福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初2879号 原告：泉州市鲤城区临江街道伍堡社区居民委员会，住所地福建省泉州市鲤城区伍堡新街堡**内。 法定代表人：董继晖，主任。 委托诉讼代理人：庄跃平，福建腾启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林妹，福建腾启律师事务所律师。 被告：黄思福，男，1966年6月3日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告：泉州市伍堡社区服务有限公司，住所，住所地福建省泉州市鲤城区伍堡新街**div> 法定代表人：黄盛婷，执行董事。 第三人：郑志雄，男，1960年3月17日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告泉州市鲤城区临江街道伍堡社区居民委员会（以下简称伍堡居委会）与被告黄思福、泉州市伍堡社区服务有限公司（伍堡服务公司）、第三人郑志雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序。2019年8月12日，本院裁定本案转为普通程序，公开开庭进行审理。原告伍堡居委会的法定代表人董继晖及其委托诉讼代理人林妹，第三人郑志雄到庭参加诉讼。被告黄思福、伍堡服务公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伍堡居委会向本院提出诉讼请求：1.判决黄思福立即支付伍堡居委会2017年3月1日起至2018年2月28日期间店面租金共计24000元；2.判决黄思福、伍堡服务公司和郑志雄立即支付伍堡居委会2018年3月1日起至实际腾空交还伍堡居委会店面占用费（暂计算至2019年5月31日，按月租金2800元共计15个月占用费42000元）；3.判决黄思福、伍堡服务公司和郑志雄立即腾空交还鲤城区××街××号店面；4.判决黄思福立即支付伍堡居委会违约金2000元；5.判决黄思福、伍堡服务公司和郑志雄承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：伍堡居委会与黄思福签订《协议书》，就位于泉州市鲤城区××街××号店面的承包事宜进行约定，承包期限为一年，自2017年3月1日起至2018年2月28日止，承包金为每月2000元，违约保证金2000元，并约定黄思福不得将店面私自转租、转让或转借他人及相应的违约责任。协议签订后，伍堡居委会依约将诉争店面交付给黄思福，但黄思福未依约支付房租，且黄思福、伍堡服务公司未经伍堡居委会同意并私自与郑志雄签订《伍堡社区邻里综合便民点共建协议》，将店面以月租金2800元转租给郑志雄。 黄思福、伍堡服务公司均未作答辩。 郑志雄述称，1.伍堡居委会要求郑志雄支付2018年3月1日起至实际交付店面的占用费没有事实和法律依据。郑志雄从未与伍堡居委会签订任何书面协议，未与伍堡居委会发生任何法律关系。郑志雄只与黄思福、伍堡服务公司发生店面租赁法律关系，且郑志雄也依约向黄思福、伍堡服务公司缴纳租金，所以伍堡居委会要求郑志雄支付店面占用费的理由不能成立。2.伍堡居委会要求郑志雄交还店面的理由不能成立。郑志雄与黄思福、伍堡服务公司于2016年12月27日签订的《伍堡社区邻里综合便民点共建协议》是经伍堡居委会同意认可的，且郑志雄经营两年多，伍堡居委会从未提出异议，应认可黄思福、伍堡服务公司转租给郑志雄的事实。郑志雄与黄思福、伍堡服务公司签订的协议合法有效，应受法律保护，其租赁期限尚未到期，伍堡居委会要求郑志雄立即交还所承租的店面不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。黄思福、伍堡服务公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据，视为放弃对伍堡居委会及郑志雄所提交的证据进行质证及提交反驳证据的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 伍堡居委会（甲方）与黄思福（乙方）签订一份《协议书》，内约定：乙方向甲方承包位于××街××号店面，建筑面积100㎡，承包时间自2017年3月1日至2018年2月28日止，期限一年，承包金每月为人民币2000元，违约保证金为人民币2000元，乙方不得将店面私自转租、转让或转借他人。该合同还对双方的其他权利义务进行约定。 2016年12月27日，伍堡服务公司（甲方）与郑志雄（乙方）签订一份《伍堡社区邻里综合便民点共建协议》，约定双方共建伍堡社区邻里综合便民点，合作期限自2017年1月1日至2022年1月1日共五年，甲方提供的场所租金为2800元，甲方同意免费提供场地及现有设施，乙方应支付2.5万元给甲方作为本协议的设备保证金，协议合作期满后退还给乙方，但不计算利息。该协议签订后，郑志雄于2016年12月27日支付伍堡服务公司保证金25000元。 因黄思福未能按照《协议书》约定向伍堡居委会支付承包金，2019年3月20日，伍堡居委会的代理人向黄思福发出一份《律师函》，要求黄思福收到该函之日起3个工作日内向伍堡居委会支付承包金及占用费用，并交还租赁店面，及支付违约金。同日，伍堡居委会的代理人也向郑志雄发出一份《律师函》，要求郑志雄作出腾房交付准备，并在收到该函之日起3个工作日内支付2018年3月1日起至实际交还店面之日止按月租金2800元的标准计算的占用费用。因经催讨未果后，伍堡居委会于2019年6月3日向本院提起本案诉讼。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，伍堡居委会与黄思福签订的《协议书》虽然约定双方的合同是承包合同，但根据《协议书》的内容应认定双方实际上约定的是租赁合同内容，故应确认双方系租赁合同关系，该租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。因黄思福未能按照《协议书》约定支付租金，已构成违约，应依法承担违约责任，现伍堡居委会要求其支付合同期限内即2017年3月1日起至2018年2月28日的租金24000元，依法应予支持。《协议书》还约定，违约保证金为2000元，故伍堡居委会要求黄思福支付该笔违约金，符合合同约定和法律规定，依法应予支持。合同约定的租赁期限届满后，黄思福未按期交付承租房屋，依法应支付逾期房屋占有使用费，该标准应按照双方约定的租金标准确定，伍堡居委会主张按照月租金2800元计算，依据不足，不予支持。因《协议书》约定租赁房屋不得转租，而黄思福未经伍堡居委会同意擅自以伍堡服务公司的名义将涉案租赁房屋转租给郑志雄，并与郑志雄签订《伍堡社区邻里综合便民点共建协议》，且约定期限已超出黄思福所承租的期限，该协议依法应认定为无效。郑志雄主张该协议经伍堡居委会同意认可，但未能提供证据证明，对其主张不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条规定，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故郑志雄应将其掌管使用的店面返还给伍堡居委会。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。但在本案中，伍堡居委会在向郑志雄发出的《律师函》中并未明确要求郑志雄立即腾房，故郑志雄承担逾期腾房占有使用费的时间，应从郑志雄收到本案起诉材料之日即2019年6月13日起算。而黄思福作为承租人应对郑志雄支付房屋占有使用费的债务承担连带责任。至于郑志雄与黄思福、伍堡服务公司之间的纠纷，应由其另行主张处理。由于本案系租赁合同纠纷，伍堡服务公司与伍堡居委会之间不具有租赁合同关系，故伍堡居委会要求伍堡服务公司共同支付房屋占有使用费，无事实和法律依据，依法不予支持。黄思福、伍堡服务公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条规定，判决如下: 一、黄思福应于本判决生效之日起十日内支付泉州市鲤城区临江街道伍堡社区居民委员会租金24000元； 二、黄思福应于本判决生效之日起十日内支付泉州市鲤城区临江街道伍堡社区居民委员会房屋占有使用费（自2018年3月1日起至2019年6月12日止按月租金2000元标准计算）； 三、郑志雄应于本判决生效之日起十日内将址在泉州市鲤城区××街××号店面腾空交还给泉州市鲤城区临江街道伍堡社区居民委员会； 四、郑志雄应于本判决生效之日起十日内支付泉州市鲤城区临江街道伍堡社区居民委员会房屋占有使用费（自2019年6月13日起至实际腾房之日止按月租金2000元标准计算）； 五、黄思福应于本判决生效之日起十日内支付泉州市鲤城区临江街道伍堡社区居民委员会违约金2000元； 六、黄思福对上述郑志雄支付房屋占有使用费的债务承担连带责任； 七、驳回泉州市鲤城区临江街道伍堡社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1920元，由泉州市鲤城区临江街道伍堡社区居民委员会负担380元，黄思福负担1268元，郑志雄、黄思福共同负担272元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  郑辉明 人民陪审员  洪小春 人民陪审员  郭毓锋 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  王彩霞 速 录 员  张昭昭 判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、判决书所引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： …… （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 …… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。