广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初1830号 原告：卢荷兰，女，汉族，1988年7月8日出生，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：陆鹏举，广西佳宾律师事务所律师。 被告：广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司，住所地南宁市江**沙井大道**南宁华南城江南上城****，统一社会信用代码91450100327330001U。 法定代表人：马海明，该公司经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：苏现美，南宁市正一法律事务所基层法律服务工作者。 原告卢荷兰与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日受理后，依法由审判员梁哲适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告卢荷兰的委托诉讼代理人陆鹏举，被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司的委托诉讼代理人苏现美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令确认原告与被告双方于2017年10月21日签订《龙岗-宏丰农贸美食批发零售市场商铺合作建设合同》即（合同编号：合建商铺字2017第2675号）无效；2、判令被告向原告返还首期购房款38852元及二期房款12951元；3、判令被告向原告支付占用资金利息：4992元（以38852元为基数，从2017年10月21日起暂计到2019年9月9日，共计688天，利息为4394元；以12951元为基数，从2018年11月24日起暂计到2019年9月9日，共计289天，利息598元，直至被告付清全部房款为止）；4、本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年10月21日，原告与被告签订了《龙岗-宏丰农贸美食批发零售市场商铺合作建设合同》（合同编号：合建商铺字2017第2675号），合同约定被告将南宁市龙岗村墩蕾坡三组龙岗一宏丰农贸美食批发零售市场商铺于地面3层J区x号商铺（面积为3.52平方米）以每平米18396.02元出售给乙方，使用期限50年，2019年1月1日交付，2017年10月21日,原告依约向被告支付了首期购房款38852元及2018年11月24日交付二期房款12951元，自被告与原告在签订合同时到今日，被告仍未取施工许可证及规划许可证建设许可证，还被南宁市邕宁区人民政府下发停工通知书，现该项目一直处于停工状态，原告认为，被告销售该商铺时未取得相应规划、施工许可证，致使双方签订的合同无效,合同目的不能实现，过错在被告，被告应当承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，依据相关法律的规定，向贵院提起诉讼，请依法裁判，支持原告的诉讼请求。 原告提交的证据有：1.身份证；2.国家企业信用信息公示系统公示报告；3.合同；4.收款收据。 被告辩称：被告认为本案案由定为“房屋买卖合同纠纷”是错误的，本案案由应当定为“合资、合作开发房地产合同纠纷”。因为案由的正确认定对案件的审理具有重要的指引作用，因此，请求法院予以严格审定。一、被告与原告签订的合同合法有效。被告通过与南宁市邕宁区龙岗村墩蕾坡三组签订合同合作开发其集体所有的产业用地（国有划拨性质），即生产队提供土地，由被告通过招商等途径寻找合作建房的出资人，然后，被告与原告根据我国合同法等法律、法规的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上签订了合作建房（商铺）的合同，合同明确了被告按照合同约定建设房屋，原告按照合同约定支付合建房价款，该房屋建成后原告在规定的期限内享有使用权，使用权届满后该房屋归墩蕾坡三组集体所有。被告认为，双方签订的合作建房合同（商铺）没有违反我国法律法规的强制性和禁止性规定，是双方的真实意思表示，合同是合法有效的。二、原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据。原告与被告之间签订是合作建房合同，不是商品房买卖合同，双方之间只是合作关系，不存在买卖关系。即原告与被告合作建设的房屋，原告在一定期限内有使用权，没有所有权，被告既没有使用权也没有所有权，原告与被告合作建设的房屋的所有权自始至终都是生产队的。原告把双方签订的合作建房合同认定为商品房买卖合同是错误的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定了“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，被告不是出卖人，原告也不是买受人，双方只是合作建房的当事人，房屋不是商品房，不存在所有权转移的问题，原告支付的价款是其出资建设其能够使用二十多年的房屋，不是房屋买卖的价款。这些事实在合同中已经明确声明，被告没有掩饰隐瞒任何事实，原告也对合作的内容和房屋的性质非常清楚。原告适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定来提出请求是错误的。最高院的该条解释内容为：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”很明显，该条款指向的对象是商品房，不是本案双方合作建设的房屋，因为，双方合作建设的房屋不是商品房，不存在销售买卖的问题，所以就不存在与预售许可有关的问题。三、双方应当继续履行合同义务。合同签订后被告已经按照约定履行合同义务，原告也按照约定交付了合作建房款。目前，双方合作项目土地权属证、用地规划证、项目备案登记都已完善，《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》正在申报审批中。需要说明的是被告从2018年元月就已经向政府有关部门报送了建设规划总评的相关材料，并且又按照建设规划许可审批部门的要求对项目进行了整改，但是，由于有关部门的原因一直未能及时审批下来，致使合作项目暂时处于停工状态。现经多方反映，政府和相关部门已经高度重视，9月5日邕宁区政府召开了协调会,有关审批工作将很快恢复,项目继续开工建设已经指日可待。四、原告要求赔偿支付利息没有法律依据，因为双方签订合作建房合同是在双方自愿状态下签订的，被告没有强迫原告签订合同，如果有过错，双方都有责任。双方都有责任要一方来承担全部责任，这是不公平的，与合同法相违背的。被告认为，既然双方之间的关系是合作关系，在没有发生约定解除事由，也不存在法定解除事由的情况下，双方的合同目的仍然能够实现，合同应当继续履行。依据上述事实及理由，为了保护合同的稳定，确保合作项目的正常建设和交付使用，维护各方当事人的合法权益，被告恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告未提交证据。 本案的争议焦点是：一、双方签订的《合作合同》是什么类型的合同，是否合法有效？二、原告请求被告返还首期以及二期合建商铺价款有何事实和法律依据？三、原告主张的占用资金利息有无事实法律依据，双方有无过错，利息如何计算？ 经庭审举证、质证，本院认定原告提交的证据真实存在、来源合法，且与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 根据当事人的陈述和认定的证据，本院认定本案事实如下： 被告的经营范围为对建筑业投资、投资管理信息咨询、物业管理服务。 2017年10月21日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《龙岗•宏丰农贸美食批发零售市场商铺合作建设合同》（合同编号为合建商铺字【2017】第2675号）（以下简称《合作合同》），《合作合同》第一条“声明”约定：1.1甲方通过与南宁市龙岗村墩蕾坡三组签订合同获得该组的国有划拨性质的土地开发权。1.2乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市龙岗村墩蕾坡三组的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意按本合同出资与甲方合作建房，并在本合同约定的土地、房屋使用期限内，按本合同约定使用房屋及对所使用的房屋享有合法的收益权。第二条“合作项目、合作模式”约定：2.2合作模式：甲方按照本合同约定建设商铺，乙方按照合同约定支付合建商铺价款。第三条“合作项目所在地土地的基本情况”约定：3.1项目所在地用地单位为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第3队。第四条“合作建商铺项目具体情况”约定：4.1本合同项下物业为龙岗·宏丰农贸美食批发零售市场商铺，项目商铺位于地上3层J区x号（以下简称案涉商铺）。4.5乙方与甲方合作建商铺项目中乙方享有使用权的商铺。第五条“双方的权利、义务”5.1“甲方的权利、义务”约定：5.1.3依照协议的约定，按时将乙方合建商铺交付乙方使用。5.2“乙方之权利、义务”约定：5.2.1乙方对乙方合建商铺自交付之日起享有使用权，即自2019年1月1日起至2068年12月31日止。5.2.2如该项目所占用的土地得以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，甲方应协助乙方办理相关变更手续；具体土地性质变更费用及房屋产权登记的费用以届时有关部门的规定为准，由乙方承担。第六条“乙方应付合建商铺价款”约定：乙方按合建商铺的建筑面积、价款支付合建商铺价款。乙方应付的合建商铺建筑面积为3.52㎡，单价为18396.02元/㎡，总价款为64754元。第七条“合建商铺价款的付款方式及期限”约定：7.2乙方选择下列第2种方式向甲方支付合建商铺价款。7.2.2分期付款：7.2.2.1首付款：乙方于本合同签订之时交付总价款的60%，即38852元（含定金1000元）。7.2.2.2第二期款：乙方于商铺楼房施工至±0主体框架结构混凝土浇捣完工后，接到甲方发出付款通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即12951元。7.2.2.3第三期款：乙方于商铺楼房施工至7层主体框架结构混凝土浇捣完工后，接到甲方发出付款通知之日起5个工作日内交纳总价款的20%，即12951元。第八条“交付期限及交付条件”约定：8.1在乙方按期支付款的情况下，甲方在2018年12月31日完成合建商铺的建设任务，并将合建商铺交付乙方使用。8.2上述延期交商铺原因之外的由于甲方原因产生的延期交商铺，逾期期间，以乙方已交的合建商铺价款为基准、按同期银行贷款基准利率的1.5倍计算每日的违约金，逾期超过180天的，乙方可以退商铺款，甲方按乙方已交的合建商铺价款总额的10%赔偿给乙方。 2017年10月16日，原告卢荷兰向被告交纳龙岗宏丰时代城J629定金1000元。2017年10月21日，原告向被告支付龙岗宏丰时代城J629首期款37852元。2018年11月24日，原告向被告支付二期楼款12951元。上述款项共计51803元（1000元+37852元+12951元）。 2019年9月12日，原告以被告销售该商铺时未取得相应规划、施工许可证，致使双方签订的合同无效,合同目的不能实现为由诉至本院，向被告提出前述诉讼请求。被告应诉后，提出前述答辩意见。 另查明，本案项目所在土地为国有划拨土地，用地单位是南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第3队，用地性质为农村集体第三产业用地，土地用途是商业服务业设施用地。被告通过与南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第3队合作开发的形式取得本案项目土地开发权。 本院认为： 一、关于原、被告之间合同性质的问题。 原、被告之间签订的合同虽名为商铺合作建设合同，但合同并未体现任何关于共同投资、共享利润、共担风险的内容，反而对当事人的名称或姓名和依据、商铺具体情况、商铺价款、付款方式及期限、交付期限及交付条件、面积差异处理、违约责任等房屋买卖合同应当包含的主要条款均明确作了约定。《合作合同》虽约定原告取得的是案涉商铺2019年1月1日起至2068年12月31日止的使用权，但从《合作合同》约定的合建商铺价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间以及“如该项目所占用的土地得以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，甲方应协助乙方办理相关变更手续；具体土地性质变更费用及房屋产权登记的费用以届时有关部门的规定为准，由乙方承担”来看，《合作合同》成立的目的并非合作建设而系买卖。原告以出资形式最终分配得到一间商铺，表明原告的真实意思在于以所“投入”的资金作为获取一间商铺的对价，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，原、被告签订的《合作合同》，应当认定为房屋买卖合同的性质。 二、关于原、被告之间合同效力的问题。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”由于案涉商铺在双方签订《合作合同》时尚未建成，故双方成立的是商品房预售合同关系。农村集体第三产业用地禁止用于商品住宅开发，所建设的房产不能出售，不能办理预售证和个人不动产权证。被告在农村集体第三产业用地上建房，未举证证明其在销售案涉商铺时、起诉前取得商品房预售许可证明，且被告的经营范围没有房地产开发和销售，故原、被告签订的《合作合同》为无效合同。 三、关于原告请求被告返还合建商铺价款有无事实和法律依据的问题。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告因《合作合同》收取的合作建房款51803元，原告诉请被告返还该51803元于法有据，本院予以支持。 四、关于原告请求被告赔偿占用资金利息的问题。 合同被确认无效，自始无效，占用资金利息应否赔偿，应当结合双方的过错程度、涉案合同的签订及履行情况,兼顾公平原则及诚实信用原则进行认定。本案中，被告未举证证明其在销售案涉商铺时取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订《合作合同》，对造成《合作合同》无效的后果应承担主要责任；原告作为商铺购买者，有义务了解相关法律法规的规定，在被告未取得案涉商铺预售许可证的情况下与之签订《合作合同》，未尽到审慎注意义务，亦应对《合作合同》无效承担次要责任。被告收取原告合作建房款给原告造成了资金占用期间的利息损失，本院认定被告应对原告的利息损失承担70%的赔偿责任，原告自行承担30%的责任。因原告主张按年利率6%计算利息的标准过高，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，自此之后贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故原告的利息损失计算方法为：自2017年10月21日起至2018年11月23日止，以38852元为基数，自2018年11月24日起至2019年8月19日止，以51803元为基数，均按中国人民银行同期贷款基准利率的70%计算；2019年8月20日起至被告还清合作建房款之日止，以51803元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%计算，以不超过年利率6%为限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，判决如下： 一、确认原告卢荷兰与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司于2017年10月21日签订的《龙岗•宏丰农贸美食批发零售市场商铺合作建设合同》（合同编号：合建商铺字【2017】第2675号）无效； 二、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司返还原告卢荷兰合作建房款51803元； 三、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司赔偿原告卢荷兰资金占用利息损失（计算方法：自2017年10月21日起至2018年11月23日止，以38852元为基数，自2018年11月24日起至2019年8月19日止，以51803元为基数，均按中国人民银行同期贷款基准利率的70%计算；2019年8月20日起至被告还清合作建房款之日止，以51803元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%计算，以不超过年利率6%为限）; 四、驳回原告卢荷兰其他诉讼请求。 案件受理费610元（案件适用简易程序审理减半收取,原告卢荷兰已预交），由原告卢荷兰负担16元，由被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司负担594元。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  梁 哲 二〇一九年十二月九日 法官助理  王 琳 书 记 员  易宏敏 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。