广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初8201号原告：李海群，女，汉族，1964年5月21日出生，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：林建辉，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗志滨，广东德赛律师事务所实习律师。原告：李梅，女，汉族，1956年4月7日出生，住珠海市香洲区。原告：李志强，男，汉族，1954年2月13日出生，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：李梅，身份情况同上，系李志强妹妹。原告：李玉坤，男，汉族，1958年6月26日出生，住珠海市香洲区。原告：李容照，男，汉族，1961年8月14日出生，住珠海市香洲区。原告：李少芬，女，汉族，1967年3月10日出生，住珠海市香洲区。原告：李玉娟，女，汉族，1969年3月31日出生，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：林建辉，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗志滨，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海市粤恒信房地产开发有限公司，住所地：珠海市香洲海港路****商铺之二、之三。法定代表人：张中信，总经理。委托诉讼代理人：周洪林，广东运胜律师事务所律师。上列原告李海群、李志强、李梅、李玉坤、李容照、李少芬、李玉娟（以下简称“李海群等七人”）诉被告珠海市粤恒信房地产开发有限公司（以下简称“粤恒信公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李海群等七人以及原告李海群、李玉娟的共同委托诉讼代理人林建辉、罗志滨，被告粤恒信公司的委托诉讼代理人周洪林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海群等七人的诉讼请求经明确如下:被告就已出售给他人的珠海市香埠路112号韵怡湾197、199号商铺向原告支付损害赔偿款6003480元（49000元/平方米×122.52平方米）及预期租金损失2525278.76元［按珠海正拓土地房地产资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》载明的月租金标准，从2007年2月1日起计至2017年6月30日］，另赔偿应计利息（以6003480元为基数，按照人民银行同期同类逾期贷款利率从2007年2月1日起计至款项6003480元全部赔偿给原告之日止）。事实和理由：根据2001年10月25日珠海市香洲区原卫星街89号之一拆迁而签订的《拆迁补偿合同》，被告粤恒信公司应补偿324.64平方米的商铺给原告七兄妹，因被告交付原告的回迁商铺不符合合同约定，该房屋拆迁安置补偿合同纠纷经珠海市中级人民法院（以下称珠海中院）等审理，于2017年7月3日作出（2016）粤04民终1409号民事判决，生效判决认为目前已建设交付使用的203、201、199、197、195比较符合合同约定的回迁范围，但197已销售给黄惠娟，199号已销售给郑涛，201已销售给郑淑云，故判决被告向原告交付203商铺、112.12平方米的赔偿金549.388万元、90平方米的203号商铺延迟交付违约赔偿金73.44万元。另该生效判决认为对被告已出售并过户他人的珠海市香埠路112号韵怡湾197、199号计122.52平方米面积的商铺暂不在该案中处理该项诉求，原告可另循途径向被告主张。因被告2006年3月8日将197、199号商铺出售他人导致无法将两商铺交付给原告，除应承担已出售商铺本所价值的赔偿款外，还导致了原告因无法获取商铺而丧失了本应从2007年2月1日接收商铺出租获益的租金，按［2014］zt0839《房地产估价报告》的月租金标准计算至（2016）粤04民终1409号民事判决作出之日即2017年7月3日，197、199两商铺应计租金2525278.76元；另，原告认为自被告将商铺出售之日起即产生向原告支付损害赔偿款之责任及支付赔偿款债务的义务，但被告至今仍未支付，除应赔偿商铺价值本身的赔偿、租金外，还应赔偿从将商铺出售他人之日起向原告支付商铺赔偿款的应计利息。被告粤恒信公司辩称，一、珠海市中级人民法院（2016）粤04民终1409号民事判决书已履行完毕，该判决书对本案具有既判力。被告和原告双方都完全认可该判决书。本案正是根据该判决书的指引提起的，处理的问题与该判决书完全相同。根据该生效判决书，原告在以判决时案涉的197、199号商铺评估价请求损害赔偿的情况下，其可得利益已得到恢复，不能再主张商铺的租金损失。请求法院驳回原告有关租金损失的诉讼请求。二、只有采取实物补偿的方式，出现延迟交付的情况才会产生租金损失。房屋拆迁安置补偿有两种方式，实物补偿或者货币补偿。损害赔偿属货币补偿。两种补偿方式都有自己的规则，不能混为一谈。本案，因案涉的197、199号商铺己出售，被告以相邻的205号商铺补偿，原告又不接受，已无法采取实物补偿的方式。原告的诉求是损害赔偿即货币补偿，而货币补偿不会产生租金损失。基于原告对案涉商铺要求损害赔偿的诉讼请求，被告认为必须查清两个问题，一是损害发生的时间，二是被告应当对原告进行补偿的时间。首先，这是违约造成的损害，损害发生的时间为被告出售案涉197、199号商铺的时间。其次，被告应当对原告进行补偿的时间为被告停止支付周转房租金的时间，即2007年2月。因此，损害赔偿的计算方式为：被告出售197、199号商铺的实际所得，加上该款项的利息（从2007年2月开始，计算到实际付款日）。这与合同法第一百一十三条“但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定一致。当然，在珠海中院（2016)粤04民终1409号民事判决书中，损害赔偿的数额是以判决时商铺的评估价（即现值）计算的。这比上面所述的损害赔偿的计算方法所计算出的赔偿数额要高，考虑到生效判决的既判力，本案也应当按生效判决书的方式计算。三、原告以其他商铺的评估价格来计算案涉商铺的损害赔偿额，不符合法律规定。在案涉的197、199号商铺没有灭失的情况下，应当直接依据这两个商铺的评估结果来计算损害赔偿额。原告以位置更好的201号商铺的评估结果作为计算197、199号商铺损害赔偿额的依据，不符合法律规定，不应当得到支持。四、原告以案涉商铺的评估价主张损害赔偿款以后，其可得利益全部得到了恢复，不能再主张该款项的利息。原告以案涉商铺的现值（判决时的评估价）请求的损害赔偿中，包括了实际损失（被告出售商铺的所得款），也包括了利息损失（评估值大于这两项之和）。其可得利益己得到恢复，不能再主张利息损失。这样主张属于重复计算。当然，如果原告以被告出售案涉商铺的所得款作为依据来主张案涉商铺的损害赔偿，再就该款项主张利息损失，这时诉求才具有合理性。但本案，原告以案涉商铺的现值（判决时的评估值）主张损害赔偿，其己包括了全部损失，不能再要求该赔偿款的利息。请求法院驳回原告关于利息的诉讼请求。综上所述，被告认为，在以案涉商铺的评估价计算损害赔偿后，原告的可得利益己全部得到恢复，不能再请求租金损失，也不能再请求该赔偿款的利息损失。请求法院驳回原告租金损失和利息损失的诉讼请求。结合相关生效判决，本院经审理查明：珠海市香洲区原卫星街89号之一的房产系李大根与袁木妹夫妇所有，报建功能为住宅，但实际作为商铺使用。该房产位于乐园路与卫星街连接转弯处，建筑面积270.53平方米，使用面积为251.52平方米。李海群等七原告均为李大根与袁木妹的子女。1998年3月20日，袁木妹去世，上述房产由七原告及李大根共同继承，并于2003年11月6日在珠海市公证处办理了继承权公证。2007年5月30日，李大根去世。经七原告协商，对所继承的回迁商铺约定为共同共有。2001年10月25日，李大根以被继承人袁木妹（乙方）名义与珠海市香洲区卫星渔民委员会（甲方）签订了《拆迁补偿合同》，约定：乙方同意将珠海市香洲区原卫星街89号之一房屋委托给甲方统一规划、拆建；经拆迁部门丈量，并经双方确认。该房建筑面积为270.53平方米，商铺面积也为270.53平方米，双方经协商同意按1.2补偿，补偿商铺建筑面积324.64平方米。甲方补偿乙方一次性搬迁费2705元。商铺按经商面积270.53平方米，每月每平方米35元，每月补偿9469元，按每月5日前付款给乙方，直至通知乙方搬进新商铺为止。合同第八条约定：新楼宇建成后回迁户除按规定进行统一抽签决定房屋位置外，商铺基本上按原位置回迁，并按市面上规划部门批准的建设图纸进行划分。第九条约定甲方合同签订后，乙方应将所有证件（房产证、公证书、国土证等）交由甲方申请注销。上述合同签订后，原告将房屋交给珠海市香洲区卫星渔民委员会拆建。第十一条约定：甲方除补偿本合同所规定的内容外，不再负担任何补偿责任。合同第十三条其他条款特别约定：拆迁的商铺基本上按原位置回迁，拆迁的商铺要求改建后回迁至原商铺位置，即乐园路连接卫星街沿街首层地面铺。合同加盖珠海市香洲区卫星渔民委员会公章，李大根代袁木妹签名。2001年，珠海市香洲区卫星渔民委员会向珠海市人民政府申请对卫星街地段的旧房屋进行自行改造，同年6月6日，珠海市规划国土局以珠规土函(2001)154号复函同意。2002年3月27日，珠海市建设局同意珠海市香洲区卫星渔民委员会成立“珠海市粤恒信房地产开发有限公司”，对经市国土资源局核定的乐园路南侧的居民用地进行单项开发经营。2004年，珠海市香洲区卫星渔民委员会将卫星街旧房改造项目转让给被告粤恒信公司开发。2004年4月28日，珠海市规划部门出具涉案小区建设工程规划许可证及相关图纸。2004年8月13日，被告取得卫星街改造项目的《房屋拆迁许可证》。2004年10月1日，珠海市香洲区卫星渔民委员会要求被告对原有的《拆迁补偿合同》进行确认，被告在原告与珠海市香洲区卫星渔民委员会签订的《拆迁补偿合同》上加盖印章。2005年4月20日，珠海市香洲区卫星渔民委员会将被拆迁户的房产证、土地证移交给被告，以便被告到房地产部门办理相关开发手续。2006年4月24日，珠海市香洲区卫星渔民委员会将《拆迁补偿合同》、被拆迁户的房产证、身份证、改变功能通知等相关附件移交给被告。根据规划部门批准的规划设计方案，规划设计红线图与用地红线相比，要内缩10多米并发生位移。工程竣工之后,195、197、199、201、203、205号铺位，从卫星街到乐园路成一线连接，相距十多米，均为临街铺位。2006年，被告将201商铺出售予郑淑云且已办理预购登记和房屋贷款抵押登记。被告将195号商铺回迁补偿给梁少麟。2006年1月16日，郑涛与被告粤恒信公司签订《商铺认购协议书》，约定：郑涛向该公司认购199号商铺，建筑面积61.26平方米，成交总价为1745910元。2007年5月25日，双方又签订了《商品房买卖合同》。2006年3月，黄惠娟与粤恒信公司分别签订《商铺认购协议书》、《商品房买卖合同》，约定：黄惠娟购买197号铺位，建筑面积61.26平方米，成交总价1764288元。上述201、195、197、199号商铺均已付清购房款并装修投入使用。被告粤恒信公司于2006年11月通知李海群等七人入伙，要求向其交付205号商铺，但李海群等七人未予接收。自2007年2月起，被告粤恒信停止向李海群等七人支付《拆迁补偿合同》约定的每月9469元周转房租金。本案所涉关联案件的审理情况。李海群等七人于2007年诉至本院，请求粤恒信公司按《拆迁补偿合同》约定交付面积为324.64平方米的商铺，即自编的韵怡湾195、197、199、201、203号商铺，并要求该公司支付周转期间四个月的租金共计37876元。粤恒信公司则反诉要求撤销《拆迁补偿合同》。本院于2008年6月26日作出（2007）香民一初字第750号民事判决，判令：一、粤恒信公司向李海群等七人交付韵怡湾205号商铺（若该商铺确权面积与324.64平方米不符，双方按照该房的市场价值多退少补）；二、粤恒信公司向李海群等七人支付周转房租金37876元；三、驳回李海群等七人的其他诉讼请求；四、驳回粤恒信公司的反诉请求。李海群等七人不服提出上诉。珠海中院于2009年3月4日作出（2008）珠中法民一终字第936号民事裁定，撤销一审判决并发回本院重审。在重审过程中，本院追加了郑淑云（201号商铺购买人）、梁少麟（195号商铺回迁户）为第三人，李海群等七人的本诉请求明确为：一、粤恒信公司支付已售201号商铺的赔偿金2259878元；二、粤恒信公司将195、197、199号商铺优先补偿回迁给李海群等七人；三、粤恒信公司按201号商铺销售单价24960元/平方米的价格支付其余应补偿面积67.71平方米商铺的赔偿金共1690040元；四、粤恒信公司按每月9469元支付周转房补偿金直至回迁安置日止。粤恒信公司的反诉请求明确为撤销《拆迁补偿合同》中有关补偿袁木妹商铺的约定，相应部分变更为补偿袁木妹住宅，位置在回迁房剩余房中抽签决定。本院于2009年12月6日作出（2009）香民一重字第6号民事判决，判令：一、粤恒信公司向李海群等七人交付韵怡湾205号商铺（若该商铺确权面积与324.64平方米不符，双方按照该房市场价值多退少补）；二、驳回李海群等七人的其他诉讼请求；三、驳回粤恒信公司的反诉请求。该案查明：195号商铺已回迁补偿给梁少麟、2006年粤恒信公司已将201号商铺出售予郑淑云且已办理预购登记和房屋抵押贷款登记、197号商铺已销售给黄惠娟、199号商铺已出售给郑涛，均已付清购房款并装修投入使用，均出租，而《拆迁补偿合同》对回迁位置的约定存在不明。李海群等七人不服本院重审判决并提出上诉。珠海中院于2010年12月7日作出（2010）珠中法民一终字第484号民事判决，判令：维持本院（2009）香民一重字第6号民事判决第三项；二、撤销该判决第一、二项；三、驳回李海群等七人的诉讼请求。该二审判决认为，《拆迁补偿合同》对回迁位置的约定存在不明，且195号商铺已明确回迁补偿给拆迁户梁少麟，且已实际交付并已投入使用，197、199号商铺已销售给黄惠娟、郑涛，黄惠娟、郑涛均已付清了购房款并装修投入使用且已出租；李海群等七人要求优先补偿回迁房195、197、199号商铺等诉求无法律依据，其诉求支付已售201号商铺的赔偿金及差额面积的赔偿金及支付周转房赔偿补贴等，也是建立在整体诉求为优先回迁的法律基础上，为便于双方争议的整体解决，故该案中暂不处理。李海群等七人向广东省高级人民法院（以下称广东高院）申请再审，广东高院于2013年7月10日作出（2013）粤高法民一申字第346号民事裁定，提审本案。2013年11月18日，广东高院作出（2013）粤高法民一提字第41号民事裁定，以原审判决认定基本事实不清，遗漏必须参加诉讼的当事人为由，撤销珠海中院（2010）珠中法民一终字第484号民事判决以及本院（2009）香民一重字第6号民事判决，并发回本院重审。在第二次重审过程中，本院又追加黄惠娟（197号商铺购买人）、郑涛（199号商铺购买人）为第三人，李海群等七人的本诉请求变更为：一、粤恒信公司交付197、199、203号商铺给李海群等七人；二、粤恒信公司对已出售并过户给他人的201号商铺计90.53平方米及其余应补偿商铺面积差额21.59平方米，合计为112.12平方米面积的商铺，以2014年1月1日为基准日经评估的201号商铺每平方米市场价计（按评估报告确定的201号商铺的价值计算方法及增长率计算至商铺实际赔偿支付止，现金也按该方法计算）向李海群等七人支付损害赔偿；三、被告从2007年2月起算按每月的市场评估价格标准，向李海群等七人支付延期交付商铺的租金损失直至回迁商铺实际交付原告日止。粤恒信公司的反诉请求与第一次重审时一致。在该案审理过程中，本院委托广东正拓土地房地产与资产评估有限公司对位于珠海市××路××号××街××号商铺××市场价值进行评估，该公司出具了珠正拓估字［2014］ＺＴ0839号《房地产估价报告》，结论为：于估价时点2014年8月8日，该商铺的市场价值单价为49000元／平方米，估价对象于2014年8月8日的月市场租金为173元／平方米。2016年3月25日，本院作出（2014）珠香法民三重字第6号民事判决，判令：一、驳回李海群等七人的全部诉讼请求；二、驳回粤恒信公司的反诉请求。李海群等七人提出上诉，珠海中院经审理于2017年7月3日作出（2016）粤04民终1409号民事判决，判令：一、维持本院（2014）珠香法民三重字第6号第二项，即驳回粤恒信公司的反诉请求；二、撤销判决第三项，即驳回李海群等七人的全部诉讼请求；三、粤恒信公司向李海群等七人交付203号商铺；四、粤恒信公司向李海群等七人支付112.12平方米拆迁面积的违约损失赔偿金549.388万元以及面积为90平方米的203号商铺迟延交付违约损失赔偿金73.44万元；五、驳回李海群等七人的其他诉讼请求。该二审判决认为，依据《拆迁补偿合同》的约定和实际建设商铺的情况，只能确定回迁商铺的位置区域，195、197、199、201、203号商铺比较符合上述合同约定的回迁范围，但因规划设计方案作出后双方未就补偿安置商铺的具体方位、房号及套数达成约定，合同标的物未特定化，李海群等七人不具有优先取得补偿安置商铺的权利；197、199号商铺已出售给他人，属于法律上或事实上无法交付，而203号商铺不存在交付障碍；李志强等人诉求的197、199号商铺所对应的拆迁面积回迁赔偿金，由于其要求交付两商铺的诉讼请求该院未予支持，为便于双方当事人此部分面积回迁纠纷的解决，该案中暂不处理此项诉求，李志强等七人可另循其他途径向粤恒信公司主张。另查，在本案审理过程中，根据李海群等七人申请，经摇珠确定，本院委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对位于珠海市××路××号××街××号商铺××市场××市场租金标准进行评估。2019年8月27日，该公司出具三份《房地产估价报告书》，载明：197、199号商铺在2017年7月3日的市场价值为496万元，在2019年5月28日的市场价值为500万元；197、199号商铺在2007年至2019年期间的月租金分别为：91元／平方米、87元／平方米、91元／平方米、94元／平方米、103元／平方米、105元／平方米、110元／平方米、118元／平方米、122元／平方米、128元／平方米、133元／平方米、141元／平方米、144元／平方米。此次评估费合计38900元（包括2017年7月3日房产市场价值项目评估费14900元、2019年5月28日房产市场价值项目评估费15000元、租金市场标准评估费9000元），均由原告李海群等七人预付。本院认为，结合珠海中院（2016）粤04民终1409号民事判决作出的相关认定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于被告粤恒信公司向原告李海群等七人交付205号商铺不符合《拆迁补偿安置合同》的约定，且符合拆迁合同约定范围的195、197、199、201号商铺均存在法律或事实上无法交付的情形，被告继续履行合同存在障碍，故原告请求被告对于无法交付的197、199号商铺（建筑面积合计122.52平方米）承担赔偿损失的违约责任，合法有据，应予以支持。关于损失赔偿的数额。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损害赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预交到的因违反合同可能造成的损失。本院认为，被告无法交付上述197、199号商铺，给原告造成的损失应与上述两间商铺目前的价值相当。根据原告的评估申请，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司接受本院委托于2019年8月27日出具的《房地产估价报告书》载明，上述两间商铺于2019年5月28日的市场价值为500万元。原告对该评估结论有异议并申请重新鉴定，但其提出的证据并不能证明本案存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的人民法院应当准许重新鉴定的情形，故本院不予准许重新鉴定。至于原告在诉讼请求中提及的广东正拓土地房地产与资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》，其评估标的为201号商铺，两面临街，与197、199号商铺形状、位置尚有差异，且评估时点为2014年8月，市场价值也存在合理变化。原告要求以201号商铺于2014年8月的评估单价（49000元/平方米）来计算197、199号两间商铺的价值，理据不足，本院不予采纳。鉴于原告并没有足以反驳的相反证据和理由，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条之规定，本院依据广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具的《房地产估价报告书》，认定197、199号商铺的市场价值合计500万元。据此，因上述两间商铺交付不能，被告粤恒信公司应当向原告支付违约损失赔偿金500万元。至于原告要求被告承担商铺租金以及利息损失的问题。一方面，案涉197、199号商铺属于法律上或事实上交付不能，而并非如203号商铺一样属于迟延交付导致相应商铺无法有效利用的情形。从原告的庭审陈述来看，其在本院（2009）香民一重字第6号案件的审理过程中就已经明确知晓197、199号两间商铺已由被告另行转让的事实，但在后续案件中未及时主张损失赔偿，始终坚持要求被告向其交付上述两间商铺，自身请求不当，其相应交付主张也并未得到法院支持。另一方面，本院按照197、199号两间商铺的市场价值确定被告向原告支付的损失赔偿金额为500万元，对比被告向案外人转让商铺的成交价格来看，该赔偿金额中实际上还包含了商铺的升值，已适当考虑了守约方即原告的可得利益修复，损失赔偿额与违约损失相当，且不超过被告订立拆迁合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综上所述，原告要求被告另支付197、199号商铺的租金损失并计算损害赔偿金利息的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条、第七十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海市粤恒信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李海群、李志强、李梅、李玉坤、李容照、李少芬、李玉娟支付关于197、199号商铺的违约损失赔偿金人民币500万元；二、驳回原告李海群、李志强、李梅、李玉坤、李容照、李少芬、李玉娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96709元，由原告李海群等七人共同负担56709元，由被告珠海市粤恒信房地产开发有限公司负担40000元。本案保全费5000元，由被告珠海市粤恒信房地产开发有限公司负担。本案评估费38900元（由原告李海群等七人预付），由被告珠海市粤恒信房地产开发有限公司负担15000元，由原告李海群等七人共同负担23900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  陈淑珍人民陪审员  范清华二〇一九年十二月十二日书 记 员  张景民何倩