福建省明溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0421民初1029号 原告：王桃如，女，1970年12月25日出生，汉族，农民，户籍地明溪县，现住意大利。 原告:林亚欣，女，1999年3月26日出生，汉族，学生，住明溪县。 原告：林某，男，2004年12月20日出生，汉族，学生，户籍地明溪县，现住意大利。 法定代理人：王桃如，女，1970年12月25日出生，汉族，农民，户籍地明溪县，现住意大利。 以上三原告共同委托诉讼代理人：陶文华，福建闽佑律师事务所律师。 以上三原告共同委托诉讼代理人：孙淑珺，福建闽佑律师事务所律师。 被告：林有禄，男，1968年2月27日出生，汉族，农民，户籍地明溪县，现住意大利。 被告：贺有铭，男，1971年10月7日出生，汉族，教师，现住明溪县。 被告：罗桃华，女，1976年1月23日出生，汉族，教师，现住明溪县。 被告：李根姬，女，1943年11月4日出生，汉族，农民，现住明溪县。 被告：林秋兰，女，1977年10月8日出生，汉族，个体工商，住明溪县。 原告王桃如、林亚欣、林某与被告林有禄、贺有铭、罗桃华、李根姬、林秋兰合同纠纷一案，本院于2019年3月25日作出（2019）闽0421民初47号民事裁定书，原告不服，向三明市中级人民法院提出上诉。三明市中级人民法院于2019年5月29日作出（2019）闽04民终962号民事裁定书，裁定撤销（2019）闽0421民初47号民事裁定书，本案指令明溪县人民法院审理。本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王桃如、林亚欣、林某的委托诉讼代理人陶文华、被告贺有铭、罗桃华、李根姬、林秋兰到庭参加诉讼。被告林有禄经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王桃如、林亚欣、林某向本院提出诉讼请求：1、要求确认林有禄、贺有铭、罗桃华、李根姬、林秋兰签订的《合伙出资购房协议》无效；2、要求贺有铭、罗桃华停止侵权，恢复原状并腾退所侵占房屋。事实与理由：王桃如与林有禄系夫妻关系，林亚欣、林某系王桃如与林有禄的婚生子女；李根姬系王桃如的婆婆；上述五人系明溪县城东村城**的村民。贺有铭系王桃如的小叔子，罗桃华系贺有铭的妻子；林秋兰系王桃如的小姑。上述三人不属于明溪县城东村城**的村民。因王桃如、林有禄的家庭没有住宅，林有禄于2012年4月代表王桃如、林亚欣、林某和李根姬等五人向明溪县城东村村民委员会（下称城东村委会）申请农村住宅用地与建设，城东村委会于2012年5月3日同意了五人的用地申请。之后，城东村取得农村宅基地的所有农户组织了理事会，对获批的农村宅基地上的房屋进行统一规划和建设。王桃如、林亚欣、林某、林有禄、李根姬于2016年10月12日在明溪县人民政府、城东村委会有关人员的主持监督下，通过抽签方式，取得位于明溪县房屋（下称35号楼）。2016年2月2日，林有禄、贺有铭、罗桃华、林秋兰、李根姬背着原告私自签订了《合伙出资购房协议》。该协议约定：林有禄出资140000元，贺有铭出资184700元；35号楼房屋的1、2层归林有禄所有，3、4层归贺有铭所有。贺有铭于2018年8、9月进行装修。王桃如得知该情况后数次与贺有铭交涉，但贺有铭置之不理。王桃如、林亚欣、林某认为：一、35号楼房屋系王桃如、林有禄、林亚欣、林某、李根姬共同共有的农村村民住宅，林有禄、李根姬虽系该房屋的共有人，但是，其未经包括王桃如、林亚欣、林某在内的全体共有人的同意，擅自将共同共有的财产处分给林有禄、贺有铭，严重侵害了王桃如、林亚欣、林某的合法财产权；二、林秋兰、贺有铭、罗桃华不是35号楼房屋的所有权人，却与林有禄、李根姬共同处分35号楼房屋，严重侵害了王桃如、林亚欣、林某对35号楼房屋的所有权；三、贺有铭、罗桃华不是农村集体经济组织成员，依法无权享有农村宅基地使用权的权利，也不得购买在农村宅基地上建造的房屋。 林有禄未到庭亦未提供书面答辩意见。 贺有铭、罗桃华辩称：1．《合伙出资购房协议》有效，原告有意片面曲解协议内容；2．贺有铭、罗桃华并没有侵权行为。事实和理由如下：1．罗厝岗2Ａ-35幢（以下简称2Ａ-35幢）是要交购房款353082元，在前期交钱过程中，母亲李根姬告知长子林有禄、长媳王桃如要交购房款时，王桃如对李根姬说：“我不要这个房子，也不会去交这个购房款。”，从始至终，王桃如也未交过一分购房款；2．贺有铭、罗桃华根本就不是购买房屋，而是作为赡养人帮母亲李根姬出资，并享受母亲李根姬愿意给予的权益。建房申请人之一林有禄（本人贺有铭的哥哥）在交了140000元之后，再无力支付剩余的购房款，于是就与贺有铭协商，剩余部分的房款由贺有铭交纳，母亲李根姬随贺有铭生活，平时是我们一家照顾她。母亲李根姬因年事己高，让三个孩子成家立业后，已无积蓄，无力支付剩余的购房款。因此也赞同由次子贺有铭出钱合资购房，并且把其份额使用权转给次子贺有铭一家；3．当初协商完后，贺有铭提醒林有禄要告知王桃如，林有禄说其老婆王桃如坚决不要这政府福利房。由于是亲兄弟，因此当时没有拟书面协议。后来有多次提醒林有禄要把协议内容告知王桃如；4．在房子抽签前，政府与个人签订一份承诺书，要求承诺现有老房子（李根姬本人的私有住房-青年路439-2），同意政府以货币或以房屋产权调换补偿方式对原有房屋实施征收，并按国务院第590号《国有土地上房屋征收补偿条例》执行。由此可见，要取得政府福利房的使用权，必须签字承诺同意以上要求，因此母亲李根姬对青年路439-2房的所有权将转到抽签得到的2Ａ-35幢房；5．母亲李根姬辛劳一辈子，一直都住在破旧老房子，她也希望能和其他村民一样住上新房子，长子林有禄、长媳王桃如没有寄一分生活费给老人，更不愿拿钱装修房子让老人住，于是母亲就让次子贺有铭出钱把2Ａ-35幢的三、四楼总共一层半装修好。贺有铭、罗桃华两夫妻丝毫不敢推辞，满足老人的要求，所以着手装修，装好后打算和母亲居住，准备让老人安享晚年。老人愿意、也需要我们一家同住，方便照顾母亲。由此可见，我们没有侵权行为；6．对于母亲李根姬，王桃如从未尽过赡养义务。林亚欣、林某都是我母亲从小带到大的；7.2017年12月31日，母亲李根姬在家门口被摩托车撞倒，造成右锁骨骨折及右边11根肋骨骨折，在明溪医院住院1个月，均由贺有铭、媳妇罗桃华、妹妹林秋兰及妹夫黄晓东照顾，至今还未完全康复，期间，王桃如从未关心过老人，从未打过电话，也没有付过一分钱给老人。老人身体日渐衰弱，贺有铭一家虽住阳光新城，但是为了照顾老人，并负担了老人的生活费，并每天回去陪老人吃饭，贺有铭一家一则希望老人能够及早住上政府的福利房，二则也方便照顾老人，所以于2018年8月份开始装修，而且装修房子前我有和林有禄沟通过，当时他们夫妻两都还在一起生活。8．协议内容清晰明了：①母亲李根姬享有2Ａ-35幢房份额，贺有铭出资替老人出钱合资购房，老人把其对房子的使用权益转予我们一家，这是合情合理合法；②对青年路439-2房屋的权益分配；③对老人的赡养情况协议里面已经写得很明白。 李根姬辩称：1．本人李根姬、长子林有禄、次子贺有铭、次媳罗桃华，女儿林秋兰五人签订的协议有效；2．次子贺有铭、次媳罗桃华、长女林秋兰并没有侵权行为。事实和理由如下：1．罗厝岗的2Ａ-35幢我是最大的权益人之一，是我和长子林有禄共有，长子林有禄委托我去抽签，抽到了该房子。但是在办理抽签手续时一波三折，因为要抽该类型的政府福利房，必满足相关条件。首先是需要交纳购房款：353082元，在前期交钱过程中，本人告知长子林有禄、长媳王桃如要交购房款时，王桃如对本人说：“我不要这个房子，也不会去交这个购房款。”长子林有禄没有钱交购房款，我也提醒他们可以用雪峰镇阳光新城5幢707的房子抵押贷款，贷出来去交政府福利房的购房款。王桃如坚决不同意，她说她不要政府福利房，她不出钱，也绝不可能把雪峰镇阳光新城5幢707的房子拿去抵押贷款。从始至终，王桃如也未交过一分购房款。长子林有禄支付140000元购房款后，再也无力拿出更多的钱购房。长媳当时表态坚决不出钱，也不要这个政府福利房。我老人家也无力支付剩余的房款，为了能抽签取房，长子林有禄找次子贺有铭协商，叫次子贺有铭出钱一起把房子购下，本人也赞同这种作法，次子贺有铭能为我担下这个出钱购房重担，我特别欣慰。同村很多人都在2015年就付款抽签了，但是长媳王桃如不接受村干部的调解。因为王桃如不出钱、不要罗厝岗的政府福利房，又出尔反尔，导致剩最后两幢房子的时候，次子出钱帮我交清购房款，直至2016年10月，我才能去抽签，抽到了罗厝岗2Ａ-35幢。其次，要得到该政府福利房，还有一个很重要的条件是在房子抽签前，政府与个人签订一份承诺书，要求村民承诺现有老房子（本人的私有住房——青年路439-2），同意政府以货币或以房屋产权调换补偿方式对原有房屋实施征收，并按国务院第590号《国有土地上房屋征收补偿条例》执行。由此可见，要取得政府福利房的使用权，必须签字承诺同意以上要求，因此我本人对青年路439-2房的所有权将转到抽签得到的2Ａ-35幢房的产权上。因为与老房子青年路439-2房挂钩，本人有权分配老房子（本人的私有住房——青年路439-2）权益，因此，我与子女定的协议是有效的。长期以来，一直都是次子一家在照顾我，承担赡养责任，王桃如从未尽过赡养义务，因此于情于理，我愿意把我对2Ａ-35幢政府福利房的使用权益转给次子，本人叫次子贺有铭去装修房子，并且希望能尽快入住。本人李根姬，是王桃如的婆婆，王桃如不仅从未尽过赡养义务，两个孩子林亚欣、林某，都是由本人及我过世的丈夫从小带大的，没交过生活费，无形中增加了我很大的负担。2017年12月31日，本人在家门口被摩托车撞倒，造成右锁骨骨折及右边11根肋骨骨折，在明溪医院住院1个月，均由次子贺有铭、次媳罗桃华，女儿林秋兰及女婿黄晓东照顾，至今还未完全康复，期间，王桃如从未关心过我，未有一个电话问候，也没寄一分营养费等费用；王桃如回国后，也没来看望过我。本人的身体日渐衰弱，贺有铭一家虽住阳光新城，但是为了照顾我，还负担我的所有费用，还关心我、陪伴我，也为了方便照顾我，所以于2018年8月份开始装修。次子贺有铭及次媳是为我装修房子，为了照顾我，陪伴我，让我安享晚年，并没有侵犯原告的权益。2.罗厝岗2Ａ-35幢房，除了农用地征用换取，还与老房子（本人的私有住房一一青年路439-2）挂钩且要交足购房款，签了承诺书才允许抽签，次子也为我交纳了213082元购房款。我用我老房子（青年路439-2）今后的安置权益，也交了比长子林有禄更多的购房款，本应享有罗厝岗2Ａ-35幢房更多的份额。王桃如从来没有关心我、照顾我，就算回国后她也不曾来看看我，我认为贺有铭一家愿意照顾我，我也愿意将房子的权益分配给他们一家。 林秋兰辩称：我们五个人签订这个协议没有背着王桃如，我并没有参与分配罗厝岗的房子，我没有侵权。王桃如和林有禄从来没有赡养老人，所以我母亲才做了这个决定。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及提交的有效证据，本院经审理，查明如下事实： 李根姬系林有禄、贺有铭、林秋兰母亲，林有禄与王桃如系夫妻关系，贺有铭与罗桃华系夫妻关系，林亚欣、林某系林有禄与王桃如婚生子女。李根姬、林有禄、王桃如、林亚欣、林某系明溪县城东村城**村民。2010年8月，明溪县人民政府为了进行旧城改造征用了城东村的部份土地并对部分村民在罗厝岗进行安置。2012年1月8日经明溪县城东村城二组村民户代表会推荐、提名和选举投票产生了“明溪县城东村城二组安置小区建设理事会”（下称理事会），由理事会组织符合条件的村民在明溪县城东村罗厝岗安置小区集中建设住宅，统规统建。经过多次村民大会民主议定，按照一户一宅的原则，确定已被征地且属于城东村城二组的村民并同意老宅在政府需要的时候同意征迁的村民享受安置小区的建房资格。2012年5月3日，林有禄作为户主代表李根姬、王桃如、林亚欣、林某申请农村住宅用地，取得建房资格。2012年7月24日，理事会与福建龙舜建设工程有限公司签订工程施工合同，由福建龙舜建设工程有限公司对安置小区房屋进行统一建设。在安置小区房屋建设期间，林有禄交纳建房款140000元后无力支付，为了不丧失建房资格，林有禄与李根姬找贺有铭协商由贺有铭替李根姬出资交纳建房余款184700元（至2015年9月9日）。集中建房工程完工后，林有禄（甲方）、贺有铭及罗桃华（乙方）、林秋兰（丙方）、李根姬（丁方）于2016年2月2日签订《合伙出资购房协议》一份，协议主要内容：甲、乙、丙、丁方四方共同拥有明溪县青年路439-2号房屋，因该房屋现属于县政府拆迁征地范围，拆迁后不再安排新宅基地，故甲乙方合伙出资购买座落于，现甲乙丙丁方四方经协商一致：一、4层总价款32.47万元，由甲方出资140000元（已付），乙方出资18.47万元（已付），多余房款约2.8万元左右（含土地款、配套款等），由甲乙方各自承担一半；二、ｌ、2楼属于甲方所有，3、4楼属于乙方所有；三、明溪县青年路439-2号房屋拆迁后房屋补偿款（含安置等所有费用）按5份分，其中甲方分得2／5，乙方分得2／5，丙方分得1／5；四、丙方放弃对城东村罗厝岗安置小区新村房屋的所有权利，丁方放弃对城东村罗厝岗安置小区新村房屋及明溪县青年路439-2号拆迁房屋补偿款的所有权利；五、丁方随乙方生活，生活费、医疗费由甲方、乙方另行协商解决。2016年10月12日，李根姬受林有禄委托在明溪县人民政府、城东村村民委会有关人员的主持监督下，通过抽签方式抽中罗厝岗安置小区2Ａ-35号房。2017年10月3日，贺有铭又出资交纳建房用地返还征地补偿款28382元。2018年8月贺有铭出资将涉案房屋一楼的公用部分及三、四楼进行装修。房屋装修完毕后，李根姬与贺有铭夫妻共同居住生活，由贺有铭夫妻照顾老人的生活起居、赡养老人。 另查明：林有禄、王桃如出国意大利十余年至今，李根姬均由贺有铭、罗桃华夫妻及林秋兰照顾。2017年12月30日，李根姬因车祸右锁骨骨折及右侧第2-12肋骨骨折住院27天，李根姬住院及康复期间均由贺有铭、罗桃华夫妻及林秋兰服伺、照顾。明溪县门牌现为明溪县青年路439-2号。 本案争议的焦点：1、林有禄、贺有铭、罗桃华、林秋兰、李根姬签订的《合伙出资购房协议》是否有效；2、贺有铭、罗桃华是否应恢复涉案房屋原状并腾退房屋。 关于林有禄、贺有铭、罗桃华、林秋兰、李根姬签订的《合伙出资购房协议》是否有效问题，本院认为：《合伙出资购房协议》未经涉案房屋其他共有人同意，且按照我国有关土地管理法律、法规的规定,农村房屋基于不动产的关联性,房屋权利受制于宅基地权利。宅基地使用权是农村集体经济组织成员才能享有的权利,与享有者的特定身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。贺有铭、罗桃华不是涉案房屋宅基地集体经济组织成员，因此林有禄、贺有铭、罗桃华、林秋兰、李根姬签订的《合伙出资购房协议》违反了法律、法规的强制性规定,应属无效。 关于贺有铭、罗桃华是否应恢复涉案房屋原状并腾退房屋的问题，本院认为：尊敬长辈、孝敬老人是中华民族的传统美德。李根姬现已76岁高龄且已丧偶，需要子女在物质上的帮助、生活上的照顾、精神上的关怀，做到老有所依、老有所养。李根姬系涉案房屋宅基地集体经济组织成员，在长子林有禄无力支付剩余建房款的情况下由次子贺有铭替其（李根姬）出资建房，对涉案房屋享有共同共有所有权和居住权。次子贺有铭为改善母亲生活居住条件，应母亲要求出资对涉案房屋一楼的公用部分及三、四楼进行装修并与母亲共同居住生活，陪伴、照顾、赡养老人，让老人安享晚年，符合社会公序良俗。故对王桃如、林亚欣、林某要求贺有铭、罗桃华恢复原状并腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，本院认为，林有禄、贺有铭、罗桃华、林秋兰、李根姬签订的《合伙出资购房协议》未经涉案房屋其他共有人同意，且违反了法律、法规的强制性规定,应属无效。贺有铭、罗桃华为改善母亲生活居住条件，应母亲要求出资对涉案房屋一楼的公用部分及三、四楼进行装修并与母亲共同居住生活，陪伴、照顾、赡养老人，符合社会公序良俗。对王桃如、林亚欣、林某要求贺有铭、罗桃华恢复原状并腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。林有禄经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理与判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下: 一、林有禄、贺有铭、罗桃华、林秋兰、李根姬签订的《合伙出资购房协议》无效； 二、驳回王桃如、林亚欣、林某的其他诉讼请求。 案件受理费6100元，由王桃如、林亚欣、林某负担3050元，由林有禄、贺有铭、罗桃华、李根姬、林秋兰负担3050元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  游鸿程 人民陪审员  柯秀珠 人民陪审员  王明旺 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  胡巧英 附：（2019）闽0421民初1029号民事判决书适用法律条文 一、《中华人民共和国民法总则》 第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。 二、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 三、《中华人民共和国土地管理法》 第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。