签发：拟稿：广东省陆丰市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1581民初1145号原告：沈惠切，男，1990年2月16日出生，汉族，住广东省陆丰市**************。委托诉讼代理人：蔡震峰，广东陆洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡晓红，广东陆洲律师事务所实习律师。被告：陆丰碧桂园物业发展有限公司，住所地陆丰市东海经济开发区*****侧，统一社会信用代码914**********282X7。法定代表人：姚某1。委托诉讼代理人：邓强、胡姣姣，均系该公司员工。原告沈惠切诉被告陆丰碧桂园物业发展有限公司（以下简称陆丰碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈惠切的委托诉讼代理人蔡震峰、蔡晓红、被告陆丰碧桂园公司的委托诉讼代理人邓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈惠切向本院提出诉讼请求：1.判令陆丰碧桂园公司履行办理沈惠切购买位于陆丰市***浪琴湾一街2栋302号房屋的房产证义务；2.判令陆丰碧桂园公司支付逾期办证违约金30500元整（违约金自2017年9月30日交付之日起九十日后未履行办证义务起至2019年9月1日止，按日逾期的违约金50元计算610天）；3.请求判令陆丰碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金4723.2元；4.判令本案诉讼费用由陆丰碧桂园公司承担。事实和理由：沈惠切与陆丰碧桂园公司于2016年6月30日签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）及补充协议，合同约定沈惠切向陆丰碧桂园公司购买位于浪琴湾一街2栋302号房屋，总价款524800元。沈惠切于合同签订时支付首期后余款由银行提供按揭。根据《合同》第二十条、补充协议第十一条约定：由出卖人即陆丰碧桂园公司代为办理商品房权属登记，在附录三中第二条、第三条约定出卖人在条件具备之日起210天内办理商品房《房地产权证》，若未办理每逾期一天出卖人向买受人支付50元违约金。但根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内……”虽然沈惠切、陆丰碧桂园公司双方的补充协议的附录三约定是条件具备的210日内办理权属登记，但该条款属于减轻自己义务又违反法律规定的格式条款，应认定其无效。2017年9月30日交付房屋之日起90日后即2017年12月29日止陆丰碧桂园公司未能办理房屋权属登记，所以从2017年12月30日起至今陆丰碧桂园公司逾期办证610日，违约金数额为30500元。双方合同约定于2017年9月30日交付房屋，但因被告原因原告至2017年11月14日才完成交楼，因被告逾期45天，依《补充协议》第六条第一款约定，违约金数额为4723.2元（5248×0.02％×45天＝4723.2元）。为维护沈惠切的合法权益，特提起诉讼。陆丰碧桂园公司辩称，一、陆丰碧桂园公司已履行完成合同约定房屋初始登记的协助义务，不应承担违约责任。依据陆丰碧桂园公司与沈惠切签订的合同附录三第二条、第三条约定，陆丰碧桂园公司在办理产权证的过程中的主要义务是向权属登记中心递交相关申请材料。陆丰碧桂园公司己完成送件义务，故不应该承担延迟办证的相关责任。二、办证机构改革及政策变化导致逾期办证属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，陆丰碧桂园公司应该免责。国务院颁发的《不动产统一登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，为贯彻执行此条例，陆丰市于2015年12月30日起全面施行不动产统一登记制度；国土资源部颁发的《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行，《不动产登记操作规范（试行）》于2016年5月30日颁布。由上述可见，国家对于办理不动产权属登记颁布、施行了一系列法律规定，调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》和《不动产权证明》，即从2017年年初起只受理不动产登记申请业务，而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，陆丰碧桂园公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2017年年初后，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，陆丰碧桂园公司须按不动产权登记要求重新准备资料。故依照变化后的法律规定，双方在《委托办理权属登记协议书》中约定的办理房屋《房地产权证》的目的已不能实现。该情况发生系国家政策调整所致，并不能归责于陆丰碧桂园公司。由于政策调整，陆丰碧桂园公司只能协助沈惠切按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。参照《广东省高级人民法院关于印发的通知》中出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属登记证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任的意见。依据《最高人民法院关于适用若干问题解释的解释（二）》第二十六条规定“情势变更”条款，陆丰碧桂园公司因上述无法预见和避免的客观情况所致逾期，如若继续按照合同约定要求陆丰碧桂园公司承担违约责任，显失公平。三、陆丰碧桂园公司多次发告知函催告沈惠切配合，但沈惠切拒不配合从而影响房屋产权证的办理应自行承担不利后果。（一）由于国家产权登记制度的调整，不动产登记申报资料除了字面内容上与房屋登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产登记申请必备的前置条件，其工作繁琐复杂，规程不是简单地将以前房屋信息与土地信息的资料叠加，而是必须严格按照落图、落地、落宗、落号要求，在逐宗外业测量的基础上将原有的房屋平面测绘信息和房屋幢基地信息，准确地实现落宗落地并配置不动产单元号。此外不动产权籍调查是一种市场行为。陆丰市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查单位受资质条件及不动产权籍登记业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。陆丰碧桂园公司发《告知函》通知沈惠切重新或补充签署变更后的办理不动产权证书的相关资料（不动产权籍调查表、不动产登记申请审批表、契税发票），但沈惠切至今仍未到陆丰碧桂园公司配合重新或补充签署上述材料。（二）根据合同附录三委托办理权属登记协议书第五条的约定：本协议书约定的文件若在出卖人办理时政府部门有变更或要求增加新文件的，买受人均应按政府部门的有关规定履行，如买受人不履行而引起的任何后果均有买受人自行承担。本案中，因办证机构改革和政策变化导致陆丰碧桂园公司将权属登记资料送交事宜被推迟后，沈惠切却罔顾双方权益而迟迟不予配合，该行为不仅明显违约而且也直接、严重影响了陆丰碧桂园公司房屋产权证的办理，故由此导致的损失扩大应由沈惠切自身承担。四、即使退一万步讲，如若认定陆丰碧桂园公司存在违约行为，本案逾期办证违约金的标准过高，请求法院根据实际情况予以降低。本案中，沈惠切委托陆丰碧桂园公司递交涉案房屋权属登记资料等事宜，陆丰碧桂园公司除了代收代缴费用外并没有收取任何委托费用，属于无偿委托行为。且沈惠切已经实际收楼入住，也未有任何证据证明其受到过相关实际损失。陆丰碧桂园公司多次积极催促、沟通办证机关解决办证问题，目前大部分业主产权证已办理完毕。故即使认定陆丰碧桂园公司存在违约行为，请求法院根据实际情况予以降低逾期办证违约金标准。综上所述，请求法院充分考虑办证机构改革带来的影响、陆丰碧桂园公司无过错及沈惠切未受到任何实际损失等因素，依法驳回其全部诉讼请求。针对沈惠切提出的逾期交房违约金要求，陆丰碧桂园公司认为，其已取得竣工验收备案表及房屋测绘报告证明，即已取得政府验收，其也按合同约定向沈惠切寄发收楼通知书，而沈惠切未提供证据证明商品房存在延期收楼及解除合同情形，故应驳回其请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的如下证据，本院予以确认并在卷佐证：沈惠切提交的证据：1.沈惠切身份证复印件；2.陆丰碧桂园公司主体信息复印件；3.沈惠切、陆丰碧桂园公司商品房买卖合同复印件；4.沈惠切、陆丰碧桂园公司签订的物业资料移交书。陆丰碧桂园公司提交的证据：1.商品房预售许可证；2.《商品房买卖合同（预售）》、附件及补充协议；3.《不动产统一登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范（试行）》、《陆丰市人民政府关于在我市实施统一不动产登记的公告》【陆府公(2015)2号文】；4.《不动产权籍调查表》、《不动产登记申请审批表》；5.《期楼收楼通知书》。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、陆丰碧桂园公司提交《告知函》及邮寄底单，拟证明陆丰碧桂园公司于2019年7月14日书面通知，催促沈惠切重新或补充签署办证机构要求的相关资料；另一份证据是电话记录、录音材料，拟证明陆丰碧桂园公司于2019年3月27日通知沈惠切配合重新或补充签署办证相关材料，但沈惠切仍不配合。沈惠切对上述两份证据的质证意见是：对该两份证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，因为沈惠切已完成按揭付款，履行了付款和收楼义务，其并不存在重新补交材料的义务。陆丰碧桂园公司提交的电话记录、录音材料，其中录音材料显示，陆丰碧桂园公司要求沈惠切补签不动产权证资料。本院认为，该录音的内容只能证实陆丰碧桂园公司打电话叫沈惠切过来补交补签材料，但依据双方签订《合同》第二十五条约定，据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄挂号信方式送达对方。同时用书面通知相对方，才能将通知事项相关情况说明清楚。故本院对陆丰碧桂园主张通知沈惠切配合重新或补充签署办证相关材料，但沈惠切仍不配合的事实不予认可。对陆丰碧桂园公司提交的国内邮寄挂号信函收据，虽然邮戳日期为2019年7月23日，但该国内挂号信函收据单上显示的邮编单号为XA04339971344，本院通过该邮编单号查询到，该邮件于2019年7月27日已送达至沈惠切，故对陆丰碧桂园公司主张于2019年7月14日书面通知，催促沈惠切重新或补充签署办证机构要求的相关资料的事实，本院认定2019年7月27日，陆丰碧桂园公司催促沈惠切重新或补充签署办证机构要求相关资料的事实。2.陆丰碧桂园公司提交陆丰市*******现场拍摄图片及办证指南，拟证明2017年9月起陆丰市办证机构明确要求不动产首次登记应提供《不动产权籍调查表》等新材料。沈惠切对该份证据的质证意见是对该证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，因为陆丰市人民政府的公告已经从2015年开始实施新的登记手续，并非2017年9月开始要求实施的。本院认为，陆丰市*******现场拍摄图片及办证指南只能证明陆丰市*******于2017年9月份公告了该份办证指南，不能证明自2017年9月份才开始实施新的登记手续，结合陆丰碧桂园公司提交的《陆丰市人民政府关于在我市实施统一不动产登记的公告》【陆府公(2015)2号文】，陆丰市*******已在2015年12月22日开始就可以办理不动产统一登记业务。故本院对陆丰市***公司主张的事实不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月30日，陆丰碧桂园公司（出卖人）与沈惠切（买受人）签订了合同（合同编号：LB20151273）及附件、《补充协议》，与本案当事人的主张有关联的合同及附件、补充协议主要内容是：一、陆丰碧桂园公司以出让方式取得坐落于陆丰市*******侧、上海路西侧地块的建设用地使用权，国有土地使用证号为陆府国用（2015）第0114022号，土地使用权面积为64475.03平方米。沈惠切购买的商品房所占用的土地用途为其他普通商品住房用地。该商品房已由陆丰市住房和城乡规划建设局批准预售。二、沈惠切向陆丰碧桂园公司购买的商品房位于上述土地范围的陆丰碧桂园浪琴湾一街2栋302号。合同约定建筑面积共120.64平方米，套内建筑面积98.05平方米，分摊共有面积22.59平方米；该商品房按照建筑面积计算，单价为每平方米4350.13元，总价款524800（含增值税款）元；陆丰碧桂园公司同意沈惠切以按揭贷款方式付款，沈惠切自本预售合同网上签订时付该商品房总房价款的31.40%即164800元给陆丰碧桂园公司，剩余总房价款的68.60%（银行按揭款项）于2016年7月30日前付给陆丰碧桂园公司。三、合同第十一条“交付时间和手续”约定，（一)陆丰碧桂园公司应当在2017年9月30日前向沈惠切交付涉案商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前不少于10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，与本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第二十条“房屋登记”约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。四、合同附件十一《补充协议》第五条“关于该商品房交付条件与交接手续”第3项约定：该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第六条“逾期交付责任”其中约定：“逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行。”第十一条“关于房屋登记”约定，买卖双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事宜详见买卖双方签订的本补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》。补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》第一条约定，买受人自愿委托出卖人办理下列事宜：……4.申办买受人所购商品房产权证。第二条约定，买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起210天内，将办理该商品房的产权证所需的权属登记资料移交陆丰市国土资源局不动产登记局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的产权证所需的税费代缴给相关部门：1.买受人已向出卖人付清合同及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2.按产权登记部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产证》所必需的一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3.买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4.买受人已完成本协议第一条第2、3款约定事宜。第三条约定，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第二条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元违约金。陆丰碧桂园公司于2017年9月9日向沈惠切寄送了《期楼收楼通知书》，该通知书主要内容载明：沈惠切于2016年6月30日向陆丰碧桂园公司购买陆丰市东海经济开发区*****侧陆丰碧桂园浪琴湾一街2栋302商品房，该商品房可按《商品房买卖合同》于2017年9月30日交付给沈惠切。请沈惠切于客户关系部预约收楼手续的办理时间，并请带齐有关资料和款项前来陆丰碧桂园销售中心办理相关手续。通知书并注明寄信时间为2017年9月9日。沈惠切于2017年11月14日在该通知书的“业主签名确认”处签名，对该通知内容进行确认。陆丰碧桂园公司亦已在2017年11月14日向沈惠切办理交付涉案房屋收楼手续。陆丰碧桂园公司于2019年7月23日通过国内挂号信函方式向沈惠切邮寄了《告知函》，内容主要载明：沈惠切于2016年6月30日向陆丰碧桂园公司购买陆丰市东海经济开发区*****侧陆丰碧桂园浪琴湾一街2栋302号商品房。根据双方签订的合同及相关《补充协议》约定，沈惠切委托陆丰碧桂园公司向陆丰市自然资源局送交办理商品房不动产权证书所需全部资料。因当地政府部门办证资料变更，办理该商品房的不动产权证书的相关资料（不动产权籍调查表、不动产登记申请审批表），需沈惠切重新或补充签署。鉴此，陆丰碧桂园公司诚函沈惠切：沈惠切至今仍未到陆丰碧桂园公司重新或补充签署上述有关资料，请沈惠切尽快携带本人身份证到陆丰碧桂园客户关系中心办理。如沈惠切未及时重新或补充签署上述相关资料，因此引起的任何后果均由沈惠切自行承担。沈惠切于2019年7月27日收到了上述《告知函》。另查明，国务院颁发的《不动产统一登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，为贯彻《不动产统一登记暂行条例》，确保陆丰市不动产统一登记工作顺利进行，陆丰市人民政府于2015年12月22日发布《陆丰市人民政府关于在我市实施统一不动产登记的公告》【陆府公(2015)2号文】，其中公告内容第三条“关于不动产统一登记的业务类型”载明：办理不动产统一登记业务为集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，建设用地使用权，宅基地使用权，森林、林木所有权，林地、海域使用权、土地承包经营权等……。国土资源部颁发的《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行，《不动产登记操作规范（试行）》于2016年5月30日颁布。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。陆丰碧桂园公司与沈惠切签订的合同及附件、补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同及附件、补充协议合法有效，当事人应当按合同及其附件、补充协议全面履行合同义务。本案的争议焦点：一、陆丰碧桂园公司是否存在迟延办证的违约行为及应否承担违约责任的问题；二、关于沈惠切主张陆丰碧桂园公司逾期办证的起始时间是否应自房屋交付使用之日起90日的问题；三、陆丰碧桂园公司迟延办证违约金的计付期间、标准问题；四、关于陆丰碧桂园公司是否存在逾期交付房屋的违约行为及应否承担违约责任的问题；五、陆丰碧桂园公司应具备何种情况下为沈惠切办理递交位于陆丰市***浪琴湾一街2栋302号房屋的不动产权证的相关资料的问题。对此，本院具体认定如下：一、陆丰碧桂园公司是否存在迟延办证的违约行为及应否承担违约责任的问题。陆丰碧桂园公司主张其已履行完成合同约定房屋初始登记的协助义务，至于其需要增加的补充材料而致逾期办证系办证机构改革及政策变化所致，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，故其不存在违约行为，也无需承担责任。本院认为，国务院颁发的《不动产统一登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，为贯彻执行此条例，陆丰市人民政府于2015年12月22日发布了《陆丰市人民政府关于在我市实施统一不动产登记的公告》【陆府公(2015)2号文】，国土资源部颁发的《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行，《不动产登记操作规范（试行）》于2016年5月30日颁布。本案中，合同约定陆丰碧桂园公司应当在2017年9月30日前向沈惠切交付涉案商品房，陆丰碧桂园公司亦已在2017年11月14日向沈惠切办理交付涉案房屋收楼手续。从交付涉案房屋的时间来看，陆丰市人民政府发布《陆丰市人民政府关于在我市实施统一不动产登记的公告》的时间系2015年12月22日，交付涉案房屋的时间与陆丰市人民政府发布公告的时间相差足足有23个月，陆丰碧桂园公司应当能够在合同约定的交房时间后210日内完成移交办理位于陆丰市***浪琴湾一街2栋302号房屋的不动产权证的相关资料。陆丰碧桂园公司在其已经预见到会出现迟延办证的情况时，应当将该情况及时如实告知沈惠切，但陆丰碧桂园公司迟延至2019年7月23日才通过国内挂号信函方式向沈惠切邮寄了《告知函》，沈惠切于2019年7月27日才收到了上述《告知函》，故陆丰碧桂园公司应承担自2017年11月14日的第210日起至2019年7月27日止的逾期办证责任，对陆丰碧桂园公司提出的该免责辩解，本院不予采纳。陆丰碧桂园公司虽然在上述期间要承担违约责任，但对沈惠切收到《告知函》之后（即2019年7月27日起）却无需承担责任，其理由如下：由于国家产权登记制度的调整，不动产登记申报资料除了字面内容上与房屋登记申报资料不同以外，关键还增加了一些必备资料，如不动产权籍调查表、不动产登记申请审批表，上述材料均是不动产登记申请必备的前置条件。陆丰碧桂园公司已按合同约定通过国内挂号信函方式发《告知函》通知沈惠切重新或补充签署变更后的办理不动产权证书的相关资料（不动产权籍调查表、不动产登记申请审批表），但沈惠切至今仍未到陆丰碧桂园公司配合重新或补充签署上述材料。本院认为，因国家产权登记制度调整，其中新增的办理不动产权登记的不动产权籍调查表、不动产登记申请审批表两份资料均必须要沈惠切本人才能办理。根据合同第二十条“房屋登记”约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有转移登记，因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。且《告知函》也载明了因当地政府部门办证资料变更，办理该商品房的不动产权证书的相关资料（不动产权籍调查表、不动产登记申请审批表），需沈惠切重新或补充签署。沈惠切尽快携带本人身份证到陆丰碧桂园客户关系中心办理。如沈惠切未及时重新或补充签署上述相关资料，因此引起的任何后果均由沈惠切自行承担。沈惠切于2019年7月27日收到《告知函》，故自2019年7月27日起，沈惠切将自行承担未及时重新或补充签署上述相关资料不利后果。二、关于沈惠切主张陆丰碧桂园公司逾期办证的起始时间是否应自房屋交付使用之日起90日的问题。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”之规定，该规定适用自房屋交付使用之日起90日开始计算逾期办证的时间的前提是当事人没有特殊约定的情形下。本案中，陆丰碧桂园公司与沈惠切于2016年6月30日签订的附录三《委托办理权属登记协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，当事人应当全面履行合同义务。该协议第二条约定，买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起210天内，将办理该商品房的产权证所需的权属登记资料移交陆丰市国土资源局不动产登记局……故本院对沈惠切的该主张不予支持。三、关于陆丰碧桂园公司迟延办证违约金的计付期间、标准问题。补充协议第十一条约定，买卖双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事宜详见买卖双方签订的本补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》。补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》第一条约定，买受人自愿委托出卖人办理下列事宜：……4.申办买受人所购商品房产权证。第二条约定，买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起210天内，将办理该商品房的产权证所需的权属登记资料移交陆丰市国土资源局不动产登记局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的产权证所需的税费代缴给相关部门：1.买受人已向出卖人付清合同及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2.按产权登记部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产证》所必需的一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3.买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4.买受人已完成本协议第一条第2、3款约定事宜。第三条约定，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第二条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元违约金。本案中，陆丰碧桂园公司已在2017年11月14日向沈惠切交付涉案商品房，虽然合同约定陆丰碧桂园公司应当在2017年9月30日前向沈惠切交付涉案商品房，但沈惠切办理签署收楼的文件是2017年11月14日，依据双方签订的上述《委托办理权属登记协议书》第二条的约定：“买受人自愿在下列条件同时具备之日起210日内……”中的必备条件中就有：“买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件”，所以迟延办证违约金的起算点应为2017年11月15日起的210日后即2018年6月13日，故陆丰碧桂园公司应自逾期之日起即2018年6月13日（自2017年11月15日起的第210天后）开始，每日按50元的标准支付违约金。陆丰碧桂园公司于2019年7月23日通过国内挂号信函方式向沈惠切邮寄了《告知函》，沈惠切于2019年7月27日收到了上述《告知函》。因沈惠切在收到告知函后未及时重新或补充签署上述相关资料，故自2019年7月27日起，沈惠切钟将自行承担未及时重新或补充签署上述相关资料不利后果，对自2019年7月27日起的逾期办证的违约金是沈惠切自行扩大的损失，陆丰碧桂园公司无需承担。故本案中，陆丰碧桂园物业发展有限公司向沈惠切支付迟延办理不动产权证书的违约金20450元，自2018年6月13日起至2019年7月26日止共计409天（违约金计算方法：按日50元的标准计算）。四、关于陆丰碧桂园公司是否存在逾期交付房屋的违约行为及应否承担违约责任的问题。陆丰碧桂园公司依约于2017年9月9日向沈惠切寄送了《期楼收楼通知书》，通知沈惠切就涉案商品房可按《商品房买卖合同》于2017年9月30日交付。沈惠切于2017年11月14日在该通知书的“业主签名确认”处签名，对通知书的内容进行事后追认。本院认为，沈惠切在“业主签名确认”处签名视为其对该通知书的补充确认，且沈惠切也对该通知书没有异议。沈惠切在收到收楼通知后并未对交付的房屋提出质量异议，根据举证责任的分配原则，沈惠切提出陆丰碧桂园公司存在逾期交付房屋的违约行为及应承担违约责任的主张，在陆丰碧桂园公司证实其已依约书面通知其按合同约定时间受领案涉房屋后，沈惠切应举证证明因陆丰碧桂园公司存在违约行为才致其于2017年11月14日受领该楼房。但本案中，沈惠切并无向本院提交上述相关证据。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，沈惠切应承担举证不能的后果。故对沈惠切请求判令陆丰碧桂园公司支付逾期交付房屋违约金4723.2元的主张，本院不予支持。五、陆丰碧桂园公司应具备何种情况下为沈惠切办理递交位于陆丰市***浪琴湾一街2栋302号房屋的不动产权证的相关资料的问题。本院认为，本院已在上述问题中论述，因国家产权登记制度调整，其中新增的办理不动产权登记的不动产权籍调查表、不动产登记申请审批表该两份资料必须要沈惠切本人才能办理。补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》第二条约定，买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起210天内，将办理该商品房的产权证所需的权属登记资料移交陆丰市国土资源局不动产登记局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的产权证所需的税费代缴给相关部门：……2.按产权登记部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产证》所必须的一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；……4.买受人已完成本协议第一条第2、3款约定事宜。从上述约定可以看出，沈惠切在收到陆丰碧桂园公司的《告知函》后仍未配合或补充签署相关资料，导致陆丰碧桂园公司未能及时将办理该商品房的产权证所需的权属登记资料移交不动产权登记机构。结合本案的实际情况，为更好的解决涉案纠纷，沈惠切应在本判决生效之日起十五日内，配合陆丰碧桂园公司补充或重新签署有关办理不动产权证的新材料，逾期不配合或重新签署的，陆丰碧桂园公司不再履行向不动产权登记机构递交办理不动产权证的相关资料的义务，由沈惠切自行办理不动产权证。在沈惠切完成补充或重新签署有关办理不动产权证的新材料后之日起，陆丰碧桂园公司应在三十日内向不动产权登记机构递交办理位于陆丰市***浪琴湾一街302号房屋的不动产权证的相关资料。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，陆丰碧桂园物业发展有限公司向沈惠切支付迟延办理不动产权证书的违约金20450元（违约金计算方法：自2018年6月13日起至2019年7月26日止共计409天；按每天50元的标准计算）。二、在本判决生效之日起十五日内，沈惠切应配合陆丰碧桂园物业发展有限公司补充或重新签署有关办理不动产权证的新材料，逾期不配合或重新签署的，陆丰碧桂园物业发展有限公司不再履行向不动产权登记机构递交办理不动产权证的相关资料的义务，由沈惠切自行办理不动产权证。三、在沈惠切完成本判决第二项后之日起，陆丰碧桂园物业发展有限公司应在三十日内向不动产权登记机构递交办理位于陆丰市***浪琴湾一街2栋302号房屋的不动产权证的相关资料。四、驳回沈惠切的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680.58元，减半收取计340.29元（沈惠切已预交），由沈惠切负担120.5元，由陆丰碧桂园物业发展有限公司负担219.79元（陆丰碧桂园物业发展有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 员 温建豪二〇一九年十二月十六日法官助理 蔡少将书 记 员 陈雪红