广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初2565号原告：中国农业银行股份有限公司茂名电白支行（原名：中国农业银行股份有限公司电白县支行），住所地：茂名市电白区水东镇人民中路126号，统一社会信用代码：91440904895185439X。负责人：崔权，该支行行长。委托诉讼代理人：黄国辉，男，汉族，该支行员工。委托诉讼代理人：何华伟，男，汉族，该支行员工。被告：林强，男，1978年10月11日出生，汉族，住茂名市电白区。被告：黄月玲，女，1979年12月5日出生，汉族，住茂名市电白区。被告：茂名市电白区银辉物业管理有限公司（原名：电白县银辉物业管理有限公司）。住所地：茂名市电白区海滨新区第五小区第十三行11至12号。法定代表人：崔伟。原告中国农业银行股份有限公司茂名电白支行（以下简称电白农行）诉被告林强、黄月玲、茂名市电白区银辉物业管理有限公司（以下简称银辉物业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告电白农行的委托诉讼代理人黄国辉到庭参加诉讼，被告林强、黄月玲经公告送达开庭传票，被告银辉物业公司经本院传票传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告电白农行向本院提出诉讼请求：1.判令解除林强与原告签订的合同编号×××××××××××【个人购房担保借款合同】，宣布借款人与原告签订的其他借款合同项下借款提前于2019年7月2日全部到期。2.判令被告林强偿还拖欠原告贷款本息162497.61元，其中本金150612.66元、利息11884.95元（暂计至2019年7月8日止）及后续利息【从2019年7月9日起按合同约定的逾期年利率7.7175%计收罚息和中国人民银行规定计收复利，至还清本息为止】。3.判令银辉物业公司、黄月玲承担连带偿还责任。4.判决原告对该案抵押财产在折价或拍卖、变卖的价款中有优先受偿权。5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年11月27日被告林强与原告签订了合同编号×××××××××××【个人购房担保借款合同】，保证人为银辉物业公司、黄月玲，抵押人为林强、黄月玲。电白县房地产管理局于2014年1月13日办理了抵押人林强、黄月玲，抵押权人为原告的在建工程抵押登记，并向原告出具了抵押登记证。原告于2014年4月1日向林强发放住房一手楼贷款17万元，期限至2034年3月31日。借款日人民银行人民币贷款基准利率6.55%，执行利率为6.8775%，逾期利率为10.31625%，并按借款合同约定转账支付给银辉物业公司（开户行农行电白支行、账号×××××××××)。2017年6月22日林强办理了茂名市电白区国土资源局颁发的不动产权证。被告借款用途为购买住房，借款分240期偿还，还款方式为按月等额本息还款，借款执行浮动利率,2016年1月1日起执行利率为5.145%,月供款1145.05元，还款日为每月1日，从2018年3月1日开始欠供，至2019年7月8日止欠供17期，欠供逾期488天，欠供本金8785.55元、利息11884.95元，已违反借款合同第十二条第四款第二项约定，原告宣布林强未到期债务提前于2019年7月2日到期。原告多次上门和电话催收，但被告后来更换联系电话和住址，不履行还款，已违反了与原告签订的借款合同，依照合同20.3规定原告宣布解除合同编号×××××××××××【个人购房担保借款合同】。至2019年7月8日止，被告结欠原告贷款本息162497.61元。为了维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，恳请判决支持原告的诉讼请求。被告林强、黄月玲未作答辩。被告银辉物业公司辩称,本案已办理预抵押登记，预抵押登记证上明确抵押物及抵押期限不违反法律关于抵押的规定，该抵押权预告登记具有物权效力，因而抵押权人对抵押物享有抵押权，被答辩人（原告电白农行）具有优先受偿权，可以优先实现本案债权。为此，答辩人银辉物业公司不应承担连带偿还责任。理由如下：一、被答辩人怠于履行办理抵押登记，存在严重过错，应自行承担损失。二、保证期间不具体，属于约定不明，被答辩人的保证期间至迟应为主债务履行期届满两年内。三、被答辩人未在保证期间内向答辩人主张权利，答辩人的保证责任免除。原告电白农行围绕诉讼请求依法提交了被告林强、黄月玲身份证、结婚证、《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》、《人民银行历年贷款利率表》、《广东省商品房买卖合同》、收入证明书、《购房发票》、《不动产权证》、《不动产登记证明》、宣布债务提前到期通知书、还款流水明细、借款本息结欠清单等复印件，被告林强、黄月玲、银辉物业公司未到庭质证，也未提交证据，视三被告放弃举证、质证权利。本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年11月27日，被告林强作为借款人、抵押人，被告黄月玲作为抵押人、保证人，被告银辉物业公司（原名称为电白县银辉物业管理有限公司）作为保证人与原告电白农行（原名称为中国农业银行股份有限公司电白县支行）签订合同编号为×××××××××××的《个人购房担保借款合同》。合同约定，原告借款17万元给被告林强，用于被告林强、黄月玲购买被告银辉物业公司开发的位于×××××××××××××，借款期限为240个月，还款方式为等额本息还款法，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款执行浮动利率，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%计算，全部借款由原告根据被告授权直接划入被告银辉物业公司账户。被告林强、黄月玲以其夫妻共同购买的位于×××××××××××××作为借款抵押。被告黄月玲既是上述房产的抵押人又是借款保证人，保证方式为连带责任保证。被告保证人银辉物业公司为阶段性保证，期限自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止。2014年1月13日，茂名市×××××××××××××××××××××××办理了在建工程抵押登记，抵押登记号为×××××号，抵押权人为原告，抵押人为被告林强、黄月玲，抵押期限设定为2013年11月27日至2033年11月26日。2014年4月1日，原告依合同约定向被告林强发放住房一手房贷款17万元，借款按合同约定转账支付给银辉物业公司。借款期限至2034年3月31日。贷款执行利率为6.87750%，逾期利率为10.31625%。2017年6月22日，被告林强、黄月玲办理了他们为权利人的×××××××××××××××××的不动产权证。依合同约定，被告的借款自2016年1月1日起执行利率为5.145%,月供款1145.05元，还款日为每月1日，被告从2018年3月1日开始欠供，之后一直未还过款给原告。2019年7月5日，原告向被告林强发出《宣布债务提前到期通知书》，通知被告未到期债务提前在2019年7月2日到期。至2019年7月8日止被告结欠原告借款本金150612.66元及利息11884.95元未还。经原告多次派员催收未果，为此，原告向本院提起诉讼，请求办理。本院认为，被告林强与原告电白农行签订的合同编号为××××××××××《个人购房担保借款合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，且不损害社会公共利益，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告林强发放了一手房贷款17万元。被告林强未按合同约定按月还款，经催收后仍不履行合同义务，已构成违约，原告与被告约定的解除合同的条件已成就，原告请求解除其与被告林强签订的编号为×××××××××××《个人购房担保借款合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本院予以支持。被告林强未按合同约定偿还借款本金及利息，已构成违约，应当承担违约责任，原告请求判决被告林强偿还尚欠原告贷款本金150612.66元、利息11884.95元以及后续利息，理由充分，本院予以支持。被告林强向原告贷款购房，以其本人及妻子黄月玲共同所有的位于×××××××××××××××××作抵押担保，并办理了在建工程（建筑物）抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”和第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”为此，原告作为抵押权人请求对上述抵押物在折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。被告黄月玲作为借款保证人，签署了上述《个人购房担保借款合同》，自愿为被告林强的上述债务提供连带责任保证。据此，原告电白农行请求被告黄月玲对本案债务承担连带清偿责任，有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。至于原告电白农行请求被告银辉物业公司对本案债务承担连带清偿责任，合同约定是阶段性保证担保并抵押，阶段性保证的期限自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续为止，虽然本案的抵押登记不是在借款人取得房地产权属证书后办妥抵押登记的，但是双方已经在签订合同后办妥在建工程（建筑物）抵押登记，取得不动产登记部门的抵押登记证明，原告依法已经拥有对上述抵押物的优先受偿权，应视为被告银辉物业公司的阶段性保证完成。因此，被告银辉物业公司提出其不应承担连带偿还责任的抗辩，有事实根据，本院予以采纳。被告林强、黄月玲、银辉物业公司经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，视其放弃诉讼权利，不影响本案的审理，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除被告林强与原告中国农业银行股份有限公司茂名电白支行签订的合同编号为××××××××《个人购房担保借款合同》。二、限被告林强在本判决发生法律效力之日起15日内向原告中国农业银行股份有限公司茂名电白支行偿还借款本金150612.66元、利息11884.95元（暂计至2019年7月8日止）及后续利息（从2019年7月9日起按合同约定的逾期年利率7.7175%计收罚息和中国人民银行规定计收复利，计至还清本息为止）。三、被告林强不履行上述债务时，原告中国农业银行股份有限公司茂名电白支行对被告林强、黄月玲共同所有的位于×××××××××××××××××××××××在折价或者拍卖、变卖该财产的价款中享有优先受偿权。四、被告黄月玲对被告林强的上述债务负有连带清偿责任。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告林强、黄月玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3550元、公告费300元（原告已预交），由被告林强、黄月玲负担。如需公告送达判决，公告费由被公告人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  邵  光  胜人民陪审员  杨  子  莹人民陪审员  杨  梅  芳二〇一九年十二月六日法官 助理  兼书记员孟冠良