湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1002民初785号原告：龚宝荣，女，1963年3月27日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：魏娟，湖北魏娟律师事务所律师。被告：易文婕，女，1998年10月17日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：王大军，湖北博智律师事务所律师。原告龚宝荣诉被告易文婕财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理，本院依法向被告送达相应的法律文书。诉讼中原告向本院书面申请对涉案房屋的装修及财产损失予以价格评估，本院依法组织双方当事人对鉴定机构予以选取，并委托湖北永德源资产评估有限公司对原告申请的事项予以评估。被告易文婕在诉讼中认为案涉房屋的物业管理公司为荆州市天利和物业管理有限公司，该公司未尽到维护公共设施正常运转的义务，导致案涉房屋漏水后，不能及时关闭供水管道阀门，切断供水，减少房屋漏水的时间和漏水的数量，减轻原告的损失，致使原告的损失扩大，故该公司也对龚宝荣损失的扩大具有过错，应就原告扩大的损失部分承担民事责任，向本院申请追加荆州市天利和物业管理有限公司为本案被告。原告认为被告家中无人居住，才导致漏水后没有关闭水阀，不同意追加荆州市天利和物业管理有限公司为本案被告。湖北永德源资产评估有限公司接受本院委托后出具了资产评估报告书，经本院送达双方当事人后，被告对该评估报告书所引用的评估依据均为已废止为由提出异议，本院经审查后认为被告的异议成立，告知原告后，原告要求重新选取新的鉴定机构对申请事项予以评估，本院予以准许。经本院主持，双方再次确定鉴定机构并委托湖北五环资产评估有限公司对原告申请的事项予以评估。2019年12月19日，本院组成合议庭公开开庭审理本案，原告龚宝荣及其委托诉讼代理人魏娟，被告易文婕的委托诉讼代理人王大军到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告龚宝荣向本院提起诉讼请求：1、责令被告赔偿原告房屋装修及家用电器损失合计71400元；2、判令被告按照每月2500元的标准赔偿原告经济损失，损失期间为从2018年6月20日起至其将赔偿款支付完毕时为止；3、判令被告赔偿原告其他经济损失25000元，即：鉴定费10000元、其他财产损失5000元、装修期间的打住费5000元、装修期间的误工费5000元；4、判令被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：原、被告系上下层的邻居关系。2018年6月19日晚上7时，原告发现自家的天花板出现漏水现象，遂打电话给物业公司，要求其立即查明原因并予以解决。物业公司接到电话后，立即开始排查并确定系被告卫生间水管破裂所致。但因被告家中长期无人居住，且历经3各多小时后才联系找到被告的外公开门关闸，所以致使原告房屋受损严重，部分家用电器被水浸泡无法使用。事后，原告曾多次找被告协商维修及赔偿事宜，但双方未能达成一致意见。为维护原告自身合法权益，特向人民法院提起如上所请。被告易文婕答辩称：根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条规定，原告的损失应当以恢复原状为首选，恢复原状的方式优先于赔偿损失，本案属于物权纠纷，受损的标的物是物的使用价值，被告应当承当的责任是恢复物的功能，使标的物恢复到受损前的状态。在标的物不可修复时才应当承担赔偿损失的民事责任。关于被答辩人诉请第一项诉讼请求缺乏事实和法律依据，不应予以支持。被答辩人系依据《资产评估报告书》而提出索赔，被答辩人将《资产评估报告书》作为证据材料拟证明其财产受损的具体金额，答辩人认为该《资产评估报告书》不具有合法性、关联性，缺乏证据能力，不能作为认定本案事实的依据。《资产评估报告书》不具有真实合法性，该《资产评估报告书》的结论是根据被答辩人自行填写的装修项目评估申报明细表而作出的，被答辩人作为本案的直接利害关系人，其自行填写的装修项目评估申报表不具有客观性，被答辩人具有主观上扩大损失的可能，将不属于本案产生的损失或者未产生损失的财产纳入申报评估的范围。该《资产评估报告书》采用的价值类型为市场价值是错误的。本案系财产损害赔偿纠纷，资产评估目的是确认资产损失。根据《中华人民共和国资产评估法》第二条及《资产评估价值类型指导意见》（中评协【2017】47号）第三条、第四条、第五条规定，该《资产评估报告书》采用的价值类型为市场价值，评估的结论只能证明案涉房屋及家用电器的当前市场价值，而不能证明上述财产受损后的价值，且该《资产评估报告书》并未涉及到上述财产受损后的残余价值，该《资产评估报告书》存在重大缺陷，不应被采信。该《资产评估报告书》违反了《中华人民共和国评估法》第二十六条之规定。根据财政部制定的《资产评估基本准则》第十六条之规定资产评估人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析第十六条规定的三种基本方法的适用性，依法选择评估方法。被答辩人提交的《资产评估报告书》只选择了市场法一种评估方法，不符合《评估法》第二十六条的规定，且案涉评估对象不符合仅满足一种评估方法的适用条件的情况，评估对象的为有形的物品，具有可替代性，完全满足资产重置的要求，按照成本法评估受损财产重置成本，完全具有可行性，《资产评估报告书》片面选择最有利于原告利益的市场法，丧失评估机构的中立性和专业水准，该《资产评估报告书》的评估方法违反法律强制性规定，不具有证据的合法性。本案的案由为财产损害赔偿纠纷，资产评估的目的是确认被答辩人的资产损失情况，而被答辩人提交的《资产评估报告书》的鉴定结论是房屋装修及家用电器在评估基准日的市场价值，是财产未受损之前的价值。案涉房屋装修及家用电器因被水淋湿产生的价值贬损程度，其财产损失数额依然未确定，不能认定上述财产全部受损，由被告全额赔偿。关于被答辩人诉请第二项、第三项明显缺乏事实和法律依据，并非本案纠纷引起的必然产生的合理费用，依法不应予支持。第二项中要求被告按每月2500元赔偿无法律依据，即使被告应承担赔偿责任也应在合理范围内赔偿，也应以恢复原状为主。庭前已向法院申请追加荆州市天利和物业有限公司为被告，因被答辩人未同意未果，现仍要求该公司作为本案被告参加诉讼，以查明案件事实。被答辩人的主张缺乏必要证据予以证实，应当承担举证不能的后果，部分诉请缺乏事实和法律依据，应予驳回，请法院依法判决。经审理查明：被告易文婕系沙市区北京中路（三进花园）4栋1门6楼2号房屋所有权人（权证号：沙20××**），原告龚宝荣系沙市区北京中路（三进花园）4栋1门5楼2号房屋所有权人（权证号：沙20××**），双方系邻里关系。2018年6月19日晚7时许，原告在外时接到其对门邻居的电话称其家中有大量的水从屋内满溢到了楼梯间，原告遂立即回家查看，发现屋内天花板有大量水渗漏至其家中，原告与负责小物业管理的荆州市天利和物业管理有限公司取得联系，该公司派员上楼查看，发现被告家中无人，后经多方查找与业主家人取得联系。当日晚8时许，被告家属打开房门发现系被告易文婕的房屋客厅处的卫生间水管破裂致使水渗漏至原告家中。事故发生后，原、被告未能就赔偿事宜达成一致形成讼争。本院委托湖北五环资产评估有限公司对原告房屋装修及其受损情况进行评估后，于2019年10月11日对受损房屋进行了实地查勘。原告房屋的客厅、餐厅、东边的卧室、中间的书房、走廊被水渗漏的情况严重，且客厅的电视机、空调柜机室内机、东侧卧室空调挂机室内机、书房空调挂机室内机、电脑及部分灯具均受漏水影响，西侧的卧室仅有进门处有被水渗漏的痕迹。原告家中所定制的木柜除西侧的卧室外，均有被水渗漏的痕迹，经现场查勘，木质柜门均能正常开合，但柜体内尚有生霉的痕迹。原告的卧室、书房均为木地板，部分已经变形。原告为保持房屋原状以确定损失，未对房屋进行修复。2019年11月28日，湖北五环资产评估有限公司对本院的委托出具了鄂五环资评字（2019）第114号《资产评估报告》，该评估报告根据原告所提及的损失评定如下：1、房屋装修损失部分，地板工程10000元、电视背景墙部分7400元、墙面工程13500元、电路工程11000元、木工工程17140元；2、财产损失部分，床垫（含羊毛垫）750元、挂式空调两台16**元、柜式空调1140元、电视机1460元、灯具2920元、组装电脑3000元，合计71400元。诉讼中，原告所委托的湖北魏娟律师事务所向沙市区聚家房产信息咨询服务部发函垂询原告房屋在2018年至2019年期间的市场出租价格，该部书面答复约为2500元/月，全年为3万元。上述事实有原、被告提交的证据，本院现场查勘的视频及当庭陈述在卷佐证。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第八十四条“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”的规定，被告易文婕对其所有的不动产应当尽到管理、维护义务，在使用不动产时应当保证相邻的不动产所有人的合法权益不受损害。本次纠纷中，被告易文婕所有的房屋内水管发生破裂，致使水渗漏至楼下原告家中，导致原告房屋多处遭到渗水影响，已对原告构成侵权，被告易文婕应当对此承担全部民事赔偿责任。被告易文婕抗辩称，案外人荆州市天利和物业管理有限公司对公共设施未尽维护义务，致使公共水阀无法关闭，导致原告发现有渗水后，不能关闭楼栋总阀，致使原告的损失扩大，也应承担赔偿责任。对此，结合原告的陈述，其发现家中被渗水时，水已从原告家中满溢至楼梯间，可以推定此时原告的房屋内的损失已经形成，被告在没有有效证据证明案外人的行为对原告的损失有扩大的情形下，本院对被告的抗辩理由不予采纳。对于原告的损失认定，被告认为原告提交的湖北五环资产评估有限公司出具的《资产评估报告》不具有合法性、关联性，缺乏证据能力，不能作为认定本案事实的依据。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十九条的规定，湖北五环资产评估有限公司所出具的《资产评估报告》鉴定依据合法、鉴定过程说明充分、鉴定结论明确，应当作为本院认定原告损失的证据使用。其所鉴定的项目损失价格是否为原告的损失，由本院予以评判。对于原告所主张的房屋装修损失部分，原告房屋内的地板、电视背景墙、墙面、木质柜体受损明显，评估机构对该部分损失价格的认定合理，本院予以采纳；对于电路工程部分，近年来房屋装修中铺设电路均使用了套管予以保护，在损害后果不明显的情况下，原告主张更换全房的电路缺乏事实依据，故本院对电路工程部分损失不予采纳；对于原告所主张的财产损失部分，经本院实地查勘，原告所列举的财产损失真实存在，对该部分请求本院予以支持。对于被告提及的残值部分，鉴定机构虽未确认残值价值，但原告待被告向其支付赔偿款后，原告应当将该部分财产残值交付被告。故原告本次事故中的经济损失，本院认定为60400元。原告向本院主张其他财产损失5000元，被告认为没有依据，本院经实地查勘，发现原告确有其他衣物、书籍等损失，但原告所主张的金额过高，本院酌情支持1000元。原告向本院主张因财产损失评估所支出的鉴定费10000元，本院认为该损失系因被告的侵权行为所导致的必然损失，本院予以支持。关于原告要求被告自2018年6月20日起至被告给付赔偿款完毕时止，按2500元/月的标准支付其房屋空置损失费的诉讼请求。被告认为房屋空置系因原告的行为导致损失的扩大，人民法院只应支持其合理的空置期。本院认为，由于原、被告一直未能就原告的损失赔偿事宜达成一致，原告为了人民法院对其损失有客观真实的认定，对受损房屋保持原状并非人为的扩大损失，其房屋空置损失系因被告侵权行为造成，但原告作为不动产所有权人应负有避免损失扩大的义务。综合考虑原告房屋面积、楼层、地段等因素，本院支持被告自2018年6月20日起至本判决生效之日止，按照每月2000元支付房屋空置损失费。对于原告所主张的装修期间打住费，不应在房屋空置费之外另行计算，本院对此不予支持。对于原告所主张的因装修所必然产生的误工费，并非因被告侵权行为所产生的必然损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条第一款第（六）项、第十九条、《中华人民共和国物权法》第八十四条的规定，判决如下：一、被告易文婕于本判决生效之日起五日内给付原告龚宝荣财产损害赔偿金61400元、鉴定费10000元，合计71400元；二、被告易文婕于本判决生效之日起五日内给付原告龚宝荣房屋空置损失费（自2018年6月20日起至本判决生效之日止，按照每月2000元计算）；三、驳回原告龚宝荣其他的诉讼请求。案件受理费800元，由被告易文婕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上述于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  吴庆生人民陪审员  孟 勇人民陪审员  邓 青二〇一九年十二月十九日法官助理文耀霆书记员顾家丽