广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初5032号原告：杨永强，男，1964年1月29日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区***************，公民身份号码：440************919。原告：杨峰，男，1992年1月28日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区**************，公民身份号码：440************355。原告：杨迪，男，1995年2月28日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区**************，公民身份号码：440************458。委托诉讼代理人：陈锐寿、邓文强，广东尚情律师事务所律师。被告：茂名市名雅房地产开发有限公司，住所地：茂名市***************。法定代表人：邓钧升,该公司董事长。委托诉讼代理人：陈飞龙、龚健，广东海日律师事务所律师。原告杨永强、杨峰、杨迪与被告茂名市名雅房地产开发有限公司（以下简称名雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨永强、杨峰、杨迪的委托诉讼代理人陈锐寿、邓文强及被告名雅公司的委托诉讼代理人龚健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨永强、杨峰、杨迪向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付逾期取得房地产权属证书违约金，违约金自2015年5月21日起，以房屋总价1165863元为基数，按照6%的年利率计算至2019年1月28日，违约天数为1348天，违约金为258342.46元。2.本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。事实与理由：2013年12月12日，林绮平与被告双方在名雅世家营销中心签订《广东省商品房买卖合同》。林绮平以1165863元购买被告位于茂名市********15*******屋。该房屋建筑面积48.36㎡，套内面积48.36㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为0㎡。林绮平已经依照合同约定向被告足额支付了购房款、专项维修资金、代办证费、契税款等。合同约定交房时间为2014年6月30日，被告实际于2014年5月26日向原告交付了约定的房屋。由于林绮平死亡，由三被告继承上述商铺以及合同权益。根据《广东省商品房买卖合同》第15条约定，被告应当在商品房交付使用后360天内将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案，并取得房地产权属证书。原告直至2019年1月28日才取得房地产权属证书。故被告已经构成违约，应当向原告支付违约金。因原被告签订的《广东省商品房买卖合同》中，被告逾期提交资料报不动产登记机关备案办理房地产权属证书的违约责任明显过低，存在以格式化条款明显减少被告违约责任，属显失公平。故根据《合同法》第114条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16-19条的规定，法院应当对本案中被告逾期提交资料报不动产登记机关备案办理房地产权属证书的违约金予以调整。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，望判如所请!被告名雅公司辩称，一、本案应适用三年的诉讼时效，对于超过三年诉讼时效的办证违约金，原告已丧失胜诉权，答辩人依法无需支付。二、原告以6%的年利率计算违约金没有合同和法律依据。当事人围绕诉讼请求和抗辩主张依法提交了相应的证据，上述证据均经当事人质证，本院予以确认并在案附卷。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月12日，林绮平（买受人）与被告名雅公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同载明买受人购买出卖人开发建设的位于茂名市*****************，该商品房的用途为商业，建筑面积48.36平方米，单价为每平方米24108元，总金额1165863元。该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.（1）因出卖人受政府部门或国家政策约束以外原因致使，每推迟一个月，出卖人向买受人支付人民币总房款的万分之三违约金。（2）因买受人未能及时缴存维修基金或预交国家规定的相关办证费用或未及时交清应付购房款或未及时签订面积差异退补协议（见合同补充协议第三条）而导致不能在预定期限内办理的，出卖人不负任何责任”。合同同时还对其他权利义务作出相关约定。合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款和办证费等其他费用。2014年6月3日，被告将涉案房屋交付给原告使用，原告签署了《收楼确认书》。201*年1月23日，被告提供资料报产权登记机关备案办理房地产权属证书。另查明，林绮平于2015年8月27日死亡，原告杨峰、杨迪作为继承人继承了林绮平对涉案房产的遗产份额。原告杨永强则对于作为夫妻共同财产的涉案房产享有一半的份额。因此，原告杨永强、杨峰、杨迪三人共同概括承受林绮平与被告之间签订的《商品房买卖合同》的全部权利义务。本院认为，原告杨永强、杨峰、杨迪与被告名雅公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。因此，本案争议的焦点是：一、关于被告是否存在违约行为的问题；二、关于原告起诉是否超过诉讼时效期间的问题；三、关于违约金计算标准的问题。一、关于被告是否存在违约行为的问题。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告已依约向被告履行了相应的义务。被告于2014年6月3日将涉案商品房交付原告使用，则被告应在360日内即2015年5月29日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告未按合同约定的时间向办证机关提交办理房屋转移登记的资料。因此，被告的行为已构成违约，被告应自2015年5月30日起承担违约责任。二、关于原告起诉是否超过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，……”；2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，……”。按合同的约定，被告应自2015年5月30日起承担违约责任，原告于2019年9月17日才向本院提起诉讼，请求被告支付逾期取得房地产权属证书的违约金，但原告并未提交证据证实其此前向被告主张过上述违约金。2015年5月30日至2019年9月17日期间，涉及到民法通则两年和民法总则三年的诉讼时效交叉适用的问题。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告诉讼请求中所包含的2015年10月1日前的违约金，已超过民法通则规定的两年诉讼时效期间，对该部分本院不予支持；原告诉讼请求中所包含的自2015年10月2日起至2016年9月16日的违约金，已超过民法总则规定的三年诉讼时效期间，对该部分本院亦不予支持。但原告诉讼请求中包含的自2016年9月17日至被告提供资料报产权登记机关备案办理房地产权属证书之日即2019年1月23日的违约金，符合民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，本院予以支持。因此，被告应向原告支付自2016年9月17日起至2019年1月23日的违约金。三、关于违约金计算标准的问题。根据合同第十五条的约定，被告违约金应以原告已支付总房款为基数，按月利率0.03%计算违约金。原告主张上述约定属于格式合同条款无效的情形，请求本案的违约金应按照年利率6%标准计算。因原被告所签订的合同系双方当事人的真实意思表示，对合同第十五条关于违约金的约定，并未排斥当事人对合同条款的选择自由，亦未免除被告的责任和排除原告的权利，故对原告该主张，本院不予采纳。另原告主张合同约定的违约金过低、显失公平及其遭受的损失难以确定，违约金应调整至按年利率6%计算，但其未能提供证据证实其实际损失，亦未能提供证据证明存在损失且难以确定的具体情况，应承担举证不能的不利后果。庭审中，原告称合同约定买受人逾期付款按每日万分之五支付违约金与被告逾期办证每月按万分之三支付违约金的权利义务严重不对等不公平。因合同第七条约定的买受人逾期付款违约责任与第九条约定的出卖人逾期交房违约责任对等，故原告上述主张没有依据，本院不予采纳。原告主张本案违约金约定的计算标准过低、显失公平，其亦应依照合同法第五十五条规定的一年内行使权利。因此，原告请求按年利率6%计算本案违约金，该请求缺乏依据，本院不予支持。被告应按合同约定的标准向原告支付违约金。据此，被告应向原告支付自2016年9月17日起至2019年1月23日止的违约金为10143元（以涉案房屋总价1165863元为基数，按月利率0.03%计算），对于原告请求超出上述数额的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告茂名市名雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨永强、杨峰、杨迪支付逾期提交资料报不动产登记机关备案的违约金10143元。二、驳回原告杨永强、杨峰、杨迪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2586元，由被告茂名市名雅房地产开发有限公司负担27元，原告杨永强、杨峰、杨迪负担2559元。上述费用已由原告杨永强、杨峰、杨迪预交，被告茂名市名雅房地产开发有限公司应在履行本判决义务时将其承担的部分一并迳付原告杨永强、杨峰、杨迪，本院不作另行退收。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 陈伟东二〇一九年十一月二十八日法官助理 王敏智书 记 员 李意玲附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。