广东省东源县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1625民初1492号原告：河源万绿水乡投资有限公司，统一社会信用代码：914××××××××××××805，住所地：东源县×××××××××××××。法定代表人：许钰鸿，该公司董事长。委托诉讼代理人：李**，广东正显律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾梓莎，广东正显律师事务所实习律师。被告：陈建学，男，汉族，1973年12月8日出生，住广东省河源市源城区××××××，身份证号码：441×××××××********。被告：黄志岚，女，汉族，1976年12月5日出生，住广东省连平县××××××××××××××，身份证号码：441×××××××********。原告河源万绿水乡投资有限公司诉被告陈建学、黄志岚商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李**、曾梓莎到庭参加了诉讼，被告陈建学、黄志岚经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河源万绿水乡投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，由原告收回房屋；2、判决被告按总房款的10%支付违约金¥61341.2元；3、判决被告承担本案律师费¥28536.48元以及本案诉讼费用。事实与理由：被告于2015年5月16日与原告签订《商品房买卖合同》，认购原告开发的的万绿春天2栋2层B座203号房产。根据《商品房买卖合同》第六条约定：该房产总价¥613412元，买受人在2015-5-16交付首期房款¥184412元，余额¥429000元整向银行按揭贷款支付。被告因客观原因无法足额支付首付款，自愿向原告申请分期支付首付款，被告与原告于2015-5-16签订《商品房销售首付分期付款协议书》，约定在2015-5-16前支付首笔首付款¥35000元，应付首付款的余额¥149412元，在2017-5-15前按季度分八次付清，即每季度各付¥17000元，若被告在约定的还款期内没有按时还款，原告有权推迟交房，并有权自延期日起按欠付的款项的万分之五按日累计计算违约金。上述《商品房销售首付分期付款协议书》签订后，被告申请了银行按揭¥429000元划入原告账户，原告基于原与按揭银行签订的《个人房屋贷款合作协议》为买受人的贷款提供担保。此后，被告未按《商品房销售首付分期付款协议书》约定按期支付款项，首期款应付¥184412元，实付¥122412元，仍欠¥62000元未支付。此外，被告也未按约定向银行分期还款，因被告拖欠中国银行股份有限公司河源分行按揭款，导致原告保证金账户被扣划按揭款¥47624.32元。此后，被告被按揭银行起诉要求偿还借款本息，该案经源城区人民法院审理判决后（案号：（2019）粤1602民初598号）生效，原告因此承担了生效判决确认的连带清偿责任，缴清被告欠银行本息¥379672.74元，支付了受理费¥7461元，保全费¥2620元。原告已垫付款项总额¥437378.06元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第3条约定，买受人未能执行银行申办按揭应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人承担了担保责任，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，出卖人解除合同的，买受人须按商品房总房款的10%向出卖人支付违约金。涉案房屋总价为¥613412元，按照10%应付违约金为¥61341.2元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件是以《合同补充协议》第八条约定解除合同，被告应承担律师费、诉讼费。原告因主张本案权益，已付律师费¥28536.48元，被告应予以承担。综上，原告诉请解除双方原签订的《商品房买卖合同》并收回房屋，原告可从已收被告已付首期款¥122412元及按揭贷款¥429000元合计¥551412元中，扣除已付费用¥437378.06元以及应扣违约金¥61341.2元、已付律师费¥28536.48元及本案预交诉讼费用后，将余额退还被告。被告陈建学、黄志岚未在答辩期限内向本院提交答辩状，亦未在举证期限内向本院提交证据。经审理查明，被告陈建学、黄志岚作为买受人于2015年5月16日与原告河源万绿水乡投资有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（预售），认购原告开发的的万绿春天2栋2单元2层B座203房产。合同约定该商品房总价款为人民币613412元，买受人应当于2015年5月16日前支付首期房价款人民币184412元，占全部总价款的30.06%。余额人民币429000元向开设预售监管账户的银行（贷款机构）申请贷款支付。合同附件四第3条约定“买受人未能履行其向银行申办按揭应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为担保人承担了担保责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，出卖人解除合同的，买受人须按商品房总房款的10%向出卖人支付违约金。”合同附件十一第八条约定“如因买受人违约导致《商品房买卖合同》及本补充协议解除的，买受人应向出卖人支付本房地产总价10%的违约金，出卖人有权从买受人已支付的购房款中直接扣除违约金。若造成出卖人其他经济损失的（包括但不限于该房产变现价格与本合同总价之间的差价而令出卖人产生经济损失、该房产产权转移或另行出售产生的税费、诉讼费、仲裁费、律师费等）买受人应予以赔偿。……无论因何种原因，合同解除后，本房地产均转归出卖人所有。”合同签订当日，两被告因客观原因无法足额支付首付款，自愿申请分期支付首付款，与原告签订《商品房销售首付分期付款协议书》，约定：2016年5月16日签订《商品房买卖合同》前支付首笔首付款¥35000元，应付首付款的余额¥149412元，在2017年5月15日前两年内按季度分8期付清，即在2015年8月15日前支付二期首付分期房款¥30412元整，从2015年8月15日至2017年2月15日在每三个月的第三个月的15日前支付首付分期房款各¥17000元整。上述协议书签订后，截至起诉之日两被告向原告支付首付款122412元，之后未按期支付剩余分期款项。2015年5月19日，原、被告与中国银行股份有限公司河源分行就案涉房产申请期限240个月的429000元按揭贷款签订了《个人一手住房贷款合同》，原告提供阶段性连带责任保证担保（期限自《个人一手住房贷款合同》）生效之日起至银行取得《抵押登记证明》或《他项权利证》止），被告以案涉房产作为抵押办理了预购商品房抵押权预告登记。在银行放贷后，两被告仅履行了41期还款义务，银行在原告的质押保证金账户中扣除了贷款还款47624.32元。后银行将原、被告诉至源城区人民法院，法院判决原告对两被告欠银行借款本息承担连带赔偿责任（案号：（2019）粤1602民初598号）。后原告向银行缴清了被告所欠的贷款本息379672.74元（贷款本金378056.8元，贷款利息1615.94元）及支付了受理费7461元、保全费2620元。2019年9月17日，原告与广东正显律师事务所签订《委托合同》，约定河源万绿水乡投资有限公司委托该律师事务所律师对本案代理诉讼，根据《律师服务收费管理实施办法》的规定，河源万绿水乡投资有限公司应向广东正显律师事务所支付律师费¥28536.48元。原告提交了该律师事务所出具的发票，证明其已于签订合同当日支付了律师费28536.48元。以上事实，有原告提交的营业执照、身份证、商品房买卖合同（预售）、商品房销售首付分期付款协议书、中国银行有限公司个人房屋贷款合作协议、贷款还款凭证3份、民事判决书（2019）粤1602民初598号、贷款账户查询、逾期未还款查询、贷款还款回单3份、贷款还款（已结清）凭证1份、付诉讼费票据2份、委托合同、发票以及庭审笔录等予以证实，并经庭审认证，可以作为本案认定事实的依据。本院认为,原告与两被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房销售首付分期付款协议书》均是双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。一、关于原告要求解除《商品房买卖合同》及收回房产的问题。本院认为，两被告逾期偿还贷款的行为致原告代两被告向银行支付了两被告欠付的贷款本息等，已违反合同约定，现原告以此为由请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合合同附件四第3条约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定及双方合同附件十一第八条“无论因何种原因，合同解除后，本房地产均转归出卖人所有。”的约定，本案合同解除后，该合同所涉及的万绿春天2栋2单元2层B座203房产应退回给原告。二、关于原告要求两被告支付违约金61341.2元的问题。本院认为，两被告未能按期偿还贷款，导致原告承担保证责任的事实清楚，原告要求两被告支付违约金61341.2元（613412元×10%）符合双方合同附件四第3条及合同附件十一第八条关于违约金的约定，本院予以支持。三、关于原告要求两被告支付律师费28536.48元的问题。本院认为，原告因本案诉讼而支付的律师费28536.48元，计费标准合理，未超出《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》关于律师费收费的标准，且原告已经实际支付，根据双方合同附件十一第八条“若造成出卖人其他经济损失的（包括但不限于该房产变现价格与本合同总价之间的差价而令出卖人产生经济损失、该房产产权转移或另行出售产生的税费、诉讼费、仲裁费、律师费等）买受人应予以赔偿。”的约定，该律师费支出属于原告的经济损失。因此，原告要求两被告支付律师费28536.48元，本院予以支持。被告陈建学、黄志岚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河源万绿水乡投资有限公司与被告陈建学、黄志岚于2015年5月16日签订的《商品房买卖合同》，万绿春天2栋2单元2层B座203房产退回给原告河源万绿水乡投资有限公司；二、被告陈建学、黄志岚应于本判决生效之日起十日内向原告河源万绿水乡投资有限公司支付违约金61341.2元；三、被告陈建学、黄志岚应于本判决生效之日起十日内向原告河源万绿水乡投资有限公司支付律师费28536.48元。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4967元（按简易程序收取），由被告陈建学、黄志岚负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河源市中级人民法院。审判员  李衍军二〇一九年十二月十二日助理黄丽静书记员古思维