天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初5349号原告：梁志坤，女，1974年4月1日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：陈建平，天津知方律师事务所律师。被告：刘连伦，男，1971年3月22日出生，汉族，住天津市北辰区。原告梁志坤与被告刘连伦房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁志坤及其委托诉讼代理人陈建平、被告刘连伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁志坤向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告立即将北辰区高雅苑5-1101房屋腾空交付给原告；2．请求法院判令被告向原告支付从2019年3月2日起至实际腾退日止的房屋租金及暖气费1700元；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为出租方，被告为承租方。2018年4月10日，原告购买了坐落于北辰区××房屋。因被告暂无住所，双方于2018年4月10日签订房屋租赁合同，约定租金15000元整，租赁期限至2019年3月1日止。现今租赁合同早已终止，双方未再续签房屋租赁合同，但被告自称没有住所拒绝搬离。原告多次要求一直遭拒。综上所述，被告的行为严重违约，现在原告依法起诉，望判如所请。刘连伦辩称，涉案房屋仍然属于被告，被告没有收到原告给付的房款，原告或李勇林是否替被告还账也不清楚，故请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年4月29日被告与天津市北辰区大张庄镇人民政府签订拆迁安置补偿协议，后被告取得天津市北辰区大张庄镇高雅苑5-1101号房屋，被告居住至今。2018年4月10日原被告在天津市北辰区××花园卫红房屋信息咨询中心签订房屋买卖（置换）合同，售房人为刘连伦（甲方），购房人为梁志坤（乙方），居间方为天津市北辰区××花园卫红房屋信息咨询中心（丙方）。双方约定，甲方自愿将坐落于北辰区高雅苑5-1101的房屋出售给乙方，楼房面积95平方米，房屋价格为90万元；甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳服务费1000元，乙方须向丙方交纳服务费1000元；乙方于2018年4月10日交付90万元；乙方一次性交齐；甲方在签订本合同之时将该房屋的所有证件留存于乙方处；双方还约定其他相应内容。刘连伦在甲方处签字并按手印，梁志坤在乙方处签字并按手印，天津市北辰区××花园卫红房屋信息咨询中心在丙方处加盖印章。上述房屋买卖合同签订的同时，梁志坤又与刘连伦签订了房屋租赁合同，出租人为梁志坤（甲方），承租人为刘连伦（乙方），双方约定甲方将其拥有的位于天津市北辰区××的房屋出租给乙方使用，用途为居住；该房屋租赁期限共12个月，自2018年3月1日至2019年3月1日；该房屋租金为15000元；该房屋租金按一次支付，支付时间为2018年3月1日；乙方承担租赁期内水费、电费、煤气费、物业管理费、暖气费；双方还约定其他相应内容。梁志坤在合同甲方处签名，刘连伦在合同乙方处签名，喜凤花园卫红中介中心在丙方处加盖印章。上述两份合同签订后，喜凤花园卫红中介中心为原告出具两张收据，其中一张内容为：今收到梁志坤交来高雅苑5-1101房屋中介费1000元；另一张内容为：今收到梁志坤交来高雅苑5-1101买房全款90万元。收款人处有刘连伦签字，交款人处有梁志坤签字。另查，上述两份合同签订之前，刘连伦曾分别向案外人李勇林（系原告丈夫）及本案证人边某借款。对于上述合同签订的过程，原告作如下陈述：被告曾向原告丈夫李勇林借款125000元，后被告偿还了10万，剩余25000元被告偿还李勇林，李勇林没要。原、被告在高雅苑楼上楼下居住。之前不知道被告想出卖涉案房屋，原告去喜凤花园卫红中介中心去看房屋，发现被告在中介中心挂名出售房屋，原告也想买。于是双方在2018年4月10日在卫红中介中心和被告签订了房屋买卖合同。双方约定房屋价款90万元，同时被告将天津市新建住宅使用说明书、开发商的资质证书、商品住宅建筑平面示意图和拆迁安置补偿协议给了原告。签订合同地点在卫红中介中心，在场人员有卫红中介人员柴卫红、原、被告及李勇林。原告将房款90万元现金给付了被告，被告随即将此款给了边某。但边某并未给被告出具收条。原告将购房款在卫红中介中心给付了被告，在场人员有原被告、边某、李勇林，柴卫红没在现场。房屋买卖合同签订后，被告讲他的孩子还有半年就大学毕业，别让孩子有压力，有打击，让他再租一年，随后双方在卫红中介中心又签订了一份房屋租赁合同，约定年租金15000元，该租金15000元折在房款里了，故原告实际给付被告房款885000元。上述两份合同均在2018年4月10日签订，但是原告要求被告只能居住在2019年3月1日之前。因为原告的孩子要用房，故合同签订的时间提前至2018年3月1日。合同到期后，原告找到被告让他腾房，但是被告不走，故原告起诉被告。因合同约定应由被告交纳取暖费，但被告未交纳，后由原告替被告交纳了1698元。对于上述合同签订的过程，被告作如下陈述：2017年被告从原告丈夫李勇林处借了25万元，双方签订了书面借款合同。约定5分利息，即本金25万元一个月给付利息12500元。同时被告与李勇林又签订了房屋买卖协议，被告将其和大张庄镇政府签订的拆迁协议书给了李勇林，作为上述借款的抵押。约定如被告无法偿还借款，李勇林就把房子收走。合同签订后，被告每月偿还利息12500元，共给了李勇林三、四个月的利息，均是现金给付。后被告无力偿还，被告和李勇林协商后，李勇林将被告的拆迁协议退还被告，由被告用拆迁协议抵押给证人边某，故2017年被告和边某签订了借款协议。同时也签订了一份房屋买卖合同。约定如被告无法偿还借款，边某就将被告房屋收走。收的含义就是归他所有。因此被告向边某借款80万元整，约定月息为三分。合同签订后，边某向被告交付借款80万元，其中10万元用于被告偿还李勇林借款，剩余70万元被告偿还了他人的借款。被告共向边某支付了四个月利息，每个月利息为24000元。后由于被告无法偿还李勇林和边某的借款，边某和李勇林二人商量谁收被告的房子，谁就替被告还债，最后商定由李勇林购买被告的房子，李勇林替被告偿还边某的债务，于是原被告签订了房屋买卖协议。双方约定房屋价款为90万元，但李勇林并未给付被告该房款。在此期间被告一直居住诉争房屋。双方签订房屋买卖协议时，原告要求被告搬家，因被告无其他住处，被告要求再居住一年，于是双方又签订了一份房屋租赁合同，由被告继续居住。约定每年租金15000元。房屋买卖协议和房屋租赁协议签订的时间均为2018年4月10日。但原告为了让被告提前搬走，故将上述租赁协议签订的时间提前至2018年3月1日。租赁合同到期以后原告让被告搬家，因被告没有其他住处，故原告呈诉。被告认为没有收到原告的房款，该买卖协议不合法，诉争房屋仍属被告，故请求法院驳回原告的诉讼请求。对于上述合同签订的过程，证人柴卫红作如下陈述：我从2008年开始从事房屋信息中介工作，名称为天津市北辰区××花园卫红房屋信息中心，有营业执照，经营者是我。我认识原被告已十年以上，因为我们都是是邻村，拆迁以后又都居住在喜凤花园。刘连伦并没有将其喜凤花园高雅苑5-1101的房屋在我房屋中介中心进行出售登记。2018年4月10日李勇林给我打电话，说原被告房屋已交易完毕，让我帮忙书写一份房屋买卖协议，实际上就是让我证明一下他们之间有买卖关系，我当时就同意了。随后李勇林、刘连伦、梁志坤都来到我中介中心，当时没有其他人在场。该房屋买卖格式合同是由我提供的，合同空白处的内容都是我填写，我是按照原被告所说的内容进行填写。李勇林讲来中介之前他们已将房款给付完毕，来我处写个书面协议。在我这并没有交接房款，我也没有见到他们带钱来。填完协议后双方在协议上签字并按手印。协议一式三份，李勇林和刘连伦各一份，我保管一份。李勇林让我出具一张90万元的收据，该90万元就是双方房屋交易的价格。让我开收据的目的就是让我做见证人。他们之间怎么交接的房款我不清楚，我也没在场。按照常理我不应该提供收据，都是面子问题，于是就开具了收据，但我中心实际没有收到这90万元房款。签订合同时刘连伦没有说话，我没有听见刘连伦是否说过他收到这90万元的事情。是李勇林让开的收据，收据应该是一式两联，我们保管了存根，李勇林拿走一联。他们签完字后就走了。对于上述合同签订的过程，证人边某作如下陈述：我通过朋友尚超介绍认识刘连伦，尚超和刘连伦是亲属，我和梁志坤不认识，和她的丈夫李勇林只是见过面，都住同一个小区。2017年的一天，刘连伦向我借款，想借80万元，借期两三个月。一开始我不想借，尚超讲帮帮忙，我就同意了。没有要求被告支付利息，但必须用房子作抵押，否则不借。2017年9月8日我和刘连伦去喜凤花园金鹏中介办理借款手续，在场人员有我、刘连伦、尚超、还有金鹏中介工作人员曹姐。双方签订了一份书面协议，该协议具体是借款协议、还是房屋买卖协议、还是房屋抵押协议记不清了。我们去中介签订协议的目的就是我借给刘连伦钱，他将他的房屋使用说明书、拆迁安置补偿协议等交给我，如果他还不了借款，房子就属于我的了。该协议应该写明如果刘连伦还不了借款，该房子就归我了。如果不写此内容，我不可能借给他钱。我和刘连伦均在协议上签字。签完协议后，我通过银行转账的方式将80万元借款转到刘连伦的银行卡。收据是金鹏中介提供的样本，刘连伦在收款人处签字并按手印。过了三个多月我问尚超还款问题，尚超可能和刘连伦沟通了，让我再等两三个月，我就等着。后来尚超给我打电话，说刘连伦已经把房子卖出去了，当时我不知道卖给谁了，让我把涉案房屋相应手续拿到卫红中介。2018年4月的一天，我来到卫红中介，李勇林和刘连伦、李勇林的媳妇，在卫红中介门口等着我，看见李勇林拿着包，包里有钱。因为我和李勇林不熟悉，李勇林将包里的钱全部给了刘连伦，刘连伦将其中的80万元给了我。交接钱是在卫红中介门口，我在门口将涉案房屋的相应手续给了刘连伦。因为之前我借给刘连伦钱，他给我打过收条，他偿还借款后，我将该收条退还给他了，所以就没让刘连伦打收条。给完我钱后我就走了，我没有进房屋中介屋内。庭审中，在本院询问证人为什么收据上写明收到购买高雅苑5-1-1101号房款80万元事宜，边某称，其也没看这收据的内容，让签字就签了。并称该收据的80万元就是其借给刘连伦80万元借款。上述事实，有双方当事人陈述、书证、证人证言等证据予以证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，一份合法有效的房屋租赁合同须建立在一份合法有效的房屋买卖合同基础上。本案中，原、被告双方对房屋买卖过程及是否给付房屋价款存在较大争议，对房屋买卖合同效力问题也存在较大争议。本院认为，原告需要通过另案审理其与被告之间房屋买卖合同效力问题，才能确认本案房屋租赁合同是否有效，也才能解决被告是否应腾退房屋及支付租金等相关事宜。因房屋买卖合同纠纷与本案房屋租赁合同纠纷不是同一法律关系，原告可另行解决其与被告签订的房屋买卖合同事宜。现原告要求被告腾房、支付房屋租金及暖气费用，因证据不足，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告梁志坤的诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由梁志坤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孙延忠二〇一九年十二月十二日书记员  杨益斌附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。