湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终3740号上诉人（原审第三人）：湖南凯盈房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道开元路湘商世纪鑫城27楼2706号。法定代表人:张炳光，总经理。委托诉讼代理人：文少波，湖南众铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘婷，女，1983年3月28日出生，汉族，户籍地：湖南省长沙县。委托诉讼代理人：钟文杰，湖南中楚律师事务所律师。原审被告：湖南鑫泰房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉中路一段458号。法定代表人:邱北宁。上诉人湖南凯盈房地产开发有限公司（以下简称凯盈公司）因与被上诉人刘婷、原审被告湖南鑫泰房地产开发有限公司（以下简称鑫泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2018）湘0121民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯盈公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或改判被上诉人与原审被告签订的合同无效。事实与理由：1.上诉人对涉案房屋有独立请求权，并非一审法院认定的除法律之外无权认定该合同无效。2.被上诉人与原审被告之间并无真实的商品房买卖关系，而是原审被告法定代表人胡某向刘婷借款，签订《商品房买卖合同》，并将涉案房屋备案至其名下，以保证借款的偿还。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院》第二十四条的规定，应当确认被上诉人与原审被告签订的房屋买卖合同为无效合同，或驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人刘婷辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘婷向一审法院提出诉讼请求：确认刘婷与鑫泰公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。一审法院认定事实如下：1、鑫泰公司于1992年9月2日注册登记，经营范围为长沙县星沙开发区土地号0010140822000宗地的房地产开发及相关基础设施配套的建设、自建房屋销售及租赁。2、湖南省工商行政管理局于2017年5月8日对鑫泰公司作出吊销营业执照的行政处罚，并于2017年5月19日公示该项行政处罚决定。3、广东捷盈投资发展有限公司（以下简称广东捷盈公司）系凯盈公司的股东，并持有公司100%的股份。4、“鑫泰丽都中央公馆”（现名财富港湾）是鑫泰公司开发的星沙商业步行街第三期项目，项目位于长沙经济技术开发区××道××道交汇处西北角，于2008年5月18日取得预售许可证。5、2009年2月21日，刘婷在鑫泰房地产公司财务部办公室与鑫泰公司签订了《长沙县商品房买卖合同》（含三个附件）。合同约定，刘婷（买受人）购买鑫泰公司（出卖人）开发的位于长沙县××幢××单元××号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为142.88平方米，购房单价为3440元／平方米，总售价为491507元，付款方式为通过银行按揭付款：签订合同当日付清首付款151507元，剩余房款340000元通过银行按揭方式付清。出卖人应在商品房交付使用后叁拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并在商品房交付使用后365天内办理好栋证及分户产权证。另，合同针对房屋交付期限及条件、逾期付款及逾期交房违约责任、物业服务等条款进行了相关约定。合同签订当日，刘婷以现金方式向鑫泰公司支付购房首付款151507元，并由鑫泰房地产公司财务部开具相应购房款发票。6、2009年5月21日，刘婷与鑫泰公司针对上述合同签订《补充协议》，双方补充约定，付款方式改为一次性付款，购房总售价变更为按原销售价格的八折收取即393205.6元，协议签订后，刘婷将扣除首付款151507元后的余款241698.6元以现金方式支付给鑫泰公司。协议签订当日，刘婷依约定支付剩余购房款后，胡某以鑫泰公司名义向刘婷开具收条，该收条上载明：今收到刘婷购房尾款贰拾肆万壹仟陆百玖拾捌元陆角整（241698.60元）。该收条落款处加盖有鑫泰公司公章并有胡某签名。7、2009年8月13日，鑫泰公司依约办理上述合同备案并将涉案房屋办理预告登记至刘婷名下。8、2011年4月11日，胡某因涉嫌非法吸收公众存款罪向公安机关投案并被公安机关决定于次日开始对其实施刑事拘留，同年5月18日经检察机关批准逮捕。胡某在其投案后的案件侦查及审查起诉阶段，经公安机关或检察机关讯问及其对刘婷进行非法吸存的具体情况，胡某供述2008年6月16日向刘婷借款300000元，未归还本息。9、在胡某因涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关刑事拘留后，长沙县公安局于2011年5月4日对刘婷与鑫泰公司及胡某之间的关系及其经济往来进行了询问并记录在案。刘婷表述：其与胡某关系熟悉，2010年7月份，胡某因资金紧张借用刘婷名下位于长沙县××小区××栋××号房屋用于在他人处贷款设立抵押。10、2013年1月21日，长沙市中级人民法院对长沙县人民检察院指控被告单位鑫泰房地产公司、被告人胡某犯非法吸收公众存款罪一案作出（2012）长中刑二终字第0241号刑事判决书的二审终审判决，该判决书中审理查明以下事实：1）2006年12月，鑫泰公司委托代理人胡某通过增资受让方式持有鑫泰房地产公司部分股权，成为公司法定代表人并实际负责，2010年10月，胡某将其持有的鑫泰房地产公司全部股权转让给邱北宁，公司法定代表人随之变更为邱北宁，但胡某仍为鑫泰房地产公司实际控制人。2）2007年至2011年4月，胡某为解决鑫泰房地产公司在“鑫泰丽都中央公馆”项目建设资金不足问题，先后以鑫泰房地产公司或个人名义，许诺3%至30%不等的高额月息，公开向社会不特定对象吸收资金，并通过人传人的方式不断扩大融资对象范围，胡某为获得资金，不仅支付高额利息、还以在建的已取得预售许可的“鑫泰丽都中央公馆”项目房产抵押担保，所吸收资金部分用于工程建设，部分用于归还先前融资的本息，因滚动融资致使资金缺口不断扩大，融资对象随之增加。截至该案案发前，胡某共向65名对象非法吸收公众存款共计18937.0615万元（其中实际融资17219.323万元、利息转为本金1717.7385万元），实际支付本息共计13855.0594万元（其中本金9937.0615万元，利息3829.9979万元）。2011年4月11日，胡某主动到长沙县公安局投案，如实供述向社会不特定对象大规模非法融资的事实。证明上述事实的证据包括鑫泰公司证照、楼盘证书、多名证人证言、胡某保存的借款合同、融资协议、担保合同以及胡某的陈述等共计十六组证据。其中公安机关出具的证人刘婷的证言、胡某的供述均证实胡某向刘婷吸存30万元。以上案件事实经长沙市中级人民法院发生法律效力的裁判文书确认。11、鑫泰公司在开发“鑫泰丽都中央公馆”项目过程中，因拖欠施工单位博坤建设集团有限公司工程款致使该施工单位诉至长沙市中级人民法院，经审理终结并进入执行程序后，一审法院依据已发生法律效力的（2012）长县民初字第701-1号执行裁定书于2013年10月14日依法委托湖南金烨拍卖有限公司、湖南佳士得拍卖有限公司、湖南省佳德拍卖有限公司、湖南嘉雨拍卖有限公司四公司（以下简称拍卖人）拍卖被执行人鑫泰房地产公司所有的位于长沙县××镇××道西侧“中央公馆（鑫泰丽都）”在建工程全部房产（含土地使用权）。对此，拍卖人于2014年1月13日发出《竞买须知》，确定拍卖时间为2014年1月16日，拍卖保留价（起拍价）为人民币15800万元，拍卖方式为网络竞价，第三方交易平台为湖南省联合产权交易所，该拍卖须知对拍卖标的特别说明如下：（1）被执行人原与部分业主签订购房合同的58套房屋暂予以预留，拍卖后，再依法确定是否为真实购房。如属真实购房的，房屋交给购房者；如不属于真实购房的，房屋交给拍卖买受人。其他房屋的备案登记由委托方负责衔接有关部门解除。同月16日，上述拍卖顺利组织，并由广东捷盈公司以15800万元成功竞得上述拍卖标的，同日，广东捷盈公司与上述拍卖人签署《长沙县星沙镇商住楼在建工程房地产拍卖成交确认书》（金烨）拍成交字（2014）第180号，该确认书对拍卖成交其他事宜进行了相关说明。12、2016年2月2日，一审法院相关工作人员向胡某分别对包括刘婷购买1409号房屋在内的多人购房情况进行调查并作出的谈话笔录，该谈话笔录载明胡某陈述：刘婷与刘正东没有关系，刘婷有借30多万进行非法吸存，但她的房子是自己买的，不是拿这个钱和房子备的案。上述谈话笔录经胡某签字确认以上笔录属实。13、截至起诉之日，广东捷盈公司尚未确定包括涉案房屋在内的58套房屋是否系业主真实购房，故未向刘婷交付涉案房屋，且未将房屋产权办理登记至刘婷名下。二、各方当事人有争议的事实在于刘婷、鑫泰公司签订的《长沙县商品房买卖合同》是否系双方真实意思表示、是否合法有效。刘婷认为，第一，其具有民事行为能力，与鑫泰公司签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方当事人真实买卖房屋的意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，不存在合同无效的情形，故应认定为合法、有效，双方均应恪守履行合同约定义务。第二，本案与鑫泰公司及其委托代理人胡某涉嫌非法吸收公众存款一案无关。该案已审理终结并经生效判决确定被害人，本案刘婷所支付的购房款并未被该案认定为非法吸存款项，故本案不存在以合法形式掩盖非法目的的合同无效情形，本案商品房买卖合同真实、合法、有效。鑫泰公司认为，其与刘婷签订的《长沙县商品房买卖合同》真实、合法、有效，刘婷已支付购房款并由鑫泰公司开具相应收款收据、办理合同备案、预告登记等手续，且长沙县关于处理鑫泰公司非法吸收公众存款问题小组并未将涉案房屋作为非法吸收资金对待，故凯盈公司除法律规定之外无权认定该合同无效；凯盈公司认为，刘婷未提供其系真实购房户、已支付房款的银行流水等相关证据，其付款方式、付款时间及备案时间均不符合正常购房的流程，故刘婷、鑫泰公司所签订的《商品房买卖合同》属以合同形式掩盖非法目的的合同无效情形，应属无效合同。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，根据长沙市中院针对鑫泰公司及胡某涉嫌非法吸收公众存款罪一案作出并已生效的（2012）长中刑二终字第0241号刑事判决书，其中审理查明的案件事实部分虽已确定本案刘婷为该案非法吸存对象以及吸存金额为30万元，但该案并未将本案商品房买卖合同的签订以及刘婷所支付的购房款项为该案被告人认定为胡某非法吸收公众存款犯罪过程中的构成部分，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，除当事人有相反证据足以推翻外，一审法院予以确认。且本案商品房买卖合同签订后，刘婷依约履行支付全部购房款项的义务并由鑫泰房地产公司开具相应购房款收条，且鑫泰公司已依约履行办理合同备案、预告登记手续的义务。预告登记具有排他效力，在预告登记期限内具有阻却转让方及他方处分不动产的效力以保护预告权利人的利益。本案中，凯盈公司虽辩称刘婷并非真实购房，本案商品房买卖合同的签订系属《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效情形，并向一审法院提交了相关证据证明，但一审法院认为其提交的证据并不足以证明其主张或推翻上述刑事判决书所确认的事实，故对该主张，一审法院不予支持。综上，本案中，刘婷、鑫泰公司之间于2009年2月21日签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院依法确认为真实、合法、有效，双方当事人均应自觉全面履行各自义务。对于刘婷的该项诉求，合法有据，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条之规定，判决如下：确认刘婷与鑫泰公司签订的《长沙县商品房买卖合同》真实、合法、有效。案件受理费80元，由鑫泰公司负担。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，凯盈公司上诉主张签订涉案房屋买卖合同系为胡某借款进行担保，但未提交充分的证据予以证实，本院不予采信。根据本院（2012）长中刑二终字第0241号刑事判决书，刘婷所支付的购房款项并未认定为胡某非法吸收的公众存款的构成部分，故不符合凯盈公司主张的“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效情形。上诉人凯盈公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人湖南凯盈房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年十二月二十日书记员 肖佳敏