黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民初1099号原告（反诉被告）：中国烟草黑龙江进出口有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区中山路****。法定代表人：高元杰，总经理。委托诉讼代理人：郎书文，黑龙江中实律师事务所律师。被告（反诉原告）：黑龙江天植酒店管理咨询有限公司，住所地黑龙，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区中央大街**>法定代表人：唐铭徽，总经理。委托诉讼代理人：张国峰，黑龙江云度律师事务所律师。被告（反诉原告）：哈尔滨天植大酒店，住所地黑龙江省，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区中央大街**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者：唐铭徽，总经理。委托诉讼代理人：张国峰，黑龙江云度律师事务所律师。原告（反诉被告）中国烟草黑龙江进出口有限责任公司（以下简称烟草黑龙江公司）与被告（反诉原告）黑龙江天植酒店咨询有限公司（以下简称天植咨询公司）、被告（反诉原告）哈尔滨天植大酒店（以下简称天植酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。烟草黑龙江公司的委托诉讼代理人郎书文，天植咨询公司、天植酒店共同委托诉讼代理张国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟草黑龙江公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除编号为TY-2003001的《酒店租赁合同》及编号为TY2003-002、TY2003-003、TY2003-004、TY2005-001、TY2005-002、TY2005-003、TY2006-001的七份《酒店租赁补充协议》；2.天植咨询公司、天植酒店向烟草黑龙江公司返还坐落于哈尔滨中央大街××号的酒店整体租赁物。事实和理由：2003年6月11日，烟草黑龙江公司与天植咨询公司签订《酒店租赁合同》，该合同约定由天植咨询公司承租烟草黑龙江公司坐落在道里区中央大街160号1-6层房产，合同约定自2002年7月1日起至2013年6月30日前十年每年收取200万元租金；自2013年7月1日至2023年6月30日后十年期间考虑物价上涨及人民币升贬因素，双方应提前两个月在2013年5月1日协商书面签订后十年租金价格协议作为本合同补充条款。如协商不一致，可由有管辖权的人民法院按国家当时公布的黑龙江省物价指数和市场情况，来裁定后十年每年应缴甲方租赁费标准，双方一致遵守。2014年1月至今，天植咨询公司、天植酒店就一直拒绝支付租金并长期霸占租赁物用于开办天植酒店。根据编号为TY-2003001的《酒店租赁合同》第二条4款(3)项之约定，连续两个月不交租金，甲方即烟草黑龙江公司有权收回全部场地，同时有权终止合同。另外，天植咨询公司、天植酒店长达6年既不缴纳租金又霸占租赁物经营使用的行为已经致使烟草黑龙江公司出租酒店获取租金的合同目的无法实现。2017年3月烟草黑龙江公司就租赁物租金问题将天植咨询公司、天植酒店诉至哈尔滨市中级人民法院，天植酒店提起反诉，称其为租赁物的实际使用人并要求烟草黑龙江公司承担其经营损失。市中院在该案中查明天植酒店系租赁物的实际使用人，并于2017年12月12日下达（2017）黑01民初133号民事判决书，判令：一、黑龙江天植酒店管理咨询有限公司于本判决生效之日起10日内给付中国烟草黑龙江进出口有限责任公司2014年1月1日至2016年12月31日租金人民币20,527,500元；二、黑龙江天植酒店管理咨询有限公司于本判决生效之日起10日内按黑龙江天信房地产估价有限责任公司出具的司法鉴定意见书的鉴定结论给付中国烟草黑龙江进出口有限责任公司2017年1月1日起至本判决生效之日止的租金；三、黑龙江天植酒店管理咨询有限公司按黑龙江天信房地产估价有限责任公司出具的司法鉴定意见书的鉴定结论，根据《酒店租赁合同》约定于每月1-5日向中国烟草黑龙江进出口有限责任公司支付本判决生效之日后至租赁期限届满的租金；四、哈尔滨天植大酒店对黑龙江天植酒店管理咨询有限公司的上述应付租金承担连带给付义务；五、中国烟草黑龙江进出口有限责任公司于本判决生效之日起10日内给付黑龙江天植酒店管理咨询有限公司、哈尔滨天植大酒店空调更换费人民币420,479元、消防改造设计费用200,000元、消防改造施工费用2,270,000元。天植咨询公司、天植酒店不服提起上诉，黑龙江省高级人民法院于2018年6月24日下达（2018）黑民终128号《民事判决书》，判决维持驳回上诉，维持原判。目前该案已经进入执行程序。市中院（2017）黑01民初133号民事判决生效后，天植咨询公司、天植酒店仍拒绝缴纳租金。天植咨询公司、天植酒店在有法院生效判决的情况下仍旧拒不缴纳租金已经构成根本性违约。天植咨询公司、天植酒店辩称，不同意烟草黑龙江公司的诉讼请求。案涉酒店租赁合同及补充协议未达到烟草公司所诉称的解除条件，且烟草公司未尽出租人基本合同义务，天植咨询公司、天植酒店有权主张先履行抗辩权。烟草公司存在严重的违约行为，无权主张解除合同。由于双方并未就后十年租赁价格重新签订租赁协议，天植咨询公司、天植酒店辩根据烟草公司要求暂不予缴纳租金，并不构成违约。酒店租赁合同约定20年租期中后十年的租金标准应由双方另行确定。2013年4月22日，烟草黑龙江公司作出关于重新确定酒店租赁价格的通知（下称通知），明确待确定后十年租赁价格并签订租赁协议后，按新确定的租赁价格及缴纳方式进行，在双方确定后十年租金标准前暂缓收取租金。该通知发出至今，双方始终未就后十年租金标准达成一致，也未重新确定缴纳方式，即签订新的租赁协议，根据合同法第213条之规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式租赁物维修等条款。双方新的租赁合同除租金外还有诸多事项未明确，仍需进行具体商讨，但烟草黑龙江公司始终以各种理由拒绝进行新合同的讨论，因此在双方签订租赁合同协议之前，按照烟草黑龙江公司通知的要求，天植咨询公司、天植酒店支付租金之条件尚未成就，不存在因欠付租金导致烟草黑龙江公司行使解除权的情形。特别需要指出因烟草黑龙江公司此前已经提起诉讼，请求解除酒店租赁合同，该案经最高人民法院作出（2016）最高法民再369号民事判决书，判决驳回了烟草黑龙江公司关于解除合同的诉讼请求。因此，烟草黑龙江公司提起本案实质否定前案裁判结果，存在重复诉讼的情形。因此烟草黑龙江公司在酒店租赁合同履行过程中存在严重的违约行为，天植咨询公司、天植酒店有权暂时拒付租金，以主张先履行抗辩权。在酒店租赁合同履行过程中，烟草黑龙江公司存在严重的违约行为，未予履行房屋租赁协议约定的维修改造义务，严重影响天植咨询公司、天植酒店正常经营，蒙受了巨大损失，包括但不限于天植咨询公司、天植酒店应环保部门要求更换热水锅炉，导致天植咨询公司、天植酒店经营长期无热水使用。二、拒绝天植咨询公司、天植酒店为经营安全要求维修更换电梯的合理要求，致使天植咨询公司、天植酒店不得不垫款进行维修更换，三、未能保障建筑物防水酒店经营的正常需要，且对天植咨询公司、天植酒店要求未予回复，致使天植咨询公司、天植酒店不得不垫款，四、对房屋进房屋防水进行了维修改造更换煤气表，并要求天植咨询公司、天植酒店垫付公关费用。合同法第216条规定，出租人应当按照约定租赁物交付承租人，并在租赁期内保持租赁物符合约定的用途。第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第221条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。在租赁合同法律关系中，出租人提供并保持租赁物的良好状态，并根据约定履行予以维修，是出租人的基本合同义务，也是租赁合同得以履行的基本条件。那么合同法第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，因此出租人拒绝履行合同义务的情况下，承租人有权通过拒付或缓付租金的方式主张上述先履行抗辩权，烟草黑龙江公司存在严重违约，其不享有任何合同解除权，且天植咨询公司、天植酒店将在反诉中主张烟草黑龙江公司存在的违约责任。如前所述，烟草黑龙江公司存在行为在内的一系列违约行为在合同履行期内屡见不鲜，给天植咨询公司、天植酒店的经营造成严重障碍，损害损失巨大，且可能随着合同继续履行而扩大，作为违约的一方，烟草黑龙江公司不享有合同解除权，同时天植咨询公司、天植酒店将在反诉中继续追究烟草黑龙江公司的违约责任，烟草黑龙江公司的诉讼请求，依据请求依据与事实无凭与法律无据，请法院在查明事实的基础上依法驳回烟草黑龙江公司的诉讼请求，以维护天植咨询公司、天植酒店的合法权益。天植咨询公司、天植酒店反诉请求：1.烟草黑龙江公司支付锅炉改造费用90万元及其中30万元的利息到给付日为10,730元。2.判令烟草黑龙江公司支付电梯维修费用25,000元及利息到给付日为214.8元。3.判令烟草黑龙江公司支付楼顶防水维修费用42,300元及利息到给付日为2210.18元。4.判令烟草黑龙江公司支付燃气表改造费用52,021元及利息到给付日为2793.6元。事实和理由：一、烟草黑龙江公司没有履行房屋租赁协议约定的维修改造义务，影响天植咨询公司、天植酒店的正常经营，构成违约。双方于2003年6月签订房屋租赁协议，对租金事宜及承租事务内容主要约定“租期为20年，前十年每年200万元租金，后十年租金应考虑物价上涨及人民币升贬因素，协商确定，如协商不一致，由法院按国家当时公布的黑龙江省物价指数和市场情况裁定后十年每年应缴甲方租赁费标准，双方应遵守一致。甲方应对出租的房产和设备交接质量负全责，确保乙方能正常经营。”天植咨询公司、天植酒店承租的后十年期间，因双方对租金数额未能达成一致，烟草黑龙江公司就应由出租人承担房屋的修缮设备设施更换维修事宜均拒绝履行，烟草黑龙江公司的行为侵害了天植咨询公司、天植酒店的合同利益，双方就租金存在争议，是因双方签订的租赁协议后十年租金约定方式时不属于天植咨询公司、天植酒店的违约事项，因此烟草黑龙江公司以此为由拒绝履行出租人的应尽义务，显然构成违约。天植咨询公司、天植酒店为避免损失的扩大，只能垫付改造费用，以维持房屋的使用和经营。烟草黑龙江公司在合同期内以租金争议，拒绝为出租房屋修缮改造的行为，影响了天植咨询公司、天植酒店的正常经营，应承担相应责任，烟草黑龙江公司应承担天植咨询公司、天植酒店垫付承租房屋发生修缮改造费用及利息。天植咨询公司、天植酒店发生的垫付费用由改造清洁能源锅炉费用90万，修缮电梯垫付费用25,000元，房顶防水垫付费用42,300元，燃气表更换垫付费用52,021元。上述事项本着由出租人积极处理，但其怠于行使出租人的义务，给反诉天植咨询公司、天植酒店造成经营上的不便和损失，该实际垫付费用应由烟草黑龙江公司承担。经过核算，垫付费用本金101,923.1元；自垫付日至（暂计）反诉日利息15,948.26元；计算至反诉日，本息合计117,880.36元。烟草黑龙江公司未予履行房屋租赁协议中约定的维修改造义务，天植咨询公司、天植酒店为此垫付的费用，本金及利息应当由烟草黑龙江公司承担。烟草黑龙江公司辩称，一、天植咨询公司、天植酒店主张烟草黑龙江公司向其支付锅炉改造费用不符合合同约定，于法无据。有关锅炉更换费的问题，《酒店租赁合同》第三条第二款（第四页第十四行）约定，对空调机组、电梯、锅炉、电话总机经有关部门鉴定后达到报废程度的更换费用由甲方（即烟草公司），其他日常维修养护及费用由乙方（即天植酒店）负责。根据该约定的内容，烟草黑龙江公司承担大型设备更换费的前提条件是这些设备已经有关部门鉴定后达到报废程度。天植咨询公司、天植酒店在从未向烟草黑龙江公司提交有关部门鉴定报废的鉴定意见的情况下主张设备更换费不符合合同约定。根据编号TY2005-003的《酒店租赁补充协议》（第一页第八行），双方约定2013年12月31日前政府勒令改造的锅炉更换和集中供热改造费由天植酒店承担。据此应当认定在2013年12月31日前因锅炉产生的问题均由天植咨询公司、天植酒店负责解决和支付费用。根据天植咨询公司、天植酒店在前案中举示的《环境保护行政处罚决定书》等材料来看，政府勒令改造要求是在是2013年9月24日作出的，发生在2013年12月31日之前，按照约定应由天植咨询公司、天植酒店负责解决。其举示的2017年文件只能说明天植咨询公司、天植酒店在2013年至今仍未改造，不能说明答辩人需要支付锅炉改造费。二、天植咨询公司、天植酒店主张烟草黑龙江公司向其支付电梯维修等修缮费用不符合合同约定，也于法无据。《酒店租赁合同》第三条第二款（第四页第十四行）的约定，对空调机组、电梯、锅炉、电话总机经有关部门鉴定后达到报废程度的更换费用由甲方（即烟草公司），其他日常维修养护及费用由乙方（即天植酒店）负责。根据该约定的内容，烟草黑龙江公司承担大型设备更换费的前提条件是这些设备已经有关部门鉴定后达到报废程度。天植咨询公司、天植酒店在从未向烟草黑龙江公司提交有关部门鉴定报废的鉴定意见的情况下主张设备更换费不符合合同约定。三、天植咨询公司、天植酒店主张的房屋漏水维修费用不应由烟草黑龙江公司承担。天植咨询公司、天植酒店所称屋顶防水维修费用系其委托个人施工、无任何书面凭证确定房屋确实漏水和修缮费用真实发生。根据《中华人民共和国合同法》及建设工程施工合同司法解释等法律、司法解释的规定，自然人不具备防水工程施工的签约主体资格，该合同无效。故天植咨询公司、天植酒店依据无效合同要求烟草黑龙江公司支付屋顶漏水维修费用没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方没有争议的证据在卷佐证。对于双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：关于天植咨询公司、天植酒店反诉主张的空调、消防等设备改造费用问题。天植咨询公司、天植酒店举示的证据二中的《空气热泵机组合同书》1份及费用票据2张，证据四天植酒店关于屋顶防水问题告知函及公证书1份、《房顶做防水合同》1份、屋顶防水费用票据4张等证据，意在证明其已对酒店内的电梯、锅炉、房顶防水、燃气表等进行了实际更换、改造，并发生实际支出。烟草黑龙江公司对上述证据的真实性、关联性及证明的问题均有异议，认为根据《酒店租赁合同》第三条第二款（第四页第十四行）的约定，对空调机组、电梯、锅炉、电话总机经有关部门鉴定后达到报废程度的更换费用由甲方（即烟草公司）负责，其他日常维修养护及费用由乙方（即天植酒店）负责。本院认为，从上述证据可以看出，天植咨询公司、天植酒店在2018年向烟草黑龙江公司出函要求对上述设施进行维修、更换，烟草黑龙江公司收到信函。根据双方签订的《酒店租赁合同》约定，空调、消防等属于涉案租赁物的附属设施，合同中对于日常维护、维修及更换的条件进行了明确约定，因此对于更换上述设施所产生的费用承担问题应结合合同约定来确定。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院确认以下事实：2003年6月11日，烟草黑龙江公司、黑龙江金元烟草科技大厦作为甲方，天植咨询公司作为乙方，签订《酒店租赁合同》，约定：1.烟草黑龙江公司将其公司所有的坐落在道里区中央大街160号的酒店楼整体租赁给天植咨询公司，建筑面积为9452平方米（产权证面积），内设酒店高、中档客房、公寓套房、会议室、大、中、小餐厅、饺子城、地下娱乐健身房等综、地下娱乐健身房等综合服务场地、场地中包括取暖设施系统，制冷空调系统，上下水系统，供电照明电路（含柴油发电机组）、电话总机和分机系统、宽带上网系统、消防系统（待乙方全部装饰后有关部门一并验收）、电视线路系统、酒店电脑管理系统软硬件、日产三菱电梯二部、货梯一部和燃煤锅炉、动力配电设备等。3.甲方应对出租的房产和设备的交接质量负全责，确保乙方能维持正常经营。对酒店房产屋顶渗漏及墙体、梁体严重断裂情形定期养护、对大型设备：空调机组、电梯、锅炉、电话总机经有关部门鉴定后达到报废程度的更换费用由甲方负责，其他日常维修养护及费用由乙方负责。双方对租赁期限、用途约定为：租赁期限为20年，自2003年7月1日起至2023年6月30日止。天植咨询公司保证承租上述房屋仅作为酒店及酒店相关项目经营用途使用。《酒店租赁合同》第二条第4款租金及租金缴纳期限和结算方式约定为：考虑乙方要自行投资上述装修因素，甲方给予乙方优惠房租价格，即自2003年7月1日起至2013年6月30日前十年每年收取人民币200万元租金；自2013年7月1日至2023年6月30日后十年期间考虑物价上涨及人民币升贬因素，双方应提出前两个月在2013年5月1日协商，书面签订后10年的租金价格协议作为本合同补充条款。如双方协商不一致，可由有管辖权的人民法院按国家当时公布的黑龙江省物价指数和市场情况，来裁定后十年每年应缴甲方租赁费标准，双方一致遵守。在合同签订之日，天植咨询公司将50万元人民币作为抵押金交给烟草黑龙江公司。双方议定天植咨询公司每月支付一次租金，以后付租金在每月1-5日内缴纳，每迟交一天，烟草黑龙江公司按月租金3%收取天植咨询公司滞纳金，连续两个月不交，烟草黑龙江公司有权收回全部场地，天植咨询公司的50万元抵押金归烟草黑龙江公司所有，同时烟草黑龙江公司有权终止合同。随后，就酒店租赁事宜双方有签订了编号为TY2003-002、TY2003-003、TY2003-004、TY2005-001、TY2005-002、TY2005-003、TY2006-001的七份《酒店租赁补充协议》。2014年，烟草黑龙江公司以双方对后十年租金价格多次协商未能达成一致，导致合同无法继续履行为由向本院提起诉讼，请求解除《酒店租赁合同》、要求天植咨询公司返还涉案房产及支付拖欠租金100万元。本院于2014年11月12日作出（2014）哈民二初字第11号民事判决，判决：一、本判决发生法律效力后三十日内，天植咨询公司自哈尔滨市道里区中央大街160号迁出，将其承租的哈尔滨市道里区中央大街160号房屋返还给烟草黑龙江公司；二、本判决发生法律效力之日起三十日内，天植咨询公司给付烟草黑龙江公司2013年7月1日至2013年12月31日的租金100万元；三、驳回烟草黑龙江公司其他诉讼请求。天植咨询公司不服，上诉至黑龙江省高级人民法院，黑龙江高级人民法院于2015年10月23日作出（2015）黑民终字第57号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2016年5月，天植咨询公司向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2016年11月30日作出（2016）最高法民再369号民事判决，判决：撤销（2015）黑民终字第57号民事判决及（2014）哈民二初字第11号民事判决第一、三项。对于后十年租金价格确定，该判决认为：烟草黑龙江公司可以另行提起诉讼请求确定租金价格。2017年3月23日，烟草黑龙江公司以天植咨询公司、天植酒店欠付租金为由向本院提起诉讼要求天植咨询公司、天植酒店按司法鉴定的结论支付租金。本院于2017年12月12日作出（2017）黑01民初133号民事判决，判决：一、黑龙江天植酒店管理咨询有限公司于本判决生效之日起10日内给付中国烟草黑龙江进出口有限责任公司2014年1月1日至2016年12月31日租金人民币20,527,500元；二、黑龙江天植酒店管理咨询有限公司于本判决生效之日起10日内按黑龙江天信房地产估价有限责任公司出具的司法鉴定意见书的鉴定结论给付中国烟草黑龙江进出口有限责任公司2017年1月1日起至本判决生效之日止的租金；三、黑龙江天植酒店管理咨询有限公司按黑龙江天信房地产估价有限责任公司出具的司法鉴定意见书的鉴定结论，根据《酒店租赁合同》约定于每月1-5日向中国烟草黑龙江进出口有限责任公司支付本判决生效之日后至租赁期限届满的租金；四、哈尔滨天植大酒店对黑龙江天植酒店管理咨询有限公司的上述应付租金承担连带给付义务；五、中国烟草黑龙江进出口有限责任公司于本判决生效之日起10日内给付黑龙江天植酒店管理咨询有限公司、哈尔滨天植大酒店空调更换费人民币420,479元、消防改造设计费用200,000元、消防改造施工费用2,270,000元；六、驳回中国烟草黑龙江进出口有限责任公司其他诉讼请求；七、驳回黑龙江天植酒店管理咨询有限公司及哈尔滨天植大酒店其他反诉请求。天植咨询公司、天植酒店不服，上诉至黑龙江省高级人民法院，黑龙江省高级人民法院于2018年6月24日作出（2018）黑民终128号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。截止本案判决前，涉案房屋一直由天植咨询公司及天植酒店使用。天植咨询公司、天植酒店在经营过程中对涉案房屋内的电梯、锅炉、房顶防水、煤气表进行了更换、改造和维修。根据天植咨询公司、天植酒店提交的证据，更换锅炉改造费用已支付30万元；电梯维修费用25,000元；楼顶防水维修费用42,300元；燃气表改造费用52,021元。本院认为：烟草黑龙江公司与天植咨询公司签订的《酒店租赁合同》、《酒店租赁补充协议(编号TY2003-002)》、《酒店租赁补充协议(编号TY2003-003)》、《酒店租赁补充协议(编号TY2003-004)》、《酒店租赁补充协议(编号TY2005-001)》、《酒店租赁补充协议(编号TY2005-002)》、《酒店租赁补充协议(编号TY2005-003)》、《酒店租赁补充协议(编号TY2006-001)》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定的强制性规定，合法成立并有效，双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行各自的合同义务。一、关于烟草黑龙江公司起诉解除合同的理由是否符合双方约定和法律规定的问题。根据涉案《酒店租赁合同》第二条第4款第（1）项约定：甲方给予乙方优惠房租价格，即自2003年7月1日起至2013年6月30日前十年每年收取人民币200万元租金；自2013年7月1日至2023年6月30日后十年期间考虑物价上涨及人民币升贬因素，双方应提出前两个月在2013年5月1日协商书面签订后十年的租金价格协议作为本合同补充条款。如双方协商不一致，可由有管辖权的人民法院按国家当时公布的黑龙江省物价指数和市场情况，来裁定后十年每年应缴甲方租赁费标准，双方一致遵守。又据（2016）最高法民再字第369号民事判决认定：双方就后10年租金标准另行协商或诉讼确定。双方因对后10年租金协商不成故形成本诉讼，在本院审理期间双方达成一致意见，对后10年租金由法院委托司法鉴定机构进行鉴定。该款第（3）项约定：连续两个月不交租金，烟草黑龙江公司有权收回全部场地，同时有权终止合同。针对后十年租金问题，有本院生效的（2017）黑01民初133号民事判决予以确认，故天植咨询公司、天植酒店租金支付的数额、时间均已被生效民事判决书确认，其租金支付义务的不确定因素已经消除。天植咨询公司、天植酒店支付租金之条件尚未成就的抗辩主张不成立。烟草黑龙江公司主张解除合同、收回租赁物有合同依据。另，（2017）黑01民初133号民事判决生效后,天植咨询公司、天植酒店没有在判决确定的履行期限内向烟草黑龙江公司支付租金并拖欠至今,致使烟草黑龙江公司出租房产获得租金收益的合同目的无法实现，天植咨询公司、天植酒店行为已经构成根本性违约。烟草黑龙江公司请求解除《酒店租赁合同》及补充协议，请求天植咨询公司、天植酒店返还坐落于哈尔滨中央大街××号的酒店整体租赁物有合同和法律依据，本院予以支持。二、关于天植咨询公司、天植酒店是否享有先履行抗辩权问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，先履行抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。即，先履行抗辩权的构成要件包括：1.须双方当事人互负债务。2.两个债务须有先后履行顺序。3.先履行一方未履行或其履行不符合债的本旨。本案中，烟草黑龙江公司与天植咨询公司、天植酒店未就租金和设备更换维修费等费用约定先后履行顺序，法律亦无强制性规定。且烟草黑龙江公司即使存在上述不符合合同约定的情形，也非根本性违约，不能以此作为不交付租金的抗辩理由。故天植咨询公司、天植酒店以此主张先履行抗辩权没有合同和法律依据，本院不予支持。三、关于天植咨询公司、天植大酒店反诉主张电梯、锅炉、房顶防水、燃气表等更换、改造、维修费用的问题。根据涉案《酒店租赁合同》第一条第二款、第三条第五款的规定，租赁物内的电梯、锅炉、燃气表等属于租赁物的附属设施，烟草黑龙江公司应当在其损坏时承担维修、更换的义务。虽然天植咨询公司、天植酒店未能按合同约定提供有关鉴定部门的报废鉴定结论，但综合实际情况分析，电梯、锅炉是消耗品，有一定使用年限，随着时间的推移，性能会逐年降低；而锅炉更换会因国家法律、法规及政策规定，不断进行规范、完善，天植咨询公司、天植酒店本次主张锅炉更换是依据政府2017年的政策进行更换而非2013年12月31前政府勒令改造，故烟草黑龙江公司应承担天植咨询公司、天植酒店支出的电梯维修费用25,000元，楼顶防水维修费用42,300元，燃气表改造费用52,021元。天植咨询公司、天植酒店反诉主张的90万元锅炉改造费用中的60万元未实际支付，故烟草黑龙江公司应承担天植咨询公司、天植酒店已经实际支出的30万元锅炉改造费用。天植咨询公司、天植酒店的此项反诉主张本院予以部分支持。四、关于天植咨询公司、天植酒店反诉主张烟草黑龙江公司承担各项费用利息问题。天植咨询公司、天植酒店在向烟草黑龙江公司发函要求其承担各类费用时，未向烟草黑龙江公司提供关于锅炉必须更换的政府规定、电梯质量检测报告、楼顶漏水确实存在漏水的情况说明，亦未向烟草黑龙江公司提供有关合同和付款凭证，其在本案中举示上述证据后烟草黑龙江公司方知晓上述改造费用确已发生。故本院对天植咨询公司、天植酒店的该项反诉请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第九十四条、二百二十一条、二百二十七条规定，判决如下：一、解除中国烟草黑龙江进出口有限责任公司与黑龙江天植酒店管理咨询有限公司签署的编号为TY-2003001的《酒店租赁合同》及编号为TY2003-002、TY2003-003、TY2003-004、TY2005-001、TY2005-002、TY2005-003、TY2006-001的七份《酒店租赁补充协议》；二、黑龙江天植酒店管理咨询有限公司、哈尔滨天植大酒店于本判决生效之日起30日内迁出哈尔滨市道里区中央大街160号，将其承租的哈尔滨市道里区中央大街160号房产返还给中国烟草黑龙江进出口有限责任公司；三、中国烟草黑龙江进出口有限责任公司于本判决生效之日起30日内给付黑龙江天植酒店管理咨询有限公司、哈尔滨天植大酒店更换锅炉改造费用300,000元；电梯维修费用25,000元；楼顶防水维修费用42,300元；燃气表改造费用52,021元；四、驳回黑龙江天植酒店管理咨询有限公司及哈尔滨天植大酒店其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141,800元，由黑龙江天植酒店管理咨询有限公司、哈尔滨天植大酒店负担；反诉费7058.72元，由哈中国烟草黑龙江进出口有限责任公司负担5058.72元，由黑龙江天植酒店管理咨询有限公司、哈尔滨天植大酒店负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  柳波审判员  万迎审判员  宋凯()二〇一九年十二月十二日法官助理胡渤书记员周小倩