广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初22564号原告：林小燕，女，汉族，1963年9月30日出生，户籍地址广东省深圳市盐田区，委托诉讼代理人：崔海峰，广东深君联律师事务所律师。被告：陈烨，女，汉族，1988年7月17日出生，户籍地址江西省，委托诉讼代理人：李松，广东冠豪律师事务所律师。第三人：蔡楚弟，男，汉族，1967年3月24日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，原告林小燕诉被告陈烨、第三人蔡楚弟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2018年11月18日作出（2017）粤0307民初6702号民事判决。原告林小燕不服该判决，上诉至深圳市中级人民法院。深圳市中级人民法院于2019年8月28日作出（2019）粤03民终14424号民事裁定，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，对本案重新公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人崔海峰，被告的委托诉讼代理人李松均到庭参加诉讼，第三人蔡楚弟经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2012年3月16日原告委托林宝鹏与被告签署《深圳市二手房买卖合同》。合同约定被告购买原告所有的坐落于深圳市龙岗区葵涌镇盐村住宅第1-4层第一到第四层（南）的房屋，建筑面积274.49平方米，合同约定房屋转让价款823673元（币种：人民币，下同）。合同签订后原告按约履行义务。原告的前述房产已经过户登记至被告名下。被告违反合同约定，拒绝给付原告售房款823673元。被告的行为损害了原告的合法利益。原告的诉讼请求：1判令被告支付房屋转让价款共计823673元；2、判令被告自2012年4月28日起按照拖欠房款日万分之四标准支付违约金（暂止为593845元）；3、判令第三人林宝鹏对第1、2项诉讼请求承担连带责任；4、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告当庭撤回对第三人林宝鹏的起诉，本院已作出(2019)粤0307民初22564号民事裁定书予以准许；原告明确上述第2项诉讼请求中的违约金应计算至付清全部购房款时止，撤回上述第3项诉讼请求。被告答辩要点：1、涉案房屋的对价823673元，被告方已全额支付完毕，原告的起诉与事实不符，2011年到2012年期间，第三人蔡楚弟因资金周转需要累计向本案被告的丈夫曾现忠借款598000元，到期无力偿还，便提出将其自建且占有控制的涉案房产过户给被告，用于抵偿欠款，超出部分被告方以现金方式向第三人蔡楚弟方支付。涉案房产系本案原告与第三人蔡楚弟合作所建，房屋建成后房产证及涉案房屋的控制权一直都在第三人蔡楚弟手中，办理涉案房产过户的林宝鹏即本案原告所委托的代理人，在办理委托公证时，第三人蔡楚弟和本案的原告共同到场；2、本案原告与第三人蔡楚弟之间是男女朋友关系；3、原告与林宝鹏之间的委托代理关系合法成立，现原告申请撤回对林宝鹏的起诉，也就视为认可对林宝鹏代理行为的认可，在林宝鹏代理原告将涉案房产过户给本案被告的整个交易过程中，被告是作为善意第三人存在的；4、该案原告曾于2014年以相同的案由与诉求向龙岗区人民法院提起诉讼，案号（2014）深龙法民三初字1343号，法院经审理后已经驳回原告诉讼请求，原告向中院上诉，案号（2016）粤民三民终字9323号，同样没有得到支持，被告认为原告的本次诉讼是重复起诉，请求法院以一事不再理的原则驳回原告请求。第三人蔡楚弟未答辩、未应诉。经审理查明，涉案房屋位于深圳市龙岗区葵涌镇盐村住宅第1-4层（南）房屋于1998年11月9日登记在原告名下。2011年，原告出具公证委托书，委托林宝鹏出售上述房屋。原告主张涉案房产的土地由原告出资购买，因第三人蔡楚弟在葵涌从事建筑承包业务，所以原告发包给第三人蔡楚弟承建，而且出资建房款也是由原告出资。2012年3月26日，林宝鹏以原告的名义（卖方）与被告（买方）签订一份《深圳市二手房买卖合同》，约定卖方将位于深圳市龙岗区葵涌镇盐村住宅第1-4层（南）房屋出售给买方，房款为823673元，付款方式自行协议解决。同日，双方即向深圳市不动产权登记中心申请办理过户手续。2012年4月28日，涉案房屋登记在被告名下。原告确认林宝鹏与被告所签订的《深圳市二手房买卖合同》，但因主张其未收到购房款，遂具状本院并提出上列诉讼请求。被告主张第三人蔡楚弟因资金周转多次向被告丈夫曾现忠借款共计598000元，借款到期后无力偿还，第三人蔡楚弟遂提出将涉案房屋抵偿给曾现忠用于归还借款，2012年3月26日签订了《深圳市二手房买卖合同》，并于当日办理过户登记手续并交纳相应税款，总房款为823673元，其中598000元系用之前欠款抵扣，2012年3月27日由曾现忠向第三人蔡楚弟转账39000元，2012年4月9日一次性转账200000元，2012年3月27日当天还向林宝鹏转账49000元（备注为：蔡先生的），总支付数额超出部分为税费，因当时被告账上金额不足，故第三人林宝鹏代为支付税费49000元，税费为84894.72元。转款之所以备注为借款，是按照之前习惯填写，且没有向原告本人支付过款项，向林宝鹏支付过49000元，该49000元是林宝鹏代被告支付的涉案房产税费，并非房款，之所以备注为“蔡先生的”，是想说明为蔡先生房产交易的税费，但因字太多了打不下，故备注如上。另查，原告因主张第三人蔡楚弟、林宝鹏与被告恶意串通损害其利益，将陈烨列为被告，蔡楚第、林宝鹏列为第三人，向本院提起民事诉讼[案号：（2014）深龙法民初字第1343号]，请求判令：1、撤销原、被告签订的《深圳市二手房买卖合同》；2、被告赔偿原告损失54000元;3、被告承担诉讼费用。本院于2015年7月10日作出（2014）深龙法民初字第1343号民事判决书，判决驳回原告林小燕的全部诉讼请求。林小燕不服该判决，提起上诉，深圳市中级人民法院于2016年12月29日作出（2016）粤03民终9323号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在（2016）粤03民终9323号案件调查询问及庭审中，原告称其购买了土地后与第三人蔡楚弟合作建房，双方约定建成后一人一半，南边一半归原告，北边一半归第三人蔡楚弟。根据原告提交的房屋信息查询单显示，位于深圳市龙岗区葵涌镇盐村住宅第1-4层（北）房屋于1998年11月6日登记在第三人蔡楚弟名下。关于购房款的支付情况，被告称涉案买卖合同中约定付款方式为自行协议解决，双方没有书面协议，被告与第三人蔡楚弟口头约定以涉案房屋抵偿欠款，并将超出部分欠款支付给第三人蔡楚弟。被告主张其共向第三人蔡楚弟支付购房款837000元。根据被告提交的相关付款凭证，曾现忠于2011年8月3日向第三人蔡楚弟付款380000元，于2012年3月7日至2012年4月9日期间转账给第三人蔡楚弟妻子蔡惜琴457000元。款项用途一栏全部标注为借款。本院认为，林宝鹏接受原告委托与被告签订的《深圳市二手房买卖合同》系原告真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1.本案是否构成重复起诉；2.被告是否已履行支付购房款的义务。关于焦点一，构成重复起诉的条件是后诉与前诉的当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本院认为，原告在（2014）深龙法民初字第1343号案件中提出的诉讼请求是撤销涉案合同，而本案的诉讼请求是要求继续履行涉案合同，两案的诉讼请求、请求权基础与理由均不相同，本案的诉讼请求亦未否定前述裁判结果，故本院认定本案诉讼不构成重复起诉。关于焦点二，涉案买卖合同合法有效，双方均应依约履行各自义务。原告作为卖方已向被告交付涉案房屋并配合办理过户手续，完成了合同约定义务，被告应依约履行支付购房款的义务。涉案买卖合同中约定付款方式为自行协议解决，但双方均未提交证据证明双方已就付款方式达成协议，在双方无法按照合同有关条款或者交易习惯确定付款方式的情况下，则原告可在给予被告必要准备时间前提下随时要求履行，被告应按照有利于实现合同目的的方式履行付款义务。被告主张其已向第三人蔡楚弟付清了购房款，但第三人蔡楚弟并非合同一方当事人，亦非原告的委托代理人，被告和第三人蔡楚弟均未能提交证据证明原告委托或同意由第三人蔡楚弟代为收取涉案房屋购房款,或者被告与第三人蔡楚弟以物抵债的口头约定征得原告同意。从被告所主张的付款情况来看，曾现忠转账给第三人蔡楚弟妻子蔡惜卿的款项用途一栏全部标注为借款，付款金额合计为837000元，超出合同约定的购房款，且有两笔购房款的付款时间在原、被告签订涉案买卖合同之后，与常理不符。故被告向第三人蔡楚弟支付购房款的方式不符合合同约定及法律规定，亦不符合交易习惯也不利于实现合同目的。故本院认定被告未履行支付购房款的义务，本院对原告要求被告支付购房款823672元的诉讼请求予以支持。至于被告的丈夫曾现忠与第三人蔡楚弟之间的债权债务关系，双方可另循法律途径解决。由于双方对付款期限没有约定，本院对林小燕主张迟延支付购房款违约金的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈烨于本判决生效之日起十日内向原告林小燕支付购房款823672元；二、驳回原告林小燕的其他诉讼请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17558元、诉讼保全费5000元（原告均已预交），由原告承担5522元、被告承担17036元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨 宏人民陪审员  罗佳佳人民陪审员  罗立群二〇一九年十二月二十六日书 记 员  赖丽萍