山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0213民初1419号原告（反诉被告）：任立平，女，1966年6月16日出生，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：郑清明，北京市易理律师事务所律师。被告：青岛三山实业有限公司，住所地青岛市市**东海西路**凯旋大厦东塔楼****。法定代表人：王宏颖。被告（反诉原告）：青岛三山实业有限公司精密机械厂，住所地青，住所地青岛市李沧区金水路**v>负责人：王宏颖，职务厂长。委托诉讼代理人：张迎国，男，该厂工作人员。原告（反诉被告）任立平与被告青岛三山实业有限公司（以下简称三山实业）、被告（反诉原告）青岛三山实业有限公司精密机械厂（以下简称三山机械厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。2019年6月20日第一次庭审，原告委托诉讼代理人郑清明，被告三山实业法定代表人王宏颖、被告三山机械厂负责人王宏颖、委托诉讼代理人张迎国到庭参加诉讼；2019年11月28日第二次庭审中，原告委托诉讼代理人郑清明，被告三山机械厂委托诉讼代理人张迎国到庭参加诉讼。被告三山实业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。任立平向本院提出诉讼请求：1.判令三山实业、三山机械厂返还位于青岛市李沧区金水路720-8号的厂房一处（建筑面积2639.57平方米）；2.支付租金585000元；3.房屋使用费150000元（暂计算至2019年4月30日，自2019年5月1日至返还之日，按每半年150000元，即每天822元计算，之后每年递增5000元，庭审中，任立平明确占有使用费计算方式为自2018年11月1日至返还之日，按每年295000元计算）；4.承担诉讼费用。事实和理由：2008年9月12日，任立平与三山机械厂签订《租赁合同》，约定三山机械厂承租任立平位于青岛市李沧区金水路720-8号的厂房、办公室、值班室、宿舍等，建筑面积共2639.57平方米，租期十年，即2008年11月1日至2018年11月1日。首年租金250000元，逐年递增5000元，半年支付一次租金。合同签订后，任立平依约履行义务。三山机械厂应在2016年11月1日支付第九年度上半年租金，却无故拖延，至今拖欠第九、十年度租金，共计585000元。2018年11月1日租期届满，三山机械厂应返还房屋，但经任立平多次催促，仍拒绝返还并拖延至今。三山机械厂应支付拖欠租金、返还房屋、支付合同到期后至实际返还之日的使用费。三山机械厂为三山实业的分支机构，不具备独立承担民事责任的主体资格。遂诉。三山实业、三山机械厂共同辩称，合同到期前所欠租金585000元无异议，任立平违约，未履行房屋修缮义务，造成三山机械厂损失，损失数额大于租金，故未缴纳租金；2018年11月合同到期后，公司法定代表人王宏颖与任立平配偶马振惠商议。马振惠一直推辞，未往下进行。双方还商议合同到期后如何使用，马振惠让继续使用，王宏颖提出周边租金低于约定租金的15%至20%，马振惠坚持按照原房租，双方未达成一致；同意返还厂房，条件是由于三山机械厂与第三方已签订产品生产合同，不得违约，故申请房屋使用延期至2020年2月底；合同约定到期后，如任立平仍向外租赁、出售厂房，在同等条件下，三山机械厂具有优先租赁权和优先购买权。三山机械厂当庭认可任立平诉请第三项。三山机械厂向本院提出反诉请求：1.请求判令任立平支付直接经济损失423525.25元；2.继续租赁房屋；3.承担反诉费用。事实与理由：2018年9月12日，三山机械厂与任立平签订《房屋租赁合同》，约定任立平将坐落于青岛市李沧区金水路720-8号号房屋及院落租给三山机械厂，用做生产、制造及研发卡丁车的厂房使用，期限十年。租赁期间，因房屋漏雨、土地性质问题及房屋外部电路问题，造成直接经济损失423525.25元，其中不包含因停工延期导致第三方损失及企业形象口碑声誉等损失。租赁期间，三山机械厂多次电话、见面与任立平协商解决房屋漏雨等问题，但任立平一拖再拖，并就损失补偿问题置之不理，遂提起反诉。任立平就反诉辩称，《租赁合同》第七条明确约定，租赁期间，当三山机械厂发现该房屋主体及附属设施有损坏或故障时，应及时通知任立平修复，任立平应在接到通知后三日内进行维修。三山机械厂不应自行修复，其自行修复不符合合同约定，自行修复费用不应由任立平承担；部分反诉请求超过诉讼时效；不同意续签合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、三山机械厂系三山实业的分公司。2008年9月12日，任立平作为甲方、三山机械厂作为乙方，签订《租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于青岛市李沧区金水路720-8号的厂房一处，建筑面积2639.57平方米，租期十年，即2008年11月1日至2018年11月1日。首年租金250000元，逐年递增5000元，每半年支付一次。租赁期间，甲方负责承担房屋主体及其附属设施（包括房屋漏水，上、下水等）的维修，当乙方发现该房屋主体及其附属设施有损坏或者故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后三日内进行维修。甲方应定期对房屋进行安全检查，因房屋而导致的安全问题，责任由甲方承担。合同第八条约定，合同到期后，如果甲方仍向外租赁厂房或出售厂房时，在同等条件下，乙方有优先承租权和优先购买权。三山机械厂在合同落款处加盖合同专用章，出租方处由马振惠代任立平签字。同日，双方签订补充协议一份，约定厂房基础改建费用先由乙方垫付，后在租赁费中扣除。2、合同签订后，三山机械厂自2008年11月1日开始承租涉案房屋。2018年11月1日期满未续签。房屋至今仍由三山机械厂使用。3、三山机械厂提交损失目录两份、损坏物品说明、收款收据、损失清单、付款申请表、发票、环境处罚通知等证据一宗，证明2009年至2018年期间，三山机械厂因人为偷电导致电路问题、地下水管破裂漏水、地下水管破裂漏水厂外电缆老化、未办理环评审批以及配电室火灾等问题，产生损失423525.25元。任立平对上述证据均未予认可。4、审理过程中，三山机械厂申请追加案外人马振惠为反诉被告，理由为合同签订前，系马振惠联系并陪同看房；租赁合同由马振惠签订；马振惠实际收取租金；合同履行过程中，系与马振惠沟通修缮、维修等问题；马振惠与任立平系夫妻关系，三山机械厂人员从未见过任立平。本院认为，三山机械厂对租赁合同相对人为任立平的事实并无异议，马振惠作为代理人，不承担合同项下权利义务，其非必须参加诉讼的当事人。三山机械厂的追加申请，不符合法律规定，不予准许。涉案租赁合同期限届满，根据任立平诉请内容及三山机械厂当庭陈述，双方未就续租事宜协商一致。故，双方租赁关系于合同期满终止。虽双方约定有优先承租权，但现有证据未显示任立平有另行出租的行为，三山机械厂要求继续承租，未得对方同意，且无合同及法律依据，不予支持。故，三山机械厂应及时返还任立平租赁房屋。三山机械厂对原告诉请的租金及占有使用费并无异议，应及时支付，其不具有法人资格，相应民事责任应由三山实业承担。三山机械厂反诉主张损失，但相关证据未得原告认可，无法证明损失事实、违约行为以及二者之间因果关系的存在。三山机械厂的该项反诉请求，证据不足，不予支持。综上所述，任立平诉请成立，本院予以支持；三山机械厂反诉不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、青岛三山实业有限公司、青岛三山实业有限公司精密机械厂于本判决生效之日起十日返还任立平位于青岛市李沧区金水路720-8号的厂房一处（建筑面积2639.57平方米）。二、青岛三山实业有限公司、青岛三山实业有限公司精密机械厂于本判决生效之日起十日支付任立平租金585000元。三、青岛三山实业有限公司、青岛三山实业有限公司精密机械厂于本判决生效之日起十日支付任立平房屋占有使用费（自2018年11月1日至返还之日，按每年295000元计算）。四、驳回青岛三山实业有限公司精密机械厂的反诉请求。本案案件受理费11150元，反诉费3826元，由青岛三山实业有限公司精密机械厂、青岛三山实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  于美玲人民陪审员  孙少杰人民陪审员  刘玉芳二〇一九年十二月十四日法官助理周巧凤书记员于超