广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初19153号原告：东莞市联晟起家房地产有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇则徐社区沿江东路龙泽居B区******商铺，统一社会信用代码为91441900MA51R86UXH。法定代表人：黄银辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：严驰，广东金词律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玉玲，广东金词律师事务所实习律师。被告：彭钊源，男，1977年7月25日出生，住香港特别行政区，香港公民身份号码为M434908（9）。委托诉讼代理人：宋耀武，河南五色石律师事务所律师。原告东莞市联晟起家房地产有限公司（以下简称“联晟起家公司”）与被告彭钊源居间合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，由审判员陈波担任审判长，与人民陪审员何淑贞、人民陪审员卢耀芳组成合议庭，于2019年12月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人严驰、何玉玲，被告彭钊源及其委托诉讼代理人宋耀武到庭。本案现已理终结。原告联晟起家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付中介费60000元；2.判令被告立即向原告支付违约金（以60000元为基数，按照每日5‰的标准，自2019年6月8日起至实际付清之日止）；3.判令被告承担本案全部的诉讼费。事实和理由：2019年6月8日，原告作为居间人，被告作为买房人与出售人吴秀梅签订了合同编号为0000528号的《房地产买卖合同》。同日，被告向原告出具《买卖代理费支付承诺书（买方）》，被告承诺：原告成功促成卖方与被告签订《房地产买卖合同》，被告同意支付佣金60000元。合同签订完成后，被告不仅未按照合同约定向原告支付中介费，且在履行合同过程中因被告未能及时向出售人吴秀梅支付剩余定金，出售人吴秀梅于2019年6月13日向被告发送了律师函，告知被告已违约，并催告其履行相应义务。综上，原告作为居间方已完成了其促成买卖合同订立义务，被告应当支付相应的中介费，被告的行为系违约，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告为维护自身权益，特具状至法院，望能判如所请。被告彭钊源辩称：一、本案的客观事实。被告彭钊源因儿子结婚需购房另行居住，经朋友介绍到原告处咨询有无合适的房源，原告的业务员接待并介绍案涉的房源，经该业务员联系所谓的业主后，被告与自称是业主吴秀梅女士的老公和代理人的施清渊及原告的业务员三方于2019年6月8日签订了《房地产买卖合同》，该合同的卖方为吴秀梅，买方为被告，经纪方即居间方为原告，买卖的房屋位于东莞市************************屋及车位一个，合同总价款为522万元。合同签订为卖方代理人的施清渊，居间方只有事前已经加盖的联晟起家公司公章的空白格式合同，但无经办人签名。该合同签订时买方本人即被告已按合同约定向吴秀梅银行账户转款50000元定金，事后，因另有其他中介公司人员告知被告，原告的业务员在本次交易中“存在隐瞒事实真相、故意告知当事人虚假信息、诱导当事人作出错误决定”的欺诈行为，根据被告的实际情况、目前我国现行的法律法规、东莞市关于房屋买卖交易的政策规定、各银行关于房屋买卖贷款的常规和规定，以及上述案涉合同的相关条款约定，施清渊先生、原告联晟起家公司在签订上述合同的前后行为、口头承诺，房屋买卖的交易即合同目的是无法实现的。被告因此在卖方吴秀梅严重违反“诚实信用原则”、拒不按照交易习惯和履行合同约定，原告居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情况下，依法行使合同的解除权，于2019年6月23日通知卖方吴秀梅及第三人即原告解除案涉的房地产买卖合同，并要求返还已支付的50000元定金。二、被告依法解除合同的事实和理由如下，人民法院应当驳回原告的全部诉讼请求。第一，卖方即吴秀梅存在“拒不配合提供交易所需资料”（合同第十三条约定）的违约行为是被告解除合同的直接原因。买方即被告在被原告欺诈签订案涉合同的前后时间内均未看到合同所交易房屋及车位的产权证书原件、查档证明以及卖方身份证及委托书等文件的原件。合同签订后，被告一再要求卖方吴秀梅本人亲自到场在上述合同上签名确认，并出示上述合同所交易房屋及车位的产权证书原件及查档证明，但截至2019年6月23日（已经超过十个工作日）仍未看到吴秀梅本人到场确认及相关的授权委托书、产权证书原件及查档证明，实属“拒不配合提供交易所需资料”（该合同第十三条约定）的违约行为。依据“东莞市二手房交易流程”及交易习惯，《合同法》第60条、第136条、第94条第（4）之规定，被告因此在卖方吴秀梅严重违反“诚实信用原则”、拒不履行上述交易习惯和合同约定的情况下，行使合同的解除权，于2019年6月23日通知卖方吴秀梅及原告解除案涉的房地产买卖合同，并要求返还已支付的50000元定金。第二，原告的业务员在本次交易中“存在隐瞒事实真相、故意告知当事人虚假信息、诱导当事人作出错误决定”的严重欺诈行为是导致合同解除的根本原因。根据目前我国现行的法律法规、东莞市关于房屋买卖交易的政策规定、各银行关于房屋买卖贷款的常规和规定，被告在合同签订前，已经明确告知中介方即原告的业务员自己是香港户籍，家庭在虎门已经登记有两套商品房，自己名下购买这套房是第三套，是否属于限购的对象，银行能否贷款，贷多少比例，如果按揭房贷比例小或者贷不到款，被告是没有能力现金支付全部房款的，房屋买卖的交易目的即合同目的将无法实现。但是该业务员却隐瞒东莞市关于港澳台胞在东莞市镇区内购房的具体规定，隐瞒限购限贷相关政策规定的事实真相，故意告知被告虚假信息并口头承诺可以购房和在银行按揭贷款，诱导被告作出与上述各方签订《房地产买卖合同》错误决定；并在该合同签订后，又无故追加37950元所谓的担保费等其他费用。针对上述情况经被告多方咨询市不动产管理中心、市住建局以及各大银行，得出的结论是：被告的情况属于限购的范围和对象，且一户第三套房一定要全款支付的，没有一家银行同意违规为被告本人受理贷款审批及违规办理按揭贷款。因此，买、卖方及中介第三方于2019年6月8日签订的《房地产买卖合同》，将因被告无法在银行按揭贷款，必然会导致被告不能如约按照合同条款履行相关需要按揭贷款部分的合同给付义务，构成违约的结果。原告的这种行为严重违反“诚实信用原则”，属于误导和欺诈，更是解除合同的根本原因。另外，原告为房地产中介公司，其业务人员依照其行业规定，应当具有相应的从业上岗的资质证书，但是原告的具体经办人员从来没有向被告出示过相关证件。原告聘用没有从业上岗资质证书的人员违规从事房地产中介业务，中介合同中又不签署具体经办人员的姓名，同样是违规行为。三、原告自始至终未能出示案涉房屋买卖合同关系中卖方的授权材料以及相关产权证明，故案涉《房地产买卖合同》属于依法应当撤销的合同。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告与被告依次围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合双方的陈述及证据，本院认定事实如下：2019年6月8日，吴秀梅作为卖方，彭钊源作为买方，联晟公司作为经纪方，三方签订了《房地产买卖合同》，约定：卖方拟转让房地产位于东莞市************************，建筑面积为189.26平方米；该房地产处于抵押状态，卖方承诺于本合同生效之日起45天内还清贷款，办妥注销抵押登记手续；该房地产转让总价款为5220000元，交易定金为200000元，本合同签订时，买方向卖方支付定金50000元，本合同签订后3日内，买方向卖方支付定金余额150000元；首期款1680000元，买方须于2019年8月6日之前过户当天支付给卖方；余款2500000元采用快速担保贷款，则由担保公司向银行提供担保，并由银行提前放款至卖方贷款账号内，到账视为卖方已收取；买方按揭付款的，应于本合同签订起15个工作日内办理银行贷款按揭申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料及支付所需费用；因买方或者卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料或提供虚假资料或逾期办理交易、按揭等相关手续以及逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同义务的，逾期超过十个工作日，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之贰拾的违约金；本合同自三方签字（盖章）之日起生效；备注：过户时以房管所、地税局等指定评估价过户，实际成交以本合同为准；出售此物业带有部分家私家电详见清单；买家在2019年6月28日前补部分首款840000元给卖方赎楼；买方出证，按揭写亲属名字；出售此物业带车位一个，粤房地权证莞字第**00978372号。合同落款处卖方由施清渊签名，买方由彭钊源签名，居间方处盖有联晟公司印章。同日，彭钊源向联晟公司出具《佣金支付承诺书（买方）》一份，其上载明：如联晟公司成功促成买卖双方签订《房地产买卖合同》，则买方同意向中介方支付佣金60000元，该款项于签订《房地产买卖合同》之日支付，否则从签订《房地产买卖合同》之日起每日按总金额的千分之五支付违约金至全部款项支付完毕之日止；如买卖合同双方中一方违约导致无法完成交易或买卖双方擅自解除合同的，任何一方无权要求中介方退还已交付的佣金，如尚未交付佣金，仍需交付佣金。签约上述合同前，卖方代表施清渊向原告出示了卖方吴秀梅出具的《授权委托书》，委托书载明吴秀梅委托施清渊代为办理案涉房产的买卖事宜，包括代为签署买卖合同、就买卖合同履行事宜与买方和中介方进行协商、办理商品房的移交手续等。根据联晟公司提交的微信聊天记录显示，签署《房地产买卖合同》当日，联晟公司的工作人员通过微信与卖方吴秀梅进行联系，并要求吴秀梅发送身份证、房产证、银行卡等证件的照片进行核实。庭审中，联晟公司主张签署案涉合同时因卖方本人不在东莞，故案涉房产未查档，但买卖双方约定待买方付清定金后卖方本人即过来办手续。彭钊源则主张其交付50000元定金后即要求卖方本人到场出示房产证原件并查档，但卖方一直没有出现。根据成员为吴秀梅、彭钊源、施清渊、联晟公司员工的微信群记录显示，2019年6月9日，彭钊源说“担保那个费用快点列出来，看多少钱我能不能承受，还有你昨天怎么没说这个费用？”，联晟公司员工将计算出交易过户税费为78380元、按揭及担保费用为37950元的《置业计划书》发给彭钊源，彭钊源说“那天你应该要算出来，现在你有那条数有搞出来，我自己预算都不对了，昨天你怎么不说，怎么不把费用算出来？现在心里不舒服啊，好像心里给骗了几万这样”，联晟公司员工回复“不会不会，彭总，我现在马上回公司算完给你，这个你放心这个你放心”，之后彭钊源说“是什么意思，上面那张和下面那张有什么区别？”联晟公司员工说“是同一张，分两部分，下面那个是担保的”，彭钊源说“这条数超出我自己预算，我预算不到这条数，有点勉强，好困难，如果这么搞。你昨天怎么不把这条数算出来，昨天你应该列这条数出来，我有自己预算，你以为我大把钱在这里吗”，联晟公司员工说“大佬，你自己买房你都知道要交税，你要贷款肯定要给手续费了，这个是给银行不是给我们，所以昨天我都给你讲过了”，彭钊源说“没，你都没讲这条数”，联晟公司员工说“房子五百几万，你如果包税，才十万出头，怎么会贵呢，这个是个预算，到时只会少不会多，你放心”，彭钊源说“那个我知道要交，银行按揭那里，银行按揭那里”，联晟公司员工说“你都买过这么多套房，彭总，你也知道你到房管所那里是要刷卡交税的，是不是，之前你没有贷过款，你可以问下你朋友，这不关事的，我算的费用整个虎门都没有比我这样低的”……彭钊源说“讲三成啊，三成不止250万，你要算清楚那条数，突然说要首付300万，那我……”；2019年6月13日，吴秀梅在微信群中发出《律师函》的文档和图片并＠彭钊源，该律师函载明彭钊源尚未按照案涉《房地产买卖合同》的约定支付剩余定金150000元，故催告彭钊源于2019年6月25日前付清剩余定金，否则吴秀梅将不经通知直接解除与彭钊源签订的《房地产买卖合同》；彭钊源于2019年6月17日下午6:39说“第一，这份合同不是吴秀梅本人签字的，在签这份合同的当时和至今都没有看到吴秀梅的授权书。第二，没有任何产权证明书和查档文件。第三，合同签字后又多出几万元费用，这些在签合同时是没有的，你们这个行为是欺骗我的无效行为，我会要求法院撤销这个合同的。”2019年6月23日，彭钊源发出一份《解除通知书》，通知卖方及中介方解除案涉《房地产买卖合同》，理由包括（1）卖方本人未在合同上签名及未能出示案涉物业的产权证书及查档证明，（2）中介方明知彭钊源为香港居民且其家庭在虎门已经登记有两套商品房，再次购房受到限购和限贷的影响，但仍隐瞒上述信息，诱导彭钊源与吴秀梅签订案涉《房地产买卖合同》，并无故追加几万元担保费用。庭审中，彭钊源本人承认签署案涉《房地产买卖合同》前联晟公司曾核实过彭钊源已购置房产的情况，并告知彭钊源若有两套房产则无法办理贷款，案涉《房地产买卖合同》备注中约定的“买方出证、按揭写亲属名字”指的是案涉物业以彭钊源的儿子名义办理按揭及过户手续。彭钊源并承认其有两个儿子均已年满18周岁，且名下没有登记房产。对于违约金，联晟公司主张其已经实际提供中介服务，且案涉中介费用明显低于市场价格，故要求彭钊源按《佣金支付承诺书（买方）》的约定支付违约金。彭钊源则认为联晟公司存在严重的欺诈行为，其无需支付违约金，且违约金的计算标准过高。以上事实，有原告提交的买卖代理费支付承诺书、授权委托书、房地产买卖合同、律师函、被告提交的微信联系内容截图、置业计划书、对话语音内容、微信告知书截图、解除房屋买卖关系通知书、不动产登记信息查询结果当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为居间合同纠纷。对于原、被告已成立居间服务合同关系的事实，双方均不持异议，且有《房地产买卖合同》、《佣金支付承诺书（买方）》等证据为凭，本院予以确认。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：被告应否向原告支付中介费及其违约金。对于该争议焦点，本院分析如下：第一，彭钊源主张卖方吴秀梅严重违反“诚实信用原则”、拒不履行交易习惯和合同约定导致彭钊源行使合同解除权。但是，居间方的主要合同义务为促成买卖双方签订合同，至于合同签订后是否履行或解除、买卖双方是否违约，与中介方无关，如无特殊约定，不能免除支付居间费用的义务。而且，案涉《佣金支付承诺书（买方）》明确约定，合同解除后，如尚未交付佣金的，仍需交付佣金。因此，彭钊源以卖方违约以及彭钊源已行使合同解除权为由拒付佣金，理据不足，本院不予支持。第二，根据查明事实可知，联晟公司在促成双方签订案涉《房地产买卖合同》前已经审核了卖方的受托人施清渊的授权材料，并通过微信与卖方本人进行了核实。虽然卖方本人未在案涉《房地产买卖合同》上签名，但根据其出具的《授权委托书》以及联晟公司核实的情况，可以认定施清渊有权代表卖方签署该合同，故案涉《房地产买卖合同》自彭钊源、施清渊以及中介方签字（盖章）之日即2019年6月8日已经成立并且生效。因此，彭钊源向联晟公司支付佣金的条件已经成就。从彭钊源已支付定金50000元的行为，也可以推定其对施清渊的代理权不持异议，并且认可案涉《房地产买卖合同》已经成立和生效。第三，彭钊源又主张联晟公司的工作人员“存在隐瞒事实真相、故意告知当事人虚假信息、诱导当事人作出错误决定”的行为，具体表现为联晟公司未告知彭钊源限购限贷的情况以及相关费用。本院对该主张亦不予采信，理由如下：（1）本案属二手房交易，并不受本市限购政策的影响，即彭钊源可以继续购买案涉房产。（2）彭钊源承认联晟公司已核实彭钊源名下的房产情况并告知其不能贷款，故联晟公司亦不存在隐瞒限贷信息的情况。（3）案涉合同约定案涉物业以彭钊源亲属的名义办理按揭及过户，即使彭钊源本人受限贷限购政策的约束，亦不影响案涉合同的实际履行。（4）关于担保费用问题，虽然联晟公司于签订合同次日才向彭钊源发出载明担保费用的《置业计划书》，存在履行瑕疵，但相对于整个交易价款而言，该项费用数额较低，且该费用属于二手房交易中必然发生的费用，彭钊源对此应当有所预见，不构成免于支付中介费的合理理由。第四，关于未查档和中介人员不具备相应证书问题。查档的主要目的在于确定交易标可供交易的状态。合同并未约定联晟公司负有查档的合同义务，是否查询档案并不影响合同效力，目前亦没有证据证明因未查档导致合同各方在合同签署前未能发现案涉物业存在无法交易的障碍。至于工作人员的证书问题，应由相应的行政管理部门进行规范，不影响案涉居间合同关系的成立和履行。综上，彭钊源抗辩称无需支付中介费的理由不成立。根据《佣金支付承诺书（买方）》的约定，中介费应于签订《房地产买卖合同》之日支付，现付款条件已经成立，故联晟公司诉请彭钊源支付中介费60000元，合法有据，本院予以支持。关于违约金问题。虽然联晟公司促成了案涉《房地产买卖合同》成立，但纵观整个交易过程，联晟公司在核实交易主体身份及交易标的相应材料、告知风险及费用等方面存在瑕疵，彭钊源由此认为联晟公司违约在先并拒绝支付中介费用，具有一定的合理性，不存在违约的故意，且本案中联晟公司亦未能提交证据证明彭钊源的违约行为造成其损失，彭钊源也抗辩称违约金计算标准过高，综合考虑上述因素，基于公平原则，本院酌情确定彭钊源无需向联晟公司支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告彭钊源于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市联晟起家房地产有限公司支付中介费60000元；二、驳回原告东莞市联晟起家房地产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1420元（原告已预交），由原告东莞市联晟起家房地产有限公司承担105元，由被告彭钊源承担1315元。如不服本判决，原告东莞市联晟起家房地产有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，被告彭钊源可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈 波人民陪审员  何淑贞人民陪审员  卢耀芳二〇一九年十二月二十七日书 记 员  曾乐怡强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。