呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初571号原告：呼和浩特巨能热力有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区东影南路58号。法定代表人：王贵青，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓华，北京市王玉梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐璐，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。被告：呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区东影南路。经营者：张金花，女，1971年10月10日出生，蒙古族，住呼和浩特市新城区书院西街邮电宿舍楼3单元5号。委托诉讼代理人：张鹏昊，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周慧，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。原告呼和浩特巨能热力有限公司（以下简称巨能热力公司）与被告呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店（以下简称嘉逸酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月14日公开开庭进行了审理。原告巨能热力公司的委托诉讼代理人李晓华、刘璐璐，被告嘉逸酒店的委托诉讼代理人张鹏昊、周慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨能热力公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告于2010年12月31日签订的《房屋租赁合同》；2.请求依法判令被告支付截止到2017年12月31日欠付原告的租金4,959,614元，截止到2017年12月31日的违约金2,109,089.25元，欠付租金及违约金合计7,068,703.25元，后续租金及违约金持续计算至合同依法解除之日为止；3.请求依法判令合同解除后、被告腾出房屋前，继续比照《房屋租赁合同》确定的当年租金标准支付租金，违约金每日按当年租金标准的三倍持续计算；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月31日，原、被告就房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于呼和浩特市××区商业楼，房屋总面积为4039平方米及该商业楼后院的二层房屋，总面积为637平方米，出租给被告。租金标准及支付方式约定如下：1、被告就2006年1月1日至2010年12月31日期间拖欠原告房屋租赁费186.9614万元分四年支付清，于2010年年底前支付原告欠款30万元整；2011年年底前支付原告欠款30万元整；2012年年底前支付原告欠款60万元整；2013年年底将剩余欠款全部付清。2、自2011年1月1日起至2015年12月31日，每年租金为45万元，于每年1月30日前支付原告当年总房租金的50%，8月1日前交清当年总房租金所有余款，如被告逾期支付，未能按期支付租金，按所拖欠房租同期贷款利息双倍支付违约金。3、自2016年1月1日起至2025年12月31日，每年基础租金为70万元，于每年1月30日前支付原告当年总房租金的50%，8月1日前交清当年总房租所有余款。在此期间每年年租金递增5%；如被告逾期支付房屋租金，被告所拖欠款项按同期贷款利息双倍支付违约金。4、后院房屋租金从2016年1月1日开始计算，租金为35,000元每年，付款时间为每年1月30日前一次性支付。自本合同签订之日起，被告仅支付原告租金665,000元，截止2017年12月31日，被告尚欠原告租金合计4,959,614元。期间原告多次要求被告付款，被告以各种理由推脱拒付。根据双方《房屋租赁合同》第七条第二款第五项的约定：被告拖欠租金及欠款满三个月仍未交纳的，原告有权单方解除合同，收回出租房屋及附属设施、设备。《房屋租赁合同》第九条第二款约定：在原告书面通知后逾期60天仍未付款（包括欠款），原告也有权解除合同，并不承担任何责任，并要求被告赔偿损失。2017年7月14日，原告向被告发出《关于要求限期支付租金的正式通知》，再次要求被告支付欠付原告的租金及违约金，被告仍以各种理由推脱拒付，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，同时也使得原告的租赁合同之目的根本无法实现，已达到约定及法定的解除条件。综上，原告特此提起诉讼，请求依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，判令被告立即支付欠付原告的租金及违约金，腾出房屋，以维护原告的合法权益。被告嘉逸酒店辩称，巨能热力公司向嘉逸酒店出租的房屋面积与实际不符，巨能热力公司与嘉逸酒店在《房屋租赁合同》中约定的租赁酒店一共六层，其中一、二层的房屋所有权人系安某，并非巨能热力公司，其无权将该酒店整体出租给嘉逸酒店，并向嘉逸酒店主张全部租金；合同1.4约定了租赁物后院二层的租金，因该二层房屋系嘉逸酒店自建，巨能热力公司无权向嘉逸酒店主张该房屋产生的租金，巨能热力公司依据租赁合同写明的租赁面积向嘉逸酒店主张全部租金，缺乏事实依据和法律依据。巨能热力公司自2011年1月1日起长期租用嘉逸酒店房间，截止2018年3月25日产生费用1,792,695元，该部分费用应当从租金中予以扣除。违约金过高，应予调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月31日，巨能热力公司（出租方、甲方）与嘉逸酒店（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定巨能热力公司将其所有的位于呼和浩特市××区商业楼酒店位置出租给嘉逸酒店。出租房屋情况中1.2约定：上述房屋实测总建筑面积4039平方米，共6层，嘉逸酒店实际租赁房屋的建筑面积为4039平方米（不含草菁菁大酒店）。……1.4约定：后院二层房屋面积共计637平方米，平房面积为37平方米，二层小楼面积为600平方米（一层300平方米、二层300平方米），后院房屋租金从2016年1月1日开始计算，租金为35,000元/年，付款时间为每年1月30日前一次性支付。交房和租赁期限中2.1约定：甲、乙双方约定，甲方于2011年1月1日前已向乙方重租该房屋，房屋续租起租日自2011年1月1日起（起租日）至2025年12月，租赁期计14年。租金标准及支付方式约定：3.1自2011年1月1日起至2015年12月31日，每年租金为45万元，于每年1月30日前支付甲方当年总房屋租金的50%，8月1日前交清当年总房屋租金所有余款，如乙方逾期支付，未能按期支付租金，按所拖欠房租同期贷款利息双倍支付违约金。3.2自2016年1月1日起至2025年12月31日，每年基础租金为70万元，于每年1月30日前支付甲方当年总房屋租金的50%，8月1日前交清当年总房屋租金所有余款。在此期间每年年租金递增5%，甲方保证在合同有效期内不以任何理由调整租金；乙方无需支付除本合同租金及本合同约定的乙方应承担的费用以外的任何费用，如乙方逾期支付房屋租金，乙方所拖欠款项按同期贷款利息双倍支付违约金。3.3欠款支付：乙方就2006年1月1日至2010年10月31日期间拖欠甲方房屋租赁费186.9614万元分四年付清，于2010年年底前支付欠款30万元，2011年年底前支付欠款30万元整，2012年年底前支付欠款60万元，2013年年底将剩余欠款全部付清。合同的变更、解除和终止中7.2约定：在租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回出租房屋及附属设施、设备：……7.2.5拖欠租金及欠款满三个月仍未交纳的。违约责任约定：9.2在甲方书面通知后逾期60天乙方仍未付款（包括欠款），甲方有权要求乙方继续履行合同并承担未付款（包括欠款）每日5‰的违约金，同时甲方有权解除合同，并不承担任何责任，并要求乙方赔偿损失。……9.5租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方终止合同，收回该房屋及附属设施、设备。同时乙方还应按照剩余租期内租金总额10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补甲方全部损失为止。9.5.4拖欠租金及欠款满三个月不交纳。9.7租赁期满或解除本合同，乙方应如期交还该房屋及附属设施、设备，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金租金三倍的赔偿金，乙方还应承担因逾期归还给甲方所造成的损失。该合同还就其他事项作出了约定。2010年12月31日，巨能热力公司向嘉逸酒店出具收到嘉逸酒店还欠款30万元的收据、嘉逸酒店房租20万元的收据各一张；2011年1月30日，巨能热力公司向嘉逸酒店出具收到嘉逸酒店房租2.5万元的收据一张；2013年1月29日，巨能热力公司向嘉逸酒店出具收到嘉逸酒店房租10万元的收据一张；2015年2月6日，巨能热力公司向嘉逸酒店出具收到嘉逸酒店房租4万元的收据一张。嘉逸酒店共计向巨能热力公司支付欠款30万元、租金36.5万元。2017年7月21日，巨能热力公司向嘉逸酒店邮寄《关于要求限期支付租金的正式通知》，主要内容为：截至目前，嘉逸酒店应付房屋租金共计5,257,114元，已付665,000元，尚欠4,592,114元。自本通知送达之日起3日内，一次性支付欠付巨能热力公司的租金合计4,592,114元，并按合同约定标准支付违约金。逾期不支付的，巨能热力公司将解除《房屋租赁合同》，追究嘉逸酒店的所有违约责任，该函还载明不认可存在酒店曾应王国斌要求停止装修事实，后院二层办公楼为酒店自建，均不构成减免租金的理由。巨能热力公司就上述函件的邮寄送达过程向内蒙古自治区公证处申请了证据保全。2017年7月25日，嘉逸酒店作出对上述函件的回复，称该函件已于2017年7月21日收到，提出租期、面积及租金与合同不符、后院二层及巨能热力公司长期占用315、317、319、321号房间，自2013年5月至今未计算及酒店装修期间租金问题。2018年3月7日，嘉逸酒店向巨能热力公司发出《回复》，并于3月8日就上述函件的送达过程向内蒙古自治区呼和浩特市青城公证处申请了送达保全。2009年7月31日，巨能热力公司取得位于呼和浩特市××区的房屋所有权证书，总层数6层，建筑面积共计6491.34平方米，设计用途为商业，房屋登记表显示101号326.2平方米、102号357.25平方米、201号326.2平方米、202号983.24平方米、301号1232.52平方米、401号1232.52平方米、501号1247.02平方米、601号286.39平方米。巨能热力公司自认后院637平方米小二楼未办理规划、建设手续，尚未取得房屋权属证书。另查明，2008年2月2日，巨能热力公司与呼和浩特市赛罕区草菁菁酒店签订《房屋租赁合同》，合同约定由草菁菁酒店承租位于××区平方米的房屋用于餐饮经营，租赁期10年，自2008年1月1日至2017年12月31日止。2009年8月25日，安某取得位于××区、201号房屋的所有权证书，建筑面积均为326.2平方米，用途为商业。本院认为，巨能热力公司与嘉逸酒店签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。对于巨能热力公司请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，《房屋租赁合同》9.2约定，在巨能热力公司通知后60天仍未付款（包括欠款），……巨能热力公司有权解除合同，2017年7月21日，巨能热力公司向嘉逸酒店送达了《关于要求限期支付租金的正式通知》，要求其支付租金及违约金，逾期不支付的，巨能热力公司将解除《房屋租赁合同》，2017年7月25日嘉逸酒店作出的回复显示其已于2017年7月21日收到限期支付租金的通知，但其未在60日内向巨能热力公司支付欠付租金，现巨能热力公司向本院起诉要求解除该租赁合同，本院认为，双方约定的合同解除条件已经具备，该租赁合同应于本判决生效之日解除，对巨能热力公司的该项诉讼请求，本院予以支持。对于巨能热力公司主张嘉逸酒店支付暂计算至2017年12月31日的租金，并支付租金至合同依法解除之日止的诉讼请求。巨能热力公司与嘉逸酒店在2010年12月31日签订《房屋租赁合同》之前已存在租赁关系，双方在合同中约定的欠款为2006年度至2010年度的历史欠付租金，依据合同约定，历史欠付租金总额为1,869,614元，核减嘉逸酒店已付300,000元，剩余1,569,614元未付；根据租赁合同约定，2011年度至2015年度的租金合计2,250,000元（450,000元×5年）；2016年起基础租金为700,000元，每年年租金递增5%，即2016年度租金为700,000元、2017年度租金为735,000元、2018年度租金为771,750元、2019年度租金为810,337.5元，依次递增至2025年，核减嘉逸酒店已支付的租金36.5万元，嘉逸酒店仍应向巨能热力公司支付暂计至2019年12月31日的租金共计6,471,701.5元（1,569,614元+2,250,000元+700,000元+735,000元+771,750元+810,337.5元-365,000元），并应按照合同约定租金标准支付租金至本判决生效之日止。对嘉逸酒店提出的巨能热力公司向其出租的房屋面积与实际不符，其中一、二层的房屋所有权人并非巨能热力公司，其无权将该酒店整体出租并主张全部租金的抗辩意见，巨能热力公司称案外人安某的房屋面积不在本案主张的租赁面积内，故对嘉逸酒店的该项抗辩意见，本院不予采纳。对于嘉逸酒店提出的巨能热力公司占用酒店房屋的费用应从租金中扣除的抗辩意见，庭审中，巨能热力公司认可占用酒店房间，但与嘉逸酒店陈述的房间数量不符、占用时间亦不符，租赁合同中亦未反映出双方对巨能热力公司占用酒店房间的位置及费用作出约定，嘉逸酒店仅在本案中提出抗辩，但未提供证据，对其该项抗辩意见，本院不予采纳。对于巨能热力公司主张的后院加盖二层637平方米房屋的租金，嘉逸酒店称该房屋为嘉逸酒店自建，巨能热力公司自认该房屋未取得规划、建设手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》中对该部分房屋的约定应属无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故嘉逸酒店应参照合同约定的租金标准即每年35,000元自2016年1月1日起向巨能热力公司支付房屋占有使用费，暂计算至2019年12月31日为140,000元，并按照每年35,000元的标准支付至本判决生效之日止。对嘉逸酒店认为该房屋为其自建，巨能热力公司无权收取租金的抗辩意见，其未提供证据，本院不予采纳。对于巨能热力公司对该部分出租房屋欠付租金主张的违约金，因双方对该部分房屋的租赁约定无效，对其主张的违约金，本院不予支持。对于巨能热力公司主张的违约金，按照合同约定，对于签订合同前欠付的租金，嘉逸酒店应当分四年付清，嘉逸酒店仅在2010年12月31日支付300,000元，剩余应于2013年12月31日前分期支付的1,569,614元其均未支付；按照合同9.2约定，嘉逸酒店在2017年7月21日接到巨能热力公司通知后60日即2017年9月19日前仍未付款（包括欠款），巨能热力酒店有权要求嘉逸酒店继续履行合同并承担未付款（包括欠款）每日5‰的违约金，巨能热力公司按照同期贷款利率的双倍主张违约金，未超过合同约定的标准，亦属合理，本院予以支持，故嘉逸酒店应向巨能热力公司支付以剩余历史欠付租金1,569,614元为基数，自2017年9月20日起按照中国人民银行同期贷款利率的双倍标准计算至2019年8月19日的违约金285,562.24元，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准计算至本判决生效之日止的违约金。对于巨能热力公司认为应当从约定付款之日支付违约金的意见，因合同中无明确约定，本院不予采纳。对于合同3.1、3.2约定的租金，嘉逸酒店应于租赁年度当年的1月30前、8月1日前按照合同约定支付当年租金，其逾期支付的行为已构成违约，应向巨能热力公司支付违约金，合同3.1约定逾期支付的，按所拖欠房租同期贷款利率双倍支付违约金，9.2约定接甲方书面通知后逾期60天乙方仍未付款，甲方有权要求乙方继续履行合同并承担未付款（包括欠款）每日5‰的违约金，巨能热力公司按照同期贷款利率的双倍主张违约金，未超过合同约定标准，亦属合理，本院予以支持，嘉逸酒店仅在约定期限内支付22.5万元租金，对于2011年8月1日前应付的22.5万元租金，嘉逸酒店分别于2013年1月29日支付10万元、2015年2月6日支付4万元，剩余租金未付，故嘉逸酒店应向巨能热力公司支付以22.5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的双倍标准支付自2011年8月2日起至2013年1月28日的违约金43,402.19元；支付以12.5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的双倍标准支付自2013年1月29日起至2015年2月5日的违约金31,008.9元；支付以8.5万元为基数，自2015年2月6日起按照中国人民银行同期贷款利率的双倍标准计算至2019年8月19日的违约金37,474.52元；支付以22.5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的双倍标准自2012年1月31日、2012年8月2日、2013年1月31日、2013年8月2日、2014年1月31日、2014年8月2日、2015年1月31日、2015年8月2日起分别计算至2019年8月19日的违约金1,111,128.92元；支付以35万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的双倍标准自2016年1月31日、2016年8月2日起分别计算至2019年8月19日的违约金219,541.1元；支付以36.75万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的双倍标准自2017年1月31日、2017年8月2日分别计算至2019年8月19日的违约金160,597.5元；支付以38.5875万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的双倍标准自2018年1月31日、2018年8月2日起分别计算至2019年8月19日的违约金95,311.12元；支付以40.5169万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的双倍标准支付自2019年1月31日、2019年8月2日分别计算至2019年8月19日的违约金21,149.82元，以上计算至2019年8月19日的违约金合计1,719,614.07元，嘉逸酒店应向巨能热力公司支付以欠付租金4,902,087.5元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准计算至本判决生效之日止的违约金；后续租金的违约金，以当年租金标准的一半为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准自当年的1月31日、8月2日起分别计算至本判决生效之日止。嘉逸酒店辩称违约金过高，请求调整，但其未提供证据，故对其该项辩称意见，本院不予采纳。对于巨能热力公司主张的合同解除后、房屋腾退前的租金及违约金，因该费用尚未实际发生，巨能热力公司可待实际发生后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告呼和浩特巨能热力有限公司与被告呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店2010年12月31日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特巨能热力有限公司支付暂计至2019年12月31日的租金6,471,701.5元，并按照合同约定租金标准支付租金至本判决生效之日止；三、被告呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特巨能热力有限公司支付后院二层房屋暂计至2019年12月31日的房屋占有使用费140,000元，并按照每年35,000元的标准支付至本判决生效之日止；四、被告呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特巨能热力有限公司支付以1,569,614元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的双倍标准，自2017年9月20日起计算至2019年8月19日的违约金285,562.24元，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准计算至本判决生效之日止的违约金；五、被告呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店于本判决生效之日起十五日内向原告呼和浩特巨能热力有限公司支付计算至2019年8月19日的违约金合计1,719,614.07元；支付以欠付租金4,902,087.5元为基数，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准计算至本判决生效之日止的违约金；支付后续租金的违约金，以当年租金标准的一半为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍标准自当年的1月31日、8月2日分别计算至本判决生效之日止；六、驳回原告呼和浩特巨能热力有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61,281元（原告已预交），由被告呼和浩特市赛罕区嘉逸酒店负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍审 判 员 高晓英人民陪审员 乌日娜 二〇一九年十二月二十三日书 记 员 张琪乐