甘肃省庆阳市西峰区人民法院   民事判决书   （2019）甘1002民初4603号   原告：黄河水利委员会西峰水文水资源勘测局，住所地庆阳市西峰区民族南路**。   法定代表人：徐永红，该局局长。   委托诉讼代理人：马成祯，甘肃北斗律师事务所律师。   被告：麻民炜，男，1975年10月18日出生，汉族，城镇居民，住庆阳市。   原告黄河水利委员会西峰水文水资源勘测局（以下简称西峰水文局）与被告麻民炜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日立案后，于2017年12月11日作出(2016)甘1002民初2056号民事判决,宣判后，被告麻民炜不服提起上诉，经庆阳市中级人民法院审理后于2018年6月1日作出(2018)甘10民终311号民事裁定书，裁定：撤销原判,发回重审。本院重审后于2018年11月28日作出（2018）甘1002民初5763号民事判决，宣判后，被告麻民炜仍不服提起上诉，经庆阳市中级人民法院审理后于2019年6月4日作出(2019)甘10民终256号民事裁定书，裁定：撤销原判,发回重审。本院于2019年7月25日重新立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西峰水文局的委托诉讼代理人马成祯、被告麻民炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   西峰水文局向本院提出诉讼请求：1.请依法判令确认原被告于2013年10月20日签订的《租赁协议》无效；2.请依法判令被告立即向原告交还租赁物，并按照《租赁协议》约定的租赁费标准支付2015年4月1日起至交还租赁物之日的占用费（每日438.4元）；3.请依法判令被告赔偿其擅自拆毁租赁物给原告造成的全部经济损失1641882.92元；4.请依法判令由被告承担本案诉讼费及鉴定评估费用。事实与理由：2013年10月20日，原、被告协商签订了一份《租赁协议》约定：原告将位于西峰区老西环路的8间门面房及院子整体出租给被告从事经营活动；租赁物为临街8间门面房及门前场地、整个院子、院内二层楼房及锅炉房、洗澡间、灶房餐厅、锅炉；租赁期限为12年，自2014年4月1日至2026年4月1日，租赁费每4年调整一次，其中前4年每年为16万元，租金交付方式为每年4月1日前交清次年租金，逾期每天加收对应年租金1%的滞纳金，逾期一个月不能交清租费，合同自行终止，房屋及院落由原告收回；租赁物主体交付前被告交定金2万元，租赁物交付后10日内交清本合同年全部租金。被告装修不得随意改变楼房基础、基本构造和设施的现有功能，如需改变，须征得原告同意方可进行，并在租赁期满后复原结构。若有一方违约，另一方就可终止合同，并追究相应损失。《租赁协议》签订后，原告按照约定向被告交付了全部租赁物，但被告未交付定金，也未如期交付租金，经多次催要于2015年1月13日才交付了第一合同年度的租金16万元。按照协议约定，被告应于2015年4月1日前交付下年租金，虽经原告数次催促，被告不但分文未付，而且在原告毫不知情、未经安全评估及设计、亦未办理任何准建手续的情况下，擅自拆除了所租赁的8间门面房并用钢结构建起了两层框架，同时拆毁了院内两层楼房的门窗并改变了内部结构，进行了改建，同时拆除了锅炉及锅炉房，严重损坏了原告国有财产，造成了巨大的经济损失。2015年7月13日，原告书面告知了被告，声明10日后将终止合同、恢复原貌、赔偿损失，但被告置若罔闻，未予理会。2016年3月23日庆阳市规划局以“二层钢结构工程未办理规划准建手续，属违法工程”为由作出了（2016）庆规罚字第011号《行政处罚决定书》，限原告15日内自行拆除。4月7日被告签收了原告对上述情况的书面《告知书》，现市规划局已通知原告将强制拆除违法建筑物。据上事实，原告只能诉诸法院，提出上述诉请。   被告麻民炜辩称，解除租赁协议这个我不同意，交还租赁物也不同意，赔偿损失完全不符合事实不同意，要求支付租赁费现在还在没有交付不存在这个。我要继续租赁这个房子因为没有改造完，就开始打官司了，我在这之前住过一段时间的医院。对其诉讼请求第二条，因为租赁物一直迟迟没有交到我们手里导致没有缴纳租赁费用；我有南街办事处的证明书，对方说是在毫不知情的情况下进行改造，这是捏造事实，这么大型的工程改造我不可能偷偷摸摸的去做，当然在改造的过程中原告方的主要核心领导到过现场，并督促我尽快改造，我有证据可以证明，而且二层楼的结构严重不合法，是我进行严格的校正后才施工的；原告提出的除门面房租赁其他部分无效的这一点，我一直没有正式的使用过，所以说也是导致不按时缴纳房租的原因，根据上述我说的这些，我对租赁物没有实际使用，没有产生实际收益。我认为合同一直有效，合理合法；谁先违约的问题很明显了，从一开始没有按照日期交付，就是原告方先违约的；没有介绍信我就不可能去拆除，至于说南街办事处实际没有办理下来也不是我的责任。我希望合同继续履行，我同意协商处理。   原告西峰水文局围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《国有土地使用权证》、2.平顶房《简易建（构）筑物建设工程规划许可证》、3.营业楼《简易建（构）筑物建设工程规划许可证》、4.《房屋租赁证》、5.《租赁协议》、6.银行收款回单、7.《告知书》及张贴照片、8.《现场笔录》《行政处罚告知书》《行政处罚决定书》、9.原告给被告送达并签收的《告知书》、10.租赁物拆毁前后的照片、11.《西峰勘测局老院平面规划图》、12.《司法鉴定申请书》、13.甘肃汇通信诚价格认证中心《司法鉴定评估报告》。经质证，被告麻民炜对证据1至11均无异议，对证据12至13认为系原告西峰水文局单方面所做，有异议。   被告麻民炜提交了如下证据：1.2014年9月18日原告向西峰区南街办出具的介绍信（打印件一份、手写件一份）两份，介绍麻民炜到南街办办理西峰水文局老西环路154号院内改造手续；2.2014年8月21日原告分别现向西峰区供热公司、庆阳市自来水公司出具的介绍信两份，介绍麻民炜前去西峰区供热公司、庆阳市自来水公司办理暖气入户、自来水入户事宜；3.2014年9月23日案外人梁增红给麻民炜出具10000收条一份，证明原承租户在腾退门面房时麻民炜曾替西峰水文局补偿给原承租户10000元；4.麻民炜于2015年1月13日向西峰水文局交纳16万元租金的进账单及客户回单。经质证，原告西峰水文局对2014年9月18日电脑打印的介绍信有异议，对其他证据无异议。   本院对以上证据进行审查，认为原、被告告提交的证据均系书证，证据来源合法，证据之间相互印证，作为认定本案事实的证据予以认定并在卷佐证。   本院经审理认定事实如下：2013年10月20日，原告西峰水文局（甲方）与被告麻民炜（乙方）签订《租赁协议》，约定:“甲方将位于老西环路8间门面房及整个院子（包括院内所有建筑物）整体租给乙方从事经营活动。租赁期限：2014年4月1日至2026年4月1日。租赁金额：2014年4月1日-2018年4月1日，每年租金壹拾陆万元。2018年4月2日至2022年4月1日，每年租金壹拾玖万元。2022年4月2日至2026年4月1日，每年租金贰拾贰万元。租金交付方式：租金交付按合同年计算，合同年年底前交清次年的租金。具体：每年4月1日前交清下年的房租。乙方不得随意改变楼房基础、基本构造和设施的现有功能，如需改变，须征得甲方同意后方可进行，并在租期届满后复原结构。”合同签订后，原告西峰水文局向被告麻民炜交付了除一间临街门面房外的合同约定的所有租赁物。原告西峰水文局向被告麻民炜交付了租赁物后，被告麻民炜在未办理任何准建手续的情况下，擅自拆除了8间门面房并用钢结构建造了两层框架、拆毁了院内两层楼房的门窗并拆除部分内部结构、拆除了锅炉及锅炉房。20l5年1月13日，被告麻民炜向原告西峰水文局支付了16万元租赁费，此后再未交纳租金。2015年7月13日，原告西峰水文局书面告知被告麻民炜，让其接函后十日内到原告西峰水文局说明情况、签订补充协议，并依合同约定交清租金和滞纳金，否则将提起诉讼要求终止合同、恢复原貌、赔偿损失，但被告麻民炜既未补签协议，亦未补交租赁费。2016年3月16日，庆阳市规划局检查时发现原告西峰水文局位于老西环路西一路南段61号修建的二层钢结构楼房工程，未办理规划准建手续、私自建设，要求立即停工并拆除，给原告西峰水文局下发了行政处罚告知书。2016年3月23日，庆阳市规划局以“二层钢结构工程未办理规划准建手续，属违法工程”为由，作出了（2016）庆规罚字第011号《行政处罚决定书》，限原告西峰水文局在接到处罚决定书之日起15日内自行拆除。2016年4月8日，原告西峰水文局给被告麻民炜送达了《告知书》，要求被告麻民炜拆除私自建设的钢结构二层楼房，如不自行拆除，有关部门将强制执行，对强制执行后产生的一切后果及责任由被告麻民炜负担，被告麻民炜接到通知后未拆除。2016年6月1日，原告西峰水文局诉至本院。   本案在审理过程中，原告西峰水文局于2016年6月20日提出书面声请，要求对出租给被告麻民炜的8间门面房、两层楼房全部门窗的重置价格、内部改建部分的拆除和恢复费用以及被告麻民炜私自搭建的两层钢结构的材料价格进行价格评估。经本院提请庆阳市中级人民法院对外委托，甘肃汇通信诚价格认证中心于2017年7月24日作出评估报告，评估结论为：1、西峰区老西环路西峰水文水资源勘测局8间门面房（建筑面积212.81平方米)的重置价格为772103.45元；2、两层楼房(建筑面积607.52平方米)及内部改建部分的拆除和恢复费用为869779.47元；3、麻民炜搭建的两层钢结构的材料价格为175774.84元。   庆阳市规划管理局于2005年12月14日、2006年8月10日给原告西峰水文局核发了《简易建（构）筑物建设工程规划许可证》，核定涉案的一层租赁物为临时建筑。2006年8月30日，庆阳市房地产交易管理所给原告西峰水文局核发了《房屋租赁证》，有效期为60个月，自2006年1月1日至2010年1月1日。   本院认为，房屋租赁合同是出租人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付租金，合同到期后，承租人将所租赁的房屋按约定状态返还给出租人的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。”庆阳市房地产交易管理所给原告西峰水文局核发的8间门面房的《房屋租赁证》，有效期为60个月，至2010年1月1日已经届满，该8间门面房的建设规划许可证亦标明为临时建筑，故原、被告双方于2013年10月20日签订的为期12年的《租赁协议》中涉及8间门面房的租赁属无效协议，其他建筑物及院内场地的租赁关系不违背法律规定，属有效协议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告没有在原告的明确同意下将8间门面房予以拆除重建，导致该租赁物不能返还，故依法应予折价补偿，但原告明知自己出租的8间门面房已经超过临时建筑的使用期限而未告知被告，对于协议的部分无效具有一定的过错，故应减轻被告的补偿责任，8间门面房（建筑面积212.81平方米)的重置价格评估为772103.45元，被告麻民炜搭建的两层钢结构的材料价格为175774.84元，按照原、被告双方的过错，被告麻民炜按重置价格772103.45元的50%予以补偿，即为386051.73元，为了减少双方的损失，本着经济合理原则，被告麻民炜在原基础上搭建的两层钢结构不再拆除，用于抵顶原告重置价175774.84元，即被告麻民炜再支付原告西峰水文局8间门面房的重置价款210276.89元。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告麻民炜在合同约定的时间内不交纳租赁费，属于合同法规定的迟延履行主要债务，从2015年至今一直未交纳，故原被告签订合同有效部分仍未履行，故对有效部分予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告西峰水文局诉请被告麻民炜归还租赁物承担占用期间费用的请求，理由成立，应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”根据被告麻民炜提交的原告西峰水文局向西峰区南街办、西峰供热公司、庆阳市自来水公司出具的介绍信可以确定，原告西峰水文局对于被告麻民炜对于租赁物的改造是知晓的，并出信委托被告麻民炜办理有关手续，但由于种种原因，被告麻民炜未能办成，在未办成的情况下，被告麻民炜仍然无审批手续改建，致使庆阳市规划局认定为违法工程，对此，原、被告均具有一定过错，应当各自承担相应的责任。关于租赁费，被告麻民炜只支付了合同第一年度的租赁费16万元，2015年4月1日之后的租赁费再未支付，之后的租赁费应按《租赁协议》约定的标准支付。双方约定2014年4月1日至2018年4月1日期间每年租赁费为16万元，换算为每日租赁费为438.4元。根据被告麻民炜提交原租赁户的收据证实，整个租赁物的最后交付时间为2014年9月23日，故出租时间应当顺延，即从2015年9月24日起，被告麻民炜应按每日438.4元50%的标准向原告西峰水文局支付占用费至交还租赁物止。被告麻民炜在租赁期间，为了自身经营之需，对两层楼房门窗及室内结构进行了改造，并拆除八间门面房，改建成了二层钢结构，由于未能办理相关准建手续，已被庆阳市规划局认定为违法工程。因《租赁协议》部分无效，故被告麻民炜应对租赁物恢复原状或承担恢复所需费用。关于恢复原状所需的费用，两层楼房(建筑面积607.52平方米)及内部改建部分的拆除和恢复费用为869779.47元。故被告麻民炜在不能对租赁物恢复原状的情况下，应按434889.74元标准赔偿原告西峰水文局的经济损失。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，判决如下：   一、原告黄河水利委员会西峰水文水资源勘测局与被告麻民炜于2013年10月20日签订的《租赁协议》中涉及8间门面房的租赁无效，其余部分有效，并对《租赁协议》有效部分予以解除；   二、被告麻民炜退还原告黄河水利委员会西峰水文水资源勘测局位于庆阳市西峰区老西环路整个院落（包括院内所有建筑物）并恢复原状，并从2015年10月1日起至腾退之日止按每日219.2元支付占用费；   三、被告麻民炜如不能对租赁物（除8间门面房）恢复原状，则应赔偿原告黄河水利委员会西峰水文水资源勘测局恢复所需费用645166.63元。   上述判决二、三项限判决生效后十五日内履行完毕   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3500元，评估费45000元，合计48500元，由原告黄河水利委员会西峰水文水资源勘测局负担24250元，被告麻民炜负担24250元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。   审 判 长 张 璟   人民陪审员 任彩玲   人民陪审员 李晓鸣     二〇一九年十二月二十五日   书 记 员 郭天恩   本案引用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任   第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。   第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。   租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。   第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。   当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。