广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初4784号原告：谢黄英，女，1966年2月24日出生，汉族，住广东省广州市增城区新塘镇锦绣天伦3街****，公民身份号码：362************040。委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬(南沙)律师事务所律师。被告：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市三水区*********************（仅作办公场所使用），统一社会信用代码：914**********301XE。法定代表人：林杰龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓江，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓健洋，广东盈隆（佛山）律师事务所实习律师。原告谢黄英与被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称“恒福公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。开庭时，原告的委托诉讼代理人林闻娥、被告恒福公司的委托诉讼代理人邓江、邓健洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。谢黄英向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交付商品房违约金98384元（以全部价款万分之八的比率按日计算，共延期473天）；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告取得坐落于佛山市三水区***********块的建设用地使用权后，经批准，在该地块上建设名称为“恒福丽铂公馆”商品房项目。原、被告双方于2016年7月7日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告以260000元出售恒福丽铂公馆1座18单元21层2118号商品房给原告。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第二、三款的约定，被告应当在2017年8月31日前向原告交付商品房，并应当在交付日期届满前10日将查验时间、办理交付手续的时间地点、携带材料通知书面送达买受人。然而约定交付时间已过，被告迟迟未通知原告收楼，原告于2018年12月17日自行收楼。案涉房屋逾期交付，迟延了473天，依照《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定逾期超过120日，原告继续履行的，被告应向原告支付违约金，以按日万分之八计算。被告应承担违约金98384元。原告为了维护自身权益，特提起诉讼。被告恒福公司辩称，1.涉案房屋在合同约定的交付日期前已经满足交付条件。2016年11月5日完成了工程竣工验收备案手续，于2016年11月14日取得了《房屋面积测绘成果记录册》，据此约定交付日期届满前已经达到合同约定的条件，案涉房屋不具备逾期交付的可能性。2.答辩人在房屋具备交付条件后，已经履行了收楼通知的义务，被答辩人已经确认该事实。答辩人作为专业的房地产公司，明确知晓逾期交付房屋的违约责任，在案涉房屋具备交付条件后，答辩人曾通过在案涉楼盘张贴《恒福丽铂公馆收楼公告》以及在广州日报发布《恒福丽铂公馆收楼公告》，告知全体丽铂公馆业主，恒福丽铂公馆已具备收楼条件，业主在2017年8月30日前带齐资料到公馆现场可以办理收楼手续，足以证明答辩人在案涉房屋具备交付条件后，积极主动履行了收楼通知的义务。其次，从被答辩人邮寄《不符合收楼条件的告知函》的内容可见，被答辩人已经履行了收楼通知的义务。3.被答辩人依法享有拒绝向答辩人交付房屋的抗辩权。根据（2019）粤0607民初693号民事判决书和（2019）粤06民终7276号民事判决书可见，被答辩人逾期向答辩人支付首期房款，该行为一、二审法院认定构成违约行为。答辩人有权依据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，依法提出先履行抗辩权。被答辩人向答辩人履行支付首期房款的义务先于被答辩人向答辩人履行交付房屋的义务。在被答辩人未向答辩人足额交清购房款之前，答辩人有权拒绝交付案涉房屋。综上，请求法院驳回被答辩人全部诉讼请求。谢黄英在诉讼中提供证据如下：1.《商品房买卖合同（预售）》复印件一份，证明原、被告存在房屋买卖合同关系；合同第十一条约定了被告应当在2017年8月31日前交房；合同第十二条约定了若被告逾期交房需承担相应违约责任。2.公证书复印件一份，证明被告仅以公告方式通知收楼，但通知收楼的名单中没有原告，即被告拒绝向原告交楼。3.谢黄英通知函复印件一份，证明被告明确拒绝向原告交付房屋。恒福公司在诉讼中提供证据如下：1.《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》、《建筑工程竣工验收报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》复印件各一份，证明涉案房屋已符合《商品房买卖合同》第九条、第十条，关于商品房交付条件的约定，房屋的各项情况均符合验收要求；2.（2019）粤0607民初693号民事判决书、（2019）粤06民终7276号民事判决书复印件各一份，证明原告逾期支付首期房款的行为已被法院认定构成违约；3.《收楼通知书》、顺丰速运快递单、《广州日报》、《恒福丽铂公馆收楼公告》、佛山市三水区房地产行业协会出具的《证明》、照片复印件各一份，证明被告曾通过多种途径积极地向案涉楼盘全体业主履行过交付房屋的通知义务，包括：向原告寄送收楼通知书、在具有一定范围影响力的《广州日报》上刊登《致恒福丽铂公馆业主的收楼公馆》、在涉案楼盘的入户大堂公告栏张贴了《丽铂公馆收楼公告》等；4.（2018）粤0608民初159号民事判决书复印件一份，证明被告对涉案楼盘的全体业主已尽到合理的通知收楼义务，该事实得到法院确认。本院在审理过程中依法调取了（2018）粤0607民初396号民事判决书一份。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告的证据1，被告对证据真实性无异议，上述证据形式和来源合法，本院对证明力予以认定；对于原告提供的证据2，被告对该证据不予认可，经审查，该证据形成于2019年5月，与被告发出公告时间相距一年多，且公证书记录的收楼公告所附业主序号也未包含初始序号，难以确定该公证书所记录收楼公告的完整性，本院对该证据不予认定；对于原告的证据3，与本案相关，本院对证据证明力予以认定。对于被告的证据1、2、3中《广州日报》、《恒福丽铂公馆收楼公告》、佛山市三水区房地产行业协会出具的《证明》、照片，原告对上述证据真实性无异议，本院对证据真实性予以认定；对被告证据3中《收楼通知书》、顺丰速运快递单，原告有异议，经审查，顺丰速运快递单没有原告签收，本院不能据此认定原告签收了该通知书；对于被告提供的证据4，被告对证据真实性无异议，对关联性不认可，该判决书不涉及本案原告，本院对该证据关联性不予认可。本院依职权调取的证据，各方当事人真实性无异议，本院予以采信。根据本院采信的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2016年7月7日，原告谢黄英作为买受人与被告恒福公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告购买被告恒福公司开发建设的位于佛山市三水区************************屋，该房预测建筑面积为35.12平方米，其中套内建筑面积为26.75平方米，房屋总价款为260000元；付款方式及期限为：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取按揭贷款方式付款：商业贷款，首期款自本预售合同网上签订之日起5日内支付130000元；剩余房款130000元应于2016年7月13日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；交付时间应当在2017年8月31日前。合同第十二条约定逾期交付责任：出卖人未按照合同约定时间将该商品房交付买受人，双方同意按照以下方式处理：（1）逾期时间在120日之内，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部购房款万分之5的违约金；（2）逾期超过120天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之*的违约金。2016年11月5日，恒福公司取得恒*****1座、2座工程《竣工验收备案表》。2016年11月11日，恒福公司取得了恒*****1座《佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册》。2017年8月28日，被告恒福公司通过邀请佛山市三水区房地产行业协会人员见证在恒福丽铂公馆1座、2座入户大堂张贴《恒福丽铂公馆收楼公告》、在《广州日报》刊登《恒福丽铂公馆收楼公告》等方式，通知业主收楼。2017年12月12日，恒福公司向谢黄英发出《通知函》，告知谢黄英按照约定房屋交付时间为2017年8月30日，现房屋已经具备交付条件，但截至2017年12月12日尚欠购房款65000元，在付清购房款前恒福公司有权不交付房屋给购房人使用。2018年1月10日，原告谢黄英对被告恒福公司以及广州邦盈置业有限公司提起民事诉讼，案号为（2018）粤0607民初382号，请求法院判令被告恒福公司按照每月1800元支付2017年1月至2022年12月的返租租金等。本院经审理于2018年4月9日作出民事判决书，判令恒福公司向谢黄英支付返租租金15600元；驳回原告谢黄英其他诉讼请求。该判决现已经生效。原告于2018年12月17日办理了房屋收楼手续。另查明，因谢黄英逾期支付部分购房款，恒福公司于2019年1月22日对谢黄英提起民事诉讼，案号为（2019）粤0607民初693号，请求法院判令谢黄英支付逾期付款违约金46072元。本院经审理查明，谢黄英于2018年12月10日向恒福公司支付购房余款65000元，构成逾期支付。本院于2019年4月30日作出民事判决书，判令谢黄英支付逾期付款违约金。该判决现已经生效。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方在平等、自愿的基础上订立，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。本案的争议问题是：恒福公司是否存在逾期交付房屋的违约行为，应否承担违约责任。对此，本院分析如下：第一，恒福公司在合同约定交楼时间届满前通过在广州日报刊登、小区张贴等方式发布恒福丽铂公馆收楼公告，虽然上述行为不能直接证明谢黄英实际收到了收楼通知书，但能证明恒福公司积极履行通知收楼义务。第二，原告在（2018）粤0607民初382号案起诉状陈述“原告从2017年3月开始多次问及被告何时签订返租合同，被告均多次推诿，后称交楼后再同意签订返租合同”“针对返租问题，原告多次与被告协商解决，被告均不予配合。”“经过将近半年时间的沟通，原告的诉请均得不到被告的重视”从原告的相关诉讼陈述可见，双方因案涉房屋被告应否承担支付返租租金义务等问题进行多次沟通，被告亦于2017年12月12日向谢黄英发送《通知函》，告知其房屋交付时间并催收购房款。从被告向原告发出《通知函》、原告向恒福公司提起请求支付返租租金的诉讼等一系列行为判断，原、被告双方对合同项下接收楼房和收取购房款等权利、义务均十分关心，原告更是在（2018）粤0607民初382号案起诉状陈述与被告长达半年沟通，按照常理推断，原告谢黄英在提起（2018）粤0607民初382号案之前半年已经知晓恒福公司通知收楼，即在恒福公司发出收楼公告之时,原告已经知道恒福公司的收楼通知。原告未收楼是由于被告应否承担返租义务存在争议；第三，原告谢黄英主张恒福公司为催收房款而拒绝向原告交付房屋，并以恒福公司出具的《通知函》为证。但原告在庭审中陈述“法院关于房屋交付标准的判决后就去交房款和收楼”，且结合本系列案其他当事人收楼实际情况，购房人在付清购房款之前亦可以自行前往收楼。可见，原告关于被告因催收房款而拒绝交付房屋的主张缺乏充分依据，本院不予采纳。被告在约定交付房屋的日期前取得竣工验收备案表、房屋面积测绘成果记录册等书面文件，符合交楼条件。综上，本院认为，原告在2017年8月28日前已经知道恒福公司的收楼通知，被告不存在逾期交付房屋的行为。被告应否支付返租租金不是其拒绝收楼的合理理由，收楼延迟的后果不应归责于被告，故原告主张被告承担逾期交付房屋违约责任，缺乏充分依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告谢黄英全部诉讼请求。案件受理费减半收取1130元（原告已经预交），由原告谢黄英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁淑平二〇一九年十二月十九日书记员  李秀娟