广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初2935号原告：四会市金凯盛物业管理有限公司，住所地：广东省四会市东城街道畔台庭苑**（首层）。统一社会信用代码：914412845682388710。法定代表人：吴亦桥，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢宇霞，广东安驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马云飞，广东安驰律师事务所实习人员。被告：阳慧真，女，1983年1月10日出生，汉族，住湖南省祁阳县。原告四会市金凯盛物业管理有限公司诉被告阳慧真物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢宇霞到庭参加诉讼，被告阳慧真经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付物业管理服务费4519.87元（物业管理费暂计算至2019年8月31日，以后顺延至款清时止）；二、判令被告支付滞纳金3630.44元（滞纳金按每日3‰计算，从逾期之日起暂计算至2019年8月31日，以后顺延至款清时止）；三、判令被告支付本案律师费4000元；四、本案诉讼费及财产担保费由被告承担。上述第一、二、三项合计12150.31元。事实和理由：2011年1月30日，原告与四会市鼎城房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：由原告作为物业公司管理位于四会市，高层住宅物业收费标准为1.8元／ｍ2／月，逾期支付物业费按欠费总额3‰收取滞纳金。被告是该小区誉宁湾2栋1单元602号房的业主，2018年2月1日起被告无故拖欠物业管理费（建筑面积132.16ｍ2×1.8元／ｍ2／月）。原告多次向被告催要均未果。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告于庭审中变更诉讼请求为：一、判令被告支付物业管理服务费1903.12元（物业管理费暂计算至2019年8月31日，以后顺延至款清时止）；二、判令被告支付滞纳金1424.49元（滞纳金按每日3‰计算，从逾期之日起暂计算至2019年8月31日，以后顺延至款清时止）；三、判令被告支付本案律师费4000元；四、本案诉讼费及财产担保费由被告承担。上述一、二、三项合计7327.61元。变更事实和理由：“2018年2月1日起被告无故拖欠物业管理费（建筑面积132.16ｍ2乘以1.8元／ｍ2／月）”变更为“2019年1月1日起被告无故拖欠物业管理费（建筑面积132.16ｍ2乘以1.8元／ｍ2／月）”。原告为支持其诉求提交如下证据：1.商品房买卖合同，证明案涉房屋的所有权人是被告；2.前期物业服务合同，证明案涉房屋物业费每月1.8元/平方米，每月5号前缴纳当月物业费，逾期每日按拖欠费用的千分之3缴纳滞纳金；3.收楼确认书，证明被告已经在2018年1月28日收楼；4.入住承诺书，证明被告承诺遵守《前期物业服务合同》、《业主临时公约》的规定；5.业主情况登记表，证明被告是案涉房屋的业主；6.民事诉讼委托代理合同；7.律师费发票；8.客户回单（打印件）；证据6-8证明因被告违约原告支出律师费4000元；9.不动产登记资料查询结果证明，证明案涉房屋所有权人是被告。被告阳慧真没有提交答辩意见及递交证据。经审理查明:被告阳慧真是四会市大沙镇誉城路金凯盛·誉城誉宁湾******的权利人，房屋登记的建筑面积为132.16m2。2011年1月30日，原告（乙方）与四会市鼎城房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，双方就甲方选聘乙方对金凯盛·誉城项目提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。合同约定，物业类型为高层住宅、低层住宅、别墅、商业等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.8元/月/m2，乙方按照上述标准收取物业服务费，电梯用电、梯灯用电、用水、用电损耗分摊等相关费用不再另行分摊；业主应于合同约定的物业交付使用之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的5日前履行交纳义务；业主未能按时足额交纳物业服务费用，每日按所欠费用的3‰的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2011年1月30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同时止。被告与四会市鼎城房地产开发有限公司（出卖人）约定，出卖人应当在2017年12月31日前将房屋交付给被告使用。被告于2018年1月28日签署《四会市鼎城房地产开发有限公司收楼确认书》，确认对案涉房屋进行验收并同意收楼。原告主张被告支付拖欠的案涉房屋物业管理费1903.12元（按建筑面积132.16m2，1.8元/月/m2的标准计算，从2019年1月计至2019年8月）及滞纳金1424.49元（从欠交物业管理费当月的6日起暂计至2019年8月31日，以每月应交的物业管理费为基数，按每天3‰的标准计算）。被告对原告主张的上述物业管理费的计价标准、计价面积、逾期缴纳物业管理费的期间、逾期缴纳物业管理费的滞纳金计算标准均没有提出异议。原告诉称曾通过电话的形式向被告催收物业管理费，但未能提供相关的证据予以佐证。另外，原告诉称为本次诉讼支出律师费4000元，并提供了相关的发票、客户回单予以佐证。本院于2019年12月8日依法向被告公告送达了起诉状及证据材料副本等诉讼材料。经审验核对，原告提供的上列证据，因被告阳慧真未有提供证据，也没有到庭参加诉讼，故视为被告阳慧真没有异议，且原告提供的证据能说明本案的事实，本院采纳为本案定案的依据。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与四会市鼎城房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告为被告提供了物业管理服务，被告未有提供依据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告没有拒绝缴纳物业管理费的正当理由，应向原告支付物业管理服务的对价。对于原告主张的物业管理费的计价面积、计价标准、逾期缴纳物业管理费的期间，被告没有提出抗辩意见和提供反驳的证据，故本院对原告主张被告支付2019年1月至2019年8月的物业管理费的诉求予以支持，被告应向原告支付物业管理费1903.1元（132.16m2×1.8元/m2/月×8个月）。关于滞纳金问题。根据原告诉请的事实和理由，原告在本案中主张的滞纳金实质为违约金。《解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金（滞纳金）应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。本院于2019年12月8日依法向被告公告送达了起诉状及证据材料副本等诉讼材料，直至庭审之日，被告仍未向原告交纳拖欠的物业管理费，已经超出催告的合理期限，故违约金（滞纳金）应从庭审之日（即2019年12月27日）起计算为宜。原告与四会市鼎城房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用，每日按所欠费用的3‰的标准向原告支付违约金，被告对原告主张的违约金（滞纳金）计付标准没有提出异议，故2019年1月至2019年8月的物业服务费的违约金（滞纳金），从2019年12月27日起算至被告缴清相应的物业管理费之日止，每日按欠费总额的3‰计付。关于原告主张的律师服务费问题。虽然该律师费是因与被告的诉讼产生，但并非属于原告进行本案诉讼必然发生的费用，合同亦没有相应的约定，故本院不予支持。被告阳慧真经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告阳慧真应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告四会市金凯盛物业管理有限公司支付2019年1月至2019年8月的物业管理费1903.1元及逾期缴纳上述物业管理费的滞纳金（以1903.1元为本金，按照每天3‰的标准，从2019年12月27日起算至被告缴清相应的物业管理费之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交52元），由原告负担37元，由被告负担13元；公告费750元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  夏睿娜人民陪审员  邓瑞芳人民陪审员  冯智良二〇一九年十二月三十日书 记 员  李敏娟