广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14453号上诉人（原审被告）：陈淑凝，女，汉族，1989年5月20日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：高睿明，北京德和衡（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：梁书韬，男，汉族，1991年12月16日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：高睿明，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市润丰置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：余红林。委托诉讼代理人：袁耿升，广东广立信律师事务所律师。上诉人陈淑凝、梁书韬因与被上诉人佛山市润丰置业有限公司（以下简称润丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初20224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈淑凝、梁书韬上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回润丰公司全部诉讼请求；2.本案诉讼费由润丰公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，证据不足。1.陈淑凝、梁书韬在一审中提交的润丰公司宣传材料可以证实，润丰公司在宣传中使用“商品房”宣传字样，使陈淑凝、梁书韬陷入错误认识并基于此与润丰公司签订合同，应当属于虚假意思表示，依法不应产生效力，但一审法院未予以认定，仅凭润丰公司单方制作的未公开发布的宣传广告认定事实，明显认定错误。2.根据润丰公司提交的证据材料可知，案涉房屋建造于集体土地，依法不得向村集体以外的人出售，润丰公司通过与陈淑凝、梁书韬签订二十余年的租赁合同，明显属于以租赁形式掩盖非法转让集体土地的事实，依法应当认定无效。二、一审法院认定本案债务属于金钱债务，属于认定事实错误与适用法律错误。1.陈淑凝、梁书韬承租房屋的主要目的在于生活和居住，租赁合同具有强烈人身属性，并非纯粹金钱债务，缺乏强制履行的基础。陈淑凝、梁书韬一直明确不愿意继续履行案涉合同及承租房屋，不应当通过判决的方式强制陈淑凝、梁书韬继续租赁该房屋。2.司法实践中，多地区司法机关均认定房屋租赁合同不适宜强制履行，请二审法院依法考量。润丰公司辩称，1.案涉房屋所属工程项目合法且已竣工验收并取得竣工验收备案表，范艳芳一再强调项目非法用地没有事实和法律依据。2.案涉《某广场物业使用权出让确认书》和《物业使用权出让合同》是双方的真实意思表示，合法有效，没有欺诈、胁迫和显失公平的情形，另案生效判决已确认了其效力。3.上述合同并未解除且仍具备履行条件，应继续履行。案涉房屋具有典型的投资属性和商事属性，陈淑凝、梁书韬也是以投资盈利为目的而非用于生活居住。陈淑凝、梁书韬逾期付款的违约行为是明确的，案涉物业处于可交付状态，润丰公司一直等待陈淑凝、梁书韬收楼，不敢自行处分，合同不存在不可履行的情况。陈淑凝、梁书韬引用的北京高院的相关解答对本案没有约束力。润丰公司向一审法院提出诉讼请求：1.陈淑凝、梁书韬向润丰公司支付合同价款190000元并从2017年12月22日开始按日万分之四支付违约金直至付清之日止。2.案件全部诉讼费用由陈淑凝、梁书韬承担。一审法院认定事实：涉案某广场项目位于佛山市禅城区南庄镇某路北侧、某路东侧。2013年1月7日，佛山市国土资源和城乡规划局核发地字第4406XXX号《建设用地规划许可证》，证载用地单位为佛山市禅城区南庄镇某田集团有限公司（以下简称某田集团），用地项目为某湖都市产业区B地块，用地性质为商业服务业设施用地、不兼容居住用地。2014年10月10日，佛山市国土资源和城乡规划局就某湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）建设项目核发建字第440XXX号《建设工程规划许可证》。2015年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局就某湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）工程核发编号440XXXX《建筑工程施工许可证》。2016年9月30日，某湖都市产业区B地块（二期）西区（1#-3#楼、地下室）工程通过竣工验收，并于2016年11月17日取得竣工验收备案表。2016年5月28日，某田集团、佛山禅某投资开发有限公司（下简称禅某公司）以及润丰公司共同出具《关于确认佛山市禅城区某路X号1～7座建筑物使用权出让、出租（含转租）及经营、管理权的证明》，内容为“禅某公司向某田集团租赁位于某路以北、瓷某国际陶瓷城对面的土地共337.335亩（租赁期限至2040年8月31日止）。经某田集团同意，禅某公司将上述地块中位于禅城区南庄镇某路北侧、某路东侧的土地（B2地块）共54666.7平方米（即82亩）转租给投资商佛山市润丰置业有限公司（以下简称润丰置业公司）进行开发、建设。现已经建成建筑物7座（1～7座总建筑面积共约240595.73平方米），经佛山市公安局禅城分局编定门牌为佛山市禅城区季华西路129号。经协商，某田集团、禅某公司、润丰置业公司一致确认，润丰置业公司在租赁期限内有对佛山市禅城区某路X号1～7座建筑物使用权出让、出租（含转租）以及经营、管理的权利，并同意润丰置业公司对该物业再转租或分租，由润丰置业公司出具上述物业的转租证明，润丰置业公司对其出让、出租（含转租）、经营、管理行为承担相应的责任”。2017年11月26日，润丰公司（出让方、甲方）与陈淑凝、梁书韬（受让方、乙方）签订《某广场物业使用权出让确认书》，约定“一、物业基本情况。位于佛山市禅城区南庄镇某路**某广场******单元，……。物业使用权出让期限为：物业交付日起至2040年8月30日止;物业使用权出让款：390316元，……。二、乙方同意以下方式付款：于2017年12月2日前支付首期款人民币200316元（含定金），于2017年12月10日前付清物业使用权出让款余款190000元。……”2017年12月7日，润丰公司（出让方、甲方）与陈淑凝、梁书韬（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定“甲方合法投资建设的某广场项目，并合法拥有所建物业的经营使用权……就甲方将该项目部分物业的物业使用权出让给乙方的相关事宜，一致同意订立如下合同条款……第一条物业基本情况。1.项目名称：某湖都市产业区B地块二期（某广场）……3.甲方将该项目西区三座X单元的使用权出让给乙方……5.该物业土地使用权性质为集体商业用地。……第三条出让年限。1.该物业使用权的出让期限从本合同物业交付之日起算，截止日期为2040年8月30日止。2.乙方须在上述出让期限届满当日将该物业的使用权归还给甲方。第四条物业使用权出让款及付款方式、付款期限。本物业使用权出让款总金额（由物业使用权转让期内的使用权转让费、公共设施分摊费、综合管理费三部分组成，按套计价）为390316元……乙方支付物业使用权出让款具体约定如下：①本物业使用权出让款的首期款为200316元，乙方须在签订《某广场物业使用权出让确认书》7日内，即2017年12月7日前支付，并同时签署本《物业使用权出让合同》。②物业使用权出让余款190000元，乙方于2017年12月22日前付清。……第五条物业的交付标准和期限。1.甲方应在2018年3月31日（含当天）前将该物业交付给乙方使用。……第八条乙方的权利义务。1.按本合同约定的期限和方式向甲方支付该物业使用权出让款。……14.本物业使用权届满时，乙方应将该物业归还给甲方……第九条违约责任。1.乙方应按照本合同约定的期限和方式支付价款；逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日万分之四的标准向甲方支付违约金。……第十三条其他条款。1.就本物业使用权出让，出让方不提供银行按揭及物业返租服务项目，如受让方有与第三方签订以上相关项目的合同与出让方无关……”。庭审中，润丰公司、陈淑凝、梁书韬一致确认：1.陈淑凝、梁书韬尚未办理接收涉案房屋的手续；2.陈淑凝、梁书韬已向润丰公司支付出让款200316元，尚欠出让款190000元。3.润丰公司在提起本次诉讼前没有向陈淑凝、梁书韬催缴过剩余款项。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”润丰公司、陈淑凝、梁书韬签订的《物业使用权出让合同》约定润丰公司将案涉物业使用权出让给陈淑凝、梁书韬一定期限，不改变物权的归属，陈淑凝、梁书韬向润丰公司支付一定数额的出让款。上述约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。关于陈淑凝、梁书韬主张的《物业使用权出让合同》无效，一审法院分析如下：据前查明，《某广场物业使用权出让认购书》与《物业使用权出让合同》约定的主要条款内容一致，均明确载明涉案物业所在项目并非商品房开发项目，出让标的为涉案物业的使用权，且受让人须在出让期届满当日无偿归还物业。上述明显区别于商品房买卖的合同约定内容清晰，不存在任何歧义，陈淑凝、梁书韬主张涉案合同非其真实意思表示、润丰公司存在欺诈、以合法形式掩盖非法目的不法行为等，均无事实根据，一审法院不予采纳。如前认定，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案物业所在的项目已合法取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》并经竣工验收合格，故涉案合同亦不存在违反法律、行政法规的无效情形。因此，一审法院对陈淑凝、梁书韬的主张不予采纳。关于涉案物业的交付日期。本案中，陈淑凝、梁书韬虽尚未办理收房手续，但《物业使用权出让合同》签订时已经明确约定物业交付日期为2018年3月31日前，结合涉案房屋已于2016年11月17日办理竣工验收备案可知，润丰公司、陈淑凝、梁书韬签订《物业使用权出让合同》时涉案物业已经建造完成，陈淑凝、梁书韬对涉案房屋在签约后对涉案房屋可以办理收房手续是知情的，且本案中未有证据证明陈淑凝、梁书韬前往涉案物业办理收房手续而润丰公司拒不配合办理，故一审法院认定涉案物业的交付日期为2018年3月31日。陈淑凝、梁书韬主张润丰公司逾期交付房屋，因此抗辩双方签订的涉案《物业使用权出让合同》解除，缺乏依据，一审法院不予支持。另，陈淑凝、梁书韬抗辩认为涉案《物业使用权出让合同》客观上无法继续履行，因支付剩余出让款属于金钱之债，不属于客观上无法继续履行的情形，陈淑凝、梁书韬据此主张解除，亦缺乏依据，一审法院不予采纳。本案中，《物业使用权出让合同》约定涉案物业使用权的出让期限自交付之日起至2040年8月30日止。也即涉案物业的出租期限为2018年3月31日至2040年8月30日止，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，即本案租赁期限超出2038年3月30日的部分无效，润丰公司无权诉请陈淑凝、梁书韬支付无效期间对应的租金。经核算，无效期间对应的租金为42078.71元（390316元÷269个月×29个月）。至于剩余租金147921.29元（190000元-42078.71元），根据《物业使用权出让合同》第四条的约定，陈淑凝、梁书韬应于2017年12月22日前付清，现付款期限已经届满，润丰公司主张陈淑凝、梁书韬支付剩余租金147921.29元，合法有据，一审法院予以支持。关于润丰公司主张的违约金。陈淑凝、梁书韬未按约定支付剩余租金，构成违约，应承担违约责任。至于违约金计算标准及计算起始日期，庭审中润丰公司确认在提起本次诉讼前未曾对陈淑凝、梁书韬进行催缴，结合本案经审查后认定的陈淑凝、梁书韬应付剩余租金与合同约定存在出入的特殊情况及本案陈淑凝、梁书韬尚未实际办理收房手续的特殊情况，一审法院确定违约金的计算标准为中国人民银行同期贷款利率，违约金的计算起始日期为润丰公司提起本案诉讼之日，也即2019年8月2日。润丰公司主张超出部分，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈淑凝、梁书韬于判决发生法律效力之日起十日内，向润丰公司支付物业使用权出让款147921.29元并支付违约金（违约金以147921.29元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2019年8月2日起计至实际清偿之日止）；二、驳回润丰公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2050元，由润丰公司负担550元，陈淑凝、梁书韬负担1500元。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的意见，归纳本案二审的争议焦点为：1.涉案合同的效力；2.涉案合同是否应继续履行。关于争议焦点一。陈淑凝、梁书韬上诉主张，润丰公司在销售过程中使用“商品房”作为宣传用语使其产生错误意思表示，且案涉合同以租赁形式掩盖非法转让集体土地的目的，故案涉合同应当无效。经查，案涉物业所在的项目已取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》并经竣工验收合格，且案涉合同亦明确载明案涉项目并非商品房开发项目，合同出让标的为案涉物业的使用权，受让人须在出让期届满当日无偿归还物业，故案涉合同实际上属于润丰公司出租案涉物业以换取陈淑凝、梁书韬的租金作为对价的租赁合同，案涉《物业使用权出让合同》的签订能够反映双方当事人的真实意思表示，其内容亦未违反法律法规的强制性规定，除了租赁期限超出20年的部分外属于合法有效的合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。陈淑凝、梁书韬的该项上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二。本案中，陈淑凝、梁书韬未按合同约定支付剩余租金，已构成违约，应承担违约责任。润丰公司作为守约方并未要求解除合同，一审对其诉请陈淑凝、梁书韬支付余下租金并支付相应违约金予以支持并无不当，本院予以维持。陈淑凝、梁书韬作为违约方不享有合同解除权，其以租赁合同具有强烈人身属性为由主张不继续履行合同于法无据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。陈淑凝、梁书韬的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6516元，由上诉人陈淑凝、梁书韬各负担3258元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月二十四日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣