广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0406民初575号 原告：广西梧州市信宇物业管理有限公司，住所地梧州市新兴二路****。 法定代表人：蒙全，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨丽凤，广西彤日律师事务所律师。 被告:梧州市天乐房地产开发有限公司，住所地梧州市龙圩区龙圩镇西南，住所地梧州市龙圩区龙圩镇西南大道**yle="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：吴小敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李宁，广西正立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦云飞，广西正立律师事务所律师。 原告广西梧州市信宇物业管理有限公司（以下简称信宇物业公司）与被告梧州市天乐房地产开发有限公司（以下简称天乐公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案受理。根据原告的申请，本院于2017年9月30日作出（2017）桂0406民初753号民事裁定书，对属被告天乐公司的银行存款280万元进行了冻结，并于2017年12月15日作出（2017）桂0406民初753号民事判决书。原告信宇物业公司及被告天乐公司不服该判决，均向广西梧州市中级人民法院提起上诉。广西梧州市中级人民法院于2018年6月15日作出（2018）桂04民终262号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，分别于2019年7月24日、11月8日、12月17日公开开庭进行了审理。原告信宇物业公司的法定代表人蒙全的委托诉讼代理人杨丽凤，被告天乐公司的委托诉讼代理人李宁、韦云飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告信宇物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告天乐公司向原告信宇物业公司支付物业费2753847.52元（计至2017年6月30日）并自本案起诉之日起至付清欠款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付违约金；2.本案诉讼费由被告天乐公司负担。事实和理由：位于梧州市龙圩区及祥景居是被告开发建设的。2011年8月7日，原告与被告签订《前期物业管理委托合同》，约定被告选聘原告作为祥景居项目的前期物业服务企业；祥景居占地面积6938.63平方米，建筑面积56026平方米；服务期限为2年，自2011年8月8日起至2013年8月7日止；住宅按建筑面积每月每平方米0.70元向业主或物业使用人收取，电梯运行费按每月30元向业主或物业使用人收取，逾期支付每日按3‰支付滞纳金等内容。2011年10月18日，原告与被告签订《物业管理委托合同》，约定被告选聘原告作为港景居一期项目的前期物业服务企业；港景居一期占地1279平方米，建筑面积ｌ3866平方米；服务期限为2年，自2010年5月1日起至2012年5月1日止；住宅按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，电梯运行费按每月30元向业主或物业使用人收取，逾期支付的每日按3‰支付滞纳金等内容。2012年3月4日，原告与被告签订《前期物业管理委托合同》，约定被告选聘原告作为港景居二期项目的前期物业服务企业；港景居二期占地7569.38平方米，建筑面积33341平方米；服务期限为2年，自2012年3月5日起至2014年3月4日止；住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.70元向业主或物业使用人收取，电梯运行费按每月30元向业主或物业使用人收取，逾期支付每日按3‰支付滞纳金等内容。2014年7月18日，原告与被告签订《前期物业管理委托合同》（以下前期物业管理委托合同均简称为物业合同），约定被告聘请原告作为港景居一、二期及祥景居项目的前期物业服务企业；服务期限为2年，自2014年7月18日起至2016年7月17日止；住宅按建筑面积每月每平方米0.75元向业主或物业使用人收取，电梯运行费按每月30元向业主或物业使用人收取，逾期支付每日按3‰支付滞纳金等内容。上述合同签订后，原告在小区交房前开始实施物业服务，现合同约定的服务期限虽已届满，小区入住率已经超过60%，但全体业主尚未选聘新的物业服务企业，原告继续在此提供服务，业主接受且没有提出异议。 港景居一期实测总建筑面积14166.20平方米，其中住宅11674.74平方米、商铺2491.46平方米。自2010年7月起交房，自2010年8月1日起付物业费。住宅现已交付使用12673.21平方米、未交付1492.99平方米；商铺现已交付使用567.22平方米、未交付1924.24平方米。根据《物业合同》及《物业管理条例》第四十一条规定，物业费向业主或物业使用人收取，已交付的物业自交付时起由业主负担，自2010年8月1日起至交付时止由被告负担；未交付的物业费自2010年8月1日起由被告负担。根据《物业合同》约定，住宅物业费为每月0.60元／平方米，商铺物业费在合同中未作约定，实际按每月1.2元／平方米确定。2012年11月21日，苍梧县物价局、苍梧县住房和城乡建设局作出苍价[2012]30号批复，同意自2012年12月1日起港景居、祥景居小区住宅物业费调整为每月0.75元／平方米，商铺实行市场调节价，原告根据实际执行每月1.5元／平方米。为此，被告应向原告支付港景居一期未交付物业的物业费为310072.33元、已交付物业的物业费97320.74元，合计407393.07元。 港景居二期实测总建筑面积34628.17平方米，其中住宅25912.94平方米、商铺4995.57平方米、车库3346.18平方米。自2012年9月28日起交房，自2012年10月1日起付物业费。住宅已交付使用22353.62平方米、未交付3559.32平方米，商铺已交付使用0平方米、未交付4995.57平方米，车库已交付0平方米、未交付3346.18平方米。2012年10月1日至2012年11月30日，住宅物业费为每月0.7元／平方米、商铺物业费为每月l.20元／平方米，车库物业费酌情确定每月1元／平方米；2012年12月1日至2017年6月30日，住宅物业费为每月0.75元／平方米、商铺物业费为每月1.50元／平方米，车库物业费为每月1元／平方米。根据《物业合同》及《物业管理条例》第四十一条规定，物业费向业主或物业使用人收取，已交付的物业费自交付时起由业主负担，自2012年10月1日至交付时由被告负担；未交付的物业费自2012年1O月1日起由被告支付。为此，被告应向原告支付港景居二期项目的物业费为：未交付物业的物业费766661.15元、已交付物业的物业费66718.38元，合计833379.53元。 祥景居总建筑面积约56026平方米，其中住宅约44184平方米、商铺约4000平方米、车库约7842平方米。自2014年1月起交房，自2014年2月1日起付物业费。住宅已交付使用22685.59平方米、未交付21498.4l平方米，商铺已交付使用0平方米、未交付4000平方米；车库已交付使用0平方米、未交付7842平方米。2014年2月1日起，住宅物业费为每月0.75元/平方米、商铺物业费为每月1.50元/平方米、车库物业费酌情确定每月l元/平方米。根据《物业合同》及《物业管理条例》第四十一条规定，已交付的物业费自2014年2月l日至交付之日由被告负担、自交付之日起由业主负担，未交付的物业费自2011年2月1日起由被告负担。为此，被告应付祥景居项目的物业费（计至2017年6月30日）为：未交付物业的物业费l228598.11元、已交付物业的物业费284476.81元，合计1513074.92元。上述三项被告应向原告支付物业费合计2753847.52元，根据《物业合同》约定逾期支付的违约金为欠款金额的3‰，因双方未约定支付时间，原告酌情主张自本案起诉之日起按银行同期贷款利率的四倍支付违约金直到被告付清欠款时止。为此原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 被告天乐公司辩称，一、原告的起诉已超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。原告提交的四份《物业合同》，期满时间分别为2013年8月7日、2012年5月1日、2014年3月4日和2016年7月17日，均约定按月结算。如原告有权向被告主张物业管理费，则合同期满时或结算当月就已经知道其权益受侵害，但原告在起诉前未以任何形式主张权利。根据法律规定，被告取得诉讼时效抗辩权，原告所主张的起诉前两年（即2015年8月4日前）物业管理费的请求应予驳回。另外，四份合同标的额不一样，不应合并审理；二、原告的主张违背客观事实。首先，签订合同仅是对双方未来行为的预期，至于是否实际履行，应以交接手续为准；事实上，大部分物业区域未移交原告，而是由被告自行维护和管理，如港景居一单元全幢、港景居地下车库约3200平方米、祥景居地下车库约3900平方米、祥景居二层约4200平方米等区域整体未移交；而对于已经开始销售的区域，则是实行交付（给业主）一套移交一套的原则，未交付的商品房仍由被告自行管理。原告将约定的物管区域当作实际管理的区域，与事实不符。其次，双方所签订的四份《物业合同》，属于为第三人利益而签订的合同，条款中明确约定物业管理费的支付主体是“业主和物业使用人”，并不包括作为建设单位的被告；而从商业惯例看，也没有前期物业服务企业向建设单位收取未交付商品房物业管理费的先例，原告主张被告应支付管理费于法无据。另外，被告作为建设单位，在业主委员会未成立前依法行使选聘物业管理企业的权利，原、被告签订的《物业合同》已于2016年7月17日全部到期，考虑到原告提供服务期间管理混乱、服务不到位等因素，被告在2017年年初已选聘了新的物业管理企业，但原告无视合同约定期间和法律的规定，拒不撤出小区和移交物管材料，严重损害了业主的合法权益。根据最高人民法院的司法解释规定，原告无权向包括业主、使用人在内的任何一方收取合同届满后物业管理费。综上，原告的诉讼主张缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。 经开庭审理，原、被告围绕双方签订的四份《物业合同》是否应分开立案审理、原告起诉是否已经超过诉讼时效、被告是否应支付原告物业费及支付物业费是多少等主要争议焦点进行举证。 原告信宇物业公司其主张提供的证据有：1.原告营业执照、法定代表人证明，拟证明原告的主体适格；2.被告营业执照，拟证明被告主体适格；3.祥景居《物业合同》，拟证明被告选聘原告作为祥景居的前期物业服务企业；4.港景居一期《物业合同》，拟证明被告选聘原告作为港景居一期的前期物业服务企业；5.港景居二期《物业合同》，拟证明被告选聘原告作为港景居二期的前期物业服务企业；6.祥景居、港景居一期、港景居二期《物业合同》，拟证明被告选聘原告作为港景居一期、港景居二期和祥景居的前期物业服务企业；7.房产测绘成果报告，拟证明港景居二期实测总建筑面积34628.17平方米，其中住宅25912.94平方米、商铺4995.57平方米、车库3346.18平方米；8.苍价[2012]39号批复，拟证明苍梧县物价局、苍梧县住房和城乡建设局作出该批复，同意自2012年12月1日起港景居、祥景居小区住宅物业费调整为每月0.75元/平方米，商铺实行市场调节价，原告根据实际执行每月1.50元/平方米；9.港景居一期、港景居二期、祥景居未交及已交房统计表，拟证明港景居一期、二期、祥景居未交房及已交房号、面积、交房时间等情况，面积计算就总面积减去已交付的面积，剩下就是没有交付的面积；10.港景居一期、二期、祥景居已交房业主的物业管理合同及相关资料，拟证明港景居一期、二期、祥景居已交房号、交房时间等情况；11.港景居一、二期及祥景居房产测绘成果报告及测绘面积的情况说明，拟证明港景居一期（C、D、E栋）总建筑面积14167.19平方米，住宅面积11674.94平方米，商铺面积2747.75平方米，根据原告方统计的数据，住宅已交付10181.95平方米，未交付1492.99平方米，商铺已交付567.92平方米，未交付2179.83平方米；港景居二期（A、B、F、G栋）总建筑面积34628.17平方米，住宅面积25912.94平方米，商铺面积4955.57平方米，车库面积3346.18平方米。根据原告方统计的数据，住宅已交付22353.62平方米，未交付3559.32平方米，商铺、车库均未交付；祥景居总建筑面积56656.76平方米，住宅面积43304.16平方米，商铺面积5776.66平方米，车库面积7570.09平方米。根据原告方统计的数据，住宅已交付22685.59平方米，未交付20618.57平方米，商铺、车库均未交付。另外，梧州市房产测绘成果报告（备案编号：梧房竣工备字2017074），能证实祥景居小区经测绘总建筑面积56656.76平方米，苍梧县房地产测绘队房测绘成果报告，能证明龙城港景居C、D、E栋的经测绘总建筑面积14167.19平方米。 被告天乐公司对其主张提供的证据有：1.2015年12月18日协议；2.2016年1月4日费用报销单；3.2017年2月6日协议；4.2017年3月22日费用报销单，证据1-4拟证明被告于2015年12月18日、2017年2月6日聘请人员对祥景居一单元及地下车库进行打扫，该区域未移交给原告管理；5.2017年3月2日协议；6.2017年3月2日费用报销单，拟证明被告于2017年3月2日委托原告组织人员对祥景居地下车库、夹层、二楼及公共通道等区域进行清扫，原告方的对接人员为肖美林，该区域未移交给原告管理；7.2017年3月10日协议；8.2017年3月16日费用报销单，证据7、8拟证明被告于2017年3月10日委托原告组织人员对港景居地下车库及设施进行清扫，原告方的对接人员为肖美林，该区域未移交给原告管理；9.原告公示栏照片，拟证明负责联系工作的肖美林是原告的员工；10.《祥景居二楼夹层地下室停车场交通设施工程合同书》，拟证明被告于2014年1月委托胡彬对祥景居二楼、夹层、地下室、停车场交通设施进行施工，、地下室物业合同》签订时，该区域尚未竣工，并不具备移交给物业公司管理的条件；11.《工程协议书》，拟证明被告于2015年4月委托胡彬对港景居地下停车场进行施工，因此在《物业合同》签订时，该区域尚未竣工，并不具备移交给物业公司管理的条件；12.《电梯保养维护合同》；13.银行进账单、发票，证据12、13拟证明被告与广西建工电梯空调工程有限责任公司梧州第一分公司签订协议，委托其提供电梯维保服务，祥景居物业区域未移交原告管理；14.收费通知书；15.非税收入专用收据，证据14、15拟证明2016年5月梧州市特种设备检验所向被告发出收费通知及收费后出具的收据，拟证明部分物业区域未移交原告管理；16.电梯使用标志，该标志为特种设备检验所发放的电梯维保标志，标志上电梯的责任管理人为被告，拟证明部分物业区域未移交原告管理；17.施工合同；18.划转凭证三张；19.发票12张，证据17-19拟证明天乐公司在2018年4月23日就祥景居小区负一层车库进行施工而与梧州市七叶树涂料有限公司签订的施工合同，该合同在二审期间的5月中旬完成施工，双方并进行结算支付。证实部分施工项目尚未完成施工，缺乏交付物业管理的基础，一审判决中以小区总建筑面积减去已销售建筑面积作为交付物业管理的基准数据是错误的；20.登报说明一份，拟证明于2017年8月30日登报交楼通知，祥景居1单元已经通过有关部门的验收，已符合交楼条件。天乐公司于2017年8月31日开始交楼，请收到通知书的业主带上有关证件办理交楼相关手续；21.移交清单，拟证明祥景居住宅小区已通过验收，符合交楼条件并于2014年1月4日正式交楼，现将一台无负压泵、三单元各楼层公共照明设备、水电井门共110套及120只水表、120只电表、三单元电梯2台、电缆6条、三单元共120套房及门锁匙交付，落款日期为2014年1月21日。 由于原告对港景居一期、二期及祥景居小区未出售面积和公共面积的物业费申请进行司法鉴定，后原告根据司法鉴定部门的意见撤回了鉴定申请，选择直接调档确定的方式。本院即向房产管理部门发出委托调查函，要求调查从原、被告签订的《物业合同》确定的委托管理期限时起至原告主张物业费的时间2017年6月30日止的港景居一期、二期及祥景居小区每月尚未出售的住宅、商铺及车库的数量和建筑面积。2019年11月26日，梧州市住房保障和房产管理中心（以下简称为市房管中心）对本院的调查进行了复函，并向本院作出了网签备案的情况附表。 经过开庭质证，被告对原告提交的证据1、2真实性无异议，但对证据1认为不能证实原告具备物业管理的资质；对证据3-6无异议，但认为四份《物业合同》是独立的，合同标的是不相同的，不存在续签合同的行为，不能单凭合同就能证实原告全面履行了管理的义务，合同约定物业费是向业主或者物业使用人收取的，而不是向建设单位或者签订合同的甲方即被告收取，且原告没有提供物业的交接手续，不能证实被告已将物业移交给原告管理；对证据7的真实性无异议，但不能说明被告移交物业区域给原告管理；对证据8的真实性无异议，但物价局作出的是指导价格，并不是指必须要按照物价局的文件来收费，只要合同约定的价格没有超过政府指导价格就应按合同约定的价格执行；对证据9、10认为这不是严格意义上的证据，是原告单方面的陈述。这些数据只不过是按照合同或者按照交付情况计算出的情况表，与实际情况不吻合。应先工程竣工后，才有可能收取物业管理费。但最迟竣工的是祥景居，祥景居是2017年才竣工验收，祥景居有一个单元是分阶段开发、建设、竣工的，不是一次性完全建设完整个小区。其实被告与原告签订《物业合同》的时候，有些地方还是一块空地，只有被告建设起来竣工验收了，移交给原告，原告才能收取物业管理费。现在原告只是根据合同演算出来的面积，与实际情况不一致。另外就是关联性，它不真实，有些区域被告没有移交给原告，还是由被告自己管理的；对证据11中的测绘报告真实性无异议，但认为说明案件的事实，并不是如原告起诉的以小区总面积减去销售面积那么简单。 原告对被告提供的证据1-8的真实性不予认可，认为上述证据都是被告单方制作的，不清楚单据上的“廖玉方”是何人；对证据9-11认为与本案无关，祥景居的交房时间为2014年1月，在交房前该工程肯定竣工验收了，因此该证据只能证实存在零碎的工程而不是没有竣工；对证据12-16认为祥景居一单元的电梯在2016年12月前是封闭的，并没有对外销售，因此不存在维修的情况，但不影响原告对祥景居的管理维护，祥景居的车库也是封闭的，原告照样对车库提供保安巡逻等服务；对证据17-19的合法性、真实性无法确认，这三份证据所涉及到的所谓工程负一层的地平面漆、墙面漆，这与有没有竣工验收或者有没有物业管理公司的入驻与什么时间刷漆是没有任何关系的；对证据20交楼通知，原告明确知道祥景居一单元原来是不销售的，到了2017年底的时候才开始销售，这不影响原告在2014年的时候已经入驻小区进行物业管理的问题。所以这也与被告方想要证明的工程还没有竣工目的，是没有关联性的。 原、被告对市房管中心的复函没有异议。 本院结合原、被告的举证和质证，认证如下：对原、被告确认无异议的证据，本院予以确认，可作为本案定案的依据；对原、被告提出有异议的证据，因各自没有提供相反证据证实其主张，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦可作为本案定案的参考依据。 依据上述证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下： 广西梧州市信宇物业管理有限公司苍梧分公司（以下简称信宇物业苍梧分公司）为原告的分公司。2011年8月7日，被告（委托方、甲方）与信宇物业苍梧分公司（受托方、乙方）签订了一份《物业合同》，约定甲方将坐落于梧州市龙圩区（原苍梧县）龙圩镇华兴路8号的祥景居小区（占地面积6938.63平方米，建筑面积56026平方米）委托乙方实行物业管理；委托管理的事项包括：房屋建筑共用部位、共用设施、设备等的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的卫生清洁、垃圾的清扫和清运，交通道路与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等；委托管理期限为2年，自2011年8月8日起至2013年8月7日止；该物业的管理服务费用，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.70元向业主或物业使用人收取，电梯运行费按每月30元结算，由乙方向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交物业管理费的，从逾期之日起每日收取物业管理费欠费总额的3‰的滞纳金；车位使用费由乙方按10元/天或200元/月向车位使用人收取，甲方有产权部分的车位，租金由甲方收取，车位使用费由乙方收取等内容。 2011年10月18日，被告（委托方、甲方）与信宇物业苍梧分公司（受托方、乙方）签订了一份《物业合同》，约定甲方将坐落于梧州市龙圩区（原苍梧县）西南大道186号的港景居一期小区（C、D、E栋，占地面积1279平方米，建筑面积13886平方米）委托乙方实行物业管理；委托管理的事项与上述双方所签订的祥景居《前期物业管理委托合同》内容相同；委托管理期限为2年，自2010年5月1日起至2012年5月1日止；该物业的管理服务费用，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.60元向业主或物业使用人收取，电梯运行费按每月30元结算，由乙方向业主或物业使用人收取，所有电梯的电费由乙方承担；业主和物业使用人逾期交物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的3‰收取滞纳金；车位使用费由乙方按车位10元/天或200元/月、车库15元/天或300元/月向车位使用人收取，有产权部分的车位使用费收益归甲方，甲方按车位收益的30%支付管理费给乙方，车位使用费收益每月计算一次，由乙方代收后直接支付给甲方等内容。 2012年3月4日，被告（委托方、甲方）与信宇物业苍梧分公司（受托方、乙方）签订了一份《物业合同》，约定甲方将坐落于梧州市龙圩区（原苍梧县）西南大道186号的港景居二期A、B、G、F栋（占地面积7569.38平方米，建筑面积33341平方米）委托乙方实行物业管理；委托管理期限为2年，自2012年3月5日起至2014年3月4日止；委托管理的事项、物业管理服务费用和车位使用费的收取标准与上述双方所签订的祥景居《物业合同》内容相同。 2014年7月18日，被告（委托方、甲方）与信宇物业苍梧分公司（受托方、乙方）签订了一份《物业合同》，约定甲方将坐落于梧州市龙圩区（原苍梧县）西南大道186号的港景居一期、二期项目（总占地面积8848.38平方米，总建筑面积47227平方米）及梧州市龙圩区（原苍梧县）华兴路8号的祥景居项目（总占地面积6938.63平方米，总建筑面积56026平方米）委托乙方实行物业管理；委托管理的事项与上述双方所签订的祥景居《物业合同》内容相同；委托管理期限为2年，自2014年7月18日起至2016年7月17日止；该物业的管理服务费用，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.75元向业主或物业使用人收取，电梯运行费按每月30元结算，由乙方向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日收取物业管理费欠费总额的3‰的滞纳金等内容。另外，上述四份《物业合同》均约定了双方各自的权利义务及违约责任，且自合同生效之日起10日内，根据甲方（被告）委托管理事项，办理完交接验收手续。但对车库、商铺按什么收费标准收取物业费没有约定，特别是2014年7月18日的《物业合同》没有约定车库、商铺由原告管理。 另查明，2012年11月21日，苍梧县物价局、苍梧县住房和城乡建设局作出苍价[2012]30文件，同意从2012年12月1日起港景居、祥景居小区住宅物业管理服务费按建筑面积每平方米每月0.75元收取；按车位收取停车保管服务费：摩托车室内停放保管每辆每月35元，室外露天停放保管每辆每月25元，小轿车室内停放保管每辆每月200元，室外露天停放保管每辆每月120元；商铺的物业管理服务收费实行市场调节价，具体收费标准由原告按优惠的原则约定。2010年11月30日，经苍梧县房地产测绘队作出测绘认定，港景居一期小区（C、D、E栋）建筑面积14167.19平方米；2016年9月22日，经苍梧县房地产测绘队作出测绘认定，港景居二期小区（A、B、F、G栋）建筑面积34628.17平方米，其中住宅208套，建筑面积25912.94平方米，商铺37间，面积4955.57平方米，车库55间，面积3346.18平方米；2017年8月12日，经梧州市广策房地产测绘有限责任公司测绘认定，祥景居小区建筑面积56656.76平方米，其中住宅360套，建筑面积43304.16平方米，商铺55间，面积3571.66平方米，车库149间，面积5445.67平方米。其中，原告根据测绘部门测绘面积自认港景居住宅未交付的面积一期为1492.99平方米、二期为3559.32平方米。根据市房管中心的复函，可认定截至2017年6月30日港景居小区（包括一期、二期）已出售的住宅共194套，建筑面积为23457.93平方米，商铺共16套，建筑面积为689.47平方米，车库没有出售记录；祥景居小区已出售住宅共298套，建筑面积为32765.27平方米，商铺和车库没有出售记录。以上三个小区原告在合同管理的期间内除对祥景居、港景居的车库、商铺及祥景居一单元（祥景居共分一、二、三单元）的住宅部分没有实际履行管理服务外，其仍对上述三个小区提供物业管理服务，且物业服务合同履行期限届满后原告的物业管理服务仍延至其主张物业费的2017年6月30日时间止。 又另查明，祥景居小区、港景居小区至现一直没有设立业主委员会。2017年8月24日,被告与梧州市鸿旭物业服务有限公司（以下简称鸿旭公司）签订《前期物业管理委托合同》，选聘鸿旭公司作为港景居一、二期及祥景居的前期物业服务企业，物业服务合同的期限为2年，即从2017年8月23日起至2019年8月22日止。2017年10月24日,鸿旭公司向本院提出诉讼请求，要求判令原告撤出港景居一、二期及祥景居小区的管理，将物业管理移交鸿旭公司管理，并退回自2017年8月24日由鸿旭公司接管后原告收取各住户的物业服务费。2017年12月12日,经本院作出（2017）桂0406民初1146号民事裁定书，以鸿旭公司主体不适格，驳回了鸿旭公司的起诉。后鸿旭公司不服该裁定而上诉梧州市中级人民法院。2018年3月13日，二审法院作出（2018）桂04民终134号民事裁定书，认定鸿旭公司基于与本案被告签订的物业服务合同，享有对港景居一、二期及祥景居小区的物业管理权，根据合同的约定，本案被告应当确保鸿旭公司能顺利进驻该小区，并行使物业管理权。原告没有撤场，导致鸿旭公司不能进驻小区进行物业管理，应当由本案被告按照与鸿旭公司签订的合同约定承担违约责任。鸿旭公司起诉本案原告，请求排除妨害，显然诉讼主体不适格，遂作出驳回上诉，维持一审裁定的裁定。后原告认为选聘或解聘物业公司的权利归全体业主，本案被告已将房屋销售给业主并交付使用，业主是物业的权利人，被告无权代表全体业主选聘或解聘物业公司，在全体业主未经合法程序解聘之前，原告有权利也有义务继续提供服务及收取费用，因此鸿旭公司的行为，不但侵害原告的物业服务权，也导致一个小区两个物业公司的混乱场面，严重损害小区的安宁和秩序，应立即停止侵害，撤出小区。为此，原告于2018年5月10日向本院提起诉讼，要求：1.判令被告立即停止侵害原告对港景居、祥景居小区的物业管理服务权，立即撤出该小区；2.判令鸿旭公司向原告赔偿经济损失20000元；3.本案诉讼费由鸿旭公司承担。该案本院另案正在审理之中。 本院认为，信宇物业苍梧分公司为原告信宇物业公司的分公司，本案涉诉的四份《物业合同》的权利和义务应由原告享有与承担。信宇物业苍梧分公司与被告分别于2011年8月7日、2011年10月18日、2012年3月4日和2014年7月18日签订的《物业合同》，是双方的真实意思表示，没有存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效之情形，是合法有效的。原、被告签订的上述四份虽是《物业合同》，形式上是委托合同，但其实质是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位（被告）选聘物业管理企业（原告）所签订的前期物业服务合同，属服务合同性质。上述四份《物业合同》约定管理的小区分别为祥景居小区、港景居一期小区（C、D、E栋）、港景居二期小区（A、B、G、F栋）以及祥景居和港景居一、二期小区。该四份《物业合同》所管理的物业虽不相同，但委托方和受托方均相同，且最后签订的《物业合同》约定所管理的三个小区包含了前三份《物业合同》约定管理的小区。因此，本案中这四份《物业合同》引起的纠纷可一并处理。被告从签订《物业合同》时起就没有交过物业费，未交物业费的行为一直处在持续状态，诉讼时效没有中断，原告请求被告支付物业管理费的诉讼请求，没有超过三年的诉讼时效，故本院应予以支持。被告以原告提交的四份《物业合同》均约定按月结算，从合同期满时或结算当月就已经知道其权益受侵害，原告在起诉前未以任何形式主张权利，原告的起诉已超过诉讼时效的抗辩理由，不能成立，本院不予以支持。 依据《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，被告为祥景居小区、港景居一、二期小区的建设单位，该三个小区已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业的物业管理费应由被告缴纳。原告起诉主张有祥景居小区、港景居一、二期小区尚未出售的建筑面积，被告予以否认，但被告没有提供证据证实尚未出售的建筑面积，被告应承担举证不能的后果。后原告提交了房地产测绘机构对讼争住宅、商铺、车库等面积的测绘报告，根据测绘报告可以认定，港景居一期小区（C、D、E栋）住宅建筑面积为11419.44平方米、港景居二期小区（A、B、F、G栋）住宅建筑面积为25912.94平方米、祥景居小区住宅建筑面积为43304.16平方米。根据本院发函至市房管中心的复函，认定截至2017年6月30日港景居小区（包括一期、二期）已出售的住宅建筑面积为23457.93平方米、祥景居小区已出售住宅建筑面积为34638.42平方米。本院认为，市房管中心的复函数据是当时讼争小区出售时网签的数据，是客观真实有效的。故此，用以上房地产测绘部门测定的住宅建筑面积减去市房管中心认定已出售的住宅建筑面积，得出的面积就是讼争的小区从2014年7月18日签订最后一份《物业合同》起至2017年6月30日前未售出的住宅建筑的面积，该未售出的住宅建筑的面积就是被告应交而未交住宅面积的物业管理服务费的面积，这样计算避免了当事人对公共面积的物业费分担存在的争议，解决了其他公共面积不应收取物业费的问题，是客观真实有效的，本院应予以认定。经计算，港景居小区从2014年7月18日起至2017年6月30日住宅面积应缴未缴的物业服务费面积为13874.45平方米[房地产测绘部门测定的住宅建筑面积37332.38平方米（港景居一期11419.44平方米＋港景居二期25912.94平方米)-市房管中心认定已出售的住宅建筑面积23457.93平方米]，祥景居小区从2014年7月18日起至2017年6月30日住宅面积应缴未缴的物业服务费面积为8665.74平方米（房地产测绘部门测定的住宅建筑面积43304.16平方米-市房管中心认定已出售的住宅建筑面积34638.42平方米）。 在小区还没有成立业主委员会之时，被告没有在《物业合同》到期后要求原告撤离上述三个小区，《物业合同》履行期限届满后原告的物业管理服务延至其主张物业费2017年6月30日的时间段，该时间段被告亦应支付物业管理费给原告。因此，物业管理费应分两个阶段计算比较合理，即前三份《物业合同》从签订时起分别计算至2014年7月18日为一个阶段，再从2014年7月18日起至2017年6月30日为一个阶段。但由于在2014年7月18日前签订的上述三份《物业合同》均约定了双方各自的权利义务及违约责任，且自合同生效之日起10日内，根据甲方（被告）委托管理事项，办理完交接验收手续等。因此，根据合同生效之日起10日内必须办理完移交物业管理的手续，可认定港景居一期的起计物业费是从2012年10月28日计起至2014年7月18日（21个月），根据双方签订的《物业合同》约定住宅房屋的物业管理费收取标准按建筑面积为每月每平方米0.60元计算，应为18811.67元[港景居一期：0.60元/月/平方米×1492.99平方米（原告根据测绘部门测绘面积自认的住宅未交付的面积）×21个月]；认定港景居二期的起计物业费是从2012年3月14日计起至2014年7月18日（28个月），根据双方签订的《物业合同》约定住宅房屋的物业管理费收取标准按建筑面积为每月每平方米0.70元计算，应为69762.67元[港景居二期：0.70元/月/平方米×3559.32平方米（原告根据测绘部门测绘面积自认的住宅未交付的面积）×28个月]；认定祥景居的起计物业费是从2011年8月17日计起至2014年7月18日（48个月），根据双方签订的《物业合同》约定住宅房屋的物业管理费收取标准按建筑面积为每月每平方米0.70元计算，应为291168.86元（祥景居：0.70元/月/平方米×8665.74平方米×48个月）。上述三个小区合计尚未出售的住宅至2014年7月18前应交纳的物业管理费为379743.20元（18811.67元＋69762.67元＋291168.86元）。而最后一份合同，从2014年7月18日至2017年6月30日期间（35个月）内，被告就上述三个小区尚未出售的住宅应交纳的物业管理费，应根据双方签订的《物业合同》约定住宅房屋的物业管理费收取标准按建筑面积为每月每平方米0.75元计算，应为591679.99元（港景居一、二期：0.75元/月/平方米×13874.45平方米×35个月=364204.31元；祥景居：0.75元/月/平方米×8665.74平方米×35个月=227475.68元）。综上，被告未交两个阶段的住宅物业管理费为971423.19元（2014年7月18前应交纳的物业管理费为379743.20元＋2014年7月18日至2017年6月30日应交纳的物业费591679.99元）。 至于原告请求上述三个小区尚未交付的车库按1元/月/平方米、商铺按1.5元/月/平方米的标准收取物业管理费，因原告在举证期限内没有提供证据证实该部分物业在签订的《物业合同》中具体约定收取物业管理费的标准。因此，原告的主张因证据不足，本院不予支持。 《物业合同》虽然对逾期支付物业管理服务费的情况约定了业主和物业使用人逾期交纳物业管理费应从欠费之日交纳欠费总额的3‰滞纳金，但鉴于被告延期支付物业管理服务费的原因，与原告在履职过程中不尽完善有一定关系，为避免双方矛盾激化，促进物业与业主之间的和谐关系，故对原告主张违约金的请求，本院不予支持； 综上所述，为了维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告梧州市天乐房地产开发有限公司应支付给原告广西梧州市信宇物业管理有限公司物业管理费971423.19元； 二、驳回原告广西梧州市信宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费28831元、保全费5000元，共33831元（原告已预交法院），原告广西梧州市信宇物业管理有限公司负担21897元，被告梧州市天乐房地产开发有限公司负担11934元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  王宏坚 人民陪审员  周日超 人民陪审员  黄欣梅 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  黄意勇 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 2.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3.《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。