湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂03民初326号原告（申请执行人）：湖北鼎新建设集团有限公司。住所地：湖北省武汉市新洲区旧街政府大院。法定代表人：安建中，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭康亮，该公司员工。代理权限：一般代理。被告(案外人)：朱伯均，男，汉族，1966年11月9日出生，住湖北省丹江口市武当山特区。委托诉讼代理人：屈晓鸿，湖北郧阳律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告(被执行人)：十堰太极湖国际广场开发有限公司。住所地：湖北省武当山旅游经济特区鹏程苑**。法定代表人：顾国明，该公司董事长。被告(被执行人)：顾国明，男，汉族，1957年12月11日出生，系十堰太极湖国际广场开发有限公司董事长，现住湖北省十堰市茅箭区。原告湖北鼎新建设集团有限公司(以下简称鼎新建设公司)与被告朱伯均、十堰太极湖国际广场开发有限公司(以下简称太极湖公司)、顾国明申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎新建设公司的委托诉讼代理人彭康亮、被告朱伯均的委托诉讼代理人屈晓鸿到庭参加诉讼，被告太极湖公司、顾国明经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎新建设公司向本院提出诉讼请求：1、判令许可执行太极湖公司名下的位于湖北省××旅游经济特区太极湖新区A-2#504号房屋（以下简称涉案房屋）；2、判令朱伯均、太极湖公司、顾国明承担本案的诉讼费用。事实和理由：鼎新建设公司与太极湖公司、顾国明建设工程施工合同纠纷一案，鼎新建设公司于2016年8月起诉至法院并申请查封了涉案房屋。湖北省十堰市中人民法院作出(2018)鄂03民再7号民事裁定，确认了鼎新建设公司对涉案房屋拍卖价款的优先受偿权。现该案已经进入执行阶段，但朱伯均以其已购买涉案房屋并办理了预告登记为由申请人民法院中止执行涉案房屋。鼎新建设公司认为朱伯均并不是涉案房屋的产权所有人，也不是真实的房产购买人，其购买涉案房屋实质是以房抵债的行为，因此不应当中止涉案房屋的执行。朱伯均辩称，朱伯均与太极湖公司签订有合法有效的房屋买卖合同，并办理了预告登记，依法应当中止对涉案房屋的执行，请求驳回鼎新建设公司的诉讼请求。太极湖公司、顾国明未提交答辩意见。鼎新建设公司围绕其诉讼请求，依法提交了如下证据：证据1：湖北省十堰市中级人民法院（2018）鄂03民再7号民事裁定书、（2018）鄂03执恢50号之一执行裁定书及拍卖公告。拟证明鼎新建设公司对涉案工程享有建设工程款优先权，涉案工程及房屋尚未竣工验收，不具备物权登记条件。证据2：朱伯均与顾国明之间的银行流水记录。拟证明朱伯均主张的房屋买卖关系并不存在，朱伯均与顾国明之间的资金往来与太极湖公司无关。证据3：山水国际房屋汇总登记明细，拟证明涉案房屋系用于融资抵债。证据4：湖北省十堰市中级人民法院（2019）鄂03执异36号执行裁定及送达回证，拟证明鼎新建设公司在法定期限内提起本案诉讼。证据5：鄂武房预售字（2013）03号商品房预售许可证书，拟证明涉案房屋在2013年9月18日取得商品房预售许可证，而朱伯均在此之前向顾国明个人转款，不能认定为支付购房款。朱伯均质证认为：对证据1、证据4、证据5的真实性无异议，但认为不能达到鼎新建设公司的证明目的；对证据2的真实性有异议，不能达到鼎新建设公司的证明目的；证据3是鼎新建设公司自己制作的，不能达到其证明目的。本院认为：双方当事人对证据1、证据4、证据5的真实性均不持异议，本院予以采信。证据2系复印件，无法核实真实性，且朱伯均不予认可，故本院不予采信该证据。证据3系鼎新建设公司自己制作的，故对该证据应结合本案其他证据作出综合认定。朱伯均为支持其辩解意见，依法提交如下证据：证据1：编号为WDSS038号的商品房预售合同，拟证明朱伯均与太极湖公司于2015年8月5日签订涉案房屋的预售合同，合同载明朱伯均向太极湖公司以29504928元价款购买涉案房屋，并约定太极湖公司在2015年12月30日前交付房屋。证据2：银行汇款凭证。内容是：朱伯均在2014年1月27日向顾国明个人账户转款300万元，2015年9月27日向顾国明个人账户转款120万元，2015年10月23日和26日分别向顾国明个人账户转款200万元和140万元。拟证明朱伯均已支付购房款760万元。证据3：武当山旅游经济特区房地产管理局于2015年10月21日核发的编号为十堰市房预武当山特区字第Y20150808号的预告登记证。拟证明朱伯均对涉案房屋办理预告登记。鼎新建设公司质证认为：从朱伯均举出的证据1和证据2可以证实朱伯均在签订房屋买卖合同前已支付购房款、说明朱伯均签订的涉案房屋买卖合同是虚假合同，760万元转入顾国明个人账户不能认定为支付购房款。对证据3的真实性不持异议，但不能对抗鼎新建设公司的优先受偿权。本院认为：双方当事人对证据3的真实性不持异议，本院予以采信，对朱伯均提交的证据1和证据2，本院应结合本案其他证据对该组证据的真实性、关联性进行综合评判。太极湖公司、顾国明未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年8月5日，朱伯均与太极湖公司签订编号为WDSS038号的商品房预售合同，约定朱伯均以29504928元价款购买太极湖公司开发的位于湖北省××旅游经济特区太极湖新区A-2#504号房屋（即涉案房屋），双方对涉案房屋的结构、建筑面积、计价方式及价款、违约责任等均做了具体约定。合同签订后，朱伯均在武当山旅游经济特区房地产管理局办理了涉案房屋的预购预告登记。朱伯均在2014年1月27日至2015年10月26日期间向太极湖公司法定代表人顾国明银行账户转款合计760万元。鼎新建设公司与太极湖公司、顾国明建设工程施工合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人自愿达成协议如下：一、双方自愿一致同意涉案工程总造价暂定价为2.493亿元（实际造价以双方委托的审计机构审计报告为准），扣减太极湖公司已付工程款1.745亿元，及应预留的5%的质保金1246.5万元，太极湖公司应付工程款为6233.5万元。二、鼎新建设公司同意在调解书签订之日向法院申请解除对该案的诉前保全，以解决太极湖公司银行贷款所需；太极湖公司在解除保全后10日内支付鼎新建设公司工程款1250万元（其中650万元直接付至鼎新建设公司指定账户用于清欠民工工资；350万元由太极湖公司监督支付用于工程收尾阶段工资、材料等欠款支付；250万元用于支付税收、甲保材、工程造价审计费、竣工环节鼎新建设公司应付费用）；剩余款项按如下进度支付（2017年7月20日前支付996.7万元；2017年8月20日前支付996.7万元；2017年9月20日前支付1495.05万元；2017年10月20日前支付1495.05万元）。三、关于涉案质保金1246.5万元，太极湖公司于2018年5月10日支付鼎新建设公司872.55万元；于2019年5月10日支付鼎新建设公司373.95万元。四、太极湖公司为鼎新建设公司担保供应的建材及垫付的费用，由当事人双方和供应商共同确认价款，由太极湖公司从2017年7月20日以后支付的三期工程结算款中分期抵扣。五、若太极湖公司逾期履行协议第二、三条约定的付款义务，依照应付当期款项的标的额为本金，从逾期之日起按月利率2%计算利息。六、顾国明自愿对上列条款约定对太极湖公应付款义务承担连带清偿责任。七、鼎新建设公司应依法同步提供税票，否则由太极湖公司代扣代缴，款项从应付工程款中扣除。八、太极湖公司确认鼎新建设公司就本案诉争工程的拍卖价款，享有优先受偿权。九、如鼎新建设公司与太极湖公司、顾国明就涉案工程审计造价与协议金额不一致，双方依照工程审计造价金额对协议造价金额进行相应比例调整，但不影响协议按进度付款；双方之间的涉案纠纷就此了结。案件受理费793960元，减半收取396980元，由鼎新建设公司负担。本院根据双方达成的协议内容作出（2016）鄂03民初92号民事调解书。上述调解书生效后，太极湖公司不服，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院审理后作出（2017）鄂民申3092号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后依法另行组成合议庭审理了本案，于2018年11月2日作出（2018）鄂03民再7号民事裁定，一、维持本院（2016）鄂03民初92号民事调解书；二、驳回太极湖公司的再审申请。鼎新建设公司向本院申请执行，本院在执行该建设工程施工合同纠纷一案中，于2018年12月27日作出（2018）鄂03执恢50号之一执行裁定，查封太极湖公司名下的位于湖北省××旅游经济特区太极湖新区371套房产，朱伯均对本院查封涉案房屋不服提出执行异议。本院于2019年6月27日作出（2019）鄂03执异36号执行裁定，裁定中止对涉案房屋执行。鼎新建设公司不服该裁定，在法定期限内向本院起诉，引起诉讼。另查明：涉案工程及房屋尚未办理竣工验收手续。根据鼎新建设公司的诉请请求、理由及朱伯均的答辩意见，本案的争议焦点为：能否许可执行太极湖公司所有的位于湖北省××旅游经济特区太极湖新区A-2#504号房屋。本院认为，本案的争议焦点可以理解为，朱伯均所购涉案房屋享有的权益能否对抗鼎新建设公司对涉案项目享有的工程价款优先受偿权。鼎新建设公司与太极湖公司、顾国明建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2016）鄂03民初92号民事调解书，该调解书的第八条内容为：太极湖公司确认鼎新建设公司就本案诉争工程的拍卖价款，享有优先受偿权。依据该已经发生法律效力的调解书，因太极湖公司未按约定履行支付工程款义务，鼎新建设公司对涉案项目享有工程价款优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，法信超链：地方法规1篇案例2篇裁判2087篇期刊16篇×法信超链：地方法规1篇案例2篇裁判2087篇期刊16篇×交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于建设工程承包人的建设工程价款优先权，故建设工程承包人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。这里的消费者应当理解为仅限于向房地产开发企业购买商品房而没有及时办理房地产过户手续的商品房消费者。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。关于朱伯均是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。根据本案查明的事实，2015年8月5日，朱伯均与太极湖公司就涉案房屋签订了商品房预售合同，商品房预售合同对商品房的具体位置、结构、面积、价款及付款方式均做了明确约定，虽名为预售合同，但实为本约合同，且合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定双方签订了合法有效商品房买卖合同。人民法院查封涉案房屋的时间是2018年12月27日，可见朱伯均在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同。关于朱伯均所购商品房是否用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的问题。朱伯均在诉讼中明确其购买涉案房屋是作为商业用房，并非用于居住。关于朱伯均是否已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十的问题。朱伯均称将760万元通过银行转账给太极湖公司法定代表人顾国明，并向本院提交了银行汇款凭证。虽然银行汇款凭证是真实的，但该银行汇款凭证显示的收款人姓名及账号均是顾国明个人，不是太极湖公司，而且无太极湖公司出具的购房款收款收据和正规购房发票，因此，仅凭银行转账凭证不能认定朱伯均向顾国明个人转账760万元就是支付的购房款，即使如朱伯均所称的760万元是用于支付购买涉案房屋款，也未达到已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的金额。故朱伯均不符合上述司法解释规定的情形，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。该条款涵义是为了保障将来房屋及其不动产物权的实现，当事人可以提前进行预告登记，预告登记虽然具有公示效力但并不等同于物权。本案中，朱伯均虽然在房地产管理部门办理了涉案房屋预购预告登记，但该预告登记并不等同于涉案房屋的所有权变更到朱伯均名下。因此，朱伯均以涉案房屋已经办理预告登记，其对涉案房屋享有物权为由抗辩不能成立，本院不予支持。法信超链：国家法律2篇地方法规7篇案例21篇裁判11679篇期刊67篇×综上所述，鼎新建设公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第一项的规定，判决如下：准许湖北鼎新建设集团有限公司对十堰太极湖国际广场开发有限公司名下的位于湖北省武当山旅游经济特区太极湖新区A-2#504号房屋的执行。案件受理费100元，由朱伯均负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。本院（2019）鄂03执异36号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 李 婧审判员 王 涛审判员 肖建军二〇一九年十二月二十一日书记员 江 澜