惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4276号原告：缪国武，男，汉族，1980年1月20日出生，住址：广东省惠州市大亚湾区***********,身份证号码：441************613。原告：黄雪花，女，1985年2月5日出生，汉族，住址：广东省惠州市大亚湾区**************,身份证号码：441************121。委托代理人：周运妙，广东商达（惠州）律师事务所律师。被告：惠州大亚湾旺科投资有限公司，住所地：惠州大亚湾**龙山八路**盛业豪园**房，统一社会信用代码：9144130078118231XU。法定代表人：陈泽辉。委托代理人：李仲荣，该公司员工。原告缪国武、黄雪花诉被告惠州大亚湾旺科投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭,于2019年12月19日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人周运妙、被告的委托诉讼代理人李仲荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告自2016年2月23日起以购房款700000元为基数按照年利率6%的标准按日向原告支付逾期办证违约金至办理房屋权属登记备案之日止（违约金暂从2016年2月23日起计算至2017年2月23日为人民币42115.07元，2017年2月23日之后的违约金计算至办理房屋权属登记备案之日止）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年11月21日签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告将位于惠州市大亚湾西区********************出售给原告，房屋总价款共计人民币700000元。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。合同签订后，被告未能在合同规定时间内为原告办理不动产权证书，已属严重违约行为，其应按照《广东省高级人民法院》第三十八条之规定以购房款700000元为基数按年利率6%的标准按日计算违约金给付原告。综上所述，原告为维护合法权益，现根据《民事诉讼法》等有关规定，特诉至贵院，恳请贵院依法裁决。原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1.《广东省商品房买卖合同》；2.广东省地方税收通用发票；3.中华人民共和国税收缴款书；4.住宅专项维修资金专用收据。被告惠州大亚湾旺科投资有限公司辩称：一、被答辩人部分诉求已超过法定诉讼时效期间，请求法院依法不予支持。二、因政策改变、政府原因导致延误办证的期间，依法应予以扣除，其中：1、不动产登记新增两次权籍调查程序，请求法院予以扣除40天；2、因大亚湾启动不动产登记信息平台而暂停受理增量房转移登记业务60天；3、因大亚湾房管局对一手房转移登记义务采取限号措施，导致延误的期间，请求法院酌定予以扣除30天；4、因不动产登记中心原因导致该项目首次登记超期出证，造成延期办理转移登记的期间37天，请求法院予以扣除。上述因政府出台新政策及采取新措施属于双方当事人签订购房合同时无法预见、无法避免且无法克服的不可抗力，请求法院依法酌定予以扣除167天。三、逾期办证违约金应当计付至答辩人向不动产登记中心提交了办理涉案房产所需资料之日，该时间以答辩人取得《惠州大亚湾区不动产登记受理回执》上载明的收件日期为准，即2018年1月16日。综上所述，被答辩人诉求部分与事实不符，违反法律规定，请求法院依法审理，公正判决。被告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据：1.中萃花城湾业主收楼声明书；2.惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局公告；3.关于启用大亚湾区不动产登记信息管理平台的通告；4.有关办理一手房转移登记取号、受理的通知；5.关于全面推行大亚湾区一手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务网上预约办理的通知；6.关于暂停受理不动产登记业务的通知；7.关于暂停受理不动产登记业务的补充通知；8.关于恢复受理不动产登记业务的通知；9.关于办理盛世豪园不动产权证的催告函及邮寄凭证，10.惠州大亚湾区不动产登记受理回执。本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证，并根据当事人的陈述及其举证质证情况，审理查明本案事实如下：2013年11月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾西区*******************，总价款700000元，被告应当在2014年5月16日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告。关于产权登记，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，考虑到大亚湾区主管机关办理产权证明手续严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修基金交存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，原告同意由被告继续办理。在合同约定的交付之日前，原告付清了房款700000元。根据本院（2019）粤1391民初4274号等多宗系列案件查明，被告统一通知包括原告在内的盛业豪园三期业主于2014年9月4日收房，完成交付义务。原告于2019年9月16日在网上向本院提交立案申请，提出如上诉讼请求。另查明，涉案楼盘所在的19栋被告于2017年5月27日申请该栋土地的大权籍调查，2017年5月31日取得调查结果；2017年7月1日至2017年7月10日因国土局系统迁移，暂停受理不动产登记。2018年1月16日，被告向惠州大亚湾区不动产登记中心申请涉案房产的不动产权登记,且当天予以受理。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。对于反诉与本诉，本院依法合并审理。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。关于被告是否存在逾期办证问题。合同约定被告应当在商品房交付后360个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋在2014年9月4日已交付原告使用，被告应在交付后的360个工作日内，即2016年2月22日之前，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告于2018年1月16日才向有关部门申请涉案房产的不动产登记并受理，超出了约定的办证期限，应承担逾期办证违约责任。关于诉讼时效的问题。2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年。此前，《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效期间为二年。关于诉讼时效的适用，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，在民法总则实施前，权利人自其知道或者应当知道权利受到损害之日起至2017年10月1日，诉讼时效期间已届满二年的，不因民法总则的实施而变更；诉讼时效期间未满两年的，权利人自其知道或者应当知道权利受到损害之日起按民法总则的规定计算三年的诉讼时效期间。本案中，根据合同约定被告应当提交办证所需资料备案日期为2016年2月22日，原告权利受到损害的事实发生在民法总则实施之前，诉讼时效期间从2016年2月23日起计算，至2017年10月1日止，未超过《民法通则》规定的两年诉讼时效，诉讼时效期间应按《民法总则》的规定延长至三年，原告于2019年9月16日在网上向本院提交立案申请，其主张的2016年2月23日至2016年9月15日期间逾期办证违约金已超过了三年的诉讼时效期间，法律不再予以保护，本院不予支持；2016年9月16日后产生的违约金未超过《民法总则》规定的三年诉讼时效期间，本院依法予以支持。关于违约金计算的问题。合同签订后，因办证程序中新增加土地权籍调查项目及登记机关网络迁移，这些并非被告所能控制，属行政职能部门掌握，此段时间应予以扣除。被告于2017年5月27日申请大权籍调查，2017年5月31日取得调查结果。对小权籍调查时间被告未提供证据证明，不予扣除。因双方无约定违约金的计算方法，本院参照《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第三十八条的规定，以原告已付购房款700000元为基数，从2016年9月16日起至2018年1月16日共487天，扣除大权籍调查时间5天和网络迁移时间10天，逾期办证违约天数为472天。被告应付逾期办证违约金具体数额为54312元（700000元×6%/年÷365天×472天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾旺科投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告缪国武、黄雪花支付逾期办证违约金54312元；二、驳回原告缪国武、黄雪花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费426.44元，由被告惠州大亚湾旺科投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  林嘉伟二〇一九年十二月二十八日书记员  潘慧蕊