山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初9632号原告：秦见富，男，1987年9月28日生，汉族，住山东省莒县。委托诉讼代理人：李海川，山东有容律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖佶玲，山东文鸿律师事务所律师。被告：王海英，女，1974年1月14日生，汉族，住山东省即墨市。第三人：青岛天润不动产经纪有限公司，住所地青岛市城阳区阳明路盈园广场****楼，统一社会信用代码：91370214766714496J。法定代表人：李志勇，系该公司总经理。原告秦见富与被告王海英、第三人青岛天润不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告秦见富及其委托诉讼代理人李海川、肖佶玲，被告王海英到庭参加了诉讼，第三人青岛天润不动产经纪有限公司（以下简称“青岛天润公司”）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦见富向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告之间《房地产买卖合同》。二、判令被告返还原告定金10000元、房屋维修基金4592.55元、中介费9000元、过户费1200元。三、判令被告支付原告违约金50000元及房价上涨损失350000元。四、判令被告支付原告律师费20000元。五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月12日，原被告及第三人签订《房屋买卖合同》，原告购买被告位于城阳区户房屋，约定总价款56.5万元，合同签订当日支付定金1万元，过户之日支付首付款14.5万元，剩余房款42万元通过银行贷款支付。合同签订后原告积极办理银行贷款并支付房屋维修基金4592.55元、中介费9000元、过户费1200元。后被告见房价上涨意图毁约拒不配合办理过户。被告王海英答辩称，原告所述与事实不符，本案中实际是原告违约，所以其诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。2016年11月12日，王海英通过第三人青岛天润不动产经纪有限公司，与秦见富签订了《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》，合同约定：王海英将位于城阳区，安泰居18号楼1单元502户房屋一处，出售给秦见富，房产成交价格为56.5万元。付款方式：①乙方于签订合同当日支付给甲方购房定金1万元；②乙方于过户当日支付给甲方购房首付款145000元，含定金1万元；③剩余房款425000元，乙方由银行贷款的方式支付给甲方。第七条：甲乙双方承诺2017年1月12日前到相应的房产部门办理房产所有权转移手续。第六条：此合同签订后，甲乙任何一方不得反悔或中途毁约，否则属于违约。本协议中涉及至的各项违约，守约方有权选择：3、解除合同并要求违约方按本协议的标准或另行赔偿违约金50000元。合同签订后，秦见富与第三人开始办理贷款手续，其先是至青岛农商银行办理，被告则积极配合到银行办理签字手续。签字后几周后，第三人告知被告，贷款没批，需要换一家银行另行办理。但事实上并非是贷款没批，而是农商银行要求秦见富缴存首付款14.5万元，至农商银行账户中，以证明其有能力支付首付款，并由银行对首付款账户进行监管。但秦见富没有能力交纳首付款，所以又换一家银行办理贷款，以期达到不用交存首付就能把款贷下来的目的。几天后，秦见富要求王海英到农行配合办理贷款手续，王海英于2016年12月14日中午到农行协助办理贷款手续，但其要求王海英在一份虚假的购房合同上签字，王海英拒绝签字，因为一是王海英敬畏法律的严肃性和严控自己不能作为骗取银行贷款的帮凶；二是秦见富在农商银行贷款就不能交纳首付款，现在换一家银行又采用虚假合同，证明其不但没有付款能力，且有骗取银行贷款的嫌疑。由于秦见富无支付首付款能力，贷款也未能审批，且不能按合同约定，于2017年1月12日之前，到房产交易中心办理过户手续，即已经构成违约，且在违约后，仍一直拒绝支付逾期违约金，拒绝支付首付款和办理过户手续。在此期间，王海英于2017年1月23日，向秦见富及第三人发出了“关于《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》（合同编号1322115）中的甲方向乙方及青岛天润不动产经纪有限公司就首付款及补偿款催款的函”。但被秦见富及第三人仍拒不答复和办理。至2017年2月14日，王海英再次追问第三人，第三人仍不能让秦见富承担违约责任并支付首付款。综上，秦见富与王海英签订了购房合同后，王海英依约履行了合同，但秦见富却不具备付款能力，且违反合同约定的过户和支付首付款期限，拒不办理过户和支付首付款，已构成违约，根据《房产买卖合同》第四条、第六条、第七条、第十一条的约定，应由秦见富承担违约责任，原告向第三人支付了多少钱被告不清楚，被告没有违约。原告秦见富为证明其主张，向本院提交证据及被告质证意见如下：1、《房产买卖合同》1份，证明2016年11月12日，原告作为买方、被告作为卖方、第三人作为中介方，三方签订《房产买卖合同》，约定被告将其位于青岛市城阳区户房屋出售给原告，成交价为565000元，签订合同当天原告支付被告定金1万元，过户当天原告支付首付款145000（含定金），其余购房款42万元以银行贷款方式支付被告；被告应于2017年1月12日办理过户手续。合同第十一条约定，违约方承担诉讼费、律师费、保全费等相关费用。被告对该证据的真实性无异议，但原告并未按约定支付首付款及办理过户。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。2、定金收条1份、房屋维修资金票据1份，证明原告在签订合同当天支付被告购房定金1万元，并于2017年1月交住宅专用维修资金4592.55元。被告在（2017）鲁0214民初2497号案件中对住宅专用维修资金的真实性已认可，原告已缴纳了房屋维修资金。被告对定金收条的真实性无异议，对住宅专用维修资金的真实性无法确认。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。3、录音证据1宗，中介证明1份、中介提供的短信记录1份，证明被告声称自己在青岛农商银行工作，在农商银行办理贷款可以提供便利，但反而没有办下来贷款。无奈之下原告向农业银行和阳路支行申请贷款，贷款于2017年1月16日通过审批。2017年1月23日，第三人约原被告双方去办理过户，但被告认为原告没有在其工作单位贷款通过，给被告造成了1万元的奖金损失，提出要求原告赔偿这1万元的奖金损失，按照合同第七条的约定，即使被告主张补偿金，也应以50元每天的标准计算，中介提出依照合同约定补偿被告550元，但被告坚持要1万元，且拒不配合过户。之后原告多次联系中介，要求被告配合过户，但被告以在老家内蒙古照顾老人为由一直拖延，直至2017年2月14日，被告再次提出要求原告赔偿5万元的无理要求。2017年2月20日，原告、被告、第三人三方面谈，被告又提出要求解除合同，或者原告以当时的市场价买房，否则不同意过户。以上证据共同证明拖延过户和不能完成交易的责任完全在被告方，原告无任何违约行为，作为违约方被告无权要求解除合同，原告有权要求被告继续履行合同并承担违约责任。被告在2017鲁02**民初2497号案件中对录音的真实性及中介证明的真实性均无异议。被告对录音的真实性需庭后核实，对中介证明的真实性无法确认，如果该证明是真实的，其内容描述也不是事实，中介提供的短信记录真实性无法确认，从内容看也证明不了原告的证明事项。被告庭后对录音证据真实性予以认可，亦表示无异议，本院对录音证据真实性及证明事项予以采信。对中介证明，被告在（2017）鲁0214民初2497号案件中已认可其真实性，且未提交证据反驳中介证明内容，本院对该证据真实性及证明事项予以采信。对中介提供短信记录，被告对其真实性及证明事项均不予认可，在（2017）鲁0214民初2497号案件庭审中青岛天润不动产经纪有限公司认可该短信记录的真实性，本院对该证据真实性及证明事项予以采信。4、中介费收据2张、过户费收据1张，证明原告为购买涉案房屋，支付中介费9000元，过户费1200元。被告对该证据的真实性无法确认，是原告交给中介的，被告不清楚。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。5、委托代理合同1份、收据1张，证明原告就本案聘请律师，与山东文鸿律师事务所签订委托代理合同，支付律师费2万元。根据合同第十一条的约定，原告有权要求被告承担律师费。被告对该证据的真实性无异议，因原告违约，律师费应自行承担。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。被告王海英为反驳原告主张，向本院提交证据及原告质证意见如下：1、王海英向秦见富、第三人发出的《关于21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》中的甲方向乙方及青岛天润不动产经纪有限公司就首付款及补偿款催款的函1份、快递单2份，证明王海英于2017年1月21日，向秦见富、第三人发出了催交首付款，以及要求秦见富支付违约金、办理过户手续等事宜的通知，但秦见富至今仍未支付首付款、违约金，以及办理过户等事宜，已经构成违约。原告认为原告从来没有收到催款函，从原告提供的录音可以看出，该催款函是2017年1月23日发的函，但2017年1月23日，中介通知了原被告双方去办理过户，三方还见过，被告明知道原告人在城阳区，却在当天将所谓的催款函发到原告老家，明显是不希望原告收到。被告在该催款函中所述不是事实，首先合同没有约定被告应于2017年1月12日前收到首付款或者全款，首付款是过户当天支付。因原告及第三人多次要求被告办理过户，被告一直都不予配合，因此不具备合同约定的支付首付的条件，原告是具备支付首付的能力的，原告在办理贷款时，已将足额首付款存到了农业银行账户。2017年1月23号中介本就是通知原被告双方去办理过户的，是因为被告不配合才没有办理完成，被告却反过来说是因为原告和第三人原因没有办理过户，明显违背事实。从顺丰快递官网上也无法查询到两快递记录。本院对该证据真实性予以采信。2、民事裁定书1份，证明在2017年3月27日城阳区人民法院查封了我的房子，2019年2月城阳区人民法院将房产解封，在此期间房产证被中介扣押，此期间造成了我的房租损失36000元，该项损失应由原告承担。被告对证据的真实性无异议，涉案房屋买卖过程中因被告违约，原告在2017年向城阳法院起诉要求继续履行合同，查封了涉案房屋，但被告据不同意履行合同，且提出反诉，原告撤诉后另行起诉，查封房屋是因被告的行为导致的，原告不存在过错，房屋的查封与被告是否租赁没有直接因果关系，被告将房产证交给中介是依据房屋买卖合同而交付了，在合同没有解除前，房产证中介有权不用返还，原告所述的损失没有任何证据支持，其损失也不应由原告承担。本院对该证据真实性予以采信，证明事项不予采信。第三人青岛天润公司未到庭答辩，亦未提交任何证据。通过对证据的分析与认定并结合庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下：经审理查明，2016年11月12日，原告（乙方）、被告（甲方）及第三人青岛天润公司（丙方）签订了《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》，合同约定：……甲方将位于城阳区户房屋一处（建筑面积90.05㎡，权属证号青房地权市字第××号）出售给乙方，房产成交价格为56.5万元，该房产应缴纳房屋维修基金4952.55元，由乙方支付。……付款方式①乙方于签订合同当日支付给甲方购房定金1万元；②乙方于过户当日支付给甲方购房首付款145000元，含定金1万元；③剩余房款425000元，乙方由银行贷款的方式支付给甲方。……第六条此合同签订后，甲乙任何一方不得反悔或中途毁约，否则属于违约。本协议中涉及的各项违约，守约方有权选择：3、解除合同并要求违约方按本协议的标准或另行赔偿违约金50000元。……第七条甲乙双方承诺2017年1月12日前到相应的房产部门办理房产所有权转移手续，交房条件甲方收到余款3日之内。交房后房屋的风险转移至乙方。办理所有权转移手续和房产交付方面，甲乙双方任何一方延迟，每天按50元∕天赔偿给对方作为违约金，甲乙任何一方逾期30日以上未履约到房产交易部门办理房产所有权转移手续的，另一方有权选择以对方违约为由解除本合同，并要求违约方应按本合同第六条规定承担违约责任。……第十一条违约方应承担诉讼（仲裁）费、律师代理费、保全费等相关费用。合同签订当日，原告支付被告定金10000元。又查明，2016年11月29日，原、被告在青岛支行申请贷款，贷款审批未通过。2016年12月14日，原告在农业银行和阳路支行申请贷款，第三人青岛天润公司于2016年12月13日通知被告共同办理，该贷款于2017年1月16日审批通过。2017年2月4日，第三人青岛天润公司短信联系被告办理房屋过户事宜，被告回复老人病重，还在外地。至2017年2月13日，被告要求解除合同。另查明，原、被告曾于2017年1月23日在第三人青岛天润公司组织下商讨房屋过户事宜，后未办理过户。2017年2月20日，原告妻子张作美及原告朋友、被告王海英及其丈夫、第三人青岛天润公司工作人员焦龙就本案相关事实问题进行交流。在谈及解除合同理由时，被告表示“你这超30天我一分钱没收到。”原告妻子表示“我也是在这等着，我也是超了我也想要求赔偿，我一直在这等结果就等不来结果。”。在谈及2017年1月23日原被告商讨过户一事时，原告朋友表示当时按照1天50元支付违约金“同意给。”后又表示“当时不是说就是说这11天一天50，你当时我不知道嫩当时怎么谈的。”原告妻子表示“当时我跟中介说了，因为当时不是我们的责任，中介说的是出这个钱，我们也是受害者。”。被告表示“对，是我要1万，我承认我要1万，550你们也没同意，要一万你们也没同意，550你们也没同意，你说你要给客户商量。”本次商讨原被告未达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼。以上事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，其争议焦点有三：一是原、被告所签订《房产买卖合同》应否解除及解除时间；二是原、被告何方应在涉案买卖合同解除过程中承担违约责任；三是被告是否应当返还原告定金10000元、房屋维修基金4592.55元、中介费9000元及过户费1200元。关于争议焦点一，本案原告要求解除合同，被告未表示反驳，原、被告俱以其实际行为表示不愿继续履行合同约定义务，故涉案合同应予解除。关于争议焦点二，根据原告提交证据，足以表示原、被告于2017年1月23日在第三人组织下原被告就房屋过户事宜进行商讨，被告要求原告支付违约金10000元，第三人提出依照合同约定支付11日违约金550元，对550元这一方案原告妻子表示“不是我们过错，我们也是受害者”的事实。本院经审查认为，原告妻子对于550元违约金的态度表明其在2017年1月23日是不愿支付该费用且这一态度为原告所认可，合同约定过户时间为2017年1月12日，因原告贷款审核延迟通过故延期11天，同时原告直至合同约定30日宽限期依然未支付任何延期违约金，原告行为构成违约。被告在2017年1月23日无任何法定或约定依据之下向原告要求支付10000元违约金，其行为违反公平原则及意思自治原则，亦构成违约。本案涉案合同解除过程中，原、被告均存在过错，故对原告依据被告违约所主张的违约金50000元及相关损失350000元，以及律师费20000元，本院不予支持。关于争议焦点三，针对定金10000元，因合同目的最终未达到，且原被告对于合同解除均有过错，故对于原告预付的定金10000元，被告应予返还。针对房屋维修基金4592.55元，涉案合同最终目的未达到，原告亦未实际占有使用涉案房屋，故对于该费用，被告应予返还。针对中介费9000元，因原、被告均存有过错，故依照公平原则，原、被告应各自负担中介费4500元，该费用已由原告预付，故被告应返还原告中介费4500元。针对过户费1200元，该费用由第三人预收，且涉案房屋并未过户，原告向被告主张该费用于法无据，本院不予支持，该费用应由第三人予以返还。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告秦见富与被告王海英于2016年11月12日签订的《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》。二、被告王海英于本判决书生效之日起十日内返还原告秦见富购房定金10000元。三、被告王海英于本判决书生效之日起十日内支付原告秦见富中介费4500元。四、被告王海英于本判决书生效之日起十日内支付原告秦见富房屋维修基金4592.55元。五、第三人青岛天润不动产经纪有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告秦见富过户费1200元。六、驳回原告秦见富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9450元，由被告王海英负担5286元，由原告秦见富负担4164元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 李 珂审判员 景艳丽审判员 康廷富二〇一九年十二月十六日书记员 孙瑜阳