河北省东光县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0923民初2247号原告：霍玉林，男，1997年1月19日出生，汉族，住河北省东光县。委托诉讼代理人：霍春涛，男，1966年10月23日出生，汉族，住河北省衡水市阜城县，系霍玉林之父。被告：河北惠华房地产开发有限公司东光分公司。住所地河北省东光县东兴路东侧、普济医院北侧东光城市广场项目商业S10（4号、5号、6号商铺）。负责人：赵春彩，该公司经理。委托诉讼代理人：韩永正，河北衡泰律师事务所律师。被告：河北惠华房地产开发有限公司。住所地河北省石家庄市晋州市健康路东。法定代表人：郑建志，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩永正，河北衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敬巧，公司职工。原告霍玉林与被告河北惠华房地产开发有限公司东光分公司、河北惠华房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告霍玉林的委托诉讼代理人霍春涛、被告河北惠华房地产开发有限公司东光分公司及河北惠华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韩永正、刘敬巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。霍玉林向本院提出诉讼请求：1、请法院判决被告暂支付原告违约金49446元，其他违约金数额应计算至实际为原告办理不动产产权证书之日止；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年7月24日签订商品房买卖合同，双方约定原告以总价款347240元的价格购买被告开发的东光城市广场小区12号楼2单元1002室，合同中双方约定被告应于商品房交付使用后90日内为原告办理产权证书，被告于2017年5月份将商品房交付原告使用，但至今未能给原告办理产权证书，已构成违约，根据相关法律规定，参照中国人民银行逾期罚息规则，被告应按同期银行利率为基础支付原告违约金。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望依法判决被告承担违约责任。河北惠华房地产开发有限公司东光分公司、河北惠华房地产开发有限公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的办理产权证书的期限，系政府强行干预下违背市场规律的约定，该期限非双方当事人自愿接受的合同条款，明显显失公平，属于可变更的合同条款。根据双方《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，答辩人交付商品房的标准为“该商品房经验收合格”。即买受人购买的这栋商品房经建设、监理、设计、施工、地勘等单位的检验合格，取得独栋建筑物的《竣工验收报告》，答辩人就具备了向买受人交付商品房的条件。但办理产权证书的前提，是整个小区经综合验收，包括绿化、消防等全部验收合格后，答辩人才能将具备办理房产证所需要的材料报产权登记机关。显然，从独栋商品房的交付，到整个小区的综合验收合格具备办证条件，仅仅90日是根本无法做到的。同时，90日的办证期限也并非我国法律强行要求，相关司法解释更是赋予了当事人自由协商办证期限的权利。然而涉案项目，答辩人在将约定超过90天办证期限的《商品房买卖合同》交东光县产权登记部门备案时，被产权登记部门告知，合同中的办证期限必须是90日，超过90日约定的合同，不予备案。虽经答辩人多次与产权登记部门沟通，但终无果。此规定只有在东光县境内的楼盘才有如此规定，而同期沧州市区的楼盘的办证日期也都在360天以上，甚至高达1095天。因此，涉案《商品房买卖合同》约定的90日的办证期限属行政机关强行行政干预所致，违背答辩人真是意思表示，属可变更条款。原告以该条款起诉要求答辩人支付逾期办证违约金，对答辩人显失公平，应不予支持。二、本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，答辩人对本案不承担违约责任。本案中《商品房买卖合同》第5条约定：对于实际情况未发生或者双方不作约定时，应在空格部位打x，以示删除。本合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：即3、由于买受人的原因未能及时取得产权的，出卖人不承担责任。该条款中双方对第1、2款空格部位答x即表示明确约定对此不做约定，约定不做约定也是明确约定。也就是说，双方对产权约定的内容已经很明确，即使因为出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，也不能由出卖人承担责任。从条款字面上看，合同条款非常明确，就是无论在什么情况下出卖人都不承担违约责任。因此，涉案合同对办证违约责任既非无约定，也非约定不明，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由出卖人承担违约金的规定。三、因涉案各原告未对办理个人房屋产权登记提出申请，致使未能办理房产证，非答辩人的过错所致，不应由答辩人承担违约责任。商品房买卖权属转移登记中买受人的义务是：（1）申请办理。如果买受人不申请办理，则转移登记就无法启动，所以，提出申请是买受人的首要义务。（2）清缴税费。根据相关的税收规定，施行先税后证制度，通常要求买受人清缴税费、出示完税证明。（3）提交相关的法定文件等，包括：买受人房地产交易申请书、商品房预售契约、身份证明、购房发票（办证联）等。开发企业将权属登记的资料报送主管行政机关后，买受人提出登记办证申请则是启动转移登记的原因，买受人是登记办证的主导者，开发商在此一阶段的义务主要体现为协助买受人办证的义务，提供必要的证明文件。因此，在这个阶段上，《城市房地产开发经营管理条例》第33条将买受人的办证义务确定为主动办证义务，而开发企业的办证义务为协助买受人办证并提供必要文件的义务。因此，本案中，如各原告要求答辩人向其支付逾期办证违约金，其应举证证明其已向答辩人提出申请，而最终确系答辩人原因致使产权登记无法完成，那么答辩人才构成违约。否则，原告无权主张赔偿。另外，即便原告有证据证明，其已向答辩人提出办证申请，答辩人也已经构成违约，那么原告主张违约金的计算期限，也应当自提起申请之日起开始计算，而非自交房之日起90日后开始计算违约金。因此，本案因购房人没有主动申请办理产权登记，是导致办证迟延的直接原因，该不利后果应由其行承担。四、本案涉及房屋的不动产权登记，在交房后，被告公司已经积极履行了相关义务，但因办理房屋所有权登记常常涉及规划、房管、建设等诸多行政部门方面的因素，并且在2017年12月份以后，由于政府机构改革，职能的划转，原来有房管局办理的房产权属证书登记转移到国土资源局办理，并且合同中的90日内办理产权登记证是在明知不能办理、在职能部门的干涉下约定的，这一客观情况，被告都及时向购房人告知了相关延期的情况，本案涉及房屋的所有权登记延期也对购房人未造成实际损失，所以请求法庭在查明事实及分析原因的基础上，充分考虑房地产开发企业、购房人、相关第三方对于纠纷发生的影响以及购房人因未能更早取得权属证书而遭受的实际损失，作出客观公正的裁判。综上，我们认为，一个案件或者说一个系列案件的裁判，不仅要考虑个案的评判效果，也应当顾及到个案涉及到的社会效益和反响。本案中，答辩人作为一个房地产开发公司，为支持东光县的房地产发展，被作为东光县招商引资项目到从石家庄到东光投资兴业，期间为改善居民居住环境做出了巨大贡献，并且遵从诚实守信原则对迟延交房户已作了足额补偿，若仅仅因为商品房买卖合同中由当时东光县房管局在该合同中的强制要求，格式性条款约定的交房90日内办理权属登记而迟延就让被告承担巨额违约责任明显有失公平，且也将势必导致大规模爆发开发商预期办证的批量诉讼。因此，恳请法庭着重考虑本系列案件的影响力以及社会效果，正确适用法律，依法驳回原告的诉讼请求，以维护法律的公平正义，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有商品房买卖合同一份、购房发票两张、专项维修基金专用票据一张、物业收款单一张。经质证，被告对以上证据真实性无异议，本院予以确认。被告提交的证据有：1、东光县不动产登记受理通知书四份、证明2019年1月16日东光县不动产登记管理机构正式受理不动产登记，涉案房屋办理产权证已无任何障碍。2、华歌房地产开发有限公司的世家官邸楼盘的商品房买卖合同一份；沧州市恒基伟业房地产开发有限公司恒基花园楼盘的商品房买卖合同一份；东光县飞龙房地产开发有限公司飞龙鑫家园楼盘的商品房买卖合同一份；沧州市凯德房地产开发有限公司百合.颐景园楼盘的商品房买卖合同一份，证明合同中均约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，这是典型的房管局的制式合同的强制要求。3、河北惠华房地产开发有限公司城市广场的商品房买卖合同一份，该证据用以证明自2019年开始，东光县不动产登记中心在原来合同文本中90日的约定造成了严重后果后，根据东光县的客观实际情况，对关于产权登记约定条款中的登记备案日期调整为730日以内的客观事实。通过该证据足以证明原东光县房管局对产权登记格式化约定为90日是不合实际的约定，更能证明房地产开发商不能在90日办结备案不是其主观原因造成的后果，不应由其承担迟延的不利后果。原告质证意见为：对东光县不动产登记受理通知书没有意见，但是2019年1月16日前不能办证是因为被告没有准备齐相关资料造成，责任不能推到政府上。其他小区的合同和城市广场的新合同与原告没有关系。对于被告提交的证据，可以证实被告于2019年1月16日完成国有建设用地上房屋所有权首次登记。经审核以上证据，结合当事人陈述，本院确认案件事实如下：2015年7月24日原告与被告河北惠华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的东光县城市广场小区12号楼2单元1002室商品房，建筑面积102.79平方米，合同总价款为347240元。合同第十五条同时约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、由于买受人的原因未能及时取得产权的，出卖人不承担责任”。合同签订后，原告分两次向被告支付了合同约定的购房款，由被告河北惠华房地产开发有限公司东光分公司出具购房发票两张。截至2019年1月16日，被告在东光县不动产登记中心完成该楼房的首次登记。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中原告与被告河北惠华房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同真实有效，本院依法予以确认。关于被告是否应承担违约责任：根据双方第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”现被告未在约定的期限内即交付商品房之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反了双方合同约定，依法应当承担违约责任。原告要求被告为其办理产权登记手续、办理不动产证书，但是合同仅约定出卖人的义务是将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，故对原告该主张本院不予支持。被告主张约定的办理产权证书的期限系政府强行干预所致，但合同约定的期限系出卖人提供备案资料的期限而非办理产权证书的期限，被告提交的东光县其他楼盘的房屋买卖合同不能证明与其主张的关联性，不能确实有效的证明其主张，故对被告的反驳意见本院依法不予采纳。被告主张原告未提出办证申请，根据双方合同约定被告有将产权登记所需材料报产权登记机关备案的义务，而备案是原告办理不动产证书的前提，因此被告有义务通知原告其履行办理备案的进程，并在备案完成后及时通知原告办证，本案中在被告完成备案以前，被告的主张不能成立。原告要求以购房款总额为基数按银行贷款利率上浮50%计算违约金。本院认为，双方合同中对违约后的处理意见为：“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，按下列第3项处理，即“由于买受人的原因未能及时取得产权的，出卖人不承担责任。”该约定处理违约的前提条件与结果之间没有逻辑关系，本案中在房屋交付后至被告办理完备案前不能办理权属证书并不是原告的原因，因此该内容属于约定不明，应按照相关法律规定确定违约后的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”该条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。双方合同中约定了“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，因此，被告应按该条规定承担违约责任，违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告庭审中主张交房时间为2017年5月1日，其提交的物业费票据显示交纳物业费的起始时间为2017年5月1日、房屋买卖合同约定的交房时间为2016年5月30日、交纳维修基金票据显示日期为2017年5月27日。被告虽主张根据沧州市住房和城乡建设局关于进一步规范住宅专项维修资金管理的通知（沧建[2011]41号），应按维修基金票据显示的时间确定实际交房时间，但该通知系对开发商的管理规范且开发商关于交房的相关收据、记录均应存放于被告处，其未提交何时向原告实际交房的相关证据，故被告向原告交付房屋的时间本院依照原告交纳物业费的起始日期确定为2017年5月1日，交付使用后90日即为2017年7月30日，因被告于2019年1月16日将需要由其提交的资料报东光县不动产登记中心备案，故至2019年1月16日，被告已完成了合同所约定的备案义务，在此之后原告主张因被告手续不全不能办理产权登记证书的违约金不应再支付。综上，本案违约金计算的起止日期为2017年7月31日起至2019年1月15日止。关于责任承担的主体:河北惠华房地产开发有限公司东光分公司不具有法人资格，其民事责任应由河北惠华房地产开发有限公司承担，故对原告要求河北惠华房地产开发有限公司东光分公司承担责任的主张依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、河北惠华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告霍玉林逾期不能办理房屋权属证书的违约金（自2017年7月31日起至2019年1月15日止，按照已付购房款总额347240元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、驳回原告霍玉林的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1036元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  刘东辉人民陪审员  王华宇人民陪审员  王晓阳二〇一九年十二月六日书 记 员  王 尧