云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初387号原告：昆明锐酉营销策划有限公司统一社会信用代码：91530112673617945Q住所地：云南省昆明市兴苑路西翥园******。法定代表人：彭朝勇，任执行董事职务。委托诉讼代理人：秦勇，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘露璐，女，1975年5月24日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区，特别授权代理。被告：云南美城房地产开发有限公司统一社会信用代码：9153011255013728X0;'>住所地：云南省昆明市西山区丹霞路****div>现营业地：保利中心34楼。法定代表人：余旭，任董事长职务。委托诉讼代理人：洪雨泉，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈江，建纬（昆明）律师事务所律师，一般授权代理。原告昆明锐酉营销策划有限公司（以下简称“锐酉公司”）与被告云南美城房地产开发有限公司（以下简称“美城公司”）定金合同纠纷一案，本院于2019年1月1日受理后，依法适用普通程序于2019年8月12日、2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告锐酉公司的委托诉讼代理人秦勇、刘露璐，被告美城公司的委托诉讼代理人洪雨泉、陈江到庭参加了诉讼。本案报本院院长审批后延长审理期限3个月。本案现已审理终结。原告诉称：1、请求解除原被告双方已成立生效并实际开始履行的商品房整体购买协议；2、判令被告向原告双倍返还定金，即由被告向原告再支付款项5760000元；3、判令本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年，被告经批准在位于昆明市开发建设了“六合天城”项目（推广名：“保利六合”）。2018年1月11日，原告与被告公司总经理和置业顾问一起就被告开发但尚未实现销售的保利六合第3栋第3层至20层公寓的购买事项进行了洽谈。双方商定被告将保利六合第3栋未实现销售的第3层至20层共计288套公寓整体销售给原告，同时双方确定了288套公寓的销售总价为164030832元，销售单价为12600元／平方米，合同定金为576万元，最后付款期限为2018年12月15日。双方议定了公寓整体购买事项后，为确保议定的合同得到履行，根据被告要求，原告于当日向原告支付了部分购房定金174万元，又于2018年3月15日支付部分购房定金26万元。被告收到定金后出具了“六合天城项目3栋3层至20层公寓部分购房定金”的收据，定金收据金额为200万元。2018年3月15日，双方就公寓整体购买的合同全部条款达成一致。同日，原告在，原告在被告住所地将现场签署完毕并盖章的《商品房整体购买协议》交付给被告诺一周内履行完毕签字盖章手续并返回合同。2018年3月20日，原告又按合同约定将剩余定金376万元支付给被告（合同约定购房定金为购房款总价的5%，即576万元），同时还支付了部分购房款164万元。至此，原告向被告支付了购房定金和购房款共计740万元，按合同约定己完成了全部288套房源认购手续，双方之间的《六合天城认购协议》己成立并生效，但被告收到原告提交的盖章合同后一直未将合同返回给原告。2018年4月19日，原告与被告的法定代表人、董事长廖志勇先生就本次288套公寓整体购房合同履行中出现的问题进行了面谈。廖志勇明确答复因被告公司内部原因无法再继续履行双方已在实际履行的《商品房整体购买协议》，并就被告的违约行为进行了道歉，承诺按原告要求赔偿因被告违约给原告造成的损失，并要求原告以书面形式向被告提出意见。原告于2018年4月20日向被告提交了《关于保利六合第3栋288套公寓整体销售事项的后续处理意见》，要求被告立即返还原告己支付的购房定金576万元和购房款164万元，两项合计740万元，并按双倍返还定金原则向原告支付576万元的款项作为违约赔偿。但被告签收书面意见后仅将原告支付的购房定金576万元和购房款164万元予以了返还，对其承诺向原告进行违约赔偿事宜又拒不履行，严重损害了原告的合法权益。原告与被告就保利六合第3栋第3层至20层288套公寓整体购房合同已达成一致，原告己按被告要求完全履行了合同约定的全部定金（576万元）和部分购房款（176万元）的支付义务，被告也接受了原告的履行。现被告因昆明市房价大幅上涨的原因单方撕毁合同，明确表示不再继续履行与原告之间生效的《六合天城认购协议》和《商品房整体购买协议》，属于严重的违约行为，给原告造成了重大经济损失，应当依据合同约定和法律之规定向原告承担相应的违约责任。因被告严重违约且拒不对其违约行为向原告进行赔偿，为维护原告的合法权益，现原告依法将被告诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告美城公司辩称：第一，对于原告请求事项中的第一项解除原被告双方成立生效并实际开始履行的商品房整体购买协议，答辩人认为商品房整体购买协议双方在商谈过程当中非常清楚，合同需要签字盖章并且交付定金才生效。因此在本案当中所涉及到的商品房整体购买协议并没有成立，因为没有签章，最后被告方并没有签字认可，所以这个协议没有成立，也没有生效，因此不存在解除的问题。第二，请求事项中要求判令被告违约承担双倍返还原告定金的请求，基于刚才答辩人所说到的，商品房整体购买协议并没有生效，也就不存在按照合同约定来履行的问题，也就是说协议未生效，也就不存在受法律保护的问题。因此，对于原告的第二项请求没有合同的依据和法律的依据。第三，判令本案的诉讼费由被告承担，基于刚才一二项答辩人认为不应当受到人民法院的支持，第三项也不应当受到人民法院的支持。为此，答辩人请求人民法院依法驳回原告的三项诉讼请求。补充几点：在原告的事实和理由当中写到2018年3月15日双方就公寓整体购买合同全部条款达成一致，答辩人认为与事实不符，达成一致的最终的表现应该是双方按照合同签字盖章条款的约定进行签字盖章才生效，被告没有按照在磋商过程当中就条款谈好或者双方协商的一些条款进行签字，就证明了双方并没有就合同达成一致。第二点被告承认原告在起诉状当中表述被告承诺一周内履行完毕签字盖章手续并返还合同，这个也与事实不符，答辩人也没看到原告提交的证据来证明有这样的表述。最后，原告在起诉状当中描述说是被告的法定代表人廖志勇明确答复，因被告公司内部原因无法再继续履行，双方已在实际履行的商品房整体购买协议，廖志勇是当时的法定代表人，其并没有做出这样的表达。答辩人也看了原告整理的录音，因为是一个私自的录音，廖志勇在录音中也没有表达过这样的内容。因此，答辩人认为其所基于起诉的事实是不真实的。综上答辩人认为所谓的原被告双方的商品房整体购买协议，因为不满足协议条款当中所约定的双方签字盖章并支付定金最后生效的条款内容，因此该协议并未生效，为此请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告提交了如下证据：一、1、六合天城认购协议；2、补充协议（2018.1.11）及微信文字传送截屏图；3、资产收购协议（2018.1.15）及微信文字传送截屏图；4、商品房整体购买协议（2018.1.19）及微信文字传送截屏图；5、商品房整体购买协议（2018.1.22）及电子邮件传送截屏图；6、商品房整体购买协议（2018.1.23）及微信文件和电子邮件传送截屏图；7、商品房整体购买协议（2018.1.24）及电子邮件传送截屏图；8、商品房整体购买协议（2018.3.14原告提交版）及微信文件传送截屏图和被告置业顾问催告原告签约的微信截屏图；9、商品房整体购买协议（2018.3.14原告修改版）及微信文件传送截屏图；10、商品房整体购买协议（2018.3.15正式签订版）及微信文件传送截屏图；二、1、原告公司总经理刘露璐与被告公司总经理曹伟佳的微信聊天记录；2、刘露璐与被告公司置业顾问杨顺的微信聊天记录；3、原告公司总经理刘露璐与被告公司董事长廖志勇的短信通信聊天记录；三、1、购房专用收据3份；2、招商银行付款回单1份、原告财务人员以短信方式联系被告财务人员黄怡静催要定金收据的短信（复印件）；3、收款收据以及寄送收据的快递单；四、关于保利六合第3栋288套公寓整体销售事项的后续处理意见；五、原告总经理刘露璐、律师秦勇与被告公司董事长、法定代表人廖志勇就被告在双方整体购房合同中被告违约后如何承担违约责任事宜进行谈话的录音以及文字记录；六、“冠寓/保利.龙湖”宣传册及置业计划表；七、被告内部工作人员曹伟佳、杨顺的名片，国家企业信用信息网公示的曹伟佳任被告公司总经理的职务信息。被告提交了如下证据：一、1、定金收据55万元（2018.1.11）；2、定金收据119万元（2018.1.11）；3、定金收据26万元（2018.3.15）；4、定金付款回单540万元（2018.3.20）；二、1、商品房整体购买协议（2018.3.15）；2、第二次经理办公室会议纪要（2018.3.19）；3、原告工商登记信息；三、1、微信聊天记录（2018.4.4）；2、客户借记回单（2018.4.23）。综上，本院确认如下事实:2018年1月11日，被告美城公司向原告锐酉公司出具购房专用收据两份，共计金额174万元，其中一份载明：今收到昆明锐酉营销策划有限公司购买六合天城项目3栋3层至20层公寓部分定金119万元；另一份载明：今收到昆明锐酉营销策划有限公司购买六合天城项目3栋3层至20层公寓部分定金55万元。2018年3月15日，被告美城公司向原告锐酉公司出具购房专用收据一份载明：今收到昆明锐酉营销策划有限公司购买六合天城项目3栋3层至20层公寓部分定金26万元。2018年3月20日，原告通过银行向被告打款，付款回单显示金额为540万元，种类为六合天城3栋3-20层定金，但被告未向原告出具540万收据，而于2018年4月23日通过银行向原告退还了740万元，回单显示种类为因购房合同双方未协商一致，退还购房意向金。原告锐酉公司总经理刘露璐与被告美城公司置业顾问杨顺自2018年1月11日起通过微信聊天方式就原告购买被告开发的保利六合第3栋第3层至20层共计288套公寓整体销售事项进行磋商。微信聊天记录显示：1、杨顺于2018年1月12日下午3:06询问刘露璐大概什么时候补齐首笔定金差额26万元；2、杨顺于2018年3月14日下午2:29向刘露璐发送了《20180314-昆明锐酉营销…议.doc》并表示该协议是经律师修改过的协议并催促原告尽快签约，刘露璐于2018年3月14日下午10:53向杨顺发送了《昆明锐酉营销策划有限…314.doc》表示没有条款的削减，只对条款进行了修改；3、2018年3月15日下午6:27杨顺向刘露璐发送了被告公司的银行账号，2018年3月21日上午9:04刘露璐将2018年3月20日金额为540万元付款回单照片发送给了杨顺，2018年3月21日下午1:24杨顺回复刘露璐被告财务已到账并表示开好收据后通知刘露璐去取；4、2018年3月21日下午6:08刘露璐向杨顺询问合同什么时候盖好章可以返还原告，杨顺回复刘露璐盖章的合同还在走流程；5、2018年3月23日下午1:40刘露璐要求杨顺发送原、被告双方最后签的定稿合同电子文档，杨顺于2018年3月23日下午1:47向刘露璐发送了《昆明锐酉营销策划有限公…315.docx》；6、2018年3月29日上午10:43刘露璐询问杨顺定金收据是否开出来？自从原告合同盖完章交给被告已经15天了，定金转给被告，到账也10天了，催促被告尽快办理；7、2018年4月18日上午10:03杨顺告知刘露璐，被告要将原告交的740万全部退还原告，要求原告提供收款账号，并要求原告把200万元的收据返还被告。同时，原告锐酉公司总经理刘露璐与被告美城公司副总经理曹伟佳自2018年1月11日起通过微信聊天方式就原告购买被告开发的保利六合第3栋第3层至20层共计288套公寓整体销售事项进行磋商。微信聊天记录显示：1、2018年1月11日下午5:42曹伟佳向刘露璐发送《昆明锐酉营销策划有限公司补…协议.doc》;2、2018年1月15日上午9:04刘露璐向曹伟佳发送《商品房批量购买协议2018…）.docx》；3、2018年1月25日下午12:26刘露璐向曹伟佳发送了《昆明锐酉营销策划有限公司…）.docx》；4、2018年3月26日上午8:43，刘露璐询问曹伟佳原被告双方的整体购房合同15号原告已盖好章后返还给被告盖章，被告说好一周内盖好章返还原告，但一周过去了还未返还，因为合同约定的付款时间已临近，原告特别急，除了定金以外的900万还要不要筹集？并催促合同尽快盖章后返还；5、2018年4月4日下午4：11曹伟佳答复刘露璐协议条款被告公司未通过，关于合同价款、付款方式及时间、违约责任等被告公司审核后不同意相关协议内容；6、2018年4月4日下午6:03刘露璐回复曹伟佳，关于保利六合3栋房屋的整体售房协议全部条款原、被告双方是经过多轮协商后确定的。协议过程中两家的法律顾问，置业顾问以及法务人员都参加了，共同磋商了5、6次才协商确定。并且主要的价格条款是一开始就确定了，原告也于3月15日将定稿的最终合同盖章后交给被告，被告回复一周内返还。原告也按照合同的约定在不断进行履约，于3月20日将540万的定金及部分房款转入被告公司账上，现在被告公司说内部争议，导致无法盖章返回，影响原告的履约进展。刚才回复关于合同价款、付款方式及时间等内容审核不通过，但这几个主要条款从1月11日起磋商至今一致没有变过，这是原告同意购买的基础条款，要不原告也不会当天就交纳了174万元的定金，你们也收取了定金并出局了定金收据。3月15日，合同敲定盖章后，又要求原告再交纳26万元的定金。你们公司内部争议是什么，原告不知，但你是公司的销售副总，你的行为就代表公司行为，并希望被告能妥善处理。杨顺于2018年3月23日下午1:47向刘露璐发送的《昆明锐酉营销策划有限公…315.ｄｏｃｘ》电子文档为：《商品房整体购买协议》，甲方为美城公司，乙方为锐酉公司。第一条、购房标的及购房价款，乙方向甲方整体购买位于昆明市，建筑面积为13018.32平方米、购房单价为12600元／平方米、购房总价164030832元。第二条、定金及购房款支付方式，乙方向甲方整体购买“六合天城”项目中第3栋第3层至第20层共288套公寓，每套应支付定金20000元，288套公寓应支付定金共计5760000元。本合同签订生效后3日内支付定金，定金如期足额支付之日即视为乙方完成全部房源认购手续。购房款总额及支付方式，本次288套公寓乙方应付购房款共计164030832元，购房款支付方式如下：（1）乙方于2018年4月30日前支付总房款的10%，即16403083.2元（包含已支付的定金5760000元）；（2）乙方于2018年6月20日前再支付总房款的20%，即支付32806166.4元；（3）乙方于2018年12月15日前支付完剩余70%的购房款共计114821582元。第九条、合同生效，本合同自双方签字盖章并支付所有定金之日起生效。本院认为:对于原告的第一项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条之规定：采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《中华人民共和国合同法》第四十五条之规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。本案中，原、被告双方通过微信等方式就原告整体购买被告位于昆明市不断进行要约，发出新要约，而被告公司置业顾问杨顺于2018年3月23日下午1:47向原告总经理刘露璐发送的《昆明锐酉营销策划有限公…315.ｄｏｃｘ》是原、被告双方合意一致的最终版本。因此，原、被告双方就原告整体购买被告位于昆明市的合同已经成立。该合同第九条约定了合同生效条件自双方签字盖章并支付所有定金之日起生效，但合同未经被告签字盖章，故该合同并未生效。原告现请求解除原、被告双方已成立生效并实际开始履行的商品房整体购买协议，因该合同并未生效，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告的第二项诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，本案中，被告向原告收取购房定金共计200万元（分别于2018年1月11日收取174万元，2018年3月15日收取26万元）后开具了三张购房专用收据，且每份收据上明确载明了系被告收到原告购买六合天城项目3栋3层至20层公寓的定金，视为原、被告双方就原告为购买六合天城项目3栋3层至20层公寓向被告支付购房定金200万元达成一致意见并已实际支付定金。因最终原、被双方的整体购房合同未订立成功，原因是被告不同意签订所致，故被告依法应向原告双倍返还200万元定金，被告已向原告返还定金200万元，故本院判令被告再向原告返还定金200万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十五条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告云南美城房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告昆明锐酉营销策划有限公司返还定金人民币200万元；二、驳回原告昆明锐酉营销策划有限公司对被告云南美城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币52120元（原告已预交）,由原告自行负担人民币29320元；另人民币22800元由被告负担并于本判决生效之日起七日内支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 张 杨人民陪审员 何 云人民陪审员 赵晨旭二〇一九年十二月二日书 记 员 段 朔张兴培