黑龙江省友谊县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0522民初691号原告：韩时波，男，汉族，1972年3月17日出生，无职业，住友谊县。委托代理人：叶清刚，男，友谊县庆丰乡法律服务所法律工作者。被告：黑龙江省神鸭房地产开发有限公司，住所地双鸭山市四方台区24委（振兴路中段）。法定代表人:岳文起，黑龙江省神鸭房地产开发有限公司总经理。委托代理人：伊春娟，黑龙江省神鸭房地产开发有限公司副总经理。（未到庭参加诉讼）被告：张少忠，男，1960年7月15日出生，汉族，无职业，住友谊县。（未到庭参加诉讼）第三人:王**，女，1967年3月14日出生，汉族，无职业，住双鸭山市尖山区。委托代理人：石广利，系黑龙江薛成海律师事务所律师。（第二次开庭未到庭参加诉讼）委托代理人：赵富，男，1959年12月28日出生，汉族，无职业，住双鸭山市尖山区。（社区推荐）原告韩时波诉被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠、第三人王**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月22日作出2016黑05**民初440号民事判决书，第三人不服，向双鸭山市中级人民法院提出上诉，双鸭山市中级人民法院2017年8月28日作出2017黑05民终146号民事裁定书，以一审查明基本事实不清为由裁定撤销友谊县人民法院2016年黑05**民初440号民事判决书，发回友谊县人民法院重新审理。本院于2017年9月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年12月16日、2019年12月2日公开开庭审理,原告韩时波的委托代理人叶清刚、第三人王**委托代理人石广利（第二次开庭未到庭参加诉讼）、赵富到庭参加诉讼,被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告韩时波向法院提出变更诉讼请求：一、要求法院确认原告与被告签订的温馨嘉园小区温馨嘉园小区3号楼11号车库房屋买卖合同有效；二、要求被告履行为原告办理房屋产权证义务；三、由被告承担全部损失费用。事实和理由：2012年6月16日，原告从被告处购买了温馨嘉园小区3号楼11号车库房屋（温馨嘉园项目实际总负责人为张少忠），购房款86640.00元原告交付给被告公司在温馨嘉园项目的负责人张少忠。2013年3月，被告该项目实际负责人张少忠将房屋交付给原告，原告使用至今。2014年11月27日，被告及该项目负责人张少忠共同向原告补发了书面的房屋入户通知单，并同意为原告办理原告户名的房照。但自原告购买被告公司房屋后，张少忠将该栋楼房抵押给王**，被告至今未给原告办理房证，致使原告的房屋所有权不能对外充分展示，影响了原告的以房屋贷款、买卖等一系列权利的行使。依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。原告认为，原告接收交付房屋并实际入住已经超过90日，被告未能为原告办理房屋所有权证，故诉至法院。第三人王**向本院提出诉讼请求：1、确认第三人与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效；2、确认原告与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效。事实和理由：2012年7、8月份，张少忠分两次向王**借款，约定10月份偿还借款，由于张少忠没有偿还借款本金和利息，将本案争议的房屋和其他房屋以以物抵债的形式和王**签订了商品房买卖协议，并且办理预付商品房预告登记，张少忠将本案争议房屋钥匙一并交给王**。第三人与被告张少忠于2012年9月10日签订商品房买卖合同，当时该商品买卖合同已经做了预告登记，并且第三人领取了预告登记证，根据《物权法》第二十二条的规定，第三人取得了预售房屋的权利，第三人是该涉案房屋的所有权人。被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司辩称：被告张少忠与原告及第三人签订商品房买卖合同和到县房产局备案以及民间借贷等事宜是张少忠利用假公章、财务章、法人名章和法人签名的个人行为，没有得到神鸭公司的追认，原告举证的入户通知单和票据是政府在张少忠被羁押期间让被告神鸭公司协助张少忠办理入户时开具的，入户通知单上面有张少忠私刻的温馨嘉园项目部印章，足以证明温馨家园小区是张少忠自建自销的，神鸭公司不清楚，其行为超出了神鸭公司与张少忠的授权范围，依据《民法总则》第一百七十一条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追人的，对被代理人不发生效力。”，原告、第三人诉神鸭公司是错误的，请求依法驳回原告和第三人的诉讼请求。被告张少忠未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。原告韩时波为证明自己的主张向本院提供如下证据：证据一、身份证复印件一份以及购房款收据一份；证据二、入户通知单一份；证据三、维修基金，物业费票据共2张；这三组证据证明原告购买了坐落于友谊镇××小区××楼××号车库房屋，总价款86640.00元；2012年6月16日被告张少忠委托郑前程以黑龙江省神鸭房地产开发有限公司温馨嘉园指挥部的名义为原告出具了编号是5091527的车库收据；2014年7月11日，黑龙江省神鸭房地产有限公司、张少忠向原告发放的书面入户通知单，通知原告与温馨嘉园小区物业办理友谊县温馨家园小区3号楼11号车库入户手续，原告交纳了住房维修基金、物业费，原告已占有使用案涉房屋。证据四、原审法庭调取的温馨家园购房明细（3号楼11号车库）；证据五，法庭在友谊县公安局刑侦大队调取的被告温馨嘉园项目部负责人张少忠伪造公司印章罪侦查卷宗中有温馨嘉园小区办理预购商品房登记明细3页、张少忠在友谊县公安局询问笔录3份；证据六，法庭调取的友谊县人民法院已经生效的《刑事判决书》复印件1份；这三组证据证实证明被告张少忠在伪造公司印章罪刑事案件卷中供述中指认原告系“实际现金买房人”；在公安机关讯问中供述：“在开发温馨嘉园小区期间向个人抵押贷款大约2300万元，其中向王**借款280万元，6分利息，只还了50万元。刘才付手里贷了240万元，5分利息，还了大约50万元左右利息”；2012年5月，被告开发温馨嘉园小区项目负责人张少忠用伪造的“黑龙江省神鸭房地产开发公司”印章、“黑龙江省神鸭房地产开发公司财务专用章”和神鸭公司法人“李宝”名章，并用伪造的印章制作“授权委托书”与第三人签订商品房买卖合同和到友谊县房地产管理处为第三人王**、刘才付办理商品房预告登记备案。证据七、友谊县公安局刑事侦查大队于2018年8月28日对本案当事人张少忠依法询问所调取询问笔录，张少忠陈述说向王**借款280万元是民间借贷关系，其本人并没有与王**签署过该借款结算协议书，不存在以房屋抵款的事实；张少忠的签字行为，是代表案涉工程建设单位神鸭公司的签字行为；为原告出具的购房收据上的张少忠三个字不是张少忠本人签字，是张少忠委托其姑爷郑前程代替签写的，签写的原因是张少忠外出不在家，所以让其姑爷代替其在该收据上面签字。证据八、2018年9月2日公安机关对张少忠的姑爷郑前程所做的询问笔录，郑前程证明案涉原告的购房收据上，张少忠三个字的签名是其岳父张少忠委托其代为签字的，原因是其岳父张少忠外出不在友谊，有人来买房子的时候，就与张少忠电话联系，他委托我给购房人出收据，代张少忠签上了“张少忠”三个字。证据九、司法鉴定科学研究院司法鉴定意见书一份，委托人是黑龙江省友谊县公安局，鉴定材料为2012年9月10日王**与张少忠签订的借款结算协议书原件一份（2页），鉴定事项为：该协议书第一、二页上的“张少忠”签名与打印体字迹的形成时间先后，鉴定结论为：该借款结算协议的第一、二页上的“张少忠”签名与打印体字迹的形成时间先后为：先书写字迹，后有打印体字迹。证据十、建设工程竣工验收备案证书（友建备字2019年1号）一份，证明：友谊县温馨家园工程开工日期2012年5月1日，竣工日期2012年12月30日，2019年5月24日经审查，该工程符合建设工程竣工验收备案条件，准予备案。第三人王**为证明自己的主张向本院提供如下证据：证据一、商品房买卖合同和交款收据；证据二、商品房预告登记证书一份；证据三、黑神神鸭字（2011）3号文件，证据四、房屋交钥匙说明一份；证据五、商品房预售许可证，证据六、（2015）清行初字第4号、（2015）双行终字第14号行政判决书；证据七、双鸭山市中级人民法院（2016）黑05民终436号民事裁定书。第三人王**提供的证据一、二、三、四、五可以证明被告神鸭公司委托张少忠为友谊温馨家园综合楼项目总负责人，全权处理一切相关事宜；2012年7月31日被告开发建设的友谊温馨家园取得预售许可；被告张少忠将本案争议的房屋及车库钥匙交给原告王**作为还款保证，与原告王**签订房屋买卖合同作为担保，被告为原告在友谊县房地产管理处办理了商品房预告登记，向原告王**借款的事实。证据六、七证明一、二审法院撤销友谊县房地产管理处于2014年12月17日作出的关于撤销王**（第三人）办理的预购商品房预告登记的通知；双鸭山市中级人民法院在（2016）黑05民终436号民事裁定书中，载明第三人王**与张少忠不再存在民间借贷关系，第三人与张少忠之间签订的房屋买卖合同是双方在对原有借款行为进行结算后通过以物抵债的方式订立，且其已经为诉争房屋办理了预购商品房、预告登记，张少忠也将房屋钥匙交给了第三人，但没有确认第三人王**与被告签订的商品房买卖合同效力，而是将案件发回一审法院重新审理。证据八、借款结算协议书一份，经友谊县公安局委托上海司法鉴定科学研究院司法鉴定意见书证实：该《借款结算协议书》第1、2页上的“张少忠”签名与打印体字迹的形成时间先后为：先书写字迹，后有打印体字迹。证据九、第三人申请对原告向本庭出示的编号为5091527号收据中张少忠的签名进行笔迹鉴定，本院将该收据原件和张少忠在本院有关庭审笔录和送达回证上的签名提交司法鉴定机构，经双鸭山市中级人民法院司法技术室委托中国人民解放军第二一一司法鉴定中心鉴定意见为：送检检材编号为5091527号的2012年9月22日收据“收据”右下方书写的“张少忠”字迹与送检样本字迹不是同一人书写。被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠未向本院提交证据。经审理查明：2011年8月31日，被告张少忠与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司签订合同，约定被告张少忠使用被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司资质，在友谊县友谊镇开发温馨嘉园综合楼。2012年6月16日，原告为购买被告温馨嘉园小区3号楼11号车库向被告张少忠交纳购房款86640.00元，被告张少忠委托郑前程以黑龙江省神鸭房地产开发有限公司温馨嘉园指挥部的名义为原告出具了编号是5091527的车库收据，2013年3月，被告该项目实际负责人张少忠将房屋交付给原告，原告使用至今。2014年11月27日，黑龙江省神鸭房地产有限公司、张少忠向原告发放的书面入户通知单，通知原告与温馨嘉园小区物业办理友谊县温馨家园小区3号楼11号车库入户手续，原告交纳了住房维修基金、物业费。原告购买并使用该房屋后，被告至今未给原告办理房屋所有权证书。另查明，2012年7月31日，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠开发建设的友谊县友谊镇温馨嘉园小区取得商品房预售许可证。另查明，被告张少忠向第三人王**借款，于201２年10月23日，被告张少忠以委托代理人的身份代表被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司与第三人王**签订商品房买卖合同用于借款担保。于2013年10月16日，被告张少忠为第三人王**办理了友谊县友谊镇××小区××楼××号车库的预购商品房预告登记。2019年5月24日友谊县温馨嘉园小区建设工程取得了友谊县建设局颁发的《（友建备字2019年1号）建设工程竣工验收备案证书》。本院认为，原告向被告张少忠交纳了购房款，购买友谊县友谊镇××小区××楼××号车库，被告张少忠委托郑前程以黑龙江省神鸭房地产开发有限公司温馨嘉园指挥部的名义为原告出具了车库收据，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠也已向原告交付了涉案房屋，双方虽未签订书面的商品房买卖合同，但双方均已履行了各自的合同义务，故双方之间的商品房买卖合同成立、有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”的规定，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠应承担为原告办理涉案房屋产权登记手续的义务。根据原告、被告及第三人的当庭陈述及举证，被告张少忠因在友谊县友谊镇温馨家园施工期间缺少资金，在第三人王**处借款，张少忠以被告的名义与第三人王**签订的商品房买卖合同和交付涉案房屋钥匙作为双方民间借贷合同的担保；第三人王**主张被告张少忠向其借款，借款到期后，被告张少忠不能偿还借款，被告张少忠用涉案房屋在内的友谊县友谊镇温馨家园部分房屋抵偿借款，但其未能举证证明被告张少忠何时借款、借款本金和利息的数额、借款何时到期及双方是如何以房抵债（虽提交了借款结算协议书，经司法鉴定为虚假），且被告张少忠仅承认尚欠第三人王**2800000.00元左右借款，其否认与第三人王**已形成以房抵债事实，故对第三人王**主张以房抵债，本院不予采信。被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司辩称张少忠的行为属于超越代理权的行为，与原告、第三人发生的买卖行为对神鸭公司不发生法律效力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”的规定，本案中，被告张少忠在与原告签订商品房买卖合同时持有被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司的授权委托书，因此原告有理由相信被告张少忠以被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司的名义与原告签订商品房买卖合同时有代理权，原告与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同对被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司具有法律约束力，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司的答辩理由不能成立。综上所述，原告韩时波要求认定与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司的商品房买卖合同有效，并要求二被告在诉争房屋具备办理房屋产权证书条件时协助原告办理房屋产权证书的诉讼请求，本院依法予以支持。第三人王**要求确认第三人与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效和确认原告与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，本院依法不予以支持。被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、被告张少忠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条,《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告韩时波与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠之间的位于友谊县友谊镇温馨嘉园小区3号楼11号车库的买卖合同有效；二、被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠在诉争房屋具备办理房屋产权证条件时协助原告韩时波办理房屋产权证书；驳回第三人王**的诉讼请求。案件受理费1966.00元，由被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审 判 长  孙国峰审 判 员  王永新人民陪审员  刘凤玉二〇一九年十二月二十日书 记 员  徐涔曦本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。三、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。