广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤03民终14X1号上诉人（原审被告）：深圳伟隆基实业有限公司。法定代表人：陈楠生，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨波，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艺峰，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：卢耀珍。委托诉讼代理人：黄伟荣，广东熙业律师事务所律师。上诉人深圳伟隆基实业有限公司（以下简称伟隆基公司）因与被上诉人卢耀珍房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2016)粵0307民初3672号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。伟隆基公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判伟隆基公司无需协助卢耀珍将涉案房屋转移登记至其名下；2.判令一、二审诉讼费用由卢耀珍承担。本案二审调查询问时，该公司变更上诉请求为：1.撤销一审判决第一项，改判驳回卢耀珍全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由卢耀珍承担。事实和理由：一、《X大厦认购合同》应当为“预约合同”，而不应当认定为“本合同”。如果在缔结预约后某些条件发生了重大变化，若人民法院仍然要求当事人依照预约内容订立本约，显然有违诚信原则和公平原则。1.《X大厦认购合同》应当为“预约合同”，而不应当认定为“本合同”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”从《X大厦认购合同》的约定来看，该份合同显然是“预约合同”，而非“本合同”。2.根据《X大厦认购合同》，由于卢耀珍未按约定支付剩余房款，已经丧失了购楼资格，伟隆基公司有权出售该物业。根据最高院的主流观点，预约的目的在于订立本约，因为该司法解释的根本目的，就在于保护善意预约人，促使其诚信谈判。如果在缔结预约后某些条件发生了重大变化，若仍然要求当事人依照预约内容订立本约，显然有违诚信原则和公平原则。可见，预约的生效，使得当事人负有将来按照预约规定的条件订立本约的义务。比如，在商品房预约买卖合同中，售房人负有为购房人保留确定的房屋并不得转卖他人的义务，购房人则负有在一定期间内交付定金、与售房人签订正式合同的义务。因此，预约的效力只能是“使当事人产生诚信磋商以订立本约的义务”。而卢耀珍未按认购合同支付剩余房款，已违反了诚信原则，丧失了购楼资格，伟隆基公司有权不再与卢耀珍签订正式买卖合同，有权将房屋出售给第三方。3.预约合同不适用强制履行，对于一方不履行订立买卖合同义务的，对方只能请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》在预约的继续履行问题上采用否定的态度。其理由是：第一，并非所有合同均可适用强制履行，合同法第一百一十条对不适用继续履行的情形作了三种特别规定。债务人拒不签订本约合同的违约行为，属于合同法规定不适用继续履行之情形。第二，强制缔约有违合同意思自治原则。预约仅对将来缔结本约为意思表示，而非为交付标的物实现交易，若强制其缔结本约，则人民法院须补足本约的缺失条款，但这些条款的目的均在于交易目的之实现，此有悖于预约当事人的意思表示。第三，如果预约中缺乏本约的必要条款而强制当事人继续缔结本约，则有悖于限制强制履行理论。因此，由人民法院直接强制当事人进行磋商谈判并缔约，有违现代文明精神。对于一方不履行订立买卖合同义务的，对方只能请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。二、涉案房屋的产权属于伟隆基公司，伟隆基公司系合法取得，且已经发生物权法律效力，伟隆基公司无需将涉案房屋过户给卢耀珍。2005年1月19日，伟隆基公司与卢耀珍就涉案房产签订了《X大厦认购合同》，合同约定成交总价为人民币787,936元，2005年1月25日卢耀珍支付总楼款的50％，即人民币400,000元，剩余的购房款387,936元卢耀珍应于2005年7月支付，待卢耀珍支付全款后，双方办理商品房网签手续，签署正式的房屋买卖合同。但卢耀珍在支付了第一笔款项后，便未再付款。由于卢耀珍未按认购合同约定支付剩余房款，因此双方也未办理后续的网签和合同签订手续，卢耀珍此后也未提出要支付剩余房款，办理购房手续等事宜。后伟隆基公司根据国土部门的要求，将未出售的物业全部登记在开发商即伟隆基公司名下，其中包括涉案房屋。根据《物权法》第十四条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。因此，涉案房屋已于2006年9月28日登记在伟隆基公司名下，且该登记符合法律规定，并未侵害任何第三方的权益，合法有效，应当受到法律的保护。三、在合同履行的过程中，卢耀珍显然已构成根本违约和严重侵权，但卢耀珍不仅无需承担任何违约责任和赔偿责任，反而因其违约行为和侵权行为获得巨大的利益，不符合法律精神。1.《X大厦认购合同》对卢耀珍的付款义务约定得非常清晰，但卢耀珍却迟迟未按照《X大厦认购合同》的约定支付剩余房款，且蓄意拖欠长达14年，已构成根本违约。2.伟隆基公司与卢耀珍签订《X大厦认购合同》后，由于双方未签署正式买卖合同，因此，伟隆基公司也从未将涉案房产交付给卢耀珍，但由于当时卢耀珍公司的实际控制人处于病重状态，长期在国外治疗，公司管理陷入混乱，濒临破产，因此也无人跟进涉案认购合同的履行情况，卢耀珍在明知自己未付清房款，尚未取得房屋所有权的情况下，趁公司管理混乱之际，在未经伟隆基公司同意的前提下，擅自打开房门并装修入住，已构成严重侵权。3.涉案房产现在的市场价约为6,571,781.4元，比2005年上涨了8.34倍，差价约为5,784,003.08元，但一审法院仅判决卢耀珍按照银行同期同类贷款利率支付利息，约331,702.20元，卢耀珍可获利约5,452,300.88元。如前所述，卢耀珍的行为构成根本违约以及严重侵权，但一审法院仍判决伟隆基公司应将涉案房屋过户给卢耀珍，并且卢耀珍不仅无需承担任何违约责任和损害赔偿责任，反而获得高达5,452,300.88元的利益，很显然不符合法律精神。四、一审法院在以下重要事实的认定上出现严重错误，应当予以纠正。1.卢耀珍系非法侵占他人物业，一审法院却认定房屋已经实际交付，用一纸民事判决书给非法行为背书，与事实不符，与法相悖。如第三点所述，伟隆基公司从未通知过卢耀珍办理入伙手续，也未将涉案房屋交付给卢耀珍使用，卢耀珍系擅自开门进入，长期非法占用伟隆基公司的房产，虽然卢耀珍支付了物业管理费和水电费，但物业管理公司并不清楚伟隆基公司与卢耀珍之间的关系，仅仅是向房屋的使用人收取相关费用而已，并且现在卢耀珍已未在涉案房屋内居住。因此，一审法院仅仅依据卢耀珍曾在涉案房屋内居住且支付了管理费、水电费等，就认定“涉案房屋已实际交付，涉案合同已实际履行”无任何事实和法律依据，是给卢耀珍的“强盗行为”背书。2.一审法院未全面认定如果合同继续履行将给伟隆基公司造成的实际损失。（1）如第三点所述，现涉案房屋的市场价值已经上涨了500余万元，高达8倍多，而且十几年来货币的购买力也急剧下降，现在的货币购买力与十几年前相差3-5倍，一审法院仅判决卢耀珍按照银行同期同类贷款利率支付利息，显然无法弥补伟隆基公司的直接经济损失。（2）一审法院判决双方各自承担转移登记的各项税费也将给伟隆基公司造成巨大经济损失。涉案房产现已经登记至伟隆基公司名下，在办理房产证时伟隆基公司已经缴纳了开发商应缴纳的相关税费，但如果现在将涉案房屋过户至卢耀珍名下，则税务部门会按照二手房销售的相关税费进行征收，对卖方（伟隆基公司）来说，需支付增值税、增值税附加、契税、土地增值税、印花税等，初步计算，税费可能高达200余万元，而如前所述，一直是卢耀珍蓄意拖欠支付房款，伟隆基公司在合同履行过程中并无任何违约情形，不应当由伟隆基公司承担该笔费用，这对伟隆基公司来说是非常不公平的。综上所述，伟隆基公司认为一审法院事实认定不清，法律适用错误。为维护自身合法权益，特向贵院提起上诉，请求支持伟隆基公司上诉请求。卢耀珍答辩称：一审判决合法合理，应予以维持。另外，在本案之前伟隆基公司也对卢耀珍进行过诉讼，该案件经过一审、二审最终以伟隆基公司败诉告终，而该案件的事实与理由也是合法合理的。请求法庭查清事实，驳回伟隆基公司的上诉请求。卢耀珍向一审法院提出诉讼请求：1.判令伟隆基公司继续履行《X大厦认购合同》；2.判令伟隆基公司协助卢耀珍办理深圳市大鹏新区迎宾路X大厦复式XC号房的房屋过户手续，税费由伟隆基公司承担；3.本案诉讼费、担保费及保全费用由伟隆基公司承担。一审法院经审理查明：2005年1月19日，卢耀珍和伟隆基公司签订《X大厦认购合同》，约定由卢耀珍认购伟隆基公司位于深圳市大鹏新区房屋，成交价为787936元。合同第四条为购房定金条款，但卢耀珍、伟隆基公司双方均未对该条款内容予以约定。合同第五条约定，卢耀珍在该认购合同签订后于2005年1月25日付总房款的50%，即400000元，接通知签订楼宇正式买卖合同；在该认购合同签订后于2005年7月日付总房款的50%，即387936元。合同第六条约定，如卢耀珍未能按规定日期足额缴付首期款，则取消购楼资格，发展商有权出售该物业，所付定金不予退还。合同第九条约定，待卢耀珍付清首期或全款与伟隆基公司签署楼宇买卖合同时，该认购合同自动作废。2005年1月25日，伟隆基公司向卢耀珍出具《收款收据》，载明收到卢耀珍认购X大厦X楼C首期款400000元。卢耀珍、伟隆基公司双方签订认购合同后，卢耀珍对涉案房屋进行装修并一直占有、使用涉案房屋，并支付涉案房屋管理费及水电费。2006年9月28日，原深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局向伟隆基公司核发了涉案房屋的房地产证。认购合同履行过程中，卢耀珍、伟隆基公司双方对剩余购房款的给付及违约责任的承担产生争议，伟隆基公司作为另案（2014）深龙法民三初字第413号案件的卢耀珍诉至一审法院，并提出以下诉请：1.解除卢耀珍和伟隆基公司签订的《X大厦认购合同》；2.卢耀珍立即搬离大鹏新区迎宾路X大厦复式XC号房产；3.伟隆基公司有权没收卢耀珍支付的购房定金400000元；4.卢耀珍支付自2005年1月19日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费（每月按5000元计）；5.卢耀珍支付房屋占有使用费的滞纳金（按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算）；6.卢耀珍承担案件的全部诉讼费用。诉讼中，伟隆基公司撤回了第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为卢耀珍立即返还大鹏新区迎宾路X大厦复式XC号房产。该案一审判决：驳回伟隆基公司的全部诉讼请求。宣判后，伟隆基公司提出上诉。深圳市中级人民法院于2015年3月4日作出了（2015）深中法房终字第X号民事判决：驳回上诉，维持原判。后卢耀珍亦诉至一审法院，提出本案诉请。另查，截至本案起诉之日，卢耀珍家庭具备深圳市住房限购区域内的购房资格，可购一套。庭审过程中，一审法院询问卢耀珍是否同意向伟隆基公司支付剩余购房款自2005年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，卢耀珍要求庭后书面答复。庭后，卢耀珍未向一审法院提交书面异议。诉讼中，伟隆基公司向一审法院提交了三份《催款函》、一份《解除合同通知书》及两份《立即搬离X大厦复式XC的通知书》。其中，落款时间分别为2006年3月5日、2008年2月18日的《催款函》均要求卢耀珍速到伟隆基公司办理相关手续，否则取消卢耀珍的购楼资格、伟隆基公司有权出售物业、定金不予退还；落款时间为2009年X月10日的《催款函》要求卢耀珍速到伟隆基公司办理相关手续，否则有权按照合同内容处理；落款时间为2010年5月11日的《解除合同通知书》声明伟隆基公司有权解除合同，要求卢耀珍在五天之内搬离涉案房产；落款时间分别为2011年11月19日、2013年3月5日的《立即搬离X大厦复式XC的通知书》均要求卢耀珍在三天之内搬离涉案房产。卢耀珍否认收到过上述函件。伟隆基公司主张上述函件通过张贴在卢耀珍家门的方式送达给卢耀珍，并提供了2006年3月5日、2008年2月18日《催款函》、2013年3月5日《立即搬离X大厦复式XC的通知书》的张贴照片予以佐证，但未能提交照片拍摄的原始载体予以核对，卢耀珍对照片的真实性亦予以否认。一审法院认为，经（2014）深龙法民三初字第413号、（2015）深中法房终字第X号生效判决认定，卢耀珍、伟隆基公司签订的《X大厦认购合同》应认定为商品房买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应遵照履行。伟隆基公司辩称其享有合同解除权并以此拒绝卢耀珍的过户请求，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“……出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”伟隆基公司辩称曾向卢耀珍发出了《催款函》《解除合同通知书》及《立即搬离X大厦复式XC的通知书》，卢耀珍在庭审中均予以否认，且上述函件为伟隆基公司单方制作，伟隆基公司未能提交照片拍摄的原始载体予以核实，伟隆基公司未能举证证明上述函件已实际送达卢耀珍，故对该组证据一审法院不予采纳。即便如伟隆基公司所述已向卢耀珍送达上述函件，依函件内容，伟隆基公司于2006年3月5日、2008年2月18日发函意为催缴剩余房款，于2010年5月11日方发出解除合同通知书。依上述司法解释第十五条规定，伟隆基公司于2006年3月5日发函催告后三个月合理期限内卢耀珍仍拒不履行付款义务的，伟隆基公司有权解除合同，该解除权应在解除权发生之日起一年内行使，即解除权的除斥期间应于2007年6月4日届满，但伟隆基公司2008年2月18日还发函催缴房款，显然意为继续履行合同，故伟隆基公司2010年5月11日发出解除合同通知书时已经超过了行使解除权的除斥期间，依法不发生合同解除的法律效果。综上，对伟隆基公司主张涉案商品房买卖合同已经解除的抗辩理由，一审法院不予采纳。现涉案房屋已实际交付，涉案合同已实际履行，卢耀珍依据合同约定，诉请伟隆基公司办理涉案房屋的转移登记手续，合法合理，一审法院予以支持。伟隆基公司辩称应根据市场行情向其补足房屋差价，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于剩余购房款的利息支付问题，卢耀珍未在庭后向一审法院提交书面异议，视为其同意向伟隆基公司支付自2005年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算剩余购房款的利息，一审法院予以照准。原、伟隆基公司双方未在合同中约定税费的承担问题，故因办理转移登记手续所需缴纳的税费，由卢耀珍、伟隆基公司双方依照相关政策规定予以承担。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第九十四条第三款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、卢耀珍、伟隆基公司继续履行双方于2005年1月19日签订的《X大厦认购合同》，具体事项如下：卢耀珍于判决生效之日起十日内向伟隆基公司一次性支付剩余购房款387936元及该款按中国人民银行同期同类贷款利率自2005年8月1日起计算至款项付清之日止的利息；伟隆基公司于收到上述剩余购房款及利息之日起十日内协助卢耀珍将涉案房屋转移登记至卢耀珍名下，因办理转移登记手续须缴纳的各项税费，由卢耀珍、伟隆基公司依据相关政策规定予以承担；二、驳回卢耀珍的其他诉讼请求。当事人如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11679元、保全费4459.68元（卢耀珍已预缴），由伟隆基公司承担。本院认定事实:一审判决查明的事实属实。本案二审审理期间，伟隆基公司提交一份网上查询的涉案房屋市场价打印件，显示涉案房屋的市场价为26720元每平方米。卢耀珍认为该房价只是网上登记并非实际成交价，与现在该房屋的实际成交价没有必然联系，且该房屋本就属于卢耀珍，升值是其投资或购买所然，与伟隆基公司没有任何关系。二审调查询问中，被问及为何一直不付清房款时，卢耀珍代理人称：据卢耀珍本人提交的情况说明，该房子存在严重的质量问题，卢耀珍在交首期款后，一直有与伟隆基公司之前的实际控制人协商，双方是有达成口头协议的，要求将质量问题解决后再交付尾款。且后来卢耀珍与现在伟隆基公司的实际控制人闹翻了，无法再进行缴纳尾款。但我方一直有缴纳管理费、水电费，对方认可且有收据证明。本院认为：本案属于涉港房屋买卖合同纠纷，各方当事人对一审法院适用内地法律审理本案均无异议，本院予以照准。本院作出的（2015）深中法房终字第X号民事判决认定涉案《X大厦认购合同》为商品房买卖合同，“卢耀珍于签订认购合同后对涉案房屋进行装修并一直占有、使用涉案房屋，缴纳房屋管理费及水电费，伟隆基公司对此未提出书面异议，可以认定涉案房屋实际上已经交付”，伟隆基公司与卢耀珍之间就涉案房屋存在买卖行为，形成了相关权利义务关系，并且该买卖合同已实际履行。该判决已发生法律效力，伟隆基公司提供的证据不足以予推翻该判决认定的事实，其有关涉案《X大厦认购合同》为预约合同、伟隆基公司无需将涉案房屋过户给卢耀珍的主张，本院不予采纳。卢耀珍在交纳总房款的50%后，未依约于2005年7月付清总房款其余50%，构成违约。因伟隆基公司超过法定期限未行使解除权，一审法院未支持其解除合同的诉讼请求正确。卢耀珍有权要求继续履行合同，在其付清房款后，伟隆基公司为其办理涉案房屋过户手续。卢耀珍有关涉案房屋存在严重质量问题的主张证据不足，其未依约按时付清购房款缺乏充分、正当的理由，其对违约行为亦应承担责任，一审法院要求卢耀珍支付剩余购房款及相应利息并无不妥。除此之外，考虑到卢耀珍长期拖延支付房款、房价大幅上涨导致交易税费增加且卢耀珍系房价上涨受益者，办理房屋过户的税费均应由卢耀珍承担，一审判决对此处理不当，有失公平。综上，伟隆基公司上诉理由部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院(2016)粵0307民初3672号民事判决第二项；二、变更广东省深圳市龙岗区人民法院(2016)粵0307民初3672号民事判决第一项为：被上诉人卢耀珍、上诉人深圳伟隆基实业有限公司继续履行双方于2005年1月19日签订的《X大厦认购合同》，具体事项如下：被上诉人卢耀珍于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳伟隆基实业有限公司一次性支付剩余购房款387936元及该款按中国人民银行同期同类贷款利率自2005年8月1日起计算至款项付清之日止的利息；上诉人深圳伟隆基实业有限公司于收到上述剩余购房款及利息之日起十日内协助被上诉人卢耀珍将涉案房屋转移登记至被上诉人卢耀珍名下，因办理转移登记手续须缴纳的各项税费，均由被上诉人卢耀珍承担；三、驳回被上诉人卢耀珍的其他诉讼请求。当事人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币11679元、保全费人民币4459.68元（被上诉人卢耀珍已预缴），由被上诉人卢耀珍负担人民币8138.68元，上诉人深圳伟隆基实业有限公司负担人民币8000元。本案二审受理费人民币11679元（上诉人深圳伟隆基实业有限公司已预交），由被上诉人卢耀珍负担人民币8000元，上诉人深圳伟隆基实业有限公司负担人民币3679元。本判决为终审判决。审判长 邓  晓  琴审判员 林  建  益审判员 赵  雪  琳二〇一九年十二月六日书记员 陈永雪（兼）附：法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。