广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初6544号原告：阳江恒隆房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区××××××××。法定代表人：苏某1。委托诉讼代理人：林进慎，广东智盟律师事务所律师。被告：郑宇涛，男，1986年8月3日生，汉族，住阳江市××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××417。被告：黎彩云，女，1988年2月8日生，汉族，住阳江市××××××××××。公民身份号码：441××××××××××××720。原告阳江恒隆房地产开发有限公司（以下简称恒隆公司）与被告郑宇涛、黎彩云商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒隆公司的委托诉讼代理人林进慎，被告郑宇涛、黎彩云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒隆公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告于2018年8月6日签订的《恒隆·御景山庄商品房认购协议》于2019年8月6日解除；2、判令被告支付逾期签订《商品房买卖合同》违约金52989.12元给原告；3、判令被告支付逾期付款违约金44129.40元给原告；4、判令被告定金30000元归原告所有；5、判令原告有权从被告已支付的房款185000元、物业维修基金9189元、办证费1000元中扣取被告应支付的逾期签订《商品房买卖合同》违约金52989.12元、逾期付款违约金44129.40元、定金30000元后，再退还余下的被告已支付的款项给被告；6、判令被告承担本案的一切诉讼费。事实及理由：2018年8月6日，原告与被告签订《恒隆·御景山庄商品房认购协议》，被告以738010元向原告购买阳江市江城区××××××××恒隆御景山庄15幢203房。原被告双方签订的《恒隆·御景山庄商品房认购协议》第四条二约定：“1、签订本协议时，乙方向中方支付定金30000元；2、签订本协议之日起221日内（即2019年3月15日前）乙方向甲方支付首期款（含定金）185010元，并于2018年8月12日前与甲方签订《商品房买卖合同》。3、余款伍拾伍万叁仟元（553000元），于乙方付清首期房款之日起7日内提供银行按揭贷款所需的所有资料并到甲方指定的银行办结银行按揭贷款手续。银行贷款最终以银行审批的金额为准，若银行审批的贷款金额小于申请贷款金额的，乙方应在银行审批后十日内将差额部分补足给甲方，若乙方逾期支付差额部分的，按本协议第五条的约定处理。如果乙方申请银行按揭贷款手续不获批准，则乙方应当在收到不获批准之日起十日内一次性付清房价款，若乙方逾期支付房款，按本协议第五条的约定处理。”原被告双方签订的《恒隆·御景山庄商品房认购协议》第五条约定“乙方如未按本协议约定的时间签订《商品房买卖合同》，每逾期一日，乙方按商品房总价款万分之二每日向甲方支付违约金。乙方如未按本协议约定的时间付款，或未按甲方指定的时间、指定的银行办结银行按揭贷款手续的，或乙方申请银行按揭贷款手续因不获批准而未在约定时间付清余款的，每逾期一日，乙方按商品房累计应付款万分之六每日向甲方支付违约金；逾期超过三十日的，甲方可以无需通知乙方而单方解除合约，将该商品房另行处理，并不退还乙方定金。”被告分别于2018年8月5日支付了10000元、2018年8月19日支付了130000元、2018年8月31日支付了40000元、2019年3月17日支付了5010元、2019年3月25日支付了9189元物业维修基金及办证费1000元。银行审核被告贷款资料时发现被告存在其他贷款尚未还淸的问题，因此,银行要求被告还清其他贷款，并要求被告支付的首期款由购房款的25%变更为购房款的30%（即被告申请的贷款金额为购房款的75%，然而银行审批的贷款金额为购房款的70%）。在知道银行的通知后，被告拒不还清其他贷款、拒不支付首期款至购房款的30%。原告曾多次电话通知被告还清其他贷款、支付首期款至购房款的30%及签订《商品房买卖合同》，但被告拒不还清其他贷款、拒不支付首期款至购房款的30%及拒不签订《商品房买卖合同》。在多次电话通知被告，被告不予理会后，原告于2019年7月4日书面通知被告，通知被告自收到该通知之日起七日内与原告联系、还清其他贷款、并支付首期款至购房款的30%及签订《商品房买卖合同》。如被告仍然逾期拒不办理，原告将依法解除《恒隆·御景山庄商品房认购协议》。然而，被告收到该通知后，拒不理会。原告又多次给电话被告，但被告仍然拒不理会。原告于2019年8月5日发出书面解除通知给被告，通知被告：原告依法解除《恒隆·御景山庄商品房认购协议》，限被告自收到该通知之日起七日内与原告联系并办理解除《恒隆，御景山庄商品房认购协议》的后续手续。如被告仍然逾期拒不办理，原告将依法通过司法程序处理，因此产生所有责任全部由被告自行承担。被告在收到该通知后至今仍不办理解除《恒隆·御景山庄商品房认购协议》的后续手续。为了维护原告的合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求依如所请。被告郑宇涛辩称，由被告和原告协商解决，违约金尽量减少。被告黎彩云辩称，由被告和原告协商解决，违约金尽量减少。经审理查明：2018年8月6日，原告恒隆公司（甲方）与被告郑宇涛、黎彩云（乙方）签订《恒隆﹒御景山庄商品房认购协议》，主要约定：“第四条付款方式及期期，一、一次性付款：……。二、银行按揭付款：1、签订本协议时，乙方向甲方支付定金30000元；2、签订本协议之日起221日内（即2019年3月15日前），乙方向甲方支付首期款185010元，并于2018年8月12日前与甲方签订《商品房买卖合同》；3、余款553000元，于乙方付清首期房款之日起7日内提供银行按揭贷款所需的所有资料并到甲方指定的银行办结银行按揭贷款手续。银行贷款最终以银行审批的金额为准，若银行审批的贷款金额小于申请贷款金额的，乙方应在银行审批后十日内将差额部分补足给甲方，若乙方逾期支付差额部分的，按本协议第五条的约定处理。如果乙方申请银行按揭贷款手续不获批准，则乙方应当在收到不获批准之日起十日内一次性付清房价款，若乙方逾期支付房款，按本协议第五条约定处理。三、代理费用：甲方代收物业专项维修基金9189元，乙方在支付首期款时一并支付给甲方。第五条，乙方如未按本协议约定的时间签订《商品房买卖合同》，每逾期一日，乙方按商品房总价款万分之二每日向甲方支付违约金。乙方如未按本协议约定的时间付款，或未按甲方指定的时间、指定的银行办结银行按揭贷款手续的，或乙方申请银行按揭贷款手续因不获批准而未在约定时间付清余款的，每逾期一日，乙方按商品房累计应付款万分之六每日向甲方支付违约金；逾期超过三十日的，甲方可以无需通知乙方而单方解除合约，将该商品房另行处理，并不退还乙方定金。”签订上述协议前后，原、被告双方确认被告于2018年8月5日、8月19日、8月31日、2019年3月17日分别支付了10000元、130000元、40000元、5010元共185010元给原告，其中2018年8月5日支付的10000元和2018年8月19日支付的130000元中的20000元共30000元是购房定金。另外，被告还于2019年3月15日支付了物业维修基金9189元及办证费1000元给原告。被告支付首期款后，被告郑宇涛因尚欠其他贷款未还清而无法办理涉案房屋的银行按揭贷款。被告也明确表示无能力继续履行合同。2019年7月4日，原告书面通知被告按银行要求还清其他贷款，支付的首期款由购房款的25%变更为购房款的30%，并要求被告签订《商品房买卖合同》。被告收到原告通知后没有按原告的要求办理。2019年8月6日，原告送达《解除通知》给被告，书面通知被告解除双方签订的《恒隆﹒御景山庄商品房认购协议》。被告收到解除合同的通知后，没有联系原告办理解除合同的后续手续。原告遂向本院起诉，请求如诉称。庭审中，原告明确表示在扣掉法院认定的款项后，所有余款返还两被告。诉讼中，原告未能提供证据证明因两被告违约而遭受的损失数额。以上事实，有原告提供的身份证、《恒隆﹒御景山庄商品房认购协议》、置业计划书、解除通知、EMS快递单等，结合本案的庭审笔录，经综合分析，本院予以认定。本院认为，原告恒隆公司与被告郑宇涛、黎彩云签订的《恒隆﹒御景山庄商品房认购协议》，是双方在平等、自愿、协商一致基础上签订的，主体适格，内容合法，是合法有效的协议，双方应切实按协议的约定履行。本案中，双方在协议中约定于2018年8月12日前签订《商品房买卖合同》以及约定被告付清首期房款之日起7日内办结银行按揭贷款手续，逾期超过三十日的，原告可以无需通知被告而单方解除合约，将该商品房另行处理，并不退还被告定金。而本案被告既没有在2018年8月12日前与原告签订《商品房买卖合同》，也没有在付清首期房款之日起7日内办结银行按揭贷款手续，逾期时间远远超过了30日。被告的违约行为达到了双方约定的合同解除条件。2019年8月6日，原告送达解除合同的通知给被告，故原告请求确认原告与两被告于2018年8月6日签订的《恒隆﹒御景山庄商品房认购协议》于2019年8月6日解除，于法无悖，本院予以支持。对于原告请求被告支付逾期签订《商品房买卖合同》违约金52989.12元、逾期付款违约金44129.4元以及没收定金30000元的问题。上述请求实质是两被告违约解除《恒隆﹒御景山庄商品房认购协议》给原告造成的损失的金额认定问题。原告对其因两被告违约而遭受的损失，原告应举证证明，但原告未能提供证据证明。同时，《恒隆﹒御景山庄商品房认购协议》约定两被告逾期30日签订《商品房买卖合同》或逾期30日办结银行按揭贷款手续，原告可单方行使合同解除权。但本案在被告违约超过30日后，原告并没有立即行使合同解除权，直拖到2019年8月才行使合同解除权。因此，原告应对其不积极行使合同解除权而扩大的损失负责。另外，从《恒隆﹒御景山庄商品房认购协议》第五条约定的递进关系分析，双方约定的逾期签订《商品房买卖合同》违约金和逾期付款违约金应是在合同继续履行而被告逾期签订合同和逾期付款的情况下应支付的违约金，因为第五条还约定了逾期30日，原告可单方解除合同，没收30000元定金。综上分析，即使存在约定的解约违约金，原告请求超过30000元部分的违约金应认定过高，违约金应调整为30000元（包含30000元）以下。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”和《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的。无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，原告请求两被告交付的定金30000元归原告所有，本院予以支持。原告请求被告支付逾期签订《商品房买卖合同》违约金52989.12元、逾期付款违约金44129.4元，于法无据，本院不予支持。对于两被告所支付款项的返还问题，本案中，原告在庭审中已明确表示在扣掉法院认定的款项后，所有余款返还两被告。因此，在扣掉30000元定金后，所有余款包括物业维修基金9189元及办证费1000元应返还给两被告，故原告应返还165199元（185010元+9189元+1000元-30000元）给两被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、确认原告阳江恒隆房地产开发有限公司与被告郑宇涛、黎彩云于2018年8月6日签订的《恒隆﹒御景山庄商品房认购协议》于2019年8月6日解除；二、被告郑宇涛、黎彩云交付的定金30000元归原告阳江恒隆房地产开发有限公司所有；三、限原告阳江恒隆房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还165199元给被告郑宇涛、黎彩云；四、驳回原告阳江恒隆房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1421元（原告已预交），由原告阳江恒隆房地产开发有限公司负担1086元，被告郑宇涛、黎彩云负担335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判员  徐英涛二〇一九年十二月九日书记员  周琬澄附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的。无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。