内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民初261号原告（申请执行人）：潘某，男，1964年8月8日出生，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙某，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，辽宁开宇律师事务所实习律师。被告（案外人）：岳某，男，1989年7月8日出生，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：侯某，内蒙古木叶山律师事务所律师。委托诉讼代理人：斯某，内蒙古木叶山律师事务所律师。第三人（被执行人）：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴林左旗林东东城区北新街路北。法定代表人：冯某，执行董事。原告潘某与被告岳某、第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘某的委托诉讼代理人孙某、刘某，被告岳某的委托诉讼代理人侯某、斯某到庭参加诉讼，第三人京和房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘某向本院提出诉讼请求：一、恢复对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-9-09-110、19-9-09-111、19-9-09-13、19-9-09-14、19-9-09-16、19-9-09-15、19-9-09-17、19-9-09-18、19-9-09-19号车库的执行；二、判令被告及（或）第三人承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告所提异议根本不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件，且其权利不能排除执行。1、被告与第三人之间没有合法有效的书面买卖合同，所谓的商品房买卖合同约定的不动产价格极低，是名为抵押，实为借贷。2、被告不能证明在查封前已经占有，而且是合法占有不动产。3、被告不能提供汇款凭证，不能证明已经交付了全部购房款。4、被告至今未依法缴纳契税和维修基金，未着手办理不动产产权手续，对于案涉不动产未办理过户登记，被告存在过错。被告岳某辩称，在原告查封案涉房屋之前，被告通过与京和房地产公司签订商品房买卖合同或订房协议的方式购买了案涉房屋，形成买卖合同后，被告按照约定履行了交纳房款等异物，原告已经将房屋实际交付给被告，被告一直占有使用至今。被告是实际的权益人，且被告是善意有偿购买。在查封之前，被告与京和房地产公司已经签订了合法有效的合同，因此原告要求继续执行没有事实和法律依据。第三人京和房地产公司未作陈述。本院经审理查明，潘某、岳某均无异议的事实如下：潘某诉京和房地产公司、冯秀全买卖合同纠纷一案，潘某于2018年7月4日提出保全申请，本院于2018年7月5日作出（2018）内04民初90号之一民事裁定，将京和房地产公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和房地产公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押，保全财产价值6000万元。2018年7月30日，本院作出（2018）内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和房地产公司的未做转移登记的、预告登记的、但已做买卖合同备案登记给他人的房产合计380套，包含本案所涉车库在内。被告不服本院作出的（2018）内04民初90号之一民事裁定，向本院提出保全异议。本院于2019年8月5日作出（2019）内04执异198号执行裁定，中止对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至××里地下19-9-09-110、19-9-09-111、19-9-09-13、19-9-09-14、19-9-09-16、19-9-09-15、19-9-09-17、19-9-09-18、19-9-09-19号车库的执行。上述事实，有潘某、岳某在庭审中均无异议的陈述在卷佐证。本案争议的事实是，被告是否购买了案涉争议车库。针对该争议事实，原告向本院提交了内蒙古灵信房地产评估有限责任公司于2019年4月28日出具的内灵信法估字[2019]第0025号房地产估价报告书一份，证明案涉车库的真实价值是15-30万元不等，远高于被告主张的价值，没有5万元一个的，印证了所谓的买卖不具有真实性，是名为买卖，实为借贷。报告中没有涉及到本案争议的车库，与本案不具有关联性。原告所提交的评估报告书中的价格是评估价格，而本案中被告所提供的合同等证据是双方协议价格，应当以协商确定的交易价格为准。本院经审查认为，该房地产估价报告是我院在执行潘某诉京和房地产公司、冯秀全买卖合同纠纷一案中，委托评估机构对与被告同处京和王府小区的19＃地下车库市场价值进行的估价，该房地产估价报告与本案具有关联性，本院予以采信。被告向本院提交了以下证据：一、2017年5月26日的商品房买卖合同9份，证明被告购买了京和王府9个车库。二、2017年5月26日金额为5万元的收据9枚，证明被告缴纳了购房款。三、银行交易明细清单一份，证明被告通过银行转账交付了房款。原告潘某质证，对商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性均有异议，合同中约定的车库价格是5万元一个，而市场价是每个15万元，价格明显低于市场价格，是名为买卖，实为抵押借款。而且，被告并未办理抵押登记，抵押无效。原告从京和王府推进工作组工作人员处得到确认，凡是5万元一个的车库都是抵押借款。一个正常的人，不会一买就是9个车库，这与交易习惯不符。商品房买卖合同的第15页第9条第13款约定，办理产权证、契税、维修基金、采暖费等由买受人自理，但被告至今没有缴纳，契税、维修基金等，对没有办理产权证具有明显过错。因此，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款和第四款的规定，不能阻却执行。同时，该合同最后一页，合同登记备案栏既没有相关部门的备案章，也没有任何签字，说明案涉房屋没有进行备案。对收据和汇款凭证的真实性、合法性、关联性均有异议，汇款凭证所载明的金额是49万元，高于合同约定的价格45万元，印证本案并非真实的买卖，转账凭证的金额与购房收据中的金额也不一致。汇款凭证显示的汇款时间是2017年5月9日、5月23日和6月3日，而合同约定日期为2017年5月26日，明显不合常理。另外，汇款收据所载明的收款人为王萍和孙志伟，不是京和房地产公司。无法证明被告已经缴纳全部购房款。被告没有提交任何证据证明其在查封前已经合法占有不动产，也没有证据证明其对案涉车库已经使用，在本案是名为买卖，实为抵押借款并且抵押无效的情况下，被告更加不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的构成要件，申请调取岳某与京和公司的借贷纠纷案卷。第三人京和房地产公司未质证。本院认为，被告提交的证据与本案具有关联性，本院予以采信。根据原、被告的陈述及本院采信的证据，本案另查明事实如下：2017年5月26日，被告与第三人京和房地产公司签订商品房买卖合同，约定被告购买京和王府地下19-9-09-110、19-9-09-111、19-9-09-13、19-9-09-14、19-9-09-16、19-9-09-15、19-9-09-17、19-9-09-18、19-9-09-19号车库，车库建筑面积在27.45㎡-33.05㎡区间不等，均为5万元一个，京和房地产公司在合同的甲方处加盖公章并盖有法定代表人冯某印章，被告在乙方处签字。同日，京和房地产公司为被告出具金额为5万元的车库款收据9枚。2017年5月9日、5月26日、6月3日，岳某分三次向王萍和孙志伟打款10万元、32万元、7万元，合计金额49万元。又查明，关于案涉车库的现状，被告称其未使用。再查明，本院在执行潘某诉京和房地产公司、冯秀全买卖合同纠纷一案中，就京和王府小区19#地下车库的市场价值，本院委托内蒙古灵信房地产评估有限责任公司进行评估，内蒙古灵信房地产评估有限责任公司于2019年4月18日出具内灵信法估字[2019]第0025号房地产估价报告书，该报告书中对与被告同处京和王府小区的19＃76个车库进行了估价，最小面积为26.14㎡，最大面积为58.97㎡，单价均为5500元/㎡，总价款在14万余元-28万余元区间不等。上述事实，有被告提交的商品房买卖合同、收据、汇款凭证、房地产估价报告书及当事人的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议的焦点是被告对案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益，被告对此应当承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据前述司法解释的规定，买受人享有排除强制执行的民事权益，应同时符合签订合法有效合同、合法占有不动产、支付全部价款且无过错四个条件，有一项条件不符合，即不能排除强制执行。本案被告主张排除强制执行的理由是其与京和房地产公司之间存在合法有效的商品房买卖关系，该关系依法应受到法律保护。对此，被告提交了其与京和房地产公司网签的商品房买卖合同、收据，以证明双方房屋买卖的真实性、合法性。就此本院认为，尽管被告提供的有关证据证实其与京和房地产公司之间存在商品房买卖关系，但被告的行为不符合上述司法解释规定的全部条件，故被告不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：首先，被告同时购买9个车库，车库面积从27.45㎡-33.05区间不等，但每个车库的价格均是5万元，而与被告同处京和王府小区的同类型其他车库，经评估单价为5500元/㎡，最小面积26.14㎡的总价款是14万余元，由此看来，案涉商品房买卖合同约定的每个车库总价均为5万元明显背离市场行情，不符合客观实际，亦不符合正常的房屋买卖关系应按面积计算房屋总价款的事实，亦证明被告没有交付全部购房价款。其次，被告也没有实际占有使用案涉9个车库。第三，根据物权法定的基本原则，所有权登记、预告登记等房屋权属登记是物权法、房屋登记办法明确规定的不动产登记情形，具有明显的物权效力。而商品房网签备案虽然也涉及不动产，但这是一种存档备查的行政管理手段，不具有审查、批准的性质，与物权法中的不动产预告登记存在本质区别，登记备案行为不具有登记对抗的效力，不发生物权变动的效果，故被告不享有物权请求权。综上所述，被告以案涉9个车库已网签在其名下并已交付购房款为由，主张其享有足以排除法院强制执行的民事权益，但被告并未提供充分的证据证明其满足排除强制执行的全部法定条件，故其应承担举证不能的法律后果，对其主张本院依法不予支持。原告潘某的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、三百零一十条、三百一十一条、三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许执行位于巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-9-09-110、19-9-09-111、19-9-09-13、19-9-09-14、19-9-09-16、19-9-09-15、19-9-09-17、19-9-09-18、19-9-09-19号9个车库。案件受理费100元，由被告岳某负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 丛 杰审判员 邓宏涛审判员 韩尚达 二○一九年十二月三十日书记员 刘梦鸽