广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0721民初1270号 原告（反诉被告）：曹俊云，男，1971年8月20日出生，汉族，灵山县居民。 委托诉讼代理人：姚政深，灵山县法律事务中心法律工作者。 被告（反诉被告）：黄志波，男，1970年5月10日出生，汉族，灵山县居民。 被告（反诉原告）：韦业燕，女，1972年9月19日出生，汉族，灵山县居民。 委托诉讼代理人：韦福年，广西众源律师事务所律师。 原告曹俊云诉被告黄志波、韦业燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，在审理过程中，被告韦业燕于2019年7月4日向本院提起反诉，本案依法受理后，合并进行审理。因本案案情复杂，本院于2019年9月23日作出（2019）桂0721民初1270号民事裁定，裁定本案转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告曹俊云及其委托诉讼代理人姚政深、被告韦业燕的委托诉讼代理人韦福年到庭参加诉讼。被告黄志波经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告曹俊云向本院提出诉讼请求：1、被告黄志波、韦业燕履行合同约定，协助原告曹俊云办理房地产产权变更手续，并交付房屋；2、被告黄志波、韦业燕赔偿所得利益213966.40元给原告曹俊云；3、本案诉讼费用由被告黄志波、韦业燕承担。事实和理由：2016年12月27日，原告曹俊云与被告黄志波签订《二手房转让合同》，被告黄志波将其所有的位于灵山县的一幢楼房[土地使用权证：灵国用（2016）第01-126号，原灵国用（2003）第01-052-1号；房屋所有权证：房权证灵房字第××号]转让给原告。转让合同约定：1、房屋价款1810000元；2、合同签订时，原告需向被告支付购房定金360000元和首期购房款240000元；3、余款1210000元，在原告取得楼房不动产权证的当天算起10个工作日内由乙方向银行办理贷款手续，支付余款时间以银行放款时间为准，如银行审批额度不足的，由原告在10天内补足余额给被告，或因原告个人问题不能通过银行审批贷款的，由原告取得不动产证的当日算起30天内支付余款给被告，租金按交完余款当天结算清多还少补，日后的租金由原告收取；4、被告收到定金款当天到银行办理楼房解押手续，被告办理楼房过户的相关手续给原告的时间不得超过2017年1月25日；5、双方互相配合房产过户手续，如有一方不配合的视作违约方，违约方赔偿守约方的一切经济损失。《转让合同》签订当天，原告曹俊云已按约定支付了购房定金360000元和首期购房款240000元给被告黄志波，被告亦对上述楼房办理了解押解封手续，后原告曹俊云多次催促被告黄志波、韦业燕按约定协助办理楼房过户手续，但被告黄志波、韦业燕以各种理由推诿，至今仍未办理上述楼房产权变更过户给原告曹俊云。被告黄志波与原告曹俊云签订《二手房转让合同》之前，分别于2016年5月18日、2016年5月24日与灵山泰业村镇银行、灵山县农村信用合作联社签订了《房屋租赁合同》，将上述楼房的一层、二层承租给这两个金融机构从事金融业务。其中承租方灵山泰业村镇银行应支付的房屋租金为：2016年5月12日-2017年5月11日租金29358元；2017年5月12日-2018年5月11日的租金30826元；2018年5月12日-2019年5月11日租金32368元。承租方灵山县农村信用合作联社应支付的房屋租金为：2017年度（1月1日-12月31日）的租金63440元；2018年度的租金66612元；2019年度的租金为69943元。上述两金融机构的租金被告黄志波均已收取。根据原告曹俊云与被告黄志波签订的《二手房转让合同》约定，被告黄志波办理楼房过户的相关手续给原告曹俊云的时间不得超过2017年1月25日，且日后的租金由原告曹俊云收取。由于被告黄志波不按约定办理楼房产权变更过户给原告曹俊云，造成原告曹俊云的经济损失，因此，被告黄志波多收取的房屋租金应属于原告曹俊云的经济损失，应予以返还。被告黄志波与韦业燕是夫妻关系，按合同约定应履行义务，但被告黄志波、韦业燕至今尚未履行，其行为侵害原告曹俊云的合法权益，为此诉至法院。 被告黄志波未作答辩，亦没有向本院提供证据。 被告韦业燕辩称：被告黄志波与原告曹俊云在2016年12月27日签订《二手房转让合同》，将位于灵山县的一栋楼房[土地使用权证：灵国用（2016）第01-126号，原灵国用（2003）第01-052-1号，房屋所有权证：房权证灵房字第××号]出卖给原告曹俊云，未经被告韦业燕同意，被告黄志波擅自处分夫妻共同财产，合同依法应当无效。上述房屋所有权虽然登记为被告黄志波名下，但根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十一条的规定，上述财产为被告韦业燕与被告黄志波的夫妻共同财产。在被告韦业燕不知情的情况下，被告黄志波私自处分财产，根据《婚姻法》第十七条对夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权的规定；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十七条第（二）项对“平等的处理权”进一步解释“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等下上，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道未有对抗善意第三人。”的规定；《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，本案被告黄志波处置的财产数额巨大，且并非日常生活需要，没有经过夫妻另一方同意，其行为损害了夫妻另一方的合法权益，该行为无效，请求法院依法驳回原告曹俊云的诉讼请求。 反诉原告韦业燕向本院提出反诉请求：1、依法确认反诉被告曹俊云与反诉被告黄志波在2016年12月27日签订《二手房转让合同》为无效合同；2、本案反诉诉讼费由反诉被告曹俊云承担。事实和理由：反诉原告韦业燕与反诉被告黄志波于1994年12月30日登记结婚，是合法夫妻关系。在2019年6月10日，反诉原告接到法院传票才知道反诉被告黄志波擅自与反诉被告曹俊云签订《二手房转让合同》，将婚姻关系存续期间，以反诉被告黄志波名义购买的位于灵山县的一栋楼房[土地使用权证：原灵国用（2003）第01-052-1号，现为灵国用（2016）第01-126号；房屋所有权证：房权证灵房字第××号]的夫妻共同财产出卖给反诉被告曹俊云。反诉被告曹俊云明知反诉原告是反诉被告黄志波的妻子，却背着反诉原告暗中签署《二手房转让合同》；反诉被告黄志波未经反诉原告同意私自处分夫妻共同财产，该处分并非日常生活需要，其行为损害了夫妻另一方的合法权益。该合同当属无效，请求法院支持反诉原告韦业燕的诉讼请求。 反诉被告曹俊云辩称,反诉被告曹俊云与反诉被告黄志波签订《二手房转让合同》时并不知道反诉被告黄志波有妻子；签订合同时房屋的转让价格没有低于市场价格；反诉被告黄志波与反诉被告曹俊云签订合同后，反诉被告黄志波及反诉原告韦业燕并没有履行合同，也没有双倍返还定金及违约金，请求法院驳回反诉原告韦业燕的诉讼请求。 反诉被告黄志波未做答辩，也未向本院提交证据： 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告（反诉被告）黄志波经本院开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。对双方当事人经质证无异议的证据的证明效力，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 1、对原告曹俊云申请出庭的证人黄某的证言。被告韦业燕认为证人作为中介人通知其去签订合同及见证交付房款不是事实。证人作为案涉房地产买卖的中介人，其参与合同的起草、签订、见证协商、交款过程，其证言与原告曹俊云申请出庭的证人张某的证言及原告曹俊云提供的其他证据形成证据链，对该证人的证言，本院予以确认； 2、对原告曹俊云申请出庭的证人张某的证言。被告韦业燕认为证人对被告韦业燕带有偏见，所作出的证言是虚假的证言。证人是《二手房转让合同》的担保人，其见证和参与案涉房地产的买卖过程，其证言与原告曹俊云申请出庭的证人黄某的证言及原告曹俊云提供的其他证据形成证据链，对该证人的证言，本院予以确认； 3、对原告曹俊云提供的《二手房转让合同》、《土地使用权证》、《房屋所有权证》。被告韦业燕对上述证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。上述证据符合证据真实性、合法性、关联性的要求，对上述证据的证明效力，本院予以确认； 4、对原告曹俊云提供的《房屋租赁合同》。被告韦业燕对证据的真实性无异议，对关联性有异议。该证据符合证据真实性、合法性、关联性的要求，对该证据的证明效力，本院予以确认； 5、对原告曹俊云提供的《林地经营权及林木所有权转让合同》、《收据》。被告韦业燕对上述证据的真实性、合法性、关联性有异议。上述证据与本案没有关联性，对该证据的证明效力，本院不予确认； 6、对原告曹俊云提供的《广西农村信用社活期存款历史明细》。被告韦业燕对该证据的真实性无异议，对关联性有异议。该份证据符合证据真实性、合法性、关联性的要求，对该证据的证明效力，本院予以确认； 7、对原告曹俊云向本院申请调取的（2009）灵民初字第1026号《民事判决书》、《灵山县工商银行诉讼费划转账户》、《贷款结清证明》、（2016）桂0721执恢14-6号《执行裁定书》。被告韦业燕对上述证据的真实性没有异议，但对关联性有异议。上述证据符合证据真实性、合法性、关联性的要求，对上述证据的证明效力，本院予以确认； 8、对反诉原告韦业燕提供的灵山县人民医院《入院记录》、《出院记录》及照片。反诉被告曹俊云认为上述证据与本案无关联性。上述《入院记录》、《出院记录》是反诉被告黄志波2017年的一次住院情况的记录，不是有资质鉴定机构的鉴定意见，上述证据不能够证明反诉原告韦业燕的证明主张，对上述证据的证明效力，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告黄志波与被告韦业燕是夫妻关系，于1994年12月30日登记结婚。 2016年12月27日，原告曹俊云（乙方）与被告黄志波（甲方）签订《二手房转让合同》一份，合同约定，甲方向乙方转让其位于灵山县楼房[房屋所有权证：房权证灵房字第××号；土地使用权证：原为灵国用（2003）第01-052-1号，于2016年5月4日换发变更为灵国用（2016）第01-126号]；房屋价款为1810000元，双方在签订合同签订时，乙方向甲方支付360000元作为购楼房定金并支付首期款240000元给甲方，剩余房款1210000元，在乙方取得楼房不动产权证的当天算起10个工作日内由乙方向银行办理贷款手续，支付余款时间以银行放款时间为准，如银行审批额度不足的，乙方在15天内补足余额给甲方，或因乙方个人问题不能通过银行审批贷款的，由乙方取得不动产证的当日算起30天内支付余款给甲方，租金按交完余款当场结算清多还少补，日后的租金由乙方收取；甲方在收到房屋定金当天到银行办理楼房解押手续，甲方办理楼房过户的相关手续给乙方的时间不得超过2017年1月25日；甲方在收到全额房款后的当天算起将房屋交付给乙方使用；张某、廖平秀共同担保该幢楼权属清楚，无债务，协助办理该幢楼的使用权，协助办理到乙方名下，如该幢楼有出现违约问题，由张某、廖平秀负责3天内双倍楼房定金款和已支付的首期款给曹俊云。合同还约定了其他的内容。原告曹俊云、被告黄志波及张某、廖平秀在合同上签字并加盖指模。签订合同当天，原告按约定向被告支付了购房定金360000元和首期购房款240000元。被告黄志波在合同最后一页空白处立写《收据》，内容：今收到曹俊云交来购买三海镇双鹤商贸城房屋的定金和首付款600000元。因被告黄志波、韦业燕至今未能办理不动产变更过户登记手续，原告曹俊云遂以上述诉讼请求、事实和理由诉至本院。 另查明，原告曹俊云与被告黄志波签订《二手房转让合同》时，案涉房地产作为（2009）灵民初字第1036号原告中国工商银行股份有限公司灵山县支行诉被告黄志波、韦业燕金融借款合同纠纷一案借款的抵押物处于被本院查封状态。被告黄志波于2016年12月27日履行完毕尚欠中国工商银行股份有限公司的所有本息563536.79元，本院于2016年12月29日作出（2016）桂0721执恢14-6号执行裁定，裁定解除本院（2010）灵执行字第140-5号民事裁定书及（2016）桂0721执恢14-3号执行裁定书对被执行人黄志波、韦业燕所有的位于灵山县的房地产[土地使用权证号：灵国用（2016）第01-126号，国有地地使用面积58.95平方米；房屋所有权证：房权证灵房字第××号，房屋建筑面积260.10平方米]（含该土地使用权证所载明面积界址范围内的地下室等附属建筑物）的查封。 再查明，2016年5月18日、被告黄志波与灵山泰业村镇银行股份有限公司签订了《房屋租赁合同》一份，将案涉的楼房的二层承租给灵山泰业村镇银行股份有限公司，租赁期限从2016年5月12日至2021年12月30日；租金第一年为29358元，以后每年度租金递增，递增的数额按上一年度租金的5%计。2016年5月24日被告黄志波与灵山县农村信用合作联社、黄志英签订了房屋租赁合同一份，被告黄志波将案涉的楼房的一层承租给灵山县农村信用合作联社，租赁期限从2016年5月12日至2021年12月31日；2016年度租金为38750元；2017年度租金为63440元；2018年度租金为66612元、2019年度的租金为69943元、2020年度的租金为73440元、2021年度的租金为77112元。 本院认为，根据双方诉辩意见并结合本案实际，本院综合评判如下： 关于合同的法律效力问题。被告黄志波与原告曹俊云签订《二手房转让合同》，将案涉房地产以1810000元的价格转让给原告曹俊云，案涉房地产的《土地使用权证》及《房屋所有权证》登记在被告黄志波名下，该两份证书对案涉房地产的共同共有状态及共有人没有记载，原告曹俊云作为买受人，无法核实共有人情况并在此基础上征求共有人的同意。其次，合同中约定的1810000元转让价格没有明显低于当时的市场价格，且原告曹俊云已按合同的约定支付了定金及首付款合计600000元给被告黄志波。再次，合同签订时，案涉房地产处于被查封状态，原告曹俊云支付了该600000元给被告黄志波后，被告黄志波即于当天用于支付清尚欠中国工商银行股份有限公司的本息563536.79元。对于被告黄志波用于偿还中国工商银行股份有限公司债务的资金来源，根据本案证人的证言、《二手房转让合同》中对被告黄志波需办理楼房解押手续的约定、结合原告曹俊云支付给被告黄志波600000元的时间及被告黄志波偿还中国工商银行股份有限公司债务的时间，印证了被告黄志波用于偿还中国工商银行股份有限公司债务的资金来源于原告曹俊云支付的案涉房地产转让的定金和首付款，被告黄志波尚欠中国工商银行股份有限公司的债务属于夫妻共同债务，被告韦业燕对于该笔债务的发生知情。案涉房地产在被告黄志波支付清了所欠债务后，本院于2016年12月29日出具（2016）桂0721执恢14-6号执行裁定，裁定解除案涉房地产的查封，被告韦业燕作为该执行案的当事人，对于案涉房地产的一系列变更应当知情。综上，根据《最高人民法院》第三条第一款:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，被告韦业燕关于合同无效的主张，于法无据，本院不予支持。原告曹俊云与被告黄志波签订的《二手房转让合同》为双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告曹俊云与被告黄志波签订的《二手房转让合同》，对被告韦业燕具有约束力，双方应该按照合同的约定履行义务。 关于合同应如何履行的问题。《二手房转让合同》签订后，原告曹俊云即按合同约定支付了定金360000元及首付款240000元，合计600000元给被告黄志波。按照合同的约定，余款的支付时间为原告曹俊云取得了不动产权证的当天起10个工作日内办理贷款手续，以银行放款时间为准，如银行审批额度不足的，15天内补足余款。根据该项约定，原告曹俊云在没有取得不动产权证之前，享有拒不支付余款的先履行抗辩权，被告黄志波在收到了原告曹俊云支付的定金及首付款后，没能按约定在2017年1月25日前办理不动产变更登记手续，其行为构成违约，应承担违约责任，原告曹俊云现要求被告黄志波、韦业燕按照合同约定履行协助办理案涉房地产过户登记手续的先行义务，合法有据，本院予以支持。根据合同的约定，房屋交付时间为被告黄志波收到全额楼房款后的当天算起将房屋交付给原告曹俊云使用。在原告曹俊云未能支付清全部房款的前提下，要求被告黄志波、韦业燕直接交付案涉房地产，不符合合同约定，对原告曹俊云请求交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。案涉房地产在签订《二手房转让合同》时正处在出租状态，双方对租金问题进行如下约定：租金按交完余款当场结清多还少补，日后的租金由原告曹俊云收取。原告曹俊云现未支付购房余款，根据该项约定，原告曹俊云收取租金的条件未成就，原告曹俊云认为该租金是其所得利益的主张没有依据，对原告曹俊云请求被告黄志波、韦业燕赔偿所得利益的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院》第三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 确认原告曹俊云与被告黄志波于2016年12月27日签订的《二手房转让合同》合法有效； 被告黄志波、韦业燕协助原告曹俊云办理位于灵山县的房地产[土地使用权证：灵国用（2016）第01-126号；房屋所有权证：房权证灵房字第××号]的不动产过户登记手续； 驳回原告曹俊云的其他诉讼请求； 驳回反诉原告韦业燕的反诉请求。 案件本诉受理费4510元，反诉受理费25元，共4535元，由原告曹俊云负担4460元，被告黄志波、韦业燕负担75元。 上述义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条的规定，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  梁 祯 人民陪审员  劳德良 人民陪审员  张春燕 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  叶开华 书 记 员  吴小嫦 附： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。