四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0192民初4413号 原告：王著群，女，1971年2月25日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：李凊，四川博绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢娟，四川博绅律师事务所律师。 被告：成都天府新区华阳街道福泽美庐建筑区划业主委员会，住所地四川省成都市天府新区华阳街道华熙路**。 负责人：毛碧琼，主任。 被告：杨天华，男，1980年5月3日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：冯丽蓉，四川蜀正律师事务所律师。 原告王著群与被告成都天府新区华阳街道福泽美庐建筑区划业主委员会（以下简称福泽美庐业委会）、杨天华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王著群及其委托诉讼代理人李凊、谢娟，被告福泽美庐业委会负责人毛碧琼，被告杨天华及其委托诉讼代理人冯丽蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王著群向本院提出诉讼请求：1.判令福泽美庐业委会、杨天华立即向王著群腾退及交付案涉铺面；2.判令杨天华按每月1500元的标准向王著群支付2019年6月15日起至实际交付之日的铺面占用费；3.确认福泽美庐业委会、杨天华之间签订的《租赁楼梯铺面协议》无效；4.判令福泽美庐业委会、杨天华向王著群支付维权费用20000元。事实与理由：案涉铺面位于成都市天府新区转角处楼梯间铺面。案涉铺面的场地原由案外人杨泽廷承租后进行了改造、装修，并转租给杨天华经营。2018年10月，王著群得知杨泽廷拟转让该铺面，与其进行协商。在取得福泽美庐业委会的同意后，王著群向案外人杨泽廷支付了转让费。2018年10月25日，王著群又与福泽美庐业委会签订了《租赁楼梯铺面协议》，约定福泽美庐业委会将案涉铺面租赁给王著群，租期三年，自2018年10月25日至2021年10月24日止。因案外人杨泽廷就案涉铺面的租金已交至2019年6月14日，故王著群按照新签定协议的价格及相关期限，于协议签订的同日，向福泽美庐业委会的物业管理公司补足了2018年10月25日至2019年10月24日期间的房租。王著群承租铺面后，因杨天华已于2018年9月14日向案外人杨泽廷支付了截至2019年6月14日的房租，故王著群当时同意杨天华继续经营至2019年6月14日。2018年12月25日，案外人杨泽廷将案涉铺面已转租给王著群的事情通知了杨天华，明确告知杨天华将于2019年6月14日收回案涉铺面或涨租。事后，王著群也多次与杨天华交涉收回商铺事宜。但杨天华却答复：福泽美庐业委会将收回案涉铺面并租给杨天华，并拒绝退还房屋。2019年6月14日，王著群在案外人杨泽廷的陪同下前往案涉铺面，杨天华提供了其与福泽美庐业委会签订的《租赁楼梯铺面协议》。 福泽美庐业委会辩称，王著群与福泽美庐业委会签订的合同无效。福泽美庐业委会（第一届）的主任为李光奇，其任期是2015年7月7日至2018年7月7日。王著群与李光奇代表的福泽美庐业委会签订合同的时间为2018年10月25日。当时福泽美庐业委会（第一届）已经停止行使职权。李光奇没有权利代表福泽美庐业委会对外签订合同。后期与杨天华重新签订的房屋租赁合同维护了全体业主的合法权益，应属有效。 杨天华辩称，其与福泽美庐业委会签订的《租赁楼梯铺面协议》合法有效。王著群在原租期合同没有到期的情况下，与无主体资格、任职到期的原业委会主任李光奇签订的合同应属无效。王著群在未充分了解房屋情况，甚至是明知杨天华在使用该房屋时，故意以低价与福泽美庐业委会（第一届）签订房屋租赁合同。其行为具有重大过错。现福泽美庐业委会同意将案涉房屋租赁给杨天华继续使用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年6月15日，案外人双流县现代物业管理有限公司与案外人杨泽廷签订《租赁铺面协议》，约定由案外人杨泽廷租赁位于第V大道嘉园6幢2楼转角处楼梯间铺面，租赁期限为10年，从2009年6月15日至2019年6月14日。年租金5000元，每两年递增8%。案外人双流县现代物业管理有限公司系福泽美庐嘉园小区在业主委员会成立前的物业管理单位。案外人杨泽廷支付了截至2019年6月14日的租金。 案外人杨泽廷与杨天华签订《铺面出租协议》，约定将案涉铺面租给杨天华。同时约定：（1）租期从2017年9月13日起至2020年9月14日止。租期以物业单位同案外人杨泽廷签订的合同时间为准。如物业单位与案外人杨泽廷续签，杨天华有优先续签权；（2）需一次性支付租金18000元/年，剩余半年房租9000元需两月内付清；（3）保证金4000元，合同期满退还。 2017年9月13日，杨天华向案外人杨泽廷支付保证金4000元及半年租金9000元。2018年9月14日，杨天华向案外人杨泽廷支付了截至2019年6月14日的房租。 杨天华自承租案涉铺面后，截至起诉之日，持续经营理发店。 2018年10月，王著群与案外人杨泽廷商议案涉铺面的转让事宜。 2018年10月25日，福泽美庐业委会与王著群签订《租赁楼梯铺面协议》，主要约定：（1）甲方为福泽美庐嘉园小区业主委员会，乙方为王著群；（2）由王著群租赁第V大道嘉园x幢x楼转角处楼梯间铺面；（3）租用年限3年，从2018年10月25日至2021年10月24日止；（4）付款方式每年10月10日前支付一年租金8000元，1年支付1次。房租每年递增10%，第二年8800元，第三年9600元；（5）落款处甲方为“福泽美庐业主委员会”，联系人为李光奇，盖章为“天府新区华阳街道福泽美庐建筑区划第一届业主委员会（2015.7.7-2018.7.7）”。乙方为王著群。 合同签订当日，王著群到小区物管企业补交2018年10月25日至2019年10月24日的房租3656元。 2018年12月25日，案外人杨泽廷将案涉铺面转给王著群的情况告知杨天华。 2019年5月26日，福泽美庐业委会与杨天华签订《租赁楼梯铺面协议》，主要约定：（1）甲方为福泽美庐嘉园小区业主委员会，乙方为杨天华；（2）由杨天华租赁第V大道嘉园6幢2楼转角处楼梯间铺面；（3）租用年限1年，从2019年6月13日至2020年6月12日止；（4）付款方式为每月2100元租金，年租金25200元，每半年支付一次；（5）落款处甲方为“福泽美庐嘉园小区业主委员会”，加盖毛碧琼私印，盖章为“成都天府新区华阳街道福泽美庐建筑区划第二届业主委员会（任期：2018年11月17日至2021年11月17日）”。乙方为杨天华。 2019年6月12日，杨天华向福泽美庐业委会支付2000元。2019年6月15日，杨天华向福泽美庐业委会支付10600元。2019年6月14日，福泽美庐业委会向杨天华出具收据，载明收到2019年6月15日至2019年12月14日的场地租金12600元。 2019年6月14日前后，王著群多次要求杨天华搬离案涉商铺，杨天华均未予同意。 另查明，天府新区华阳街道福泽美庐建筑区划第一届业主委员会主任为李光奇，选举产生时间为2015年7月7日，任期3年。成都天府新区华阳街道福泽美庐建筑区划第二届业主委员会主任为毛碧琼，选举产生时间为2018年11月17日，任期3年。 王著群因案涉纠纷产生律师费20000元。 本院认为，民事合同系当事人订立权利义务关系的自由意思表示，依法成立的合同关系受法律保护，合同相对人均应按照合同享有权利、履行义务，未能履行合同规定义务的，依法承担违约责任。 本案的争议焦点是前后签订的两份《租赁楼梯铺面协议》的效力。王著群主张其与福泽美庐业委会签订的合同有效，杨天华签订的合同无效。杨天华及福泽美庐业委会均主张杨天华签订的合同有效，王著群签订的合同无效。 结合双方证据，本院认定王著群与福泽美庐业委会签订的合同无效，杨天华与福泽美庐业委会签订的合同有效。理由如下： （1）王著群合同签订时具有重大过失，不能推定为善意相对人。首先，王著群所签订的合同落款盖章处，印章上已经载明该印章的期限截至2018年7月7日，王著群显然应当对合同相对人的身份提出怀疑。其次，王著群知晓案涉商铺由杨天华实际使用，知晓案外人杨泽廷已经支付案涉商铺的租赁费到2019年6月14日，知晓杨天华已经向案外人杨泽廷支付案涉商铺的租赁费用到2019年6月14日。再次，王著群的租金水平较低。王著群应当知道杨天华的租金高于案外人杨泽廷向福泽美庐业委会支付的租金。在清楚案涉商铺复杂情况的背景下，仍继续签订合同且立即支付第一年租金，本院无法推定其为善意相对人； （2）行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。李光奇在任期届满后仍以福泽美庐业委会的名义对外签订合同，属超越权限。王著群并非善意相对人，应当知道李光奇已超越权限。李光奇的代表行为无效。现福泽美庐业委会不认可合同效力。故王著群于2018年10月25日签订的《租赁楼梯铺面协议》无效。 综上所述，因王著群与福泽美庐业委会签订的《租赁楼梯铺面协议》无效，王著群的诉讼请求均无事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十条规定，判决如下： 驳回原告王著群全部诉讼请求。 案件受理费930元，减半收取计465元，由原告王著群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  解文阳 二〇一九年十二月二十七日 书记员  王 琴