云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初3327号原告（反诉被告）：刘其勇，男，1975年5月10日出生，汉族，江西省奉新县人，住江西省宜春市奉新县。委托诉讼代理人：瞿晨，上海锶镫律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：张四代列，曾用名张泽雄，男，1960年4月1日出生，白族，云南省大理市人，住大理市。被告（反诉原告）：张俊杰，男，1981年7月1日出生，白族，云南省大理市人，住大理市。被告（反诉原告）：张俊豪，男，1983年7月1日出生，白族，云南省大理市人，住大理市。三被告共同委托诉讼代理人：何本研，云南德化律师事务所律师，特别授权代理。三被告共同委托诉讼代理人：何忠涵，云南德化律师事务所实习律师，特别授权代理。原告刘其勇与被告张四代列、张俊杰、张俊豪租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案，在审理过程中，被告提起反诉，经审查，本院予以受理，并决定本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘其勇的委托诉讼代理人瞿晨、被告张四代列、张俊杰、张俊豪及委托诉讼代理人何本研、何忠涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘其勇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《农村宅基地租赁合同书》；2、判令被告张四代列、张俊杰、张俊豪共同返还原告租金1000000元；3、判令被告张四代列、张俊杰、张俊豪共同赔偿原告600000元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月，原告欲在金梭岛投资建设客栈，与三被告相识后，三被告称其位于云南大理的土地可用于新建客栈，并承诺负责全部新建房屋的报建手续，故原被告于2015年3月31日签订了《农村宅基地租赁合同书》，就位于云南大理地块达成租赁协议。原告依约于2015年3月31日支付了租金200000元，又于2015年4月23日支付了租金800000元。合同签订后，原告开始请工设计、建设客栈，于2015年4月20日签订了《设计咨询合作协议》委托胡世敏设计客栈方案并支付了设计费57000元，且取得了效果图,于2015年5月17日与张贞文签订了建设工程施工合同，委托张贞文进行施工并支付了前期工程款1100000元。原告开始施工后不久即被当地政府叫停，理由是金梭岛属于洱海保护管理范围之内，政策不允许新建客栈。然被告一再向原告承诺可以完成相应报建手续，故原告一再等待结果，但被告一直没有取得报建手续。在原告多次催告后，被告不仅自行在租赁地块上搭建房屋同时又拒不退还原告租金，无奈提起诉讼维护合法权益，请求支持原告的诉请。被告（反诉原告）张四代列、张俊杰、张俊豪答辩及反诉称，一、原告在其起诉状事实与理由部分陈述部分不实，还回避了其违约以及给被告造成损失的问题。其诉称被告承诺负责全部新建房屋的报建手续不是事实。事实是原告多次到被告家实地察看了解房屋、土地以及周边情况后，向被告提议整院承租，改建为客栈，被告同意出租。原告对房屋进行了丈量、拍照，还查阅复制了被告提供的关于该出租房地产的材料，并向被告承诺签订合同，按照约定先支付被告一部分租金，让被告自己解决居住问题，其会及时修建房屋，在合同期内无偿提供给被告居住。合同8.2约定第三次租金2,000,000元于2016年7月1日前支付，16.8约定拖欠房租累计3个月以上的，乙方所收缴的租金不予退还，并赔偿甲方损失。二、合同签订后，原告确实支付给被告租金1,000,000元，被告也按照约定将房产整院交给原告，原告将被告出租的房屋整院拆除后，就任其闲置，也不按照约定继续支付租金。金梭岛上其他居民跟被告前后对外出租的房屋或者土地，承租人都相继修建了房屋，被告多次催原告按照约定修建房屋，但是，原告找各种理由不予修建，为此，被告才被迫自己修建房屋。原告拆除了被告价值80多万元的唯一住房，被告另外承租土地，投资修建临时住房投资了186,000元，以上损失是原告给被告造成的，原告应该承担赔偿责任。原告交纳给被告1,000,000元的租金，首先应该扣除其给被告造成的以上损失，不足的损失由原告继续赔偿。被告没有违约行为，因原告违约造成的损失，应该由其自己承担，且原告单方要求解除合同，根据定金法则以及合同第10条的约定，原告无权要求被告退还定金200,000元。被告的反诉请求有事实和法律依据，请求人民法院给予支持。反诉请求：一、同意解除《农村宅基地租赁合同书》；二、判决驳回被反诉人刘其勇的第二、三、四项诉讼请求；三、判决被反诉人承担2015年4月1日至2019年10月1日的租金675,000元以及2019年10月1日至合同解除之日止的租金；四、判决被反诉人交纳的定金200,000元归反诉人所有；五、判决被反诉人赔偿反诉人被被反诉人拆除的房屋损失费用800,000元；六、判决被反诉人赔偿反诉人租地费108,000元，建房材料费、工时费78,000元，合计186,000元；七、本诉、反诉的诉讼费用全部由被反诉人承担。反诉被告刘其勇辩称，我不同意反诉原告的全部诉请。反诉原告未能依约完成报建手续，致使我无法新建房屋，且在旧房屋拆除后，我也再未占用过涉案土地，无需支付租金和占用费。反诉原告应当将收取的租金全部退还。合同解除的过错在于反诉原告，任何损失由其自行承担，拆除的房屋属于使用了十几年的老旧房屋，价值极低，反诉原告称价值800,000元与事实不符，反诉原告所主张的租地费108,000元和建房材料费、工时费78,000元无事实和法律依据。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、《农村宅基地租赁合同书》原件一份，证明双方签订租赁合同的内容，被告未履行向相关部门报建的义务，应承担违约责任；二、收条原件两张，证明原告支付被告租金1,000,000元；三、《设计咨询合作协议》、《建设工程施工合同》、收条原件各一份，证明原告已经进行前期设计、施工等工作，投入了大量资金。被告张俊豪在建设工程施工合同中签字，被告知道且同意拆除房屋及新建房屋；四、建设停工通知书复印件一份，证明原告的施工被当地政府叫停。经当庭质证，被告对原告提交的第一、二组证据三性无异议，但认为不能证明被告违约；对第三、四组证据三性及证明方向均不认可。被告提交了如下证据：第1组、三被告身份证，证明被告的诉讼主体资格；第2组、《农村宅基地租赁合同书》原件一份，证明合同的内容，原告未重建房屋，构成违约；第3组、“四邻证明”、“证明”、《地籍（调查）出席指界通知书》、《土地有偿使用协议书》、《大理市农村建房联合复查审批表》、宗地图、收据、农村集体经济专用收款收据原件各一份、“海东乡建房薄”加盖印章复印件一份、现金进账单复印件2张，证明被告的宅基地来源合法，权属无争议，已向大理市金梭岛村委会办理申报手续，被告未违约；第4组、照片打印件4张，证明被告原有房屋的情况；第5组、照片打印件17张，证明原告将房屋拆除后未重建，属于违约；第6组、照片打印件4张，证明被告在案涉宅基地上建盖房屋的现状；第7组、手机短信截屏打印件6张，张俊杰多次催促原告建盖酒店的事实；第8组、租地协议原件一份、收条原件5份，证明被告向原告交付土地和房屋之后，租用土地及建盖简易房支出186,000元。原告对被告提交的证据质证意见为：第1组证据三性无异议；第2组证据真实性无异议，证明方向不认可，不能证明原告无偿提供给被告一间山景房居住及原告违约的事实；第3组中的“四邻证明”“证明”三性无异议；《地籍（调查）出席指界通知书》真实性无异议，是合同签订后才出具的；《土地有偿使用协议书》真实性无异议，是2016年2月26日签订的，是一年后才签订；宗地图是《土地有偿使用协议书》的附件，是2016年7月27日才盖章，真实性无法确认；《大理市农村建房联合复查审批表》真实性无异议，第3页乡镇的审批意见是空白，证明新建项目没有通过审批，没有同意新建房屋；“海东乡建房薄”真实性无异议，是2016年2月19日出具的；收据真实性无异议，关联性不认可；农村集体经济专用收款收据2份，一张金额是2,600元真实性无法确认，关联性不认可，另一张金额5,880元，真实性无异议，关联性不认可；现金进账单是复印件，三性不认可；第4、5、6三组照片是打印件，上面没有时间、地点，不认可，第5组也无法证明原告违约；第7组真实性认可，证明方向不认可，该聊天内容的时间是2018年10月11日，签订合同已4年，且短信内容并不是新建房屋，是要求把原来的房屋恢复原状才退还1,000,000元，不能证明被告的证明对象；第8组的协议，原告不是当事人，无法确认。本院组织双方当事人进行了质证。对双方所提交的证据，本院认定如下：原告提交的第一、二组证据，被告对其真实性无异议，证据形式合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信；第三组证据中的《设计咨询合作协议》系单方出具，未经被告认可，不予采信。《建设工程施工合同》和收条均由被告张俊豪作为见证人签名确认，真实合法，予以采信。被告提交的第3组证据中的现金进账单系复印件，形式不合法，不予采信；第1、2、7组、第3中除现金进账单外的其余证据，原告对其真实性无异议，真实合法，予以采信；被告提交的第4、5、6组证据系打印件，来源不明，形式不合法，不予采信；第8组证据系单方出具，来源不明，不予采信。根据上述已确认证据的证实和双方当事人当庭一致的陈述，本院认定本案法律事实如下：被告户是居住于大理市的农村居民户，该户拥有的金梭岛村2社58号宅基地面积为494平方米，建盖有一层砖混结构的房屋。2015年3月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《农村宅基地租赁合同书》，主要约定：甲方将该宅基地出租给乙方，该土地总面积共计750平方米，含宅基地使用证规定面积494平方米，及目前尚未确定土地性质，取得村委会授权使用的土地256平方米；该项土地用途为居住、住宿及餐饮等经营使用，甲方同意并允许乙方在租赁期间内征得甲方同意以及按规定经有关部门审核批准前，可以改变该土地及房屋的用途；甲方同意并允许乙方对该土地及房屋进行全部拆除、新建、装修、装饰或者添置新物；土地及房屋租赁期自2016年12月1日至2036年12月1日，共计20年，交房期为2015年4月1日前。计租期从2016年12月1日开始，交房前不计租金；租金标准：每年150000元，租金总计3000000元，租金按三次进行支付，其中第一次订金200000元2015年3月31日支付，第二次租金800000元2015年5月1日前支付，第三次租金2000000元2016年7月1日前支付；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金；拖欠租金超过三个月，甲方有权收回出租土地，乙方须按实际使用日交纳租金并负担违约；租赁期内，乙方有权对租赁范围内的土地及房屋进行拆除、新建、装修，如新建房屋必须进行报建，甲方负责向相关部门进行报建，并最终负责完成乙方修建新房屋所需的所有报建手续。此外，合同还就双方的相关权利义务进行了约定。合同签订后，被告即将土地和房屋交付给原告，原告于2015年3月31日支付被告订金200000元，于同年4月23日支付被告租金800000元，并由被告出具了收条。此后，原告即开始在该宅基地上改建施工，拆除了原有的房屋，但未新建房屋。被告向相关部门提交了申报建设的资料，但未获得审批。双方曾就合同的终止问题进行协商，但未达成一致意见。被告户于2018年10月起在该宅基地上建盖了框架结构二层的一栋房屋。本院认为，原、被告签订的《农村宅基地租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告按约向原告交付了标的物，原告交付了租金1000000元，双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，租赁合同的标的物并未取得建盖用于商业经营的客栈的合法手续，不能满足合同约定的用途，合同目的不能实现，对此双方当事人均有过错，各自承担责任。被告从2018年10月起在案涉宅基地上建盖了房屋，应视为其此时将租赁物收回，此时合同已实际终止，合同无需解除。因合同签订后原告即接收了房屋，此后房屋即归属原告管控，此前的租金应由原告承担，即2016年12月1日至2018年9月30日期间的租金275,000元（150000÷12×22），应由被告返还原告租金725,000元。原告未能举证证明被告存在违约行为，故其主张的违约金无据，本院不予支持。反诉原告在宅基地上的原有房屋已被反诉被告拆除，给反诉原告造成了损失，因房屋已灭失，不具备鉴定的条件，本院酌定房屋价值为200,000元，由双方各承担一半，即由反诉被告补偿反诉原告损失100,000元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。反诉原告未能举证证明反诉被告存在违约行为，也未能对其房屋损失800,000元进行举证，要求将反诉被告交纳的定金200,000元归其所有的主张无事实依据，本院不予支持；如前所述，被告已获得了实际出租房屋期间的租金，则其在此期间的居住问题所产生的费用应由其自行承担，故本院对反诉原告主张的租地费108,000元，建房材料费、工时费78,000元，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张四代列、张俊杰、张俊豪于本判决生效之日起十日内返还原告刘其勇租金725,000元。二、驳回原告刘其勇的其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）刘其勇于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）张四代列、张俊杰、张俊豪拆除房屋的损失费100,000元。四、驳回被告（反诉原告）张四代列、张俊杰、张俊豪的其他反诉请求。本诉案件受理费19,200元，由原告刘其勇承担8,640元，被告张四代列、张俊杰、张俊豪承担10,560元。反诉案件受理费10,775元（已减半收取），由反诉原告张四代列、张俊杰、张俊豪承担10,000元，反诉被告刘其勇承担775元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长  冯晓丽审判员  马 泽审判员  董 琼二〇一九年十二月十日书记员  陈晓蓉