湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终3967号上诉人(原审原告)：襄阳美格丽芬酒店管理有限公司，住所湖北省襄阳市襄城区檀溪路61号。法定代表人：杨建国，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨波，湖北春园律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：樊瑞，男，1980年10月19日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：钟慧（系樊瑞妻子），住湖北省襄阳市襄城区。上诉人襄阳美格丽芬酒店管理有限公司（以下简称美格丽芬酒店）因与被上诉人樊瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初1840号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。美格丽芬酒店上诉请求：改判违约金按照70万元予以支持，诉讼费由樊瑞负担。事实和理由：双方在合同中约定一方提前解除合同则应当向另一方赔偿70万元，同时，双方还约定了逾期支付租金的违约金的计算方式，原审判决不按双方合同约定，酌定樊瑞仅支付24007.66元违约金偏低，不足以弥补美格丽芬酒店的损失。樊瑞辩称，服从原判美格丽芬酒店向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间的房屋租赁关系，樊瑞将承租的房产交还美格丽芬酒店；2、判令樊瑞按合同约定向美格丽芬酒店支付自2018年4月至2018年11月拖欠的房屋租金200000元及水电费20038.3元；3、判令樊瑞支付因逾期支付房租及水电费应支付的违约金60000元和提前终止房屋租赁合同关系之违约行为应支付的违约金700000元；4、判令本案诉讼费用由樊瑞承担。一审法院认定事实：2015年4月14日，美格丽芬酒店（出租方、甲方）与樊瑞（承租方、乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将位于襄城区檀溪路61号的酒店二楼整体出租给乙方作为网络休闲会所经营使用。第二条约定：租赁期限为2015年5月5日起至2020年6月5日，共计5年，其中2015年5月5日至2015年7月5日为乙方免费装修期，不计房租。第三条约定：租金标准为40万元每年，双方约定按季支付。合同签订之日，乙方缴纳押金30万元，其中10万元为装修押金，装修期结束后，经甲方确认在第一期装修投资不低于150万元的前提下，此押金款项10万元，用于抵扣第一年租赁期第二季度开始时部分房屋租金，剩余20万元作为押金，于第三年租赁期开始时抵扣10万元，用于支付第三年租赁期第一季度部分租金；于第四年租赁开始时抵扣7万元，用于支付第四年租赁期第一季度部分租金。剩余3万元，作为水电费押金，在乙方退租结清水电费后十日内退还。第四条第一款约定：甲方必须全力协助乙方通过开业前消防验收，确保乙方经营中不因消防问题而被停业；第三款约定：甲方无条件配合乙方就现有状况将场地的地温空调增加风机盘管和出风口，全部费用由乙方承担。第五款约定：应乙方要求，确保乙方开设进出通道并安装招牌，确保该场地至少三个通道的使用权。第五条第三款约定：乙方按时支付房租及其他相关费用，否则，除按照所欠租金的30%支付违约金和不予返还押金外，另甲方有权随时单方解除租赁关系。第七条第三款约定：合同期内乙方提前终止合同，除甲方扣除乙方剩余押金款项，不予退还外，另支付甲方违约金70万元作为甲方原场地装修还原赔偿金，且乙方所有投资的设施设备由甲方控制，待乙方支付完毕上述押金及违约金后甲方归还乙方设施设备。合同还约定了其他内容。《租赁合同》签订当日，美格丽芬酒店将酒店二楼平面图两份交给樊瑞。樊瑞将租赁房屋用于开办襄阳市风行网络休闲会所。2015年4月17日，樊瑞如约向美格丽芬酒店交纳租期首个季度即2015年7月5日至2015年10月5日房租10万元，同时交纳装修押金10万元（根据约定，抵扣了第二个季度即2015年10月5日至2016年1月5日房屋租金），押金20万元（包含：10万元押金按约定抵2017年其中一个季度的房租10万元＋另7万元押金约定抵2018年其中一个季度的房租7万元＋水电押金3万元）。其后，除了以上述10万元押金抵扣2017年其中一个季度的租金10万元外，樊瑞向美格丽芬酒店交清2016年1月5日至2017年10月5日期间其余6个季度的房租共计60万元。自2017年10月起，双方口头约定将月租调整至2.5万元，樊瑞随后又向美格丽芬酒店支付了2017年10月5日至2018年4月5日的房租合计15万元。美格丽芬酒店以之后租金樊瑞至今未付为由提起本次诉讼。2019年8月14日，襄城区人民法院将应诉手续送达至樊瑞。一审另查明，美格丽芬酒店曾于2018年10月23日以与本案相同的事实和理由将樊瑞诉至襄城区人民法院，美格丽芬酒店在彼案中向襄城区人民法院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间的房屋租赁关系，樊瑞将承租的房产交还美格丽芬酒店；2.判令樊瑞按合同约定向美格丽芬酒店支付自2018年4月至2018年9月拖欠的房屋租金200000元及水电费20038.3元；3.判令樊瑞支付美格丽芬酒店违约金60000元；4.判令樊瑞支付美格丽芬酒店中央空调使用费60000元；5.判令本案诉讼费用由樊瑞承担。该案于2018年11月8日向樊瑞送达了应诉手续。审理过程中，襄城区人民法院于2018年12月1日对双方进行了询问，樊瑞认可美格丽芬酒店可以收回租赁房屋，但认为自己实际自2018年6月已退场并返还了房屋。后美格丽芬酒店申请撤回该次起诉，作出（2018）鄂0602民初2942号民事裁定书，裁定准许美格丽芬酒店撤回起诉。一审法院认为，双方争议的焦点如下：一、美格丽芬酒店主张的樊瑞逾期缴纳租金违约金6万元和提前终止租赁合同关系违约金70万元，应否支持？美格丽芬酒店认为，提前终止双方签订的租赁合同原因在樊瑞，樊瑞所发的一条手机短信中，樊瑞自述“因为市场行情政策等原因导致我们被迫破产”。根据双方签订的《租赁合同》第五条第三款、第七条三款之约定，樊瑞应支付上述违约金。樊瑞认为，合同显失公平，违约金过高。合同应予撤销，且自己提前离场原因在美格丽芬酒店，租赁房屋出现消防问题，美格丽芬酒店违反《租赁合同》第四条第一款、第五条之约定，有违约行为。一审认为，樊瑞经释明，未就撤销合同提起反诉，也未就此举证，故对撤销合同的主张，不予支持。樊瑞举证消防监管部门于2015年、2018年就网吧消防问题出具的数份处罚材料以及审核、验收意见书，可以证明在其经营过程中，经营场所消防确实出现问题，但结合樊瑞所写的手机短信内容来看，不足以证明樊瑞提前终止租赁合同的过错在于美格丽芬酒店。樊瑞在履约过程中，存在违约行为，依法应承担违约责任，但主张违约金约定过高，而美格丽芬酒店亦未能举证证明其因樊瑞违约造成的具体损失，故以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等因素，将酌情下调违约金后予以支持。二、已交押金7万元以及水电押金3万元是否应抵扣所欠租金以及水电费？美格丽芬酒店认为，没有押金可供抵扣2018年4月后欠缴的租金及水电费。樊瑞认为仍有10万元押金在美格丽芬酒店，应抵扣2018年4月后欠缴的租金及水电费。本院认为，经核对，樊瑞尚有7万元押金以及3万元水电押金在美格丽芬酒店，根据双方在合同中的约定，上述押金用于抵扣房租以及水电费，因已依法支持了美格丽芬酒店的违约金请求，而美格丽芬酒店也并未列举其他损失，故在双方的租赁关系解除时，樊瑞尚余的30000元水电押金以及70000元的押金，共计100000元押金，应抵扣樊瑞2018年4月后欠缴的租金和水电费。三、樊瑞欠美格丽芬酒店租金、水电费金额？美格丽芬酒店认为，自樊瑞于2018年4月拖欠租金起至美格丽芬酒店于2018年12月收回租赁房屋止，共计8个月，每月租金2.5万元，樊瑞尚欠美格丽芬酒店租金20万元，水电费20038.3元。樊瑞认为，2018年6月底自己已向美格丽芬酒店返还了房屋，自己只欠2018年4月至2018年6月这3个月房租，每月租金2.5万元，计7.5万元，欠水电费20038.3元认可，但依合同约定，应抵扣掉30000元水电押金以及70000元的押金共计100000元押金。一审认为，樊瑞称2018年6月底自己已向美格丽芬酒店返还了房屋，无证据证明，美格丽芬酒店主张其依据（2018）鄂0602民初2942号案件中，法院于2018年12月日对双方进行的询问收回租赁房屋，一审予以采信。故认定，樊瑞欠美格丽芬酒店租金计20万元。樊瑞欠美格丽芬酒店水电费20038.3元双方无异议，抵扣樊瑞预交的100000元押金后，樊瑞尚欠美格丽芬酒店租金及水电费120038.3元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。美格丽芬酒店与樊瑞签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。合法有效的合同，当事人应依约定履行。美格丽芬酒店将房屋交付给樊瑞使用，樊瑞应当履行支付房屋租金以及依约交纳水电费的义务。樊瑞在租赁合同期限内欠付美格丽芬酒店房屋租金及水电费至今，现美格丽芬酒店请求解除双方之间的房屋租赁关系，樊瑞对此也无异议，对该诉请予以支持。关于合同解除时间，以解除合同通知到达对方时解除，2018年11月8日，（2018）鄂0602民初2942号案件起诉书由法院向樊瑞送达的行为视为已向合同相对方发出了解除合同的通知，双方在彼案中对合同解除均无异议，仅对其余的诉请有分歧，美格丽芬酒店在该案中随后也收回租赁房屋，故解除时间为（2018）鄂0602民初2942号案件起诉书送达至樊瑞之日即2018年11月8日。美格丽芬酒店所欠租金200000元以及水电费20038.3元合计220038.3元，抵扣樊瑞尚余的押金100000元后，樊瑞尚应支付美格丽芬酒店租金及水电费合计120038.3元。酌情以樊瑞尚欠美格丽芬酒店租金及水电费合计120038.3元的20％即24007.66元支持美格丽芬酒店的违约金请求。美格丽芬酒店诉请的空调使用费60000元，无证据证明该损失，不予支持。美格丽芬酒店撤回部分诉讼请求，是对其权利的处分，予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、襄阳美格丽芬酒店管理有限公司与樊瑞2015年4月14日签订的《租赁合同》于2018年11月8日解除。二、樊瑞于本判决生效之日起十日内向襄阳美格丽芬酒店管理有限公司支付所欠租金及水电费合计120038.3元。三、樊瑞于本判决生效之日起十日内向襄阳美格丽芬酒店管理有限公司支付违约金24007.66元。四、驳回襄阳美格丽芬酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6880元，由樊瑞负担1966元，襄阳美格丽芬酒店管理有限公司承担4914元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，一审认定属实，本院予以确认。本院认为，美格丽芬酒店与樊瑞订立的房屋租赁合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。樊瑞未按合同约定支付租金构成违约，应当承担包括继续支付租金、水电费、违约金在内的违约责任，鉴于双方对下欠租金和水电费的数额不持异议，本院据实按照220038.3元予以支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。诉讼过程中，樊瑞提出美格丽芬酒店主张的违约金明显过高，结合美格丽芬酒店提出解除双方租赁合同的事实，兼顾合同的履行程度、实际损失、当事人的过错程度，本院酌定按照双方合同约定迟延支付租金时违约金的计算方式来确定樊瑞应当承担的违约金，即按下欠租金200000元的30%，即60000元，并不返还樊瑞100000元押金。综上所述，襄阳美格丽芬酒店管理有限公司的上诉请求部分成立。原审认定事实清楚，本院依照《中华人民共和国合同法法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初1840号民事判决第一项；二、撤销襄阳市襄城区人民法院（2019）鄂0602民初1840号民事判决第二、三、四项；三、樊瑞于本判决生效后十日内向襄阳美格丽芬酒店管理有限公司支付租金和水电费合计220038.3元；四、樊瑞于本判决生效后十日内向襄阳美格丽芬酒店管理有限公司支付违约金60000元，襄阳美格丽芬酒店管理有限公司不向樊瑞退还100000元押金；五、驳回襄阳美格丽芬酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6880元，由樊瑞负担1966元，襄阳美格丽芬酒店管理有限公司负担4914元；二审案件受理费10800元，由襄阳美格丽芬酒店管理有限公司负担6800元，樊瑞负担4000元。本判决为终审判决。审判长 焦静平审判员黄鹂审判员何小玲二〇一九年十二月十三日书记员 王            硕