广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初15041号原告：东莞市巨力钢结构有限公司，住所地：广东省东莞市*******工业区。法定代表人：吴某1。委托代理人：邓日云，广东正觉律师事务所律师。委托代理人：席国平，男，汉族，1976年9月6日出生，住江西省高安市**************，公民身份号码：362************336。被告:东莞市天卓物业投资有限公司，住所地：广东省东莞市谢岗镇窑山村窑山工业区****。法定代表人：廖某1。委托代理人：李彦红，广东达伦（河源）律师事务所律师。委托代理人：张汉孟，广东达伦（河源）律师事务所实习律师。原告东莞市巨力钢结构有限公司(以下简称巨力公司)与被告东莞市天卓物业投资有限公司（以下简称天卓公司）租赁合同纠纷一案，本院2019年10月14日立案后，于2019年11月19日依法适用简易程序，由审判员何健林独任公开开庭审理。原告巨力公司的法定代表人吴某1及其委托代理人邓日云、席国平，被告天卓公司的法定代表人廖某1及其委托代理人李彦红到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告提出诉讼请求：1．判决原被告2016年3月28日签订的《房屋租赁合同》无效；2．判决被告向原告返还租赁保证金57776元；3．判决被告向原告返还2018年7-8月的场地占有使用费63554元；4．判决被告承担本案的诉讼费用。以上各项合计121330元。事实和理由：原、被告于2016年3月28日签订《房屋租赁合同》，由被告将其位于东莞市********（黎村）C栋/4间宿舍的厂房/宿舍出租给原告使用，租赁期限为3年。2018年6月26日第三方葛俊超看中上述场地加价向原告提出转租，经被告同意，原告与葛俊超签订了《厂房转租合同》，葛俊超在交付租赁保证金及一个月房租后突然提出退租，并于2018年末向法院提起诉讼要求返还租赁保证金及租金。2019年6月19日东莞市第三人民法院作出一审判决，认定因租赁物未取得建设工程规划许可证，《厂房转租合同》无效。同理原被告之间所签订《房屋租赁合同》应属无效合同。依据合同法的规定，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。原告自2018年7月起搬空了厂房未再占有使用，己支付2018年7—8月的占有使用费及租赁保证金被告应当予以返还。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。被告天卓公司辩称，1．答辩人对巨力公司提出的双方于2016年3月28日签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求没有异议，但答辩人已向巨力公司退还租赁保证金57776元；2．巨力公司请求判决答辩人返还2018年7-8月的场地占有使用费63554元没有法律和事实依据，不应得到支持。本院审理查明：2016年3月28日，天卓公司作为甲方、巨力公司作为乙方，双方签订《东莞市******屋租赁合同》，约定：第一条租赁房屋位置、面积。甲方将位于东莞市********（黎村）C栋/4间宿舍出租给乙方使用。第二条租金。月租金总额为28888元，2016年4月1日前交付首期租金28888元。第三年起每年租金将在上一年的基础上递增10%，第三年的3月31日作为每年租金调整日期。第四条租赁保证金及用电保证金。甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取贰个月租金数额的租赁保证金，即57776元。第五条租赁期限。自2016年4月1日起至2020年3月31日止，共4年。第十三条租赁房屋的转租。租赁期间，乙方不得将租赁房屋全部或部分转租予他人。天卓公司的法定代表人廖某1签名并加盖公章，巨力公司的法定代表人吴某1签名并加盖公章。2016年4月19日，天卓公司通知巨力公司交付C栋厂房租金：押金57776元整、5月份房租28888元、厂房电表：1500元、宿舍电表200元、墨盒110元，合计88474元，已交定金3万元，应交58474元。巨力公司的股东席国平代表巨力公司签收，并于当日通过吴某1的中国工商银行账户转账58474元至天卓公司指定的员工李秀青的银行账户。天卓公司分别通知巨力公司2018年6月、7月的水电等费用情况，其中2018年6月的水电费明细表列明：6月份电费2731元、水费127元、7月份卫生费300元、7月份厂房租金递增10%即31777元，合计34935元；7月的水电费明细表列明：7月份电费242元、水费44元、8月份卫生费300元、8月份厂房租金递增10%即31777元，合计32363元。巨力公司已经通过银行转账34935元、32363元至李秀青的银行账户。被告天卓公司确认案涉出租房屋没有办理建设工程规划许可证。原、被告确认案涉房屋于2018年9月退还给被告天卓公司。原告收到第三人毕新发转账69000元，毕新发系原、被告终止房屋租赁合同后重新承租案涉房屋的承租方。原告陈述该69000元中退还了20000元给毕新发、11224元为转租中介费，实际收回押金37776元。毕新发作为证人出庭作证称，将押金转给原告后，原告将押金条交给毕新发，毕新发将押金条交给被告，被告换新的押金条给毕新发。被告当庭提交曾出具给原告的押金条收据（红单），原告称庭后核实，但未回复本院。以上事实，有租赁合同、水电费明细表、转账记录、押金收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告于2016年3月28日签订的《房屋租赁合同》，因为没有办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，双方签订的租赁合同无效。关于原告交付的押金。原告于2016年4月19日向被告交付押金57776元，被告向原告出具了收据并将红色联收据交付给原告，现被告收回红色联收据。案外人毕新发作为新的承租人向原告转账69000元，且被告向毕新发出具了押金收据。两方面综合而言，可以形成证据链，证明毕新发已经将原告交付的押金57776元退还给原告，并将收回的押金收据交还给被告，被告重新换发押金收据给毕新发。因此，原告在本案中要求被告退还押金57776元没有事实依据，本院不予支持。关于原告交付的租金。原告交付了7月、8月的租金各31777元，因为原告在2018年9月才将租赁的房屋交还给被告，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原告应承担2018年7月、8月的房屋占有使用费。故原告要求被告返还已交纳7、8月的租金合计63554元，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告东莞市巨力钢结构有限公司与被告东莞市天卓物业投资有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回原告东莞市巨力钢结构有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1363元，由原告东莞市巨力钢结构有限公司承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  何健林二〇一九年十二月十二日书记员  陈笑欢连晓莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。