广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终8964号 上诉人（原审被告、反诉原告）：孙国政，男，1982年8月25日出生，汉族，住广西南宁市。 委托诉讼代理人：莫毅绪，广西广为律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陆福延，男，1970年12月13日出生，汉族，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：黄康，广西法顺律师事务所律师。 原审第三人：广西汇联房地产经纪有限公司，住所地广西南宁市兴宁区明秀东路**荣和山水绿城**团**楼地下室**商铺。统一社会信用代码：91450102MA5KAB7Q68。 法定代表人：李建胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蓝程凤，该公司职员。 上诉人孙国政因与被上诉人陆福延、原审第三人广西汇联房地产经纪有限公司（以下简称汇联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初6090号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人孙国政上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、四项，改判支持孙国政一审的反诉请求；2、本案一审、二审案件受理费由陆福延负担。具体事实和理由在书面上诉状中已载明并附卷在案。 被上诉人陆福延辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人汇联公司陈述称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 陆福延向一审法院起诉请求：1、解除陆福延与孙国政签订的租赁合同，判令孙国政立即搬出陆福延房屋；2、判令孙国政向陆福延支付拖欠的房屋租金3293元（计算方式：按照租金2600元/月计算，自2018年9月12日起至该房屋归还原告止，暂计算至2018年10月19日，拖欠费用3293元）；3、判令孙国政赔偿房屋内损坏的门、缺少的椅子、床、沙发、墙面的损坏费用，合计11900元（计算方式：卧室门两扇1750元/扇，共3500元；餐椅两张300元/张，共600元；沙发和床清洗费用共800元；墙面损坏涂画脏，重新恢复费用7000元）；4、判令孙国政支付物业费、水电费欠费2246元（物业费截止2018年10月欠费912元、电费2018年8月1日至2018年10月2日欠费834元，2018年10月3日至今的欠费未知，预500元欠费。保洁费500元、燃气费200元、中介费1300元，合计2000元）；5、判令孙国政赔偿陆福延误工费及从宾阳至南宁往返油费共2600元（计算方式：处理该事件往返宾阳南宁4次，油费1000元，误工费1600元，夫妻俩请假4次）；6、本案诉讼费由孙国政承担。 孙国政向一审法院提出反诉请求：1、判令陆福延返还孙国政押金5200元；2、判令陆福延支付孙国政违约金5200元；3、本案所有诉讼费用由陆福延承担。 一审判决判决：一、陆福延与孙国政于2018年5月12日签订的《租赁合同》于2018年10月15日解除；二、孙国政搬离并将位于南宁市兴宁区房返还给陆福延；三、孙国政向陆福延支付租金2860元和房屋占有使用费（计算方式：从2018年10月16日起至孙国政将位于南宁市兴宁区江宇.世纪城8号楼七层701号房返还给陆福延之日止，按照每月2600元计付）；四、孙国政向陆福延赔偿损失费2800元；五、驳回陆福延的其他诉讼请求；六、驳回孙国政的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费301元，由陆福延负担216元，由孙国政负担85元。反诉案件受理费30元，由孙国政负担。 本院查明事实与一审查明的事实相一致。 二审另查明，原审第三人广西南宁汇联房地产经纪有限公司已于2019年9月4日变更公司名称为广西汇联房地产经纪有限公司。涉案位于南宁市兴宁区房屋属于陆福延与其妻杨咏梅共同共有，本案债权债务杨咏梅已授权陆福延负责追偿。 再查明，2019年4月13日，陆福延、孙国政与汇联公司三方到涉案房屋进行验房，孙国政于当日将其全部生活物品搬离涉案房屋，不再占有使用涉案房屋。 本案的争议焦点为：1、涉案的《租赁合同》是否合法有效、合同应否解除；2、孙国政应否向陆福延支付租金、房屋占用使用费及赔偿损失；3、陆福延应否向孙国政返还押金、并支付违约金；4、孙国政应否搬离并返还涉案房屋；5、本案应否发回重审。 本院认为，一、关于涉案合同是否合法及应否解除的问题。本案中，陆福延与孙国政签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，陆福延已依约向孙国政交付涉案房屋，但孙国政未按约定向陆福延支付租金，已构成违约，陆福延有权依约解除合同。一审法院确认涉案合同于2018年10月15日陆福延通过微信向孙国政发出解除合同通知时解除，并无不当，本院予以维持。 关于孙国政应否向陆福延支付租金、房屋占用使用费及赔偿损失的问题。如上所述，按照涉案租赁合同的约定，孙国政未按约定交付租金，陆福延有权要求解除合同，合同解除后，孙国政尚欠的租金应依照合同约定向陆福延支付，其仍占有使用涉案房屋也应参照合同约定的租金向陆福延支付房屋占有使用费直至其搬离房屋之日止（从2018年10月16日起至2019年4月13日止，按照每月2600元计付）。陆福延提供的照片显示涉案租赁房屋内有两扇门遭受损坏，陆福延主张门是由孙国政损坏，孙国政并未提出异议，在租赁涉案房屋期间，孙国政未按照合同的约定妥善使用涉案房屋的设备，造成涉案房屋的两扇门遭受毁损，对该物的损失，孙国政应按照合同的约定予以赔偿，故一审法院根据涉案事实酌定判决孙国政应按购买原价向陆福延赔偿两扇门的损失费用2800元。合理合法，本院予以支持。 三、关于陆福延应否向孙国政返还押金、并支付违约金的问题。依据涉案《租赁合同》约定“如承租方未经出租方同意逾期缴付租金超过15天，则视承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产且不作赔偿、没收押金”，现孙国政在陆福延催收房租后逾期交付租金的时间已经远超15天，陆福延依约可以没收押金，现孙国政主张陆福延应返还押金、并向其支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 四、关于孙国政应否搬离并返还涉案房屋的问题。鉴于双方当事人已于2019年4月13日对涉案的房屋进行交接，孙国政已实际搬离了涉案房屋，故本案无需再判决孙国政搬离并返还涉案房屋的问题。一审法院的该判项，本院予以撤销。 五、关于本案应否发回重审的问题。涉案位于南宁市兴宁区房屋虽属于陆福延与其妻杨咏梅共同共有，但本案的债权债务杨咏梅已授权给陆福延负责追偿，且杨咏梅并非系本案合同的相对方，故一审法院不存在遗漏当事人参加诉讼的情形，本案无需发回重审。 综上所述，上诉人孙国政的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。对于涉案房屋在二审期间已返还陆福延的问题，本院依法据实裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项和第一百七十五条规定，判决如下： 一、维持南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初6090号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项； 二、撤销南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初6090号民事判决第二项； 三、变更南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初6090号民事判决第三项为：孙国政向陆福延支付租金2860元和房屋占有使用费（计算方式：从2018年10月16日起计至2019年4月13日止，按照每月2600元计付）。 本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费101元，由上诉人孙国政负担。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 蔚 审 判 员  黄 琴 审 判 员  陆 宁 二〇一九年十二月三十日 法官助理  孔庆龙 书 记 员  杨再新