江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1002民初5705号原告：吉玉权，男，1971年8月17日出生，汉族，住扬州。委托诉讼代理人：鞠雅莉，江苏乐助律师事务所律师。委托诉讼代理人：任佩华，江苏乐助律师事务所律师。被告：张玉龙，男，1985年5月5日出生，汉族，户籍地在江苏省邳州市。委托诉讼代理人：俞崇坤，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚阳，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。原告吉玉权与被告张玉龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉玉权的委托诉讼代理人鞠雅莉，被告张玉龙及其委托诉讼代理人俞崇坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吉玉权向本院提出诉讼请求：1、被告按照市场价格（每年17万元）支付自2019年1月6日起继续使用59号南面空地期间的使用费，付至2019年9月6日（庭审中原告代理人确认2019年9月6日被告已经腾让）；2、被告向原告支付2万元维修违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月17日，原、被告双方签订书面合同，约定原告将59号南面约1100㎡的空地提供给被告使用，使用期限为2018年1月5日至2019年1月5日，使用期间被告可自行搭设临时建筑，协议期满后临时建筑归原告所有，如有损失被告应负责维修，否则应承担违约金2万元。如果被告需要继续使用，则在同等条件下有优先承租权。协议签订后，原告履行了交付使用标的的义务，现被告理应在2019年1月5日前修复临时棚，腾让场地及临时建筑，但被告始终未履行，也未向原告支付租金或使用费。目前合同约定的空地及临时建筑市场租赁价格约为17万元/年，故原告主张要求被告按照此标准支付继续占用期间的使用费，并承担未依约修复临时棚的违约金2万元。其提供的证据有：1、拍卖成交确认书，证明2015年11月21日原告通过司法拍卖程序以最高价竞得包括本案所涉租赁标的在内的土地及房屋和附属设施，原告享有所有权；2、协议书，证明2017年12月17日原、被告签订协议约定原告将59号南面约1100平米的空地交由被告使用，使用期限为2018年1月5日至2019年1月5日，使用期满后搭建材料及临时大棚的使用权归原告所有，交接时应保证搭建的帆布及各项材料完好，如有损坏，被告应负责维修，否则应当承担违约金20000元；3、照片一张，证实被告仍然在使用合同标的的临时大棚，并且临时大棚存在破损，依据合同约定被告应负责维修，但被告未修理，因此应承担违约责任；4、案外人大棚的租赁合同影印件，证实原告主张的租金标准符合市场定价，该合同出租大棚同样位于面积约为9*25=225平方米，租金每年为45000元，因此市场租金价格约为177元每平方米/年；5、不动产查询证明，证实案涉厂房所在土地使用权仍在扬州美人蕉塑料制品有限公司（以下简称美人蕉公司）名下，原告自司法拍卖途径拍的上述土地使用权，是出租物的合法所有权人；6、扬州市广陵区人民法院(2019)苏1002民初2849号民事判决书。被告张玉龙辩称：一、案涉临时帐篷系违章建筑，违章建筑的处理不属于人民法院受理范围。2017年被告因扬州市美茂旅游用品有限公司（以下简称美茂公司）经营需要商谈临时大棚的事宜，原告称有合法的手续，可以在空地上搭设大棚，但需要被告自行出资搭建大棚，于是双方签订协议，确定了权利义务。2019年5月25日在杭集镇政府组织的安全隐患排查中，该临时大棚被认定为违章建筑，应在一周内排除。本案的实质是违章建筑的处理，故法院应驳回原告的起诉；二、因临时大棚被认定为违章建筑，被告的损失应由原告予以赔偿。根据协议被告搭建大棚是作为美茂公司的仓库长期使用，作为土地的使用权人，原告在没有取得建设工程规划许可证的情况下同意被告搭建大棚存在过错，现因临时大棚被告要求限期拆除，被告无法继续使用该临时大棚，只能另行租用仓库，损失不限于搭建大棚费用、另行租赁仓库的费用；三、退一步讲，目前被告已经腾让出临时大棚，原告主张的大棚使用费过高且计算期限不正确，被告在临时大棚被要求限期拆除后，被告立即联系原告，协商解决办法，但原告拒不接电话。于是被告将整改通知书及安全隐患排查记录张贴在临时大棚上。2019年5月31日被告开始将临时大棚内的东西搬出，6月7日搬清，此后再未使用。目前该大棚已由原告使用。大棚使用费用双方曾经于2019年4月协商过，一致同意6万元/年。且临时大棚乃帆布搭成，而非钢结构，市场标准远低于17万元/年；四、原告主张2万元维修违约金没有事实和法律依据。临时大棚被告一直作为仓库使用，若有损坏则可能淋雨将拖鞋的材料损坏与使用的目的相违背。此外，违约金的本质是弥补损失，目前该大棚被限期拆除，无修复之必要。其提供的证据有：1、整改通知书及安全隐患排查记录（表一）原件，证明2019年5月25日案涉临时大棚因性质为临时建筑，被杭集镇政府要求限期一周内拆除；2、大棚搬迁视频，证明被告已经将临时大棚限期拆除的通知告知给了原告，从视频中可以看出大棚里储存的是制作拖鞋的材料，在2019年5月31日被告开始安排人员将材料搬出，在2019年6月7日被告完成搬迁工作，此后被告从未使用过大棚，当天，被告已经将大棚的钥匙交给了李志鹏（吉玉权的管事人）；3、租赁协议复印件，证明该份协议系案外人毕玉坤和张成峰签订的，合同标的系三笑物流园区的大棚，是案涉合同参考的建设标准，同时该份合同签订的时间与案涉时间相近，具有参考价值，该合同中所载大棚面积为450平方米，年租金为36000元，说明原告主张租金标准过高；4、扬州市广陵区人民法院(2019)苏1002民初2849号庭审笔录。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合有关证据，本院认定事实如下：2015年7月24日，吉玉权在江苏省扬州市邗江区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上，拍得扬州市杭集镇59号证号为扬国用（2012）第0528号土地的使用权及地上的1、2、3幢房产及其他附属用房。2015年8月21日，吉玉权签署了上述不动产的《拍卖成交确认书》。2017年4月5日，吉玉权（甲方）与张玉龙（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将59号院内的钢结构厂房及宿舍出租给乙方使用，厂房（约360㎡）的年租金78000元，租赁期限为2017年3月20日至2020年2月15日，宿舍的年租金为6000元，租赁期限为2017年2月15日至2020年2月15日；租赁期满后，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前两个月向甲方提出书面要求，经双方协商后重新签订租赁合同或者终止合同，如单方违约需另付乙方违约金5000元；租金支付采用先付后租方式，在合同签订后3个工作日内付清一年房租，后续房租提前2个月缴纳。乙方向甲方交付1万元保证金，租赁期满经甲方验收各项费用不欠后凭收据五日内退还保证金；合同还约定租赁期间如乙方拖欠房租满一个月，甲方有权增收每日万分之五的滞纳金。2017年12月17日，吉玉权与张玉龙签订合同，合同约定吉玉权将59号院内南侧约1100㎡的空地提供给被告使用，使用期限为2018年1月5日至2019年1月5日，使用期间被告自行搭设临棚，费用自理。协议期满搭建房屋材料及临棚的使用权归吉玉权所有，张玉龙如需继续使用，在租金同等的条件下优先使用。交接时保证搭建的帆布及各种材料完好，如有损失张玉龙应负责维修，否则应承担违约金贰万元。使用期间临棚的消防安全和卫生由张玉龙自行协调处理。后张玉龙在租赁土地上搭建临棚，并作为仓库使用，但未领取临建批准手续。2019年5月25日杭集镇安全生产委员会进行安全隐患排查时，对帆布大棚要求应在一个星期拆除，并发出整改通知。2019年5月9日吉玉权向本院起诉，吉玉权的诉讼请求为：1.张玉龙支付拖欠吉玉权的房租84000元；2.张玉龙按照每日万分之五的标准向吉玉权支付滞纳金，自2018年12月16日计算至房租付清日止；3.张玉龙立即对59号南面空地的临时棚进行修理，修理完毕后将其以及所属空地一同交付给吉玉权；4.张玉龙按照市场价格（每年17万元）支付自2019年1月6日起继续使用59号南面空地期间的使用费，付至实际腾让之日为止，暂计至2019年5月6日为55890.41元。该案于2019年6月27日公开开庭进行了审理，吉玉权在审理过程中申请变更诉讼请求，撤回第三项、第四项关于场地使用权的相关诉讼请求，本院予以准许。本案争议的焦点为:1、原、被告双方于2017年12月17日签订的协议书是否合法有效？2、原告所主张的临时大棚和土地的使用费是否合理有据？3、被告是否应当向原告支付维修违约金20000元？关于焦点1，本院认为讼争协议应确认为无效。其理由为本案所涉土地使用权人原为美人蕉公司，后原告通过参与司法拍卖竞拍后取得土地使用权及房屋所有权，而双方的协议标的为帆布临时大棚，搭建在院内大楼南侧空地上的帆布临时大棚，被告作为仓库使用，不仅存在安全隐患，且搭建临时大棚也未办理有关手续，杭集镇安全生产委员会也限一星期内拆除，故双方的协议应确认为无效。关于焦点2，在庭审过程中，双方对租赁房屋360㎡一年租金78000元、房屋720㎡一年租金130000元均予以认可，而在院内的临时大棚原为被告搭建，被告陈述费用约80000元，原告虽不认可，因该帆布大棚为违法建设，搭建在原告拥有使用权的土地上，该大棚及其材料具有一定的使用价值，本院酌定土地及临时大棚年使用费为80元/㎡。对于临时大棚的交付时间双方各执一词，原告自认被告2019年9月6日交付，但被告则认为系2019年6月7日已交接。而根据另案房屋租赁合同的庭审笔录、本案被告提供的视频、庭审中的陈述可确认，原告在另案诉讼中，对于本案的诉讼求情及其依据的事实、理由曾经主张并审理过，仅主张使用费的计算时间延长，并且被告确实在该案中提及了曾提交过视频，原告认为该视频与本案视频内容不一样，但对杭集镇安全生产委员会发整改通知限期拆除临时大棚的情况已知晓，而视频显示被告于2019年5月31日开始腾让，6月7日锁门，且在2019年6月27日庭审中载明“审：关于这块场地，实际使用到什么时间？被代：2019.6.7日”，被告要求交接的意思表示很明确，而原告诉讼的目的就是要求交临时大棚、收取使用费，双方虽无具体的交接手续，其后原告撤回涉及本案的第三、四项诉讼请求，有拒绝接受的意思表示，而接受并不增加原告的负担和责任，故本院确认2019年6月27日为交付时间。无效合同应自始无效，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告要求返还，原告应当及时接收，故本院确认被告应向原告支付土地及临时大棚使用费为42000元。关于焦点3，原告主张维修违约金20000元，本院不应支持。合同虽约定交接时保证搭建的帆布及各种材料完好，如有损失被告应负责维修，否则应承担违约金贰万元。由于租赁合同被确认无效，合同约定的违约条款当然不能适用。依照法律规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。而本案被告明知无规划许可及有关证照仍搭建临棚，原告为获取不当利益仍要求原告搭建临棚，双方均有过错，原、被告负同等责任。临棚搭建在院内南侧的空地上，但原告对该地块享有使用权，由于合同无效违法建设应当予以拆除，即被告应恢复至未搭建临棚时的状况，被告搭建的临棚及其材料，具有一定的价值和使用价值，且已冲抵被告2018年1月5日至2019年1月5日的使用费，原告在交接后取得该临时大棚的相关材料，而被告也实际使用了该临棚，被告的损失已经得到相应的补偿，而被告已经支付及应当支付的使用费弥补了原告的损失。综上，本院认为，原告与被告签订的租赁协议，实际为违法建设即临棚的租赁费及土地使用费，因临棚搭建未能办理合法的准建手续，违反了法律的强制性规定，应属无效。被告应恢复原状交还土地，并支付实际使用费。原告认可被告已经交付了空地、临棚及其搭建材料，故原告要求被告支付使用费的请求应予支持，但被告应按照本院调整后的使用费予以支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张玉龙于本判决生效后十日内支付给原告吉玉权42000元；二、驳回原告吉玉权的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1350元，诉讼保全费1020元，合计2370元，由原告吉玉权负担1370元，被告张玉龙负担1000元。（原告吉玉权已预交1170元，由原告于本判决生效后十日内向本院交纳200元，由被告张玉龙于本判决生效后十日内向本院交纳1000元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按规定预交上诉费,上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 于世强二〇一九年十二月十一日法官助理 刘晓欣书 记 员 岳天翔