山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初5582号原告：济南市林华锅炉有限公司，住所地济南市。法定代表人：康金玉，执行董事。委托诉讼代理人：孟倩，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵辉，山东国曜律师事务所律师。被告：山东茂隆商贸有限公司，住所地济南市市中区魏华西路**。法定代表人：朱小平，执行董事。被告：山东联发置业有限公司，，住所地济南市法定代表人：张思聪，执行董事。被告：张凤山，男，1959年10月2日出生，汉族，山东茂隆商贸有限公司职员，住济南市。以上三被告共同委托诉讼代理人：马健，山东大明律师事务所律师。原告济南市林华锅炉有限公司（以下简称林华锅炉公司）与被告山东茂隆商贸有限公司（以下简称茂隆商贸公司）、被告山东联发置业有限公司（以下简称联发置业公司）、被告张凤山租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林华锅炉公司的委托诉讼代理人孟倩、赵辉，被告茂隆商贸公司、被告联发置业公司、被告张凤山共同委托诉讼代理人马健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林华锅炉公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除林华锅炉公司与茂隆商贸公司于2014年7月2日签订的商铺出租合同；2.判令茂隆商贸公司支付2018年1月至2019年9月的商铺租金259525元；3.判令茂隆商贸公司支付违约金219780.6元；4.判令联发置业公司、张凤山对上述第2、3项诉讼请求承担连带责任；5.诉讼费用由茂隆商贸公司、联发置业公司、张凤山承担。事实和理由：林华锅炉公司诉称，2014年7月2日，林华锅炉公司与茂隆商贸公司签订商铺租赁合同，约定由茂隆商贸公司承租林华锅炉公司位于济南市天桥区的商铺，建筑面积148.28平方米，租赁期限自2014年7月2日起至2024年7月2日止，每年租金148300元，租金按季支付，提前30天支付下个季度租金。如迟延支付超过90日，视为承租方拒绝履行合同，出租方有权解除合同并向出租方支付违约金。自2018年1月至今，茂隆商贸公司未能按约足额支付租金。另据了解，茂隆商贸公司与联发置业公司系关联公司，案涉商铺系由联发置业公司对外转租，张凤山实际收取租金，张凤山系茂隆商贸公司的控股股东及联发置业公司的实际控制人。为此林华锅炉公司诉至法院，请求判如所请。茂隆商贸公司、联发置业公司、张凤山共同辩称，1.案涉商铺出租合同所涉商铺没有建设工程规划许可证及房产证书，合同依法应确认为无效。鉴于合同无效，茂隆商贸公司可以考虑按照租金标准向林华锅炉公司支付房屋占有使用费，但其主张的违约金不应得到支持。同时合同无效后只能被撤销，故林华锅炉公司要求解除合同的诉讼请求不能得到支持;2.林华锅炉公司所诉事实错误。林华锅炉公司于2014年7月1日购买联发置业公司坐落在济南市天桥区黄台板桥411号恣街的14套商铺，总建筑面积为1909.6平方米，总价款为19103000元。2014年7月2日茂隆商贸公司与林华锅炉公司就上述14套商铺分别签订了商铺出租合同，租期为10年，每年租金为房屋总价款的10%，每个季度交纳一次，上述14份合同每月租金合计为159191.66元。经双方商定，14份合同由茂隆商贸公司在实际履行中一并履行。截至2019年4月3日，茂隆商贸公司分43次累计共向林华锅炉公司交纳租金9335137.18元。后在2019年6月27日，经双方对账，林华锅炉公司确认茂隆商贸公司已向其交纳租金的总数为9335136.52元（合计57个月租金）。但以该金额计算，茂隆商贸公司已支付了58个月的租金且尚余款项102020.9元。据此，截至2019年9月，茂隆商贸公司尚欠林华锅炉公司4个月的租金且有之前多付的款项102020.9元在林华锅炉公司处，故该公司所诉事实错误；3.林华锅炉公司以茂隆商贸公司与联发置业公司系关联公司为由诉请联发置业公司对茂隆商贸公司债务承担连带责任没有事实根据及法律依据；5.张凤山即不是商铺出租合同的当事人，合同亦未对其设定权利义务，根据合同相对性原则，林华锅炉公司列张凤山为被告及诉请张凤山承担连带责任系错误的。综上，请求驳回林华锅炉公司无法律及事实依据的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2014年7月1日，联发置业公司（甲方）与林华锅炉公司（乙方）就包括案涉商铺在内的共计14套商铺分别签订商铺买卖合同。其中就案涉商铺，买卖合同主要约定如下内容：1.项目位于济南市天桥区黄台板桥411号，建筑形态为一二层框架结构，设计用途为商业。总建筑面积10000余平方米。济南市商务局批准命名为“恣街美食街”，业态形式为特色烧烤美食。项目由甲方长期统一管理运营；2.合同标的商铺为本项目中北区1号房，建筑面积148.28平方米，分摊面积5.36平方米；3.商铺按套计价，总价款为1483000元，以后办理房产证时乙方再补交房款每平米2000元整；4.付款方式为2014年7月2日前一次性付款（含定金），该商铺的所有权收益权即归乙方所有；5.乙方付清全部应付款（即视为交付日）次日为双方交付计租日期。乙方购买现带租约的商铺时10年内不得自营，10年后乙方自营或出租须符合本项目的业态形式；6.甲方承诺，在乙方付清该商铺全款两年后任意时间，甲方均可无条件回购此房（前提是乙方同意回购）。回购时已向乙方支付的房租乙方不予退回。除上述内容外，双方另对其他合同权利义务等事项进行了约定，且14套商铺的合同除商铺面积、坐落、价款外的其他内容，均与此同。该商铺买卖合同签订后，林华锅炉公司于次日一并交纳了14套商铺的全部价款（包含之前交纳的定金），联发置业公司亦交付商铺。诉讼中，双方对商铺买卖合同的履行均无异议。2014年7月2日，林华锅炉公司将包括案涉商铺在内的14套商铺出租与茂隆商贸公司，双方就每套商铺分别签订商铺出租合同。其中就案涉商铺，合同主要约定如下内容：1.租期自2014年7月2日起至2024年7月2日止；2.年租金为房屋总价款的10%，甲方（林华锅炉公司）交纳办证费用前的年租金为148300元，甲方交纳办证费用后（每平方米2000元），该费用计入总房款，年租金相应据实增加。乙方（茂隆商贸公司）承租该商铺后可自营也可另行出租；3.乙方按季度向甲方支付租金，第一次付款时间为甲方向联发置业公司缴纳购房款时，乙方支付第一个季度的租金，以后乙方提前30日向甲方支付下季度租金，乙方直接将房租汇至甲方提供的银行账户。甲方账户名：济南市林华锅炉有限公司，账号：740901547********，开户行：浦发银行济南花园支行；4.乙方如未按本合同规定时间付款（遇法定节假日可顺延），则承担相应的违约责任。乙方逾期付款10日内，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金，合同继续履行；乙方逾期超过10日，不超过90天付款时，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之二的违约金，合同继续履行；乙方逾期超过90日，视为乙方拒绝履行合同，甲方有权解除合同，同时乙方应向甲方赔付每年每平方米1000元的租金作为违约金，直至合同约定期限。若甲方在合同期限内违约，甲方应向乙方赔付每年每平方米1000元的租金作为违约金，直至合同约定期限。若因此给现租客带来损失由违约方承担；5.自本合同签订之日起当日甲方即将商铺交由乙方，乙方负责商铺使用过程中产生的物业费、水电费、管理费等相关费用。该合同签订后，双方即开始履行至今，茂隆商贸公司认可案涉商铺现仍处于其承租后对外出租的状态中。另13套商铺的出租合同，除面积、坐落、租金价格外，其他内容亦与此同。2017年9月20日，林华锅炉公司（甲方）与联发置业公司（乙方）就14套商铺又分别签订恣街商铺回购协议。其中就案涉商铺，合同主要约定：1.乙方根据原商铺买卖合同约定向甲方回购案涉商铺；2.乙方应于2018年1月2日向甲方一次性付清商铺的全额购房款1483000元。如乙方未能在约定时间内付款则需支付利息，在2019年1月2日前按日以年息10％的利率向甲方支付利息（以该商铺的全额购房款计息），以每月2号为付息日（首次付息日为2018年2月2日）。每超一日按应付利息的千分之二支付滞纳金。乙方在2019年2月2日前必须向甲方付款至购房款的百分之五十。剩余百分之五十购房款在2020年1月2日前付清，期间乙方按日以年息15%的利率向甲方支付利息（以该商铺未付清购房款计息）。甲方收到全额购房款和利息后即视为双方商铺交接完毕，同时甲方将该商铺的原商铺买卖合同原件及付款收据原件交回给乙方。该商铺之前产生的所有使用期间的费用均由乙方控股子公司茂隆商贸公司负责承担。甲方指定代收款账户户名赵和水，账号62305830000********，开户行平安银行花园路支行；3.本回购协议生效后，原买卖合同约定的该商铺关于办理房产证时每平米差价和相关税费等费用，甲方不再缴纳。如乙方逾期办理房产证，甲方不再追究其逾期办证的违约责任。本协议生效后甲方不再享受该商铺的拆迁收益。双方约定本协议生效后乙方可将该商铺另行出售，收到房款后应付清甲方的回购款；4.乙方全资控股子公司茂隆商贸公司在签订本回购协议之前未向甲方付清的该商铺租金由双方协商解决；5.本合同自双方盖章后即刻生效。除上述内容外，双方另对其他合同权利义务等事项进行了约定。另13套商铺的回购协议，除坐落、回购价格外，其他内容与此相同。根据双方提交的银行转账凭证显示，自2014年7月2日至今，联发置业公司、张凤山共向林华锅炉公司及案外人赵和水转账付款43笔，金额合计9335077.18元；茂隆商贸公司、联发置业公司及张凤山共同提交了赵和水与案外人刘林凤的微信聊天记录截图打印件一份（2页），其上有赵和水发送的“刘总您好，我公司收到房费总数为：9335136.52元，请您核对一下”、“2014.7.02至2019.7.02合计60个月”、“刘总您好，合计付了五十七个月的”等内容。另查明：1.茂隆商贸公司工商登记为独立法人单位，法定代表人为朱小平，股东为张凤山、黄河、李宝奇，其中张凤山持股比例为52%，该公司成立时间为2011年5月18日，登记地址为济南市市中区魏华西路15号，办理工商登记时的委托代理人（经办人）为刘林凤，公司申请设立登记时的验资报告由山东海天有限责任会计师事务所出具，该会计师事务所的法定代表人为张凤山；联发置业公司工商登记为独立法人单位，法定代表人为张思聪，股东为张思聪、李宝奇、朱小平，其中张思聪持股比例52%，该公司成立时间为2011年6月20日，登记地址为济南市，办理工商登记时的委托代理人（经办人）为刘林凤，公司申请设立登记时的验资报告亦由山东海天有限责任会计师事务所出具；诉讼中，张凤山认可其与张思聪系父子关系；2.林华锅炉公司工商登记为独立法人单位，赵和水系该公司股东之一，持股比例为67.9612%；3.鉴于案涉商铺无建设工程规划手续，本院向林华锅炉公司释明案涉商铺出租合同的效力或为无效，林华锅炉公司就此向本院明确，如合同无效，则同意按合同无效的法律后果主张权利，并相应变更诉讼请求为：1.撤回原诉讼请求第一项；2.变更原诉讼请求第2项为判令茂隆商贸公司支付计算至2019年9月的商铺占用使用费259525元，嗣后占用使用费按租金标准计算至判决生效之日止；3.变更原诉讼请求第三项为判令茂隆商贸公司赔偿损失219780.6元，计算方式参照合同约定的违约金计算期间（自2019年10月至2024年6月共计51个月），以月租金12358.33元为基数，按年利率31.2%（年利率24%上浮30%）的标准计算；4.判令联发置业公司、张凤山对上述诉讼请求承担连带责任；5.诉讼费用由茂隆商贸公司、联发置业公司、张凤山承担。诉讼中，双方当事人对下列事项产生争执：争议一、林华锅炉公司所收到款项的性质及就案涉商铺已收到租金的情况。林华锅炉公司主张，茂隆商贸公司支付了2018年1月1日之前的租金，嗣后未再支付。所收到的全部款项除租金外，其他主要为联发置业公司按商铺回购协议约定支付的回购款利息，另有部分联发置业公司偿付的借款及借款利息。茂隆商贸公司据其提交的银行转账凭证（附明细表）及赵和水与刘林凤的微信聊天记录，主张茂隆商贸公司已支付了58个月有余的租金。经对银行凭证（附明细表）及微信聊天记录质证，林华锅炉公司质证意见为：1.对已收到包括案涉商铺在内的共14套商铺的2018年1月1日之前的房屋租金共计6698863.5元无异议；明细表中第10笔2016年6月2日的付款9551.5元，系联发置业公司向林华锅炉公司借款所产生的两个月的利息而非房租，该笔付款的银行凭证上有记载；明细表中第26笔至第40笔、第42笔的款项以及第43笔中的部分款项均是联发置业公司向林华锅炉公司支付的二者之间关于商铺回购协议中回购款的利息，而非茂隆商贸公司支付的房租；2.微信聊天记录不能证实赵和水有权代表林华锅炉公司进行对帐，仅能证实林华锅炉公司共计收到的款项金额，且从微信内容所反映也是房费并非房租。刘林凤身兼茂隆商贸公司与联发置业公司的会计，赵和水按其要求仅是核对收到款项的总额，并未区分该款项是房租还是回购款利息，核对的月数也是赵和水按照刘林凤要求将两公司交纳的款项合在一起计算的，故该微信聊天记录不能证实林华锅炉公司收到的款项均是茂隆商贸公司交纳的房租。就该争议本院查明，双方当事人均认可案涉商铺的相关款项均是与双方之间所涉的其他13套商铺一并履行。该14套商铺价款的10%为1910300元，该金额以年为单位计算每月的金额为159191.66元，每季的金额为477575元。该14套商铺价款的15%为2865450元，该金额以年为单位计算每月的金额为238787.5元。茂隆商贸公司提交的银行转账凭证共有43笔，分别为：（1）2014年7月2日转账477575元；（2）2014年9月1日转账477575元；（3）2014年12月5日转账477575元；（4）2015年3月27日转账477575元；（5）2015年6月2日转账477575元；（6）2015年8月28日转账300000元；（7）2015年9月2日转账177575元；（8）2015年12月3日转账477575元；（9）2016年5月27日转账482350.75元；（10）2016年6月2日转账9551.5元；（11）2016年9月5日转账350000元；（12）2016年9月12日转账113247.75元；（13）2016年12月3日转账50000元；（14）2016年12月4日转账50000元；（15）2016年12月5日转账50000元；（16）2016年12月6日转账50000元；（17）2016年12月7日转账50000元；（18）2016年12月9日转账50000元；（19）2016年12月10日转账50000元；（20）2016年12月12日转账50000元；（21）2016年12月14日转账50000元；（22）2016年12月15日转账27575元；（23）2017年3月1日转账477515元（明细表中记载为477575元）；（24）2017年8月30日转账477575元；（25）2018年1月17日转账500000元；（26）2018年3月9日转账159191.66元；（27）2018年3月9日转账159191.66元；（28）2018年4月3日转账159191.66元；（29）2018年5月3日转账159191.66元；（30）2018年6月5日转账159191.66元；（31）2018年7月3日转账159191.66元；（32）2018年8月3日转账50000元；（33）2018年8月3日转账50000元；（34）2018年8月3日转账50000元；（35）2018年8月3日转账9191.66元；（36）2018年9月3日转账159191.66元；（37）2018年10月8日转账159191.66元；（38）2018年11月2日转账159191.66元；（39）2018年12月5日转账159191.66元；（40）2019年1月2日转账159191.66元；（41）2019年1月30日转账300000元；（42）2019年2月3日转账159191.66元；（43）2019年4月3日转账734745.6元。上述43笔转账金额共计9335077.18元。上述转账中，第（1）笔为联发置业公司向林华锅炉公司转账，第（2）至（23）笔为张凤山向林华锅炉公司转账，第（24）至（43）笔为张凤山向赵和水转账；第（9）笔转账用途一栏记载为“恣街商铺返利及利息”，备注栏记载了“返利477575，利息4775.75”的内容；第（10）笔转账用途一栏记载为“利息（4月、5月）”；第（41）笔转账用途一栏记载为“还款”，其余均记载为“恣街商铺返利（或返租）”。根据茂隆商贸公司提交的明细表记载，上述第（1）至（25）笔款项系其交纳的14套商铺2018年1月1日之前的租金。对此林华锅炉公司予以认可，但主张2018年1月1日前的租金均是按季交纳，曾有一季的租金477575元茂隆商贸公司应交未交，而是由联发置业公司向林华锅炉公司出具借条借走，双方并约定了月息1%的利息，故第（9）笔付款中包含了1个月的借款利息4775.75元，第（10）笔为2个月的利息9551.5元。对于借款本金，联发置业公司于第（41）笔偿还300000元，于第（43）笔的款项中偿还177575元。林华锅炉公司就其主张的上述借款关系，提交了联发置业公司于2016年3月27日出具的借款条1份，其上载明借林华锅炉公司2016年3月2日返利款477575元，月息1%，借期2016年3月2日至2016年6月2日，本金于2016年6月2日与第二期返利金额一并归还。就该借款事实联发置业公司予以认可，但表示该借款与本案没有关联性，且本金已由茂隆商贸公司以支付房租的方式予以支付，借款利息已由赵和水在恣街吃饭签单予以抵顶。对于第（26）笔至（43）笔款项，林华锅炉公司主张除第（41）笔款项及第（43）笔款项中的177575元系联发置业公司偿还的2016年3月27日的借款外，其余款项均系联发置业公司支付的商铺回购协议中的回购款利息，2018年1月2日至2019年1月1日前按约定标准每月付159191.66元，自2019年1月2日起按约定标准每月付238787.5元，其中第（42）笔应付238787.5元，但联发置业公司仅支付159191.66元，故于第（43）笔付款中予以补足，即第（43）笔付款734745.6元系由偿还的借款177575元、2019年1月2日至2019年2月1日欠付的回购款利息79595.84元及2019年2月2日至2019年4月1日的回购款利息477575元构成。对此茂隆商贸公司、联发置业公司及张凤山不予认可，表示商铺回购协议签订后双方并未履行，故所支付款项均为茂隆商贸公司支付的租金。另查明，针对案涉林华锅炉公司与茂隆商贸公司之间的商铺出租合同、林华锅炉公司与联发置业公司之间的商铺回购协议，合同当事人之间均未签订过有关解除或终止上述合同的法律文件。争议二、对于林华锅炉公司主张的租金，联发置业公司、张凤山是否应当承担连带责任。林华锅炉公司据茂隆商贸公司、联发置业公司的工商登记资料主张茂隆商贸公司与联发置业公司人员混同、业务混同、财务混同，构成公司间的人格混同。同时，张凤山作为茂隆商贸公司的控股股东向林华锅炉公司支付租金，也构成公司与股东之间的人格混同。因此联发置业公司、张凤山应对茂隆商贸公司的租金债务承担连带责任。茂隆商贸公司、联发置业公司及张凤山主张，三者之间均是独立的主体，同时应遵循合同的相对性原则，故联发置业公司、张凤山不应对茂隆商贸公司的债务承担连带责任。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……。第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，案涉商铺无建设工程规划手续，亦未办理相应的产权证书，依照上述法律规定，林华锅炉公司与茂隆商贸公司就案涉商铺签订的租赁合同应为无效。经本院对合同效力释明后，林华锅炉公司以合同无效为基础变更了相应的诉讼请求，茂隆商贸公司依法亦应参照合同约定的租金标准支付其占用商铺期间的房屋占有使用费。关于争议问题一，林华锅炉公司所收到款项的性质及就案涉商铺已收到租金的情况。对于2018年1月1日之前的租金（应为房屋占有使用费，以下按双方合同约定以租金代称），林华锅炉公司表示除2016年3月2日的租金由联发置业公司借走外其余均已收到。但因借款与租金的支付既非相同主体，亦非同一法律关系，故该租金亦应视为茂隆商贸公司已经交纳，之后又由林华锅炉公司对外进行了出借。据此，应认定茂隆商贸公司已足额交纳了2018年1月1日之前的租金。结合双方提交的银行转账凭证及茂隆商贸公司提交的明细表记载，2018年1月1日之前的租金最后一笔支付时间为2018年1月17日，即第（25）笔付款。对该争议双方争执的焦点主要在于第（26）至（43）笔付款的性质。对此本院认为，1.纵观全部的付款情况可以看出，在不同的时间段里相应的付款有一定的规律性，主要体现在：前25笔付款中，虽然有部分付款的金额、时间周期存在差异，但基本以3个月时间为一付款周期，在每个付款周期内，不论是一次性付款或是分多笔付款，付款金额均为477575元或与此金额有较小金额的差异，除第（24）、第（25）笔款项外其余款项均汇入林华锅炉公司账户；第（26）笔至第（40）笔付款中，基本以1个月时间为一付款周期，付款金额均为159191.66元，第（26）笔至第（43）笔付款均汇入赵和水个人账户。2.对于第（9）笔、第（10）笔、第（41）笔付款金额的构成，林华锅炉公司均作出了与合同约定、借款约定相符的合理解释，该解释亦与相应银行凭证中记载的转账用途吻合，应予采信。对于第（43）笔付款金额的构成，林华锅炉公司亦做出了符合案涉商铺回购协议中有关回购款利息约定的合理解释。但对于上述4笔付款金额的构成，茂隆商贸公司均未能提交针对林华锅炉公司合理解释的反驳证据或提出合理的反驳意见。3.在前25笔付款中，另有2016年9月5日、9月12日的第（11）、（12）笔付款（该两笔付款为同一付款周期的付款）及2018年1月17日的第（25）笔付款，付款金额与477575元略有差异，但不足以影响前25笔付款所呈现出的整体规律性。前25笔付款呈现的整体规律性，与案涉商铺出租合同关于租金“按季度交纳、年租金为房屋总价款的10%、租金支付至林华锅炉公司账户”的约定基本相符；第（26）笔至第（40）笔付款呈现的整体规律性，与案涉商铺回购协议关于回购款利息“2019年1月2日前按日以年息10％的利率支付、款项支付至赵和水账户”的约定相符；结合第（42）笔、第（43）笔付款的时间及林华锅炉公司陈述的该两笔付款金额的构成来看，扣除第（43）笔的还款177575元外，该两笔付款的金额及付款周期亦符合案涉商铺回购协议关于回购款利息“2019年1月2日后至2020年1月2日前按日以年息15％的利率支付”的约定。4.联发置业公司主张商铺回购协议未履行，但经查明，双方并未签订解除或终止该合同的法律文件，林华锅炉公司亦不予认可，且明细表中自第（26）笔开始之后付款的情况又与商铺回购协议约定的履行方式一致，故本院对联发置业公司的该项主张不予采信。5.关于赵和水与刘林凤的微信聊天记录。根据茂隆商贸公司与联发置业公司的工商登记资料显示，该两公司均指定刘林凤作为经办人办理相关的工商手续，同时该两公司在案涉商铺的出售、租赁、回购等事项上有相当程度的关联，故林华锅炉公司有关刘林凤在进行微信对话时有理由使赵和水相信其系代表两公司的主张，具有合理性。又因无论是租金抑或是回购款利息，均是按月计算金额，而根据对话内容，赵和水仅是核对了款项交纳的总月数及金额，并冠以房费为款项的名称，并未明确其所收到款项均是租金。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观的审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。综合上述分析可以判断，林华锅炉公司所收到的款项，前25笔与第（26）笔开始之后的付款呈现出明显不一致的规律性，而第（26）笔之后的付款，不符合林华锅炉公司与茂隆商贸公司之间商铺出租合同约定的履行情况，又因联发置业公司与林华锅炉公司之间尚有商铺回购的合同关系及借款关系，且第（41）笔付款的银行凭证上明确记载为“还款”、其余各笔付款的金额、周期、收款账户等履行情况均与商铺回购协议的约定相符，联发置业公司又未能证明商铺回购协议双方曾合意终止履行，故本院对林华锅炉公司就第（26）笔至第（43）笔付款系联发置业公司偿付的回购款利息及借款的主张予以采信。据此，上述付款不能证明系茂隆商贸公司支付的2018年1月1日之后的商铺租金，茂隆商贸公司仍应按实际占用商铺的时间承担相应的付款责任，故林华锅炉公司主张茂隆商贸公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，合法有据，本院予以支持。关于林华锅炉公司主张的损失，其系参照合同约定的违约金计算期间，以月租金的31.2%的比例进行计算。因违约责任的产生基础旨在对有效合同违约而产生的包括预期利益在内的损失赔偿，而当事人对无效合同所承担的系缔约过失责任，二者的责任形态不同。案涉商铺出租合同约定的违约金计算期间，系自一方违约导致解除合同之日起至合同约定履行期限届满之日止，以该期间计算的违约责任显然是对预期利益损失的赔偿，现林华锅炉公司参照该违约责任计算期间的约定主张损失，于法无据，本院不予支持。但对茂隆商贸公司而言，虽然案涉商铺出租合同无效，茂隆商贸公司亦负有参照合同约定的时间及租金标准支付费用的义务，其不应因未按约定时间支付租金而享有无偿占用租金款项的利益，故茂隆商贸公司应参照合同约定的付租时间，向林华锅炉公司偿付其逾期付租而导致林华锅炉公司产生的应收租金的利息损失。本院按此标准对林华锅炉公司主张的损失予以调整，并结合合同约定的付租时间（按季交纳、提前30日付下季租金）和案涉商铺的租金标准（季租金为37075元）分笔计算损失。关于争议问题二，联发置业公司与张凤山是否应对茂隆商贸公司的案涉债务承担连带责任。本院认为，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，茂隆商贸公司、联发置业公司、张凤山三者之间存在下列情况：茂隆商贸公司与联发置业公司在成立时的工商手续经办人均为刘林凤；茂隆商贸公司与联发置业公司申请设立登记时的验资报告均由以张凤山为法定代表人的山东海天有限责任会计师事务所出具；茂隆商贸公司与联发置业公司的注册登记地址均在济南市市中区魏华西路15号；张凤山既是茂隆商贸公司的控股股东，又是联发置业公司控股股东兼法定代表人张思聪的父亲；茂隆商贸公司的法定代表人朱小平及股东李宝奇均为联发置业公司的股东；在案涉商铺回购合同中有茂隆商贸公司系联发置业公司的控股子公司的明确记载；在向林华锅炉公司付款时，前25笔茂隆商贸公司支付的租金，均由联发置业公司或张凤山支付，第（26）笔开始之后符合商铺回购协议约定的付款及载明为“还款”的付款，均由张凤山个人账户支付。上述种种情形，足以认定茂隆商贸公司与联发置业公司之间存在股东、人员、住所地、实际经营的有关案涉商铺业务以及财务上的高度关联性，二者之间互为关联公司。而在履行商铺出租合同、回购协议、偿还借款等义务时，张凤山作为茂隆商贸公司的控股股东以其个人账户向林华锅炉公司进行付款的行为，足以认定股东与公司之间以及关联公司之间财务混同、财产边界不清，三者之间存在人格混同。又根据本案的付款情况可知，茂隆商贸公司从未以其公司资产履行过义务，且该公司亦未能在本案中举证证明其自身具有履行合同义务的能力，据此能够认定茂隆商贸公司存在利用其独立法人地位侵害债权人利益的情形，故依照《公司法》第二十条第三款的规定，茂隆商贸公司的控股股东张凤山及关联公司联发置业公司应对茂隆商贸公司的案涉债务承担连带责任。林华锅炉公司明确在合同无效情况下放弃要求解除合同的诉讼请求，系当事人对自身诉讼权利的处分且于法无悖，本院予以准允。租赁合同无效后的财产返还事宜，双方当事人在本案中均未主张，且涉及茂隆商贸公司对外出租商铺的次承租人，故本案中对此不予处理，双方当事人可依法另行主张权利。综据上述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条规定，判决如下：一、被告山东茂隆商贸有限公司偿付原告济南市林华锅炉有限公司房屋占有使用费（按每年148300元的标准计算，自2018年1月2日起至本判决生效之日止），于本判决生效之日起10日内付清；二、被告山东茂隆商贸有限公司偿付原告济南市林华锅炉有限公司房屋占有使用费利息损失[分笔计算：各笔均以37075元为基数，分别自2017年12月2日起、2018年3月2日起、2018年6月2日起、2018年9月2日起、2018年12月2日起、2019年3月2日起、2019年6月2日起、2019年9月2日起、2019年12月2日起计算至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类资金贷款利率计算（如无同期人民银行贷款利率标准时，则以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）]，于本判决生效之日起10日内付清；三、被告山东联发置业有限公司、被告张凤山对上述第一、第二条所列债务承担连带清偿责任；四、驳回原告济南市林华锅炉有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8489元，减半收取计4244.5元，原告济南市林华锅炉有限公司负担1698元，被告山东茂隆商贸有限公司、被告山东联发置业有限公司、被告张凤山负担2546.5元；财产保全申请费2020元，原告济南市林华锅炉有限公司负担808元，被告山东茂隆商贸有限公司、被告山东联发置业有限公司、被告张凤山负担1212元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  郭怡二〇一九年十二月二十六日书记员  李雪