广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终8992号上诉人（一审被告）：陈锦平，女，汉族，1985年3月9日出生，住所地：广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：凌华，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈健韵，男，汉族，1991年6月26日出生，住所地：广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：高云，广东泛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玲珠，广东泛信律师事务所律师。一审第三人：佛山市南海区九江镇河清村二村股份合作经济社。住所地：广东省佛山市南海区。代表人：陈雄章，该社社长。一审第三人：陈细扬，男，1960年10月30日出生，香港特别行政区居民。一审第三人：潘彩，女，汉族，1958年7月18日出生，住所地：广东省佛山市南海区。上诉人陈锦平因与被上诉人陈健韵、一审第三人佛山市南海区九江镇河清村二村股份合作经济社（以下简称二村经济社）、陈细扬、潘彩物权保护纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初1529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈锦平上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.驳回陈健韵的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由陈健韵承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。涉诉地块实际上并非陈健韵从潘彩处受让取得。陈健韵出生于1991年，2013年才22岁，而据其在一审庭审时陈述，其之前在工厂工作，工资并不高。因此，其不可能于2013年向潘彩支付30万元受让案涉地块。实际上是其父亲陈细扬从潘彩处受让案涉地块，陈锦平提供的陈细扬与他人签订的租赁合同可以证实。故一审法院认定涉讼地块的星铁棚被陈健韵用于出租给他人使用有误，认定陈健韵对涉诉地块享有相应使用权利亦有误。二、一审法院认为涉讼地块在二村经济社、潘彩、陈健韵之间流转使用，其合同效力不属于本案审查处理的范畴有误。陈健韵认为自己享有涉讼土地的使用权正是基于其与潘彩签订的转让协议，而潘彩与陈健韵签订该转让协议的前提是潘彩与二村经济社签订的租赁合同。如果潘彩与二村经济社签订的租赁合同中超过二十年部分被认定为无效，则其无权将案涉土地转让给陈健韵，且二村经济社在一审庭审中亦明确表示对于潘彩将涉讼土地转让给陈健韵是完全不知情且不认可的。在此基础上，陈健韵根本不享有涉讼土地的使用权，其没有权利向陈锦平提出任何诉讼请求。故，为了查明本案全部事实，进而正确适用法律，法院应当依法查明二村经济社、潘彩、陈健韵之间土地流转合同的效力。此外，陈锦平作为涉讼土地的承租人，无效合同（二村经济社、潘彩、陈健韵之间土地流转合同）的存在直接影响陈锦平的合法权益，亦直接影响法院对本案的审理与判决，法院依法应当对二村经济社、潘彩、陈健韵之间土地流转合同的效力进行审查。三、陈锦平作为善意人，有理由相信陈细扬代表二村经济社与自己签订租赁合同，其签订合同的行为构成表见代理。陈锦平与二村经济社签订租赁合同时，陈细扬是二村经济社的社长，其向陈锦平明确表示涉讼土地是二村经济社的，其代表村与陈锦平签订租赁合同，约定将涉讼地块出租给陈锦平使用。陈锦平亦按照约定支付了42万元土地租赁款。在此情况下，陈锦平完全有理由相信作为社长的陈细扬有权代表二村经济社与自己签订租赁合同，且合同加盖了二村经济社的公章，完全是以二村经济社的名义租赁给陈锦平。对于陈锦平而言，陈细扬在租赁合同上签字的行为属于表见代理，并非无权处分。陈健韵辩称：请求驳回陈锦平请求，维持一审判决。因为陈健韵是第一手承租人并已支付相应费用给潘彩，且得到二村经济社确认，是本案土地的合法承租人。陈锦平是从陈细扬处承租案涉土地，陈细扬并非案涉土地使用权合法所有人。二村经济社辩称：本案是陈锦平与陈健韵之间的纠纷，与二村经济社无关，请求维持一审判决。陈细扬、潘彩没有发表意见。陈健韵向一审法院起诉请求：1.陈锦平停止对陈健韵承租的土地和陈健韵享有所有权的房屋的侵害，由陈锦平对拆除的房屋进行修复，并拆除陈锦平建在陈健韵承租土地上的房屋等建筑物；2.诉讼费用由陈锦平负担。一审法院认定事实：涉讼地块位于广东省佛山市南海区，面积约471.5平方米。陈健韵与陈锦平是堂姐弟关系。陈细扬是陈健韵的父亲，是陈锦平的叔叔。陈细扬于2012年4月至2016年5月期间任二村经济社的社长。1995年8月17日，二村经济社与潘彩（曾使用姓名“潘彩娣”）签订一份《租赁土地合同书》，约定潘彩向二村经济社租用了涉讼地块，租用土地年限60年等。2013年2月5日，潘彩（转让方）与陈健韵（受让方）签订了一份《租赁土地合同转让协议书》，约定转让方将其向二村经济社租赁的涉讼地块转让给受让方；受让方支付30万元给转让方；转让方租赁涉讼地块的地上建筑物（即搭建的星铁棚）属受让方所有。同日，陈健韵向潘彩支付了转让费30万元。随后，陈健韵签订了一份《租赁土地合同书》，载明二村经济社将涉讼地块出租给陈健韵。二村经济社在该合同中作为出租方加盖了印章。之后，涉讼地块的星铁棚被陈健韵用于出租给他人使用。2016年，陈细扬拟将涉讼地块转让给陈锦平，陈锦平误认为陈细扬是涉讼地块的承租人，双方遂协商转让租赁涉讼地块事宜。2016年2月25日至3月7日期间，陈锦平先后向陈细扬账户转账支付转让款共42万元。2016年3月7日，陈锦平签订了一份《租赁土地合同书》，载明二村经济社将涉讼地块出租给陈锦平。二村经济社在该合同中作为出租方加盖了印章并经负责人陈细扬签名。之后，陈锦平对涉讼地块及星铁棚进行使用。2018年1月23日，陈健韵向一审法院提起诉讼。一审法院认为，陈细扬是香港特别行政区居民，故该案属于涉港民商事案件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条规定，在诉讼程序方面应优先适用《中华人民共和国民事诉讼法》第四编“涉外民事诉讼程序的特别规定”的相关规定。该案为物权保护纠纷，涉讼地块在中华人民共和国内地，故一审法院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，确定适用内地法律作为解决该案争议的准据法。二村经济社将涉讼地块出租予潘彩使用，潘彩将该涉讼地块的承租权转让予陈健韵，故陈健韵对涉讼地块享有相应的使用权利。至于涉讼地块在二村经济社、潘彩、陈健韵之间流转使用，其合同效力（包括租赁期限约定是否应当调整等）不属该案审查处理的范畴。虽然陈锦平与陈细扬之间就涉讼地块的承租权转让进行履行（陈锦平向陈细扬支付转让对价款项42万元）、办理手续（陈细扬利用其为二村经济社社长的便利而签订《租赁土地合同书》），但因为陈细扬不是涉讼地块的承租人，其无权处置涉讼地块，故陈锦平对涉讼地块不享有相应的使用权利。陈健韵要求陈锦平停止对涉讼土地的侵害（即停止对涉讼地块及其地上构筑物使用），一审法院予以支持。涉讼地块上的构建物建于多年前，其本身会因自然原因损耗。涉讼地块上的星铁棚没有经报建，双方就星铁棚在使用前后的状况（原有部分、现建部分）陈述不一致，故陈健韵要求拆除在涉讼地块星铁棚内建设的墙体，一审法院不予支持。涉讼地块上（星铁棚之外）的约几平方米的厕所没有经报建，双方就该厕所损毁的原因陈述不一致（陈健韵认为厕所被拆除了，陈锦平认为厕所自行倒塌），陈健韵亦未举证证明陈锦平实施了拆除行为，故陈健韵要求修复厕所，一审法院不予支持。潘彩经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条规定，一审法院判决如下：1.陈锦平应于一审判决发生法律效力之日起十日内停止对陈健韵承租的位于广东省佛山市南海区地块（土地面积约471.5平方米）及其地上构筑物星铁棚的侵害；2.驳回陈健韵的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由陈锦平负担。二审期间，陈健韵向本院提交以下证据：《协议书》1份，拟证明陈锦平与陈细扬在一审开庭后签订租金返还协议，陈细扬将案涉土地租赁给陈锦平是陈细扬个人行为，与二村经济社无关。因此陈锦平无权使用案涉土地。陈锦平质证称：对该协议真实性、合法性和关联性无异议。对证明目的有异议，陈锦平与陈细扬签订租赁土地合同时，陈细扬是以二村经济社负责人的名义代表二村经济社与陈锦平签订的协议。二村经济社质证称：对该协议真实性无异议，但该协议是陈细扬与陈锦平内部约定，与二村经济社无关。陈细扬在一审庭审时已承认，其与陈锦平签订的租赁土地合同是其利用职权，未经二村经济社确认，是其个人行为，与二村经济社无关。案涉土地的租金汇入陈细扬个人账户，没有汇入二村经济社的账户，可以证明该租赁土地行为是陈细扬个人行为。在本案诉讼过程中，本院向广东省佛山市自然资源局南海分局去函询问，该局向本院作出《广东省佛山市自然资源局南海分局关于的复函》（答复编号：20192863），在函中该局反馈称未能查询到案涉土地的使用权信息。陈锦平质证称：对该证据三性无异议，陈锦平坚持陈健韵签订的租赁合同无效。陈健韵质证称：对该证据真实性无异议，但该证据第二点中提到的土地属于二村经济社。案涉土地出租发生在1995年，而该证据中涉及的办法是2005年印发，故不应适用于本案。二村经济社质证称：对该证据不予确认。经认证，陈健韵提交的《协议书》有原件以供核对，证明内容与本案相关联，且陈锦平、二村经济社均确认其真实性，本院予以采纳。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案是物权保护纠纷。陈细扬系香港特别行政区居民，本案属于涉港民事纠纷。各方当事人对一审法院适用内地法律审理无异议，本院予以确认。关于案涉土地流转的效力。经本院发函询问，广东省佛山市自然资源局南海分局向本院作出《广东省佛山市自然资源局南海分局关于的复函》（，在函中该局反馈称未能查询到案涉土地的使用权信息。广东省佛山市南海区的土地流转年限根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》作参考。因此，案涉土地的相关租赁合同效力是否有效，应以其登记的用途来判定。由于案涉土地未能查询到登记信息，本院暂时无法确定与之相关的租赁合同的效力。关于陈细扬签订《租赁土地合同书》时是否构成表见代理。构成表见代理合同需要满足以下条件：行为人无授权订立合同；合同相对人在主观上必须是善意且无过失。陈锦平作为二村经济社集体成员之一，同时与陈健韵、陈细扬有较为亲近的亲戚关系，在没有反证证明的情况下，理应对村内大宗土地及其上构筑物的占有及使用有一定的了解。按照一般社会理性认知，在签订土地租赁合同前应对租赁标的作考察，而且案涉土地及其上构筑物一直有投入使用。据此推断，陈锦平不至于误认为案涉土地及其上构筑物无人使用，并在此认知基础上签订租赁合同。因此，陈锦平主观上对签订该合同有一定过失，不符合表见代理的条件，陈细扬签订该合同不构成表见代理。据此，《租赁土地合同书》对二村经济社不发生效力，二村经济社不应承担《租赁土地合同书》的权利义务，无需将案涉土地交付给陈锦平占有及使用，陈锦平对案涉土地没有占有及使用的权利。如上所述，本院未能依据土地登记用途确定案涉土地的租赁合同效力，陈锦平也未能依《租赁土地合同书》取得案涉土地的占有及使用权。陈锦平虽抗辩称陈健韵在受让土地当年工资不高不可能支付转让款从而取得占有、使用权，但其一审时提交的陈细扬与案外人签订的《仓库租赁合同》无法证明陈健韵并非案涉土地及其上构筑物的占有权人。陈锦平除此以外未有其他证据证明其抗辩，故此本院对其抗辩不予采信。又因二村经济社曾出具《租赁土地合同书》予陈健韵，认可陈健韵租赁案涉土地的行为自1995年8月17日起生效，也即说明二村经济社同意陈健韵占有及使用案涉土地。在没有其他证据证明陈健韵与潘彩签订的《租赁土地合同转让协议书》存在无效事由的情况下，本院认定该合同有效。陈健韵向潘彩受让案涉土地承租权后，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定及合同约定，对土地的地上构筑物合法享有占有和使用的权利。此后，陈锦平对上述构筑物进行了改造处理，从而构成对陈健韵权利的侵害。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条关于“因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”之规定，陈健韵有权请求陈锦平停止对案涉土地及其上构筑物的侵害。因此，一审判决处理结果正确，本院予以维持。综上，陈锦平的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人陈锦平负担。本判决为终审判决。审判长  罗凯原审判员  谢达辉审判员  梁亦民二〇一九年十二月三十日法官助理禤敏婷书记员任小青