广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7076号上诉人（原审原告）：谢红胜，男，1961年9月28日出生，汉族，住所地安徽省安庆市怀宁县，现住广东省中山市。被上诉人（原审被告）：周翠菊，女，1982年8月15日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：苏依颖，广东任允律师事务所律师。上诉人谢红胜因与被上诉人周翠菊房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初12353号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人谢红胜上诉请求：一、撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判支持其一审诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由周翠菊承担。事实和理由：一、谢红胜错误支付了2018年1月租金，周翠菊拒不返还，并以此为由，强行从谢红胜交纳押金中扣收谢红胜2018年2月租金。一审判决以此作为谢红胜需支付占用费的依据，证据不足。根据《协议书》约定，周翠菊应在谢红胜搬离之日起5日内支付所有补偿金及退回保证金，然而其直至2018年3月25日才支付补偿金，2018年6月22日才返还部分押金，此系其不诚信的有力佐证。二、谢红胜在承租涉案房屋时，涉案房屋内已有租客租住，且周翠菊在购买涉案房屋时也明知涉案房屋是用于出租的。涉案租赁合同终止时，谢红胜只需要做好交接即可。因周翠菊特意要求空房返还，何某、周翠菊、谢红胜三方才于2018年1月8日达成协议，约定2018年1月8日至3月10日为谢红胜免费帮助周翠菊清退租客的时间。同时，该《协议书》已约定谢红胜若在2018年3月1日前交房，周翠菊则同意支付5000元作为奖励；若谢红胜在2018年3月10日之后逾期交房的，则按每日1000元支付占用费。故周翠菊无权要求谢红胜支付2018年1月8日至2018年3月10日的占有使用费。被上诉人周翠菊答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回谢红胜的上诉请求。谢红胜向一审法院起诉请求：周翠菊（新业主潘某1的监护人）返还谢红胜剩余押金4万元。一审庭审中，谢红胜明确诉讼请求为：周翠菊向谢红胜返还保证金2万元及错交的租金2万元。一审法院认定事实：一、潘某1出生于2009年3月14日，其母亲为周翠菊，父亲为潘某2。二、2017年1月6日，案外人何某与谢红胜签订《房屋租赁合同》一份，约定：何某将中山市石岐区*******出租给谢红胜，租赁期自2017年1月1日至2022年12月31日，前三年每月租金为2万元，保证金为6万元。后何某将涉案租赁物出卖给潘某1，并于2017年11月2日过户至其名下。三、2018年1月8日，潘某1（监护人周翠菊）为甲方，与谢红胜为乙方、何某为丙方签订《协议书》一份，约定：乙方于2017年1月承租涉案租赁物，甲方于2017年11月收购了前述物业；自协议签订之日起，双方终止前述物业的租赁关系，原租赁合同至此作废；乙方承诺于2018年3月10日搬离前述物业；甲方同意补偿乙方12万元和退回保证金6万元，并于乙方搬离之日起5日内支付前述款项；丙方同意补偿乙方3万元，并于乙方搬离之日起5日内支付前述补偿金；乙方应在搬离前结清相关费用（包括但不限于租金、水电费、租赁税等），否则甲方有权直接从补偿金中扣除相应金额款项；如乙方能提前于2018年3月1日前将房交回甲方，甲方同意另付5000元给乙方作为奖励。协议书还约定了其他内容。潘丽群作为潘某1方代理人在该份协议书上甲方处签名，谢红胜与何某分别在乙方、丙方处签名。四、2018年1月15日，谢红胜通过银行转账方式向周翠菊支付了2018年1月的租金2万元。同年3月8日，谢红胜与周翠菊办理了涉案租赁物的搬离及交接手续。同月25日，周翠菊通过银行转账方式向谢红胜支付了补偿金12万元、代何某向谢红胜支付了补偿金3万元。同年6月22日，周翠菊通过银行转账方式向谢红胜支付了保证金36702元。一审中，周翠菊辩称《协议书》约定其应向谢红胜退回的保证金为6万元，但扣除租赁税1579.2元、水费1718.86元以及2018年2月的租金2万元后，其实际需向谢红胜退回的保证金为36702元。后因谢红胜认为其与何某的租赁关系已解除，其应支付租金至2017年12月，2018年1月至2月期间其无须支付租金，故对于在2018年1月15日向周翠菊支付的租金2万元以及周翠菊自行扣除的2019年2月的租金2万元，周翠菊均应向其返还，并以此为由提起本案诉讼。五、一审庭审中，周翠菊同意其作为潘某1的法定监护人承担《协议书》约定的相关权利义务，对于其作为本案一审被告无异议；谢红胜同意就其本案诉求只向周翠菊主张相关诉讼权利。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。潘某1与谢红胜、何某签订的《协议书》是各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，各方均应恪守履行。本案中，《协议书》明确约定“自协议签订之日起，双方终止前述物业的租赁关系，原租赁合同至此作废……乙方（谢红胜）应在搬离前结清相关费用（包括但不限于租金、水电费、租赁税等），否则甲方（潘某1）有权直接从补偿金中扣除相应金额款项”，故即使谢红胜与何某之间的租赁合同关系已解除，但谢红胜仍应向涉案租赁物的所有者即潘某1支付其因继续占用涉案租赁物而产生的占用费，现周翠菊按照原《房屋租赁合同》约定的租金标准收取谢红胜支付的2018年1月占用费2万元以及在返还的保证金中扣除2018年2月的占用费2万元，事实清楚，理据充分，对该抗辩意见予以支持。相反，谢红胜要求周翠菊返还2018年1月的租金2万元以及保证金2万元的诉求，明显有违诚实信用原则，且没有事实及法律依据，故对此予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决驳回谢红胜的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取为400元，由谢红胜负担。本院二审期间，谢红胜围绕上诉请求依法向本院提交了备案号442********187的《出租屋备案登记回执》，证明涉案房屋是有一百多家租户居住的出租屋。周翠菊未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了质证。对于谢红胜提交的上述证据，周翠菊对其真实性予以确认，但称该证据显示房间数为50间，并非谢红胜所述有一百多户。对于谢红胜提交的上述证据，结合当事人的质证意见，本院认定如下：由于周翠菊对谢红胜提交证据的真实性无异议，本院予以认定。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院再查：谢红胜提交备案号442********187的《出租屋备案登记回执》记载：“房屋坐落：××社区×××路××号整幢；房屋结构：钢筋混凝土；出租人：何某；入住人数：120人；面积：××××平方米；房间数：50间；有效期自2014年5月26日至2019年5月26日”等。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。谢红胜与何某签订的《房屋租赁合同》及潘某1与谢红胜、何某签订的《协议书》，均是各方当事人的真实意思表示，且内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效，各方均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，何某与谢红胜签订《房屋租赁合同》后，何某已依约将涉案房屋交付给谢红胜使用，谢红胜也已依约向何某支付了租金。但是，在该租赁合同履行过程中，何某将涉案房屋出售给了潘某1，并于2017年11月2日办理了涉案房屋过户手续，依法潘某1应继续履行原租赁合同中出租人的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案租赁合同履行过程中，潘某1与谢红胜、何某于2018年1月8日签订《协议书》，约定自协议签订之日起，双方终止涉案房屋的租赁关系，原租赁合同解除；谢红胜承诺于2018年3月10日搬离涉案房屋；潘某1同意补偿谢红胜12万元和退回保证金6万元，何某同意补偿谢红胜3万元等等。由此可见，在各方协商一致同意解除本案租赁合同后，依约应向谢红胜退回保证金的是潘某1，而非周翠菊。虽然周翠菊在一审中对于其作为本案一审被告无异议，谢红胜也同意就其本案诉求只向周翠菊主张相关诉讼权利。但是，诉权是法律赋予当事人的程序性权利，依法不可转让。在此情形下，谢红胜要求周翠菊向其返还保证金，理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，虽然其适用法律存在瑕疵，但其判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人谢红胜负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇一九年十二月十八日书记员 勾华吴歌