广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初4963号原告：李汝寿，男，1988年11月1日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市港**。委托诉讼代理人：杨槟矫，广东宝慧律师事务所律师。被告：区钊洪，男，1984年10月4日出生，汉族，住广东省中山市。被告：黎杏华，女，1985年4月4日出生，汉族，住广东省中山市。上列两被告共同委托诉讼代理人：李亮燕，广东朗法律师事务所律师。原告李汝寿与被告区钊洪、黎杏华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李汝寿及其委托诉讼代理人杨槟矫，被告区钊洪、黎杏华及其委托诉讼代理人李亮燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李汝寿向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告签订的《中山市福满家房地产买卖合同》；2.两被告返还原告支付的首付款63800元；3.两被告双倍返还定金30万元。事实与理由：原告于2018年8月20日通过中山市福满家房地产代理有限公司格林分店（以下简称福满家公司格林分店）与两被告签订了《中山市福满家房地产买卖合同》，约定原告购买两被告名下位于中山市的房产。该房产建筑面积72.3平方米，总成交价718800元。原告于签约当天支付定金10万元，于2018年8月24日支付剩余定金5万元，随后陆续支付了定金外的首期款63800元。上述合同第二条第二款约定两被告应于签署合同之日起60个工作日内还清贷款，办妥解除抵押登记手续。第三条约定买卖双方最迟不得迟于2018年11月30日办理该房产的的过户手续。第九条约定如卖方在收取定金后不依合同条款将该房产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方的损失。两被告因为未解除该房产的抵押权，无法将该房产过户给原告。且两被告拒不退还原告的定金以及首付款。被告区钊洪、黎杏华辩称：被告不同意解除合同，不同意双倍返还定金和首付款，本案诉讼费应由原告承担。1.按照合同约定，原告应在2018年9月10日前申请按揭，但原告逾期申请，导致被告不能按时完成解除抵押手续，导致后面的时间相应延后。2.从2019年1月开始，原告要求被告将房价进行调整。因为当时中山市二手房房价开始下滑，原告要求被告将房价调整为67万元至68万元之间。双方对合同主要条款产生争议，协商不成。3.本案纠纷发生是由于原告违约，并受到房价的影响。如果按照当时的约定交易成功，房价每平方米接近1万元。如果现在解除合同，被告再寻找购买方，已不能按以上价格出售。相反，原告可以以更加低的价钱购买到房屋。两者利益相比较，被告明显是受损方。4.由于房价不断变化，加上我国二手房屋交易体系不成熟，买卖双方由于各方面原因导致出现买卖合同纠纷。希望法院查清事实，驳回原告的诉讼请求，原、被告双方的合同继续履行。经审理查明：2018年8月20日，卖方区钊洪、黎杏华、买方李汝寿、居间方福满家公司格林分店共同签订《中山市福满家房地产买卖合同》，约定区钊洪、黎杏华将其名下位于中山市的房产卖给李汝寿。该房地产处于抵押状态。卖方应于签署本合同之日起60个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续。转让总价款为713800元。定金15万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金10万元，合同生效后5个工作日内再向卖方支付定金5万元。剩余房款563800元中买方申请银行按揭贷款50万元支付给卖方，买方需于2018年9月10日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需的法律文书。买卖双方最迟不得迟于2018年11月30日办理该房地产的过户手续。买方须在中山横栏国土局过户当日将首期款（除已付的定金外）63800元存入经纪方指定银行账户或直接将首期款交付给卖方。在银行出具《二手住房按揭贷款批复》之日起（若卖方需赎楼的，则赎出房地产证原件并在涂销抵押登记完毕后）六个工作日内，买卖双方须签署《广东省房地产买卖合同》并办理递件手续，且递件回执由经纪方或经纪方指定的按揭担保公司代为保管。在递件回执载明的答复日期之日起3个工作日内，买方须到房管局等相关部门交纳税费并办理过户手续。领取房地产证并在房管局办理完归档手续后十五个工作日内，买方须与经纪方或经纪方指定的按揭担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的入抵押登记手续。如因买方原因造成不能办理抵押登记手续使贷款不能划入卖方提供的银行收款账号，买方应以现金形式向卖方支付购房余款（此款卖方最迟不应迟于领取新产权人房地产证后45个工作日收到）。卖方须在交完定金之日，将该房地产交由买方使用。如卖方在收取定金后不依合同条款将房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金以弥补买方的损失，但买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。本合同自三方代表人签字、盖章之日起生效。2018年8月20日、2018年8月24日，李汝寿向区钊洪、黎杏华分别支付了10万元、5万元定金。2018年8月29日，李汝寿向银行申请按揭贷款。2018年9月29日、2018年10月8日、2018年10月28日，李汝寿分三次向区钊洪、黎杏华付清了首期款63800元。2018年11月27日，李汝寿取得了中国工商银行股份有限公司中山古镇支行（以下简称工行古镇支行）的《二手房按揭贷款确认书》。工行古镇支行同意在上述房地产过户到李汝寿名下，并办理以工行古镇支行为抵押权人的抵押登记手续后，向李汝寿发放期限为30年，金额为50万元的贷款。2018年12月23日，李汝寿询问福满家公司格林分店的工作人员什么时候可以办理房产过户手续。福满家公司格林分店的工作人员回复，其也一直在催业主（区钊洪、黎杏华），业主也在想办法赎楼。区钊洪、黎杏华至今未还清上述房产的抵押贷款、办妥解除抵押登记手续。另查，区钊洪、黎杏华于2013年8月21日取得上述房地产的《土地使用权证》和《房产证》。2019年2月28日，李汝寿的妻子询问区钊洪“区先生，那套房子植先生可以卖67，8万。你刚说如果能卖，这中间的差价一边承担一半，还作数吗”后来，双方对此未达成一致。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是区钊洪、黎杏华是否应当承担逾期赎楼（还清银行贷款、注销抵押登记）的违约责任。根据原、被告双方签订的《中山市福满家房地产买卖合同》，被告区钊洪、黎杏华应当在签署合同之日起60个工作日内即2018年11月16日前还清贷款、办妥解除抵押登记手续。而区钊洪、黎杏华在本案法庭辩论终结当天仍未还清上述房产的贷款、办妥解除抵押登记手续，存在违约行为。《中山市福满家房地产买卖合同》约定李汝寿需于2018年9月10日前申请按揭，而李汝寿在2018年8月29日已向银行申请了按揭贷款，不存在逾期申请的行为。李汝寿申请按揭贷款与区钊洪、黎杏华赎楼是双方各自应当履行的合同义务，双方应当在合同约定的各自履行期限内履行。李汝寿已交纳了15万元定金、63800元首期款、取得了工行古镇支行的《二手房按揭贷款确认书》，但因区钊洪、黎杏华未按时还清涉案房产的银行贷款、注销抵押登记，导致涉案房产无法过户，李汝寿的合同目的无法实现，所以，李汝寿有权解除双方签订的《中山市福满家房地产买卖合同》，并追究区钊洪、黎杏华的违约责任。合同解除后，区钊洪、黎杏华因该合同取得的首期款63800元应当返还给李汝寿。因区钊洪、黎杏华违约，导致涉案房产未能过户给李汝寿，区钊洪、黎杏华应当向李汝寿双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”涉案房产的转让价为713800元，所以定金数额不得超过142760元。区钊洪、黎杏华应当向李汝寿双倍返还定金285520元，并退还7240元房款。李汝寿妻子在2019年2月28日后与区钊洪进行过协商，但未达成一致，不影响对区钊洪、黎杏华违约行为的认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，判决如下：一、解除原告李汝寿与被告区钊洪、黎杏华签订的《中山市福满家房地产买卖合同》；二、被告区钊洪、黎杏华于本判决发生法律效力之日起十日内连带向原告李汝寿返还首付款63800元；三、被告区钊洪、黎杏华于本判决发生法律效力之日起十日内连带向原告李汝寿双倍返还定金285520元，并退还7240元房款；四、驳回原告李汝寿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3379元，保全费2339元，共计5718元（原告已预交），由原告李汝寿负担114元，被告区钊洪、黎杏华负担5604元，被告区钊洪、黎杏华负担的部分于支付上述款项时一并付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  姚红波二〇一九年十二月十八日书记员  蔡壹樑