福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4930号 上诉人（原审被告）：福建宏地置业有限公司，住所地泉州市泉港区山腰南山中路宏地盐湖城**楼**。 法定代表人：郭一民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑珊珊，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：邱秀华，女，汉族，1977年7月25日出生，住泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：施国民，福建泉中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建华，福建泉中律师事务所律师。 上诉人福建宏地置业有限公司（以下简称“宏地置业公司”）因与被上诉人邱秀华商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市泉港区人民法院（2019）闽0505民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 宏地公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判宏地置业公司承担逾期交房责任的天数为170天。事实与理由:一审判决认定本案交房时间顺延至2017年1月25日，2017年8月29日宏地公司履行了交房义务，未将2017年1月25日至2017年8月29这段期间内因天气等原因导致未能施工可以免除宏地公司逾期交房责任的日期予以扣除计算有误，二审应当予以纠正。 邱秀华辩称，宏地置业公司逾期交房的违约事实证据确实、充分，宏地公司的上诉理由不能成立，请求维持一审判决。 邱秀华向一审法院起诉请求：一、判令宏地置业公司支付逾期交房违约金39535.2元（自2017年1月1日起至2017年11月21日止，以购房款40.8万元为基数，按日万分之三计算）；二、确认双方于2016年12月7日签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》中第八条无效；三、宏地置业公司立即办理产权证书并向邱秀华支付自2018年2月18日起按每日4.08元计算至办理完成产权证书之日止的逾期办证违约金。后诉讼请求变更为：一、判令宏地置业公司支付逾期交房违约金32436元（自2017年1月1日起至2017年9月23日止，以购房款40.8万元为基数，按日万分之三计算）；二、确认双方于2016年12月7日签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》中第三条和第八条无效；三、宏地置业公司立即办理产权证书并支付自2018年2月18日起按每日4.08元计算至办理完成产权证书之日止的逾期办证违约金。 一审法院认定事实：2016年12月7日，原告邱秀华作为买受人与被告宏地置业公司作为出卖人签订买卖合同及补充协议各1份。其中，买卖合同第三条约定：由原告向被告购买1706房，该房建筑面积共89.41㎡，其中，套内建筑面积68.09㎡，公共部分共有分摊建筑面积21.32㎡；第四条约定：该房单价4563.24元／㎡，总金额40.8万元；第六条约定：原告按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：原告应于2016年12月7日前缴清首付款14.5万元，余款26.3万元在被告指定银行办理按揭贷款或以住房公积金贷款方式支付；第八条约定：被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交房条件的商品房交付原告使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、原告有权拒绝交接，按逾期交房由被告承担违约责任；2、原告同意接收，被告支付原告500元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、因气候因素（如六级以上大风、中雨以上等）影响施工进度的；3、因政府提供的市政配套、公共工程（如道路、电力、给水、排水、排污）等导致；4、因配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起延误的；5、因配合政府有关部门要求而停水、停电导致施工停止的；第九条约定：被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已付款万分之贰的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之叁（该比率应不小于本条第⑴项和第七条中的比率）的违约金；第十四条约定：被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.001%向原告支付违约金；第二十二条约定：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由被告承担的责任，或加重原告责任、排除原告主要权利的内容；第二十三条约定：本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力；第二十五条约定：本合同自双方签订之日起生效；等等。补充协议第三条约定：原告在未付清全部购房款前（以银行按揭贷款或住房公积金贷款方式购房的原告，应在其委托的贷款银行将按揭贷款或住房公积金贷款的全部款项拨付至被告指定的账户内，才算付清全部房款），被告有权拒绝交房，且不必承担逾期交房的违约责任，同时原告还应承担自本合同约定的交房之日起至原告付清全部购房款之日止的物业管理费等费用，在该期间，若发生该房屋存在的质量问题无法及时修复及该房屋被人为破坏、房屋设施设备等被盗窃等后果的，均由原告自行承担，与被告无关；第八条约定：被告应当在该商品房交付使用后365日内向当地房屋权属登记机关办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告（如原告未能在被告书面通知之日起七天内，到被告处提取需由被告提供的办理权属登记的资料的，由此产生的一切后果由原告承担）。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后的365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付清的0.001%向原告支付违约金；第十六条约定：如本合同的约定与本补充协议有不一致之处的，则以本补充协议为准，双方均应按本补充协议履行；等等。2016年12月12日，上述买卖合同在泉州市泉港区××房××商品房合同登记备案。2016年12月12日、12月23日、2017年1月25日，被告宏地置业公司分别向原告邱秀华出具了载明预收购房款金额为3000元、146000元、259000元的福建增值税普通发票（发票号码分别为06177190、06178866、06184860）。2019年3月6日，原告诉诸本院。庭审时，双方共认：2017年1月25日，原告缴清全部购房款；2017年8月29日，被告通过ＥＭＳ向原告邮寄交房通知书；2017年9月23日，原告接收1706房；该房至今未办理房屋所有权证。 另查明，被告宏地置业公司成立于2013年4月28日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司；经营范围：房地产开发及经营管理，房地产销售代理及房产中介服务，等等。2017年5月30日，宏地·盐湖城2#、3#楼项目经建设单位即被告、勘察单位即福建华东岩土工程有限公司、设计单位即福建省闽武建筑设计院有限公司、监理单位即福建公正工程建设监理咨询有限公司、施工单位即中国一冶集团有限公司的竣工验收并出具《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，竣工验收结论：经各参建单位在竣工验收会议上的一致认同，同意本工程的竣工验收，验收合格。2017年8月22日，1706房所在宏地·盐湖城2#、3#楼项目经泉州市公安消防支队消防验收合格。被告开发的宏地·盐湖城2#、3#楼项目的施工用电由泉州市泉港区山腰盐场的电源接入。 再查明，自2016年12月7日起至2017年8月31日止，诉争小区遇到10㎜即中雨以上天数为28天（时间分别为：2016年12月21日、2017年2月22日、2月24日、3月22日、3月31日、4月20日、4月21日、4月26日、5月12日、5月15日、5月16日、5月24日、6月2日、6月3日、6月13日、6月14日、6月15日、6月16日、6月17日、6月18日、6月27日、6月28日、7月7日、7月30日、7月31日、8月1日、8月2日、8月27日）；遇到6级以上最大风天数为18天（时间分别为：2016年12月16日、12月23日、12月27日、12月28日、12月29日、2017年1月30日、2月1日、2月2日、2月5日、2月6日、2月20日、2月21日、2月23日、3月31日、4月26日、7月29日、7月31日、8月22日）；遇到停电的天数为1天（时间为2016年12月26日）。 一审法院认为，一、关于被告应支付原告违约金的具体数额问题。本案中，原告邱秀华与被告宏地置业公司签订的买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。根据约定，并结合被告提供的天气报告设备维修登记表，原告与被告于2016年12月7日签订买卖合同，截至合同约定的交房期限2016年12月31日期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气、停电合计7天，即在买卖合同签订后至买卖合同签订的交房时间，合计应予以延迟7天，即被告交房时间顺延至2017年1月7日。又同时，原告于2017年1月25日才缴清全部购房款，根据补充协议第三条的约定，本案的交房时间又可顺延至2017年1月25日。被告辩称其于2017年8月29日已邮寄通知原告于2017年8月31日起交房，其提供了《交房通知书》和快递回执予以证实。经庭审质证，原告对上述证据均无异议，但其不记得收到《交房通知书》的时间，且被告以两年物业费补偿逾期交房的责任导致原告未能办理交房。经审查，因1706房于2017年5月30日竣工验收合格、2017年8月22日消防验收合格，该房具备了交房条件，且被告亦向原告邮寄《交房通知书》，通知原告自2017年8月31日起开始交房，且原告亦承认收到该《交房通知书》，故本院认定被告于2017年8月29日履行了通知交房的义务，本案的逾期交房期限应自2017年1月26日起计算至2017年8月30日止共计217日，根据买卖合同第九条的约定，本案的逾期交房违约金为26560.8元（40.8万元×0.0003×217日）。二、关于补充协议第三条、第八条是否有效及被告是否应协助原告办理1706房的产权登记手续以及被告是否应支付原告逾期办证违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案中，原、被告双方在补充协议第三条中约定了“原告在未付清全部购房款前（以银行按揭贷款或住房公积金贷款方式购房的原告，应在其委托的贷款银行将按揭贷款或住房公积金贷款的全部款项拨付至被告指定的账户内，才算付清全部房款），被告有权拒绝交房，且不必承担逾期交房的违约责任”、第八条中约定了“被告履行协助办证义务的为交房后365日内”以及在补充协议第十六条约定了“买卖合同与补充协议不一致的以补充协议为准”，该两项约定内容均未违反法律法规的强制性规定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定的“特殊约定”，该约定合法有效，双方当事人均应依约履行义务。本案诉争1706房的交房时间为2017年9月23日，根据合同约定，被告应于2018年9月23日前履行协助原告办理1706房产权登记手续的义务，但被告至今未履行该项义务，依法应承担继续履行和支付违约金的责任。故根据补充协议第八条约定，被告应支付原告自2018年9月23日起至被告协助原告办理1706房的产权登记手续之日止以已付购房款40.8万元为基数按每日0.001%计算的逾期办证违约金。综上所述，原告邱秀华的上述诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、福建宏地置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付邱秀华逾期交房违约金26560.8元（自2017年1月26日起计算至2017年8月30日止,以已付购房款40.8万元为基数，按日万分之三标准计算）；二、福建宏地置业有限公司应于判决生效之日起十日内协助邱秀华办理址在泉州市泉港区南山中路西侧宏地·盐湖城3#楼1706房的产权登记手续；三、福建宏地置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付邱秀华逾期办证违约金（自2018年9月23日起至被告履行上述第二项判决确定义务之日止，以已付购房款40.8万元为基数，按每日0.001%计算）；四、驳回邱秀华的其他诉讼请求。案件受理费650元，减半收取计325元，由邱秀华负担85元（多预交的1965.5元予以退回），由福建宏地置业有限公司负担240元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审查，一审判决查明认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，《商品房买卖合同》约定的交房时间是一个相对时间，实际的交房时间应根据交房前发生可顺延因素予以调整，顺延交房期间又再次发生顺延事由，依约应当予以顺延。一审根据合同约定并结合宏地置业公司提供的天气报告等相关证明材料认定本案交房时间顺延至2017年1月25日，依据充分，应予确认。2017年1月26日至2017年8月30日系宏地置业公司的逾期交房违约期间，宏地置业公司上诉主张要求对该段期间内发生的天气等原因导致未能施工的日期予以扣除，于法无据，不予采纳。 综上所述，宏地置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件50元，由福建宏地置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年十二月九日 书记员  康雯娟 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。