福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5338号 上诉人（原审被告）：陈银花，女，1989年1月1日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：陈金川。 委托诉讼代理人：张志锋。 被上诉人（原审原告）：福建省金爵房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区东海中芸洲。 法定代表人：王**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗金圳，福建刺桐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王坤，福建刺桐律师事务所律师。 上诉人陈银花因与被上诉人福建省金爵房地产开发有限公司（以下简称金爵公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初6345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈银花上诉请求：撤销一审判决，并依法改判减少违约金为总房款的0.5%。事实和理由：一、陈银花与金爵公司所签的补充协议中有关买受人解除合同应承担20%违约金的约定存在欺诈、极不对等、严重显失公平，是无效的条款。1.商品房买卖合同第九条中约定出卖人解除合同应向买受人支付0.5%违约金，而在合同补充协议中约定买受人解除合同应向出卖人支付20%违约金，解除合同违约金相差40倍。2.金爵公司一方利用格式合同优势及陈银花没有经验，致使权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，存在欺诈行为。合同补充协议中买受人解除合同违约金条款无效。二、补充协议中有关买受人解除合同应承担20%违约金约定应减少变更为0.5%违约金。 金爵公司辩称，一、陈银花是完全民事行为能力人，包括诉争条款在内的商品房买卖合同及其补充协议是双方在自愿平等的基础上达成的，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，真实、合法、有效，对金爵公司、陈银花具有约束力。陈银花主张诉争条款存在欺诈、严重显示公平，是无效条款不能成立。一审判决陈银花向金爵公司支付总购房款20%的违约金，是基于金爵公司为陈银花的按揭贷款提供阶段性保证担保，陈银花未按合同约定偿还贷款导致金爵公司承担保证责任。诉争条款不属于格式条款，也不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。陈银花主张诉争款存在欺诈等没有事实依据，且其在一审中也没有提出撤销该条款的请求，即使其享有撤销权也已消灭。二、陈银花主张其承担的违约金应由总购房款的20%调整较少为总购房款的0.5%不能成立。 金爵公司向一审法院起诉请求：一、判令陈银花向金爵公司支付违约金923400元；二、判令陈银花承担本案诉讼费用；三、判令陈银花配合金爵公司办理《商品房买卖合同》（合同编号为201405070070；房屋代码为592611）预购商品房预告登记【即泉房预丰泽区（丰）字第201413256号预购商品房预告登记】注销手续。 一审法院认定事实：2014年5月8日，金爵公司与陈银花签订编号为201405070070的《商品房买卖合同》一份，约定陈银花购买金爵公司开发的泉州市丰泽区中芸洲一岛海景国际花园低层住宅九组团（名海园）11号楼05单元房屋，该套商品房总价款为4617000元。合同附件六《合同补充协议》第五条关于买受人未按照商品房担保贷款合同（按揭贷款合同）的约定偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的处理方式的约定：“买受人未按照商品房担保贷款合同（按揭贷款合同）的约定偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，买受人应在接到出卖人的付款通知之日起七日内向出卖人支付出卖人因承担保证责任而支付的全部款项，并应按照出卖人因承担保证责任而支付的全部款项金额的百分之二十向出卖人支付违约金，及赔偿出卖人由此遭受的包括但不限于诉讼费、律师费、利息损失等在内的经济损失，买受人逾期支付及赔偿的，出卖人除有权要求买受人按上述约定履行支付及赔偿义务外，还有权解除商品房买卖合同。在出卖人解除商品房买卖合同的情况下，按照下列情形处理：（1）若商品房尚未交付买受人，出卖人无需交付该商品房，且买受人应按全部购房款的百分之二十向出卖人支付违约金。买受人已交付的购房款，出卖人扣除依据上述约定买受人应支付给出卖人的因出卖人承担保证责任而支付的全部款项和应支付给出卖人的违约金、赔偿款以及依据本合同约定应由买受人承担的费用后，余额部分返还给买受人……”《合同补充协议》第七条关于合同解除的其他约定：“3.出卖人依合同约定行使解除权的，买受人除应依据法律规定和本合同其他条款的约定履行相应义务外，还应当在接到解除合同通知后10日内履行协助解除义务（包括但不限于履行协助注销商品房买卖合同预告登记、备案登记义务）。”前述合同及附件于2014年7月1日进行登记备案。2014年7月2日，买卖双方办理预购商品房预告登记，预告登记证号为泉房预丰泽区（丰）字第201413256号。 2018年4月8日，金爵公司以陈银花为被告、中国农业银行股份有限公司泉州鲤城支行（以下简称农行鲤城支行）为第三人提起诉讼，一审法院于2018年7月6日作出（2018）闽0503民初2942号民事判决，一、解除福建省金爵房地产开发有限公司与陈银花于2014年5月8日就址于泉州市丰泽区中芸洲一岛海景国际花园低层住宅九组团（名海园）11号楼05单元签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201405070070）；二、陈银花应于判决生效之日起十日内支付福建省金爵房地产开发有限公司代偿款54557.34元及违约金10911.47元；三、陈银花应于判决生效之日起十日内支付福建省金爵房地产开发有限公司律师代理费106900元；四、陈银花应于判决生效之日起十日内配合福建省金爵房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续。该民事判决已于2018年7月26日发生法律效力。该生效民事判决查明：陈银花于2015年2月11日与农行鲤城支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定陈银花向农行鲤城支行贷款313万元用于购买诉争商品房，金爵公司为前述贷款提供担保，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，金爵公司为陈银花的前述贷款债务承担连带保证责任。2015年2月15日，诉争商品房办理预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记证号为泉房预丰泽区（丰）字第201502249号。 2018年3月2日，因陈银花未依约还本付息，农行鲤城支行就前述金融借款合同向福建省泉州市鲤城区人民法院提起诉讼，截至本案辩论终结前，该案仍在二审审理过程中。2018年3月20日，金爵公司代为向农行鲤城支行偿还借款本息54557.34元。2018年3月21日，金爵公司按合同约定联系地址邮寄《催讨代为偿还的借款本息通知函》、农行鲤城支行向金爵公司发出的《担保人履行责任通知书》及金爵公司代为偿还借款本息的支付凭证等材料给陈银花，告知其应于收到通知函之日起七日内偿还54557.34元，并支付违约金10911.47元，逾期未支付，金爵公司将依据合同约定解除双方之间的《商品房买卖合同》，前述邮件于2018年3月23日送达指定住址。2018年3月23日，金爵公司将前述《催讨代为偿还的借款本息通知函》等材料另以短信方式按合同约定的联系电话发送给陈银花。 一审法院认为，金爵公司与陈银花签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方在自愿平等基础上达成的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，因陈银花未能依约履行还本付息的义务，致使金爵公司承担了保证责任，代为偿还了拖欠的借款本息54557.34元。金爵公司于2018年3月23日将代偿银行按揭贷款事宜告知陈银花，陈银花在合同约定的期限内未向金爵公司履行还款义务，金爵公司据此提出解除双方之间的《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第五条的约定，现金爵公司主张因合同解除，陈银花应支付总购房款20%的违约金，该约定的违约金标准系双方当事人真实意思表示，且未超过法定的标准，予以采纳；但鉴于金爵公司就其因承担保证责任而支付的代偿款54557.34元已主张过违约金，生效判决亦已确认陈银花支付金爵公司违约金10911.47元，故该部分款项应予以扣除。因此，陈银花应承担的违约金为4617000元×20%-10911.47元=912488.53元。对金爵公司诉请陈银花承担违约金923400元，合法有据的部分，予以支持。关于金爵公司要求陈银花协助办理诉争房屋预告登记注销手续，根据《合同补充协议》第七条的约定，合同解除后，陈银花有义务协助金爵公司办理诉争房屋预告登记的注销手续。故对金爵公司该项诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈银花应于判决生效之日起十日内支付给福建省金爵房地产开发有限公司违约金912488.53元；二、陈银花应于判决生效之日起十日内配合福建省金爵房地产开发有限公司办理诉争《商品房买卖合同》（合同编号为201405070070；房屋代码为592611）预购商品房预告登记【即泉房预丰泽区（丰）字第201413256号预购商品房预告登记】注销手续；三、驳回福建省金爵房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费13134元，减半收取6567元，由福建省金爵房地产开发有限公司负担77元，陈银花负担6490元。 二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，合同补充协议六第五条的约定系金爵公司、陈银花的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。陈银花并未提供证据证明金爵公司以欺诈手段使其违背真实意思表示的情况下签订该条款，其应承担举证不能的不利后果，陈银花关于该条款应予撤销的主张，理据不足，不予采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，陈银花主张补充协议约定的违约金过高应予调整，本院综合考量诉争房屋当时的售价、陈银花的违约情形、合同解除后给金爵公司造成的影响、泉州目前的房地产市场行情以及本地区审判实践等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情将违约金调减至总房款的8%即369360元（4617000元×8%）。扣除陈银花已支付的10911.47元，其应支付金爵公司违约金358448.53元。 综上所述，陈银花的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初6345号民事判决第二项； 二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初6345号民事判决第一项、第三项； 三、陈银花应于本判决生效之日起十日内支付福建省金爵房地产开发有限公司违约金358448.53元； 四、驳回福建省金爵房地产开发有限公司一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13134元，减半收取6567元，由福建省金爵房地产开发有限公司负担4018元，陈银花负担2549元。二审案件受理费12925元，由福建省金爵房地产开发有限公司负担7848元，陈银花负担5077元。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年十二月九日 书记员  陈威鸿 本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。