江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣01民初513号原告（反诉被告）：江西信融昊实业发展有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区福山巷**，统一社会信用代码：913601030768950319。法定代表人：裘宗镇，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂跃广，男，汉族，1959年4月15日生，住江西省南昌市西湖区，系江西信融昊实业发展有限公司股东兼监事。委托诉讼代理人：吴良卿，江西法正律师事务所律师。被告（反诉原告）：华建投资集团控股（香港）有限公司，，住所地：香港特别行政区九龙旺角弥敦道**荷李活商业中心****ROOMS1318-19,13/FHOLLYWOODPLAZA,610NATHANROAD,MONGKOK,KLN,HONGKONG），公司编号：1896365。代表人：黄英，该公司董事。委托诉讼代理人：肖静，北京大成（南昌）律师事务所律师。被告：南昌市互有酒店管理有限公司，住所地：江西省南昌，住所地：江西省南昌市西湖区福山巷****913601030910558580。法定代表人：黄英，该公司总经理。原告（反诉被告）江西信融昊实业发展有限公司（以下简称信融昊公司）与被告（反诉原告）华建投资集团控股（香港）有限公司（以下简称华建公司）、被告南昌市互有酒店管理有限公司（以下简称互有酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人聂跃广、吴良卿，被告华建公司的法定代表人黄英及委托诉讼代理人肖静，被告互有酒店的法定代表人黄英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信融昊公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即将其承租的房屋维持现状交还给原告；2、判令两被告立即向原告支付自2015年9月至2018年6月止拖欠的租金2857280元（2018年7月后的租金计算至实际归还房屋之日止）；3、判令两被告立即向原告支付逾期支付租金的利息156590.08元（实际计算至金额付清止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月13日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于南昌市福山巷xx号院内的全部生产厂区、办公楼和相应的配套设施（不包括原12户住户）等一并租给被告经营酒店。租赁期为18年，自2013年11月1日至2031年10月31日止。合同对租金计算方式及支付时间做了明确约定。2014年10月22日双方签订了补充协议，对房屋租金进行了调整。合同签订后，原告按照合同约定已将房屋交付给被告使用，2015年8月止，被告已足额支付了租金。自2015年9月始，被告以经营不佳、资金困难为由，每个月均未足额缴纳租金。为此原告多次向被告催收，但被告一直置之不理。2018年7月3日，原告向两被告发出《催缴租金通知书》，已经给两被告合理的支付期限，但被告仍然分文未付，按照法律规定，原告可以解除租赁合同，要求返还租赁物。综上所述，原告与被告之间的房屋租赁合同合法有效，原告向被告提供符合合同要求房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。被告二为实际租赁物使用人，房屋租赁期间是由被告二的股东李某直接转账支付租金，同时其向原告出具欠条，被告二应当对支付租金承担连带责任。为了维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。被告华建公司辩称：一、原告诉讼主体不适格，法院应该依法驳回原告的起诉。原告信融昊公司的法定代表人系裘宗镇，而裘宗镇并未授权原告及其代理人提起诉讼，原告提起诉讼使用的公章也是已经登报作废了的公章。二、原告隐瞒真实情况，引用合同中已经作废的条款对被告提起诉讼，实际上被告并未拖欠原告租金，更不存在逾期利息，依法应驳回原告的诉讼请求。三、原、被告所签订的合同为双方真实意思表示，合同有效，原告主张被告返还租赁房屋没有事实及法律上的依据，依法应驳回原告该诉讼请求。四、根据2018年12月16日原、被告签订的补充协议，原告应返还多收取的租金219.5万元，被告已针对该部分对原告提起反诉要求返还。被告互有酒店辩称：一、同意华建公司的答辩意见。二、互有酒店并非本案适格被告。反诉原告华建公司向本院提出反诉请求：1、依法判决反诉被告江西信融昊实业发展有限公司向反诉原告返还多收取的房屋租金共计人民币219.5万元并支付相应利息（自2018年12月16日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年12月16日为104262.5元）；2、本案诉讼过程中所产生的所有费用由反诉被告承担。事实和理由：2013年11月13日反诉原、被告签署了一份《房屋租赁合同》，约定反诉被告将从南昌市印刷一厂租赁下来的老福山xx号院内的全部生产区、办公楼及相应的配套措施一并租给反诉原告，租赁期为18年。2014年10月22日，反诉原、被告签订补充协议，约定租金自2014年8月开始收取，并将每月租金降低9000元/月。因反诉原告与反诉被告存在较多的经济往来，并且反诉被告给反诉原告带来一定的经济损失，故2018年12月16日，反诉原、被告签订《补充协议》变更原合同条款，将租赁有效期（2014年3月1日至2019年2月28日）内的租金变更为50000元/月，作为反诉被告给反诉原告造成损失的赔偿条件，双方已实际履行该协议中的租金变更内容，但反诉被告至今未将多收取的219.5万元租金返还给反诉原告。故反诉被告应按照合同约定向反诉原告返还多收取的租金219.5万元，并支付相应利息。综上，反诉原告特向法院提出反诉，请求法院依法查明事实，支持反诉原告的请求。反诉被告信融昊公司辩称：反诉原告依据一份损害第三人利益、恶意串通的合同作为反诉的依据，该补充协议是无效的，该份合同损害了第三人的利益，存在恶意串通的可能，所以请求法院依法认定该协议为无效并驳回反诉原告的诉请。原告信融昊公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据一、原告营业执照、法定代表人证明书，证明：原告的主体身份情况，是本案的适格主体；被告华建公司、被告互有酒店的工商登记查询信息，证明：两被告的主体身份情况，是本案的适格主体；证据二、房屋租赁合同三份，证明：2013年10月12日，南昌市印刷一厂将涉案租赁物全部出租给江西银兆实业有限公司，2013年10月15日，江西银兆实业有限公司将涉案租赁物又全部转租给聂跃广，2013年11月13日，经过聂跃广同意，原告（实际控制人为聂跃广）将涉案租赁物全部又转租给被告华建公司，而房屋的实际使用人为被告互有酒店，由此可以证明原告享有合法的租赁权，两被告应当根据双方签订的合同履行支付房租的义务，而在合同履行过程中，被告存在逾期支付租金的违约情况；证据三、欠条一份，证明：2016年2月1日，两被告共同向原告出具欠条，欠付从2015年9月到12月的房租共计55万元，该款至今未付；证据四、催缴租金通知书两份，证明：2018年7月3日，原告上门向两被告催缴租金，但两被告均置之不理；证据五、照片四张，证明被告互有酒店为租赁物的实际使用人，至今在严重违约的状态下，仍然实际占有租赁物，既不交付租金，也拒绝交还租赁物。被告华建公司为反驳原告信融昊公司诉请，向本院提交以下证据：证据一、黄英的身份证复印件一份，证明：黄英身份信息真实。证据二、2014年至2018年付款明细共5张和2018年1月10日至2018年12月14日转账记录共25张，证明：2014年至2018年12月14日，信融昊公司及其股东聂跃广多收取了本案华建公司的房屋租金共计人民币316.2万元。证据三、2018年3月9日华建公司股份转让、更改公司秘书及董事通知书文件一份，证明：本案华建公司原董事李某某变更为现在的董事黄英。证据四、2019年4月5日南昌日报一份，证明：信融昊公司的公章和财务专用章各一枚已经声明作废。证据五、2014年10月22日原被告双方签订的《补充协议》一份和2018年12月16日签订的《补充协议》一份，证明：1、原告自2014年8月起开始收房租；2、2014年3月1日至2019年2月28日，华建公司按每月5万元向房屋出租人南昌市印刷一厂缴纳房租，以后租金按每五年一周期7%逐期递增；3、华建公司的房屋租金已经通过互有酒店向南昌市印刷一厂直接缴纳；4、信融昊公司同意华建公司和互有酒店所有的欠条都作废。证据六、裘宗镇身份证复印件一份和裘宗镇于2019年12月6日出具的《声明》一份，证明：1、裘宗镇身份信息真实；2、原告及其法定代表人自始至终没有办理委托诉讼代理人参加本案诉讼活动。证据七、2018年12月7日函告一份，证明：1、2018年12月至2019年1月，每月房屋租金为5万元，2019年2月至2020年每月租金5万3500元整。证据八、2018年12月20日通知一份，证明：房屋出租人南昌市印刷一厂同意自2018年12月起，本案涉案房屋租金按每月计人民币5万元收取。证据九、2018年12月至2019年4月的收款收据共六张和中国建设银行网上银行电子回执单，证明：1、自2018年12月起，房屋出租人南昌市印刷一厂已经按每月计人民币5万元收取房屋租金；2、2018年12月起，华建公司已经按每月5万元缴纳房租；3、2018年12月21日起至2019年4月30日，华建公司已经以第一承租人江西银兆实业发展有限公司名义直接向房屋出租人南昌市印刷一厂缴纳房屋租金共计31.02万元；4、华建公司的房屋租金已通过互有酒店向房屋出租人南昌市印刷一厂直接缴纳至今。反诉原告华建公司为支持其反诉请求，向本院提交以下一组证据：2014年4月至2018年12月反诉原告支付给反诉被告房屋租金的付款明细表一份和转款凭证四份（包含公账及私人账户转款记录），证明：2014年4月至2018年12月14日，反诉原告向反诉被告支付了房屋租金共计479.5万元，实际按约仅需支付2014年8月至2018年11月（52个月）的房屋租金260万元，反诉原告向反诉被告多支付了房屋租金共计人民币219.5万元，故反诉被告应向反诉原告返还租金219.5万元并支付相应利息。反诉被告信融昊公司为反驳反诉原告华建公司反诉请求，向本院提交以下证据：证据一、吴良卿律师与裘宗镇录音一份，证明：裘宗镇与华建公司签订的补充协议不是真实的意思表示，双方存在恶意串通的行为，所以该补充协议无效。证据二、江西信融昊实业发展有限公司股东会决议一份，证明：依照公司股东会决议，裘宗镇应当参与股东会但是其一直未参加。证据三：江西信融昊实业发展有限公司公司章程一份，证明：裘宗镇正没有资格签订补充协议，所以签署行为属于他个人行为，与公司无关。本院组织当事人就上述证据进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对信融昊公司提供的催缴通知书，因其未能提供已向两被告送达的证明材料，故本院对其三性不予确认；2、对华建公司提交的2014年-2018年付款明细因系其单方制作，故本院对其三性不予确认，对其提交的转款凭证，因其在提交反诉证据时补充提交了加盖银行公章的流水，故本院以其反诉提交的银行流水为准；3、对华建公司提交的2019年4月5日南昌日报的真实性、合法性予以确认，对其关联性及是否能达到其证明目的在本院认为部分再进行阐述；4、对华建公司提交的2018年12月16日的补充协议的三性在本院认为部分再进行阐述；5、对华建公司提交的裘宗镇身份证复印件，因系复印件，未与原件或本人核对，故本院不予采纳；6、对华建公司提交的2018年12月7日的函告、2018年12月20日的通知、2018年12月21日至2019年4月30日的收款收据，因均系案外人出具，本院对其真实性难以确认，但信融昊公司对华建公司已支付给南昌市印刷一厂的租金数额不持异议，也同意作为华建公司已支付的部分租金，故本院对该租金的实际支付事实予以确认；7、对信融昊公司提交的录音证据材料，因涉及案外人裘宗镇，无法确认录音中是否系裘宗镇本人，故本院对该录音证据不予采纳；8、对华建公司提交的“裘宗镇”出具的《声明》，因信融昊公司对其真实性不持异议，但对关联性和合法性提出异议，本院在本院认为部分就关联性和证明目的再进行阐述；9、对华建公司提交的2014年4月-2018年12月的银行流水，信融昊公司对其真实性无异议，但对关联性提出异议，认为其中有几笔是借款而非支付租金，但在本院已释明其应当对该抗辩承担举证责任的前提下，其未能举证证明其有异议的几笔款项是借款，应由其承担举证不能的法律后果，故本院对华建公司提供的该组流水的三性均予以确认；10、对信融昊公司提交的其公司股东会决议，因落款时间显示召开股东会的时间是2019年10月，且仅有聂跃广个人签名，本院不予采纳。根据经审查确认的证据及各方当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年11月13日，信融昊公司（甲方）与华建公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“甲方同意将本公司从南昌市印刷一厂租赁下来的，坐落于本市福山巷**院内的全部生产厂区办公楼和相应的配套设施等一并租给乙方经营，租赁期为十八年（自2013年11月1日起至2031年10月31日止）。租赁有效期内的租金自2014年3月1日起至2014年5月31日止每月租金为人民币壹拾伍万贰仟元整，尔后时间租金金额按每叁年为一个周期递增，增幅为12%，以此类推至合同期满。每月三十号为下月租金的交纳日，乙方不得逾期拖延，否则视为乙方违约。租赁有效期内甲乙双方均不能随意变更或解除本合同。”2014年10月22日，信融昊公司（甲方）与华建公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：“经过双方友好讨论，对过去互不追究的一致意见，甲方同意2014年8月份收取租金为玖万壹仟元整，2014年9月份收取租金为壹拾壹万陆仟元整，2014年10月份收取租金壹拾肆万壹仟元整，甲方同意自2014年11月份起租金按照房屋租赁合同签订的金额152000元／月减去9000元／月，即每月收取租金金额为人民币壹拾叁万叁仟元整一直到2017年10月31日不改变，而后租金递增时间还是三年，租金增幅还是12%（即2017年11月1日至2020年10月31日每月租金未160160元），以此类推至合同期满。”2016年2月1日，华建公司向原告出具欠条一份，载明：“今欠江西信融昊实业发展有限公司房租款：伍拾伍万元整人民币（2015年9月至2015年12月房租）。”互有酒店在该欠条落款时间处加盖了公章。2018年12月16日，信融昊公司（甲方）与华建公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定：“乙方不再追究在建设中甲方措施不到位造成乙方损失：工料损失360平方米*3次=1080平方米*480元/平方米=518400元。乙方不再追究甲方未能解决印刷一厂办公楼的使用问题，致使乙方不得以让出二楼360平方米的经营场地给印刷一厂办公楼造成的损失：每月损失：360平方米*45元/月/平方米=16200元/月。乙方不再追究甲方因长期不提供保法票据，造成乙方经济损失：每月160160元*25%=40040元/月。甲方同意乙方自合同成立以来，每月租金的缴纳按照南昌市印刷一厂与江西银兆实业有限公司签订合同执行，即租赁有效期内的租金按前五年（2014年3月1日至2019年2月28日）每月为五万元整，以后租金金额按每五年一个周期逐期递增，增幅为7%。甲方同意之前与乙方和互有酒店所有的欠条都作废。为了避免税收法律方面的限制，减轻甲方的税收负担，乙方同意把租金直接缴纳给南昌市印刷一厂。”该补充协议上信融昊公司加盖的是信融昊公司合同专用章及法定代表人裘宗镇签名。另查明：自2014年4月至2018年12月，华建公司共计向信融昊公司支付房屋租金共计479.5万元。还查明：自签订房屋租赁合同以来，案涉房屋一直由互有酒店实际使用。再查明：2019年4月5日，南昌日报刊登了一则遗失公告，内容为：“江西信融昊实业发展有限公司遗失公章、财务专用章各壹枚，声明作废。”本院认为，本案被告华建投资集团控股（香港）有限公司系香港特别行政区注册成立，本案属于涉港民事纠纷。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案当事人没有协议选择合同适用的法律，根据最密切联系原则，本案合同的履行地在我国内地，因此本案应适用我国内地法律。本案的争议焦点主要有以下几个方面：一、关于原告的诉讼主体是否适格。华建公司辩称信融昊公司的公章已登报作废，故其提起本案诉讼主体不适格。经查，虽然南昌日报刊登了关于信融昊公司公章和财务专用章因遗失作废的公告，但信融昊公司当庭向本院出示了其公章，证明该公章并未遗失。而且经本院向信融昊公司法定代表人裘宗镇核实，该遗失公告是由其刊登，其也知晓该公章目前由信融昊公司实际控制人兼股东聂跃广持有，因公章未实际遗失，华建公司以刊登的公告辩称原告主体不适格，本院不予支持。原告提起本案诉讼符合法律规定。二、关于案涉2018年12月16日的补充协议是否对信融昊公司发生法律效力。信融昊公司对该补充协议的真实性、合法性和关联性均提出异议，其主张该补充协议是其公司法定代表人裘宗镇与华建公司恶意串通损害信融昊公司的利益。经查，首先，信融昊公司对该补充协议上加盖的信融昊公司合同专用章和裘宗镇本人签名的真实性不持异议；其次，裘宗镇仍系信融昊公司法定代表人；再次，该合同专用章系由信融昊公司法定代表人裘宗镇加盖，签名也是其本人所签，对此原告予以确认。本院认为，裘宗镇作为信融昊公司的法定代表人有权代表信融昊公司对外签订合同，而且其还加盖了信融昊公司的合同专用章，华建公司足以相信裘宗镇签订该补充协议的行为系信融昊公司的行为，该协议依法对信融昊公司产生法律约束力。原告辩称裘宗镇与华建公司之间存在恶意串通，但其未能提供有效证据予以证明，补充协议中也对租金的调整原因作出了解释，故对原告的该意见，本院不予采纳。三、关于本案租金是否存在欠付或多支付的情况（如果多支付是否应当返还）以及华建公司是否应当返还租赁房屋的问题。如前所述，案涉2018年12月16日的补充协议对信融昊公司具有法律约束力，依据该补充协议，双方的租金从2014年3月1日至2019年2月28日每月为五万元整，本案原告起诉时间是2018年12月21日，华建公司已支付的租金总额为479.5万元，即使本案租金从2014年3月1日起算，华建公司也已超额支付租金，不存在尚欠租金的事实，故对信融昊公司主张两被告支付拖欠的租金及利息的诉请，与事实不符，本院不予支持。华建公司既不存在拖欠租金的情况，即不存在违约，而本案房屋租赁合同约定的租期届满日为2031年10月31日，故在约定的租期未届满及华建公司不存在违约的情况下，信融昊公司主张华建公司返还租赁房屋的诉请，于法无据，本院亦不予支持。关于华建公司反诉主张信融昊公司返还多支付的租金，如前所述，本案租期尚未届满，双方租赁关系仍然合法有效并持续，华建公司多支付的租金可以抵扣之后应付的租金，应待双方租赁关系终止时再行结算，故在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回江西信融昊实业发展有限公司的全部诉讼请求；二、驳回华建投资集团控股（香港）有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费31196.83元，保全申请费5000元，由江西信融昊实业发展有限公司负担；反诉案件受理费14480元，由华建投资集团控股（香港）有限公司负担。如不服本判决，江西信融昊实业发展有限公司、南昌市互有酒店管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，华建投资集团控股（香港）有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费【户名：江西省高级人民法院；账号：31×××42-3；开户行：农行南昌市环湖支行，诉讼费缴纳时请在用途中注明＂诉讼费＂】，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  黄琳审判员  李扬审判员  谢芸二〇一九年十二月二十三日法官助理阮焱焱书记员万方芳