西安市莲湖区人民法院 西安市莲湖区人民法院民事判决书 (2019)陕0104民初7013号原告：王拥东，男，1983年12月27日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告：郭琪，女，1979年12月30日出生，汉族，住西安市未央区。被告：杨菊侠，女，1955年6月12日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：郭琪，女，1979年12月30日出生，汉族，住西安市未央区，系杨菊侠女儿。被告：郭凯，男，1987年12月18日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：赵文娟，陕西大秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：石娜，陕西大秦律师事务所律师。原告王拥东诉被告郭琪、被告杨菊侠、被告郭凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理，2017年9月22日作出(2017)陕0104民初6175号民事判决书，宣判后被告郭凯提起上诉，陕西省西安市中级人民法院于2018年9月4日作出（2018）陕01民终4545号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年7月31日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王拥东、被告郭琪、被告杨菊侠之委托诉讼代理人郭琪、被告郭凯及其委托诉讼代理人赵文娟、石娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王拥东向本院提出诉讼请求：1、判令郭琪、杨菊侠、郭凯按照房屋《买卖定金合同》连带双倍返还定金40000元；2、诉讼费郭琪、杨菊侠、郭凯共同承担。事实与理由：2017年4月14日经中介介绍王拥东购买郭凯名下位于西安市莲湖区XX环XX段XX号XX城XX号楼XX座XX室(以下简称“2110房屋”)房产一套。该房屋是郭琪挂到网站发布信息，委托中介出租或出售该房屋。看房时中介确认房屋能够出租、出售，随后王拥东委托中介商量房价，签订购买意向金合同，并交了5000元购买意向金；中介要求郭琪来公司签订《买卖定金合同》，郭琪称自己刚做完手术不方便出门，让王拥东及中介公司人员梁莉去北郊。2017年4月15日下午王拥东、梁莉及郭琪、杨菊侠在XX城XX城XX园地铁站旁一家面馆签订《买卖定金合同》，王拥东向郭琪支付20000元现金。签订《买卖定金合同》时，产权人并未到场，郭琪及其母亲杨菊侠出具有房产证原件、产权人郭凯身份证复印件、公证委托书原件、郭琪本人身份证原件，还有郭琪出具委托书，内容为郭琪全权代表郭凯处理该房屋出租并代收租金、出售房屋等相关事宜。在郭琪出具相关买卖房屋的所有合法证件并经确认后，梁莉要求买卖双方互相留证件复印件，郭琪、杨菊侠以证件属于个人隐私、不方便留底为由非常反对。郭琪、杨菊侠要求《买卖定金合同》将违约责任条款删掉，否则就不卖该房屋。签订《买卖定金合同》后，王拥东将现金20000元交给郭琪，郭琪出具定金收条。约定于2017年4月17日到中介公司办理二手房网签。2017年4月17日郭琪称办理郭凯未婚证明，又约定2017年4月18日办理网签。2017年4月18日中介与郭琪联系，郭琪称已办好未婚证明。随后再联系郭琪，手机多次无人接听。当晚中介登录西安市二手房网签系统，查出该房屋无法正常做二手房网签备案，网页提示“此产权信息存在查封，不能签订委托合同”。之后王拥东及中介多次联系郭琪、杨菊侠、郭凯，郭琪开始以种种理由推脱，然后便不再接听电话，无法联系。迫于无奈，王拥东于2017年6月15日正式向郭琪提出《买卖定金合同》解约，要求郭琪返还房屋定金，郭琪也明确答应于2017年6月24日之前返还定金。之后郭琪又以种种理由推脱不归还房屋定金。2017年6月22日郭凯将房屋出售给杨菊侠，已办理过户手续。王拥东无奈向法院起诉，望判如所请。郭琪、杨菊侠辩称：当时房子要卖给王拥东时，是王拥东贷款没有办理下来，5月31日前办理过户登记，双方没有签订正式网签合同，是王拥东不想买了，郭琪并没有违约。作为郭凯的代理人，郭凯将房子卖给杨菊霞明确问过王拥东。所以我们没有违约，是王拥东不愿意买了。现认为王拥东不要房子违约在先，对于王拥东的诉讼请求表示不能同意。郭凯辩称：1、王拥东与2110房屋的真实权利人杨菊霞及其代理人郭琪订立的房屋买卖合同，对于该合同关系项下的相关责任与郭凯无关；2、郭琪向王拥东出具的“委托书”系郭琪伪造，郭琪基于该“委托书”与王拥东签订的《买卖定金合同》效力不能及于郭凯；3、王拥东未尽到签订合同的基本注意义务，自身存在重大过错；4、王拥东与郭琪签订《买卖定金合同》，已将“违约责任”部分删除，王拥东不能要求郭凯承担双倍返还定金的违约责任。综上，郭凯既不是《买卖定金合同》签约主体，未收取定金，且王拥东对自身损失存在过错。故要求郭凯与郭琪、杨菊侠连带承担双倍返还定金，没有事实和法律依据。王拥东的诉讼请求和郭凯没有关系，郭凯不应该承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的事实，本院予以确认：即杨菊侠系郭琪的母亲、郭凯的伯母，2110房屋权属在郭凯名下时的实际产权人即为杨菊侠。上述事实有及本院之庭审笔录在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：王拥东为支持自己的诉讼请求，向本院提交证据⑴、《买卖定金合同》，载明：买方王拥东、卖方郭凯(郭琪代)；证据⑵、收条一张，载明：今收到XX城XX号楼XX座XX室购房款定金贰万元整（￥20000）。收款人落款为郭凯（郭琪代）；证明2017年4月15日王拥东和郭凯（郭琪代）签订了《买卖定金合同》，买卖双方就2110房屋的买卖关系达成一致，协议签订后王拥东支付购房定金20000元给郭琪，现要求双倍返还定金合理合法。郭琪、杨菊侠质证对证据⑴、⑵的真实性认可，表示《买卖定金合同》是郭琪与王拥东签的，定金郭琪代郭凯收取，因郭凯尚欠郭琪的钱，因此该款视为郭凯的还款。郭凯质证对证据⑴、⑵的真实性不做评价，郭凯没有参与。签字与郭凯本人无关，无法代表郭凯真实意思表示，并且王拥东明知2110房屋真实权利人是杨菊侠，郭琪也承认收取了王拥东的定金，因此对证明目的不认可。王拥东向本院提交证据⑶、聊天记录；证据⑷、二手房网签备案信息查询截图；证据⑸、郭凯名下房屋产权证书；证据⑹、委托书；证据⑺、2017年2月22日郭凯与杨菊侠签订的网签合同；证据⑻、安居客网上卖房截图；证明2017年2月郭凯已与杨菊侠签订网签合同，2110房屋已不能出售，而郭琪在2017年4月将房子挂在网上出售，王拥东不知道房屋实际权利人是杨菊侠，只是根据郭琪发布的售房信息来购买房屋。签订《买卖定金合同》时，郭琪持郭凯出具的经过公证的委托书及房屋产权证书，因此违约责任在郭琪及杨菊侠、郭凯。郭琪、杨菊侠质证对证据⑶、⑷、⑸、⑹的真实性认可，称郭凯有委托书可以将2110房屋卖给王拥东，开始是郭凯不配合过户，等郭凯同意过户，王拥东又不买了，5月31日前没有办理变更手续；对证据⑺的真实性不认可，但认可合同是自己签字；称证据⑻是中介挂网上出售的。郭凯质证对证据⑶的真实性不做评价，证明目的不认可，郭凯没有参与。对证据⑷不认可证明目的，登记信息显示录入时间是2017年6月，郭凯作为名义上的房屋权利人，在实际权利人杨菊侠提出仲裁情况下将房屋过户给杨菊侠，并非法律意义上的买卖房屋。对证据⑸的真实性认可，证明目的不认可。对证据⑹、⑺表示均不认可，称郭琪在公证的委托书上编造过很多次，需要证据原件，公证的委托书郭凯只在2009年签订过一份，2110房屋购买时，郭凯不是实际权利人，不能作为郭琪代为郭凯订立合同的依据。对证据⑻表示郭凯并不知情，不予质证。郭琪向本院提交证据：公证委托书一份，证明郭琪作为郭凯的代理人，全权代理郭凯处分房屋，所代理的民事行为应由郭凯承担责任，和杨菊侠没有任何关系，郭琪和杨菊侠不承担连带责任。王拥东质证称公证委托书在交定金时看过原件，后来郭琪通过微信发了图片，正是看到委托事项中有代理处分的权限，才决定签订合同的。郭凯质证公证委托书，称所出具的公证委托书没有原件，但对这份公证委托书的真实性表示认可，公证委托书2009年签订，是基于房屋真实权利人杨菊侠签订的，并非郭凯授权郭琪，在2110房屋签订合同时，郭凯并不知情，且委托内容也没有关于代收房款、签订合同等内容。杨菊侠没有证据向法庭提交。郭凯向本院提交证据①、仲裁申请书，证明杨菊侠系2110房屋的实际产权人，郭凯是名义产权人，杨菊侠参与王拥东与郭琪签订《买卖定金合同》的全过程，同意将涉案房屋出售给王拥东，因此王拥东的各项损失应向实际权利人主张；提交证据②、委托书两份及承诺书；证据③、西安市公证处调取的公证委托书原件一份；证据④、本案原二审期间西安市中级人民法院2018年5月10日的询问笔录，证明郭琪明知涉案房屋的实际所有权人为杨菊侠，但其出具虚假委托书并以郭凯名义与王拥东签订合同、收取定金，因此郭凯与王拥东之间不存在合同关系，王拥东的损失不应由郭凯承担，郭琪编造后的委托书和原始的委托书内容不一致，增加了两项委托事项，同时2110房屋在2017年初被查封，原因就是因为郭琪伪造委托书，试图变更房屋产权人，被房管局发现后将涉案房屋自行冻结。房屋真实权利人是杨菊侠，王拥东在购买前与郭琪都是知晓的，他就是要和真实权利人建立关系。王拥东质证认可证据①-④的真实性，不认可证明目的，凭借公证委托书就完全可以购买房屋，仅能够代为过户一项就可以签订合同，之前对杨菊侠、郭凯、郭琪之间的关系根本不清楚，直到本案二审时才知道，与买房无关。郭琪、杨菊侠质证认可证据①、③、④的真实性，因为郭凯不配合过户才申请仲裁，不认可证据②，称房管局存的委托书不是编造的，是房管局念一遍郭琪照写的，不是个人真实意愿。要说明当时郭琪是郭凯的委托人，给王拥东卖房郭琪全权代理郭凯，没有及时给王拥东过户是郭凯不配合，最后没办法才走仲裁程序，此时王拥东又不买房子了。综合上述王拥东、郭琪、杨菊侠、郭凯的举证、质证及陈述，本院确认王拥东所提交证据⑴-⑻、郭琪所提交证据、郭凯所提交证据①-④的真实性，确认郭琪曾在经过公证的委托书上自行添加有办理房屋抵押等他项权利证书及代收购房款的委托事项。确认王拥东于2017年4月14日经中介欲购买郭凯名下2110房屋，2017年4月15日，王拥东与郭凯的委托人郭琪签订《买卖定金合同》，并向郭琪支付定金20000元，郭琪出具定金收条。在合同违约责任项下，双方约定“无违约责任”。签订合同时，郭琪、杨菊侠出具有房产证原件、产权人郭凯身份证复印件、公证委托书、郭琪本人身份证等，产权人郭凯未到场，郭琪出具有委托书。之后因郭琪、杨菊侠、郭凯之间存在矛盾，导致房屋买卖存在不能过户的实质障碍，王拥东发现后遂终止房屋买卖，于2017年6月15日通知郭琪解除《买卖定金合同》。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当本着诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，郭琪、杨菊侠明知与郭凯存在矛盾，在矛盾并未得到解决、2110房屋还在郭凯名下时，对外隐瞒矛盾事实，继续与王拥东交易房屋，签订《买卖定金合同》并收取20000元定金。在王拥东得知房屋买卖存在不能过户的障碍后，郭琪则依旧以“已将定金付给郭凯”为由，推脱不肯归还房屋定金；杨菊侠作为2110房屋的实际产权人，明知郭琪所作所为而不加制止，不向购买人王拥东说明实际情况，与郭琪联手出卖房屋。郭琪、杨菊侠的行为已经严重违背了诚信原则，同时也是房屋交易出现实质性障碍的主要责任人与违约方，应当共同就合同不能履行承担责任。而郭凯虽未与王拥东直接接触，但在早已知晓郭琪曾对自己签署的公证委托书存在自行添加委托事项的行为后，非但没有及时予以纠错，公开、公示真实结果，取消相应委托事项，还原实际，反而继续放任郭琪、杨菊侠持委托书对外出售房屋，因此，应当与郭琪、杨菊侠承担连带责任。现王拥东向本院起诉，要求郭琪、杨菊侠、郭凯返还定金，理由正当，依法予以准许。郭琪、杨菊侠应共同返还王拥东定金20000元，郭凯对上述返还义务承担连带责任。唯郭凯在抗辩时提出，王拥东与郭琪签订合同时将违约责任部分删除，其双方就违约事项已约定不承担违约责任。依据合同约定，郭凯抗辩理由成立，王拥东要求双倍返还定金之诉讼请求，依法不予许可。至于郭琪、杨菊侠辩称最后是王拥东不想买房，郭琪作为郭凯的代理人并没有违约一节，与郭琪、杨菊侠违背诚信的所作所为并不相符，依法不予许可。郭凯辩称王拥东与2110房屋真实权利人杨菊霞及郭琪订立《买卖定金合同》，郭琪出具的“委托书”系其伪造，基于该“委托书”与王拥东签订的合同效力不能及于郭凯，且王拥东个人未尽到签订合同的注意义务，自身存在重大过失之理由，因缺少事实及法律依据，依法不予许可，王拥东没有理由对郭凯已经签署并公证后的委托书尽到特别注意义务，且王拥东在支付定金后发现问题，适时通知郭琪解除《买卖定金合同》，终止购买2110房屋，自身并无过失。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十二条、第九十六条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告郭琪、被告杨菊侠立即返还原告王拥东定金20000元。二、被告郭凯对本判决第一条所涉返还定金20000元之义务承担连带返还责任。三、驳回原告王拥东其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费800元，王拥东已预交，由王拥东承担200元，郭琪、杨菊侠承担400元，郭凯承担200元。本判决生效后，郭琪、杨菊侠及郭凯在执行本判决书第一项、第二项内容时分别支付给王拥东400元、200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长   邱洪安人民陪审员   张东玲人民陪审员   杨延利 二〇一九年十二月十二日 书  记  员   师亚宁 1