广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初22037号原告：佛山市嘉豪物业管理有限公司，住所地佛山市南海区*******，统一社会信用代码914***********498T。法定代表人：苏某1。委托诉讼代理人：梁淑媚，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐壁芸，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：袁芝，女，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码430************620。原告佛山市嘉豪物业管理有限公司（以下简称“嘉豪公司”）与被告袁芝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月4日受理后，依法适用简易程序，于同年10月17日由审判员杨风娥公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐壁芸，被告袁芝到庭参加了诉讼。诉讼过程中，本院向相关部门调查取证，取证期间在审限中作相应扣减。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年9月1日至2019年7月31日的物业服务费及逾期违约金合计31763元（详见《百花时代广场商铺欠费明细表》）；2.判令被告向原告支付自2019年8月1日起至实际清偿之日止以15295元为本金按每日千分之三的标准计算的逾期违约金；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告为百花时代广场商铺的物业管理服务公司，被告为百花时代广场二层133铺的业主，其商铺建筑面积为19平方米。2017年8月31日，佛山市南海区******委会（以下简称“***委会”）与原告签订《百花时代广场临时物业服务协议》（以下简称“《临时协议》”），指定原告为百花时代广场提供临时性物业管理服务，按照《百花时代广场前期物业服务协议》（以下简称“《前期协议》”）的标准收取物业服务费用，并按照《前期协议》约定的服务内容和质量标准提供服务，履行相关权利、义务。该《临时协议》的效力已经（2018）粤0605民初1869号、（2018）粤06民终8039号民事判决书确认，协议合法有效。原告自接手百花广场的物业管理以来，依据原《前期协议》的约定按约履行了自身义务，有权根据原《前期协议》的标准收取相应物业服务费用。但被告长期拒绝缴纳物业服务费，截至原告起诉之日，累计欠缴物业服务费用已达15295元，不仅给原告带来了一定经济损失，也不利于百花时代广场整体物业管理服务项目的经营，损害了其他百花时代广场其他业主的合法权益。此外，依据原《前期协议》第十五条的约定，被告未能按协议约定按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠款额每日3‰的标准向原告支付违约金。据此，原告有权向被告主张其逾期缴纳物业服务费用的违约金。原告为维护自身权益，特诉至法院，愿判如所请。被告辩称，一、居委会代签《临时协议》的依据是桂城街道联席会议的《会议纪要》，而《会议纪要》的依据是《佛山市物业管理办法》第五十九条。1.上述第五十九条并没有赋予桂城街道有权延用《临时协议》中全部内容的权利，相反在《中华人民共和国物权法》以及《广东省物业管理条例》中都明确表明物业服务合同内容必须公示，听取业主意见并由业主大会表决通过。“法无授权不可为”，这是行政法中的一个原则，行政机关没有法律法规的授权，是无权做出有关行政行为的，该原则也主要是为了限制行政机关的权力，保护公民权利。很明显，桂城街道作出的《会议纪要》超越了法规授予他们的权利。2.根据被告的举证，在2013年返租期结束后到2017年期间，商场绝大部分时间的实际服务费单价为15元。补充协议中的“补贴”一说并不是事实，也无证据证明。另外，南海区住建局主持的物业公司和业主的协调会也将单价确定为18元。3.《前期协议》是购买商铺时必签的文件之一，合同内容并未听取业主意见，属于“格式合同”。此格式合同明显违反了公平原则，比如：第二章第四条：“乙方提供的前期物业管理服务应达到相应的服务标准”，但通篇没有“相应的服务标准”的说明。按照合同法第四十一条的规定：“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”无相应内容可以理解为最高标准，也就是可以解释为物业公司没有达到合同规定的服务标准。第六章的违约责任，所有违约条款都是甲方（业主）的违约责任，没有一条是乙方违约责任。违约金高出市场普遍标准很多倍，为加重业主责任的行为。另外，《临时协议》直接照搬《前期合同》的内容，也就继承了其不公平的属性。因此，临时协议违反了公平原则，应当予以否定。居委会并非直接当事人，整个过程都未让业主介入，不可能完全站在业主的立场考虑，其剥夺了被告的知情权和私有财产的自由处分权。二、原告提供的证据只能证明物业方提供了基本的物业服务，但未有证据证明原告的运营支出费用成本达到了35元单价的标准。众所周知，物业服务企业是传统服务型企业，不像高科技企业有一定的技术门槛，也不存在高额的研发费用，同时，对于业主也不存在高回报率的贡献。物业服务的成本计算非常容易。原告在百花时代广场服务将近两年的时间，成本计算的样本已经非常齐全，可以很准确的计算出年成本、月均成本，加上本行业合理的利润，不难得出合理的单位面积的服务单价，只要所有数据能够通过第三方审计机构的审核，用这个单价来确定价格才是合理的单价，才符合平等原则、公平原则、合同自由原则，无论最终确定的价格是多少，被告都愿意承担。三、原告在主张的物业服务费期间所提供的服务严重不符合《临时协议》的要求，原告提供的服务完全不能达到35元的高价标准。具体如下：二楼基本上处于荒废状态，电梯停运，相应的物业服务停顿。车辆停放管理形同虚设，既无规章且又无制度，岗亭无人值班，现场无人指挥，进出栅栏形同虚设，造成诸多社会车辆长期过夜停放，租户或消费者无车位可停。电子监控设施太少（初步查明只有五个球形电子眼），商场多处存在安全盲区，有业主商铺的商品及现金被盗。市场保安人员经多次清点只有3个人，清洁卫生人员3个人，工作人员严重不足。商场共有8条电梯，基本处于半停运或停运状态，维护保养严重滞后。天花板公用灯多数损坏或未安装，光亮度极差，且长期不维修更换。公用区域卫生本应由物业公司负责，物业公司以各种理由将部分区域强加给租户负责。原告以欠缴物业费为名，随意对租户停电，关空调或空调开小，民警中队以及区住建已干预处理过几次。被告以业主欠物业费为名，暴力阻挡业主或租客进场，撤场。商场内外墙从未洗过，极脏，厕所等部位不敢恭维。消防设施未作必要的维护，现在已经不能正常使用，一旦出现火情将是灾难性的。经投诉，消防部门已经确认该事实。商场多处发生违建，侵占业主们的利益，造成安全隐患。经投诉，工商部门已经确认该事实。一楼中堂漏水频发。商场公共设施设备没有做应有的保养与维护。四、商场巧立名目对租客乱收费现象严重，比如：水电增容费、资源占用费、内部广告费。让租户直接找电信公司施工，通讯光纤强制物管安装收取工程费。电费收据凭证既无单价，也无度数，涉嫌乱收费。对租户乱罚款、其他乱收费等情况。原告上述行为致使商场状态每况愈下，租客流失严重，对商场整体价值造成严重伤害，致使业主租金一降再降。原告却通过物业管理优势地位代理业主出租，却恶意赚取差价高达整个租金的一半或以上，而业主却不知情。现整个商场实际出租率已降低到不足15%。五、物业公司没有正确的服务意识，把业主当作对立面，以主人自居，未能提供应有的服务。临时协议签订以来绝大多数业主都不满合同内容，发动各种方式投诉维权，政府也组织多次的协调会。仅区住建局的肖副局长组织的协调会就不下10次。但原告态度消极，以各种理由和借口拒绝协商。业主不认同临时合约者占绝大多数，之前要求撤销合同的诉讼有200多名业主要求参与共同原告。原告破坏业主自己在铺内设置的招租信息，为物业公司代理出租赚取高额差价做准备。业主提出的沟通和建议不予理睬。原告不配合业主召开业主大会，不提供业主联系方式给业委会或者上级主管部门。原告涉嫌拉笼代言人破坏业主委员会筹备组工作，致使筹备组筹备工作无法进行。六、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“……或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。本条解释很明确的指出法院应支持业主赔偿损失等的请求。降低损害业主利益期间的物业服务费用就是一种简单方便的赔偿损失的方案。而且，合同法第一百一十一条也对此作出类似的规定。七、原告提供的证据想证明出租率下降的原因是业主，非常的反常识。业主投资商铺最终的目的肯定是出租来获取投资回报，业主反对出租自己的商铺只有一个理由：物业公司代理招商恶意隐瞒收入，赚取高额差价。原告从周边成千个商场中仅仅抽取4个服务费高于案涉商场，其目的是说明涉案商场服务费不高，该结论实在站不住脚。南桂路边上的新天地广场未出租的商铺无需缴交物业服务费，御堡国际商务中心首层商铺物业费价格为4元/平方，这些商铺与涉案商场在同一物业管理区域的小区。原告服务的住宅区最低的物业服务费只有0.4元每平方，中路商铺几十平方一间的商铺为35元每间，价格差几十倍。服务价格是需要和服务内容对等的，没有服务内容的价格是毫无意义的。被告提交的四个样本中只有百花物业提供了合同，而此合同内容中就承诺了对业主的租金，这至少是对等价值的体现。而且，此合同是业主与物业公司共同签署，也可以认为合同表达了业主与物业公司的意愿。反观涉案商场的临时协议，此合同由居委会代签。居委会不是直接利益相关方，无法完全站在业主的角度考虑，临时协议内容来源于八年前已经失效的前期协议。八、“现在涉案商场整体经营环境欠佳、商铺出租率低于18%、部分设备老化、陈旧失修”，这正是当前涉案商铺的现状。但就在这样的环境下，居委会代签的《临时协议》却依然采用商场刚开业时鼎盛时期的前期物业服务费标准，这也说明了《临时协议》的内容（包含35元单价标准）欠妥。商场大部分铺位空置，设备停运、照明减少、物业服务人员减少，成本大幅降低。除了正常包含在物业合同里面的维修项目，其他维修项目都在申请属于业主的维修基金维修。在这种情况应降低管理费标准。九、请求核查原告有没有按约定的服务质量和数量履行其义务。比如：1.手扶电梯是否正常运行。安全设施是否齐全、通风、照明是否完好。2.原告是否每月一次至少及以适当的方式向业主公布涉及到较多业主公共利益的投诉处理结果。3.所有投诉有无完整的记录，有无跟进。4.原告有无每半年至少召开一次业主恳谈会，以便加强与业主的沟通、联络或听取业主的建议与意见。5.原告有无按规定配置使用物业服务用房。综上所述，被告对花苑居委会指定物业服务企业可以接受，但对其超越法定权限签订的《临时协议》内容以及其中的35元单价等不能认同。被告无拖欠物业费之故意，名下的其他物业也从未出现拖欠物业费的现象，对于涉案物业也愿意缴交合理的物业服务费。因此请求法院进行详细的实际情况调查，按照佛山百花物业撤出时执行的15元/平方米的单价或者根据实际支出费用成本确定合理的物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当事人质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及本案事实，本院认定如下：位于佛山市南海区***********桂南名都百花时代广场二层133铺于2009年12月7日登记在袁芝名下。该商铺建筑面积为19平方米。2009年8月27日，袁芝（甲方）与桂城宜信物业管理有限公司（以下简称“宜信公司”）（乙方）签订《前期协议》，约定：物业服务费用按商场35元/平方米/月的标准由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳。物业服务费用主要的开支包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；行政办公费用；公共部分能源费用；固定资产折旧等等。甲方应于2015年9月1日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。甲方或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款额每日3‰的标准向乙方支付违约金。2017年8月31日，花苑居委会（代：花苑广场业主委员会，甲方）与嘉豪公司（乙方）签订《临时物业协议》，约定：由花苑居委会临时指定嘉豪公司，按照《前期协议》对百花时代广场提供临时性物业管理服务，并签订本临时物业服务协议。嘉豪公司按照《前期协议》的标准收取物业服务费用，并按《前期协议》约定的服务内容和质量标准提供服务，履行相关的权利、义务。临时物业服务协议自双方签订之日起生效，于花苑广场业主大会选聘或续聘物业服务企业后合同生效之日自动终止。2017年9月1日，嘉豪公司进驻百花时代广场并为其提供物业管理服务。宜信公司于同日向嘉豪公司移交的百花时代广场设备、设施交接资料中载明6号、7号扶梯已经向质监部门报停。嘉豪公司于2018年2月5日向花苑居委会、佛山市南海区桂城房管所分别发出《关于使用物业专项维修资金维修百花时代广场消防及电梯设备设施的申请》，申请使用百花时代广场物业维修基金对消防设施及6号、7号电梯设备存在问题进行维修，其中消防设备维修报价约30万元，电梯维修报价约11万元。2018年1月30日本院受理了涉案商场商铺业主宋锦枝、江俊明、杨佩成、冯小红、雷纯作为原告，与被告佛山市南海区桂城街花苑社区*民委员会、第三人佛山市嘉豪物业管理有限公司业主撤销权纠纷一案，上述五原告起诉请求撤销佛山市南海区桂城街花苑社区*民委员会与佛山市嘉豪物业管理有限公司签订的《临时协议》。经审理，本院于2018年5月25日作出（2018）粤0605民初1869号民事判决书，判决驳回上述五原告的全部诉讼请求。五原告对该判决不服提起上诉，广东省佛山市中级人民法院经审理后，认为原为涉案商场提供物业管理服务的宜信公司突然提出终止对商场的物业管理服务，与此同时，花苑广场第二届业委会又因在换届选举中存在违规行为而被撤销备案，花苑居委会作为涉案广场所属居委会，在新一届业主委员产生之前，为避免广场出现物业管理真空，在街道办事处的指导和监督下，代为行使业主委员会的权利，与嘉豪公司签订《临时协议》，程序合法，涉案协议约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害业主的合法权益，合法有效。五原告上诉请求撤销涉案协议，缺乏事实和法律依据，法院不予支持，并于2018年11月14日作出（2018）粤06民终8039号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年12月19日，南海区住建局召开佛山市南海区****花苑广场物业小区商业部分百花时代广场物业服务收费价格问题协调会议，区住建局物业管理科、桂城街道房管所、佛山市桂南房地产开发有限公司、嘉豪公司、百花时代广场商铺业主代表参加了会议。关于百花时代广场物业管理服务费协调情况纪要如下：物业服务企业提出物业服务降价方案，认为桂城街道花苑广场商业部分（百花时代广场）管理需要配备物业服务人员36人，主张将商场内铺物业服务收费标准35元/平方米/月，调整为20元/平方米/月，将商场外铺（即临街铺位）25元/平方米/月，调整为15元/平方米/月。百花时代广场商铺业主代表认为在商场经营困难的情况下，物业服务企业可以通过减员6人的方式节省成本，要求百花时代广场商场内铺物业服务费降为15元/平方米/月，但每月可以从业主公共收益中提取2万元给物业服务企业，弥补物业服务费用不足。但经协调，业主代表与物业服务企业最终未能就物业服务收费价格调整问题达成共识。2019年5月20日，《佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于桂城百花时代广场商铺业主信访问题的答复（南建信[2019]0121号）》（以下简称《信访答复》）中反映，为妥善解决百花时代广场的物业管理问题，该局与桂城街道有关部门多次与百花时代广场商铺部分业主召开见面协调会，相关部门也紧急召开了部门联系会议，研究百花时代广场物业管理相关问题。2019年2月26日，该局到百花时代广场现场调查，了解商铺出租及经营情况。主要问题仍是二楼商铺出租率低，经营状况惨淡，以及部分商铺业主以铺位未出租无收益等为由，不交物业管理服务费。经多次协商，物业服务企业提出了物业服务降价方案，主张将商场内铺物业服务收费标准35元/平方米/月，调整为18元/平方米/月，将商场外铺（即临街铺位）25元/平方米/月调整为15元/平方米/月，并约定将商场公共收益全部用于冲抵物业管理服务开支、补充物业服务费用。目前，业主代表与物业服务企业已就该物业服务费收费价格调整问题达成共识，但对如何处理铺位空置没有出租、未有收益等业主历史欠费问题以及如何盘活商场、招商引资问题尚未达成共识。2019年8月6日，佛山市公安消防支队南海区大队对市民通过12345热线关于百花时代广场（首层和二层）涉嫌没按消防图纸严格施工、没按图纸设置逃生通道等问题，回复如下：1.已经核查该场所确实存在消防主机故障，部分平面布局与原审核图纸不符，投诉属实；2.我大队已对该场所的相关负责人进行笔录取证，已对该场所消防设施故障等问题，进行行政处罚；3.并继续对该场所平面布局改变的情况进行核查，如经查实将抄送相关部门再处理。2019年9月19日，佛山市公安消防支队南海区大队对嘉豪公司作出南应急（消）行罚决字[2019]第0055号行政处罚决定书，该决定书记载：现查明你（单位）消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，违反《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项的规定，根据该条第二款的规定，现决定给予嘉豪公司南海桂城花苑广场分公司罚款叁万伍仟伍佰元整的处罚。2019年8月2日及同年8月16日，市民通过12345热线投诉关于百花时代广场内存在无证经营、占道经营、注册地与实际地址不符等事宜。南海区工商行政管理局对此进行回复主要包括：据百花时代广场的物业管理方嘉豪公司的工作人员反映，佛山市南海区桂城耀量手机维修部、佛山市南海区时尚起义饰品店、佛山市南海区休闲购百货店、佛山市南海区达昊钟表商行所在的位置由该物管公司管理及出租，上述商铺所在位置206E、首层220、206D、206A、是该物管公司对该位置的自编号。为避免误解，该物管公司对该上述店铺所在位置重新编号分别为首层218铺、220铺、首层219铺、首层225铺。2019年10月22日，本院向佛山市自然资源局南海分局调查，核实不存在佛山市南海区*********百花时代广场206E铺、首层218铺、首层219铺、首层220铺、首层225铺、夹层001铺、夹层002铺、夹层003铺、夹层004铺的有效的不动产权登记记录。2019年9月24日，市民通过12345热线投诉关于百花时代广场的首层西门2条手扶电梯不能正常使用的问题，南海区桂城街道办事处回复：花苑社区工作人员联系物管，物管回复表示电梯在前物业管理公司管理时已经停止使用，现在开通手扶电梯要办理相关手续，现在还在办理中，手续办理需时。百花时代广场商场一二楼共有商铺800多间，出租经营的大多是一楼商铺。涉案商铺是二楼的商铺，袁芝称该铺从没有出租经营。袁芝未按期支付2017年9月1日至2019年7月31日期间涉案商铺的物业服务费。另核实，涉案商场业主在与开发商签订购买商铺合同时，双方存在返租约定，返租期间的物业管理费由开发商向宜信公司交纳。返租期结束后，在宜信公司提供物业服务期间，开发商为商铺业主补贴物业服务费，业主实际只支付物业服务费15元/平方米/月。但在嘉豪公司进场后，开发商停止为商铺业主补贴物业服务费。本院认为，嘉豪公司与花苑居委会签订《临时协议》，约定由花苑居委会临时指定嘉豪公司于2017年9月1日进驻百花时代广场并为其提供物业管理服务，并约定按《前期协议》行使权利和义务，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，该协议合法有效且具有法律约束力。况且，已生效的（2018）粤0605民初1869号民事判决书、（2018）粤06民终8039号民事判决书已认定《临时协议》合法有效。为此，对于袁芝认为《临时协议》无效或袁芝与嘉豪公司不存在物业合同关系的抗辩，本院不予采纳。袁芝确认其拖欠2017年9月1日至2019年7月31日期间的物业服务费，但关于物业服务费标准问题，双方未能达成一致意见，对此，本院具体分析如下：1.涉案商场的商铺在返租期内，业主无需缴纳物业管理费；返租期结束后至嘉豪公司提供物业管理前，开发商为商铺业主补贴物业服务费，业主实际只按15元/平方米/月的标准支付物业服务费。即虽然《前期协议》约定物业服务费为35元/平方米/月，但业主在嘉豪公司提供物业管理前实际并未按35元/平方米/月的标准支付过物业管理费。2.根据《前期协议》约定，物业服务费主要用以的开支包括共用公共设施的运行及维护、清洁卫生费用、秩序维护费用、公共部分能源费用，固定资产折旧等等。《前期协议》约定物业服务费为35元/平方米/月应是基于商场正常运营情况下的各项物业管理成本及合理利润核定的。而实际上，涉案商铺为二楼的内铺，袁芝称该铺从未出租；如上查明事实，在被告欠交物业服务费期间，涉案商场的内铺（一层、二层）确实存在商铺出租率低、商场内客流稀少、整体经营环境欠佳等情形。商场内铺在较长一段时间内的实际出租经营情况不佳，客观上会减少上述物业服务费用的开支，降低嘉豪公司在物业管理上的实际运营成本。3.嘉豪公司提供的物业服务确实存在一些瑕疵。比如：涉案商场的消防设施存在故障及隐患；他人在商场公共区域内擅自经营，影响商场的正常布局；商场内的部分设备存在老化、陈旧失修的情形。4.就涉案商场的物业管理的实际运营成本及降低管理费的标准问题，业主与嘉豪公司在住建等部门的组织下也就上述问题进行过多次协商沟通。嘉豪公司在2018年2月19日南海区住建局召开的协调会上提出将商场内铺物业服务收费标准由35元/平方米/月调整为20元/平方米/月；2019年5月20日的《信访答复》也反映，嘉豪公司主张将商场内铺物业服务收费标准由35元/平方米/月调整为18元/平方米/月，并约定将商场公共收益全部用于冲抵物业管理服务开支、补充物业服务费用。从上述协调经过可知，嘉豪公司对商场内铺的物业管理费提出了按20元/平方米或18元/平方米计收的调整方案，最终业主与嘉豪公司因公共收益等附带问题未能达成一致的意见。但嘉豪公司同意对于涉案商场内铺的物业服务费的标准予以降低。综上，根据双方的实际协商情况，本院依据公平原则认定2017年9月1日至2019年7月31日期间涉案商铺（内铺）的物业服务费标准调整为20元/平方米/月。据此，经核算，袁芝应向嘉豪公司支付上述期间物业服务费8740元（19m²×20元/m²/月×23个月）。由于双方一直对涉案商铺物业服务费标准问题存在争议，故嘉豪公司请求袁芝支付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、袁芝应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年9月1日至2019年7月31日期间的物业服务费8740元予佛山市嘉豪物业管理有限公司；二、驳回佛山市嘉豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取297.04元（佛山市嘉豪物业管理有限公司已预交297.04元），由佛山市嘉豪物业管理有限公司负担272.04元，由袁芝负担25元且应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付佛山市嘉豪物业管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨风娥二〇一九年十二月二十七日书记员  邓健青书记员  魏梓薇