广东省深圳市福田区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤0304民初27310号 原告:深圳市香蜜水产有限公司。 法定代表人:杨晓。 委托诉讼代理人:吕友臣，北京德恒（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:胡天豪，北京德恒（深圳）律师事务所律师。 被告：深圳市海际物业管理有限公司。 法定代表人:张丙权。 被告:蔡贝洁，女。 被告:邓秀玲，女。 上列被告共同委托诉讼代理人:贺敬，广东诚公律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人:林展鹏，广东诚公律师事务所律师。 被告:深圳香蜜湖度假村有限公司。 法定代表人：郑海天。 委托诉讼代理人:王**，公司员工。 上列原告深圳市香蜜水产有限公司（以下简称“香蜜水产公司”）诉被告深圳市海际物业管理有限公司（以下简称“海际物业公司”）、蔡贝洁、邓秀玲、深圳香蜜湖度假村有限公司（以下简称“香蜜湖公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，承办人为审判员徐篪。依法由审判员徐篪适用简易程序于2018年9月7日、2018年11月2日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吕友臣、胡天豪到庭参加诉讼，被告海际物业公司、蔡贝洁、邓秀玲的共同委托诉讼代理人贺敬、林展鹏，被告香蜜湖公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。原告申请对涉案的深圳市福田区香蜜湖街道香蜜水产餐厅形成附合部分的装饰装修工程价值进行鉴定,经各方当事人协商,确定深圳市中联建工程项目管理有限公司作为本案的鉴定机构。2019年3月22日，案件转为适用普通程序审理。2019年3月25日案件承办人变更为审判员戴珊珊，本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年7月11日、2019年12月20日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人胡天豪，被告海际物业公司、蔡贝洁、邓秀玲的共同委托诉讼代理人贺敬、林展鹏，被告香蜜湖公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告海际物业公司签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告海际物业公司返还原告装修押金643480元；三、被告海际物业公司赔偿原告经济损失6053497元；四、被告海际物业公司赔偿原告鉴定费10000元、律师费（暂计60000元，以实际发生为准）；五、被告香蜜湖公司、蔡贝洁、邓秀玲对上述债务承担连带返还及赔偿责任；六、诉讼费由四被告海际物业公司、香蜜湖公司、蔡贝洁、邓秀玲承担。庭审中，原告变更上列第二、三、四项诉讼请求为：二、被告海际物业公司返还原告押金643480元，包括租赁押金543480元和增容押金100000元；三、被告海际物业公司赔偿原告经济损失6043500元；四、被告海际物业公司赔偿原告鉴定费20000元及律师费60000元。 事实和理由：2016年10月25日，原告委托郑某（原告正在注册营业执照）与被告海际物业公司签订了《商铺租赁合同》，约定被告海际物业公司将位于深圳市福田区某某商铺出租给原告经营餐饮业态使用。租赁期限为2016年10月26日至2019年10月25日。双方签订合同后，原告入场装修铺面、购买设备、招聘员工，投入了巨大财力物力。2017年11月28日被告香蜜湖公司向原告附近租户发出函件称不再续租，且附近租户及相关媒体报道原告承租商铺片区进行拆迁改造。因此，2017年12月20日原告向被告海际物业公司发函询问租赁物所在片区改造的消息是否属实，被告海际物业公司未回复原告。鉴于原告租赁物附近已经开始进行拆迁改造，进行封门封路断水断电，原告无法正常营业。2018年1月26日原告聘请律师向被告海际物业公司发律师函，要求被告海际物业公司就租赁物是否可以在双方约定租赁期内继续向原告出租问题进行回复及说明。当日，被告海际物业公司回复称，商铺（租赁物）设施无法正常运行。2018年4月26日原告再次向被告海际物业公司发律师函，要求其就原告不能继续经营从而产生的损失问题前来协商解决，被告海际物业公司未予以回复。 被告海际物业公司称租赁物的产权人为被告香蜜湖公司，被告海际物业公司承租被告香蜜湖公司租赁物后转租给原告。原告要求被告海际物业公司提供租赁物相关产权证书，被告海际物业公司均未提供。据查，租赁物属于未取得相关证件而无权出租的房产，原告与被告海际物业公司签订的《商铺租赁合同》无效。被告香蜜湖公司作为租赁物的权利人，对租赁物无法出租，不能正常经营应承担连带责任。被告蔡贝洁和邓秀玲作为被告海际物业公司的股东，未实缴出资款，应在认缴范围内与被告海际物业公司承担连带责任。综上所述，请求法院支持原告诉讼请求，确认原告与被告海际物业公司签订的《商铺租赁合同》无效，被告返还原告押金及赔偿各项经济损失。 被告海际物业公司答辩称，一、原告并非本案适格当事人，无权提起本诉。 1.原告并非涉案租赁合同的当事方。2016年10月25日，被告海际物业公司与案外人郑某就涉案租赁物签订《商铺租赁合同》，约定海际物业公司将涉案租赁物出租予案外人郑某。同时，按照涉案租赁合同的约定，案外人郑某彼时正在注册项目公司，故先行以其个人名义与海际物业公司签订涉案租赁合同，待项目公司正式注册下来后再与海际物业公司另行商定变更合同主体。但是，上述涉案租赁合同签订后，案外人郑某并未注册任何项目公司，亦未与海际物业公司就变更上述涉案租赁合同的主体订立过任何补充协议。在此期间，案外人郑某在未经海际物业公司书面同意的情况下，擅自将涉案租赁物交由原告实际使用。鉴于案外人郑某能够如约支付租金，且其项目公司完成注册尚需一定的时间，故海际物业公司从照顾案外人郑某商业利益的角度出发，暂时默许其将涉案租赁物转交原告使用，以物尽其用，发挥涉案租赁物的最大效益。据悉，案外人郑某既非原告的股东，亦非原告的董事、监事或者高级管理人员。此外，海际物业公司并不知晓案外人郑某与原告之间的确切关系，亦没有与案外人郑某及原告三方共同确认过将原告变更为涉案租赁合同的当事方。鉴于此，本案系房屋租赁合同纠纷，按照合同的相对性，有权提起本诉的当事人应限于涉案租赁合同的当事方。涉案租赁合同系被告海际物业公司与案外人郑某所签订，而本案原告并非涉案租赁合同的当事方，故其与本案没有法律上的直接利害关系，其起诉并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，依法应予驳回。此外，案外人郑某并非原告的股东、董事、监事或者高级管理人员，其也没有与海际物业公司商定变更原告为涉案租赁合同的当事方，故原告亦非涉案租赁合同所称的项目公司，不能直接替代案外人郑某作为涉案租赁合同的当事方。 2.原告所主张的损失与被告海际物业公司没有法律上的因果关系。鉴于原告并非涉案租赁合同的当事方，且原告亦未曾与海际物业公司及案外人郑某三方共同商定变更原告为涉案租赁合同的当事方，故原告对于涉案租赁关系，并不具有合理、可期待的信赖利益。原告对于涉案租赁物的占用与使用，均系基于其与案外人郑某之间的私下协议和安排，而非海际物业公司的出租与明示同意，被告海际物业公司并非其占用与使用涉案租赁物法律关系的直接当事方。按照债的相对性及合同的相对性，原告在本案中针对被告海际物业公司主张所谓的损失，缺乏合同基础与法律依据，该所谓的损失与海际物业公司没有法律上的利害关系与因果关系，被告海际物业公司不应承担其所主张的所谓损失。 二、涉案租赁合同合法有效。涉案租赁合同系被告海际物业与案外人郑某签订，该合同体现了双方当事人的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。上述涉案租赁合同签订后，被告海际物业向案外人郑某交付了涉案租赁物，如约履行了合同义务，亦不存在任何的违约行为。至于案外人郑某如何使用租赁物，以及通过何种协议安排将涉案租赁物交予原告使用，是与涉案租赁合同不同的法律关系，不影响涉案租赁合同的有效性。此外，原告并非涉案租赁合同的当事方，且其对涉案租赁物的实际占用和使用并不受涉案租赁合同效力的影响，故其与涉案租赁合同的效力没有法律上的直接利害关系，并无资格请求确认涉案租赁合同的效力。 三、被告海际物业公司解除涉案租赁合同于法有据。根据涉案租赁合同14.1.1.2条之约定，出现非甲方（即被告海际物业公司)所能控制的情况，使涉案租赁物无法正常运行的，可以解除合同。鉴于不可归责于海际物业公司的事由，致使涉案租赁物无法正常使用，被告海际物业公司据此于2018年1月25日书面通知案外人郑某，解除了涉案租赁合同。此外，根据涉案租赁合同14.1.4条之约定，涉案租赁合同解除的赔偿责任归责原则，系过错责任原则。据此，涉案租赁合同解除系因不可归责于被告海际物业公司的因素所致，且海际物业公司亦依照合同约定履行了通知义务，故被告海际物业公司对于涉案租赁合同的解除不负有赔偿责任。综上，被告海际物业公司依照合同约定解除涉案租赁合同，具有充分的事实基础与法律依据，不应承担赔偿责任。此外，涉案租赁合同的当事方（即案外人郑某）亦没有在《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定的期限内就海际物业公司的解除合同行为向人民法院提出异议，故应视为其承认海际物业公司解除合同行为的合法性，被告海际物业公司解除合同于法有据。 四、原告所主张的损失缺乏事实依据、不足为信。 1.涉案《评估报告书》存在重大瑕疵，真实性与客观性存疑。根据原告所提交的《评估报告书》所述，其所作评估系于诉前完成，评估的限制条件系基于原告单方所提供的资料与陈述，评估的现场查勘没有被告海际物业公司或者第三方的见证或者陪同，也并非按照司法鉴定程序所进行，评估机构亦不具备司法鉴定的资质。据此，被告海际物业公司认为，鉴于上述评估过程系原告单方所为，被告海际物业公司无法核实评估对象的真实情况，也不能核实评估所称的有关物品、装饰等是否归原告所有及是否真实存在于涉案租赁物，故该《评估报告书》缺乏真实性与客观性，亦不符合证据的法定形式，不足为信。 2.涉案《评估报告书》明显高估原告的所谓损失。原告在起诉状中自认，其已经从案外人郑某处接收、占用、使用该租赁物至2018年初才从涉案租赁物处撤离，而原告所提交的《评估报告书》的评估价值时点为2017年3月31日。另外，该《评估报告书》还将诸如灯具、摄像头、服务器、电脑、分体空调、桌椅、沙发、菜刀、锅碗瓢盆等大量便于移动、未形成附合的动产列入评估对象，并将其价值算入评估价值。据此，被告海际物业公司认为，原告在从涉案租赁物撤离之前，业已依据案外人郑某的授权，占用、使用涉案租赁物较长时间，但上述评估并未考虑该情形给评估对象带来的严重折旧，明显高估了评估对象的价值。此外，各类便于移动，未形成附合的动产均系归原告所有，其可随时将其带走，原告对此并无损失，而原告根据上述评估将其列为自身的损失，缺乏事实与法律依据。 综上所述，原告并非本案的适格当事人，无权提起本诉，且其在本案当中提出的主张亦缺乏事实与法律依据。此外，鉴于原告并非涉案租赁合同的当事人，故其向被告海际物业公司支付的押金等费用，亦系其代案外人郑某所支付，因此产生的权利义务应归属于案外人郑某，而非原告，原告无权主张，有关问题亦不应在本案当中审理。至于原告提出的评估费及律师费损失，缺乏事实与法律依据，依法应不予支持。故此，被告海际物业公司请求法院依法驳回原告的起诉。 被告香蜜湖公司辩称，一、原告与涉诉《商铺租赁合同》并没有直接的利害关系，其以涉诉《商铺租赁合同》当事人身份提起诉讼缺乏法律依据。香蜜水产公司不具备原告资格。被告海际物业公司与案外人郑某所签订并履行的《商铺租赁合同》，与香蜜水产公司并无直接的联系，原告并不是本案诉讼标的民事法律关系主体。香蜜水产公司系2017年3月才注册成立的企业，而且香蜜水产公司与郑某个人并无任何关联。原告声称，其“委托”郑某于2016年10月签订涉诉的《商铺租赁合同》，完全是原告的一面之词，没有任何证据可证明。因此，香蜜水产公司并非适格当事人，其无权以涉诉租赁合同当事人身份提起诉讼。至于郑某与原告之间的合同关系，系另一法律关系，不应混同。 二、按照香蜜湖公司与被告海际物业公司签订的25843.4平方米《租赁合同书》显示，该合同租赁范围并未涉及“香蜜水产”物业（租赁土地位置图详见该合同附件一测绘技术报告标示），而且该租赁合同已于2017年6月30日期限届满终止双方不续租，香蜜湖公司在收回租赁物后于2017年7月1日将同一租赁物出租予他人。因此，2017年7月1日以后香蜜湖公司与海际物业公司并无租赁关系。 三、涉案的“香蜜水产”物业系位于案外人深圳市大生体育发展有限公司（以下简称“大生公司”）的“香蜜湖大生体育园”内。 1.从起诉书所注明原告住所地，以及原告商事登记住所地系在“香蜜湖娱乐城大生体育园整栋”的记载，足以证明涉诉场地“香蜜水产”位于深圳市大生体育发展有限公司租赁范围的香蜜湖大生体育园内。 2.原告提交的《香蜜湖街道香蜜水产森林餐厨配套用品及改造装饰工程价值评估报告》之中的“香蜜水产森林餐厅改造工程及餐厨配套物品价值评估服务合同”，该服务合同的第一页第一条“项目概况”表述：“深圳市香蜜水产有限公司租用了位于深圳市福田区某某物业”，证明涉案“香蜜水产”物业位置是位于香蜜湖大生体育园内。 3.从香蜜湖公司与案外人大生公司签订的《租赁合同书》附件（一）《测绘技术报告》可查证，“香蜜水产”物业位置系位于承租人大生公司所承租的13038.1平方米土地范围内。 4.从被告海际物业公司与案外人大生公司所签订两份《大生体育园酒楼及停车场租赁合同》，以及被告海际物业公司与案外人郑某签订的《商铺租赁合同》，均可以说明系被告海际物业公司向大生公司承租了位于香蜜湖大生体育园某某物业（香蜜水产），然后被告海际物业公司将同一物业转租予案外人郑某。 四、根据香蜜湖公司与案外人大生公司（承租人）签订的《租赁合同书》约定，香蜜湖公司将市委党校南侧13038.1平方米土地出租给大生公司，双方系土地租赁关系并无“商铺”租赁。事实上，香蜜湖公司从未同意或许可大生公司将租赁物转租、分租，也不知道大生公司与被告深圳物业公司之间的私下转租关系，更不可能知道被告海际物业公司再转租予郑某。不存在香蜜湖公司同意或许可大生公司转租、分租被告海际物业公司、郑某。擅自转租、分租的法律后果，应由原告自行承担。 五、本案是租赁合同之诉，原告主张香蜜湖公司对其与被告海际物业公司的合同之债承担连带责任缺乏依据。香蜜湖公司与被告海际物业公司、原告香蜜水产公司不存在租赁关系。根据合同的相对性原理，案外人大生公司与被告海际物业公司、郑某之间的纠纷，或被告海际物业公司与郑某之间的纠纷与香蜜湖公司并没有任何事实法律关系。 六、原告擅自对涉诉建筑物进行改建、加建、分隔、装饰装修、安装设备等投入并从事经营，既未取得香蜜湖公司认可及同意，也未办理、取得临时建筑许可、公安消防验收等行政部门审批的相关手续（文件），其行为后果应由原告自负，与香蜜湖公司无关。 七、香蜜湖公司与承租人大生公司的租赁合同约定，租赁合同终止时（2018年1月1日起），租赁范围内所有投资的不动产（包括但不限于加建、扩建、改建的建筑物、临时建筑物、装饰装修、设备设施等所有配套）均无条件、无偿归出租方香蜜湖公司所有。香蜜湖公司对租赁范围的动产、不动产等一切投资和损失（包括预期利益）均不予赔偿或补偿。原告于2018年3月将已经完全属于香蜜湖公司的资产作评估，并直接向香蜜湖公司主张承担连带赔偿责任是非常荒谬的，缺乏依据。 八、针对原告非法占有使用香蜜湖公司的土地（物业）并拒绝搬离，侵害香蜜湖公司财产所有权行为，香蜜湖公司将保留相关权利，追究原告的法律责任。 被告香蜜湖公司与案外人大生公司（承租人）的土地租赁合同已于2017年12月31日期限届满终止双方不续租，大生公司应当于2018年1月1日前向香蜜湖公司返还租赁物，但大生公司根本违约，至今仍拒不向香蜜湖公司返还包括“香蜜水产”范围内的租赁物。原告明知、应知其已经侵占香蜜湖公司土地（物业）、其不但拒不搬离，反而起诉要求香蜜湖公司为其违法侵害行为买单，原告应当立即无条件搬离“香蜜水产”，交出涉案土地（物业），否则香蜜湖公司将另行提起相关诉讼，维护合法权益。综上，请法院查明事实，依照相关事实和法律，驳回原告的起诉。 被告蔡贝洁、邓秀玲共同答辩称，一、原告针对海际物业公司的诉讼请求不能成立，因此其对蔡贝洁和邓秀玲的诉讼请求也不能成立。 二、蔡贝洁、邓秀玲向海际物业公司的出资期限尚未届满，原告针对两位股东的诉讼请求实质是要求其提前履行出资义务，缺乏事实与法律依据。另外蔡贝洁、邓秀玲已经自愿提前向海际物业公司履行了部分出资义务，即使蔡贝洁、邓秀玲作为股东应当对公司债务承担责任，也是以其未缴纳出资额为限。 三、海际物业公司属于具有独立法人资格的有限责任公司，自有财产充足，能够自行承担对外债务，按照相关司法解释的规定，股东在此情况下承担的是补充责任，且承担责任的前提是公司财产不足以清偿债务，因此原告针对蔡贝洁、邓秀玲的诉讼请求不能成立，也不符合公司法相关司法解释的规定。 经审理查明，2016年10月25日，承租方郑某（乙方）与出租方海际物业公司（甲方）签订《商铺租赁合同》（以下简称“涉案合同”），该合同首页乙方处注明“郑某（由于项目公司尚未注册下来，公司先委托郑某先签署，公司注册下来后再变更）”。该合同载明： 第二条出租商铺2.1海际物业公司将位于深圳市福田区某某房产（以下简称“涉案租赁物”）出租给乙方经营餐饮业态使用；2.3出租商铺计租面积约为2659平方米，海际物业公司提供面积数据后，双方以书面形式确认，最终以附件二《商铺交付验收确认书》核准的面积为准。 第三条商铺用途3.1该出租商铺仅限乙方用作经营餐饮店铺，品牌为香蜜水产；3.2乙方认可海际物业公司对商铺拥有有效且无争议的使用权；3.3乙方将该商铺用于本合同约定外的其他用途或变更所销售商品及服务的品牌、字号变更的，必须经过海际物业公司书面同意以书面方式告知海际物业公司，上述变更完成后，双方签订《合同变更书》，作为本合同之附件。 第四条租赁期限、租金、综合服务费等费用及支付方式4.1双方同意乙方以每月基本租金的方式向海际物业公司支付月租金；4.2租赁期限3年，自海际物业公司交付租赁单元之日起算；租赁房屋交付日暂定为2016年10月26日前，海际物业公司应在该期限前向乙方交付涉案租赁物，本合同租赁期限暂定为2016年10月26日至2019年10月25日；4.3租金标准为：建筑物室内范围首3年按150元/㎡，面积为686平方米，按102900元/月计算；建筑物室外阳台范围首3年按70元/㎡，面积为326平方米，按22820元/月计算；建筑物附属临时搭建物范围首3年按70元/㎡，面积为317平方米，按22190元/月计算；建筑物室外停车场范围首3年按25元/㎡，面积为1330平方米，按33250元/月计算；物业管理费按1.2元/㎡/月标准收取，乙方实际计租面积2659平方米，合计每月3190元；第2年以后每月租金将以同比上年每月租金4%增幅递增；乙方进场之日起60个自然日为免租期间，减免乙方首年物业管理费；即2016年10月26日至2016年12月25日为免租期；2016年12月26日至2017年12月25日，月租金181160元；2017年12月26日至2018年12月25日，月租金188406元；2018年12月26日至2019年12月25日，月租金195943元；4.5.1乙方应于合约签署日向海际物业公司缴纳等同3个月的租金作为租赁保证金，金额为543480元（签订合同时乙方只需先缴纳2个月的租赁押金合计362320元，乙方承诺在3个月内补交剩余1个月的租赁押金），起租日前5日内需向海际物业公司缴纳首月租金181160元；4.6.1海际物业公司于每月10日前将该等记录表或缴费通知单送达于乙方，乙方需于每月15日前支付上月上述费用；4.8.1乙方按本合同约定时间将租金、水电费足额汇到下列账号：开户银行深圳某某支行、收款人周某某、银行账号********。 第五条商铺交付与验收5.2乙方应于签署本合同之日起30个工作日内，向海际物业公司提交涉案商铺的装修设计方案，经海际物业公司审核通过后方可进行施工；5.3双方交付、接收涉案商铺时，应当签署一份交接凭据《商铺交付验收确认书》，作为本合同附件五，为合同不可分割的一部分。 第七条商铺装修7.1乙方对涉案商铺进行内部装修、分隔、修建、安装设备或改建、必须事先书面报海际物业公司会审并由其出具书面会审意见，但海际物业公司的会审并不能取代政府的审核及审批，亦不免除乙方向政府主管部门申报的义务；7.2须获得必要的政府有关部门的批准、执照或许可证。 第九条转租、续租9.3发生下述各项行为及事件，乙方应及时书面通知海际物业公司，否则视为乙方违约9.3.1乙方为公司，而公司发生合并、分立或清算的；9.3.2乙方的名称发生变更或所营、代理销售的商品品牌、所加盟的服务品牌发生变更的。 第十三条双方相互承诺和保证13.1双方相互声明、承诺并保证如下：13.1.1有权签署本合同并有能力履行其于本合同项下的义务；13.2.2海际物业公司对该商铺享有完全的出租及收取租金的权利，在租赁期间，乙方对运营该商铺享有完全收益之权利。 第十四条合同的解除14.1.1租赁期限内，除本合同另有规定外，如出现下述情况，可解除本合同：14.1.1.1经双方协商一致，同意解除合同的；14.1.1.2出现非海际物业公司所能控制的情况，使该商铺设施无法正常运行、或水、电、燃气等正常供应中断，严重影响正常使用商铺的；14.1.1.3乙方违反本合同及其补充条款任何一款约定义务或责任的，且经海际物业公司提出后的20日内，乙方未予纠正并获得甲方认可的，甲方有权解除合同；14.1.1.4出现非乙方所能控制的情况，使该商铺设施无法正常运行的，乙方应提前1个月书面通知海际物业公司解约，同时海际物业公司退还乙方所缴纳的全部租赁保证金；14.1.2除本合同另有约定外，解除本合同的，有权解除合同的一方应向另一方发出书面通知；14.1.4因解除本合同，除前述因不可抗力可依法免除责任外，有过错的一方应赔偿另一方的损失。 第十六条乙方违约责任16.1在租赁期限内，乙方逾期交付租金或物业管理费及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之三支付违约金；16.3租赁期内，乙方有下列行为之一的，海际物业公司有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此造成海际物业公司损失的，乙方应予以赔偿：16.3.4拖欠租金或合约约定其他乙方应缴款项达1个月（含1个月）以上的。 本合同自双方盖章之日起生效，甲方处加盖有海际物业公司公章，乙方处有郑某签名及捺印，签署日期为2016年10月25日，未加盖原告香蜜水产公司公章。 原告主张涉案合同中海际物业公司的签署日期为2016年12月20日；被告海际物业公司主张在其提交的涉案合同原件上，其未注明签署日期，结合合同首页上载明的签订日期及原告支付押金的时间可知，涉案合同是在2016年10月25日签署并实际履行。 就涉案合同第4.3条约定的租金标准，原告香蜜水产公司提交《租金标准回复》称，建筑物室内范围是指一楼室内和二楼室内区域，首3年按150元/㎡，面积为686平方米，102900元/月计算；建筑物室外阳台范围，室外是指二楼包房外和一楼室外广场区域，首3年按70元/㎡，面积为326平方米，22820元/月计算；建筑物附属临时搭建物范围，是指厨房、海鲜池和员工宿舍，首3年按70元/㎡，面积为317平方米，22190元/月计算；建筑物室外停车场范围，即香蜜水产餐厅大门外围的水泥铺设区域，首3年按25元/㎡，面积为1330平方米，33250元/月计算。 2016年8月23日，关某代原告向被告海际物业公司指定的周某某名下尾号2525账户转账支付50000元，附言：香蜜湖北足球文化园二层小楼租房定金。2016年10月25日，郑某通过其中国银行尾号5370账户向周某某名下尾号2525账户转账支付312320元，附言：含五万定金两个月押金。2017年1月11日，被告海际物业公司就上述已支付款项开具《收款收据》，载明今收到香蜜水产交来押金362320元。2017年4月5日，罗某某通过其平安银行尾号9719账户代原告分4次向周某某名下尾号6075账户合计转账支付181160元，用户备注：付香蜜水产餐厅租赁押金。2017年4月13日，被告海际物业公司开具《收款收据》，载明收到香蜜水产押金181160元。 庭审中，被告海际物业公司确认合计收到涉案租赁物租赁押金543480元。 2017年3月9日，郑某通过其名下中国银行尾号5370账户合计向被告海际物业公司转账支付香蜜电力增容押金10万元，庭审中被告海际物业公司确认收到10万元电力增容押金，但其抗辩该押金已用于抵扣租金。 庭审中，原告称2017年3月初，涉案租赁物完成装修，开始试营业，电力增容后，2017年5月正式营业；被告海际物业公司称，2017年3月11日前原告已对外经营，因其员工曾于此时在原告处就餐，有消费挂账记录为证。 2017年5月18日，原告香蜜水产公司与被告海际物业公司签订《关于香蜜水产餐厅增设电缆产生的费用进行分摊的备忘录》，该备忘录载明，经双方协商一致，达成协议：一、香蜜水产餐厅增设电缆产生费用合计44万元，由双方各自承担50%的费用；二、目前增设电缆产生的费用44万元已由香蜜水产公司先行支付；三、海际物业公司所承担的增设电缆费用22万元，从香蜜水产餐厅应付的2017年2月、3月房屋租金中抵扣，香蜜水产餐厅应付2017年2月、3月房屋租金合计362320元，抵扣完22万元后实际需支付142320元整。 2017年12月20日，原告香蜜水产公司与被告海际物业公司签订《备忘录》，该备忘录载明，香蜜水产公司租赁海际物业公司场地，2017年12月租金181160元、2017年10月24日至11月24日电费54657.83元和水费5169.76元，共计240987.59元。2017年3月至11月海际物业公司在香蜜水产餐厅挂账总额为90864元。经双方同意，将海际物业公司应收2017年12月租金中的10万元抵扣其在香蜜水产的消费挂账款，超出部分视为预付款，此次超出金额为9136元。 2017年12月20日，原告香蜜水产公司向被告海际物业公司发送《关于确定对接人及相关事宜的函》，询问涉案租赁物是否需要搬迁。2018年1月26日，被告海际物业公司向郑某发出《通知书》，称因出现了非因海际物业公司所能控制的情况，将使该商铺设施无法正常运行。并通知原告在收到本通知后一个月内搬离。庭审中，原告称其于2017年12月20日停止经营。 另查，关于原告香蜜水产公司与郑某等人的关系。 原告香蜜水产公司成立于2017年2月6日，注册资本100万元，股东为深圳市众荟餐饮管理有限公司（以下简称“众荟公司”、持股比例85%）、许某某（持股比例10%）、杨某（持股比例5%）。香蜜水产公司的控股股东众荟公司，成立于2016年12月7日，法定代表人郑某，关某为其董事。 2018年9月10日，原告向本院提交有郑某签名的《情况说明》，该说明记载，本人郑某，身份证号码XXXXXXXXXX********，是香蜜水产公司第一大股东众荟公司的法定代表人。2016年10月25日，由于香蜜水产公司还未成立，本人代香蜜水产公司与海际物业公司签订《商铺租赁合同》，承租涉案商铺的房屋经营餐饮，前述情况签订合同时已向海际物业公司进行了说明，标注为“由于项目公司尚未注册下来，公司现委托郑某先签署，公司注册下来后再变更。”郑某交付的押金、房租、水电费等任何费用，均是代香蜜水产公司向海际物业公司交付，标注的“香蜜水产”是指“深圳市香蜜水产有限公司”。2019年12月18日，郑某补充提交《情况说明》称，涉案合同是其代香蜜水产公司签订的，郑某本人认可香蜜水产公司是本租赁纠纷的适格原告；2016年10月25日、2017年3月9日，郑某代香蜜水产公司分别向周某某支付100000元和312320元，周某某是《商铺租赁合同》4.8.1海际物业公司指定的收款账户，郑某本人同意海际物业公司将前述费用退还给香蜜水产公司。 关某提交《情况说明》称，2016年8月23日，其代香蜜水产公司向周某某支付租赁押金50000元，关某本人同意海际物业公司将前述费用退还给香蜜水产公司。 罗某某提交《情况说明》称，2017年4月5日，其代香蜜水产公司向周某某支付租赁押金181160元，罗某某本人同意海际物业公司将前述费用退还给香蜜水产公司。 再查，就涉案租赁物中建筑体是否取得临时建筑规划许可的问题，本院向深圳市福田区住房和建设局（以下简称“区住建局”）发出《协助调查函》：一、请求调取涉案租赁物中建筑体的临时建筑规划许可及备案的相关材料（包含但不限于涉案租赁物中建筑体的临时建筑工程规划许可证、施工许可证、规划或设计图纸）；二、请求函复在2016年10月25日至本函函查之日止，涉案租赁物中建筑体的临时建筑规划许可是否仍在有效期内。 2019年12月17日，区住建局《情况反馈》载明，经查阅历史档案资料，区住建局无“香蜜湖度假村北区芳草地文体创意园内东北角临时建筑”的临时建筑项目档案，经比对，现将“香蜜湖大生临时体育中心”临时建筑项目的相关材料提供你单位参考。情况反馈附件记载，2008年6月30日，香蜜湖大生临时体育中心（栋数3、层数为1-2层、建筑面积7000㎡）取得深圳市福田区临时建筑规划审批办公室颁发的深福临规许字[2008]6号《深圳市福田区临时建筑规划许可证》，使用期限2年。区住建局《关于“香蜜湖大生临时体育中心”延期使用的批复》（福临复[2012]29号）载明，同意延期使用一年，至2013年11月6日止。根据该《情况反馈》，庭审中本院已就涉案合同效力问题向各方释明。 又查，关于海际物业公司的出租权利来源及涉案租赁物位置。 2016年1月1日，香蜜湖公司（出租方）与深圳市大生体育发展有限公司（承租方，以下简称“大生公司”）签订《租赁合同书》，该合同载明，香蜜湖公司将位于深圳某某部分土地出租给大生公司使用，该土地计租面积为13038.1平方米；租赁物具体位置见附件（一）《测绘技术报告》；租赁期限为1年，自2016年1月1日至2016年12月31日止；香蜜湖公司负责在2016年1月1日前按土地现状(租赁范围内如果留存有临时建筑物及附属设备设施等配套,则按该临时建筑物及附属设备设施等配套现状)移交予大生公司使用;大生公司在承租前已清楚确定和了解香蜜湖公司是租赁物的所有权人,且香蜜湖公司持有租赁范围的房地产证(深房地第3XXXXXXXX2号)之内容,……大生公司对租赁物现况无异议,同意按租赁物现况承租,双方明确,本租赁合同是土地租赁关系，在签订本合同之前租赁范围上留存的建筑物（指临时建筑物及附属设备设施等配套），香蜜湖公司无图纸、无安全监测以及其他相关资料，对此大生公司自愿承担相应风险，对此没有异议；大生公司承诺，在承租范围内的所有建筑物，均由大生公司负责出资补办以及申报、办理相关报建报批等合法使用、合法经营等法定手续，取得建筑物报建报批等相关审批文件；大生公司若在租赁物上改建、加建、扩建任何建筑物（含临时建筑物等）、或装饰装修、或设置、修建用电、用水、煤气（天然气）设备设施（包括用电、用水的增容、增量）……均须在施工前书面（附报建图）向香蜜湖公司申报方案，取得香蜜湖公司书面同意；大生公司不得将租赁物转租、分租或以联营、承包、合作等名义转租、分租，若大生公司将租赁物转租、分租的，视大生公司根本违约，香蜜湖公司有权提前解除双方租赁合同并追究大生公司违约责任，没收大生公司保证金；当租赁合同终止、解除（包括合同期届满双方不续约、香蜜湖公司依约提前解除双方租赁合同、香蜜湖公司开发建设改造等）时，大生公司应在租赁合同终止、解除之日停止经营，并对大生公司包括他人在内的动产搬离，……，大生公司（包括他人）所有投资的不动产（包括但不限于加建、扩建、改建的建筑物、临时建筑物、装饰装修、设备设施等所有配套）均无条件、无偿为香蜜湖公司所有，香蜜湖公司对大生公司（包括他人）的动产、不动产等一切投资和损失（包括预期利益）均不予任何赔偿或补偿；大生公司（包括他人）若有损失的，均由大生公司承担，与香蜜湖公司无关；大生公司已明确清楚明白并知道香蜜湖公司的香蜜湖发展规划方案（包括但不限于房地产开发计划、香蜜湖城市更新计划、房屋和土地建设和改造计划、房屋和土地开发计划等）；香蜜湖公司有权单方提前解除本租赁合同，大生公司无条件服从并同意终止双方租赁合同，租赁合同终止后大生公司搬离并退还租赁物按本租赁合同约定执行。该合同到期后，2017年1月1日，香蜜湖公司作为出租方与承租方大生公司就该土地租赁续签了《租赁合同书》，租赁期限为1年，自2017年1月1日至2017年12月31日止。 2016年8月31日，大生公司与海际物业公司签订《大生体育园酒楼及停车场租赁合同》，该合同载明，大生公司房屋坐落于香蜜湖某某停车场，其中一楼建筑面积为495平方米，二楼为625平方米，南侧停车场面积为900平方米；合同签字盖章且原酒楼业主正式退出之日（最迟不能超过2016年9月30日）起生效，租赁期至2016年12月31日止；大生公司保证出租该房屋没有产权纠纷；海际物业公司对大生公司用于出租的坐落于香蜜湖大生体育园的房屋现状已全部知悉，并同意自行办理各种审批手续；海际物业公司不得随意更改及破坏房屋设施，如需改变停车场和房屋的内部结构，装修或设置对其结构影响的设备，需先征得大生公司书面同意，投资由海际物业公司处理。合同到期后，大生公司与海际物业公司续签了《大生体育园酒楼及停车场租赁合同》，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日止。 庭审中，各方当事人均确认涉案租赁物位于香蜜湖公司与大生公司签订的《租赁合同书》附件中所述Y-003地块，2017年12月31日，该《租赁合同书》租赁期限届满后，大生公司未再续租。原告称签订涉案合同前，并不知晓所在区域面临拆迁改造，涉案合同也没有相关约定；被告海际物业公司称，涉案合同第14.1.2是包括拆迁情况的概括性约定，涉案合同签订时，其亦不知晓所在区域面临拆迁。原告自认涉案合同签订时，其并未向被告海际物业公司核实涉案租赁物中建筑体是否有临时建筑规划许可。 又再查，关于涉案租赁物的装修损失。 原告主张其对涉案租赁物进行装修有经过被告海际物业公司同意。2016年11月11日，原告通过大生公司向深圳香蜜湖物业管理有限公司（以下简称“香蜜湖物业公司”）交纳装修保证金10000元，有香蜜湖物业公司开具的《收据》为证。庭审中，大生公司陈述称，是海际物业公司与其联系，要求大生公司配合原告的装修。涉案租赁物装修保证金已通过大生公司退还原告。被告海际物业公司主张其并不知晓原告的装修行为，即使知晓也是在装修完成之后。 2018年9月19日，原告向本院提交《评估申请书》，并在2018年11月2日庭审中明确其鉴定申请：请求对涉案的深圳市福田区香蜜湖街道香蜜水产餐厅形成附合部分的装饰装修工程价值进行鉴定。2018年11月12日深圳市中联建工程项目管理有限公司（以下简称“中联建公司”）受理鉴定委托。2019年4月22日中联建公司作出《工程造价评估书》，异议期内，本院将原告和被告海际物业公司提交的书面异议转递，中联建公司书面回复异议后，于2019年6月3日出具《工程造价评估书》（修缮版一）：对原告香蜜水产公司完成的装修项目内容和款项评估结果为工程造价3874408.9元。 在2019年7月11日的庭审时，各方当事人就《工程造价评估书》（修缮版一）发表质证意见。原告认为，评估书的准确性有待推敲，其只是根据原告提供的书面文件，现场有些物品如地板石面是合同中没有涉及但已形成附合的，鉴定机构并未进行评估。原告认为应当以其委托深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司（以下简称“戴德梁行公司”）作出的《评估报告书》为准，估价结果应为6053500元。被告海际物业公司、蔡贝洁、邓秀玲对该评估结果不予认可。被告香蜜湖公司认为，一、该评估书存在形式瑕疵，只有一名鉴定人员签字盖章，具有鉴定资格的鉴定人刘某、祁某没有到现场参与勘验；二、鉴定依据不合法，该评估书没有按现场勘验结果进行评估，而是采信了原告单方提供的、当事人之间尚有争议的材料作为评估依据，其评估结果必然不真实；三、《造价鉴定汇总表》显示，评估报告依据原告提交的合同资料进行评估，没有进行折旧，该汇总表的第1、3、4、7-9、11-13、15、25、28-34项直接按照合同签订价格，均没有进行折旧；四、《造价鉴定汇总表》的部分项目不涉及装饰装修，不应列入评估范围，其中第3、4、16、17、24-26项没有涉及装饰装修。 综合各方当事人对《工程造价评估书》（修缮版一）的意见，本院向中联建公司发函，请其对当事人的上述意见予以回复。2019年12月16日，中联建公司两位有资质的鉴定人员刘某、雷学良及各方当事人前往涉案租赁物现场进行二次勘查，勘查后中联建公司函复：一、中联建公司本项目鉴定小组成员为刘某、祁某、刘某某及习某某四人，刘某为负责人、祁某为审核人、刘某某和习某某为鉴定助理。2018年12月24日，刘某委派刘某某、习某某与各方当事人共同到现场进行勘察、测量、拍照、取证等工作。回公司后鉴定小组成员在组长刘某的指导下，对移交的资料进行甄别分析，并结合现场情况计算评估、出具评估报告。勘察取证工作仅占全部工作的15%左右，两位助理也是有经验的工作人员，所以组长和审核人没有到现场勘查。所以本鉴定小组组织有效、分工合理、报告书合法。2019年12月16日刘某、雷某某两位有资质人员到现场进行了二次勘查。二、函件没有明确指出哪些资料有争议，对争议的原因和争议的举证也没有提供任何证明材料。所以报告书中没有办法甄别“争议”部分材料是否合理。三、函件所提出的折旧问题，在所有资料中没有资料可以说明，装修的竣工验收时间、正式开业时间、停止营业时间，所以没有办法按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》计算折旧，请被告提供有关资料。四、函件中所指第3、4、16、17、24、25、26项，分别是财务软件、出酒系统、空调、广告灯箱、海鲜鱼池工程、收银系统、厨房设备。其中出酒系统、广告灯箱、海鲜鱼池工程还能看清原貌，但已经遭到破坏，给予计量。“厨房设备”部分设备已经拆除移走、管道还保留原样，经测算管道部分造价为8万元。空调、财务软件、收银系统已经拆除，不予计量。五、来函第五条评估书中将未形成附合的部分材料纳入评估价值当中。中联建公司回复，该问题同上述第四条回复内容。 二次勘查后，中联建公司于2019年12月16日出具《工程造价评估书》（修缮版二），该评估书载明，2018年12月刘某某、习某某到现场勘查，2019年12月16日刘某、雷某某到现场二次勘查，工程造价为3698608.9元，具体造价及内容详见（2018）粤0304民初27310号造价鉴定汇总表。第26项厨房设备备注栏写明，经现场勘验，只有管道部分，8万元。 针对中联建公司出具的《工程造价评估书》（修缮版二），原告提出异议称，《造价鉴定汇总表》第3项财务软件、第6项二手厨具、中叶青竹、第20项卷闸门、第21项水电安装、第25项收银系统有合同、结算单和转账记录，评估时应予以计入；第16项空调，该项有合同、结算单、转账记录，该合同费用是指安装空调的费用不是空调本身的费用，鉴定机构以空调已经被移走不予计算，不合理；第2、5、10、14、17、18、19、22、24、26、27项，有合同、转账记录、实物，鉴定机构仅按照转账记录鉴定，但因有部分尾款未付，后期供应商还会按照合同向原告主张尾款，原告认为应当以合同款项为准。被告海际物业公司提出异议称，一、评估书所列部分项目明显超出“已形成附合的装饰装修物”的范畴，与本案没有关联。评估书汇总表第1项设计费150000元、第5项设计费27200元、第7项定制45000元、第21项水电安装250000元、第22项工程类157136元及第33项混凝土地面人工费49427元等均不属于“已形成附合的装饰装修物”，而是属于无形的劳务性或者服务性支出，与本案没有关联，不应计入评估的范围。二、评估书所列部分项目属关联交易，其真实性与价值公允性存在重大疑问。《造价鉴定汇总表》第1项的供应商深圳叶迹装饰设计有限公司、第6项、第8项的供应商深圳市叶迹艺术顾问有限公司均与本案原告存在关联关系，涉案合同承租人郑某甚至在合同中将上述两家公司的法定代表人、股东关某指定为合同的联系人，叶迹设计指定为联系地址。由此可见，上述两家公司与本案原告存在明显而密切的关联关系，鉴于上述两家公司与原告存在关联关系，且涉及的项目均是难以量化的无形服务性支出，故上述三项明细作为关联交易，是否真实、其计价是否客观公允，均存在重大疑问。三、评估书所确定的评估价值按涉案装修工程原值计算，未考虑折旧与损毁、损耗因素。此外，中联建公司在回复函件中称，“在所有的资料中没有资料可以说明”，故不计算项目的折旧。如果没有资料，其可以向相关方索取，作为专业的鉴定机构，也可按照行业通行的准则进行估算。中联建公司以“不知道”这一理由推脱，缺乏责任心，对本次鉴定评估不够重视。四、评估书第26项分项价值存在明显错误。中联建公司在第26项厨房设备的备注中称，“结算汇总表金额为26万元，经现场勘验，只有管道部分，8万元。”但鉴定后金额与现场勘验信息、备注栏中的陈述相矛盾，明显错误。五、评估书依旧缺乏必要的证明文件，其形式存在重大瑕疵。符合法定形式的鉴定文书必须附有鉴定机构的主体资格及鉴定资质证明文件，还应附有鉴定人的身份及鉴定资质证明。中联建公司此次的评估书依旧缺乏上述必要的证明文件，形式存在瑕疵，使得其作为证据的合法性存在疑问。六、评估书的评估依据与涉案租赁物的现状不完全相符。2019年12月16日的现场勘查，我方所见，涉案租赁物已基本被拆除，其现场原有情况已完全无法考究。中联建公司未按照此次现场勘查的情况，而是按照原告提供的证据材料进行评估，其评估依据与涉案租赁物现状不完全相符，其结论不能采信。七、中联建公司在其复函中已经确认2018年12月24日各方到现场进行首次勘查时，现场的评估人员均不具备鉴定资质，故所得的信息和资料不能作为评估依据。综上，被告海际物业公司对该评估书不予认可。 本院将原告和被告海际物业公司的上述异议转递，中联建公司在对《工程造价评估书》（修缮版二）第26项厨房设备的金额作出调整后，于2019年12月20日作出《工程造价评估书》（修缮版三），评估涉案工程造价为3518608.9元。本次鉴定的鉴定费为67935.82元，已由原告预交。 同日，中联建公司作出《关于“香蜜水产司法诉讼鉴定报告”异议的说明》，针对被告海际物业公司的异议，中联建公司回复称，一、设计费是装饰工程的组成部分，定制费见汇总表的备注说明，水电安装就是装修的实体工程部分，工程类是地面找平、墙面抹灰、腻子乳胶漆等实体工程部分，人工费是工程费用的一部分。工程费包括材料费、人工费、机械费、管理费、利润、安全文明费、规费、税金等。上述费用是本工程不可分割的部分，应纳入工程总价。二、中联建公司为合法委托的第三方鉴定机构，依据证据进行评估，评估报告供法院参考。三、工程造价鉴定严格按委托人或当事人提供的合法有效的证据进行鉴定，没有资产折旧的相关证据，中联建公司无法对计提折旧后的资产价值进行认定。四、经现场勘查，已将管道部分调整为8万元，附调整后的评估报告。五、中联建公司为司法鉴定库内具有资质的第三方鉴定机构，无须提供相关鉴定资质证明文件。六、2018年12月24日，中联建公司已与各方当事人共同对现场原始面貌进行勘查拍照等，中联建公司基于法院转递的证据及现场实际情况进行评估。七、中联建公司评估程序合法合规。八、针对原告的异议，中联建公司回复称，已在评估报告中予以注明。 被告海际物业公司成立于2015年12月1日，股东为蔡贝洁和邓秀玲，本案诉讼过程中，2019年2月28日，海际物业公司变更登记为自然人独资的有限责任公司，张丙权为其独资自然人股东，法定代表人。 原告主张其为本案支出律师费用60000元和鉴定费20000元，并提交了相关发票。2018年1月26日，原告股东杨晓通过其名下招商银行尾号3897账户向北京德恒（深圳）律师事务所尾号0001账户转账支付律师费60000元。庭审中原告自认涉案合同并未就律师费问题进行约定，20000元鉴定费是原告单方委托戴德梁行公司鉴定所产生的费用。 本院认为，本案的争议焦点之一在于香蜜水产公司作为本案原告是否适格。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。结合本案，郑某作为承租方与被告海际物业公司签订《商铺租赁合同》时，原告香蜜水产公司尚未成立，该租赁合同亦在合同首页及相关条款中提及由于项目公司尚未注册下来，公司先委托郑某先签署，公司注册下来后再变更。郑某作为原告控股股东众荟公司的法定代表人，在《情况说明》中，详细陈述了涉案合同的签订过程及押金支付情况，并同意海际物业公司将相关费用退还原告。考虑到2017年3月至11月间，被告海际物业公司在原告处有挂账消费，香蜜水产公司成立后，原告与被告海际物业公司先后签订了《关于香蜜水产餐厅增设电缆产生的费用进行分摊的备忘录》和《备忘录》，香蜜水产公司已经就涉案合同实际享有合同权利并履行合同义务，故对于被告海际物业公司主张香蜜水产公司作为本案原告主体不适格的抗辩，本院不予采信，香蜜水产公司有权作为原告提起本案诉讼。 本案的争议焦点之二在于涉案《商铺租赁合同》的效力。 本案虽为商铺租赁合同，但涉案租赁物既包括建筑体及附属临时搭建物又包括停车场，庭审中各方无法确认涉案租赁物中建筑体是否有临时建筑规划许可，亦无法明确区分涉案租赁物的建筑物室内、室外阳台、附属临时搭建物、室外停车场的具体范围。就涉案租赁物中建筑体是否取得临时建筑规划许可的问题，本院向区住建局发出《协助调查函》，区住建局的《情况反馈》载明，经查阅历史档案资料，区住建局无涉案租赁物中建筑体的临时建筑项目档案。区住建局提供本院参考的香蜜湖大生临时体育中心，在涉案合同签订时，其临时建筑规划许可亦不在有效期内。 依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。涉案租赁物中建筑体部分无临时建筑项目档案，即使有临时建筑规划许可，在涉案合同签订时也已超过临时建筑的使用期限。因涉案合同具有整体性，在各方当事人无法明确区分各部分的范围、面积及位置的情况下，涉案《商铺租赁合同》应为无效，本院已就涉案合同的效力问题向各方予以释明。 依照合同法的相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 关于租赁押金。庭审中被告海际物业公司确认已收到郑某等人代原告支付的涉案租赁物租赁押金543480元，并开具了《收款收据》。被告海际物业公司作为出租方，其向原告交付的涉案租赁物涉建筑体部分无临时建筑项目档案，即使有，在合同签订时也已超过临时建筑的使用期限，涉案合同具有整体性，被告海际物业公司作为出租方应承担导致合同无效的法律责任，故对于原告要求被告海际物业公司返还租赁押金543480元的请求，于法有据，本院予以支持。 关于电力增容押金。2017年3月9日郑某代原告向被告海际物业公司分三笔共计转账支付香蜜电力增容押金10万元，庭审中被告海际物业公司确认收到上述款项，双方也曾就涉案租赁物电力增容事项签订《关于香蜜水产餐厅增设电缆产生的费用进行分摊的备忘录》，虽然被告海际物业公司抗辩该押金已用于抵扣租金，但其并未提交相关证据予以证明，故对于被告海际物业公司的抗辩本院不予采信。原告要求被告海际物业公司返还电力增容押金100000元的请求，于法有据，本院予以支持。 关于涉案租赁物的装修损失。庭审中大生公司述称是被告海际物业公司与其联系，要求大生公司配合原告的装修，涉案租赁物装修押金也已退还原告。结合现有证据，对于原告主张涉案租赁物装修有经过被告海际物业公司的同意，本院予以采信。关于涉案租赁物已形成附合部分的装饰装修工程价值，中联建公司于2019年12月20日出具的《工程造价评估书》（修缮版三）载明工程造价为3518608.9元。考虑到原告亦使用了部分时间经营餐厅，对于原告的该部分损失，本院酌情按照租赁合同的期限计算折旧损失。即合同约定的租赁期限自2016年10月26日至2019年10月25日止为36个月。原告主张至2017年12月下旬其未再营业，原告实际使用涉案租赁物的时间约为14个月，原告的装修损失为2150260.99元（3518608.9元÷36个月×22个月）。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。涉案合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案租赁物的装修经被告海际物业公司同意，故被告海际物业公司应分担涉案租赁物装修的现值损失，涉案租赁物包括建筑体，原告作为承租方在签订合同时，亦应向出租方审慎核实建筑体是否有临时建筑规划许可及是否在有效期内，庭审中原告自认并未进行核实即签订涉案合同，故原告对涉案合同无效亦有过错，关于涉案租赁物已形成附合部分的装修损失，本院酌定原告与被告海际物业公司按照3：7的比例分担上述装修损失。故被告海际物业公司应向原告返还涉案租赁物形成附合部分的装饰装修损失1505182.69元（2150260.99元*70%）。 关于原告要求被告承担其已支出律师费60000元和鉴定费20000元的诉讼请求，因原告主张的律师费支出无相关合同依据，原告要求的鉴定费支出亦为原告单方委托戴德梁行公司而产生，原告上述请求，于法无据，亦无合同约定，本院不予支持。 本案系租赁合同纠纷，蔡贝洁、邓秀玲作为被告海际物业公司股东是否已经履行其出资义务，与本案并非同一法律关系，不宜在本案中一并审查。合同具有相对性，本案被告香蜜湖公司并非涉案合同的出租方，其与大生公司所签订的也并非商铺租赁合同。故原告要求被告香蜜湖公司、蔡贝洁、邓秀玲对上述债务承担连带返还及赔偿责任的请求，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告深圳市香蜜水产有限公司与被告深圳市海际物业管理有限公司签订的以深圳市福田区某某房产为租赁标的物的《商铺租赁合同》无效； 二、被告深圳市海际物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市香蜜水产有限公司返还租赁押金543480元； 三、被告深圳市海际物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市香蜜水产有限公司返还电力增容押金100000元； 四、被告深圳市海际物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市香蜜水产有限公司返还涉案租赁物形成附合部分的装修损失1505182.69元； 五、驳回原告深圳市香蜜水产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费59169元（已由原告预交），由原告深圳市香蜜水产有限公司负担40381.55元，被告深圳市海际物业管理有限公司负担18787.45元。 诉讼过程中产生的鉴定费67935.82元(已由原告预交)，由原告负担46364.72元，由被告深圳市海际物业管理有限公司负担21571.1元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  戴珊珊 人民陪审员  吴锡钳 人民陪审员  马 浩 二〇一九年十二月二十日 本件与原本核对无异 书 记 员  钱 凯 潘启森