广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终1358号上诉人（原审原告）：刘月洁，女，1956年7月3日出生，汉族，公民身份号码210************029，住广州市天河区**********。上诉人（原审原告）：李昌盛，男，1943年12月12日出生，汉族，公民身份号码440************235，住广州市天河区**********。两上诉人共同委托诉讼代理人：赵翌辰，北京市盈科（广州）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：阳艳，广东瀛杜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈锐，男，1982年4月27日出生，汉族，公民身份号码445************91X，住惠来县*************-205。委托诉讼代理人：曾志游，广东法泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴丽娜，女，1984年7月8出生，汉族，公民身份号码441************147，住梅县新县城锦绣花城C3栋903房。上诉人刘月洁、李昌盛因与被上诉人陈锐、吴丽娜合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘月洁、李昌盛的委托诉讼代理人赵翌辰、阳艳，被上诉人陈锐及委托诉讼代理人曾志游，被上诉人吴丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘月洁、李昌盛提起上诉称，一审法院认定事实错误，适用法律错误；请求撤销（2019）粤1402民初449号民事判决，改判陈锐向上诉人支付美景花园S27栋3层单体楼的剩余房款130万元，改判陈锐向上诉人支付违约金100万元，改判解除上诉人与陈锐在《房地产买卖合同》及《补充协议》就梅州市*****************平方米的国有土地使用权约定的买卖条款、报建条款，一、二审诉讼费、保全费由陈锐承担。一、陈锐不具备履约能力，在陈锐未提供足额担保的情况下，一审法院判决2018年1月25日《房地产买卖合同》、2018年4月19日《补充协议》、2018年4月23日《补充协议》及《欠条》继续履行，属事实认定错误，适用法律错误。1.陈锐银行账号现金仅有100万元，陈锐名下没有任何房产，陈锐不具备履约能力。一审法院认定陈锐具备履行合同的能力属于事实认定错误。陈锐依据《房地产买卖合同》《补充协议》及《欠条》承担的付款义务在事实上属于不能履行。2.一审法院认定陈锐具有积极履约的意愿，没有事实依据。S26栋及S27栋200万的最后一期款项的支付时间为2018年10月31日，陈锐一直未支付，在陈锐未提供履约担保的情况下，单凭陈锐的说辞难认定其有积极履约的意愿。3.参考我国《合同法》第六十八条，刘月洁、李昌盛可以中止履行，在陈锐提供担保的情况下，刘月洁、李昌盛可以继续履行。4.当前房地产行情下行，陈锐从事房地产中介业务，在2018年无钱支付合同价款，2019年支付合同价款的能力将更弱。一审法院仍然要求刘月洁、李昌盛继续履行合同，明显偏袒陈锐、吴丽娜。5.若一审判决生效，刘月洁、李昌盛申请执行，因陈锐个人名下无可供执行财产，终结本次执行，刘月洁、李昌盛无法再行要求解除S26栋的买卖条款，刘月洁、李昌盛的权利如何救济。二、美景花园S27栋3层单体楼及S26栋土地使用权属于两个独立物权，两物四至清晰，不存在交叉或互为通道的情形，更不存在彼此属于统一规划范围；法律上及物理上可分割；两者独立销售，不会使另一物丧失市场价值或者使用价值。当时约定S26、S27栋整体出售合并到一本产权证是为了避税，并不是结合在一起才能实现整体利用价值。刘月洁、李昌盛已经申请法院对S26栋、S27栋进行评估，按照市场评估价的比例以合同价285万元进行折算；但一审法院认定两者不可分割，不可分开定价，驳回了刘月洁、李昌盛评估申请。陈锐在庭审中明确陈述，合同约定将S26、S27栋合并在一起时为了避税，因政策原因无法合并在一本证上，从而需要刘月洁办理公证规划报建手续，才可避税。三、刘月洁、李昌盛主张的是S27栋剩余购房款130万元，一审法院未启动评估程序，以陈锐同意支付200万元购房款，判决陈锐向刘月洁、李昌盛支付130万元购房款，判决的购房款并不是刘月洁、李昌盛主张的S27栋剩余购房款，违反了“不告不理”的诉讼原则，损害了刘月洁、李昌盛对于S26栋对价的诉权。四、一审法院按照同期贷款逾期利率的130%支付违约金，该标准过低，不能覆盖陈锐因违约造成的损失。《房地产买卖合同》约定“如甲乙双方有任何一方违约，除应付上述违约责任外，还须向守约方支付违约金人民币壹佰万元整”，该条款是双方当事人真实意思表示，对双方当事人有约束力。本案双方明确了违约条款，一审法院适用法律错误。一审法院认为违约金100万元过高，调减将严重损害刘月洁、李昌盛的赔偿请求权。因陈锐逾期付款，刘月洁、李昌盛遭受到严重的心理压力及精神压力，李昌盛因此住院，住院费、医疗费将近15万元；提起本案诉讼委托律师产生的费用及差旅费将近8万元；参照银行同期逾期贷款利息的损失0.2万元。这些费用远远高于一审判决标准。陈锐违约主观过错严重，属于违法倒卖房屋赚取差价的行为。陈锐答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确；上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应当驳回。2018年1月25日签订的《房地产买卖合同》、2018年4月19日签订的《补充协议》、2018年4月23日签订的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反禁止性规定，合法有效，各方当事人必须按照约定履行。《房地产买卖合同》及《补充协议》约定由两上诉人对S26栋192平方米的国有土地进行报建，属于当事人意思自治的范畴，未违反法律强制性规定，合法有效。双方未对S27栋、S26栋单独定价，在《补充协议》中也明确要上诉人协助办理报建手续，只有将S27栋和S26栋（完成报建手续）一并转让才能实现双方当时的合同目的。陈锐已经将房屋和国有土地使用权转让给了吴丽娜，并将不动产权登记在吴丽娜名下。无论是从法律角度，还是正常商业习惯角度，解除合同都不可能。陈锐具备履行合同的能力，并多次表示愿意积极履行。《房地产买卖合同》第七款第3条中关于违约金的约定过高。陈锐虽然未按照《欠条》的时间支付欠款，但未造成上诉人过多的损失，根据我国合同法解释二的规定，应当调整违约金的数额。吴丽娜答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。根据“不告不理”诉讼原则，二审法院应维持一审涉及吴丽娜的判决。刘月洁、李昌盛于2019年2月20日起诉，请求判令：1.被告陈锐向原告刘月洁、李昌盛支付梅州市****************单体楼（地号：140*****0013-1-16号）的剩余房款130万元；2.被告吴丽娜对第一项诉讼请求承担连带责任，并按照欠付金额每天千分之一比例向原告支付迟延付款违约金；3.被告陈锐向原告刘月洁、李昌盛支付违约金100万元，且第二项诉讼请求的迟延付款违约金与本项诉求的违约金总额不超过100万元；4.解除原告与被告陈锐在《房地产买卖合同》及《补充协议》就梅州市*****************平方米的国有土地使用权（地号：140*****0013-1-36号）约定的买卖条款、报建条款；5.本案诉讼费、保全费由被告陈锐、吴丽娜共同承担。一审法院经审理查明：2018年1月25日，刘月洁、李昌盛（甲方）与陈锐（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：一、甲方将位于梅州市****************单体楼及S26栋192㎡土地之房地产卖给乙方，房地产权证建筑面积：S27栋236.5㎡、S26栋土地192㎡，房地产权证号码：S27栋地号140*****0013-1-16号、S26栋地号140*****0013-1-36号。二、成交金额：整套房地产人民币贰佰捌拾伍万元整。三、房地产权过户手续费、税费、公证委托等相关交易的一切过户费用以及办理银行公积金/商业按揭手续所产生之评估、保险、抵押登记等费用：概由乙方全部独自承担。四、付款方式：乙方于2018年1月25日交付购房定金人民币壹拾万元整（本定金届时抵冲购房款）给甲方……六、权利保证约定：4.自签定本合同且乙方交付甲方购房定金之日起，乙方享有对上述房地产的另行处置的相关权利（包括另行转让、继承、转让买卖差价等等），甲方无权干涉，须给予相关配合相关手续。七、违约责任：如甲乙双方有任何一方违约，除应付上述违约责任外，还须向守约方支付违约金人民币壹佰万元整。该合同同时附补充协议条款：1.甲乙双方约定将上述两处不动产的两本证件（房地产权证、国有土地使用证）合并为新的一本不动产权证然后按物业现状将上述不动产权转移过户给乙方，以后规划建设由乙方自行规划；2、甲乙双方在办理完过户手续的当日，乙方出具¥2000000.00的购房欠条给予甲方……2018年4月19日，刘月洁、李昌盛（甲方）与陈锐（乙方）签订《补充协议》，对上述买卖合同作了变更约定：一、原定两证并证过户的方案，因政策原因调整为：S27栋3层单体楼有房地产权，甲方按物业现状过户给乙方；S26栋192平米土地以甲方名义到相关规划、住建部门申请准建证……二、付款方式作出调整……2018年4月23日，刘月洁、李昌盛（甲方）与陈锐（乙方）再签订《补充协议》一份，双方补充约定：一、在S27栋三层单体楼过户给乙方之前，乙方需先付给甲方购房款伍拾万元。二、领取新的不动产权证由甲方保存，并在两日内买卖双方共同到银行办理银行按揭手续壹佰叁拾万元。三、乙方自领取新的不动产权证之日起三个月内保证银行放款到甲方刘月洁账户上，逾期未到账，则由乙方陈锐垫付银行按揭款壹佰叁拾万元到刘月洁账户上。四、若新的不动产权证主人吴丽娜，身份证号：441************147未能办成银行按揭手续，乙方陈锐身份证号：445************91X必须在三个月内垫付除壹佰叁拾万月到甲方刘月洁账户上。五、过户和按揭手续在二〇一八年五月十四日前完成。2018年5月14日，陈锐向刘月洁出具《欠条》一份，陈锐确认欠刘月洁位处于“梅州市**************单体楼以及S26栋192平米土地[S27栋房地产权证号码为：粤房地证字第C3238027号；S26栋192平米土地国有土地使用证号码为：梅州市国用（2004）第10971号]”的购房款人民币贰佰万元整。并约定其中130万元最迟在2018年8月31日前直接划入刘月洁的指定个人账户内，另外70万元在2018年10月31日前付清。原告确认已收到被告陈锐支付的85万元。但被告陈锐却未按欠条约定，支付余款200万元给原告。故现被告陈锐仍欠原告剩余款项200万元。另外，陈锐（甲方）与被告吴丽娜（乙方）于2018年1月25日签订一份《房地产买卖合同》，将上述S27栋3层单体楼及S26栋192㎡土地卖给被告吴丽娜，整套房地产人民币叁佰陆拾万元整……该《房地产买卖合同》约定内容与陈锐和刘月洁、李昌盛签订的《房地产买卖合同》基本一致。双方还在2018年4月20日签订《补充协议》，表明因政策原因调整了双方合同条款，该《补充协议》条款基本与刘月洁、李昌盛与陈锐在2018年4月19日签订的《补充协议》的条款一致。被告吴丽娜已向陈锐付清了360万元。为办理S27栋楼的过户手续，原告刘月洁、李昌盛与吴丽娜签订了《不动产权转让合同》，现原告已协助将S27栋单体楼过户至吴丽娜名下。原、被告三方共同确认，原告刘月洁、李昌盛与陈锐之间是买卖关系，非委托关系；被告陈锐与被告吴丽娜之间亦是买卖关系，非委托关系。审理中，原告刘月洁、李昌盛向法院提出财产保全的申请，要求对被告吴丽娜坐落于梅州市****************单体楼[不动产权证号：粤（2018）梅州市不动产权第0020478号]（以130万元为限）及被告陈锐名下中国建设银行股份有限公司广东省分行账号320*************949（以100万元为限）进行查封，并向法院提供了担保。一审法院于2019年3月15日对上述吴丽娜名下房产[不动产权证号：粤（2018）梅州市不动产权第0020478号]及被告陈锐名下账号320*************949的存款100万元进行了查封、冻结。一审法院曾依法传唤原告刘月洁亲自到庭说明情况，原告律师表示原告刘月洁生病住院，但无证据予以证实。至法院组织第三次庭审时，原告刘月洁、李昌盛本人亦未到庭参加庭审活动，原告律师则表示系其考虑到当事人年纪大劝其不要到庭。一审法院认为，刘月洁、李昌盛与陈锐于2018年1月25日签订的《房地产买卖合同》、2018年4月19日签订的《补充协议》、2018年4月23日签订的《补充协议》及陈锐出具给原告的《欠条》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性、强制性规定，合法有效。双方争议焦点为：1.案由问题。2.是否解除合同中S26栋相关条款的问题。3.被告陈锐是否应当支付购房地款130万元，该款是否属于S27栋剩余购房款。4.被告吴丽娜是否应向原告承担付款及支付违约金的问题。5.违约金问题。1.本案案由问题。原告主张本案为房屋买卖合同纠纷，而两被告提出本案应为欠款纠纷。本案中，原告刘月洁、李昌盛与被告陈锐签订的合同和补充协议，不仅涉及房屋买卖，还包括规划设计、报建等内容，超出了房屋买卖合同纠纷的案由范围，而欠条仅是双方对付款时间进行了变更，其内容并不能覆盖原告刘月洁、李昌盛与被告陈锐约定的其他合同权利义务，故本案案由应定为合同纠纷较宜。因此，本案案由定为合同纠纷。2.是否解除合同中S26栋相关条款的问题。原告认为，因被告陈锐未按期支付购房款，造成原告对被告陈锐的信任缺失，又因S27栋已过户完毕，故仅对合同中未履行的S26栋买卖条款、报建条款进行解除。被告陈锐主张S27栋、S26栋是一个整体，不同意解除S26栋的相关条款，不同意解除合同。法院认为，被告陈锐与原告签订合同时，是将S27栋、S26栋共同作为标的物，以整套价格285万元购买的，被告陈锐亦已将S27栋、S26栋作为一个整体，转卖给了第三方吴丽娜，现第三方吴丽娜已向被告陈锐付清全部购房款，原告清楚被告陈锐已将合同标的物转卖给第三方，并原告方亦已配合将S27栋过户至第三方吴丽娜名下，解除S26栋相关条款将影响第三方吴丽娜的权益，同时被告陈锐表达出积极付清款项的意愿及从财产保全情况来看其具备履行合同能力，故从维护合同稳定性和市场交易原则出发，对原告该项诉求，法院不予支持。3.被告陈锐是否应当支付购房地款130万元，该款是否属于S27栋的剩余购房款。本案中，根据《欠条》约定，未付的购房地款200万元中，其中130万元最迟在2018年8月31日前划入刘月洁的指定个人账户内，另外的70万元应在2018年10月31日前付清。现该两笔款项均已到期，且被告陈锐在庭审中亦表示同意支付欠付的200万元，故对于该诉求法院予以支持。同时，对于该款是否属于S27栋的剩余购房款问题。原告主张“根据双方2018年4月23日《补充协议》，双方约定被告陈锐向原告支付S27栋剩余未付购房款130万元”，而被告陈锐抗辩称，S27栋和S26栋是作为一个整体进行买卖转让的，双方未就两标的物单独进行定价。从双方签订的2018年4月23日《补充协议》内容来看，双方约定内容不能得出原告所主张观点，双方亦未对S27栋、S26栋约定单价。且从原告与被告陈锐签订《房地产买卖合同》的补充协议条款来看，双方本约定将S27栋、S26栋的房产土地两本证进行并证。只是因政策原因，无法并证，后来才又签订了补充协议。从合同约定内容可以看出，买方购买S27栋和S26栋是拟作为一个整体利用的，结合双方之间的多份合同来看，亦都是将S27栋、S26栋一并进行协商处理的。故原告提出130万元为S27栋的剩余购房款的主张，法院不予采纳。原告申请对S27栋及S26栋进行评估，按照评估价或者参照总价285万，以两处房地产的评估价比例折算S27栋的价格。法院认为，虽然S27栋、S26栋在物理形态上是可分的，且分别办理了权属证，但对于购买方来说，S27栋和S26栋的结合在一起形成的整体利用价值，其价值不能等同于S27栋的价格加上S26栋的价格的简单相加，且该合同标的物为特定物，并非种类物，具有不可代替性。房产、土地作为大宗物品，其大小、性质、利用方式等必然对使用人产生更大的影响，令使用人以更加慎重的态度对待。被告陈锐在审理过程中亦多次表示，S27栋和S26栋在交易过程中是以一个整体进行买卖的，未分别议价，第三方吴丽娜亦表示S27栋和S26栋是作为整体进行买卖的。因此，原告该申请对本案处理结果并无实质意义，法院不予准许。4.被告吴丽娜是否应向原告承担付款及支付违约金的问题。本案中，三方共同确认，原告刘月洁、李昌盛与陈锐之间是买卖关系，被告陈锐与被告吴丽娜之间亦是买卖关系。原告与被告陈锐订立合同，其双方之间订立的合同调整双方之间的权利义务，对第三方吴丽娜不产生法律效力，且第三方吴丽娜已依约向被告陈锐付清购房地款，现原告依其与陈锐签订的合同，要求被告吴丽娜承担付款连带责任及支付迟延付款违约金，依法无据，不予支持。5.违约金问题。原告请求法院判令被告陈锐按欠付金额每天千分之一比例（比照民间借贷年息36%换算的日息）支付迟延付款违约金及违约金100万元，两项违约金合计总额不超过100万元给原告。被告陈锐辩称，其是因受到房地产过户政策的影响耽误了时间，其一直在积极协调，出现迟延付款并非其问题，且违约金过高，应予调整。法院认为，被告陈锐出具给原告的《欠条》已明确表示最迟在2018年8月31日支付130万元给原告，余款70万元在2018年10月31日前付清，原告接收其欠条后，被告陈锐却未能按期支付款项。房地产过户政策变动与支付购房地款，两者之间不构成阻碍，故对陈锐该辩称，法院不予采信，其逾期违约应向原告支付违约金。本案中，虽然原告并未提供证据证明被告陈锐逾期付款给其造成的损失，但根据日常生活经验法则，被告陈锐的逾期付款必然影响原告对款项自由支配及利用，应视为给原告造成了损失，其损失可依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定进行计算。原告主张被告陈锐转卖后可获得差价75万元，违反公平原则，应支持原告请求的违约金100万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，被告违约行为系逾期付款，被告陈锐获得差价75万元系其将涉案标的物转卖给第三方吴丽娜所获取，该款不属于被告陈锐逾期付款给原告造成的损失，也非原告在合同履行后可以获得的利益，故对原告该主张，法院不予支持。同时，原告主张被告陈锐对涉案标的物买低卖高的行为，违反行业规定，应对其行为作出否定评价，应支持原告的100万元违约金请求。不管被告陈锐是否违反行业规定获利，原告主张被告陈锐获利即应向原告支付违约金，在既无合同约定，又无法律规定的情况下，不能认为该逻辑关系成立，故对原告该主张，法院不予支持。如被告陈锐违反行业规定，应由行业对其行为进行调整，不属本民事案件处理范畴。原告与被告陈锐仅约定违约金为100万元，并未约定每天千分之一比例（比照民间借贷年息36%换算的日息）支付迟延付款违约金，被告陈锐逾期付款，依法应在双方约定的100万元违约金范围内支付违约金。根据上述原告所受损失，综合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，法院依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，法院对于原告请求的以130万元为基数，从2018年9月1日起至130万元付清时止，按中国人民银行同期同类罚息利率的130%计算的违约金，及以70万元为基数，从2018年11月1日起至70万元付清时止，按中国人民银行同期同类罚息利率的130%计算的违约金予以支持（两项违约金合计总额最高不超过100万元）。另外，购房地款余款70万元，因原告并未向法院提出相应的诉讼请求，本案依法不作处理，由双方按约定履行、协商解决或由原告另行主张。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，于2019年8月20日作出判决：一、原告刘月洁、李昌盛与被告陈锐于2018年1月25日签订的《房地产买卖合同》、于2018年4月19日签订的《补充协议》、于2018年4月23日签订的《补充协议》及陈锐出具给原告刘月洁、李昌盛的《欠条》继续履行。二、被告陈锐应在本判决生效之日起5日内，支付购房地款130万元给原告刘月洁、李昌盛。三、被告陈锐应在本判决生效之日起5日内，支付从2018年9月1日起至130万元付清时止，以130万元为基数，按中国人民银行同期同类罚息利率的130%计算的违约金，及从2018年11月1日起至70万元付清时止，以70万元为基数，按中国人民银行同期同类罚息利率的130%计算的违约金（两项违约金合计总额最高不超过100万元），给原告刘月洁、李昌盛。四、驳回原告刘月洁、李昌盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25200元（原告已预交），由被告陈锐负担。诉讼保全费5000元，由被告陈锐承担。原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属房地产买卖合同履行过程中产生的争议，二审争议的焦点，一是S26栋的相关条款能否解除，二是违约金数额的认定。关于争议焦点一。根据2018年1月25日刘月洁、李昌盛与陈锐签订的《房地产买卖合同》关于合同标的物和转让金额的约定，结合美景花园S27栋3层单体楼与S26栋192㎡土地紧密相邻的实际，可认定双方当事人签订涉案合同时，是将S27栋单体楼与S26栋土地作为一个整体出让并计价的。之后陈锐将S27栋单体楼与S26栋土地整体转让给吴丽娜的事实，对此可作印证。因此，原审对刘月洁、李昌盛关于解除S26栋土地买卖和报建条款即解除合同部分约定的请求不予支持，对其关于130万元为S27栋的剩余购房款的主张不予采纳，处理适当。关于争议焦点二。本案中，陈锐未按约定支付转让款200万元的事实清楚。2018年1月25日的《房地产买卖合同》第七条第三款已约定违约金为100万元。刘月洁、李昌盛起诉请求判令陈锐按欠付金额每天千分之一的比例（比照民间借贷年息36%换算的日息）支付迟延付款违约金及违约金100万元，两项违约金合计总额不超过100万元。陈锐抗辩约定的违约金过高，未造成刘月洁等过多损失，请求调整违约金的数额。本院认为，房屋买卖合同未约定逾期付款违约金的，可参照民间借贷司法解释第二十九条第二款第一项的规定，以未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。本案双方当事人已约定违约金，原审依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定调整违约金，适用法律不当，应予纠正。综合本案纠纷发生的原因、双方的过错情况及刘月洁、李昌盛未能证明其损失的实际，本院酌定逾期付款违约金以未付购房款数额为基数，按年利率12%的标准计算。综上所述，刘月洁、李昌盛的上诉理由部分成立；对其上诉有理的部分应予支持，无理的部分应予驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初449号民事判决第一项、第二项；二、撤销梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初449号民事判决第四项；三、变更梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初449号民事判决第三项为：陈锐应在本判决生效之日起5日内，支付从2018年9月1日起至130万元付清时止，以130万元之内未付购房款数额为基数，按年利率12%计算的违约金，及从2018年11月1日起至70万元付清时止，以70万元之内未付购房款数额为基数，按年利率12%计算的违约金（两项违约金合计总额最高不超过100万元），给刘月洁、李昌盛。四、驳回刘月洁、李昌盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25200元（已由刘月洁、李昌盛预交），由陈锐负担22200元，由刘月洁、李昌盛负担3000元。诉讼保全费5000元，由陈锐承担。刘月洁、李昌盛可向一审法院申请退回一审受理费22200元，陈锐应于本判决生效之日起五日内向一审法院补交一审受理费22200元。二审案件受理费25200元（已由刘月洁、李昌盛预交），由陈锐负担22200元，由刘月洁、李昌盛负担3000元。刘月洁、李昌盛可向本院申请退回二审受理费22200元，陈锐应于本判决生效之日起五日内向本院补交二审受理费22200元。本判决为终审判决。审判长  陈立民审判员  黄莉芬审判员  曾园芳二〇一九年十二月二十六日书记员  巫锾宇