湖北省襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0602民初3374号原告：襄阳浙阳房地产开发有限公司。住所地：襄阳市襄城区檀溪路**医修站院内。法定代表人：卢达初，该公司总经理。委托诉讼代理人：王桂群，襄阳市襄城区明正法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。被告：周静，女，1968年8月21日出生，汉族，教师，住襄阳市襄城区。被告：刘起青，男，1966年2月11日出生，汉族，住襄阳市襄城区。系被告周静丈夫。第三人：襄阳市第二十三中学。住。住所地：襄阳市襄城区庞公路**/div>法定代表人：刘海庆，该校校长。委托诉讼代理人：杨文华，湖北思扬律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告襄阳浙阳房地产开发有限公司（以下简称浙阳房地产公司）与被告周静、刘起青、第三人襄阳市第二十三中学（以下简称二十三中）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙阳房地产公司的委托诉讼代理人王桂群、被告周静、刘起青、第三人二十三中学的委托诉讼代理人杨文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙阳房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原告与被告周静于2010年5月30日签订的《商品房买卖合同》。2、判令两被告支付违约金16850元。3、判令二被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2010年5月30日，原告与被告周静签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告以233501.64元购买原告开发的位于庞公路襄阳市第二十三中学3栋4单元701号房屋一套，付款方式为分期付款，签订合同时付房款65000元，余款168501.64元在房屋交付时一次性付清，交房时间为2010年8月30日；未按期交房款，原告有权解除该合同，被告同时承担相应违约金。房屋交付时，原告多次催促被告交付房款，同时办理房屋交接手续，但被告迟迟未办理。被告的行为已严重违约，现原告根据合同约定要求与被告解除合同，同时支付违约金。故原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。二被告辩称，1、本案中违约在先的是浙阳公司，答辩人享有先履行抗辩权，不存在任何违约行为。被告按约定交付了首期购房款。房屋交付日为2010年8月30日，浙阳公司并未按约定履行交付义务。同时，原告没有提供房屋验收合格的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，买受人即被告有权拒绝交接。2、本案争议的房屋属于定向开发的房屋，不能擅自解除购房合同。即使存在解除合同的理由，解除权的行使期限为一年，为除斥期间，没有在一年内行使该权利，则该权利消灭。本案中的房屋是为二十三中教职工量身打造的房屋，二十三中是业主单位，原告法定代表人卢达初原本只是负责承建的建筑商而已，其与二十三中签订有相关合作协议，后为办理手续的需要，卢达初才注册了浙阳房地产公司。答辩人当时是把房款直接交给二十三中学，二十三中学收到符合购房资格的教职工的房款后，以工程款名义支付给浙阳公司，所以才有2007年周静与学校签订的购房协议，没有这个协议，就不存在后来的与浙阳公司签订的合同。答辩人与二十三中学签订的教师购房协议书第二条第5项约定：乙方在学校购买的商品房不能私自转让，否则，学校将有权按购房价收回。3、原告属重复起诉，应当驳回。原告于2018年11月16日及2019年9月共二次起诉答辩人，后撤诉，与本次诉讼在诉讼请求、事实和理由上均一致，原告属重复起诉。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人述称，1、二十三中与原告签订的协议是团购协议。2、周静是团购人员之一。对原告的诉讼请求，第三人不赞同。团购的房屋，原告不具备另外签订合同、解除合同的权利。原告一房两卖，造成不良后果。团购人员的名单是提供给原告的。被告未违约，原告违约在先，原告至今一直未办权属证，原告合法交付的条件都还不具备。第三人因该团购房已向原告支付了1674万余元。本院经审理认定事实如下：2007年12月25日，原告通过网上挂牌交易方式竞得襄城区庞公路土地一宗。2008年3月28日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订《襄樊市第二十三中学购买浙阳房地产开发公司开发的商品住宅楼协议书》，协议约定：甲方开发建设原四季青小学（闸口二路），原提花小学（庞公路）两处地块的商品住宅楼，按甲乙双方约定的价格及套数销售给乙方，完工时间为2008年12月。甲方办理前期工程报建手续、开发项目住宅楼的建筑、施工、每户土地证与房产证的办理。住宅楼以外的进户水电连接费用，由学校承担。甲方自摘牌起至交付商品房给乙方验收所发生的一切费用，将不列入工程成本，且全部由甲方负责给付。乙方委派两位人员会同工程监理负责工程建设投资、工程进度、工程质量、工程拨款等控制，协助甲方参与现场管理，处理工程技术问题、监督工程质量，督促工程进度。乙方负责向开发商提供报建所需资料，协助和督促甲方在承诺期内及时全面地完成本开发工程前期报建手续和工程建设、负责协助甲方的拆迁、协调四邻的关系。乙方向甲方提供临时办公、临时工棚场地，并做好现场的“三通一平”。乙方负责收缴各户办理土地证、房产证的费用，负责小区建成后的物业管理。甲方新开发建设的商品房，按房管局等有关部门核算的售房面积，以1780元/㎡的价格卖给乙方。乙方在本合同生效后桩基起付15%的总房款给甲方；基础至一层起付15%的总房款给甲方；工程施工至三层，乙方支付总购房款的25%给甲方；工程主体完工后，乙方支付总购房款的25%给甲方；房屋竣工验收合格交付钥匙后乙方支付总购房款的18%给甲方；余款在各户的房产证、土地证交付时一周内一次性付清。后原告与第三人又签订《襄樊市第二十三中学购买浙阳房地产开发公司开发的商品住宅楼协议书的补充协议》，约定乙方为解决本校职工住房问题，购买甲方以出让方式取得的位于襄城区闸口路与庞公路两宗土地的商品房。商品房结构由甲方提供图纸，乙方审核、确认并同意该户型。商品房价格，每平方米1880元（均价）。甲方在商品房交付使用后一年内，办理权属登记。乙方面向襄城区庞公路的门面房改造项目在2009年12月前，交给甲方予以改造或建设（费用由甲方先行垫付），乙方并将该改造门面房部分租赁给甲方使用，甲方将本合同约定的价格降为1780元/㎡。上述两份协议，双方另对其他事项进行了约定，并在协议上签名盖章。原告周静（乙方）与第三人（原襄樊市第二十三中学、甲方）签订《市二十三中教师购房协议书》，约定：甲方组织乙方集体购买襄樊市浙阳房地产开发公司开发的商品房一套。学校将依据交款情况和打分顺序，决定购房户的购房位置：楼号3号楼，单元4单元，楼层七层，东西方向东。乙方要在二OO八年元月二十七日前交齐预付款三万五千元整。并于学校签订本购房协议后，才有资格参与选择本次商品房的购买。乙方必须在二OO八年二月二十四日前交齐预付总购房款三分之一的剩余部分（依购房户所选择房屋的位置、楼层决定）。总购房款的三分之二剩余款项，按学校通知的时间内交齐。乙方必须按照学校的通知时间交款。逾期不交或未交齐款项（或按揭贷款凭证）者，将视为自动放弃购买商品房的权利。乙方在学校购买的商品房不得私自转让，否则，学校将有权按购房价收回。协议签订后，2008年2月27日，被告周静向第三人交纳购房预付款40000元、2009年8月22日向第三人交纳购房预付款20000元，共计65000元，第三人向被告周静出具收据两份。2010年5月30日，原告与被告周静签订《商品房买卖合同》，约定被告购买庞公路紫荆苑小区3幢4单元7层1号房，房屋单价为每平方米1786元，总金额233501.64元，该房屋即被告周静与二十三中签订的购房协议中所确定的房屋。付款方式为分期付款：签订合同之日，付房款65000元，余款168501.64元在房屋交付时一次性付清，房屋交付日为2010年8月30日。买受人如未按合同规定时间付款：逾期超过7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的百分之15的违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。出卖人与二十三中学协商解决产权登记事宜，直至买受人取得房地产权属证书。原告、被告周静在合同上签名、捺印、盖章。本院认为，二十三中为解决本校教职工住房困难，与原告签订协议，由原告对原四季青小学（闸口二路），原提花小学（庞公路）两宗土地进行房屋开发。虽原告与二十三中均称原告开发的房屋系团购房，但原四季青小学、提花小学已分别于2004年、2005年并入二十三中，原告竞拍的土地使用权与二十三中有关联，其建房系基于二十三中为解决本校教职工住房困难，房屋在建设之前就已确定购房人，并非向社会不特定人销售。且根据原告与二十三中签订的《襄樊市第二十三中学购买浙阳房地产开发公司开发的商品住宅楼协议书》，二十三中对原告所建房屋负有监督、协助、三通一平等义务，工程款由二十三中按进度向原告支付。据此，原告与二十三中之间并非单纯的房屋买卖关系，双方签订的协议书具有定向开发的性质。二十三中为解决本校教职工住房困难，对本校教职工通过报名、打分等程序来确定购房人及认购房屋的楼层、户型，购房款直接向学校交付而非原告。原告与二十三中在《襄樊市第二十三中学购买浙阳房地产开发公司开发的商品住宅楼协议书》还约定，购房款应由二十三中向原告支付。因此，原告无权再向老师收取购房款，否则，将会出现原告重复收取购房款的情况。故原告以被告逾期未支付购房款为由要求解除合同并支付违约金，本院不予支持。根据二十三中与被告签订的协议，对于被告所应支付的购房余款，应向二十三中支付，二十三中对此可另案进行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：驳回原告襄阳浙阳房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取2528元，由原告襄阳浙阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  杨春辉二〇一九年十二月二十六日书记员  张 娟