广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初20705号原告：余洋，男，1979年4月1日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：赵敏儿，广东泓业正杰律师事务所律师。被告：山东一建建设有限公司中山分公司，住所地中山市西区富华道383号柏景台2幢10B房，统一社会信用代码91442000615136359。负责人：周文耀。被告：山东一建建设有限公司，住所地泰安市长城路28号，统一社会信用代码91370900760970237G。法定代表人：陈尚洋。上述两被告共同委托诉讼代理人：于雷，山东公允律师事务所律师。第三人：中山市尚建实业有限公司，住所地中山市火炬开发区大环村环茂路7卡商铺，统一社会信用代码914420006981198625。法定代表人：潘建波。原告余洋与被告山东一建建设有限公司中山分公司（以下简称山东一建分公司）、山东一建建设有限公司（以下简称山东一建总公司）、第三人中山市尚建实业有限公司（以下简称尚建公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵敏儿，被告山东一建分公司、山东一建总公司的委托诉讼代理人于雷到庭参加了诉讼，第三人尚建公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判决解除原告与被告山东一建分公司于2017年1月5日签订的《订房协议书》；2、判令被告山东一建分公司、山东一建总公司向原告返还购房订金25万元；3、判令被告山东一建分公司、山东一建总公司向原告支付违约金153667元（以订金25万元为基准，按月利率2%自2017年1月5日开始计算至返还购房订金25万元止，暂计算至2019年7月27日）；4、判令被告山东一建分公司、山东一建总公司向原告支付律师费损失5万元。事实与理由：2017年1月5日，山东一建分公司与原告签订《订房协议书》，约定将其向中山市尚建实业有限公司购买的一套在建商品房（5栋903房，地址位于中山市火炬开发区大环村的尚怡雅筑项目）转让给原告，原告向被告山东一建分公司支付购房订金25万元。山东一建分公司承诺在6个月内协助原告办理备案认购有关合同手续，否则，属山东一建分公司违约，山东一建分公司按购房订金实收金额增加1倍支付给原告作为违约金。同日，原告按山东一建分公司的指示通过平安银行将订金25万元转至其法定代表人周文耀在工商银行开立的账户。然而，约定的期间已过，山东一建分公司没有按约定的时间协助原告办理相关的认购、备案手续，其行为已构成违约，理应承担违约责任。山东一建总公司依法应与分公司共同承担责任。截至起诉日，被告仍无法为原告办理相关的手续，为此，原告起诉至法院，要求解除订房协议书，由两被告承担违约责任。被告山东一建分公司、山东一建总公司辩称：是否符合合同解除条件由法院依法裁决，原告主张的定金没有交付给山东一建分公司，而是支付给了周文耀个人；双方签订的订房协议书及收款收据中的印章和印鉴都是周文耀私自刻制的，山东一建中山分公司从未刻过，对原告与周文耀签订的协议书内容不知悉。对原告违约金的主张也是过高，请求法院依法裁决，对律师费损失，没有证据显示原告因本案诉讼已经实际支出了5万律师费。第三人尚建公司没有到庭应诉，亦没有提交书面答辩意见及证据。经审理查明：2017年1月5日，山东一建分公司（出售方、甲方）与原告（购房人、乙方）签订订房协议书约定：就中山市火炬开发区大环村中山市尚建实业有限公司开发的尚怡雅筑项目在建工程，其中乙方预订购约100平方米的商住房（此房是甲方向建设方购买房转让套房，具体实际面积按照办理签订认购合同签订套房面积楼房为准），甲方提供协助一事，双方协商签订以下协议：订购楼房坐落于5栋903楼，甲方愿意将该套房出售转让给乙方；因工程在建，自本合同签订日起约3-6个月内才能办理好预售证，预售证办理后即将双方确认选购楼房，由甲方协助乙方到建设方售楼部办理备案认购有关完善手续，完成购房全过程；此协议书双方签字生效当日，由乙方支付以上约定预交购房订金按每套房缴交25万元支付给甲方，余下购房款在甲方与建设方售楼部确定符合办理好备案手续的同时甲方协助办理好有关备案手续给乙方，乙方将剩余购房款项转入甲方指定账户（周文耀账户）；甲方按照以上约定时间（6个月）内负责配合协助乙方完善办理好备案认购有关合同手续给乙方后为甲方已完成合同义务；如甲方未按照以上约定时间（6个月内）协助办理好楼房认购合同相关完善手续的，如超出60天仍未能办理完善手续，属甲方违约，甲方自愿由签订此协议书后原收取乙方缴交全部购房订金，按实收金额增加1倍支付给乙方为违约金，此情况下乙方放弃购房；甲乙双方应自觉履行本协议的义务，若发生纠纷应协商共同解决，若协商不成，任何一方均有权向甲方所在地人民法院提起诉讼，所产生的律师费及诉讼费由违约方负责支付。该协议书落款处“甲方”栏加盖“山东一建分公司”印章，“代表”栏由周文耀签名。同日，周文耀在收据上签名并加盖“山东一建建设有限公司财务专用章”确认收到原告交来购房订金25万元（5栋903房）。庭审中，两被告确认涉案订房协议书已无法履行。再查：原告因本案纠纷与广东泓业正杰律师事务所签订委托代理合同，委托该事务所指派律师作为原告的诉讼代理人，并约定诉讼代理费为5万元。该律师事务所于2019年10月8日开具了相应金额的发票。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。原告与山东一建分公司签订的订房协议书系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽然山东一建分公司辩称订房协议书上所盖印章虚假，但周文耀作为该司的负责人有权代表该司对外作出意思表示，故无论印章真假，均不影响订房协议书的效力。订房协议书约定，山东一建分公司应协助原告将尚建公司开发的涉案房产转让给原告。现两被告确认订房协议书已无法履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，原告要求解除与山东一建分公司签订的订房协议书，本院予以支持。对于原告已支付的订金25万元，因合同已解除，山东一建分公司应予退还原告。订房协议书约定，山东一建分公司违约的，返还原收取的全部购房订金后，按实收订金金额增加1倍支付给原告为违约金。原告主张山东一建分公司自付款之日起按月利率2%支付违约金,山东一建分公司主张该违约金过分高于原告的实际损失，要求本院予以调整，本院认为，原告因支付涉案订金产生的实际损失主要为利息损失，故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，本院酌情将违约金调整为以25万元为基数，自2017年1月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算；自2019年8月20日起至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于原告因本案纠纷支出的律师费5万元，符合订房协议书的约定，且有律师费发票为证，本院亦予支持。至于原告因本案纠纷支出的律师费5万元，符合订房协议书的约定，且有律师费发票为证，本院亦予支持。山东一建分公司是有限责任公司分公司，依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，原告诉请山东一建分公司的前述债务由山东一建总公司承担，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第一百零七条，本院判决如下：一、解除原告余洋与被告山东一建建设有限公司中山分公司于2017年1月5日签订的订房协议书；二、被告山东一建建设有限公司中山分公司、山东一建建设有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告余洋返还购房订金25万元，并支付违约金（违约金计算方式：以25万元为基数，自2017年1月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算；自2019年8月20日起至还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告山东一建建设有限公司中山分公司、山东一建建设有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告余洋支付律师费损失5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8106元，由被告山东一建建设有限公司中山分公司、山东一建建设有限公司负担（该费原告已预交，两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 王 珊审判员 杨 颖二〇一九年十二月五日书记员 郑诗琳