西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初13318号 原告：韩娟，女，1989年7月6日出生，汉族，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人：何炜，陕西圣迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王燕华，陕西圣迪律师事务所律师。 被告：李琦，女，1982年5月31日出生，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：李振东，陕西博纳新律师事务所律师。 被告：潘荣，女，1979年7月23日出生，汉族，住西安市碑林区。 第三人：西安汇鑫元房地产信息咨询有限公司，住所地：西安市雁塔区。 法定代表人：王烽，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王龙，男，1993年4月11日出生，汉族，住陕西省乾县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘娟，女，1976年11月29日出生，汉族，住西安市莲湖区，系该公司员工。 原告韩娟与被告李琦、潘荣、第三人西安汇鑫元房地产信息咨询有限公司（以下简称汇鑫元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩娟及其委托诉讼代理人何炜到庭参加了诉讼，被告李琦的委托诉讼代理人李振东到庭参加了诉讼，第三人汇鑫元公司的委托诉讼代理人王龙、刘娟到庭参加了诉讼，被告潘荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告韩娟诉称，原告于2018年3月初在房天下app看到第三人推销房产的广告，该广告显示，在西安市雁塔区XX路XX幢XX单元XX层XX室XX房以450000元的价格销售。随后原告便到第三人加盟的玛雅房屋西延店咨询。第三人置业顾问王龙向原告介绍了该房的情况，并承诺，该房屋房本在手，产权明晰，可按揭，还带原告看了房屋，故原告决定以按揭的方式购买。王龙看原告诚意购买，就查看了原告的身份证、住房公积金交纳情况以及原告个人的征信情况后表示可以卖给原告。2018年3月21日，原告和第三人签订了买卖斡旋金协议，并按买卖斡旋金协议第一条约定将斡旋金13500元交付第三人后离开。后由第三人拿给房主签字，房主签字后，该合同生效，斡旋金转为定金。2018年3月26日，原告接到第三人置业顾问王龙的电话，称房主已签字同意，斡旋成功。2018年3月29日，第三人通知原告次日与房主签订定金合同。2018年3月30日，原告如期到达第三人处，见到了被告李琦。李琦称房主叫潘荣，中国籍，由于潘荣在国外定居，特委托李琦处置其名下房产，并出示了商品房买卖合同和潘荣与李琦亲笔签名的委托书等。在第三人的要求下，三方签订了买卖定金合同。2018年5月19日，第三人通知原告，因按揭购房房主最少需要回国两次，而房主只能回来一次，故房主要求全额付款才肯把房屋卖给原告。鉴于五月二手房不停涨价，原告购房心切，只好同意全款购买。原告举债凑齐450000元房款后，于2018年5月28日致电第三人请潘荣按买卖定金合同第五条约定与原告签订房地产买卖契约和办理房屋过户手续。2018年6月12日，第三人称潘荣在国外不愿意回来，所以房屋无法出售。后原告发现第三人多次将原告购买的房产挂在网上兜售，价格上涨50000元。现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告履行买卖西安市雁塔区XX路XX幢XX单元XX层XX室房屋的买卖斡旋金协议、买卖定金合同；2、被告依据买卖定金合同与原告签订买卖合同，同时将原告所购买的西安市雁塔区XX路XX幢XX单元XX层XX室房屋交付给原告，并配合原告办理房屋登记过户手续；3、本案的诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告变更诉请为：1、解除2018年3月30日原告与被告签订的买卖定金合同；2、被告双倍返还定金27000元；3、被告向原告承担购房差价损失120000元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告李琦辩称，1、被告李琦承认诉争房产是被告潘荣已于几年前将房产出售给被告李琦的。2、本案是原告违约造成，故应当驳回其诉请。因被告的公公于2017年6月29日诊断出肺癌，为了筹集医疗费用，才出售房屋，因此低于市价出售，并要求全款购买，否则就会失去买房的意义。但原告至始至终都没有完成该项付款义务，也未在合同约定的2018年5月31日前签订房地产买卖契约，故此是原告违约，放弃履行合同，因此不应要求返还定金，且定金未交付被告李琦，故不应向李琦主张。3、原告与被告并未签订房地产买卖契约，仅签订了买卖定金合同，故原告要求房屋差价无事实和法律依据。4、原告所述被告李琦想卖更高价格，上涨50000元并非事实，且被告李琦在原告违约后仍按450000元的价格将房屋出售，证明被告李琦并无涨价意图，也证明终止买卖定金合同的原因是原告违约，也证明原告主张的房屋差价并不存在。综上，原告的诉请不能成立，应当驳回诉请。 被告潘荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 第三人汇鑫元公司陈述意见，2018年3月，被告李琦到第三人处办理房源委托，原告看房后表示想购买。2018年3月21日，第三人先让原告交纳了13500元斡旋金，并签订斡旋合同。2018年3月30日，原告与被告及第三人三方见面，被告李琦表示这套房子的产权是她本人，因限购办理在被告潘荣名下，并称潘荣在澳大利亚。签订定金合同后，被告李琦称澳大利亚大使馆不给出委托公证书，被告潘荣可以回来一次，并征询原告是否可以付全款，原告同意全款，双方达成口头协议。另第三人收到法院传票才知道房屋已出售。 经审理查明，2018年3月21日，甲方韩娟、乙方汇鑫元公司与丙方李琦签订买卖斡旋金协议，协议约定，乙方兹为中介提供居间服务，买卖坐落于陕西省西安市雁塔区XX路XX座XX房屋一套，现甲方承购条件与卖方出售条件尚有差距，甲方愿意支付斡旋金13500元予居某某代为斡旋，斡旋金在签订本斡旋金协议同时支付；甲方对房产拟认购金额为450000元，为按揭贷款；斡旋期限自即日起至2018年3月25日止；本协议经卖方签字同意买方承购条件时即告成功，斡旋金即转为定金。同日，汇鑫元公司向韩娟出具收款收据显示，韩娟向汇鑫元公司支付斡旋金13500元。 2018年3月30日，买方韩娟与卖方李琦、居某某汇鑫元公司签订买卖定金合同，合同约定，汇鑫元公司提供居间服务，买卖坐落于陕西省西安市雁塔区XX路XX幢XX单元XX层XX室房屋；房产交易总金额为450000元；买方支付定金13500元以确立买卖关系，在其合同存续期间，玛雅房屋西延店不得收取第三者的定金；买卖双方在签订本买卖定金合同的同时，需将买方所支付的定金及卖方所属的房屋所有权证存入玛雅房屋西延店履约保证银行专户；买方在签订本买卖定金合同之日起十日内，必须将剩余的购房款存至玛雅房屋西延店履约保证银行专户（申请银行按揭贷款者除外），否则视为违约，如有特殊情况另行约定；经买卖双方约定于2018年5月31日前至玛雅房屋西延店签订房地产买卖契约，同时买卖双方备齐文件，并委托玛雅代书中心办理过户手续；本买卖定金合同经买卖双方签字认可后，如因可归责于买方事由解除合约者，已付全部定金不再退还，归卖方所有；如因可归责于卖方事由解除合约者，卖方需双倍返还买方所付定金；定金13500元经买卖双方同意暂由居某某代收代管；如卖方因不可控的客观情况无法顺利办理此房屋交易所涉及的委托公证书以致交易无法进行，买卖双方均不算违约。 李琦出具承诺书，内容为XX城XX幢XX单元XX层XX号房（商品购房合同号：Y039YXXX）业主为潘荣（身份证号：650XXXXXXX********），因业主潘荣本人在澳大利亚没有办法过来办理房屋买卖、签署定金合同等所有关于房产的手续，现业主潘荣在澳大利亚办理公证手续还需要一段时间，现潘荣委托本人李琦（身份证号：610XXXXXXX********），本人承诺本人签署的所有关于房屋买卖事宜潘荣都会承认，如有任何问题本人均承担责任”。 另查明，涉案房屋西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX室在原告购买时登记在被告潘荣名下。2018年7月16日，案外人吴某某从潘荣处购买了涉案房屋，并于2018年7月19日将房屋过户至吴某某名下。 上述事实，有买卖斡旋金协议、买卖定金合同、承诺书、西安市存量房买卖合同、西安市房屋所有权确权申请书、西安市不动产登记簿、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》：“当事人可以依据约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金”的规定，本案中，原告与被告李琦签订的买卖定金合同系双方的真实意思表示。合同签订后，原告将其应支付的定金按照合同约定交由汇鑫元公司保管，被告李琦称因其公公生病要求原告全款向其支付房款，而根据斡旋合同，被告李琦明知原告是按揭贷款却因此而要求原告支付全款，被告李琦的行为系对双方约定的2018年5月31日所要签订的买卖合同的变更，该变更致使双方未能如期签订合同，被告李琦的行为已经构成违约，故原告要求解除买卖定金合同的诉请，本院依法予以支持。原告要求被告李琦向其双倍返还定金27000元的诉请，本院依法予以支持。虽然签订合同时，涉案房屋登记被告潘荣名下，但自合同签订到原告诉讼，被告潘荣始终未参与，且被告潘荣在合同签订后并未追认李琦的行为，故原告要求被告潘荣向其双倍返还定金27000元的诉请，本院依法不予支持。因原告已支付的定金由第三人汇鑫元公司保管，故第三人汇鑫元公司应将其保管的定金13500元交付被告李琦。至于原告要求对房屋差价进行鉴定一节，因本案当事人签订了定金合同，未同时约定违约金，且原告在签订合同时已知“房主”为潘荣，而非被告李琦时仍然约定签订房屋买卖合同，打算购买涉案房屋，原告作为一个完全民事行为能力人应当对存在的风险有所判断，故对于原告要求鉴定房屋差价，本院依法不予准许，原告要求被告向其支付房屋差价损失120000元的诉请，本院依法不予支持。本案中，涉案房屋于2018年7月16日出售与案外人，而涉案房屋原登记在潘荣名下，出售房屋需李琦联系潘荣，但本院要求被告李琦联系潘荣时，被告李琦称其联系不上，被告李琦是本案中唯一可能与潘荣联系的人，但其却故意不予联系并提供潘荣的联系方式导致本案以公告方式向潘荣送达，故产生的公告费300元由被告李琦承担。本案因被告李琦所致，故本案诉讼费8050元，由被告李琦承担。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条的规定，判决如下： 一、解除原告韩娟与被告李琦及第三人西安汇鑫元房地产信息咨询有限公司签订的买卖定金合同。 二、被告李琦于本判决生效之日起十日内向原告韩娟双倍返还定金27000元。 三、驳回原告韩娟其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8050元、公告费300元，由被告李琦承担。因原告韩娟已预交，被告李琦并上述款项支付给原告韩娟。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 赵 妍 人民陪审员 王 利 人民陪审员 李德安 二〇一九年十二月二十八日 书 记 员 鲁 蔓