广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初25793号原告：中国科学院广州分院，住所地广州市先烈中路**。法定代表人：吴创之。委托诉讼代理人：李杨，广东四方三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛春华，广东四方三和律师事务所律师。被告：广州市新瑞建筑工程有限公司，住，住所地广州市越秀区XXX路**大院**地下**/div>法定代表人：刘小静。委托诉讼代理人：秦武，该公司职员，联系地址同上。委托诉讼代理人：彭丽兵，广东广祺律师事务所律师。第三人：广州艺十十文化活动策划有限公司，住所地广州市越秀，住所地广州市越秀区先烈中路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：沈雪妍。委托诉讼代理人：韩莎，广东金桥百信律师事务所律师。原告中国科学院广州分院诉被告广州市新瑞建筑工程有限公司、第三人广州艺十十文化活动策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李杨，被告的委托诉讼代理人秦武、彭丽兵，第三人的委托诉讼代理人韩莎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年3月5日解除；二、判令原告有权没收合同保证金51272元（其中被告己向原告支付7789.40元不予退还，剩余保证金43482.6元应由被告继续向原告缴纳）。事实与理由：2017年5月24日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于越秀区XXX路XX号大院117、118号地下一层（自编03号）共493平方米的办公场地，合同期至2020年5月31日。2017年6月2日，被告向原告出具《承诺函》，承诺租赁物业由被告与第三人共同使用，租赁期内发生的一切法律责任由被告承担。合同履行过程中，收到第三人的举报后得知，被告与第三人不是共同使用关系，而是转租关系。原告在多次与被告协商解除合同未果的情况下，向被告邮寄送达《关于终止租赁合同的确认告知函》，被告确认已于2019年3月5日签收改函件。涉讼合同已于解除通知送达被告之日起解除。因被告的根本违约行为导致合同提前解除，原告有权没收合同保证金，其中被告已向原告支付的7789.40元不予退还，剩余保证金43482.60元应由被告继续向原告缴纳。维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，也不同意其事实和理由，请求法院依法驳回。1、被告基于同一租赁合同在2019年6月10日先于原告向法院提起诉讼，诉讼请求是继续履行合同，而本案的诉讼请求是解除合同且没收保证金，本案作为后诉，其诉请求实质上否定了前诉的诉讼请求，后诉的诉讼请求如果成立，会对前诉的结果产生对抗。在前诉案件中，原告应在法定期限内提起反诉或答辩，现原告另案起诉，法院应当合并审理或驳回原告的起诉。2、被告（含法定代表人刘小静）先后与原告及其关联公司签订过三份《广州市房屋租赁合同》：第一份签订时间为2015年6月12日，租赁期限从2014年7月21日至2017年6月20日；第二份签订时间为2015年7月10日，租赁期限从2015年7月21日至2017年6月20日；第三份签订时间为2017年5月18日，租赁期限从2017年6月21日至2020年5月31日。第一份和第三份合同中，原告的经办人均属同一人“周某”。该合同至今合法有效。3、原告依据合同法第二百二十四条规定请求解除合同，被告明确表示不同意解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本案第三人从2014年6月使用至今，且在房屋一楼挂有招牌和广告，原告对第三人的使用是应当知情的，因此原告也是同意被告转租的。被告2017年6月2日向原告出具的《承诺函》承诺租赁物业由被告与第三人共间使用并不矛盾，被告的注册地址仍在此处；此外，第三人在2018年期间对此物业进行了较大幅度的装修，没有原告的允许第三人是无法装修的。4、原告与第三人恶意串通，损害被告利益。从原告起诉的事实理由中“原告收到第三人的举报后得知，被告与第三人之间不是共同使用关系，而是转租关系”，及原告的第一项诉讼请求，可以看出原告仅要求被告结清租管理费及电费，办理完成保证金退款等手续，并没有要求被告将租赁物业交回原告，也没有要求第三人搬出租赁物业，显然不合常理，原告的恶意意图明显，就是要将被告踢出去，与第三人直接签订房屋租赁合同。5、被告与第三人2015年6月16日签订了《广州市房屋租赁合同》，被告将租赁物业转租给第三人，租赁期限从2014年6月20日至2020年6月19日。被告与第三人签订的《广州市房屋租赁合同》合法有效，目前仍没有解除。6、2018年10月10日，原告以“未经同意擅自转租给第三人使用”为由，向被告发出《关于终止房屋租赁合同的通知》后，被告与原告分管人员进行了当面和电话沟通，明确表示不同意解除房屋租赁合同，要求原告继续履行合同。2019年3月7日，原告发出《关于终止房屋租赁合同的通知》，要求被告结清租金、管理费及电费，办理完成保证金退款等手续。被告多次以微信、电话、当面沟通等形式向原告表达了不同意解除房屋租赁合同的强烈诉求。被告收到两份通知后，仍按约定向原告缴纳了房屋租金，原告开具了发票，原告以实际行动履行了该房屋租赁合同。综上所述，原告要求按合同法第二百二十四条规定解除合同明显依据不足。第三人述称：本案是原被告之间的纠纷，与我方无关，我方不发表意见。我方之前不知道原被告之间的租赁关系，在2018年10月才知道原被告之间有租赁关系，才知道租金差额巨大，就与被告沟通解除我们之间的租赁关系，最终未达成一致。涉讼房屋现还是由我方使用。经审理查明：2015年6月12日，广州科城物业管理有限公司（以下简称科城公司）作为出租人与被告的法定代表人刘小静作为承租人签订《广州市房屋租赁合同》，约定将越秀区XXX路XX号大院117、118号地下一层出租给其作商业用途使用，建筑面积493平方米，租赁期限从2014年7月21日起至2017年6月20日止，保证金43482.60元；同意承租人在租赁期内可部分转租、经营和管理等。2015年7月10日，科城公司作为出租人与被告（原称广州市瑞思文化教育咨询有限公司）作为承租人重新签订《广州市房屋租赁合同》，约定将越秀区XXX路XX号大院117、118号地下一层出租给被告作商业用途使用，建筑面积493平方米，租赁期限从2015年7月21日起至2017年6月20日止，被告交纳43482.60元保证金；同意被告在租赁期内可部分转租、经营和管理等。2015年8月11日，被告通过银行转账支付了保证金43482.60元给科城公司。科城公司曾于2015年5月1日出具《租赁委托书》，确认被告有转租权。被告与第三人于2015年6月16日签订《广州市房屋租赁合同》，由被告将上述租赁物业出租给第三人使用，租赁期限从2014年6月20日至2020年6月19日，其中2014年6月20日至2016年6月19日月租金38000元，2016年6月20日至2017年6月19日月租金42000元，2017年6月20日至2018年6月19日月租金43000元，2018年6月20日至2019年6月19日月租金44000元，2019年6月20日至2020年6月19日月租金45000元等。2017年5月24日，原告（为出租人、甲方）与被告（为承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将越秀区XXX路XX号大院117、118号地下一层（自编03）号出租给乙方作办公用途使用，建筑面积493平方米；租赁期限从2017年6月21日起至2020年5月31日止，其中2017年6月21日至2019年5月31日月租金25636元，2019年6月1日至2020年5月31日月租金26917.80元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳51272元保证金，乙方在租赁期满不再续租的，交清当月租金、水电费，经双方验收场地后将保证金无息退回乙方；如乙方在合同期内提前解除合同的，保证金不退回。甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失时的，或者乙方在租赁期内拖欠租金2个月的，甲方可解除合同，收回租赁物，并要求赔偿损失。甲乙任何一方未能履行合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合同期内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。2017年6月23日，原告出具收据，内容为：收到被告补缴房屋保证金7789.40元。2017年6月2日，被告向原告出具《承诺函》，称现在由其与第三人共同使用租赁物业，租赁期内发生的一切法律责任由其承担。2018年10月19日，原告向被告发出《关于终止房屋租赁合同的通知》，称：由于被告未经原告同意，擅自转租给第三人使用，不符合原告房屋租赁相关管理规定和租赁合同约定，转租行为也与被告出具的承诺函内容不符，原告决定终止与被告租赁合同，要求被告在2018年10月31日，结清当月租金、管理费及电费，办理完成保证金退款等手续。被告于2018年11月2日签收该通知。2019年3月5日，原告向被告发出《关于终止租赁合同的确认告知函》，称：原告已于2018年10月19日向被告发出终止房屋租赁合同的通知，由被告负责人秦武签收。此后，原告多次催告被告按通知要求办理结清费用和退还保证金未果。为维护原告的合法权益，原告郑重通知被告，本告知函送达之日起，原告与被告的房屋租赁合同解除终止；本告知函送达之日起五个工作日内，请被告前来办理退还保证金手续，超过五个工作日未来办理的视同被告主动放弃退还保证金的权利等。被告于当日收到该告知函。另查明，被告于2019年6月10日向本院提起诉讼，诉请要求原告（该案被告）继续履行2017年5月24日与其签订的《广州市房屋租赁合同》。本院已立案受理，案号（2019）粤0104民初24210号。该案诉讼过程中，被告于2019年8月8日申请撤诉。本院同日作出民事裁定，准许被告撤诉。因本案纠纷，原告于2019年6月18日向本院提起诉讼。诉讼中，原告确认科城公司是其下属企业，当时是由该公司出租相关物业。该公司于2015年8月11日收到被告转账支付的租赁保证金43482.60元，并表示该保证金在科城公司与被告的租赁合同终止后，并未退还，已转为本案涉讼租赁合同的保证金，连同被告于2017年6月23日补交的保证金7789.40元，被告已交齐保证金51272元。遂原告明确其第二项诉讼请求为：判令原告有权没收合同保证金51272元。第三人称：2014年我方就开始承租涉讼物业，当时是与南方传媒公司签合同的，2015年开始与被告签合同，我方按被告的要求重新签订了现在的租赁合同，条款和之前的完全一样。被告称：原告的全资子公司科城公司与被告签订了前两份租赁合同，并书面同意被告转租，被告将租赁物业转租给第三人，已经原告同意。被告与原告签订第三份租赁合同，被告仍将租赁物业转租给第三人。原告应当知道，也没有理由不知道，第三人一直使用该物业至今。本院认为：被告将涉讼租赁物业转租给第三人，是经过涉讼物业原出租人即原告的下属企业科城公司同意的。第三人从2014年起就一直占有使用涉讼租赁物业至今。而原告从科城公司接手作为涉讼物业的出租人时，理应向科城公司了解清楚涉讼物业之前的租赁情况包括转租情况，和去核实涉讼物业当时的占有使用情况。由此，原告也就应当知道科城公司同意被告转租，且也应当知道涉讼物业已由被告转租给第三人使用。在此情形下，原告仍于2017年5月24日与被告签订租赁合同，继续将涉讼物业出租给被告，可视为其同意按现状继续租赁，同意被告将租赁物业转租给第三人使用。现被告抗辩主张原告同意其转租，本院予以采纳。原告以被告未经其同意转租为由，单方要求解除租赁合同，理据不足。其诉请要求确认原、被告之间的租赁合同于2019年3月5日解除，没收被告交纳的保证金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条之规定，判决如下：驳回原告中国科学院广州分院的全部诉讼请求。本案受理费1082元，由原告中国科学院广州分院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  陈慧玲人民陪审员  黄立宾二〇一九年十二月四日书 记 员  郑君灏