昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初12537号原告：某某物业服务有限公司昆明分公司营业场所：云南省昆明市盘龙区委托诉讼代理人：腾琳,云南睿信律师事务所律师,特别授权代理。委托诉讼代理人：孙贝,云南睿信律师事务所实习律师,特别授权代理。被告：曾某某，男，1996年11月13日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：李霖，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。原告某某物业服务有限公司昆明分公司（以下简称：某某公司）与被告曾某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托诉讼代理人腾琳、孙贝，被告曾某某的委托诉讼代理人李霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向和原告支付2017年1月13日至2019年12月31日的物业管理费18492.36元；2.判令被告支付至缴清全部物业管理费之日止按每日万分之五的计算的逾期付款违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的某某物业的业主，某某时代物业服务中心系小区合法选聘的物业服务企业，约定原告向被告提供物业管理服务，被告按照约定的标准向原告交纳物业管理费。合同生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告支付物业管理费，被告应按约定承担违约责任。原告多次对其书面、电话及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为严重违反双方签署的前期物业服务合同，侵犯原告及其他业主的权益，原告为维护合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告曾某某辩称，原告主张欠付物业管理费没有事实和法律依据。首先，根据原告签订的购房合同约定，从业主实际接房之日起开始计收物业费，因而原告从公告之日开始收取物业费，但案涉房屋应于2015年12月30日前交房，但竣工日期为2016年10月26日，开发商以在媒体发布交房公告30日的方式通知被告接房，但开发商逾期交房在先，原告依据合同约定的交房方式视为通知送达被告方，原告依据前期物业服务合同的约定向原告收取物业费没有事实和法律依据。第二，原告邮寄的律师函等，未使用EMS寄送，邮寄形式无效，且没有被告的签收记录，催缴告知函、温馨提示等，是原告单方制作，不能视为已送达被告，原告主张从2017年1月开始收取物业费没有任何事实和法律依据。第三，通过我方提交的证据证明，被告并非恶意不接房，而是被告所购房屋被原告擅自交由他人使用，原告购买的四套房屋中一套没有隔断，户型与约定不符，存在房屋未通电等情况，被告将上述情况也告知了开发商要求处理，所以被告是到2019年1月16日才直接到案涉房屋内查看，但仍没有实际处理，因此被告认为，即使要算物业管理费，也要从2019年1月16日开始计算，并非原告主张的2017年1月13日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的律师函、顺丰快递单，没有投递签收的记录，不能证明被告已收到原告邮寄的律师函，不予采信。原告提交的物业费催缴告知函、上半年物业费用收缴温馨提示（2019年）无其他证据佐证已送达被告或有被告的确认，亦不予采信。2、原告提交的写字楼部分交付通知书、物业管理服务记录，交付通知书涉及案外人，物业管理服务记录与本案无直接关联，但双方对原告系案涉房屋所在小区前期物业服务合同的物业服务业提供方没有争议，该份记录可以印证原告实际提供了物业服务的事实，对该项事实予以确认。3、被告提交的通话录音，无其他证据佐证真实性和通话对方的身份，且其中和2018年10月18日的录音据原告陈述系与开发商的员工“唐某某”的通话，与房地产开发公司和原告不是同一主体，与本案无关联性；被告提交的照片无其他证据佐证真实性和拍摄时间，虽然照片中房屋编号为XXX的照片，与本案合并审理的（2019）云0112民初XXXXX号案件的涉及的房屋号数相同，但未与其他证据形成完整证据链证明被告房屋不具备交付条件的观点，本案中对通话录音、照片不予确认。4、被告提交的告知函、中国邮政快递单和邮费发票，无签收记录，且邮寄对象不是原告，对该组证据在本案中不予确认。5、被告申请证人曾某出庭作证，证人与被告系父子关系，仅对证人证言中与商品房购销合同和接处警登记表印证的陈述和事实予以确认，因证人与原告的利害关系，对其它陈述不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月8日，甲方云南某某房地产经营开发公司（以下简称：某某公司）与乙方即被告曾某某签订商品房购销合同，约定甲方出售办公用房给乙方，建筑面积74.19平方米，甲方应于2015年12月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付乙方，甲方如未按约定时间交房，甲方向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以登报形式通知乙方办理交接手续，由于甲方原因未能按期交接的，甲方支付滞纳金，由于乙方原因未能按期交接的，乙方支付保管费。合同补充协议约定：购销合同中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑经勘查、设计、施工、建立四个单位及甲方共同验收合格并签章，房屋取得上述单位验收签章的即视为乙方所购房屋具备交付条件；甲、乙双方共同确认，甲方将以作为发表交接通知的媒体，不再另发交房通知，故乙方应于约定的交接日期前30日内关注以上媒体，并按照通知要求办理交接手续，甲方在上述媒体发布接房的广告后，视为甲方已向乙方发出交房通知，至甲方发布接房广告的第二天中午12时视为乙方已收到接房通知。2016年8月31日，某某公司（甲方）和原告某某公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：乙方提供物业服务，乙方提供物业服务的受益人为委托物业的全体业主和物业使用人，委托物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任，本合同自2016年8月31日至2019年12月31日止；物业服务费按业主拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，写字楼：7元/月/m2；物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳前期物业服务费，下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。建设工程竣工验收备案表载明：某某公司建设的某某广场（地块一）竣工验收日期为：2016年10月26日。2017年1月7日，某某公司在《某某晚报》发布交房公告，内容为：某某广场（地块一）已达到交房条件，定2017年1月13日办理交房入伙。2019年1月22日昆明市公安局西山分局西华派出所接处警登记表处警情况载明：经询问，报警人曾某了解得知“曾某于2013年2月份购买四间铺面，到2019年1月16日去物管（某某物业），其李姓经理（情况待查）告知，从2017年1月13日至今需交6万余元物管费，但2017年1月至2017年6月期间，两简商铺有人在里面做家具，（因四间商铺的钥匙只有物管拿着，所以曾某认为是物管租给别人的），“如果物管需要曾某交6万余元的物管费，曾某就要物管支付租金”。本院认为，原告系建设单位某某公司选定的前期物业服务企业，为案涉房屋所在提供前期物业服务。本案争议的焦点是：被告认为由于开发商逾期交房，公告交房的约定无效，故被告尚未接房，且案涉房屋存在结构与约定不符和被他人占用的问题，故不应从2017年1月13日起交纳物业费。关于是否交房的问题，根据商品房购销合同和补充合同的约定，某某公司在约定报纸上刊登了交房公告，综合合同的约定来看，某某公司和被告就逾期交房的后果和责任进行了约定，包括房屋户型的问题，都是被告和某某公司之间的法律关系，与本案原告没有关联，被告在本案中并没有证据能够推翻公告交房的约定，故即使逾期交房，某某公司刊登交房公告并告知交房时间，某某公司按约定履行交房义务，视为被告已于2017年1月13日接房。就被告认为房屋被擅自出租占用的问题，被告在本案无有效证据证明该项事实的实际发生以及占用的时间和情形，也无证据证明是原告或原告的责任导致房屋被占用，在本案中以此作为不交或少交物业费的理由不能成立。因此，被告应按合同约定7元/月/m2的标准交纳物业服务管理费，自2017年1月13日至2019年12月13日35个月的物业费为18176.55元，原告主张物业费于每年6月30日和12月31日每半年交纳一次，但没有相应证据予以证明，不予确认，原告主张按约定的日万分之五自每期物业费违约之日起累计计算至实际付清之日的违约金，但原告未证明每半年交纳物业费的约定，且原告律师函、温馨提示等催缴费用中也未涉及违约金，结合本案案情、违约情形，被告承担未付物业服务费20%的违约金即3635.31元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曾某某于本判决生效之日起十日内支付原告某某物业服务有限公司昆明分公司自2017年1月13日至2019年12月13日物业费18176.55元及违约金3635.31元，共计21811.86元；二、驳回原告某某物业服务有限公司昆明分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费已减半收取为204元，原告已预交，由原告某某物业服务有限公司昆明分公司承担31元，被告曾某某承担173元，被告承担部分与前款一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 田 园二〇一九年十二月十日书记员 董琴文