广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初9031号原告：佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司。住所地广东省佛山市南海区*********区城市广场C座A区三楼，统一社会信用代码914***********664H。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：孙**恒，男，系该公司员工。委托诉讼代理人:林海霞，女，系该公司总经理助理。被告：李冠澄，女，1971年3月14日出生，香港特别行政区居民，香港身份证****）。原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司（下简称城市广场）诉被告李冠澄租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月122日立案后，依法适用普通程序于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告城市广场的委托诉讼代理人林海霞到庭，被告李冠澄经本院公告传唤未到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。城市广场向本院提出诉讼请求：1.李冠澄立即向城市广场支付2018年3月1日起至2019年4月30日止的综合物业管理费人民币22624元及逾期付款违约金人民币821.23元（按应缴金额的年百分之六暂计算至2019年4月30日，实际要求计算至李冠澄履行之日），合计人民币23445.23元；2.判令李冠澄承担本案的诉讼费。事实与理由：2003年2月12日，城市广场与李冠澄就租赁城市广场C座A110商铺（以下简称A110商铺）相关事宜签订了《南海市房地产租赁契约》及《南海市房地产租赁契约》（以下简称补充议定书）。同日，城市广场与李冠澄就E244商铺签订了自2003年2月1日起至2006年1月30日止的《商铺租赁委托书》（由李冠澄委托城市广场代为出租和管理，双方已执行完毕）。2003年12月10日，双方再次就租赁城市广场A110商铺的事宜变更签订《房地产租赁契约》，并向房管部门办理房屋租赁登记。在《商铺租赁委托书》委托期限到期后，双方即结束委托关系。但自2006年5月1日起A110商铺便处于空置状态，自此李冠澄也未进行经营及未缴纳相关综合物业管理费。2003年2月12日签订的《南海市房地产租赁契约》约定：城市广场出租城市广场A110号商铺给李冠澄，同日签订的补充议定书约定：李冠澄向城市广场承租位于佛山市南海区**********商铺，建筑面积80.8平方米，实用面积为41.6平方米，租赁期为20年，从2003年2月12日至2022年2月11日，期满后，双方续租到2032年5月31日；租金以建筑面积计算；城市广场同意采取优惠价一次性收取租金的方式把商铺租赁给李冠澄，优惠价合计790000元，双方同意采用一次性付款方式付款；李冠澄需每月向城市广场或城市广场委派的物业管理公司缴交物业管理费，收费标准为人民币10元/平方米；李冠澄需每月向城市广场或城市广场委派的物业管理公司缴交中央空调费，收费标准为人民币20元/平方米；李冠澄需每月向城市广场或城市广场委派的物业管理公司缴交宣传推广费，收费标准为人民币5元/平方米；且第十条约定：“李冠澄须于每月五号前（含五号），主动到城市广场或城市广场指定的财务部门缴交物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应付之管理费用。如当天为公众假期，则缴交管理费用的期限顺延至公众假期满后的第一天，李冠澄逾期交付管理费用的，除仍应及时如数补交外，逾期每天须支付所欠费用金额2%的违约金给城市广场”；第十九条约定：“承租后李冠澄须自办营业执照进行经营，自负盈亏，一切债权债务均自行负责，与城市广场或城市广场委派的物业管理公司无关”；第二十四条约定：“为维护商场的整体利益，李冠澄在租赁期内若不开门营业，可委托城市广场或城市广场指派的代理公司把商铺转租给第三人，若李冠澄在城市广场或城市广场委派的物业管理公司发函通知开业后30天内仍未开业，则视为自动放弃对本商铺的承租，城市广场有权单方终止租赁契约，收回店铺重新出租，并保留追索未缴租金及其他费用的权利”；第二十五条约定：“李冠澄如连续三个月未能缴足物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应缴之费用（无论是否已获正式通知催缴），城市广场有权单方面解除契约和协议，收回商铺”。2003年12月10日签订的《房地产租赁契约》重新约定商铺租赁期限自2003年12月10日至2023年12月9日止，租金3291元/月，租赁期满后，双方续租至2032年5月31日。因自2006年5月1日起李冠澄承租的A110商铺便处于空置状态，城市广场委托的物业管理公司已于2018年3月7日就拖欠的2016年5月起至2018年2月止的综合物业管理费提起诉讼，案号为2018粤0605民初3592号，现城市广场根据相关判决考虑商铺实际情况，自行下调综合物业管理费标准至每月20元/平方米。截止至2019年4月30日，李冠澄已累计重新拖欠城市广场综合物业管理费人民币22624元及逾期付款违约金人民币821.23元（按应缴金额的年百分之六暂计算至2019年4月30日，实际要求计算至李冠澄履行之日）合计人民币22445.23元。另城市广场自2002年起即聘请专业的物业管理公司对城市广场项目进行综合的物业管理，履行物业管理职责，管理、维护和保养城市广场的公共场所、公共设施设备；负责城市广场商场公共场所的清洁、绿化、安全管理、公共用水用电、公共照明；提供水、电、空调的供应；负责电梯、空调、消防、监控、报警系统设备的保养和维修；负责设置大型广告牌、布置各种室内外装饰品、举办购物美食节、醒狮活动等进行宣传推广；负责商业管理规范、统一商业管理秩序、统一营业时间、统一处理投诉等管理措施的制定和执行；配合政府各相关部门的管理。在李冠澄长时间拖欠综合物业管理费且拒不开铺经营的情况下，为确保城市广场商场的正常经营城市广场每月已垫付相应的物业服务费用给物业管理公司，现李冠澄的行为已造成城市广场巨大经济损失，并给城市广场整体经营造成严重的负面影响，在城市广场多次通知下仍拒不履行合同义务，李冠澄的行为已构成违约。综上，李冠澄的违约行为严重影响了城市广场的正常经营并造成了城市广场的经济利益损失，根据相关法律规定及租赁合同约定，为维护城市广场的合法权益，特诉至贵院，恳请贵院依法判决支持城市广场的全部诉讼请求。城市广场在诉讼提交了如下证据：1.城市广场营业执照（复印件，1份）、李冠澄香港居民身份证（复印件，1份）；2.《南海市房地产租赁契约》、《南海市房地产租赁契约补充议定书》、房地产租赁契约（原件，各1份）；3.商铺租赁委托书（原件，1份）；4.城市广场A110铺欠综合物业管理费及逾期付款违约金明细表（打印件，1份）；5.土地租赁合同、粤房地证****房地产权证、（权属人为广东宏居商贸发展有限公司）房地产权证（复印件，各1份）、土地租赁协议、佛山市（南海区）房产查询证明、广东宏居商贸发展有限公司企业机读档案变更登记资料（原件，各1份）；6.佛山市南海区美城物业管理有限公司企业机读档案变更登记资料、物业管理委托合同、《物业管理委托合同》补充协议、电梯（包括扶梯、人行道）保养协议、电气设备能效服务合同、自动报警远程监控系统联网监测服务合同、清扫及垃圾清运处理服务协议、蚁患灭治合同、合同（LED广告字）、2018年春节醒狮活动协议（原件，各1份）、佛山市南海区美城物业管理有限公司工资签收表2018年8月份至10月份（原件，36份）、电费发票（原件，6份）、水费电子发票（原件，10份）、《购销合同》、（接触器）发票（原件，各1份）、报价单、收据（原件，各2份）、情况说明（原件，1份）、中央空调保养服务合同、发票（原件，各4份）、照片（打印件，112张）。李冠澄未答辩。经审查，城市广场围绕诉讼请求所提交的证据，李冠澄未到庭参加诉讼亦未举证予以推翻，本院予以确认并在卷佐证，结合本案采信的证据及当事人的陈述，本院所确认的事实将在下文述及。综合以上采信的证据和城市广场的陈述，本院确认以下事实：位于佛山市南海区*********区城市广场C座的房屋已办理房地产权证。2003年2月12日，城市广场（甲方、出租方）和李冠澄（乙方、承租方）签订《南海市房地产租赁契约》，约定甲方将位于南海市桂城区桂澜路南海城市休闲购物广场内C座A110号商铺出租给乙方使用；商铺的建筑面积为80.8平方米；租赁期限从2003年2月12日至2022年2月11日，期满后，双方无条件续租9年3个月。甲方交付商铺给乙方之日为起租日，开始计算租期。乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交综合物业管理费，收费标准为10元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交中央空调费，收费标准为20元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交宣传推广费，收费标准为5元/平方米；乙方需每月5日前到甲方或甲方指定的财务部门缴交综合物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应付管理费用；乙方逾期交付管理费用的，除应及时如数补交外，逾期每天须支付所欠费用金额2%的违约金；合同中所列的通讯地址如有变更，应书面通知对方，如不通知，则按原通讯地址发出的通知视为送达。双方并对租金支付等进行了约定。2007年1月12日，城市广场（甲方、开发企业）和佛山市南海区美城物业管理有限公司（乙方、物业管理公司）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将城市休闲购物广场移交城市广场实行物业管理，期限十年，自2007年2月1日起至2017年1月31日止，综合物业管理费每月每平方米35元。2016年12月27日，双方签订《物业管理委托合同〈补充协议〉》，委托管理期限续期五年，即至2022年1月31日止。庭审中，城市广场确认从2018年3月1日起至今，李冠澄未按期支付涉讼商铺综合物业管理费。另查明，佛山市南海区美城物业管理有限公司于2019年12月3日出具情况说明，确认并未收取涉讼商铺2018年3月1日起至2019年4月30日止的综合物业管理费，该费用收取由城市广场自行主张。本院认为：本案系租赁合同纠纷，李冠澄为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定，即本案应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案当事人同意选择处理争议所适用的法律为内地法律，故本案适用内地法律审理。城市广场与李冠澄签订的《南海市房地产租赁契约》、《补充议定书》、《房地产租赁契约》在二十年租赁期限内的约定是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约全面履行自己的义务。李冠澄将涉讼商铺委托予城市广场经营管理，现委托经营管理期限已届满，涉讼商铺在委托经营管理期限届满之后的物业管理费、中央空调费、宣传推广费应由李冠澄承担。城市广场主张李冠澄没有支付涉讼商铺在2018年3月1日至2019年4月30日期间的物业管理综合费用，李冠澄没有到庭提出抗辩并举证反驳，结合城市广场举证本院予以采信。物业管理综合费用实质为商场公共设备、整体营运、维护的支出分摊，李冠澄拒不支付物业管理综合费用不仅违反合同约定，亦损害其他商铺权利人的共同利益，现城市广场请求李冠澄按每平方米20元支付涉讼商铺在上述期间的物业综合费用，少于双方约定的标准，本院予以支持。故李冠澄应以每月1616元（80.8平方米×20元/平方米）为标准从2018年3月1日起至2019年4月30日止共计14个月计算物业管理综合费用22624元予城市广场。李冠澄未按约定期限支付费用，城市广场请求自2018年3月1日起至李冠澄履行之日止按年利率6%支付违约金的主张，符合双方合同约定，本院予以支持。每月逾期支付综合物业管理费的违约金本院酌定自逾期的次月1日开始计算，经核算被告应支付至2019年4月30日的违约金为735.28元，原告请求超出部分本院不予支持。李冠澄经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：一、李冠澄应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理综合费用22624元予佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司；二、李冠澄应于本判决发生法律效力之日起十日内支付735.28元，并以22624元为本金从2019年5月1日起至实际清偿之日止，按年利率6%计算的违约金予佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，违约金以本金为限；三、驳回佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386.13元（原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司已预交），由被告李冠澄负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院缴纳，逾期缴纳，本院依法强制执行。原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司已预交的386.13元，在本判决生效后经原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  张淑莉人民陪审员  梁文坚二〇一九年十二月十三日法官 助理  蔡亦珮书 记 员  龙文媛