广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终10784号 上诉人（一审原告）：吴安利，女，1983年9月20日生，汉族，住广东省广州市天河区。 委托诉讼代理人：林林，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄跃萍，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市金湖路**，统一社会信用代码：914501007943162763。 法定代表人：刘礼宁。 委托诉讼代理人：杨清娟，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易大刚，广西万益律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：南宁水晶城商贸有限公司，，住所地：广西壮族自治区南宁市七星路**广西经贸大厦**统一社会信用代码：91450103765807594P。 法定代表人：宁静，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘桂宽，广西金桂北斗律师事务所。 委托诉讼代理人：彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所。 被上诉人（一审被告）：南宁佳得鑫房地产开发有限公司，住所，住所地：广西壮族自治区南宁市金湖路**佳得鑫水晶城****社会信用代码：914501007276696371。 法定代表人：刘礼宁。 上诉人吴安利与被上诉人广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司（以下简称“梦之岛百货公司”）、南宁水晶城商贸有限公司（以下简称“水晶城商贸公司”）、南宁佳得鑫房地产开发有限公司（以下简称“佳得鑫公司”）合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初8556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人、被上诉人水晶城商贸公司的委托诉讼代理人、被上诉人梦之岛百货公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被上诉人佳得鑫公司经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。1.关于商铺能否独立区分的问题。一审判决在事实认定中认为，涉案商铺的状况不具备构造和利用上的独立性，商铺之间紧密相连，空间上没有物理隔断是错误的。根据上诉人一审举证，业主一方提供了房产证、户型图已证实了商铺具有独立产权，证实房屋具有明确的四至甚至能够区分私有面积的范围。同时根据购买商铺时购房合同背后所附带的交房标准证实房屋交付应是有隔断的。三被上诉人为关联公司，佳得鑫公司作为开发商在项目竣工后直接交付给了梦之岛百货公司、水晶城商贸公司装修使用，因此一审判决及被上诉人认为诉争商铺没有隔断，与客观事实不符。2.部分出租商铺没有产权，不应作为“多数业主”的计算依据。涉案商铺在规划建设出售后，由被上诉人在原建筑连接处违规建设新的裙楼并用于返租经营。一审中被上诉人亦未证实涉案项目共有2900个独立产权商铺，因此一审判决及被上诉人主张该商场有2900个商铺没有事实依据，如该商铺涉及违章建筑，其即属于非法利益，不属于法律保护范围，更不能以此作为“多数业主”主张权利。二、一审判决适用法律错误。1.所有权优先于使用权是《中华人民共和国物权法》的基本原则。一审判决以《中华人民共和国物权法》第七条主张业主行使所有权要求返还商铺会损害他人合法权益，属于法律适用错误。所有权的效力高于使用权，且本案中被上诉人因合同期限届满后已丧失了合法使用权，业主行使所有权要求返还腾空商铺符合《中华人民共和国物权法》的规定，应受到法律保护。2.一审判决未明确双方当事人目前的法律关系。一审判决在驳回上诉人返还腾空商铺的诉讼请求后，未明确被上诉人目前继续占用商铺是基于合伙或者侵权性质的法律关系。且一审判决对商铺占用费仅支持到庭审之日，一审判决应当就被上诉人继续占用商铺及庭审后不需要再支付占用费的原因，明确给出法律依据并明确双方的法律关系。3.被上诉人主张的权益已属于非法利益。被上诉人及一审判决认为业主收回商铺损害了其他业主及被上诉人的合法利益，但就《中华人民共和国物权法》关于“建筑物区分所有权”的规定，业主对产权范围享有专有权利，每个业主可以就其个人产权范围内行使“使用、收益、处分”的权利，但如强硬要求相邻产权一并共同出租以提高价值，则提高的价值部分是基于损害产权业主私有权利的基础上形成的，已属于非法利益，不属于法律保护范围。且即便返还商铺后，业主仍可以通过业委会统一租赁给其他商业主体经营的方式使全体收益。4.一审判决合同条款的理解错误。一审判决以部分当事人参与签订的协议中约定“在本合同期满前一年，由佳得鑫水晶城商铺业主大会决定水晶城商铺是否收回经营权自行经营或是继续统一对外招租，并以书面形式通知乙方（水晶城商贸公司）”为由，认为无证据证实业主大会决定收回经营权属于对法律适用错误。该合同属于被上诉人一方提供的格式条款，如损害了业主个体利益则因属于格式条款而认定为无效。同时该条款并未约定未召开业主大会则商铺就继续归被上诉人经营，上诉人认为，按照文义理解该条款仅约定业主大会有通知义务，未通知的法律后果并未约定，无约定则应当按照法律规定执行：当事人无法就续租达成协议的，应当返还租赁物。三、一审判决显失公正。一审法院在审理后，认为被上诉人不应当返还商铺，并判决按照极低的标准向上诉人支付占用费，且仅支付到开庭之日，属于显失公平。理由如下：1.上诉人提供的参考判例，在梧州市审理的梦之岛公司与业主的租期届满案件中，梧州市两级人民法院均作出确认合同期限届满后，梦之岛公司应当返还商铺的判决，而本案一审作出的不返还商铺的判决，属于恶意适用法律造成的不公平；2.上诉人提供的参考判例，证实被上诉人在本案审理之前与第三方因租金发生的争议证实，涉案的个别商铺每月租金已高达500元/平方米，而在此基础上，一审判决支付的占用费非但比不上被上诉人实际经营盈利的租金，甚至比原本租赁协议中约定的租金更少，一审判决作出的租金判断缺乏社会常识，显失公平；3.根据法律及司法解释规定，占用房屋期间应当支付对应的占用费，但一审判决对于占用费仅支持到开庭之日，对开庭之后的占用费予以驳回，相当于以后被上诉人可以免费使用场地。 梦之岛百货公司辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，一审判决有明确的法律依据，请求维持一审判决。 水晶城商贸公司辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，驳回吴安利的上诉请求。 佳得鑫公司未提交书面答辩意见。 吴安利向一审法院起诉请求：一、梦之岛百货公司向吴安利返还位于南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城三层A21号商铺；二、梦之岛百货公司协助吴安利疏散场地人员并将商品货物限期搬离商铺；三、梦之岛百货公司按同地段其他商场租金标准向吴安利支付2016年1月1日起至实际搬离商铺并办理交接手续之日止，占用该商铺的场地占有使用费，暂计10000元（最终以司法评估数额为准，且如2016年未能交付商铺，则第二年起逐年在上一年度基础上递增15%）；四、水晶城商贸公司与梦之岛百货公司就前述义务承担连带责任，佳得鑫公司对水晶城商贸公司的债务承担连带保证责任；五、本案案件受理费和其他诉讼费用由梦之岛百货公司、水晶城商贸公司、佳得鑫公司共同负担。 一审法院认定事实：2007年3月10日，吴安利向佳得鑫公司购买位于南宁市青秀区佳得鑫水晶城三层Ａ21号商铺。吴安利取得了房屋所有权证，载明：“房屋坐落于青秀区佳得鑫水晶城三层Ａ21号商铺；规划用途：商业用房；建筑面积18.5㎡，其中套内建筑面积9.09㎡。” 2008年12月27日，吴安利（委托人、甲方）与水晶城商贸公司（受托人、乙方）、佳得鑫公司（担保方、丙方）签订《委托租赁协议》，约定：第一条、甲方自愿将其出资购买的坐落于南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城三层A21号商铺（以下简称该物业），委托乙方统一出租给梦之岛百货公司（以下简称承租方）整体经营管理。该物业产权登记面积为18.5平方米，购买总价为109537元。第二条、在本协议有效期内，甲方将该物业不可撤销地特别授权给乙方统一出租管理，且甲方不参与经营管理；委托权限包括但不限于征得丙方同意后：A、代为出租、转租本物业；B、代为决定和修改物业的经营定位，代为决定和修改本物业经营范围和经营方式；C、在不危及本物业基本结构安全的前提下，代为决定本物业的结构改造和装修；D、代理其他与出租本物业有关的事项。第三条、委托期限：自2007年7月1日起至2015年12月31日止。第四条、租金计算与支付。1、乙方接受甲方委托，在委托期限内，对该物业代为出租管理。甲方的租赁收入按以下方式和标准支付：（1）2007年7月1日至2013年6月30日，每年按上述甲方购买该物业总价款的0.5%计算租赁收入，支付金额为45.64元/月（即136.92元/季，547.68元/年）；（2）2013年7月1日至2015年12月31日，每年按上述甲方购买该物业总价款的13.93%计算租赁收入，支付金额为1271.54元/月（即3814.62元/季，15258.48元/年）；2、甲方所得租赁收入包含国家规定的税费，如产生相关税费款，则根据国家法律规定由甲方承担，甲方同意由乙方（或承租方）统一代为缴纳。3、甲方同意：甲方的租赁收入在扣除税费（税费的缴纳金额最终以税务等部门核定的标准办理）后由乙方（或承租方）统一存入甲方以下指定存折（或卡）的账号内。第六条、乙方的权利和义务。1、将受委托出租的物业统一进行出租管理；……3、按约定向甲方支付租赁收入，4、有权根据承租人的要求，在不影响该物业基本安全的前提下，对该物业进行合理的装修和改造。第八条、丙方同意做乙方的担保方，如乙方超过半年无法按期向甲方支付租赁收入，则丙方负连带责任，代乙方向甲方支付应缴租赁收入。第九条、违约责任。1、如乙方不按上述约定，准时向甲方支付租赁收入，则每逾期一日，按应付而未付租赁收入的万分之二向甲方缴付滞纳金；超过半年未付，甲方有权终止本协议。……第十一条、合同变更、终止。1、合同终止：本委托租赁合同期满自行终止。2、合同到期：在本合同期满前一年，由佳得鑫水晶城商铺业主大会决定水晶城商铺是收回经营权自行经营或是继续统一对外招租，并以书面形式通知乙方。第十三条、本协议生效后，甲乙丙三方2007年3月10日签订的《委托经营协议》同时作废。 前述协议约定的委托租赁期限届满后，吴安利以与各方未达成续租协议为由诉至该院，并提出前述诉讼请求。水晶城商贸公司、梦之岛百货公司则答辩如前。经询问，吴安利主张其在本案中提起的是合同之诉，并确认梦之岛百货公司在《委托租赁协议》期满后共向其支付款项5494.5元。 一审法院另查明，2008年8月28日，水晶城商贸公司（出租代理方）、佳得鑫公司（出租担保方）作为合同甲方，与梦之岛百货公司（承租方）、广西南宁梦之岛购物中心（有限公司）（承租担保方）作为合同乙方，各方共同签订《佳得鑫水晶城一~四层商场租赁代理合同书》（以下简称《租赁代理合同书》），主要内容是：一、为方便乙方经营，解决乙方承租佳得鑫水晶城第一至第四层商场（以下简称标的商场）时与众多产权人签订承租合同的困难，乙方在已委托甲方向标的商场各产权人取得租赁代理权的基础上，由甲方代表产权人将标的商场整体出租给乙方经营。二、甲方取得标的商场所有商铺出租期限均应至2015年12月31日。标的商场的出租合同由甲方统一代表标的商场的产权人与乙方签订，以保证乙方不再与各产权人签订类似的承租合同。在本合同有效期内，甲方代表标的商场的所有产权人将标的商场不可撤销地特别租赁给乙方经营管理。三、标的商场租赁期限为2007年1月1日起至2015年12月31日止。四、标的商场的租金由乙方直接支付给标的商场的各产权人。2011年10月26日，前述各方又签订《佳得鑫水晶城商场租赁代理合同书补充协议》，就变更事项和新增租赁面积等内容达成补充条款。2013年11月1日，水晶城商贸公司（甲方）与梦之岛百货公司（乙方）签订《南宁水晶城商贸公司与广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司租赁合同补充协议（二）》，约定将涉案商城的租赁期限延长至2035年12月31日。 一审法院经审理认为：一、关于涉案商铺是否应腾空并返还的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，吴安利作为商铺所有权人，依法对涉案商铺享有上述法定权利。但是，根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”之规定，吴安利行使上述法定权利时应不损害公共利益和他人合法权益。首先，从涉案商铺的状况来看，该商铺不具备构造和利用上的独立性。水晶城商场共有商铺2900余个，前述商铺虽已办理产权登记，但相邻商铺之间在平面上紧密相连，空间上没有物理隔断，楼梯、电梯、公共卫生间、商场内通道、走道等分层分摊，在构造上不能明确区分，在利用上不足以排他使用，上述特征决定了水晶城商铺应当整体使用、统一经营的必要性。其次，从《委托租赁协议》订立的目的来看，吴安利购买涉案商铺后即将商铺经由水晶城商贸公司交付梦之岛百货公司经营使用，表明其购买商铺的目的是通过对外出租的形式获得收益回报，而不是为了自行经营。且吴安利在购买商铺时，理应知道水晶城商铺整体出租、统一经营的模式，对涉案商铺的物权行使必须受到其他业主整体意志和商场整体功能发挥的限制。吴安利在明知的情况下仍然作出购买决定，应认定其认可了对涉案商铺不能任意行使独立请求权的限制，而必须服从于大多数业主的整体意志。第三，从《委托租赁协议》的内容来看，协议第十一条第2项约定：“在本合同期满前一年，由佳得鑫水晶城商铺业主大会决定水晶城商铺是收回经营权自行经营或是继续统一对外招租，并以书面形式通知乙方（水晶城商贸公司）。”吴安利作为合同签订人应受前述条款的约束。现无证据证明水晶城商铺召开了业主大会决定收回经营权，且大部分商铺业主已选择继续将商铺交由梦之岛百货公司经营，基于整体出租使用的共益权要求，吴安利应负有保持水晶城商铺整体利用共同目标的义务，吴安利要求返还商铺不利于整体使用、统一经营的模式，不符合物的利用效益最大化的原则。综上，吴安利要求腾空并返还商铺的诉讼请求缺乏依据，不予支持。二、关于实际占用商铺期间的占用费如何确定的问题。鉴于涉案商铺至今由梦之岛百货公司实际使用，吴安利请求支付2016年1月1日起的占用费，予以支持。在参考商铺投资收益率的一般规律的基础上，综合考虑经济发展、物价水平、同类地段同类商铺租金价格等因素，该院酌定占用费按每年660元/㎡计算，具体计算方式为：自2016年1月1日起至庭审之日即2018年12月6日止，按每年12210元（660元/㎡×18.5㎡）计付，吴安利自认已收取的款项5494.5元应当予以扣减。三、关于水晶城商贸公司、佳得鑫公司、梦之岛百货公司承担何种责任的问题。（一）关于水晶城商贸公司的责任问题。《委托租赁协议》约定吴安利委托水晶城商贸公司将涉案商铺统一交由梦之岛百货公司经营管理，租赁收入由水晶城商贸公司支付，故水晶城商贸公司应承担支付占用费的责任。（二）关于梦之岛百货公司的责任问题。梦之岛百货公司虽然并非《委托租赁协议》的签订人，但鉴于该协议已披露梦之岛百货公司为实际承租人，且梦之岛百货公司与水晶城商贸公司签订的《租赁代理合同书》中明确约定水晶城商贸公司作为出租代理方，代表包括吴安利在内的商铺所有权人将标的商城整体出租给梦之岛百货公司经营，租金由梦之岛百货公司直接向各商铺所有权人支付，故出租代理的权利及法律后果应由各商铺所有权人直接享有和承担，包括吴安利在内的商铺所有权人有权直接向梦之岛百货公司主张权利，梦之岛百货公司应共同承担支付占用费的责任。（三）关于佳得鑫公司的责任问题。根据《委托租赁协议》的约定，佳得鑫公司作为水晶城商贸公司的担保方，其担保的范围为2015年12月31日前的租金收入，吴安利要求佳得鑫公司对2016年1月1日起的占用费承担连带责任，缺乏依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条、第四百零六条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、水晶城商贸公司、梦之岛百货公司有限公司共同向吴安利支付占用费（计算方法：自2016年1月1日起至2018年12月6日止，按每年12210元计付，并扣减已支付的5494.5元）；二、驳回吴安利的其他诉讼请求。案件受理费50元，由水晶城商贸公司、梦之岛百货公司有限公司共同负担。 各方当事人在本案二审期间没有提交新证据。 各方当事人对一审判决查明事实无异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。 二审补充查明：水晶城商场负一层至四层共有商铺数量2928户，共有商铺面积51145.41平方米。原《委托租赁合同》到期后，对于是否继续委托水晶城商贸公司统一出租管理，各业主意见不一。截止二审开庭时,已与水晶城商贸公司续签合同的业主有1866户，占业主总数的63.73%，未续签合同但实际已收取梦之岛百货公司支付的租金的业主有457户，占业主总数的15.61%；已与水晶城商贸公司续签合同的商铺面积为35139.41平方米，占商铺总面积的68.7%，未续签合同但已实际收取梦之岛百货公司支付的租金的商铺面积为6818.1平方米，占商铺总面积的13.33%。现整个水晶城商场处于正常经营中。 本案争议焦点在于：一、案涉商铺和场所是否应当返还给上诉人；二、上诉人请求支付商铺占用费有何法律依据及占用费标准应如何确定；三、佳得鑫公司是否应当承担连带责任。 本院认为：一、关于案涉商铺是否应当返还给上诉人的问题。首先，虽然案涉商铺已进行物权登记，业主已依法取得商铺的产权证,对商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。但案涉商铺有别于独立商铺,各商铺之间在平面上紧密相连,在空间上没有墙体分隔,也没有独立的消防通道,没有独立的给、排水系统,单个商铺仍受市场整体限制,不具有结构上和使用上的独立性。各业主在购买商铺之初,就直接通过与佳得鑫公司、水晶城商贸公司签订《委托经营协议》的形式,统一将商铺交由梦之岛百货公司进行整体经营和管理。因此,上诉人在购买案涉商铺时对水晶城商场统一规划、统一布局、统一经营、统一管理以获取经营收益具有一定的合同预期,即上诉人对案涉商铺的经营收益模式应属明知，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺,其权利行使必然要受到一定的限制,必须服从于业主的整体意志及共同利益，必须接受商场整体功能发挥的限制和约束。其次，根据《委托经营协议》第十一条第二项“在本合同期满前一年，由佳得鑫水晶城商铺业主大会决定水晶城商铺是收回经营权自行经营或是继续统一对外返租，并以书面形式通知水晶城商贸公司。”的约定及《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力”、第七条“物权的行使,不得损害公共利益和他人合法权益”的规定，目前水晶城商铺的业主中选择与水晶城商贸公司续签合同的业主,人数与所占面积比例均超过半数，虽然各业主系分别与水晶城商贸公司续约,并非通过召开业主大会的形式作出决定,但超过半数的业主已续约的事实应当视为多数业主已就水晶城商铺由梦之岛百货公司继续经营的事项作出了有效的共同决定，在多数业主均选择继续将商铺交由梦之岛百货公司进行整体经营的情况下,若将少数零散分布的商铺拆分返还,必然会破坏整个商场的结构,导致商场无法正常经营,并损害其他大部分业主的利益。目前只有继续对商场进行整体利用,才能最大限度地发挥商场的功能和作用,维护大部分业主的共同利益。故一审法院出于整体利益的考量,在本案中未支持上诉人要求返还案涉商铺的诉请,并无不当。 二、关于商铺占用费的标准问题。因梦之岛百货公司至今仍占有使用案涉商铺，故理应向上诉人支付《委托租赁协议》届满后的商铺占用费。为维护广大业主的合法权益,占用费应由业主委员会与水晶城商贸公司协商确定,但鉴于水晶城商铺业主委员会尚未成立及多数业主已经续签协议对租金标准进行约定的事实，本院按照公平原则,根据多数业主与水晶城商贸公司续签协议约定的租金标准,确定本案占用费按照660元/年/㎡计算，一审判决认定的占用费计算标准并无不当，本院予以维持。上诉人上诉提出以其它标准计算占用费的主张,其依据不充分,理由亦不能成立。上诉人主张占用费期间从委托租赁期限届满的次日起至商铺返还之日止，一审判决计至一审庭审之日。由于案涉商铺不具备返还条件，一审庭审之后，梦之岛百货公司实际使用商铺的状态仍延续，占用费仍实际产生，故本院纠正为占用费支付至本判决生效之日。 三、关于佳得鑫公司应否承担连带责任的问题。根据《委托租赁协议》,佳得鑫公司对委托租赁期间水晶城商贸公司支付租金收益的义务承担担保责任,现上诉人主张佳得鑫公司对委托租赁期限届满后的商铺占用费承担连带责任,缺乏合同依据,本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，但一审判决对占用费期限计至一审庭审之日欠妥，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、(二)项，第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初8556号民事判决第二项； 二、变更南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初8556号民事判决第一项为：被上诉人南宁水晶城商贸有限公司、被上诉人广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司共同向上诉人吴安利支付占用费（计算方法：自2016年1月1日起至本判决生效之日止，按每年12210元计付，并扣减已支付的5494.5元）。 一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由被上诉人南宁水晶城商贸有限公司、被上诉人广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司共同负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 仇彬彬 审 判 员 黄敏俊 审 判 员 邱伟英 二〇一九年十二月五日 法官助理 田应泉 书 记 员 奚春梅