北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初20266号原告：梁满，男，1960年9月25日出生，汉族，北京森美精致环艺园林绿化工程有限公司法定代表人，住河北省承德市隆化县。委托诉讼代理人：刘超，北京市两高律师事务所律师。被告：北京大生力机械施工有限责任公司，住所地北京市大兴区兴华大街2段3号院波普中心1号楼307室。法定代表人：周立功，执行董事。被告：北京厚缘儿度假村有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇张新庄村村委会东300米。法定代表人：周立功，执行董事。二被告共同委托诉讼代理人（兼第三人杨浩龙的委托诉讼代理人）：王敏，北京市炜衡律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人（兼第三人杨浩龙的委托诉讼代理人）：孟凡娟，北京市炜衡律师事务所律师。第三人：杨浩龙，男，1996年10月25日出生，汉族，无业，住北京市东城区。原告梁满与被告北京大生力机械施工有限责任公司（以下简称：大生力公司）、被告北京厚缘儿度假村有限公司（以下简称：厚缘儿公司）、第三人杨浩龙租赁合同纠纷一案，本院立案后，因工作调整，承办人变更为祁广燕，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁满及其委托诉讼代理人刘超，被告大生力公司和厚缘儿公司的共同委托诉讼代理人王敏、孟凡娟（兼第三人杨浩龙的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁满向本院提出诉讼请求：1.判令大生力公司、厚缘儿公司、杨浩龙返还我房屋一次性停产停业综合补助费13042485元和场地一次性停产停业综合补助费3799707元，合计：16842192元；2.判令大生力公司、厚缘儿公司、杨浩龙返还我房屋租金5900000元；3.判令大生力公司、杨浩龙赔偿我2000000元作为违约金；4.由大生力公司、厚缘儿公司、杨浩龙承担诉讼费用。事实和理由：2012年7月26日，我与大生力公司签订《场地租赁协议》，我承租在北京市大兴区庞各庄镇张新庄村大生力公司（原甜蜜缘度假村）场地，面积41.90亩土地及其所有地上设施及建筑物；租赁期限自2012年7月26日起至2042年8月1日止；以现金为租金支付方式。协议第五条约定：“除不可抗力因素，双方均不得中途终止协议。因甲方原因或者未经乙方同意单方提前解除本协议的，甲方应退还已交的所有租金，一次性赔偿给乙方200万元作为违约金。”2017年1月至3月左右，北京六达盛泰置业有限公司（以下简称：六达盛泰公司）与被告协商拆除腾退诉争土地及房屋。2018年11月至2019年1月左右，被告与六达盛泰公司签订拆除腾退协议，将诉争土地及地上设施和建筑物拆除。被告单方提前解除协议，致使我合同目的不能实现，被告应按合同第五条约定退还所有已交纳的租金，并赔偿2000000元违约金，支付我停产停业损失费。为了维护我的合法权益，故诉至法院。被告大生力公司辩称：1.我公司与梁满虽签订了《场地租赁协议》，但双方协议已终止，且梁满应承担相应的付款义务。根据合同约定，政府拆迁行为为不可抗力，双方得终止协议。政府拆迁等不可抗力事件导致不能继续租赁场地时，出租方扣除承租方二年租金的实际使用天数租金，退还其剩余天数的租金。在协议履行过程中，梁满未按协议支付租金，且拖欠租金，我公司保留要求其支付租金的权利。2.我公司出租的41.90亩土地已被纳入庞各庄镇农村集体经营性建设用地入市试点拆除腾退项目需进行拆除，合同约定的不可抗力事件发生，合同已经无法继续履行，需终止协议。我公司从未提出解除协议。因此，梁满要求退还已交的所有租金和赔偿2000000元违约金的要求不符合协议的约定。3.梁满无权要求房屋和场地一次性停产停业综合补助费。理由如下：双方签订合同前，出租人在涉案土地及地上建筑物就从事营利行为。甜蜜缘公司法定代表人周立功于2000年开始盖甜蜜缘度假村，2001年建设完毕，2004年开始经营。双方签订合同时，已经明确告知政府可能拆迁，并约定了拆迁的后果：终止协议，退还剩余天数的租金。因此，梁满对于经营成本、经营期限以及另谋场地经营等应该预先有安排。梁满在出租人的原有建筑上，使用我公司的营业执照进行经营，梁满没有进行过建房或添置行为，没有办理过营业执照。我公司按照协议约定履行大养护义务，对度假村进行装修。终止合同时，我公司提前告知梁满拆迁信息，并留足了时间给其解决经营性问题，拆迁行为没有给梁满的经营活动造成临时性障碍。涉案土地被拆迁的信息，早在签订合同时，我公司已经披露给了梁满。2017年7月，我公司得知确定的拆迁消息后，及时联系梁满，告知将要拆迁腾退的消息。2018年11月，梁满才搬走。从法律关系看，征收补偿关系和房屋租赁关系是两个法律关系。综上，涉案土地上的房屋为我公司自建，我公司房屋的产权人，是被征收人，房屋征收补偿对象为房屋所有权人，作为承租人不属于征收补偿对象。因此，梁满不应获得房屋和场地的停产停业补偿。被告厚缘儿公司辩称：我公司与梁满没有合同关系，梁满无权依据《场地租赁协议》要求我公司返还租金、支付违约金。我公司不是被拆迁腾退人，没有领取房屋和场地停产停业一次性补助费，梁满无权向我公司进行求偿。综上，我公司不同意梁满的诉讼请求。第三人杨浩龙述称：我与梁满没有合同关系，也没有相应的权利义务关系。梁满依据《场地租赁协议》要求我承担相应责任无法律及事实依据。我通过转让协议取得地上建筑物所有权和土地承包经营权，成为土地承包经营权人和地上建筑的所有权人，没有侵犯我享有的权利。我作为土地承包经营权人和地上建筑的所有人，作为被腾退人，有权取得房屋和土地停产停业的补助费。综上，梁满要求我返还已经支付的租金，要求违约金以及停产停业综合补助费，没有法律和事实依据。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2000年10月1日，大生力公司从北京市大兴县绿海实业总公司处租用非耕地41.90亩：东西长216米，南北长126.30米，四至为：南邻北京市天海旅游用布厂，东邻张新庄土地，北邻南义堂村土地，西邻张新庄村道路。后大生力公司在该土地上建造房屋。2008年1月24日，大生力公司的法定代表人周立功在前述场地上注册北京甜蜜缘度假村有限公司（以下简称：甜蜜缘公司，后更名为厚缘儿公司），用于经营。2012年7月26日，梁满、娄学彬（承租人、乙方）与大生力公司（出租人、甲方）就前述土地及地上物签订《场地租赁协议》，主要内容如下：乙方承租甲方在北京大兴区庞各庄镇张新庄村大生力公司（原甜蜜缘度假村）场地，面积41.90亩土地及其所有地上设施及建筑物；本协议自签订之日起至2042年8月1日（租期30年）；以现金为租金支付方式：2012年8月1日前乙方一次性支付270万元，作为付款当日至2014年8月1日（二年整）的租金。2014年8月1日以后，每间隔两年递增10万元，2020年起以200万元为基数递增6%，付款方式、日期不变；甲方应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常使用。即提供原有的建筑、绿化、鱼塘种养殖、水暖电设备、以及酒店设备设施等。建筑物和供电设备大的养护由甲方负责；甲方原有餐饮、歌厅、洗浴营业执照由乙方无偿使用，经营发生费用由乙方负担。该合同第五条协议的解除约定：1.除不可抗力因素，双方均不得中途终止协议。因甲方自身原因或者未经乙方同意单方提前解除本协议的，甲方应退还已交的所有租金，一次性赔偿给乙方200万元作为违约金；2.甲方或乙方因自身特殊原因需提前解除协议的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续。第六条不可抗力：本协议所称不可抗力是指乙方租赁期间，如遇到政府拆迁等不可抗力事件导致乙方不能继续租赁该场地时，甲方扣除乙方二年租金（270万元）的实际使用天数租金，退还其剩余天数的租金。协议签订后，大生力公司将前述房屋和场地交付梁满使用。梁满按照前述协议使用甜蜜缘公司的营业执照经营度假村。因庞各庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目实施，上述土地及建筑物被列入拆除腾退的范围。2017年4月13日，北京兴远房地产土地评估有限公司去涉案场地实际勘察。2018年11月18日，梁满从涉案土地及房屋内腾退。根据梁满的申请，本院调取了涉案土地及建筑物的拆迁档案。该拆迁档案显示：杨浩龙（被拆除腾退人、乙方）于2017年9月14日与六达盛泰公司（拆除腾退人、甲方）签订《庞各庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目拆除腾退补偿协议》（以下简称：《拆除腾退补偿协议》）。该协议主要内容如下：一、乙方在项目范围内的院落位于庞各庄镇张新庄村，总建筑物面积10840.24平方米，房屋经营面积9661.10平方米，场地经营面积14072.99平方米；二、拆除腾退补偿款：甲方应支付乙方拆除腾退补偿款共计：62008076元。其中：1.经评估公司评估，被拆除腾退房屋重置成新价2995582元、腾退费35941元、装修设备及附属物补偿价4351217元、苗木补偿补助费676175元、工程造价额31132837元。2.经服务公司测算，房屋一次性停产停业综合补助费13042485元、场地一次性停产停业综合补助费3799707元、工程配合奖3252072元、搬迁补助费542012元、设备迁移补助费12000元、拆除进度奖2168048元。梁满已通过诉讼保全程序查封了前述拆迁腾退补偿款中的房屋和场地一次性停产停业综合补助费16842192元。该拆迁档案另显示：2009年11月28日，甜蜜缘公司（甲方）与李玉凤（乙方）签订协议，约定将涉案土地承包经营权及地上建筑物以800万元的价格转让给乙方。2014年11月9日，李玉凤（甲方）与杨浩龙（乙方）签订《转让协议》，约定：甲方同意将其位于北京市大兴区庞各庄镇张新庄村村委会东300米的土地承包经营权及地上所有建筑物转让给乙方；乙方享受甲方同大生力甜蜜缘公司与庞各庄镇绿海实业公司在2000年10月1日所签订的所有合同内容一致并转让给乙方；转让金额共计1000万元，由乙方一次性付给甲方；由于本次转让，乙方已一次性付给甲方补偿费，因此转让期限同大生力甜蜜缘公司与庞各庄镇绿海实业公司在2000年10月1日所签订的所有合同内容一致。另查一，大生力公司和甜蜜缘公司的法定代表人均为周立功，周立功和杨志伟系夫妻，杨浩龙为二人之子。2020年4月15日，周立功向本院提起诉讼，要求与杨志伟离婚。目前该案还在审理过程中。关于本案当事人的关系，经本院询问，大生力公司表示甜蜜缘公司是大生力公司的下属单位，因与李玉凤有一些经济债务，以甜蜜缘公司的名义将涉案土地及房屋卖给李玉凤了，后杨志伟将钱还给李玉凤了，就把涉案土地和房屋买回来并转到杨浩龙名下，李玉凤与周立功、杨志伟、杨浩龙没有亲属关系。大生力公司称因没有影响梁满的经营，故没有通知过梁满土地转让一事。梁满对甜蜜缘公司与李玉凤签订的转让协议及李玉凤与杨浩龙签订的转让协议均不予认可，认为是伪造的，是恶意串通的，是虚假的，应属无效。甜蜜缘公司后更名为厚缘儿公司。另查二，大生力公司承租后在涉案土地建造了房屋。梁满称其承租后未建造房屋，但进行了装修，具体为：哪块漏水漏雨或塌陷就补了一下，有个小歌厅的房子进行了粉刷，大约四五百平米。大生力公司不认可梁满对房屋进行了装修。经本院释明，大生力公司未在规定的时间内向本院提交涉案房屋的准建手续。大生力公司表示因建筑时间早于《城乡规划法》，故涉案房屋未取得规划许可证。庭审中，梁满称其已支付截至2016年10月初的租金590万元，并提交其与大生力公司法定代表人周立功的配偶杨志伟的录音谈话两份（2019年4月9日），以证明其交纳租金590万元，杨志伟打电话说要拆迁了，就别交房租了，并承诺给其300万元拆迁补偿款，但也没有给。大生力公司对前述证据发表如下质证意见：认为这是杨志伟和梁满之间的谈话，杨志伟和其公司法定代表人周立功正在打离婚官司，杨志伟的意见不能代表周立功的意见，另外从该录音可以看出，即使如梁满所称交了房租590万元，交付租金的实际到期日是2016年8月左右，后一直没有交租金，录音中也没有提到返还租金590万元，关于其他数额也是双方协商的过程，不能证明其目的。厚缘儿公司和杨浩龙对前述证据真实性、合法性、关联性均不认可。梁满提交2008年3月20日北京市大兴区庞各庄镇人民政府出具关于甜蜜缘公司土地租用的证明，以证明大生力公司和甜蜜缘公司的法定代表人均为周立功，股东为周立功、杨志伟，资产混同。该证明载明甜蜜缘公司前身大生力公司与北京市大兴区绿海实业总公司签订了承租北京市大兴区庞各庄镇张新庄村42亩的土地租用权租用合同，租用期50年，至2000年10月1日起至2050年10月1日止，并按合同约定已将全部土地租用费足额付清。根据合同规定，甜蜜缘公司依法全权开展经营活动和开发建设。大生力公司、厚缘儿公司、杨浩龙对前述证据真实性、合法性认可，对证明目的不认可，不认可二公司存在资产混同情况。梁满提交2019年5月13日《债权转让协议书》及娄学彬身份证复印件，以证明娄学彬将其在《场地租赁协议》中的全部权利转让给了自己。该协议书为娄学彬（债权转让人、甲方）与梁满（债权受让人、乙方）所签订，主要内容为：2012年7月26日，甲方娄学彬、乙方梁满与大生力公司签订《场地租赁协议》，现大生力公司提前终止《场地租赁协议》，故甲方将《场地租赁协议》中属于甲方的权利全部转让给乙方，由乙方行使债权，依法主张权利。大生力公司、厚缘儿公司、杨浩龙对前述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认为：梁满提交2019年5月13日《债权转让协议书》，以证明娄学彬将涉案协议中的权利转让给了梁满。虽大生力公司、厚缘儿公司、杨浩龙对前述证据不予认可，但未提交相反证据予以佐证，故本院认可前述协议的真实性，本院认定娄学彬将涉案《场地租赁协议》中的权利转让给了梁满，现梁满以起诉的方式通知了大生力公司，梁满作为原告提起诉讼并无不当。判断合同的性质不能仅看合同的名称，还应结合合同的内容、签订目的来审查。梁满与大生力公司所签订的《场地租赁协议》，虽名称为场地租赁协议，但租赁物包括建筑物，总建筑物面积达10840.24平方米，梁满承租后用甜蜜缘公司的营业执照对外经营度假村，故本院认定该租赁协议包括对房屋的承租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。大生力公司认可涉案房屋没有取得工程规划许可证，故本院认定涉案《场地租赁协议》无效。因梁满与大生力公司签订的《场地租赁协议》无效，该协议相关条款亦属无效，梁满要求按照协议条款返还其房屋租金并赔偿其违约金的诉讼请求，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。虽梁满与大生力公司之间的租赁协议无效，但涉案土地及房屋被列入拆除范围内，相关项目可以得到拆除腾退人的补偿。拆除腾退人只针对其认定的房屋产权人签订拆除腾退补偿协议并由该产权人领取腾退补偿款，这由拆除腾退补偿合同关系的相对性所决定，但并不能以此否认实际使用人享有相应的拆迁利益。被拆迁房屋可能因为实际使用人的添附、实际经营等行为导致补偿价款的提高，房屋产权人取得上述利益后，实际使用人可向房屋产权人主张相关权利。梁满主张对涉案房屋进行过装修，但未提交相关证据予以佐证，故本院不予采信。杨浩龙作为涉案土地及房屋的产权人与六达盛泰公司签订《拆除腾退补偿协议》，为相关补偿款的获益者，其中涉及梁满的利益，应予以返还。综上，梁满要求杨浩龙返还房屋一次性停产停业综合补助费和场地一次性停产停业综合补助费的诉讼请求，本院结合案件的具体情况，数额分别酌定为：390万元和114万元。梁满未提交证据证明大生力公司和厚缘儿公司取得拆迁补偿款，故其要求大生力公司和厚缘儿公司对前述拆迁补偿承担共同返还义务，缺乏依据，本院不予支持。另外，合同具有相对性，梁满与大生力公司签订《场地租赁协议》，本案案由为租赁合同纠纷，梁满将厚缘儿公司列为被告，缺乏法律依据；梁满称大生力公司与厚缘儿公司资产混同，依据不足，本院不予采信。另，本院调取的拆迁档案显示2009年11月28日甜蜜缘公司已将涉案土地及地上建筑物转让给李玉凤，后李玉凤于2014年12月又将涉案土地及地上建筑物转让给大生力公司法定代表人之子杨浩龙，因其相互转让并未影响本院的判决结果，故本院对转让效力不予评定。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第七十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，杨浩龙给付梁满房屋一次性停产停业综合补助费390万元、场地一次性停产停业综合补助费114万元；二、驳回梁满的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费165510元、财产保全费5000元，由梁满负担118430元（已交纳），由杨浩龙负担52080元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  祁广燕人民陪审员  张彦春人民陪审员  朱洪涛二〇一九年十二月二十一日法官 助理  章 平书 记 员  李 美