广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初18424号原告：陈丽华，女，汉族，1964年1月19日出生，公民身份号码：442************024，住址：惠州市惠城区**********。委托代理人：蒋枞、蓝翠波（实习），广东鸿园律师事务所律师。被告：曾又生，男，汉族，1982年4月22日出生，公民身份号码：441************916，住址：广东省博罗县*****************。委托代理人：张俊峰，广东金卓越律师事务所律师。原告陈丽华与被告曾又生租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告陈丽华诉称：2016年5月14日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于惠州市*******************商铺，面积为157.35平方米（不含二阁楼面积）的商铺按目前收状租给被告经营使用，租赁期限为8年，从2016年5月15日期至2024年5月14日止。从2016年7月15日起至2019年5月14日止的月租金为13000元，从2019年5月15日起至2021年5月14日止的月租金为14500元。被告需于每月18日前，向原告指定的银行账号缴纳当月的房租。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物供其经营使用。起初，被告尚能依据合同的约定按时向原告支付租金。但是，从2019年5月18日开始被告就开始拖欠原告的租金，截止目前被告已经拖欠了原告2019年4月-9月的租金，合计85500元。根据《合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。”被告应当依法向原告支付其所拖欠的租金85500元。依据《租赁合同》第五项第（二）条第1条“逾期缴纳租金时，每逾期1日，按当月租金千分之五向甲方缴纳滞纳金；逾期6天，视为违约，甲方有权终止合同。”被告还应当向原告支付滞纳金，自2019年5月18日起暂计至2019年10月23日，合计34622.5元。根据《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应当依法向原告支付因逾期支付租金所产生的滞纳金34622.5元。同时，根据《租赁合同》的第四项第（一）条“本商铺租赁税金约定由乙方负责支付。”为此，被告还应当依照合同约定依法向税务机关缴纳租赁期间的租赁税金合计76387.5元。为了维护自身合法权益，原告根据《合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定及《民事诉讼法》第二十三条、第一百一十九条的规定，特向法院提起民事诉讼，恳请法院依法判如所请：1、判令被告向原告支付2019年4月-9月的租金合计85500元。2、判令被告向原告支付滞纳金，从2019年5月18日起暂计至2019年10月23日，合计34622.5元。3、判令由被告承担租赁期间的租赁税金合计76387.5元。4、判令本案的诉讼费由被告承担。被告曾又生辩称，一、答辩人对欠付被答辩人主张的欠付租金数额没有异议，答辩人之所以未能按期交租是因客观原因影响且资金紧缺的情况下方才出现的，并非有意拖欠租金。对于被答辩人主张答辩人欠付的租金数额，答辩人对此没有异议。答辩人系涉案商铺的承租方，承租该商铺用于开办茶餐厅（2016年6月27日，答辩人以该商铺作为登记地址申请注册了惠州市惠城区小费鹅茶餐厅)，从事餐饮业亦是答辩人初次触及的领域和投资，答辩人对该行业的运营管理欠缺经验。租赁期间，茶餐厅的经营状况不太理想，基本都是以入不敷出的状态勉强维持经营，但答辩人均一直有向被答辩人按期交租。2019年4月，答辩人经营的茶餐厅因食品质量问题受到行政机关查处，茶餐厅被迫停止运营且答辩人银行账户亦被法院冻结，由于账号被限资金紧缺以致答辩人无法支取资金无力交租，答辩人并非有意拖欠租金。为妥善解决欠付被答辩人租金问题，答辩人正努力筹措资金予以落实。二、答辩人逾期交租主要造成被答辩人应收租金的利息损失，除此之外没有任何损失发生且被答辩人亦未提供任何证据证明因答辩人逾期交租导致其遭受其他何种损失或可得利益。被答辩人直接以每日千分之五计付标准诉请答辩人支付巨额违约金远大于其遭受的损失，于法无据，应不予支持。1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付约金后，还应当履行债务。”合同当事人一方违约，守约方要求违约方赔偿损失，应以违约行为造成的损失为基础兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。结合涉案《租赁合同》来看，该合同中约定的：“逾期支付租金时，每日按照当月租金千分之五计付违约金”的标准明显过高且显示公平。答辩人逾期交租主要造成被答辩人应收租金的利息损失，除此之外没有任何损失发生且被答辩人亦未提供任何证据证明因答辩人逾期交租导致其遭受其他何种损失或可得利益，被答辩人直接以每日千分之五的计付标准诉请答辩人支付巨额违约金远大于其遭受的损失。答辩人虽存在逾期交租行为，但答辩人完全是因客观原因所致，绝非故意拖欠被答辩人租金；针对欠租一事，答辩人一直是坦诚面对，也曾试图联系过被答辩人协商租金偿付方案及事宜，丝毫没有逃避的意图和举措。有基于此，恳请法院以法律为依据，综合考虑前述因素和情节，以涉案实际损失（即按照中国人民银行同期同类贷款利率作为计算标准）为限酌情调整违约金。三、本案中，答辩人按照合同约定向被答辩人支付了租房押金人民币2.6万元，现答辩人与被答辩人之间的租赁关系已经终止，被答辩人应将收取的租赁押金全额退还给答辩人。从法律上来讲，押金与定金存属于两者不同的法律概念，两者产生的法律效果亦决然不一。定金适用“定金罚则”，亦是一种违约惩处方式，只有在合同中明确为“定金”方才涉及没收或不予退还的问题；押金是出于合同全面履行的考虑，约束当事人依约履行合同以及事先就后续一方违约遭受损失的先期保障措施，不存在没收的问题。本案中，出于承租涉案商铺时，应被答辩人要求，答辩人按照合同约定向被答辩人支付了租房押金人民币2.6万元，现答辩人与被答辩人之间的租赁关系已经终止，被答辩人应将收取的租赁押金全额退还给答辩人。即便答辩人存在逾期交租的行为给被答辩人造成的损失被答辩人亦仅能将收取的租赁押金以实际损失为限抵扣相应的违约金，其无权不予退还租赁押金，如租赁押金抵扣损失后留有剩余押金，被答辩人应将剩余押金退还给答辩人。四、涉案《租赁合同》中约定的租赁税金负担条款违反了税收征管规定，应属无效合同条款，被答辩人无权要求答辩人承担其应自行缴交的税金。退一步讲，即便合同约定的租赁税金负担条款被认定为有效,被答辩人没有提供税务机关出具的纳税证明亦未出具税务票据，更没有任何资料显示其已实际缴纳了税金，甚至要求答辩人支付的租赁税金数额、计算标准亦未出具，其诉请答辩人支付租赁税金没有事实和法律依据。1、根据《合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”税收是国家以法律、行政法规强制性规定的形式授权实施的行政征收活动，征收项目、纳税义务人（纳税人)、税率等均由法律、行政法规规定。《税收征收管理法实施细则》第三条规定：“任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效。纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务。其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效”以及根据《个人所得税法》的相关规定，对出租房屋获取租金所应缴纳的营业税、个人所得税的纳税义务人是出租人，且营业税的计税基数是出租人向承租人所收取的全部价款和价外费用。涉案《租赁合同》第四条第（一）款作出的“本商铺租赁税金约定由乙方负责支付”之约定明显有非法转移纳税义务的企图，且有非法降低计税基数逃避纳税的嫌疑，违反了税收征管规定，应属无效合同条款，被答辩人无权要求答辩人承担其应自行缴交的税金。2、退一步讲，即便涉案《租赁合同》中约定的租赁税金负担条款被认定为有效，被答辩人要求答辩人支付税金应以其作为纳税义务人实际代为缴交税金为前提。本案中，被答辩人由始至终没有提供税务机关出具的纳税证明亦未出具税务票据，更没有任何资料显示其已实际缴纳了税金，甚至其诉请要求答辩人支付的租赁税金数额、计算标准亦未出具，其无权要求答辩人支付租赁税金。综上所述：答辩人未能按期交租是因客观原因影响且资金紧缺的情况下所致，绝非有意拖欠租金；被答辩人直接以每日千分之五的计付标准诉请答辩人支付巨额违约金远大于其遭受的损失，于法无据，应不予支持；答辩人与被答辩人之间的租赁关系已经终止，被答辩人应将收取的租赁押金全额退还给答辩人；涉案《租赁合同》中约定的租赁税金负担条款违反了税收征管规定，应属无效合同条款。即便该条款被认定为有效，被答辩人诉请要求答辩人向其支付租赁税金没有事实和法律依据。查明的案件事实经审理查明：2016年5月14日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于惠州市*******************商铺出租给被告经营使用，商铺面积为157.35平方米，租赁期限为8年，从2016年5月15日起至2024年5月14日止，双方签订租赁合同之日，原告收取被告押金26000元，原告免收被告2个月房租，房租从2016年7月15日开始支付，租金分期递增，即第一期从2016年7月15日起至2019年5月14日止，月租金为人民币13000元；第二期从2019年5月15日起至2021年5月14日止，月租金为人民币14500元；第三期从2021年5月15日起至2023年5月14日止，月租金为人民币16000元；第四期从2023年5月15日起至2024年5月14日止，月租金为人民币18500元，被告应于每月18日之前向原告指定的银行账号缴纳当月房租。合同还约定商铺租赁税金由被告负责支付，违约责任为若被告逾期向原告缴纳租金，每逾期1日，按当月租金千分之五向原告缴纳滞纳金；逾期6天，视为违约，原告有权终止合同。当日，原告出具《收据》，载明：“慈收到曾又生（身份证441************916）交来租赁惠州市****************商铺两个月租房押金人民币贰万陆仟元整（￥26000元），此据，收款人：陈丽华（按指模），2016年5月14日。”原告称被告自2019年5月18日至今，拒不支付租金，不履行合同义务，诉请的租金按照6个月计算，包含4月至9月的租金，未包含10月的租金，9月份的租金自9月15日至10月14日，押金未退还给被告。被告方称被告实际承租到2019年10月15日，涉案商铺已经出租给案外人。原、被告称双方均未缴纳税金。另查，被告系惠州市惠城区小费鹅茶餐厅的经营者，被告称2019年4月，被告经营的茶餐厅因食品质量问题受到行政机关查处，茶餐厅被迫停止运营且被告的银行账户被法院冻结。2019年5月20日惠州市惠城人民法院作出（2019）粤1302执2105号结案通知书，载明被执行人曾又生、惠州市惠城区小费鹅茶餐厅已缴纳罚款及支付执行费。裁判理由和结果本院认为：本案系租赁合同纠纷。本案中，原告提供的《租赁合同》、《收据》能证明原告与被告之间存在合法的租赁合同关系，本院予以确认。原告依约将房屋出租给被告，被告应依约履行支付房租的义务。现被告不履行支付房租的义务，其行为已构成违约，应承担相应的法律责任。被告实际使用涉案商铺到2019年10月15日，但自2019年5月18日开始未向原告支付租金，被告对拖欠原告租金85500元也予以认可，故原告诉请被告支付2019年4月至9月的租金85500元，本院予以支持。《租赁合同》约定被告逾期向原告缴纳租金时，每逾期1日，按当月租金千分之五向原告缴纳滞纳金，双方约定的滞纳金过高，本院予以调整，被告应按未付租金85500元的10%即8550元向原告支付滞纳金。被告主张原告应向原告返还租房押金26000元，因《租赁合同》约定原告免收被告2个月房租，且被告实际存在违约行为，提前解除合同，参照《租赁合同》第五条违约责任的约定，该押金作为违约金赔偿给原告，故本院不予采纳被告的意见。原告主张应由被告承担租赁期间的租赁税金76387.5元，未提供相应的证据予以证明，故原告诉请由被告承担租赁税金，现有证据不足，本案暂不处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十三条的规定，判决如下：一、被告曾又生应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈丽华支付2019年4月至9月的租金85500元及滞纳金8550元。二、驳回原告陈丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4230元（原告已预交2115元）由原告陈丽华承担2206元，由被告曾又生承担2024元。被告曾又生应负担的费用，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 黄链生审 判 员 肖石平审 判 员 杨 梅二〇一九年十二月二十四日法官助理 郑 慧书 记 员 张莉茱