北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初28631号原告（反诉被告）：北京市通州区宋庄镇大兴庄村民委员会，住所地北京市通州区。法定代表人：董秋香，村主任。委托诉讼代理人：雷雪松，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**，北京嘉润律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京宋庄文化创意发展有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇。法定代表人：洪岩，经理。委托诉讼代理人：姜波，男，北京宋庄文化创意发展有限公司员工。委托诉讼代理人：季宗旗，北京市天正律师事务所律师。第三人：北京市通州区宋庄镇人民政府，住所地北京市通州区宋庄镇。负责人：王艳，镇长。委托诉讼代理人：郭佐鑫，男，北京市通州区宋庄镇人民政府拆迁办公室主任。关于原告（反诉被告）北京市通州区宋庄镇大兴庄村民委员会（以下简称大兴庄村委会）与被告（反诉原告）北京宋庄文化创意发展有限公司（以下简称文创公司）及第三人北京市通州区宋庄镇人民政府（以下简称宋庄镇政府）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序进行审理。本院依法组成由审判员张博担任审判长，人民陪审员刘红、人民陪审员陆璇参加的合议庭审理本案。大兴庄村委会的委托诉讼代理人李**、文创公司的委托诉讼代理人姜波、季宗旗，宋庄镇政府的委托诉讼代理人郭佐鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）大兴庄村委会向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《农村土地租赁经营合同书》（即70地块土地合同）项下的12.986亩土地、双方签订的《农村土地租赁经营合同书》（即174地块土地合同）项下的34.234亩土地、双方签订的《土地有偿使用合同书》（即185地块土地合同）项下的13.325亩土地，上述合计60.545亩土地的承包使用合同关系于2018年4月19日予以解除；2、文创公司自行迁出上述60.545亩土地上的可移动物品及设施；3、文创公司将上述土地（包括土地上林木及其他种植物、建筑物、构筑物及其他不可移动的物品与设施）移交大兴庄村委会；4、本案诉讼费用由文创公司承担。事实与理由：2009年11月至2011年4月，大兴庄村委会与文创公司分别签署了70地块土地合同、174地块土地合同、185地块土地合同。70地块合同与174地块合同约定：合同履行期内，因土地综合整理、基础设施建设、公益设施建设、土地一级开发、产业设施建设等需要征、占土地时，大兴庄村委会向文创公司发出解约通知后合同终止履行；185地块合同约定：合同履行期内，若遇国家征地，大兴庄村委会有权终止合同。2018年4月16日，宋庄镇政府下发通知，据此通知，因宋梁路北延（潞苑北大街至通州顺义区界）道路工程建设（以下简称宋梁路北延道路工程）所需，须占用上述文创公司承包使用土地范围内总计60.545亩土地。根据宋庄镇政府的上述通知要求，大兴庄村委会于2018年4月19日向文创公司发出《、部分终止履行通知》，现文创公司拒绝大兴庄村委会的要求，故大兴庄村委会诉至法院。被告（反诉原告）文创公司辩称：同意解除双方之间成立的红线范围内的土地使用合同关系，认可大兴庄村委会解除合同的依据，认可大兴庄村委会诉称的红线范围内的土地亩数，只要补偿完成了，文创公司就同意将地上物移交给大兴庄村委会。第三人宋庄镇政府对本诉述称：同意大兴庄村委会的诉讼请求，同意地上物移交给大兴庄村委会。被告（反诉原告）文创公司提出反诉请求：1.大兴庄村委会、宋庄镇政府支付文创公司地上树木、地下管道改造费、办公楼基础拆除损失、道路现状损失75510353元（151020706元的二分之一）；燃气设施切改损失1573288元（3146576元的二分之一）；文创公司地上物（承租时的补偿）投资损失1220000元（2440000元的二分之一）；经营损失11134000元（22268000元的二分之一）；2.大兴庄村委会、宋庄镇政府承担本案诉讼费。事实与理由：2009年11月25日、2010年10月14日、2011年4月9日，大兴庄村委会与文创公司分别签订70地块土地合同、174地块土地合同、185地块土地合同，2011年6月30日，北京宋庄文化投资管理有限公司（以下简称文投公司）与大兴庄村委会签订《土地有偿使用合同书》（即93地块土地合同），文创公司、文投公司从大兴庄村委会承租土地，投入大量人力、物力、资金进行基础设施建设，评估报告中认定红线范围内的地上树木损失、地下管道改造费用、办公楼基础拆除损失、道路现状损失共计151020706元，燃气设施切改损失3146576元。文创公司、文投公司为履行上述地块土地合同，除向大兴庄村委会给付租金外，还需额外补偿给大兴庄村委会地上物损失1643.016万元，现因宋梁路工程致使土地部分使用权丧失，补偿费未能达到预期目的，直接造成文创公司、文投公司的损失，合同约定总承包亩数为522亩，本次占地77.289亩，故因宋梁路工程涉及的占用文创公司、文投公司承租土地的投资损失为2440000元。因文创公司、文投公司承租土地的目的是根据宋庄整体规划开发、经营文化创意产业项目，本质上是一种经营行为，即通过完善基础设施配套、打造适合文化创意的环境，通过从事文化创意行业的人士（公司）建设各具特色的文化创意载体（建筑）。为此，文创公司、文投公司将土地再行出租给案外人，因前期的大量投资，理应有利益、经营收入，且已经实际收取。现因宋梁路北延工程占用土地，致使文创公司、文投公司所签合同必然解除，文创公司、文投公司将返还所收租金，还有其他解约成本（利息、诉费等），其中包括文创公司、文投公司的既得利益、实际损失。该部分损失的计算方式为按照文创公司、文投公司与案外人签订的26份合同中约定的签约租金扣减文创公司、文投公司应交纳给村委会的租金为两公司的实际损失，经核算，该损失金额为22268000元。因文创公司与文投公司是关联公司，故文创公司与文投公司认可就上述损失平均分配。故文创公司提起反诉要求赔偿的金额为全部损失的一半。原告（反诉被告）大兴庄村委会对反诉辩称：第一，案件争议项下土地因国家征收占用，该情形对合同双方而言，属于不可抗力情形，大兴庄村委会有义务交出土地，而不应承担违约责任或搬迁补偿责任。第二、关于文创公司所述地上物投资损失及经营损失不应纳入搬迁补偿范围。1、文创公司所得地上物投资损失系取得土地使用权的前提，不应纳入搬迁补偿范围。2、文创公司所谓的经营损失，系其将案涉土地地上房屋出租所预收的房租，该预收租金不应认为是文创公司的实际经营收入。即使文创公司与承租人的合同实际履行，但法律规定租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。而文创公司提供的与承租人的合同，期限均为五十年，因此，即使实际履行确认收入，最多也仅能确认其中二十年的租金收入。即使有文创公司所谓的“经营损失”存在，该等损失亦非征地搬迁补偿的内容。无论根据《通州区集体土地上非住宅地上物搬迁补偿实施意见》或《搬迁补偿方案》，均不存在所谓“经营损失”补偿内容，可作类比的仅有“企业停产停业损失补助费”项目。如果参照“企业停产停业损失补助费”计算，《通州区集体土地上非住宅地上物搬迁补偿实施意见》明确：利用非农用地上非住宅房屋从事生产经营活动的，房屋搬迁部门应当给予被搬迁人停产停业损失补偿；土地性质为农业用地的，不予补偿停产停业损失补助费。因涉案土地为农业用地，故不应予以补偿停产停业损失补助费。此外因文创公司明确其在涉案土地上并未进行实际经营活动，故不应计算停产停业损失。因此不同意文创公司的反诉请求。第三人宋庄镇政府对反诉述称：第一、关于评估确定的部分我方同意承担补偿责任。第二、关于文创公司所述地上物投资损失及经营损失不应纳入搬迁补偿范围。1、文创公司所得的地上物投资损失系其取得土地使用权的前提，不应纳入搬迁补偿范围。2、文创公司所谓的经营损失，系其将案涉土地地上房屋出租所预收的房租，而实际上其与承租人的租赁合同并未实际履行至租金缴付时点，该预收租金不应认为是文创公司的实际经营收入。即使文创公司与承租人的合同实际履行，但法律规定租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。而文创公司提供的与承租人的合同，期限均为五十年，因此，即使实际履行确认收入，最多也仅能确认其中二十年的租金收入。3、即使有文创公司所谓的“经营损失”存在，该等损失亦非征地搬迁补偿的内容。无论根据《通州区集体土地上非住宅地上物搬迁补偿实施意见》或《宋梁路北延（潞苑北大街至京平高速）道路工程项目非住宅地上物搬迁补偿方案》，均不存在所谓“经营损失”补偿内容，可作类比的仅有“企业停产停业损失补助费”项目。如果参照“企业停产停业损失补助费”计算，《通州区集体土地上非住宅地上物搬迁补偿实施意见》明确利用非农用地上非住宅房屋从事生产经营活动的，房屋搬迁部门应当给予被搬迁人停产停业损失补偿；土地性质为农业用地的，不予补偿停产停业损失补助费。因涉案土地为农业用地，故不应予以补偿停产停业损失。此外因文创公司明确其在涉案土地上并未进行实际经营活动，故不应计算停产停业损失。因此不同意文创公司的反诉请求。经审理查明，2009年11月25日，大兴庄村委会（出租方、甲方）与文创公司（承租方、乙方）签订《农村土地租赁经营合同书》，约定：为了发展经济，甲方愿意将大兴庄村北土地整体租赁给乙方。一、租赁土地的面积及四至范围：土地面积70.752亩，位置大兴庄村村北。四至情况：东至农户承包地界，南至农田路，西至农田路，北至农田路。二、使用用途：文化创意产业。三、租赁期限：50年。自2010年1月1日起至2029年12月31日止，此20年为租赁的第一阶段。自2030年1月1日起至2059年12月31日止，此30年为租赁的第二阶段。第一个租赁期满后，甲乙双方同意无条件按合同续约，履行第二阶段合同期限。付款方式：本合同项下的土地租赁费为年付方式。土地租赁费在每年1月1日前一次性付清。七、其他约定1、如遇不可抗力的自然灾害，按照国家法规执行。使用期内，因土地综合整理、基础设施建设、公益设施建设、土地一级开发、产业设施建设等需要征、占乙方使用土地时，则在甲方向乙方发出书面解约通知三个月后本合同终止履行，双方均不承担违约责任。合同解除后，因征、占地所获得的土地补偿归甲方，地上物及其他附属设施以及搬迁补偿归乙方所有。同时甲方应归还乙方已付的未到期之租赁费。8、合同履行期间，若遇国家征地（以政府规划部门批文为准），国家给予的地上资产的赔偿费、搬迁费归乙方；土地征占补偿费归甲方所有。对甲乙两方的补偿以宋庄镇规划土地指导价格为原则。10、土地流转费及地上物的补偿由文创公司负责补偿给村民。价格由甲乙双方共同协商。合同签定时，土地流转费及地上物补偿必须一次性到位。八、违约责任：5、本协议由双方协商一致确定，任何一方不得无故终止。如需终止协议时，应提前三个月通知对方。甲方终止，按照乙方地上物的当时评估价格赔偿给乙方，并向乙方支付实际搬迁费用和退还未到期部分租赁费。乙方终止，地上物无偿归甲方所有，已经收取的租赁费不退。2010年10月14日，大兴庄村委会（出租方、甲方）与文创公司（承租方、乙方）签订《农村土地租赁经营合同书》，约定：为了发展经济，甲方愿意将大兴庄村村北土地整体租赁给乙方。一、租赁土地的面积及四至范围：土地面积174.28亩，位置大兴庄村村北。四至情况：东至杨树苗圃，南至美术馆，西至大兴庄村西边界，北至村级道路。二、使用用途：文化创意产业。三、租赁期限：自2010年10月15日起至2030年10月14日止，此20年为租赁的第一阶段。自2030年10月15日起至2050年10月14日止，此20年为租赁的第二阶段。自2050年10月15日起至2060年10月14日止，此10年为租赁的第三阶段。第一阶段租赁期满后，甲乙双方同意无条件按合同续约，继续履行第二阶段及第三阶段的合同期限。付款方式：本合同项下的土地租赁费为年付方式。土地租赁费在每年1月1日前一次性付清。七、其他约定：8、合同履行期间，若遇国家征地（以政府规划部门批文为准），国家给予的地上资产的赔偿费、搬迁费归乙方；土地征占补偿费归甲方所有。甲方应退还乙方已付租金之未到期部分。10、土地流转费及地上物的补偿由文创公司负责补偿给村民。价格由甲乙双方共同协商。合同签定时，土地流转费及地上物补偿必须一次性到位。八、违约责任：5、本协议由双方协商一致确定，任何一方不得无故终止。如需终止协议时，应提前三个月通知对方。甲方终止，按照乙方地上物的当时评估价格赔偿给乙方，并向乙方支付实际搬迁费用和退还未到期部分租金。乙方终止，地上物无偿归甲方所有，已经收取的租金不退。2011年4月9日，大兴庄村委会（出租方、甲方）与文创公司（承租方、乙方）签订《土地有偿使用合同书》，约定：为了发展经济，甲方愿意将村北苗圃地块土地整体流转给乙方有偿使用。一、租赁使用土地的面积及四至范围：土地面积共185亩，位置大兴庄村村北。四至情况：东至农户承包地界，南至园区规划路，西至农田路，北至农田路。二、土地用途：文化创意产业。三、有偿使用期限：自2011年5月1日起至2031年4月30日止，此20年为有偿使用的第一阶段。自2031年5月1日起至2051年4月30日止，此20年为有偿使用第二阶段。自2051年5月1日起至2061年4月30日止，此10年为有偿使用的第三阶段。第一个有偿使用期满后，甲乙双方同意无条件按合同续约，履行第二阶段及第三阶段的合同期限。付款方式：本合同项下的土地租赁费为年付方式。土地租赁费在每年5月1日前一次性付清。首次付款日期为2011年5月1日。七、其他约定：1、如遇不可抗力，按照国家法规执行。合同期内，因土地综合整理、基础设施建设、公益设施建设、土地一级开发、产业设施建设等需要征、占本合同项下土地时，则在甲方向乙方发出书面解约通知三个月后本合同终止履行，双方均不承担违约责任。合同解除后，因征、占地所获得的土地补偿归甲方，其他全部补偿归乙方所有（乙方与第三方的补偿从其约定）。同时甲方应退还乙方已付的未到期之土地使用费。7、本合同项下土地流转费及地上物、青苗的补偿由文创公司负责补偿给正在使用该土地的村民（甲方应解除本合同项下土地的相关合同、协议，以确保本合同效力）。补偿标准由甲乙双方共同协商。本合同签定时，土地流转费及地上物补偿必须一次性到位。2018年4月16日，宋庄镇政府向大兴庄村委会发出《宋梁路北延（潞苑北大街至通州顺义区界）道路工程建设占地通知》，内容如下：致：北京市通州区宋庄镇大兴庄村村民委员会因宋梁路北延（潞苑北大街至通州顺义区界）道路工程建设所需，须占用北京宋庄文化创意发展有限公司、北京宋庄文化投资管理有限公司自贵方租赁使用的土地总计77.289亩（51525.73平方米）（占地范围见附图）。为配合国家建设需要，请贵方于2018年4月30日前，将上述工程占用土地77.289亩土地（51525.73平方米），经腾退后移交与建设单位或其指定的施工单位。就此国家建设占地，将按照国家相关法律及政策规定，向贵方及地上物所有权人进行补偿。感谢贵方就此给予的配合与支持。2018年4月19日，大兴庄村委会向文创公司发出《农村土地租赁经营合同书》/《土地有偿使用合同书》部分终止履行通知，内容为：致：北京宋庄文化创意发展有限公司贵我双方于2009年11月至2011年4月期间，共计签署了3份《农村土地租赁经营合同书》及《土地有偿使用合同书》。据此合同，贵方自我方承租/有偿使用土地总计429.752亩，从事文化创意产业。日前，我方接到宋庄镇政府通知。据此通知，因宋梁路北延（潞苑北大街至通州顺义区界）道路工程建设所需，须占用贵方上述承租/使用土地范围内总计63.964亩土地（42642.18平方米）（占地范围见附图）。根据贵我双方签署的上述合同约定，于贵方租赁/使用土地期间，因土地综合整理、基础设施建设、公益设施建设、土地一级开发、产业设施建设等需要证占土地时，我方有权向您发出书面解约通知。基于上述国家建设占地客观情形，及上述贵我双方合同约定，我方特此通知贵方：自本通知送达之日起，终止贵方对于上述工程建设占地范围内总计63.964亩（42642.18平方米）土地的土地租赁/有偿使用，并请贵方于收到本通知之日起10日内，将该63.964亩（42642.18平方米）土地腾退、移交我方。希望贵方就上述土地腾退、移交工作，给予积极配合。对贵方予的配合与支持，谨致谢意。文创公司认可收到上述解除通知。2016年12月26日，北京市规划和国土资源管理委员会出具《北京市规划和国土资源管理委员会关于宋梁路道路改扩建工程等2项交通基础设施项目设计方案审查意见的函》，内容如下：市交通委、市发展改革委：宋梁路（北运河—通燕高速）道路改扩建工程、宋梁路北延（潞苑北大街—高平高速）道路改扩建工程、宋梁路北延（潞苑北大街—京平高速）道路工程。2项交通基础设施项目是我市重点建设项目，我委已批复上述项目的设计方案，根据市政府《关于印发北京市公共服务类建设项目投资审批改革试点实施方案的通知》（京政发【2016】35号）及《关于加快本市交通基础设施等公共服务类建设项目投资审批有关工作的意见》（京审改办函【2016】9号）有关要求，为进一步加快项目前期工作，推进上述项目建设，现将有关意见函告如下：一、目前，已批复了宋梁路（北运河—通燕高速）道路改扩建工程的设计方案（市规划国土函【2016】504号）、宋梁路北延（潞苑北大街—京平高速）道路工程的设计方案（市规函【2016】901号）。二、贵单位作为上述项目行业主管部门，请协调市路政局依据审查意见到相关部门办理，组织开展有关工作。三、相关手续办理完成后，建设单位须按照固定资产投资流程抓紧申报建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。四、请贵单位加强对项目建设单位工作的监督、指导、协调，督促建设单位就项目前期工作中涉及我委工作的问题及时向我委反馈。2016年5月27日，北京市发展和改革委员会发布《北京市发展和改革委员会关于开展104国道（五环路-清源路）道路工程等6项工程前期工作的复函》内容为：北京市交通委员会路政局：你单位《关于申请开具104国道（五环路-清源路）等6项工程前期工作函的请示》（京交路文【2016】57号）收悉。按照京津冀协同发展交通一体化和北京城市副中心建设有关工作要求，为进一步加强区域道路互联互通，加密地区路网，提升道路交通设施安全水平，请你单位组织开展104国道（五环路-清源路）道路工程、宋梁路北延（京平高速-潞苑北大街）道路工程、双大路二期（柏峪—斋幽路）道路工程、周口店路跨小清河桥改建工程、新八里桥工程、机场辅路苇沟大桥改建工程的前期论证工作，将阶段性成果及时向我委报告。下阶段，请你单位按程序加快办理项目各项审批前置手续。2017年7月3日，宋庄镇政府发布宋梁路北延（潞苑北大街—京平高速）道路工程项目非住宅地上物搬迁补偿方案，确认搬迁范围：宋梁路北延（潞苑北大街—京平高速）道路工程项目施工范围内的非住宅及其构筑物。宋庄镇政府负责本项目的搬迁工作，即项目搬迁人（以下简称搬迁人）负责落实方案政策、签订搬迁合同等工作。本项目的被搬迁人为被征用集体土地上的附着物的合法所有权人或合法租赁土地的使用人。该方案还规定了其他事项。在本案审理过程中，宋庄镇政府表示同意支付本案文创公司经评估公司确认的补偿款。关于文创公司、文投公司承包的本案诉争土地上的地上物的价值，因双方当事人无法达成一致意见，文创公司、文投公司申请对以下事项进行评估，1、拆迁地块（红线范围内）的地上树木的市场价值；2、诉争地块地下管道改造费用；3、拆迁地块（红线范围内）办公楼基础现状拆除的损失；4、对涉案土地（宋梁路延长线红线范围内）的174#地块中道路现状拆除损失。经北京市高级人民法院摇号确定由北京中勤永励资产评估有限责任公司（以下简称评估公司）进行评估。评估公司出具北京市通州区人民法院（2018）京0112民初28627号、28631号案件司法鉴定项目评估报告，确认资产评估标的于基准日的价值及费用总计为人民币151020706元。根据评估公司现场勘查，当事人确定的权属比例为各占50%，即文投公司对应本次评估值为人民币75510353元；文创公司对应本次评估值为人民币75510353元。文创公司、文投公司对评估报告中确认评估金额无异议，但认为评估报告有遗漏，没有评估“燃气管道切改、重新铺设”的费用。评估公司于2019年9月23日作出异议回复：关于中勤永励评字【2019】3033号《司法鉴定项目评估报告》中遗漏“燃气管道切改、重新铺设”费用的补充评估。最终确定本次评估值为人民币??3146576元。经补充后的评估结论：本次资产评估标的于基准日的价值及费用总计为人民币??154167282元，根据我公司现场勘查，当事人确定的权属比例为各占50%，即文投公司对应本次评估值为人民币77083641元；文创公司对应本次评估值为人民币77083641元。文创公司、大兴庄村委会、宋庄镇政府对上述回复无异议。宋庄镇政府交纳评估费105万元。2017年11月，北京粤富华测绘测量有限责任公司对本案文创公司、文投公司的承包地进行了测绘，工程名称为：北京市通州区宋梁路北延工程，测绘结果为：占地总面积为408.826亩、搬迁线内面积为77.289亩，庭审中，各方明确确认位于北京市通州区宋梁路北延工程的用地范围内93地块土地合同项下的占用土地为地块九（面积为16.744亩），位于北京市通州区宋梁路北延工程的用地范围内185地块土地合同项下的占用土地为地块十（面积为13.325亩），位于北京市通州区宋梁路北延工程的用地范围内70地块土地合同项下的占用土地为地块十一（面积为12.986亩），位于北京市通州区宋梁路北延工程的用地范围内174地块土地合同项下的占用土地为地块十二（面积为34.234亩）。2009年11月25日，大兴庄村委会（甲方）与文创公司（乙方）签订补充协议，约定：根据甲乙双方签订的土地租赁经营合同第七项第十条、第十一条的约定，甲乙双方经友好协商，达成如下补充协议：第一条合同项下地块，因现有农户承包66.33亩，故乙方同意向农户做出补偿。补偿包括地上物和树木，由甲方出面协调对原承包方进行补偿。每亩地的补偿价格为2万元，66.33亩共计132.66万元。如有超出，超出部分由甲方负责。补偿款共给132.66万元，由乙方负责补偿。第三条合作土地项下的补偿费用由乙方支付给甲方并由甲方交付给原承包方。2010年10月14日，大兴庄村委会（甲方）与文创公司（乙方）签订补充协议，约定：根据甲乙双方签订的土地租赁经营合同第七项第十条、第十一条的约定，甲乙双方经友好协商，达成如下补充协议：第一条合同项下地块，因现有农户承包159.61亩，故乙方同意向农户做出补偿。补偿包括地上物和树木，由甲方出面协调对原承包方进行补偿。补偿款共计3815060元，由乙方负责赔偿。第三条合作土地项下的补偿费用由乙方支付给甲方并由甲方交付给原承包方。2011年4月9日，大兴庄村委会（甲方）与文创公司（乙方）签订补充协议，约定：根据甲乙双方于2011年4月9日签订的《土地有偿使用合同书》第七项第七条、第八条的约定，甲乙双方经友好协商，达成如下补充协议：第一条合同项下地块，因现有农户承包35亩，故乙方同意向农户做出补偿。补偿包括地上物和树木，由甲方出面协调对原承包方进行补偿。补偿款共计1228500元，由乙方负责赔偿。如有超出，超出部分由甲方负责。第三条合作土地项下的补偿费用由乙方支付给甲方并由甲方交付给原承包方。2015年2月16日，北京兴惠园企业管理有限公司（甲方）与文创公司（乙方）签订地上物补偿及付款协议，约定：依据甲方拥有大兴庄村北150亩土地的使用权及地上物的合同，因乙方需要该地块用于园区发展，特此与甲方协议该地块赔偿事宜及甲方租用乙方45.27亩土地的付款细则，协议如下：1、经双方协议，乙方支付甲方150亩地上物及土地使用合同补偿总共650万元。2、因甲方在2011年4月30日与乙方签署45.27亩的土地有偿合同，涉及金额总共2263.5万元，甲方现已支付乙方租金1222.7万元，未支付金额1040.8万元，经双方协议，甲方的土地及地上物补偿的650万元抵付该45.27亩土地租金，故甲方仍然欠缴地租390.8万元未支付。庭审中，文创公司、大兴庄村委会共同确认2009年11月25日签订的补充协议针对70地块给付的补偿金额为132.66万元；2011年4月9日签订的补充协议针对185地块的补偿金额1228500元；2010年10月14日签订的补充协议针对的174地块的补偿金额为3815060元；2011年6月30日签订的补充协议针对93地块的补偿金额为186万元。2015年2月16日，北京兴惠园企业管理有限公司与文创公司签订的协议是针对185地块的，确定的补偿金额为650万元。庭审中，文创公司称因其与文投公司承租土地的目的是根据宋庄整体规划开发、建设文化创意产业，本质上是一种经营行为，即通过完善基础设施配套、打造适合文化创意的环境，通过从事文化创意行业的人士（公司）建设各具特色的文化创意载体（建筑）。为此，文创公司、文投公司将土地再行出租给案外人，因前期的大量投资，理应有利益、经营收入，且已经实际收取。现因宋梁路北延工程占用土地，致使文创公司、文投公司所签合同必然解除，文创公司、文投公司将返还所收租金，还有其他解约成本（利息、诉费等），其中包括文创公司、文投公司的既得利益、实际损失。该部分损失的计算方式为按照文创公司、文投公司与案外人签订的26份合同中约定的租金扣减文创公司、文投公司应交纳给村委会的租金为两公司的实际损失，经核算，该损失金额为22268000元。为证明其主张，文创公司向本院提交了26份合同。其中一份为北京五谷开泰科技有限公司（以下简称五谷开泰公司）与文投公司签订的《土地有偿使用合同书》，五谷开泰公司于2013年1月10日、2013年11月19日，分两笔共向文投公司交纳土地租金256.9万元。五谷开泰公司于2016年起诉至北京市通州区人民法院，本院做出（2016）京0112民初19472号民事判决书，认为文投公司未提供其已实际交付土地的证据，判令文投公司返还五谷开泰公司土地使用费256.9万元及利息损失。上述事实，有《农村土地租赁经营合同书》《土地有偿使用合同书》《宋梁路北延（潞苑北大街至通州顺义区界）道路工程建设占地通知》大兴庄村委会向文创公司发出《农村土地租赁经营合同书》/《土地有偿使用合同书》部分终止履行通知、《北京市规划和国土资源管理委员会关于宋梁路道路改扩建工程等2项交通基础设施项目设计方案审查意见的函》、《北京市发展和改革委员会关于开展104国道（五环路-清源路）道路工程等6项工程前期工作的复函》、宋梁路北延（潞苑北大街——京平高速）道路工程项目非住宅地上物搬迁补偿方案、《北京市通州区人民法院（2018）京0112民初28627号、28631号案件司法鉴定项目评估报告》、《异议回复》、测量报告、补充协议、地上物补偿及付款协议、（2016）京0112民初19472号民事判决书及当事人陈述在案佐证。本院认为，根据已查明的事实，经各方确认地块九、地块十、地块十一、地块十二位于宋梁路北延道路工程的占地范围内，鉴于地块十系文创公司与大兴庄村委会签订的185地块土地合同项下的土地，地块十一系双方签订的70地块土地合同项下的土地，地块十二系双方签订的174地块土地合同项下的土地，现因宋梁路北延道路工程发生国家征地行为，上述地块的承包关系无法继续履行，大兴庄村委会于2018年4月19日向文创公司送达了解除上述三份协议中宋梁路北延道路工程用地范围内土地承包关系的通知，文创公司收到上述通知。现文创公司与大兴庄村委会同意解除上述地块的承包关系，本院对此不持异议。依据《合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故本院确认双方于2009年11月25日签订的《农村土地租赁经营合同书》范围内的12.986亩土地（位置见测量报告中的地块十一）的承包关系于2018年4月19日予以解除，2010年10月14日签订的《农村土地租赁经营合同书》范围内的34.234亩土地（位置见测量报告中的地块十二）的承包关系于2018年4月19日予以解除，2011年4月9日签订的《土地有偿使用合同书》范围内的13.325亩土地（位置见测量报告中的地块十）的承包关系于2018年4月19日予以解除。现双方就地块十、地块十一、地块十二解除承包关系，文创公司应将上述地块土地腾退并交付给大兴庄村委会，对上述土地上的地上树木、地下管道、办公楼基础、道路等附属设施属于不可移动的物品及设施，大兴庄村委会应当按照上述物品及设施的价值对文创公司进行补偿。现评估公司基于文创公司与大兴庄村委会签署的70地块土地合同、174地块土地合同、185地块土地合同，文投公司与大兴庄村委会签署的93地块土地合同项下位于宋梁路北延道路工程用地范围内地上树木、地下管道改造费、办公楼基础拆除损失、道路现状损失及燃气设施切改损失已进行了价值评估，认定评估值为154167282元，依据文创公司与文投公司确定权属比例为各占50%,故评估报告认定文创公司对应的评估值为人民币77083641元，故大兴庄村委会作为合同相对方应按照评估报告认定的评估值对文创公司进行补偿。关于文创公司主张的地上物（承租时的补偿）投资损失，本院认为，该笔费用系文创公司、文投公司承租土地时对当时地上物、树木的所有人进行的补偿，其在补偿后取得对相应地上物及树木的处置权。故其自行处置地上物及树木导致的灭失属文创公司自行处置地上物的行为，不属于征占土地导致的损失，且评估公司的评估范围包含了对征地范围内涉案地块的地上物价值，故本院对文创公司要求给付地上物（承租时的补偿）投资损失的诉讼请求，不予支持。关于文创公司主张的经营损失，文创公司主张的该部分损失系其及文投公司与案外人签订的26份合同中约定的签约租金扣减文创公司、文投公司应交纳给大兴庄村委会的50年承包费的差额，本院认为，文创公司及文投公司签订的26份合同并未足额收取全部租金，结合五谷开泰公司起诉文投公司一案中确认文投公司并未向租户交付土地的情况，文创公司及文投公司是否有权收取租金尚不确定，因该项经济损失涉及其他案外人权益，在文创公司及文投公司应向承租人返还的租金金额尚未确定的情况下，文创公司主张的经营损失不宜在本案中一并处理。因宋庄镇政府同意在评估报告确定的范围内承担给付责任，故关于文创公司要求宋庄镇政府与大兴庄村委会共同给付77083641元补偿款的诉讼请求，本院不持异议。因宋庄镇政府同意承担司法评估费用，本院对此不持异议。因评估公司就文创公司、文投公司签订的涉案合同项下宋梁路北延道路工程的占地范围内的评估事项进行了总体评估，文创公司与文投公司确定权属比例为各占50%，故评估费应以此比重进行分配，故本案中宋庄镇政府应承担的评估费应为总评估费用105万元的50%，即52.5万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京市通州区宋庄镇大兴庄村民委员会与被告（反诉原告）北京宋庄文化创意发展有限公司于2009年11月25日签订的《农村土地租赁经营合同书》范围内的12.986亩土地（位置详见附件中的地块十一）的承包关系于2018年4月19日予以解除；二、确认原告（反诉被告）北京市通州区宋庄镇大兴庄村民委员会与被告（反诉原告）北京宋庄文化创意发展有限公司于2010年10月14日签订的《农村土地租赁经营合同书》范围内的34.234亩土地（位置详见附件中的地块十二）的承包关系于2018年4月19日予以解除；三、确认原告（反诉被告）北京市通州区宋庄镇大兴庄村民委员会与被告（反诉原告）北京宋庄文化创意发展有限公司于2011年4月9日签订的《土地有偿使用合同书》范围内的13.325亩土地（位置详见附件中的地块十）的承包关系于2018年4月19日予以解除；四、原告（反诉被告）北京市通州区宋庄镇大兴庄村民委员会、第三人北京市通州区宋庄镇人民政府共同给付被告（反诉原告）北京宋庄文化创意发展有限公司补偿款77083641元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、被告（反诉原告）北京宋庄文化创意发展有限公司将本判决第一项、第二项、第三项确认的土地范围内的可移动物品及设施腾清，并将上述土地（包括土地上林木及其他种植物、建筑物、构筑物及其他不可移动的物品与设施）移交给原告（反诉被告）北京市通州区宋庄镇大兴庄村民委员会，于本判决生效之日起七日内执行清；六、驳回被告（反诉原告）北京宋庄文化创意发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费525000元，由第三人北京市通州区宋庄镇人民政府负担（已交纳）。本诉案件受理费70元，由被告（反诉原告）北京宋庄文化创意发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费488988元，由原告（反诉被告）北京市通州区宋庄镇大兴庄村民委员会、第三人北京市通州区宋庄镇人民政府共同负担421444元，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告（反诉原告）北京宋庄文化创意发展有限公司负担67544元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 博人民陪审员 刘 红人民陪审员 陆 璇二〇一九年十二月五日法官 助理 孙桂祖书 记 员 崔 倩