贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初8609号原告：王凯旋，女，1981年11月11日生，苗族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：郭进，男，贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15224201010930316，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：夏远成，男，贵州贵达律师事务所实习律师，实习证号：2301190911585，代理权限：特别代理，电话：17785213949。被告：绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市高新区金阳科技产业园创业大厦**，统一社会信用代码：91520115590757803P。法定代表人：钱伟华，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张霖钰，女，1990年10月9日生，苗族，住天津市河**，系该公司员工，代理权限：一般代理。原告王凯旋诉被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人郭进、夏远成，被告之委托诉讼代理人张霖钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付迟延交房违约金35730元（违约金以涉案商品房每月1100元的租金为准，自2016年10月1日起计算至2019年6月16日，为1100×988天/365×12=35730元）；2.判令被告向原告支付迟延办证违约金6884元（违约金以原告已付购房款91849元为基数，按银行同期贷款利率4.75%，加收罚息50%计算，自2018年10月1日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，暂计算至2019年10月20日，为91849×4.75%×（1+50%）/365×384天=6884元，后续逾期办证违约金按前述方式计算至被告实际办证之日止）；3.判令被告退还原告的预告登记公告费550元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2015年12月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号13-521），约定由被告将位于高新区××大道××号绿地·新都会第13栋22层21号房出售给原告，房屋单价为4849.47元/平方米，套内建筑面积18.94平方米，总价91849元；被告应于2016年9月30日前向原告交付该商品房，于2018年9月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同签订后，原告按照合同约定支付了房款，被告至2019年6月16日才向原告交付房屋，至起诉之日也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，迟延交房时间达988天，迟延办证时间截止至2019年10月20日已达384天。被告逾期交房、办证的行为，按照法律规定和合同约定应当承担违约责任、支付违约金，因买卖合同约定的违约金过低，原告主张逾期交房按照实际损失的房屋租金支付违约金，逾期办证按照银行逾期贷款罚息支付违约金。原告多次就被告逾期交房，逾期办证的相关事宜与被告协商未果，为了维护自己的合法权益，现诉至法院，诉请如前。被告辩称，根据双方合同约定，原告未付清购房款之前被告有权拒绝交房，原告2019年6月10日才付清房款，付清房款后被告已经及时交房，案涉房屋已于2018年12月25日取得所有权初始登记，2018年12月27日已经根据合同约定公告通知业主办理产权证，因此被告不存在违约，不应支付原告违约金。即使法院认为被告违约，原告诉请计算违约金的时间和标准也有误。本院经审理认定事实如下：2015年12月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市××新区××大道××号绿地·新都会第13栋22层21号房，房屋总价款91849元。合同第八条约定“买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款46849元，余款45000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起七日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后两日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理”；合同第十一条约定“出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，并满足合同第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件”；合同第十二条对该商品房的相关设施、设备的交付时间与使用条件进行了具体的约定；合同第十三条对逾期交房的违约责任及违约金的计算方式作出了具体的约定，即“逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金，合同继续履行”；合同第二十二条约定“（一）出卖人承诺于2018年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之零点一/天承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一/天的违约金。该合同附件十二补充协议第八条约定“1、因下列情况之一，导致房屋逾期交付的，可据实予以延期，且出卖人不承担延期交房的违约责任：（1）因气候、自然灾害、国家地方政策法规或行政命令变化···（2）买受人未付清应付款项，包括但不限于购房款（含按揭款项）、违约金、配套设施费、税费、专项维修资金等。（3）……”；补充协议第十一条第4项约定“在商品房达到交付使用条件后，如买受人未付清房价款或违约金的（包括按揭付款的买受人欠缴银行按揭欠款、出卖人代垫付款项及相应违约金等），出卖人有权拒绝交付房屋且直至买受人付清款项，同时无须承担延迟交付的责任。买受人在已付清应付款或违约金后十日内自行前往出卖人处办理房屋交接手续……”。合同签订后，原告先后于2014年9月30日支付维修基金918元及房款18449元（其中包含定金转房款10000元，POS8449元），2015年7月29日支付购房款28400元及预告登记费550元，2019年6月10日支付房款45000元。另查明，2017年4月20日，被告就案涉项目取得贵阳市测绘院出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，2017年9月29日，被告就案涉项目取得贵阳国家高新技术产业开发区规划建设局盖章同意备案的《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，2018年9月17日，被告就案涉项目取得《商品房销售现房证明书》，2018年12月25日，被告就案涉项目取得《不动产权证书》，2018年12月27日，被告在《贵州都市报》刊登《公告》，公告内容为“尊敬的绿地新都会业主：我公司已于2018年12月27日取得绿地新都会（二期12栋、13栋、15栋、16栋、17栋、18栋）房屋的《不动产权证书》，请尚未办理产权的业主到本公司办理产权相关手续，特此告知”。另，案涉房屋已办理预告备案登记。以上事实，有原、被告双方的陈述和原告提供的《商品房买卖合同》、绿地控股集团云贵房地产事业部（贵阳高新）房地产开发有限公司收据、贵阳市商品房预售合同备案登记表和被告提交的案涉房屋竣工验收备案表、黔20**高新区不动产权证书和公示办理产权证的报纸等证据以及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认，作为本案的定案依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，双方应当按照约定履行各自的义务。本案的争议焦点是被告未按照合同约定的时间交房并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告是否构成违约，对此，本院分析认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，就本案双方签订的《商品房买卖合同》而言，向被告支付购房款是原告的主要合同义务，将案涉房屋交付给原告是被告的主要合同义务。本案原告未按合同约定向被告支付房款，根据双方合同约定原告有权解除合同，即原告未付清房款前，双方的买卖合同是否应继续履行尚不确定，结合双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条约定，原告未付清购房款（含按揭款项）导致房屋逾期交付的，可据实予以延期，且出卖人不承担延期交房的违约责任，原告2019年6月10日才支付完毕所有购房款，此时房屋已经符合交付条件，原告应当根据补充协议的约定在十日内自行前往办理收房手续，被告并不存在逾期交付的违约情形，原告诉请被告承担逾期交付违约金不予支持。关于交付办理商品房转移登记的相关文书，商品房转移登记是履行买卖合同转移占有案涉房屋的后续、附随义务，如前所述，原告未付清房款前双方买卖合同是否继续履行尚不确定，原告未付清房款、未转移占有案涉商品房而要求被告履行后续、附属义务并据此主张违约责任没有事实和法律依据，加之被告已于2018年12月25日取得案涉项目《不动产权证书》并于2018年12月27日在《贵州都市报》刊登《公告》通知买受人办理产权转移登记，因此对原告诉请被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金本院不予支持。关于预告登记费，原告交付该费用后，被告已为案涉房屋办理了预告备案登记，原告诉请被告返还该费用没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王凯旋的诉讼请求。案件受理费440元（已减半，原告已预交），由原告王凯旋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张钰二〇一九年十二月二十日法官助理杜世朝书记员魏琴