惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4242号原告：庄元才，男，汉族，1972年3月8日出生，住广东省惠州市大亚湾区************，身份号码：441************635。被告:陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司,住所地:惠州大亚湾澳头大涌路**长安苑**108。法定代表人:王**。委托代理人：李香利，广东兆丰律师事务所律师。委托代理人：冯素芸，广东兆丰律师事务所律师。被告:陕西省工银房地产开发公司,住所地:陕西省西安市新城区******。法定代表人:杨怀曾。原告庄元才与被告陕西省工银房地产开发公司(以下称陕西工银公司)、陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司(以下称陕西工银大亚湾分公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告庄元才及被告陕西工银大亚湾分公司的委托代理人李香利到庭参加诉讼。被告陕西工银公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄元才向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告逾期交房违约金人民币78317元（自2018年7月1日起,暂计算至2019年9月10日，应计算至被告实际交付满足合同约定交房标准的房屋之日止）；2.被告陕西工银公司承担连带责任；3.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年3月6日，原告就购买位于惠州大亚湾澳头大涌路8号长安苑XXX房与被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定：房屋总价597386元，首付款187386元，其余41万元采取银行贷款方式支付，交房时间2018年6月30日。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋，截止2019年9月10日，被告才履行了交房义务。合同约定的违约金计算方式为（597386×0.03%），逾期437天共计78317元。现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的全部诉求！原告庄元才为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、身份证复印件；2、企业工商登记信息；3、《商品房买卖合同》；4、购房发票及税票；5入伙通知书。被告陕西工银大亚湾分公司辩称，一、答辩人与原告于2017年3月6日签订《商品房买卖合同》，约定答辩人于2018年6月23日交付房屋给原告，答辩人于2019年9月6日交付房屋，确实存在逾期交付房屋的行为，但逾期交房非答辩人过错，而是有不可抗力因素导致，认定答辩人延期交房的时间应当合理扣减因不可抗力因素（恶劣天气、台风）延误工期的时间。根据《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的……。附件第十一补充协议第四条：买卖双方同意本合同所指不可抗力是指人力不能预见、不能避免、不能抗拒和不能克服的自然原因或社会原因，包括但不限于以下情形：异常天气、异常她质状况或自然灾害…因不可抗力发生导致的逾期交房或迟延取得房产证的，出卖人不承担违约责任；补充协议第七条：…如因台风等不可抗力原因，交楼时间顺延，出卖人非因自身原因而导致逾期交楼时，双方表示理解，不视为出卖人违约。答辩人未按期交房是因为在整个工期间遭遇特大台风，导致建设工地工程泡潮，必须重做，加之长安苑楼盘靠海而建，只要有台风影响，都必须停产停业停工，从而延误了工期。恶劣台风比如2016年9月10日的莫兰蒂、2016年10月15日的海马、2017年8月20日的天鸽、2018年9月7日山竹等被台风委员会永久除名的超强台风，给我国南方地区带来重大灾害，临海的惠州大亚湾长安苑楼盘也不可幸免。这些超强台风明显是属于异常天气原因导致的不可抗力因素影响，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，因不可抗力导致交房时间延误的，不视为答辩人有逾期交房的违约行为。对此，答辩人也提供建筑施工监理单位档案中设计变更通知单等来证明相关事实，虽然不能提供每次台风影响的相关材料，但是不可否认，在中国气象局有权威记载的这些台风，肯定属于异常天气，属于不可抗力因素。因此，答辩人认为，认定答辩人延期交房的时间应当合理扣减因不可抗力因素（恶劣天气、台风）延误工期的时间。答辩人已经于2019年9月6日统一由EMS快递发出《入伙通知书》，也在业主群里通知各位业主交楼时间。根据《商品房买卖合同》中第十一条约定，出卖人选择了快递方武按照合同载明地址进行送达，买受人是否实际收到不影响交楼时间；补充协议第六条约定：出卖人向买受人发出《交楼通知书》后…如买受人未按交楼期限办理手续的，则《交楼通知书》中办理交楼手续的截止日期视为交楼日，且视为出卖人已经全面履行交付义务……。原告因自身原因延迟收楼不影响答辩人交楼时间，因此，答辩人已经履行了交付房屋的义务，违约金应计算至2019年9月6日。2、关于违约金赔偿标准的问题，虽然合同约定逾期交付超过120日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日支付全部房价款万分之3的违约金，但是答辩人认为该违约金标准过高，答辩人恳请法庭对违约金进行调整，予以适当减少。原告要求继续履行合同，并支付违约金，实际上原告的损失为不能按期入住，另行租赁房屋的租金损失，该损失可以参照同样地段、户型面积、楼层房屋的租赁价格调整延期交付违约金的赔偿标准。如按原告主张的万分之3赔付违约金，则远远超过原告实际遭受的损失的30%。综上所述，原告的诉讼请求要求的违约金应扣除因不可抗力因素延误的日期后计算。此外，按照合同约定的违约金过高，恳请法庭予以适当减少，可参照同地段、户型面积、楼层房屋的租赁价格进行调整赔偿标准。以上答辩意见，恳请法庭在审理后作出公平公正的判决。被告陕西工银亚湾分公司为支持其主张，向本院提交了下列证据：1、设计变更通知单；2、建设工程规划验收合格证；3、房屋建筑工程和市政基设施工程竣工验收备案表。被告陕西工银公司未提供答辩意见。被告陕西工银公司未向法庭提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并根据当事人的陈述及经审查确认的证据，认定事实如下：2017年3月6日，原告庄元才作为买受人与被告陕西工银大亚湾分公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的惠州大亚湾澳头大涌路8号长安苑XXX商品房，该房建筑面积为43.27平方米，总价款为597386元，以贷款方式付款：买受人于2017年3月6日日前付清首期款187386元，余款41万元向商业银行申请贷款支付。双方就商品房交付条件和时间的约定为：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件且取得房屋测绘报告的商品房。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方就逾期付款的违约责任约定为：……买卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。双方就逾期交房的违约责任约定为：逾期在120日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同还对双方的其他权利义务作出了约定。上述合同签订后，原告庄元才于约定的交房日前付清了全部购房款。涉案楼房于2019年9月5日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，被告陕西工银大亚湾分公司于2019年9月1日发出《入伙通知书》，通知原告于2019年9年10日办理房屋交接手续。原告于2019年9月10日办理了收楼手续。原告认为，被告存在逾期交付房屋的违约行为，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。另查明，陕西省高级人民法院（2018）陕执复43号执行裁定书认定，工银公司出资在广东省惠州设立工银大亚湾分公司，工商登记信息也显示工银公司是工银大亚湾分公司的唯一股东。同时，工银大亚湾分公司的营业执照上登记的企业类型是内资企业法人，具有独立的企业法人资格，并且工银公司工商登记中其名下的分公司信息中没有工银大亚湾分公司，据此，工银大亚湾分公司应是工银公司出资设立的全资子公司而非分公司。本院认为，原告庄元才与被告陕西工银大亚湾分公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方应当诚信全面履行自己的合同义务。原告庄元才按照合同约定付清购房款，被告陕西工银大亚湾分公司应当在2018年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告庄元才使用。被告陕西工银大亚湾分公司于2019年9月10日才将房屋交付原告使用，没有按照上述期限向原告交付房屋，存在逾期交房的违约行为,应当承担违约责任。被告陕西工银大亚湾分公司辩称逾期交房是因为施工期间遭遇台风，工程泡潮等不可抗力因素影响，导致工程需要重做从而延误了工期。而被告陕西工银大亚湾分公司提供的证据不能证实存在不可抗力因素导致工期延误，为此，被告陕西工银大亚湾分公司的上述抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。关于逾期交房违约金的计算问题。被告认为每日万分之三的计算违约金的标准过高，请求予以调整，本院认为，被告没有提供证据证实，该违约金计算标准过高，同时合同关于逾期付款的违约责任约定，买卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。为此，被告请求对违约金的计算标准予以调整的请求，没有事实依据，本院不予支持。被告在2019年9月10日办理收楼手续，逾期交房日期应计算至2019年9月10日共计436天，已经超出120天。《商品房买卖合同》约定，逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，故，被告陕西工银大亚湾分公司应向原告支付逾期交房违约金为78138元（597386×0.0003×436）。原告主张被告支付逾期交房违约金78137元，是其对自身权利的处分，没有违反法律规定，本院予以支持。关于被告陕西工银公司是否需要承担连带责任的问题。根据生效裁判所查明的事实，被告陕西工银大亚湾分公司是被告陕西工银公司设立的全资子公司而非分公司，被告陕西工银大亚湾分公司具有独立法人资格，可独立承担民事责任。故原告要求被告陕西工银公司承担连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告庄元才支付逾期交房违约金78137元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费878.97元，由被告陕西省工银房地产开发公司大亚湾分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 李海仁二〇一九年十二月二十五日法官助理 王尹君书 记 员 刘宇杰