安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0103民初6207号 原告:卫修芬，女，1942年11月24日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：刘芝兰，安徽徽商律师事务所律师。 被告:合肥中信物业有限公司，住所地:安徽省合肥市美菱大道****。 法定代表人:刘永斌，董事长。 委托诉讼代理人：许梦君，安徽星阑律师事务所律师。 被告:合肥建工第二建筑工程有限公司，住，住所地:安徽省合肥市望江东路**/div> 法定代表人:郭斌，董事长。 委托诉讼代理人：常爱民，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查显兵，安徽天禾律师事务所律师。 第三人:张正南，女，1966年8月10日生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：戎本亮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 第三人:王家宗，男，1937年8月8日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。 原告卫修芬与被告合肥中信物业有限公司（以下简称中信物业公司）、合肥建工第二建筑工程有限公司（以下简称二建公司）、第三人张正南、第三人王家宗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卫修芬及其委托诉讼代理人刘芝兰，被告中信物业公司委托诉讼代理人许梦君、被告二建公司委托诉讼代理人常爱民，第三人张正南委托诉讼代理人戎本亮、第三人王家宗委托诉讼代理人张乐明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卫修芬向本院提出诉讼请求：一、请求确认被告与第三人房屋买卖合同无效，确认撤销其网签备案手续。二、判令两被告继续履行与原告签订的碧水家园商品房买卖协议:三、判令两被告继续履行为原告办理室房产证的义务;四、本案的诉讼费及其他费用由两被告承担。 事实与理由:2007年10月，中信物业公司取得碧水家园房地产的开发权，二建公司取得碧水家园房地产的施工权，第三人王家宗作为实际施工人(多人共同投资)承包了碧水家园2#楼的施工。由于被告中信物业公司的资金短缺，工程建建停停，且已欠了大量的工程款。经(2010)合仲字第084合肥仲裁委员会调解书认定:对拖欠的工程款达成“以房抵款”的调解协议，第三人王家宗以应收取8140674元工程款抵扣了碧水家园的13套商品房(包括涉案房)价款。(2018)院0103民初3724号合肥市庐阳区人民法院民事判决书、(2019)皖01民终889号合肥市中院民事判决书，均认可该十三套商品房在被告总支付工程款中已实际抵销的客观事实。2014年1月，原告与两被告就涉案房屋抵款的财务手续办理完结后签订一份《协议书》，原告实际占有并入住了涉案房屋。现原告诉至法院。 中信物业公司辩称，请求驳回原告全部诉请，理由如下： 1、案涉房屋碧水家园室现被另案查封，且早已合法出售给第三人张正南并办理了网签备案，无论原告对存在案涉房屋买卖合同的主张是否成立，被告中信物业公司都不可能为原告办理房产证，原告的诉讼请求没有履行的可能，如原告在本案中坚持不变更其诉讼请求，人民法院应依法驳回其诉讼请求。 2、原告起诉缺乏基本的事实及法律基础。被告中信物业公司从来没有与原告签订任何商品房买卖合同。原告在诉状中所称的2014年的《协议书》是一份工程款抵付协议，而不是商品房买卖合同，所谓的抵款财务手续也没有办理完结。原告称财务办理完结后签订协议的说辞与协议内容相互矛盾。虽然该协议约定了原告与中信物业同意签订商品房买卖合同，但抵付协议本身并未履行，二建公司自始至终没有与中信公司办理工程款抵付手续，原告与中信公司之间的商品房买卖合同也没有正式签订。该协议中约定的出售价款与调解书中确定的抵付单价不一致，具体如何买卖对应的如何抵付，当然应当另行签订合同。但是由于该协议没有实际履行，也就不存在案涉商品房买卖合同的签订事宜了。 3、原告方对案涉房屋不是合法占用，应当立即腾退案涉房屋。 4、案涉碧水家园4#楼可售房源为80套，中信公司为了抵付工程款已经网签备案给二建公司43套，这43套房屋面积共计4185.62平米，按084号调解书确定的单价6450元，共抵付26997249元。2011年1月20日前中信公司支付给二建公司500万元，以上合计31997249元。二建公司在执行过程中查封的中信公司银行转账款项共计22785619元，以上款项合计54782868元，已经远远超过084号调解书确定的金额42216049元。所以中信公司拒绝将剩下37套房屋包括案涉房屋抵给二建公司，二建公司当然也无权将案涉房屋卖给任何人。 5、084号调解文书本身严重违法。该调解书确定的工程款为42216049元，扣除2011年1月20日前支付的500万元，中信公司实际应支付金额应当为37216049元。而4号楼全部可预售房屋面积为7787.2平米，抵付单价6450元每平米，即约定的抵付价值高达50227440元，远远超出应付价款。调解书约定“若有余款，抵偿复工后应付工程款”，这是拿中信物业公司所有的不动产去担保尚未产生的工程价款，明显属于流质契约，自始无效。 6、中信公司与二建公司之间至今没有就工程款进行最后决算，债权债务情况至今不能确定，二建公司与实际施工人之间进行以物抵债不能对中信公司产生任何效力。 7、确认合同无效之诉与本案审理的基础是不同的法律关系，原告即没有提起无效合同之诉，也没有将作为合同以外的第三人追加为被告，其增加的诉讼请求要求确认被告与第三人合同无效不在审理范围应该依法驳回。 综上所述，原告的诉讼请求于法无据，请求驳回其全部诉请。 二建公司辩称：一、案涉争议房产是中信物业公司出卖给原告，二建公司已经同意以王家宗的工程款抵付其购房款，中信物业公司与原告之间的商品房买卖合同已经履行完毕，该商品房应该归原告所有，中信物业公司应该为其办理网签备案及产权登记。二建公司只是配合办理购房款抵付工程款的手续，不是该商品房的出卖人，二建公司不是房子的出卖人不负有为原告办理产权登记的义务。二、中信物业公司将已经出售并交付原告使用多年的房产再次抵偿债务，属于恶意，第三人对此应该明知，其与中信物业公司之间对该房产的所谓买卖损害先购买人原告的合法权益，所签订的商品房买卖合同应当属于无效合同。 第三人张正南述称：一、同意中信物业公司的第一点答辩意见，案涉房屋已经被案外人查封目前无法办理转移手续，中信物业公司已经没有能力继续履行与原告签订的所谓的商品房买卖，属于客观履行不能。二、原告与中信物业公司之间不存在商品房买卖合同关系，从原告提交的诉状以及相关证据均能证实双方系以房抵债关系不是商品房买卖关系，既然不存在，原告要求继续履行合同没有事实法律依据。三、根据最高法院指导案例，以物抵债只是实现债权的方式并不是物权变动的直接方式，债权人不能直接依据以物抵债主张物权的变动。四、同样根据最高法院指导案例，以物抵债因客观原因未履行，作为债权人的诉讼权利只能回归主债权即原始债权，不能要求债务人继续履行以物抵债义务。五、原告所享有的以物抵债权利系承继于二建公司以房抵债的权利，但最终中信物业公司和二建公司并未以房抵债的方式履行调解书，因此二建公司最终不享有以房抵债的权利，原告自然也没有。六、根据安徽高院的司法解释不论原告与中信物业公司之间属于何种法律关系，本案第三人雷守国已经与中信物业公司签订买卖合同、支付全部购房款并完成网签备案，第三人优于原告，请求驳回原告诉讼请求。 第三人王家宗述称：一、认可原告起诉的事实和理由。二、原告通过以房抵款的方式获得案涉房屋的合法产权，且该抵款事实已经两审终审判决予以确认。案涉房屋也在2014年就已经通过中信物业公司和二建公司实际交付到原告手中，原告装修后居住至今。三、张正南于2018年签订商品房买卖合同侵犯了原告在先居住的合法权益应该是无效的。本案中的第三人张正南根据物权法106条规定并不构成善意取得，善意取得前提是获得不动产的时候是善意，也就是第三人购买房产时并不知道涉案房产被占有和存在相关纠纷问题。但本案中涉案房产在2014年就存在已经使用的现状以及在庐阳区是比较有名的工程款纠纷的项目。同时，张正南也是作为一批业主共同参与购买涉案的房屋，上述特点均认定张正南不具备善意的要件。其次善意取得必须按合理的价格转让，但张正南购买的房产仅仅为7000多元，远远低于2018年合肥市的均价，所以均能印证不是善意取得，其购房不能优于在先的购房人，即原告。 本院经审理认定事实如下：2010年12月28日，合肥市仲裁委员会下发2010合仲字第084号调解书，内容为：一、二建公司作为碧水家园项目工程总包继续施工。二、双方确认停工前已完工程量的工程金额为81016049元。三、已支付工程款为3880万元，扣除已支付的3880万元外的余款42216049元，中信物业公司保证在2011年1月20日前支付500万元。四、上述其余工程款采取以房抵款的方式支付，即中信物业公司以碧水家园4号楼全部可预售房屋抵付上述工程款。预售房屋抵售价格为6450元/平方米，按照4号楼预售许可证面积计算，若有余款抵偿复工后应付工程款项。五，中信物业公司保证在2010年12月31日前取得4号楼预售许可证，并由中信物业公司办理二建公司为债权人的预抵押手续，二建公司应积极配合，中信物业公司不得另行销售和抵押。 2011年10月21日，中信物业公司给二建公司回函，称“工程款问题双方已经按照仲裁调解书约定采取以房抵款的方式解决，现在该方式是一种付款方式，并非债务担保。我方为此已经履行了义务，贵方应该为此筹集相应的建设资金，4号楼的实际处置权完全在贵方。4号楼住对外销售我方会全力配合。” 2014年3月24日中信物业公司作为甲方，二建公司作为乙方，卫修芬作为丙方三方签订了三方协议书一份，约定一、甲方欠乙方工程款，甲方将其碧水家园4号楼可预售房屋抵付给乙方。二、乙方欠丙方消防管道款，丙方与甲方同意签订商品房买卖合同约定甲方将其开发的碧水家园4号楼1704室一套商品出售给丙方，三方就上述款项的抵付签订本协议。甲方将该房出售给丙方，面积为98.52平方米，单价为6826元/平方米，总价款672498元。丙方上述购房首付款不需支付给甲方，由乙方将其所欠丙方的消防管道与丙方的购房款予以抵付。乙方给付丙方购房款后，与甲方办理所欠工程款的抵付手续。本协议签订后10日内，甲方开具金额为672498元的购房款发票给丙方。乙方开具金额为672498元的工程款发票给甲方。丙方将消防管道款发票开具给乙方（已开）。4号楼具有商品房预售许可证书，丙方购买后可办理登记备案手续。 根据该三方协议原告于2014年3月入住本案房屋，并按时交纳水电燃气及物业费用。这有安徽骄阳物业公司证明为证，但实际由于中信物业公司已陷入瘫痪状态，无力为工程办理交纳相关相关税费，造成了长期无法办理产权证，人民网领导留言板上相关人员的投诉后，庐阳区政府2018年7月3日给予回复。 第三人张正南于2018年7月3日与中信物业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定购买碧水家园4号楼1704室，建筑面积98.52平方米，单价为7026元，总金额为692201元。付款方式为买受人于2018年7月3日前一次性付清全款。交付期限约定出卖人应当在2013年3月31日前交付买受人房屋。该合同于同日经网上认购备案确认。中信物业公司出具委托书一份，今有张正南向我公司购买了位于，我公司现委托张正南将应向中信物业公司支付的购房款向张腊武支付692200元，以偿还2015庐民一初字第03955号民事调解书项下的所欠款项。之后张正南于2018年7月26日支付了上述款项。 开庭中在询问第三人张正南是否到现场查看房屋时，回答知道有的房子有人住，有的房子没人住，听说有一批人临时入住，签订合同前没有去现场查看。二建公司举证了人民网领导留言板反映第三人买房时，知道房屋已被人占有使用。 碧水家园项目三个实际施工人徐从银、王家宗、卢一平分别起诉二建公司以及中信物业公司追要工程款案件，该三案的一审、二审判决书当中已经认定了徐从银获得碧水家园4套房产、王家宗获得13套房产，卢一平获得32套房产以抵付部分工程款。本案房产即包括在内。 以上事实有双方当事人陈述，以及原告提供的调解书、和解协议、协议书、证明、判决书、中信物业公司提供的碧水家园4#楼房屋状态信息、查封银行转款凭证、执行和解协议、二建公司的履行完毕结案执行结案申请书、二建公司提供的人民网市政府的回复、人民网领导留言板关于合肥碧水家园七年未办房产证的回复、安居客网站关于碧水家园小区商品房的市场售价、情况说明、和解协议、执行案件结案审批表、中信物业公司回函、第三人提供的身份信息、网签备案单及商品房买卖合同、债权转让协议、执行裁定书委托书和银行电子回单、执行申请书，结案申请，执行审批表等相关证据证实。 本院认为，本案原、被告的房屋买卖合同关系以及被告中信物业公司与第三人张正南之间商品房买卖合同关系均为合法有效。从本案二次买卖合同关系来看，哪一份合同应当优先履行是本案争议的焦点问题。 首先，二份买卖合同关系履行状况。原告未办理房产证，但入住了房屋，原告与二建公司及中信物业公司三方协议签订时间在先，并且三个实际施工人与二建公司、中信物业公司建设工程案件中以房抵工程款的房屋，既包括本案房屋在内，可以认定原告通过工程款抵扣方式交纳房款并且原告入住多年的事实存在。被告中信物业公司虽然对原告与出卖方的交接房屋提出异议，但并没有证据反映中信物业公司这么多年对原告居住使用房屋提出任何异议，本院对该异议不予采信，而第三人张正南在签订2018年7月3日签订了合同并进行了备案，以支付中信物业公司债权人款项的方式支付了房款，并已经办理房产备案，但没有入住房屋。 其次根据物权法第106条之规定，第三人要取得本案的房产，其主观上应当是善意的且必须支付合理对价。其购买单价为7026元低于市场价格，亦不属于合同理对价范围，第三人代理人陈述均没有到现场察看本案房产，未尽到签订合同前的审慎注意义务，并且从人民网的报道来看，第三人在签订房屋买卖合同之前应当知道涉案房屋已经被人占有使用及被告法院查封的现状，因此不能认定第三人主观上存在善意。 综合第三人主观是否善意及是否支付合理对价，可以认定原告的工程款抵房款的买房协议应优先于第三人张正南的买卖合同履行。 原告要求判决确认被告与第三人的房屋买卖合同无效，由于中信物业公司作为开发商，是房产权利人并非无权处分，该合同亦应当有效，只不过中信物业公司若不能履行与第三人的买卖合同，应当对第三人承担违约责任，故对该项诉讼请求本院不予支持。原告要求撤销依据该合同办理的网签备案手续，由于该备案办理是因中信物业公司与第三人签订买卖合同，履行合同行为所导致，并且撤销网签备案不属于本案民事判决范围，故本院不予支持。鉴于原告和中信物业公司的买卖协议优先，原告要求两被告继续履行与原告签订的碧水家园室商品房买卖协议、两被告履行为原告办理室房产证的义务，本院可判决中信物业公司将产权登记过户至原告名下，但原告应承担作为买受人应当支付的契税、维修基金等。原告要求二建公司承担责任，因二建公司只是具有配合办理购房款抵付工程款手续的义务，并非买卖合同的出卖方，故本院不予支持。 被告中信物业公司辩称本案房产被另案查封，原告提供的以房抵工程款的三方协议书不是商品房买卖合同、中信物业公司已付款以及查封财产加上以房抵工程款数额超过了仲裁调解书认定的应应付款数额，双方并未最终结算。因查封本案房产的申请人为本案的实际施工人，故对于本案的处理并无实际影响，而三方协议即是房屋买卖合同，并且中信物业公司与二建公司之间工程款有未决算付清，并不属于本案审理范围，对于已经签订了以房抵工程款三方协议的原告并无影响。故被告中信物业公司的辩称本院不予采信。第三人辩称，第三人的商品房买卖合同已经备案，应优先履行，因第三人不能证明属于善意，且支付合理对价，故本院对其辩称不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下： 一、被告合肥中信物业有限责任公司于本判决生效之日起10日内将本案房产合肥市庐阳区濉溪路433号碧水花园产权登记过户至原告卫修芬名下； 二、驳回原告卫修芬其他诉讼请求； 案件受理费减半收取为5330元，由原告卫修芬负担40元，由被告合肥市中信物业有限责任公司负担5290元；保全费3870元，由被告合肥中信物业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  许欣竹 二〇一九年十二月十八日 书记员  葛珊珊 附本案判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定