广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终2461号上诉人（原审原告）：广州华楹物业管理有限公司，住所地广州市南沙区*********************。法定代表人：刘剑锋，该公司总经理。委托代理人：郑佳纯，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李凤明，女，汉族，1962年3月8日出生，身份证住址广州市越秀区***********。上诉人广州华楹物业管理有限公司（以下简称华楹物业公司）因与被上诉人李凤明物业服务合同纠纷一案，不服广东省肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人华楹物业公司的委托诉讼代理人郑佳纯到庭参加诉讼。被上诉人李凤明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华楹物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判李凤明向华楹物业公司支付2013年9月1日至2019年1月31日的物业管理费19305.65元，并支付自2013年9月11日起至实际还款日止每天千分之二的违约金（暂计至一审起诉之日12689.54元），以上两项共计31995.19元；3.判令李凤明承担本案一、二审的诉讼费。事实与理由：一、一审法院关于华楹物业公司提供物业管理服务的起始时间认定错误，其仅支持2014年9月份之后的物业管理费明显与本案有关证据及客观事实相悖，应予纠正。根据华楹物业公司一审提交的第一组证据“肇庆市住房和城乡建设局出具的（2012）01号《外来物业服务企业项目备案回执》”显示，华楹物业公司早在2011年8月20日起就已经开始为涉案小区提供有关物业管理服务，登记的服务期间为2011年8月20日至2014年8月19日。2014年8月20日，华楹物业公司又及时与开发商续签了《物业管理委托合同》，并持续提供物业管理服务至今。因此，华楹物业公司为涉案小区提供物业管理服务自2011年8月20日起至今一直合法有效存续，从未中断，有关事实有登记备案回执及《物业管理委托合同》可印证，理应予以确认。二、因一审认定华楹物业公司提供物业管理服务的期间有误，导致公摊水电费的计算错误，且李凤明未按照合同履行支付义务，应当承担违约责任。首先，公摊水电费属于李凤明应当承担的义务，计算时间应当自交楼或应当交楼之日起。华楹物业公司自2013年9月开始同李凤明计算相关物业费用，故公摊水电费的时间也应从2013年9月起算。其次，一审法院判决中“本院认为”部分清楚表述为“被告应自2014年9月起向原告支付物业管理服务费及公共水电分摊费”，但是判决第二项又表述为自“2017年4月”起算公摊水电费，明显自相矛盾。再次，李凤明未按照合同约定支付公摊水电费属手违约，理应承担相应的违约责任，一审法院对此不予支持缺乏法律依据。三、华楹物业公司主张的按日千分之二计算违约金是基于华楹物业公司和开发商签订《物业管理委托合同》。《物业管理委托合同》合法有效，对李凤明具有约束力，李凤明应当按照合同约定承担相应的违约责任。四、李凤明从未自觉履行缴纳有关物业管理服务费用义务，给华楹物业公司正当维权造成极大的困扰和损失，华楹物业公司曾多次向李凤明催收物业管理费无果，维权成本巨大。在本案中所诉请的金额也是根据李凤明所欠费用据实主张，应当判令李凤明承担全部诉讼费用。被上诉人李凤明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。华楹物业公司向一审法院起诉请求：1.李凤明立即向华楹物业公司支付2013年9月1日至2019年1月31日的物业管理费19305.65元，并支付自2013年9月11日起至实际还款日按日千分之二的违约金，暂计至起诉日12689.54元，两项共31995.19元；2.本案的诉讼费由李凤明承担。一审法院认定事实：2013年8月19日，李凤明与肇庆市鼎湖城建房地产有限公司（以下简称“城建公司”）签订了《商品房买卖合同》，约定李凤明购买该公司建设的金*豪苑*****房（建筑面积203.58㎡），并约定在2013年8月31日交付给李凤明使用。2014年8月3日，华楹物业公司与城建公司签订了《金*豪苑物业管理委托合同》，约定华楹物业公司受城建公司委托，由华楹物业公司对金*豪苑提供物业管理服务，期限为5年，自2014年8月20日起至2019年8月19日止，由金*豪苑物业的全体业主和物业使用人向华楹物业公司支付物业管理服务费，住宅的物业管理服务费按每月每平方米1.4元收费，每月10日前交纳当月物业管理服务费，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交服务费的千分之二计付违约金。公共水电摊分按6楼至10楼12元/户/月计。合同签订后，华楹物业公司依约进场提供物业管理服务。李凤明自华楹物业公司进场提供物业管理服务起至今没有向华楹物业公司缴交物业管理服务费和公共水电分摊费，其中每月的物业服务费为285.01元，每月的公共水电分摊费为12元。为此，华楹物业公司多次向李凤明催缴，要求李凤明缴交上述费用，但李凤明至今未交。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。华楹物业公司与城建公司就涉案小区物业管理服务签订的《物业管理委托合同》，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。《物业管理委托合同》对涉案小区的业主有约束力，因此，李凤明应依约定缴交物业管理服务费及公共水电分摊费。该《物业管理委托合同》约定提供物业管理服务的期间是自2014年8月20日起至2019年8月19日止，华楹物业公司是自2014年8月20日起才向涉案小区提供物业管理服务，因此，华楹物业公司主张2014年8月前的物业管理服务费及公共水电分摊费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。李凤明应自2014年9月起向华楹物业公司支付物业管理服务费及公共水电分摊费，因此，华楹物业公司请求李凤明履行付费的义务，一审法院予以支持，华楹物业公司主张以逾期支付的物业管理服务费从逾期之日起每天按应交服务费的千分之二计付违约金，明显过高，一审法院对此调整为按年利率6%计算至付清物业管理服务费日止。李凤明自2014年9月至2019年1月应付未付的物业管理服务费应为15105.53元，公共水电分摊费为636元，其中2014年9月至2019年1月应付未付的物业管理服务费15105.53元计至2019年2月10日的违约金为2041.55元（具体计算为：2014年9月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为75.57元；2014年10月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为74.12元；2014年11月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为72.71元；2014年12月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为71.59元；2015年1月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为69.8元；2015年2月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为68.5元；2015年3月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为67.04元；2015年4月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为65.64元；2015年5月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为64.19元；2015年6月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为62.78元；2015年7月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为61.33元；2015年8月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为59.87元；2015年9月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为58.47元；2015年10月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为57.02元；2015年11月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为55.61元；2015年12月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为54.16元；2016年1月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为52.71元；2016年2月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为51.4元；2016年3月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为49.94元；2016年4月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为48.54元；2016年5月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为47.08元；2016年6月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为45.68元；2016年7月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为44.23元；2016年8月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为42.77元；2016年9月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为41.37元；2016年10月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为39.92元；2016年11月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为38.51元；2016年12月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为37.06元；2017年1月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为35.61元；2017年2月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为34.29元；2017年3月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为32.84元；2017年4月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为31.44元；2017年5月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为29.98元；2017年6月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为28.58元；2017年7月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为27.13元；2017年8月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为25.67元；2017年9月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为24.27元；2017年10月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为22.82元；2017年11月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为21.41元；2017年12月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为19.96元；2018年1月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为18.51元；2018年2月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为17.19元；2018年3月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为15.74元；2018年4月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为14.34元；2018年5月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为12.88元；2018年6月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为11.48元；2018年7月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为10.03元；2018年8月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为8.57元；2018年9月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为7.17元；2018年10月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为5.72元；2018年11月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为4.31元；2018年12月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为2.86元；2019年1月的物业管理服务费285.01元，计至2019年2月10日的违约金为1.41元），应付未付的至2019年1月物业管理服务费15105.53元并从2019年2月11日起按年利率6%计算违约金至付清物业服务费日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限李凤明于该判决发生法律效力之日起七日内给付华楹物业公司2014年9月至2019年1月的物业管理服务费15105.53元及违约金（至2019年2月10日的违约金为2041.55元，2019年2月11日起的违约金按年利率6%计算至付清物业服务费日止）。二、李凤明于该判决发生法律效力之日起七日内支付2017年4月至2019年2月的公共水电分摊费636元给华楹物业公司。三、驳回华楹物业公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人无提交新证据。一审判决查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。结合华楹物业公司的上诉意见，二审争议的焦点为：一、如何认定华楹物业公司为涉案小区提供物业管理服务的起始时间。二、案涉违约金应如何确定。关于如何认定华楹物业公司为涉案小区提供物业管理服务的起始时间的问题。根据华楹物业公司与城建公司2014年8月3日签订的《金*豪苑物业管理委托合同》，华楹物业公司对金*豪苑提供物业管理服务的期限自2014年8月20日起至2019年8月19日。一审法院认定华楹物业公司自2014年8月20日起为涉案小区提供物业管理服务，并以此时间计算李凤明的物业管理服务费和公共水电分摊费并无不当，本院予以支持。虽然华楹物业公司提交了肇庆市住房和城乡建设局出具的(2012)01号《外来物业服务企业项目备案回执》，但未提交相应的物业管理合同，故不足以证明华楹物业公司自2011年8月20日为涉案小区提供物业管理服务，华楹物业公司认为其自2011年8月20日为涉案小区提供物业管理服务，应从李凤明收楼之日起计算物业管理服务费、公共水电分摊费的额理据不足，本院不予支持。李凤明自华楹物业公司进场提供物业管理服务起至今没有向华楹物业公司缴交物业管理服务费和公共水电分摊费，因此，李凤明应向华楹物业公司支付2014年9月至2019年1月应付未付的物业管理服务费15105.53元、公共水电分摊费636元，一审法院判决李凤明应向华楹物业公司支付2017年4月至2019年2月的公共水电分摊费636元存在笔误，本院予以纠正。关于案涉违约金应如何确定的问题。因李凤明自华楹物业公司进场提供物业管理服务起至今没有向华楹物业公司缴交物业管理服务费和公共水电分摊费，按照《金*豪苑物业管理委托合同》的约定，应向华楹物业公司支付逾期违约金。但由于《金*豪苑物业管理委托合同》约定逾期交纳的物业管理服务费，从逾期之日起每天按应交服务费的千分之二计付违约金。该违约金标准的约定明显过高，一审法院根据公平原则调整为按年利率6%计算至付清物业管理服务费日止并无不当，本院予以支持。综上所述，华楹物业公司的上诉请求理据不足，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确部分予以维持，对于存在笔误的地方，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初277号民事判决第一项；二、撤销广东省肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初277号民事判决第三项；三、变更广东省肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初277号民事判决第二项为：李凤明于本判决发生法律效力之日起七日内支付2014年9月至2019年1月的公共水电分摊费636元给华楹物业公司；四、驳回华楹物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费600元，由广州华楹物业管理有限公司负担266.52元，李凤明负担333.48元；二审案件受理费155.30元，由广州华楹物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李小冬审 判 员 李升文审 判 员 黄春歌二〇一九年十二月二十七日法官助理 江雪莲书 记 员 严珠君