成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0124民初5168号 原告：四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司，住所地：四川省遂宁市开善路五建大厦。 法定代表人：罗启明，职务：董事长。 委托诉讼代理人：熊建新，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李伟诚，四川公生明律师事务所律师。 被告：赵明，男，汉族，1969年11月25日出生，住成都市武侯区。 被告：四川天宸嘉和投资有限公司，住所地：成都市郫都区郫筒镇滨河路**。 法定代表人：赵明，职务：董事长。 被告：四川天宸家和酒店管理有限公司，住所地：成，住所地：成都市郫都区犀浦镇校园路****> 法定代表人：吕丽，职务：经理。 上列三被告委托诉讼代理人：张洪章，四川矩衡律师事务所律师。 上列三被告委托诉讼代理人：徐鹏，四川矩衡律师事务所律师。 原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司（简称欣茂公司）与被告赵明、四川天宸嘉和投资有限公司（简称嘉和投资公司）、四川天宸家和酒店管理有限公司（简称家和酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序程序公开进行了审理。原告欣茂公司的委托诉讼代理人熊建新、李伟诚，被告赵明以及其与被告嘉和投资公司、被告家和酒店公司共同的委托诉讼代理人张洪章、徐鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告欣茂公司的诉讼请求：1、解除原告与被告赵明签署的《沱河印象景观建筑租赁合同》；2、三被告停止“犀浦春天会所”的全部经营活动，立即腾退租赁房屋及附属设施、设备并交付原告；3、被告赵明向原告支付2014年12月16日至2018年8月15日期间的租金及商业运营管理费用共计11962668.2元；4、被告赵明向原告支付2013年4月16日至2018年8月15日的物业服务费881370.88元；5、被告赵明按照每天12697元的标准支付2018年8月16日至房屋实际腾退之日的租金及商业运营管理费（房屋占用使用费）、物业服务费；6、被告赵明向原告支付逾期付款违约金4578335.68元；7、被告赵明向原告支付逾期付款资金占用利息2540515.87元；8、被告嘉和投资公司、家和酒店公司对上述房屋租金等费用、违约金及资金占用利息等承担连带清偿责任。事实与理由：2013年4月8日，原告与被告赵明签订了《沱河印象景观建筑租赁合同》，合同约定原告将坐落于成都市郫都区西郡兰庭中的“沱河印象”Ａ、Ｂ、Ｃ三幢建筑物共计6885.71平方米及其租赁物附属场地出租给被告赵明，租期为15年，自2013年4月16日至2028年4月15日。后双方按约进行了移交，被告赵明在履行合同中多次违反合同约定，严重损害了原告的合法权益，请求法院支持上述请求。本案在审理过程中，原告将其诉请请求变更为：1、判令被告停止“犀浦春天会所”的全部经营活动，立即腾退租赁房屋，将租赁房屋移交给原告；2、判令被告赵明向原告支付2013年4月16日至2014年12月15日期间的房屋占用费4819996.67元；3、判令被告赵明向原告支付2014年12月16日至2018年8月15日期间的房屋占用费11842668.20元；4、判令被告赵明向原告支付2013年4月16日至2018年8月15日期间的物业服务费881370.88元；5、判令被告赵明按照每天12697元标准支付2018年8月16日至房屋实际腾退之日的房屋占用费、物业服务费；6、被告嘉和投资公司、家和酒店公司对上述房屋租赁等费用、违约金及资金占用利息等承担连带清偿责任。 被告赵明辩称，原告出租的租赁物系违法建筑，没有取得房屋产权证，也没有取得建设工程规划许可证，更没有取得土地证，双方签订的《沱河印象景观建筑租赁合同》属于无效合同。被告不存在拖欠房屋租金的事实。原告并未提供该项目的任何商业运营管理及物业管理服务，后来双方对该建筑物的使用费重新达成了12万元每个月的合意，原告起诉被告支付商业管理费及物业管理费没有任何依据。同时，其主张的违约金、利息等也没有任何事实和法律依据。因该项目一直处于违规经营的状态，自开业以来一直处于严重亏损，从2017年3月份开始，因有轨电车施工以及地铁施工封闭了项目周边道路，被告一直在苦苦支撑。现因地铁及有轨电车即将开通，项目周边的交通设施也在进行改善，项目所在位置的优势逐渐显现，原告为了谋求更大的经济利益，妄图通过恶意诉讼巧取豪夺答辩人投入巨资打造的该项目。请求法院在查明事实的基础上公正判决，驳回原告的所有诉讼请求。本院在审理过程中，被告赵明针对原告变更后的诉讼请求，答辩如下：1、原告增加和变更诉讼请求，不符合民事诉讼法规定的应在法庭辩论终结前提出和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》规定的应当在举证期限届满前提出等规定，人民法院不应受理其变更的诉讼请求。2、原告无权要求被告腾退房屋，本案合同无效是原告的责任造成的，在原告未对被告的损失进行赔偿前，被告享有同时履行抗辩权。3、原告无权根据合同约定的租金标准要求被告支付占用费、免租期间的房屋占用费、物业管理费。 被告嘉和投资公司辩称,被告嘉和投资公司并非本案的适格被告，不是合同的当事人，仅仅是被告赵明借用被告嘉和投资公司的营业执照在涉案房屋内从事经营活动，被告嘉和投资公司的注册地址是在成都市郫都区郫筒镇滨河路196-208号。被告嘉和投资公司没有向原告作出任何要承担合同债务的意思表示，故其不是本案适格被告。 被告家和酒店公司辩称，被告家和酒店公司的注册地址不在涉案房屋所在地，被告家和酒店公司是因为在2018年工商和食药监局在整顿餐饮业无照经营的情况，才成立的该公司，该公司也不是合同主体，也没有要承担合同债务的意思表示，故其也不是本案的适格被告。 经审理查明，2013年4月8日，原告（甲方）与被告（乙方）赵明签订了《沱河印象景观建筑租赁合同》，合同约定原告将坐落于成都市郫都区西郡兰庭中的“沱河印象”Ａ、Ｂ、Ｃ三幢建筑物共计6885.71平方米及其租赁物附属场地出租给被告赵明从事商业经营，租期自2013年4月16日至2028年4月15日为15年。合同第四条约定该租赁物以总价租赁方式租赁，每年租金及商业运营费用总额计算方式如下：2013年1月16日至2013年12月15日，租金及商业运营管理费从乙方对租赁物进行立面、屋面、消防等改造的费用；2013年12月16日至2014年12月15日，免收租金及商业运营管理费；2014年12月16日至2015年12月15日，租金1239828元，商业营运管理费1652570元；2015年12月16日至2016年12月15日，租金1652570元，商业运营管理费2065713元；2016年12月16日至2017年12月15日，租金1735199元，商业运营管理费2478856元；2017年12月16日起每个年度的租金及商业运营管理费在上年基础上递增6%。租金及商业运营管理费每6个月支付一次，先付后用，乙方应在2014年12月16日前，将首期租金及商业管理费（2014年12月16日至2015年6月15日期间）交付给甲方，以后的租金和运营管理费乙方应提交15日支付；乙方逾期支付的，每逾期一日，支付甲方该年度租金和商业管理运营费总金额的千分之五为违约金，逾期30日，甲方有权终止合同并追究乙方违约责任。租赁期内乙方的水电气、物业服务费均由乙方自行每月向有关部门缴纳。乙方在签订合同且营业执照、消防许可证办理完毕7日内，向甲方支付500000元合同定金，甲方交付租赁物后，定金转为保证金，并约定甲方有权将该保证金用于冲抵乙方欠甲方的租赁费、商业运营管理费、物业服务费、其他约定费用和应由乙方赔偿的损失。合同约定的物业公司为遂宁市谐安物业服务有限公司，物业服务费为2元／月／平方米。同时合同第十二条第二款载明，租赁费用：指甲方依照本合同约定提供场地、设施租赁给乙方使用时，按约定数额、方式向乙方收取的款项，即本合同第四条所列的各项费用。合同第十二条第6款载明，在本合同签订前，出租人已向承租人明示了《西郡兰庭前期物业服务合同》等，承租人已知晓上述文件的相关内容，并愿意按合同约定共同遵守执行。合同签订后，原告于2013年4月23日向被告赵明交付了“沱河印象”Ａ、Ｂ、Ｃ三幢房屋，由经营餐饮和酒店，取名“犀浦春天会所”。现原告以被告未按照约定支付有关费用为由，向本院提起诉讼，要求支持诉请。 同时查明，被告迄今共计向原告支付租金总计1960000元。 同时查明，本案案涉房屋即“沱河印象”A、B、C三幢房屋目前没有房屋产权，也没有建设工程规划许可证、施工许可证。对此，原告提交了2006年9月5日郫县犀浦镇人民政府向原告发出的《关于沱江河西汇锦苑四期新居工程段整治打造的回复函》，2008年7月28日《郫县第十六届人民政府的第28次常务会议纪要》、《郫县犀浦镇人民政府关于引进犀浦春天餐饮会所项目的请示》、四川省建筑科学研究院的工程质量鉴定报告、成都精点线测绘有限公司对“沱河印象”项目的测绘技术报告、规划设计图、“西郡兰庭”竣工验收测绘图，拟证明是当地政府同意原告对沱江河西汇锦苑四期新居工程段河道进行整治改造，并同意原告对该范围内的土地长期经营使用，原告修建的案涉房屋在建设行政主管部门规划范围内（俗称红线范围内），并经测绘公司测绘验收合格，因此案涉房屋系合法修建，因该规范范围内有工程未完工，因此目前没有办理竣工验收。 庭审中，原告提交了被告嘉和投资公司签字的房屋验收登记表、治安安全责任书、经营承诺书、工作联系函，被告嘉和投资公司和被告家和酒店向原告支付部分租金的凭据，拟证明嘉和投资公司和被告家和酒店系租赁房屋的实际使用人，应承担连带责任。 庭审中，原告提交了原告与遂宁市谐安物业服务有限公司签订的前期物业服务合同和遂宁市谐安物业服务有限公司出具的原告已经支付了“沱河印象”景观建筑2013年4月16日至2018年8月15日期间的物业服务费881370.88元，拟证明被告应按照租赁合同约定向原告支付上述物业服务费。被告对此不认可，认为物业公司没有提供物业服务。 庭审中，被告提交了被告嘉和投资公司和电力公司、天然气公司签订的供电、供气合同，和电梯公司签订的电梯维护合同，和保洁公司签订的垃圾清运合同，拟证明原告没有提供物业服务，供电、供气、电梯维护、垃圾清运均是被告完成；被告提交了政府有关部门关于办理酒店营业执照、消防安全检查合格证等手续，拟证明因案涉房屋没有房产证、规划许可证、工程竣工验收报告等资料，无法取得合法经营手续。 庭审中，原告提交了原告和案外人罗某某签订的《“沱河印象A幢”景观建筑租赁合同》，拟证明该合同约定的租金51元/月/平方米，原告与被告约定的租金35元/月/平方米不符合实际情况，拟证明原被告合同中约定的商业运营管理费实为租金。 庭审中，被告赵明称从2015年12月起和原告协商了案涉房屋的月租为120000元/月。原告对此不予认可。 庭审中，原告称案涉房屋的附属设施主要是一个游泳池。庭审中，被告称案涉房屋现是嘉和酒店占有使用，在案涉房屋所经营的“犀浦春天会所”主体是嘉和投资公司。 庭审中，原被告就被告租赁的案涉房屋经营餐饮酒店等办理工商营业执照和消防许可证等手续是否需要租赁房屋产权证产生分歧并相互提交了证据予以佐证其主张，因与本案原告的诉讼请求无关性，不在此赘述。 上述事实，有原被告的相关陈述，有《沱河印象景观建筑租赁合同》、《关于沱江河西汇锦苑四期新居工程段整治打造的回复函》、《关于西汇公司修建锦苑四期集中绿地的函》、《平面布置图》、《郫县人民政府常务会纪要》、《补偿协议书》、《郫县犀浦镇人民政府关于引进犀浦春天餐饮会所项目的请示》、《沱河印象房屋交接表》、《房屋验收登记表》、《银行转款凭证》、《收款收据》、供电供气合同、垃圾清运合同、电梯维护合同、前期物业服务合同、遂宁市谐安物业服务有限公司的收费证明等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，本案是因房屋租赁引起的纠纷，应适用房屋租赁合同的相关法律规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人定立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告出租给被告赵明的位于成都市郫都区房屋迄今没有取得建设规划行政主管部门颁发的建设工程规划许可证等相应规划许可手续，根据上述法律规定，原告和被告赵明2013年4月8日签订的《沱河印象景观建筑租赁合同》属于无效合同。虽然原告提交了成都大陆建筑设计研究咨询事务所制作的并经郫县规划管理局审核同意的西郡兰庭设计施工图，但这是规划行政主管部门对该图项目中的Ａ区、Ｂ区建筑的规划许可，案涉Ａ、Ｂ、Ｃ三幢房没有在Ａ区、Ｂ区建筑范围内，不能以此认定规划行政主管部门对案涉房屋的规划许可。虽然原告提交了《关于沱江河西汇锦苑四期新居工程段整治打造的回复函》、《关于西汇公司修建锦苑四期集中绿地的函》、《平面布置图》、《郫县人民政府常务会纪要》、《补偿协议书》、《郫县犀浦镇人民政府关于引进犀浦春天餐饮会所项目的请示》、《沱河印象房屋交接表》、《房屋验收登记表》等证据，但均不能证明案涉房屋具有经过规划行政主管部门许可的规划许可手续，因此原告拟证明该合同系合法有效的主张不予支持。 因本案租赁合同系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还的规定，原告要求判令被告赵明腾退租赁房屋，将租赁房屋移交给原告的主张符合上述法律规定，本院予以支持；被告赵明应在本判决生效十日向原告返还位于成都市郫都区房屋和附属设施即一个游泳池。同时根据被告称现案涉房屋系被告嘉和酒店占有使用管理、在案涉房屋开设经营的“犀浦春天会所”主体是嘉和投资公司的事实，本院认为在合同无效的情况下，虽被告嘉和投资公司和被告嘉和酒店不是租赁合同的当事人，但上述二被告没有占有和使用案涉房屋的合法依据，为减少诉累，定纷止争，在本案中，被告嘉和投资公司和被告嘉和酒店应同被告赵明共同向原告腾退返还案涉房屋的为宜。对于原告要求判令被告停止“犀浦春天会所”的全部经营活动的请求，不属于人民法院处理范畴，不予支持。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原告要求被告支付房屋占用费至房屋实际腾退之日的请求符合上述法律规定，本院予以支持。关于案涉合同约定租金是否包含运营管理费的争议，根据案涉合同第十二条第二款约定租赁费用即本合同第四条所列的各项费用，以及第四条“该租赁物以总价租赁方式租赁，每年租金及商业运营费用总额计算方式如下……”的约定，本院认为原告和被告赵明约定的租金包含商业运营管理费。参照合同中约定的每年租金及商业运营费用总额计算方式：2013年1月16日至2013年12月15日，租金及商业运营管理费冲抵乙方（承租方）对租赁物进行立面、屋面、消防等改造的费用；2013年12月16日至2014年12月15日，免收租金及商业运营管理费；2014年12月16日至2015年12月15日，租金1239828元，商业营运管理费1652570元；2015年12月16日至2016年12月15日，租金1652570元，商业运营管理费2065713元；2016年12月16日至2017年12月15日，租金1735199元，商业运营管理费2478856元；2017年12月16日起每个年度的租金及商业运营管理费在上年基础上递增6%；本院确认被告赵明应支付原告2014年12月16日至2018年8月15日期间的房屋占用费（参照上述约定的租金和商业运营管理费标准）共计13802668.20元，扣除被告赵明已经支付的1960000元，被告赵明还应支付原告这期间的租金和商业运营管理费11842668.20元；对于原告要求被告赵明按照每天12697元标准支付2018年8月16日至房屋实际腾退之日的房屋占用费，本院认为不违背合同约定的租金（包括商业运营管理费）标准和法律的规定，予以支持。对于原告主张的2013年4月16日至2014年12月15日期间的房屋占用费，原告和被告赵明在租赁合同中没有约定此期间的租金，这种约定也属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定的“合同约定的租金标准”，本院不予支持。 对于原告主张的物业服务费，这虽属于物业服务纠纷争议范畴，但在原告已经垫付上述费用的情况下，为减少当事人讼累，本院在本案中一并处理。参照原告和被告赵明在租赁合同中约定的物业服务费标准，以及双方在合同约定的物业管理公司即遂宁市谐安物业服务有限公司证明原告已经支付了“沱河印象”景观建筑2013年4月16日至2018年8月15日期间的物业服务费881370.88元的事实，本院确认被告赵明应支付原告这期间已经垫付的物业服务费881370.88元；对于被告方认为案涉物业水电气的安装、电梯的维护等均是被告完成的，物业服务公司没有提供物业服务的主张，本院认为被告赵明的该主张不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，不予支持。对于原告主张的2018年8月16日以后的物业服务费，在原告没有证据证明其已经代被告赵明垫付的情况下，该费用主张的权利主体应是相应的物业服务公司，而不是原告，本院对原告的该主张不予支持。 对于原告要求被告嘉和投资公司和被告嘉和酒店对被告赵明应向原告支付的上述款项承担连带责任的主张，于法无据，本院不予支持。 对于被告认为原告变更诉讼请求程序不合法的主张，本院认为，原告在是本院根据《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，对于原告主张的本案合同有效法律关系性质和本院认定合同无效的法律关系性质不一致的情况，给予原告释明后原告变更了诉讼请求，并不受《最高人民关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条和《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款所规定的期限的限制，本院对被告赵明的该主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告赵明、被告四川天宸嘉和投资有限公司、被告四川天宸家和酒店管理有限公司在本判决生效后十日内向原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司腾退并返还位于成都市郫都区房屋和附属游泳池一个。 二、被告赵明在本判决生效后十日内向原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司支付2014年12月16日至2018年8月15期间的房屋占用费11842668.20元（已经扣除被告赵明支付的1960000元）；并按照12697元/日标准向原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司支付自2018年8月16日起至案涉房屋和附属游泳池腾退和返还给原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司之日止期间的房屋占用费。 三、被告赵明在本判决生效后十日内向原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司支付其代缴的2013年4月16日至2018年8月15日期间的物业服务费881370.88元。 四、驳回原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费70789元，保全费5000元，共计75789元，由原告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司承担25789元，由被告赵明承担50000元。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 少 二〇一九年十二月三十日 书记员 全倩如