北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初24090号原告：北京市海淀区商业设施建设经营公司，住所地北京市海淀区成府路**1-1315。法定代表人：高宁，总经理。委托诉讼代理人：李伟，北京渡象律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧海涛，男，该单位职员。被告：中国石油大学（华东），，住所地山东省东营市北二路**法定代表人：山红红，校长。委托诉讼代理人：李永，北京市同创律师事务所律师。委托诉讼代理人：王连义，男，该学校干部，住北京市海淀区。原告北京市海淀区商业设施建设经营公司（以下简称海商建公司）诉被告中国石油大学（华东）（以下简称石油大学）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月16日作出（2014）海民初字第1404×1号民事判决书，海商建公司和石油大学均不服，提出上诉。北京市第一中级人民法院于2016年5月26日二审裁定，撤销本院（2014）海民初字第1404×1号民事判决，发回重审。本院对该案于2016年7月4日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海商建公司委托代理人李伟、欧海涛与被告石油大学委托代理人李永、王连义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海商建公司向本院提出诉讼请求如下：1.石油大学向我公司支付静淑苑8号超出面积房屋折价款3634200元，并按每日万分之三标准支付自2013年3月1日至实际付清日止的迟延付款违约金；2.诉讼费由其承担。事实和理由：1995年6月7日，我公司与石油大学签订了一份《关于出售给石油大学期房的合同》约定，我公司提供位于海淀区清华园菜站的建筑面积1万平方米左右的住宅楼，石油大学以此面积按4500元/平方米购房价进行资金投入，总面积为1万平方米，购房款总额为4500万元。石油大学应在该合同签订后，20日内付总购房款的10%作为定金，工程开工后再支付总购房款的30%，即1350万元人民币，以利于建筑工程顺利进行。待框架结构整个完成时石油大学支付总房款的30%，即1350万元人民币，在房屋验收完毕合格后再付总购房款的25%，即1125万元人民币，剩余部分待房屋保修期满，最后按双方核测实际售房总面积应缴款项一次支付给我公司。保修期从验收合格后计算1年。关于逾期付款违约责任，合同第七条规定如石油大学不能按期支付价款，按双方确定付价款时间延期一天，按总价的万分之三作为违约金。上述合同签订后，双方就设计方案、竣工时间等事宜签订《补充合同》。上述房屋竣工交付石油大学后，双方于2000年10月12日经北京市海淀区房屋土地管理局交易管理科签订商海字第0107号《房地产卖契》和商海字第0108号《房地产卖契》，明确约定我公司将海淀区×号楼3415.2平方米整栋48套120间整卖与石油大学，议定价格15368400元；×1号楼6093平方米整栋84套168间整卖与石油大学，议定价格27418500元。双方买卖标的为建筑面积9508.2平方米房屋，单价为4500元/平方米，房屋买卖价款共计42786900元。北京市海淀区房屋土地管理局于2000年10月17日作出海确字第01734、01735号《确权证明》，该建筑面积9508.2平方米房屋所有权属于石油大学所有。此后，因为石油大学要求办理土地证，我公司在按照税审的要求向测绘部门了解上述房屋明细时，在2013年1月得知上述双方买卖房屋的实际建筑总面积为10315.8平方米，超出上述两份卖契及确权证明所记载的建筑总面积807.6平方米。按照上述单价4500元/平方米，石油大学应向海商建公司支付该超出面积房屋价款3634200元。我公司在2013年1月24日就支付该超出面积房屋价款事宜致函石油大学，石油大学于2014年3月17日回复我公司表示情况属实，但未及时支付。为维护我公司合法权益，故诉至法院，请求法院支持我公司的请求。石油大学辩称，我校同意支付多余房屋的费用，面积尚不确定，具体的数额有待核定，且只有在海商建公司为我校办理完其他手续后，才能付款，故不存在支付逾期利息问题。另，我校多付的50万元应予以冲抵，故不同意海商建公司的诉讼请求。同时，我校反诉要求：1.判令海商建公司交付0.83亩土地，或按市场价赔偿；2.判令海商建公司为我校办理10亩土地使用权证；3.判令海商建公司返还我校定金354725.4元；4.判令海商建公司立即为我校办理二层食堂小楼的房屋所有权证；5.判令海商建公司立即为二层食堂小楼开通天然气，使其具备天然气使用条件，或赔偿相应的开通费；6.判令海商建公司按日万分之三支付自1998年1月6日至开通日止的逾期开通食堂天然气违约金；7.判令海商建公司支付逾期交房违约金5737500元；8.判令海商建公司立即改造目前小区供电线路，使之符合国家相关标准，或赔偿相应改造费；9.判令海商建公司向我校移交涉案小区工程批准文件；10.诉讼费、反诉费、评估鉴定费等均由海商建公司承担。事实和理由：1995年6月7日，我校与海商建公司签订《关于出售给石油大学期房的合同》，合同约定由海商建公司为石油大学建设并提供教师住宅小区，地点，地点位于海淀区清华园菜站商建公司负责提供占地13亩土地的使用权，并在该宗土地上提供建筑面积1万平方米左右的住宅楼，我校支付综合包干价款4500万元。海商建公司在收取了我校足额款项后，却未认真履行合同：合同约定小区占地13亩，却仅仅交付9.17亩，另外3.83亩被其据为己有并建设为商办楼对外出租；供暖设施和供电系统严重不合格；土地出让金迟迟不缴纳，致使至今未办理土地使用证等等。关于海商建公司上述违约问题，我校已经通过法院提起诉讼并经最高人民法院最终判决，解决了海商建公司少交付的3亩土地、供暖设施赔偿问题，但仍有下列问题未得到解决：一、交付给我校的小区占地仅仅9.17亩，与合同约定的13亩土地相差3.83亩。尽管我校通过诉讼途径迫使海商建公司赔偿了3亩的损失，但仍有0.83亩土地至今未移交我校；海商建公司至今未办理10亩土地的使用权证书。二、依据双方于1997年3月19日签署的《住宅楼工程商谈纪要》，海商建公司需要为我校建设一个二层食堂作为附属设施，但该食堂至今未办理产权证，未通天燃气，严重影响了我校的正常使用。三、小区供电线路严重不合格。海商建公司作为住宅小区建设方，应该严格按照国家相关技术标准和规范进行施工和建设，但其所建小区存在严重的不合格问题，小区仅仅铺设临时用电电缆，入户电缆外挂，根本不符合住宅用电的铺设要求，长期存在着严重安全隐患。我校多次交涉要求改造，均被推诿。海商建公司必须对供电线路予以彻底改造。故我校提出的反诉，望法院判如所请。海商建公司针对石油大学的反诉辩称，1.关于第1、2项反诉，合同中并没有约定我公司有为石油大学办理10亩土地使用权证的义务。在1995年6月7日签订合同时，清华园菜站占地为划拨用地，石油大学明知建房地点为清华园菜站，占地13亩，合同签订履行也在此基础上进行。在合同履行中，该占地范围分为住宅楼和我公司商办楼，我公司没有其他占地。对于石油大学住宅楼占地，北京市国土资源和房屋管理局与我公司在2000年8月30日签订《北京市国有土地使用权出让合同》，石油大学住宅楼的宗地出让面积为4955平方米，规划总建筑面积为9909.1平方米，土地规划用途为住宅。根据法律规定，石油大学明知清华园菜站在合同签订时为划拨用地，且住宅楼出让合同所载出让面积不足10亩；我公司作为住宅楼的卖方，没有为石油大学办理10亩土地使用权证的权利与义务。石油大学曾于2001年7月起诉我公司，在诉状中陈述我公司提供了10亩土地，后追加变更诉讼请求主张其住宅楼实际占地9.34亩，主张按13亩减去9.34亩等于3.66亩土地计算商办楼占地赔偿。北京市第一中级人民法院对该案所作一审判决确认我公司向石油大学提供约10亩土地，对我公司建设的商办楼约3亩判决赔偿。驳回了其余部分即0.66亩的赔偿请求。故本案石油大学再次主张交付0.83亩土地，属重复起诉，并已超过诉讼时效。2.关于第3项反诉，因双方明知建房土地是清华园菜站，占地13亩，石油大学住宅楼与我公司商办楼，两者相加的占地范围与合同约定是一致的。对商办楼占地，我公司已按生效判决向石油大学承担了赔偿责任。在商办楼之外，我公司没有其他占地，不应承担违约责任。且合同中没有返还定金的约定。石油大学反诉亦超过诉讼时效。3.关于4、5、6项反诉。石油大学依据1997年3月19日《住宅楼工程商谈纪要》提出关于食堂反诉。该纪要包括两项，一是“住宅楼主体工程”，二是“附属设施工程项目”，即包括垃圾箱、食堂、院墙等。食堂不属于“住宅楼主体工程”，而是附属设施工程项目。商谈纪要未约定我公司有义务为食堂办理房产证，亦未约定我公司有义务为食堂开通天燃气。所以逾期开通天燃气的违约金更是毫无依据。且现其主张已超过诉讼时效。此外，依据住宅楼的土地出让合同，规划总建筑面积为9909.1平方米，规划用途为住宅，不包括食堂。食堂不属于土地出让合同范围，不具备办理房产证条件。石油大学从1998年占用我公司出资建设的食堂，未向我公司支付食堂费用，我公司保留索赔的权利。4.关于第7项反诉。石油大学关于逾期交房违约金的计算时间为1996年11月1日至1998年1月5日，违约金计算开始时间为1996年11月1日，诉讼时效应自此开始计算，1998年10月31日法定两年诉讼时效期间届满。但石油大学在1998年10月31日至2014年7月，长达16年期间内从未向我公司主张过，故已超过诉讼时效，应予驳回。就内容而言，合同中未约定逾期交房违约金。合同中约定的“不能按期竣工”与石油大学主张的逾期交房是两个概念。根据我公司提交的证据，石油大学在住宅楼施工过程中，多次提出对原设计进行重大修改的施工要求，致使工程延误。1996年9月20日，我公司致函石油大学提出将竣工日期推迟到1997年1月，石油大学未提出异议。1997年1月，住宅楼工程竣工并达到交房要求，北京市海淀区建设工程质量监督站对工程质量进行核验后核发了建设工程质量合格证书。上述材料说明，因为石油大学原因致使工期延误，从1996年11月至1997年1月。石油大学在2001年7月起诉时提出了多项诉讼请求，却未主张不能按期竣工违约金，这一事实也表明当时石油大学明知是因其原因致使工期延误，该违约金不成立。5.关于第8项反诉：住宅楼在1997年1月竣工通过质检核验为合格。对1997年1月竣工的住宅楼，早已超过保修期限。石油大学从未向我公司提出过改造小区供电线路的主张。石油大学在2001年7月起诉时也未对此提出主张，故石油大学此项反诉没有事实依据，已过诉讼时效，应予驳回。6.关于第9项反诉：在本案之前，双方发生的诉讼，历经一审、二审、再审、提审。对石油大学移交涉案小区工程批准文件的反诉，依据石油大学在北京市第一中级人民法院上述案件中追加（变更）诉讼请求的文件，已作为石油大学在该案中的诉讼请求。石油大学在本案中，向人民法院重复起诉不成立。在案件中，有关住宅楼工程批准文件复印件已作为证据提交。石油大学此项反诉已过诉讼时效。且在诉讼中石油大学也不能说清要求我公司移交何种文件。故石油大学此项诉讼请求不成立。故我公司请求法院驳回石油大学的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1995年1月26日，北京市海淀区人民政府决定，将清华园菜站由海商建公司开发建设。1995年6月7日，石油大学与海商建公司签订了《关于出售给石油大学期房的合同》，买方为石油大学，卖方为海商建公司。双方约定，卖方提供建设面积1万平方米左右的住宅楼小区，本住宅楼小区位于海淀区清华园菜站，占地13亩，卖方负责提供清华园菜站13亩地的土地使用权，买方以此面积按4500元/平方米购房价支付购房款总额为4500万元（含小区配套50万元、围墙、门卫室、车库、包阳台等），采用平方米综合计价包干方式，即每平方米的包干价格中，包括大市政、小区配套附属设施、电力增容、用电权、四源费、道路、绿化、投资方向调节税、有关税金等一切费用都在单位包干价中，买方不再承担房屋使用前的一切费用。买方应在合同二十日内支付总购房款的10%作为定金（即人民币450万元），工程开工后支付30%，框架结构完成时支付30%，房屋验收合格后支付25%，剩余部分等房屋保修期满，最后按双方核测实际售房总面积应缴款项一次支付给卖方。保修期从验收合格后计算一年。保修办法按城乡建设环保文件办理。竣工交付使用的时间是1996年10月1日。房屋质量必须达到北京市颁布的有关建筑质量验收标准。工程必须委托市政建设工程质量监督部门监理，竣工时必须有市政建设工程质量监督部门签发的合格证书。卖方责任：（1）负责提供清华园菜站13亩地的土地使用权。场地达到“三通一平”。（3）提供房屋验收检验合格的证明及竣工图纸和有关竣工资料。（4）按照双方约定的时间交付房屋，并向买方移交有关本工程批准文件的复印件和办理完毕的产权证明。（5）竣工验收中，必须将上水、下水、用电、供暖、供燃气、电话、电视线路通至用户，并确保水、电、气、暖、电话的正常供给条件，必须负责协调好买方与水、电、气、暖、电话与供方关系，并商议具体办法，立约明确。如卖方不能按期竣工及保证水、电、气、暖的正常使用或买方不能按期支付价款，按双方确定付价款时间延期一天，按总价的万分之三作为违约金支付给守约方。1995年12月2日，石油大学与海商建公司签订补充协议，石油大学同意住宅楼最后一次设计方案为正式施工方案，并将平面图一套交给海商建公司，海商建公司同意按石油大学提供的方案上报北京市规划局，以市规划局审批为准，竣工时间变更为1996年11月1日。1996年初，海商建公司上报项目为1万平方米的住宅楼2栋、小区配套综合楼1栋（拟建商场、办公、小区活动中心），占地13亩。北京市规划局批准了除小区配套综合楼外的住宅楼2栋。1996年4月18日，海淀区人民政府致函北京市房地局，请求允许海商建公司在改造建设清华园菜站工程中暂不办理土地出让手续。1997年3月19日，海商建公司与石油大学对住宅楼工程尚未解决和需要进一步完善的工程项目进行协商，对竣工验收前有关工程事项安排和要求取得一致意见，根据《住宅楼工程商谈纪要》，对以下内容进行协商：一、住宅楼主体工程项目。包括对电视天线改装、卫生间等12个项目进行改装施工。二、附属设施工程项目。1、垃圾箱放在×1号楼西南角，采用里倒外掏，具体位置、规格由石油大学确定。2、食堂为二层，建筑面积350平方米左右，其价格为2500元/平方米，最终费用与石油大学住宅楼一起结算。3、院墙、门卫室、北阳台（铝合金材料包装）、自行车棚等的建筑安装费从50万元中支付。三、有关住宅工程和附属设施的其它未尽事宜，根据实际情况双方领导另行协商。另查，1997年3月，海商建公司在上述约定的清华园菜站13亩土地内，未取得规划许可证擅自建盖6825.4平方米商办楼一座，占用3亩土地。1999年1月18日，海淀区规划局对此作出了行政处罚，海商建公司交纳罚款后保留使用，并向外出租。住宅楼竣工后于1997年通过质检核验为合格。海商建公司于1998年1月将住宅楼交付石油大学。2000年10月，双方办理了住宅楼交易过户手续。石油大学取得×号楼整栋48套120间建筑面积3415.2平方米、×1号楼整栋84套168间建筑面积6093平方米的《房地产卖契》及《确权证明》。按照住宅楼实际面积9508.2平方米，价款为42786900元，石油大学实际支付购房款43000000元。北京市国土资源和房屋管理局缓至2000年8月30日和2002年4月28日分两次为海商建公司办理了土地出让手续。现石油大学住宅楼院内占地10亩，但海商建公司只为其中的4955平方米交纳了土地出让金，办理了土地出让手续，土地使用权出让年限为70年；商办楼占地3亩，海商建公司只为其中的259.69平方米交纳了土地出让金，办理了土地出让手续，土地使用权出让年限为40年，其余部分仍然为划拨用地。2000年6月29日，石油大学向海商建公司发送《石油大学（华东）关于办理住宅楼、餐厅产权证和交接手续的函》，向海商建公司提出如下意见和要求：一、办理产权证。按合同规定房屋产权应属石油大学，购房职工享受北京市1996年房改价格，并于2000年8月1日前办理完住宅楼、餐厅产权转属手续。10月1日前办理完职工房产证手续。二、办理房屋交接手续。按合同规定房屋竣工后，商业设施建设经营公司向石油大学提供房屋验收检验合格证以及竣工图纸，并移交本工程批准文件的复印件和产权证书。三、关于住宅楼暖气不达标和餐厅未接通天燃气问题，请商建公司领导尽快解决，以利于办理房屋交接手续。四、工程款结算…。海商建公司于2000年7月14日回函，表示“积极按合同规定办理石油大学住宅楼、餐厅产权，我处已准备500万元土地出让金，争取在房改冻结之前把全部手续办妥，年底之前把房产证办齐。二、2000年年底之前，我公司向石油大学提供竣工验收检验合格证和竣工图纸”。2001年3月16日，石油大学再次向海商建公司发送《关于解决石油大学房地产遗留问题的意见》，提出如下意见和要求：一、办理土地使用权证；二、办理餐厅产权、接通天燃气。三、违约方负责经济赔偿。包括1、按合同规定住宅楼竣工交付时间为1996年11月1日，实际交付时间是1998年元月3日，应按违约责任总额万分之三比例支付违约金。2、住宅楼厨房卫生间墙砖大面积脱落….3、住宅楼暖气不达标…4、职工餐厅使用近三年，由于商建公司没接通天燃气，所以餐厅一直使用液化气做燃料，这样既不方便又增加餐厅成本，要求双方协商给予赔偿。5、住宅楼外墙涂料爆皮脱落…四、对住宅楼餐厅办理交接手续，移交有关本工程批准文件的复印件、竣工图纸和房屋验收合格证。五、住宅楼、餐厅工程款结算。六、未尽事宜协商解决。2001年6月4日，海商建公司向石油大学回函，表示首先解决群众反映较大的事情。一、住宅楼冬季供暖气温偏低群众意见较大…二、小餐厅的供气和产权问题，表示公司资金十分困难，请先支付人民币50万元，用于解决供气和办理产权等项费用。三、反映的其它问题，本着实事求是的原则逐步解决，积极配合办理各项手续。2001年7月，石油大学起诉要求海商建公司赔偿未提供13亩土地所造成的损失7821054元，双倍返还定金1564211元，并赔偿住宅楼采暖系统工程改造费用2304279.13元。海商建公司认为石油大学对海商建公司报批在3亩土地上建盖商办楼未提出异议，故报批1万平方米住宅楼的土地非13亩，其已履行合同义务，请求法院驳回，并反诉石油大学支付拖欠的100万元购房款，并负担房产登记费用87200元。石油大学认为其已多支付购房款，请求法院驳回反诉。北京市第一中级人民法院于2002年9月2日以（2001）一中民初字第3599号民事判决书认定，海商建公司未依约交付13亩土地，应按评估价格支付违约金；住宅楼未按设计要求设置内保温层，属于履约不当；定金条款未进行约定，不予支持；海商建公司的反诉请求不能成立。据此判决海商建公司赔偿石油大学土地差额款6410700元及采暖工程改造费2304279.13元，驳回石油大学其他诉讼请求及海商建公司反诉请求。一审判决作出后，双方当事人均不服，提出上诉。北京市高级人民法院于2002年12月20日作出（2002）高民终字第785号终审判决认为，双方约定的合同价款性质为房屋买卖，非土地使用权转让价格，并据此终审判决维持采暖工程改造费及驳回的判项，撤销土地差额款的判项，并由海商建公司向石油大学返还多支付的购房款213100元。2004年，石油大学向北京市高级人民法院提出再审，该院于同年5月26日作出（2004）高民再终字第336号民事判决书认为，双方合同中的土地使用权条款无效，并据此判决土地使用权条款无效，维持（2002）高民终字第785号的判项，补充判决海商建公司赔偿石油大学80万元。石油大学不服，于2006年向最高人民法院提出再审，该院于2009年2月26日作出（2006）民一提字第5号民事判决书认定，海商建公司承担不能向石油大学交付3亩土地使用权的违约责任，并双倍返还定金，承担采暖改造费用，返还多支付的213100元购房款，因石油大学多支付50万元购房款未在原审提及，故在再审时不宜判决。据此判决撤销（2004）高民再终字第336号民事判决，撤销（2002）高民终字第785号民事判决第一项、第二项，最终判定海商建公司赔偿石油大学3亩土地价款641.07万元、采暖工程改造费2304279.13元，并返还石油大学购房款213100元及定金1282140元，驳回石油大学其他诉请及海商建公司全部反诉请求。2005年11月17日，双方就1、×1号住宅遗留问题再次交换意见，包括移交竣工图纸、活动中心小楼接天燃气，办理土地使用权证，解决相互欠费问题。2007年6月25日，石油大学向海商建公司发送《中国石油大学（华东）关于解决北京市海淀区房地产遗留问题的函》，涉及到：土地使用权证、两座住宅楼的产权证、移交工程有关批准文件的复印件及相关资料、办理食堂的房屋产权证并为食堂通入天燃气、更换×号、×1号住宅楼室外临时旧电缆、对静淑苑路8号院剩余3.56亩土地给予赔偿等问题。2009年11月19日，石油大学发送《中国石油大学（华东）关于解决房地产遗留问题的函》，提到办理土地使用权证、移交批准文件、办理食堂产权证并通入天燃气、更换旧电缆的问题；2010年10月10日，石油大学发送《石油大学关于办理土地证致北京市海淀区商业设施建设经营公司的函》，要求与海商建公司共同协商地界，为石油大学办理10亩地的土地使用权证；2010年11月16日，石油大学发送《关于办理海淀区静淑苑路8号院土地证石油大学致海淀区商业设施建设经营公司的函》，函中提到：把居民自来水检查计量井3个划在居民小区以内、商办楼东侧栏杆西移、将东西栏杆北移4.5米、南北栏杆西移1.5米后，8号院占地约9.6亩，办理土地证，剩余部分约0.4亩按市场价格评估赔偿、协商确定食堂购房款、食堂天燃气和其它遗留问题、出具建商办楼占地面积的土地证明。2011年9月26日，石油大学向海商建公司发送《关于办理住宅小区8号院土地证石油大学致海淀区商业设施建设经营公司的函》，提出办理土地证问题、不足部分（约0.4亩）按2011年价格补偿。2012年9月18日，石油大学向海商建公司发送《关于解决房地产遗留问题石油大学致海淀区商业设施建设经营公司的函》，提出关于土地使用权证、办理食堂（二层小楼）产权证、更换住宅楼临时电缆、退还石油大学多交住宅楼购房款50万元的多项解决方案。2013年1月21日，石油大学再次就土地证问题发函、2014年3月17日，石油大学就土地证、住宅楼批准文件、食堂二层楼的房屋产权证并通天燃气、更换临时电缆问题发函，提到上述系海商建公司的义务；石油大学应履行的义务是补交购房款。海商建公司均已收到上述函件，但就上述问题均协商未果。重审期间，双方争议内容规划如下：一、就双方买卖房屋的实际建筑总面积一节。本院根据石油大学的申请，委托北京市测绘设计研究院进行鉴定测绘，结论为：×号楼的建筑总面积为3302.34平方米；×1号楼的建筑总面积为7065.54平方米。双方当事人对鉴定结论无异议。二、石油大学提出少交付0.83亩土地一节。石油大学认为，根据北京市国土资源局海淀分局关于土地确权登记中确定宗地边界结果公告及房地平面图，海商建公司交付的小区占地总面积为6112.58平方米，折合9.17亩，少交付0.83亩土地，此前生效判决中认可交付土地面积属误解。海商建公司认可该证据真实性，但认为该份材料系宗地边界结果公告，非土地面积证明，并提交最高人民法院生效判决的内容证明，双方对交付的土地面积已进行了确认，且经生效判决进行了认定。三、关于办理土地使用权证事宜。《不从产登记暂行条例》第二条规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。经本院向海淀区建委咨询，该条例发布实施后，房地登记已一体化进行，不再单独办理土地使用权证。对此，石油大学表示由法院进行认定。四、关于返还定金一节。石油大学认为，因海商建公司少交付0.83亩土地，故应承担定金责任。海商建公司认为面积问题已经法院生效判决认定，其不应再次提出主张。五、二层食堂小楼的房屋所有权证、开通天燃气问题。石油大学认为双方在《住宅楼工程商谈纪要》中协商确认由海商建公司建设，且在海商建公司2000年7月14日复函及2001年6月4日回函中均以资金困难为由不予办理。海商建公司则认为食堂是附属设施，石油大学一直无偿使用房屋，合同中并未约定为食堂小楼办证及接通天燃气的义务，函件系双方来往商讨意见，未达成一致意见；石油大学早在2001年7月诉讼时即提及该函件，但并未主张，应视为其放弃主张的权利；石油大学就该项主张已超过诉讼时效。石油大学认为其一直主张权利，故未超过诉讼时效，并申请法院委托相关司法鉴定机构，就二层食堂小楼开通天燃气、具备天燃气使用条件所需要的费用予以价格造价鉴定。因该事项争议在于海商建公司是否有义务为石油大学开通天燃气，故本院不予考虑为此进行造价鉴定。六、逾期交房问题。双方约定住宅楼应于1996年10月1日竣工。后双方协商一致变更至1996年11月1日。1997年3月19日，双方对住宅楼工程尚未解决和需要进一步完善的工程项目进行协商，对竣工验收前有关工程事项安排和要求取得一致意见，根据《住宅楼工程商谈纪要》，对以下内容进行协商：一、住宅楼主体工程项目。包括对电视天线改装、卫生间等12个项目进行改装施工。二、附属设施工程项目。包括建设二层食堂，建筑面积350平方米，最终费用与石油大学住宅楼一起结算。三、有关住宅工程和附属设施的其它未尽事宜，根据实际情况双方领导另行协商。住宅楼系1997年6月主体工程完工并通过验收，1998年1月交付石油大学。海商建公司提供在2001年8月27日法院审理时提交的相关证据，包括1996年7月18日石油大学发函《提交海淀区商务建设经营公司解决住宅工程中的有关事宜》、1996年5月14日、1996年11月2日等《设计变更洽商记录》、海商建公司发出的《关于清华园菜站分站住宅楼工程进度及有关问题的函》、1997年《单位工程验收记录》、《工程竣工质量核定申报表》、《质量保证资料核查表》、《北京市建设工程质量合格证书》，证明石油大学在住宅楼施工过程中，多次提出对原设计进行重大修改的施工要求，海商建公司于1997年1月发出函件提出将竣工日期推迟到1997年1月后，石油大学未提出异议。1997年1月，住宅楼工程竣工并达到交房要求。1997年1月31日，北京市海淀区建设工程质量监督站对工程质量进行核验后核发了建设工程质量合格证书。石油大学对于《提交海淀区商务建设经营公司解决住宅工程中的有关事宜》无异议，只是证明海商建公司的整个设计存在诸多不合理之处，石油大学在施工过程中予以纠正和调整，不影响工期。对于《设计变更洽商记录》、《洽商记录》、《通知》真实性无异议，但没有石油大学的公章或签字，不对石油大学产生法律后果，且恰恰证明海商建公司所负责的设计存在诸多问题，并不增加工程量，海商建公司并未因此申请工期延长。对于海商建公司发出的《关于清华园菜站分站住宅楼工程进度及有关问题的函》真实性无异议，该函提出问题均不成立，且事后双方领导并未同意洽商，就上述问题也未达成一致，不能免除海商建公司的按期交房责任。对于验收记录、申报表等主张没有石油大学确认，工程质量合格证书亦未见到，且只是对主体结构工程的验收核定。对于诉讼时效，石油大学提供北京市第一中级人民法院（2001）一中民初字第3599号民事案件部分卷宗、北京市高级人民（2004）高民再终字第336号民事案件部分卷宗、最高法院（2006）民一提字第5号民事案件部分卷宗、答辩状等，证明石油大学一直在主张权利。海商建公司对真实性均不持异议，但认为均已过诉讼时效。七、改造小区供电线路问题。该小区系1997年竣工通过验收。海商建公司认为石油大学主张报修已超过报修期限、亦超过诉讼时效。石油大学称一直持续向海商建公司主张小区电路改造问题，且违约行为一直存在。从其提交的函件上看，系从2001年开始发函。海商建公司持有异议，认为该函并没有提及小区供电之事，且已过2年的诉讼时效。诉讼中，石油大学向本院提交鉴定申请，鉴定×号、×1号居民楼供电线路是否符合国家关于民用住宅的用电规范、是否存在安全隐患；如果不符合规范，现有的供电线路是否具有可改造性、改造至符合国家关于民事住宅用电规范需要的费用。因该事项争议在于海商建公司是否具有义务为石油大学改造供电线路，故本院不予考虑为此进行造价鉴定。石油大学对此提供照片，证明小区电路系统存在安全隐患，不符合国家关于民宅用电的规范要求。对于照片，海商建公司持有异议，不能证明其证明内容。八、移交涉案小区工程批准文件。石油大学要求海商建公司提供建设小区所有文件的复印件，以供备案。海商建公司则主张在历次诉讼中，上述材料均已向法庭交纳，并由对方收取，不同意再行支付。石油大学主张，在购房款中，包括阳台、门卫室、自行车棚附属设施建设费用500000元，本已交付海商建公司，但海商建公司施工，为了加快工程、尽快入住，双方在1997年7月签署的竣工验收协议中，约定由海商建公司退还500000元，由石油大学自行建设阳台、围墙、值班室、自行车棚等，该500000元应与本案中其应付款项相折抵。海商建公司认可退回500000元，但已在购房款中扣除，并已经生效的法院认定，不同意折抵。本院认为，海商建公司与石油大学《关于出售给石油大学期房的合同》及《补充合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律强制性规定，故合法有效，双方均应按照合同约定履行各自权利、义务。合同签订后，海商建公司完成了住宅楼建设，并已交付石油大学。2000年10月，双方办理了住宅楼交易过户手续。关于住宅楼的房屋面积认定，系经过海淀区测绘队实测、并上报房屋管理部门确认、备案后，由房屋管理部门给予石油大学关于×号楼整栋48套120间建筑面积3415.2平方米、×1号楼整栋84套168间建筑面积6093平方米的《房地产卖契》及《确权证明》。在此基础上，石油大学按照住宅楼实际面积9508.2平方米支付了购房款。现海商建公司依据重审期间的鉴定数据，主张807.60平方米漏算面积的对价款，具备事实根据，本院对于海商建公司要求支付超出建筑面积予以结算的请求予以支持，具体数额按照双方合同约定的单价计算。因双方就面积一直持有争议，并非石油大学主观原因拒付购房款，故海商建公司要求支付违约金的请求本院不予支持。根据最高人民法院的提审判决，石油大学现已就50万元附属建设费用提出折抵诉求，故该费用应予以折抵。关于石油大学反诉主张交付0.83亩土地问题。因石油大学曾于2001年提出诉讼，向海商建公司主张未提供13亩土地的违约赔偿。在该案件中，已经认定石油大学住宅楼院内占地10亩，商办楼占地3亩，并判决对海商建公司不能提供3亩土地的行为进行赔偿。故上述已由生效判决认定的事实，本院不宜就此作出事实认定及处理。同理，石油大学主张海商建公司应承担少交付0.83亩土地定金责任的请求，本院亦不予处理。石油大学主张海商建公司办理10亩土地使用权证，因政策变化，房地权证属于一体办理，石油大学的该项请求已无相应的依据，故本院不予支持。至于小区食堂产权及供应燃气问题，争议在于其是否为海商建公司的合同义务。建设食堂一项是双方在《住宅楼工程商谈纪要》中协商一致确认，双方同意单独计价、与总价款合并结算，意味着食堂建设系合同之外新增项目。食堂虽应属于小区配套设施，但是否办理产权，双方并未在合同中、或在商谈纪要中进行约定。现亦未有证据显示双方就食堂一项进行结算。虽然海商建公司在函件中曾认可为石油大学办理食堂产权、开通燃气，但海商建公司亦提出要求需要支付费用，后双方协商未果。故函件并不能做为海商建公司同意办理产权、接通天燃气的依据。故石油大学要求海商建公司为其办理食堂产权、并开通天燃气，支付违约金的反诉请求，缺乏法律论据，本院不予支持。至于逾期交房问题，双方虽然在合同中约定于1996年10月1日竣工。但双方协商一致变更至1996年11月1日，后双方再次于1997年3月19日对有关工程安排提出建议和更改项目，视为双方一致认可工期的延续。在住宅楼主体于1997年完工并验收后，石油大学于1998年1月收房。之后石油大学仅于2001年提出过主张，主张迟延交工的违约责任，但之后2年时间，石油大学并未向海商建公司主张权利，已超出两年的诉讼时效，故现石油大学提出该项诉请求，本院不予支持。关于小区供电线路问题，因住宅楼系1997年竣工通过验收，石油大学于1998年收房使用，并就电缆问题提出异议。至2007年，石油大学才向海商建公司提出更换电缆问题，故已超出诉讼时效。住宅楼从建设使用至今已十几年，现石油大学提出按照现行国家相关标准予以鉴定是否符合民宅用电、是否存在安全隐患，缺乏法律依据，本院不予考虑。至于石油大学提出的涉案小区工程批准文件的诉请，虽然海商建公司在历次诉讼中曾提供过相关文件，但仅作为证据材料提交，非行使其合同义务的行为。现石油大学要求海商建公司提供完整的小区批准文件，有合同依据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项规定，判决如下：一、中国石油大学（华东）于本判决生效后7日内给付北京市海淀区商业设施建设经营公司超出面积房屋价款3134200元；二、北京市海淀区商业设施建设经营公司于本判决生效后7日内向中国石油大学（华东）交付位于北京市海淀区静淑苑路8号院小区工程批准文件复印件；三、驳回北京市海淀区商业设施建设经营公司其他诉讼请求；四、驳回中国石油大学（华东）其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39362元，由北京市海淀区商业设施建设经营公司负担7452元，已交纳；中国石油大学（华东）负担31874元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费65342元，由中国石油大学（华东）负担65292元，已交纳；由北京市海淀区商业设施建设经营公司负担50元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  唐卫京人民陪审员  翟 彦人民陪审员  郭春燕二〇一九年十二月十八日书 记 员  张璐萌