安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1221民初9755号 原告：秦卫国，男，1988年6月9日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：李云彬，临泉县光明法律服务所法律工作者。 被告：牛大亮，男，1987年4月6日出生，汉族，住安徽省临泉县。 被告：于慧慧，女，1986年10月20日出生，汉族，住安徽省临泉县。 上述两被告共同委托诉讼代理人：于凯，安徽鸣理律师事务所律师。 被告：临泉县耀通房屋中介，统一社会信用代码92341221MA2RM7AWXX，经营场所临泉县城南城中南路东侧电视台对面。 经营者：郭真希，女，1984年8月6日出生，汉族，住安徽省临泉县。 被告：郭伟伟，女，1986年9月10日出生，汉族，住安徽省临泉县。 原告秦卫国与被告牛大亮、于慧慧、临泉县耀通房屋中介、郭伟伟房屋买卖合同纠纷一案，原告2019年11月5日起诉，本院受理后依法适用简易程序于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告秦卫国委托诉讼代理人李云彬，被告牛大亮、于慧慧共同委托诉讼代理人于凯，被告临泉县耀通房屋中介经营者郭真希，被告郭伟伟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦卫国向本院提出诉讼请求：1、依法判决原被告双方签订的《二手房买卖合同》无效；2、依法判决被告返还所收取原告的预付购房款50000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告牛大亮、于慧慧原是夫妻关系。2017年9月19日被告牛大亮购买中泰锦城7幢楼1单元1402室一套，2019年10月被告于慧慧要求被告临泉县耀通房屋中介对外发布二手房出卖信息。原告看到信息后经耀通中介郭伟伟联系了牛大亮，并通过郭伟伟支付牛大亮购房预付款50000元，郭伟伟通过郭真希将该款支付给了被告于慧慧。2019年10月22日原告与被告牛大亮签订“二手房买卖合同”，被告临泉县耀通房屋中介及被告牛大亮向原告承诺房屋没有任何争议。原告信以为真，要求一并到公证机关办理公证手续时，被告于慧慧、牛大亮便提供一份离婚协议书和离婚证书，并称二人离婚时房屋交给了于慧慧，所有贷款由于慧慧承担，牛大亮无权对外变卖，牛大亮在法院还有一起民事诉讼，牛大亮卖房无法完成，更不能过户登记。被告于慧慧、牛大亮提供虚假房屋信息事情败露，当场抢走双方签订的“二手房买卖合同”，后又将该房转卖他人，被告拒不返还原告50000元预付购房款。 被告牛大亮、于慧慧辩称：合同已被原告单方撕毁，原告诉求第一项应是解除合同，而不是合同无效。原告要求返还预付购房款50000元与事实不符，该50000元是定金，根据定金法则，给付定金一方不履行合同丧失返还定金的请求权，本案原告秦卫国单方撕毁合同，不愿意履行给付购房款的义务导致合同无法继续履行，责任在于原告。签订合同时明确涉案房屋没有争议，但是系按揭贷款的房屋，可以买卖，并未承诺原告能够办理过户登记，只是说到可以办理过户登记时无条件协助原告办理，当时只承诺办理公证。房屋出卖是由牛大亮、于慧慧二人共同完成，不是一方单方完成的。原告给付50000元定金时，于慧慧给原告出具的有收条，收条载明款项性质为定金。请求驳回原告的诉讼请求。 被告临泉县耀通房屋中介辩称：收条50000元写的是定金，签订二手房买卖合同时定金收条作废转为购房款，合同约定房款60万元，已付5万元，还剩55万元。二手房买卖合同是牛大亮与原告签订的，于慧慧没有参与。到公证处公证时牛大亮拿出来离婚协议书，协议约定涉案房屋属于于慧慧所有，按揭贷款由于慧慧承担，公证处说涉案房屋牛大亮没有出卖的权力，公证没有办成。牛大亮在公证处抢走了二手房买卖合同，又在合同上加上了于慧慧的名字并按有手印。牛大亮要求房款支付现金，公证处要求转入牛大亮账户，但牛大亮因民事诉讼账户被法院冻结。 被告郭伟伟辩称：涉案房屋是我经手出卖的，当时牛大亮说房屋没有任何争议可以出卖。我把定金转给被告临泉县耀通房屋中介郭真希了，郭真希转给了于慧慧。其他和临泉县耀通房屋中介答辩内容一样。 经审理查明：2016年5月3日被告牛大亮与临泉县中泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，被告牛大亮通过按揭贷款方式购买了临泉县中泰锦城小区7栋1402号商品房住房一套。2019年10月被告于慧慧通过被告临泉县耀通房屋中介发布二手房出卖信息，准备出售中泰锦城小区7栋1402号的房屋。原告秦卫国了解上述信息后与被告临泉县耀通房屋中介员工被告郭伟伟取得联系。2019年10月16日，原告秦卫国经被告郭伟伟、被告临泉县耀通房屋中介经营者郭真希向被告于慧慧支付购房定金人民币50000元。当天，被告于慧慧向临泉县耀通房屋中介经营者郭真希手机转账支付中介费人民币2000元。 2019年10月22日，被告于慧慧、被告郭伟伟在场，原告秦卫国与被告牛大亮签订《二手房买卖合同》，约定乙方（秦卫国）同意购买甲方（牛大亮）拥有的位于临泉县的房产；该房产交易总价人民币600000元；合同签订之日乙方向甲方支付人民币50000元，作为购房定金；在付首笔房款时自动转为房款；甲乙双方以全款方式付款，并约定乙方支付首付款人民币580000元，余款20000元于产权交割当日付给甲方；甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，乙方购房所付定金归甲方所有，若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起5日内应以乙方所付定金的双倍返还给乙方；本合同如需办理公证，经国家公证机关公证处公证。合同没有约定首付款日期。 2019年10月22日，合同签订后，被告牛大亮通过微信聊天要求原告秦卫国3日内付清合同首付款530000元，原告秦卫国以被告牛大亮欠款被他人起诉为由要求被告返还购房定金。 2019年10月23日，原告秦卫国、被告牛大亮、被告于慧慧、被告临泉县耀通房屋中介经营者郭真希相约前往临泉县公证处办理涉案房屋买卖合同公证。被告临泉县耀通房屋中介郭真希通过微信聊天通知被告于慧慧公证时需带齐身份证、结婚证、户口簿。被告牛大亮向公证机关如实提供了被告牛大亮与被告于慧慧2017年9月19日在临泉县民政局办理的离婚登记证书及《离婚协议书》。《离婚协议书》记载，被告牛大亮与被告于慧慧2010年4月6日登记结婚。《离婚协议书》约定夫妻关系存续期间被告牛大亮购买的中泰锦城7栋1402号房屋归被告于慧慧所有，房贷由被告于慧慧承担。为此买卖双方当事人发生争执，被告牛大亮拿走原告秦卫国及被告临泉县耀通房屋中介持有的涉案房屋《二手房买卖合同》原件，《二手房买卖合同》公证没有办理。 2019年11月8日，被告牛大亮、被告于慧慧共同与案外人张晨辉签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋出售给了张晨辉。2019年11月12日安徽省临泉县公证处为《存量房买卖合同》的真实性进行了公证。 2019年12月3日庭审中，被告牛大亮、于慧慧提举的《二手房买卖合同》，被告于慧慧补签了姓名并按押。 由于对涉案合同性质认识不同，经本院释明，原告变更诉讼请求为：1、依法判令解除原、被告签订的《二手房买卖合同》；2、判令被告返还原告定金50000元；3、案件受理费由被告负担。 本院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效。有效合同，自始有效，受法律保护,对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告牛大亮在与被告于慧慧婚姻关系存续期间购买中泰锦城房屋一套，后两被告离婚，该房屋在婚姻登记机关经双方协商分割给了被告于慧慧，现被告牛大亮与原告秦卫国签订《二手房买卖合同》将该房屋出售给了秦卫国系无权处分他人财产的行为。被告牛大亮虽以个人名义与秦卫国签订《二手房买卖合同》，但从房屋中介登记房屋信息到接收原告购房定金，再从签订《二手房买卖合同》到去公证处办理公证，被告于慧慧对被告牛大亮出售房屋均是明显知情，况且目前被告于慧慧在《二手房买卖合同》上添加了本人签名及按押，本院依法认定被告牛大亮对涉案房屋的处分权得到了被告于慧慧的追认，《二手房买卖合同》合法有效。目前，被告牛大亮、于慧慧在没有解除《二手房买卖合同》的情况下，却又将涉案房屋出卖给了案外人张晨辉，致使《二手房买卖合同》无法履行，合同目的无法实现，原告请求判令解除原被告双方签订的《二手房买卖合同》，并要求被告返还50000元定金的诉讼请求，本院应予支持。 被告牛大亮、于慧慧提举被告牛大亮与原告微信聊天记录不能证明原告有违约行为。从聊天的第二天原告配合被告牛大亮、于慧慧及中介公司去公证处办理公证可以看出，原告以实际行动继续履行《二手房买卖合同》。被告牛大亮在公证机关暴露了其对涉案房产没有处分权，被告于慧慧当时亦没有给予追认，并且牛大亮收回了原告及中介持有的《二手房买卖合同》原件，被告以自己的行为表明不履行合同义务，而此时被告要求原告3日内支付首付款的履行期限尚未届满，因此，被告违约，原告没有违约。在被告牛大亮无权出售房屋，房屋所有权不能转移，且被告收回合同的情况下，原告拒绝支付首付款既符合法律规定又合符交易习惯。没有证据证明被告牛大亮、于慧慧将涉案房屋出卖给张晨辉前原告存在违约行为。 被告于慧慧在涉案房屋已经出售他人之后，又对被告牛大亮签订的涉案《二手房买卖合同》签名，形式上是对被告牛大亮处分权的追认，但实质上已经没有任何意义。 被告临泉县耀通房屋中介、被告郭伟伟不是涉案合同当事人，对涉案合同不享有权利不承担义务。被告临泉县耀通房屋中介收取被告牛大亮、于慧慧中介费2000元，属本案以外的法律关系，不属本案审理范围，被告牛大亮、于慧慧需另案诉讼。 原告诉讼请求仅要求被告返还定金50000元，本院视为原告放弃了主张被告双倍返还定金的权利。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第六十七条、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 一、解除原告秦卫国与被告牛大亮、被告于慧慧签订的《二手房买卖合同》； 二、被告牛大亮、被告于慧慧于本判决生效之日起十日内返还原告秦卫国购房定金50000元； 三、驳回原告秦卫国的其他诉讼请求。 案件受理费525元，由被告牛大亮、被告于慧慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇一九年十二月十二日 书记员 余文凤 附：判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立第合同，自成立时生效。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。