云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初8911号原告：李世强，男，彝族，1965年11月7日生，身份证住址云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：江旭斌、艾良苍（实习），云南滇铭律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明华敏房地产开发有限公司。住所云南省昆明市高新区海源北路**高新招商大厦，统一社会信用代码：91530100670888854L。法定代表人：尹晓敏，总经理。委托诉讼代理人：穆小茜，特别授权代理。原告李世强与被告昆明华敏房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行审理。原告李世强的委托诉讼代理人江旭斌、被告昆明华敏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人穆小茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李世强向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《物业有期有偿使用协议书》和《委托租赁合同》。2.判令被告按约定立即履行回购义务，向原告支付约定的回购款563730元。3.判令被告向原告支付被拖欠的租金187006元，逾期支付租金的滞纳金53456元（自2016年4月13日起，暂计至2019年4月12日止）。4.判令被告向原告支付自2019年4月13日起至判决确定合同解除之日止的约定租金。5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月13日，原告与被告签订《物业有期有偿使用协议书》和《委托租赁合同》，按照《物业有期有偿使用协议书》约定：原告购买由被告开发的位于昆明市年的使用权，使用面积为13.11平米，使用期限自2013年4月13日起至2028年4月12日止，原告支付使用费合计为563730元整（因原告选择一次性支付，被告给与原告1%的优惠，实际支付558093元），同日原告将应付款项558093元足额支付给被告，被告向原告开具收款收据，2013年5月15日被告向原告开具一张5年使用费的发票，并告知原告以后每满5年开具一张5年使用费的发票。同时约定原告需将上述物业委托被告同意规划和经营管理，在使用期限届满或协议签订满5年后，原告可以要求被告按原价回购。按照《委托租赁合同》约定：原告将上述物业委托给被告统一出租，委托期限为15年，自2013年4月13日起至2028年4月12日止。租金支付时间为：第一年租金于2013年10月13日支付，第二年租金于2014年4月13日支付，从第三年起，租金于每年4月13日支付。双方在合同中约定了每年租金的具体金额，依照约定，被告未按约定时间支付租金超过20日的，被告应向原告按应付租金日万分之四支付逾期的滞纳金，超过60日仍未支付的，原告有权向被告提出原价回购申请，或主张协议内的使用权对商铺进行出租或自营。从2016年4月13日开始至现在，被告就没有向原告支付过租金，原告多次找被告催要，但被告均以各种理由进行拖延，同时原告所购买的约定商铺到现在为止也没有完工，处于烂尾楼的状态。按照约定2016年4月13日被告应向原告支付第四年的租金58733元；2017年4月13日被告应向原告支付第五年的租金61670元，2018年4月13日被告应向原告支付第六年的租金66603元，由于被告没有按时支付租金，按双方的约定，被告应当向原告按应付租金日万分之四支付逾期的滞纳金。由于被告长期迟延履行合同义务以及商铺处于烂尾的现状，被告已经不具备继续履行合同的可能性。故为维护原告合法权益诉至法院请求支持原告诉请。被告昆明华敏房地产开发有限公司辩称：针对原告的第一、二、五项诉讼请求我方同意没有意见。针对第三、四项诉讼请求，因为该物业至今没有交付使用，所以不存在租金，逾期支付的滞纳金因此也不存在。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实本院认定如下：2013年4月13日，原告李世强与被告华敏公司签订《物业有期有偿使用协议书》，协议约定：被告华敏公司将位于昆明市（使用面积13.11平方米）使用权有期有偿提供给原告使用；使用期限15年即自2013年4月13日至2028年4月12日；15年的使用费合计563730元，优惠1％后签订协议时实付总价558093元；原告须将该物业委托被告华敏公司统一规划和经营管理，双方另行签订委托租赁合同（附件一），该附件和本协议具有同等法律效力；本协议签订满5年后，原告在协议期限内可随时向被告华敏公司提出原价回购申请，被告华敏公司需在原告提出回购申请后20个工作日内办完所有清算手续；被告华敏公司回购该物业时，按照本协议约定原价回购。同日，原告李世强与被告华敏公司还签订了一份作为《物业有期有偿使用协议书》附件的《委托租赁合同》，合同约定：原告委托被告华敏公司出租上述物业，委托期限15年即自2013年4月13日至2028年4月12日；第一年租金于2013年10月13日支付，第二年租金于2014年4月13日支付，从第三年起，租金于每年4月13日支付；被告华敏公司每年按约定租金收益支付原告租金，第一年租金收益为50736元，第二年租金收益为53272元，第三年租金收益为55936元，第四年租金收益为58733元，第五年租金收益为61670元，第六年租金收益为66603元，第七年租金收益为71931元等；被告华敏公司超过20日未支付原告租金，被告华敏公司应按日向原告支付逾期应付租金万分之四的滞纳金，被告华敏公司超过60日仍未支付原告租金，原告有权提前提出回购申请或主张商铺协议期内的使用权，对商铺进行出租或自营；原告申请原价回购后，本合同自动终止。同日，原告向被告华敏公司支付了使用费。本院认为，本案系房屋租赁合同引起的诉讼纠纷。首先，原告与被告华敏公司在自愿基础上签订的《物业有期有偿使用协议书》、《委托租赁合同》内容不违反法律和行政法规的强制规定，应为有效，有效的合同其条款对合同当事人有法律约束力。《委托租赁合同》系《物业有期有偿使用协议书》的附件，原告已按前一合同的约定支付了全部物业使用费，履行了自己的义务，根据后一合同的约定，被告华敏公司从第二年起每年4月13日支付原告当年租金，被告华敏公司超过20日未支付原告租金，被告华敏公司应按日向原告支付逾期应付租金万分之四的滞纳金，被告华敏公司超过60日仍未支付原告租金，原告有权提前提出回购申请或主张商铺协议期内的使用权，对商铺进行出租或自营。被告华敏公司未按约于2016年4月13日支付原告2016年4月13日至2019年4月12日的租金，已逾60天的违约行为致使原告解除合同的条件（原告有权提前提出回购申请）成就。《物业有期有偿使用协议书》约定被告回购本案讼争房时，按协议约定原价回购。故本院对原告诉请解除合同予以支持。故被告应支付原告回购款563730元。其次，关于欠付租金，《委托租赁合同》第七条约定，若原告提前退出，则租金收益结算截止时间以原告提出退出日期为准，故被告应支付原告自2016年4月13日起至本案立案之日（2019年5月9日）止的租金192326.92元。至于原告主张的滞纳金，不符合法律规定，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：一、解除原告李世强与被告昆明华敏房地产开发有限公司签订的《物业有期有偿使用协议书》和《委托租赁合同》；二、被告昆明华敏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李世强支付回购款563730元；三、被告昆明华敏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李世强支付欠付租金192326.92元；四、驳回原告李世强的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4317元，由被告昆明华敏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行;申请强制执行的期限为二年。审 判 长  李韵桃人民陪审员  张晓云人民陪审员  熊绍勤二〇一九年十二月十一日法官助理何雅蓉书记员李春梅