广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0105民初14323号原告：谭健波，男，1990年1月9日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托诉讼代理人：莫立，广东广悦律师事务所律师。被告：方文珊，女，1988年8月27日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托诉讼代理人：宋嘉闻，广东安国律师事务所律师。原告谭健波与被告方文珊合同纠纷一案,本院于2019年6月24日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭健波及其委托诉讼代理人莫立，被告方文珊的委托诉讼代理人宋嘉闻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭健波向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还原告代垫的、购买广州市海珠区南洲路宝和街3号802房前期费用差额174900元；2.被告向原告返还原告代垫的、购买广州市海珠区南洲路宝和街3号802房的月供款差额11684.75元；3.被告自2019年7月1日起至2037年6月1日止，每月13日前将当月月供楼款的二分之一即2673.99元支付至原告名下的工商银行广州大学城支行62×××15的账户（2673.99元按每月供楼款5347.98元为基数，若中国人民银行调整贷款基准利率，该金额按贷款银行调整后的月供楼款金额为基数作调整）；4.被告以186584.75元为本金，从2019年2月23日起至款项付清之日止按中国人民银行逾期贷款罚息利率计付逾期利息；5.被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求如下：第2项诉讼请求“月供款差额11684.75元”变更为“月供款差额16706.72元”；第3项诉讼请求“自2019年7月1日起”变更为“自2019年9月24日起”；第4项变更如下：被告按中国人民银行逾期贷款罚息利率计付购房差额款及代垫月供款的利息，自2019年2月23日起至2019年9月23日止以本金180388.79元计算，自2019年9月24日起至款项付清之日止以本金191606.72元计算。事实和理由：原、被告在2017年4月共同投资购买了广州市海珠区南洲路宝和街3号802房（下称“该房产”），双方约定，各出资50%（包括月供款），按照按份共有各自占该房产产权份额的50%。现该房产已经登记在原、被告名下，不动产权证号分别为：原告粤(2017)广州市不动产权第032×××95号和被告粤(2017)广州市不动产权第032×××94号。原、被告为购房共支付了包括首期款、税费、中介费、办理按揭贷款的手续费等前期费用合计456200元，按照各出资50%的比例计算，双方分别应当出资228100元；现原告实际出资403000元，被告实际出资53200元，故被告应当向原告返还其已垫付的前期费用差额174900元。原、被告因购房向银行贷款870000元，并自2017年7月开始供楼，每月供楼款为5347.98元，月供款由双方各承担50%即2673.99元，被告将供楼款汇至该房产绑定的、原告名下的、工商银行广州大学城支行62×××15的供楼账户。被告在2018年12月至2019年3月期间没有支付过供楼款。原告为此多次与被告协商，要求被告尽快清偿前期费用和支付供楼款，被告不予理会。2019年3月31日，双方共同将该房产出租，租期为从2019年4月1日至2019年9月30日，租金为每月3000元，双方约定租金平分，由承租人将租金支付至前述原告名下的供楼账户，用于偿还月供款。即便如此，被告所得1500元亦不足以覆盖其每月应当负担的月供款2673.99元，被告既未将之前欠付的供楼款还清给原告，也未将出租该房产后每月的供楼款差额汇给原告。截止2019年6月，双方各自分别已经支付的月供款分别为：原告76565.45元，被告53195.96元，故被告应当向原告返还原告已代垫付的月供款差额11684.75元。根据我国《物权法》第一百零二条规定：“……在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”，被告应当依法依约向原告返还前期费用差额174900元以及月供款差额11684.75元，并按时支付月供款。被告方文珊辩称，我与原告此前是情侣关系，在买房之前，已经拍拖两年多，一直关系稳定。2017年4月，原告提出要买房，但是我并没有跟原告约定各自出资50%，而是原告作为男友自愿出更多的首付，然后以按份共有各占50%份额的形式登记在双方的名下，原告以实际行动完成向我的赠与，此后每月月供也是原告作为男友自愿多付出，我作为女友，也会尽能力去参与房产的还贷。2018年9月左右，原告向我提出分手，并且在9月底就提出要与我签订关于处理该房产的相关协议，以便日后把该房出售，彻底与我理清关系，但是，由于双方分歧巨大，一直协商不成，至今没有达成书面约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。原告提出买房，以男友的身份自愿多出首付，并以各自占有50%份额的形式进行产权登记，且在日后偿还房贷过程中自愿多付出，已经以实际的行动把其所谓的“代我垫付的、购买房屋的前期费用差额”和“代我垫付的月供款差额”赠与给我了，并且已经履行完毕，在没有法定的可撤销事由的情况下，以上财产已经是我的合法财产，原告不能行使撤销权，此外，我与原告之间没有任何关于我需要偿还以上费用的协议，也没有我向原告出具的“欠条”或者“借条”，我也没有任何向原告还款的记录，可以充分证明非原告所说的该款是“代我垫付的、购买房屋的前期费用差额”和“代我垫付的月供款差额”。现我与原告之间是按份共有关系，对该房产应当按照份额享有所有权。虽然双方在购买涉案房屋时支付的首付款等款项金额不同，但双方在办理该房屋的产权证书时已通过登记的形式明确约定了双方对该房屋各享有50%的所有权，至于该房对外所欠的银行贷款，我以后愿意按照自己所享有的份额承担我应当偿还的部分，但是并不需要对原告以前的赠与进行偿还，更不需要支付利息。谭健波为了支持其诉讼请求提交了以下证据：1.不动产证书；2.存量房买卖合同；3.居间代理服务合同；4.交易及按揭费用明细表；5.房产交易申报单；6.微信聊天截屏；7.工商银行个人购房借款/担保合同；8.住房公积金抵押借款合同；9.工商银行个人购房借款/担保合同；10.工行还款计划表；11.律师函；12.房屋租赁合同；13.借记卡账户历史明细清单；14.瑞宝花园首付及月供统计表；15.微信截图；16.存量房买卖合同；17.借记卡历史明细清单；18.瑞宝花园首付及月供统计表。方文珊没有提交证据。本院组织方文珊对谭健波的证据进行质证，方文珊对谭健波证据的真实性均无异议。上述没有异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谭健波与方文珊于2016年经朋友介绍认识，认识后不久就建立了恋爱关系,双方于2018年9月分手。两人恋爱期间没有同居共同生活。2017年2月，谭健波、方文珊共同以买家身份与李某、黄某签订了《存量房买卖合同》，购买李某、黄某名下的坐落广州市海珠区南洲路宝和街3号802房（以下称涉案房屋），价款为1270000元。2017年4月，谭健波、方文珊为办理涉案房屋的抵押贷款与中国工商银行股份有限公司广州工业大道支行（以下称工行工业大道支行）签订了《个人购房借款/担保合同》，约定将涉案房屋抵押工行工业大道支行借款270000元。同月，谭健波、方文珊为办理涉案房屋的公积金抵押贷款与广州住房公积金管理中心（以下称公积金中心）签订了《住房公积金抵押借款合同》，约定将涉案房屋抵押公积金中心借款600000元，等额本息还款每月还款3403.16元。同月，谭健波、方文珊为办理涉案房屋的公积金抵押贷款与工行工业大道支行签订了《个人购房借款/担保合同（个人住房公积金组合贷款专用版）》，约定将涉案房屋抵押工行工业大道支行借款600000元。同月，谭健波、方文珊与李某、黄某买卖涉案房屋交易成功，房管部门向谭健波、方文珊核发了涉案的产权证，产权证记载两人各自占有房屋50%产权，抵押权人为工行工业大道支行。谭健波与方文珊购买涉案房屋共计支付了包括首期款、税费、中介费、办理按揭贷款的手续费等前期费用（以下统称首期房款费用）456200元，其中谭健波支付了403000元，方文珊支付了53200元。谭健波、方文珊因购房向工行工业大道支行贷款870000元（其中270000元是个人贷款，600000元是公积金贷款），自2017年6月起每月应支付工行工业大道支行的供楼款金额为5347.98元，供楼款账户为谭健波名下工商银行广州大学城支行62×××15账户（以下称供楼款账户）。自涉案房屋按揭供楼之日起至2019年9月24日止，谭健波、方文珊合共支付了供楼款145805.35元，其中谭健波支付了89609.39元，方文珊支付了56195.96元。诉讼中，谭健波、方文珊确认每月供楼款两人负担二分之一，谭健波为方文珊垫付供楼款的情况如下：截止至2019年2月23日垫付供楼款累计的金额为5488.79元；截止至2019年9月24日垫付供楼款累计的金额为16706.72元。谭健波、方文珊关于共同购买涉案房屋的经过陈述如下：（一）谭健波陈述如下：我在购房前问方文珊是否买套房，方文珊对我的意见表示同意，并说：“这套房当共同投资，万一以后分手了，你出点钱买回我的份额，你也能有一套房给以后的老婆结婚用。”方文珊还承诺共同负担首付及月供，双方表达出若以后结婚涉案房屋可以当结婚用房。2017年初达成购房共识，因方文珊经济条件一般，方文珊要求我多出首付，并表示以后有钱就偿还我多出的金额，房屋是按份额各自支付月供款。（二）方文珊陈述如下：谭健波提出购房，我当时说：“如果是购买婚房，不需要急于买房，可以先租房。”谭健波说楼价不断攀升，尽早买会升值；谭健波提出买房这事，经过了三个月双方达成购房共识，谭健波表示向亲戚朋友筹借首付约35万元，我负责税费、服务费等10万元，之后一人一半支付月供款；购房前后及购房两年内双方没有口头或书面协商首期供楼款的分摊问题，谭健波也没有在购房两年内向我追讨过房款首付差额款。另查，谭健波与方文珊于2018年9月23日的微信聊天内容如下：谭健波要求退回方文珊的购房所支出的费用，提议给方文珊10万元房屋产权归他所有；方文珊：“我本来打算当成共同投资，之前你给的钱我还你，房子卖了再分钱。”谭健波说：“也行。”；之后，双方未能就房屋问题达成一致意见。再查，2019年2月18日，谭健波委托广东广悦律师事务所莫立律师向方文珊发出《律师函》，该函的主要内容如下：涉案房屋双方各占50%产权，谭健波首期款出资403000元、截止至2019年2月19日的月供出资59673.53元，方文珊首期款出资53200元、截止至2019年2月19日的月供出资48695.96元，要求方文珊收到《律师函》之日起三日内支付首期费用差额174900元及月供差额5488.79元。方文珊于2019年2月19日收到该《律师函》。本院认为，本案有以下六个焦点问题：一、本案的案由；二谭健波与方文珊关系的认定；三、购买涉案房屋是否用于日后结婚住房；四、谭健波多付首期房款是否赠与给方文珊，方文珊是否应返还；五、方文珊是否应返还谭健波代垫的月供款；六、关于谭健波主张方文珊自2019年9月24日起至2037年6月1日止将应负担的月供楼款支付供楼款账户诉求问题。一、本案的案由谭健波与方文珊在两人恋爱期间共同购买涉案房屋，该房屋登记两人各占50%产权。两人在购置涉案房屋过程中，双方对购房后各自支付月供款无争议，本院认定双方对因购买房屋所产生的债务达成了口头协议。本案中，谭健波的其中诉求是主张方文珊返还其多支出的月供款及其利息，该诉求在法律上、事实上直接关联的法律关系应为合同关系。本案最大争议是方文珊是否应返还谭健波多付的首期房款，本院最后认定谭健波的多付首期房款行为是以结婚为目的的赠与，是属于附条件的赠与，谭健波因多付的首期房款而主张的诉求在法律上、事实上直接关联的法律关系应为赠与关系，故本案的案由为合同纠纷。二、谭健波与方文珊关系的认定谭健波与方文珊恋爱了约两年时间，期间没有以结婚为目的同居生活，故本院认定两人在恋爱期间的关系是恋爱关系，并非以夫妻名义同居生活的同居关系。根据我国国情及社会现状，当事人在恋爱期间共同购房一般是以将来用于共同生活为目的，且恋爱期间也存在当事人财产混同的情况，故恋爱关系与家庭关系相类似。虽然谭健波与方文珊没有以夫妻名义同居生活，但本案两人争议的民事行为并非纯商事主体之间的民事行为，本案有关法律关系及民事行为的认定适当参照与家庭关系相关的法律。三、购买涉案房屋是否用于日后结婚住房从谭健波、方文珊各自陈述的购房经过可以看出，谭健波当初提议共同买房时是打算将购置的涉案房屋作为日后的结婚用房，方文珊刚开始的意见是租房，后来才同意共同购房。本院据此认定两人恋爱期间商谈过结婚问题，两人是计划结婚才购买涉案房屋，也是打算用作结婚住房。因此，两人购房的起因及目的均指向结婚。四、方文珊是否应返还谭健波多付的首期房款（一）谭健波多付首期房款金额认定。谭健波与方文珊购买涉案房屋支付了首期房款费用456200元，其中谭健波支付了403000元，方文珊支付了53200元，故谭健波多付首期房款的金额为174900元。（二）谭健波多付的首期房款行为的认定。谭健波与方文珊在购房过程中及购房后均无约定首付的出资问题，直至两人分手后才讨论涉案房屋问题，本院据此判断谭健波在恋爱期间碍于情面，没有向方文珊明确其多付首期房款行为是何种行为。对于谭健波多付的首期房款行为性质，本院结合本案的案情认为有以下三种：第一种是代垫，这是谭健波起诉的主张；第二种是无条件地帮方文珊支付，即不附结婚条件的赠与，这是方文珊的抗辩主张；第三种是附条件地帮方文珊支付，即附结婚条件的赠与。基于本案的案情，对谭健波多付的首期房款行为性质的判断不适宜直接认定，本院采取排除分析法进行论证。1.认定谭健波与方文珊购买涉案房屋行为并非共同投资行为。首先，两人购买涉案房屋是用于日后结婚居住，谭健波多付的首期房款行为的最终目的也是结婚有房子住，并非投资用以获取回报。其次，两人从未对共同购买涉案房屋的出资份额达成任何书面或口头的协议。再次，现有证据未能查明谭健波曾向方文珊表示过其多付首期房款是代方文珊垫付。最后，本院认定两人购买涉案房屋行为并非共同投资行为，同时亦不予认定谭健波多付首期房款行为是代方文珊垫付购房款。2.否认谭健波多付首期房款行为是代方文珊垫付购房款后，本院根据本案的案情认定该行为是赠与。赠与合同指一方当事人将自己的财产无偿给予他方，他方受领该财产的合同。假设谭健波多付的首期房款行为是赠与，那是何种赠与，本院作以下分析及论理：（1）不认定谭健波多付首期房款是无条件赠与给方文珊，理由如下：①谭健波多付首期房款金额大；②谭健波多付首期房款的目的是购买共同居住的结婚用房；③谭健波多付首期房款行为促成了两人购买了涉案房屋，使方文珊获得了涉案房屋50%的产权，同时也使谭健波获得了涉案房屋50%的产权，两人因此而受益。故谭健波多付首期房款行为如属于赠与行为，方文珊也并非单一的受益人；④谭健波多付首期房款行为不属于普通赠与行为的交付财物或交付金钱。综上，根据现有证据，本院认定谭健波多付首期房款行为不是基于谭健波对方文珊的爱而无条件赠与。（2）认定谭健波赠与给方文珊174900元是附条件的赠与。如前所述，谭健波多付的首期房款行为的最终目的是结婚后拥有自己的住房，该赠与是以结婚为目的的赠与。以结婚为目的的赠与同附义务的赠与合同虽然不是完全吻合，但本案以结婚为目的条件就是受赠人与赠与人结婚，如果最终双方没能结婚所附的条件自然没有成就。《合同法》第一百九十条规定：“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”如果受赠人不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与。撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。因此依照《合同法》上述有关附义务合同的规定，谭健波委托其律师向方文珊发出《律师函》要求方文珊返还首期费用差额款实际上是撤销赠与，谭健波主张方文珊返还其多付的首期房款174900元的诉讼请求于法有据，本院予以支持，对方文珊主张谭健波多付的首期房款是赠与且不需返还的抗辩意见不予采纳。至于谭健波多付首期房款174900元的利息问题，谭健波发出的《律师函》已通知方文珊在收到律师函之日起三日内返还174900元，方文珊未按《律师函》通知的期限内返还该款，其行为已造成谭健波实际经济损失，谭健波主张从2019年2月23日起计算利息合理合法，本院予以支持。至于利息的计算标准，谭健波主张按照中国人民银行逾期贷款罚息利率计算于法无据，利息的计算标准应参考民间借贷逾期还款情形的计算标准计算，即按年利率6%计算。五、方文珊是否应返还谭健波代垫的月供款根据谭健波、方文珊各自关于共同购买涉案房屋经过的陈述及双方实际支付月供款的事实，本院认定两人因购买涉案房屋向工行工业大道支行借款分摊至每月的债务两人各负担二分之一。涉案房屋按揭供楼之日起至2019年9月24日止的合共月供款145805.35元，谭健波支付金额比方文珊支付金额多33413.43元，故谭健波主张方文珊返还其代垫的月供款16706.72元合理合法，本院予以支持。至于返还代垫月供款的利息问题，方文珊未在《律师函》通知的期限内返还该款行为已造成谭健波实际经济损失，谭健波主张从2019年2月23日起至2019年9月23日止计算代垫款5488.79元的利息及2019年9月24日起至款项付清之日止计算代垫款16706.72元的利息，合理合法，本院予以支持。如前所述，利息的计算标准按照年利率6%计算。六、关于谭健波主张方文珊自2019年9月24日起至2037年6月1日止将应负担的月供楼款支付供楼款账户诉求问题谭健波、方文珊通过与工行工业大道支行、公积金中心签订的《个人购房借款/担保合同》《住房公积金抵押借款合同》《个人购房借款/担保合同（个人住房公积金组合贷款专用版）》，将涉案房屋抵押贷款870000元，自2017年6月起两人须按照上述合同的约定每月支付供楼款至供楼款账户。因此，方文珊自2017年6月起至贷款还清之日止与谭健波共同支付月供楼款是上述合同项下的义务，谭健波并非上述合同的贷款人，其主张方文珊履行支付月供楼款义务的诉求缺乏依据。如方文珊在2019年9月24日之后未按双方的约定各付二分之一月供款至供楼账户，谭健波在其代垫后另寻途径向方文珊主张返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百八十五条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告方文珊在本判决生效之日起十日内向原告谭健波返还款项174900元及其利息（从2019年2月23日起至实际清偿之日止按年利率6%计算）；二、被告方文珊在本判决生效之日起十日内向原告谭健波返还款项16706.72元；三、被告方文珊在本判决生效之日起十日内按年利率6%计付款项5488.79元自2019年2月23日起至2019年9月23日止的利息给原告谭健波；四、被告方文珊在本判决生效之日起十日内按年利率6%计付款项16706.72元自2019年9月24日起至实际清偿之日止的利息给原告谭健波；五、驳回原告谭健波其他诉讼请求。本案受理费4118元，由被告方文珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  戴肖锋人民陪审员  毛美英人民陪审员  黄凤玲二〇一九年十二月十三日法官助理廖洁玲书记员黄家琴