黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黑08民初236号原告(案外人）：苗青,男,1979年5月12日出生,汉族,住同江市。委托诉讼代理人：孙元海，黑龙江繁兴律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘凤来，男，1974年8月30日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：王建伟，黑龙江君德律师事务所律师。被告（申请执行人）：孙文锦，男，1960年3月30日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。第三人（被执行人）：黑龙江程盟房地产开发有限公司，住所地黑龙江省同江市东都新城小区**楼。法定代表人：孙淑琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陶孟明，男，该公司副总经理。原告苗青与被告刘凤来、孙文锦、第三人黑龙江程盟房地产开发有限公司（以下简称程盟公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苗青的委托诉讼代理人孙元海、被告刘凤来及其委托诉讼代理人王建伟到庭参加诉讼。孙文锦经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告苗青向本院提出诉讼请求：1.要求停止执行原告取得的位于同江市××小区××楼××号车库（建筑面积：25.08平方米、产籍号：1-0103-425-000110号）的执行；2.要求被告负担本案诉讼费用。事实和理由：程盟公司开发建设同江东都新城小区，2015年11月15日原告在程盟公司购买案涉车库，合计价款176400元，原告已交纳了150000元即85%的购楼款，程盟公司在原告购买之日将车库交付给了原告。原告交纳了案涉车库的物业费、供暖费、电费等费用。因程盟公司原因无法办理车库所有权证。被告对案涉车库进行了查封并评估、拍卖执行，原告提出异议，佳木斯市中级人民法院作出（2019）黑08执异426号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告对此不服，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，提起案外人执行异议之诉。被告刘凤来辩称，原告不能证实其与程盟公司签订合法有效的买卖合同。按照原告自认签订合同的时间，案涉小区已经具备签订正式商品房买卖合同的条件，原告完全可以要求程盟公司签署备案的房屋买卖合同，现原告提交的房屋认购协议书属于预约合同，依法不应认定为买卖合同。依据同江市不动产登记中心出具说明，案涉房屋土地已于2015年5月12日被查封，案涉房屋已于2015年11月5日被乔艳查封，只有在查封前签订的合同才具备阻却执行的条件，并未限制是争议案件查封。在案涉车库被查封的情况下，不论原告是否与程盟公司签订买卖合同，均已经不符合法定条件。案涉房屋早在2014年即取得商品房预售许可证，原告如果能尽到合理注意义务，应与程盟公司签订备案的商品房买卖合同，而不是预约合同，如果原告确实购买了案涉房屋，原告也因过错明显，而不属于善意相对人。原告现提供的证据不能证明其支付对价。原告诉称其在2015年11月15日购买了案涉车库，但未能提供其当天支付对价的转账凭证。程盟公司对原告的诉请全部认可，作为一个房地产开发企业，程盟公司应当提交进账证据，证明成膜公司收到该笔购房款。且程盟公司作为房地产公司收受购房款不应当收取现金。原告没有证据证明其在法院查封前已经合法占有案涉车库。原告自认，原告占有房屋是在另案人民法院查封之后。原告提交的物业公司证明不能作为定案依据，案涉车库早已在2015年11月5日被另案当事人乔艳查封，物业公司的负责人是程盟公司法定代表人程光毅的哥哥，物业公司人员与程盟公司人员存在混同，说明物业公司与程盟公司是同一家公司。物业公司和程盟公司的证据不足以证明原告在查封之前已经合法占有。原告提供的电力部门的证据，证明原告实际占有车库的时间应为2016年11月11日。且原告购买的是车库，却在案涉小区内无住房，明显不合常理。应驳回原告的诉讼请求。程盟公司述称，案涉车库在人民法院查封前，程盟公司就已经销售给原告，原告实际占有使用，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告的权益符合阻却执行的四个条件。原告在人民法院查封前签订合同购买案涉车库属实，原告已经交纳了案涉车库的价款属实，原告已经实际占有案涉车库属实，非因原告原因未能办理房照也属实。关于查封土地与查封房屋的效力问题，效力与结果是不同的，查封土地依据房产登记的有关规定，产权不能转移，而查封土地并不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中所指的查封，第二十八条所指的是对案涉房屋的查封，所以对案涉房屋所在土地的查封不能作为阻却条件。依据上述法律规定，原告购买案涉车库的事实完全可以阻却人民法院的执行，建议人民法院支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告苗青向本院提交如下证据：证据一、房屋认购协议书、收据各1份。用以证明，苗青于2015年11月15日在程盟公司购买东都新城22号楼000110号车库，购买之日按照程盟公司约定以现金方式交纳150000元的购楼款，未交款部分26400元系双方约定办理房照时交付，即能够办理房照时，程盟公司如不能及时缴纳税费，由原告用该款缴纳税费，以保证房照的办理。刘凤来质证称：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原告在东都新城小区没有住宅，其购买车库不真实，原告没有证据证明其在2015年11月15日支付价款。该组证据是原告与程盟公司恶意串通，意图阻却执行而伪造补办。程盟公司质证称：对该组证据无异议。本院经审查认为，原告未提供其他证据佐证，仅凭认购书及交款收据，不能证明原告已实际交付购房款。证据二、物业公司证明1张、供暖费、物业费收据1张、照片2张。用以证明，龙发物业东都新城管理站证实于苗青购买之日即2015年11月15日将涉案车库交付给苗青占有、管理使用至今。16年10月11缴费票据各项费用的数额也能证明缴纳的是16年全年的费用。缴费时间是2016年6月15日，也证实该项收费即年度一次性收费，缴纳时间符合收费常理，该物业费收取的是2015、2016年两年的费用，结合照片能证实原告从购买之日一直占有使用车库。刘凤来质证称：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，收据是同江市龙发物业服务有限公司东都新城物业管理站出具，按常理物业服务公司与房地产公司应分属不同的单位，但本案中程盟公司与物业公司是同一企业所控制，物业管理站的负责人是程盟公司原法定代表人程光毅的哥哥，开具收据的财务人员李波是程盟地产公司的财务人员，在类案中李波、杜微即是物业公司财务经办人，也是房地产开发公司财务经办人，明显两公司为一套人马两套牌子，二公司为同一公司，原告欲证明其实际占有房屋应该有与本案无关联的第三方出具证据加以证明。照片中的车库无法证明是案涉车库，没有拍摄时间，不能证明原告实际占有时间。物业公司如果确实在2015年11月15日将房屋交给原告应该有存档材料（如登记表等），还应该有物业公司收取物业费等费用的进账材料。物业费收据开具的时间是2016年6月15日，不符合正常进户即缴纳物业费的习惯，原告如果确实是2015年11月15日进户，应当持有当天的缴纳物业费及供热费的费用的相应证明材料，而不应是2016年6月15日的缴费材料。程盟公司质证称：对该组证据无异议。本院经审查认为，同江市龙发物业服务有限公司东都新城物业管理站出具的证明在无其他证据佐证的情况下，无法认定原告在2015年11月15日占有案涉车库。原告交纳物业费等费用的收据出纳系杜微，而原告向程盟公司交纳购买车库价款收据的经手人亦是杜微，说明程盟公司与物业公司具有利害关系，无法证明收据的真实性，并且交纳物业费等费用的收据是2016年6月15日，系在案涉车库被查封之后形成的，无法证明原告在案涉车库被查封前对其占有。原告陈述此时交纳的是2016年全年的物业费的理由没有证据证明，不能成立。照片中的车库无法证明是案涉车库，亦无法证明原告在案涉车库被查封前对车库占有的事实。上述证据无法证明原告在案涉车库被查封前对其合法占有使用，本院对该组证据不予采纳。证据三、购电表收据、客户联系卡、用电申请书、低压计量装置现场装拆工作单、2016年电能表定检记录各一份、用电明细、房屋出租合同。用以证明，证明涉案楼房开发单位交付给苗青时无电表，电未入网，无电力供应，苗青自行于2016年到电业局购买的电表，申请的用电安装。并于安装后将房屋出租收益。刘凤来质证称：对电业局用电有关用电手续真实性无异议，对租赁合同真实性有异议，该组证据可以证明原告在2016年11月11日申请购买电表，办理用电手续，说明原告是在查封后实际占有使用房屋的，不能证明原告确实曾经将案涉房屋出租，即便出租也是在查封之后。程盟公司质证称：对该组证据无异议。本院经审查认为，对购电表收据、客户联系卡、用电申请书、低压计量装置现场装拆工作单、2016年电能表定检记录及用电明细的真实性予以确认，但该组证据只能证明原告是在案涉车库查封之后办理用电手续，申请购买电表。出租合同签订的时间亦案涉车库查封之后，且无法证实合同的真实性。本院对该组证据不予采纳。证据四、（2016）黑0881执异221号执行裁定书、（2016）黑0881民初3194号民事判决书、（2019）黑0881民初21号民事裁定书。用以证明，原告自知道案涉车库被查封后就一直主张权利。在乔艳对案涉车库首封中经上述文书的确认，同江法院已经支持原告的异议申请。刘凤来质证称：对该组证据的真实性请法院核实，但是据被告了解，申请执行人乔艳关于案涉车库的案件已经被黑龙江省高级法院（2018）黑民申1090号裁定撤销，不是生效法律文书。而且根据该文书，案涉车库签订的买卖合同是在乔艳查封之后，虽然是在本案查封之前，但既然是人民法院依法查封，原告与程盟公司签订的买卖合同依法也应认定无效，因为查封的目的就是不允许转让所有权。程盟公司质证称：对该组证据无异议。本院经审查认为，案涉车库的申请执行人现在为刘凤来、孙文锦，本案的争议焦点是原告的权益能否阻却刘凤来、孙文锦的执行，因此该组证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。证据五、（2017）黑08民终499号民事判决书，证明原告在异议成立后，车库首封乔艳在执行异议之诉被同江市人民法院驳回后，二审维持了原判，支持了原告苗青的主张。该案是系列案件，同江法院只先行判决苗青和李桂玲，佳木斯市中级人民法院均支持了二人买卖合同有效性和占有的合法性。刘凤来质证称：对该组证据的真实性请法院核实，但是据被告了解，案涉房屋争议已经被黑龙江省高级法院（2018）黑民申1090号撤销，不是生效法律文书。程盟公司质证称：对该组证据无异议。本院经审查认为，该判决不能作为本案的定案依据，本院不予采纳。证据六、（2019）黑08执异426号执行裁定书、（2015）佳民初字第17-1号民事裁定书。用以证明，孙文锦系案件的执行第二封，刘凤来与案件无关，原告并未见到过关于刘风来作为申请执行人并对涉案房屋查封的相关材料，不应作为案件当事人，原告执行异议时被申请人只是孙文锦，（2019）黑08执异426号执行裁定书将刘凤来列为当事人不当。原告异议指向的（2015）佳民初字第17-1号民事裁定书，系执行标的异议，该裁定涉及包括原告车库在内的502个房屋的查封及程盟公司建设用地43774平方米的查封，只土地一项就价值几千万，远远高于孙文锦的债务，并都在执行中，属于严重超标的查封，损害了原告的利益，导致原告一直诉讼造成经济损失。在（2019）黑08执异426号执行裁定书中，只以用电时间否认原告合法占有，理由不能成立。原告的证据三中能够证实当时车库没有电表，系原告在后期自行购买电表，不能单凭用电时间来证明原告的占有房屋的时间。房屋买卖的占有以交付为占有，至于原告何时使用、收益并不能否认原告对房屋的所有权。没有交付全款也是买卖时双方约定。原告对买卖合法性和合法占有提供了购房合同、收取2016年全年供热费票据、物业管理部门交付房屋时间。上述证据能够相互印证，具有证据的高度盖然性的证明标准。孙文锦对原告占有时间有异议应向法庭提供证据，如查封时的封条及查封时车库的状态，如果当时有封条原告当时就能提出异议，无论是同江法院乔艳的首封还是孙文锦的二封就只有查封裁定，对于查封裁定合法送达程序均未履行，致使原告人在2016年下半年才知道有查封的事情，并与一起被查封的其它几人一起提起了执行异议。导致案件的审理至今。刘凤来质证称：对该组证据的真实性无异议，证明问题有异议刘凤来依法院依法裁定成为申请执行人，与案件有关，人民法院依法查封，是否超标的不属于本案的审理范畴。原告与第三人恶意串通，虚构买卖协议等证据，属于虚假诉讼，是原告的恶意诉讼行为给刘凤来造成了经济损失，（2019）黑08执异426号裁定认定事实较多，用电时间只是其中一项，在原告没有证据证明其实际占有，人民法院裁定驳回其申请合法。原告诉请的标的是车库，车库是电动门必须有电才能使用，所以用电是证明占有的一项重要检验标准。是否支付对价，是司法解释要求的一项条件，在原告没有证据证明其支付对价的情况下，人民法院以其不符合提出异议条件驳回其申请符合法律规定。案涉房屋早已具备签订正式商品房买卖合同的条件，但原告在应当知道的情况下仍然与第三人签订认购书，如果其不是恶意串通，其也存在怠于行使权利的行为，人民法院依法查封，已经将有关裁定送达到不动产中心，并送达给案涉当事人，在原告不是本案当事人之前，人民法院对其没有送达义务，原告在2016年11月11日才办理用电手续，说明原告是在2016年11月11日才占有的房屋。程盟公司质证称：对该组证据无异议。本院经审查认为，对该组证据的真实性予以确认，但该份证据无法证明原告具有阻却刘凤来、孙文锦执行的权利，是否超标的查封不属于本案审理范围，本院对该份证据证明问题不予采纳。证据七、同江市不动产登记中心出具的东都新城可办证的时间说明。用以证明，原告购买车库后当时因开发商土地被查封的原因不能办理房照，并非原告的过错。对此原因同江市民都众所周知，孙文锦也对此事实明知。2017年4月27日后才可以办理产权证。刘凤来质证称：该说明写明最早查封土地时间为2015年5月12日，申请人为乔艳查封案涉房屋的时间为2015年11月5日，说明在原告提交的认购协议书标明时间之前案涉房屋已经被查封，原告提交的房屋认购书因被查封而应认定无效。程盟公司质证称：对该份证据无异议，乔艳的查封是对东都新城小区的土地进行查封，而不是对涉案房屋进行查封。此证据只能证明查封的是土地，而不能证明涉案房产被查封的时间。本院经审查认为，该份证据可以证明未办理房照的过错不在原告。程盟公司向本院提交了财务账页一张、收据一张，证明原告向程盟公司支付了购买车库的价款。原告质证称：对该组证据无异议。刘凤来质证称：对该组证据不认可，程盟公司提供的会计凭证虚假，不能作为认定案件事实的依据。程盟公司提交证明原告交纳房款的2015年7月至12月份会计凭证明显虚假，系事后形成。凭证封皮上没有主管会计、会计、装订人员签字，明显不符合财会规则。封皮上7－12月份中的“7－”部分书写明显系后添写形成，访部分文字书写位置与前面的“年”字部分重合，不符合一般书写习惯，明显系后添写。按照收款顺序，第三人出售房屋收取购房款，为购房人出具的收据应当按照时间顺序顺延形成。但该凭证内的凭证明显不正常，如第23号凭证附收据，为入账时间为2015年10月21日的收据，收据编号为0052705；第24号凭证应为第23号凭证顺序排列的收据，编号应为0052706，但第24号凭证所附收据记载入账时间为2015年11月6日，收据的编号却为0027126，收据编号明显在第23号凭证之前；第25号凭证所附收据入账时间为2015年11月9日，凭证号为0052708。程盟公司作为房地产开发企业，其应有现金账、银行流水以证明收取购房款的真实情况，但程盟公司却未提供与会计凭证相对应的账目。本院经审查认为，该份证据系程盟公司单方制作形成，无其他证据佐证收到原告购买车库的价款，本院对该份证据不予采纳。依据以上对证据的确认，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：被告孙文锦在与第三人程盟公司项目转让合同纠纷一案中，孙文锦向本院提诉讼财产保全，本院于2016年2月23日作出（2015）佳民初字第17-1号民事裁定书，裁定查封了包括案涉车库在内的205户房产。本院于2018年6月28日作出（2018）黑08执8号之三执行裁定书，裁定追加刘凤来为孙文锦申请执行程盟公司项目转让合同纠纷一案的申请执行人。本院于2018年12月26日作出（2018）黑08执8号之八执行裁定书，裁定对包括案涉车库在内的151套房屋查封及续封，苗青向本院提出案外人执行异议，本院于2019年10月17日作出（2019）黑08执异426号执行裁定书，裁定驳回案外人苗青的异议请求。苗青对该裁定不服，于2019年10月31日向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点为原告苗青对于案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否准予被告刘凤来、孙文锦对案涉车库的执行。本案中，二原告主张以现金方式支付了案涉车库价款150000元，但二原告不能充分说明现金的来源，且剩余价款26400元不同意按照人民法院的要求交付执行，仅凭认购书及交款收据不足以证实二原告在本院查封案涉车库前已签订了合法有效的书面买卖合同并支付全部价款。同时二原告未提供充分证据证明其在查封前已合法占有使用案涉车库。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二原告要求停止执行案涉车库不符合上述法律规定的要件，本院不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告苗青的诉讼请求。案件受理费3828元，由原告苗青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 刘 军审判员 高明峰审判员 尚 君二〇一九年十二月三十日书记员 高 爽