河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1022民初15号原告刘小艳，女，1988年11月10日出生，汉族，湖北省宜昌市猇亭区人，现住北京市海淀区。委托代理人纪胜涛，河北金派律师事务所律师。被告刘翠翠，女，1984年6月27日出生，汉族，河北省固安县人，现住固安县。委托代理人靳曲，河北冠廷律师事务所律师。被告邢涛，男，1987年8月13日出生，汉族，河北省固安县人，现住固安县。原告刘小艳诉被告刘翠翠、邢涛房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法作出（2018）冀1022民初1542号民事判决书，被告刘翠翠对判决不服，上诉至廊坊市中级人民法院，廊坊市中级人民法院以（2018）冀10民终5364号民事裁定书，撤销判决，发回重审。本院另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告及委托代理人到庭参加了诉讼，被告刘翠翠的委托代理人到庭参加了诉讼，被告邢涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘小艳诉称，2017年5月22日，原告与被告刘翠翠在固安县地产经纪有限公司的居间下签订房屋买卖合同，被告刘翠翠将其位于廊坊市固安县房屋出售给原告，房屋价款为123万元，定金33万元，合同签订后，原告将33万元定金支付至被告刘翠翠，被告刘翠翠对此知情认可。签订合同后，原告才发现被告刘翠翠并非该案房屋的所有人，也非出售涉案房屋的代理人，被告刘翠翠无权出售该案房屋，并且固安县地产经纪有限公司出售未取得房屋所有权证书的房屋的行为属于恶意违规，并且为取得居间服务费在明知房屋权属真实情况却故意隐瞒，恶意促成原告与被告刘翠翠的房屋买卖合同，签订合同后原告得知被告刘翠翠与原产权人已签订了房屋买卖解除合同，致使原告与被告刘翠翠之间的合同不能履行，合同目的无法实现。原告认为被告刘翠翠在既无所有权又无代理权的情况下，隐瞒真实情况与原告签订合同，以及固安县地产经纪有限公司为促成被告刘翠翠与原告签订房屋买卖合同隐瞒房屋真实权属情况、出售未取得房屋所有权证书的房屋的行为，均严重侵害了原告的合法权益。为此原告诉至法院，请求法院判令原告与被告刘翠翠双方解除房屋买卖合同，由被告刘翠翠返还原告已支付购房款33万元及利息，由二被告连带返还支付的居间服务费3万元。被告刘翠翠辩称，1、2017年3月31日，被告刘翠翠通过固安百居房地产经纪有限公司提供居间服务，以110万元的价格购买了李玉珍所有的涉案房屋。当时，刘翠翠、李玉珍和百居中介公司三方签订了书面的买卖定金协议书，同一天，刘翠翠向李玉珍通过银行转账方式交付购房定金20万元，李玉珍将自己与开发商的购房合同原件和发票交给了刘翠翠，并且在买卖定金协议书中特别约定：李玉珍无条件配合过户到刘翠翠指定人名下，第二笔款交房时支付60万元，剩余30万元过户时付清。另外，李玉珍当天还交付一份委托儿子李桂坡协助刘翠翠办理过户手续的委托书。2、2017年5月20日，原告刘小艳与被告刘翠翠通过固安县地产经纪有限公司三方签订买卖定金协议书，原告刘小艳以123万元的价格从刘翠翠的手中购买了涉案房屋，并交付定金5万元，2017年5月22日三方签订了房屋买卖合同，刘小艳补交了购房款28万元，共计33万元视为向刘翠翠交付首付款（含定金5万元），剩余房款在房屋买卖合同中约定：2017年5月29日交付第二笔房款60万元，尾款30万元待房产证下来后申请银行商业贷款。安捷中介公司在合同中承诺:在刘翠翠收到33万元购房款后，对刘小艳与原房主李玉珍签订的房屋买卖合同承担担保责任。3、2017年5月31日，在刘小艳、刘翠翠、安捷中介公司和李玉珍都在场的情况下，在刘翠翠和安捷中介公司的安排下，刘小艳应交付给刘翠翠的第二笔尾款60万元直接转交给了李玉珍，同时刘翠翠也将涉案房屋的所有手续及涉案房屋钥匙交给了刘小艳，并配合刘小艳办理了物业交接手续，刘小艳入住了该房屋，另外为了过户方便，安排刘小艳与李玉珍直接签订了房屋买卖合同，合同价款依然是刘翠翠与李玉珍约定的110万元购房价格，同时应刘小艳的要求，刘翠翠与李玉珍签订了解除房屋买卖合同，至此这是三方两次独立的房屋买卖合同的全部经过。4、总之，被告刘翠翠通过百居中介公司提供居间服务购买了李玉珍的涉案房屋，刘翠翠对自己购买所得的房屋有当然的处分权，后加价13万元又卖给了刘小艳，刘小艳对涉案房屋的全部情况非常清楚，自愿以123万元的价格从刘翠翠手中购房，于是双方在安捷中介公司提供居间服务的情况下签订了买卖定金协议书和房屋买卖合同，该协议和合同均是双方及安捷中介公司的真实意思表示，是合法有效的。现在，刘小艳依据双方签订的房屋买卖合同，交付了部分购房款后并入住了该房屋，实现了购房目的，所以，刘小艳要求解除与刘翠翠的房屋买卖合同没有事实和法律依据，应当驳回原告刘小艳的诉讼请求。被告邢涛辨称，我不同意退还居间服务费，1、居间合同明确了双方的权利和义务，我们已经提供了合同约定的义务，刘翠翠和刘小艳签订的买卖合同中第9条丙方的权利和义务，我们已为甲乙双方提供媒介服务和签约的场所，见证了甲乙双方签订的房屋买卖合同。2、我公司按期为甲乙双方提供了房屋买卖的相关材料，并及时向甲乙双方通报工作进展情况，协助甲乙双方办理房屋交易过户服务，我们公司只是协助双方办理房屋过户，在合同中我方不承担任何法律责任，只起监督和督促作用，根据合同约定我方媒介服务已完成，所以不同意退还居间服务费。经审理查明，2015年1月28日，李玉珍从永定河房地产开发有限公司购买了位于固安县房屋一套，建筑面积67.6平方米，房屋总价款为425254元。2017年3月31日，李玉珍与刘翠翠签订了一份房屋定金协议，刘翠翠购买上述涉案房屋，双方约定房屋总价款为110万元，当天刘翠翠给付了李玉珍购房定金20万元，李玉珍给刘翠翠出具了收款收据，并且在买卖定金协议书中特别约定：李玉珍无条件配合过户到刘翠翠指定人名下，第二笔款交房时支付60万元，剩余30万元过户时付清。2017年5月20日，在固安县地产经纪有限公司提供居间服务下就涉案房屋刘翠翠又与刘小艳签订了一份房屋买卖定金协议，2017年5月22日，刘翠翠与刘小艳签订了一份房屋买卖合同，刘翠翠将其从李玉珍处购买的涉案房屋出售给刘小艳，房屋总价款为123万元，定金协议中约定:刘小艳给付固安县地产经纪有限公司居间服务费3万元。刘小艳向刘翠翠交付定金5万元，今日交定金5万元，于2017年5月22日下午5时前补交28万元，共计前期首付款33万元。在违约责任处约定：因甲方（刘翠翠）提供的房产相关手续、合同和证件不真实、不完整或无效导致房屋产权无法转移或房屋无法交付使用、合同不能履行的，乙方（刘小艳）有权单方解除合同，甲方应在合同解除之日起七日内退还乙方已支付房款并向乙方支付已支付房款的双倍作为违约金，若甲方由此给乙方造成的实际经济损失超过违约金数额的，差额部分应由甲方据实赔偿。在此定金协议书和房屋买卖合同最后一页的最下方还写明：刘小艳购买此房的定金33万无，中介方起来担保责任，期限为刘小艳和原房主李玉珍签定合同之日，此担保责任自动作废。在双方的买卖合同中约定：付款方式，1、甲方双方约定在签订本合同当日，乙方（刘小艳）向甲方（刘翠翠）支付人民币33万元，作为购买该房屋首付款。2、于2017年5月29日补交60万元，共计63万元。3、等房本下来后双方共同向银行申请住房商业贷款，即该房屋尾款30万元。房屋交付：甲乙双方同意在2017年5月29日甲方将该房屋交付给乙方。上述协议签订后，2017年5月20日刘小艳给付了刘翠翠定金5万元，2017年5月22日刘小艳给付离刘翠翠购房款28万元。刘小艳给付了固安县地产经纪有限公司中介费3万元。2017年5月31日，李玉珍与刘小艳签订了一份就涉案房屋的买卖合同，房屋总价款为110万元，房屋的交付日期为2017年5月31日。付款方式：甲（李玉珍）乙（刘小艳）双方约定在签订本合同当日，乙方向甲方支付人民币80万元，等房本下来后甲方无条件配合乙方过户，乙方则过户当日将剩余尾款人民币30万元无条件付与甲方。在2017年5月31日，刘翠翠与李玉珍签订了一份合同终止协议书，内容为：甲方李玉珍与乙方刘翠翠原于2017年3月21日签订的合同，现因使乙方无法继续履行合同，经双方协商同意，该合同于2017年5月31日终止，不再履行，且因合同所产生的一切责任和后果互不追究。2017年5月31日，刘小艳将60万元购房款转账给付了安捷经纪公司的工作人员，通过固安县地产经纪有限公司将60万元给付了李玉珍，并将李玉珍与永定河房地产开发有限公司的房屋买卖合同及购房发票给付了刘小艳，李玉珍之子李桂坡将房屋钥匙一起给付了刘小艳。另查明，诉讼中固安县地产经纪有限公司被注销，法院追加公司单一股东邢涛为本案的被告。以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、买卖定金协议书两份、收条两份、收据一份、房屋买卖合两份、公证书、终止合同协议书等证据在案证实。本院认为，被告刘翠翠从李玉珍处购买了涉案房屋，在交付了房屋定金后，就将涉案房屋加价转卖给了刘小艳。刘翠翠给付了李玉珍部分房屋价款，其有权出售涉案房屋，只是其应处理好其与李玉珍之间的房屋买卖关系的履行，不能因为其与李玉珍之间的履行影响其与刘小艳之间的房屋买卖合同的履行。现李玉珍与刘翠翠之间房屋买卖合同的履行未影响到刘小艳与刘翠翠之间房屋买卖合同的履行。而且刘小艳在与刘翠翠签订定金协议及房屋买卖合同时，就清楚涉案房屋登记在李玉珍名下，从刘翠翠与李玉珍签订的定金协议中也可看出，李玉珍同意刘翠翠将涉案房屋进行转卖，李玉珍对涉案房屋过户到刘小艳名下并不反对。就合同的签订及履行过程看，最初是刘小艳与刘翠翠在中介公司的服务下进行洽谈购房事宜，刘小艳给付了刘翠翠定金及部分房屋价款之后，刘小艳才与李玉珍签订房屋买卖合同，刘翠翠与李玉珍签订的终止合同协议书，在继续履行方面还是由刘小艳将60万元房屋价款转账给付中介公司，由中介公司将这60万元房款给付了李玉珍，此行为可视为刘小艳代刘翠翠给付李玉珍房屋价款。在刘小艳、中介公司人员、刘翠翠、李玉珍均在场的情况下，中介公司将涉案房屋的原合同及发票交付刘小艳，李玉珍之子李桂坡将房屋钥匙交付刘小艳。由此可见刘小艳与李玉珍签订的房屋买卖合同以及刘翠翠与李玉珍签订的合同终止协议书后，实际履行与协议约定不符，刘翠翠与李玉珍在解除协议后也未提到房屋和价款的返还处理事项，与常理也不符，此两份协议完全是为了过户方便又签订的，不是其协议双方真实的意思表示，真实的意思表示是，刘翠翠从李玉珍处购房涉案房屋，而后又转卖给了刘小艳，刘翠翠与李玉珍之间及刘翠翠与刘小艳之间是两个独立又相关联的房屋买卖关系。现在刘小艳与刘翠翠之间的房屋买卖合同已经履行了大部分价款，涉案房屋已经交付刘小艳，而且合同能继续履行，以实现其合同目的。现原告以被告刘小艳对涉案房屋无处分权和代理权，合同目的无法实现请求解除其与刘翠翠之间的房屋买卖合同，没有事实和法律依据，不符合合同解除的相关法律规定，不能得到法律的支持。因安县安捷房地产经纪有限公司在刘小艳与刘翠翠的房屋买卖合同中尽到了中介服务的义务，其收取中介费符合法律规定，原告要求其退还中介费本院也不予支持。因安县安捷房地产经纪有限公司在被注销后，只有股东邢涛一人，因此因安县安捷房地产经纪有限公司的债权、债务由邢涛承继。依照《中华人民共和国民事诉讼》和六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘小艳的全部诉讼请求。案件受理费6815元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  韩建国人民陪审员  穆秋云人民陪审员  徐广立二〇一九年十二月二十六日书 记 员  张 瑶