广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初4969号原告（反诉被告）：陶健，男，汉族，1989年9月3日出生，身份证住址：湖北省京山县**********，公民身份号码：420************054。被告（反诉原告）：余进林，男，汉族，1973年9月6日出生，身份证住址：广东省博罗县******委会上廖小组，公民身份号码：441************515。委托诉讼代理人：黄达权，广东金卓越律师事务所律师。第三人：徐美，女，汉族，1978年11月26日出生，身份证住址：湖北省松滋市************，公民身份号码：422************309。委托诉讼代理人：王斌，湖南人和（东莞）律师事务所律师。原告（反诉被告）陶健诉被告（反诉原告）余进林、第三人徐美租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案。被告于2019年12月4日向本院提起反诉，本院立案后决定合并审理，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陶健，被告（反诉原告）余进林及其委托诉讼代理人黄达权，第三人徐美的委托诉讼代理人王斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陶健向本院提出诉讼请求：1.确认陶健与余进林于2019年2月24日签订的《厂房租赁合同》无效；2.余进林向陶健返还租赁保证金60000元、厂房租金20000元、地租12000元；3.余进林赔偿陶健经济损失18122.4元（包括陶健将案涉厂房转租受损律师费13000元、仲裁费5122.4元）；4.余进林向陶健支付利息（以92000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自起诉之日计至付清日止）；5.案件受理费由余进林承担。事实和理由：陶健与余进林于2019年2月24日签订《厂房租赁合同》，约定余进林将位于博罗县******上廖小组自建房屋四层框架结构总面积约2000平方米的厂房（下称“案涉厂房”）出租给陶健作物业使用，租赁期限自2019年3月1日至2029年3月1日共十年；装修期为两个月，从2019年5月1日起开始计租，厂房租金为每月20000元。合同签订后，陶健通过银行转账方式依约向余进林交付了租赁保证金60000元及2019年5月份的厂房租金20000元。2019年3月24日，原、被告签订一份《补充协议》，约定余进林将案涉厂房左边约260平方米的空地出租给陶健作厂房配套使用，地租费12000元/年。陶健于2019年4月19日向余进林支付了地租12000元，此有余进林书写的收据佐证。2019年4月20日，陶健将案涉厂房出租给第三人徐美作为迁移东莞市*滘广典五金塑胶制品厂的经营使用，双方签订相关租赁合同，陶健收取了徐美支付的租金。合同签订后，徐美委托第三方办理环评手续，要求陶健提供案涉厂房相关产权证件，陶健据此要求余进林提供案涉厂房产权相关证件协助徐美办理环评及排污许可证，但余进林无法提供。徐美遂向惠州市仲裁委员会申请仲裁，要求陶健退还保证金、地租金、居间服务费以及承担仲裁费、律师费。惠州市仲裁委员会作出（2019）惠仲案字第217号裁决书，裁定陶健与徐美于2019年4月20日签订的《厂房租赁合同》无效，陶健应返还徐美房屋租赁保证金、土地租金、居间服务费、律师费及仲裁费总计149822.4元。惠州市仲裁委员会认定案涉厂房属于违规建筑，既未办理报建手续也无房屋产权证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，陶健与余进林签订的《厂房租赁合同》无效。余进林无法提供房屋产权证导致陶健租赁给徐美造成的直接损失，应由余进林承担连带责任。原告（反诉被告）陶健为其主张及反诉辩称向本院提供如下证据：1.《厂房租赁合同》、《收款收据》、《补充协议》、《收据》。证明陶健与余进林于2019年2月24日签订《厂房租赁合同》承租案涉厂房，陶健通过银行转账方式向余进林支付保证金、租金；证明陶健与余进林于2019年3月24日签订《补充协议》承租案涉厂房左边约260平方米的空地，陶健于2019年4月19日向余进林支付空地租金12000元。2.（2019）惠仲案字第217号《裁决书》、仲裁通知书。证明陶健要求余进林提供涉案厂房相关产权证件协助第三人徐美办理环评、排污许可证，余进林无法提供；证明徐美向惠州市仲裁委员会申请仲裁要求陶健退回保证金、地租金，并承担仲裁费和律师费；该裁决书认定陶健与徐美于2019年4月20日签订的《厂房租赁合》同无效，陶健应返还徐美房屋租赁合同保证金、土地租金、承担律师费及仲裁费总计149822.4元。3.徐美发给陶健的律师函。证明徐美向陶健发出律师函，后陶健将该律师函转发给余进林。4.解除租赁关系确认书。证明2019年5月27日，陶健要求与余进林解除租赁关系，余进林没有当场回复。5.陶健与余进林的通话录音。证明2019年7月3日，陶健与余进林在电话中协商解除案涉租赁合同，但余进林没有同意。6.余进林在园洲中园地产发布的招租广告。证明2019年8月4日，余进林已经在中介公司对案涉厂房进行招租。7.余进林出具的房屋证明。证明余进林同意陶健将案涉厂房出租。被告（反诉原告）余进林辩称，对案涉合同属于无效合同无异议，对陶健请求退还租赁保证金及租金没有异议，但应当扣除陶健占用案涉厂房期间的租赁费。陶健主张的经济损失是其与第三人徐美之间的另一法律关系，与本案没有关系。陶健要求支付利息没有事实及法律依据，案涉合同无效，陶健也有过错。第三人徐美述称，本案是原、被告之间的争议，与其无关。第三人徐美为其述称未向本院提交任何证据。被告（反诉原告）余进林向本院提出反诉请求：1.陶健向余进林支付占用费45600元及利息（自2019年9月12日起至全部占用费付清日止，按商业银行贷款利率计付）；2.本案诉讼费由陶健承担。事实和理由：余进林与陶健于2019年2月24日签订《厂房租赁合同》，约定余进林将案涉厂房出租给陶健作物业管理（转租）用途，租金为20000元/月。合同签订后，余进林立即将案涉厂房交付给陶健使用。后双方于2019年3月24日签订的《补充协议》，约定陶健承租余进林位于案涉厂房左边约260平方米的空地，租金12000元/年。《补充协议》签订后，余进林当日将空地交付给陶健使用。陶健承租上述租赁物前已与第三人徐美达成转租意向，陶健承租上述租赁物后，即与徐美签订转租合同，后陶健因与徐美发生纠纷而申请惠州市仲裁委员会仲裁解决。期间，余进林与陶健协商租赁事宜，但均未果。为维护双方利益，防止损失扩大，余进林于2019年9月11日通知陶健解除上述租赁合同。陶健与徐美签订的《厂房租赁合同》经惠州仲裁委员会确认为无效，该仲裁裁决已生效。原、被告之间的租赁合同无效，陶健占有使用租赁物期间应按租赁合同的标准支付占用费。经核算，至2019年9月11日止，占用费为137600元，扣除陶健已支付的保证金及占用费共计92000元，陶健仍需支付占用费45600元。被告（反诉原告）余进林为其辩称及反诉主张向本院提供如下证据：1.（2019）惠仲案字第217号裁决书。证明余进林与陶健于2019年2月24日签订《厂房租赁合同》、于2019年4月19日签订《补充协议》当日即将房屋和空地分别交付给陶健，陶健将案涉厂房和空地转租给第三人徐美，陶健和徐美均清楚案涉租赁标的物没有报建手续的事实。2.《厂房租赁合同》、《补充协议》。证明陶健与徐美于2019年4月20日签订《厂房租赁合同》和于2019年3月25日签订《补充协议》，约定陶健将从余进林处承租的案涉厂房和空地转租给徐美，证明陶健实际占有了案涉厂房和空地。3.陶健与徐美的微信聊天记录。证明陶健转租案涉厂房和空地给徐美时承诺为徐美的工厂办理环评手续，后因徐美的工艺流程涉及喷漆和滚筒废水而无法办理，导致徐美拒租，并非余进林出租的厂房没有产权证和报建手续所致。4.陶健与余进林于2019年9月11日的微信聊天记录截图。证明余进林于2019年9月11日以微信通知方式向陶健发出解除租赁合同的通知。原告（反诉被告）陶健辩称，一、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，余进林出租的案涉厂房未取得建设工程规划许可证，属违法建筑，故陶健与余进林签订的《厂房租赁合同》是无效合同，自始至终没有法律效力。二、陶健无需支付余进林任何占用费。余进林明知案涉厂房是违法建筑，但还是为了个人利益出租，陶健及徐美都是受害方，由此造成的损失应由余进林承担。案涉厂房自始至终无法使用，且陶健与徐美也未实际使用，不存在占用费。三、2019年5月24日陶健收到徐美发出的《律师函》，已通知余进林进行协调处理。双方均同意由惠城法律服务所草拟《解除租赁关系确认书》，原本约定余进林退还陶健已交保证金及租金92000元，然后由陶健退还徐美已交的保证金及租金，余进林对此表示同意，但余进林经与其律师商讨后又不同意上述《解除租赁关系确认书》。根据陶健与余进林于2019年7月3日21时48分的通话录音可以证明陶健多次要求余进林终止租赁合同关系。余进林于2019年8月4日将案涉厂房放盘到中介公司，有中介公司招租广告的微信朋友圈截图及中介公司带租客看厂房且余进林在现场的照片佐证，不存在陶健占用余进林案涉厂房的事实。本院在庭审中组织双方当事人举证、质证，对双方无异议的事实，本院认定如下：2019年2月24日，陶健与余进林签订《厂房租赁合同》，主要约定：余进林将案涉厂房出租给陶健使用，租金每月20000元，租期自2019年3月1日至2029年3月1日止（共十年）;装修免租期为2个月，于2019年5月1日起开始计租；付款方式为合同签订后，陶健向余进林交三个月租金即60000元作保证金，同时交付首月租金20000元，每月5号前按指定银行账户交租。合同签订当日，陶健向余进林支付了保证金60000元及2019年5月份租金20000元，余进林出具两份《收款收据》予以确认。2019年3月24日，陶健与余进林签订《补充协议》，约定余进林将案涉厂房左边260平方米空地出租给陶健作厂房配套使用，地租费每年12000元。签订补充协议后，陶健于2019年4月19日向余进林支付案涉厂房左边空地2019年4月19日至2020年4月19日的地租12000元，余进林开具了一份《收款收据》予以确认。在案外人惠州市创惠房地产经纪有限公司（下称“创惠经纪公司”）的居间下，陶健与第三人徐美于2019年3月25日签订《补充协议》，于2019年4月20日签订《厂房租赁合同》，由陶健将案涉厂房及空地转租给徐美。后徐美以陶健、余进林、创惠经纪公司为被申请人，于2019年4月28日向惠州仲裁委员会申请仲裁，请求如下事项：1.确认徐美与陶健签订的《厂房租赁合同》无效；2.陶健返还案涉土地租金及履约保证金等131700元及利息478元；3.创惠经纪公司连带承担土地租金35000元；4.陶健、余进林、创惠经纪公司连带承担律师费13000元及仲裁费。陶健在仲裁答辩时，其中一项答辩意见称其已实际于2019年3月22日将案涉厂房及空地交付给徐美，截至仲裁庭审之日仍未交还，应支付计至厂房返还之日的占用费。惠州市仲裁委员会于2019年7月11日开庭进行审理，同年8月26日作出（2019）惠仲案字第217号裁决书，裁决如下：1.确认徐美与陶健于2019年4月20日签订的《厂房租赁合同》无效；2.陶健返还徐美房屋租赁合同保证金及土地租金等共计131700元（包含中介费35000元）；3.陶健补偿徐美为仲裁支付的律师费13000元；4.该案仲裁费6403元，由徐美承担1280.60元，陶健承担5122.40元；5.徐美的其他仲裁请求不予支持。该仲裁裁决已生效。双方有异议部分如下：2019年9月11日，余进林通过微信聊天方式向陶健发送一份解除租赁合同的通知，该通知内容大意为：陶健承租余进林房屋，至今已拖欠2019年6月至9月租金共计80000元未支付，余进林多次追讨未果，陶健的行为已违反双方于2019年2月24日签订的《厂房租赁合同》，现根据该合同第六条第二款第三项的约定，通知陶健解除双方于2019年2月24日签订的《厂房租赁合同》，上述合同自本通知发送之日起即告解除。陶健确认被告有向其发送该通知，但认为第三人徐美向其发送律师函，陶健转发给余进林时，双方之间的案涉租赁合同就已经解除。陶健提供《解除租赁关系确认书》一份、陶健与余进林于2019年7月3日的通话录音、微信朋友圈截图，主张其于2019年5月27日与余进林协商解除租赁关系，但余进林拒绝在《解除租赁关系确认书》上签名；双方于2019年7月3日电话沟通协商解除案涉租赁合同，但余进林没有同意；余进林已于2019年8月4日委托中介公司对案涉厂房进行招租。原告提交的《解除租赁关系确认书》无余进林的签名。朋友圈截图显示昵称为“园洲-中园地产-梁杰亮”的用户发布了一条附带一张照片的朋友圈，内容大意为：一手房东出租厂房，厂房占地面积500多平方米，共四层，总面积2300多平方米，带电梯；另外隔壁还有1700多平方米的厂房可以一起出租。陶健与余进林于2019年7月3日的通话录音内容大意为：余进林称有人想要承租案涉厂房，要求终止其与陶健签订的租赁合同；陶健先表示双方之间的租赁合同没有终止，当时余进林没签名就没法终止，后陶健称可以待仲裁开庭后与余进林终止合同，让余进林退钱，其再与徐美终止合同，并将徐美给的钱退还给徐美。余进林称这两天找陶健终止合同，终止合同后就将案涉厂房出租给别人，要求陶健将拉走的沙发还回来用于招租，陶健表示同意。余进林对《解除租赁关系确认书》、微信朋友圈截图的三性不予认可，对通话录音的真实性无异议。余进林向本院提交了一份陶健与徐美的微信聊天记录截图，，该聊天记录显示徐美要求陶健按承诺为厂房办理环评，陶健称徐美的工程有喷油和滚筒废水无法办理环评，双方未能协商一致。陶健对该聊天记录的三性无异议，第三人徐美对该聊天记录的真实性及合法性无异议，但关联性不确认，称其因为当时需要办理环评才得知案涉厂房没有产权证，无法办理环评手续。庭审中，陶健陈述尚未向徐美履行上述仲裁裁决。余进林陈述案涉厂房占用费从2019年2月24日计算至2019年9月11日，共6个月18天，按租金20000元/月计算共132000元；案涉厂房左边空地占用时间从2019年3月24日计算至2019年9月11日，共5个月18天，占用费按1000元/月计算为5600元；以上合计137600元。本院认为，一、关于陶健与余进林签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉厂房及空地未取得建设工程规划许可证，且在一审法庭辩论终结前双方未提供证据证明已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，本院认定陶健与余进林于2019年2月24日签订的《厂房租赁合同》，于2019年3月24日签订的《补充协议》属无效合同。二、关于因合同无效导致的责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，余进林作为出租方提供符合条件的租赁物为其必要的义务，陶健作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务。余进林在明知案涉租赁物没有合法手续的情况下，仍出租予陶健；而陶健没有审慎了解、查核承租标的性质是否符合合同目的就与余进林订立租赁合同关系，导致合同无效双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。（一）陶健支付余进林厂房保证金60000元，因案涉厂房租赁合同无效，其请求余进林予以返还，本院予以支持。导致案涉厂房租赁合同及补充协议无效，陶健与余进林均存在过错，故对陶健请求按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的主张，本院不予支持。另外，陶健请求余进林赔偿经济损失18122.4元，没有事实和法律依据，本院不予支持。（二）因租赁合同无效，余进林主张的租金实质为占有使用费。余进林主张其与陶健签订《厂房租赁合同》及《补充协议》当日即将案涉厂房及空地交付给陶健，于2019年9月11日发送解除案涉厂房租赁合同的通知给陶健，陶健应支付自2019年2月24日至2019年9月11日期间的厂房占用费13200元，支付自2019年3月24日至2019年9月11日的空地使用费5600元。陶健辩称案涉厂房无法使用，其与第三人徐美也未实际使用，且余进林于2019年8月4日委托中介公司对案涉厂房进行招租，不存在其占用案涉厂房的事实，亦无需支付占用费。对此本院认为，首先，依据已查明事实，陶健与余进林于2019年2月24日签订《厂房租赁合同》，约定自2019年5月1日起计算租金；签订合同当日陶健向余进林支付了2019年5月份的租金20000元；陶健与余进林于2019年3月24日签订《补充协议》；陶健于2019年3月25日与徐美签订《补充协议》；陶健与徐美于2019年4月20日与徐美签订租期自2019年3月22日至2029年3月21日的《厂房租赁合同》。因此，虽然陶健主张未使用案涉厂房，但其将案涉厂房及空地转租给第三人，可以认定余进林已将案涉租赁标的物交由陶健实际控制。事实上陶健在（2019）惠仲案字第217号仲裁中自认于2019年3月22日将案涉厂房交付给第三人徐美。另外，关于拖欠厂房占有使用费的起算日期问题。陶健与余进林于2019年2月24日签订的《厂房租赁合同》约定自2019年5月1日起计算“租金”，陶健已支付余进林2019年5月份的租金以及案涉厂房空地2019年4月19日至2020年4月19日期间的租金12000元，故本院认定陶健支付余进林案涉厂房占有使用费的起算日为2019年6月1日，空地占有使用费的起算日为2019年4月19日。其次，陶健辩称余进林于2019年8月4日委托中介公司对外招租，不存在其占有使用案涉厂房的事实。余进林主张于2019年9月11日通过微信向陶健发送解除案涉厂房租赁合同的通知，占有使用费应计算至当日。根据本院查明的事实，陶健与徐美因双方的租赁合同纠纷申请商事仲裁，惠州市仲裁委员会经审理后于2019年8月26日作出（2019）惠仲案字第217号裁决书，其中认定陶健与徐美的租赁合同无效。在此情况下，余进林与陶健理应知道双方的租赁合同同样无效，但二人均未及时对合同进行有效的清理，导致损失进一步扩大，双方均存在过错。结合余进林与陶健于2019年7月3日的通话内容，可以看出两人均有意清理合同，但陶健称需待仲裁审理终结后进行，此前案涉厂房一直处于闲置状态，因此为平衡双方当事人的利益，本院酌定案涉厂房及空地的占有使用费应计算至2019年8月26日，此后的占有使用费本院不予支持。最后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”的规定，陶健应参照厂房租赁合同约定的标准向余进林支付案涉厂房自2019年6月1日至2019年8月26日的占有使用费58000元（20000元/月÷30天×87天），参照补充协议约定的标准支付余进林自2019年4月19日至2019年8月26日的厂房空地占有使用费4273.97元（12000元/年÷365天×130天）。余进林已收取陶健支付的案涉厂房空地2019年4月19日至2020年4月19日的占有使用费12000元，预交未使用部分7726.03元（12000元-4273.97元）余进林予以返还。同时余进林应返还陶健厂房保证金60000元。两相折抵后，余进林仍需向陶健返还9726.03元（60000元+7726.03元-58000元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认原告（反诉被告）陶健与被告（反诉原告）余进林于2019年2月24日签订的《厂房租赁合同》、于2019年3月24日签订的《补充协议》无效；二、被告（反诉原告）余进林于本判决发生法律效力之日起5日内返还原告（反诉被告）陶健保证金60000元及预交的空地占有使用费7726.03元；三、原告（反诉被告）陶健于本判决发生法律效力之日起5日内支付被告（反诉原告）余进林自2019年6月1日至2019年8月26日期间的厂房占有使用费58000元；上述两项互相折抵后，被告（反诉原告）余进林仍需返还原告（反诉被告）陶健9726.03元；四、驳回原告（反诉被告）陶健的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）余进林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1252元（适用简易程序已减半收取），由原告（反诉被告）陶健负担1100元，被告（反诉原告）余进林负担152元。反诉案件受理费470元，由被告（反诉原告）余进林负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员 黄利仁二〇一九年十二月二十五日法官助理 曾淑仪书 记 员 叶振康