广东省惠州市惠城区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤1302民初8804号原告：邓友明，男，汉族，1957年8月16日出生，住址：广东省深圳市福田区。委托代理人：陈辉，广东红棉律师事务所律师。第一被告：惠州市金特利大厦业主大会，住所：惠州市河南岸南岸路35号金特利大厦。负责人：王建平，男，汉族，1961年6月12日出生，住址：广东省惠州市惠城区，系业委会主任。委托代理人：彭安方，男，汉族，1977年5月8日出生，住址：广东省惠州市惠城区，系业委会副主任。第二被告：惠州市金特利大厦业主委员会，住所：惠州市河南岸南岸路35号金特利大厦。负责人：王建平，男，汉族，1961年6月12日出生，住址：广东省惠州市惠城区，系业委会主任。委托代理人：彭安方，男，汉族，1977年5月8日出生，住址：广东省惠州市惠城区，系业委会副主任。原告邓友明与被告惠州市金特利大厦业主大会、惠州市金特里大厦业主委员会确认合同无效纠纷一案，本院于2019年4月29日受理后，依法组成合议庭，于2019年7月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、第一被告的负责人及委托代理人、第二被告的负责人及委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，一、成立惠州市金特利大厦业主大会程序不合法，应当予以撤销。1、根据《广东省物业管理条例实施细则》第十三条第四款“业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人组成，其中业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十”。但在首次成立业主大会中，筹备组成员没有开发商参与，违反上述法律的强制性规定。筹备组组成不合法，因此，筹备组组织的相关活动当然没有法律效力。筹备组非法组织成立的业主大会不合法，应当予以撤销。2、根据惠州市司法局作出一份《关于卓凡律师事务所郝国典律师被投诉违规出具见证书的答复意见》，该答复意见中，查明出具的见证书存在虚假人数、对证件及签名未审核等事实。因此，首次筹备组召开的业主大会会议存在弄虚作假、签名伪造、业主资料虚假等事实，所投票的结果不具有法律效力。上述事实证明，惠州市金特利大厦业主在成立业主大会的过程中，筹备组成员组成不合法，召开业主大会会议中，虚构业主、冒充业主签名等，在业主大会会议上的投票违法，成立业主大会的程序违法，依法应当予以撤销。二、2019年1月20日在召开金特利大厦业主大会会议中，违反法律规定的程序，参与投票的业主持有物业面积未达到总面积的一半，召开此次业主大会会议不合法，投票通过的选举业主委员会委员和修改的业主大会会议规则均无效。1、召开2019年1月20日的业主大会会议的组织者不合法。从告示的资料来看，名称为“惠州市金特利大厦第二届业主大会会议筹备组”，根据《惠州市业主大会和业主委员会指导规则》和住房和城乡建设部颁布《业主大会和业主委员会指导规则》的规定，应当由金特利大厦业主委员会组织召开业主大会会议。因此，该筹备组组织召开业主大会会议没有法律依据，属于违法组织会议，且该筹备组的组长为王建平也是违法的。2、根据《惠州市业主大会和业主委员会指导规则》第29条的规定，业主大会会议需要有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。原告从其他业主了解情况，发现在2019年1月20日的业主大会会议中，参加的业主所持有的专有部分的建筑面积未达到总建筑面积的半数，从惠州市房屋测绘所出具《房产面积测绘成果报告书》中，惠州市金特利大厦规划验收面积为29209.60平方米，扣除风井、架空公共空间、人防的面积共2716.71平方米，全体业主持有房产面积为26492.89平方米。但从会议统计参加投票的业主持有的房产面积为九千多平方米，远远未达到过半数。原告经了解，在部分选票上存在冒充业主在选票上的签名。诉讼请求：1、要求撤销惠州市金特利大厦业主大会；2、要求确认2019年1月20日选举惠州市金特利大厦业主委员会委员无效。3、要求确认2019年1月20日通过的业主大会议事规则无效。第一被告惠州市金特利大厦业主大会、第二被告惠州市金特里大厦业主委员会辩称，一、金特利于2019年1月20日召开的第二届业主大会和选举产生的二届业主委员会，与金特利召开的首届业主大会和首届业主委员会在首届与第二届操作程序方面有法律上的明确区别。因此，《民事起诉书》第一条提出的成立惠州市金特利业主大会程序不合法，应当予以撤销的提法是错误的。1、本次召开的业主大会和成立的业主委员会是第二届而不是首届，凡《民事起诉书》中有关提法，包括召开业主大会组成筹备组机构的问题，那是指首届而言。而第二届业主大会的召开是根据《广东省物业管理条例实施细节》有关规定，它可直接由第一届业主委员会组成筹备组，并由筹备组组织召开第二届业主大会并选举产生第二届业主委员会。往后的第三届、第四届……均可照此规定实施。2、《关于卓凡律师事务所郝国典律师被投诉违规出具的答复意见》以及虚构业主，冒充业主签名等，那是召开首届业主大会之时发生的事情（何况是拿不出证据的诬说）。与本第二届召开业主大会，选举第二届业主委员会无关。3、首届业主大会召开和选举产生的业主委员会，它是2010年4月28日的时候。地点；隆昌大酒店（有音像资料为证），时间已经过去九年多。当时，首届业主委员会成立时曾有河南岸街道办，河南岸石桥居委会，市房管局等部门审批备案（附上备案材料复印件）。在任期间，履行职责的首届业主委员会是名正言顺的法定主体。以上事实证明，无论首届还是第二届，金特利筹备召开的业主大会和选举产生的业主委员会都是合法有效的。二、2019年1月20日由首届业主委员会筹备召开的金特利第二届业主大会和选举产生的第二届业主委员会是合法有效的。1、针对金特利为全市最有名问题楼盘的实际情况，在统计有效表决户数，有效表决面积方面，第二届筹备组均作了严格把关。其中，金特利大厦共有178户（有房地产权证）总面积23846.9㎡，应参加表决户数135户，应参加表决面积16880.85㎡，根据有关规定，并结合河南岸街道办和市房管局意见，对金特利一房多卖27户、3185㎡，仍未销售空置房9户、1481.05㎡，一致同意不参加表决。其次，金特利不能参与表决的总面积仍有，如四楼空中花园、地下停车库、大堂等均属没有房地产权证的公共面积，在表决时一应搁置，不列入表决面积。根据以上情况，选举出来的第二届业主委员会。合法有效表决户数135户，同意户数l24户，占91.85%，合法有效总面积共16880.85㎡同意面积14448.3㎡，占85.690%，超过双过半，合法有效（附上投票统计表及委员个人得票报备表）。2、金特利筹备召开第二届业主大会和换届选举第二届业主委员会之前，第一届业主委员会先于2018年5月11日作出了公告（附上公告复印件）。3、召开金特利第二届业主大会和换届选举第二届业主委员会筹备工作小组于2018年7月28日成立，作出了公告（附上公告复印件）。4、接着，于2018年12月20日公告了第二届业主委员会候选人名单（附上候选人名单复印件）。5、公告以上事项的同时，一并公示了召开业主大会和换届选举第二届业主委员会指导规则，（附上指导规则复印件）。6、以上工作的基本方案和进程均有河南岸石桥居委会，河南岸街道办组建办（期间，并由组建办用电话请示过市房管局）同意认可。7、选票印制后，统一报送河南岸石桥居委会审核并加盖公章，（附上选票样本复印件）。8、投票开始之日，共分二个票箱，、二个票箱均由河南岸石桥居委会当众封箱。锁匙由居委会邱主任和筹备组组长王建平各保管一个。9、2019年1月20日召开业主大会，地点；隆昌大酒店，有居委会邱主任、街道办维稳办李主任到场见证和监督选举结果。10、选举得出结果后，报送备案表中正式由河南岸石桥居委会和河南岸街道办组建办盖章备案（附上备案复印件）。综上：全部工作严谨到位，依法依规。三、《民事起诉书》中的一些提法属虚构做法，没有真凭实据，且案由不对号。1、根据《广东省惠州市惠城区人民法院应诉通知书》(2019)粤1302民初8804号案由中提示，“本院受理原告邓友明诉你确认合同无效纠纷一案……”。金特利第二届业主大会和业主委员会（含首届）从未与原告签订过任何合同，案由中提出的合同纠纷一案，这与《民事起诉书》请求事项1、2、3点完全不对号，这是文不对题的作法，如果是合同纠纷案，请原告出示合同原件。2、《民事起诉书》中特别提到的虚构业主，冒充业主签名的说法，原告的意思是指首届业主大会。为什么无中生有，并将第二届业主大会扯上关系。据此，请原告举出虚构业主，冒充业主真实姓名和有关书面材料的证据链条。3、《民事起诉书》说没有通知他本人，实属假话。投票选举开始之日，有关工作人员曾数次打电话通知邓友明本人，并叫温姐（邓友明租户）转知他，邓的电话（号码136××××8007）。均有证人，有通话证据。4、金特利大厦有效表決总面积问题，由于存在最大争议，请原告举证实有房地产权证书所统计的总面积为准。特别指出的是，由原告提供的《房产面积测绘成果》（实测）报告书，测出的总面积为29000多㎡是不能作为有效表决总面积的。它与第二届有效表决总面积多出5800㎡左右，多出的5800㎡面积是完全无效的，测绘报告也是无效的。以上答辩意见，请法院调查取证，作出公正判决。本院查明的案件事实经审理查明，2010年3月26日，惠州市金特利大厦业主首次大会筹备组成立，筹备组成员没有开发商参与，2010年4月28日，惠州市金特利大厦业主在惠城区隆昌大酒店召开首届业主委员会成立大会，应到会业主128户，实际到会91户（含委托参加5户），共121人参加会议。参加会议业主占总全体业主户数的71%；当时有河南岸街道办、河南岸石桥居委会的代表也到会参加，惠州市金特利大厦首届业主委员会成立后，并报惠州市房管局审批备案。2018年5月11日，第一届惠州市金特利大厦业主委员会张贴筹备召开第二届业主大会和换届选举第二届业主委员会公告。2018年7月28日，惠州市金特利大厦业主委员会向惠州市房产局物业科、河南岸街道办事处发出《关于金特利大厦第二届业主委员会换届选举公告》。2018年12月20日，惠州市金特利大厦业主委员会在公告栏公告了××业主委员会候选人名单、××大厦第二届业委会选举数据说明情况、金特利大厦修订后《议事规则》。选票印制后，统一报送河南岸石桥居委会审核并加盖公章，投票开始之日，共分二个票箱，二个票箱均由河南岸石桥居委会当众封箱。锁匙由居委会邱主任和筹备组组长王建平各保管一个。2019年1月20日，惠州市金特利大厦业主在惠城区隆昌大酒店召开第二届业主大会，有河南岸街道办维稳办、河南岸石桥居委会到场见证和监督选举结果，选举得出结果后，报送备案表中正式由河南岸石桥居委会和河南岸街道办街政办公室盖章备案。根据被告提供的《惠州市业主委员会备案表》、《选举验票结果确认书》和《表决票验票结果确认书》显示：业主大会会议与会业主专有部分面积为15314.55㎡，业主大会建筑物总面积为16880.85㎡，与会业主专有部分面积占业主大会建筑物总面积的90.72%；与会业主人数为127人，业主大会总人数为135人，与会业主人数占业主大会总人数的94%。同意面积14448.3㎡，占85.60%；同意户数124户，占91.85%；超过双过半。河南岸石桥居委会和河南岸街道办街政办公室确认第二届惠州市金特利大厦业主大会、业主委员会成立程序合法，条件符合，同意备案。庭审后，二被告向本院提供《关于选举金特利大厦业主委员会房产面积为合法有效的再次陈述》，认为惠州市房屋测绘所出具《房产面积测绘成果报告书》中所测出的总面积，是完全站不住脚的。理由：一、地下停车场除国家人防面积，二次供水，电梯，楼梯等，若剩余面积原告提供不了房产证，计为无效。二、二楼己抵押或卖给陈向阳（做红酒生意的，现坐牢去了，该楼层有纠纷），针对这个问题，选举前我们曾专门请示过市房产局物业科及河南岸街道办，一致认为，凡有产权纠纷的一律不能计算合法有效面积，暂不参加投票（包括36户一房多买和10户空置房产）。三、四楼空中花园是公共活动场所（没有房产证，不能计为合法有效面积），如果原告坚持将空中花园计算选举面积，请原告出示房产证。否则，计为无效。四、因36户一房多卖问题，惠城区、河南岸街道办两级政府己决定要给36户一房多买受害人办理房产证！如在办证条件许可下拒绝办证。将视为合同诈骗，直接追究不法开发商的法律责任。综上，金特大厦业主大会选举产生的业主委员会合法有效户数（即人数）和合法有效选举面积的问题，它完全达到双过半。以上事实，有当事人主体资格信息、房地产权证、惠州市金特利房地产开发有限公司出具证明、通知、告示、首届业主委员会备案表、成立业主委员会申请报告、第二届业主委员会换届公告、公示栏、第二届业主委员会备案表、第二届业委会选举数据说明情况、第二届业主大会表决票验票确认书、第二届业主委员会选举验票确认书、第二届业主委员会工作职能、修订后《议事规则》以及庭审笔录等在卷佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的民间组织，属群众自律性组织。《物业管理条例》第十条规定，业主委员会系由业主在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处等的指导下成立业主大会后选举产生。第十一条第三项规定：经业主共同决定选聘业主委员会或者更换业主委员会成员。业主大会属于群众性自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会、业主委员会的召开、选举、表决等均属于业主自治范围内的事项，原告邓友明的诉请均系业主与业主委员会因业主自治范围内的内部管理行为发生的纠纷，不属于人民法院民事案件的受案范围。应由原告向有关行政主管部门反映，通过正当程序予以解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百零三条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《物业管理条例》第五条第二款、第十条、第十六条第一款、第十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十二条规定，裁定如下：驳回原告邓友明的起诉。原告已预交案件受理费50元，本院予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  卢 耀审 判 员  蓝诗祥人民陪审员  丘小浪二〇一九年十二月二十五日法官助理徐浩光书记员温璐璇