安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0102民初9641号 原告：贾庆奎，男，汉族，1965年12月8日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：王中亚，安徽宝文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘倩，安徽宝文律师事务所实习律师。 被告：徐奕斌，男，汉族，1973年11月4日出生，住安徽省安庆市怀宁县。 被告：安徽迈高木业有限公司，住所地合肥市新站区新蚌埠路**佳海工业城****D5-101/201/301/401，统一社会信用代码913401006989724094(1-1)。 法定代表人：徐奕斌，总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：毕家军，安徽皖和律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：李新，安徽皖和律师事务所律师。 原告贾庆奎与被告徐奕斌、安徽迈高木业有限公司（以下简称迈高公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾庆奎的委托诉讼代理人王中亚，被告徐奕斌、迈高公司的共同委托诉讼代理人毕家军、李新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告贾庆奎向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、原被告双方解除房屋租赁合同；2、徐奕斌支付房屋及油漆房设备租赁费用659577.97元及延迟支付租赁费用违约金80291.28元（自2018年3月1日起，暂计算至2019年7月23日，实际计算至乙方搬离承租房屋之日）；3、徐奕斌支付解除合同违约金122349元；4、被告支付电梯维保费10500元、水费9419.6元；5、迈高公司对上述债务承担连带责任；6、两被告承担本案的诉讼费、保全费、担保费等费用。事实与理由：2018年3月1日，原被告双方签订房屋租赁合同，合同约定：原告贾庆奎将其座落于合肥市新站区佳海工业园D4D5一层、D3D45D二层、D3D45D三层、D4D5四层及顶楼餐厅区合计建筑面积4078.3平方米租给被告作为厂房使用，租期2年，自2018年3月1日起至2020年3月1日止，该房屋月租金40783元，每半年支付一次合计244698元整，支付时间为房租到期日前30天。另外油漆房设备租金5万元，每年支付1万元。被告迈高公司在房屋租赁合同的担保方位置签字盖章，依法承担连带担保责任。 合同签订后，原告向被告交付租赁房屋，被告未履行合同义务，自2018年3月1日至今，被告仅支付8万元房屋租赁费，严重违反租赁合同约定，损害了原告的合法权益。根据房屋租赁合同约定第七条押金及违约责任条款第2项，如乙方逾期交付租金，每日按拖欠租金金额的5%向甲方支付违约金，逾期超过10日，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。因为被告的严重违约行为，给原告带来很大损失，现原告要求解除双方的房屋租赁合同，要求被告支付自合同成立时起至被告搬离租赁房屋之日止的房屋租赁费等相关费用并支付违约金。 综上所述，原被告双方签订的房屋租赁合同是合法有效的，原告依合同约定交付租赁房屋，被告违反合同约定拒不支付房屋租金，原告经多次协商催要无果。为维护原告自身合法权益，现起诉至法院，请求判如所请。 被告徐奕斌和迈高公司共同辩称：1、原告起诉房屋租赁合同纠纷一案未提交证据证明原告有权就案涉房屋进行租赁，我方认为该租赁合同为无效合同，被告只能按照房屋占有费用支付相应租金；2、案涉房屋租赁合同承租方为徐奕斌，迈高公司在承租方位置加盖公章予以确认，徐奕斌作为迈高公司的法人，其履行的是职务行为，房屋租赁后，也一直由迈高公司作为厂房进行生产使用，因此，徐奕斌履行的是职务行为，其在本案中无需承担任何责任；3、关于租赁期间的房屋租赁费用原告计算过高，实际从2018年3月1日至2019年7月23日，尚欠房屋租赁费用643011.967元，在合同履行期间，被告已经支付了房屋租赁费用8万元以及合同履约险2万元，该笔费用应当在尚欠房屋费用中优先扣除；4、原告起诉要求被告支付违约金，该违约金数额过高，不符合法律规定，房屋租赁合同中明确约定，原被告就房屋租赁费用的支付方式为每半年支付一次，同时并未明确约定该半年的房屋租赁费用是提前支付，还是在半年租赁期满支付。因此，原告主张违约金应当在法律规定认可的前提下，严格按照合同约定在半年租赁期满为起点进行分段式计算违约金；5、原告主张电梯维保费及水电费无事实和法律依据，根据合同约定，该费用是由被告二自理，现该案涉厂房尚由被告二承租，原告并未提供任何证据上述两笔费用是由其支付，因此原告该主张无事实和法律依据；6、原告要求的违约金实际上是重复计算，原告提到的2018年3月前面的65万元的违约金，后面又提到解除合同违约金，二者明显是重复计算，另外，8万多元的违约金，按照每日百分之五计算，该计算方法明显违反了法律规定。 经审理查明：2018年3月1日，贾庆奎（甲方）和徐奕斌（乙方）及迈高公司（担保方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：甲乙双方在平等、自愿的情况下，就房屋租赁事宜经协商一致订立本合同。贾庆奎将其合法拥有的坐落于合肥市新站区佳海工业园D4D5一层、D3D45D二层、D3D45D三层、D4D5四层及顶楼餐厅区，建筑面积4078.3平方米，房屋及附属设施出租给徐奕斌，徐奕斌经现场看房，并对该房的相关权属确认。徐奕斌租赁该房作为厂房使用。租赁期限为2年，自2018年3月1日起至2020年3月1日止。该房屋的月租金为40783元，租金以每半年支付一次，计244698元，每次支付时间为房租到期日前30天，以后依次类推。另外，油漆房设备租金为5万元，每年支付1万元（已付三年）。徐奕斌承租该房屋期内所产生的各项费用（水费、电费、煤气费、电话费、有线费、供暖费、电梯维护费、物业管理费等），应按管理机构规定时间交纳上述费用，并将缴费单据复印件交于贾庆奎。如徐奕斌逾期交纳租金，每日按拖欠租金金额的5%向贾庆奎支付违约金，逾期超过10日，贾庆奎有权解除合同，并追究徐奕斌违约责任（违约方向对方支付三个月房屋租金的违约金，作为支付对方损失）。迈高公司在担保方处盖章确认。 合同签订后，徐奕斌于2018年10月23日、同年11月30日分别向贾庆奎支付50000元和30000元。另，贾庆奎已收取徐奕斌押金20000元。 另查明：涉案房屋的产权人系贾庆奎。 以上事实，有当事人提供的证据和当事人陈述在卷佐证。 本院认为：结合当事人的诉辩意见，本案争议焦点如下： 一、租赁合同的效力如何认定。经本院查实，案涉厂房系贾庆奎所有。原被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。故对两被告的辩称理由，本院依法不予采纳。 二、本案中的责任主体如何认定。首先，《房屋租赁合同》系贾庆奎与徐奕斌之间签订，徐奕斌虽然是迈高公司的法定代表人，但是并无证据证明徐奕斌是以迈高公司名义与贾庆奎签订的合同。其次，迈高公司在担保方盖章确认亦能看出本案合同的相对方系贾庆奎而非迈高公司。再次，已付租金80000元也是徐奕斌向贾庆奎支付。综上，徐奕斌应向贾庆奎承担支付租金的义务。 三、案涉合同是否应当解除。根据合同法第二百二十七条之规定：承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。贾庆奎按约将厂房交付给徐奕斌使用，徐奕斌未能按约足额支付租金，已经违约。且截止本案审理时，徐奕斌也仅仅是向贾庆奎支付了80000元，合同的主要债务徐奕斌并未履行。故，贾庆奎诉求解除合同的主张，依法应予以支持。本院判定租赁合同于2019年12月31日解除。 四、租金和违约金如何确定。依据上述内容，徐奕斌应向贾庆奎支付2018年3月1日至2019年12月31日的租金897226（40783元/月×22个月）元。徐奕斌已支付的80000元租金和20000元押金，应予以扣除。另，依据租赁合同，徐奕斌还应支付2年的油漆房设备租赁费（每年1万元），现贾庆奎按15000元主张，本院依法予以支持。综上，徐奕斌应向贾庆奎支付租金812226（897226-80000-20000+15000）元。另外，在徐奕斌将厂房搬离腾空前还应按40783元/月的标准继续向贾庆奎支付房屋占用费用。徐奕斌未能按约足额支付租金，已经违约，依据合同约定应向贾庆奎支付违约金。但合同中约定的违约金计算标准过高，本院依法调整为以每期应付租金为基数，以每日万分之三为标准，从每期应付租金之日起分段计算至2019年12月31日。经计算，徐奕斌应向贾庆奎支付违约金58238.22元。具体算法如下：[第一笔租金支付时间为2018年8月1日前，故违约金计算区间为2018年8月1日至2019年12月31日，其中已付租金80000元应从第一笔应租金中扣除，故第一笔租金的违约金为（244698-80000）元×0.3‰×517天=25544.66元；第二笔租金支付时间为2019年2月1日前，违约金计算区间为2019年2月1日至2019年12月31日，故违约金为224698元×0.3‰×333天=22447.33元；第三笔租金支付时间为2019年8月1日前，违约金期间为2019年8月1日至2019年12月31日，故违约金为224698元×0.3‰×152天=10246.23元；第四笔租金支付时间尚未到，故本院对该区间违约金不予支持]。关于贾庆奎主张的解除合同违约金122349元，因贾庆奎已向徐奕斌主张了延付租金的违约金，故该项主张，本院依法不予支持。 五、关于贾庆奎主张的电梯维修费和水费。因贾庆奎提交的票据的缴费单位均系合肥志成家具制造有限公司，不能证明系贾庆奎代徐奕斌交纳，亦不能证明该款项系徐奕斌方所产生，故关于贾庆奎的该项主张，证据不足，本院依法不予采信。 五、迈高公司是否需要承担保证责任。迈高公司在保证人处盖章，应认定为徐奕斌承担保证责任。依据担保法第十九条和二十一条的相关规定，迈高公司应对徐奕斌的上述债务承担连带清偿责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、贾庆奎与徐奕斌于2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除； 二、徐奕斌于本判决生效之日起十日支付贾庆奎2018年3月1日至2019年12月31日的租金812226元。另徐奕斌还需从2020年1月1日起，以40783元/月为标准，向贾庆奎支付房屋资金占用费，直至清空案涉房屋物品，并将房屋返还贾庆奎时止； 三、徐奕斌于本判决生效之日起十日内支付贾庆奎违约金58238.22元； 四、安徽迈高木业有限公司对徐奕斌的上述债务承担连带清偿责任； 五、驳回贾庆奎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12620元，由徐奕斌和安徽迈高木业有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  史道荣 人民陪审员  王富华 人民陪审员  季汝凤 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  罗业强 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的的； （二）在履行期限届满届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。