广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初8885号原告：刘毅，男，1978年6月7日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：周婉媚，女，1981年9月15日出生，汉族，住广州市番禺区。两原告的共同委托诉讼代理人：潘慧娟，广东金本色律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：刘榆璇，广东金本色律师事务所实习人员。被告：刘小平，男，1959年1月1日出生，汉族，住广州市天河区。被告：李江萍，女，1970年7月31日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：劳咏然，女，1997年6月1日出生，回族，住址同上。被告：劳天毅，男，2001年2月8日出生，汉族，住址同上。上述四被告的共同委托诉讼代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。上述四被告的共同委托诉讼代理人：鹿晨，广东谷问律师事务所律师。原告刘毅、周婉媚诉被告刘小平、李江萍、劳咏然、劳天毅租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘毅、周婉媚的共同委托诉讼代理人潘慧娟，被告刘小平、李江萍、劳咏然、劳天毅的共同委托诉讼代理人王瑞兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘毅、周婉媚向本院提出诉讼请求：1.确认原告与刘小平、劳凯东签订的《公寓租赁合同》无效；2.被告返还租金240000元；3.本案全部诉讼费由所有被告共同承担。诉讼过程中，刘毅、周婉媚增加两项诉讼请求为：1.各被告连带返还已收取的咨询服务费1200元；2.各被告连带向原告返还资金占用利息，自2017年3月25日起以240000元为基数，按同期人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止。事实和理由：两原告通过广州市一本物业管理有限公司对外宣传的广告信息得知关于“HOT公寓”出租信息，经两原告查阅该广告内容及现场销售人员介绍，得知案涉公寓可用于商旅、办公、居家的用途。刘小平、劳凯东委托案外人吴远雄对外处理案涉公寓，并持有公证机关出具《公证的私章式样声明书》《公证授权委托书》。2017年1月14日，两原告与刘小平、劳凯东签订《公寓租赁合同》，合同约定由两原告承租坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院3号楼×房（不动产权证号：粤2016广州市不动产权第×××号、×××号），双方约定租赁期限为20年，租金总额为240000元。时至今日，上述房屋的用途仍为厂房，不符合一开始广告宣传的商旅、办公、居家的用途。经查询，现涉案房屋的共有人劳凯东已注销户籍信息，其法定继承人为李江萍、劳咏然、劳天毅、劳根尧。综上所述，两原告与刘小平、劳凯东签订的《公寓租赁合同》应属无效合同，为维持原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告刘小平、李江萍、劳咏然、劳天毅共同辩称，一、李江萍、劳咏然、劳天毅不具有合同相对性，不是本案适格被告。二、原告请求确认《公寓租赁合同》无效，没有法律和事实依据。相反，根据住建部和国土资源部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》和《广州市旧厂房更新实施办法》的规定，被告将厂房改造成公寓进行出租是政府明文鼓励的行为。因此，鉴于房屋已交付给原告使用，租赁合同有效，应继续履行。1.从法律角度，法无禁止即可为。根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。到目前为止，还没有法律、行政法规明确有禁止厂房不能用作公寓的规定。相反，根据中华人民共和国住房和城乡建设部和国土资源部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（文号：建房[2017]80号）第二条第（六）项规定，增加租赁住房有效供应，鼓励工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，盘活存量住房资源。根据《广州市旧厂房更新实施办法》第二条列出的可改造范围，将厂房改造成公寓进行出租也是为了完善城市功能、优化产业结构、统筹城乡发展、实现城市有机更新，是政府鼓励允许的行为。厂房改造为公寓，物尽其用，同时对抑制楼价的暴涨起到了一定的作用。由此可知，涉案物业改造成公寓出租是符合政策的，是政府鼓励支持的行为。2.从事实角度，原告与刘小平、劳凯东之间是房屋租赁法律关系，签约前，原告知晓该物业的性质、用途、状态以及装修的情况，认为符合承租的目的。签约后，房屋已依约交付予原告，履行了合同义务。所以合同应该继续履行，被告不应返还租金。三、即使本涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管部门处理的，人民法院应驳回起诉。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，有县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”本案中，若法院认定涉案物业未按规定取得建设工程规划许可证的，应裁定驳回原告的起诉，由相关行政主管部门进行处理。四、原告主张的佣金3万元是广州市粤房信息科技有限公司收取，签约律师费1200元是广东一粤律师事务所收取，与被告无关。五、原告主张的利息，没有事实和法律依据，不应支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区市桥街工农大街45号3号楼的登记权属人为刘小平、劳凯东，每人各占50%的份额，土地性质为国有建设用地使用权，批准用途为工业，房屋用途为厂房，实际用途为工矿仓储用地，层数为8层。刘小平、劳凯东取得上述3号楼的所有权后，将其改建为公寓模式，并以“HOT公寓”的名义对外招租。2.2016年12月4日，刘小平、劳凯东共同作为甲方（出租方），与刘毅、周婉媚共同作为乙方（承租方）签订《Hot公寓公寓租赁和场地使用确认书》，约定甲方将坐落于广州市番禺市桥环城西路168号工农大街45号大院Hot公寓3号楼611公寓交付乙方有偿经营使用，建筑面积约35.52平方米，使用年限为20年即2017年4月1日至2037年3月31日；该物业20年的场地使用费总额为210000元；在签订本确认书当天支付定金30000元；在付清定金3日内2016年12月10日签订《HOT公寓租赁和场地使用合同》，当日按使用费用总额的50%（包含已付定金）110000元支付首期款；剩余款项100000元在签订租赁合同后付清；乙方应在支付清定金之日起3日内与甲方签订《租赁合同》、《管理合同》等合同文件；乙方在按期支付定金后要求办理本确认书更名手续的，需在签订《租赁合同》前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，由甲方与乙方指定的第三方签订使用合同等合同文件，乙方应向甲方支付手续费3000元，同时原公寓租赁确认书作废；乙方应支付签约律师费1200元；等等。3.2017年1月14日，刘小平、劳凯东共同作为甲方，与刘毅、周婉媚共同作为乙方签订《公寓租赁合同》，约定甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院3号楼×房（以下简称涉讼物业）交付给乙方承租，该物业权属单位为刘小平、劳凯东，本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的全部情况（包括但不限于产权资料、周边环境、内部结构、装修情况），并认为符合承租之目的；该物业建筑面积（包含公摊面积）为35.52平方米，乙方已知悉该物业产权资料中记载的性质、用途、面积，乙方按现状使用房屋；租赁期限为20年，自甲方将场地交付给乙方次日起计算租赁期；乙方付清本合同项下所有费用后，有权转租；本合同期内乙方应向甲方缴纳的物业租金总额为210000元；乙方于合同签订当日支付首期租金共110000元，在银行贷款放款之日起2日内支付剩余租金100000元；该物业的交付时间为2017年4月1日，乙方对于该物业的租赁期限从2017年4月1日起计算；如实际交付日期与上述约定不一致的，以实际交付日的第二日开始计算乙方的租赁期限，并据此相应调整场地的租赁期限的结止日期；双方经协商一致可以解除合同，如因甲方原因或政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，甲方按照剩余租期的租金总额的双倍赔偿给乙方；等等。同日，刘毅、周婉媚共同作为甲方与广东一粤律师事务所（以下简称一粤律所）签订《专项法律服务合同》，约定乙方于本合同签订当日为甲方提供现场法律咨询服务，甲方向乙方支付法律服务费1200元，甲方付清费用后，可于一周内前往乙方处领取发票。4.2016年12月4日、2017年1月14日及2017年3月25日，刘小平、劳凯东分别向刘毅、周婉媚开具《收据》，载明收到刘毅、周婉媚认租涉讼物业的定金30000元、楼款80000元及尾款100000元（已交齐楼款），上述合计210000元。另，广州市粤房信息科技有限公司（以下简称粤房科技公司）于2016年12月4日出具《收款收据》，确认收到刘毅、周婉媚交来30000元；一粤律所于2017年1月14日出具《收款收据》，确认收到刘毅、周婉媚交来涉讼物业的签约咨询费1200元。5.刘毅、周婉媚与刘小平、劳凯东签订《HOT公寓房屋交付确认书》，确认自2017年4月1日起，涉讼物业交付给刘毅、周婉媚，有效期为2017年4月1日至2037年3月31日。6.2017年3月29日，刘毅作为出租方（甲方）与广州巡房网络科技有限公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉讼物业出租予乙方，房屋用途为租赁商住房；租赁期限自2017年4月1日至2020年3月31日，每月租金为2300元；乙方按季支付租金给甲方；等等。当日，广州巡房网络科技有限公司向刘毅支付了涉讼物业2017年4月1日至2017年6月30日的租金共6900元。7.劳凯东于2018年12月6日因死亡注销户口。劳凯东死亡时的第一顺位法定继承人有劳凯东的配偶李江萍、女儿劳咏然、儿子劳天毅、父亲劳根尧。其中，劳咏然、劳根尧于2018年12月19日经广州市广州公证处公证，声明放弃对劳凯东遗产的继承权。8.2019年7月15日，刘毅、周婉媚提起本案诉讼。9.截至一审法庭辩论终结前，尚未有行政机关对涉讼物业是否涉嫌违法建设进行认定。庭审过程中，就《公寓租赁合同》的效力问题。刘毅、周婉媚称将厂房改建为公寓应当先经有关城市规划部门的同意，并办理建设工程规划许可证，现涉讼物业未经审批擅自由厂房违法改建成公寓出租，属于出租人未取得建设工程规划许可证的情形，故《公寓租赁合同》应为无效。而刘小平、李江萍、劳咏然、劳天毅则认为《公寓租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，合法有效。另经本院询问，若本院认定的《公寓租赁合同》的法律效力与其主张的不一致时是否需要变更诉讼请求，刘毅、周婉媚明确表示坚持不予变更。本院认为，本案的争议焦点为刘小平、劳凯东与刘毅、周婉媚签订的《公寓租赁合同》是否有效。首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。”本案中，涉讼物业所在楼宇已核发不动产权证，涉讼物业是否改变使用性质，不属于上述第二条规定的租赁合同无效的范围。虽然改变房屋用途应经相关行政主管部门的批准，但应经批准的相关规定并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定涉讼物业租赁合同无效。如上述问题属实，在相关行政主管机关依法作出处理后，承租人因此而不能继续承租房屋的可另循法律途径解决。另需要明确的是，本院对涉案租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。其次，涉讼物业所在楼宇规划用途登记为厂房，《公寓租赁合同》载明“乙方已知悉该物业产权资料中记载的性质、用途、面积，乙方按现状使用房屋”，证明刘毅、周婉媚在签订合同时明确知晓涉讼物业是改作公寓用途的。因此，《公寓租赁合同》中所约定的内容，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。本院已于诉讼中向刘毅、周婉媚释明本院对于《公寓租赁合同》法律效力的认定与其主张不一致，询问其是否变更诉讼请求，但刘毅、周婉媚仍坚持主张合同无效。如前所述，《公寓租赁合同》合法有效，因此，刘毅、周婉媚主张合同无效，及基于合同无效而要求刘小平等退还已支付的全部租金及其他费用，均缺乏理据，本院不予支持。综上，本院对刘毅、周婉媚的诉讼请求全部不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回刘毅、周婉媚的全部诉讼请求。本案受理费4918元，由刘毅、周婉媚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  卢侨如人民陪审员  刘丽华二〇一九年十二月二十日书 记 员  凌绮珊