福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5619号 上诉人（原审原告、反诉被告)：福建省泉州市汉德汽车有限公司，住福建省泉州台商投资区洛阳杏山工业区。 法定代表人：朱文良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林丽惠，福建瀛同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨伟良，福建瀛莱律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告)：福建浅水湾大学生创业园服务有限公司，住福建省泉州市丰泽区东海大街**泉州师范学院生活服务中心**，现住福建省泉州台商投资区洛阳杏山工业区浅水湾公司。 法定代表人：饶萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈国平，福建泉明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄志明，男，1972年10月19日出生，汉族，住，住福建省泉州台商投资区/div> 被上诉人（原审被告）：浅水湾集团有限公司，住，住所地福建省泉州台商投资区洛阳镇海丝两岸青年三创基地/div> 法定代表人：饶萍，该公司经理。 上诉人福建省泉州市汉德汽车有限公司（以下简称汉德公司）、福建浅水湾大学生创业园服务有限公司（以下简称浅水湾创业园公司）因与被上诉人黄志明、浅水湾集团有限公司（以下简称浅水湾集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初8501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汉德公司上诉请求：1.撤销原审判决第三、四、五、七项，依法改判支持汉德公司原审的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由浅水湾创业园公司、黄志明、浅水湾集团公司承担。事实与理由：1.原审未判决浅水湾集团公司承担责任是错误的。浅水湾创业园公司是一人公司，其唯一股东是浅水湾集团公司。根据《公司法》第六十三条，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。浅水湾集团公司并未实际履行出资义务。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第十三条的规定，浅水湾集团公司也应在在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。2.原审在计算合同解除前尚欠租金时，将合同约定的保证金30万元予以扣除是错误的。《房屋租赁合同》中并未约定保证金可以用于抵扣租金，并且，保证金退还的条件尚未成就。3.汉德公司关于违约金39万元的诉讼请求合法有据，应予支持。合同约定的租赁期限为五年，协议签订之日起三个月为免租期。免租期是出租人在合同正常履行情况下给予出租人的优惠，本案承租方违约导致合同解除，造成了汉德公司免租期内租金损失，理应由违约方承担。此外，因案涉租赁合同提前解除，之后汉德公司需要对案涉租赁物重新招租,在此期间，汉德公司还将面临房屋合理空置期间（不低于三个月）的租金损失及房屋管理费损失。原审判决关于占用使用费的计算标准完全按照合同约定的租金分段计算，且未将租金产生的应纳税金一并计算在内，也没有判决占有使用费的利息是错误的。原审仅判决合同解除后违约方按租金标准支付占有使用费，而没有判决逾期付款的违约金及租金产生的应纳税金，也没有判决违约方承担其他违约责任，导致违约方逾期占用租赁物的成本甚至低于合同正常履行使用租赁物的成本，使得违约方因违约而获益，而守约方受损。4.原审将城镇土地使用税排除在由租金产生的应纳税金之外，认定城镇土地使用税应由汉德公司自行承担，从而认定浅水湾创业园公司应负担的应纳税金金额为23246.5元是错误的。案涉房屋出租后，案涉土地亦由承租方实际使用，该城镇土地使用税应由承租方承担。5.原审未认定黄志明系共同承租人，未判决其对浅水湾创业园公司的义务承担共同责任是错误的。黄志明系浅水湾创业园公司、浅水湾集团公司董事长、实际控制人，其全程主导了整个租赁合同的谈判、签署，而且在合同实际履行过程中，黄志明亦实际使用租赁物，其实际控制的公司实际使用案涉租赁物举办各项活动，黄志明系案涉租赁物的共同承租人，其应对本案债务承担共同责任。 浅水湾创业园公司辩称，1.浅水湾创业园公司是依法成立的独立法人，股东浅水湾集团公司与浅水湾创业园公司的财产并无混同，浅水湾集团公司代为支付部分租金是正常的委托行为。同时，本案的基础法律关系是租赁合同，是否实际出资属于公司法规定的补充赔偿责任，是另外一个法律关系，与本案无关。2.本案的租赁合同不应当解除，合同未约定保证金直接扣除租金，因此，原审判决时将保证金30万元直接扣除是错误的。3.本案如果是解除租赁合同，汉德公司无权主张解除合同后的违约金，其引用的《合同法》第九十七条已规定很清楚，合同解除后，只可主张恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。上诉人原审诉求主张是违约金而非赔偿损失。汉德公司只起诉解除后的占用费，并明确是按《房屋租赁合同》约定的标准计算，上诉时又提出没有判决占用使用费用的利息，没有判决逾期付款的违约金及租金产生的应纳税金，显然超出了原审诉讼请求的范围。4.租赁合同明确约定“租赁期间，房屋和土地的产权税由汉德公司交纳”。5.黄志明只是授权代表浅水湾创业园公司与上诉人签订租赁合同，并非租赁合同的承租方，黄志明作为公司的董事长使用租赁物，是浅水湾创业园公司的经营行为，并非汉德公司所称的共同承租人。综上，汉德公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。 浅水湾创业园公司上诉请求：判决撤销原判发回重审，由汉德公司承担本案诉讼费用。事实与理由：1.原审认定浅水湾创业园公司未经汉德公司同意擅自拆改租赁物是错误的。浅水湾创业园公司并无私自改装租赁物的行为。浅水湾创业园公司承租后因经营需要将综合行政楼5－6楼房间内设立独立卫生间；将原有的维修车间加盖隔层，汉德公司是知情的，上述行为也未破坏租赁物的主体结构。2.浅水湾创业园公司不支付部分租金，是因为其提供的出租房屋存在严重的质量问题，出现各主体结构房屋漏水、渗水；园区电线电缆老化导致经常断电、碰电；园区内老旧水管老化爆裂；部分园区因无排水渠导致积水的问题。上述问题的出现已经使园区主体建筑和设施丧失了大部分的使用功能，浅水湾创业园公司就出现的问题要求汉德公司履行修复责任，但汉德公司未能及时修复，为此承租方已投入20多万资金进行部分的墙面修复、屋顶防水处理、老旧水管更换、电缆电线的铺设、设备仪器维修等来维持园区的日常经营。浅水湾创业园公司未支付至2018年12月6日期间的部分租金，这是事实。但本案中，案涉租赁场所存在漏水等问题，浅水湾创业园公司曾要求汉德公司进行维修，在出租人未进行维修的情况下，浅水湾创业园公司自行维修产生的费用应当由汉德公司承担。3.原审违反法定程序，未对浅水湾创业园公司申请并已经受理、委托鉴定机构鉴定事项进行鉴定是错误的。原审在委托鉴定后，依据汉德公司提供的一份《说明》作出了质量问题及损失问题无必要进行鉴定的认定，严重违反法定程序。事实上，唯有通过委托第三方鉴定，才能查明本案的事实，维护各方当事人的合法权益。 汉德公司辩称，1.原审认定浅水湾创业园公司未经汉德公司同意，擅自拆改租赁物构成违约，是正确的。浅水湾创业园公司自认其承租后因经营需要将综合行政楼5-6楼房间内设独立卫生间，将原有的维修车间加盖隔层，已改变了房屋结构。可见，拆改租赁物的事实清楚，足以确认。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条第2.3款约定，承租方擅自拆改承租房屋结构的，出租方有权终止合同并收回房屋，如造成出租方损失，由承租方承担赔偿责任。2.浅水湾创业园公司不支付租金或少支付租金的主张及理由完成没有依据，不能成立。汉德公司提供的租赁物完全可以正常使用，浅水湾创业园公司一直使用至今，在此期间，浅水湾创业园公司从未提出过房屋存在渗漏水的问题。原审曾组织对案涉租赁物进行现场勘验，现场勘验前恰逢连日大雨，在此情形下，勘验当日依然有游学学生入住、健身场所仍然正常营业、展厅依然陈列展品，浅水湾创业园公司主张房屋主体建筑和设施丧失大部分使用功能，完全没有事实和法律依据。因租金产生的应纳税金应当由浅水湾创业园公司承担。双方签订《房屋租赁合同》第四条第1款明确约定，由租金产生的应纳税金由乙方（即承租方）负责缴纳。该约定并不违反法律强制性规定，相关约定合法有效。租金系承租方应当支付的确定的金额，应税行为已实际发生，浅水湾创业园公司应承担相应的税金。3.原审未准许浅水湾创业园公司的鉴定申请是正确的。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。原审有权对申请鉴定事项与待证事实的关联性进行审查，作出是否进行鉴定的决定，因此，原审未进行鉴定并不违反法定程序。其次，为避免讼累，避免浪费司法资源，汉德公司对浅水湾创业园公司主张的维修费用2万余元予以认可，浅水湾创业园公司主张鉴定维修费损失，显然亦无必要，原审未予鉴定是正确的。综上，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决解除合同是正确的，浅水湾创业园公司的上诉请求及事实理由均不能成立，依法应予全部驳回。 黄志明未作答辩。 浅水湾集团公司未作答辩。 汉德公司向一审法院起诉请求：1.解除汉德公司与浅水湾创业园公司、黄志明于2017年5月7日签订的《房屋租赁合同》及附件。2.判令浅水湾创业园公司、黄志明立即拆除租赁物门口“浅水湾集团”、“海丝两岸青年三创基地”等广告标语，立即拆除租赁物综合行政楼5-6层的水卫设施，立即拆除租赁物原汽车维修车间的隔层楼板，恢复租赁物原状并返还汉德公司。3.判令浅水湾创业园公司、黄志明共同支付原告租金61万元（2018年5月7日至12月6日的租金91万元，已扣除2018年6月28日付款15万元、2018年9月1日付款15万元）及自2018年5月7日起至实际支付租金之日起按年利率6%计算的资金占用期间的利息损失。4.判令浅水湾创业园公司、黄志明按《房屋租赁合同》约定的标准支付自2018年12月7日起至合同解除之日止的租金。5.判令浅水湾创业园公司、黄志明按《房屋租赁合同》约定的标准支付自合同解除次日起至实际返还恢复原状的房屋之日止的逾期腾房占用使用费。6.判令浅水湾创业园公司、黄志明支付违约金39万元。7.判令浅水湾创业园公司、黄志明支付代缴因租金所产生的应纳税金每月28907.03元，自2017年8月7日计至合同解除之日。8.判令浅水湾集团公司对浅水湾创业园公司、黄志明的上述债务承担连带清偿责任。 浅水湾创业园公司向一审法院提起反诉请求：1.判决汉德公司对租赁物主体建筑即位于324国道旁的钢架结构展厅、综合行政楼、园区内展厅和多功能厅、行吊车间、园区内三层建筑物、园区后方平房屋顶、园区后方仓库屋顶存在漏水渗水问题承担维修责任（具体维修位置以浅水湾创业园公司提供的2018年5月2日《关于园区房屋工程维修等问题的通知函》内容及照片和书面说明为准或以最终的检测鉴定报告为准）。2.判决汉德公司对租赁物附属设施电线电缆老化引起的断电、碰电问题承担维修责任。3.判决汉德公司对租赁物附属设施行政综合楼的三四楼老旧水管老化爆裂、渗水的问题承担维修责任。4.判决汉德公司对租赁物园区部分场地因无排水渠导致积水的问题承担维修责任。5.判决汉德公司负担浅水湾创业园公司对租赁物存在的问题自行维修产生的维修费用247017.9元。6.判决汉德公司赔偿因出租物严重漏水渗水问题致使1号楼、综合行政楼等楼层装修后无法使用，造成浅水湾创业园公司装修投入的损失1457334元。7.本案的鉴定费、检测费均由汉德公司承担。 一审法院认定事实：2017年5月3日，浅水湾创业园公司出具《委托书》：委托黄志明签订租赁合同。2017年5月7日，汉德公司与浅水湾创业园公司签订《房屋租赁合同》1份，约定：1、汉德公司将位于泉州台商投资区洛阳镇白沙路口（324国道边）的土地及建筑物出租作为浅水湾创业园公司的经营场所，权属证明为：泉房权证台商投资区（台）字第201200044、201200045号，泉台国用（2012）出第160004号。2、租赁期限：租期5年，即自2017年5月7日起至2022年5月6日，协议签订之日起3个月为装修期和入驻免租期。3、租金费用及保证金：头三年租金优惠后每月13万元、第四年优惠后每月17万元、第五年每月18万元，由租金产生的应纳税金由浅水湾创业园公司负责，租赁期间，房屋和土地的产权税由汉德公司交纳。为保证浅水湾创业园公司严格遵守合同义务及合法承租，浅水湾创业园公司应向汉德公司交纳30万元作为合同保证金，于签订合同后5日内支付；合同期满且双方不再续租的，浅水湾创业园公司需将本合同约定的应交纳的各项费用结清，并将承租房屋交回汉德公司，汉德公司将押金5日内无息退还。4、付款方式：每季度付一次租金，先付后用，汉德公司完全交付物业后5日内支付季一季度租金，以后对应每季度第一个月头10日内汇入汉德公司指定账户。浅水湾创业园公司逾期未交付租金的，每逾期一日，汉德公司有权按当月租金的0.05%加收滞纳金。5、交付房屋期限：汉德公司于本合同生效之日起90日内将物业交付给浅水湾创业园公司。6、维修养护责任：租赁期间，因浅水湾创业园公司管理使用造成物业及其相关设备的损失和维修费用（包括但不限于行车、电梯等），由浅水湾创业园公司承担责任并赔偿全部损失。防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，浅水湾创业园公司应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服务汉德公司监督检查；保证安全生产并合法经营，如因此造成损失由浅水湾创业园公司承担全部责任。7、关于装修和改变物业结构的约定：浅水湾创业园公司不得随意损坏物业设施，如需改变物业的内部结构和装修或设置对物业结构影响的设备，需先征得汉德公司书面同意，投资由浅水湾创业园公司自理；若未经汉德公司同意擅自改变物业状态，退租时汉德公司有权要求浅水湾创业园公司按原状恢复或向汉德公司交程所需费用。8、解除合同：浅水湾创业园公司有下列情形之一的，汉德公司有权终止合同并收回房屋，如造成汉德公司损失，由浅水湾创业园公司负责赔偿：①擅自将承租的房屋转租的；②擅自将承租的房屋转让、转借他人的；③擅自拆改承租房屋结构的；④拖欠租金累计达2个月；⑤利用承租房屋进行违法活动的；⑥故意损坏承租房屋的。黄志明在该合同承租方“授权代表”一栏签字。合同签订至今，浅水湾创业园公司计向汉德公司支付147万租金、30万元履约保证金，其中包括2018年6月28日、9月1日各付的租金15万元。自2018年5月3日起，汉德公司法定代表人之女朱默琛频繁通过微信向黄志明催讨租金，提及此前三次租金均逾期支付，期间，黄志明称厂区电缆老化、很多隐患，要求汉德公司到现场沟通如何解决，否则很难交租金。朱默琛回复称，先交租金才能协商其他问题，找借口不付租金是不诚信的。2018年7月23日，黄志明发微信给朱默琛称：2018年7月21日晚因变压及线路老化问题，汉德公司的电压突升，已致烧毁十几台电脑和风扇、分配器、打印机、充电器、部分空调，造成浅水湾创业园公司损失待评估。请您摸摸自己的良心，存在这么严重的安全隐患分分钟可能发生，作为这种厂房的业主出租给我方还不给维修，我们已多次告知了您方来协商维护，否则造成后果您应自负！2018年5月7日，浅水湾创业园公司的员工许晓芳与朱默琛的微信聊天记录如下：（许）老板四处漏水，有的就像下雨一样啊，怎么办啊？还有六楼的，六楼装修下去全完蛋了。（朱）房子交给你们的时候是好的，你们现在说有问题？（许）今年才下这么小的雨，已经闹得没办法了。怎么可能呢？下雨才会知道有没有漏水啊，之前我们哪知道啊。（朱）你们去年5月21日就入住了！不清楚可以问你们老板。（许）你可以去请专业人士来检验一下，是原先问题，还是我们的问题，不要一有问题就空口无凭说是我们的错误。一码归一码，我们是租赁方，只想好好地租房子。不想跟房东有太多的争议。有些问题可以双方坐下来，明确一下责任方。（朱）大家都是明白人，问题是你们提出来的，租金到期，问你们什么时候交房租，你们装聋作哑，然后说使用了一年的房子有问题…… 2018年6月25日，汉德公司向黄志明寄交催款函1份，内容如下：“浅水湾创业园公司、法定代表人饶萍女士、黄志明先生：根据双方签订的《房屋租赁合同》，贵公司应于2018年5月7日前向汉德公司支付本期租金39万元及应该相应承担的租金税。很遗憾，虽经汉德公司再三催促，贵公司始终坚持不交而拖欠至今。现谨特此提醒贵公司，根据双方签订的《房屋租赁合同》，贵公司若拖欠租金累计达两个月，汉德公司将有权终止该合同并收回房屋，而贵公司将在单方面违约的情况下丧失租用权。故敦请贵公司认真对待，尽早补交拖欠至今的租金和应该相应负担的租金税。”该催款函次日签收。2018年6月26日，汉德公司收到浅水湾创业园公司寄送的《关于园区房屋工程维修等问题的通知函》，内容如下：园区在2017年7月份左右就开始陆续出现各主体结构房屋漏水、渗水，园区电线电缆老化导致经常断电、碰电，园区内老旧水管老化爆裂，部分园区因无排水渠导致积水，佛龛摆放与我司信仰不同等问题，具体问题如下：一、主体建筑漏雨渗水的问题。1、324国道旁的钢架结构展厅二楼两间办公室及洗手间旁楼梯处和大门上方存在漏雨渗水情况，影响了我司正常办公及对外营运。2、综合行政楼大面积漏雨渗水情况，5-6楼因屋顶渗水，导致装修好的房间天花板滴水、发霉、起皮等现象已无法使用。4楼1个房间、3楼2个房间、2楼1间办公室因渗水滴水导致无法使用。3、园区内展厅和多功能厅，因屋顶漏雨渗水导致我司装修好的吊顶变形、开裂，并致使部分香、香料等系列产品受损无法对外销售、一台电脑主机因进了雨水而报废。4、行吊车间部分铁皮屋顶已腐朽导致漏雨。粉刷的墙面开始发霉、起粉、脱皮。5、行吊车间旁的铁皮仓库内，由于屋顶缝隙没有封堵，下雨漏水严重，经我司请人检查维修可勉强使用其中部分场地，但仍存在漏雨现象。6、园区内三层建筑物的三楼大面积屋顶开裂、滴水。墙面渗水严重，导致装修好的墙面已基本全部脱落，无法使用。二楼也有与三楼相同的情况。7、园区后方平房屋顶也存在漏雨渗水，下雨滴水导致我司一部电子钢琴和一套音响功放设备因进水而报废。8、园区后方仓库屋顶漏雨，导致部分场地无法正常使用。二、园区经常断电、碰电的问题。每适雷电天气，园区就会出现断电碰电现象。请电工维修检查，皆因园区电线电缆老化原因所致。存在问题如下：1、断电、碰电等现象的存在严重影响到我司的日常工作及营运。2、电力设备、电线电缆老化存在严重的安全隐患。3、频繁的断电、碰电可能会导致园区内的高压变电设备损坏。我司垫付资金请电工检查维修并重新接了一条电缆用于应对公司的日常工作用电需求。但问题依旧存在且日趋频繁，现郑重书面告知贵方，希望贵方在接到通知后3天内尽快解决处理。否则由此造成的事故责任、人身财产等全部由贵方承担，与我司无涉。三、园区内老旧水管老化爆裂情况。行政综合楼的三四楼有老旧水管老化的问题，因此导致墙壁渗水，致使三楼2间宿舍、楼梯过道及二楼1间办公室内墙渗水，影响我司员工工作及休息。四、园区因无排水渠导致积水，暴雨天气还会导致国道的积水倒灌园区，影响了我司的日常营运。同时由于电线电缆老化，存在严重的安全隐患。五、贵方佛龛摆放与我司信仰不同，且将佛龛摆放在大门进出口位置，已影响到我司职工的日常工作。上述问题的出现已经使园区主体建筑和设施丧失了部分的使用功能，为此我司已投入二十多万资金进行部分的墙面修复、屋顶防水处理、老旧水管更换、电缆电线的铺设、设备仪器维修等来维持我司在园区的日常经营。但园区建筑及设施问题太多且日趋严重，存在严重的安全隐患，已经严重影响到我司的正常运行。六、鉴于经我司积极和诚恳邀请贵司到现场与我司协商解决上述问题，但贵方始终不予理睬，故双方约定2018年5月7日支付的房租，我司暂同意支付现仅能够正常使用区域部分的租金15万元，待贵方解决园区问题（问题内容及照片详见附近）后，使上述存在问题区域整治恢复正常使用功能，我司会及时支付应付房租。鉴于上述情况，望贵方收到本函之日起3日内到园区与我司沟通协商并组织人员对上述问题立即进行维修解决处理，以保障租赁合同标的物应有、正常的使用功能和条件。2018年7月11日，汉德公司委托福建志立律师事务所向浅水湾创业园公司寄送《关于立即支付拖欠租金及应纳税金律师函》1份，内容摘要如下：贵司拖欠应付租金截至2018年6月28日已达24万元，且合同约定应缴纳的税金未缴纳，并已由汉德公司代为交纳……给汉德公司造成严重经济损失及不良影响，已经构成违约……请贵司在收到本函件7之日起7日内向汉德公司支付拖欠租金及应纳税金。根据福建省气象服务中心的气象资料分析，2017年5月1日至7月31日降水总计92天，其中大雨9天、暴雨1天。根据税务部门测算的结果，涉讼租赁物每月应缴的税收明细如下：1、增值税6190.48元；2、企业所得税1238.1元；3、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加税计619.04元；4、印花税44.6元；5、从租计征房产税14857.14元；6、城镇土地使用税5525.54元；7、个人所得税297.14元。 一审法院认为，汉德公司与浅水湾创业园公司签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应遵照履行各自的义务。浅水湾创业园公司在使用租赁物一年后提出质量问题并自行少付部分租金，且期间擅自拆改租赁物，已构成违约，且符合合同约定的解除条件，现汉德公司起诉要求解除合同，符合合同约定及法律规定，应予支持，合同解除时间确定为2018年12月18日其提出该项诉讼请求时为宜。合同解除后，浅水湾创业园公司应将租赁物恢复原状，即拆除租赁物门口“浅水湾集团”、“海丝两岸青年三创基地”等广告标语，拆除行政楼5-6层的水卫设施，拆除原维修车间的隔层楼板等其他恢复原状的行为并将租赁物返还给汉德公司；支付合同解除前的租金35.33万元（2018年5月7日至12月18日计7又1/3个月×13万元/月-2018年6月28日、9月1日各付的15万元-保证金30万元），及逾期支付租金的资金占用损失【计至2018年11月9日为11275元（2925元+650元+2100元+5600元），自2018年11月10日起以35.33万元为基数按年利率6%计至付清之日止】；合同解除后即2018年12月19日起至返还前占用租赁物期间按合同约定的租金标准支付使用费。因双方未约定除逾期支付租金之外的其他违约行为应支付的违约金或违约金的计算方式，汉德公司要求浅水湾创业园公司支付违约金39万元，事实依据不足，不予支持。租赁期间，浅水湾创业园公司因修复租赁物产生的费用，依法应由汉德公司承担的部分以其认可的23074元确定。双方后续因解除合同、恢复原状、返还租赁物产生的其他损失，可另案主张。汉德公司未能举证证明黄志明系共同承租人，故其要求黄志明对浅水湾创业园公司的上述义务承担共同责任，依据不足，不予采纳。浅水湾集团公司虽系浅水湾创业园公司的唯一股东，但双方均是独立法人，财产独立，汉德公司仅凭浅水湾集团公司代浅水湾创业园公司支付租金而主张双方财产混同，依据不足，故其要求浅水湾集团公司承担连带责任，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决：一、解除汉德公司与浅水湾创业园公司签订的《房屋租赁合同》；二、浅水湾创业园公司应于判决生效之日起二十日内拆除租赁物门口“浅水湾集团”、“海丝两岸青年三创基地”等广告标语，拆除行政楼5-6层的水卫设施，拆除原维修车间的隔层楼板，将租赁物恢复原状后返还给汉德公司；三、浅水湾创业园公司应于判决生效之日起二十日向汉德公司支付自2018年5月7日至2018年12月18日合同解除前尚欠的租金35.33万元（已扣除期间支付的租金及此前已付的保证金），及按年利率6%计算的资金占用损失（其中截至2018年11月9日为11275元，自2018年11月10日以35.33万元为基数按年利率6%计至款项付清之日止）；四、浅水湾创业园公司应于判决生效之日起二十日向汉德公司支付自2018年12月19日合同解除次日起至实际返还租赁物之日止按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的占用使用费（其中2020年5月7日前每月13万元、2020年5月8日至2021年5月7日止每月17万元、2021年5月8日起每月18万元）；五、浅水湾创业园公司应于判决生效之日起二十日向汉德公司支付自2017年8月7日至2018年12月18日止因租金产生的应纳税金379692.83元；六、汉德公司应于判决生效之日起二十日向浅水湾创业园公司支付维修费用23074元；七、驳回汉德公司的其他诉讼请求；八、驳回浅水湾创业园公司的其他反诉诉讼请求。案件受理费71230元，由浅水湾创业园公司负担；反诉受理费20139.16元，减半收取计10069.58元，由浅水湾创业园公司负担9881.58元。 对一审认定的事实，汉德公司除了认为原审对催讨租金的微信记录未记载完整，双方往来函件的内容不应作为认定的事实外，其他无异议；浅水湾创业园公司除了认为原审遗漏认定苏立快既是汉德公司的员工，也是浅水湾创业园公司的人员外，其余均无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审期间，汉，汉德公司提交以下证据：1.《住所信息审报表》1份证明浅水湾集团公司与浅水湾创业园公司存在明显财产混同；浅水湾集团公司是案涉租赁房屋的实际使用人；案涉租赁物一直处于正常使用状态。2.《企业登记信息》1份，以证明案涉租赁房屋被违约转租给福建延展实业有限公司、泉州市协手贸易有限公司、泉州众成测绘有限公司泉州台商投资分公司、泉州市豪亿勘测有限公司泉州台商投资区分公司等的事实，案涉租赁物一直处于可以正常使用的状态。 浅水湾创业园公司质证称，汉德公司提交的上述两份证据均不属于新证据。证据1的真实性无异议，但该申报表不能证明浅水湾创业园公司与浅水湾集团公司存在财产混同，也不能证实浅水湾集团公司是涉案房屋的承租人；证据2的真实性有异议，无法证实浅水湾创业园公司有转租的事实，浅水湾创业园公司的工商登记的营业范围包括为入驻创业园的企业提供场所等。 本院认为，证据1的真实性当事人均无异议，本院予以确认，但该证据不能证明浅水湾集团公司与浅水湾创业园公司存在财产混同，该证据亦不能体现租赁物的实际使用状态，不予采信；证据2仅证明部分企业在案涉租赁房屋经营，鉴于浅水湾创业园公司的经营范围包括为入驻企业提供经营场所及管理服务，故该证据不足以证明浅水湾创业园公司存在转租行为。 二审争议焦点为：1.案涉《房屋租赁合同》应否解除。2.黄志明与浅水湾集团公司是否应承担本案的付款责任？3.原审对鉴定问题的处理是否违反法定程序？4.汉德公司各项主张是否应予以支持？5.浅水湾创业园公司的各项主张是否应予支持？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 关于争议焦点一。本院认为，案涉《房屋租赁合同》第十二条约定，浅水湾创业园公司擅自拆改承租房屋结构及拖欠租金累计达两个月的，汉德公司有权终止合同并收回房屋，如造成汉德公司损失，由浅水湾创业园公司负责赔偿。根据已查明的事实，浅水湾创业园公司自认存在改装房屋的行为，且浅水湾创业园公司提交的证据不能证明其拆改房屋经过汉德公司同意，应当认定浅水湾创业园公司擅自拆改承租房屋结构。另外，浅水湾创业园公司未按期足额支付租金至起诉时已累计达两个月以上，亦已构成违约。综上，汉德公司主张解除案涉《房屋租赁合同》的理由充分，亦符合双方约定，应予支持。 关于争议焦点二。本院认为，根据已查明的事实，案涉《房屋租赁合同》的签约主体为浅水湾创业园公司与汉德公司，且实际履行租赁合同的主体亦为浅水湾创业园公司，汉德公司主张黄志明承担本案付款责任，缺乏事实与法律依据。另外，浅水湾创业园公司系由浅水湾集团公司独资设立的一人公司，根据《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款“本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司”、第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，浅水湾集团公司未举证证明其财产独立于浅水湾创业园公司的财产，浅水湾集团公司应当对浅水湾创业园公司的本案债务承担连带清偿责任。 关于争议焦点三。本院认为，一审期间，浅水湾创业园公司申请对案涉租赁物的质量问题、维修费用问题进行鉴定，原审对案涉房屋进行了两次现场勘验，在勘验期间，虽有部分房屋屋顶存在渗漏现象，但浅水湾创业园公司均正常使用租赁物，并未对其正常经营造成影响。可以认定案涉租赁物符合《房屋租赁合同》约定的用途。另外，关于维修费用问题，一审期间汉德公司对浅水湾创业园公司支出的维修费用予以认可，并自愿承担，故该维修费用已无鉴定必要。原审对浅水湾创业园公司的鉴定申请不予准许，并无不当。 关于争议焦点四。本院认为，1.关于浅水湾集团公司承担责任问题，不再赘述。2.关于扣除保证金30万元的问题。因双方合同解除，保证金应予一并处理，原审认定正确。3.关于汉德公司主张的违约金问题。双方在《房屋租赁合同》中并未对逾期支付租金之外的其他违约行为作出约定，汉德公司主张浅水湾创业园公司支付违约金，缺乏依据，原审认定正确。4.关于城镇土地使用税的负担问题。根据《房屋租赁合同》第四条第1项的约定，租赁期间，房屋和土地的产权税由汉德公司依法交纳，城镇土地使用税属于上述约定的税费，依约应当由汉德公司负担。5.关于黄志明应否承担付款责任问题。如前所述，不再赘述。 关于争议焦点五。本院认为，1.关于擅自拆改租赁物问题，如前所述，应当认定浅水湾创业园公司未经汉德公司同意擅自拆改租赁物。2.关于浅水湾创业园公司欠付部分租金问题，如前所述，案涉房屋虽存在部分渗漏，但并未导致浅水湾创业园公司无法正常经营，其据此拖欠租金的理由不能成立。3.关于鉴定程序问题，如前所述，不再赘述。 综上所述，汉德公司的上诉请求部分成立，予以部分支持；浅水湾创业园公司的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初8501号民事判决第一、二、三、四、五、六、七、九项； 二、撤销福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初8501号民事判决第八项； 三、浅水湾集团有限公司对福建浅水湾大学生创业园服务有限公司的本案债务承担连带清偿责任； 四、驳回福建省泉州市汉德汽车有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费81299.58元，由福建浅水湾大学生创业园服务有限公司、浅水湾集团有限公司负担71230元；由福建省泉州市汉德汽车有限公司负担10069.58元。一审案件受理费71230元，由福建浅水湾大学生创业园服务有限公司、浅水湾集团有限公司负担；反诉受理费20139.16元，减半收取计10069.58元，由福建浅水湾大学生创业园服务有限公司、浅水湾集团有限公司负担9881.58元，由福建省泉州市汉德汽车有限公司负担188元。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇一九年十二月十八日 书记员  黄钰漩 引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；