广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤1971执异499号 异议人（申请执行人）：黄跃福，男，汉族，1967年11月7日出生，住浙江省永康市。 委托代理人：熊光荣，广东宏尚律师事务所律师。 申请执行人：罗红英，女，汉族，1974年10月13日出生，住广东省东莞市东城区。 委托代理人：王奋发，广东名道律师事务所律师。 申请执行人：张玉成，男，1967年6月6日出生，住台湾苗栗县。 委托代理人：王奋发，广东名道律师事务所律师。 被执行人：东莞市寮步鸿兴建材购销部，住所地：广东省东莞市寮步镇石龙坑岗头村，统一社会信用代码：441900000283977。 投资人：何鸿超。 被执行人：何鸿超，男，汉族，1964年11月28日出生，住广东省东莞市。 被执行人：东莞市大冠统果菜有限公司，住所地：广东省东莞市寮步石龙坑村岗头大富地，注册号：441900000265998。 法定代表人：何嘉诚。 被执行人：东莞市寮步明珠现代幼儿园，住所地：广东省东莞市寮步镇石龙坑大富地，统一社会信用代码：52441900G33617695X。 法定代表人：何鸿超。 本院在执行申请执行人张玉成、罗红英等与被执行人东莞市寮步鸿兴建材购销部（以下简称“鸿兴购销部”）、何鸿超、东莞市大冠统果菜有限公司（以下简称“大冠统公司”）、东莞市寮步明珠现代幼儿园（以下简称“明珠幼儿园”）等之间的（2015）东一法寮执字第64、65号、（2017）粤1971执5824号、（2017）粤1971执10681号等多个案件的过程中,（2017）粤1971执5824号案件申请执行人黄跃福向本院提出书面异议。本院于2019年12月19日受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，现已审查终结? 异议人黄跃福称，对（2015）东一法寮执字第64、65号执行裁定书的执行有异议。被执行人鸿兴购销部的东府国用（2006）第特895号土地使用权以及地上的房屋4栋（房产证号18××64、18××65、18××66、18××67），法院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布了拍卖公告。就前述拍卖，异议人认为应当停止，具体理由如下：一、本次拍卖依据非鸿兴购销部为被执行人的案件而作出评估报告，并依据该报告确定起拍价，程序违法。1、根据前述拍卖公告的附件：世联估字DG[2018]H（2）120002号东莞市寮步镇泉塘村一宗工业用地及地上四栋建筑物房地产估价报告第12页第3点“估价委托人提供的有关材料”列明的法院提供给评估机构的委托评估函、执行裁定书、补充委托评估函，显示法院系依据（2015）东一法寮执字第64号、65号案件委托评估机构作出前述评估报告。2、鸿兴购销部并非前述（2015）东一法寮执字第64号、65号案件的被执行人，因此本次拍卖并非依据异议人作为被执行人的案件而作出评估，本次拍卖依据非异议人为被执行人的案件而作出评估报告，并依据该报告确定起拍价，程序违法；二、本次拍卖依据的评估报告在拍卖开始日前已过期，本次拍卖依据该过期评估报告确定起拍价，明显违法。1、根据本次拍卖公告，拍卖开始日为2019年12月30日。2、根据评估报告第15页第（十四）条，该评估报告有效期为2018年12月13日至2019年12月12日止。因此本次拍卖依据的评估报告在拍卖开始日前已过期，依据该过期评估报告确定起拍价，明显违法；三、本次拍卖公告已披露信息错误，鸿兴购销部实际收到的预付租金，不是600万，而仅为400万元，该信息严重影响拍卖价格。1、根据鸿兴购销部反映，虽然2014年4月4日鸿兴购销部与案涉拍卖标的承租人朱锦暖、朱锦宏签订的《补充协议》约定，承租人预付600万元的租金，但是实际承租人仅支付400万元租金。2、拍卖告知书中披露预收租金600万元信息错误，而该错误直接导致潜在买受人对租金收益判断造成误判，影响其竞买的出价。四、国土部门对本案拍卖标的是可按原登记情况办理转移登记，本次拍卖公告披露不能办理转移登记错误，严重影响拍卖价格。1、本次拍卖公告第一条披露第②土地和地上房屋存在涉嫌违法占地的情形，有超红线图的情况，超占范围无办理合法用地手续。擅自改变土地用途，实际用于私立学校等教育及附属设施，不符合原批准的工业用地用途。土地使用权不符合转移登记条件，无法办理转移登记。2、但根据拍卖公告附件：东莞市国土资源局《关于（2017）粤1971执10681号函的复函》第三条列明：经司法处置后，执行法院如需我局协助执行案涉土地使用权的过户手续的，请执行法院予以明确是否按原登记情况（包括原土地批准用途，原批准用地范围）办理转移登记。若按原土地登记情况执行的，请法院在执行文书中载明：案涉东府国用xxx号国有土地使用权已由买受人取得；由不动产登记机构依据本生效裁定（判决）按原土地登记情况（原批准用地范围和批准用途等）直接办理不动产权属转移登记手续。3、由此，本案拍卖标的是国土部门可按原登记情况办理转移登记，而并非拍卖公告所列无法办理转移登记。该等信息披露错误，严重影响拍卖价格。综上，请求停止对鸿兴购销部的东府国用（2006）第特895号土地使用权以及地上的房屋四栋（房产证号18××64、18××65、18××66、18××67）的拍卖，以维护异议人、债权人之合法权益。 申请执行人张玉成、罗红英辩称，对异议人黄跃福的本案执行异议申请、事实与理由同意，没有意见。其他申请执行人以及被执行人何鸿超、大冠统公司、明珠幼儿园等未向本院提交答辩意见及任何证据。 经审查查明，本院将执行情况和异议人、案外人主张等梳理如下： 一、关于案涉执行案件的执行依据、执行主体、执行标的、执行措施等情况 东莞市第二人民法院在（2014）东二法朗民一初字第430号案件中，于2014年4月2日对鸿兴购销部名下位于东莞市寮步镇泉塘香松街的四处房产（房产证号：粤房地权证莞字第××、18××65、18××66、18××67号，以下简称“香松街四处房产”）进行首先查封，后在（2014）东二法虎民一初字第441号、（2016）粤1972执4160号等案件中进行了轮候查封。本院在审理（2014）东一法松民二初字第1136号原告平安银行股份有限公司东莞分行（以下简称“平安银行东莞分行”）与被告东莞市诚霖贸易有限公司、鸿兴购销部、何鸿超、何嘉诚金融借款合同纠纷一案中，于2014年6月20日对案涉香松街四处房产进行了轮候查封。1136号民事判决书判决平安银行东莞分行对鸿兴购销部名下的位于东莞市寮步镇全塘村的土地[土地证号为东府国用(2005)第特8**，以下简称“第特895号土地”]、案涉香松街四处房产等数宗土地使用权和房产享有抵押权，对其折价、变卖或拍卖所得的价款在最高本金限额40553873元的范围内优先受偿。何嘉诚对1136号判决书不服提起上诉，东莞市中级人民法院作出（2016）粤19民终6237号民事裁定书。后根据平安银行东莞分行的强制执行申请，本院立（2017）粤1971执5824号案件予以执行，上述诉讼查封措施自动转为执行查封措施。本院另在（2014）东一法立保字第25号、（2016）粤1971民初707号、（2014）东一法寮执字第1112号等多个案件中，对案涉香松街四处房产进行了轮候查封。 根据本院向东莞市第二人民法院发送的商请移送执行请求，东莞市第二人民法院出具（2016）粤1972执10127号、（2015）东二法虎执字第222号移送执行函，同意将第特895号土地和香松街四处房产的处置权移交本院。第特895号土地、案涉香松街四处房产的抵押权均于2014年1月24日登记至平安银行东莞分行名下，四处房产的他项权证编号为粤房地他项权证莞字第1800285111号，债权数额为4055.3873万元。 本院在执行5824号案件过程中，平安银行东莞分行将案涉生效文书债权转让给异议人黄跃福。经黄跃福申请，本院于2017年5月25日裁定变更黄跃福为（2017）粤1971执5824号案件申请执行人。 二、关于案涉不动产的评估、拍卖情况 除（2017）粤1971执5824号案件以外，何鸿超、韩福娇、大冠统公司、鸿兴购销部、明珠幼儿园、东莞市诚霖贸易有限公司、何嘉诚、何凯东、何鸿滔、尹根暖等多个主体作为被执行人，在本院有数十宗相关执行系列案件[包括（2015）东一法寮执字第64号、65号，（2017）粤1971执5824号、（2017）粤1971执10681号等，以下统称“寮执64号等系列案”]，且部分被执行人在部分案件存在交叉情况。本院在执行寮执64号等系列案过程中，向东莞市国土资源局发函调查被执行人鸿兴购销部、大冠统公司名下不动产情况。东莞市国土资源局于2018年11月26日出具《关于（2017）粤1971执10681号函的复函》（东国土资函[2018]4378号），对第特895号土地等三宗土地存在的问题等进行答复。涉及第特895号土地的内容主要为：1、第特895号土地由鸿兴购销部通过协议出让取得，原土地批准用途为工业，地上建筑物实际使用面积超出批准面积合计为364.17平方米。2、红线图显示东莞市寮步明珠小学（以下简称“明珠小学”）食堂和宿舍楼的夹角内有一栋楼房，超红线面积261.21平方米。3、第特895号土地等三宗土地存在不符合土地管理和不动产登记有关法律法规的情形：擅自改变土地用途、存在涉嫌违法占地情形。根据《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，案涉土地使用权不符合转移登记条件，依法无法办理转移登记。4、该复函载明：“法院确需执行上述土地及建筑物的，请以交易公告、交易通知等方式明确告知竞买意向人上述瑕疵情况……经司法处置后，执行法院如需我局协助执行案涉土地使用权过户手续的，请执行法院予以明确是否按原登记情况（包括原土地批准用途，原批准用地范围）办理转移登记。若按原土地登记情况执行的，请法院在执行文书中载明：案涉东府国用xxx号国有土地使用权已由买受人取得；由不动产登记机构依据本生效裁定（判决）按原土地登记请况（原批准用地范围和批准用途等）直接办理不动产权属转移登记手续。若执行法院对其违法占地、擅自改变用途等问题另有不同处理意见的，也可在生效法律文书中一并载明或另行书面告知我局”。 第特895号土地及香松街四处房产目前由明珠小学使用，本院委托评估公司进行评估。2018年12月13日，评估公司出具《东莞市寮步镇泉塘村一宗工业用地及地上四栋建筑物房地产估价报告》（世联估字DG[2018]H(2)120002号，以下简称“120002号评估报告”），评估对象为第特895号土地及香松街四处房产，报告有效期自2018年12月13日至2019年12月12日。评估报告附件包括（2015）东一法寮执字第64、65号之一执行裁定书、东国土资函[2018]4378号复函、《租赁校舍合同》以及两份《补充协议》等。其中，（2015）东一法寮执字第64、65号之一执行裁定书中的申请执行人系张玉成、罗红英，被执行人系何鸿超、东莞市大冠统果菜有限公司、明珠幼儿园。 2019年5月17日，本院以“（2015）东一法寮执字第64号等”的概括案号，向各被执行人以及包括黄跃福在内的各申请执行人发出《拍卖财产情况告知书》，告知书对下列情况进行披露：“一、明珠小学使用的被执行人财产：鸿兴建材购销部的东府国用（2006）第特895号土地使用权以及地上的房屋4栋（房产证号18××64，18××65、18××66、18××67）。……披露：①有抵押；②土地和地上房屋存在涉嫌违法占地的情形，有超红线图的情况，超占范围无办理合法用地手续。擅自改变土地用途，实际用于私立学校等教育及附属设施，不符合原批准的工业用地用途。土地使用权不符合转移登记条件，无法办理转移登记。东莞市寮步镇泉塘大蚬地股份经济合作社称超出范围的土地是其所有，买受人应签订租赁合同有偿使用，或者回复原状返还超出土地。③承租人租赁期到2026年7月25日；承租人预付租金600万元，抵付租金至2021年7月31日，2021年8月1日起才按照月租金146168元向买受人支付租金。……如对以上内容有异议，应当自收到通知之日起十日内，书面向本院提出。逾期提出视为无异议，本院将披露上述情况进行拍卖。”本院向各方当事人送达《拍卖财产情况告知书》后，除大冠统公司向本院提出(2019)粤1971执异334号执行异议以外，其他当事人并未在上述10日期限内就告知书内容向本院提出书面异议。 本院于2019年11月25日发布拍卖公告，将案涉房地产以（2017）粤1971执10681号案号进行拍卖。拍卖公告载明：本院将于2019年12月30日10时至次日10时拍卖鸿兴购销部的第特895号土地及香松街四处房产。拍卖公告中披露：“①有抵押；②土地和地上房屋存在涉嫌违法占地的情形，有超红线图的情况，超占范围无办理合法用地手续。擅自改变土地用途，实际用于私立学校等教育及附属设施，不符合原批准的工业用地用途。土地使用权不符合转移登记条件，无法办理转移登记。东莞市寮步镇泉塘大蚬地股份经济合作社称超出范围的土地是其所有、买受人应签订租赁合同有偿使用，或者回复原状返还超出土地。买受人应自行与该经济合作社协商处理。③存在租赁情况，承租人主张：承租人租赁期到2026年7月25日；承租人已预付租金600万元，抵付租金至2021年7月31日，2021年8月1日起才按照月租金146168元向买受人支付租金。后续如有生效法律文书对该租赁关系作出认定，以生效法律文书为准。……⑤涉案房屋和土地现用于东莞市寮步明珠小学办学，买受人应与该小学妥善协商，协助确保正常办学。合同等相关材料详见附件。以上未尽瑕疵，买受人应自行了解。一旦竞得，视为接受所有瑕疵。” 三、关于本案异议主张与相关预付款支付情况 异议人黄跃福主张案涉拍卖公告存在相关错误披露，将损害其与债权人权益，请求停止对第特895号土地及香松街四处房产的拍卖，其主张如下： 1、黄跃福主张，本次拍卖依据（2015）东一法寮执字第64、65号执行裁定书进行评估，鸿兴购销部并非该两案的被执行人，评估公司据该裁定作出120002号评估报告、依据该报告确定起拍价的行为违法，案涉评估报告应该以（2017）粤1971执5824号执行裁定书为依据； 2、黄跃福主张，120002号评估报告在拍卖开始日前已过期，本次拍卖依据过期评估报告确定起拍价，程序违法； 3、黄跃福主张，根据鸿兴购销部反映，虽然2014年4月4日鸿兴购销部与案涉拍卖标的承租人朱锦暖、朱锦宏签订的《补充协议》约定两承租人预付600万元租金，但是实际仅支付400万元，故拍卖公告中披露预收租金600万元有误，将导致潜在买受人对租金收益判断造成误判、影响竞买出价，从而损害黄跃福等债权人权益。黄跃福在本执行异议案件问话笔录中称其系从鸿兴购销部人员处听说两承租人仅预付400万元，但对此预付400万的情况未提交证据予以证明； 4、黄跃福主张，东国土资函[2018]4378号复函载明案涉房地产可按原登记情况办理转移登记，但拍卖公告披露案涉房地产不能办理转移登记，该错误将严重影响拍卖价格。 关于黄跃福上述第三项主张中的预付款问题，案涉评估报告附件中的《租赁校舍合同》以及两份《补充协议》情况如下：上述合同、协议为鸿兴购销部与案外人承租方朱锦暖、朱锦宏等签订。 1、《校舍租赁合同》于2005年6月25日签订，租赁物为第特895号土地及地上校舍，租期十五年（2006年9月1日至2021年7月15日），租金每年约135万元，按月缴纳，租金以7年为周期递增10%。 2、第一份《补充协议》于2011年12月16日签订，租期在《校舍租赁合同》基础上增加5年，即从2006年9月1日延长至2026年7月15日止，预付2012年至2017年每年租金中的75万元合计450万元，每年不足的租金部分由承租人继续缴交。 3、第二份《补充协议》于2014年4月4日签订，租期在《租赁校舍合同》以及第一份《补充协议》基础上延期三年，即延长至2029年7月15日，承租方朱锦暖、朱锦宏需向鸿兴购销部预付款项600万元，在符合本补充协议相应先决条件时，该款项作为预付租金按期抵交或作为预付转让款抵付。该预付款转化的三种情形为：（1）作为预付租金的情形为：至2018年1月1日之后，租赁合同双方尚未就朱锦暖、朱锦宏购买明珠小学校址所在的房地产买卖达成一致的协议，则预付款600万元从2018年1月起开始作为预付租金按期抵付，直至该600万元款项作为到期应付租金抵交扣完毕为止。2018年1月1日之前的租金支付期限、金额、方式依照原合同和补充协议一进行结算，2018年1月起，先以该600万元款项（此情形视作为预付租金）为到期应付租金（具体租金数额按照原合同和补充协议一约定的金额、期限、方式结算）按期按双方结算金额进行抵交；（2）预付款作为转让整体权益（包括房地产及其他现状和附属的潜在权益）中预付款的情形为：在2018年1月1日之前，租赁合同双方确定朱锦暖、朱锦宏购买明珠小学校址所在房地产过户登记方案，双方对于明珠小学权益（包括校址所在的校舍、场地）转让达成一致协议时，则预付的600万元作为转让的预付款的全额或一部分。（3）600万元款项减去被抵租金后的余额成为预付款的情形：若在2018年1月1日之后（包括本数），租赁合同双方确定朱锦暖、朱锦宏购买明珠小学校址所在的房地产过户登记方案并实施，甲乙双方就明珠小学整体权益转让达成一致协议时，预付600万元减去已使用期限内被抵交的租金款后的余额自动成为转让款的一部分视为已预付给鸿兴购销部。 据本院调查，案涉房地产现为明珠小学使用，承租人为朱锦暖、朱锦宏，明珠小学举办者系东莞市紫龙实业有限公司，法定代表人系朱锦宏。朱锦暖、朱锦宏在寮执64号等系列案执行过程中以及本执行异议案件中，主张2014年《补充协议》中预付款600万已支付完毕，向本院提交了收据、授权收款委托书、转账（汇款）凭证、业务凭证，以及东莞市寮步明珠小学、朱锦暖、朱锦宏出具的《关于朱锦宏、朱锦暖承租何鸿超建造的校舍的租金说明》等为证。上述证据载明的内容为：1、2014年4月4日彭俏姿（朱锦宏称彭俏姿是其妻子）向韩爱珍（朱锦暖、朱锦宏称韩爱珍是鸿兴购销部、何鸿超、韩福娇委托的收款人，并提供了《授权收款委托书》为证）支付30万元、20万元；2、2014年4月10日朱锦宏向韩爱珍支付300万元；3、2014年6月10日彭俏姿向徐仲容（朱锦暖、朱锦宏称徐仲容是鸿兴购销部、何鸿超、韩福娇委托的收款人，并提供了《授权收款委托书》为证）支付150万元；4、2014年9月19日朱锦宏向徐仲容支付100万元。以上合计600万元。 黄跃福在本案执行异议问话笔录中主张，对彭俏姿、朱锦宏向徐仲容支付150万元、100万元共计250万元的两笔款项真实性及性质是否为预收款存疑，因为朱锦宏和徐仲容是同一家公司的股东；朱锦宏、朱锦暖与鸿兴购销部已有租赁合同纠纷，付款情况应该以租赁合同纠纷最终确定的金额为准。申请执行人张玉成、罗红英对朱锦宏、朱锦暖提交的款项支付凭证、《授权收款委托书》、《补充协议》等不予确认，认为付款情况没有依据。 以上事实，有异议人黄跃福提交的《东莞市寮步镇泉塘村一宗工业用地及地上四栋建筑物的房地产评估报告》、（2015）东一法寮执字第64、65号执行裁定书、（2015）东一法寮执字第64号补充委托函、拍卖公告、国土资源局回复函、《租赁校舍合同》、《补充协议》、5824号执行裁定书，以及本案从寮执64号等系列案中调取的收据、授权收款委托书、转账（汇款）凭证、业务凭证、《关于朱锦宏、朱锦暖承租何鸿超建造的校舍的租金说明》等，相关执行案件材料以及本案问话笔录等附卷为证。 本院认为，本案的争议焦点为黄跃福主张相关拍卖措施违法、应停止对第特895号土地使用权及案涉香松街四处房产的拍卖，是否于法有据：一、本院委托评估机构依据（2015）东一法寮执字第64、65号执行裁定书进行评估，并依据120002号评估报告确定起拍价，是否存在拍卖措施违法；二、黄跃福主张120002号评估报告在拍卖日前已过期、本院依据过期评估报告确定起拍价的行为违法，该主张是否于法有据；三、黄跃福主张拍卖公告披露“承租人已预付租金600万元”信息有误，两承租人实际仅支付400万元，该主张是否属实、是否影响竞买人价格预判与出价；四、本院拍卖公告中关于案涉不动产转移登记办理情况的信息披露是否有误、是否严重影响拍卖价格。分析如下： 关于争议焦点一。异议人主张案涉评估报告应该以（2017）粤1971执5824号执行裁定书为依据，其实质是认为以系列案中部分案号的执行裁定作为评估资料的执行行为违法。首先，被执行人何鸿超、韩福娇、大冠统公司、鸿兴购销部、明珠幼儿园、东莞市诚霖贸易有限公司、何嘉诚、何凯东、何鸿滔、尹根暖在本院有大量系列执行案件，且部分被执行人在部分执行案件又有交叉。因此，本院依据（2016）粤19民终6237号民事裁定书等多个执行依据，将（2015）东一法寮执字第64号、65号、（2017）粤1971执5824号、（2017）粤1971执10681号等多案一并执行，并无不妥。其次，异议人也未举证（2015）东一法寮执字第64、65号之一执行裁定对评估结果造成任何不当影响，本院依据案涉评估报告确定起拍价，并无不当。退一步而言，评估报告仅是启动拍卖时确定财产保留价的参考，黄跃福未提供有效证据证明评估报告损害了异议人等主体的合法权益，故本院对黄跃福的第一项异议请求不予支持。 关于争议焦点二。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条“司法网络询价平台、评估机构应当确定网络询价或者委托评估结果的有效期，有效期最长不得超过一年。……人民法院在议价、询价、评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序，拍卖、变卖时未超过有效期六个月的，无需重新确定参考价，但法律、行政法规、司法解释另有规定的除外。”之规定，120002号评估报告有效期截至2019年12月12日，本院于2019年11月25日发布拍卖公告，因此本院系在评估结果有效期内发布拍卖公告，该评估报告并未过期，故本院对黄跃福的第二项异议请求不予支持。 关于争议焦点三。本院已将案涉《租赁校舍合同》《补充协议》等作为拍卖公告之附件予以披露，竞买人有充分条件予以知悉。黄跃福主张拍卖公告披露“承租人已预付租金600万元”信息有误、两承租人实际仅支付400万元，但其对该主张未提交证据予以证明。对于承租人朱锦宏、朱锦暖提交的收据、授权收款委托书、转账（汇款）凭证、业务凭证等相关证据，黄跃福虽不予认可，但并未提交有效证据予以反驳。综上，本院对黄跃福的第三项异议请求不予支持。 关于争议焦点四。本院拍卖公告的附件中包括东莞市国土资源局出具的东国土资函[2018]4378号复函，该函中对案涉房地产的转移登记情况进行了清晰描述，本院在拍卖公告中依据该函表述的原文进行信息披露，并不存在信息披露有误的情况，故本院对黄跃福的第四项异议请求不予支持。 综合以上四点分析，异议人黄跃福请求停止对第特895号土地、案涉香松街四处房产的拍卖于法无据。对于异议人黄跃福的四项异议请求，本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第(十一)项?第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十七条之规定,裁定如下: 驳回异议人黄跃福的全部异议请求。 如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起十日内，通过本院向东莞市中级人民法院申请复议，也可以直接向东莞市中级人民法院申请复议。 审判长  刘胡光 审判员  吴晓婷 审判员  谢 奕 二〇一九年十二月二十八日 书记员  王 红