广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初25225号原告：东莞市燕园孵化器有限公司，住所地：东莞松山湖高新技术产业开发区沁园路******，统一社会信用代码：91441900MA4UY7XQ9F。法定代表人：童玉珍，董事长。委托诉讼代理人：张艳，系原告员工。被告：深圳佑荟半导体有限公司，住所，住所地：深圳市福田区沙头街道天安社区深南大道**NEO绿景广场**17C4社会信用代码：91440300MA5DQ4K243。法定代表人：方华刚。被告：深圳市海司恩科技有限公司，住所地：深，住所地：深圳市福田区沙头街道深南大道车公庙绿景广场主楼17EF用代码：914403003194579693。法定代表人：何宗江。原告东莞市燕园孵化器有限公司诉深圳佑荟半导体有限公司(以下简称佑荟公司)、深圳市海司恩科技有限公司(以下简称海司恩公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案受理后，依法由审判员李琼适用简易程序独任审判，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张艳到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告佑荟公司向原告支付拖欠的2018年3月至2019年4月的房屋租金796428.46元；2.被告佑荟公司向原告支付拖欠的房屋押金100812.24元；3.被告佑荟公司向原告支付2018年3月至2019年4月拖欠的物业管理费133008.18元；4.被告佑荟公司向原告支付滞纳金236409.48元；5.被告佑荟公司向原告支付违约金400000元；6.被告佑荟公司承担本案的诉讼费用；7.被告海司恩公司对被告佑荟公司的上述义务承担连带清偿责任。事实与理由：原告与被告佑荟公司于2018年3月22日签署了两份《科技企业孵化服务及场地租赁合同》，被告佑荟公司向原告承租东莞市松山湖高新技术产业开发区沁园路17号B栋第10层整层和C栋第2层整层，面积分别为591.74平方米和1400.17平方米，合同还约定了租金、租赁时间、管理费、租赁保证金等违约责任。原告依据《租赁合同》约定，提供相应的租赁房屋，被告佑荟公司仅在交付2018年3月至4月C栋租金50000元，B栋房屋租赁保证金53256.60元、2018年3月物业管理费2958.7元、2018年3月房屋租金26628.30元后，一直未履行《租赁合同》约定的付款义务。在此时间，原告多次催讨，但一直未果。2018年7月17日，原告与被告佑荟公司达成《补充协议》，协议约定原告延长被告佑荟公司租赁保证金、租金、物业管理费和其他费用的支付期限，同时，被告佑荟公司承诺于2018年8月20日前支付合同自签订之日起的所有费用。但被告佑荟公司并未在《补充协议》约定的期限内履行约定的付款义务，原告与被告佑荟公司又于2018年11月19日达成第二份《补充协议》。该协议约定，被告佑荟公司承诺于2018年11月30日前支付合同签订之日起所有费用，并且由被告海司恩公司对被告佑荟公司因租赁合同产生的债务承担连带保证。被告海司恩公司与原告也于2018年11月19日达成《保证协议》，就被告佑荟公司与原告之间因租赁关系产生的债务承担连带赔偿责任。由于被告佑荟公司实在无法履行第二份《补充协议》，一直未支付相关的费用，原告与被告2019年4月28日协议解除前述两份《租赁合同》，原告声明将依法追究被告佑荟公司的违约责任。两被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求支持原告的诉请。两被告没有答辩也没有提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院对原告的证据依法进行审查。根据原告提供的证据，本院认定事实如下：2018年3月22日，原告与被告佑荟公司就原告为被告佑荟公司提供各项孵化服务及场地租赁服务事宜签订了两份《科技企业孵化服务及场地租赁合同》，编号分别为2018(002)号、2018(003)号。2018(002)号《科技企业孵化服务及场地租赁合同》第三条约定，被告佑荟公司向原告承租东莞市松山湖高新技术产业开发区沁园路17号B栋第10层整层的房屋，面积共591.74平方米，被告佑荟公司所租房屋仅限于办公、研发。2018(003)号《科技企业孵化服务及场地租赁合同》第三条约定，被告佑荟公司向原告承租东莞市松山湖高新技术产业开发区沁园路17号C栋第2层整层的房屋，面积共1400.17平方米，被告佑荟公司所租房屋仅限于办公、研发。两份租赁合同第6.1条均约定，房屋租赁期限为2018年3月21日起至2028年3月20日止，共计120个月，其中2018(002)号《科技企业孵化服务及场地租赁合同》的免租期为2019年3月1日至2019年4月30日，2018(003)号《科技企业孵化服务及场地租赁合同》的免租期为2019年3月1日至2019年5月31日，免租期内租金免收，但是被告佑荟公司须按照本合同约定向原告或者原告指定的物业公司缴纳电费、物业管理费及其他费用。两份租赁合同第9.1条均约定，租金的计费时间从2018年3月21日至2028年3月20日，租金每三年调整一次，涨幅为租金的10%。2018(002)号《科技企业孵化服务及场地租赁合同》租金为26628.30元/月，2018(003)号《科技企业孵化服务及场地租赁合同》租金为50406.12元/月。两份租赁合同第9.2.1条均约定，被告佑荟公司须在合同签订后7个工作日内缴纳两个月租金金额标准的租赁保证金及当月租金，后期租金按月支付，当月租金须在每月15日前完成支付。2018(002)号《科技企业孵化服务及场地租赁合同》租赁保证金及当月租金共计79884.90元，2018(003)号《科技企业孵化服务及场地租赁合同》租赁保证金及当月租金共计151218.36元。两份租赁合同第10.1条均约定，房屋物业管理费计费时间从2018年3月21日起至2028年3月20日，房屋物业管理费按月支付，被告佑荟公司须在每月15日前向原告支付当期物业管理费，原告向被告佑荟公司开具正式票据。2018(002)号《科技企业孵化服务及场地租赁合同》物业管理费为2958.70元/月，2018(003)号《科技企业孵化服务及场地租赁合同》物业管理费为7000.85元/月。两份租赁合同第10.2.2条均约定，若被告佑荟公司在合同签订后7个工作日内未缴纳或足额缴纳租赁保证金及当月租金，本合同自动解除，原告收回房屋使用权并有权向被告佑荟公司追究违约责任。两份租赁合同第16.1条均约定，租赁期间被告佑荟公司未按合同约定支付房租、物业管理费、水电等其他应付费用的，每逾期一日，被告佑荟公司应按逾期应付款的千分之一的标准向原告或原告委托的物业公司支付违约金，日期从逾期之日起计；被告佑荟公司逾期支付累计超过两个月的，原告有权解除合同，收回该房屋，被告佑荟公司应按剩余租期(未交租金的租赁期间)租金总额的20%向原告支付违约金。2018年7月17日，因被告佑荟公司未按合同约定支付租金，原告与被告佑荟公司签订两份《补充协议》，编号分别为2018【002】-A、2018【003】-A。两份《补充协议》第二条均约定，将上述两份《房屋租赁合同》第10.2.2条的约定变更为因被告佑荟公司经营暂时困难，原告延长被告佑荟公司已实际发生的租金、物业管理费和其他费用的支付期限，同时原告保留追究被告佑荟公司延迟支付上述款项所发生的违约责任。第三条约定，被告佑荟公司承诺于2018年8月20日前支付自合同签订之日所产生的所有费用(租金、物业管理费、水电费)，被告佑荟公司不得以未实际使用租赁房屋、相关政策或项目变更导致经营困难而免责。第四条约定，若被告佑荟公司违背上述承诺，原告有权单方面解除合同，并依法追究被告佑荟公司的违约责任。2018年11月19日，原告与被告佑荟公司就上述两份《科技企业孵化服务及场地租赁合同》再次签订《补充协议》，编号分别为2018【002】-B、2018【003】-B。两份《补充协议》第一条均约定，因被告佑荟公司经济原因，未能按租赁合同约定履行付款义务，经双方协商，被告佑荟公司申请延期履行付款义务，由海司恩公司对被告佑荟公司因租赁合同对原告产生的债务提供连带保证，被告佑荟公司同时承诺于2018年11月30日支付自合同签订之日所产生的所有费用(租金、物业管理费、水电费)。第二条约定，若被告佑荟公司违背上述承诺，原告有权单方面解除合同，并依法追究被告佑荟公司的违约责任。同日，原告与两被告签订两份《保证协议》，约定为了确保原告与被告佑荟公司于2018年3月21日签订的编号为2018(002)号的《科技企业孵化服务及场地租赁合同》以及编号为2018(003)号的《科技企业孵化服务及场地租赁合同》合法有效的履行，被告海司恩公司应被告佑荟公司的要求，自愿为被告佑荟公司因不履行、不完全履行、无法履行上述签订的合同所产生的债务承担无限连带保证责任；保证范围为被告佑荟公司应支付的全部款项、原告追索逾期债务所发生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、调查取证费、违约金、利息、未支付租金、物业费等；保证期限为自本保证协议生效之日起计算，至编号为2018(002)号的《科技企业孵化服务及场地租赁合同》、2018(003)号的《科技企业孵化服务及场地租赁合同》中主债务履行期限届满之日起二年。上述两份《科技企业孵化服务及场地租赁合同》签订后，被告佑荟公司只向原告支付了B栋的房屋租赁保证金53256.60元以及2018年3月21日至4月20日的租金26628.30元，C栋的租金50000元。因被告佑荟公司拖欠租金、物业管理费，已经无法履行合同约定，原告与被告佑荟公司于2019年4月28日签订了两份《解除房屋租赁合同协议》，编号分别为2018(002解)、2018(003解)。两份《解除房屋租赁合同协议》第一条约定，原告与被告佑荟公司的租赁关系自本合同签订之日起协商终止，被告佑荟公司退出两份《科技企业孵化服务及场地租赁合同》中承租的场地。第二条约定，被告佑荟公司应于本协议签订之日起，将房屋移交给原告。第三条约定，被告佑荟公司由于长期未履行与原告签订合同所应履行的义务，原告依法对被告佑荟公司追究违约责任。第四条约定，被告佑荟公司租赁期间的水电费、物业管理费等相关费用需进行结算。庭审中，原告陈述，双方于2018年3月22日所签订的房屋租赁合同第10.2租赁保证金条款，被告已支付B栋租赁保证金，C栋租赁保证金100812.24元未支付；第四项请求中的滞纳金应为违约金，违约金根据租赁合同第16.1条的规定，在合同期限内按每日千分之一计算；第五项诉讼请求的违约金为合同解除后所支付的赔偿性违约金，合同约定剩余租期的百分之二十，鉴于合同剩余租赁期限为24个月，每月租金为77034.42元，合同约定的违约金过高，原告经过内部协商将赔偿性违约金的金额定为40万元。原告同时主张如果原告诉请的房屋押金、滞纳金、违约金不能同时得到支持，那么原告选择第五项诉讼请求即要求被告佑荟公司向原告支付违约金400000元。本院认为，被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有答辩和提交相关的证据反驳，本院视为其放弃对原告陈述的事实进行抗辩及对原告提交的证据进行质证的权利。原告与被告佑荟公司签订的两份《科技企业孵化服务及场地租赁合同》以及相关的补充协议，原告与两被告签订的两份《保证协议》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告与被告佑荟公司之间的租赁合同关系直至2019年4月28日才解除，因此，在此之前的租金以及物业管理费，被告佑荟公司应支付给原告。对于B栋，根据合同约定2019年3月至4月为免租期，故被告佑荟公司应支付的2018年4月21日至2019年2月28日的租金为26628.30元/月×10个月+26628.30元÷30天×10天=275159.10元，2018年3月21日至2019年4月28日的物业管理费为2958.70元×13个月+2958.70元÷30天×8天=39252.09元。对于C栋，根据合同约定2019年3月至5月为免租期，故被告佑荟公司应支付的2018年3月21日至2019年2月28日的租金为50406.12元/月×11个月+50406.12元÷30天×10天-50000元=521269.36元，2018年3月21日至2019年4月28日的物业管理费为7000.85元×13个月+7000.85元÷30天×8天=92877.94元。上述租金合计796428.46元、物业管理费合计132130.03元。对于原告超出部分的请求，本院不予支持。至于违约责任，无论是合同约定的房屋押金，还是逾期支付租金的违约金以及合同解除后的赔偿性违约金均是针对被告逾期支付租金这一违约行为，对于同一违约行为进行多次处罚，有违公平原则，不能同时支持原告诉请的多项违约赔偿。原告最终选择要求被告佑荟公司向原告支付违约金400000元这一违约责任，本院予以支持。被告海司恩公司对被告佑荟公司的案涉债务提供了连带责任保证，该保证尚在保证期间内，故被告海司恩应对案涉债务承担连带清偿责任，承担责任后，可向被告佑荟公司追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告深圳佑荟半导体有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市燕园孵化器有限公司支付租金796428.46元、物业管理费132130.03元；二、被告深圳佑荟半导体有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市燕园孵化器有限公司支付违约金400000元；三、被告深圳市海司恩科技有限公司对上述第一、二判项承担连带清偿责任，承担责任后，可向被告深圳佑荟半导体有限公司追偿；四、驳回原告东莞市燕园孵化器有限公司的其他诉讼请求。本案收取受理费9899.96元，由原告负担2008.32元、两被告负担7891.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 李 琼二〇一九年十二月五日书记员 黄才玲