河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7226号上诉人（原审被告）：洛阳市凯瑞房地产置业有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区开元大道**院**2。法定代表人:王新立，该公司董事长。委托诉讼代理人：李琰，河南先为律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖春，河南先为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐彦伟，男，汉族，1978年12月14日出生，河南省洛阳市涧西区科技大学集体户。委托诉讼代理人：苏雁晓，河南新企合律师事务所律师。上诉人洛阳市凯瑞房地产置业有限公司（以下简称凯瑞公司）因与被上诉人徐彦伟商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初3954号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人凯瑞公司的委托诉讼代理人李琰、肖春，被上诉人徐彦伟的委托诉讼代理人苏雁晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯瑞公司上诉请求：1、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初3954号民事判决书，改判驳回被上诉人徐彦伟原审诉讼请求或者发回重审；2、由被上诉人徐彦伟承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、本案迟延办证不是凯瑞公司原因造成的，不应承担违约责任。双方签订的《商品房预售合同》附件四第六条第2款约定：“出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务，将办理房产证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任。”凯瑞公司延误办证的原因是缺少备案资料，洛阳市政府以幼儿园移交问题尚未解决为由不予核发。但是幼儿园移交既不是产权登记备案的法定条件，也不是凯瑞公司的合同义务，而是属于市政府设置备案额外条件的单方违约。2005年11月7日，凯瑞公司根据与洛阳市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》，以350334842元受让国宝花园地块519014.581平方米的土地使用权，土地出让金已足额缴纳，土地用途为“住宅兼商服”，且该地块上没有预留用于建设教育设施的划拨土地。市政府在2014年12月9日发文要求移交幼儿园是无法预见的政策变更，造成巨大经济损失。凯瑞公司基于政府的违约行为与政府进行协商沟通，有着正当合法的合同依据。2、本案办证延误的原因具有普遍性，并非只涉及凯瑞公司一家房地产开发企业，原审判决将引发错误的司法导向。移交幼儿园是洛龙区12家开发商面临的共性问题。政府要求开发商建设并无偿移交幼儿园，属于因不可归责于双方当事人的原因而发生的情势变更，导致凯瑞公司继续按照合同约定履行义务出现了不可预知的障碍，若继续照搬合同约定则显失公平。因此，本案应当适用情势变更原则重新审视合同履行情况，不应判定凯瑞公司违约。综上，请求二审法院查明本案事实，支持凯瑞公司的上诉请求。被上诉人徐彦伟答辩称：1、原审判决认定凯瑞公司因自身原因而迟延办证，应当承担违约责任，认定事实正确。凯瑞公司在向徐彦伟等人交付房屋后，由于自身原因怠于向产权登记部门办理产权备案登记，并不是因政府原因造成的。一审法院认定凯瑞公司既然选择移交政府，就应当积极主动迅速果断地做好移交，而凯瑞公司却从文件下发之日2014年至2018年徐彦伟等人提起诉讼时才做好上述幼儿园的移交工作，明显属于怠于履行自己的义务。在一审法院审理的过程中，凯瑞公司也从未提交过政府以幼儿园移交问题尚未解决为由不予核发产权登记所需材料的证据，应当承担不利后果。2、幼儿园是独立规划核实和竣工验收的，不影响本案住宅的产权备案登记，且凯瑞公司称没有因办证延误受到实际损失不是事实，据此不应承担违约责任没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，徐彦伟等人无需提供相应的证据来证明其存在经济损失，该法律条文是惩罚性条款，是对开发企业怠于履行其义务而进行的惩罚，本案根本不存在适用情势变更原则的基础。综上，凯瑞公司所称的政府原因不存在，实际就是其怠于履行办理产权备案登记的义务，就应当承担违约责任。原审判决事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回凯瑞公司的上诉请求。徐彦伟向一审法院起诉请求：1、判令被告立即为原告办理房屋产权证书；2、判令被告支付逾期办理房屋产权证书违约金62349.26元，按照中国人民银行贷款利率计算，自2016年11月25日暂算至2018年8月15日，至实际付清之时止；3、被告承担本案全部诉讼费用。审理中，原告放弃第1项诉讼请求，将第2项诉讼请求明确为：判令被告支付逾期办理房屋产权证书违约金62349.26元，按照中国人民银行贷款利率自2016年11月25日暂算至2018年8月15日至其办理备案登记时止。一审法院认定事实：2014年5月15日，原告徐彦伟与被告凯瑞公司签订《商品房预售合同》一份，购买被告凯瑞公司国宝花园˙华府二期第1-29幢1单元1-1801号房屋。合同签订后，原告按照合同约定支付了价款752455元，被告凯瑞公司于2015年11月30日向原告交付了涉案房屋。被告于2018年9月17日将办理房产登记的所需手续交付原告。后原告徐彦伟以被告凯瑞公司违反合同约定的“出卖人应当在商品房交付使用之后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”条款无法办理房屋产权登记为由，要求被告凯瑞公司支付违约金，双方发生纠纷。一审法院认为：原、被告双方所签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该院对双方所签的合同的真实性予以确认。合同签订后，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。双方所签订的商品房预售合同约定“出卖人应当在商品房交付使用之后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”、“出卖人应当按照合同约定期限履行备案义务，将办理房产证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，出卖人非自身原因造成的办证延误不承担责任”。本案中，被告凯瑞公司辩称的按照《洛阳市人民政府关于城市区住宅项目配套建设中小学幼儿园的通知》第二条第（四）项规定：本通知下发之前，住宅项目建设单位已经建成的幼儿园，由项目建设单位于2015年8月底前开办、运营，或由项目所在地城市区政府与项目建设单位以协商价方式收回举办成公办或普惠性幼儿园；未按规划要求在约定时间内建成幼儿园的，由住建部门从住宅项目监管资金中扣除相应的资金用于幼儿园建设，或重新与项目所在地城市区政府签订建设协议，按约定的时间和方式移交当地政府。否则，依照有关规定对相关责任人进行追责追究。从被告凯瑞公司的答辩意见可以看出其选择的是将幼儿园移交政府，而洛阳市政府的通知规定建设单位可以选择自行开办运营，也可以选择移交政府运营，既然被告凯瑞公司选择了将幼儿园移交，就理应积极主动迅速果断的做好移交，而其却在近两年的时间内没有促成移交，怠于履行自己的义务，且被告凯瑞公司在庭审过程中并没有提供证据证明，因为没有按照政府要求办理移交而导致无法办证的证据，故不利后果应由其自己承担；原告所诉要求被告凯瑞公司承担违约金的诉求，事实清楚，证据确凿，应予支持，因双方对违约金没有约定，原告要求以中国人民银行贷款利率自2016年11月25日起计算至其办理备案登记时止计算利息的诉讼请求，并没有违反法律规定，该院予以支持。经查，该院认定办理备案登记的时间为2018年9月16日。经核算，违约金为59189.99元（以752455元为基数按照中国人民银行同期贷款利率4.35%自2016年11月25日起计算至2018年9月16日止）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告徐彦伟违约金59189.99元。二、驳回原告徐彦伟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1359元，减半收取计679.5元，由被告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司承担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：2014年12月9日，洛阳市人民政府下发《洛阳市人民政府关于城市区住宅项目配套建设中小学幼儿园的通知》，要求住宅项目应在规划中的划拨用地上配建中小学、幼儿园，尚未开工建设的应与政府签订建设协议，已经建成的移交政府。凯瑞公司国宝花园˙华府二期于2016年1月21日参建五方同意通过竣工验收。2018年5月8日，洛阳市洛龙区人民政府与凯瑞公司签订《洛阳市城市区住宅建设项目配件中小学幼儿园代建协议》。2018年5月14日凯瑞公司领取案涉项目的竣工验收备案证书。本院认为：本案凯瑞公司逾期办证违约事实客观存在，应当承担逾期办证的违约责任。但当前现实生活中，房地产开发项目与政府行为密切相关，商品房逾期办证情况普遍存在，其产生原因较为复杂，如不加区别完全归责于开发商，完全刚性适用相关合同法的严格责任制度，会造成明显不公，导致房地产行业及其秩序难以承受，故对逾期办证纠纷区分情况进行处理符合我国国情及《中华人民共和国合同法》基本原则。本案中洛阳市人民政府教育督导室于2017年2月16日向市住建委下发沟通函，要求市住建委按照《洛阳市人民政府关于城市区住宅项目配套建设中小幼儿园的通知》（洛政【2014】80号）第二项第二条：“配建的幼儿园未按规划要求和建设协议先于或在项目一期建设，以及幼儿园内部结构不符合规划设计和标准化学校建设要求的，规划部门不予核发规划核实意见书，住建部门不予核发工程竣工验收备案证书”的规定，要求尽快对包括凯瑞公司在内的12家开发商采取相应措施，督促其尽快与洛龙区政府签订代建幼儿园协议并做好移交事宜。2014年5月15日，凯瑞公司与徐彦伟签订《商品房预售合同》时，未能预料到市政府下发文件要求移交配建幼儿园相关事宜，并于2017年2月16日下沟通函对未移交的开发商采取相应措施，故凯瑞公司未能按照其与徐彦伟签订的《商品房预售合同》中约定日期办理产权备案登记有自身原因，也有政策调整及规划变更因素。本院根据公平原则结合本案案情及买受人徐彦伟等人损失数额难以举证确定的实际情况，兼顾合同履行情况，当事人过错程度及逾期办证的其他原因等综合因素，认定凯瑞公司适当承担违约责任。具体计算方式如下：第一阶段：凯瑞公司按照合同约定应当提供资料报产权登记机关备案日期即2016年11月24日计算至洛阳市人民政府教育督导室下发沟通函2017年2月16日共84天，该期间段凯瑞公司应承担全部违约金赔偿责任，按照752455元为基数按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算84天为7532.8元；第二阶段:2018年5月8日，洛阳市洛龙区人民政府与凯瑞公司签订《洛阳市城市区住宅建设项目配件中小学幼儿园代建协议》后，2018年5月14日市住建委同意凯瑞公司领取竣工备案登记证书。鉴于凯瑞公司在领取竣工备案登记证书后到办理备案登记客观上需要一段时间，故本院酌定此期间违约金按照752455元为基数按照中国人民银行同期贷款利率4.35%计算90天共计8070.85元。综上，凯瑞公司应当支付徐彦伟违约金共计15603.65元。一审法院对该部分违约金处理不当，本院予以纠正。综上，凯瑞公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初3954号民事判决第一项为“被告洛阳市凯瑞房地产置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告徐彦伟违约金15603.65元”；撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初3954号民事判决第二项；驳回徐彦伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费本院予以维持。二审案件受理费1280元，由洛阳市凯瑞房地产置业有限公司负担896元，由徐彦伟负担384元。本判决为终审判决。审判长  胡豫勇审判员  秦铁林审判员  李 慧二〇一九年十二月二十五日法官助理南志丹书记员侯少祎