海南省屯昌县人民法院   民事判决书   （2019）琼9022民初1352号   原告：徐某，女，1945年10月27日出生，汉族，现住海南省屯昌县。   被告：海南屯昌美林物业管理有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛大道**。   法定代表人：金某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：吴某，该公司职工。   被告：海南美丰不动产有限公司，住，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路**/div>   法定代表人：马某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：许某，海南金裕律师事务所律师。   委托诉讼代理人：崔某，海南金裕律师事务所律师。   原告徐某诉被告海南美丰不动产有限公司（以下简称“美丰公司”）、海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称“美林物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告徐某、被告美林物业公司的委托代理人吴某、被告美丰公司委托代理人许某、崔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告徐某向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法监督被告向有关部门上缴代收原告购房时所交的契税1888.72元、房屋维修基金2368.8元、办证费用及工本费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记证80元，总计4667.52元；二、要求被告于2019年12月31日前将上述款项上缴完毕，并及时向原告出示完税证明及缴纳相关费用的正规发票；三、要求被告全面切实履行购房合同，为原告办理房屋不动产权证，以维护原告的合法权益；四、判决该案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月，原告与被告二美丰公司签订了房屋买卖合同，并缴清了购房全款188872元。2013年6月，被告二美丰公司通知原告前往收房，收房时，被告一美林物业告知原告：美丰公司要求美林物业公司代收契税1888.72元，房屋维修基金2368.8元，办证费及工本费280元，房屋档案管理费50元，产权转移登记费80元，总计4667.52元，并告知此款系办证必交之费。收到后全款转给美丰公司，是美丰公司代房管局税务局所收。原告按照美林物业公司的要求，如数缴清了上述款项。但时至今日，被告二美丰公司未按合同约定为原告办理不动产证，经原告向屯昌县房管局、屯昌县税务机关咨询，美丰公司亦未将其代收的款项移交上述两机关。得知此情后，原告向小区业委会多次反映，业委会2015、2017、2019年三次致函美丰公司（见证据四《业委会致美丰公司的函》但美丰公司置之不理。为此，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院以事实为依据，法律为准绳，依法公正审理并如原告请求判决。   被告美丰公司辩称：一、契税及相关费用是根据法律法规及合同约定，答辩人有代扣代缴的权利和义务。1.根据被答辩人提供的证据，被答辩人所主张的契税是交美林物业公司并没有交给答辩人。⑴美林物业提交证据仅能证明美林物业公司向答辩人转了一部分款，但不能证明是业主缴纳的契税等费用，转给答辩人的部分也没有银行转账凭证作为佐证。⑵大部分资金都转给了伍瑞平个人，而且特别注明所转的性质是备用金，与契税等费用没有关系。⑶伍瑞平虽然是美林物业公司的公司出纳，该款可能是系美林物业公司内部转备用金的行为。因此不能认定为该款为美林物业公司将业主缴纳的契税等费用全部转交给答辩人。⑷美林物业公司无法证明被答辩人的各种费用都是转给了答辩人还是转给了伍瑞平，如转给了伍瑞平请答辩人向伍瑞平主张权利。2.答辩人与被答辩人之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方应严格按照合同的约定履行，既然补充协议中已明确约定了办理产权证的契税等费用为答辩人代收代缴，答辩人与被答辩人应当按照合同的约定执行。3.被答辩人的产权证正在办理中,产权证能够办理后具体缴纳多少契税，是否需要多退少补，是否需要支付利息需进行清算。4.根据合同第15条约定只有因为答辩人的职责，不能办理产权证书才能承担违约责任，但事实上答辩人没有违约，答辩人在涉案房屋房产竣工验收合格已将办证所需的全部资料报给了有关部门，至今不能办理产权证的原因是政府不作为。根据屯昌县国土资源局于2018年2月18日给业主委员会信访事项答复意见可以看出国土资源局不给被告人办产权证的根本原因不是答辩人没有向主管部门申请，也不是没有将所有材料报送主管部门，而是屯昌县国土局违背2010年政府会议纪要所规定的会议精神向答辩人索取土地变性费。屯昌县国土局的行为属行政不作为，其错误做法在答辩人与屯昌县国土资源局（2019）琼9022行初2号判决书中已得到纠正，该判决依法撤销了屯昌县国土资源局作出的《关于123.58亩土地改变用途缴纳土地出让金的通知》的错误决定。虽然屯昌县国土资源局已上诉，但屯昌县国土资源局违背了县政府会议纪要精神的事实是不能否认的。可见至今不能办理产权证的原因是屯昌县住建局不作为，答辩人没有过错，依据合同15条的约定，答辩人不承担至今未办理产证书的责任。二、根据答辩人提供的证据，被答辩人所主张的维修基金交给了物业公司，并没有交给答辩人。⑴美林物业公司提交证据仅能证明了美林物业公司向答辩人转了一部分款，但不能证明是业主缴纳公共维修基金的费用，转给答辩人的部分也没有银行转账凭证作为佐证。⑵大部分资金都转给了伍瑞平个人，且特别注明所转款的性质是备用金，与公共维修基金等费用没有关系。⑶伍瑞平虽是美林物业公司的出纳，该款可能系美林物业公司内部转备用金的行为。因此不能认定该款为美林物业公司将业主交来的公共维修基金费用全部转交给了答辩人。(4)美林物业公司无法证明被答辩人的各种费用是转给了答辩人还是转给了伍瑞平，如转给了伍瑞平，请被答辩人向伍瑞平主张权利。三、答辩人之所以未能将契税、维修基金等费用缴纳到主管部门的原因，是因为政府主管部门不作为。答辩人已依《商品房买卖合同》第15条的约定，在被答辩人收房后，在合同约定的360日内，即将答辩人开发的美林湖小区一、二期房产办证所需的资料报产权登记机关备案，并申请为业主办理产权证，但政府主管部门只是为一期业主办理房产证。由于政府有关部门不作为，至今未为二期业主办理房产证。产权证没有办出来的契税、维修基金等费用，自然政府主管部门也无法收取该费用，待政府主管部门同意为二期业主办理产权证后，答辩人才能将该费用缴纳到主管部门处。四、1.被答辩人提出诉讼时效已超过诉讼时效，依法应予以驳回。根据民法总则规定，诉讼时效为三年，被答辩人未能提供有效的且能引起诉讼时效中止、中断，导致诉讼时效重新起算的证据。被答辩人提供的三份美林湖国际社区的业主会向答辩人发的函，答辩人美丰公司根本就没有收到，不能就此认定被答辩人向答辩人主张权利，业主委员会向答辩人发出的函件上没有答辩人签收确认，被答辩人也没有提供能够证明答辩人确实收到的证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负责举证责任的当事人承担不利的后果”。故答辩人应当承担举证不利的后果。2.业主委员会没有在工商登记注册，也没有向民政部门登记注册，更不是政府机关下属社区，因此不具主体资格，不能从事与物业管理无关的民事活动。依据国务院《物业管理条例》第19条的规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”及海南省经济特区物业管理委员会《物业管理条例》第17条的规定可以看出业主委员会只能从事业主大会授权的与物业管理有关的活动。商品房买卖合同中约定的业主所享有的权利如未能兑现，业主可以通过法律途径解决。业主委员会与答辩人之间没有基于签订商品房买卖合同而形成的合同法律关系，不是相关合同的一方当事人，按照国务院《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应在业主大会授权的情况下依法履行职责，其职责范围是针对物业管理和物业服务等事项进行监督。业主大会的职责没有包括对业主的合同权利进行保护，业主委员会不能取代业主从事民事活动，更不能以民事主体的身份进行物业管理及服务以外的民事活动。业主委员会发函代业主向答辩人主张逾期交房违约的行为已远远超出了法律所规定的业主委员会的职责范围，业主委员会发函违反了合同相对性原则，业主委员会与答辩人不存在合同关系，也不是《商品房买卖合同》的一方当事人，合同相对性的原则要求合同对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力，业主委员会以业主的名义向答辩人主张合同权利没有法律依据。3份函都未经业主大会批准，更何况答辩人也从未收到过该三份函，因此三份函均不能产生任何导致诉讼时效中断的结果。   被告美林物业公司辩解认为：关于契税维修基金、办证费等费用，答辩人是上述费用的代收人，答辩人已经将费用转交委托人，代收人行为属代理行为，法律责任应由委托人承担。2013年答辩人接受案外人美丰公司的委托，接受了美林湖业主缴纳的维修基金、契税、办证费、产权登记费、房屋档案管理费。接受业主缴纳的各项费用后，答辩人已经将上述费用全部转付给了美丰公司，而且原告以美丰公司签订的《商品房买卖合同》中约定，由美丰公司代收代缴上述费用，答辩人并非合同约定的收款人，因此上述费用实际是由美丰公司收取的，答辩人仅仅是美丰公司的代理人，相关权利义务应归属于委托人美丰公司，因此答辩人请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据由原告提供的证据4，本院予以确认，并在卷佐证，对于于有异议的证据，本院认定如下：   一、原告向法庭提供的有异议的证据有：证据1.《商品房买卖合同》，证明原、被告签订了受法律保护的合同；证据2.《销售不动产统一发票（自开）》，证明原告已经交足了购房全款；证据3.《美林湖二期代收费收据（税费）》，证明美林湖二期收费是美林物业公司代收的契税、维修基金等费用；证据5.《致海南美丰不动产公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》（2015年4月17日），证据6.《致海南美丰不动产公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》（2017年4月16日），证据7.《致海南美丰不动产公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》（2019年3月25日），证据5-7共同证明2015年、2017年、2019年美林湖业委会致美丰公司的三次致函，证明在此期间我们一直主张自己的权利；证据8.美丰公司《关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明》，证明美林公司代收原告的契税、维修基金等费用的情况；证据9.《海南省屯昌县人民法院民事判决书》（2015）屯民初字第301号，证明原告签订合同后，一直主张自己的权利，证明诉讼时效没有过期。   （一）、被告美丰公司对原告提供证据的质证意见：对证据1-4的真实性、合法性没有异议，对说明的内容有异议，商品房买卖合同不能证明被告美丰公司违约；证据2，被告提供的是正式发票，不是收据；证据3，这个是确实的，因为现在还没有结算，要等结算了才能有发票；对证据5-7，对真实性、合法性、关联性都有异议，首先这3份函都没有经过业主大会的批准，业委会不具备民事主体资格，不能从事与物业管理无关的其他民事活动，只有在物业管理条例第九条中规定，既然法律有明确的规定，那么业委会就不能违反规定进行民事活动，因此这3份函都不能产生诉讼时效中断的情形；对证据8，这是2017年出具的函，因为法人是2018年接手的公司，现在不太了解，不发表意见；对证据9真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，判决里的诉讼请求仅仅是办证和违约金的问题，没有谈到契税和维修基金，因此这个法院判决书不能证明没有诉讼时效没有过期，这个判决书在本案中只能作为证据使用，违约办证的原因不在被告身上，会议纪要认定了的是住宅用地，我们完全具备办证条件，没有办法办证的原因是因为政府领导的更换，政府部门的不作为导致我们没有办法办证，这个判决不能作为有效证据使用。2018年和2019年两次发函说明了因为住建局索取土地变性费，这个函已经被撤销了，美丰公司没有责任，所以这个判决书不能作为证据来使用。   （二）、被告美林物业公司对原告提供证据的质证意见：对证据1-4真实性无异议，但对证据3有异议，我公司开收据是因为我们只是代收、代缴，所以无权出具发票；对证据4-9无异议，其余证据都与我们美林物业公司无关。   （三）、本院认为，对原告向法庭提供证据1-9为原告购房合同和相关部门出具的关于房产问题的相关手续，对于以上证据，能与案件的真实性、合法性、关联性相互关联，本院予以确认。   二、被告美丰公司向法庭提供的证据有：证据1.《物业管理条例》，证明业委会不能从事物业管理无关的活动，原告的证据5-7不能产生诉讼时效中断的情况；证据2.《屯昌县国土资源局关于海南省屯昌县美林湖国际社区业主无法领取不动产证问题的函》，证明1.办证的所有材料早就报送到办证机关，办证机关不给二期业主办证的主要原因是屯昌国土局想收取所谓的土地变性费，办证机关不给办理产权证证明纯属政府不作为。2.没有完成代办房产证的并交纳契税、维修基金等费用的责任在于屯昌县国土资源局；证据3.（2019）琼9022行初2号《海南省屯昌县人民法院行政判决书》，证明1.屯昌法院认定屯昌县国土局《关于123.58亩土地改变用途交纳土地出让金的通知》违法，被撤销了。2.屯昌县国土资源局以被告未交123.58亩土地改变用途交纳土地出让金为由，拒绝被告为业主办理房产证及交纳契税和维修基金等费用，因此被告美丰公司没有完成相应的责任在于屯昌县国土资源局，被告美丰公司不存在违约。   （一）、原告对于被告美丰公司提供的证据质证意见为：对证据1，业委会一直为业主主张权利，业委会能代表全体业主的权利；对证据2，被告说无法办证是国土局的问题，我们是2013年3月签订的合同，2013年8月交清了所有的费用，按合同规定是360日办证，所以应该在2014年8月前就应该完成这项工作，国土局给美丰函是2016年要求美丰公司交土地变性费，所以被告这个证据证明不能办证的原因是不成立的。对证据3，这个是被告和国土局的交涉土地变性问题，与我们业主无关，我们只要求给我们办理产权证书。   （二）、被告美林物业公司对被告美丰公司提供的证据1-3认为与其无关，不予质证。   （三）、本院认为，对被告美丰公司提供的证据1-3与案件的真实性、合法性、关联性相互关联，但对证明不能办证的内容，本院不予确认。   三、被告美林物业公司向法庭提供的有异议证据有：证据1.《关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明》和《明细表》；证据2.（2017）琼96民终2579号民事判决书。证据1-2共同证明法院不予支持退还相关费用。   （一）、原告对被告美林物业公司向法庭提供的证据质证意见：原告没有要求退还契税和维修基金，这是美林公司和美丰之间的关系，与原告无关，原告只要求被告为原告办证。   （二）、被告美丰公司对被告美林物业公司提供的证据的质证意见：对证据1，美林公司收取的办证费用并没有全部移交给被告，美林公司将收取的款项交给伍瑞平，是伍瑞平与美林物业公司的关系，与被告美丰公司无关；对证据2（2017）琼96民终2579号民事判决书无异议。   （三）、本院认为，对被告美林物业公司提供的证据1-2与案件的真实性、合法性、关联性互相关联，本院予以确认。   根据当事人的陈述和经核实的证据，本院认定事实如下：原告于2013年3月30日与被告海南美丰不动产有限公司签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），编号：TC-201-0015623。按《合同》第三条约定：“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第5幢9层902房。该商品房建筑面积共39.48平方米。”第四条约定：“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单位为（人民币）每平方米4784元，总计金额（人民币）壹拾捌万捌千捌百柒拾贰元整。……。”第六条约定：“付款方式及期限。买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性。……。”第八条约定“交付期限。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格。……。”第九条约定：“出卖人违约交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。……；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……。”第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:……。3、按附件五：本合同补充协议第1条。”附件五《本合同补充协议》第1条约定：“《商品房买卖合同》第十五条约定的房地产权属证书仅指房屋产权证书；乙方委托甲方代为办理房屋产权证书。办证发生的税费、依照国家规定的比例数额、由本协议双方各自承担缴纳，甲方不收取任何代办费。乙方需缴纳的税费由甲方代收代缴，乙方应当在本合同项下房屋交付时交清所应承担的费用，否则甲方有权拒绝交房，因此而产生的延期交房以及相关责任均由乙方全部承担；甲方在该商品房交付、乙方交齐所有办证所需证件、资料并交齐应由乙方承担的税费及相关应付费用后360工作日内为乙方办理房屋产权证书。乙方在接到甲方书面通知书后，在约定时间及时到场协助甲方办理。如乙方非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限延期办理的，乙方应承担未按时办理完房屋产权的全部责任，并向甲方按已交付房价款3%支付违约金。”第13条约定：“在本合同第八条约定的交付时间内，合同中商品房验收合格指房屋单体竣工验收合格。”第14条约定：“买受人同意该房屋在经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位、地勘单、地勘单位联合验收通过后提前交付出卖人发出的交付通知书为准。”原告向被告海南美丰不动产有限公司付清购房款188872元后，被告美丰公司于2013年4月1日向原告开出一张《销售不动产同意发票（自开）发票联》，发票号00100571。2013年8月31原告缴纳各种费税后，被告美林物业公司向原告出具《美林湖二期收款收据（税费）》单据号：2013-10002，内容为：“徐某交来5栋902房面积（㎡）39.48，总房款1888972，契税（1%）1888.72，其他办证费280，公共维修基金（60元/㎡）2368.8，房屋档案管理费50.00，产权转移登记费80.00，大写（人民币）,肆仟陆佰陆拾玖柒元伍角贰分整，小计￥4667.52”。该费用由被告美丰公司委托美林物业管理有限公司收取。由于被告美丰公司一直未给原告办理房屋权属产权证书，2019年11月6日，原告徐某向法院提起诉讼要求法院维护其合法权益。   本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告海南美丰不动产有限公司签订的《合同》系当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务,任何一方违约，都应承担相应的法律责任。本案争议的焦点为：1、本案是否超过诉讼时效的问题；2、法院是否应监督被告向有关部门上缴代收原告购房时所交的契税1888.72元、公共维修基金2368.8元、办证费及工本费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记证80元，合计4667.52元的问题；3、被告是否应于2019年12月31日前将上述款项上缴完毕，并及时向原告出示完税证明及缴纳相关费用的正规发票的问题；4、被告是否应为原告办理房屋不动产权证，以维护原告的合法权益的问题。   一、被告海南美丰不动产有限公司抗辩认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效，其诉讼请求是否应当予以驳回的问题。被告美丰公司认为自交付房屋至今已近6年，原告从未向被告主张过合同权利，现在提出请求已超过了《民法总则》第188条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年”的期限规定，原告主张已经超过3年诉讼时效，其诉求应予以驳回。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”首先对于原告诉讼时效的起算时间，应以原、被告的实际交房时间起算，在实际交房之日经过360日后，办证违约诉求的诉讼时效起算。本案中，原告于2013年8月31日向被告缴交各种费用，被告应在360日后内为原告办理不动产权证，因此被告违约应从2014年8月31日起算违约诉求的诉讼时效，即从2014年8月31日起算，经过两年后的诉讼时效为2016年8月31日以前起诉。其次，本案存在诉讼时效中断的情形，美林湖业委会于分别于2015年4月17日、2017年4月16日、2019年3月25日代表全体业主向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，可以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形，业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，故对被告海南美丰不动产有限公司的抗辩意见，本院不予采信。关于被告海南美丰不动产有限公司抗辩美林湖业委会于2017年4月16日再次发函时诉讼时效已经届满的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条规定：“民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算。”根据本院同类案件已生效判决中认定的美林湖业委会于2015年4月17日致美丰公司的函的事实，美林湖业委会于2015年4月17日发出的函件，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日，故美林湖业委会于2017年4月16日再次发函给美丰公司已导致了时效再次中断，应按照《中华人民共和国民法总则》规定的三年普通诉讼时效期间从2017年4月17日重新计算，2019年3月25日美林湖业委会再次发函给美丰公司导致诉讼时效再次中断。另外，从原告购房至今6年多时间，原告一直要求被告解决办证问题，但被告美丰公司从未向业主出具说明或解析，说明不能办证的原因和理由，而是采取回避、躲避、拖延的做法，不予办证。所以综上原告于2019年11月6日向本院提起诉讼，其诉讼请求不应认定为超过诉讼时效。   二、⑴关于法院是否应监督二被告向有关部门上缴代收原告购房时所交的契税1888.72元、公共维修基金2368.8元、办证费及工本费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计4667.52元的问题。⑵是否应于2019年12月31日前将上述款项上缴完毕，并及时向原告出示完税证明及缴纳相关费用的正规发票的问题；⑶是否应为原告办理房屋不动产权证，以维护原告的合法权益的问题。本院认为，根据被告海南美丰不动产有限公司与海南屯昌美林湖物业管理有限公司的协议约定，原告办证理产权证书的费用契税1888.72元、房屋维修基金2368.8元、办证费用及工本费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记证80元、总计4667.52元，由被告海南屯昌美林湖物业管理有限公司代收，再交由被告海南美丰不动产有限公司代原告办理房屋产权证书。在法院已判决的系列案件中，已认定被告美林物业公司收取的契税、维修基金等办证费用均是受被告美丰公司的委托收取的，实际办理不动产产权证的公司为被告美丰公司，并有被告美林物业公司提供的，由美丰公司出具的《关于美林物业代收维修基金及契税的情况说明》及被告美林物业公司将收取的该费用转账给被告美丰公司的转账《明细表》证明。所以原告要求被告美林物业公司为其办证没有事实依据和法律依据，本院不予采信。根据原告与被告海南美丰不动产有限公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:……；3、按附件五：本合同补充协议第1条。”附件五《本合同补充协议》第1条约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利。”双方约定被告在项目通过竣工验收和原告付足总房款100%及缴交办证税、费后，被告将房屋产权申办过户登记至原告名下的约定符合相关法律规定，且约定的期限也为当事人意思自治表示，不违反法律规定。按《合同》约定，被告应交付房屋使用的时间是2013年6月30日，因此按《合同》约定办理房屋权属证书的时间为360日，即被告应在2014年6月30日前为原告代办房屋权属证书。但由于原告于2013年8月31日才交清了办证所需的相关税费等费用，所以被告应在2014年8月31日前为原告代办好房屋权属证书。但被告至本案开庭前，仍未代原告办理好房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应承担相关的违约的相关法律责任。所以被告美丰公司应按《商品房买卖合同》中约定，在约定的期限内为原告向有关部门缴纳各种税费，并向原告出示完税证明及缴纳相关费用的正规发票，及时为原告办理房不动产权证书，是被告美丰公司应尽的义务。被告美丰公司未按协议约定，未及时为原告缴纳办证税费及相关费用，在约定的期限内办理不动产权利证书的行为为违约行为。至于被告美丰公司抗辩认为不能办证的原因在政府不作为及土地变性导致不能办证，原因在政府相关部门。本院认为，原告在2013年8月31日购得该房产，至今6年多时间，被告未提出土地变性问题，也未说明不能办证的原因和理由，而是采取回避、躲避、拖延的做法，不予办证。土地变性问题是2016年才提出的问题，所以被告提出不能办证的理由事实不清，证据不足，本院不予采信。另外，原告要求法院监督被告在2019年12月31日前缴费不符合相关规定和与实际不符，本院不予支持，但本院支持原告要求的判决被告美丰公司依《合同》约定，将原告缴交的办证等费用4667.52元缴交相关部门和向原告出示完税证明及缴纳相关费用的发票及为原告办理房屋不动产权证。   综上所述，原、被告2013年3月30日签订的《合同》与《本合同补充协议》均为合法有效的合同，原、被告双方都应当认真遵守合同约定的权利义务，任何一方违约，都应当承担违约的法律责任。对于原告提出的诉讼请求：1、请求人民法院依法监督被告向有关部门上缴代收原告购房时所交的契税1888.72元、公共维修基金2368.8元、办证费及工本费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元、合计4667.52元；2、要求被告2019年12月31日前将上述款项上缴完毕，并及时向原告出示完税证明及缴纳相关费用的正规发票；3、要求被告全面确实履行购房合同，为原告办理房屋不动产权证，以维护原告的合法权益的诉讼请求，本院予以部分支持。即支持原告要求被告美丰公司向有关部门上缴代收原告购房时所交的契税1888.72元、公共维修基金2368.8元、办证费及工本费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元、合计4667.52元，和缴费完毕后，向原告出示完税证明及缴纳相关费用正规发票，及办理房屋不动产权证书。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：   一、被告海南美丰不动产有限公司应于本判决生效之日起九十日内，将原告徐某缴纳的契税1888.72元、房屋维修基金2368.8元、办证费及工本费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计4667.52元向有关部门上缴。上缴完毕后，应向原告出示完税证明及缴纳相关费用的正规发票，并为原告办理好房屋不动产产权证书；   二、驳回原告的其他诉讼请求。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告海南美丰不动产有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 王 宁     二〇一九年十二月二十日   法官助理 许 莹   书记员 王小倩   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国民法通则》   第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。   第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。   《中华人民共和国合同法》   第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当   事人签字或者盖章时合同成立。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。