安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初4141号 原告（反诉被告）：王中阿立，男，1973年4月5日出生，回族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：谷宗智，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹焕，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽来购商业连锁股份有限公司，住所地安徽省合肥市高新区天达路**园内****部分**，统一社会信用代码91340100568972638X。 法定代表人：马建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李新，安徽皖和律师事务所律师。 原告（反诉被告）王中阿立诉被告（反诉原告）安徽来购商业连锁股份有限公司（以下简称“来购公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王中阿立及其委托诉讼代理人曹焕，被告（反诉原告）来购公司的委托诉讼代理人李新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王中阿立向本院提出诉讼请求：1、判令被告来购公司继续履行双方于2016年8月28日签订的《房屋租赁合同》，并按期支付租金；2、判令被告支付租金161796元；3、判讼被告支付的租赁保证金5万元不予返还，归原告所有；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，王中阿立变更诉讼请求为：1、判令解除其与被告来购公司于2016年8月28日签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付违约金323592元（即2018年9月21日至2019年9月21日年租金总金额）；3、判令被告支付2019年3月21日-2019年5月4日期间占用店铺的租金39550.28元（44天×898.87元/天）；4、鉴于被告的违约行为，判决被告支付给原告的5万元租赁保证金不予返还，归原告所有；5、判令被告支付拖欠原告的电费15789.12元，水费9900.8元；6、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原、被告于2016年8月28日签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告有权转租的位于合肥市包河区的门面房，用于经营Ｌｅｔ’ｓ购便利店使用，租期自2016年9月5日至2021年6月20日，租赁期内，非合同约定的或法律法规规定的免责情形，甲、乙双方如有一方违约，造成终止合同的，违约一方须按当年年租金的总额赔付对方。2019年2月13日，在未告知原告的情况下，被告单方终止合同，并擅自贴出暂停营业通知，后在2月15日组织人员企图将商店内货物拉走，在此过程中原告赶赴现场，明确告知被告合同尚未到期须严格遵守合同义务，并阻止对方拉走货物，双方因此发生争执，遂报警处理，警方组织双方协商未果。2月21日原告给被告发函，告知其行为已构成根本违约，应立即停止违约行为，继续履行合同，否则追究相关责任，被告对此未予理睬。至2019年3月6日，按照双方合同约定被告应向原告支付2019年3月21日至2019年9月20日的半年租金161796元，但是被告至今未支付，后原告向被告发函催款，被告亦未理睬。 被告来购公司辩称:一、王中阿立非系案涉房屋的产权人，其未征得产权人合肥市包河区电力排灌工程管理所的转租书面许可，即使被答辩人征得产权人的转租书面许可，其亦无权转租案涉房屋给来购公司，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》应系无效合同；二、即使原、被告签订的《房屋租赁合同》有效，该合同也已于2019年3月16日合法解除，来购公司无须承担任何违约责任；2019年2月13日，来购公司因门店优化升级调整而在其经营门店张贴暂停营业通知并安排员工于次日对门店货物进行整理，王中阿立无故进行阻扰，于同年2月14日晚对来购公司门店采取断电并上锁等措施严重妨碍了来购公司门店正常经营活动并构成根本违约，来购公司于同年2月18日通过EMS发函给王中阿立，要求其立即排除妨碍，奈何其拒收函告亦未予排除妨碍。无奈来购公司依据《房屋租赁合同》关于“乙方对甲方正常、合理使用租赁物进行严重妨碍的，视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同”的规定，于2019年3月15日再次通过EMS发函给王中阿立依法解除房屋租赁合同；三、来购公司因门店优化升级调整需要，故在其经营门店张贴暂停营业通知并安排员工于2019年2月14日对门店货物进行整理，来购公司有权自主管理并安排门店的日常经营活动，其张贴暂停营业通知行为并非擅自单方终止合同，王中阿立主观臆断来购公司张贴暂停营业通知即构成擅自撤店而终止合同无任何事实依据，在此期间来购公司的租赁费用亦正常支付，故王中阿立以主观臆断的违约事实向来购公司主张违约责任无事实与法律依据；四、即使王中阿立主观臆断的违约事实能够成立，根据合同履行的实际情况，其主张的违约金亦过高。五、王中阿立行为构成先行违约，其无权没收来购公司的保证金，来购公司亦无须支付违约金。 反诉原告来购公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认其与反诉被告王中阿立于2016年8月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月16日解除；2、判令王中阿立返还房屋租赁保证金5万元；3、判令反诉被告退还剩余房屋租金29662.6元（2019年2月16日-2019年3月20日期间）；4、判令反诉被告支付违约金333300元（2019年1月1日-2019年12月31日期间的租金总额）；5、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失24733.8元；6、本案诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由：2016年8月28日，来购公司与王中阿立签订《房屋租赁合同》一份，约定：来购公司租赁位于合肥市包河区门面房用于经营Ｌｅｔ’ｓ购便利店。合同对租赁房屋位置、面积、用途、租赁期限、租赁费用及支付方式、合同解除情形及违约责任等内容进行了明确约定。来购公司签订合同后依约将前期租赁费用288000元及5万元保证金通过转帐方式支付给王中阿立，王中阿立将租赁房屋交付来购公司使用，后期租赁费用来购公司依约正常支付到2019年3月20日。2019年2月13日，来购公司因门店优化升级调整，故在其经营门店张贴暂停营业通知并安排员工于同年2月14日对门店货物进行整理，王中阿立无故进行阻扰于当日晚对来购公司门店采取断电并上锁等措施，严重妨碍了来购公司门店正常经营活动构成根本违约。来购公司于同年2月18日通过ＥＭＳ发函给王中阿立，要求其立即排除妨碍，奈何王中阿立拒收函告亦未予排除妨碍。无奈来购公司依据《房屋租赁合同》中关于“乙方对甲方正常、合理使用租赁物进行严重妨碍的，视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同”的规定，于2019年3月15日再次通过ＥＭＳ发函给王中阿立依法解除房屋租赁合同。合肥市包河区电力排灌工程管理所作为案涉房屋的产权人于2019年4月26日通知来购公司4月30日前腾出房屋，现来购公司已将案涉房屋返还产权人。 反诉被告王中阿立辩称：反诉原告来购公司反诉状中所述内容与客观事实严重不符，明显歪曲事实、企图逃避法律责任。来购公司作为违约方其不仅无权解除合同，且应承担相应的违约责任，反诉被告无任何违约之处，来购公司单方解除合同且逾期缴纳租金超过30天，经王中阿立催告后仍未继续履行是导致本案发生的唯一原因；来购公司在未告知王中阿立的情况下，单方提前终止合同并组织人员企图将商店内货物拉走，有明显的违约行为，依约来购公司无权要求返还保证金；当期租金来购公司已付至2019年3月20日，自同年2月15日因来购公司违约撤店导致双方发生争执后，店面由来购公司一直锁闭至2019年5月4日，来购公司按约应当在2019年3月6日前支付下期租金161796元，但发函催告来购公司至今未付，其已明显违反合同约定；在2月15日双方发生争执后，店铺门由派出所和争议双方共上了三把锁，王中阿立与派出所民警于2月25日一同将派出所上的锁打开，此后店铺门上只有来购公司自己上的一把锁，店铺货物一直处于来购公司的控制支配下，是否有损失，无法确定，且即便有损失也与王中阿立无关。综上所述，恳请法庭在查明案件事实的基础上，驳回反诉原告的全部诉讼请求。 经审理查明：2016年8月2日，来购公司向王中阿立支付合肥市包河区一层门面租赁保证金5万元、第一年租金288000元。同年8月28日，承租方来购公司（甲方）与出租方王中阿立（乙方）签订《房产租赁合同》一份，载明：“甲方承租乙方位于合肥市包河区门面用于经营Ｌｅｔ’ｓ购便利店，建筑面积140平方米；租赁期限自2016年9月5日起至2021年6月20日止；截止到2016年9月20日期间为免租期，自2016年9月21日起第一年租金288000元，第二年月租金25440元，第三年月租金26966元，第四年月租金28584元，2020年9月21日至2021年6月20日期间的月租金30299元；付款方式为第一年甲方按年付标准缴交租金，以后按半年付标准缴交，甲方应在已付租金到期前15天支付下期租金；甲方在签订本协议7天内支付5万元租赁保证金；甲方逾期缴交租金超过30天的，每迟延一天，应按每日千分之一的标准支付违约金；甲方逾期缴交租金达30天的，乙方有权单方解除合同；乙方对甲方正常、合理使用租赁物进行严重妨碍的，甲方有权解除合同；租赁期间，非合同约定的或法律法规规定的免责情形，甲乙双方如有一方违约造成终止合同的，违约一方须按当年年租金的总额赔付对方等”。合同签订后，王中阿立交付涉租房屋，来购公司支付至2019年3月20日期间的房租。 2019年2月13日，来购公司在涉租房经营门店张贴《暂停营业通知》，告知顾客因公司门店店铺优化调整，门店同年2月14日起暂停营业。次日，来购公司安排员工对门店货物进行整理，闻讯前来的王中阿立为阻止来购公司将店内货物拉走与门店工作人员发生争执，并于下午5时许将门店电力切断供应，同时将门店大门上锁关闭。2月15日，门店工作人员欲到门店拉运货物时发现店门被王中阿立上锁关闭遂向公安机关报警，辖区公安机关出警协调处理未果。2月21日，王中阿立向来购公司发《函》要求其继续履行合同。3月8日，王中阿立向来购公司催讨2019年3月21至同年9月20日半年的租金。 2019年2月18日，来购公司通过EMS向王中阿立邮寄《关于限期排除妨碍的告知函》，以王中阿立无故封锁Let’s购便利店大门致其无法营业，在派出所出警后仍未排除妨碍，要求王中阿立收函后立即排除妨碍，否则将依约解除租赁协议并追究王中阿立的损失赔偿责任。王中阿立收函后未予排除锁门措施，并于同年3月12日诉至本院。同年3月16日，来购公司通过EMS向王中阿立邮寄送达《解除租赁合同告知函》，以王中阿立无故封锁便利店大门致其无法营业造成来购公司重大经营损失及库存商品损失为由，函告王中阿立依约解除租赁合同。 2019年3月25日下午，安徽省合肥市徽元公证处应来购公司申请对位于合肥市包河区的Ｌｅｔ’ｓ购便利店大门被锁的现状等进行拍照的行为和过程进行保全证据公证，公证书载明Ｌｅｔ’ｓ购便利店大门被两个锁锁上。同年4月25日，王中阿立前往便利店将门锁打开。同年4月26日，合肥市包河区电力排灌工程管理所通知来购公司，要求其在4月30日前搬出放置于出租房屋内的一切设施和物品。 庭审中，王中阿立陈述：案涉租赁门面房，来购公司于2019年5月4日返还给产权人合肥市包河区电力排灌工程管理所。来购公司对此无异议，并陈述案涉租赁门面房水电费已付至2018年10月底。 庭审中，王中阿立对其诉称来购公司欠付水电费仅提供户名为合肥方桥电力排灌站2018年9月至2019年5月的电费发票及水费发票，但对上述发票与案涉诉争欠付水电费的关联性，王中阿立未提供证据证明。来购公司陈述：户名为合肥方桥电力排灌站2018年9月至2019年5月的电费发票及水费发票系总表费用，该总表费用包含案涉门面及其他门面发生水电费用。王中阿立对此无异议。 庭审中，王中阿立、来购公司均认为《房产租赁合同》约定的“因一方违约造成终止合同的，违约一方须按当年年租金的总额赔付”的违约金比例过高，请求人民法院予以调整。 另查：合肥市包河区电力排灌工程管理所于2019年11月6日出具《情况说明》一份，载明：登记于我单位名下位于合肥市的房屋，于2011年6月出租给合肥市徽州府大酒楼，该酒楼由其法定代表人宁遇时经手将房屋转租给王中阿立，王中阿立又将其中一楼门面房屋转租给来购公司用于超市经营，我单位对以上两次转租行为均提前知晓并一直表示同意认可。 同日，合肥徽州府大酒楼出具《情况说明》一份，载明：由我单位法定代表人宁遇时与王中阿立签订的房屋租赁合同，约定我单位将自合肥市包河区电力排灌工程管理所承租的位于合肥市的房屋转租给王中阿立，王中阿立又将其中一楼门面房屋转租给来购公司用于超市经营，我单位及法定代表人对王中阿立的转租行为提前知晓并一直表示同意认可，我单位在转租给王中阿立前，已取得合肥市包河区电力排灌工程管理所的同意。 上述事实，有王中阿立提供的《房产租赁合同》、接处警情况登记表、现场照片、《函》、《催款函》、EMS单、中国银行交易流水明细清单、私营企业基本注册信息查询单、《情况说明》，来购公司提供的《房产租赁合同》、收条、交通银行回单、中国银行历史交易明细、现场照片、《公证书》、《关于限期排除妨碍的告知函》、《解除租赁合同告知函》、EMS单、通知及双方当事人陈述等证据在卷证明。 本院认为：王中阿立与来购公司签订的《房产租赁合同》，系双方真实意思表示，合同的内容不违反法律法规禁止性规定，应系合法有效。双方均应按约履行各自义务。经庭审查明，来购公司已按约付至2019年3月20日期间的房租，对此，王中阿立亦应按约履行出租义务，同时依约其不得影响来购公司正常、合理使用租赁物。本案系因来购公司于2019年2月13日在涉租房经营门店以店铺优化调整为由张贴《暂停营业通知》拟定门店次日起暂停营业，王中阿立闻讯为阻止来购公司将店内货物拉走与门店工作人员发生争执，并进而采取断电、将门店大门上锁等行为而引发，王中阿立上述行为，于法无据，且已影响到来购公司对租赁物的正常合理使用。来购公司提供的《公证书》证明案涉Let’s购便利店大门于2019年3月25日被两把门锁锁上，来购公司提供的现场照显示王中阿立于2019年4月25日方将便利店门锁打开，故王中阿立在来购公司未欠付租金的情况下于2019年2月14日始将门店大门上锁封闭店门持续长达两月有余，其行为已对来购公司正常、合理使用租赁物构成严重妨碍，致来购公司无法实现租赁合同目的。来购公司依约于2019年3月16日通过EMS向王中阿立邮寄送达《解除租赁合同告知函》，函告王中阿立因其不当行为而依约解除租赁合同，符合事实及法律规定，本院予以认定。来购公司在本案争议中并无违约行为。 本诉中，王中阿立诉请来购公司支付违约金及不返还租赁保证金的请求，缺乏事实依据，本院不予支持；对其诉请来购公司支付2019年3月21日-2019年5月4日期间占用店铺的租金39550.28元的请求，因案涉门店自2019年2月14日至同年4月25日期间被王中阿立锁门，致来购公司对涉租房屋实际使用不能，且案涉租赁合同于2019年3月16日予以解除，故来购公司依法只应承担2019年4月26日至同年5月4日实际占用期间参照租金标准计付的占用费；对其诉请来购公司支付欠付水电费请求，因王中阿立提供的水电费发票包含其他门店发生的水电费用，其载明的水电费数额无法区分各店应摊费用，故因缺乏关联性，本院不予处理，王中阿立可待水电应摊费用确定后另行诉讼主张。 反诉中，来购公司诉请王中阿立退还2019年2月16日-2019年3月20日期间的房屋租金请求，于法无据，本院不予支持；对其诉请王中阿立按合同约定以当年年租金的总额为标准支付违约金333300元的请求，因来购公司、王中阿立均认为上述违约金约定比例过高，请求人民法院予以调整，本院根据双方合同的履行状况、王中阿立的违约行为等酌情认定违约金为15万元；来购公司诉请赔偿经济损失24733.8元，因提供的证据仅系其单方制作的货损明细单，缺乏关联性，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王中阿立与被告（反诉原告）安徽来购商业连锁股份有限公司签订的《房产租赁合同》于2019年3月16日予以解除； 二、被告安徽来购商业连锁股份有限公司支付原告王中阿立2019年4月26日至同年5月4日期间的占用费8089。83元（898。87元/天×9天）； 三、反诉被告王中阿立返还反诉原告安徽来购商业连锁股份有限公司租赁保证金5万元； 四、反诉被告王中阿立支付反诉原告安徽来购商业连锁股份有限公司违约金15万元； 上述二、三、四项，于本判决生效之日起十日内一次付清； 五、驳回原告王中阿立的其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告安徽来购商业连锁股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9184元，原告王中阿立负担9000元，被告安徽来购商业连锁股份有限公司负担184元；反诉案件受理费7866元，反诉原告安徽来购商业连锁股份有限公司负担2866元，反诉被告王中阿立负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  姜文强 人民陪审员  张 瑞 人民陪审员  杨曙东 二〇一九年十二月三日 书 记 员  李 静 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。