河南省通许县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0222民初2368号原告：宋趁兰，女，汉族，1968年8月19日出生，住河南省通许县。委托诉讼代理人：李付国，系通许县明正法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李谋桃，系通许县明正法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告：通许博文置业有限公司，住所地河南省通许县文卫路西段北侧。统一社会信用代码91410222094644703G。法定代表人：杨建勋，职务总经理。委托诉讼代理人：刘仁义，男，1967年5月29日出生，汉族，住郑州市金水区，系该公司员工。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吕游，系河南天基律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告宋趁兰诉被告通许博文置业有限公司（以下简称“博文置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋趁兰委托诉讼代理人李付国、被告博文置业委托诉讼代理人刘仁义、吕游到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋趁兰向本院提出诉讼请求：1.依法要求解除张长海与被告签订的商品房买卖合同；2.要求被告退还原告购房款440880元、契税6000元、配套费6720元、维修费4788元、其他费345元、违约金4408.8元，共计463141.8元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告宋趁兰变更诉讼请求为：1.依法要求解除张长海与被告签订的商品房买卖合同；2.要求被告退还原告购房款180880元、契税6000元、配套费6720元、维修费4788元、其他费345元、违约金4408.8元，共计203141.8元；3.要求被告将以原告名义在中国工商银行开封鼓楼街支行的贷款结清；4.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2015年4月份，原告丈夫张长海与被告签订商品房买卖合同和林语花庭购房（优惠）协议，由张长海购买被告位于通许县商业路西段南侧林语花庭小区3号楼东单元3层302号房产，双方约定于2015年10月1日前由被告向张长海交付该房产，如被告不能向张长海交付该房产将承担商品房买卖合同中第九条约定的违约责任。张长海按照双方约定的购房（优惠）协议协助被告办理了抵押贷款按揭手续，被告取得了银行张长海的购房款贷款，可被告却迟迟不向张长海交付该房屋。2015年10月1日后张长海及其家人多次催促被告交付商品房，被告却以该房屋需要完善为由来回推脱交付时间。张长海于2018年11月20日因病去世后，张长海的儿子张全鹏、女儿张艳红为尽孝道，照顾年事已高、无固定收入的母亲原告宋趁兰，自愿放弃该房产的继承，该房产由原告继承所得。后经原告打听和银行催告，被告没有按照双方的购房（优惠）协议约定履行，无故不再向银行还按揭贷款，也不向原告交付房屋。原告知道这个情况后多次要求被告要么交付房屋及承担违约责任，要么退还原告的购房款及承担违约责任，被告却还是无故推脱，被告的行为严重违反了《合同法》诚实信用的原则，侵犯了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，诉至贵院，请求查明事实，依法判令如诉。被告博文置业辩称，宋趁兰不具有原告诉讼主体资格，由于签订合同的是张长海，宋趁兰对于遗产的继承权利并未进行确认，请求法院予以审查。由于涉案房屋及款项均由田激光、田志峰、任冠宇操办，为查明本案事实及房款的支付情况，申请追加上述三人为被告。经核对，被告公司并未收到张长海缴纳的购房款，应该由原告提供相应证据。原告主张偿还贷款系购房按揭款在房屋买卖合同生效并履行的前提下，原告要求被告向其偿还没有事实根据和法律依据，被告无义务向其偿还该笔款项。原告对律师费的主张没有依据。经审理查明，张长海与原告宋趁兰系夫妻关系，双方育有一子张全鹏、一女张艳红。2015年4月1日，张长海（××）与被告博文置业（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：由张长海购买被告开发建设的位于通许县商业路西段南侧林语花庭小区3幢东单元3层302号房屋，建筑面积106.4平方米，单价每平方米3530元，总金额375592元。被告博文置业应在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定交付房屋。逾期不交付房屋的，逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。2015年4月1日，被告博文置业为张长海出具收据五份，分别为收到购房款3#-东-302户180880元、契税6000元、配套费6720元、维修基金4788元、其他费用345元。张长海以上述房屋作抵押，向中国工商银行股份有限公司开封鼓楼街支行借款260000元，被告博文置业为该笔借款的保证人。2019年9月26日，开封市鼓楼区人民法院，就中国工商银行股份有限公司开封鼓楼街支行与张长海、宋趁兰、通许博文置业有限公司借款合同纠纷一案作出判决，判决张长海、宋趁兰偿还借款合同中约定的本息、逾期利息、罚息、复利及律师费，通许博文置业有限公司承担连带清偿责任。上述案件所涉及的借款合同，为张长海以林语花庭小区3幢东单元3层302号房屋作为抵押担保与中国工商银行股份有限公司开封鼓楼街支行所签订的借款合同。2019年6月10日，张全鹏、张艳红共同出具放弃遗产声明一份，载明张全鹏、张艳红自愿放弃对其父亲张长海于2015年4月1日购买的位于通许县商业路西段南侧林语花庭小区3幢东单元3层302号房产的继承，该房产全部由其母亲宋趁兰继承享有，全权处理。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、收据、个人购房借款/担保合同、（2019）豫0204民初1534号民事判决书、村委证明、声明、询问笔录、法庭笔录等在卷佐证。本院认为，张长海与被告博文置业签订的《商品房买卖合同》，有双方的签名及印章，属双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同合法且有效，予以认定。合同签订后，张长海向被告博文置业交纳购房款180880元、契税6000元、配套费6720元、维修基金4788元、其他费用345元，共计198733元。张长海于2018年11月20日去世，继承人张全鹏、张艳红自愿放弃张长海购买的涉案房屋的继承权，故原告宋趁兰为涉案房产权利的唯一继承人。现被告博文置业未依约向原告交付房屋，原告宋趁兰依合同约定要求解除双方签订的商品房买卖合同，符合法律规定，予以支持。合同解除后，已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，本案因被告博文置业违约致使合同解除，被告博文置业应返还原告宋趁兰购房款、契税、配套费、维修基金、其他费用共计198733元。对原告要求被告博文置业支付违约金的诉讼请求，因张长海以涉案房屋抵押贷款的260000元已支付给被告博文置业，故违约金应为4408.8元（440880元×1%）。对原告要求被告博文置业将以其名义在中国工商银行股份有限公司开封鼓楼街支行的贷款结清的诉讼请求，开封市鼓楼区法院已对该笔借款的偿还顺序作出判决，且已生效，故对该诉讼请求，不予处理。原告诉求被告博文置业承担本案律师费，证据不足，不予支持。对被告博文置业辩称未收到张长海购房款的辩解理由，证据不足，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除张长海与被告通许博文置业有限公司之间的商品房买卖合同；二、被告通许博文置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宋趁兰购房款、契税、配套费、维修基金、其他费用共计198733元，并支付违约金4408.8元；三、驳回原告宋趁兰的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4347.13元，由被告通许博文置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  厉从伟审 判 员  张 静人民陪审员  黄海燕二〇一九年十二月十日书 记 员  张山山