广东省始兴县人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0222民初1926号原告：吴显发，男，1983年6月9日出生，汉族，住广东省南雄市**************，公民身份号码：440************010。委托诉讼代理人：谢志锋，系广东国鼎律师事务所律师。被告：始兴县众信房地产开发有限公司，地址：始兴县**********************。法定代表人：陈某1。职务：总经理。委托诉讼代理人：张锦雄（系该公司法务），男，汉族，1965年11月25日出生，住广东省始兴县**********。原告吴显发与被告始兴县众信房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢志锋，被告的委托诉讼代理人张锦雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴显发向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即到不动产登记机构为原告办理位于始兴县太平镇城郊派出所北侧众信花园第2幢A梯801号房屋的不动产权证。2、判令被告向原告承担违约责任（以房屋总价为基数，自逾期办证之日起至实际办证之日止，按年利率6%的标准计算违约金）。3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年3月31日，原告与被告就买卖位于始兴县太平镇城郊派出所北面众信花园第2幢A梯801号房的一套商品房签订了《商品房买卖合同》，该房屋总价为347500元。关于办证问题，合同第十条第1点约定：“出卖人负责为买受人办理好该购房产权证书给买受人，但办理买受人购房其产权证的相关费用及契税等由买受人承担……”合同还约定了其他内容。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，并于2014年4月1日向被告交付了办证费1万元。然而，直至今日被告仍未向不动产登记机构申请该房屋的不动产登记，已经远远超过了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项对取得房屋权属证书关于“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定。由于被告严重逾期办证，对该商品房用于抵押、出租或者转让以及原告迁移户口、子女入学等均造成了长久的重大影响，给原告造成了难以估量的损失。依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（法〔2016〕399号）第18条“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”之规定，以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第三十八条之规定：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定,以已付购房款或者未付购房款总额为基数,按年利率6%的标准计算违约金。”故原告请求以房屋总价为基数，自逾期办证之日起至实际办证之日止，按年利率6%的标准计算违约金。多年来，原告与被告就逾期办证问题一直协商不成，原告及其他业主还多次向政府有关部门反映该情况，但均久拖不决。故原告为维护自身合法权益，唯有依法具状起诉，并依法提出上述诉讼请求，望人民法院判如所请。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，将第二项诉讼请求变更为“判令被告立即向原告支付违约金（以房屋总价为基数，自逾期办证之日起至实际办证之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金）。”并认为，由于被告严重逾期办证，对该商品房用于抵押、出租或者转让以及原告迁移户口、子女入学等均造成了长久的重大影响，给原告造成了难以估量的损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，和《最高人民法院关于适用【中华人民共和国合同法】若干问题的解释（二）》第二十八条关于“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故原告请求以房屋总价为基数，自逾期办证之日起至实际办证之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。现原告依法提出上述变更诉讼请求申请，请予准许。本院查明：2014年间，原告吴显发与被告众信公司签订一份《商品房买卖合同》，被告将其以公开拍卖方式取得位于始兴县太平镇城郊派出所北侧众信花园第2幢A梯801号房屋以347500元的价格出售给原告所有，双方对房屋交付期限、物业管理费、双方权利和义务、违约责任等进行了约定，其中合同第十一条约定：“本合同甲、乙方双方需共同遵守，如有一方违约，需支付守约方人民币壹万元（￥10000.00元）。”签订该合同后，原告依约向被告支付了购房款，并于2014年4月1日向被告支付了1万元办证费，被告也通知原告收房，原告在通知期限内收房，并在收房后将房屋装修居住至今。由于被告一直未协助原告等住户办理好房屋产权证，原告等住户遂在网上信访，要求有关部门予以处理，但一直未果。原告起诉后，被告也向始兴县*******申请对涉案国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，2019年8月27日，始兴县*******对被告的申请作出不予登记告知，不予登记的理由为：“始兴县众信房地产开发有限公司提交的不动产测量报告与规划部门核发的建设工程规划许可证上记载的面积不一致。”本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。本案争议焦点是：吴显发要求众信公司为吴显发办理位于始兴县太平镇城郊派出所北侧众信花园第2幢A梯801号房屋的不动产权证及支付逾期办证违约金的起诉应否由人民法院受理。根据始兴县*******的《不予登记告知书》及向始兴县*******核实的事实可知，众信公司至今未能办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的原因是众信公司提交的不动产测量报告与建设工程规划许可证上记载的面积不一致，实际开发建设的面积大于建设工程规划许可证上记载的面积。换言之，众信公司在建设涉案楼盘的过程中存在未按照建设工程规划许可证规定的内容建设的情形。而根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”的规定，涉案楼盘未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，仍属于县级以上地方人民政府或者城乡规划主管部门责令其停止建设或改正的处理范围。现政府相关部门在2019年12月18日已经召开了协调会，要求规划部门对开发商开发的项目未按规划建设的部分，依法进行处理，处理后合法的房屋可依法办理初始登记。故，吴显发要求众信公司为其办理位于始兴县太平镇城郊派出所北侧众信花园第2幢A梯801号房屋的不动产权证及支付逾期办证违约金的诉求，应当待政府就上述问题作出处理后解决或再行起诉。在政府作出处理前，本案不属人民法院受理民事诉讼的范围。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项、第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告吴显发的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  李炳城二〇一九年十二月二十八日书记员  钟 琳