广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10693号上诉人（原审被告）：胡先兴，男，1962年5月9日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：韦廷汉，广东卓泓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区雅隆市场管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：李海生。委托诉讼代理人：夏园，广东德先律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈竞伟，广东德先律师事务所律师。上诉人胡先兴因与被上诉人佛山市顺德区雅隆市场管理有限公司（以下简称雅隆公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初10233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡先兴上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判租金从2019年6月1日起计算；2.一、二审诉讼费由雅隆公司负担。事实与理由：双方签订的《市场摊位租赁合同》，约定的租赁期限为2018年8月1日至2020年8月1日，合同约定免租期为一个月，从市场开业当天算起。但由于是新开设的市场，人流冷清，人气不旺，雅隆公司为了留住租户，避免租户流失，造成市场经营更加艰难，又向所有摊位承租户承诺免租期至2019年5月30日，因此，所有的租户在这期间都没有交租，雅隆公司也没有向租户发出过任何催收租金的信息和通知。雅隆公司于2019年3月21日突然通知租户要重新签订诚信合同，收回原合同，重新缴交履约保证金和管理保证金。胡先兴认为雅隆公司未经和租户协商同意，就要重新签订合同，再次缴交履约保证金和管理保证金，是违约的，这是单方解除原合同的行为，所以没加理会。因此，整个过程并不是胡先兴等租户违约不缴交租金和水电费，而是雅隆公司违反诚实信用原则，不守承诺，企图侵占所收取租户的保证金，反而说是租户违约，妄图利用司法手段获取非法利益。雅隆公司答辩称：一、胡先兴拒交租金和水电费违反租赁合同的约定，雅隆公司有权按照约定解除合同，且胡先兴在一审中已确认与雅隆公司解除合同，但上诉却要求继续履行合同，违反禁反言原则。二、雅隆公司从未承诺免租至2019年5月31日或2019年8月31日，胡先兴无故拒交租金和水电费，已构成违约，雅隆公司有权没收履约保证金和管理保证金。三、雅隆公司依约将摊位交付胡先兴使用，但截至2019年5月14日，胡先兴尚欠雅隆公司租金和水电费，一审判决胡先兴支付水电费及欠付的租金并支付占有使用费至实际返还商铺之日正确。雅隆公司向一审法院起诉请求判令：1.解除双方于2018年7月28日签订的《市场摊位租赁合同》，胡先兴立即返还租赁物；2.胡先兴交付的履约保证金7500元和管理保证金1000元归雅隆公司所有；3.胡先兴向雅隆公司支付租金10667元（暂计至2019年4月30日，此后计算至胡先兴交回租赁物为止），水电费519元（暂计至2019年4月20日，此后据实结算）及违约金（以上述两项金额的合计为基数，按年利率24%从立案之日起计算至实际付清款项之日止）；4.本案诉讼费用由胡先兴负担。一审法院查明事实：2018年7月28日，雅隆公司、胡先兴签订了一份《市场摊位租赁合同》，约定：雅隆公司将佛山市顺德区X号摊位（以下简称X号摊位）出租给胡先兴用于经营生蚝；租赁期间为两年，从2018年8月1日至2020年8月1日，月租金为2500元；胡先兴应于合同签订当日交付履约保证金7500元，于摊位交付之日缴纳管理保证金1000元，管理保证金只用于消费者权益、市场规章制度和市场经营场所设施和设备的保障及作为水电押金；胡先兴应于每月5号前向雅隆公司支付当月租金，逾期缴交租金的，每逾期一日按未缴交租金的8%计收违约金，如逾期交租超过15日，雅隆公司有权终止合同并没收保证金，要求胡先兴离场；胡先兴应于每月5号前向雅隆公司支付上月的水电费，胡先兴逾期缴交水电费的，雅隆公司有权停止水电供应直至胡先兴缴足所欠费用；胡先兴不按期缴交租金、税费、电费、水费、卫生费、采暖费、治安费超过规定期限半个月的，雅隆公司有权终止合同并没收胡先兴保证金（含履约保证金及管理保证金）；免租期1个月，从市场开业当天开始计算。此外，合同还对双方的权利义务、争议解决方式等其他事项进行了详细约定。同日，胡先兴签署《收铺确认书》，确认雅隆公司于签订合同当天将X号摊位交付给胡先兴。同日，胡先兴缴交了租金押金7500元（以三个月的租金计收），预交了三个月的租金7500元，缴交了水电押金1000元。庭审中，雅隆公司、胡先兴一致确认租金押金即为履约保证金，胡先兴实际缴交的履约保证金为7500元，水电押金即为管理保证金，胡先兴实际缴交管理保证金1000元。合同签订后，佛山市顺德区某农贸市场于2018年8月22日开业。2019年3月21日，雅隆公司下发通知，告知仍在场经营的商户经营期限到当月31日，要求如同意继续经营的，需在当月28日前到市场办公室签订诚信合同，如到期未签订诚信意向书，雅隆公司有权收回商铺。庭审中胡先兴确认自2018年12月开始未支付水电费，且截至一审辩论终结仍在X号摊位经营。胡先兴认为雅隆公司下发通知属于违约，同意于2019年3月21日解除合同。雅隆公司因催收租金及水电费无果，遂向一审法院提起诉讼，一审法院于2019年5月14日向胡先兴送达了应诉材料。以上事实，还有庭审笔录在案佐证。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，雅隆公司、胡先兴之间的租赁合同关系合法有效，受法律保护。雅隆公司已按《市场摊位租赁合同》的约定将X号摊位交付给胡先兴使用，除签订合同当日预付了三个月的租金及支付履约保证金外，胡先兴未再支付租金，已构成违约，雅隆公司要求解除与胡先兴签订的《市场摊位租赁合同》符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院于2019年5月14日向胡先兴送达了应诉材料，雅隆公司要求解除合同的意思表示于该日到达胡先兴，案涉的《市场摊位租赁合同》应自2019年5月14日起解除。根据《市场摊位租赁合同》约定，胡先兴逾期支付租金、税费、电费、水费、卫生费、采暖费、治安费超过规定期限半个月的，雅隆公司有权终止合同并没收胡先兴保证金（含履约保证金及管理保证金），雅隆公司要求没收胡先兴实际支付的履约保证金7500元、管理保证金1000元符合双方约定，一审法院也予以支持。对于胡先兴所欠雅隆公司的租金问题。双方均确认佛山市顺德区某农贸市场从2018年8月22日开业，扣除雅隆公司给予的一个月免租期及胡先兴预付的三个月的租金后，胡先兴需支付2018年12月21日起的租金，雅隆公司要求从2018年12月23日起计算是其对权利的自由处分，一审法院予以确认。经核算，截至合同解除之日即2019年5月14日的租金为11917元[2500×4+2500/30×（9+14）]，此后仍按每月2500元的标准计算占用费。庭审中，胡先兴对X号摊位截至2019年4月20日的水电费519元没有异议，雅隆公司要求胡先兴支付水电费519元合理，一审法院予以支持，2019年4月20日之后的水电费雅隆公司未提交证据证明产生的实际情况，一审法院暂不支持，雅隆公司可另行主张。《市场摊位租赁合同》约定，如胡先兴逾期支付租金，雅隆公司可以每逾期一日按未缴交租金的8%计收违约金，雅隆公司主动按年利率24%的标准从立案之日即2019年5月7日起计算违约金，符合法律规定，一审法院予以支持，截至2019年5月7日起胡先兴尚欠的租金为11333元[2500×4+2500/30×（9+7）]，一审法院酌定以截至该日尚欠的租金为计算违约金的基数。《市场摊位租赁合同》并未约定如胡先兴逾期支付水电费，需按上述标准支付违约金，雅隆公司要求计收水电费的违约金一审法院不予支持。胡先兴关于雅隆公司先违约的抗辩。首先根据双方的合同约定，扣除免租一个月及胡先兴预付的三个月租金后，胡先兴应从2019年1月起每月的5号前支付当月租金，超过15日未缴交租金雅隆公司有权终止合同，胡先兴未按期支付租金已违约在先。其次雅隆公司下发通知告知胡先兴经营期限到2019年3月31日止，如胡先兴愿意继续经营需签订诚信合同，该行为为雅隆公司在发现胡先兴违约行为后，给予胡先兴宽限期继续履行合同，并附随了继续履行合同的条件。一审法院认为雅隆公司下发通知的行为，属于告知胡先兴存在违约情形，并容忍胡先兴修复，不属于违约，一审法院对胡先兴关于雅隆公司先违约的辩解不予采纳。胡先兴没有提交证据证明雅隆公司同意免租至2019年5月30日，一审法院对胡先兴关于免租期的抗辩意见也不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、雅隆公司与胡先兴2018年7月28日签订的《市场摊位租赁合同》于2019年5月14日解除；二、胡先兴交付的履约保证金7500元、管理保证金1000元归雅隆公司所有；三、胡先兴应于判决生效之日起十日内向雅隆公司支付租金、占用费及违约金（截至2019年5月14日的租金为11917元，此后占用费按每月2500元的标准计算至胡先兴实际退还商铺之日止，违约金以11333元为基数从2019年5月7日起按年利率24%计算至胡先兴实际退还商铺之日止）；四、胡先兴应于判决生效之日起十日内向雅隆公司支付水电费519元；五、驳回雅隆公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为502.09元（雅隆公司已预交），由胡先兴负担。胡先兴应于判决生效之日起十日内向雅隆公司支付，一审法院不另作收退。二审期间，胡先兴围绕其上诉请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。经审查，胡先兴提交的通知函、市场摊铺租赁意向合同的相对方并非胡先兴，故该两份证据与本案无关，本院不予采信；租赁合同补充协议上无任何人签字或盖章，本院不予采信。经审理，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，根据双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.涉案合同是否应予解除；2.胡先兴是否应向雅隆公司支付租金、占用费及违约金；3.雅隆公司是否有权没收履约保证金、管理保证金。关于第一个争议焦点。双方签订的《市场摊位租赁合同》明确约定了租金和水电费的支付时间及相应的违约责任，胡先兴未按时支付租金及水电费，亦无证据证明雅隆公司同意免租至2019年5月30日，故雅隆公司有权根据合同约定解除合同，一审判决对此认定正确，本院予以维持。关于第二个争议焦点。胡先兴一审中确认其仍在承租的X号摊位经营。胡先兴虽在一审期间提交了另案的承租人林某与雅隆公司协商的录音，但又陈述林某并非代表所有租户，而是各租户自行协商，胡先兴没有证据证明其与雅隆公司协商一致变更了合同约定的免租期，故其仍应按《市场摊位租赁合同》的约定按时支付租金。一审法院根据雅隆公司的主张，以及合同约定一个月的免租期及胡先兴已预付三个月租金的事实，判决胡先兴应向雅隆公司支付欠付的租金及合同解除后的占用费，符合合同约定和法律规定，本院予以维持。关于第三个争议焦点。因胡先兴逾期支付租金和水电费违约在先，根据合同约定胡先兴应支付逾期付款违约金，雅隆公司有权解除合同并没收胡先兴的保证金（含履约保证金及管理保证金），故一审判决雅隆公司没收胡先兴支付的履约保证金及管理保证金，并从雅隆公司主张的立案之日起按年利率24%支付逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以维持。综上，胡先兴的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费349.41元，由上诉人胡先兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年十二月十一日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪