广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初2707号原告：珠海市斗门忠轩物业发展有限公司，住所地珠海市斗门区井岸镇尖峰前路紫荆苑******，统一社会信用代码91440400696459855K。法定代表人：黄勇权，总经理。委托诉讼代理人：林志坚，广东国硕律师事务所律师。被告：聂启兴，男，1949年3月8日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：聂志坚，系被告聂启兴的儿子。原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司诉被告聂启兴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司的委托诉讼代理人林志坚、被告聂启兴及其委托诉讼代理人聂志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2015年7月至2019年9月期间的物业管理服务费7642.35元；2、被告向原告支付2015年7月至2019年9月期间的环卫费433.5元；3、被告向原告支付2015年7月至2019年7月期间的公摊费1476.81元；4、被告向原告支付2016年7月至2019年6月期间的电梯保养费332.16元；5、被告向原告支付计算至2019年9月的滞纳金2965.45元；6、被告向原告支付自2019年10月起至付清上述款项之日止的滞纳金（以9884.82元为计算基数，按每日千分之三计算）；7、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买了珠海市斗门区××镇××路××号××栋××房，按照原告与该小区业主签订的前期物业管理服务协议约定，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，环卫费、公摊费以及电梯保养费均由被告承担。原告向被告提供物业服务，但被告自2015年7月起没有支付物业服务费等费用，已经构成违约，故提起诉讼。原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司对其诉称向本院提交如下证据：前期物业管理服务协议、维修保养合同、照片、不动产权登记表、用户收费清单、电费缴纳清单、广东增值税普通发票十一张、关于XXXX苑地面下沉整改申请、关于XXXX公共路面木板维修申请、关于XXXX地面下沉维修申请。被告聂启兴辩称，被告从来没有收到过收楼通知和办理验收手续，2019年1月份收到因公共物件损坏要求业主筹款的通知，被告签字缴款，期间原告没有告知被告交楼和验收的通知；原告在第一次协商时把交楼的责任推给开发商，根据物权法的规定，原告接管后有权利告知和负责对业主办理交楼验收手续，双方确认后才确立权利与义务关系，原告要求被告找原来的开发商，意味着被告只跟开发商有买卖关系，默认被告与原告没有权利义务关系；原告在2019年1月份要求被告签字缴款时也没有通知办理手续，被告认为原告有故意拖延被告的嫌疑，被告保留起诉原告和开发商的权利，2015年至今原告按常理应该在业主未缴费用一段时间内应提出异议或采取相关的法律手段，原告的起诉超过了诉讼时效。被告聂启兴对其辩称没有向本院提交证据。原告提交的证据，经当庭出示，对方当事人质证，本院审查后认为，原告提交的前期物业管理服务协议、照片、关于XXXX苑地面下沉整改申请、关于XXXX公共路面木板维修申请、关于XXXX地面下沉维修申请因没有其他证据佐证或与本案无关联，本院不予采信，原告提交的其他证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的事实以本院认定的为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为珠海市斗门区白蕉镇城东白蕉路3029号XXXX小区提供物业服务，并与小区部分业主签订了前期物业服务协议。原告与珠海市粤奥电梯有限公司签订三份电梯日常维护保养合同，保养期限分别为2016年7月1日至2017年6月30日、2017年7月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2019年6月30日，维护保养电梯均为7台，各合同维护保养费用均为29520元，原告在每季度最后一天支付7380元。珠海市粤奥电梯有限公司分别向原告开具广东增值税发票十一张，每张发票金额均为7380元。庭审中原被告确认被告没有交纳过物业服务费。案涉珠海市斗门区××镇××路××号××栋××房已经办理不动产权登记，权属人为聂启兴，建筑面积为99.9平方米，缮证日期为2016年3月18日。本院认为，原被告之间虽然没有就案涉房产签订物业服务协议，但是原告确实为案涉房屋所在小区提供了安保、保洁、绿化、设备维护等基本的物业服务，被告也并没有否认原告为案涉小区提供物业服务，只是抗辩认为其没有接收案涉房屋，原告没有履行协助其办理收楼和验收手续的义务而不应该交纳物业服务费。案涉房产于2016年3月18日办理产权登记，被告登记为案涉房产权属人，自该日起被告就已实际享受了原告提供的相关物业服务，被告应当对原告提供的服务作出相应的补偿。本院确认被告的欠费期间为2016年3月18日至2019年9月，被告应向原告交纳该期间的物业服务费。关于物业服务费的计算标准问题。根据原告提供的物业服务项目和服务质量，参照案涉小区其他业主交纳物业服务费的标准和周边小区同类型房屋在斗门区当地的物业服务费的一般标准，本院酌情确定被告按照每月每平方米建筑面积1.5元的标准向原告支付物业服务费。经本院核算，被告应当向原告支付2016年3月18日至2019年9月期间的物业服务费6361元{99.9平方米×1.5元/平方米/月×(42+0.45个月)}，原告主张超出本院核算部分本院不予支持。关于原告要求被告支付环卫费的问题。原被告双方对环卫费的交纳没有约定，原告也没有提交证据证明其实际已经代被告交纳该费用，故原告要求被告支付2015年7月至2019年9月期间的环卫费依法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付公摊水电费的问题。原告没有提供充分证据证明其主张的水费、电费是如何产生的，也没有提供充分证据证明案涉小区各业主应如何分摊公用水电费，本院无法核算出被告应当支付的公摊水费、电费金额，故本院对原告该请求不予支持。关于原告要求被告支付电梯保养费的问题。原告在为案涉房屋提供物业服务的过程中已经支付了电梯保养费用，但是原告没有提供充分证据证明案涉小区各业主应如何分摊电梯保养费，本院无法核算出被告应当负担的电梯保养费用，故本院对原告该请求不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的问题。原、被告双方没有签订物业服务合同，双方也没有对支付滞纳金进行约定，故原告要求被告支付滞纳金依法无据，本院不予支持。关于被告抗辩原告的起诉超过诉讼时效的问题。原告请求的物业服务费系基于其实际为被告提供物业服务的补偿而支付的对价，具有整体性，按月核算物业服务费并不足以否定债务的整体性，双方对该债务的履行期限没有约定，故本案诉讼时效应从原告向被告主张债务的宽限期届满之日起计算，故原告的请求没有超过诉讼时效，被告该抗辩没有依据，本院不予采纳。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告聂启兴于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司支付从2016年3月18日至2019年9月期间的物业服务费6361元；二、驳回原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元，减半收取42元（原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司已预交），由原告珠海市斗门忠轩物业发展有限公司负担19元，被告聂启兴负担23元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员  曹晓南二〇一九年十二月五日书记员  黄晓敏附：裁判依据法律条文《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。