广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初4128号原告：蔡嘉玮，男，1988年7月17日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区****************，公民身份号码440************556。委托诉讼代理人：陈韵，广东法申律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎紫珊，广东法申律师事务所实习律师。被告：黄永丰，男，1987年6月2日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区***************，公民身份号码440************813。被告：张洁玲，女，1989年5月17日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区***************，公民身份号码440************080。原告蔡嘉玮与被告黄永丰、张洁玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，因需公告送达，转为普通程序，于2019年12月12日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蔡嘉玮的委托诉讼代理人陈韵、黎紫珊到庭参加诉讼,被告黄永丰经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡嘉玮向本院提出诉讼请求:1、判令两被告返还购房款540000元及支付违约金100000元给原告。上述合计640000元。2、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与被告是朋友关系，2016年11月，被告以经营生意需要资金周转为由向原告兜售位于广东省茂名市茂南区***************。后双方达成一致意见，转账购房定金后于2016年11月15日，在油城公证处签订了《房地产转让协议》。2016年11月17日，原告支付第一笔购房款后，于2016年12月9日签订了《预定房屋定金协议》，同时约定2017年5月30日将涉案房屋交付给原告。后经了解，被告2017年6月23日被告将涉案房屋再次卖给陈品亮。原告多次与被告协商解决本案纠纷，被告均避而不谈。为了维护原告合法权益，请判如所请。被告黄永丰不作答辩。原告蔡嘉玮围绕诉讼请求依法提交了证据，被告不予质证，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月11日至14日，原告蔡嘉玮共转账100000元给两被告。2016年11月15日，被告黄永丰、张洁玲作为甲方，原告蔡嘉玮作为乙方，在茂名市油城公证处签订了《房地产转让协议》，并进行了公证。该协议主要约定：一、转让房产情况：茂名市***************[《房地产权证》编号为粤房地权证茂字第**00051432号，建筑面积203.66平方米]，该房地产现按揭于金融机构。二、转让价格及付款方式：该房地产的转让价格为人民币1425620元，分四期支付：1、本协议签订前，乙方向甲方支付定金100000元。2、本协议签订之日起二日内，乙方向甲方支付房款375620元。3、由乙方向甲方支付900000元，甲方收到该款之日起二日内应向银行办理贷款清偿手续。4、甲方将上述房地产过户到乙方名下，乙方可领取产权证之日，乙方应向甲方支付50000元。三、交房方式：双方约定甲方应于2017年5月30日前将上述房地产交付乙方。五、违约责任：若一方违约，违约方需赔偿对方的损失，并向对方支付违约金100000元；若甲方转让的房屋因债务纠纷造成乙方不能正常使用上述房屋，或因甲方原因不能办理过户手续，或甲方反悔，乙方可以解除本协议，甲方必须全部退还购房款给乙方，并赔偿乙方的损失（包括房屋装修费等）；若乙方单方要求解除本协议，甲方对所收的房款不予退还。2016年11月17日，原告蔡嘉玮向被告黄永丰、张洁玲支付了购房款共440000元。2016年12月9日，被告黄永丰、张洁玲作为甲方，原告蔡嘉玮作为乙方签订了《预订房屋定金协议》，对《房地产转让协议》的部分约定进行了变更，主要约定：二、转让成交价格为1425642元，其中是2016年11月17日分为两次支付甲方张洁玲购房定金540000元：先是现金交易340000元，后是银行转账200000元，剩余885620元将会在甲、乙双方约定的时间再进行分批支付。四、违约责任：甲方如签订预定房屋收款定金协议后，未能履行本协议条款。甲方应当退还乙方定金540000元并赔偿乙方的近期购房损失费用。后因转让的房屋涉及其他民事纠纷，两被告未能将房屋售予原告蔡嘉玮，原告蔡嘉玮请求两被告返还购房款。2019年12月11日，被告张洁玲返还40000元购房款给原告蔡嘉玮.2019年12月12日，原告蔡嘉玮与被告张洁玲达成协议，主要约定：被告张洁玲返还80000元购房款给原告蔡嘉玮,原告蔡嘉玮撤回对被告张洁玲的起诉。同日，原告蔡嘉玮向本院请求撤回对被告张洁玲的起诉，本院作出（2019）粤0902民初4128号之三民事裁定书予以准许。另查明，2017年6月23日，案外人陈品亮与被告张洁玲签订《房屋买卖合同》，约定被告张洁玲将其所有的本案涉案房屋以1350000元转让给案外人陈品亮。合同签订后，当天，案外人陈品亮支付合同定金30000元，并在同年6月28日支付900000元购房款给被告黄永丰、张洁玲。案外人陈品亮其后得知涉案房屋因涉诉被本院查封后提出异议。2017年12月18日，案外人陈品亮将剩余的房款420000元划入本院，涉案房屋现由案外人陈品亮占有使用。本院认为，原告蔡嘉玮与被告黄永丰、张洁玲就涉案房屋签订了《房地产转让协议》、《预订房屋定金协议》，上述合同为当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，依法成立有效，对双方当事人均具有约束力，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告张洁玲与原告蔡嘉玮签订上述合同之后又和案外人陈品亮就涉案房屋签订买卖合同，而且已开始履行合同进行房屋转让。被告黄永丰、张洁玲一房多卖的行为已构成违约，两被告的违约行为已造成不能实现本案合同的目的。原告蔡嘉玮在庭审时经本院释明后确认解除双方签订的《房地产转让协议》、《预订房屋定金协议》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同，本院予以认定。在本案中，原告蔡嘉玮为购买涉案房屋已支付540000元给两被告。在庭审结束时止，被告张洁玲已退还40000元给原告蔡嘉玮，原告蔡嘉玮在庭审时确认放弃主张购房款中的80000元，并撤回对被告张洁玲的起诉，属于当事人民事自主处分行为，本院予以确认。根据《预订房屋定金协议》中的约定：“甲方如签订预定房屋收款定金协议后，未能履行本协议条款。甲方应当退还乙方定金540000元并赔偿乙方的近期购房损失费用”，减除原告蔡嘉玮放弃主张的购房款80000元，原告蔡嘉玮主张被告黄永丰返还购房款540000元，本院仅支持460000元，对超出部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《房地产转让协议》中的约定：“若一方违约，违约方需赔偿对方的损失，并向对方支付违约金100000元。”原告蔡嘉玮主张被告黄永丰支付违约金100000元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告黄永丰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法适用缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第五十一条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告黄永丰于本判决发生法律效力之日起10日内返还购房款460000元给原告蔡嘉玮；二、限被告黄永丰于本判决发生法律效力之日起10日内支付违约金100000元给原告蔡嘉玮；三、驳回原告蔡嘉玮的其他诉讼请求。案件受理费10200元，（原告蔡嘉玮已预交），由原告蔡嘉玮负担800元，被告黄永丰负担9400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  李志豪人民陪审员  朱仕献人民陪审员  古常忠二〇一九年十二月二十日法官 助理  林 颖书 记 员  黄红梅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。