广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初1603号原告：金豹涂料（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区华强北街道上步中路1013号工会大厦A座106，统一社会信用代码91440300727164612L。法定代表人：杨锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：李伟，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：李广森，广东卓建律师事务所律师。被告：广东纳玛逊科技有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区宝龙街道龙新社区兴农路28号佰联智慧城A栋第二层，统一社会信用代码91440300782796233M。法定代表人：郑仲智，该公司总经理。被告：郑仲智，男，1975年11月9日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区，两被告共同委托诉讼代理人：杨玉强，广东威纳氏律师事务所律师。原告金豹涂料（深圳）有限公司与被告广东纳玛逊科技有限公司（以下简称被告纳玛逊公司）、郑仲智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李伟、李广森，被告纳玛逊公司、郑仲智共同委托诉讼代理人杨玉强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告纳玛逊公司支付拖欠原告2017年12月至2018年8月总计9个月的厂房租金1,420,000元［150,000＋(175,000×8）-130,000］；2.判令被告纳玛逊公司支付原告代其垫付的管理费45,000元；3.判令被告纳玛逊公司向原告支付自2019年1月起至债务实际清偿完毕之日止的债务利息（以1,565,000元为基数，按人民银行规定的同期贷款利率计算）;4.判令被告郑仲智对被告纳玛逊公司的上述债务及利息承担连带担保责任；5.判令两被告连带承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年6月1日，原告与被告纳玛逊公司签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区坪山街道六联社区农科路1号的厂房／宿舍／仓库等（含屋内所有物品）按现状整体出租给乙方（被告纳玛逊公司，下同）使用，第一年每月租金合计150,000元整，以后月租每年递增25,000元。合同签订后2日内，乙方应向甲方交纳2个月的租金300,000元，以后每月10日前必须缴清当月租金。另外乙方需向六联社区黎屋村缴纳管理费、土地使用税，该税费先由甲方（原告）交纳后向乙方收回。案涉《厂房租赁合同》第二条约定，合同期限五年，即自2017年6月1日至2022年5月31日止，正式起租时间为2017年6月1日，租赁物业用途为工业使用。租赁期满，乙方应归还甲方厂房物业，并交清相关的费用。第二条第二款第5项约定，若乙方因正当理由必须提前终止本合同的，则乙方必须至少提前60个工作日书面通知甲方。被告纳玛逊公司分别于2017年5月31日、6月30日、10月13日各转款300,000元整，总计900,000元整，其后一直拖欠租金。经原告多次催要，被告纳玛逊公司分别于2018年7月27日和7月28日出具两张各250,000元总计500,000元的承兑汇票和支票，但被告纳玛逊公司银行账户无钱，票据均无法兑付。在原告催促下，被告纳玛逊公司法定代表人郑仲智于2018年12月6日以其个人名义出具承诺，保证被告纳玛逊公司自2018年12月底开始陆续交租金，并保证2018年12月底先付不低于30,000元。其后，被告纳玛逊公司于2019年1月14日向原告支付30,000元房租，其后至今，再未支付。另外，原告代被告纳玛逊公司向深圳市龙岗区六联社区黎屋村缴纳2017年6月1日至2018年8月30日总计15个月的管理费45,000元。综上，请求法院判如所请。被告纳玛逊公司、郑仲智辩称，拖欠租金的事实认可，但对欠款金额及计算方式不认可；同意按照法院查明的欠付租金作为基数计算利息，对利息计算标准无异议；被告郑仲智没有承担保证责任的义务。被告方在庭审中辩称除原告主张的已支付租金930,000元之外，被告方当庭提交证据主张其已于2018年4月2日向支付租金100,000元。原告委托诉讼代理人庭后核实确认收到该笔租金并将诉讼请求并将其起诉状中的第一项诉讼请求数额由1,520,000元相应变更为1,420,000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方对下列事实无争议：1.原告与被告纳玛逊公司于2017年6月1日签订《厂房租赁合同书》。合同约定：租赁期限五年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止，第一年每月租金150,000元，以后月租金每年递增25,000元。2.被告纳玛逊公司累计向原告支付租金1,030,000元：2017年5月31日、6月30日、10月13日各向原告转账300,000元；2018年4月2日向支付100,000元，2019年1月14日支付30,000元。被告纳玛逊公司于2017年12月开始拖欠租金，当月租金标准为150,000元。涉案厂房登记在原告名下，用途为“工业用地/工业厂房”。2.被告纳玛逊公司于2018年4月27日向原告指定的收款人出具电子商业承兑汇票，票面金额为250,000元，到期日为2018年7月27日；于2018年7月27日出具支票，票面金额为250,000元，用途为房租。票据均因被告方原因无法兑付。2018年4月28日，原告向被告纳玛逊公司出具《委托书》，委托深圳市政通和科技发展股份公司代收被告厂房租金。3.被告方确认其在租赁期间应依约缴纳管理费，但并未缴纳。双方同意按每月3000元计算管理费。4.被告方于2018年12月6日向原告出具《承诺书》，载明“兹有我公司广东纳玛逊科技有限公司拖欠深圳市金豹涂料有限公司房租，承诺2018年12月底开始陆续交，保证2018年12月底先付不低于叁万元人民币……”。5.原告起诉之前，双方的租赁合同关系已实际解除，原告已收回涉案厂房。双方争议的事实焦点为：租赁合同的实际解除时间。原告主张租赁合同于2018年8月解除。原告庭审时未举证，庭审后按要求提交了2018年5月之后的《电费缴纳通知单》。原告主张其于2018年8月例行检查时发现厂房已经空了，但被告并未向原告进行交接，按照合同约定被告方因正当理由需要提前终止合同的，必须至少提前60个工作日书面通知。被告方辩称租赁合同于2018年3月解除。被告方举证：提交《电费缴纳通知单》《电费缴费流水及发票》拟证明被告纳玛逊公司最后缴纳电费的时间是2018年4月并在该月将厂房交还原告；提交《微信聊天记录》拟证明被告纳玛逊公司交还场地后曾于2018年5月21日向原告提出签订书面解除租赁合同的要求；提交《平安银行付款通知》拟证明被告纳玛逊公司于2018年4月2日向原告支付十万元租金；提交《商事主体登记及备案信息查询单》拟证明被告纳玛逊公司搬离后向市场监督管理局申请变更住所；提交《收据及转账记录》拟证明被告纳玛逊公司退租后向案外人再租赁场地及支付租金的事实。被告方辩称，2018年5月之后涉案厂房电费缴纳情况，被告方无法提供，但原告可以提供。原告按照本院要求在指定期限内提交了2018年5月之后涉案厂房《电费缴纳通知单》，显示：2018年5月至10月，应结电费分别为6333.17元、7694.36元、8920.89元、11,046.76元、9561.41元、8123.19元，“客户名称”均为“广东纳玛逊科技有限公司”，“未清电费”均为“0”；2018年11月1日抄表时客户名称变更为“深圳市汇锋投资发展有限公司”，本期应结3941.68元，未清电费为“0”。原告庭后称因工作人员将例行检查时间记错为2018年8月，实际应该是9月，但原告主动放弃一个月租金，不变更诉求。本院经审查认为，原告庭后补充提交的显示2018年5月至10月仍有电费产生，经本院向供电部门了解，该期间的电费系案外人傅某使用中国建设银行卡通过POS机刷卡的方式缴纳。本院将相关情况告知双方，并释明如实陈述义务后，被告方确认电费不是被告方缴纳，原告方确认该期间的电费系原告缴纳。同时，原告提出新的主张，认为根据被告方提交《微信聊天记录》，2018年5月21日被告方向原告发送过《解除合同协议书》，协议书中明确写明被告方确认于2018年5月11日全部搬离涉案厂房，由于被告方租赁时先垫付了一万余元水电费，因此2018年4月1日至2018年5月10日的电费由原告承担，据此应认定被告纳玛逊公司2018年5月11日搬走。被告方对协议书载明的上述内容无异议。综上所述，双方在起诉前已实际解除合同，原告已实际收回厂房。在双方均未举证合同实际解除时间的情况下，根据双方庭后确认的《解除合同协议书》的相关事实，应视为双方已协商一致于2018年5月11日解除。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方租赁合同于2018年5月11日已实际解除，根据合同法第九十七条的相关规定，合同解除后未履行的不再履行，已履行的根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告纳玛逊公司确认从2017年12月拖欠原告房租并同意支付至解除日止的欠付房租及相应利息，对原告的相关主张，本院予以支持。双方争议焦点为：一、被告纳玛逊公司应向原告支付欠付租金的具体数额；二、原告能否主张垫付的厂房管理费；三、被告郑仲智应否承担连带保证责任。对此，分述如下：第一，关于被告纳玛逊公司应向原告支付欠付租金的具体数额问题。该问题的核心是2017年12月之后的租金标准应如何计算。原告主张应当按照自然年计算，2017年12月之后按照175,000元计算；被告方辩称应当按照履行期限的完整年计算。对此，本院认为双方在合同中约定月租金每年递增25,000元，未明确约定系自然年，也未能举证证明从2018年1月起以175,000元的标准向被告纳玛逊公司催收租金，根据生活经验，应理解为完整年。被告纳玛逊公司从2017年6月1日起租，至2018年5月31日期间应按照150,000元标准计算。从2017年6月1日起租至2018年5月11日租赁合同解除，被告纳玛逊公司应向原告支付租金1,705,000元（11个月×150,000元/月＋150,000元/月÷30天×11天），已实际支付1,030,000元，尚欠付675,000元。关于利息部分，被告纳玛逊公司同意按照法院查明的欠付租金作为基数计算，对原告的相关主张，本院予以支持。即，被告纳玛逊公司应向原告支付相应利息（以675,000元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率，自2019年1月起计算至实际清偿日止）。第二，关于原告能否主张垫付的厂房管理费问题。被告纳玛逊公司确认，根据双方合同约定，涉案厂房的管理费应由被告纳玛逊公司承担，但实际由原告代为缴纳。虽然管理费并非原告收取，但原告已实际代为缴纳，因此原告有权向被告主张其已实际垫付的该部分费用。双方同意按照每月3000元标准计算，据此被告纳玛逊公司应向原告支付涉案厂房管理费36,000元（3000元/月×12月）。第三，关于被告郑仲智应否承担连带保证责任问题。原告主张根据《承诺书》，被告郑仲智应承担连带保证责任。被告认可《承诺书》的真实性，但认为被告郑仲智是作为被告纳玛逊公司法定代表人的身份签署，应当视为公司行为，而非个人行为。承诺书中并未明确承担保证责任的是被告郑仲智，而且保证的是2018年12月底前先付不低于30,000元，保证的是该笔费用而非全部欠款。本院认为，为保证法定代表人签字是代表公司的职务行为，往往要求公司加盖印章，被告郑仲智为被告纳玛逊公司法定代表人，涉案承诺书落款处仅有被告郑仲智签字，而未在公司名称处加盖公司印章，被告郑仲智应举证证明其签字是履行公司法定代表人职务的行为，而非其个人行为，但被告郑仲智未能举证证明，故本院认定该承诺是被告郑仲智的个人行为。根据承诺书内容，被告是对被告纳玛逊公司欠付原告房租付款义务的承诺，“保证2018年12月底先付不低于叁万元人民币”属于在限定时间内履行特定金额的承诺，不能理解为只是对该部分付款义务的保证，否则无需载明“承诺2018年12月底开始陆续交”。《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”被告郑仲智出具的承诺书未明确保证方式，依法应认定为连带责任保证。《承诺书》仅承诺履行欠付房租的担保责任，未明确对欠付房租的利息承担保证责任。综上，被告郑仲智应对被告纳玛逊公司欠付原告房租承担连带清偿责任。综上所述，原告的诉讼请求，部分有事实和法律依据，本院予以支持，超出部分缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东纳玛逊科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告金豹涂料（深圳）有限公司支付拖欠房租675,000元及利息（以675,000元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率，自2019年1月起计算至实际清偿日止）；二、被告广东纳玛逊科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告金豹涂料（深圳）有限公司支付代其垫付的管理费36,000元；三、被告郑仲智应对前述第一项被告广东纳玛逊科技有限公司欠付房租675,000元承担连带清偿责任；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,328元，由原告金豹涂料（深圳）有限公司负担13,328元，被告广东纳玛逊科技有限公司、郑仲智共同负担15,000元。原告预先缴纳的28,328元，本院退回15,000元。被告广东纳玛逊科技有限公司、郑仲智应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费15,000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 乐 忠 槐人民陪审员 樊 子 林人民陪审员 刘 美 珍二〇一九年十二月六日书 记 员 梁爽（兼）