呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（２０１９）内0102民初1713号原告：内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司，住呼和浩特市赛罕区西把珊乡黑不塔村****。委托诉讼代理人：齐梦，内蒙古巨泓律师事务所律师。委托诉讼代理人，丁换生，内蒙古巨泓律师事务所律师。被告：昝内生，男，，住呼和浩特市委托诉讼代理人：毕宏宇，呼市“148”协调指挥中心第三法律服务所。被告：贾俊义，男，，住呼和浩特市原告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司与被告昝内生、贾俊义执行异议之诉一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司的委托诉讼代理人奇梦，被告昝内生的委托诉讼代理人毕宏宇到庭参加诉讼。被告贾俊义经本院传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告内蒙古恒盛泰房地产开发集团有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、请求确认恒盛家园12号楼2单元6层东户房屋一套物权归原告所有；二、请求呼和浩特市新城区人民法院立即停止对恒盛家园12号楼2单元6层东户的强制执行，并立即解除查封；三、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：被告昝内生与被告贾俊义民间借贷纠纷一案，呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初1655号民事调解书发生法律效力，后被告昝内生向法院申请强制执行，法院于2018年9月29日作出（2018）内0102执2859号协助执行通知书，要求原告协助查封案涉房屋、严禁变更房屋合同等，2018年10月15日，原告对协助执行通知书不服，提出异议。2019年内0102执异29号执行裁定书，裁定驳回原告提出的异议请求。首先原告认为，该房屋的合法权利人为原告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司，案涉房屋并未登记在被告贾俊义名下，被告贾俊义对案涉房屋不享有任何权利，人民法院不能对该房屋进行查封。理由如下：原告与被告贾俊义签订的《恒盛家园内部认购合同》为预约合同，并无房屋买卖合同的效力。被告贾俊义虽与原告签订了《恒盛家园内部认购合同》，约定由被告贾俊义自愿购买原告开发建设的案涉房屋。但该认购合同只约定了房屋位置、面积、价格及付款方式，对房屋的交付条件、装饰设备标准承诺，面积差异的处理方式等《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要合同条款均未作约定，且该认购合同第四条双方明确约定“本合同双方签字盖章后生效，待签订销售合同后废止”。因此，根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购合同不具备商品房买卖合同的要件，其在性质上属于预约合同。预约合同与本约合同是两个独立的合同，预约合同的目的仅在于保障本约合同的订立。订立双方基于预约合同，仅能取得要求对签订本约合同的请求权，和以此请求权为基础要求对方承担违约责任等民事责任的权利，故本案中，双方签订《恒盛家园内部认购合同》并不是正式的商品房预售行为，该预约合同也并无商品房买卖合同的效力。贾俊义根据《恒盛家园内部认购合同》金取得一定期间内要求与原告签订正式商品房买卖合同的请求权，而未取得案涉房屋的权利。被告贾俊义未取得案涉房屋的债权。双方在认购合同的约定了付款方式及时间，但被告贾俊义未按约定支付购房款，也一直未与原告签订正式的商品房买卖合同其行为已构成根本违约，原告未来也不可能再与其订立房屋买卖合同，因此，贾俊义没有基于买卖合同取得案涉房屋的债权。贾俊义未取得案涉房屋的物权，案涉房屋目前尚不具备过户给被告贾俊义的条件，因此未登记在被告贾俊义名下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产，登记在被执行人名下的不动产，特定动产及其他财产权”。案涉房屋并非被告贾俊义名下财产，该房屋的合法权利人始终为原告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司，人民法院不能对该房屋进行查封。其次，原告提出的诉讼请求于法有据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条的规定：“对案外人提提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：......案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。因此，根据此条法律规定，原告请求贵院依法确认恒盛家园12号楼2单元6层东户房屋一套的物权归原告所有。综上所述，被告贾俊义对案涉房屋不享有权利，该房屋的合法权利人为原告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司。呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102执2859号执行裁定书、呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102执异29号执行裁定书严重侵害了原告的合法权益。因此，为维护原告的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告全部诉讼请求。被告昝内生辩称,起诉超过法定的15天,被答辩人请求涉案房屋的物权属于其所有没有法律依据,认购合同具备商品房合同的主要内容,应当认定商品房买卖合同.贾俊义已经取得涉案房屋的物权,被答辩人的权利是债权,不能对抗贾俊义的物权,被答辩人无证据证明贾俊义没有付清房款,没有网签商品房买卖合同的责任在被答辩一方。被告贾俊义未到庭,亦未提交书面答辩意见,视为放弃举证质证等相关权利。原被告当事人围绕诉讼请求依法向法庭提交了证据。因原原告的所举的呼和浩特市新城区人民法院(2018)内0102执2859号协助执行通知书、(2019)内0102执异29号执行裁定书、开发建设协议书、征地协议书、呼和浩特市房产管理局呼房办【2011】9号文件、呼和浩特市住房保障和房屋管理局呼房办【2011】109号文件、原告企业信用信息、回民区关于恒盛家园项目有关事宜的函（回政函（2017）228号）、《恒盛家园内部认购合同》、呼和浩特市中级人民法院（2017）内01民终3746号民事判决书，被告所举的《借条》购房合同、水费催缴通知书、燃气费缴费单、（2018）内0102民初1655号民事调解书等符合证据法定形式，足以证明案件事实，故本院对上述证据真实性予以采信。综合本案证据及原、被告、法庭陈述，本院对案件事实认定如下：2008年8月10日，倘不浪村委会与原告内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司签订征地协议书，2009年3于12日，就该协议书所确认的土地，原告内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司与呼和浩特市回民区人民政府签订关于“恒盛家园经济适用房住宅小区项目”开发建设协议书。2010年3月20日，原告内蒙古恒盛家园房地产开发有限责任公司与被告贾俊义签订关于恒盛家园经济适用房住××区东户房屋的《恒盛家园内部认购合同》，房屋面积为86.86平方米，单价为2058元/m，总价款为178264元。2018年5月10日，被告昝内生与被告贾俊义因民间借贷关系纠纷起诉至呼和浩特市新城区人民法院，经法院调解作出（2018）内0102民初1655号民事调解书。被告贾俊义未履行上述调解书后，被告昝内生申请强制执行。本院作出（2018）内0102执2859号协助执行通知书，查封被告贾俊义位于呼和浩特市××园东户房屋。内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司提出执行异议，本院作出（2019）内0102执异29号民事裁定书，裁定驳回内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司的异议请求。2019年2月13日，内蒙古恒盛泰房地产开发集团有限责任公司向本院提出执行异议之诉，请求确认恒盛家园12号楼2单元6层东户房屋一套所有权由原告所有及请求呼和浩特市新城区人民法院立即停止对恒盛家园12号楼2单元6层东户房屋的强制执行，并立即解除查封。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案件审理的焦点在于案外人对执行标的物是否享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2010年3月20日，原告内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司与被告贾俊义签订《恒盛家园内部认购合同》，合同约定了房屋的坐落位置、价款等房屋买卖合同合同的主要内容，双方债权债务关系已有效成立,该合同虽名为内部认购合同,但因该房屋已经交付且合同的主要内容已实际履行。其合法占有的时间早于本院作出涉房屋的执行查封日期,且该房屋未办理过户登记的非买受人自身原因，因此对原告的排除执行的诉请，本院不予支持。同时，因原告在截止至法庭辩论终结前未取得涉案房屋及土地的相关物权，故其亦没有权利排除本案涉案房产的执行，且无权要求确认所有权。本院对其该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，原告的诉讼请求，无事实及法律依据，被告昝内生就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原告诉请本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司的诉讼请求。案件受理费3865元，由原告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 甄世伟人民陪审员 张 风人民陪审员 刘敏华 二〇一九年十二月二日书 记 员 曹 宏