海南省定安县人民法院民事判决书（2019）琼9021民初1495号原告：吴海和，男，1976年6月18日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县巴山镇胜利路********，公民身份号码为×××。委托诉讼代理人：王士伟，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘怀，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。被告：海南绿海房地产开发有限公司，住所地海南省定安县见龙大道春阳花园**。法定代表人：臧汝智，该公司总经理。委托诉讼代理人：王剑宇，广东合拓（南沙）律师事务所律师。原告吴海和与被告海南绿海房地产开发有限公司（以下简称“绿海公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴海和的委托诉讼代理人王士伟、被告绿海公司的委托诉讼代理人王剑宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴海和向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金41692.7元(以456157元为基数按每日万分之二计算，自2018年7月1日起暂计至2019年9月30日，计至实际交房之日止)；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年6月10日，原告与被告签订《定安县商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于定安县定城镇东线高速公路东侧海南·绿海花园2#2单元5层502房，单价6780元/m2，总房款456157元。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3.该商品房经分期综合验收合格”；第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理(按逾期时间分别处理，不作累加)：1.逾期在180日之日，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”。上述合同签订后，原告依照合同的约定向被告支付了购房款，但被告未能按照合同约定的交房期限履行房屋交付义务。2019年9月20日，被告在未取得涉案房产综合验收合格证的情况下径行向原告发出《交房通知书》，要求原告于2019年9月30日前办理交房手续。被告逾期交房的行为已经违反合同的约定，其应当承担逾期交房的违约责任，同时，由于被告在未取得涉案房产综合验收合格证的情况下就要求原告交房，原告保留2019年9月30日以后逾期交雳的违约责任。综上所述，原告为维护自身的合法权益特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告绿海公司辩称，一、绿海公司之所以逾期交楼，最主要的原因是政府的原因，政府未尽到依法按时为绿海公司将涉案的绿海花园小区交楼前必须配置的三通一平配套工程做好的义务，且自2017年8月持续至2019年3月。绿海公司完全没想到政府会拖延20个月这么长时间，绿海公司的确不能预见、不能避免且不能克服这一客观情况。自2014年1月，涉案项目东侧市政道路修建已列入高速公路路口改造项目范畴。绿海公司自2017年8月（当年6月取得施工许可证）至2019年3月，绿海公司前后为三通一平配套工程，向政府交纳各种规费近4000万元，其中增容费约3000万，配套费约1080万元，并一直向定安县政府相关部门联系沟通，请求政府依法将绿海花园小区的三通一平配套工程，但政府一直未予以办理。因离交房日期越来越近，为避免违约逾期交楼，绿海公司考虑到业主们的利益，没有选择起诉政府耗费时间，不得不边与政府沟通交涉边自行出资约850万元处理三通一平市政配套工程。直至2019年3月26日政府才最终答复：该项目规划的市政道路尚未修建……建议由县住建局指导该项目业主按照程序报规报建后，进行路面硬化及小区排水管网建设。可见，政府没有履行三通一平配套工程义务，客观上已经大大影响了涉案项目的工程进度和交楼。二、根据我国《民法总则》、《民法通则》、《合同法》等相关法律规定以及双方《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十一条的约定，对因法定不可抗力、国家政策、政府原因导致的逾期时间，应从逾期期间中予以扣除。《民法通则》第一百零七条规定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。《民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。就本系列案来说，前述法定不可抗力事由无需按《商品房买卖合同》约定通知即可抗辩。《商品房买卖合同》第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不做累加）。第八条约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起三十日内告知买受人的。2.遇国家或者省市法律法规，规章或者政策变化，出卖人在发生之日起十五日内告知买受人的。第九条约定：非政府相关部门或政策原因产生的延期交房责任由出卖人承担，诺因政府相关部门或政策原因导致的延期由买卖双方承担。三、在涉案项目工程实际施工过程中，还必需考虑非绿海公司原因造成延期的一些因素：其一，法定节假日必须保障工人的休假权利；其二，按我国建筑行业的惯例，农民工每年至少提前10日开始启程返乡回家过除夕，元宵节之后才陆陆续续返工。四、退一步讲，即使绿海公司逾期交房确实构成了违约，应当支付违约金，根据双方《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准和方式，结合相关法律规定，原告的错误具体有如下几种：1、应分段计算违约金，180日内每日万分之一，180日后每日万分之二；却错误主张所有逾期期间都按每日万分之二标准计算违约金；2、错误将实际交楼日期2019年9月30日以后再支付的面积差房款计入已付房价款基数计算违约金；3、在约定交楼日期2018年6月30日后才付清房款，却错误按自2018年6月30日起计算违约逾期时间。根据双方《商品房买卖合同》第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不做累加）：1.逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；4、应按180日内每日万分之一，180日后不解除合同，按每日万分之一的标准计算违约金；却错误主张分段计算违约金，180日内每日万分之一，180日后每日万分之二。根据双方《商品房买卖合同》第十四条“逾期交付责任”约定：出卖人未能按照本合同第十三条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理，（1）、和（2）不作累加：（1）逾期在180日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款0.01%的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款0.01%的违约金，直至该商品房交付为止；5、错误主张按每日0.06%标准，自2019年10月1日至2020年3月31日，暂按183日计算，要求绿海公司支付逾期违约金利息。根据双方《商品房买卖合同》第十一条中对逾期交楼违约金的计算标准虽有明确约定，但并没有约定如逾期交楼绿海公司需要支付违约金利息，包括利息具体计算标准、利息支付期限及合理的宽限期限等。且依据《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，绿海公司可以扣除的因法定不可抗力、国家政策、政府原因导致的逾期期间等，这些均需双方进行协商沟通予以确定或者经法院生效裁判文书依法确认，之后，绿海公司方能按时准确支付违约金。可见，原告该诉求没有事实与法律依据；6、错误主张保留向绿海公司继续追讨2019年9月30日实际交楼日期以后的逾期违约金的权利。2019年8月14日，建设单位即绿海公司、勘察单位海口钻井勘探基础工程公司、设计单位核工业第五研究设计院、施工单位海南丰杰建筑工程有限公司、监理单位海南科创建设项目管理有限公司等五家单位，对涉案项目工程联合组织了竣工验收。2019年9月2日，定安县建设工程质量安全监督站出具的房屋建筑工程质量监督报告认为：绿海花园-2#、3#、4#楼，经定安县建设工程质量安全监督站监督结论意见系合格，同意申请工程竣工验收备案。可见，涉案项目工程竣工分期综合验收质量合格，符合交楼标准，可以交楼。原告认为绿海公司未按《商品房买卖合同》第八条“交付期限”第3款约定将经分期综合验收合格的商品房交付给原告，绿海公司2019年9月20日发函要求原告9月30日前收楼系属于强制交楼，原告保留主张实际交楼后的时间段的逾期违约金。可见，原告该说法及诉求没有事实与法律依据。五、绿海公司本着和平妥善解决与业主间的矛盾纠纷的原则，提出以下调解方案供参考：案件受理费由绿海公司负担；如果原告与绿海公司能就违约金金额友好协商一致，并且愿意从原告应缴的物业管理费中予以抵消的，绿海公司愿意按该违约金金额的100%以物管费抵扣赔偿。综上所述，绿海公司虽然逾期交楼，最主要的原因是政府没有履行三通一平配套工程义务在先，且自2017年8月至2019年3月一直处于持续不间断的状态。因此，因法定不可抗力、国家政策、政府原因导致的逾期时间应当顺延，依法依约应从逾期期间中予以扣除。且原告计算违约金标准、方式、利息以及保留继续追讨实际交楼日期后的违约金的权利等错误主张，应当予以纠正。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告吴海和提交3组证据：1.定安县商品房买卖合同，拟证明原、被告之间就原告所购涉案房产签订了证实的商品房买卖合同，双方在合同中对被告向原告交付涉案房产期限作出了明确约定，被告未能按照合同约定期限交付房产的行为已构成违约，根据法律规定和合同约定被告应当承担逾期交房的违约责任；2.收据，拟证明原告已按照合同约定向被告支付涉案房产购房款；3.交房通知书，拟证明被告向原告发出交房通知书，要求原告于2019年9月30日前办理交房手续，事实上被告并未向原告出具涉案房产已经具备合同约定和法律规定的交付条件的相关资料，原告认为被告的交房行为是违规交房。被告绿海公司对上述证据的三性均无异议，对证明内容有异议，以答辩状抗辩意见和代理词为准。被告绿海公司提交20组证据：1.监测情况；2.停电记录；3.停工通知（2018年）；4.停止施工通知（2018年）；5.停工通知（2019年）；6.建筑施工噪音管控通知（2019年高考、高中会考）；7.建筑施工噪音管控的通知（2019年初中会考）；8.公文呈批单；9.关于修建绿海公司项目东侧市政道路的意见；10.关于通往“绿海花园”项目道路修建的报告；11.关于“绿海花园”市政规划道路修建的报告；12.关于“绿海花园”市政规划道路修建的报告；13.关于“绿海花园”修路的请示；14.绿海花园室外排污、雨水合同；15.室补充协议二；16.给水管道工程合同；17.绿海花园小区道路工程施工合同书。证据1-17拟共同共同证明因法定不可抗力因素、国家政策、政府原因导致的逾期时间，依法依约应从逾期期间中予以扣除；18.绿海公司【绿海字（2019）第2号】文件；19.竣工验收通知表；20.质量监督报告。证据18-20拟共同证明五家单位对涉案项目工程联合组织了竣工验收，绿海花园2#、3#、4#楼，定安县建设工程质量安全监督站监督结论意见为合格，该站同意申请工程竣工验收备案；涉案项目工程竣工综合验收质量合格，符合交楼标准，可以交楼。原告吴海和的质证意见如下：对证据1的真实性、关联性、证明内容有异议；对证据2的三性、证明内容均均有异议；对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议；对证据4的真实性无异议，对证明内容有异议；对证据5-7的真实性无异议，对证明内容有异议；证据8-13无原件，无法核实；对证据14、15的证明内容有异议；对证据16的真实性无异议，对证明内容有异议；证据17原告不是合同的当事人，需核实；对证据18、20的真实性及证明内容均有异议；对证据19的真实性无异议，对证明内容有异议。本院认证如下：对原告吴海和提交的证据1、2的三性及证明内容予以确认，对证据3的三性予以确认，对被告违规交房的证明内容不予确认；对被告绿海公司提交的证据1-17的三性予以确认，对其证明内容不予确认；对证据18-20的三性及证明内容予以确认。本院认定事实如下：2018年4月21日，原告吴海和向被告绿海公司缴交海南·绿海花园2#2单元5层502房的购房款人民币456157元。同年6月10日，双方签订《定安县商品房买卖合同》，约定：第三条、原告购买被告开发的位于定安县定城镇东线高速公路东侧海南·绿海花园2#2单元5层502房；第四条、单价6780元/㎡，总房款456157元；第五条、原告在签订合同时，支付总房款的100%计人民币456157元；第八条、被告应在2018年6月30日前交房；因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知原告，遇国家、省市法律法规、规章或者政策变化且被告在发生之日起15日内告知原告，被告可据实予以延期交房；第十一条、被告未按约定期限交房，按逾期时间分别处理，不做累加，逾期在180日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。附件七第五条、交房期限届满，原告存在未付清被告任何款项等情形的，被告有权拒绝向原告交房，交付日期顺延，顺延期限不视为逾期交房。合同还有其他约定。2019年9月2日，绿海花园2#、3#、4#楼经验收合格，定安县建设工程质量安全监督站同意申请工程竣工验收备案。同月20日，被告通知原告于同月30日前办理交房手续。庭审中，被告承认从未向原告告知逾期交房的原因。本院认为，本案是因房屋买卖引起的纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告吴海和与被告绿海公司自愿签订《定安县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的商品房，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。原告已在交房前向被告交清全部购房款，履行了合同义务。被告至2019年9月20日才通知原告在同月30日前办理交房手续，超过合同约定2018年6月30日前交付房屋期限457日，其行为已构成违约。根据合同约定，被告逾期交房超过180日后，应以已付购房款456157元为基数，按457日以每日万分之二计算向原告支付违约金41692.7元（456157元×0.0002/日×457日）。原告主张逾期交房违约金为41692.7元，本院予以支持。对于被告提出因法定不可抗力因素、国家政策、政府原因导致逾期交房，逾期时间应予以扣除的抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。从被告提交的证据1-17来看，案涉工程在施工期间确实受到气候、高考、初中会考、会议以及基础设施建设等因素影响，但这些情况均属于海南省正常的气候和重大事件，并非突发特殊因素。被告作为专业性的房地产开发公司，应当预见并可在签订房屋买卖合同时约定合理性的交付期限，从而避免违约的风险，更何况被告也未履行告知原告逾期交房的合同义务，故该抗辩理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条规定，判决如下：被告海南绿海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴海和支付逾期交房违约金41692.75元。如未按本判决指定的期限内履行判决确定的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费421.16元，由被告海南绿海房地产开发有限公司负担，限在本判决生效之日起十日内向本院缴交。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员 王德飞二〇一九年十二月十日书记员 唐思燕附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同该义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。