四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初2715号 原告：犹明辉，男，1967年2月14日出生，汉族，住南部县。 原告：犹明元，男，1969年5月17日出生，汉族，住南部县。 原告：犹明海，男，1972年10月18日出生，汉族，住南部县。 原告：犹明洋，男，1975年7月19日出生，汉族，住南部县。 四原告共同委托诉讼代理人：杨松，四川英艳律师事务所律师。 被告：四川东欣家园房地产开发有限公司，住所地：南部县南隆镇三元街健康巷10号。 诉讼代表人：四川致高律师事务所，该企业管理人。 委托诉讼代理人：黄伯韩，四川致高律师事务所律师。 被告：吕尧土，男，1966年12月7日出生，汉族，住浙江省上虞市。 被告：凡正广，男，1972年8月12日出生，汉族，住南部县。 委托诉讼代理人：罗俊，南部县陵江法律服务所法律服务工作者。 原告犹明辉、犹明元、犹明海、犹明洋诉被告四川东欣家园房地产开发有限公司（以下简称东欣家园公司）、吕尧土、凡正广、土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告犹明辉、犹明元、犹明海、犹明洋的共同委托诉讼代理人杨松、被告东欣家园公司的诉讼代表人的委托诉讼代理人黄伯韩、被告吕尧土、被告凡正广的委托诉讼代理人罗俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 犹明辉、犹明元、犹明海、犹明洋向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《拆迁安置补偿协议》无效；2、判令被告赔偿原告房屋重置费49万元、装修装饰费11万元及租金损失（暂定以冯朝茂案标准计算并由法院认定为准）。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告按赔偿总额的3%标准支付违约金及要求被告拆除相关附属设施搬走建筑设备（如拆除围墙、钢管架、升降机等搬离现场）。事实和理由：2010年11月，原、被告签订《拆迁安置补偿协议》，约定被告在拆除原告房屋后，在一年半时间内将该房屋所占土地上新建的部分房屋还给原告。2011年3月，被告拆除了原告的房屋。时至今日，被告未对原告房屋所占土地转性及办理相关建设手续。被告在修建了部分建筑设施后因其违反相关规定而停工，造成工程烂尾。其行为严重违反了《拆迁安置补偿协议》的约定，也违反了法律、行政法规的禁止性规定，给原告造成了极大的损失，故提起诉讼。 东欣家园公司辩称，1、案涉协议内容违反法律和行政法规的禁止性规定，应属无效，合同无效，双方均有过错，应各自承担相应的民事责任；2、原告主张的损失缺乏证据支持，应驳回原告的诉讼请求。 吕尧土辩称，同意管理人的答辩意见，我个人行为系履行职务行为，故个人不应承担责任。 凡正广辩称，凡正广是东欣家园公司聘请的工作管理人员，没有以个人名义与原告签订协议，不是本案适格被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 犹文光（四原告父亲）在其从集体经济组织取得的宅基地〔土地证号：南集建（97）字第0038648号，使用权面积：179.55㎡。〕上修建房屋。犹文光与妻子共同养育四原告犹明辉、犹明元、犹明海、犹明洋，犹文光与妻子两人已于诉讼前因病去世。2011年1月24日，吕尧土（甲方）与凡正广（乙方）签订《合作建房协议》，协议载明和约定：甲方准备对南隆镇新安路14号至28号居民住宅地进行开发房地产建设，乙方属其中住户，自愿与甲方合作进行开发建设。第一条：本协议签订后，乙方必须及时进行拆迁补偿谈判工作，并在甲方预计开工时间前签订完每户的《拆迁补偿协议》。签完每户的拆迁协议，给甲方一份。第二条：拆迁协议签订的原则，乙方在与每户签订《拆迁补偿协议》的还房总面积不得超过4200平方米，包括口面房和住房，超出部分用乙方所享有的总价拆补。第三条：拆迁过程中的动迁费用由乙方负责承担和支付，同时，乙方必须在甲方开工时间前拆除地上建筑物，平整场地，以便甲方按时顺利进场施工。第四条：乙方在本协议签订之后至工程竣工前，必须负责周边邻里关系协调，所产生的费用自行承担。第五条：乙方必须以甲方的名义办理好工程所涉土地的国有出让土地的变更手续，同时自行承担土地出让金的缴纳。第六条：本协议签订后，乙方必须在甲方开工时间之前以甲方的名义办理好《建设规划许可证》手续，同时缴纳相关的配套费用。（人防费、环卫费、占道费）第七条：本协议签订后，乙方必须在甲方开工时间之前，以甲方的名义办理好开发建设的公司挂靠合同的签订，并承担相关的挂靠管理费用。第八条：乙方在完成上述第一条至第七条的工作内容后，甲方向乙方支付人民币300万元的费用及报酬，乙方必须严格在此款范围内进行费用支付，乙方不得以费用不足为由要求增加费用或另行分配收益或报酬。第九条：为了保乙方快完成上述第一条至第七条的工作之义务，甲方在本协议签订后三日内先行向乙方支付10万元的履约保金。另外第八条之款项，甲方可根据其工作之义务进展阶段，逐步给予支付。第十条：甲方预计进场开工时间为：2011年3月30日前。第十一条：甲方在进场开工后，负责工程项目建设的施工、监督、管理和房产的处分工作，乙方无权干涉。工程款由甲方自行负责，乙方不得干涉。第十三条：房屋分配方案工程项目竣工后，所建房产除乙方按照签订的所有《拆迁补偿协议》约定还房的，剩余房产归甲方所有，甲方可自行任意买卖，乙方不得干涉。第十四条：工程项目竣工时间定于2012年12月1日。第十五条：乙方承担拆迁过程中的一切安全事故赔偿责任，甲方承担建修过程中的一切安全事故赔偿责任。第十六条：本协议签订后，如遇到国家政策或行政强制规定造成无法实现合同的，本协议自动解除，不属违约行为，互为返还已取得的对方钱和物。第十七条：违约责任1、本协议一经签字即生法律效力，甲乙双方必须严格按照约定条款履行义务，否则违约方将向对方承担本协议的数额30%的违约赔偿责任。2、乙方不能再甲方开工时间前办理好相关手续的，视为违约行为。3、乙方必须做好工程竣工前的周边群众协调关系，不履行或怠于履行都是违约行为。4、甲方必须严格遵守竣工时间的约定，按时交付房屋，否则承担违约责任。 2011年1月25日，凡正广向吕尧土出具《收条》一份，内容为：“今收到吕尧土活动保证金壹拾万元整。”该收条并批注“新安路活动经费”。 2011年2月13日，凡正广向吕尧土出具《收条》一份，内容为：“今收到吕尧土安置款壹拾万元整。”该收条并批注“新安路安置款”。 2011年6月2日，凡正广向吕尧土出具《收条》一份，内容为：“今收到吕尧土现金叁拾万元整。”。 2011年7月9日，犹明辉（甲方）与东欣家园公司签订《拆迁安置补偿协议》，主要约定：“一、甲方自愿以还房加现金补偿的方式开发乙方座落在南部县新安路××楼房（××面积179.55平方米）。二、乙方楼请房现有实拆面积598平方米，安置补偿还房情况如下：1、过渡时间及补助费；根据现有的相关政策，参照南部县具体情况甲乙双方协定本次拆迁到修建起还房时间定于18个月，过渡费住房按每平方米每月1.65元，营业房口面按每平米300元计算，超期过渡补偿费按月翻倍支付。2、甲方一次性补偿乙方房屋装修的附属设施，搬迁费共11265元。3、①甲方在乙方原址修建的7Ｆ＋1以下3-5楼还住房5套（总面积515平方米）。前面临新安路3套，后面2套，每套面积不得低于100平方米以上，总面积差异一个平方一下不找补，一个平方以上按当地段平方市场价计算，但所还住房每套不得低于103平方米，如果总面积不够，由甲方提供第6套住房，在3-6楼优先选择，超出面积按每平方米计算（房产证，国有土地的使用证的等税费由甲方承担）。②一楼口面在原址××路正面临街还房了（长不低于21米，宽度锁定8.3米，前面12.5米层高5.6米，后面高度不低于四米以下地面平）。三、还房房屋标准（全现浇结构）还方为清水房，还房房屋产权证、国有出让土地使用证由甲方办理并缴纳还房建筑面积的费、税等一切费用，口面、住房共陆套，陆个分户证，办证过程中无条件协助。四、本协议签定后，双方不论谁违反本协义任意条款均赔偿违约金伍万，并承担由此产生的一切损失和法律责任。协议签订后，凡正广将在吕尧土处收取的费用向原告支付了10000元的安置费，并对涉案房屋进行了拆除。拆除后，东欣家园公司开始对案涉土地上的房屋进行修建。 2011年8月27日，凡正广向吕尧土出具《借条》一份，内容为：“今借到吕尧土现金贰拾万元整。注因工地急用”。 2013年9月30日，施工队向东欣家园公司出具一份《收条》，内容为：“今收到新安路工程退场款共计壹佰叁拾万元整。以前的所有收条作废。”，该收条并备注：施工队前期做的结账费用。 另查明，本院审理的冯朝茂诉四川金祥房地产开发有限公司建设用地使用权纠纷一案中所涉土地和房屋与本案所涉土地所处地理位置属于同一地段，土地性质相同，房屋结构、修建时间以及房屋的装修基本一致，经本院征求当事人的意见，当事人同意对本案拆迁房屋重建价值参照冯朝茂与四川金祥房地产开发有限公司一案的评估结果。冯朝茂与四川金祥房地产开发有限公司一案的拆迁房屋重建价值经四川华威资产评估事务所出具的《川华资评报字(2015)第14号报告书》，结论为：1、一楼口面房部分评估单价为610.00元/㎡，2、其他房屋评估单价为550.00元/㎡。备注：不含应分摊的土地使用权价值、税费、利润、管理费及水电气安装上户费等。2015年8月24日，四川华威资产评估事务所向本院提交单位价值更正函，将前述评估结论更正为：1、口面房评估单价为920.00元/㎡，住房评估单价为800.00元/㎡。备注：不含房屋装修、应分摊的土地使用权价值及有关费用。 本院于2019年7月11日裁定受理了东欣家园公司破产清算，并指定四川致高律师事务所为该公司破产管理人。 本院认为，本案涉及以下几个争议焦点，分别分析认定如下： 一、关于各个被告在本案的关系问题 吕尧土于2011年1月24日与凡正广签订了《合作建房协议》，从该合作建房协议的内容看，东欣家园公司与凡正广之间实际属于委托代理关系，该合同并载明凡正广必须在开工时间之前，办理好开发建设的公司挂靠合同的签订，完成房屋拆除工作，且吕尧土向凡正广支付了相关费用，凡正广也按照协议约定向各拆迁户转支付了安置费，同时，东欣家园公司于2011年7月9日与犹明辉签订了《拆迁安置补偿协议》，在协议签订后，东欣家园公司对拆除房屋进行了实际新建，由此，不难看出，凡正广为了完成东欣家园公司的代理事务，综上，东欣家园公司系案涉拆迁还房协议的实际履行者，而吕尧土系东欣家园公司的法定代表人，吕尧土的行为应认定为东欣家园公司的行为。凡正广与东欣家园公司之间系委托代理关系。根据《民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”之规定，吕尧土、凡正广在本案中不应承担责任。。 二、案涉合同的效力问题 案涉《拆迁安置补偿协议》从约定的内容看，提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益，故本案应认定为土地使用权转让合同。由于案涉土地属集体土地性质，至今未转为国有出让土地，故案涉协议违反了法律、行政法规的禁止性规定，当属无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 三、关于损失问题 案涉房屋已拆除，无法修复至原状，故应当折价补偿。补偿标准参照四川华威资产评估事务所出具的评估报告确定的单位计价标准，结合建筑面积及实际情况等按过错责任比例进行确认。对于过错责任，被告东欣家园公司作为房产开发企业，明知所涉土地相关手续尚未办理完毕即拆除原告房屋，应承担损失的90%过错责任，原告自愿搬出该房屋，并同意被告东欣家园公司进行拆迁，应自行负担损失的10%过错责任。据此，被告东欣公司应承担的费用为449951.4元〔一楼口面造价165186元（920元/㎡×179.55㎡）＋住房造价334760元（800元/㎡×418.45㎡〕×90%。关于房屋装修费，原告未提交证据证明装修时间，且装修物的灭失已失去评估依据，考虑案涉房屋已装修的客观事实，结合四川省房地产协会关于近年来住宅装修的经验数据（一般装修100-200元/㎡，中等装修200-600元/㎡），本院酌情认定房屋装修费为102258元〔(190元/㎡×598㎡)〕×90%。 关于原告主张的租金损失，虽双方在《拆迁安置补偿协议》中约定过渡费住房按每平方米每月1.65元，营业房口面按每平米300计算”，该过渡费实质是双方对原告租金收益损失及在外租赁房屋的一种约定，参照相邻房屋故本院确定租金损失为每年11265元。案涉《拆迁安置补偿协议》约定从签订协议时2011年7月9日起18个月后交房，东欣家园公司应从该拆除时间起支付租金损失，综合本地租赁市场行情及原告的房屋面积，该部分损失原告无需按过错承担其份额，东欣家园公司已支付的10000元应予扣减。 四、关于损失的截止时间问题 东欣家园公司因已于2019年7月11日被本院受理破产清算，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”之规定，案涉租金损失应计算至2019年7月11日止。 五、关于违约金的问题 因案涉合同属于无效合同，合同无效自始没有法律约束力，故双方约定的违约责任也属于无效条款，原告主张的违约金，本院不予支持。 六、关于东欣家园公司已修建部分的价值问题 虽东欣家园公司对案涉房屋拆除后进行了部分修建，但该修建行为缺乏相关许可，属于违法建筑，且原告未予使用，故不能折抵案涉房屋重置费用。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”规定，判决如下： 一、原告犹明辉与被告四川东欣家园房地产开发有限公司签订的《拆迁安置补偿协议》无效； 二、确认原告犹明辉、犹明元、犹明海、犹明洋对被告四川东欣家园房地产开发有限公司享有632389.4元（其中房屋赔偿金552209.4元、房屋租金损失80180元）的破产债权； 三、被告四川东欣家园房地产开发有限公司于本判决生效后拆除相关附属设施并搬走相关建筑设备。 四、驳回原告犹明辉、犹明元、犹明海、犹明洋的其他诉讼请求。 案件受理费4900元，由被告四川东欣家园房地产开发有限公司负担4491元，原告犹明辉、犹明元、犹明海、犹明洋负担409元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  王琳琅 人民陪审员  李月娥 人民陪审员  孙建华 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  向明思 书 记 员  杜睿漪