广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终5461号 上诉人（原审原告）：柳州市恒泰物业服务有限责任公司，住所地：柳州市柳邕路**，统一社会信用代码：9145020475623661K。 法定代表人：莫太贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭忠秀，广西诺一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃冬玉，广西诺一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄秀珍，女，1973年12月19日出生,汉族，户籍地：广西柳州市柳江区，现住广西柳州市柳江区。 上诉人柳州市恒泰物业服务有限责任公司（以下简称恒泰物业公司）因与被上诉人黄秀珍物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初2812号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。 上诉人恒泰物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，判令被上诉人向上诉人支付物业服务费3842.3元；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院未查清事实，认定上诉人的诉请部分己过诉讼时效与事实不符。基于物业服务业的行业习惯，上诉人每年年底均会向被上诉人发出催缴通知单，或安排工作人员上门催收物业服务费，同时2017年、2018年均有委托律师事务所张贴律师函及电话催收，以上情形均符合诉讼时效中断的情形。以上事实一审法院未予以查明，简单以2019年5月份上诉人发出的最后一份律师函予以认定催收物业服务费的诉讼时效中断情形，属于查明事实不清。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清，上诉人的请求并未过诉讼时效，请求二审法院查明事实并依法改判。 被上诉人黄秀珍答辩称，上诉人的上诉没有道理。 恒泰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令黄秀珍向恒泰物业公司支付代收公共照明电费390元、生活垃圾处理费85元，物业服务费3842.3元，共计4317.3元；2.黄秀珍承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：位于广西柳州市柳江区由江洪房开公司开发建造。2011年9月29日，柳州市恒泰物业服务有限责任公司与江洪房开公司签订了柳西新城《前期物业服务合同》，约定由恒泰物业公司对柳州市柳江区拉堡镇柳西新城小区进行物业管理服务，期限自《前期物业服务合同》签订之日起至本物业业主委员会成立并与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日止，多层住宅物业费收费标准为0.4元／月／平方米（建筑面积）。同时约定恒泰物业公司提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；物业管理区域内共同设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、停车场、公益性文化设施、安全警示设施；公用绿地、花木、建筑小品的养护管理；公共场所及场地、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；车辆行驶与停放秩序的管理；协助维护小区公共秩序，包括门岗执勤、巡视、防火、灭火；物业管理有关的文件、资料和业主档案的管理；根据业主的需求向业主提供特约服务，费用由业主与物业公司协商确定。2011年3月29日，恒泰物业公司另与黄秀珍签订《前期物业服务协议》，协议约定的内容和恒泰物业公司与江洪房开公司签订的柳西新城《前期物业服务合同》基本一致，另约定：黄秀珍于办理入伙手续时预交12个月的全额物业服务费，物业服务费计收起始时间为：自黄秀珍收楼之次日起开始计收；每月10日前交纳当月的物业服务费，物业费收费标准为0.4元／月／平方米（建筑面积）。黄秀珍是该小区30栋2单元601室业主，其房屋建筑面积为124.72平方米，每月应向恒泰物业公司交纳物业服务费为49.9元（124.72平方米×0.4元／月／平方米）。黄秀珍已交纳物业服务费至2012年12月份，但自2013年1月至2019年5月的物业服务费共计3842.3元（49.9元／月×77个月），未向恒泰物业公司交纳。2019年5月23日，恒泰物业公司向黄秀珍发出了催收函，但至今黄秀珍亦未予交纳。 一审法院认为，恒泰物业公司在诉讼过程中申请撤回要求黄秀珍支付代收公共照明电费390元、生活垃圾处理费85元的诉讼请求，系其对自己诉讼权利的处分行为，未违反法律规定，亦未损害他人利益，一审法院予以准许。 关于物业服务费。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案江洪房开公司与恒泰物业公司签订的《前期物业服务合同》以及黄秀珍与恒泰物业公司签订《前期物业服务协议》，对业主具有约束力。双方均应按照合同的约定享受权利、履行义务。物业服务管理系针对整个小区进行，具有公共性，业主及时、足额支付物业管理费是保证物业服务企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件。恒泰物业公司作为物业管理单位，为包括黄秀珍在内的全体业主提供了物业服务，黄秀珍接受了恒泰物业公司的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费。故对恒泰物业公司要求黄秀珍支付尚欠的物业服务费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。至于黄秀珍在审理中答辩称恒泰物业公司的物业服务存在瑕疵等问题，因而拒交物业服务费，一审法院认为，首先，物业服务合同中已经明确约定了物业服务费的收费标准；其次，恒泰物业公司系为小区全体业主提供物业服务，黄秀珍对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见；第三，物业服务费的收费标准，涉及小区全体业主的利益，属于与全体业主有关的涉及共有和共同管理权力的事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定；第四，黄秀珍列举的照片能证实恒泰物业公司在履行物业服务合同过程中存在瑕疵，需恒泰物业公司进行改进，但不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。故黄秀珍以物业服务存在瑕疵为由而拒交物业服务费，缺乏正当理由，一审法院不予支持。如果业主认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，甚至可以依法更换物业服务企业，但不能以此拒绝交纳物业服务费。 关于黄秀珍抗辩称恒泰物业公司诉请的物业服务费已部分超过诉讼时效的问题。一审法院认为，根据《前期物业服务协议》约定，黄秀珍应于每月10日前向恒泰物业公司交纳当月的物业服务费，故若黄秀珍未按期交纳物业服务费，恒泰物业公司应于当月知晓其权益受到侵害，其提起诉讼要求人民法院予以保护其权益的诉讼时效应自此时开始计算。恒泰物业公司于2019年5月到案涉的黄秀珍房屋所在地柳西新城小区30栋2单元601室，张贴催收物业服务费的律师函，系恒泰物业公司向黄秀珍主张收取物业服务费的权利的行为，产生中断诉讼时效的效力，因此2016年5月之前的物业服务费已超过三年诉讼时效，对恒泰物业公司要求黄秀珍交纳2013年1月至2016年4月的物业服务费的诉讼请求，一审法院不予支持。但黄秀珍应向恒泰物业公司交纳2016年5月至2019年5月的物业服务费共计1846.3元（49.9元/月×37个月）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，一审法院判决：黄秀珍向柳州市恒泰物业服务有限责任公司支付自2016年5月起至2019年5月止的物业服务费1846.3元。本案受理费50元（柳州市恒泰物业服务有限责任公司已预交）,减半收取计25元，由柳州市恒泰物业服务有限责任公司负担14元，黄秀珍负担11元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人二审提交的证据及争议的事实，本院认定如下：上诉人提供的照片，拟证明上诉人于2016年12月在被上诉人家门张贴了缴费通知书。本院认为,上诉人提交的证据已超过举证期限，照片无法确认张贴的时间、地、地点容，被上诉人对此亦不予认可，本院对该证据不予采信。 综上分析，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，对于约定为按日、按月计付的违约金等连续性债权，应以按日、按月形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案中，据《前期物业服务协议》约定，被上诉人应于每月10日前向恒泰物业公司交纳当月的物业服务费，业主当月未交费时，柳州市恒泰物业服务有限责任公司即知晓其权益受到损害，其提起诉讼要求人民法院予以保护其权益的诉讼时效应自此时开始计算。柳州市恒泰物业服务有限责任公司主张基于物业服务业的行业习惯，每年年底均会向被上诉人发出催缴通知单或安排工作人员上门催收物业服务费，并于2017、2018年张贴律师函，但恒泰物业公司对此没有提供证据证实，本院不予采信。一审法院根据本案证据，认定其主张权利的时间为2019年5月，该行为产生中断诉讼时效的效力，并判决被上诉人应当支付2016年5月至2019年5月的物业服务费并无不当，本院对一审判决予以维持。 综上所述，上诉人恒泰物业公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人柳州市恒泰物业服务有限责任公司已预交），由柳州市恒泰物业服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龙 昀 审 判 员  赵舒颖 审 判 员  黄智文 二〇一九年十二月二十七日 代书记员  黄习家