大连市甘井子区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0211民初15962号 原告：亿达物业服务集团有限公司，统一社会信用代码91210231723451243K，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号。 法定代表人：王娜，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邵瑞，男，系该公司职员，住址辽宁省大连市甘井子区。 被告：张丽，女，汉族，1983年3月7日生，住址大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：刘君莹，男，汉族，1981年10月31日生，住址瓦房店市。 原告亿达物业服务集团有限公司与被告张丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司的委托诉讼代理人邵瑞、被告张丽的委托诉讼代理人刘君莹均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告亿达物业服务集团有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告张丽支付拖欠2018年5月1日至2019年12月31日期间物业费3,668.40元；2、请求判令被告张丽支付逾期交费违约金1,100元。以上暂定合计4,768.40元；3、请求判令被告张丽承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系第五郡五号地逸林园小区33号楼1单元5层1的业主，住宅面积91.71平方米。原告与被告小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：由原告为被告房屋所在第五郡五号地逸林园小区提供物业服务，物业收费标准为：多层住宅按面积每月每平2元、小高层住宅按面积每月每平2.2元、叠院（下跃）按建筑面积每月每平1.20元收取，被告应于每季度前10日交纳该季的物业费，未按约定交纳物业费的，被告应按照欠费金额日千分之三承担违约金。原告作为该小区的物业服务企业按约定提供了物业服务，按合同约定被告应向原告交纳自2018年5月1日至2019年12月31日期间物业费3,668.40元，但最近一次催费后被告未缴费。根据合同规定，逾期一日按照欠缴总额的日千分之三缴纳违约金为2,000元，原告主张欠缴总额的30%，为1,100元。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求。2015年1月因房屋多处透寒、透潮，阁楼漏雨等问题，里面的大白有明显透水痕迹，楼上房间墙缝处透寒，屋内形成大面积霉点，大白有掉皮现象，天冷时墙壁上有水珠，物业答应2016年春天维修房屋，2016年春天维修过一次，但2016年雨季和冬季又出现同样问题，被告再次报修，这次报修后冬天问过物业，物业总以各种理由推脱，2018年4月租客因房屋透寒、漏雨问题不再续租，同时把物业费交至2018年4月，被告又再次向物业报修，当时天气已经达到维修条件，但是物业仍然以等天好再修为由继续推脱，导致房屋没有租出去，被告无奈向物业表明余下物业费等房屋修好再支付。2019年3月30日物业要求交物业费，被告再次向物业反映房屋维修问题，并询问物业之前房屋没有维修的原因，物业答复2018年忘记维修了，理由是没有找到被告的电话，没有联系到本人，被告的电话从2014年一直保持畅通，没有更换过电话号码，被告丈夫的电话也在物业一起登记了，所以被告认为物业以联系不到被告本人为由没有维修房屋是不合理的。2019年9月听说物业对房屋进行了维修，但是目前还没有办法保证是否已经维修好，不能保证不再出现之前的问题，所以被告要等到明年雨季过后房屋不再出现透雨、透寒等问题再从2019年9月开始补交物业费。在2018年5月之前被告一直按时缴纳物业费，但是物业并没有履行职责。 经审理查明，原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区郡逸林园小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区郡逸林园小区33号楼1单元5层1号的业主，房屋建筑面积91.71平方米。亿达物业服务集团有限公司大连分公司（乙方）与大连市甘井子区逸林园住宅小区业主委员会签订《物业服务合同》，由原告为第五郡逸林园小区提供物业管理服务。合同期限自2017年11月22日起至2020年11月21日止。合同第四条约定物业收费标准：多层住宅2.00元/月/平方米；小高层住宅2.2元/月/平方米（含电梯费）；叠院（下跃部分）1.20元/月/平方米。第六条约定，物业服务费，业主或物业使用人应于每季10日前向乙方交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.3%作为违约金。被告因房屋漏雨等问题未交纳自2018年5月1日至2019年12月31日期间的物业费。 上述事实，有原告提供的《第五郡逸林园小区物业服务合同》、《第五郡逸林园小区管理规约》、被告提供的照片及庭审笔录在卷为凭，以上证据业经当庭质证及本院审查，应予采信。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，《物业服务合同》对原、被告双方均有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定交纳物业服务费。根据《物业服务合同》的约定，被告房屋的物业服务费住宅每月每平方米为2.00元，自2018年5月1日至2019年12月31日止依法应向原告交纳物业服务费3,668.40元（91.71平方米×2.00元/月/平方米×20个月），被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费3,668.40元的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告主张的房屋漏水问题，因原告在被告提出报修后已经组织工人对被告的房屋进行了查看，并进行了两次维修，被告以维修后的修复效果需待明年的雨季检验为由拒交物业费理由不能成立，原告基于物业服务合同负有对整个小区公共部位和公共设施的维护管理义务，少部分业主以物业服务不到位主张少交或者延迟交纳物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，故此，本院对于被告主张不交纳2018年5月至2019年8月的物业费以及延迟交纳2019年9月至2019年12月的物业费的主张不予支持。同时，原告作为小区的物业服务方，理应积极为业主提供服务，帮助业主排除忧患，不断提升物业服务水平。 关于原告主张被告支付违约金一节，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告张丽于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司物业服务费人民币3,668.40元（自2018年5月1日至2019年12月31日）。 如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预付），由被告张丽负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 申请执行的期限为二年。 审判员 尹 霞 二〇一九年十二月四日 书记员 张圣悦 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。