福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初5539号 原告：张建明，男，1973年3月16日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：卜水龙，福建瀛莱律师事务所律师。 被告：施志龙，男，1989年12月12日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：陈国平、杜小龙，福建泉明律师事务所律师。 第三人：黄江南，男，1974年11月5日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 第三人：谢萍水，男，1949年6月6日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 第三人：谢国延，男，1985年6月9日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 第三人：黄志聪，男，1985年7月28日，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告张建明与被告施志龙、第三人黄江南、谢萍水、谢国延、黄志聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张建明及其委托诉讼代理人卜水龙、被告施志龙及其委托诉讼代理人杜小龙、第三人黄江南、谢萍水、谢国延、黄志聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张建明向本院提出诉讼请求：1.判令解除张建明与施志龙于2018年10月29日签订的《租赁合同》（剩余房租总金额54万元）；2.判令施志龙立即退还张建明2019年8月1日起至2019年12月31日止的租金7.5万元，并支付自2019年8月1日起至实际付款之日止，按年利率6%给付资金占用期间的利息；3.本案受理费由施志龙负担。事实和理由：张建明与施志龙双方于2018年10月29日签订了《租赁合同》，施志龙将其向他人转租而来的坐落于鲤城区浮桥泉州泉新食品厂工业主楼第二层800m2转租给张建明经营使用，双方约定租金18万元/年，合同期限从2019年1月1日起至2023年1月1日止。签订上述合同后，张建明向施志龙支付了2019年整年的租金计18万元整，并对该层厂房进行装修和入驻经营。因黄江南、谢萍水与谢国延就上述厂房租赁事宜发生纠纷起诉到贵院后，谢国延向张建明披露了该栋厂房系黄江南、谢萍水向泉新食品有限公司承租后整栋转租给谢国延，其双方已于2019年7月31日经法庭主持调解解除了其双方之间的租赁合同。张建明认为，施志龙将该层厂房转租给张建明是以黄江南、谢萍水与谢国延之间的转租合同为基础和条件的，因此，施志龙自2019年8月1日起已无权继续将该层厂房转租张建明经营使用，双方之间的上述租赁合同客观上已无法继续履行，合同目的已无法实现，依法应予以解除。且张建明为了避免损失，应黄江南、谢萍水要求已于2019年8月1日与谢萍水签订了新的租赁合同，由张建明承租了整栋厂房，并自2019年8月1日起开始向其交纳租金至今。审理过程中，张建明变更诉讼请求第一、二项为：“1.请求确认张建明与施志龙于2018年10月29日签订的《租赁合同》于起诉状送达之日起解除；2.判令施志龙立即退还张建明自起诉状送达之日起至2019年12月31日止的租金26500元，并支付自起诉状送达之日起至实际付款之日止，按年利率6%给付资金占用期间的利息”。 施志龙辩称，一、本案张建明主张解除双方于2018年10月29日签订的《租赁合同》没有事实及法律依据，双方签订的《租赁合同》合法有效。张建明主张解除双方于2018年10月29日签订的《租赁合同》没有法定解除情形及约定解除情形。1、张建明与施志龙于2018年10月29日签订的《租赁合同》，没有违反法律、法规等规定，且主体适格，系双方真实意思表示，《租赁合同》合法有效。张建明与施志龙均应严格按《租赁合同》约定履行。双方在履行合同过程中，施志龙没有任何违约行为，更没有出现其违约行为达到双方合同约定可以解除的条件。因此，张建明无权单方要求解除双方签订的《租赁合同》。2、双方履行合同过程中也未出现法定事由，因此，张建明提出解除双方签订的《租赁合同》没有法定及约定解除的理由。3、张建明主张解除合同的理由是黄江南、谢萍水与谢国延之间的转租合同已解除，没有履行的基础和条件，张建明的主张理由没有事实及法律依据。对于双方的合同生效、履行并不需要以上一个或再上一个就同一租赁物的转租合同存续为生效及履行要件。只要张建明与施志龙双方的《租赁合同》租赁期限小于或等于第一个租赁合同期限(租赁物所有权人与承租人签订合同期限)。因此，对于第一承租人黄江南与次承租人谢国延解除其双方签订的《租赁合同》事宜并不影响本案张建明与施志龙之间《租赁合同》的履行。另外，本案包括黄江南、谢国延、黄志聪均知晓本案案涉租赁物已由施志龙向黄志聪承租再转租给张建明(从本案张建明提供的证据一调解书、材料说明、通知等均可体现)，在明知施志龙与张建明的租赁合同还在履行过程中，黄江南与谢国延仍解除其双方签订的租赁合同，从另一角度讲，损害了后面几个次承租人的合法权益。并且其解除合同的行为也不能因此认定后面几个次承租人之间租赁合同没有履行的基础。再者，从张建明提供的鲤城法院(2019)闽0502民初297号民事调解书的内容可以看出，黄志聪、谢国延一直未将收取的租金交付给黄江南。黄江南为了能按期限收取租金，推开中间的几位次承租人(谢国延、黄志聪、施志龙)，想直接与张建明签订就案涉租赁物的租赁合同。故施志龙有理由推信张建明与黄江南、谢国延、黄志聪共谋，损害答辩人合法权益。4、在张建明未与施志龙解除《租赁合同》的前提下，张建明隐瞒施志龙，并与谢萍水另行签订案涉租赁物的《租赁合同》，张建明的行为构成违约，侵犯了施志龙的合法权益。施志龙保留向张建明主张赔偿的权利。另外，不能因张建明另行与谢萍水签订就案涉租赁物的行为视为本案张建明与施志龙的《租赁合同》无法履行，这样将会助长违约者的行为。综上，张建明主张解除双方于2018年10月29日签订的《租赁合同》没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。二、张建明主张退还其2019年8月1日至12月31日的租金7.5万元，并支付利息同样没有事实及法律依据，应依法予以驳回。作为案涉租赁物的实际承租者、实际使用人张建明，应当履行其与施志龙签订的《租赁合同》，向施志龙支付案涉租赁物的租金是其法定及约定的义务。施志龙收取了案涉租赁物的租金后已按其与黄志聪签订的《租赁合同》履行，向黄志聪交付了2019年全年的租金。另外，张建明与谢萍水另行签订案涉租赁物的《租赁合同》，其行为构成违约，侵犯了施志龙的合法权益，更不能以此来要求施志龙退还租金。因此，张建明主张要求退还其2019年8月1日至12月31日的租金7.5万元，并支付利息同样没有事实及法律依据，应依法予以驳回。综上，施志龙认为张建明的诉求没有事实及法律依据，依法应当予以全部驳回。 谢萍水、黄江南述称，其和谢国延签了合同之后，一年多都没有收到租金，他们就向法院起诉。经过调解已经达成调解协议。至于中间如何转租他们都不清楚，是后来到了商家入驻才知道。中间转租的情况是开庭的时候才知道的。因为调解之后解除了合同，他们就把房子收回。要么就是让张建明整栋租走。当时调解的时候张建明经营的老乡村的人员有来参与调解，调解的时候才认识的。调解结束后，拿到调解书之后，当时问老乡村愿意整栋承租还是整栋清空，老乡村的王总来和他们谈，2018年8月1日来和他们签了房屋租赁合同。 第三人谢国延述称，其没有意见。其是找黄江南租的，然后转租给黄志聪。其也不知道施志龙是怎么出现的，只知道黄志聪租给了老乡村，是招商进来的。其他的不清楚。 第三人黄志聪述称，谢国延同意将泉州市鲤城区496号主楼、工业楼二层至三层出租给黄志聪；2、黄志聪将工业楼二层出租给施志龙。施志龙违规破坏场所，为安全考虑，黄志聪于2019年5月16日通过邮政快递ＥＭＳ发通知给施志龙，告知施志龙终止与其于2018年10月29日签订的房屋租赁合同，邮件由施志龙妻子签收；3、黄志聪于2019年5月30日通过微信通知张建明，通知他其已经终止了和施志龙于2018年10月29日签订的房屋租赁合同，告知张建明2019年6月1日开始房租不用交给施志龙，需交给黄志聪；4、黄志聪于2019年3月14日晚找张建明预支了下半年房租4万元。收到账后，施志龙于2019年3月14日晚10点08分找黄志聪，黄志聪通过微信转了5000元房租给施志龙。补充：黄志聪发了通知给施志龙，解除合同，因为其违规施工、破坏场地等安全原因，不得已终止租赁合同。到开庭为止，张建明、施志龙都没有和其沟通，没有协议也没有通知。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。对于张建明提交的其与谢萍水《租赁合同》、谢萍水出具给其的收款收据四份、民生银行个人账户对账单，虽施志龙对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，但其未能提供反驳的证明证据予以其主张，且谢萍水对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对于黄志聪提交的《说明》、《解除协议》，谢国延不持异议，故本院对其真实性和与本案的关联性予以确认。对于黄志聪提交的其与张建明的微信聊天截图及照片十一张，张建明不持异议，故本院对其真实性和与本案的关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月29日，施志龙与张建明签订《租赁合同》，约定：施志龙将坐落于泉州泉新食品厂工业主楼第二层800平方米出租给张建明，一年租金180000元，租期自2019年1月1日至2023年1月1日止。合同签订后，张建明向施志龙支付了2019年1月1日至2019年12月31日的租金180000元。 另查明，泉州泉新食品厂将其所有的工业楼整栋出租给谢萍水，黄江南与谢萍水系实际的承租人。承租后，黄江南、谢萍水将该栋工业楼转租给谢国延，谢国延再将该栋工业楼的第二、三层租给黄志聪。而黄志聪与施志龙于2018年10月29日签订《租赁合同》，黄志聪将泉州泉新食品厂工业楼的第二层租给施志龙，一年租金100000元，租期自2019年1月1日至2023年1月1日止。合同签订后，施志龙通过微信向黄志聪转账50000元。张建明通过手机银行转账40000元给黄志聪。 2019年5月16日，黄志聪通过ＥＭＳ向施志龙邮寄《通知》，通知施志龙因其擅自转租已构成严重违约，且擅自严重破坏停车场地，挖天然气管，已影响了主楼的主体安全，与其解除租赁合同关系。该邮件系施志龙的妻子张莉签收。2019年7月31日，经鲤城区人民法院调解，黄江南、谢萍水与谢国延达成调解协议，双方解除签订租赁合同关系。同日，谢国延与黄志聪协商，双方解除租赁合同关系。2019年8月1日，谢萍水与张建明签订《租赁合同》，谢萍水将位于泉州市鲤城区泉州泉新食品有限公司内厂房一幢共四层租给张建明，租期自2019年8月1日起至2023年6月15日止，租金每月40250元。合同签订后，张建明向谢萍水支付了2019年8月至11月的租金。 本院认为，合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人的约定，可以依法解除合同效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”施志龙主张，其与张建明所签订的《租赁合同》在履行过程中未出现法定或约定解除的情形，张建明请求解除双方于2018年10月29日签订的《租赁合同》没有事实及法律依据，双方签订的《租赁合同》合法有效。首先，关于位于泉州市鲤城区泉州泉新食品有限公司内厂房的租赁关系，黄江南、谢萍水已于2019年7月31日在鲤城区人民法院的调解下与谢国延解除；谢国延与黄志聪亦当日也解除了泉州市鲤城区泉州泉新食品有限公司内厂房第二、三层的租赁关系。其次，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”黄志聪于2019年5月16日通过ＥＭＳ向施志龙邮寄《通知》，通知施志龙因其擅自严重破坏停车场地，严重违约，与其解除租赁合同关系。而施志龙未能提供证据证明其在收到解除合同的通知后，有向黄志聪提出异议。故黄志聪与施志龙之间的租赁关系已实际解除。综上，施志龙已不享有本案所涉租赁物的承租权，其亦无法作为出租人再将本案所涉租赁物转租给张建明，其与张建明之间的《租赁合同》的合同目的已无法实现。现张建明起诉至本院，要求解除与施志龙之间的租赁关系，本院立案后，于2019年11月8日将张建明起诉状送达至施志龙。故张建明请求确认张建明与施志龙于2018年10月29日签订的《租赁合同》于起诉状送达之日起解除的主张，本院予以支持。因张建明已向施志龙支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金，合同解除后，施志龙应向张建明退还合同解除之后张建明已支付的租金，故张建明关于施志龙立即退还其自起诉状送达之日起至2019年12月31日止的租金26500元，并支付自起诉状送达之日起至实际付款之日止，按年利率6%给付资金占用期间的利息的主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、确认张建明与施志龙于2018年10月29日签订的《租赁合同》于2019年11月8日解除； 二、施志龙应于本判决生效之日起十日内退还张建明租金26500元及自2019年11月8日至实际还款之日止按年利率6%计算的资金占用期间的利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费466元，减半收取233元，由施志龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  郑立群 二〇一九年十二月三十一日 书记员  郭 纯 判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 1、判决书所引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。