广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5791号上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路**投资大厦****，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张旭，男，1984年8月11日出生，汉族，住湖北省随县。被上诉人（原审原告）：陈立，女，1985年10月5日出生，汉族，身份证住址湖北省随州市曾都区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建设发展公司）因与被上诉人张旭、陈立商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。建设发展公司上诉请求：撤销一审判决第一项，并改判驳回刘烁东关于逾期办证违约金的诉讼请求。事实和理由：双方签订的《买卖合同》第十四条约定：“买受人不能按出卖人规定日期提交办理权属证书所需资料导致不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人无需承担任何责任。”建设发展公司在2017年9月15日向买受人寄发了《办理房产证通知书》，但买受人直到2018年3月23日才向建设发展公司递交办证资料，其行为已符合“逾期提交办证所需资料”的情形。涉案房产的房产证因买受人逾期提交办证资料导致办证迟延，建设发展公司无需支付逾期办证违约金。若法院认定建设发展公司存在逾期办证的情况，请求法院根据买受人存在的过错，酌情减轻建设发展公司的违约责任。退一步而言，即使建设发展公司逾期办证的行为构成违约。根据双方签订的《买卖合同》的约定，则“买受人不退房、出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金”。该约定为双方意思自治的结果，不存在可撤销或者无效的法定情形，依法应当予以适用。买受人没有任何证据证明其实际损失，其应承担举证不能的不利法律后果。一审法院偏信买受人单方说辞即认定双方约定的违约金标准明显偏低，缺乏事实和法律依据。因此，本案建设发展公司应负责任最终应当适用合同约定违约金标准。张旭、陈立辩称，买受人并不存在迟延提交办证申请的行为。买受人在接到建设发展公司的通知后已及时提交办证申请。建设发展公司在涉案房产具备办证条件的情况下未及时通知买受人办证，相关责任应由建设发展公司自行承担。涉案房产是否具备办证条件以及何时具备办证条件，建设发展公司根据诚实信用原则必须履行通知买受人的义务。张旭、陈立于2019年1月29日向一审法院起诉请求：1.判令建设发展公司支付逾期办证违约金30553元；2.判令建设发展公司支付逾期交房违约金47084.97元；3.建设发展公司退还面积差异款2200.4元。一审法院认定事实：2013年4月13日，张旭、陈立(买受人)与建设发展公司(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定张旭、陈立向建设发展公司购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼24幢404房的预售商品房，购房总价343937元；套内建筑面积单价为每平方米5117.35元；套内建筑面积67.21㎡；商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋差价多退少补，面积差异百分比=（实测套内建筑面积-合同约定计价面积）×100%/合同约定计价面积；合同第八条规定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即：双方同意该商品房经验收合格交付；该商品房经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报，即单体竣工通过验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。建设发展公司主张张旭、陈立于2014年4月12日办理了收楼手续。涉案楼盘于2017年9月30日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。建设发展公司提交办证资料收纳进度表，该表显示陈立在表中签名，落款日期为2018年3月23日。2018年5月14日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园24幢404房，专有（即套内）建筑面积为66.78㎡。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系张旭、陈立与建设发展公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，建设发展公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因建设发展公司的责任导致张旭、陈立不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，张旭、陈立不退房，建设发展公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，建设发展公司应于2014年1月1日起算720个工作日，即2016年11月27日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。建设发展公司辩称其于2018年5月7日履行了备案义务，虽未提供证据证明，但因不动产权证于当月14日办出，期间属于办证部门合理的办证时间，一审法院予以采信。建设发展公司于2018年5月7日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。建设发展公司主张张旭、陈立没有按其通知前往办理办证手续，但其提供的证据不足以证明其观点，故对其主张一审法院不予采信。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量建设发展公司逾期办证的过错程度,对张旭、陈立造成的损失及敦促建设发展公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致张旭、陈立的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，一审法院酌定为按年利率6%计算。至于逾期办证期间的截止日，张旭、陈立主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至建设发展公司履行备案义务之日止，即2018年5月7日。综上，建设发展公司逾期办证应向张旭、陈立支付逾期办证违约金29738.77元[计算方式：以343937元为基数，按照年利率6%计算，从2016年11月28日起计至2018年5月7日止，共526天]。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。故2017年9月30日应视为张旭、陈立收楼日期，即建设发展公司交楼违约状态持续至该日。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2014年1月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，张旭、陈立于2019年1月29日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则张旭、陈立的上述债权中，2016年1月30日之前的已经超过诉讼时效期间，建设发展公司抗辩有效，张旭、陈立的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，建设发展公司需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年1月30日至2017年9月30日，张旭、陈立已付房价款为343937元，故建设发展公司应付违约金金额为20980.16元（343937元×0.0001×610天）。关于面积差异款。涉案商品房买卖合同约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积差异的，以实测套内建筑面积为准，差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋差价多退少补。本案中，商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积67.21平方米，不动产权证登记房屋专有（套内）建筑面积66.78平方米。据合同约定的计算方式计算，两者差异值为-0.64%，属应按房屋差价少补情形，故建设发展公司应向张旭、陈立退回房屋差价2200.4元［5117.35元/平方米×（67.21-66.78）平方米］。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向张旭、陈立支付逾期办证违约金20980.16元；二、建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向张旭、陈立支付逾期交房违约金20945.76元；三、建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向张旭、陈立退还房屋差价款2200.4元。如果建设发展公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1796元，减半收取为898元（该款张旭、陈立已预付），由张旭、陈立负担303元，由建设发展公司负担595元（建设发展公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付张旭、陈立）。二审中，双方均未向本院提交新的证据。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。一审判决判令建设发展公司须向张旭、陈立支付逾期交房违约金20980.16元、退还房屋差价款2200.4元，双方均未对此提起上诉，本院予以维持。根据建设发展公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点为：张旭、陈立是否存在逾期提交办证申请资料导致建设发展公司未能及时为涉案房产办理房产证的违约行为。对此，本院作如下分析：建设发展公司对于其逾期办证的事实并无异议，但其上诉主张买受人张旭、陈立存在逾期向其提交办证所需申请资料的行为，致使其未能及时为涉案房产办理房产证，故应免除或相应减轻其应承担的逾期办证的责任。为此，建设发展公司向一审法院提交了业主办理房产证资料收纳进度表佐证其上述主张。虽然该证据仅显示买受人陈立提交办证资料的时间为2018年3月23日，但该证据并未显示建设发展公司催促买受人提交办证资料的情况。因涉案房产是否具备办证条件以及何时具备办证条件、买受人须向建设发展公司提交何种办证资料等信息，均由建设发展公司所掌控，故建设发展公司应提供证据证明其在涉案房产具备办证条件后已及时通知买受人提交办证所需材料而买受人确实存在迟延提交的行为方可减轻或免除其所应承担的逾期办证的违约责任。但在本案中，建设发展公司所提交的上述证据显然不足以证明上述事实，故一审法院对于建设发展公司的该抗辩主张不予支持，并无不当，本院予以维持。对双方未上诉的部分，本院不作审查。综上所述，建设发展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费325元（上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司已预交），由上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年十二月十日书记员  练慧琳