广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初4744号原告（反诉被告）：启威包装材料（深圳）有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道星花社区庙溪工业区桂圆路57号，统一社会信用代码914403000539977720。法定代表人：陈启川。委托代理人：张英豪，广东茂达律师事务所律师。委托代理人：卢群艳，广东茂达律师事务所律师。被告：王继峰，男，汉族，1983年5月22日出生，身份住址吉林省龙井市，被告（反诉原告）：深圳市樘洲物业管理有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道横坑河东村环观中路47号，统一社会信用代码91440300MA5EDPBE2J。法定代表人：王继峰。两被告共同委托代理人：陈德怀，广东德城律师事务所律师。第三人：江汨鸿，男，汉族，1978年12月14日出生，身份证住址湖南省湘阴县，委托代理人：郭跃峰，男，汉族，1979年1月17日出生，身份证住址湖北省浠水县，原告启威包装材料（深圳）有限公司与被告王继峰、被告深圳市樘洲物业管理有限公司（下称被告樘洲公司）、第三人江汨鸿房屋租赁合同纠纷一案，原告诉请：1、两被告共同返还原告代收租金1148571元、电费25698.4元，小计1174269.4元；2、两被告共同赔偿原告逾期付款损失25730.6元（以1174269.4为基数，暂以按中国人民银行同期同类贷款利率的150%计算，自2018年7月1日起暂计至起诉之日，以实际清偿之日为准。）；3、由两被告承担本案诉诉讼费用。被告樘洲公司反诉诉请：1、双方签订的《厂房租赁合同》无效；2、原告赔偿被告樘洲公司信赖利益损失租金差价损失72万元；3、原告赔偿被告设备安装、装修损失54615元，电梯款38000元；4、由原告承担本案全部诉讼费、保全费。本院受理后依法适用简易程序，由审判员逯晓枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告启威包装材料（深圳）有限公司委托代理人张英豪、卢群艳，被告王继峰及被告樘洲公司共同委托代理人陈德怀，第三人江汨鸿委托代理人郭跃峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况经审理查明，被告王继峰系被告樘洲公司的法定代表人。2017年10月16日，被告樘洲公司作为出租方即甲方与第三人作为承租方即乙方签订《厂房租赁合同协议书》，约定甲方将深圳市龙华新区观澜街道桂花庙溪工业区桂圆路57号建筑面积11500平方米的厂房出租给乙方使用，用于工业生产及仓储，合同期限2017年12月1日至2023年1月31日，甲方预计于2017年12月1日前将涉案厂房交付乙方，正式交房后60天内为免租期，每月租金300000元，租金每隔2.5年递增一次、递增幅度为9%（以交房后正式计租之日后推30个月后递增），租赁保证金900000元，变压器更名保证金100000元，同时约定了电费、电梯费、水费等其他事项。该《厂房租赁合同协议书》抬头部分甲方列为被告王继峰，落款处出租方加盖有被告樘洲公司的印章，出租方授权代表人处有被告王继峰的签名。2017年10月16日，原告作为委托方即甲方与被告樘洲公司作为受托方即乙方、第三人作为承租方即丙方签订《房屋出租委托书》一份，内容为甲方将深圳市龙华新区观澜街道桂花庙溪工业区桂圆路57号“启威包装材料园一栋4层厂房”委托乙方进行日常出租与管理，委托期限为2017年10月16日至乙丙双方合同终止之日，建筑面积11500平方米，第三条约定委托权限为“1、房屋的出租和日常管理；2、房屋的物业管理及租金收取；3、房屋的相关设施设备的维护与管理；4、法律法规规定由房屋负责管理的其他事项”，委托收款账户为被告王继峰即乙方的账户，补充说明约定“甲方承诺在委托期间不管乙方因任何原因导致的无法管理此物业，甲方都认可乙方与丙方所签的租赁合同内容有效，并按乙丙双方所签原合同内容接管至甲方名下，不因乙方的原因有在租赁期内受任何影响。”该文书抬头部分列明乙方为被告王继峰，落款处乙方处有被告樘洲公司的盖章及被告王继峰的签名，落款后写有“或转入以下账户：陈启川，农业银行……”并加盖有被告樘洲公司的印章。上述《厂房租赁合同协议书》与《房屋出租委托书》签订后，2017年10月17日第三人向陈启川账户转入租赁保证金900000元、变压器更名保证金100000元。另查，2018年1月5日，原告作为出租方即甲方与被告樘洲公司作为承租方即乙方签订《厂房租赁合同协议书》一份，约定甲方向乙方出租“观澜街道桂圆路57号”建筑面积约11500平方米的一整栋四层楼厂房给乙方使用，用途为工业厂房，租赁期限为2018年4月1日至2023年3月31日，甲方预计于2017年12月30日前将涉案厂房交付乙方，正式交房后90天内为免租期，每月租金220000元，租金每隔2.5年递增一次、递增幅度为8%（以交房后正式计租之日后推30个月后递增），租赁保证金440000元，变压器更名保证金100000元，同时约定了电费、电梯费、水费等其他事项。该《厂房租赁合同协议书》落款处承租方为被告樘洲公司盖章及其授权代表人被告王继峰签名，出租方为原告盖章及其法定代表人签名。2018年1月5日，原告与被告王继峰签订《补充协议书》一份，内容为就甲方即原告与乙方即被告樘洲公司厂房租赁合同补充如下，租金自2018年4月开始调整为每月24万元，其他按厂房租赁合同内容不变。2018年2月17日至6月30日期间被告樘洲公司及被告王继峰收取第三人缴纳的租金1148571元、电费25698.4元。被告樘洲公司表示不清楚上述期间收取租金金额，对电费金额予以认可。2017年12月11日，原告作为委托方即甲方与被告樘洲公司作为受托方即乙方签订《联络函》一份，并列明第三人作为承租方即丙方，内容为甲方通知丙方自2017年12月开始至乙丙双方合同期终止期间所有的房租水电费直接转入被告王继峰的账户，甲方承诺认可丙方所支付乙方的每笔到账款项。该联络函落款处有原告盖章、被告樘洲公司的盖章及被告王继峰签字，无丙方签字。原告主张该联络函系被告王继峰向第三人出具的单方伪造的文件，被告王继峰不予认可。2017年12月18日，原告员工余晓刚与被告王继峰签订《房屋交接明细》，对电表及水表读数、变压器、电梯、消防、化粪池、房屋漏水情况等进行了确认并签名。原告主张其并未授权员工余晓刚与被告樘洲公司处理涉案房屋事宜。2018年3月13日，观澜街道土地整备中心发出《搬迁通知》一份，内容为桂香路（大富路-桂花路）市政工程三标段征收拆迁项目的房屋拆除单位已开展拆除工作，要求相关租户在本通知下达之日起三个月内搬迁完毕。涉案房屋在该征收拆迁范围内。2018年3月29日，余晓刚签名以原告名义向被告樘洲公司发出《联络函》一份，内容为对于原告与被告樘洲公司签订的厂房租赁协议，因市政工程拆迁，原告已收到观澜土地整备中心《搬迁通知》，故涉案房屋租赁合同无法继续履行，要求被告樘洲公司自收到该函后三个月内搬迁。被告樘洲公司主张该联络函系原告以出租人名义向其发出，原告不予认可，主张其并未授权余晓刚发出上述联络函。庭审中，被告樘洲公司与第三人确认自2018年3月涉案房屋仅承租一至三层、四层退租，故租金变更为每月240000元。再查，原被告、第三人等均未能提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。原告主张其委托被告樘洲公司、被告王继峰代为收取第三人缴纳的涉案房屋相关租赁费用，两被告收取2018年2月17日至6月30日期间被告樘洲公司及被告王继峰收取第三人缴纳的租金1148571元、电费25698.4元未交给原告，故要求两被告交还该款项及自2018年7月1日起的利息。两被告不予认可，主张被告樘洲公司与原告签订2018年1月5日《厂房租赁合同协议书》后，双方法律关系变更为房屋租赁关系，系原告将涉案房屋出租给被告樘洲公司，再由被告樘洲公司转租给第三人；主张其收取的上述费用系其作为转租人向次承租人所收取的费用，不应交还原告；主张根据双方签署的2018年1月5日的《厂房租赁合同协议书》的约定，有90天的免租期，故无需向原告支付相关费用。原告不予认可，主张该2018年1月5日的《厂房租赁合同协议书》既非双方真实意思表示也并未实际履行。被告樘洲公司要求确认与原告签订的2018年1月5日《厂房租赁合同协议书》无效，要求原告赔偿信赖利益损失（租金差价）72万元以及设备安装、装修损失54615元、电梯款38000元。以上事实，有厂房租赁合同协议书、房屋出租委托书、网上银行电子回单、收款收据、联络函、补充协议、房屋交接明细、土地整备中心搬迁通知、电梯销售与安装合同、电梯款的转账凭证等证据及开庭笔录等为证。裁判结果本院认为，本案中各方当事人均未提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此涉案2017年10月16日《厂房租赁合同协议书》以及2018年1月5日《厂房租赁合同协议书》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据本院查明的事实，由于《房屋出租委托书》明确列明被告王继峰为受委托方即乙方且由其签名并由被告樘洲公司盖章、2017年10月16日《厂房租赁合同协议书》明确列明被告王继峰为出租方且由其签名并由被告樘洲公司盖章，因此应当认定为原告委托两被告作为共同受托人，与第三人签订2017年10月16日《厂房租赁合同协议书》；此时，原告与被告樘洲公司、被告王继峰之间为委托关系、并非房屋租赁合同关系。原告与被告樘洲公司于2018年1月15日签订《厂房租赁合同协议书》，约定原告为出租人、被告樘洲公司为承租人，该合同签订后被告樘洲公司并未向原告缴纳租赁保证金、变压器更名费押金等。同时，原告与被告樘洲公司之间法律关系变更必然会对2017年10月16日《厂房租赁合同协议书》的履行产生重大影响，原告与被告樘洲公司并未就此向第三人进行告知并就2017年10月16日《厂房租赁合同协议书》的作出相应变更。因此，被告樘洲公司提供的证据并不足以证明2018年1月5日的《厂房租赁合同协议书》签订后已经实际履行，故原告关于2018年1月5日的《厂房租赁合同协议书》并未实际履行的主张，有事实依据，本院予以采信。综上，原告与被告樘洲公司之间的房屋租赁关系并未实际履行，双方之间并未成立房屋租赁合同关系，故被告樘洲公司及被告王继峰仍应当履行《房屋出租委托书》的义务，将收取的第三人缴纳的2018年2月17日至6月30日期间租金1148571元、电费25698.4元交还给原告。两被告未能及时交还上述费用的行为对原告造成一定的利息损失，应当按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付自2018年7月1日起计至2019年8月19日期间的逾期利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至款项清偿之日止的逾期利息。被告樘洲公司主张赔偿信赖利益损失及涉案安装装修损失、电梯费等反诉请求，证据不足，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、2017年10月16日签订的《厂房租赁合同协议书》与2018年1月15日签订的《厂房租赁合同协议书》为无效合同；二、被告深圳市樘洲物业管理有限公司、被告王继峰应当于本判决生效之日起十日内向原告启威包装材料（深圳）有限公司返还2018年2月17日至6月30日期间收取的租金1148571元、电费25698.4元及利息（本金1174269.4元，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付2018年7月1日起计至2019年8月19日期间的逾期利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至款项清偿之日止的逾期利息）；三、驳回原告启威包装材料（深圳）有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市樘洲物业管理有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费7800元及保全费5000元原告已预缴，由两被告承担；被告深圳市樘洲物业管理有限公司反诉受理费5963元其已预缴，由被告深圳市樘洲物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 逯  晓  枫二〇一九年十二月四日书记员 邬真桢（兼）书记员 巫  小  露附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。