广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1022民初1954号 原告（反诉被告）：周琼秋，女，1968年10月9日出生，壮族，教师，住田东县。 委托代理人：覃莹，广西凌盛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冼桂物，女，1980年8月8日出生，壮族，自由职业，住田东县。 被告潘华（反诉原告），男，1977年12月7日出生，壮族，自由职业，住田东县。 俩被告共同委托代理人卢维，广西右江律师事务所律师。 俩被告共同委托代理人黄贵昆，广西右江律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）周琼秋与被告（反诉原告）冼桂物、潘华所有权确认纠纷一案，本院于2019年9月29日立案受理。依法组成由欧阳阳担任审判长、人民陪审员刘建成、韦彩云组成的合议庭，于2019年12月20日公开开庭进行审理。书记员黄文广担任法庭记录。原告（反诉被告）周琼秋及委托代理人覃莹，被告（反诉原告）冼桂物、潘华的共同委托代理人卢维、黄贵昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周琼秋向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认位于田东县平马镇百通世界新城广场1-××号房屋归原告所有（房屋价值约15万元），并要求被告协助原告办理房屋过户手续；二、本案的案件受理费由被告负担。事实和理由:2008年5月28日原告丈夫黄尚江以被告冼桂物名义购买了位于田东县平马镇百通世界新城广场1-××号房屋（建筑面积为49.94平方米套内面积为41.08平方米）并以被告冼桂物的名义支付了房屋首付款、房产契税、房屋贷款按揭等相关费用，该套房屋总价为77116元，其中银行按揭6万元整。约定由原告丈夫每月按时偿还房屋按揭款并约定房屋按揭还款完毕后被告把该房屋办理过户登记到原告丈夫名下。房屋交房至今一直由原告方占有、使用并居住，房屋装修也是由原告方自行装修使用。原告及原告丈夫一直履行约定，每月固定将房屋按揭款支付到被告冼桂物还款的银行卡名下。后原告丈夫黄尚江因生病于2009年4月27日病故，2009年后的银行按揭均系原告支付。原告于2017年找被告冼桂物协商此房屋过户问题时，被告称要求原告一次性支付剩余按揭款2万多元后才给原告办理房屋过户手续。后原告于2017年8月4日将剩余的29109.95元支付完毕后要求被告办理房屋过户手续，二被告突然反悔不予办理。原告认为此房系原告以被告冼桂物名义购买，购房所支付的所有款项均系由原告支付，故原告应享有此房屋的所有权。现双方协商不成。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告冼桂物、潘华辩称，原告主张田东县平马镇百通世界新城广场1-××号房屋是其丈夫购买与事实不符，应为冼桂物和潘华共同享有该房产。冼桂物、潘华没有和周琼秋丈夫达成购房协议，原告的诉请没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告（本诉被告）冼桂物、潘华本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被反诉人腾出田东县平马镇百通世界新城广场1-××号房屋（东房权证平字第××号）并修复破损的房屋结构，物归原主；2、本案诉讼费由被反诉人承担。反诉事实与理由:2008年5月28日，反诉人作为买受人与出卖人广西宝资诚房地产项目管理集团有限公司签订编号为“百通世界2008-109”的《商品房买卖合同》，合同约定:1、出卖人将百通世界新城广场第1幢3层31号房卖与洗桂物，建筑面积为49.94平方米；2、该房按建筑面积计价，每平方米单价154.17元，总价77116元等。2008年8月15日，二反诉人共同以该套房屋抵押人的名义向中国工商银行田东县支行申请购房贷款，并签订了“2008年（田东）房字02**”《个人购房借款合同》，合同约定:1、贷款人工行田东县支行同意以个人购置住房贷款名义向借款人冼桂物、潘华放贷资金60000元；2、贷款用途为用于购买坐落于广西百色市田东县，建筑面积49.94平方米;3、贷款期限180个月，实际放款日与到期日以借据为准等。上述合同签订后，二反诉人依约履行合同。但由于在购买该房屋过程中，二反诉人由于资金不足，遂与被反诉人之夫黄尚江（已于2009年病故）口头商定，在反诉人一方支付房屋首付款后，由黄尚江帮忙垫付还贷资金，在未结算清算前，房屋暂由黄尚江一方占有使用。反诉人于2009年12月17日依法取得了该套房屋的房产权证书（东房权证平字第××号），证书明确记载房屋所有权人为“冼桂物”、共有人为“潘华”。在黄尚江过世后，反诉人曾要求与被反诉人结算清算以收回房屋，但被反诉人认为该套房屋是其一方购买，拒绝结算清算，继续占有并使用该房屋，并对房屋结构进行损坏，导致反诉人的物权长期受到侵害。综上，为维护反诉人合法权益，特提起反诉，恳请法院支持反诉人的反诉请求。 反诉被告（本诉原告）周琼秋辩称，反诉人潘华、先桂物诉请无事实和法律依据。1、反诉答辩人只是借用反诉人的名义购买房屋，房屋的首付款系反诉答辩人交付，而且银行贷款也均由反诉答辩人支付和偿还，因此，反诉答辩人才是房屋的真正购买人和所有权人。虽然双方未签订书面协议，但是购买房屋时已达成口头协议，且反诉答人一直以双方约定的义务履行，因此，反诉人违反双方约定将房屋登记在自己名下，属于侵权行为。2、根据《物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，但此项内容应当理解为登记只具有权利正确性推定效力而并非绝对效力。根据《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记載的事项，应当与不动产登记簿一致;记載不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”这就说明只要有相反证据证明登记错误，则登记簿上所记载的事实就应当被推翻。就此而言，不动产登记簿虽然系享有权利的证明，但并不具有绝对的证明力。在有相反证据予以佐证的情形下，还应当根据案件的具体情况予以认定不动产的权属。3、根据双方口头协议约定的实质即反诉答辩人丈夫约定以反诉人的名义购买房屋并办理贷款，但该房屋之上的权利义务均归属于反诉答辩人，这属于典型的借名行为。虽然该借名行为的内容虽然属于规避金融政策性的行为，但依据《中华人民共和国合同法》的规定，只有违反法律、行政法规强行性规定的行为才属无效。而金融政策并非法律、行政法规，该借名协议并不因违反此项政策的内容而无效。此外，双方还约定由反诉答辩人按还款时间和金额偿还贷款，并未损害国家、集体及第三人的利益，不因恶意串通而无效。因此，借名行为有效。4、房屋归属问题，不仅应看购房时双方当事人的真实意思表示还应结合支付购房款和该房屋交房后居住、使用情况等进行综合分析确定房屋归属。本案诉争的房屋购房时系反诉答辩人丈夫借用反诉人的名义购买，购房首付款系由反诉答辩人丈夫支付，按揭贷款由反诉答辩人及反诉人偿还，该房屋在交付后一直由反诉答辩人装修、改造居住和使用。反诉人虽然持有涉案房屋的所有权证书、买卖合同和抵押合同，但不能提供充分证据证明其为该房屋的实际购买者，且其称将房屋借给反诉答辩人居住也未提供证据予以证实。而反诉答辩人却出示了支付房屋对价以及偿还按揭贷款的证据，交房后房屋装修情况、房屋涉及物业费、水电费等费用缴纳的证据，故房屋应归属于实际购买人反诉答辩人。综合上述事实，应当认定该房屋的实际购买人为反诉答辩人，仅仅系借用反诉人的名义购买。涉案房屋权属为反诉答辩人所有。 当事人围绕诉辩依法提交了证据。原告为支持其本诉主张提交的第一组证据有：1、原告身份复印件，证明原告诉讼主体资格；2、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；3、东房权证平字第××号房屋产权证；4、个人购房借款／担保合同；5、商品房买卖合同，以上3-5证实原告及原告丈夫出资购买的位于田东县平马镇百通世界新城广场1-××号房屋系以被告姓名购买现目前登记在被告名下的事实；6、韦小燕于2010年7月14日出具的证明，证明位于田东县平马镇百通世界新城广场1-××号房屋购房时系原告丈夫以被告名义购买并由原告丈夫支付全部购房款的事实；7、销售不动产统一发票、契税完税证；8、个人业务支付凭证；9、工商银行田东油路支行个人银行流水明细单；10、工商银行田东庆平支行业务回单；11、被告冼桂物房款按揭银行流水明细单，以上7-11证明被告房款按揭明细与原告支付后银行流水明细相互吻合，证实位于田东县平马镇百通世界新城广场1-××号房屋购房时系原告丈夫出资购买，后原告丈夫病故后由原告支付房子按揭款，且交房至今一直由原告装修并居住至今的事实。原告提交的第二组证据有：1、2008年8月8日房屋评估费、档案查询服务费、房屋项权证登记、工本费等收据，证明涉案房屋所有费用均由原告丈夫支付，票据也在原告处的事实；2、2008年10月19日至12月7日原告装修1-329、1-331房屋所购买的装修耗材购货清单；3、2015年2月5日1-329、1-331房屋家电、家居购买清单、2015年1-331房屋网络缴费凭证；4、2009年至2015年田东供水公司缴费清单（1-329、1-331房屋）；5、2017年至2019年1-329、1-331房屋缴纳电费收据；6、2010年至2016年1-329、1-331房屋物业、电梯、维修、卫生费缴纳收据；7、2016年至2019年1-329、1-331房屋卫生费缴纳发票凭证；以上2-7证明原告出资购买该房屋后为装修房屋支付的装修材料款项的事实，证实该房屋实际由原告所有并由原告自行装修使用，多年来的物业费、水电费、卫生费、维修费、电梯费等一直由原告缴纳的事实，证实原告实际占有房屋，被告如是该房屋所有人，应当对原告占有使用提出异议，但一直未提出任何异议，且由原告自行改造房屋结构，自主装修，证实房屋的实际所有人是原告的事实；8、1-329、1-331房屋现状图片，证明2008年购买房屋后，原告装修房屋时将两间房屋打通后才予装修，如果房屋是被告所有应当提出异议，但被告一直未提出异议的事实，证实房屋实际所有人为原告；9、1-329房屋产权证书，证明使用黄某名字购买的1-329房屋已实际办理房屋产权过户手续至原告名下的事实。原告提供的第三组证据有：1、住宅质量保证书、住宅使用说明书；2、1-329商品房买卖合同；3、电梯使用维护费补充协议；4、1-329、331住宅装修协议书；5、业主临时公约。以上1-5证明原告以被告名义买房，所有与房屋有关手续均由原告丈夫办理，其原件也由原告保管的事实；6、2019年3月14日原告打给冼桂物的通话录音、2019年3月15日冼桂物打给原告的录音，证明双方就此事曾进行协商，被告冼桂物认可是用其名义买房的事实。被告冼桂物、潘华为支持其本诉辩解提供的证据有：房产证（东房权证平字第××号）原件，证明涉案房屋是冼桂物、潘华共同共有。反诉原告冼桂物、潘华未提交证据支持其反诉主张。反诉被告周琼秋为支持其反诉辩解提供的证据与其本诉主张时提供的证据一致。周琼秋还申请证人黄某出庭作证，拟证实黄尚江借潘华、冼桂物名字购买讼争房屋。经质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方有争议的证据和事实，本院将在查明事实及评理部分综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：冼桂物与潘华原系夫妻,现已离婚。周琼秋的丈夫黄尚江生前与潘华系朋友关系。黄尚江与周琼秋拟在百通世界新城广场购买两间房，每间面积49.94平方米，打通成为一个套房。但为规避金融政策，黄尚江与冼桂物、潘华口头约定以二人的名字购买田东县平马镇百通世界新城广场1-××号房屋。同时，黄尚江也以其胞姐黄某的名字购买相邻的田东县房屋。2008年5月28日，广西宝资诚房地产项目管理集团有限公司（出卖人）与冼桂物（买受人）签订《商品房买卖合同》,合同中载明买受人冼桂物。合同约定冼桂物购买百通世界新城广场1幢3层31号房屋（1-××号）房,建筑面积49.94平方米,总价77116元;选择按揭贷款方式支付房款,首期支付房款16116元，余款60000元申请按揭贷款。签订合同后黄尚江交付款项。因办贷款的需要，黄尚江于2008年8月8日对讼争房屋办理房屋评估、档案查询、他项权证登记等，并支出相关费用。同年8月15日,冼桂物、潘华与工商银行田东县支行签订《个人购房借款／担保合同》,约定冼桂物、潘华为借款人向工商银行田东县支行贷款60000元,贷款期限180个月，并设户名：冼桂物，账号：21×××19，开户行：中国工商银行股份有限公司田东县支行作为还款账户。冼桂物、潘华并作为抵押人将讼争房屋作为抵押物抵押给工商银行田东县支行。2008年10月起,黄尚江装修讼争房屋。在完成装修后，黄尚江、周琼秋一起入住讼争房屋。2009年4月27日，黄尚江因病死亡。周琼秋在讼争房屋居住至今，并支付相应的水费、电费、物业费、电梯费、卫生费等。2009年11月起,周琼秋每月向户名为冼桂物账号为21×××19的工商银行账号存入400-550元不等的款项用于偿还房屋按揭贷款。2009年12月17日,田东县房屋管理部门发放了讼争房屋的所有权证（东房权证平字第××号）,登记房屋所有权人为冼桂物，房屋共有人为潘华。2017年，周琼秋开始与冼桂物协商讼争房屋过户事宜。冼桂物亦需过户以便其自身购房。为此，冼桂物要求周琼秋一次性归还尚欠的按揭贷款。2017年8月4日，周琼秋归还尚欠按揭贷款29109.95元。之后，周琼秋多次与冼桂物及潘华协商过户事宜但被拒，遂诉至本院，提出前述诉请。 本院认为，本案本诉的争议焦点有：1、黄尚江与冼桂物、潘华之间是否存在借名买房的协议？2、讼争房屋归谁所有？本案反诉的争议焦点有：冼桂物、潘华的反诉诉讼请求是否应予支持? 借名买房,通指借名人因故不以自己名义购买房屋时,与出名人达成协议,由借名人出资,以出名人名义购买房屋的行为。本案中，黄尚江与冼桂物、潘华之间虽未签订书面的借名买房协议,但黄尚江实际交付讼争房屋的首付款,并在其死亡后由其配偶即原告周琼秋按期偿还以冼桂物、潘华名义办理的房屋按揭贷款，符合借名买房的特征。而从冼桂物与周琼秋的通话录音中，冼桂物多次提及“江哥”用其名字买房，使其在再购房时受影响。综合黄尚江与冼桂物、潘华一起去办理购房贷款的相关手续并交纳款项，后收房、装修、入住等。可证实黄尚江与冼桂物曾有借名买房的口头协议，并已实际履行。冼桂物、潘华辩称房屋首付是其拿钱给黄尚江交付，但未能举证证实。二人辩称与黄尚江达成代付银行贷款的协议，也未能举证证实。本院对冼桂物、潘华的辩称不予采纳。 本案争议房屋虽然登记的所有权人为冼桂物、潘华,银行按揭贷款亦是以冼桂物、潘华的名义办理,但冼桂物、潘华并未实际支付购房首付款和按期偿还贷款。该房屋的首付款由黄尚江支付，银行按揭贷款由周琼秋支付。黄尚江、周琼秋自2008年10月入住讼争房屋,交纳了用水、用电、物业管理等方面的费用,占有使用房屋至今。而冼桂物、潘华未对讼争房屋支付款项,十几年来从未主张任何权利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”因此，原告主张讼争房屋实际应归其所有,本院予以支持。冼桂物、潘华辩称争议房屋归其所有的意见，本院不予采纳。 通过买卖方式取得不动产物权的,不仅需要向房地产权属登记部门办理登记予以公示,还要求不动产买卖双方的意思真实。本案中,由于讼争房屋系黄尚江借用冼桂物名义购买,冼桂物并无购买争议房屋的真实意思。虽然双方之间没有书面的“借名买房”协议,但有充分的证据证明争议房屋房款以及其他相关费用等实际由黄尚江、周琼秋支付,可认定登记在冼桂物、潘华名下的房屋属于代持有性质。由于黄尚江已死亡，该房屋的实际权利人应为周琼秋,现冼桂物、潘华主张周琼秋搬出房屋,停止侵害无事实依据,本院对冼桂物、潘华的反诉诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第七条、第十五条、第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 一、位于田东县平马镇百通世界新城广场1-××号房屋（房屋所有权人登记为本诉被告冼桂物、潘华,房屋所有权证号为东房权证平字第××号）归本诉原告周琼秋所有; 二、本诉被告冼桂物、潘华于本案判决确定生效之日起十日内协助本诉原告周琼秋办理位于田东县平马镇百通世界新城广场1-××号房屋（房屋所有权人登记为冼桂物、潘华,房屋所有权证号为东房权证平字第××号）的产权过户手续; 三、驳回反诉原告冼桂物、潘华的反诉诉讼请求。 案件本诉受理费3300元,反诉案件受理费100元,合计3400元,由冼桂物、潘华负担。周琼秋已预交的，由冼桂物、潘华向周琼秋履行义务时一并付清。 上述债务，义务人应于本案生效判决规定的履行期限内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 审 判 长  欧阳阳 人民陪审员  刘建成 人民陪审员  韦彩云 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  黄文广