河北省昌黎县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0322民初1295号 原告：陈江宏，男，1983年12月24日出生，汉族，住卢龙县。 委托诉讼代理人：苗卫华，北京市丰禾律师事务所律师。 被告：杨德琛，男，1971年8月30日出生，汉族，户籍地昌黎县，现羁押于秦皇岛市昌黎县看守所。 被告：秦皇岛市第三建筑工程公司，住秦皇岛市海港区河北大街**，统一社会信用代码91130300105256280B 法定代表人：宋继良，经理。 委托诉讼代理人：孙丹丹，河北君德风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周梦晗，河北君德风律师事务所律师。 被告：秦皇岛市金丰房地产开发有限公司，住，住所地昌黎县葛条港乡葛条港村南一社会信用代码91130322663679026G。 法定代表人：李延辉，总经理。 委托诉讼代理人：安伟华，河北碣阳律师事务所律师。 原告陈江宏与被告杨德琛、秦皇岛市第三建筑工程公司（以下简称三建公司）、秦皇岛市金丰房地产开发有限公司（以下简称金丰公司）确认合同有效纠纷一案，本院立案受理后，因被告杨德琛刑事案件未了结，不能会见，本案中止审理。2019年11月7日，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈江宏及其委托诉讼代理人苗卫华、被告杨德琛到庭参加诉讼，被告三建公司、金丰公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈江宏向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告三建公司第十三分公司（代表人杨德琛）签订的关于诉争“秦皇岛市昌黎县房屋及楼下8栋14号下房”房屋买卖合同合法、有效；2、依法确认被告三建公司与金丰公司之间关于上述案涉房屋之《商品房抵工程款协议》合法、有效；3、判令被告金丰公司依法履行《商品房抵工程款协议》中被告三建公司出售给原告的前述诉争商品房办理商品房买卖合同、登记等相关手续；4、诉讼费用由被告依法承担。事实与理由：一、购房事实经过：2011年8月份，原告通过中间人认识了当时作为昌黎县昌黎镇“金榭巴黎小区”项目承建商三建公司十三分公司第一项目部承包人即本案被告杨德琛，并得知被告杨德琛是包工包料全额垫资承建被告金丰公司开发的“金榭巴黎”小区3--8＃楼及商业和Ａ1、Ｂ区地下车库。同时，得知2011年6月17日、10月10日、8月12日被告杨德琛代表三建公司与被告金丰公司达成“以房抵工程款协议”，杨德琛对外销售抵债房（经多方核实无误）。为此，2011年12月14日原告与被告杨德琛的三建公司十三分公司第一项目部达成购买诉争“秦皇岛市昌黎县房屋及楼下8栋14号下房”房屋买卖协议，房屋面积86平方米、下房7.4平方米。双方约定房屋总价275000元整，下房17020元，并分别签订《金榭巴黎小区购买意向单》（各一份）（详见购买意向单详细内容）。期间，原告十分关心房屋施工建设情况，也多次找被告杨德琛办理合同。并于2013年2月1日向原告承诺将于2013年5月1日前交房（意向单上有被告杨德琛亲笔签字）。当时被告杨德琛承诺买房人交清全款后，杨有义务协助并督促被告金丰公司售楼处办理正式《房屋买卖合同》。2013年7月份，上述抵债房屋已经竣工，但被告杨德琛因涉嫌合同诈骗罪被昌黎县公安局刑事拘留并逮捕，导致被告杨德琛并未按照其承诺为原告办理正式商品房买卖合同。上述事实属实，有事实、有证人、有证据可以证明。二、与购房相关诉讼、裁决等相关事实。2015年9月16日，秦皇岛中级人民法院在原告购买的房屋门上张贴执行《公告》。《公告》称拟对金榭巴黎小区杨德琛抵工程款得来的5＃楼、8＃楼房屋进行评估、拍卖。其中包括原告购买的秦皇岛市昌黎县房屋及楼下8栋14号下房。原告认为中级法院的查封、评估、拍卖行为侵犯了原告的合法权益，提出执行异议（详见申请书）。2016年6月12日，河北省秦皇岛市中级人民法院作出的（2016）冀03执异387号《执行裁定书》上载明”本院于2013年7月15日作出秦民立保字第47号民事裁定书……。2014年12月13日本院作出（2013）秦民初字第113号《民事判决书》……”。于是，2016年7月19日，原告收到河北省秦皇岛市中级人民法院作出的（2016）冀03执异387号《执行裁定书》后，在法定时间内向秦皇岛市中级人民法院提起执行异议之诉讼。原告认为首先自己于2011年12月14日与被告杨德琛的三建十三分公司第一项目部达成购买诉争“秦皇岛市昌黎县房屋及楼下8栋14号下房”房屋买卖协议，该合同签订早于刘雅丽与杨德琛的民间借贷：其次，杨德琛将已经出售的房屋作抵押，且该抵押不受法律保护，是无效的抵押，不能对原告发生任何法律效力。故要求法院依法停止将原告购买的房屋评估、拍卖等强制执行行为，并解除查封。同时要求确认原告与被告杨德琛或者被告三建公司之间的买卖合同有效……。2018年2月26日，秦皇岛市中级人民法院作出（2016）冀03民初328号《民事裁定书》。《民事裁定书》载“再查明，本院于2017年2月，案外人张利亦对本院查封的金榭巴黎小区8号楼1单元402号提出执行异议，本院于2017年2月28日作出生效的（2016）冀03执异600号执行裁定书，裁定中止金丰公司开发的坐落于河北省昌黎县房屋的执行，该裁定已发生法律效力。”故陈江宏的起诉不符合执行异议之诉的受理条件，应予以驳回。因对争议标的的执行措施已不存在，故该案已不属于执行异议之诉，原告陈江宏确认合同效力、对争议房屋确权的诉讼请求属于另案诉讼的范畴，应该按照民事诉讼法的规定确认管辖法院，而不是由本院即执行法院管辖，裁定驳回原告陈江宏的起诉。原告陈江宏认为：第一、被告杨德琛（或者建筑商）即使与被告开发商金丰公司签订了“以房抵债”协议，就取得了销售房屋的相关权利（有协议为证）；第二、即使开发商与杨德琛签订了以房抵债协议就有义务为购房者办理《商品房销售合同书》。以各种原因和理由不予办理合同就是违反合同约定。所以，原告与昌黎县金榭巴黎小区工程项目承包人杨德琛及其所代理的被告三建公司签订房屋买卖合同合法、有效。被告金丰公司应依约定履行合法有效的“以房抵债协议”中为购房人办理相关商品房购房手续后，原告依法得房屋的所有权。故此，依法向贵法院起诉，请求依法支持原告所有诉讼请求。 被告杨德琛辩称，这个案子确认有效与否跟我没有关系，如果是真实的我承认。这个起诉无效的话，房子已经装修入住了，说明政府已经承认了。 被告三建公司、金丰公司未向本院提交答辩状。 本院认定事实如下：被告杨德琛挂靠三建公司，承建金丰公司开发的“金榭巴黎”小区的部分楼盘。2011年12月14日、2012年3月13日原告陈江宏通过与三建公司第十三分公司第一项目部签订购买意向申请书的方式购买了“金榭巴黎”小区8号楼1单元402号房屋及楼下8栋14号下房，共支付了人民币292020元。因另案胡玉龙与被告杨德琛、案外人李文革借款合同纠纷一案经秦皇岛市仲裁委员会裁决杨德琛归还胡玉龙借款5191.9万元并支付利息。胡玉龙后将该债权转让刘雅丽，刘雅丽申请法院强制执行，法院对金榭巴黎小区5#楼、8号楼所有房屋查封，其中包括原告购买涉案房屋，原告购买的该楼房与张利购买的楼房重复，张利已办理购房合同后，该房屋被查封，陈江宏提起了案外人执行异议之诉及执行异议，均被驳回。原告称就涉案房屋其已装修入住。 上述事实，由建设工程施工合同、金榭巴黎购买意向申请单、收据、执行裁定书、全额内部承包经营合同书，均为复印件在卷证实。 本院认为，依法登记具有开发经营资质的企业法人或其委托的房地产中介服务机构，才能对所开发的房地产进行销售，而本案中被告杨德琛及三建公司第十三分公司第一项目部均不具有经营房地产的资质，故无论该项目部是否真实存在，原告陈江宏与该项目部签订的意向书均系无效协议，且金丰公司与杨德琛约定售楼时必须到售楼处签订购房合同，故本院对原告陈江宏请求与被告三建公司第十三分公司（代表人杨德琛）签订的关于诉争“秦皇岛市昌黎县金榭巴黎小区区8号楼1单元402号房屋及楼下8栋14号下房”买卖合同合法、有效的主张不予支持；同理，对原告陈江宏请求金丰公司履行办理购房合同、登记手续义务的诉讼请求亦不予支持；关于三建公司与金丰公司签订的商品房抵工程款协议的效力问题，因三建公司并不认可其公司存在下设机构第十三分公司第一项目部，故原告陈江宏与该项目部签订的意向书与三建公司与金丰公司间的抵工程款协议是否有效并无关联性，本院对原告陈江宏该诉讼请求不予审议。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告陈江宏的诉讼请求。 案件受理费减半收取40元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  佟德龙 二〇一九年十二月十二日 代理书记员  龙美竹