安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初8722号原告：合肥世纪中天投资管理有限公司，住所地合肥市庐阳区寿春路**百花大厦****，统一社会信用代码913××0100764784802J。法定代表人：刘宏贞，该公司经理。委托诉讼代理人：丁庆平，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海龙，安徽安泰达律师事务所实习律师。被告：赖建通，男，汉族，1974年12月1日出生，住福建省连江县。委托诉讼代理人：杜晓娟，安徽端维律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦仁博，安徽端维律师事务所实习律师。原告合肥世纪中天投资管理有限公司（以下简称“世纪中天公司”）诉被告赖建通房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世纪中天公司的委托诉讼代理人丁庆平、吴海龙、被告赖建通的委托诉讼代理人杜晓娟、秦仁博到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告世纪中天公司提出诉讼请求：一、请求判令立即解除2016年12月22日被告与周炯签订的《房屋租赁合同》；二、请求判令被告立即将承租房屋恢复原状并返还原告；三、请求判令被告支付拖欠的租金450525元、物业费29312元(暂计算至起诉之日)，租金和物业费支付至被告交付房屋之日止；四、请求判令被告支付违约金46706.42元(暂算至起诉之日)，此后以拖欠租金为基数，按月利率2％计算至租金付清之日；五、请求判令由被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：2016年12月22日，原告委托代理人周炯与被告签订了《房屋租赁合同》，约定将原告经营的位于合肥市铜陵路与滨河路交口的中天左岸商业中心4FB区域3××间共960平方米的商业用房租赁给被告使用。双方在合同中约定租赁期限为2016年12月22日至2021年12月31日止，并约定了租金、物业管理费标准以及付款方式、违约责任等。合同签订后，原告即按照合同约定将房屋交付被告使用，被告将承租房屋用于经营动漫城。然而，合同履行过程中，被告并未按照合同第五条的约定按时支付房租与物业费，仅仅支付租金至2018年9月22日。此后，被告一直拖欠租金，经原告多次催要，被告仍迟迟不付。至2019年5月10日为止，被告已经拖欠租金450525元，物业费29312元。按照双方《房屋租赁合同》第五条、第十五条、第十六条的约定，原告有权解除合同、要求被告支付违约金、赔偿损失。为维护自身合法的权利，原告依据《民事诉讼法》第119条及《合同法》相关规定，依法提起民事诉讼，请求人民法院判如所请。被告赖建通辩称：一、原被告之间的房屋租赁合同关系已于2018年10月23日终止，原告诉请要求解除双方《房屋租赁合同》，无事实和法律依据；二、被告未对房屋原状进行破坏，且早已停止营业、搬离物品，不存在占用案涉房屋。原告要求被告将承租房屋恢复原状并返还，无事实及法律依据；三、原告方诉请被告承担2018年10月至今的房租，无事实及法律依据。被告不应承担2018年10月23日起的房租、物业费和逾期违约金；四、被告已支付使用期间的房租，原告收回房屋后的租金和物业费不应由被告承担，其诉求要求被告支付2018年10月后的逾期违约金无事实和法律依据。被告要求提前解除合同的违约金，原告已从被告缴纳的6万元保证金中扣除。经本院审理查明：原告世纪中天公司受案外人委托经营位于合肥市铜陵路与滨河路交口的案涉左岸乐购商业广场第四层4001-4031、4168-4170号商铺，建筑总面积960平方米。2012年12月26日，原告与案外人周炯签订《房屋租赁授权委托书》，委托周炯将以上案涉商铺对外出租，双方约定周炯受委托事项为：“对外出租、代为收取租金、代为签署租赁合同及租赁有关的文书及函件”，受委托方经营期限为：“自2013年1月1日至2028年12月31日止”。2016年12月22日，周炯与被告赖建通签署《房屋租赁合同》，周炯为出租方（合同甲方），被告为承租方（合同乙方），双方约定由被告承租位于“合肥市铜陵路与滨河路交口的中天左岸商业中心4FB区域”的房屋（即案涉左岸乐购商业广场第四层4001-4031、4168-4170号商铺），出租商铺建筑面积960平方米，双方约定：“第四条、租赁期限：1、租赁期限自2016年12月22日起至2021年12月31日止”、“第五条、租金及付款方式：1、房屋租金、物业管理费自2016年12月22日至2019年11月22日止期间租赁房屋租金61.48元/㎡/月，物业管理费4.24元/㎡/月；2019年11月23日至2021年12月31日期间租赁房屋租金65.17元/㎡/月，物业管理费4.49元/㎡/月/3……3、乙方应于签订本合同3日内支付首期租金和物业管理费（6个月）人民币378547元。租金和物业费应于每季度租金到期前15日支付下季度租金和物业管理费（即提前15日支付下季度租金）……乙方如逾期支付租金和物业管理费，应按所欠金额每天1%的比率支付逾期付款违约金……如果逾期支付租金和物业管理费达三周，甲方有权关闭乙方所租房屋，不准乙方进入，同时甲方有权单方面解除本合同，并要求乙方按照本合同的规定承担违约责任”、“第六条、履约保证金：1、为确保乙方全面履行本合同，乙方应向甲方缴纳履约保证金60000元……6、若乙方违反本合同条款、或逾期支付任何款项，甲方有权在履约保证金内扣除逾期支付的金额，或扣除相当于甲方所发生的全部损失或损害的金额。若履约保证金不足以支付上述金额，甲方有权向乙方追索不足之数额……”。以上合同签订后，被告按约定支付了履约保证金60000元，并实际支付房屋租金至2018年9月22日，之后的租金未能按约定支付。2018年12月20日，被告以经营困难、处于亏损状态为由向原告发函，要求解除《房屋租赁合同》并办理退租手续。其后，周炯作出《关于及时缴纳房屋租金的函》，要求被告继续履行租赁合同，并按时缴纳租金及违约金等。截至本案庭审时止，案涉商铺内仍存有被告部分物品。以上事实，有原、被告身份证明、《中天左岸商铺委托经营合同》3××份、房地产权证3××份、《房屋租赁授权委托书》、《房屋租赁合同》、《前期物业服务协议》、《转账凭证》、收据、转账明细、《工作联系函》、《关于及时缴纳房屋租金的函》及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为：原告世纪中天公司受案外人委托依法享有对案涉左岸乐购商业广场第四层4001-4031、4168-4170号商铺进行出租并享有收益的权利，其委托案外人周炯就案涉房屋出租事宜与被告赖建通签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容合法有效，本院予以确认，双方应按约定履行各自的合同义务。庭审中，被告虽辩称《房屋租赁合同》已于2018年10月23日终止，但其为证明此项事实向本院提交的《乐玩家电玩城关于要求退房退租的申请报告》系其单方制作，原告并不予认可合同解除的事实，本院对此项证据的证明事实不予采信。被告另提交的《工作联系函》与具有周炯签名的《关于及时交纳房屋租金的函》虽可互相印证，但原告已于回函中明确作出不予同意解除或终止合同的意思表示，被告据此主张《房屋租赁合同》已终止之辩称无事实与法律依据，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，庭审中被告对其逾期支付2018年9月22日之后案涉房屋租金等费用的事实已予认可，根据《房屋租赁合同》中关于合同解除相关约定，原告依法享有解除《房屋租赁合同》的权利，故本院对原告提出的要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。《房屋租赁合同》解除后，被告应按《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定将案涉商铺恢复原状并向原告返还。关于被告是否应向原告继续支付2018年9月22日之后的租金及物业费。被告逾期支付租金等费用的事实清楚、证据充分，原告作为出租人有权就被告逾期付款的违约行为行使不安抗辩权，暂停被告使用案涉商铺，以期被告继续履行合同，以维护原告的合法权利。本案中，被告逾期支付案涉商铺租金等费用后虽联系原告的委托代理人周炯要求解除合同，但其作为违约方并不享有通知守约方解除合同即告合同解除的权利，在原告明确表示拒绝且要求继续履行合同的情况下，应视为《房屋租赁合同》继续履行，被告仍应就其实际使用案涉房屋继续承担租金、物业费的支付义务。庭审中被告陈述因原告阻碍，截至本案庭审时止其尚有部分物品存于案涉商铺内，并提交照片、网页截图等证明原告接到其所作出的解除合同的通知后实际已取得案涉商铺使用权并对外出租。经审查，被告提交的相关照片无拍摄时间等信息，网页截图亦为复印件，不能证明原告已通过关闭案涉商铺并对外出租等方式实际作出终止原、被告之间租赁合同关系的意思表示，亦不能证明原告主张的租金、物业费损失并非真实存在的事实，被告向本院提交的以上证据真实性不足，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，原告作为出租方，在2018年12月20日被告向其请求解除房屋租赁合同关系且已实际逾期支付租金的情况下，亦应采取适当措施防止自身损失扩大。本院综合考量被告的违约情形及原、被告双方对扩大损失部分的过错程度，酌定被告应向原告支付2019年3月21日之前的租金及物业费，此后产生的相关费用应属原告怠于维护自身权益而导致的扩大损失，本院不予支持。关于被告应支付的租金、物业费及违约金的具体数额。原、被告双方约定2016年12月22日至2019年11月22日期间案涉商铺租金为61.48元/㎡/月，物业管理费为4.24元/㎡/月，据此计算2018年9月22日至2019年3月21日期间被告应向原告支付租金354124.8元（61.48元/㎡/月×960㎡×6个月）、物业费24422.4元（4.24元/㎡/月×960㎡×6个月），合计378547.2元。庭审中被告辩称其已向原告支付的履约保证金60000元，此项费用应予抵扣。因其主张不违反相关法律规定，本院予以支持，履约保证金抵扣后被告应支付的租金、物业费合计应为318547.2元（378547.2元―60000元）。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，因原告所主张的违约金计算标准过高，本院予以调整，综合考量案涉合同的履行情况及被告迟延支付租金、物业费期间对原告客观造成的资金占用损失等因素，酌定被告应以2018年9月22日至2018年12月21日期间的欠付租金177062.4元（61.48元/㎡/月×960㎡×3个月）为基数，2018年12月22日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准向原告支付违约金，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准向原告支付违约金至款清之日止；以2018年12月22日至2019年3月21日期间的欠付租金177062.4元（61.48元/㎡/月×960㎡×3个月）为基数，2019年3月22日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准向原告支付违约金，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准向原告支付违约金至款清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告合肥世纪中天投资管理有限公司委托代理人周炯与被告赖建通签订的位于合肥市铜陵路与滨河路交口的案涉左岸乐购商业广场第四层4001-4031、4168-4170号商铺的《房屋租赁合同》；二、被告赖建通于本案判决生效之日起十日内将位于合肥市铜陵路与滨河路交口的案涉左岸乐购商业广场第四层4001-4031、4168-4170号商铺、建筑总面积960平方米的商铺恢复原状并返还原告合肥世纪中天投资管理有限公司；三、被告赖建通于本案判决生效之日起十日内向原告合肥世纪中天投资管理有限公司支付租金及物业费，合计318547.2元；四、被告赖建通于本案判决生效之日起十日内向原告合肥世纪中天投资管理有限公司支付违约金，违约金计算方式如下：以2018年9月22日至2018年12月21日期间的欠付租金177062.4元（61.48元/㎡/月×960㎡×3个月）为基数，2018年12月22日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准支付违约金，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准支付违约金至款清之日止；以2018年12月22日至2019年3月21日期间的欠付租金177062.4元（61.48元/㎡/月×960㎡×3个月）为基数，2019年3月22日至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款利率的130%为标准支付违约金，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%为标准支付违约金至款清之日止；五、驳回原告合肥世纪中天投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍履行迟延履行期间的债务利息。案件受理费9070元，减半收取4535元，由被告赖建通负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 吴 扬二〇一九年十二月三十一日书记员 丁海恩