广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1836号上诉人（原审被告）：恒大地产集团阳江有限公司。住所地：广东省阳江市*****法定代表人：黎志豪，该公司总经理。委托诉讼代理人：茹敬艺，广东德良律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟铨，广东德良律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯弟华，女，1981年11月27日出生，汉族，住浙江省平湖市******委托诉讼代理人：林显伦，广东言必行律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁勇威，广东言必行律师事务所律师。上诉人恒大地产集团阳江有限公司（以下简称恒大阳江公司）因与被上诉人冯弟华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初1282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒大阳江公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判恒大阳江公司无须向冯弟华支付逾期交楼违约金。事实及理由：一、一审法院依据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项认定恒大阳江公司构成逾期交楼，没有法律依据。《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项对查验房屋进行了明确约定。《补充协议》第五条约定：双方同意本合同第十一条补充如下：（五）买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。……。《补充协议》第十二条第11点已明确恒大阳江公司已就本补充协议内容向冯弟华特别解释说明，买受人已知悉并认可补充合同的全部条款内容；第十四条约定本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准（粗体字醒目提示）。据此，《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项的约定与补充协议第五条第（五）款的约定不一致，应以后者的约定为准。一审判决完全无视《补充协议》第五条第（五）款的约定，直接依据《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项的内容认定恒大阳江公司构成逾期交楼是错误的。二、针对冯弟华在收楼日所反映的问题，恒大阳江公司仅负有修复责任，不构成逾期交楼。《商品房买卖合同（预售）》第十六条第（二）款约定：对于地基基础和主体结构外的质量问题，恒大阳江公司应及时更换、修理。第（三）款约定：对于装饰装修质量问题，冯弟华有权要求更换、修理，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续，冯弟华也不得以装饰、设备存在质量问题为由拒绝接收房屋。一审判决认为“由于恒大阳江公司没有证据显示其当时对冯弟华提出的房屋存在上述问题有异议，事后恒大阳江公司亦对涉案房屋进行了维修”，认定恒大阳江公司构成逾期交楼，这与合同约定相悖。恒大阳江公司的维修行为是履行前述条款约定的针对装饰装修瑕疵的修复责任，并非针对涉案房屋不符合交楼标准所采取的补救措施。一审判决明显混淆了两者的区别。另外，一审判决没有对冯弟华提出的问题究竟是属于“地基基础和主体结构问题”还是“除地基基础和主体结构外的质量问题进行界定（合同对两者作出了完全不一样的约定），而直接认定冯弟华有权拒绝接收房屋，亦与合同的约定相悖。三、一审判决认为恒大阳江公司“没有证据证明其已尽了合理提示义务”，并据此认定“逾期交楼违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”是无效条款，这没有事实和法律依据。从《补充协议》第十二条第11点和第十四条的约定可知，恒大阳江公司已针对补充协议的全部内容向冯弟华进行了合理提示。另外，虽然前述条款为格式条款，但并非必然无效，且双方约定的违约责任是否公平合理有法定的救济途径，即冯弟华可通过申请调整违约金予以救济。但在一审庭审中，冯弟华并没有提出调整违约金的申请，也没有举证证实其实际遭受的损失超过约定的违约金，所以，前述条款应认定为有效条款。综上，请支持恒大阳江公司的上诉请求。冯弟华答辩称：一、一审判决认定事实清楚、证据充分。本案是由于恒大阳江公司的原因导致涉案房屋逾期交付，恒大阳江公司应当依法承担逾期交楼的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同(预售)》，恒大阳江公司应当在2018年7月31日前，将达到合同约定交付质量标准的涉案房屋交付给冯弟华。然而，在冯弟华对涉案房屋进行现场勘查时，发现涉案房屋存在严重的质量问题。冯弟华已经当场向恒大阳江公司反映房屋的质量问题，并要求恒大阳江公司进行修复整改。对此，恒大阳江公司在一审中也承认涉案房屋存在质量问题，并在事后对涉案房屋进行了整改。根据双方签署的《商品房买卖合同(预售)》第十一条第（三）款第2项的约定，在双方共同查验房屋之后，恒大阳江公司应当在60日内及时修复屋面、墙面、地面渗漏或开裂等房屋质量问题后，再行交付，但恒大阳江公司一直未修复整改完毕涉案房屋，因此，恒大阳江公司应当按照合同约定承担逾期交楼责任。二、恒大阳江公司主张依据《补充协议》的约定，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题外，冯弟华不得以房屋存在质量问题为由拒收房屋，没有事实与法律依据。（一）双方合意交付的房屋是达到约定装修标准的房屋，与毛坯房不一样。而恒大阳江公司拟交付的房屋存在严重的漏水等质量问题，冯弟华根本不可能入住。如果冯弟华在房屋漏水的情况下入住，对入住以后产生更大的损失难以确定由谁承担责任。（二）《补充协议》尚未经有关部门备案，是恒大阳江公司利用其房屋销售方的优势地位私下要求冯弟华签的，该《补充协议》根本不是冯弟华的真实意思表示，没有任何法律效力。此外，该补充协议属于格式条款，明显在加重冯弟华责任的同时，减轻了恒大阳江公司的交房责任。而且，恒大阳江公司没有证据证明已经尽了相应的说明义务。根据《合同法》第四十条的规定，该补充协议应当是无效的。三、恒大阳江公司主张依据《商品房买卖合同(预售)》第十六条第（二）（三）款的约定，认为其仅负有修复责任，不构成逾期交楼，没有事实与法律依据。本案中，对于冯弟华现场勘查时发现涉案房屋存在的质量问题，恒大阳江公司没有提出异议，并且在事后对涉案房屋进行了修复，这充分证明了涉案房屋存在质量问题是客观事实。恒大阳江公司所主张的《商品房买卖合同(预售)》第十六条第（二）（三）款约定，应当结合《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项的约定来看，该条款实际的意思是恒大阳江公司应当在60日内及时修复屋面、墙面、地面渗漏或开裂等房屋质量问题后，再行交付，而并非恒大阳江公司所主张的冯弟华不能拒收涉案房屋。四、如前所述，《补充协议》是无效的，一审法院认定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”属于无效条款，依法有据。综上所述，请驳回恒大阳江公司的上诉请求，维持原判。冯弟华一审起诉请求：一、判决恒大阳江公司将符合房屋质量标准的阳江市******号******23号住宅楼2单元2层101房交付给冯弟华；二、判决恒大阳江公司支付逾期交楼违约金给冯弟华，逾期交楼违约金从2018年7月31日起算至房屋验收合格实际交付之日止，每日按照全部房价款的万分之一计算；三、本案诉讼费用由恒大阳江公司承担。一审法院认定事实：2018年2月12日，恒大阳江公司（出卖人）与冯弟华（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2******2），合同主要约定：买受人向出卖人购买阳江市******号******23号住宅楼******，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2******9号，建筑面积共206.45平方米（其中套内建筑面积176.72平方米，公共分摊建筑面积29.73平方米），单价为按套内建筑面积计算每平方米12743.65元，房屋总价款为2252058元。买受人应当于2017年10月2日前支付购房首期款682058元，余款1570000元向银行申请贷款支付。合同第九条约定商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房的基础设备和公共服务及其他配套设施的交付条件。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：……2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范，标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）买受人在接收房屋时，不得故意或者无理地以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。第十二条逾期交付责任：逾期在180日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按计算向买受人支付全部房价万分之1的违约金。第十六条商品房质量：买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。之后，双方还签订了一份《补充协议》，其中约定，四、双方同意本合同第九条变更如下：（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。五、双方同意本合同第十一条第（一）款补充如下：……5、买受人选择按揭款付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的（即按揭款未划入监控帐户），交楼期限顺延。六、双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。上述合同签订后，冯弟华按照合同约定付清了全部的购房款给恒大阳江公司。2018年6月11日，涉案房屋取得了工程竣工验收备案表。同年7月25日，恒大阳江公司向冯弟华发出一份《收（验）楼通知书》，通知冯弟华在2018年7月31日办理验、收楼手续。冯弟华收到验收交房通知后，对涉案房屋进行了实地察看，认为涉案房屋完全不符合合同所约定的交付质量标准，冯弟华当场将相关问题反馈给了恒大阳江公司工作人员，并拒绝接收涉案房屋。冯弟华认为涉案房屋存在如下问题：1、部分工程未完工；2、房屋存在漏水情况，主要集中在洗手间、餐厅、墙面、露台区域；3、房屋的装饰存在腐败发霉现象；4、木质地板存在下陷、发霉等情况。之后，冯弟华认为恒大阳江公司一直未能按约定将涉案房屋维修好，并交付给其使用。2018年12月6日，冯弟华等******业主就房屋质量问题向阳江市网络问政平台投诉。同年12月17日，阳江市住房和城乡规划建设局回复：关于你们反映的房屋质量问题，我局已责成开发商尽快作出维修方案，为业主处理好房屋出现的相关问题。开发商表示，在收到你们反映的有关情况后，立即组织有关部门召开会议，研究解决维修方案等相关问题，争取在最短时间内解决你们的诉求。目前，维修队伍已进场施工，你们的房屋存在质量问题预计将于明年春节前维修完毕。对于因维修导致延迟交楼的问题，该公司表示尽快完成维修整改并移交你们使用，后续再商谈赔偿事宜。同时，对于开发商交付使用的房屋存在质量问题对你们造成的损失，建议你们通过司法途径向开发商进行索赔，以维护你们的合法权益。诉讼中，恒大阳江公司主张根据冯弟华反馈的问题进行维修，恒大阳江公司于2019年3月17日维修完毕后通知冯弟华接收涉案房屋，冯弟华于2019年3月23日接收了涉案房屋，但冯弟华称涉案房屋仍出现发霉现象。冯弟华认为《补充协议》第十二条“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”属格式条款，应为无效。一审法院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。冯弟华、恒大阳江公司应按合同约定履行各自的义务，冯弟华已支付了购房款给恒大阳江公司，恒大阳江公司应按约定将涉案房屋履行交付给冯弟华。本案争议的焦点：一是恒大阳江公司是否构成逾期交房；二是如构成违约，恒大阳江公司如何承担违约责任。对于第一个焦点问题。按双方合同约定，买受人查验该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范，标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。约定的具体情形包括：1、屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；2、管道堵塞；3、门窗翘裂、五金件损坏；4、灯具、电器等电气设备不能正常使用。本案中，恒大阳江公司通知冯弟华接收涉案房屋，冯弟华经查验后发现房屋存在漏水、装饰存在腐败发霉、木质地板存在下陷、发霉等情况，并将房屋存在的问题反馈给恒大阳江公司。由于恒大阳江公司没有证据显示其当时对冯弟华提出的房屋存在上述问题有异议，事后恒大阳江公司亦对涉案房屋进行了维修，同时结合阳江市住房和城乡规划建设局就冯弟华等******业主的网络问政回复内容来分析，本案可以认定涉案房屋存在漏水等质量问题。根据双方的约定，冯弟华是有权拒绝接收涉案房屋，恒大阳江公司应自查验次日起60日内负责修复，修复后再行将涉案房屋交付给冯弟华。本案恒大阳江公司对涉案房屋维修完毕后，于2019年3月23日交付给冯弟华使用，恒大阳江公司已构成逾期交房违约。现恒大阳江公司以涉案商品房已经验收合格，已具备约定的交付条件交付给了冯弟华，其不应承担违约责任的抗辩，缺乏理据，不予采纳。关于恒大阳江公司应如何承担违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案恒大阳江公司所提供的《补充协议》属格式条款，从该条款内容来分析，其中约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”，明显免除恒大阳江公司部分的责任，限制了冯弟华的相关权利的，同时恒大阳江公司并没有证据证明其已尽了合理提示义务。依照上述法律规定，该条款应为无效条款，对双方不具有法律约束力。本案恒大阳江公司在应在2018年7月31日前向冯弟华交付涉案房屋，距恒大阳江公司对涉案房屋维修完毕后交付给冯弟华时止共235天，逾期交房的违约金按全部房价日万分之一计算，恒大阳江公司应支付给冯弟华的逾期交房违约金为52923.36元。综上所述，冯弟华的请求理由成立，一审法院予以支持，但逾期的违约金应以一审法院核定的为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出判决：一、恒大阳江公司应在判决发生法律效力之日起十日内支付违约金52923.36元给冯弟华；二、驳回冯弟华的其他诉讼请求。本案受理费1004元，由恒大阳江公司负担。二审期间，双方均没有提供新证据。本院经审理查明，本案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款查验房屋中第2项第（5）点的为填充式，已打上“×”，一审查明部分载明的该条款内容有误。除上述事实外，一审查明的其他基本事实属实，本院予以确认。另查明，《补充协议》第五条是对合同第十一条的补充，其中第（五）款的约定为：买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题的，应当取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。又查明，在业主起诉恒大阳江公司的商品房预售合同纠纷系列案中，李伯阳与恒大阳江公司在同期签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款查验房屋中第2项第（5）点内容为：买受人在接收房屋时，不得故意或者无理地以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。而李伯阳与恒大阳江公司签订的《补充协议》中并没有冯弟华与恒大阳江公司签订的《补充协议》的第五条第（五）款的约定。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点：一、恒大阳江公司是否构成逾期交楼违约；二、《补充协议》第十二条关于“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”的约定的效力应如何认定。关于争议焦点一，本案中，双方对涉案房屋存在质量问题没有异议，但对该质量问题是否影响交楼意见不一。从双方签订的相关协议的条款看，关于交付和质量问题的约定主要有《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项、第十六条和《补充协议》第五条第（五）款。（一）关于《商品房买卖合同（预售）》第十一条和《补充协议》第五条第（五）款的关系。虽然在《补充协议》第五条第（五）款对《商品房买卖合同（预售）》第十一条进行了补充，但该补充条款并未明确变更第十一条第（三）款第2项的约定，而结合冯弟华与恒大阳江公司签订的《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》的相应条款看，该补充条款的内容与李伯阳版本的第十一条第（三）款第2项约定的第（5）点相似，印证了《补充协议》第五条第（五）款并没有对《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项进行变更，因此，应认定本案情形仍然适用第十一条第（三）款第2项的约定。（二）关于《商品房买卖合同（预售）》第十一条与第十六条的关系。虽然《商品房买卖合同（预售）》第十六条有关于质量问题如何影响交付的内容，但本案直接约定房屋交付的条款是《商品房买卖合同（预售）》第十一条，因此，应以第十一条为基础，结合第十六条的内容确定存在不同质量问题情况下适用的房屋交付规则。即若第十一条第（三）款第2项中对存在质量问题的性质不明确的，才需要结合第十六条的内容判断。因冯弟华提供的证据已证明涉案房屋交付时存在房屋漏水等问题，属于上述第十一条第（三）款第2项第（1）-（4）点明确列示的质量问题，因此，应直接依据该条的约定确定房屋是否符合交付条件。即使如恒大阳江公司主张，第十六条的约定包括了对所有质量问题是否影响收楼问题的处理原则，但第十六条并未明确对排除第十一条第（三）款第2项的适用，则第十一条第（三）款第2项与第十六条应属并列共存关系。现双方对本案房屋质量问题能否拒收房屋产生争议，实属对上述两条款的理解产生争议，而涉案合同属格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，本案亦应按照购房者的理解，适用第十一条第（三）款第2项的约定。恒大阳江公司主张本案应适用第十六条约定的理据不足，本院不予支持。从双方约定的条款看，虽然《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项中第（5）点为“×”，但李伯阳版本的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项约定的5种情形属并列关系，因此对该条款应理解为第2项第（1）-（4）点（即：1、屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；2、管道堵塞；3、门窗翘裂、五金件损坏；4、灯具、电器等电气设备不能正常使用）约定的情形属出卖人应修复后再行交付的情形，即房屋存在上述第2项第（1）-（4）点质量问题和存在地基基础和主体结构方面的质量问题时，买受人可拒收房屋。冯弟华提供的证据已证明涉案房屋交付时存在房屋漏水等问题，本案属于上述约定中应由出卖人对质量问题修复后再行交付的情形，一审认定冯弟华有权拒收涉案房屋，恒大阳江公司构成逾期交楼违约正确，本院予以支持。关于争议焦点二，本案《补充协议》属于格式条款，该协议第十二条对逾期交房违约金调整为最高不超过房屋总价的2%，减轻了开发商自身的违约责任，排除了业主追究开发商长时间违约责任的权利，且恒大阳江公司未对排除买受人主要权利、减轻其主要责任的内容采取特别的标识以引起冯弟华的注意，该合同条款应属无效。恒大阳江公司主张该条款合法有效的理据不足，本院不予支持。因冯弟华已于2019年3月23日入住涉案房屋，一审法院判令恒大阳江公司从逾期交房之日起到房屋实际交付之日止，以房屋总价款为基数，按每日万分之一计算违约金给冯弟华正确，本院予以维持。综上所述，恒大阳江公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1123元，由恒大地产集团阳江有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  陈欢欢二〇一九年十二月二十三日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》