吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0104民初3523号 原告（反诉被告）：方凌凌，女，住长春市宽城区。 委托诉讼代理人：张洪德，吉林振开律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李亚丽，女，住长春市绿园区。 委托诉讼代理人：邹爱军，吉林紫荆花律师事务所律师。 原告（反诉被告）方凌凌与被告（反诉原告）李亚丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。方凌凌的委托诉讼代理人张洪德、李亚丽及其委托诉讼代理人邹爱军、孙宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方凌凌向本院提出诉讼请求：1.确认李亚丽与方凌凌2019年1月23日签订的《福满家生鲜连锁抚松路店-店内小超出兑协议》合法有效；2.判令解除李亚丽与方凌凌2019年1月23日《福满家生鲜连锁抚松路店-店内小超出兑协议》；3.判令李亚丽赔偿方凌凌货物、货架（58组）、冰柜（4个）、眼镜（1个）计损失517,000.00元；4.判令李亚丽返还房费25,000.00元；5.判令李亚丽给付自2019年6月8日起至判决书生效之日停业损失6.3万元；6.判令李亚丽向方凌凌支付违约金24,000.00元。事实和理由：2019年1月23日李亚丽与方凌凌签订《出兑协议》，将位于长春市朝阳区匾名为福满家生鲜超市工商注册为朝阳区福佳丽生鲜超市中可使用面积为110.8平方米区域出兑给原告，货物出兑价格为99,206.00元，房屋租金为每年12万元，出兑期限为3年，自2019年1月25日至2022年1月24日，可经营项目为：包装类烟酒糖茶。方凌凌分两次向李亚丽转账货款99,206.00元。因李亚丽经营手续不全，经双方协商，头一年租金分期给付，直到2019年4月李亚丽才将办理的烟草专卖零售许可证交与方凌凌，企业名称为：朝阳区福佳丽生鲜超市。此次交易方凌凌于2019年1月22日向李亚丽交定金1万元、2019年1月23日方凌凌向李亚丽银行卡转账5万元，李亚丽的店长王昊奇为原告出具收据，拿到《烟草专卖零售许可证》后，方凌凌正准备交余下租金，传来超市要动迁的消息。2019年5月6日李亚丽单位王昊奇店长在执行李亚丽委托收取余下租金时和方凌凌协商，方凌凌先交1万元，剩下5万元，2019年6月底超市不动迁就一次交齐，王昊奇向李亚丽请示李亚丽同意，王昊奇将在方凌凌处收取的1万元租金转给李亚丽。2019年6月8日早上方凌凌发现自己店内五十多万元的货物被李亚丽拉走。方凌凌认为，方凌凌与李亚丽之间是合同纠纷，在合同没有依法解除前，李亚丽无权私自拉走原告货品，李亚丽的行为严重违约违法，且李亚丽的行为给原告造成严重损失，致使出兑协议无法继续履行，故诉讼来院。案件审理过程中，方凌凌变更增加诉讼请求：请求将原诉讼请求第5项变更为依法判决李亚丽赔偿方凌凌三年的营业损失558,450.00元；判决李亚丽赔偿损失财物的利息15,510.00元。 李亚丽辩称：原被告双方于2019年1月23日签订的《福满家生鲜连锁抚松路店-店内小超出兑协议》，因方凌凌违约且其于2019年6月6日同意离场，且方凌凌同意李亚丽清理其货品离场，不存在李亚丽违法违约的事实，故方凌凌主张的赔偿其货品损失、返还房费、停业损失、由李亚丽支付违约金以及诉讼费、其保全费由李亚丽承担的全部诉讼请求均不仅不能成立，还应当向李亚丽支付因方凌凌同意李亚丽对其货品清场及因清场后产生的货品清场费用、货品保管费用、货品看护等费用及违约金等共计人民币114,100.00元。 李亚丽向本院提出反诉请求：1.判令方凌凌向李亚丽支付货品清场费用、货品保管费用、货品看护费用共计人民币90.100.00元（暂计算至2019年8月7日）；2.判令方凌凌依照原被告双方签订的出兑协议支付违约金2.4万元；3.反诉诉讼费用及涉案保全费用等均由方凌凌承担。事实和理由：原被告双方于2019年1月23日签订的《福满家生鲜连锁抚松路店-店内小超出兑协议》，因方凌凌违约且其于2019年6月6日同意离场，且方凌凌同意李亚丽清理其货品离场，不存在李亚丽违法违约的事实，故方凌凌主张的赔偿其货品损失、返还房费、停业损失、由李亚丽支付违约金以及诉讼费、其保全费由李亚丽承担的全部诉讼请求均不仅不能成立，还应当向李亚丽支付因方凌凌同意李亚丽对其货品清场及因清场后产生的货品清场费用、货品保管费用、货品看护等费用及违约金等共计人民币114,100.00元。 反诉被告方凌凌辩称：李亚丽强行将方凌凌超市商品拉出，没有经过同意，6月份拉走的9月21日方凌凌才知道李亚丽商品的存放地方。方凌凌在此期间多次询问货物的存放地点，李亚丽均不予回答。由于商品多数是居民所用食品，到2019年9月21日时绝大多数食品已经超期变质不能食用，小部分食品包装破损掺杂泥土，已经丧失商品价值。李亚丽毁门破窗进入租赁房屋内拉走商品是对方凌凌合法权益的侵害，不存在保管费及看护费的问题。方凌凌一直按照双方的协议履行自己的义务，对于租赁合同并没有违约，反诉原告要求支付违约款属于无理之诉，不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2019年1月23日，方凌凌、李亚丽签订《福满家生鲜连锁抚松路店-店内小超出兑协议》，约定李亚丽将位于浑江街与抚松路交汇福满家生鲜连锁超市店内（抚松路店）的百货小超市区域出兑给方凌凌使用，出兑期限3年，自2019年1月25日至2022年1月24日，每年一次性交租金12万元，以后每年提前一个月将房租交齐，如不能提前一个月把一年房租费全部交齐视为违约，出兑方收回店内小超，包括小超内商品、设备，并另行承租。出兑方确保承兑方承兑期内所承租小超的使用权不受影响和任何人的干涉。2.方凌凌于2019年1月22日向李亚丽支付定金1万元、于2019年1月23日向李亚丽支付房屋租金5万元，2019年1月23日《福满家收据》载明“承兑方并承诺剩余欠付租金六万元整于2019年3月10日前向出兑方交清，如不能交清，出兑方有权收回承兑区域、货品、设备”，方凌凌签字并按手印。2019年1月24日，方凌凌分两次向李亚丽共计支付99,206.00元承兑费用。3.2019年5月3日，李亚丽雇佣负责案涉超市人员王昊奇与李亚丽在微信对话，王昊奇“老大，我这两天和超市方凌凌沟通她的意见挺坚定的。就是先不交钱。就说等七月份不拆迁就交。老大我有个建议！不知道行不行？先让方凌凌交两万-三万！剩下的六月底交齐。彼此都让一步。要不真的没办法了。您看见回老大！等您指示！”李亚丽“也行，去做吧，如果她不同意，必须封店”。2019年5月6日，方凌凌向王昊奇支付房屋租金1万元，王昊奇于当日通过微信将1万元转给李亚丽。4.2019年6月8日凌晨，李亚丽雇佣人员在超市内无人情况下，进入方凌凌经营的超市内，将全部物品搬走，后将以上物品保存在其库房内。5.2019年6月8日早5点49分，李亚丽给方凌凌发送手机短信，内容为“您好，方凌凌，根据合同协议，并对您多次通知和协商都均为无效，所以您的货品已被我方收回，现已经存放于别处，关于这件事情，请您让您的律师和我方律师直接进行对接，我们走司法程序，听从法院判决”。6.方凌凌向本院提交其经营超市期间进货凭证，经计算，其经营期间货品总价值为543,540.85元。在庭审过程中，方凌凌自认其经营超市期间每天经营额为3,000.00元，其中包含利润17%。7.经原、被告现场对李亚丽拉走的货品进行清点，方凌凌称大部分价值较高的烟、酒等商品不知去向。 认定上述事实的证据有：《福满家生鲜连锁抚松路店-店内小超出兑协议》、微信聊天截图、支付凭证、进货凭证、照片及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为：1.方凌凌与李亚丽签订的《福满家生鲜连锁抚松路店-店内小超出兑协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按协议约定履行各自权利、义务。2.协议签订后，方凌凌虽主张已经与李亚丽协商缓交房屋租金，但从其提供的微信聊天截图可知，李亚丽同意方凌凌暂交的房屋租金为2万-3万，而方凌凌支付的金额为1万元，不能因李亚丽收取了其1万元租金而认定李亚丽同意方凌凌暂交的租金变更为1万元，王昊奇亦未能出庭作证。故应认定方凌凌未按协议约定支付房屋租金，存在违约行为。依据双方签订的协议，李亚丽有权解除合同。2019年6月8日,李亚丽将超市内物品清走并短信通知方凌凌，应视为已通知方凌凌解除合同，故方凌凌与李亚丽签订的《福满家生鲜连锁抚松路店-店内小超出兑协议》已于2019年6月8日解除。3.关于方凌凌物品损失的主张，李亚丽在方凌凌未在场情况下，于2019年6月8日凌晨时分强行将方凌凌经营超市内物品搬走，违反《福满家生鲜连锁抚松路店-店内小超出兑协议》约定及法律规定，存在违约行为，应当承担赔偿责任。经计算，方凌凌经营期间货品总价值为543,540.85元，承兑费用为99,206.00元，共计642,746.85元，实际经营天数为134天（2019年1月25日-2019年6月7日）。扣除经营期间销售的货品价值333,660.00元[（3,000.00元/日-3,000.00元×17%）×134天]，李亚丽应赔偿方凌凌物品损失309,086.85元（642,746.85元-333,660.00元）。4.合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据协议约定每日租金为328.77元（12万元/年÷365天），方凌凌向李亚丽共支付房屋租金7万元为213天租金，现方凌凌实际经营134天，故李亚丽还应向方凌凌返还79天（213天-134天）房屋租金25,972.83元（328.77元/天×79天）。现方凌凌主张李亚丽返还房屋租金25,000.00元，应予支持。5.关于方凌凌主张的营业损失，因方凌凌未按协议约定支付房屋租金，存在违约行为，李亚丽解除协议符合协议约定，故对方凌凌此项诉讼请求不予支持。6.方凌凌主张李亚丽赔偿损失财物的利息15,510.00元，无法律依据，不予支持。7.李亚丽于2019年6月8日凌晨，乘超市店内无人将超市内物品强行搬走，系其单方行为，其对以上物品的占有、保存无法律依据及合同约定，故对其对货品保管费用的主张不予支持。8.方凌凌未按协议约定交付房屋租金，李亚丽在方凌凌承兑期内亦未能保证其使用权不受影响，双方均存在违约行为，故对李亚丽要求违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，方凌凌与李亚丽签订的《福满家生鲜连锁抚松路店-店内小超出兑协议》有效；李亚丽赔偿方凌凌物品损失共计309,086.85元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、原告方凌凌与被告李亚丽于2019年1月23日签订的《福满家生鲜连锁抚松路店-店内小超出兑协议》有效； 二、被告李亚丽于本判决生效后立即赔偿原告方凌凌物品损失309,086.85元； 三、被告李亚丽于本判决生效后立即向原告方凌凌返还房屋租金25,000.00元； 四、驳回原告方凌凌的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告李亚丽的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14,990.00元，由原告方凌凌负担8,680.00元，由被告李亚丽负担6,310.00元；反诉案件受理费1,250.00元、保全费3,020.00元，由反诉原告李亚丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长 张 奇 人民陪审员 毕 嫱 人民陪审员 孙 伟 二〇一九年十二月九日 书 记 员 郭乃歌