文书内容广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9193号原告：中铁诺德物业管理有限公司广州分公司，营业场所广州市番禺区南村镇自在城市花园自在豪庭1座综合管理处。负责人：孙铁刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯晓飞，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉焱，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被告：广州罗宋餐饮管理有限公司，住所广州市番禺区南村镇汇智一路****。法定代表人：满玉莲，该公司执行董事兼总经理。原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司与被告广州罗宋餐饮管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司的委托诉讼代理人冯晓飞到庭参加诉讼。被告广州罗宋餐饮管理有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费、水电费、空调费合计191087.80元及违约金272312.30元（暂计至2019年6月30日，实际应计至还清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月，原、被告签订《诺德大厦物业管理服务协议》，约定被告承租的位于广州市番禺区南村镇汇智一路166号301号铺（面积为313.5737平方米）由原告提供物业管理服务，合同约定了物业服务费的缴纳标准、其他费用及收费标准（水电费、空调费等）及缴费时间、违约责任等。原、被告双方签订的上述协议均是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行各自的义务。被告于2017年9月开始缴交物业服务费和其他费用，2018年7月25日后开始拖欠，2018年12月后被告未再经营，原告亦未再提供相应的物业服务。按照双方签订的协议第三条第（一）款第3项、第六条第（三）款的约定，被告应于每月25日以前向原告支付下个月的物业服务费，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向原告支付违约金。被告欠费及相应违约金计算如下表：            月份              应付未付金额（元）              违约金起算日              违约截至日（暂计）              违约天数（天）              违约金（元）                  2018年7月物业费              15678.69              2018年6月26日              2019年6月30日              369              17356.30                  2018年7月水电、空调费、仓库租金              24996.13              2018年8月26日              2019年6月30日              308              23096.40                  2018年8月物业费              15678.69              2018年7月26日              2019年6月30日              339              15945.20                  2018年8月水电、空调费、仓库租金              23120.41              2018年9月26日              2019年6月30日              277              19213.10                  2018年9月物业费              15678.69              2018年8月26日              2019年6月30日              308              14487.10                  2018年9月水电、空调费、仓库租金              23143.24              2018年10月26日              2019年6月30日              247              17149.10                  2018年10月物业费              15678.69              2018年9月26日              2019年6月30日              277              130289                  2018年10月水电、空调费、仓库租金              19090.61              2018年11月26日              2019年6月30日              216              12370.70                  2018年11月物业费              12561.068              2018年10月26日              2019年6月30日              247              9307.80                  2018年11月水电、空调费、仓库租金              13527.08              2018年12月26日              2019年6月30日              186              7548.10                  2018年12月水电、空调费              11934.51              2019年1月26日              2019年6月30日              155              5549.50                  合计              191087.80                                                           272312.30      被告广州罗宋餐饮管理有限公司未作答辩。原告围绕诉讼请求向本院提交了证据。被告未向本院提交证据。被告经传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃其答辩和质证权利。在无相反证据足以推翻的情况下，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据原告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月6日，山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司（甲方）与罗某（乙方）签订《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》一份。该协议约定：乙方承租的商铺坐落在汇智一路166号301铺（下称涉讼商铺），租赁面积313.5737平方米，商用；甲乙双方分别作为诺德大厦（天街）商业的物业管理人和商铺使用人，由甲方为乙方提供物业管理服务；（第三条第一项物业服务费）乙方按承租商铺的套内建筑面积缴纳物业服务费采用预付形式（按月度缴纳），物业服务费的缴纳标准暂定为50元/平方米/月。物业服务费计收时间为乙方接收承租商铺之日起。乙方应于本协议签订之日起一次性预缴一个月物业服务费。此后物业服务费按月结算，乙方应当在每月的25日前向管理公司支付下个月的物业服务费（遇法定节假日延期至节假日后第一个工作日）。乙方逾期交付的，按本协议第六条有关协议约定承担违约责任；（第三条第二项）其他费用及收费标准包括水费5.75元/立方米，电费1.3元/千瓦时，空调费（塔楼）10时至22时1.1元/千瓦时冷量、22时至10时2.13元/千瓦时冷量，空调费（裙楼）按商户实际用量进行分摊，燃气费以燃气公司价格为准。以上费用标准根据政府指导价而调整。乙方应按照计量核算并自行承担承租商铺发生的水、电、燃气等能源费用，并相应的承担损耗费用。乙方应按照公用事业部门或甲方的收费通知按时足额交纳其他费用，不得以任何理由拒绝或延期支付；（第三条第三项履约保证金）为确保乙方按照本协议约定支付物业服务费用及能源费用，乙方应于本协议签订之日一次性缴纳相当于二个月的物业服务费作为履约保证金。合同解除或终止后30日内，如未发生本协议规定的违约情形的，物业管理保证金余额（如有）无息退还。如乙方未能按照本协议约定向甲方支付物业服务费、能源费、空调费或滞纳金，以及违反甲方管理制度的赔偿或罚款，甲方有权扣留全部或部分物业管理保证金，冲抵乙方的前述欠费。物业管理保证金不足以冲抵前述欠费的，甲方有权向乙方追索。乙方应在接到甲方书面通知后将履约保证金补足，否则，按本协议第六条有关约定承担违约责任；（第六条违约责任的第三项）如乙方不按约支付物业服务费或履约保证金或其它应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期支付一日，按应付而未付金额的3‰向甲方支付违约金。逾期达15日的，甲方还有权按本协议第二条第（一）项有关约定中止或停止对其提供物业服务，由此造成的损失，由乙方自行承担；（第十一条）乙方与业主（或其委托代理人）签订的商铺租赁合同涉及物业管理服务的条款，构成本合同的有效组成部分，如本协议与商铺租赁合同发生冲突时，以商铺租赁合同为准。乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。被告是于2017年10月12日成立的有限责任公司，登记住，登记住所为涉讼商铺代表人由罗某于2019年1月23日登记变更为潘玉莲。山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司于2017年9月5日出具收据，确认收到涉讼商铺的物业管理费按金31357.38元、水电费按金4703.61元和物业管理费15678.69元。缴付方式显示为转账。山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司开具的广东增值税普通发票记载收到被告缴交的涉讼商铺费用如下：2018年3月21日（开票日期，下同），收到2018年1月1日至2018年1月31日物业管理费15678.69元、2017年11月21日至2017年12月21日电费421.42元和水费256.26元；2018年4月20日，收到2018年4月1日至2018年4月30日物业管理费15678.69元、2018年4月1日至2018年4月30日管理费780元、2018年2月23日至2018年3月22日电费6494.72元和水费618.84元；2018年4月27日，收到2018年3月1日至2018年3月31日物业管理费15678.69元、2018年1月22日至2018年2月23日电费7061.94元和水费1000.39元、管理费（未注明收费期间）780元；2018年8月29日，收到2018年8月1日至2018年8月31日物业管理费15678.69元；2018年9月13日，收到2018年6月1日至2018年6月30日物业管理费15678.69元、2018年3月22日至2018年4月22日电费12832.86元和水费763.68元、2018年4月22日至2018年5月23日电费17731.74元和水费749.75元、管理费（未注明收费期间）780元和780元。上述广东增值税普通发票均盖有“银行收讫”章。2018年9月17日，山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司变更名称为原告，变更后的具体经营项目包括物业管理。原告提交的涉讼商铺2018年7月至同年12月用电和水费明细记载，涉讼商铺对应月份应交电费（包括商铺及油烟设备用电）分别14957.68元、14499.60元、14171.52元、13289.85元、10694.52元、10490.25元，水费分别为718.75元、678.50元、701.50元、695.75元、609.50元、534.75元。上述明细还详细记载了读数、倍数、本月用量、单价等信息，其中读数显示电费和水费期间为2018年5月22日至同年11月22日，显示各月明细记载的上月和本月读数一致，并记载仓库租金780元/月。原告提交的涉讼商铺2018年7月空调用电明细记载，当月空调费8539.70元，计费期间2018年5月22日至同年6月22日。原告提交的涉讼商铺空调详细电费清单记载有日期、小计电量、小计电费、峰电量、峰电费、谷电量、谷电费等项目，其中2018年6月22日至2018年7月22日空调费共计7162.27元，2018年7月23日至同年11月23日仅显示各项小计，未显示空调共计费用。涉讼商铺权属人为广州中铁诺德投资有限公司，该商铺由罗某向广州中铁诺德投资有限公司租赁使用，双方因此于2017年8月签订了《广州市房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同补充协议》各一份，其中《广州市房屋租赁合同补充协议》约定：租赁期为60个月，拟定为2017年10月1日至2022年9月30日，装修及运营免租期共3个月，自乙方装修开工之日起计算；交付日拟定2017年10月1日；租金不含物业服务费，不含保安、消防、环卫、绿化、排污、公共卫生、公共水、设备维修保养、该商场日常服务所支出的各项费用的分摊以及空调费、电费、电话费等；物业综合服务费保证金50元/㎡/月×313.5737㎡×2个月，合计31358元，合同期满后无欠费无违约情况下则无息退还；等等。2017年8月21日，广州中铁诺德投资有限公司、罗某与被告签订《合同主体变更协议书》，三方协议将上述《广州市房屋租赁合同》及其补充协议之承租方变更为被告，被告代替罗某承担上述合同的全部权利和责任。因被告欠缴自2018年8月1日起的租金，经追讨未果，广州中铁诺德投资有限公司起诉至本院要求解决，本院以（2019）粤0113民初2075号立案。本院作出的（2019）粤0113民初2075号民事判决认定，广州中铁诺德投资有限公司与罗某就涉讼商铺签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。在上述合同签订后，广州中铁诺德投资有限公司、罗某与被告又签订有《合同主体变更协议书》，该协议亦为签约各方的真实意思表示，对签约各方均有约束力。根据《合同主体变更协议书》，广州中铁诺德投资有限公司与罗某就涉讼商铺签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议中罗某的合同权利和义务均由被告所承接，故就涉讼商铺所签订的上述《广州市房屋租赁合同》及补充协议约束于广州中铁诺德投资有限公司与被告，并判决如下：确认广州中铁诺德投资有限公司与罗某就涉讼商铺所签订的《广州市房屋租赁合同》及其补充协议已于2018年12月18日解除；被告于本判决发生法律效力之日起十日内向广州中铁诺德投资有限公司支付2018年8月1日起至2018年12月31日止的租金及使用费合计218585元；广州中铁诺德投资有限公司就上述商铺所收取的租赁保证金109750元可不予退还；驳回广州中铁诺德投资有限公司的其余诉讼请求。上述民事判决书已经发生法律效力。诉讼中，原告主张，其就涉讼商铺向被告提供物业管理服务的期间自合同签订日即2017年12月6日至2018年12月31日止，被告从2019年1月1日开始没有经营，原告没有继续提供物业服务，被告应向原告支付自2017年12月6日起的物业服务费、水电费和空调费，原告本案主张的物业服务费、水电费和空调费是扣除了被告已经缴交的相关费用及押金后的剩余欠费。原告主张除提起本案诉讼外，其曾通过派工作人员到涉讼商铺找被告负责人催缴过相关费用。对此，原告未举证证明。本院认为，山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司与罗某就涉讼商铺签订的《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律法规、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告由山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司变更名称而来，合同相应权利义务由原告享有继受。上述协议签订时，被告已经注册成立，登记住，登记住所为涉讼商铺被告的法定代表人，罗某的签约行为应视为代表被告，且此前涉讼商铺的承租人已经由罗某变更为被告，原告亦向被告开具了已收取物业服务费等费用的发票，故《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》中罗某的合同权利义务由被告享有继受。被告承租并使用涉讼商铺，以及接受原告提供的物业管理服务，被告应按照合同约定向原告支付物业服务费及其他相关费用，本案中被告未提交证据证实其已依约向原告支付了相应物业服务费及其他相关费用，被告已构成违约。根据《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》约定，被告承租商铺租赁合同终止时，该协议自动终止。被告就涉讼商铺签订的租赁合同及其补充协议已经本院生效判决确认于2018年12月18日解除，故本院确认《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》于同日终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于被告本案应付物业服务费、仓库租金、水电费和空调费。《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》约定物业服务费计收时间为被告接收涉讼商铺之日起，涉讼商铺租赁合同补充协议约定拟定2017年10月1日交付商铺，被告于2017年10月12日成立，登记住，登记住所为涉讼商铺张物业服务费、水电费和空调费自《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》签订日2017年12月6日起算，本院予以确认。根据协议终止时间，本院确认原告收费期间自2017年12月6日起至2018年12月18日。《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》约定的物业服务费缴纳标准与租赁合同补充协议约定相同，结合收据记载被告缴费情况，本院确认涉讼商铺物业服务费缴纳标准为每月15678.69元（50元/平方米/月×313.5737平方米）。根据收据和发票记载原告收费情况，本院确认被告向原告缴交了2个月物业服务费作为物业管理保证金和2017年12月、2018年1月、2018年3月、2018年4月、2018年6月、2018年8月的物业服务费。根据协议约定“如乙方未能按照本协议约定向甲方支付物业服务费、能源费、空调费或滞纳金，以及违反甲方管理制度的赔偿或罚款，甲方有权扣留全部或部分物业管理保证金，冲抵乙方的前述欠费。”原告主张物业管理保证金已经用于冲抵被告欠付的物业服务费，按照上述缴费时间推算，物业管理保证金应冲抵2018年2月和2018年5月的物业服务费，故原告主张被告支付2018年7月、2018年9月至2018年11月合计4个月物业服务费59597.14元（15678.69元/月×3个月+12561.068元），本院予以支持。鉴于发票已经明确记载原告收到了被告2018年8月的物业服务费，故原告主张被告支付该月的物业服务费，本院不予支持。原告提供的用电水费明细记载仓库租金780元/月，发票也记载原告按780元/月收取了被告四个月的管理费，该两者应为同一费用，根据2018年4月出具的两张发票记载的相应费用期间，在无证据推翻的情况下，本院确认已经收取的四个月管理费对应为2018年3月至同年6月的仓库租金，故原告主张被告支付2018年7月至同年11月合计5个月仓库租金3900元（780元/月×5个月），本院予以支持。原告根据其提供的用电水费明细和空调用电明细，主张被告应付2018年7月至同年12月水电费和空调费合计111911.98元（按原告主张的水电费、空调费和仓库租金合计115811.98元减去上述仓库租金3900元），且该欠费已经抵扣了被告缴纳的水电费按金4703.61元，该明细记载的读数显示水电费期间为2018年5月22日至同年11月22日、空调费期间为2018年5月22日至同年11月23日，与原告出具收取水电费的发票记载的收费期间能够衔接得上，虽然明细未显示2018年7月23日至同年11月23日的空调费总额，但是核算明细明确记载有当月费用的水电费和空调费共计97744.14元，其中2018年5月22日至2018年7月22日的空调费合计15701.97元，原告主张2018年7月23日至同年11月23日的空调费为18871.45元（111911.98元-97744.14元+4703.61元）合理，故在无证据推翻的情况下，本院予以确认，并支持原告主张的该部分费用。综上，本院认定，被告本案应向原告支付上述物业服务费59597.14元、仓库租金3900元、水电费和空调费合计111911.98元。关于原告主张的违约金。根据《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》约定，被告应于每月25日前向原告支付下个月的物业服务费（遇法定节假日延期至节假日后第一个工作日），被告应按照公用事业部门或原告的收费通知按时足额交纳水电费和空调费，如被告不按约支付物业服务费或其它应缴费用的，每逾期支付一日，按应付而未付金额的3‰向原告支付违约金。对此，本院认为，被告逾期未缴费，给原告造成的主要损失体现为资金融资的利息损失，此外，原告未举证证明其存在其他损失，原告主张按每日3‰的标准计算违约金，明显过分高于被告逾期缴费违约给原告造成的损失，故根据合同履行情况和公平原则，本院酌情调整违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日起变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算。对于物业服务费违约金的起算时间。根据协议约定的支付时间，2018年7月、2018年9月至同年11月的物业服务费的违约金应以上述每月需付物业服务费为本金，分别自2018年6月26日、2018年8月至同年10月的26日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，计至2019年6月30日止违约金合计2474.27元；2019年7月1日起至2019年8月19日止的违约金，以上述四个月物业服务费总额59597.14元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，违约金为393.42元；2019年8月20日起至实际付清费用日止的违约金，以上述四个月物业服务费总额59597.14元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。且违约金总额以物业服务费总额59597.14元为限。对于仓库租金违约金的起算时间。发票记载该项费用名称为管理费，根据通常惯例，当月管理费当月交纳，故本院酌情确定从次月的1日起算，故2018年7月至同年11月仓库租金的违约金应以当月租金780元为本金，自次月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，计至2019年6月30日止违约金合计141.86元；2019年7月1日起至2019年8月19日止的违约金，以上述五个月仓库租金总额3900元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，违约金为25.75元；2019年8月20日起至实际付清费用日止的违约金，以上述五个月仓库租金总额3900元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。且违约金总额以仓库租金总额3900元为限。对于水电费和空调费的违约金的起算时间。协议约定被告按照公用事业部门或原告的收费通知按时交纳，原告未举证证明其通知被告交纳该部分费用的时间，故本院确定该部分费用的违约金自原告提起本案诉讼时即2019年7月19日起算，即该部分费用的违约金分别以水电费和空调费合计111911.98元为本金，分别按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年7月19日起计至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至实际付清费用日止。且违约金总额以111911.98元为限。原告主张的违约金超出部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告广州罗宋餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司支付物业服务费59597.14元及违约金（计至2019年8月19日止的违约金为2867.69元；2019年8月20日起至实际付清日止的违约金，以物业服务费59597.14元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。违约金总额以物业服务费59597.14元为限）；二、被告广州罗宋餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司支付仓库租金3900元及违约金（计至2019年8月19日止的违约金为167.61元；2019年8月20日起至实际付清日止的违约金，以仓库租金3900元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。违约金总额以仓库租金3900元为限）；三、被告广州罗宋餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司支付水电费和空调费合计111911.98元及违约金（违约金分别以水电费和空调费111911.98元为本金，自2019年7月19日起计至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起计至实际付清日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。违约金总额以水电费和空调费111911.98元为限）；四、驳回原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8251元，减半收取计4126元（原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司已预交），由原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司负担2541元，被告广州罗宋餐饮管理有限公司负担1585元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  吴春燕二〇一九年十二月八日书记员  何佳玲