重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初22826号原告:黄子芮(原名黄春兰)，女，苗族，1984年1月23日出生，住重庆市武隆县。原告:陈代会，男，汉族，1966年6月27日，住重庆市南岸区。二原告委托诉讼代理人：李亚，重庆绮惠律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：江尧尧，重庆绮惠律师事务所律师。被告:重庆市两江新区长运小额贷款有限公司，住所地重庆市江**复盛镇正街(政府大楼)4层10间，统一社会信用代码91500000056474117E。法定代表人:许少才。委托诉讼代理人：郭庆，重庆启林律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑智勇，重庆启林律师事务所律师。第三人:蒋德才，男，汉族，1961年4月21日出生，住重庆市江**。第三人:蒋佳男，男，汉族，1987年4月12日出生，住重庆市江**。第三人:重庆天字实业集团有限公司，住所地重庆市涪陵桥南稻香路40,统一社会信用代码91500102208553202A。法定代表人:蒋德才。第三人：孙宏明，男，汉族，1968年12月4日出生，住重庆市渝中区。第三人：孙晓勤，女，汉族，1969年12月18日出生，住重庆市渝中区。第三人：胡章秀，女，汉族，1945年8月27日出生，住重庆市渝中区。（同时系孙宏明委托诉讼代理人）原告黄子芮、陈代会与被告重庆市两江新区长运小额贷款有限公司（以下简称长运小贷公司）、第三人蒋佳男、蒋德才、重庆天字实业集团有限公司（以下简称天字公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，孙晓勤、胡章秀、孙宏明以案件审理结果与其具有法律利害关系为由，申请作为本案第三人参加诉讼，原告黄子芮、陈代会及其委托诉讼代理人、被告长运小贷公司委托诉讼代理人、第三人孙晓勤、胡章秀（同时系孙宏明委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，第三人蒋佳男、蒋德才、天字公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄子芮、陈代会向本院提出诉讼请求:1.请求人民法院依法判决停止执行（2015）中区法公执00039号之一，即对“责令被执行人、租赁户在2018年7月6日前将位于重庆市渝中区中山一路169号第5层1#-4#的非住宅内自有物品全部搬出，并腾空房产交由竞买人孙晓勤、胡章秀、孙宏明管业使用”的执行。2.请求人民法院依法判决原告继续承租重庆市渝中区中山一路169号第5层1#-4#的非住宅房屋。事实和理由：2018年6月19日，渝中区法院作出(2015)中区法公执00039号之一公告:责令被执行人、租赁户在2018年7月6日前将位于重庆市渝中区中山一路169号第5层1#一4#的非住宅内自有物品全部搬出，并腾空房产交由竞买人孙晓勤、胡章秀管业使用。原告黄子芮、原告陈代会不服，提出异议。现经听证，法院裁定未支持原告黄子芮等人的请求。原告不服该裁定，依法提起诉讼。因为2013年2月1日，原告黄子芮与第三人蒋德才签订《房屋租赁合同》，约定由原告黄子芮租赁第三人蒋德才所有的位于重庆市渝中区中山一路169号第5层1#一4#房屋，同时将其经营的“天子茶楼”一并转让给原告黄子芮;租赁期从2013年2月1日起至2024年2月1日止，双方并对转租费、租金、违约责任等作了明确约定。2013年2月1日，第三人蒋德才将房屋交付给原告黄子芮，后原告黄子芮按照合同约定履行了相关义务，缴纳租金、转租费、水电物业费等。2014年2月1日，原告黄子芮因经营困难，原告陈代会加入，双方约定共同使用该房屋经营“富翔宾馆”，并注销原“天子茶楼”。原告陈代会、原告黄子芮与第三人蒋德才签订《租赁合同》及补充协议，明确由原告黄子芮、原告陈代会共同租赁该房屋。2016年6月，原告黄子芮才知晓贵院将拍卖如上房屋，其如实将该房屋的上述租赁情况向执行人员告知，并提交了上述两份租赁合同及补充协议。综上所述，原告认为，第三人蒋德才将本案所涉房屋抵押给被告以前，原告黄子芮与第三人蒋德才租赁合同关系已经存在。依据《合同法》第229条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条，《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)〉若干问题的意见(试行)》第119条规定，两原告所享有的租赁权应受法律保护，不因该房屋被拍卖至其所有权变动而终止，故请保护原告的合法权益，支持原告诉请。被告长运小贷公司辩称，本公司是根据具有强制执行效力的债权文书公证书向渝中区法院申请执行，合法有据，原告与蒋德才之间不存在真实有效的租赁关系，原告要求停止对案涉房屋的执行于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人孙晓勤、胡章秀、孙宏明述称，原告的诉讼请求没有法律依据。原告和蒋德才之间没有真实租赁关系，租赁关系形成于2014年2月1日以后，属于抵押以后才成立的租赁合同。根据司法解释，该合同对买受人没有约束力。第三人蒋佳男、蒋德才、天字公司未到庭，亦未提交书面意见。经审理查明，重庆市渝中区中山一路169号（和信大厦）第5层1号至4号房屋（建筑面积1733.54平方米，）原权利人为蒋德才。2013年2月1日，黄春兰（乙方）与蒋德才（甲方）签订房屋租赁合同，约定黄春兰承租重庆市渝中区观音岩和信大厦5楼（现天字茶楼经营场所范围内），房屋面积：5A楼建筑面积约750平方米，5楼大厅保管室、洗碗间建筑面积约250平方米，总建筑面积共约1000平方米。甲方同意乙方对该房屋进行自主装修，装修方案须经相关部门审批同意。租赁期限自2013年2月1日至2024年2月1日止，房屋租金前四年为每月10000元，第五年为1.5万元/月,第六年为1.7万元/月,…。由乙方一次性给付转租费28万元（为房屋装修、装饰及室内设施、设备，以及天字茶楼的经营权等）。付款方式：每季度（即3个月）一付，实行先交费后使用原则，即每季度开始计算之日起7日内向甲方支付该季度租金，若遇节假日可顺延，但不得超过5天，否则，按乙方违约责任处理。甲方收款后应出具给乙方有效的收款凭证。2014年2月1日，蒋德才（甲方）与黄春兰、陈代会（乙方）签订房屋租赁合同，约定蒋德才将重庆市渝中区观音岩和信大厦5楼（现“天字茶楼”经营场所范围内）出租给乙方。房屋面积为5A楼建筑面积约750平方米，5楼大厅保管室、洗碗间建筑面积约250平方米，总建筑面积共约1000平方米。甲方同意乙方对该房屋进行自主装修，装修方案须经相关部门审批同意。租赁期限自2014年2月1日至2024年2月1日止，房屋租金前三年为每月10000元，第四年为1.5万元/月,第五年为1.7万元/月,…。由乙方一次性给付转租费28万元（为房屋装修、装饰及室内设施等，不含空调设备）。付款方式：每季度（即3个月）一付，实行先交费后使用原则，即每季度开始计算之日起7日内向甲方支付该季度租金，若遇节假日可顺延，但不得超过5天，否则，按乙方违约责任处理。甲方收款后应出具给乙方有效的收款凭证。同日，蒋德才（甲方）、黄春兰（乙方）、陈代会（丙方）三人签订补充协议，约定如下内容：1、蒋德才、黄春兰、陈代会于2014年2月1日签署的房屋租赁协议是蒋德才与黄春兰于2013年2月1日签署的房屋租赁协议的补充，原因为黄春兰在经营“天子茶楼”时因经营不善，经过融资方式，陈代会加盟黄春兰共同经营宾馆，须改变房屋使用性质，经蒋德才允许后三方协商签署本协议。2、蒋德才与黄春兰于2013年2月1日签署的房屋租赁协议，蒋德才、黄春兰、陈代会于2014年2月1日签署的房屋租赁协议以及本补充协议三份同时具备时，才具有完整性和相应法律效应。若此三份协议任何一份协议单独存在，或者任何两份协议存在，都不具有相应法律效应，也不能对抗第三人（但陈代会出示后两份协议享有相应法律效应）。3、若蒋德才与黄春兰于2013年2月1日签署的房屋租赁协议后，房屋权属发生变化，不能对抗乙方、丙方的承租权。…2014年5月6日，陈代会作为个体经营者，在该房屋开办飞跃富翔宾馆。关于租金及转让费的支付，黄子芮称2013年至2014年的租金均是现金方式支付给蒋德才本人，转让费28万元其应蒋德才要求于2013年11月6日和11月8日通过转账方式打到杨伯伟账户上。另查明，2014年1月24日，第三人蒋德才与长运小贷公司签订《借款合同》，借款1200万元，借款期限为7个月，双方同时签订了《抵押合同》、《保证合同》，同日就重庆市渝中区中山一路169号第5层1号至4号房屋办理抵押登记，抵押权人为长运小贷公司。借款到期后，蒋德才一直未归还。后双方于2014年11月10日签订还款协议，天字公司作为保证人。2014年11月14日，重庆市渝北公证处制发（2014）渝北证字第8227号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对前述还款协议进行了公证。2015年5月7日，蒋佳男与长运小贷公司签订《保证合同》，渝北区公证处于当日制发（2015）渝北证字第3608号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。因蒋德才到期未履行还款义务，经长运小贷公司向渝北区公证处申请，渝北区公证处制发（2015）渝北证字第4293号《执行证书》，该证书载明：“被申请执行人为蒋德才、重庆天字实业集团有限公司、蒋佳男，执行标的为：本金人民币一仟贰佰万元整（￥12000000.00元）及合同约定的利息及罚息。”长运小贷公司申请执行后，本院以（2015）中区法公执字第00039号立案执行。执行过程中本院对重庆市渝中区中山一路169号第5层1号至4号房屋进行了查封。2015年11月18日，本院委托重庆汇通房地产土地估价与资产评估有限公司对上述房屋进行了评估，估价金额为1052.26万元，其中富翔宾馆的装修价值53.55万元，空置部分（原天字公司办公室）的装修价值6.24万元，合计金额为1112.05万元。从2016年7月到2016年12月本院三次对涉案房屋进行了拍卖，三次拍卖均因无人应价而流拍。2017年7月27日，本院按照法律规定对涉案房屋进行变卖，保留底价711.712万元，采用电子竞价方式整体拍卖。联交所在重庆产权交易网上登载了拍卖公告。2017年9月6日上午十时，孙晓勤、孙宏明、胡章秀以最高报价7917120元竞价购得涉案房屋，孙晓勤三人按法院规定时间交齐了变卖款项。2017年10月24日，本院以（2015）中区法公执字第00039号之三裁定书和协助执行通知书将上述房屋裁定过户给了孙晓勤、孙宏明、胡章秀三人。2018年6月21日，本院作出（2015）中区法公执00039号之一公告：责令被执行人、租赁户在2018年7月6日前将位于重庆市渝中区中山一路169号第五层1#-4#的非住宅内自有物品全部搬出，并腾空房产交由竞买人孙晓勤、孙宏明、胡章秀管业使用。黄子芮、陈代会作为案外人提出书面异议，2018年7月19日，本院作出（2018）渝0103执异63号执行裁定书，驳回黄子芮、陈代会的异议请求。2018年8月3日，黄子芮、陈代会向本院递交诉状，提起本次诉讼。另查明，庭审中原告及孙晓勤、孙宏明、胡章秀均陈述2019年4月2日案涉房屋已经交付孙晓勤、孙宏明、胡章秀使用。上述事实,有房屋租赁合同、补充协议、（2015）渝北证字第4293号《执行证书》、（2015）中区法公执字第00039号之三裁定书、（2018）渝0103执异63号执行裁定书等书证以及当事人的陈述载卷，并经当庭质证，足以认定。本院认为，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，应予支持。但租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。本案中，虽然黄子芮提交了2013年2月1日其与蒋德才之间的租赁合同，但未能提供其履行该合同主要义务即实际支付租金的关键证据，其所称转让费的支付也不符常理；同时，蒋德才与黄子芮、陈代会于2014年2月1日签订的房屋租赁合同，对黄子芮与蒋德才之间原合同的主体、合同期限进行了根本性更新，补充协议中又对房屋使用性质的变更进行了明确，故此本院认为蒋德才与黄子芮之前的房屋租赁合同已经终止，蒋德才与黄子芮、陈代会之间形成了另一新的、独立的法律关系，故该份租赁合同不应是2013年2月1日黄子芮与蒋德才签订的租赁合同的延续，补充协议对此并不能进行补正。原告现有证据不能证明黄子芮、陈代会与蒋德才之间在蒋德才与长运小贷公司签订《借款合同》《抵押合同》之前已就案涉房屋形成真实有效的租赁法律关系且已实际履行，现因抵押权人实现抵押权导致案涉房屋发生所有权变动，因此，黄子芮、陈代会以其享有租赁权为由而请求停止执行，继续承租重庆市渝中区中山一路169号第5层1#-4#房屋的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（一）款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄子芮、陈代会的全部诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告黄子芮、陈代会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  朱惠晓人民陪审员  童冬梅人民陪审员  王 琴二〇一九年十二月二十八日书 记 员  马 红