广州铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2019）粤7101民初209号 原告：广州市越秀区房屋管理局，住所地：广州市越秀区吉祥路28号。 法定代表人：罗学文，局长。 委托诉讼代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢海傲，广东广信君达律师事务所律师。 被告：广州市椰城阁房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区挹翠路28号1004房。 法定代表人:邢益轩。 被告：广州市穗京房地产开发有限公司，住所地：广州市越秀区寺右新马路南二街四巷7号。 法定代表人：张为民，董事长。 委托诉讼代理人：吴国盛，广东法全律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏志斌，广东法全律师事务所实习律师。 原告广州市越秀区房屋管理局（以下简称原告）诉被告广州市椰城阁房地产开发有限公司（以下简称椰城阁公司）、广州市穗京房地产开发有限公司（以下简称穗京公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2018年1月1日向广州市越秀区人民法院提起诉讼，2018年9月30日广东省高级人民法院裁定指定我院审理，我院于2019年4月8日立案，依法适用普通程序并组成合议庭，于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方晖、被告穗京公司的委托诉讼代理人吴国盛、苏志斌均到庭参加诉讼，被告椰城阁公司经公告送达未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：法院判令两被告：1.连带向原告支付拖欠的租金补偿款424607.82元（从1997年4月暂计至2017年10月，实际计至被告移交拆迁补偿房屋之日止）；2.负担本案诉讼费。 事实和理由：1.挹翠路58号一部分是原告管理的直管房（拆迁无主代管）。1992年，穗京公司与市中院以（92）城地批字第309号文对该房屋进行征拆。因该房屋属于无主房屋，经穗京公司申请由原告于1997年4月1日起代管（房字第6236号），租金按非住宅计收。在拆迁时，双方未就该房屋签订《征地拆迁直管房补偿协议书》。但按当时同一地块所有房屋的拆迁合同以及补偿标准，穗京公司应在1999年5月1日前原址回迁；回迁面积应不少于被拆除面积(183.5727平方米)；回迁移交之前的租金损失补偿款由拆迁单位支付。经计算，拆迁时上述被拆迁房屋的月租金应为1719.06元（根据拆迁时相邻、同样使用性质、结构的挹翠横路46号房屋租金单价计算）。2.此后，原告依约将房屋交付了穗京公司与市中院拆除，但是至今穗京公司未按协议约定安排回迁，从1997年4月起，穗京公司也停止支付回迁前的租金补偿款，截止2017年10月，拖欠租金补偿款累计424607.82元。3.原告曾于2016年3月31日向穗京公司发出《律师函》，要求穗京公司立即支付欠付的租金补偿款，并安排回迁。针对该函，穗京公司于2016年4月18日进行了回复。4.其后，经原告查档了解，挹翠路地块原由广州市中级人民法院征收，被告穗京公司与市中院参与地块开发。1996年，市中院退出开发项目，穗京公司与广州椰成经济发展有限公司合作成立被告椰城公司继续对挹翠路地块进行开发，土地使用权亦由被告椰城公司取得，现回迁房已建成使用。 为证明自己的诉称，原告提供的证据有： 1.《广州市不动产登记查册表》，拟证明涉案房屋是原告管理的直管公房。 2.《合作开发挹翠路商住综合楼项目协议》，拟证明穗京公司与市中院对被拆迁地块合作开发，是共同的拆迁人。 3.穗国土建用函字【1996】第58号《关于土地所有权问题的复函》，拟证明被告穗京公司与市中院对被拆迁地块合作开发，是共同的拆迁人。 4.《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，拟证明被告穗京公司应承担逾期回迁违约金及支付回迁前的租金补缴款。 5.《协议书》，拟证明被告穗京公司与椰城经济公司共同成立被告椰城阁公司继续开发拆迁地块。 6.穗国土建用函字[1997]第21号《关于土地使用权问题的复函》。 7.穗国土建用字[1997]第562号《建设用地批准书》。 8.穗国地出合（1997）428号《国有土地使用权出让合同》。 证据6-8拟证明被告椰城阁公司系拆迁地块的实际开发人及受益人。 9.律师函及快递单，拟证明原告曾于2016年3月31日催促被告穗京公司及案外人市中院支付拖欠租金补偿款及履行拆迁补偿协议。 10.被告穗京公司对律师函的回复，拟证明被告已收悉律师函并承诺尽快处理。 11.催租通知及快递单，拟证明原告于2014年7月10日开始多次催促被告穗京公司及案外人市中院支付拖欠的租金补偿款及履行拆迁补偿协议。 12.（2016）粤0104民初8078号民事判决书，拟证明穗京公司在同地块的拆迁补偿合同纠纷案件中自认同意履行拆迁补偿义务，本案中穗京公司应当支付租金补偿款及违约金。 13.（2017）粤0104执31138号执行裁定书，拟证明（2016）粤0104民初8078号民事判决书已生效发生法律效力。 14.椰城阁公司工商登记内档资料，拟证明椰城阁公司是穗京公司和椰城经济公司共同出资成立，用于开发案涉地块的项目公司，穗京公司出资50%；1997年7月16日，穗京公司将持有椰城阁公司的股权转让给椰城经济公司，双方约定拆迁责任仍由穗京公司负责。 对于原告提供的证据，被告穗京公司发表质证意见如下：对证据1-8真实性、合法性由法院依法核实，因上列证据均发生在现穗京公司的受让方管理前，对此前的情况不清楚，上列证据均出现在原告及其上级管理部门的档案中，已经产生了合同及物权变更的效果。对证据9-10真实性、合法性予以确认，但穗京公司均是要求原告提供详细的证据，以便穗京公司进行调查核实，穗京公司从未同意承担相应的责任。证据11的真实性予以确认，对于邮寄到东风路的邮件并显示妥收的，穗京公司予以确认，但穗京公司从未同意承担相应的责任。对证据12-13的真实性、合法性由法院核实，关于证据12，穗京公司的代理人仅仅提到同意协助办证，并未同意其他相关义务，不视为穗京公司同意承担相应的法律责任；对证据14的真实性、合法性予以认可，但具体相关的设立公司以及签署的股权转让协议书，代理人只能庭后向穗京公司核实，之后再做答复。 被告穗京公司辩称：原告的全部诉请无事实和法律依据，应予以驳回。根据原告提供的证据显示，穗京公司已经一早退出涉案的土地开发项目，本案与穗京公司无关，穗京公司不清楚本案的相关事实，穗京公司原来是国企，因历史遗留问题，穗京公司改制的时候，相关的档案资料、财务账册并未移交新的受让方，另外，原告要求穗京公司承担违约责任严重有违契约精神，也有违物权公示的原则，根据原告提供的证据显示，原告是本案房屋的权利人，同时原告及其上级单位也是广州市地区的房地产开发管理审批的部门，两被告及市中院的合作合同，以及变更开发单位等文件材料均经过原告及其上级单位同意、审批并最终载入原告及其上级单位的具有对外法律效力的档案之内，原告对两被告及市中院的合作是知情并经过严格的审批流程才同意的，其主张穗京公司承担责任，没有依据。另外，根据物权公示原则，涉案开发项目的权利已经转移给椰城阁公司，与穗京公司无关。另外，原告的诉讼主张已超过诉讼时效，若法院最终认定要求穗京公司承担责任，市中院也是合同参与方，应当与穗京公司一起承担责任。 被告穗京公司未提交证据，被告椰城阁公司没有向本院提交答辩意见，也没有提交证据，且经本院合法传唤，无故未到庭，视为其放弃对事实的陈述和举证、质证的权利。本院依法缺席审判。 对各方均无异议的证据，本院均予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据，本院评判如下：对原告提供的证据，被告穗京公司对证据1-11、13-14并未提出实质性的异议，且原告向本院提供原件予以核对，本院认为，原告提交的证据客观真实，相互印证，能够基本反映案件纠纷的形成、发展过程，本院均予以采纳。证据12，被告穗京公司的异议属实，本院予以采纳，对原告的拟证明目的，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年1月16日，市中院与穗京公司签订《合作开发挹翠路商住综合楼项目协议》，约定：市中院将挹翠路58-60号、东堤五马路26-48号、东市南1-29号地段共2393平方米用地交给穗京公司，由穗京公司自主开发经营。市中院负责协助办理合作建房的有关手续；穗京公司负责该项目开发建设的全部资金，负责拆迁安置工作及搬迁费用以及项目的规划、设计、建设、楼宇销售等具体工作。项目楼宇建成后，市中院得1000平方米住宅面积；同时约定市中院同意穗京公司提供500万元人民币交换该1000平方米住宅面积，并将其交回穗京公司自主经营。1996年4月9日、10日，市中院先后收到穗京公司从银行转账款470万元、30万元，合计共500万元，并于4月10日当日向穗京公司开出收到500万元的收据。1996年7月8日，穗京公司与椰城经济公司签订《协议书》，约定椰城经济公司向穗京公司支付409万元后，穗京公司退出该项目的合作开发和经营，另约定双方以“广州市椰城阁房地产开发有限公司”的名义成立项目公司，项目公司董事长兼总经理由椰城经济公司法定代表人担任，穗京公司不再担任和参与该项目公司的任何职务和具体事务，穗京公司负责办理成立项目公司的所有手续，椰城经济公司支付成立项目公司的正常费用后全权负责。1996年8月2日，穗京公司召开董事会，一致同意投资500万元与椰城经济公司合资开办椰城阁公司。因挹翠路58号一部分是无主房屋，1996年11月25日穗京公司申请作代管房屋处理，1997年4月1日原告接管该房屋，接管面积183.5727平方米，拆迁时该房屋的按月交纳租金额为1719.06元。1996年12月19日，广州市城市规划局向穗京公司、市中院、椰城阁公司、椰城经济公司发出《关于同意更名的复函》（穗规地复字［1996］653号），同意将涉案地段（91）穗城1014号《建设用地规划许可证》及穗城规东片地复字［1996］第35号的用地单位改为椰城阁公司。1997年7月16日，椰城经济公司与被告穗京公司签订《关于项目公司股权转让协议书》，约定“自协议签订之日，穗京公司完全退出涉案项目的合作和经营，一切债权债务均由椰城阁公司承担，其经济或法律上的一切责任、权利及义务均与穗京公司无关，但涉案项目拆迁回迁责任除外。”1997年12月2日，广州市国土局与被告椰城阁公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定广州市国土局将位于东山区项目，面积为2393平方米，土地使用权出让金为每平方米土地6134元。2014年7月10日，原告开始向被告穗京公司寄出《关于催交欠租的通知》，要求穗京公司支付欠付的租金。2016年3月31日，原告向穗京公司、市中院寄出律师函，要求其办理征收补偿安置房的移交手续并支付所欠租金补偿款。 本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告与市中院、被告穗京公司之间签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，是各方当事人真实的意思表示，也不违反法律、行政法规的规定，应受到法律的保护。各方当事人均应依法履行义务，并享有权利。针对双方当事人提出的诉讼时效、承责主体等问题，本院评判如下： 1.关于诉讼时效，因原告于2018年1月1日有效向广州市越秀区人民法院提起了诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”的规定，最迟从2015年1月2日开始至起诉之日止的利益并未过诉讼时效，应予支持。 2.关于承责主体，虽然最早签订征地拆迁直管房补充协议的是被告穗京公司、市中院，但根据原告和被告提交的材料可证实市中院退出了征地拆迁补偿协议，在1996年7月8日穗京公司也与椰城经济公司合作开办椰城阁公司，并于1996年8月成立了椰城阁公司。在1997年7月16日，穗京公司将其在椰城阁公司的股权转让给椰城经济公司，并约定“自协议签订之日，穗京公司完全退出涉案项目的合作和经营，一切债权债务均由椰城阁公司承担，其经济或法律上的一切责任、权利及义务均与穗京公司无关，但涉案项目拆迁回迁责任除外。”,故承责主体应以椰城阁公司为主，穗京公司仅按照其与椰城经济公司的约定承担补充责任。 综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第二百一十九条之规定，判决如下： 一、被告广州市椰城阁房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内向原告广州市越秀区房屋管理局支付从2015年1月2日起至拆迁补偿房屋实际移交之日止的租金补偿款； 二、被告广州市穗京房地产开发有限公司按照其与广州市椰城经济发展有限公司的约定对第一项给付义务承担补充责任。 三、驳回原告广州市越秀区房屋管理局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取受理费7669.11元，由被告广州市椰城阁房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。 审 判 长  吴玉龙 审 判 员  李子君 人民陪审员  何国梅 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  董洛君 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为诉讼时效抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。