内蒙古自治区巴林左旗人民法院民事判决书（2019）内0422民初6096号原告（申请执行人）：张某，男，1956年9月29日出生。公民身份证号：×××。委托诉讼代理人：于某，内蒙古云暄律师事务所律师。被告（异议人）：崔某，男，1966年8月19日出生。公民身份证号：×××。委托诉讼代理人：李某，内蒙古木叶山律师事务所律师。被告（被执行人）：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地巴林左旗林东东城区北新街路北。法定代表人：冯某，经理。原告张某与被告崔某、赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称赤峰京和公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某及其委托诉讼代理人于某、被告崔某的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼，被告赤峰京和公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某向本院提出诉讼请求：判令撤销（2019）内0422执异176号执行裁定书，准予执行巴林左旗林东西城区京和王府小区16－1－301室房屋。事实与理由：原告与被告赤峰京和公司因民间借贷纠纷巴林左旗人民法院作出（2018）内0422民初5834号民事调解书，调解书生效后因当事人的申请贵院作出（2019）内0422执异176号裁定中止了执行。原告认为被告的异议理由不成立，2017年4月25日原告张某在签《房屋买卖合同》时同中介的高金华、李志广一起到16－1－301室仔细查看过，房屋已装修，工作人员说此房没设有任何负担，是样板间暂不对外出售。可被告崔某在案外人执行异议申请上讲2016年9月份开始装修入住，2017年8月2日和赤峰京和公司签订《京和·王府订房协议》这是有悖事实的。被告崔某是赤峰京和公司的副总，对涉案房屋设有抵押应当是知情的，可见二被告之间以房屋抵顶工资不是善意的而是恶意的。恶意串通逃避债务是损害第三人利益的合同，是无效合同，无效合同是没有对抗力的，根本就是不能对抗法院的查封。因而恳请法院维护法律的尊严，依法判令原告对涉案房屋继续执行为盼。被告崔某辩称，第一，本案的事实是：2013年1月15日崔某与赤峰京和公司签订劳动合同，约定合同期限为5年，工资年薪100万元，因赤峰京和公司欠答辩人工资400万元，涉案楼房峻工后，答辩人便与赤峰京和公司口头约定将涉案楼房作为抵账房抵顶给答辩人，答辩人于2016年9月即开始装修并实际入住着，这与原告诉状所述一致。第二，为了维护答辩人的合法权益经答辩人与赤峰京和公司多次讨要工资款并协商，赤峰京和公司于2017年7月31日由执行董事作出《执行董事决定》，决定将涉案房屋抵顶工资给答辩人，并于2017年8月2日双方签订《京和王府定房协议》。第三，本案中未能过户的原因系赤峰京和公司将案涉房屋交付答辩人后又私下与原告达成虚假的买卖合同，办理了网签且在答辩人与赤峰京和公司签订合同时涉案房屋并未被查封。故答辩人的物权期待权应予以保护，优先于原告的一般债权，进而可以排除执行。据此原告张某与赤峰京和公司之间的买卖合同实为借贷的行为构成虚假的意思表示而无效，案涉房产虽系原告与赤峰京和公司用于借款担保房产，但因未办理抵押登记，而抵押权未设立，其担保效力对其他权利人不具有对抗效力和优先性。且原告的债权为不具有任何优先权的一般债权，据此答辩人的物权期待权当然可以排除执行。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告京和公司答辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的主张没有事实和法律依据。1、崔某是答辩人公司副总，负责公司商品房销售工作。由于答辩人在开发过程中资金链比较紧张，所以未按照劳动合同约定及时向其发放工资。答辩人的执行董事冯某在2017年作出执行董事决定，将案涉房屋抵顶了崔某的部分工资款。2、答辩人与原告签订的所谓房屋抵押（买卖合同），根据贵院同类案件生效判决的认定，属于一种让与担保合同并不具有抵押合同的效力，原告对案涉房屋并不享有抵押权。原告主张适用“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条第二款”没有事实和法律依据，请求人民法院采纳答辩人的答辩意见，依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下事实：2017年4月26日、2017年9月11日被告京和公司向原告借款共计人民币245000元，以《商品房买卖合同》的形式将案涉房屋抵押给原告，并于2017年4月25日将案涉楼房网签至原告张某名下。2018年11月12日，原告向本院起诉并提出诉讼保全申请，2018年11月13日，本院查封了案涉楼房。并于2018年12月25日作出（2018）内0422民初5834号民事调解书。协议内容：“被告赤峰京和房地产开发有限公司于2019年1月25日前偿还原告张某借款本金98000元及利息（利息自2018年1月11日起，以借款本金98000元为基数，按照月利率2%计息至本息还清为止）。于2019年1月25日前偿还原告张某借款本金147000元及利息（利息自2018年1月26日起，以借款本金147000元为基数，按照月利率2%计息至本息还清为止。”因赤峰京和公司未按调解协议履行给付义务，张某向本院申请强制执行，本院立为（2019）内0422执598号执行案件。2019年7月16日，本院就案涉房产作出拍卖公告，崔某以该房屋由其在人民法院查封前购买为由向本院提出异议，本院于2019年7月29日作出（2019）内0422执异176号执行裁定书，裁定中止对涉案楼房的执行。另查明，2017年7月31日，赤峰京和公司作出《执行董事决定》，内容为：因公司财务状况恶化，无法以现金方式支付员工工资，决定以公司名下的京和王府小区部分房屋抵顶员工工资，其中欠崔某薪酬4000000元，以京王府小区16号楼1－301室房屋作价240030元以及19－10－10－147号车库作价100000元抵顶欠薪。2017年8月2日，崔某就案涉京和王府小区16－1－301室楼房与赤峰京和公司签订《京和王府定房协议》。同日，赤峰京和公司向崔某发出准住通知单。上述事实有原、被告陈述及相关证据在卷证实，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是被告崔某是否具备排除原告张某申请执行案涉楼房的法定条件。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是关于执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，本案中，被告崔某对其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益负有完全的举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案被告崔某提供的证据不能证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。故本案被告崔某提出的执行异议不能适用该条款衡量其就涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据该条规定，被告崔某需要证明对涉案房屋同时具备该条的第二项、四项情形且其权利能够排除执行的，人民法院才应予支持。但被告崔某提供的证据不能证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产，不能认定被告在人民法院查封之前已合法占有该不动产。本案中赤峰京和公司作出的《执行董事决定》将案涉房屋用以抵顶欠被告崔某工资，其作出的决定性质属于公司内部的决议，根据有关法律规定，该决议的效力对外不能对抗善意第三人，被告崔某只是产生了依据《京和王府定房协议》向赤峰京和公司请求交付房屋的债权请求权，而非排他性物权，并未取得类似于物权的对抗效力，对于该标的物，人民法院可以依法查封并执行。其就涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。本案被告崔某也未能提供在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产的证据，对其抗辩理由本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，判决如下：准许对位于赤峰市××旗房屋的执行。案件受理费100元，由被告崔某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至赤峰市中级人民法院。本院（2019）内0422执异176号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长 边书成人民陪审员 张志杰人民陪审员 贾玉珠 二〇一九年十二月二十六日书 记 员 赵玲杰