福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初5757号 原告:南安龙城房地产开发有限公司，住所地福建省南安市美林盛世龙城**203、204。 法定代表人:谢志卿，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李丽飞，福建瀛莱律师事务所实习律师。 被告：陈梅芳，女，1976年8月27日出生，汉族，住福建省南安市。 原告南安龙城房地产开发有限公司(以下简称“龙城房地产公司”)与被告陈梅芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年11月21日公开开庭审理了本案。原告龙城房地产公司的委托诉讼代理人黄丽琴到庭参加诉讼，被告陈梅芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙城房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除龙城房地产公司与陈梅芳于2010年2月25日、2010年3月16日签订的合同编号为42010723、42010724的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.陈梅芳立即协助龙城房地产公司办理上述两份《商品房买卖合同》解除后的备案注销及预告登记注销手续；3.陈梅芳立即按讼争两套商品房的总价的20%向龙城房地产公司支付违约金共计180300.2元。事实和理由：2010年2月25日、2010年3月16日，龙城房地产公司与陈梅芳分别签订了编号为42010723、42010724的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定购买了龙城房地产公司开发的位于南安市美林办事处江滨防洪堤内盛世龙城Ｂ区××层××号店，建筑面积分别为75.78㎡、47.46㎡，总房价分别为554331元、347170元，其中首付款为277331元、174170元已支付，余款277000元、173000元由陈梅芳及其配偶卢文明向中国银行股份有限公司南安支行（以下简称“中国银行南安支行”）申办了商品房按揭贷款，龙城房地产公司为上述贷款承担阶段性连带保证责任。2018年开始，因陈梅芳及其配偶未能按时归还按揭借款本息，中国银行南安支行向本院提起诉讼，本院于2018年4月2日作出了（2018）闽0583民初1239号民事判决：一、解除中国银行南安支行与陈梅芳、卢文明、龙城房地产公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。二、陈梅芳、卢文明应于本判决生效后十日内偿还上述合同项下的贷款本金及利息、罚息。三、龙城房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；龙城房地产公司在承担保证责任后，有权向陈梅芳、卢文明追偿。上述判决生效，陈梅芳、卢文明拒不履行生效判决，本院于2018年12月20日分两次从龙城房地产公司账户直接扣划陈梅芳、卢文明拖欠的贷款本息290594.82元以及案件受理费2703元、执行费3858元。上述两份《商品房买卖合同》补充协议第一条第6项均约定“按揭贷款期间，若买受人（即陈梅芳）未履行按揭贷款合同的约定，致使贷款银行追究出卖人（即龙城房地产公司）的担保责任，导致出卖人为买受人代垫按揭贷款本息、罚息、违约金、赔偿金及相关款项，买受人应在出卖人发出要求买受人归还上述代垫款项通知之日起5日内将上述款付还出卖人，若买受人逾期偿还按揭贷款本息、罚息、违约金、赔偿金及相应款项累计超过三个月，则出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》及相关协议，另行出售该商品房，并按该商品房总价的20%向买受人收取违约金”。陈梅芳的上述行为已构成根本违约。 陈梅芳未作答辩。 龙城房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因陈梅芳未到庭，未对龙城房地产公司提供的证据进行质证。对龙城房地产公司提供的证据，本院认定如下：龙城房地产公司提供的《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》（包含附件）、《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、《销售不动产统一发票》、（2018）闽0583民初1239号《民事判决书》、中国邮政储蓄银行《进账单》、《催款函》、EMS特快专递邮件单、《预告登记查询结果打印》、《限制登记查询结果打印》、《所有权登记查询结果打印》、《执行通知书、报告财产令》、《保证人代偿还款说明》以及本院调取的（2018）闽0583民初1239号原告中国银行南安支行与被告陈梅芳、龙建房地产公司、卢文明金融借款合同纠纷一案中的《逾期未还款查询》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 龙城房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。龙城房地产公司与陈梅芳于2010年2月25日、2010年3月16日各签订一份《商品房买卖合同》，两份合同均包含附件六《合同补充协议》等内容，双方并就这两份合同进行备案及预告登记。两份合同分别约定陈梅芳购买龙城房地产公司开发的址于南安市××街道××村××层××号房××号房，用途为商业，建筑面积分别为75.78平方米和47.46平方米，总金额分别为554331元和347170元。合同均约定买受人采用银行按揭付款方式，详见附件六。附件六《合同补充协议》第一条第一款第6项均约定，按揭贷款期间，若买受人未履行按揭贷款合同的约定，致使贷款银行追究出卖人的担保责任，导致出卖人为买受人代垫按揭贷款本息、罚息、违约金、赔偿金及相关款项，买受人应在出卖人发出要求买受人归还上述代垫款项通知之日起5日内将上述款付还出卖人，若买受人逾期偿还按揭贷款本息、罚息、违约金、赔偿金及相应款项累计超过三个月，则出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》及相关协议，另行出售该商品房，并按该商品房总价的20%向买受人收取违约金，出卖人有权直接从买受人已付购房款中将该违约金及出卖人代垫的上述款项扣除，无论买受人是否已使用、出租、装修该商品房，买受人都应将该商品房完整返还出卖人，一切损失由买受人承担。合同签订后，陈梅芳向龙城房地产公司支付首期款277331元和174170元，余款277000元、173000元由陈梅芳向中国银行南安支行办理了按揭贷款予以支付。陈梅芳、卢文明、龙城房地产公司与中国银行南安支行分别于2012年5月28日、2012年7月9日各签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定陈梅芳向中国银行南安支行贷款277000元、173000元，龙城房地产公司为上述贷款承担阶段性连带责任保证。合同签订后，中国银行南安支行依约履行发放贷款义务，但陈梅芳自2017年7月开始逾期偿还按揭贷款本息，截止至2018年1月19日，陈梅芳已违约7期，尚欠贷款本金160657.7元、103237.34元及利息、罚息未还。为此，中国银行南安支行于2018年1月24日向本院提起诉讼，本院于2018年4月2日作出（2018）闽0583民初1239号民事判决，判决如下：一、解除原告中国银行南安支行与被告陈梅芳、龙城房地产公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：2012年南贷字ＮＡＣＢ201200001号、2012年南贷字ＮＴＣＢ20120004号）。二、被告陈梅芳、卢文明应于本判决生效后10日内偿还原告中国银行南安支行上述合同项下的贷款本金及利息、罚息（截止2018年1月19日，2012年南贷字ＮＡＣＢ201200001号项下结欠本金160657.70元，2012年南贷字ＮＴＣＢ20120004号项下结欠本金103237.34元；利息、罚息均计至实际还清款项之日止，按中国人民银行有关规定及合同约定计算）。三、被告龙城房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；被告龙城房地产公司在承担保证责任后，有权向被告陈梅芳、卢文明追偿。四、驳回原告中国银行南安支行的其他诉讼请求。后陈梅芳、卢文明、龙城房地产公司未按判决进行履行，中国银行南安支行向本院申请强制执行，龙城房地产公司代陈梅芳偿还拖欠中国银行南安支行的贷款本金、利息、罚息等共计290594.82元，现两笔贷款已结清。陈梅芳至今也未将龙城房地产公司代偿的款项支付给龙城房地产公司。2019年3月28日，龙城房地产公司向陈梅芳邮寄催讨代垫款的《催款函》，邮件被退回。上述两套房产现已被本院查封。 本院认为，龙城房地产公司依法取得房地产开发资质和商品房预售许可证，陈梅芳向龙城房地产公司购买南安市××街道××村××层××号房××号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，双方签订的两份《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，对于解除权行使的期限，当事人有约定的，按照当事人的约定处理。本案中，主合同对于逾期归还按揭贷款本息、罚息的违约责任没有约定。附件六《合同补充协议》第一条第一款第6项约定，若买受人逾期偿还按揭贷款本息、罚息、违约金、赔偿金及相应款项累计超过三个月，则出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》及相关协议，另行出售该商品房，并按该商品房总价的20%向买受人收取违约金。本案中，陈梅芳自2017年7月开始逾期偿还按揭贷款本息，至2017年9月已逾期三个月，龙城房地产公司即可行使合同约定的解除权，但龙城房地产公司直至2019年6月17日才向本院起诉要求解除合同，早已超出了一年的法定解除权行使期间，故龙城房地产公司的解除权消灭。因此，龙城房地产公司请求解除其与陈梅芳签订的两份《商品房买卖合同》及因解除合同而产生的支付违约金、协助其办理《商品房买卖合同》解除后的备案注销及预告登记注销手续等诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。陈梅芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回南安龙城房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费12815元，由南安龙城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  王毅刚 人民陪审员  莫战兰 人民陪审员  张小驷 二〇一九年十二月三日 法官 助理  李晓琳 书 记 员  尤海棠 速 录 员  陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。