惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初5054号原告：杨小明，男，侗族，1978年9月5日出生，住址湖南省会同县***********，身份证号码：433************054。委托诉讼代理人：谢新志，广东鹏乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王钦盛，广东鹏乾律师事务所实习律师。被告：惠州市京粤实业有限公司，住所惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层**，统一社会信用代码：914************535。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林少彪，该公司职员。委托诉讼代理人：陈文雅，该公司职员。原告杨小明与被告惠州市京粤实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢新志、被告的委托诉讼代理人陈文雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨小明向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期办理权属证书违约金32411元（648230×5%＝32411元）；2.请求判令被告向原告返还房屋面积差额2152元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年3月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于惠州大亚湾西区创新世纪花园7栋521号房，总价款人民币648230元，房屋总面积58.93平方米。被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付之日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价格万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房价款的5%。2016年10月1日，被告将涉案房屋交付原告。但被告没有按约定为原告办理房地产权属证书，直至2019年7月1日，原告才取得房地产权属证书，房地产权属证书登记的面积为58.79平方米，比《商品房买卖合同》少0.14平方米。现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的全部诉求。原告向法庭提交以下证据：1.《商品房买卖合同》（预售）、补充协议，拟证明涉案房屋约定交房时间为2016年9月30日以及被告实际交房后450日内办理完涉案房屋产权证；2.电费记录表，拟证明原告的实际收房时间为2016年10月1日；3.房产证，拟证明被告办理完涉案房屋产权证时间为2019年7月1日。被告惠州市京粤实业有限公司辩称，一、涉案物业已经完成竣工验收并通过实测，答辩人已取得涉案房屋大确权，被答辩人已办理完不动产权证；二、导致办证逾期系因确实存在客观的、非答辩人单方可以克服解决的情形。1.因办证期间，国家出台《不动产登记条例》，统一了不动产登记的流程及手续。根据新的条例规定，各地纷纷开始部署新的不动产登记业务的受理方式，并要求新建商品房首次登记，须先前往权籍调查窗口办理不动产权籍调查申请，待通过权籍调查后，再提交给不动产登记中心办理不动产权证。从流程上看，在办证的新旧政策之间，明显多了一个权籍调查的前置流程。因此，为了配合新政，答辩人得根据《不动产登记条例》的规定，重新准备权籍调查的资料，导致因此延误了一段时间。2.在新旧政策交替之际，同样存在系统的更新升级，以适应新条例的要求。为此，在大亚湾不动产登记中心曾《公告》，在新旧两个系统的数据进行整理和迁移期间，暂停受理所有不动产登记业务。尽管公告暂停受理的时间不长，但实际上，却中止了相当长的一段时间。因此，亦由此延误了一段时间。综上，答辩人确实系基于上述非答辩人可以克服解决的问题，才导致办证延期，因此，请求法院依法考虑上述因素，酌情减轻答辩人应承担的责任；三、根据湾区现行的政策，受理不动产一手房登记申请需通过网上预约且每日放出可办理案件号有限及限制开发企业每日送审案件宗数限制，由于需要办理一手转移登记的数量多及资料繁琐，因受理的条件、办理进度及相关政策的原因，无法大量资料在同一段时间内递交，请法院考虑上述因素；四、针对被答辩人请求支付逾期办证违约金金额的答辩意见：商品房买卖合同补充协议第五条约定：答辩人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得权属证书的，自房产交付之日起第451日起，按总房价日万分之一支付违约金，累计违约金不超过总房价5%。五、针对被答辩人请求支付答辩人返还房屋面积差额金额的答辩意见：根据商品房买卖合同第五条约定：产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何赔偿，根据答辩人提供的违约金计算明细可看出，没有超过此范围，答辩人无需返还被答辩人面积差额。被告向本院提交以下证据：1.违约金计算明细表；2.惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局关于对惠州市京粤实业有限公司《申请书》的回复意见，拟证明其辩称的事实。本院经审理认定事实如下：2016年3月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件四补充协议，约定：原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区创新世纪花园7栋521房，房屋总面积为58.93平方米，房屋总价款为648230元。原告应于2016年3月18日付清首付款198230元，余款450000元办理银行按揭贷款。被告应在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格的，并符合合同约定的商品房交付原告使用。关于办理产权登记的期限及违约责任，合同附件四补充协议第5条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付之日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价格万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。因买受人及按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成买受人不能在规定期限内领取房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任。买受人如属银行按揭购房的，则该房地产权属证书在贷款期间由贷款银行保管”；合同第5条对商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积发生差异的处理办法进行了约定：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3以上（不含本数）的买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日期同银行固定资产贷款利率计算）。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告在合同约定的房屋交付日前付清了购房款648230元。2016年10月1日，被告向原告交付涉案房屋。2019年7月1日，原告取得涉案房屋不动产权属证书，不动产权属证书上注明涉案房屋总面积为58.79平方米。另查明，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2019年5月13日对被告惠州市京粤实业有限公司提交的《申请书》作了回复，回复内容是：惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2017年7月1日起，全面启用“惠州大亚湾区不动产登记信息基础管理平台”，停用“不动产登记过渡平台”，2017年6月30日起对两个系统的数据进行整理和迁移，为了不影响迁移数据的完整性和准确性，从2017年7月1日起关闭系统暂停相关业务办理，于2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，2017年8月28日恢复受理一手房转移登记申请，2017年9月1日恢复受理商品房首次登记申请。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。关于被告是否存在逾期办证问题。合同附件四补充协议约定被告应当在商品房交付后360日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付之日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价格万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。涉案商品房于2016年10月1日交付，直至2019年7月1日原告才取得房地产权属证书，被告已超过了补充协议中买受人需在房地产交付之日起的第450日前取得房地产权属证书约定的时限，被告超过约定办证时间为553天。2017年7月1日至2017年9月1日，因惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局对系统数据进行整理和迁移，需要关闭系统暂停相关业务办理，属客观原因，不能归责于被告，期间所需时间60天应予以扣除。被告主张因《不动产登记条例》的出台，办证流程增加以及办证手续繁琐而导致办证延期，被告未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的后果，本院对被告该主张不予支持。被告实际逾期天数为493天。根据原被告合同中对逾期办证违约金的计算标准，确定逾期办证的违约金以已付房款为基数按日万分之一计算，实际金额为31957元（648230元×0.0001×493天），原告请求超过部分不予支持。关于房屋面积差异支付或返还的问题。合同第5条约定了合同约定计价面积与产权登记面积出现差异，差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿，该约定是在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，双方在约定房屋面积出现差异应如何处理的权益问题上是对等的，不存在免除一方责任或加重一方责任的情形，该约定应认定为有效。原告主张合同第5条约定面积在±0.6%以内，买卖双方不作任何补偿属于格式条款且实质上免除被告的责任，应认定无效，本院不予采纳；原告诉请被告向原告返还房屋面积差额2152元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告惠州市京粤实业有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨小明支付逾期办证违约金31957元；二、驳回原告杨小明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费332元，由原告杨小明负担282元，由惠州市京粤实业有限公司负担50元。此款已由原告预交，不予退回，判决生效被告径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  林木英二〇一九年十二月三十日书记员  卢斯迪