广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6885号上诉人（原审被告一）：刘小渊，男，汉族，1983年6月10日出生，住广东省博罗县*******************，身份证号码：441************632。委托诉讼代理人：谢熙伟，广东丰立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘钊良，男，汉族，1952年3月14日出生，住广东省广州市白云区********，身份证号码：440************01X。委托诉讼代理人：林树焕、黄栋，北京市盈科（广州）律师事务所律师、实习律师。原审被告二：惠州市渊博实业投资有限公司，住广东省惠州市博罗县***************背面。法定代表人：刘某1。上诉人刘小渊与被上诉人潘钊良、原审被告二惠州市渊博实业投资有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2017）粤1322民初3336号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人刘小渊上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判刘小渊退还350000元及利息（以350000元为本金按年利率6%从2017年3月23日起计至法院确定的还款之日止）给潘钊良（截至上诉之日2019年5月11日，按原判决计算的利息为178500元，按年利率6%计算的利息为44625元，与一审判项的利息差额为133875元，本金差额为50000，总差额为183875元）。事实与理由：上诉人与潘钊良签订的《楼房出让协议书》无效，应按照合同无效的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”而在本案中：一、被上诉人实际支付的款项是人民币350000元，则上诉人应退还的款项应为实际收取的款项350000元，而不是400000元。因合同无效，上诉人与被上诉人的原约定无效，不应按照原约定的退还数额处理，应按照实际收取的数额退还本金。二、合同无效，利息的计算方面，也不能按照原约定的利息计算方式，获得一审判决所支持的国家所允许的年利率上限24%计算利息，而应当参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条所规定的占用资金期间的利息计算标准年利率6%计算。三、该《楼房出让协议书》无效，双方都有过错，并不是上诉人一方的过错。一审判决判令上诉人退还400000元本金给被上诉人及利息按照年利率24%计算，导致被上诉人明显得益。被上诉人因其本身具有过错而得益，明显有违公平原则。以上意见，请二审法院予以审查并依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人潘钊良答辩称：一、一审法院认定事实清楚，判决上诉人退还本金和利息有理有据，适用法律正确。1、关于退还的本金，一审法院认定2017年1月22日上诉人通过微信向被上诉人出具《承诺书》。该《承诺书》是上诉人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然一审法院认定涉案房产没有相关产权证明，依法不能转让，《楼房出让协议书》自始无效，但该承诺书作为合同无效后有过错的一方赔偿对方所受损失的一种约定，不属于本案的《楼房出让协议书》的附属条款。因此，一审法院判决上诉人退还40万元有理有据。2、利息的计算。《承诺书》写明1万元利息。根据本金40万元计算可知，上诉人与被上诉人双方约定逾期还款的年利率为25%，而一审过程中被上诉人主动将年利率降为24%，完全符合《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条关于逾期利率的规定，合理合法。二、导致本案合同无效的过错在于上诉人，被上诉人按约定主张退还相应的款项和利息合法合理，并未明显得益。本案中《楼房出让协议书》无效的原因在于涉案房产未依法办理报建规划手续，无法取得产权，违反法律、行政法规的强制性规定而上诉人在明知房产性质的情况下，隐瞒相关事实，向被上诉人出让该房产，被上诉人在交易过程中已尽合理的审查义务，并不存在过错，事后上诉人因违约无法交房自愿出具《承诺书》，对被上诉人进行补偿，被上诉人也未明显得益。恳请法院查明事实，驳回上诉。潘钊良向一审法院起诉请求:1、判令解除原、被告双方签订的《楼房出让协议书》；2、判令被告一立即一次性退还原告首期购房款和房屋加建工程款共人民币40万元及逾期退款的利息5万元（每月利息按10000元标准计算，暂计算自2017年2月22日起至8月22日止，扣除已还1万元利息，余下继续计算至欠款全部清偿时止），以上两项共计人民币45万元；3、判令被告二对被告一的以上款项及利息承担连带清偿责任；4、判令本案诉讼费由两被告共同承担。一审法院认定事实：2016年5月20日，原告与被告一签订《楼房出让协议书》，约定：一、甲方（被告一）出让给乙方（原告）两层半楼房位于罗浮山澜石村************（含一、二、三楼）共1间房屋，建筑面积约238平方米。二、付款方式为乙方按甲方要求，首期付款人民币叁拾万元整。（甲方让利伍万元给乙方，其房屋乙方应付伍拾伍万元整，加款除外。）待房屋完工交付乙方一个月内，乙方应付甲方第二期二十五万元整。如甲方按期按质交楼给乙方，乙方没有在两个月内交付第二期款项，甲方有权按相关规定加收滞纳金。三、双方责任：甲方一定要按合同精神在六个月内完成房屋基层交付乙方，如拖期超过两个月起按相关延期扣款处理。被告二在该协议书上加盖公章。协议书签订后，原告于2016年5月20日以银行转账的方式支付给被告二的法人刘某1首期购房款300000元，并现金支付被告一10000元，被告一、二于当日出具310000元收据给原告；之后，原告于2016年7月13日支付了涉案房屋的工程款10000元；2016年8月8日支付被告一房屋加建工程款30000元，共计350000元。原告依照协议约定履行付款义务，但直至2016年11月20日被告一仍未向原告交付房屋。2017年1月22日，被告一向原告微信出具承诺书：“本人诚（承）诺潘生于2017年1月22号应退回的房屋租售款40万元因某种原因不能准时退到，经和潘生商量将时间推迟一个月，在一个月内免息，如果一个月后还是不能退到款将每个月收取1万元人民币利息！如三个月内再不给于潘生退款，潘生有权按合同收回房屋！诚（承）诺人：刘小渊”。之后，被告一以银行转账的方式向原告支付利息10000元。但此后被告一均以各种理由未退还购房款给原告，故原告诉至本院。原告庭审时主张涉案房产没有产权证明，依法不能转让，《楼房协议书》应属于无效合同，并提供相应的不动产登记信息查询结果予以佐证。原告在庭审时陈述被告一于2017年3月8日向其支付逾期利息10000元，其余利息原告同意按法律规定年利率24%计算。一审法院认为,原告与被告一签订《楼房出让协议书》，被告二在上述协议书上加盖公章，原告按照协议按时履行付款义务，但截至房屋交付期限届满之日,被告一仍未履行房屋交付义务。以上事实清楚，本院予以确认。原告庭审时主张涉案房产没有产权证明，依法不能转让，主张《楼房协议书》无效，并提供相应的不动产登记信息查询结果予以佐证，且被告一、二未到庭抗辩，亦未向本院提供相应的证据，故本院予以采信原告的主张，原告与被告刘小渊签订《楼房出让协议书》自始无效。合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，被告一、二应返还原告已支付的款项。被告一收取原告购房款及房屋加建工程款350000元，事实清楚，本院予以确认。2017年1月22日，被告一向原告微信出具承诺书，承诺因其延期一个月退还原告购房款，自愿退回原告400000元，现原告主张被告一退还购房款及房屋加建工程款400000元，理由充分，本院予以支持。因被告二在《楼房出让协议书》盖章，且原告于2016年5月20日以银行转账的方式支付给被告二的法人刘某1首期购房款300000元，被告二出具收据给原告，现原告请求被告二对300000元的购房款承担连带清偿责任，理由充分，本院予以支持。关于原告主张被告一支付逾期退款利息的问题。因2017年1月22日，被告一向原告微信出具承诺书，承诺因其延期一个月退还原告购房款，逾期每月支付利息10000元，其已支付2017年3月8日支付原告2017年2月23日至2017年3月22日的利息10000元，该部分利息本院不作处理，从2017年3月23日起的利息，庭审时，原告主张以年利率24%计算利息，符合法律规定，本院予以支持，但考虑本案实际，利息计算应以实际购房款及房屋加建工程款350000元为本金计算为宜。被告刘小渊、惠州市渊博实业投资有限公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，视其放弃质证及抗辩的权利，不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告刘小渊在本判决发生法律效力之日后七日内退还400000元及利息（以350000元为本金按年利率24%从2017年3月23日起计至本院确定还款之日止）给原告潘钊良。二、被告二惠州市渊博实业投资有限公司对被告一刘小渊应退还给原告的300000元承担连带清偿责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，公告费560元，共计8610，由被告刘小渊、惠州市渊博实业投资有限公司负担8510元，由原告负担100元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人应返还金额及利息标准问题。对此分析如下：本案双方签订的《楼房出让协议书》无效，上诉人刘小渊于2017年1月22日出具《承诺书》系对双方楼房出让协议未实际履行而达成的解决方案，并非《楼房出让协议书》的组成部分，双方约定退回款项40万元合法有效。关于利息计算问题，因被上诉人实际支付35万元，《承诺书》确认返还40万元，超出的5万元已属于赔偿性质，且上诉人在出具《承诺书》后又实际向被上诉人支付了1万元利息，一审按年利率24%计算利息过高，本院予以调整为按年利率6%的标准计算。综上，上诉人刘小渊的上诉请求部分有理，有理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持广东省博罗县人民法院（2017）粤1322民初3336号民事判决第二项、第三项。二、变更广东省博罗县人民法院（2017）粤1322民初3336号民事判决第一项为：上诉人刘小渊在本判决发生法律效力之日起七日内退还400000元及利息（以350000元为本金按年利率6%从2017年3月23日起计至本院确定还款之日止）给被上诉人潘钊良。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费用3978元，由上诉人刘小渊负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  于海砚审 判 员  卫书平二〇一九年十一月二十九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧