江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初7836号原告：无锡名扬投资有限公司，住所地无锡市梁溪区扬名高新技术产业园内，(统一社会信用代码91320200666387512U)。法定代表人：钱珠海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵丽娜，江苏崇宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁卿峰，江苏崇宁律师事务所律师。被告：无锡市清一电控调速器有限公司，住所地无锡市梁溪区扬名高新技术产业园****，（统一社会信用证代码：91320203136195038L）。法定代表人：徐兰。委托诉讼代理人：郁佩娜，女，该公司员工。委托诉讼代理人：严国荣，无锡市梁溪区扬名法律服务所法律工作者。原告无锡名扬投资有限公司（以下简称名扬公司）与被告无锡市清一电控调速器有限公司（以下简称清一公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告名扬公司的委托诉讼代理人赵丽娜、被告清一公司的委托诉讼代理人郁佩娜、严国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名扬公司向本院提出诉讼请求：1.要求判令清一公司立即迁出租赁房屋并归还名扬公司；2.要求判令清一公司立即支付租金425648元及违约金（以106412元为基数，自2017年12月1日起至实际给付之日止；以106412元为基数，自2018年3月15日起至实际给付之日止，以106412元为基数，自2018年6月15日起至实际给付之日止；以106412元为基数，自2018年9月15日起至实际给付之日止，均按年利率24%计算）；3.要求判令清一公司立即支付自2018年12月15日起至清一公司实际迁出之日止的房屋占有使用费（按照合同约定的租金标准计算）；4.本案诉讼费由清一公司承担。事实和理由：2017年11月22日，双方签订《房屋租赁协议》，约定名扬公司将位于无锡市梁溪区厂房出租给清一公司。合同生效后，名扬公司依约向清一公司交付了房屋，但清一公司仅支付了2万元租金。经催讨无果，遂诉讼至法院。清一公司辩称：1.征收补偿协议是在未取得拆迁地块许可证的情况下非法签订、涉案租赁房屋无产权证书、涉案土地的使用权人目前为清一公司，故租赁合同无效；2.征收补偿协议存在未进行如实评估以及对附属设施如车、水、电、消防设施未进行评估及未对工人妥善安置的情况，故征收补偿协议无效；3.清一公司未足额收到补偿款。因此，租赁合同不成立且无效，按照法律规定，无效合同双方返还，清一公司无需支付租金，要求驳回名扬公司的诉请。本院经审理认定事实如下：2006年8月30日，原无锡市南长区扬名街道清一社区居民委员会（以下简称清一社居委）与无锡市清一电控调速器厂（后更名为清一公司）签订《土地租赁协议》，载明：清一公司原厂址因无锡市疾控中心建设需要，需要于2004年原厂拆迁，经无锡市梁溪区办事处（以下简称扬名街道办事处）协调，清一公司于2006年9月由清一社居委购置扬名产业园D区86地块（即本案的扬名高新技术产业园D区58号地块，以下简称58号地块），面积4.46亩，厂房由清一公司建造。清一社居委将土地租赁给清一公司使用。租赁期限自2006年9月1日至2008年8月31日，土地租金为每亩每年10000元，合计89200元。本次租赁需扣除04年4至6月份为清一社区支付下岗工资210元/人，共18人，总计11340元，故清一公司需支付清一社居委总费用共计77860元。2007年5月21日，清一公司向清一社居委出具借条1份，载明因生产发展需要向银行进行房产抵押贷款，办理贷款过程中需要使用土地证，特借用土地证办理贷款手续，贷款办完，立即归还。2009年2月23日，58号地块办理国有建设用地使用权证，登记权利人为清一公司。2017年8月30日，扬名街道办事处（征收部门）、广厦公司（征收实施单位）与清一公司（被征收房屋所有权人）签订编号为0000081的《无锡市国有土地上非住宅房屋征收补偿协议书》（以下简称征收补偿协议），约定因扬名工业园区地块整理项目建设，扬名街道办事处征收清一公司位于58号地块房屋，建筑面积1735.8平方米，房屋所有人为清一公司。无锡市金博房地产土地估价咨询公司（以下简称金博公司）对被征收房屋进行评估，房屋评估价为729356元，装修及附属物评估价为119618元，合计848974元。2017年12月5日，清一公司收到该848974元。同日，扬名街道办事处（征收部门）、广厦公司（征收实施单位）与袁士南（被征收房屋所有权人）签订编号为0000082的《无锡市国有土地上非住宅房屋征收补偿协议书》（以下仍简称征收补偿协议），约定因扬名工业园区地块整理项目建设，扬名街道征收袁士南位于无锡市梁溪区的房屋，建筑面积2368.58平方米，房屋所有人为袁士南。金博公司对被征收房屋进行评估，房屋评估价为3458435元，装修及附属物评估价为250442元，合计3708877元。该协议书其他约定项载明：土地取得费用2282337元，因袁士南个人交纳土地规费，现与清一社区友好协商，上述土地取得费用袁士南与清一社区各得一半，该协议书上的土地取得费用的其中一半1141169元归清一社区所有，故拆迁补偿费用总计5991214元。后袁士南于2017年9月26日收到拆迁款200万元，于12月5日收到拆迁款2850045元，共计4850045元。12月5日当日，清一社区居民委员会经办人刘文华出具收条，载明收到拆迁补偿款1141169元。2017年11月，扬名街道向名扬公司出具《授权委托书》，委托名扬公司在58号地块房产租赁事务中代为处理租赁房屋；商谈、签订租赁合同以及履行租赁合同中的各项权利义务；收取租金；通过法律途径追究承租人的各项法律责任等。2017年11月22日,名扬公司与清一公司签订《房屋租赁合同》，主要内容为约定名扬公司将58号地块上的厂房出租给清一公司，其中厂房、办公楼建筑面积为1920平方米（租金170元/平方米/年），简易建筑物面积为1103平方米（租金70元/平方米/年），简易棚553.2平方米（租金40元/平方米/年），年租金425648元，土地租金为212824元。清一公司租赁该房屋从事的生产经营项目和范围为电机生产及维修。租赁日期自2017年12月15日至2018年12月14日，租期一年。租赁期满，清一公司应如期返还房屋。名扬公司应于2017年12月15日前向清一公司交付该房屋。清一社居委作为鉴证人在该合同上签章。后清一公司使用上述房屋至今，但仅支付房租2万元。再查明，58号地块上所建的房屋及简易建筑未取得建设工程规划许可证等相关手续，也未经过相关部门批准而建设，至今未办理不动产登记证书。审理中，名扬公司陈述，58号地块上的土地由无锡市扬名高新技术产业园以每亩12万元的价格于2004年5月25日转让给清一社居委，后清一社居委委托无锡市清一实业公司于2004年6月30日将该土地租赁给清一公司建造厂房，土地所有权归属清一社居委。后清一公司于2006年3月1日取得了58号地块的国有土地土地证，并自2006年9月1日起向清一社区交纳土地租金。后因清一公司因生产发展需要向银行进行房产抵押贷款，需要使用土地证，于2007年5月21日向清一社居委借用办理贷款手续（土地不作抵押），并承诺贷款办理完后立即归还，但至今未归还。2017年清一公司因经营不善，为寻求发展生机，决定由扬名街道对清一公司进行收购。其中厂房为清一公司建造，土地为清一公司所有，经评估土地取得费用为2282337元。因清一公司（袁士南）当时缴纳土地规费等费用，经清一社居委、清一公司友好协商，决定上述土地补偿取得费用由清一公司（袁士南）和清一社区各得一半，即1141169元。清一社居委于2017年8月28日召开了社区班子会议，一致通过上述方案。2017年8月30日，清一公司（袁士南）于2017年8月30日签署了出让协议书，同意1141169元归清一社居委所有。清一社居委于2017年12月5日确认收到该1141169元土地补偿款。此外，所以要签订两份征收协议，是袁士南个人要求的，一份直接与公司签，钱付给公司。另一份与其个人签，用于合理的避税，对此扬名街道也是同意的。另外，租赁协议上建筑物的建筑面积比征收补偿协商上少，原因是有些简易的附属建筑是无法使用的，故计入租赁面积。此外，扬名街道已经协议收购了58号地块及附属建筑物，只是未去办理土地使用权注销手续，所以目前土地使用权还在清一公司名下，因为土地使用权证书一直在清一公司手中，无法操作注销手续。审理中，清一公司陈述，2017年6月，清一公司出现严重债务问题，经清一村委牵头，由扬名街道办事处收购清一公司名下的58号土地及土地上建造的厂房和一些硬件设施。但58号地块的土地使用权证是办理在清一公司名下，厂房无产权证，是由袁士南个人全款出资建造。征收补偿协议签订后，清一公司收到了848794元，但袁士南仅收到了4850045元，至今尚有1141168元未收到。2017年11月22日，在袁士南收到第一笔200万元拆迁款时，扬名街道办事处要求清一公司先与名扬公司签订房屋租合同，原厂返租，年租金425648元，如不签字，后期拆迁款不支付且已经支付的200万元要予以返还。清一公司被迫签订租赁合同，并支付了2万元租金。扬名街道办事处至今未将剩余的1141168元支付完毕，也未对清一公司厂房内的固定设施等进行完全评估和付款。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，以及就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应当予以支持。本案中，双方就租赁的房屋、租金、期限等条款达成一致意见且清一公司已经支付了部分租金。但租赁标的物未经合法手续及批准建造，故该租赁合同无效，双方所约定的租金实际就是清一公司占有使用房屋的使用费。名扬公司受扬名街道的委托，有权向清一公司主张该占有使用费。但因租赁合同无效，故租赁合同中约定的违约金条款不能适用，对名扬公司主张违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。此外，58号地块及地上附属建筑物已经征收完毕，扬名街道也按照征收补偿协议中的相关约定全额支付了补偿款，清一公司实际占有使用房屋至今却拒绝支付占有使用费的行为已经使国家利益遭受损失。因此，对清一公司的一系列抗辩意见，本院均不予理涉。综上，对名扬公司的诉讼请求，本院依法予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、无锡名扬投资有限公司与无锡市清一电控调速器有限公司于2017年11月22日所签订的《房屋租赁合同》无效；二、无锡市清一电控调速器有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于无锡市梁溪区地块上的面积为3576.2平方米的厂房、简易临时房、简易棚返还无锡名扬投资有限公司；三、无锡市清一电控调速器有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡名扬投资有限公司自2017年12月15日起至实际给付之日止，按照每年425648元计算的占有使用费，但总额中应当扣减2万元；四、驳回无锡名扬投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10022元，由无锡市清一电控调速器有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 赵 冬人民陪审员 徐 健人民陪审员 窦登峰二〇一九年十二月五日书 记 员 张曙滨本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，以及就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容太建设的临时建筑，于承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当十二年请求参照合同约定的租金标准支付凡提供无占有使用费的，人民法院一般应予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。