四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0923民初367号 原告：胡德明，男，汉族，1965年6月27日出生，住四川省大英县。 委托诉讼代理人：刘少君，遂宁市大英县蓬莱法律服务所法律工作者。 被告：刘朝霞，女，汉族，1992年2月10日出生，住四川省大英县。 委托诉讼代理人：秦增孝，遂宁市大英县蓬莱法律服务所法律工作者。 原告胡德明与被告刘朝霞合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月9日公开开庭进行了审理，后因本案案情复杂，本院将本案由简易程序转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年8月7日、11月7日公开开庭进行了审理。原告胡德明委托诉讼代理人刘少君、被告刘朝霞及其委托诉讼代理人秦增孝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡德明向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的租房协议；2.判决被告支付2018年租金8万元；3.判决被告支付违约金2万元；4.判决被告赔偿损失共计18万元；5.本案诉讼等费用由被告承担。事实与理由：2016年2月23日，原、被告就大英县新锦江宾馆租赁事宜签订租房协议。协议约定：“每年租金8万元；租赁时间从2016年2月23日起至2020年2月23日止，共为5年；承租方必须爱护宾馆内的设备设施，如有损坏或损失照价赔偿”等内容。协议履行过程中，被告未按约定支付2018年度租金，经原告多次催收，被告至今未给。在催收过程中，原告发现被告将宾馆全部房间的空调、电视机、电脑、饮水机、棉被等设备拆除、搬离，造成原告严重的损失且宾馆无法正常营业经营。被告的根本违约行为导致双方合同目的无法实现，并造成原告经济损失，请求依法支持原告的诉请。 被告刘朝霞答辩：1.本案被告在接受原告的邀约承包了宾馆的经营业务，不是房屋租赁;2.该案的事实和法律关系，是承包合同纠纷不是租赁合同纠纷。结合该案的事实及依据，胡德明不是本案的适格原告，胡德明仅仅是房东。作为本案的被告不是本案适格主体，在租赁经营存续期间，被告和最后的承包经营者但波签订了转租合同，转租合同发生效力时，原告和被告的合同应当变更或者终止，双方均不是适格的主体。原告曾发现宾馆的部分设施被搬离，自己制作了一个清单，数额是23万元。原告的陈述和事实矛盾，对于损失的设备，我们待原告出示相关清单，质证后才能确认。 原告胡德明围绕诉讼请求、事实及理由依法提交了如下证据： 1.原告身份证复印件、被告的户籍证明复印件，证明原被告主体资格适格。被告对双方的身份证明三性认可，但对证明观点不认可，认为不能证明原、被告是适格主体。本院对该证据的真实性予以认可。 2.租房协议、损失确认清单、物品损坏拆除照片5张、损失物品清单，证明双方租赁合同关系成立，原告按约定履行了交付出租房的义务，被告未按照合同约定支付房租款，且宾馆内空调、电脑、电视机、棉被被擅自拆除，构成根本性违约，原告有权解除合同，被告应当支付拖欠的租金及承担违约金并赔偿损失。被告对双方的租房协议、5张物品损坏拆除照片的真实性认可。对原告主张的损失有异议，认为物品损坏拆除照片5张，显示有5个地方拆除了空调、电视，在没有新的证据出示，只认可5个地方的空调、电视被拆除。对证明观点有异议，认为对方要求按照18万元来赔偿，主张过高，因为新的产品都会出现贬值和自然损耗，与实际不符。损失物品清单是2018年10月22日上午，刘朝霞在毫无精神准备的情况下签订的,且签订的目的是为了去起诉但波。本院对租房协议、物品损坏拆除照片5张的真实性予以认可，损失物品清单系原告自己制作，未经被告确认，不予认可。损失确认清单系原、被告为向但波主张权利而签字确认的，并非被告真实意思表示，且宾馆内的物品并未全部丢失，故本院对该证据的真实性不予认可。 被告反驳原告的主张提供了以下证据： 1.证人邹某、刘某的调查笔录，证明被告是继袁昭国之后再经营的，设施设备相当陈旧，部分电器不能使用；本案被告在转租宾馆时已经告知了胡德明；该宾馆的设施设备部分遗失是真的，但当时绝大多数还在，特别是床上用品。原告认为邹某、刘某没有到庭作证，证言缺乏真实性。本院对该证据不予认可。 2.证人邓某、秦某、丁某的证明，证明本案的被告在转租宾馆给但波时，已经向原告告知了转租情况，且转租是2017年进行的，距离起诉时间已经1年多，原告已经知晓或者默认被告的转租行为。原告认为该组证据缺乏真实性且不能核实是否是其本人签字或捺印。本院对该证据不予认可。 3.个体工商户登记基本信息表，证明宾馆是特种经营，需要很多部门审核。本案的被告不具备也没有向主管部门申请登记和审核，宾馆的实际经营者是胡德金，所以本案的原告不是适格主体。原告对该组证据真实性无异议，但认为不能达到被告的证明观点，手续不齐全导致经营者的损失原告可以承担，但是经营者经营不善，擅自撤除设备属于违约行为。本院对该证据的真实性予以确认。 4.接报警登记表和证明，证明原被告于2018年1月22日报警，原告对但波接手经营这个事实是默许的，也知情但波拆除了宾馆部分设施设备。原告对该组证据真实性、合法性没有异议，但认为刘朝霞与但波之间有一个转租关系，双方之间的转让发生了纠纷，与原告无关，原告只与被告之间产生了合同关系，因此认为该组证据不能达到被告方证明目的。本院对该证据的真实性予以确认。 5．宾馆门面转让合同，证明原告通过电话接受了被告将对宾馆进行转租，默许了该行为。原告认为因但波没有到庭陈述，该证据缺乏真实性，即使该证据是真实的，但没有得到原告方的承认、追认，被告是擅自转租，属于违约，应当承担违约责任。本院对该证据的真实性予以确认。 6．大英锦虹机电设备有限公司证明、发票，证明被告在经营过程中，由于宾馆的部分设施陈旧不能使用，被告购买了空调5台共计1万元，购买了部分的弹花被、棉被等。原告对证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性，且原告在确认损失时只计算了原告自己的损失。本院对该证据的真实性予以确认。 7．手机录音，证明原告及其亲戚在宾馆内拿走过东西，空调、电视等是在但波经营期间搬走的，原告要求被告一起去起诉但波，原告在起诉前知道被告转租给但波的情况，知晓东西被搬走，也允许其亲戚搬走过物品。冉阿姨的现场手机录音证明了在但波经营期间，原告找装修公司测绘过宾馆，准备做装修，所以原告知晓转租情况。原告对被告与其手机录音的真实性无异议，但认为即使是原告的亲戚搬走了物品，也是在结算后才搬走的，不影响损失的结算是23万元。认为群众刘阿姨、冉阿姨身份无法查明，不予认可。本院对原被告手机录音的真实性予以认可；对被告与刘女士、冉女士的手机录音，因无法核实刘女士、冉女士的身份信息，不予认可。 8．宾馆的图片6张，证明照片上的东西还在宾馆内。原告认为这组照片时间、地点、人物均不清楚，真实性不予认可。本院认为，该6张照片是法院组织双方到宾馆现场查看时所拍摄的，予以认可。 经审理查明：2016年2月23日，原告胡德明（甲方）与被告刘朝霞（乙方）签订《租房协议》，协议约定：“经甲乙双方共同协商，甲方将现有新锦江宾馆承包给乙方经营，特达成如下协议：一、租赁金额：每年租金为8万元。每年到租赁到期后给付下一年的租金。二、租赁时间：从2016年2月23日起至2020年2月23日止，共5年。如需续租，价格另议……五、宾馆内设备清单如下：枕芯77个，枕套68个，被套102个，床单70个，棉被66床，毛巾93条，浴巾90条，饮水机22台，床罩27个，电扇4台，电视机30台，空调20台，不锈钢梯子1个，张棉46个，席子床，电脑1台，扫描仪1台，货架1套……七、乙方不得随意将该宾馆转租、转让给他人。八、违约责任：从即日起如一方违约，付对方违约金20000.00（大写：贰万元整）。九、乙方向甲方交押金5000.00（大写：伍仟元整），合同期满后一次性退还……”。2017年8月4日，被告刘朝霞与案外人但波签订《宾馆门面转让合同》将宾馆进行了转让。2018年1月22日，原、被告双方到大英县公安局太吉派出所报案称宾馆23台空调被拆走了，其中3台是刘朝霞的，20台是胡德明的。2018年10月22日，原、被告双方对宾馆物资进行了清点，损失确认清单载明:“胡德明、刘朝霞”清点新锦江宾馆物资如下：经双方清点所有合同上的物资全部遗失。另外二楼被子柜少了2个。305、306房间书桌不在。305凳子不在。504窗玻璃烂了，少一架床。506床没了2架，书桌、凳子没了。505床少了一架。以上物资共计折合人民币230000.00元大写：（贰拾叁万元整）。此据：胡德明。以上属实：刘朝霞。2018年10月22日”。双方签字并捺印。庭审中，被告认可5个地方的电视被拆除。原告在庭审中陈述在报警后才知道宾馆被转让的情况，同时考虑宾馆物品的折旧率以及被告的经济状况和被告也是受害人等因素，所以对损失只起诉18万元；诉讼请求中主张租金8万元是指2018年2月至2019年2月期间的租金；5000元押金在原告处，请法院判决时在赔偿款中进行折抵。 本院认为，原、被告签订的《租房协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同中约定了损坏或者损失照价赔偿以及不得转租的情形。被告刘朝霞将宾馆转让给他人，且宾馆物品部分遗失，导致合同目的不能实现，原告主张解除《租房协议》，予以支持。本案的争议焦点是：一、本案是经营权承包关系还是租赁关系？二、双方的主体是否适格？三、被告是否继续给付2018年2月至2019年2月的租金？四、原告主张的损失18万元，被告认为是重大误解，该物品是否价值18万元？五、被告是否违约，是否需要承担违约责任？ 关于争议焦点一，原、被告虽然签订的是《租房协议》，但实际是将房屋与宾馆的经营权一起转让，故本案应该认定为合同纠纷。 关于争议焦点二，胡德明是宾馆房屋的所有权人，刘朝霞在签订合同时，知晓宾馆工商登记信息是胡德金，房屋所有权人是胡德明。根据合同相对性原则，应该认定为双方为本案的适格主体。 关于争议焦点三，双方合同未到期，且在报警后双方也未及时解除合同。被告应该承担继续支付2018年2月至2019年2月的租金8万元的义务。 关于争议焦点四，胡德明主张18万元损失的主要依据是刘朝霞签字确认的23万元损失清单，该清单上载明所有合同上的物资全部遗失，但实际上物资并没有全部遗失，且在宾馆东西丢失后，双方前去公安局报警，称宾馆23台空调被拆走了，其中3台是刘朝霞的，20台是胡德明的，并未提及丢失了其他东西。宾馆内的物品均比较陈旧，综合折旧率和损耗率，价值不大，且在东西丢失后，双方并没有立即确认损失，而是在事发后9个月在未对宾馆的物品全部清理的情况下确认损失为23万元，故，本院有理由相信刘朝霞并非是出于认可损失23万元而签字确认的损失清单。综上，该损失清单不足以支撑胡德明主张的18万元损失，且其不能提供其他证据予以佐证，至于宾馆到底丢失了哪些东西，除了报警记录上载明了的23台空调外，还有刘朝霞认可的5台电视，23台空调中有20台是胡德明的，结合刘朝霞于2017年8月4日与但波签订的《宾馆门面转让合同》中3台空调折价4000元，且该合同中约定的空调比案涉空调更新的情况，本院酌定20台空调及5台电视的损失为2万元，另，胡德明同意用刘朝霞在其处的5000元押金抵扣损失。 关于争议焦点五，双方签订的《租房协议》明确约定了宾馆不得随意转让，虽然刘朝霞辩称宾馆转让之前告知了胡德明，但其未提交相应的证据，且胡德明不认可，可以认为刘朝霞的转租行为没有得到胡德明的许可，故刘朝霞未经胡德明认可将宾馆转让他人，属于违约，且双方约定的违约责任符合法律规定，故对胡德明主张的2万元违约金予以支持，因刘朝霞违约，胡德明可以据此主张解除与刘朝霞的合同。 综上，原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除胡德明与刘朝霞签订的《租房协议》； 二、刘朝霞在本判决生效后十日内向胡德明支付租金8万元、违约金2万元、赔偿损失2万元，共计12万元，品跌刘朝霞交付的押金0.5万元，实际应支付11.5万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5500元，由刘朝霞负担2700元、胡德明负担2800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  雷 杰 人民陪审员  孙吉成 人民陪审员  夏春梅 二〇一九年十二月八日 书 记 员  程 城