成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0112民初3632号 原告：蔡懋，男，1989年1月11日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 原告：邓丽，女，1988年4月6日出生，汉族，住四川省三台县。 原告共同委托诉讼代理人：冯勇，四川均鼎律师事务所律师。 原告共同委托诉讼代理人：李帅，四川均鼎律师事务所律师。 被告：四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司，住所地成都市武侯区一环路南二段****附**。 法定代表人：姚明华，总经理。 委托诉讼代理人：钟伟，四川名声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈庆，四川名声律师事务所律师。 第三人：成都盛邦展景资产管理有限责任公司，住所，住所地成都高新区天府大道南段********div> 法定代表人：王力平，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦一超，四川名声律师事务所律师。 原告诉被告四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司（以下简称齐盛公司），第三人成都盛邦展景资产管理有限责任公司（以下简称盛邦公司）商品房预售合同纠纷案，由成都市武侯区人民法院移送本院处理后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的共同委托诉讼代理人李帅、冯勇，被告齐盛公司的委托诉讼代理人钟伟、陈庆，第三人的委托诉讼代理人秦一超到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告自2016年1月1日起，以原告已交房款为基数，按每日万分之二的标准向原告支付逾期交房的违约金至实际交房时止；2.由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告分别与被告签订了《商品房买卖合同》及附件（以下简称预售合同），约定原告购买被告开发的位于洛带镇“艺库”的商品房，用途为商业，合同约定被告应于2015年12月31日前交付房屋，若逾期交房，被告应每日按原告已交房款的万分之零点一向原告支付违约金。合同签订后，原告支付了全部房款，但被告至今未交付房屋，已严重违约。原告在购买房屋时与第三人签订了《委托经营协议》，原告与被告在签订合同时即已明知原告所购买的房屋用于出租或委托经营后收取租金或经营使用费的事实，被告的行为已导致原告的实际收益损失，双方约定的违约金远远低于实际造成的损失，请求按每日万分之二的标准支付违约金。 被告辩称，签订预售合同是事实，目前没有交房，违约无异议，对于按合同约定支付违约金无异议，但原告主张的损失，无事实和法律依据。因预售合同项下房屋已通过竣工验收，且符合合同约定的交付条件，已于2018年12月18日向原告等人住所地邮寄《交付通知书》，并在华西都市报登报公告，通知原告等人于2018年12月21日前进行收房。因原告等人至今拒绝收房，则从2018年12月21日开始不应继续计算违约金。原告等人在购买房屋时与第三方签订了委托经营协议，约定当事人以房款抵扣了部分租金，原告并未提交证据证实其实际损失，被告同意将违约金调整至每日万分之零点二。 第三人陈述称，1.根据第三人与被告签订的委托经营协议，以及第三人与原告签订的委托经营协议，原告需将一定期限的商铺经营权交给第三人使用。2.原告签订的预售合同是带租约的预售合同，原告获得购房优惠的条件是与第三人签订委托经营协议，委托经营协议和预售合同具有法律上的利害关系。3.现因原告与被告之间的纠纷及房屋交付情况，第三人认为合同履行已无实现可能性。故应解除第三人与原告及被告签订的两份委托经营协议，并应由原告按约向第三人给付违约金（购房款的30%）。如该请求未在本案中一并处理，第三人保留另行起诉的权利。 本院经过审理认定以下事实：2015年6月29日，原告（买受人）与被告（出卖人，原名四川齐盛实业有限责任公司）签订了预售合同，约定被告将在龙泉驿区洛带镇双槐村一社地块上开发的艺库项目中16幢1层17号房屋出售给原告，房屋总价为700000元，部分购房款通过分期付款方式付清（于2015年7月18日支付87500元；于2016年7月18日支付87500元；于2017年7月18日支付87500元；于2018年7月18日支付87500元）。注明商品房的用途为商业，被告在2015年12月31日前向买受人交付房屋。对于逾期交房双方约定，逾期超过90天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向买受人支付。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告至今未交付房屋。合同约定的房屋交付条件为：该商品房经设计单位、地勘、地勘单位单位、施工单位和建设单位验收合格。补充协议第十六条约定，本协议中的联系地址和住所系送达地址，相对方按本协议地址发出的文件一经寄出，三日后即视为已送达对方。 另查明，被告与第三人于2014年6月8日签订有《委托经营协议》，约定被告通过给予原告购房折扣的方式，说服原告同意将所购商铺无偿交由第三人独家经营一段时间，具体时间由第三人与原告签订委托经营协议约定。在签订预售合同的同时，原告与第三人签订《委托经营协议》，约定将商铺交由第三人全权经营。经营期限为五年，且明确约定了经营使用费（从第二年开始支付）。《委托经营协议》中约定经营期限自原告和开发商签订的预售合同约定的交房之日（如开发商延期交房，则按商铺实际交房之日）起算。 合同签订后，原告按约支付了首付款及第一期款项，于2018年8月7日和8月13日向被告支付了后期房款共计262460元，双方认可至此原告购房款才予以付清。 后，因案涉房屋在获得规划许可、竣工验收报告、房屋建筑面积测绘成果报告的情况下，被告于2018年12月18日，向原告等人邮寄发出《交付通知书》，要求原告等人于2018年12月21日前办理交房手续，并同时在华西都市报登报通知上述事项。 至开庭之日，原告未与被告办理收房手续。 上述事实，有当事人的陈述，当事人提交的预售合同、委托经营协议、支付凭证、邮寄单等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，原告与被告签订的预售合同不违反法律规定，属有效合同。当事人应按合同的约定全面履行义务。被告逾期交房已违反合同的约定，应承担违约责任。 关于逾期交房的违约金计算标准问题。双方在合同中约定逾期交房以已付房款为标准，按每日万分之零点一的标准支付违约金，该标准与衡量原告损失的房屋租金相较确属过低，应予以调增。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金标准调整为以约定价款为基数按每日万分之二计算。 关于违约金计算期限问题。根据预售合同约定，违约金应计算至房屋交付之日止。齐盛公司在符合购房合同约定的交付房屋条件下通知原告办理交房手续，原告以房屋存在质量问题为由至今拒绝收房。原告对房屋质量问题提出异议，但没有提供证据证明房屋质量达到严重影响使用的程度。原告在房屋符合双方约定交付条件的情况下，拒绝接收房屋，应由其自行承担此后房屋未交付的损失。故违约金应计算至被告通知收房截止之日的2018年12月21日。有关房屋存在的一般质量问题，原告可向被告另行主张其承担维修义务。房屋迟延交付是由于齐盛公司建设原因所致，并非原告逾期付款，齐盛公司行使抗辩权的结果。相反在齐盛公司迟延交付房屋情况下，原告享有先履行抗辩权，有权拒绝支付后期分期款项，而无须承担违约责任。因此，原告迟延付款，不影响齐盛公司迟延交房违约责任的承担。 关于委托经营协议的履行问题。本院认为，原告在本案中以房屋买卖合同为其请求权基础，诉请被告承担逾期交房的违约责任。因案涉房屋分别签订房屋买卖合同与委托经营合同，对于合同履行上可能存在的关联性，本院已充分予以关注，并在庭审中进行相关询问，至本案裁判时，原告方未向法庭作出解除房屋买卖合同的相关意思表示。因案涉纠纷系属于因房屋买卖合同所产生的纠纷，原告与相关当事人因委托经营所产生纠纷可另行依法解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 被告四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司于本判决生效后十日内向原告蔡懋、邓丽给付逾期交房违约金152040元。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行行期间的债务利息。 案件受理费，由四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  乐曦 人民陪审员  江凤 人民陪审员  张亮 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  杨帆