湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终4008号上诉人(原审被告)：李成凤，女，1964年5月10日出生，汉族，住襄阳市樊城区（内部称东院2排4间）。被上诉人(原审原告)：襄阳鑫方圆实业有限公司，住所地襄阳市樊城区人民路**。诉讼代表人：襄阳鑫方圆实业有限公司破产管理人。主要负责人：孔令国，该管理人组长。委托诉讼代理人：范建召，湖北隆中律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东，湖北隆中律师事务所律师。上诉人李成凤因与被上诉人襄阳鑫方圆实业有限公司（以下简称鑫方圆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初3842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李成凤上诉请求：依法撤销襄阳市樊城区（2019）鄂0606民初3842号民事判决，发回重审或改判。事实和理由：上诉人于1980年进入国营棉织厂从事穿筘工，2000年经单位同意分得诉争房屋，并支付给前住户3000元转让费扩建费即原住户搭建的有厨房、灶台、吊顶、地、地面加高当时，单位住房不能满足职工的住房条件，同意支持搭建拥有，而且水、电都是上诉人名下，即户主。上诉人认为自身是国营企业职工，居住的诉争房屋是公房，企业改制后，公转私时，被上诉人并没有告知上诉人诉争房屋属于私人所有，应给住户按国有《土地补偿条例》和按照市房产管理局、土地资源局关于《解决办理国有土地使用权证和房屋所有证遗留问题的意见》给予解决，这一债权至今没给上诉人结清，那么现在被上诉人破产要把上诉人同是债权人的房屋收回还债，是无道理、纯属强行侵占，掠夺上诉人的权利，让上诉人为国家奉献的下岗职工，住无居所，情何以堪，关于双方签订的租赁合同，更是无稽之谈，上诉人住在先，早已是事实租赁房屋的住户，《合同法》第229、230条规定，买卖不破租赁不影响租赁合同效力，没有经住户同意、对于上诉人住在先，而取得优先效力。被上诉人也没有证据证明租金一直交至2015年破产前，来证明双方存在事实上的租赁关系。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。鑫方圆公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。鑫方圆公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人之间的房屋租赁合同关系；2.判令李成凤将位于襄阳市××区××（原××）鑫方圆公司28幢第4间（注：鑫方圆公司内部称为东院2排4间）的房屋腾空后返还给鑫方圆公司，并将违法搭建物自行拆除恢复原状；3.判令李成凤向鑫方圆公司支付房屋占用使用费384元；4.本案诉讼费用由李成凤承担。一审法院认定事实：李成凤系原襄樊市棉织厂的职工。1999年12月2日李成凤在向前住户赵群莲支付3000元房屋扩建费及押金并经单位同意后，被安排到原棉织厂东院第2排第4间居住。襄樊市棉织厂名称后变更为襄樊金方圆纺织股份有限公司，2004该企业在改制过程中，将包括涉案的房屋、土地转让给襄樊鑫方圆纺织有限公司，即现在的鑫方圆公司，涉案房屋及土地已于2011年登记于鑫方圆公司名下。房屋所有权证号为樊城区字第00128320号，土地使用权证号为襄阳市国用（2011）第330806004-1号。原棉织厂东院第2排第4间对应的是现房产证上记载的第28幢第4间房屋。李成凤自居住之日起按月向襄樊金方圆纺织股份有限公司及鑫方圆公司交纳租金至2015年鑫方圆公司破产前夕。2015年12月23日，鑫方圆公司不能清偿到期债务，经债权人庞小红、辛玉梅等人申请，襄阳市中级人民法院作出（2015）鄂襄阳中破（预）字第00003-1号裁定，受理鑫方圆公司破产清算一案，并于2015年12月31日作出（2015）鄂襄阳中破（预）字00003-2号裁定，指定襄阳市樊城区人民法院审理该案。襄阳市樊城区人民法院于2016年1月12日作出（2016）鄂0606民破字第00001号决定书，指定鑫方圆公司清算组担任鑫方圆公司的破产管理人。2019年3月15日，鑫方圆公司破产管理人向包括李成凤在内的东院房屋住户发出通知，要求各房屋租赁使用人于2019年4月15日前将房屋腾空并交付破产管理人，若有自行搭建物应自行拆除，恢复原状，李成凤不同意管理人的意见拒绝腾房，形成诉讼。一审法院认为，鑫方圆公司系涉案房屋的所有权人。李成凤长期居住于原棉织厂东院第2排第4间房屋，即鑫方圆公司房产证上记载的第28幢第4间房屋，且从居住之日起交纳租金至鑫方圆公司破产前夕。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，因此应当认定双方存在不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鑫方圆公司提前一个月向李成凤发出通知，应当视为在合理期限内进行了告知，双方之间的租赁合同已于2019年3月15日解除。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。鑫方圆公司要求李成凤在返还租赁物时，对增设物即李成凤自行搭建的房屋恢复原状，符合法律规定。因此，鑫方圆公司要求李成凤返还房屋并自行拆除搭建物恢复原状的诉讼请求，一审法院依法予以支持。鑫方圆公司要求李成凤支付房屋占用费384元系估算，李成凤停止交纳租金的时间不确切，鑫方圆公司又未提供确切依据，该项请求本案不作处理。李成凤抗辩提出，其居住的是原国营企业分配给其居住的公房，是具有福利性质的住房。按照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管的范围，本案应当不予受理或裁定驳回起诉。一审法院认为，涉案的房屋及土地使用权已由襄樊金方圆纺织股份有限公司转让给鑫方圆公司，原国营企业的财产性质、归属已经发生转变。鑫方圆公司作为涉案房屋的所有权人，基于双方事实上的租赁合同关系，依法提起民事诉讼，不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定的情形，人民法院应当受理。因房屋的权属、性质已经发生了变化，现已登记在鑫方圆公司名下，李成凤要求对所住房屋及搭建物进行补偿，没有法律依据，一审法院不予支持。李成凤在一审质证时否认鑫方圆公司提交的房屋租赁合同的真实性，要求对房屋租赁合同进行笔迹鉴定。一审法院认为，李成凤自居住之日起一直在交纳租金，双方存在事实上的租赁合同关系，本案对房屋租赁合同进行鉴定已无必要，该意见一审法院不予采纳。此外，李成凤对鑫方圆公司取得涉案房屋产权的合法性提出异议。一审法院认为，鑫方圆公司取得涉案房屋产权的合法性问题，不属本案审查的范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法第》第一百五十三条规定，判决：一、确认襄阳鑫方圆实业有限公司解除租赁合同关系的行为有效，与李成凤之间的租赁合同关系已于2019年3月15日解除；二、李成凤于本判决生效后十日内将位于襄阳市××区××（××）28幢第4间的房屋（内部编号为东院第2排第4间）返还给襄阳鑫方圆实业有限公司，并将搭建物自行拆除恢复原状；三、驳回襄阳鑫方圆实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当支付迟延履行金。案件受理费80元，由李成凤负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，针对上诉人的上诉理由，结合在卷证据，分析评判如下：一、本案在鑫方圆公司起诉的时候，鑫方圆公司与李成凤之间存在合法有效的不定期房屋租赁关系。鑫方圆公司享有随时解除该租赁合同的权利，其提前于2019年3月15日通知李成凤解除合同，该通知一经送达即发生解除合同的法律效力。合同解除后，腾退房屋系李成凤的合同义务，其继续占有、使用房屋无合同和法律依据。二、同时，鑫方圆公司作为诉争房屋的所有权人、土地的使用权人，有权要求李成凤腾退房屋。三、李成凤没有提供相应证据证明诉争房屋系鑫方圆公司分配的福利房或者房改房，不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的单位内部建房、分房引起的占房、腾房纠纷，属于平等主体之间的民事争议。四、李成凤要求对其自建部分进行赔偿，因其一审中未提起反诉，故本院不予审理。综上所述，李成凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由李成凤负担。本判决为终审判决。审判长 陈守军审判员张杨审判员刘媛媛二〇一九年十二月三十日书记员 周      超      群