-       内蒙古自治区奈曼旗人民法院民事判决书（2019）内0525民初4409号原告：岳兴华，女，1991年2月18日出生，蒙古族，市民，现住通辽市。委托诉讼代理人：仇一通，系辽宁木鱼石律师事务所律师。被告：刘国臣，男，1967年12月23日出生，汉族，农民，现住通辽市。委托诉讼代理人：单春清，系通辽市148指挥中心第一法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨国琴、鄂薇，系内蒙古诚恒律师事务所律师。原告岳兴华诉被告刘国臣确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告岳兴华、被告刘国臣及其委托诉讼代理人单春清到庭参加诉讼；因案情复杂转为普通程序后第二次公开开庭审理，原告岳兴华的委托诉讼代理人仇一通、被告刘国臣及其委托诉讼代理人杨国琴、鄂薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳兴华向本院提出诉讼请求：1.要求确认2014年5月20日原告母亲韩撒仁高娃、父亲布和文都苏与被告刘国臣签订的房屋转让协议及2014年6月19日原告母亲韩撒仁高娃、原告岳兴华与被告刘国臣签订的房屋买卖合同无效；2.要求被告刘国臣返还非法占用原告的房屋；3.要求被告刘国臣赔偿侵占房屋期间的损失40000元。事实与理由：2014年5月被告刘国臣采用欺骗的手段逼迫原告父母将其所有的的坐落××旗西的楼房转让给被告刘国臣，被告刘国臣一直居住至今，至今未办理过户手续。为此，原告父母多年在外颠沛流离，并于2016年去世，原告父亲现仍在外面漂泊。经原告咨询被告的行为违返《奈曼旗廉租住房出售和管理暂行办法》的规定，属于非法侵占行为，故请求确认上述两份合同无效，并返还房屋、赔偿损失，请法院支持原告的诉讼请求。被告刘国臣提出如下答辩意见：1.原告及其父母与被告签订的房屋转让协议和房屋买卖合同是合法有效的合同，且已经实际履行。2013年11月20日由案外人李某担保，原告的父母向被告借款，约定在2013年12月20日前付清。借款到期后原告父母没有按约定偿还借款本息，后来原告承诺此笔借款由其负责偿还，原告岳兴华为被告出具借条。截至2014年5月20日上述借款未能偿还，于是原告的父母与被告签订了1份房屋转让协议，约定此协议签订后上述房屋的所有权、院落及土地的使用权归被告刘国臣，价款为115000元。原告以“以物抵债”的方式将涉案房屋出售给被告，但签订协议后原告父母没有交付房屋。后来，被告向法院起诉要求岳兴华、原告父母、担保人李某偿还借款，在法院审理过程中原告又同意以“以物抵债”的方式偿还债务，2014年6月19日原告、原告的母亲韩撒仁高娃又与被告签订了1份房屋买卖合同，此时涉案房屋的价格定为125000元（包括：被告在该案诉讼期间的各项费用）。2014年6月21日原告将涉案房屋交付给被告，因涉案房产的房产证办理不满五年不能办理过户登记，故被告刘国臣没有办理产权过户手续。2014年7月10日被告起诉上述人员一案开庭时被告向法庭出示了前述的两份协议，法院直接按撤诉办理了该案。原告及其母亲将涉案房屋交付给被告后，被告于2018年12月进行了装修，支付了60000多元装修费用。2.原告称上述合同违返《奈曼旗廉租住房出售和管理暂行办法》没有法律依据的，该办法不属于《合同法》第52条所规定的法律或者行政法规。该办法并没有绝对禁止对廉租住房的交易，只是规定在交易时需补交土地出让金问题。涉案房屋的所有权人是原告岳兴华母亲，原告母亲在两份协议上均签了字，故原告母亲有权处分涉案的房屋。3.被告对涉案的房屋占有系有权占有、合法占有，不存在非法侵占有给原告造成损失的问题。被告占有原告房屋基于被告与原告的父母签订的两份协议。 经审理查明如下事实：1.案外人韩撒仁高娃系原告母亲，案外人布和文都苏系原告父亲。2012年左右通过被告同事李某介绍并由李某提供担保，原告父母（韩撒仁高娃和布和文都苏）向被告刘国臣借款100,000元（按月利率25‰），约定自借款之日起一年内偿还，借款时原告的母亲韩撒仁高娃将涉案房屋的房产证“押”给了被告刘国臣。2013年时原告父母为被告结清了一年的利息，并向被告表示继续借用此100，000元（按月利率25‰），借款期限为1年，继续由案外人李某提供担保并用涉案房屋担保。2.上述借款到期后本案被告找不到原告的父母，后来，被告刘国臣通过案外人李某（担保人）找到韩撒仁高娃和布和文都苏的女儿（原告岳兴华），经过调解原告岳兴华自愿承担上述债务，原告为被告出具借据。该份借据中明确写明：2013年11月20日借款11.5万元，2014年4月20日还款，如果不能按时还款，住房抵账。李某以担保人的身份在该借据上签了字，原告岳兴华以借款人的身份在该借据上签了字。3.原告岳兴华承诺的上述欠款的还款期限届满后岳兴华和李某均没有按约定还款，经担保人李某磋和，原告父母与被告刘国臣协商用涉案的房屋（经廉新村07-02-06202-110）抵偿拖欠原告的上述债务，原告父母与被告于2014年5月20日签订房屋转让协议（实为以房抵债合同）。签订完该房屋转让协议后原告父母并没有将涉案的房屋交付给被告刘国臣。被告刘国臣于2014年5月23日向本院起诉〔（2014）奈民初字第1534号案件〕要求原告和案外人李某共同承担还款责任，偿还借款本金115000元、利息2875元（2014年4月20日至2014年5月20日期间的利息，本金按115000元、月利率25‰计息）。在审理该案过程中原告母亲韩撒仁高娃与被告刘国臣协商以“以物抵债”的方式将涉案的楼房抵偿拖欠被告的上述债务。因涉案的楼房属于保障性住房，被告与韩撒仁高娃于2014年6月19日在法律服务所签订了1份买卖合同（实为以物抵债的合同，原告岳兴华也在该合同上签了字），并没有办理过户手续。该合同主要内容为：原告的母亲韩撒仁高娃用涉案房屋及地下室抵偿拖欠刘国臣的债务金额为125000元，原告母亲韩撒仁高娃于2014年6月21日为被告刘国臣腾出房屋，并将涉案房屋的土地使用证和房产证交付给被告。原告母亲韩撒仁高娃按约定的时间搬出涉案的房屋，被告刘国臣居住至今。因涉案的债务当时已经通过以物抵债的方式予以解决，2014年7月10日被告刘国臣撤回对该案的起诉。2.原告母亲韩撒仁高娃于2016年11月24日去世，2019年4月原告通过继承其母亲遗产和接受其父亲布和文都苏的财产的方式将涉案的房屋产权变更到原告的名下，办理了不动产权证书。3.原告以被告刘国臣取得涉案的房屋存在胁迫情形，且“涉恶”为由向奈曼旗公安局举报被告刘国臣，经公安机关调查确认被告刘国臣没有犯罪事实，奈曼旗公安局已经向原告释明与被告刘国臣之间的经济纠纷应当通过民事诉讼方式进行处理。另查明如下事实：⑴原告为证明被告存在胁迫的事实，除了公安机关的案卷材料以外没有向法庭提供其他证据。原告认为被告存在胁迫的事实主要表现为言语表述，表述内容为：如果不将涉案房屋交付给被告，被告将其起诉原告母亲或者通过法院拘留原告的父亲。⑵2010年6月21日奈曼旗人民政府办公室下发奈政办发（2010）12号文件，该文件中明确规定购买廉租房对象在办理房屋所有权证后5年内不允许上市交易（包括：出售、出租、转让、继承的赠予），居住满五年条件改善，经审查批准允许上市交易，届时原产权需按原告购房款的10%补交土地出让金，再按相关税费政策办理过户手续。⑶.原告的父母在签订经房抵债的两份合同时将涉案房屋的房屋所有权证和土地使用证交付给被告，该房屋所有权证明确记载涉案房屋（包括地下室）属于案外人韩撒仁高娃单独所有。4.原告于2019年7月5日向本院起诉要求确认原被告之间分别于2014年5月20日与2014年6月19日签订的房屋买卖合同和房屋转让协议无效，要求被告刘国臣返还非法占用原告的房屋，并赔偿被告刘国臣侵占涉案房屋期间的损失40000元。上述事实有原被告陈述、原告提交的2份合同、登记在原告名下涉案房屋的不动产证书1份、奈曼旗人民政府办公室文件1份、公证书2份、2014年5月20日被告的起诉状原件1份、由岳兴华出具的借条复印件1份、登记在韩撒仁高娃名下的房屋所有权证及土地使用证各1份、由本院出具的送达传票2份、诉讼费单据1份，（2014）奈民初字第1534号案卷材料1份、被告刘国臣与原告之间的通话录音1份及奈曼旗公安局的案卷材料1份予以证明，本院予以确认。本院认为，本案原告父母向被告刘国臣借款本金100000元的事实存在，原告的父母未偿还拖欠被告刘国臣借款本息的事实也是存在的，基于民法诚实信用原则，原告父母在借款到期后应当依法偿还拖欠原告的借款本息。上述借款到期后原告岳兴华为被告刘国臣出具借据属于自愿承担债务，原告未按其承诺给付原告父母拖欠被告刘国臣的债务，属于根本违约行为。原告违约后原告父母与被告于2014年5月20日签订了房屋转让协议，属于原告父母用涉案房屋抵偿上述债务的行为。签订此份房屋转让协议应当视为被告刘国臣已经同意与原告解除原告对其父母债务的承担行为。2014年6月19日原告母亲韩撒仁高娃与被告签订房屋买卖合同，其实也为“以房抵债”的协议。该合同的内容与2014年5月20日签订的房屋转让协议内容并不矛盾，该份合同属于对2014年5月20日房屋转让协议的补充。原告在2014年6月19日签订的房屋买卖合同上签字，说明原告对其父母与被告达成的“以房抵债”的两份合同是明知的，用涉案的房屋抵偿上述债务系原告父母与被告刘国臣的真实意思表示。按照法律相关规定“以房抵债”的合同，属于实践性合同，原告父母与被告刘国臣达成以物抵债的协议后原告的父母将涉案的房屋交付给被告刘国臣，故此两份合同已经成立并具备生效要件。涉案房屋属于廉租住房，虽然上述两份合同签订时间在原告母亲韩撒仁高娃办理涉案房屋所有权证后的五年期间内，但该两份以房抵债的合同没有违返《合同法》第52条所规定的法律、法规。因为《奈曼旗廉租住房出售和管理暂行办法》不属于法律、法规。在签订涉案的两份合同时被告并没有胁迫并损害国家利益情形，被告刘国臣主张通过起诉的方式向原告父母催要欠款属于正当合法的救济徒径，不属于胁迫原告的父母。同时，被告也不存在与原告的父母恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形。综上，原告向法庭提交的两份合同属于合法、有效的合同，涉案的两份合同对原告父母及被告刘国臣均有约束力，被告刘国臣占有涉案房屋属于基于债权的占有，原告无权要求被告刘国臣返还房屋并赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告岳兴华对被告刘国臣的诉讼请求。案件受理费3100元，由原告岳兴华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。           审判长 王 爱 民审判员 刘 永 全人民陪审员   杜 学 艳                        二〇一九年十二月十日                           书记员 席乌日罕