广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终12967号上诉人（原审被告）：佛山市明福市场运营发展有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：彭金裕。被上诉人（原审原告）：朱燕渟，女，汉族，1995年7月6日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：宋崇义，广东瑶琨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱燕君，女，汉族，1988年1月11日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：宋崇义，广东瑶琨律师事务所律师。上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司（以下简称明福公司）因与被上诉人朱燕渟、朱燕君房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初8496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人明福公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，裁定发回重审或驳回朱燕渟、朱燕君的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由朱燕渟、朱燕君承担。事实和理由:一、一审法院违反法定程序进行审理。根据法律规定，当事人变更诉讼请求的，应当在举证期限届满前提出。庭审中经一审法院询问朱燕渟、朱燕君是否需要变更诉讼请求时，朱燕渟、朱燕君回应是坚持不变更，在法庭辩论结束前也没有变更，在庭审结束及举证期限届满后却又向一审法院提出变更诉讼请求的申请，明福公司已明确提出异议，坚决不同意申请，一审法院认为该申请属于“庭审中”是违反法定程序，明福公司恳请二审法院将本案发回重审。二、涉案合同应认定有效，依法应受法律保护。1.涉案项目地块二虽然未取得建设工程规划许可证，但在法院向相关主管部门进行调查时该地块二的建设工程规划许可证已经出具，只是因明福公司未缴纳城市基础设施配套费而未去领取而已。2.根据明福公司提交的《关于佛山市明福某公馆（地块二）办理提前介入的说明》及某村出具的《情况说明》，可以证实涉案项目地块二是经主管部门批准建设的。3.涉案项目在本案审理之前已经有系列案作出了生效裁决，该裁决对于地块二经主管部门批准建设的许可这一事实已经审查清楚，一审法院应当尊重生效判决审查清楚的事实。被上诉人朱燕渟、朱燕君答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。朱燕渟、朱燕君向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方签订《某公馆物业使用权转让合同》（编号0250）中关于使用期限超过2038年6月30日的部分无效，明福公司返还使用费151690.50元（303381元÷2），并自2018年9月2日起按日万分之二点一支付利息至实际付清款项止，暂计5000元；2.明福公司返还2018年6月30日至2019年12月31日期间的使用费11376.72元（151690.50÷20年÷12个月×18个月），并自2018年6月30日起按同期人民银行存款利率支付占用期间利息1000元（暂计）；3.解除双方间编号0250的合同，明福公司返还使用权转让使用费140313.78元（151690.50元-11376.72元），并自2018年9月2日起按日万分之二点一支付利息至实际付清款项止，暂计4000元；4.明福公司承担案件的全部诉讼费。庭审中，朱燕渟、朱燕君变更诉讼请求为：1.确认双方签订的《某公馆物业使用权转让合同》无效；2.明福公司返还已付租金303381元并支付利息（以303381元为本金，自2018年9月1日起按同期人民银行贷款利率计算至实际付清为止）；3.明福公司承担案件诉讼费用。一审法院查明：2018年7月28日，明福公司（甲方）与朱燕渟、朱燕君（乙方）签订《物业使用权转让合同》（合同编号：0250），合同主要内容为：“甲方是位于佛山市禅城区某路南侧、某路西侧佛山某公馆项目的投资商，并享有该项目全部物业的使用权。乙方对甲方开发建设上述物业已做充分之了解，认真阅读了甲方公示之相关资料，乙方同意并接受上述文件的条款和内容……第一条转让物业1、甲方同意将该项目第5栋1210房的使用权转让给乙方使用，该物业的建筑面积为26.25平方米……第二条物业使用权期限1、物业使用权期限自2018年6月30日至2037年6月29日止。2、在本合同该物业使用权期限届满后甲方同意无偿给予乙方21年使用期，即从2037年6月30日至2058年6月29日止，土地使用期限届满后，土地及地上建筑物、附着物由佛山市禅城区张槎街道某股份合作经济联合社无偿收回。届时，原物业使用权人可提前与佛山市禅城区张槎街道某股份合作经济联合社协商续租事宜。第三条物业转让总价款、维修基金、支付方式及期限……1、该物业使用权转让款为总金额329405元。2、乙方选择下列付款方式二支付物业使用权转让款：……付款方式二分期付款：（一）首期转让款203381元，于2018年7月28日前付清（包含定金）。（二）二期转让款100000元，于2018年8月30日前付清。（三）三期转让款25024元，于2019年3月1日前付清……”2018年9月1日，明福公司分别出具《收款收据》，确认收取朱燕渟、朱燕君支付的公寓使用权租赁款203381元及100000元，合计303381元。明福公司于2019年2月18日出具《关于某公馆项目近期有关情况的说明》，上载：某公馆（二期）项目原施工建设单位施工计划暂缓，明福公司在与其他公司就项目的合作开发建设事宜在洽谈当中。2017年7月11日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案某路以西、某路以南、某公园东北侧地块商业项目颁发《建设用地规划许可证》（地字第**）。2018年2月14日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案某路西侧、某路南侧、某公园东北侧地块商业项目（地块一）（地块一设工程规划许可证》（建字第440XXXX号）。另案查明，2019年3月8日，佛山市自然资源局禅城分局出具【2019】02号《关于政府信息公开的答复》，上载：“明福某公馆”相关联的规划报建项目如下：建设单位为佛山市禅城区张槎街道某股份合作经济联合社；项目名称为某路西侧、某路南侧、某公园东北侧地块商业项目；建设位置为某路西侧、某路南侧、某公园东北侧……地块一已核发《建设工程规划许可证》（建字第440XXX号），建筑物功能：商业、酒店。地块二已。地块二已办理建设工程设计方案审核建设工程规划许可证，建筑物功能：商业、酒店。2019年4月18日，佛山市自然资源局禅城分局向一审法院作出《复函》如下：“……一、经查我局存档资料，某路西侧、某路南侧、某公园东北侧地块商业项目（地块一）（地块一18年2月14日核发建设工程规划许可证。因建设单位至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目地块二尚未取得建设工程规划许可证。二、根据项目规划总平面图显示，项目地块一有酒店1栋、酒店2栋；项目地块二有酒店1栋-6栋。”根据朱燕渟、朱燕君提供的照片反映，佛山某公馆项目仍未有地上建筑物，现场仍然是空地状态。另查明，2019年4月19日，佛山市禅城区张槎街道某股份经济联合社（以下简称某经联社）以明福公司未支付佛山义乌小商品城项目A地块的土地使用款将明福公司起诉至一审法院[(2019)粤0604民初9657号]。其中，某经联社在起诉状中陈述，2012年7月24日，某经联社与属下张槎街道某股份合作经济社共同作为甲方，与明福公司和义乌市通商市场投资管理有限公司签订《某村集体土地合作开发协议书》，约定合作开发某路北段东、西两侧A、B两个地块，甲方提供土地使用期，乙方负责提供资金建设并办理一切手续……从2018年8月开始，某经联社陆续收到B地块租户投诉，称明福公司与其签订没有某经联社参与和确认的两方协议。某经联社发现明福公司违反规定，要求租户将协议款项支付于由其控制的其他账户，绕过某经联社监管……因看到B地块物业某公馆没有可能在明福公司承诺的2019年5月底前交付等原因，陆续有B地块租户上访或到人民法院起诉。某经联社应上级要求出面维稳，要求明福公司报告其背着某经联社的签约和收款情况及款项去向……。上述案件仍在审理当中。再查明，佛山市禅城区某路南侧、某路西侧土地（地号：4（地号XXXX），使用权面积45234.98平方米，使用权类型为拨用企业用地，地类（用，地类其它商服用地（商业办公混合用地）、公共设施用地（城市公共绿地）、公路用地（城市道路用地）；土地使用权人为佛山市禅城区张槎街道某股份合作经济联合社，土地所有权人为某股份合作经济联合社农民集体。2018年6月8日，某经联社出具《情况说明》，确认明福公司享有上述项目的土地使用权，期限为2016年10月1日至2056年9月30日，该期间内明福公司有权以自己的名义将其拥有的物业使用权转让予第三方。一审法院同时期受理佛山某公馆项目的承租人起诉明福公司房屋租赁合同纠纷系列案共60件。诉讼中，明福公司陈述，一、涉案某公馆项目地块一包括7、8栋，地块二包，地块二包括**标的属于地块二。涉案某公馆项目于2017年12月申办基础工程施工报批手续，先行进行桩基础、基坑支护施工。截至2018年9月27日桩基础已施工完成。该工程进度已由某公馆业主王敏向佛山市信访局咨询，信访局作出相关答复。确认朱燕渟、朱燕君已经支付租金303381元，朱燕渟、朱燕君还欠26024元未支付。明福公司在相同系列案中陈述：某公馆共售出物业516间，目前明福公司已停售。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，“佛山某公馆”项目区分为地块一、地块二，佛山市国土资源和城乡、地块二地块一已核发建设工程规划许可证，而地块二并未取得建设工程规划许可证。根据明福公司确认，涉案房屋位于地块二，故原、明福公司于2018年7月28日签订的《物业使用权转让合同》应属无效。关于朱燕渟、朱燕君诉请返还使用权转让使用费。朱燕渟、朱燕君诉请的使用权转让使用费实质为租金。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因《物业使用权转让合同》无效，且涉案房屋所在项目的地上建筑物尚未兴建，明福公司并未向朱燕渟、朱燕君交付房屋。故明福公司应将已收取的租金303381元返还给朱燕渟、朱燕君。朱燕渟、朱燕君诉请于法有据，一审法院予以支持。至于利息。明福公司作为租赁标的物的出租人，未能提供适格租赁物给朱燕渟、朱燕君使用，致使租赁合同无效，应承担主要责任。朱燕渟、朱燕君作为租赁标的物的承租人，未尽审查注意义务，核实标的物是否有报批报建手续，对租赁合同无效也应承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，根据双方过错大小，酌定朱燕渟、朱燕君损失为明福公司占用款项的利息损失，以303381元为本金，从2018年9月1日起至明福公司返还租金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，朱燕渟、朱燕君诉请合理，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认明福公司与朱燕渟、朱燕君于2018年7月28日就佛山某公馆第X栋X房签订的《物业使用权转让合同》无效；二、明福公司于判决发生法律效力之日起十日内，向朱燕渟、朱燕君返还租金303381元及利息（以303381元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2018年9月1日起计算至明福公司返还租金之日止）。如果明福公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3000元，由明福公司负担。二审期间，双方均没有向本院提交新证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.一审法院是否违反法定程序进行审理；2.涉案合同是否无效；3.明福公司是否应向朱燕渟、朱燕君退回所收取的涉案房屋使用权转让使用费及利息。关于第一个焦点问题。明福公司上诉主张，朱燕渟、朱燕君在一审举证期限届满后申请变更诉讼请求，一审法院予以准许违反法定程序。经审查，一审法院在审理过程中经发函调查证实，涉案房屋所在地块二取得建设工程规划许可证，该事实直接影响合同效力及案件的后续处理。一审法院对朱燕渟、朱燕君根据该新的事实申请变更其诉讼予以准许，并无不当。明福公司的该上诉理由依据不足，本院不予支持。关于第二个焦点问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，根据双方当事人陈述以及佛山市自然资源局禅城分局的《复函》可知，涉案房屋位于某路西侧、某路南侧、某公园东北侧地块商业项目（地块二），而项目地块二尚未取（地块二程规划许可证，即一审法院认定双方当事人于2018年7月28日签订的《物业使用权转让合同》无效，符合上述司法解释的规定，本院予以维持。明福公司上诉主张项目地块二的建设工程规划许可证已经出具，只因未缴纳城市基础设施配套费而未领取，该项目经主管部门批准建设，涉案合同应属有效。经查，首先，明福公司至今未按规定缴纳城市基础设施配套费，项目二地块尚未取得建设工程规划许可证，即明福公司未取得建设工程规划许可证进行建设的法律后果，应由明福公司承担。其次，另案生效判决并未认定涉案地块二已经主管部门批准。再者，即使某经联社提供证据证明明福某公馆项目已取得开发所需证件，明福公司享有上述项目的土地使用权，有权将涉案物业使用权转让予朱燕渟、朱燕君。但某经联社不是出具建设工程规划许可证的法定职权机关，其提供的证据不应采信。故明福公司的该上诉意见，理据不足，本院不予支持。关于第三个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，朱燕渟、朱燕君与明福公司签订涉案《物业使用权转让合同》之后，朱燕渟、朱燕君向明福公司支付物业使用权转让使用费303381元。迄今为止，明福公司未向朱燕渟、朱燕君交付涉案房屋，明福公司因该合同取得的财产应予返还。故一审法院判决明福公司返还涉案房屋物业使用权转让使用费，有事实和法律依据，本院予以维持。至于明福公司占有上述物业使用权转让使用费期间的利息，确属朱燕渟、朱燕君的直接损失，明福公司应予赔偿。一审法院酌定以中国人民银行同期贷款利率为标准计付利息，相对合理，处理适当，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。明福公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5851元，由上诉人佛山市明福市场运营发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月十一日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣