广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初6777号原告：惠州市粤东鞋材市*有限公司（统一社会信用代码914***********503M），住所惠东县吉隆镇东洲。法定代表人：邹庆严，董事长。委托诉讼代理人：陈惠良，广东商达（惠州）律师事务所律师。被告：朱广坪，男，1976年11月29日出生，汉族，住住广东省惠东县***********上二巷，公民身份号码441************573。委托诉讼代理人：方诚智，广东崇越律师事务所律师。原告惠州市粤东鞋材市*有限公司（以下简称粤东鞋材公司）与被告朱广坪商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告粤东鞋材公司的委托诉讼代理人陈惠良、被告朱广坪的委托诉讼代理人方诚智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粤东鞋材公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与第被告一签订的NO：0014213《商品房买卖合同》，立即向原告返还粤东（国际）鞋村市场第C4幛一单元12号房屋，被告还应向原告支付违约金16983.2元。2.本案诉讼费、保全费等相关费用由两被告承担。事实和理由：2010年12月8日，原告与被告签订NO：0014213《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买原告开发粤东（国际）鞋村市场第C4幛一单元12号房。购房款总共为720000元，付款方式为银行按揭付款，被告在签定商品房买卖合同时支付50%，余款360000元办理银行按揭。2011年1月20日，被告作为借款人，原告作为保证人与贷款人中国银行股份有限公司惠州惠东支行，签订了《个人一手住房贷款合同》，约定被告向中国银行股份有限公司惠东支行申请借款360000元，借款期限为120月，原告提供阶段性连带责任保证。后中国银行股份有限公司惠东支行向被告发放了贷款360000元。开始时被告尚能按时支付月供款，但自2014年6月份开始，被告便没有向银行按时支付月供款，因原告为上述贷款提供了保证，所以中国银行股份有限公司惠东支行自2014年9月30日至2017年9月29日止，原告的保证金帐户共被中国银行股份有限公司惠东支行划扣了154798.67元。2017年5月5日，中国银行股份有限公司惠东支行向惠东县人民法院提起诉讼，要求原告与被告及被告的妻子冯秋香连带偿还其贷款本息，2018年1月16日，惠东县人民法院作出（2017）粤1323民初1269号民事判决书，判决原告与被告及被告的妻子冯秋香共同偿还中国银行股份有限公司惠东支行贷款本金157742.59元、截至2018年1月11日止的利息2236.59元，合计159979.18元（详见判决书）。后因两被告拒不履行法院判决，原告于2018年9月29日代被告及被告的妻子冯秋香向中国银行股份有限公司惠东支行偿还了执行款184864.97元，（2017）粤1323民初1269号民事判决书已全部执行完毕，已结案。被告逾期数十期未向银行缴交月供款，导致原告被扣保证金，导致原告、被告和银行签订的《个人一手住房贷款合同》被解除，双方签订的《商品房买卖合同》实际上已无法履行，根据原告与被告签订的《粤东（国际》鞋材市场《商品房买卖合同》补充协议书》第四条“……并每月按银行规定时间向银行缴交月供款，逾期超过两个月仍未缴纳按揭款，导致银行扣划出卖人保证金的，视为买受人同意解除与出卖人双方签订的《商品房买卖合同》……”的约定，原告有权解除与被告签订的NO：0014213《商品房买卖合同》。原告共为被告偿还了贷款本息及其他费用共计154798.67元+184864.97元=339663.64元，该款应视为被告未按照合同约定支付房款，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第2项“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金”的约定，被告应向原告支付违约金339663.64×5%=16983.2元。为维护原告合法权益，根据我国《民事起诉状》的相关规定，特向法院提起诉讼，请公正司法，判如所请。被告朱广坪辩称，原告与答辩人于2010年12月8日签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。2011年1月20日，答辩作为借款人，原告粤东鞋材公司作为保证人与贷款人中国银行股份有限公司惠东支行签订一份《个人一手住房贷款合同》，该合同亦是各方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，该合同也合法有效。答辩人与原告之间存在两个合同，产生两个法律关系，一是商品房买卖合同法律关系，另一个是借款担保法律关系。一、商品房买卖合同中，答辩人已经履行支付价款全部义务，不存在违约行为；同时原告获得合同价款的根本目的已经实现，不符合《中华人民共和国合同法》规定解除合同的条件。《商品房买卖合同》约定，购房总价款为720000元，首付款支付50％即360000元，余款360000元银行按揭。答辩人已向原告支付首付款360000元，也通过银行贷款向原告支付剩余房款360000元，总房款720000元已全部支付给原告，付款义务已经履行完毕，答辩人不存在违约行为。原告作为房屋卖方，已经获得总房款720000元，获得合同对价的目的已经实现，也就是原告的合同根本目的已经实现。原告主张答辩人违约与事实不符，据此请求解除合同以及请求答辩人承担违约责任无事实和法律依据。二、原告享有的是追偿权，并非是合同解除权。个人一手住房贷款合同中，答辩人事实上存在违约，该贷款合同已经法院生效判决解除，原告由此承担保证责任向银行偿还答辩人的贷款、逾期还款利息、律师费等共335536.73元（2014年9月30日至2017年9月30日银行划扣150671.76元，法院执行结案金额为184864.97元）。原告承担保证责任后，依法可向答辩人追偿。另外，原告与答辩人签订《商品房买卖合同补充协议书》第四条约定“答辩人每月按银行规定时间向银行缴交月供款，逾期超过两个月仍未缴纳按揭款，导致银行划出卖人保证金的，视为买受人同意解除与出卖人双方签订的《商品房买卖合同》，并放弃对银行转让债权的抗辩权，出卖人可单方依本合同条款到县房产管理局办理合同变更手续”。该《补充协议书》是原告提供的格式合同，该合同第四条规定，仅仅逾期超过两个月未还清银行按揭款导致原告承担保证责任的，视为商品房买卖合同解除，而且原告可自行变更房屋手续，显然排除购房者即答辩人的主要权利，依据《合同法》第四十条的规定，该条款无效。综上，原告与答辩人商品房买卖合同法律关系中，答辩人已尽付款的义务，不存在违约，同时，原告的合同根本目的已经实现，不存在《合同法》规定解除的情形。原告混乱两个不同的法律关系，以商品房买卖合同来主张权利，无事实和法律依据，请求法院予以驳回。原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1.原告营业执照，证明原告的主体资格；2.被告身份证，证明被告诉讼主体资格；3.《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》，证明被告向原告购买房屋的事实，被告向银行贷款，原告作为保证人的事实；4.《朱广坪住房贷款通过保证金扣划情况》，证明原告因被告违约被银行扣款的事实；5.《民事判决书》、《结案通知书》，证明个人一手住房贷款合同已被解除、原告替被告向银行偿还了贷款本息及其他费用。被告未向本院提交证据。对原告提交的上述证据，被告朱广坪对真实性、合法性没有异议，本院予以确认并在卷为证。本院根据原、被告陈述及采信的证据对本案的事实认定如下：原告粤东鞋材公司系核准成立的有限责任公司，经营范围包括销售鞋材，中介、信息咨询服务，电子商务，园林绿化工程，鞋类产品，技术服务，物业管理，房产销售、租赁等。2010年12月8日，原告粤东鞋材市场作为出卖人与被告朱广平作为买受人签订一份№0014213《商品房买卖合同》及相关附件，约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于惠东县吉隆镇下东洲、编号为惠东国用（2009）第110261号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为GF-2008-2601。该地块土地面积为22956.06㎡，规划用途为商服，土地使用权年限自2009年3月6日至2049年3月6日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名粤东（国际）鞋材市场。建设工程规划许可证号为建字第JL441********0441号，施工许可证号为442************201。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为惠东县房产管理局，商品房预售许可证号为惠东房预许字第2009020号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】（以下简称该商品房），其房屋平面图经广东省惠东县规划部门核准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第G4幢12号房。该商品房的用途为商铺，属框架结构，层高为3米，建筑层数地上4层。该商品房合同约定建筑面积共182.25平方米，其中，套内建筑面积178.96平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.29平方米。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按【套】【整层】出售，按【套内】【整层内】建筑面积计算，该商品房总金额（人民币）柒拾贰万元整。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3中方式付款：3、其他方式银行按揭付款，买受人在签订《商品方买卖合同》时支付商铺款的50%，即人民币￥360000元，余款￥360000元办理银行按揭。……第八条交付期限。出卖人应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4中条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、双方同意按本补充协议书第二、三条执行。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、在正常情况下，出卖人应在商品房交付使用之日起十二个月内为买受人办理好房地产权证，办证手续费、税费等由买受人承担（按政府相关规定即标准收费）买受人应在办理入伙手续时一次性付清，逾期，买受人按银行同期贷款利息罚息给出卖人。该合同于2010年12月16日在惠东县房产交易所办理备案。原告粤东鞋材市场作为出卖人与被告朱广平作为买受人签订的《粤东（国际）鞋材市场补充协议书》，该合同未签署日期，合同第四条约定：“买受人购房采用银行按揭方式付款的，应在接到出卖人通知之日起三日内（遇节假日顺延）到出卖人指定的银行办理按揭手续。逾期不办者，出卖人按银行同期贷款利率向买受人计收利息直至买受人办理完成按揭手续之日止，同时，购房价格按买受人实际办理银行按揭手续当日出卖人售楼处公布的标准价格计算房价，并由买受人补齐房价差。如因买受人原因无法办理银行按揭，买受人需在银行通知日起7日内将铺位余款一次性还清，逾期仍未缴纳铺位余款，视为买受人同意解除以出卖人双方签订的《商品房买卖合同》，出卖人可单方依本合同条款到县房产管理局办理合同解除及更名手续。买受人办理完银行按揭手续后，须在当天通知银行将所贷款项划入出卖人账户内，并每月按银行规定时间向银行缴交月供款，逾期超过两个月仍未缴纳按揭月供款，导致银行扣划出卖人保证金的，视为买受人同意解除以出卖人双方签订的《商品房买卖合同》，并放弃对银行转让债权的抗辩权，出卖人可单方依本合同条款到县房产管理局办理合同解除及更名手续。”2011年1月20日，被告朱广坪作为借款人，被告惠州国惠大酒店有限公司作为保证人与作为贷款人的原告中国银行股份有限公司惠州惠东支行签订了一份合同编号为JHGCB20112359号的《个人一手住房贷款合同》，该合同主要约定中国银行发放360000元给被告购买商铺，被告提供上述所购商品房作为抵押担保，并办理了房地产预告抵押登记[预告登记证号：粤房地预登惠东字第**]。原告作为上述贷款的保证人，提供阶段性连带责任保证，保证期间为自借款人办妥本合同项下贷款所购商品房抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日。签订《个人一手住房贷款合同》后，中国银行依约发放了贷款360000元。被告未按照贷款合同约定向中国银行偿付借款本息，多次出现逾期状况，中国银行自2014年9月30日至2017年9月30日从原告处扣划了保证金150671.76元，后中国银行将原、被告起诉至本院，本院于2018年1月16日依法作出（2017）粤1323民初1269号民事判决书，判决：“一、解除原告中国银行股份有限公司惠州惠东支行与被告朱广坪、惠州市粤东鞋材市*有限公司于2011年1月20日签订的合同编号为JHGCB20112359号的《个人一手住房贷款合同》；二、被告朱广坪、冯秋香应于本判决生效之日起7日内一次性共同向原告中国银行股份有限公司惠州惠东支行清偿贷款本金157742.59元、截至2018年1月11日止的利息2236.59元（含罚息），合计159979.18元，并从2018年1月11日起至还清款日止以本金10035.82元为基数，按《个人一手住房贷款合同》约定的逾期贷款利率计算借款逾期利息；三、被告朱广坪、冯秋香应于本判决生效之日起7日内一次性共同向原告中国银行股份有限公司惠州惠东支行支付12056元律师费；四、原告中国银行股份有限公司惠州惠东支行对被告朱广坪名下购买的位于惠东县吉隆镇粤东（国际）鞋材市场C4幢12号铺的处置价款在上述债权限额内享有优先受偿权；五、被告惠州市粤东鞋材市*有限公司对被告朱广坪的上述债务未获清偿部分承担连带清偿责任；六、驳回原告中国银行股份有限公司惠州惠东支行的其他诉讼请求。”该民事判决书生效后中国银行申请强制执行原、被告[案号：（2018）粤1323执2082号]，在本院执行过程中，原告向中国银行支付了欠款184864.97元，（2017）粤1323民初1269号民事判决书已全部执行完毕。2019年10月29日，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审中，本庭向原告释明是否变更本案为追偿权纠纷以及变更诉讼请求，原告不同意变更。本院认为，原告粤东鞋材公司具有房地产开发资质，经批准取得商品房预售许可证后，原告粤东鞋材公司与被告朱广坪签订的《商品房买卖合同》未违反法律法规禁止性规定，合法有效，本院对原告和被告之间商品房销售合同关系予以确认。关于原、被告签订的《粤东（国际）鞋材市场补充协议书》第四条合同条款的效力问题，被告辩称该合同是原告的提供的格式条款，排除被告的的主要权力，该条款应当无效。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，原告提供的《粤东（国际）鞋材市场补充协议书》系格式条款，第四条的约定明显减轻甚至免除原告的责任，而加重了被告的责任、排除了被告主要权力，且原告并未将该条款加粗或者其他方式予以提示或则提供证据证明原告当时有向被告加以提示或者说明，被告主张该合同条款无效本院予以采纳。关于《商品房买卖合同》能否解除的问题。被告朱广坪已支付首期款360000元，并申请银行按揭已由中国银行支付了360000元给原告，已履行完毕付款的义务。《商品房买卖合同》约定出卖人应于2010年12月30日交付涉案房屋，在商品房交付使用后360日内办理产权登记，原告承担《个人购房担保借款合同》阶段性保证责任至本合同项下贷款所购商品房抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日。被告对《商品房买卖合同》义务履行完毕，原告因未履行办理房屋权属证书的义务从而承担了阶段性连带责任保证义务，现原告要求解除合同，被告不同意解除，原告与被告在《商品房买卖合同》中属商品房买卖合同关系，在《个人购房按揭贷款合同》中属借款担保合同关系，二者为不同法律关系。原告不能基于履行了担保责任而要求解除商品房买卖合同，但原告可以行使追偿权，就代为偿还的贷款向被告主张权利。经本院释明，原告不同意变更。综此，原告诉请解除上述《商品房买卖合同》，理由不充分，亦违反公平原则，本院不予支持。原告基于解除上述《商品房买卖合同》的其他诉请请求亦予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告惠州市粤东鞋材市*有限公司全部诉讼请求。案件受理费11170元（原告惠州市粤东鞋材市*有限公司已预交），由原告惠州市粤东鞋材市*有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  罗晓燕人民陪审员  张美芝人民陪审员  张小勇二〇二〇年二月十日法官 助理  吴柏波书 记 员  熊志东