江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0321民初59号原告：徐州新东方物业管理有限公司，住所地徐州市云龙区狮子山居委会办公楼**。法定代表人：陈育方，经理。委托诉讼代理人：刘尊磊，男，1969年5月22日生，汉族，住丰县，徐州新东方物业管理有限公司职工。委托诉讼代理人：孙春晓，女，1988年3月3日生，汉族，住丰县。被告：李淑英，女，1969年8月24日生，汉族，住丰县。委托诉讼代理人：闫兴军（李淑英丈夫），男，1966年11月27日生，汉族，住丰县。原告徐州新东方物业管理有限公司（以下简称新东方物业公司）诉李淑英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案审理，依法适用简易程序，于2019年10月25日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人刘尊磊、孙春晓和被告李淑英及委托诉讼代理人闫兴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新东方物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付欠付的2018年5月12日至2019年5月12日期间的物业服务费5347元和违约金3365元（暂时计算至2018年12月31日）；2、判令被告继续履行与原告签订的物业服务管理合同；3、全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告按照盛世茗居前期物业管理服务委托合同2016年5月11日进驻盛世茗居小区，按照合同对小区提供了秩序维护、环境保洁、垃圾清运、公共设施设备的管理和服务，尽到了自己的义务。被告购买盛世茗居1幢1单元101商铺建筑面积222.78平方米，2017年5月12日上房时缴纳了第一年度物业服务费，按照每平米每月两元的标准，在2018年5月12日被告应及时足额缴纳第二年度的物业服务费5347元。原告多次宣传催缴，电话催缴，被告均不缴纳反而态度蛮横。为维护原告合法权益，特提出起诉。李淑英辩称，原告所述被告态度蛮横根本不存在。上房装修之后，把商铺出租给卖车的经营者，并在租赁合同中约定承租人负担物业费，在第二年物业费缴纳时间到来之前，我丈夫把租赁合同交给新东方物业公司管理人员刘尊磊，刘尊磊也同意由他们直接向商铺租赁者要物业服务费。过了半年物业人员没有要来物业费，又联系我们，我丈夫和刘尊磊一起找商铺租赁者，因为物业服务费缴纳比例问题没有协商一致。同样位置的商铺业主王仁举按照70%的比例缴纳的物业费，为何原告要求我按照全额缴纳。原告的物业服务根本没有到位，商铺前的卫生不打扫，商铺经营者正常产生的垃圾都是商铺经营者自己清运或另花钱清运。同意按王仁举缴纳的70%比例缴纳物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的案件事实认定如下：原告与盛世茗居开发建设单位盛业置地有限公司在2014年4月26日签订盛世茗居前期物业管理服务委托合同。李淑英向盛业置地有限公司购买建筑面积为222.78平方米的1幢1单元101商铺，2017年5月12日办理上房手续，李淑英在业主上房入住登记表和业主手册中附带的前期物业服务协议上签名，并实际完成商铺的交付使用，在上房时李淑英缴纳了第一年的物业服务费及上房须知中写明的其他费用。后李淑英将商铺装修后出租他人，并与他人签订租赁合同约定由承租人负担物业服务费。2018年5月12日应当缴纳第二年度物业服务费之前，原告工作人员电话催要，被告先告知已签订租赁合同约定由承租人负担物业费，并把租赁合同交给物业管理工作人员刘尊磊，刘尊磊联系商铺承租人索要物业费未果，再向被告催要，被告知道其他商铺业主是按照70%比例收取，也要求按照70%比例缴纳，原告不同意，引发诉讼。对被告举证商铺业主王仁举2019年1月22日缴纳物业费的收据拍照打印件，该证据显示：王仁举是6-1-111号商铺，面积为163.5平方米。该收据中以打印方式还明确记载：“第二年物业费已清，全款应交3924元，按70%收取2747元，保证金转入800元，业主补差1947元，应交3924元，实收1947元。”原告对此证据真实性无异议，但刘尊磊当庭辩解说王仁举是电话通知后及时缴纳的业主，电话通知及时缴纳被减免按70%收取的商铺业主不仅王仁举一户。但庭审后原告提交书面意见又陈述：王仁举的商铺是空置没有营业，按照江苏省物业管理条例规定，2019年1月1日前空置房可以按照70%收取物业服务费，而起诉的李淑英、肖运超、邱开拓三户属正常经营的商铺，故不同意按照70%收取该3户的物业服务费。经法院依职权调查丰县供电公司对王仁举商铺收取电费情况，电费缴纳记录显示了王仁举从2017年2月到2019年10月间实际交电费情况，特别是在2018年10月至2019年1月四次月缴电费均超过300元，所以原告书面意见表述因王仁举商铺空置被减免按70%缴纳物业服务费的理由不成立。本院认为：原告根据前期物业管理服务委托合同对盛世茗居小区提供物业服务，有权收取相应的物业服务费。被告作为盛世茗居小区商铺的业主，有缴纳物业服务费的义务，对此双方均不持异议。争议的问题是第二年度被告应缴物业费应否给予减免按照70%比例缴纳。《合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。物业服务企业对一个物业服务区域相同类型的业主提供同等质量标准的物业服务，收取相同标准的物业服务费，是合同法律关系下公平原则的应有之意。《江苏省物业管理条例》第四十九条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。这说明“合理、公开”是应当遵循的收费原则。《江苏省物业管理条例》第五十一条规定，物业服务收费应当明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等情况如实公示。李淑英购买的商铺和王仁举购买的商铺同处于盛世茗居小区东门南侧朝东的一排门面房，原告对这一排朝东商铺提供的物业服务内容应当相同，不应当提供有差别的基础物业服务。按照收费合理原则的要求，这一排朝东商铺的业主实际缴纳物业费的标准也应当相同。原告对王仁举按照70%标准收取第二年度物业服务费，也应当按照70%标准向被告李淑英收取第二年度物业费。原告代理人当庭陈述王仁举是打电话通知后立即配合缴纳而给予减免，被告经多次电话催促不缴因而不减免。原告并没有证据证明，把第二年度物业费到期前主动缴纳的业主享受减免优惠按70%缴纳的这一优惠收费标准公示，更没有证据证明在原告起诉前将主动缴纳的业主可优惠按70%缴纳的标准告知被告。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。前述司法解释明确物业服务企业应当经过书面催交，并不是原告起诉中陈述的电话催缴。故原告主张的不应当给被告同等对待按照70%比例收取物业费的理由不能成立。故原告主张向被告收取全额物业服务费不应支持，被告第二年度（2018年5月12日至2019年5月12日）物业服务费应缴纳数额为3743元（222.8×2×12×0.7）。原告主张逾期缴纳物业服务费的违约金，因并非被告不愿意按照其他商铺已享受的优惠标准70%比例缴纳，而是原告坚持按全额收取引发纠纷，被告不应当承担违约责任。原告第二项诉讼请求继续履行前期物业合同义务问题，原告与盛业置地有限公司签订的前期物业管理服务委托合同约定的合同期限自2014年4月26日至第一届业主委员会依法成立后与物业管理企业签订的物业合同生效时，现在仍处于合同有效期内，且被告作为一名业主也无权解除物业服务协议，且被告也没有提出这一主张，说明双方并无应否继续履行合同的争议，仅有第二年度物业服务费缴纳标准的争议，故该第二项诉讼请求无处理之必要。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告李淑英在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告徐州新东方物业管理有限公司支付第二年度（2018年5月12日至2019年5月12日）物业服务费3743元。二、驳回原告徐州新东方物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告徐州新东方物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  李念鑫二〇一九年十二月二十七日书记员  雷含雪