福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽01执异406号 异议人（案外人）：余庭保，男，汉族，1961年11月5日出生，住安徽省铜陵市铜官山区。 委托诉讼代理人：张乃器，安徽众佳律师事务所律师。 申请人：林传辉，男，汉族，1977年7月6日出生,住福建省福清市。 申请人：翁祖玉，男，汉族，1952年11月27日出生,住福建省福清市。 两申请人共同委托诉讼代理人：陈强，福建志昂律师事务所律师。 两申请人共同委托诉讼代理人：郑明明，福建志昂律师事务所律师。 被申请人：陈灿太，男，1966年6月17日出生，汉族，住福建省福清市。 被申请人：魏礼兵，男，1964年8月7日出生，汉族，住福建省福清市。 被申请人：陈嘉铭，男，1976年10月10日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 被申请人：叶莉菲，女，1987年5月8日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。 被申请人：铜陵市美华大酒店有限公司，住所地安徽省铜陵市义安北路。 法定代表人：陈灿太。 被申请人：铜陵亿泰置业有限公司，住所地安徽省铜陵市义安大道北段****。 法定代表人:陈灿太。 被申请人：铜陵亿邦置业有限公司，住，住所地安徽省铜陵市义安大道北段****/div> 法定代表人：魏礼兵。 本院受理原告林传辉与被告陈灿太、魏礼兵、陈嘉铭、叶莉菲、铜陵市美华大酒店有限公司、铜陵亿泰置业有限公司（以下简称亿泰公司）、铜陵亿邦置业有限公司民间借贷纠纷，原告翁祖玉与被告陈灿太、魏礼兵、陈嘉铭、叶莉菲、铜陵市美华大酒店有限公司、亿泰公司、铜陵亿邦置业有限公司民间借贷纠纷两案，依原告林传辉、翁祖玉的财产保全申请，分别财产保全查封了被告亿泰公司名下位于安徽省铜陵市××路××道××部分房产。案外人余庭保对本院查封安徽省铜陵市××路××道××号楼××室房产（以下简称讼争房产）的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人余庭保向本院申请异议称，异议人与原铜陵市铜官山区建设局签订了《房屋拆迁产权调换安置协议》，约定给异议人天桥市场改造项目内就地安置。后经选房，原铜官山区土地和房屋征收中心确定回迁房屋为虹桥嘉园1号楼507室房产。该房产事实上已经出卖给异议人，且被申请人亿泰公司已经由征迁部门将讼争房产交于异议人使用。该房产系亿泰公司取得建设用地使用权时无偿配建的回迁安置房，也就是说在亿泰公司取得建设用地使用权时，该房屋全部房款就己付清。讼争房产是2016年才被查封的，此时异议人已经完成了交易行为，没有过错。根据《最高院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”综上所述，异议人是案外人，贵院将异议人的财产予以执行，明显错误。请求贵院立即解除对讼争房产的查封，切实维护异议人的合法权益。 申请人林传辉、翁祖玉辩称，一、申请人明知涉案房产于2016年被查封，却至今才提起执行异议，申请人应提交异议申请的相关证据材料。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条异议人提出执行异议或者复议申请人申请复议，应当向人民法院提交申请书。申请书应当载明具体的异议或者复议请求、事实、理由等内容，并附下列材料:（一）异议人或者复议申请人的身份证明；（二）相关证据材料；（三）送达地址和联系方式。从申请人余庭保提交申请书可知余庭保通过安置选房选定被保全的涉案房产，且申请人于2016年已知该房产被查封，却至今才向法院提交异议申请。申请人应就该申请提交相应证据。二、异议人的异议申请不符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。申请人异议申请应当遵守法律规定，申请人的异议申请不符合法定的具体情况。综上，异议人于2016年已知涉案房产被查封，却至今才提起异议，并且申请人的异议申请不符合法定情况，请贵院依法驳回申请人的异议请求。 本院查明，本院受理原告林传辉与被告陈灿太、魏礼兵、陈嘉铭、叶莉菲、铜陵市美华大酒店有限公司、亿泰公司、铜陵亿邦置业有限公司民间借贷纠纷，原告翁祖玉与被告陈灿太、魏礼兵、陈嘉铭、叶莉菲、铜陵市美华大酒店有限公司、亿泰公司、铜陵亿邦置业有限公司民间借贷纠纷两案，于2016年8月16日分别作出（2016）闽01民初576号、（2016）闽01民初577号民事裁定，冻结被告陈灿太、魏礼兵、陈嘉铭、叶莉菲、铜陵市美华大酒店有限公司、亿泰公司、铜陵亿邦置业有限公司银行账户资金2567万元、2114万元或查封、扣押其相应价值的财产。2016年10月10日，本院向铜陵市不动产登记中心送达（2016）闽01民初576号之一、（2016）闽01民初577号之一协助执行通知书，要求协助查封被告亿泰公司名下位于铜陵市××路××道××（预售许可证号：××、20130033、20130219、20130220）1栋：-1层汽车车库，1层1号、4号、6-9号、12号、13号、菜市场，2层1号、4号、6-9号、12号、13号、菜市场，3层菜市场，4层401、403-407,5层503-507,6层603-607,7层703-707,8层801、803-807,9层901、903-907,10层1001、1003-1007,11层1103-1107,12层1204-1207、13层1304-1307、14层1401、1404-1407,15层1504-1507,16层1604-1607、17层1701、1703-1707,18层1801、1803-1807,19层1901、1903、1907。2栋：1层1＃、3＃-11＃、13＃-17＃商铺，2层1＃、3＃-10＃、18＃-21＃商铺、3层23＃、24＃、26＃商铺，4层408,5层505,6层605,8层802,10层1005,11层1104、1105,12层1204、1205,13层1301、1304、1305、1307,14层1401-1405,15层1503-1505,16层1602-1605,17层1702-1705,18层1801-1804、1806、1807,19层1901-1908。因查封期限即将届满，申请人林传辉、翁祖玉向本院申请继续查封上述房产。本院分别作出（2019）闽01民初1092号之一、（2019）闽01民初268号民事裁定，并向铜陵市不动产登记中心送达（2019）闽01执保320号、（2019）闽01执保323号协助执行通知书，要求协助继续查封上述房产。铜陵市不动产登记中心于2019年9月25日在（2019）闽01执保320号送达回证上备注：已按（2019）闽01执保320号协助执行。2019年10月9日，该中心在（2019）闽01执保323号送达回证上备注：其余标的物的首封法院为福州市中级人民法院，首封案号：（2019）闽01执保320号，依法不能依据（2019）闽01执保323号进行续封。 另查明，2010年6月22日，亿泰公司与铜陵市国土资源局签订了一份编号为340700出让20100017的《国有建设用地使用权出让合同》，该合同第四条载明：本合同项下出让宗地编号为铜土储字（2010）16号，...本合同项下的出让宗地位于长江西路与铜官大道交叉口处。第四十七条载明：1、规划用地范围内的所有拆迁应在建设前同步完成...3、土地受让方无偿提供一层商业面积998平方米，住宅6925平方米，其中住宅应当整栋整单元安排，套型面积由铜官山区政府确定；4、该地块拆迁安置由铜官山区政府负责。异议人余庭保与铜陵市铜官山区建设局签订的《房屋拆迁产权调换安置协议》第一条载明：房屋所在地点园林新村17栋101号，房屋产权证号：铜官山区2006字第**。2015年12月9日，异议人余庭保在《回迁房屋购置结算通知》上签字确认，其回迁房为虹桥嘉园1号楼507室，面积114.31㎡。同日，铜官山区土地和房屋征收中心向福建祥和物业公司作出的《交房通知单》载明：兹有回迁户余庭保安置在虹桥嘉园1号楼507室，建筑面积114.31㎡。房款已结清，请予以办理房屋交接手续。2019年5月21日，铜陵市自然资源和规划局向本院发出《关于要求解除回迁安置房部分查封的函》中提供的《回迁房对应回迁安置人员明细表》虹桥嘉园1栋载明：安置人员姓名为余庭保，楼栋号为507，面积114.31㎡，项目为天桥市场。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，对尚未办理房屋产权登记手续的拆迁安置房进行财产保全查封的，经审查确认拆迁人与被拆迁人在人民法院查封之前已经签订了合法有效的拆迁补偿安置协议，并且在拆迁补偿安置协议中明确约定了拆迁用房的具体位置、用途，能够明确指向执行标的的，其享有足以对抗第三人的特殊债权即物权期待权。涉及本案，异议人余庭保原居住的房屋业经不动产部门登记，是原房屋物权的所有权人。其于本院财产保全查封讼争房产前与原铜陵市铜官山区建设局签订了《房屋拆迁产权调换安置协议》，在《回迁房屋购置结算通知》上签字确认，明确了以讼争房屋与原有房屋的产权进行调换，选择“产权调换”的方式取得了安置房屋。其享有足以对抗本案申请人一般债权的特殊债权即物权期待权，该权益足以排除本案的财产保全查封。 综上，案外人余庭保提出的异议理由，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 中止对安徽省铜陵市××路××道××号楼××室房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  魏毅斌 审判员  孙军挺 审判员  严丽仙 二〇一九年十二月二十五日 书记员  吴美娟 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。