福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初8528号 原告（反诉被告）：厦门市湖里区公园中心（原厦门市湖里区公园管理中心），住所地厦门市莲岳路北侧仙岳公园。 法定代表人：杨迎芳，主任。 委托诉讼代理人：杨朝玮、赵青，福建联合信实律师事务所律师。 被告（反诉原告）：厦门悦欣乐贸易有限公司，住所地厦门市湖里区华泰路**。 法定代表人：王碧芳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李毅阳、丁达人，福建远大联盟律师事务所律师。 原告（反诉被告）厦门市湖里区公园管理中心（以下简称湖里公园中心）与被告（反诉原告）厦门悦欣乐贸易有限公司（以下简称悦欣乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。湖里公园中心的委托诉讼代理人杨朝玮、赵青，悦欣乐公司的法定代表人王碧芳及其委托诉讼代理人李毅阳、丁达人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 湖里公园中心向本院提出诉讼请求：1.判令悦欣乐公司停止经营并搬离原租赁场所，并将原租赁场所：位于湖里区××路××号××路××。2.判令悦欣乐公司立即向湖里公园中心支付占用费22833.33元（从2017年4月1日至实际将原租赁场所交付湖里公园中心之日止，参照租赁合同约定的租金以天数为单位计算，现暂计至2018年5月16日）。事实与理由：2006年9月16日，厦门市湖里公园管理处与悦欣乐公司厦门悦欣乐贸易有限公司签订了《湖里公园经营场所租赁合同》，约定湖里公园中心将湖里公园内的“华泰路小卖部”约44.15平方米的场地出租给悦欣乐公司经营小卖部，年租金为2万元，租赁期限为7年，于2013年8月31日到期。2011年8月17日，依据厦门市湖里区委机构编制委员会厦湖委编【2011】11号文件要求，厦门市湖里公园管理处更名为“厦门市湖里区社区公园管理中心”；2013年10月18日，依据厦门市湖里区委机构编制委员会厦湖委编【2013】44号文件要求，厦门市湖里区社区公园管理中心对上述租赁合同项下的租赁场所及设施享有的经营管理权利转移至湖里公园中心，由湖里公园中心承担上述租赁合同项下的权利与义务。上述租赁合同到期后，悦欣乐公司未与湖里公园中心续签，因此，双方的租赁关系已于2013年8月31日实际终止，但此后悦欣乐公司仍继续占用租赁物并缴交租金（实际上应当是占用费），目前占用费已缴交至2017年第一季度（即已缴交至2017年3月31日的占用费止）。期间，湖里公园中心在2015年6月3日向悦欣乐公司发出停止经营并逐步搬离的通知，之后又于2016年8月24日、2016年11月25日向悦欣乐公司发出并送达了关于因地铁3号线施工需要悦欣乐公司于2016年12月10日前停止经营并搬离的通知，但悦欣乐公司仍然占用原租赁场所，对湖里公园中心的催告置之不理。2017年4月12日，湖里公园中心委托律师向悦欣乐公司发出律师函，要求悦欣乐公司在收到此函之日起五日内停止经营并搬离原租赁场所，但悦欣乐公司仍旧未在期限内搬离。 综上所述，厦门市湖里公园管理处与悦欣乐公司签订的《湖里公园经营场所租赁合同》已实际到期，双方未续签租赁合同，但悦欣乐公司仍继续占用原租赁场所。湖里公园中心依据有关部门要求承接上述租赁合同项下的租赁场所及设施的经营管理权利后，已多次发函通知悦欣乐公司停止经营并搬离，但悦欣乐公司却置之不理，显然悦欣乐公司的行为已构成侵权。鉴此，湖里公园中心为维护自身合法权益，请求依法判如所请。 悦欣乐公司辩称，一、湖里公园中心违反招商投资协议约定在先，拒绝续签租赁合同，侵犯悦欣乐公司的权益。悦欣乐公司有权继续经营“华泰路小卖部”项目，继续承租涉诉房屋。 湖里公园中心在招商引资谈判时，承诺悦欣乐公司投资的“华泰路小卖部”项目可经营的年限为25年。第一期先签订租赁合同，租赁期限为7年，投资到位且第一期满后，再续签第二期租赁合同，租赁期限为12年，最后再签第三期租赁合同，租赁期限为6年。现第一期租赁合同到期，悦欣乐公司投资早已经到位，湖里公园中心拒绝和悦欣乐公司续签租赁合同。湖里公园中心的前述行为，有违招商投资协议的约定，在悦欣乐公司支出高额投资后，湖里公园中心要求收回扩建装修后的涉诉房屋，这严重侵犯了悦欣乐公司的合法权益，悦欣乐公司有权续签租赁合同，继续承租涉诉房屋。 二、湖里公园中心并未补偿悦欣乐公司扩建、重建时投资的费用，悦欣乐公司在未得到补偿时就腾退租赁房屋，不利于自身利益的保障。湖里公园中心应提供补偿方案，并与悦欣乐公司签订补偿协议后，才可要求悦欣乐公司停止经营并搬离原租赁场所。 悦欣乐公司基于湖里公园中心作出的允许在此经营25年的招商承诺，在经过湖里公园中心同意的情况下，拆除原有的出租建筑，重建并扩建、装修涉诉房屋。为此，悦欣乐公司支出了高额投资。现湖里公园中心违反承诺，拒绝续租，坚持收回租赁房屋，并拒绝补偿悦欣乐公司投资扩建、重建的费用。悦欣乐公司在未得到补偿时就腾退租赁房屋，不利于自身利益的保障。 三、湖里公园中心要求悦欣乐公司支付租金（或占用费）的金额计算错误，不应予以支持。 悦欣乐公司提交的证据2《湖里公园经营场所租赁合同》第四条规定：“租赁费为人民币2万元/年。”根据上述合同约定，涉诉场所的年租金为2万元，即日租金约为54.79元。从2017年4月1日至实际交付租赁场所之日止，现暂计至2018年5月16日，租金费用应为22463.9元（22463.9元=410天*54.79元）。湖里公园中心要求悦欣乐公司支付租金（或占用费）22833.33元，该租金金额计算错误，与事实不符，不应予以支持。 综上所述，湖里公园中心的诉讼请求与事实真相相悖，恳请法庭在查明事实的基础上，驳回湖里公园中心的诉讼请求，以维护悦欣乐公司的合法权益。 悦欣乐公司向本院提出诉讼请求：1.判令湖里公园中心立即向悦欣乐公司偿付“华泰小卖部”的扩建、重建费用434076.31元。2.判令湖里公园中心立即向悦欣乐公司归还“押金”5000元。事实与理由：悦欣乐公司基于湖里公园中心作出的“可经营25年”的招商投资承诺，经湖里公园中心的同意，于2008年重建、扩建了涉诉租赁房屋“华泰小卖部”。根据悦欣乐公司提交的证据6《湖里公园小卖部扩建-海鲜排挡施工合同》至证据11《湖里公园小卖部扩建立面图》可知：悦欣乐公司支出434076.31元用于重建、扩建“华泰小卖部”。根据悦欣乐公司提供的证据2《湖里公园经营场所租赁合同》中第五条可知：悦欣乐公司曾向湖里公园中心支付“押金”5000元。湖里公园中心拒绝续租和拒绝补偿的行为侵犯了悦欣乐公司的合法权益，请求依法判如所请。 湖里公园中心辩称，一、根据合同约定及法律规定，湖里公园中心无需向悦欣乐公司补偿其扩建、重建费用。 根据双方签订的《湖里公园经营场所租赁合同》第九条及第十三条第3项的约定，租赁期届满后，悦欣乐公司应当在30日内将其扩建、重建的可搬迁设施、设备撤走，逾期未撤走的可搬迁设备湖里公园中心有权随意处置；而其扩建、重建的固定设施、设备则归湖里公园中心所有。因此，悦欣乐公司未在租赁期届满后30日内撤走可搬迁的设施、设备，视为其放弃了对该部分设施、设备的所有权，湖里公园中心有权对该部分设施、设备进行处置且无需对悦欣乐公司进行补偿。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”悦欣乐公司扩建、重建的固定设施、设备归湖里公园中心所有后，湖里公园中心也无需对其进行补偿。悦欣乐公司要求湖里公园中心向其偿付扩建、重建费用无法律依据，应当予以驳回。 二、根据合同约定，湖里公园中心有权在扣除悦欣乐公司应支付的占用费后再将押金余额返还给悦欣乐公司。 根据合同第五条的约定，租赁期届满后，湖里公园中心有权在扣除悦欣乐公司应支付的占用费后再将押金余额返还给悦欣乐公司，但截至2018年11月悦欣乐公司已拖欠湖里公园中心占用费3万余元，其拖欠的费用金额已超过押金的金额5000元，因此，将押金抵扣占用费后湖里公园中心无需向悦欣乐公司返还押金。 综上所述，湖里公园中心无需向悦欣乐公司补偿其扩建、重建费用，也无需返还押金，悦欣乐公司的反诉请求不能成立，恳请依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对真实性没有异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院分析认定如下：1.湖里公园中心提交的2015年6月3日的通知、律师函以及照片未经悦欣乐公司签收，且缺乏其他证据佐证，本院依法不予采信；2.悦欣乐公司提交的施工合同、报送总价、收款收据、建筑施工图设计总说明、扩建一层平面布置图、湖里公园小卖部扩建立面图形成于悦欣乐公司与案外人之间，未经案外人的确认，且缺乏其他证据互相印证，特别是收款收据没有银行交易明细或者发票等佐证，本院依法不予采信。其中扩建一层平面布置图关于总建筑面积171.45平方米的记载，湖里公园中心没有相反证据，本院依法予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 厦门市湖里区华泰路32号（华泰路小卖部）登记在厦门市湖里公园管理处名下。2006年12月27日，厦门市湖里公园管理处（以下简称湖里公园管理处）为甲方，悦欣乐公司为乙方，双方签订《湖里公园经营场所租赁合同》，约定乙方向甲方承租湖里公园华泰路小卖部，面积约44.15平方米，，地址：湖里区华泰路**乙方经营范围为公园配套的旅游：食品商品零售等，经营方式为自主经营、自负盈亏、责任自负；租赁期限7年，自2006年9月1日起至2013年8月31日止；场所租赁费2万元/年；乙方向甲方缴纳场所租赁押金5000元。乙方承包期间不得以押金抵租赁金。承包期满，甲方扣除乙方应付的违约赔偿金，与乙方办理租赁场所交接手续，待乙方全部退出后，甲方将押金余额退还乙方，押金退还不计利息；乙方应保证对经营场所的投资装修及经营设施设备投入不少于20万元。装修改造后的基础性设施、设备（如场所内部的改造装修、水电安装等固定设施投入），合同期满后不得拆除，归甲方所有。如乙方强行拆除，视为乙方违约，甲方将扣除乙方缴纳的全部押金，乙方应负责赔偿由此给甲方造成的经济损失；合同终止后，乙方投资的活动可搬迁的经营设备设施（固定装修设施及本合同有约定的设施除外）于合同终止后30日内负责撤走，逾期不撤视为乙方放弃处置权，甲方则有权对此设备设施进行处理。 同日，双方签订《协议书》一份，约定甲方同意乙方将小卖部暂停经营活动进行重新改造装修，装修改造时间为3个月；乙方3个月停业改造装修期间免缴租金（免租金时间为2006年12月1日至2007年2月28日）；乙方负责改造装修的手续办理，改造装修工程资金由乙方负责承担，责任由乙方负责。 之后，湖里公园管理处将上述租赁场所交付给悦欣乐公司，并收取押金5000元。悦欣乐公司对华泰小卖部进行了重新改造装修并扩建，总建筑面积171.45平方米，并经营至今。悦欣乐公司支付租金（含占有使用费）至2017年3月31日。 再查明，2011年8月17日，依据厦门市湖里区委机构编制委员会厦湖委编【2011】11号文件要求，厦门市湖里公园管理处更名为“厦门市湖里区社区公园管理中心”；2013年10月18日，依据厦门市湖里区委机构编制委员会厦湖委编【2013】44号文件要求，厦门市湖里区社区公园管理中心对上述租赁合同项下的租赁场所及设施享有的经营管理权利转移至湖里公园中心，由湖里公园中心承担上述租赁合同项下的权利与义务。 2016年8月24日，湖里公园中心向悦欣乐公司发出《告知》，载明地铁3号线因施工需对湖里公园进行开挖建设，影响面较大，悦欣乐公司的经营项目需要停止经营，请悦欣乐公司配合市重点项目施工。同日，悦欣乐公司盖章签收该告知。 2016年11月25日，湖里公园中心再次向悦欣乐公司发出《通知》，重申因地铁3号线施工需要，请悦欣乐公司于2016年12月10日前停止营业并搬离。悦欣乐公司盖章签收该通知，并备注25年的经营年限未到，要求协助赔偿相关事宜。 本案审理过程中，悦欣乐公司申请对华泰路小卖部的扩建部分、装修部分的价值进行鉴定。本院依法委托福建中融合项目管理有限公司进行评估。2019年4月18日，该公司以委托项目没有计算基础资料退鉴。之后，本院依法委托厦门中达利工程管理有限公司进行评估。2019年9月9日，该公司以资料不全，不具备鉴定条件为由再次退鉴。 另查明，与华泰小卖部同在湖里公园的望仙茶室于1996年自建，并于2006年由经营户加建、扩建。2017年8月15日，根据厦门市湖里区人民政府湖里街道办事处的委托，厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司在其出具的《房地产估价报告》中载明在价值时点2017年3月28日望仙茶室无产权部分砖混三层（含8米深基础）的面积为761.455平方米，评估值（不含室内装修）为1560952元。 本院认为，一、湖里公园中心是否有权解除合同。湖里公园管理处与悦欣乐公司签订的《湖里公园经营场所租赁合同》以及《协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以采信，并据此认定双方存在合法有效的房屋租赁合同关系。湖里公园中心作为变更后的主体，继受湖里公园管理处上述房屋租赁合同项下的权利义务。双方约定的租赁期间于2013年8月31日届满，悦欣乐公司继续使用租赁物，湖里公园中心未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。湖里公园中心可以随时解除合同。湖里公园中心多次催告悦欣乐公司停止经营、限期搬离，悦欣乐公司收到通知后至今未返还财产，湖里公园中心请求判令悦欣乐公司停止经营、搬离原租赁场所并将原租赁场所的场地及地上建筑物交还湖里公园中心，事实清楚，证据确实充分，本院依法予以支持。悦欣乐公司辩称湖里公园管理处承诺的租赁期限为25年，并未提供相应的证据，本院依法不予采纳。 二、关于房屋占有使用费。悦欣乐公司经湖里公园中心多次催告未及时返还财产，湖里公园中心请求悦欣乐公司自2017年4月1日起参照租赁合同约定的租金标准计付占有使用费至悦欣乐公司实际将原租赁场所交付湖里公园中心之日止，有相应的事实和法律依据，本院依法予以采纳，但是湖里公园中心关于日租金标准计算错误，应为54.79元（20000/365=54.79），并且该占有使用费应当扣除湖里公园中心已经收取的押金5000元。 三、关于悦欣乐公司的损失赔偿。首先是扩建部分的损失赔偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，湖里公园管理处与悦欣乐公司签订的《协议书》明确载明“甲方同意乙方将小卖部暂停经营活动进行重新改造装修”，湖里公园中心也确认悦欣乐公司实际对华泰小卖部进行了重新改造装修并扩建，表明湖里公园中心同意悦欣乐公司扩建。湖里公园中心作为出租人，系对外申请合法建设手续的主体，其在悦欣乐公司没有取得合法建设手续的情况下放任悦欣乐公司进行施工建设，存在主要过错。悦欣乐公司未主动办理合法建设手续，存在次要过错。华泰小卖部与望仙茶室同在湖里公园，扩建部分均未办理合法建设手续，故参照望仙茶室无产权部分砖混三层（含8米深基础）的评估值以及双方的过错程度，本院酌定湖里公园中心赔偿悦欣乐公司扩建造价费用208768元【（171.45-44.15）*1560952/761.455*80%=208768】。 其次，关于装修部分的损失赔偿。双方签订的租赁合同中明确约定“合同终止后，乙方投资的活动可搬迁的经营设备设施（固定装修设施及本合同有约定的设施除外）于合同终止后30日内负责撤走，逾期不撤视为乙方放弃处置权，甲方则有权对此设备设施进行处理”、“装修改造后的基础性设施、设备（如场所内部的改造装修、水电安装等固定设施投入），合同期满后不得拆除，归甲方所有”，由此可见，未形成附合的装饰装修归悦欣乐公司所有，悦欣乐公司应在约定期限内撤走，已经形成附合的装饰装修则归湖里公园中心所有，不存在补偿问题。悦欣乐公司请求湖里公园中心参照湖里公园管理处所属的装修附属物征收补偿标准进行赔偿缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十四条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告厦门悦欣乐贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内停止经营并搬离位于厦门市湖里区华泰路32号湖里公园内的华泰小卖部，且将华泰小卖部的场地及地上建筑物交还给原告厦门市湖里区公园中心。 二、被告厦门悦欣乐贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告厦门市湖里区公园中心支付占有使用费（自2017年4月1日起，按照每日54.79元的标准计至被告厦门悦欣乐贸易有限公司将上述租赁场所交还给原告厦门市湖里区公园中心之日止，并扣除押金5000元）。 三、反诉被告厦门市湖里区公园中心应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告厦门悦欣乐贸易有限公司对上述租赁场所扩建造价费用208768元。 四、驳回原告厦门市湖里区公园中心的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告厦门悦欣乐贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费186元，由被告厦门悦欣乐贸易有限公司负担。反诉案件受理费3943元，由反诉原告厦门悦欣乐贸易有限公司负担1727元，反诉被告厦门市湖里区公园中心负担2216元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 李艳斐 二〇一九年十二月十日 代书记员 陈钦红 附页： 本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十四条第（二）项承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： …… （二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。