广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终12244号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨蕴海，男，汉族，1977年12月20日出生，住广东省东莞市虎门镇太沙路205号中区×××××××，公民身份号码为：440××××××××××××313。委托诉讼代理人：唐轶，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡万喜，女，汉族，1973年7月11日出生，住湖南省常德市武陵区××××××××村民组，公民身份号码为：430××××××××××××529委托诉讼代理人：严驰，广东金词律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玉玲，广东金词律师事务所实习律师。原审第三人：东莞市飞飞房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇金洲社区××××××××××，统一社会信用代码为91441900MA4WTLM5XX。法定代表人：黄某1。上诉人杨蕴海因与被上诉人胡万喜、原审第三人东莞市飞飞房地产经纪有限公司（以下简称飞飞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初6864号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。胡万喜向原审法院提出诉讼请求：1.确认胡万喜与杨蕴海于2018年1月18日签订的《房地产买卖合同》有效，杨蕴海继续履行合同并协助胡万喜将涉案房产过户至胡万喜名下并办理完税手续（涉案买卖合同交易价格为660000元）；2.杨蕴海向胡万喜支付中介费19800元。杨蕴海向原审法院提出反诉请求：1.解除胡万喜、杨蕴海双方于2018年1月18日签订的《房地产买卖合同》；2.胡万喜向杨蕴海支付违约金30000元；3.胡万喜向杨蕴海支付自2018年2月起至房屋腾空返还给杨蕴海之日止的房屋占有使用费，按1800元/月的租金标准计算，暂计至2019年5月为28800元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认胡万喜与杨蕴海签订的涉案《房地产买卖合同》继续履行，限杨蕴海于判决生效之日起30日内协助胡万喜办理座落于东莞市虎门镇新园东区××××××（房地产权证号为：粤房地证字第C4275616号）的过户及完税手续，过户至胡万喜名下；胡万喜于本判决生效之日起30日内向杨蕴海支付购房余款50000元；二、限杨蕴海于判决生效之日起30日内向胡万喜赔偿中介费损失19800元；三、驳回杨蕴海的全部反诉请求。原审减半收取本诉受理费148元、保全费1520元（已由胡万喜预交）、反诉受理费5494元（已由杨蕴海预交），全部由杨蕴海承担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初6864号民事判决书杨蕴海不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判解除杨蕴海与胡万喜于2018年1月18日签订的《房地产买卖合同》，改判胡万喜向杨蕴海支付违约金30000元，改判胡万喜向杨蕴海支付自2018年2月起至腾空房屋返还杨蕴海时止的房屋占有使用费，按照1800元/月的市场租金标准暂计至2019年5月为28800元。主要事实和理由：1.原审判决认定“胡万喜未办理房屋过户委托公证导致涉案购房尾款的付款时间未届满属于不可归责于胡万喜的原因”，因此认定胡万喜不存在迟延支付购房尾款，故而不构成违约。然而，原审判决作出上述认定的依据，仅是一份由东莞市虎门房地产管理所出具的《复函》，但从该《复函》的内容看，并没有提及相关地区的房产不允许办理房屋过户委托公证。根据本案争议的房屋买卖合同的约定，双方以公证当日结清尾款，并向房管部门申请办理过户登记手续之日结清尾款。胡万喜若主张其没有故意拖延支付尾款，其举证的证明标准应当达到“在迟延期间公证机关不予受理涉案房屋的过户委托公证申请事项”。也即，胡万喜向原审法院申请调取证据，应当向原审法院申请向公证机关调取“公证机关在2018年不予受理涉案房屋的过户委托公证”的证明，而非房地产管理所出具“不能办理不动产权登记”的证明。事实上，本案的买卖双方在签订《房地产买卖合同》时均明确知悉，涉案房屋在签订合同当时无法办理房屋过户登记手续，但交易的完成不可能无限期地拖延下去，因此才会约定以“委托过户公证”的形式完成交易，因此，原审法院以一个与认定买方是否违约没有直接关联的证据，即作为认定“涉案购房尾款的付款时间未届满属于不可归责于胡万喜的原因，进一步认定胡万喜不存在违约行为”的唯一依据，明显依据不足。2.原审判决作出的“杨蕴海最终拒绝协商办理过户委托公证事宜”的认定是毫无根据的。从本案双方提交的各方微信沟通记录来看，2019年2月27日18时44分，杨蕴海微信回复飞飞公司：“这件事本来是口头协定先做公证，合同也约定18年初付清尾款，而你们没有执行！这是你们的错误，但胡小姐把话说得难听且推卸责任，变成我也有错！当时说公证，我说你们随时通知我协助办理，我没问题！”2019年2月27日18时51分，飞飞公司回复杨蕴海：“胡小姐话，算了，不办公证，直接去办过户吧”。从以上微信聊天的内容可看出，胡万喜与飞飞公司迟迟不通知杨蕴海办理过户委托公证的真实原因是，他们希望将原合同约定的“办理委托过户公证”的交易方式，变更为“由买卖双方直接到房地产登记管理部门办理过户登记”的交易方式。杨蕴海对于该变更合同的主张，有权利不同意修改，坚持按照原合同约定的“公证”方式执行。3.原审判决在认定买方违约与卖方违约的证据采纳上，采取了不同标准的证据运用规则。在认定买方是否存在迟延付款的违约行为上，现有证据已经表明，杨蕴海多次催促过飞飞公司尽快安排办理公证手续并督促买方支付尾款，但在长达数月的时间内没有得到任何回应，既没有解释过为何不支付尾款，也没有回应过何时安排办理公证，甚至未解释过是否存在“当时公证机关不受理本次公证”的客观情况。在现有证据表明杨蕴海曾多次催促过支付尾款，而胡万喜与飞飞公司长时间未作答复的事实情况下，原审判决也没有认定买方存在迟延付款的违约行为。但是，另一方面，在认定卖方不配合办理房屋过户登记手续的问题上，在现有证据已经反映出买卖双方仍在通过中介方进行协商沟通，且胡万喜通过中介方反馈回来的意愿系希望杨蕴海变更合同约定的履行方式的事实基础上，还要作出“虽然在2019年2月22日后杨蕴海在微信中有回复，但杨蕴海最终拒绝协商办理过户委托公证事宜”的失实认定，实为在同类问题上采取不同的证据采纳标准，有意偏袒买方。胡万喜、飞飞公司没有在法定期间内向本院提交书面答辩意见。二审期间，双方均未提交新证据。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕杨蕴海的上诉，本案二审的争议焦点在于：案涉房屋买卖合同履行的违约方。胡万喜按案涉《房地产买卖合同》约定的期限支付了购房款580000元，余款50000元按胡万喜提交的收款收据的约定应于公证当天结清。从案涉《房地产买卖合同》备注“以公证方式买卖，卖方须无条件配合买方做委托公证”可知，收款收据中的公证为卖方配合买方办理的委托公证，从东莞市虎门房地产管理所的复函可知，案涉房产直至2018年11月29日才开始正常办理不动产登记业务，从双方提交的微信、短信聊天内容看，自2018年12月18日起至2019年2月21日期间飞飞公司的员工多次催促杨蕴海办理过户，杨蕴海不回复并最终拒绝协商办理委托公证事宜，而没有显示杨蕴海或飞飞公司曾催促胡万喜办理委托公证而胡万喜不配合的情形，故原审认定杨蕴海为案涉房屋买卖合同履行的违约方并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，原审判令继续履行合同并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。杨蕴海的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1270元（已预交），由杨蕴海负担。本判决为终审判决。审判长  陈天宇审判员  刘冬虹审判员  陈美苑二〇一九年十二月十七日书记员  钟增荣