文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初34718-34725号原告（执行案外人）温志贤（34718-34725号案共同原告），男，汉族，1964年11月5日出生，住址广东省普宁市。原告（执行案外人）温金龙（34718号案），男，汉族，1992年9月8日出生，住址广东省深圳市龙岗区。原告（执行案外人）温李敏（34719号案），女，汉族，1991年3月5日出生，住址广东省深圳市龙岗区。原告（执行案外人）傅秀环（34720号案），女，汉族，1969年2月11日出生，住址广东省深圳市龙岗区。原告（执行案外人）温嘉宝（34721号案），男，汉族，1995年9月18日出生，住址广东省深圳市龙岗区。原告（执行案外人）郑丽华（34722号案），女，汉族，1980年8月9日出生，住址广东省深圳市龙岗区。原告（执行案外人）温寿南（34723号案），男，汉族，1963年8月3日出生，住址广东省普宁市。原告（执行案外人）温素苑（34724号案），女，汉族，1988年8月28日出生，住址广东省普宁市。原告（执行案外人）温庆红（34725号案），男，汉族，1965年11月28日出生，住址广东省普宁市。上列原告共同委托代理人任虹阳，泰和泰（深圳）律师事务所律师。上列原告共同委托代理人廖炜冕，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被告（申请执行人）叶振辉，男，汉族，1985年7月14日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人王安之，广东遂达律师事务所律师。委托诉讼代理人郑颖诗，广东遂达律师事务所实习律师。被告（被执行人）温奕区，男，汉族，1966年6月9日出生，住址广东省深圳市龙华新区。被告（被执行人）深圳市绿宝佳环境建设有限公司，住所地深圳市龙华区观湖街道盈丰路11号101，统一社会信用代码91440300708450971X。法定代表人温奕区，董事长。第三人深圳市国惠康国泰房地产开发有限公司，住所地深圳市龙华区观澜街道观澜大道398号深业泰然玫瑰轩4楼，统一社会信用代码91440300671880977R。法定代表人金少宜。上列原告温志贤、温金龙、温李敏、傅秀环、温嘉宝、郑丽华、温寿南、温素苑、温庆红与被告叶振辉、温奕区、深圳市绿宝佳环境建设有限公司（以下简称绿宝佳公司）及第三人深圳市国惠康国泰房地产开发有限公司（以下简称国惠康公司）案外人执行异议之诉八案，本院于2019年6月17日立案后依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年8月29日公开开庭进行了审理。原告共同的委托诉讼代理人任虹阳、廖炜冕以及被告的委托诉讼代理人王安之到庭参加诉讼，被告温奕区、绿宝佳公司、第三人国惠康公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉请求：一、停止对位于深圳市（以下统称涉案房产）的执行；二、确认原告与三被告于2015年7月9日签订的《协议书》以及原告与被告叶振辉、绿宝佳公司于2016年12月8日签订的《协议书》有效，确认原告温金龙、温李敏、傅秀环、温嘉宝、郑丽华、温寿南、温素苑、温庆红分别与第三人国惠康公司、被告绿宝佳公司签订的《深圳泰然观澜玫瑰苑安置补偿房源分配表》有效；三、判令被告绿宝佳公司、第三人国惠康公司继续履行2015年7月9日签订的《协议书》以及《深圳泰然观澜玫瑰苑安置补偿房源分配表》，立即将涉案房产分别过户登记至原告温金龙、温李敏、傅秀环、温嘉宝、郑丽华、温寿南、温素苑、温庆红名下，相应过户费用由被告温奕区、绿宝佳公司承担；四、案件受理费等诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：绿宝佳公司、温奕区从2012年开始多次向温志贤借款，2014年10月23日，温志贤与绿宝佳公司、温奕区签订《借款协议》，对双方之间的借款数额重新进行结算，明确温志贤对绿宝佳公司、温奕区的借款本金为人民币1000万元，利息计算按双方原来的约定执行，借款期限至2015年10月23日止。因无法偿还到期债务，温奕区、绿宝佳公司提出以深业泰然观澜玫瑰苑26套房产用来抵债，上述房产系绿宝佳公司与第三人国惠康公司签订了相关拆迁补偿合同，约定国惠康公司将向绿宝佳公司交付2199.47平方米共计26套房屋作为绿宝佳公司在观澜街道××公园旁××宿舍楼被拆迁改造的房屋置换，国惠康公司因此向绿宝佳公司支付了1000万元保证金，约定该款项在双方签订《房地产买卖合同》且国土房地产管理部门正式备案五天内返还给国惠康公司。经协商一致，温奕区、绿宝佳公司与温志贤、温少明、叶振辉、魏韩英于2015年7月9日签订《协议书》，明确约定了2199.47平方米中的1448.47平方米用来抵偿温奕区、绿宝佳公司对温志贤、温少明、叶振辉、魏韩英的原先债务，余下的700平方米房屋抵偿温志贤、温少明、叶振辉、魏韩英代温奕区、绿宝佳公司返还给国惠康公司的1000万元保证金及利息。当天，温志贤、温少明、叶振辉、魏韩英即对26套房屋进行了分配，分配结果得到国惠康公司、温奕区、绿宝佳公司的共同确认。其中温志贤分配的涉案房产分别落户在其指定的温金龙、温李敏、傅秀环、温嘉宝、郑丽华、温寿南、温素苑、温庆红共八位亲友名下。后温志贤、温少明、叶振辉、魏韩英又依据2016年12月8日签订的《协议书》，按约定的份额代温奕区、绿宝佳公司向国惠康公司支付了1000万元保证金及利息（其中温志贤支付人民币610万元）。综上，温志贤已先后向温奕区、绿宝佳公司、国惠康公司实际支付1610万元。2016年12月9日，国惠康公司分别向温金龙、温李敏、傅秀环、温嘉宝、郑丽华、温寿南、温素苑、温庆红发出了涉案房产的《入伙通知书》、《消防安全承诺书》、《前期物业管理服务协议》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等，并实际交付房屋，温金龙、温李敏、傅秀环、温嘉宝、郑丽华、温寿南、温素苑、温庆红对其实际占有的房屋进行装修、实际使用，并缴纳了管理费、水电费。因温奕区、绿宝佳公司未依2015年7月9日签订的《协议书》将对应房产的产权证过户至温志贤指定的包括温金龙在内的八位亲友名下，温志贤已向宝安法院起诉温奕区、绿宝佳公司履行《协议书》中约定的过户义务（案号为（2018）粤0306民初598号）。该八套房产的产权应当分别属于温志贤指定的包括温金龙在内的八位亲友，并由实际产权人合法占有，不属于温奕区、绿宝佳公司的被执行财产，不应被叶振辉执行受偿。2019年2月，原告温金龙、温李敏、傅秀环、温嘉宝、郑丽华、温寿南、温素苑、温庆红分别向贵院执行局提出执行异议，皆被裁定驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条之规定，作为涉案房产真正的产权人，原告特提起本案诉讼，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告叶振辉辩称，原告的主张并不能证明其对涉案房产的所有权人即绿宝佳公司享有合法债权，原告所提交的于2014年10月23日出具的《借款协议》，其出借人和借款人分别是温志贤和温奕区，而绿宝佳公司并未提供担保，2015年7月9日签订的所谓以房抵债协议书已被该协议书中第六条约定已达成解除条件所解除，所以并没有一个有效的以房抵债协议，原告所称涉案房产已经交付，但我国法律规定不动产的交付以公示为原则，涉案房产仍登记在绿宝佳公司名下，故涉案房产并没有交付。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，是对房屋消费者的物权期待权的保护，而以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中基于买卖产生的物权期待权有基础性的差别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。原告与绿宝佳公司所签的房屋买卖合同实际是原告实现自己债权的一种方式，其并非购买房屋居住的消费者，故原告对涉案房产亦不可能产生物权期待权。综上，原告对于涉案房产并没有产生基于物权的优先权，而是与其他债权人同等的一般债权，应当通过诉讼先行确定其对绿宝佳公司所享有的债权，希望法院查明事实，依法驳回原告的所有诉讼请求。被告绿宝佳公司和被告温奕区未到庭答辩，其提交书面答辩意见称，一、绿宝佳公司及温奕区与温志贤之间存在借贷关系，具有真实的债权债务，但双方未办理借款本息的对账结算。二、绿宝佳公司及温奕区与温志贤、温少明、叶振辉、魏韩英在2015年7月9日签订的《协议书》属于以房抵债性质，系各方真实意思表示，但绿宝佳公司及温奕区与除温志贤外的八名原告无真实债权债务关系。三、原告的诉讼请求二、三与深圳市宝安区人民法院裁定中止审理的案件，案号为（2018）粤0306民初598号诉讼请求一致，违背一事不再理原则，依法应当予以驳回。另34720、34723、34725号案件的原告傅秀环、温寿南和温庆红在该案诉讼过程中退出诉讼，深圳市恒成基实业有限公司参与诉讼，温志贤诉请确认xx号、xx号、xx号房产归温志贤指定的深圳市恒成基实业有限公司所有，故傅秀环、温寿南和温庆红作为本案原告主体不适格。四、由于原告主张的涉案房产属于回迁房，原告不是被拆迁人，根据《深圳市城市更新办法实施细则》第六十七条规定，该回迁房不能直接登记在原告名下。五、由于温志贤未取得回迁房不动产登记证书，依法对回迁房不享有产权，其无权将回迁房处分给其他八名原告或深圳市恒成基实业有限公司，而且绿宝佳公司及温奕区与其他八名原告不具有债权债务关系，因此原告主张权利依法不能成立。第三人国惠康公司未到庭陈述意见，亦未提交证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：《观澜街道旧城村改造项目拆迁补偿合同》、《观澜街道旧城村改造项目拆房交地补充合同》、《深业泰然观澜玫瑰苑拆迁安置补偿房源确认书》、商事登记查询表、《借款协议》、关于退还保证金及利息的函、《深圳农村商业银行活期对账单》及收款收据、2015年5月16日《协议书》、2015年7月9日《协议书》、《深业泰然观澜玫瑰苑安置补偿房源分配表（绿宝佳）》、2016年12月8日《协议书》、入伙通知书及办理入伙相关手续、管理费收款收据、银行流水及支付结算业务委托凭条、收据、《关系证明》、执行异议裁定书、涉案房产预售价格及新闻报道。被告未提交证据。根据各方当事人陈述和举证情况，本院查明如下事实：（一）案件由来本案被告叶振辉与第三人绿宝佳公司、温奕区民间借贷纠纷一案，深圳市中级人民法院作出的（2018）粤03民终14144号民事判决书已经发生法律效力，判决温奕区应于判决生效之日起十日内偿还叶振辉借款本金30393956.92元及利息，绿宝佳公司对其承担连带清偿责任。由于绿宝佳公司、温奕区未履行生效法律文书确定的义务，叶振辉向本院申请执行，本院予以受理，案号为（2019）粤0304执114号。在执行过程中，本院拟拍卖绿宝佳公司名下位于深圳市的涉案房产，原告温金龙、温李敏、傅秀环、温嘉宝、郑丽华、温寿南、温素苑、温庆红对此提出书面异议，本院经审查，于2019年5月23日分别作出（2019）粤0304执异183、185、186、184、187、189、188、182号执行裁定书，认为上列八原告提交的证据不足以证实在本院查封涉案房产前已签订合法有效的书面买卖合同，也不能证实不是因其自身原因而未办理过户登记，其提交的证据并不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件，据此裁定驳回原告的异议请求。上列八原告与原告温志贤对该裁定不服，共同提起本案诉讼。（二）绿佳宝公司关于涉案房产的权利由来位于深圳市龙华新区的涉案房产（房屋产权证号等信息详见附表），系根据2012年7月20日绿佳宝公司与国惠康公司签订的《观澜街道旧城村改造项目拆迁补偿合同》赔偿而来。2012年7月20日，绿佳宝公司与第三人国惠康公司在见证方深圳市宝安区（旧村）改造办公室的见证下签订《观澜街道旧城村改造项目拆迁补偿合同（第三工业区绿宝佳公司宿舍楼）》（以下简称《拆迁补偿合同》），约定因观澜旧城村改造需要，国惠康公司须对绿宝佳公司拥有的一栋六层宿舍楼进行拆除，双方确认面积为2199.47平方米，双方经协商采用房屋置换的补偿方式，按现有房屋建筑面积1：1的比例进行物业置换。2013年10月29日，绿宝佳公司和国惠康公司在深圳市龙华新区（旧村）改造办公室的见证下签订《观澜街道旧城村改造项目拆房交地补充合同（第三工业区绿宝佳公司宿舍楼）》（以下简称《补充合同》），约定国惠康公司自补充合同生效之日起十五天内向绿宝佳公司支付保证金人民币1000万元，该保证金在双方签订《房地产买卖合同》且在国土房产管理部门正式备案五天内，绿宝佳公司应将保证金1000万元及自收到保证金之日起至返还保证金之日止期间利息（按银行同期贷款利息计算）一并返还国惠康公司。2015年3月19日，绿宝佳公司和国惠康公司签订《深业泰然观澜玫瑰苑拆迁安置补偿房源确认书》，确认根据《拆迁补偿合同》，国惠康公司开发的深业泰然观澜玫瑰苑在改造完成后，向绿宝佳公司补偿建筑面积为2199.47平方米的住宅。根据双方约定，将补偿面积安排在B座部分单位，由绿宝佳公司以抽签的方式，选取房源房号共26套，房号为xx等号。2016年11月28日，国惠康公司向绿宝佳公司发出《关于退还保证金及利息的函》，载明深业泰然观澜玫瑰苑将于2016年12月竣工入伙，为不影响绿宝佳公司返迁住宅入伙手续的办理，根据《补充合同》约定，绿宝佳公司应将保证金1000万元整及利息一并返还国惠康公司。2017年12月29日，经被告叶振辉申请，上述26套房产被本院查封。2018年5月29日，1101、1102号房经核准登记在绿宝佳公司名下；2018年6月11日，1103、1401、1402、1403、1604、1605号房经核准登记在绿宝佳公司名下。（三）原告主张其对涉案房产享有民事权益的相关事实2014年10月23日，原告温志贤与被告温奕区签订《借款协议》，约定温奕区向温志贤借款人民币1000万元，借款期限自2014年10月24日至2015年10月23日止，期满后经双方协商后自动顺延，如温奕区未能按时还款，逾期利息按每日1‰计算。2014年10月24日，绿宝佳公司出具《收款收据》，载明今收到温志贤现金款1000万元，该《收款收据》加盖了绿宝佳公司财务专用章。原告提交的银行流水显示，温志贤于2012年1月18日向温奕区汇款460.8万元；于2012年6月27日向温奕区汇款120万元，向绿宝佳公司转账支付50万元；于2013年3月26日向绿宝佳公司转账支付52万元，以上共计682.8万元。原告主张另有多笔现金付款。2015年7月9日，温奕区及绿佳宝公司与原告温志贤、被告叶振辉及温少明、魏韩英签订《协议书》，约定：鉴于温奕区和绿宝佳公司为日常业务经营，向温志贤、叶振辉、温少明、魏韩英各方借款，现温奕区欠各方的债务无法按期偿还，绿宝佳公司负有连带清偿责任。同时，绿宝佳公司还欠开发商保证金人民币1000万元及利息200万元。经协商，各关联方达成以下一致意见，供各方共同遵守：一、温奕区和绿宝佳公司将位于深圳市龙华新区平方米用于抵偿各方的债务。二、从2199.47平方米中先划出700平方米用于清偿国惠康公司已经支付给绿宝佳公司的拆迁保证金及利息约人民币1200万元；该700平方米房产划出不再列入其他关联方抵债资产范围，温志贤、叶振辉、温少明、魏韩英各方承诺无条件放弃不再主张上述700平方米的权利，该700平方米房产具体处置方案由各方共同协商指定一方处置并承担清偿国惠康公司1200万元债务的全部法律责任，各方一致同意无偿给温少明1套02号单位商品房作为协调处理所有相关事务的费用，处置安排好本协议本款指定相关的房产，理顺其余的1448.47平方米商品房的确权关系和手续，并且办理到各方指定的个人名下。……三、余下1448.47平方米，由温志贤、叶振辉、温少明、魏韩英各方具体按照附表分配（具体分配的房号见附表）。各方应于2015年7月10日前，提供拟签商品房屋权利合同的姓名及身份证号，所提供的人名必须符合深圳市政府部门规定的购房条件，否则，必须各自承担由此引起的全部法律责任。四、温志贤、叶振辉、温少明、魏韩英各方按照附表分配房屋均以开发商开盘（对应房号或对应同一楼层同类别正常销售房号）挂牌价，温奕区和绿宝佳公司同意按9.5折计价与各关联方进行结算，并以该结算总额直接抵偿借款本金，以抵偿本金后余额抵偿利息。另，700平方米用于清偿绿宝佳公司欠国惠康公司1000万元保证金及利息。该700平方米商品房以开盘（对应房号或对应同一楼层同类别正常销售房号）挂牌价的95%结算，由温志贤、叶振辉、温少明、魏韩英四方共同协商指定一方负责偿还国惠康公司保证金及利息，余额部分按多退少补方式直接与温奕区和绿宝佳公司结算。任何关联方按结算总额与温奕区全部结清债权本金及利息后的余额部分应在自签商品房预售契约之日后三个工作日内无条件支付返还给温奕区。此外，关联各方因购房产生的各种税费由关联方各自承担，与温奕区和绿宝佳公司无关。……六、温志贤、叶振辉、温少明、魏韩英各方在签订本协议书之日起30日内，促成绿宝佳公司与国惠康公司签订补充协议，温奕区和绿宝佳公司应全力配合其余四方共同协商指定一方将1448.47平方米补偿变更给四方所指定的个人名下，当天，四方各方应签收款收据给温奕区和绿宝佳公司。四方应在2015年11月30日前未能完成上述房屋买卖合同备案登记和产权登记到四方各方指定的个人名下时，无论任何原因，本协议任何一方未能履行本条款约定的义务，则本协议书自动解除，对协议各方都不再具有任何约束力，各方无需再履行本协议书约定的义务。……该《协议书》经温奕区、温志贤、叶振辉、温少明、魏韩英签字，附表《补偿房屋分配表》载明26套房产的房号、面积和认购人，其中涉案八套房产对应的认购人与除温志贤外的八名原告一致。原告提交的国惠康公司与绿宝佳公司共同签署的《深圳泰然观澜玫瑰苑安置补偿房源分配表（绿宝佳）》（以下简称《安置补偿房源分配表》）显示，依据双方公司签订的拆迁补偿协议，国惠康公司已将回迁安置房返还给绿宝佳公司，现绿宝佳公司要求将回迁房源直接落户到下列人员名下。后附表格中载明了分配人员名字、房号、户型及面积，其中名字、房号和面积与2015年7月9日《协议书》后附的《补偿房屋分配表》中载明一致，房源后的本人签名一栏处有包括除温志贤外的八名原告及被告在内的各受分配人员签名及按捺指印。该《安置补偿房源分配表》加盖了国惠康公司和绿宝佳公司的印章，但日期处为空白，具体签订时间各方无法确认。另案第三人魏韩英在补充调查时称，该《安置补偿房源分配表》是在2015年7月20日签订。2016年12月8日，甲方绿宝佳公司与乙方温志贤、叶振辉、温少明签订《协议书》，约定温志贤、叶振辉、温少明同意代绿宝佳公司向国惠康公司偿还保证金本金1000万元及相应的利息，乙方各人应支付的份额按双方此前签订的协议约定执行。原告提交的手写明细显示保证金及利息共计11718972.6元，其中温志贤付610万元，叶振辉付460万元，温少明付1018972.6元。原告提交的支付结算业务委托凭条和银行活期对账单显示，2016年12月9日，温志贤向国惠康公司汇款610万元，备注为代绿宝佳公司偿还保证金。国惠康公司于2016年12月9日向温志贤出具《收款收据》，载明收到温志贤代绿宝佳退还保证金及支付利息610万元。2016年12月9日，国惠康公司分别向原告温金龙、温李敏、傅秀环、温嘉宝、郑丽华、温寿南、温素苑、温庆红发出《入伙通知书》，通知于2016年12月18日上午持相关材料前往办理关于涉案房产号的入伙手续。上列八原告按期办理了入伙手续，与深圳市泰然物业管理服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，并在《临时管理规约》后的《承诺书》及《消防安全承诺书》上签字。原告提交的深圳市泰然物业管理服务有限公司《收款收据》显示上列八原告缴纳了对应分配房产的管理费。原告提交普宁市公安局高埔派出所出具的《关系证明》，为证明原告温志贤是辖区居民，与温金龙、温嘉宝为父子关系，与温李敏为父女关系，与傅秀环为夫妻关系，与温素苑为叔侄关系；温寿南与傅秀环是兄妹关系；温志贤与温庆红同为辖区居民、与郑丽华同为本镇居民，为多年好友。另，原告提交了深圳房地产信息网公布的涉案房产所在观澜玫瑰苑1栋的备案登记价格以及开盘销售的相关新闻报道，显示观澜玫瑰苑于2015年7月18日发售，3小时全部售罄，均价为2.6万每平方米。（四）当事人陈述及其他相关事实在（2019）粤0304民初34643-34647号邓国青等诉被告叶振辉案外人执行异议之诉五案中，邓国青等原告提交了2016年12月18日叶振辉、温少明、温志贤、魏韩英签订的《协议书》。该《协议书》约定按照2015年7月9日的抵债协议，各方已于2016年12月18日办理了收楼入伙手续，各方一致同意按本协议附表《补偿房屋分配表（绿宝佳公司宿舍楼）》分配抵债的房屋，并按与绿宝佳公司及温奕区的协议约定抵偿各自名下的相应债权，附表载明了收楼人名字、房号、户型及面积，其中房号后由温志贤签名及按捺指印，后由被告叶振辉签名及按捺指印，后由魏韩英签名及按捺指印，后由温少明签名及按捺指印。被告叶振辉确认该《协议书》的真实性。在本案庭审及邓国青等五案庭审中，被告叶振辉确认其依据2015年7月9日的《协议书》分配到上列26套房产中的10套房产，但因未能如约办理过户，根据该《协议书》第六条约定，该《协议书》已经解除，故其于2015年12月18日另行以民间借贷纠纷起诉温奕区和绿宝佳公司主张权利，即本案执行依据所涉诉讼,但因管辖权异议，直至2017年才由本院受理。被告叶振辉于2016年12月9日代绿宝佳公司向国惠康公司偿还了保证金460万元，其称上述保证金后续也另案起诉并已经生效判决确认，现正在宝安区人民法院执行。目前，该10套房产已经拍卖，被告叶振辉已就拍卖款项受偿，拍卖时上述房产均为毛坯房。被告叶振辉对原告提交的相关证据，除绿宝佳公司《收款收据》及《关系证明》外，均认可真实性，其认为温志贤仅与温奕区存在债权债务关系，而对绿宝佳公司并不享有债权。庭审中，原告确认因绿宝佳公司拒绝配合办理涉案房产的过户登记，原告于2018年1月就涉案房产的纠纷向宝安区人民法院起诉温奕区和绿宝佳公司，宝安区人民法院已经受理，案号为（2018）粤0306民初598号。其诉讼请求为履行合同及办理过户手续，目前该案已裁定中止审理。该案审理过程中，因傅秀环、温寿南和温庆红三人不具备购房资格，为配合法院审理，向宝安区人民法院申请退出诉讼，换成深圳市恒成基实业有限公司持有，但因该案已中止审理，是否变更持有人，宝安区人民法院尚未处理。在审理过程中，本院向涉案房产所在的深圳市泰然物业管理服务有限公司观澜玫瑰苑物业服务中心调查询问，该物业服务中心确认涉案房产已经办理了入伙手续、已经装修并实际居住，部分房产可能已出租。被告叶振辉分得的10套房产现已被拍卖，该10套房产按期办理了入伙手续并一直缴纳物业费，在拍卖前十几个月停止缴纳，但无法查询具体时间，因未实际入住，仍为毛坯房。另，根据深圳市人民政府2012年1月21日发布并实施的《深圳市城市更新办法实施细则》第六十七条规定，搬迁补偿安置方案确定用于回迁的房产，应当按照经区城市更新职能部门备案的搬迁补偿安置协议，以被搬迁人为权利人办理分户登记。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点在于原告对涉案房产享有的民事权益是否足以排除执行。因涉案房产被本院查封并执行，原告依据原告温志贤与被告绿宝佳公司、温奕区及叶振辉在2015年7月9日签订的《协议书》及后续协议和文件主张对涉案房产享有足以排除执行的民事权益，从协议内容来看，其性质为以房抵债，以消灭原告温志贤对温奕区和绿宝佳公司所享有的债权为目的，原告温金龙、温李敏、傅秀环、温嘉宝、郑丽华、温寿南、温素苑、温庆红经温志贤指定持有涉案房产，上述八原告虽主张为涉案房产的实际产权人并已合法占有涉案房产，但其对涉案房产的权利来源亦为以房抵债。故而，本案与不动产买受人基于房屋买卖而诉请排除执行的情形存在区别，不应直接参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，而应在对原告基础债权、以房抵债协议效力进行实体审查的基础上，综合案件事实，对原告享有的民事权益的性质以及该民事权益是否优先于申请执行人债权作出判定。基于此，本院从四方面作如下分析：（一）本案基础债权的审查即原告温志贤与被告绿宝佳公司和温奕区间是否存在真实的债权债务关系的问题根据原告证据显示，温志贤在2012年期间有向温奕区和绿宝佳公司付款的事实，温奕区和绿宝佳公司书面答辩中亦确认与温志贤之间存在真实的债权债务关系，故本院确认温志贤对温奕区和绿宝佳公司自2012年享有债权的事实。原告温志贤分四笔转账支付共计682.8万元，原告虽主张另有多笔现金借款，但无相关证据佐证，本院仅对实际转账金额予以确认。上述债权以682.8万元为本金，至2014年10月23日原告温志贤与被告温奕区签订《借款协议》之日经过约两年，按照民间借贷年利率24%计算，本息合计约1010万元，与《借款协议》约定的借款金额1000万元基本一致，不存在将高额利息转化为借款本金的情形。因此，该《借款协议》可视为温奕区与温志贤就之前借款的结算，本院确认温志贤对温奕区享有1000万元债权的事实。该《借款协议》为温奕区个人与温志贤签订，绿宝佳公司出具了收到1000万现金款的收款收据，被告对该收款收据的真实性不予认可，但2015年7月9日各方签订的《协议书》约定，“温奕区和绿宝佳公司为日常业务经营，向温志贤、叶振辉、温少明、魏韩英各方借款，现温奕区欠各方的债务无法按期偿还，绿宝佳公司负有连带清偿责任……”，上述协议内容表明，绿宝佳公司已确认对温奕区向温志贤所负债务承担连带清偿责任。此外，原告温志贤依约于2016年12月9日代绿宝佳公司向国惠康公司退还保证金610万元，据此，原告温志贤对绿宝佳公司享有610万元债权。综上，本院确认温志贤对温奕区和绿宝佳公司享有债权本金合计1610万元。（二）关于以房抵债协议的效力问题原告温志贤与被告叶振辉、被告绿宝佳公司和温奕区等人于2015年7月9日和2016年12月8日签订的两份《协议书》（以下统称抵债协议）就绿佳宝公司依据相关拆迁补偿合同受偿的2199.47平方米观澜玫瑰苑B座26套房产抵偿温奕区和绿宝佳公司向四位债权人所负债务事宜达成合意，各方对抵债房产分配及代付保证金等事宜亦作出约定，上述抵债协议均由协议各方签字或盖章确认，被告绿宝佳公司和温奕区在书面答辩中确认抵债系其真实意思表示，被告叶振辉也认可真实性，故上述抵债协议系协议各方的真实意思表示。抵债协议虽然是各方整体签订，但实为绿宝佳公司和温奕区与各债权人之间分别存在的抵债合同关系。以物抵债协议效力的认定，本院认为，应当在充分尊重当事人的意思自治的基础上，在对抵债的真实目的、是否存在恶意串通、是否违反法律禁止性规定等情形进行审查后作出。2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条规定，当事人在债务履行期届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，经审查，不存在恶意损害第三人合法权益等情形的，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。本案中，原告温志贤对温奕区享有的1000万债权于2015年10月到期，虽然在2015年7月9日签订《协议书》时上述债务履行期尚未届满，但各方后续于2016年12月签订《协议书》和实际入伙等行为均在债务履行期届满后，涉案抵债行为在时间上具有延续性，表明原告温志贤与被告绿宝佳公司和温奕区已认可在债务履行期届满后仍继续履行抵债协议，故仍可视为债务履行期届满后达成的以物抵债协议，与该1000万债权相关的抵债协议的效力可据此予以认定。原告温志贤代绿宝佳公司支付的610万保证金，该债务并非旧债，而是基于抵债协议约定支付，实质上类似于支付对应面积房屋的对价，故本院对该部分协议效力亦应予以确认。被告叶振辉对抵债协议的合法性不予认可，认为抵债协议系法律明确禁止的流押情形，并且涉案房产价值远高于抵债债权。对此本院认为，本案中，绿宝佳公司与债权人之间并未达成用涉案房产担保债务的合意，涉案房产也并未办理抵押，相关协议亦未约定涉案房产在债务清偿后返还绿宝佳公司，因此本案并非物权法禁止的流押情形，也非让与担保，而是以实现债务清偿为目的的以房抵债，并未违反法律禁止性规定。并且，抵债协议还约定了按房屋挂牌价的9.5折进行结算等内容，经查，涉案八套房产面积合计675.77平方米，所在的深业泰然观澜玫瑰苑开盘均价2.6万每平方米，按抵债协议约定的9.5折计算，抵债房产价值约1670万元，与原告温志贤债权接近，并不存在损害债权人或债务人一方的情形。被告叶振辉始终为抵债协议一方，其充分参与抵债全过程，亦不存在恶意损害其利益的情形。被告叶振辉主张依据2015年7月9日《协议书》第六条的约定，协议已经解除，原告不能据此主张对涉案房产享有任何权利。本院认为，虽然根据该条款约定已符合解除条件，但是从包括被告叶振辉在内协议各方的后续一系列行为，包括于2016年12月8日和2016年12月18日签订《协议书》、代付保证金以及各受分配人实际办理入伙等表明，协议各方仍在实际继续履行以房抵债协议内容，抵债协议并未解除。综合上述分析，本院确认原告温志贤与被告绿宝佳公司和温奕区签订的以房抵债协议合法有效。（三）关于原告对涉案房产享有的民事权益性质的问题涉案房产系第三人绿宝佳公司根据相关拆迁补偿合同赔偿而来，根据规定必须先行登记在被拆迁人名下，涉案房产于2018年核准登记在绿宝佳公司名下，依法绿宝佳公司为涉案房产的所有权人。原告温志贤与绿宝佳公司和温奕区之间的抵债协议虽然有效，抵债双方应依约履行，但抵债房产尚未办理过户登记，原告对涉案房产仅享有依据抵债协议请求过户的权利，该权利本质上仍为债权。（四）关于原告对涉案房产享有的民事权益能否阻却执行的问题案外人执行异议之诉涉及对执行标的上相互冲突的权利的审查，主要解决的是案外人的权益还是申请执行人的权利更为优先的问题。一般而言，在案外人与申请执行人对执行标的均享有普通债权的情况下，基于债的平等性，案外人债权并不较申请执行人的执行债权更具有优先性，故而不能阻却执行。但是，案外人的主张是否成立，除依据法律规范和基本法理判断外，还应结合案件具体事实，综合当事人对执行标的享有的权利来源和性质，相关交易中的权利行使状况及交易履行情况，相关当事人对于执行标的的权利瑕疵状态的主观过错程度，以及是否存在恶意串通等因素综合作出判定。因此本院认为，综合本案事实，基于以下方面的考量，原告对涉案房产享有的民事权益应优先于被告叶振辉的执行债权。第一，原告于2016年12月就已依据抵债协议的约定办理了涉案房产的入伙手续并实际占有涉案房产，其占有涉案房产的时间早于涉案房产的查封时间，其对涉案房产享有的债权比被告叶振辉的一般金钱债权因占有而更具物权实现的接近性。并且，从本案查明事实来看，涉案房产因属回迁房依法无法直接过户，在核准登记至绿宝佳公司名下之前就已被本院依被告叶振辉的申请查封，原告办理过户登记自始不能，原告对涉案房产未办理过户亦不存在过错。第二，以房抵债一般不排除执行，主要基于保护债权平等原则的考量，即一方债权人的普通债权不能因以房抵债而享有优于其他债权人普通债权的权利，并以此损害其他债权人平等受偿的权利，故而不应赋予其基于买受人的物权期待权。但是本案的特殊性在于，被告叶振辉本身为抵债协议一方，虽然抵债协议实际上是各债权人与绿宝佳公司和温奕区间分别形成的抵债关系，但各方就相关抵债事宜已充分协商、全程参与，并在此基础上对各债权人利益作出了较为公平的分配，各方亦予认可，并不存在上述情形。反之，被告叶振辉明知包括原告温志贤在内的其他债权人依据抵债协议对所分配的抵债房产享有相应权利并已实际占有涉案房产的事实，仍然进行查封，反倒打破了各方基于抵债协议达成的利益平衡，致使原告丧失了依据抵债协议约定的较为公平的方式实现债权的权利，有损原告债权的平等受偿。第三，被告叶振辉于2015年12月18日就其与温奕区和绿宝佳公司之间的民间借贷纠纷提起诉讼，其在庭审中亦认为抵债协议已经解除，但其于2016年12月仍参与后续协议的签订和房源分配的确认，并代绿宝佳公司支付了保证金，而且深圳市泰然物业管理服务有限公司观澜玫瑰苑物业服务中心也确认被告叶振辉按期办理了其受分配房产的入伙手续并支付了十几个月的物业管理费用。虽然被告叶振辉陈述其是为了尽早挽回损失而签订协议并代付保证金，保证金其也已另案主张，但其在涉案房产2017年12月29日查封前的上述行为，已产生了让其他债权人足以信赖其仍在履行抵债协议的表象，实际上影响了协议各方作出适当决策的机会。第四，诚实信用，是人们在民商事活动中应恪守的原则和应尽的善良义务。被告叶振辉主张抵债协议已经解除，其已不受抵债协议约束，故其主张权利的行为完全符合法律规定。对此本院认为，当事人达成以房抵债协议但尚未办理产权变更的，除另有约定原债权已消灭外，债权人可择一请求履行抵债协议或原债权，故被告叶振辉选择请求绿宝佳公司和温奕区履行双方原借款关系，其行为合法亦得到生效判决的确认。但如前所述，其基于该诉讼的查封行为，明显有违诚信。现被告叶振辉已就抵债协议分配给其的10套房产的拍卖价款进行了受偿，虽然其追求利益最大化的行为属人之常情，但在民商事活动中，符合诚实信用的行事更应得以提倡。综上所述，原告温志贤对涉案房产享有的民事权益足以排除对涉案房产的强制执行。至于原告请求判令绿宝佳公司与国惠康公司继续履行抵债协议，立即将涉案房产过户至原告温金龙、温李敏、傅秀环、温嘉宝、郑丽华、温寿南、温素苑、温庆红名下的诉讼请求，本院认为，原告在本案诉讼前即已在宝安区，属重复诉讼，并且本院虽在本案中因审理需要认定抵债协议有效，但温志贤与绿宝佳公司根据抵债协议约定如何进行结算，上列八原告是否能够依据抵债协议请求过户等合同履行问题，非案外人执行异议之诉的审理范围，故对原告的该项诉请，本院不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告温志贤与被告深圳市绿宝佳环境建设有限公司、被告温奕区于2015年7月9日签订的《协议书》和原告温志贤与被告深圳市绿宝佳环境建设有限公司于2016年12月8日签订的《协议书》有效；二、被告叶振辉在执行（2018）粤03民终14144号民事判决时，不得执行位于深圳市房产；三、驳回原告温志贤、温金龙、温李敏、傅秀环、温嘉宝、郑丽华、温寿南、温素苑、温庆红的其他诉讼请求。案件受理费34718号人民币20654元，34719号人民币14144元，34720号人民币20654元，34721号人民币20654元，34722号人民币20654元，34723号人民币20654元，34724号人民币20654元，34725号人民币20264元（均已由原告预交），由被告叶振辉每案负担100元共计800元，由原告温志贤、温金龙负担20554元，原告温志贤、温李敏负担14044元，原告温志贤、傅秀环负担20554元，原告温志贤、温嘉宝负担20554元，原告温志贤、郑丽华负担20554元，原告温志贤、温寿南负担20554元，原告温志贤、温素苑负担20554元，原告温志贤、温庆红负担20164元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘舒婷人民陪审员  陈桂蕊人民陪审员  傅少敏二〇一九年十二月三十日书 记 员  黄于玲附表：            序号              案号              执行异议案号              原告              房号              面积（㎡）              不动产证号                  1              34718              （2019）粤0304执异183号              温志贤温金龙              xx              88.07              粤（2018）深圳市不动产权第xx号                  2              34719              （2019）粤0304执异185号              温志贤温李敏              xx              51.9              粤（2018）深圳市不动产权第xx号                  3              34720              （2019）粤0304执异186号              温志贤傅秀环              xx              111.95              粤（2018）深圳市不动产权第xx号                  4              34721              （2019）粤0304执异184号              温志贤温嘉宝              xx              88.07              粤（2018）深圳市不动产权第xx号                  5              34722              （2019）粤0304执异187号              温志贤郑丽华              xx              51.9              粤（2018）深圳市不动产权第x号                  6              34723              （2019）粤0304执异189号              温志贤温寿南              xx              111.95              粤（2018）深圳市不动产权第xx号                  7              34724              （2019）粤0304执异188号              温志贤温素苑              xx              86.03              粤（2018）深圳市不动产权第xx号                  8              34725              （2019）粤0304执异182号              温志贤温庆红              xx              85.9              粤（2018）深圳市不动产权第xx号