福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终5562号 上诉人（原审被告）：陈婉真，女，1964年8月22日出生，汉族，住福建省泉州市惠安县。 委托诉讼代理人：陈金川，泉州闽南法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张志锋，泉州闽南法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：福建省金爵房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海中芸洲。 法定代表人：王**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗金圳，福建刺桐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王坤，福建刺桐律师事务所律师。 上诉人陈婉真因与被上诉人福建省金爵房地产开发有限公司（以下简称“金爵公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初6348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈婉真上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回金爵公司的诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》已被一审法院判决解除了，并已发生法律效力，故双方之间已不存在买卖合同关系，金爵公司于2019年5月31日才主张本案合同解除违约金，缺乏合同及法律依据，属于一事不再理，重复起诉，应予驳回。二、退一步讲，若上述主张不能成立，则《商品房买卖合同》第九条约定出卖人解除合同应向买受人支付0.5%的违约金，而补充协议中却约定买受人解除合同应向出卖人支付20%的违约金，二者相差40倍，且《商品房买卖合同》及补充协议都是金爵公司拟好的格式合同，是极不对等，显失公平的无效条款。根据合同法的相关规定，应将约定的由买受人承担的20%的违约金减少为0.5%。 金爵公司辩称，陈婉真是完全民事行为能力人，双方的合同及补充协议均是在自愿平等的基础上签订的，不属于格式条款，不存在欺诈、显失公平情形。陈婉真主张诉争条款存在欺诈、显失公平不仅没有事实依据，在一审中也没有提出撤销诉争条款的请求，且假使享有撤销权，根据合同法及民法总则的规定，也已消灭。陈婉真因未能如期偿还贷款本息导致金爵公司承担了巨额保证责任，一审判决认定陈婉真应承担20%的违约责任是公平合理的。 金爵公司向一审法院起诉请求判决：一、陈婉真向金爵公司支付违约金981320元；二、陈婉真配合金爵公司办理本案《商品房买卖合同》（合同编号为201405070074；房屋代码为592609）预购商品房预告登记【即泉房预丰泽区（丰）字第201413258号预购商品房预告登记】注销手续。 一审法院认定事实：2014年5月8日，金爵公司与陈婉真签订编号为201405070074的《商品房买卖合同》一份，约定陈婉真购买金爵公司开发的泉州市丰泽区中芸洲一岛海景国际花园低层住宅九组团（名海园）11号楼02单元房屋，该套商品房总价款为4906600元。合同附件六《合同补充协议》第五条关于买受人未按照商品房担保贷款合同（按揭贷款合同）的约定偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的处理方式的约定：“买受人未按照商品房担保贷款合同（按揭贷款合同）的约定偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，买受人应在接到出卖人的付款通知之日起七日内向出卖人支付出卖人因承担保证责任而支付的全部款项，并应按照出卖人因承担保证责任而支付的全部款项金额的百分之二十向出卖人支付违约金，及赔偿出卖人由此遭受的包括但不限于诉讼费、律师费、利息损失等在内的经济损失，买受人逾期支付及赔偿的，出卖人除有权要求买受人按上述约定履行支付及赔偿义务外，还有权解除商品房买卖合同。在出卖人解除商品房买卖合同的情况下，按照下列情形处理：（1）若商品房尚未交付买受人，出卖人无需交付该商品房，且买受人应按全部购房款的百分之二十向出卖人支付违约金。买受人已交付的购房款，出卖人扣除依据上述约定买受人应支付给出卖人的因出卖人承担保证责任而支付的全部款项和应支付给出卖人的违约金、赔偿款以及依据本合同约定应由买受人承担的费用后，余额部分返还给买受人……”《合同补充协议》第七条关于合同解除的其他约定：“3.出卖人依合同约定行使解除权的，买受人除应依据法律规定和本合同其他条款的约定履行相应义务外，还应当在接到解除合同通知后10日内履行协助解除义务（包括但不限于履行协助注销商品房买卖合同预告登记、备案登记义务）。”前述合同及附件于2014年5月8日进行登记备案。2014年7月2日，买卖双方办理预购商品房预告登记，预告登记证号为泉房预丰泽区（丰）字第201413258号。2018年4月8日，金爵公司为原告、陈婉真为被告、中国农业银行股份有限公司泉州鲤城支行（以下简称“农行鲤城支行”）为第三人提起诉讼，一审法院于2018年7月6日作出（2018）闽0503民初2944号民事判决书，判决：一、解除原告金爵公司与被告陈婉真于2014年5月8日就址于泉州市丰泽区中芸洲一岛海景国际花园低层住宅九组团（名海园）11号楼02单元签订的《商品房买卖合同》（合同编号为201405070074）；二、被告陈婉真应于本判决生效之日起十日内支付原告金爵公司代偿款83569.48元及违约金16714元；三、被告陈婉真应于本判决生效之日起十日内支付原告金爵公司律师代理费108000元；四、被告陈婉真应于本判决生效之日起十日内配合原告金爵公司办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续。该民事判决书已于2018年7月28日发生法律效力。该生效民事判决书中查明：陈婉真于2015年2月11日与农行鲤城支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定陈婉真向农行鲤城支行贷款333万元用于购买诉争商品房，金爵公司为前述贷款提供担保，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，金爵公司为陈婉真的前述贷款债务承担连带保证责任。2015年2月15日，诉争商品房办理预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记证号为泉房预丰泽区（丰）字第201502254号。2018年3月2日，因陈婉真未依约还本付息，农行鲤城支行就前述金融借款合同向泉州市鲤城区人民法院提起诉讼，该案现已发生法律效力。嗣后，金爵公司代为向农行鲤城支行偿还借款本息83569.48元。2018年3月21日，金爵公司按合同约定联系地址邮寄《催讨代为偿还的借款本息通知函》、农行鲤城支行向金爵公司发出的《担保人履行责任通知书》及金爵公司代为偿还借款本息的支付凭证等材料给陈婉真，告知其应于收到通知函之日起七日内偿还83569.48元，并支付违约金16713.896元，逾期未支付，金爵公司将依据合同约定解除双方之间的《商品房买卖合同》，前述邮件于2018年3月23日送达指定住址。 一审法院认为，金爵公司与陈婉真签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方在自愿平等基础上达成的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，因陈婉真未能依约履行还本付息的义务，致使金爵公司承担了保证责任，代为偿还了拖欠的借款本息83569.48元。金爵公司于2018年3月23日将代偿银行按揭贷款事宜告知陈婉真，陈婉真在合同约定的期限内未向金爵公司履行还款义务，金爵公司据此提出解除双方之间的《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第五条的约定，现金爵公司主张因合同解除，陈婉真应支付总购房款20%的违约金，该约定的违约金标准系双方当事人真实意思表示，且未超过法定的标准，予以采纳；但鉴于金爵公司就其因承担保证责任而支付的代偿款83569.48元已主张过违约金，且生效判决书亦已判决陈婉真支付金爵公司违约金16714元，故该部分款项应予以扣除。因此，陈婉真应承担的违约金为4906600元×20%-16714元=964606元。对金爵公司诉请陈婉真承担违约金981320元，合法有据的部分，予以支持。关于金爵公司要求陈婉真协助办理诉争房屋预告登记注销手续，根据《合同补充协议》第七条的约定，合同解除后，陈婉真有义务协助金爵公司办理诉争房屋预告登记的注销手续。故对金爵公司该项诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈婉真应于判决生效之日起十日内支付给金爵公司违约金964606元；二、陈婉真应于判决生效之日起十日配合金爵公司办理诉争《商品房买卖合同》（合同编号为201405070074；房屋代码为592609）预购商品房预告登记【即泉房预丰泽区（丰）字第201413258号预购商品房预告登记】注销手续；三、驳回金爵公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案金爵公司与陈婉真签订的《商品房买卖合同》虽已解除，但并不影响金爵公司根据《商品房买卖合同》补充协议六第五条第一款第一项向陈婉真主张违约责任，故陈婉真关于本案构成重复起诉的主张不能成立。合同补充协议六第五条的约定系金爵公司、陈婉真的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效。陈婉真并未提供证据证明金爵公司以欺诈手段使其违背真实意思表示的情况下签订该条款，其应承担举证不能的不利后果，陈婉真关于该条款应予撤销的主张，理据不足，不予采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，陈婉真主张补充协议约定的违约金过高应予调整，本院综合考量诉争房屋当时的售价、陈婉真的违约情形、合同解除后给金爵公司造成的影响、泉州目前的房地产市场行情以及本地区审判实践等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情将违约金调减至总房款的8%即392528元（4906600元×8%）。扣除陈婉真已支付的16714元，其应支付金爵公司违约金375814元。 综上所述，陈婉真的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初6348号民事判决第二项； 二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初6348号民事判决第一项、第三项； 三、陈婉真应于本判决生效之日起十日内支付福建省金爵房地产开发有限公司违约金375814元； 四、驳回福建省金爵房地产开发有限公司一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费13713元，减半收取6856.5元，由福建省金爵房地产开发有限公司负担4230.5元，陈婉真负担2626元。二审案件受理费13368元，由福建省金爵房地产开发有限公司负担8117元，陈婉真负担5251元(多预交的8462元予以退还)。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 肖森华 书 记 员 陈文能 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。