河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终5635号 上诉人（原审被告）：王化勇，男，1975年2月6日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。 被上诉人（原审原告）：三河天洋广场商业管理有限公司，住所地三河市燕郊开发区规划路南侧天洋城天洋广场南区商业。 法定代表人：杜志强，执行董事。 委托诉讼代理人：尹佳楠，河北燕祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周宇杰，河北燕祥律师事务所律师。 上诉人王化勇因与被上诉人三河天洋广场商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初1072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王化勇上诉请求：一、请求依法撤销三河市人民法院（2019）冀1082民初1072号民事判决，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用依法负担。主要事实和理由：1、《租赁合同》的解除之日应为2019年3月20日，因被上诉人自该日期后就对我方承租的商铺停水停电，我方此后未使用过商铺，而不应该是判决书生效之日。2、一审判决书第二项内容并不是上诉人不履行，而是被上诉人根本不允许上诉人拉走设备无法履行，且加大上诉人的损失。3、一审判决书第三项内容，房屋租金应计算至2019年3月20日，后期占用费是因为被上诉人的原因导致，不应由上诉人承担。4、上诉人并未违约，双方一直友好协商交纳欠付租金及物业费的事宜。5、上诉人不应承担2018年11月20日至12月20日的房租及物业费。 三河天洋广场商业管理有限公司答辩称，一、被上诉人通过诉讼的方式要求解除合同，因此合同解除日为法院判决生效日并无不当。二、原一审诉讼过程中，被上诉人为降低双方损失，曾申请法院以及要求上诉人及时腾退房屋。经法院主持双方就腾退事宜进行协商，但未能达成一致，上诉人仍实际占有场地并未腾退，因此应支付占有使用费。三、上诉人自认拖欠被上诉人租金，且自2018年5月1日起拖欠物业费，构成违约。因此应当按照合同约定承担违约责任。四、关于上诉人主张要求被上诉人迟延交房导致其有损失，可以另案解决。综上，不同意上诉人的全部上诉请求，请求法院依法予以驳回。 三河天洋广场商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求解除原、被告于2016年12月1日签订的《租赁合同》及相关补充协议；2、判令被告支付原告自2018年5月1日起至实际腾退之日至的租金（暂计算至2019年2月28日租金为292218元）；3、判令被告支付原告自2018年5月1日起至实际腾退之日至的物业费（暂计算至2019年2月28日物业费为178500元）；4、判令被告支付原告暂计算至2019年3月27日的电费39793.5元；5、判令被告支付原告自违约之日起至实际付清之日止的违约金（暂计算至2019年2月28日违约金为96791.70元）；6、判令被告支付原告2个月免租期租金103700元；7、判令被告在保持良好使用状态的前提下腾退三河市燕郊开发区并交付原告；8、诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：原、被告于2016年12月1日签订《租赁合同》，原告作为甲方，被告作为乙方，约定原告将位于三河市燕郊开发区租赁给被告用于经营餐饮项目，租赁期限为2017年2月20日至2023年2月19日，装修期自2017年2月20日起至2017年5月19日，免租期共计2个月，分别为2017年5月20日起至2017年6月19日和2018年5月20日至2018年6月19日。装修期及免租期期间被告无需向原告支付租金，如因乙方原因导致合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方单方解除合同的，则乙方不再享受装修期及免租期的租金优惠。租金具体标准为：第一、二年租金为61元／月／平方米，合计622200元／年；第三、四年租金为64.05元／月／平方米，合计653310元／年；第五、六年租金为67.25元／月／平方米，合计685950元／年。物业服务费为30元／月／平方米，乙方应自本合同签署之日起5日内向甲方支付首期物业服务费178500元，除首期物业服务费外，每季支付一次物业服务费。乙方进场装修之前，应向甲方支付装修质量保证金20000元，乙方应自本合同签署后5日内向甲方支付保证金（即为押金）51850元。双方约定乙方未按照本合同约定向甲方支付租金、物业服务费、保证金及其他费用超过15日的视为乙方违约，并每逾期一日，乙方需向甲方支付应付而未付金额千分之五的违约金，因乙方违约甲方有权提前终止合同，并提前收回该单元，没收乙方的保证金。后原、被告双方签订《租赁合同之补充协议》，双方对计租日、装修期、承租经营期进行变更，具体为：原装修期由2017年2月20日-2017年5月19日变更为2017年10月1日-2017年12月31日；原第一年营业免租期由2017年5月20日-2017年6月19日变更为2018年1月1日-2018年1月31日；原第二年营业免租期由2018年5月20日-2018年6月19日变更为2019年1月1日-2019年1月31日；原承租经营期由2017年2月20日-2023年2月19日变更为2017年10月1日-2023年9月30日。后原告委托河北燕祥律师事务所胡占龙律师于2018年11月28日向被告发送《律师函》，要求被告支付原告自2018年4月1日至2018年11月30日的租金385518元。原告于2019年2月26日向被告发送《通知函》，通知被告截止至2019年2月28日租金309868元、物业费185850元、违约金534450.91元，并要求被告于2019年3月1日前将承租商铺在保持良好使用状态的前提下交还原告。至庭审时，被告拖欠原告2018年5月份、6月份、7月份及2018年11月份（含11月份）以后的租金及物业费未付。 一审法院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告均应依约享受权利，履行各自的义务。庭审中，原、被告一致同意解除双方签订的《租赁合同》，本院予以确认。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，已经履行了合同义务。原告主张在合同期内被告拖欠原告2018年5月份、6月份、7月份及2018年11月份（含11月份）以后的租金及物业费未付，截止至2019年2月28日，被告共计拖欠原告租金292218元及物业费178500元。被告在庭审中认可拖欠原告租金、物业费的事实及数额，本院亦予以确认。涉案房屋租金标准为61元/月/㎡、物业费标准为30元/月/㎡，合计91元/月/㎡。合同解除后至被告实际腾退房屋之日止的占用使用费按合同约定的租金标准计算，即按77350元/月计算（91元/月/㎡×850㎡）。原告主张被告支付截止至2019年5月21日电费41106元，被告仅同意支付停电之前的电费，停电之后的电费不同意负担，根据一般生活规律，经营店铺会产生水、电等费用，且原、被告双方在签订的《租赁合同》中明确约定电费由被告承担，被告的主张没有事实和法律依据，故对原告主张被告支付电费的诉讼请求，本院予以维护。被告延期支付租金的行为属于违约，被告虽主张原告同意被告延期支付租金，但原告予以否认，且未提交相关直接证据予以证明，本院对被告的主张不予采信，故原告要求给付延期支付租金的违约金，本院亦予以支持。但双方约定的违约金标准过高，原告诉请按年利率36%的标准计算亦过高，本院酌定按年利率24%的标准计算。原告另主张要求被告支付两个月免租期租金103700元，原、被告双方在签订的《租赁合同》中约定免租期为在合同履行过程中没有约定的前提下给予的优惠措施，现被告逾期支付租金已构成违约，根据合同约定理应补齐免租期租金，故对原告要求被告支付其两个月免租期租金103700元的诉讼请求，本院予以支持。被告主张因其将涉案商铺部分转租给第三方，在腾退商铺之前不同意支付第三方租金，结合原、被告签订的《租赁合同》中不得转租、分租的约定，根据合同相对性原则，现原告仅要求被告支付租金的诉讼请求符合合同及法律规定，本院对被告的上述主张不予支持。至于被告主张因原告将涉案商铺停电给被告造成大量经济损失及原告应赔偿延期交房的违约责任问题，与本案非同一法律关系，被告可另行向相关责任主体主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告三河天洋广场商业管理有限公司与被告王化勇签订的《租赁合同》及相关补充协议于本判决生效之日即解除；二、被告王化勇在本判决生效后十日内在保持良好使用状态下按《租赁合同》要求将位于三河市燕郊开发区天洋广场F4A-05号商铺清空腾退并返还给原告三河天洋广场商业管理有限公司；三、被告王化勇于本判决生效后三日内支付原告三河天洋广场商业管理有限公司截止至2019年2月28日的租金292218元、物业费178500元（合计470718元）及占用费（计算方法：自2019年3月1日起，按77350元/月的标准计算至房屋实际收回之日止）；四、被告王化勇于本判决生效后三日内支付原告三河天洋广场商业管理有限公司逾期付款违约金[计算方式：以判项（三）应付款项为基数，自2018年5月1日起，以每期应交租金日的第二日为起算日，按月利率2%的标准计算至实际付清之日止]；五、被告王化勇于本判决生效后三日内支付原告三河天洋广场商业管理有限公司截止至2019年5月21日的电费41106元；六、被告王化勇于本判决生效后三日内支付原告三河天洋广场商业管理有限公司两个月免租期租金103700元。案件受理费4940元，由被告王化勇负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人称《租赁合同》的解除之日为2019年3月20日。上诉人对拖欠租金及物业费的事实不持异议，但上诉人在被上诉人多次催要后仍未交纳。被上诉人在以《通知函》形式催要未果后，于2019年3月20日对上诉人承租商铺停水停电。但之后上诉人并未腾退，仍实际占用承租商铺。上诉人称是被上诉人不允许其将设备拉走，但上诉人未提交相应证据。且在一审诉讼中，被上诉人为降低双方损失，曾申请法院以及要求上诉人及时腾退房屋。一审法院主持双方就腾退事宜进行过协商，但未能达成一致意见。故上诉人以被上诉人停水停电为由主张《租赁合同》的解除之日为2019年3月20日的上诉请求不能成立。上诉人应支付实际占用期间的费用。关于上诉人主张的因被上诉人停水停电而给其造成的损失及被上诉人延期交房问题，与本案非同一法律关系，本案不予审理。 综上所述，王化勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,544.0元，由王化勇负担。 本判决为终审判决。 审判长  王章水 审判员  柴秋芬 审判员  罗丕军 二〇一九年十二月十二日 书记员  韦 丹 书记员  周承恩