河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0202民初1043号 原告：夏守全，男，1964年8月31日出生，汉族，河北机车技师学院教师，现住唐山市丰润区。 原告：陆淑萍，女，1967年4月24日出生，汉族，唐山机车车辆厂退休职工，现住唐山市丰润区。 二原告共同委托诉讼代理人：马向军，河北鸿翔律师事务所律师。 被告：尹桂萍，女，1971年8月5日出生，汉族，个体户，住唐山市开平区。 被告：李志东，男，1969年9月18日出生，汉族，个体户，住唐山市开平区。 二被告共同委托诉讼代理人：于会川，唐山市路南区小山法律服务所法律工作者。 第三人：李秉霖，男，1996年5月4日出生，汉族，无业，住唐山市开平区。 委托诉讼代理人：于会川，唐山市路南区小山法律服务所法律工作者。 原告陆淑萍、夏守全与被告李志东、尹桂萍、第三人李秉霖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆淑萍、原告夏守全及其共同委托的诉讼代理人马向军、被告李志东、被告尹桂萍及第三人李秉霖共同委托的诉讼代理人于会川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆淑萍、夏守全向本院提出诉讼请求：1.判令二被告将坐落在唐山市路南区仁泰里70楼3单元1301号房产过户登记到二原告名下；2.判决二被告给付二原告违约金99000元；3.判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系，双方于2016年11月4日签订房屋买卖合同。二被告将坐落于唐山市路南区仁泰里701楼3单元3门1301号房产卖给了二原告，总房价330000元；首付310000元、剩余20000元待办理过户手续后给付。合同签订后，原告将首付款310000元给付了二被告，二被告将该房产及其相关权利材料全部交付给了二原告。因为该房产是平改置换住房，不动产所有权证当时没有下发。所以，双方约定待房产证下发后再办理过户手续。近期，二原告得知二被告早在2018年6月28日就收到了该房产的不动产权利证书，不知何故，至今未与二原告协商办理过户事宜。于是二原告通过中介找到二被告，要求办理过户手续，但是二被告拒绝配合二原告办理过户登记的手续。在多次协商未果的情况下，为充分维护二原告合法权益，特向人民法院提起民事诉讼。在审理过程中二原告变更诉讼请求为：1.判令二被告及第三人李秉霖之间的“房地产转让合同”无效；2.判令第三人李秉霖将坐落在唐山市路南区仁泰里701楼3单元1301号房产过户登记到二原告名下；3.判令二被告及第三人李秉霖给付二原告违约金99000元；4.判令二被告及第三人李秉霖承担本案诉讼费用和保全费用。事实与理由：二原告诉二被告房屋买卖合同纠纷一案由贵院立案受理，二被告在收到法院送达的立案通知后，将本案诉争房产过户到了第三人李秉霖名下。二原告得知上述情况后立即追加李秉霖为本案第三人，并申请法院对诉争房产采取了保全措施。因为本案案情发生了变化，并申请追加了李秉霖作为第三人参加诉讼，故二原告提出申请，请求经本案诉讼请求进行变更。 李志东、尹桂萍辩称，一、二原告起诉不符合事实及法律规定，应驳回二原告的起诉。原、被告双方于2016年11月4日签订的三方合同，第三条第一款约定了过户条件，具体为“甲乙双方共同约定于双证下发后并减免营业税后将该房地产及相关手续过户到乙方或乙方指定人选名下。”因此，根据合同明确约定，只有双证下发并达到减免营业税的条件时，二被告才需要向二原告过户。根据财税[2016]23号文件，即《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》第二条，关于营业税政策：“个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税”可以得知，减免营业税的时间为购买房屋2年后。根据国税发[2005]89号文件，即《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》第三条第四款：“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。”可以得知，购买房屋的时间按契税或产权证来确定。根据被告向法庭提交的税收完税证明，可知二被告缴纳涉案房屋契税的日期为2018年1月2日。因此，基于以上法律条款及双方合同约定，二被告履行过户行为的义务是在2020年1月2日以后。现二原告在未达到合同履约期限的情况下，于2019年5月6日向法院起诉，不符合法律的规定，请依法驳回二原告的诉讼请求。二、二原告的违约金诉请没有事实依据。原、被告所约定的履约期限并未达到，何谈被告违约，因此违约金的请求理应驳回。另外，就违约金的比例而言，也与现行法律相悖。根据《合同法司法解释（二）》规定，“约定违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”就本案而言，涉案房屋一直由原告居住，且原告仍有20000元的购房款未向被告支付，原告本身并没有任何实际损失，主张30%的违约金，并不符合法律规定。三、二原告请求确认二被告与第三人合同无效及请求过户的申请，没有法律依据。本涉案房产系拆迁安置房。虽然拆迁前房产证中是被告尹桂萍与被告李志东共有，但事实上该房产系被告李志东母亲及父亲住宅，被告李志东仅是名义房产持有人。现二被告家庭对部对该房产的权属争议极大，要求对该共有房屋进行析产。被告李志东向第三人李秉霖转让涉案房屋，也是因第三人李秉霖因结婚需要，经二被告与家庭内部协商一致而作出的购买行为。二原告请求确认该购买行为无效，没有相应的法律依据。四、二原告请求转让涉案房屋，不符合合同约定及法律规定。经上述答辩可知，双方约定的过户日期为2020年1月2日后，目前并未达到履约日期，二原告无权要求二被告提前进行过户。二原告主合同第六条有约定，补充协议没有居间方签字确认，补充协议按照主合同约定不具有合同效力。综上所述，请求法院以事实为依据、以法律为准绳，驳回二原告的全部诉讼请求。 李秉霖述称，意见与李志东、尹桂萍一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：二原告提交的《补充协议》具有真实性、合法性、关联性，对其证明效力本院予以确认。原告提交的录音不能实现其证明目的，对该证据本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2010年1月28日，二被告作为被拆迁人与拆迁人唐山市路南区城市建设投资有限公司签订《唐山市南湖生态城西北片区改造城中村居民住房拆迁补偿安置协议书》（南湖西北北新袁庄村拆协字【2010】第186号），协议“被拆迁房屋坐落在，土地使用证冀唐国用（2007）字第5386号，土地使用权面积276.72平方米”。2012年11月27日，双方签订《唐山市南湖生态城西北片区住宅安置协议书》，协议“乙方应置换面积287.79平方米，回迁安置住房为：仁泰里701楼3单元3门1301号室，建筑面积76.530平方米”。二被告缴纳了案涉房产的住宅专项维修资金2296元。房地产权登记信息显示：2018年1月3日，二被告为案涉房屋所有权人，不动产权证书号：唐（2018）路南区不动产权第317020001。 2016年11月4日，二被告作为甲方，二原告作为乙方，双方签订《房屋买卖合同》，合同约定“甲方自愿将坐落在唐山市路南区仁泰里小区701楼3门1301室的房地产出售给乙方”“该房地产现有手续：唐山市南湖生态城西北片区住宅安置协议书西北片新袁庄村住安字2012第新袁庄西186号”“甲乙双方协商后的实际成交价格为叁拾叁万元，该房地产产权过户的相关费用由乙方承担”，“甲乙双方共同约定于双证下发后并减免营业税后将该房地产及相关手续过户到乙方或乙方指定人选名下”。同日，双方签订《补充协议》，约定“乙方存留甲方20000元作为过户的保证金，待过户完毕之日一次性交给甲方”，“如甲乙双方以各种理由不配合乙方办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》及过户手续时，超过办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》及过户的约定期限时，视作拖延方违约。违约金按照该房产总值的30%赔付另一方”。2016年11月12日，二被告收到二原告的案涉房屋购房款310000元，并为二原告出具《收条》。 2018年1月2日，二被告缴纳案涉房屋契税275.42元。 2019年5月15日，二被告作为甲方，第三人作为乙方，双方签订《房地产转让合同》，合同约定甲方将案涉房产转让给乙方。“转让方式：买卖，该房地产转让双方申报的价格为100000元，付款方式：一次性付款，乙方于2019年5月15日前付清给甲方，预付定金1000元，定金在最近一次付款时冲抵。交易过户手续完毕后，经双方协商于2019年5月16甲方将上述房地产移交给乙方”。2019年5月20日，案涉房屋变更登记在第三人名下，不动产权证书号：冀（2019）唐山市不动产权第0006663号。案涉房屋现由二原告使用。 另查明，第三人李秉霖系二被告之子。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二原告与二被告之间的《商品房买卖合同》以及《补充协议》的签订系合同双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均为真实合法有效，双方形成了房屋买卖法律关系，当事人均应履行相应的合同义务。二原告已经将购房款310000元交付二被告，二被告也已经将案涉房屋交由二原告使用，已经履行了大部分的合同义务，对于二原告与二被告之间由于过户问题引起的纠纷，依二原告与二被告之间签订的《商品房买卖合同》中“于双证下发后并减免营业税后将该房地产及相关手续过户”的约定，案涉房屋尚未达到约定的过户条件，双方应本着诚实信用的原则继续按照《商品房买卖合同》约定履行相应的合同义务，故对二原告主张要求办理过户、给付违约金99000元的诉讼请求，本院予以驳回。 关于二被告与第三人李秉霖之间的《房地产转让合同》效力问题。二被告收取了二原告超过90%购房款、向二原告交付了房屋，在二原告起诉二被告要求协助办理过户手续的诉讼过程中，擅自与二被告之子即第三人李秉霖签订《房地产转让合同》，并为第三人李秉霖办理产权过户登记的行为明显存在恶意；第三人李秉霖在购买案涉房屋时未了解审查案涉房屋的居住使用情况，未尽到一般房屋买受人的审查注意义务，且二被告与第三人李秉霖签订的《房地产转让合同》转让价格明显低于市场价，二被告及第三人李秉霖亦未举证证明第三人李秉霖支付购房款情况，故第三人李秉霖非善意第三人；二被告与第三人李秉霖与签订《房地产转让合同》并办理产权过户登记的行为致使二原告购买案涉房屋的合同目的无法实现，侵犯了二原告的合法权益，综上所述，二被告与第三人李秉霖签订的《房地产转让合同》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，案涉房屋应变更登记至二被告名下。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告李志东、尹桂萍与第三人李秉霖签订的《房地产转让合同》无效。 二、第三人李秉霖于判决生效后十五日内，配合被告李志东、尹桂萍办理唐山市路南区仁泰里小区701楼3门1301室的房屋产权变更手续，相关费用由被告李志东、尹桂萍、第三人李秉霖各负担50%。 三、驳回原告夏守全、陆淑萍其他诉讼请求。 案件受理费7736元，减半收取3868元，保全费2170元，由被告李志东、尹桂萍、第三人李秉霖负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员  马 征 二〇一九年十二月十二日 法官助理  李金凤 书 记 员  王梦然