山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2019）晋05民初211号原告：山西长平建材家居广场有限公司，住所地高平市长平建材市场。诉讼代表人：山西唐韵律师事务所，系山西沃土房地产开发有限公司及其关联公司破产管理人。委托诉讼代理人：李笑笑，山西唐韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦了佳，山西唐韵律师事务所律师。被告：张伟伟，男，汉族，1981年12月6日生，山西省高平市人，现住高平市。原告山西长平建材家居广场有限公司（以下简称长平建材公司）诉被告张伟伟租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告长平建材公司的委托诉讼代理人李笑笑、秦了佳，被告张伟伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长平建材公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即腾出占用的长平建材市场4#216-217，4#219-220号商铺。2、依法判令被告支付截止2019年5月1日前欠付4#216-217，4#219-220号商铺的暖气费3313元，物业费3786元，并自2019年4月29日按每平米每月23元支付租金至实际腾退商铺之日止。3、本案诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为：1、判令被告支付截止2019年5月1日前欠付4#216-217，4#219-220号商铺的暖气费3313元、物业费3786元；2、依法判令被告支付2019年4月29日至2019年7月22日之间的占用房屋费用20318元，以及同期物业费883元；3、要求被告支付违约金；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月19日，被告与长平建材公司签订《长平建材家居广场租赁合同》，约定由被告承租位于长平建材市场4#216-217，4#219-220号商铺进行经营，租赁面积315.5平方米，租赁期限至2019年4月29日。2018年5月8日，长平建材公司等三公司被晋城市中级人民法院依法裁定与山西沃土房地产开发有限公司进行关联企业破产重整。作为该破产案件的管理人，在租期届满后，原告与被告多次协商并发布缴纳欠付租金通知、征询续租意愿通知后，双方对2019年7月22日之后的租赁事宜达成了初步意向，要求被告腾房的诉求撤回，但要求支付截止2019年7月22日之前的租金、物业费，并支付违约金。被告张伟伟辩称：1、原告破产管理人接收管理后，经常停水、停电、停物业、关闭卫生间，实际供暖时间时间少，每天供暖不足8小时，双节的促销活动未兑现承诺，种种行为导致被告客户大量流失。2、被告市场曾经在与被告约定好的情况下把商铺租给他人，导致被告装修材料人工等损失，2017年支持公司供暖故提前交纳房租，当时公司承诺给予租金优惠政策，且在享受其他优惠时，此优惠顺延，且当时约定2017年暖气费没有用完，由2018年多退少补，结果也没退。3、被告曾交纳15000元质保金，应与房租扣除。另开庭时补充，1、暖气费计算不符合要求，我2017年提前已经多交过，原告没有退我；2、2019.4以后的费用我不承认。诉讼费也不承担，违约金不承担。为证明其主张，原告提交下列证据：合同一份，附加协议三份。被告张伟伟质证意见：合同真实性无异议，协议真实性无异议。被告张伟伟提供证据：延续房租的证明；收据五支；主合同一份；2015-2016年附加协议一份；通知一份。证明：我装修的店面没有补偿我；房子合同到期时间是5月29日不是4月29日；2016-2017合同我没有，对方有。一年只收八个月房租，因为我是提前交了九个月，他们应该退我，质保金应该给我抵。原告质证意见：1、从附加协议可以看出每年的期限届满都是4月29日。2015年-2016年可能是笔误写成5月29日。2、收据真实性无异议，质保金与本案无关。3、延续房租证明与本案无关；4、2017年11月19日办理租赁费证明是在破产受理前，出具证明同时被告已经支付2018-2019年租金，对所有交纳租金的商户不再收取租金，没有交纳的商户定收取八个月的房租。对双方无争议的证据，本院予以认可，对有争议的证据和事实，本院认证如下：对2015-2016年合同上的租期，因在之后双方有重新签订下年度的租赁合同，故此租赁时间对本案事实认定无影响，故对此证据本院不予认可。经审理查明，自2014年4月29日起，被告与长平建材公司先后签订《长平建材家居广场租赁合同》、附加协议等四份相关租赁合同，约定由被告承租位于长平建材市场4#216-217，4#219-220号商铺进行经营，租赁面积315.5平方米，租赁单价为23元/平米/月，最后签订的协议约定租赁期限至2019年4月29日，2018-2019年的租金，被告依照之前的约定缴纳了9个月的租金，而市场同年度的其他商户缴纳的租金为8个月。另原告曾于2017年11月19日出具一证明，承诺给予被告优惠2018年的租金三个月，如当年有其他优惠政策，合同顺延。关于物业费双方在之前的合同中未做约定。另查明，2018年5月8日，长平建材公司等三公司被晋城市中级人民法院依法裁定与山西沃土房地产开发有限公司进行关联企业破产重整。作为该破产企业的管理人，破产管理人在被告的租期届满后，与被告多次协商，最终双方重新签订新的租赁协议，租赁期自2019年7月22日起。关于2019年4月29日至2019年7月22日之间的相关费用双方未达成一致。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及相关的补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行合同。本案中，双方签订的合同期限至2019年4月28日，但因市场2018-2019年的租赁收费标准为8个月，而被告已于2017年提前缴纳9个月租金，综合相关情况，可以认定被告的合同期限顺延至2019年5月28日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”租赁期满后，双方均处于协商阶段，但对被告继续租赁原告房屋的事实是原告认可及同意的，故对于该阶段的房租可以参照之前签订的租金标准予以计算，即23元/平米/月。因双方之后的租赁期自2019年7月22日起计算，故被告未签订明确租赁合同的期间为2019年5月29日至2019年7月21日，即1个月零24天，租金为：315.5×1×23+315.5×23×24/30=13061.7元。关于物业费，虽双方未在合同中予以明确约定，但在新的租赁合同中有物业费的约定，且在被告租赁期间原告确实提供了一些物业管理服务，故本院综合相关情况，酌情认定该期间的物业费为1200元。关于暖气费，虽双方未在合同中予以明确约定暖气费的收费标准，但从与本案关联的其他系列案件的相关证据中，可以看出，长平建材市场有收取暖气费的记录，而原告确实是提供了供暖服务，故本院综合相关情况，酌情认定暖气费为1700元。关于违约金，因合同到期后，双方关于租赁相关事宜处于协商阶段，且最后达成一致签订了新的合同，故被告不存在违约情形，对原告的该项诉请本院不予支持。关于被告提交的“关于办理2018年租赁费的证明”中，原告承诺给予被告优惠2018年的租金三个月，如当年有其他优惠政策，合同顺延。该承诺经管理人认定真实有效，本院予以确认。但因该承诺适用于全年租金缴纳时折抵，故在本案中直接折抵不不符合其适用条件，故不作处理，被告可就该优惠申报债权或要求在之后的租赁合同中予以折抵。关于被告要求用质保金进行折抵的抗辩，根据《中华人民共和国破产法》第四十条的规定，债权人在破产请求受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销，因原告公司已于2018年5月8日进入破产程序，本案中诉争的租金、物业费等发生于破产受理之后，故对被告要求折抵的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条、《中华人民共和国破产法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告张伟伟于本判决生效后十日内支付原告山西长平建材家居广场有限公司租金共计13061.7元；二、被告张伟伟于本判决生效后十日内支付原告山西长平建材家居广场有限公司物业费和暖气费共计2900元；三、驳回原告山西长平建材家居广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张伟伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审 判 长 董丽萍审 判 员 何向丽审 判 员 郭永会 二〇一九年十二月十八日法官助理 田 夏书 记 员 申 辉