重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0108民初7628号原告：伍斌，男，1970年4月15日出生，汉族，住重庆市荣昌县。委托诉讼代理人：师争明，重庆格林威律师事务所律师。原告：舒正菊，女，1969年10月19日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：师争明，重庆格林威律师事务所律师。被告：重庆市沙坪坝区英豪教育培训学校，住所重庆市沙坪坝区沙杨路1号，统一社会信用代码52500106663552439W。法定代表人：王文龙。委托诉讼代理人：高晶晶，重庆新隆基律师事务所律师。原告伍斌、舒正菊诉被告重庆市沙坪坝区英豪教育培训学校（以下简称“英豪学校”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告伍斌及二原告的代理人师争明，被告英豪公司的代理人高晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：确认被告向原告发送的律师函不具有解除商铺租赁合同的法律效力；判决被告支付2018年11月5日至2019年5月4日租金92070元，支付2019年5月5日至2019年11月4日的租金96672元，2018年12月1日至2019年11月30日物业费29550元。事实与理由：2016年4月16日，原、被告签订商铺租赁合同，约定原告将自己所有的位于重庆市南岸区江南大道8号1栋8楼3号房出租给乙方使用，房屋建筑面积为214.13平方米，另合同对房屋租金、租赁时间、租金支付方式等进行了明确约定。合同约定被告应当在2018年10月15日前支付2018年11月5日至2019年5月4日的商铺租金92070元，经原告多次催收被告拒绝支付租金。被告于2018年12月11日向原告发送律师函强行违约，要求解除双方的商铺租赁合同。原告认为被告方强行违约，违反了合同期限的约定，其解除合同的律师函不具有解除合同的效力，被告应当按照合同约定继续履行合同。被告英豪学校辩称：本案在被告名称问题上存在程序瑕疵，原告提出的所有资料中载明的被告名称均为重庆英豪教育培训学校，而全重庆范围内几乎每个主城区都有独立的英豪教育培训学校，并不唯一指向重庆市沙坪坝区英豪教育培训学校。鉴于原告在起诉前以及本案开庭前有充分时间能够通过工商查询网以及双方签订合同的公章，来明确本案被告的准确名称。但由于原告怠于行使导致本案被告名称在立案时是错误的，因此本案应当由原告自行撤回起诉后，另行起诉。根据伍斌、舒正菊和重庆市沙坪坝区英豪教育培训学校签署的商铺租赁合同第七条第二款约定，双方在终止合同前需提前一个月书面通知终止合同。2018年9月初我方因为招生不理想出现严重经营困难，当时我方已经通知了原告要求解除合同交还房屋，并且按照合同约定将房租金额支付至2018年11月9日，2018年10月28日我方在全面清空搬离时又再次通知原告交还房屋事宜，但原告却迟迟未理睬。无奈之下我方于2018年12月11日以律师函方式再次告知了解除商铺租赁合同以及交还商铺事宜，明确告知原告方从2018年10月28日起该租赁房屋已经脱离我方掌控使用范围，原告可随时接受处置，否则由此引起的相应损失由原告自行承担。因此我方认为双方的租赁合同关系事实上在2018年10月28日搬离租赁房屋时已经实际解除，若严格按照书面通知的约定，该租赁合同的最迟解除时间也应当在原告自认其收到律师函当日，即2018年12月11日解除。因此该律师函具有解除租赁合同的法律效力，要求驳回原告的第一项诉请。在租赁合同解除后，我方并没有要求原告返还2万元的租房押金，该笔费用应视为对原告方的租金赔偿以及相关损失的赔偿。加之由于原告自身原因迟迟未接受租赁房屋，但至于目前案涉房屋处于何种状态，以及由于原告怠于行使其权利导致本案扩大的损失，不应当由我方承担。因此我方不应当向原告支付2018年11月5日之后的租金以及相应的物业费用。我方从2018年10月28日起没有实际占有使用该租赁房屋，更不应当承担与此相关的任何费用。鉴于本案诉讼以及原告所谓的相关损失，均是由于原告自身原因所导致，因此要求驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告自行承担。经审理查明:2016年4月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将坐落在重庆市南岸区江南大道8号1栋8楼3号房的商业用房出租给乙方，租期五年，自2016年5月10日至2021年5月9日止。租金按房屋产权证建筑面积计算，单价65元/平方米。从第二年开始递增5%，每六个月支付一次，每次支付时间为当期房租到期的前20天，先付后用。具体租金如下：1.第一年：2016年5月10日-2017年5月9日，月租金为13918元；2.第二年：2017年5月10日-2018年5月9日，月租金为14614元；第三年：2018年5月5日-2019年5月4日，月租金为15345元；第四年2019年5月5日-2020年5月4日，月租金16112元；5.第五年2020年5月5日-2021年5月4日，月租金为16917元。乙方即交纳2万作为押金，并与约定时间2016年4月20日前交付第一年前半年的房屋租金83508元，以后每半年前20天支付下一个租期6个自然月的租金，先付后用。在合同期满时，甲方无息退还乙方的租房押金，乙方结清水电、气、电话等相关费用。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权要求乙方维修和赔偿费用。在租赁期间，甲乙双方如有一方特殊情况需解除协议的，必须提前两个月通知对方，并且必须得到双方认可，方可解除协议。合同签订后，被告向原告支付租赁保证金20000元，被告向原告支付了截止2018年11月9日的租金。2018年12月11日，被告向原告寄出律师函《关于解除商铺租赁合同及交还房屋的相关事宜》，内容为：“据英豪学校介绍：你们和英豪学校于2016年4月16日签订了《商铺租赁合同》，约定你们将重庆市南岸区江南大道8号1栋8楼3号房的商业房屋出租给英豪学校，租赁期自2016年5月10日起至2021年5月9日止。英豪学校按照租赁合同约定支付租金至2018年11月9日。2018年9月初，英豪学校因招生不理想出现严重经营困难，无法继续租赁你们的商铺，故通知你们解除合同交还房屋，并放弃退还租赁保证金。2018年10月28日，英豪学校在全面清空搬离时再次通知你们交还房屋事宜，你们却置之不理…正式函告你们：双方签订的《商铺租赁合同》已经解除，且英豪学校已于2018年10月28日腾空并搬离租赁房屋，该租赁房屋已经脱离英豪学校的掌控使用范围，你们可随时接收处置，如你们迟迟无故不接收房屋，由此造成的全部损失因由你们自行承担”，原告2018年12月13日签收该函件。原告主张被告支付的费用如下：租金：15345元/月×6个月=92070元（2018年11月10日-2019年5月9日）；16112元/月×6个月=96672元（2019年5月10日-2019年11月9日）；物业费：29550元。被告对计算方式无意见，但是认为该期间并没有实际占有使用该房屋，并且通过书面方式告知原告自行处置该房屋，因此对于未实际使用期间的租金及相关费用不应当由我方承担。上述事实，有商铺租赁合同、缴费通知单、快递单、律师函等证据为证，结合原告陈述，足以认定。本院认为，原告伍斌、舒正菊与被告英豪公司于2016月4月16日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方应按照合同约定履行各自的义务。关于被告向原告发送的律师函是否具有解除合同的效力。原告将涉案房屋交付被告后，被告应按照合同约定向原告支付租金。2018年12月11日，被告向原告寄出律师函解除合同，将涉案房屋交还原告处置，损害了原告的可期待利益，应对原告作出相应补偿；若要求被告继续履行合同，从被告的履行能力来看，双方亦会产生更大损失，故本案以被告承担相应违约责任为宜，根据本案的情况，本院酌情由被告向原告支付违约金96692元。对原告请求确认被告的律师函不具有解除商铺租赁合同的法律效力不予支持；原告请求被告支付物业费，系另一法律关系，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆市沙坪坝区英豪教育培训学校于本判决生效之日起十日内向原告伍斌、舒正菊支付违约金96692元；二、驳回原告伍斌、舒正菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2182元，由被告重庆市沙坪坝区英豪教育培训学校承担（原告已垫付，被告履行上述支付义务时迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 常 凌人民陪审员 贺 军人民陪审员 邹大文二〇一九年十二月三十日书 记 员 宋世欢