湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1126民初4374号原告：潘旭林，男，1971年12月29日出生，汉族，住湖北省浠水县。委托诉讼代理人：乐宏玲，湖北功竞元律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺国兵，湖北功竞元律师事务所律师。被告：陈明，男，1985年7月24日出生，汉族，住湖北省浠水县。被告：陈策，男，1962年8月23日出生，汉族，住湖北省浠水县。共同委托诉讼代理人：陶磊，湖北众之声律师事务所律师。原告潘旭林与被告陈明、陈策房屋租赁合同纠纷一案，湖北省黄冈市中级人民法院指定本院审理，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘旭林及其委托诉讼代理人乐宏玲、贺国兵，被告陈策及两被告共同委托诉讼代理人陶磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘旭林向本院提出诉讼请求：1、判决被告陈策、陈明向原告支付停产停业补偿费153394元、房屋装修补偿款249111.50元；2、由两被告共同承担本案诉讼费。事实与理由：陈明与陈策系父子关系。2008年9月13日，陈明受陈策委托，与原告签订了一份《房屋租赁协议》，约定：陈明将位于浠水县清泉镇宪司坳街土门酒店旁一栋五层的房屋一至四层租赁给原告使用，租赁期限为十年，自2008年9月13日起算；到期后如果被告房屋继续出租，同等条件下优先考虑原告租用；租赁期间，原告根据经营需要进行室内装潢的费用、经营期间的税费由原告自理。合同订立后，原告即对房屋进行装修装潢，用于开办浠水县世外桃源宾馆。2017年，浠水县启动棚户区改造工作，原告所租赁的房屋位于棚改范围内。依照浠水县人民政府的拆迁补偿政策，对于类似原告所租赁的房屋，因租赁期尚未届满，浠水县房屋征收与补偿办公室除按照规定给予房屋征迁费用外，还对房屋因停产停业造成的损失进行补偿，补偿标准为房屋总价款的5%；对房屋装修的费用根据评估机构的评估意见给付补偿款。2018年6月19日，陈策在未告知原告、未解除租赁合同的情况下，与浠水县房屋征收与补偿管理办公室、浠水县清泉镇人民政府签订了《浠水县棚户区改造房屋征收补偿协议书》，浠水县房屋征收与补偿管理办公室向陈策支付停产停业补偿款153394元，支付房屋装修补偿款334851元。陈策收到该款后，拒不支付给原告。原告认为，陈策房屋中出租的部分是原告装修的，停产停业损失的补偿，是基于房屋租赁合同提前终止给原告造成损失的补偿，上述补偿款应当属于原告。原告要求两被告返还被拒绝，故向法院提起诉讼。陈明、陈策共同辩称，1、陈策作为房屋所有权××、被征收人与浠水县房屋征收办订立的征收补偿协议真实合法有效，原告作为承租人无权干涉；2、陈明与原告订立的房屋租赁协议已于2018年9月13日到期，如到期后续租需另行订立协议。原告在租赁期间添置的财产及装修均系原告的经营行为，与被告无关。到期后双方没有续签合同，且被告明确表示由于拆迁不再续租，要求原告按租赁协议约定在不破坏房屋结构、保持房屋原状的前提下自行处理室内装潢及设施，原告后明确表示拒绝，并继续占用房屋至被政府组织拆除；3、被告与浠水县房屋征收办订立征收补偿协议后，被告并没有立即腾退或断水断电，原告的经营没有受到任何影响，不存在停产停业损失；4、被告出租的房屋并非毛坯房，出租时房屋的装修及设施为第三人所有。拆迁评估时并没有将原告的财产进行评估作为对被告补偿。另补偿协议中的停产停业损失是对被告的出租等经营行为导致的损失补偿；5、被告已按双方租赁协议完整履行了合同义务，不存在违约行为，原告在合同到期后要求被告给予经济补偿无法律依据；6、原告已向黄冈市中级人民法院提起行政诉讼，要求浠水县人民政府、浠水县房屋征收办赔偿原告损失，其赔偿部分与原告在本案中的诉请存在重合，应中止审理，以中院的查明事实为依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈明与陈策系父子关系，位于浠水县清泉镇××层房屋登记的所有权人为陈策。2008年9月13日，陈明与潘旭林签订《房屋租赁协议》，约定：将上述五层房屋的一至四层租赁给潘旭林使用，租赁期限为十年，自2008年9月13日为起算日；到期后如该房屋继续出租，同等条件下优先考虑由潘旭林租用；租赁期间，根据经营需要进行室内装潢的费用、经营期间的税费均由潘旭林自理；该房屋原承租方的财产，由原承租人自行处理等。合同订立后，潘旭林对租赁房屋进行装饰装修，用于开办浠水县世外桃源宾馆。2018年1月24日，浠水县人民政府公布实施《浠水县城区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》，陈策的上述房屋位于此次征收范围内，拆迁登记核定其家庭成员为陈策夫妇，其房屋属商住两用。《浠水县城区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》中第四条第（四）项“其他补偿”规定：1、室内装饰装修补偿。室内装修按等级标准（具体装修等级补偿标准见附件1），由评估机构确定的价格给予补偿。……。6、停产停业补偿：系持有有效工商营业执照和依法纳税证明且连续经营的，按被征收经营性房屋评估价的5%补偿。有异议的可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。2018年6月19日，陈策与浠水县房屋征收与补偿管理办公室、浠水县清泉镇人民政府签订《浠水县棚户区改造房屋征收补偿协议书》及房屋腾退交接单。该补偿协议书组成部分的《被征收房屋及附属设施补偿结算单》中载明：“房屋装修补偿”一至五层含天台面、底层车库等按面积计算的补偿费共计334851元、“其他停产停业”补偿费为153394元（按被征收经营性房屋评估价的5%补偿）；“评估报告”载明：该拆迁补偿房屋的一至四层计入补偿的总面积共计为452.93㎡，每平方米补偿费单价为550元，一至四层房屋装修补偿费共计249111.50元。补偿协议签订后，浠水县清泉镇棚户区改造指挥部已按约定向陈策支付了包括“房屋装修补偿”及“其他停产停业”补偿在内的补偿费。因原、被告对“房屋装修补偿”费及“停产停业”补偿费的归属产生争议，原告诉至本院并提出上述诉讼请求。另查明。2019年8月27日，潘旭林向黄冈市中级人民法院提起行政诉讼，请求确认浠水县人民政府、浠水县房屋征收与补偿管理办公室、浠水县清泉镇人民政府强制拆除案涉房屋行为违法，并赔偿其作为承租人存放房屋内的财产毁损损失。本院认为，潘旭林与陈明签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，且经租赁房屋所有权人的事实追认，租赁合同合法有效。本案的争议焦点是房屋租赁合同履行过程中因房屋拆迁，承租人是否享有或者分配房屋装饰装修补偿费及停业补偿费。案涉房屋租赁合同租期较长，双方在合同订立时对房屋被征收拆迁均不具有可预见性，征收拆迁应属于合同履行中的不可抗力，出租人依法部分或者全部免除责任，承租人所遭受的损失就需要从拆迁补偿费中得到弥补。同时，参照《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十七条“因征收房屋造成停产停业，对被征收人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；（二）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被征收房屋；（三）已办理税务登记并具有纳税凭证。被征收房屋存在租赁关系，生产经营者不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿、室内装饰装修价值补偿。”的规定，本院认为，承租人对其损失享有在拆迁补偿费中取得相应补偿的权利。拆迁补偿费由陈策领取，其应承担本案的支付义务。被告答辩房屋装修、停产停业等损失补偿是支付给产权人的费用、原告不是被征收人而无权获得房屋装饰装修费用及停产停业费用的意见，不符合法律法规规定，本院不予采纳。原告的经营没有遭受影响、不存在停产停业损失，以及拆迁评估时未将原告的装修装饰财产进行评估的抗辩，不符合本案查明的事实，本院不予采信。原告另行提起的行政诉讼，与本案无关联，本案经调解无效应依法作出判决。原告与被告陈策未就补偿费的分配达成补充协议，故对本案中的停业及装饰装修补偿费的分配，应当结合原告承租房屋的实际补偿面积、征收拆迁方案实施时间及签订补偿协议时未实际履行的租期、取得停产停业补偿的条件、原告是实际经营者等因素，按照公平原则进行分配。本院确定对装饰装修补偿费由被告陈策在取得的对应补偿款中支付原告30%，对停产停业补偿费由被告陈策在取得的对应补偿款中支付原告70%。综上，依据依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、陈策于本判决生效之日起十日内向潘旭林支付房屋装修装饰补偿费74733.45元（249111.50元×30%）、停产停业补偿费107375.80元（153394元×70%），共计182109.25元；二、驳回潘旭林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7340元，减半收取计3670元，由被告陈策负担1791元，原告潘旭林负担1879元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  宋卫东二〇一九年十二月三十日书记员  陈周全