广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0705民初3857号原告：何锡江，男，1953年8月20日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：邓剑锋、武良峰，均为广东润鼎律师事务所律师。被告：何运才，男，1972年4月8日出生，汉族，住河南省固始县。原告何锡江与被告何运才租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何锡江及其委托诉讼代理人邓剑锋、被告何运才到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2019年9月25日裁定转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行审理，原告何锡江的委托诉讼代理人邓剑锋、被告何运才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何锡江向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告暂计至2019年6月1日前的租金383078元及从2019年6月1日至实际占用期间的租金（实际占用期间的租金计算方式：从2019年6月1日起按每月73866元计算至被告实际腾空之日止）；2.判令被告立即支付原告暂计至2019年6月5日前的违约金33234元及实际占用期间的违约金（实际占用期间的违约金计算方式：从2019年6月1日前起每月以73866元为基数，以日千分之一为标准，从当月6号计算至被告实际清偿之日止）；3.判令被告立即支付原告水电费4464.72元；4.被告承担本案全部诉讼费用。2019年8月23日，原告增加诉讼请求：解除原、被告之间签订的租赁合同。事实和理由：2018年12月1日，原、被告签订厂房（商铺）租赁合同书，约定将原告位于XX市XX区XX工业园的一、二、三楼及商铺后方仓库给被告使用。合同第三条约定每月5号前缴交当月租金，逾期缴交的，则原告有权向被告加收每日百分之三的违约金，逾期一个月，视为被告违约，原告有权中止（注：实为：终止）合同，收回厂房（商铺）。被告仅在签订合同后缴交租金60120元，经原告多次催收，被告拖欠租金一直未交，故原告提起诉讼。被告何运才辩称，原告租赁给被告的商铺是违建的。另外，原、被告签订了两份租赁合同，但原告起诉提交的合同是第一份合同，应该以第二份合同为准。租赁期间，因原告不能正常供水，导致被告用其他途径的用水，直接损害了被告的利益。另外，双方签订租赁合同时，被告已经明确告知了原告是以被告的名义代表合伙企业签订的，要求要追加合伙企业的其他合伙人作为被告。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方当事人真实性无异议的《厂房（商铺）租赁合同书》两份（分别为2018年12月1日和2019年1月1日签订）、《解除合同通知函》、原告与被告微信聊天记录截图、照片等证据，本院予以确认，并在卷佐证。原告提供的不动产权证书经核对原件，本院对其真实性予以确认。被告提供的《合作经营协议书》、XX股东群微信聊天记录截图，因与本案原告没有关联性，本院不予采纳。根据本院审查确认的有效证据及当事人当庭陈述，本院认定以下事实：1.XX市XX区XX街道XX工贸城南区XX号【不动产权证号：粤（2017）江门市不动产权第XXXXXX号】，权属人登记为何锡江，宗地面积16000平方米，房屋建筑面积1411.64平方米。建筑物分为：厂房1，总层数1层，钢和钢筋混凝土结构，建筑面积836.68平方米；厂房2，总层数1层，钢和钢筋混凝土结构，建筑面积574.96平方米。该宗地上另有约6000多平方米涉案建筑物至今没有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。2.2018年12月1日，何锡江与何运才签订《厂房（商铺）租赁合同书》，其中约定：何锡江将坐落于XX市XX区XX工业园内部分厂房（商铺）租赁给何运才使用，租赁期限从2018年12月1日至2048年12月31日；何运才租用一、二、三楼及商铺后方仓库：一楼商铺四间，按每间每月4600元，共18400元；二楼整层1595平方米，按每月每平方米16元，共25520元；三楼整层1354平方米，按每月每平方米16元，共21666元；商铺后面厂房690平方米，按每月每平方米12元，共8280元；何运才在所签合同生效之日起每月5号前缴交当月租金，若逾期缴交，何锡江有权向何运才加收每日百分之三的违约金，若逾期超过二十天，何锡江有权对何运才停水停电处理，若逾期一个月，视为何运才违约，则何锡江有权中止合同，并没收按金，收回厂房（商铺）；何运才负责铺位（厂房、商铺）内自来水管和电线架设，一切费用由何运才自行承担，每月水费、电费由何运才自行支付，合同期满后，何运才不得拆除所有的固定装修和水电设施，并无条件归何锡江所有等。合同签订后不久，何锡江与何运才于2019年1月1日又签订与上述合同内容基本一致的《厂房（商铺）租赁合同书》，只是把租赁期改为从2019年1月1日至2038年12月31日，租赁范围删除了三楼整层1354平方米及商铺后面厂房690平方米，缩小为约定租赁一楼商铺一间，每月4600元，租赁二楼整层1595平方米，按每月每平方米16元共计25520元。3.何锡江实际交付何运才使用的建筑物均为毛坯，何运才承租后，对一层三间拆除间墙的铺位、二层进行了装修，该事实双方无异议且经本院现场勘查确认属实。对于何运才陈述与李某等人共同经营XX区XX酒楼一事，何锡江称与本案无关，但表示可以认可何运才在其内部微信群中公布的《XX装修帐目》上所列的装修费用。何运才在该清单中载明“1.押金8万；2.天花3.5万元；3.扇灰3万；4.水电12万；5.楼梯1.8万（花纹钢板踏步、花艺扶手、钢化玻璃）；6.化油池、化肥池6千；7.煤气房5千；8.砌墙、砸墙、贴瓷片4万；9.玻璃门窗6万；10.厨房设备9万；11.地板砖21万（一二楼）；12.两间厕所3万；13.天花喷漆3万（一二楼）；14.仓库门口水泥地坪3千；15.垃圾吊装清运4千；16.厨师费用1.6万……”。4.合同签订前，何运才向何锡江预先支付了8万元押金（何锡江列为按金），何锡江陈述李某于2018年12月、2019年1月分别代为缴交租金30000元、30120元。5.2019年3月12日，何锡江通过微信向何运才发出一份《何运才结算单》，列出清单如下：按金221600元，扣除已交80000元，还欠141600元；11月份租金30000元、1月份宿舍租金1000元；2月份地铺租金3间×4600元＝13800元、三楼租金1354平方×16元＝21664元、地铺后厂房690平方×12元＝8280元，2月份宿舍租金1000元，2月份合计44744元；3月份地铺租金13800元、三楼租金21664元、厂房租金8280元，3月份合计46145.06元；宿舍水费37度×3.94元＝145.78元；宿舍电费923度×1.36元＝1255.28元……。同时在结算单中备注“3月份李某二楼和地铺一间租金和水电费他暂时不愿意支付，要等25号后商量才决定，所以二楼和地铺一间暂未计算落你处，请你地尽快商量好，也应尽快将按金、租金、水电费和材料费结清给我，大家做事要清清楚楚，免得互相之间产生矛盾”。何运才则回复“一、一楼上次已和您交代过，因资金问题我已无能为力。二、二楼和李某的合作您是知道的，即我前期已投入几十万装修费用，剩余装修完善和租金交付皆有他们承担。您已知悉。三、三楼去年和您当面都已讲的非常清楚，压力太大无法承租了，且您当场非常爽快的答应说〈可以〉。四、……。五、水电和水泥，沙子这些我所产生的费用决对由我承担……”。6.由于何运才此后一直没交租金，何锡江委托广东润鼎律师事务所向何运才发出《解除合同通知函》，何锡江在通知中限何运才于2019年5月15日前主动缴交全部租金，否则在2019年5月16日起双方签订的《厂房（商铺）租赁合同书》解除。该函何运才于2019年5月11日左右收到，但何运才一直以租赁房屋为违建建筑为由拒交租金。本院认为，本案是租赁合同纠纷。关于原、被告双方实际履行哪一份《厂房（商铺）租赁合同书》的问题。由于两份合同租赁起始时间并不相同，故2019年之前双方是按第一份租赁合同履行。在2019年1月1日签订第二份合同后，虽然没有对解除2018年12月1日签订的租赁合同作出约定，但从第二份合同中总租金为30120元，而在李某于2019年1月代交30120元后，原告没有在《何运才结算单》中列出1月份的尚欠租金一项可看出，后一份合同是对第一份合同的变更，且原告没有证据证明其主张的后一份合同是为了帮助被告办理工商登记所用，故本院认定双方在2019年1月1日起实际履行的是2019年1月1日签订的《厂房（商铺）租赁合同书》。由于涉案的建筑物只有一层建筑面积1411.64平方米取得产权证，另外的6000多平方建筑物至今未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”及第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，本院认定双方的租赁合同为无效合同，被告应向原告交还租赁房屋，并应按合同约定标准支付房屋腾空前的占有使用费，被告已交付的80000元押金、租金60120元应予抵扣相应使用费，从2018年12月1日暂计至2019年12月31日止，被告尚欠原告房屋占有使用费295186元（73866元＋30120元×12个月－140120元＝295186元）。当租赁合同无效时，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，综合原、被告认可的《XX装修帐目》上所列的清单费用，其中第2至9项、11到14项（合共587000元）属于被告投入已形成附合的装饰装修物。原告不同意折价归其所有，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，考虑到涉案建筑物原告在2017年取得部分产权证，而在双方签订租赁合同过程中，被告没有认真审核，故双方对合同无效存在均等过错，原告应承担被告投入已形成附合的装饰装修物的一半损失，即293500元。此外，原告主张的水电费4464，72元，没有提供有效证据证实，但被告对原告发出的《何运才结算单》后，对宿舍水费37度×3.94元/度＝145.78元和宿舍电费923度×1.36元/度＝1255.28元没有提出异议，并表示愿意承担，故本院确认被告尚欠原告水电费1401.06元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告何运才应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何锡江支付2018年12月1日起至实际占用期间使用费（暂计至2019年12月31日止为295186元，扣减原告何锡江应承担已形成附合的装饰装修物的一半损失293500元后，被告何运才仍需支付原告何锡江1686元；从2020年1月1日起按每月30120元计算）；二、被告何运才应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何锡江支付水电费1401.06元；三、驳回原告何锡江的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7611.66元（已由原告何锡江预交），由被告何运才负担55.84元，原告何锡江负担7555.82元。原告何锡江多预交的案件受理费55.84元，由本院予以退回；被告何运才应向本院补缴案件受理费55.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  钟振尧人民陪审员  赵不辞人民陪审员  赵社松二〇一九年十二月三十一日法官助理李颖梅书记员张秀珍