河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0303民初4039号原告：河南大地置业投资有限公司，住所地：洛阳市老城区马路街**。法定代表人：杨峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂建强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：冀建峰，河南九都律师事务所执业律师。被告：洛阳亿和置业有限公司，，住所地：洛阳市西工区纱厂南路**金阳国际**法定代表人：康现末，该公司经理。委托诉讼代理人：贾安，河南洛神律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：刘帅凤，河南洛神律师事务所执业律师。被告：洛阳市住房保障和房产服务中心（原洛阳市住房保障和房产管理局），住所地：，住所地：洛阳市涧**周山路**v>法定代表人：袁金怀，主任。委托诉讼代理人：周璇，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：闫建国，河南荣信律师事务所执业律师。被告：洛阳朴彩教育科技有限公司，住所地：洛，住所地：洛阳市涧**丽新路世纪华阳花园****>法定代表人：刘奇，校长。被告：柳彩红，女，汉族，1977年12月15日出生，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：刘华龙，男，汉族，1974年12月24日出生，系柳彩红丈夫。原告河南大地置业投资有限公司（以下简称大地公司）与被告洛阳亿和置业有限公司（以下简称亿和公司）、洛阳市住房保障和房产服务中心（以下简称房管中心）、洛阳朴彩教育科技有限公司（以下简称朴彩公司）、柳彩红返还原物纠纷一案，本院于2017年12月18日作出（2017）豫0303民初2600号民事判决书。大地公司不服判决提出上诉，河南省洛阳市中级人民法院于2018年12月25日作出（2018）豫03民终1458号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。大地公司的委托诉讼代理人冀建峰、聂建强，亿和公司的委托诉讼代理人贾安、刘帅凤，柳彩红的委托诉讼代理人刘华龙到庭参加诉讼，朴彩公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大地公司向本院提出诉讼请求：1、要求亿和公司、朴彩公司和柳彩红恢复非法侵占大地公司的世纪商贸中心A区五层7-10#房屋原状，将房屋返还给大地公司并共同赔偿侵占大地公司房屋占用费及非法租售的不当得利310876.80元（2014年10月15日—2017年6月15日计32个月）；2.要求亿和公司恢复非法侵占大地公司世纪商贸中心A区五层30-42#房屋原状，将房屋返还给大地公司，并共同赔偿侵占大地公司房屋占用费及非法租售的不当得利1337328元（2014年10月15日—2017年6月15日计32个月）；3.要求亿和公司恢复非法侵占大地公司的世纪商贸中心A区五层19-29#房屋原状，将房屋返还给大地公司并赔偿侵占大地公司房屋占用费及非法租售的不当得利792873.60元（2014年10月15日—2017年6月15日计32个月）；4.本案的诉讼费由亿和公司、房管中心、朴彩公司、柳彩红承担。事实和理由：2013年11月16日，房管中心、大地公司与亿和公司签订协议书，约定大地公司与房管中心合作开发建设的位于洛阳市纱厂××路××号世纪商贸中心项目分成的房产，其中出售给亿和公司的部分房产为负一层至二层及负二层和A区原酒店11—23层，并且在协议中对出售房产的位置、面积、价格、付款方式等进行约定。协议签订后，亿和公司在没有征得大地公司同意的情况下，擅自占用产权属于大地公司且没有出售给亿和公司的五层7—10#、19—29#、30—42#房屋,而且租售他人收取不当得利，其中九创公司占用五层30—42#房屋，朴彩公司占用五层7—10#房屋，亿和公司占用五层19—29#房屋。柳彩红于2014年6月22日与亿和公司签订《金阳国际写字楼分期付款协议》，据此占用大地公司的房屋开办朴彩公司。上述被告的行为严重侵犯了大地公司的合法权益，大地公司多次要求占用人退还房产并支付租金均未果，故诉至法院。亿和公司辩称，1.世纪商贸中心项目五证均在房管中心名下，涉案房屋仍未办理房产证，大地公司出示的合作开发合同、协议书等多组证据，仅能证明大地公司与房管中心的合同关系，在性质上属于债权，大地公司基于所有权提起的不当得利之诉无事实和法律依据。2002年房管中心与大地公司签订的《世纪商贸中心合作开发合同》第五条分配方案约定可以看出，第五层并没有分给大地公司。世纪商贸中心五层平面图可明确看出各处房产分布，诉状中大地公司弄错了涉案争议的房产的具体位置；2.2013年10月13日房管中心与亿和公司签订《世纪商贸中心项目合作租赁合同》一份，第二章约定了租赁物业位置、面积、期限、租金支付方式及其他，根据该合同，房管中心委托亿和公司租赁的房产包括五层办公用房，且没有具体位置，亿和公司有理由认为五层全部房产在委托范围内，亿和公司基于上述租赁合同合法占有A区五层7—10#房产。3、位于**与**连接处的**房产和位于**与**连接处的**、39-41#房产均由亿和公司接手世纪商贸中心项目后自行加盖，上述楼层的加建装修、报批等一系列手续及办理所有的手续和建设费用均由亿和公司出资实施完成，与大地公司没有任何关系；4.位于B区的31—38#、42#房产，大地公司已出售给亿和公司，亿和公司合法占有上述房产，大地公司诉请无事实和法律依据；5.大地公司提起不当得利之诉讼，应证明亿和公司获得相应利益，大地公司主张亿和公司赔偿侵占大地公司19-29#房屋占用费及非法租售的不当得利792873.6没有事实与法律依据；6.亿和公司因接手该烂尾楼整体又投入6800万元，造成巨额损失。综上，大地公司诉求没有事实和法律依据，请求人民依法驳回大地公司的诉讼请求。房管中心辩称，1.大地公司与房管中心签订合作建房协议书，按照协议分成比例，在实际侧量后约定，六层归房管中心（1273.2平米）和五层南半部分归房管中心（847.32平米，包括501至506和511至518），大地公司已取得约定所分房产，该房产是否发生不当得利纠纷与房管中心无关；2.大地公司诉求房管中心承担诉讼费用不能成立，在本案中房管中心不是不当得利的受益人，也不是实施不当得利的行为人，因此房管中心不存在过错责任，大地公司对房管中心的该诉求没有事实和法律依据，不能成立。柳彩红辩称，柳彩红与亿和公司签订的商品房买卖合同（A座五层7至10号房产），房管中心不具备销售商品房的资格，亿和公司作为涉案房产所属项目的合作开发商，系经房管中心委托销售房屋，柳彩红作为购房人已经尽到了充分的注意义务，后因为纠纷又签订了房屋置换合同，将购买的A座五层7至10号房产置换至二十一层，朴彩教育公司仍然租赁A座五层7至10号房产，因此本次纠纷与柳彩红无关。朴彩公司未作答辩。本院根据当事人的诉辩意见和证据认定事实如下：2002年8月30日，房管中心与大地公司签订了《世纪商贸中心合作开发合同》，约定双方共同开发位于洛阳市××工区纱厂××路××号“世纪商贸中心”工程，工程用地面积约为8750平方米，合13亩，建筑物占地面积为5573平方米，合8亩，建筑物为十七层框架结构，地下两层为停车场，，地下两层为停车场，地上**为商场，西边**为写字楼，东边**为住宅楼用权，大地公司提供全部建设资金，分配方案为一至二层商场垂直对半分割，南半部归房管中心所有，北半部分归大地公司所有，第三层和第四层的商场、第五层和第六层的写字楼归房管中心所有，其他所建写字楼、住宅楼和地下**归大地公司所有，工程竣工验收合格后，房管中心为大地公司办理房产证提供相关的法律手续，直至大地公司所售出的各户房产办理完房产证，费用由大地公司承担。合同签订后，工程于2003年10月开工，项目主体完成后，大地公司因资金无法筹措及与施工单位之间争议不断，不能按时完成该项目的建设，为盘活该项目，房管中心引入亿和公司接手该工程整个项目的实施。2011年4月28日，大地公司与亿和公司签订了协议书一份，双方根据2002年8月23日房管中心和大地公司签订的合作开发合同条款，对相关房屋面积进行了明晰，其中五层、六层面积为1527.97+1318.69=2846.66㎡（房管中心2130㎡，大地公司716.6㎡），双方为使项目顺利实施，拟以合资形式成立洛阳东晟房地产开发有限公司，新公司成立后收购房管中心拥有的房产，并支付相应价款。2012年12月10日，大地公司与亿和公司签订《房产买卖合同》，约定亿和公司购置位于洛阳市××工区纱厂××路世纪商贸中心B区5层、6层的现状房产，每层建筑面积约840平方米，该房产产权证、土地证办证在项目A、B、C区业主统一办证时办理，总房款571.2万元，亿和公司在签订协议后十个工作日内支付大地公司300万元，房屋具备入住办公条件时再支付房款150万元，剩余房款在办理房产证、土地证前1个月内付清。2012年12月25日，大地公司根据2011年4月28日签订的合同，向亿和公司移交了合同约定的房产及施工图纸。2013年2月19日，房管中心向亿和公司出具委托书一份，主要内容为：委托人将世纪商贸中心项目的整体施工、策划、包装、销售（涉及房管中心的房产按国有资产处置程序办理，涉及大地公司房产，按大地公司和亿和公司双方签订的协议执行）及原购房客户的退房、签订合同、履行合同、解除合同（包括该项目的历史遗留问题的处置）等事项，委托亿和公司对该项目实施整体全面运作。2013年10月13日，房管中心与亿和公司签订《世纪商贸中心项目合作租赁合同》，约定房管中心将位于世纪商贸中心的地上一层二层南半部分、三层四层全部商场、五层六层办公用房租赁给亿和公司，租赁房产按2013年4月10日现状为准，其中五层、六层办公用房约2130平方米，月租金为每平方米20元。2013年11月16日，大地公司、亿和公司、房管中心签订了《协议书》，约定大地公司和亿和公司不再依据2011年4月28日签订的合作开发《协议书》成立新公司，大地公司退出不再参与该项目后续建设、销售33.3%利润分成；大地公司将与房管中心联合开发分成内的部分房产按现状出售给亿和公司，出售的房产为负一层至负二层及负二层和A区原酒店11-23层，并对出售的房产位置、面积、价格、付款方式等进行了约定。2017年7月3日，房管中心与亿和公司签订《世纪商贸中心合作租赁合同补充协议》，协议对双方2013年10月13日签订的租赁合同内容进行了部分变更，主要是对租赁物、租金和租期进行了部分调整，五层、六层办公用房仍约为2130平方米，具体位置见原合同附件3中所附租赁物业平面图。2014年12月16日，洛阳市房兴房地产中介服务中心受房管中心的委托对世纪商贸中心的房产进行了实地勘丈、测量，并出具了向关结果。房管中心和亿和公司根据2002年8月30日双方签订的《世纪商贸中心合作开发合同》及补充协议，以表格的方式再次明确了各自应分得的房屋楼层及位置，其中表格中A区写字楼五层507-510号房屋（面积323.83㎡）归大地公司所有，501-506号、511-518号归房管中心所有（面积为2120.53㎡）。房管中心出具的五层平面图中有亿和公司的签章，房管中心的诉讼代表人称图纸上划√的（501-506号、511-518号）为房管中心应分得的房屋，并已告知亿和公司，亿和公司才在平面图纸上盖章确认。世纪商贸中心A区五层507-510号房屋现由亿和公司出租给朴彩公司使用。2018年1月亿和公司就世纪商贸中心项目后期工程建设费用向本院提起诉讼，并申请对后期工程（包括土建及装饰工程、配套工程、给排水工程、电气工程、中央空调工程）进行造价鉴定，目前该案仍在鉴定过程中。涉及世纪商贸中心B区五层房屋的案子，在本院诉讼时，大地公司作为原告因开庭未参加，本院于2019年11月按撤诉处理。本院认为，因合法建造、拆除房屋等事实行为或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。2012年12月，大地公司向亿和公司移交房产及相关材料时，世纪商贸中心主体工程已经完成，案涉A区五层房屋已经具有一定的使用价值，具备物权的属性。由于案涉工程为大地公司和房管中心联合开发，双方在签订开发合同时对建成房屋已进行了分配。2011年4月28日，大地公司与亿和公司签订的协议中明确约定大地公司和房管中心对A区五层、六层各自应分得的面积数，即房管中心应分得2130㎡，大地公司716.6㎡（均为实际测量前的数据）。2013年2月19日，房管中心委托亿和公司对世纪商贸中心项目的进行整体施工、策划、包装和销售，委托书中也明确涉及大地公司房产，按大地公司和亿和公司双方签订的协议执行。2013年10月13日，房管中心与亿和公司签订《世纪商贸中心项目合作租赁合同》再次明确房管中心出租给亿和公司A区五层、六层约为2130平方米。2014年12月，案涉工程经过实际测量后，亿和公司在A区五层平面图上属于房管中心划√部位盖章确认，大地公司和房管中心也在分配表格中明确A区写字楼五层507-510号房屋（面积323.83㎡）归大地公司所有，501-506号、511-518号归房管中心所有（面积为2120.53㎡）。上述证据能够充分说明亿和公司知道或者应当知道案涉工程A区五层中507-510号房屋归大地公司所有，大地公司基于建造这一事实行为取得案涉工程507-510号房屋的物权虽然不尽规范，但结合当时的历史背景和客观条件，应当认定大地公司基于建造事实行为取得案涉A区507-510号物权，亿和公司在没有法律权源的基础上占有房屋又将房屋出租给朴彩公司，构成间接的无权占有，朴彩公司相对于大地公司而言构成直接的无权占有，二公司应当将案涉A区507-510号房屋返还给大地公司，大地公司要求亿和公司赔偿案涉工程A区507-510号房屋占用费310876.8元（2014年10月15日至2017年6月15日计32个月，30元/平方米×323.83平方米×32个月=310876.8元），符合法律规定，本院予以支持。房管中心、柳彩红不是案涉房屋的占有人，不应承担本案民事责任，故大地公司对其诉讼请求，本院不予支持。大地公司要求亿和公司返还世纪商贸中心A区五层30-42号房屋以及A区19-29号房屋，实际上应为B区五层531-538号和542号房屋，A区和B区连接处的五层530号、539-541号的房屋，以及A区和C区连接处的五层519-529号房产。涉及B区五层531-538号和542号房屋，因该部分房屋大地公司已于2012年12月10日出卖给亿和公司，双方签订有《房产买卖合同》，亿和公司基于买卖合同占有该部分房屋属于有权占有，大地公司请求返还该部分房屋及赔偿房屋占用费，于法无据，本院不予支持；涉及A区和B区连接处的五层530号、539-541号的房屋，以及A区和C区连接处的五层519-529号房产，大地公司、亿和公司对于该部分加建房屋均称自己所建，亿和公司已就世纪商贸中心项目后期工程建设费用向本院提起诉讼，并申请对后期工程进行造价鉴定，该诉讼与本案有交叉，本案可与该诉一并处理或待造价明晰后另行处理。综上所述，大地公司符合法律规定和具有事实依据的部分诉讼请求，本院予以支持。大地公司的其他诉讼请求，或缺乏法律和事实依据，或被他案包容需另行处理，实难在本案中得到支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十五条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、洛阳亿和置业有限公司、洛阳朴彩教育科技有限公司于本判决生效后六十日内将位于洛阳市西工区纱厂南路33号世纪商贸中心A区507-510号房屋腾空，将该部分房屋交于河南大地置业投资有限公司；二、洛阳亿和置业有限公司于本判决生效后七日内赔偿河南大地置业投资有限公司房屋占用费310876.8元；三、驳回河南大地置业投资有限公司的其他诉讼请求。如洛阳亿和置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费26328元，河南大地置业投资有限公司负担22328元，洛阳亿和置业有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  戴中周人民陪审员  何法照人民陪审员  蒋秀云二〇一九年十二月十日书 记 员  赵慧丽