内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民初262号原告（申请执行人）：潘某，男，1964年8月8日出生，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙某，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，辽宁开宇律师事务所实习律师。被告（案外人）：倪某，女，1976年12月14日出生，住内蒙古自治区。第三人（被执行人）：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴林左旗林东东城区北新街路北。法定代表人：冯某，执行董事。原告潘某与被告倪某、第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘某的委托诉讼代理人孙某、刘某，被告倪某到庭参加诉讼，第三人京和房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘某向本院提出诉讼请求：1、恢复对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-3-03-148号车库的执行；2、判令被告及（或）第三人承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告所提异议根本不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件，且其权利不能排除执行。一、被告与第三人之间没有合法有效的书面买卖合同，所谓的商品房买卖合同约定的不动产价格极低，是名为抵押，实为借贷。二、被告不能证明在查封前已经占有，而且是合法占有不动产。三、被告不能提供汇款凭证，不能证明已经交付了全部购房款。四、被告至今未依法缴纳契税和维修基金，未着手办理不动产产权手续，对于案涉不动产未办理过户登记，被告存在过错。被告倪某辩称，商品房买卖合同成立。第三人京和房地产公司未作陈述。本院经审理查明，潘某、倪某均无异议的事实如下：潘某诉京和房地产公司、冯秀全买卖合同纠纷一案，潘某于2018年7月4日提出保全申请，本院于2018年7月5日作出（2018）内04民初90号之一民事裁定，将京和房地产公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和房地产公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押，保全财产价值6000万元。2018年7月30日，本院作出（2018）内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和房地产公司的未做转移登记的、预告登记的、但已做买卖合同备案登记给他人的房产合计380套，包含本案所涉车库在内。被告不服本院作出的（2018）内04民初90号之一民事裁定，向本院提出保全异议。本院于2019年8月16日作出（2019）内04执异258号执行裁定，中止对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街京和王府19-3-03-148车库的执行。上述事实，有潘某、倪某在庭审中均无异议的陈述在卷佐证。本案争议的事实是，被告是否购买了案涉争议车库。针对该争议事实，原告向本院提交了内蒙古灵信房地产评估有限责任公司于2019年4月28日出具的内灵信法估字[2019]第0025号房地产估价报告书一份，证明案涉车库的真实价值是15-30万元不等，远高于被告主张的价值，没有5万元一个的，印证了所谓的买卖不具有真实性，是名为买卖，实为借贷。被告质证，评估不现实，根据巴林左旗林东镇的价格，当时也就是每平米2000-2500元，评估报告书中没有涉及被告的车库，不知是怎么评估的。本院经审查认为，该房地产估价报告是我院在执行潘某诉京和房地产公司、冯秀全买卖合同纠纷一案中，委托评估机构对与被告同处京和王府小区的19＃地下车库市场价值进行的估价，该房地产估价报告与本案具有关联性，本院予以采信。被告向本院提交了以下证据：一、2017年9月25日商品房买卖合同复印件一份，2017年9月25日金额为5万元的收据复印件一枚，存折复印件一张，证据原件均在巴林左旗人民法院提起的民间借贷纠纷一案中提交，证明被告是支取的现金交的钱。二、2019年6月12日内蒙古自治区巴林左旗人民法院作出的（2019）内0422民初2945号民事判决一份，证明京和房地产公司向被告借款，网签了商品房买卖合同用车库进行抵押。原告潘某质证，被告提供的证据一没有原件，对真实性、合法性、关联性均有异议，收据注明的5万元金额和银行取现凭证显示的4.9万元金额不符，印证本案应该是假买卖真抵押借款，并未办理抵押登记，是无效的。5万元和4.9万元的差额1000元即是民间借贷中的砍头息，而且被告也自认本案实际是抵押。对被告提交的判决文书的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该文书是一份反证，该生效文书的经审理查明部分，已经查明冯某于2017年9月25日向倪某借款本金4.9万元，冯某为倪某出具借据一枚及借款抵押合同一份，并以京和房地产公司的京和王府小区19-3-03-148号车库作为抵押财产，并进行网签担保。倪某在该案中的请求是要求给付本金及利息，没有要求对案涉车库主张物权或优先受偿权。该判决支持了倪某要求给付借款本金及利息的请求，并没有判决倪某对案涉车库有物权期待权或优先受偿权，可见，倪某在本案中的执行异议，只是普通债权，不是买受权带来的期待权，其执行异议不能成立，要求恢复对案涉车库的执行。第三人京和房地产公司未质证。本院认为，被告提交的证据与本案具有关联性，本院予以采信。根据原、被告的陈述及本院采信的证据，本案另查明事实如下：2017年9月25日，被告与第三人京和房地产公司签订商品房买卖合同，约定被告购买京和王府地下19-3-03-148号车库，车库建筑面积26.14平方米，每平方米价格为1912.78元，价款为5万元。京和房地产公司在合同的甲方处加盖公章并盖有法定代表人冯某印章，被告在乙方处签字。同日，京和房地产公司为被告出具车库款收据一枚，金额5万元。2019年6月12日，内蒙古自治区巴林左旗人民法院作出的（2019）内0422民初2945号民事判决，认定冯某于2017年9月25日向倪某借款4.9万元，以京和王府19-3-03-148号车库作为抵押，并进行网签担保，判令京和房地产公司、冯某向倪某偿还借款本金4.9万元及利息。又查明，关于案涉车库的现状，被告称其没有使用。再查明，本院在执行潘某诉京和房地产公司、冯秀全买卖合同纠纷一案中，就京和王府小区19#地下车库的市场价值，本院委托内蒙古灵信房地产评估有限责任公司进行评估，内蒙古灵信房地产评估有限责任公司于2019年4月18日出具内灵信法估字[2019]第0025号房地产估价报告书，该报告书中对与被告同处京和王府小区的19＃76个车库进行了估价，最小面积为26.14㎡，最大面积为58.97㎡，单价均为5500元/㎡，总价款在14万余元-28万余元区间不等。上述事实，有被告提交的商品房买卖合同、收据、民事判决书、房地产估价报告书及当事人的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议的焦点是被告对案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益，被告对此应当承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据前述司法解释的规定，买受人享有排除强制执行的民事权益，应同时符合签订合法有效合同、合法占有不动产、支付全部价款且无过错四个条件，有一项条件不符合，即不能排除强制执行。本院认为被告购买车库的行为不符合上述司法解释规定的前三项条件，故被告不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、被告自认其与第三人京和房地产公司是民间借贷关系并提交了一审法院作出的（2019）内0422民初2945号民事判决予以证实，被告同时认可其与第三人京和房地产公司以网签商品房买卖合同作为民间借贷合同的抵押，故根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，本案的商品房买卖合同不是签约主体的真实意思表示，而名为商品房买卖、实为民间借贷的双方当事人之间不存在合法有效的商品房买卖法律关系，由此，被告和第三人京和房地产公司之间没有签订合法有效的书面买卖合同。二、被告主张网签商品房买卖合同是民间借贷合同的抵押，就此本院认为，商品房网签备案是一种存档备查的行政管理手段，与物权法规定的对不动产设定抵押时应当办理抵押登记存在本质区别，故被告关于网签的合同系抵押担保的主张不能成立。且抵押权是实现优先受偿权的法定情形，而不是排除法院强制执行的法定条件。三、被告认可其没有占有案涉车库。四、案涉车库建筑面积为26.14平方米，单价为1912.78元/㎡，总价款为5万元，而与被告同处京和王府小区的同类型其他车库，经评估单价为5500元/㎡，最小面积26.14㎡的总价款是14万余元，由此看来，案涉商品房买卖合同中按借款数额约定的车库总价5万元明显背离市场行情，不符合客观实际，被告没有支付全部购房价款。综上所述，因被告是出借人而非买受人，故基于民间借贷而签订的商品房买卖合同并备案的被告人，不享有排除法院强制执行的民事权益，其要求排除执行没有法律依据，依法不予支持。原告潘某的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、三百零一十条、三百一十一条、三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许执行位于巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-3-03-148号车库。案件受理费100元，由被告倪某负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 丛 杰审判员 田丽丽审判员 其其格 二○一九年十二月三十日书记员 刘梦鸽