江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初5231号原告：苏洪付，男，1974年10月19日出生，汉族，住东海县。被告：郎晟燕，女，1975年9月21日出生，满族，住东海县。原告苏洪付与被告郎晟燕财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏洪付、被告郎晟燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏洪付向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付2015年11月27日至2018年4月8日，共计29个月房屋占用费，按每月900元计算，共26100元；2、请求法院判令被告支付从2015年11月至2018年4月共计2年4个月，屋顶广告出租费用共计2万元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年11月20日,本人在刘某和李某处以抵债的原由获得牛某站前街29-3-501的房屋，并于2015年11月24日办理产权变更登记取得合法的房产证。2015年11月27日与被告达成关于该房屋的权利及义务的协议。根据协议约定：被告必须按时偿还该房屋的房贷才能拥有该房的相关权利。但被告在没有按约定交付房贷的情况下无端占有该房屋长达29个月，并且与案外人孙岑签定该房房顶广告位的出租合同并收取租金20000元。根据本人与被告所签的协议规定，被告的行为侵犯了本人合法权利。请求法院判决被告赔偿以上两项本人的合法收益，共计46100元。被告郎晟燕辩称，原告的主张没有事实依据。本院经审查认定事实如下：2015年11月20日，刘某、李某作为甲方（卖方）与苏某（即本案原告苏洪付）作为乙方（买方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方已收到乙方预付的购房定金人民币114000元，房屋价格为人民币380000元，乙方于2015年11月30日前分2次付清给甲方，购房定金在最后一次付款冲抵。双方同意于2015年11月30日前办理房屋产权转移登记手续，并于该日将房产交由乙方占有。该《房地产买卖契约》还对其他事项进行了约定。2015年11月24日，该房产过户给苏洪付，2015年11月27日，苏洪付书写协议书一份给郎晟燕为凭，写明：“协议书，位于房屋**，由刘某过户到我苏某名下，该房实际由郎晟燕出首付款，并由郎晟燕实际使用及按时交纳按揭贷款（每月20日前有苏某尾号为677的农行卡），今后该房的买卖过户及继承权利皆郎晟燕全权负责，苏某不得有其他任何处置的权利，该协议建立在郎晟燕每月按时还按揭的条件基础之上。苏洪付、苏某，（该名为同一人），2015.11.27”。苏洪付提交另外一份协议书，内容如下：房屋由刘某过户到苏某名下。该房由郎晟燕实际使用并负责房贷偿还。（每月20号前存1800元至苏某农行卡：6228481059522418677）在按时还款不出现逾期的情况下，则视为郎晟燕已出该房首付款，并拥有该房的所有权利。今后该房的买卖过户等事宜苏某必须配合。如因郎晟燕不按时还款造成逾期，则郎晟燕不再享有该房任何权利及权益。包括已支付的款项也无权索回。协议人：郎晟燕、苏某（苏洪付）2015.11.27。郎晟燕对该协议书不予认可，表示从来没有签过这个协议。2018年3月9日，苏洪付与案外人吕某签订《房屋买卖居间居间合同一份》，以35.5万元的价格将涉案房屋出售给吕某，后办理了房屋过户手续。郎晟燕与苏洪付买卖合同纠纷一案，郎晟燕提出诉求要求苏洪付返还垫付的购房首付款114000元，东海县人民法院于2018年4月4日立案，并于2018年4月29日作出（2018）苏0722民初2993号民事判决书，判决苏洪付退还郎晟燕购房款114000元。后苏洪付不服该判决上诉至连云港市中级人民法院，该院于2018年9月4日作出（2018）苏07民终2117号民事判决书。本院从该判决书中查明以下事实：二审期间，连云港市中级人民法院经上诉人苏洪付和被上诉人郎晟燕均确认认定以下事实：涉案房屋原登记在案外人刘某（系郎晟燕表亲）名下，但实际由郎晟燕居住使用。在刘某与苏洪付签订房屋买卖协议之后，郎晟燕想继续在涉案房屋中居住，遂与苏洪付协商，由郎晟燕偿还以苏洪付(买受人）名义办理的房屋按揭贷款，如果郎晟燕按时偿还完所有贷款，则涉案房屋的所有权利归郎晟燕所有，苏洪付协助办理相关产权变更登记手续。双方有争议的事实是涉案协议签订的原因以及协议中所指的11.4万元首付款是否已经支付。苏洪付主张其与郎晟燕之间此前存在借贷关系，并由刘某为郎晟燕的借款进行担保，清偿期届满之后，郎晟燕尚有26.6万元借款未偿还，在此情况下，刘某怕苏洪付起诉其承担担保责任对其影响不好，遂与苏洪付协商以涉案房屋抵偿借款，直接将房屋过户给苏洪付，以履行担保义务。但因郎晟燕在涉案房屋中居住，且需要资金周转，同时又因信用问题无法获取贷款，遂与苏洪付协商，让苏洪付与刘某签订涉案房屋买卖协议，由苏洪付向银行按揭贷款26.6万元，所贷款项直接进入刘某账户，之后由刘某将该26.6万给付苏洪付，并由郎晟燕偿还银行贷款，则郎晟燕按期偿还贷款的情况下，苏洪付净得26.6万元，借款得以全部清偿，房屋权利则归属郎晟燕，遂签订了涉案协议，实际其与刘某之间不存在真实的房屋买卖关系，郎晟燕也并未支付首付款11.4万元，协议中已支付11.4万元首付款是建立在郎晟燕按期偿还贷款的条件上的。郎晟燕则主张在房屋买卖协议签订前，其已经偿还了向苏洪付所借的22万元。刘某与苏洪付之间签订房屋买卖协议与此前的借款无关，房屋买卖双方存在真实的房屋买卖意思表示且签订了协议，其已经将11.4万元交给苏洪付并由苏洪付缴纳了首付款，故其替苏洪付偿还所有房屋贷款后房屋权利归其所有。另，苏洪付陈述2015年郎晟燕向其借款两笔，其中一笔借款为22万元，并由刘某为郎晟燕担保，担保期限十天；另一笔借款为20万元，由郎婉蓉（系郎晟燕妹妹）担保。郎晟燕对于22万元借款的事实予以确认，对于20万元借款不予认可，认为不存在20万元借款的事实。另查明，2016年1月6日，刘某以返还原物为由将苏洪付诉至原审法院，主张苏洪付以增加店铺流水为由，将刘某账户中的26.6万元通过店铺的POS机转移到苏洪付的账户中，事后拒绝返还该款项，侵犯了刘某的合法权益。苏洪付在该案中答辩称刘某为郎晟燕的借款42万元中的22万元进行担保，借款到期后经苏洪付多次催要，刘某答应卖房偿还剩余的26.6万元，且为了让刘某偿还款项，苏洪付还替刘某垫付了银行按揭贷款49900元及契税3800元，其与刘某既非亲戚也非朋友，刘某不会在无任何凭证的情况下到其店铺刷卡。原审法院在该案中确认了刘某在苏洪付店铺中通过POS机刷卡26.6万元及双方签订房屋买卖协议的事实，但认为苏洪付关于刷卡原因的解释更符合常理，刘某的说法不足以证明其主张且在原审法院通知其到庭接受询问时拒不到庭，最终认定其主张所依据的证据不充分，驳回了刘某的诉讼请求。后刘军上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院审理后驳回刘某的上诉，维持原判。连云港市中级人民法院认为争议的焦点是：郎晟燕是否向苏洪付支付了11.4万元首付款。关于该焦点，仅从一审中双方确认签订的《协议书》字面含义来看，苏洪付陈述的未支付该款项的解释和郎晟燕陈述的已支付款项的解释均有合理性，但结合双方此前的借款关系以及刘某起诉苏洪付返还不当得利案件查明的事实来看，本院确认苏洪付的陈述更符合事实，理由如下：第一，按郎晟燕所述，刘某与苏洪付之间的房屋买卖合同与此前的借款、担保关系无关，完全是刘某与苏洪付之间另行达成的房屋买卖关系，则苏洪付应有明显的购房意愿，这与郎晟燕从陈述的经协商后由其购买涉案房屋居住、涉案房屋所有权最终并不归苏洪付所有的《协议书》内容相矛盾，导致苏洪付的购房意愿落空，且苏洪付在购房过程中支付了超过5万元的过户费用，郎晟燕与苏洪付并未就该部分支出另行补偿，苏洪付还设置房屋贷款债务等不利状况于己身明显不合常理。第二，刘某主张不当得利案件中返还的26.6万元的费用与苏洪付因涉案房屋买卖从银行贷款的金额26.6万元完全一致，与苏洪付所陈述的房屋买卖原因、过程可以相互印证。第三，关于11.4万元本身，郎晟燕不持有支付11.4万元的直接凭证，且其陈述的款项来源也无证据支持。综上，苏洪付的上诉理由能够成立，郎晟燕实际并未支付该11.4万元。一审判决认定事实不全面，导致判决结果错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省东海县人民法院（2018）苏0722民初2993号民事判决；二、驳回郎晟燕的诉讼请求。郎晟燕不服上述判决向连云港市中级人民法院申请再审，该院于2019年6月12日作出（2019）苏07民申60号民事裁定书，驳回郎晟燕再审申请。以上事实，由原、被告的当庭陈述及（2018）苏0722民初2993号民事判决书、（2018）苏07民终2117号民事判决书、（2019）苏07民申60号民事裁定书、《协议书》、《房地产买卖契约》、《房屋居间买卖合同》等证据予以证实。本院认为，判断合同的性质不应仅根据合同名称，而应以合同的内容即合同的权利义务条款作为依据。本案中，苏洪付与案外人刘某、李某之间签订的合同虽然名为“房地产买卖契约”，但其所涉及的权利义务关系却不同于一般的房屋买卖合同。就房屋买卖合同而言，其当事人为买受人和出卖人，买受人的合同义务是向出卖人交付购房款，出卖人的合同义务是向买受人交付房屋并办理产权过户登记手续。而本案中，原告苏洪付以自己名义办理了按揭贷款26.6万元，该款项支付给案外人刘某、李某后，案外人刘某、李某又将银行贷款26.6万元返还给原告苏洪付。同时案外人刘某、李某亦未履行房屋交付义务，涉案房屋由被告郎晟燕继续占有、使用相关房屋。原告苏洪付与案外人刘某、李某之间的房屋卖买卖关系与一般房屋买卖合同的权利义务关系大为不同。苏洪付自认其与刘某之间不存在真实的房屋买卖关系，将涉案房屋过户至其名下仅是为了让刘某获取贷款偿还被告郎晟燕借款，并将涉案房屋所有权约定给被告郎晟燕。苏洪付向郎晟燕出具的《协议书》中，约定了涉案房屋由郎晟燕实际使用，由郎晟燕偿还按揭贷款以及郎晟燕按时偿还按揭贷款即拥有该房所有权利等内容。案外人刘某为担保债务人郎晟燕的债务，将名下房产所有权转移至担保权利人苏洪付，而使担保权利人苏洪付在不超过担保之目的的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还于郎晟燕，债务不履行时，担保权人苏洪付得就该标的物优先受偿。当事人以买卖的形式为名，行借款担保之实，双方未保证债务的履行而设定担保，该担保以转移财产（过户登记）为表征。根据《中华人民共和国物权法》第五条之规定，物权的种类和内容，由法律规定。当事人不得协商创设新的物权。原告苏洪付与案外人刘某、李某、被告郎晟燕之间协商确定这种担保方式并没有被《中华人民共和国物权法》所规定，因而该种担保方式不具有、也不产生物权效力。故涉案房屋虽然登记在原告苏洪付名下，但其并非涉案房产的真实权利人。因此原告苏洪付无权享有对涉案房屋占有、使用、收益的权利，原告要求被告郎晟燕支付房屋占用费及屋顶广告位出租费无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条之规定，判决如下：驳回原告苏洪付全部诉讼请求。案件受理费952元，由原告苏洪付负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费952元。连云港市中院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  丁铁生审 判 员  侯书宇人民陪审员  任加勇二〇一九年十二月十八日法官 助理  陈海珊书 记 员  霍学聪上诉须知：根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。