广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初11973号原告：吴灿轩，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：王晶晶，广东永坤律师事务所律师。被告：贾红卫，男，汉族，住陕西省西安市雁塔区，被告：曹敏，女，汉族，住陕西省西安市雁塔区，以上两被告的委托诉讼代理人：庄泽锋，广东雄爵律师事务所律师。被告：邓浩昌，男，汉族，住东莞市，被告：刘巧当，女，汉族，住东莞市，被告：东莞市汇昌贸易有限公司，住所地：东莞市横沥镇裕宁工业区西路。法定代表人：刘巧当。原告吴灿轩诉被告贾红卫、曹敏、刘巧当、邓浩昌、东莞市汇昌贸易有限公司（以下简称汇昌公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告吴灿轩的委托诉讼代理人王晶晶，被告贾红卫、被告曹敏的委托诉讼代理人庄泽锋到庭参加诉讼，被告邓浩昌、刘巧当、汇昌公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。诉讼请求一、依法解除对（2019）粤1973执3646号一案中案涉房产：东莞市横沥镇裕宁工业区常乐东路19号房产（土地证号：东府国用2001字特**）的查封，案涉房产的土地系1999年购买，费用为14.5万元。二、本案诉讼费由被告负担。案件事实一、案涉土地使用权以及房屋登记情况：案涉争议土地为东府国用（2001）第特220号宗地，坐落于东莞市××镇××村，土地使用权人为汇昌公司，登记面积为15876.84平方米，使用权类型为国有建设用地使用权（出让），土地批准用途为工业，未抵押，已查封，查封法院为本院横沥法庭，轮候查封法院为东莞市第一人民法院执行局。东莞市自然资源局函复称“案涉宗地权属范围内已建成有10幢楼高均为4-5层的私人住宅楼房。由于案涉宗地的批准用途为工业，现有部分土地用于私人住宅建设，属于擅自改变土地用途的违规情形。另外，如该私人住宅并非由土地权利人建设而属于他人出资建设的，即存在土地和房屋权属不清的问题，以及涉嫌非法转让土地的情形。综合以上事实，……在上述违法违规行为被依法处理或者相关权利人自行整改消除违法违规状态之前，暂不予办理该宗土地以及地上建筑物的一切权属转移（交易）和不动产登记手续”。二、案涉不动产的执行情况：本院在审理（2019）粤1973执3646号申请执行人贾红卫、曹敏与被执行人汇昌公司、刘巧当、邓浩昌建设用地使用权合同纠纷一案中，依法作出（2019）粤1973执3646号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人汇昌公司、刘巧当、邓浩昌存款33534480元或查封、扣押其相应价值的财产。本院在执行上述裁定的过程中，于2019年4月9日依法查封了汇昌公司名下位于东莞市××镇××村裕宁工业区的土地使用权及地上建筑物，土地证号：东府国用（2001）字第特2**。后吴灿轩向本院提出执行异议，主张（2019）粤1973执3646号案件中被查封的位于东莞市××镇××村裕宁工业区的地上建筑物即案涉房产属于吴灿轩所有，据此请求本院解除对案涉房产的查封。本院于2019年7月8日作出裁定，驳回了原告的异议申请。三、吴灿轩提出执行异议的理由和证据：原告主张案涉土地使用权系在查封之前自己合法购买，并已经实际占有使用，并提供了以下证据：1.宅基地认购书，证明吴灿轩和汇昌公司于1999年8月25日签订“宅基地认购书”，约定吴灿轩向汇昌公司购买位于东莞市××镇金融中心私人宅基地××1个，土地面积为120平方米，合计地价为人民币14.5万元，双方确定原告所认购的土地为私人住宅用地。2.收款收据，证明吴灿轩于1999年8月31日支付了购地款14.5万元；3.东莞市××镇××村村民委员会的证明，证明当地村集体组织证明案涉建筑物的权属属于原告。四、被告贾红卫、曹敏的抗辩：案涉土地使用权登记在汇昌公司名下，案涉民宅没有办理不动产登记证，也无法完成报建手续，实际上属于违章建筑，原告的诉请不应当得到支持。五、被告汇昌公司的抗辩：汇昌公司确认宅基地认购书的真实性，并确认原告已在案涉土地上修建了民宅。以上事实，有宅基地认购书、收款收据、东莞市××镇××村村民委员会的证明等证据以及本院庭审笔录等附卷证实。裁判理由和结果被告刘巧当、邓浩昌、汇昌公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案争议焦点如下：原告是否有权要求停止执行其向汇昌公司购买的位于东莞市××镇××村裕宁工业区的地上建筑物。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条的规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”案涉土地使用权登记在汇昌公司名下，如原告要求停止执行，需要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院认为，虽然原告和汇昌公司签订买卖协议的时间远早于查封时间，且已经实际使用该土地，但案涉宗地的批准用途为工业，汇昌公司将其出售给原告用于私人住宅建设，存在擅自改变土地用途的违规情形，基于此也导致案涉土地使用权以及地上建筑物无法进行转移登记。因此，原告和汇昌公司签订的买卖协议并非属于合法有效的协议，原告对于案涉土地使用权不能进行过户登记存在过错，原告购买案涉土地使用权的情形并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告的执行异议不能成立，本院依法不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十八条的规定，判决如下：驳回原告吴灿轩的全部诉讼请求。本案受理费3200元，由原告吴灿轩负担。如不服本判决，当事人可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判长  叶志聪审判员  尤中琴审判员  李东才二〇一九年十二月十三日书记员  邝小平附本案适用主要法律渊源：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条亦可以向法院审请停止执行案涉建筑物。该条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。