黑龙江省双鸭山市岭东区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0503民初306号原告（申请执行人）:中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地哈尔滨市南岗区红军街**。负责人：李林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：薛成海，系黑龙江薛成海律师事务所律师。被告：周德强（案外人），男，1967年2月23日出生，汉族，无职业，现住双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：刘长泽，系黑龙江晓民律师事务所律师。被告：双鸭山市兴亚商厦（被执行人），，住所地双鸭山市尖山区新兴大街**法定代表人：王文广，系该商夏经理。原告中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称为中国长城资产公司）与被告周德强、被告双鸭山市兴亚商厦（以下简称为兴亚商厦）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国长城资产公司的委托诉讼代理人薛成海、被告周德强的委托诉讼代理人刘长泽、被告兴亚商厦的法定代表人王文广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国长城资产公司向本院提出诉讼请求：1、请求撤销双鸭山市岭东区人民法院（2019）黑0503执异31号执行裁定书，许可对双鸭山兴亚商厦一层15号商铺的执行；2、案件受理费及其他诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2001年6月10日被告兴亚商厦用其所有的双房权证尖字第**1-5层房屋作抵押从中国农业银行双鸭山分行（以下简称为双鸭山农行）借款710万元，抵押期限到2007年6月10日，被告周德强所称的购买房屋在抵押期限之内，二被告的买卖合同无效。2003年3月31日，被告兴亚商厦与双鸭山农行签订了四份借款合同和最高额抵押合同，并在双鸭山房产管理处办理了抵押登记。2017年4月19日，双鸭山农行将兴亚商厦的3210万元债权转让给了原告。原告诉讼后，双鸭山市中级人民法院作出了（2018）黑05民初36号民事判决书，判决兴亚商厦给付原告借款本金3210万元，并按合同约定支付还清借款之日的利息。判决生效后，原告申请执行，双鸭山市中级人民法院指定岭东区人民法院执行，执行期间，被告周德强以案外人的身份提出执行异议，要求解除对兴亚商厦一楼15号商铺的执行。2019年10月21日岭东区人民法院作出（2019）黑0503执异31号执行裁定书，裁定中止对案外人周德强购买的双鸭山兴亚商厦一楼15号33.80平方米商铺的执行。原告认为，被告周德强仅提供双鸭山兴亚商厦产权出售协议，没有提供其他证明自己购买商铺的证据，二被告买卖协议无效，被告周德强不是被告兴亚商厦一楼15号商铺的所有权人，其不能对抗法院的执行，故诉至法院，请求法院判如所诉。被告周德强辩称：一、被告周德强对兴亚商厦一楼15号商铺享有足以排除强制执行的民事权利，依法不得对该商铺执行。2002年兴亚商厦为深化企业改革，转变企业经营机制，彻底实现民有民营的办企方向，公开分割式出售其营业楼内的商铺及营业柜台。2003年1月22日，被告周德强与兴亚商厦签订双鸭山兴亚商厦产权出售协议书，约定以10000元/㎡的价格购买兴亚商厦一楼15号33.80㎡的商铺，协议签订后周德强一次性全额交付购房款338000元，并对商铺实际占有使用至今。被告周德强与兴亚商厦所签订的产权出售协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告周德强与同期同样购买兴亚商厦商铺、柜台的十余位产权人均未进行产权过户登记的原因是等待兴亚商厦统一办理，并非周德强等人自身原因所致。二、被告兴亚商厦与双鸭山农行所签订的最高额抵押合同系恶意串通的无效，所设定的抵押登记（他项权证书）应予以撤销。首先，被告周德强购置兴亚商厦一楼15号商铺在先，被告兴亚商厦与双鸭山农行签订借款合同并设定最高额抵押在后，被告兴亚商厦使用已售给他人的不动产进行抵押借款，其主观恶意明显。而双鸭山农行为追求贷款利益最大化，对被告兴亚商厦所抵押的不动产未到现场了解调查核保核押，对兴亚商厦柜台、商铺是租赁还是产权转让的实际情况未予核实，未尽到善意抵押权人应尽的义务，主观上亦存在恶意，被告兴亚商厦与双鸭山农行恶意串通的行为，损害了被告周德强的合法权益。其次，被告兴亚商厦与双鸭山农行所签订的最高额抵押合同是就国有划拨土地上的房屋订立的抵押合同，只办理了房屋抵押登记手续而未办理土地使用权批准登记，违反《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规。综上，原告的诉讼请求应予以驳回。被告兴亚商厦辩称：兴亚商厦与被告周德强一直签订三方合同，根据兴亚商厦保存的合同和票据，被告周德强购买商铺的事实是成立的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据2、双鸭山市中级人民法院（2018）黑05民初36号民事判决书，证明原告依法取得了对案涉商铺享有担保物权，原告诉讼请求应予支持；证据3、岭东区人民法院（2013）岭执字第66-3号执行裁定书，证明案涉商铺在2013年被查封，被告没有在2013年提出异议；证据4、土地他项权利证明书1份、房屋他项权利证明1份，证明兴亚商厦的土地在1999年12月份办理了抵押登记手续，土地权利受限；兴亚商厦1-5层在2001年6月10日办理了抵押，约定抵押期限为2001年6月10日-2007年6月10日，被告购买的商铺在抵押期间买卖无效；证据5、兴亚商厦工商档案中的法人信息1份，证明信息上法定代表人黄小冬的签名与被告提供的双鸭山兴亚商厦产权出售协议书上的签名不一致，从而证明被告周德强提供的协议书和收据不真实。被告周德强提供的证据1、双鸭山兴亚商厦产权出售协议书及收款收据，证明被告周德强通过签订协议并付款取得商铺产权的事实。被告兴亚商厦提供的证据1、双鸭山兴亚商厦产权出售协议书及收款收据，证明被告周德强购买兴亚商厦商铺款已记入会计记账凭单的事实；证据2、2003年度兴亚商厦会计记账册第150页记账凭证1张，证明被告周德强买断产权款已记入兴亚商厦账册；证据3、产权返租合同1份，证明被告周德强对兴亚商厦33.80平方米商铺拥有产权；证据4、兴亚商厦2002年汇制的一楼平面图1张，证明被告周德强购买商铺的位置。对双方当事人的证据认证如下：原告提交的证据，除证据4内的土地他项权利证明书与本案无关外，其他证据均真实、合法，但证据与待证事实的关联性本院不予采信；被告周德强提供的证据合法、有效，本院予以采信，该证据产权出售协议书上加盖了被告兴亚商厦的公章，对原告以协议书上经办人“黄晓冬”的签名与本人“黄小冬”不符从而证明协议书和收据不真实的辩称不予采信；对被告兴亚商厦提供的证据的真实性、合法性、关联性本院均予以采信。另本院在双鸭山不动产登记中心调取了关于被告兴亚商厦的房屋产权登记情况表7张，证明最早临新兴大街所建兴亚商厦是1993年所建的产权执照号为第113433号面积6072.50平方米的商服，而兴亚商厦2001年借款用于抵押的产权执照号为第00043340号面积2744.32平方米的商服（不临新兴大街），原产权所有人为生产资料日用杂品公司，该公司于1996年之后并入兴亚商厦，2744.32平方米楼体所有权人亦变更为兴亚商厦，原、被告对以上证据所证明的事实均无异议，本院对以上事实亦予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年6月10日被告兴亚商厦用其所有的产权执照号为第00043340号面积为2744.32平方米商服（共5层）设定抵押从双鸭山农行借款710万元，约定抵押期限从2001年6月10日至2003年6月10日。2003年3月31日，双鸭山农行与被告兴亚商厦签订了四份借款合同，其中总金额为2010万元的三份借款合同系兴亚商厦为其在双鸭山农行借款进行倒贷而重新签订的，三笔借款合同项下借款的担保方式为最高额抵押，双鸭山农行与被告兴亚商厦于借款合同签订的同日又签订了最高额抵押合同，被告兴亚商厦用自己所有的四处房产和一处土地使用权作为抵押，双方办理了抵押登记，双鸭山农行领取了房屋他项权证，证书号为双房尖他字别3030号，约定的抵押期限为2003年3月31日至2007年6月10日。四处房产其中之一即2001年被告兴亚商厦向双鸭山农行借款710元设定了抵押的第00043340号面积为2744.32平方米商服，约定的转抵押期限自2003年3月31日至2007年6月10日，其余三处房产分别为产权执照号113432号面积287平方米的锅炉房、产权执照号113433号面积6072.50平方米的临新兴大街商服、《建设工程规划许可证》2002年07号面积为2710.40平方米建筑工程。2017年4月19日，双鸭山农行将被告兴亚商厦的3210万元债权（另一笔1200万元的借款合同系2003年7月28日新发生的借款）全部转让给了原告。原告诉讼后，双鸭山市中级人民法院作出了（2018）黑05民初36号民事判决书，判决被告兴亚商厦给付原告借款本金3210万元，并按合同约定支付还清借款之日的利息，原告对被告兴亚商厦借款用于抵押的房产享有优先受偿权。判决生效后，原告申请执行，双鸭山市中级人民法院指定岭东区人民法院执行，执行期间被告周德强以案外人的身份提出执行异议，要求解除对兴亚商厦一楼15号商铺的执行。2019年10月21日岭东区人民法院作出（2019）黑0503执异31号执行裁定书，裁定中止对案外人周德强购买的双鸭山兴亚商厦一楼15号33.80平方米商铺的执行。原告对该裁定不服，遂提起执行异议之诉。另查明，双鸭山市中级人民法院于2004年作出（2004）双民商初字第122号民事判决，判决被告兴亚商厦给付双鸭山农行案涉债权截止至2004年第一季度末所拖欠的利息，2013年8月20日双鸭山市中级人民法院指定岭东区人民法院执行，2013年10月9日岭东区人民法院裁定查封了兴亚商厦案涉用于抵押的四处房产。还查明，2003年1月22日被告周德强与被告兴亚商厦签订了双鸭山兴亚商厦产权出售协议书，协议约定乙方（周德强）自愿以10000元/㎡的价格购买兴亚商厦一楼15号地区33.80㎡的商铺，详见平面图。协议签订当日哈尔滨英之杰消防设施公司自愿用其消防设施款抵付周德强全额购房款338000元，兴亚商厦为周德强出具了产权买断款收据并以周德强买断产权款科目将此款记入2003年度兴亚商厦会计账册。被告周德强将购买的商铺转租使用至今，但被告兴亚商厦一直以产权证统一办理等各种理由拖延至今未办理产权过户手续。本院认为，本案争议的焦点问题在于被告周德强对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于双鸭山兴亚商厦产权出售协议书的效力问题，被告周德强及被告兴亚商厦提供的一系列证据互相印证，能够证明被告周德强通过他人转付款的方式于2003年1月22日交付了全额购房款购买被告兴亚商厦一楼15号33.80㎡商铺事实存在，本院对该案件事实予以确认，被告周德强与被告兴亚商厦所签订的双鸭山兴亚商厦产权出售协议书系双方真实意思表示，不违反法律规定合法有效。其次关于案涉商铺的位置问题，双鸭山兴亚商厦产权出售协议书明确标明案涉商铺位置为兴亚商厦一楼15号地区，被告兴亚商厦提供的一楼平面图对案涉商铺在兴亚商厦一楼15号地区的具体位置亦有明确标注，该平面图系该商厦内部参考图虽没有加盖设计部门公章但不影响其真实性，根据庭审调查，本庭对案涉商铺在临新兴大街的产权执照号113433号面积6072.50平方米商服范围内予以确认，原告诉称案涉商铺位置在（不临新兴大街的）产权执照号第00043340号面积2744.32平方米商服产权范围内，但没有提供有效证据予以证明，应承担举证不能的责任。再次，关于被告兴亚商厦房屋抵押登记以及法院查封抵押财产的时间问题，2001年6月10日被告兴亚商厦向双鸭山农行借款710万元时以兴亚商厦产权执照号为第00043340号面积为2744.32平方米商服1-5层而非全部的四处房产，2003年3月31日兴亚商厦为其在双鸭山农行借款进行倒贷而重新签订的3份借款合同而设定的最高额抵押合同中，被告兴亚商厦才用自己所有的四处房产全部设定抵押，包括对2001年已设定抵押的2744.32平方米商服进行了转抵押。案涉商铺包含在2003年3月31日抵押的产权执照号113433号面积6072.50平方米的新亚商厦商服内，即案涉商铺的抵押时间为2003年3月31日，而法院首次查封时间为2013年10月9日。综上被告周德强购买商铺在先且已支付全部价款，并已合法占有使用商铺至今，虽未办理产权过户手续但不是由被告周德强自身原因导致的，之后被告兴亚商厦在已出卖的商铺上设定抵押，抵押及法院查封均在被告周德强所购商铺之后，该抵押对被告周德强无效，被告周德强对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司的诉讼请求。案件受理费6370元，由原告中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本,上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审 判 长  张亚杰审 判 员  曹凤波人民陪审员  赵淑华二〇一九年十二月十八日书 记 员  张忠伟