北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初30221号原告：杨业林，男，1972年8月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贺英民，北京奇盾律师事务所律师。被告：张振波，女，1983年1月28日出生，回族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周洪义，北京市汇昕律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，住北京市海淀区。原告杨业林与被告张振波、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨业林及其委托诉讼代理人贺英民与被告张振波及其委托诉讼代理人周洪义、第三人链家公司委托诉讼代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨业林向本院提出诉讼请求：1、要求解除我与张振波之间签订的房屋租赁合同；2、要求张振波返还我所付房屋租金144万元；3、要求张振波返还我所付房屋押金20万元；4、要求张振波及第三人连带赔偿我的装修、设施设备投资款总计50万元；5、要求张振波及第三人连带赔偿我停业损失210万元（暂自2018年1月计至2019年3月止，5000元/日*420天=2100000元）；6、要求第三人返还我所付房屋中介费8万元；7、本案诉讼费由张振波及第三人承担。事实与理由：2017年10月25日，张振波将出租给北京新航道启程教育科技有限公司的位于北京市海淀区马连洼梅园甲×号楼1层商业部分房屋转由我承租，同时由链家公司参与，签订一份变更协议书。之后，我对房屋投资装修，并于2018年1月将营业执照经营地址变更在该房屋内，装修完毕后，当我购置设备、筹备货物、准备开业之际，遭到该小区众多业主强烈阻挠。经了解得知，张振波因该房屋产权与小区业主有纠纷，造成至今无法开门营业，我为此遭受了巨大经济损失。由于张振波在出租该房屋和签订协议时，未能如实告知我该房屋有产权和使用权纠纷，采用隐瞒真相的欺诈手段与我签订了该协议书，从而导致我进行了无效的投资和遭受了可得利益无法实现等经济损失。事后，虽经相关部门调解均无果，为维护我的合法权益，特提起诉讼，请法院依法判决，判如所请。张振波辩称，我不同意杨业林的诉请。一、双方于2017年10月25日签订变更协议书以及变更承租方协议书，是双方的真实意思表示，没有法定约定的解除条件，因此对方要求解除没有事实和法律依据。但鉴于目前的实际情况，我方同意解除合同。二、我方没有欺诈的行为。签订合同之后我方将房屋提供给杨业林使用，且其也办理了营业执照。三、我方有涉案房屋的产权证，不存在产权纠纷。四、业主的阻挠不是由我造成的，与我无关。双方在变更协议书中（一）3中的约定杨业林经营需不扰民，产生纠纷与我方无关。并且协议中还约定即使出现不可抗力，也只是退还押金和剩余租金，就本案而言，本案这种情形不属于不可抗力，更不可能退还全部的押金和租金。链家公司述称，针对杨业林的诉请，我公司没有居间双方之间签订的房屋租赁合同；不同意杨业林第二、三项诉请，对此不发表意见；不同意退还中介费，没有事实法律以及合同依据，我公司从未收取中介费8万元。对于杨业林所受的损失是租赁双方之间的房屋租赁合同纠纷，我公司并不清楚。此外我公司最早只是在北京新航道启程教育科技有限公司与张振波之间的房屋租赁合同进行的居间，后来张振波带着杨业林来签订的变更承租方协议书和变更协议书，我方并没有参与和签章。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，位于北京市海淀区马连洼梅园甲×号楼**商业部分，建筑面积485.8平方米（产权证号：京（20**）海不动产权第XXXX号）房屋（以下简称涉案房屋）现登记在张振波名下，共有情况注房屋单独所有，用途商业，由张振波2017年9月自北京安居物业管理有限公司购置过户而得。2017年8月7日，出租方（甲方）北京安居物业管理有限公司（代理人张振波）与房屋承租方（乙方）北京市新航道启程教育科技有限公司在丙方链家公司居间下，签订《北京市商业租赁合同》，租赁房屋为涉案房屋，租期自2017年10月10日起至2027年10月9日止；租赁用途，乙方承诺，租赁房屋仅作为办公及经营幼儿园使用；免租期自2017年8月10日至2017年10月10日止，甲方应配合乙方办理物业装修、配置所需手续；甲方应于2017年8月10日前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准，年租金96万元，月租金8万元，租金按照从第三年开始每年递增5万的标准上浮，支付方式为半年支付，2017年8月10日、2018年4月10日各支付半年租金、2018年10月10日、2019年10月10日各支付一年租金；押金16万元，与首笔租金一起支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应于五个工作日内如数返还给乙方，不计利息；甲方、乙方各向丙方支付4万元作为居间服务费；甲方同意乙方为自身需要对房屋进行自主装修，甲方应积极配合乙方装修工作正常进行，并配合办理装饰装修所需手续，乙方对承租房屋进行装修的，应当符合国家相关法律、法规、行业规范及物业管理规定的要求，并提前向甲方提供装修设计施工图以征得其书面同意，相关费用及维修责任均由乙方负责；甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约；甲乙双方同意，在租赁期限届满或合同解除后，因乙方装修房屋所增加的装修成果均归甲方所有，归甲方所有的，则甲方不再另行要求乙方对租赁房屋恢复原状，因乙方需要添置的其他物品设施归乙方所有，乙方应在租赁期满或合同解除后10日内搬走其物品设施；经甲乙双方协商一致，可解除本合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，1、隐瞒房屋抵押状况、产权转移情况或其他权利瑕疵，影响乙方使用的；3、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，1、不按约定支付租金达十日的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；违约责任，甲方有上述情形的，应按月租金200%向甲方支付违约金，乙方有上述情形的，应按月租金200%向己方支付违约金；其他约定事项，乙方经营必须合法，不扰民，产生纠纷与甲方无关，甲方保证商业用房可以注册，甲方必须配合乙方办理经营所用的合法手续，此房使用面积包括房本面积和此房南边的独院，且西边大门保证开通，因不可抗力因素造成的合同解除，甲方应退还乙方押金和剩余的租金；在甲方配合乙方协办各种手续的前提下，如乙方幼儿园并未得到相关部门的批准许可，与甲方无关。2017年10月13日，甲方北京安居物业管理有限公司与乙方北京市新航道启程教育科技有限公司、丁方张振波签订《变更出租方协议书》，该协议书中另注丙方链家公司，但无链家公司盖章，约定，就甲方名下位于北京市海淀区马连洼梅园甲×号楼1层商业部分之房屋达成交易，并于2017年8月7日签署了商业租赁合同，以下简称《租赁合同》，现经友好协商，就前述协议项下的乙方权利义务全部转移于丁方事宜，达成变更协议如下：1、甲乙丙就上述房屋交易所签署的《租赁合同》项下的乙方的权利义务，自本协议签订之日起，全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务，并承担相应责任。2、乙方权利义务转移给丁方后，若丙方尚未向乙方开具居间代理费发票的，丙方应当向丁方开具发票，丙方已向乙方开具居间代理费发票的，乙方需在本协议签订后三个工作日内向丙方退还发票，如乙方无法退还，则丁方不得要求丙方开具发票。3、甲乙丙丁四方一致认可《租赁合同》的变更，并按照变更后的合同继续履行。4、本协议一式四份，四方各执一份，自各方前述盖章之日起生效。2017年10月25日，甲方张振波、乙方北京市新航道启程教育科技有限公司、丁方杨业林签订《变更承租方协议书》，协议书另注丙方链家公司，无盖章和签字，约定：就甲方名下位于北京市海淀区马连洼梅园甲×号楼一层商业部分之房屋达成交易，并于2017年8月7日签署了房屋租赁合同，以下简称《租赁合同》，现甲乙丙丁四方经友好协商，就前述协议项下的乙方权利义务全部转移于丁方事宜，达成变更协议如下：1、甲乙丙丁四方协商一致，甲乙丙三方就上述房屋交易所签署的《租赁合同》项下的乙方的权利义务，自本协议签订之日起，全部转移于丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务，并承担相应责任。2、乙方权利义务转移给丁方后，若丙方尚未向乙方开具居间代理费发票的，丙方应当向丁方开具发票；丙方已向乙方开具居间代理费发票的，乙方需在本协议签订后三个工作日内向丙方退还发票，如乙方无法退还，则丁方不得要求丙方开具发票。3、各方一致认可《租赁合同》的变更，并按照变更后的合同继续履行。4、本协议一式四份，四方各执一份，自各方签署盖章之日起生效。2017年10月25日，甲方（出租方）张振波、乙方（承租方）杨业林签订《变更协议书》，协议书另注丙方链家公司，无盖章签字，约定：就甲方名下位于北京市海淀区马连洼梅园甲×号楼1层商业部分之房屋达成交易，并于2017年8月7日签署了《北京市房屋租赁合同》，现三方经友好协商，就前述协议项下的交易变更事宜，达成协议如下：一、合同条款的变更约定：1、原《北京市房屋租赁合同》约定“乙方承诺，租赁房屋仅作为办公及经营幼儿园使用，甲方应自订立房屋租赁合同之日起30日内，到房屋所在地房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续”变更为“乙方承诺，租赁房屋仅作为办公及开生鲜超市使用，甲方应自订立房屋租赁合同之日起30日内，到房屋所在地房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续”；2、原“房屋免租期自2017年8月10日到2017年10月10日止”变更为“房屋免租期从2017年8月10日到2018年1月1日止”；3、原“乙方经营必须合法、不扰民，产生纠纷与甲方无关；甲方保证商业用房可以注册；甲方必须配合乙方办理经营所用的合法手续；此房使用面积包括房本面积和此房南边的独院，且西边大门保证开通；因不可抗力因素造成的合同解除，甲方应退还乙方押金和剩余租金；在甲方配合乙方协办各种手续的前提下，如乙方幼儿园并未取得相关部门的批准许可，与甲方无关”变更为“乙方经营必须合法不扰民，如乙方经营中因扰民等问题导致业主投诉无法经营与甲方无关；甲方保证商业用房可以注册；甲方必须配合乙方办理经营所用的合法手续，在甲方配合乙方协办各种手续的前提下，如乙方并未取得相关部门的批准许可，与甲方无关；此房使用面积包括房本面积和此房南边的院子，房屋西侧通往小区内位置属于消防通道；因不可抗力因素造成的合同解除，甲方应退还乙方押金和剩余的租金”。二、其他约定：1、甲乙丙三方一致认可上述协议的变更，其他事宜，均按照原协议约定继续履行。2、本协议一式三份，三方各执一份，自各方签署盖章之日起生效。上述系列协议签订后，北京市新航道启程教育科技有限公司给付张振波钱款共计60万元，含押金16万元，半年房租48万元，北京市新航道启程教育科技有限公司给付链家公司中介费8元，其中4万元系代张振波给付，抵扣了部分租金。北京市新航道启程教育科技有限公司主张接收房屋后将原隔断全部拆除，清理垃圾，共计投入17-18万元，后未开办幼儿园。杨业林主张2017年10月25日接收房屋，给付北京市新航道启程教育科技有限公司86万元，含北京市新航道启程教育科技有限公司已装修投入10万元，张振波与北京市新航道启程教育科技有限公司支付给第三人的中介费8万元、押金20万元及半年租金48万元，北京市新航道启程教育科技有限公司将中介费8万元及向张振波转款60万元凭证交付给其。庭审中，北京市新航道启程教育科技有限公司法定代表人汪连红到庭作证，主张杨业林共计支付其84-86万元，具体记不清了，当时与杨业林商量整体算了一个数，含其公司垫付的租金、押金、中介费、装修费、清理费等。庭审中，杨业林提交汪连红签字的证明一份，内容为：期间共收取杨业林房屋租金先前垫交的租金48万元、押金20万元、先期装修款10万元、中介费8万元，共计86万元。汪连红认可上述证明真实性。杨业林于2018年6月支付张振波租金共计48万元，于2018年12月支付租金48万元。杨业林主张将房屋用于经营生鲜超市，进行了相应装修，含消防、水电改造，房屋吊顶，刷白，共投入19万元，另购置货架、办公设备放置于房屋内，以涉案房屋为地址注册公司，因小区内居民阻挠其开办超市，就涉案房屋产权买卖提出异议，不允许其用作经营使用，故后未进行过经营。就上述主张，杨业林提交证人吴某身份复印件及书写的收条一张，内容为海淀区马连洼梅园甲6号院一层工程195000元，已付清；提交告知书一份，内容为：自2017年3月至今甲6号楼全体居民就一层开办超市的事宜多次向北京市人民政府、海淀区人民政府、马连洼街道办事处反映，其主要诉求就是一层开办超市直接影响2-6层居民的生活环境、治安环境及存在严重的扰民现象。因此强烈要求不得在甲6号楼一层开办生活超市。在此期间马连洼街道办事处相关领导及梅园居委会多次召开一层业主及承租人与甲×号楼居民的协调会，明确告知一层要与×号楼居民协商一致后再开展相应的经营活动。就此我们告知甲×号楼的业主，自2017年3月至今我们始终未同意一层开办超市，同时为了维护我们的权益一直在采取相应的行动，至今我们没有收到任何政府的相关部门就同意一层开办超市的有关手续答复。因此，我们再次告知一层业主，坚决禁止在甲×号楼一层开办生活超市，我们的维权行动还会一直进行下去寻求政府的解决。张振波对杨业林上述主张及证据均不予认可，否认涉案房屋存在产权纠纷，主张其他业主认为开办超市扰民，双方经居委会和街道协商未果。本院至梅园居委会就涉案房屋经营事项进行调查，该居委会称涉案商铺欲进行超市经营，但遭到楼上居民的反对，反对理由为超市经营扰民，居委会组织协调未果，楼上居民反对进行任何一种经营活动，涉案房屋原为物业用房，后出售，是否存在产权争议不清楚。本案中，杨业林要求解除与张振波的房屋租赁合同，张振波原不同意解约，后同意解除双方合同。就合同解除后事宜的处理未达成一致意见。杨业林主张就涉案房屋，张振波与社区居民存在矛盾，导致合同无法履行，且张振波未将上述纠纷告知，隐瞒涉案房屋有其他纠纷情况，给其造成损失，现要求张振波返还已付租金、押金，赔偿装修、设施设备投资款共计50万元，主张收房之后一直在装修，装修完毕后未投入使用，故不申请装修残值鉴定，要求赔偿装修投入；要求赔偿营业损失，自2018年1月开始计算，根据其经营收入每日5000元标准计算。庭审中，杨业林于2019年11月16日腾空涉案房屋交还给张振波。链家公司则主张未在上述协议上盖章签字，未给杨业林、张振波租赁事宜提供中介服务，不同意杨业林的诉请。本院认为，各方所签系列协议，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。杨业林与张振波就涉案房屋的租赁事宜达成了合意，双方权利义务受《北京市商业租赁合同》、《变更协议书》、《变更承租方协议书》、《变更出租方协议书》约束。上述协议签订后，张振波将涉案房屋交付杨业林，杨业林注册公司并交纳租金至2019年6月底。根据现有证据，涉案房屋交付后，北京市新航道科技有限公司、杨业林对房屋进行了装修，杨业林欲经营做生鲜超市，但因附近居民反对，杨业林超市未予营业，杨业林主张涉案房屋存在产权纠纷等，未举证证明，本院不予采信。现双方均同意解除租赁合同，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案，杨业林主张张振波隐瞒房屋产权纠纷情况，影响其使用，主张单方解除权。但根据案情，杨业林对上述情况并未举证证明。另据本院查明之事实，涉案房屋系因附近居民反对经营超市而实际未投入经营，对此，双方合同约定“乙方经营必须合法不扰民，如乙方经营中因扰民等问题导致业主投诉无法经营与甲方无关”，应视为双方对扰民问题对经营的影响这一商业经营风险是有预估的，现杨业林因此问题导致的损失，主张因张振波违约所致，与事实不符，本院不予采信。就杨业林已向张振波交纳费用情况，现可确定的为一年半的租金、押金16万元，杨业林交纳租金至2019年6月30日。就杨业林要求退还全部租金及押金诉请一节，杨业林于2019年4月1日提起本案诉讼要求解除双方之间的租赁合同，属于以自己的行为表明不再履行租赁合同，杨业林虽无法定单方解除权，但在其坚持要求解约的情况下，张振波作为出租人，也负有减少损失扩大的义务，庭审中经本院释明，杨业林于2019年11月搬离，之前实际占用涉案房屋。2019年4月1日之前的租金，因杨业林实际占有使用，当时未提出解约要求，且张振波对此不存在违约行为，本院不予支持；就2019年4月1日之后的租金，综合本案案情及诉讼情况，本院不予支持；就押金，本院判决张振波予以退还。就杨业林主张交纳的其他费用，因未支付给张振波，现其要求张振波退还，本院不予支持，其可另行主张。就其装修投入，杨业林就装修支出未充分举证，双方合同对合同解除后装修投入并未予以约定，现查北京新航道科技有限公司、杨业林确对房屋进行了装修，但杨业林对装修投入举证不足，张振波房屋价值因装修而有所增益，故从公平原则出发，本院酌判张振波支付一定的补偿。就设施设备，杨业林已搬离，其诉请赔偿损失，本院不予支持。就停业损失，杨业林未经营并非张振波违约所致，对其该项诉请，本院亦不予支持。杨业林要求链家公司承担连带责任，一则其提交变更协议中无链家公司盖章、签字，链家公司不予认可，另本案解决的为房屋租赁合同关系，居间合同关系属于另一法律关系，本案不做合并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、解除杨业林与张振波就位于海淀区马连洼梅园甲6号楼1层商业部分之房屋租赁签订的系列协议；二、张振波于本判决生效后七日内退还杨业林押金十六万元；三、张振波于本判决生效后七日内支付杨业林装修损失补偿款四万元；四、驳回杨业林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费四万一千三百六十元，由杨业林负担三万九千四百四十五元，已交纳；由张振波负担一千九百一十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡喜辉人民陪审员  胡显蕾人民陪审员  沈玉明二〇一九年十二月二十七日书 记 员  李甜甜