广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初5234号 原告：柳州市馨运物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市跃进路**之三和兴园小区**2-3，统一信用代码：91450205667039536U。 法定代表人：贺勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李文娟，广西万铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦世暖，广西万铭律师事务所实习律师。 被告：覃海云，男，1969年12月18日生，壮族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：覃和助，广西华尚（象州）律师事务所律师。 原告柳州市馨运物业服务有限公司（以下简称馨运物业公司）与被告覃海云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告馨运物业公司的委托诉讼代理人李文娟、韦世暖，被告覃海云及其委托诉讼代理人覃和助到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告馨运物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付物业服务管理费人民币1917.6元（2017年11月至2019年3月），并支付逾期付款的滞纳金，计算至缴清全部物业管理费之日止，当前应支付滞纳金2244元（暂从2018年6月3日计算至2019年5月31日）；2.判令被告缴纳原告已垫付的电费284.9元（2017年11月至2019年3月）；3.判令被告缴纳原告已垫付的水费1285元（2015年12月5日至2019年3月6日）；4.判令被告承担本案全部诉讼费。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告给付物业服务管理费人民币1917.6元（2017年11月至2019年3月），并支付逾期付款的滞纳金，计算至缴清全部物业管理费之日止，当前应支付滞纳金2244元（暂从2017年11月计算至2019年8月31日）。 事实和理由：被告与原告签订《盛通前期馨园物业服务合同》，合同约定原告向被告所居住的盛通馨园小区提供物业服务，被告应当按建筑面积1元/平方米/月缴纳住宅物业服务费，不按期缴费的，应当从逾期之日起缴纳滞纳金。被告为原告提供服务管理的盛通馨园小区1栋2单元7-2号房的业主，房屋面积为112.78平方米。现被告拖欠2017年11月至2019年3月的物业管理费1917.6元，滞纳金2244元，2017年11月至2019年3月的电费100元，2015年12月5日至2019年3月6日的水费1285元。经原告多次催缴，被告仍置之不理，故原告向法院起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告覃海云辩称，1、关于物业费，因房开公司违规交房，涉案小区工程尚未竣工验收合格，导致被告无法正常入住，也无法享受原告所提供的物业服务。而小区的工程竣工验收时间为2015年11月3日，之后被告再享受减免三年物业费的待遇，故原告收取物业费的起算时间应是2018年11月3日；物业费的计算面积应按被告签订的拆迁安置协议上约定的房屋面积为准，被告的房屋面积为110.28平米；原告未按物业服务合同要求提供相应的物业服务，应按每平米0.5元收取物业费；因为原告违约在先，故不应收取滞纳金，且被告没有收到原告追缴物业费的通知，即使收取滞纳金也应以不超过年利率24%为准。2、关于电费、水费，因原告没有经营水电的相关资质，原告与被告实际上也没有水电的相关服务，请求法庭驳回原告的该项诉请。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市鱼峰区由柳州市温馨房地产开发有限责任公司（以下简称温馨房开公司）开发建设。原告系2007年11月8日依法成立、经营范围包括物业服务的企业法人，于2014年2月25日、2015年10月24日分别取得柳州市住房和城乡建设委员会物业服务等级标准和柳州市鱼峰区住房和城乡建设局物业服务合同备案。被告系柳州市鱼峰区龙泉路5号之一盛通馨园1栋2单元7-2号房屋业主。2014年10月10日，原告馨运物业公司与被告签订《盛通前期馨园物业服务合同》，约定由馨运物业公司向坐落于柳州市2单元7-2号房屋提供物业服务。该合同主要载明：原告对房屋公共部位、共有设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理，根据本协议向被告收取物业服务费用，车辆停放费等应收费用；物业服务内容及收费等级服务标准：包括综合管理、公共区域秩序维护、公共区域清洁卫生、公共区域绿化日常养护、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务，小区物业服务费用（不包括共用部位设施设备大中修、更新、改造的费用）为：住宅物业服务费用暂按建筑面积每月每平方米1.00元收取（含电梯日常维护费，不含电梯日常运行电费）；商业网点（商铺、门面）物业服务费一层按建筑面积每月每平方米2.00元由业主或物业使用人交纳，负一层及负二层按建筑面积每月每平方米1.50元由业主或物业使用人交纳；电费分摊费用，二次加压电费、楼道照明灯、应急灯、消防设备电费按实际发生金额由受益者分摊，电梯运行电费按实际发生费用由受益者分摊；被告于办理交房手续时预交12个月的全额物业服务费，自被告收房之次日起开始计收，每次交纳物业服务费的时间每月10日前；被告违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业服务费用的，原告有权要求被告限期补交并从逾期之日起按缴费金额每天3‰交纳滞纳金，经多次催缴仍不缴纳的，原告有权进行公布、公告，直至向人民法院提起诉讼。同日，被告与温馨房开公司办理涉案房屋的交接手续，并签署了《前期物业管理守则》及《承诺书》。被告自2018年4月至2019年3月期间未缴纳物业服务费，并拖欠2017年11月至2019年3月的电费、2015年12月5日至2019年3月6日的水费。原告通过书面方式向被告催收，被告仍未交纳，故酿成本案纠纷。 另查明，1、2010年7月17日，柳州市旺鑫房屋拆迁有限责任公司与被告签订《房屋搬迁产权调换协议书》，该协议主要载明：在改制企业职工危旧房集中区改造工程中，被告同意对被搬迁房屋实行产权调换，被告选择位于龙泉路“柳州市鱼峰区，安置房建筑面积110.28㎡（实际面积以房产局核定的面积为准）。2、2014年6月19日，温馨房开公司委托柳州市精诚房地产服务事务所对坐落于柳州市的房屋建筑面积进行测绘，柳州市精诚房地产服务事务所作出《龙泉路5号之一盛通馨园1栋房地产测绘成果报告书》（编号：012015061445101），该报告书载明：坐落于柳州市鱼峰区房屋建筑面积为112.78平方米。3、温馨房开公司开发建设的“盛通馨园”项目于2015年11月3日竣工验收合格。4、2009年1月6日，柳州市人民政府办公室的《柳政办〔2099〕4号》文件《关于印发柳州市改制企业职工危旧房集中区改造工程拆迁补偿办法的通知》，该《柳州市改制企业职工危旧房集中区改造工程拆迁补偿办法》的第二十条规定：改制企业职工危旧房集中区改造安置小区依据《物业管理条例》规定实施物业管理，自安置房交房之日起免交3年物业管理费。庭审中,馨运物业公司认可已免除被告3年物业管理费。 本院认为，原告馨运物业公司与被告覃海云签订的《盛通前期馨园物业服务合同》系当事人真实意思表示,合法、有效,对双方均具有约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约为包括被告覃海云在内的小区业主提供了物业服务,因此根据双方合同约定和法律的规定,原告有权向被告收取物业管理服务等费用。被告作为该小区的业主,在接受和享有了原告提供的物业服务后,应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。 关于收取物业费的起算时间，原告主张其自2014年10月起在该小区从事物业服务,2014年10月10日原告与被告签订《盛通前期馨园物业服务合同》，并于同日办理房屋交接手续，双方之间的物业服务合同关系成立，另根据《柳州市改制企业职工危旧房集中区改造工程拆迁补偿办法》关于“自安置房交房之日起免交3年物业管理费”的规定，故原告诉请从2017年11月开始收取物业费于法有据,予以支持。被告辩称房开公司违规交房，涉案小区工程尚未竣工验收合格,导致被告无法正常入住，亦无法享受原告所提供的物业服务，《竣工验收备案表》显示案涉房屋的竣工日期是2015年11月3日,故收取物业费的起算时间应为2018年11月3日。对此本院认为，基于合同相对性的基本原则,负有交房义务并承担房屋瑕疵担保责任的相对方应是与被告签订商品房买卖合同的出卖人温馨房开公司,而非提供物业服务的馨运物业公司,即被告不能以案涉房屋因是否具备法定交房条件所产生的房屋买受人的抗辩权利对抗馨运物业公司,与此同时,原告在此合同签订后也进行了实际的管理服务,被告也实际占有使用了案涉物业，并且已从物业管理中受益,即使未入住小区,也不能成为其拒交物业服务费的合法正当理由。故对被告的上述辩解意见,本院不予采信。另，根据柳州市旺鑫房屋拆迁有限责任公司与被告签订《房屋搬迁产权调换协议书》,被告的房屋属于房改售房,该协议所载明安置房的面积不是实际建筑面积,对此,根据温馨房开公司委托的测绘机构柳州市精诚房地产服务事务所对被告的房屋进行了测量,其实际建筑面积为112.78平方米。被告虽对该机构的测量结果不予认可,但其未能提交相关证据予以反驳,经本院释明,被告亦未申请法院进行司法鉴定,故其应当承担举证不能的不利后果。 综上，被告拖欠物业费已违反了双方合同的约定,原告要求被告支付自2017年11月至2019年3月期间物业管理费1917.26元(1元/平方米/月×112.78平方米×17个月)的诉请,有事实和法律依据,予以支持。原告主张的超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的电费，系原告实际为被告垫付的费用，被告应向原告支付,且原告与被告签订的《盛通前期馨园物业服务合同》亦对公用电费的分担作出约定,因此原告诉请被告支付2017年11月至2019年3月期间的电费284.9元,予以支持。关于水费，根据原告出具并经柳州威立雅水务有限公司确认的《委托书》，以及原告提交的《交通银行回单》等证据证实，原告诉请的水费系原告实际为被告垫付的费用，结合庭审中被告认可其在接收房屋一年后入住的事实，故对原告主张被告缴纳2015年12月5日至2019年3月6日期间的水费1285元，本院予以支持。关于原告诉请的滞纳金,被告认为小区内的卫生、安保、绿化、广告、消防等方面存在不同程度的问题,因此不同意缴纳滞纳金，并提供了相应的照片予以佐证。本院认为，被告所提交的照片虽然不能直接证明待证事实,但综合业主的一致陈述，且原告对照片的真实性亦予以认可，可以说明原告馨运物业公司在履行合同义务时,存在共用部位维护保养不到位,垃圾清扫不及时等瑕疵,对业主所反映的物业服务方面存在的问题未能妥善解决或有效沟通。因原告在物业服务过程中存在瑕疵,对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求,本院不予支持。 关于被告辩称原告未通知其缴纳物业服务费，原告称其通过电话通知、上门催收，以及在被告住处粘贴了缴费通知等方式要求被告缴纳物业服务费，并提供了相应的照片予以佐证，应视为原告已履行了书面催交的义务。关于被告认为原告未按物业服务合同要求尽到相应的物业管理服务，应按每平米0.5元收取物业费，但被告提供的证据未足以证实原告在小区服务管理上的瑕疵达到予以减免的条件，故对被告的上述辩解意见,本院均不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 被告覃海云于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市馨运物业服务有限公司物业服务费1917.26元； 被告覃海云于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市馨运物业服务有限公司电费284.9元； 被告覃海云于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市馨运物业服务有限公司水费1285元； 驳回原告柳州市馨运物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告柳州市馨运物业服务有限公司已预交），减半收取25元，由被告覃海云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  覃汉云 二〇一九年十二月五日 书记员  吴心雨 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。