广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初28177号原告（反诉被告）：广东和丰物业服务有限公司，住所地揭阳市区********，统一社会信用代码914***********41X。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：常媛，广东鹏鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：段军威，广东鹏鼎律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：蔡春兰，女，汉族，住广东省佛山市南海区*******************，公民身份号码440************722。被告（反诉原告）：郭宝泉，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码440************017。两被告共同委托诉讼代理人：张铭，男，佛山市南海区***水韵尚都第一届业主委员会推荐。原告广东和丰物业服务有限公司（以下简称和丰物业公司）与被告蔡春兰、郭宝泉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月18日受理后，依法适用简易程序。诉讼过程中，被告蔡春兰、郭宝泉提出反诉，经审查，本院予以同意且将本诉与反诉合并审理。本案于同年12月18日由审判员杨风娥公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人常媛、段军威，两被告的共同委托诉讼代理人张铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年8月至2019年3月物业服务费用14496.8元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：两被告是广东省佛山市南海区********************的权利人。佛山市南海创鸿房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为被告所在的小区提供物业管理服务。合同签订后，原告进驻小区开始为全体业主提供优质的物业管理服务，但两被告却自2018年8月开始拖欠物业管理服务费，并因此产生了滞纳金。原告曾多次向两被告催缴，但两被告仍未交纳。至起诉之日，两被告共拖欠原告费用共计14496.8元。现原告为自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院基于事实和法律支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告不是本案的诉讼主体资格，应驳回原告起诉。1.原告与被告双方没签订物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，原告提供声称是小区建设单位与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》，若其真实并经相关政府部门备案，应对所有业主具有约束力。现实中，每一个小区都具有经备案的《前期物业管理服务合同》，理应有合同明确约束、规范物业服务收费标准、物业服务标准、物业服务合同期限等。原告是《前期物业管理服务合同》的当事人，其有能力也应提供有效证据证明双方的约束关系。请求法院依职权查明并以此进行审判。2.根据原告提交的《前期物业管理服务合同》第五条规定“物业管理区域物业服务收费选择酬金制方式”、“以上管理费服务收费均已含公共水电费分摊”、“乙方每月按物业服务收入总额的10%提取管理酬金”。原告的合同明确规定涉案小区服务收费是酬金制，扣除物业提取的10%管理酬金，剩余的应全部用于合同约定支出。参照《中华人民共和国物权法》第八十条“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定”，可见物业费是业主为维护房屋共有部分以及共有配套设施正常使用和功能，以及维护物业管理区域环境卫生和秩序而分摊的费用。依照《物业服务收费管理办法》，第九条规定“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式”；第十二条规定“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出”。在酬金制下，物业费是属于业主共有，是业主的物上负担，是业主之间的义务，而不是对物业公司的负债。依照原告提交的《前期物业管理服务合同》，原告只是固定提取10%的管理酬金，单个被告是否按时缴纳物业费不会影响其提取的固定管理酬金。而在涉案小区管理服务期间，原告从未提出“物业服务费年度结算不足，需全体业主按比例承担”的情况。根据法律规定，酬金制的预收物业服务支出属于代管性质，现时原告已非涉案小区的物业，其追讨的物业费不可能再按照合同约定投入小区服务。二、诉讼请求没相关事实和法律依据。对于房屋和车位的物业费的诉讼请求，原告没提交被告未交费的相关凭证，其提供的EMS快递单无法证明原告曾向被告发出缴费通知，不能证明其主张的情况，其关联性不予确认。另外，根据原告提供的《前期物业服务协议》，涉案小区的低密度（多层）住宅物业服务费为4.2元/平方米/月，对此按照原告主张的欠费时间，其欠费金额应为362.41m²×2.4元/m²/月×8个月=12176.98元，而非原告诉求的14496.8元。根据举证规则的相关规定，谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不利的法律后果。三、滞纳金的诉讼请求没法律依据。参考原告提交的《前期物业管理服务合同》根本没违约金/滞纳金的相关约定。恳请法院驳回原告相关诉讼请求。四、原告管理服务涉案小区期间服务质量及内容存在重大瑕疵。1.被告在2017年9月24日收楼时发现房屋出现渗水情况，涉案小区的开发商创鸿公司与原告承诺在质保期内非业主原因出现的渗水现象由他们负责免费维修，质量保修受理部门是原告，且原告的工作人员也签名确认此事，但之后原告却从未履行其保修的职责。在2018年6月29日，被告曾向原告的工作人员管家微信反映房屋问题，具体为：门口堆满不是被告的废物垃圾，建筑废料；负二楼地面和二楼墙上均发现渗水情况；前后花园杂草没有清理，室内没保持清洁干爽。原告作为涉案小区的物业服务管理提供方，却从未提供对等的物业服务，被告的房屋因没装修入住，被原告侵占堆放各样垃圾，承诺保修的渗水问题至今仍未处理，花园杂草丛生，环境卫生堪忧。在2018年9月22日，被告的房屋电梯因为原告的维护不善，导致在有电的情况下仍不能正常显示，电梯损坏。2018年11月3日，原告的工作人员通过微信告知被告：“我作为管家的话，确实没有催过您的那个物业管理费。因为您老是跟我反应你家的问题，我觉得这样的话再向你要管理费于心不忍”，并且承诺：“你可以先不要管这个律师函（关于催缴物业费的），然后我们这边先把你的问题解决了，以后再说吧”。至今，被告的房屋渗水情况依然严重，电梯依据损坏，这些都是原告的不作为所导致，按照原告工作人员的承诺，被告理应不再支付物业管理费直至保修完毕。2.原告在起诉状中声称一直为全体业主提供优质的物业管理服务，但根据（2019）粤0605民初15970号《民事判决书》，法院认定“和丰物业公司在物业管理方面确实存在一定的瑕疵，尤其是涉案小区的电梯维修保养不及时、电梯故障、消防故障等方面，这些设备的运行是否正常会直接影响到业主的人身安全。”3.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本小区历史诉讼案件，案件号：（2017）粤06民终6814号经佛山市中级人民法院认定原告和丰物业公司作为涉案小区物业管理方，负有对小区物业进行妥善管理的义务。由于和丰物业公司管理不善，车位消防水管爆裂漏水导致业主财产受损，服务期间存在重大瑕疵，需要承担相应的赔偿责任，最终佛山市中级法院认定原告服务期间存在50%的过错责任，并承担相关的赔偿损失；（2019）粤0605民初15970号案也认定原告服务期间存在重大瑕疵，被告未享受对等的物业服务，其相应的服务费用理应打折，以上符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定。4.原告作为涉案小区的物业服务提供方，从未公示其财务、公共收益收支明细，对全体业主采取不同的物业收费标准，对个别业主免除物业费，对别墅业主私自提高物业费。其针对性收取物业费和提供不对等物业服务标准的情况，对按时缴纳费用的业主或物业使用认极为不公，长期侵占应投入于《前期物业管理服务合同》对于合同约定物业费支付部分，严重侵犯全体业主合法权益。五、本案诉讼费被告不承担。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告退还被告被多扣的物业管理费2903.78元；2.判令原告赔偿被告房屋维修费10000元；3.反诉诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告在2017年9月24日正式收楼，当日开始原告通过银行代扣从被告的账户中收取物业管理费。根据原告提供的《前期物业服务协议》，涉案小区的低密度（多层）住宅物业服务费为4.2元/平方米/月，而原告私自每月多扣290.378元，原告违法多扣的物业管理费一共为2903.79元，其理应退返给被告。另外，被告在2017年9月24日收楼当日发现房屋出现渗水情况，涉案小区的开发商创鸿公司与原告均承诺在质保期内非业主原因出现的渗水现象由他们负责免责维修，质量保修受理部门为原告，且原告的工作人员也签名确认此事，原告对被告的房屋问题保修负有连带责任。原告长期不履行其保修职责，至今被告的房屋渗水问题仍未得到解决处理，故被告主张原告支付房屋渗水保修费10000元。原告对被告的反诉辩称，被告的房屋漏水尚在房屋保修期内，维修责任应该在开发商，与原告无关。请求法庭驳回被告的该项请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当事人质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及本案事实，本院认定如下：位于佛山市南海区*******************（建筑面积为362.41m²）于2017年6月12日登记在郭宝泉、蔡春兰的名下。和丰物业公司受水韵尚都小区的开发商创鸿公司的委托，对涉案小区提供前期物业管理服务。2019年4月1日起，和丰物业公司不再为该小区提供物业管理服务。和丰物业公司在2018年3、4月的每月收取郭宝泉、蔡春兰1812.1元。庭审中，双方均确认，和丰物业公司已收郭宝泉、蔡春兰的物业管理费是按照5元/平方米/月的标准计收。郭宝泉、蔡春兰持有《住宅质量保证书》原件一份，该保证书记载：水韵尚都5-18栋的发展商为创鸿公司；质量保修受理部分为和丰物业公司；屋面防水的保修期限为5年，保修期内如因防水材料、设计或施工质量问题而导致天面渗水、漏水，发展商将无偿进行维修并满足有关规范或标准；墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏的保修期限为2年，保修期内因施工质量或所用材料的质量问题而出现的墙面、厨房和卫生间地面漏水，地下室渗漏及管道开裂、渗漏，发展商将无偿进行维修并满足有关规范及标准。另外，该保证书手上写以下内容：关于业主所担心的窗边渗水质量问题，甲方已作处理。但为了业主放心，甲方同意在质保期内，非业主原因仍出现渗水现象的话，由甲方负责免费维修。曹**刚2017年9月24日。2018年6月至2018年11月期间，郭宝泉通过微信与和丰物业公司的管家赵伊丹进行沟通。郭宝泉向该管家反映以下问题：（1）门口堆满不是被告的废物垃圾，建筑废料；（2）负二楼地面和二楼墙上均发现渗水情况；（3）前后花园草坪没有清理，室内没保持清洁干爽。（4）电梯故障。赵伊丹对此也进行回复，其称：作为管家确实没有催过你交物业管理费，因为你总是反映家里存在各种问题。本院于2019年7月9日受理和丰物业公司诉钟惠英物业服务合同纠纷一案，诉讼过程中，钟惠英提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理。2019年8月28日，本院作出（2019）粤0605民初15970号民事判决书。该判决认定和丰物业公司提供物业服务存在以下问题：电梯存在故障及维修保养不及时、消防设备存在故障及损坏、车库漏水、垃圾桶附近垃圾堆积、楼顶天台地砖破损未及时修复等问题。本院认为，和丰物业公司在物业管理方面确实存在一定的瑕疵，尤其是涉案小区的电梯维修保养不及时、电梯故障、消防故障等方面，这些设备的运行是否正常会直接影响到业主的人身安全。尽管和丰物业公司物业服务问题并未达到钟惠英可拒绝支付物业服务费的程度，本院酌定钟惠英应支付物业服务费、车位管理费的90%。和丰物业公司提供的物业服务对钟惠英违约行为具有一定的原因力，故对和丰物业公司主张滞纳金或违约金的请求，本院不予支持。庭审中，蔡春兰、郭宝泉确认其未向和丰物业公司缴纳2018年8月至2019年3月期间的物业管理费。本院认为，和丰物业公司为涉案小区提供物业管理服务，蔡春兰、郭宝泉为涉案房产，虽然双方未举证证明是否有签订书面的物业服务合同，但双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，蔡春兰、郭宝泉作为本案被告的主体适格。和丰物业公司为蔡春兰、郭宝泉提供物业服务，蔡春兰、郭宝泉理应依约交纳相关费用。双方均确认蔡春兰、郭宝泉未支付2018年8月至2019年3月期间的物业管理费，对于涉案房屋的物业管理费标准，双方各持己见。若和丰物业公司举证的其与创鸿公司签订的涉案《前期物业管理服务合同》属实，该合同约定低密度（多层）住宅的物业管理费按4.2元/平方米/月计收，但和丰物业公司与蔡春兰、郭宝泉在实际履行合同的过程中，双方的实际履行行为已经对涉案物业管理费的标准进行了变更。根据和丰物业公司举证的涉案房屋2018年3、4月缴纳物业管理费的情况看，和丰物业公司与蔡春兰、郭宝泉实际上是按照5元/平方米/月标准确定涉案物业服务费。综上，蔡春兰、郭宝泉应按照5元/平方米/月的标准计付物业服务费，经核算，2018年8月至2019年3月期间物业服务费为14496.4元（362.41m²×5元/m²/月，每月为1812.05元，计8个月）。对于蔡春兰、郭宝泉主张按4.2元/平方米/月计收物业管理费，本院不予采纳，对于其反诉请求和丰物业公司退还多扣的费用2903.78元，本院不予支持。蔡春兰、郭宝泉以和丰物业公司提供的物业服务不到位等为由拒交相关费用，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，业主拒交物业费需基于正当理由。由于物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。因此，从维护整个小区的稳定性及全体业主的合法权益考虑，对于蔡春兰、郭宝泉拒付相关费用的理由，本院将结合案件实际情况予以审查。本案中，根据查明的事实，和丰物业公司在物业管理方面确实存在一定的瑕疵，尤其是涉案小区的电梯维修保养不及时、电梯故障、消防故障等方面，这些设备的运行是否正常会直接影响到业主的人身安全。另外，涉案房屋门口堆满废物垃圾、负二楼地面和二楼墙上出现渗水情况、前后花园草坪没有清理等，这也反映和丰物业公司在履行物业服务方面存在瑕疵。但和丰物业公司物业服务问题并未达到蔡春兰、郭宝泉可拒绝支付物业服务费的程度，本院结合本案情况酌定蔡春兰、郭宝泉应支付物业服务费13046.76元（14496.4元×90%）。蔡春兰、郭宝泉认为涉案房屋在收楼时存在墙体漏水、发霉，为此其反诉请求和丰物业公司赔偿其房屋维修费10000元的事宜。根据《住宅质量保证书》的记载，房屋在质保期内发现墙体、地面漏水、渗水等，发展商将无偿对此进行维修。虽然该保证书记载质量保修受理部门为和丰物业公司，但是受理部门并不等于维修部门或责任部门。蔡春兰、郭宝泉在保修期间内发现上述问题，其应及时向开发商主张权利，和丰物业公司并非责任主体。根据《物业管理条例》第五十五条的规定：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。”综上，蔡春兰、郭宝泉反诉要求和丰物业公司赔偿其房屋维修费10000元的，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、蔡春兰、郭宝泉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年8月至2019年3月期间的物业管理费合计13046.76元予广东和丰物业服务有限公司；二、驳回广东和丰物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回蔡春兰、郭宝泉的全部反诉请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉案件受理费减半收取81.21元（广东和丰物业服务有限公司已预交81.21元），由广东和丰物业服务有限公司负担18.13元、蔡春兰、郭宝泉负担63.08元且应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付广东和丰物业服务有限公司，本院不另收退。反诉案件受理费减半收取61.30元（蔡春兰、郭宝泉已预交61.30元），由蔡春兰、郭宝泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨风娥二〇一九年十二月三十日书记员  邓健青