广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终1937号上诉人(原审被告)：黄翁，男，汉族，1968年7月9日出生，住广东省茂名市电白区*************。被上诉人(原审原告)：张书鸣，女，汉族，1996年2月18日出生，住广东省茂名市电白区*********。被上诉人(原审原告)：凌连英，女，汉族，1957年10月7日出生，住广东省茂名市电白区*********。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱永生，广东奇强律师事务所律师。原审第三人：茂名俊达房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市电白区******。法定代表人：潘芬，总经理。原审第三人：李段，女，汉族，1978年8月25日出生，住广东省茂名市电白区*********。上诉人黄翁因与被上诉人张书鸣、凌连英、原审第三人茂名俊达房地产开发有限公司、李段房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2018）粤0904民初3764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄翁上诉请求：一、撤销广东省茂名市电白区人民法院作出的(2018)粤0904民初3764号民事判决，并依法改判；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，导致实体判决不公。第一，被上诉人提交的临时设施(简易房、工棚、设施类)《规划许可证》，显示的涉案临时建筑期限为2011年9月22日至2013年9月22日。而茂名俊达房地产开发有限公司出具《证明》，称公司于2014年5月2日将简易房出租给被上诉人，被上诉人有权转租及收租。然而，茂名俊达房地产开发有限公司却无法提交其与被上诉人所签订的《租赁合同》，也无法提供证据证实涉案临时建筑经主管部门合同批准延长使用期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，上诉人认为茂名俊达房地产开发有限公司与被上诉人之间的租赁合同应为无效合同，被上诉人与上诉人之间的租赁合同也为无效合同。被上诉人与茂名俊达房地产开发有限公司订立无效租赁合同在先，上诉人与被上诉人订立无效租赁合同在后。因被上诉人与茂名俊达房地产开发有限公司之间的租赁合同是无效合同，因此被上诉人无权转租及收租。被上诉人与上诉人之间的租赁合同亦是无效合同，那么被上诉人是否是本案的适格当事人，是否有权对上诉人主张房屋占有使用费?很显然，茂名俊达房地产开发有限公司和被上诉人在房屋租赁一事中，对合同无效存在重大过错，应当承担全部责任。而且，被上诉人与上诉人签订租赁合同时故意隐瞒，没有提供有关证件给黄翁查验，被上诉人应当承担缔约过失责任。第二，一审判决上诉人支付2017年11月至2018年10月期间的房屋占有使用费是没有事实依据的。根据前述，被上诉人对租赁合同无效存在重大过错，被上诉人在2018年9月16日停了上诉人店铺的电，导致租赁房屋无法用于正常经营，造成上诉人直接经济损失60万元。上诉人认为，即便支付房租占有使用费，也应考虑上诉人有效占有、使用租赁房屋的期间。被上诉人在2018年9月16日停了上诉人店铺的电，上诉人已经无法正常营业，所租赁房屋也无法满足当初用于经营的目的。因此，支付房屋占有使用费应从2017年11月至2018年9月16日，房屋占有使用费为111439元(14418元/月×2个月+9718元/月×8.5个月)，再扣除上诉人于2018年7月5日支付的5000元，得出需支付房屋占有使用费为106439元(111439元-5000元)。第三，根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，在租赁合同无效的情况下，上诉人与被上诉人因该合同所取得的财产应各自返还。在租赁合同无效的情况下，一审判决上诉人应向被上诉人支付房屋占有使用费，但是对上诉人支付给被上诉人的租赁合同保证金却不予处理，显然偏袒被上诉人，违反公平原则及平等保护当事人的原则。在租赁合同无效、被上诉人又不予返还上诉人2万元保证金的情况下，上诉人已经支付给被上诉人2万元应当冲抵房屋占有使用费，因此，上诉人应当支付房屋占有使用费为86439元(106439元-20000元)。更为重要的是，因被上诉人的重大过错导致租赁合同无效、且被上诉人在2018年9月16日停了上诉人店铺的电，在2018年10月29日关了店铺的门，在2018年10月30日更换了上诉人店铺的锁，上诉人的经营物品至今仍被被上诉人扣押在涉案房屋内，被扣押的物品价值远超本案的房屋占有使用费。对于上诉人在涉案租赁房屋投入的装修装饰成本、停业损失、可预见的营业利润、搬迁损失等经济损失，被上诉人主观上存在重大过错，上诉人的经济损失与被上诉人的种种过错行为存在因果关系，因此，被上诉人应承担损失赔偿责任。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，导致实体判决不公，为维护上诉人的合法权益，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决并依法改判。被上诉人张书鸣、凌连英辩称,一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。二、原审第三人茂名俊达房地产开发有限公司赋予被上诉人转租涉案商铺和收取涉案商铺租金的权利，上诉人却认为被上诉人无权转租及收租，其上诉理由没有事实和法律依据。上诉人认为：因被上诉人与茂名俊达房地产开发有限公司之间的租赁合同是无效合同，因此被上诉人无权转租及收租。无论被上诉人与茂名俊达房地产开发有限公司之间的租赁合同是否有效合同，茂名俊达房地产开发有限公司都赋予被上诉人转租涉案商铺和收取涉案商铺租金的权利，上诉人认为被上诉人无权转租及收租的上诉理由没有事实和法律依据。三、被上诉人将临时简易铁皮屋按现状租赁给上诉人，不存在过错和故意隐瞒的情形，上诉人认为被上诉人存在重大过错的上诉理由没有事实和法律依据，该上诉理由不成立。被上诉人将涉案简易铁皮屋按现状租赁给上诉人，该简易铁皮屋明显是临时设施，被上诉人和茂名俊达房地产开发有限公司不存在任何过错和故意隐瞒的情形，上诉人认为被上诉人和茂名俊达房地产开发有限公司存在重大过错的上诉理由没有事实和法律依据，该上诉理由不成立。四、上诉人因自身经营等原因恶意拖欠租金，自己停止经营后还霸占涉案商铺，甚至私自转租牟利，上诉人存在重大过错，除须支付房屋占有使用费外，还须赔偿被上诉人损失。上诉人因自身经营等原因自2017年11月1日起开始恶意拖欠租金，经被上诉人多次催收无果，上诉人停止经营后还霸占涉案商铺，甚至私自转租牟利，上诉人存在重大过错，除须支付房屋占有使用费外，还须继续赔偿被上诉人损失。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，恳请二审人民法院查明事实，依法驳回上诉，维持原审判决。原审第三人茂名俊达房地产开发有限公司述称，茂名俊达房地产开发有限公司是位于电白区水东镇望海岭右侧(即水东中学对面劳动局旁边)的简易房(临时设施规划许可证№xxxx、№xxxx、№xxxx、№xxxx)的户主。该公司于2014年5月2日将上述简易房出租给张书鸣和凌连英，无论该公司与张书鸣、凌连英之间的租赁合同是否有效，张书鸣和凌连英都有权转租及收租。该公司、张书鸣、凌连英不存在任何过错和故意隐瞒的情形，黄翁的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。原审第三人李段没有应诉、陈述。张书鸣、凌连英向一审法院起诉请求：一、判决解除张书鸣、凌连英、黄翁于2017年1月24日签订的《租赁合同》；二、判令黄翁将商铺及设施完好交还给张书鸣、凌连英；三、判令黄翁支付从2017年11月1日起至黄翁交还租赁商铺时止的租金及违约金给张书鸣、凌连英(黄翁拖欠的租金计至2018年8月31日止共计为144180元，违约金为43254元)；四、判令黄翁承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年1月24日，张书鸣、凌连英与黄翁签订《租赁合同》，合同约定：张书鸣、凌连英为出租方(甲方)，黄翁为承租方(乙方)，甲方将位于电白县水东镇望海岭右侧(水东中学对面即劳动局旁边)新建的简易铁皮屋陶瓷城第16间商铺，面积720.9平方米租赁给乙方。租赁期限为3年，自2017年7月1日至2020年6月31日止。商铺每月租金为14418元整，乙方每月1至5号前缴交当月租金，逾期五日未缴交的，每逾期一日，应向甲方支付日租金10%的滞纳金。甲、乙双方在签订合同之日，乙方向甲方支付人民币2万元整作为保证金。乙方不按时支付租金超过30天仍未缴交的，甲方有权解除合同，甲方将追究乙方的违约责任。合同签订后，黄翁依约向张书鸣、凌连英支付租金至2017年10月份，但是从2017年11月1日开始，黄翁不再按协议约定向张书鸣、凌连英支付租金，仅在2018年7月5日支付了5000元，张书鸣、凌连英经多次催收无果后，诉至一审法院。庭审中，张书鸣、凌连英、黄翁双方确认，黄翁将上述商铺部分转租给李段，从2018年1月份开始，李段直接将该部分商铺的租金4700元支付给张书鸣、凌连英。黄翁主张张书鸣、凌连英在2018年10月30日将黄翁所租用的商铺更换门锁，致使黄翁无法使用涉案商铺；张书鸣、凌连英确认因黄翁长期拖欠租金于2018年11月底将涉案商铺锁上。李段于2018年12月26日到一审法院作询问笔录，主要内容：李段也在茂名市电白区水东镇望海岭右侧(水东中学对面劳动局旁边)新建的简易铁皮屋经营陶瓷，在2018年之前将4700元租金交给黄翁，从2018年3、4月份开始经过与黄翁和物业商量后，将租金4700元直接交给物业。其所交租金4700元包含在黄翁与物业签订的租赁合同的租金之内。在一个月前，物业就将黄翁商铺的锁换了。张书鸣、凌连英在第一次庭审结束后提交了四分临时设施(简易房、工棚、设施类)《规划许可证》，证号为：No.0701738、No.0701739、No.0701740、No.0701741，户主为茂名俊达房地产开发有限公司，建设地点为望海岭右侧，有效期为2011年9月22日至2013年9月22日。一审法院认为，张书鸣、凌连英与黄翁于2017年初签订的租赁合同是双方的真实意思表示，但是，张书鸣、凌连英在第一次庭审结束后提交的临时设施(简易房、工棚、设施类)《规划许可证》，显示涉案临时建筑期限为2011年9月22日至2013年9月22日，在第二次庭审辩论结束前，无法提供证据证实涉案临时建筑经主管部门批准延长使用期限，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”的规定，双方之间的租赁合同应为无效合同。张书鸣、凌连英主张解除张书鸣、凌连英、黄翁于2017年1月24日签订的《租赁合同》，一审法院不予支持，予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，涉案的租赁合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。1.关于涉案房屋及物品的返还问题。黄翁主张张书鸣、凌连英已于2018年10月30日将涉案商铺锁上，张书鸣、凌连英确认于2018年11月底锁上了涉案商铺，结合李段的陈述，一审法院确认张书鸣、凌连英于2018年10月30日将涉案建筑锁上。由于涉案商铺自张书鸣、凌连英上锁之时起已处于张书鸣、凌连英的控制之下，已不存在要求黄翁交还商铺的问题，因此，张书鸣、凌连英主张黄翁将商铺及设施完好交还给张书鸣、凌连英的诉求，没有依据，一审法院不予支持，予以驳回。又因张书鸣、凌连英将涉案房屋锁上，导致黄翁的经营物品被扣押在涉案房屋内，张书鸣、凌连英应当予以返还，黄翁在本案中没有提起反诉，本案不作处理，黄翁可以另循法律途径解决。2.关于房屋占有使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然租赁合同无效，但黄翁占有使用涉案商铺期间应当支付相应的房屋占有使用费给张书鸣、凌连英。由于黄翁从2017年11月开始没有按约支付租金，张书鸣、凌连英于2018年10月30日起锁上涉案临时建筑，黄翁对涉案的商铺无法使用，因此，黄翁仅应应支付2017年11月至2018年10月期间的房屋占有使用费给张书鸣、凌连英。本案张书鸣、凌连英、黄翁双方约定租金为14418元每月，从2018年1月开始李段将涉案商铺的部分租金4700元交付给张书鸣、凌连英，则从2018年1月起的房屋占有使用费应按每月9718元(14418元-4700元)的标准计算，则2017年11月至2018年10月30日期间的房屋占有使用费为126016元[14418元/月×2个月+9718元/月×10个月]，扣除黄翁于2018年7月5日支付的5000元，黄翁应向张书鸣、凌连英支付房屋占有使用费121016元。张书鸣、凌连英请求黄翁支付租金144180元及违约金43254元，对超出121016元部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决：一、限黄翁于本判决生效后十五日内支付房屋占有使用费121016元给张书鸣、凌连英。二、驳回张书鸣、凌连英的其他诉讼请求。如果黄翁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4048元，由张书鸣、凌连英负担1328元，黄翁负担2720元。本院二审期间，当事人均没有提供新证据。本院审理查明，确认一审法院认定的事实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。争议焦点有：一、张书鸣、凌连英是否有权向黄翁主张房屋占有使用费？二、黄翁应否支付2017年11月至2018年10月期间房屋占有使用费？三、张书鸣、凌连英应否向黄翁返还保证金20000元、赔偿黄翁在租赁房屋投入的装修装饰成本、停业损失、可预见的营业利润、搬迁损失等经济损失？对争议焦点，评判如下：一、茂名俊达房地产开发有限公司于2018年12月24日出具《证明》称：该公司于2014年5月2日将本案“租赁房屋”出租给张书鸣和凌连英。虽然，该公司与张书鸣、凌连英之间订立的房屋租赁合同无效，但是，该公司认可“张书鸣和凌连英有权转租及收租”，即认可张书鸣和凌连英在占有期间对本案“租赁房屋”收益。因此，张书鸣、凌连英有权向作为“承租人”订立合同而实际占有使用该房屋的黄翁主张房屋占有使用费。二、2017年11月至2018年10月，本案“租赁房屋”由黄翁占有使用，黄翁应当支付该期间房屋占有使用费。至于黄翁主张该期间内，张书鸣、凌连英妨害了其正常使用该房屋，可另循合法途径主张张书鸣、凌连英赔偿损失。三、黄翁主张张书鸣、凌连英返还保证金20000元、赔偿其在租赁房屋投入的装修装饰成本、停业损失、可预见的营业利润、搬迁损失等经济损失，因没有依法提出反诉，本院不进行实体审理；黄翁可另循合法途径主张权利。综上所述，上诉人黄翁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费665元，由上诉人黄翁负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐忠圣审 判 员 潘泽茂审 判 员 阮树本二〇一九年十二月三十日法官助理 陈 苗书 记 员 陈 琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。