湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1221民初78号原告：湖北嘉诚房地产开发有限公司。住所地：嘉鱼县鱼岳镇滨湖路。统一社会信用代码：91421221673694289H。法定代表人：陈亮亮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡超，湖北昕明律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：周雪琴，湖北扬忠律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：谢勇军，男，1978年2月15日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。被告：熊顺珍，女，1976年5月13日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。系被告谢勇军之妻。第三人：王华兵，男，1974年10月5日出生，汉族，住嘉鱼县。第三人：湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司。住所地：湖北省嘉鱼县鱼岳镇人民大道**。法定代表人：余炼，该银行行长。委托代理人：江仕民，男，该银行职员。代理权限：一般授权。原告湖北嘉诚房地产开发有限公司（以下简称嘉诚公司）与被告谢勇军、熊顺珍、第三人王华兵、第三人湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司（以下简称嘉鱼农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院作出（2018）鄂1221民初147号民事判决书，原告嘉诚公司不服，提出上诉。2018年10月26日咸宁市中级人民法院作出（2018）鄂12民终1496号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）鄂1221民初147号民事判决，并发回本院重审。本院于2019年1月3日立案重审本案。本院在案件重审期间，第三人嘉鱼农商行向本院书面申请参加本案诉讼，因其诉求与本案有直接利害关系，依法本院准许其参加本案的诉讼。为查明本案案情，本院依法追加第三人王华兵参加本案诉讼。本院依法另行组成合议庭，依法公开开庭合并审理本案。原告的委托诉讼代理人胡超，被告谢勇军、熊顺珍，第三人王华兵、第三人嘉鱼农商行委托代理人江仕民到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告嘉诚公司重审期间向本院分别提出变更诉讼请求如下：1、请求依法解除原、被告双方于2014年12月5日签订的《商品房买卖合同》，并腾退出该房屋；2、请求判令被告谢勇军、熊顺珍支付原告代其偿还的按揭款196761.91元；3、请求判令被告谢勇军、熊顺珍支付违约金238752元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2014年12月5日与被告谢勇军、熊顺珍签订商品房买卖合同，约定由原告出售给被告位于嘉鱼县鱼岳镇滨湖路湖畔花城第17幢负104号商铺一间，该商铺建筑面积为132.64平方米，总价款为1193760元，其中首付款603760元，余款590000元以商业按揭贷款的方式支付，合同还约定交房日期为2015年12月31日前。合同签订后，因被告当时资金不充足向原告申请首付款分期，并于2014年12月16日承诺2015年10月31日前付清全部欠款。在合同约定及承诺的首付款交付日期，被告迟迟未能向原告支付该商铺首付款。时至今日，被告一直违反合同的约定，未履行首付款及银行按揭款的付款义务。导致银行将原告存放于该行的按揭贷款保证金扣划代被告还银行按揭款，至2019年6月28日，已代谢勇军、熊顺珍还款196761.91元，上述还款由银行开具“借款偿还凭证”。原告对被告迟延支付购房款的行为在2017年9月7日发出催告书，经原告催告后，被告在三个月的合理期限内仍未履行付款义务。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第七条第二款规定“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”。另根据合同补充协议第13条规定“本合同签定后，买卖双方任何一方单方面违约解除合同的，须向另一方赔偿总房款20%的违约金”。被告谢勇军、熊顺珍原审辩称，王华兵以我们夫妻名义购买诉争的商铺，应由王华兵承担全部责任，所有的债务应由王华兵承担。重审时辩称，原审法院判决解除房屋买卖合同及违约金等适用法律正确应予维持。同时要求开发商按照市场评估价收购房屋或者承担所购房款24%的利息。第三人王华兵辩称，2014年10月，我同开发商及施工方老总口头商议，由我购买三间商铺，将来用我在工程施工的工程款抵首付款。2014年12月5日我以三个弟弟的名义与原告签订《商品房买卖合同》，三个弟弟每人一个商铺，均于12月16日与原告签订首付款《分期付款协议》，同时向原告出具了每人欠条一张。2015年1月28日我在嘉鱼农商行办理了按揭贷款，三个商铺共计178万元交给了原告，我开始每月月供偿还按揭款22000元，为办理按揭贷款购买保险等我共花费7万元。2015年3月，我因患有急性白血病，需要治疗，但是我一直坚持偿还银行按揭贷款直到2016年12月29日止。2016年11月我将104、105号两间商铺经过安装电线（19500元）、燃气（16000元）、分隔墙及厕所（32000元）等等，出租给他人经营，两个商铺的第一年租金我收取后均用于上述安装费用。三个商铺我已经付按揭贷款2015、2016两年，大概有60万元。我现在因病治疗需要大量资金，已经无力给付购房款，原告请求解除房屋买卖合同可以，我要求原告从2015年开始收我们178万元贷款要承担到现在的利息，或者按照现在市场评估价格回收房屋，该给我的给我，该给银行的给银行。第三人嘉鱼农商行称，2015年1月28日我行与二被告签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》，并依照约定向我行按揭贷款59万元打给原告。被告按揭贷款前期正常按月供还款至2016年11月，后来王华兵未按时还款，我行按照与原告的约定直接扣划原告保证金账户资金还款（出具了“借款偿还凭证”）。现在由于被告无力偿还贷款，原告要求解除房屋买卖合同，我们银行请求解除按揭借款合同，由原告或被告偿还下欠的按揭贷款，解除合同，对开发商、被告都是利大于弊。本院原审对本案查明的案件事实及处理意见如下：被告谢勇军、熊顺珍系夫妻关系，谢勇军系案外人王华兵妻子谢红之弟。原告于2014年12月5日经协商与被告谢勇军、熊顺珍签订了一份《商品房买卖合同》，按照合同约定，原告（出卖人）将其开发的位于嘉鱼县滨湖路湖畔花城第17幢负104号商铺一个出售给二被告（买受人），该商铺的建筑面积为132.64平方米，单价为9000元/平方米，总价款为1193760元。在该合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，“买受人如未按本合同规定的时间付款，按第（2）项约定：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。该合同附件四《合同补充协议》约定，付款方式及期限：买受人应于2014年12月5日付清首付款603760元，余款59万元应在本合同签署之日同时办妥银行按揭贷款手续。”合同签订后，原告将上述商铺交给二被告，2015年1月28日，二被告在嘉鱼县农村信用合作联社（现变更为湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司）办妥了59万购买上述商铺的银行按揭款手续，并将59万元按揭贷款支付给原告。由于二被告不能按照合同约定支付原告出售位于嘉鱼县滨湖路79号（湖畔花城）17栋负104商铺的首付款603760元，2014年12月16日，案外人王华兵以二被告的名义与原告签订了一份《湖畔花城分期付款协议书》，承诺在2015年10月31日前付清首付款603670元。并以二被告名义向原告出具一张603760元的欠条，王华兵作为担保人签名，并承诺若违约，按照已签署的《商品房买卖合同》和《分期付款协议》相关规定执行。但上述情况二被告均不知情，事后二被告也未追认。2014年9月18日，原告（甲方）与嘉鱼县农村信用合作联社（乙方）签订了一份《个人住房（商业用房）按揭贷款业务合作协议》，按照该合同约定：“甲方就合作项目为购房人依借款合同所产生的债务提供阶段性连带责任保证。甲方同意在保证期内，在乙方开立用于阶段性担保责任的保证金帐户，存款用于履行阶段性担保责任的保证金，缴存保证金比例为：不低于按揭贷款额度的住房5%，商业用房10%。如借款人未能依照合同的约定，按时偿还贷款本息或相关费用，乙方在及时通知甲方后，可从甲方在乙方开立的存款帐户中直接扣划。甲方在承担连带保证责任后，有权要求乙方配合其向购房人追偿。”从2015年2月21日至2017年11月29日，被告谢勇军向原告累计支付购买上述负104商铺按揭贷款221344.20元。此后再未偿还按揭贷款。由于二被告没有按照约定期限偿还湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司的购房按揭贷款，2016年12月29日、2017年7月25日、2017年11月29日，湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司（乙方）按照与原告（甲方）签订的《个人住房（商业用房）按揭贷款业务合作协议》在原告存放在该行的保证金账号分别扣划代被告谢勇军偿还银行按揭款30821.45元、18440.63元、25688.62元，三次累计74950.70元。2017年9月7日，原告向二被告发出催款通知函，要求被告按照合同约定履行付款义务，但被告在三个月的合理期限内仍未履行还款义务。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任第（2）款的规定，“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人交付违约金。”因此，原告根据合同约定及法律规定特向本院起诉，并提出上述诉讼请求。另查明，2017年5月31日嘉鱼县国土资源局不动产登记中心颁发给原告的鄂（2017）嘉鱼县不动产权第0000848号不动产权证载明“坐落于嘉鱼县鱼岳镇滨湖路79号（湖畔花城）17号楼车库层建筑面积2975.19平方米，-1层1层房屋建筑面积1868.80平方（注：含第17幢负104号商铺）用途：商业，权利人为湖北嘉诚房地产开发有限公司”。嘉鱼县国土资源局不动产登记中心出具的湖畔花城第17幢楼-104铺预购人为谢勇军、熊顺珍。原告仅为被告谢勇军、熊顺珍办理了该房屋的预告登记手续，并未为二被告办理该房屋的产权登记手续。原审本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，依法应予保护。原、被告双方均应按照合同的约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告按照合同约定将被告购买的房屋交付给被告，但被告却没有按照合同约定的期限支付所欠的购房款，按照合同约定，原告（出卖人）有权解除合同。被告的行为构成违约，依法应承担违约责任。原告以连带责任保证人的名义代被告偿还了被告应偿还给湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司的按揭贷款74950.70元，二被告应将其垫付的按揭贷款偿还给原告，并按合同约定按累计应付款的1%向原告支付违约金。被告辩称没有事实依据和法律依据。案外人王华兵在二被告不知情的的情况下以二被告名义签订的《湖畔花城分期付款协议书》及出具给原告的欠条系无权代理行为，事后二被告也未追认，对二被告不发生效力。故二被告的辩解意见，本院不予采纳。二被告通过银行按揭支付给原告的购房款59万元及利息，原告应返还给二被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除原告湖北嘉诚房地产开发有限公司与被告谢勇军、熊顺珍于2014年12月5日签订的《商品房买卖合同》；限被告谢勇军、熊顺珍于本判决生效后十日内将位于嘉鱼县鱼岳镇滨湖路79号湖畔花城第17幢负104号商铺返还给原告；二、限被告谢勇军、熊顺珍于本判决生效后十日内一次性向原告湖北嘉诚房地产开发有限公司支付原告代其偿还的按揭款74950.7元；三、限被告谢勇军、熊顺珍于本判决生效后十日内一次性向原告湖北嘉诚房地产开发有限公司支付违约金6036.7元（603670×1%）；四、限原告湖北嘉诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向被告谢勇军、熊顺珍返还购房按揭款59万元及利息（按中国人民银行同期同档次贷款利率自2015年1月28日起计算至原告实际付清之日止）。五、驳回原告的其他诉讼请求。本院重审庭审围绕当事人的诉争展开，通过原审及重审庭审举证、质证，本院重审确认如下的案件事实：被告谢勇军是第三人王华兵的内弟，与被告熊顺珍属夫妻关系。第三人王华兵平时以承包一些工程项目的装修、装饰施工，被告夫妻时有参与施工工作。原告嘉诚公司开发的嘉鱼县鱼岳镇湖畔花城项目中，王华兵从2014年4月开始参与该项目部分所建房屋窗户的安装工程，并由工程施工单位垫资用于购买材料等。2014年12月5日原告经与第三人王华兵协商，并与被告谢勇军、熊顺珍签订了一份《商品房买卖合同》及相应的合同附件，被告谢勇军、熊顺珍购买原告开发的位于嘉鱼县滨湖路湖畔花城第17幢负104号商铺一个，该商铺的建筑面积为132.64平方米，单价为9000元/平方米，总价款为1193760元。2014年12月16日，第三人王华兵经与原告协商后，以被告的名义与原告签订了关于购买房屋首付款的《湖畔花城分期付款协议书》，该协议约定在2015年10月31日前付清首付款并以被告名义向原告出具欠条一张，载明：谢勇军、熊顺珍欠原告首付款603670元。由王华兵作为担保人签名。2014年9月18日，原告与嘉鱼县农村信用合作联社（后更名为湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司即本案第三人）签订了一份《个人住房（商业用房）按揭贷款业务合作协议》，按照该合同约定：“甲方就合作项目为购房人依借款合同所产生的债务提供阶段性连带责任保证。甲方同意在保证期内，在乙方开立用于阶段性担保责任的保证金帐户，存款用于履行阶段性担保责任的保证金，缴存保证金比例为：不低于按揭贷款额度的住房5%，商业用房10%。如借款人未能依照合同的约定，按时偿还贷款本息或相关费用，乙方在及时通知甲方后，可从甲方在乙方开立的存款帐户中直接扣划。甲方在承担连带保证责任后，有权要求乙方配合其向购房人追偿。”基于原告嘉诚公司与第三人嘉鱼农商行上述按揭贷款合作协议的约定，二被告于2015年1月28日在第三人嘉鱼农商行顺利办理了上述商铺的10年期银行按揭贷款手续，第三人嘉鱼农商行并将按揭贷款59万元支付给原告嘉诚公司。此后，自2015年2月21日起第三人王华兵通过自己的银行账户向被告谢勇军预留在第三人嘉鱼农商行的按揭贷款还款账户汇款，用于偿还每月的月供。2015年3月第三人王华兵因患有急性白血病，住院治疗、化疗等需要大量资金，无法工作，没有资金来源，因而于2016年11月起断供银行按揭贷款。第三人嘉鱼农商行根据其与原告嘉诚公司的按揭贷款合作协议约定，自2016年12月29日起主动扣划原告在该行设立的保证金账户资金用于偿还被告按揭贷款，依照嘉鱼农商行提供的被告谢勇军还款账户明细及原告提供的偿还借款凭证，被告按揭贷款本息账户还款本息共计343155.41元，第三人嘉鱼农商行自2016年12月29日起至2019年6月28日止在原告保证金账户上扣款9笔共计196761.91元，被告谢勇军实际偿还按揭贷款本息146393.50元。同时查明，2017年9月7日原告向被告谢勇军、熊顺珍发送《催款告知书》，通知被告在收到通知书后15日内交付所欠购房首付款及违约金。2017年11月22日第三人嘉鱼农商行向原告发出《按揭贷款催收通知书》一份，原告转送并告知第三人王华兵。因被告未能按照房屋买卖合同及分期付款协议约定支付购房首付款，被告亦未能及时偿还银行按揭贷款致使第三人嘉鱼农商行依约扣划原告保证金账户资金偿还被告所欠按揭贷款。原告嘉诚公司向本院提起诉讼，请求本院解除其与被告间的房屋买卖合同，收回涉案商铺房屋，并请求依照合同约定由被告支付违约金。第三人嘉鱼农商行申请参加本案诉讼，并同意原、被告解除房屋买卖合同，同时请求依法解除其与被告间的按揭贷款合同，由原告嘉诚公司偿还其尚未收回的贷款本息。根据已查明的案件事实及证据，本院对当事人间有争议的案件事实及证据作如下评判：第一，关于原告与被告之间签订的房屋买卖合同是否能够解除的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按照合同的约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方签订的《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”第二款规定“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”。本案中，原告按照合同约定将被告购买的房屋交付给被告，但被告却没有按照合同约定的期限支付所欠的购房款，按照合同约定，原告有权解除合同，因此，对原告请求解除房屋买卖合同的主张，本院予以支持。第二，关于违约金的问题。原告嘉诚公司请求按照《商品房买卖合同》附件四第13条规定的“本合同签订后，买卖双方任何一方单方面违约解除合同的，须向另一方赔偿总房价20%的违约金”由被告支付违约金的主张。本院认为，根据本案已查明的案件事实，本案中并非是被告方单方面解除合同，不能按照该条约定由被告支付违约金。但是，由于被告方未能按照约定的期限给付购房款的首付款，应当根据《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”第二款规定，向原告方支付逾期未付的首付款的1%的违约金。综上所述，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方当事人真实的意思表示，且不违反国家法律的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按照合同的约定履行自己的义务。被告方至今没有给付购房首付款，也没有依约偿还按揭贷款，按照合同约定，原告有权解除合同，对原告解除房屋买卖合同的主张，本院应予支持。因被告逾期给付购房首付款属违约行为，依照约定应承担违约责任。第三人嘉鱼农商行请求解除与被告之间的按揭贷款合同的主张，由于原被告间的《商品房买卖合同》已依法被解除，其基于商品房买卖合同行为所签订的按揭贷款合同的目的已无法实现，对第三人农商行的这一主张，本院应予支持。合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，依法相互返还。本案中，原告因房屋买卖合同被解除收回涉案商铺房屋，应返还被告已支付的按揭贷款本息，并负责偿还第三人嘉鱼农商行因与被告的房屋按揭贷款所取得的银行贷款，此前第三人嘉鱼农商行依照约定已在原告保证金账户中扣划的款项应予冲抵。第三人王华兵认为其与原告之间有工程款未结清的诉求，因与本案不属同一法律关系，其诉求应依法另行主张，本案不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告湖北嘉诚房地产开发有限公司与被告谢勇军、熊顺珍于2014年12月5日签订的《商品房买卖合同》；限被告于本判决生效后三十日内将位于嘉鱼县鱼岳镇滨湖路79号湖畔花城第17幢负104号商铺返还给原告；二、限原告湖北嘉诚房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内一次性向被告谢勇军、熊顺珍返还已付按揭贷款146393.50元及其利息，上述款项的利息均按中国人民银行同期同档次贷款利率自2015年1月28日起分期计算至实际结清之日止；三、被告谢勇军、熊顺珍应付违约金6036.7元（603670×1%），上述违约金由被告向原告湖北嘉诚房地产开发有限公司支付，原告可在支付被告前项款项中予以抵扣；四、限原告湖北嘉诚房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内一次性向第三人湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司返还因房屋按揭贷款所取得的59万元贷款及利息（其利率按照按揭贷款利率自2015年1月28日起计算至实际付清之日止），此前已在保证金账户中扣划的按揭贷款及被告已偿还的按揭贷款应予以冲抵。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，由原告嘉诚公司负担1400元，由被告谢勇军、熊顺珍负担1400元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院。开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行。账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张文革人民陪审员  李拥军人民陪审员  刘 丹二〇一九年十二月二十六日书 记 员  陈 念附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。