广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初9786号 原告：周超彬，男，1997年10月15日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人:莫桂同，广西星汉律师事务所律师。 委托诉讼代理人:黄玥，广西星汉律师事务所律师。 被告:南宁市凯铨投资有限公司，住所地南宁市友谊路**，统一社会信用代码9145010057457963XB。 法定代表人：黄爱东,该公司董事长。 委托诉讼代理人:李威，系该公司员工。 原告周超彬与被告南宁市凯铨投资有限公司合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月7日公开开庭进行了审理。原告周超彬及其委托诉讼代理人莫桂同、黄玥，被告南宁市凯铨投资有限公司的委托诉讼代理人李威，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周超彬向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年6月23日签订《东盟石材中心合作建房合同》（合同编号：xxx）无效；2.判令被告向原告返还购房款125444元和利息损失（利息计算方法：以125444元为基数，从2018年6月23日起，按照年利率6%计算至被告返还全部款项之日止），暂计至2019年11月7日的利息为10495.48元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：经被告的广告宣传，原告了解到被告开发的【东盟石材中心】项目有商品房对外销售，于是原告前往项目所在地的楼盘看房。被告员工带原告看房时向原告出示了项目设计图、户型图等各种资料，并声称该项目各项证件齐全，原告因此相信被告是有相应资质的房地产开发商。2018年6月23日，原告与被告签订了一份《东盟石材中心合作建房合同》（合作编号:xxx）。上述合同签订后，原告向被告支付了125444元首期款，被告于2018年6月25日向原告出具一份《收据》，确认收到原告支付的125444元。原告认为，原告与被告签订的合同“名为合作建房，实为房屋买卖”，原告与被告之间成立的应是商品房预售合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，被告至今未取得商品房预售许可证，因此，双方签订的《东盟石材中心合作建房合同》为无效合同。根据《合同法》第五十八条之规定，涉案《东盟石材中心合作建房合同》为无效合同，被告因该合同取得原告的125444元款项应予以返还。根据法律规定和项目用地的属性，被告不能在涉案土地上建设住宅，且被告并不具备房地产开发经营资质，亦未取得商品房预售许可证。但是被告隐瞒以上事实、进行了虚假宣传，欺诈原告与起签订合同并收取了原告的首期购房款125444元，现因被告原因导致双方签订的《东盟石材中心合作建房合同》无效，致使原告按时收房的预期利益已不能实现，且给原告造成了利息损失，涉案房屋价格为6547.2元/平方米，这基本符合原告与被告签订合当时、当地的市场价格水平，原告不知道且不能预见涉案合同无效的结果，原告对此并无过错。被告虚假宣传，过错全在被告。因此，被告应依法赔偿原告的利息损失。 被告南宁市凯铨投资有限公司辩称：1.原告与被告签订的《东盟石材中心合作建房合同》合法有效，该合同系双方真实意思表示，双方应根据诚实信用原则继续履行合同；原告在签订合同过程中，对被告所宣传的项目是经过深思熟虑的，并非一时冲动；该合同明确约定仓库房交付使用时间为2020年12月31日，合同中约定原告仅对其选定的仓库房仅享有使用权，并非所有权，因此，该合同并非原告所陈述享有所有权的《商品房买卖合同》；2.根据《东盟石材中心合作建房合同》第二十一条第8项的约定，原告对其与被告签订的《东盟石材中心合作建房合同》仅是对其选定的仓库房享有使用权，非所有权，原告对其选定的仓库房没有产权是知情的，因此，原告现因自身的原因要求退房返还已支付款项系违约行为，违反合同的诚实信用原则；3.被告对外公示的相关许可证等手续都是真实有效的，且原告对此也是知情的；根据合同第十八条规定，原告对涉案房屋仅仅享有使用权是知情的，其作为一个完全民事行为能力人应对其作出的民事法律行为承担责任，应根据诚实信用原则继续履行该合同；4.根据合同第一条第2点已说明项目用地性质为仓储用地，足以证明原告已明确知道该土地是不能建设住宅的，被告并没有隐瞒事实，也证明原告与被告合作建设的房屋并不是原告所说的商品房，正因为双方都清楚合作建设的房屋不是住宅性质的商品房，所以双方签订的合同并不是原告所说的商品房买卖合同，仅是双方根据政府部门批准用途就合作开发建设房屋所达成的真实协议，是双方最初的共识，真实表达双方意思，双方应遵守协议约定；5.关于原告提交的证据三民事判决书，被告认为该判决书仅为一审判决，并非终审判决，也未正式生效，被告已提起上诉，不能作为本案判决依据。 经审理查明：2018年6月23日，原告与被告签订一份《东盟石材中心合作建房合同》（合同编号：xxx），主要内容为：1.项目位置为南宁市经济技术开发区友谊路东侧、国凯大道一支路西侧，项目名称为东盟石材中心，项目用地属性为仓储用地，土地使用权期限为50年，自2014年1月13日起至2063年7月10日止；2.原告与被告合作建设东盟石材中心项目，原告与被告根据出资比例分配所含合作建设的东盟石材中心项目，根据原告的出资比例，可分得该项目47.9平方米的房屋，原告所得房屋位于项目第xxx号房；3.原告取得该房屋使用权期限为自该合同签订之日起至2063年7月10日止；4.原告以合同建设房屋的建筑面积计算承担合作建房款，该房屋合作建房单价为6547.2元/平方米（毛坯房），房屋合作建房总价款为313611元，原告采用分期付款方式支付合作建房款，其中原告应在签署本合同的同时交纳首期款，首期款共占房屋总合作建房款的40%，即125444元；5.在原告按期足额交纳合作建房款的情况下，被告应当在2020年12月31日前将符合本合同约定的房屋交付原告使用，被告逾期交房的，应承担相应的违约责任。 上述合同签订后，原告向被告支付了125444元首期款，被告于2018年6月25日向原告出具一份《收据》，确认收到原告支付的125444元。 另查明：被告不具备房地产开发经营资质，亦未取得商品房预售许可证明，且涉案项目尚未建成。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 关于涉案《东盟石材中心合作建房合同》的性质及效力问题。原告与被告签订的合同虽冠以“合作建房合同”的名义，但从合同约定的内容进行分析，该合同约定了房屋的基本情况，原告向被告付款的时间、方式，被告向原告交付房屋的期限、逾期交房的违约责任等内容，符合房屋买卖的特征，且该合同并未约定原告须要承担合作建房项目的经营风险，不符合合作开发房地产合同中关于各方当事人共同投资、共享利润、共担风险的特点，反而是原告在合作建房中以出资形式最终获得一间47.9平方米的房屋，符合房屋买卖合同的性质。结合涉案房屋在双方签订合同时尚未建成的实际情况，应当认定原告与被告之间成立商品房预售合同关系。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，明文解释。截至本案开庭之日，被告尚未取得商品房预售许可证明，原告要求确认双方签订的《东盟石材中心合作建房合同》为无效合同，符合上述司法解释的规定，本院予以支持。 关于原告诉请被告返还款项的问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由《中华人民共和国合同法》第五十八条，明文规定。涉案《东盟石材中心合作建房合同》为无效合同，被告因该合同取得原告的125444元款项应予以返还，故原告要求被告返还125444元，符合上述法律的规定，本院予以支持。 关于原告诉请被告支付利息的问题。原告与被告签订合同时，明知涉案房屋价格明显低于市场价格，但原告未清晰了解房屋性质、合同性质等情况，便与被告签订合同，其自身亦存在过错，应承担相应的责任，故原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告周超彬与被告南宁市凯铨投资有限公司于2018年6月23日签订的《东盟石材中心合作建房合同》（合同编号：xxx）无效； 二、被告南宁市凯铨投资有限公司向原告周超彬返还125444元； 三、驳回原告周超彬关于要求被告南宁市凯铨投资有限公司支付利息的诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3081元、财产保全费1200元，合计4281元，由被告南宁市凯铨投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄友双 二〇一九年十二月九日 书记员  赖雪妮 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。