襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0691民初1712号原告：襄阳建设投资经营管理有限公司(以下简称襄阳建投公司)，住所地：襄阳市襄城区北街**。法定代表人：潘峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘娜、刘江涛，湖北隆中律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告：襄阳宇清重工装备有限公司（以下简称宇清重工公司），住所地：襄阳市高新区长虹北路**。法定代表人：孙良伦。被告：襄阳长虹干菜城有限公司（以下简称长虹干菜城），，住所地：襄阳市高新区长虹北路**法定代表人：赵海峰委托诉讼代理人：张晓晔，该公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杜贵印，湖北襄金律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告襄阳建投公司诉被告宇清重工公司、长虹干菜城租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序进行审理。本院于2018年12月27日对该案公开开庭进行了审理，原告襄阳建投公司委托诉讼代理人潘娜、刘江涛，被告长虹干菜城的委托诉讼代理人杜贵印、张晓晔到庭参加了诉讼。被告宇清重工公司经本院公告送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。庭审后，原告襄阳建投公司在本院指定的期限内向本院递交书面鉴定申请，经本院委托，北京世诚房地产土地评估有限责任公司襄阳分公司作出房地产司法鉴定估价报告书。本案现已审理终结。原告襄阳建投公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即腾退位于襄阳樊城区原襄重集团（公司）生产区部分房屋场地并交还给原告；2.判令二被告向原告支付租金1903000元（截止2017年1月15日），支付房屋场地占有使用费1197713.93元（从2017年1月16日起，暂计至2018年5月31日），同时以月占有使用费72715.5元/月为基数，实际计算至被告返还房屋场地之日止；3.判令二被告向原告支付违约金2538866.66元（从2017年1月16日起，暂计至2018年5月31日，实际计算至被告返还房屋场地之日止）；4.本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：2013年4月7日，原告与被告宇清重工签订《房屋场地租赁合同》一份，约定将襄阳樊城区原襄重（集团）公司生产区部分房屋场地出租给宇清重工。租赁期限从2013年1月1日起至2013年12月31日止，年租金83万。双方就租赁合同的变更、解除与终止、违约责任、争议解决方式等进行了约定。因涉案土地需挂牌对外出让，原告自2013年9月11日起，多次以书面方式通知被告宇清重工解除租赁合同。直至2016年12月21日，被告宇清重工书面承诺于2017年1月15日将涉案租赁房屋场地交还原告。但直至原告起诉时，涉案部分场地仍由被告长虹干菜城占有使用，未予腾退。被告宇清重工公司未依约清空场地、腾退房屋和支付占有使用费，已构成违约。原告为维护合法权益，诉至法院。被告宇清重工公司未到庭提出答辩意见，亦未向本院提交书面答辩意见。被告长虹干菜城辩称，1.长虹干菜城不是本案适格被告，根据相关法律规定，长虹干菜城可以作为第三人参加诉讼，不是本案适格的被告；2.长虹干菜城并非原告与被告宇清重工公司的合同相对人，原告与宇清重工公司产生的纠纷所导致的合同义务与长虹干菜城无关，同时我们认为根据原告的陈述以及宇清重工公司往来的通知信函，原告与宇清重工公司形成了长期不定期的租赁合同关系，根据相关法律规定，在得知宇清重工公司将合同中部分租赁物转租给他人后应当在6个月内提出异议，因此我们与宇清重工公司的合同是有效的，请求法院驳回原告对长虹干菜城的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：被告宇清重工公司未到庭质证，视为对权利的自行放弃。1.原告企业信用信息公示报告、国有土地使用权收购合同、委托经营管理合同、情况说明、房屋场地租赁合同。该组证据由原告提交。证明原告的诉讼主体资格，涉案房屋场地为襄阳土地储备供应中心之储备地。襄阳土地储备供应中心将案涉房屋场地委托给襄阳可达利土地开发经营有限责任公司经营管理，襄阳可达利土地开发经营有限责任公司系本案原告变更前名称，故原告对案涉房屋有经营管理的权利。被告长虹干菜城认为上述证据不能达到原告的证明目的。本院经审查认为，原告该组证据合法有效，故本院对原告的证明目的予以采信。2.2016年4月25日催交租金腾退房屋场地通知书及送达回执、2016年6月12日腾退房屋场地通知书及送达回执、律师函二份、被告宇清重工公司2016年12月21日出具的承诺书、宇清重工公司与长虹干菜城签订的《合同书》、2017年4月10日原告向长虹干菜城送达腾退房屋场地通知书及长虹干菜城答复的情况说明。该组证据由原告提交。证明1.租赁合同到期后，原告多次致函催告被告宇清重工公司腾退案涉房屋场地及结清欠付租金；2.2017年1月15日，被告宇清重工公司仅能腾退其合同中部分房屋场地，无法腾退全部租赁房屋才将擅自转租给被告长虹干菜城一事告知原告，原告于2017年4月10日通知被告长虹干菜城腾退房屋，被告长虹干菜城于2017年4月11日回复情况说明。被告长虹干菜城对2016年4月25日催交租金腾退房屋场地通知书及送达回执、2016年6月12日腾退房屋场地通知书及送达回执有异议，认为送达回执上签收人“杨淑萍”不知是什么身份，不能证明已实际送达给被告宇清重工公司。对于二份律师函、宇清重工公司与干菜城签订的合同、宇清公司的承诺书及原告发给干菜城的腾退通知书、情况说明的真实性无异议，但是需要说明的是，长虹干菜城在接到通知之后已经在2017年4月将承租襄阳宇清重工合同中的第三项中的一栋办公楼全部腾退，合同中其他的房屋确实是没有腾退，还在使用。同时说明我们在接到通知后与原告多次协商，对剩余部分房屋的使用情况未达成一致意见。本院认为，通过宇清重工公司的承诺书内容可以认定2016年12月21日之前已收到原告发出的腾退通知书，故本院对该组证据真实性予以采信。3.襄阳诚作房地产评估有限公司作出的房地产估价报告书。该份证据由原告提交。证明被告占有使用的房屋租赁费的依据。被告长虹干菜城对该份证据有异议，认为其超转租合同租赁范围鉴定，鉴定结果不客观。本院认为，经本院调查核实，原、被告均认可既包含在转租合同范围内，被告长虹干菜城又实际使用的房屋为2幢1、2层（3层未使用）、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢、9幢。本院予以认定。对于第1幢，被告长虹干菜城认为，该房屋系其公司与被告宇清重工公司共同投资建设，且没有实际使用，不应支付租赁费。原告认为该土地上原本存在第1幢房屋，是二被告未经原告同意私自拆除后又重新建设的第1幢房屋，且实际在实用，应当交纳租赁费。本院认为，被告长虹干菜城在本院规定的期限内未向本院提交第1幢房屋在租赁的场地上原本并未客观存在，系经原告同意后由二被告出资建设，亦未提交证据证实建设后，被告长虹干菜城未实际使用该房屋的证据，依法应当承担举证不能的不利法律后果，故本院对被告长虹干菜城的抗辩理由不予采信。对第1幢房屋由被告实际租赁使用予以认定。对于该份鉴定报告，因超实际租赁范围评估，被告有异议，经本院询问原告同意按照本院核实的长虹干菜城实际租赁范围申请重新评估，故本院对该份评估报告结论不予采信。对于租赁费本院结合新的评估报告结论再综合予以评析。经审理查明，经襄阳土地储备供应中心委托，原告负责本案案涉储备土地的管理。2013年4月7日，原告与被告宇清重工公司签订《房屋场地租赁合同》，合同约定：“甲方（原告）出租给乙方（被告宇清重工公司）房屋场地位于襄阳樊城区原襄重（集团）公司生产区部分房屋场地。租赁厂房5跨，建筑面积约11904平方米，四层办公楼一幢，建筑面积约2304平方米；三层办公楼一幢，建筑面积约1020平方米；场地面积约5.53亩（干菜城房屋场地和生产区门面房除外）。该房屋场地租赁期共12个月，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。年租金共计83万元，租赁保证金为10万元（已交），付款方式为现金或转账，从签订《房屋场地租赁合同》之日起三日内将上半年（六个月）租金41.5万元一次性支付，下半年（六个月）租金交付时间应在2013年6月20日之前一次性缴纳41.5万元。否则，甲方有权解除合同，拒绝乙方使用房屋场地。合同期满，乙方在结清所有的对外债务，并未违反合同、损坏甲方财物前提下，甲方退还乙方交纳的保证金，否则，甲方有权将乙方所欠房屋租金、水电费、财产损失费等从租赁保证金中扣除。乙方承租甲方房屋场地后，若需在场地上搭建房屋，需征得甲方及规划部门的同意。若未经批准擅自建设一切损失由乙方承担。租赁期内，若甲方需利用及主管部门要求收回房屋场地或因房屋场地对外实行招拍挂须终止合同，乙方应在收到《房屋场地租赁合同终止通知书》之日起90日内无偿把房屋场地腾空，不得向甲方提出任何补偿及赔偿请求。租赁期间，乙方不得转租、转借承租房屋场地。违约方按照合同总租金的20%向守约方支付违约金。”2014年9月1日，被告宇清重工公司与被告长虹干菜城签订《合同书》，合同约定，“被告宇清重工公司将位于原襄重厂内，1.模具车间厂房1428㎡。2.机加车间后门（西门）的简易工房（原柏道富、肖重家租用场地）2305㎡。3.模具车间办公室一楼、二楼房间共9间。房屋年度租金总计为贰拾壹万元整（210000）…，租赁期间为：自2014年9月1日起至2019年8月31日止”另查明，2016年5月9日，被告宇清重工公司收到原告催交租金及腾退房屋场地通知书，要求被告宇清重工公司在2016年8月6日前将租赁房屋场地腾空后交还原告。2016年6月14日，被告宇清重工公司收到原告腾退房屋场地通知书，要求被告宇清重工公司自接到通知后20日内搬迁完毕，将租赁房屋场地交还原告。2016年7月22日、8月22日被告宇清重工公司分别收到原告委托湖北思扬律师事务所出具的律师函，要求腾退案涉房屋。2016年12月21日，被告宇清重工公司向原告出具承诺书，承诺于2017年1月15日将厂房内设备及物资搬迁完毕（行车可以延迟2天），如在承诺期内没有搬迁完，承担相应的责任。2017年4月10日，原告向被告长虹干菜城送达腾退房屋场地通知书，内容为“因案涉土地将公开对外转让，经了解此宗地内有部分土地及房屋是此宗地原租赁户宇清重工公司对你公司进行转租，目前原告已和宇清重工公司解除租赁合同，为实现国有储备土地的顺利出让，现要求你公司在接到本通知后7日内清空占用的房屋场地并将自行搭建的房屋予以拆除，场地交还我公司。”2017年4月11日，被告长虹干菜城向原告出具情况说明，内容为:“贵公司于4月10日发给我公司的《腾退房屋场地通知书》收悉，集团领导对此高度重视，主动联系朗曼项目负责人和襄重场地拆迁公司负责人，到需要腾退房屋和场地的现场查勘，并与他们达成一致意见，现汇报回复如下：一、需要拆除的简易仓库部分，我们积极配合拆迁公司，拆到哪里我们提前腾空该区域，不影响安全拆除；二、原追日地块上（地块（地块最后目前用做停车场的区域，等到临靠干菜城的那栋厂房拆平后，能为我们划出部分停车场，原停车场区域由拆迁公司自行处置。”2019年1月19日，原告向本院提交书面鉴定申请，申请对案涉房屋及场地的租赁价格进行评估。经本院委托，北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司于2019年10月21日作出2019-ＳＣ-房估-襄司字第××号房地产司法鉴定估价报告，估价结果为：估价人员经过测算，在进行详细分析及认真测算的基础上，对第1幢、2幢1、2层、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢、9幢从2017年1月1日至查勘之日2019年7月18日及满足各项限制条件下的估价结果为：评估总价2161661元。估价有效期：从2019年10月21日至2020年10月20日。本院认为，原告与被告宇清重工公司之间签定的房屋租赁合同于2013年12月31日已到期，后原、被告之间未再续签书面租赁合同。原告于2016年5月9日向被告宇清重工送达腾退房屋通知书，被告宇清重工于2016年12月21日向原告出具书面承诺书，故本院依法认定原告与被告宇清重工公司之间的租赁合同于2016年12月21日解除。本案中，被告宇清重工公司对案涉房屋场地并无所有权及转租权，却未经原告同意将案涉房屋场地转租给了被告长虹干菜城，转租合同签定后，亦未受到原告追认，故被告宇清重工公司与被告长虹干菜城之间签订的房屋转租《合同书》属无效合同。二被告应当在被告宇清重工公司向原告作出书面承诺函后在承诺的期限内腾退房屋场地并交付给原告。故对原告主张二被告立即腾退位于襄阳樊城区襄重集团生产区占用的房屋场地（1、2（一、二层）、3、4、5、6、7、8、9幢楼）并交还给原告的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张二被告向原告支付租金的诉讼请求，本院认为，虽然二被告之间签订的转租合同无效，但被告长虹干菜城实际占有、使用案涉房屋场地，享受附属在房屋场地上的利益价值，二被告应当向原告支付租赁费。对于占用案涉房屋的期间，二被告转租时间从2014年9月1日起，故被告长虹干菜城应当承担的占用费亦应当从2014年9月1日起开始计算。对于被告长虹干菜城辩称其已将模具车间办公室一楼、二楼房间共玖间的房屋腾退且已将租金支付给被告宇清重工公司。经本院询问，原告答复为，原告不清楚长虹干菜城是否腾退，被告长虹干菜城并未通知原告对腾退房屋进行交接故对腾退不予认可，对于租金交纳金额，原告经财务核对，认可2014年10月1日前案涉房屋的租金已付清，从2014年10月2日之后的租金未予支付，故对被告长虹干菜城的抗辩理由不予认可。本院认为，被告长虹干菜城时至今日未向本院提交任何证据证实房屋已实际腾退并通知原告接收及已实际支付租金金额的证据，依法承担举证不能的不利法律后果，本院对被告长虹干菜城的抗辩理由不予采信。对原告自认2014年10月1日前的租金已付清予以认定。对于案涉房屋租赁费的金额本院认为，原告主张从2014年10月2日起至2017年1月15日期间按照合同约定每年830000元标准支付，符合法律规定，本院予以支持，经核算应为1896114.05元。对于从2017年1月16日起至2019年7月18日期间的占用费，本院依据2019-ＳＣ-房估-襄司字第××号房地产司法鉴定估价报告认定为2126885元（其中应扣减2017年中与第一阶段租金重叠15天的租金），对于从2019年7月19日至腾退完全部房屋场地并交付给原告之日止的占用费，依据2019-ＳＣ-房估-襄司字第××号房地产司法鉴定估价报告一览表中2019年月租金每平方米的金额计算，计算公式为：月每平方米租金×占有面积×占用时间。对于原告主张二被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，该项请求既符合法律规定亦符合合同约定，且二被告的过错行为确实给原告造成巨大的经济损失，但原告的主张过高，本院酌定二被告按照未付租金总金额10%的标准向原告支付违约金。另外，评估费19000元，系评估案涉房屋场地实际支出的费用，本院认定由二被告共同承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、原告襄阳建设投资经营管理有限公司与被告被告襄阳宇清重工装备有限公司之间的租赁合同于2016年12月21日解除；二、被襄阳宇清重工装备有限公司、襄阳长虹干菜城有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于襄阳市樊城区襄重集团生产区占用的房屋场地（1、2（一、二层）、3、4、5、6、7、8、9幢楼）并交还给原告；三、被告襄阳宇清重工装备有限公司、襄阳长虹干菜城有限公司于本判决生效之日起十五日内共同向襄阳建设投资经营管理有限公司支付租金4022999.05元及从2019年7月19日起至腾退完全部房屋场地并交付给原告之日止的租金（依据2019-ＳＣ-房估-襄司字第××号房地产司法鉴定估价报告一览表中2019年每月每平方米确定的标准计算公式为：月租金×占用面积×占用时间）；四、被告襄阳宇清重工装备有限公司、襄阳长虹干菜城有限公司于本判决生效之日起十五日内共同向原告襄阳建设投资经营管理有限公司支付违约金（按照未付租金总金额10%的标准计算）五、驳回原告襄阳建设投资经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51280元、公告费560元、评估费19000元，共计70840元，由被告襄阳宇清重工装备有限公司、襄阳长虹干菜城有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56。审 判 长  张艳君审 判 员  温继若人民陪审员  袁敬锐二〇一九年十二月二十六日法官助理徐玮欢书记员蔡德玉