山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0691民初3047号原告：烟台经济技术开发区金光经济发展总公司，住所地烟台经济技术开发区。法定代表人：曲德强，总经理。委托诉讼代理人：李竟，山东乾元律师事务所律师。被告：烟台开发区秦鲁房地产开发有限公司，住所地烟台经济技术开发区。法定代表人：张明，总经理。委托诉讼代理人：丛路，女，该公司财务人员。原告烟台经济技术开发区金光经济发展总公司（以下简称金光公司）与被告烟台开发区秦鲁房地产开发有限公司（以下简称秦鲁公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人李竟，被告法定代表人张明及诉讼代理人丛路到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房地产开发合作协议书。2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年5月10日，原、被告签订了房地产开发合作协议书，合同约定，双方合作开发房地产项目，项目位于烟台经济技术开发区，金光小区19#、20#楼、金光小区换热站、变电站。此项目为旧楼改造工程。被告负责规划、设计、建筑施工、各项配套设施的开发建设工作，并承担全部资金和费用；享受该项目开发过程中政府部分给予的各项优惠政策；本协议签订后，被告开始办理该项目前期的立项审批、设计规划，直到各项手续经政府部门批准为止，办理手续的费用由被告承担；本协议签订后，若被告不能在协议约定期限内办完手续，则原告有权终止协议，不承担被告的损失。本协议在履行中，如有争议，双方应本着友好的态度协商解决，协商不成，依法由烟台经济技术开发区人民法院解决。本协议签订后，被告未按协议书履行义务，原告多次通知被告履行合同义务，被告拒绝履行。原告于2019年6月18日向被告发送了限期履行义务通知书，通知被告于收到通知之日起三个工作日内向双方共管账户支付保证金400万元，并到相关部门缴纳该项目的土地增容费。如被告未在上述期限内支付保证金或者未在上述期限缴纳土地增容费，原、被告之间签订的协议书立即解除。协议书解除后，被告应当立即交还该项目的相关材料，被告收到限期履行义务通知书后仍未履行合同义务。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告辩称，原、被告签订协议合作开发金光公司的19号楼、20号楼，这两栋楼的拆迁工作由金光公司负责，但是拆迁、补偿费用由被告承担。金光公司对这两栋楼的拆迁工作被告认为是不负责任的，没有履行协议，迟迟耽误被告的开发工作。从前期开发调研到规划立项、设计文本都是被告做的，前期工作被告支付了大量的开发费用。被告也多次同原告协商，希望原告协调拆迁工作，但原告一直保持消极态度，不予配合，造成目前迟迟未予拆迁动工。被告不同意与原告解除双方签订的合作开发协议书，因为被告花费了很大的时间、精力、费用，并且也请了拆迁公司。本院经审理认定事实如下：2012年5月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了房地产开发合作协议书，约定：一、开发项目的情况。本项目位于烟台开发区，金光小区19#、20#楼、金光小区换热站、变电站。此项为旧楼改造工程。二、合作开发的形式。乙方负责规划、设计、建筑施工、各项配套设施的开发建设工作，并承担全部资金和费用。享受该项目开发过程中政府部门给予的各项优惠政策。甲方负责协助乙方办理各种相关手续，甲乙双方共同制定该宗土地范围内地上建筑物、附属物的拆迁方案，并实施拆迁工作。拆迁所发生的有费用由乙方承担。三、利益分配。第一种方式：甲乙双方按照开发的建筑面积比例进行分配，各自分配的房源待规划设计方案确定后，再进行协商确定。第二种方式：本项目实现的销售收入扣除各项成本、费用，税后利润按百分比进行分配，双方在分配过程中，也可以根据实际情况采取分房的方式，分配税后利润。四、开发进度安排。1.本协议签订后，乙方开始办理该项目前期的立项审批、设计规划，直到各项手续经政府部门批准为止，办理手续的费用由乙方承担。2.在乙方办理前述手续的过程中，如需要以甲方的名义向政府递交报告、申请等，甲方应履行协助义务，为乙方提供相关的资料证明、盖章、签字等。4.乙方办理完各项审批手续后，甲乙双方负责对开发项目范围内的建筑物进行拆迁，达到具备进场施工的条件，以便于乙方开发建设。其发生的费用由乙方负责。五、违约责任。1.本协议签订后，乙方是甲方唯一的合作开发单位，甲方就本宗土地开发建设不能再与第三方发生合作开发，若甲方违约，甲方应赔偿乙方的前期投入损失及违约金。2.本协议签订后，若乙方不能在协议约定期限内办完手续，则甲方有权终止协议，不承担乙方的损失。3.乙方办理手续过程中，甲方应履行协助义务，若甲方故意怠于协助，如无正当理由拒不提供资料、盖章等或因甲方原因，导致乙方无法办理手续，则办理期限顺延，因此导致合同无法履行，甲方按本条第一项约定的赔偿款赔偿乙方。其中，原告提供的协议书第四条第3项及第五条第1项违约金数额处为空白，被告提供的协议书第四条第3项处载明：乙方承诺在协议签订后2015年内办理完项目开发的限期手续，具体手续指开工前手续。另，第五条违约责任第1项违约金赔偿数额处载明：400万元。原告解释称，第四条第3项之所以是空白，是因当时被告不能确定项目开发前期手续什么时候能够办完，所以就空着了。对于违约金，因当时协议书是被告提供的版本，当时只约定了原告违约交违约金，没有约定被告，所以原告当时就要求空着。庭审中，原告认可被告主张的协议书第四条第3项内容，但对赔偿金数额不予认可。合同签订后，被告于2015年7月8日向双方约定的共管账户存款4000000元，该款一直存放至2017年1月18日。后被告因经营需要陆续提款，截止至2017年12月18日，账户余额为2600000元。2017年12月18日被告要求将剩余260万元全部退回，原告要求共管账户所在行烟台银行股份有限公司开发支行出具了2600000元的个人储蓄存单一张，存期三个月，起息日期为2017年11月9日，到期日期2018年2月9日。2018年1月19日，被告财务人员屈×在该个人储蓄存单复印件上书写了收据，载明“今已收到存单号为×××票面金额人民币2600000元，户名：×××，利息已结清转至张明账户。此存单为金光公司保管存单，现已收回”。原告主张合同签订后，被告没有履行任何义务，因合同未约定原告应尽的义务，所以原告没有履行什么义务。被告主张，本案系合作开发合同，合作开发相互都要尽责任，尤其拆迁工作，原告一点也不配合，合同签订后，被告先做了规划、图纸设计，费用都是被告承担的，被告也聘请了拆迁公司进行拆迁，并支付了费用。还有地质勘探，被告也签订了合同并支付了费用。2019年6月19日，原告通过中国邮政速递向被告发送了限期履行义务通知书，主要内容为：2012年5月10日，双方签订房地产开发合作协议书后，被告向双方共管账户支付保证金400万元，后又要求原告将保证金全部退还，截止目前，被告仍未办理完该项目相关手续，已构成违约，现依法书面通知：一、请贵公司于收到本通知之日起三个工作日内向双方共管账户支付保证金400万元。二、请贵公司于收到本通知之日起三个工作日内办理到相关部门缴该项目的土地增容费。三、如贵公司未在上述期限内支付保证金或未在上述期限内缴纳该项目的土地增容费，任何一项未按上述期限履行，贵公司与我公司之间签订的房地产开发合作协议书立即解除。贵公司交还该项目的相关材料”。2019年6月24日，该快件被丛路签收。被告庭审中认可丛路系其公司财务人员，2015年到被告处工作至今。经查，金光小区19、20楼现仍未拆迁。原告主张合同约定由被告负责拆迁，但后来一直未按合同履行拆迁义务。被告称，合作协议书上明确载明双方共同制定拆迁方案并实施拆迁工作，拆迁所发生的所有费用由乙方承担。另，根据新的规划，金光小区19、20号楼对应的是曲家台子居委会1、2号楼，原告系烟台经济技术开发区曲家台子居委会出资成立。庭审中，原告向本院提交了（2019）鲁0691财保80号民事裁定书，证明被告合作伙伴烟台联明房地产开发有限公司对被告及张明提起诉讼并保全张明名下房产一套，同时证明，被告经营出现了严重的问题，从被告的经营状况看，被告无法履行涉案合同。被告质证称，对该证据真实性没有异议，被告与联明房地产属于合作开发关系，大家共同实施项目的开发和建设，开发的项目即涉案金光小区19、20号楼。被告为证明其履行了合同义务，向本院提交了以下证据：证据一、2019年11月我们自己拍摄的金光小区的19、20号楼的照片13张。证明关于金光小区19、20号楼拆迁，因为属于双方合作联合开发，拆迁工作迟迟未动，原告不配合被告进行拆迁工作。原告质证称，对证据的真实性无异议，根据双方签订的合作协议书第四款约定，被告办理完各项审批手续后，双方负责对开发项目的建筑物进行拆迁，其发生的费用由被告负担。拆迁工作没有完成的原因在于被告，被告没有资金支付拆迁安置费且也没有办理完各项审批手续。证据二、2015年10月22日拆迁公司的经理黄永文（音）向金光公司出具的借条及银行转账支票存根证明各一份。证明被告为拆迁工作已支付了拆迁费用30万元，被告为了合作开发也做了很多工作，曲家台子居委会在很多工作方面没有给予配合支持。被告也做了地质勘探、规划、设计等大量工作。原告质证称，对证据的真实性有异议，被告应当出具原件，对复印件的真实性不认可。证据三、2015年7月份由原告与圣凯设计院签订的设计合同份及支付设计费用的票据，证明被告前期已做好了设计工作。三方协议是由原告与被告、圣凯设计院共同签订的，证明该合同是由原告与圣凯设计院签订，但费用由被告来负担。原告质证称，对证据的真实性无异议，也证明原告履行了合同中约定的配合义务。证据四、2015年12月3日曲家台子居委会与刘向前（音）签订的搬迁补偿协议一份、曲家台子装修未签和已签装修金额补偿的表格、2015年曲家台子居委会出具的曲家台子改造项目房屋拆迁补偿方案一份。证明与原告在合作开发过程中被告应当做的工作都已做完了。原告质证称，对证据的真实性不认可，另外无法拆迁的原因在于被告没有资金支付拆迁户的补偿款等。证据五、被告委托烟台市嘉信房地产评估有限公司对19、20号楼每一户住户的房屋进行评估形成的房地产评估报告书。证明与原告在合作开发过程中被告应当做的工作都已做完了。原告质证称，对证据的真实性有异议，该证据为复印件，原告对此不认可。证据六、2014年6月被告委托青岛易境设计有限公司、烟台金石土木设计有限公司就金光小区旧区改造项目规划设计方案、设计图，证明设计方案经过开发区规划局已审批盖章，费用也是由被告支付的。设计方案做完后，被告还委托圣凯设计院做了施工图方案，按规定在施工前该施工图应当报建设部门，但因为未及时拆迁，所以未上报。2013年3月22日被告起草了金光小区旧区改造意见由原告上报给规划部门。报告上的1号楼、2号楼就是对应的19、20号楼。原告质证称，对证据的真实性及证明内容均无异议。证据七、被告与曲家台子居委会盖章的19、20号楼楼房的户型图两张。证明被告已按合同约定完成了规划、设计工作。原告质证称，对证据的真实性无异议。证据八、市场调研报告，证明被告为周边楼盘调研、评估，做好前期工作。原告质证称，该调研报告与本案没有关联性。本院认为，2012年5月10日原、被告签订的房地产开发合作协议书，系双方的真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,未损害社会公共利益,应为有效合同,双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告提供的协议书第四条第3项处载明“乙方承诺在协议签订后2015年内办理完项目开发的前期手续，具体手续指开工前手续。”第五条违约责任第1项违约金赔偿数额处填写“400万元”。原告提交的协议中第四条签订后多长时间办理手续及第五条违约金数额均为空白。关于两份合同的差异，原告解释称，第四条之所以是空白，是因当时被告不能确定项目开发前期手续什么时候能够办完，所以就空着了。对于违约金，因当时协议书是被告提供的版本，当时只约定了原告违约交违约金，没有约定被告，所以原告当时就要求空着。被告对三处地方是何人、何时填写，称因当时是联合办公，不敢肯定。本院认定尽管原、被告提交的两份合同不一致，被告持有的合同在空白处填写了相关内容，又未作出合理解除，应视为其同意在空白处填写的相关内容，原告庭审过程中认可被告提交协议书第四条填写的内容，该部分内容对原、被告有约束力，双方应当按该内容履行各自权利义务。根据合同约定，被告负责规划、设计、建筑施工、各项配套设施的开发建设工作，并承担全部资金和费用；原告负责协助被告办理各种相关手续，原、被告双方共同制定该宗土地范围内地上建筑物、附属物的拆迁方案，并实施拆迁工作。拆迁所发生的所有费用由被告承担。若原告违约，原告应赔偿被告的前期投入损失及违约金。本协议签订后，若被告不能在协议约定期限内办完手续，则原告有权终止协议，不承担乙方的损失。被告办理手续过程中，原告应履行协助义务，若原告故意怠于协助，如无正当理由拒不提供资料、盖章等或因原告原因，导致被告无法办理手续，则办理期限顺延，因此导致合同无法履行，原告赔偿被告的前期投入损失及违约金。从合同约定看，原告只是负责协助被告办理各种相关手续，双方共同制定该宗土地范围内地上建筑物、附属物的拆迁方案，并实施拆迁工作。原告承担的只是一种协助、配合义务，相关手续及费用均是由被告负责办理、负担。协议签订后，被告委托评估公司对金光小区19#、20#楼的房屋进行评估,委托规划、设计等机构对双方合作项目进行规划设计，形成了相关的书面材料，支付了相关费用，但按照双方合同约定被告应于2015年内办理完毕的合作开发房地产最基础的拆迁、开工前手续等工作被告未在约定期限内办理完毕。2019年6月24日原告向被告书面送达限期履行义务通知书，但被告在限定的期限仍未办理完毕，并将其已交纳双方共管账户内的400万元保证金陆续取走。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定:“……当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。”本案中,被告在2019年6月24日收到原告送达的限期履行义务通知书后,未在通知书限定的期限内履行义务，也未在法律规定的期限内向人民法院或仲裁机构提出确认解除合同的效力,现原告起诉要求解除双方签订的房地产开发合作协议书，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告主张系因原告方的原因导致双方未完成拆迁、办理完开工前手续，证据不足，且与合同约定相悖，本院不予采信。关于合同解除后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从上述规定看，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，合同规定的义务不再履行，当事人应恢复至订立合同前的状态。被告在本案中就合同解除的财产返还及赔偿损失问题未提出明确诉求，也未提交充分证据予以证明，其可另行处理，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除2012年5月10日原告烟台经济技术开发区金光经济发展总公司与被告烟台开发区秦鲁房地产开发有限公司签订的房地产开发合作协议书。案件受理费100元减半收取50元，由被告烟台开发区秦鲁房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于烟台市中级人民法院。审判员  韩刚二〇一九年十二月十日书记员  王琳