广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初15950号原告：谢南萍，女，1969年6月25日出生，汉族，住佛山市禅城区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××442。委托诉讼代理人：杨锦秀，广东经纬法律师事务所律师。（委托代理至2019年12月13日止）委托诉讼代理人:古森林，广东经纬法律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈廉，广东经纬法律师事务所律师。（委托代理从2019年12月13日起）被告：裴某1，男，1974年11月5日出生，汉族，住广州市越秀区×××××××××，公民身份号码412××××××××××××539。被告：广州粤房房地产销售代理有限公司，住所地：广州市越秀区×××××海1层30号，统一社会信用代码914×××××××××××234H。法定代表人：裴某1上述两被告共同委托诉讼代理人：丘添美子，广东四端律师事务所律师。被告：陈映湖，女，1977年3月1日出生，汉族，住广州市海珠区××××××××××，公民身份号码440××××××××××××020。被告：肖恒，男，1989年1月30日出生，汉族，住惠州市××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××815。委托诉讼代理人：朱雁，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵丽鸣，广东正平天成律师事务所律师。原告谢南萍诉被告裴某1、广州粤房房地产销售代理有限公司（下简称“粤房公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，根据原告申请，本院依法追加陈映湖、肖恒作为共同被告参与本案诉讼。本院依法适用普通程序于同年12月13日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人古森林、陈廉，被告裴某1、粤房公司的共同委托诉讼代理人丘添美子到庭参加诉讼，被告陈映湖、肖恒经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与粤房公司签订的认购书；2.四被告向原告双倍返还定金40000元、购房款137929元、过户税费25071元、签约律师费1200元及利息（以184200元为本金，从起诉之日起至还清之日止按年利率4.35%计算）；3.本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：原告与粤房公司签订《认购书》，约定由原告认购粤房公司有权出售的位于佛山市南海区××××××××*地下商业D184号商铺，建筑面积8.3平方米，房屋使用性质为商铺。原告根据认购书约定向粤房公司支付定金20000元、购房款137929元、过户税费25071元、签约律师费1200元后，被告并未按约在2019年3月21日前为原告办理《房屋买卖合同》的签约、涉案商铺的过户手续及签订《经营管理协议》等。另,裴某1与陈映湖为夫妻关系,并分别占有粤房公司51%及49%的股份,即共占有粤房公司100%的股份,因此,裴某1作为粤房公司的法人、裴某1与陈映湖作为粤房公司的股东、实际控制人，裴某1与陈映湖应对粤房公司的债务及违约责任承担连带清偿责任。根据被告裴某1提供的材料显示，涉案商铺的所有权人为肖恒，本案未能履行的原因可能是肖恒未及时履行相关过户等义务导致，因此，肖恒作为涉案商铺的业主，其应当与其他被告共同向原告承担赔偿责任。经原告多次催告，粤房公司一直未能为原告办理上述手续或返还相关款项。被告粤房公司、裴某1共同辩称，1.根据省院关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引第2条，认购书包括了买卖合同的主要条款，且原告已支付所有购房款，案涉认购书应认定为买卖合同。2.根据合同法第94条，现情况未满足解除合同的条件，且合同目的完全可以实现，应继续履行案涉合同。请驳回原告诉请。被告陈映湖没有答辩。被告肖恒庭后提交答辩状辩称,1.肖恒不是涉案认购书的合同主体,与本案纠纷无关,不是本案的适格被告。认购书签订主体为原告与粤房公司，根据合同相对性原则，涉案纠纷与肖恒无关。原告对肖恒的各项主张无事实和法律依据。2.原告与粤房公司之间以及裴某1之间分属于不同的法律关系，原告因粤房公司拒绝按照认购书约定签订房屋买卖合同而提出解除认购书，粤房公司的违约行为与肖恒无关。肖恒作为涉案商铺的业主，已经将商铺出售给裴某1，至于裴某1委托粤房公司再次销售的行为以及粤房公司与原告之间的销售约定，都分属于不同的法律关系，不可混为一谈。假使裴某1认为肖恒在履行与其之间的约定存在违约行为的，也与本案无关，裴某1应当另行主张。裴某1从未告知肖恒其与原告签订了认购书，已将涉案商铺出售给原告，也从未明确告知肖恒买受人的具体信息以及何时与买受人办理过户手续，肖恒应当如何配合办理过户手续？肖恒在履行与裴某1签订的房地产买卖合同和补充协议过程中不存在任何违约行为，相反，肖恒在收取涉案商铺房款后，由于迟迟未接到裴某1要求过户的通知，已经多次催促裴某1，要求其尽快联系买受人共同办理过户手续，同时及时将相关的房屋买卖合同、房屋买受人的具体信息提供给肖恒，以便办理过户手续。故涉案商铺未办理过户手续并非肖恒拒绝配合导致，且与本案无关。3.涉案商铺不存在查封、抵押登权利限制，可以办理过户手续。综上，肖恒并非本案的适格被告，与本案无关，请求法院驳回原告对肖恒的主张。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证原件1份、负责人信息、董事、监事、经理信息、粤房公司信用信息公示报告打印件1份，证明原、被告的主体资格；2.婚姻登记记录查询情况、公司变更（备案）记录各1份复印件，证明裴某1、陈映湖是夫妻关系，且同是粤房公司的股东，粤房公司属于夫妻公司；3.认购书原件1份，证明原被告就案涉房屋签订了认购书并约定相关权利义务关系，被告应于2019年3月21日前为原告办理房屋买卖合同的签约手续及案涉商铺过户手续及经营管理协议签订手续；4.pos签购单原件1份、收款收据原件3张、中国银行交易流水明细清单打印件1份，证明原告依约向被告支付定金20000元、购房款137929元、过户税费25071元、签约律师费1200元；5.微信聊天记录截图打印件2页，6.短信截图打印件1页，证据5-6证明原告多次催促被告办理案涉商铺的过户手续但被告一直推脱。被告粤房公司、裴某1举证如下：1.房地产买卖合同原件1份，2.补充协议原件1份，证据1-2证明被告肖恒将案涉商铺转让给裴某1，肖恒指定张超的账户收款，如收到购房款后没有过户责任应由肖恒承担；3.查询汇款明细打印件1份，证明裴某1通过妻子陈映湖向肖恒指定的代理人张超的账户转入购房款。被告肖恒举证如下：1.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份，证明涉案商铺的权属及没有查封、抵押等权利限制。被告陈映湖未提交证据。对当事人无异议或真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.被告提交的证据1、2有原件核对，本院对其真实性予以确认；2.被告提交的证据3虽为打印件，但肖恒作为实际收款方对该证据予以确认，本院确认该证据的真实性。本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：2018年12月21日，被告粤房公司（甲方，卖方）与原告（乙方，买方）签订一份《认购书》，约定：乙方认购位于佛山市南海区××××××××*地下商业D184号商铺（下简称“涉案商铺”），建筑面积8.3平方米；认购总价157929元，乙方应在认购书签订当日一次性缴清全部总款157929元，其中认购定金20000元；乙方应于2019年3月21日前到甲方指定地点签署《房屋买卖合同》；鉴于认购物业已引入知名品牌经营，为统一经营管理，统一装修风格，并进行有效经营管理，提升认购物业价值，根据双方协商同意：在签署买卖合同当日，乙方同时与粤房公司签订《经营管理协议》，将认购物业的经营管理权不可撤销的委托给上述公司进行经营管理；等等。同日，被告粤房公司出具《收款收据》，确认收到原告支付的涉案房屋定金20000元、房款137929元、过户税费25071元及签约律师费1200元。2019年5月期间，原告多次通过微信、短信的方式催促经办人张超、裴某1签订房屋买卖合同、过户事宜。涉案商铺于2013年10月9日办理不动产权证，登记权属人为肖恒。2019年5月23日、2019年12月13日的佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果均显示涉案商铺无抵押、无查封。肖恒（甲方、转让方）与裴某1（乙方、受让方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方拟将位于佛山市南海区××××××××××××××××××的商铺转让给乙方；建筑面积1672平方米；交易单价每平方米10000元；甲方收到乙方的相应商铺的全款后，需在30天内配合乙方将指定的商铺过户给乙方指定的人名下（以移交资料为准），过户完成后，视为甲方将房产移交给乙方，不另做移交手续；乙方指定商铺付完全款后，甲方不能过户，甲方承担赔偿责任。2018年12月20日，肖恒（甲方）与裴某1（乙方）签订《补充协议》，针对甲乙双方就佛山市南海区×××××××××××*地下商业商铺签订的《房地产买卖合同》进行补充约定：同意肖恒名下上述商铺销售给裴某1后，裴某1有权委托粤房公司或裴某1指定的佛山注册的分公司销售上述商铺。肖恒指定张超为涉案商铺唯一收款人，等约定。2018年12月22日，陈映湖向张超转账支付涉案商铺购铺款80300元。另查明：粤房公司成立于2010年5月24日，经营范围：房地产中介服务、室内装饰设计、广告业、建筑工程后期装饰装修和清理，法定代表人为裴某1，股东为裴某1与陈映湖。被告裴某1与被告陈映湖于2001年7月6日登记结婚。2019年7月8日，原告提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告粤房公司于2018年12月21日签订的《认购书》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同。《认购书》属于原告与被告粤房公司就涉案商铺买卖签订的预约合同，双方均应积极履行自身义务以促成签订正式房屋买卖合同。本案中，《认购书》的卖方粤房公司并非涉案商铺权属人，认购书约定于2019年3月21日前到甲方指定地点签署《房屋买卖合同》，但粤房公司未举证证明有通知原告签署房屋买卖合同相关事宜，包括签订时间、地点及披露签约卖方身份，粤房公司在原告的催促下仍未履行上述义务，导致原告尚未签订房屋买卖合同及经营管理协议，截止至庭审辩论终结，粤房公司仍未提出有效解决方案，原告的合同目的无法实现，粤房公司构成违约，其应承担相应违约责任。原告主张解除其与粤房公司签订的《认购书》、粤房公司双倍返还定金40000元、粤房公司返还其已收取原告的其他购房款137929元、过户税费25071元及签约律师费1200元，理据充分，本院予以支持。同时，粤房公司持有原告上述款项势必导致原告产生资金占用损失，原告主张粤房公司以184200元（157929元+25071元+1200元）为本金从起诉之日即2019年7月8日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算利息，合理有据，本院予以支持。关于裴某1、陈映湖、肖恒的责任问题，原告与粤房公司就涉案商铺签订《认购书》，裴某1作为粤房公司的法定代表人及股东，以个人名义与业主肖恒就包括涉案商铺在内的物业签订买卖合同、以个人名义（通过其妻子陈映湖账户）向肖恒支付相应物业转让款，本院认定裴某1的财产与公司财产混同，故裴某1应对粤房公司的上述债务承担连带责任；涉案债务产生于裴某1与陈映湖婚姻存续期间，陈映湖以自身账户向肖恒支付购房款，推定其对涉案商铺买卖事宜知悉并同意，本案债务为裴某1与陈映湖夫妻共同债务，陈映湖应对裴某1本案债务承担连带清偿责任；肖恒虽为涉案商铺权属人，但肖恒与原告并无直接合同关系，涉案认购书对肖恒没有约束力，肖恒亦未向原告就涉案商铺买卖事宜作出过承诺，原告主张肖恒承担本案责任，理据不足，本院不予支持。被告陈映湖、肖恒经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下：一、解除原告谢南萍与被告广州粤房房地产销售代理有限公司于2018年12月21日签订的《认购书》；二、被告广州粤房房地产销售代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金40000元予原告谢南萍；三、被告广州粤房房地产销售代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款137929元、过户税费25071元及签约律师费1200元予原告谢南萍；四、被告广州粤房房地产销售代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内以184200元为本金从2019年7月8日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算利息予原告谢南萍；五、被告裴某1、陈映湖对上述第二项至第四项债务承担连带清偿责任；六、驳回原告谢南萍其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费4363元、财产保全费1541元，合共5904元（原告已预交），由被告广州粤房房地产销售代理有限公司、裴某1、陈映湖负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  孙秀娟人民陪审员  谭志军人民陪审员  陈雪芬二〇一九年十二月二十六日书 记 员  蒋雪君