中华人民共和国广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书(2019)粤71行初733号原告：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市天河区*******、17楼。法定代表人：吴颖桦。委托代理人：但秋寒、姜先杰，广东正大方略律师事务所律师。被告：广州市规划和自然资源局。住所地：广东省广州市越秀区吉祥路**。法定代表人：彭高峰，局长。委托代理人：葛欣，该局工作人员。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。第三人：周衍刚，男，1966年5月29日出生，汉族，住广东省广州市**********。第三人：麦小燕，女，1963年5月23日出生，美国公民，美国护照号码2057917***。第三人：刘俊生，男，1951年4月16日出生，汉族，住辽宁省阜新市海州区******-506，公民身份号码210************516。上述两第三人共同委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。原告中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司诉被告广州市规划和自然资源局及第三人周衍刚、麦小燕、刘俊生抵押预告登记注销一案，于2019年9月2日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月12日对本案公开开庭进行了审理。原告的委托代理人但秋寒，被告的委托代理人葛欣、罗斌及第三人麦小燕、刘俊生的委托代理人梁永平均到庭参加了诉讼，第三人周衍刚经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司诉称：原告与第三人周衍刚存在债权债务关系，周衍刚以其位于黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑银洋阁B梯10层01、02房（以下简称涉案房产）担保债务。因涉案房产未取得房产证，双方办理抵押权预告登记，登记备案号为01备字27797号。后第三人周衍刚未及时清偿债务，原告诉至广州市荔湾区人民法院主张就涉案房产享有优先受偿权。后因诸多二手业主上访等因素影响，法院启动上述案件再审程序。2017年11月28日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终7388号民事判决，驳回了原告对涉案房产享有优先受偿权的诉请。2018年11月15日，被告以上述判决为基础，作出穗国土规划不动产登〔2018〕989号《注销登记决定书》（以下简称被诉注销决定），依职权注销01备字27797号抵押备案登记。原告认为（2017）粤01民终7388号民事判决并未否认该预告登记效力，被告无视原告合法权利，作出注销决定违反法律规定，应予以撤销。首先，（2010）穗中法民五终字第1459号民事判决仅认定广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）与周衍刚之间买卖涉案房产的行为无效，并未否认原告与周衍刚签订的《楼宇按揭合同》效力，且（2016）粤01民终7388号民事判决均认可周衍刚承担依照合同规定还本付息的义务。《楼宇按揭合同》合法有效，合同双方达成设立抵押的合意。因涉案楼盘至今未取得验收合格证，无法直接办理抵押权登记，所以原告与周衍刚办理抵押权预告登记，且该预告登记至今仍未失效。其次，（2017）粤01民终7388号民事判决虽认定原告不享有涉案房产优先受偿权，但只是表明抵押权未设立。原告与周衍刚办理的为预购商品房抵押权预告登记，并非现实的抵押权，而是原告就涉案房产设立抵押权的一种预先排他性保全，有助于原告的债权得到优先受偿，对该预告登记享有期待利益。现被告决定注销该预告登记，致使原告合法的期待利益无从实现，原告在无过错的情况下将承担较大的损失，有违公平原则。且《广州市城镇房地产登记办法》第三十五条适用的前提为“经登记的房地产权利终止”，本案中原告还享有期待利益，故被告依据该条款注销登记的行为明显有误。原告特诉至法院，请求：1.判决撤销被告广州市规划和自然资源局于2018年11月15日作出的穗国土规划不动产登〔2018〕989号《注销登记决定书》；2.本案全部诉讼费用由被告负担。被告广州市规划和自然资源局辩称：一、被告作出被诉注销决定认定事实清楚，程序合法，且对原告的权利不产生实际影响，请法院驳回原告的起诉。2013年8月14日，（2010）穗中法民五终字第1459号民事判决，认为周衍刚与金辉洋公司买卖辉洋苑洋阁B1001房的行为无效。2014年5月20日，（2014）穗荔法民三初字第828号民事判决，确认周衍刚与金辉洋公司之间买卖辉洋苑银洋阁B1002房的行为无效。故周衍刚对涉案房产已无任何合法权利。2014年11月8日，（2014）穗荔法民三初字第1836号民事判决，确认刘俊生与金辉洋公司对辉洋苑洋阁B1001房存在合法有效的商品房买卖合同关系。2014年11月20日，（2014）穗荔法民三初字第1908号民事判决，确认麦小燕与金辉洋公司对辉洋苑洋阁B1002房存在合法有效的商品房买卖合同关系。由于周衍刚与金辉洋公司关于买卖涉案房产的行为无效，其无权将涉案房产办理抵押登记给原告。基于上述原因，广州市中级人民法院于2017年11月28日作出（2017）粤01民终7388号民事判决，驳回原告对涉案房产享有优先受偿权的诉请。鉴于生效法律文书确认，原广州市国土资源和规划委员会（以下简称原市国规委）根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十五条规定，于2018年11月15日作出被诉注销决定，依职权注销涉案抵押备案登记；并于2018年11月21日送达原告及周衍刚。因邮寄给周衍刚的决定书未妥投，被告于2018年11月30日以公告方式向周衍刚送达该决定书。因被诉注销决定对原告的权利义务不产生实际影响，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款规定，应驳回原告的起诉。二、被告作出被诉注销决定的背景。根据生效法律文书查明，金辉洋公司就辉洋苑项目存在大量一房二卖、恶意骗取银行贷款案件，涉及众多业主利益。因涉案房产的实际购房人另有他人，若不注销名义购房人的合同备案登记和抵押备案登记，实际购房人就无法办理所购房屋的产权登记。为此，实际购房人向广州铁路运输法院和广州铁路运输中级法院陆续提起57宗案件，请求法院判决撤销名义购房人与金辉洋公司的合同备案登记及名义购房人与银行之间的抵押备案登记。为避免增加实际购房人的诉讼负担，切实解决其办证障碍，原市国规委与实际购房人协商，依职权主动注销了相关合同备案登记及抵押备案登记，后实际购房人撤回了起诉。三、原告诉状提及问题的回应。首先，鉴于生效民事判决已判决解除《楼宇按揭合同》，并判决周衍刚向原告偿还借款本金、利息、罚息、复利。合同解除的效力是合同关系溯及自始归于消灭，并非原告所称《楼宇按揭合同》依然合法有效。其次，生效法律文书认为周衍刚不能取得涉案房产的所有权，原告不能依据《抵押登记证明书》对涉案房产享有优先受偿权。鉴于抵押权事实上无法行使，应认为该生效判决已否定原告对涉案房产享有抵押权。最后，原告认为涉案抵押备案登记即预购商品房抵押权预告登记，存在担保保全效力，属于认识错误。抵押权预告登记尚且不产生担保物权的效力，涉案抵押备案登记更不产生担保物权的效力。且周衍刚不可能在未来协助原告办理抵押权登记，原告对涉案房产不享有期待利益。综上，原告的起诉理由不能成立。第三人周衍刚未陈述意见。第三人麦小燕、刘俊生陈述称，第三人周衍刚对涉案房屋自始至终都没有取得房屋所有权及处分权，被告作出被诉注销决定是在职权范围内，也是合情合理合法的。经审理查明：2001年7月18日，中国建设银行广东省分行（以下简称建行省分行）与周衍刚签订《楼宇按揭合同》，周衍刚以其与金辉洋公司签订的商品房预购销合同项下的荔湾区黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑银洋阁B1001、B1002（即涉案房产）抵押给建行省分行作为贷款担保，建行省分行向周衍刚提供贷款54万元。2001年7月27日，建行东环支行作为上述合同的经办银行，依约发放了贷款540000元；2001年8月1日，原广州市国土资源和房屋管理局向建行东环支行发出了上述房产的2001备字27797号抵押备案登记。后通过债权转让，原告取得上述债权人建行东环支行就涉案《楼宇按揭合同》所享有的相关权益。2013年8月14日，（2010）穗中法民五终字第1459号民事判决，认为周衍刚与金辉洋公司买卖辉洋苑洋阁B1001房的行为无效。2014年5月20日，（2014）穗荔法民三初字第828号民事判决，确认周衍刚与金辉洋公司之间买卖辉洋苑银洋阁B1002房的行为无效。2014年11月8日，（2014）穗荔法民三初字第1836号民事判决，确认刘俊生与金辉洋公司对辉洋苑洋阁B1001房存在合法有效的商品房买卖合同关系。2014年11月20日，（2014）穗荔法民三初字第1908号民事判决，确认麦小燕与金辉洋公司对辉洋苑洋阁B1002房存在合法有效的商品房买卖合同关系。2014年，原告以借款人周衍刚拖欠借款构成违约为由，以涉案《楼宇按揭合同》和抵押登记证明为据，主张对周衍刚、金辉洋公司提起民事诉讼，请求判决解除涉案楼宇按揭合同，周衍刚立即偿还借款本息、违约金，金辉洋公司承担连带责任；原告对涉案房产享有优先受偿权。该案经过多次审理，广州市中级人民法院于2017年11月28日作出（2017）粤01民终7388号民事判决，判决支持了原告请求被告偿还借款本息、违约金的诉讼请求，但驳回了原告主张对涉案房产享有优先受偿权的诉讼请求。2018年11月15日，原市国规委向原告和周衍刚作出穗国土规划不动产登〔2018〕989号《注销登记决定书》，经核实，广州市中级人民法院于2017年11月28日作出（2017）粤01民终7388号民事判决，该院认为东方资产广州办事处对涉案房产享有优先受偿权的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。上述法律文书已发生法律效力。根据《广州市城镇房地产登记办法》第三十五条规定，决定依职权注销01备字27797号抵押备案登记。并告知申请行政复议或提起行政诉讼的权利。后原市国规委向原告及周衍刚邮寄送达上述决定书。因邮寄给周衍刚的决定书未妥投，被告于2018年11月30日以公告方式向周衍刚送达该决定书。原告不服，诉至本院。以上事实，有广州市房地产抵押登记证明书、民事判决书、注销登记决定书、邮政特快专递详情单、妥投证明等证据证实，并有原、被告及第三人的当庭陈述予以佐证。本院认为：依照《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等法律、行政法规的相关规定，我国对不动产实行国家统一登记制度，未经依法登记公示的物权，不得对抗善意第三人。但不动产登记，仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设定物权；设立、变更、转让和消灭不动产物权的，通常只能是买卖、赠与、抵押、继承等合同行为或者事实行为，以及人民法院、仲裁委员会的法律文书等。也就是说，设立、变更、转让和消灭不动产物权的法律行为和事实行为是前因，随之相应发生的不动产物权变动及其登记是结果。被诉抵押预告登记的设立，系基于案涉房屋买卖合同及楼宇按揭合同，现案涉房屋买卖合同已经为生效民事判决确认无效，案涉楼宇按揭合同亦已经被生效民事判决予以解除，且生效民事判决已确认原告对涉案房产不享有优先受偿权，并对案涉楼宇按揭合同项下的债务清偿问题作出了处理，即由原名义购房人向原告偿还借款本金、利息、罚息、复利，金辉洋公司对上述债务承担连带清偿责任。基于上述生效民事判决，原告因案涉楼宇按揭合同而取得的对案涉房产的权利已经终止，被诉抵押预告登记的民事基础关系已经不存在。《广州市城镇房地产登记办法》第三十五条规定，“经登记的房地产权利终止后，原权利人未申请注销登记的，房地产行政主管部门在司法机关或者行政机关提供发生法律效力的文件时，应当依据有关文件办理注销登记，将注销事项记载于房地产登记簿，并书面通知当事人，原房地产权证书公告作废。”被告根据生效民事判决的内容，依职权作出被诉注销决定，认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。原告主张其对涉案房产仍享有抵押预告登记的期待利益，但其未能提供足以推翻上述生效民事判决的反驳证据，对其主张本院不予采纳。综上所述，原告诉请撤销被诉注销登记行为的理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司的诉讼请求。案件受理费50元由原告中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担。如不服本判决，原告、被告及第三人周衍刚、刘俊生可在判决书送达之日起十五日内，原告麦小燕可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  丁 玮审 判 员  余树林审 判 员  闵天挺二〇一九年十二月十七日法官助理  马 淼书 记 员  马可茗