广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3686号原告：广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司，住所地:四会市东城区××××××××××。统一社会信用代码:914××××××××××××240。负责人：徐正海，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘景超，该公司员工。被告：陈思伟，男，1968年6月18日出生，汉族，住四会市东城区×××××××××××××××。公民身份号码：442××××××××××××41X。原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司诉被告陈思伟物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘景超到庭参加了诉讼。被告陈思伟经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2017年7月起至起诉之日止所拖欠的物业管理费、水费、电费、污水处理费、生活垃圾费和滞纳金，暂计为13348.29元，如下：管理费以房屋建筑面积为单位，按每月1.5元/平方米，暂计至2019年4月为7602.32元；管理费滞纳金从逾期之日起每日按应交费用总额的3‰计至全部清偿之日止，暂计至2019年4月30日为5745.97元；水费、电费、污水处理费、生活垃圾费暂计至2019年3月31日为0元；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告是四会市海伦堡房地产开发有限公司委托的四会市东城区×××××××××的物业管理单位，被告是该××花园××栋××室商品房的业主，该房屋建筑面积为230.37平方米。被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，原告为被告在内的整个小区提供物业管理服务，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定：被告须按月向原告缴纳物业管理服务的有关费用，包括水电费、污水处理费、生活垃圾费及其他相关费用；物业管理费按建筑面积计收，每月每平方米1.5元，被告需在每月10日前缴交前述费用；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金等。上述《前期物业管理服务协议》签订后，原告依约为包括被告在内的全部小区业主提供了完善、优质的前期物业管理服务。然而，被告从2017年7月起却一直未依约按时足额缴纳物业管理费。虽经原告多次催收，被告一直未予支付物业管理费及其他应缴纳费用，截至2019年4月30日被告已累计欠费共计13348.29元。被告未按照协议的约定向原告支付物业管理服务相关费用的违约行为，给原告造成了较大的经济损失。鉴于以上事由，原告为维护自身的合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向法院提起诉讼，请求依法支持原告如上述之诉讼请求事项。原告于庭审中明确诉讼请求1为：判令被告向原告支付2017年7月至2019年4月的物业管理费7602.32元和滞纳金5745.97元。原告为支持其诉求，递交证据如下：1.身份证复印件，证明被告主体资格；2.前期物业管理服务协议复印件，证明：（1）双方存在物业服务合同关系；（2）被告应缴纳物业费的时间及标准；（3）物管费的计收依据；（4）违约金的计收依据；3.核准变更通知书，证明原告名称进行变更；4.欠费明细表，证明被告欠物管费、违约金、税费、污水处理费、生活垃圾费的具体数额；5.寄送的律师函及快递单，证明原告书面催缴记录；6.不动产登记资料查询结果证明，证明该房产仍然在被告的名下；7.（2015）肇四法民一初字第479号民事判决书、（2018）粤1284执1727号执行案件受理通知书复印件、（2018）粤1284执1725号执行案件受理通知书复印件，证明被告自该判决书判决起至今未缴纳物业管理费及其违约金，且（2015）肇四法民一初字第479号与（2017）粤1284民初2326号两案强制执行至今，仍然没有收到法院判决的款项，由于原告与被告签订的前期物业服务协议原件尚未找到，以此来佐证原被告之间的法律关系；8.（2017）粤1284民初2326号民事判决书、生效证明。被告陈思伟没有提交答辩意见及证据。经审理查明：根据已经生效的（2017）粤1284民初2326号民事判决书，该案查明以下事实：广州中颐物业管理有限公司四会分公司（乙方）与被告陈思伟（甲方）于2009年8月26日签订的《前期物业管理服务协议》载明甲方所购的位于四会××栋××号，建筑面积为230.37m2，高层住宅（带电梯）的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，以银行划扣形式缴付；每月10日前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费等；因甲方原因房屋空置，甲方应照常向乙方交纳物业管理服务费；甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳滞纳金。上述协议约定服务期限自开发商通知业主交楼之日起至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。原告诉称案涉小区尚未成立业主委员会。原告诉称四会××栋××号的不动产登记地址是四会市××××××××××××××××××××××。根据四会市国土资源局出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，被告陈思伟是四会市××××××××××××××××××××××的权利人，该房屋登记的建筑面积为231.09m2。另外，根据原告提供的《企业机读档案变更登记资料》可知，2014年1月21日，广州中颐物业管理有限公司四会分公司变更名称为广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司。原告主张被告支付拖欠的案涉房屋物业管理费7602.32元（按建筑面积230.37m2，1.5元/月/m2的标准计算，从2017年7月计至2019年4月）及违约金5745.97元（从欠交物业管理费当月的11日起暂计至2019年4月30日，以每月应交的物业管理费为基数，按每天3‰的标准计算）。被告对原告主张的上述物业管理费的计价标准、计价面积、逾期缴纳物业管理费的期间、逾期缴纳物业管理费的违约金计算标准未有提出异议。原告诉称曾通过短信、电话的形式向被告催收物业管理费，但未能提供相关的证据予以佐证。原告诉称曾向被告书面催缴物业管理费，并提供了快递单予以佐证，但该快递单的“寄件人签署”栏和“收件人签收”栏均为空白，该快递单也未显示邮寄日期和签收日期。经询问，原告诉称不知道邮寄的日期。本院于2019年11月6日依法向被告送达了原告提交的起诉状及证据材料副本等诉讼材料。经审验核对，原告提供的上列证据，因被告未有提供证据，也没有到庭参加诉讼，故视为被告没有异议，且原告提供的证据能说明本案的事实，本院采纳为本案定案的依据。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。广州中颐物业管理有限公司四会分公司和被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方当事人均应全面履行约定的权利义务。广州中颐物业管理有限公司四会分公司于2014年1月21日变更名称为广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司，故广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司为本案适格的主体。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告为被告提供了物业管理服务，被告未有提供证据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告没有拒绝缴纳物业管理费的正当理由，应向原告支付物业管理服务的对价。对于原告主张的物业管理费的计价面积、计价标准、逾期缴纳物业管理费的期间，被告没有提出抗辩意见和提供反驳的证据，故本院对原告主张被告支付2017年7月至2019年4月物业管理费的诉求，予以支持。2017年7月至2019年4月的物业管理费为7602.21元（230.37m2×1.5元/m2/月×22个月，案涉物业的产权登记面积为231.09m2，原告主张按230.37m2计付，未超出双方的约定，按原告主张的面积计付）。关于滞纳金问题。《解释》第六条规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。滞纳金应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。虽然原告诉称曾向被告书面催缴物业管理费，并提供了快递单予以佐证，但该快递单的“寄件人签署”栏和“收件人签收”栏均为空白，该快递单也未显示邮寄日期和签收日期。经询问，原告也诉称不知道邮寄的日期。本院于2019年11月6日向被告依法送达了起诉状及证据材料副本等诉讼材料，直至庭审之日，被告仍未向原告交纳拖欠的物业管理费，已经超出催告的合理期限，故滞纳金应从庭审之日（即2019年12月2日）起计算为宜。《前期物业管理服务协议》约定被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳滞纳金。被告对约定的滞纳金计付标准没有提出异议，故2017年7月至2019年4月的物业管理费的滞纳金，从2019年12月2日起算至被告缴清相应的物业管理费之日止，每日按欠费总额的3‰计付。被告陈思伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：被告陈思伟于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司支付2017年7月至2019年4月的物业管理费7602.21元及逾期缴纳上述物业管理费的违约金（以7602.21元为本金，按照每天3‰的标准，从2019年12月2日起算至被告缴清相应的物业管理费之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费67元，由原告负担29元，被告陈思伟负担38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 夏睿娜二〇一九年十二月十六日法官助理 张小敏书 记 员 李敏娟