安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终10249号 上诉人（原审被告、反诉原告）：巢湖市群创建材商贸有限公司，住所地安徽省巢湖市向阳南路新港安置小区**楼****。 法定代表人：张群，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐卫华，安徽巢达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：巢湖市华隆新型建材有限责任公司，住所，住所地安徽省巢湖市银屏镇div> 法定代表人：夏爱明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑先林，安徽海华律师事务所律师。 上诉人巢湖市群创建材商贸有限公司（以下简称群创公司）因与被上诉人巢湖市华隆新型建材有限责任公司（以下简称华隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院(2019)皖0181民初4809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 群创公司上诉请求：1.撤销一审判决，予以改判，华隆公司返还群创公司租金20万元，群创公司拆除并腾空大棚内的震动筛生产设备及场地中的物品，群创公司不承担给付华隆公司房屋占有使用费。2.要求对涉案石料筛安装费用、材料费、调试费用、拆除费用、及停产损失予以鉴定，并要求华隆公司赔偿该损失和承担违约责任15000元。3.一审、二审诉讼费用及反诉费用、鉴定费用全部由华隆公司承担。事实与理由：一、一审认定事实与案件事实不符，致使判决有出入。1.停产时间认定错误，一审判决不应当支持房屋占用使用费。第一，一审认定巢湖市环境保护局于2018年11月7日要求包括群创公司安装的生产线在华隆公司厂区停止生产，并于同年12月28日函告所在地政府进行断电处理，可以认定群创公司、华隆公司未能办理群创公司安装的生产线环评手续，已被政府强制性停产，应自停产之日起，不予计算占用使用费，即应当从2017年7月11日起按照30万元/年的标准计算至2018年11月6日，合计395833元，已给付20万元，下欠195833元应当给付。实际上，2017年7月18日该大棚内架设生产设备已被政府责令不得开工建设，而不是2018年11月7日被巢湖市环境保护局责令停止生产，因此，停产时间是2017年7月18日。第二，华隆公司虽然提供场地，但是群创公司根本无法使用该租赁的大棚。2017年7月18日，巢湖市银屏镇人民政府对企业开展安全生产检查时，发现群创公司在租赁的大棚内架设生产设备，因华隆公司未能提供项目立项、安评预审、建设工程规划许可、环评报告等相关批文，因此，不得开工建设。群创公司租赁该大棚即没有生产也没有使用该大棚，即被巢湖市银屏镇人民政府责令不得开工建设，因此，群创公司与华隆公司签订的大棚租赁合同没有任何实际意义，也无法履行，群创公司不应当再支付房屋占用使用费。2.退一万步说，房屋占用使用费最多也只能从2017年7月11日起按照30万/年的标准计算至2017年7月18日，合计5753元，而不是一审判决的395833元。 二、一审未考虑到无效合同给群创公司带来的重大损失，而华隆公司却从无效合同中获益，有失公正。1.群创公司不应当再承担给付华隆公司房屋占有使用费195833元。群创公司与华隆公司签订的大棚租赁合同，年租金30万元，群创公司只付了20万元，一审判决只考虑到扣除群创公司已给付20万元，还要支付195833元给华隆公司。如果一审认定租赁合同无效，并依据《合同法》第52、58条予以判决，如果推定该判决正确，那么，群创公司支付的20万租金从2017年7月11日计算至2018年3月14日，从2018年3月14日至2018年11月6日租金195833元，由于群创公司没有支付，195833元也不能从房屋占有使用费中扣除，致使群创公司损失重大，一审对该损失予以漠视，根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，因此，2018年3月14日至2018年11月6日租金195833元未支付的房屋租金应当与房屋占有使用费折抵。2.华隆公司负有全部过错责任，应当赔偿群创公司所受到的损失，并承担违约责任15000元。第一，华隆公司明知其不具备大棚租赁条件，却将其租赁给群创公司。（1)大棚也没有办理建设用地审批手续，未办理规划许可证，属于典型的违法建筑，一审已认定该事实。(2)华隆公司厂房及大棚也没有通过环境保护验收。根据群创公司在一审提供的巢湖市环境保护局文件环审字(2014）77号，华隆公司厂房及大棚没有通过环境保护验收，验收合格后，项目方可正式投入运行，巢湖市环境保护局现场检查笔录也有相关记录，巢湖市银屏镇人民政府也责令不得开工建设。自2014年11月26日到至今华隆公司也没有取得环境保护验收。(3)根据群创公司与华隆公司签订的大棚租赁合同，合同第7条承租方在房内生产符合规范，安装震功筛，如有群众举报，甲方出面和政府协调解决。也就是说华隆公司承诺群创公司在大棚内安装震动筛生产，并进一步承诺如有群众举报，甲方出面和政府协调解决，基于此信任，群创公司才与华隆公司签订了合同，否则，群创公司也不会与华隆公司签订大棚租赁合同。同时双方还在该合同备注栏约定，“停产一个月以上…如果政府强制性甲方永久性停产，甲方退还乙方剩余租金(自停产之日起)”。第二，群创公司损失重大，在一审时已申请鉴定，但是一审却认为双方过错相当，没有安排鉴定，建议二审法院对此损失予以鉴定。 华隆公司辩称：群创公司上诉没有任何事实理由。巢湖市环保局发的停电通知书后只是停电了十几天，不存在上诉状中称政府强制停产。华隆公司出租给群创公司的厂房和场地，群创公司租赁华隆公司场地一直使用至今。不存在群创公司所称的损失问题。 华隆公司向一审法院起诉请求：1.群创公司给付华隆公司场地租赁费491000元；2.判令解除群创公司与华隆公司间的不定期租赁合同；3.判令群创公司立即腾退所租赁场地，并按实际占用天数支付占用费；4.本案的诉讼费由群创公司承担。 群创公司向一审法院反诉请求：1.确认群创公司与华隆公司间签订的租赁合同无效；2.华隆公司返还群创公司收取的租金20万元；3.华隆公司承担违约责任15000元，赔偿群创公司损失3万元（安装费、材料费、调试费、拆除石料筛费用、停产损失以鉴定结果为依据）。 一审法院认定事实：2007年9月华隆公司与原巢湖市居巢区银屏镇人民政府签订《合同书》，征用银屏镇箕山村威力大道西北角30亩土地兴建新型墙体材料生产基地。2016年11月14日，华隆公司向巢湖市银屏镇人民政府递交报告，申请建设面积约为2000平方米材料货场仓库。2017年7月11日，华隆公司与群创公司签订《厂房租赁合同》，约定：1.华隆公司（甲方）将位于巢湖工业区华隆建材厂内大约2100平方米左右的面积，租赁给群创公司（乙方）使用，年租金30万元，一次付清；2.甲方必须把电引进厂房内，电表由乙方自行安装，生活用水1000元／年，不包括生产用水；3.乙方在租赁期间如遇政府对工业园区进行规划，需要拆迁，甲方可按乙方的实际租赁时间计算租金，剩余租金退还乙方；4.租期为一年，双方不得变更，乙方在租赁期间提出不租，甲方不退还租金，乙方无条件退出；5.租赁期满，乙方如再租，须提前一个月向甲方提出申请，甲方在收到申请一周内答复，在同等条件下，乙方享有优先租赁的权利；6.承租方在厂房内生产应符合规范，安装震动筛，如有群众举报，甲方出面和政府协调解决；7.乙方在生产中不得在厂内造成大面积灰尘污染，如造成大面积灰尘污染，被群众举报政府叫停生产，与甲方无关；8.乙方不得在甲方的厂房内架破碎机，破碎石头；9.如果政府对乙方震动筛拆迁，费用归乙方。另双方还备注：停产一个月以上，甲方退还乙方停产期间一半租金，如果政府强制甲方永久性停产，甲方退还乙方剩余租金（自停产之日起）。2017年7月17日，群创公司给付华隆公司租金20万元。2018年11月7日，巢湖市环境保护局向华隆公司发出巢环责改字［2018］3043号《巢湖市环保局行政执法责令改正通知书》，载明该局在当日的现场检查中，发现华隆公司存在新建的石料筛分生产线不在“免烧砖生产线”环评批复内容内等问题，要求华隆公司自收到通知之日起，至2018年12月30日止，按下列要求改正：1.石料筛分生产线未经批准不得擅自生产；2.在规定期限内完成免烧砖生产线项目环保自主验收手续。2018年12月28日，巢湖市环境保护局向巢湖市银屏镇人民政府发函，函请银屏镇人民政府对华隆公司生产设施实施断电处理。 华隆公司提供音像视频两份，拟证明群创公司至今仅仍在从事生产，经该院审查，华隆公司提供的两组份视频显示装载机向货车上装载石料，但时间、地点、地点无法确定证明群创公司安装的石料筛生产线仍在生产，对华隆公司主张的上述事实，该院不予认定。 一审法院认为，华隆公司与群创公司间签订的租赁合同是否合法有效是本案争议的焦点问题之一。华隆公司与群创公司间的租赁合同违反法律规定而无效。华隆公司的房屋未办理建设用地审批手续，未办理规划许可证，属于典型的违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。该解释第一条规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”，根据上述规定，华隆公司出租给群创公司的场地和房屋未办理建设用地审批手续、未办理相应的规划许可手续，违反法律规定，故系无效合同。无效的合同，自始无效，自然不存在解除合同的问题。 在合同无效的情况下，群创公司是否要给付房屋占有使用费，群创公司的相关损失华隆公司是否应予赔偿以及华隆公司是否承担违约责任亦是本案争议的焦点。该院认为，虽然合同无效，但华隆公司亦实际提供了场地和房屋给群创公司使用，故华隆公司按照合同约定的标准主张占用使用费符合上述司法解释的规定，该院予以支持，结合本案实际情况以及双方对永久性停产情况下租金的约定，巢湖市环境保护局于2018年11月7日要求包括群创公司安装的生产线在内的华隆公司厂区停止生产，并于同年12月28日函告所在地政府进行断电处理，可以认定华隆公司与群创公司未能办理群创公司安装的生产线环评手续，已被政府强制永久性停产，应自停产之日起，不予计算占用使用费，即应当从2017年7月11日起按照30万元/年的标准计算至2018年11月6日，合395833元，群创公司已给付20万元，下欠195833元应当给付。华隆公司另主张的场地堆放石子、石头、山岩租赁费用未提供证据证明，该院不予支持。合同无效，华隆公司诉请群创公司腾退租赁的房屋，符合法律规定，该院予以支持，但应当给群创公司适当的准备时间，且在此期间，不应计算占用使用费，若群创公司超过规定的期限未能腾退，则应根据公平原则，给付华隆公司此后占用期间的费用。群创公司反诉主张华隆公司承担违约责任，因案涉合同系无效合同，不适用违约责任，故该反诉请求不予支持。群创公司反诉要求赔偿损失3万元（安装费、材料费、调试费、拆除石料筛费用、停产损失）并申请鉴定，首先，双方对合同无效均存在过错，且过错程度相当，故就此互不承担责任，群创公司安装的上述设备即是双方合同约定的设备，并未扩建，且群创公司在设备安装后被政府责令停产与租赁合同的效力无关，故群创公司反诉主张的该部分费用及损失应由其本人负担。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决：一、确认巢湖市华隆新型建材有限责任公司与巢湖市群创建材商贸有限公司于2017年7月11日签订的《厂房租赁合同》无效。二、巢湖市群创建材商贸有限公司于判决生效之日起十五日内给付巢湖市华隆新型建材有限责任公司房屋占有使用费195833元；三、巢湖市群创建材商贸有限公司于判决生效之日起六十日内将占有巢湖市华隆新型建材有限责任公司的厂房及场地的中的物品腾空并将厂房及场地返还给巢湖市华隆新型建材有限责任公司；四、若巢湖市群创建材商贸有限公司未按照本判决第三项履行，则从逾期之日起按照30万元/年的标准给付巢湖市华隆新型建材有限责任公司占有使用费至本判决第三项履行完毕之日止；五、驳回巢湖市华隆新型建材有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回巢湖市群创建材商贸有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费8670元，减半收取4335元，巢湖市华隆新型建材有限责任公司负担2605元，巢湖市群创建材商贸有限公司负担1730元，反诉案件受理费2490元，由巢湖市群创建材商贸有限公司负担。 二审中，群创公司提交了如下证据：1.政府信息公开申请答复书，证明占有使用费自2017年7月18日就不应当再支付；2.检查记录，证明华隆公司自2017年7月18日就知道巢湖市银屏政府不允许其继续生产。华隆公司对两份证据的真实性无异议，但是证据二与华隆公司无关，夏爱华不是华隆公司员工。另外检查时并没有责令停产，当时也只是应付上面的检查，要求华隆公司取得相关的批文，实际上群创公司一直在使用华隆公司所出租的厂房和场地。本院经审查认为，群创公司二审提交的证据均能不能达到其证明目的。本院另对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，关于本案的争议焦点之一群创公司是否应当支付华隆公司房屋占有使用费195833元的问题。群创公司上诉主张其于2017年7月18日停产，因此不应当支付房屋占有使用费，并请求华隆公司返还租金20万元。对此，本院认为，根据群创公司一审初始提出的反诉请求，其要求华隆公司返还租金102192元，并载明已扣除实际占用天数119天租金。由此说明，群创公司在诉讼初始自认至少占用厂房天数119天。因此，群创公司在二审中重新主张实际于2017年7月18日停产，本院不予采信。群创公司在二审中提交的政府信息公开申请答复书中载明的2017年7月18日检查事件，如果确实对群创公司造成了影响，由此导致群创公司停产，那么按照常理，群创公司在一审中即应该提交该证据，并在一审反诉时即提出该事实主张，但是群创公司一审中并未提出该主张，并且也未提供与华隆公司进行交涉的相关证据，明显不符合常理。由此说明2017年7月18日的检查并未对群创公司造成影响，因此群创公司二审中关于实际停产时间的主张不能成立。一审根据2018年11月7日巢湖市环境保护局发出的责令改正通知书，认定群创公司应支付房屋占有使用费的期间，并无不当。群创公司由此关于不支付房屋占有使用费及要求华隆公司返还租金的上诉请求均不能成立。 关于群创公司要求华隆公司赔偿损失、承担违约责任的问题。一审已经认定案涉《厂房租赁合同》无效，因此群创公司要求华隆公司承担违约责任无法律依据。关于群创公司主张的损失问题。群创公司主张的石料筛安装费用、材料费、调试费、拆除费用等涉及设备的费用，不属于因合同无效造成的损失范畴，群创公司主张的停产损失亦没有法律依据。因此群创公司上诉主张的各项损失，本院不予支持。 综上，群创公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7460元，由巢湖市群创建材商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张   长   海 审判员 马枫蔷审判员方玮韡 二〇一九年十二月十二日 书记员 金   琬   莹 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。