贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0522民初6431号 原告：贵州省黔西公路管理段，地址：黔西县莲城大道原高速公路管理局处。 法定代表人：崔同飞。 委托代理人：廖进，贵州宗庭律师事务所律师。 被告：陈勇，男，1981年8月4日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市。 被告：张华，男，1986年3月28日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 原告贵州省黔西公路管理段（下称黔西公路段）被告陈勇、张华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张光辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黔西公路段的委托代理人廖进、被告陈勇、张华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黔西公路段诉称：2016年6月12日，原告与被告陈勇签订《段门面出租合同》，约定原告将位于黔西****房出租给被告使用，租赁期限三年（2016年6月12日至2019年6月12日），年租金12000元。租赁期满后，被告将房屋完好交还原告，严禁转租。合同另约定如一方存在违约行为，需向对方支付违约金5000元。租赁期满后，被告陈勇未按约定将房屋返还原告，经原告多次电话催促，被告陈勇拒不返还，且态度恶劣。2019年8月14日，原告到出租房处送达书面《限期搬离通知书》，方知晓在租赁期限即将届满时，被告陈勇将涉案房屋擅自转租给被告张华从事汽车修理，原告随即要求张华搬离，但仍遭致拒绝。原告遂将上述书面通知张贴于租赁房屋墙上。原告认为，被告陈勇与原告的租赁关系终止时即不再享有涉案房屋的占有、使用权，也无权将该房转租给被告张华，被告张华占有房屋也无合法根据，属无权占有。双方因不能自行协商处理，原告诉至法院请求判决：1、两被告立即将位于黔西野坝的老道班房腾空并返还原告；2、两被告按每月1000元的标准向原告支付从逾期还房之日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费；3、被告陈勇向原告支付违约金5000元；4、案件受理费由两被告负担。 原告黔西公路段于举证期限内向法庭提交下列证据： 1、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》及身份证复印件，证明原告的诉讼主体适格。 2、《土地使用证》及宗地图复印件，证明涉案房屋系原告的合法财产。 3、《段门面出租合同》、（2017）黔0522民初****号《民事判决书》，用以证明双方签订的租赁合同于2019年6月12日租赁期届满，合同内容及履行情况经人民法院生效判决确认。两被告负有将涉案房屋腾空交付原告并支付逾期占用期间使用费、违约金的义务。 4、被告张华的身份证、《营业执照》、《限期搬离通知书》及送达、张贴情况的照片复印件，用以证明陈勇擅自将涉案房屋转租给被告张华用于经营重型汽车修理及原告通知被告限期搬离的事实。 被告陈勇辩称：原告所述签订合同的情况属实，合同期限为三年。合同签订后，被告陈勇一直在认真履行合同，自2016年6月12日至2017年7月4日期间，被告为原告拆除危房三间，渣土外运及房屋前排水沟开挖修缮，费用支出已超出折抵一年租金的12000元三倍之多。2016年6月12日至2017年9月20日期间，被告承租房屋的住房部分被王姓一家占用。2017年7月4日，经双方与王姓一家协商，要求王姓一家搬出，但未果。同年9月27日，被告陈勇向法院提起诉讼，最终被判决驳回诉求。判决后，原、被告双方经多次协商，原告同意将房屋重新翻新、修缮后交被告陈勇使用，但要求被告陈勇不得上诉。2018年12月18日，被告陈勇付情三年租金后，收到原告交付的房屋场地钥匙。被告认为，双方租赁合同履行期间，原告未实际交房给被告，实际交房的时间是2018年12月18日。请求法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。 被告陈勇于举证期限内申请下列证人出庭作证： 1、证人覃某出庭证实：2017年7月4日，公路段的领导与陈勇一起到涉案出租房屋找过案外人王天祥，让其搬离房屋，王天祥当时找过我，要求将其物品暂时借放在我家。借放的物品主要是两车木材。 2、证人潘某出庭证实：案外人王天祥一家于2017年8月份以前一直居住于道班房屋，8月份以后才搬走的。 被告张华辩称：原告所诉与被告张华无关，张华只是陈勇的工人，修理厂也不是张华的。房屋是陈勇租赁的，张华未从陈勇手中转租涉案房屋，也未从原告手中租房，故不同意原告的诉求。 被告张华未向法庭提交证据。 经庭审质证，被告陈勇对原告提交的第1组、第2组书证无异议；对第3组书证中的民事判决书有异议，当时本要上诉，原告法定代表人崔同飞同意将翻新后的房屋交付给我使用，才未上诉的；对第4组书证的真实性无异议，对证明目的有异议，张华的知名度高，经我们协商以其名义办理修理厂的营业执照，但该修理厂是被告陈勇实际出资，张华负责经营管理的。被告张华对原告提交的第1、2组书证无异议；对第3组书证的关联性有异议；对第4组书证有异议。对被告陈勇申请出庭的证人证言，原告认为不真实，且与本案无关；被告张华认为不知情，并与其无关。 经审查，原告提交的第1、2组书证来源合法、内容真实，并能证明其主张的相应事实，应予采信；原告提交的第3组能相互印证其主张的证明目的，应予采信；第4组书证不能达到证明被告陈勇擅自转租涉案房屋的事实，不应独立采信为定案依据。被告陈勇申请出庭的两位证人证言能相互印证出租房屋的住房部分在2017年8月份前是案外人王天祥居住，应予采信。 经审理本院认定，2016年6月12日，原告黔西公路段（甲方）与被告陈勇（乙方）签订《段门面出租合同》，约定甲方将位于黔西****房出租给乙方使用，租期三年（2016年6月12日至2019年6月12日止），租金按12000元/年每年一交，第一年租金由乙方在2016年6月12日合同签订日交付甲方。合同第四条房屋修缮部分载明：“租赁初期，承租人负责将现有厕所拆除、围墙修补、边沟清理和屋面防水，工程完工后经甲方验收合格后，可减免乙方次年一年租金。租赁期间，房屋门窗和排水设施损坏或阻塞，概由乙方自行负责修理和清除，并在租赁期满后完好交还甲方，严禁转租。”；第七条约定：“租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿对方违约金5000元（大写：伍仟元）。”。合同签订后，被告按约定于当日向原告支付第一年的租金12000元，原告向被告出具了收款收据，收据下方备注“2016年6月12日—2019年6月12日止”。此后，原告对租赁房屋进行施工修缮。2017年7月4日，被告陈勇以涉案出租房屋的住房部分一直被案外人王某一家占有使用为由，协调原告找王某协商处理，王某于同年8月搬离上述住房部分。2017年9月8日，被告向本院提起诉讼，请求判决双方于2016年6月12日签订的《段门面租赁合同》终止，同时由原告返还其已付租金12000元，支付其因实际施工修缮涉案房屋所支出的费用31500元及违约金5000元，本院于同年12月5日作出判决:驳回陈勇的诉讼请求。双方未在法定期限内对该判决提起上诉。租赁合同约定的期限届满后，被告陈勇未将租赁房屋交还原告单位，原告经多次通知未果，于2019年8月14日向其送达书面《限期搬离通知书》，被告仍未搬离，目前仍居住使用涉案房屋。原告现诉至法院，请求如上所判。 另查明，被告陈勇现以被告张华作为登记经营者的名义办理个体工商营业执照（登记名称：黔西张华重型汽修厂）后，将涉案房屋场地作为该修理厂的经营场地使用。 本案的争议焦点：1、原告是否按合同约定全面履行出租义务（涉案房屋租赁合同起止时间的认定）；2、被告张华应否承担本案的合同责任。 本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。合同双方均应按约定行使权利和履行义务。关于焦点一，即原告是否按合同约定全面履行出租义务的问题，本案中，被告陈勇辩称其于2018年12月18日向原告付情三年租金后，才收到原告交付的房屋场地钥匙，主张涉案房屋租期的起算时间应为2018年12月18日，但对此未向法庭提交任何证据予以证明，且于合同签订当日，陈勇按约定支付首年租金1.2万元后，即对涉案房屋进行施工修缮直至完工，按照双方合同约定，陈勇的这一施工修缮义务完工并经原告验收合格后，可减免其次年一年租金，而无论其实际支出费用是否超出年租金1.2万元，陈勇对涉案房屋进行施工修缮是以原告已交付房屋作为前提条件，双方并未就施工修缮期间未能正常使用出租房屋如何处理有其他约定，也未对原合同的租赁期限及起止时间重新作出约定，故案涉合同的租赁期限仍应认定为三年（2016年6月12日至2019年6月12日止）。被告于租赁期满后直至目前仍占有使用房屋，故原告已全面履行其出租义务。就陈勇主张涉案房屋的住房部分在2017年8月前一直被王某一家占有使用这一情节，陈勇未举证证明该占有使用与其租赁的房屋存在必然的关联性，进而归责于原告未履行合同义务，且于王某搬离时也未向原告提出异议，故不影响涉案租赁合同租期的认定。涉案合同租赁期限届满后，合同的权利义务终止，原告并不同意继续出租房屋并多次通知被告限期搬离，被告陈勇继续占有使用房屋已无合法依据，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，结合合同约定，原告关于由被告陈勇腾房并交还的诉讼请求，因于法有据，应予支持。关于陈勇逾期占有房屋的使用费问题，参照双方关于年租金12000元的约定标准，按1000元/月从2019年6月13日起据实计算至被告实际返还房屋当月的13日止。双方虽在合同中约定5000元的违约金，且被告也存在逾期返还房屋的违约行为，但违约损害赔偿应以填补对方造成的实际损失为主，惩罚性为辅，本案就被告逾期占有使用房屋的损失问题已酌定处理，为公平、合理处理双方的纷争，对原告主张的违约金，本院不再支持。关于焦点二，即被告张华应否承担本案责任的问题，本案中，张华与原告并不存在合同关系，原告也无证据证明其系涉案房屋的次承租人，被告陈勇无论基于何种关系以张华作为登记的经营者在涉案房屋场地实际经营汽修厂，根据合同的相对性，均不涉及张华应承担合同义务的问题，因此，张华不承担本案的合同义务，不负有向原告返还房屋的合同义务并不承担违约责任。对原告关于由其与陈勇共同承担合同责任的诉求，因于法无据，不应支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十八条、第一百一十三条、第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈勇于本判决生效后三十日内将其承租并位于黔西****房屋腾房交还给原告贵州省黔西公路管理段，并自2019年6月13日起按每月1000元的标准向原告贵州省黔西公路管理段支付房屋使用费至其实际返还房屋当月的13日止； 二、驳回原告贵州省黔西公路管理段的其他诉讼请求。 案件受理费25元，由被告陈勇负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，应自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本（附电子文档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年之内向人民法院申请强制执行。 审判员  张光辉 二〇一九年十二月二十日 书记员  张 瑜