宁夏回族自治区海原县人民法院民事判决书（2019）宁0522民初3097号原告：李某，宁夏海原县人，住海原县，现住海原县。委托诉讼代理人：苏某，宁夏新菜园律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告:拜某，宁夏海原县人，住海原县。委托诉讼代理人：田某，小学文化，宁夏海原县人，住海原县。系被告丈夫。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张某，海原县海城镇法律基层服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。本院于2019年9月10日受理了原告李某诉被告拜某房屋租赁合同纠纷一案，本案依法由审判员李百强适用简易程序，于2019年10月23日、2019年12月17日公开开庭进行了二次审理，原告到庭委托诉讼代理人苏某、被告委托诉讼代理人田某、张某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2017年9月1日签订《商品摊位租赁合同》，约定每年9月1日一次性支付下一年度的租金，商场内的电费、暖气费、物业费及相关费用全部由被告承担，如出现欠费问题合同立即解除。原、被告如若一方违约，应付对方违约金，违约金是每年房租的一倍。2019年8月31日，原告联系被告支付下一年度商铺租金以及未交的物业费、暖气费等，被告均以各种理由推脱至今。故请求依法判令：1.解除原、被告于2017年9月1日签订的《商品摊位租赁合同》；2.被告向原告支付违约金15333元以及物业费3983元、暖气费2462元，共计21778元；3.案件受理费由被告负担。原告为支持自己的诉讼主张，除陈述外，提供了如下证据：证据一，《商品摊位租赁合同》一份，证明原被告签订本合同后乙方应当按照合同约定支付房租并由乙方承担商场内的电费、物业费、取暖费及相关的全部费用，如一方违约，应支付对方违约金为每年房租的一倍的事实。证据二、中卫市新景地物业服务有限公司海原公司出具的证明一份，证明被告拖欠商场2018、2019年度的物业费共计3983元，至今未付的事实。证据三、海原县工业物流园区宇涛工贸有限公司出具的证明一份，证明被告拖欠2017-2019年暖气费，共计2462元至今未付的事实。证据四，通话录音光盘一张（当庭播放），拟证明原、被告对解除双方签订的租赁协议进行了附解除条件的约定，由原、被告双方当面签订协议，并签字后该合同方能解除，如果双方没有完成签订协议义务，则被告对该合同不享有解除权的事实。证据五，短信记录打印件一份，拟证明原、被告经过2019年9月1日通话后，被告迟迟未按照原告与被告丈夫田某的约定缴纳暖气费、物业费，并签订书面协议，后于2019年9月4日，原告再次向被告发送原告妻子的手机号，让原告妻子代原告与被告签订解除合同的协议，但至今被告一直没有联系原告妻子，该协议仍未形成的事实。证据六，中卫市新景地物业服务有限公司海原分公司收据二张，拟证明在被告承租原告商铺期间，拖欠物业费3983元，后由原告代缴3380元，其余部分物业公司自愿放弃，被告应按照合同向原告支付该笔费用的事实。证据七，海原县工业物流园区宇涛工贸公司供热收费收据二张，拟证明在被告承租原告商铺期间，拖欠供暖费2462元，后由原告代缴2462元，被告应按照合同向原告支付该笔费用的事实。被告对原告提供的证据质证意见是：对证据一的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，因为原告未向被告提供物业房屋，所以被告不承担物业费；对于违约金的约定不符合法律规定，所以对于该共同中约定的违约金系无效约定，所以被告不承担该违约金。请求法庭驳回原告的该项诉讼请求；对证据二、三的三性均不予认可，因为该两组证据系原告自行采集，对三性不予认可；证据四1.对该证据的三性均不予以认可，因为通话记录模糊不清；2.原告在部分通话录音当中自愿提出解除租赁合同，并且原告自认原、被告已经口头解除租赁合同的事实；对证据五的三性均不予认可，也不能证明原告的证明目的；证据六1.对该证据的三性均不予认可；2.花儿商城根本不存在物业公司，也没有人维护商城内部卫生环境，现商城内部所有商铺无人缴纳物业费；3.即便是有物业公司收取物业费，也应当是新景地物业公司向被告收取，不应当向李某收取任何费用；4.该证据不是国税局的正规发票，只是一个手撕收据，被告不予认可；证据七1.对于2017年至2018年的票据的三性均不予认可，因为暖气存在温度不达标，暖气公司没有收取任何暖气费用，对于2018年至2019年的票据无异议；2.该费用应当由暖气公司向被告主张，而不是原告替被告垫付缴纳，因为2017年至2018年的暖气不达标，现原告在本案中有故意扩大损失的嫌疑，该损失应当由原告自行承担。被告辩称，一、在2019年9月1日，原、被告就签订的《商品摊位租赁合同》已经解除；二、原被告已经约定双方在解除合同后不得追究对方的任何责任；三、造成合同不能继续履行的原因主要是原告没有提供正常的物业服务，导致被告不能购电，致使该摊位不能继续经营，所以本案违约责任不在于被告，而在于原告。被告不承担该案的诉讼请求当中提出的物业费，因为该商场并不存在物业服务。取暖费原告主张过高。被告对其辩称主张，出陈述外，提供的证据有：光盘录音一份（当庭播放），证明原被告签订的合同已于2019年9月1日经原被告协商该合同已双方自愿解除的事实。原告对被告提供的证据质证意见是：一、被告通过该份录音是进过剪辑，没有将完整的录音拿出来，因此该份证据不具有真实性，因此不能作为定案依据；二、该份录音中对话的当事人，并费本案当事人，本案当事人为拜某，而且与原告签订合同的也是拜某，因此该份录音与本案没有关联性；三、根据录音中的内容，双方并未明确做出合同解除的意思表示，从该份录音中，明显提出是对方在向原告套话，而且在后续的实际情况表明被告并没有实际履行解除合同的行为，况且根据合同被告并不享有单方解除合同的权利，因此对于被告提供的该份证据三性均不予认可。本院认为，原告提供的证据一、二、三、六、七属原始证据，符合证据的“三性”，且证据二、三与六、七互相印证，能够证明原告的证明目的，故对其证明效力予以确认；证据四、五的真实性无法查实，且被告不予认可，故对其证明效力不予确认；被告提供的证据录音光盘的真实性无法查实，且原告不予认可，故对其证明效力不予确认。根据本院确认的证据，结合原告的陈述，可以认定以下事实：2017年9月1日，原、被告签订《商品摊位租赁合同》，约定原告将其位于××县商品摊位出租给被告，租期三年，自2017年9月1日至2020年9月1日，年租金为15333元。双方还约定：每年度9月1日一次性付清房租不得拖欠，如拖欠房租将立即解除合同，原告有权收回摊位，造成的损失由被告按天数赔偿，房子到期后，双方再行协商租赁相关事宜；商场内的电、暖气费，物业费及相关费用全部由被告承担，如发生欠费问题由被告自己负责；摊位装修、用途严格按照商场规定，如若擅自改变，造成的损失由被告负担等其他权利义务事宜。同时还约定，原、被告双方如若一方违反此合同，应付给对方违约金，违约金为每年房租的一倍。2019年10月23日，中卫市新景地物业服务有限公司海原分公司出具证明一份，证明原告名下花儿府邸四层419号摊位拖欠物业费3983元。同日，海原县工业物流园区宇涛工贸有限公司出具证明一份，证明原告名下花儿府邸四层419号摊位拖欠供热费2462元。2019年12月10日，原告向中卫市新景地物业服务有限公司海原分公司缴纳物业费4380元，2019年12月17日，原告向海原县工业物流园区宇涛工贸有限公司缴纳供热费2462元。后因被告不支付下一年度商铺租金及在营业期间拖欠的物业费、采暖费，原告遂起诉来院。本院认为，原、被告签订的《商品摊位租赁合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应按照约定各自履行自己的义务，在原告按照约定向被告出租摊位后，被告应按照约定的时间履行支付租金的义务，本案被告未按照约定期限支付租金，属被告违约，故对原告要求解除与被告签订的《商品摊位租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求被告支付违约金15333元的诉讼请求，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告没有提供被告违约后给其造成多大的损失，故该项诉讼请求本院不予支持；对于原告要求被告支付物业费3983元，原告虽然代被告支付了物业费4380元，但其只请求了3983元，符合法律规定，予以支持；对于原告要求被告支付暖气费2462元，有供暖公司出具的收据证实，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：解除原告李某与被告拜某签订的商品摊位租赁合同；被告拜某于本判决生效后15日内向原告李某支付物业费3983元、暖气费2462元，共计6445元；驳回原告李某的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费344元，减半收取172元，由被告负担51元，原告负担121元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。审 判 员 李百强 二○一九年十二月三十一日法官助理 赵廷梅书 记 员 李 婕 附：本案所适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。