北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初42248号原告：刘昕，女，1967年6月29日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘春梅，北京市同创律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔国辉，北京市同创律师事务所律师。被告：刘石志，男，1964年6月30日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：刘仁富，男，1936年9月19日出生，汉族，住北京市海淀区。上述二被告共同委托诉讼代理人：孟昭龙，北京市天沐律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：赵毅，北京市天沐律师事务所律师。原告刘昕与被告刘石志、刘仁富确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘昕及其委托诉讼代理人刘春梅、崔国辉与被告刘石志、刘仁富共同委托诉讼代理人孟昭龙、赵毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘昕向本院提出诉讼请求：1、依法确认刘石志、刘仁富签订的海淀区百旺家苑东区×号楼×单元×号房屋赠与合同无效；2、将上述房屋登记至刘石志名下；3、本案诉讼费由被告二人承担。事实与理由：我与刘石志1990年3月12日登记结婚，刘石志与刘仁富为父子关系。2003年5月1日，我与刘石志二人共同出资购买了海淀区百旺家苑东区×号楼×单元×号房屋，登记于刘石志名下。2017年我与刘石志感情出现危机，刘石志于2018年6月1日在未告知我，未获得我同意的情况下擅自以赠与方式将涉案房屋转移登记至二被告名下，刘石志占20%份额，刘仁富占80%份额。2019年3月，刘石志起诉我离婚，6月24日离婚案件开庭刘石志出示涉案房屋新产权证，我才知道刘石志处心积虑转移房屋，想方设法让我少分或不分共同财产。我认为上述房屋系夫妻共同财产，属于夫妻共同共有。刘石志将共同财产擅自处分赠与刘仁富的行为侵犯了我的合法财产权利。刘仁富为刘石志之父，明知我二人的婚姻情况，却与刘石志恶意串通，接受了刘石志的赠与，其行为不属于善意取得，亦应属于无效。综上所述，二被告签订的海淀区百旺家苑东区×号楼×单元×号房屋赠与合同无效，同时二被告应协助将涉案房屋恢复登记至刘石志名下。为维护我方合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持我方诉请。刘石志、刘仁富共同辩称，不同意刘昕的诉请。我方认为本案诉争的×号房屋的权属状况应当以目前不动产登记的登记为准。一、我方将房屋所有权变更登记为刘仁富80%，刘石志20%按份共有的目的是为了还原和确认涉案房屋的真实权属和居住状况。从房产的购房出资情况来看，刘仁富是刘石志之父亲，石淑英是刘石志母亲，2002年底因我方位于海淀区青龙桥三院的平房面临拆迁，考虑到刘石志与刘昕收入较低，女儿刘梦瑶年幼且体弱多病的情况，刘仁富和石淑英决定共同出资购买本案诉争房产与刘石志、刘昕、刘梦瑶共同居住，以照顾三个人的日常起居。2002年12月1日，刘仁富和刘石志共同作为预购人，签署诉争房屋的预售登记表，同日刘仁富、石淑英以自身积蓄，向开发商支付诉争房产首付款462827元，2003年5月1日刘石志作为共同买受人签署商品房买卖合同，此后因房产需办理按揭银行贷款，而当时刘仁富已经退休，不符合贷款人的条件，所以按照银行的要求，将购房合同中刘仁富的签名给删掉隐去，2003年7月4日因刘仁富、石淑英青龙桥三院拆迁款到位，所以将诉争房屋剩余贷款36万余元一次性提前还清。所以诉争房产实际是由刘仁富、石淑英夫妻共同财产支付首付款并以刘仁富、石淑英平房拆迁所得补偿款一次性提前清偿全部银行的贷款的方式，完成购置的，刘石志仅是名义上的购房人和贷款人，实际上并未对诉争房屋进行过出资，且刘石志与刘昕的收入水平，根本没有能力为购置房产作出任何贡献。刘石志当时的平房拆迁款项没有用于诉争房产的购买，而是用于购买汽车以及房产相关装修事宜。诉争房产的实际居住和使用情况:2003年7月诉争房产交付使用，由刘仁富作为业主签署验房单，房屋交付以后一直由刘仁富、石淑英、刘石志、刘昕、刘梦瑶五人共同居住，且平日的日常生活开销，包括物业费、供暖费等房屋支出均由刘仁富出资并交纳。2017年9月，刘石志与刘昕正式分居，分居后刘昕长期居住于其父母家至今，分居的主要原因，是因刘昕常年与他人有不正当关系，与刘石志的感情破裂，双方另有离婚案件，尚在审理中。在此情况下，刘仁富、石淑英彻底寒心，选择接受现实，又鉴于前述购置诉争房产的出资情况和实际居住使用情况，结合刘石志和刘昕感情破裂，解除婚姻关系在所难免的客观现实，刘仁富、石淑英、刘石志决定明确诉争房屋的权属情况及确认诉争房产由刘仁富和刘石志按照8：2的比例按份共有。我方以赠与形式办理房产所有权变更登记，并非恶意串通，损害他人利益。办理房产变更登记手续过程中，签订的赠与合同应当被认定为有效，房屋产权登记部门变更登记手续，有且仅有赠与和买卖两种形式可供选择，我方选择以赠与形式进行产权确认并非恶意串通，我方在依照前述事实决定明确房屋所有权份额后，依法前往房屋产权登记管理部门，进行咨询后，了解要想变更产权登记，只有两种方式，一是签订买卖合同，约定对价转让产权份额，二是双方签订赠与合同，由刘石志将部分产权份额以赠与的形式转让给刘仁富。综合节约赋税等因素，我方决定以赠与形式完成对诉争房产的产权变更登记。整个产权变更登记手续办理的过程中，我方不存在任何恶意串通隐瞒事实和虚假陈述的情形，房屋登记管理部门在办理前述手续时，从未对赠与合同双方当事人的主体资格问题提出过任何合法性的质疑，因此刘昕有关我方恶意串通损害其利益的说法并没有事实及法律依据，不能成立。按照法律规定，刘石志依法有权将诉争房屋份额赠与刘仁富，而无需征求刘昕的意见。刘石志与刘昕的离婚案件已率先起诉，且刘昕明确表示同意离婚，关于诉争房屋引发的权属问题和财产分割问题，本应当在离婚诉讼中解决，刘昕提起本案诉讼，纯属徒添诉累。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，刘昕与刘石志1990年3月12日登记结婚，二人生育一女，2019年3月刘石志起诉刘昕要求离婚，该案尚未审结。刘仁富为刘石志之父。2003年5月1日，刘石志作为买受人与出卖人北京德成兴业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于海淀区百旺家苑东区×号楼×单元×号房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积165.21平方米，购房款862396元，其中37万元为贷款。2003年6月案涉房屋交付，2004年2月，案涉房屋登记于刘石志名下。2018年6月1日，刘石志、刘仁富持2018年5月31日签订的《赠与协议》至不动产登记事务中心办理转移登记，案涉房屋登记变更为刘石志20%、刘仁富80%按份共有。其中《赠与协议》内容为：本人刘石志是案涉房屋不动产权利人，不动产权证号为京房权证海私字第XXXX号。现本人自愿将以上不动产份额80%无偿赠与给刘仁富个人所有。受赠人刘仁富接受赠与。本合同生效后，任何一方均不得违约，否则应承担违约责任，并赔偿因违约给对方造成的经济损失。合同中产生的纠纷，任何一方均有权向不动产所在地人民法院起诉。本合同经赠与人与受赠人签字后生效。本案中，刘昕主张案涉房屋属于其与刘石志的夫妻共同财产，刘石志未经其同意擅自赠与刘仁富，且刘仁富对二人婚姻状况知情而接受赠与，刘石志与刘仁富属于恶意串通，刘仁富不构成善意取得，侵犯了刘昕的利益，故主张刘石志与刘仁富所签赠与协议无效。刘石志、刘仁富则主张二人仅名义上为赠与合同，实际法律关系非赠与合同，而是对因共同购房明确各自份额的确认，案涉房屋应属于刘仁富与刘石志共同购房，购房款全部由刘仁富出资，应归二人共同共有。刘石志、刘仁富对其主张，向本院提交《商品房预售登记备案表》，主张2002年12月签订该预售登记备案表时，刘仁富与刘石志为共同购房人，因刘仁富无贷款资格，故由刘石志单独签订商品房买卖合同；提交首付款支付记录、票据、银行转款记录，主张首付款462827元由刘石志母亲账户于2002年12月1日汇出；提交验房单、物业管理费收费凭证，主张案涉房屋由刘仁富收房、交纳物业费；提交贷款提前还款申请，主张2003年7月1日，刘仁富以现金形式将房贷全部提前还清。刘仁富、刘石志主张办理转移过户时仅采用了赠与合同的形式，二人实际上并非赠与合同关系。刘昕认可首付款支付、贷款提前还贷、物业费和供暖费交纳等事项其未参与过。就首付款、偿还贷款钱款来源，刘仁富、刘石志主张首付款为刘仁富夫妇个人积蓄，偿还贷款钱款来源于拆迁款；2003年6月，就青龙桥三院×排×号和××排××号平房，刘仁富、刘石志分别作为被拆迁人与拆迁人北京市园林局颐和园管理处签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，其中刘仁富所签协议中在册人口为刘仁富夫妇，刘石志所签协议在册人口为刘石志、刘昕及二人之女；刘仁富所签协议共得拆迁款58万余元，刘石志所签协议共得拆迁款38万余元，上述两笔钱款均由刘仁富支配；刘仁富主张用其中部分拆迁款提前偿还贷款。刘昕主张首付款来源于刘石志所签协议的拆迁款，其余款项为刘仁富夫妇的资助款。另查，刘昕在工厂上班，月收入4000余元；刘石志为颐和园管理处员工；刘仁富退休之前为某工厂厂长。拆迁之前，双方共同居住在青龙桥平房，拆迁后共同居住在案涉房屋，刘昕于2018年1月搬离。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案，案涉合同由原登记在刘石志名下，依据刘石志与刘仁富二人所签《赠与协议》变更登记为刘石志、刘仁富按份共有。现刘昕诉请二被告所签《赠与协议》无效，而刘石志、刘仁富则主张二人之间真实法律关系非赠与合同，而系共同购房后对各自所占房屋份额的确认。根据原被告双方陈述及举证质证，现刘石志、刘仁富二人所签《赠与协议》，确非二人真实的意识表示，而系二人以虚假的意识表示实施的民事法律行为，应为无效，随之案涉房屋产权登记应恢复至刘石志个人名下。在产权登记恢复如初后，相关当事人如对房屋产权有诉求，可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款项之规定，判决如下：一、刘石志与刘仁富就位于北京市海淀区百旺家苑东区×号楼×单元×号房屋过户所签《赠与协议》无效；二、刘石志于本判决生效后十日内将位于北京市海淀区百旺家苑东区×号楼×单元×号房屋恢复登记至刘石志名下，刘仁富予以协助；如刘石志、刘仁富未履行上述恢复登记义务，刘昕有权向法院申请强制执行。案件受理费三十五元，由刘石志、刘仁富负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判员  胡喜辉二〇一九年十二月二十三日书记员  李甜甜