陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民事判决书    （2019）陕0102民初7260号 原告：尹慧兰，女，1963年4月23日出生，汉族，西北工业集团退休职工，住西安市。被告：陕西佳诚房地产开发有限责任公司，住所地：西安市。法定代表人：杜旭强，该公司董事长。原告尹慧兰与被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹慧兰到庭参加诉讼，被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告尹慧兰向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的项目房号保留协议；2、退还本金231780元及利息23178元；3、赔偿原告房屋直接经济损失320824元（当时购买单价5258.25元，面积87.82平米，计算直接经济损失以实际付款额为基础，以西安2019年6月房屋平均价格12537元计算）；4、根据补充协议，被告如拆迁不利，向原告赔偿2014年1月1日至1月31日补偿款719元；5、根据补充协议，被告如拆迁不利，向原告赔偿2014年3月1日至3月31日补偿款1437元；6、根据补充协议，如果被告拆迁不利，向原告赔偿2014年4月1日起至实际收到赔偿款之日，按已付金额日万分之三累计（时间截止2019年12月31日），计145674元；7、由于被告不能执行协议超过18个月，按被告公开书面承诺约定，自2015年9月1日起赔付原告每月878.2元过渡费（时间截止2019年12月31日），合计：45666元；8、根据协议约定，赔偿原告自2015年9月1日截止2019年12月31日期间未能交房的损失，按已交款每日万分之一标准计算，合计36621元。事实和理由：原告于2012年12月2日在西安市新城区XX街道办事处XX号保留协议，购买被告所开发的位于西安市XX路“佳诚、幸福说”楼盘西单元19楼11903号房屋，面积87.82平方米，购房金额为461780元，实际支付231780元，付款比例为50.19%，原告已经按照约定履行付款义务。按照协议第八条规定，被告应于2015年8 月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付原告使用。2014年1月4日,被告与原告签署“补充协议”，协议约定如被告未能进行有效的工程开挖，在2014年1月1日至1月31日按日万分之一向原告进行赔偿，2014年3月1日至3月31日按日万分之二向原告进行赔偿，2014年4月1日起均按万分之三向原告赔偿。同时补充协议约定,如果被告逾期交房，原告选择不退房，被告每逾期一日，向原告支付已付款的日万分之一作为违约金向原告进行赔付。同时以书面形式公开承诺，超过18个月交房，在赔偿违约金之外，被告同时向原告支付过渡费，过渡费为每月每平方米10元。2015年10月13日，陕西佳诚房地产开发有限责任公司在未通知原告的前提下向西安市新城区政府提交了退出项目报告，2018年1月15日，西安市城中村改造办公室签署文件，签署了同意陕西佳诚房地产开发有限责任公司退出项目开发的文件（市城改函2018年6号文件）原告一直遵守协议，并耐心等房，但截至起诉日，被告也未向原告书面说明无法按期交房及停工的原因，原告所购房屋仍在停工中。原告认为，被告不施工、不交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，被告事实上退出项目开发，造成不可能交房的事实。违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。西安市新城区人民法院（2015）新民初字第00521号判决书已经认定被告与购房业主的“项目房号保留协议”为有效协议，属于商品房买卖预约合同，对双方当事人均具有约束力。西安闻天科技公司“开发商告12名业主”案件，经西安市中级人民法院审理，采用民法的基本原则即诚实信用原则，维护社会公平公正的基本理念，驳回闻天科技公司，支持购房业主权益，避免重大社会舆情，此案入选最高法院指导性案例，具有参照适用效力。原告现诉至贵院，请求参考《2017年房屋买卖合同司法解释全文》第五条“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。参考《中华人民共和国民法通则》，根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订补充协议之约定，故诉至法院。被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司未到庭应诉，亦未提交答辩意见。原告尹慧兰围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年4月被告取得新城区韩南韩北村城中村项目改造主体资格，但未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。2012年12月2日原告向被告分两次缴纳“50%房号保留款，建筑面积87.82平方米，房号11903”定金 20000元、211780元，共231780元，并于2012年12月2日与被告签订《“佳诚、幸福说”项目房号保留协议》，约定被告为原告保留“佳诚、幸福说”西单元19楼11903号房，建筑面积87.82平方米（以政府最后核准文件为准）。原告一次性支付房号保留款231780元。协议第四条第2项约定，被告承诺在2015年8月30日前取得商品房预售许可证，及时通知原告签署《商品房买卖合同》,在双方正式签订后，本协议自行作废；协议第四条第3项规定，被告应于2015年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付原告使用。2014年7月6日被告出具《致幸福说业主的承诺》：“一、拆迁问题。1、佳诚地产承诺于2014年7月31日前完成幸福说地块剩余两户拆倒工作，于2014年8月31日之前完成场地的清除工作。2、如以上时间不能完成拆倒工作，佳诚地产承诺对已同时签署《佳诚幸福说项目房号保留协议》和《佳诚幸福说项目房号保留协议补充协议》的业主做出如下补偿：（1）、2014年8月1日至拆倒完成之日，以业主已付款金额的万分之三按日计算补偿费；（2）、补偿费每月结算，下月10日前以转账或现金方式支付；3、2014年1月1日至2014年7月31日的补偿费根据业主与佳诚地产签署的《佳诚幸福说项目房号保留协议补充协议》约定执行，不签署的业主不享受该期间补偿费。二、交房问题。佳诚地产确保于场地清除工作完成后18个月后交房，如不能按期交房，佳诚地产承诺对已同时签署《佳诚幸福说项目房号保留协议》、《佳诚幸福说项目房号保留协议补充协议》的业主按如下方式进行补偿：1、自2015年8月31日至交付日按照已付款的万分之一按日支付逾期交付违约金。2、18个月后交付的，除承担本条第一款违约金外，佳诚地产同时向业主支付超出18个月延期交付的过渡费，过渡费标准为每月10元/平方米。3、逾期交房违约金、过渡费的支付时间为房屋交付手续办理完成后30日内。……”。2014年1月4日原告与被告签署《“佳诚·幸福说项目房号保留协议”补充协议》，协议第一条第2项约定，如被告逾期交房，原告选择不退房时，被告每逾期一日，向原告支付已付款的日万分之一作为违约金；第二条第（一）项约定，被告承诺2013年12月31日前完成“幸福说”项目地块拆迁；第二条第（二）项约定如被告不能在上述承诺日期过后进行有效的工程开挖，被告将于2014年1月1日起，按以下方式进行补偿：“1、2014年1月1日至1月31日按已付款的日万分之一进行补偿；2、2014年3月1日至3月31日按已付款的日万分之二进行补偿；3、2014年4月1日起均按已付款的日万分之三补偿。”2015年10月13日由于项目拆迁工作没有完成，被告向西安市新城区政府提交《关于韩南韩北城中村改造项目的情况报告》提出退出该项目。2018年1月15日，西安市城中村改造办公室发函新城区政府，同意将该项目投资主体变更为陕西中轩置业有限公司。被告至今并未完成拆迁工作，未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，未通知原告签订房屋买卖合同亦未向原告交房。本院认为，《“佳诚、幸福说”项目房号保留协议》自原、被告自签订至今，被告作为开发商并未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。虽然原、被告在该协议及附件对交易房屋的单价、总房款、交房时间进行了约定，但对房屋最终的建筑面积、层高、付款方式、付款时间、销售方式、房屋交付使用条件、装饰设备标准承诺、产权登记时间等约定均不明确，不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。本案原、被告在上述协议中约定“在双方正式签订《商品房买卖合同》后，本协议自行作废”且约定的款项为房号保留款，足以说明该协议具有预约性质，原告在签订协议时对被告未取得商品房预售许可证的事实是明知的。故从协议内容、法律规定以及双方当事人的协议目的来讲，该协议是先于本约订立且以订立本约为合同目的，属于预约合同，是以签订商品房买卖合同为目的的预约合同。原、被告签订的《“佳诚、幸福说”项目房号保留协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，依法应认定合法有效。该协议对原、被告均有法律约束力。《“佳诚·幸福说项目房号保留协议”补充协议》以及《致幸福说业主的承诺》对上述协议进行了补充、完善和变更，属于协议的附件与协议有同等法律效力。2015年10月被告申请退出该项目，2018年1月经批准被告退出该项目，既未通知原告签订房屋买卖合同向原告交房，亦未完成拆迁及承诺的场地清除工作，已构成违约。从预约合同目的出发，预约合同是确保本约的订立，现被告退出项目已经表明被告不履行预约合同，并且已无签订本约房屋买卖合同的可能性。被告的违约行为致合同目的不能实现，符合合同法第六十四条规定的合同法定解除条件，原告要求解除《“佳诚、幸福说”项目房号保留协议》依法予以准许，作为该协议的附件《“佳诚·幸福说项目房号保留协议”补充协议》以及《致幸福说业主的承诺》亦应一并解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 本案合同的解除，是由于被告违约引起，原告有权要求被告恢复原状退回已交款项并对预约合同解除之后的损失做出赔偿。被告应按原告请求退还所收的房款231780元并支付资金占用期间的利息损失，并应按照合同约定赔偿原告的损失。至于原告要求被告以实际付款额为基础，以西安2019年6月房屋平均价格12537元计算，赔偿房屋直接经济损失320824元的诉讼请求，一是没有合同约定，二是预约相对于本约而言，其本身就是缔结本约的一个过程，原告主张的房屋价格上涨后的差价损失不属于预约合同的损失范畴，也不属于因被告违反预约合同所遭受的实际损失，属于本约合同履行意义上的可得利益损失，故本院依法不予支持。但被告应按照上述协议及附件约定赔偿原告其他损失及补偿项目。在《致幸福说业主的承诺》中被告承诺2014年8月31日完成场地的清除工作后18个月后交房，视为被告将交房时间从2015年8月30日前变更到2016年2月底。被告经本院合法传唤未到庭应诉，依法应视为其放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告尹慧兰与被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司签订的《“佳诚、幸福说”项目房号保留协议》及合同附件《“佳诚·幸福说项目房号保留协议”补充协议》、《致幸福说业主的承诺》予以解除。二、本判决生效后五日内被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司向原告尹慧兰退还房款231780元并支付利息损失23178元。三、本判决生效后五日内被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司向原告尹慧兰支付2014年1月1日至1月31日的补偿款718.5元；2014年3月1日至3月31日的补偿款1437元；2014年4月1日至2014年7月31日的补偿款8483.15元；2014年8月1日至2016年2月29日每日万分之三的补偿款（以231780元为基数）。四、本判决生效后五日内被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司向原告尹慧兰按照每日万分之一的标准赔偿自2016年3月1日至本判决生效之日止的违约金（以231780元为基数）。五、本判决生效后五日内被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司按照每月878.2元的标准支付自2016年3月起至本判决生效当月止期间尹慧兰过渡费。六、驳回原告尹慧兰其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费11900元、公告费800元，由被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司承担。（原告已预交，被告随上述款项一并支付给原告12700元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长     左  立审  判  员     杨海涛人民陪审员     刘雪凤  二○一九年十二月二十三日 书  记  员     悦  铭  1