广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初5152号 原告：柳州市雅士物业服务有限责任公司，住所地：广西壮族自治区柳州市水南路****楼，统一社会信用代码：914502037512361107。 法定代表人：李广，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李万先，广西桂中天律师事务所律师。 被告：虞革瑞，男，1968年12月22日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：傅万成，广西众维律师事务所律师。 原告柳州市雅士物业服务有限责任公司（以下简称雅士物业公司）与被告虞革瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案，依法适用简易程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告雅士物业公司的委托诉讼代理人李万先，被告虞革瑞及其委托诉讼代理人傅万成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雅士物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业服务费662.6元，路灯费10.2元，垃圾费253.5元，停车费5750元，合计6676.5元；2.判令由被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：被告是柳州市鱼峰区***住户，原告系该小区的物业服务管理公司。从2013年1月1日至2017年12月31日止，被告无故拖欠原告物业服务费及其他费用、停车费合计6676.5元一直未交。为此，原告曾多次向被告催收此款，但被告却以种种理由一拖再拖，至今未果。为了维护自己的合法权益，原告依法向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告虞革瑞辩称，1、原告与柳东生活区业主委员会签订的《柳东生活区物业服务合同》未经过业主同意或业主大会、业委会同意，且该物业公司的股东李清是业委会的成员之一，所以该合同存在恶意串通，损害第三人利益的行为，故该合同是无效的，对被告和其他业主不应当发生法律效力；2、原告未公示相应的收费标准，并且原告也未按照《物业服务标准》提供相应的管理服务。在原告管理期间，业主的车辆多次被刮花和损坏情形，所以原告无权收取相应的物业服务费和停车管理费；3、根据相关的规定，物业公司应当有书面催告的前置程序，物业公司才有权向业主要求缴纳相应的物业服务费，被告未收到任何有效的书面催告，所以也不应当支付物业服务费；4、本案的原告是于2019年9月4日向人民法院提起诉讼，因此原告的部分诉请即在2016年9月4日前的部分款项已经超过三年的诉讼时效期，不应得到支持；5、另外，被告的车辆虽然登记在其名下，但该车辆实际是由其女儿在桂林使用，被告本人只是有限的次数停放在小区内，根据物业服务合同，应当按照次数收取费用，但目前原告没有提供任何相关数据证实，所以原告要求被告按照月票形式缴纳停车费是没有事实和法律依据的。 本院经审理认定事实如下：被告系位于广西壮族自治区柳州市鱼峰区房屋业主,该房屋建筑面积为73.69平方米。原告雅士物业公司系2003年7月17日依法成立、经营范围包括物业服务的企业法人，于2008年3月12日取得柳州市建设委员会物业管理企业资质等级证书。2004年11月25日，柳州市雅士物业管理有限责任公司（以下简称雅士物业管理公司）与柳州市第三棉纺织厂签订《生活区公建物、铺面经营管理、使用权转让协议》，该协议主要约定由柳州市第三棉纺织厂提供土地，雅士物业管理公司投资建设生活区内所有公建项目、生活区内所有铺面等项目；以上项目建成后产权归柳州市第三棉纺织厂，雅士物业管理公司从项目建成验收日算起，无偿享有所建物的经营管理、使用权25年；在雅士物业管理公司经营使用期间，雅士物业管理公司对投资造建部分必须承担维护、维修义务，在法律政策允许范围内可适当向业主收取费用。2009年3月22日，原告雅士物业公司与柳东生活区业主委员会签订《委托书》一份，载明：柳东生活区业主委员会将柳东生活区（柳东路220号）委托雅士物业公司物业服务，时间为2009年3月20日至2014年3月20日止。2009年7月3日，柳州市工业控股有限公司出具《情况说明》，载明：我公司委托雅士物业公司代管柳东路220号柳东生活区地块红线范围内所有土地（包括生活区内公共道路、公共设施等）。2014年3月20日原告雅士物业公司与柳东生活区业主委员会签订《柳东生活区物业服务合同》，该合同约定由原告雅士物业公司为柳东小区提供物业服务；物业服务范围：雅士物业公司服务柳东生活小区物业项目区域内的公用部位、停车场地、物业公用设施设备及物业区域内环境（包括通道、公共环境、消防及公共秩序协助维护服务）；车辆交通管理：原告在不影响物业项目的的交通秩序情况下，在项目内利用空旷场地设置停车场，所收取的停车费服务费归原告所有；合同期限为自2014年3月21日至2019年3月20日止；物业服务费收取标准为按住宅建筑面积0.2元至0.5元／平方米，月，公摊水电费按实际公共用水电量按户分摊（含线损和水损）；车辆场地停放使用费按下列标准收取：停车场（汽车包含露天停放）停放使用费按小汽车70元至100元／月·辆，小轿车100元至150元／月·辆。等等。同时，雅士物业公司出具的《柳州市柳东物业服务收费公示牌》显示，物业服务费（按建筑面积）住宅为0.3元／㎡，月；汽车停放停放费按露天停放小轿车按130元／每月（辆）；代收垃圾费，按环卫处收费标准代收；公共水电（实际使用分摊）数，按供水、供电部门收费标准收费，损耗按比例分摊。自2013年1月起至2017年10月止，被告共拖欠物业服务费663.21元（2013年1月至12月，共计12个月，每月物业费为0.2元／平方米，12个月×0.2元／平方米×73.69平方米＝176.86元；2016年1月至2017年10月,共计22个月,每月物业费为0.3元／平方米，22个月×0.3元／平方米×73.69平方米＝486.35元），路灯费10.2元，垃圾费253.5元；自2014年1月起至2017年11月止，被告拖欠停车费5750元（2014年1月至12月，共计12个月，100元／月×12月＝1200元；2015年1月至2017年11月，130元／月×35月＝4550元），期间，原告通过书面的方式向被告发出催收通知，但因被告仍拒绝缴纳停车费，原告因此诉至本院，提出前述请求。 另查明，1、被告虞革瑞原系柳州市第三棉纺织厂的职工。2004年2月2日，被告虞革瑞向柳州市第三棉纺织厂申请购买位于柳州市住房一套。2、2008年3月6日，柳州市雅士物业管理有限责任公司变更为柳州市雅士物业服务有限责任公司。3、柳州市物价局于2005年1月25日出具的柳价字［2005］18号文件《关于重新核定柳东路220号等生活区物业服务收费标准的批复》，以及原告雅士物业公司公示并经柳州市价格监督检查分局核准的《柳州市物业服务收费公示牌》均载明原三棉厂职工宿舍区（柳东路220号）物业服务费（按建筑面积计）：住宅、商铺、自有车库0.25元／月、平方米；车辆停放保管费（露天）：月票，小轿车100元／辆、月（露天）。4、2014年7月22日，柳州市物价局印发的柳价格〔2014〕101号文件《关于印发〈柳州市住宅小区车辆停车收费指导标准〉的通知》，载明车辆停车收费标准：月票，小车70元-150元／位、车（露天）。 本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中原告雅士物业公司与柳东生活区业主委员会签订的物业服务合同合法有效,对全体业主均有约束力,原、被告均应按约履行。原告雅士物业公司为被告等业主提供物业服务,被告系柳州市鱼峰区柳东路220号A栋1单元6-2号房屋业主,应受上述合同的约束,依约应履行交纳物业服务费的义务。自2013年1月起至2017年10月止，被告共拖欠物业服务费663.21元，现原告向被告主张662.6元，系对其民事权利的自行处分，与法不悖，本院予以准许。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费662.6元、路灯费10.2元，垃圾费253.5元、停车费5750元，共计6676.3元的诉请有事实和法律依据,本院予以支持。关于被告辩称《柳东生活区物业服务合同》未经业主同意或是业主大会、业主委员会同意，且该物业公司的股东李清本身就是业委会的成员之一,故应认定为无效合同。但根据原告提交的《柳东生活区物业服务合同》显示,作为合同一方的柳东生活区业主委员会均有相关人员的签名确认。即使如被告所述涉案小区业主委员会成立过程不合法,也是该小区内部程序问题,与作为物业公司的原告方无关。原告经业主委员会依法选聘,其与小区业主委员会签订的物业服务合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条规定无效情形,对业主具有约束力;被告作为涉案小区的物业服务公司,有义务根据物业服务合同提供相应的物业服务,亦有权利根据合同收取相关物业服务费用,原告已提供物业服务,被告应当交纳相应物业费用,故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。关于被告认为原告没有提供相应的管理服务，但所提供的证据未能证实，故被告抗辩的理由不足以作为其减免物业费的理由，本院亦不予采纳。 关于被告辩称原告主张的在2016年9月4日前的物业费已超过诉讼时效的问题，本院认为，原告向被告书面催收2013年1月至2017年10月的物业费，诉讼时效因原告的催收而发生中断，诉讼时效重新计算，且物业服务具有持续性特点，故原告主张被告支付的包括2016年9月4日之前的物业费均未超过诉讼时效，对被告的上述辩解，本院不予采纳；被告所提其车辆有限的次数停放在小区内，亦不能成为被告拒绝缴纳停车费的有效抗辩。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告虞革瑞于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市雅士物业服务有限责任公司物业服务费662.6元、路灯费10.2元，垃圾费253.5元、停车费5750元，共计人民币6676.3元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告柳州市雅士物业服务有限责任公司已预交），减半收取25元，由被告虞革瑞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  覃汉云 二〇一九年十二月二日 书记员  吴心雨 参考相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。