河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1402号上诉人（一审原告、案外人)：刘华，女，汉族，1963年1月2日出生，住河南省商丘市，现住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：赵晓晓，河南华豫律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）:河南民基建设工程有限公司。住所地：河南省商丘市民权县产业集聚区(工业大道北侧)，统一社会信用代码9141142117517183X4。法定代表人：朱建民，该公司总经理。委托诉讼代理人：靳留文，男，该公司工作人员。一审第三人:商丘市宁陈苏通置业有限公司。住所地：河南省商丘市梁园区八一路与凯旋路交叉口德信大厦****，统一社会信用代码79571825-0。法定代表人:王金立,该公司总经理。上诉人刘华与被上诉人河南民基建设工程有限公司（以下简称民基公司）以及一审第三人商丘市宁陈苏通置业有限公司（以下简称宁陈苏通公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘华及其委托诉讼代理人赵晓晓，被上诉人民基公司的委托诉讼代理人靳留文到庭参加诉讼。第三人宁陈苏通公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘华的上诉请求：撤销一审判决，改判一、停止对河南省商丘市睢阳区苏州河畔9号楼3单元105室房屋的强制执行，并解除上述房屋的查封；二、确认刘华与宁陈苏通公司签订的《商品房买卖合同》有效，确认案涉房屋归刘华所有；三、宁陈苏通公司协助配合刘华办理案涉房屋的产权登记。事实与理由：1.一审法院审理程序违法。未向刘华释明直接将宁陈苏通公司列为第三人侵害了刘华的合法权益。2.一审认定事实错误，法院应该调取的证据不予调取，直接认定刘华与宁陈苏通公司签订的合同无效错误。宁陈苏通公司隐瞒已将出卖房款支付民基公司，民基公司对宁陈苏通公司卖房的行为是明知的。3.一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条、第十条、第二十六条的规定，一审法院查封案涉房屋时未在显要位置张贴封条和进行公示，其查封的效力不得对抗善意第三人刘华。民基公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。刘华所述与事实不符。法院依法查封案涉房屋，宁陈苏通公司在明知房屋被查封的情况下出卖房屋，已构成非法处置查封、扣押、冻结的财产罪。民基公司并不知道案涉房屋出卖的情况，宁陈苏通公司亦未将房款支付民基公司。民基公司在其与宁陈苏通公司之间建设公司施工合同纠纷诉讼中，申请人民法院查封案涉房屋，一审法院于2014年9月1日就作出了查封裁定。在民事判决生效后，民基公司就申请强制执行。刘华所称事实不足以对抗民基公司的强制执行的权利，于法无据，不应支持。宁陈苏通公司未答辩。刘华的一审诉讼请求：一、停止对案涉房屋的强制执行，并解除上述房屋的查封；二、确认刘华与宁陈苏通公司签订的《商品房买卖合同》有效，确认案涉房屋归刘华所有；三、宁陈苏通公司协助配合刘华办理案涉房屋的产权登记。一审法院查明：民基公司为宁陈苏通公司所开发小区的施工单位，因为宁陈苏通公司不能支付工程款，民基公司申请人民法院对案涉房屋进行查封，一审法院作出（2014）商民一初字第80号民事裁定书及协助执行通知书，将第三人宁陈苏通公司的106套房产予以查封，包含本案争议的房产。后宁陈苏通公司又将案涉房屋于2015年7月30日出售给刘华，刘华对民基公司的执行提出执行异议。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……”。本案刘华购买案涉房屋的时间为2015年7月30日，民基公司申请人民法院将案涉房屋查封的时间为2014年9月1日，因此刘华属于在查封之后购买案涉房屋。宁陈苏通公司在一审法院限定的期限内并未提供房屋预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”在宁陈苏通公司未取得预售许可证明的情况下，其与刘华签订的商品房买卖合同属于无效合同，基于无效合同不能产生对抗效力。综上，刘华就案涉房屋不享有排除民基公司强制执行的民事权益，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：驳回刘华的诉讼请求。一审案件受理费6042元，由刘华负担。本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：一、2015年7月30日，刘华与宁陈苏通公司签订制式商品房买卖合同，约定刘华购买9号楼3单元1层05号房屋，每平方米3300元，总价316107元。还约定了其他条款。2019年10月14日商丘市住房和城乡建设局出具说明，主要内容有宁陈苏通公司开发建设的“苏州河畔”项目9#楼于2013年8月23日取得商品房预售许可证，批准预售住宅面积4399.16平方米。二、商丘市不动产登记交易中心2019年10月11日出具的不动产登记信息查询结果显示刘华在商丘市区内无登记信息。三、2015年7月30日刘华的尾号9277中国农业银行账户支出5万元，摘要为交购房款。刘华称另有2015年7月30日从中国建设银行取款10万元现金，5万元现金是提取其父亲的钱，宁高义代缴4万元抵房款。刘华提交尾号7993的中国建设银行账户信息，显示2015年7月30日取现10万元。落款时间为2015年7月29日的宁陈苏通公司收据，载明收到刘华9-3-105房款20万元现金。2016年6月10日宁陈苏通公司的工作人员管后钦向刘华出具借条“今借到刘华现金9万元，办理9#楼105房物业费、配套费、房管局备案手续交付于刘华”、“原需用13万元，其中减去宁高义4万元，剩余9万元”。四、苏州河畔物业服务部的多张收款凭证显示刘华自2016年11月21日起购买电量，刘华提交的室内照片显示其已居住使用案涉房屋。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。一、宁陈苏通公司几经变更高级管理人员，虽未提交案涉房屋所在楼房的商品房预售许可证原件，但在二审中提交了商丘市住房和城乡建设局的说明，证明案涉房屋所在楼房已办理了商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，可以认定刘华与宁陈苏通公司签订的商品房买卖合同为有效合同。二、二审中，刘华提交了商丘市不动产登记交易中心出具的不动产登记信息，证明刘华在商丘市区内无登记信息，即刘华名下无其他用于居住的房屋。三、刘华提交的2015年7月30日中国农业银行转账记录5万元、中国建设银行取现记录10万元，且宁陈苏通公司出具了20万元的收据，宁陈苏通公司工作人员的借条也证实刘华又支付了9万元，已超过了合同约定总价款316107元的50%。刘华的主张，已符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，且其已在案涉房屋居住使用三年有余，其权利能够排除执行。因案涉房屋尚未办理不动产变更登记，本院对刘华关于确认房屋权属的请求不予支持。宁陈苏通公司同意刘华的主张，可在人民法院解除查封后自行办理变更登记，本院对该请求不再支持。综上所述，刘华的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省商丘市中级人民法院（2019）豫14民初138号民事判决；二、确认刘华与商丘市宁陈苏通置业有限公司2015年7月30日签订的《商品房买卖合同》为有效合同；三、不得执行河南省商丘市睢阳区苏州河畔9号楼3单元105室房屋；四、驳回刘华的其他诉讼请求。一审案件受理费6042元，二审案件受理费6042元，由河南民基建设工程有限公司负担。河南省商丘市中级人民法院（2019）豫14执异39号执行裁定自本判决生效后自动失效。本判决为终审判决。审判长 王 静审判员 牛建华审判员 张俊宇二〇一九年十二月五日书记员 王 珊