吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2019）吉24民初41号原告：延边国际贸易大厦有限责任公司，住所地吉林省延吉市人民路81号。法定代表人：崔某，该公司董事长。诉讼代表人：吉林延大律师事务所，住所地吉林省延吉市，系延边国际贸易大厦有限责任公司的破产管理人。负责人：安某，该律师事务所主任。委托诉讼代理人：池某，吉林延大律师事务所律师。委托诉讼代理人：金某，吉林延大律师事务所律师。被告：张某1，男，1958年9月7日出生，汉族，自由职业者，住吉林省延吉市。被告：延边世贸大厦有限公司，住所地吉林省延吉市人民路81号7-11。法定代表人：张某2，该公司总经理。委托诉讼代理人：张某3，男，1960年7月10日出生，汉族，该公司职员，住吉林省延吉市。被告：朱某，女，1980年12月4日出生，汉族，个体工商户，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：宋某，吉林林海律师事务所律师。原告延边国际贸易大厦有限责任公司（以下简称“延边国贸”）与被告张某1、延边世贸大厦有限公司（以下简称“延边世贸”）、朱某返还原物纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告延边国贸资产管理人吉林延大律师事务所委托诉讼代理人池某、金某，被告朱某及其委托诉讼代理人宋某到庭参加诉讼,被告张某1、延边世贸经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。延边国贸向本院提出诉讼请求：一、判令三被告迁出柜台，返还原告的商铺。二、诉讼费用由三被告承担。事实与理由:2017年9月30日，原告与张某1签订了房屋租赁合同，合同约定原告将位于敦化商贸城内的1583.89平方米商铺，张某1于每月15日前预先支付下一个月的租金8万元，物业费、水电费、消防、卫生费等税费由张某1自负。签订房屋租赁合同后，由延边世贸实际履行房屋租赁合同，向朱某分租部分柜台,收取柜台摊位租金。因张某1、延边世贸不履行房屋租赁合同支付租金的义务，经原告与张某1、延边世贸协商，于2018年11月7日签订了解除房屋租赁合同协议书。协议书中张某1确认延边世贸与朱某的柜台租赁期限至2018年12月30日到期，所有柜台摊位租金收取到2018年12月30日止。原告多次与张某1延边世贸协商返还商铺事宜，多次向朱某发出限期迁出柜台通知书，三被告均以种种理由拖延返还商铺。故提起诉讼，请求法院依法判决三被告立即迁出柜台，返还原告的商铺;承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，延边国贸增加诉讼请求，请求判令三被告自2018年10月1日起至返还原告的商铺柜台之日止，每月支付占有使用费3750元。事实与理由：原告诉被告返还原物纠纷，原告多次与张某1、延边世贸协商返还商铺事宜，多次向朱某发出限期迁出柜台通知书，三被申请人均以种种理由拖延返还商铺柜台。张某1辩称：张某1作为延边世贸的委托人与国贸公司签订了2017年9月30日的租赁协议，张某1不清楚怎么回事。当时延边世贸和国贸公司要求世贸公司找自然人签订该份协议，延边世贸找张某1与国贸公司签订协议，当时延边世贸给张某1出具了一份承诺书。合同中有50万元的押金和一套房屋，张某1没有交付能力。张某1都没去看房屋，也没有收租金，延边世贸也承认是延边世贸的事。延边世贸辩称：延边世贸和国贸公司是合作关系，当时延边世贸要签协议，延边世贸委托张某1与国贸公司签订一份租赁协议。延边世贸和国贸公司不能租自己的房子，所以国贸公司要求世贸公司找自然人签订该份协议。朱某辩称：朱某与延边世贸虽然签订了柜台租赁协议，但该协议并未约定合同履行的起止时间，且延边世贸承诺对商场进行重新装修开业后计费，因此，延边世贸没有履行装修义务，由于双方对合同的履行起止时间没有约定，延边国贸要求朱某腾出摊位，没有法律依据。延边国贸与延边世贸之间的合同关系不涉及朱某且延边世贸在本案中涉嫌合同诈骗，请求法庭将延边世贸涉嫌犯罪的事实移交公安机关立案侦查。敦化商贸城经消防检查存在消防隐患，延边国贸明知该情况还将其中的商业摊位面积出租给延边世贸，延边世贸未履行装修义务，导致被告商品积压产生损失，要求延边国贸给与赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据，本院认定如下事实：延边国贸在吉林省敦化市××街有1583.89平方米商业面积的房屋所有权，在2017年9月之前,延边国贸将该商业面积分割成若干个摊位对外出租，由延边国贸敦化分公司实际行使管理权。在此期间，朱某租赁了其中一个摊位经营小家电，每年租赁费24000元，租赁费用按月缴纳每月2000元，朱某已经缴纳至2017年10月的租金。2017年9月，延边世贸接手管理延边国贸在敦化商贸城所有的全部商铺，并欲对所接手管理的商铺进行重新装修开业。2017年10月17日，延边世贸与朱某针对欲重新装修出租的柜台租赁事宜签订《商铺租赁合同》（原来租赁的柜台），主要约定“延边世贸将敦化商贸城一楼地上西区扶梯北号柜台（摊位）出租给朱某，年租金60000元，履约保证金1000元等。”在交款收据上备注租期为一年，租期以开业日期为准。合同签订后，朱某如约交纳租金60000元及保证金1000元。延边世贸开始拆除商场内的部分设施进行重新装修，但在未装修完成之前停止了装修，商场的天棚等设施处于拆除后未重新安装的状态。朱某等经营业主发现延边世贸并未如约履行重新装修开业的约定，整体商铺也处于弃管状态，由于无法与延边世贸取得联系，朱某等业主便开始占有使用约定的柜台至今。另查明，2015年9月9日，本院受理吉林天宇建设集团股份有限公司、吉林省长城建设工程有限公司、李龙山、宋秀进申请延边国贸破产清算，并于2015年9月10日作出（2015）延中民二破字1-1号决定书，指定吉林延大律师事务所担任延边国贸的管理人，管理职责中包括接管延边国贸的财产、印章和账簿、文书等资料。2019年9月29日，本院作出（2015）延中民二破字第1-1号民事裁定书，宣告延边国贸破产。再查明，延边国贸因与张某1、延边世贸大厦有限公司房屋租赁合同纠纷，于2018年10月8日向本院提起诉讼。本院于2019年3月11日作出（2018）吉24民初449号民事判决。该判决认定“甲方延边国贸与乙方张某1于2017年9月30日签订了一份房屋租赁合同，延边国贸将其所有的敦房权证城字第XXXX号面积为1583.89平方米的房屋租赁给张某1，租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日，租金为每月8万元，缴费时间从2017年11月起，每月15日前预先支付下个月费用，逾期支付超过15天，甲方可单方解除本合同。乙方经营期间内发生的所有税、费（包括但不限于水、电费、物业费、取暖费等所有费用）均由乙方自行承担，甲方延边国贸与乙方张某1盖章签字后，合同立即生效。自合同签订日起，延边国贸仅在2017年9月30日收到了4万元的租金，自此后乙方张某1并未按照合同内容及时履行合同义务，没有交付租金，故延边国贸于2018年8月15日向张某1发送了一份解除房屋租赁合同通知书，通知其即日起解除2017年9月30日双方签订的房屋租赁合同，双方于2018年11月7日正式签订了解除房屋租赁合同协议书，从2018年11月8日起解除双方间的敦化国贸商场的房屋租赁合同，乙方张某1确认所有柜台租赁在2018年12月30日到期，所有柜台费用收取到2018年12月30日止。原告提供的证据敦化购物中心欠费明细表中，乙方在经营期间发生的费用包括取暖费、水费、消防保安费、维修费、管理费、卫生费，12个月的费用为217,397.89元，平均每月18,116.49元，虽双方于2018年11月8日解除合同，但乙方张某1确认将柜台费用收取到2018年12月30日止，因此应按照合同期限内2017年10月1日-2018年12月30日计算经营期间发生的各项费用，15个月共计271,747.35元。本院认为：延边国贸作为案涉商业摊位的所有权人，将其管理权交与延边国贸敦化分公司，由于延边国贸敦化分公司不具有民事主体资格，因此，延边国贸敦化分公司的行为后果由延边国贸承担。敦化分公司将商业摊位出租给朱某，虽然双方没有签订书面的租赁合同，但从实际履行的情况可以认定朱某与延边国贸形成了事实上的租赁合同关系。在朱某履行租赁合同的过程中，延边国贸既没有与朱某解除合同，也没有告知朱某其已将所有摊位整体出租给延边世贸，而是由延边世贸直接接手敦化分公司的管理权，并且在延边世贸对整体商铺进行重新装修时，无论延边国贸敦化分公司还是延边国贸均没有提出任何异议，作为朱某完全有理由相信延边世贸的行为是经延边国贸授权，因此，朱某与延边世贸之间签订的租赁合同是对延边国贸与朱某之间签订的租赁合同的变更。朱某占有使用案涉柜台属于依据合同的占有，朱某并不存在违约行为，延边国贸以其与张某1已经解除租赁合同为由，要求腾出案涉柜台的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于延边国贸要求朱某支付占有使用柜台费用问题。朱某与延边国贸之间的租赁合同尚未履行完毕之前，延边世贸又与朱某签订针对同一柜台的租赁合同，约定的履行期限是重新装修开业后的一个月起算租金，但延边世贸并未按照约定履行重新装修开业的义务，只是以此为由预收的租赁费用及履约保证金，而朱某也未实际迁出柜台停止营业，因此，延边世贸与朱某之间签订的柜台租赁合同未实际履行。朱某实际占有使用柜台的依据仍然是与延边国贸之间的租赁合同，租金标准应当以原租赁合同的标准年租金24000元计算。朱某已向延边世贸交纳租金60000元及履约保证金1000元，朱某自2017年11月至今应当支付的租金为52000元，因不可归责于朱某的原因，致使租赁物受到不同程度的破坏而影响了租赁物的使用，应当酌情减少租金6000元，最终确认朱某应当承担的租金为46000元，仍剩余15000元租金未使用，因此，延边国贸请求判令朱某支付租金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，延边国贸的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第七十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百三十四条规定，判决如下：驳回延边国际贸易大厦有限责任公司的诉讼请求。案件受理费738元（已申请缓交），由延边国际贸易大厦有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 朴美兰审判员 全智光审判员 刘晓娟 二〇一九年十二月十二日书记员 滕 滕