北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0107民初17051号原告:何曙程，男，1969年2月4日出生，住北京市石景山区。被告一：北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区石景山路**院**楼****。（统一社会信用代码：91110107071670861R）法定代表人：项立斌，经理。委托诉讼代理人：陶攀，男，1981年5月18日出生，北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司员工，住该单位宿舍。被告二：北京泰禾中维物业管理有限公司，住所地北京，住所地北京市通州区潞城镇普欣南里**楼>（统一社会信用代码：9111011276420154XB）法定代表人：黄建照，经理。委托诉讼代理人：陈辰，女，1994年6月21日，北京泰禾中维物业管理有限公司员工，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：景画，北京市京航律师事务所律师。原告何曙程与被告北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司（以下简称“泰禾嘉盈公司”）、北京泰禾中维物业管理有限公司（以下简称“泰禾物业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何曙程、被告泰禾嘉盈公司委托诉讼代理人陶攀、被告泰禾物业公司委托诉讼代理人陈辰、景画到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告何曙程向本院提出诉讼请求：1、被告退回原告多支付的房款50万元及利息12.5万元（从2016年11月19日计算至实际退回多付房款之日止，按年化收益率10%计算）。2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告2016年11月19日与被告一泰禾嘉盈公司签署了泰禾中心商品房认购书，并按被告销售人员王纲，洪雨飞要求，在被告售楼处财务室刷卡支付了50万元的排卡费，销售人员说排卡费将用来抵房款。于2016年12月8日原告与被告签订编号为Y1984567商品房预售合同，后于2017年1月9日前，陆续在被告售楼处财务室（与第一付款同一地方）给被告刷卡支付房屋房款4439544元。于2017年9月2日，在用付款收据向被告一更换增值税发票时，被被告财务人员告知，50万元排卡费不开发票。再细看该50万元的收据是由被告二泰禾物业公司开出的所谓的会费收据。差不多同时，在与交通银行办理按揭贷款，原告得知需贷款392万元时，才发现原告实际支出的房款总额比合同总额7859544元，多付了50万元。后与被告多次沟通，并向区住建委投诉，均没有结果。被告一泰禾嘉盈公司伙同其关联企业：被告二泰禾物业公司通过合同欺诈的办法，骗取原告人民币50万元。被告一和被告二同为福州泰禾房地产开发有限公司的全资子公司。利息按年化收益率10%计算，因为被告一泰禾嘉盈公司曾为了吸收业主的投资，搞了个“无忧计划”：签约买房，可以无条件退房并得到10%的年收益率。被告泰禾嘉盈公司答辩称，一、请求法院驳回原告诉求。50万元不是房款，是团购服务费。二、50万元不是泰禾嘉盈公司收的，与我方没有关系。被告泰禾物业公司答辩称，不同意原告的诉求。一、答辩人与被答辩人之间成立的是服务合同关系，我方的服务已经提供完毕，被答辩人的合同目的（在房源紧俏的市场环境下帮助被答辩人锁定意向房源，成为以折扣条件与开发商签订《商品房买卖合同》）也已经实现，且被答辩人客观上也无法返还答辩人已经提供的服务，如果被答辩人的诉求被支持，将造成对答辩人已经提供服务的漠视，造成对答辩人利益的严重损害。二、50万元是基于服务合同发生的服务费，被答辩人主张是购房款与事实不符。三、《说明书》明确约定了退还服务费的具体条件，被答辩人不符合约定的退还服务的条件，其主张退费不应获得支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年11月19日，甲方泰禾嘉盈公司与乙方何曙程签订《北京市商品房（商业、办公等非住宅类）认购书》，约定：“第一条：乙方自愿认购甲方开发的位于北京市石景山区xx号房屋，该房屋建筑面积为240.43平方米，套内建筑面积为117.07平方米。第二条：双方确认，此房屋按建筑面积计价，该房屋建筑面积单价为人民币32689.53元/平方米，该房屋总价款为人民币7859544元。（以双方最终签订的《北京市商品房预售合同》为准。）第三条：乙方在签订本认购协议书之日应向甲方支付认购定金，即总价款20%首付款，人民币40万元。该认购定金在双方签署正式的《北京市商品房预售合同》后转为乙方在该买卖合同项下的房款……第五条：乙方选择的付款方式为银行按揭付款……”。2016年12月8日，出卖人泰禾嘉盈公司与买受人何曙程签署《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1984567），约定：“……第三条基本情况。该商品房屋坐落为：石景山区xx。该商品所在楼栋的主体建筑结构为：钢筋混凝土结构，建筑层数为：26层，其中地上21层，地下5层。该商，地下**条规定项目中的商业金融xx号。该房号为暂定编号，最后以公安行政管理部门审核的房屋为准……出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京新兴华安测绘有限公司，其预测建筑面积共240.43平方米。其中，套内建筑面积117.07平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积123.36平方米……第五条计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币67135.42元，总价款人民币柒佰捌拾伍万玖仟伍佰肆拾肆元整（大写）……第七条预售资金监管情况。根据《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》的规定，该商品房的预售资金监管银行为：中信银行，专用账户名称为泰禾嘉盈公司泰禾中心，专用账户为：×××。商品房预售时，买受人应当将购房款直接存入专用账户……第十二条交付条件。（一）出卖人应当于2017年12月31日前向买受人交付该商品房……”。2017年9月2日，泰禾嘉盈公司向何曙程开具增值税发票，金额为3939544元，名称为xx房款。并出具《增值税发票告知函》，载明：“尊敬的何曙程先生：感谢您对泰禾中心的选择！根据您与我司签署的编号为：Y1984567《北京市商品房预售合同》约定，您已经于2017年9月2日向我公司缴纳房款3939544元。我公司已向您开具编号为48637812的增值税发票……”。泰禾嘉盈公司认可该款项为首付款，还有银行按揭贷款392万元，均系其公司收取。何曙程陈述，2019年2月办理了交房手续，领取了钥匙。另查，2016年11月19日，泰禾物业公司与何曙程签署《泰禾物业团购折服务说明书》（编号：TH0000031），载明：“泰禾物业依托自身企业品牌、信用及资源，为您从开发商处争取到以下折扣条件购买意向楼盘。您也愿意接受我司为您提供的本次购房折扣服务。为此，就您本次享有的购房折扣服务相关事宜说明如下：您的姓名：何曙程……项目名称：泰禾长安中心；购房折扣条件：50万抵5%购房款折扣；折扣期限：当天……您确认在签署本说明书之时应向我司支付人民币50万元整。特别说明：1、只有您支付上述款项后方能享有本说明书项下的购房折扣服务。您支付上述款项后，我司先行向您开具收据单，当您成功购房后，请持《商品房买卖合同》以及收据单与我司联系办理发票开具事宜。2、当您没有成功购房，或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，您可以随时联系我司，随时申请退还您已支付的款项。3、申请退还款项将于办理手续后30个工作日内转账退还至原消费卡，办理退款无手续费用，全额退还，我司不承担退款期间所产生的利息费用以及任何第三方产生的相关责任。4、自《泰禾物业购房折扣服务说明书》签署次日起由于市场、户型、楼号、装修规格等因素所产生的价格变化，我司不承担任何相关责任。5、签署《泰禾物业购房折扣服务说明书》、《商品房买卖合同》应为同一人（“一人”亦涵盖负数）且一人只能认购一套房源，一旦您与开发商办结《商品房买卖合同》签订手续，则我司向您提供的购房折扣服务义务即告履行完毕。6、本说明书自甲、乙双方签订之日起生效，一式三份，甲方、乙方、开发商各执一份，具有同等法律效力。您已充分阅读并理解说明书内容，同意接受我司提供的团购折扣服务，支付本说明书项下的款项，以此签名予以确认：签名：何曙程；办理日期：2016年11月19日；泰禾物业（公章）”。关于该份说明书落款处的签字，何曙程不认可真实性，但经法院释明后仍不申请鉴定，并陈述：“买房时会让我签一大堆东西，也许夹在里边了”。2016年11月19日，何曙程通过银行转账支出500000元。同日，泰禾物业公司开具收据，载明：“今收到何曙程交来会费人民币500000元”。再查，甲方泰禾嘉盈公司与乙方泰禾物业公司签署《泰禾中心项目电商团购推荐合作框架协议》，约定：“第一条服务内容及定义。1.1甲方系泰禾中心项目的开发商；乙方为有权合法进行团购推广活动的公司。乙方为甲方泰禾中心项目提供团购及其他推广等服务。1.2合作项目：是指参加本次合作的商品房范围，具体为：合作期内所有在售房源。（甲方指定为准）。1.3团购客户：乙方向甲方推荐的有购房意向的，且符合购房政策规定的自然人。1.4团购服务费：是指乙方在宣传、推广合作项目中，向团购客户收取的服务费用。第二条合作方式。2.1合作期内，甲方同意在合作项目范围内，对于乙方推荐的团购客户提供购房优惠，优惠额度由甲方确定，购房合同上约定的金额即为享受优惠后的金额。2.2乙方在合作期内，乙方应派人在合作项目驻场，负责对外办理团购推荐业务，并向团购客户收取团购服务费。团购服务费是乙方向团购客户提供以优惠价签约购房服务所得的报酬，归乙方所有……第三条合作期限。3.1合作期：36个月，自2015年1月1日起，至2017年12月31日止，合作期限届满前，各方书面决定续约的，则各方按照续约文件约定执行；合作期限届满前各方未书面续约的，本协议自动终止……”。落款处有甲方泰禾嘉盈公司与乙方泰禾物业公司盖章。2019年7月25日，泰禾物业公司提出管辖权异议申请书，要求移送至北京市通州区人民法院，2019年7月31日，本院作出(2019)京0107民初17051号民事裁定书，驳回泰禾物业公司的管辖权异议。泰禾物业公司不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2019年9月19日作出(2019)京01民辖终801号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。庭审中，各方对50万元的性质有争议：何曙程称该钱系排卡费，可以享受三个点的优惠，也是购房定金，销售人员口头告知其可以抵房款；泰禾嘉盈公司对此不予认可，称该钱系服务费，被泰禾物业公司收取，和其公司无关；泰禾物业公司称该钱系服务费，不是定金，交了之后可以锁定想要的房源并享受5%的折扣优惠，其公司也已经提供了相应服务。上述事实，有认购书、收据、发票、商品房预售合同、银行流水、说明书、合作框架协议及各方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，何曙程与泰禾嘉盈公司签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。合同约定房屋总价款为人民币7859544元，何曙程向泰禾嘉盈公司交纳购房款7859544元。何曙程转账支付的50万元，收据显示泰禾物业公司收取的会费。泰禾物业公司提交了何曙程与泰禾物业公司签署的团购折扣服务说明书，虽何曙程否认该说明书的真实性，但其坚持不申请笔迹鉴定，故本院对该份说明书的真实性予以确认，该说明书载明50万元系何曙程向泰禾物业公司交纳的费用，用以享受购房折扣服务。现何曙程基于其与泰禾嘉盈公司签订的商品房预售合同，主张50万元系其多交纳的房款，是泰禾嘉盈公司委托泰禾物业公司收取的，在二被告予以否认的情况下，何曙程未能提供证据证实该50万元系泰禾物业公司代为收取的购房款，故其主张合同欺诈要求被告退回房款50万元及利息的请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。何曙程仍可通过其他法律途径寻求合理救济。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下：驳回何曙程的全部诉讼请求。案件受理费5025元，由原告何曙程负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  张 鸣人民陪审员  赵林平人民陪审员  霍 萍二〇一九年十二月十六日法官 助理  郭 浩书 记 员  史 彤