广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终12970号上诉人（原审被告）：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：彭金裕。委托诉讼代理人：王熏南，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑扬韬，广东智洋律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：罗蕾，女，汉族，1995年7月18日出生，住广东省罗定市双东街道。被上诉人（原审原告）：罗超仪，女，汉族，1997年10月15日出生，住广东省罗定市双东街道。上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司（以下简称明福公司）因与被上诉人罗蕾、罗超仪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初1383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人明福公司上诉请求：1.撤销一审判决，请求依法改判或发回重审。事实和理由:一、一审法院认定涉案合同为无效合同，属认定事实错误。涉案项目属于经主管部门批准建设的项目，涉案合同应认定有效。1.本案合同标的为项目于2017年7月申办报批手续，先行进行桩基坑支护施工，且至2018年9月，桩基础已施工完成。2.佛山市禅城区张槎街道某股份经济联合社(以下称某经联社)确认，明福某公馆项目已取得《集体土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《使用标准地名许可证》和《广东省企业投资项目备案证》等开发所需证件，且明福公司享有上述项目的土地使用权，有权以自己名义将拥有的物业使用权转让予第三方。3.一审法院向佛山市自然资源局禅城分局调取的《复函》充分说明，地块二已办理建设工程设计方案审核……因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目二地块尚未取得建设工程规划许可证。上述证据明显证实，明福公司对涉案建设的审批手续是依法进行申请的，涉案项目是经济联合社及主管部门批准建设的，涉案项目的建设工程规划报批手续所需的所有资料均已批审完毕，项目是得到相关主管部门的批准，并进行了施工。该项目不存在相关部门不颁发建设工程规划许可证的可能性，工程规划报批等均是合法、有效的。4.司法解释第二条规定旨在对违法建筑租赁合同的合法性予以否定。很明显，涉案标的不属于违法建筑，而是合法经过经济联合社及相关主管部门许可建设的。从维护交易的稳定性来说，租赁合同的效力也不应被轻易否定。二、一审判决违反“不告不理”原则，超出罗蕾、罗超仪请求的范围裁判。罗蕾、罗超仪诉请撤销涉案合同，一审判决认定该主张于法无据，但主动审查合同效力并认定合同无效不当。三、涉案《物业使用权转让合同》形式与内容均合法有效，无违反强制性规定。一审法院认定租赁合同无效，适用法律错误。1.合同法第五十二条第(五)项规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，而本案租赁合同并没有违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条其他无效情形。涉案建筑的《建设工程规划许可证》在办理过程中，不存在得不到批准的情形。2.明福公司取得不动产的承租权有事实及法律依据，有权以自己名义将拥有的涉案物业使用权转让予第三方，涉案的《物业使用权转让合同》合法有效，双方当事人有权继续履行合同的义务，明福公司在履约过程中不存在违约行为，不应返还200777元。3.本案中，签订租赁合同前，邹杰对涉讼公寓所在的建筑物的性质、状况及涉讼公寓是否适租等情况进行了解。其在明确知道涉讼公寓所在的建筑物尚未建设完工的情况下，自愿签订《物业使用权转让合同》，是双方当事人的真实意思表示，应认定合同合法有效。被上诉人罗蕾、罗超仪答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。罗蕾、罗超仪向一审法院提出诉讼请求：1.撤销双方于2018年9月11日签订的两份《物业使用权转让合同》；2.明福公司向罗蕾、罗超仪返还已经收取的款项200777元；3.明福公司向罗蕾、罗超仪支付罗蕾、罗超仪因本案而支出的律师费10000元、保全保费2000元；4.明福公司承担案件的全部诉讼费。一审法院查明：2018年9月11日，明福公司（甲方）与罗蕾、罗超仪（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：20XXX），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区某路南侧、某路西侧佛山某公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第X栋X房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为26.25平方米……第二条物业使用权期限物业使用权期限自2018年6月30日至2038年6月29日止。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为总金额260777元。2、乙方选择下列付款方式二支付物业使用权转让款：……付款方式二分期付款：（一）首期转让款131777元，于2018年9月11日前付清（包含定金）。（二）二期转让款21500元，于2018年12月11日前付清。（三）三期转让款21500元，于2019年3月11日前付清……同日，明福公司（甲方）与罗蕾、罗超仪（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：20XXX），合同主要内容为：“第一条转让物业1、甲方同意将该项目第5栋837房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为26.25平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2038年6月30日至2058年6月29日止。2、土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区张槎街道某股份合作经济联合社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与佛山市禅城区张槎街道某股份合作经济联合社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为总金额70000元。2、乙方须于本合同签订（即2018年9月11日内）向甲方支付转让款即69000元。剩余转让款1000元于2058年6月29日前付清……”2018年9月11日，明福公司分别出具《收款收据》，确认收取罗蕾、罗超仪支付的租赁期为2018年6月30日至2038年6月29日的公寓使用权租赁款131777元、租赁期为2038年6月30日至2058年6月29日的公寓使用权租赁款69000元。根据罗蕾、罗超仪提供的照片反映，佛山某公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。根据明福公司于2019年2月18日出具的《关于某公馆项目近期有关情况的说明》显示，某公馆（二期）项目原施工建设单位施工计划暂缓，明福公司在与其他公司就项目的合作开发建设事宜在洽谈当中。2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案某路以西、某路以南、某公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第**）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案某路西侧、某路南侧、某公园东北侧地块商业项目（地块一）（地块一设工程规划许可证》（建字第440XXX号）。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向一审法院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，某路西侧、某路南侧、某公园东北侧地块商业项目（地块一）（地块一18年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”另查明，佛山市禅城区某路南侧、某路西侧土地（地号：4（地号XXX），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用，地类其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为佛山市禅城区张槎街道某股份合作经济联合社，土地所有权人为某股份合作经济联合社农民集体。再查明，2018年6月8日，某经联社出具《情况说明》，确认：明福某公馆项目已取得《集体土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《使用标准地名许可证》和《广东省企业投资项目备案证》等开发所需证件，且明福公司享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内明福公司有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让予第三方。一审法院同时期受理佛山某公馆项目的承租人起诉明福公司房屋租赁合同纠纷系列案共60件。诉讼中，明福公司陈述，一、涉案某公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包，地块二包括**，本案合同标的为****二。涉案某公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2018年9月27日桩基础已施工完成。该工程进度已由某公馆业主王某向佛山市信访局咨询，信访局作出相关答复。明福公司在相同系列案中陈述：某公馆共售出物业516间，目前明福公司已停售。诉讼中，一审法院询问罗蕾、罗超仪，根据佛山市自然资源局禅城分局向一审法院作出的《复函》以及明福公司的答复，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案《物业使用权转让合同》应属无效，罗蕾、罗超仪是否变更诉讼请求。罗蕾、罗超仪认为无论是撤销合同还是合同无效，明福公司均应当退还原告收取的款项，故不再变更诉讼请求。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山某公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡规划、地块二一已核发《建设工程规划许可证》，而地块二并未取得《建设工程规划许可证》。根据明福公司确认，涉案房屋位于地块二，故原、明福公司于2018年9月11日签订的两份《物业使用权转让合同》应属无效。因本案合同自始无效，故罗蕾、罗超仪诉请撤销没有依据，一审法院不予支持。关于罗蕾、罗超仪诉请返还租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，明福公司并未向罗蕾、罗超仪交付房屋。故明福公司应将收取的租金200777元返还给罗蕾、罗超仪。罗蕾、罗超仪诉请于法有据，一审法院予以支持。关于律师费和财产保全费。因上述费用并非罗蕾、罗超仪的必然损失，且罗蕾、罗超仪作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务致租赁合同无效，也应承担相应的责任。故罗蕾、罗超仪该项诉请缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认明福公司与罗蕾、罗超仪于2018年9月11日就佛山某公馆第5栋837房签订的两份《物业使用权转让合同》无效；二、明福公司于判决发生法律效力之日起十日内，向罗蕾、罗超仪返还租金200777元；三、驳回罗蕾、罗超仪的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2246元、财产保全费1584元，合计3830元，由罗蕾、罗超仪负担230元，明福公司负担3600元。二审期间，双方均没有向本院提交新证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.涉案合同是否无效；2.明福公司是否应向罗蕾、罗超仪退回所收取的涉案房屋使用权转让使用费及利息。关于第一个焦点问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据双方当事人陈述以及佛山市自然资源局禅城分局的《复函》可知，涉案房屋位于某路西侧、某路南侧、某公园东北侧地块商业项目（地块二），而项目地块二尚未取得建（地块二划许可证，即一审法院认定双方当事人于2018年9月11日签订的《物业使用权转让合同》无效，符合上述司法解释的规定，本院予以维持。明福公司上诉主张项目地块二的建设工程规划许可证已经出具，只因未缴纳城市基础设施配套费而未领取，该项目经主管部门批准建设，涉案合同应属有效。经查，首先，明福公司至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目二地块尚未取得建设工程规划许可证，即明福公司未取得建设工程规划许可证进行建设的法律后果，应由明福公司承担。其次，另案生效判决并未认定涉案地块二已经主管部门批准。再者，即使某经联社提供证据证明明福某公馆项目已取得开发所需证件，明福公司享有上述项目的土地使用权，有权将涉案物业使用权转让予罗蕾、罗超仪。但某经联社不是出具建设工程规划许可证的法定职权机关，其提供的证据不应采信。故明福公司的该上诉意见，理据不足，本院不予支持。此外，法院对合同效力负有主动审查义务，故明福公司关于一审法院超出罗蕾、罗超仪的诉请审查合同效力不当的上诉理由于法无据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，罗蕾、罗超仪与明福公司签订涉案《物业使用权转让合同》之后，罗蕾、罗超仪向明福公司支付物业使用权转让使用费200777元。迄今为止，明福公司未向罗蕾、罗超仪交付涉案房屋，明福公司因该合同取得的财产应予返还。故一审法院判决明福公司返还涉案房屋物业使用权转让使用费，有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。明福公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4312元，由上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月十一日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣