河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0191民初1356号 原告：李洋，男，1984年2月13日出生，汉族，住河北省石家庄高新区。 委托诉讼代理人：刘瑞霞，河北咏远律师事务所律师。 被告：闫玉申，男，1956年3月24日出生，汉族，住河北省石家庄高新区。 委托诉讼代理人：吴凯臻，河北冀人律师事务所律师。 被告：任超，男，1990年8月16日出生，汉族，住陕西省西安莲湖区。 被告：张森林，男，1976年6月12日出生，汉族，住河南省南召县。 被告：北京拓天伟业投资担保有限公司，住所地北京市丰台区贾家花园**院**楼**，统一社会信用代码：911101060695765851。 法定代表人：李显玉。 被告：蒲立强，男，1984年8月25日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 原告李洋与被告闫玉申、被告任超、被告张森林、被告北京拓天伟业投资担保有限公司（以下简称北京拓天公司）、被告蒲立强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月31日公开开庭进行了审理。原告李洋的委托诉讼代理人刘瑞霞、被告闫玉申的委托诉讼代理人吴凯臻到庭参加诉讼，被告任超、被告张森林、被告北京拓天公司、被告蒲立强经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李洋向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告张森林与被告闫玉申2017年2月16日签订的房屋买卖合同无效；2、依法判令五被告协助原告李洋将房屋恢复登记至原告李洋名下；3、本案诉讼费用由五被告共同承担。事实与理由：2016年7月21日，原告李洋到被告蒲立强经营的被告北京拓天公司石家庄分公司借款，在被告蒲立强的要求下，原告李洋与案外人剧大利（北京拓天伟业投资担保有限公司石家庄分公司员工）办理涉案房屋抵押登记，抵押权人为剧大利。被告蒲立强指定被告任超与原告李洋共同到河北省石家庄市太行公证处办理委托公证事宜，委托被告任超为买卖涉案房屋的受托人。以上的抵押和委托事项只是为借款提供的担保方式，并不是真正委托任超等人转让涉案房屋。2017年6月23日，被告任超未经原告李洋的同意与被告张森林到河北省石家庄市太行公证处办理转委托公证事宜。2017年2月16日，被告张森林未经原告李洋的同意，擅自以原告李洋的名义与被告闫玉申签订房屋买卖合同，且合同约定的房屋价款135万元明显低于当时市场价210万元。因原告李洋根本不认识被告张森林、被告任超二人，被告闫玉申未看过房屋，所以原告李洋认为被告张森林、被告任超与被告闫玉申存在恶意串通，已严重侵犯原告李洋的合法权益，另被告闫玉申也实际未支付上述购房款135万元。被告张森林与被告任超均是被告北京拓天公司的工作人员，被告北京拓天公司也应当承担责任。被告张森林、被告任超二人在被告蒲立强的指使下工作，被告蒲立强应承担连带责任。为了维护原告李洋的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。 被告闫玉申辩称，原告李洋诉状所述借款事宜被告闫玉申不知情，也无法判断其真实性。被告闫玉申与原告李洋的授权委托人签订合同、交付房款，应视为合法有效的民事行为。被告闫玉申已对原告李洋授权委托人的身份进行了核实，授权委托书有原告李洋签名并经过公证处公证，被告闫玉申有理由相信该签订合同、收取房款是基于原告李洋的授权而为之。被告闫玉申已将房屋全部成交款支付给原告李洋的授权委托人，并且已在不动产管理部门办理了产权过户交易手续，被告闫玉申已将是不动产的权利人。在被告闫玉申与原告李洋的另一起案件中，原告李洋曾于2017年7月4日以未收到房款为由要求解除合同，通过前几次其他案件的庭审已经证明被告闫玉申已交付了全部购房款，能够证明是原告李洋为了达到拒不腾房的目的恶意提起诉讼。请依法驳回原告李洋的诉请。 被告任超、被告张森林、被告北京拓天公司、被告蒲立强经本院依法公告送达应诉通知、诉状副本后，在法定期限内未答辩。 本院经审理认定事实如下：原告李洋名下有位于石家庄高新区房屋一套。2016年7月6日，原告李洋（委托人）与被告任超（受托人）签订《委托书》一份：“委托内容：委托人系单身，在委托人李洋名下坐落在石家庄市（建筑面积144.53平方米，石房权证开字第××号），是委托人的个人所有财产。现委托人欲将上述不动产出售，因委托人工作繁忙，特委托任超为受托人，以委托人的名义办理出售不动产的相关事项：1、代为办理上述不动产的提前还清贷款及解除抵押贷款手续；2、代为办理上述不动产的预告登记及解除预告登记手续；3、代为办理上述不动产的网上挂牌及解除网上挂牌手续；4、代签资金监管协议，代开银行账户，代为划转房款，收取房款等相关手续；5、代为办理上述不动产的抵押登记手续（一次、再次）并领取他项权证，代为办理上述不动产的解除抵押登记手续（一次、再次）；6、代为办理上述不动产的土地落宗手续；7、代为办理上述不动产过户登记至买受人名下的不动产转移登记手续，可代为签署并领取相关合同文书、代缴税费、代签房地产评估报告等手续；8、代为协助买方办理上述不动产在银行办理二手房贷款时的面签手续，代收房款；9、代为办理上述不动产的查档、调取相关资料，挂失、办理及领取不动产登记证等手续。委托权限自二〇一六年七月六日之日起一年为止。受托人可以在其代理范围内、代理期限内签署一切相关文件，委托人均予以承认。受托人有转委托权。”2016年7月21日，原告李洋与被告任超就上述《委托书》在石家庄市太行公证处进行了公证。 2017年2月13日，被告任超（转委托人）与被告张森林（转受托人）签订《转委托书》一份：“转委托内容：委托人李洋系单身。在委托人李洋名下坐落在石家庄市不动产，建筑面积144.53平方米，编号石房权证开字第××号，是委托人的个人财产。现委托人欲出售上述不动产。李洋于2016年7月6日委托任超代为办理出售上述不动产的相关事宜并办理了公证书，任超有转委托的权利。现因任超工作繁忙不能亲自前去办理，特转委托张森林为代理人，全权代为办理以下事项：1、到银行办理提前还清贷款，解除抵押贷款手续；2、代为办理上述不动产的预告登记及解除预告登记手续；3、代为办理上述不动产的网签合同及解除网签合同手续、代签资金监管协议、代开银行账户、代为划转房款，收取不动产交易价款等相关手续；4、代为办理上述不动产的抵押交易、抵押登记手续（一次、再次）、签署《抵押担保借款合同》并领取他项权证，代为办理上述不动产的解除抵押（一次、再次）登记手续，代开《结清证明》；5、代为办理上述不动产过户登记至买受人名下的不动产转移登记手续，可代为签署并领取相关合同文书、代缴税费、代收房款，代签房地产评估报告等手续；6、代为协助买方办理上述不动产在办理二手房贷款时的面签手续，将银行所贷款项打入受托人提供的银行账户；7、代为办理上述不动产的土地落宗手续；8、代为办理上述不动产的查档、代开住房查询证明、挂失不动产证（房屋所有权证）、办理不动产权证书、领取不动产权证书等手续。转委托期限自转委托之日起至二〇一七年七月六日为止。转委托人可以在其代理范围内、代理期限内签署一切相关文件，委托人均予以承认。转委托人有转委托权。”2017年2月14日，被告任超、被告张森林就上述转委托行为在石家庄市太行公证处办理了公证。 2017年2月14日，被告张森林以原告李洋的名义（甲方）与被告闫玉申（乙方）就涉案房产签订《房屋买卖合同》，约定：房屋坐落于石家庄市，建筑面积144.53平方，房产证号石房权证开字第××号；甲乙双方商定成交价格为人民币1350000元；乙方应于本合同签订当日付给甲方购房定金人民币50000元整，第二笔房款应于本合同签订后三日内付给甲方购房款300000元整，剩余房款1000000元待乙方办理抵押贷款后支付，甲方应当在收到尾款后腾空房屋，如因乙方征信及其他问题不能取得银行贷款，乙方应当自行筹集资金向甲方支付剩余尾款，并且乙方最迟应当在本合同签订后5日内将剩余尾款付清。还合同还约定了其他事项。2017年2月14日，被告张森林向被告闫玉申出具收到5万元购房定金的收条。2017年2月16日，被告张森林向被告闫玉申出具收到第二笔购房款30万元的收条。2017年6月23日，被告闫玉申通过银行转账向被告张森林打款100万元，被告张森林向被告闫玉申出具收到剩余购房款100万元的收条。2017年2月21日，被告张森林协助被告闫玉申将涉案房产产权过户至被告闫玉申名下，产权证号为：冀（2017）石高新不动产权第0000613号。涉案房屋现被本院（2017）冀0191民初1337号民事裁定书查封，承德市公安局双桥分局轮候查封。 原告李洋否认上述《房屋买卖合同》的效力，称其与北京拓天公司存在借款关系，被告任超、被告蒲立强等均系北京拓天公司人员，被告蒲立强指使被告任超与原告李洋签订的《委托书》，是为原告李洋与被告北京拓天公司借款之间借款关系提供担保，并不是真正委托被告任超等人转让涉案房屋。被告蒲立强指使被告任超办理转委托、并将房屋出售给被告闫玉申（亦为北京拓天公司员工）以实现其债权的目的，被告任超、被告张森林与被告闫玉申存在恶意串通，故上述《房屋买卖合同》系无效合同，并提交录音证据予以证明。 另查明：1、2017年7月4日，李洋曾作为原告，以闫玉申迟迟不支付购房款为由起诉闫玉申，案号：（2017）冀0191民初1337号。在起诉状中，李洋认可与闫玉申就星辰花园北区1-6-601号房产签订了房屋买卖合同，并称其已将上述房产过户至闫玉申名下，闫玉申迟迟不支付房款，要求解除双方之间房屋买卖合同，并要求闫玉申返还李洋房屋。后李洋撤回起诉。2、2019年5月27日，李洋以闫玉申、任超、张森林、蒲立强、北京拓天伟业投资担保有限公司为被告起诉至本院，案号：（2019）冀0191民初312号，请求判令张森林与闫玉申签订的房屋买卖合同无效，并要求五被告协助其将房屋恢复登记至其名下。后李洋撤回起诉。 上述事实有《委托书》、《转委托书》、《公证书》、《房屋买卖合同》、收条、转账凭证、产权证、起诉状、民事裁定及庭审笔录等证据在案佐证。 本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人应当按照委托人的指使处理委托事务。本案中，原告李洋就其涉案房屋出售事宜委托被告任超处理并签订《委托书》，以及被告任超在获得转委托权的情况下与被告张森林签订《转委托书》，且均经石家庄太行公证处予以公证，故原告李洋与被告任超、被告张森林之间形成委托关系。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。上述《委托书》及《转委托书》中均详细列明了各项委托事项，但原、被告双方对《委托书》第7条及《转委托书》第5条“可代为签署并领取相关合同文书”的意思表达是否包括涉案房屋出售权利表述不一。按照交易习惯，出售房产系权利人对其重大财产权益的处分，房屋价格、买受人支付房款能力均应经过权利人审慎选择，权利人如将涉案房屋出售的权利委托给他人，其应当在委托书中明确表明。原告李洋与被告任超、被告任超与被告张森林之间的《委托书》、《转委托书》中均未明确约定原告李洋将涉案房屋出售权利委托给被告任超以及被告张森林，然而被告任超、被告张森林在未取得原告李洋授权的情况下将涉案房屋出售被告闫玉申，且事后原告李洋未予追认，亦无证据证明原告李洋收到了房款，故被告张森林与被告闫玉申之间的《房屋买卖合同》对原告李洋不产生法律效力。虽然被告闫玉申、被告张森林基于该《房屋买卖合同》将原本登记在原告李洋名下的涉案房屋过户到被告闫玉申名下，但是被告闫玉申作为买受人未对被告张森林的授权事项进行审查即与被告张森林签订《房屋买卖合同》，且双方约定交易价格明显低于市场价格，故其交易行为具有过错。现原告李洋主张将涉案房屋登记恢复至其名下，并要求被告任超、被告张森林、被告闫玉申协助办理产权登记手续，符合法律规定，应予支持。由于涉案房屋现被人民法院查封，原告李洋要求办理产权变更登记的条件不成就，原告李洋可待条件成就后另行主张。至于原告李洋主张被告任超、被告张森林、被告蒲立强、被告闫玉申均系被告北京拓天公司的员工，被告北京拓天公司为了实现对原告李洋的债权指使被告任超、被告张森林与被告闫玉申恶意串通以不合理低价购买原告李洋所有的涉案房屋，因原告李洋未提交相关借款凭证、转账记录，虽提供录音资料，但是无法核实录音资料的真伪，故本院对其上述主张不予认定。原告李洋曾以未收到房款要求解除合同为由起诉被告闫玉申，后原告李洋撤回该诉讼，故其在诉状中表达的意思也一并撤回，被告闫玉申仅以此诉状证明合同成立，本院不予支持。被告任超、被告张森林、被告北京拓天公司、被告蒲立强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第三百九十六条、第三百九十八条、《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 确认被告张森林与被告闫玉申于2017年2月14日签订的《房屋买卖合同》无效。 案件受理费80元，公告费260元，共计340元，由被告任超、被告张森林共同负担300元，由被告闫玉申负担40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费,收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  朱进军 人民陪审员  杨林婷 人民陪审员  龚利惠 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  赫暄阔