广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初13052号原告（反诉被告）深圳市东部公共交通有限公司。法定代表人陈炜。委托代理人何谦，广东信达律师事务所律师。委托代理人侯茹玉，广东信达律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市实干兴邦有限公司。法定代表人陈晓波。该公司总经理。委托代理人陈晓峰，该公司员工。原告（反诉被告）深圳市东部公共交通有限公司与被告（反诉原告）深圳市实干兴邦有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告深圳市东部公共交通有限公司的委托代理人侯茹玉，被告深圳市实干兴邦有限公司的委托代理人陈晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2016年7月1日，原告与被告签订《385线临时场地租赁合同》，被告将位于龙岗区布吉镇翠枫豪园旁3400平方米的场地出租给原告，租赁期限自2016年7月1日至2016年11月30日止，月租金为53000元（人民币，下同），租赁保证金为106000元。合同签订后，原告实际交纳租赁保证金为116000元。2016年12月13日，原告向被告发出《东部公交关于终止租赁385线翠枫豪园公交场站的函》，提出在原告与被告签订的《385线临时场地租赁合同》届满之后于2017年1月31日终止合同，并要求被告退还租赁保证金116000元。被告在收到上述函件后，要求原告给予三个月的缓冲期以寻找新的承租人。经双方协商，原告与被告再次签订《385线临时场地租赁合同》，租赁合同期限自2016年12月1日至2017年3月31日止，月租金为53000元，租赁保证金为116000元。2017年3月17日,原告向被告发出《东部公交关于终止租赁385线翠枫豪园公交场站的函》，提出在原告与被告签订的《385线临时场地租赁合同》约定租赁期限届满之日终止合同，并要求被告退还租赁保证金116000元。2017年3月20日，被告发出《承诺函》，承诺在2017年4月10日退还385翠枫豪园场站押金116000元。2017年4月25日，被告再次发出《请示函》，承诺尽快退还上述场站押金116000元。但是，被告一直未能履行承诺及时退还租赁保证金116000元。鉴于上述事实，原告认为，被告与原告签订的《385线临时场地租赁合同》约定的租赁期限至2017年3月31日届满，原告在2017年3月17日提出在合同约定的租赁期限届满后合同终止，被告同意并承诺及时返还原告的租赁保证金116000元。但是，被告违反承诺，至今未返还租赁保证金。为维护合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告退还385线翠枫场站租赁保证金116000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告(反诉原告)答辩并反诉称，一、原、被告签订两份《385线临时场地租赁合同》，原告存在逾期支付租金、产生违约金及拖欠水电费的行为，合同终止后原告一直拒不支付以上费用，导致被告无法按流程退回其所交的租赁保证金。原告直至2017年4月20日才补交拖欠的水电费8239.3元，还剩违约金1166元至今未交。二、原、被告签订《385线临时场地租赁合同》之前已签订《深圳市房屋租赁合同书》（合同登记号：DH****），关于该DH-***号合同，原告有如下违约行为：1、原告从签订合同后没有一个月准时支付租金，构成违约。2、根据合同约定，原告拖欠租金达到一个月以上的，被告可不予退还保证金，原告拖欠租金的时间已经远远超过一个月以上，被告应没收原告交的租赁保证金。3、合同快到期前，被告向原告发函询问是否续租，原告一直未予答复，且一直占用场地，故被告要求续签合同期限且租金涨幅达到100%，即每月租金112400元，原告口头答应但一直不配合签订书面合同，导致被告实际收到的租金仍是56200元/月，现原告共计拖欠被告租金393400元。综上所述，因原告一直未付违约金及赔偿金，导致被告无法退回《385线临时场地租赁合同》内保证金116000元。为维护合法权益，特诉至法院，请求判令：1、原告向被告支付逾期支付租金的违约金1166元；2、确认被告无需向原告退还租赁保证金102800元；3、原告向被告支付双倍租金的赔偿金393400元；4、本案诉讼费由原告承担。后被告于庭审之后提交《变更诉讼请求申请书》，申请撤回上述第2、3项反诉诉求。针对被告的反诉，原告辩称，一、对反诉请求第1项有异议，原告不存在违约的情况，且被告所主张的违约金计算金额有误。二、对反诉请求第2项、第3项、第4项均有异议，该三项诉讼请求所依据的合同和法律关系与本案不存在任何关联，应另案处理，且该三项诉讼请求所对应的合同已约定争议解决方式为仲裁。经审理查明，2016年8月30日，原、被告签订《385线临时场地租赁合同》，约定如下事项：1、被告将位于深圳市龙岗区布吉镇***旁的一块沥青地面场地出租给原告使用，租赁场地面积共计3400平方米。2、租赁期限为5个月，自2016年7月1日起至2016年11月30日止。3、被告应在2016年7月1日前将该场地交付给原告使用，经原告确认无异的，双方办理有关移交手续。4、原告有意在租赁期届满后继续租赁的，应在租赁期限届满2个月书面通知被告，被告收到原告书面通知之日起一个月内应正式书面答复，在同等条件下，原告享有优先承租权，双方同意继续租赁的应在租赁期满前重新签订租赁合同。5、月租金总额为53000元，原告应在合同签订之日起20日内支付首期租金53000元，并于每月20日前交付当月租金，租金以银行转账的方式支付至被告指定的租金收款账户。6、被告向原告交付租赁房地产之日起10日内，原告向被告交付2个月租金数额的租赁保证金106000元，被告收取上述租金保证金的，应向原告开具收据。被告应在合同约定的租赁期限届满且双方未签订新的的租赁合同时或本合同因任何原因解除时将上述租赁保证金一次性无息退还给原告。7、被告迟延交付租赁场地3天以上，原告有权要求被告支付因迟延交付租赁房地产的违约金，违约金每日为53元；原告拖欠租金的，被告应书面催告，原告在接到书面催告后20日内仍未支付的，应从接到书面催告之日起向被告支付逾期额每日1‰的违约金。8、双方就本合同发生的纠纷应通过协商解决，协商解决不成的，可向租赁场站所在地人民法院提起诉讼。上述合同到期之后，原、被告续签合同，约定租赁期限4个月，自2016年12月1日至2017年3月31日止。另查，原告向被告承租上述合同中所涉地块用于设置385公交线场站。原告实际向被告支付上述合同项下的租赁保证金116000元，被告向原告出具《收款收据》（No713224），确认收到原告交付的385公交线路场地押金（地址：布吉翠枫豪园385公交总站）116000元。双方于庭审时确认，截止至一审庭审时，原告已将涉案租赁场地交还给被告，但被告未将租赁保证金款项116000元退还原告。再查，涉案合同到期之后，原告与被告协商终止合同及退还押金等事宜。2017年3月17日，原告作出《东部公交关于终止租赁385线翠枫豪园公交场站的函》，告知被告其决定于2017年3月31日终止385线翠枫豪园场站租赁合同，要求被告于2017年4月10日前退还押金116000元。2017年3月20日，被告作出《承诺书》，确认涉案合同于2017年3月31日期满，385线在2017年4月1日前搬离翠枫豪园场站，承诺在2017年4月10日退回385线翠枫豪园场站押金116000元。2017年4月25日，被告作出《请示函》，就其未能及时退还385线翠枫豪园场站押金的相关事宜作出如下说明：1、因近期业务扩张、资金紧缺导致拖欠押金，待资金运转正常会第一时间退还研究116000元；2、385公交场站与822、821B线公交场站属于两个独立的租赁关系，希望原告不要因385线押金未退还而用822、821B线公交场站的租金进行抵扣；3、关于385线翠枫豪园公交场站，待新的承租方押金及租金入账时，被告会立刻退还原告的押金116000元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原、被告签订的涉案合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。根据双方在涉案合同中的约定，租赁期满，被告应将租赁保证金一次性无息退还给原告。现原、被告对于租赁期满、合同终止及租赁场地退还等事宜均无异议，双方争议的焦点为原告是否存在逾期支付租金的违约行为以及被告能否据此收取原告违约金1166元。被告提交其于2017年4月13日作出的《关于的复函》，根据该复函，被告确认其于2017年3月20日收到原告于2017年3月17日作出的《东部公交关于终止租赁385线翠枫豪园公交场站的函》并答复如下：1、原告存在于2016年7月、2016年8月、2017年3月共计逾期22天支付租金的情况，违约金合计1166元；2、原告未结清2017年1月-3月期间的水电费合计8239.3元；3、鉴于原告存在上述第1、2项情况，被告于2017年3月30日出具的《承诺书》无效；4、被告收到违约金及水电费之后，将退回原告所交押金。上述复函落款处有被告加盖公章，另有某案外人签字，被告主张该人系原告处车队队长，其签字表示同意上述复函中的相关事项。被告还提交短信打印件，以证明原告逾期支付租金的情况。原告对上述复函及短信打印件均不予确认。本院认为，首先，被告提交的短信打印件不足以证实原告逾期支付租金的情况。其次，根据双方在涉案合同中的约定，原告拖欠租金的，被告应书面催告，原告在接到书面催告后20日内仍未支付的，应从接到书面催告之日起向被告支付逾期额每日1‰的违约金。故被告因原告逾期支付租金而收取违约金的前提之一系其已履行书面催告原告支付租金的义务。被告主张原告于2016年及2017年有三个月逾期支付租金共计22天，但是未能提交证据证明其曾书面催告原告以及原告收到催告之后20日内仍未支付租金的情况。再次，现有证据不足以证实在《关于的复函》落款处签名的案外人的具体身份以及该人员是否获得原告的授权作为原告的代理人与被告处理该复函所涉事宜等相关情况。因此，被告根据其主张的上述情况要求收取原告违约金1166元的前提条件不能成立，被告的该项主张没有事实依据，本院不予支持。进而，被告据此扣押租赁保证金不予返还的行为没有事实依据，原告要求被告返还租赁保证金116000元的主张，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告于庭审之后提交书面申请，申请撤回其第2、3项反诉诉求。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，被告的该项申请是其真实意思表示，符合法律的规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百四十二条之规定判决如下：一、被告（反诉原告）深圳市实干兴邦有限公司自本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）深圳市东部公共交通有限公司返还385线翠枫场站租赁保证金人民币116000元；二、驳回被告（反诉原告）深圳市实干兴邦有限公司的全部反诉请求。以上付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2620元（原告已预缴），由被告负担。反诉案件受理费25元（被告已预交），由被告负担；被告多预缴的4355.24元，本院依法予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖薇薇人民陪审员  张新平人民陪审员  巫幸雅二〇一九年十二月十六日书 记 员  刘 莹