广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终11148号 上诉人（原审被告、反诉原告）：卢建珍，女，1980年9月3日出生，汉族，住广西壮族自治区百色市右江区。 委托诉讼代理人：胡钦，广西天狮灵动律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓攀，广西天狮灵动律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢艳宝，男，1984年1月16日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：姚敏忠，广西洵美律师事务所律师。 原审第三人（反诉第三人）：广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道**环球时代**。统一社会信用代码：914501××3699878190Ｍ。 法定代表人：林贤文。 上诉人卢建珍因与被上诉人谢艳宝、原审第三人广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司（以下简称“全力公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2019）桂01××2民初514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1××月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人卢建珍上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项，驳回被上诉人原审诉讼请求；2.确认上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合约》已于2018年12月21日解除；3.判令被上诉人支付2015年12月20日至2018年12月21日的房屋占有使用费86184元（共36个月，以2394元/月计算）4.判令被上诉人支付逾期腾房占有使用费4788元、物业费261.24元（从2018年12月22日暂计至2019年2月21日，余下的占有使用费、物业费计算至实际腾房之日止）；5.一审案件受理费、反诉受理费、财产保全费、行为保全费、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.被上诉人谢艳宝起诉状中明确载明，2018年12月21日，其打电话联系卢建珍，要求解除合同返还所付房款。对于该事实，卢建珍在一审庭时并未否认，故双方的合同已于2018年12月21日解除，一审却判决双方的合同自本判决生效之日才解除错误。2.双方签订的《补充协议》中约定谢艳宝可以占有使用涉案房屋，但需支付涉案房屋的月供，待卢建珍结清银行贷款之后，月供的本金部分返还给谢艳宝，月供的利息部分作为房屋使用费不予返还。如月供43200元全额返还谢艳宝，那么谢艳宝长期占用卢建珍的房屋，应当支付2015年12月20日至2018年12月21日的房屋使用费43200元。二、一审适用法律错误。一审判决由卢建珍承担中介服务费损失及房屋差价损失没有依据。且谢艳宝主张的房屋差价损失为186800元，但一审却判决卢建珍赔偿236000元，明显超出谢艳宝的诉讼请求。三、双方均同意解除合同，则谢艳宝应返还涉案房屋，卢建珍意图拿回涉案房屋时，一审法院却以合同未解除为由，采取行为保全、不允许卢建珍拿回涉案房屋，没有依据。 被上诉人谢艳宝辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。 原审第三人全力公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 谢艳宝向一审法院提出诉讼请求：1.解除其与卢建珍、全力公司签订的《房屋买卖合约》及谢艳宝与卢建珍签订的《补充协议》；2.卢建珍向谢艳宝双倍返还定金共30万元；3.卢建珍向谢艳宝双倍返还已付房款共86400元；4.卢建珍向谢艳宝返还已付中介服务费13000元；5.卢建珍赔偿谢艳宝房屋差价损失（谢艳宝的房屋差价损失实际主张为38万元，扣减前述第2项多返还的一倍定金15万元、第3项多返还的一倍房款43200元的金额后，尚有186800元的差额应在差价损失项目中赔偿）；6.本案诉讼费用由卢建珍承担。 卢建珍向一审法院提出反诉请求：1.确认其与谢艳宝签订的《房屋买卖合约》已于2018年12月21日解除；2.谢艳宝向卢建珍支付2015年12月20日至2018年12月21日房屋占有使用费86184元（共36个月，以2394元/月计算）；3.谢艳宝向卢建珍支付逾期腾房占有使用费4788元，并返还房屋（从2018年12月22日计算至2019年2月21日，共2个月，以2394元/月计算），物业费261.24元（130.62元/月计算，共2个月），余下逾期腾房占有使用费、物业费从2019年2月22日计算至实际腾房之日止；4.本案全部诉讼费用由谢艳宝承担。 一审法院认定事实：2015年9月30日，谢艳宝（买方）与卢建珍（卖方）、全力公司（经纪方）签订了一份《房屋买卖合约》，主要约定：谢艳宝购买卢建珍出卖的位于南宁市，建筑面积为87.08平方米，购房价款为72万元；该物业付款方式详见《附件》；交易产生的税费均由买方支付；卖方向买方交付该物业使用的日期为2015年12月30日；卖方在签署本合约后不依合约条款履行，则视为卖方违约；卖方在买方、经纪方、有关政府部门或银行等其他机构发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后1××个工作日，仍不履行本合约之条款或不履行通知的手续时，卖方应按本合约之有关违约规定承担违约责任，届时，卖方除退还买方已付款项外，还需双倍返还定金，同时按该物业成交价的3%支付违约金给买方以弥补买方之损失，同时本合约自动解除，买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合约；买方在前述本合约后不依合约条款履行，则视为买方违约；买方在卖方、经纪方、有关政府部门或银行等其他机构发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后1××个工作日，仍不履行本合约之条款或不履行通知的手续时，买方应按本合约之有关违约规定承担违约责任，届时，卖方有权没收或追讨买方应付之定金外，还可按该物业成交价的3%追究买方的违约金，同时本合约自动解除，卖方有权将该物业另售予任何人；买方须向经纪方支付中介服务费21600元；若卖方或买方任何一方未能依约卖出或买入该物业，则毁约之一方须即时付予经纪方上述应付之中介服务费总和21600元；本合约记载的当事人地址为所有的通知、文件、资料之送达地址，该地址如有变更，须及时通知合约其他方，否则仍以原地址为所有通知、文件、资料之送达地址，上述所有通知、文件、资料以发出时视为送达；该合同补充协议与本合同具有同等法律效力，如有冲突以补充协议为准。该《房屋买卖合约》的附件载明：部分定金5万元，买方应在签署本合约的同时交付卖方并自动转为部分房款；定金余额1××万元，买方须在2015年9月30日前交付卖方并自动转为部分房款；卖方应在收到定金且办理得一手房产证1××个工作日内备齐银行办理贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；首期房款（含定金）为27万元，卖方收取定金后1××日内需自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，买方应在银行通知卖方提前还款2日内将首期房款直接支付给卖方，用于偿还该物业所欠银行按揭贷款，卖方不得挪作他用，卖方应在得到银行通知还款当日办理该物业的结清手续，否则将视为卖方违约；房价余款（即申请贷款额）45万元，于办理交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给卖方。 同日，谢艳宝（乙方、买方）、卢建珍（甲方、卖方）双方就前述合同签订了一份《补充协议》，主要约定：前述房产成交价为72万元，乙方分四次付清房款，第一次为房屋买卖合约签订之日支付定金5万元，第二次为2015年9月30日甲方公证给乙方当天支付定金余额1××万元，第三次为首付房款12万元，第四次为乙方贷款金额45万元，由乙方按揭贷款银行直接划到甲方账户；双方约定该房产交房时间为2015年12月20日，从2016年1月份开始，甲方每月的银行月供（以短信为准），由乙方在每月12日前支付；甲方到银行还款之日，乙方每月月供的本金，以银行月供流水账为准，双方结算后，以现金形式补给乙方；在该宗房产交易过程中，若因甲方原因未能过户到乙方名下或因甲方不出售该房产的，则属甲方违约，甲方须双倍返还乙方所付房款；如因乙方原因，在甲方领取该房产的房产证后，乙方不配合办理该房产过户相关手续的、乙方未能如期支付尾款的，则属乙方违约，甲方有权没收乙方所有已付房款；在该房产未过户到乙方名下前，该房产所产生的一切债权债务均由甲方负责，甲方承诺该房产不再做任何抵押或转让给任何第三方；该房产过户的全部税费及费用由乙方支付。 为履行前述《房屋买卖合约》及《补充协议》，谢艳宝依约向卢建珍支付了购房定金15万元。卢建珍于2015年9月30日向谢艳宝出具了2张收据，分别确认收到谢艳宝购房定金5万元、1××万元。此外，全力公司于2015年9月30日向谢艳宝出具了1张收据，确认收到谢艳宝交付的中介服务费13000元。 2016年1月至2018年12月期间，谢艳宝按卢建珍要求，分别以银行转账、微信转账、现金交付等形式，向卢建珍交付了用于代偿卢建珍银行贷款月供的款项，以每月1200元的标准，支付了36个月共43200元。 2019年1月27日，谢艳宝与卢建珍之间的微信聊天记录显示：谢艳宝称“你卖给别人还要多付我违约赔偿金”，卢建珍称“我就不想卖给你，行了没有！你想要1××0万就去告”“我现在要卖这套房，几家中介都知道我三年前跟你签合约，那又怎样，给你违约金你就搬走”。 另查明，一审法院于2018年3月28日作出了（2017）桂01××2民初7706号民事判决书，查明了卢建珍以南宁市兴宁区房作为抵押的中国工商银行股份有限公司南宁市民主支行的购房贷款，卢建珍自2016年11月13日起已超过11期没有支付借款本金及利息。该民事判决书依法判令解除该购房贷款合同，判令卢建珍向该银行一次性付清尚欠贷款本息等。2018年12月21日，一审法院发出（2018）桂01××2执1960号执行公告，载明：（2017）桂01××2民初7706号民事判决书已发生法律效力，被执行人至今未履行判决书确定的义务；一审法院于2018年2月12日查封卢建珍名下位于南宁市兴宁区的房屋；现即将拍卖该房屋。此外，阿里司法拍卖的网站上公布的前述房屋的评估价为11××万元。 再查明，案涉房屋的前述拍卖查封已解封，现仅有谢艳宝在本案中所申请的财产保全查封。且该房屋自2015年12月20日至今一直系谢艳宝所居住使用。 一审法院认为,谢艳宝与卢建珍、全力公司所签订的《房屋买卖合约》，以及谢艳宝与卢建珍签订的《补充协议》系各方当事人真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性禁止规定，应为合法有效，各方当事人均应恪守履行。对于本诉及反诉中各方当事人所争议的合同是否已达到解除条件，是否存在违约行为，以及违约责任如何认定等问题，应结合前述合同约定及各方当事人的履行行为综合认定如下。 一、关于案涉合同应否解除的问题。 虽然谢艳宝、卢建珍曾于诉讼前协商合同解除的问题，但并无证据证明双方已协商达成一致意见，且卢建珍确未向谢艳宝退还已付购房款等款项，故卢建珍要求确认案涉合同已于2018年12月21日解除的主张，于法无据，一审法院不予支持。对于谢艳宝在本案中诉请解除合同的主张，由于卢建珍在微信聊天记录中明确表示宁愿支付违约金亦不向谢艳宝出售案涉房屋，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项的规定，即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，应认定为卢建珍已明确表明不履行合同主要义务，谢艳宝据此主张解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。 二、关于返还房屋及房屋占有使用费、物业费的问题。对于卢建珍要求返还房屋的主张，由于《房屋买卖合约》及《补充协议》应自本案判决生效之日起解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，即“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，故卢建珍要求谢艳宝返还房屋的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。至于卢建珍要求支付2015年12月20日至2018年12月21日期间的房屋占有使用费、2018年12月22日至实际返还房屋之日止的逾期腾房占有使用费的主张，由于《补充协议》已约定了案涉房屋交付时间为2015年12月20日，故谢艳宝占有使用该房屋符合双方约定，卢建珍要求另行计付房屋的占有使用费，于法无据，一审法院不予支持。至于卢建珍要求谢艳宝支付2018年12月22日至2019年2月21日共2个月的物业费的主张，卢建珍并未举证证明该2个月的物业费已由卢建珍实际支出，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，即“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，卢建珍应承担举证不能的不利后果，故对卢建珍关于物业费的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 三、关于违约责任的认定问题。由于《补充协议》已约定“该房产交房时间为2015年12月20日，从2016年1月份开始，甲方每月的银行月供（以短信为准），由乙方在每月12日前支付”“若因甲方原因未能过户到乙方名下或因甲方不出售该房产的，则属甲方违约，甲方须双倍返还乙方所付房款”；而在谢艳宝依约支付每月代偿的银行贷款月供的情况下，卢建珍挪用该贷款月供款项，导致案涉房屋经银行申请而被法院查封，严重影响合同的正常履行，即使卢建珍重新付清银行欠款，亦不能否认其挪用每月月供款项的违约事实。再者，《房屋买卖合约》已约定“首期房款（含定金15万元）为27万元，卖方收取定金后1××日内需自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，买方应在银行通知卖方提前还款2日内将首期房款直接支付给卖方，用于偿还该物业所欠银行按揭贷款，卖方不得挪作他用”，卢建珍收到定金15万元后，并未依约向抵押银行申请办理提前还贷手续，亦构成违约。综上，应认定卢建珍已构成违约。 虽然卢建珍称谢艳宝在知悉银行查封房屋时未主动将首期房款的余额（即第三笔购房款12万元）向银行支付，认为谢艳宝未主动避免损失扩大，已构成违约；但从前述《房屋买卖合约》中关于首期房款的余额12万元的付款时间的约定，可知该笔款项应于卢建珍向银行申请提前还贷时支付，故卢建珍认为谢艳宝违约的主张，缺乏事实依据，一审法院不予采信。 关于各项款项的退还问题。由于卢建珍挪用贷款月供款项、又未及时申请办理提前还贷手续，且在微信聊天中明确表示不再履行合同，已构成根本违约，卢建珍应向谢艳宝退还已付款项并承担违约责任。 （一）对于双倍返还定金的问题。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，即“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”，而《房屋买卖合约》及《补充协议》中所约定的定金数额为15万元，谢艳宝仅能在总房款72万元的20%范围内（即144000元）主张适用定金罚则，故卢建珍应向谢艳宝双倍返还定金共288000元。而对于超出定金限额的6000元（150000元-144000元=6000元），应认定为购房款项，在合同解除的情况下，卢建珍应向谢艳宝返还购房款6000元。 （二）对于谢艳宝已代偿的银行贷款月供的问题。虽然谢艳宝主张按《补充协议》中所约定的“若因甲方原因未能过户到乙方名下或因甲方不出售该房产的，则属甲方违约，甲方须双倍返还乙方所付房款”，要求卢建珍将该款项43200元双倍返还共86400元；但依据《补充协议》所约定的“甲方到银行还款之日，乙方每月月供的本金，以银行月供流水账为准，双方结算后，以现金形式补给乙方”，可见，双方对于每月代偿的贷款月供款项，系于卢建珍办理银行提前还款时进行现金结算，双方并未明确约定抵作购房款；且双方对于该款项的双倍返还规则实际与定金罚则无异，如适用双倍返还规则将超过前述关于定金限额的规定；故对于谢艳宝要求双倍返还银行贷款月供的主张，于法无据，一审法院不予支持。对于银行贷款月供43200元中，是否仅返还每月月供中的本金部分的问题，卢建珍虽然主张《补充协议》中已约定“甲方到银行还款之日，乙方每月月供的本金，以银行月供流水账为准，双方结算后，以现金形式补给乙方”，而认为仅需向谢艳宝返还每月月供中的本金部分，而每月的利息部分应作为谢艳宝居住案涉房屋的对价；但该《补充协议》还约定“在该房产未过户到乙方名下前，该房产所产生的一切债权债务均由甲方负责”，再结合《房屋买卖合约》中所约定的房屋总价为72万元；故可推知，如果由谢艳宝承担卢建珍银行贷款每月月供的利息，则谢艳宝为购买该房产的实际总价明显超过72万元，与合同约定总价明显不符，亦与《补充协议》所约定的案涉房屋过户前的一切债权债务均由卖方卢建珍负责的内容相矛盾；因此，应认定前述《补充协议》中约定的“乙方每月月供的本金”，意指双方结算时卢建珍仅需向谢艳宝返还已代偿的款项本金，而该款项本金不计利息。 至于卢建珍所称谢艳宝占用案涉房屋，未支付对价则有失公平的问题；如前所述，卢建珍系在收取部分购房款15万元后，依照合同约定将案涉房屋交付给谢艳宝居住使用，可见卢建珍向谢艳宝交付房屋符合双方的真实意思表示，卢建珍作为完全民事行为能力人，应当遵守双方协商一致的约定；而卢建珍在收取部分款项并依约交付房屋后，又单方要求谢艳宝支付房屋占有使用费或要求以每月月供利息作为使用房屋的对价，明显有违诚实信用原则。且《房屋买卖合约》已约定卢建珍在收到定金后须向银行申请办理提前还贷手续，而卢建珍未及时申请提前还贷，却又要求谢艳宝实际承担未提前还贷期间每月月供的利息，明显有违公平原则。综上，卢建珍应向谢艳宝返还其已代卢建珍偿还的银行贷款月供款项共43200元。 （三）对于中介服务费的问题。由于《房屋买卖合约》已约定“若卖方或买方任何一方未能依约卖出或买入该物业，则毁约之一方须即时付予经纪方上述应付之中介服务费总和21600元”，故中介服务费应由违约方负担。且谢艳宝已为案涉房屋交易向全力公司实际支付了中介服务费13000元，而案涉房屋买卖合同因卢建珍违约而解除，该项中介服务费支出应属卢建珍违约所造成的实际损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，卢建珍应向谢艳宝赔偿中介服务费损失13000元。 （四）对于房屋差价损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，以及第一百一十三条的第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，可见，因一方违约导致合同解除，守约方有权依据前述规定主张赔偿损失，赔偿损失的范围包括所受直接损害及所失利益；直接损害如前述中介服务费等，而所失利益即守约方信赖合同有效成立并顺利履行而丧失了另订其他有利合同的机会损失等，该所失利益赔偿数额即合同履行后可以获得的利益。本案中，谢艳宝主张房价上涨后形成的差价损失，应属所失利益，卢建珍因违约而致合同解除，谢艳宝作为守约方有权向卢建珍主张该项房屋差价损失。 至于合同中所约定的“卖方在买方、经纪方、有关政府部门或银行等其他机构发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后1××个工作日，仍不履行本合约之条款或不履行通知的手续时，卖方应按本合约之有关违约规定承担违约责任，届时，卖方除退还买方已付款项外，还需双倍返还定金，同时按该物业成交价的3%支付违约金给买方以弥补买方之损失，同时本合约自动解除，买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合约”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，谢艳宝、卢建珍双方虽已约定违约金的计算方式，但谢艳宝基于实际损失远超违约金的情况，据实提出房屋差价损失的赔偿主张，符合法律规定,应予支持。而“买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失”的前提，系双方已按照前述违约金、双倍定金的约定实际完成违约责任的承担；且谢艳宝在主张房屋差价损失38万元的同时，亦主张对多返还的一倍定金予以扣除，并未重复加重卢建珍的违约责任。 对于房屋差价损失的计算，应以合同约定的房屋价格与特定时间点的房屋市场价之间的差额予以确定。房屋市场价的评估时间点，应结合具体案情分析如下。本案中，卢建珍虽在诉讼前已表示不再履行合同，但至今未向谢艳宝退还购房款，且双方所签订的《房屋买卖合约》须待本案判决生效后才产生解除合同效果；故谢艳宝在本案立案受理前难以预见案涉房屋在法律上的处理结果，进而无法另购房屋，及时止损。因此，以立案受理前或诉讼中的时间点进行房屋价值评估，均未超过卢建珍所应当预见的损失范围。而谢艳宝主张以诉讼前的司法拍卖评估价值11××万元为准，符合法律规定，一审法院予以采信。综上，卢建珍应向谢艳宝赔偿房屋差价损失236000元（房屋差价损失为：房屋市场价11××0000元-合同约定房价720000元-多返还的一倍定金144000元＝236000元）。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除谢艳宝与卢建珍、全力公司于2015年9月30日签订的《房屋买卖合约》，以及谢艳宝与卢建珍于2015年9月30日签订的《补充协议》；二、谢艳宝将位于南宁市的房屋返还给卢建珍；三、卢建珍向谢艳宝双倍返还定金共288000元；四、卢建珍向谢艳宝返还购房款6000元；五、卢建珍向谢艳宝返还已实际代为偿还的银行贷款月供款项共43200元；六、卢建珍向谢艳宝赔偿中介服务费损失13000元；七、卢建珍向谢艳宝赔偿房屋差价损失236000元；八、驳回谢艳宝的其他诉讼请求；九、驳回卢建珍的其他诉讼请求。案件受理费4831元，财产保全费2520元，行为保全费30元，合计7381元，由谢艳宝负担619元，卢建珍负担6762元。反诉受理费1××41元，由谢艳宝负担50元，卢建珍负担991元。 二审中，当事人均没有提交新证据。对一审查明事实，当事人均无异议，本院予以确认。 本案二审争议焦点是：1.涉案合同何时解除？2.卢建珍应否向谢艳宝返还其代还的月供款，并赔偿谢艳宝中介服务费和房屋差价损失？3.谢艳宝应否向卢建珍支付房屋占有使用费、物业费？ 本院认为，一、关于合同解除时间。谢艳宝在一审起诉状中写明其于2018年12月21已电话通知卢建珍要求解除合同、返还所付房款，卢建珍对此予以认可并表示对谢艳宝要求解除合同没有异议，双方仅是对合同解除后的违约赔偿没有达成一致意见，故卢建珍主张双方的合同已于2018年12月21日解除，依法有据，本院予以支持。 关于卢建珍的违约责任。谢艳宝、卢建珍在《房屋买卖合约》中已约定，卖方违约应承担的责任为，退还买方已付款项，双倍返还定金，同时按该物业成交价的3%支付违约金给买方以弥补买方之损失，买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失。该约定是双方真实意思表示，亦未违反法律行政法规强制性规定，卢建珍的违约责任应按双方约定处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”谢艳宝在一审起诉时主张卢建珍双倍返还定金，而未主张违约金，其已选择适用定金条款。则卢建珍应承担的违约责任为双倍返还定金。谢艳宝主张卢建珍返还已付购房款，并承担双倍返还定金的违约责任后，还应赔偿其房屋差价损失，没有依据，本院不予支持。关于谢艳宝代付的月供款，双方在《补充协议》中约定，从2016年1月开始，卢建珍的每月银行月供由谢艳宝在每月12日前支付，谢艳宝每月月供的本金，以银行月供流水账为准，双方结算后，以现金形式补给谢艳宝。对谢艳宝代卢建珍支付的银行月供中的利息部分，双方虽未约定，结算后补给谢艳宝，但因涉案的合同已因卢建珍违约导致解除，故卢建珍对谢艳宝代其支付的银行月供的本息部分均应予以返还。卢建珍主张谢艳宝代付的银行月供中的利息部分系支付的房屋占有使用费，其不应予以返还，没有依据，本院不予支持。关于中介费，《房屋买卖合约》约定，卖方或买方任何一方违约，对经纪方的中介费损失，由毁约一方承担，谢艳宝已向全力公司支付了中介费13000元，而涉案合同因卢建珍违约导致解除，故谢艳宝主张卢建珍赔偿其中介费损失13000元，依法有据，本院予以支持。 关于谢艳宝应否向卢建珍支付房屋占有使用费和物业费的问题。《补充协议》已约定案涉房屋交付时间为2015年12月20日，故谢艳宝自2015年12月20日占有使用该房屋符合双方约定，现合同虽然解除，但系因卢建珍违约导致，故卢建珍要求谢艳宝支付房屋的占有使用费，于法无据，本院不予支持。卢建珍主张谢艳宝支付2018年12月22日至2019年2月21日的物业费，但未举证证明该物业费已由卢建珍实际支出，故对卢建珍该主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人卢建珍的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下： 一、维持南宁市兴宁区人民法院（2019）桂01××2民初514号民事判决第第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第九项； 二、变更南宁市兴宁区人民法院（2019）桂01××2民初514号民事判决第一项为上诉人卢建珍与被上诉人谢艳宝、原审第三人广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司于2015年9月30日签订的《房屋买卖合约》及卢建珍与谢艳宝于2015年9月30日签订的《补充协议》于2018年12月21日解除； 三、撤销南宁市兴宁区人民法院（2019）桂01××2民初514号民事判决第七项、第八项； 四、驳回被上诉人谢艳宝的其他诉讼请求。 二审案件受理费4935元，由上诉人卢建珍负担949元，由被上诉人谢艳宝负担3986元， 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇一九年十二月十八日 法官助理  李姝雯 书 记 员  杨再新