广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初47537号原告（反诉被告）：杨振丽，女，汉族，1975年9月8日出生，身份住址广东省深圳市福田区。被告（反诉原告）：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智，该司执行（常务）董事。委托代理人：黄淑军，女，汉族,该司员工。委托代理人：叶菊，女，汉族，该司员工。第三人：郭银婷，女，汉族，1963年11月30日出生，身份住址深圳市罗湖区。上列原告杨振丽诉被告中原地产代理（深圳）有限公司、第三人郭银婷居间合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭适用普通程序审理，并于2019年12月12日进行了公开开庭。原告本人及被告委托代理人黄淑军、叶菊到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，一、被告房地产经纪人谈小x恶意隐瞒重要贷款规定，欺骗原告，在原告贷款条件不符的情况下，诱骗原告与第三人签订《二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》（见证据第1项），事实经过如下：原告于2018年9月通过中原房产网络接触到被告公司的房地产经纪人谈小x（以下统称被告），并在被告的推介下一起去看房选房，在皇岗口岸的人行天桥上，原告即对被告提出贷款问题，并告知被告自己10多年前曾在深圳贷款买房，房贷早已还清，并该处房产早已卖出。目前在深圳无房，因老公和小孩都在广州工作、上学，目前在广州有一套房，有贷款，但不多，现在对深圳的购房政策不熟。被告肯定地告诉原告：“你这种情况是算首套，但要首付50%,贷款利率按深圳规定是首套上浮15%,广州现在和深圳房产不联网，是查不到的，不影响你的贷款资格”。而到达该房屋楼下，及等候电梯时，原告询问了被告经纪人谈小x是否能办理公积金贷款，并如实告知被告自己是打算这段时间买房，所以让公司自2018年9月份开始为自己缴纳公积金。被告经纪人听后，告诉原告：“可以办公积金，不过要交公积金最少6个月之后就可以申请商贷转公积金贷款，最高贷款额度为50万元”，并说手续很简单不麻烦。了解到这些情况后，原告在该房屋楼下等待电梯时让被告算一下，如果原告买这套房每月需要交多少房贷，被告算后告诉原告：“根据贷款50%（即80多万元），商业贷款大概每个月还款6000元，转公积金贷款50万后，每月还款大概3500元，转贷后超出这个数额的贷款部分要先付清”。且被告反复强调即使原告用于贷款审核的银行流水、社保等条件达不到贷款标准，他们也可以帮忙搞定，完全不用担心贷款问题。根据被告告知的这些信息，原告认为自己可以在买下该房屋后承担相应贷款利息，或做到以租养贷，于是跟被告说可以考虑购买该房屋。并于2018年9月10日与第三人签订《二手房买卖及居间服务合同》，以173万元的价格购买卖方位于福田区的房产，并即时前往被告下属分公司皇御苑分公司，刷卡支付定金人民币50000元至第三人对公帐户，并于9月14日再次至该分公司刷卡补交定金30000元至第三人对公帐户，而原告补交定金时，被告就企图诱骗原告将30000元钱款汇入被告私人帐户。二、原告与被告及第三人约定2018年10月8日一起去拟贷款中国银行（深圳市时代金融中心一楼）做资金监管，发现可贷款情况与被告所述完全不符：2018年10月8日，原告按时如约准备好资金及相关资料到达银行，到场未见到第三人，被告称第三人已签字完成，走了。此时发现原告贷款资格不对，银行人员告知原告，查到原告老公名下在广州有一套房，贷款未结清，所以在深圳要算二套贷款，贷款利率上浮20%,首期款50%。重要的问题还并非只限于此。当时原告感觉不对，这和之前被告信誓旦旦的说法相差太远，于是原告提出先不做资金监管，回去被告公司搞清楚到底是怎么回事，在回去的路上，被告就开始不停地向原告建议：原告可以跟丈夫办理离婚，原告说离婚怎么行，老公肯定不会同意，被告却说只是办一个假离婚证，原告说那怎么行？而且看新闻说银行这方面查的很严。被告说又不是让你们真离婚，只是办个假离婚证，交给银行就行了，被告还一再保证说，没问题的。这种提议让原告感觉匪议所思，并提出现在虽然可以蒙混过关，但是6个月之后自己要转公积金贷款，会不会受影响呢？而且贷款是几十年的事情，以后被银行发现怎么办？被告就一再保证说，不会有问题，以后转公积金也不会有问题，一样的，等等。但原告却不太敢相信被告的话了，于是请被告的同事拨打了刚才在银行见过的被告公司专做贷款的同事，在电话中原告问她之前想6个月之后转公积金贷款，现在贷款资格变了，会不会影响公积金贷款，在询问中，这位同事感觉奇怪的说，你9月份才开始交公积金，那你都不用考虑公积金贷款啊，因为你能贷到的额度太少了。原告非常吃惊，问为什么呢？不是说可以贷款50万元吗？这位同事说，那是最高额度，像你这种情况只能贷最低额度的，也就是帐户金额的14倍，因为你帐户金额6个月后也不会有很多的，所以只能用最低额度。至此，原告才知道原来公积金贷款还有一个最低额度的规定，而被告在一直以来的推介中从未提及过这个重要贷款规定，且原告与被告在微信沟通中还特意针对公积金贷款进行过确认，被告均未告知原告关于14倍帐户金额的贷款规定。三、如此一来，原告意识到，自己希望的购房目标及计划已经发生根本变化，不仅贷款资格由深圳无房首套贷款，变成了深圳无房二套贷款，首付及贷款条件由：50%首付，贷款利率上浮15%。变成50%首付，贷款利率上浮20%;最大的问题是：1.原告现在已经算是二套贷款，因该房屋面积只有30平方米，以后想再购买大点的房屋将不能再给贷款。2.原告寄望于6个月后转公积金贷款可以减轻自己的还款压力，变成了可贷公积金非常少，而且不足的贷款金额还要先还清，才能贷款，这将是一笔巨大的提前还款额。这个变化，让减轻还款压力的希望变为了不可能；两项根本贷款条件的变化，原告面临着多出来的巨大还款压力，同时会失去以后想换房的贷款资格。四、两个重要贷款条件的变化给原告带来的损失是巨大的，经原告反复思量后，提出给予解除合同退回定金的意见，并请被告作为居间人，发挥居间协调职责，与第三人协商，或告知第三人电话号码，由原告亲自致电协商，但是被告店长许小姐态度蛮横的表示，原告签了合同，就必须履行，不能给第三人电话私下联系（事实是该店许飞燕于2018年10月10日就已经将原告身份证信息、电话告知第三人，并提示、怂恿第三人尽快寄出《履约催告函》），而被告店长许小姐态度极其强硬冷漠，一再强调如果不满就去走司法程序，之后就对原告置之不理了，而被告当事经纪人谈小x，在问题发现后，更是再未联系过原告。这些做法及态度，均说明被告作为居间方并主要责任人，从未想过积极合理的帮买、卖双方协调解决问题，而是完全推卸责任并唯利是图的态度。五、众所周知，现在买房最重要条件就是贷款资格的高低，而被告作为居间方，为了尽快卖出房屋，谋求利益，故意隐瞒与订立合同有关的重要条件并提供虚假情况给原告，违法、违规地诱骗原告签订了《二手房买卖及居间服务合同》，使原告遭受重大经济损失及精神伤害：1、恶意隐瞒和虚假告知原告贷款规定，并以可以做假流水、假社保、假离婚的说辞，承诺为原告在被告专有合作银行进行违规贷款，以此诱骗资格不符的看房人签合同；2、故意不告知原告可以自己去查询征信情况，以清楚了解自己的贷款条件；3、被告称自己是专业的房产经纪人，已在深圳做了多年房地产经纪人，使原告对他给予的所有信息和说明都深信不疑，放心地去和第三人签订了合同；4、被告声称是原告的老乡，使原告在心理上对其更加亲近和依赖。但作为房产经纪人的被告在买卖合同签订之后，就从不主动联系原告，一直都是原告尽量想到什么问题就问他，但他却嫌原告想太多，不愿理会；5、在原告被骗签合同，发现问题之后，作为居间方的被告并不是发挥居中调停、协商解决买卖双方矛盾的职责，而是在未知会原告的情况下，私自将原告个人信息交给卖方，并提示、怂恿卖方快速发出《履约催告函》。相反的是，原告作为重要的关系利益方，被告店长许小姐刻意对原告封锁卖方信息、意图，自始至终原告未收到过关于《履约催告函》的消息。而被告店长许小姐在原告要求得到第三人电话信息，以便亲自沟通的要求下，借口属第三人私人信息，不予透漏。以实现被告和卖方索要定金80000元+266000元=共计346000元巨额违约金的目的（见证据第11项，案号：（2019)粤0304民初562号起诉状）；6、原告发现买房受骗后，求助无门。目前深圳没有明确的监督、规范二手中介公司的部门，原告曾试图联络深圳各相关单位（包括深圳市中原地产总部、深圳市中原地产福田区总监、深圳市房产协会、深圳市消费者投诉热线、深圳市法律服务热线），却无一单位是可以直接管理监督二手房中介公司的；7、最终走上法律诉讼之路，原告身、心、工作、家庭均受到极大伤害；8、动辄5万元以上高昂的律师费，让原告在已损失定金80000元尚未退还的情况下，还被第三人起诉索要房屋价款20%的金额为266000元违约金，至使原告经济损失重大，心理压力极大，精神接近崩溃；9、因案号：（2019)粤0304民初562号，原告最终与第三人达成调解协议，在第三人不予退还原告的80000元定金的前提条件下，解除了原《二手房买卖及居间服务合同》，并双方各自撤销起诉及反诉，原告至少直接损失了80000元。综上所述，原告因为考虑到中原地产代理公司，是深圳甚至全国的龙头二手房经纪公司，所以一开始就只选择了深圳中原地产代理公司来找自己想要的房子，希望凭借被告正规、专业的房产经纪能力，更顺利、更轻松地买到房子。绝未想到，因为被告违规的事实，使自己买房不成反而要走上法律诉讼之路。原告目前身体、工作、家庭、经济均受到了极大伤害，心理压力极大，买房之路也变得更加艰难，欲哭无泪。而作为被告的中原地产公司，在与原告沟通期间，强调最多的是让原告去走司法程序。原告知道大公司、大财团有专业的律师团队，有强大的资金实力，诉讼对他们而言是轻而易举的。而作为普通老百姓的原告，从未打过官司，没有任何应诉经验，想请律师，律师费动辄5万以上，这些都给自己带来更大的压力和伤害。故，在此，原告恳请贵法庭查清事实，给原告受害人伸张正义，打击为了业绩不择手段，用尽违规、违法方式促成买卖双方签订合同的房产经纪人，维护受害人的合法权益，给予公正判决！根据上述事实，原告诉至本院请求判令：1、被告承担原告因该《二手房买卖及居间服务合同》即案号：（2019)粤0304民初562号产生的定金损失80000元；2、被告赔偿原告精神损害赔偿费50000元、误工费30000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称：1、被告充分告知原告房屋产权状况深圳购房及贷款政策的情况下促成原告及第三人签订二手房买卖及居间合同，尽到了合理审查如实告知的居间义务，不存在原告所称恶意隐瞒欺骗的情形；2、被告告知原告贷款条件是基于原告未如实相告其丈夫名下有房贷的信息，因原告未如实告知所产生的不利后果，应由原告自行承担；3、原告作为一个有过购房经验的成年人，完全可以通过银行或网站查询贷款政策及根据自身条件判断可以获得怎样的贷款条件，不应归责于被告；4、原告所主张的8万元定金损失，是其在买卖合同中违约所主张的定金损失，是其在房屋买卖合同中违约自愿支付给第三人的，其提供的证据证明与被告无关。综上请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告并提起反诉称：2018年9月10日，在被告居间下，原告作为买方，同案外人卖方郭银婷签订了关于深圳市福田区单位的《二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》等附属文件，原告出具了《佣金支付承诺书》，承诺向被告支付佣金人民币20000元，如因原告本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，原告仍需向被告付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。在此次交易中，被告积极协助买卖双方办理各项交易手续，后原告与案外人卖方就合同履行发生争议，原告不愿继续履行合同，构成根本违约。遂案外人卖方将原告起诉至福田法院，经福田法院开庭审理后，案外人卖方与原告达成和解，同意案外人卖方没收原告支付的定金8万元。被告作为无过错方，积极履行了居间方应尽的通知、协助义务，耗费了大量人、物力资源，现因原告的违约行为导致实际损失20000元。据此请求法院判令：1、原告支付被告佣金、违约金2万元及利息1042.36元（以2万元为基数，按同期银行贷款利率计算，计至实际支付之日止，现暂计至起诉之日），金额暂合计为人民币21042.36元；2、原告承担本诉、反诉全部诉讼费用（含受理费、公告费、保全费等）。庭审中，被告主张在提起反诉之后得知原告与第三人解除原二手房买卖合同之后又与第三人办理了涉案房产的过户手续，故明确第一项诉讼请求系要求原告支付佣金，而非违约金。原告针对被告的反诉答辩称：1、原告与被告的经纪人谈小x签订合同之前就已明确将自己的购房条件告知被告，并非被告所述没有说明，包括提及原告十多年没有在深圳买房，对深圳的购房政策并不熟悉，请被告全权负责。也告知被告原告的先生在广州有一套住房贷款，还有少量贷款没有偿还。被告明确告知原告，广州的住房贷款没有跟深圳联网，所以查不到；2、原告对支付佣金不予认可，原告始终认为被告的佣金承诺应该是在条件正确信息准确地情况下，并完成了整个居间服务合同才应支付，事实是合同签订后在做银行资金监管前，原告发现贷款条件与被告所说完全不符，并在之后中介方的一系列操作中，原告认为严重受骗，故不能支付该佣金。第三人未对原告的起诉及被告的反诉陈述意见，开庭时缺席。经审理查明，2018年9月10日，在被告的居间服务下，原告（买方）与第三人（卖方）签订《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定买卖双方交易的房地产位于深圳市福田区，转让成交价为173万元。合同对于房产支付及房产交易细节问题做出了详细的约定。同日，三方签署《资金托管协议》，约定上述合同约定的定金8万元中的1万元作为交楼押金存放于被告处托管。原告还于同日向被告出具《佣金支付承诺书（买方）》，约定被告承诺递件过户之前向原告支付佣金2万元。如与卖方自行解除《二手房买卖及居间服务合同》或相关协议后再与卖方另行成交办理过户，原告仍须按承诺书之约定向被告支付佣金。签订合同之后，原告采取在被告处刷卡支付的方式向第三人支付定金8万元。此后，买卖双方发生争议，原告未能配合第三人办理资金监管手续。第三人向本院提起诉讼，案号为（2019）粤0304民初562号。在该案审理过程中，原告与第三人于2019年5月30日自行达成了和解协议，约定解除双方签订的《二手房买卖及居间服务合同》，第三人没收原告支付的定金8万元不予退还，其中1万元定金由第三人自行向本案被告索要收回。达成上述和解后，第三人向本院申请撤回了该案的起诉。2019年6月5日，原告与第三人另行就涉案房屋签订了房屋买卖合同并办理了产权过户登记手续。2019年6月12日，涉案房产经核准登记至原告名下。原告庭审中陈述，因为第三人要求没收原告支付的定金8万元，原告综合考虑了市场价格和违约成本后，同意继续与第三人进行房屋买卖交易，交易的价格与原合同一致，定金8万元也没有实际没收，而是抵作了后续签订的买卖合同中的定金。但原告向第三人支付了5万多元的补偿金。且后续的房屋买卖交易系采取一次性付清的方式支付的购房款。另查，在涉案房屋买卖及居间合同交易过程中，2018年9月13日，原告曾采取微信沟通的方式询问被告业务员，转公积金贷款账户有什么规定，被告业务员回复称只要原告公积金额度够就可以，在网上申请。个人最高贷50万元，多就多贷，少就少贷。原告继续询问公积金账户有没有要求多少钱才能开始贷款，被告业务员回复称没有，交满6个月就可以申请。原告主张被告的业务员没有告知原告最高只能贷公积金账户余额的14倍，属于被告欺骗原告购房。之后，被告的工作人员曾要求原告将定金中的3万元直接转到被告工作人员的私人账户，原告未予同意并直接支付至被告账户。原告又主张其口头询问丈夫在广州有住房贷款未还清，被告业务员口头回复称广州和深圳未联网，在广州存在未结清的房贷不属于深圳房产限购政策中的1笔房贷未还清的情形。但实际与被告业务员承诺的不一致，导致办理银行监管手续时发现每月月供款上升使得原告无力支付月供。被告对于原告的上述主张不予确认，原告在签订合同之前也未告知被告业务员其在广州存在未结清的房贷。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的居间合同关系。合同法规定，原告虽主张称被告存在未能如实告知行为，导致原告可申请住房公积金贷款金额不足、并非首套房贷款，利率上浮导致每月月供上涨以及产生纠纷后未积极协调解决买卖双方的矛盾，使得涉案房产没有交易成功，导致原告损失8万元定金。但原告并未举证证明在签订合同之前已明确告知被告其在广州存在未结清的房贷，被告对此也予以否认，而住房公积金贷款最高贷14倍的规定，属于公开可查询的公积金贷款政策，被告在原告询问公积金贷款政策时，做出了“最高50万元，多就多贷少就少贷”的回复，该回复并不存在原告所主张的故意隐瞒订立合同的重要条件并提供虚假情况给原告的情形。买卖房产并非小额交易，作为家庭重大资产的购置，原告作为买受人，在购买时也应持谨慎态度，在委托被告从事居间服务的同时并不能排除自身也应当对相关购房政策进行自行了解并核实的义务。不能因被告未能明确告知原告最高贷14倍的公积金政策而要求被告赔偿原告拒绝履行与第三人签订的房屋买卖合同而产生的违约责任。退一步说，即便认定被告存在过失未能向原告告知相关购房限购政策和贷款政策，原告在本案庭审中也自认其诉请要求被告赔偿的原房屋买卖合同产生的定金损失8万元实际并未产生，原告虽主张补偿第三人5万余元，但未就此提交相应的证据予以证实。对于原告要求被告赔偿其定金损失8万元的诉讼请求，本院不予支持。原告又主张被告已口头为原告计算了公积金贷款每月房贷需归还的金额、得知贷款利率需上浮后怂恿原告假离婚、但未就此提交证据证明，被告也予以否认。原告应承担举证不能的法律后果，对于原告的上述主张，本院不予确认。至于精神损害赔偿费，本案为合同纠纷案件，该精神损害赔偿费的主张系基于被告的侵权行为而有可能会导致的损失。与本案非属同一法律关系。对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。而误工费3万元的诉讼请求，原告未就此提交任何证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。对于原告的该项诉讼请求，本院亦予以驳回。原告在与第三人协商解除原买卖及居间合同后，另行签订买卖合同继续向第三人购买涉案房产，违反了原告向被告出具的佣金支付承诺书的约定，被告有权要求原告向被告继续支付佣金。综合考虑到原告与第三人后续成立的房屋买卖合同的购房款的支付方式确与原合同约定不一致，被告客观上确实也未向原告提供后续的居间服务。本院酌情确定原告应向被告支付佣金10000元并自递件过户之日即2019年6月5日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项之日止的逾期支付佣金的利息。被告反诉请求的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杨振丽应于本判决生效之日起十日内向被告中原地产代理（深圳）有限公司支付佣金10000元及逾期支付佣金的利息（利息以10000元为计算基数，自2019年6月5日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清款项之日止）；二、驳回原告杨振丽的诉讼请求；三、驳回被告中原地产代理（深圳）有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3500元（已由原告预交），由原告负担。反诉案件受理费163元（已由被告预交），由原告负担77元，被告负担86元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 吴  锡  钳人民陪审员 林  敬  玉二〇一九年十二月三十日书 记 员 俞婷婷（代）