广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执异1017号 案外人：范继泉等人（具体情况详见附表）。 委托诉讼代理人：于定勇、郭介维，均为广东广信君达律师事务所律师。 申请执行人：宋沈翠，女，1989年6月26日出生，住址广东省汕头市澄海区。 委托诉讼代理人：蔡传鑫、尹小秀，均为广东淳锋律师事务所律师。 被执行人：河源市源城蔡家庄农菜发展有限公司，住所地河源市源城区源南镇白田村，组织机构代码78946485-6。 法定代表人：蔡建宁。 被执行人：河源市源城区蔡家庄房地产开发有限公司，住所地河源市源城区源南镇白田村大塘埔小组地段，组织机构代码55174055-8。 法定代表人：蔡建宁。 被执行人：河源市蔡家庄安防监控有限公司，住所地河源市源城区源南镇白田村大塘埔小组地段，组织机构代码55563431-4。 法定代表人：蔡建宁。 被执行人：河源市源城区白田蔡家庄种养专业合作社，住所地河源市源城区白田村大塘埔村小组**，组织机构代码68246635-X。 法定代表人：蔡建宁。 被执行人：蔡建宁，男，1965年11月4日出生，身份证住址广东省河源市源城区。 被执行人：蔡东海，男，1985年3月13日出生，身份证住址广东省河源市源城区。 被执行人：李小云，女，1973年12月15日出生，身份证住址广东省河源市源城区。 被执行人：潘佰宁，男，1965年6月10日出生，身份证住址广东省河源市源城区。 被执行人：古发，男，1952年12月26日出生，身份证住址广东省河源市源城区。 被执行人：欧小常，女，1982年8月15日出生，身份证住址广东省东源县。 本院在执行申请执行人宋沈翠与被执行人河源市源城蔡家庄农菜发展有限公司（以下简称蔡家庄农菜公司）、河源市源城区蔡家庄房地产开发有限公司、河源市蔡家庄安防监控有限公司、河源市源城区白田蔡家庄种养专业合作社、蔡建宁、蔡东海、李小云、潘佰宁、古发、欧小常民间借贷纠纷一案过程中，处置了被执行人蔡家庄农菜公司名下位于河源市××区××路××房产(下称涉案房产）的第一层及夹层、第二层、第三层（房地证号分别为64××39、64××40、64××51）。案外人范继泉等人不服，向本院提起执行异议。本院依法受理，并组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人范继泉等人提出异议称，其与被执行人蔡家庄农菜公司于2007年、2008年先后签订了《店铺认购书》，向蔡家庄农菜公司购买涉案房产内第一层商铺。合同签订后，案外人支付了全部或部分购房款。2008年10月高×××市场整体竣工后，蔡家庄农菜公司将商铺交付给了案外人，案外人一直使用至今。在使用期间，案外人一直要求蔡家庄农菜公司办理商铺的产权证，但其总是以种种理由拒绝办证，致使该商铺和其他所有售出的商铺都未办好房地产权证。直到2019年8月下旬，高×××市场张贴《关于高×××市场已变更所有权人及相关事项告知书》，案外人才知道整个高×××市场整体已被强制执行。案外人认为，其对所购商铺已经履行了合同义务，其对收购商铺享有物权期待权，并非一般的债权，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条和第二十八之规定，该物权期待权足以排除申请执行人的债权和抵押权之执行。此外，根据司法解释的规定，只有在标的物经过第三次拍卖仍然流拍的情况下，才可以对之进行变卖。法院在第二次拍卖流拍后即将标的物变卖给陈某某的执行行为是明显违反法律规定，应当予以撤销。综上，请求：一、撤销或变更（2017）粤03执恢267号之一和之二执行裁定书，将案外人购买的涉案房产内第一层内商铺排除在强制执行之外；二、撤销对案外人所购上述商铺的变卖，并向不动产登记部门采取执行措施将其权属登记恢复至强制执行之前的状态。 案外人向本院提交了《店铺认购书》、铺位布局平面图、发票收据等证据材料复印件，以证明其异议主张。 就案外人所提异议，申请执行人宋沈翠答辩称，一、涉案房产虽已办理整体产权登记，但尚未办理分户登记，争议商铺亦未单独取得产权登记。根据《城市房地产管理法》第三十六条及《物权法》第九条第一款之规定，案外人虽称签约购买并占有争议商铺，但并未取得争议商铺的所有权，仅具有买受人债权或物权期待权（物权期待权的实质是请求物之交付的债权），无法对抗抵押权人；二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用前提为“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，争议商铺未单独取得产权登记，案外人主张的实体权利及异议请求均未指向明确的标的物，因此案外人仅就被执行人名下未取得独立产权的一部分不动产提出异议，不应适用上述规定。申请执行人根据执行标的公示状态设定抵押权，其信赖利益应当保护；三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。本案中，法院已于2019年5月7日通过执行变卖程序，裁定将执行标的过户至案外人陈某某名下，将执行标的变现后执行款划付至申请执行人，执行标的即涉案房产已执行终结；四、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条规定，再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。涉案房产于2019年2月14日因无人竞价第二次流拍，法院于2019年5月7日按前次流拍价进行变卖，符合法律规定。综上，案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，在异议期过后对执行标的提出异议不符合法律规定，请求驳回案外人的请求。 案外人于2019年11月12日向本院提交《关于执行异议申请是否超过法定期限的代理意见》，其中载明：一、宋沈翠并非本案借款纠纷中的实际放款人，其出借给蔡家庄农菜公司的5000万实际是由陈铿帆和富邦公司支付，陈铿帆为富邦公司股权的绝对持有人，陈某某于2011年6月前为该公司总经理，后任监事。即本案执行标的的买受人表面上是陈某某，但实际上是本案的申请执行人富邦公司。此外，从代理律师代理合同的委托方富邦公司及宋沈翠的年龄，也可印证其只是名义上的借款人，再结合第二次拍卖流拍后只能将其作价交申请执行人或执行债权人抵债，执行法院在第二次流拍后将其变卖给了陈某某，显然是把陈某某当成申请执行人。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结前提出。由于本案执行标的的受让人实际上为申请执行人，并非陈某某，故本案执行标的受让人为当事人。依据前述规定，案外人可在“执行程序终结”前提出，而非“执行标的执行终结”前提出。此外，拍卖裁定、拍卖成交，以及标的物的过户登记等都只是执行标的物全部执行过程中的一个环节，并不能代表执行工作已经全部完结。即不能以标的物依据办理过户登记作为执行工资依据终结的判断标准。由于本院并未就标的物进行清场和移交，故执行标的之执行并未完全终结，即使已经停止执行工作，也只能是终止本次执行，而非标的物执行程序的终结。 本院查明，关于申请执行人宋沈翠与被执行人蔡家庄农菜公司、河源市源城区蔡家庄房地产开发有限公司、河源市蔡家庄安防监控有限公司、河源市源城区白田蔡家庄种养专业合作社、蔡建宁、蔡东海、李小云、潘佰宁、古发、欧小常民间借贷纠纷一案，广东省高级人民法院（2013）粤高法民二终字第55号民事判决书已经发生法律效力，判决蔡家庄农菜公司限期向宋沈翠偿还借款本金4860万元及借款利息，蔡家庄农菜公司不能偿还上述借款及利息时，宋沈翠可以就包含涉案房产在内的抵押物的折价或者以拍卖、变卖价款优先受偿，河源市源城区蔡家庄房地产开发有限公司、河源市蔡家庄安防监控有限公司、河源市源城区白田蔡家庄种养专业合作社、蔡建宁、蔡东海、李小云、潘佰宁、古发对担保物以外的债权承担连带保证责任；欧小常对于蔡东海上述所负债务承担连带责任。因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，本院立案受理，案号为（2014）深中法执字第533号。在执行过程中，本院于2016年1月6日作出（2014）深中法执字第533-2号公告，载明本院将拍卖涉案房产，如对涉案房产享有相关合法权益的应限期向本院提出，逾期未提出，视为放弃所有权。上述公告张贴在涉案房产处后，2016年5月5日，案外人欧阳美英、周丽梅等人对涉案房产的产权提出异议，本院立案受理，案号为（2016）粤03执异88-98号。2016年11月28日，本院作出（2016）粤03执异88-98号，分别裁定驳回案外人欧阳美英等人的异议请求。其中周丽梅不服（2016）粤03执异97号执行裁定书，向本院提起案外人执行异议之诉。2017年3月6日，本院作出（2014）深中法执字第533号之二执行裁定书，裁定终结本次执行。2017年5月24日，本院作出（2017）粤03民初23号民事判决书，判决驳回周丽梅的全部诉讼请求。 2017年6月，申请执行人向本申请恢复强制执行，本院依法受理，案号为（2017）粤03执恢267号。在执行过程中，本院轮候查封了涉案房产。经函请首封法院河源市源城区人民法院同意，本院于2018年9月10日作出（2017）粤03执恢267号之一执行裁定书，裁定强制拍卖涉案房产以清偿债务。本院经摇珠委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对上述房产现值进行评估，深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司作出鹏信房估字[2018]第087号报告书，该房产评估价值共计60266346元。2018年12月24日，本院在京东网网络司法拍卖平台以4300万元作为起拍价对该房产进行第一次公开拍卖，因无人竞价流拍；2019年2月14日，本院将起拍价下调至3440万元进行第二次网络公开拍卖，因无人竞价再次流拍。在询问申请执行人意见后，其书面申请进行变卖。2019年5月7日，本院以前次流拍价3440万元进行网络公开变卖，竞买人陈某某以变卖价格买受，并已交清全部款项，本院遂于2019年5月20日作出（2017）粤03执恢267号之二执行裁定书，裁定将上述房产过户至买受人陈某某名下，并于2019年6月10日将其送达买受人。2019年7月8日，因无其他可供执行的财产，本次执行程序无法继续进行，本院遂作出（2017）粤03执恢267号之三执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 另查，涉案房产分为第一层及夹层、第二层、第三层，房地证号分别为64××39、64××40、64××51，本案申请执行人宋沈翠为涉案房产的抵押权人，抵押设定日期为2011年1月14日。 本院认为，案外人范继泉等人在本案中以其系涉案房产的实际所有权人为由，要求撤销本院的强制拍卖措施。范继泉等人所提异议，系以主张对涉案房产享有所有权以阻却本院对涉案房产的执行，故其所提异议的本质应认定属于民事诉讼法第二百二十七条规定的执行标的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定，“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”执行程序中，人民法院对执行标的的处置方式，包括了拍卖、变卖及以物抵债。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定，“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”据此，采取拍卖、变卖作为执行标的处置方式的，执行标的执行终结的标志应当是执行法院作出拍卖、变卖成交裁定并送达给买受人。 具体到本案，执行案件于2019年5月7日对涉案房产进行公开变卖，由买受人陈某某竞得，并已付清全部价款。本院遂于2019年5月20日作出（2017）粤03执恢267号之二执行裁定书，裁定将上述房产过户至买受人陈某某名下。上述裁定书已于2019年6月10日送达相关当事人。据此，根据上述法律规定，涉案执行标的已经执行终结，案外人提出的执行异议，不符合司法解释规定的异议申请期限要求，不符合立案受理条件，应依法驳回其申请。本案中，宋沈翠经本院生效法律文书确认为债权人，异议人之异议主张与执行依据相悖，本院在此不予认可。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款之规定，裁定如下： 驳回案外人范继泉等人的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长 逄 政 审判员 朱轶超 审判员 王晋海 二〇一九年十二月十六日 书记员 郑君平 书记员 许 多 书记员 林丽美