文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0283民初360号原告（反诉被告）：青岛昌臻建材有限公司，住所地:山东省平度经济开发区贵州路11-3号，统一社会信用代码：91370200797541866M。法定代表人：杨红丽，总经理。委托诉讼代理人：敬磊静，山东光之域律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛中科聚源新材料有限公司，住所地：青岛市高新区汇智桥路151号2号楼，社会统一信用代码：91370222MA3CMBEH1M。法定代表人：陈顺田，董事长。委托诉讼代理人：李永智，山东永智律师事务所律师。原告（反诉被告）青岛昌臻建材有限公司与被告（反诉原告）青岛中科聚源新材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）青岛昌臻建材有限公司的法定代表人杨红丽及其委托诉讼代理人敬磊静、被告（反诉原告）青岛中科聚源新材料有限公司的法定代表人陈顺田及其委托诉讼代理人李永智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛昌臻建材有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2017年1月12日签署的《厂房租赁合同》解除；2、判令被告立即向原告支付拖欠的未付房租159416元；3、判令被告向原告支付解约违约金485000元；4、判令被告向原告支付迟延履行违约金30129.62元（暂计至2017年8月1日），按照159416元为基数按照每日3‰的标准支付至实际付清之日（计算方式：拖欠租金159416元×逾期天数63天×3‰=30129.62元）；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审过程中，原告向本院增加诉讼请求：6、请求判令被告支付土地使用税及滞纳金50029.76元；7、请求判令被告支付房产税5820.00元。事实和理由：2017年1月12日，原、被告双方补签了书面的《厂房租赁合同》，由被告租赁原告厂房，租赁期限自2016年11月1日起至2021年11月30日止，合同约定按年付租金48.5万元。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁合同涉及的房屋，被告应当在2017年5月30日前向原告支付全部首期租金。但被告经过原告多次催促，一直没有按照合同约定支付相应租金以及费用。原告为维护其合法权益，要求判如所请。被告（反诉原告）青岛中科聚源新材料有限公司辩称，按照被告与原告双方2017年1月12日签订的《厂房租赁合同》，原告应该在2016年11月1日向被告交付厂房、办公楼、宿舍楼、315变压器一台、500变压器一台、土地面积12000平米。但原告直到2017年3月1日才将北厂房、办公楼和宿舍楼交付给被告，而南厂房及其占用的土地面积仍然未交付被告。因原告逾期4个月才交付北厂房，宿舍楼等租赁物，被告按照对等原则应于2017年9月30日交付相应租金，2017年5月13日支付相应租赁保证金和他费保证金。根据《合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。原告交付给被告的厂房等租赁设施,应当能够正常使用、符合合同约定的使用用途,但原告2017年3月1日交付的北车间、办公室、宿舍楼、大门、地面等房屋及附属设施,存在质量问题和故障。被告通知原告后,原告要求被告先维修,后结算维修费用。为此,被告支付了维修房屋、地面、大门等费用。另外,被告还为原告交付2017年1月到3月的土地使用税24854.05元,原告应当承担上述费用,并返还给被告。为此原告的主张无事实根据和法律依据,应当驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）青岛中科聚源新材料有限公司提出反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告多支付的租金436121.39元；2、判令反诉被告支付反诉原告擅自解除租赁合同的违约金485000元；3、判令反诉被告支付反诉原告维修北厂房、地面、大门等费用183641元及垫付2017年1-3月的土地使用税24854.05元。4、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年1月12日，被告青岛中科聚源新材料有限公司与原告签订厂房租赁合同：“第1.3条约定：被告租赁原告的厂房建筑面积5200平米，办公楼380平米，宿舍楼680平米，315变压器一台，500变压器一台，土地面积12000平米。第3.1条约定：房屋租赁期限自2016年11月1日起至2021年11月30日止。第4.1条约定：房屋年租金为人民币48.50万元。第7.1条约定：“原告应当在本合同约定的交付日2016年11月1日向被告交付该房屋。”合同还约定：“第8.7.2条约定：原告对该房屋的维修责任只限于该房屋的结构及其附属设施，原告维修或维护保养时被告应予配合。被告发现该房屋及其附属设施发生质量问题或故障的，应立即通知原告，不得擅自处理。经被告通知，原告未能在合理期间根据本合同履行该房屋及其附属设施的维修义务，且该问题或故障足以影响被告使用该房屋的，被告有权自行或委托第三方进行维修，相关费用由原告承担。第11.1条约定：租赁期间，非本合同约定情形，原告擅自解除合同，提前收回该房屋的，应按当时的年租金标准的1倍向被告支付违约金。第11.5.1条约定：原告未按时交付该房屋，逾期超过10日的，被告可书面通知原告解除合同，原告应按当时的年租金标准的1倍向被告支付违约金。”合同生效后，原告没有按照合同约定时间履行义务于2016年11月1日交付房屋及附属设施，首先违约，其北车间2017年3月1日交付被告，315变压器一台、500变压器一台被告分别于2017年6月5日和6月13日交付给被告，逾期215天交付，南车间至今没有交付。被告实际整体能够使用北车间、办公楼、宿舍楼的时间是47天，即2017年6月13日到2017年7月31日期间，租金为29878.61元。请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）青岛昌臻建材有限公司辩称，一、原告按照双方签订的租赁合同的约定已经向被告交付了租赁厂房，被告向法庭陈述的内容，特别是关于房屋交付时间和内容，并非案件真正事实。1、本案租赁合同属于倒签的租赁合同，原告于2016年11月1日已经把租赁厂房交付给被告。在本合同签署前，双方曾签署一份租赁合同，目的是配合被告注册公司之用，当时已经把租赁厂房交付给被告。后双方重新签订本合同。被告的抗辩事由不符合日常逻辑。被告认为原告于2017年3月1日交付房屋的事由，无任何事实依据，被告没有任何直接证据证明原告逾期交付的事实。退一步讲，被告至今从未向原告提出过任何抗辩，反而承担了2017年1月至3月的土地税，如果在没有获得交付的情况下，被告如何缴纳该部分税费？2、关于变压器的交付，在房屋交付时两个变压器一直在厂房之内。关于变压器的过户，原告已经按照租赁合同约定完成配合义务，即在申请单上加盖了原客户的印章，至于被告何时向有关部门申请变更，则完全由其自身决定（见本诉被告证据6）。原告与东南电子公司之间的诉讼，与两个变压器之间没有任何关系（见本诉被告证据2中内容），丝毫不影响本诉被告申请变更。退一步讲，租赁合同中仅仅约定了租赁厂房中“有”315和500变压器各一台，但是并没有明确约定将变压器过户给被告使用，也没有约定明确的过户时间，原告不存在任何违约的基础。二、被告要求原告返还多支付的租金无事实基础和法律依据。1、被告无任何证据证明原告仅仅交付给被告一部分厂房，关于被告称的多支付对应的面积，更是毫无证据和合理性，纯属自己主观编造的面积进行计算。2、被告在其答辩状第二页中称“从2017年3月起一直张贴或者在微信上发广告，进行南车间招租”属于虚假陈述。首先，原告有明确的证据证明该招租广告是2017年7月29日才开始制作（见本诉原告补充证据7）。其次，原告对外招租是被告拒不支付逾期租金，而且表示明确同意原告对外再次招租的。3、被告的证据本身无法自证该招租广告的招租时间的挂出时间。三、被告所称维修费用与本案无关，不应由原告承担。1、原告从不知情被告“通知，而且同意”其进行维修；被告的证据无法证明被告修理的项目与本案有任何关联，无法证明是修理的涉案场地；该部分费用是否发生无法确定，该部分修理的必要性、费用合理性无法认定。2、本案租赁期间的土地使用税和房产税，根据租赁合同约定本应由被告承担，被告的第四项诉讼请求无任何法律和事实依据。原告的法定代表人杨红丽身份是被告的股东，根据杨红丽陈述2017年1月6日，出资100万元并实缴，成为被告的股东，被告在此之前两个股东并未缴纳相关出资，公司形同虚设，无资金运转。杨红丽出资之后，公司才进行采购设备，进入租赁厂区生产，因此，原告申请法院调取被告租赁之后向租赁厂房内搬入的设备明细，以及采购时间。同时原告调取了七兵堂保安股份有限公司合同书以及保安人员权某证词，证明了七兵堂保安股份有限公司于2016年11月份派遣保安人员到被告处履行保安合同，且被告也认可原告应当于2016年11月1日交付租赁厂房、场地等租赁物。被告的反诉请求无任何事实和法律基础，只拼凑了部分信息，要求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告青岛昌臻建材有限公司向本院提供以下证据：证据一：《厂房租赁合同》及附件。证明：2017年1月12日，原、被告签署书面合同，确立租赁合同关系。其中，第四条约定租金标准为按年支付485000元，支付方式为首年应于2017年5月30日前支付全部租金，以后租金应于每年9月1日前向原告支付下年租金485000元。原告依约于2016年11月1日向被告交付租赁房屋，已履行完毕租赁合同义务。第十一条约定租赁合同项下的违约责任。被告未依约支付租金，应当按照约定向原告承担违约责任。第三条约定免租期的约定，本案被告违约在先，被告应当向原告支付免租期内的租金。证据二：原告手机银行账户查询单。证明被告支付租金共计366000元，尚欠首年度租金119000元。证据三：原被告微信沟通截屏及照片。证明被告无任何理由在拖欠租金的前提下，单方解除合同，并直接拉走厂房内设备。证据四：快递单及解除告知函证明：原告在多次催促交纳租金无果后，依据租赁合同约定书面发出解除通知。证据五：EMS快递单。证明原告于2017年8月3日依据约定向被告发出解除通知。证据六：完税证明。证明原告在租赁期间替被告垫付了部分土地使用税。证据七：微信截图（两张）。证明：南车间出租条幅制作时间才是2017年7月29日，原告拿到并挂出的时间是在被告逾期支付房租，并非被告所称的“一直”。在此之前,7月28日，原告对外出租，被告知晓且同意。证据八：南车间照片、拉走设备照片（两张）。证明被告曾在南车间存放大量设备，并在车间中生产。被告在逾期交房租擅自拉走设备时，将南车间设备装其货车上拉走。证据九：被告工商信息查询。证明原告法定代表人同时是被告的股东，占被告公司10%的股权。被告在生产经营中，从未向股东介绍公司生产经营情况、从未进行利润分配、从未进行财务状况说明，并且将公司生产设备直接从现经营场所拉走，也未告知股东地点。因此，该组证据反映的事实属于股东间纠纷，该组证据与本案无关，该行为是股东的个人行为。证据十：微信截屏。证明：原告从未阻止被告拉走已坏变质的原材料，且已经通知被告拉走，如发生损坏变质，被告应当自行承担责任。被告青岛中科聚源新材料有限公司对原告提供的证据质证称，对于证据一及附件的真实性无异议，但对原告的证明事项有异议，1、原告不按合同约定时间于2016年11月1日交付厂房及其设施，2、如果原告在2007年1月12日前交付厂房和设备，双方就应该在原告所提的房屋交接书中签署交接时间、交接物品及厂房明细，因为在房屋交接书中和物品的交接及时间上面打印的非常清楚，只需填上双方接手时间，办理交接时间即可；3、因为原告没有按合同约定时间交付厂房及附属设施，依据法律规定被告有后履行抗辩权，也可以逾期交付租金、租赁保证金和他费保障金，应当向被告承担违约责任。对于证据二的真实性无异议，但对证明事项有异议，1、证实原告交付了租金366000元，2、因为原告逾期于2017年3月1日才交付部分厂房，按照法律规定被告也应当在逾期4个月后的2017年9月30日才交付租金，而不是原告声称应当于2017年5月30日交付租金即被告逾期交付租金的事实。对于证据三的真实性无异议，但证明事项有异议，被告并没有逾期交付租金也没有单方提出解除合同，而是原告提出解除合同且首先断水、堵门及锁门。对证据四的真实性无异议，证明事项有异议，原告是2017年8月1日就提出解除合同并给被告送达了解除合同的通知，是原告单方解除双方签订的租赁合同，应当向被告承担违约责任。对证据五真实性无异议，质证意见同证据四。对证据六真实性无异议，但这是应该原告交纳的，如果期间有被告使用的部分厂房、场地需要交纳土地使用费，被告将按照法律规定在计算租赁期间租赁面积的相应情况下按照法律规定依法交纳或者支付给原告，或者从原告应该退回的租金及原告替被告交纳的相关费用中进行抵扣。对于证据七真实性无异议，但对证明事项有异议，1、只能证明双方发生纠纷后原告最后一次张贴，不能证明原告在2017年3月1日后张贴，只能证明是在原告与被告的租赁合同没有解除前，原告就对外租赁南厂房的事实，同时也从侧面证明南厂房原告一直没有交付给被告的事实；2、原告提供的证据再次证实了原告违约的事实，在合同有效期间，原告单方给被告停水，阻拦被告的正常生产经营活动，其毁约的目的昭然若揭。对证据八有异议，不能证实南车间被告存放物品及拉走大量设备的事实，从图片中看里面是空的，任何设备没有，但有三个罐体，不能证实是被告的罐体即被告拉走设备的事实，因为原告自2017年3月1日起一直没有交付南车间。对于证据九真实性无异议，但与本案无关，原告不是被告公司的股东，至于原告的法定代表人是被告的股东之一，但与原告是两个不同的人，一个是自然人，一个是法人。对于证据十的真实性无异议，但对证明事项部分有异议，这300吨原料有被告的报警记录即原告派人阻止的手续，但与本案无关，被告保留另案追究损失的权利。原告青岛昌臻建材有限公司向本院申请证人权某出庭证明：权某自2016年10月4日进入七兵堂保安公司工作，2016年11月10日被七兵堂保安公司派到被告青岛中科聚源新材料有限公司处从事保安工作，工资由七兵堂保安公司发放。原告青岛昌臻建材有限公司质证称，对证人证言没有异议。被告青岛中科聚源新材料有限公司质证称，有异议，提交被告与七兵堂保安公司签订的的保安服务合同，合同中明确记载服务期限自2016年12月14日至2017年4月13日，对该合同真实性我们认可，但七兵堂保安公司是自2017年1月份开始给被告提供保安服务。原告青岛昌臻建材有限公司对该份保安服务合同质证称，该合同是预留了相应的期限，保安的试用期没有体现在合同内，该情况由法庭依法到七兵堂保安公司核实，该公司对派遣员工具体时间都有相应记载。刚才被告陈述是在2017年1月份开始提供保安服务，明显与庭审中所述2017年3月1日才交付厂房是矛盾的。被告青岛中科聚源新材料有限公司向本院提交以下证据：证据一：被告青岛中科聚源新材料有限公司营业执照，证明被告成立时间；证据二：2017年1月12日《厂房租赁合同》一份，证明双方签订租赁合同，原告应当向被告交付租赁物；证据三：平度市人民法院（2016）鲁0283民初9472号民事判决书，证明本案租赁物曾经涉诉；证据四：2017年3月1日，被告给平度市鑫力达门窗制品厂转电费款2000元的转账凭证，证明被告用电情况；证据五：2017年4月被告维修北车间、宿舍楼、办公楼、大门，硬化地面等基建明细表，证明被告修理情况；证据六：2017年6月5日-13日客户变更用电业务申请单，证明原告没有按照合同约定时间在2016年11月1日将315变压器一台、500变压器一台交付给被告，原告逾期215天交付的事实。；证据七：派出所出警记录，证明原告自2017年3月11日到3月19日，雇佣人员和车辆将办公楼、宿舍楼、南车间存储物品向外运输的事实，同时也从另一方面证明原告没有按照约定时间向被告交付办公楼、宿舍楼、南车间的事实；证据八：住所承诺、微信截屏，证明2017年6.7月份期间，被告为办理工商登记，要求原告签署《住所（经营场所）承诺书》，但原告一直不履行租赁合同约定的协助义务，为被告签署《住所（经营场所）承诺书》，导致被告分公司一直不能依法成立经营，同时也证明原告一再违反合同约定，故意毁约的事实。还证明在被告正常缴纳租金，使用北车间等租赁物进行生产经营期间，原告于2017年7月28日给被告强制停水，致使被告无法进行正常的生产经营活动，原告一直单方违约并故意毁约的事实；证据九：照片、微信，证明原告对外出租南车间情况，证明原告一直没有将南车间交付给被告，同时还证明自2017年3月到开庭之日，原告一直对外招租南车间的事实；证据十：照片、视频，证明双方对租赁物的使用发生争议，证明原告自2017年7月31日晚上11时许，将被告租赁原告的厂房大门堵住，一直到现在开庭之日，同时证明8月1日原告将被告已经装好销售货物的5辆货车上的对外销售货物强制卸下，才放行5辆拉货车辆，以及将答辩人承租的办公室、宿舍楼、北车间大门进行上锁，不允许答辩人使用并继续进行生产的事实；证据十一：2017年6、7、8月电费发票，证明被告在调试和试运行生产期间，被告工业用电量达到28060Kwh，每月用电金额不少于29983.21元。同时证明原告自2016年11月1日，逾期215天向被告交付315变压器一台、500变压器一台，给被告的生产经营造成极大经济损失，被告保留另案追究的权利；证据十二：2017年8月1日，原告给被告送达的《租赁合同解除告知函》，证明被告没有如原告告知函中所称的逾期交付租金的违约行为，而是原告一直违约，没有按照合同约定时间2016年11月1日、约定质量、约定数量标准向被告交付房屋和附属设施，原告单方于2017年8月1日解除《厂房租赁合同》的事实。同时证明原告单方解除租赁合同，应当根据《厂房租赁合同》约定，向被告支付48.50万元违约金的事实；证据十三：被告于2017年1月18日向原告交租赁费保证金和他费保证金10万元转账凭证1份，6月2日交租金24.40万元转账凭证1份，7月5日交租金5万元转账凭证1份，7月7日交租金7.2万元转账凭证1份，证明被告自2017年1月18日到2017年7月7日交给原告租赁费保证金和他费保证金及租金46.60万元。同时证明原告没有按照合同约定时间于2016年11月1日交付房屋及设施，而逾期4个月于2017年3月1日交付北车间等部分租赁物，被告也应当依照后履行抗辩权分别于2017年5月13日交付租赁保证金和他费保证金，2017年9月30日交付租金，被告没有违约交付租金的事实。证据十四：土地完税证明，证明被告替原告垫付2917年1月1日到2017年3月31日的城镇土地使用税24854.05元的事实。原告青岛昌臻建材有限公司对被告提供的证据质证称，对被告证据一营业执照，真实性、合法性无法核实，认为与本案无关。对证据二厂房租赁合同，真实性、合法性认可,证明目的不认可,认为被告没有直接证据证明原告未按照租赁合同约定的时间将房屋交付给被告。对证据三民事判决书（9472号）真实性、合法性认可，关联性不认可,证明目的不认可。认为原告与青岛东南电子有限公司之间的租赁合同约定的租赁期间至2016年10月30日止，双方发生纠纷，并非因为租期，与本案没有关系，不影响原告与被告重新签订租赁合同建立租赁关系。被告将其他案件事实混淆到本案中，属于拼凑事实扰乱法庭对本案的事实认定。对证据四电费微信转账记录，真实性、合法性、关联性不认可，证明目的不认可。认为转账记录即使是真实的，只能证明该时间段被告有进行生产用电，如果在此时间段之前，被告没有进行生产，则根本不可能发生耗电。对证据五维修安装工程预决算表，真实性、合法性、关联性不认可，证明目的不认可。认为原告从不知情被告进行维修，该份证据无法证明被告修理的项目与本案有任何关联，该部分费用是否发生无法确定，该部分修理的必要性、费用合理性无法认定。对证据六客户变更用电业务申请单，对该份证据落款时间真实性不认可。认为被告有权自己填写其中全部内容，主动权完全在于被告，原告不可能知晓和掌控。原告在相关位置配合被告加盖印章，已经完成了配合义务。被告有权随时申请变更，原告对变压器过户事宜无任何责任，且变压器户头的变更与否并不影响被告的使用。对证据七出警记录，真实性、合法性无法核实，关联性不认可，证明目的不认可。认为该份出警记录记载的是青岛东南电子有限公司的员工张卫青的报警情况，与本案无关。对证据八住所承诺书、微信记录、说明，真实性认可，证明目的不认可。认为被告自认这份文件是2017年7月7日才给原告要求盖章的，这时被告已经逾期支付房租两个月之久。对证据九照片、微信，证明目的不认可。被告声称的“一直对外招租”属于虚假陈述，原告对此有明确的证据证明，被告的行为属于混淆法庭对本案的事实调查。被告该录音本身形成时间是2017年07月30日，这与被告辩称的“一直”自我矛盾。原告有证据证明，该条幅制作时间才是2017年7月29日。对证据十照片、视频，真实性无法核实，不排除被告对该部分视听资料进行故意的剪辑，关联性不认可，证明目的不认可。对证据十一电费发票，真实性无法核实，证明目的不认可。被告承租期间所发生的电费，根据租赁合同约定本就应该由被告承担。对证据十二《租赁合同解除告知函》，真实性认可，证明目的不认可。原告发送该份函件的事实依据是被告逾期支付租金，以及租赁合同第11.5.6条的约定，具有明确的事由。对证据十三保证金及部分房租支付凭证，真实性认可，证明目的不认可。被告支付保证金和部分房租是应尽的合同义务。被告自认仅支付了部分租金，已经违反了租赁合同的约定。对证据十四土地税完税证明，真实性认可，证明目的不认可。根据租赁合同4.1条约定，该部分费用应当由被告承担。被告仅仅支付了1至3月份的部分，之后租金一直拖欠，而原告迫不得已向税务部门支付了其他时间段的税费及滞纳金，该费用应当由被告支付。本院经开庭审理查明事实如下：原告（甲方）自建厂房一处，位于山东省平度经济开发区贵州路11-3号，2016年11月1日，原、被告（乙方）双方就涉案厂房达成口头租赁合同，原告将厂房等租赁物等租赁给被告。2016年11月10日被告聘用的保安人员进驻厂内接管。2017年1月12日，双方补签书面租赁合同，并由双方当事人盖章及法定代表人签名。合同载明：原告将平度市开发区贵州路11-3号厂房、办公楼、宿舍楼等建筑面积为5200平方米，配电室配有315变压器和500变压器各一台，土地面积为12000平方米，主电缆入户两个车间，每个车间配有一个配电箱，北车间设有行车一台租赁给被告使用。房屋租赁期自2016年11月1日起至2021年11月30日止，免租期自2016年11月1日起至2016年11月30日止。免租期内承租方无须向出租方支付租金，但仍需缴纳物业管理费、水费、电费、土地使用税等其它费用。如在租赁期内，承租方非本合同约定情形擅自单方面解除本合同、提前退租、或出租方在承租方违约的情况下提前解除本合同或本合同因其它非出租方责任而提前终止的，则在不影响本合同项下出租方其他权利的前提下，应视为承租方自始不应享有前述免租期，承租方应当在本合同解除或终止之日起7个工作日内向出租方补交该免租期内免交的所有租金。该房屋场地的租金每年为人民币485000元（此价格不含土地使用费和房产税，该税、费由承租方负责交纳）。约定先交租金后使用厂房的方式，于足额交付租金之日起7个工作日内开发票。承租方每年向出租方一次性支付租金，租赁期内的首期租金自2016年12月1日起至2017年11月30日的租金（不含免租期的租金）共计485000元，承租方应于2017年5月30日前向出租方支付。以后租金应于每年9月1日前向出租方支付下年租金485000万元。承租方应于2017年1月13日前向出租方支付租赁保证金和其他费用保证金100000元，不得要求保证金抵偿租金、物业管理费、水电费等。租赁期间被告使用房屋所发生的水、电、燃气、停车费等由被告承担，被告应当及时支付上述费用，否则由被告承担逾期支付上述费用而产生的违约金等。合同第7条房屋交付，原告应当在合同约定的交付日2016年11月1日向被告交付该房屋，被告应于交付日到原告青岛昌臻建材有限公司办理该房屋的交付手续，并按本合同的约定支付所有相关费用。双方应当签署《房屋租赁交接书》做为房屋合格交付的凭证。如被告未于交付日前往原告公司处办理该房屋交付手续的，除原告不同意交付或不视为交付外，视为原告已经于交付日向被告交付该厂房，租赁期限和免租期不变，被告不得再就房屋的交付提出任何异议，并承担该房屋的租金和其他费用。合同第11条违约责任，租赁期内非本合同约定情形，原告擅自解除合同提前收回房屋的，应按当时的年租金标准的一倍向被告支付违约金。被告擅自解除合同，中途退租的，应当按实结清各项费用，并按当时的年租金标准的一倍向原告支付违约金。被告逾期支付本合同项下的任何应付款项，每逾期1日按照应付而未付款金额的千分之三向原告支付违约金。同时，原告有权切断水电供应或采取合法的其他措施，直到被告的违约行为得到纠正。原告未按时交付房屋，逾期超过十日的，被告可书面通知原告解除合同，原告应当按照当时的年租金标准的一倍向被告支付违约金，租金和其他费用按实计算；被告未按时接受该房屋逾期超过十日的，或者被告逾期不支付租金、保证金和应承担的其他费用累计超过十日的，原告可书面通知被告解除合同，被告应当按照当时的年租金标准的一倍向原告支付违约金，租金和其他费用按实计算。等。双方于合同签订后的同日，签署了房屋租赁交接书，交接书载明：“双方确认：自本交接书签署之日起，甲方已按合同的要求将该房屋交付给乙方承租”。双方在房屋租赁交接书上盖章签名。2017年1月18日，被告原告支付了租赁保证金和他费保证金共计100000元，2017年4月28日，被告向税务部门交付该厂房自2017年1月1日至2017年3月31日的土地使用税24742.71元和滞纳金111.34元，2017年6月2日被告向原告支付244000元租赁费，2017年7月5日向原告支付50000元租赁费，2017年7月7日向原告支付72000元租赁费，被告共计向原告支付厂房租金366000元，尚欠年租金119000元。2017年7月28日，原告的法定代表人杨红丽通过微信再次向被告催要房租费及土地使用税“这样拖欠房租和土地使用税是逼我收回房屋吗？”，被告方负责人陈俊峰回复微信称“好的，我们重新找厂房，对不起杨总了”。2017年8月2日，原告通过EMS向被告发出通知要求解除合同，被告于8月3日签收。2017年8月21日原告向税务部门垫付了该厂房2017年4月1日至2017年6月30日的土地使用税24742.71元和滞纳金433元，合计25175.71元。本院认为，原、被告签订的租赁合同系原、被告双方真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原、被告双方均应全面履行合同约定的各项义务。本案的焦点是：一、租赁房屋的交付时间问题。2017年1月12日的签订的合同约定：租赁期自2016年11月1日至2021年11月30日，租赁物的实际交付时间是2016年11月1日。2017年1月12日，双方签署的房屋租赁交接书中载明：“双方确认：自本交接书签署之日起，甲方已按合同的要求将该房屋交付给乙方承租”。2016年11月10日被告聘用保安进驻涉案厂房，可以确认原告已按合同约定的时间2016年11月1日将租赁物及租赁场地全部交付被告。至于被告是否实际使用，不影响对租赁物交付事实的认定。二、关于违约责任及合同解除问题。本案租赁合同第11.3条约定了被告逾期支付本合同项下的任何应付款项（包括但不限于租金、保证金等）的违约责任；同时第11.5条明确约定被告逾期不支付租金、保证金和应承担的其他费用累计超过十日的情形下，原告可行使单方解约权，被告应当按照当时的年租金标准的一倍向原告支付解约违约金。被告作为承租人，应当依约定的期限和金额支付租金和保证金及应承担的其他费用，否则应承担相应的违约责任。被告在逾期30日以上支付原告部分租金后，再未继续履行交付租金的义务，逾期付款早已超过十日，原告有权依约要求被告支付相应的违约金符合合同约定和法律规定，本院予以支持。按照合同约定，被告逾期5天交纳保证金的违约金为：100000元×5天×3‰/天=1500元，到2017年6月2日被告逾期交纳244000元32天的违约金为：244000元×32天×3‰/天=23424元，到2017年7月5日被告逾期交纳50000元65天的违约金为：50000元×65天×3‰/天=9750元，到2017年7月7日被告逾期交纳72000元67天的违约金为;72000元×67天×3‰/天=14472元，到原告主张的2017年8月1日被告逾期未交纳119000元60天的违约金119000元×60天×3‰/天=21420元，到原告主张的2017年8月1日被告应付原告违约金共计70566元，依据合同约定应当由被告承担。但该约定的违约金过高，应适当调整，按年利率24%计算为宜，即70566元÷9×2=15681元。因被告逾期30日以上未向原告交付租赁费，构成合同违约。2017年7月28日，被告方负责人陈俊峰回复微信同意重新找厂房，被告于2017年8月3日签收了原告解除合同的通知，据上，原告主张要求解除租赁合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告主张根据合同第11.5条规定，被告作为违约方应当向原告支付当时的年租金一倍的解约违约金485000元，被告反诉主张要求解除合同并要求原告支付解约违约金485000元，本院认定双方对解约违约金的适用均无异议。所以，原告主张要求支付解约违约金485000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除日为2017年8月3日，根据合同第11.5条规定，合同解除后租金和其他费用按实结算，到合同解除时共276天（自2016年11月1日起至2017年8月3日），按实租金为485000元×276天÷365天=366740元。被告实际交纳租赁费366000元，尚欠740元，被告应当支付。三、关于土地使用税及房产税问题。根据租赁合同第4.1条的约定，土地使用税和房产税由被告交纳。又根据双方于2017年1月12日签署的房屋交接书本院能够认定涉案房屋已于合同规定的房屋交付时间2016年11月1日交付给被告。所以，该部分费用应当由被告承担，其中，土地使用税被告有证据证明已经支付了2017年1月1日至2017年3月31日期间的土地使用税24742.71元和滞纳金111.34元，合计24854.05元；原告垫付了2017年4月1日至2017年6月30日的土地使用税24742.71元和滞纳金433元，合计25175.71元，另三个月的土地使用税24742.71元（2016年1月、2016年2月及2016年7月），共计49918.42元，根据合同约定，也应当由被告承担。原告只主张要求被告给付2016年11月1日至2016年12月31日和2017年4月1日至2017年6月30日的土地使用税和滞纳金合计41670.85元，本院应予以支持。关于房产税原告未向本院提出相关证据，该部分诉讼请求本院不予支持。四、被告的反诉请求是否应当支持的问题。被告主张原告未交付租赁物且实际履行期拖后，未能提供充分证据予以证明，根据双方于2017年1月12日签署的房屋交接书本院能够认定涉案房屋已于合同规定的房屋交付时间2016年11月1日交付给被告。被告未按照合同约定期限支付租赁费，经原告催告，被告于2017年7月28日同意原告对涉案房屋另行招租。被告主张要求原告返还多支付的租金436121.39元、要求原告支付擅自解除租赁合同的违约金485000元及主张为原告垫付2017年1-3月的土地使用税24854.05元，本院不予支持。关于被告要求原告支付维修北厂房、地面、大门等费用183641元，原告不予认可，被告又无有效证据证明，本院不予支持。综上所述，原告主张要求被告给付租赁费740元，解约违约金485000元，逾期付款违约金15681元，土地使用税和滞纳金41670.85元，事实清楚，符合法律规定，本院予以支持。被告交纳的保证金100000元，原告应当退还。原告的其他诉讼请求，证据不足，本院不予支持。因原告主张解除合同，本案已按5年合同总标的收费，其余诉讼请求未超出本标的，不应再收取诉讼费用，已收取的7930元应退还原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）青岛昌臻建材有限公司与被告（反诉原告）青岛中科聚源新材料有限公司签订的《厂房租赁合同》于2017年8月3日解除；二、被告（反诉原告）青岛中科聚源新材料有限公司付给原告（反诉被告）青岛昌臻建材有限公司租赁费740元；三、被告（反诉原告）青岛中科聚源新材料有限公司付给原告（反诉被告）青岛昌臻建材有限公司垫付的土地使用税及滞纳金41670.85元；四、被告（反诉原告）青岛中科聚源新材料有限公司付给原告（反诉被告）青岛昌臻建材有限公司迟延履行违约金15681元；五、被告（反诉原告）青岛中科聚源新材料有限公司付给原告（反诉被告）青岛昌臻建材有限公司支付解约违约金485000元；六、原告（反诉被告）青岛昌臻建材有限公司返还被告（反诉原告）青岛中科聚源新材料有限公司保证金100000元；上述第二至五项合计543091.85元，兑除第六项100000元，余款443091.85元，被告（反诉原告）青岛中科聚源新材料有限公司于本判决生效后十日内付给原告（反诉被告）青岛昌臻建材有限公司。七驳回原告（反诉被告）青岛昌臻建材有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）青岛中科聚源新材料有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费26200元，保全费3893元，共计30093元，由被告（反诉原告）青岛中科聚源新材料有限公司负担；其余预交诉讼费7930元退给原告（反诉被告）青岛昌臻建材有限公司。反诉费7483元，由被告（反诉原告）青岛中科聚源新材料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  徐淑平人民陪审员  邢淑香人民陪审员  辛安东二〇一九年十二月九日            本件与原件核对无异                  申请执行期限为履      行期届满二年内提出      书记员张丽