广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1914号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：应雷，男，汉族，1989年11月15日出生，住广东省阳江市******委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人应雷商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，判决丰怡公司无须支付违约金4342.55元；二、撤销一审判决第二项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；三、二审案件受理费由应雷承担。事实与理由：一、丰怡公司于2019年5月28日才办出涉案房屋的权属证书有多个原因，既有内在原因，也有客观外在因素。丰怡公司将办证材料交给不动产登记中心后，不动产登记中心的审批程序繁琐，延误了办理时间，客观上造成涉案房屋权属证书延迟办理。而且，丰怡公司为应雷办证属于代办性质，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。应雷也没有证据证实是丰怡公司单方面原因导致办证延误，一审法院将未能按约办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司，并判决丰怡公司按合同约定支付已付房款的0.5%违约金给应雷不当，请求二审法院予以纠正。二、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给应雷没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息。如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以应雷的起诉时间作为计付该利息的起算时间。应雷辩称：一、一审按合同约定判决丰怡公司支付逾期办证违约金符合双方约定。二、丰怡公司违约造成应雷产生损失，一审判决丰怡公司支付办证费利息符合合同法的公平原则。综上，应驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。应雷一审起诉请求：一、依法判令丰怡公司返还办证税费53896元及利息（利息从2014年8月26日起至该款项付清之日止；按年利率6%计算）给应雷；二、依法判令丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金4342.55元（按合同约定已付房款的0.5%支付违约金）给应雷；三、判令本案诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2014年8月25日，应雷（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市******号****幢****号房出售给应雷，建筑面积共167.23平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为868509元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%即261509元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款607000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款；第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。应雷和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，应雷于2014年8月25日支付了代收代缴办证税费51896元给丰怡公司，于2014年9月1日支付了代收代缴办证税费2000元给丰怡公司，合共53896元，此后并按合同约定付清全部购房款共868509元给丰怡公司。涉案商品房已于2014年12月24日交付应雷使用，应雷已于2019年5月28日取得涉案商品房的不动产权证书。在诉讼中，丰怡公司提交了涉案房屋的物业维修资金存折和发票，拟证明其代应雷缴交了物业维修资金12459元、初始登记费80元、不动产登记费80元及银行抵押登记费80元，共12699元，应雷对此予以确认。一审法院认为：应雷与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。关于应雷请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金。根据应雷、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，应雷不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向应雷支付违约金。本案中，涉案商品房已于2014年12月24日交付应雷使用，丰怡公司应在商品房交付使用后的90天内（从2014年12月25日至2015年3月24日），即2015年3月24日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”丰怡公司在庭审中称其已在2015年3月30日前将资料报产权登记机关，但未能提供证据予以证明，且应雷于2019年5月28日才取得不动产权证书，距离约定提交资料日期2015年3月24日已经四年多，故丰怡公司应承担举证不能的法律后果。一审法院认定丰怡公司未能按合同约定在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向应雷支付逾期办理不动产权证违约金4342.55元（868509元×0.5%）。关于应雷请求丰怡公司返还办证税费及利息。应雷于2014年8月25日支付了51896元办证税费给丰怡公司，于2014年9月1日支付了2000元办证税费给丰怡公司，合共53896元。涉案房屋的不动产权证已办妥，丰怡公司主张其已代应雷支付的办证费用应予扣减，包括物业维修资金12459元、初始登记费80元、不动产登记费80元及银行抵押登记费80元，共12699元，应雷对此予以确认，故丰怡公司应将剩余的办证税费返还给应雷。本案扣减丰怡公司已支付的必要合理费用，丰怡公司应返还剩余办证税费41197元（53896元-12699元）给应雷。至于该款的利息问题，虽然应雷是自愿交付该款项给丰怡公司代为办证，但根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司逾期办证后占用应雷的办证费期间，丰怡公司应计付相应利息给应雷。依据应雷、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应在交付房屋后的90天内即2015年3月24日前履行合同约定的办证义务，故丰怡公司应从2015年3月25日起至丰怡公司付清剩余办证税费给应雷时止，以41197元为基数计付利息。至于应雷请求按照年利率6%计付利息，缺乏依据，一审法院不予采纳，一审法院酌定按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息给应雷。综上所述，应雷请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金、返还办证税费及利息，一审法院予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、限丰怡公司本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理不动产权证违约金4342.55元给应雷；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费41197元及利息（从2015年3月25日起计至实际付清之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）给应雷；三、驳回应雷的其他诉讼请求。一审案受理费627元，由应雷负担127元，丰怡公司负担500元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费41197元给应雷，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。应雷与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金给应雷；二、丰怡公司应否计付退还部分办证费的利息给应雷。关于争议焦点一，本案中，应雷已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给应雷，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张办理产权登记属于代办性质，办证时间受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二，丰怡公司预收了应雷的办证费，虽然应雷自愿预付该办证费，双方对丰怡公司占有该款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用预收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。尽管应雷收房的时间比合同约定的最迟交房时间要早，且应雷清楚涉案商品房在交付时尚不具备可交付使用的法定条件而自愿收房，故丰怡公司计付应退办证费利息的时间不应因应雷接受丰怡公司的瑕疵交房提前起算，即应雷不能以其实际收房时间为节点请求计付应退办证费利息，丰怡公司仍应按合同约定的最迟交房时间为节点计付应退办证费的利息。因此，丰怡公司自合同约定的办证期限（即从2015年1月1日起计算90日为2015年3月31日）届满后继续占有代办证费没有依据，丰怡公司应自逾期办证之日，即2015年4月1日起向应雷支付占用该款项期间的利息。结合中国人民银行贷款基准利率这一标准自2019年8月20日起已经取消，并改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。因此，丰怡公司应以其占有剩余的办证费41197元为基数，自2015年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息给应雷。一审法院判决丰怡公司从2015年3月25日起计付利息给应雷不当，本院予以纠正。丰怡公司上诉主张不应计付和从起诉之日计付应返还办证费利息的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对丰怡公司退还办证费利息的处理不当，本院作相应调整。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5435号民事判决第一项及案件受理费负担部分；二、撤销阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5435号民事判决第三项；三、变更阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5435号民事判决第二项为：阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费41197元及该款利息（利息以41197元为基数，自2015年4月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给应雷；四、驳回应雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费137元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇一九年十二月二十六日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》