西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初620号 原告：余青，女，汉族，1990年5月25日出生，住西安市长安区，身份证号：610XXXXXXX********。 委托代理人：孙立洁，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托代理人：杨俊茹，陕西海普睿诚律师事务所律师。 被告：白晶，女，汉族，1978年9月7日出生，住西安市未央区，身份证号：610XXXXXXX********。 被告：魏小立，男，汉族，1972年9月30日出生，住西安市碑林区，身份证号：610XXXXXXX********。 委托代理人：白晶，女，汉族，1978年9月7日出生，住西安市未央区，身份证号：610XXXXXXX********，系被告魏小立之妻。 第三人：西安曲江新区和信益家房地产中介服务部，住所地：西安曲江新区 经营者：尚青风。 原告余青与被告白晶、魏小立、第三人西安曲江新区和信益家房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人，被告白晶及被告魏小立的委托代理人白晶出庭参加了诉讼，第三人经合法传唤未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余青诉称，2018年2月5日，原告、被告白晶与西安曲江新区和信益房地产中介服务部（以下简称“中介”）签订了《房屋买卖三方合同》（以下称“合同”），约定白晶将其所有的位于西安市高新区XX路XX号陕西省XX公路XX基地XX楼（高速太白锦苑）2幢21302号房屋（以下称“案涉房屋”）出售给原告，约定房屋总价款为1480000元。房屋买卖合同签订后，原告即按照合同约定向白晶支付购房定金100000元。2018年2月7日，魏小立同意出售案涉房屋给原告，并与白晶共同到按揭贷款银行办理了银行面签手续。2018年2月12日，原告与配偶共同到按揭贷款银行办理了银行面签手续。2018年6月24日，案涉房屋符合西安市“商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证》”的上市交易条件。中介方于当日按照合同约定通知白晶办理案涉房屋的合同网签及过户手续，但二被告拒绝与原告办理案涉房屋的合同网签及过户手续。无奈之下，2018年7月19日，原告将二被告及第三人诉至西安市雁塔区人民法院，要求二被告继续履行《房屋买卖三方合同》，二被告当庭表示不同意继续履行合同。后原告经过考虑后撤回继续履行的诉讼请求，向贵院提起本案诉讼。根据合同第十一条第（三）款第2项约定：“……任何一方违反合同约定不愿意继续履行合同义务的，守约方（原告）可要求对方（二被告）继续履行合同，违约方（二被告）应当按日计算向守约方（原告）支付已付款百分之五的违约金；逾期超过七日的守约方有权解除合同，违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房价总额的百分之五向守约方支付违约金……”。现二被告恶意违约，拒绝履行合同，原告有权按照前述合同约定，解除合同并要求二被告赔偿给原告所造成的中介费及相关损失，并要求二被告按合同约定支付违约金。具体如下：1．退还原告已付房款100000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付至还清之日止的利息。2．按房价总额1480000元的百分之五向原告支付违约金74000元。3．原告向第三人支付中介费29600元；向陕西泰好企业管理咨询有限公司支付评估费、担保费19290元；向中介支付购房费用45000元。前述部分费用已返还给原告，但仍有中介费25000元，评估费、担保费2700元没有返还给原告，按照前述合同约定，该费用应当由二被告赔偿。4．因二被告的违约行为导致原告的合同目的不能实现，原告需另行购买其他房屋，基于2018年西安市二手房价格持续增长，原告为实现购房目的必然会多支出相应费用，即产生房屋差价损失。原告主张房屋差价以原被告双方签订合同之日起，参照案涉房屋至今所在地段的房价上涨情况，合理主张赔偿房屋差价损失人民币300000元。5．根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条规定：“引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。”故二被告应当向原告赔偿原告已经支付的律师费71000元。现原告诉至法院，要求依法判令：1．请求依法判令解除2018年2月5签署的《房屋买卖三方合同》；2．请求依法判令二被告退还原告已付房款100000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付至还清之日止的利息；3．请求依法判令二被告向原告支付违约金74000元；4．请求依法判令二被告向原告赔偿因此给原告所造成的中介费及相关损失共计398700元（具体包括中介费25000元，评估费、担保费2700元，律师费71000元，房屋差价损失300000元）；5．请求依法判令本案诉讼费由二被告承担。 被告白晶、魏小立辩称，我认为三方合同不成立，合同解除是因为原告逾期已经构成违约。提出重新议价的两个目的是不安抗辩和情势变更，原告数次违约不履行合同，无真实积极的购买意愿。原告诉称明显说谎，签署三方合同存在多个疑点。被告对原告的诉讼请求不予认可。 第三人西安曲江新区和信益家房地产中介服务部经本院合法传唤未出庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩意见及证据材料。 经审理查明，2018年2月5日，原告余青与被告白晶及第三人西安曲江新区和信益家房地产中介服务部签订《房屋买卖三方合同》，该合同约定，合同交易房屋坐落于西安市高新区XX路XX号陕西省XX公路XX基地XX楼高速太白锦苑2幢21302号，建筑面积135.12平方米，出售总价款为1480000元，房屋性质为商品房，所有权证号为陕20**西安市不动产权证书第1070280号。合同还约定，案涉房屋第三人促成交易后，原告余青向第三人支付居间服务费29600元，双方应在第三人通知3日内办理房屋权属登记手续，否则按照本合同第十一条承担违约责任，而案涉合同第十一条第三款第二项约定，任何一方违反合同约定不愿意继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款百分之五的违约金；逾期超过七日的守约方有权解除合同，违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房价总额的百分之五向守约方支付违约金。关于出售价款支付方式，合同约定原告应于2018年2月5日预先向被告支付100000元作为定金，定金和剩余房款合计1480000元，双方应于办理按揭款放款后存入资金监管账户。 上述房屋买卖合同签订后，原告余青向被告白晶支付购房定金100000元。2018年2月7日，被告白晶之丈夫魏小立同意出售案涉房屋给原告余青。庭审中，经核实，案涉房屋于2018年6月23日已满足西安市房屋买卖合同网签备案满三年且取得不动产权证的上市交易条件，也就是案涉房屋在2018年6月23日前不符合房屋所在地二手房上市交易条件，而案涉房屋买卖合同签订于2018年2月5日，签订二手房买卖合同时案涉房屋无法上市交易。在案涉合同履行过程中，被告白晶提出原告应在2018年6月30日前付款，且非银行按揭方式一次性支付，原告余青对被告白晶提出的变更付款方式问题也回应称在积极凑钱，而被告白晶认为其出售等待时间长急需资金，原告余青付款一再拖延。2018年6月28日，被告白晶在房天下交易平台挂牌交易出售案涉房屋，挂牌价2200000元。审理中，本院依据原告余青申请前往西安市不动产交易中心查询案涉房屋是否已经交易过户，经查询得知被告白晶与案涉房屋其他购买人签订西安市存量房屋买卖合同，合同备案时间2019年2月21日，交易价款2000000元。2018年6月24日，第三人向被告发信息告知，要求次日办理网签、面签等手续，后因资金监管后资金退给被告白晶需要周期，被告白晶以与家人商量为由最终未回复，也未在第三人通知后配合办理房屋的权属转移登记。2016年6月26日，第三人再次通过微信的方式告知被告白晶相关利害关系后，双方就后续合同履行问题再未进行交涉，直至被告白晶挂牌出售房屋产生本案纠纷。 以上事实，有房屋买卖三方合同、结婚证、出售说明、定金转账凭证、定金收据、备案查询信息、完税证明、不动产权证书、被告白金与第三人黄熙奇微信聊天记录、交易平台出售记录、居间服务费收据、本院调取的西安市存量二手房合同及当事人陈述等证据在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定本案基本事实的依据。 本院认为，原告与被告签订的房屋买卖三方合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，对双方均有法律约束力。案涉合同交易商品房必须符合西安市有关房地产交易管理规定，违反该限制交易的相关规定虽不直接导致双方的买卖合同关系无效，但因此产生的法律责任，双方均应各自承担。对于原告而言，其支付定金目的在于最终成交，按照诚信原则，被告收取定金应按照约定与原告签署交易合同并最终将案涉房屋转移出售给原告，但因案涉合同签署交易的商品房受到政策影响暂不具备上市交易过户条件，而在双方合同对交易最终完成时间未约定的情况下，基于诚信和鼓励交易出发，双方应继续履行合同直至政策允许时办理合同约定事项。但被告最终将房屋另售，且在案涉合同未解除的情况下，有悖合同约定，构成违约。上述合议庭意见，建立在鼓励交易且应诚信履约的基础之上，案涉房屋在签订合同时不具备上市交易条件，属于第三人之中介未尽审查责任所致，其收取中介费用居间不符合上市交易条件之房屋，亦违反合同中有关中介服务之义务，交纳中介费用一方可向第三人主张退还中介费之权利，第三人应予以退还，鉴于原告未在本案中直接要求第三人退还，故可另行主张。原告交纳定金，最终双方未交易成功的责任在于被告，原告要求退还定金，本院予以支持，至于未退还必然产生相应损失，故被告应赔偿利息损失，且从第三人通知被告交易过户的时间起算，即从2018年6月24日开始计算逾期退还定金的利息损失直至定金全额退还，利息损失以定金100000元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率标准予以支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定及其他有关违约损失赔偿的规定，被告违约导致的损失应以实际损失为前提，并兼顾合同履行，合同约定以及个案实际情况，因双方合同已经约定，守约方可以向违约方主张违约赔偿，即按照合同成交价的5%支付违约金74000元，原告该主张有合同依据，亦不违反法律规定，基于意思自治不违法即应予以合法保护的原则，本院对原告该损失主张予以支持。原告上述主张不足以弥补其损失的，被告还应继续给予赔偿，且赔偿不超过原告实际损失，故在上述违约赔偿本院已支持的情况下，对于原告主张的房屋溢价款损失是否应予支持。本院认为，双方起初约定按揭付款，但因案涉房屋受到上市交易限制，双方最终对一次性付款经第三人居间达成初步意见，最终未达到交易也是基于双方交易的房屋受到政策影响，双方应知悉上市限制交易执意签署交易合同，均负有过错，故对于溢价款部分，本院酌情支持10%用于填补原告损失，即按照被告另售价款2000000元为基础，减去合同约定的成交价1480000元，差价部分的10%部分作为弥补原告损失予以支持52000元，其余部分不予支持也基于双方交易时应知悉政策限制而执意交易，双方各自存在过错，属于责任自负。对于原告主张的其他损失，因法庭已经支持原告相关损失，故为了防止原告主张的损失超过实际损失，且原告亦未对其损失进一步提供证据的情况下，为了平衡交易双方利益，对原告主张的评估费、担保费损失应计入本院已经支持的损失之中。至于原告主张的律师费损失，于法无据，本院不予支持。被告白晶与被告魏小立系夫妻关系，本案债权债务责任由二被告承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、被告魏小立、白晶应于本判决生效之日起十日内退还原告余青定金100000元，并支付利息损失（以100000元为基数，自2018年6月24日起计算至实际退还之日，并参照参照中国人民银行同期贷款利率标准）。 二、被告魏小立、白晶应于本判决生效之日起十日内赔偿原告经济损失126000元。 三、驳回原告余青其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费18120元，由被告承担10000元，由原告承担8120元。因原告已垫付受理费，被告在履行本判决时将其承担的受理费10000元直接给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判长  陈红联 审判员  杨 阳 审判员  郝 杰 二〇一九年十二月十八日 书记员  李大正 打印：陈红联校对：李大正2019年月日送达 1