河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀07民再58号再审上诉人（一审原告）：茹永柱，男，1949年7月18日出生，汉族，退休，住张家口市宣化区。委托诉讼代理人：明永华，北京市宝隆律师事务所律师。再审上诉人（一审被告）：张家口市金唐商贸有限公司，住所地张家口市宣化区人民公园后门南侧。法定代表人：张跃生，该公司经理。委托诉讼代理人：孙娟萍，河北天权律师事务所律师。再审上诉人（一审被告）：张家口市宣化区交通医院，住所地张家口市宣化区南关桥北8号。法定代表人：王建敏，该医院院长。委托诉讼代理人：王关心，男，住张家口市宣化区。原审第三人：宣化宝隆商厦有限责任公司，住所地张家口市宣化区南关桥北3号。法定代表人：杜建宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：玉丽花。再审上诉人茹永柱与再审上诉人张家口市金唐商贸有限公司（以下简称金唐公司）、张家口市宣化区交通医院（以下简称交通医院）、原审第三人宣化宝隆商厦有限责任公司（以下简称宝隆公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，张家口市宣化区人民法院于2011年9月26日作出（2011）宣区民初字第904号民事判决，茹永柱不服，上诉至本院，本院于2012年4月15日作出（2012）张商终字第85号民事裁定，撤销原判，发回重审。宣化区人民法院于2013年6月19日作出（2012）宣区民初字第1046号民事判决，茹永柱、金唐公司、交通医院均不服，上诉于本院，本院于2013年10月12日作出（2013）张商终字第271号民事判决，已经发生法律效力。茹永柱不服，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2014年11月11日作出（2014）冀民申字第611号民事裁定，指令本院对本案进行再审。本院于2015年4月24日作出（2015）张民再终字第3号民事裁定，撤销本院（2013）张商终字第271号民事判决和宣化区人民法院（2012）宣区民初字第1046号民事判决，本案发回宣化区人民法院重审。宣化区人民法院于2016年7月8日作出（2015）宣区民再初字第8号民事判决，茹永柱不服，上诉于本院。本院于2016年12月14日作出（2016）冀07民再52号民事裁定，发回宣化区人民法院重审。宣化区人民法院于2018年6月7日作出（2017）冀0705民再3号民事判决，茹永柱、金唐公司、交通医院均不服，上诉于本院。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人茹永柱及其委托诉讼代理人明永华，再审上诉人金唐公司的委托诉讼代理人孙娟萍，再审上诉人交通医院的委托诉讼代理人王关心，原审第三人宝隆公司委托诉讼代理人玉丽花到庭参加诉讼。茹永柱上诉请求，1、请求二审法院依法判决金唐公司、交通医院为上诉人安置同地段房屋。2、支付租金利息，承担违约给上诉人造成的精神损失；3、第三人应与金唐公司、交通医院共同承担责任。事实与理由：一、第三人是否承担责任一审并未审查，事实未查清，程序不合法。二、上诉人要求房屋安置，是因为上诉人认为金唐公司、交通医院有条件也有能力安置。三、金唐公司、交通医院应当承担赔偿上诉人租金每年5万元及利息损失。四、要求金唐公司、交通医院给付误工费、精神损失费。金唐公司、交通医院上诉请求：1、请求二审法院依法查清事实后改判；2、二审诉讼费由茹永柱承担。事实与理由：一、再审法院判决赔偿茹永柱被拆除房屋款1049130.08元无事实和法律依据。理由如下：1．本案涉及的拆迁补偿安置协议是因交通局医院要重建楼房，但茹永柱房屋的北墙是借用交通局医院的外墙，协议内容也就是之后在原址为茹永柱恢复原房屋状况。经张家口宏大资产评估有限公司评估后，原面积为66.65平方米无房证商用房的实际价值为17.66万元，而法院判决时，将无房证的房变成有房证的房赔偿，将赔偿标准提高了近10倍，既不符合合同约定，也无事实和及法律依据，所依据的鉴定报告也过了有效期限。况且在本案中，无法交付房屋的原因是因该处房屋所占位置被规划为消防通道。之所以能被规划为消防通道，也与茹永柱使用的房屋无产权证有很大关系。其占用的过道之前就是违章建筑，是不合法的占用；2在拆除本案诉争房屋时，茹永柱原有的36.05平方米的瓦房两间己不存在。故宣化区法院判决36.05平方米的赔偿数额无事实依据和法律依据。二、再审法院判决上诉人给付被上诉人租金所依据的时间和标准均缺乏事实根据，理由如下：1．上诉人与被上诉人约定按照每年38000元的标准给付被上诉人租金是因交通局医院要重建房屋。因所诉房屋北墙是借用交通局医院的外墙，南墙是借用金隆大厦的外墙，如不答应茹永柱每年38000元的租金要求，茹永柱就不签协议交通局医院也就无法施工，上诉人在不得己的情况才答应给其年租金38000元，上诉人与被上诉人签订协议时并不能预见之后被规划占用，按照此标准给付租金损失远远超出当事人所能预见的损失。当时该房出租给胡世明时是每月1000元的租金。双方签协议时也均认为一年后协议就能履行，因此双方当时所签的协议约定的租金与当时市场价不符；2．案渉房屋是由政府相关部门规划变为消防通道，上诉人并未使用该通道，故不应再继续给付被上诉人租金，且如若法院判决被告赔偿原告房屋全部损失，则不应再判决给付租金，如再判决给付租金则属于重复赔偿。3．如果法院判决给付被上诉人租金也应按照同地段真实租金价格给付（可比照胡世明租用的价格或通过鉴定确定），而不应按照每年38000元的标准给付。三、案件受理费16679元，评估费32300元全部由上诉方支付不符合法律规定：1．被上诉方要求上诉方在相同地段安置底商66.65平方米并赔偿其10万元损失均未得到法院支持，诉讼费怎能全部由上诉人承担；2．被上诉人申请评估位于宣化区。其一无具体房屋，其二不是本案诉争房屋。同时判决时鉴定结果己过有效期，无理由让上诉人承担评估费用。2011年6月29日，茹永柱起诉称，2009年4月1日，金唐公司、交通医院为联合拆建交通医院与我协商达成一致协议，约定拆除我私有的位于宣化区南关桥北的私产商用房（使用面积66.65平方米），并于2010年3月31日交付同等面积的底商一处。但协议到期后，金唐公司、交通医院没有按时交付房屋，经双方协商，金唐公司、交通医院给付我一年的房租损失38000元。房屋交付期顺延至2011年4月20日。但至今仍未按约履行给付房屋义务，双方多次协商未果，现诉至法院，请求依法判决：1、金唐公司、交通医院立即给付茹永柱位于宣化区使用面积为66.65平米的底商一处；2、给付茹永柱租金自2011年4月20日起至实际交房止按每年38000元；3、从2011年5月1日至判决生效止每月按1600元赔偿误工经济损失。原一审法院查明，2009年4月1日，金唐公司、交通医院（协议中的名称为张家口市宣化区交通局职工医院，系交通医院原名）与茹永柱签订协议一份，约定因交通医院重建施工需要拆除相邻茹永柱的底商，补偿茹永柱一年房租损失38000元，期限自2009年4月1日至2010年3月31日，到期后金唐公司及时将房屋交还茹永柱，否则应承担连带违约责任，按照每年38000元向茹永柱支付租金；保证重建后茹永柱的房屋宽度3.1米、长度21.5米，使用面积为66.65平方米。协议签订后，交通医院向茹永柱支付了房租38000元。协议到期后，金唐公司、交通医院没有按时向茹永柱交付房屋，经双方协商，金唐公司、交通医院另给付茹永柱一年的房租38000元，房屋交付期顺延至2011年4月20日。但至今金唐公司、交通医院仍未向茹永柱交付房屋。另查，茹永柱原有位于宣化区瓦房两间（建筑面积36.05平方米、房屋产权证号为宣房权字第××号），2001年10月20日，宣化金隆大厦（以下简称金隆大厦）与茹永柱签订补充协议，约定因城市建设需要拆除原告房屋两间，金隆大厦将西北侧底商建筑面积57平方米补偿茹永柱使用，不办产权证。2006年12月8号，金隆大厦与原告另签订补充协议，约定原告出资修建，将金隆大厦西北侧底商增加5平方米，房屋面积为62平方米，金隆大厦在2008年9月1日就该底商与胡世明租赁协议到期后协助茹永柱办理产权证。但金隆大厦后于2007年依法破产，茹永柱所使用的底商并未办理产权证明。庭审中，茹永柱并未提供有关误工损失的任何证据。一审法院认为，国家实行房屋所有权登记发证制度，房屋所有权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，未经合法登记的房屋权利不受法律保护，本案茹永柱与金唐公司、交通医院协议中所拆除的房屋系由金隆大厦补偿给茹永柱使用的，茹永柱并未取得拥有该房屋所有权的权属证书，后对该房屋扩建亦未取得有关部门批准许可，茹永柱对该房屋无权进行处分，与金唐公司、交通医院所签订的协议系效力待定合同，现茹永柱依据该合同向金唐公司、交通医院主张权利于法无据，法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房屋权属登记管理办法》第五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回茹永柱要求张家口市金唐商贸有限公司、张家口市宣化区交通医院给付原告位于宣化区误工损失的诉讼请求。茹永柱不服该判决，向本院提起上诉。本院二审认为，原审判决认定事实不清，证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，裁定：一、撤销宣化区人民法院（2011）宣区民初字第904号民事判决；二、发回宣化区人民法院重审。原审法院重审认为，本案涉及的“底商”的建设施工没有经过城市规划部门的批准，属于违法建筑。因此，茹永柱与金唐公司、交通医院签订的房屋拆迁安置协议无效。考虑由于历史遗留问题造成茹永柱对该违法建筑的事实占有，在该建筑物已被拆除，原建筑物占用的土地已被重新规划无法恢复的情况下，茹永柱要求在原址给付底商的诉讼请求，法院无法支持，但金唐公司、交通医院对茹永柱的占有权益应给予补偿。茹永柱原占有建筑物面积为66.65平方米，因其有一定的商用价值，综合考虑对茹永柱原私有住房的补偿，及违法建筑等因素，按高于同一地段住宅楼价格、低于同一地段底商价格为补偿标准，以每平米5000元计算，金唐公司应给付茹永柱建筑物补偿款333250元。交通医院与金唐公司共同实施拆迁行为，应对此承担连带责任。因该建筑物已被拆除，应由交通医院、金唐公司补偿茹永柱建筑物损失，不再重复计算租金损失。对于茹永柱主张的误工费、律师费既无据证实，又无法律依据，法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，遂判决：一、确认茹永柱与张家口市金唐商贸有限公司、张家口市宣化区交通医院于2009年4月1日签订的协议书无效；二、张家口市金唐商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告茹永柱建筑物补偿款333250元，张家口市宣化区交通医院对此款的给付承担连带责任：三、驳回茹永柱的其他诉讼请求。宣判后，茹永柱与交通医院、金唐公司均提出上诉。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院第二次二审认为，2006年12月8日茹永柱与宣化区金隆大厦签订补充协议，由金隆大厦在2008年9月1日就该“底商”与胡世明租赁协议到期后协助茹永柱办理产权证。但金隆大厦于2007年依法破产，金隆大厦被出售，茹永柱所使用的“底商”一直没有办理产权证。因此，本案涉及的“底商”的建设施工没有经过城市规划部门的批准，亦没有房屋产权证，属于违法建筑。故茹永柱与金唐公司、交通医院签订的房屋拆迁安置协议无效。现该建筑物已被拆除，原建筑物占用的土地已被重新规划无法恢复的情况下，茹永柱要求在原址给付底商的诉讼请求，本院无法支持。考虑由于历史遗留问题造成茹永柱对该违法建筑的事实占有，金唐公司、交通医院对茹永柱的占有权益应给予补偿。原审法院根据茹永柱原占有建筑物面积66.65平方米，有一定的商用价值，综合考虑对茹永柱原私有住房及违法建筑等因素，按高于同一地段住宅楼价格、低于同一地段底商价格为补偿标准，以每平米5000元计算，给付茹永柱建筑物补偿款333250元。该标准较为符合当地的经济生活状况，亦符合《中华人民共和国民法通则》的公平原则。因交通医院与金唐公司共同实施的拆迁行为，应对此承担连带责任。茹永柱上诉要求给其同等面积的底商。因原建筑物没有经过城市规划部门的批准，亦没有房屋产权证，属于违法建筑，占用的土地已被重新规划无法恢复。故该上诉请求本院不予支持。上诉人金唐公司及交通医院上诉主张，该房屋没有产权证书，不应当受法律保护，属违法建筑，因此不应给付其补偿款。但考虑历史的原因，茹永柱实际占有该房屋，虽然已被拆除，从公平的角度出发，应给予适当的补偿。故二上诉人的上诉主张，本院亦不予支持。原审法院判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，遂判决：驳回上诉，维持原判。本院再审认为，茹永柱原有的两间私产平房36.05平方米，因市政建设规划需要被金隆大厦调换至该大厦西北侧。之后，又因交通医院原址重建，涉及到茹永柱被金隆大厦调换的房屋，遂后金唐公司、交通医院就拆除茹永柱的房屋补偿事宜签订了《协议书》。该《协议书》约定的内容是双方当事人的真实意思表示，依法受法律保护。但金唐公司和交通医院没有按《协议书》的约定返还茹永柱“实用面积66.65平方米”、承担违约责任。原审法院以咨询张家口兴业资产评估有限公司工作人员的谈话笔录为依据，按茹永柱被拆房屋地段住宅与底商的加权平均价确认为返还茹永柱建筑物补偿款333250元不当，且该书证材料未经质证。对此，该书证材料不能作为拆迁补偿茹永柱房屋价款的依据。本案重审时，应征求当事人的意见，向政府有关职能部门询价，确认当年拆除茹永柱房屋地段的房屋价款，或对当事人争议的房屋补偿价款依法进行司法鉴定，依此作为拆迁补偿茹永柱房屋价款的依据。案经调解未果。本案经中院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十八条之规定，裁定：撤销本院作出的（2013）张商终字第271号民事判决和宣化区人民法院作出（2012）宣区民初字第1046号民事判决；本案发回宣化区人民法院重审。原审法院再审重审查明，茹永柱于1988年9月23日取得位于张家口市宣化区瓦房两间（该房屋为私有住房，建筑面积36.05平方米）。1999年9月3日，张家口市宣化区人民政府召开区长办公会，研究关于拆除金隆大厦门前平房事宜。最终决定，对于“两间私房（指茹永柱的这两间私房），要按照国家政策和本区的有关文件，给予作价补偿，或异地安置。如异地安置，由房主买断产权。”“对于被拆的私房，按有关政策给予补偿，补偿金由金隆大厦负责解决。”1999年9月29日，金隆大厦与茹永柱达成协议，协议约定，金隆大厦拆除茹永柱平房（面积为36.05平方米）后为茹永柱购买位于炸子市街不小于37平方米底商楼一套。金隆大厦在履行协议时，因安置房屋的地点和室内卫生等没有达到茹永柱的要求，双方于2001年10月20日又签订补充协议，协议约定，金隆大厦将大厦西北侧底商建筑面积约57平方米补偿给茹永柱使用；应补偿茹永柱36.05平方米，超面积按每平方米1387元计算，茹永柱应向金隆大厦付超面积款29057元，协议签订后，茹永柱向乙方金隆大厦支付14528元，剩余金额由金隆大厦继续收取该底商租金抵清；底商归茹永柱使用后，不办理产权证，因金隆大厦已将此底商租给胡世明，租赁合同期满后，由茹永柱行使权力；底商补偿给茹永柱后，在城市建设需要拆除时，金隆大厦负责补偿或另找同等条件的门脸赔给茹永柱。补充协议签订后，茹永柱按协议交纳了超面积款，房屋继续由胡世明租赁使用。2006年12月8日，金隆大厦因旧城改造，要求茹永柱的房屋与北邻宣化区交通医院门脸房取齐，又与茹永柱签订补充协议，约定茹永柱出资修建，将金隆大厦西北侧底商增加5平方米，房屋面积为62平方米，金隆大厦在2008年9月1日就该底商与胡世明租赁协议到期后协助茹永柱办理产权证。协议签订后，茹永柱出资，金隆大厦将该房屋进行了扩建。金隆大厦于2007年依法破产，茹永柱所使用的底商一直没有办理产权证。经现场勘查，茹永柱被拆除的房屋处现已成为宝隆大厦宽度为3.9米的通道，且通道上方已建成多层楼房。经茹永柱申请，法院查明交通医院重建后，现登记在交通医院名下的底商只有一间，作为通往二楼办公区域的门庭，金唐公司在该地段没有底商房屋。本案在审理过程中，针对茹永柱要求在相同地段安置房屋的诉讼请求，审判人员对事实上不能履行进行释明，征询其是否同意折价赔偿，茹永柱明确表示，坚持要求在同地段安置底商，不同意折价赔偿。另外，根据中院（2015）张民再终字第3号裁定书重审意见，向张家口市宣化区价格认证中心发出征询意见函，对茹永柱拆除房屋价格进行征询，张家口市宣化区价格认证中心出具的回复函认定被拆除房屋价格区间为：2009年价格为8500元至9300元╱平方米；2016年1月价格区间为8000至8700元╱平方米。茹永柱对张家口市宣化区价格认证中心认定价格有异议，向法院提出重新鉴定申请（申请目的为安置底商后，如面积与诉讼请求面积不符，相互之间补偿面积差价），法院委托张家口张垣资产评估有限公司对茹永柱被拆除房屋同地段现有底商价格进行评估，张家口张垣资产评估有限公司出具的评估报告中结论为，2016年4月评估区域内房屋评估单价为19400至22000元╱建筑平方米。原审法院再审重审认为，公民的合法权益理应得到法律保护，但当事人必须依法行使其权利。金唐公司、交通医院与茹永柱签订的协议，系双方在平等自愿基础上签订的，协议内容明确、具体，不违反法律和行政法规的禁止性规定，系有效合同，合同双方本应严格遵照合同约定，各自履行合同约定的义务。该协议履行期间，茹永柱原有的被拆除的房屋处已作为宝隆大厦的消防通道，通道上方已建成多层楼房，金唐公司和交通医院客观上已无法在原址履行重建义务，且经本院查明，金唐公司和交通医院在同地段确无同类底商房屋，故金唐公司和交通医院事实上已不能按约履行合同义务，且不能按茹永柱的要求在同地段安置底商。本案诉讼期间，茹永柱在本院明确释明情况下，仍坚持其要求在同地段安置底商的诉讼请求，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定的情形，不符合法律规定，法院不予支持。茹永柱要求金唐公司和交通医院从2011年4月20日起至房屋交付时止，按每年3.8万元给付租金的请求，系基于其要求在同地段安置底商的请求之上的请求，因其在同地段安置底商的请求不符合法律规定，故该给付租金的请求，法院亦不予支持。茹永柱要求金唐公司和交通医院赔偿从2011年起至今，因诉讼给其造成的经济损失及精神赔偿共计10万元的诉讼请求，无事实依据及法律依据，法院不予支持。案经调解未果，经审判委员会研究，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第三款之规定，判决：驳回茹永柱要求张家口市金唐商贸有限公司和张家口市宣化区交通医院在同地段安置实用面积66.65平方米底商并从2011年4月20日起至房屋交付时止，按每年3.8万元给付租金及赔偿从2011年起至今，因诉讼给其造成的经济损失及精神赔偿10万元的诉讼请求。茹永住不服，上诉至本院，本院二审认为，2009年4月1日，金唐公司、交通医院与茹永柱之间的协议，系三方在自愿、平等的基础上签订的，不属于合同无效的法定情形，成立时即发生法律效力。宣化区人民法院经审理查明，金唐公司、交通医院在相同地段确无底商，茹永柱原占有的底商处已被建成宝隆大厦的消防通道，通道上方建成多层楼房。本案二审过程中，茹永柱向本院申请追加宣化宝隆商厦有限责任公司为本案第三人，并同意在查实没有相同地段底商的情况下，可以用货币补偿。鉴于此，宣化区人民法院（2015）宣区民再初字第8号民事判决应予撤销，本案发回原审法院重审。重审时，追加宣化宝隆商厦有限责任公司为本案第三人，并对茹永柱变更后的诉讼请求，依法作出裁判。裁定：一、撤销张家口市宣化区人民法院（2015）宣区民再初字第8号民事判决；二、本案发回张家口市宣化区人民法院重审。原审法院重审时，茹永柱起诉的事实与理由与原审一致，诉讼请求变更为：1、要求金唐公司、交通医院给茹永柱在相同地段安置底商66.65平方米；2、要求金唐公司、交通医院给付2011年4月20日至2012年4月19日房屋租金38000元及利息4960元，给付2012年4月20日起至交房时每年房租50000元；3、赔偿误工费、律师费30000元；4、宝隆公司与金唐公司、交通医院就上述损失承担连带责任。原审法院再审二次重审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。金唐公司、交通医院与茹永柱2009年4月1日签订的《协议书》，系三方在平等自愿基础上签订的，协议内容明确、具体，不违反法律和行政法规的禁止性规定，系合法有效合同，金唐公司、交通医院与茹永柱应严格按照协议约定，各自履行协议约定的义务。在《协议书》履行期间，茹永柱原有的被拆除的房屋土地已作为宝隆大厦的消防通道，通道上方建成了多层楼房，金唐公司、交通医院已客观上无法在原址上履行房屋重建义务，且经法院查明，金唐公司、交通医院在同地段无同类底商房屋，故金唐公司、交通医院已事实上不能按约履行合同义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对茹永柱要求金唐公司、交通医院给付位于宣化区使用面积为66.65平米底商一处的请求，法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因金唐公司、交通医院已事实上不能按约履行给付茹永柱房屋的义务，且无同地段房屋可替代给付，故金唐公司、交通医院应依法承担赔偿损失等违约责任。关于不能给付房屋的赔偿数额计算问题。茹永柱主张按照张家口信德评报字（2017）第0757号《资产评估报告书》评估的价值1789752元进行赔偿，金唐公司、交通医院及宝隆大厦提出异议，认为张家口信德评报字（2017）第0757号《资产评估报告书》与本案没有关系，不是本案的诉争房屋，诉争的房屋是一个临时建筑，不是正规营业底商，主张按照宏大资评［2018］（估）字第04014号《资产评估报告书》评估的价值176600元进行赔偿，本院认为，被拆除掉的位于宣化区使用面积为66.65平米的房屋系1999年9月3日原宣化区政府区长办公会会议纪要决定拆除茹永柱所有、建筑面积36.05平方米私房由金隆大厦置换补偿而来，因该房屋占用的是国有土地、未办理房产证，故对被拆除掉的66.65平米的房屋，其中的36.05平方米应按有房产证房屋的标准进行赔偿，剩余的30.6平方米房屋按照临时建筑进行赔偿比较公平合理，故金唐公司、交通医院应依法赔偿茹永柱被拆除掉的位于宣化区使用面积为66.65平米的房屋金额为1049130.08元（1789752元÷66.65平方米×36.05平方米＋176600元÷66.65平方米×30.6平方米）。关于房屋的租金损失问题。茹永柱要求金唐公司、交通医院给付2011年4月20日至2012年4月19日房屋租金38000元及利息4960元，给付2012年4月20日起至交房时每年房租50000元，本院认为，根据金唐公司、交通医院与茹永柱2009年4月1日签订的《协议书》第二条的约定，金唐公司应及时将房屋交还给茹永柱，否则，金唐公司、交通医院向茹永柱承担连带违约责任，除按照每年38000元支付茹永柱租金外，另按照38000元的标的每月支付茹永柱%的违约金，因金唐公司、交通医院除了已支付茹永柱2009年4月1日至2011年4月19日每年的房屋租金38000元外，既未按照三方协议及时返还房屋，也未支付之后的房屋租金，故金唐公司、交通医院应依约按照年租金38000元的标准向茹永柱支付2011年4月20日至判决之日的房屋租金共计270789元（38000元×7年＋38000元÷365天×46天）。茹永柱主张的逾期给付利息4960元及2012年4月20日起至交房时按每年房租50000元给付的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于宝隆大厦的责任问题。因宝隆大厦非2009年4月1日金唐公司、交通医院与茹永柱签订的《协议书》的签约方，结合本案的案由及事实，茹永柱要求第三人宝隆大厦与金唐公司、交通医院对自己的损失承担连带赔偿责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。茹永柱要求金唐公司、交通医院赔偿其误工费、律师费30000元的主张，无事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、张家口市金唐商贸有限公司、张家口市宣化区交通医院于本判决生效之日起十日内赔偿茹永柱被拆除房屋款1049130.08元，给付2011年4月20日至判决之日房屋租金270789元，两项共计1319919.08元；二、第三人宣化宝隆商厦有限责任公司不承担被拆除房屋的赔偿责任。三、驳回茹永柱的其他诉讼请求。本院二审期间经审理查明的事实与原法院一致。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，且对双方当事人均具有约束力。本案中，金唐公司、交通医院与茹永柱签订的《协议书》合法有效，双方均应当按照协议约定，履行各自义务。本案历经多次审理，双方的主要争议焦点为，案渉已拆除的房屋应按何种标准予以赔偿问题。双方各自的观点已经在多次审理中予以了阐述，在此不再赘述。本院认为，房屋性质应当以双方当事人签订协议的约定为依据，金唐公司与交通医院均在协议中认可茹永柱的房屋为底商，就应当按照底商的价格予以赔偿。关于金唐公司与交通医院主张案渉房屋属于临时建筑的问题，首先，从历史沿革来看，为了配合政府规划，按照宣化区人民政府区长办公会会议纪要要求，金隆公司拆除了茹永柱私有房屋，并将案渉房屋补偿给茹永柱，超出的面积，茹永柱也按照约定补交了差价。从这一点来讲，茹永柱对案渉拆迁房屋的取得有事实依据，并不违法。其次，对于案渉房屋没有办理房产登记证书的过错不在茹永柱。茹永柱与金隆大厦签订的协议约定，由金隆大厦协助茹永柱办理产权登记证书上。第三、房屋没有办理产权登记证书，不一定其房屋性质就是临时建筑或者违章建筑。房屋性质是否为临时建筑或者违章建筑，应当由行政管理部门予以确认。最后，从合同效力而言，金唐公司、交通医院与茹永柱签订的协议合法有效，双方均认可案渉房屋的性质为底商。金唐公司、交通医院主张应当按照拆迁时的房屋价格进行鉴定。茹永柱主张应当赔偿其同地段的房屋。在金唐公司提出鉴定申请后，茹永柱再次主张要求宝隆公司承担责任，且明确表示要求补偿房屋。本院向其释法明理，告知其主张与本案不属于同一法律关系，其坚持自己的主张。考虑到本案属于违约责任与侵权责任择一诉讼的情况，本院尊重茹永柱对自己权利的选择与处分，故对茹永柱变更后的诉讼主张予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销河北省张家口市宣化区人民法院（2017）冀0705民再3号民事判决；二、驳回茹永柱的诉讼请求。一、二审案件受理费各16679元，评估费32300元，合计65658元，由茹永柱负担。本判决为终审判决。审判长  张敬民审判员  牛 洁审判员  王伟新二〇一九年十二月二十八日书记员  陈 思