福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0521民初4245号 原告（反诉被告）：泉州台商投资区新新房地产开发有限公司，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇万安村万安路**，统一社会信用代码91350521694350514B。 法定代表人：叶明兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丽飞，福建瀛莱律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：蔡宇鹏，男，1987年1月1日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：林文、陈奕山，福建安凯律师事务所律师。 第三人：付凤阳，男，1954年10月14日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司(以下简称新新房地产公司)与被告蔡宇鹏商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，根据原告新新房地产公司的申请，通知付凤阳作为本案第三人参加诉讼。被告蔡宇鹏在法定期限内提出反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)新新房地产公司的委托诉讼代理人黄丽琴、李丽飞，被告（反诉原告）蔡宇鹏及其委托诉讼代理人陈奕山到庭参加诉讼。第三人付凤阳经公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新新房地产公司向本院提出诉讼请求:1、被告蔡宇鹏立即支付原告新新房地产公司房价款130000元，并承担按日万分之五标准计算自2015年7月10日起至实际还款之日止的逾期付款违约金（暂计至起诉之日的金额为89700元）；2、被告蔡宇鹏立即支付原告新新房地产公司因维权而支出的律师费3000元。诉讼中，原告新新房地产公司变更诉讼请求为:1、被告蔡宇鹏、第三人付凤阳立即支付原告新新房地产公司房价款130000元，并承担按日万分之五标准计算自2015年7月10日起至实际还款之日止的逾期付款违约金（暂计至起诉之日的金额为89700元）；2、被告蔡宇鹏、第三人付凤阳立即支付原告新新房地产公司因维权而支出的律师费3000元。事实和理由：2015年6月29日，付凤阳以蔡宇鹏向新新房地产公司定购位于泉州台商投资区商品房，建筑面积77.85平方米，总房价款440000元，为此支付定金10000元。2015年7月4日，蔡宇鹏与新新房地产公司签订编号为201507040028《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定上述商品房首付款140000元应于合同签订前支付，余款300000元应于合同签订后30日内以银行按揭贷款方式付清。合同第六条约定，买受人应当按时依约将房价款存入到指定的银行预售款监管账户。第七条约定，买受人逾期付款超过90日后，在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同签订当日，付凤阳与新新房地产公司高管签订1份《借款协议》，约定上述商品房系付凤阳向新新房地产公司购买，未付房价款130000元从其工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿。事实上，付凤阳承包新新·蓝郡国际项目施工事宜，因资金周转困难向新新房地产公司多次借款用于工程施工至今未付。2015年底付凤阳开始失去联系至今，上述商品房尚欠房价款130000元未付。经新新房地产公司书面催告7日后，蔡宇鹏也不予支付该款项。 被告蔡宇鹏辩称，一、新新房地产公司诉称付凤阳以蔡宇鹏的名义向其定购本案商品房，与事实不符。蔡宇鹏系案涉工程管理人员（包括部分采购与车辆维护等），付凤阳系案涉工程承包方。新新房地产公司（在未付工程款范围内承担）及付凤阳尚欠蔡宇鹏截止2015年6月29日前的劳动报酬及采购、维护费等合计145000元，新新房地产公司尚欠付凤阳相关工程款，三方同意对上述款项进行妥善处理。2015年6月29日，蔡宇鹏与新新房地产公司签订《新新·蓝郡国际商品房定购单》。次日，蔡宇鹏向新新房地产公司支付10000元定购金。2015年7月4日，蔡宇鹏与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定首付款为140000元，按揭贷款为300000元。同日，付凤阳向新新房地产公司出具《首付分期申请表》及《借款协议》。2015年7月9日，新新房地产公司向蔡宇鹏开具1份140000元购房款的销售不动产统一发票。新新房地产公司提供的《借款协议》体现借款期限自2015年7月10日起，而付凤阳并未在落款签名处签署日期，该借款实际上是发生于2015年7月4日，但不管是7月4日还是7月10日，新新房地产公司都予以认可首付部分购房款转为借款的事实。首付款支付完毕并由新新房地产公司出具销售不动产统一发票后，新新房地产公司收集了蔡宇鹏的相关资料包括首付款发票去办理银行按揭贷款。2015年8月21日，蔡宇鹏向新新房地产公司支付按揭贷款的购房款300000元，但新新房地产公司至今未将该笔按揭贷款的购房款发票交付给蔡宇鹏，也未协助办理相关产权证书。二、上述事实证实，蔡宇鹏与新新房地产公司签订的《商品房买卖合同》依法成立且生效，蔡宇鹏已支付给新新房地产公司全部购房首付款合计140000元，新新房地产公司以该首付款中的130000元作为借款出借给付凤阳，并由付凤阳向新新房地产公司出具《借款协议》。该《借款协议》第一条约定，付凤阳向新新房地产公司借到现金130000元整，付凤阳确认该《借款协议》作为新新房地产公司向付凤阳支付借款的凭证。第二条约定，借款期限从2015年7月10日起至借款人在案涉新新·蓝郡国际项目的工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿止。由此可见，新新房地产公司同意将上述部分首付款130000元转为借款，因此，蔡宇鹏已向新新房地产公司支付了全部的购房首付款及按揭贷款的购房款，已完成了支付全部购房款的义务。新新房地产公司与付凤阳之间的借款关系，与本案蔡宇鹏与新新房地产公司之间的商品房买卖合同关系，是两个独立的、不同的法律关系，不能混为一谈。三、从签订《新新·蓝郡国际商品房定购单》、支付定金、签订《商品房买卖合同》、《借款协议》、开具首付款发票、办理银行按揭、支付按揭贷款、办理商品房交接手续等一系列行为，均明确证实新新房地产公司与蔡宇鹏双方均确认蔡宇鹏的付款方式且不存在异议。上述行为均系新新房地产公司自愿所为，且不损害其他人权益，其无权提出撤销，也已超过有关时限的规定。新新房地产公司在蔡宇鹏缴交了所有的购房款项及契税后再提起本案的诉讼，是不诚信的恶意诉讼，其诉讼请求没有依据，且超过诉讼时效。四、鉴于新新房地产公司的第1项诉讼请求没有依据，本案不存在蔡宇鹏违约的情况，故其主张的违约金及律师费均缺乏依据。请求依法驳回新新房地产公司的全部诉讼请求。 反诉原告蔡宇鹏向本院提出诉讼请求:1、反诉被告新新房地产公司立即向反诉原告蔡宇鹏支付逾期交房违约金16104元（自2017年1月1日起至2018年1月2日止按购房款440000元的每日万分之一计算）；2、反诉被告新新房地产公司立即协助反诉原告蔡宇鹏办理本案商品房的房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由其提交的资料交付给反诉原告蔡宇鹏；3、反诉被告新新房地产公司立即向反诉原告蔡宇鹏支付逾期办证违约金（自2018年3月2日起至实际完成协助之日止按购房款440000元的每日万分之一计算）。事实和理由：新新房地产公司违反《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十四条等约定，迟延至2018年1月2日才办理本案商品房交接手续，至今仍未协助蔡宇鹏办理本案商品房的权属证书等。为减少诉累，请求将反诉与本诉合并审理，并支持蔡宇鹏的反诉请求。 反诉被告新新房地产公司辩称，一、新新房地产公司至今没有收到蔡宇鹏的购房款130000元，根据合同约定，新新房地产公司有权不予交房，且不承担相应的违约责任。二、依据《商品房买卖合同》第八条的约定，新新房地产公司具有因天气因素可以延期交房的情形，有相应的气象资料予以证明，故不存在逾期交房。三、依据合同附件六《合同补充协议》第六条的约定，蔡宇鹏至今未能提供证据证明其已经交足相关税费，并将相关材料交给新新房地产公司，故本案商品房至今未办理权属登记的责任在蔡宇鹏自身，其所主张的逾期办证违约金没有事实依据和法律依据。 第三人付凤阳未作陈述。 经审理查明，新新房地产公司系经工商注册登记的有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、房屋修缮。2015年6月29日，蔡宇鹏向新新房地产公司定购新新·蓝郡国际1号楼Ａ1603号商品房1套，并于次日支付定购金10000元。2015年7月4日，新新房地产公司与蔡宇鹏签订编号为201507040028《商品房买卖合同》1份，约定蔡宇鹏向新新房地产公司购买由新新房地产公司开发建设预售的位于泉州台商投资区商品房，建筑面积77.85平方米，总价款440000元。《商品房买卖合同》第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、施工过程中遇到重大技术问题、因故设计变更、出卖人报竣工验收而建设行政部门未能及时组织验收而拖延、地、地质等出卖人不可控制的原因导致工期延期的、因政府行为（如政府通知停工、政府公共重要活动或交通管制等造成施工延误等）以及市政配套设施延期或不完善而导致工程延期；遇日降雨量10毫米以上降雨、六级以上大风（含六级）、台风及其它自然灾害；停水、停电及其它突发事件而导致工程延误的（以相关部门提供或公示资料为准），若发生以上可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。有疑义的买受人可在交房时向出卖人提出查阅相关事实的要求，出卖人应当给予配合。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理（不作累加）:⑴逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同附件六《合同补充协议》第一条1.1款约定，主合同签订前，买受人应向出卖人支付房价款140000元（含认购定金），作为首付款；主合同签订后30日内，买受人应以银行按揭贷款付清剩余房价款300000元。第五条5.10款约定，买受人未付清房价款或应缴税费款项的，出卖人可暂缓办理交房入住手续，且不构成违约。第五条5.12款约定，该商品房交付时，双方同意放弃主合同第八条第一款之1、2、3项的约定；双方明确商品房的交付条件为该商品房验收合格，验收合格指的是建筑单位、施工单位、设计单位、各监理单位共同进行的工程竣工验收合格。消防验收合格、竣工验收备案手续可在交房后向政府主管部门办理。第六条6.1款约定，出卖人应办理该商品房所有权的初始登记，买受人应办理该商品房房地产权属登记（即办理该商品房所有权证及土地使用权证），出卖人在且仅在未按时提供应由其提供的办证资料时承担责任。第六条6.2款约定，出卖人可以为买受人代办该商品房房地产权属登记，买受人应全额承担所涉税费等款项。第六条6.3款约定，在出卖人办理权属登记通知书指定的期限内，买受人应将需由其提供的资料和缴交的税费等款项交付出卖人（限出卖人代收代办项目）或政府指定单位，并同时向出卖人交清未付清房价款或出卖人垫付的税费款项，否则延期办证的责任后果由买受人承担。第六条6.4款约定，买受人按出卖人办证通知要求办毕房屋所有权证申办手续（含提交资料和缴交税费款项）20日后的一个月内，应向出卖人提交办理土地使用权证所需的资料并缴交相交税费款项，出卖人无需另行通知。出卖人办证通知对前述土地使用权证办理期限变更的，以该通知为准。第六条6.5款约定，买受人与出卖人双方同意放弃主合同第十四条关于办理房屋所有权初始预登记期限的约定，如因出卖人原因，不能在商品房交付后360个工作日内办理房屋所有权证的，出卖人按主合同第十四条规定承担违约责任。第六条6.6款约定，买受人不按出卖人通知时限办理权属登记相关手续的，买受人应自逾期之日起至开始办理手续之日止，按日向出卖人支付已付房价款万分之四的违约金，且出卖人有权拒绝继续代为办理，由此造成的办证迟延后果由买受人承担。第九条9.2款约定，通知可以口头或书面通知（含出卖人公告通知）进行。直接递交或者以挂号信或特快专递通知的，签收时间为送达时间；因收件人原因（如提供联系信息不详或错误、变更联系信息未及时告知、拒收邮件等）导致通知无法送达的，该通知发出合理时间后（本市为四日、外埠为七日）视为送达；以公告方式送达的，公告当日视为送达。出卖人采取两种或两种以上方式发出内容相同通知的，以最早送达时间为准。第十二条12.8款约定，买受人以出卖人逾期交房或逾期办理产权手续等事由要求出卖人承担违约责任或赔偿责任，出卖人向买受人支付的违约金或赔偿金累计总额以不超过该商品房总价的2%为限。上述《商品房买卖合同》签订后，于2015年7月7日办理登记备案。2015年7月9日，新新房地产公司开具给蔡宇鹏1份购房款金额为140000元的销售不动产统一发票。2015年8月21日，蔡宇鹏通过银行按揭贷款方式支付给新新房地产公司购房款300000元。2017年11月30日，新新·蓝郡国际1号楼、3号楼及地下室工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格。2018年1月2日，蔡宇鹏办理了本案商品房交接手续。2018年1月15日，新新·蓝郡国际1号楼、2号楼、3号楼及地下室工程经消防验收合格。2018年11月2日，新新·蓝郡国际1号楼、2号楼、3号楼办理了开发项目首次登记。本案商品房尚未办理不动产权属证书。新新房地产公司因本案委托福建瀛莱律师事务所律师代理诉讼，律师代理费为3000元。 以上事实，有新新房地产公司提供的营业执照副本、商品房预售许可证、《新新·蓝郡国际商品房定购单》、《商品房买卖合同》(含《合同补充协议》等附件)、商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表、建设银行商户存根、建设银行单位客户专用回单、房屋建筑工程竣工验收报告、楼宇交接书、房屋验收确认书、建设工程消防验收意见书、开发项目首次登记证明、《委托代理协议》、福建增值税普通发票，蔡宇鹏提供的《新新·蓝郡国际商品房定购单》、《商品房买卖合同》、商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表、销售不动产统一发票、建设银行个人贷款支付凭证、入伙通知书、楼宇交接书、房屋验收确认书，以及新新房地产公司与蔡宇鹏的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 本案争议的焦点为: 一、关于新新房地产公司请求蔡宇鹏、付凤阳支付购房款130000元及逾期付款违约金、律师代理费是否应予支持的问题。 新新房地产公司认为，本案商品房的实际购买人是付凤阳，蔡宇鹏是付凤阳叫来挂名买房的，新新房地产公司没有收到本案诉争的购房款130000元，对蔡宇鹏与付凤阳之间所谓的债务对抵也不清楚。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条的规定，如果存在债务的转移，应该由债权人明示的书面同意。付款义务是购房者的主要合同义务，对于本案是否存在债务对抵的协议，应该由蔡宇鹏一方提供，否则应承担举证不能的法律后果。蔡宇鹏自称的以劳动报酬抵扣购房款的说法是法律强制禁止的，不应当予以支持，其所谓的抵扣方式足以证明其未支付本案诉争的购房款，蔡宇鹏及付凤阳应对尚欠的130000元购房款承担支付义务，并承担相应的违约责任。新新房地产公司相应提供证据1即《借款协议》1份，以此证明本案商品房系付凤阳向新新房地产公司购买，付凤阳约定未付购房款130000元从其工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿，但该协议并未实际履行。证据2即申请借款报告1份、付凤阳身份证1份、借条2份、《借款协议》2份，以此证明付凤阳承包新新·蓝郡国际项目施工事宜，因资金周转困难向新新房地产公司借款用于工程施工至今未付。证据3即催款函、特快专递详情单各1份，以此证明新新房地产公司向蔡宇鹏发函要求其在合理期限内付清购房款，但蔡宇鹏至今不予支付。蔡宇鹏质证称:对证据1《借款协议》中付凤阳签名的真实性没有异议，但没有落款日期。该《借款协议》与案涉楼盘的其他系列纠纷案件一致，相关原件均由新新房地产公司收执。而相关案件证实出借人邓顺华系新新房地产公司的现场管理人员或财务人员，其履行的是职务行为。该《借款协议》实质上体现的是新新房地产公司同意将本案诉争的购房款转为借款，出借给付凤阳，付凤阳在该《借款协议》中也表明已借到本案诉争的购房款130000元，其在案涉工程项目的工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿。由此证实，蔡宇鹏已履行完毕支付给新新房地产公司本案诉争购房款130000元的义务。对证据2中付凤阳身份证的真实性没有异议。对申请借款报告、借条、《借款协议》中的落款签名“付凤阳”字样是否付凤阳本人所签，由法院依法审查。新新房地产公司与付凤阳存在着承包关系，根据法律规定，相关工程款应按进度支付，相关工程款是否按上述“借款”的形式予以支付，由法院依法审查。即使发生真实的借贷关系，也与本案不具有关联性，上述借款体现的是工程借款，与本案商品房买卖合同不存在关联性。证据3，催款函的内容不具有真实性，新新房地产公司无权发函催款，其以此作为起诉依据也不具有关联性。 蔡宇鹏认为，蔡宇鹏是本案商品房的实际购买人，根据《新新·蓝郡国际商品房定购单》、《商品房买卖合同》、银行按揭贷款支付凭证、新新房地产公司开具的首付款发票等证据可以证明。案涉系列案件的《借款协议》均是新新房地产公司提供的格式，由付凤阳签名，为了区分付凤阳借款分别是哪些商品房的借款，所以相关《借款协议》才标注是哪些商品房的借款，以便付凤阳与新新房地产公司在工程款中进行结算。新新房地产公司同意以付凤阳借款的形式支付本案诉争的购房首付款，案涉的相关行为均证实新新房地产公司对此没有异议，否则就无法办理按揭贷款、商品房交接等手续。新新房地产公司不能将购房款已转为借款后其与付凤阳的借款纠纷，跟新新房地产公司与蔡宇鹏之间的商品房买卖合同混为一谈。蔡宇鹏相应提供证据4即《新新·蓝郡国际商品房定购单》、销售不动产统一发票即首付购房款发票、建设银行个人贷款支付凭证，以此证明蔡宇鹏向新新房地产公司支付了全部购房款。新新房地产公司质证称:对证据4的真实性没有异议，但不能证明蔡宇鹏的举证主张。首付购房款发票与蔡宇鹏主张的付款方式不能相互印证，因为蔡宇鹏所主张的以劳动报酬抵扣工程款并没有实际履行，法律也不允许，蔡宇鹏对尚欠的首付购房款还应承担支付义务。建设银行个人贷款支付凭证所载的款项新新房地产公司有收到，但不是本案诉争的款项。 本院经审查认为，付凤阳未到庭参加诉讼，又未书面提出异议及提交证据，可视为放弃陈述、举证、质证等相关诉讼权利。新新房地产公司提供的证据1，该《借款协议》体现的甲方(出借人)为邓顺华，乙方(借款人)为福建省泷澄建设集团有限公司(付凤阳)，落款处乙方(借款人)签名为付凤阳。该《借款协议》其中载明，由于乙方购买开发商新新房地产公司投资建设的新新·蓝郡国际1号楼A1603号商品房资金周转需要，向甲方借款130000元，乙方确认以此作为甲方向乙方支付借款的凭证。借款期限从2015年7月10日起至借款人在新新·蓝郡国际项目的工程款发放后自愿直接扣减相应的款项用以抵偿止。乙方应于借款期限届满前向甲方偿还所借款项，并支付至甲方账户。上述《借款协议》虽载明“由于乙方购买开发商新新房地产公司投资建设的新新·蓝郡国际1号楼A1603号商品房资金周转需要”的文字内容，但该文字内容仅是对借款用途的一种表述，仅凭该文字内容尚不足以证明新新房地产公司提出的本案商品房系付凤阳向其购买的举证主张。证据2，因所体现的借款事宜与本案争议问题无关，故不予审查。证据3，能够体现新新房地产公司于2019年2月14日向蔡宇鹏邮寄催款函，要求蔡宇鹏支付尚欠购房款130000元。蔡宇鹏提供的证据4，其中《新新·蓝郡国际商品房定购单》及销售不动产统一发票，能够证明新新房地产公司于2015年7月9日向蔡宇鹏开具1份载明购房款金额为140000元的发票，其中包含之前支付的定购金10000元。建设银行个人贷款支付凭证，结合新新房地产公司提供的建设银行单位客户专用回单，能够证明蔡宇鹏于2015年8月21日通过银行按揭贷款方式向新新房地产公司支付购房款300000元。综合本案查明的事实及上述证据的认证，本案商品房系蔡宇鹏向新新房地产公司定购，由蔡宇鹏与新新房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理了合同登记备案，新新房地产公司向蔡宇鹏开具了140000元的首付购房款发票，蔡宇鹏通过银行按揭贷款方式向新新房地产公司支付了按揭贷款的购房款300000元，新新房地产公司向蔡宇鹏交付了本案商品房。上述事实和相应的证据足以认定蔡宇鹏是本案商品房买卖合同关系的买受人，新新房地产公司主张付凤阳是本案商品房的实际购买人，蔡宇鹏是付凤阳叫来挂名买房的，因举证不足，不予采纳。本案诉争的购房款130000元，系《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定的首付款140000元扣除认购定金10000元后的款项，虽然蔡宇鹏没有直接向新新房地产公司支付该笔款项130000元，但新新房地产公司自己陈述在签订《商品房买卖合同》时其是同意该笔首付款130000元由付凤阳以借款方式予以充抵，以后再从付凤阳的工程款中相应扣减抵偿；蔡宇鹏也陈述该笔首付款130000元转为由付凤阳向新新房地产公司的借款，以后再从付凤阳的工程款中相应扣减抵偿。而且，从之后新新房地产公司向蔡宇鹏开具140000元首付购房款发票、向蔡宇鹏交付商品房的行为看，新新房地产公司也是认可蔡宇鹏已履行完毕支付首付款的合同义务的。因此，新新房地产公司现仍基于本案商品房买卖合同关系，请求蔡宇鹏及付凤阳共同支付购房款130000元及逾期付款违约金以及因诉讼支出的律师代理费，理由和依据不足，不予采纳。 二、关于蔡宇鹏请求新新房地产公司履行协助办证义务，并支付逾期交房违约金和逾期办证违约金是否应予支持及如何计算的问题。 蔡宇鹏认为，根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前交房，而本案商品房实际交房时间为2018年1月2日，新新房地产公司的行为存在明显逾期，其提供的证据不足以证明因天气导致工程延误，如存在工程延误需提供相关施工日志予以核实。《商品房买卖合同》第八条中涉及的天气因素等约定不合理，应依法予以撤销。新新房地产公司提供的消防验收报告证实其已逾期交房的事实。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，新新房地产公司至今未提供办理权属登记的相关资料给蔡宇鹏，也未开具按揭贷款购房款发票，导致蔡宇鹏无法办理权属登记。蔡宇鹏的反诉请求，具有事实依据及法律依据，应予支持。 新新房地产公司认为，蔡宇鹏并非实际购买人，不是本案商品房买卖合同权利义务的享有人，无权要求新新房地产公司履行交房办证义务。蔡宇鹏主动接受本案商品房，以实际行动认可了本案商品房的质量，其主张逾期交房违约金没有事实和法律依据。蔡宇鹏至今尚未缴纳交房及办证的相关款项，是导致本案商品房至今无法办证的主要原因，且其自称为购买人，也未向新新房地产公司提出办证要求，延期办证的后果应由其自身承担。新新房地产公司相应提供证据5即泉州市气象信息服务中心出具的天气资料分析报告，以此证明本案商品房存在因天气因素可据实延期交房的情形。证据6即《泉州晚报》刊登的办理产权登记公告，以此证明本案商品房所在项目于2018年11月2日完成初始登记后，新新房地产公司于2018年11月14日在《泉州晚报》刊登公告，通知业主携带含契税完税证明在内的办证手续办理权属登记，其已依据合同约定的方式完成协助办证义务，不存在逾期办证的事实。蔡宇鹏质证称:证据5，将2017年11月23日作为统计终止时间是错误的，起算时间应从合同签订后起算，截止时间应为合同约定的交房时间。新新房地产公司将日降雨量大于10毫米小于50毫米作为其主张可延期交房的天数是没有依据的，因为该降雨量仅为中雨或大雨，不会影响施工，新新房地产公司应提供相应的施工日志予以证实该天气因素确实影响到施工的情况。关于风力情况，不应采用极大风力标准，应采用最大风力标准计算；风力天数与降雨天数有部分重叠，而且六级以上大风不足以影响实际施工，应以施工日志为准。合同约定交房时间为2016年12月31日，之后的逾期交房行为均为新新房地产公司的过错或违约行为造成，责任应由新新房地产公司自行承担。证据6，办理产权登记公告的内容不客观真实，因为新新房地产公司至今未将本案商品房的按揭贷款购房款发票交付给蔡宇鹏，其所主张的办证所需缴交的材料不具有客观性，也是无法履行的。 本院经审查认为，新新房地产公司提供的证据5，该证据的真实性可予采信。根据天气资料分析报告载明的泉州市台商投资区洛阳观测站的统计数据体现，自本案《商品房买卖合同》签订之日即2015年7月4日起至合同约定的交房之日即2016年12月31日止，日降雨量10毫米以上降雨计71天，最大风力六级(含六级)以上大风计13天，扣除其中风雨重叠天数7天后，符合合同约定因天气原因可以顺延交房的天数为77天。证据6，该证据的真实性可予采信，能够体现新新房地产公司于2018年11月14日在《泉州晚报》刊登公告，通知案涉新新·蓝郡国际业主在公告刊登次日起15日内携带身份证件、户口本、婚姻证明、契税完税证明、购房合同、购房发票的原件和复印件以及办证所需费用到其售楼部办理不动产权登记。关于蔡宇鹏主张的逾期交房违约金问题，本案《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月31日前，而实际交房时间为2018年1月2日，新新房地产公司存在逾期交房的违约行为，蔡宇鹏请求新新房地产公司支付逾期交房违约金，应予支持。扣除上述因天气原因可以顺延交房的天数77天，本案计算逾期交房违约金的起止时间为自2017年3月19日起至2018年1月1日止，计289天，逾期交房违约金为12716元(440000元×0.0001×289天)。关于蔡宇鹏主张的履行协助办证义务及逾期办证违约金问题，虽然新新房地产公司于2018年11月14日在《泉州晚报》刊登公告，通知业主办理不动产权登记手续，但其公告内容系要求业主携带有关办证所需资料，而非通知业主领取办理权属登记需由出卖人新新房地产公司提供的资料，该公告的要求不符合《商品房买卖合同》及《合同补充协议》关于办理权属登记的相关约定，且新新房地产公司至今未能将办理权属登记需由其提供的资料交付给蔡宇鹏，故新新房地产公司主张其已履行协助办证义务，理由和依据不足，不予采纳。蔡宇鹏请求新新房地产公司履行协助办证义务，交付办理权属登记需由新新房地产公司提供的资料，并支付逾期协助办证违约金，应予支持。《合同补充协议》第六条6.5款约定，买受人与出卖人双方同意放弃主合同第十四条关于办理房屋所有权初始预登记期限的约定，如因出卖人原因，不能在商品房交付后360个工作日内办理房屋所有权证的，出卖人按主合同第十四条规定承担违约责任。根据该条款约定，新新房地产公司应自2019年6月13日起至履行完毕协助办证义务之日止按已付购房款440000元的每日万分之一向蔡宇鹏支付逾期协助办证违约金。另，《合同补充协议》第十二条12.8款关于“买受人以出卖人逾期交房或逾期办理产权手续等事由要求出卖人承担违约责任或赔偿责任，出卖人向买受人支付的违约金或赔偿金累计总额以不超过该商品房总价的2%为限。”的约定，属于格式条款，其对出卖人违约时所承担的责任限额设定显失公平，也与主合同关于出卖人逾期交房、逾期协助办证违约责任承担的非格式条款的约定不一致，故不予采用。因新新房地产公司已办理本案商品房所在楼房的开发项目首次登记，故蔡宇鹏反诉请求新新房地产公司办理本案商品房房屋所有权初始登记，不予采纳。 综上所述，本院认为，新新房地产公司与蔡宇鹏之间存在商品房买卖合同关系,蔡宇鹏系本案商品房的买受人,事实清楚,应予认定。其双方之间签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。蔡宇鹏通过支付定购金、银行按揭贷款及其他方式已履行完毕支付本案商品房购房款的义务，新新房地产公司又基于本案商品房买卖合同关系请求蔡宇鹏、付凤阳支付本案诉争的购房首付款130000元以及逾期付款违约金及律师代理费，理由和依据不足，对其诉讼请求不予支持。新新房地产公司虽已将本案商品房交付给蔡宇鹏使用，但存在逾期交房的情形，应依合同约定向蔡宇鹏支付逾期交房违约金12716元。新新房地产公司未按合同约定方式履行协助办证义务，未将办理权属登记需由其提供的资料交付给蔡宇鹏，导致本案商品房至今未取得权属证书，应依合同约定自2019年6月13日起至履行完毕协助办证义务之日止按已付购房款440000元的每日万分之一向蔡宇鹏支付逾期协助办证违约金，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给蔡宇鹏。新新房地产公司主张本案商品房系付凤阳挂名蔡宇鹏购买，因举证不足，不予采纳。蔡宇鹏反诉提出的诉讼请求，合理的部分予以支持，不合理的部分不予采纳。第三人付凤阳经合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下： 一、驳回原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司的诉讼请求。 二、反诉被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告蔡宇鹏逾期交房违约金12716元。 三、反诉被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内履行协助反诉原告蔡宇鹏办理位于泉州台商投资区商品房房屋权属证书的义务，并将办理房屋权属登记需由反诉被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司提供的资料交付给反诉原告蔡宇鹏。 四、反诉被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告蔡宇鹏逾期协助办证违约金（自2019年6月13日起至反诉被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司履行完毕协助反诉原告蔡宇鹏办理上述商品房房屋权属证书义务之日止，按已付购房款440000元的每日万分之一计算)。 五、驳回反诉原告蔡宇鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费4640元，由原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。反诉受理费852元，减半收取计426元，由反诉原告蔡宇鹏负担295元（多预交的132元予以退回）；反诉被告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担131元，应在本判决生效后五日内缴交。公告费560元，由原告泉州台商投资区新新房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长  陈成辉 审判员  许一鸣 审判员  刘素梅 二〇一九年十二月二日 书记员  蔡少萍 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。 （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。