广东省潮州市枫溪人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5191民初565号原告（反诉被告）:吴树彬，男，汉族，1961年11月28日出生，住广东省潮州市枫溪区*************，公民身份号码440***196*********。原告（反诉被告）:吴锦璇，女，汉族，1989年12月20日出生，住广东省潮州市枫溪区*************，公民身份号码445**********0*327。以上两原告委托代理人：许文煜，系广东大同律师事务所律师。被告:邱培辉，男，汉族，1970年12月10日出生，住广东省潮州市枫溪区**************，公民身份号码440************378。第三人（反诉原告）:吴**武，男，汉族，1965年3月7日出生，住广东省潮州市枫溪区*********，公民身份号码440************359。第三人:郑春杰，男，汉族，1968年1月30日出生，住广东省潮州市湘桥区********************，公民身份号码440************637。原告（反诉被告）吴树彬、吴锦璇诉被告邱培辉、第三人（反诉原告）吴**武、第三人郑春杰租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日受理后，依法适用普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）吴树彬、吴锦璇及他们委托代理人许文煜、被告邱培辉、第三人（反诉原告）吴**武、第三人郑春杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴树彬、吴锦璇向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；二、判决被告将厂房恢复原状，并清还拖欠原告的租金及滞纳金，租金和滞纳金自2018年9月9日计至2018年10月18日分别为8718.9元和261.6元(共计:8980.5元);三、判决被告支付原告占用厂房的使用费，自2018年10月19日暂计至2019年12月为98106.3元；四、判决被告支付原告租赁和占用厂房期间产生的卫生费和治安费共计5223元；五、判决第三人对上诉第二项、第三项和第四项诉讼请求承担连带责任；六、本案诉讼费由被告和第三人连带承担。事实与理由：原、被告于2016年9月8日签订《厂房租赁合同》(以下简称“合同”)，约定由被告承租原告位于长美月英池路22号的面积为1360平方米的厂房，租金为每月6800元，租期为5年。2018年9月9日起，被告无故拖欠租金，原告经多次催告无果。鉴于被告的违约行为，原告依照合同的约定，于2018年10月18通知被告解除合同，要求被告将厂房恢复原状并在一定期限内将其置于厂房内的个人财产搬离。被告收到原告解除合同的通知后无动于衷，既不支付拖欠原告的租金，也不着手搬离置于厂房内的机械设备等个人财产，原告多次通知被告抓紧时间清场，被告均以诸多理由推脱。2018年10月底，第三人（反诉原告）吴**武联系原告，称其与被告、第三人一起合伙做生意，案涉厂房实际为他们共同承租，要求原告给予其时间处理好内部矛盾，但过后杳无音讯。现被告的违约行为已损害了原告的合法权益，原告特此向贵院提起诉讼，因实际承租人为被告和第三人，因此第三人应对原告承担连带责任。原告（反诉被告）吴树彬、吴锦璇对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：一、原、被告和第三人身份信息复印件各一份共五页；二、证明复印件一份一页；三、合作经营合同书复印件一份一页；四、补充合同书复印件一份一页；五、补充合同书复印件一份一页；六、解除合作声明书复印件一份一页；七、厂房租赁合同复印件一份一页；八、收条复印件一份一页；九、厂房租赁合同复印件一份一页；十、通知复印件一份一页；十一、通知和收款凭证复印件一份两页；十二、民事裁定书复印件一份两页；原告（反诉被告）吴树彬、吴锦璇于2019年12月4日当庭提供的证据有：一、光盘一张及录音摘抄打印件一份一页；二、证明书复印件一份一页。被告邱培辉答辩称:本案中，我在履行与原告签订的合同约定上并没有违约，而是原告的单方违约行为侵犯了我的合法权益。在我与原告签订的租赁合同上约定了租赁期限为五年，并在到期后具有优先续租权;租金的支付方式为预交2万元的押金后逐年支付一次租金和其它费用。但是，在我如约履行了合同义务并对涉案厂房只使用了二年后，原告却于2018年10月18日在未经与我协商同意的情况下单方面宣布解除合同并强制封厂，剥夺了我还有三年的租赁权和投资在厂房内一切资产的控制权。还要阐明的是，在2018年初我与本案第三人合作对厂房进行建设投资，后所有的投资和经营权、厂房租赁权由第三人（反诉原告）吴**武承受，这些行为事先都是在征得原告的同意下进行的。而原告在作出单方解除合同并封厂等行为时，之前从未与我谈及讨要租金一事，根本不存在所谓"催讨无果"的事实;而是处于我与第三人完成对厂房的投资、尚未正式开展生产，并主动向其协商我与第三人（反诉原告）吴**武的转让关系所涉及的包括支付厂房租金在内等有关问题的处理方式的情况下发生的。可见，本案违约的一方是原告，其行为侵害了我和第三人的投资和租赁经营等合法权益，也剥夺了我履行与第三人（反诉原告）吴**武的转让和承受关系应承担义务的能力，由此而造成的经济损失难以估量。综上，恳请人民法院主持公道，判令驳回原告的诉讼请求，并由原告承担由此而造成的一切经济损失和法律责任。被告邱培辉对其陈述的事实在举证期限内没有证据向本院提交。第三人（反诉原告）吴**武答辩称:答辩人与邱培辉、郑春杰于2018年2月7日签订了《合作经营合同书》确定合股对涉案厂房进行投资建设和生产经营，后该厂的投资和承租权全部由答辩人承受，承受项目就包含了支付给邱培辉原作为合作股金的自2018年2月7日至2019年2月8日的厂房租金和租赁押金2万元，上交厂房土地拥有人潮州市枫溪区****民委员会2018年、2019年二个年度的卫生和治安管理费，邱培辉与被答辩人吴树彬签订的5年期租赁合同书中乙方的义务和权利等。上述包括对5年租赁期限和租金、押金不变的保证和对厂房的建设也都是在取得被答辩人吴树彬、被答辩人吴锦璇、邱培辉的同意下进行的。然而，就在答辩人对涉案厂房的投资和建设成为既成事实、尚未开工生产，且承受款项中所包含的租金也尚未到期、租赁押金足以保护二被答辩人权益的状态下。被答辩人吴树彬、被答辩人吴锦璇突然于2018年10月18日通知解除合同并强制封厂，非法扣押了答辩人投资和存放在厂房内的一切资产、剥夺了答辩人开展经营生产的权利和条件。被答辩人吴树彬、被答辩人吴锦璇未事先通知解除合同，而是在完善答辩人承受的原约“租赁合同”期间就强行封厂的，其行为必然也给答辩人造成一定的损失。事后答辩人多次向被答辩人吴树彬、被答辩人吴锦璇、邱培辉进行交涉和协商，其都是以漫天要价提高租金、押金的条件和其它理由进行拖延，至今已造成答辩人的经济损失难以估量。显见，本案中答辩人并未存在违约，而是合法权益受到严重侵害的一方。被答辩人吴树彬、被答辩人吴锦璇与被告邱培辉的行为都是共同对答辩人单方面的违约和侵害，该二方必须连带承担由此而造成的一切责任和经济损失。第三人（反诉原告）吴**武（反诉原告）对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：一、合作经营合同书复印件一份一页；二、补充合同书复印件一份两页；三、解除合作声明书复印件一份一页；四、厂房租赁合同复印件一份一页；五、收条复印件一份一页。第三人郑春杰的答辩意见同被告邱培辉答辩意见一致。第三人郑春杰对其陈述的事实在举证期限内没有证据向本院提交。第三人（反诉原告）吴**武于2019年11月5日向本院提起反诉，本院经审查予以立案并与本诉合并审理。第三人（反诉原告）吴**武向本院提出反诉请求：一、确认由反诉原告承受的反诉被告吴树彬、反诉被告吴锦璇与邱培辉签订的5年期《厂房租赁合同》有效并继续履行；二、判令反诉被告吴树彬、反诉被告吴锦璇归还反诉原告放置于租赁厂房内的工艺陶瓷产品和机械设备及配套生产工具和设施，并由双方当面清点且交还答辩人使用;三、判决反诉被告吴树彬、反诉被告吴锦璇立即停止对反诉原告租赁厂房强制封厂的侵害行为，象征性赔偿由此而造成反诉原告经济损失1元，和暂计封厂一年的租赁押金损失费21900元，共计21901元；四、判决本案诉讼费由反诉被告吴树彬、反诉被告吴锦璇承担。事实和理由：和第三人（反诉原告）吴**武的答辩意见一致。第三人（反诉原告）吴**武（反诉原告）对其陈述事实在举证期限内提供的证据与本诉提交的证据一致。原告（反诉被告）吴树彬、吴锦璇答辩称：反诉被告不同意反诉原告的全部诉讼请求，理由如下：一、反诉被告自2019年8月才看到吴**武、邱培辉、郑春杰的合作合同，才了解并清楚他们的合作详情，在此之前，案涉厂房有关租金、租期、押金等约定均是承租人邱培辉与反诉被告之间进行协商，所以反诉原告陈述的事实与实际不符；二、反诉原告所称的经济损失并不是难以估量的，而是根本不存在，也不可能估量，因为反诉原告所存放于厂房内的设备，在当前政策法律下根本不可能进行运作，所以不可能产生任何经济损失，而且，反诉被告是在解除与邱培辉租赁关系后反诉原告先行对厂房进行上锁后为避免产生更多的纠纷才另外对厂房进行上锁，且该行为得到承租人的支持和同意，也是在其要求下进行的，假设反诉原告真的存在经济损失，那么也应该向其合作伙伴进行主张权利，与反诉被告无关。原告（反诉被告）吴树彬、吴锦璇对其陈述的事实在举证期限内提交的证据与本诉提交的证据一致。经开庭质证，被告邱培辉对原告（反诉被告）吴树彬、吴锦璇提交的证据发表以下质证意见：对证据一无异议，对证据二无异议，对证据三至六无异议，对证据七无异议，对证据八无异议，对证据九无异议，对证据十有异议，这是原告单方面的强制行为，原告单方面解除合同，是在我不知情的情况下送这份给我的，我的租期是5年，只使用了2年。原告强制解除合同我是不同意的；对证据十一我无法发表意见，这是原告与村委的事情，我不清楚；对证据十二无异议。对原告（反诉被告）吴树彬、吴锦璇于2019年12月4日提交的证据一的真实性无异议，但是有些并不是我的意思，不可能我几十万元的东西没搬出来就让原告去锁门。有些对话是在推脱，是原告和吴**武之间的对话；对2019年12月4日提交的证据二是后来的事情，我不清楚，是村委提出的，可以让村委作证。第三人（反诉原告）吴**武对原告（反诉被告）吴树彬、吴锦璇提交的证据发表以下质证意见：对证据一至七无异议，其中证据七只能证明租赁期时间是5年。对证据八我表示吴树彬承认收了2万元，起诉状中没有提到要怎么还。对证据九我不清楚，我承受的是邱培辉与吴树彬的租赁合同，至于邱培辉与吴锦璇的租赁合同我不清楚；对证据十只能体现原告单方面解除合约的事实，证明原告单方违约，对于我没有起到约束作用；对证据十一与我无关；对证据十二无异议。对原告（反诉被告）吴树彬、吴锦璇于2019年12月4日提交的证据一其中与邱培辉的录音我不在场，我不清楚。对于吴树彬加锁头的事情，只能证明原告强行封厂，厂房是我在使用的，我每天当然要锁厂，原告去锁门是强制行为，让我失去对厂里设备的控制权；对2019年12月4日提交的证据二证明的内容谁都没法说清楚，这要有关部门说，这也说明了原告说法矛盾，我厂里有财产，而且财产不可估量。如果要把村委出具的证明书作为依据，我要求村委到庭作证。第三人郑春杰对原告（反诉被告）吴树彬、吴锦璇提交的证据发表以下质证意见：因为我从5月份就退出。我的质证意见同第三人（反诉原告）吴**武意见一致。原告（反诉被告）吴树彬、吴锦璇对第三人（反诉原告）吴**武提交的证据发表以下质证意见：对证据的真实性无异议，对其关联性有异议，无法证明第三人要证明的目的，原告坚持原对证据发表的意见。本院对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告于2018年10月18日发出的解除合同通知是否发生法律效力的问题，该通知书为原告（反诉被告）吴树彬女儿吴锦璇代表原告（反诉被告）吴树彬发出，是经过原告（反诉被告）吴树彬确认的，属有权代理，该通知书已经由被告邱培辉签收确认，虽被告邱培辉、第三人（反诉原告）吴**武主张其不同意原告解除合同，但其一直没有请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，原告（反诉被告）吴树彬于2018年10月18日发出的解除合同通知已发生法律效力。2、关于被告与两第三人的合作问题，案涉的《厂房租赁合同》在履行过程中，于2018年2月7日、2月23日第三人（反诉原告）吴**武、被告邱培辉、第三人郑春杰分别签订《合作经营合同书》、《补充合同书》，合作经营场地是案涉厂房；2018年4月13日被告邱培辉、第三人郑春杰退出合作经营，案涉厂房承租权全部由第三人（反诉原告）吴**武承受，以上事实均没有经过原告（反诉被告）吴树彬书面同意。本院认为：案涉厂房位于潮州市枫溪区*********，该土地的使用权人是原告（反诉被告）吴树彬，地上建筑物所有人是原告（反诉被告）吴树彬，案涉的《厂房租赁合同》有权签订人是原告（反诉被告）吴树彬，案涉的《厂房租赁合同》是原告（反诉被告）吴树彬与被告邱培辉于2016年9月8日之后补充签订，而原告（反诉被告）吴锦璇与被告邱培辉于2016年9月8日签订的《厂房租赁合同》及于2018年10月18日发出的解除合同通知，均受到原告（反诉被告）吴树彬的委托，案涉的《厂房租赁合同》的权利和义务与原告（反诉被告）吴锦璇无关，故原告（反诉被告）吴锦璇对本案不用承担责任。原告（反诉被告）吴树彬委托其女儿吴锦璇于2016年9月8日就出租案涉厂房一事与被告邱培辉签订《厂房租赁合同》，后原告（反诉被告）吴树彬重新与被告邱培辉补充签订《厂房租赁合同》，两份合同内容一致，落款时间一致，本院认定案涉厂房租赁时间从2016年9月8日开始。租金为81600元/年，租金为每年一付，于每年9月份交付。双方约定租金及其他应交费用拖欠满一个月，原告（反诉被告）吴树彬有权增收3%滞纳金。在案涉《厂房租赁合同》履行过程中，被告邱培辉逾期不向原告（反诉被告）吴树彬支付自2018年9月8日起计至2019年9月7日止的租金，原告（反诉被告）吴树彬委托其女儿吴锦璇于2018年10月18日向邱培辉发出解除合同通知，该通知经由被告邱培辉签收确认，被告邱培辉没有在解除合同通知到达之日起三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，原告于2018年10月18日发出的解除合同通知已发生法律效力，案涉《厂房租赁合同》于2018年10月18日解除。自2018年9月9日起计至2018年10月18日止的租金为8942.47元、滞纳金为268.27元，原告（反诉被告）吴树彬请求被告邱培辉清偿拖欠原告自2018年9月9日起至2018年10月18日止的租金8718.9元和滞纳金261.6元，原告（反诉被告）吴树彬请求金额少于应得金额，系其对其权利的自由处分，本院予以支持。解除合同通知发出后，原告（反诉被告）吴树彬主张其于2018年12月18日前对案涉厂房进行加锁，但没有提供证据予以证明，被告邱培辉对此也提出异议，主张原告（反诉被告）吴树彬是于2018年11月对案涉厂房进行加锁。因原告（反诉被告）吴树彬主张被告邱培辉在租赁合同解除后无权占用案涉厂房，但该妨害在原告（反诉被告）吴树彬对案涉厂房加锁后终止，被告邱培辉在案涉厂房加锁后失去对案涉厂房的控制权，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十一条第（二）项“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，原告（反诉被告）吴树彬对其权利受到妨害的时间应承担举证责任，因其无提供证据证明其是于2018年12月18日前对案涉厂房进行加锁，故本院认定原告（反诉被告）吴树彬是于2018年11月对案涉厂房进行加锁。被告邱培辉无权占用案涉厂房的时间酌定为2018年10月19日起计至2018年11月15日止，共28天，占用费为6346.76元。关于原告（反诉被告）吴树彬于2016年9月8日收取被告邱培辉押金20000元问题。鉴于原告（反诉被告）吴树彬与被告邱培辉双方在履行《厂房租赁合同》过程中均存在违约，原告（反诉被告）吴树彬应返还被告邱培辉押金20000元，该款抵扣被告邱培辉应清偿拖欠原告自2018年9月9日起至2018年10月18日止的租金8718.9元和滞纳金261.6元以及无权占用案涉厂房的占用费6346.76元，合计15327.26元，相抵后原告（反诉被告）吴树彬应返还被告邱培辉押金4672.74元，因被告邱培辉没有对押金剩余款项请求作出处理，故本院对押金剩余款项不予处理，被告邱培辉可另行向原告（反诉被告）吴树彬主张押金剩余款项的权利。原告（反诉被告）吴树彬请求被告支付原告租赁和占用厂房期间产生的卫生费和治安费共计5223元。因原告（反诉被告）吴树彬于2018年11月对案涉厂房加锁后被告邱培辉失去对案涉厂房的控制权，2019年卫生费和2019年治安费不应由被告邱培辉承担；而原告（反诉被告）吴树彬主张的非生活垃圾处理费600元无法证明与本案存在关联性，故本院对原告（反诉被告）吴树彬请求被告支付原告租赁和占用厂房期间产生的卫生费和治安费共计5223元不予支持。案涉的《厂房租赁合同》在履行过程中，于2018年2月7日、2月23日第三人（反诉原告）吴**武、被告邱培辉、第三人郑春杰分别签订《合作经营合同书》、《补充合同书》，合作经营场地是案涉厂房；2018年4月13日被告邱培辉、第三人郑春杰退出合作经营，案涉厂房承租权全部由第三人（反诉原告）吴**武承受。以上事实均没有经过原告（反诉被告）吴树彬书面同意，案涉《厂房租赁合同》的相对主体仍是原告（反诉被告）吴树彬和被告邱培辉，但鉴于第三人（反诉原告）吴**武系案涉厂房的实际承租人，对被告邱培辉应承担的权利和义务承担连带责任。第三人（反诉原告）吴**武反诉请求确认原告（反诉被告）吴树彬与邱培辉签订的5年期《厂房租赁合同》继续履行，因原告于2018年10月18日发出的解除合同通知已发生法律效力，案涉《厂房租赁合同》已于2018年10月18日解除，本院对第三人（反诉原告）吴**武该项请求不予支持；第三人（反诉原告）吴**武反诉请求原告（反诉被告）吴树彬归还其放置于租赁厂房内的工艺陶瓷产品和机械设备及配套生产工具和设施，理由充分，本院予以支持;第三人（反诉原告）吴**武反诉请求原告（反诉被告）吴树彬立即停止对租赁厂房强制封厂的侵害行为，象征性赔偿其由此而造成经济损失1元，理由充分，本院予以支持;第三人（反诉原告）吴**武反诉请求原告（反诉被告）吴树彬封厂一年的租赁押金损失费21900元，没有提供相应依据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十九条第一款第（五）（八）项、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十八条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十一条第（二）项之规定，判决如下：一、被告邱培辉应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于潮州市枫溪区*********的厂房归还原告（反诉被告）吴树彬；二、被告邱培辉、第三人（反诉原告）吴**武、第三人郑春杰应于本判决发生法律效力之日起十日内将其所有的陶瓷产品和机械设备及配套生产工具和设施搬离位于潮州市枫溪区*********的厂房；三、原告（反诉被告）吴树彬应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿第三人（反诉原告）吴**武款项1元；四、驳回原告（反诉被告）吴树彬的其他诉讼请求；五、驳回第三人（反诉原告）吴**武的其他诉讼请求。案件本诉受理费2546元，反诉受理费347.5元，由原告（反诉被告）吴树彬负担本诉受理费2205元，由被告邱培辉、第三人（反诉原告）吴**武负担本诉受理费341元，被告邱培辉、第三人（反诉原告）吴**武负担的本诉受理费341元已由原告（反诉被告）吴树彬自愿代为垫付，被告邱培辉、第三人（反诉原告）吴**武应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告（反诉被告）吴树彬；由原告（反诉被告）吴树彬负担反诉受理费173.5元，第三人（反诉原告）吴**武负担反诉受理费174元，由原告（反诉被告）吴树彬负担的反诉受理费173.5元已由第三人（反诉原告）吴**武自愿代为垫付，原告（反诉被告）吴树彬应于本判决发生法律效力之日起十日内付还第三人（反诉原告）吴**武。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  蓝 寻人民陪审员  陆培文人民陪审员  吴雪芳二〇一九年十二月十七日书 记 员  李佳思