安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初10988号原告：邵惠芳，女，1964年11月13日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。委托诉讼代理人：张雪松，安徽卓邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：严婷，安徽卓邦律师事务所律师。被告：利浩投资（合肥）有限公司，住所地安徽省合肥市新站区物流大道北兴华苑**门面房，统一社会信用代码913401007608042395。法定代表人：李珏，董事长。委托诉讼代理人：章继红，安徽怀仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国兴，安徽怀仁律师事务所律师。原告邵惠芳与被告利浩投资（合肥）有限公司（以下简称利浩公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵惠芳的委托诉讼代理人张雪松，被告利浩公司的委托诉讼代理人张国兴均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邵惠芳向本院提出诉请，要求判令：一、被告向原告支付欠付租金共计173562.75元；二、被告自违约之日起按日万分之二的标准向原告支付违约金至租金全部支付完毕之日止（暂计算到起诉之日违约金为21114.88元）；三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年被告投资开发“青年创业大厦”（后更名为利浩商业广场），在销售广告中被告宣传后返租、前三年租金冲抵部分房款。原告看到广告后与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了案涉商铺，后被告让原告与合肥启辰商业投资管理有限公司（以下简称启辰公司）签订了《安徽车市商铺租赁经营管理合同》，租赁合同签订后启辰公司支付了原告部分租金。2014年8月份，启辰公司开始拖欠租金，引发业主群体性上访。在上访过程中，原告和其他业主委托王海权等人作为业主代表在政府部门的协调下与被告多次协商，达成多次会议纪要。2016年1月19日，被告向新站区管委会递交了《关于以业主租金置换利浩代售房产的决议案》（以下简称置换协议），在这份置换协议第八条第六项中被告承诺对未参与置换的业主继续与利浩协商按期发放到期应付租金，该决议案签字后被告支付了几个月租金后就不再继续支付租金。原告认为置换协议经过双方签字认可，合法有效。被告不支付租金构成违约，为维护自身合法权益，诉至法院，望依法判决。被告利浩公司辩称：原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。原告与案外人启辰公司签订了商铺租赁经营管理合同，该合同中约定了为仲裁管辖，故法院没有管辖权。本案被告非合同当事人，未承诺支付租赁费用，也不是支付义务人，故主体不适格。之前的判决认识事实错误，被告已经向合肥市检察院提起检察监督并已经受理审查，所谓的置换协议不能作为定案依据。在原告等业主群体上访之后，被告与案外人启辰公司已支付所有业主租赁费用至2016年6月30日，之后启辰公司有无支付相应租赁费用及欠付租金数额被告均不清楚。租赁合同中约定的违约金过高，依法应予以酌减。同时，启辰公司未及时支付租赁费用，在业主群体上访及堵门之后，无法正常开展经营活动，原告对此也有过错，故也应承担相应的违约责任。经审理查明：2016年8月18日，杨康、雷庆好等185位业主将利浩公司诉至本院，后其中8位业主撤回起诉，177位业主变更诉讼请求为：要求利浩公司履行置换方案，以其所有的位于合肥市北二环与龙门岭路交叉口“利浩商业广场”B座四楼、五楼、七楼、八楼的商铺、写字楼共162间抵付杨康等业主的全部租金，并将162间房屋分别过户至177位业主名下。本院于2017年6月7日作出（2016）皖0102民初6149号民事判决，判决认定部分事实如下：2010年，利浩公司开始销售自行开发的位于合肥市龙门岭路与二环路交汇处“青年创业大厦”商铺。2010年5月25日，启辰公司成立，启辰公司的人员、财务、管理、经营等均由利浩公司决定。杨康等人先后从利浩公司购买商铺共计181间。2010年10月前，该案70间商铺的业主与启辰公司签订《AH车市商铺租赁经营管理合同》，2010年10月以后，该案111间商铺的业主与启辰公司签订《利浩商业广场商铺租赁经营管理合同》。上述合同约定，业主同意将其座落于合肥市龙门岭路与二环路交汇处“青年创业大厦”商铺租赁给启辰公司经营，在该合同有效期间内将涉及商铺经营管理的一切事项委托给启辰公司处理；租赁期限为十年；启辰公司在经营期间有义务定期定额向业主支付商铺租赁收益，具体安排为：启辰公司每半年向业主支付一次商铺租赁收益（含税），其中，第四年至第五年每年固定总收益为商铺总价款的8%，第六年至第八年每年固定总收益为商铺总价款的10%，第九年至第十年每年固定总收益为商铺总价款的15%，十年合计租金数额是房价的100%；前三年的固定收益在业主购买商铺时支付或扣除，其余收益启辰公司应在每半年的前20日内按上述约定向业主足额支付。合同签订后，案涉商铺前三年的租金直接抵扣了业主的购房款。2014年8月，因启辰公司拖欠业主数月租金未付，引发业主群体性上访。期间利浩公司、业主、市房产局和新站管委会召开多次会议商讨租金问题，利浩公司也实际向业主支付了部分租金。2015年6月，利浩公司停付租金。四方再次召开会议进行协商，市房产局提出以未付租金置换利浩公司未售房产的方案。2016年1月26日四方召开会议确认通过《关于以业主租金置换利浩代售房产的决议案》。此后，利浩公司与业主代表组成工作组，实施置换方案。共有177位业主（即该案原告）签署了《利浩商业广场业主关于实行以商铺租金置换利浩售卖房产方案承诺书》、《共有产权确认协议》。本院判决：一、被告利浩投资（合肥）有限公司于该判决生效后十日内履行置换方案，以其所有的位于合肥市北二环与龙门岭路交叉口“利浩商业广场”B座四楼、五楼、七楼、八楼的商铺、写字楼抵付原告杨康、雷庆好等177位原告的全部租金60315952元，并将162间房屋分别过户至177位原告名下，过户费用由原告承担；二、驳回原告杨康、雷庆好等业主的其他诉讼请求。后利浩公司不服上述判决，向安徽省合肥市中级人民法提起上诉，合肥市中级人民法院于2018年3月12日作出的（2017）皖01民终5888号民事判决书，判决对原审法院查明的上述事实予以确认，并认为利浩公司与该案业主之间认定以房屋置换租金的协议合法有效，对于双方当事人具有法律拘束力，判决驳回上诉维持原判。后利浩公司向安徽省高级人民法院申请再审，安徽省高级人民法院于2019年3月12日作出（2019）皖民申401号民事裁定书，裁定认为原判决认定利浩公司系启辰公司的实际控制人、置换协议合法有效，并无不当，裁定驳回利浩公司的再审申请。后利浩公司向合肥市检察院申请检察监督，该院于2019年10月29日予以受理。另查明：《置换协议》第八条第6款约定：对未参与置换的业主继续与利浩协商按期发放到期月应付租金。原告系第二层B2110号商铺业主，商铺总价款385695元，未参与置换。现原告要求利浩公司支付欠付租金及相应违约金无果，遂诉讼来院主张权利。上述事实有当事人提供的证据材料及当庭陈述等附卷佐证。本院认为：关于本院对本案是否有管辖权的问题。业主与启辰公司签订的《AH车市商铺租赁经营管理合同》、《利浩商业广场商铺租赁经营管理合同》中均约定“合同在履行过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决；协商不成时，由合肥仲裁委员会仲裁”，现原告依据业主与被告利浩公司之间的置换协议，选择要求被告利浩公司支付租金及违约金。因此，上述商铺经营管理合同约定的仲裁条款对原告与被告利浩公司不具有拘束力。被告利浩公司住所地在本院辖区范围内，本院对本案具有管辖权。关于租金及违约金的支付问题。启辰公司拖欠业主租金后，利浩公司作为启辰公司的实际控制人，自愿加入启辰公司的债务，与业主达成了置换协议，该置换协议已经生效裁判文书认定合法有效。现原告作为未参与置换的业主，要求利浩公司履行置换协议第八条第6款约定，支付到期租金，有事实及法律依据，应予支持。庭审中原告主张案涉租金支付至2015年9月30日，被告辩称已付至2016年6月30日，但未提供证据证明，对其辩解不予采信。原告主张从2015年10月1日至2019年9月30日期间的租金173562.75元，符合合同约定，被告利浩公司应予支付。原告要求被告利浩公司支付租金的依据系置换协议，置换协议中并未约定违约金，现原告以其与启辰公司之间的合同约定，主张要求利浩公司以此标准承担违约金，依据不足，不予支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、被告利浩投资（合肥）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邵惠芳2015年10月1日至2019年9月30日期间租金173562.75元；二、驳回原告邵惠芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4190元，减半收取2095元，由被告利浩投资（合肥）有限公司负担1885元，原告邵惠芳负担210元；财产保全费1388元，由被告利浩投资（合肥）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  宣春莲二〇一九年十二月三十日法官助理曹玲玲书记员丁玲