文书内容湖南省衡东县人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0424民初1364号原告（反诉被告）：陈南平，男，汉族，1977年4月22日生，住衡东县。原告（反诉被告）：李菊花，女，汉族，1990年3月13日生，住衡东县。委托代理人赵城，湖南业达律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南锦泰房地产开发有限公司，地址湖南省衡阳市衡东县洣水镇衡岳北路**。法定代表人：单水桃,董事长。委托代理人王云，湖南天戈律师事务所律师。委托代理人邓中萍，湖南天戈律师事务所律师。原告陈南平、李菊花诉被告湖南锦泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，被告湖南锦泰房地产开发有限公司又向本院提出反诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开合并进行了审理。原告（反诉被告）陈南平、李菊花委托代理人赵城，被告（反诉原告）湖南锦泰房地产开发有限公司委托代理人王云、邓中萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈南平、李菊花向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金15990元，后变更为19384元（自2018年10月1日起计至2019年5月31日）；2、被告承担本案诉讼费。被告湖南锦泰房地产开发有限公司辩称，本案交房条件应当确定为经“竣工验收合格”，被告已经履行了交房义务，原告要求被告承担违约责任不符合双方签订的《商品房买卖合同》的约定。反诉原告湖南锦泰房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：被反诉人向反诉人支付逾期收房房屋管理费99444.72元（自2018年10月1日起计至2019年6月20日）；2、被反诉人支付反诉人诉讼费及律师费。反诉被告陈南平、李菊花辩称，反诉被告没有逾期收房，是被告违约逾期交房，合同第11条第2款1项约定的收取管理费是无效的，3元/平方米/天管理费单价明显过高，律师费请求没有明确金额，不成立，请驳回反诉原告的请求。根据双方当事人的诉辩主张及举证、质证情况，本院确认以下事实：原告陈南平、李菊花向被告湖南锦泰房地产开发有限公司购买商品房，双方于2017年5月9日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买房屋位于衡东县（锦泰花园20＃）预302室，房屋总价款为人民币417669元，签订合同当日将房款一次性付清；被告应在2018年9月30日前交付房屋，交房条件为“该商品房经竣工验收合格”，逾期交房违约责任方式为：逾期90日内，以买受人已交付款项为基数，按人民银行规定的同期贷款利率乘以逾期的天数向买受人支付违约金：逾期超过90日后，出卖人按逾期天数乘以双倍人民银行规定的同期贷款利率计算违约金（违约金不叠加）。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人按逾期每天3元／平方米向买受人收取管理费，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。合同签订后，原告依约支付了全部房款。被告于2018年9月11日通过衡东县住房和城乡建设局等部门监督、参与的建设、勘察、设计、施工、监理单位验收（简称五方验收）合格。2018年9月20日被告以信息的方式通知原告在2019年9月30日前收房，原告先以“基于综合验收未通过以及各项质量问题的原因”后以未经竣工验收为由拒绝收房。因该小区部分业主反映房屋存在质量问题，2018年9月29日《关于锦泰新城三期业主信访接待会议纪要》记录：“……交房必须经综合验收合格后才能交房……”。根据《工程竣工验收备案表》，备案机关收讫工程备案文件时间是2018年12月24日，通过衡东县住房和城乡建设局建设工程竣工验收备案时间是2018年12月29日，职能部门通过综合验收时间是2019年4月17日。2019年5月17日被告再次以《入伙通知书》方式书面通知原告在2019年5月22日前收房，原告陈南平、李菊花于2019年6月20日与被告办理了房屋交接手续。对于双方当事人有争议的事实，本院作如下分析认定：一、本案交房标准是按综合验收合格还是竣工验收合格。原告陈南平、李菊花认为，交房条件中的“竣工验收合格”已经在2018年9月29日变更为“综合验收合格”，被告湖南锦泰房地产开发有限公司认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》约定交房条件为“竣工验收合格”，该约定符合法律规定，衡东县相关职能部门作为合同以外的第三人，不能变更合同条款，从《会议纪要》内容看见，原、被告双方并未达成交房条件变更的合意。本院审查认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程交付使用的强制标准是竣工验收合格，双方当事人约定交房条件为竣工验收合格并未违反法律规定，应合法有效。虽然部分业主向政府职能部门反映工程建设质量存在部分问题，衡东县人民政府部门《关于锦泰新城三期业主信访接待会议纪要》明确“交房必须经综合验收合格后才能交房”，是从行政层面对交房提出了更高的要求，而目前证据显示双方当事人并未就交房标准变更为“综合验收合格”达成合意，故不能以此作为判定当事人违约的依据。二、竣工验收合格标准是什么，本案被告是否存在延期交房的情形？被告湖南锦泰房地产开发有限公司认为，根据2017年5月9日双方当事人签订的《补充协议》中进一步明确“竣工验收合格”是指经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格，该约定符合行政法规的规定，案涉商品房已于2018年9月11日通过五方验收，被告于2018年9月20日通知原告收房，并不存在延期交房的情形。原告陈南平、李菊花认为，虽然《补充协议》约定竣工验收以五方验收合格为准，但五方验收实际是被告方与被告的委托方，本质是被告单方，该约定不符合相应行政法规，降低了法定标准，故而是无效，其次该协议是格式条款，是减轻自己的义务，作为格式合同提供方，该条款当然无效。根据《工程竣工验收备案表》，备案机关收讫工程备案文件时间是2018年12月24日，通过备案时间是2018年12月29日，竣工验收时间是2018年12月29日，显然2018年9月份房屋还没有验收合格，原告当然可以拒绝收房，被告应承担逾期交房的违约责任。本院审查认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定:采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明;格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案双方当事人于2017年5月9日签订的《补充协议》第五条第一款关于五方验收的约定符合格式条款的规定。参照《建设工程质量管理条例》第十六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条规定，竣工验收应当满足多项条件或程序，而五方验收是其中重要条件之一而非全部，该格式条款约定以五方验收合格为竣工验收合格，降低了法定的验收标准，属减轻或免除其责任的情况，且没有采取合理方式提请对方注意，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，应确定为无效。工程验收备案是建设工程验收合格的有效证明，竣工验收时间应以职能部门通过竣工验收备案时间即2018年12月29日为准，即根据双方合同约定及法律规定，被告从2018年12月30日起才具备交房条件，从2018年10月1日至2018年12月29日期间，应确定为逾期交房时间，根据合同约定的“以买受人已交付款项为基数，按人民银行规定的同期贷款利率乘以逾期的天数向买受人支付违约金”，即应支付逾期交房违约金为417669×90×0.0119%（按年利率4.35%计算得日利率）＝4473元。对于2019年12月30日后是否计算逾期交房，因政府职能部门提出交房必须经综合验收合格后才能交房，即相对于法律规定及合同约定而言，从行政层面对被告交房条件提出了更高的要求，这并非当事人的合意，应给予被告必要整改、完善及职能部门验收的时间，根据本案后期综合验收、通知、实际交接的情况，时间都在一个合理的范围，不宜再另行计算逾期交房违约金。三、对于反诉原告湖南锦泰房地产开发有限公司的反诉请求是否应予支持的问题。关于反诉原告湖南锦泰房地产开发有限公司于2018年9月20日通知反诉被告陈南平、李菊花收房的问题，根据前述分析，不应认定反诉被告陈南平、李菊花逾期收房。待竣工验收、综合验收合格后，反诉原告于2019年5月17日再次通知反诉被告陈南平、李菊花于2019年5月22日前收房，反诉被告至2019年6月20日才办理了房屋交接手续，应认定存在逾期收房的情形。2017年5月9日双方签订的《商品房买卖合同》第十一条规定：“出卖人按逾期每天3元/平方米向买受人收取管理费，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担”，该约定未违反法律的强制性规定，且用下划线的方式提请对方注意，并无导致约定无效的法定情形。买受人逾期收房后，虽在一定程度上增加了出卖人的管理成本，但房屋属不能移动的固定资产，不需要专门管理，双方约定逾期收房3元/平方米/天管理费（违约责任）明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以请求人民法院予以适当减少。综合全案分析，本院认为在一方双方当事人主张逾期交房同时自己也存在一定程度逾期收房的情况下，根据双方当事人的主张及合同约定，应当依法予以平等对待。对于逾期收房房屋管理费可参照逾期交房违约金的计算标准，计算时间权衡本案及同时起诉的其他案件情况，综合考虑给予适当延长（2019年6月1日前收房的不予计算），即从2019年6月2日起计算至2019年6月19日止（共17日），根据上述标准计算逾期收房管理费为417669×17×0.0119%（按年利率4.35%计算得日利率）＝845元。因双方未对逾期收房律师费进行约定，反诉原告也未提供反诉律师费票据，故对反诉原告要求反诉被告支付律师费的诉讼请求不予支持。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告陈南平、李菊花与被告湖南锦泰房地产开发有限公司双方于2017年5月9日签订了《商品房买卖合同》明确约定被告应在2018年9月30日前交付房屋，交房条件为“该商品房经竣工验收合格”。被告虽然在2018年9月20日通知原告收房，但涉案房产于2018年12月29日才通过相关职能部门竣工验收备案，故被告应从2018年10月1日起至2018年12月29日止应按合同约定支付逾期交房违约金4473元。反诉被告陈南平、李菊花在房屋竣工、综合验收合格并经反诉原告再次书面通知后，无正当理由逾期收房，按合同约定及综合全案考虑应酌情承担一定的违约责任（根据前述分析为承担845元房屋管理费）。对于原告陈南平、李菊花要求被告湖南锦泰房地产开发有限公司支付2018年12月30日后的逾期交房违约金及反诉原告湖南锦泰房地产开发有限公司要求反诉被告陈南平、李菊花支付律师费的反诉请求，根据前述争议事实分析，本院均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、被告湖南锦泰房地产开发有限公司支付原告陈南平、李菊花逾期交房违约金4473元。二、反诉被告陈南平、李菊花支付反诉原告湖南锦泰房地产开发有限公司支付逾期收房房屋管理费845元（第一、二项相互抵扣后被告湖南锦泰房地产开发有限公司应支付原告陈南平、李菊花3628元）。三、驳回原告陈南平、李菊花，反诉原告湖南锦泰房地产开发有限公司其他诉讼请求。上述给付款项限在本判决书发生法律效力后十五日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费200元，反诉受理费1143元，由被告（反诉原告）湖南锦泰房地产开发有限公司负担1143元，原告（反诉被告）陈南平、李菊花负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  许文韬人民陪审员  罗禄荣人民陪审员  刘朝辉二０一九年十二月二十三日书 记 员  肖浅浅            校对责任人：许文韬                打印责任人：肖浅浅      附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。