广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初3552号原告：黄德超，男，1977年12月15日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区星汇名庭天玑星院1幢2902，公民身份号码：441××××××××××××117。委托诉讼代理人：许法人，广东广能律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁献丹，广东广能律师事务所实习律师。被告：梁友，男，1955年4月28日出生，汉族，住广东省阳西县××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××310。第三人：黄光熙，男1992年11月6日出生，汉族，住广东省阳西县××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××551。第三人：阳西县富和房地产开发有限公司，住所地：阳西县××××××××××××××。法定代表人：陈国进，该公司总经理。原告黄德超诉被告梁友、第三人黄光熙、阳西县富和房地产开发有限公司（以下简称富和公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄德超的委托诉讼代理人许法人、梁献丹，被告梁友到庭参加诉讼，第三人黄光熙、富和公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄德超向本院提出诉讼请求：1被告向原告返还已支付的款项100000元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2019年8月3日，经他人居间介绍，原告与被告签订了《土地转让协议》，约定坐落于阳西县富和凤凰城851、852号地两块，规格为78.08平方米、65平方米，并以1020000元的价格转让给原告。按照合同约定，原告向被告刷卡支付92000元及微信转账8000元合共100000元。2019年8月3日，被告出具《收据》确认收到原告购买符合凤凰城851、852号地定金款100000元。事后，经他人告知被告恶意、故意隐瞒涉案地块土地使用权设定抵押的事实。经原告多次沟通，被告不同意退还已付款项。又因被告未取得涉案地块土地使用权证，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，原被告于2019年8月3日签订的《土地转让协议》应为无效合同。根据合同法第五十八条的规定，为维护原告合法权益亦，特向法院提起诉讼。诉讼中，原告增加诉讼请求如下:请求被告支付利息1916.66元（以100000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2019年9月9日起计至被告全部清偿之日止，暂计至2019年11月14日为1916.66元）给原告。被告梁友辩称，请求驳回被答辩人的诉讼请求。1、被答辩人经人介绍得知答辩人欲转让阳西县富和房地产有限公司（下称富和公司）富和凤凰城851、852地块，并了解该地块只有富和公司出具的收据，没有发票和土地使用证等。经过一段时间的了解和决定后于2019年8月3日晚9时，被答辩人主动约答辩人商谈转让地块事宜，当时答辩人出示了收据，被答辩人表示认可；2、答辩人在商谈当晚再三讲明，双方到富和公司财务部办理收据的更名即完成土地转让手续，以后开具发票和划地开线一概由被答辩人与富和公司办理交接，答辩人办理更名手续给被答辩人后即完成该地块的交付义务，协议中有清楚写明；3、当晚商谈价钱时，被答辩人明确表示该地块能开具发票和办理土地使用权的时间不明确，存在风险，最后双方确认的价格是当下市价的一半，可知被答辩人当时是清楚该地块情况并甘愿冒风险低价受让的。事实上答辩人当时不觉得存在风险，只是时间拖得久，又未能办理权证及建房，才决定转让；4、被答辩人称答辩人恶意隐瞒该地块已被抵押的事实是不属实的。据了解，富和公司卖出300多块凤凰城的地，在银行提起诉讼前，没有一个购买者知道土地抵押的事，没有人会明知土地已抵押还购买再炒卖；5、2019年9月2日，答辩人到富和公司财务部询问更名手续事宜，富和公司回复公司业务正常，可以办理更名。答辩人在2019年9月4日电话通知被答辩人履行协议，但直到2019年10月4日后，被答辩人都未按协议约定办理交款和更名手续。在协议有效期内，富和公司能办理更名手续时，被答辩人公然违约。综上所述，双方是在知情、公正、透明、自愿的基础上签订的合同，应属合法有效，请求法院驳回原告的诉请。第三人黄光熙、富和公司不作陈述。本院经审理认定如下事实：2009年间，梁友、黄光熙付款分别向富和公司购买富和凤凰城852、851号地,由富和公司开具《阳江市统一收款收据》第②联（付款单位记账联）两份交梁友、黄光熙存执,编号为0002272的收据载明交款部门为梁友,金额为55250元，摘要一栏注明“购富和凤凰城852号地款规格5×13=65㎡，单价850元/㎡”，编号为0003586的收据载明交款部门为黄光熙,金额为78080元，摘要一栏注明“购富和凤凰城851号地款规格6.6×13=78.08㎡，单价1000元/㎡”，两份收据均加盖了富和公司财会专用章。后梁友、黄光熙一直未办理该地块的国有土地使用权证。2019年8月3日,黄德超与梁友签订一份《土地转让协议》购买上述两块地块，约定：“甲方梁友、黄光熙有位于阳西县富和凤凰城851及852号地两块，规格为6.6×13（-R6）=78.08㎡；5×12=65㎡，现以人民币1020000元转让给乙方黄德超，经甲、乙双方友好协商达成如下协议：一、付款方式：1、乙方先付定金100000元给甲方；2、甲乙双方于2019年9月3日前去富和公司更名到乙方名下乙方再付人民币920000元给甲方；3、如果乙方在2019年9月3日前无法按约定时间付清余款人民币920000元时，则需向甲方先交纳人民币300000元整，余款最迟付款时间定于2019年10月3日前一次性付清给甲方（先办更名手续，即时付清余款，当天有效）。二、该地更名费用由甲方负责……”。上述协议由被告梁友及原告黄德超分别在甲、乙方处签名按捺。签订协议当天，黄德超按约定支付100000元定金给梁友，并由梁友出具一份收据交黄德超收执。后黄德超以案涉地块已设定抵押，无法交付为由诉至本院，请求返还已付款100000元。另查明，案涉“富和凤凰城851、852号地”系富和公司对其名下开发建设土地的自编地号，在阳西县高垌河以东、大垌山路以南GDD-01-05地块范围内。该地块属城镇住宅用地,使用权人为富和公司,面积为3894.88㎡，土地使用终止日期至2086年1月10日止,阳西县国土资源局于2016年1月12日向富和公司颁发该地国有建设用地使用权证书[证号：西府国用（2016）第026号]。本院在审理阳西县××信用合作联社诉被告阳西县建业投资有限公司、阳西县富和房地产开发有限公司、刘福建、陈国进、黄小苹、卢锦花借款合同纠纷一案中，于2019年6月18日作出（2019）粤1721民初2025号裁定书，裁定：查封登记在被告阳西县富和房地产开发公司名下位于阳西县高垌河以东、大垌山路以南GDD-01-05的土地[证号：西府国用（2016）第026号，土地面积：3894.88平方米]，查封期限为两年。又查明，中国人民银行公布2015年10月24日至今的六个月内的贷款年利率为4.35%。本院认为，本案主要的争议焦点是：一、案涉转让阳西县富和凤凰城851、852号地的合同效力应如何认定；二、被告应否返还土地定金款100000元及利息给原告。关于焦点一。土地使用权转让人应为土地使用权人。根据法律规定，建设用地使用权转让的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同并应当向登记机构申请变更登记。梁友、黄光熙在其向富和公司付款购地后，由富和公司出具收款收据为凭，并未变更权属登记。其后，梁友将案涉的富和凤凰城851、852号地转让给黄德超。尽管梁友、黄光熙此前已向富和公司付款购地，但其就案涉的富和凤凰城851、852号地一直未办理国有土地使用权证书，梁友在将该土地使用权转让给黄德超时两块土地尚未取得相应的物权，其转让行为违反法律的强制性规定。至本案庭审辩论终结时，梁友、黄光熙仍未取得案涉土地的土地使用权证，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定，梁友与黄德超关于转让富和凤凰城851、852号地地块使用权的协议应属无效。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，一方当事人因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方均有过错的，应各自承担相应的责任。故梁友依据其与黄德超的协议所收取的土地定金款100000元应当予以返还；基于利息具有本金法定孳息的性质，梁友在取得转让款后必然获得利息收益，故其对该转让款衍生的利息也应一并予以返还。现原告黄德超请求被告梁友返还转让款10000元并按年利率4.35%从2019年9月9日起计算利息，合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告梁友应在本判决法律效力之日起十日内返还土地定金款100000元利息（按年利率4.35%计算，自2019年9月9日起至还清款时止）给原告黄德超。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告梁友负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  柯文婷二〇一九年十二月三十一日书记员  梁少华