河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初10873号 原告：秦皇岛卓亿物业服务有限公司，住所地秦皇岛市海港区广顺现代城居住小区******，统一社会信用代码：91130300081334095H。 法定代表人：邱银生，经理。 委托诉讼代理人：陈燕、张华楠，河北世纪长城律师事务所律师。 被告：赵洪池，女，汉族，1989年5月3日出生，现住秦皇岛市海港区。 原告秦皇岛卓亿物业服务有限公司（以下简称卓亿物业公司）与被告赵洪池物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告卓亿物业公司委托代理人张华楠、被告赵洪池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卓亿物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即给付原告2015-2019年5年物业管理费等费用共计7445元，并案拖欠金额的日3‰。支付违约金直至给付之日止；2诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是秦皇岛市海港区房屋的业主，被告于入住时与秦皇岛海顺物业服务公司签订了《业主公约》（即物业服务管理合同），委托秦皇岛海顺物业服务有限公司对其居住的房屋进行物业管理，2014年3月17日原告与秦皇岛海顺物业服务公司就广顺现代城物业管理达成《海顺物业服务有限公司广顺现代城管理处对外委托承保合同》，秦皇岛海顺物业服务有限公司将被告居住的房屋的物业管理承保给原告，承包期限为2014年4月1日至2017年3月31止。截止至2019年4月份被告仍拖欠原告物业费7275元，垃圾费180元，共计7445元。原告多次向被告发送《物业费催缴通知单》通知被告向原告交纳2019年度费用，但是被告至今仍未交纳，故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告赵洪池辩称：从2009年买房以后，只是偶尔居住，我们长期在苏州居住，所以对于原告的垃圾费不予认可，从买房开始，09年买房第一次地暖漏水，物业修复后没有磨管道，导致水管冻裂，家里发水，损失了很多东西；因为水管冻裂导致了第二次漏水；第三次我家楼上渗水到我家，墙体开裂，就是因为长期的漏水导致的，物业没有给我家修复；第四次漏水我方已经起诉了物业公司，二审已经判决物业赔偿，但至今没有赔偿。所以物业公司需修复处理前三次漏水情况及墙体开裂。因为没有长期居住，所以不应全额交付物业费。小区的地皮以前是公共卫生间，小区租赁给超市了，这也侵害了业主的权利。 原告卓亿物业公司向法庭提交证据如下：证据一、被告与原物业公司海顺物业服务有限公司签订的业主公约及业主临时管理规约，证明原被告之间就被告居住的广顺现代城小区13-3-301号房屋物业管理服务达成协议，原告按照协议约定收取物业费符合协议规定有法可依，物业费收费标准是每平米0.95元，电梯维护费每户每年100元，电梯费每月3元起算，从2层开始征收，2楼以上每层加3元每月，垃圾费是每年36元。 证据二、（2017）冀0302民初1928号民事判决书，证明经法院依法认定原告自2014年3月17日原告从海顺物业处接管了广顺现代城小区的物业管理，承接了全部业主与海顺物业所签订的合同权利及义务。 证据三、秦皇岛市物价局物业服务收费准予备案表一份、资质证书一份。证明原告的收费及收费标准已在政府主管机构予以备案；原告具有物业经营资质。 证据三、2015年4月30日原告向被告发的物业费催缴通知单一份，证明被告2014年物业费未交纳原告向其进行催收。 证据四、原告张贴催缴通知单照片一组，就被告拖欠的物业费行为原告曾经在被告的门前张贴了催缴通知单进行了催缴。 证据五、照片一组，共4张物业相关工作记录、交接表，证明原告在客户服务、安全管理、环境管理、工程维修、社区文化、小区秩序等各方面都为居民提供了全面、周到的服务。此次提交的证据系一部分，因原告每天、每项都有工作记录，数量巨大，无法全部列举，只提供部分材料，如果法庭需要核实全部材料，原告可以提供全部。 被告赵洪池针对上述证据发表质证意见如下：1.业主公约及业主临时管理规约，不是本人签字，不予认可；2.我们没有和卓亿物业签订合同，所有业主不认可该物业；3.第证三不予认可；4.没有亲自交付我处，造假,不予认可；5.小区环境脏乱差，整个绿化环境差，物业公司没有尽到义务，车辆随处停放，小区安全性差，我们要求换物业公司。 被告赵洪池向法庭提交证据如下： 1.照片七张，证明原告家中前三次因漏水导致的墙体开裂，物业公司至今没有维修； 2.光盘四份，证明因前三次漏水找物业公司的视频、音频、电子版照片。 3.（2017）冀0302民初9886号民事判决书一份，（2018）冀03民终3415号民事判决书一份，均是复印件（与原件核对一致），证明第四次房屋漏水原告需赔偿被告，被告存在管理上过错，要求减免物业费。 原告卓亿物业公司针对上述证据发表质证意见如下：对照片真实性不予认可，没有形成时间，无法具体确定是哪一年，墙体开裂没有具体原因，即便是墙体开裂也是地产问题，与物业公司无关。不能作为拒绝缴纳物业费的抗辩依据。 2.对判决书真实性无异议，关联性有异议，主管道渗漏是属于楼上所有侵权业主所致，物业公司仅仅是代赔偿主体，所以不能证明物业公司具有过错责任。 根据原告的举证以及本院审核认证的意见，可以确认如下事实：2014年3月17日，秦皇岛广顺房地产开发有限公司与秦皇岛海顺物业服务有限公司（甲方）、秦皇岛卓亿物业服务有限公司（乙方）签订《海顺物业服务有限公司广顺现代城管理处对外委托承包合同》，约定：为适应广顺现代城小区发展的需求，改善小区环境，经甲乙双方反复商讨决定，本着诚实诚信，一切为了业主，为业主创造更舒适的生活环境的原则，达成以下承包协议，此协议甲乙双方共同遵守执行。一、小区基本情况物业类型：高层,坐落位置:北环路,占地面积:49122.9㎡,绿化面积:14736.87㎡,建筑面积177918㎡;乙方提供服务的受益人为本小区的全体业主和物业使用人。二、委托承包管理事项：1、房屋建筑面积的共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。…。三、负责向业主及物业使用人收取下列费用：物业管理费、电梯使用费、生活垃圾处理费、地、地上地下停车管理费信移动联通网络使用电费。四、合同期限自2014年4月1日起至2017年3月31日止（不可预见情况除外）。五、1、乙方承包期间所投入的全部费用均由乙方自行承担。2、乙方承包内容为广顺现代城小区的全部工作，在承包期间出现任何突发事件，责任事故，故障、安全及违反法律事件事故等均与甲方无关。2009年12月18日秦皇岛海顺物业服务有限公司与被告签订《业主公约》、《广顺现代城业主临时管理规约》，其中《广顺现代城业主临时管理规约》第三十条规定，物业服务费根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，暂定收费标准为：高层住宅：0.95元/月/平方米。电梯运行费从二层以上收取（包含二层），二层的费用为每户每月3元，其他楼层业主的费用以二层收费标准起价，每增加一楼层每户每月增加3元，依次递增。被告居住于广顺现代城小区13栋3单元301号，房屋面积为127.61㎡。被告拖欠原告2014年4月1日起至2019年3月31日物业费为7275元（127.61㎡×0.95元/月/平方米×60个月）、垃圾费180元（3元/月×60个月）。 本院认为，秦皇岛广顺房地产开发有限公司、秦皇岛海顺物业服务有限公司与原告签订的《海顺物业服务有限公司广顺现代城管理处对外委托承包合同》及秦皇岛海顺物业服务有限公司与被告签订的《业主公约》、《广顺现代城业主临时管理规约》合法有效，对当事人具有法律约束力，原告按照协议约定为广顺现代城小区提供物业服务，被告赵洪池应当按照协议约定向原告交纳2014年4月1日至2019年3月31日物业费、垃圾费。但结合被告的举证及抗辩，原告在2016-2017年期间服务在一定时期内存在瑕疵，没有完全履行协议约定的服务管理义务,应承担相应的违约责任。故原告要求被告给付2016年4月1日至2018年3月31日期间全额物业费的诉讼请求，本院不予支持，被告向原告交纳物业费应按90%为宜，为2618元（127.61㎡×0.95元/月/㎡×24个月×90%）。被告未举证其他年度原告服务存在瑕疵，故原告诉请2015年、2018年、2019年度全额物业费本院予以支持。被告亦应向原告交纳垃圾费。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。被告应向原告缴纳的物业费为：（127.61㎡×0.95元/月/㎡×36个月）+2618元=6982元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告赵洪池于本判决生效之日起十日内向原告秦皇岛卓亿物业服务有限公司交纳物业费6982元、垃圾费180元，共计7162元； 二、驳回原告秦皇岛卓亿物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告赵洪池负担，于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  陕玉江 二〇一九年十二月九日 书记员  田温馨