四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1321民初2713号 原告：谭秀华，女，1959年6月16日出生，汉族，住南部县。 原告：满爱林，女，1982年5月7日出生，汉族，住南部县。 二原告共同委托诉讼代理人：杨松，四川英艳律师事务所律师。 被告：南部县蔚峰房地产开发有限公司，住所地：南部县南隆镇金牛街中段。 法定代表人：满小春，董事长。 被告：四川东欣家园房地产开发有限公司，住所地：南部县南隆镇三元街健康巷10号。 诉讼代表人：四川致高律师事务所，该企业管理人。 委托诉讼代理人：黄伯韩，四川致高律师事务所律师。 被告：吕尧土，男，1966年12月7日出生，汉族，住浙江省上虞市。 被告：凡正广，男，1972年8月12日出生，汉族，住南部县。 委托诉讼代理人：罗俊，南部县陵江法律服务所法律服务工作者。 被告：王大清，男，1957年5月1日出生，汉族，住成都市天府新区。 原告谭秀华、满爱林诉被告南部县蔚峰房地产开发有限公司（以下简称蔚峰公司）、四川东欣家园房地产开发有限公司（以下简称东欣家园公司）、吕尧土、凡正广、王大清土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告谭秀华、满爱林的共同委托诉讼代理人杨松、被告东欣家园公司的诉讼代表人的委托诉讼代理人黄伯韩、被告吕尧土、被告凡正广的委托诉讼代理人罗俊、被告王大清到庭参加诉讼。被告蔚峰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭秀华、满爱林向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《危房拆迁合作建房协议》、《以地还房补充协议》、《以地还房协议》无效；2、判令被告赔偿原告房屋重置费16万元、装修装饰费3.6万元及租金损失（暂定以冯朝茂案标准计算并由法院认定为准）。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告按赔偿总额的3%标准支付违约金。事实和理由：2010年11月，原、被告先后签订《危房拆迁合作建房协议》、《以地还房补充协议》、《以地还房协议》，约定被告在拆除原告房屋后，在一年半时间内将该房屋所占土地上新建的部分房屋还给原告。2011年3月，被告拆除了原告的房屋。时至今日，被告未对原告房屋所占土地转性及办理相关建设手续。被告在修建了部分建筑设施后因其违反相关规定而停工，造成工程烂尾。其行为严重违反了《拆迁安置补偿协议》的约定，也违反了法律、行政法规的禁止性规定，给原告造成了极大的损失，故提起诉讼。 蔚峰公司未作答辩。 东欣家园公司辩称，1、案涉协议内容违反法律和行政法规的禁止性规定，应属无效，合同无效，双方均有过错，应各自承担相应的民事责任；2、原告主张的损失缺乏证据支持，应驳回原告的诉讼请求。 吕尧土辩称，同意管理人的答辩意见，我个人行为系履行职务行为，故个人不应承担责任。 凡正广辩称，凡正广是东欣家园公司聘请的工作管理人员，没有以个人名义与原告签订协议，不是本案适格被告。 王大清辩称，我是受凡正广之托与原告签订的协议，没有实际参与拆迁还房工作，故不是适格被告，不应承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 满延全与原告谭秀华系夫妻关系，共同养育一女满爱林。满延全已于2015年1月20日死亡。满延全在其从集体经济组织取得的宅基地〔土地证号：南集建（97）字第0038611，使用权面积：77㎡。〕上修建房屋。2010年11月17日，蔚峰公司（拆迁方，甲方）与原告（被拆迁方，乙方）、满丽苹签订《危房拆迁合作建房协议》，约定的主要内容为：“一、甲方拆迁乙方位于新安××××房，国土认定的地平方面积73.5㎡。双方商定：按照国土认定的国土面积“一还三”（即建有三层砖混结构旧房还三层新房）。经甲、乙双方现场实地丈量，核实合法有效土地证面积73.5㎡，甲方应还乙方房屋面积220.5㎡，其中：口面营业房壹间，面积约40㎡，住房贰套，单套面积约100以上㎡，总面积200㎡以上。二、还房楼层及还房方式。甲方所还乙方住房，由乙方在甲方新建的楼房中凭号任选。三、超出或少于拆房面积按照该区域内的新房市场价格找补。四、还房标准及费、税承担办法。室内无门、铝合金窗、地面刮平、墙面清水墙面，水电气、闭路电视安装到每户进门。五、过渡补偿标准及时限。1、过渡补偿按甲方实际拆除乙方旧房面积每月每平方米1.65元／平方米的标准补偿。暂按一年期计算3638.25元。过渡费计算时限从本改造区域内最后一户搬出旧房之日起至通知乙方还房之日止。2、往返搬家费按一间口面（包括口面以上住房）600元的标准补助。六、违约方按补偿总额的3%付给另一方违约金。七、乙方被拆除房屋的产权证、土地使用证由甲方收回，统一上交有关部门注销。”。该协议甲方栏王大清签名，并加盖蔚峰公司拆迁安置办公室印章，乙方栏满延全签名。 2011年1月24日，吕尧土（甲方）与凡正广（乙方）签订《合作建房协议》，协议载明和约定：甲方准备对南隆镇新安路14号至28号居民住宅地进行开发房地产建设，乙方属其中住户，自愿与甲方合作进行开发建设。第一条：本协议签订后，乙方必须及时进行拆迁补偿谈判工作，并在甲方预计开工时间前签订完每户的《拆迁补偿协议》。签完每户的拆迁协议，给甲方一份。第二条：拆迁协议签订的原则，乙方在与每户签订《拆迁补偿协议》的还房总面积不得超过4200平方米，包括口面房和住房，超出部分用乙方所享有的总价拆补。第三条：拆迁过程中的动迁费用由乙方负责承担和支付，同时，乙方必须在甲方开工时间前拆除地上建筑物，平整场地，以便甲方按时顺利进场施工。第四条：乙方在本协议签订之后至工程竣工前，必须负责周边邻里关系协调，所产生的费用自行承担。第五条：乙方必须以甲方的名义办理好工程所涉土地的国有出让土地的变更手续，同时自行承担土地出让金的缴纳。第六条：本协议签订后，乙方必须在甲方开工时间之前以甲方的名义办理好《建设规划许可证》手续，同时缴纳相关的配套费用。（人防费、环卫费、占道费）第七条：本协议签订后，乙方必须在甲方开工时间之前，以甲方的名义办理好开发建设的公司挂靠合同的签订，并承担相关的挂靠管理费用。第八条：乙方在完成上述第一条至第七条的工作内容后，甲方向乙方支付人民币300万元的费用及报酬，乙方必须严格在此款范围内进行费用支付，乙方不得以费用不足为由要求增加费用或另行分配收益或报酬。第九条：为了保乙方快完成上述第一条至第七条的工作之义务，甲方在本协议签订后三日内先行向乙方支付10万元的履约保金。另外第八条之款项，甲方可根据其工作之义务进展阶段，逐步给予支付。第十条：甲方预计进场开工时间为：2011年3月30日前。第十一条：甲方在进场开工后，负责工程项目建设的施工、监督、管理和房产的处分工作，乙方无权干涉。工程款由甲方自行负责，乙方不得干涉。第十三条：房屋分配方案工程项目竣工后，所建房产除乙方按照签订的所有《拆迁补偿协议》约定还房的，剩余房产归甲方所有，甲方可自行任意买卖，乙方不得干涉。第十四条：工程项目竣工时间定于2012年12月1日。第十五条：乙方承担拆迁过程中的一切安全事故赔偿责任，甲方承担建修过程中的一切安全事故赔偿责任。第十六条：本协议签订后，如遇到国家政策或行政强制规定造成无法实现合同的，本协议自动解除，不属违约行为，互为返还已取得的对方钱和物。第十七条：违约责任1、本协议一经签字即生法律效力，甲乙双方必须严格按照约定条款履行义务，否则违约方将向对方承担本协议的数额30%的违约赔偿责任。2、乙方不能再甲方开工时间前办理好相关手续的，视为违约行为。3、乙方必须做好工程竣工前的周边群众协调关系，不履行或怠于履行都是违约行为。4、甲方必须严格遵守竣工时间的约定，按时交付房屋，否则承担违约责任。 2011年1月25日，凡正广向吕尧土出具《收条》一份，内容为：“今收到吕尧土活动保证金壹拾万元整。”该收条并批注“新安路活动经费”。 2011年2月13日，凡正广向吕尧土出具《收条》一份，内容为：“今收到吕尧土安置款壹拾万元整。”该收条并批注“新安路安置款”。 2011年6月2日，凡正广向吕尧土出具《收条》一份，内容为：“今收到吕尧土现金叁拾万元整。”。 2011年8月27日，凡正广向吕尧土出具《借条》一份，内容为：“今借到吕尧土现金贰拾万元整。注因工地急用”。 满延全（甲方）与东欣家园公司签订《以地还房协议》，主要约定：“一、乙方在拆房前必须经过甲乙双方同意，本合同签订后，10日内乙方可拆房施工，乙方再支付给甲方搬迁费5000元整，乙方承担拆房建房的一切费用。二、房屋拆修过程中，一切安全事故与甲方无关，乙方全权负责。乙方在拆房和建房过程中，城管和国土等相关单位的排障和疏通工作由乙方负责。三、甲方负责村级审批手续，相关费用由乙方支付，甲方本人开支乙方不承担。乙方负责办理所修房屋的《建设规划许可证》、《土地证》及《房产证》并承担办理的一切费用。水电气由乙方安装到户，还房上户费用由甲方承担。原有水电气由乙方安装、恢复到户。四、乙方必须按照国家规定设计图纸、建筑标准进行施工，甲方有对施工方案进行监督的权利。五、还房方案：甲方享有住房面积280平方，其中按图纸出来原地上内部按号分配楼层每套90-100平方米（住房叁套），原地上临街口面二间3.5米直通到底，高度为5.6米。七、负一层架空为车库，框架结构，二楼营业房归乙方，三至八楼甲方楼层外剩余房屋由乙方自由买卖。八、乙方建房必须按照国家建筑施工的标准。九、交付房屋时间：乙方必须从还房合同签订时起一年半内交付房屋，交房后一年内所有还房屋办理土地使用证、房产证。如乙方延迟交房时间，按年租金5000元支付给甲方作补偿。十、违约责任：1、乙方自身原因造成无法施工建筑，应采取一切积极措施补救。2、甲方做好周边群众关系，做好礼节性排障和疏通工作。3、由甲方家庭原因造成乙方无法施工，甲方承担乙方的一切经济责任。十一、本合同双方必须严格遵守，否则违约方将承担5万元的赔偿。”。嗣后，凡正广、吕尧土（甲方）与新安路14-28号业主（乙方）签订《以地还房补充协议》，主要约定：“一、经双方同意，一楼口面长度为12.6米，宽度为3.38米，高度为5.6米，每间不低于42平方米。二、交房时间：在拆房时起，为一年半（2012年9月30日）。三、三至五楼住房还房给乙方，先由乙方自选楼层，剩余的由甲方自由买卖。”该协议尾部甲方栏打印蔚峰公司名称，凡正广、吕尧土作为甲方代表人签名。 协议签订后，凡正广将在吕尧土处收取的费用向原告支付了10000元的安置费，并对涉案房屋进行了拆除。拆除后，东欣家园公司开始对案涉土地上的房屋进行修建。 2013年9月30日，施工队向东欣家园公司出具一份《收条》，内容为：“今收到新安路工程退场款共计壹佰叁拾万元整。以前的所有收条作废。”，该收条并备注：施工队前期做的结账费用。 另查明，本院审理的冯朝茂诉四川金祥房地产开发有限公司建设用地使用权纠纷一案中所涉土地和房屋与本案所涉土地所处地理位置属于同一地段，土地性质相同，房屋结构、修建时间以及房屋的装修基本一致，经本院征求当事人的意见，当事人同意对本案拆迁房屋重建价值参照冯朝茂与四川金祥房地产开发有限公司一案的评估结果。冯朝茂与四川金祥房地产开发有限公司一案的拆迁房屋重建价值经四川华威资产评估事务所出具的《川华资评报字(2015)第14号报告书》，结论为：1、一楼口面房部分评估单价为610.00元/㎡，2、其他房屋评估单价为550.00元/㎡。备注：不含应分摊的土地使用权价值、税费、利润、管理费及水电气安装上户费等。2015年8月24日，四川华威资产评估事务所向本院提交单位价值更正函，将前述评估结论更正为：1、口面房评估单价为920.00元/㎡，住房评估单价为800.00元/㎡。备注：不含房屋装修、应分摊的土地使用权价值及有关费用。 本院于2019年7月11日裁定受理了东欣家园公司破产清算，并指定四川致高律师事务所为该公司破产管理人。 本院认为，本案涉及以下几个争议焦点，分别分析认定如下： 一、关于各个被告在本案的关系问题 虽蔚峰公司、王大清于2010年11月17日与满延全签订了《危房拆迁合作建房协议》，但吕尧土于2011年1月24日与凡正广签订了《合作建房协议》，从该合作建房协议的内容看，东欣家园公司与凡正广之间实际属于委托代理关系，该合同并载明凡正广必须在开工时间之前，办理好开发建设的公司挂靠合同的签订，完成房屋拆除工作，且吕尧土向凡正广支付了相关费用，凡正广也按照协议约定向各拆迁户转支付了安置费，东欣家园公司于与满延全签订了《以地还房协议》和《以地还房补充协议》，该协议对蔚峰公司和王大清与满延全签订《危房拆迁合作建房协议》进行了变更，在协议签订后，东欣家园公司对拆除房屋进行了实际新建，而王大清系凡正广聘请的工作人员，由此，不难看出，凡正广为了完成东欣家园公司的代理事务，聘请王大清并挂靠蔚峰公司与各拆迁户签订合同并收取还房户土地使用证，从合同的履行来看，蔚峰公司和王大清与满延全签订《危房拆迁合作建房协议》并未实际履行，东欣家园公司是实际履行者。综上，东欣家园公司系案涉拆迁还房协议的实际履行者，而吕尧土系东欣家园公司的法定代表人，吕尧土的行为应认定为东欣家园公司的行为。凡正广与东欣家园公司之间系委托代理关系。凡正广与王大清之间系转委托代理关系。凡正广与蔚峰公司系挂靠关系。根据《民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”之规定，蔚峰公司、吕尧土、凡正广、王大清在本案中不应承担责任。 二、案涉合同的效力问题 案涉《危房拆迁合作建房协议》、《以地还房协议》以及《以地还房补充协议》，从形式上看，名为合作开发房地产合同，但从约定的内容看，提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益，故本案应认定为土地使用权转让合同。由于案涉土地属集体土地性质，至今未转为国有出让土地，故案涉协议违反了法律、行政法规的禁止性规定，当属无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 三、关于损失问题 案涉房屋已拆除，无法修复至原状，故应当折价补偿。补偿标准参照四川华威资产评估事务所出具的评估报告确定的单位计价标准，结合建筑面积及实际情况等按过错责任比例进行确认。对于过错责任，被告东欣家园公司作为房产开发企业，明知所涉土地相关手续尚未办理完毕即拆除原告房屋，应承担损失的90%过错责任，原告自愿搬出该房屋，并同意被告东欣家园公司进行拆迁，应自行负担损失的10%过错责任。据此，被告东欣公司应承担的费用为174636元〔一楼口面造价70840元（920元/㎡×77㎡）＋住房造价123200元（800元/㎡×154〕×90%。关于房屋装修费，原告未提交证据证明装修时间，且装修物的灭失已失去评估依据，考虑案涉房屋已装修的客观事实，结合四川省房地产协会关于近年来住宅装修的经验数据（一般装修100-200元/㎡，中等装修200-600元/㎡），本院酌情认定房屋装修费为39501元〔(190元/㎡×231㎡)〕×90%。 关于原告主张的租金损失，虽双方在《以地还房协议》中约定“如乙方延迟交房时间，按年租金5000元支付给甲方作补偿。”。案涉《以地还房补充协议》约定一年半2012年9月30日交房，照此推算，案涉房屋拆除时间为2011年3月30日，东欣家园公司应从该拆除时间起支付租金损失，综合本地租赁市场行情及原告的房屋面积，该部分损失原告无需按过错承担其份额，东欣家园公司已支付的10000元应予扣减。 四、关于损失的截止时间问题 东欣家园公司因已于2019年7月11日被本院受理破产清算，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”之规定，案涉租金损失应计算至2019年7月11日止。 五、关于违约金的问题 因案涉合同属于无效合同，合同无效自始没有法律约束力，故双方约定的违约责任也属于无效条款，原告主张的违约金，本院不予支持。 六、关于东欣家园公司已修建部分的价值问题 虽东欣家园公司对案涉房屋拆除后进行了部分修建，但该修建行为缺乏相关许可，属于违法建筑，且原告未予使用，故不能折抵案涉房屋重置费用。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、满延全与被告南部县蔚峰房地产开发有限公司签订的《危房拆迁合作建房协议》以及与被告四川东欣家园房地产开发有限公司签订的《以地还房协议》、《以地还房补充协议》无效； 二、确认原告谭秀华、满爱林对被告四川东欣家园房地产开发有限公司享有245575.35元（其中房屋赔偿金214137元、房屋租金损失31438.35元）的破产债权； 三、驳回原告谭秀华、满爱林的其他诉讼请求。 案件受理费2110元，由被告四川东欣家园房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  王琳琅 人民陪审员  李月娥 人民陪审员  孙建华 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  向明思 书 记 员  杜睿漪