福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终6090号 上诉人（原审被告）：万星（南安）置业有限公司，住所地福建省南安市美林街道南美南金路**。 法定代表人：陈祖记，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王民辉，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：邹皓，男，1986年12月24日出生，汉族，住福建省泰宁县。 被上诉人（原审原告）：陈应玉，女，1962年6月23日出生，汉族，住福建省泰宁县。 被上诉人（原审原告）：邹锦才，男，1958年3月17日出生，汉族，住福建省泰宁县。 三被上诉人共同的委托诉讼代理人：庄建明，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 三被上诉人共同的委托诉讼代理人：钟重祥，上海段和段（厦门）律师事务所实习律师。 上诉人万星（南安）置业有限公司（以下简称“万星置业公司”）因与被上诉人邹皓、陈应玉、邹锦才商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初6047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万星置业公司上诉请求：撤销原判第一项，发回重审，或者改判驳回邹皓、陈应玉、邹锦才关于逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：一、案涉项目主体工程实际于2015年全部完工，但因周边市政配套设施未竣工验收（至今仍有部分连接至案涉项目小区主要入口地未征用施工），导致无法按原规划要求竣工验收。万星置业公司多次与政府部门沟通，最后相关部门同意万星置业公司修改规划方案，将已施工完的绿化用地及店面边的地改为临时通道，案涉项目最终拖延至2018年底、2019年1月才分别通过竣工验收和消防验收。万星置业公司逾期竣工及绿化率不足的问题是由于市政配套道路无法正常施工交付使用所导致，并非万星置业公司的原因。根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》第五条约定，万星置业公司有权据实顺延交房，不承担逾期交房违约责任。二、根据福建省人民政府办公厅闽政办【2016】29号文件，在2016年3月1日前已开工但未竣工的新建住宅应适用该文件规定。万星置业公司在2016年已经采购全部配电设备准备施工，但因上述政策被电力部门叫停，要求按政策规定重新设计。因案涉项目已全部完工，小区原规划地面一层无可存放配电设备的地方，后经沟通协调，万星置业公司将部分店面改为配电房，最终才于2017年通过图纸变更设计。上述拖延变更设计的问题在于政策原因，并非万星置业公司自身原因引起。三、虽双方合同及附件约定，日降雨量超过60毫米以上才可以顺延交房，但根据实际，日降雨量50毫米以上即是暴雨，是无法施工的。另外，根据规定，高温天气应当停止室外作业。一审法院对上述暴雨、高温天气未予顺延是错误的。四、邹皓、陈应玉、邹锦才未按约定时间支付专项维修资金，根据《补充协议》第五条第三款约定，万星置业公司可顺延交房。五、若法院认定万星置业公司构成逾期交房违约，根据《补充协议》第六条第二款第2点约定，违约金累计不应超过总房款的2%，一审判决的违约金数额已超过该限额。 邹皓、陈应玉、邹锦才辩称，一、案涉项目周边市政配套设施道路并非进入小区的唯一路口，该道路是否竣工验收不影响案涉项目工程施工和交房，且案涉项目竣工验收晚于该道路的竣工验收时间，万星置业公司在约定的交房期限届满前自身并不具备交房条件。根据《城市居住区规划设计标准》，万星置业公司主张的道路、绿化等问题并非强制性标准，不能作为案涉项目竣工验收延期的理由。即使市政道路和排污工程与市政工程管网连接存在问题，万星置业公司亦未能证明案涉项目主体工程在约定的交房期限届满前已竣工。二、变配电房设计变更不影响交房，且福建省人民政府办公厅闽政办【2016】29号文件于2016年2月29日印发，在案涉《商品房买卖合同》签订前，万星置业公司在签订合同时即应当根据文件要求及时变更设计方案，但其变更设计滞后，不能以此作为延期交房的理由。三、万星置业公司构成逾期交房违约，其提供的证据不足以作为免除其逾期交房责任的依据，一审法院认定万星置业公司逾期交房的天数正确。四、案涉《商品房买卖合同》第八条第四款及《补充协议》第五条第一款、第二款约定的相关费用，仅包括购房款、按揭贷款及办证费用，不包括专项维修资金，万星置业公司不能以此为由延期交房。五、违约金累计不超过总房款2%约定的适用前提是合同解除，不能适用于本案继续履行合同的情形。请求驳回上诉，维持原判。 邹皓、陈应玉、邹锦才向一审法院起诉请求：判令万星置业公司向邹皓、陈应玉、邹锦才支付以购房款为基数，自2017年10月1日始，按日万分之二计至万星置业公司实际交房之日即2019年5月24日止的逾期交房违约金81718.44元。 一审法院认定事实：万星置业公司系依法注册成立的从事房地产开发建设、出租、出售等业务的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证和建筑工程施工许可证。2017年6月12日，邹皓、陈应玉、邹锦才与万星置业公司签订编号为201705532的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容，其中《商品房买卖合同》系由福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制的示范文本，具体内容系由万星置业公司事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用。双方并就该合同进行网签备案登记。合同约定，邹皓、陈应玉、邹锦才购买万星置业公司开发的址在福建省南安市××街道××村××广场××幢××层××号房，建筑面积共145.52平方米，单价为每平方米4679.68元，总金额680987元。付款方式和期限详见附件六第三条按揭贷款付款方式。第八条约定，出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、买受人同意在未向出卖人付清合同约定的购房总价及其他约定的应由买受人缴交的相关费用（含违约金及办证费用）前，出卖人有权不予交房且不视为出卖人延期交房，同时本合同第八条约定的交房日期顺延至买受人向出卖人付清全额购房款及相关费用后的三十日。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人3000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、该条款约定详见附件六。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、该条款约定详见附件六。附件六《合同补充协议》第三条约定，……1、乙方应于2017年6月12日向甲方支付首期款共计450987元，余款共计230000元办理银行按揭……3、甲方仅限于协助乙方向甲方指定银行办理商品房抵押贷款……4、乙方应当在签订商品房买卖合同同时向银行提供按揭银行所需的全部资料，按揭银行需要增加文件时，乙方应于接到银行或甲方书面通知后7日内提交增加的资料，否则视为逾期付款……第五条第5款约定，除火灾、水灾、飓风、、地震等不可抗力的原因外以下特殊原因造成的，甲方也可以据实予以延期交房（后续施工及验收等工作周期据实顺延：（1）施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工或影响施工速度；（2）遇到日降雨量超过60ＭＭ或者因六级或六级以上大风天气造成无法正常施工或影响施工速度的；（3）因市政原因导致停水、停电等情况造成无法正常施工或影响施工速度；（4）遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制、噪音管制等决定，造成无法正常施工或影响施工速度，或因市政规划、基础配套设施建设拖延或要求、标准有所更改等，造成无法正常施工或影响施工速度；（5）非甲方原因导致引起的工人停工或罢工；（6）非甲方原因的市政配套项目未完成而造成不能入住的；（7）其他非甲方所能控制的因素。第六条第2款约定,甲方如未按《合同》及补充协议规定的最终交付期限将商品房交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自最终交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，自最终交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之2的违约金。逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方解除《合同》的，甲方应当在买卖双方至房管局办理退房手续完成后30天内退还全部已付款，并向乙方支付累计不超过乙方已付款2%的违约金。邹皓、陈应玉、邹锦才于合同签订时支付了首期购房款450987元，并于2017年7月14日与万星置业公司、中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称“建设银行南安支行”）签订了《个人住房借款合同》，建设银行南安支行于2017年8月16日将贷款230000元发放给万星置业公司。本案工程于2019年1月28日经消防验收合格。万星置业公司于2019年5月10日通知邹皓、陈应玉、邹锦才应于2019年5月24日办理交房手续，邹皓、陈应玉、邹锦才自认双方至2019年5月24日就本案商品房办理交房手续。 一审法院认为，万星置业公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，邹皓、陈应玉、邹锦才向万星置业公司购买址在南安市××街道××村××广场××幢××层××号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，邹皓、陈应玉、邹锦才与万星置业公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。邹皓、陈应玉、邹锦才在2017年6月12日合同签订时已支付首期购房款450987元，虽然附件六《合同补充协议》约定乙方应在签订商品房买卖合同同时向银行提供按揭银行所需的全部资料，但万星置业公司未能提供证据证明其已在签订《商品房买卖合同》时告知邹皓、陈应玉、邹锦才有关贷款银行的名称，而且邹皓、陈应玉、邹锦才在办理按揭贷款手续时也需要万星置业公司的协助，故万星置业公司辩称的邹皓、陈应玉、邹锦才存在逾期付款行为不能成立。虽然合同第八条第一款第4项约定若邹皓、陈应玉、邹锦才没有付清办证费用，万星置业公司有权不予交房且不视为延期交房，同时交房日期顺延至邹皓、陈应玉、邹锦才付清相关费用后的三十日，但该条款的具体内容系由万星置业公司事先予以拟定，并在该楼盘中重复使用，属于格式条款，邹皓、陈应玉、邹锦才是否交纳办理产权证相关费用，属于交房以后的事情，并不影响万星置业公司履行其交房义务，该格式条款的约定免除万星置业公司的责任、加重邹皓、陈应玉、邹锦才的责任，排除邹皓、陈应玉、邹锦才的主要权利，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应认定为无效条款。据此，邹皓、陈应玉、邹锦才已按时支付购房款，其享有请求万星置业公司依照合同约定时间交付本案商品房的权利。根据《商品房买卖合同》第八条约定，万星置业公司应当在2017年9月30日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付邹皓、陈应玉、邹锦才，如遭遇日降雨量超过60ＭＭ、六级或六级以上大风天气可以延期；因本案工程从2017年6月12日双方签订合同之日到2017年9月30日双方合同约定交房之日遭遇六级或六级以上大风天气共8天，即万星置业公司的交房时间可以顺延到2017年10月8日。本案工程已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并于2019年1月28日经消防验收合格。万星置业公司虽于2019年5月10日通知邹皓、陈应玉、邹锦才应于2019年5月24日办理交房手续，但万星置业公司也已构成逾期交房，现逾期交房已超过90日，根据合同约定，万星置业公司应支付邹皓、陈应玉、邹锦才自逾期之日即2017年10月9日起至2019年5月24日止（共593日），每日按邹皓、陈应玉、邹锦才已付购房款680987元的0.02％计算的逾期交房违约金80765元，邹皓、陈应玉、邹锦才诉讼请求中超出此部分的，不予支持。万星置业公司辩称，小区周边市政配套设施因征迁问题暂停施工，部分配套设施于2018年5月28日才竣工验收，导致讼争小区无法整体验收交付，并提供图纸、《中标通知书》、《补充协议书》、《福建省市政基础设施工程竣工验收报告》、照片、《美林街道办事处关于南安万星城市广场请求减免暨缓交城市基础设施配套费的请示》欲证明其主张；法院认为，本案建筑项目的竣工验收时间晚于2018年5月28日，万星置业公司在合同约定的交房时间前自身并不具备需具备的全部交房条件，因此市政配套设施的问题不能作为万星置业公司不承担逾期交房法律后果的直接依据，万星置业公司应对其逾期交房的违约行为承担相应的法律责任，故万星置业公司提供的上述证据不予采纳，辩称也不予采纳。万星置业公司又辩称，讼争小区于2017年8月根据电力部门规定变更配电房设计，并提供闽政办［2016］29号福建省人民政府办公厅文件、《修改设计通知单》、《新建住宅小区供电方案答复书》欲证明其主张；法院认为，闽政办［2016］29号福建省人民政府办公厅文件于2016年3月1日印发，在本案合同签订之前，万星置业公司本应根据文件内容及时变更设计方案，但其并没有提供其及时申请变更，只因电力部门迟延批复造成方案无法变更，致使万星置业公司迟延交房的证据，故万星置业公司提供的上述证据不予采纳，辩称也不予采纳。万星置业公司还辩称土地有部分未交付，但未能提供证据予以证明，故万星置业公司的该辩称，不予采纳。万星置业公司又主张，根据合同第八条约定，他们公司仅需一次性支付违约金3000元，但这违约金3000元针对的是交付的房屋不符合交付条件，本案并不属于该情形，故对该主张，不予采纳。综上所述，法院对邹皓、陈应玉、邹锦才的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、万星（南安）置业有限公司应于本判决生效后三十日内支付邹皓、陈应玉、邹锦才逾期交房违约金80765元；二、驳回邹皓、陈应玉、邹锦才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1843元，减半收取计922元，由邹皓、陈应玉、邹锦才负担13元，由万星（南安）置业有限公司负担909元。 二审中，万星置业公司围绕上诉请求提交了新的证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人无争议的证据，本院予以在卷佐证。对当事人二审争议的证据和事实，本院将结合适用法律问题待后一并分析认定。除二审争议所涉事实外，一审法院其余认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，一、关于案涉商品房项目是否因政府原因导致迟延交房的问题。万星置业公司主张因市政配套工程原因导致其无法按期交房，但其一、二审提供的有关市政配套工程相关证据所涉内容系案涉小区道路、排污等工程能否与市政管网连接的问题，而万星置业公司在一审提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》所载竣工验收日期及五方验收单位落款时间均为空白，万星置业公司就此未能进一步举证予以说明，其提供的南安市人民政府【2017】96号专题会议纪要中仅体现万星城市广场“基本完工”，故根据本案上述证据，无法确认案涉工程除上述管网连接问题外的其余工程建筑内容是否在2019年5月10日通知邹皓、陈应玉、邹锦才交房前符合竣工验收条件，万星置业公司据此抗辩免除其逾期交房违约责任，依据不足，不予采纳。就商业变配电房设计变更的问题。福建省人民政府办公厅闽政办【2016】29号文件于2016年2月29日印发，万星置业公司直至2017年8月才进行变更设计、施工，相应责任应由其自行承担。万星置业公司主张系因与有关部门沟通导致拖延变更设计，未能提供证据证明，故不予采纳。二、万星置业公司主张日降雨量50毫米以上暴雨及高温天气应予顺延交房，不符合案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》的有关约定，不予采纳。三、《补充协议》第五条第三款约定万星置业公司可据以顺延交房的款项中并不包含专项维修资金，且《补充协议》第一条约定专项维修资金由邹皓、陈应玉、邹锦才自行按有关规定缴交，故万星置业公司以邹皓、陈应玉、邹锦才未缴交专项维修资金为由，主张免除其通知交房前的逾期交房违约责任，依据不足，不予采纳。四、《补充协议》第六条第二款第2点中有关“累计不超过乙方已付款2%的违约金”的约定，是指“乙方（即邹皓、陈应玉、邹锦才）解除《合同》”时万星置业公司应承担的违约金约定，本案并不符合该约定的适用情形，万星置业公司据此主张一审法院认定的违约金应以已付款的2%为限，依据不足，不予采纳。 综上所述，万星置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1818元，由万星（南安）置业有限公司负担（多预交的25元予以退还）。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡金琪 审 判 员 黄小丹 审 判 员 陈亚生 二〇一九年十二月五日 法官助理 庄 瑮 书 记 员 李心诗 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。