福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初9603号 原告：黄翠兰，女，1981年11月29日出生，汉族，住福建省南安市。 原告：黄君峰，男，1981年8月21日出生，汉族，住福建省南安市。 以上二原告共同的委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所执业律师。 以上二原告共同的委托诉讼代理人：李丽飞，福建瀛莱律师事务所实习律师。 被告：隆泰（泉州）房地产发展有限公司，住所地福建省南安市柳城办事处成功街宏发花苑**。 法定代表人：林松江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨嘉文，北京市京师（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：孙树玲，北京市京师（泉州）律师事务所执业律师。 原告黄翠兰、黄君峰与被告隆泰（泉州）房地产发展有限公司（以下简称“隆泰房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄翠兰、黄君峰共同的委托诉讼代理人黄丽琴、李丽飞，被告隆泰房地产公司的委托诉讼代理人孙树玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄翠兰、黄君峰向本院提出诉讼请求：隆泰房地产公司支付黄翠兰、黄君峰自2016年10月7日起至2018年3月1日止，每日按黄翠兰、黄君峰已付购房款387180元的万分之一计算的逾期协助办证违约金20095元。事实和理由：2009年12月15日，黄翠兰、黄君峰与隆泰房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定黄翠兰、黄君峰购买隆泰房地产公司开发的址在南安市，建筑面积为126.71㎡，房屋总价款为387180元。该合同第十四条关于产权登记的约定“出卖人（即隆泰房地产公司）应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人（即黄翠兰、黄君峰）。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金”。上述合同签订后，黄翠兰、黄君峰依约支付了全部购房款，但直至2018年3月1日，隆泰房地产公司才通知黄翠兰、黄君峰办理《不动产权证书》，隆泰房地产公司逾期协助办理相关权属登记手续的行为，已构成违约。 隆泰房地产公司辩称，黄翠兰、黄君峰起诉要求隆泰房地产公司支付逾期协助办证违约金缺乏事实及法律依据。理由如下：第一，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务人为购房人（即黄翠兰、黄君峰），隆泰房地产公司仅负有协助办证的义务，在2016年7月16日不动产登记启动之前，未办证的原因并非隆泰房地产公司的违约行为导致的。1、办证的主动权在于黄翠兰、黄君峰，隆泰房地产公司仅仅是协助业主办理权属证书，其中仅有《不动产登记申请表》需要协助盖章，但是应当先由黄翠兰、黄君峰向权属登记单位领取该申请表且签字捺印后，再由黄翠兰、黄君峰将该申请表提交给隆泰房地产公司盖章，隆泰房地产公司盖章后，则提供材料的义务（协助义务）即已履行完毕。2、黄翠兰、黄君峰也未提供任何证据证明其曾经向隆泰房地产公司发出通知要求协助办证，或者其无法办证的理由系由于隆泰房地产公司拒不配合或者迟延配合的证据。3、根据隆泰房地产公司提供的证据《关于“宏发花苑”项目暂缓办理土地使用证分割的原因的证明》，该证据由南安市办理房屋权属证书的各个政府部门包括南安市城乡规划局、南安市住房和城乡建设局、南安市房屋交易管理中心、南安市国土资源局均在该证明上盖章，该证明可证实2016年7月16日前无法办证的原因在于南安市国土资源局暂缓为购房业主办理土地使用权分割，而暂缓的原因有三个，一是政府各部门在配合为业主报批办理土地分割时认识不一，分歧较大，无法办理；二是办理土地分割的前提是需要满足双80%才能办理土地使用权分割；三是南安市绝大部分的楼盘业主都只有房屋产权证。该三种原因显然并不可归责于隆泰房地产公司。4、隆泰房地产公司在《商品房买卖合同》第十四条的约定完全系基于《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，且隆泰房地产公司与黄翠兰、黄君峰签署的《商品房买卖合同》也系政府统一制定的合同文本，实践中也不允许隆泰房地产公司对条款进行修改，故《商品房买卖合同》第十四条的约定不应当作为认定隆泰房地产公司明知“双80”的限制的情况下仍然约定以交付商品房作为办证期限的起算时间。5、事实上，案涉项目开始销售后，隆泰房地产公司就着手协助业主办理房屋所有权证以及土地使用权证，并在当时就为业主准备一整套办理土地使用权证分割的材料。截止2016年7月15日，隆泰房地产公司已办理176户房屋所有权证（分证），说明宏发花苑的手续是完整的，不存在无法办理所有权证的情况。宏发花苑满足以上“双80”条件的时间截点是2016年7月15日，隆泰房地产公司无法配合各业主办理宏发花苑楼盘分割土地使用权证，系历史遗留问题及政府原因所致，构成不可抗力。第二，案涉项目根本不存在项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致的问题。南安市国土资源局认为项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致，与南安市规划局的意见相矛盾。1、南安市国土资源局关于南安法院调查函的复函两份虽然提及暂缓办证的原因系基于其认为在权籍调查审核落宗落幢时发现项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致，但该意见显然与南安市城乡规划局于2018年12月18日确认“宏发花苑项目实际用地面积红线没有超过规划用地的红线范围”的意见相矛盾。2、在隆泰房地产公司提供的证据10-12中，系关于南安市国土资源局与南安市城乡规划局于2017年5月份就宏发花苑项目用地界线问题的沟通情况，南安市城乡规划局在回复南安市国土资源局的复函中明确提到，经查，宏发花苑项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及规划设计条件核实材料，其规划用地红线范围均一致。该事实与南安市城乡规划局于2018年12月18日出具的《工作说明》相吻合，但是南安市国土资源局在针对南安法院的调查函中，作出与事实相违背的回复，后经隆泰房地产公司调查后发现，起草两份复函的工作人员系任职不动产中心负责人的林宝珠，而林宝珠也恰好就是案涉宏发花苑项目的业主之一，若该事实属实的话，两份复函的真实性就值得怀疑，也不应当作为定案的依据，隆泰房地产公司与其他业主的案件也均为冤假错案。故本案有必要就项目实际用地界线与原土地使用证红线是否一致进一步向南安市国土资源局调查取证，并要求国土资源局就复函的行文过程做出说明。3、根据隆泰房地产公司提供证据13的两本土地使用权证及一本不动产权证后附的宗地图可以明显看出，三本证书宗地图的四至、地理、地理位置完全一致案根本就不存在项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致的问题。第三，隆泰房地产公司有通过电话或邮件通知业主办理房屋权属证书，对于未电话通知到的业主，隆泰房地产公司通过挂号信的方式通知业主，不存在未通知的情况。对于截止在2016年7月15日仍未办理房屋所有权证和土地使用权证的业主，隆泰房地产公司再次通知业主办理权属证书。且根据本案隆泰房地产公司的举证，也足以证明隆泰房地产公司至少在2017年11月25日又再次就不动产权的办证事宜向黄翠兰、黄君峰发出通知。第四，黄翠兰、黄君峰早已办理了房屋所有权证，根据城市房地产法、物权法、担保法等法律法规的规定，黄翠兰、黄君峰取得了房屋所有权，则必定获得土地使用权。因此，即使黄翠兰、黄君峰没有取得土地使用权证，也没有损失。合同法明确规定，违约金是用于弥补守约方的损失的，在黄翠兰、黄君峰没有损失的情况下，不应支付违约金。第五，黄翠兰、黄君峰主张违约金的期间自2016年10月7日至2018年3月1日没有依据，隆泰房地产公司均有通知黄翠兰、黄君峰办理产权证，最后一次通知的时间在2017年11月25日，根据本案的证据已足以证明黄翠兰、黄君峰已经收到办证通知，故其主张违约金依法也不应当予以支持。综上，黄翠兰、黄君峰的诉求没有事实及法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。 本院经审查认定事实如下：隆泰房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2009年12月15日，黄翠兰、黄君峰与隆泰房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，黄翠兰、黄君峰购买隆泰房地产公司开发的址在南安市，建筑面积共126.71平方米，单价为每平方米3055.64元，总金额387180元。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金。3、买受人应在接到出卖人通知之日起十五天内与出卖人结算房款，配合出卖人办理产权登记，逾期买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金，合同继续履行。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同签订后，黄翠兰、黄君峰支付了全部购房款387180元。隆泰房地产公司已将本案商品房交付给黄翠兰、黄君峰使用。2012年9月，隆泰房地产公司完成柳城街道办事处成功街宏发花苑的房屋产权初始预登记。2014年5月23日，黄翠兰、黄君峰办理了本案商品房的房屋所有权证。黄翠兰、黄君峰至今尚未办理本案商品房的土地使用权属登记。另查明，南安市国土资源局、南安市城乡规划局因机构改革现更名为南安市自然资源局。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、隆泰房地产公司提供的《2017年第七次用地联席会议纪要》，纪要内容体现用地联席会议并未明确认定宏发花苑项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致的原因，且联系上下文用地联席会议所谓“本着尊重历史”系指隆泰房地产公司在开发过程中改变宗地用途，超容积率建设的行为，已经通过签订出让合同、补交出让金等予以处理，故而同意本着为住户解决历史遗留问题的原则，在不超过用地红线及规划红线的情况下，为购房业主继续办理相关不动产权证书。因此，该用地联席会议纪要内容并不能证明实际用地界线与原土地使用证红线不一致而致暂缓办理不动产权证书非因隆泰房地产公司原因造成。2、隆泰房地产公司提供的《关于“宏发花苑”项目暂缓办理土地使用证分割的原因的证明》、原南安市国土资源局、原南安市城乡规划局出具的《工作说明》，虽然可以证明原南安市城乡规划局、原南安市国土资源局、南安市住房和城乡建设局、南安市房屋交易管理中心均在该证明落款处加盖印章，但因该证明系隆泰房地产公司自行制作，其中内容主要述及案涉项目的开发、预售及办证过程，上述过程并不能得出有关“宏发花苑楼盘开发商在不动产统一实施前无法配合各业主办理分割土地使用证不是开发商的原因”之结论，且用地联席会议也未能明确用地界线与土地使用证红线不一致是何原因造成的，故上述证据不足以证明隆泰房地产公司有关逾期办理权属证书系因行政机关原因造成的主张。3、隆泰房地产公司提供的南安市房屋交易管理中心出具的《证明》，用于证明根据南安市办理权属证书的实践，购房者办理分户土地使用证的前提是楼盘销售完成80%以上并且办理房屋产权证的业主也已达到整个楼盘的80%，本案满足这两个条件的时间截点是2016年7月15日，即在2016年7月16日前未办证不可归责于隆泰房地产公司，但因隆泰房地产公司所谓的办证条件即使属实，隆泰房地产公司作为开发商当属明知，却仍在《商品房买卖合同》中明确约定以交付商品房作为办证期限的起算时间，故销售未能完成80%以及房屋权属证书办理未能达到80%并不能认定为顺延办理权属证书之事由。4、隆泰房地产公司提供的原南安市国土资源局南国土资函[2017]349号复函和南国土资函[2017]463号复函，系原南安市国土资源局先后两次针对本院有关宏发花苑项目逾期办证原因的函询作出的答复，真实、合法且与本案有关联性，予以采信，可作为认定本案事实的依据。该答复已明确说明暂缓办理不动产登记的原因系实际用地界线与原土地使用证红线不一致，现隆泰房地产公司再申请本院向南安市自然资源局核实宏发花苑项目实际用地界线与原土地使用证红线是否不一致，该事项系已明确，无需再调查，故不予准许。至于不一致的具体情形及其作出结论的依据，本院在原来其他业主起诉隆泰房地产公司的案件中曾经函询原南安市国土资源局，该局函复在用地联席会议未研究确定前，暂无法判断是什么原因造成用地界线不一致的问题，而《2017年第七次用地联席会议纪要》亦未明确认定宏发花苑项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致的原因，故本院不再调取。5、隆泰房地产公司提供的发票、信封、《办理产权证通知》、《邮件揽收交寄单》，均系办理房产证相关的证据，并未涉及办理土地使用权属登记的相关事宜，而本案仅涉及办理土地使用权属登记的问题，再者上述证据通知的对象并非黄翠兰、黄君峰，故该些证据与本案不具关联性，不予认定。6、隆泰房地产公司提供的《南安市国土资源局关于宏发花苑项目用地界线偏移的函》、《南安市城乡规划局文件传阅登记》、《南安市城乡规划局关于宏发花苑项目用地界线相关情况的复函》，均系复印件，隆泰房地产公司未能提供原件予以核对，且原南安市城乡规划局在复函中明确原南安市国土资源局提出原办理的土地使用证红线与批准的规划红线图不符的情况，应由原南安市国土资源局自行核实，而原南安市国土资源局在此之后两次针对本院函询作出的答复明确暂缓办理不动产登记的原因系实际用地界线与原土地使用证红线不一致，故应以南安市国土资源局的复函为准。7、隆泰房地产公司提供南国用籍第00020093号《国有土地使用权证》、南国用（2012）第00120344号《国有土地使用权证》、闽（2017）南安市不动产权第1306390号《不动产权证书》，并向本院申请对三本证书宗地图的四至、地理、地理位置是否一致以及宏发花苑项目实际用地界线是否位于南国用籍第**《国有土地使用权证》的宗地图红线范围内进行鉴定述三本证书的办证机构均是原南安市国土资源局，关于宏发花苑项目实际用地界线与原土地使用证红线是否一致的问题，原南安市国土资源局已答复本院，故隆泰房地产公司提出的鉴定申请没有进行的必要，本院不予准许。8、隆泰房地产公司提供的《商品房买卖合同》、林宝珠身份证复印件、原南安市国土资源局电话号码簿照片，并向本院申请向南安市自然资源局调查核实南国土资函[2017]349号复函和南国土资函[2017]463号复函的行文过程（拟稿签发过程），因两份复函均加盖原南安市国土资源局的公章，对外具有法律效力，至于内部的行文过程属于其内部管理问题，不属于本案的审查范围，若隆泰房地产公司认为该单位工作人员存在问题，隆泰房地产公司可向相关部门反映另行处理。9、隆泰房地产公司提供的《不动产登记受理凭证》、用地勘测定界图、《商品房土地分割登记申请表》，用于证明隆泰房地产公司在2013年就已履行协助黄翠兰、黄君峰办理土地使用权属登记的义务，但如前所述，在2017年9月前，因实际用地界线与原土地使用证红线不一致，宏发花苑尚不具备为各个业主办理土地使用权属登记的条件，故上述证据无法认定隆泰房地产公司已履行协助黄翠兰、黄君峰办理土地使用权属登记的义务。10、隆泰房地产公司提供的《关于办理的再次通知》、EMS邮单、11份民事起诉状，黄翠兰、黄君峰对其真实性无异议，故对其真实性，予以认定，该些证据相结合可以证明隆泰房地产公司于2017年11月25日通知黄翠兰、黄君峰可办理不动产权属证书。 本院认为，隆泰房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，黄翠兰、黄君峰向隆泰房地产公司购买址在南安市，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，黄翠兰、黄君峰与隆泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。依照《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金……”约定，隆泰房地产公司虽然于2012年9月完成了柳城街道办事处成功街宏发花苑的房屋产权初始登记，但因宏发花苑项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致，导致无法落宗落幢，原南安市国土资源局暂缓办理该项目不动产登记（土地使用权属登记），隆泰房地产公司就此存在违约。后经2017年第七次用地联席会议协调，会议同意在不超过用地红线及规划红线情况下，为购房业主继续办理相关的不动产权证书。又因不动产统一登记前，南安市的房产需先办理房屋所有权登记，待房屋所有权登记办理后才能办理土地使用权属登记，而黄翠兰、黄君峰于2014年5月23日才办理本案商品房的房屋所有权登记，隆泰房地产公司应于2014年5月24日前协助黄翠兰、黄君峰办理本案商品房的土地使用权属登记，但隆泰房地产公司于2017年11月25日才通知黄翠兰、黄君峰办理不动产权属证书（土地使用权属登记），其行为已构成逾期协助办理土地使用权属登记，其应从2014年5月25日起至2017年11月25日止每日按黄翠兰、黄君峰已付购房款387180元的万分之一支付违约金。但因黄翠兰、黄君峰于2019年10月8日才就本案讼争事项向隆泰房地产公司主张权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”的规定，2016年10月8日以前的逾期协助办证违约金，已超过诉讼时效，依法不予保护；2016年10月8日之后的逾期协助办证违约金，未超过诉讼时效，依法应予以保护。故隆泰房地产公司应支付黄翠兰、黄君峰自2016年10月8日起至2017年11月25日止（共414日），每日按黄翠兰、黄君峰已付购房款387180元的万分之一计算的逾期协助办证违约金16029元，黄翠兰、黄君峰诉讼请求中符合法律规定的该部分，予以支持；超过的部分，不予支持。隆泰房地产公司辩称，其已尽协助办证之义务，并不存在逾期协助办证的违约行为，与查明事实不符，不予采纳。 综上所述，本院对黄翠兰、黄君峰的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、隆泰（泉州）房地产发展有限公司应于本判决生效后三十日内支付黄翠兰、黄君峰逾期协助办理土地使用权属登记违约金16029元； 二、驳回黄翠兰、黄君峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费302元，减半收取计151元，由黄翠兰、黄君峰负担31元，隆泰（泉州）房地产发展有限公司负担120元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  卢君玉 二〇一九年十二月十七日 书记员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。