广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3684号原告：广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司，住所地:四会市东城区××××××××××。统一社会信用代码:914××××××××××××240。负责人：徐正海，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘景超，该公司员工。被告：彭世勇，男，1980年5月17日出生，汉族，住四会市××××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××419。原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司诉被告彭世勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘景超、被告彭世勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告支付自2014年1月起至2016年3月起诉之日止所拖欠的物业管理费、水费、电费、污水处理费、生活垃圾费和滞纳金，暂计为9349.02元，如下：管理费以房屋建筑面积为单位，按每月1.5元/平方米，暂计至2016年3月为4674.51元；管理费滞纳金从逾期之日起每日按应交费用总额的3‰计至全部清偿之日止，暂计至2019年4月30日为4674.51元。水费、电费、污水处理费、生活垃圾费暂计至2019年3月31日为0元；二、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告是四会市海伦堡房地产开发有限公司委托的四会市东城区×××××××××的物业管理单位，被告是该××栋××室商品房的业主，该房屋建筑面积为115.42平方米。被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，原告为被告在内的整个小区提供物业管理服务，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告须按月向原告缴纳物业管理服务的有关费用，包括水电费、污水处理费、生活垃圾费及其他相关费用；物业管理费按建筑面积计收，每月每平方米1.5元，被告需在每月10日前缴交前述费用；被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金等。上述《前期物业管理服务协议》签订后，原告依约为包括被告在内的全部小区业主提供了完善、优质的前期物业管理服务。然而，被告从2014年1月至2016年3月却一直未依约按时足额缴纳物业管理费。虽经原告多次催收，被告一直未予支付物业管理费及其他应缴纳费用，截至2019年4月30日被告已累计欠费共计9349.02元。被告未按照协议的约定向原告支付物业管理服务相关费用的违约行为，给原告造成了较大的经济损失。鉴于以上事由，原告为维护自身的合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向法院提起诉讼，请求依法支持原告如上述之诉讼请求事项。原告为支持其诉求，递交证据如下：1.身份证，证明被告主体资格；2.前期物业管理服务协议，证明（1）双方存在物业服务合同关系；（2）被告应交纳物业费的时间及标准；（3）物管费的计收依据；（4）违约金的计收依据；3.核准变更通知书，证明原告名称进行变更；4.欠费明细表，证明被告欠物管费、违约金、水费、污水处理费、生活垃圾费的具体数额；5.寄送的律师函及快递单，证明原告书面催缴记录；6.不动产登记资料查询结果证明，证明该单元是被告名下的资产；7.律师函（2018年3月30日、2018年12月19日），证明原告有向被告催收过物业费；8.彭世勇被诉主张欠费的时间段及现金支出证明单，证明彭世勇在原告主张的欠费期间内没有缴费，被告彭世勇辩称的1227.81元是被告预存和缴清前的物业费，抵扣了被告之前有拖欠的物业费用，剩余金额转存到2013年11、12月份，多扣1038.78元已抵扣2013年11月、12月管理费，剩余692.52元被告要求退回，原告便将该692.52元在2013年12月退回现金给被告，至此，被告便在2014年1月1日起至2016年3月期间停止了缴费；9.上门张贴告知函截图4张，证明原告有向被告催收过物业费；10.照片4张，证明原告有向被告追讨过物业费。被告彭世勇答辩称：一、被告已经支付了2014年1月至2016年3月的物业管理费，原告主张的诉请没有依据。在2013年10月19日，原告在被告指定划扣物业管理费的银行账户中预先划扣了2014年1月至2016年3月的物业管理费1277.81元，另外因油烟扰民问题，原告将赔偿款抵扣剩余的物业管理费。二、退一步讲，即使被告未支付案涉物业管理费，但原告所主张的权利己超过法定的诉讼时效，法院应不予支持。根据原告提供的《前期物业管理服务协议》及其诉状陈述事实可知，“被告需在每月10日前缴交前述费用(当月物业管理费)”，原告知道被告未按期缴交物业管理费的时间是自2014年1月10日开始，最迟至2016年3月10日，自原告知道权利被侵害之日起至2019年3月10日止已超过3年，根据相关法律规定，原告所主张请求的2014年1月至2016年3月的物业管理费超过法定诉讼时效。原告一直没有向被告催收过2014年1月至2016年3月的物业管理费，被告也没有收到原告催缴物业费的律师函。而且，被告根据原告提供的快递单查询显示:该律师函是在2019年5月7日寄出，已经超过法定诉讼时效，依法不构成中断诉讼时效的事由。综上所述，被告为维护自身合法权益，提出上述答辩意见，恳请法院采纳并驳回原告的诉讼请求。被告彭世勇提供如下证据：1.银行流水、重点信访事项交办函照片、图片、存折复印件，证明被告支付了2014年1月至2016年3月的物业管理费，以及因油烟扰民问题，原告将赔偿款抵扣物业管理费的事实；2.快递单号查询（打印件），证明原告提供的律师函经查询是在2019年5月7日寄出，已经超过法定诉讼时效的事实；3.（2017）粤1284民初2264号《民事判决书》，证明原告在2017年9月13日向四会市人民法院起诉要求被告支付2016年4月至2017年6月的物业费而没有追讨2014年1月至2016年3月的物业费，是因为2014年期间因油烟扰民问题，原告将赔偿款折抵了2014年1月至2016年3月的物业费事实；4.照片，证明通过“水印相机”的手机软件及调整手机时间可以拍摄制造时间水印为2016年和2019年的照片（拍摄内容为网页搜索的真实北京时间），手机中照片信息即显示为该时间拍摄，由此可见，原告提交张贴告知函的图片中的时间、日期、地点水印是可以随意制造，其提交图片的时间、日期、地点系其自行制造且不真实的事实。经审理查明：广州中颐物业管理有限公司四会分公司（乙方）与被告彭世勇（甲方）于2010年9月11日签订的《前期物业管理服务协议》载明甲方所购的物业位于四会××栋××号，建筑面积为115.42m2，高层住宅（带电梯）的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，以银行划扣形式缴付；每月10日前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费等；因甲方原因房屋空置，甲方应照常向乙方交纳物业管理服务费；甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳滞纳金。上述协议约定服务期限自开发商通知业主交楼之日起至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。原、被告均称四会××栋××号的不动产登记地址是四会市×××××××××××××××××××，案涉小区尚未成立业主委员会。根据四会市国土资源局出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，被告彭世勇是四会市×××××××××××××××××××的权利人，该房屋登记的建筑面积为115.98m2。另外，根据原告提供的《企业机读档案变更登记资料》可知，2014年1月21日，广州中颐物业管理有限公司四会分公司变更名称为广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司。原告主张被告支付拖欠的案涉房屋物业管理费4674.51元（按建筑面积115.42m2，1.5元/月/m2的标准计算，从2014年1月计至2016年3月）及滞纳金4674.51元（从欠交物业管理费当月的11日起暂计至2019年4月30日，以每月应交的物业管理费为基数，按每天3‰的标准计算）。原告诉称曾通过微信、电话、向被告所在单元邮箱投放欠费单、上门张贴提示、邮寄律师函等形式向被告催收物业管理费，并提供了律师函和上门张贴告知函的照片予以佐证。被告否认原告曾向其催收过2014年1月至2016年3月的物业管理费，辩称原告主张的该时段的物业管理费已过诉讼时效。原告诉称分别于2018年3月30日、2018年12月19日向被告邮寄律师函催收物业管理费，并提供了快递单一份（单号：1044608849029）予以佐证，该快递单显示收件人是被告彭世勇，收件地址是案涉房屋，但没有显示寄件和收件日期。被告提供快递单号查询（打印件）一份予以反驳，该份查询（打印件）显示号码1044608849029的邮件的寄件时间是2019年5月7日，该邮件于2019年5月14日退回妥投。原告提供的上门张贴告知函的照片上显示的时间分别是2016年3月31日、2016年2月29日（催收2014年1月至2016年2月29日的物业管理费）、2018年5月14日（催收2014年1月至2016年3月31日的物业管理费）、2019年10月12日（催收2014年1月至2016年3月31日的物业管理费），原告诉称是其公司工作人员拍摄照片后进行了存档，现在提交的该组照片是用手机对着档案里面的照片拍摄后再用彩印打印出来的，之前存档的照片是有显示照片上面的时间。被告对该组照片的真实性不予认可，辩称该图片显示的时间、日期、地点是后期制造上去的，并非是在案涉物业的门口所拍。之后原告再补充提供了QQ空间截图的照片，拟证明将催收物业费的照片在2018年3月26日上传到QQ空间，证明照片拍摄时间的真实性。该截图显示的时间是2018年3月26日。被告对该组照片的真实性不予认可，辩称QQ空间截图显示的时间不代表照片拍摄的真实时间，照片是经网络上传的方式显示，并非拍摄原件，存在伪造的可能，原告两次提交的2018年3月和2018年5月的照片中出现两幅不同的对联，同一农历年不可能出现两幅不同的对联，认为原告两次提交的照片均不真实。经询问，原告表示上述照片均不能提供原始的载体。本院已向原告释明，因不能提供原始载体，其提交的照片将存在不被采信的诉讼风险，原告表示清楚。另，原告曾于2017年9月向本院提起诉讼［（2017）粤1284民初2264号］，诉请被告支付2016年4月至2017年6月的物业管理费和违约金，未有诉请2014年1月至2016年3月的物业管理费和违约金。原告于2019年7月向本院提交起诉材料，主张被告支付2014年1月至2016年3月的物业管理费和违约金。本院立案庭调解组接收材料后，向彭世勇邮寄了起诉状及证据材料副本等诉讼材料。以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录等证实。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。广州中颐物业管理有限公司四会分公司和被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方当事人均应全面履行约定的权利义务。广州中颐物业管理有限公司四会分公司于2014年1月21日变更名称为广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司，故广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司为本案适格的主体。关于诉讼时效的问题。原告诉称分别于2018年3月30日、2018年12月19日向被告邮寄律师函催收过物业管理费，并提供了快递单一份（单号：1044608849029）予以佐证。但被告提供快递单号查询（打印件）证明该单号邮件的寄件时间是2019年5月7日，与原告诉称的寄件时间并不相符，故原告提供的上述快递单并不能证明其在2018年3月30日、2018年12月19日向被告邮寄过催收物业管理费的律师函。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”对原告提供的拟证明曾在案涉物业张贴催收告知函的照片，经本院释明，原告在知悉相关诉讼风险的情况下，未能提供原始载体予以核对，结合原、被告的诉辩意见和本案已有的证据，本院无法查证该照片的真实性，也无法确信原告拟证明事实存在具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，对原告提交的上述照片，本院不予采信，不将该照片作为认定原告曾向被告催收案涉物业管理费的有效证据。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”；第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”及第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行”。又根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”；第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。本案中，案涉的《前期物业管理服务协议》约定被告每月10日前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费等。故每月物业管理费的诉讼时效应从当月11号起算。按以上所述，原告提供的快递单并不能证明其在2018年3月30日、2018年12月19日向被告邮寄过催收物业管理费的律师函，原告提供的照片也不被作为认定原告向被告催收案涉物业管理费的有效证据。原告在2019年7月向本院提交诉讼材料，其诉请的2014年1月至2015年9月（民法总则施行前）的物业管理费已经超过两年诉讼时效期间；2015年10月至2016年3月的物业管理费，在民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，故应适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定，在原告2019年7月提交诉讼材料时，2015年10月至2016年3月的物业管理费也已经超过了三年的诉讼时效。原告虽主张通过各种方式向被告催收，但未能有效证明存在诉讼时效中止、中断或延长的情形。故原告主张被告支付2014年1月至2016年3月物业管理费和相应违约金的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司四会分公司的全部诉讼请求。本案受理费25元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 夏睿娜二〇一九年十二月二十六日法官助理 张小敏书 记 员 李敏娟