文书内容湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初10737号原告：文香平，女，1992年9月12日出生，汉族，户籍所在地湖南省宁远县，现住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：黄琴，湖南湘卓律师事务所律师。被告：浏阳奥园广场房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市关口办事处商会大厦**。法定代表人：张俊。委托诉讼代理人：王珊，女，1989年6月8日出生，汉族，户籍所在地湖南省醴陵市，现住湖南省浏阳市，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：施先锋，男，1983年9月4日出生，汉族，住湖南省浏阳市，系该公司工作人员。被告：卢艳，女，1986年3月10日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙县，现住湖南省浏阳市。原告文香平与被告浏阳奥园广场房地产开发有限公司（以下简称奥园房产公司）、卢艳居间合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文香平及其委托诉讼代理人黄琴，被告奥园房产公司的委托诉讼代理人王珊、施先锋，被告卢艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文香平向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告介绍陈某在被告奥园房产公司购买房产的居间报酬190000元；2.本案诉讼费用由两被告承担。被告奥园房产公司辩称：1.原告与被告奥园房产公司之间未签订居间合同，且奥园ＡＰＰ上公布的全民经纪人活动所确定的佣金标准为成交房屋价格的1%，故不能按照原告主张的标准确定其可收到的佣金。2.原告推荐客户到被告奥园房产公司购房属实，且前期有报备，但是奥园ＡＰＰ上显示第二次报备不成功，原因是客户自己到访过或者在系统中被他人推荐过，因第二次报备不成功导致原告的佣金不能结算。3.原告推荐的客户陈某向被告奥园房产公司所购的10栋149房和4栋111房，因其逾期未支付剩余房款，根据双方签订的《商品房买卖合同》，已达到解除合同的条件，现被告奥园房产公司已经向陈某发出了《解除通知书》，该两套房产不能计算佣金。请求驳回原告的诉讼请求。被告卢艳辩称：同意被告奥园房产公司的答辩意见，被告卢艳系被告奥园房产公司的员工，无向原告支付佣金的义务。本院经审理认定事实如下：被告奥园房产公司系由广东奥园商业地产集团有限公司投资成立的经营房地产开发的企业。被告卢艳在被告奥园房产公司担任置业顾问。原告文香平与被告卢艳系朋友关系。奥园集团通过其微信公众号推出奥园全民经纪人活动，并于12时53分在奥园集团微信公众号中发布了《奥园经纪人推荐须知》。须知的具体内容为：一、活动时间各项目具体活动时间以经纪人系统中各项目公示的合作规则为准。二、活动对象：所有奥园合作公司员工和其他年满18周岁的社会个人皆可参加此次活动。三、经纪人权利与义务1.经纪人可以通过官方微信公众账号，了解各项目的资料、在售产品情况，并正式、准确传播项目相关销售信息，不弄虚作假传播任何虚假信息。2.全民经纪人通过官方微信（微信名称：奥园、微信号：×××＿3883）经纪人系统，登记客户资料（姓名、电话，意向项目），同时推荐人与被推荐人应年满18周岁，否则不能享有任何奖励。……四、推荐有效性的界定：1.关于推荐时间的限定ａ.自由经纪人发起推荐至被推荐人到访项目时间至少提前大于1小时，否则推荐不成功；ｂ.自由经纪人发起推荐，系统筛查被推荐人近90天内无跟进记录，则被认定推荐有效；如被推荐人有跟进，则认定推荐无效；ｃ.若被推荐人自推荐之日起第7天内未到访，则该次推荐不成功；ｄ.自由经纪人推荐认购有效期为客户到访之日起自由经纪人推荐认购有效期为30天，若被推荐人在推荐认购有限期内未认购，则该次推荐不成功，自由经纪人不享有推荐成交奖励。……五、奖励机制：各项目具体奖励机制以经纪人系统中各项目公示的合作规则为准。六、佣金实施制度：……2.推荐成交奖励客户完成签约并线下签署买卖合同后按我司收取该客户款项进度进行按收款批次发放。3.佣金比例为含税比例，佣金相关税费由经纪人个人承担，自由经纪人实际取得的结佣金额为税后金额。4.全民营销佣金全部采取线下结佣方式，需经纪人提供本人真实有效资料，自由经纪人的姓名、手机号码、身份证、银行卡账号及银行卡开户行作为佣金结算对象的凭证，如因自由经纪人身份证、银行卡信息缺失、有误导致不能成功结算佣金的结果有自由经纪人自行承担。七、奥园集团对此次活动保留解释和说明的权利。被告奥园房产公司在奥园集团微信公众号中公布的佣金方案为商铺成交价格的1%。合规规则中约定：……二、全民经纪人成交奖励（税前）明细：浏阳奥园广场所有商铺奖励成交价格＊1%元／套三、关于推荐时间的限定该部分内容与《奥园经纪人推荐须知》中的“关于推荐时间的限定”的内容一致。四、备注：1、以上全民营销政策执行时间为：2018年10月23日-2018年12月31日。2、以上奖励为税前金额。……被告卢艳通过向原告文香平发送二维码的形式邀请原告文香平成为奥园全民经纪人，并以微信照片的形式向其发送了被告奥园房产公司最新推出的全民经纪人奖励政策，该照片内容为被告奥园房产公司员工内部的邮件截图，该邮件的主题为关于浏阳奥园广场项目商业加大全民经纪人奖励激励政策申请报告，内容为：“尊敬的各位集团领导：大家好浏阳项目目前剩余商业库存415套，面积28781㎡，金额33382万元；剩余商业库存较多；目前项目实行集团全民经纪人商业按成交价1%计算全民经纪人奖励政策，但项目目前主要剩余货值为二、三楼产品，平均总价为30-40万元/套，如按成交总价1%计算全民经纪人奖励，吸引力有限，从目前执行效果来看，虽有推荐成交，但效果并不是十分理想；按照商业集团现金流会议精神，加快去库存，浏阳项目营销部建议加大全民经纪人奖励政策，具体建议如下：            成交金额（元）              奖励政策（税前）              奖励比例                  20万以下              1%              1%                  20-30万（含30万）              1万元              3%-5%                  30-50万（含50万）              2万元              4%-6%                  50-100万（含100万）              3万元              3%-6%                  100万以上              5万元              5%                  一次性团购500万以上              3%              3%      备注：客户交齐50%首付楼款，结算50%全民经纪人奖励；客户付清所有楼款结算剩余50%全民经纪人奖励。妥否？请领导批示！浏阳奥园广场营销部”。原告文香平通过被告卢艳发送的链接注册成为了奥园全民经纪人，并于2018年12月14日在系统中录入了客户陈某的信息，系统显示报备成功。后原告文香平带着陈某到被告奥园房产公司看房，由被告卢艳担任陈某的置业顾问，陈某在看房后于2018年12月21日向被告奥园房产公司订购了7个商铺，并支付了定金。具体订购的商铺为：4栋111号，面积50.40㎡，成交价614816元；4栋212号，面积71.89㎡，成交价463657元；4栋210号，面积67.45㎡，成交价404706元；4栋211号，面积95.25㎡，成交价457991元；4栋209号，面积70.64㎡，成交价384145元；10栋149号，面积77.88㎡，成交价1573764元；4栋112号，面积54.35㎡，成交价700098元。原告文香平的全民经纪人系统中显示陈某的客户状态在2018年12月21日报备不通过，被告奥园房产公司因此未与原告文香平结算佣金。之后，原告文香平多次与被告卢艳联系，确认佣金一事，并书写了陈某夫妻已购商铺的房号、面积、成交价、佣金数额的明细单交被告卢艳确认，被告卢艳在该确认单上注明“确认是由同行文香平推荐客户陈某、陈晓姿”。被告卢艳在庭审中亦提出该确认单由其签字确认时并未载明佣金的数额，佣金的数额是由原告文香平事后添加的。经被告奥园房产公司核实，上述7个商铺，陈某均未付清全款，具体付款情况为：4栋111号已付款260000元，4栋212号已付款260000元，4栋210号已付款210000元，4栋211号已付款220000元，4栋209号已付款210000元，10栋149号已付款320000元，4栋112号已付款360000元。因陈某逾期付款，被告奥园房产公司已就其购买的10栋149号和4栋111号商铺向其发出了《解除通知书》。诉讼中，被告奥园房产公司陈述奥园全民经纪人活动首先需要由全民经纪人在系统内录入客户信息，录入成功即第一次报备成功，报备成功后系统会对客户的有效性进行审核再决定第二次报备通过与否，第二次的报备手续必须由置业顾问录入。被告卢艳陈述在其为原告文香平推荐的客户陈某在系统中录入第二次报备手续时，因系统升级更新导致录入不成功，并导致系统显示报备不通过。关于以微信照片的形式向原告文香平发送全民经纪人奖励政策，被告卢艳解释当时是他们的营销经理左从兵申请了该政策，该政策也实行了一段时间，具体执行了多久及具体执行的时间段记不清了。原告文香平陈述就该奖励政策找被告奥园房产公司的周柱和其他置业顾问核实过，且有同事推荐成功也按该政策拿到了佣金。原告文香平向本院申请证人陈某出庭作证，陈某陈述其是因原告文香平的推荐才认识被告卢艳，并通过被告卢艳了解了被告奥园房产公司推出的商铺，在看房后与被告奥园房产公司签订了《商品房买卖合同》，在此之前其个人未去被告奥园房产公司看过商铺。至于具体看房和签合同的时间记不清了。就其向被告奥园房产公司所购的7个商铺，尚未付清全款，已付款为170万至180万左右。本院认为：原告文香平与被告奥园房产公司虽未签订书面的居间合同，但原告文香平注册成为奥园全民经纪人后推荐陈某到被告奥园房产公司看房，并促成其双方签订《商品房买卖合同》，其行为实质上属于居间行为，原告文香平与被告奥园房产公司之间形成了真实、合法、有效的居间合同关系，双方均应秉承诚实，恪守承诺，全面履行各自的义务。关于被告奥园房产公司是否应向原告文香平支付佣金。奥园全民经纪人活动是奥园集团通过其微信公众号推出的活动，被告奥园房产公司作为浏阳奥园广场的开发商参与了该活动，应按该活动所确定的奖励政策向全民经纪人支付相应的佣金。虽然奥园集团微信公众号中公布的合规规则以及奥园经纪人推荐须知中均明确“若被推荐人自推荐之日起第7天内未到访，则该次推荐不成功”，但结合本院查明的事实，原告文香平于2018年12月14日在奥园全民经纪人系统中录入陈某的客户信息后，在2018年12月21日陈某签订成交确认单支付所购商铺定金之前，陈某到访了被告奥园房产公司；且结合被告卢艳及被告奥园房产公司在庭审中的陈述，原告文香平并无在系统中为陈某录入第二次报备手续的权限，该第二次报备手续必须由陈某的置业顾问被告卢艳录入，而被告卢艳陈述在其录入时遇上系统升级更新从而导致报备不通过，若非因系统升级导致录入不成功也是被告奥园房产公司工作人员未尽职责所致，故原告文香平对陈某第二次报备不通过并无过错；合规规则、奥园经纪人推荐须知以及奥园全民经纪人系统都是由奥园集团单方且事先设定的，原告文香平及被告卢艳并无修改和控制的权限，被告奥园房产公司作为浏阳奥园广场项目的开发商不能要求原告文香平承担其系统升级更新导致的录入不成功或其置业顾问未及时录入的责任；被告奥园房产公司亦未向本院提交证据证明陈某在2018年12月14日前自行到访过该公司或者被其他人推荐过。因此，本院认定陈某在原告文香平推荐之后7日内到访过被告奥园房产公司，被告奥园房产公司不能以系统中显示陈某客户状态为第二次报备不通过为由拒绝向原告文香平支付佣金。虽然被告奥园房产公司提出陈某向其所购买的商铺均未付清全款，且其中有2套已经向陈某发出了《解除通知书》，根据活动规则，在客户退房或者解除合同的情形下，被告奥园房产公司可以拒绝支付佣金，但因被告奥园房产公司未向本院提交证据证明活动规则中有上述规定并已将上述规定告知了原告文香平，且原告文香平已经促成陈某与被告奥园房产公司签订了商品房买卖合同，已经履行了居间人的义务，陈某与被告奥园房产公司之间房屋买卖合同是否全面履行不能影响原告文香平作为居间人应享有的权利，被告奥园房产公司不能以此为由拒绝支付佣金，故被告奥园房产公司的上述抗辩观点不能成立，本院不予采纳。综上，被告奥园房产公司应当按约及时向原告文香平支付推荐陈某购买商铺所应得的佣金。关于原告文香平应得佣金的结算标准。虽然原告文香平向本院提交了经被告卢艳确认的载明了陈某所购商铺的房号、面积、成交价、佣金数额的确认单，但该确认单上所载明的内容均系原告文香平本人书写，被告卢艳仅在该确认单上注明“确认是由同行文香平推荐客户陈某、陈晓姿”，根据其书写的内容可知，其只是对原告文香平推荐客户陈某向被告奥园房产公司购买商铺的事实予以确认，并未对佣金数额予以确认。同时，被告卢艳只是被告奥园房产公司的一名置业顾问，对公司的事项并无代理权和代表权，被告卢艳个人的行为不能构成表见代理或表见代表，故不能以原告文香平提交的该确认单上载明的佣金数额予以结算。虽然被告卢艳以微信照片的形式向原告文香平发送了被告奥园房产公司最新推出的全民经纪人奖励政策，但照片内容为被告奥园房产公司员工内部的邮件，从该邮件可知只是向上级申请该政策，该政策并未得到上级领导的肯定答复，且该政策亦非官方发布的正式的文件，被告奥园房产公司现亦不予认可该政策。虽然被告卢艳陈述在奥园集团推出全民经纪人活动期间，该政策也执行过一段时间，但具体执行时间不明确，该邮件发送的时间与原告文香平推荐陈某购买商铺的时间不属同一时间段，无法确定在原告文香平推荐陈某购买商铺时该政策仍在执行。奥园全民经纪人活动系由奥园集团通过其微信公众号推出，全民经纪人推荐客户时均需通过该微信公众号进入系统登录，该微信公众号中针对被告奥园房产公司开发的奥园广场项目公布的佣金方案为商铺成交价格的1%，该佣金方案是经被告奥园房产公司及其上级领导确认且予以公示的。原告文香平通过该微信公众号的全民经纪人系统录入客户信息时应视为其已对上述活动的佣金方案、合规规则等事项进行了解和确认，原告文香平在收到被告卢艳发送的奖励政策后应当知晓该奖励政策与奥园集团微信公众号中公布的奖励政策存在差别，但现无证据证明其向被告奥园房产公司的领导进行了核实确认，故其要求以被告卢艳向其发送的奖励政策结算佣金无事实和法律依据，本院仅支持按商铺成交价格的1%计算的佣金。关于被告奥园房产公司应付佣金的数额。奥园经纪人推荐须知第六条佣金实施制度中明确“推荐成交奖励客户完成签约并线下签署买卖合同后按我司收取该客户款项进度进行按收款批次发放”，结合被告卢艳向原告文香平发送的奖励政策的备注内容以及被告奥园房产公司的陈述，可知被告奥园房产公司应结合陈某的付款情况向原告文香平结算佣金，在陈某付款未达到50%时，原告文香平不能要求被告奥园房产公司支付佣金。陈某向被告奥园房产公司所购的7个商铺中已付款超过总房款50%的有4栋212号、4栋112号、4栋210号、4栋209号，故原告文香平可就上述商铺主张要求被告奥园房产公司支付50%的佣金。根据陈某所购商铺的成交价及本院认定的佣金结算标准，原告文香平可得的佣金为9763.03元［（463657×1%＋700098×1%＋404706×1%＋384145×1%）×50%］。对于原告文香平主张的超出部分的佣金，本院不予支持。虽被告奥园房产公司提出佣金为税前金额，在具体支付时应当扣除相应的税额，但其并未向本院明确具体的扣税标准，故本院在本案中对原告文香平应得的佣金是否应扣除税款及应扣税金额不予认定和处理，双方可根据税务部门的相关规定另行协商处理。关于被告卢艳在本案中应否承担责任。本案居间合同的双方主体为原告文香平与被告奥园房产公司，被告卢艳并非合同的主体之一，根据合同相对性原理，原告文香平不能主张要求被告卢艳支付佣金。被告卢艳系基于其系被告奥园房产公司的置业顾问以及与原告文香平系朋友关系，才会邀请原告文香平参加奥园集团推出的全民经纪人活动，被告卢艳在原告文香平与被告奥园房产公司居间合同的订立、履行过程中仅承担着协助配合的作用，被告卢艳并未作出其个人愿意就原告文香平应得佣金承担支付责任的意思表示。故被告卢艳在本案中不应承担向原告文香平支付佣金的责任。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、浏阳奥园广场房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付文香平佣金9763.03元；二、驳回文香平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，减半收取计2050元，由文香平负担1945元，浏阳奥园广场房地产开发有限公司负担105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吴银辉二〇一九年十二月十六日法官助理谢君影书记员谢君影(兼)附相关法律条文：1.《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。2.《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。