贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初10798号原告：贵州凯通设备物资有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区金鸭村柏秧林百花大道**。法定代表人：陈仕清，职务：总经理。委托诉讼代理人：王须飞（，男，汉族，1981年2月24日出生，住贵州省盘县，系，特别代理。被告：贵州长利房地产开发有限公司，，住所地贵州省贵阳市花溪区孟关乡孟关村法定代表人：师予华，系公司董事长委托诉讼代理人：幸刚鸿，北京市浩天信和（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201200810801094，特别代理。第三人：王洪勇，男，汉族，1976年5月25日出生，住贵州省贵阳市花溪区。第三人：安勇，男，汉族，1985年2月27日出生，住贵州省贵阳市南明区。原告贵州凯通设备物资有限公司与被告贵州长利房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依职权追加王洪勇、安勇为第三人参加诉讼，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州凯通设备物资有限公司委托诉讼代理人王须飞，被告贵州长利房地产开发有限公司委托诉讼代理人幸刚鸿，第三人王洪勇到庭参加诉讼。第三人安勇经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理，本案现已审理终结。原告贵州凯通设备物资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告房屋租金16959元和押金10000元，退还物管费339元，并赔偿损失1187元（按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年1月31日起至2019年10月11日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年7月18日签订《Ａ区房屋租赁协议》一份，约定被告将位于贵阳市国际汽车城工程机械市场Ａ区出租给原告，租赁期限为三年，自2018年9月1日至2021年8月31日，三年租金金额为101754元，每年租金为33918元，物业管理费等其他费用按照合同约定各自承担，协议签订后，原告向被告支付第一年的房租33918元及押金10000元。原告在被告租赁的房屋内经营了半年，由于经营亏损，无法继续经营，经与被告协商，同意由原告找客户对房屋继续租赁，原告退出该房屋的租赁，被告同意按照程序填写退租协议审批表，并将剩下半年的房屋租赁费16959元、押金10000元，物业管理费339元退还原告。经多次催要未果，原告为维护自身权利，诉至本院，诉请如前。被告贵州长利房地产开发有限公司辩称，我公司不应当退还原告的租金、押金及物管费，理由如下：第一，双方约定的租赁期为3年，免租期2个月，正是基于原告签订的长期租赁合同，给予原告较低的租金标准及较长的租赁期限，原告仅仅租赁几个月的时间，明显给被告造成租金损失；第二，根据租赁合同第5条第3款、第6条第2款约定，原告单方终止合同或者放弃经营权的，所缴纳的租金及押金均不予退还。且双方在合同中就租赁时间、营业时间及停业时间均有严格的规定；第三，原告在庭审中陈述涉案房屋原告自行转租给鲲鹏公司，鲲鹏公司又将涉案房屋转租给徐工挖机，原告在被告不知情的情况下，发生多次转租行为，应当按照合同约定承担相应的违约责任，同时基于转租行为是原告与鲲鹏公司直接发生的，原告即使要主张租金及押金，原告应当向鲲鹏公司主张，而不应当向被告主张；第四，原告所提交的证据不能证明其退场的时间，且其转租行为被告并不知情，不能证明其诉讼请求；第五，原告所主张的赔偿计算时间及标准双方在合同中没有约定，且起算时间为2019年1月31日，其在庭审中自认其是在2019年3月退场，可以证明原告在退场前擅自停业2个月，根据约定，也应当扣除租金及押金；第六，如果法院认定被告应当退还原告的租金及押金，根据租赁合同约定，原告在事实上享受了被告的租金优惠以及2个月的免租期，客观上给被告造成经济损失，应当酌情扣除违约金。本院经审理认定如下事实：原告（乙方）与被告（甲方）于2018年7月18日签订《Ａ区房屋租赁协议》一份，约定被告将位于贵阳市国际汽车城工程机械市场Ａ区出租给原告，租赁期限为三年，自2018年9月1日至2021年8月31日，三年租金金额为101754元，每年租金为33918元，卫生费、水费、电费由原告自行承担，合同第四条约定，乙方同意支付甲方房屋租赁保证金10000元，租赁期限届满后，若乙方不再续租，并未违反本协议约定的款项，甲方将保证金无息退还乙方。第五条第3款约定，经双方协商，如乙方未在规定时间内办理入场手续，或者办理了入场手续但未进场经营，30日内不开门营业，甲方有权将乙方租赁商铺出租给第三方，同时保证金和已交租金将作为违约责任的违约金不予退还。第六条第2款约定，乙方不得在租赁期间内随意放弃该商业物业的租赁及经营权，连续不开门营业超过30个自然日为放弃该套物业的租赁权，若放弃，则视为乙方违约，乙方所缴纳的保证金及租金将作为违约责任的违约金不予退还。协议签订后，原告向被告支付第一年的房租33918元及押金10000元，并向原告支付2018.9.1至2019.8.31的物业管理费678.36元。后因原告无力继续经营而找被告退租，被告不同意退租，原告自行搬离房屋后遂诉至法院，诉请如前。另查明，根据被告及第三人王洪勇提供的两份劳动合同证明，第三人王洪勇系被告员工，在物业部门管理岗位从事管理工作。第三人安勇系被告员工，在招商部门招商经理岗位从事招商工作。另，原告提交退租协议审批表复印件，因照片上部分模糊不清，其中可见，第三人安勇在招商部审核意见写明“该商户协助引进徐工挖机进驻，手续已办理完，同意退租，安勇。”第三人王洪勇在物管部审核意见写明“徐工挖机已入驻市场经营，2019年2月28日前未欠任何费用。王洪勇2019.5。”财务部审核意见：“退租协议审批表退款、保证金与租赁金审批表分开申请”（该栏无人签名）。对此，被告的质证意见是该复印件无法看清，真实性无法核实，即使审批表是真实的，也只是内部管理行为，被告未与原告签订退租表之前，不具备法律效力。第三人王洪勇的质证意见为，是我签的字，是我们公司的内部流程，最终决策无公司领导签字。上述事实，有当事人营业执照、法定代表人身份证明、当事人陈述、《A区房屋租赁协议》、网上银行电子回单、增值税发票、收款收据、物业管理费发票、退租协议审批表复印件、劳动合同书等证据在卷佐证，上述证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，合法的债权受法律保护。在本案中，原告向被告签订房屋租赁协议，合同对租赁期限、租金、保证金、违约责任均做了明确约定，当事人应当按照合同约定，全面履行合同义务。本案中，原告提交的退租协议审批表复印件，模糊不清，无法核实该证据真实性以及该表上半部内容，原告应当自行承担举证不能的法律后果。第三人安勇签署“同意退租”，但在本案中，没有证据表明安勇取得公司授权从事相应民事法律行为。虽第三人王洪勇认可系自己签名，但从照片勉强显示的内容来看，也并非代理被告公司同意原告退租，该退租协议审批表系被告公司内部审批流程，从形式上看，所有审批流程尚未走完，也未加盖被告公章，原被告之间的《A区房屋租赁协议》并未经被告同意解除。原告在租赁期间自行退租的行为，违反《A区房屋租赁协议》第五条第3款、第六条第2款约定，应自行承担违约责任，原告无权要求被告退还已交纳的租金及保证金。关于物业管理费，即原被告合同约定的卫生费，合同约定按月提前支付，但双方未明确约定如原告退租是否应退还物业费的问题，原告未提供充足证据证明其退租时间，自行退租时也未和被告对物业管理费进行结算，且系原告提前退租违约在先，主张退还半年的物业费339元无事实依据，故对于原告的该项诉请本院不予支持。在本案中，原告提交的证据不足以证实被告违约，因此，对于原告主张以欠款27,298元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2019年1月31日起至2019年10月11日止的损失1,187元也无事实及法律依据。本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：驳回原告贵州凯通设备物资有限公司的全部诉讼请求。案件受理费256元（已减半收取），由原告贵州凯通设备物资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员  谢茂二〇一九年十二月二十六日书记员  王跃