云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初3485号原告：袁群，女，汉族，1986年12月26日出生，身份证住址四川省高县。被告：陈本仲，男，汉族，1965年2月11日出生，身份证住址重庆市开县。被告：雷登科，男，汉族，1964年12月29日出生，身份证住址重庆市开县。委托诉讼代理人：樊俊宇，云南法泽律师事务所律师，特别授权代理。被告：西双版纳舒心房地产经纪有限公司。住所：云南省西双版纳傣族自治州景洪市西双十贰城**负****。统一社会信用代码：91532801MA6MYUJ14F。法定代表人：刘梅芳，职务执行董事。委托诉讼代理人：孙锦成，云南泰华律师事务所律师，特别授权代理。原告袁群与被告陈本仲、雷登科、西双版纳舒心房地产经纪有限公司（以下简称舒心公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告袁群、被告陈本仲、被告雷登科的委托诉讼代理人樊峻宇、被告西双版纳舒心房地产经纪有限公司及其委托诉讼代理人孙锦成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.解除原告与三被告签署的《房屋定金协议》；2.判令被告一、二连带返还原告房屋预付款29.4万元；3.判令被告一、二连带赔偿原告双倍定金39.2万元；4.判令三被告连带赔偿以房屋预付款29.4万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失16080元，具体计算至付清之日止；5.判令被告三返还原告所付中介费4900元；6.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年2月10日，原告与被告一、三签署《房屋定金协议》，约定原告购买位于景洪市房屋，产权面积178.69平方米，房屋总价款98万元。该房屋为西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司给被告二作为支付欠付工程款的抵债房，被告二授权被告一与原告签署相关协议。该房屋至今仍在开发商名下，因开发商欠付其他承包方工程款，被起诉至法院，包括涉案房屋在内的多套开发商名下房屋于2018年3月30日均被查封，涉案房屋已没有过户的可能，《房屋定金协议》及正式的买卖合同均无法履行与签订，三被告对原告隐瞒房屋存在被查封、被执行的风险，没有向原告说明履约风险，共同造成了原告的损失。被告雷登科辩称，原告所说与事实不符，原告签订定金协议后没有进行下一步的举措，也没有进行备案登记。解除协议的法定事由并不存在，协议是在2018年2月10日签订的，当时该房屋是可以正常交易的，房屋是在2018年3月30日被景洪市人民法院查封，该查封只是行政措施，不表示合同目的不能实现。双方可以签订正式的买卖合同，但没有约定什么时候备案、什么时候交付。在法院未查封时，原告找到被告三，说资金不足，想要转卖房屋。另外，我们认为原告交付的是房款，不是定金，双方签署的合同名为定金协议，实质是买卖合同，不应按照定金罚则来处理。被告陈本仲答辩内容与被告雷登科答辩内容一致。被告舒心公司辩称，原告说三被告隐瞒查封事实是不存在的，协议是2018年2月签订，房子是在3月被查封，不存在隐瞒。在2月10日签订协议后，原告找到我们公司说她资金不足，让我们帮她转卖，原告还收取了我们转交的5万元购房款。针对双倍返还的诉请，虽然写的是定金，但款项没有定金的性质，也没有约定违约双倍返还，应该适用违约条款,而不是定金条款。支付利息没有事实和法律依据，款项不在我们手上，我们不应支付款项的利息。返还中介费也没有理由，我们已经履行了合理的注意义务，最后因为双方自身的原因没有签订正式的买卖合同，我们没有过错，中介费我们不应该返还。当事人针对诉讼请求及答辩主张依法提交了证据，对能够证实本案待证事实的证据本院予以认定并在卷佐证，根据庭审查明的事实及证据认定情况，本院对本案事实认定如下：2016年11月11日，西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司同意用位于景洪市折抵差欠被告雷登科的工程款，并与被告雷登科、许辉兰签订一份商品房购销协议，约定甲方将位于景洪市出售给雷登科、许辉兰。2018年2月10日，原告（乙方）与被告陈本仲（甲方）及西双版纳舒心房地产经纪有限公司（丙方）签订一份《房屋定金协议》，约定甲方将位于景洪市方，成交价为98万元，并约定了更名费1万元，中介费9800元。双方约定乙方于2018年2月10日向甲方支付购房定金49万元，中介费由乙方承担，如甲乙任何一方违约，则中介费由违约方承担。对于违约责任，双方约定为如因甲方原因导致房屋无法出售，由甲方赔偿乙方全房款的20%作为违约金，该违约责任同样适用乙方。双方还约定于2018年4月30日之前签订正式买卖合同，不按时签订合同的一方视为违约。签订协议当日，舒心公司出具一份《收款收据》，主要内容为：今收到袁群购买景兰古城10幢2303号房购房款定金49万元。同日，被告陈本仲作为收款人出具了一份《收据》，主要内容为：今收到舒心房产中介代收杨大强购买景兰古城18-2303房间定金49万。另查明，杨大强系原告袁群的丈夫。被告陈本仲与原告及舒心公司签订《房屋定金协议》及收受中介公司代收原告交的49万元款项均系受到被告雷登科的委托，被告陈本仲在收到该49万元款项后，于同月12日将44万元款项转款至雷登科账户。景洪市曼景兰古城小区18幢2303号房已于2018年3月30日被本院因另案查封。原告与被告陈本仲或雷登科并未签订正式的房屋买卖合同。本院认为，原告与被告陈本仲、舒心公司签订的《房屋定金协议》是各方真实的意思表示，各方应按合同约定履行义务，但在该协议签订后，所涉房屋即被法院查封保全，期间不能再进行交易。根据各方在协议中的约定，虽各方仅约定签订购房合同时间，未约定办理房屋产权过户时间，但双方签订协议的目的是为了买卖房屋，该房屋在双方约定的签订合同期限届满之前就已经处于被法院采取保全措施，不能过户登记的状态，而过户登记是房屋买卖成就的重要手续，被告雷登科作为房屋卖方，有责任及义务保证合同的顺利履行，且各方签订的《房屋定金协议》中亦约定了卖方应确保房屋的产权清晰，房屋的所有权明确，无权益纠纷等内容，现该房屋因出现民事纠纷而被查封，是为卖方雷登科未尽到约定的合同义务，且自原告起诉至今已有数个月时间，雷登科表示房屋仍不能办理过户登记并且不能确定能够过户登记的时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，原告要求解除其与三被告签订的《房屋定金协议》的诉讼请求本院予以支持。因各方在协议中约定了原告应支付49万元购房定金，原告也已按约支付49万元款项。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”，《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”的规定，被告雷登科作为卖方，没有尽到确保房屋产权明确、无权益纠纷的合同义务，故原告可以要求被告雷登科双倍返还定金，双方约定的定金数额已经超过合同标的额的20%，但原告主张的定金数额为98万元的20%即19.6万元，其诉求符合法律规定，故原告要求雷登科双倍返还定金39.2万元的诉讼请求本院予以支持。根据《中国人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告雷登科返还房屋预付款29.4万元（49万元-19.6万元=29.4万元）的诉讼请求本院予以支持。另外，被告陈本仲代雷登科收受了款项后已将款项转交雷登科，且雷登科亦当庭认可陈本仲系收到自己委托才代为与原告签订协议及收款，故陈本仲的行为后果应归于委托人雷登科，原告要求陈本仲与雷登科连带承担返还房屋预付款及双倍定金的诉讼请求本院不予支持。原告要求三被告连带赔偿以房屋预付款29.4万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失16080元，具体计算至付清之日止的诉讼请求，本院认为，原告因合同解除受到的损失已经在双倍返还定金部分得到弥补，故原告的该项诉讼请求本院不再重复支持。原告要求舒心公司返还中介费4900元的诉讼请求，因舒心公司对协议的解除无任何过错，且双方在协议中对中介费的约定为：中介费由原告承担，如任何一方违约，中介费由违约方承担。故舒心公司不应对协议的解除承担责任，原告的该项诉讼请求因无事实依据本院不予支持。综上，根据《中国人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告袁群与被告陈本仲、西双版纳舒心房地产经纪有限公司签订的《房屋定金协议》；二、被告雷登科在本判决生效后三十日内返还原告袁群房屋预付款294000元；三、被告雷登科在本判决生效后三十日内返还原告袁群双倍定金共计392000元；四、驳回原告袁群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10870元，由被告雷登科负担10500元，由原告袁群负担370元。原告预交的诉讼费本院不另行清退，由被告雷登科径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  冉佶玉人民陪审员  徐扣如人民陪审员  王远峰二〇一九年十二月九日书 记 员  姚书宇