山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁07民终6435号 上诉人（原审被告）：潍坊海纳房地产集团有限公司，住所地山东省潍坊市潍城区福寿西街68号。 诉讼代表人：潍坊海纳房地产集团有限公司管理人。 委托诉讼代理人：宋哲，山东齐鲁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄薇妤，女，1975年1月26日生，汉族，住江西省上饶市信州区。 委托诉讼代理人：冯日宝，山东鲁潍同心律师事务所律师。 上诉人潍坊海纳房地产集团有限公司（以下简称海纳房地产公司）因与被上诉人黄薇妤破产债权确认纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2019）鲁0702民初1347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人海纳房地产公司的委托诉讼代理人宋哲、被上诉人黄薇妤的委托诉讼代理人冯日宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海纳房地产公司上诉请求：1.依法撤销山东省潍坊市潍城区人民法院（2019）鲁0702民初1347号民事判决书，并改判驳回被上诉人的所有诉讼请求或发回重审；2.一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据被上诉人所提交的证据材料，一审法院认定案外人杨少英通过多笔现金及银行转账的形式支付给徐训进13850000元，认定上诉人收到该款项，该事实认定存在错误。首先作为法人单位的上诉人并未收到该款项，也未见徐训进将上述款项支付至上诉人账户，应当认定上诉人未收到该款项；其次，根据案外人杨少英所提交的证据，上述13850000元分不同的个人通过多笔银行转账及现金支付，尤其是存在数额巨大的多笔现金交易，不符合常理。二、根据一审法院认定的借款事实，该13850000元的借款期限自2012年6月16日至2012年12月15日，加之后期产生的利息，案外人杨少英与上诉人达成了借款15300000元的事实，但是利息的计算明显超出了最高人民法院关于民间借贷利息的规定，所以对于超出部分的利息，一审法院认定错误。 被上诉人辩称，一、在案外人杨少英对上诉人的债权中，包括有被上诉人的债权100万元，该款项用于了上诉人的潍美国际中心房产开发项目工程。二、上诉人关于“一审法院认定1385万元加后期利息，双方达成了借款1530万元的事实，利息计算不符合法律规定”的诉称与客观事实不符，其错误曲解了案外人杨受英在一审时提交的“购房者债权的情况说明”，其诉称不能成立。1385万元系杨少英多方筹借再向上诉人出借的本金，未包含利息。145万系自2012年8月19日至2013年1月23日的利息，月息2分，计算公式=本金1385万元×月利率2%×5.2333个月=145万元。1385万元+145万元=1530万元。这就是折抵房款金额1530万元的由来。三、双方当事人经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，该商品房买卖合同合法有效，理应予以支持。四、江西省上饶县人民法院2014年9月25日作出的（2014）饶民二初字第140号判决中吴丽英的情况与被上诉人情况类似，该案支持了吴丽英的购房者债权，并得到上诉人管理人的确认，故被上诉人本次确认购房者债权的诉请理应得到支持。 黄薇妤向一审法院起诉请求：1.判令确认黄薇妤对海纳房地产公司享有购房者债权1571966元；2.诉讼费用由海纳房地产公司承担。 一审法院认定事实：2011年4月至2012年6月期间，案外人杨少英通过现金及银行转账方式，共计给付案外人徐训进（当时为海纳房地产公司公司法定代表人）13850000元，用于潍美国际中心房产开发项目工程。2012年6月16日，案外人杨少英与海纳房地产公司签订《房产抵押借款合同》一份，约定海纳房地产公司向案外人杨少英借款10000000元；用途为潍美国际中心房产开发项目工程；借款利率按原双方约定每阶段的利息标准计算；借款期限自2012年6月16日起至2012年12月15日止；为确保合同的履行，海纳房地产公司用摩尔公寓的房产作抵押（房号面积见网签合同），双方必须到房产管理部门办理房产抵押登记手续。海纳房地产公司及案外人徐训进在借款人处签字盖章。该合同空白处手写内容：“注：抵押房号2501-253631套（其中2504、2514、2524、2534不存在）2605、2606、2631、26354套，共35套”。2012年6月16日，案外人徐训进向黄薇妤出具《借条》一份，载明：“今借到杨少英人民币叁佰捌拾伍万元整，借期至2012年6月30日。原与此相对应的借款额的借据等凭证自然失效，利息支付依然按照原额度和借期支付。还清本款后，借贷关系自然中止，利息全部结清。”2013年10月2日，海纳房地产公司在该《借条》中补充：“以上借款已由海纳公司摩尔公寓20楼2001、2002、2003、2005、2006、2007、2008房源抵冲”，案外人杨少英在落款处签字确认。2013年10月28日，案外人杨少英与海纳房地产公司签订《抵工程款/融资款房源确认单》一份，约定海纳房地产公司将14套房产（面积914.10㎡、合同总价6551218元）抵案外人杨少英融资款。案外人吴丽英、李爱华及黄薇妤在“房屋产权人确认处”签字确认，确认以上房屋为案外人杨少英抵融资款房源，本人只是代为持有。其中房号2005、2010两套房屋产权人为黄薇妤。2013年12月18日，案外人杨少英与海纳房地产公司签订《承诺书》一份，约定海纳房地产公司以摩尔公寓35套共计房款15300000元抵案外人杨少英债务。海纳房地产公司把商品房预售合同及收款收据交予案外人杨少英后，案外人杨少英把借款合同、借条及承诺书共计3份原件交予海纳房地产公司收回，原网签合同25层31套、26层4套海纳房地产公司收回，账目两清无异议。如出现另外的借条收据等相关债务证明均与海纳房地产公司无关。2013年12月17日，黄薇妤与海纳房地产公司就2005、2010两套房屋签订的《商品房预售合同》二份（编号YS00244790、YS00244793）。案外人杨少英认可涉案两套房产的实际购买人为黄薇妤。2013年12月18日，海纳房地产公司出具以上2套房产房款收据，总金额1002727元。以上房产尚未办理不动产登记。黄薇妤共交纳住宅专项维修资金13005元。黄薇妤主张以上2套房产的逾期交房违约金562730.39元。海纳房地产公司对黄薇妤已缴纳以上2套住宅专项维修资金13005元的事实及金额均无异议，对逾期交房违约金的计算标准、计算结果无异议。 一审法院认为，本案争议的《商品房买卖合同》签订前，案外人杨少英与海纳房地产公司确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同。但双方系争商品房买卖合同是在海纳房地产公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期海纳房地产公司难以清偿债务时，通过将海纳房地产公司所有的商品房出售给黄薇妤的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。 但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来。经审查，双方之间借款利息的计算方法，并未超出法律规定的民间借贷利率保护上限，一审法院对此予以确认。因海纳房地产公司逾期交房，黄薇妤主张逾期交房违约金562730.39元，一审法院予以支持。 在涉案房屋办理不动产登记前，黄薇妤仅享有债权。经一审法院确认，黄薇妤对海纳房地产公司享有破产债权的金额为1578463.39元（购房款1002727元+住宅专项维修资金13005元+逾期交房违约金562730.39元）。现黄薇妤仅主张债权1571966元，系对自身权利的处分，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：黄薇妤对潍坊海纳房地产集团有限公司享有的破产债权金额为1571966元。案件受理费18948元，减半收取9474元，由潍坊海纳房地产集团有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。被上诉人进一步明确其本案的诉讼请求为：依法确认黄薇妤对海纳房地产公司享有破产债权金额为1571966元，并由海纳房地产公司承担诉讼费用。 二审查明，经查阅一审卷宗，被上诉人提交的2013年10月28日《抵工程款/融资款房源确认单》，加盖由上诉人的公司财务专用章，并经债权人杨少英、房屋产权人黄薇妤签字确认，该确认单载明“债务性质”为融资款，“本次抵扣总金”为“6551218元”，上述款项中包括本案被上诉人的两套房产，一套折后总价为575793元，一套折后总价为426934元，共计1002727元。2013年12月18日上诉人出具收据两份，收款方式为“抵融资款”，收款金额分别为575793元、426934元，收款事由均为房款抵融资款（户主黄薇妤）。2014年1月16日，上诉人为被上诉人出具声明一份，认可欠款及以房产抵顶借款的事实。上诉人与被上诉人签订了商品房预售合同并办理了登记备案手续，被上诉人缴纳了住宅专项维修资金。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否对被上诉人享有破产债权及数额认定。被上诉人提交的银行转账凭证、上诉人的法定代表人徐训进出具的借条、《抵工程款/融资款房源确认单》、上诉人于2013年12月18日出具的收据、上诉人为被上诉人出具的声明、上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同、被上诉人缴纳住宅专项维修资金的发票等证据相互印证，足以证明上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系，且被上诉人已用借款本息转购房款的方式支付了房款。上诉人关于其未收到款项的主张，与上述证据不符，本院依法不予采信。一审法院依据现有证据判令被上诉人对上诉人享有破产债权并确认破产债权金额为1571966元，有事实和法律依据，本院依法予以维持。 另，被上诉人请求确认的债权数额为购房款1002727元、住宅专项维修资金13005元、逾期交房违约金562730.39元，该债权数额不包括13850000元的利息。故上诉人关于本案利息计算不当的主张，本院依法不予审查。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18948元，由上诉人潍坊海纳房地产集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 霞 审判员 尹臣正 审判员 李金桦 二〇一九年十二月三十一日 书记员 杨宇婷