云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初5580号原告：蔡德会，女，彝族，1971年3月16日生，住云南省西畴县。委托诉讼代理人：陈宗华，云南七乡律师事务所律师（特别授权）。被告：文山金源商贸有限公司，统一社会信用代码91532600750678224C，住所地云南省文山市开化南路永通桥头。法定代表人：杜光伟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：卢灿，云南天信律师事务所律师（特别授权）。原告蔡德会与被告文山金源商贸有限公司（以下简称金源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡德会的委托诉讼代理人陈宗华，被告金源公司的委托诉讼代理人卢灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡德会向本院提出诉讼请求：1.判令解除蔡德会、金源公司于2018年5月1日签订的《商铺内部认购合同》（编号：20170456）；2.判令金源公司返还蔡德会购房款189540元；3.判令金源公司支付蔡德会按银行同期贷款年利率6%从2018年5月1日至购房款还清之日止的利息，本案暂计算至2019年7月31日合计14215.5元；以上两项合计203755.5元；4.判令金源公司承担本案的案件受理费。诉讼过程中，蔡德会变更第一项诉讼请求为请求确认双方签订的《商铺内部认购合同》（编号：20170456）无效。事实和理由：金源公司系文山金源农副产品综合批发市场项目的开发商，于2018年5月1日与蔡德会签订了《商铺内部认购合同》（编号：20170456），约定：蔡德会购买项目第9幢B排9-B105号房，建筑面积30平方米，单价6318元，总价189540元，并定于2018年12月31日之前交付给蔡德会使用。蔡德会于合同签订当天支付了全额房款，金源公司出具《收据》给蔡德会收执。现合同约定的交付日期早已届满，金源公司仍未能交付房屋，且经查实，金源公司的名下资产即项目开发用地及股东股权已被人民法院执行查封，为维护自身权益，蔡德会诉至法院。金源公司辩称，蔡德会、金源公司签订的《商铺内部认购合同》（编号：20170456）是事实，但该合同属无效合同。蔡德会是否实际交付认购款应提交支付凭证，如已实际交付，金源公司同意返还其购房款，但要扣减金源公司已支付租金17059元，金源公司不同意支付利息。蔡德会针对其主张，提交以下证据：1.《商铺内部认购合同》（编号：20170456），证明蔡德会、金源公司于2018年5月1日签订了《商铺内部认购合同》（编号：20170456），约定蔡德会购买项目第9幢B排9-B105号房，建筑面积30平方米，单价6318元，总价189540元，并定于2018年12月31日前交付给蔡德会使用；2.房款收据，证明蔡德会于合同签订当天支付了全额房款189540元，金源公司出具《收据》交给蔡德会收执。经质证，金源公司对蔡德会提交的第1组证据的真实性无异议，但该合同属于无效合同；对第2组证据的真实性无异议，但蔡德会应提供交易凭证证其已足额交付购房款。本院认为，蔡德会提交的第1组证据能够证明双方签订商铺认购合同，并约定双方权利义务的事实，对此予以确认；第2组证据客观真实，来源合法，且金源公司对真实性无异议，予以采信。金源公司未提交证据。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月1日，蔡德会（买受人、乙方）与金源公司（出卖人、甲方）签订《商铺内部认购合同》（编号：20170456），约定：“乙方认购甲方开发建设的商铺，该土地位于文山至砚山二级路旁庄子田，该项目名称文山金源农副产品综合批发市场，买受人认购第9幢B排9-B105号房，建筑面积30平方米，单价6318元，总价189540元。乙方在2018年5月1日前支付全部房款。乙方须把商铺委托给甲方或甲方委托的商业代理机构对该商铺统一招商、经营、管理等。出卖人在2018年12月31日前将经综合验收合格的商铺交付到商业运营公司使用。”签订合同时，蔡德会已向金源公司交清商铺房款189540元，金源公司出具收据交蔡德会收持。现金源公司约定交房时间已届满，案涉房屋处于停工状态，金源公司至蔡德会起诉前尚未取得案涉房屋的商品房预售许可证明。本院认为，关于蔡德会主张确认其与金源公司签订的《商铺内部认购合同》（编号：20170456）无效的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，金源公司作为开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，应当向房地产管理部门申请预售许可，金源公司在未取得案涉房屋《商品房预售许可证》的情况下，与蔡德会签订《商铺内部认购合同》并收取蔡德会支付的购房款189540元，该认购合同违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故蔡德会该项诉讼请求，本院予以支持。关于蔡德会主张金源公司返还房款及支付息的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”本案中，金源公司作为开发商，在明知自己未取得商品房预售许可证的情况下与蔡德会订立《商铺内部认购合同》，且未提交证据证明其已经告知买受人金源公司无预售许可的事实，本院以此认定金源公司在与蔡德会订立《商铺内部认购合同》时存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，故蔡德会主张金源公司返还购房189540元的诉讼请求，于法有据，予以支持。蔡德会主张金源公司按年利率6%计算自2018年5月1日至还清房款时止的利息损失，根据最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要中关于违约责任问题对合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定的意见，本院支持蔡德会的合理损失为购房款利息，即以购房款189540元为基数×年利率6%，从2018年5月1日起计算至购房款还清之日止。金源公司辩解返还房款时应扣减租金17059元，该款项系金源公司与蔡德会签订的《商铺委托租赁经营合同》产生，属另一法律关系，本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认蔡德会与文山金源商贸有限公司于2018年5月1日签订的《商铺内部认购合同》（编号：20170456）无效；二、文山金源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还蔡德会购房款189540元并支付利息（利息按年利率6%从2018年5月1日起计算至购房款还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4360元，减半收取计2180元，由文山金源商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  朱应洪二〇一九年十二月二十七日书记员  李伦任