广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初21817号原告（反诉被告）：彭亮，男，汉族，住江西省宜春市宜丰县。委托诉讼代理人：王益，广东博顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李妹，广东博顿律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张婉颐，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁晓，广东品道律师事务所律师。委托诉讼代理人：余静敏，广东品道律师事务所律师。原告彭亮与被告张婉颐租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定本诉与反诉合并审理，并于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王益、李妹，被告及其委托诉讼代理人余静敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告损失134667元；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2018年10月16日签订《厂房租赁合同》，约定原告从2018年10月22日开始以月租金11000元的价格承租被告位于佛山市南海区西樵镇山根寨工业区自编x号的1000平方米的厂房，租期为两年，即从2018年10月22日至2020年10月30日止。2019年3月25日原告又以月租金4600元的价格承租被告420平方米的厂房，两次共承租11420平米的厂房。合同签订后，原告投入大量资金进行办公室装修，电路安装，招聘员工、承接订单等，为生产经营做大量准备，并严格履行原告作为承租人的义务向被告按时足额支付租金及水电费。2019年6月，被告以其与佛山市南海区××××××海边股份合作经济社的承包期满为由，要求原告搬离厂区，终止《厂房租赁合同》。原告认为，被告明知厂房租赁期快届满，仍与原告签订为期2年的租赁合同，造成原告大量损失。原告诉请的损失134667元，包括：装饰装修费损失：安装电路的材料费20187元，电路安装的人工费13100元，办公室粉刷外墙及改造洗手间、水槽、人工共7800元；腾退厂房损失：搬厂人工费、叉车费用、运费共9258元；人工损失83530元；水电押金损失2000元。被告辩称，一、原、被告双方签订的《厂房租赁合同》明确约定因国家征用、村委改造、政府迁拆等原因导致合同终止的，原、被告双方互不承担违约责任，被告无须作任何补偿。原、被告于2018年10月16日签订的《厂房租赁合同》第二条约定：“合同期内因政府拆迁或村委改造的，乙方无条件迁出，甲方不作任何补偿”；第九条约定：“在执行本合同中遇国家征用、村委改造或不可抗力事件或政府依法清拆，损失各自负责，本合同无条件终止，按政府规定时间乙方必须无条件迁出，清付所欠租金后，甲方无息退回保证金”。2019年1月22日，西樵镇山根寨边股份合作经济社（以下简称“经济社”）以对案涉租赁厂房项下的土地进行“三旧改造”为由，发函给被告家婆关年崧要求收回出租给被告的土地（含案涉租赁合同的土地），因此，被告在与股份社持续协商尝试延迟收回土地的同时亦向原告提出解除《厂房租赁合同》，依据双方合同约定，因国家征用、村委改造或政府依法清拆等原因导致合同解除的，该合同无条件终止，原告无条件迁出，损失各自负责，被告无须作任何补偿，故原告以被告提前解除合同为由要求被告对其诉请的所谓损失承担赔偿责任没有事实依据和法律依据。二、原、被告双方已对解除《厂房租赁合同》达成一致合意，且被告已按约向原告退回厂房押金，被告亦搬离厂房，原告起诉要求被告赔偿系滥用诉权。2019年7月4日，原、被告双方最终经协商一致解除《厂房租赁合同》，并约定由被告向原告退回厂房押金44500元，原告应在收齐厂房押金之日起一个月内搬离厂房，所签合同（即《厂房租赁合同》）终止。被告于当日按约将厂房押金退回至原告，原告于2019年7月10日搬离厂房，关于双方的厂房租赁关系已正式解除，被告亦退回押金，如原告认为因被告的过失造成其诉请的大额损失，原告肯定不会跟被告协商一致解除合同，因此原告的诉请实属无稽之谈，其行为是滥用诉权，浪费司法资源的表现。三、实际上，原告并未对租赁厂房和办公室进行任何装修，反而擅自拆走厂房内的电线设备，违反《厂房租赁合同》的约定。原告在承租被告厂房后，即按厂房现状使用厂房，并未对厂房进行任何装修，原告在起诉状称其投入大量资金进行办公室装修、电路安装等造成大量损失根本没有事实依据。相反，原告搬离时还擅自将厂房内电线拆走，违反了《厂房租赁合同》第五条“租赁所安装的固定设施（水电、消防、门窗），在离场后不得拆除”以及第七条“乙方投资的水电设施，乙方中途或期满退出时不得拆除，归甲方所有”的约定，造成了被告的经济损失，被告保留追究原告造成被告经济损失的责任的权利。综上，原告要求被告赔偿损失没有事实依据和法律依据，恳请法院查明事实真相，驳回原告的全部诉讼请求。被告提起反诉请求：1.原告向被告支付拖欠的租金及水电费共计11835.6元；2.原告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告于2018年10月16日与原告签订《厂房租赁合同》，合同约定被告将坐落于佛山市南海区西樵镇山根寨边工业区自编3号厂房租给乙方使用，每月租金共11500元，电费按1.2元每度，水费按4.5元每度收取。2019年7月4日，被告和原告双方协商一致解除上述《厂房租赁合同》，由被告向原告退回厂房总押金44500元，原告应在收齐被告退回的押金之日起一个月内搬离租赁厂房。原告于2019年7月4日收齐被告退回的全部押金，于2019年7月10日搬离厂房。但截至今日，原告仍拖欠被告租金6792元，电费4629.6元，水费414元，共计11835.6元。被告多次要求原告支付拖欠租金及水电费，原告仍拒绝支付。综上，原告拖欠租金及水电费的行为已构成违约，被告为维护自身的合法权益，特具状反诉，恳请法院在查清事实的基础上，依法支持被告的全部请求。原告针对被告的反诉辩称，原告确认尚欠租金2019年4月至6月租金6792元，水费414元、电费4629.6元。但根据原告提交的证据8函告可知关年崧与经济社之间的土地使用权承包合同及承包合同于2019年1月28日终止，被经济社要求在2019年1月28日搬迁，因此被告并不是反诉的适格主体，无权就涉讼厂房向原告主张任何权利，原告也不应向其承担所谓的租金及水电。因被告原因导致原告从2019年6月20日开始被西樵政府断水断电，工人无法开工，工厂无法经营，厂房不具备正常使用条件，因此对于该期间所产生的租金原告不应承担。西樵政府说因为被告没有交租故对涉讼租赁物进行断水断电。原告举证如下：1.原告的身份证复印件、被告的人口信息查询资料复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《厂房租赁合同》原件1份，用以证明原被告于2018年10月16日签订厂房租赁合同，被告将位于佛山市南海区西樵镇山根寨边工业区自编3号的厂房租赁给原告，租期为两年，即从2018年10月22日至2020年10月30日止。3.收据（8469093、8469094、8469095）原件3份、押金及租金结算记录复印件1份，用以证明原告有按时将租金水电支付给被告，履行作为承租人的义务；原告于2018年10月24日向被告支付水电押金2000元。4.收据（8469096、1210562）原件1份，用以证明原告于2019年3月25日向被告承租420平米的包装车间，租期从2019年4月1日至2020年10月30日止。5.商品销货卡原件4份、微信收款记录打印件1组、收据原件16份、西樵裕兴五金水电经销部原件1份、收款卡原件1份、《工程合同书》原件1份，用以证明原告因装饰装修厂房，花费材料款20187元。原告因装饰装修厂房，支付电路安装人工费13100元。原告因办公室改造装修（针对洗手间，墙面粉刷），花费装修费7800元。6.工资单原件12份，用以证明因被告原因，导致原告工厂无法正常经营，但期间仍须支付工人6月20-7月20日期间工资83580元。7.收据原件1组、收据单原件1组、支出证明单原件8份、收款收据原件1组、支付凭证打印件4份，用以证明原告因腾退厂房花费人工费9258元。8.函告原件1份，用以证明关年崧（永进家具厂）因与经济社之间的《土地使用权承包合同》及《承包合同》从2000年2月1日至2014年12月31日止。合同到期后，被告未与经济社签订续签合同，经济社要求其在2019年2月28日前搬迁。被告明知合同期届满并未续签，仍与原告签订为期两年的租赁合同，导致原告损失。因原告无法取得函告原件，对于该事实，请法庭予以核实。9.光盘一个。被告举证如下：1.函告原件2份，用以证明2019年1月22日，西樵镇山根村寨边股份合作经济社向被告家婆关年崧发函，以进行三旧改造为由收回土地。2.进账单原件11份，南海区西樵镇集体组织收据（电子）原件6份，用以证明自承包寨边股份社土地以来，被告一直每年按时支付承包款，股份社也有向被告出具收据，双方之间的土地使用权承包关系一直持续，并非原告所称被告与股份社之间的承包期限届满而解除合同，被告与股份社持续实际履行承包合同的权利义务的行为已经是承包合同的权利义务的行为已经是承包关系延续的意思表示，股份社收回土地实际是为进行三旧改造，也并非股份社所称被告没有续签合同。3.收据原件1份、业务凭证原件1份，用以证明2019年7月4日，原被告经协商一致解除租赁合同关系，被告已全数退回押金，假若存在一个所称其认为被告造成其11万多的经济损失的情况，原告肯定不会与被告协商一致解除合同。4.图片打印件1页，用以证明原告承租厂房后根本没有进行所谓的装修，原告是按厂房原装使用，反而是原告违反合同约定搬离厂房时擅自拆走厂房内电线设备，且至今没有清空厂房，厂房依旧堆放着原告的东西，原告占用被告厂房的行为导致被告至今未能重新出租厂房，被告保留追究原告支付场地使用费以及拆走电线设备造成被告损失的责任。5.《厂房租赁合同》原件2份，用以证明原被告于2018年10月16日签订两份《厂房租赁合同》，约定被告出租厂房给原告的事宜，合同约定被告租赁厂房每月租金为11500元，每月5日前收取上月水电费，电费按1.2元每度计费，水费按4.5元每度计算。6.拖欠租金及水电费明细复印件1份、水电表照片打印件3张、微信聊天记录打印件3页，用以证明被告目前尚欠原告租金以及水电费11835.6元，原告确认欠租和水电费情况。本院组织原、被告进行了证据交换和质证。原告举证1-4，被告对其真实性均无异议，本院确认其真实性。原告举证5-7，被告有异议，本院进行综合认定。原告举证8，被告确认其真实性，本院确认其真实性。原告举证9的光盘，被告确认光盘内拍摄的地点确认为涉讼厂房，不确认原告对厂房进行粉刷，不确认原告有对洗手间、水槽进行装修，本院对此进行综合认定。被告举证1-3，原告确认其真实性，本院确认其真实性。被告举证4，原告有异议，称在搬离厂房时拆走的并非是厂房的电线设备，原告基本上把原告安装的电线均拆走，本院对该证据进行综合认定。被告举证5，原告确认，本院予以确认。被告举证6的拖欠租金及水电费明细及微信聊天记录，原告对拖欠租金及水电费明细的金额确认，对微信聊天记录的三性确认，本院予以确认。被告举证6的水电表，原告不确认，本院不确认。本院经审理认定事实如下：2018年10月16日，原告彭亮（承租人，乙方）与被告张婉颐（出租人，甲方）签订两份《厂房租赁合同》约定，甲方将坐落佛山市南海区西樵镇山根寨边工业区自编x号的厂房出租给乙方使用作经营仓库行业。出租面积分别为700平方米、300平方米，租用年限均从2018年10月22日至2020年10月30日，租金分别为8000元每月、3500元每月。乙方分别须于签约之日交纳保证金4500元、30000元予甲方，等约定。同日，原告向被告交纳了保证金34500元、水电押金2000元。2019年3月25日，被告出具一份《收据》予原告：今收到彭亮租永进厂后面包装车间约420平方米每月4600元租金（每次交3月13800元）租期2019年4月1日至2020年10月30日条款按原合同，现收押金10000元。期满无息退回。2019年7月4日，原告出具一份《收据》予被告：今收到张婉颐退回佛山市南海区西樵镇山村寨边工业区××××厂房的总订金44500元，其中6月已收共3万元，余14500元未收，同意退至户名为彭亮、账号为622×××××××××××××的银行卡。自余款14500元到账后承诺1个月内搬出。在未搬出期间财物自行保管，与房东无关。所签合同终止，所签押金订金单作废。同日，被告向原告转账14500元。诉讼中，原告主张其损失包括：1.安装电路的材料费20187元，并提供商品销货卡、微信收款记录、收据、收款卡等佐证。2.电路安装的人工费13100元，并提供了日期分别为2018年10月23日、2019年3月7日、2019年4月12日、2019年5月9日、2019年5月15日的5份《收据》共计13100元。3.办公室粉刷外墙及改造洗手间、水槽、人工共7800元，并提供了《工程合同书》及收据佐证。4.搬厂人工费、叉车费用、运费共9258元，并提供了收据及微信转账记录佐证。5.人工损失83530元，并提供了2019年7月份的工资单11份及2019年6月份的工资单1份佐证。诉讼中，原、被告均确认涉讼租赁物自2019年6月20日起有断续被村委会停电的情形。原告确认尚欠被告2019年4月至6月的部分租金6792元、电费4629.6元、水费414元。另查，2019年1月22日，佛山市南海区××××××寨边股份合作经济社函告关年崧，称关年崧与经济社于2001年1月1日签订的《土地使用权承包合同》，承包期限从2001年1月1日起至2014年12月31日止。合同期满后，关年崧没有与经济社续签合同，经济社决定不再续租，要求收回涉讼租赁物所在土地进行三旧改造并要求于2019年2月28前返还土地。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告均未举证证明涉讼租赁物办理了规划报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，原告与被告于2018年10月16日签订的两份《厂房租赁合同》无效。虽然原、被告之间的租赁合同无效，但原告在依合同占有使用租赁物期间，应参照合同约定的标准支付占有使用期间所产生的费用予被告。原告应向被告支付2019年4月至6月尚欠的部分占有使用费6792元，但考虑到涉讼租赁物自2019年6月20日起存在断断续续停电的情形，对原告占有使用涉讼租赁物造成一定影响，本院酌定原告须向被告支付的占有使用费为3396元，被告诉请超出部分，本院不予支持。原告应向被告支付尚欠的水费414元、电费4629.6元，扣除水电押金2000元后，原告尚需支付水电费共计3043.6元。关于原告的损失问题，本院分析如下：原告主张的安装电路的材料费损失，原告在庭审中确认将其安装的电路基本拆走了，原告的该项损失，缺乏依据，本院不予支持。涉讼合同无效，原告理应搬离涉讼租赁物，原告关于搬迁费的损失，本院不予支持。原告主张的人工损失，原告仅提供了工资单，原告的举证不足以证明因涉讼租赁物停电而实际产生了上述损失，原告的该项主张，本院不予支持。原告主张的电路安装人工费13100元及办公室粉刷外墙及改造洗手间、水槽的费用7800元，有收据及合同佐证，本院确认原告的该部分损失。被告作为出租人，将未经合法规划报建的厂房租赁给原告使用，对租赁合同无效具有一定过错，原告作为承租人，未对租赁物是否适租尽谨慎注意义务，对合同无效也具有一定过错，综合本案案情，本院酌定被告应向原告赔偿损失10450元（13100元×50%＋7800元×50%），原告诉请超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）彭亮应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费3396元、水电费3043.6元予被告（反诉原告）张婉颐；二、被告（反诉原告）张婉颐应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失10450元予原告（反诉被告）彭亮；三、驳回原告（反诉被告）彭亮的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张婉颐的其他反诉请求；当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1496.67元，（原告已预交），由原告负担1465.67元，被告负担31元。反诉受理费减半收取47.95元（被告已预交），由原告负担25元，被告负担22.95元。相互抵扣后，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告迳付受理费6元，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇一九年十二月十三日书记员  成海欣