广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终11129号上诉人（原审原告，反诉被告）：何苑光，男，1974年10月18日出生，汉族，住广东省兴宁市*************，公民身份号码为441************977。委托诉讼代理人：张子亮，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：王周**，男，1970年12月11日出生，汉族，住广东省东莞市******旧村坊六队十六巷20号，公民身份号码为442************775。委托诉讼代理人：何**，广东凯略律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘业东，广东凯略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王周任，男，1968年10月8日出生，汉族，住广东省东莞市******旧村坊六队十六巷18号，公民身份号码为442************816。委托诉讼代理人：区玉芬，女，1970年1月3日出生，汉族，住广州市开发区***********，公民身份号码为440************661，系其妻子。上诉人何苑光与王周**、被上诉人王周任租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初256号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何苑光不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.判令撤销原审判决第三项，依法改判王周**、王周任赔偿玻璃装修费用37250元，广告招牌制作安装费用26760元、墙体粉刷装修费用11000元、天花吊顶装修费用13508元、装修五金材料费用6543元、铝门木门洗手盆装修费用3660元，共计98721元。2.本案的诉讼费由王周**、王周任承担。事实与理由：一、原审法院认为何苑光未尽合理的审查义务，认定对案涉的《商铺租赁合同》无效有过错，认定错误。租赁合同签订前，经何苑光询问，王周**、王周任不仅对何苑光保证租赁业务可以办理营业执照，而且自己还对何苑光提出了“必须持证经营，带证上岗”的要求，并将该内容在租赁合同明确约定。另外，经何苑光当时核实，该租赁物业的一楼确实已经有店铺办理了营业执照并经营多年。合理的注意义务标准应该因人而异。本案中，何苑光及其合作伙伴学历不高，农村出身，涉案租赁物业又地处城中村，存在大部分物业没有产权证但系合法建筑的情况，何苑光从认知上就不可能知道还需要去有关部门核查王周**、王周任是否办理建设工程规划许可证，何苑光已经在其认知范围内尽到了一般注意义务。更何况，本案王周**、王周任作为业主方至今都还认为其房屋有合法产权手续，法院不应该赋予何苑光过高的注意标准，导致合同无效的过错在于王周**、王周任，何苑光没有过错。实际上，案涉《商铺租赁合同》是否有效，根本不影响何苑光合法经营，王周**、王周任之间的产权纠纷才是导致何苑光无法使用租赁物的根本原因，全部过错在于王周**、王周任。二、即使按照原审法院认定，认为导致租赁合同无效，双方都有过错，也应该判决由双方各自按照导致合同无效的过错分担何苑光装修现值损失，现原审法院判决何苑光自行承担全部装修损失，适用法律错误，应予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第九条：“承租人经出租人同意装修装饰，租赁合同无效时，未形成附合的装修装饰物，出租人同意利用的，可折价出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装修装饰物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”原审法院认为导致租赁合同无效，双方都有过错。何苑光主张的装修损失皆是已形成附合的装修装饰物损失，王周**庭审时明确不同意利用已装修材料。因此，原审法院至少应判决由双方各自按照导致合同无效的过错分担何苑光装修现值损失，现判决由何苑光自行承担全部装修损失，显然违反上述法律规定。综合本案情况，如法院认为双方均有过错，何苑光认为王周**、王周任对于导致合同无效至少应承担70%的过错，应承担何苑光70%的装修损失，原审法院判决错误，应予以纠正。二审庭审中，何苑光补充提出王周**、王周任虽在原审庭审中表示不同意利用何苑光在租赁物业内已形成附合、不可拆除部分的装修装饰，但一审判决后，王周**已经利用租赁物业内的装修装饰用于开设店铺经营，因此，按照《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第九条，王周任、王周**以实际行为表示同意利用不可拆除部分装修的，应当向何苑光折价补偿。针对何苑光的上诉，王周**答辩称：何苑光要求王周**承担装修费用缺乏依据。王周**已购买案涉地段，自行投资建设房屋并得到了村委的认可，现行东莞农村一般都是通过这个做法予以确权，故王周**认为自己已依法享有该地块及地面房屋的权益，可以对外进行出租，主观上没有任何过错。租赁合同签署之后王周**一直终止履行合同义务，从补充协议可以看出，王周**与何苑光已就王周任实施的行为达成了解决方案，王周**也一直协助何苑光处理该等事宜。相反，何苑光却一直未积极选择通过法律途径维权，存在过错。合同无法继续履行下去的真实原因是因为医疗门诊的牌照一直未能办下来。在原审中，王周**对于何苑光提交的与装修相关的收据及转账记录的证据三性均不予确认，也不同意利用装修。王周**亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销原审判决第一、第四项判项；2.依法改判王周**无需向何苑光返还租金91400元；3.依法改判何苑光向王周**赔偿经济损失（10800元/月为标准，从2018年12月起至商铺恢复原状且王周**可将商铺另行出租之日止，暂计至2019年2月经济损失为32400元）；4.本案一审、二审诉讼费用由何苑光承担。事实与理由：一、本案为租赁合同纠纷，何苑光之诉讼请求主要涉及涉案商铺租赁所产生之纠纷，原审法院应围绕何苑光提起的诉讼请求进行审理。但原审法院在审理过程却着重审查商铺所在房产的权属问题，而权属问题与何苑光请求并无实质关联，原审法院存在超过诉讼请求审查之情形。1.从原审判决内容可看出，原审法院在审理过程中着重审查商铺所在产权问题。2.本案为租赁合同纠纷，房产的权属问题与何苑光诉讼请求并无实质关联。3.事实上，王周任曾向原审法院提起诉讼要求确认案涉商铺所在房产之权属，该等诉请已由原审法院作出（2019）粤1971民初2577号民事裁定书，裁定不予受理。4.该房产所在土地由王周**出资购买，根据房地一体不分割的法律规定，房产属于王周**所有。此外，该房产由王周**出资并负责建造，自房产建成后王周**便一直居住在内，对房产进行占有、使用、收益，并得到村委会的认可，事实上亦已形成对房产的所有，在东莞这种情形实际上十分常见并得到社会大众的普遍认可。但原审法院却超越本案诉讼请求对案涉房产权属进行审查，既是超越了法定的审查范围，也一定程度上导致村委、王周**及王周任之间的关系持续紧张。二、王周任对何苑光实施侵扰行为，干扰其承租，王周**已一直积极协助何苑光处理王周任的侵扰，做出许多努力解决纠纷。但何苑光却不经协商沟通单方将商铺退回给王周**，不排除是其因为一直没能领取到医疗机构营业证无法进行经营而借故单方退回商铺。事实上何苑光单方退回商铺并非王周**原因所导致，原审法院存在认定事实错误。1.根据何苑光提交的《解除商铺租赁合同及补充协议通知书》记载，王周任多次采用擅自锁门等违法手段阻止何苑光正常使所租用商铺，而王周**在此过程中一直积极协助何苑光处理王周任的侵扰。2.事实上，关于何苑光提及王周任实施的焊门等侵权行为，王周**一直都有积极协助何苑光进行处理，包括采取向派出所报警、亲自出面制止王周任闹事行为等方式，且王周**也曾多次建议何苑光通过法律途径维权，追究王周任法律责任。然而，何苑光并未积极通过法律途径维权，由此导致其租赁商铺继续遭受王周任侵权行为之侵扰。3.何苑光因在租赁期间未能取得医疗机构营业证照导致其门诊一直未能进行经营，而何苑光面对王周任的侵权行为一直未选择通过法律途径维权，不排除何苑光是因为一直没能领取到医疗机构营业证照无法进行经营而借故单方退回商铺。4.面对王周任挑起的事端纠纷，王周**一直积极协调处理并尽一切可能为何苑光提供协助，不料何苑光却未经沟通单方退还商铺，可见其退还商铺并非因王周**原因导致，原审法院在事实认定上存在错误。三、何苑光在2019年3月至2019年11月期间实际占有使用王周**之商铺，在案涉《商铺租赁合同》无效的情况下，何苑光应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，王周**已收取的租金应作为何苑光的房屋占有使用费，王周**依法无需返还。原审判决王周**返还何苑光租金属于适用法律错误。1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”。2.原审法院已认定合同无效并认为需恢复到合同原始状态的承担方式的情况下，却判决王周**向何苑光返还2019年3月至2019年11月期间的租金91400元，该等判决未有顾及何苑光占用商铺所产生的房屋占有使用费，与法律相悖。因合同无效，何苑光依法需向王周**支付房屋占有使用费，王周**已收取的租金应作为何苑光的占有使用费，王周**依法无需返还。四、何苑光未及时将商铺恢复原状，致使其只能用于门诊经营的装修占据于商铺内导致王周**无法再出租，且王周**在法院对合同效力作出认定前也无法简单因何苑光的擅自退还商铺行为而转手将商铺进行再出租，王周**因此产生经济损失，恳请二审法院依法予以改判并支持王周**诉请之经济损失。1.何苑光擅自在双方就合同是否继续履行有争议的情况下单方向王周**交还商铺钥匙。2.何苑光退还商铺钥匙却未及时将商铺恢复原状，其对案涉商铺的装修占据于商铺内导致王周**无法再出租，客观上产生了无法出租的经济损失。3.合同效力如何、能否继续履行由法院依法认定，在法院作出认定前王周**也无法简单因何苑光的擅自退还商铺钥匙行为而转手将商铺进行再出租。4.据此，王周**主张按照月租金标准计算经济损失具有充分的事实、法律依据，何苑光应赔偿王周**案涉商铺恢复原状前且王周**可将商铺另行出租之日产生的经济损失。针对王周**的上诉，何苑光答辩称：何苑光没有取得案涉房屋的占有使用利益，即没有实际占有该案涉房屋，王周**、王周任应当返还已收取的租金，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。按照立法本意，承租人应返还因无效合同取得的财产，包括占有案涉租赁房屋及实际占有房屋所获得的占有利益。因此产生房屋占有费应满足两个条件，一是该房屋必须有占有利益。二是承租人实际占有该房屋并获取了占有利益。何苑光承租房屋的根本目的是为了开店经营，前期使用房屋装修也是为了经营做准备。如果何苑光能顺利开业经营，则可认为何苑光对该案涉房屋产生了占有使用收益。但因王周**、王周任之间的产权纠纷导致何苑光没有办法开业经营，无法实现承租房屋的根本目的，那么何苑光前期使用房屋建成装修则无任何意义，还因此遭受了重大的经济损失，根据公平原则，出租人应当将已收取的租金返还。王周任向本院答辩称：王周任并不知情也没有参与拆除何苑光的附加建筑。王周**称案涉土地及地面建筑归其所有，但并没有证据可以证明，王周**事实上是侵占了案涉房屋，案涉纠纷也因王周**的侵占王周任房产所引起的。对于何苑光所述王周任并无异议，对于原审判决也没有异议，该王周任承担的责任，王周任也一定会承担，但也请求法院保障王周任的权益。何苑光向原审法院诉请：1.判令王周**、王周任双倍返还押金60000元；2.判令王周**、王周任返回租金水电费损失92956元（其中租金91400元，水电费1556元）；3.判令王周**、王周任赔偿玻璃装修费用37250元、广告招牌制作安装费用26760元、墙体粉刷装修费用11000元、天花吊顶装修费用13508元、装修五金材料费用6543元、铝门木门洗手盆装修费用3660元；4.判令王周**、王周任赔偿合同剩余租期租金30%的经济损失165960元；以上合计417637元；5.判令王周**、王周任以417637元为基数，自起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算支付利息至实际清偿之日止；6.本案诉讼费由王周**、王周任承担。王周**向原审法院反诉请求：1.判令何苑光向王周**支付拖欠的房屋占有使用费（按照房屋占有使用费10800元/月的标准，从2018年12月起计至《商铺租赁合同》被确认为无效之日止）;2.判令何苑光向王周**赔偿经济损失（以10800元/月为标准，从2018年12月起计至商铺恢复原状且可另行出租之日止）；3.何苑光承担本案全部诉讼费用。原审法院查明事实：何苑光主张其与案外人罗永忠、黄俊斌合伙经营内科诊所和口腔诊所，于2018年2月6日与王周**、王周任签订《商铺租赁合同》，向王周**、王周任承租位于东莞市**************之一、二楼、三楼用作经营诊所；经查实另一租户李志茂已办理营业执照。签订合同后何苑光开始对商铺进行装修装饰、购置设备及申请办理相关证照，麻涌镇卫生和计划生育局于2018年11月12日对医疗机构申请执业登记信息进行公示。2018年10月，因王周**、王周任之间对案涉商铺的权属存在纠纷，在王周**的要求下，何苑光与王周**于2018年10月8日签订另一份《商铺租赁合同》及补充协议。除2018年10月的租金6300元支付给王周任，其余月份何苑光在租赁期间按月向王周**交付租金至2018年11月。2018年12月2日，王周任将店铺大门焊死，何苑光致电王周**要求解决，王周**没有解决，故何苑光于2018年12月5日向王周**、王周任邮寄解除合同通知书，并于2018年12月14日撬开店铺大门，拉走部门物品，并于当日将店铺钥匙留置给王周任，次日将钥匙邮寄给王周**；因已解除合同，诉请王周**、王周任双倍返还押金60000元，返还租金、水电费92956元及赔偿诊所的装修费用；提交两份《商铺租赁合同》及补充协议、《合伙经营协议》、医疗机构申请执业登记信息公示、工商登记信息、报警回执、视频、通话记录、《解除商铺租赁合同及补充协议通知书》及快递单物流信息、微信聊天截图、商铺钥匙邮寄快递单及物流信息、收据及转账记录予以佐证。签订时间为2018年2月6日的《商铺租赁合同》记载，出租方为王周**、王周任，承租方为何苑光，出租商铺地址为东莞市**************之一、二楼、三楼，经营使用为一、二楼作医疗门诊使用，三楼只作宿舍与轻质安全的小件物品存放用，不可用作经营场所；何苑光必需持证经营，带证上岗，否则一切后果自行承担；租用期限为2018年3月8日至2022年12月31日，每月租金分别为（不含税）10800元（一二楼9000元、三楼1800元）前三年免递增，双方签署的当日何苑光一次性交清押金30000元（押金不计利息，合同终止时退给何苑光），每月租金应在当月的5日前一次交清，逾期一天收取200元滞纳金，逾期十天以上王周**、王周任有权无条件收回商铺并可单方面终止合同没收按金，何苑光在该铺内的物品可由王周**、王周任处理，折现后在结清何苑光所欠的债务后偿还给何苑光；合同终止时，何苑光须交清租金及水电费，王周**、王周任可退还何苑光押金，若何苑光不履行合同，则押金不予退还；何苑光如对所租场所重新装修或变动设备及结构时，须事先取得王周**、王周任的书面同意，所有费用由何苑光承担；合同还就双方的其他权利义务进行了约定；合同落款处出租方签有“王周**、王周任”、联系电话，承租方签有“何苑光”、联系电话，落款时间为2018年2月6日，签订合同地址为东莞市******。签订时间为2018年10月8日的《商铺租赁合同》除出租方为王周**，租用期限为从2018年10月8日至2022年12月31日止，落款出租方处签有“王周**”外，其他合同条款内容与2018年2月6日的《商铺租赁合同》内容基本一致。补充协议主要记载，何苑光所租用的店铺和住房在合同期内受王周**保护，如发生王周**与他人产生产权纠纷导致何苑光不能正常营业王周**要赔偿何苑光的损失（包括停业期间的铺租和赔偿何苑光的正常收入）；合同期内王周**与他人产生产权纠纷导致何苑光的设备设施损坏，不能正常使用时王周**要负责追究他人按原价赔偿给何苑光，如不能向他人索赔时，王周**有义务按原价先赔付给何苑光；合同期内产生产权变动，王周**有责任继续保障何苑光在合同期内的合法权益到期满为止，如产生新的产权人不按原合同履行视为王周**单方面终止合同处理；在非不可抗力的情况下，王周**单方收回店铺和住房王周**要赔偿何苑光的经济损失（原价赔偿设备设施和装修费，双倍的房租押金和合同终止前该交而尚未交的租金总和的百份之三十）；此合同为唯一合法性，其他所有协议作废；落款处签有“王周**、何苑光，2018年10月8日”。报警回执显示，何苑光于2018年11月6日向东莞市公安局麻涌分局麻涌派出所报警。视频显示商铺2018年12月2日被王周任上锁的情况。《解除商铺租赁合同及补充协议通知书》主要记载，鉴于王周**、王周任内部矛盾，王周任多次采用违法手段阻止本人正常使用商铺，导致合同目的无法实现，根据租赁合同的约定，何苑光有权解除合同；本通知送达之日起，2018年2月6日和2018年10月8日签订的《商铺租赁合同》及补充协议即告解除；本通知送达之日起三日内，王周**、王周任向本人支付双倍押金、租金、合同剩余租期租金30%的经济损失165960元，并按照原价赔偿店铺设备设施及装修费用；通知人为何苑光，2018年12月5日。快递单物流信息显示，两邮件均在2018年12月6日被签收。收据及转账记录显示，何苑光支付押金、租金、水电费及装修材料费用的情况；何苑光申请对装修进行价格鉴定。王周**对何苑光提交的两份《商铺租赁合同》及补充协议、医疗机构申请执业登记信息公示、报警回执、视频、通话记录、《解除商铺租赁合同及补充协议通知书》及快递单物流信息、商铺钥匙邮寄快递单及物流信息、押金和租金、水电费收据及转账记录均予以确认，但主张何苑光要求解除合同的主要原因是其至今未取得开办诊所的资质；从补充协议看出，王周**与何苑光就王周任侵权事件已达成解决方案，王周**一直协助何苑光处理王周任侵权事宜，何苑光不能以此作为解除合同的理由；由于是何苑光提出解除合同，故押金不应予以返还，何苑光已实际占有并使用租赁商铺，不存在返还租金的理由；对装修的收据及转账记录不予确认；主张何苑光未按照合同约定提前通知王周**单方解除合同，王周**不同意解除合同，双方纠纷未解决期间，何苑光至今仍占据商铺，且未对商铺恢复原状，故诉请王周**按照10800元/月支付拖欠的房屋占有使用费，并赔偿经济损失；提交回函、告知函及顺丰速运电子存根和投递查询结果、照片、村委会证明、统一收据予以佐证。回函的主要内容为何苑光不能擅自解除合同，否则应承担解除合同的法律责任，如因王周任的侵权行为导致无法正常使用商铺，可要求王周任承担侵权责任，但不能损害王周**的利益，何苑光因未领取医疗机构许可执照而至今未实际经营，主张的损失没有依据，对侵权行为我方已履行积极协助的义务；落款处签有“王周**”并按捺，2018年12月10日。告知函主要记载，就何苑光微信告知要退还租赁的商铺及钥匙告知如下：根据《商铺租赁合同》的约定，除第十条约定的原因外，你方不得解除合同，因特殊情况需解除时必须以书面形式在二个月前通知本人，但押金不予退还；王周任的闹事行为因你方未实际经营并未影响到你方对租赁物的使用；你方至今未领取医疗机构牌照进行经营，我方认为你方现退还租赁商铺及钥匙是因没能领取牌照经营而解雇解除合同；我方希望你方继续履行合同，避免损害各方权益；落款处签有“王周**”并按捺，2018年12月23日。顺丰速运电子存根和投递查询结果显示，两邮件分别于2018年12月13日、2018年12月27日被签收。照片显示商铺门面装修的情况。何苑光对王周**提交的回函、告知函及顺丰速运电子存根和投递查询结果、照片真实性予以确认，但认为王周任是合同当事人，不应是侵权第三人，内科、牙科诊所已进行公示，是因两被告的产权纠纷导致尚未领取证照。王周任对何苑光提交的全部证据均予以确认。何苑光、王周**、王周任均确认，何苑光已交押金30000元、2018年3月至11月租金91400元、水电费1556元，其中押金30000元、租金86656元（含水电费1556元）支付给王周**，租金6300元支付给王周任。李志茂、王周任主张王周**、王周任为案涉商铺的所有权人；王周**主张其为案涉商铺所有权人。2002年9月4日东莞市*****合作经济组织统一收据记载，王周**交屋地款8702元。2003年4月21日东莞市*******民委员会出具的证明记载，王周**在村大道南边有一栋楼房约500㎡，此房屋权属为王周**所有。2019年3月25日东莞市*******民委员会出具的证明记载，2002年9月4日统一收据是王周**将屋地款8702元交给大盛村旧村坊而开出的收据，经了解，该屋地款所指的地块现在地址为：麻涌镇大盛村旧村坊十六巷28号。为查明案件事实，原审法院到东莞市房产管理局和东莞市国土资源局调查案涉商铺的权属问题，并在（2018）粤1971民初34750号案件就案涉商铺的权属问题发函至东莞市*******民委员会调查。东莞市房产管理局不动产登记信息查询结果显示，麻涌镇大盛村十六巷28号没有不动产登记情况和产权状态。东莞市国土资源局东莞市土地登记资料查询结果表记载，位于麻涌镇大盛村十六巷**、麻涌镇大盛村旧村坊十六巷28号未有土地登记资料。东莞市*******民委员会落款时间为2019年2月28日的回复函记载，因2003年村负责出具证明的人员已去世，我村无法核实2003年的证明是否由村出具，也无法答复出具该证明的依据及证明记载房屋地址，对房屋的所有权人和使用权人不知情。东莞市*******民委员会落款时间为2019年4月10日的回复函记载，落款日期分别为2014年2月17日和2019年3月25日的两份证明均由大盛村委会出具，依据均为东莞市*****合作经济组织统一收据（No.0039164），2014年2月17日的证明是为便于群众办理银行贷款而开具，只用于办理银行贷款业务，无相关资料查考统一收据（No.0039164）中“屋地款”含义及款项性质；《商铺租赁合同》中记载的地址东莞市************不存在，正确地址为东莞市***************；不清楚东莞市***************的所有权人和使用权人。何苑光对东莞市房产管理局的不动产登记信息、东莞市土地登记资料查询结果表和大盛村委的两份回复函均予以确认。王周**对上述证据的真实性无异议，认为案涉商铺虽未办理产权证，王周**已购买该地块，王周**享有该地块的权益。王周任确认村委出具的证明，但表示交款人不代表是购买地块所有人，屋地款其也有份交付。原审法院认为：本案是租赁合同纠纷。东莞市房产管理局的不动产登记信息和东莞市土地登记资料查询结果表显示东莞市************无登记信息；东莞市*******民委员会两份回复函已明确，不清楚案涉《商铺租赁合同》的租赁物东莞市************的所有权人及使用权人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，因案涉的租赁物至一审法庭辩论终结时没有取得建设工程规划许可证或其他权属证明，案涉的《商铺租赁合同》均无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，王周**、王周任在案涉商铺未取得建设工程规划许可证的情况下向何苑光出租案涉商铺，而何苑光未尽到合理的审查义务，原审法院认定双方都有过错，应当各自承担相应的责任。因案涉《商铺租赁合同》及补充协议均被认定为无效合同，结合本案的实际情况及双方对案涉款项、房屋装修的意见，本案的责任应采取恢复到合同原始状态的承担方式。王周**、王周任应向何苑光返还已支付的押金30000元、租金91400元，对于何苑光诉请的玻璃装修费用、广告招牌制作安装费用、墙体粉刷装修费用、天花吊顶装修费用、装修五金材料费用、铝门木门洗手盆装修费用，以及已实际使用的水电费，应由何苑光自行承担；且在王周**、王周任需向何苑光返还已收取的押金及租金，并表示不同意使用已装修材料的情况下，何苑光应将案涉商铺恢复原状后再交付给王周**、王周任。何苑光要求王周**、王周任赔偿合同剩余租期租金30%的经济损失及利息的诉讼请求，无事实和法律的依据，原审法院不予支持。故对于何苑光的鉴定申请，原审法院不予准许；对于何苑光的诉请，原审法院部分予以支持，对于超出上述计算标准部分，原审法院予以驳回。关于王周**提出的反诉请求。何苑光已于2018年12月14日将案涉商铺的钥匙通过留置和邮寄方式交付给王周**、王周任，并已搬走部分非附着物，在出租方存在过错的情况下，对王周**要求何苑光支付拖欠的自2018年12月起至《商铺租赁合同》被确认为无效之日止的房屋占有使用费及对应的经济损失的诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、王周**、王周任应于判决发生法律效力之日起三日内向何苑光返还押金30000元、租金91400元；二、何苑光应于判决发生法律效力之日起十日内将东莞市******十六巷28号首层之一、二楼、三楼商铺恢复原状后交付给王周**、王周任；三、驳回何苑光的其他诉讼请求；四、驳回王周**的全部反诉请求。本案一审本诉受理费7564.55元（何苑光已预交），由原告何苑光负担5365.66元，王周**、王周任负担2198.89元；本案一审反诉受理费710元（王周**已预交），由被告王周**负担。本院二审期间，王周**、王周任没有向本院提交新证据。何苑光向本院提交了三页案涉场地现状的照片，用以证明出租方已将何苑光原来的塑料招牌换成了其他招牌，但是其他的招牌装饰没有拆除并且正在使用，房屋内部大部分的玻璃装修、天花、墙体装修，出租人都在使用利用；一审判决之后出租方已经利用了何苑光已经形成附和部分的装修。王周**确认案涉场地现状的照片的真实性，但不确认关联性，并称王周**不存在使用其装修装饰的情况，从现行招牌可以看出其经营的是食品类商铺，但该商铺现状大量保留了用于经营医疗机构的装修装饰，餐饮商铺与医疗机构的装修装饰风格不一致，无法进行利用。原审判决中已经判决何苑光需要对案涉商铺恢复原状，王周**也在一直等待何苑光对案涉商铺恢复原状，因此关于商铺内部的装修也一直保留至今。由于何苑光专门用于医疗门诊的装修装饰一直没有恢复原状，王周**也一直没法对商铺再次进行出租，由此承担了商铺无法出租的损失，王周**也只能在保留原先装修装饰的基础上进行一定的餐饮售卖活动予以弥补持续的损失。王周任称其并不知道装修的现状，王周**已经把案涉房屋出租，其无法踏入半步。经阅卷和法庭调查，对一审法院所查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合双方的诉辩意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：一、王周**、王周任应否向何苑光返还租金91400元；二、王周**、王周任应否向何苑光赔偿装修损失；三、何苑光应否向王周**赔偿其经济损失。关于租金返还问题。案涉房屋经原审法院查明没有权属登记信息，王周**、王周任亦没有向法院提交建设工程规划许可证等证据证明案涉房屋为合法建筑。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第五条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据何苑光与王周**、王周任签订的《商铺租赁合同》约定，租用期限从2018年3月8日开始，因此从2018年3月8日起，何苑光应向王周**、王周任支付房屋占有使用费，但由于从已有证据中已反映出至2018年11月6日，何苑光的商铺大门因出租方的原因被锁死导致其无法正常使用，且何苑光亦提供了报警回执，故本院认为，何苑光需要支付房屋占有使用费应从2018年3月8日起计算至2018年11月6日。因在原审中王周**、王周任与何苑光均确认何苑光已交2018年3月至11月租金91400元，故该91400元在合同无效后可抵作房屋占有使用费，王周**上诉认为无须返还，符合前述司法解释之规定，本院予以支持。关于装修损失问题。何苑光主张因合同无效其存在装修损失。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款之规定“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，王周**、王周任均不同意利用何苑光在租赁期间已形成附合的装饰装修物，根据前述司法解释之规定，应由何苑光与王周**、王周任各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。结合何苑光向法院提交的有关装修支付单据及现场照片，何苑光主张其装修支出共计人民币98721元，本院予以采信。由于案涉的租赁合同无效，属因出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的原因导致，而且本案争议的起因亦在出租人一方，故本院认为结合本案的实际情况，导致合同无效的主要原因应在出租方，应由出租方承担装修现值损失的70%的责任，即王周**、王周任应向何苑光支付人民币69105元的装修损失费用。关于经济损失的赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。确定合同无效是国家公权力对当事人意欲发生私法效果的根本否定，无效合同不应予履行，故当事人预期通过履行合同可以获得利益，为非法利益，不受法律保护。本案中，由于案涉的租赁合同无效，王周**上诉主张何苑光应向其支付无法出租的经济损失，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，何苑光、王周**的上诉请求均部分成立，成立部分本院予以支持；不成立部分，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初256号民事判决第二、第四判项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初256号民事判决第三判项；三、变更广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初256号民事判决第一判项为：王周**、王周任应于本判决发生法律效力之日起三日内向何苑光返还押金人民币30000元；四、王周**、王周任应于本判决发生法律效力之日起三日内向何苑光支付装修损失人民币69105元；五、驳回王周**的其他上诉请求；六、驳回何苑光的其他诉讼及上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费7564.55元（何苑光已预交），由何苑光负担人民币5748.55元，王周**、王周任负担人民币1816元；本案一审反诉受理费710元（王周**已预交），由王周**负担。本案二审受理费2268.02元，由何苑光负担。本案二审王周**上诉部分受理费人民币2728元（王周**已预交），由王周**负担人民币709元，何苑光负担人民币2019元；何苑光上诉部分（何苑光已预交）2268.05元，由王周**负担人民币1588.05元，何苑光负担人民币680元。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一九年十二月十一日书记员  徐烨榆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。