重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0104民初6185号 原告：周秀兰，女，1965年3月4日出生，汉族，住重庆市潼**。 委托代理人：罗亮，重庆西商律师事务所律师。一般授权。 被告：重庆十方医院管理有限公司，住所地重庆市大渡口区钢花路**附**。统一社会信用代码91500104MA5U6LUA61。 法定代表人：李飞鹏，重庆十方医院管理有限公司董事长。 委托代理人：张庭豪，重庆红岩律师事务所律师。特别授权。 委托代理人：吴飞，重庆红岩律师事务所律师。特别授权。 原告周秀兰与被告重庆十方医院管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日受理后，依法由审判员陈武适用简易程序于2019年12月５日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗亮，被告重庆十方医院管理有限公司的委托代理人张庭豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，请求依法判决：1．解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2．被告向原告支付拖欠房屋租金共计人民币4,118.40元（拖欠租金暂计至2019年9月11日起诉之日，最终金额以计算至实际解除租赁合同当日为准）；3．被告向原告支付违约金37,311.47元；4．被告向原告支付拖欠的物业管理费共计507.50元；5．被告将租赁房屋恢复原状并腾空房内物品之后将租赁房屋交还原告；6．本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系中冶·城邦国际项目X#楼X-XX号（产权证地址：大渡口区钢花路1056号X幢X-XX）房屋产权所有人。2018年8月27日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定被告承租原告位于中冶·城邦国际项目X#楼X-XX号房屋作为被告的办公室使用，租赁期限为10年，自2017年4月12日起至2027年4月11日止，其中2018年4月12日至2021年4月11日期间，季租金为2,471.04元；2021年4月12日至2024年4月11日期间，季租金为3,432元；2024年4月12日至2027年4月11日期间，季租金为4,392.96元，房屋租金总计123,552元，每期租金按季度方式缴纳，每期租金由被告在每季度首月第一周5个工作日前向原告付清，双方还就合同履行过程中的违约责任、物业管理费承担、合同解除、争议解决等内容在《房屋租赁合同》中进行了明确的约定《房屋租赁合同》签订之后，原告严格按照合同约定履行了相关义务，但被告却严重违反约定，未按时向原告支付房屋租金并结清相关物业管理费，截止本案起诉之日，被告已经拖欠原告近二个季度的房屋租金以及相应期间的物业管理费未按时结清（逾期支付房屋租金已经严重超过60日），被告逾期支付房屋租金及未按合同约定结清物业管理费的行为，已经严重损害了原告的合法权益，给原告造成了严重的经济损失。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第十一条第一款以及第十条第六款之约定“乙方逾期支付季度租金，每逾期一日应按本合同季度租金的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过六十日，甲方可单方面解除合同，不予退还乙方已支付的费用并由乙方按本合同租金总额的30%承担违约金。本合同解除或终止时，属于乙方所有的一切物品和设施设备由乙方搬出或自行处理，且乙方需按照甲方交房时的建筑结构及交房标准进行恢复。”，在原告多次要求被告结清拖欠租金及物业管理费无果之后，原告无奈只得贵院依法提起民事诉讼，维护自身的合法权益。综上所述：被告逾期支付房屋租金及结清物业管理费的行为，已经严重违反了《房屋租赁合同》以及《合同法》的相关规定，严重侵犯了原告的合法权益，给原告造成了严重经济损失，原告依据《民事诉讼法》相关规定，特向贵院依法提出民事诉讼，恳请贵院依法判决，支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告辩称，被告租用原告房屋用于办公室，根据诚实信用原则，在合同一方陷入经营困难时，轻微的迟延付款相对方应负包容义务，其不得滥用合同权利。在被告仅有几天迟延支付租金的情况下，原告就联合其他出租者要求解除租赁合同，原告的该违约行为给被告造成了重大经营损失，被告有权通过租金折抵原告违约行为给被告造成的损失，同时有权以迟延支付租金的方式行使不安抗辩权。本案中原告没有任何损失，即使有也仅是未付租金的银行贷款利息，原告主张的违约金接近房屋使用期间租金总额的三倍，严重高于实际损失，应予调整。原告主张的物业管理费507.50元未有实际垫付，物业管理费一直是被告在缴纳，原告对物业管理费的主张不成立。原告要求被告回复原状并腾空房屋的请求因被告于2019年11月28日腾空了房屋，并通过物业公司进行了通知，被告在使用房屋时并没有改变房屋结构，原告的该项诉讼请求没有事实和法律依据。本案诉讼系原告自行启动，且原告在合同履行中有煽动他人恶意解除合同的违约行为，诉讼费应由原告自行承担。同时原告应当返还被告缴纳的押金或用押金冲抵未支付的租金。 原告为证明其诉讼主张成立提交了以下证据： 证据一、《重庆市商品房买卖合同》、购房发票、房屋产权证，证明原告系案涉房屋的产权人，有权就案涉房屋对外出租并收取租金。 证据二、《房屋租赁合同》、缴费提示单、房屋租赁费发票、银行流水及支付凭证，证明原告与被告签订了《房屋租赁合同》，建立了房屋租赁合同关系，被告逾期支付房屋租金及物管费，已经严重违反了租赁合同约定，现原告依据合同约定解除租赁合同，要求被告及时结清房租及物管费，承担支付违约金以及将案涉房屋恢复原状的相关责任于法有据。 证据三、租赁房屋使用现状图片及户型图，证明被告租赁原告房屋之后，对案涉房屋结构进行了改变，根据租赁合同约定：被告严重违约而原告主张解除租赁合同的，被告应当承担将案涉房屋恢复原状的责任和义务。 被告对原告提供的证据一中房屋产权证、《重庆市商品房买卖合同》的真实性予以认可，但认为房屋租赁在2018年9月19日前是与开发商建立的关系，应该从2018年9月19日作为房屋租金的起算时间，对购房发票的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。对原告提供的证据二中《房屋租赁合同》的真实性予以认可，但不认可原告的证明目的，因为按照合同第10.6条约定，被告若搬离房屋只需按照建筑结构归还，该合同是沿用的开发商的版本，被告认为交房标准是清水房，现在要求恢复清水房的请求不应该得到支持。认为缴费提示单不能证明原告支付了租赁期间的物业管理费，且租赁期间的物业管理费一直是被告在缴纳，未支付的物业管理费被告已经与物业公司协商一致。对房屋租赁费发票、银行流水及支付凭证的真实性予以认可，同时也证明被告按照合同约定以一个季度的租金标准向原告支付了押金2,471.04元，该押金应该退回被告或冲抵未支付的租金。对原告提供的证据三的真实性不予认可，认为被告未对房屋的整体结构进行改变。 综合原告起诉、被告答辩以及当事人举证质证情况，本院认定事实如下： 2017年4月11日中冶建工集团重庆房地产有限公司与重庆十方医院管理有限公司签订房屋租赁合同，合同约定中冶建工集团重庆房地产有限公司将中冶·城邦国际项目7#楼第4层的房屋（用途为住宅）出租给重庆十方医院管理有限公司作为办公室使用，第一次租赁区域为4-14、4-15、4-16、4-17、4-18、4-19、4-21，第二次租赁区域为4层余下的所有房间。2018年8月27日原告周秀兰与中冶建工集团重庆房地产有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买中冶·城邦国际项目X#楼X-XX号（产权证地址：大渡口区钢花路1056号X幢X-XX）作为住宅用房，2018年9月19日办理产权登记。2018年7月11日原告与被告重庆十方医院管理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：1．原告（甲方）将大渡口区钢花路1056号X幢X-XX房屋出租给被告（乙方）作为办公室使用，建筑面积45.76平方米。2．租赁期限为10年，自2017年4月12日起至2027年4月11日止，甲方同意给予乙方12个月装修期，装修期2017年4月12日起至2018年4月11日止，装修期内不交租金。租赁期内，乙方承租楼层，由乙方缴纳物业管理费，在每个租赁年度开始前5个工作日以转账方式将当年度的物业管理费一次性支付给物业公司。3．租金及支付方式约定为：2018年4月12日至2021年4月11日期间，月租金为823.68元，季租金为2,471.04元；2021年4月12日至2024年4月11日期间，月租金为1,144元，季租金为3,432元；2024年4月12日至2027年4月11日期间，月租金为1,464.32元，季租金为4,392.96元，房屋租金总计123,552元，每期租金按季度方式缴纳，每期租金由被告在每季度首月第一周5个工作日前向原告付清，并由乙方支付3个月租金标准的押金。4．合同解除或终止时，属于乙方所有的切物品和设施设备由乙方搬出或自行处理，且乙方需按照甲方交房时的建筑结构及交房标准进行恢复。5．乙方逾期支付季度租金，每逾期一日应按本合同季度租金的万分之五向甲方支付违约金。逾期超过六十日，甲方可单方面解除合同，不予退还乙方已支付的费用，并由乙方按本合同租金总额的30%承担违约金。6．本合同解除或终止时，乙方未按合同约定的时间和标准恢复租赁房屋并交还于甲方，甲方没收押金，由甲方进行恢复，乙方承担费用。如遇具体情况，双方可另行协商。7．发生争议由甲乙双方协商解决，协商不成的，任何一方均有权向重庆市大渡口区人民法院提起诉讼。合同履行过程中，被告重庆十方医院管理有限公司分别于2018年8月29日、2018年11月2日、2019年1月29日通过银行转账方式向原告约定的指定收款账户分三次转去2,471.04元，其中一笔作为押金转入。2019年9月9日中冶城邦国际客服中心发出缴费提示单，提示大渡口区钢花路1056号X幢X-XX共欠2019年5月1日至2019年9月30日物业费及公摊费共计507.50元。因被告重庆十方医院管理有限公司未按期支付房屋租金，原告遂起诉来院。在庭审中原告变更第二项诉讼请求为“被告向原告支付拖欠房屋租金共计6,424.80元（从2019年4月12日起至2019年12月5日止）”，变更第三项诉讼请求为“被告向原告支付违约金37,349.77元（从2019年4月19日起至2019年12月5日止）”。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当严格按照合同约定履行自己的义务，并享有合同权利。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告在租赁合同约定了原告解除合同的条件，被告如逾期支付季度租金、押金，每逾期一日应按照本合同季度租金的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过六十日的，原告可单方面解除合同，现查明被告在2019年1月29日通过银行转账方式向原告约定的指定收款账户支付房租2,471.04元后未再支付房租，自原告起诉时被告未支付到期房租已经逾期六十日，原告要求解除合同的条件已经成就，原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的请求应予支持，被告认为2019年11月28日已经将房屋腾空，并向物业管理公司告知通知原告接收房屋，其合同已经解除，原告称未接到被告或物业公司的接收房屋的通知，被告亦未提供证据予以证明，故被告认为合同已经解除和房屋租金应当计算至房屋腾空之日的理由不予采纳。合同解除后，被告未支付的房屋租金应当按照合同约定的标准进行支付，从2019年4月12日起至2019年12月5日止被告共计欠原告房屋租金6,424.80元应予支付，从2019年12月6日起按每日房租27.46元支付至交房时止。原告认为由于被告的违约造成的损失包括合同履行后可以获得的收入，被告认为原告主张的违约金过高，明显超过了未付租金的近三倍，要求以未付租金数额为基数按银行同期同类贷款利率计算利息确定违约金，但被告未对违约金是否过高提供证据，现查明本案合同约定租赁期限虽为10年，但实际履行过程中系被告按季度向原告支付租金，并赋予原告因被告未支付到期房租逾期六十日可单方面解除合同的权利，即对合同期限下余期限的利益获取的救济渠道，合同约定以合同租金总额的30%承担违约金明显高于原告的实际损失，因此原告要求被告以合同租金总额的30%支付违约金的请求不予支持，本院结合合同实际履行情况以及被告未支付租金的违约程度，对原告主张的违约金数额进行调整。合同对房屋租赁期间的物业管理费用负担及支付方式进行了约定，被告在庭审中称已经与物业管理公司就租赁房屋的物业管理费的支付达成协议，且原告要求被告支付垫付的物业管理费无证据证明，原告要求被告支付拖欠的物业管理费507.50元的请求不予支持。被告将中冶建工集团重庆房地产有限公司开发的住宅用房租用作为医院的经营性配套用房，在装修过程中对房屋部分主体结构或部分设施进行了改变，原告要求被告将租赁房屋恢复原状并腾空房内物品之后将租赁房屋交还原告的请求应予支持，若被告未按照本院确定的期限将租赁房屋进行恢复并交还于原告，原告对房屋恢复的费用由被告承担。被告在庭审中要求原告返还押金或冲抵未支付房屋租金，因合同第十一条第一款约定“逾期超过六十日，甲方可单方面解除合同，不予退还乙方已支付的费用，并由乙方按本合同租金总额的30%承担违约金”，因被告未按期支付租金且逾期超过六十日已经构成违约，被告要求原告返还押金或冲抵未支付房屋租金的请求不予支持。本案诉讼费用根据比例分担。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、九十七条、第一百一十三条、第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告周秀兰与被告重庆十方医院管理有限公司签订的《房屋租赁合同》； 二、被告重庆十方医院管理有限公司向原告周秀兰支付自2019年4月12日起至2019年12月5日的房屋租金6,424.80元，并按每日房租27.46元支付自2019年12月6日起至交房时止的房屋租金，限本判决书生效之日起十日内履行； 三、被告重庆十方医院管理有限公司按本判决书主文第二项房屋租金总额的24%向原告周秀兰支付违约金，限本判决书生效之日起十日内履行； 四、被告重庆十方医院管理有限公司将租赁房屋恢复原状（以房地产权证户型图记载结构为标准）并腾空房内物品之后将租赁房屋交还原告周秀兰，限本判决书生效之日起十日内履行； 五、驳回原告周秀兰要求被告重庆十方医院管理有限公司支付物业管理费507.50元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费424元，由原告负担324元，被告负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员  陈 武 二〇一九年十二月十六日 法官助理  孙海运 书 记 员  孔亚蓉