广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初42908号原告（案外人）：喇某，男，汉族，1985年3月14日出生，住址西安市碑林区。委托诉讼代理人：高建芬，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，陕西泽诚律师事务所律师。被告（申请执行人）：陈某知，女，汉族，1979年6月7日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：肖盼盼，广东广和律师事务所律师。第三人（被执行人）：陕西锦泰置业发展有限公司，住所地陕西省西安市未央区龙首北路西段32号都市桂苑1-501室，统一社会信用代码91610000681599273A。法定代表人：李永成。上列原告诉被告、第三人案外人执行异议之诉一案，原告不服本院（2018）粤0304执异254号执行裁定书，提起诉讼，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人高建芬，被告的委托诉讼代理人肖盼盼到庭参加诉讼，被执行人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求事项：一、立即停止对原告所购买的陕西省西安市未央区纬二十七街东口枣园公寓1单元12301房产的强制执行，并解除查封；二、本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：一、被执行人开发建设的涉案房产已经为原告购买并占有使用。2009年12月21日，原告通过陕西省教育建筑设计研究院与第三人签订了《团购商品房认购协议》购买了涉案房产，并支付了全部购房款，2015年，第三人也向原告送达了以上房屋交接及物业登记手续的通知，原告办理收房手续后装修入住使用至今，2016年，因房屋被查封，导致后续手续无法办理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条明确规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”针对以上规定，法院以原告依据的《团购商品房认购协议》不属于合法有效的房屋买卖合同以及原告未能证明名下无其他用于居住的房屋为由驳回了原告的执行异议。原告认为依据《中华人民共和国合同法》第三十六规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与第三人签订了认购书，虽未与第三人签订正式的房屋买卖合同，但原告以实际向第三人支付了购房款，第三人也接受并向原告交付了涉案房屋，所以可以认定．双方的房屋买卖合同关系已成立并实际履行了除办理过户手续以外的大部分义务。并且原告已经做到了对涉案房屋买卖合法性的审查和注意义务，因涉案房屋被查封不能办理产权登记手续的过错并不在原告。故对本案基本事实的认定和法律适用上，法院有误。被告辩称，一、《枣园公寓认购书》并非正式、书面的商品房买卖合同，不具备《合同法》第十二条及《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，且在交易过程中，存在原告与被执行人多次变更成交价格、房号、甚至变更买受人的情况，由此可见《枣园公寓认购书》并非正式、确定的买卖合同。此外，法律法规要求商品房销售时，房地产开发企业和买受人须订立书面商品房买卖合同。从交易习惯而言，房地产开发企业和买受人都会签订书面的商品房买卖合同。由此可知，签订书面的商品房买卖合同为商品房买卖的必要环节。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条明确，买受人排除执行的条件之一为“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。且不论证原告与被执行人之间是否存在真实、有效的商品房买卖关系，即使根据《合同法》第三十六条的规定，在原告未与被执行人采用书面形式订立合同的情况下，原告与被执行人的商品房买卖合同关系成立，但因原告未与被执行人签订书面买卖合同，也未按照法律规定对商品房买卖合同进行网签、备案或办理预告登记证明，其不能对抗作为善意第三人的被告，即不能排除被告对涉案房屋的执行。二、原告提交的收据、授权委托书等证据，不能证明原告将款付至第三人陕西省教育建筑设计研究院，也不能证明第三人陕西省教育建筑设计研究院将收取的购房款足额付至被执行人，故不能证明原告已支付全部购房款。无论是通过团购还是自行认购方式向被执行人购房的原告，均应提供银行付款凭证证明其付款的情况，而不能仅凭收据来证明其已支付购房款。此外，即使根据部分原告提供的收据，其收据金额总额小于购房总成交价，其未支付全部购房款。三、部分原告未提交证据证明已入住涉案房屋，部分提交了入住证据的原告其提交的证据不足以证明其已入住涉案房屋。此外，所有原告均未提交证据证明所购涉案房屋系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋。原告应对其举证不能承担不利后果。四、原告未能证明其对未办理过户登记无过错。2013年8月，被执行人对涉案楼盘取得预售证。在被执行人取得预售证后至2016年9月法院应被告申请查封涉案房产前，购买涉案楼盘的其他客户与被执行人签订了书面的商品房买卖合同并对合同网签登记，故被告只查封涉案楼盘中的64套房产。可见，涉案房产末办妥后续手续的原因并非被法院查封，而是另有其他原因。五、根据原告胡海宁、杨巨昆、张文婷、罗冬提交的证据，原告胡海宁已将涉案房屋团购资格转让给白萌，与第三人陕西省教育建筑设计研究院签订授权委托书的为杨青、杨琴而非杨巨昆；张文婷提交的《认购书》载明的购买人并非张文婷，房号也与起诉状诉讼请求主张的不一致；罗冬提交的所有证据包括《认购书》及收据上载明的购房人、付款人均非罗冬，上述原告不能证明其向被执行人购买涉案房屋的事实，不排除其并非案件适格原告，法庭应对此予以审查。综上所述，原告诉请解除对涉案房屋的查封，缺乏事实依据和法律依据。第三人（被执行人）未答辩，庭审时缺席。本院（2018）粤0304执异254号执行裁定书查明：申请执行人与被执行人民间借贷纠纷一案，本院（2016）粤0304民初16185号《民事判决书》已发生法律效力。诉讼过程中，本院于2016年9月8日查封了涉案房产。因被执行人没有履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人已向本院申请强制执行，案号为（2018）粤0304执36641号。执行过程中，案外人向本院提出执行异议，主张其系涉案房产的权利人。案外人提交了如下证据：1、《枣园公寓认购书》，落款时间为2009年5月2日，甲方为锦泰公司，乙方为案外人，内容为乙方向甲方购买涉案房产，建筑面积103.14平方米，总价320000元，签订协议时乙方向甲方支付购房定金200000元，乙方承诺以一次性付款方式购买该房产，甲方应以电话或书面形式通知乙方签订合同时间，乙方须在通知之日起15日内携带本协议书及所登记产权人之相关证件、款项至枣园公寓销售中心签订《商品房买卖合同》，补足应支付的罚款并办理相关手续，如超过约定时间未签合同，甲方有权收回此房或转售他人。2、收款收据，加盖锦泰公司公章或财务专用章，显示锦泰公司于2009年5月2日收到案外人交来定金200000元，于2010年2月10日收到案外人交来购房款50000元，于2009年10月11日收到案外人交来房款50000元。另查，涉案房产商品房预售许可证发证日期为2013年8月28日。本院（2018）粤0304执异254号执行裁定书认定：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。……。本案中，涉案房产登记在被执行人锦泰公司名下，本院予以执行上述房产符合法律规定。案外人主张其对涉案房产享有权利，可以排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，对案外人的主张是否符合上述规定应作以下分析：第一，落款日期为2009年5月2日的《枣园公寓认购书》是否构成一份合法有效的房屋买卖合同：首先，根据《城市商品房销售管理办法》第九条的规定，开发经营企业进行商品房销售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》……未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。涉案项目是在2013年8月28日取得预售许可证，《枣园公寓认购书》订立时，该项目不符合预售条件，不得订立买卖合同。其次，根据前述法律规定以及该《枣园公寓认购书》，案外人亦未按照该认购书约定签订合法有效的房屋买卖合同。第二，案外人提供的证据也未能证明其名下无其他用于居住的房屋。故，案外人提出的执行异议，依照前述法律规定不符合排除执行的条件，本院不予支持。案外人若主张与锦泰公司之间因相关纠纷而存在债权债务关系，可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回案外人喇路的异议请求。本案查明，被执行人开具收据情况：2019年5月2日“喇路1单元2301号房定金20万元”；2009年10月11日“喇路2301号房房款5万元，现金”；2010年2月10日“喇路A2301房款5万元，银行收4万、现金收1万元”，原告提交了4万元的银行刷卡单。认购书载明认购总价32万元，2015年11月26日认购书李永成备注：同意在原单价的基础上每平方增加400元，车位按10万元。原告提交了车位款5万元、6万元的收据各一张。李永成2011年7月28日出具收据“收到喇路购房款60582元”。本院（2018）粤0304执异254号案件查明的其他事实，本案予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，涉案房产已被执行查封，案件涉及到债权人利益，对原告即案外人向被执行人购买涉案房产的真实性应当从款项支付、房产占有等方面对交易的真实性、完整性进行严格审查。被执行人拒不到庭，仅出具情况说明，又无原始凭证予以证明，对其出具的证据，本院不予采纳。原告仅提交收款收据（仅一张4万元的银行凭证），没有提交银行转账凭证或取现凭证或者存在大额现金来源的证据，证明付款的真实性，原告主张系涉案房产的购买人，也未提交证据证明实际占有涉案房产。综上，原告主张实际购买了涉案房产，证据不足，其排除执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告喇路的诉讼请求。本案案件受理费100元（已由各原告预交），由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赵 辉人民陪审员  王朝晖人民陪审员  周伟斌二〇一九年十二月二十日书 记 员  罗婉婷谢寒