广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0126民初3780号 原告：广西正龙地产投资有限公司，住所地广西南宁市良庆区大沙田开发区金象大道**，统一社会信用代码91450000768942230K。 法定代表人：陆新人，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢玉梅，该公司员工。 委托诉讼代理人：黄绍灏，广西安弘律师事务所律师。 被告：蒋春玉，女，1976年12月4日出生，壮族，住广西壮族自治区宾阳县。 原告广西正龙地产投资有限公司（以下简称正龙公司）与被告蒋春玉商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告正龙公司的委托诉讼代理人谢玉梅、黄绍灏，被告蒋春玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正龙公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2018年1月24日签订的《定购协议》及2018年10月8日签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告向原告支付违约金9826.88元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月24日，原、被告签订了1份《定购协议》，该协议主要约定：定购方选择通过银行按揭方式向卖方购买宾阳县宾州镇仁爱街348号正龙?粮贸中心C栋105号商铺（以下简称为105号商铺），首付款为377792元；定购方于2018年2月2日前向卖方支付第一期首付款100000元,于2020年8月31日前付清余下首付款277792元。后来，被告分几次向原告支付了第1期首付款100000元，2018年10月8日，原、被告就购买该商铺事宜，正式签订了1份《商品房买卖合同》，该合同主要约定：买受人在签订合同之日支付55%首期房款414792元，其余房款339000元以银行按揭贷款支付；买受人如逾期支付，逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日万分之一向出卖人支付逾期付款违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，并要求买受人按累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金；买受人如选择银行按揭贷款方式支付房款的，已充分了解办理银行按揭贷款应具备的条件和办理程序，在买受人付清按揭首期款3日内，买受人必须将出卖人已明示的办理按揭所需材料全部提供给出卖人，如果买受人已向银行提供办理按揭所需的全部材料，但不能获得银行批准贷款的，买受人应于出卖人通知后10日内以其他方式支付完所有购房款，否则，出卖人有权解除合同，并按本合同第七条规定追究买受人违约责任。上述《定购协议》及《商品房买卖合同》签订后，蒋春玉仅向原告支付了第1期首付款100000元，至今未支付余下首付款，也未履行向银行办理按揭贷款的义务。原告认为，蒋春玉不能支付余下首付款及银行按揭贷款系其自身原因，首先，蒋春玉无法支付全部购房首付款表明其自身经济能力不足；其次，蒋春玉提供的贷款材料无法获得金融机构的按揭贷款,说明其信用及还款能力存在问题。蒋春玉无法履行向原告支付余下首付款及未获得银行按揭贷款的行为已经构成根本性违约，依法应当承担相应的民事责任。根据约定，原告有权要求解除双方订的《定购协议》及《商品房买卖合同》，并主张被告支付违约金9826.88元，对被告在签订《定购协议》时交纳的20000元定金，原告无需退还。现提起诉讼，并提出如上诉讼请求。 正龙公司就其主张，在举证期限内向本院提供的证据有：1、营业执照、法定代表人证明、陆新人身份证，证明原告的诉讼主体合格；2、被告身份证复印件，证明被告的主体资格；3、订购协议及签购单、收据，证明被告购买105号商铺，支付第1期首付款100000元的事实；4、商品房买卖合同，证明双方存在合同关系，约定被告通过银行按揭贷款方式向原告购买105号商铺，如有违约，按合同规定执行；5、催款函、微信截图，证明蒋春玉至今尚未支付原告余下首付款314792元，也未获得银行按揭贷款；6、信用社证明，证明蒋春玉无法履行向原告支付余下首付款及未获得银行按揭贷款，系其自身原因，已构成根本性违约； 正龙公司提供的补充证据有：1、不动产登记查档证明、银行卡/活期存折交易明细清单、交易流水明细清单，证明蒋春玉目前有两套房屋在按揭贷款，且其提供的银行流水不足以继续贷款购买涉诉商铺，其不能获得金融机构贷款完全系其自身原因造成；2、借款合同、银行客户回单、通用凭证、收据等，证明蒋春玉为支付105号商铺余下首付款而向陆桃仙借款的事实，后经陆桃仙多次要求，原告已经退款给陆桃仙，目前蒋春玉向原告支付105号商铺的首付款只有100000元；3、（2018）桂0126民初2539号民事判决书，证明蒋春玉擅自拆除墙体的行为侵犯了其他业主的合法权益，也违反了该合同约定，原告有权要求解除合同。 蒋春玉辩称，正龙公司提交的2018年10月12日收到陆桃仙交来的蒋春玉购C-1-105商铺首付款314792元银行入账凭条，表明原告已收到105号商铺首付款为314792元，加上被告此前已付100000元，被告已足额支付105号商铺的首付款414792元。而原告足额收取被告首付款后，隐瞒事实，向被告发出催款函，实质是敲诈勒索。原告在报刊上刊登《交款公告》、《购房合同解除公告》，并以此为证据起诉被告，目的是要侵害被告的财产657090.88元（两商铺的首付款及违约金），原告行为涉嫌敲诈勒索罪，请求法院移交公安部门处理。 被告通过正龙公司的销售员莫翠珍购买商铺，莫翠珍拿来空白借款合同让被告签字，并拿走被告签了名字的借款合同。借款合同到手后，被告才知道借款人为陆桃仙，被告与陆桃仙素不相识，为了还原案件事实，请求法院追加陆桃仙为本案当事人。被告给陆桃仙还款，也是转款到莫翠珍提供的账户，很难排除陆桃仙的行为不是正龙公司的行为。原告的一系列操作，完全符合套路贷的特征，原告对被告实施了套路贷，被告请求法院将该案移交公安部门处理。 正龙公司伪造证据，借助诉讼，向被告索取657090.88元。原告涉嫌了虚假诉讼，被告请求法院移交该案至公安部门侦查处理。正龙公司伪造证据，涉嫌合同诈骗、套路贷、虚假诉讼。被告就原告妨害司法秩序的行为已向宾阳县公安局宾州城北派出所报案，该派出所已受案，受案登记表文号为宾公受案字（2019）04804号。被告认为，本案的审理结果需要以宾公受案字（2019）04804号的侦查结果为依据。根据民事诉讼法的规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，现申请依法中止审理本案，并移交公安机关处理。 蒋春玉就其辩解，向法庭提交的证据有：1、《订购协议》、《商品房买卖合同》，证明被告是105号商铺的业主；2、《借款合同》，证明被告所借款项由第三人直接转入原告账户；3、付款收据，证明被告交105号商铺首付款100000元的事实；4、客户回执，证明被告支付105号商铺首付款314792元的事实；5、还款证明，证明被告按合同履约；6、完税凭证，证明该房产为已税房，具备核发产权登记证书条件；7、微信聊天记录，莫翠珍的指定还款账号，证明原告的行为就是陆桃仙的行为，原告对被告实行套路贷；8、《催款函》、《南宁晚报》2份声明，证明原告捏造事实，敲诈勒索被告；9、银行证明，证明原告单方指定贷款机构，侵犯了被告权益；10、不动产证明，银行流水，证明被告有2套房可售，有能力足以支付商铺贷款；11、借款合同，银行客户回单、通用凭证、收据，证明原告退款给陆桃仙属另一法律关系，与本案不存在关联性；12、（2018）桂0126民初2539号民事判决书、订购协议，证明原告无视订购协议约定同意被告拆除外墙，导致被告败诉，另外，该案与本案不存在关联性，被告在使用该商铺；13、105号商铺房屋产权办理费收据，证明被告是105号商铺业主，原告未按规定办理商铺房屋产权，其行为违约；14、商铺房屋专项维修资金，证明被告是105号商铺业主，原告未办理商铺房屋产权到被告名下，其行为违约。 综合诉辩双方的分歧意见，本案的争议焦点有：1、原告是否涉及到妨害司法秩序，本案是否属于虚假诉讼。2、被告有无违约行为，如有，是否属于根本性违约，是否应解除合同；3、原告要求被告支付违约金有无事实和法律依据。 经庭审质证，被告对原告提交的证据1-5，对补充证据1-3的真实性无异议，原告对被告提交的证据的真实性无异议，对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于信用社证明，本院认为双方在合同中未指定贷款的金融机构，信用社的证明不足以排除被告在其他金融机构获得按揭贷款的可能性，不能据此认定被告的行为已构成根本性违约。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2018年1月24日，正龙公司（卖方）与蒋春玉（定购方）签订了1份《定购协议》，该协议约定：定购方自愿定购卖方出售的宾阳县宾州镇仁爱街348号正龙·粮贸中心C栋105号商铺，面积为96.64平方米，标准售价为每平方米9800元，总价为947072元；定购方于签订本协议时，交定金20000元，在双方签订《商品房买卖合同》时该定金自动转为购房款；定购方同意选择银行按揭方式向卖方支付定购的物业价款；卖方给予定购方一口价折优惠，折后单价为每平方米7800元，折后总价为753792元；首付款总额为377792元，定购方于2018年2月2日前支付第1期首付款100000元,于2020年8月31日前付清余下首付款277792元；关于定购条件:双方同意在2018年2月2日前，定购方须携本定购书原件到卖方，按定购书约定的合同内容签署《商品房买卖合同》及其他相关文件，并以选定的付款方式支付房价款，本定购书定金自动转为首期房款，定购方如不在约定日期前来付清上述约定的首付款并签订《商品房买卖合同》，视为定购方违约，所交定金不予退回，卖方有权对预定房号另行处理。协议签订后，蒋春玉于协议当日支付了105号商铺的定金20000元，同年2月25日付50000元，2018年9月27日付30000元，合计100000元。2018年10月8日，正龙公司与蒋春玉就购买105号商铺事宜，正式签订了1份《商品房买卖合同》，合同确定105号商铺的价款为753792元不变。第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款，该合同主要约定：买受人在签订合同之日支付55%首期房款414792元，其余房款339000元以银行按揭贷款方式支付,详见本合同附件四；第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人未按本合同的时间付款，按下列第1种方式处理：（1）逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金。买受人同意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。关于附件四，约定的付款方式为按揭付款，并约定如下：（1）买受人须在签订合同时支付全部房款的55%，计414792元（含已交定金），余款占总房价45%，计339000元，出卖人同意买受人向银行申请住房按揭贷款（买受人最终获得贷款的数额与期限，以银行最后审批为准）由银行转付给出卖人。…（5）在买受人付清按揭首期款3日内，买受人必须将出卖人已明示的办理按揭所需材料全部提供给出卖人，上述材料逾期不提供的，视同买受人违约。逾期累计不超过7日，每逾期1日，买受人按已付房款万分之一向出卖人支付违约金。逾期累计超过7日，出卖人有权解除合同，买受人按已付房款的1%向出卖人支付违约金；（6）最终获得贷款的数额，以银行批准的数额为准。如果买受人获得的贷款数额加首期款不足总房款时，对不足部分买受人须在接到出卖人通知后10日内交清，否则，出卖人视买受人为逾期付款，出卖人有权解除合同，并按本合同第七条追究买受人的违约责任；（7）如果买受人已向银行提供办理银行按揭所需的全部材料，但不能获得银行批准贷款的，买受人应于出卖人通知后10日内以其他方式支付完所有购房款。否则，出卖人有权解除合同，并按本合同第七条规定追究买受人违约责任。2019年8月2日，正龙公司认为蒋春玉自签订购买105号商铺的商品房买卖合同后，尚有首付款314792元未付，另外，正龙公司根据宾阳县农村信用合作联社新宾信用社于2019年7月26日的证明，认为蒋春玉不能获得该信用社的贷款339000元，而向蒋春玉发出催款函，要求蒋春玉于同月12日付清105号商铺的首付款314792元，并通过其他方式付完按揭贷款339000元，否则按合同约定追究违约责任。正龙公司在报刊上刊登交款公告，要求蒋春玉交清105号商铺的首期购房款314792元，同月30日，正龙公司认为蒋春玉尚欠首期购房款314792元未付，已构成严重违约，决定解除2018年10月8日双方签订的《商品房买卖合同》。 又查明，宾阳县农村信用合作联社新宾信用社于2019年9月20日出具一份证明，证实蒋春玉本人未满足该社贷款条件，故其社未通过蒋春玉的贷款申请。 再查明，由于购买商铺的资金不足，蒋春玉（乙方，借款人）与陆桃仙（甲方，出借人）于2018年10月7日订立1份借款合同，合同约定：借款金额为314792元；借款用途为支付105号商铺的购房款；借款期限为32个月，即从2018年10月7日起至2021年6月25日止；乙方分2次还清甲方借款，第1次还款定于2019年10月10日前，归还114792元；第2次定于2021年6月25日前，归还200000元；甲方于本协议签订之日起3个工作日内将借款发放至乙方指定的如下银行账户（户名：广西正龙地产投资有限公司，开户行：宾阳县新宾信用社，账户:11×××78）;借款期限内不计利息；乙方自愿以购买的105号商铺对上述借款作抵押担保，乙方逾期不能偿还借款的，甲方对上述抵押物有优先处置权。借款合同签订后，陆桃仙于2018年10月12日通过自己的账号为18×××38账户向蒋春玉指定的正龙公司的账户汇入314792元，客户回单载明摘要为蒋春玉购买C-1-105号商铺首付款。2019年11月28日，正龙公司向陆桃仙的账户转入314792元，客户回单载明的用途为退还蒋春玉购买C-1-105号商铺首付款。 另查明，蒋春玉与正龙公司订立定购协议后，蒋春玉于2018年4月27日开始对正龙小区101号、105号商铺进行装修，在装修工程中，蒋春玉请工人拆除101号、105号商铺的外墙，在施工过程中，该栋楼的方善进等19人认为C栋101号、105号商铺的外墙为全体业主共有，在未经共有人同意的情况下不能擅自处置，认为蒋春玉的行为侵犯了其他业主的合法权益，遂于2018年8月13日以蒋春玉、南宁鑫鸿物业服务有限公司为被告而向本院提起民事诉讼，要求该案二位被告停止侵权行为，恢复原状并赔偿损失。本院审理该案后认为蒋春玉拆除正龙小区C栋101号商铺的东面外墙及105号商铺的西面外墙的行为，侵犯了正龙小区C栋其他业主的合法权益，遂于2019年9月18日作出（2018）桂0126民初2539号民事判决书，判决蒋春玉停止拆除正龙·粮贸中心C栋101号商铺的东面外墙及105号商铺的西面外墙，并恢复正龙·粮贸中心C栋101号商铺的东面外墙墙体及105号商铺的西面外墙墙体。 本院认为，关于原告是否涉及到妨害司法秩序，是否虚假诉讼的问题，本院认为虚假诉讼一般包含以下要素：（1）以规避法律、法规或国家政策谋取非法利益为目的；（2）双方当事人存在恶意串通；（3）虚构事实；（4）借用合法的民事程序；（5）侵害国家利益、社会公共利益或者案外人的合法权益。本案中，正龙公司认为蒋春玉未履行合同义务而提起诉讼，从本案证据来看，本案诉讼并不全部包括上述要素，故本院认为本案仅是一般的民事纠纷，并未涉及妨害司法秩序、虚假诉讼问题，本案无须中止审理并移送公安机关处理。 关于被告有无违约行为，是否应解除合同的问题，正龙公司认为蒋春玉无法履行向原告支付剩余首付款及获得银行按揭贷款，其行为已经构成根本性违约，要求解除合同，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四的约定，买受人在签订合同时支付全部房款55%,即414792元，双方签订《商品房买卖合同》的时间为2018年10月8日，签订合同时蒋春玉已支付正龙公司105号商铺的金额为100000元（含定金20000元），而蒋春玉与陆桃仙签订借款合同后，陆桃仙已于2018年10月12日向蒋春玉指定的正龙公司在宾阳县农村信用合作联社新宾信用社转入314792元，该份客户回单载明摘要为蒋春玉购买C-1-105号商铺首付款，本院认为此份客户回单清楚表明了该笔款项的用途为蒋春玉购买C-1-105号商铺首付款，因此，本院认定该笔款项为蒋春玉105号商铺首付款，并确认至2018年10月12日止，蒋春玉已付清105号商铺首付款414792元。正龙公司认为蒋春玉未付清105号商铺的首付款，没有事实依据；正龙公司又认为蒋春玉未获得银行按揭贷款的行为也构成根本性违约，本院认为，双方在签订合同时，未约定相关办理按揭贷款的金融机构，原告提供的宾阳县农村信用合作联社新宾信用社的证明不足以否定蒋春玉可以通过其他金融机构获得按揭贷款的可能性或通过其他渠道支付相关购房款的可能性；正龙公司在法庭辩论过程中还认为，蒋春玉擅自拆除两个商铺的墙体，严重侵害了其他业主的权益，也违反了《商品房买卖合同》的约定，构成根本性违约，本院认为蒋春玉两个商铺的墙体，如果其行为侵害了其他业主的权益，其应依据法律规定承担相应的停止侵权、恢复原状等法律责任，其行为不能认定为已经构成根本性违约，因此，本院认为正龙公司所据以解除合同的理由不足，证据不充分，其请求解除合同，本院不予支持。 关于违约金，双方签订的《商品房买卖合同》时间为2018年10月8日，根据合同的约定，蒋春玉应于合同签订同时支付全部房款的55%，即414792元，当时蒋春玉已付款为100000元，但有314792元的付款时间为2018年10月12日，表明蒋春玉已经迟延付款，按合同约定其应承担相应的违约责任，向正龙公司支付违约金。《商品房买卖合同》第七条的规定，违约金从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，据此计算本案的违约金为125.92元（314792÷10000×4）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 1、被告蒋春玉应向原告广西正龙地产投资有限公司支付违约金125.92元； 2、驳回原告广西正龙地产投资有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期不履行则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费11436元，减半收取计5718元，由原告广西正龙地产投资有限公司负担5668元，被告蒋春玉负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  王忠贤 二〇一九年十二月二十三日 书记员  陆仁宾