福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初4620号 原告：正荣正宏（莆田）置业发展有限公司，住所地莆田市城厢区。 法定代表人：陈超凡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范秀清、王茶英，福建凌龙律师事务所执业律师。 被告：黄建新，男，1986年3月18日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 被告:柯红梅，女，1987年6月14日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。 二被告的共同委托诉讼代理人:杨建华，福建莆湄律师事务所执业律师。 原告正荣正宏（莆田）置业发展有限公司（以下简称正荣公司）与被告黄建新、柯红梅商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正荣公司的委托诉讼代理人王茶英和被告黄建新及其与柯红梅的共同委托诉讼代理人杨建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正荣公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除其与黄建新、柯红梅于2017年12月27日签订的《商品房买卖合同》；二、判令黄建新、柯红梅于本判决生效之日起十日内协助正荣公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：C201805540）的网上签约注销手续；三、判令黄建新、柯红梅向正荣公司支付商品房总价款20%的违约金648717.2元；四、判令黄建新、柯红梅支付给正荣公司因本案产生的律师费5000元；五、判令黄建新、柯红梅支付给正荣公司的款项653717.2元直接从正荣公司应退还给黄建新、柯红梅的购房款1443586元中予以折抵；六、判令由黄建新、柯红梅承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年12月23日，正荣公司与黄建新、柯红梅签订《商品房订购协议书》，在该协议书的“买受人订购商品房基本情况”一栏载明如下内容：商品房所属项目为正荣木兰紫阙，商品房房号为5号楼7层701号，建筑面积为170.94平方米，商品房单价18975.22/㎡，总价为3243624元，购房定金为5万元。2017年12月27日，正荣公司向黄建新、柯红梅提供《商品房买卖合同》（预售）示范文本，黄建新、柯红梅作为购房人签订该合同。合同主要约定：黄建新、柯红梅向正荣公司购买5号楼1单元7层701号的商品房，商品房单价18975元，总价款为3243586元，付款方式为2017年12月27日前支付首期房价款1443586元，黄建新、柯红梅于2017年12月23日已支付定金5万元整（在签订《商品房买卖合同》时无息转为商品房价款），余款227万元向银行申请贷款；若买受人以贷款方式支付购房款的，应于本合同签订之日起30日内完成以贷款支付购房款到出卖人账户的事宜；除因出卖人责任外，买受人未能获得贷款或所获的贷款不足以支付买受人应付的购房款，则买受人应在合同约定付款期限内（即本合同签订之30日内）一次性向出卖人支付该部分购房款，逾期未支付的，买受人应依本合同约定的逾期付款责任承担违约责任；若逾期付款超过30日的，出卖人有权选择适用以下两项中的一项或全部约定：（1）自第30日起，买受人按总房价款的万分之五/日向出卖人支付违约金至实际全额支付应付款之日止等；（2）出卖人有权解除合同，买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，出卖人有权在买卖人已支付的房价款中扣除买受人应支付的赔偿金额，剩余房价款无息退还给买受人；买受人违反本合同约定导致出卖人为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由买受人承担，等等。合同签订后，正荣公司按照合同约定履行相应义务，办理了合同编号为C201805540的《商品房买卖合同》网签手续，但黄建新、柯红梅仅于2017年12月27日前支付了购房款1443586元，余款180万元未按约定办妥银行按揭贷款手续。2019年1月19日，正荣公司向黄建新、柯红梅发出《律师函》催告其履行合同义务，黄建新、柯红梅至今未支付购房款，已构成逾期违约。故提起诉讼。 黄建新、柯红梅辩称：第一，答辩人并不存在任何的违约行为。正荣公司认为答辩人没有配合其完成网签手续及支付剩余购房款均不符合客观事实。正荣公司与答辩人于2017年12月27日已签订商品房买卖合同，正荣公司可以就此合同进行备案。答辩人也依照正荣公司的要求办理了按揭贷款手续。是由于正荣公司的过错，没有合同备案编号导致合同贷款至今未通过，事实上双方僵持的事由是由于正荣公司要求答辩人另行签订一份与2017年12月27日签订的《商品房买卖合同》内容不符的另一份合同，另一份合同中包含了精装修的装修内容的补充协议，该协议内容不仅违反法律规定，内容对被告也是极为不利的。所以本案答辩人已经完全配合正荣公司办理购房的相应事宜，并不存在任何的违约行为。第二，本案是正荣公司存在违约，并非答辩人造成的。根据答辩人提供的证据，可以证实正荣公司在房屋销售过程中存在把装修费用的内容写进合同的违规行为，已被建设局进行处罚。正荣公司在售房过程中弄虚作假，对房屋进行摇号的时间在2017年12月23日，但在2017年12月22日就已经将房屋销售给他人；开盘现场没有一房一价表，违反了商品房销售法，被物价局处罚，处罚决定书莆城价检处[2018]01号。因此，本案中是正荣公司存在违约行为，答辩人将保留继续向正荣公司追究违约金等权益的法律权利。综上，请求依法驳回正荣公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对以下证据的真实性予以确认并在卷佐证：商品房定购协议书，商品房买卖合同，收款收据，委托代理合同、律师费发票，承诺书。 对于双方争议的证据，本院认定如下： 1、黄建新、柯红梅对正荣公司提供的律师函、快递单证据的真实性、合法性和关联性均有异议，本院审查认为，律师函系律师事务所发出的文书，本院对律师函的形式真实性予以确认。而因黄建新、柯红梅在《商品房订购协议书》和《商品房买卖合同》（预售）中预留了其联系电话和地址并在合同中约定合同相关文件应采用书面方式以邮政快递方式送达，现EMS快递单证上载明：“电联收件人拒收”字样，本院对快递单证据的真实性予以确认并认定正荣公司曾于2019年1月19日向黄建新、柯红梅发送办理网签手续并催交购房余款的律师函但该二人未签收的事实； 2、正荣公司提供的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号为C201805540）一份，证明其已经按照合同约定办理了诉争房屋的网签手续，生成了正式的有网签合同编号的合同，黄建新、柯红梅在其多次催讨下仍然拒绝签订该份合同，导致合同无法继续履行，构成违约，应承担违约责任。黄建新、柯红梅质证认为其没有见过该买卖合同，而正荣公司在送达催讨通知书时也未附合同，所以无法证实系其违约。本院审查认为，该合同没有双方的签字，仅为格式文本，故对其真实性不予以确认。 3、正荣公司对黄建新、柯红梅提供的莆城价检处[2018]01号行政处罚决定书，闽建房函[2017]53号文件，责令限期整改通知书的真实性、合法性和关联性均有异议，但因上述三份证据均系行政部门出具，故对其真实性本院予以确认。黄建新、柯红梅提供视频光盘一份，欲证明其已全面履行了合同义务； 4、正荣公司对黄建新、柯红梅提供的视频光盘的真实性、合法性和关联性存在异议，本院经审查认为，视频中说话的人的身份不清，即使是黄建新、柯红梅主张的银行工作人员，但其在视频中称：“有个客户买了木兰紫阙的房子，他当时是材料提供给我了，你们的备案表等也提供给我了，因为当时可能是业主有纠纷在打官司，我们办理贷款的时候需要黄建新、柯红梅这边提供信用卡透支等补充材料，他说再看看，再看看，后面就没有贷了，时间太久了后来因为我调了两个网点，有些材料我们就销毁掉了，但是可以证明其确实有提供材料给我，这个我印象很深刻……”，因此，其内容仅能证明黄建新、柯红梅向银行提交材料，但银行通知其提交的材料不足时，黄建新、柯红梅并没有按照银行的要求继续完善其办理按揭贷款的手续。故该视频不能证明黄建新、柯红梅所主张其已全面履行合同义务的事实。 根据上述确认的证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2017年12月23日，黄建新、柯红梅与正荣公司签订《商品房订购协议书》，在该协议书的“买受人订购商品房基本情况”一栏内载明有如下内容：商品房所属项目为正荣木兰紫阙，商品房房号为5号楼7层701号，建筑面积为170.94平方米，商品房单价为按建筑面积计价，每平方米人民币18375.22元，商品房总价人民币3243624元。该协议书同时还载明“商品房订购定金”为5万元。同日，黄建新、柯红梅向正荣公司缴纳定金5万元。 2017年12月26日，正荣公司向黄建新、柯红梅出具涉案房屋维修基金和首期款的收款收据，金额分别为15384.6元和923586元。次日，正荣公司又向黄建新、柯红梅出具涉案房屋购房款的收款收据，金额为47万元。同日，黄建新、柯红梅（作为买受人）与正荣公司（作为出卖人）签订（预售）示范文本一份，合同约定:买受人向正荣公司购买坐落于莆田市城厢区片区地块五地块控规内正荣·御府5＃701的商品房，预测建筑面积为170.94平方米，套内建筑面积122.76平方米，分摊共有建筑面积48.18平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币18375元，总价款为3243586元；签订合同前，买受人已支付定金5万元，该定金于合同签订时无息转为商品房价款；买受人按照贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2017年12月27日前支付首期房价款973586元，占全部房价款的30%。余款227万元向出卖人指定银行（贷款机构）申请贷款支付。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照附件十一补充协议约定的方式处理，等等。双方在合同《附件十一补充协议》中对付款方式及期限以及逾期付款责任等进行了约定，若买受人以贷款方式支付购房款的，应于本合同签订之日起30日内完成以贷款支付购房款到出卖人账户的事宜；除因出卖人责任外，买受人未能获得贷款或所获的贷款不足以支付买受人应付的购房款，则买受人应在合同约定付款期限内（即本合同签订之30日内）一次性向出卖人支付该部分购房款，逾期未支付的，买受人应依本合同约定的逾期付款责任承担违约责任；若逾期付款超过30日的，出卖人有权选择适用以下两项中的一项或全部约定：（1）自第30日起，买受人按总房价款的万分之五／日向出卖人支付违约金至实际全额支付应付款之日止等；（2）出卖人有权解除合同，买受人应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%，出卖人有权在买卖人已支付的房价款中扣除买受人应支付的赔偿金额，剩余房价款无息退还给买受人，等。2019年10月8日，正荣公司以黄建新、柯红梅未依约办妥银行按揭贷款手续且经催告后仍未支付剩余购房款为由向本院提起诉讼并为本案纠纷支出律师代理费5000元。庭审时，黄建新、柯红梅表示同意解除合同，但对正荣公司的其他诉讼请求应予以驳回。 另外，莆田市城厢区物价局对正荣公司2017年12月23日起销售木兰紫阙楼盘价格行为进行检查并于2018年7月26日作出的《行政处罚决定书》（莆城价检处[2018]01号），该决定书中载明：“经查实，2017年12月23日，你公司在悦华酒店开盘销售木兰紫阙1#、5#、9#楼盘中，没有将明码标价相关内容在醒目位置标示，房源公示栏上只公示房号及建筑面积；2018年3月29日，售楼部在销售楼盘中，相关价格信息通过公示栏公开，公开的内容只有房号、建筑面积、单价、总价、销售状态，没有标示户型、楼层、层高、套内面积和分摊的共有建筑面积等相关信息。……对你公司做出罚款5000元的行政处罚……”。而莆田市住房和城乡建设局于2018年6月15日作出的《责令限期整改通知书》中载明：据调查，你司开发的正荣御府房地产项目在销售中存在不将商品房精装价位、精装费用全部用于房屋套内部位的装修内容写入合同问题，现责令你单位于2018年6月25日前将存在的问题整改到位……。” 本院认为，《商品房订购协议书》、《商品房买卖合同》（预售）示范文本系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效。双方应按照合同规定，遵循诚实信用的原则履行各自义务。《商品房买卖合同》（预售）示范文本虽系示范文本，但经双方确认签字，内容中已经明确约定房屋的定金、建筑面积、单价为、总价及支付购房款的方式、违约责任等，应视为双方对购买诉争房屋并约定付款金额、方式等达成合意。合同的履行应遵循公平和诚实信用的原则，黄建新、柯红梅以正荣公司要求其重新签订的《商品房买卖合同》（已网签）新增了部分精装修的补充内容为由进行抗辩，但对《商品房买卖合同》（预售）示范文本中涉及购房总价款并无异议，故二人应按照约定的方式即首付款和按揭贷款的方式支付全部的购房款，且即使其未能办理房屋按揭贷款，也应根据合同约定在合同签订之日起30日内一次性向出卖人支付该部分购房款。黄建新、柯红梅主张正荣公司要求其重新签订的合同与双方此前签订的示范文本不同但又未能提供证据证明两者存在根本性条款不相符的情况，故对其该主张本院不予采信。根据常理和交易习惯，黄建新、柯红梅作为欲申请按揭贷款的购房者应全面履行办妥按揭贷款的义务，但二人主张其已向银行提供办理按揭贷款的资料，但视频中“工作人员”称“我们办理贷款的时候需要黄建新、柯红梅这边提供信用卡透支等补充材料，他说再看看，再看看，后面就没有贷了”，故该视频仅能够证明其曾向银行提供办理按揭的材料，无法证明购房人履行了办妥银行按揭的义务，其履行具有缺陷，故黄建新、柯红梅的该抗辩理由本院不予采纳。根据上述示范文本《附件十一补充协议》第四条约定，现正荣公司要去解除合同符合双方约定且黄建新、柯红梅对此无异议，故本院对双方签订购房合同即《商品房买卖合同》（预售）示范文本予以解除。因正荣公司已办理了编号为C201805540的《商品房买卖合同》网上签约手续，在合同解除后，黄建新、柯红梅应协助正荣公司办理该合同的签约注销手续。关于逾期付款违约金的承担问题，正荣公司主张黄建新、柯红梅应按购房总价款的20%承担赔偿责任，虽然合同中约定赔偿金额为总房价款的20%，但因本案中购房人已支付了购房款1443586元，现本院已认定解除双方的合同，若现仍以总房价款的20%作为赔偿金额明显过分高于对正荣公司造成的损失，且正荣公司对诉争房屋再售亦能弥补其部分损失，因此本院酌定赔偿金额为以黄建新、柯红梅未支付的款项180万元为基数的20%，故经计算，黄建新、柯红梅应承担的违约金为36万元。对正荣公司超过上述违约金的诉讼请求，本院不予支持。因双方在合同《附件十一补充协议》还约定：“因买受人违反本合同约定导致出卖人为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等均由买受人承担”，而黄建新、柯红梅未能依约付清购房款的行为确已构成违约，故其应承担正荣公司为本案支出的律师费和本案受理费。上述违约金和律师代理费共计36.5万元，应在黄建新、柯红梅已支付的购房款1443586元中予以抵扣，剩余款项由正荣公司退还给黄建新、柯红梅。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、解除黄建新、柯红梅与正荣正宏（莆田）置业发展有限公司于2017年12月27日签订的《商品房买卖合同》[即《商品房买卖合同》（预售）示范文本]； 二、黄建新、柯红梅应于判决生效之日起十五日内协助正荣正宏（莆田）置业发展有限公司办理编号为C201805540的《商品房买卖合同》网上签约注销手续； 三、黄建新、柯红梅应于判决生效之日起十日内向正荣正宏（莆田）置业发展有限公司支付逾期付款违约金36万元并支付律师代理费5000元，该款项共计36.5万元从正荣正宏（莆田）置业发展有限公司应退还给黄建新、柯红梅的购房款1443586元中予以抵扣； 四、驳回正荣正宏（莆田）置业发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币32748.9元，由黄建新、柯红梅负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈 妍 人民陪审员  林建华 人民陪审员  林清廉 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  郑雅雅 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。