广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0391民初1122号原告：深圳市三燕蓝海实业有限公司，住所地：广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：付红升，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨新，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：章杭，广东诚公律师事务所实习律师。被告：徐彬值，男，1987年12月13日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：蒋晓刚，广东吉光律师事务所律师。被告：高立宁，男，1979年10月18日出生，汉族，住北京市海淀区。原告深圳市三燕蓝海实业有限公司（以下简称三燕公司）诉被告徐彬值、高立宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日受理，依法适用普通程序，于2019年5月17日公开开庭进行了审理。原告三燕公司的委托诉讼代理人杨新，被告徐彬值的委托诉讼代理人蒋晓刚到庭参加诉讼，被告高立宁经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。三燕公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令徐彬值、高立宁按《补充协议》的约定，继续履行合同向三燕公司支付十二个月的租金人民币938496元，以及2018年8月18日至2019年2月17日的管理费人民币80652元，以上共计人民币1019148元；2.请求判令徐彬值、高立宁向三燕公司支付剩余应当缴纳且因违约应不予退还的租赁保证金人民币146832元；3.请求判令徐彬值、高立宁向三燕公司支付逾期缴纳租金的滞纳金，自2018年9月5日暂计至2019年2月22日，共计为人民币522405元：2018年9月未付租金及管理费滞纳金：91650×1%×170=155805元；2018年10月未付租金及管理费滞纳金：91650×1%×140=128310元；2018年11月未付租金及管理费滞纳金：91650×l%×110=100815元；2018年12月未付租金及管理费滞纳金：91650×1%×80=73320元；2019年1月未付租金及管理费滞纳金：91650×1%×50=45825元；2019年2月未付租金及管理费滞纳金：91650×1%×20=18330元；4.请求判令徐彬值、高立宁依照《补充协议》向三燕公司支付拖欠房租应付的补偿金人民币78208元，以及未按《补充协议》约定时间支付租金等费用，应支付的赔偿金人民币234624元；(以上四项共计人民币2001217元）；5.请求判令徐彬值、高立宁承担本案全部诉讼费用(含诉讼费、保全费等）。事实和理由：2018年6月22日三燕公司与徐彬值签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，三燕公司将位于深圳市南山区××前海××区梦海大道5033卓越前海壹号A座2201的房屋出租给徐彬值，租赁期为2018年8月18日至2021年8月17日。双方合同存续的前提为：徐彬值应在2018年6月22日前交付首期租金以及三个月租金数额的租赁保证金，并且徐彬值应于每月30日前，支付甲方下个月的租金。自合同签订之日起至今，徐彬值仅向三燕公司支付了首月租金78208元，以及租赁保证金87792元。尚欠三燕公司租赁保证金146832元，以及2018年9月至2019年2月的租金及管理费。并且于2018年8月2日，徐彬值、高立宁与三燕公司签订《补充协议》，三方约定徐彬值、高立宁于2018年8月15日前，向三燕公司支付押金、12个月的租金以及补偿金78208元。若徐彬值、高立宁未按约定支付，应向三燕公司承担234624元的赔偿金。其后，三燕公司按照合同约定于2018年8月18日将房屋交付徐彬值、高立宁使用。但徐彬值、高立宁未按合同约定按期支付租金和租赁保证金以及《补充协议》的补偿金。截至2019年2月22日，经过三燕公司多次催促，徐彬值、高立宁仍拖欠三燕公司剩余租赁保证金、租金和物业管理费用等。三燕公司认为，徐彬值、高立宁拒不支付押金和租金的行为已违反法律规定，严重损害了三燕公司的合法权益。据此，三燕公司特依法向法院提起诉讼，请求法院判如所请。徐彬值辩称，一是本合同的实际承租方应是本案的高立宁，徐彬值受高立宁的委托代为签订合同，不应当作为合同中的违约方承担责任；二是双方的租赁关系已经在2018年10月19日因被告方搬离所承租的房屋而终止，三燕公司所诉求的相关费用应依据实际承租的期限为准，同时，双方所约定的违约金约定过高，鉴于双方的承租关系，仅仅持续了两个多月，请求法庭对违约金酌情予以调整。当事人围绕诉讼请求和自己主张的事实提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:1、三燕公司（甲方）、徐彬值（乙方）于2018年6月22日签订《房屋租赁合同》，主要内容为：（1）甲方将位于深圳市南山区××前海××区梦海大道5033卓越前海壹号A座2201的房屋出租给乙方使用。房屋建筑面积共计约611平方米。房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米128元每月，租金总额为78208元。乙方应于每月30日前支付下月租金。（2）乙方租用房屋的期限自2018年8月18日至2021年8月17日止。租赁房屋用途为办公。甲方应于2018年8月15日前将租赁房屋交付乙方使用并办理有关移交手续。（3）签订租赁合同当日甲方可向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金计人民币234624元。出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：乙方未结清房屋租金管理费、水电费、网络等相关费用；租期未满；房屋主体结构及装修未受损坏。（4）出现下列情形之一时，甲方可就因此造成损失向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金：乙方拖欠租金达7天，拖欠时间甲方可按每日3‰收取乙方滞纳金；乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达2万元以上等。（5）本合同终止后，乙方应于3日内迁离并返还租赁房屋，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。如果乙方在租赁期内解除租赁合同的，甲方除扣除租赁保证金外可要求乙方承担违约责任，金额为二个月租金。（5）合同附页：按房产建筑面积计算，管理费22元/㎡/月、空调费13元/㎡/月、空调维保费2.4元/㎡/月、本体维修基金0.25元/㎡/月，租金为实收，不含管理费、空调维保费、本体维修基金及水电费等。每月30日前缴纳下月房屋租金及各项应缴纳的费用，超过5号未缴清租金及费用的按欠款总额的1%（每日）收取滞纳金。拖欠租金超过7日属乙方违约，甲方有权停水、停电、锁门、不退押金、清场并收回租赁物业。2、甲方三燕公司与乙方徐彬值、高立宁于2018年8月2日签订《补充协议》，主要内容为：卓越前海壹号A座2201房租户，由于租户个人原因，只支付了定金78208元，后续的3压1租一直没有按照合同执行，经双方协商，同意乙方交付3个月租金的金额234624元作为押金，乙方一次性交付12个月租金938496元，对于前期拖欠的房租乙方愿意支付补偿78208元作为违约金给甲方。所有款项1173120元乙方在2018年8月15日前支付到位，如果不能按时支付，乙方将要赔偿3个月租金234624元给甲方。3、高立宁于2018年9月4日出具《关于徐彬值团队完成高立宁合作项目工作内容及相关费用结算单》，主要内容为：2018年6月1日，高立宁委托徐彬值为其开发高立宁长租公寓项目，项目自2018年6月20日开始，由徐彬值自行组建团队，因高立宁为该项目预组建的公司尚未成立，徐彬值将团队人员的劳动人事关系挂靠深圳德胜金融服务有限公司，由该公司代发团队工资及代支付团队相关费用，现对该项目中高立宁未支付2779274.16元相关费用进行结算。4、委托方高立宁、受托方徐彬值于2018年9月4日签订《授权委托书（租赁）》，主要内容为：因委托人日常工作繁忙，特全权委托徐彬值为合法代理人。兹委托受托人代理承租坐落地址为深圳市南山区××前海××区梦海大道5033卓越前海壹号A座2201办公场所租赁事宜，代理权限为以受托人的名义签订《房屋租赁合同》。凡受托人在办理上述代理事宜过程中所签署的文件均代表委托人的意愿，委托方均予认可，由此在法律上产生的责任一概由委托人承担。本委托为不可撤销之委托，自签署之日至2019年1月1日内有效。5、庭审中三燕公司、徐彬值确认徐彬值已向三燕公司支付首月租金78208元以及租赁保证金87792元，除此之外未支付其他款项。6、庭审中徐彬值主张2018年10月19日其已搬离租赁物，因欠租三燕公司不同意将剩余家具搬走，直至两个月后三燕公司才同意由其将剩余家具搬离租赁物。7、庭审中三燕公司主张于2019年1月份徐彬值、高立宁才将租赁物场地清空并交付，期间一直将家具放置于租赁物内，占用了三燕公司的租赁物。8、庭审中三燕公司陈述目前没有实际损失。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。三燕公司与徐彬值、三燕公司与徐彬值、高立宁分别签订的《房屋租赁合同》《补充协议》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应本着诚实信用原则履行合同。关于徐彬值是否涉案房屋承租方的问题。首先《房屋租赁合同》系三燕公司与徐彬值双方签订，徐彬值并未提供证据证明于2018年6月22日与三燕公司签订《房屋租赁合同》时三燕公司知晓徐彬值与高立宁之间的委托关系。其次三燕公司、徐彬值、高立宁三方于2018年8月2日签订的《补充协议》中，徐彬值仍然系作为承租方进行签署，且该《补充协议》中也未对徐彬值与高立宁之间的委托关系予以明示。最后徐彬值向法庭提供的其与高立宁签订授权委托书的时间为2018年9月4日，授权委托书的签署时间均晚于《房屋租赁合同》及《补充协议》的签署时间，徐彬值与高立宁之间签订的授权委托书不能用于对抗第三人三燕公司。因此徐彬值以此抗辩其不是涉案房屋的承租方的理由不能成立，本院不予支持，徐彬值与高立宁签订授权委托书为双方的约定，徐彬值在承担相应责任后可据此向高立宁主张权利，对此本院在本案中不予审查。综上，本院认定徐彬值为本案涉案房屋的承租方。关于高立宁是否涉案房屋的承租方的问题。虽然高立宁并未与三燕公司直接签订《房屋租赁合同》，但其在2018年8月2日与徐彬值共同作为乙方和三燕公司签订补充协议，承诺向三燕公司支付押金、房租及违约金等，即高立宁承担了承租方的责任，因此，本院认定高立宁也为本案涉案房屋的承租方。关于租赁期限，首先是租赁起始日，《房屋租赁合同》中载明租赁起始日为2018年8月18日，三燕公司与徐彬值在庭审中均对该时间予以确认，因此本院认定涉案房屋的租赁起始日为2018年8月18日。关于租赁终止日，徐彬值主张其已于2018年10月19日搬离，而三燕公司则主张系2019年1月份才搬离，双方均未对其主张提供相关证据，对此本院认为，结合《房屋租赁合同》的约定及徐彬值与三燕公司的当庭陈述，2018年10月19日至2019年1月1日共计74日，在此期间承租方未按照合同约定向出租方办理交接手续，也未书面通知出租方其已办理，出租方在承租方长期拖欠租金后也未对租赁物进行清场并收回，因此产生了2个多月租赁物空置的结果，造成了损失，承租方与出租方在租赁物收回中均存在过错，故本院酌定自2018年10月19日至2019年1月1日期间共计74日的租金，由承租方徐彬值、高立宁与出租方三燕公司各自承担37日，即徐彬值、高立宁应向三燕公司支付2018年8月18日起至2018年11月25日期间的租金，自2018年11月25日之后的租金，由三燕公司自行承担。因此本案的租赁终止日应当计算至2018年11月25日。关于租金和管理费。三燕公司主张继续履行合同要求徐彬值、高立宁支付十二个月的租金，本院对此认为，三燕公司已确认徐彬值、高立宁已于2019年1月搬离租赁物，三燕公司已将租赁物取回，因此双方的租赁关系已终止，在此情况下三燕公司要求徐彬值、高立宁继续履行合同支付租金，并无法律依据且有失公平，因此如上文所述，徐彬值、高立宁应当向三燕公司支付2018年8月18日至2018年11月25日期间的租金及管理费共计296335元，其中租金为252873元（78208元×3个月＋78208元÷30日×7日），管理费为43462元（611平方米×22元×3个月＋611平方米×22元÷30日×7日），扣除已支付的租金78208元，徐彬值、高立宁应当向三燕公司支付租金及管理费218127元，超出部分，本院不予支持。关于租赁保证金、滞纳金、补偿金、赔偿金问题。徐彬值、高立宁与三燕公司签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》后，未按照合同约定履行其义务，应属违约，应当承担违约责任。三燕公司主张徐彬值、高立宁还需向其支付保证金146832元，滞纳金522405元，补偿金78208元，赔偿金234624元，经核算，上述金额合计982069元，该数额已明显高于三燕公司的损失，结合本案实际情况基于以下因素对违约金数额进行考虑：其一，三燕公司在庭审中陈述其无实际损失；其二，徐彬值、高立宁已向三燕公司支付了保证金87792元；其三，徐彬值、高立宁欠付租金月份期限并不长，且涉案租赁房屋已于2019年1月份由三燕公司收回。因此综合徐彬值、高立宁的违约性质、三燕公司的受损程度等因素，本院对徐彬值、高立宁应向三燕公司支付违约金酌情调整为一个月的租金即78208元，即三燕公司在不退回已收取的租赁保证金87792元的前提下，徐彬值、高立宁应当向三燕公司支付违约金78208元，超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐彬值、高立宁应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市三燕蓝海实业有限公司支付租金及管理费218127元；二、被告徐彬值、高立宁应于判决生效之日起十日内向原告深圳市三燕蓝海实业有限公司支付违约金78208元；三、驳回原告深圳市三燕蓝海实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22810元，由原告深圳市三燕蓝海实业有限公司负担19433元，由被告徐彬值、高立宁负担3377元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王琪玮人民陪审员  彭友良人民陪审员  黄 芳二〇一九年十二月二十四日法官助理胡仿柳书记员孙利琴