河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0702民初3053号原告：马炳锋，男，汉族，1950年5月3日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：朱命海、朱性玲，新乡市红旗区明正法律服务所法律工作者。被告：新乡市天隆房地产有限责任公司，住所地新乡市卫滨区政府院内****。法定代表人:赵洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐小淦，河南牧野律师事务所律师。被告：河南省新乡市农业科学院，住所，住所地河南省新乡市新二街**div>法定代表人：闫玉信，院长。委托诉讼代理人：江伟，该院工作人员。委托诉讼代理人：周玉姣，河南国豪律师事务所律师。原告马炳锋诉被告新乡市天隆房地产有限责任公司（以下简称天隆公司）、河南省新乡市农业科学院（以下简称农科院）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后于2016年4月8日作出（2014）红民一初字第1612号民事裁定书，原告马炳锋对该裁定不服提出上诉，新乡市中级人民法院经审理于2016年8月26日作出（2016）豫07民终3223号民事裁定书，撤销了一审裁定，指令本院对本案进行审理。本院于2017年6月29日作出（2016）豫0702民初3251号民事判决，农科院不服提起上诉。新乡市中级人员法院于2019年3月25日作出（2017）豫07民终3597-1号民事裁定，撤销本院上述判决，发回本院重审。本院重新立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马炳峰及其委托诉讼代理人朱命海，被告天隆公司委托诉讼代理人徐小淦，被告农科院委托诉讼代理人江伟、周玉姣，到庭参加诉讼，本院现已审理终结。原告马炳锋向本院提出诉讼请求：1.请求两被告退还原告购房款127500元，并赔偿各项损失403200元；2.诉讼费及其他费用均由被告承担。事实与理由：2006年10月26日，案外人陈绍同与第一被告天隆公司签订商品房买卖合同，约定第一被告将位于新乡市××××交叉口西北角院内东西号楼西单元六层西户147平方米的房产出售给案外人陈绍同，交房时间为2006年12月31日，全部房价为97000元。合同签订后，案外人陈绍同按照约定于2006年10月26日将70000元购房款交给了被告。期间，案外人陈绍同又将房屋转卖给了原告马炳锋，后因原售给陈绍同的房被别人占走，第一被告又将东北角处174平方米的房产改售给原告，原告于2011年9月18日补交了57500元的房款（其中包括原所剩房款27000元及补面积差额款30500元），而第一被告却没有履行交房义务。为此，原告几年来一直不断主张自己的权利，后得知两被告之间因房产所有权问题一直处于诉讼阶段，没有对此房产的所有权予以确权，使原告无法向人民法院提起诉讼主张（人民法院对同类案件购房人已中止诉讼）。但原告始终没有放弃自己的主张。2012年8月份，涉案房产所有权最终被确权为农科院所有，之后，2014年3月11日，新乡市中级人民法院对案外人路滨的诉讼主张做出了最终判决，判决两被告退还原告缴纳的购房款及赔偿原告的其他损失。为维护原告的合法权利，故诉至法院。被告天隆公司辩称，案外人陈绍同与被告从未签订商品房买卖合同，被告也从未收到过案外人陈绍同及原告的任何款项，故不存在被告返还和赔偿价款的问题。原告所提供的是认购书，并非是商品房买卖合同，即便是存在该认购书，因双方无正式的商品房买卖合同，也仅仅是返还款项，不存在赔偿损失。认购书上所盖的公章系2006年10月26日，但该公章系被告于2006年10月18日已经废止的公章，故对被告无任何约束力，故被告申请对公章进行荧光反射方法进行鉴定以辨真伪。对于本案原告是否从陈绍同处购买，陈绍同是否同意转让，因陈绍同未参加，无法对其提供证据的真假进行辨认。因该案为发还案件，中院认为需要追加陈绍同，故被告申请追加其参加诉讼。本案存在的售房行为，被告认为合法有效，但是该行为经红旗区、中院审理后，确认为违法犯罪行为。购房后所缴纳的购房款，也在判决中判令追缴，上述情况在处理过程中依法予以考量。在上述刑事判决书生效的情况下，相关购房款的退还应当由刑事判决书的执行机关予以追缴。综上，天隆公司认为原告不具备原告的主体资格，原告也包括陈绍同与天隆公司不存在合同关系，应驳回原告的起诉或诉讼请求。被告农科院辩称，其不是涉案房屋买卖合同的当事人，也没有收取原告的售房款，更没有证据证明原告已交纳的房款用于科技楼的建设，其不能作为退赔主体。其自始至终不存在过错，原告在购房过程中没有尽到审查义务，自身存在重大过错，应驳回其对农科院的诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经确认的证据，本院认定的案件事实如下：农科院是事业法人单位，其位于原××号的土地系国有划拨土地，用途为科研设计，2004年经新乡市规划委员会同意在其土地上建设科技培训楼一座。2005年5月26日，新乡市城市规划局给农科院颁发建设工程规划许可证，准予农科院建设科技培训楼。2005年7月13日，第三人王三勇作为天隆公司的代理人与农科院签订协议书一份，该协议内容为：甲方农科院投资建设新乡市农业科技培训中心，主楼六层，总面积为6688平方米，总占地面积约2000平方米。由乙方天隆公司承建施工。天隆公司负责办理所有建筑手续以及施工管理，各种费用由天隆公司负责垫支，农科院予以配合，并按照国家规定提供相关的手续。本协议签订后三日内，天隆公司一次性支付农科院保证金75万元。该楼二层主体封顶后3日内，农科院应一次性将天隆公司垫付的办理手续费用及工程款全部支付给天隆公司，逾期不付的，则该楼（在建工程）的产权归天隆公司所有。天隆公司有权继续投资建设剩余工程，工程所有权归天隆公司……。2005年7月25日，王三勇代表天隆公司与河南新城建设有限公司新乡分公司签订一份工程协议，将天隆公司承建的农科院科技培训楼的土建、水电、装饰承包给河南新城建设有限公司新乡分公司。2005年8月29日，王三勇又以农科院代理人的身份代表农科院与河南新城建设有限公司签订了建设工程施工合同。合同签订后，于2006年11月27日工程竣工。2006年1月13日，天隆公司将农科院诉至本院。当日，双方当事人达成调解协议，本院作出了（2006）红民二初字第87号民事调解书进行确认：一、农科院继续履行与天隆公司2005年7月13日签订的《协议书》；二、天隆公司继续投资新乡市农业科技培训中心楼剩余工程，该工程所有权归天隆公司；三、农科院收取的保证金750000元不再返还给天隆公司。该楼完工后天隆公司于十日内支付给农科院100000元。2006年5月19日，陈绍同与天隆公司签订商品房认购书，被告天隆公司将位于新二街与新濮路交叉路口西北角院内东西号楼西单元六层西户，面积为147平方米、房款总价为97000元的房屋出售给陈绍同。合同约定付款方式是分期付款，协议签订当日买受人首付房款70000元，下余房款27000元须于交房时一次付清。并约定房屋交付期限为2006年12月31日前。陈绍同于签订协议当天向被告天隆公司王三勇预交购房款70000元。后陈绍同将该房屋及合同转让给马炳锋。2011年9月18日，因原售给陈绍同的房屋被别人占走，马炳锋于2011年9月18日向王三勇补齐了面积差额款30500元及原陈绍同所欠购房款27000元，共计57500元的房款，王三勇将该院内东北角处174平方米的房屋改售给原告马炳锋。被告现已逾期多年不能交房。在本院审理过程中，经被告天隆公司的申请，本院委托中国刑事警察学院物证鉴定中心鉴定，落款日期为“2006年10月26日”，买受人为“陈绍同”的商品房认购书原件买受人处与样本上的“新乡市天隆房地产有限责任公司”公章印文均是同一印章盖印。经原告申请，本院委托河南中新资产评估事务所有限责任公司鉴定，在评估基准日，涉案房屋资产评估单价为3050元。另查明，本院于2007年12月5日作出（2007）红民再字第3号民事判决书，撤销本院（2006）红民二初字第87号调解书；驳回天隆公司的诉讼请求。天隆公司不服，提起上诉，新乡市中级人民法院于2008年11月27日作出（2008）新中民一终字第574号民事裁定书，将本案发还重审。本院于2009年11月8日作出（2009）红民再字第2号民事判决书，天隆公司不服，提起上诉。新乡市中级人民法院作出（2010）新中民一终字第352号民事裁定书，再次将本案发还重审。本院于2011年1月6日作出（2010）红民再字第2号民事判决书，撤销本院（2006）红民二初字第87号调解书，驳回天隆公司的诉讼请求。天隆公司不服，提起上诉。新乡市中级人民法院于2011年7月1日作出（2011）新中民一终字第653号民事判决书，维持（2010）红民再字第2号民事判决书。天隆公司不服，提出申诉，河南省高级人民法院于2012年8月18日作出（2012）豫法民提字第00066号民事判决书，认为天隆公司与农科院的调解协议违反了法律的强制性规定，不应予以确认；天隆公司不是工程承包人，无权要求按照合同法第286条享有工程权利；天隆公司对于垫付该工程款所遭受的损失，可以另行主张权利。故维持新乡市中级人民法院（2011）新中民一终字第653号民事判决书。本院认为,2006年10月26日，案外人陈绍同与天隆公司签订案涉商品房认购书，陈绍同于签订认购书当天向天隆公司预交购房款70000元。后陈绍同将该认购书转让给马炳锋，因原售给陈绍同的房屋被别人占走，王三勇将该院内东北角处174平方米的房屋改售给原告马炳锋，马炳锋向王三勇补齐购房款57500元。后马炳锋持该认购书和收款收据原件向天隆公司主张权利，天隆公司不认可与原告存在合同关系，但经本院委托鉴定，该认购书上天隆公司的公章是真实的，因陈绍同将该认购书转让给马炳锋，且王三勇后又向马炳锋改售房屋，马炳锋交付了相应购房款，故马炳锋与本案存在利害关系，马炳锋作为本案原告适格。天隆公司作为房地产开发企业在国有划拨土地上建造房屋，向社会销售，至今未取得商品房预售许可证明，因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，其向原告马炳锋售卖房屋的行为应为无效。造成该行为无效的过错方系天隆公司，故天隆公司应当赔偿原告因此所受到的损失。天隆公司主张本案房屋买卖行为是王三勇的个人行为，但经本院委托鉴定，案涉房屋认购书所加盖的天隆公司的印章是真实的，王三勇系天隆公司的股东，且是案涉房地产项目的经手人，其在合同上签名应是履行职务行为。因天隆公司的过错，致使原告不能取得案涉房屋，而本院委托的鉴定意见相当于合同履行后原告可以获得的收益，按该鉴定意见赔偿原告的损失并未超过天隆公司在订立合同时应当预见到的因其违约可能造成的损失。农科院与天隆公司于2005年7月13日签订合作协议。基于该协议，双方于2006年1月13日在在本院达成调解协议并制作了民事调解书，确认案涉“科技培训楼”所有权归天隆公司。后因该民事调解书违反法律强制性规定，经再审被撤销。因该民事调解书违法被撤销，导致原告的购房目的不能实现。对此，农科院及天隆公司均有过错，该二单位应当对因此给原告造成的损失承担赔偿责任。经鉴定，案涉房屋资产评估单价为3050元。房屋总面积174平方米，房屋总价为530700元，扣除已付购房款127500元，原告的损失为403200元。由此，天隆公司应赔偿马炳峰201600元，农科院应赔偿马炳峰201600元。农科院辩称其无过错，不应承担责任的理由不充分，本院不予采纳。对原告要求重新鉴定的申请，因案涉房屋已经进行了鉴定，故本院不予受理。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，判决如下：一、新乡市天隆房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还马炳锋购房款127500元；二、新乡市天隆房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿马炳锋损失201600元；三、河南省新乡市农业科学院于本判决生效之日起十日内赔偿马炳锋损失201600元；四、驳回马炳锋的其他诉讼请求。案件受理费2850元、鉴定费2000元，共计4850元，由新乡市天隆房地产有限责任公司负担2425元，由河南省新乡市农业科学院负担2425元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  郭德方审 判 员  王国明人民陪审员  申建军二〇一九年十二月三十日法官助理田敏书记员巨朝旭