广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执异781号之一 案外人：李素英，女，1974年4月27日出生，身份证住址福建省南安市。 委托诉讼代理人：陈东，广东华商（龙岗）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：古诗咏，广东华商（龙岗）律师事务所实习律师。 申请执行人：中国银行股份有限公司深圳龙岗支行。住所地：广东省深圳市龙岗区中心城德政路龙财大楼**，统一社会信用代码：91440300892303743T。 负责人：陈雪峰。 委托诉讼代理人：高强，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊琴，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。 被执行人：陈金色，男，1962年10月15日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。 被执行人：柯宝治，女，1963年12月14日出生，身份证住址福建省南安市。 本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司深圳龙岗支行（以下简称中国银行）与被执行人陈金色、柯宝治借款合同纠纷一案过程中，本院查封了被执行人陈金色名下位于深圳市龙岗中心城34区龙城华府XX房产（房产证号：深房地字第××号，以下简称涉案房产）。案外人李素英对此不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人李素英异议称，案外人李素英、陈勤治与深圳市福昌电子技术有限公司（以下称福昌公司）于2013年5月4日签订了《食堂承包协议》,承包期限自2013年5月4日至2018年5月3日。因福昌公司长期拖欠食堂伙食费,李素英、陈勤治、福昌公司、陈金色签订了《还款协议书》,明确福昌公司拖欠李素英、陈勤治食堂伙食费3377415.4元,福昌公司承诺于2015年9月15日前支付李素英、陈勤治120万元部分款,余下款项于2015年9月30日前付清,陈金色为福昌公司股东自愿对上述债务提供人保。2015年9月15日,因福昌公司到期无法履行还款义务,案外人李素英与被执行人陈金色协商一致,以陈金色名下的涉案房产作价260万元履行担保义务,案外人李素英与陈金色于2015年9月25日签订了相应的《房屋买卖协议》,且明确“双方将在办理房产过户手续时签订《房屋买卖合同》正本。该正本合同约定的价未以本协议不一致的,以本协议为准。其他条款以《房屋买卖合同》正本所约定的条款为准。”陈金色将房产实际交付申请人,案外人与他人签订了《房屋租赁合同书》,将上述房产出租收益。 2015年9月28日,案外人与被执行人陈金色到深圳市不动产登记中心办理房产变更登记手续,为方便办理变更及税务手续,双方另行签订了《深圳市二手房买卖合同》（深（龙）房现买字（2015）第34941号）,深圳市不动产登记中心出具了《业务受理通知书》（文号：9D-515049228）。案外人根据《业务受理通知书》要求在受理之日起第五个工作日（2015年10月10日）办结了纳税手续,并应当在同日领取办理结果。但由于法院错误地查封了上述房产,导致申请人最终无法顺利地完成变更登记手续。综上,案外人在贵院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同,已合法占有该不动产,已支付了全部对价且已到相关部门办理变更登记手续。法院作出的（2015）深中法立保字第113号民事裁定书已侵害了申请人的合法权益,根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定,请求中止对涉案房产的执行。 案外人提交了食堂承包协议、还款协议书、房屋买卖协议、深圳市二手房买卖合同等、房屋租赁合同，以证明其异议主张。 申请执行人中国银行答辩称，一、案外人并不是涉案房产的所有权人，其虽然与陈金色在查封之前签署涉案房产的抵债协议，但是其对陈金色享有的也仅仅是债权请求权，其享有的债权与答辩人享有的债权同为普通债权，并不享有物权期待权，不能排除执行。二、陈金色与案外人签署还款协议、房屋买卖协议等合同是为了逃避债务，恶意转移财产，属于《合同法》第五十二条规定的无效合同。三、李素英与他人签署的房屋租赁合同系伪造的虚假合同，李素英并未在法院查封前合法占有涉案房产。综上，请求驳回案外人请求。 被执行人陈金色答辩称，案外人异议申请书中陈述的事实部分属实，本人予以确认。本人与案外人于2015年9月15日签订房屋买卖协议后，答辩人已将涉案房产移交给案外人，并积极配合案外人到深圳市不动产登记中心办理房产变更登记手续，亦根据业务受理通知书要求在受理之日第五个工作日配合案外人办结了纳税手续。但因涉案房产被法院查封，房产未能完成过户。本人已积极履行了出卖方的义务，对于答辩人提出的请求，请法院依法裁判。 本院查明，关于申请执行人中国银行与被执行人陈金色、柯宝治借款合同纠纷一案，本院（2015）深中法商初字第246号民事判决已经发生法律效力。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向本院申请强制执行，请求强制被执行人偿付人民币96742522.82元及利息等，本院于2019年7月2日依法立案执行，案号为（2019）粤03执2049号。本院于2015年10月8日作出（2015）深中法立保字第113号民事裁定书，裁定查封了陈金色名下涉案房产，首次查封期限为2015年10月12日。 根据案外人李素英提供的还款协议书载明，2015年9月2日，案外人李素英、陈勤治与福昌公司签订还款协议书，陈金色为该债务承担担保。根据案外人李素英提供的房屋买卖协议、深圳市二手房买卖合同载明，9月25日，陈金色与李素英签订了房屋买卖协议，将涉案房产转让给李素英，转让价款为人民币260万作为履行担保的义务。同日，陈金生与李素英签订了深圳市二手房买卖合同，将涉案房产卖给案外人李素英，转让价款为人民币1019786元。9月28日，李素英向不动产登记中心申请涉案房产的转移登记。 另查明，涉案房产登记在被执行陈金色名下，核准时间为2008年8月21日。涉案房产位于深圳市龙岗中心城34区，建筑面积为121.62平方米，登记价为人民币1093129元。 本院认为，本案争议的焦点在于案外人对执行标的是否享有所有权或者享有其他足以阻却执行标的的转让、交付的实体权利。 根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案中，案外人与被执行人福昌公司有债权债务关系，而当福昌公司无法履行时，被执行人陈金色作为福昌公司股东自愿承担担保；因福昌公司到期无法履行债务，案外人与被执行人陈金色协商一致，以陈金色名下的涉案房产履行担保义务，并为此，签订了房屋买卖协议。据此可见，案外人与被执行人陈金色之间是一种以物抵债关系。涉案房屋买卖协议实际上是以房抵债协议，该协议首先以消灭原有的金钱债务为目的，而房产的交付系以房抵债的实际履行方式。但基于以房抵债协议而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。故案外人并不属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所规定的买受人情形。案外人对执行标的并不享有所有权，也不享有其他足以阻却执行标的的转让、交付的实体权利。 综上所述，案外人李素英的异议请求，依据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，裁定如下： 驳回案外人李素英的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定送达之日其十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  杨伟军 审判员  曹 勇 审判员  张文佳 二〇一九年十二月二十四日 书记员  张 国