文书内容山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0283民初353号原告：张一涛，男，1977年6月7日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：徐振强，平度瑞强法律服务所法律工作者。被告：青岛裕龙润邦置业有限公司，住所地平度市凤台街道办事处大窑村116号。法定代表人：毛方国，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：韩冰，山东乾恒律师事务所律师。被告：江苏秦汉建设有限公司，住所地江苏省沛县沛城歌风路6号。法定代表人：蔡永峰，总经理。委托诉讼代理人：刘政，山东青凯律师事务所律师。原告张一涛与被告青岛裕龙润邦置业有限公司（以下简称裕龙润邦公司）、被告江苏秦汉建设有限公司（以下简称江苏秦汉公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2019年1月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张一涛的委托诉讼代理人徐振强，被告裕龙润邦公司的委托诉讼代理人韩冰，被告江苏秦汉公司的委托诉讼代理人刘政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张一涛向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告裕龙润邦公司签订的商品房买卖合同，依法判令被告裕龙润邦公司返还购房款270205元，并从2016年12月25日起以270205元为基数至判决生效之日止，按年利率6%计算的利息，至起诉之日的利息为32875元，合计302780元；2、依法判令被告裕龙润邦公司赔偿房屋增值损失100000元（以鉴定价值为准），赔偿原告已付房款一倍损失270205元；3、依法判令被告裕龙润邦公司与被告江苏秦汉公司共同承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月份，原告与被告裕龙润邦公司签订房屋买卖合同，被告裕龙润邦公司将其开发的裕龙润邦小区4号楼1单元2202号房屋以每平方米3720元的价格出售给原告，原告交付购房款270205元。之后，被告裕龙润邦公司拒绝向原告交付房屋。被告江苏秦汉公司是原房屋的所有人，后将该房屋出卖给原告，原告还向被告江苏秦汉公司交纳房屋差额27500元。经查询，被告裕龙润邦公司已于2018年9月份将该房屋出售给别人。原告认为，被告裕龙润邦公司具有明显的欺诈行为，给原告造成巨大的经济损失。原告张一涛申请对涉案房屋增值损失进行鉴定，鉴定机构作出鉴定意见后，原告张一涛增加第二项诉讼请求为“赔偿原告房屋增值损失368800元”。被告裕龙润邦公司辩称，1、涉诉房屋已于2016年9月9日作价抵顶欠被告江苏秦汉公司的工程款，原告张一涛也自认涉诉房屋的所有人是被告江苏秦汉公司，原告张一涛就涉诉房屋与被告秦汉公司之间存在房屋买卖合同关系。原告张一涛未与被告裕龙润邦公司签订商品房销售合同，双方之间不存在商品房销售合同关系。故本案为房屋买卖合同纠纷，不是商品房销售合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。2、原告张一涛与被告江苏秦汉公司是房屋买卖合同的直接当事人，遵循合同相对性的原则，被告江苏秦汉公司无法履行合同约定义务，原告张一涛只能向被告江苏秦汉公司主张权利。且，涉诉房屋是为案外人新区学校办理的网签手续，这也是被告裕龙润邦公司按被告江苏秦汉公司的指示办理。被告江苏秦汉公司亦承诺因此发生的法律责任与被告裕龙润邦公司无关。故，本案中被告裕龙润邦公司不应承担任何责任。被告江苏秦汉公司辩称，1、被告江苏秦汉公司不是合同相对方，不应成为本案被告。房产所有权以登记为准，涉案房屋并未登记在被告江苏秦汉公司名下，而本案所诉法律关系为商品房预售合同纠纷，涉案的房屋买卖合同系原告与被告裕龙润邦置业公司签订，原告与被告江苏秦汉公司并无合同关系，本案也不属于可以突破合同相对性的情形，应当适用合同相对性原则，江苏秦汉公司不应成为本案被告。2、被告江苏秦汉公司不属于法律规定的承担连带责任的情形。被告江苏秦汉公司没有实施欺诈行为，也没有协助被告裕龙润邦公司实施欺诈行为，本案更不是共同侵权纠纷，原告要求江苏秦汉公司与被告裕龙润邦公司共同承担连带责任无法律依据。3、本案事实是，涉案房屋的工程由江苏秦汉公司承建，建成后，因被告裕龙润邦公司无能力支付工程款，遂将涉案的房屋抵账给江苏秦汉公司，但房屋未过户也未办理任何房产登记，房屋所有权仍属于被告裕龙润邦公司。后，房屋涨价，原告欲购买涉案房屋，江苏秦汉公司与原告及被告裕龙润邦公司达成一致意见，江苏秦汉公司放弃对涉案房屋的权利，同意被告裕龙润邦公司将涉案房屋出售给原告，条件是原告向江苏秦汉公司支付27130元房屋差价，原告同意并向江苏秦汉公司支付了房屋差额，随即与被告裕龙润邦公司签订了房屋买卖合同，在此期间，江苏秦汉公司也未对涉案房屋再主张权利。三方达成的意见不属于涉案的房屋买卖合同的内容，江苏秦汉公司也没有欺诈行为，故不应承担任何责任。综上，江苏秦汉公司不是涉案合同相对方，也没有实施欺诈行为，故应当依法驳回原告对江苏秦汉公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。为证明其主张，原告张一涛提供收据五份，证明交给裕龙润邦公司242705元，交给江苏秦汉公司27500元，被告已经收取原告购房款。被告裕龙润邦公司质证称，对盖有裕龙润邦公章的三份收据真实性无异议；此三份收据对应的款项237966元为首付款，并备有秦汉字样；2239元为代收的维修基金；2500元为办理网签手续费。上述款项除办理网签手续费外，其他都为代收款，首付款代秦汉建设公司收款，维修基金需要上交。对于原告提交盖有秦汉建设公司公章的收据，看不清，不予质证。被告江苏秦汉公司质证称，对五张收据的真实性无异议，但对内容有异议，收据编号为0069658的收据系裕龙润邦公司书写，“秦汉”二字是其刻意加上，江苏秦汉公司从未授权裕龙润邦公司代为收取任何费用；而且，江苏秦汉公司也从未收到过该收据上显示的237966元，裕龙润邦公司主张代江苏秦汉公司收取，应当提供证据证明。对于编号为2559287及2559486的收据，显示的27500元是补房屋差价，并不属于房款的范围。属于房款范围内的款项均是裕龙润邦公司收取，充分证明是裕龙润邦公司与原告成立房屋买卖合同关系或销售合同关系。原告张一涛申请对涉案房屋自2016年12月13日起至2019年3月5日期间的房屋增值进行鉴定，本院委托后，青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司作出房地产评估报告，涉案房屋该期间房价增值价值为368800元。原告对评估报告无异议。被告裕龙润邦公司质证称，评估报告与案件没有关联性，裕龙润邦公司与原告之间不存在商品房买卖合同关系，本案为房屋买卖合同纠纷，不适用商品房买卖司法解释的规定，原告可以请求返还价款、支付利息，对其他请求不应当得到支持。对于评估结果，裕龙润邦公司不予认可；并且，评估费过高。被告江苏秦汉公司质证称，对于增值数额不予认可，评估报告不能作为定案依据；江苏秦汉公司不是合同相对方，本案也不存在承担连带责任的情形；因此，评估报告跟本案没有关联性，江苏秦汉公司不予认可。为反驳原告主张，被告裕龙润邦公司提供证据，原告张一涛及被告江苏秦汉公司质证如下：1、提供2016年9月9日被告裕龙润邦公司与被告江苏秦汉公司签订的协议书一份，证明2016年9月9日被告裕龙润邦公司以裕龙润邦小区的房屋作价抵顶欠被告江苏秦汉公司工程款的事实，其中该协议书第四页中4号楼房源明细表中包含涉案房屋4号楼1单元2202号。原告张一涛质证称，对协议书的真实性无异议，但与原告购买涉案房屋没有关联性。被告江苏秦汉公司质证称，真实性无异议，但该协议书并未实际履行，合同项下的房屋也没有办理任何的网签或过户手续；因此，房屋所有人仍然是裕龙润邦公司。后，原告想购买涉案房屋，经与裕龙润邦公司协调，江苏秦汉公司同意放弃办理涉案房屋过户等手续的权利，由裕龙润邦公司出售给原告，条件是原告须向江苏秦汉公司支付27500元的房屋差额；因此，本案与江苏秦汉公司无关。2、提供2016年10月11日被告江苏秦汉公司向被告裕龙润邦公司出具的声明一份，证明被告江苏秦汉公司为了向案外人平度新区学校提供担保，要求裕龙润邦公司协助将包括涉案房屋在内的43套房屋与案外人平度新区学校向指定人办理网签手续，并承诺于2017年9月30日前撤销43套房屋的网签手续，且因办理网签出现的任何经济、法律问题由江苏秦汉公司自行承担，与裕龙润邦公司无关。原告张一涛质证称，对声明的真实性无异议，但与原告购买涉案房屋没有关联性。被告江苏秦汉公司质证称，该声明确系江苏秦汉公司出具，但涉案房屋的网签行为与江苏秦汉公司无关，对此江苏秦汉公司不应承担责任。本院认定如下事实：1、2016年9月9日，被告裕龙润邦公司与被告江苏秦汉公司签订协议，约定以包括涉案房屋在内的多套商品房冲抵被告裕龙润邦公司应给付被告江苏秦汉公司的工程款；协议签订后，即视为被告裕龙润邦公司已向被告江苏秦汉公司交付了应给付的工程款数额。2、2016年10月11日，被告江苏秦汉公司向被告裕龙润邦公司发出声明，因被告江苏秦汉公司需向平度新区学校提供担保，依照被告江苏秦汉公司与被告裕龙润邦公司于2016年9月9日签订的协议，请被告裕龙润邦公司将包括涉案房屋在内的多套房屋协助与平度新区学校办理网签手续，并由被告江苏秦汉公司负责于2017年9月30日前撤销涉案房屋的网签手续，并承诺因手续办理过程中出现任何经济、法律问题由被告江苏秦汉公司自行承担。3、2016年12月13日，被告裕龙润邦公司收取原告因购买裕龙润邦小区4号楼1单元2202号房屋首付款237966元、手续费2500元、维修基金2239元。2016年12月12日，被告江苏秦汉公司收取原告涉案房屋补房价款27000元；2016年12月25日，被告江苏秦汉公司收取原告涉案房屋补房价款500元。4、青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司作出房地产评估报告，涉案房屋自2016年12月13日起至2019年3月5日期间的房价增值价值为368800元。原告因申请对涉案房屋增值进行评估支付评估费用10000元。本院认为，本案争议焦点为：一、原告张一涛与被告裕龙润邦公司之间商品房预售合同是否成立；二、原告张一涛主张的赔偿数额应否支持。关于争议焦点一，原告与被告裕龙润邦公司之间没有签订书面商品房预售合同，仅有被告裕龙润邦公司收取原告张一涛首付款、维修基金、手续费收据及在收据中明确记录收取名目为购买裕龙润邦小区4号楼1单元2202号房屋。双方未签订书面合同约定涉案房屋单价，交付条件及时间，房款支付时间、方式及相应数额等商品房预售合同应当具备的主要内容，并且事后双方亦未达成一致意见，本院视为双方对商品房预售合同主要内容未进行约定，原告张一涛与被告裕龙润邦公司商品房预售合同未成立。故，原告张一涛主张解除其与被告裕龙润邦公司商品房预售合同无事实和法律依据，本院不予支持。合同未成立，原、被告也未能补充协商后形成合意，双方亦已无买卖涉案房屋意思表示，被告裕龙润邦公司应退还原告交付的首付款237966元、手续费2500元、维修基金2239元，合计242705元。被告江苏秦汉公司亦应退还原告张一涛交付的涉案房屋房价差额27500元。关于争议焦点二，原告张一涛与被告裕龙润邦公司商品房预售合同未成立,原告与被告江苏秦汉公司亦未订立商品房预售合同,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及第九条之规定，成立承担购房款一倍赔偿责任的要件是合同订立后，或合同无效，或合同被撤销、解除，而经过庭审确认原、被告之间未订立合同，原告主张被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，无法律依据，本院不予支持。被告裕龙润邦公司与被告江苏秦汉公司共同收取原告购房款270205元（242705元+27500元），原告主张被告赔偿涉案房屋增值损失，原告提交申请后经本院委托，房产评估机构作出评估报告认为涉案房屋增值为368800元。房屋增值368800元是在原、被告签订商品房买卖合同后，原告按照合同约定全额支付购房款得到涉案房屋所有权后可以享有的收益，属于合同履行利益，而合同未订立，双方处在缔约过程中，原告损失应当属于信赖利益，信赖利益应当小于合同履行利益。且，原告仅履行了交付部分购房款的义务，而双方未约定涉案房屋买卖成交价格，该部分购房款占涉案房屋总房款的比例无法确认，故原告该项诉讼请求无充分证据予以证明，可在收集充分证据后另行起诉。虽该项诉讼请求未以鉴定结论作出而确定，但原告预交鉴定费系为处理本案纠纷合理支出费用，而被告裕龙润邦公司与被告江苏秦汉公司是导致鉴定费支出的责任方。其中，被告江苏秦汉公司向被告裕龙润邦公司发出声明，而后未在声明承诺时间内解除涉案房屋网签手续，该行为是导致合同不能订立的主要原因，在违约行为中起到主导作用，应当承担主要责任；而被告裕龙润邦公司仅是在配合江苏秦汉公司完成抵顶工程款过程中接受作为债权人的江苏秦汉公司指派将涉案房屋网签他人，而又未如实告知原告张一涛涉案房屋办理网签的事实，在违约行为中起到被动、辅助的作用，应当承担次要责任。本院认为，公平确认以被告江苏汉公司承担70%责任，被告裕龙润邦公司承担30%责任为宜。所以，应当由被告裕龙润邦公司负担鉴定费3000元（10000元×30%），由被告江苏秦汉公司负担鉴定费7000元（10000元×70%）。另外，原告主张被告承担购房款利息损失，有事实和法律依据，本院予以支持，被告裕龙润邦公司赔偿原告利息损失应以242705元为基数，自2016年12月25日起至实际付清之日止，按年利率6%计算；被告江苏秦汉公司赔偿原告利息损失应以27500元为基数，自2016年12月25日起至实际付清之日止，按年利率6%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷》第五条、第八条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青岛裕龙润邦置业有限公司返还原告张一涛购房款242705元及利息（以242705元为基数，自2016年12月25日起至实际付清之日止，按年利率6%计算）；被告青岛裕龙润邦置业有限公司赔偿原告张一涛鉴定费3000元；于本判决生效之日起十日内付清。二、被告江苏秦汉建设有限公司返还原告张一涛房屋差价款27500元及利息（以27500元为基数，自2016年12月25日起至实际付清之日止，按年利率6%计算）；被告江苏秦汉建设有限公司赔偿原告张一涛鉴定费7000元；于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回原告张一涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13221元，由原告张一涛负担7969元，由被告青岛裕龙润邦置业有限公司负担4622元，由被告江苏秦汉建设有限公司负担630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  徐俊卿人民陪审员  张校伟人民陪审员  邢淑香            本件与原件核对无异      二〇一九年十二月七日法官助理张涛书记员仲伟静            申请执行期限为履      行期届满二年内提出