内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民初259号原告（申请执行人）：潘某，男，1964年8月8日出生，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙某，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，辽宁开宇律师事务所实习律师。被告（案外人）：郭某，女，1971年1月14日出生，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：侯某，内蒙古木叶山律师事务所律师。委托诉讼代理人：斯某，内蒙古木叶山律师事务所律师。第三人（被执行人）：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴林左旗林东东城区北新街路北。法定代表人：冯某，执行董事。原告潘某与被告郭某、第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘某的委托诉讼代理人孙某、刘某，被告郭某的委托诉讼代理人侯某、斯某到庭参加诉讼，第三人京和房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘某向本院提出诉讼请求：1、恢复对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府17-1-123号商厅的执行；2、判令被告及（或）第三人承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告所提异议根本不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件，且其权利不能排除执行。一、被告不能证明在查封前已经占有，而且是合法占有不动产。二、被告不能提供汇款凭证，不能证明已经交付了全部购房款。三、被告至今未依法缴纳契税和维修基金，未着手办理不动产产权手续，对于案涉不动产未办理过户登记，被告存在过错。被告郭某辩称，在原告查封案涉房屋之前，被告通过与京和房地产公司签订商品房买卖合同的方式购买了案涉房屋，形成买卖合同后，被告按照约定履行了交纳房款等异物，原告已经将房屋实际交付给被告，被告一直占有使用至今。被告是实际的权益人，且被告是善意有偿购买。在查封之前，被告与京和房地产公司已经签订了合法有效的合同，因此原告要求继续执行没有事实和法律依据。第三人京和房地产公司未作陈述。本院经审理查明，潘某、郭某均无异议的事实如下：潘某诉京和房地产公司、冯秀全买卖合同纠纷一案，潘某于2018年7月4日提出保全申请，本院于2018年7月5日作出（2018）内04民初90号之一民事裁定，将京和房地产公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和房地产公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押，保全财产价值6000万元。2018年7月30日，本院作出（2018）内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和房地产公司的未做转移登记的、预告登记的、但已做买卖合同备案登记给他人的房产合计380套，包含本案所涉商厅在内。被告不服本院作出的（2018）内04民初90号之一民事裁定，向本院提出保全异议。本院于2019年8月5日作出（2019）内04执异188号执行裁定，中止对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街京和王府17-1-123号商厅的执行。上述事实，有潘某、郭某在庭审中均无异议的陈述在卷佐证。本案争议的事实是，被告是否购买了案涉争议商厅。针对该争议事实，被告向本院提交了以下证据：一、2018年3月20日商品房买卖合同一份，证明被告购买了京和王府17-1-123号商厅，面积192.67平方米，价款为1926700元。二、2018年3月20日房款收据一枚，证明被告交纳了全部购房款。三、2017年4月12日借据一枚，金额50万元，中国农业银行银行卡交易明细清单一张，客户交易明细对账单一张，证明被告通过银行转账抵债交纳了商厅款的事实。原告潘某质证，对借据的真实性、合法性和关联性均没有异议，是一份反证，该借据恰恰说明本案不是真实的买卖，真实的法律关系是借贷。对商品房买卖合同的真实性、合法性和关联性均有异议，从前述借据可知，本案并非真实买卖，商品房买卖合同的真实目的是为借款提供抵押担保，而且并未办理抵押登记，抵押无效。商品房买卖合同的第15页第9条第13款约定，办理产权证、契税、维修基金、采暖费等由买受人自理，但被告至今没有缴纳，契税、维修基金等，对没有办理产权证具有明显过错。因此，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款和第四款的规定，不能阻却执行。同时，该合同最后一页，合同登记备案栏既没有相关部门的备案章，也没有任何签字，说明案涉房屋没有进行备案。对银行对账单和房款收据的真实性、合法性和关联性均有异议，其中中国农业银行银行卡交易明细清单没有原件，假设有原件，两张交易单所载明交易金额总计588000元，与商品房买卖合同约定的价款1906700元相去甚远，与房款收据所载明金额亦不相同，且两笔款项的收款人为韩爽和冯蓬蕃，不能证明被告全部缴纳购房款。而且本案中被告并没有提供任何实际占有、合法占有、使用的证据，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，申请调取郭某与京和房地产公司关于借贷和买卖的诉讼案卷。综合全案证据，本案既是假买卖，真借款，又不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四大构成要件，不能阻却执行。第三人京和房地产公司未质证。本院经审查认为，被告提交的证据与本案具有关联性，本院予以采信。根据原、被告的陈述及本院采信的证据，本案另查明事实如下：2017年4月12日，京和房地产公司法定代表人冯某向郭某出具借据一枚，载明：“今借人民币大写：伍拾万元整（500000.00元），月利息2分。借款人：冯某”。2018年3月20日，郭某与京和房地产公司签订商品房买卖合同，购买了京和王府17-1-123号商厅，建筑面积192.67平方米，单价10000元/㎡，总价款1926700元。京和房地产公司在甲方处加盖公章并盖有法定代表人冯某印章，郭某在乙方处签字。同日，郭某向韩爽和冯蓬蕃账户内分别打款118000元、470000元，京和房地产公司为郭某出具商厅款收据一枚，金额为1926700元，收据中加盖京和房地产公司财务专用章。又查明，关于购房款的支付，郭某称:“2018年3月20日我购买了京和王府17-1-123大厅，当时约定价款为1926700元，但是合同中将地下的价格也包含在内了，其实地下是赠与的，不用另行交费。我通过银行转账交款58.8万元，京和房地产公司还欠我借款50万元，当时双方同意抵顶大厅款。其余我们之间有账可算”。关于剩余部分房款的支付郭某未能提供其与京和房地产公司之间存在其他经济往来的证据予以佐证。诉讼期间，本院于2019年12月27日组织当事人到京和王府小区对被告是否已实际占有使用案涉商厅情况进行了现场勘验，勘验结果是：17-1-123号商厅现在为京和房地产公司办公处，一楼为京和房地产公司食堂和收发室，二楼为京和房地产公司办公室，负一楼未使用。潘某对此结果称：无异议。本院认为，该现场勘验结果结合被告不能提交交纳商厅物业费收据的事实，能够认定被告并未实际占有使用案涉的商厅。上述事实，有被告提交的商品房买卖合同、收据、借据、银行流水明细、说明、现场勘验笔录及当事人的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议的焦点是被告对案涉商厅是否享有足以排除强制执行的民事权益，被告对此应当承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据前述司法解释的规定，买受人享有排除强制执行的民事权益，应同时符合签订合法有效合同、合法占有不动产、支付全部价款且无过错四个条件，有一项条件不符合，即不能排除强制执行。本案被告主张排除强制执行的理由是其与京和房地产公司之间存在合法有效的商品房买卖关系，该关系依法应受到法律保护。对此，被告提交了其与京和房地产公司网签的商品房买卖合同、收据，以证明双方房屋买卖的真实性、合法性。就此本院认为，尽管被告提供了有关证据证实其与京和房地产公司之间存在商品房买卖关系，但根据现场勘验结果，被告没有实际占有使用案涉商厅，案涉商厅仍被京和房地产公司使用，故被告不享有足以排除强制执行的民事权益。且根据物权法定的基本原则，所有权登记、预告登记等房屋权属登记是物权法、房屋登记办法明确规定的不动产登记情形，具有明显的物权效力。而商品房网签备案虽然也涉及不动产，但这是一种存档备查的行政管理手段，不具有审查、批准的性质，与物权法中的不动产预告登记存在本质区别，登记备案行为不具有登记对抗的效力，不发生物权变动的效果，故被告不享有物权请求权。综上所述，被告以案涉商厅已网签在其名下并已交付购房款为由，主张其享有足以排除法院强制执行的民事权益，但被告并未提供充分的证据证明其满足排除强制执行的全部法定条件，故其应承担举证不能的法律后果，对其主张本院依法不予支持。原告潘某的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、三百零一十条、三百一十一条、三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许执行位于巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府17-1-123号商厅。案件受理费100元，由被告郭某负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 丛 杰审判员 邓宏涛审判员 韩尚达 二○一九年十二月三十日书记员 刘梦鸽