海南省临高县人民法院   民事判决书   （2019）琼9024民初226号   原告（反诉被告）：曾某1，女，1986年8月22日出生，汉族，公民身份号码：×××，住贵州省遵义市。   委托诉讼代理人：况某，贵州宇辉律师事务所律师。   被告（反诉原告）：蒋某，女，1958年2月3日出生，汉族，公民身份号码：×××，住海南省临高县。   委托诉讼代理人：田某，海南外经律师事务所律师。   被告：曾某2，男，1962年8月1日出生，汉族，公民身份号码：×××，住贵州省遵义市。系原告曾某1的父亲。   原告（反诉被告）曾某1诉被告蒋某（反诉原告）、曾某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告曾某1向本院提出诉讼请求：1、依法确认两被告于2016年12月19日签订的处置原告房屋的《房屋转让协议》无效；2、判令被告蒋某返还原告位于××县#住宅楼第五层503号房；3、由两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告购买的的位××县#住宅楼第五层503号房屋，当初购买的目的是投资兼用于老人及自己度假。因工作原因，近几年原告均没有来海南度假，只是由原告父母与原告年幼的孩子在冬天来海南居住。被告曾某2在未告知原告，也未得到原告授权的情况下，与被告蒋某就原告位于××县#住宅楼第五层503号房屋于2016年12月9日签订《房屋转让协议》一份，约定将该房屋出售给被告蒋某。从2017年底开始，被告曾某2及原告母亲就以要陪孙子读书，过几年再去度假等为由，暂时不去度假，原告想想也属于正常，也没有理会。可是本案起诉前不久被告曾某2才告知原告说位于××县#住宅楼第五层503号房已经被他出售给被告蒋某，之所以一直没有告诉原告的原因是怕原告不同意。原告知道情况后，向两被告明确提出不同意卖房，并表示要求收回房屋。被告曾某2及蒋某均不同意，导致本案诉讼。原告认为，位于××县#住宅楼第****房是原告依法享有的合法财产，原告仅是提供给被告曾某2临时使用，并没有委托被告曾某2将该房屋出售，且原告本身就没有出售房屋的意愿，被告曾某2的行为侵犯了原告的合法财产权。被告蒋某在明知房屋所有人是原告的情况下，仍然与被告曾某2签订合同，且也不征求原告意见，其行为也是对原告房屋财产权益的侵害。因此依据相关法律规定，特向人民法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。   被告（反诉原告）蒋某辩称：涉案房屋于2015年交付后，由被告曾某2夫妻于2015年底完成装修。据小区业主反映，被告曾某2夫妻常带原告孩子来小区居住。被告蒋某购买该房前，被告曾某2夫妻已在小区打广告数月，并委托多位业主帮其寻找买家。被告蒋某是在小区娱乐室，听说后才由被告曾某2的妻子岳珍玉带领去看房商谈，被告曾某2夫妻当时称因原告在深圳开公司需要用钱才决定把房子卖掉。为此，双方邀请了小区业主范应渝先生帮助起草合同。2016年12月19日在范应渝先生的见证下，被告曾某2妻子岳珍玉也在场的情况下，双方正式签署了《房屋转让协议》。协议约定，该房总房款23万元，先付2万元定金，2017年3月前再付19万元，房产证下发后，办完过户手续再付余款2万元。协议签订前，被告蒋某已于2016年12月17日支付2万元定金。2017年2月22日再支付19万元房款的同时，双方办理了房屋交接手续，被告曾某2将《商品房买卖合同》、《认购书》、购房款收据、宽带、机顶盒、燃气、物业、水电及《装修施工合同》等凭据原件都交给被告蒋某。自2017年2月22日房屋交接之后，被告蒋某一直居住至今。2018年12月初房产证下发后，被告蒋某要求原告曾某1及被告曾某2办理过户手续时，被告曾某2夫妻却称卖房没有经过原告同意，拒不协助办理房产过户手续。自房屋交付之日起，被告蒋某已居住近二年，原告一直无异议。期间，被告曾某2夫妻还曾多次要求付清2万元尾款。如今偶遇政策因素房价上涨，原告居然为了经济利益相互串通，将被告蒋某告上法庭。为此特向人民法院提起反诉，请求依法确认本案被告曾某2、反诉被告曾某1与反诉原告蒋某于2016年12月19日签订的《房屋转让协议》有效；判令反诉被告曾某1继续履行上述协议，并责令反诉被告曾某1协助反诉原告蒋某将位于××县#住宅楼第五层503号（证号：琼（2018）临高县不动产权第XXXX号）房产过户给反诉原告蒋某；本案诉讼费、保全费由反诉被告曾某1承担。   被告曾某2辩称：涉案房系原告曾某1购买，被告曾某2并没有出钱，只是使用。被告曾某2与被告蒋某协议将该房屋转让的行为没有经过原告曾某1的同意，双方签订协议前已向被告蒋某告知原告曾某1不知晓房屋出售的事实。由于被告蒋某担心原告曾某1今后不认账要求被告曾某2和原告曾某1共同在转让协议上签名，后被告曾某2又在协议上签上曾某1的名字。房屋出卖后，被告曾某2也没有将售房款支付给原告曾某1。综上，被告曾某2与被告蒋某签订协议将涉案房屋出售的行为没有经过原告曾某1的授权，该房屋转让协议应认定为无效。被告曾某2收取的售房款已用于偿还个人债务，现无力返还被告蒋某。   当事人围绕诉讼请求提供了证据，经庭审质证，本院确认如下：   原告曾某1提供的证据一、琼（2018）临高县不动产权第XXXX号《不动产权证书》和合同编号00785《商品房买卖合同》复印件，用以证明涉案房屋是原告于2013年6月30日签订合同购买所得；证据二、贵州省遵义市红花岗区人民法院（2014）红民一初字第1988号《民事调解书》，用以证明涉案房屋属于原告个人财产的事实；证据三、2016年12月19日曾某2与蒋某签订《房屋转让协议》复印件，用以证明该协议约定将涉案房屋转让给蒋某，没有原告签名认可的事实。被告蒋某对证据一中的不动产权证的真实性无异议，对商品房买卖合同认为未能提供原件，不发表质证意见；对证据二的真实性无异议，认为该证据与本案无关联性；对证据三认为没有原件核对，不发表质证意见。被告曾某2对证据一至证据三的真实性均无异议。本院经审查认为，原告提供的证据一来源真实、合法，且与本案存在关联性，本院予以确认；证据二与本案争议事实无关联性，本院不予确认；证据三因原告未能提供原件核对，对其真实性本院不予确认。   被告蒋某提供的证据一、2016年12月19日署名曾某2、曾某1、蒋某的《房屋转让协议》、2016年12月17日署名岳珍玉（曾某2妻子）收到蒋某买房定金2万元的收条、2017年2月22日署名曾某2、曾某1收到蒋某购房款19万元的收条及银行转账记录，用以证明涉案房屋转让协议的签订及履行的过程；证据二、《商品房买卖合同》、《房屋认购书》、购房款《收据》、税费《收据》、土地代办证费用《收据》、安装宽带机顶盒、燃气费《收据》、物业、水电相关凭证及《房屋装修施工合同》，用以证明2017年2月22日双方进行交接并将涉案房产的所有文件原件交给被告蒋某，自2017年2月22日开始入住至今；证据三、曾某1、曾某2的身份证复印件，用以证明购房时原告提供了其身份复印件，被告蒋某才相信房屋的交易原告有参与并同意；证据四、海港小镇物业服务中心出具的《证明》及缴纳物业费的部分凭证，用以证明被告蒋某自2017年2月22日开始入住涉案房屋至今已超过两年，双方对房产的交易事实是没有异议的；证据五、琼（2018）临高县不动产权第XXXX号不动产权证复印件，用以证明涉案房产权证办好后，原告应将该房产过户给被告蒋某；证据六、十份书面证人证词，用以证明涉案房屋在蒋某购买之前曾某2夫妻已在小区张贴广告出售信息数月，并委托其中证人的业主帮忙寻找买家，并称其女儿急需用钱的事实；证据七、录音光盘，内容是2018年10月28日岳珍玉与蒋某微信留言说“姑娘也说的，如果得不到2万块钱，房子她也不卖了”证明房子由原告委托其父母出卖，一直催收房款的事实；证据八、范应渝、赵景玉的证人证言，用以证明范应渝起草并见证合同签订过程及原告曾某1委托曾某2卖房的事实。原告曾某1对证据一中的房屋转让协议的真实性无异议，但认为协议上曾某1的签名不是本人所签，对两份收条及支付转帐记录不清楚，收款人的名字也不是本人所所签；对证据二、证据三的真实性均无异议，但认为原告并没有向两被告提供过该证据，其来源不合法；对证据四的情况不清楚；对证据五的真实性无异议，但对证明内容有异议；对证据六的三性均有异议，认为该证据不符合证据的形式要件；证据七已超过举证期限，对其证明内容有异议；对证据八的陈述内容不清楚。被告曾某2对证据一的真实性无异议，该协议是当场签名的，曾某1名字是本人代签的；对证据二不发表质证意见；证据三是本人提供给蒋某的；对证据四、证据五、证据六不发表质证意见；对证据七表示不清楚，不发表质证意见；证据八中范应渝的陈述基本属实，但曾某1的身份证是本人手上原本就有的，本人不认识赵景玉，对其陈述的内容不清楚。本院经审查认为，被告蒋某提供的上述证据，除了证据六中的证人证词，因证人未出庭作证，接受当事人质证，该证据不符合形式要件，本院不予确认外，对于其他证据均与本案争议的事实存在关联性，且能相互印证，本院予以确认。但证据一中的《房屋转让协议》和2017年2月22日收到蒋某购房款19万元的收条不能确认系原告曾某1本人签名的事实。   被告曾某2无证据提供。   根据原、被告的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月30日，原告曾某1与海南金港置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于海南省××县#住宅楼第五层503号。该房交付后，原告的父母即被告曾某2及其妻子岳珍玉在居住期间，对外声称原告因生意急需用钱有意出售该房产的信息。被告蒋某知悉后有意购买，随后由该小区业主范应渝陪同被告蒋某一起去看房。当时被告曾某2还提供商品房买卖合同原件进行查看，在范应渝在场见证下，经过被告蒋某与被告曾某2夫妇协商达成一致意见后，于2016年12月17日向被告曾某2的妻子岳珍玉转账支付购房定金2万元，同日岳珍玉向被告蒋某出具收条予以确认。之后，由范应渝帮助起草房屋转让协议，于2016年12月19日由被告曾某2与被告蒋某共同签订一份《房屋转让协议》，该协议甲方为曾某1、曾某2，乙方蒋某，协议内容为：甲、乙双方友好协商，甲方自愿将位于××县房转让给乙方；该房转让价格人民币23万元，以甲方收到乙方定金2万元为准，待甲方在2017年3月前交房时再付19万元，在该房产证下发后，甲方协助乙方办理完过户手续，乙方再付余款2万元，结清款项。该协议签订时，被告蒋某要求被告曾某2和原告曾某1共同在转让协议上签名并提供曾某2和曾某1的身份证复印件，被告曾某2便代替曾某1在转让协议上签名并向被告蒋某提供曾某1和本人的身份证复印件。协议签订后，依据协议约定被告蒋某于2017年2月22日再向被告曾某2的妻子转账支付购房款19万元，同日被告曾某2向被告蒋某出具署名收款人为曾某2、曾某1的收条予以确认。被告蒋某支付购房款19万元之后，依据房屋转让协议约定，被告曾某2于2017年2月22日将涉案房屋交付被告蒋某使用，并向蒋某移交涉案房产的商品房买卖合同、购房款收据等相关文件原件。被告蒋某自2017年3月开始入住涉案房屋并向物业服务中心缴纳物业费，直至2018年10月29日临高县国土资源局向原告曾某1颁发琼（2018）临高县不动产权第XXXX号《不动产权证书》后，被告蒋某于2018年12月间向原告曾某1及被告蒋某提出要求协助办理房产过户登记时，双方发生纠纷，原告曾某1为此向本院提起本案诉讼。   本案在审理过程中，被告蒋某向原告曾某1提起反诉，于2019年1月28日向本院申请财产保全，请求对涉案房屋进行查封。2019年1月29日本院作出（2019）琼9024民初226号民事裁定，查封位于海南省××县#住宅楼第五层503号房（房产权证号：琼（20**）临高县不动产权第XXXX号），期限为三年（自2009年1月29日至2021年1月29日）。申请保全费1670元。   本院认为，涉案房屋是原告曾某1与海南金港置业有限公司签订合同购买，2018年10月29日临高县国土资源局颁发的琼（2018）临高县不动产权第XXXX号《不动产权证书》登记的权利人为曾某1，应认定该房产为原告所有。海南金港置业有限公司将涉案房屋交付原告后，原告的父母即被告曾某2及其妻子岳珍玉在居住期间，对外声称原告因生意急需用钱，有意出售该房产的信息，被告蒋某知悉后有意购买，在看房时被告曾某2还提供商品房买卖合同原件进行查看。之后，经被告蒋某与被告曾某2夫妇协商达成一致意见后，由被告曾某2以原告及其本人的名义与被告蒋某签订房屋转让协议，约定将涉案房屋转让给被告蒋某，同时按照被告蒋某的要求在协议上签署原告的名字并提供原告及本人的身份证复印件。上述协议的签订过程中，虽然原告不在场，但据于被告曾某2与原告之间的父女关系，被告蒋某有理由相信被告曾某2具有代理权。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，应认定被告曾某2以原告及其本人的名义与被告蒋某签订的《房屋转让协议》有效。因此，本案原告请求确认2016年12月19日被告曾某2与被告蒋某签订的《房屋转让协议》无效；判令被告蒋某返回还原告位于海南省××县#住宅楼第五层503号房的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。协议签订后，被告蒋某已依约履行支付购房款义务，被告曾某2也依约将涉案房屋交付被告蒋某使用，并移交涉案房产的《商品房买卖合同》、购房款收条等相关原件。按照协议约定，涉案房产证下发后，原告和被告曾某2应协助被告蒋某办理房产过户登记手续。2018年10月29日临高县国土资源局已向原告颁发涉案房产的《不动产权证书》，而原告和被告曾某2拒绝协助被告蒋某办理房产过户登记手续的行为已构成违约。因此，反诉原告蒋某请求确认被告曾某2以反诉被告曾某1及本人的名义与反诉原告蒋某于2016年12月19日签订的《房屋转让协议》有效；判令反诉被告曾某1继续履行协议，并责令反诉被告曾某1协助反诉原告蒋某将涉案房产过户给反诉原告蒋某的诉讼请求，本院依法予以支持。本案被告曾某2主张，双方签订协议前已向被告蒋某告知原告曾某1不知晓房屋出售的事实缺乏证据证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款规定，判决如下：   一、驳回原告曾某1的全部诉讼请求；   二、确认被告曾某2以反诉被告曾某1及其本人名义与反诉原告蒋某于2016年12月19日签订的《房屋转让协议》有效；   三、《房屋转让协议》应当继续履行；   四、限反诉被告曾某1于本判决发生法律效力之日起十五日内协助反诉原告蒋某将位于海南省××县#住宅楼第五层503号（证号：琼（2018）临高县不动产权第XXXX号）房产办理过户登记到反诉原告蒋某名下。   案件本诉受理费4750元、反诉受理费2375元，共计7125元，由原告曾某1负担；诉讼保全申请费1670元，由反诉原告蒋某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判长 陈魁坚   人民陪审员 王秀玲   人民陪审员 孙晓丽      二〇一九年十二月七日   书记员 王春婷   附本案适用相关的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十九条【表见代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。   第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。