河南省获嘉县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0724民初1964号原告（反诉被告）：孙士杰，男，1990年1月10日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：李**，河南博苑律师事务所律师。被告（反诉原告）：新乡市天祥食品冷饮厂，住所地：获嘉县南环路城南。投资人：胡莲英，厂长。委托诉讼代理人：崔留安，河南滕泰律师事务所律师。原告孙士杰（反诉被告）诉被告新乡市天祥食品冷饮厂（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙士杰及其委托诉讼代理人李**，被告新乡市天祥食品冷饮厂的投资人胡连英、委托诉讼代理人崔留安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙士杰向本院提出起诉，诉讼请求为：1、要求依法解除原、被告签订的承包合同，并要求被告退还原告在租赁厂房内的设备及原材料（详见清单，估价约为50000元）；2、要求被告赔偿原告损失暂算为50000元；3、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年10月份，原、被告经协商一致，就被告所有的厂房及设备租赁事宜达成一致意见，双方于当日签订承包合同（租赁）一份，合同约定被告将其位于获嘉县城东（宋庄新焦路东路北）厂房及厂内设备出租给原告使用，厂房及设备租赁期限为5年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止，租金为每年160000元。每年于签合同之日起提前15天付清所有租金款。合同签订后，原告按约定向被告交纳租金，被告如约交付厂房及设备，原告在厂区生产经营至2019年9月26日。2019年9月26日，被告无端带人将厂区大门锁住，并关闭所有电源，不让原告正常生产经营。后经多次协商，未能达成一致意见，被告的行为已严重违反合同约定，导致合同目的不能实现，故原告具状起诉，望人民法院在查明事实基础上，作出公正裁判。被告辩称：一、原告起诉状所述事实不属实，被告未实施任何违反合同的行为，更不存在着违约致使合同目的无法实现的情形。二、租赁厂房内的设备，以勘验登记为准，系原告遗留在厂房内的，而非被告实施扣押等侵权行为所致。三、被告未实施侵权行为，不应承担赔偿损失的责任。综上，原告未按合同履行自己的义务，提前撤离租赁厂内的产品、原料等物品，单方违约解除合同，其请求不应支持，应依法予以驳回。反诉原告新乡市天祥食品冷饮厂于2019年10月28日向本院提出反诉请求：要求解除与孙士杰的《承包合同》，并要求反诉被告孙士杰向新乡市天祥食品冷饮厂支付违约金16万元，由其承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年9月底，反诉原告新乡市天祥食品冷饮厂与反诉被告孙士杰签订了《承包合同》，约定将反诉在原告获嘉县城东厂的厂房及设备出租给反诉被告孙士杰使用，租期从2017年10月1日到2022年9月30日止，租金每年16万元，每年于签合同之日起提前15天付清所有租金款。可在2019年9月15日前，反诉被告孙士杰不仅没有支付任何租金，还私自将厂里的原材料、产品等物品搬离厂区，导致工人为了索要工资将厂门堵住。事发后，反诉被告孙士杰仍不履行合同，反而将反诉原告起诉到获嘉县人民法院，要求解除合同并赔偿损失，为维护合法权益，特依法提起反诉，望贵院查明事实，公正裁判。对于反诉原告新乡市天祥食品冷饮厂的反诉请求,反诉被告孙士杰辩称:反诉原告要求解除合同我方予以认可，但是要求我方承担违约赔偿责任，无事实依据与法律依据，请求予以驳回。具体理由：一、反诉状所述部分事实不属实，被告在合同有效期内无故将厂区大门锁住，电源关闭，是被告违约在先，不存在原告私自将厂内原材料搬离厂区，工人索要工资堵门事宜。二、合同对租金支付方式，约定不明。原告每年在9月底10月初支付租金，原告不存在违约情况，综合以上两点请求依法驳回反诉原告的反诉请求。原告孙士杰（反诉被告）向本院提交的证据有：1.承包（租赁）合同一份，证明原告租赁被告的厂房及设备，被告提供合法手续进行生产事宜，租赁期限为5年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止，租金为每年16万元；租赁期内被告不得干涉原告生产经营，被告提前终止合同，须赔偿原告一年租金的事实。2.原告申请调取的公安机关出警视频资料及记录一份，证明被告违反合同约定，在合同未到期情形下，无故将租赁厂区电源关闭，大门锁住，不让原告生产经营，导致合同目的不能实现，被告提前终止合同，应承担合同第11条约定的违约赔偿责任。3.工人联名出具的证明及申请证人韩某1、王某、韩某2出庭作证，证明2019年9月26日下午，原告在正常生产过程中，被告带人将租赁厂房大门锁住，电源关闭，不让原告进行正常生产经营的事实。以上三组证据共同证明：1、在合同未到期情形下，被告违反合同约定，无故锁住厂区大门，关闭电源，不让原告正常生产经营，被告行为已严重违约，同时被告未提供厂区的生产经营手续，导致合同目的不能实现，双方的合同应当依法予以解除，同时被告应按合同约定承担提前终止合同的违约责任。4.银行转账交易记录截图一份，证明原告去年的房租是在2018年9月29日支付的。经庭审质证,对于原告提交的证据，被告称对原告提交的证据的1真实性无异议，对证明目的有异议：1、截至今天，该承包合同的租赁期限仍在继续，且被告没有实施任何提前终止合同的行为。2、合同第三条约定了租金交付的时间即每年9月15日前，并非属于双方约定不明的情况。3、合同第五条约定，乙方使用期间出现机器损坏应由乙方照价赔偿，合同第十七条约定，乙方在租期满前三个月必须提前与甲方商议下一年的租用事宜，不提前商议甲方可以视同放弃。按照合同法九十三条的规定，若不是双方一致协商解除合同的话，守约方在符合约定解除或者法定解除的情形下可以行使解除权。本诉中，原告孙士杰所行使的解除权无事实依据和法律依据。对证据2的真实性无异议，证明目的有异议：1、录像中显示大门是打开的没有锁。2、在18:38分左右里面显示厂房的灯是亮的，说明了生产机器设备的电闸是通的，自始至终被告方没有任何人去关闭厂区的电源。只是有胡莲英的儿媳妇可杏曾将速冻库的开关关闭了一下，但随后又有人打开。录像中，可杏也没有再进行阻止生产，还让工人继续生产，是由于原告方的原因而没有继续生产。3、录像中显示在仓库门口有一辆货车正在装纸箱，这是原告方搬离租赁厂房的行为，而不是其陈述没有撤厂继续生产的情况。4、原告孙士杰的合伙人，在18:24分的录像中明确表明了原告方不再继续租赁，要走的情况。他们不干的原因不是被告违约导致的，且形成于2019年9月26日前。5、录像中显示的3万元不是保证金也不是工资，而是原告方让被告方代缴的电费，在被告缴纳了20500元的电费之后，将剩余的款项交给了原告方，这也不是被告的违约行为。6、可杏在录像中明确表示其到场的目的是为了解决工人工资和电费，而没有陈述存在着阻止原告方来拉财物的情况，因原告的违约行为致使合同无法继续履行，可杏才说拉过东西之后双方再协商解除合同的事宜，但直至现在为止，原、被告并没有形成一致解除合同的合意，酿成本案诉讼，责任应由原告方承担。对于原告提交的证据3证人证言,被告有异议,称:1、证人韩某1与原告合伙人韩静有直接利害关系，其陈述不客观不真实，不应该采信。2、证人韩某3陈述其被软禁不是事实，当晚并没有任何人去限制任何人的人身自由，如果人身自由受到限制应当报警，但没有任何人报警，工人留厂系自愿，目的是为了尽快获得工资，从王某的证言也印证了此情况。3、证人王某只陈述了可杏将冷隧机的电闸关掉，而没有对之后原告可以继续生产，以及原告方自己没有再组织生产的情况进行陈述，其陈述10月1日放假，而没有陈述是原告方提前撤厂，10月1日以后不再进行租赁生产的情况。对于原告提交的证据4，被告称记不清这个情况，原告应该按照合同约定支付租金。被告新乡市天祥食品冷饮厂（反诉原告）向本院提交的证据有：1.《承包合同》一份；2.证人张某、詹某出庭证言。共同证明新乡市天祥食品冷饮厂与孙士杰之间形成租赁合同关系，双方约定：1、租赁期为5年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止，目前未到期；2、租金每年160000元，每年于签合同之日起提前15天付清所有租金款，在租期满前3个月必须提前商议下一年的租用事宜，而孙士杰应于2019年9月16日前付清租金，却逾期未支付；3、约定未按合同租期提前终止合同，需赔偿一年租金的违约责任；4、因孙士杰单方提前撤离、拒不缴纳租金，致使合同目的不能实现，其严重违约行为，酿成此纠纷。经庭审质证，原告对于被告提交的证据1，对承包合同的真实性无异议，证明目的有异议。承包合同关于租金支付方式约定不明。合同第3条约定“每年于签合同之日起提前15天付清所有租金款”，该条约定不明，首先合同签订租期为一次签订五年，不存在每年签合同情形；其次，“每年签合同之日”无法确定，合同尾页没有签订日期，签订合同之日提前15天无法确定，提前15天交租金，截止至哪一天无法明确；综合以上两点，合同对租金支付方式约定不明确。同时按照《合同法》256条约定：“对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，这也就是原告可以在租赁期间届满一年时即2019年10月1日时支付，因此，原告不存在违约行为。同时合同对原告的违约责任没有约定，被告要求16万违约金无事实依据与法律依据。对于被告提交的证据2，原告称两个证人的证言不客观不真实，证人与被告胡莲英有利害关系，均在胡莲英厂里工作多年，且证人张某是胡莲英聘请的负责开关机器的工人，两个证人证言均证明了9月26日当天可杏关闭了隧道（冷冻食品生产线）电源一事，但是关于其他的证言内容与出警记录以及原告的三个证人证言，相互矛盾。出警记录明确了堵门断电的原因，但是证人证言里与出警记录中可杏的语言记录相互矛盾，证人证言不客观不真实，不应予以采信。本院认为，关于原告孙士杰向本院提交的证据1、2，及被告新乡市天祥食品冷饮厂向本院提交的证据1，原、被告双方均无异议，上述证据客观、真实、与本案有关联，本院予以采信。对于原告提交的证据3及被告提交的证据2，5个证人的证言，本院予以综合分析认定。原告向本院提交的证据4，原告没有提交原件载体，因该证据是影印件，被告也未予认可，故对于该证据本院不予认定。经庭审质证，依据有效证据以及双方当事人陈述，本院确认以下法律事实：2017年9月底，原告孙士杰（反诉被告）与被告新乡市天祥食品冷饮厂（反诉原告）签订了《承包合同》，合同约定：1.甲方将位于获嘉县城东一处厂房及厂内设备出租给乙方使用。……3.厂房租赁期共5年。自2017年10月1日起至2022年9月30日止。厂房租金及设备租金:每年160000元，每年于签合同之日起提前15天付清所有租金款。……11.如甲方未按合同租期提前终止合同，需赔偿乙方一年租金。……17.乙方在租期满前3个月必须提前与甲方商议下一年的租用事宜，不提前进行商议甲方可以视同放弃。合同签订后，原告在所租赁的厂房内进行生产经营。主要生产冷冻糖糕等半成品。2019年9月，原告未按期给其工人发放工资，原告称到9月底一起给工人开8-9月两个月工资。但有工人传言原告要撤离工厂，不再租赁被告厂房和设备。直至2019年9月26日，原告当天从冷库出成品货3车，将厂区西屋厂房内的纸箱全部拉走。被告投资人胡连英来到厂区后，认为原告方要撤场，阻止被告方从厂区向外出货及纸箱。胡连英儿媳可杏将生产线上隧道电源断掉，要求原告方将工人工资及电费付清。后原告方报警，公安机关对双方的矛盾进行了调解。在此过程中，原告工人将生产线隧道电源合上，将生产线上的半成品包装入库。之后，原告找被告协商，原告同意支付被告2万元将生产的成品及设备拉走，双方租赁合同解除。第二天被告反悔。在9月26日当天晚上，原告方部分工人在厂区过夜，直至第二天原告方将工资付清。后原、被告双方通过协商，原告将厂区的成品拉走，机器设备及用具至今留在被告厂区。原告于2019年9月29日诉至本院，诉讼请求：1、要求依法解除原、被告签订的承包合同，并要求被告退还原告在租赁厂房内的设备及原材料（详见清单，估价约为50000元）；2、要求被告赔偿原告损失暂算为50000元；3、要求被告承担本案诉讼费用。被告应诉后，于2019年10月28日向本院提交反诉状，其反诉请求为：要求解除与孙士杰的《承包合同》，并要求被告孙士杰向新乡市天祥食品冷饮厂支付违约金16万元，由其承担本案诉讼费用。经勘验,在天祥食品厂内孙士杰的物品有:封口机2个,打日期机1个,案板15个,框710个,纸箱6000个,更衣柜2个,洗手池2个,下面剂机4台,文件柜1个,办公桌、椅各一个，豆沙两箱，落地扇15个，铁盆18个，电子秤6台，落地秤2台，热水桶3个，和面机3台，吊扇5个，塑料盆5个，不锈钢方盘12个，铁架1个，气泵2个，上下铺床4套。水泵1个，压力罐1个，3寸水泵1个是原告孙士杰更换的一套水泵设备。本院认为：关于原告（反诉被告）孙士杰及被告（反诉原告）新乡市天祥食品冷饮厂要求解除原、被告双方签订的《承包合同》的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告双方均要求解除合同，故原、被告双方签订的《承包合同》应予以解除。关于原告要求被告退还原告在租赁厂房内的设备及原材料的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求退还原告在租赁厂房内的设备及原材料的诉讼请求本院予以支持。在本院勘验现场时，现场物品中水泵1个，压力罐1个，3寸水泵1个是原告孙士杰更换的一套水泵设备。因原、被告双方签订的租赁合同第五条约定，甲方把设备及厂房完好无损交给乙方，如使用期间设备出现维修及保养所产生的费用由乙方承担，合同到期如不续租，乙方必须保证机器正常运转交给甲方，如出现机器损坏，乙方应按设备价值清单照价赔偿。因该套水泵设备是原告更换的，按原、被双方合同约定，其不租赁时应保证机器正常运转交给被告，故该套水泵设备应留给被告。关于原告要求被告赔偿损失5万元的诉讼请求，因原告没有提交证据证明其损失，故对于该证据本院不予支持。关于反诉原告新乡市天祥食品冷饮厂要求反诉被告孙士杰向新乡市天祥食品冷饮厂支付违约金16万元的问题。原、被告双方签订的租赁合同约定：厂房租金及设备租金每年160000元，每年于签合同之日起提前15天付清所有租金款。现反诉被告孙士杰未在合同约定的期限内支付租金，工人工资未按期支付，被告方到厂区阻止其将大量包装箱及产品拉出厂时，也未与反诉原告协商、解释其行为，而是直接采取报警的方式由公安机关进行调解并要求撤出厂区，故反诉原告怀疑其要单方解除租赁合同有其合理性。因反诉被告孙士杰未提前与反诉原告协商是否继续租赁反诉原告的厂房及设备事宜，致使反诉原告方确实有较大的租赁费损失，反诉被告应当予以赔偿。但原告要求被告支付160000元的违约金过高。原、被告双方在租赁合同中约定，乙方在租期满前3个月必须提前与甲方商议下一年的租用事宜，不提前进行商议甲方可以视同放弃。现原、被告双方租赁合同未到期，结合原、被告双方合同约定情况，反诉被告孙士杰如不准备再租赁反诉原告新乡市天祥食品冷饮厂的厂房和设备，应提前三个月与反诉原告协商。现原告未提前与被告协商，提前撤厂，给被告造成了较大的租赁费损失。鉴于反诉原告新乡市天祥食品冷饮厂同意反诉被告孙士杰赔偿其2万元的租赁费损失，故反诉被告应赔偿反诉原告租赁费损失2万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）孙士杰与被告（反诉原告）新乡市天祥食品冷饮厂签订的承包合同。二、原告（反诉被告）孙士杰于本判决生效后十日内将在被告（反诉原告）新乡市天祥食品冷饮厂厂区内的物品封口机2个、打日期机1个、案板15个、框710个、纸箱6000个、更衣柜2个、洗手池2个、下面剂机4台、文件柜1个、办公桌、椅各1个、豆沙2箱、落地扇15个、铁盆18个、电子秤6台、落地秤2台、热水桶3个、和面机3台、吊扇5个、塑料盆5个、不锈钢方盘12个、铁架1个、气泵2个、上下铺床4套拉出厂区，被告（反诉原告）新乡市天祥食品冷饮厂应予以配合。三、反诉被告孙士杰于本判决生效后十日内赔偿反诉原告新乡市天祥食品冷饮厂租赁费损失2万元。四、驳回原告孙士杰的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告新乡市天祥食品冷饮厂的其他反诉请求。案件受理费2300元，由原告孙士杰承担1150元，被告新乡市天祥食品冷饮厂承担1150元；反诉费1750元，由反诉原告新乡市天祥食品冷饮厂负担1531元，反诉被告承担219元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  史献梅审 判 员  王光利人民陪审员  王瑞芳二〇一九年十二月二十日书 记 员  李 婷