广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书(2019）粤1324民初1244号原告：吴玲芳,女,1981年10月12日出生(身份证号码:441************321),汉族,住广东省龙门县***********。委托诉讼代理人：饶华玲，广东彭代强律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓颖琪，广东彭代强律师事务所实习律师。被告：龙门富力房地产开发有限公司。住所地：惠州市龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：李思廉，董事长。委托诉讼代理人：胡志豪，男，1994年9月1日出生（身份证号码：441************535），汉族，住广东省惠州市惠阳区************，系该公司员工。委托诉讼代理人：吴秋霞，女，1989年9月20日出生（身份证号码：360************848），汉族，住湖北省薪春县刘河镇刘河大道，系该公司员工。被告：广州市品誉房地产代理有限公司。住所地：广州市增城区*****************。法定代表人：单泳豪，董事长。委托诉讼代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。原告吴玲芳与被告龙门富力房地产开发有限公司（以下简称“富力公司”）、广州市品誉房地产代理有限公司（以下简称“品誉公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴玲芳的委托诉讼代理人饶华玲，被告富力公司的委托诉讼代理人胡志豪，被告品誉公司的委托诉讼代理人阮泳娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴玲芳向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告富力公司和被告品誉公司之间的《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》和《品誉团购VIP会员申请书》；2.依法判令被告富力公司和被告品誉公司立即向原告双倍返还定金合计40万元；3.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：2019年9月1日，原告拟向被告富力公司购买位于中国富力南昆山温泉养生R区11单元102房，双方签订《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》（以下简称《商品房认购书》），原告向被告富力公司支付购房定金人民币20万元。根据《商品房认购书》的约定，双方应当于2019年9月11日前签订《商品房买卖合同》。因双方就《商品房买卖合同》主要条款不能达成一致意见，且原告认为被告富力公司在销售过程中，存在明显的违约行为，构成欺诈，双方未能按照约定签订《商品房买卖合同》。一、双方就《商品房买卖合同》主要条款不能达成一致意见的事实如下：双方就《商品房认购书》签订之前，被告富力公司向原告承诺案涉商品房土地使用权期满后将自动续期。《商品房认购书》签订后，原告多次就商品房土地使用权期满后是否自动续期等事宜再三向被告富力公司核实，并且得到肯定答复。2019年9月5日，原告来到被告富力公司处，向被告富力公司了解《商品房买卖合同》合同条款的具体内容，并要求被告富力公司将上述承诺的内容及其它相关约定作为《商品房买卖合同》条款之一，被告富力公司对此没有明确答复。2019年9月7日，原告再次来到被告富力公司处，就《商品房买卖合同》条款内容再次进行协商，并向被告富力公司递交的《至信函》和《关于附件十一，补充协议更改与增加》，被告富力公司收取后，没有直接回复，截止2019年9月11日没有任何答复。被告富力公司在销售房屋时，存在明显的欺诈行为的事实。案涉商品房买卖过程中，原告于被告富力公司房屋销售处与被告富力公司的相关工作人员沟通商品房买卖事宜，在此期间，原告与被告品誉公司之间不存在任何电商服务合同关系，被告品誉公司也没有向原告提供任何电商服务。原告与被告富力公司签订《商品房认购书》时，被告富力公司承诺支付定金20万元可以抵扣购房款40万元。原告按照被告富力公司的要求通过银行转账的方式支付定金20万元，但是《商品房认购书》中，被告富力公司并没有将购房款进行相应的抵扣，反而将原告支付的20万元定金出具不同的款项性质的收款收据。显然，被告富力公司的行为有违诚实信用原则，并存在明显的欺骗消费者的意图，原告无法再相信被告富力公司是否会再次要求原告缴纳各种名目的费用，也无法再相信被告富力公司是否能够诚信完全履行合同。原告认为，被告富力公司的行为不仅违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》，也违反了《中华人民共和国合同法》的有关规定，严重的损害了原告的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告富力公司辩称，一、解除答辩人与被答辩人吴玲芳签订的《龙门富力南昆山温泉养生谷商品认购书》符合合同的约定。二、被答辩人吴玲芳要求答辩人双倍返还定金与合同约定不符、与法律规定不符。1、双方签订的《龙门富力南昆山温泉养生谷商品认购书》（以下简称“《认购书》”）属于预约合同，目的在于保证订立正式的的《商品房买卖合同》。在《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。因此，该《认购书》适用定金罚则，答辩人有权依据法条不予退还被答辩人吴玲芳支付的10万元定金。2、该《认购书》第一页底部已写明“若乙方在签订本认购书之日起10天内（2019-09-11）下午3点前仍未能交付首期房款及签订《商品房买卖合同》，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金”该条款末尾处有被答辩人的签名并按指模，表明被答辩人对该条款是清楚明晰的。其次，该《认购书》第二页第五条约定“乙方已理解并同意甲方在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并完全同意按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款”该页末尾处也有被答辩人吴玲芳的签名并按指模，表明被答辩人吴玲芳对该条款是清楚明晰的。最后，该《认购书》已明确写明案涉房屋总价款为3372731元，被答辩人吴玲芳在明知房屋总价款并签订《认购书》后多次向答辩人的工作人员要求变更总房款，其是否后悔购买案涉房产，以此理由要求返回定金，答辩人不得而知。3、被答辩人吴玲芳与品誉公司签订的《品誉团购VIP会员申请书》收取团购费10万元，与答辩人无关。三、被答辩人吴玲芳要求答辩人承担本案诉讼费、保全费于理无据、于法无据。被告品誉公司辩称，第一、原告与被告品誉公司在涉案的房屋买卖关系中，仅存在居间关系，即被告品誉公司向原告提供居间关系促成原告与被告富力公司之间关于涉案房屋的商品房认购书的签订及商品房销售合同的签订，以及为原告就涉案房屋申请购房优惠价格；第二、被告品誉公司在与原告的关系中仅向其收取10万元居间服务费，并无收取任何的购房定金。本院经审理认定事实如下：2019年9月1日原告吴玲芳以其本人及儿子叶显龙的名义与被告富力公司签订《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》，甲方为富力公司，乙方为吴玲芳、叶显龙（原告吴玲芳的儿子），主要约定，1、原告认购中国富力南昆山温泉养生谷R区11单元102号商品房，该商品房建筑面积183.55平方米；2、商品房价款的付款方式为：乙方同意按商业按揭方式付款，优惠认购价为3372731元。乙方于签署本认购书时交付定金100000元；首期于2019年9月11日前交付房款的10%，即243639元；第二期于2020年3月9日前交付房款的20%，即674546元；第三期于2020年9月5日前交付房款的20%，即674546元；乙方于2019年9月11日前申办按揭贷款，按揭额为1680000元，年限待定；3、若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金；若乙方签署《商品房买卖合同》后的按揭申请不为银行接受，又不改变付款方式，则甲方有权对乙方作违约处理，并按《商品房买卖合同》有关条款执行；4、该套房是通过二三级联动客户成交。同日，原告吴玲芳又以其本人及儿子叶显龙的名义，与被告品誉公司签订《品誉团购VIP会员申请书》，该申请书载明：（1）申请成为品誉公司团购VIP会员需缴纳电商服务费；（2）品誉公司团购VIP会员意向购买其合作伙伴旗下的富力南昆山温泉养生谷项目的房产一套，缴纳人民币100000元电商服务费，可享受开发商100000元抵200000元的优惠；（3）本人已知需缴纳上述电商服务费后才能成为品誉公司的VIP会员，在正式签署《商品房认购协议》后，电商服务费不予退还，亦不冲抵房款。在签订《商品房认购协议》前，放弃购房者，有权申请退还电商服务费（不计利息）；（4）广州市品誉房地产代理有限公司为此次活动收取上述电商服务费，此费用不抵扣房款，仅作为团购优惠服务费，由广州市品誉房地产代理有限公司开具相应收据。原告于2019年9月1日分别向被告富力公司与被告品誉公司各支付100000元，共200000元，富力公司出具《预收款凭证》载明“兹收到吴玲芳、叶显龙认购龙门富力南昆山温泉养生谷R区11单元102房定金100000元整”。品誉公司出具《收据》载明“今收到吴玲芳、叶显龙购于富力南昆山温泉养生谷R区11单元102房刷团购服务费100000元”。庭审中原告主张200000元均为定金，被告富力公司对此不予认可，认为被告富力公司销售人员已经向原告说明该笔费用属于团购费，且其未从品誉公司收到该100000元。被告富力公司、品誉公司均承认双方存在合作关系，口头约定购房者通过品誉公司团购房屋后有相应的优惠价，品誉公司再向购房者收取一定的电商服务费。原告称双方在签订《商品房认购书》之前，被告富力公司向原告承诺涉案商品房土地使用权期满后将自动续期，并提交2019年9月3日其丈夫叶兴荣与被告富力公司销售人员王学峰的微信聊天记录，证明原告丈夫叶兴荣曾咨询所认购的商业用地房产土地使用权是否届满后自动续期，王学峰答复为“自动续期”；除外，原告未提供可以证实被告富力公司于《商品房认购书》签订之前向其承诺土地使用权届满后自动续期的证据。2019年9月7日，原告向被告富力公司的员工刘伙添交付《至信函》以及《关于附件十一补充协议更改与增加》，要求被告富力公司将商业用地开发的商品房土地使用权届满自动续期的内容写入《商品房买卖合同》，刘伙添回复已经提交给富力公司的相关领导，但一直未予回复。另查明，案涉房地产开发用地土地使用权地类（用途）为住宿餐饮用地。原告的儿子叶显龙已年满18周岁，其于2019年12月20日向本院提交书面说明，表示其没有参与购买涉案房产，案涉合同的权利和义务与其本人无关，其不参与本案诉讼。经本院主持与双方当事人进行调解，双方未能达成一致意见。本院认为，本案立案案由为商品房销售合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原、被告双方签订的《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》，仅约定了房屋的基本情况、价款、付款方式及付款时间，对于房屋的交付使用条件及交付日期等没有约定，且被告富力公司仅收取定金并未收受原告购房款，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》应为商品房预约合同而非商品房买卖合同，故本案案由变更为商品房预约合同纠纷。本案的争议焦点为：原告与两被告分别签订的《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》、《品誉团购VIP会员申请书》是否应当解除？两被告应否向原告双倍返还定金400000元？一、原告与被告富力公司签订的《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》系双方真实的意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，应认定为有效。根据《物权法》第一百四十九条“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理”的规定，涉案房产土地使用权为住宿餐饮用地属于商业用地性质，非住宅用地，土地使用权届满后的续期应当依照法律规定办理，不属于自动续期的类型。原告主张被告富力公司在《商品房认购书》签订之前向其承诺土地使用权届满后自动续期，原告对此未提供证据证明，该事实主张本院不予确认。双方签订的《商品房认购书》之中并无用地期限自动续期的约定，原告与被告富力公司销售人员在《商品房认购书》签订之后，于2019年9月3日、9月7日就案涉房产用地期限是否“自动续期”问题进行交涉，属于双方在签订《商品房认购书》之后为缔结商品房买卖合同继续平等磋商的行为。涉案房地产用地非物权法规定可自动续期的土地类型，磋商后由于部分合同内容超出法律规定的范围双方无法达成合意，未能订立商品房买卖合同，不可归责于双方当事人，《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》应依法予以解除。本案中被告富力公司收取原告的100000元为立约定金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，双方未能签订商品房买卖合同的原因是双方就合同部分条款无法达成一致意见，属于不可归责于当事人双方的事由，故被告富力公司应当将其收取的定金100000元返还给原告吴玲芳。二、结合被告富力公司与被告品誉公司存在合作关系以及原告提供的品誉公司于2019年9月1日出具的《收据》、《品誉团购VIP会员申请书》载明内容进行认定，原告向被告品誉公司缴纳的100000元团购服务费，其性质应为中介服务费，原告与被告品誉公司之间存在居间合同（中介服务）关系。由于中介服务所涉房产交易未能完成，居间合同目的不能实现，双方签订的《品誉团购VIP会员申请书》亦应予解除，被告品誉公司退还原告中介服务费100000元。原告主张被告富力公司在销售房屋时存在明显的欺诈行为，未提供充分证据予以证明，不予确认；原告请求两被告双倍返还定金，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第四百二十四条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告吴玲芳与被告龙门富力房地产开发有限公司于2019年9月1日签订的《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》；解除原告吴玲芳与被告广州市品誉房地产代理有限公司于2019年9月1日签订的《品誉团购VIP会员申请书》。二、被告龙门富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内返还定金100000元给原告吴玲芳。三、被告广州市品誉房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内返还中介服务费100000元给原告吴玲芳。四、驳回原告吴玲芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3650元（原告吴玲芳已预缴），由原告吴玲芳负担1825元，被告龙门富力房地产开发有限公司负担912.50元，被告广州市品誉房地产代理有限公司负担912.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 钟素文二〇一九年十二月三十日法官助理 梁丽丹书 记 员 邓嘉樱附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。