福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初9354号 原告：许碧英，女，1941年5月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张丽键，福建金海湾律师事务所律师。 被告：厦门夏商农产品集团有限公司，住所地福建省厦门市湖里区禾山路**民兴商城**，统一社会信用代码913502001549889209。 法定代表人：欧鹭红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈琦，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄芳，福建旭丰律师事务所律师。 原告许碧英与被告厦门夏商农产品集团有限公司（以下简称夏商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法由审判员刘宪昌适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许碧英及其委托诉讼代理人张丽键，被告夏商公司的委托诉讼代理人陈琦、黄芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许碧英向本院提出诉讼请求：1．夏商公司赔偿许碧英损失106734元；2．夏商公司支付许碧英评估费2000元。事实和理由：许碧英系夏商公司（原企业名称为福建省厦门市蔬菜公司）的员工，1992年12月参加公司房改，与公司签订《售房合同书》，购买了公司位于厦门市思明区房屋，该房屋配有4.12平方米的杂物间。后在福津大街项目建设期间，因该项目区间通道的需要，夏商公司拆除了位于外侧的许碧英使用的杂物间，并在小区的正大门右侧墙内建设杂物间交付许碧英使用。今年初，夏商公司开始办理房改房的产权证。许碧英在办证过程中发现，夏商公司调换给自己的配套杂物间不能与其他所有杂物间一样办理产权证，为此多次与夏商公司进行交涉但未果。夏商公司应按照与许碧英同楼层许宗烈房屋的附属杂物间（面积为4.12平方米）的现有市场价值赔偿许碧英损失，许碧英愿意将使用的杂物间返还给夏商公司。 夏商公司辩称，一、本案系许碧英认为夏商公司违反《售房合同书》而提起的违约之诉，但夏商公司已经依约履行了该合同约定的义务，许碧英的诉讼请求没有事实和法律依据。1．双方当事人于1992年12月签订的《售房合同书》因房改行政主管部门尚未批准而未能办理产权，故夏商公司的主要合同义务即为交付房改房。而夏商公司已经履行了房改房（包括配套杂物间）的交付义务。2．福津大街项目建设期间（约1997年至1998年间），双方当事人合意将《售房合同书》约定的配套杂物间变更为许碧英现占有使用的杂物间，夏商公司没有违约。二、2019年初，双方当事人根据厦门市住房制度改革办公室的批准意见，将1992年的《售房合同书》变更为2019年的《公有住房买卖合同》。目前双方当事人履行的是《售房合同书》变更后的《公有住房买卖合同》，在房改面积、超标面积、房屋单价、配套设施上均有变更，夏商公司已经依约履行了《公有住房买卖合同》，许碧英也取得了《公有住房买卖合同》项下约定的房改房的产权。况且，因许碧英房改范围不包含杂物间，故夏商公司也未向许碧英收取任何杂物间对价或购房款。三、许碧英要求夏商公司赔偿损失没有事实依据。四、双方当事人争议的焦点在于许碧英现占有使用的配套杂物间是否应纳入房改并办理产权，即夏商公司内部分房、房改的范围为何，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》等规定，本案争议不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应当驳回许碧英的起诉。 本院经审理认定事实如下： 1992年12月，福建省厦门市蔬菜公司（作为甲方）与其职工许碧英（作为乙方）签订一份《售房合同书》，约定：甲方将厦门市槟榔东里158号楼708室房屋出售给乙方（该房屋配有杂物间需一次性买断），总建筑面积为71.41平方米，据政策核定价值为15281元，乙方应一次性交清；乙方购买后即可获得房屋有限产权。1992年12月26日，福建省厦门市蔬菜公司向许碧英开具《厦门市统一收款收据》，确认收到许碧英支付的房款等合计15638元。 上述合同签订后，福建省厦门市蔬菜公司将房屋及杂物间交付给许碧英使用。上世纪末，因厦门市福津大街项目建设，需要拆除许碧英使用的杂物间，福建省厦门市蔬菜公司遂另行交付一间杂物间给许碧英使用。 2019年3月21日，夏商公司（经由福建省厦门市蔬菜公司改制）与许碧英签订一份《公有住房买卖合同》，约定：夏商公司将厦门市槟榔东里158号楼708室房屋出售给许碧英，建筑面积共72.46平方米、杂物间面积0平方米，许碧英应实际支付99071元。厦门市住房制度改革办公室作出的《公有住房核定表》，载明厦门市槟榔东里158号楼708室房屋总建筑面积为72.46平米，杂物间面积一栏为空白。后许碧英取得了前述房屋的《不动产权证书》，载明“专有建筑面积63.17平方米，分摊建筑面积9.29平方米。” 另查明，福建省厦门市蔬菜公司与许碧英之外的其他职工签订的《售房合同书》，亦约定“该房屋配有杂物间，需一次性买断”。后其他职工陈吉松、许宗烈等人也通过和夏商公司签订《公有住房买卖合同》的方式办理了相应的《不动产权证书》。陈吉松的《不动产权证书》载明“专有建筑面积55.03平方米，分摊建筑面积62.56平方米，建筑面积含车棚（备注：即杂物间）面积3.79平方米”，许宗烈的《不动产权证书》载明“坐落为槟榔东里158号707室，专有建筑面积56.21平方米，分摊建筑面积63.87平方米，建筑面积含车棚（备注：即杂物间）面积4.12平方米。” 审理中，许碧英申请对厦门市槟榔东里158号位置面积为4.12平方米杂物间（参照许宗烈房屋的配套车棚）的现有市场价值进行评估。本院依法委托厦门深茂土地房地产评估有限公司进行评估。厦门深茂土地房地产评估有限公司作出厦深房估司字[2019]0151号《房地产估价报告》，估价结果为该杂物间在评估价值时点2019年4月18日的总价为106734元。许碧英因此支付评估费2000元。许碧英对《房地产估价报告》的真实性、合法性、关联性均无异议。夏商公司对《房地产估价报告》的真实性无异议，但对其合法性和关联性有异议。 本院认为，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条载明“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围”，本案系因房屋买卖合同履行而引起的纠纷，并不涉及占房、腾房问题，故属于人民法院受理民事诉讼的范围，夏商公司要求驳回许碧英的起诉，缺乏依据，本院不予采信。 许碧英与夏商公司签订的《售房合同书》明确约定许碧英向夏商公司购买的房屋配有杂物间需一次性买断，故夏商公司负有向许碧英交付符合合同约定的杂物间的义务。从夏商公司其他职工陈吉松、许宗烈办理的与许碧英相同性质房屋的权利登记内容来看，杂物间已作为房屋的附属物（即车棚）办理权利登记，故夏商公司向许碧英交付的杂物间亦应当可以作为房屋的附属物办理权利登记。虽然在合同履行过程中，许碧英与夏商公司变更了杂物间的具体位置，但在夏商公司没有告知变更后的杂物间无法办理权利登记且许碧英予以同意的情况下，应当认定夏商公司交付无法办理权利登记的杂物间，不符合合同约定。基于相同的理由，《公有住房买卖合同》未约定房屋含有杂物间、《公有住房核定表》未包含杂物间，均无法认定夏商公司与许碧英达成了出售的房屋不含杂物间或杂物间无需办理权利登记的合意。因此，本院认定夏商公司向许碧英交付的杂物间无法办理权利登记，夏商公司已经构成违约，应承担相应的违约责任。众所周知的事实，杂物间能否办理权利登记，对权利人而言，显然具有不同的价值或经济利益。夏商公司已无法交付符合合同约定的杂物间，故许碧英要求夏商公司参照相同性质杂物间的现有市场价值赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。厦门深茂土地房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》，系经当事人申请后本院依法委托，程序合法，结论并无不当，本院予以采纳。根据《房地产估价报告》的估价结论，许碧英要求夏商公司赔偿损失106734元，符合法律规定，本院予以支持。许碧英支出的评估费2000元，应由夏商公司负担。至于杂物间的返还手续，双方当事人可另行处理。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门夏商农产品集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿许碧英106734元； 二、厦门夏商农产品集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付许碧英评估费2000元。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2474元，减半收取计1237元，由厦门夏商农产品集团有限公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘宪昌 二〇一九年十二月二十六日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。