广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3677号原告：梁劲飞，男，1983年5月17日出生，汉族，住广州市越秀区××××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××935。委托诉讼代理人：周春婷，广东君直律师事务所律师。被告：广州永成投资发展有限公司，住所地：广州市越秀区××××××夜明珠广场第2层2319铺。统一社会信用代码：914××××××××××823XB。法定代表人：卫某1。被告：张志敏，男，1981年6月10日出生，汉族，住广东省英德市××××××委会七组。公民身份号码：441××××××××××××477。原告梁劲飞与被告广州永成投资发展有限公司（以下简称“永成公司”）、张志敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周春婷到庭参加诉讼。被告广州永成投资发展有限公司、张志敏经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除《物业买卖合同》及《施工协议书》；2.请求两被告退还购房款255715元(含装修款50000元)及代收税费10068元，并赔偿利息损失21549.46元(以265783元为基数，按同期银行贷款基准利率自2017年8月30日起计至清偿之日止，暂计至2019年7月2日)，以上暂合计287332.46元；3.被告承担诉讼费(受理费、保全费)及保全担保费等。事实和理由：2017年4月23日，各方约定由原告购买被告位于肇庆市四会市×××××××××××××××××××××的房屋(以下简称:涉案房屋)，房款共205715元、装修费50000元，共计255715元。为此，原告分别于2017年4月23日、4月26日向被告共支付了房款定金100000元、装修费50000元，被告广州永成投资发展有限公司出具了《收据》。于2017年4月30日，原告与被告张志敏签订《物业买卖合同》(以下简称：4月30日协议)约定“原告应在2017年4月29日前支付部分房价款125715元，余下房价款80000元由原告向银行申请贷款。”“本合同生效后的150个工作日内，由出卖人负责向房管部门申请办理该物业(即涉案房屋)的交易过户手续。”“合同自各方签字或盖章后生效。”“出卖人如违反本合同规定未在规定的时间申办该物业的交易过户手续，逾期超过30日，买受人有权单方提出和决定解除合同并有权要求出卖人向买受人支付违约金……”。原告按合同约定支付了部分房款125715元(其中包括4月23日、26日已支付的定金100000元)及税费10068元。同日，原告按被告张志敏要求，与被告永成公司签订《施工协议书》“约定由被告永成公司承包涉案房屋的装修工程”。合同签订后，被告张志敏告知原告无法申请贷款，要求原告一次性将余款80000元付清，否则不能办理过户手续。于2017年8月29日与被告张志敏签订《物业买卖合同》约定“原告应在2017年8月29日前支付全部房价款205715元”，除此之外，协议其余内容均与4月30日协议一致。上述合同签订后，原告按合同约定付清了余下房款80000元，被告永成公司出具了《收据》，但被告一直拖延办理过户手续，已超过《物业买卖合同》第七条约定办证期限。对于被告的逾期办证，原告曾以电话、短信等多种方式多次催促，但是被告一直予以拒绝办证，被告的上述行为已严重侵害了原告的合法权益。经查，被告张志敏是永成公司的控股股东，持股98％。为此，特诉至法院，请法院依照法律和事实，判准原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。原告为支持其诉讼主张，向本院递交证据如下：一、1.《收据》NO.9004941，证明2017年4月23日，原告支付房款定金10000元，被告广州永成投资发展有限公司出具了《收据》；2.《收据》NO.9004949，证明2017年4月26日，原告支付房款定金90000元，被告广州永成投资发展有限公司出具了《收据》；3.《收据》NO.9004954，证明2017年4月30日，原告支付部分房款定金25715元，被告广州永成投资发展有限公司出具了《收据》；4.《收据》NO.2850343，证明2017年8月29日，原告支付剩余房款定金80000元，被告广州永成投资发展有限公司出具了《收据》；二、1.《收据》NO.9004962，证明2017年4月23日，原告支付装修款10000元，被告广州永成投资发展有限公司出具了《收据》；2.《收据》NO.9004965，证明2017年4月26日，原告支付装修款40000元，被告广州永成投资发展有限公司出具了《收据》；三、《收据》NO.9004921，证明2017年4月30日，原告支付税费10068元，被告广州永成投资发展有限公司出具了《收据》；四、《物业买卖合同》（签订日期：2017年4月30日），证明2017年4月30日，原告与被告张志敏签订了《物业买卖合同》约定“原告应在2017年4月29日前支付部分房价款125715元，余下房价款80000元由原告向银行申请贷款，本合同生效后的150个工作日内，由出卖人负责向房管部门申请办理该物业（即涉案房屋）的交易过户手续，合同自各方签字或盖章后生效”；五、《施工协议书》，证明2017年4月30日，原告按被告张志敏要求，与被告广州永成投资发展有限公司签订《施工协议书》，约定由永成公司承包涉案房屋的装修工程；六、《物业买卖合同》（签订日期：2017年8月29日），证明2017年8月29日，原告与被告张志敏签订《物业买卖合同》约定“原告向被告一次性支付剩余房款80000元”其余内容与证据四一致；七、广州永成投资发展有限公司的工商登记信息（打印件），证明被告张志敏是广州永成投资发展有限公司的控股股东，持股98%；八、招商银行户口历史交易明细表、支付宝转账电子回单（3张）、招商银行股份有限公司广州海珠支行交易流水（2张）、证明、借记卡交易明细对账单、陈建国身份证复印件，证明原告购房的事实以及原告已付全部的房款；九、聊天记录，证明购房事实和购房过程；十、致歉信（照片打印件），证明原告购房之后，被告没有按时交楼，违反了合同的约定；十一、不动产登记资料查询结果证明复印件，证明被告是涉案房屋的产权人；十二、交易详情，证明陈建国支付的3万元款项的收款人是广州永成投资发展有限公司；十三、支付宝转账电子回单，证明2017年8月29日，因原告银行转账额度有限，原告向好友陈建国支付宝转账3万元，委托陈建国向被告支付房款3万元。被告永成公司、张志敏均未提交答辩意见及证据。经审理查明，2017年4月30日，原告梁劲飞（买受人）与被告张志敏（出卖人）签订了一份《物业买卖合同》（以下简称“合同”），双方约定：买受人购买出卖人所有的四会市××××××××××××××××××××物业，该物业属现房，按现状出售，按建筑面积计价，房价款总金额为205715元，以上房价款未含买受人办理不动产权证书时应向政府相关部门缴交的税费及相关费用（包含：契税、交易印花税、交易服务费、证本印花税等），房价款中未含的税费由买受人承担；买受人应当在2017年4月29日前支付全部房价款的60%(125715元)，余下房款80000元由买受人向银行申请贷款。另，合同还约定出卖人于2017年××月1日前将该物业按现状交付买受人，如买受人在此期限前未付清全部房款（包括贷款等）及其它应缴的费用或存在其他违约情形的，出卖人有权顺延该物业交付期限，买受人不得追究出卖人任何责任，若因出卖人原因导致物业存在与他方的产权纠纷和债权债务纠纷造成买受人损失的，由出卖人承担全部赔偿责任;本合同生效后的150个工作日内（以下简称“申办过户期限”），由出卖人负责向房管部门申请办理该物业的交易过户手续;出卖人如违反本合同规定未在规定的时间申办该物业的交易过户手续，按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权单方提出和决定解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.2‰的违约金。双方还约定本合同在履行过程中发生争议时协商不成的依法向人民法院起诉，合同自各方签字或盖章后生效。2017年8月29日，原告梁劲飞（买受人）又与被告张志敏（出卖人）签订了一份《物业买卖合同》，该合同约定买卖的房产、计价方式和价款、房屋交付的时间、交易过户手续的申办等内容与双方于2017年4月30日签订的《物业买卖合同》一致，付款方式及期限改为：2017年8月29日前支付全部房价款的100%（205715元）。原告就案涉物业通过刷卡方式于2017年4月23日向广州市威克健身俱乐部、佛山房宝贝电子商务有限公司分别支付了10000元，2017年4月26日通过支付宝转账分次支付50000元、50000元和30000元到张志华账户，2017年4月30日通过刷卡方式向广州永成投资发展有限公司分次支付了25715元和10068元，2017年8月29日通过刷卡方式向广州永成投资发展有限公司支付了50000元,2017年8月29日陈建国代原告向广州永成投资发展有限公司刷卡支付了30000元，合计265783元。广州永成投资发展有限公司出具加盖有该公司财务专用章的收据确认收到上述款项（其中定金100000元、房款105715元、装修费50000元、代收税费10068元）。被告张志敏至今未将案涉物业过户至原告名下，原告遂向本案提起本案诉讼。原告诉称上述50000元装修费其实是房款，当时的销售要求额外签订一份《施工协议书》，将50000元房款作为装修款来支付，但原告未能对其该说法提供相关的证据予以佐证。另查明，根据原告提供的被告广州永成投资发展有限公司的企业信用信息公示报告显示，被告广州永成投资发展有限公司成立于2013年3月4日，原法定代表人为张志敏，在2019年4月9日，该公司法定代表人变更为卫某1，张志敏仍为该公司股东，占有该公司98%的股份。案涉的四会市××××××××××××××××××××屋的权利人为被告张志敏，该物业于2016年11月16日办理了抵押登记，且因张志敏与案外人的纠纷分别被广州市海珠区人民法院和四会市人民法院查封，被执行人是张志敏，查封期限分别为201×年×月21日至2020年×月20日、2019年8月5日至2022年8月4日。原告提交了一份只有其本人签名的《施工协议书》，该协议书列明原告是甲方、发包方，广州永成投资发展有限公司是乙方、承包方，但广州永成投资发展有限公司未有在该《施工协议书》上签（盖）章，该协议书的“工程地点”一栏后为空白。本院按张志敏提供的送达地址，向其邮寄了原告提交的诉状及证据材料副本等诉讼材料，邮件于2019年11月3日退回。此外，根据原告申请，本院以（2019）粤1284财保191号民事裁定书，查封了被告张志敏位于四会市××××××××××××××××××××屋的不动产权，查封期限从2019年8月5日至2022年8月4日止，并冻结了张志敏持有的广州永成投资发展有限公司的份额价值为300000元的股权，冻结期限从2019年8月14日至2022年8月13日止。中国人民财产保险股份有限公司肇庆市分公司为该财产保全提供诉讼财产保全责任保险作为担保。上述事实，有当事人陈述、经质证的证据、庭审记录等证明，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，原告与被告张志敏签订的《物业买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。关于《物业买卖合同》应否解除及如何承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，现案涉房屋因被告张志敏的原因被查封和抵押，至今无法过户到原告名下，原告的合同目的无法实现，被告张志敏已构成违约，故本院对原告主张解除案涉物业买卖合同的诉求，予以支持。根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条规定，因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。本院按张志敏提供的送达地址，向其邮寄了原告提交的诉状及证据材料副本等诉讼材料，邮件于2019年11月3日退回，按上述规定，该日视为送达之日。再根据《合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”故案涉合同的解除时间为被告张志敏收到诉状之日即2019年11月3日为宜。根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故合同解除后，原告已支付的房款205715元（含定金）、代收税费10068元应由被告张志敏返还，而装修款50000元应由被告广州永成投资发展有限公司返还。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，及《物业买卖合同》第七条：“逾期超过30日后，买受人有权单方提出和决定解除合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.2‰的违约金”的约定，现因被告张志敏的违约行为确实会造成原告资金被占用的损失，本院结合被告的过错程度，根据公平原则，被告张志敏自合同解除之日起，以已收房价款205715元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准向原告计付利息为宜。关于装修费的利息，因原告与广州永成投资发展有限公司对此没有相关的约定，且原告未能举证证明广州永成投资发展有限公司对案涉合同的解除存在过错，故原告主张装修费利息损失的请求，本院不予支持。被告张志敏从2019年4月9日起不再担任被告广州永成投资发展有限公司的法定代表人，被告广州永成投资发展有限公司为独立法人，其不是案涉房屋的出售人，亦非物业买合同的相对方，且原告未举证证明两被告财产混同，故原告要求被告广州永成投资发展有限公司就被告张志敏的违约责任承担共同责任，依据不足，本院不予支持。同理，现未有证据显示被告张志敏与原告就案涉房屋签订了《装修协议》，案涉房屋的装修款项也是由被告广州永成投资发展有限公司出具收据，虽原告诉称该装修费是房款，但未能提供任何的证据予以佐证，对原告的该意见，本院不予采纳。故被告张志敏无需对被告广州永成投资发展有限公司返还原告装修费50000元承担共同偿还责任。根据原告提交的《施工协议书》，该协议书未有列明工程地点，且只有原告签名，没有合同相对方的签名或盖章，根据已有的证据，本院无法查明该协议书与本案存在关联性，故原告主张解除该协议书的请求，本院不予支持。被告张志敏、广州永成投资发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本院对本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条的规定，判决如下：一、原告梁劲飞与被告张志敏签订的案涉《物业买卖合同》于2019年11月3日解除；二、被告张志敏于本判决生效之日起十日内向原告梁劲飞返还房款205715元（含定金）、代收税费10068元，合计215783元；三、被告广州永成投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁劲飞返还装修款50000元；四、被告张志敏于本判决生效之日起十日内向原告梁劲飞支付利息（利息以205715元为基数，从2019年11月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项还清之日止）；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2805元（原告已预交），由原告梁劲飞负担212元，被告张志敏负担2104元，被告广州永成投资发展有限公司负担489元；财产保全费2020元（原告已预交），由被告张志敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 夏睿娜二〇一九年十二月二十三日法官助理 张小敏书 记 员 李敏娟