广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初34611号原告：杨惠伟，女，汉族，1990年2月4日出生，住址深圳市罗湖区。委托代理人：范宁，广东华商律师事务所律师。委托代理人：吕军旺，广东华商律师事务所律师。被告：王建强，男，汉族，1981年3月29日出生，住址深圳市福田区。被告：林婷婷，女，汉族，1989年5月11日出生，住址深圳市龙岗区。被告：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市福田区华富街道深南大道**深圳市国际创新中心****603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人：阳天凯。上列原告杨惠伟诉被告王建强、被告林婷婷、被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称“世华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人范宁到庭参加诉讼，被告王建强、被告林婷婷及被告世华公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告王建强、被告世华公司所签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，解除原告与被告王建强签订的《深圳市二手房买卖合同》、二份《补充协议》及解除原告与被告世华公司签订的《居间服务及佣金协议》；2、被告王建强退还原告已支付的购房定金95000元；3、被告世华公司退还预先从原告支付的定金中扣除作为交房保证金的原告购房定金5000元；4、被告王建强支付原告违约金514000元；5、被告王建强按照中国人民银行同期同类贷款利息标准向原告支付首期定金10万元利息797.5元（自2019年2月17日暂计算至2019年4月24日，共计66天，利息要求支付至实际履行完毕之日止）；6、被告王建强按照中国人民银行同期同类贷款利息标准向原告支付监管资金69万元的利息7503.75元（监管期限共计90天）；7、被告王建强支付原告评估费6000元，公证费1020元；8、被告林婷婷对诉讼请求第二项、第四项、第五项、第六项、第七项承担连带清偿责任；9、本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、财产保全担保保险费用及公告费等）由被告承担。事实与理由：2019年2月17日，原告与被告王建强、被告世华公司签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定原告向被告王建强购买位于深圳市龙岗区的房产，不动产权证号为：（2017）深圳市不动产权第××号，被告世华公司提供居间服务。《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》约定房产转让总价款为257万元，交易定金为10万元。同时《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》第七条约定，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留人民币5000元作为交房保证金，并交由居间方即被告世华公司托管。付款方式为买方向银行抵押付款，并需要在2019年3月10日前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款至原告与被告王建强约定的银行第三方监管账户。根据《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》第十五条约定，双方签订（或网签）《深圳市二手房买卖合同》5日内，共同向不动产登记机构申请办理转移登记手续。原告与被告王建强已于2019年3月签订《深圳市二手房买卖合同》，签订后，原告按照合同约定支付定金、交房保证金，在约定期限内将剩余首期款69万元存入工商银行深圳分行的监管账户内，并提起贷款申请，目前银行已审批通过并向原告作出付款承诺。但经原告了解，被告王建强所出售房产已于2019年3月被人民法院查封，查封时间为两年以上，双方在合同约定的期限内已无法办理产权转移登记，合同目的已无法实现。《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》十六条及《深圳市二手房买卖合同》约定，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金，故被告王建强应向原告支付违约金。被告林婷婷系被告王建强妻子，应对被告王建强的债务承担连带清偿责任。因已无法实现合同目的，被告世华公司应退还预先从原告交纳的定金中扣除的作为交房保证金的原告购房定金。综上，原告为维护自身权益，特诉至法院，望判如所请。被告王建强和被告林婷婷未作答辩。被告世华公司书面答辩称，该案系房屋买卖合同纠纷，相应法律关系为买卖合同关系，而答辩人与原、被告之间系居间合同关系，二者并非同一法律关系。因此，本案主要是原告、被告王建强、被告林婷婷之间的纠纷，答辩人不承担额外的相应责任。2019年2月17日，在答辩人的居间撮合下，原告方与被告王建强签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，合同约定被告方将位于深圳市龙岗区房产出售给原告，购房总额257万元。定金10万元，其中预留5000元作为交房保证金托管在答辩人处待交易完成后再结算（合同第七条），另三方签署《定金托管协议》约定将定金10万元托管至第三人处，其中约定放款条件为查档确认产权清晰后放款，当日经查档，原告、被告王建强双方确认涉案房产产权状态清晰，答辩人依约将95000元划转至被告王建强名下，目前仍有5000元作为交房保证金托管在答辩人处，就该笔交房保证金答辩人愿意遵循法院判决进行处理。合同签订后，原告依约取得贷款承诺函，然而被告王建强出售的涉案房产于2019年3月19日被法院查封，被告王建强消极履行合同义务，未积极办理解封手续，原告及答辩人多次联系被告王建强、被告林婷婷，均无法联系上，该合同未能继续履行下去。答辩人已将所知悉的情况具陈如上，留存于答辩人处的5000元交房保证金愿依判决处理。经审理查明，2019年2月17日，原告（买方）与被告王建强（卖方）、被告世华公司（居间方）签署《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》（以下简称买卖合同），约定原告向被告王建强购买位于深圳市龙岗区房产［不动产权证号为：粤（2017）深圳市不动产权第××号］（即案涉房产），建筑面积74.43平方米，购买价款为257万元。买卖合同第六条交易定金约定：该房地产交易定金为10万元，本合同签订时支付15000元，本合同签订后一日内支付85000元。上述定金建议交由买卖双方约定的银行第三方账户监管。买方将定金在合同约定期限内存入监管账户，即视为卖方收讫。定金在买卖双方办理过户手续时自动转为楼款。买卖合同第七条交房保证金约定：买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留5000元作为交房保证金，该交房保证金交由居间方托管。买卖合同第八条付款方式约定：买方须于2019年3月10日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款671000元至买卖双方约定的银行第三方监管账户；买方须于2019年3月10日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款。买卖合同第十四条约定：在本合同签订之日起180日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》。需办理赎楼手续的，在银行出具贷款承诺函之日，或卖方在赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起5日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》。买卖合同第十六条约定：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金。此外，买卖合同还就各方的其他权利义务进行了约定。当日，原告杨惠伟（买方、乙方）与被告王建强（卖方、甲方）又签订一份《补充协议》，约定：甲乙双方同意将原合同第二条【房地产产权现状】相关约定补充如下：第2项的上述日期内，甲方应将不动产权证交于居间方世华地产保管以备过户交易之用。第3项的上述日期内，甲方应办理公证委托书给担保公司办理融资赎楼，并不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方……。二、甲乙双方同意将原合同第六条第四段部分变更为：上述定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金。双方直接收付的以实际交付方式为准。三、甲乙方同意原合同第八条“买方向银行抵押付款”第（3）项第①点修改为：买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款。四、甲乙双方同意将原合同第十四条的相关约定变更为：卖方赎楼后三日内（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》。五、甲乙双方同意将原合同第十六条修改为：任何一方不履行本合同约定义务，逾期超过7天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价20%的违约金。上述买卖合同及补充协议签订后，原告向被告世华公司支付10万元定金，世华公司将5000元作为交付保证金予以保管，余下95000元世华公司转被告王建强。买卖合同履行期间，原告为少出首付款而多从银行按揭贷款，原告与被告王建强协商后还签署了一份《补充协议》，约定：现已交易深圳市龙岗区布吉镇木棉湾鸿景豪苑鸿盛阁17Ｉ物业，实际成交价257万元，贷款195万元，除定金以外的真实要监管的首付款为52万元，现真实首付监管资金为69万元，其中差额多出17万元。卖方收取多监管的17万元，收款账户为中国农业银行62×××78账户。卖方应在买方放此款前一日将此卡及卡密码交由买方保管，在此期间不得更改密码。待收到首付款17万元一个工作日内，中介方和买方陪同卖方去银行办理退还多监管部分17万元给买方提供的账号之后，再办理银行抵押登记手续。为配合多获取银行贷款，原告与被告王建强还签署了房屋总价为279万元的《深圳市二手房买卖合同》。2019年3月8日，原告与被告王建强根据上述约定分两笔办理了69万元的资金监管手续，监管期限为90天。2019年3月13日，深圳市住房公积金通知原告审批的贷款额度为77万元。2019年3月17日，原告按揭贷款银行即中国工商银行深圳布吉支行出具《二手楼按揭贷款确认书》，同意向原告发放118万元贷款。在办理上述业务期间，原告因履行合同还支付了评估费6000元、公证费1020元。2019年4月初，原告发现案涉房产被深圳市龙岗区人民法院查封，查封时间为2019年3月19日，原告遂联系被告王建强，但被告王建强拒绝接听电话，也不回复信息，故原告于2019年4月15日通过特快专递向被告王建强在签订合同时签署的《地址确认书》中的通讯地址深圳市龙岗区中城康桥花园1-8-1101号发送《解除合同通知书》，载明：本人已经根据与你签订的合同及补充协议等资料约定向银行申请贷款，并且在3月中旬银行也已审批通过。但之后了解到我向你方购买的位于深圳市龙岗区房产已于2019年3月被人民法院查封，查封时间为两年以上，且你方一直拒绝接听电话及回复信息。由此看来，我所购房产已经无法办理转移登记手续，合同目的已不能实现。为了避免我本人遭受更大损失，现我根据法律规定解除与你签订的房屋买卖合同及相关补充协议，上述合同自你收到本通知之日立即解除。请你在收到本通知之日起三日内退回我已支付的定金等，协助我本人办理已交纳银行监管资金的退回手续，并根据合同约定支付违约金，否则我将运用法律手段维权。上述《解除合同通知书》签收后，被告王建强并未对原告的解除合同通知给予任何回应，也未将定金退回给原告，亦未协助原告办理资金监管的解除手续。原告庭审中称根据资金监管协议约定的90天期限已经届满，因被告王建强并未继续履行合同，该69万元监管资金已退还给原告。另查，2019年2与17日，原告与被告世华公司签署《居间服务及佣金协议》，原告同意在签署买卖合同时向被告世华公司支付佣金38000元、按揭服务费4000元。庭审中，原告表示上述费用并未支付给被告世华公司。再查，被告王建强与被告林婷婷为夫妻关系，原告提交的《结婚登记审查处理表》显示被告王建强与被告林婷婷登记结婚时间为2017年12月26日，被告王建强购买案涉房产的时间为2017年11月22日。上述事实，有原、被告各方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，原告与被告王建强及被告世华公司三方于2019年2月17日签署的房屋转让价款为257万元的买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。买卖合同及补充协议签署后，原告依约履行了支付定金、办理资金监管及支付首期款的义务，但案涉房产在2019年3月19日被深圳市龙岗区人民法院查封，原告了解情况后联系被告王建强，但被告王建强采取躲避的办法，拒接电话也不回复任何信息，案涉房产交易的后续手续已无法继续办理，也无法办理过户手续，被告王建强已构成违约，其应向原告承担违约责任。原告于2019年4月15日以特快专递的形式通知被告王建强解除买卖合同及相应的补充协议，属于原告依法行使合同解除权，本院予以确认。因特快专递送达日期为2019年4月16日，故双方合同解除日期应为2019年4月16日。原告起诉请求法院判令解除原告与被告王建强、被告世华公司签署的买卖合同，因原告已经依法行使合同解除权解除了上述合同，原告起诉再行请求法院判决解除，已无必要，对原告该主张，本院不予支持。原告起诉还主张法院判令解除原告与被告王建强签署的转让价款为379万元的《深圳市二手房买卖合同》，因该合同并非双方真实意思表示，故该合同为无效合同。原告起诉主张法院判令解除原告与被告世华公司签署的《居间服务及佣金协议》，因本案为房屋买卖合同关系，而原告与被告世华公司之间为居间合同关系，该居间合同关系并非本案买卖合同关系所应审理的范畴，故对原告该主张，本院不予支持，原告可另循法律途径解决。因原告与被告王建强及被告世华公司签署的买卖合同已经解除，被告王建强收取95000元定金及被告世华公司收取5000元交房保证金已无合同依据，故二被告应将各自收取的款项退还给原告，原告主张被告王建强退还定金95000元、被告世华公司退还交房保证金5000元，本院予以支持。原告主张被告王建强按照补充协议第五条的约定向其支付房屋总价款20%的违约金514000元，该违约责任双方在合同中已经明确作出了约定，且近期深圳房价上涨客观上也导致了原告再购买房产时存在多支出价款的损失，因此，对原告该主张，本院予以支持。原告还主张被告王建强支付定金的利息损失和监管资金的利息损失以及支付评估费6000元和公证费1020元，因本院前述支持的违约金中已包含上述损失，故对原告该四项主张本院均不予支持。原告主张被告林婷婷对被告王建强的给付义务承担连带清偿责任，虽然被告林婷婷与被告王建强现为夫妻关系，但被告王建强购买案涉房产的时间为2017年11月22日，是在与被告林婷婷结婚之前，被告王建强此时应是离异状态，案涉房产应系被告王建强的婚前个人财产，被告王建强出售个人房产所产生的违约责任应由其个人承担，原告主张被告林婷婷对王建强的给付义务承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王建强应自本判决发生法律效力之日起十日内退还原告杨惠伟购房定金95000元；二、被告王建强应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨惠伟支付违约金514000元；三、被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨惠伟退还交房保证金5000元；四、驳回原告杨惠伟的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费10093元（已由原告预交），由原告负担153元，被告王建强负担9890元，被告世华公司负担50元；案件保全费3642元，案件保全担保费700元，均由被告王建强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵明升人民陪审员  刘小焱人民陪审员  顾秀珍二〇一九年十二月二十七日书 记 员  茶丽梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。