广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初4114号原告：林举汗，男，汉族，1959年5月4日出生，住广东省阳西县×××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××039。委托诉讼代理人：陈光全，广东漠西律师事务所律师。被告：阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司，住所地：广东省阳西县县×××××绿洲凯德堡销售中心三楼。法定代表人：姚斗赏，该公司董事长。原告林举汗诉被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。林举汗及委托诉讼代理人陈光全到庭参加诉讼,被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林举汗向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2019年2月4日签订的二份《诚意预购协议书》；2、被告立即返还原告认购诚意金45万元；3、被告赔偿原告违约金22500元（按年利率6%计算从2019年2月4日计至还清诚意金之日止，暂计至2019年12月4日止为22500元）；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年2月4日，原、被告签订了二份样式相同的《诚意预购协议书》，原告向被告预购如下：1、阳西凯德堡二期3幢B单元8E4号房，折后房屋总价225000元；2、凯德堡二期4幢B单元12D4号房，折后房屋总价225000元，二套房的认购诚意金均为225000元，合计45万元，签订认购协议时尚未办理预售许可证。协议并约定为了获得该单位的提前预定权并提前锁定认购价格，在收到诚意金后为原告保留所订单位至该栋住宅楼开盘，不再作销售他人单位，特别约定在签订合同之日起六个月内，每套房按292500元回购，原告配合办理一切手续，如果超过六个月被告未能回购，则按原价每套房225000元售给原告，被告无条件办理一切手续。签订协议书当天，原告向被告支付了45万元，并由被告出具两套房的《收据》交原告收执。至起诉日，被告的楼房没有开盘，楼盘现处于停工状态。为此，原告多次向被告催告，要求解除认购协议，返还已付认购诚意金，但被告均无理拖延。被告违约行为给原告造成损失，该损失主要体现在购房款的利息上，故原告请求违约金按年利率6%从2019年2月4日起计至还清购房诚意金之日止。为维护合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。诉讼过程中，原告请求撤回第一项诉请。阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司不作答辩。本院经审理认定如下事实：阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司因资金周转需要向林举汗借款45万元，由林举汗于2018年8月10日通过银行转账的方式向阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司的法定代表人姚斗赏名下账户转账33万元，于2019年2月4日现金支付12万元给被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司。双方并于2019年2月4日签订二份格式条款一致的《诚意预购协议书》，约定林举汗（乙方）选择阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司（甲方）阳西凯德堡二期4幢B单元12D4房、3幢B单元8E4房作为乙方诚意预购房屋，两套房产的价格均为225000元；乙方应在本协议签订时向甲方缴纳“该房”诚意金225000元；乙方已清楚了解该项目及预购单元规划，且截止双方签署本诚意预购协议时止，上述预购单元尚未办理预售许可证，未获得该单元的提前预定权并且提前锁定价格，乙方自愿支付22.5万元给甲方，作为提前预定该单元的诚意金，开发商在收到该诚意金后为乙方保留所预购单元至该幢住宅楼开盘的当天为止。《诚意预购协议书》第十一条中约定“甲方在签订合同之日起，六个月内，该房按贰拾玖万贰仟伍佰元（￥292500.00）回购，乙方必须配合办理一切手续，如果超出六个月甲方无能回购，则按原价贰拾贰万伍仟元（￥225000.00）售给乙方，甲方无条件办理一切手续（免费更名）。”并由阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司的法定代表人姚斗赏在协议书落款下方的空白处备注“此款按每月10日前付利息，如超出三个月不按时付息，则按以上总价收房。”同日，阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司出具了二份载明金额为225000元的《收据》交原告存执。借款期限届满后，被告没有依约还本付息，原告遂提起本案诉讼。庭审中，原告主张借款原约定按月利率3%给付利息，被告并于签订协议书之前依照约定的利率支付了5个月的利息，签订协议时约定利息以回购房屋的差价进行补偿。另查明，案涉的阳西凯德堡二期至法庭辩论终结时尚未取得预售许可。本院认为，林举汗与阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司签订的二份《诚意预购协议书》，约定原告认购被告开发的阳西凯德堡二期4幢B单元12D4房、3幢B单元8E4房两套房产，由原告分别支付每套房产价款225000元，阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司并可以292500元的价格回购上述房产。原、被告双方签订的上述协议书，从其内容约定究其用意，名为商品房预约合同关系，但实际是以此作为双方民间借贷合同的担保，其真实的意思表示是借贷关系的建立，故应认定原、被告之间形成民间借贷关系。至2019年2月4日，阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司合计向林举汗借款45万元有原告提交的《诚意预购协议书》、《收据》及入账汇款业务凭单证实，借款事实清楚，证据充分，应予认定。原、被告之间建立的民间借贷关系，属合法有效，应受法律保护。《诚意预购协议书》中载明阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司在合同签订之日起六个月内以292500元价格回购房产，应视为双方约定的借款期限至2019年8月3日，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款……”的规定，被告理应在约定的期限内积极向原告偿还借款，其没有履行还款义务，显属违约。至于协议书约定如超过六个月被告未能回购则以预定的房屋抵债的条款是当事人在履行期限届满前达成的以物抵债协议，属法律禁止的流质条款，应属无效，且案涉的商品房至今未取得预售许可，也无法进行现实交付。现原告请求被告偿还借款450000元，合法有理，本院予以支持。原、被告于《诚意预购协议书》中未约定利息，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十一条“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息……”的规定，该笔借款应视为不支付利息。鉴于被告逾期还款，给原告造成一定的预期利息损失，原告依法可主张借款人给付逾期利息。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持……”的规定，本案借款可按年利率6%计算利息从逾期之日即2019年8月4日起计算利息。原告请求从2019年2月4日起计息，理据不足，本院不予采纳。阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司经本院合法传唤，没有出庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百一十条《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二十四条、第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款450000元及利息（按年利率6%计算，从2019年8月4日起计至还清借款之日止）给原告林举汗；二、驳回原告林举汗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4194元，由原告林举汗负担200元，由被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司负担3994元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员 程美然二〇一九年十二月三十一日法官助理 施春丽书 记 员 许慧中附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷，不适用本规定。第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。