淮安市清江浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0812民初5093号 原告（反诉被告）：淮安市清江浦区水渡口街道办事处东郊村民委员会，住所地淮安市清江浦区水渡口大道**，统一社会信用代码：54320812ME2387465W。 法定代表人：李立强，职务主任。 委托诉讼代理人：张成林，江苏宗泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐国年，男，1965年11月8日出生，汉族，该单位副主任，住淮安市清江浦区。 被告（反诉原告）：淮安中山医院有限公司，住所地淮安市清江浦区健康东路**，统一社会信用代码913208007395873482。 法定代表人：朱金财，职务董事长。 委托诉讼代理人：桂步祥，北京大成（南京）律师事务所律师。 原告（反诉被告）淮安市清江浦区水渡口街道办事处东郊村民委员会（以下简称：东郊村）与被告（反诉原告）淮安中山医院有限公司（以下简称：中山医院）房屋租赁纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，于2019年6月20日公开开庭审理。被告中山医院于开庭当日提出反诉并申请调查令。现本案依法转普通程序并组成合议庭定于2019年8月12日公开开庭进行审理。原告东郊村委托诉讼代理人张成林、徐国年，被告中山医院委托诉讼代理人桂成祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东郊村向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告房屋使用费50万元（计算至2019年6月30日），以及从2019年7月1日起至实际交房之日止的房屋使用费；2、被告交还承租房屋给原告；3、被告赔偿损失60万元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于淮安市的房屋（以下简称：涉案物业）出租给被告用于开办医院使用，合同期限为1年，自2017年7月1日至2018年6月30日止，年租金为100万元。合同到期前，原告于2018年3月27日书面函告被告，房屋租赁合同期满不再续租，请被告在租赁期满前做好搬迁工作。合同期满后，原告于2018年9月28日再次函告被告，要求其迅速并返还承租房屋及场地。2018年11月15日，原告委托律师向被告发出律师函，催促被告按合同约定返还承租标的物，按实际使用天数支付房屋使用费或租金并赔偿损失。被告与原告协商再让一段时间给其找房搬迁，但至今被告迟迟未搬出承租房屋，其行为已严重损害原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告中山医院辩称：在2018年7月1日后，原告东郊村继续按合同约定标准向我方主张涉案物业的租金，并实际收取50万元，表明其同意我方继续使用涉案物业，双方形成不定期租赁合同关系。因此，原告于2018年3月27日、9月28日、11月15日所发出的函告不发生法律效力。2016年8月17日，原淮安市清河区人民政府就包含涉案地块在内的房屋征收决定。原告隐瞒涉案物业早于2016年就被政府决定征收的事实，直到2018年3月27日才书面函告。2018年9月5日，原告与案外人淮安市清江浦区住房和城乡建设局（以下简称：住建局）签订《淮安市国有土地上房屋征收补偿安置协议书》（以下简称作：安置协议）。原告在向我方主张租金的过程中，故意隐瞒该事实，违反合同约定，主观上存在严重过错，侵犯了我方的合法权益。在安置协议签订当日，涉案物业所有权即转移，故原告丧失向我方收取租金或房屋使用费的法律基础，也无权要求赔偿损失。在根据合同约定，涉案物业被征收造成的搬迁、临时安置及停产停业损失的补偿属于对我方的补偿，在未明确我方享有的补偿前，我方对于原告要求交还原告承租标的物的诉讼予以拒绝。 反诉原告中山医院向本院提出反诉请求：1、确认依约合法归我方所有的停产停业补偿、搬迁补偿、临时安置补偿等补偿费合计300万元（暂定）；2、判令反诉被告向我方履行上述费用的给付义务；3、判令反诉被告给予我方合理的腾退期限；4、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2002年1月28日，反诉被告东郊村作为甲方与乙方上海中屿（集团）有限公司（以下简称：中屿公司）签订《房产租赁合同》由乙方承租淮安市的房产及相关配套基础设施和场地用于开设医院经营使用，租赁期限为15年，至2017年6月30日止。中屿公司以涉案物业为经营场所办理营业执照于2002年注册成立反诉原告中山医院，由反诉原告继受《房产租赁合同》项下乙方的权利义务，并依法设立淮安中山医院，使用涉案物业至今。2015年以来，就涉案物业，我方与反诉被告多次函商，其明确告知意向继续对外出租，并特别指出：“如遇拆迁，不影响双方续签合同的商谈”。在此基础上，双方于2017年6月续签《房屋租赁合同》，我方租金交付到2018年12月31日。在续签合同中约定与东郊村无关的“停产停业补偿、搬迁补偿、临时安置补偿费”归我方所有。反诉被告于2018年9月5日与住建局签订安置协议，其应当考虑我方作为涉案物业的承租人和实际经营人与我方依租赁合同约定妥善结算。另，鉴于我方医院特殊性，客观上处理涉案物业返还合同，需要给予腾退期；人员、设备也需要妥善安置。由于反诉被告东郊村一方面不与我方协商相应理就归属我方享有的费用数额，另一方面向法院起诉主张截止实际交还涉案物业之日的房屋使用费，拒绝给予腾退期。为维护我方合法权益，特提起反诉。 反诉被告东郊村辩称：反诉原告的诉请与本诉不是基于同一法律关系，不符合并案审理的条件，应当驳回其反诉请求。反诉原告要求支付补偿费用没有事实和法律依据。涉案物业不在征收范围红线内。续签的租赁合同中明确“因政府征收甲方（东郊村）所有的房屋以及其他补偿费用，归甲方所有，政府征收部门补偿给乙方（中山医院）停产停业补偿、搬迁补偿、临时安置补偿归乙方所有”。在反诉原告承租期内，涉案物业没有被政府征收，也未发生征收补偿安置的事实。另，反诉原告所主张的停产停业补偿、搬迁补偿、临时安置补偿费用均是按被征收房屋的合法建筑面积确定的，该部分费用都应当归我方所有，反诉原告不是政府征收的主体，不应当享有上述费用。租赁合同已于2018年6月30日届满，反诉原告就应当做好腾退搬迁工作。2018年9月28日，我方再次函告要求反诉原告搬迁。时至今日，反诉原告在合同期满已达一年多时间都未搬离，是其故意拖延，故应当立即搬离，不应当再要求给予合理的腾退期。 根据双方当事人举、质证，双方对下列事实没有异议，本院予以确认：1999年，东郊村在淮安市地块上兴建设六层综合楼，并于2003年加层，相关建设均领取了合法证照。 2002年元月18日，东郊村（甲方）与中屿公司（乙方）签订《房产租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方兴办医院使用的为六层毛坯楼房，总面积为5074㎡，其中主楼3300㎡、副楼1774㎡，房屋水电及基础消防设施齐全，双回路供电设施一套（详见设施清单），于本合同签订之日交付给乙方掌管使用；租期为15年，即从2002年7月1日起至2017年6月31日止。合同签订后，东郊村移交合同约定的房屋，中屿公司对房屋进行装修并按约定支付租金。2002年7月22日，中屿公司以涉案物业为住所地注册成立中山医院，其后并使用涉案物业成立淮安市中山医院开展经营活动。此后，由中山医院承继中屿公司的合同义务，与东郊村履行上述《房产租赁合同》。 2003年6月30日，东郊村（甲方）与中山医院（乙方）签订补充协议一份，约定：甲方应乙方要求在其综合楼附进行建筑加层并出租给乙方使用，乙方所租甲方承传楼加层为毛坯房，租期从双方交接手续办理之日三个月后计算，租金为每年7万元，其交款时间及本协议终止时间与2002年元月18日双方所签合同同步。2004年4月9日，东郊村将经过验收的综合楼附楼加层第3、4两层（建筑面积为1640㎡）房屋移交给中山医院，双方签订移交书。 由于《房产租赁合同》期限将届满，中山医院于2015年5月29日向东郊村发出续租意向函，称其拟在原址对医院进行整体升级改造，故致函提出续租意向。2015年6月10日，东郊村回函，载明：“对原租赁的房产、场地意向继续对外出租，原则上采取：一、拟进行市场化动作，租金采取第三方评估后再核定。二、《续租合同》意向上，贵方须增资亿元以上项目，并在此项目内有外资引进。三、在原租赁合同执行期间，如遇拆迁，不影响双方意向续租合同的商谈，但贵方应支持和配合拆迁工作”。后双方就相关问题进行函商。 2017年6月30日，东郊村（出租方，甲方）与中山医院（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租的房屋，房屋面积约为6714㎡，其中主楼六层约为3300㎡、附楼四层约为3414㎡，院内场地面积约为1000㎡，其他配套用房（含配电房）59.4㎡，围墙112m，房屋水电及消防设施齐全，配有双电源电路，专用供电变压器两台，发电机组一套，配电屏三套，井式电梯一部，以及房屋内外装修装饰；乙方承租的房屋用途为开办医院使用，未经甲方书面同意乙方不得改变房屋用途；租赁期限为一年，自2017年7月1日至2018年6月30日止。租赁期满，乙方需要继续承租该房屋的，则就于租赁期届满前3个月，向甲方书面提出续租要求，甲方同意本合同租赁期限和租金标准可顺延一年。租赁期限内，甲方出租的房屋如遇到城市建设需要被征收时，本合同期限至政府部门发布征收决定公告之日止；本合同的年租金为100万元，乙方应当于每年7月30日前一次性支付本承租年度租金至甲方指定的账号；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁期届满或解除时返还承租房屋及场地并移交附属设施。乙方返还房屋时应符合正常使用的状态，乙方在承租期间所添置可移动的医疗设备、办公用具、家具电器，乙方有自由处置权。乙方在承租期间已装修改造的不可移动设施不得拆除，如有人为损坏乙方应当负恢复原状责任；在租赁期内，甲方出租给乙方房屋，如因城市建设需要征收时，在政府发布第一次公告时，甲方应当及时告知乙方；乙方承租范围的土地使用权依法被政府提前征收或收回、因社会公共利益或者城市建设需要乙方承租的房屋被依法征收的，本合同解除，双方互不承担违约责任。该合同还作出特别约定：1、2002年1月18日甲方与中屿公司签订的《房屋租赁合同》以及2003年6月30日甲方与中山医院签订的补充协议，均于2017年6月30日期满，按约定合同期满后原承租方在租赁期内的装修及电梯无偿交给甲方。在本合同签订前，乙方为原房屋租赁合同的实际使用人，自本合同生效之日起，乙方在原租赁合同期内添置的不可移动之物，其财产所有权归甲方所有，乙方无异议并予以认可；……3、甲方出租给乙方使用的房屋及场地，如遇政府房屋征收，乙方应当积极配合甲方的被征收事宜，在甲方书面通知搬出承租房屋时，乙方应当在接到书面通知之日起90日内搬适完毕，超过30日租赁房屋或场地范围内仍有余物的，视为乙方放弃财物所有权，甲方有权处置。如果给乙方造成损失的，甲方不承担赔偿损失的责任；4、乙方在接到甲方搬出通知后未能在约定期限内搬清财物，拖延或者拒绝搬出承租房屋及场地的乙方每迟延一日向甲方移交承租房及场地应当按5万元向甲方支付赔偿金；5、因政府征收行为导致本合同不能履行的，当乙方按约定期限搬出承租房屋及场地后，甲方应当拍案乙方实际租赁时间收取租金，乙方如有已缴多余租金的，乙方不欠缴水、电费用时，甲方如数无息奶回乙方。当乙方不能按期限搬出的，除甲方应当按乙方实际租赁时间收取租金外，乙方已缴多余的租金甲方不予退回乙方。乙方该多余租金不得用于冲抵本条第4项条款赔偿金；6、因政府征收甲方所有的房屋及场地，政府征收部门给予的补偿款，以房屋面积或者房屋补偿价值为依据，或以土地面积或者土地使用权价值为依据，给予的附属物及其他费用，归甲方所有。政府征收部门补偿给乙方停产停业补偿、搬迁补偿、临时安置补偿费归乙方所有……。双方当事人在该合同的尾部签名盖章。合同签订后，中山医院按约定支付一年租金。 2018年3月15日，淮安市经贸大厦南侧地块项目房屋征收指挥部向东郊村发出函件，载明：“经贸大厦南侧地块项目是2016年市委市政府重点棚改项目，该项目于2016年8月17日正式己征收工作。根据市委市政府要求，该项目公房房屋征收工作将于2018年4月底前完成签约、交房工作，并于6月底前拆除完毕。你单位位于淮安市中山医院房屋在此次征收范围内，请你单位市委市政府要求，积极配合工作组做好房屋征收补偿协议签约和清理承租人工作”。 2018年3月27日，东郊村向中山医院发出函件，载明：贵单位承租我单位位于淮安市产，用于开办淮安市中山医院，租赁合同将于2018年6月30日期满，本着友好、合作的原则，结合实际情况，我单位现函告贵单位，因出租房屋在政府房屋征收范围内，我单位不再续租，请在租赁期满前做好自身搬迁工作。2018年4月1日，中山医院回函，载明：“一、目前我们所承租的健康东路7号房屋拆迁系政府行为，大势所趋，我们积极响应并持续新址。恳请东郊村村民委员会、东郊股份经济合作社作积极申请政府为我们协调合适搬用适的房产，新址一旦选定，将加班加点搞好装修工程，做到快速搬迁。三、……为保证职工与病患相对稳定，我们须在医院不歇业的情况下做好搬迁的衔接和过渡。四、鉴于一所二级医院的搬迁，牵扯面大，工作量大，正常情况下需提前至少一年进行搬迁装修工作，然而首次收到要求搬迁的书面通知时间到限定搬离时间仅仅只有两个多月，对于医院于限定期限前完成搬迁工作存在很大困难，……在此恳请东郊村村民委员会、东郊股份经济合作社作为我们的老房东能予以体谅……这次还请你们能积极地为我们传递搬迁实情，为我们争取更多的搬迁时间，帮助我们克服难关……”。 2018年9月5日，住建局（征收部门，甲方）与东郊村（被征收人，乙方）、淮安市清江浦区房屋征收办公室（征收实施单位，丙方）签订安置协议一份，载明：因经贸大厦南侧项目建设需要，甲方经批准征收乙方位于健康东路7号的房屋，乙方自愿选择货币补偿的安置方式；甲方应付乙方补偿总额为80599800.32元，其中房屋补偿寺为72287740元，装潢、附属物、生活设施移装及花草树木补偿费为6024354.4元，其他补偿补助费合计2287705.92元；其他补偿补助费具体为包含搬迁补助费64612.8元（6461.28元/月×10个月）、临时安置补助费77535.36元（6461.2元/月8×12个月）、设备搬迁费531304元、停产停业补助1614253.76（44568818×3%+27718921.5×1%）；乙方被征收房中的承租户清理工作由乙方负责。该安置协议没有约定旧房交割时间。设备搬迁费为医疗机器设备等可移动物品的费用，装潢附属物等补助费中包含挂式和柜式空调合计34900元。 2018年9月28日，东郊村向中山医院发出函件，载明：我单位已于2018年3月27日书面函告贵单位，房屋不再续租，依据合同条款第六条之约定，贵单位自觉履行合同约定迅速搬离并返还承租房屋及场地。 2018年11月15日，东郊村委托律师向中山医院发出律师函，具体内容为告知江苏宗泽律师事务所接受东郊村授权，要求中山医院返还承租标的物、按实际使用天数向东郊村结清房屋使用费，并要求中山医院于接收此函后10日内返还租赁标的物，逾期则视为中山医院违约。2018年11月19日，中山医院针对律师函回复，内容与2018年4月1日回函相同，陈述其在积极寻找新址，因政府未能协调合适的房产导致迟迟无法搬迁；医院搬迁特殊，在未获得合适的房产前持续使用承租房屋实属无奈之举，将再次协商以妥善解决此事。 2018年12月18日，东郊村向中山医院出具房租发票三张，合计金额为50万元。2018年12月28日，中山医院通过银行中国建设银行向东郊村电子转账50万元，客户专用回单上载明用途为院大楼房租。中山医院此后未再向东郊村支付过任何费用，但一直占有使用涉案物业从事经营。 以上事实，有营业执照、建筑规划许可证、建筑执照、《房产租赁合同》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、催缴租金函件、征收安置补偿协议、快递单、银行电子回单以及原、被告当庭陈述载卷证明。 中山医院主张机械设备搬迁明细表中对部分设备的搬迁补偿标准不合理少计算32500元，该费用就应由东郊村支付；房屋装修及附属设施调查清单中的玻璃隔断、大理石台面及柜面、洗面台、门、彩钢棚等费用合计420357元应当归其所有。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，中山医院租赁东郊村所有的涉案物业从事医院经营，在第一份租赁合同15年租赁期限届满后，双方又于2017年6月30日续签为期一年的《房屋租赁合同》，该合同系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。在合同期限届满前，东郊村于2018年3月27日就明确告知合同期满双方不再续签租赁合同，并要求中山医院搬迁。此后又陆续发函，均表达要求中山医院搬迁并结清费用。中山医院的两次回复可以看出其对解除租赁合同没有异议，仅是要求协助寻找合适房产以便于搬迁，同时要求尽量争取搬迁时间。由此可知，双方当事人对于合同期届满双方解除租赁合同达成一致意见，故房屋租赁合同于2018年6月30日届满时解除。合同解除后，由于中同医院仍然占有使用涉案物业，故其应当支持占有使用费，中山医院于2018年12月28日向东郊村支付50万元，不能证明双方租赁关系仍然存续。中山医院据此主张双方形成不定期租赁关系，依据不足，本院不予采纳。 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方当事人的租赁合同期间届满，东郊村要求中山医院返还涉案物业，符合法律规定，本院中山医院作为承租人应当返还涉案物业，且返还房屋应当符合正常使用的状态。 承租人应当按照约定的期限支付租金。中山医院未支付2019年1月1日至今的租金和房屋占有使用费。现东郊村要求其按100万元/年的标准支付租金和房屋占有使用费至房屋实际交付时止，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。根据安置协议约定，由东郊村负责承租房的清理工作，该协议并未约定房屋交割时间，涉案物业的物权并未发生变动，故对中山医院关于安置协议签订后涉案物业物权已变更、东郊村无权收取租金及房屋占有使用费的主张，本院不予采纳。 根据约定，在遇政府征收导致租赁合同不能履行的情况下，“政府征收部门补偿给乙方（中山医院）停产停业补偿、搬迁补偿、临时安置补偿费归乙方所有”。但住建局与东郊村签订的安置协议时，东郊村与中山医院的租赁合同期限已经届满，租赁关系已经解除，故中山医院依据该约定要求东郊村支付停产停业补偿、临时安置补偿费，理由不能成立，本院不予支持。根据与安置协议配套的机械设备搬迁明细表可知，设备搬迁费是用于搬迁中山医院的医疗设备及其添置的可移动的物品，故设备搬迁费531304元应当归中山医院所有。东郊村主张其中有不可移动的物品，该费用应予扣除，未举证，本院不予支持。 根据合同关于“乙方（中山医院）返还房屋时应符合正常使用的状态，乙方在承租期间所添置可移动的医疗设备、办公用具、家具电器，乙方有自由处置权”的约定，在装潢附属物等补助费中包含挂式和柜式空调的费用合计34900元，该部分费用归中山医院所有。中山医院主张房屋装修及附属设施调查清单中的玻璃隔断、大理石台面及柜面、洗面台、门、彩钢棚等费用应当归其所有，根据约定该部分物品并不包含在约定归其所有的物品内，且拆除将会导致房屋不符合正常使用状态。故对中山医院的该主张本院不予支持。 租赁合同仅约定了基于政府征收行为导致合同不能继续履行时东郊村根据安置协议支付中山医院设备搬迁费，如果合同期限届满解除租赁合同则东郊村无需支付中山医院设备搬迁费用。另，中山医院在2018年3月27日接到东郊村函件时就已经知道涉案物业将面临征收拆迁，现其主张搬迁费少计算32500元，证据不足。故对中山医院要求东郊村另支付搬迁费32500元，本院不予支持。 根据合同约定中山医院在接到东郊村搬出通知后未能在约定期限内搬清财物，拖延或者拒绝搬出承租房屋及场地的每迟延一日按5万元/日支付赔偿金。东郊村在2018年3月就书面告知不再续签合同按时搬迁。双方租赁合同届满后，中山医院应当在90日内腾退涉案物业，但其一直未迁出，故东郊村仅要求中山医院支付迟延搬迁赔偿金60万元，不违反法律规定和合同约定，本院予以支持。 关于腾退涉案物业时间，中山医院在2018年3月就知道政府征收的情况，东郊村起诉至今也已近六个月，中山医院应当早就做好腾退涉案物业的准备，故对中山医院仍然需要合理腾退期限的主张，本院不予采纳。 经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告淮安中山医院有限公司于本判决生效后六十日内将坐落于淮安市清江浦区健康东路7号的主、附楼房屋及场地、设施腾空返还给原告淮安市清江浦区水渡口街道办事处东郊村民委员会； 二、被告淮安中山医院有限公司于本判决生效后十五日内支付租金和占有使用费100万元、赔偿金60万元，合计160万元，并从2020年1月1日起按100万元/年的标准支付占有使用费至房屋、场地实际交付时止； 三、反诉被告淮安市清江浦区水渡口街道办事处东郊村民委员会于本判决生效后十五日内支付反诉原告淮安中山医院有限公司设备搬迁费531304元、柜式及挂式空调补偿费34900元，合计566204元； 四、驳回原告淮安市清江浦区水渡口街道办事处东郊村民委员会的其他诉讼请求和反诉原告淮安中山医院有限公司其他反诉请求。 如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14700元，反诉案件受理费15400元，合计30100元，由东郊村负担4800元，中山医院负担25300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  张树维 人民陪审员  宋团争 人民陪审员  刘 静 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  黄海艳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。