河北省迁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0283民初4437号 原告（反诉被告）：唐山忠德房地产开发有限公司，住所地迁安市丰安大路东侧（福盛花苑小区东方家园四层）。 统一社会信用代码：91130283771325516P。 法定代表人：刘秀华，该公司总经理。 委托代理人：刘蕊，该公司员工。代理权限为特别授权。 委托代理人：孟令柳，河北王玉海律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：邹秀菊，女，1985年7月26日出生，汉族，农民，户籍所在地迁安市，现住迁安市。 委托代理人：樊涛，男，1982年8月20日出生，汉族，户籍所在地沈阳市和平区，现住迁安市。迁安市人，代理权限为特别授权。 委托代理人：杨丽，河北弘丹律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告（反诉被告，以下统称原告）唐山忠德房地产开发有限公司诉被告（反诉原告，以下统称被告）邹秀菊商品房销售合同纠纷一案。本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐山忠德房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘蕊、孟令柳、被告邹秀菊及其委托代理人樊涛、杨丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐山忠德房地产开发有限公司提出诉讼请求：1、判决依法解除2013年9月1日原被告签订的合同编号为唐2011迁字第0765号《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告赔偿原告代偿364811.15元的损失99932.77元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月1日，原被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：唐2011迁字第0765号）及《补充协议》，约定：被告从原告处购买了忠德世纪小区（暂定名）第A7幢1单元401号房屋，房屋总价款585166元，上述房地产价格不含办理房屋所有权证的费用。签订合同之日被告交齐首付235166元，余下350000元办理按揭贷款，贷款比例62%。2013年10月22日，被告与中国农业银行股份有限公司迁安市支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告向农业银行迁安支行借款350000元，期限360个月，用于购买上述房屋，原告为贷款合同项下的款项承担连带责任保证。但是，被告与农业银行迁安支行签订担保借款合同后，却并未完全按照担保借款合同履行还款义务。截止2014年10月31日，被告多次出现逾期并停止还款，致使农业银行迁安支行累计扣划了原告在该行开立的保证金账户364811.15元，用于原告为被告代偿购房款。原告代偿后多次向被告催要上述款项，经与被告多次沟通后，被告要求与原告解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，但对原告代偿364811.15元的损失却拒绝承担。故原告提起诉讼。 被告邹秀菊辩称，1、原告第一项诉讼请求为商品房买卖合同纠纷，第二项诉请为追偿权纠纷，两项诉请非同一法律关系不应在同一案件进行审理。2、双方签订的房屋买卖合同及补充协议，被告已经按照合同约定履行了付款义务，被告是采取分期付款方式购得案涉房屋，其中首付款235166元，剩余房款35万元由被告办理了银行贷款，由中国农业银行代替被告支付了剩余房款，被告已经履行了全部付款义务，本案房屋买卖合同已经履行完毕，不存在合同解除的法定及约定事由。3、签订买卖合同以后，原告以合同需要备案为由没有将房屋买卖合同及补充协议交付被告，根据合同约定本案涉案房产的交付日期应为2013年6月30日之前，在双方签订房屋买卖合同之时涉案房产就已经具备了交付条件，但在被告支付首付款并连续偿还八期银行贷款之后，被告仍然拒绝履行交房义务，原告违约在先，如果原告主张解除合同，应返还被告首付款以及偿还的八期银行贷款合计253158.29元，并向原告支付违约金5000元，同时支付占用被告购房资金期间的利息。4、原告的第二项诉请没有事实及法律依据且已经超过诉讼时效应依法驳回，被告对原告主张代偿银行贷款的数额364811.15元不予认可，双方就原告代偿贷款事宜没有达成任何合意，对代偿贷款的损失也没有过约定，所以原告要求被告赔偿代偿贷款损失没有事实依据，另根据原告陈述其在2014年10月31日被中国农业银行划扣了贷款保证金，代被告偿还了银行贷款，也就是说其承担保证责任期限为2014年10月31日，根据担保法解释第42条第二款、民法通则的有关规定，原告追偿权的诉讼时效应自其向债权人承担保证责任之日起两年届满，本案追偿权的诉讼时效应截止至2016年10月31日，本案原告行使追偿权已经超过诉讼时效。综上，如果原告返还被告购房款并赔偿相应损失后，原告同意解除合同，对第二项诉讼请求请法庭依法驳回。 被告邹秀菊提出反诉请求，1、依法判令被告向原告及时退还购房款253158.29元；2、依法判令被告以253158.29元为基数按照中国人民银行同期同等贷款利率向原告支付利息；3、依法判令被告向原告支付违约金5000元；4、要依法判令被告向原告支付房屋升值损失（评估后确定数额）；5、要求被告赔偿原告2016年-2019年在外租房的租房费用35800元；6、本案诉讼费用、评估费用等由被告承担。事实和理由：2013年8月21日，我与原告签订楼房购买合同并支付购房款235166元，后按月支付楼房银行贷款17992.29元；合同签订后，原告并未给付属于我的那份购房合同，且时至今日也未向我交付楼房（合同约定2014年8月交房）；我为此多次找到本案被告工作人员，其工作人员一直找各种理由推脱，合同标的楼房一直未交付给我。 对被告的反诉，原告唐山忠德房地产开发有限公司辩称，原被告之间签订购房合同日期为2013年9月1日，原告同意被告在解除购房合同及补充协议后扣除原告为被告代偿的损失99932.77元后，将剩余购房款退换给被告。原告不同意支付被告交纳购房款期间的利息，不同意给付违约金，被告主张房屋升值损失没有事实依据，原告不同意支付诉讼费用及评估费用，不同意支付租房费用。 本院认定事实如下：2013年9月1日，原告唐山忠德房地产开发有限公司（出卖人）与被告邹秀菊（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：唐2011迁字第0765号）。约定被告自原告处购买忠德世纪城小区第Ａ7幢1单元401号商品房，商品房价款为585166元。合同第六条约定，签合同之日交齐首付235166元，余下35万办理按揭贷款，贷款比例62%。合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府职能部门和政策性因素导致延期以及买受人原因未按合同约定日期付清房款的。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同另约定了其他事项。被告分别于2013年8月21日、2013年8月22日向原告交纳了预售购房款185166元、50000元，合计235166元。2013年10月22日，被告邹秀菊（借款人）与中国农业银行股份有限公司迁安支行（贷款人）及原告唐山忠德房地产开发有限公司（保证人）三方签订《个人购房担保借款合同》，合同第二部分特别条款中第二十五条约定，借款金额为叁拾伍万元。第二十六条借款用途中约定，26.1借款用途为购买房产。26.2借款人购买的房产位于迁安市，建筑面积118.87平方米，套内建筑面积88.42平方米，购房合同编号唐2011迁字第0765号。第二十七条约定，借款期限360个月，实际借款期限和具体起至日期以借款凭证记载为准。第三十条约定，借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名唐山忠德房地产开发有限公司，开户行中国农业银行股份有限公司迁安支行，账号50×××55。第三十一条约定，本合同还款方式为等额本息还款法。还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日／每期末月的借款发放日对应日。第三十三条约定，本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押。阶段性保证人唐山忠德房地产开发有限公司……。第三十七条约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。合同第一部分通用条款中第十二条第12.4约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。中国农业银行股份有限公司迁安支行将按约将被告贷款的350000元发放至原告银行账户。被告应自2014年11月22日起于每月22日还款付息。后被告分别于2013年11月24日、2013年12月30日、2014年1月29日、2014年6月2日向中国农业银行股份有限公司迁安支行偿还贷款本金合计1250.38元，利息、罚息、复利合计7650.4元，以上合计8900.78元，之后未偿还贷款本息。因被告未按约定偿还借款本息，2014年6月30日，中国农业银行股份有限公司迁安支行冻结并扣划原告保证金账户9091.51元。2014年10月30日，中国农业银行股份有限公司迁安支行向原告出具担保人履行责任通知书，内容为：您为债务人邹秀菊担保的《欠款清单》所列合同项下债务已到期。现我行正式通知您，请接到本通知后立即履行担保责任。欠款清单载明债务数额为364811.15元。2014年10月31日，中国农业银行股份有限公司迁安支行冻结并扣划原告保证金账户9027.93元。2014年10月31日，中国农业银行股份有限公司迁安支行提前收回借款，扣划原告保证金账户346691.71元。综上，原告代被告偿还借款本息合计364811.15元，其中包含代偿本金合计348749.62元，利息、罚息、复利合计16061.53元。原告未向被告交付案涉商品房。 本院认为，原告唐山忠德房地产开发有限公司与被告邹秀菊签订的《商品房买卖合同》以及原被告双方与中国农业银行股份有限公司迁安支行签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应共同信守。原被告双方成立商品房买卖合同关系，被告按照《商品房买卖合同》的约定给付了原告首付购房款235166元，并通过按揭贷款方式由中国农业银行股份有限公司迁安支行代其给付了原告剩余购房款350000元，被告已完成给付全部购房款的义务。原被告双方的《商品房买卖合同》约定，出卖人即原告应在2013年6月30日前将商品房交付买受人使用，该时间早于原被告签订《商品房买卖合同》的时间，故约定无效，原告应在被告交纳全部购房款后向被告交付房屋，原告主张曾电话通知被告交房，系被告的原因未接收房屋，对原告的上述主张，被告未予认可，原告亦未提交充分的证据，故应认定原告未及时交付房屋构成违约。原告另主张因2014年6月30日被告出现多起逾期偿还银行贷款，原告被扣划保证金，原告要求被告清偿扣划保证金后再将房屋交付被告，被告未予清偿所以房屋一直未交付，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告通过按揭贷款方式支付剩余房款，应按约定的期限足额支付借款本金及利息，因被告逾期还本付息，乃至原告保证金账户资金被冻结扣划，被告亦应向原告承担违约责任，被告主张其逾期还款系因原告通知还款日错误造成的，但被告亦为《个人购房担保借款合同》的当事人，还款日为被告履行还款义务的重要组成部分其应予知晓，故被告的主张不能成立。本案原告主张依法解除双方的《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告亦反诉要求原告退还购房款，故原被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》应予解除，依据有关法律规定“商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故被告要求原告返还首付款235166元及首付款资金占用期间的利息，本院予以支持，被告要求原告给付其违约金、租房费用，并赔偿涉案房屋升值损失，没有法律依据，本院不予支持。 原被告双方及中国农业银行股份有限公司迁安支行签订《个人购房担保借款合同》，被告未按期偿还银行借款，中国农业银行股份有限公司迁安支行依据《个人购房担保借款合同》约定，提前收回借款，扣划担保人即原告保证金账户借款本息合计364811.15元，对原告主张的被扣划款项的利息损失，被告应承担相应的责任。《商品房买卖合同》解除，原告应向担保权人即中国农业银行股份有限公司迁安支行返还购房贷款350000元，因被告邹秀菊已偿还中国农业银行股份有限公司迁安支行贷款本金1250.38元，原告应将该款项返还被告。因被告未按约偿还银行贷款，给原告造成多支付利息、罚息、复利等损失为16061.53元【364811.15元-（350000元-1250.38元）】，该损失为原告的实际损失，被告应予承担。原告要求被告赔偿以364811.15元为计算基数，自2014年10月31日截止至2019年11月25日的利息损失99932.77元，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告唐山忠德房地产开发有限公司与被告邹秀菊、签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。 二、原告唐山忠德房地产开发有限公司返还被告邹秀菊首付款235166元并自2013年8月22日起至2019年8月20日止以235166元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款计算支付利息；自2019年8月21日起至付清之日止以235166元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息。于本判决生效后十日内履行。 三、原告唐山忠德房地产开发有限公司返还被告邹秀菊款项1250.38元。于本判决生效后十日内履行。 四、被告邹秀菊给付原告唐山忠德房地产开发有限公司的经济损失16061.53元。于本判决生效后十日内履行。 五、驳回原被告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10651元，减半收取计5326元，反诉费2583元，合计7909元，由原告唐山忠德房地产开发有限公司负担3955元，由被告邹秀菊负担3954元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  王永军 二〇一九年十二月三十日 书记员  郑亚男