广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终1643号上诉人（原审被告、反诉原告）：信宜市恒業市政工程有限公司，住所地：广东省信宜市**********。法定代表人：陈陆红，该公司总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：信宜市福旺房地产开发有限公司，住所地：广东省信宜市东镇镇山背开发小区。法定代表人：陆日春，该公司总经理。上述上诉人共同委托诉讼代理人：陈慕伟，广东海法律师事务所律师。上述上诉人共同委托诉讼代理人：肖娟，广东海法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘国荣，男，1972年4月18日出生，汉族，住广东省信宜市***********，身份证号码：440************397。上诉人信宜市恒業市政工程有限公司（以下简称“恒業公司”）、信宜市福旺房地产开发有限公司（以下简称“福旺公司”）因与被上诉人潘国荣商品房销售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2018）粤0983民初1491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒業公司、福旺公司上诉请求：1、判决撤销广东省信宜市人民法院作出的(2018)粤0983民初1491号民事判决书，并改判驳回潘国荣的全部诉讼请求、支持恒業公司、福旺公司的全部反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由潘国荣承担。事实与理由：一、原审判决认定涉案房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积存在差异，不符合客观事实，应予纠正。1、恒業公司(作为甲方)与潘国荣(作为乙方)签订的《购房合同书》第六条第5款约定：“乙方购买套房和车库的面积(包括分摊在内)与预收款不相符时，甲方按实际建筑面积计价收款多还少补。”由此可见，双方在合同中已经明确约定了以“实际建筑面积”为准计算案涉房屋的面积，而不是以不动产权证登记的案涉房屋面积为准。而所谓房屋的实际建筑面积(包括分摊在内)=套(单元)内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积，而不动产权证上登记的房屋建筑面积(包括分摊在内)=套(单元)内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+分摊的公用建筑面积。据此，合同约定的以“实际建筑面积”为准计算的案涉房屋面积明显与不动产权证上登记的房屋面积不一致。2、恒業公司、福旺公司与潘国荣在一审庭审过程中一致确认按涉案房屋的实际建筑面积计算房屋价款，即同意依照“房屋的实际建筑面积(包括分摊在内)=套(单元)内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积”的测量方法测量房屋的实际建筑面积。3、潘国荣在《福旺雅居收楼确认书》上签字确认房屋面积(包括分摊面积)与双方签订的合同相一致，证实了潘国荣认同案涉房屋面积(包括分摊面积)的测量办法、案涉房屋面积(包括分摊面积)与双方约定的面积完全相符，无任何异议。因此，案涉房屋的实际建筑面积与双方在合同中约定的面积完全相符，原审判决认定两者存在差异，与客观事实严重不符，应依法予以纠正。二、原审判决驳回恒業公司、福旺公司的反诉请求，无任何事实和法律依据。《购房合同书》第七条第3款约定：“楼房竣工交付使用前，乙方要交清楼房款和摩托车库款，才准予乙方装修使用。楼房竣工交付使用15天内，乙方如不交清楼款或不办理银行按揭贷款的，则视为乙方购楼违约弃权。本合同作废，乙方所交的款项不退还作为补偿甲方因延长购楼的费用。甲方有权将乙方违约弃权后的楼房处理，乙方不得有任何追究。”案涉楼房于2011年8月23日竣工后，恒業公司、福旺公司于2014年12月2日将该楼房交付潘国荣使用。但是，潘国荣自该楼房竣工交付使用起至潘国荣于2015年8月31日交清房款期间，潘国荣拖欠恒業公司、福旺公司购房款1398元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，潘国荣应向恒業公司、福旺公司支付逾期付款的违约金79.85元(违约金的计算以1398元为本金，自2014年12月2日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2015年8月31日全额付清购房款时止为79.85元)。综上所述，原审判决认定事实不清、证据不足，应依法撤销并改判驳回潘国荣的全部诉讼请求、支持恒業公司、福旺公司的全部反诉请求。为此，为维护恒業公司、福旺公司的合法权益以及法律的公正性，特向贵院提起上诉，恳望贵院依法审查并判如所请。潘国荣既不到庭，也不提交书面答辩状。潘国荣向一审法院起诉的请求：1.判决恒業公司、福旺公司返还潘国荣房屋面积误差房价款46428.61元；2.判决恒業公司、福旺公司退还多收取的办证费10082.82元；3.本案所有受理费用由恒業公司、福旺公司承担。诉讼中，潘国荣撤回第二项诉讼请求“判决两被告退还多收取的办证费10082.82元”。恒業公司、福旺公司向一审法院提出反诉请求：1.判令潘国荣支付逾期付款违约金79.85元(违约金的计算：以1398元为本金，自2014年12月2日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至潘国荣全额付清购房款时止为79.85元)；2.反诉的诉讼费用由潘国荣承担。一审法院认定事实：恒業公司依法于2004年7月23日成立，其经营范围是承接城市道路工程、桥梁工程，房屋建筑工程、公共广场工程、排水工程、污水处理工程，土石方工程的施工、生产、销售，水泥预制构件、井盖，房地产开发，物业管理。福旺公司依法于2009年10月27日成立，其经营范围是房地产开发销售、信息咨询、物业管理、室内装修、水电安装、承接土石方工程。恒業公司、福旺公司在信宜市********共同开发建设福旺雅居小区，并共同收取买受人的房款、办证费用。2011年8月19日，恒業公司(甲方)与潘国荣(乙方)双方签订《购房合同书》。该合同第五条“楼房的房产证”约定：甲方代乙方办理的房产证，甲方负责在交房竣工验收6个月内办理房产证给乙方(楼梯分摊面积不计入房产证面积)办证费用由乙方负责，乙方要提供户口簿和身份证复印件，以及签署相关办证资料，配合甲方办房产证。第六条“乙方购买楼房的位置、布局、价格”约定：1.楼房属A梯，第五层，A1房，前面向东，后面向西。2.套房布置二厅四房、阳台、卫生间、梯间。3.套房的建筑面积约142.24平方米(含分摊面积在内)，每平方米售价2648.1元，总金额376665元。4.乙方购买摩托车库在第三层约13m²(包括通道分摊)，每平方米售价2430元，总金额31590元。5.乙方购买套房和车库的面积(包括分摊在内)与预收款不相符时，甲方按实际建筑面积计价收款多还少补。第七条“购买套房交款办法”约定：1.签订合同之日乙方交付甲方套房首期付款112999元。如乙方违约所付金额不退还。2.乙方如需要办理银行按揭贷款的甲方负责协助乙方办理，按揭费用(含房产评估费、房屋保险费、工本费、房产登记费、印花税等其他费用)由乙方负责。3.楼房竣工交付使用前，乙方要交清楼房款和摩托车库款，才准予乙方装修使用。楼房竣工交付使用15天内，乙方如不交清楼款或不办理银行按揭贷款的，则视乙方购楼违约弃权。本合同作废，乙方所交的款项不退还作为补偿甲方因延长购楼的费用。甲方有权将乙方违约弃权后的楼房处理，乙方不得有任何追究。第八条约定：甲方建设楼房计划在2012年1月竣工，竣工交付乙方使用。此外，该合同还约定了其他事项。根据合同约定，涉案房屋的购房款为376665元、摩托车库款31590元，潘国荣、恒業公司双方均确认已交清涉案的购房款及摩托车库款。根据恒業公司、福旺公司提供的收款收据，潘国荣于2015年8月31日支付购房尾款1398元，潘国荣对上述收款收据的真实性未提出异议。潘国荣认为恒業公司、福旺公司多收取其购房款，起诉要求恒業公司、福旺公司退还多收的购房款，恒業公司、福旺公司以潘国荣逾期付清购房款为由提起反诉，要求潘国荣支付逾期付款违约金。2013年5月28日，涉案房屋经竣工验收合格。2014年12月2日，恒業公司、福旺公司将涉案房屋交付给潘国荣使用。2017年11月23日，潘国荣取得上述房产的《不动产权证书》，根据该不动产权证书记载信宜市锦湖开发区*****幢501房的建筑面积为131.34m²(其中专有建筑面积为112.78m²，分摊面积为18.56m²)。庭审中，潘国荣、恒業公司和福旺公司双方一致确认同意按房屋的实际建筑面积计算价款。另查明，潘国荣曾于2017年6月23日向该院起诉恒業公司、福旺公司，请求：1.判决恒業公司、福旺公司依法为潘国荣办理房屋权属证书(即不动产权证书)；2.判决恒業公司、福旺公司自起诉之日起支付潘国荣违约金，违约金以房价376665元为基数，利率按每日万分之二点一计算至恒業公司、福旺公司为潘国荣办到房屋权属证书为止；3.判决恒業公司、福旺公司退还多收取的办证费10082.82元；4.本案所有受理费用由恒業公司、福旺公司承担。该院于2017年7月28日作出(2017)粤0983民初1360号民事调解书，双方在(2017)粤0983民初1360号案当事人自愿达成如下协议：一、恒業公司、福旺公司自愿限于2017年11月30日前办理好位于信宜市锦湖开发区**********不动产权证给潘国荣，潘国荣应履行协助恒業公司、福旺公司办证义务；若恒業公司、福旺公司未在上述期限内办理好不动产权证给潘国荣，则应以房价款376665元为基数从2017年6月23日起直至办好不动产权证为止按每日万分之二点一计付违约金给潘国荣。二、潘国荣应于恒業公司、福旺公司交付不动产权证时，付清所欠恒業公司、福旺公司的物业管理费、房价款、办证费等费用。三、关于潘国荣请求退还办证费的问题，待恒業公司、福旺公司办理好不动产权证后再由双方进行结算。该调解书已经发生法律效力。一审法院认为，潘国荣与恒業公司签订的《购房合同书》主体适格，双方意思表示真实，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案争议的焦点是：1.涉案房屋是否存在面积差异。2.潘国荣请求恒業公司、福旺公司返还面积差异房价款46428.61元是否获得支持。3.恒業公司、福旺公司反诉请求潘国荣支付逾期付款违约金79.85元(违约金的计算：以1398元为本金，自2014年12月2日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至潘国荣全额付清购房款时止为79.85元)能否获得支持。焦点1：首先，潘国荣、恒業公司在签订的《购房合同书》中约定的套房建筑面积约142.24m²(含分摊面积在内)，每平方米售价2648.1元，总金额376665元。涉案房屋的《不动产权证书》登记的房屋建筑面积为131.34m²(其中专有建筑面积为112.78m²，分摊面积为18.56m²)。该院认为，涉案《购房合同书》约定房屋的“建筑面积”约142.24m²，但并没有具体说明该“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”是两个不同的概念，因此，涉案《购房合同书》中的“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”，均应理解为房屋的实际建筑面积，即是不动产权证登记的建筑面积。其次，根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》8.1.4条“房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定”的规定，涉案房屋在《不动产权证书》中，登记在潘国荣名下的是专有建筑面积与分摊建筑面积，潘国荣对专有建筑面积与分摊建筑面积均享有所有权，因此，涉案房屋的产权面积是指房屋的实际建筑面积。再次，潘国荣、恒業公司对涉案房屋的实际建筑面积的理解存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，涉案《购房合同书》是由恒業公司提供格式合同，在对面积的理解存在两种以上的解释时，应作出不利于恒業公司方的解释，因此，恒業公司、福旺公司辩称“涉案房屋的实际建筑面积(包括分摊在内)=套(单元)内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积”，理据不足，该院不予采纳。综上，潘国荣、恒業公司、福旺公司在庭审中已一致确认按房屋的实际建筑面积计算房屋价款，该院依法认定涉案房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积相差10.9m²(142.24m²-131.34m²)。焦点2：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”的规定，本案潘国荣、恒業公司签订的《购房合同书》已明确约定“乙方购买套房和车库的面积(包括分摊在内)与预收款不相符时，甲方按实际建筑面积计价收款多还少补”，况且，潘国荣、恒業公司、福旺公司在庭审中已一致确认按房屋的实际建筑面积计算房屋价款，因此，对涉案房屋面积差异应按房屋的实际建筑面积计算价款，并按“多退少补”的约定处理。本案中，涉案房屋由恒業公司、福旺公司出售给潘国荣，应由恒業公司、福旺公司共同承担退还多收的房价款。涉案房屋产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积相差10.9m²，按合同约定的单价2648.1元计算，恒業公司、福旺公司应共同返还房屋面积差异价款28864.29元(2648.1元/m²×10.9m²)给潘国荣；潘国荣请求返还房屋面积差异价款46428.61元，其计算方法与约定的计算方法不符，超出部分，依法不予支持。诉讼中，潘国荣已向该院申请撤回第二项诉讼请求“判决两被告退还多收取的办证费10082.82元”，故该院对该项诉讼请求不作审理。焦点3：根据上述认定的事实，恒業公司、福旺公司应共同返还房屋面积差异价款28864.29元给潘国荣。据此可知，恒業公司、福旺公司多收潘国荣的购房款，潘国荣不拖欠恒業公司、福旺公司的购房款，潘国荣没有构成违约，依法不应支付逾期付款违约金。因此，恒業公司、福旺公司反诉请求以1398元为基数计付逾期付款违约金，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，该院判决：一、限恒業公司、福旺公司在本判决发生法律效力之日起十五日内返还房屋面积差异价款28864.29元给潘国荣；二、驳回潘国荣的其他诉讼请求；三、驳回恒業公司、福旺公司的反诉请求。本诉案件受理费1213元，由潘国荣负担693元，恒業公司、福旺公司负担520元。反诉案件受理费25元，由恒業公司、福旺公司负担。二审中，当事人无提交新证据。一审法院查明的事实，经本院审查予以确认。本院认为，根据本院查明的事实以及恒業公司、福旺公司的上诉意见，本案的争议焦点是：一、涉案房屋是否存在面积差异，应否退还面积差异款；二、是否应支持恒業公司、福旺公司一审的反诉请求。一、关于涉案房屋是否存在面积差异，潘国荣请求恒業公司、福旺公司返还面积差异房价款应否支持的问题。首先，恒業公司与潘国荣在签订的《广东省商品房买卖合同》中约定按套出售，涉案合同的套房建筑面积约142.24m²，每平方米售价2648.1元，总金额376665元。车库面积约13m²，每平方米售价2430元，总金额31590元。恒業公司、福旺公司已收取了潘国荣的房款376665元以及摩托车库款31590元，那么，恒業公司、福旺公司已确认了案涉的房屋的实际面积也就是142.24m²及摩托车库面积13m²。其次，至于合同约定的建筑面积与《不动产权证书》所登记的建筑面积应如何认定，本院认为，涉案《广东省商品房买卖合同》约定房屋的“建筑面积”为142.24m²，但并没有具体说明该“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”有区别，因此，涉案《购房合同书》中的“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”，均应理解为房屋的实际建筑面积，即是不动产权证登记的产权面积，由专有建筑面积和分摊建筑面积一同构成销售建筑面积。再次，根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》8.1.4条“房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定”的规定，且在涉案房屋的房地产权证中套内建筑面积与分摊面积均登记在潘国荣名下，即套内建筑面积与分摊面积一同构成销售建筑面积，潘国荣对套内建筑面积与分摊面积均享有所有权，因此房屋的产权面积是指房屋的实际建筑面积。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，涉案《广东省商品房买卖合同》是由恒業公司提供的，在对面积的理解存在两种以上的解释时，应作出不利于恒業公司方的解释，故对恒業公司、福旺公司主张的以实际投影面积来计算涉案房屋面积没有事实和法律依据。况且，合同双方在庭审中一致确认同意按房屋的实际建筑面积计算价款。综上，一审判决认定涉案房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积相差10.38㎡（150.74㎡-140.36㎡）并无不当，本院予以维持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”的规定，本案中，案涉合同双方签订的《广东省商品房买卖合同》已明确约定乙方购买套房和车库的面积(包括分摊在内)与预收款不相符时，甲方按实际建筑面积计价收款多还少补。根据上述约定，案涉合同双方对面积差异约定按照房屋单价多退少补的方式处理，本案中涉案房屋产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积相差10.38m²，按合同约定的单价2648.1元计算，恒業公司、福旺公司应返还面积差异购房款为28864.29元(10.9m²×2648.1元/m²)。二、关于恒業公司、福旺公司反诉请求潘国荣支付逾期付款违约金1398元是否支持的问题。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，恒業公司、福旺公司以潘国荣于2015年8月31日才付清购房款为由，要求潘国荣支付逾期付款违约金。那么，恒業公司、福旺公司主张潘国荣逾期付款违约金的诉讼时效应从2015年8月31日至2017年8月30日，但恒業公司、福旺公司于2018年7月30日才提起反诉，已超过《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。由此可见，潘国荣对恒業公司、福旺公司反诉请求支付违约金提出诉讼时效期间已经届满的抗辩意见，一审判决依法予以采纳，对恒業公司、福旺公司的反诉请求，不予支持恰当，本院予以维持。恒業公司、福旺公司该项上诉请求理据不足，本院不予采纳。至于恒業公司、福旺公司在二审期间申请对案涉房屋的投影面积进行测量。本院认为，一是涉案双方已明确按实际建筑面积计算价款，且实际建筑面积已清楚；二是测量房屋投影面积对处理本案已无必要。因此本院对恒業公司、福旺公司该申请不予准许。综上所述，恒業公司、福旺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1238元，由上诉人信宜市恒業市政工程有限公司、信宜市福旺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新代理审判员  曾玉金二〇一九年十二月十八日书 记 员  李松霞书 记 员  张淑贞