广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终1412号上诉人（原审原告、反诉被告）：曾波，男，1987年8月11日出生，汉族，公民身份号码441************992，住五华县*********。上诉人（原审原告、反诉被告）：李花，女，1985年7月23日出生，汉族，公民身份号码441************086，住五华县*********。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨志，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梅州市鸿云房地产开发有限公司，统一社会信用代码914***********120U，住所地五华县**********。法定代表人：李福权，该公司董事长。委托诉讼代理人：巫集德，广东从信律师事务所律师。上诉人曾波、李花因与被上诉人梅州市鸿云房地产开发有限公司（以下简称鸿云公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省五华县人民法院（2019）粤1424民初1507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曾波、李花的共同委托诉讼代理人杨志，被上诉人鸿云公司的委托诉讼代理人巫集德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾波、李花提起上诉称，一审判决毫无根据，违背客观事实；请求撤销一审判决第一项，判令被上诉人将鸿云花园第7号楼F幢鸿枝轩1101房屋交付给两上诉人，改判被上诉人向两上诉人支付违约金239665元(以已付房款771300为基数，按日利率万分之三自2016年1月1日起暂计至起诉之日止，实际金额应按此利率计至被上诉人将房屋交付给两上诉人之日止)，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》约定，被上诉人应在2015年12月30日前向上诉人交付房屋。但被上诉人至今未能交付房屋，应承担违约责任。1.被上诉人没有证据证明其履行了交房义务，即应认定其没有交房。2.上诉人曾波是否承包涉案房屋相关工程并不能免除被上诉人的交房义务。承包可视对讲系统和监控系统工程的并非上诉人曾波，而是五华县东方电脑科技及梅州百信源实业有限公司，曾波不必然知道房屋交付时间。即便其知道房屋交付时间，并不代表被上诉人已交房，更不能免除交房义务和组织验收房屋的手续。被上诉人也没有证据证明已经与上诉人进行了与正常交房方式、手续不一样的交房方式。3.上诉人仅交车位管理费，没有交房屋管理费足以证明被上诉人没有交付房屋。4.上诉人李花与被上诉人公司负责人为亲属关系，但并不能因此免除房屋交付手续。从上诉人购买涉案房屋的《认购协议》《商品房买卖合同》《收款收据》等证据看，并没有因为亲属关系而省略相应的手续或凭证，交付房屋手续也应如此。正因为前述的亲戚关系，被上诉人逾期三年没有交房上诉人催促才符合情理。鸿云公司答辩称，上诉人的请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其全部上诉请求。鸿云公司在2015年12月20日左右就已将涉案房屋交付给了上诉人，由上诉人掌管和使用。从常理看，鸿云公司也不可能不交房给上诉人。曾波、李花于2019年6月4日起诉，请求判令：1.被告将位于五华县**********************鸿枝轩1101房屋交付于两原告；2.被告支付两原告违约金283452元（以已付购房款771300为基数，按日利率万分之三从2016年1月1日起算，计至被告将房屋交付至两原告为止，暂计至起诉之日为283452元）；三、被告承担本案诉讼费用。2019年7月23日鸿云公司提出反诉，请求判令：1.曾波、李花向鸿云公司支付逾期付款违约金26624.76元；2.诉讼费由曾波、李花承担。反诉被告曾波、李花作了答辩。一审法院经审理查明：原告曾波、李花为夫妻关系。2015年7月5日，原告李花（乙方）与被告鸿云公司（甲方）签订《鸿云花园认购协议书》（编号0002649，下称认购协议），乙方自愿认购被告开发的位于五华县**********鸿云花园鸿枝轩F幢1101房。该认购协议是被告提供的格式合同，房屋计价方式为按套计价，总价为961300元，付款方式在“按揭”栏打“√”。协议第三条“付款方式”打印内容为“乙方现同意交付给甲方购房定金贰万元，并承诺在30天内，即2015年8月4日前亲临鸿云花园销售中心付清甲乙双方协议规定的首期款伍拾叁万壹仟叁佰元（此金额为手写），并在付清首期款后的天内付清全部款项，同时签订《广东省商品房买卖合同》。或在付清首期款后，剩余房款肆拾伍万元，到银行办理按揭等有关手续”。该条款后有手写内容“先交定金贰万元，三十天内再付首期余款及办证费、电梯费共伍拾叁万壹仟叁佰元，余款肆拾伍万元办理银行按揭（含车位一个）”。协议第四条“违约责任”第2点约定“已付定金和首期款后，剩余房款乙方承诺又未按时交清或未提供材料到银行办理按揭手续的余额部分，逾期按月2%收取滞纳金”。协议第五条“其他费用”第（一）点约定：签订买卖合同前应收取费用：（1）办证费：151-200㎡35000元/户。（2）电梯维修基金3000元/户，安防系统安装费2000元/户。该认购协议备注有：同意优惠陆万元、按规定新春购房送装修叁万正（￥30000元）。原告于2015年11月5日交付给被告购房定金40000元（其中套房定金20000元和车位定金20000元）。2015年11月25日，原告曾波、李花与被告鸿云公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201540161），合同主要内容“第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为本合同第一条规定的项目中第7号楼F幢鸿枝轩1101。第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4657.32元，按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4100元，总金额（人民币）柒拾柒万壹仟叁佰元（771300）元整；第五条面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）。第六条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式付款：交清首期款余款办理按揭。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同时间付款，按下列第1、2种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2015-12-30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2015年12月23日，原告曾波、李花与中国农业银行股份有限公司五华县支行签订《个人购房担保借款合同》，向该行借款670000元，以案涉房产作抵押，被告鸿云公司为保证人，该行于2016年1月4日将借款转入借款人指定账户。2016年3月21日，原告曾波、李花与被告鸿云公司签订《鸿云花园车位买卖合同书》，主要内容有：一、乙方（原告李花）系鸿枝轩F幢1101房的业主，乙方自愿向甲方（被告鸿云公司）购买编号为F-87号的汽车车位，车位款壹拾万元（￥100000元），不包含汽车车位的物业管理服务费。二、甲方暂按小区物管收费标准向乙方收取车库位物管费，即每车位40元/月，凭缴费清单再另购壹张汽车位出入卡，取得使用权，如遇调整标准则按新标准收取。另查明，原告曾波代表五华县东方电脑科技、梅州百信源实业有限公司与被告鸿云公司分别于2014年11月3日、2015年7月23日签订鸿云花园小区智能化管理系统工程承包合同，上述两份合同的施工内容为鸿云花园内7、8、9号楼可视对讲系统和监控系统的安装。2016年1月4日，被告鸿云公司收到原告的银行贷款670000元后出具收据（编号为0047501）：“今收到鸿枝轩1101曾波购房款陆拾柒万元”给原告收执。2016年2月4日，原告曾波、李花向被告鸿云公司支付购房款161300元，出具收据：“今收到鸿枝轩1101曾波购房款壹拾陆万壹仟叁佰元”给原告。2016年3月21日，被告向原告转写2016年1月4日收据（编号为0047501），并出具收据两份（编号为0047521和0027580）给原告收执，内容分别为：“今收到鸿枝轩1101曾波交来购房款伍拾柒万元整（NO:0047501转单）”和“今收到F-1101李花交来购车位F-87号车位款壹拾万元整（NO:0047501转单）”。2016年5月19日，原告向被告鸿云公司支付车位卡费及2016年6-12月物业费共430元，并出具收据：“今收到车位F-87号曾波购车位卡费150元、2016年6-12月物业费40×7=280元”给原告。原告曾波、李花于2018年10月29日向被告鸿云公司发律师函，要求被告鸿云公司收到本律师函十日之内，将房屋交付于委托人，并与委托人到登记部门办理房产登记，按合同约定支付原告违约金。被告鸿云公司于2018年11月9日复函主张原告在履行合同过程中严重违约在先，被告方依法行使先履行抗辩权。庭审中，被告提交认购协议、工程承包合同和原告缴款收据拟证实其已于2015年12月将涉案房屋和车位交付给原告管理和使用,认为涉案房屋和车位是原告在2015年7月5日同时购买的、原告在2016年5月购买车位卡并使用车位的情况可佐证被告已将涉案房屋交给了原告，且原告曾波承揽了被告鸿云公司鸿云花园小区全部房屋的可视对讲系统和监控系统的安装工程，具有进出小区的便利，如果被告拒绝交付房屋，原告可通过换锁等方法占有房屋。原告对认购协议无异议，但认为其没有收房及收到物业交接资料、2016年6-12月的物业费是车位管理的物业费、被告提交的车位卡费收据和工程承包合同均与本案无关；被告主张原告先行违约逾期付款而反诉原告支付违约金，原告对被告的反诉提出已超过诉讼时效的主张。案经调解未果。一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《鸿云花园认购协议书》《商品房买卖合同》《鸿云花园车位买卖合同书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。本案争议的焦点是：一、被告究竟有无交房给原告;二、双方有无违约，违约金是否支持;三、被告的反诉请求是否超过诉讼时效。关于被告究竟有无交房给原告问题。首先，原告曾波承揽了被告鸿云公司含涉案房屋在内的7号楼、8号楼和9号楼的可视对讲系统和监控系统的安装工程的事实，可以认定原告具有进出鸿云花园小区的便利，同时也应该知道涉案房屋是否具备交付或有无交付的情形;其次，从被告提交的认购协议、收据和原告提交的收据、认购协议、贷款合同，以及原告2015年12月向银行申请贷款670000元购房款中有100000元为购车位款的事实，可以认定原告购买涉案房屋的同时一并认购了一个车位。原告于2016年5月19日购买车位卡并支付2016年6-12月的物业费，可以推定原告已于2016年5月19日前已接收管控涉案房屋和车位;再者，原告李花与被告公司的老板是亲叔侄关系，虽然被告鸿云公司未能提交交付房屋的收条，但原告缴纳购房的最后一期款已在2016年2月4日交清，至现在三年多的时间才声称没有收到涉案房屋，明显不符合常理和交易习惯。因此，原告曾波、李花要求被告鸿云公司交付房屋的诉讼请求，理由不足，依法不予支持。关于双方有无违约，违约金是否支持问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据《鸿云花园认购协议书》第三条付款方式，原告应于2015年7月5日付定金20000元和2015年8月4日前付清首期款531300给被告，但原告仅在2015年11月5日支付了40000元（其中包括车位定金20000元）、2016年1月4日贷款支付了670000元、2016年2月4日支付了161300元，因此，原告未能按协议约定的时间和金额付款，已经构成违约。纵然被告未在2015年12月30日前交付房屋，也因原告自身的违约原因（迟延交付房款）有理由拒绝先履行一方（原告）的履行要求，故，原告请求判决被告支付违约金283452元，法院不予支持。关于被告的反诉请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有……”。原、被告在认购协议中约定原告应于2015年7月5日付定金20000元和2015年8月4日前付清首期款531300给被告，但原告在2015年11月5日支付了4万元、2016年1月4日贷款支付了670000元、2016年2月4日支付了161300元，因此，该房屋的定金20000元和首期款531300存在迟延支付的情形，被告可分别在2018年11月4日、2019年1月3日和2019年2月3日前向法院主张权利，但被告仅在2019年7月23日才提起反诉主张权利，被告也未提交诉讼时效中止、中断情形的证据，而原告也明确提出被告的反诉请求已超过诉讼时效的抗辩意见，理由充足，依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，于2019年8月26日作出判决：一、驳回本诉原告曾波、李花的全部诉讼请求。二、驳回本诉被告梅州市鸿云房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费5550元，减半收取计2775元，由本诉原告曾波、李花负担；反诉受理费232.80元，由本诉被告梅州市鸿云房地产开发有限公司负担。原审查明的基本事实属实，本院予以确认。二审诉讼中，鸿云公司提交了如下证据：1、《竣工验收备案表》，拟证明鸿云花园商住楼7#（鸿枝轩F幢）在2015年8月验收，2015年10月备案。2、鸿枝轩F栋1203、1404、903、901、1501、1003、1401号房的《鸿云花园认购协议书》《商品房买卖合同》《商品房交接表》，拟证明鸿云花园商住楼7#（鸿枝轩F栋）的大部分商品房购买人都在签订了《鸿云花园认购协议书》后不久就接收了认购的商品房。因为该栋房产的实际完工时间早于总验收的时间2015年8月份，大多数购买人签订认购书并缴纳首付后，就接收了房屋并装修入住，然后再网签《广东省商品房买卖合同》，故而商品房交付时间大都是发生在签订认购协议书之后和网签《广东省商品房买卖合同》之前。涉案房屋在商品房约定的期限内早已交付给上诉人。3、梅州市中级人民法院（2019）粤14民终294号民事判决书，拟证明上诉人李花的父亲李定云在涉案小区鸿云花园拥有多套房产和店铺，相比其他房屋购买人，上诉人对鸿云花园小区商品房的竣工和交付情况能更加及时知晓。曾波、李花质证称，对《竣工验收备案表》的三性不予认可；同栋房产的七份《商品房交接表》《认购协议》和《商品房买卖合同》无法证明被上诉人已按约定期限交付了房屋；《民事判决书》与本案没有关联性，李定云的商品房是第一期2012年的房屋，与涉案房屋不是同一期。李花认可与鸿云公司股东李云辉存在亲属关系。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷，二审争议的焦点主要是涉案房屋是否交付。根据鸿云公司二审提交的《竣工验收备案表》，可认定涉案房屋所在的鸿枝轩F幢已于在2015年8月竣工验收，同年10月备案。根据鸿云公司二审提交的七份鸿枝轩F栋《鸿云花园认购协议书》《商品房买卖合同》《商品房交接表》，可认定鸿云公司在2015年6月起已陆续向购房户交付鸿枝轩F栋的商品房。根据鸿云公司一审提交的《现金支出证明单》，曾波已于2016年2月4日收到鸿云公司支付的鸿云花园商住楼7#地下室增加监控结算款，即曾波代表梅州百信源实业有限公司等与鸿云公司签订鸿云花园小区智能化管理系统工程承包合同于2016年2月已施工完毕。涉案商品房的《鸿云花园认购协议书》签订2015年7月5日，《商品房买卖合同》签订2015年11月25日。综合上述情况，可认定涉案《商品房买卖合同》签订时已具备交付条件。结合曾波代表梅州百信源实业有限公司等承揽鸿云公司含涉案房屋在内的7号楼可视对讲系统和监控系统安装工程的事实、双方当事人于2016年3月21日签订《鸿云花园车位买卖合同书》且曾波于2016年5月19日向鸿云公司支付车位卡费及2016年6-12月物业费的事实，原审推定曾波、李花已于2016年5月19日前已接收管控涉案房屋和车位，并据此驳回曾波、李花要求鸿云公司交付房屋的诉讼请求，处理适当。曾波、李花未按约定的时间和金额交付房款，违约在先。原审根据鸿云公司的先履行抗辩，不予支持曾波、李花的逾期交房违约金请求，处理适当。综上所述，曾波、李花的上诉理由不成立，对其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5550元（已由上诉人预交），由上诉人曾波、李花负担。本判决为终审判决。审判长  陈立民审判员  黄莉芬审判员  曾园芳二〇一九年十二月三十日书记员  巫锾宇