江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0121民初2143号原告（反诉被告）:南昌丰华轻纺城有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县莲塘镇莲塘大道。统一社会信用代码：91360100759985140A。法定代表人：郑小根，该公司总经理。委托代理人：曹新春，江西英华律师事务所律师。执业证号：13601199410278359。被告（反诉原告）：江西省金唛客文化传媒有限公司。住所地：江西省南昌市红谷滩新区赣江北大道**中航国际广场**（第**）。统一社会信用代码：91360125MA3634494J。法定代表人邓武旺，该公司总经理。委托代理人：成新生，江西求正沃德律师事务所律师。执业证号：13601199110843490。委托代理人：胡宇星，江西求正沃德律师事务所律师。执业证号：13601201510826068。原告（反诉被告）南昌丰华轻纺城有限公司（以下简称为丰华公司）与被告（反诉原告）江西省金唛客文化传媒有限公司（以下简称为金唛客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年8月7日、2019年12月9日二次公开开庭进行了审理。原告丰华公司委托代理人曹新春，被告金唛客公司委托代理人成新生、胡宇星二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的租金970202.64元并承担逾期付款违约金45063.16元（违约金按年利率24%暂计算至2019年4月20日，此后的违约金继续按年利率24%计算至被告付清租金之日止）；2.判令被告支付拖欠的应交电费34600元（该款原告已垫付）：3.被告构成合同违约，判令原告收取被告的20万元履约保证金不予退还；4.本案的诉讼费和原告为实现债权而支付的律师代理费由被告承担。原、被告于2016年6月21日就被告承租原告位于南昌县莲塘北大道鹿鼎国际红酒城项目商业祸楼一层至三层，共计10348.99平方米（后经核算的面积为：9274.37平方米）的商铺达成一致，并签订《商铺租赁合同》。合同约定，被告在承租的商铺经营KTV、酒吧及酒店，商铺的租赁期限为8年，自2017年6月21日起至2025年6月20日，合同约定原告给予被告免租期28个月，第一、第二年免租6个月，第三年至第六年每年免租3个月，第七年至第六八年每年免租2个月，合同同时约定了商铺的租赁单价和月租金等，最后经双方确定承租商铺的月租金为180850.22元。除此之外，合同还就双方的权利义务、违约责任和合同的解除等等做出约定。合同签订后，被告于2017年6月28日向原告支付20万元的履约保证金；于2017年9月14日向原告支付80万元的保证金，并自合同签订之日起至今占有、使用承租商铺。在近2年的时间里，被告仅于2018年6月20日至9月27日间分4次向原告支付40万元租金，依合同约定每季度支付，先付后用的应付租金均未按时支付，至今已经拖欠原告租金970202.64元（截止2019年3月20日），使得原告无法实现签订合同的目的，并给原告造成重大经济损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。”被告履行合同过程中违约，应承担违约责任，给原告造成损失的，依法还应承担赔偿损失的责任。综上所述，请求人民法院依前之诉请判令，以维护经济秩序，保护当事人的合法权益。被告金唛客公司辩称：1.原告的违约行为系造成涉案租赁合同无法履行的根本原因。根据合同法第216条规定，原告作为出租人，负有在租赁关系存续期间保持租赁物合于合同约定的使用收益状态的义务，并负有对讼争房屋的瑕疵担保义务。结合本案，我方之所以无法正常经营的根本原因系因涉案租赁物之上的楼层存在大量居民入住，无法设立娱乐场所。也正是因为这个原因，南昌县审批局才明确告知我方：案涉租赁店铺在居民住宅楼之下，不符合娱乐场所设立条件，如果还想设立娱乐场所，只能另选地址。本案进入诉讼后，我方向法院申请调查令，经调查：原告在2015年年初便已有大量购房者入驻涉案商铺之上的楼层，从2015年11月份开始，这些楼层通了管道燃气，而如果是商业写字楼，是不允许通管道燃气的；且经我方在裁判文书网搜索，原告由房屋买卖引发的案件在贵院已有很多起。因此，原告自2015年便已在客观上将本应是商业服务用途的写字楼改变为住宅。根据《娱乐场所管理条例》第7条的规定，从原告改变房屋性质使居民入住之日开始，涉案商铺便已无法用作娱乐场所经营。综上，原告在明知我方租赁商铺是为了经营娱乐场所，而涉案商铺不能用作娱乐场所的情况下，隐瞒该重大瑕疵，与我方签订租赁合同直接导致我方无法获得审批并营业，合同目的无法实现，原告已构成根本违约。面对原告的违约行为，我方自然有权拒付租金、违约金。2.原告存在严重过错：原告在2015年便已改变涉案房屋性质并延续至今，即原告没有将符合合同约定的租赁物交给我方，原告的违约行为在合同订立之初便已形成；原告从事房屋开发及租赁业务多年，旗下还有专门的江西鹿鼎红酒市场管理有限公司为其打理房屋租赁事宜，原告应当知悉国家对于娱乐场所经营的要求；2017年6月21日，双方在达成的租赁合同中约定“租赁物经营业态为KTV、酒吧、酒店”，而我方不得擅自变更经营业态，但原告从未向我方披露过涉案商铺不能用作娱乐场所经营。3.原告应向我方承担违约责任。我方未经营KTV、酒吧花费巨资对案涉商铺进行了装修装潢、加盟KTV品牌等，场所内的物品、设备一直闲置在案涉商铺内。如今，政府部门认定为该房屋不能用于开办娱乐场所，原告的行为构成了根本违约，不仅造成租赁合同无法继续履行，且给我方造成了巨大经济损失，原告应当承担相应的违约责任，为此我方已向法院提起反诉。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉请。反诉原告金唛客公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除反诉人与被反诉人于2017年6月21日所签订的《商铺租赁合同》，解除之日为本《民事反诉状》送达被反诉人之日；2.判令被反诉人向反诉人返还反诉人已交纳的租金120万元、履约保证金20万元、物业费88269.5元，合计1488269.5元；3.判令被反诉人向反诉人赔偿反诉人为履行合同而发生的装修损失914.123万元及反诉人为履行合同而购置的设备设施等物品及其他损失37.2元，暂计951.323万元（以司法鉴定为准）；4.判令被反诉人向反诉人支付违约金1085101.32元（即合同第11-8条约定之相当于六个月的租金）；5.判令本案的司法鉴定费用、诉讼费用、保全费用均由被反诉人承担。2017年6月21日，反诉人与被反诉人签订《商铺租赁合同》，根据该合同，被反诉人将位于南昌市南昌县商铺出租给反诉人使用，租赁期限8年，该租赁物经营业务台Ｋ**、酒吧、酒店。《商铺租赁合同》达成后，反诉人居于对被反诉人的信任，向被反诉人支付了保证金20万元、租金120万元、物业费8万余元，并积极组织人员入场，按照合同约定的经营业态对租赁物进行装修、购置相应的设备设施。但事实上，被反诉人将本应是商业用途的写字楼客观上大量改变为住宅用途，并出售给了购房者，直接导致租赁物所在区域不能开办娱乐场所。2018年4月9日，南昌县行政审批局向反诉人下达《告知书》，该告知书显示：经南昌县行政审批局人员现场勘查，鹿鼎国际红酒城商业裙楼1-2层在居民住宅楼之下，不符合设立条件，如果还想设立娱乐场所，只能是另选地址。此后，反诉人在与被反诉人交涉过程中，发现被反诉人竟还存在虚报租赁面积，多算租金的情形，经多番交涉，被反诉人最终不得不按实际情况，即按实际面积计算租金。反诉人认为：被反诉人在明知反诉人要开办ＫＴＶ、酒吧综合体的情形下，将本应是商业用途的写字楼改变为居民楼，致使反诉人无法获得审批并正常营业，被反诉人已构成根本违约，合同目的已无法实现；且在合同履行过程之中，被反诉人未提供配套服务，并虚高租赁物面积，多收反诉人租金，被反诉人主观恶意极大。对于因被反诉人原因导致反诉人三楼酒店遭遇的损失，反诉人保留诉权。综上，被反诉人的行为既有违商业道德，亦属严重违约。知道反诉人提起反诉之前，反诉人曾一再与反诉人协商，希望解决问题。然而，被反诉人态度傲慢，其不仅不正视自己的违约行为，反而无端提起诉讼，为维护自身合法权益，反诉人唯有依法提起反诉，请求法院裁允反诉人诉讼请求。反诉被告丰华公司辩称：反诉人在反诉状中陈述的事实和理由是不存在的，与事实不符。首先，反诉人在承租本案案涉物业之前就已经对承租物业的现状及其附属设施、设备状况作了充分了解，并到承租物业之上进行了走访，是在充分了解了承租物业的现状后才与被反诉人签订商铺租赁合同，在签订合同之前，承租物业之上就有近300户购房人装修入驻，对于这一事实及现状，反诉人是知晓的。反诉人承租被反诉人向名下物业用于开办宾馆、酒店是否能获得行政许可是被反诉人无法知晓的。反诉人承租的物业的性质是属于商业性质，购房人在与开发商签订房屋买卖合同之后，将所购房屋用于居住或者办公，那是开发商的主观意志不能控制，是属于相关行政管理部门依法规范管理的范围。与被反诉人无任何关联性。经审理查明：2017年6月21日，丰华公司（甲方）与金唛客公司（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：1.合同1-1条约定：甲方将位于南昌县莲塘北大道鹿鼎国际红酒城项目商业裙楼一层至三层商铺出租给乙方，面积10348.99平方米；2.合同第1-2条约定：该租赁物业经营业态为KTV、酒吧、酒店，经甲、方双方协商，乙方在该租赁物业经营金唛客KTV、金唛客酒吧、金唛客酒店。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更其商号、经营业态、该租赁物业的用途和在该租赁物业经营的品牌、类别和模式。对该条款的违反将构成根本违约，甲方有权要求乙方立即停止不符合本条款约定的任何行为直至单方解除本合同，乙方应承担相应违约责任，并赔偿因此给甲方造成的损失；3.合同2-1条约定租赁期限为8年，即自2017年6月21日起至2025年6月20日止。装修免租期10个月。经营免租期18个月，其中，第一年、第二年免租6个月，第三年至第六年每年免租3个月，第七年至第八年每年免租2个月；3.合同第3条确定月租金标准为201805.3元，租金每季度支付，先付后用，乙方须提前7日向甲方一次性足额支付下期租金；乙方在该租赁物业内使用水、电等费用标准由甲方根据当地相关部门公布及调整为基准确定，按照分装计量的小水表/小电表实际使用读数，每月向机房支付有关费用；4.项目履约保证金20万元，乙方签署本合同时支付20万元保证金，室内设计甲乙双方、消防等有关部门会审通过后，乙方继付80万元保证金。乙方正式开业经营后30个工作（日）甲方退还乙方保证金（甲方须扣除20万元履约金和三个月租金及三个月物业管理费）；5.合同第10-1条约定合同解除情形为：“本合同有效期内若乙方违反本合同规定的义务，或出现下列事项之一者，甲方有权停止乙方营业、扣除保证金和解除合同，且乙方按第十一条约定支付违约金···（1）迟缴物业租金、公共事业费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达7日的，停业整顿，达30日的，解除合同。···”，第11条约定违约责任：“乙方迟延交纳物业租金、公共事业费及其他费用中任何一项或几项费用的，每延迟一日按实际拖欠金额的0.3%支付逾期付款违约金”。2018年6月4日，双方针对上述合同又签订《补充协议》，该协议明确案涉租赁物业面积经核算应为9274.37平方米，并以该面积计算租金和物业管理费，故月租金变更为180850.22元。2018年4月9日，南昌县行政审批局社会事务科向金唛客公司发出《告知书》，载明如下内容：根据你公司申请在南昌县爱你莲塘镇莲塘北大道鹿鼎国际红酒城商业裙楼一层至二层设立南昌县金唛客亿美娱乐中心。经我局综合业务科于2018年3月29日上午10点25分进行现场勘察，该筹建场设立在居民住宅楼下面。根据洪文市字（2017）31号文件要求，按照文件要求不符合设立条件。如果还想设立娱乐场所，请你公司另选地址。2018年5月30日，金唛客公司向丰华公司发出《延缓支付租赁联系函》，金唛客公司对于其欠付的2018年5月4日至2018年8月3日期间的40万元租金承诺分四期每期10万元向丰华公司支付，即于2018年6月18日、2018年7月18日、2018年8月18日及2018年9月18日之前分别支付10万元。若未按上述承诺支付租金，则按每一期应付租金的10%作为损失向丰华公司支付，对于2018年8月新产生的租金正常支付，若延期一个月未付清，则丰华公司有单方中止合作协议的权利。2018年6月22日，金唛客公司向丰华公司发出《江西省金唛客文化传媒有限公司履约情况汇报及承诺》，载明：金唛客公司自丰华公司处租赁案涉店铺后，于2017年9月份陆续开工装修，到目前已投资2000多万元。至2018年4月份，装修工程基本无安工，设备安装也基本到位。其中，一楼500平方米加盟上海瓦的酒馆，承诺于2018年9月20日前开业，一楼音乐餐厅会在2018年8月10日前开业；二楼3000平方米加盟上海都唛KTV，承诺在2018年9月20日前开业；三楼自建商务酒店3000平方米承诺在2018年8月10日前开业。因金唛客公司未按《商铺租赁合同》的约定履行租金支付及其他义务，丰华公司委托江西英华律师事务所律师曹新春于2019年2月26日向金唛客公司发出《律师函》，要求金唛客公司在接到律师函后三十日内支付拖欠的租金、物业管理费和恢复营业。同时查明，金唛客公司共向丰华公司支付人民币140万元，具体支付情况为：2017年6月29日支付履约保证金人民币20万元，2017年9月9日支付保证金人民币80万元，2018年6月20日支付租金人民币10万元、2018年7月17日支付租金人民币10万元、2018年8月21日支付租金人民币10万元、2018年9月27日支付租金人民币10万元。案涉店铺的物业管理费由金唛客公司向案外人深圳市万厦居业有限公司南昌分公司直接支付。丰华公司于2015年2月28日预存电费人民币2万元（电表户号：0246484448，该款已冲抵金唛客公司所使用的电费），截至2019年3月底还欠电费人民币14617.27元。另查明，案涉店铺所在的鹿鼎爱丁堡写字楼（34栋）属于商业服务设施用地性质的建筑，不属于住宅项目。在丰华公司与金唛客公司于2017年6月21日签署租赁合同之时，案涉店铺之上的公寓楼即有居民装修入住，并已安装管道燃气。丰华公司因本案花费律师费人民币50000元。再查明，因双方一致同意解除2017年6月21日签订的《商铺租赁合同》及相关补充协议，2019年10月18日，双方签署《撤场交接协议书》，约定：1.协议生效后，即视为金唛客公司将《商铺租赁合同》约定的租赁物全部交还给了丰华公司，故金唛客公司应将租赁物的钥匙还给丰华公司并配合丰华公司入场控制租赁物，丰华公司有权重新对租赁物进行招租；2.金唛客公司交还租赁物一个月内，金唛客公司可自己处分租赁物内属于其的物品、设备等，丰华公司须予以配合，若金唛客公司不能在一个月内将上述物品处理完毕，则丰华公司自本协议生效之日起第二个月提供一处仓库给金唛客公司储存上述物品并免费使用至2019年12月31日止；3.协议生效后二个月内，双方均不得对租赁物的装修装饰、设备、物品等进行任何破坏、变动，以应对司法鉴定机构可能进行的现场查勘；4.协议自双方签字盖章之日起生效。截至2019年12月9日庭审当日，丰华公司已对案涉店铺进行重新招租。在审理过程中，金唛客公司于2019年7月3日向本院申请对如下事项进行司法鉴定并得到本院准许：1.对位于南昌市南昌县内外的装饰装修工程的工程造价进行鉴定。2.对金唛客公司为经营所购置之设施设备等物品的价值进行鉴定。2019年1月20日，江西寰宇房地产土地资产评估公司出具编号为：赣寰宇资评字（2019）第1118号《南昌县人民法院因资产处置事宜涉及的江西省金唛客文化传媒有限公司所拥有的部分资产项目资产评估报告》，结论为：截至2019年9月5日，金唛客公司为经营所购置之设施设备的资产评估价值为人民币803529元。2019年11月25日，北京京诚博产工程项目管理有限公司出具编号为：甲190911001510的《鉴定意见书》，鉴定意见为：位于南昌市南昌县内外的装饰装修工程的工程造价为人民币10731231.37元（该数据系由总工程造价人民币11408830.43元与江西寰宇房地产土地资产评估公司所出具的鉴定意见中重合部分的金额人民币677599.06元相减得出）。金唛客已先行向江西寰宇房地产土地资产评估公司支付评估费人民币8035元、向北京京诚博产工程项目管理有限公司支付鉴定费人民币10万元。以上事实有双方的当提陈述、丰华公司向法庭提供的《商铺租赁合同》、《补充协议》、《延缓支付租金联系函》、《江西省金唛客文化传媒有限公司履约情况汇报及承诺》、律师函、查询函、《委托代理合同》、代理费发票，金唛客公司向法庭提供的《商铺租赁合同》、《补充协议》、租金收据六张、南昌县城乡规划建设局出具的《证明》（2018年6月6日）、建设工程规划许可证【南规建（2012）36012107310041】、（2016）南昌县不动产权第0004244号产权证、南昌县行政审批局社会事务科出具的《告知书》（2018年4月9日）、南昌县行政审批局许可现场核查表、照片、南昌县不动产登记中心出具南昌县莲塘镇莲塘北大道899号鹿鼎爱丁堡商业街34栋房屋详细信息查询、南昌县城乡规划建设局出具《建设项目用地规划技术指标表》、《撤场交接协议书》、租赁物现场照片一张、司法鉴定报告两份、鉴定费发票两张等证据予以证实。本院认为：丰华公司与金唛客公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。因丰华公司与金唛客公司一致同意解除2017年6月21日签订的《商铺租赁合同》及相关补充协议，双方于2019年10月18日签署《撤场交接协议书》，故本院认定《商铺租赁合同》及《补充协议》于2019年10月18日经双方协商一致解除。针对金唛客公司主张于民事反诉状送达丰华公司之日解除与丰华公司签订《商铺租赁合同》及《补充协议》的反诉诉请，因金唛客公司并不享有单方解除权，本院不予支持。本案争议的焦点在于：丰华公司交付的案涉店铺是否符合合同约定？金唛客公司认为，依据双方所签署的租赁合同，金唛客公司承租案涉店铺（三层），仅能用于经营金唛客KTV、金唛客酒吧、金唛客酒店，且未经丰华公司书面同意，金唛客公司不得擅自变更其商号、经营业态、该租赁物业的用途和在该租赁物业经营的品牌、类别和模式。对该条款的违反将构成根本违约，丰华公司将因此有权要求金唛客公司立即停止不符合本条款约定的任何行为直至单方解除本合同，金唛客公司应承担相应违约责任，并赔偿因此给丰华公司成的损失；但因案涉店铺之上的楼层存在大量居民入住，致使其要求在案涉店铺一层至二层设立南昌县金唛客亿美娱乐中心的申请未能得到南昌县行政审批局审批通过，故金唛客公司主张丰华公司存在根本违约，应当承担相应的违约责任。对此，本院认为，丰华公司作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，但根据双方的租赁合同，仅对案涉店铺及其附属设施、设备状况有所约定，对于案涉店铺所处周边环境并未作出任何要求，而对于丰华公司向其交付的案涉店铺的现状，金唛客公司并不持异议，故对金唛客公司以因案涉店铺所处居民楼下致其无法申请设立娱乐中心，丰华公司未按约交付租赁物为由主张丰华公司存在根本违约应承担返还所交租金、履约保证金、物业费；赔偿装修及购置设备损失并支付违约金等违约责任的反诉诉讼请求，本院不予支持。双方的合同虽然自2019年10月18日解除，但丰华公司诉请主张金唛客公司应承担自2017年6月21日起至2019年4月20日止的租金，符合法律规定，依照原合同约定的租金标准及免租政策，本院确定2017年6月21日至2019年4月20日期间金唛客公司应支付的租金为1808502.2元（180850.22元/月×10个月），而根据庭审已查明的事实，金唛客公司共向丰华公司支付人民币140万元（即：20万元为履约保证金、80万元保证金、40万元租金），对于其中的80万元保证金双方均认可转为租金，故本院认定金唛客公司已向丰华公司支付的租金总额为人民币120万元，金唛客公司仍应向丰华公司支付租金人民币608502.2元。金唛客公司未按合同约定迟延支付租金，已构成违约，丰华公司自行将逾期支付租金的违约金标准由合同约定的日千分之三降低为按年利率24%计算，属当事人对自身权益的处分，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以准许。故金唛客公司应承担的逾期支付租金违约金应为人民币37829.16元（2018年12月21日应付未付的2018年12月21日至2019年3月20日期间的租金427651.98元×年利率24%÷12个月×3个月+截至2019年4月20日未付的租金608502.2元×年利率24%÷12个月×1个月=37829.16元）。因金唛客公司已承担了违约金的支付义务，故对丰华公司要求金唛客公司承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。因双方在合同中对电费由丰华公司收取已有约定，且经庭审查明，丰华公司已为金唛客公司实际垫付电费人民币20000元及截至2019年3月底仍欠电费人民币14617.27元，丰华公司主张金唛客公司还应支付电费人民币34600元，属丰华公司对自身权益的处分，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以认可，对丰华公司的该项诉讼请求予以支持。针对丰华公司主张金唛客公司迟延支付租金构成合同违约，主张其所收取的金唛客公司的20万元履约保证金不予退还，因不符合双方的合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）南昌丰华轻纺城有限公司与被告（反诉原告）江西省金唛客文化传媒有限公司于2017年6月21日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月18日解除；二、被告（反诉原告）江西省金唛客文化传媒有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）南昌丰华轻纺城有限公司支付拖欠的租金人民币608502.2元；三、被告（反诉原告）江西省金唛客文化传媒有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）南昌丰华轻纺城有限公司支付逾期支付租金的违约金人民币37829.16元；四、被告（反诉原告）江西省金唛客文化传媒有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）南昌丰华轻纺城有限公司支付电费人民币34600元；五、驳回原告（反诉被告）南昌丰华轻纺城有限公司其他的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）江西省金唛客文化传媒有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16049元、反诉费75427元、保全费5000元、鉴定费108035元，共计204511元由原告（反诉被告）南昌丰华轻纺城有限公司承担7500元，由被告（反诉原告）江西省金唛客文化传媒有限公司承担197011元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  朱 琳人民陪审员  邓昕虹人民陪审员  姚桂英二〇一九年十二月二十七日法官助理曾思施书记员刘忆童