贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2601民初5107号原告（案外人）：吴佳颖，女，苗族，1979年6月20日出生，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：滚燕子，贵州维律律师事务所执业律师。委托诉讼代理人（特别授权）：肖功兵，贵州维律律师事务所执业律师。被告（申请执行人）：黔东南州机关事务管理局（黔东南州公产管理办公室），住所地：贵州省凯里市北京东路**。法定代表人：吴能福，系该局局长。委托诉讼代理人(特别授权)：李勇，贵州贵信律师事务所执业律师。委托诉讼代理人(特别授权)：刘太坤，贵州贵信律师事务所执业律师。第三人（被执行人）：贵州嘉瑞房地产开发有限公司，，住所地：贵州省凯里市永乐路**嘉瑞广场**楼2601法定代表人：宋海平，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：江永贵。原告吴佳颖与被告黔东南州机关事务管理局（以下简称：州机关事务局）、第三人贵州嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称：嘉瑞公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月26日、10月17日两次公开开庭进行了审理。原告吴佳颖的诉讼代理人滚燕子、肖功兵，被告州机关事务局的诉讼代理人李勇、刘太坤，第三人嘉瑞公司诉讼代理人江永贵第一次到庭参加诉讼，第二次嘉瑞公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴佳颖向本院提出诉讼请求：1、判令确认嘉瑞广场6-7栋2层203号房屋为原告所有，并停止扣留提取威亚教育托马斯学习馆租金的执行；2、判令本案全部诉讼费用由被告承担。（庭审中，原告变更诉讼请求为停止扣留提取房屋的租金，并将已经提取的租金返还给原告，同时放弃对房屋所有权的主张）事实和理由：2016年3月10日，原告与第三人嘉瑞公司签订《商品房预售合同》约定以总价3,237,278.00元购买位于嘉瑞广场6-7栋2层的203号房屋，并已按约支付首付款1,637,278.00元，第三人嘉瑞公司亦于当日向原告交付了该房屋。嗣后，又将该情况告知了房屋承租人刘灵飞。之后，便由原告向刘灵飞收取后续租金。而原告之所以一直未能办理按揭贷款及过户手续是因第三人嘉瑞公司与农村商业银行及被告州机关事务局之间的纠纷导致的。对此原告并无任何过错责任。故原告在已经支付购房款50%的价款且对办理过户登记无过错的情况下，原告才是该房屋的权属人，而该房屋所有的收益也应归原告所有。凯里市人民法院作出的(2019)黔2601执异6号《执行裁定书》裁定扣留该房屋租金，缺乏事实与法律依据，为了维护原告的合法权益,特诉至法院判如所请。黔东南州机关事务管理局辩称，1、原告不是案涉房屋所有权人，其权利不能对抗执行，且案涉房屋系商业用房，而非住房，依法应当驳回其诉讼请求。2、法院强制扣留嘉瑞广场6-7栋203号房屋租金，有事实和法律依据，而原告诉请停止扣留无事实和法律依据。3、原告并未能举证证明其系案涉房屋所有权人，或者其占用案涉房屋且系原告唯一居住用房，其应当承担举证不能之后果。贵州嘉瑞房地产开发有限公司述称，涉案房屋及房屋产生的租金应归属于原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据举证质证和庭审，本院确认法律事实如下：2017年4月14日，本院受理州机关事务局与嘉瑞公司之间的房屋拆迁安置补偿合同纠纷后，根据双方自行协商的结果作出（2016）黔2601民初3998号《民事调解书》，该调解书中双方约定由嘉瑞公司于2017年7月30日之前一次性支付州机关事务局房屋拆迁补偿款2,608,970.00元、逾期交房过渡房租费591,653.00元、律师费50,000.00元，共计3,250,623.00元。之后，州机关事务局向本院申请执行，本院受理后于2018年12月13日作出（2017）黔2601执1073号之一《执行裁定书》，裁定:“一、提取被执行人贵州嘉瑞房地产开发有限公司在威亚教育托马斯学习馆的租金135,648.00元；二、继续扣留提取贵州嘉瑞房地产开发有限公司在威亚教育托马斯学习馆的租金（以3,280,000.00元为限）”。提取租金后，原告吴佳颖对执行标的提出书面异议。本院受理后，于2019年6月25日作出（2019）黔2601执异6号《执行裁定书》驳回原告的异议申请。原告对裁定不服，于2019年7月24日，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：2016年3月3日，嘉瑞公司以其法定代表人宋海平的名义与刘灵飞签订《商铺租赁合同》，约定由刘灵飞承租嘉瑞公司位于凯里市部分门面用以经营“威亚教育托马斯学习馆”，并在合同中约定：“本商铺未销售前以宋海平个人出租，如本商铺销售后以新户主本人出租，承租方重新跟新户主（出租方）签署新的租赁合同，合同条款按本合同条款执行”。2016年3月10日，原告吴佳颖与嘉瑞公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告以3,237,378.00元的总价购买嘉瑞广场6-7栋2层203号房屋，其中首付款1,637,278.00元于2017年11月30日前付清，余款1,600,000.00元为银行按揭贷款方式支付。合同签订后，原告依约向嘉瑞公司支付了约定的首付款金额。同时，嘉瑞公司将其与承租人刘灵飞签订的《商铺租赁合同》以及合同押金等款项转交给原告，并通知了承租人刘灵飞，从2016年6月份起一直由原告从刘灵飞处收取该案涉房屋的租金。2017年1月24日，嘉瑞公司为融资与贵州凯里农村商业银行股份有限公司北京西路支行（以下简称：凯里农商行）签订《固定资产借款合同》将案涉房屋抵押给了凯里农商行。因嘉瑞公司未归还贷款，导致其与原告未能办理案涉房屋过户手续。再查明，本院扣留的135,648.00元租金已于2019年8月20日转入州财政局国库科，备注为：付州公产办申请执行嘉瑞房开案款。2019年11月15日，该笔款项已由州财政局国库科转入黔东南州公产管理办公室账户。本院认为，根据本案事实及诉辨双方意见，原告对执行标的享有排除强制执行的民事权益。理由如下：首先，本案中，法院的强制执行权，仅针对的是案涉房屋所产生的租金，而非案涉房屋本身，不是对于不动产的强制执行。故，不宜适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及二十九条之规定予以调整。其次，宋海平系第三人嘉瑞公司的法定代表人，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，法人的法定代表人及其他工作人员执行职务的行为就是法人的行为，其职务行为的法律后果应由法人承担，其对外订立合同的行为有效。本案中，宋海平与刘灵飞签订的《商铺租赁合同》应视为嘉瑞公司的法人行为，依法成立并有效，理应受到法律的保护。而且该租赁合同还约定了该房屋在出售后由新户主本人作为出租人与承租人刘灵飞继续租赁合同关系，所有的权利义务由新户主享有和承担，并通知了承租人刘灵飞。以上三方当事人间的约定及行为则可理解为，是该《商铺租赁合同》的债权人嘉瑞公司在其与原告之间的《商品房买卖合同》成立后，通知承租人刘灵飞时，便将其向刘灵飞收取租金的债权全部转让给了原告。该行为完全符合债权转让的要件特征，即债权转让是在不改变合同内容的情况下，债权人与第三人订立合同并将债权全部或部分转予第三人。故应适用合同法关于债权转让的相关规定予以调整。而根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十八条之规定，债权全部转让第三人的，第三人则取代原债权人成为原合同关系的新的债权人，原合同债权人因合同转让而丧失合同债权人的权利，债权人对债务人享有的债权由第三人享有，债务人应向第三人而非债权人履行债务。本案中，嘉瑞公司将该租赁合同的权利义务全部转让给了原告，并通知了承租人。则受让人原告取代原权利人嘉瑞公司成为了原合同关系新的债权人，其作为新出租人便与承租人建立了租赁合同关系。而嘉瑞公司则因该租赁合同的转让丧失了该合同上的权利。即嘉瑞公司不再享有向刘灵飞收取租金的权利，该案涉房屋上所产生的租金也不再归嘉瑞公司所有。再者，本案中案涉房屋租金虽为法定孳息，但因原告与嘉瑞公司已经约定该租金归原告所有，且嘉瑞公司在庭审中也对此予以认可，根据《中华人民共合同物权法》第一百一十六条：“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得。”之规定，该案涉房屋租金应归属于原告所有。本院（2019）黔2601执异6号《执行裁定书》，以房屋租金系房屋法定孳息为由，就直接认定了该租金归属于被告所有，系法律适用错误，现本院予以更正。综上所述，对原告提出的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十八条，《中华人民共和国物权法》第一百一十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、由被告黔东南州机关事务管理局在本判决生效后十五日内退还原告吴佳颖租金135,648.00元；二、停止继续扣留提取威亚教育托马斯学习馆租用嘉瑞广场6-7栋2层203号房屋的租金。案件受理费33,783.00元，由被告黔东南州机关事务管理局负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。本院（2017）黔2601执1073号之一《执行裁定书》和（2019）黔2601执异6号《执行裁定书》于本判决生效时自动失效。审 判 长  陈礼华人民陪审员  胡晓慧人民陪审员  肖光金二〇一九年十二月五日书 记 员  许 旸