文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初18563号原告：孙婧，女，汉族，1986年3月5日生，住重庆市荣昌县。委托代理人：姜勃，四川旭兴律师事务所律师。被告：彭强，男，汉族，1989年9月3日生，住重庆市潼**。委托代理人：潘胜兰，女，汉族，1992年4月2日生，住重庆市荣昌县，系彭强妻子。委托代理人：杨国庆，重庆雄明律师事务所律师。第三人：重庆到家了网络科技有限公司石坪桥分公司，住所地重庆市九龙坡石坪桥正街**附**，统一社会信用代码91500107MA5ULA7D62。负责人人：周燕。第三人：中国工商银行股份有限公司重庆市沙坪坝支行，住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街**，统一社会信用代码91500106903070720R。负责人：苏海涛，经理。原告孙婧诉被告彭强、第三人重庆到家了网络科技有限公司石坪桥分公司（以下简称到家了公司）、中国工商银行股份有限公司重庆市沙坪坝支行（以下简称工商银行）、房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法由审判员阮斐担任审判长，与人民陪审员王明华、杭静组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙婧及其委托诉讼代理人姜勃，被告彭强的委托代理人潘胜兰、杨国庆到庭参加了诉讼，第三人到家了公司、工商银行经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。审理中，原告彭强提起反诉，后彭强撤回反诉，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。原告孙婧诉称，原被告经第三人到家了公司居间介绍于2018年1月11日签订《房屋买卖合同》，合同约定被告将位于重庆市九龙坡区石杨路66号*幢*号房屋出卖给原告，成交价为75万元，付款方式为按揭付款，并对具体的付款方式等问题进行了约定。原告按照合同约定于合同签订当日向被告支付2万元定金、于2018年2月1日向被告支付房款13万元用于被告办理解押。因案涉房屋的房产证未办理下来，暂时无法办理房屋过户登记手续，原被告双方遂于2018年2月2日签订《存量房交易文件的补充协议》，该协议明确约定原被告双方均不得单方面解除合同，若被告违约，被告应当赔偿原告该房屋购买总价的20%作为违约金，并赔偿原告为装修房屋所开销的全部费用（包括但不限于为房屋购置的家具家电的全部费用），同时退还原告所交的全部款项。2018年2月1日，被告向原告交付全套房屋钥匙、电卡等，完成交房手续，随后原告在物业公司办理了业主更名并开始对涉案房屋进行装饰装修，对交房后的物业费按时进行了交纳。后被告强行撬锁收回房屋、拒绝协助申请人办理房屋按揭贷款申请。在原告起诉后，被告通过其配偶联系原告要求办理银行按揭审批申请，原告要求被告夫妇出具承诺书保证按照合同办理并承担因被告多次爽约给原告造成的损失，但被告拒绝。2018年9月12日被告通过其亲友电话联系原告表示愿意退还购房款但不赔偿原告损失，原告予以拒绝。2018年9月19日，被告向原告发出律师函要求解除合同，被告的行为已经构成违约。2019年1月18日，原告再次要求被告及到家了公司协助办理按揭审批，但被告予以拒绝。现原告诉至本院请求：确认原告有权代被告偿还在第三人工商银行处的剩余贷款，第三人工商银行应当收取原告代为偿还的贷款，并配合办理房屋抵押权注销登记；原告代被告偿还银行按揭万科解除抵押后，一次性支付全部尾款，要求被告将涉案房屋过户至原告名下；被告向原告承担违约金150000元；本案诉讼费、保全费由被告承担。被告彭强辩称，原被告签订的《房屋买卖合同》真实有效，合同约定原告向被告支付定金、房款，被告负责解押，现原告请求直接带被告偿还按揭并请求银行办理解押无法律和合同依据。原告对被告及中介方多次要求办理按揭贷款申请的通知不予理会，反而提起诉讼，其行为破坏了双方信任也违反合同约定，构成根本违约，应当支付被告违约金。合同签订后，被告积极履行合同，并无违约情形，原告要求被告支付违约金无事实和法律依据，原告违约在先，其自行起诉造成的损失应当自行承担，对原告的行为，被告在本案诉讼过程中已提起反诉请求解除合同并要求原告支付违约金。第三人工商银行未到庭，但提交书面意见述称，第三人于2017年6月23日向彭强发放了个人一手住房购置贷款，抵押物为重庆市九龙坡区石杨路66号*幢*,截止2019年3月26日，彭强该笔贷款状态为正常。第三人同意收取剩余贷款本息并结清该笔贷款后，按法院判决协助办理对应抵押物解押手续。第三人到家了公司未到庭、未发表意见。经审理查明，2018年1月11日，孙婧（乙方）、彭强（甲方）与第三人到家了公司（丙方）签订《存量房交易文件》，（含《交易各方及房屋留存信息表》、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》、《物业交割清单》、《风险与责任承担告知书》、《房屋交易流程》）。《存量房交易文件》约定：乙方经丙方居间，向甲方购买位于重庆市九龙坡石杨路66号*幢*号房屋，建筑面积61.64平方米，套内面积47.67平方米；成交总价75万元；付款方式为按揭付款，乙方于签订本合同当日支付定金2万元；首付13万用于该房屋解押，另一笔首付款20万元由乙方办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付甲方；乙方银行按揭贷款40万元由放贷银行支付甲方，实际贷款金额和房款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单当日支付差额部分；权属解押由乙方自有资金解押，乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户汇入房款用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其它用途，乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋权属情况，如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押；甲乙双方于接到经纪方通知后5个工作日内前往银行办理贷款申请手续并交齐所需资料，甲乙双方于接到经纪方通知后5个工作日内办理房屋权属转移登记手续，乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日内办理房屋抵押登记手续；甲方应于收齐房款当日交付房屋。甲方保证系该房屋的合法产权人，且已取得共有人同意，拥有完全的处分权，因甲方原因造成该房屋不能办理权属转移登记手续或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任；甲方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装修装饰等相关情况，面积属实、无查封、冻结等限制交易状况；甲乙双方任何一方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，逾期超过15日的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；甲方未按照约定时间办理解押或交付房屋的，逾期超过15日的，乙方有权解除合同，合同被解除的，甲方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金，并退还乙方全部已付款，若该房屋已经办理权属转移登记手续，合同解除后，该房屋权属转移至甲方名下产生的所有费用由甲方自行承担。合同签订后，孙婧在2018年1月11日支付彭强2万元，2018年2月1日支付彭强13万元。2018年2月2日，孙婧（乙方）、彭强（甲方）签订补充协议，约定因涉案房屋暂时未取得房产证，故在房屋过户手续办理完成前，甲乙双方不得单方面解除合同，如甲方违约，甲方应赔偿乙方购买总价的20%作为违约金，并赔偿乙方为装修该房屋所开销的全部费用（包含但不限于为该房屋购置的家具家电的全部费用，以装修购买之收据或发票为准），同时退还乙方所交之全部款项；如乙方违约，乙方应赔偿甲方房屋总价的20%为违约金，甲方退还除违约金外乙方所交之全部款项。签订合同时，涉案房屋尚未取得房产证，2018年7月26日，涉案房屋办证完毕。2018年8月7日，涉案房屋物管公司通知彭强领取产权证，2018年8月12日，彭强在物管公司领取产权证。庭审中，孙婧陈述双方合同未约定交房时间，但实际交房时间为2018年2月1日；彭强陈述并未实际交房，只是交付钥匙让孙婧提前进房进行装修设计，并未同意原告进行实际装修。孙婧在庭审中举示了装修合同及部分票据，陈述其在接房后进行了实际装修，并缴纳了物管费；彭强陈述系其委托孙婧代为缴纳物管费，但彭强未将物管费支付给孙婧。原被告双方均举示了孙婧与彭强妻子潘胜兰的微信号就涉案房屋买卖合同履行的微信聊天记录，孙婧陈述潘胜兰在聊天记录中的意思表示即为彭强的意思表示；彭强陈述聊天记录系潘胜兰与孙婧之间所形成，在房产证办理之前与彭强无关，但涉案房屋办理完房产证之后系彭强实际使用同一微信号码与孙婧进行联系。2018年7月31日聊天记录载明：潘胜兰微信号陈述办理转移申请并在取得回执当日要求孙婧支付20万元房款，若孙婧未付齐首付款就不会过户，并要收回房屋钥匙，要求孙婧一周内搬离；孙婧陈述只要权属能够转移至其名下，同意付清首付款并按合同约定办理抵押贷款手续。2018年8月7日聊天记录载明：孙婧陈述物管已通知领证，请求先办理权属转移登记，然后支付款项办理过户，再去办理按揭；潘胜兰微信号陈述，权属登记需要按揭审批通过之后。2018年8月8日聊天记录载明：潘胜兰微信号陈述，要求孙婧将按揭资料准备好，其过几天回来办理按揭申请，并要求孙婧准备好15万元解押款在按揭审批通过办理过户申请前支付，或在办完按揭申请后付齐首付款，由彭强去解押，解押完成后办理过户，过户后孙婧办理抵押；孙婧未对前述信息回复。2018年8月10日聊天记录载明：潘胜兰微信号陈述，要求孙婧准备好按揭资料，其本月12号回来办理按揭申请。2018年8月11日聊天记录载明：孙婧陈述有问题请彭强和其联系；潘胜兰微信号回复其就是彭强本人，正式通知孙婧今日起五日内回来办理过户。2018年8月10日，彭强向孙婧发出手机短信，载明：“孙婧，你把按揭资料准备好，我们本月12号回来办理按揭申请。我8号也跟你说了提前准备好按揭资料，我们这几天就回来。你这里先打电话联系好中介找好按揭银行，我们本月12号按办理银行审批递交资料。”2018年8月11日，孙婧回复：“潘胜兰你好，首先，我上次问你玖城壹号这个房子时彭强单独所有还是你和彭强共同共有，你也没回答我，如果是彭强单独所有，那么请你通知彭强本人就该房产的一切事项与我沟通；第二，自8月4日起我从湖南到重庆专门等你回来过户，而且物管在8月6日明确通知产权证已下，我立刻多次电话及微信请你回来办理手续，你告诉我你在贵州避暑，当时我也请你给我一个具体回来办理手续的时间，我好继续等待你，你也没明确告知，我无法无休止等待，故8月8号我回到湖南工作单位，由于单位工作也比较繁重，所以就办理过户手续的事项待我这边忙完在回来；第三，也请你再详细阅读合同，具体解押所涉及的款项和相关事项，在你保证能严格按照合同执行的条件下，我会回来办理。”2018年8月16日，彭强向孙婧发出手机短信，要求孙婧在8月22日之前回来办理按揭手续，准备好首付款、解押款所有款项。孙婧回复，1、要求彭强本人和其联系；2、已明确回复中介李超，可于办理权属转移登记前2天通知其回来办理；3、如彭强诚心履行合同，可签订补充协议确定彭强继续履行合同，不再擅自撬锁。明确解押时间；4、已支付13万元用于解押，剩余首付款由彭强解押后办理权属登记取得回执的同时支付彭强，在解押成功同时，其会回来办理按揭资格审批；5、要求赔偿强行撬锁擅自进入房屋的损失。2018年8月15日，第三人到家了公司员工李超向孙婧发送短信：“孙姐，业主这边说叫你们下周三（2018年8月22日）之前回来签按揭，但是业主的意思是要求你们解押。”孙姐短信回复：“一切按照合同执行没有问题，我会立刻回来办理。”“李超你好，请于办理权属转移登记前2天通知我，我好买票回来；第二，合同约定我给到13万用于甲方解押，其余的首付款必须过户取得回执再行支付，由于我工作地点较远，工作也比较繁忙，不能回来蹲在重庆等待，所以请确定好时间和彭强本人意愿，其保证严格按照合同执行，并赔偿我由于他老婆潘胜兰带人强行撬我门锁造成的损失，再通知我，我会及时赶回来积极配合履行合同。”2018年9月19日，彭强向孙婧发出《律师函》，载明2018年8月10日，彭强短信通知孙婧，要求在2018年8月12日一起去贷款银行办理贷款申请，但孙婧未去。2018年8月15日，经纪方又向孙婧发短信约在2018年8月22日之前与彭强一起办理贷款申请，2018年8月16日，彭强短信通知孙婧，要求在2018年8月22日之前与彭强一起办理贷款申请，但孙婧未去。经过彭强及经纪方的多次催告，孙婧不予配合去贷款银行办理贷款申请，已逾期超过15日，此行为严重侵害了彭强的合法权益，特函告因孙婧超过15日不予配合办理贷款申请，自孙婧收到律师函之日起双方合同即解除，并要求孙婧在收到函之日起3日内支付彭强违约金150000元。孙婧认为彭强单方发函要求解除合同，构成了根本违约，据此依照补充协议，被告单方解除合同，须赔偿原告总房款20%的违约金。庭审中，孙婧陈述愿意代被告偿还银行按揭尾款解除抵押后，一次性支付全部尾款。双方均陈述，若法院认定自身违约，则违约金标准过高，并请求法院依法调整。2019年12月5日，孙婧将剩余房款60万元提存于重庆市荣昌公证处。彭强对孙婧提存剩余房款以此证明已经履行完一次性付款义务无异议，并表示愿意继续履行合同将房屋过户给孙婧。上述事实，有当事人陈述、《存量房交易文件》、补充协议、收款收条、房屋登记信息查询证明、物管费票据、《抵押贷款合同》、房屋登记信息查询证明、微信聊天记录、短信记录、《律师函》、《个人购房借款合同》、小区物管微信记录、领证登记记录、房屋产权证复印件、公证书以及庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，孙婧、彭强签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，虽签订合同时彭强尚未取得涉案房屋产权证，但其订立合同后取得产权证即取得处分权，故其签订的合同仍应为合法有效。双方之间的房屋买卖关系合法有效，对双方均产生法律约束力，合同当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。现孙婧已经将剩余房款一次性全部提存于公证处，已经履行完全部的付款义务，彭强对此也予以认可，并同意继续履行合同，彭强可待判决生效后持判决书前往公证处领取提存款。涉案房屋虽现设有抵押，但第三人工商银行亦表示偿还按揭贷款后同意并配合办理解除抵押手续，故该房屋在过户时亦不存在客观障碍，双方的合同应当继续履行。孙婧现已完成付款义务，彭强应当将涉案房屋过户至孙婧。关于孙婧要求彭强支付违约金150000元的请求。本院认为，彭强虽发律师函告知孙婧在其收到函件后合同解除，但彭强并无合同解除权，其发函的行为并未导致合同解除，现双方合同继续履行，孙婧仅以彭强曾要求解除合同为由而向其主张根本违约致合同实际解除所应承担的违约责任，该请求与事实不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下:一、被告彭强在本判决生效后15日内向第三人中国工商银行股份有限公司重庆市沙坪坝支行偿清重庆市九龙坡区石杨路66号*幢*号房屋在第三人中国工商银行股份有限公司重庆市沙坪坝支行处的全部按揭贷款余额（具体金额以彭强实际清偿之日第三人中国工商银行股份有限公司重庆市沙坪坝支行核定为准）;二、第三人中国工商银行股份有限公司重庆市沙坪坝支行于上述款项偿清完毕后十日内协助办理位于重庆市九龙坡区石杨路66号*幢*号房屋解除抵押登记手续；三、被告彭强向第三人中国工商银行股份有限公司重庆市沙坪坝支行清偿完毕全部抵押贷款余额，位于重庆市九龙坡区石杨路***幢*号房屋抵押登记解除后，被告彭强在五日内协助原告孙婧办理前述房屋的房地产权属转移登记，将该房屋登记至原告孙婧名下；四、驳回原告孙婧的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费10800元，保全费4270元，反诉受理费6400元，由原告孙婧负担3470元，被告彭强负担18000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  阮 斐人民陪审员  王明华人民陪审员  杭 静二〇一九年十二月二十日书 记 员  李 莹