河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终5058号上诉人（一审被告）：信阳兴合物业服务有限公司（下称兴合物业），地址:信阳市新五大道建设工程质量检测中心大楼**。法定代表人：陈胜利，该公司经理。委托诉讼代理人：崔涛，男，1970年2月7日生，住河南省信阳市浉河区，该公司法律顾问（代理权限为特别授权）。被上诉人（一审原告）：信阳市羊山新区壹家壹日用品生活馆（下称壹家壹生活馆），地址：信阳市新七大道中环荣域**楼**商铺。经营者：万文燕，女，汉族，1976年10月27日生，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：万文兰，女，汉族，1974年12月13日生，住河南省信阳市浉河区，该公司员工（代理权限为特别授权）。委托诉讼代理人：宋文法，男，汉族，1947男10月15日生，住河南省罗山县，该公司员工（代理权限为特别授权）。上诉人兴合物业因与被上诉人壹家壹生活馆租赁合同纠纷一案，不服平桥区人民法院（2019）豫1503民初3691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月4日公开开庭审理进行了审理。上诉人兴合物业的法定代表人陈胜利、委托诉讼代理人崔涛，被上诉人壹家壹生活馆的委托诉讼代理人宋文法、万文兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。兴合物业提出上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一二审诉讼费由被上诉人承担；事实和理由：一、上诉人无过错，对被上诉人的损失依法不承担赔偿责任。1、对于商品被泡责任不在我公司，是因为楼上住户装修遗物所致，相关责任与我公司无关。上诉人提供的出租房屋符合质量标准和安全要求。涉案楼房为商住房，被上诉人损失系因楼上住户装修时，遗漏在下水管道的混凝土石块坠落击穿被上诉人室内下水管道所致，属于相邻侵权纠纷，应由楼上相关住户承担损失赔偿责任。2、上诉人在管理上无任何过错，下水管道被击穿区域超出了上诉人直接管控范围。由于被落石击穿的下水管道不在开放的公共区域，而是在被上诉人室内，下水管道被击穿后上诉人是不能在第一时间发现的，从而避免损失的发生，该区域超出了上诉人管控范围。3、被落石击穿的下水管道部位的下方按规划图纸显示属于楼梯通道，本属于楼梯部位，因被上诉人违规私自改造设置隔断夹层加建隔间，并在该处堆放货物，导致货物受损，被上诉人也未在第一时间发现管道漏水，及时采取措施致使损失扩大。二、信阳誉华宏大联合资产评估事务所对货物的损失的评估报告不应作为认定被上诉人损失的依据。1、评估的商品仅仅外包装受损发黄变形，商品本身未受损，更换外包装不影响销售；2、评估报告未考虑商品残值，仅仅外包装受损，商品的价值在于商品本身而不在于外包装，未扣除残值。综上，望贵院查明事实，支持上诉人的上诉请求。壹家壹生活馆辩称：一、被答辩人作为出租人，应当为答辩人提供安全、适于经营的房屋。由于被答辩人未对房屋设施尽到正常检查、保障义务，以致出现污水管道泄漏，造成答辩人存放的待售商品被污水浸泡、装修受损，被答辩人作为房屋的所有人、出租人、管理人理应赔偿损失。被答辩人称因楼上装修遗漏的下水道石块坠落导致下水管被砸，无事实依据且不符合常理。每个房间的下水道均先通过下水弯道后再进入主下水管道，如有石块掉入下水道会先进入弯道，不可能直接进入主下水管道并致管道破裂。且每个房间的地面与房间的下水管道垂直距离约30-40厘米，管道口不足15厘米，即使有石块掉入也不会砸破下水弯道。答辩人在发现污水泄漏后，及时与被答辩人联系，要求采取补救措施，同时答辩人亦采取积极措施防止损失的扩大。但是被答辩人为了推卸责任，故意拖延。答辩人的损失不止货物评估的损失，只是由于客观条件限制导致多数货物无法进行评估。在评估时，答辩人在评估机构工作人员及法院工作人员均在场的情况下，亲自承诺为答辩人的装修损失进行重修重做，但是事后却拒不履行承诺。二、本案经评估的商品全部是食品，一经污染就不能再食用和出售，只能进行销毁，不存在残值问题。综上，请二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。壹家壹生活馆向一审法院起诉请求：被告赔偿原告各项财产损失10万元。一审法院认定事实：2017年6月1日，原告信阳市羊山新区壹家壹日用品生活馆经营者万文燕与被告信阳兴和物业服务有限公司签订租赁合同，租赁被告位于信阳市新七大道中环国际A区（中环荣域）10号楼105号、106号商铺，租赁期限5年。2019年3月20日上午8时许，因污水管道泄露，造成原告馆内商品被污水浸泡以及装修受损。经原告申请后本院委托，信阳誉华宏大联合资产评估事务所于2019年8月6日对10号楼105号、106号商铺内黄金搭档礼盒、怀姜晶养生茶、红枣枸杞发酵饮品损失作出评估报告，评估价值为24640.40元，评估费用1500元。因对损失的数额、责任承担、法律关系的适用等存在较大争议，原、被告协商未成。原告则提供被告收取的装修保证金收据等，以被告既是该房屋出租人，又是该中环荣域物业管理人，未对房屋、物业设施尽到维护、管理责任及保障义务，对本次污水泄漏存在过错，应对财产损失及其他间接损失承担全部责任为由而诉至一审法院，要求判令被告赔偿货物财产损失24640元、房屋租金损失25920元、经营误工损失40076元、装修损失、评估鉴定费1500元，合计92136元。诉讼中，原告表示对于装修损失，被告信阳兴和物业服务已承诺为其负责重新拆除、重新装修，但未明确放弃该项诉讼请求。一审法院认为，根据原、被告双方的举证和诉辩，双方争议的焦点主要表现在以下方面：一、责任承担问题。本案原告租用被告的房屋，被告作为出租人，没有为原告提供安全、适于经营的房屋，以至于出现污水管道泄露，造成原告馆内商品被污水浸泡，装修受损，被告作为房屋的所有人、管理人应承担赔偿责任。被告在向原告承担责任后，可以向造成污水管道泄露的具体责任人追偿；二、赔偿范围问题。原告的货物财产损失经鉴定为24640元，应由被告予以赔偿，对于原告诉请的房屋租金损失、经营误工损失，该项请求属于间接损失，且原告未举证予以充分证明，不能予以支持。对于房屋装修损失，被告信阳兴和物业服务公司已承诺为其负责重新拆除、重新装修，原告予以认可，本案不做处理。如果双方对此另发生争议，原告可以举证证明因此次污水管道泄露，造成原告装修受损的具体程度另行依法处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条和《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、被告信阳兴和物业服务有限公司于判决生效之日起五日赔偿原告信阳市羊山新区壹家壹日用品生活馆损失24640元；二、原告信阳市羊山新区壹家壹日用品生活馆的其他诉讼请求不予支持。若未能按本判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1150元、评估鉴定费1500元，由被告信阳兴和物业服务有限公司负担。本院二审期间，双方均无新证据向法庭提交。二审查明的事实与一审查明的事实基本相同。本院认为，本案系租赁合同纠纷。经双方确认，本案二审争议焦点为：兴和物业有无过错，对壹家壹生活馆的损失该不该承担赔偿责任；信阳誉华宏大联合资产评估事务所的评估报告能否作为认定损失的依据。经审理查明，当事人确认，上诉人兴合物业既是涉案房屋出租人，又是该中环荣域物业管理人。兴合物业作为出租人和管理人按照租赁合同享有收取租金和物业管理费的权利，也对所出租、管理的房屋负有定期检查、维修、保养的义务。本案兴合物业虽然不是直接致害人，但未对涉案房屋、物业设施尽到维修的管理责任及保障义务，导致主下水管道破裂，对本次污水泄漏存在一定过错，依法应当对承租人壹家壹生活馆造成的损失予以赔偿。经一审法院委托，信阳誉华宏大联合资产评估事务所于2019年8月6日对10号楼105号、106号商铺内黄金搭档礼盒、怀姜晶养生茶、红枣枸杞发酵饮品等财产损失作出了评估报告。该鉴定机构享有相应资质，鉴定程序合法，上诉人在一审亦未提出重新鉴定的申请，故对该评估报告本院予以采信，被上诉人应当按照评估报告确定的损失数额赔偿被上诉人壹家壹生活馆的经济损失。综上所述，信阳兴合物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费416元，由上诉人信阳兴合物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  刘友成审判员  吴 斌二〇一九年十二月六日法官助理柴夏夏书记员熊霄宇