广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初4352号原告：梁广琼，男，1978年11月19日出生，汉族，住广东省茂名市电白区************，公民身份号码：440************756。原告：杨翠娥，女，1977年3月7日出生，汉族，住广东省茂名市电白区**********，公民身份号码：440************046。委托诉讼代理人：陈锐寿，广东尚情律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓文强，广东尚情律师事务所律师。被告：茂名市富林实业发展有限公司，住所地：广东省茂名市电白区**********，统一社会信用代码：914********484324T。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：高庆强，广东奇强律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小奇，广东奇强律师事务所律师。原告梁广琼、杨翠娥诉被告茂名市富林实业发展有限公司（以下简称富林公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁广琼、杨翠娥的委托诉讼代理人陈锐寿、被告富林公司的委托诉讼代理人李小奇、高庆强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁广琼、杨翠娥向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付逾期取得房地产权属证书违约金，违约金自2016年4月20日起，以房屋总价728531元为基数，按照6%的年利率暂计算至2019年10月1日，暂计违约天数为1259天，违约金暂计150775.97元；2.请求判决被告在判决书生效之日起30天内向原告交付茂名市电白区***********3******屋合法的房地产权属证书；3.本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。事实与理由：2014年3月10日，原、被告双方在御林景园售楼部签订《广东省商品房买卖合同》。由原告以728531元购买被告位于茂名市电白区***********3******屋。该房建筑面积166.32平方米，套内面积142.99平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为23.33平方米。原告已经依照合同约定向被告足额支付了购房款、专项维修资金、代办证费、契税款等。合同约定交房时间为2014年5月1日，被告实际于2014年5月1日向原告交付了约定的房屋。根据《广东省商品房买卖合同》第15条约定，被告应当在商品房交付使用后720天内将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案，并取得房地产权属证书。原告直至现在仍未取得房地产权属证书。故被告已经构成违约，应当向原告支付违约金。因原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》中，并未约定被告逾期提交资料报不动产登记机关备案办理房地产权属证书的违约责任。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，法院应当对本案中被告逾期提交资料报不动产登记机关备案办理房地产权属证书的违约金予以调整。现为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告富林公司辩称：原告的起诉没有事实与法律依据，被告已按合同约定履行相关义务，不存在违约，原告的房产证已办理好了，被告已履行合同义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院认定事实如下：2014年3月10日，原告梁广琼、杨翠娥与被告富林公司签订《商品房买卖合同》，约定梁广琼、杨翠娥向富林公司购买位于茂名市电白区******************的商品房一套，该商品房合同约定建筑面积共166.32平方米，其中套内面积142.99平方米，分摊建筑面积为23.33平方米。该商品房按套内建筑面积计算，单价为5094.98元，总金额为728531元。其中《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第二条约定涉案商品房的付款方式为银行按揭付款，原告在签定《商品房买卖合同》时须交足首期房款（含定金）30%，余下70%房款办理银行按揭或住房公积金按揭，……；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、详见附件四：合同补充协议第5条。附件四《合同补充协议》第5条约定：被告缴纳销售税，原告缴纳1.5%或3%契税，印花税和房产局办证及按揭所需要的费税，如因原告不能按时提供所需要证件和办证资料拖延办证期限的，被告则不承担任何责任。涉案《商品房买卖合同》签订后，原告梁广琼、杨翠娥交清首期房价款228531元，余款500000元由原告向中国建设银行股份有限公司电白支行申请银行按揭贷款，该款于2014年8月7日发放到被告富林公司的账户。2014年4月15日，该《商品房买卖合同》进行登记备案。2015年1月11日，被告富林公司将位于茂名市电白区*****************房的商品房交付给原告梁广琼、杨翠娥使用，原告于同日签署了《业户资料登记表》，确认收楼日期为2015年1月11日。本院根据被告的调查取证申请，向茂名市电白区房产交易所调取了御林景园商住小区A1、A2、A3、A4、A5、A6幢《产权登记表》，该登记表中记载涉案商品房“办房产权证日期”为2017年7月4日，庭审中被告确认该日期是被告向房产交易所提交办证资料的日期。2018年11月1日，茂名市电白区自然资源局颁发涉案商品房的不动产权证书【证号：粤（2018）电白区不动产权第0*****5号】。现该不动产权证书原件在被告处保管，被告称因原告未还清涉案商品房的按揭贷款，故不动产权证书要交付给银行，不同意交付给原告。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。本案双方争议的是被告是否存在致原告逾期取得房屋权属证书的违约行为，应否承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”根据上述规定和涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，因被告的责任导致原告逾期取得房屋权属证书的，被告承担违约责任。由此可推定，如被告已尽了自身的责任，则无需承担违约责任。如何界定被告已尽了自身的责任，本院认为，商品房买卖合同的出卖人在买受人取得房屋权属证书的过程中，其应尽的义务是在合同约定或法律规定的期限内向产权登记机关提交办理权属登记需由其提供的资料进行备案，之后，买受人实际于何时取得房屋权属证书，由发证部门控制，不属出卖人的掌控范围。故应认定被告在约定期限内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，就完成了其自身的办证义务。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，由此可见，双方对被告履行办证义务的期限进行了明确的约定，该约定合法有效，被告应依约履行。本案中，对被告何时将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告应承担举证责任。根据目前证据，茂名市电白区房产交易所的《产权登记表》记载，涉案商品房的“办房产权证日期”为2017年7月4日，且被告认可该日是其向产权登记机关提交办证资料的日期，本院予以认定。涉案商品房于2015年1月11日交付给原告使用，故被告应从2015年1月12日起720日内即于2017年1月1日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告于2017年7月4日才向产权登记机关提交资料，在被告不能举证证明其逾期提交资料可排除自身责任的情况下，应认定被告构成违约，应承担违约责任。关于违约金的计算问题。涉案《商品房买卖合同》没有约定逾期办证违约金的计算方法，原告亦未能举证证实因被告的违约行为给其造成的损失数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，涉案商品房逾期办证违约金应以购房款728531元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，从被告逾期提交资料之日即2017年1月2日起计至被告提交资料之日即2017年7月4日止，被告违约天数为183天，被告应向原告支付违约金20655.65元（728531元×4.35%×130%÷365天×183天）。原告主张违约金按年利率6%从2016年4月20日起计算至2019年10月1日，立据不足，本院不予支持。本案原、被告双方约定原告支付购房款的方式为银行按揭付款，被告提供的《楼宇抵押贷款合作协议》载明办理按揭贷款的商品房的房地产权证和他项权利证需交银行保管。故在原告未举证证实其已向银行还清贷款、注销抵押的情况下，被告主张涉案商品房的房地产权属证书要交付给银行，不能交给原告，本院予以采信。本案原告诉请被告交付涉案商品房的房地产权属证书，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告茂名市富林实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁广琼、杨翠娥支付违约金20655.65元；二、驳回原告梁广琼、杨翠娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1657.76元（原告已预交），由被告茂名市富林实业发展有限公司负担158.20元；原告梁广琼、杨翠娥负担1499.56元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审判员 林 明二〇一九年十二月二十七日书记员 陈香珊书记员 林春苗