福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初10990号 原告：福建伯恩物业集团有限公司，住所地：福建省福州市晋安区秀峰路**闽台广告创意产业园**楼******，统一社会信用代码91350000777524778N。 法定代表人：林荣滨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈旭珍，女，1987年8月9日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：葛宁，福建伟盛律师事务所律师。 被告：南安市鑫十二贸易有限公司，住所地，住所地：福建省南安市官桥镇金桥会信用代码：91350583060390135F。 法定代表人：陈燕娥，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李色阳、黄琼斯，福建闽荣律师事务所律师。 原告福建伯恩物业集团有限公司（以下简称伯恩物业）与被告南安市鑫十二贸易有限公司（以下简称鑫十二公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，本院将（2019）闽0583民初11328号、（2019）闽0583民初11329号、（2019）闽0583民初11330号、（2019）闽0583民初11332号物业服务合同纠纷四案并入本案一并审理。原告伯恩物业的委托诉讼代理人陈旭珍、葛宁及被告鑫十二公司的委托诉讼代理人黄琼斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伯恩物业向本院提出诉讼请求：1、鑫十二公司向伯恩物业支付拖欠的50号楼09号店物业服务费2014.42元及违约金（自2016年1月1日起至实际清偿之日止以月拖欠物业服务费金额按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.6倍计算，计至2019年7月31日为260.99元）、50号楼10号店物业服务费2536.38元及违约金（自2015年7月1日起至实际清偿之日止以月拖欠物业服务费金额按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.6倍计算，计至2019年7月31日为363.60元）、50号楼11号店物业服务费2536.38元及违约金（自2015年7月1日起至实际清偿之日止以月拖欠物业服务费金额按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.6倍计算，计至2019年7月31日为363.60元）、50号楼201室物业服务费50936.76元及违约金（自2015年7月1日起至实际清偿之日止以月拖欠物业服务费金额按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.6倍计算，计至2019年7月31日为7301.98元）、50号楼301室物业服务费64414.51元及违约金（自2015年7月1日起至实际清偿之日止以月拖欠物业服务费金额按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.6倍计算，计至2019年7月31日为9234.06元）；2、鑫十二公司向伯恩物业支付50号楼09号店拖欠的水电公摊费215元、50号楼10号店拖欠的水电公摊费245元、50号楼11号店拖欠的水电公摊费245元、50号楼201室拖欠的水电公摊费9954.01元、50号楼301室拖欠的水电公摊费12588.19元；3、鑫十二公司承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，伯恩物业放弃50号楼09号店的诉讼请求，同时违约金的计算标准予以更正为按月利率0.6%计算。事实与理由：2014年1月1日，鑫十二公司与伯恩物业签订《前期物业服务协议》，协议约定：伯恩物业向鑫十二公司提供前期物业管理服务，服务期限自2014年1月1日起至小区业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》为止。鑫十二公司的物业服务费按其拥有的房屋建筑面积以每月每平米1.0元的标准收取，公共水电费由全体业主分摊。鑫十二公司应于每月5日前向伯恩物业缴纳当月物业服务费，如鑫十二公司不按协议约定的收费标准和时间交纳物业费的，伯恩物业有权要求鑫十二公司补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。2016年4月1日起，物业费经由法定表决程序提升至每月每平米1.4元的标准收取，并经全体大部分业主同意施行至今。2014年1月5日，鑫十二公司办理入住交接手续，成为福建省南安市官桥镇“温泉新都城”50号楼09号店、10号店、11号店、201室、301室的业主。鑫十二公司09号店的建筑面积为31.14平方米，2014年1月1日至2016年3月31日每月应缴物业费31.14元，2016年4月1日起每月应向伯恩物业缴纳的物业服务费为47.80元；10号店的建筑面积为39.02平方米，2014年1月1日至2016年3月31日每月应缴物业费39.02元，2016年4月1日起每月应向伯恩物业缴纳的物业服务费为54.63元；11号店的建筑面积为39.02平方米，2014年1月1日至2016年3月31日每月应缴物业费39.02元，2016年4月1日起每月应向伯恩物业缴纳的物业服务费为54.63元；201室的建筑面积为783.64平方米，2014年1月1日至2016年3月31日每月应缴物业费783.64元，2016年4月1日起每月应向伯恩物业缴纳的物业服务费为1097.1元；301室的建筑面积为990.99平方米，2014年1月1日至2016年3月31日每月应缴物业费990.99元，2016年4月1日起每月应向伯恩物业缴纳的物业服务费为1387.39元。伯恩物业自2014年1月1日至今依约向鑫十二公司提供物业管理服务，并代为缴纳公共部分应付的水电费用，但鑫十二公司分别：自2016年1月1日开始拒绝缴纳50号楼09号店的物业服务费及公摊部分的水电费，至2019年7月31日，鑫十二公司拖欠的50号楼09号店物业服务费计2014.42元、水电公摊费计215元；自2015年7月1日开始拒绝缴纳50号楼10号店的物业服务费及公摊部分水电费，至2019年7月31日，鑫十二公司拖欠50号楼10号店的物业服务费计2536.38元，水电公摊费计245元；自2015年7月1日开始拒绝缴纳50号楼11号店的物业服务费及公摊部分的水电费，至2019年7月31日，鑫十二公司拖欠50号楼11号店的物业服务费计2536.38元，水电公摊费计245元；自2015年7月1日开始拒绝缴纳50号楼201室的物业服务费及公摊部分的水电费，至2019年7月31日，鑫十二公司拖欠50号楼201室的物业服务费计50936.76元，水电公摊费计9954.01元；自2015年7月1日开始拒绝缴纳50号楼301室的物业服务费及公摊部分的水电费，至2019年7月31日，鑫十二公司拖欠50号楼301室的物业服务费计64414.51元，水电公摊费计12588.19元。伯恩物业多次致电并书面催缴，鑫十二公司拒不缴纳上述费用。在庭审中，因鑫十二公司已缴纳了50号楼09号店的物业服务费及水电公摊费，故依法变更了诉讼请求。同时，伯恩物业起诉状计算的违约金是按月利率0.6%计算，而不是按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.6倍计算，故予以更正。 鑫十二公司辩称，一、鑫十二公司有关物业费与公摊费用的部分诉讼请求显然已经超过诉讼时效，依法不应得到支持。 1、《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”据此可知，2015年7月至2016年11月期间的物业费与水电公摊费早已超过3年的诉讼时效，在鑫十二公司提出抗辩后，该部分诉讼请求依法不应得到支持。 2、虽然伯恩物业“可能”有向鑫十二公司邮寄律师函进行催告，但邮件最终未妥投，鑫十二公司在本案诉讼前并未收到催告，不存在时效中断的情况，伯恩物业应承担不利后果。 二、伯恩物业提高物业服务收费标准缺乏依据，不应得到支持。 1、《会议纪要》、《业主大会决定事项公告》与《业主大会表决票统计结果》不应作为提高物业服务收费标准的依据，理由如下： （1）《会议纪要》上的参会人员有：凌炳飞、陈汉霖、李耿忠、阮兴奇、杨文良、陈燕金。但最终签名的却只有：凌炳飞、李耿忠、阮兴奇、杨文良4人。根据编号：2015005的《业主委员会备案证明》可知，温泉新都城共有业委会成员11人，另有7人未对该结果签字确认，如此会议纪要显然难以对小区全体业主产生效力。 （2）《会议纪要》与《业主大会表决票统计结果》上“杨文良”的签字与杨文良本人的签字不一致，明显是他人所签署，这两份证据真实性有问题，亦不应作为定案依据。 （3）《业主大会决定事项公告》、《业主大会表决票统计结果》均只是确认收费标准的提高，未对服务的具体内容进行明确约定，是显失公平的。 （4）如果上述3份材料被视为物业服务合同的变更补充，则鑫十二公司有权根据《最高人民法院审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，要求确认物业服务合同中加重业主责任的条款为无效条款，亦可根据《物权法》第七十八条的规定，要求撤销上述文件。因此，在书面确定物业服务内容前，物业费沿用旧标准按1元/㎡收取较为合理。 2、伯恩物业迟迟不与温泉新都城业主委员会订立书面物业服务合同，显然是不愿提高服务质量，不想受制合同约定，存在主观故意。 （1）温泉新都城业主委员会于2014年12月5日依法成立，至今已满5年有余。伯恩物业作为小区的前期物业服务公司，因无法移交图纸材料与验收手续、无法移交公共收益等问题而迟迟未与温泉新都城业主委员会订立新的物业管理合同，明显存在过错。 （2）鉴于伯恩物业数次拒绝公示并移交小区公共收益（包括电梯广告费、游泳池承包费、移动联通电信公司的进场费、丰巢场地使用费、篮球场办酒席场地费、办喜事放拱门的场地费及2015年5月至2019年7月将小区步行街出租搭建铁皮屋的租金等），数次拒绝接受核查明显偏高的水电公摊收费情况，温泉新都城业主委员会无法与伯恩物业达成合意签订书面合同，对此，伯恩物业应承担主要责任。 三、《前期物业服务协议》实际上已于2017年8月15日终止，伯恩物业拒绝退出、移交，在此日之后主张物业费的行为不应得到支持。 1、伯恩物业与温泉新都城小区业主签订的《前期物业服务协议》第一条约定：“服务期限自2014年1月1日起至小区业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》止。”而《物业管理条例》的第二十六条也规定了：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”温泉新都城业主委员会已于2017年8月15日与广州虹宇物业管理有限公司泉州分公司签订《物业服务合同书》，该合同是双方真实意思表示，无论是根据协议约定或是法律规定，《前期物业服务协议》理应于同天终止。 2、《物业服务合同书》是否有效应由法院认定而非由伯恩物业单方认定。伯恩物业在明知《物业服务合同书》已经签订的情况下，拒不承认合同效力又怠于行使诉权确认合同无效，理应承担不利后果，依法认定其服务期限已经终止。 3、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，因此，伯恩物业在2017年8月15日之后的物业费主张不应得到支持。 四、伯恩物业与温泉新都城小区业主不存在物业管理服务合同关系。 《物业管理条例》明确规定物业服务合同要“书面”订立，属于要式合同。被答辩人至今未与温泉新都城业主委员会订立书面服务合同，其仅仅只是利用自身前期物业服务企业的优势地位拒绝退出小区、拒绝移交相关材料，辩称存在事实服务关系，但实质上并不存在物业服务合同关系。 五、伯恩物业在提供物业服务存在违约的行为，与未签订书面合同上均存在过错，物业费应根据其过错程度适当予以调减。 1、物业未能尽职履行物业服务，违反前期物业服务协议，侵害全体业主权益。 （1）《前期物业服务协议》第14页对伯恩物业的权利义务作出了明确约定，其中第7条约定“开展对本物业的共有部位、共有设备设施的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改”，但温泉新都城小区的消防设备瘫痪、监控设备大部分瘫痪，伯恩物业至今多年均未进行整改。 （2）《前期物业服务协议》第14页对伯恩物业的权利义务作出了明确约定，其中第4条约定“不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益”；第12条约定“不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意”，但伯恩物业拒绝公示并向温泉新都城业主委员会移交公共收益，尤其是自2015年5月至2019年7月擅自将小区步行街搭建铁皮屋出租收益，严重侵害了全体业主的权益，违反了《前期物业服务协议》约定。 2、伯恩物业自2017年9月以来，一直与温泉新都城业主委员会存在纠纷，无法达成一致签订物业服务合同。温泉新都城业主委员会一直希望可以通过诉讼解决纷争，但受限于未能依据《物权法》第七十六的规定征得双过半业主的授权委托，没有诉讼主体资格。但伯恩物业作为物业服务合同纠纷的适格主体，怠于行使诉权，怠于起诉温泉新都城业主委员会而是直接起诉业主，诉讼请求不应得到支持。 3、伯恩物业拒绝履行电梯维保服务，存在过错。案涉房屋南北侧各有一部电梯。北侧电梯仅供2-3层的业主即鑫十二公司使用，而南侧电梯则由4-16层的其他业主使用（该电梯2-3层的业主即答辩人无法使用）。伯恩物业向整栋房屋的业主主张同样标准的物业费，但仅承担南侧电梯的维保费用而拒绝承担北侧电梯的维保费用(鑫十二公司目前是自行委托电梯维保公司维保，需3600元/年的维保费)，显然是怠于履行物业服务，存在过错。 鉴于上述原因，鑫十二公司认为伯恩物业存在过错，物业费应当根据其过错程度适当予以调减。 六、公摊费用的主张缺乏证据证明，很可能存在为牟利而弄虚作假的情况，不应得到支持。 1、伯恩物业公摊费用计算有误。 如上所述，案涉房屋有北侧1-3楼的电梯是鑫十二公司在实际使用，电费（安装了独立电表）和维保费用(3600元/年)均是鑫十二公司在实际承担。伯恩物业让鑫十二公司承担南侧电梯的公摊电费显然是错误的。 2、伯恩物业主张公摊费用是根据其单方制作的财务报表台账，该证据缺乏南安市电力公司以及南安市自来水公司出具的相关票据进一步印证，也未经过温泉新都城业主委员会确认，很可能存在为牟利而弄虚作假的情况，依法不应作为定案依据。如伯恩物业不能提交相关票据进一步证明或由温泉新都城业主委员会进行确认，理应承担举证不能的不利后果，暂不支持该部分费用的诉讼请求，待实际数额查清后再另行主张。 七、违约金条款不适用，伯恩物业提供物业服务工作内容缺乏合同约束，与其主张的收费严重不匹配，逾期违约金最多只能按同期同类贷款利率计算。 1、《前期物业服务协议》第三条第3项“每逾期一日按千分之五计算滞纳金”的条款系加重鑫十二公司义务的格式条款，伯恩物业从未与鑫十二公司就该条款进行协商，也从未尽到进行合理提示说明的义务，故该条款无效。 2、《前期物业服务协议》已终止逾两年，伯恩物业未能与温泉新都城业主委员会签订新的物业服务合同，存在明显过错。其提供的物业服务工作内容缺乏合同约束，不受小区业主甚至委员会监督管理，显然不匹配1.4元/㎡的收费标准。其主张拖欠费用按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.6倍利息基准计算依法无据，明显过高，应予以调减。 综上，伯恩物业的部分主张已超过诉讼时效，物业费用收费标准缺乏依据，2016年11月以前、2017年8月15日以后的物业费不应得到支持。伯恩物业未依约提供物业服务也未与温泉新都城业主委员会签订新的物业服务合同，明显存在过错，物业费应当根据其过错程度适当予以调减，水电公摊费用的主张缺乏依据，应待实际查明后再予以支持，违约金明显过高，应当调减。 本院经审理认定事实如下：2013年12月20日，南安辉侨温泉花园发展有限公司及伯恩（福建）物业管理有限公司向鑫十二公司发出《房屋交付使用通知书》，通知鑫十二公司于2013年12月31日前办妥入住手续。2014年1月5日，鑫十二公司作为福建省南安市官桥镇温泉新都城50号楼09店、10号店、11号店、50号楼201室、301室的业主，就委托伯恩（福建）物业管理有限公司提供前期物业管理服务事宜，与该公司签订1份《前期物业服务协议》，约定：前期物业管理服务期限自2014年1月1日起至小区业主委员会与物业管理企业签订《物业服务合同》止；物业管理服务费由伯恩（福建）物业管理有限公司向业主或物业使用人收取，其中住宅（带电梯）收费标准为1.00元/月平方米、商铺收费标准为1.00元/月平方米、别墅收费标准为1.50元/月平方米、会所及幼儿园等配套经营性物业收费标准为1.30元/月平方米，不包含电梯运行费及公共水电费分摊，公共水电费由全体业主分摊；物业管理服务费于鑫十二公司的物业交付使用之日起计收，业主或物业使用人应于每月5日前交纳，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按交纳欠费总额的千分之五交纳违约金（滞纳金）。双方还对其他权利和义务作出了约定。鑫十二公司原股东洪永红、曾国魁在《业主（住户）基本情况登记表》上填写相关信息。鑫十二公司在《业主入住验房表》上盖章确认。鑫十二公司分别交纳50号楼09店物业管理服务费、水电公摊费至2015年12月31日，交纳50号楼10号店、11号店、50号楼201室、301室的物业管理服务费、水电公摊费至2015年6月30日。 2016年1月15日，温泉新都城业主委员会与伯恩（福建）物业管理有限公司联合向全体业主发出《公告》，就物业服务收费标准向全体业主进行意见征询与收集。2016年1月22日起，就选聘伯恩（福建）物业管理有限公司为物业服务企业、确定物业服务费收费标准（其中，多层为0.9元/㎡月，高层/小高层：一期为1.2元/㎡月，二期、三期为1.4元/㎡月，别墅为1.9元/㎡月，店面为1.4元/㎡月）二项议题，走访入户向业主收集意见。2016年3月19日，温泉新都城业主委员会主持会议进行现场验票，收回有效票2633张、建筑面积309615.76㎡（占总建筑面积83.86%、业主总人数83.16%），其中赞成选聘伯恩（福建）物业管理有限公司为物业服务企业的为2052人、面积239022.66㎡（占总建筑面积64.74%、业主总人数64.83%）、赞成物业服务费收取标准的为1651人、面积187666.44㎡（占总建筑面积50.83%、业主总人数52.16%）。当日，温泉新都城业主委员会向小区全体业主公告表决票统计结果，宣布通过选聘伯恩（福建）物业管理有限公司和物业服务收费自2016年4月1日起执行收费标准为多层：0.9元/㎡月；高层/小高层：一期1.2元/㎡月，二三期1.4元/㎡月；店面：1.4元/㎡月，别墅：1.9元/㎡月等事项。温泉新都城业主委员会至今未与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。 2016年8月23日，伯恩（福建）物业管理有限公司更名为福建伯恩物业管理股份有限公司。2019年8月23日，福建伯恩物业管理股份有限公司又更名为福建伯恩物业集团有限公司。 温泉新都城小区建筑总面积约369180.96㎡，业主总人数3165人，系一个完整的物业管理区域。温泉新都城业主委员会成立于2014年12月5日，任期3年，原成员为凌炳飞、陈汉霖、李耿忠、阮兴奇、杨文良、陈燕金等，凌炳飞任业主委员会主任，后于2016年补选更换成员为李进才、杨福江、康培霞、李乐群、杨池塘、林文代、苏木树，李进才任业主委员会主任。南安市住房和城乡建设局于2016年12月29日向温泉新都城业主委员会出具编号为2016006的《业主委员会备案证明（补选）》。温泉新都城业主委员会于2017年12月5日期限届满后，至今没有重新选举产生新的业主委员会。 2017年9月1日，温泉新都城业主委员会向小区业主发出《关于福建伯恩物业管理股份有限公司南安分公司撤出本小区的告知书》，主要内容为“2017年8月12日，小区召开临时业主代表大会，经本小区业主代表的投票表决，44名业主代表投票表决同意解除与福建伯恩物业管理股份有限公司南安分公司的物业服务合同，赞同业主代表占总业主代表人数的80%，投票业主代表所代表的业主人数为2444.5人，占总业主人数77.2%，赞同业主代表所代表的面积占专用部分建筑物总面积66.2%；自2017年9月15日起，小区与福建伯恩物业管理股份有限公司南安分公司的物业服务合同已经解除；将物业管理工作移交新聘的广州虹宇物业管理有限公司泉州分公司”。2017年10月20日，温泉新都城业主委员会向小区业主发出《关于停止向伯恩物业公司缴纳物业服务费的公告》，请业主拒绝向伯恩物业公司缴纳物业服务费。尔后，广州虹宇物业管理有限公司泉州分公司并未实际入住提供物业服务，温泉新都城小区的物业服务仍由伯恩物业提供物业服务至今。 另查明，温泉新都城业主近三年向伯恩物业交纳物业服务费的情况为：2016年度费用已交户数为2804户，占总户数89.16%，收费率87.44%；2017年度费用已交户数为2614户，占总户数83.11%，收费率81.71%；2018年度费用已交户数为2534户，占总户数80.59%，收费率79.09%。 在诉讼过程中，鑫十二公司交纳了50号楼09号店至2019年12月31日的物业服务费、水电公摊费2493.42元，伯恩物业据此申请放弃了请求鑫十二公司交纳50号楼09号店违约金等诉讼请求。 上述事实，有伯恩物业提供的伯恩物业的《营业执照（副本）》、《名称变更登记通知书》、鑫十二公司的《营业执照（副本）》、温泉新都城50号楼09号店、10号店、11号店、201室、301室的《业主（住户）基本情况登记表》、《业主入户验房表》、《前期物业服务协议》、《房屋交付使用通知书》、《入住交接单》、《物业费发票存根联》《收费凭证》、《小区业主缴费明细》、《律师催告函》、《EMS交寄清单》、《水电公摊明细表》、《（2018）闽0583民初8346号民事判决书》，鑫十二公司提供的《中国邮政挂号信查询》、《业主备案证明》、《业主代表名单公告》、《投票统计表》、《临时业主代表大会表决票存根》、《表决票统计结果》、《物业服务合同书》、《解除物业服务合同通知函》、《关于福建伯恩物业管理股份有限公司南安分公司出产本小区的告知书》、《关于停止向伯恩物业公司缴纳物业费的公告》，以及双方出庭人员在庭审中的陈述为证。上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且经庭审审核属实，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。 本案争议的焦点为：1、鑫十二公司拖欠伯恩物业的物业服务费、水电公摊费是否部分超过诉讼时效？2、拖欠的物业服务费、水电公摊费数额？3、伯恩物业主张的违约金是否过高？是否应予调整？4、伯恩物业提供的物业服务是否存在过错？物业服务费是否应根据其过错程度适当减少？ 关于争议的焦点1，本院认为，双方均确认鑫十二公司自2015年7月1日起即未向伯恩物业交纳50号楼10号店、11号店、50号楼201室、301室的物业服务费、水电公摊费。由于物业管理服务具有持续服务的特性，催收物业服务费也是物业公司的日常工作之一，结合鑫十二公司以伯恩物业服务不到位为由拒绝交纳物业服务费，伯恩物业也曾向鑫十二公司邮寄律师函催收物业服务费，鑫十二公司也未能举证证明伯恩物业存在怠于行使催收权利的情形，故可认定伯恩物业向鑫十二公司催讨过物业服务费、水电公摊费，本案诉讼时效因伯恩物业的催讨，存在诉讼时效中断的情形，故应认定伯恩物业主张物业服务费、水电公摊费未超过诉讼时效。 关于争议的焦点2，本院认为，生效的（2018）闽0583民初8346号民事判决认定伯恩物业提高的物业服务收费标准即：多层0.9元/㎡月，高层/小高层：一期1.2元/㎡月，二、三期1.4元/㎡月，店面：1.4元/㎡月，别墅：1.9元/㎡月合法有效，于2016年4月1日起执行，故鑫十二公司主张伯恩物业提供服务收费标准缺乏依据，不予采纳。依据鑫十二公司50号楼10号店、11号店的建筑面积均为39.02平方米，自2015年7月1日至2016年3月31日每月应交纳的物业服务费为39.02元，自2016年4月1日起每月应交纳的物业服务费应为54.63元。鑫十二公司50号楼201室的建筑面积为783.64平方米，自2015年7月1日至2016年3月31日每月应交纳的物业服务费为783.64元，自2016年4月1日起每月应交纳的物业服务费应为1097.1元。鑫十二公司50号楼301室的建筑面积为990.99平方米，自2015年7月1日至2016年3月31日每月应交纳的物业服务费为990.99元，自2016年4月1日起每月应交纳的物业服务费应为1387.39元。伯恩物业请求鑫十二公司应支付50号楼10号店、11号店至2019年7月31日的物业服务费均为2536.38元，50号楼201室、301室至2019年7月31日的物业服务费50936.76元、64414.51元，符合事实和法律依据，依法应予支持。伯恩物业提供的2015年7月至2019年7月50号楼水电公摊费的计算标准和计算方式，对此，鑫十二公司虽提出质疑，但伯恩物业提供的该证据系公司运营制作的财务报表台账，依法可供业主进行查阅，而鑫十二公司未提供证据证明存在虚假记录的情况，故伯恩物业提供的上述表格，可证明50号楼2015年7月至2019年7月每月水电费公摊分摊情况，可作为本案水电公摊费的依据，依法予以确认。 关于本案争议的焦点3，本院认为，双方在《前期物业服务协议》中约定物业服务费的逾期违约金从逾期之日起按日千分之五计算，该约定的违约金虽过分高于造成的损失，但伯恩物业自愿按照月利率6%标准进行计算，符合合同法关于违约金的相关规定，依法应予支持。因温泉新都城小区业主大会会议确定物业服务费按月收取及标准，尚未与伯恩物业约定每月交纳日期，依法认定为业主应于每月的最后一天交纳当月物业服务费，故鑫十二公司应支付的违约金计算期限分别为，2015年7月至2016年3月应交纳的物业服务费所产生的违约金自每月6日起计算至实际付款之日止，2016年4月至2019年7月应交纳的物业服务费所产生的违约金自每月次月1日起计算至实际付款之日止。 关于本案争议的焦点4，本院认为，物业服务内容包括小区的设施管理及维修养护、绿化养护、保洁服务、安保服务、协助管理公共秩序、提供综合服务等内容，尽管伯恩物业确实存在处置部分业主在公共区域违法搭建铁皮屋出租不及时、部分监控设施需要完善的问题，但不能据此就否定伯恩物业提供所有的物业服务。伯恩物业在物业服务方面虽然还可以更加完善，但鑫十二公司不能据此拒交物业服务费，鑫十二公司如果认为伯恩物业在公共服务方面不到位，完全可以选择理性的维权方式，通过协商沟通的方式来解决。鑫十二公司选择不交纳物业服务费的方式维权，既损害伯恩物业的利益，又损害到其他业主的利益。况且，鑫十二公司名下的其他房产均按照双方的约定交纳了物业服务费、水电公摊费，故鑫十二公司主张伯恩物业未依约履行义务，存在过错，物业服务费应适当予以调减，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，原伯恩（福建）物业管理有限公司（现更名为福建伯恩物业集团有限公司）与鑫十二公司签订的《前期物业服务协议》主体资格合法，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行合同义务。生效的（2018）闽0583民初8346号民事判决认定温泉新都城业主委员会于2017年9月1日、2017年10月20日发出的告知书和公告，系无效的民事行为，对业主无约束力，不产生与伯恩物业解除物业服务合同关系的法律效力。况且广州虹宇物业管理有限公司泉州分公司并未实际入住提供物业服务，温泉新都城小区的物业服务仍由伯恩物业提供物业服务至今。伯恩物业为鑫十二公司提供了物业服务，鑫十二公司应支付相应的物业服务费、水电公摊费。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第七十五条第一款、第七十六条、第七十八条第一款、第八十条，《物业管理条例》第六条、第七条、第八条、第九条第一款、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第二十一条、第二十六条、第三十三条、第三十四条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第五十一条、第五十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、南安市鑫十二贸易有限公司应于本判决生效后十日内支付福建伯恩物业集团有限公司50号楼10号店、11号店、50号楼201室、301室2015年7月至2019年7月31日的物业服务费120424.03元，并以每月拖欠的物业服务费为基数，按月利率6%的标准，支付逾期付款违约金，其中2015年7月至2016年3月每月对应的违约金自当月6日起计算至实际付款之日止，2016年4月至2019年7月每月对应的违约金自次月1日起计算至实际付款之日止； 二、南安市鑫十二贸易有限公司应于本判决生效后十日内支付福建伯恩物业集团有限公司2015年7月至2019年7月的公共水电公摊费23032.2元； 三、驳回福建伯恩物业集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3611元，因适用简易程序减半收取计1805.5元，由被告南安市鑫十二贸易有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  张良程 二〇一九年十二月三十日 书记员  杨聪灵 速录员  林雅珊 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。 第五十二条当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。 共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。