江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）苏0303民初7030号 原告：徐州市新城区龙域花园北区（未来城）业主委员会，住所地徐州市新城区龙域花园北区（未来城）5-201室。 法定代表人：赵坤，该委员会主任。 委托诉讼代理人：何书历，男，1972年1月18日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：倪爱娟，江苏茂通律师事务所律师。 被告：江苏德恒物业管理有限公司，住所地徐州市新城区奥都花园东区物业楼。 法定代表人：聂继森，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何增利，男，1984年8月14日生，汉族，该公司员工，住徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：原国华，江苏清韵律师事务所律师。 原告徐州市新城区龙域花园北区（未来城）业主委员会（以下简称未来城业委会）与被告江苏德恒物业管理有限公司（以下简称德恒物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告未来城业委会的法定代表人赵坤及委托诉讼代理人何书历、倪爱娟，被告德恒物业公司的委托诉讼代理人何增利、原国华到庭参加了诉讼。 原告未来城业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照0.61元/月/平方米返还已缴纳业主的2017年12月10日-2018年1月9日共计1个月的物业服务费；2、判令将合同中的2018年1月10日-2018年12月9日的物业服务费价格降至0.80元/月/平方米；3、判令将合同中的停车服务费降至为地面车位15元/个/月、地下车位20元/个/月；4、判令被告赔偿因其严重不作为导致绿化、小区共用部位、共用设施设备的损失31万元（包括绿化损失5万元、安保监控损失6万元、物业共用部分损失6万元、排水设施损失6万元、消防设施损失5万元、儿童娱乐损失2万元、照明损失1万元）；5、判令被告返还未来城88部电梯的保险4872元及年检费用50000元，再返还电梯维保费用54184元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月9日，原、被告签订了2017年12月10日至2018年12月9日的物业服务合同，约定物业服务费为1.1元/月/平方米，停车服务费为地面车位30元/个/月，地下车位为40元/个/月，另外对双方其他权利义务作了具体约定，同时被告通过合同附件1、附件3及《投标文件》对物业服务作了承诺。被告在履行合同过程中违反合同约定及承诺，减少服务内容，降低服务标准，具体表现为：第一，推迟进场服务时间，未按约定返还代收的物业服务费。2017年12月10日，本小区上任物业公司合同到期撤场时，正值小区业委会换届，未能及时进行物业招标，经新一届业委会临时研究并经业主及社区居委会及行政主管部门同意，聘请深圳莲花物业公司按0.49元/平方米/月，合计10万元每月临时提供2017年12月10日至2018年1月9日的基本安保及保洁服务。原、被告约定，被告进场后代收并支付莲花物业公司该笔物业费，并将第一个月多收的物业费返还给业主，但被告未予返还。第二，配置的物业负责人违反合同约定。被告没有指派合同承诺的物业管理专家李建作为负责人，擅自更换物业负责人。第三，违反“配置保洁人员22人”及“不得录用超过60周岁以上的保洁人员”的约定及承诺。因保洁服务人力不足，无管理人员监督，导致保洁服务不到位，因此应相应减少物业服务价格。第四、被告未按承诺将部分专业绿化外包给专业园林公司，未定期进行相关绿化服务，故应相应减少物业服务价格，并赔偿因其不作为导致绿化的损失5万元。第五、违反“安保人员配置19人，工作时间为8小时的三班制”承诺，没有按约提供安保服务，应相应减少物业服务价格，并赔偿监控损失6万元。第六、违反关于专业操作人员有资格证书或岗位证书100%持证上岗的合同约定及法律规定。第七、违反合同中关于共用部位管理维护的约定，应降低相应物业服务价格并赔偿业主损失6万元。第八、被告没有对排水、排污设施进行定期检查、维修并造成损害，应降低服务费用并赔偿排水泵损失6万元。第九、被告没有对消防设施进行定期检查、维修造成损失及安全隐患，应降低物业服务价格并赔偿消防设施损失5万元。第十、违反车辆管理的约定及承诺，应将停车服务费价格予以下调。第十一、没有对小区的健身、儿童娱乐场地、设施、照明灯具进行定期维修、养护并造成损坏，应降低该项物业服务费并赔偿损失3万元。第十二、被告对小区88部电梯的维护、保养违反《徐州市电梯安全管理条例》第二十四条强制性规定给小区业主造成损失，应降低物业服务价格。第十三、被告没有每年两次向全体业主公布物业服务收支情况；被告未向业主征求服务意见；被告未解决小区电动车乱停乱放且无法充电问题；被告未按约公布物业服务、监督电话。另外，本小区88部电梯的年检是上任物业公司将2017年的年检延迟至2018年2月出资进行，而被告在2017年12月10日至2018年12月9日服务期内未对本小区电梯进行年检，因物业费包含电梯保险及年检费用，故被告需返还电梯保险及年检费用。同时因被告自2017年12月10日至2018年3月21日未对小区电梯进行维保，自2018年3月21日至2018年12月9日因有五部电梯停运未进行维保，根据被告的电梯维保合同的维保单价249.99元/台/月（含6%增值税）计算，应返还维保费用共83846元，因前期被告已返还66000元，故还需返还17846元。综上，请求支持原告诉讼请求。 被告德恒物业公司辩称：原告不具有诉权，应裁定驳回起诉。根据《物业法》第76条、《物业管理条例》第10条规定，解聘物业公司和有关共有和共同管理权利其他重大事项应当由业主共同决定。本案原告没有召开业主大会或代表大会并获得广大业主的支持，也没有采取书面形式征求业主意见并获得绝大部分业主支持的情况下，擅自解除物业服务合同，提起本次诉讼主张各项赔偿，是属于没有获得授权的行为，其无权代表业主提起本次诉讼。原、被告签订物业服务合同后，被告即按照合同约定全面履行，不存在原告主张违反合同约定，减少服务内容，降低服务标准的情形，因此原告要求降低物业收费价格及停车服务价格没有任何依据。被告按约履行了绿化养护、公共设施维护、保养义务等合同约定义务，小区绿化、公共设施等损坏是涉案小区几年内多次更换物业，之前管理不到位导致的，在被告进驻前就已经存在，并非被告导致，原告要求被告赔偿损失无事实和法律依据。小区监控设施在被告入驻时就已损毁严重，被告又投资安装了6个摄像头。消防设施因损毁严重无法正常使用，被告并未接收。原、被告双方签订物业服务合同时对电梯未进行年检等情况均是知情的，双方约定的物业费是包干制，不是薪酬制，原告不能把每一服务项目进行拆分，并非被告原因没有支出的费用就让返还，完全违反双方关于物业费收取的约定。另外，年检等费用也是由第三方乐居物业支付，并非原告支付，原告无权要求被告支付该费用。原告主张被告返还每平方米0.61元物业费没有依据，原、被告双方签订物业合同约定物业费收取是2017年12月10日开始，被告已经将前期深圳莲花物业收取的人员支出费全额支付给原告10万元，按照原告诉状提供数据计算被告只需要支付9.6万元，被告多支付了4000元，其要求返还剩余的0.61元无任何依据。我们认为投标文件中仅表明是拟定的项目负责人，公司人员调整也是正常现象，公司后指派本案被告代理人作为该物业项目负责人也是获得了原告的认可，并未提出任何异议，自该项目开始一直在该项目工作，因此不存在违约行为。被告配备足额的保洁人员，关于不得录用超过60周岁以上保洁人员约定也是违反就业法关于歧视的相关规定，应当属于无效条款。被告也按照承诺给小区进行了保洁，对化粪池进行了清掏。被告本身具备园林绿化养护工程的经营资质，按照投标文件被告仅是承诺聘用有经验的绿化工作人员，双方约定被告仅仅是承诺现存绿化成活率达到95%以上，其绿化本身就是之前物业公司管理不到位导致，并非被告原因，因此要求赔偿绿化损失无依据。由于考虑到实际工作情况，仅仅是对工作模式进行了调整，并未影响服务质量，并且被告也将与保安公司签订的合同交给了原告，原告对于该工作模式认可并未提出异议，并且被告撤出该小区后该保安公司依然是按照原工作模式及方式进行服务，因此不存在安保服务质量不达标情况。被告的安保人员按照相关标准进行了巡查记录，小区监控本身就是无法使用，被告进场后也在小区大门以及地下停车库和广场安装了6个高清摄像头，小区存在失窃等情况并非被告的原因导致，被告也向原告提供了更换小区监控设施的相关报价方案，但均未得到原告回应，因此要求赔偿监控损失无依据。根据招投标文件相关规定被告配备2名具有上岗证的维修人员，原告也明确表示被告配备2名，因此也是符合双方约定的。被告安排工作人员对公用部位巡查养护，对原告主张的公用部位损坏情况应由开发商或者业主出资维修，并非被告物业公司的责任。根据双方合同约定被告仅仅是承诺对小区外围铁护栏除锈和油漆，并且被告也已经开始对铁栅栏进行维修，是由于原告单方解除双方物业服务合同导致了该工作没有继续推进，至于其他的设施锈蚀严重并非被告的原因导致，而是由于其多年没有人进行维护产生的后果，因此要求赔偿相关损失6万元没有事实依据。被告工作人员按照约定对相关设施进行巡视检查，其排水泵等设施的缺损是在被告进驻之前就存在的情况，并非被告的原因导致，主动排水系统本身已经瘫痪无法使用。由于原、被告双方在查验交接时被告发现其消防设施无法正常使用，因此并没有接收其小区内相关的消防设施，因此要求赔偿消防损失无任何依据。被告按照合同约定履行车辆登记管理义务。根据原告提供图片可以看出小区健身设施是之前缺少维护导致，并非被告原因导致，要求被告赔偿损失无事实依据。小区电梯维护保养被告也按照双方合同约定对电梯进行保养。其他违反合同约定的事实被告在书面征求业主服务意见期间被原告单方阻止没有完成，被告在小区公示栏公示了物业项目负责人以及相关负责人的24小时服务电话。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月9日，未来城业委会（甲方）与德恒物业公司（乙方）签订《未来城物业服务合同》，约定乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业管理服务。第四条约定乙方按建筑面积向业主收取物业服务费：高层、小高层1.10元/月每平方米；装修垃圾清运费1.00元/每平方米；小区公共能耗费12层（含）以上200元/年，11层（含）以下150元/年（物业代收代缴，按实结算，费用不足时，再向业主征收）；本物业管理公共服务费每年交纳一次。第七条约定物业服务收取的费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、公共设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用、物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业公众责任保险费用；法定税费；物业管理企业的利润。第十条约定在签订本合同后，甲方应会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定向乙方移交物业管理所必需的相关资料。甲、乙双方办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。第二十七条约定，本合同期限2年，每次签约1年，本次签约服务时间为2017年12月10日起至2018年12月9日。第二十八条约定，本合同期限届满前3个月，甲、乙双方应当就“是”“否”续签物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后3个月内继续履行本合同，费用收取标准不变，甲方应在此期间选聘物业管理企业。第三十条约定自合同签订之日起一周内乙方应向甲方缴纳壹拾万元履约保证金，在合同终止时退还履约保证金（不计息，如无罚款项，全额退还）。乙方在履约期间内，没按投标文件中的技术文件、中物协[2004]1号文件进行服务，有涉及下列情况之一：排污泵、监控及所有公共设施设备维护和保养；雨水沟及人粪池；绿化；私拉乱接；保洁（包括垃圾桶清洁与摆放、楼顶的保洁）；安保（包含保安酒后上岗）；消防系统；机动车辆及非机动车辆管理（包括无车辆限速明显标志的）；门禁系统；发现与投标文件中服务标准不匹配的情形，经整改后未能达到要求的，每次每项罚款1000元，直接从保证金中扣除。待保证金扣除过半后，乙方应及时补缴。合同还对其他权利义务进行了约定。 本院认为，原、被告双方签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应该依照约定履行。《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主委员会提起诉讼的后果及诉讼费用的承担均实际由全体业主负担，提起诉讼事项涉及全体业主的共同利益，业主有知情权和决定权，因此起诉应视为需由业主共同决定的重大事项，需要业主大会的特别授权，并需经过业主双过半同意。截至法庭辩论终结，原告未提交证据证明原告提起本次诉讼经过业主共同决定，原告未履行《物业管理条例》规定的程序性规定即提起诉讼，其不具有诉权，起诉应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，裁定如下： 驳回原告徐州市新城区龙域花园北区（未来城）业主委员会的起诉。 案件受理费7611元，退还给原告。 如不服本判决，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  张鑫瑶 人民陪审员  王 娟 人民陪审员  王思得 二〇一九年十二月七日 书 记 员  刘 铭