广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初8400号原告：班谦，男，汉族，1972年2月24日出生，住西藏噶尔县。委托诉讼代理人：黄琨展，广东嘉俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈若苗，广东嘉俊律师事务所实习律师。被告：珠海市搜房家商务服务有限公司，住所地珠海市前山明珠南路****，统一社会信用代码xx。法定代表人：朱传龙，执行董事。委托诉讼代理人：古筝，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶璇，广东古柏律师事务所实习律师。被告：珠海市晋和天庆房地产开发有限公司，住所，住所地珠海市金湾区三灶镇金海工业区xx东边**社会信用代码xx。法定代表人：韩庆。委托诉讼代理人：许欢，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄绍军，广东德赛律师事务所律师。被告：陈默，男，汉族，1980年3月25日出生，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：古筝，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶璇，广东古柏律师事务所实习律师。被告：朱传龙，男，汉族，1978年1月22日出生，户籍地西安市莲湖区。委托诉讼代理人：古筝，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶璇，广东古柏律师事务所实习律师。原告班谦与被告珠海市搜房家商务服务有限公司（以下简称搜房家公司）、珠海市晋和天庆房地产开发有限公司（以下简称晋和天庆公司）、陈默、朱传龙合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后。被告搜房家公司提出管辖权异议，本院裁定驳回后，被告搜房家公司上诉至珠海市中级人民法院。经审理，珠海市中级人民法院驳回上诉，维持原裁定。本案适用普程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告班谦的委托诉讼代理人黄琨展到庭参加审理，被告搜房家公司、陈默、朱传龙共同委托的诉讼代理人古筝、叶璇到庭参加审理，被告晋和天庆公司委托的诉讼代理人许欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告班谦向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告搜房家公司签订的《天庆晋海岸项目VIP申请表》服务合同无效并返还原告人民币8万元及损失8万元(共合计16万元）；2.判决被告晋和天庆公司对上述请求承担连带责任；3.判决被告陈默及被告朱传龙在应缴注册资本范围内对上述债务承担补充责任；4.本案诉讼的所有费用由四被告负担。事实和理由：原告与被告搜房家公司在被告晋和天庆公司位于金湾区××镇××道××号商品房××花园售楼部签署《天庆晋海岸项目ＶＩＰ申请表》购房服务合同，被告搜房家公司承诺缴纳8万元的优惠服务费后，能享受购房抵扣16万的优惠活动。原告后来发现，被告搜房家公司虚构事实欺瞒原告，所谓的购房抵扣优惠也没有在原告与被告晋和天庆公司签订的《商品房买卖合同》中体现。被告搜房家公司的行为有违诚信原则，存在主观故意，该行为导致原告多支付8万和预期利益8万元无法实现，所以被告搜房家公司应当承担返还财产并赔偿预期利益的损失责任。同时，原告与被告搜房家公司签订《天庆晋海岸项目ＶＩＰ申请表》签订行为和交易中的刷卡支付行为都是被告晋和天庆公司的销售部进行的，被告晋和天庆公司明显知道被告搜房家公司欺诈行为并默许被告搜房家公司的做法，具体资金分配原告是无从得知，被告晋和天庆公司应当承担连带给付责任。被告陈默和被告朱传龙是被告搜房家公司的股东，应缴注册资本都为100万元，但其实缴资本为0，所以在应缴注册资本范围内对上述债务承担补充责任。原告班谦为其诉称向本院提交如下证据：1.收据；2.银行历史交易明细清单；3.商品房买卖合同（预售）。被告搜房家公司、陈默、朱传龙辩称，一、关于《天庆晋海岸项目VIP申请表》效力以及返还8万元优惠服务费并赔偿损失8万元的问题。首先,原告与被告搜房家公司签订的《天庆晋海岸项目VIP申请表》不存在效力瑕疵问题，导致合同无效的情况。《天庆晋海岸项目VIP申请表》的约定是被告搜房家公司向原告提供购房的商业折扣的服务，而不是向原告提供中介服务。被告晋和天庆公司委托珠海中原物业顾问有限公司负责涉案房屋的营销策划和销售代理的工作，基于此情况，珠海中原物业顾问有限公司与被告搜房家公司签订合作协议，约定被告搜房家公司协助宣传、现场负责办理收款、收取相关资料。因此被告晋和天庆公司、珠海中原物业顾问有限公司（以下简称中介）与被告搜房家公司为宣传和促销本案楼盘，共同组织了8万元抵扣16万元房款的促销活动。本案的交易流程是购房者由中介进行接待，洽谈房屋交易以及价格事宜，中介会向购房者推荐8万元抵扣16万元房款的促销活动，若购房者愿意参与促销活动，则中介与购房者确定的交易成交价格就已经扣减了16万元，之后中介会带被告搜房家公司处签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》，并支付8万元的优惠服务费，购房者与被告晋和天庆公司签订的《商品房买卖合同》的价格就是与中介最后确定的交易价格，即已经享受16万元折扣优惠的交易价格。中介已经清楚告知原告具体的交易流程和洽谈交易价格事宜，若被告搜房家公司、被告晋和天庆公司、中介存在虚构事实欺瞒原告的情况，原告作为具备完成正常交易行为能力的完全民事行为能力人，若《商品房买卖合同》的交易价格没有16万元折扣优惠，在签订《商品房买卖合同》时，就应当提出异议或者拒绝签订，而不是在收楼后，辩称没有享受折扣优惠，谎称是欺诈行为，这是明显不符合正常交易习惯的，所以《天庆晋海岸项目VIP申请表》的合同目的已经实现，原告在购房中已经享受16万元的折扣优惠，原告要求返还8万元优惠服务费并赔偿损失8万元于法无据。二、关于原告要求被告陈默及被告朱传龙在应缴注册资本范围内承担补充责任的问题。首先被告搜房家公司不应当向原告返还款项以及赔偿损失，具体原因已经详述，故不再重复。其次目前被告搜房家公司仍处于正常经营的状态，因此原告要求被告陈默、朱传龙对被告搜房家公司的债务承担补充责任是于法无据的。综上，恳请法院采纳被告的答辩意见，作出公平公正的判决。被告搜房家公司为其辩称向本院提交如下证据：1.天庆晋海岸项目xx号楼（除4层样板层之外）房源全程独家策划代理销售合同；2.合作协议。被告陈默、朱传龙没有提交证据。被告晋和天庆公司辩称，1.被告晋和天庆公司并不是适格的当事人，根据原告与被告搜房家公司提交的证据，《天庆晋海岸项目VIP申请表》、购房合同可知，合同的相对方并不包含被告晋和天庆公司，因此被告晋和天庆公司不应当被列为本案的被告。2.原告要求被告晋和天庆公司承担连带责任既没有事实依据，也没有法律依据。根据各项证据显示，团购费并不是被告晋和天庆公司收取，原告要求被告晋和天庆公司承担连带责任没有任何依据。3.原告的诉求第1项是自相矛盾，一方面要求退回团购费，另一方面也要求享受VIP权益，既然原告主张合同无效，享受权益的基础就不存在了。何谈要求被告赔偿损失，而且纵观整个购房过程，原告已购心仪的房产，所以原告要求赔偿其经济损失没有事实依据。4.原告在整个购房过程中签署的各项协议都是由其本人亲笔签名确认，各项协议及合同当中对于各项收费都有明确的表述，不存在欺诈或隐瞒的情况，如原告认为存在欺诈，那么原告应当提供足够的证据。综上，原告的诉求应当被驳回。被告晋和天庆公司为其辩称向本院提交如下证据：购房发票。经审理查明，2016年6月25日，被告晋和天庆公司与案外人珠海中原物业顾问有限公司签订《天庆晋海岸项目xx号楼（除4层样板层之外）房源全程独家策划代理销售合同》，就独家策划销售代理天庆晋海岸项目xx号楼进行约定。2016年6月27日，案外人珠海中原物业顾问有限公司与被告搜房家公司签订《合作协议》就合作销售天庆晋海岸项目xx号楼进行约定。双方约定代理服务费全部由被告搜房家公司直接向成交客户收取，收取标准为房价在100万元以下（含100万元）按照每套7万元，房价在100万元以上的，每套8万元。被告搜房家公司派遣工作人员在项目现场驻场，负责办理收款相关业务等。还查明，原告陈述被告搜房家公司作为甲方、原告作为乙方签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》，约定优惠项目名称：天庆晋海岸，意向面积xx，优惠额度：在优惠期限内，先交纳本项目优惠服务费8万元，可享受本项目购房优惠8万抵16万元。购房优惠条款说明：1.只有在乙方签署本申请并付清本次优惠服务费后，方能享受本申请项下购房优惠及服务，乙方享受的购房优惠仅限于乙方（拟）购买意向面积单位使用，并将于购房时从所购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款，不兑换现金或找零。……3.当乙方成功购房后，可凭最终购买房源签署的《商品房买卖合同》及本申请表办理开具VIP优惠服务费发票事宜。……5.乙方签署《商品房买卖合同》，视为甲方服务完成，已收取的优惠服务费将作为服务报酬支付给甲方。2016年8月29日，被告搜房家公司向原告出具《收据》（编号x），确认收到原告支付的团购费8万元，《收据》由被告搜房家公司盖章，经手人李月。被告搜房家公司陈述本案原告班谦实际支付VIP费用的时间是在2019年8月29日，原告班谦的房产时在2016年8月29日认购的，不存在更名问题。原告班谦提交的银行刷卡凭单显示，2016年8月29日向被告被告搜房家公司刷卡支付8万元。2016年8月22日，原告与被告晋和天庆公司签订《商品房买卖合同》，约定案涉房产单价为15931.01元，总价为1378032元。2018年4月1日，被告晋和天庆公司向原告开出总额为1378032元的两份购房发票。关于购房过程。在本院审理的包括本案在内的9件案件中，原告陈述基本一致，即原告当时去到售楼部处，由中介来接待，中介介绍有8万元抵扣16万元的优惠折扣。被告搜房家公司陈述，中介的角色和负责接待都是珠海中原物业顾问有限公司来进行，而被告搜房家公司仅仅是负责楼盘的广告推广以及促销，比如8万元抵扣16万元的促销活动。另外，根据珠海中原物业顾问有限公司的要求向原告收取相关费用，一般的交易流程是购房者由珠海中原物业顾问有限公司进行接待，洽谈房屋交易及价格事宜并向购房者推荐8万元抵扣16万元的促销活动。被告搜房家公司是没有参与交易的洽谈过程，而只是根据珠海中原物业顾问有限公司的要求向原告收取相关费用，并出具收据给原告。关于团购优惠是如何体现。被告晋和天庆公司陈述珠海中原物业顾问有限公司直接与客户沟通谈好的价格，直接抵扣之后在将业主转交给被告晋和天庆公司。《商品房买卖合同》因为是格式合同，房地产交易中心有一份固定版本，所以现今所有的楼盘房产销售合同都不会体现优惠价格，都是直接计入洽谈好的总价。在交易过程中，团购协议签订的时间在前，团购款支付的时间和签订预售合同的时间在后，如果原告不想、不接受各方的收费，那么原告有充分的时间进行考虑，从整个流程和时间上，原告不可能存在被欺诈的可能，原告陈述没有享受优惠是不符合常理的。被告搜房家公司对于被告晋和天庆公司的陈述予以认可。庭审中，被告晋和天庆公司确认原告支付完毕全部房款。被告晋和天庆公司表示双方也没有关于返还款项的约定，1378032元是抵扣16万元之后的价款，抵扣前的价款是1373160元。被告晋和天庆公司表示《天庆晋海岸项目VIP申请表》约定的购房时是指珠海中原物业顾问有限公司与原告接洽时确定的交易价格，已经进行了16万元的折扣，因为合同条款已经明确写了是一次性扣除，不再另外抵扣房款，也不是返还房款。本院认为，根据各方当事人的举证及庭审陈述，本院归纳本案的争议焦点为：原告是否已经实际享受8万抵16万元的优惠。分析如下：首先，关于原告是否已经实际享受8万抵16万元的优惠。原告主张案涉《商品房买卖合同》载明的房产价格不是抵扣16万元以后的价款。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在整个购房过程中，原告是先签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》，在原告支付团购费后，再与被告晋和天庆公司签订《商品房买卖合同》。根据《天庆晋海岸项目VIP申请表》的第1条的约定，优惠将于购房时从所购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款，不兑换现金或找零。房屋买卖作为家庭重要财产交易行为，购房者应当对房产楼层、户型、面积、总价等重要应当谨慎审核，原告在签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》和签订《商品房买卖合同》时对购买案涉房产所需支付的对价应当是明知且认可的，原告享有通过团购优惠购买案涉房屋的选择权，也有签订《商品房买卖合同》前退出团购活动的权利。从双方交易的过程分析，原告没有证据证明案涉房产在抵扣前总价金额。根据《天庆晋海岸项目VIP申请表》的第1条的约定，16万元抵扣款是在购房时从所购房屋总价中一次性扣除，本案中原告已经按照《商品房买卖合同》载明的房价足额支付1378032元，也未见原告在支付首付或办理按揭贷款过程中，对上述房款金额提出异议。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告不能证明《商品房买卖合同》载明的房价没有抵扣16万元款款项，也不能证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形。原告选择接受被告的报价与被告签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》是其真实意思表示，《天庆晋海岸项目VIP申请表》已经依法成立并生效，双方构成居间合同关系，被告的行为不构成欺诈或胁迫，原告不享有合同解除权。对于原告主张与被告搜房家签订的《天庆晋海岸项目VIP申请表》无效并返还8万元及赔偿8万元损失的请求，本院不予支持。其次，若原告认为被告搜房家公司、被告晋和天庆公司在销售案涉房产时存在违反《商品房销售管理办法》或其他行政法规的违法违规行为，可以向相关政府职能部门举报。被告搜房家公司、被告晋和天庆公司应当规范自身的销售行为，避免做出引人误解的宣传，主动公开房屋各项重要信息，接受政府职能部门与社会公众的监督。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告班谦全部诉讼请求。案件受理费3500元，由原告班谦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  刘晓亮人民陪审员  梁艺芬人民陪审员  范清华二〇一九年十二月三十日书 记 员  张海安曾淑莹