昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初11516号原告：汤双喜，男，汉族，1958年1月2日生，住昆明市盘龙区。原告：朱美芝，女，汉族，1963年2月5日生，住昆明市盘龙区。两原告共同委托诉讼代理人：张江、李圆圆（实习律师），云南锦业律师事务所律师，特别授权代理。被告：汤利春，男，汉族，1987年5月27日生，住昆明市盘龙区。被告：倪云挪，男，汉族，1981年6月30日生，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李昊，云南民启律师事务所律师，特别授权代理。原告汤双喜、朱美芝诉被告汤利春、倪云挪确认合同无效纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱美芝及委托诉讼代理人张江、被告汤利春、被告倪云挪及委托代理人李昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汤双喜、朱美芝向本院提出诉讼请求：1、确认二被告于2016年6月5日就昆明市葡萄街区天宇佳园6-A-3607号房屋签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖备注说明》（即以房抵债协议书）无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年11月12日，原告汤双喜、朱美芝，被告汤利春作为共有人，与案外人昆明神州天宇置业有限公司签订《拆迁安置补偿协议》，原告一家获得了回迁房三套。2011年11月12日，上述三套回迁房选房确定，其中包括昆明市葡萄街区天宇佳园6-A-3607号房屋。2016年6月5日，被告汤利春因拖欠被告倪云挪高利贷无法按期偿还，遂与被告倪云挪恶意串通，伪造二原告的签字，就昆明市葡萄街区天宇佳园6-A-3607号房屋签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖备注说明》（实为以房抵债协议书），进而，被告倪云挪通过非法手段将前述房屋据为己有。原告认为二被告所签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖备注说明》（实为以房抵债协议书）无效，原因如下：首先，被告汤利春假冒上诉人汤双喜、朱美芝签字并按手印，被告倪云挪与原告系同村村民，对原告一家的房屋产权情况清楚明了，明知被告汤利春无权代理且必然损害原告的利益，仍然与汤利春恶意串通，严重损害原告的合法权益。根据《合同法》第四十九条规定，被告汤利春的无权代理行为并未得到原告授权，事后亦未得到原告的追认，所以合同依法应当确认无效。其次，本案争议房屋面积116.41平方米，根据2011年10月10日案外人昆明神州天宇置业有限公司出具的《承诺书》，即便2011年回购，回购价为每平方米8000元，房屋价值折合931280元，据查：该房屋目前市场成交价约为160万左右。然而，本案中二被告以60万元的低价进行“以物抵债”，被告倪云挪的受让明显不符合善意取得之“以合理价格转让”的法定要件。且被告倪云挪在原告合法维权后，变本加厉，多次采取滋扰、殴打、侮辱等方式逼迫原告息诉，原告多次报警。第三，本案诉争之房产，目前尚未取得房产证，亦未办理产权登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，该《承诺书》（即以房抵债及购房协议）亦属无效。被告汤利春答辩称：被告倪云挪所出具的《承诺书》借款是有60万元，实际上我从2015年5月14日至2016年6月期间从倪云挪处只收到25万元的款项。被告倪云挪答辩称：首先，针对原告指控的事实，被告认为原告没有任何证据可以证明二被告是恶意串通,正好相反，由于原告与被告汤利春系父母子女关系，且其在上一次诉讼以及本次诉讼所提交的证据中，存在非常多的信息显示其有存在刻意配合的诉讼行为，其陈述更有恶意串通以撕毁之前存在的有效合同的嫌疑，其行为已经在损害被告倪云挪的合法权益，有证据证明原告其实对于本次房屋买卖的行为是知情的，被告之间也因此缺乏所谓的串通的前提。根据《合同法》第49条规定的是关于表见代理，证明被告汤利春符合表见代理的所有的要件，因此可以证明之前所签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖备注说明》实属有效，对于原被告均是有效的合同。其次，所谓的回购价，2011年当时的房屋没有办产权证，是当时的价格相对高一点是无可厚非的。交易时是2016年，当时该房屋多年都未能取得房产证，至今也未能办理房产证，所以没有房产证的事实必将导致房屋的价格出现下跌，因此房屋价格低于回购价属于正常现象。需要强调的是该房屋属于回迁房，回迁房受政策影响，其办证必然相对困难，因办证困难必然导致其交易之后的买受方变现困难，因此开发商以相对高的价钱进行一个回购，不能够必然的证明2016年二被告及原告进行房屋交易的价格属于明显低价。根据原告的主张，其目前市场价为160万左右价钱，被告没有看见任何的证据可以证明，而如果真是160万，也只是附近已经有房产证的商品房的价格，所以此项主张被告认为没有任何事实依据。原告所主张的被告倪云挪多次滋扰、殴打、侮辱等方式逼迫原告息诉，原告多次报警，被告倪云挪认为是没有任何证据可以支持该主张。现阶段在政府的扫黑除恶态势下，难以想象在原告多次报警的情况下，警方仍不对被告倪云挪进行任何处理。最后，所谓的承诺书亦属无效这么一个问题，需要确定的是该承诺书系原告一家怕被告倪云挪反悔才要求倪云挪单方面书写的，并非被告倪云挪获取房产的一个期待权的依据。至于双方名为房屋买卖实为权利转让的这么一个问题，实属双方缺乏专业的知识所致，恰恰证明双方在签订时是真实的意思表示，而非刻意的恶意串通。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在异议的事实和证据，本院认定如下：1、原告汤双喜、朱美芝提交的报警记录，因看不清字迹，本院不予采信，照片、微信截屏无法确认与本案的关联性，本院不予采信；2、被告汤利春提交的借款金额的证据及银行、微信、支付宝转账流水，与本案无关联性，本院依法对其均不予采信；3、被告倪云挪提交的《房屋买卖协议》、《房屋买卖备注说明》、《房产授权办理凭证》、《选房确认书》，被告汤利春对真实性均予认可，但陈述上述材料所涉签名均为被告汤利春所签，被告倪云挪对上述陈述并无异议，原告汤双喜、朱美芝表示其均未在上述材料上签名，故本院依法对上述证据材料的真实性及被告汤利春陈述的事实予以确认；4、被告倪云挪提交的谈话录音、证人杨某的证言、60万元借款的转账凭证及借条，张明明出具的《证明》、照片与本案无关联性，本院依法对其均不予采信；5、被告倪云挪提交的《收据》、《入住证明》、物业费用缴纳凭证符合证据的真实性、合法性及关联性特征，本院依法对其予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告汤双喜与原告朱美芝系夫妻关系，被告汤利春系原告汤双喜与原告朱美芝之子。原昆明市官渡区联盟镇长青办事处小厂村198号房屋登记的所有人为原告汤双喜、原告朱美芝、被告汤利春三人，共有方式为共同共有。2009年11月12日，原告汤双喜、原告朱美芝、被告汤利春与昆明神州天宇置业有限公司签订《小厂村城中村改造村民（居民）自建房拆迁安置补偿协议》，双方就小厂村198号房屋的拆迁补偿达成协议，约定昆明神州天宇置业有限公司按产权调换（原地回迁）方式补偿原告汤双喜、原告朱美芝、被告汤利春，其中B户型房屋一套，面积为120.79平方米；D户型房屋一套，面积为116.41平方米；H户型房屋一套，面积为73.36平方米。2011年10月10日，昆明神州天宇置业有限公司与原告汤双喜、原告朱美芝、被告汤利春签订选房确认书，确定原告汤双喜、原告朱美芝、被告汤利春通过抽签方式选择回迁安置房三套，其中A7户型（原D户型）一套，面积为116.41平方米，房号为6-A-3607；A5户型（原B户型）一套，面积为120.79平方米，房号为1-A-404；D2户型（原H户型）一套，面积为73.36平方米，房号为5-D-1703。因被告汤利春欠被告倪云挪借款，双方约定将被告汤利春因拆迁取得的上述6-A-3607号房屋转让给被告倪云挪，以抵偿债务。被告汤利春、被告倪云挪共同前往昆明神州天宇置业有限公司办理了转让手续，重新与昆明神州天宇置业有限公司签订选房确认书；其中被告汤利春以原告汤双喜、原告朱美芝、被告汤利春的名义重新与昆明神州天宇置业有限公司签订选房确认书，确认选择两套房屋，其中A5户型（原B户型）一套，面积为120.79平方米，房号为1-A-404；D2户型（原H户型）一套，面积为73.36平方米，房号为5-D-1703；被告倪云挪与昆明神州天宇置业有限公司签订选房确认书，确认被告倪云挪选择A7户型（原D户型）一套，面积为116.41平方米，房号为6-A-3607。2016年6月5日，被告汤利春以被告汤利春、原告汤双喜、原告朱美芝、张颖的名义（卖方、甲方）与被告倪云挪（买方、乙方）签订《房屋买卖协议》，约定被告汤利春、原告汤双喜、原告朱美芝、张颖将位于昆明市盘龙区万华路小厂村天宇佳苑6-A栋36楼07号的回迁房以60万元的价格出售给被告倪云挪。被告汤利春另于当日与被告倪云挪签订《房屋买卖备注说明》，《房屋买卖备注说明》载明：“对于位于昆明市盘龙区小厂村天宇佳苑6-A栋36楼07号回迁房，此套房屋买卖的补充说明，本人及家人张颖、汤双喜、朱美芝因2015年5月14日向倪云挪方一次性借款人民币肆拾万元整，并将此套房屋抵押给乙方倪云挪方，现因到期逾期后无法偿还欠款，现经双方协商由乙方倪云挪一次性在补给甲方20万元整，即将此套房屋一次性永久卖给乙方，甲方及家人并保证根据乙方需要，按时协助乙方办理完成此房屋的所有产权。在甲方收到乙方再次补给款项20万元后，甲乙双方均不得反悔，如反悔则按照房屋买卖合同上规定的三倍赔偿给对方。并承当（担）相应法律责任！特立此协议为证。备注：此次卖房合同，已经家人授权和当乙方面电话授权，本人办理此次买卖。被告汤利春在《房屋买卖协议》的“卖方甲方”后签署“汤利春”“张颖”“汤双喜”“朱美芝”，并捺印，在《房屋买卖备注说明》的“立据人：”后签署“汤利春”“张颖”“汤双喜”“朱美芝”，并捺印。2016年6月5日，被告倪云挪向汤利春出具手写《承诺书》一份，《承诺书》载明：“本人倪云挪承诺：因2015年5月14日汤利春、张颖及其汤双喜、朱美芝向本人共同借款人民币四十万，因借方难以偿还，今由借款方和本人双方协商后达成协议，本人在拿出人民币贰拾万元交付给汤利春及家人（一次性交付）一共陆拾万元整。（？）抵转购方式购买昆明市万华路小厂村天宇佳苑A7户型平方面积为116.41㎡，房号6-A-3607号房的回迁房一套以抵清债务。因目前暂时没有拿到此套房的产权证，以及将来其它未知因素，所以本人暂扣其所有借条，本人保证并承诺，只要拿到房屋产权证，一定第一时间交付汤利春及家人所借的所有借款凭据，否则本人愿意承担一切法律责任！此承诺书一式两份，债务方原件，债权方复印件，涂改无效！注：如在没有拿到产权证前本人倪云挪所扣押凭证借条依然具有法律效应。特立此据承诺方：倪云挪5301111981××××××××被告汤利春在“接受方：”后签名、捺印。2018年9月3日，汤双喜和朱美芝向我院起诉汤利春和倪云挪，要求确认汤利春无权擅自处分房屋，汤利春依据2016年6月5日其与倪云挪就昆明市葡萄街区天宇佳园6-A-3607号房屋所签订的《承诺书》将该房抵债及卖与倪云挪的行为无效。我院作出（2018）云0103民初8825号民事判决书，驳回原告汤双喜与朱美芝的诉讼请求。汤双喜和朱美芝不服该判决，上诉至昆明市中级人民法院，后汤双喜和朱美芝撤回上诉。另查明，2016年6月20日至今，被告倪云挪一直居住于6-A-3607号房，该房未进行房屋所有权登记。本院认为，本案的争议焦点为：被告汤利春、被告倪云挪签订的《房屋买卖协议》与《房屋买卖备注说明》是否是无效的合同？原告的诉讼请求能否得到支持？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,恶意串通损害第三人利益的,合同无效。恶意串通而订立的合同，其构成要件是：一是当事人在主观上具有恶意性，即明知或者知道其行为会造成国家、集体或者第三人利益的损害，而故意为之。二是当事人之间具有串通性。串通是指相互串连、勾通，使当事人之间在行为的动机、目的、行为以及行为的结果上达成一致，使共同的目的得到实现。在实现非法目的的意思表示达成一致后，当事人约定互相配合或者共同实施该种合同行为。三是双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益。恶意串通的结果，应当是国家、集体或者第三人的利益受到损害。恶意串通所订立的合同，是绝对无效的合同。对此,主张合同因此无效的当事人有义务提供证据加以证实。对于恶意串通的证明标准,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定,当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明,人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的,应当认定该事实存在。即要求当事人对其提出的存在恶意串通的事实主张,应提供充分证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准,否则,其主张的恶意串通的待证事实难以认定。本案中，原告认为二被告以60万元的明显不合理的低价将案涉房产进行转让，并在案涉《房屋买卖协议》、《房屋买卖备注说明》上伪造原告的签字及手印，故二被告之间构成恶意串通，损害了二原告的利益。本院认为，被告汤利春系原告汤双喜和朱美芝的儿子，基于汤利春身份的特殊性，是否有与被告倪云挪有事前预谋，故意相互勾结来损害原告的利益的必要？汤利春故意损害家人利益的目的和动机是为了什么？对此，原告没有作出合理解释的陈述,也没有提交有效的证据来证明。根据本案查明的事实以及证据认定，原告与被告汤利春在庭审中陈述，汤利春未取得原告的授权，以原告的名义在案涉《房屋买卖协议》、《房屋买卖备注说明》上签字、捺印，事后原告也未追认该案涉协议。但从被告汤利春与被告倪云挪双方在昆明神州天宇置业有限公司办理房屋转让手续时，被告汤利春出示的《房屋买卖协议》《房屋买卖备注说明》已有“汤双喜”“朱美芝”“张颖”字样签名。根据昆明神州天宇置业有限公司出具的《情况说明》及被告倪云挪的陈述，拆迁协议及最初的选房确认书签订事宜均由汤利春一人前往昆明神州天宇置业有限公司处办理，汤双喜和朱美芝并未提出异议。被告汤利春与被告倪云挪在昆明神州天宇置业有限公司处办理房屋变更手续时，被告汤利春也出具了“汤双喜”“朱美芝”“张颖”字样签名的《房产授权办理凭据》，且被告汤利春还就6-A-3607号房屋的相关问题通过电话方式与原告朱美芝进行了沟通，被告汤利春在《房屋买卖协议》《房屋买卖备注说明》上特别注明在办理房屋买卖事宜时，已经受家人的当面及电话授权，案外人张颖也认可其曾在《房产授权办理凭据》上签名{见[（2018）云0103民初8825号]判决书}。基于被告汤利春与原告汤双喜及原告朱美芝的特殊身份关系，被告倪云挪在与被告汤利春订立合同时，有理由相信被告汤利春有权代表汤双喜和朱美芝，原告应当对汤利春的行为承担相应法律责任。因此，《房屋买卖协议》与《房屋买卖备注说明》应为有效协议。对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条之规定，判决如下：驳回原告汤双喜与朱美芝的诉讼请求。案件受理费100元，由原告汤双喜和朱美芝共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  邓新萍人民陪审员  农绍领人民陪审员  周庆德二〇一九年十二月三十日书 记 员  杨 飞