福建省永泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0125民初2505号 原告：李严木，男，1953年5月20日出生，汉族，福建省闽侯县人，户籍地：福建省闽侯县，住福州市仓山区。 被告：永泰县樟鑫房地产开发有限公司，住所地：福建省永泰县樟城镇南方花园。 法定代表人：汪子武，执行董事。 被告：汪子武，男，1969年5月3日出生，汉族，福建省永泰县人，住福建省永泰县。 原告李严木与被告永泰县樟鑫房地产开发有限公司（以下简称“樟鑫公司”）、汪子武合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李严木、被告樟鑫公司法定代表人汪子武、被告汪子武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李严木向本院提出诉讼请求：1、判令樟鑫公司、汪子武立即履行2016年5月27日的《协议书》项下的义务，配合李严木办理永泰县东方城801单元、901单元和1503单元的《商品房买卖合同》的网上签约手续；2、判令樟鑫公司、汪子武立即向李严木赔偿人民币20万元；3、本案诉讼费用由樟鑫公司、汪子武承担。事实与理由：2011年9月20日，李严木与汪子武、李严忠和张荣建四人以《会议纪要》的形式确认，由汪子武受让的土地由四人按照认缴投资比例承担债权债务等一切法律责任；项目名称待定，项目挂靠樟鑫公司名下开发，项目股东不承担樟鑫公司除本项目外的一切债权债务等法律责任。项目投资5000万元，李严木认缴投资2500万元，占50%。后各合伙人确定项目名称为“永泰县东方城”。事后，李严木实际投入资金2175万元。2016年3月30日，李严木、汪子武、李严忠、张荣建四人达成《东方城项目投资人会议决定》，根据该决定第5条约定，樟鑫公司及法定代表人即汪子武对接受清盘者办理清盘、销售、按揭等全权委托手续，并到公证处办理公证。2016年5月27日，李严木、樟鑫公司、汪子武、李严忠和张荣建签订《协议书》，根据该协议第一条约定，樟鑫公司、汪子武、李严忠和张荣建同意将“东方城项目”一层店面、三层店面、4-19号套房及车位委托李严木清盘销售，上述物业对外价格不低于以下价格标准：一层店面销售价格每平方米不低于24500元，三层店面销售价格每平方米不低于11500元，4-9层套房售价每平方米不低于8900元，车位售价每个不低于20万元。根据第三条约定，樟鑫公司及汪子武应于本协议签订后10日向李严木出具授权委托书，全权委托李严木销售“东方城项目”及负责清收该项目的全部未收购房款并与中国银行香港支行协商有关和解协议的执行事宜。第六条约定，李严木接受委托后，樟鑫公司必须全力配合李严木办理上述物业销售合同的签订、发票的开具以及银行按揭贷款手续。樟鑫公司未尽配合义务，导致李严木无法完成销售上述物业的工作任务，樟鑫公司应赔偿李严木损失人民币100万元。另，各方对其他条款进行了约定。2016年6月2日，樟鑫公司向李严木出具“授权委托书”，特别授权李严木负责东方城项目的所有经营、销售、交房、产权备案、按揭贷款、上缴税费、支付工程款、农民工工资、法律诉讼等事项；负责与中国银行香港路支行协调有关和解协议事项，有权代表樟鑫公司及汪子武签署各项法律文书、协议、合同，委托期限自2016年5月27日起至东方城项目各项事务办结为止。李严木接受樟鑫公司的授权委托后，根据《协议书》约定积极开展“东方城项目”清盘工作。2019年7月，因客户王凯云购买东方城项目1503单元支付定金20万元，李严木在为客户王凯云办理网签手续时发现，原网上登陆所用的账号即用户名和密码已经被被告更换，无法登陆办理与购房户网签手续。2019年7月8日，李严木向樟鑫公司的法定代表人汪子武发微信和短信通知，要求樟鑫公司和汪子武在2019年7月20日前将东方城项目售楼的网签账号包括网上登陆的用户名和登陆密码告知李严木。2019年7月9日，另一个客户张信彪购买东方城项目801单元并支付定金1万元，也需要办理网签手续。此外，原于2013年购买东方城项目901单元并支付了购房款39万元的客户鄢金，也要求办理网签手续。2019年7月10日，李严木在海峡都市报上刊登《通知》，要求樟鑫公司及汪子武在2019年7月20日前将东方城项目售楼的网签账号包括用户名和密码告知李严木。然樟鑫公司及汪子武收到通知后，至今仍未配合办理网签手续，也未将办理网签手续的账号（登陆名和登陆密码）告知李严木，导致李严木对东方城项目清盘销售工作无法顺利进行，无法办理东方城项目物业销售合同的网签手续等工作。综上，根据2016年5月27日的《协议书》第六条有关“李严木接受委托后，樟鑫公司必须全力配合李严木办理上述物业销售合同的签订、发票的开具以及银行按揭贷款手续。樟鑫公司未尽协助义务，导致李严木无法完成销售上述物业的工作任务，樟鑫公司应赔偿李严木损失100万元”之约定，樟鑫公司对李严木与购房户的网上签约行为具有配合协助义务。樟鑫公司在更换网上签约的账户后，本应及时履行告知李严木的义务。在李严木采用发短信息和海峡都市报登报等方式多次通知樟鑫公司、汪子武的情况下，樟鑫公司、汪子武未在2019年7月20日协助李严木办理网签手续，导致李严木无法完成销售上述物业的工作，樟鑫公司、汪子武的行为违反了《协议书》第六条的约定，构成违约，依法应当承担违约责任，樟鑫公司、汪子武应赔偿李严木损失人民币100万元，现李严木仅向樟鑫公司、汪子武主张20万元。为此，李严木为维护自己的合法权益，特提起诉讼，恳请依法裁判。 樟鑫公司辩称，李严木无权要求樟鑫公司签订商品房买卖合同，2016年5月27日《协议书》已到期，李严木没有完成自购，现已无权主张自购或者他购的权利。1、《协议书》于2017年5月27日已期满，李严木没有按约定价格与樟鑫公司结算并完成自购，李严木已经丧失自购或他购的权利。2016年5月27日《协议书》第2条约定：李严木接受委托后，应于2017年5月31日前完成对上述物业的清盘销售工作，期限届满仍未销售完毕的部分，由李严木自购，并按上述价格与樟鑫公司结算。2、李严木没有按《协议书》约定在2017年5月31日前完成自购，也没有将售房款及自购房款汇入专门账户，用于清偿银行欠款及按比例返还各股东，李严木已经构成违约，所以，约定的清盘期限届满后，东方城项目如何销售应由各合伙人共同决定。《协议书》第5条约定：李严木同意出售上述物业实现的销售款在扣除房产税、建安税等税费、全部未结工程款以及员工工资后，优先用于偿还中国银行香港路支行2000万元欠款。3、李严木作为清盘方没有按约定时间将东方城项目售房款按比例返还转让方，转让清盘股东有权终止协议，即其他合伙人有权终止协议，同时2016年6月2日委托书也终止。2016年3月28日《东方城项目投资人会议决定》第11条规定：接受清盘方对东方城项目的套房、店面以及房管局测绘的面积乘以上面积价格计算总额，在七个月内返还转让清盘股东比例份额，逾期10日内，受让方清盘方赔偿转让清盘股东200万元，转让清盘股东有权终止协议。4、清盘期限2017年5月31日届满之前，李严木没有通知汪子武、李严忠、张荣建要求清盘结算，2017年8月10日才登报，已经超过清盘约定时限，2017年5月27日《协议书》不再履行。销售或者清盘选择权在四合伙人，应由合伙人共同决定。5、李严木没有收回已售房款且汇入东方城项目专门账户，构成违约。（1）2016年5月27日《协议书》第9条约定：本协议未约定事项，按2016年3月28日签订的投资人会议决定执行。2016年3月28日《东方城项目投资人会议决定》第4条规定：东方城项目2016年3月28日之前已售的套房、店面价格仍按原规定由接受清盘者负责收回，并自行向银行办理按揭贷款。但李严木对东方城项目的二层、四层以及902等单元房故意不去银行办理按揭手续。原来申请材料已送中国银行并交了5000元，但李严木提出要去建行办理，但事实上他又不去做，导致1300多万元售房款无法及时收回，造成合伙人重大损失。（2）2016年5月27日《协议书》第4条约定，李严木对外销售上述物业所得款项，应汇至樟鑫公司基本银行账户。因此，东方城项目如何处置应由四合伙人共同决定，李严木没有权利要求樟鑫公司办理合同网签。6、在2016年5月27日《协议书》约定范围之内樟鑫公司是受东方城四股东之托有权代表东方城项目股东行使权力，协议期满樟鑫公司有权终止协议。7、从始至今东方城项目未跟樟鑫公司签订过挂靠协议（合同），没有约定双方权利和义务及挂靠费用多少，怎么交付，期限多久。樟鑫公司有权不予办理东方城项目所有事项。樟鑫公司不可能不收挂靠费，无限期挂靠，还要承担李严木无数次的起诉，因此樟鑫公司于2019年8月25日再次通知李严木要签订挂靠协议，2019年8月26日李严木收到通知并回复但没与樟鑫公司签订挂靠协议。综上，《协议书》约定2017年5月31日期满后终止协议，樟鑫公司义务也终止，东方城项目没与樟鑫公司签订挂靠协议（合同），因此樟鑫公司有权不配合李严木办理各项事务，要求驳回李严木所有诉讼请求，诉讼费用由李严木承担。 汪子武辩称，同意樟鑫公司答辩意见。2017年5月31日《协议书》、2016年3月28日《东方城项目投资人会议决定》没有约定汪子武承担责任。 李严木围绕诉讼请求向本院提交以下证据予以证明： A1.《会议纪要》、《东方城项目资金收入情况明细表》和《收款收据》，证明：1、2011年9月20日，李严木与汪子武、李严忠、张荣建四人以《会议纪要》的形式确认，合伙项目计划投资人民币5000万元，李严木认缴投资2500万元占投资比例50%的事实；2、李严木为东方城项目投入资金2175万元的事实。 A2.《东方城项目投资人会议决定》（2016年3月28日），证明：2016年3月28日，李严木、汪子武、李严忠和张荣建四人达成《东方城项目投资人会议决定》，该决定第5条约定：樟鑫公司及法定代表人即汪子武对接受清盘者办理清盘、销售、按揭等全权委托手续，并到公证处办理公证的事实。 A3.《协议书》（2016年5月27日），证明：1、2016年5月27日，李严木、樟鑫公司、汪子武、李严忠和张荣建签订《协议书》，协议第一条约定：樟鑫公司、汪子武、李严忠和张荣建同意将“东方城项目”一层店面、三层店面、4-9号套房及车位委托李严木清盘销售并约定最低销售价格的事实；2、该协议第三条约定：樟鑫公司及汪子武应于本协议签订后10日内向李严木出具授权委托书，全权委托李严木销售“东方城项目”及负责清收该项目的全部未收购房款并于中国银行香港路支行协商有关和解协议的执行事宜的事实；3、该协议第六条约定：樟鑫公司必须全力配合李严木办理上述物业销售合同的签订、发票的开具以及银行按揭贷款手续。樟鑫公司未尽协助义务，导致李严木无法完成销售上述物业的工作任务，樟鑫公司应赔偿李严木损失人民币100万元的事实；4、该协议第九条约定：本协议未约定事项，按2016年3月28日签订的“投资人会议决定”执行的事实。 A4.《授权委托书》（2016年6月2日），证明：樟鑫公司于2016年6月2日向李严木出具“授权委托书”，特别授权李严木负责东方城项目的所有经营、销售、交房、产权备案及与中国银行香港路支行协调有关和解协议履行等其他具体工作的事实。 A5.微信、短信通知和海峡都市报刊登的《通知》，证明：1、2019年7月8日，李严木向樟鑫公司、汪子武发微信和短信，通知樟鑫公司及汪子武在2019年7月20日前将东方城项目售楼的网签账号包括网上登陆的用户名和登陆密码告知李严木，樟鑫公司、汪子武收到后置之不理的事实。2、2019年7月10日，李严木再次在海峡都市报上刊登《通知》，要求樟鑫公司及汪子武在2019年7月20日前向东方城项目售楼的网签账号包括用户名和登陆密码告知李严木，但樟鑫公司、汪子武至今仍未将办理网签手续的账号（用户名和登陆密码）告知李严木，未配合办理网签手续的事实。 A6.中国银行存款单、收款收据，证明：1、客户王凯云购买东方城项目1503单元支付定金20万元，客户张信彪购买东方城项目801单元支付定金1万元急需办理网签手续的事实；2、客户鄢金原于2013年购买东方城项目901单元并支付购房款39万元急需办理网签手续的事实。 樟鑫公司、汪子武向本院提交了以下证据： B1.短信（彩信）通知，证明：2019年8月25日，樟鑫公司通知李严木要求东方城项目合伙人要与樟鑫公司签订挂靠合同，2019年8月26日李严木回答复，证明李严木已经收到樟鑫公司的通知，但没与樟鑫公司再签订挂靠合同。 本院组织当事人进行证据交换和质证。樟鑫公司、汪子武对李严忠提供的证据A1-A5、A6中的中国银行存款单、收款收据（鄢金）的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下： 1、A6中的收款收据（王凯云），李严木提供了原件核对，，真实性足以认定，可以作为认定本案事实的依据。 2、Ｂ1短信（彩信）通知，135××××6316系李严木的电话号码，汪子武于2019年8月25日发送短信至135××××6316，且李严木于2019年8月26日进行了回复，故真实性足以认定，可以作为本案认定事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：樟鑫公司经工商核准登记从事房地产开发、经营，股东为汪子武、李严忠，汪子武为樟鑫公司的法定代表人。2011年9月20日，李严木、汪子武、李严忠、张荣建四人以《会议纪要》的形式约定，四人合作开发由汪子武竞标成功的永泰县樟城镇较场路樟（2011）拍01号土地，项目借用樟鑫公司名义开发，本项目股东不承担樟鑫公司除本项目外的一切债权债务，并对项目人事安排、资金、财务、工程建筑、材料采购事项、销售情况、设计方案等事项进行了约定。各合伙人确定项目名称为“永泰县东方城”。 2016年3月28日，东方城项目四合伙人签订了《东方城项目投资人会议决定》。该决定约定：“……。4、东方城项目2016年3月28日之前已售的套房、店面价格仍按原规定由接受清盘者负责收回，并自行向银行办理按揭贷款。5、樟鑫公司及法定代表人在对接受清盘者即办理清盘、销售、按揭等全权委托手续，并到公证处办理公证。……。7、接受清盘者在套房、店面销售每笔应在开票时缴纳营业税和附加税，违约者扣除销售额的30%作为樟鑫公司预留缴纳税费，余额在实际缴交后返还。……。9、转让清盘股东必须存入账户印鉴监控资金安全，如转让清盘股东存入账户印鉴对接受清盘者在正常支付时刁难在一个工作日内如不给盖章，每次罚款50万元。……。11、接受清盘方对东方城项目的套房、店面以及房管局测绘的面积乘以上面积价格计算总额，在7个月内返还转让清盘股东比例份额，逾期10日内，受让方清盘方赔偿转让清盘股东200万元，转让清盘股东有权终止协议。……。13、本决定各股东必须严格执行，违约者罚款100万元。” 2016年5月27日，樟鑫公司（甲方）、李严木（乙方）与东方城项目四合伙人李严木、汪子武、李严忠、张荣建（丙方）签订了一份《协议书》。《协议书》约定：一、甲方、丙方同意将“东方城项目”一层店面、三层店面、4-9层套房及车位委托乙方清盘销售，上述物业对外价格不低于以下价格标准：一层店面销售价格每平方米不低于24500元；三层店面销售价格每平方米不低于11500元；1-9层套房销售价格每平方米不低于8900元；车位销售价格不低于每个20万元。二、乙方接受甲方委托后，应于2017年5月31前完成对上述物业的清盘销售工作。期限满仍未售完毕的部分，由乙方自购，并按上述价格与甲方结算。三、甲方及甲方法人代表汪子武应于本协议签订后10日内向乙方出具委托书，全权委托乙方销售“东方城项目”及负责清收该项目的全部未收购房款并与中国银行香港路支行协商有关和解协议的执行事宜。……。五、乙方同意出售上述物业实现的销售款在扣除房产税、建安税等税费、全部未结工程款以及员工工资后，优先用于偿还香港路支行的2000万元欠款。……乙方对外销售上述物业销售价格高于第一条约定价格标准，超出的部分归乙方所有。同时，对于超过价格部分，所产生的税费由乙方自行承担。六、乙方接受甲方委托后，甲方必须全力配合乙方办理上述物业销售合同的签订、发票的开具以及银行按揭贷款手续。甲方未尽协助义务，导致乙方无法完成销售上述物业的工作任务，甲方应赔偿乙方损失人民币100万元。……。九、本协议未约定事项，按丙方2016年3月28日签订“投资人会议决定”执行。2016年6月2日，樟鑫公司、汪子武向李严木出具了《授权委托书》。《授权委托书》载明：李严木负责东方城项目的所有经营、销售、交房、产权备案、按揭贷款、上缴税费、支付工程款、农民工工资、法律诉讼等事项；负责与中国银行香港路支行履行、协调有关和解协议事项，并有权代表樟鑫公司和汪子武签署各项法律文书、协议、合同。李严木接受樟鑫公司授权后，开展“东方城项目”清盘工作。委托期限自2016年5月27日起至东方城项目各项事务办结为止。 2013年1月31日、3月1日、3月12日，李严木出具三张收款收据，收取鄢金购买9层01号定金共39万元。2018年11月16日，樟鑫公司出具收款收据，收取王凯云购买东方城项目1503单元定金20万元。2019年7月9日，张信彪向樟鑫公司银行账户（账号：41×××28）转账1万元，备注购买东方城801单元。 2019年7月8日，李严木通过微信、短信通知樟鑫公司、汪子武：“1503单元每平方9800元，801单元每平方10300元，办好网签即交首付款50%，办好备案合同50天内付清尾款（不办理按揭贷款），在与客户办理网签合同时发现东方城项目售楼网址、账户密码被你们擅自更换，无法与客户在网上签定网签合同，你们已构成违约。根据四合伙人有关约定，上述两单元售楼款是为你两（应为俩）尽快代偿香港路支行债务。限在2019年7月20日前将东方城项目售楼网签、网址、账号密码、用微信或短信告知，逾期将依法诉讼法院裁决赔偿。”2019年7月10日，李严木在海峡都市报刊登公告一份，通知樟鑫公司、汪子武：“永泰县东方城楼盘1503单元以每平方10300元已出售给客户王凯云，并收取定金20万元；801单元以每平方10300元已出售给客户张信彪，并收取定金1万元。我已分别与两客户协商好，办好网签即交首付50%，办好备案合同50天内付清尾款（无按揭贷款优惠3%）。901单元已出售给客户鄢金，并收取定金39万元，在与客户办理网签合同时，发现因东方城项目网签管理员、报备员用户名与密码已被更换，无法登陆交易平台办理与客户的网签手续。上述三单元售楼款是为樟鑫公司尽快代偿中国银行青岛香港路支行债务。根据四合伙人有关约定，你们擅自更换网签用户名与密码的行为已构成违约。我特通知你们，请于2019年7月20日前将东方城项目网签管理员、报备员的用户名与登陆密码用微信或短信告知，逾期将依法起诉至法院追究你们的法律责任”。2019年8月25日，樟鑫公司发短信通知李严木：“如果东方城项目合伙人再不跟樟鑫公司签订挂靠合同，樟鑫公司将不再办理东方城项目所有事项。樟鑫公司特此通知，通知人汪子武”，2019年8年27日。2017年10月9日，李严木诉至本院。 本院认为，“永泰县东方城”项目系李严木与汪子武、李严忠、张荣建合伙借用樟鑫公司名义开发。李严木、樟鑫公司与东方城项目四合伙人于2016年5月27日签订的《协议书》，系各方当事人的真实意思表示，且内容没有违反相关法律和行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应依约定全面履行自己的义务。根据《协议书》约定：李严木接受樟鑫公司委托后，应于2017年5月31前完成对上述物业的清盘销售工作。期限满仍未售完毕的部分，由李严木自购，并按上述价格与樟鑫公司结算。而李严木于2019年7月要求樟鑫公司、汪子武配合其销售东方城项目，显然已超过该《协议书》约定的期限。因此，李严木诉请樟鑫公司、汪子武配合其办理永泰县东方城801单元、901单元和1503单元的《商品房买卖合同》的网上签约手续并向其赔偿20万元，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第六十条规定，判决如下： 驳回李严木的诉讼请求。 案件受理费4300元，由李严木负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈宜贤 人民陪审员  林荣雄 人民陪审员  林孝岁 二〇一九年十二月二十日 法官助理李冰琳 书记员鲍美龄 附：法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。