海南省定安县人民法院民事判决书(2019)琼9021民初1343号原告:曹金利，男，1973年7月7日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：刘怀，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王士伟，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。被告：海南绿海房地产开发有限公司，住所地海南省定安县见龙大道春阳花园**。法定代表人：臧汝智，该公司总经理。委托诉讼代理人：王剑宇，广东合拓（南沙）律师事务所律师。原告曹金利与被告海南绿海房地产开发有限公司（以下简称“绿海公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹金利的委托诉讼代理人刘怀、被告绿海公司的委托诉讼代理人王剑宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹金利向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金56234.9元(以615262元为基数按每日万分之二计算，自2018年7月1日起暂计至2019年9月30日，计至实际交房之日止)；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年2月25日，原告与被告签订《定安县商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的的位××县房，单价6537元/m2，总房款615262元。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3.该商品房经分期综合验收合格”；第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理(按逾期时间分别处理，不作累加)：1.逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过180日后，买受人有权单方解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”。上述合同签订后，原告依照合同的约定向被告支付了购房款，但被告未能按照合同约定的交房期限履行房屋交付义务。2019年9月20日，被告在未取得涉案房产综合验收合格证的情况下径行向原告发出《交房通知书》，要求原告于2019年9月30日前办理交房手续。被告逾期交房的行为已经违反合同的约定，其应当承担逾期交房的违约责任。同时，由于被告在未取得涉案房产综合验收合格证的情况下就要求原告交房，原告保留2019年9月30日以后逾期交房的违约责任。涉案合同附件七第五条的约定属于格式条款，加重了原告的义务和责任，扩大了被告的权利，依《合同法》第三十九条的规定，在未采取合理方式提示并向原告说明情形下，该约定应为无效。综上所述，原告为维护自身的合法权益特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告绿海公司辩称，1.逾期交房的最主要原因是政府原因，政府未依法按时做好涉案小区交楼的三通一平配套工程。自2014年1月，涉案项目东侧市政道路修建已列入高速公路路口改造项目范畴。自2017年8月（当年6月取得施工许可证）至2019年3月，绿海公司前后为三通一平配套工程，向政府交纳各种规费近4000万元，其中增容费约3000万，配套费约1080万元，并一直向定安县政府相关部门联系沟通，请求政府依法将绿海花园小区的三通一平工程配套完成，但政府一直未予以办理。因离交房日期越来越近，为避免逾期交房，绿海公司不得不自行出资约850万元处理三通一平市政配套工程。直至2019年3月26日，政府才最终答复：该项目规划的市政道路尚未修建……建议由县住建局指导该项目业主按照程序报规报建后，进行路面硬化及小区排水管网建设。2.根据我国《民法总则》、《民法通则》、《合同法》等相关法律规定以及双方《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十一条的约定，对因法定不可抗力、国家政策、政府原因导致的逾期时间，应从逾期期间中予以扣除。2018年1月1日至2019年7月31日期间降水天气13日、大于37℃的高温天气17日、热带气旋天气19日应予扣除；2018年1月13日至2019年5月20日期间政府原因停电6日应予扣除；2018年、2019年博鳌亚洲论坛会议期间、高考及高中基础会考、中考期间共计25日应予扣除；2019年2月22日至2019年4月10日期间因市政工程施工停工69日应予扣除，以上149日当中本案应扣除的不可抗力天数为147日。3.在涉案项目工程实际施工过程中，还必需考虑非绿海公司原因造成延期的一些因素：其一，法定节假日必须保障工人的休假权利；其二，按我国建筑行业的惯例，农民工每年至少提前10日开始启程返乡回家过除夕，元宵节之后才陆陆续续返工。等等。4.退一步讲，即使绿海公司逾期交房确实构成了违约，应当支付违约金，根据双方《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准和方式，违约金应当按逾期天数分段计算（180日内每日万分之一，180日后每日万分之二），原告错误主张按每日0.02%标准计算。5.原告主张2019年9月30日至实际交房之日的违约金无事实依据。2019年8月14日，建设单位即绿海公司、勘察单位海口钻井勘探基础工程公司、设计单位核工业第五研究设计院、施工单位海南丰杰建筑工程有限公司、监理单位海南科创建设项目管理有限公司等五家单位，对涉案项目工程联合组织了竣工验收。2019年9月2日，定安县建设工程质量安全监督站出具的房屋建筑工程质量监督报告认为：绿海花园2#、3#、4#楼，经定安县建设工程质量安全监督站监督结论意见系合格，同意申请工程竣工验收备案。可见，涉案项目工程竣工分期综合验收质量合格，符合交楼标准，可以交楼。案涉交房通知并非强制交房。6.原告于2018年10月18日才付清房款，绿海公司依《商品房买卖合同》附件七补充协议第五条的约定，可以顺延期限交房，顺延期限不视为逾期。即使完全不考虑不可抗力、国家政策、政府原因，自付清房款次日至2019年9月30日，本案实际逾期交房时间为347日。综上所述，绿海公司虽然逾期交房，但因法定不可抗力、国家政策、政府原因导致的逾期，依法依约应从逾期期间中予以扣除。且原告计算违约金标准、方式、利息有误，应当予以纠正。原告围绕其诉讼请求依法提交证据如下：A1.定安县商品房买卖合同，拟证明原、被告之间签订了正式商品房买卖合同，双方在合同中对被告向原告交付涉案房产期限作出了明确约定，被告未能按照合同约定期限交付房产的行为已构成违约。根据合同，即便存在被告所述不可抗力、国家政策等事由，也应在事实发生后30日内书面方式向原告发出告知函。A2.银行凭证（2张，192545元、2717元）、收据（3张,192545元、2717元、120000元）、放款凭证300000元，证明原告已按照合同约定向被告支付涉案房产购房款。A3.交房通知书，证明被告向原告发出交房通知书，要求原告于2019年9月30日前办理交房手续，事实上被告并未向原告出具涉案房产已经具备合同约定和法律规定的交付条件的相关资料，原告认为被告的交房行为是违规交房。A4.买卖合同备案表，拟证明被告在2018年4月2日办理涉案房屋房产，备案时间超出合同的约定。A5.预告登记和预购商品房抵押权预告登记表，拟证明银行逾期办理按揭贷款责任在于被告。A6.购房借款担保合同，拟证明原、被告双方以及银行签订按揭合同的时间，没有借款担保合同无法办理预告登记。A7.（2019）琼9021民初425号判决书、（2018）鲁1402财保184号裁定书、（2019）鲁1402执保454号裁定书，拟证明被告自2018年3月9日银行账户开始被查封，涉及诉讼，且法人王柱安与股东之间存在纠纷，在此情况下没有法人的配合是无法办理预告登记。被告质证称，对A1、A3的真实性、合法性、关联性（以下简称“三性”）无异议，对证明内容有异议，A1明确约定了不可抗力、国家政策、政府原因等免责事由以及违约金应分段计算，不应累加。就A3，涉案房屋已符合交房标准，被告已经履行交房义务。对A2的三性、证明内容均无异议。对A4至A6的三性无异议，对证明内容有异议，该组证据不能证明逾期付款是被告的原因。对A7的真实性和合法性不清楚，对关联性不予认可。被告围绕其诉讼主张向本院提交如下证据：B1.海南省气象服务中心关于定安降水，高温热带气旋气监测情况；B2.10KV仙沟线2018-2019年（至11月）停电记录；B3.定安县住房和城乡建设局关于2018年博鳌亚洲论坛会议期间停工的通知；B4.定安县住房和城乡建设局关于2018年高考会考期间建筑工地停止施工的通知；B5.定安县住房和城乡建设局关于2019年博鳌亚洲论坛会议期间停工的通知；B6.定安县住房和城乡建设局关于做好2019年定安县普通高考和高中基础会考期间建筑施工噪音管控的通知；B7.定安县住房和城乡建设局关于做好2019年定安县初中学业水平考试期间建筑施工噪音管控的通知；B8.定安县人民政府办公室公文呈批表、定安县住房和城乡建设局关于修建海南绿海房地产开发有限公司项目东侧市政道路的意见、2017年8月2日关于通往“绿海花园”项目道路修建的报告、2018年3月1日关于通往“绿海花园”项目道路修建的报告、2018年10月15日关于通往“绿海花园”项目道路修建的报告、2019年3月8日关于通往“绿海花园”项目道路修建的报告；B9.绿海花园室外排污雨水合同；B10.室外排污管道及化粪池工程施工合同补充协议二；B11.海南绿海房地产开发有限公司给水管道工程合同；B12.绿海花园小区道路工程施工合同书；上述12份证据拟共同证明因法定不可抗力因素，国家政策、政府原因导致的逾期时间依法依约应从逾期期间中予以扣除。B13.海南绿海房地产开发有限公司文件，绿海字（2019）第2号；B14.房屋建筑工程质量监督报告、单位竣工验收通知表；上述2份证据拟共同证明绿海花园2#、3#、4#楼经定安县建设工程质量安全监督站监督结论意见系合格。同意申请工程竣工验收备案。涉案项目工程竣工综合验收质量合格，符合交楼标准，可以交楼。B15.工商银行《借款申请人按揭贷款审批流程表》；B16.绿海花园住宅业主按揭贷款过程及付清房款时间一览表；B17.定安县不动产登记中心《章奇刚等48户房产的预购商品房预告登记日期和预购商品房抵押权预告登记日期情况表》；B15-B17拟共同证明按银行的贷款规则要求，借款申请人（购房者）必须本人到贷款银行面签，亲自递交按揭贷款资料交给银行审核。本案原告因银行审核及办理贷款放款过程中产生的问题，导致原告逾期付清房款，系原告自身的原因，被告没有任何过错，反而造成了被告利息等方面的损失。原告质证称，对B1的真实性有异议，对其关联性以及所要证明的内容有异议。（1）被告作为专业性的房地产开发企业应当对台风、暴雨、高温具有必要的预期，属于应当预见；（2）即便认定上述台风、暴雨、高温属于不可抗力，根据涉案合同交房期限顺延的约定，被告也应当在不可抗力发生后30日内告知原告，告知的才可能顺延，未告知的不应当顺延，在本案中被告并未举证证明其已经告知原告；（3）合同约定交房期限届满后的不可抗力不能够顺延，因为此后的时间本身就是违约交房。对B2的三性以及证明内容有异议，该证据为打印版本，没有任何单位的盖章确认。对B3的真实性没有异议，对证明内容有异议，博鳌论坛每年定期在琼海市博鳌镇举行，这是可以预见的，不属于不可抗力。对B4的真实性没有异议，对证明内容有异议。该份证据明确要求各建筑工程合理施工，只有在考点2公里范围之内才禁止施工。综合B1至B4，若被告认为因不可抗力或者其他原因导致其停止施工，那么被告应当提供施工单位记录的项目施工日志证明其存在停止施工的事实。对B5、B6、B7的真实性没有异议，对证明内容有异议。该三份证据涉及到的事项都是在合同约定的交房期限届满之后，与本案没有关联性。对B8中的定安县住建局定建城［2014］6号文件的真实性认可，对其余材料的真实性无法核实。对B9、B10、B11、B12的真实性原告无法核实，因为原告不是合同的当事人，对证明内容有异议。涉案项目的验收不涉及到这些工程，同时这些工程都是在合同约定的交房期限届满之后发生的，恰好证明被告未能按照合同约定时间交房存在违约。道路工程与项目的竣工验收无关，两者之间不存在因果关系。住建部门对项目的验收不会因道路的修建不给被告的项目进行竣工验收。对B13的真实性以及所要证明的内容均有异议。对B14的真实性没有异议，但对证明内容有异议。原告对B13、B14发表综合质证意见：被告在B13中陈述“2018年6月份，一期工程（2、3、4、14号楼）已经达到交房标准，但因小区外的市政道路及管网政府至今没有修建，……”，而B14中显示的“开工时间为2018年3月16日”、“竣工时间为2019年8月14日”，如果按照被告所述时间，也就是说定安县建设工程质量安全监督站对被告2018年3月16日的施工是没有进行任何监督的，该报告就是不真实的。质监站只是对施工过程进行监督，不是对工程是否合格进行验收，最终验收是由政府组织采取联合竣工的方式进行验收。单位竣工验收通知表为被告当庭提交，通过该证据可以发现该证据上写明的开工时间2017年6月28日与质监站出具报告的时间不相符，相差了1年时间，通过被告当庭提交的证据单位工程竣工验收通知表，体现的开工时间与质监站监督时间2018年3月16日，可以证明质监站在2017年6月28日至2018年3月15日对整个工程是没有任何监督的，没有监督何来的监督报告。对B15的真实性无异议，B16属于被告单方制作的材料，不属于法律意义上的证据，只是被告对相关情况的单方认识，对三性及证明内容不予认可。对B17的三性予以认可，该份证据恰好证明被告办理预告登记和预抵押登记的实际时间，未能及时办理登记的责任是在被告。经审查，对A1、A2、A3的证据三性予以确认，对证明内容而言，交房通知载明的交房时间晚于合同约定的时间，可以证实被告逾期交房的事实，至于被告所称的免责，待本院认为部分详述。A4-A6双方对其三性均无异议，本院对其证据资格予以确认，至于双方争议的逾期付款原因问题，待本院认为部分详述。A7为绿海公司其他纠纷的法律文书，相关案件不影响涉案房屋买卖合同的履行，该证据与本案无关，本院不予采纳。B1加盖有气象局公章，本院对其证据资格予以确认，涉案合同签订前以及合同约定的交房日期之后的气象情况与本案无关，不予采纳；2018年2月25日至2018年6月30日期间的气象情况与本案相关联，本院予以采纳。B2来源不明，本院对其真实性不予确认。B5、B6、B7发生于约定的交房日期之后，与本案无关，不予采信。B3、B4具备证据资格，可以作为认定2018年博鳌亚洲论坛会议期间、高考会考期间住建部门发文要求合理施工的依据。B8中的住建局定建城［2014］6号文件、绿海公司向县政府呈的系列报告以及2019年3月份的公文呈批单可以相互印证，均具备证据资格，可以作为认定自2014年1月至2019年3月期间，涉案项目的道路及排水管网未建设完成的依据。B9、B10、B11、B12与B8可相互印证，可以作为佐证2019年年初，绿海公司将涉案房屋所在小区的室外排污、排水工程、给水管道工程、道路工程发包给案外人施工的依据。B13、B14可以相互印证，具备证据资格，可以共同作为如下事实的依据：绿海公司于2019年4月1日向住建部门申请竣工验收，之后连同勘察、设计、施工、监理单位共同通知定安县建设工程质量安全监督站于2019年8月14日组织竣工验收，定安县建设工程质量安全监督站于2019年9月2日出具涉案小区2#、3#、4#楼的《房屋建筑工程质量监督报告》。B15、B17双方均无争议，本院予以采纳。B16为被告单方制作，在无其他证据佐证情形下，本院不予采信。根据本院确认的证据及双方当事人的庭审陈述，本院查明事实如下：2018年2月25日，原告曹金利与被告绿海公司在定安县签订《商品房买卖合同》。合同约定：绿海公司将其开发建设的绿海花园小区中的4-2-1101房出卖给曹金利，房屋建筑面积94.12平方米，单价每平方米6537元，房款总额615262元。合同“付款方式及期限”部分约定：绿海公司同意曹金利在签订合同时支付总房款的30%即195262元，70%的余款420000元办理银行按揭贷款手续。合同“销售备案确认和预告登记”部分约定，绿海公司应于合同签订暨网上备案之日起30日内（不超过30日）持本合同及相关材料向房产行政主管部门办理备案确认手续，如曹金利要求办理商品房预告登记的，绿海公司应于合同书面备案确认之日起30日内与曹金利共同申请办理。合同“交付期限”部分约定，绿海公司应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的房屋交付曹金利使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，绿海公司可以据实予以延期：（1）以不可抗力且绿海公司在事实发生之日起三十日内告知曹金利的；（2）遇国家或者省市法律法规、规章或者政策变化，出卖人在发生之日起十五日内告知曹金利。合同“逾期交房违约责任”部分约定：除交付期限约定的特殊情形外，绿海公司未能按约交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不做累加）：（1）逾期在180日内，每逾期一天，曹金利有权要求绿海公司每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，曹金利有权单方面解除合同，曹金利要求继续履行合同的，合同继续履行，绿海公司按逾期日数每日向曹金利支付已付房价款万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。双方于同日签署的《附件七合同补充协议》第二条约定，曹金利在本协议签订之日十日内，按银行要求提交所需材料给绿海公司；第五条约定，交房期限届满，曹金利存在未付清绿海公司任何款项等情形的，绿海公司有权拒绝向曹金利交房，交付日期顺延，顺延日期不视为逾期交房。2017年12月3日、2018年1月22日，曹金利分别向绿海公司支付192545元、2717元。2018年5月29日，曹金利向绿海公司支付120000元。2018年9月13日，曹金利（借款人）与中国工商银行股份有限公司定安支行（贷款人，以下简称工行定安支行）、绿海公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定曹金利以房屋作为抵押向工行定安支行借款300000元用于购买涉案房屋，合同约定贷款发放的前提条件为：以尚未取得产权的房屋作抵押的，已办妥抵押权预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式，担保已经生效并持续有效。合同约定贷款发放方式为一次性划入绿海公司在工行定安支行开设的账号为×××的账户，贷款利息自实际放款日计算。合同还约定了其他事项。绿海公司作为连带责任保证人在合同上签章。工行定安支行于2018年6月7日审查同意在办妥抵押权预告登记和阶段性担保后发放贷款300000元。2018年10月18日，工行定安支行依约发放贷款300000元。涉案《商品房买卖合同》于2018年4月2日办理备案。涉案房屋于2018年9月26日完成预购商品房预告登记，并于同日完成预购商品房抵押权预告登记。2019年9月20日，绿海公司向曹金利发送《交房通知书》，通知曹金利收到通知后于2019年9月30日前办理相关交房手续。曹金利未按通知要求于2019年9月30日前完成房屋交接手续。另查明，涉案房屋所在小区自2014年1月至2019年3月期间，道路及排水管网未建设完成。绿海公司于2019年上半年将相应工程委托案外人进行施工。自涉案买卖合同签订之日起至2018年6月30日期间，曾出现过高温、降雨等气象情况，未曾发生过热带气旋现象，住建部门曾于2018年4月4日发出《关于2018年博鳌亚洲论坛会议期间停工的通知》，于2018年5月28日发送《关于2018年高考会考期间建筑工地停止施工的通知》。又查明，2019年4月1日，绿海公司向住建部门申请竣工验收。2019年8月，绿海公司连同项目勘察单位（海口钻井勘探基础工程公司）、设计单位（核工业第五研究设计院海南分院）、施工单位（海南丰杰建筑工程有限公司）、监理单位（海南科创建设项目管理有限公司）共同向定安县建设工程质量安全监督站出具《单位工程竣工验收通知表》，通知于2019年8月14日组织竣工验收，建设单位、施工单位、监理单位在检查意见栏盖章确认。2019年9月2日，定安县建设工程质量安全监督站出具涉案小区2#、3#、4#楼的《房屋建筑工程质量监督报告》，报告中，工程竣工验收监督意见为工程质量合格，同意验收；监督结论为工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合《房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收规定》等有关规定；审核意见为同意申请工程竣工验收备案。本院认为，原告曹金利与被告绿海公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且不存在其他合同无效情形，为有效合同，受法律保护。双方当事人应依约全面履行自己的合同义务。本案的争议焦点是：1.绿海公司提出的不可抗力、政府原因免责事由能否成立；2.绿海公司是否因逾期付款事实享有逾期交房的抗辩权，逾期付款的责任由谁承担；3.逾期交房的违约金如何计算。1.关于免责事由。就不可抗力而言，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告举证证实的自涉案买卖合同签订之日起至2018年6月30日期间的气象情况并非重大自然灾害，是可预见的，高考年年都将发生，博鳌亚洲论坛会议也定期召开，也是可预见的。此外，被告在相应情况出现后并未按照合同约定告知原告，故被告不得以不可抗力为由主张免责。至于政府原因而言，被告所指的道路、管网等工程，在合同签订时即已出现尚未建设完毕的情形，其自愿与原告约定2018年6月30日前交房，应当对此有足够的预见和判断，事后再以此为由主张免责有违诚实信用，本院不予支持。至于被告抗辩的三通一平问题，属其与政府之间土地出让合同的权利义务，根据合同相对性及合同法第一百二十一条的规定，不得以第三人的原因主张免责。至于合同签订前以及2018年6月30日之后的相关情形，与本案无关，依法不得作为责任抗辩的事由。综上，被告主张的免责事由不能成立，依法应当向原告承担逾期交房的违约责任。2.关于逾期交房抗辩权以及逾期付款的责任问题。首先，原告未举证证实附件七补充协议第五条为预先设定且未经协商，该条款并不符合格式合同的特点，该协议第五条是买卖双方对支付购房款、交付房屋先后顺序的约定，不符合《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款关于格式条款的规定。其次，即便将附件七补充协议第五条认定为格式条款，因房屋买卖合同中买受人的主合同义务即为支付房款，通常情况下付清房款和交付房屋为同时履行或者付清房款先于交付房屋，该条款并未免除绿海公司责任，也未加重曹金利责任，不符合《中华人民共和国合同法》第四十条关于格式条款无效的情形。对曹金利主张补充协议第五条是格式条款，排除了曹金利的权利，是无效条款的意见，本院不予采纳。虽然《商品房买卖合同》明确约定绿海公司交付房屋的时间为2018年6月30日前，但补充协议第五条进行了补充约定，如买受人未付清购房款，出卖人交付商品房的期限可以顺延，且出卖人无须承担延期交房责任。据此，绿海公司关于逾期交房的抗辩依法成立。至于逾期付款的责任问题。本案中，买卖合同约定的首付款195262元于2018年1月22日即支付，之后，曹金利再向绿海公司支付120000元，最终的按揭款数额300000元比合同约定的低且直至2018年10月18日才付清。虽然买卖合同中约定曹金利将相应按揭贷款材料交给绿海公司，但合同中并没有明确约定办理按揭贷款属绿海公司的义务。虽然现实中按揭银行与开发商往往具有比较紧密的联系，有时按揭银行甚至是由开发商指定的银行，为此开发商在办理按揭贷款中根据诚实信用原则负有协助义务，但本案中曹金利并未举证证明贷款发放时间晚于合同约定的交房时间是因绿海公司未尽协助义务所致。如上所述，支付房款属于买受人曹金利的主合同义务。虽然涉案合同备案时间超过了合同约定的“30日内”，但备案发生在约定的交房时间前，而《个人购房借款/担保合同》的签订在合同约定的交房时间之后，备案对于放款并未产生影响，不能以此认定放款缓慢因绿海公司原因所致。因此，在无证据证明按揭贷款缓慢因绿海公司原因所致情形下，曹金利作为付款义务人应自行承担逾期付款的责任。3.关于违约金的计算问题。对于逾期交房违约金计算的起点问题。涉案房屋已于2018年9月26日完成抵押权预告登记，在此之前《个人购房借款/担保合同》已经签订并生效，工行定安支行的放款条件已经成就。工行定安支行于2018年10月18日才放款，依被告庭审自认，办理抵押登记和放款之间客观上确实存在时间差，加之双方合同中已经明确约定尾款通过银行按揭支付，应当认为绿海公司对于时间差带来的风险已预见且愿意承担，加之绿海公司同时是《个人购房借款/担保合同》的当事人（保证人）和工行定安支行放款的受益人（直接付至其账户），因此，不应由买受人（借款人）曹金利承担预抵押登记办理之后放款缓慢的风险。故逾期交房违约金应自抵押权预告登记之日起计算。对于逾期交房违约责任的止点问题。曹金利主张涉案房屋不具备交付条件，应计算至具备交房条件之日止。本院认为，涉案合同约定的交房条件为分期综合验收合格，涉案房屋所在工程已经自检验收合格且定安县建设工程质量安全监督站已出具“工程质量合格，同意验收”、“同意申请工程竣工验收备案”的意见，应视绿海公司在2019年9月30日前已经具备交房条件。对于曹金利的上述主张，本院不予采纳。曹金利未按绿海公司通知要求如期接收房屋，逾期交房违约金的计算应以2019年9月30日为止点。自2018年9月26日起至2019年9月30日止（起、止均含当日），绿海公司共逾期交房370日。涉案房屋房款为615262元，绿海公司应向原告支付违约金45529.39元（615262×2×370）。对于被告辩称的分段计算问题，本院认为涉案合同已经明确约定“按逾期时间分别处理，不做累加”，据此可知逾期180日以上的，并非将180日内的日万分之一的违约金和180日之后的日万分之二的违约金分段计算，再相加求和，而是所有逾期期间均应按日万分之二计算违约金。因此，被告的抗辩无事实根据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告海南绿海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曹金利支付逾期交房违约金45529.39元；二、驳回原告曹金利的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限内履行判决确定的给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币602.94元（原告曹金利已预交），由原告曹金利自行负担114.78元，被告海南绿海房地产开发有限公司负担488.16元。被告海南绿海房地产开发有限公司承担部分，限其于本判决生效之日起五日内向本院缴交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员 罗 勇二〇一九年十二月二十五日书记员 李丽慧附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。