四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初13989号 原告（反诉被告）：陈成安，男，1973年11月16日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：张帆，四川开山律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡凤蓉，女，1951年8月2日出生，汉族，住成都市锦江区。 被告（反诉原告）：成都市金辰投资管理有限责任公司，住所地成都市武侯区龙江路**附**。 法定代表人：周维东，总经理。 二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：游健，四川博绅律师事务所律师。 原告陈成安与被告胡凤蓉、成都市金辰投资管理有限责任公司(简称金辰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告胡凤蓉、金辰公司在举证期限届满前对原告陈成安提起反诉。经审查后，本院依法受理了胡凤蓉、金辰公司提起的反诉。本诉和反诉案件依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）陈成安的委托诉讼代理人张帆，被告（反诉原告）胡凤蓉、金辰公司的共同委托诉讼代理人游健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈成安本诉诉称和反诉辩称：一、关于本诉提出以下诉讼请求：1、判令自2018年9月29日起解除原告与被告金辰公司所签订的《房屋租赁合同》，被告金辰公司、被告胡凤蓉退还原告履约保证金27万元；2、被告金辰公司、被告胡凤蓉赔偿原告腾退租赁房屋损失5万元，和3个月租金41.25万元，违约金30万元，计76.25万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年5月25日，成都嘉宝管理顾问有限公司受房屋产权人四川蓝光商业经营管理有限公司、四川蓝光和骏实业有限公司委托与被告金辰公司就位于成都市时代华章项目负一层3200平方米的房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期为2009年6月1日起至2019年5月31日止。2015年12月31日，原告与被告金辰公司签订《房屋租赁合同》，约定金辰公司同意将位于成都市时代华章项目负一层3200平方米的房屋在租赁期限内（租赁期为2009年6月1日起至2019年5月31日止）出租给原告。2017年4月27日，蒲通林与四川蓝光和骏实业有限公司签订《商品房买卖合同》，取得上述房屋所有权。2018年初，蒲通林以房屋产权人身份要求原告解除与被告金辰公司签订的《房屋租赁合同》并向其直接交付该房屋的租金。原告基于履行与被告金辰公司签订《房屋租赁合同》的义务，继续提前交付该房屋至2018年9月15日租金给被告金辰公司。因被告金辰公司自2018年3月起未交付房屋租金，蒲通林于2018年7月起诉被告胡凤蓉、金辰公司及原告，要求支付该房屋租金。蒲通林提起诉讼是被告金辰公司的责任，导致原告个人相关信用记录、诉讼记录等受到很大影响，被告金辰公司必须给予原告相关赔偿。2018年10月13日凌晨，蒲通林要求成都忠信物业管理公司在未通知原告的情况下，强行将租赁房屋所有水、电供应切断，并持续阻碍原告进入房屋，原告无法正常使用房屋。经成都市锦江区公安分局合江亭派出所调解，蒲通林仍然持续阻碍原告进入该房屋至今，且蒲通林要求腾退房屋。被告无法履行其与原告签订的《房屋租赁合同》中关于提供足量用电额度的相关规定，原告租赁该房屋进行生产经营的主要目的无法实现，被告已构成严重违约。2018年9月21日，成都市锦江区人民法院判决及成都市中级人民法院判决书已确认被告金辰公司完全丧失履行其与原告签订的《房屋租赁合同》所有内容的依据与条件，自2018年3月以后至2019年5月31日止的租赁期，被告金辰公司已经没有任何权利、条件履行租赁合同。原告遭受巨大经济损失包括但不限于寻找其他类似租赁房屋的费用、物品腾退时的损失、新租赁房屋租金、装修费用等，初步估计约需50万元左右，应该由被告金辰公司承担赔偿责任。被告胡凤蓉是被告金辰公司实际控股人以及全部资产控制人，所有对外签订合同均是被告胡凤蓉以被告金辰公司的名义对外签订，被告胡凤蓉坚持要求原告所有支付给被告金辰公司的保证金、租金等款项，全部汇入被告胡凤蓉私人账户，故被告胡凤蓉在本案中必须为被告金辰公司承担退还、赔偿责任时，承担连带责任。按原告与被告金辰公司签订《房屋租赁合同》约定以及判决书确认内容，原告有权主张上述诉讼请求。二、关于反诉辩称：基于生效裁判文书已确认的判决内容，金辰公司与蓝光资产公司签订的房屋租赁合同已于2018年3月解除，金辰公司已丧失履行其与陈成安签订的房屋租赁合同约定的权利，金辰公司要求解除合同并要求胡凤蓉、金辰公司赔偿相关违约金及返还保证金等诉讼请求符合法律规定。成都市中级人民法院出具的民事判决书已确认胡凤蓉、金辰公司主张的租金、物管费及相应违约金是否应当支付，以成都市中级人民法院出具的民事判决书认定内容为准。 被告（反诉原告）胡凤蓉、金辰公司本诉辩称和反诉诉称：一、关于本诉辩称：金辰公司已按案涉房屋租赁合同约定于2016年1月16日将租赁房屋交付陈成安，陈成安使用房屋至2018年10月30日，不存在合同附件关于交接发生异常不能交付案涉房屋的情形，金辰公司不能按该条款约定主张解除合同以及退还保证金和三个月租金。陈成安未在2018年9月10日前足额支付租金及滞纳金，在通知胡凤蓉、金辰公司解除合同及提起诉讼解除合同时已属于违约方，无权请求解除合同。二、关于反诉提出以下诉讼请求：1、判令确认陈成安2018年9月29日通知解除与金辰公司所签订《房屋租赁合同》的行为无效；2、判令确认陈成安与金辰公司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月21日解除；3、判令反诉金辰公司不退还陈成安履约保证金27万元；4、判令陈成安向金辰公司支付违约金30万元；5、判令陈成安向金辰公司支付尚欠房屋租金165132元（以每月每平方米43元房屋租金标准，从2018年9月16日起计算至2018年10月21日止共计36天）；6、判令陈成安向金辰公司支付尚欠租金的滞纳金（以欠付租金165132元为基数，按照每月5‰的标准，计算至实际付清之日，现从2018年9月16日起暂计算至2018年12月16日共计90天，共计74309.4元）；7、判令陈成安向金辰公司支付房屋占用费36696元（以每月每平方米43元房屋租金标准，从2018年10月22日起计算至2018年10月30日共计8天；8、判令陈成安向金辰公司支付物业管理费9600元（2018年9月16日起计算至2018年10月30日）；9、本案诉讼费用由陈成安承担。事实与理由：2009年5月25日，金辰公司与案外人成都嘉宝管理顾问有限公司（后变更为四川蓝光商业经营管理有限公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定金辰公司租赁案外人成都嘉宝管理顾问有限公司使用的案涉房屋，租赁期限从2009年6月1日起至2019年5月31日，租金支付标准为每平方米每月36元。2015年12月31日，金辰公司与陈成安签订《房屋租赁合同》，合同约定金辰公司将案涉房屋在租赁期限内（自2016年1月16日起至2019年5月31日止）出租给陈成安，并对租金金额、支付方式及违约责任进行了约定。陈成安在签订合同时向金辰公司支付履约保证金27万元。陈成安未按合同约定期限支付房屋租金，经金辰公司催告后仍不支付，且在未与金辰公司协商一致的情况下擅自搬离租赁房屋并于2018年10月30日将租赁房屋擅自交付四川蓝光商业经营管理有限公司，其以行为表明自己不履行合同义务。陈成安的行为极大损害了金辰公司的合法权益，给金辰公司造成极大的经济损失。 本院经审理认定事实如下：2015年12月31日，金辰公司（出租方、甲方）与陈成安（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁使用场地位于成都市锦江区时代华章项目负一层建筑面积为3200平方米的房屋；租赁期限从2016年1月16日起至2019年5月31日止；装修免租期从2016年1月16日起至2016年3月15日止；乙方应于签订合同时向甲方支付履约保证金270000元。租赁期满，或本合同正常终止，乙方无拖欠租金、物业服务费、水电费等任何违约行为，甲方在双方办理完结算手续后当日将该保证金（不计息）全额退还乙方，如在本合同履行中乙方有严重违约行为，则该保证金不予退还；乙方应付租金从“装修免租期”结束之日起开始计算，乙方应按本条第5款租金支付方式向甲方支付；乙方应付租金从“装修免租期”结束之日起开始计算，物管费从免租期开始计算，物管费每平方米（按建筑面积计算）每月3元，即每月的物管费为9600元，缴纳方式与交纳房屋租金的方式（按本条第5款）相同。若遇物管部门调整相关收费标准，乙方应按调整后的单价执行缴纳物管费。物管费从乙方进场开始计算并缴纳；双方同意乙方租赁甲方之租赁物的租金以及租赁期内具体租金标准如下：2016年1月16日至2016年3月15日免租金，2016年3月16日至2017年3月15日每季度租金41.25万元、年租金165万元，2017年3月16日至2018年3月15日每季度租金41.25万元、年租金165万元，2018年3月16日至2019年3月15日季度租金为41.25万元、年租金165万元，2019年3月16日至2019年5月31日季度租金为34.375万元；租金按季度支付，每季度租金乙方应在上季度缴费时间到期时提前15天交下季度的租金；甲方有权根据本合同规定之时间、方式向乙方足额收取租金和物业管理费；甲方为乙方提供足够的电量，并为乙方单独安装电表，乙方使用的电费按月由甲方代收代缴；乙方应按时向甲方足额支付房屋租金及物业管理费；租赁期内，如产权人出售租赁物产权，不影响本租赁合同效力；本合同的违约金额度为30万元；乙方不按时交付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天按每季度租金总额的5‰支付滞纳金给甲方，逾期10日仍未足额支付租金及滞纳金，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同，要求乙方无条件退场，同时乙方应向甲方支付30万元违约金，且履约保证金不予退还；乙方未按时交纳物业服务费、水电费等费用，甲方有权直接从履约保证金中进行扣除；若欠费金额超过履约保证金数额，甲方有权解除合同，要求乙方无条件退场，乙方已缴纳的租金不予退还，同时乙方应向甲方支付违约金30万元；除本合同规定条款外，任何一方擅自终止本合同皆视为违约，违约方应向对方支付30万元违约金并向对方相应赔偿因合同提前终止而遭受的一切损失，且守约方有权解除本合同。任何根据本协议发出的应以书面呈或邮寄方式送达对方营业地址，更改上述地址必须提前7日以书面形式告知对方，否则视为没有更改，相对人因无法尽到通知义务的后果由过错人自行承担；任何面呈的通知在递交时视为送达；任何以挂号／特快专递的邮寄方式发出的通知在投邮后3日视为送达，寄发特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证可以作为履行通知义务的依据；2016年1月16日乙方进场与甲方交接如甲方发生异常不能交付于乙方，则甲方赔偿乙方经济损失。超一天1万元；超二天3万元；超三天5万元；超四天7万元；超五天9万元；超六天11万元；超七天13万元，以上天数赔款实行累加。如还未能交付，则解除合同当日退还乙方保证金和三个月租金。租金和保证金一并支付至金辰公司指定账户，即胡凤蓉个人账户。陈成安已按照合同约定向金辰公司指定账户支付保证金270000元及2015年12月31日至2018年9月15日的租金共计4332500元。 案涉房屋系金辰公司从成都嘉宝管理顾问有限公司（该公司于2012年9月18日更名为四川嘉宝资产管理集团有限公司，于2015年8月17日更名为四川嘉宝资产管理集团股份有限公司）租赁，成都嘉宝管理顾问有限公司受四川蓝光和骏实业股份有限公司（该公司于2015年3月26日更名为四川蓝光和骏实业有限公司）委托与金辰公司于2009年5月25日签订《房屋租赁合同》，租赁期限从2009年6月1日起至2019年5月31日。2015年7月31日，四川嘉宝资产管理集团股份有限公司（甲方）、金辰公司（乙方）、四川蓝光商业经营管理有限公司（丙方）签订的《房屋租赁合同补充协议》，约定：原合同出租方变更为丙方，现由丙方作为新的出租方概括承担甲方在原合同项下全部权利、义务，各方予以认可；原合同其余内容不变，继续履行。 现案涉房屋所有权人为蒲通林，蒲通林从四川蓝光和骏实业有限公司购买案涉房屋，于2018年2月13日办理产权过户手续并取得涉案房屋产权证。因金辰公司严重迟延支付租金，蒲通林于2018年10月30日收回案涉房屋。 2018年9月21日，本院就蒲通林诉金辰公司、胡凤蓉、陈成安，第三人四川蓝光和骏实业有限公司租赁合同纠纷一案出具（2018）川0104民初8312号民事判决书，蒲通林、金辰公司不服（2018）川0104民初8312号民事判决书提出上诉，就该上诉案件，成都市中级人民法院出具（2019）川01民终4437号民事判决书，认定因金辰公司严重迟延支付租金致使出租人行使合同解除权而致租赁合同解除合同，确认金辰公司与案外人成都嘉宝管理顾问有限公司签订的《房屋租赁合同》，金辰公司与案外人四川嘉宝资产管理集团股份有限公司、案外人四川蓝光商业经营管理有限公司签订的《房屋租赁合同补充协议》已于2018年3月15日解除；金辰公司向蒲通林支付尚欠的2018年3月1日至2018年3月15日租金58181.86元、房屋占用费（按3340.07平方米，以每月每平方米36元的租金标准，从2018年3月16日起计算至2018年10月30日止）；金辰公司向蒲通林支付尚欠租金的滞纳金（以尚欠租金58181.86元为基数，按照每天千分之五的标准，从2018年7月12日起计算至清偿之日止）；蒲通林可不向被告金辰公司返还履约保证90000元；胡凤蓉对上述金辰公司应承担的租金、房屋占有使用费、滞纳金承担连带给付责任；陈成安对上述金辰公司应承担的占有使用费中的部分费用承担共同给付责任（按3200平方米、每月每平方米36元的标准，从2018年3月16日起计算至2018年10月30日止）；驳回蒲通林的其他诉讼请求。 2018年9月29日，金辰公司向陈成安邮寄送达《催缴房租通知》，要求陈成安补足2018年9月16日至2018年12月15日期间租金及支付逾期租金滞纳金。 2018年9月29日，陈成安向金辰公司及胡凤蓉送达《关于告知函》,表示“根据成都市锦江区法院判决内容，你公司已经发生异常不能交付该房屋于乙方（我），请你公司在接到本告知函后立即解除与我签订的《房屋租赁合同》，同时退还我的保证金27万元和3个月租金41.25万元，并按照《房屋租赁合同》第十条第（一）款内容承担违约金30万元，共计118.25元”。2018年10月10日，金辰公司向陈成安送达上述告知函的回函，表示陈成安至今未按时缴付租金的行为已构成违约，金辰公司有权解除《房屋租赁合同》，并有权不予退还履约保证金、有权要求陈成安支付30万元违约金及要求陈成安无条件退场。 2018年10月12日，陈成安向案涉房屋物业管理公司出具《不得停水停电等相关问题的告知函》，表示本人有权正常使用该房屋，拥有一切因租赁而产生的权益，不得采取诸如停水停电以及其他行为，损害本人的权益。 2018年10月20日，金辰公司向陈成安邮寄送达《解除通知书》,表示陈成安至今未按约缴付租金的行为已构成违约，决定行使合同解除权并要求陈成安支付尚欠租金、滞纳金、违约金，腾退交付案涉房屋及履约保证金不予退还。 2018年10月30日，四川蓝光和骏实业有限公司向金辰公司出具《限期拆除搬离物品告知书》，要求金辰公司腾退房屋并返还业主。 2018年11月7日，金辰公司向陈成安邮寄送达《告知函》，表示陈成安未支付租金及其他相关费用；在未通知金辰公司及与金辰公司办理租赁物返还交接的情况下，擅自搬离所承租房屋；未经金辰公司同意，擅自将案涉租赁房屋交付他人，上述行为已严重损害金辰公司的合法权益。 金辰公司为有限责任公司。2015年12月28日，金辰公司法定代表人周维东（委托人）出具《委托书》，授权胡凤蓉（受托人）为代理人，以其名义代为签署本人作为公司法定代表人所需要签署的一切相关文件及合同文本；代为行使法定代表人的一切相关权利，包括参加股东会、行使人决权等事宜；受托人在上述权限范围内所签署的相关文件，委托人本人均予承认，并承担相应的法律责任。委托期限：自本委托书签署之日2015年12月28日起至2017年12月27日止。 以上事实有当事人的陈述及以下证据在案为证：陈成安提交的《房屋租赁合同》（陈成安与金辰公司签订）、《房屋租赁合同》（嘉宝公司与金辰公司签订）、《不得停水停电等相关问题的告知函》、《关于告知函》、判决书两份、金辰公司的回复函、公证书，金辰公司、胡凤蓉提交的上诉费收费专用票据、《房屋租赁合同》及附件、《催缴房租通知》及快递单、关于解除《房屋租赁合同》告知函及快递单、对《关于解除告知函》的回函及快递单、解除《房屋租赁合同》通知书及快递单、《限期搬离告知书》、《公证书》及快递单。关于陈成安提交的照片不能确定拍摄时间及送达内容，电话录音不能确定说话人的身份，故本院不将其作为本案的证据使用。 本院认为，转租是以承租人租赁权的存在为基础的，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人与次承租人的转租关系也归于消灭。成都市中级人民法院出具（2019）川01民终4437号民事判决书已确认金辰公司（承租人）与出租人签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已于2018年3月15日解除，承租人金辰公司因上述租赁合同解除而丧失租赁权，自上述租赁合同解除之日起，承租人金辰公司与次承租人陈成安签订的转租合同因丧失存在基础归于消灭而终止。因金辰公司与陈成安签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月15日终止，故陈成安提出的自2018年9月29日起解除陈成安与金辰公司签订的《房屋租赁合同》，以及胡凤蓉、金辰公司提出的确认陈成安2018年9月29日通知解除与金辰公司所签订《房屋租赁合同》的行为无效，确认陈成安与金辰公司签订的《房屋租赁合同》于2018年10月21日解除的诉讼请求，已无处理必要，本院不做处理。 承租人金辰公司与次承租人陈成安之间的转租合同于2018年3月15日终止，金辰公司与陈成安之间的权利义务关系归于消灭，故金辰公司主张陈成安未按约支付租金及返还租赁房屋违反合同约定的意见，本院不予采纳。现有证据显示，转租合同履行过程中，金辰公司因向出租人严重迟延支付租金的过错行为丧失租赁权违反转租合同约定，陈成安无违约行为，故陈成安要求金辰公司退还已支付履约保证金27万元的诉讼请求，本院予以支持；胡凤蓉、金辰公司主张保证金不予退还的诉讼请求，本院不予支持；胡凤蓉、金辰公司主张陈成安支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 转租合同的在转租期满前终止系金辰公司严重迟延支付租金的过错行为导致，金辰公司因过错行为丧失租赁权属于违反转租合同约定的行为，应承担违约责任。陈成安主张的3个月租金及违约金均系对金辰公司违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质和功能，以及金辰公司致使转租合同提前终止的违约程度，陈成安提前返还案涉房屋影响合同目的实现等因素，确定以转租合同约定的合同终止时租金标准13.75万元/月（41.25万元/3月）计算两个月的租金作为转租合同提前解除的损失违约金共计27.5万元（13.75万元/月×2个月）。 关于陈成安主张的赔偿腾退租赁房屋损失，未提供证据予以证明，且本院已确认金辰公司应向陈成安支付违约金，故该项诉讼请求本院不予支持。 关于胡凤蓉是否应当承担连带责任的问题。金辰公司法定代表人周维东出具《委托书》，授权胡凤蓉行使公司法定代表人及公司股东的相关权利。转租合同约定的租金及保证金均支付至胡凤蓉个人账户，胡凤蓉亦未对上述款项的流向及使用情况等作出合理说明，上述事实足以让人对金辰公司与胡凤蓉的财产是否相互独立产生合理怀疑。此种情况下，金辰公司作为独立法人也应当对自身具有独立法人地位、拥有独立财产，能够承担民事责任承担举证责任，而金辰公司未提交相应证据证明公司的财产独立于胡凤蓉个人财产及金辰公司具有独立法人人格的事实。胡凤蓉的行为是滥用公司法人独立地位和股东有限责任，损害了陈成安的利益，故应当对金辰公司的债务承担连带责任。 关于胡凤蓉、金辰公司主张陈成安支付租金及房屋占用费、租金滞纳金、物业管理费的诉讼请求。承租人金辰公司与次承租人陈成安之间的转租合同于2018年3月15日终止，金辰公司与陈成安之间的权利义务关系归于消灭，成都市中级人民法院出具（2019）川01民终4437号民事判决书已确认陈成安对金辰公司应向蒲通林承担的从2018年3月16日起计算至2018年10月30日止的占有使用费承担共同给付责任，金辰公司未提供证据证明已向蒲通林支付上述期间占有使用费，故金辰公司主张陈成安支付2018年9月16日至2018年10月30日的租金及房屋占用费、租金滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。转租合同于2018年3月15日终止，自合同终止起，金辰公司已无权以转租合同为依据向陈成安主张权利，故金辰公司主张陈成安支付2018年9月16日至2018年10月30日的物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）成都市金辰投资管理有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告（反诉被告）陈成安履约保证金27万元； 二、被告（反诉原告）成都市金辰投资管理有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）陈成安违约金27.5万元； 三、被告（反诉原告）胡凤蓉就被告（反诉原告）成都市金辰投资管理有限责任公司应承担的上述第一、二项债务对原告（反诉被告）陈成安承担连带清偿责任； 四、驳回原告（反诉被告）陈成安的其余诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）成都市金辰投资管理有限责任公司、胡凤蓉的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取7047元，由原告（反诉被告）陈成安负担3247元，被告（反诉原告）成都市金辰投资管理有限责任公司、胡凤蓉负担3800元；反诉案件受理费减半收取7350元，由被告（反诉原告）成都市金辰投资管理有限责任公司、胡凤蓉负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  范 薇 人民陪审员  徐立琼 人民陪审员  黄玉明 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  邹聪颖