飞龙置业有限责任公司负担127元，原告负担697元（已由原告预付，待被告给付上述款项时一并付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向本院预交上诉案件受理费人民币1648元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号10×××94。也可到农行东海县支行营业厅交款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 舒君义二〇一九年十二月十九日法官助理 刘腾腾书 记 员 郑逢春