山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初9745号 原告：谭益军，男，1963年3月24日出生，住山东省青州市。 委托诉讼代理人：于瀚涛（特别授权代理），山东兴震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马天骐，山东兴震律师事务所实习律师。 被告：济南市历下区人民政府千佛山街道办事处，住所地济南市。统一社会信用代码：11370102004195271R。 法定代表人：孟昭轶，主任。 委托诉讼代理人：战凯（特别授权代理），该单位办公室负责人。 委托诉讼代理人：崔晓宁（特别授权代理），山东康桥律师事务所律师。 原告谭益军与被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山办事处）、山东金凯特科技发展有限公司（以下简称金凯特公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告谭益军的委托诉讼代理人于瀚涛、马天骐，被告千佛山办事处委托诉讼代理人战凯、崔晓宁，被告金凯特公司委托诉讼代理人田景博到庭参加了诉讼。庭后，原告谭益军撤回了对金凯特公司的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。 谭益军向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《协议书》无效；2.被告千佛山街道办事处返还购房款人民币470075元；3.被告千佛山街道办事处赔偿原告利息损失，以470075元为基数，自2017年6月21日起至实际返还之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算；4.诉讼费用被告承担。事实与理由：2006年12月15日，原、被告签订《房屋使用权协议》，原告购买由被告开发建设的济南市历城区某生态林果观光健身园G8号楼，协议签署后，原告依约支付购房款470075元，被告将房屋交付原告。2017年6月，济南市政府相关部门告知该房屋用地并未办理农用地转用审批手续，属于非法占用集体土地的违章建筑，并将房屋拆除。原告认为，被告明知开发建设的房屋违反土地管理法等法律强制性规定仍进行建设并销售，存在明显过错，应承担相应法律责任。为了维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 千佛山办事处辩称，1、根据我们目前掌握的证据来看，某项目本应由我办事处开发建设，后因政府政策不允许，我办事处将该项目委托千佛山海鲜副食品市场开发建设。后来千佛山海鲜副食品市场与山东中天置业有限公司签订项目合作协议，然后山东中天置业有限公司又将项目将让本案另一被告金凯特公司，2010年4月份办事处与金凯特公司就某项目进行了财务审计，后来千佛山海鲜副食品市场，山东中天置业有限公司，金凯特有限公司签订了解除开发建设某生态林果健身观光园项目合作协议书合同，根据该协议的第4条约定，金凯特有限公司、山东中天置业有限公司退出该项目，不再承担项目的任何亏损及其他风险，也不享有任何权益。该项目的权利义务由千佛山海鲜副食品市场承担，千佛山海鲜副食品市场系办事处的下属企业。2、原告与金凯特有限公司签订的房屋使用协议无效，原告对此存在过错，造成的损失应由原告自行承担。3、原告购买涉案房屋后进行使用，理应从购房款中扣除其房屋的占用使用费用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 济南千佛山海鲜副食品市场为被告千佛山办事处下属企业，涉案楼房系被告千佛山办事处委托其开发建设的某林果健身园项目，后因政策原因，由金凯特公司协助开发，代千佛山办事处在房屋使用协议及收款收据上加盖公章，房款由千佛山办事处实际收取，济南千佛山海鲜副食品市场与金凯特公司于2010年解除合作合同。2006年12月15日，济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司（均系甲方）与谭益军（乙方）签订《房屋使用权协议》，协议主要内容为：“1.甲方取得了位于历城区西营镇X号《四荒地使用权证书》，使用期限为2003年9月9日到2053年9月9日，建设项目为生态林果观光健身园，《村镇规划选址意见书》编号为X；2.该房屋为生态林果观光园的生活配套设施，用途为住宅，房屋坐落位置为：济南市历城区某生态林果观光健身园；3.房屋建筑面积为220平方米，单位售价为（人民币）每平方米1500元，最终结算以实测面积为准，多退少补；4.签订合同之日起，首付房屋总价款60%（包括乙方所付定金），为人民币100000元。2006年12月15日前支付房屋总价款的30%，为人民币（大写）壹拾零万零仟零佰零拾零元。在甲方交付房屋前，乙方按规定日期付清全部价款；5.甲方暂定于2006年12月31日前（正式日期以甲方通知为准）将通过竣工验收的该房屋交付使用，但如遇不可抗拒的特殊原因或双方协商同意解除合同或变更合同的，交付期限顺延，双方均不承担责任。6.甲方办理房屋交接手续后三个月内为乙方办理个人宅基地使用权证。” 2005年11月25日谭益军向千佛山办事处支付100000元，千佛山办事处向谭益军出具收据一份。2006年12月15日、2007年2月2日，谭益军分别向金凯特公司支付250000元、100000元，金凯特公司向谭益军出具收据。2008年8月29日，谭益军与案外人蔡美云共同向金凯特公司支付242736元，其中20075元为谭益军支付、222661元为蔡美云支付，金凯特公司出具收据一份。2009年12月1日，被告将涉案房屋交付原告。2017年6月份，因该楼房未取得规划和建设审批手续被认定为违章建筑，于2017年6月21日被拆除。 另查明，2004年2月7日，济南市历城区西营镇党委、政府向千佛山街道党工委、办事处发出《关于协助开发建设某生态林果观光健身园的复函》，同意协调各方面关系，创造良好施工环境，以期顺利、尽快的完成工程建设任务。2004年11月24日，千佛山办事处（乙方）与济南市历城区西营镇大南营村民委员会（甲方）签订协议书，内容为：根据2003年8月6日甲乙双方协议内容，经甲乙双方协商，某荒山300亩，其中荒地40.7亩，甲方同意由乙方管理使用，使用权为50年。2005年千佛山办事处取得济南市历城区人民政府颁发的X号四荒使用权证书（面积300亩，用途生态旅游观光健身园）、济历林证字（X）第X号林权证（面积32.5公顷）及济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的X号村镇规划选址意见书（面积约计1000亩）。 本院认为，谭益军与济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司签订房屋使用权协议所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2006年12月15日双方所签房屋使用权协议违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与双方签订房屋使用权协议无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由双方分担。济南市历下区人民政府千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设涉案房屋，相应法律责任应由千佛山办事处承担，谭益军不要求金凯特公司承担责任，是其自主行使诉讼权利，并不违反法律规定。故千佛山办事处应当返还谭益军购房款。涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付谭益军，亦不影响占用期间的合理使用，谭益军主张房屋交付时间为2009年12月1日，二被告庭审中均称对交房时间不清楚，故本院认定交房时间为2009年12月1日。谭益军应支付千佛山办事处2009年12月1日至2017年6月20日（共计90.5个月）的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、使用期限计算，使用费为81032元【470075元÷525个月（2009年12月1日至2053年9月9日）×90.5个月】，千佛山办事处在扣除使用费后，余款389043元应当返还给谭益军。关于谭益军主张的利息损失，谭益军在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，千佛山办事处没有及时返还相应购房款，应当赔偿谭益军利息损失，以389043元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下： 一、谭益军与济南千佛山海鲜副食品市场、山东金凯特科技发展有限公司于2006年12月15日签订的《房屋使用权协议》无效； 二、济南市历下区人民政府千佛山街道办事处返还谭益军购房款389043元； 三、济南市历下区人民政府千佛山街道办事处赔偿原告谭益军利息损失，以389043元为基数，自2017年6月21日起至购房款还清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 四、驳回谭益军的其他诉讼请求。 以上给付，限济南市历下区人民政府千佛山街道办事处于本判决生效之日起10日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8948元，减半收取4474元，由谭益军负担771元，济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担3703元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员  刘士波 二〇一九年十二月二十六日 书记员  董 月