山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁17民终2190号 上诉人（一审原告、反诉被告）：刘建华，男，1970年6月17日出生，汉族，农民，住菏泽市。 委托诉讼代理人:谢英，山东曹州律师事务所律师。 委托诉讼代理人:黄艳，山东曹州律师事务所律师。 上诉人（一审被告、反诉原告)：菏泽市牡丹区新洲贸易有限公司。住所地：菏泽市中华西路**。 法定代表人：任师存，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李红军，山东雷泽律师事务所律师。 上诉人刘建华、菏泽市牡丹区新洲贸易有限公司（以下简称新洲公司）因租赁合同纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2019）鲁1791民初170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人刘建华及其委托诉讼代理人谢英、黄艳，被上诉人新洲公司的委托诉讼代理人李红军参加了诉讼。本案现已审理终结。 刘建华上诉请求：1.撤销原判第一项，改判双方于2010年3月3日签订的租赁协议有效；2.撤销原判第二项，改判刘建华继续使用现有经营场所，新洲公司配合刘建华办理土地租赁手续；3.本案诉讼费用由新洲公司负担。事实和理由：1.一审法院依据最高院房屋租赁合同司法解释第二条的规定确定租赁合同无效，适用法律错误。新洲公司没有在涉案土地上建设房屋，刘建华租赁的是土地使用权，并不是土地上的房屋，应当适用土地管理法以及划拨土地使用权相关管理条例。土地管理法等相关法规并未规定划拨用地出租必然无效，而是规定了经政府批准的划拨土地使用权可以出租、转让和抵押。因新洲公司想要恶意解除合同，所以既不提交相关证明，也不配合办理土地出租手续，才导致租赁合同效力待定。如果新洲公司配合，租赁合同的有效条件完全可以成就。2.一审判决与同一法院同一类型案件的生效判决及二审终审判决相违背。（2015）菏开商初字第365号民事判决书及（2017）鲁17民终122号民事判决书将同一宗土地上设立的抵押贷款合同书认定为合法有效，不违反法律、法规强制性规定，本案租赁合同与上述抵押贷款合同属于同一标的物上设立的同类合同，同样应作出合同有效的判决。3.一审法院对案件事实认定不清，一审判决第二项不具有可执行性。涉案土地使用证上的使用者为菏泽市新洲贸易有限公司，2001年4月25日该公司名称变更为新洲公司，但工商登记显示，在同时期出现了两个新洲公司，成立时间均为1998年6月30日，不同之处在于其中一个主体分类为内资企业（国有投资企业），2003年3月19日注销，注销原因是国有企业转私营企业，另一个即本案被告，性质为私营企业，于2005年12月31日因未按规定参加年检被核准吊销。我国土地管理法规定，只有政府机关用地、军事用地、基础设施用地和公益事业用地等才会以划拨方式取得，其他建设单位使用国有土地的，应当以出让等有偿方式取得。因此该土地使用证只能属于被注销的国有性质的新洲公司，而非本案被告。如果涉案土地已出让给新洲公司，则土地获得方式应变更为出让，双方在出让土地上设立的租赁合同应为合法有效。如果涉案土地既未收归国有，又未办理过出让手续，新洲公司很可能假借被注销的公司之名，利用原土地使用证骗取资金，其行为涉嫌侵占国有资产和商业诈骗，应追究相关人员的刑事责任。但目前事实状态不明，在该宗土地的使用权人未得到政府依法确认之前，刘建华无法将土地返还给任何单位，更不应返还给新洲公司。一审法院判决刘建华将土地返还新洲公司没有事实和法律依据。4.刘建华作为善意合同相对人，合法权益应当得到法律保护。双方签订的租赁合同上仅附有涉案土地的位置图纸，新洲公司故意隐瞒了载有土地性质的土地证首页。基于对新洲公司的信任，刘建华在涉案土地上投资经营，对土地进行了硬化、障碍物清理，建设了符合国家相关安全技术规范的城镇燃气供应设施和经营用房屋，办理了特种设备气瓶充装许可证、燃气经营许可证等，已投入200余万元，一审法院不考虑客观情况，作出让刘建华迁出租赁土地的判决，将导致刘建华无法经营，遭受的巨大经济损失无法得到补偿。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实，依法改判。 新洲公司答辩称，对一审判决认定涉案租赁合同无效的事实没有异议，刘建华的上诉理由无事实依据和法律依据，其上诉请求依法不能成立，请求驳回上诉，支持新洲公司的上诉请求。 新洲公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项中新洲公司于判决生效后60日内返还刘建华租金275000元及第四项，要求刘建华自2019年起按每年1080000元支付占有使用费；2.一、二审涉诉费用由刘建华负担。事实和理由：1.一审法院认定双方协议约定的租赁价格为25000元每年，与事实不符。该协议第三条约定为“租金每三年为一确认周期，随行就市租金价格参照房价或地价的变化而变化。第一个三年周期租金每年为25000元。”协议签订后第二年周边地价、房价飞涨，租金随之水涨船高。2019年之前新洲公司为遵守合同约定一直按照每年25000元的标准收取租金，2019年起涉案院落同等地段租赁价格已达每年1080000元。新洲公司将租赁事宜全部委托给杨小萍管理，涉案院落租金收取、催缴都是由其负责，刘建华自第三个三年周期期满后一直未交足租金，杨小萍直至近期才将刘建华拖欠租金的事实告知新洲公司。因双方签订的租赁协议被认定为无效协议，根据最高院房屋租赁合同司法解释第五条的规定，刘建华应当按照1080000元每年支付自2019年起的占有使用费和欠缴租金。2.一审法院认定是新洲公司的单方行为导致合同无效，因此对新洲公司要求赔偿的请求不予支持，属于认定错误。签订协议时刘建华明知涉案院落性质为划拨土地，依法不得租赁，仍然与新洲公司签订协议并支付租金，刘建华同样具有过错，应当承担相应的赔偿责任。 刘建华答辩称，一审判决认定涉案租赁合同无效缺乏事实根据，适用法律条款错误，合同应当认定为有效，且新洲公司存在故意隐瞒、伪造相关证据材料导致刘建华遭受巨大经济损失，理应给予补偿，请求驳回新洲公司的上诉，支持刘建华的上诉请求。 刘建华向一审法院起诉请求：1.确认双方于2010年3月3日所签租赁协议有效，判令新洲公司继续履行合同；2.判令新洲公司赔偿刘建华经济损失10000元。新洲公司反诉称：1.依法判决确认涉案合同已于2018年5月23日解除，刘建华立即搬离涉案房院，交付给新洲公司；2.判令刘建华从2018年3月3日至搬离之日止按照每月90000元的标准赔偿新洲公司经济损失。3.诉讼费由刘建华负担。 一审法院认定事实：新洲公司于1998年6月30日成立，因未按照规定年检于2005年12月31日被核准吊销。2010年3月3日，刘建华（乙方、承租人）、杨小萍（甲方、出租人）签订协议书，约定：甲方将位于刘庙公铁立交桥北端、牡丹路西侧一处大院租给乙方，租用期限不定，本协议生效至政府开发征用止；租金每三年为一周期，租院时先交一年租金；双方签字，甲方收到乙方租金后生效。新洲公司在协议落款日期加盖了公章。重审过程中，新洲公司提供了案涉宗地的国有土地使用证，该证明确载明“本宗地系划拨土地使用权，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，本宗地土地使用权不得擅自转让、出租、抵押。”新洲公司对外出租未经批准，亦没有提供案涉宗地范围内房屋取得建设工程规划许可证等的证据。新洲公司出具的委托书载明：“兹有菏泽新洲贸易有限公司土地一处，位于××路××庙××路××段西侧，交通局检测中心对过，现全权委托杨小萍代为管理，杨小萍一切决策，本公司承担全部责任。”重审庭审中，法庭就合同效力向双方进行释明，刘建华表示坚持诉讼请求；新洲公司变更第一项反诉请求，要求确认涉案合同无效，刘建华立即搬离涉案租赁院落，并交付于新洲公司。 对于有争议的租金数额的问题，刘建华提交杨小萍出具的租金收据8份，以证实刘建华交付租金共计275000元。新洲公司经质证认为，杨小萍向刘建华出具收据的情况不知情，杨小萍已将2018年3月3日之前的租金交给新洲公司，但租金偏低。结合新洲公司向杨小萍出具的委托杨小萍管理并承担责任的书证，可以认定新洲公司收取刘建华租金275000元。 一审法院认为，案涉宗地系国有划拨土地，新洲公司被核准吊销营业执照后，应当依法进行清算，新洲公司擅自将国有划拨土地授权他人管理，违反强制性规定由他人对外出租、确定出租价款、收取租金等，损害了国家利益；且新洲公司没有提供案涉宗地范围内房屋取得建设工程规划许可证等，据此应当确认租赁合同无效。刘建华没有提交经营所遭受损失的证据，对刘建华要求确认合同有效、继续履行合同并判令新洲公司赔偿阻碍经营所遭受损失的诉讼请求，依法不予支持。刘建华应退出租赁场所，并交付给新洲公司。对刘建华租赁协议有效的抗辩，不予采纳。因新洲公司单方行为致合同无效，对其要求刘建华赔偿损失的诉讼请求不予支持，新洲公司应当返还基于无效合同取得的刘建华财产。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、确认刘建华与菏泽市牡丹区新洲贸易有限公司于2010年3月3日签订的租赁协议无效；二、刘建华于判决生效之日起60日内退出租赁场所，并将场所返还给菏泽市牡丹区新洲贸易有限公司；菏泽市牡丹区新洲贸易有限公司于判决生效后60日内返还刘建华租金275000元；三、驳回刘建华的诉讼请求；四、驳回菏泽市牡丹区新洲贸易有限公司要求刘建华赔偿损失的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费150元由刘建华负担；反诉案件受理费3400元，刘建华负担50元，菏泽市牡丹区新洲贸易有限公司3350元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘建华提交证据如下：第一组证据：土地出让协议及入股申请书(菏泽市国土资源局档案第64页-第167页)、土地使用证复印件((菏泽市国土资源局档案第35-61页)、地、地籍调查表泽市新洲贸易有限公司用地申请表及土地来源明细表。拟证明：涉案土地是由30个小块土地使用权合并而成，30人以作价入股的形式分别将名下土地使用权投入到菏泽市新洲贸易有限公司。虽然土地使用证上载明的是划拨性质，但却具有出让土地的实质要件，可以直接变更为出让方式。根据2019年7月19日最新发布的国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见［国办发(2019)34号文］规定：以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。因此，案涉租赁合同并未违反国家强制性效力性法律规定，应当认定为有效合同。第二组证据：(2015)菏开商初字第365号民事判决书复印件一份、菏泽市中级人民法院(2016)鲁17民终573号民事裁定书复印件一份、(2015)菏牡民初字第3757号民事判决书复印件一份。拟证明：法院已认定涉案土地的抵押合同有效，故该土地不属于一审法院所依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的划拨土地不能转让、抵押、租赁的情形。案涉租赁合同应为有效合同。第三组证据：菏泽新洲贸易有限公司章程一份(国土资源局档案248页)、工商信息查询资料、公司变更登记申请书及山东省菏泽市工商行政管理局便笺(牡丹区法院卷宗第117、118页，是人民法院依职权调取的证据)。拟证明：1998年菏泽市新洲贸易有限公司成立，原有股东30人；2001年3月21日，原菏泽市新洲贸易有限公司申请将名称变更为菏泽市牡丹区新洲贸易有限公司，其他股东组成、土地资产状况均未变更，公司性质仍为内资企业；山东省菏泽市工商行政管理局便笺中的内容经工商部门解释，意思为内资(国有性质)转私营，时间为2003年3月18日，原内资性质的公司才转为私营公司。可知两个名为菏泽市牡丹区新洲贸易有限公司实际为先后承继关系，注销的内资企业在前，吊销的私营企业在后，但并未办理清算及资产变更手续。自2001年至今，该公司经更名、注销、吊销数次变更，任师存、杨建民均为公司的直接控制人，却任意篡改工商登记信息，躲避办理土地使用证的正规手续，造成与刘建华签订的土地租赁合同存在瑕疵。其行为严重损害了刘建华的利益，应当要求新洲公司尽快完成土地正规手续，并继续履行租赁合同。第四组证据：以土地使用权入股的股东名单及身份证复印件(国土资源局档案233-247页)。拟证明：新洲公司及其重要负责人涉嫌伪造证件和非法转让、倒卖土地使用权。最初设立的菏泽市新洲贸易有限公司是由30人参股的公司，公司的土地使用证也是由30人的小面积土地使用证合并组成。但该30人的身份证均存在严重重复，例如：马传国与侯心亮，任师存、葛留印与徐建东，何洪旺与王新强。上述人员除了名字不同，其他信息包括照片完全一样。在两个同名公司的变更中，其中28名股东不知去向，仅剩任师存、杨建民两人。其中很可能存在违法情形，如该部分关键问题证实，则即使合同无效，刘建华也不应将土地返还新洲公司，而应当返还国家或其他合法的土地使用权人。第五组证据：资产价值评估报告一份。拟证明：地：地上建筑物及生产设备为刘建华所有设备的特殊性，一旦拆除无法继续使用。经评估，设备及地上建筑评估价值约为134.22万元。如因新洲公司过错导致租赁合同无法继续履行，则新洲公司应赔偿以上损失及刘建华的预期可得利益。 新洲公司质证称，对第一组证据的真实性没有异议，对证据来源的合法性、关联性均有异议，涉案租赁合同是纠纷双方在2010年签订的，双方互为合同相对方，该证据与本案没有关联性，不能证明刘建华的证明目的，2019年的规定与当年的情况没有关联性。对第二组证据的真实性没有异议，与本案无关，不能证明刘建华的证明目的，该两份裁判文书可以证明新洲公司是涉案土地的合法使用权人，刘建华上诉状中所称的理由不能成立，刘建华当庭举证陈述内容与上诉状中陈述互相矛盾，说明刘建华在本次诉讼中及本案合同的履行中缺乏诚信，涉案合同依法应予无效。对第三组证据的真实性没有异议，但与本案没有关联性，也不能证明刘建华的证明目的，刘建华的证明陈述内容与其举证的第二组证据陈述内容相矛盾冲突，说明刘建华也是认可新洲公司是涉案土地的合法使用权人。对第四组证据三性均有异议，不能证明刘建华的证明目的，刘建华是从新洲公司处租赁的土地，且双方签署了租赁合同，新洲公司是涉案土地的使用权人，是不争的事实。对第五组证据合法性、关联性均有异议，该组证据系案外人委托所作出的，与本案没有关联性，也不能证明评估设备就是刘建华的，该组证据不能证明刘建华的证明目的，涉案租赁合同是租赁给刘建华个人的，不是租赁给案外公司使用的。 本院认为，公司被吊销营业执照的法律后果应是取消企业的营业资格，但是其法人资格并不消亡，法人资格一直存在至公司清算完毕并办理注销登记。根据《中华人民共和国公司法》第一百八十七条的规定，清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。但公司法并未规定如果公司违反了该项规定，从事的与清算无关的民事行为无效。新洲公司被吊销营业执照后，向杨小萍出具委托书，委托其代为管理新洲公司具有使用权的涉案划拨土地，后杨小萍代表新洲公司与刘建华签订案涉租赁合同，本案租赁实为新洲公司作为出租人将土地使用权租赁给承租人刘建华使用，案涉租赁合同系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，一审法院适用《最高人民法院》第二条的规定认定案涉租赁合同无效，适用法律错误。刘建华主张由新洲公司配合办理土地租赁手续的上诉请求，属新增加的诉讼请求，本院在本案中不予审理，其可另行主张。刘建华主张新洲公司应赔偿经济损失10000元，其提供的证据不足以证明其事实主张，本院不予支持。新洲公司的上诉请求以及重审期间的反诉请求依法不能成立，本院不予支持。 综上所述，本院认为，一审判决认定事实、适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省菏泽经济开发区人民法院（2019）鲁1791民初170号民事判决； 二、确认双方于2010年3月3日所签租赁协议有效，上诉人菏泽市牡丹区新洲贸易有限公司继续履行合同； 三、驳回上诉人刘建华的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人菏泽市牡丹区新洲贸易有限公司的反诉请求。 一审本诉案件受理费150元，由上诉人刘建华负担50元，由上诉人菏泽市牡丹区新洲贸易有限公司负担100元，反诉案件受理费3400元，由上诉人菏泽市牡丹区新洲贸易有限公司负担；二审案件受理费3550元，由上诉人菏泽市牡丹区新洲贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  田佰旺 审判员  朱晨曦 审判员  史春雷 二〇一九年十二月十六日 书记员  刘景彪