宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初9653号原告:辛某,住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：王某，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告：银川市金凤区艾悦美酒店。经营者：李娜，女，1971年11月3日出生，住宁夏回族自治区银川市金凤区新华联广场**公寓**，身份证号×××。被告:郑某，住宁夏回族自治区银川市。以上二被告共同委托诉讼代理人：金某，宁夏国信嘉华律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：张某，宁夏国信嘉华律师事务所律师。原告辛某与被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，原告申请撤回对被告年春磊的起诉，本院裁定予以准许。原告辛某的委托诉讼代理人王某、被告银川市金凤区艾悦美酒店经营者李娜、被告郑某及其委托诉讼代理人金某、张某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告辛某向本院提出如下诉讼请求：1.判令确认解除原告与二被告之间的房屋租赁合同,并返还房屋;2.判令二被告共同向原告承担解除合同违约金23872.80元;3.判令二被告共同向原告支付占用房屋期间欠缴的物业费1304.40元(暂自2018年9月20日至2018年6月30日)、电梯费990元(暂自2018年1月1日至2019年6月30日)等费用，电梯费当庭变更为自2018年9月20日至今;4.判令二被告支付自解约通知到达之日起,至真正交房之日止的房租,每日66.31元,非法占用房屋时间暂自2019年7月1日算至2019年7月31日,合计1989.40元，以上各项合计28156.60元；5.由被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告年春磊一人投资设立的宁夏艾乐美酒店管理有限公司(现已注销)签订了房屋租赁合同,约定将原告所有的新华联广场17-2801室交由被告年春磊设立的一人有限责任公司用于开设酒店之用。后原告无意得知,宁夏艾乐美酒店管理有限公司擅自将该房屋转租给实际经营人为被代娜的被告银川市被代凤区艾悦美酒店。由于银川市被代凤区艾悦美酒店已在实际占有使用该房屋。原告为使己方权益免于受到损害,只得又与被告银川市被代凤区艾悦美酒店和被告郑某签订了房屋租赁合同。合同履行至今,被告突然要求与原告解约,并不再向原告支付房租,也没有依据合同约定清缴物业费、电梯费等费用。但被告却没有向原告交付房屋,仍在占有使用。由于原告并不知道谁在实际经营酒店、占有使用原告房屋。只得将几名被告共同诉至贵院,恳请查清事实,判如所请!被告银川市艾悦美酒店、郑某共同辩称，2018年9月20日被告银川市艾悦美酒店与被告年春磊签订酒店转让协议，2019年1月1日因酒店经营需要，被告银川市艾悦美酒店与原告签订《房屋租赁合同》，涉案房屋承租人不是郑某，本案与郑某无关。银川市艾悦美酒店应承担2018年9月20日之后的涉案房屋费用。银川市艾悦美酒店同意解除《房屋租赁合同》（合同编号：17#2801）。事实上银川市艾悦美酒店已经于2019年7月13日以微信方式向原告送达了一份《退回出租房屋通知书》，原告未提出异议。故《房屋租赁合同》已于2019年7月13日解除。原告诉请第2项解除合同违约金金额过高，且银川市艾悦美酒店提前解除合同事出有因，银川市艾悦美酒店认为该项诉请不能成立，理由如下：（1）涉案合同第12.2条约定合同解除违约金金额为12个月租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，因涉案合同约定的违约金金额已远远超过损失的30%，对此应当调低违约金金额。本案中，银川市艾悦美酒店未给原告造成损失，故原告诉请银川市艾悦美酒店支付违约金无事实和法律依据。（2）银川市艾悦美酒店提前解除合同是因为涉案的2801号房屋因质量问题无法实现合同目的。2801号存在房间内水压过低、房顶漏水、门框脱落等问题，客人入住后无法正常用水，洗澡、洗漱等基本要求都不能满足。门框松动造成无法保证客人入住安全。为此答辩人多次向原告提出维修，但原告一直没有解决此问题，即便有客人入住后也只能退房或换房，导致答辩人无法正常使用该房屋、无法实现银川市艾悦美酒店租赁房屋作为酒店出租的合同目的才提出提前解除合同。按照《房屋租赁合同》11.3.1的约定，银川市艾悦美酒店解除合同不应承担违约金。银川市艾悦美酒店同意支付拖欠的物业费、电梯费及房屋租金，但上述费用计算时间应该自2018年9月20日起至2019年7月13日止。涉案房屋是由年春磊于2018年9月20日转让给银川市艾悦美酒店，故物业费、电梯费及房屋租金的计算时间应该从答辩人受让房屋之日，即2018年9月20日起算。另，银川市艾悦美酒店认为涉案合同已于2019年7月13日解除，故原告诉请的占用房屋期间欠缴的物业费、电梯费及房屋租金计算截止时间应当为2019年7月13日。银川市艾悦美酒店在签订合同时按照合同4.1.（1）的要求给原告支付了一个月的租金1989元作为押金，原告未向银川市艾悦美酒店退还此款，应在支付金额中予以扣除。综上，银川市艾悦美酒店认为涉案房屋租赁合同已于2019年7月13日解除，原告同意支付自2018年9月20日起至2019年7月13日的房屋租金、物业费、电梯费，故请求人民法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据本院认定如下：原告提交证据房产证、工商信息、房屋租赁合同、房租转账凭证、微信群聊天截图、短信截图、录音及录像、发票、POS机小票、票据，以上证据合法、有效，本院予以采信；贷款合同与本案无关联性、本院不予采信。被告银川市艾悦美酒店及郑某提供的《房屋租赁合同》、退回出租房屋通知书、微信聊天截图、公证书、微信聊天截图，以上证据不能达到其证明目的，本院不予采信。交易明细、微信截图，合法有效，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告辛某系银川市金凤区新华联广场**楼**公寓楼**房屋共同共有人。2019年1月1日，原告辛某（甲方、出租人）与银川市金凤区艾悦美酒店、郑某（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于银川市××楼，建筑面积56.84㎡；租赁期限自2019年1月1日至2024年1月1日，共计5年。甲方应于2019年1月1日前将涉案房屋交付乙方。房屋租金为35元/月/每平米，乙方以向甲方支付一个月租金作为押金，合同期满时，经甲方验房后，如无损坏、欠费等情况，则甲方全额退还押金。租金支付方式：乙方选择按季度、以银行转账的方式支付租金，即自租赁标的物交付承租方的十日前，支付第一承租年度的第一个季度租金，后续租金在下一个季度开始前的十日内付清，以此类推。水电费、物业管理费、采暖费、宽带月费、有线电视月费由乙方承担；租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得转租经营，但乙方应按约定及时、足额向甲方支付租金；乙方逾期支付租金达15日，经甲方书面催告后，15个工作日内仍未支付的，甲方有权解除合同；关于违约责任，该合同第12.1条约定，乙方有第十一条第三款、第四款约定的情形之一的，应按十二个月租金向甲方支付违约金；12.4条约定乙方应按照本合同约定按时向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每迟延一天，乙方按应付款金额千分之三向甲方支付违约金。合同签订后，被告艾悦美酒店向原告支付了部分租金。2019年7月1日，银川市金凤区艾悦美酒店向原告发出《退回出租房屋通知书》，称由于本酒店无力支付房租，宣布经营破产，决定注销营业执照，请原告收回所出租的房屋。现因被告未支付2019年7月1日起的租金及欠缴的物业费。另，原告缴纳涉案房屋2019年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费835.56元；2019年1月1日至2019年6月30日电梯费330元；2018年1月1日至2018年8月19日电梯费474.83元；2018年9月20日至2018年12月31日期间的电梯费185.17元、物业费468.84元。本院认为，原告与银川市金凤区艾悦美酒店签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法、有效，双方应依约履行各自义务。依据《房屋租赁合同》约定，2019年7月至9月的租金被告银川市金凤区艾悦美酒店应在2019年6月30日前付清，逾期支付达15日，原告催告后，15个工作日仍未支付，原告有权依约解除合同。庭审中原、被告双方均同意解除合同，原告诉请解除与被告银川市金凤区艾悦美酒店签订的房屋租赁合同并返还房屋，本院予以支持。合同解除后被告银川市金凤区艾悦美酒店占有使用房屋的费用参照租金标准计算，2019年7月1日至2019年7月31日的占有使用费为1989.4元（56.84㎡×35元），自2019年8月1日起占用使用费每月每平方米35元计算至实际交付之日。2018年9月20日至2019年6月30日，被告银川市金凤区艾悦美酒店使用涉案房屋，故该期间的电梯费及物业服务费应由被告银川市金凤区艾悦美酒店负担，2018年9月20日至2019年6月30日的物业服务费为1304.4元，2018年9月20日至2019年9月26日的电梯费为674.18元，合计1978.58元。被告银川市金凤区艾悦美酒店未依约支付租金构成违约，应承担违约金，原被告签订的《房屋租赁合同》既约定逾期支付房屋租金达15日，经原告书面催告后，15个工作日内仍未支付的，应按十二个月的租金向原告支付违约金；又约定被告应按本合同的约定按时向原告支付房屋租金，逾期支付的，每迟延一天，被告应按应付款金额的千分之三向原告支付违约金。根据合同履行程度、涉案房屋周边出租及酒店业经营近况、涉案房屋租赁合同解除时正当采暖费交纳期再次及时租赁难易程度、当事人过错程度以及预期利益等因素综合考虑，将违约金调整为三个月房屋租金，即5968.2元。原告未提交有效证据该房屋为被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑某共同租赁，原告诉请被告郑某承担相应责任，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告辛某与被告银川市金凤区艾悦美酒店签订的《房屋租赁合同》（合同编号：17#-2801），于判决生效之日起十日内返还原告辛某名下位于银川市××楼；二、被告银川市金凤区艾悦美酒店支付原告辛某占有使用费为1989.4元，自2019年8月1日至实际交付房屋期间的租金及占用使用费按每月每平方米35元计算，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告银川市金凤区艾悦美酒店支付原告辛某物业服务费1304.4元，电梯费674.18元，合计1978.58元，于本判决生效之日起十日内付清；四、被告银川市金凤区艾悦美酒店支付原告辛某支付违约金5968.2元，于本判决生效之日起十日内付清；五、驳回原告辛某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252元，由被告银川市艾悦美酒店负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 翟志强 二〇一九年十二月二十七日书记员 于 楠附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。