江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初10425号原告：赵岗，男，1973年2月7日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：田玉伟（受赵岗的特别授权委托），北京观邦律师事务所律师。被告：无锡五洲国际商业运营有限公司，住所地无锡市新吴区江溪街道坊前金城东路**。法定代表人：舒策丸，该公司董事长。委托诉讼代理人：殷鹏飞（受无锡五洲国际商业运营有限公司的特别授权委托），江苏伟嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张森（受无锡五洲国际商业运营有限公司的特别授权委托），江苏伟嘉律师事务所律师。原告赵岗诉被告无锡五洲国际商业运营有限公司（以下简称五洲公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年9月26日受理后，依法由审判员殷天华适用简易程序，于同年12月18日公开开庭进行了审理。原告赵岗及其委托诉讼代理人田玉伟，被告五洲公司的委托诉讼代理人殷鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵岗向本院提出诉讼请求：1、确认其与五洲公司于2010年1月9日签订的《五洲国际中华美食文化博览城商铺委托经营管理协议》（以下简称商铺委托经营管理协议）于2019年10月18日解除，五洲公司将广益路301-2073号商铺腾空返还给其；2，五洲公司向其出示2010年10月31日至2019年8月5日反映商铺广益路301-2073号租赁情况的发票。3、五洲公司支付2019年第三季度的租金979.14元、第四季度的租金815.95元。4、五洲公司支付违约金326499.84元（自2013年10月31日至2025年10月31日，340104×0.08×12=326499.84元）。事实与理由：2010年1月9日，其与无锡市龙祥投资有限公司（以下简称龙祥公司）签订商品房买卖合同1份，载明龙祥公司为出卖人，其为买受人，买受人购买的商品房为301单元2层2073室，面积17.14平方米，价格每平方米19842.71元等内容。该房屋的价格为340104元。同日，其与五洲公司签订商铺委托经营管理协议1份，载明其为甲方（委托方），五洲公司为乙方（受托方），甲方将购买的五洲国际中华美食文化博览城商铺委托乙方经营管理，商铺位于2层2703号，委托经营期限2010年10月31日至2025年10月30日止，乙方向甲方支付款项时，按照国家有关规定甲方应缴纳的税收乙方有权代扣代缴，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方收取任何形式的经营收益，委托经营第四年起至委托经营期结束（即2013年10月31日至2025年10月30日止），乙方根据实际收取的全部租金所得按季度支付（每季度首月25日前）给甲方，税赋按国家相关规定执行，在委托经营期间，甲乙双方不得以任何理由单方面解除本协议，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除协议:1、未按约定支付补偿金达三个季度以上的；2、擅自更改商铺用途的；委托经营期间，甲方需提前终止协议的，应提前90日通知乙方，征得乙方同意后，甲方按剩余未履行期间的预计总租金的50%（年租金标准参照甲方购买商铺总价款的8%计算）向乙方支付违约金等内容。其认为五洲公司曾承诺按照商铺总价款8%的受益支付年租金，故商铺委托经营管理协议载明的违约金标准为商铺总价的8%，但其仅于2018年11月2日收到652.76元，2019年1月23日收到979.14元，2019年7月25日收到326.38元，2019年10月22日收到163.19元，且商铺委托经营管理协议系五洲公司提供的格式合同，格式条款中免除了五洲公司的责任并加重其的责任，违反了公平合理的原则，故其根据任意解除权要求解除合同、返还商铺。五洲公司应提供委托经营期限内的租金发票证明其实际租金收取情况。即便根据五洲公司的计算方式，其每季度租金扣除税费之后为979.14元，五洲公司2019年第三季度未支付款项，第四季度支付了163.19元，故应当支付第三季度租金979.14元，第四季度租金815.95元。签订委托经营协议后至2018年10月，其没有任何收益，2018年11月至2019年10月，其仅陆续收到2000余元，五洲公司在租客在7月15日逃铺后至今未采取任何措施去进行追诉，导致其的利益不断受损，故其认为五洲公司未能勤勉尽职的去履行受委托人的职责，系违约，应当按照购买商铺总价款的8%的标准计算2013年10月31日至2025年10月31日的违约金。被告五洲公司辩称:其从未就年租金作出承诺。2013年之前是市场培育期，不需要向赵岗支付租金，该阶段的租赁情况与赵岗无关。2013年10月31日至2017年12月30日涉案商铺没有实际出租。2017年12月29日，其与张济签订商铺租赁合同1份，载明其为甲方，张济为乙方，甲方将广益路303号2001-2061、2064-2083、2086-2102、2105、2106商铺出租给乙方，建筑面积3160.55平方米，租赁期限为5年，自2017年12月31日始至2022年12月30日止，租金按季度支付，2017.12.31至2019.12.30租金715236元；2019.12.31-2020.12.30租金807516元等内容。同日其与张济签订租赁补充协议1份，载明其为甲方，张济为乙方，乙方的装修期自2018年1月1日至2018年5月31日止，装修期内甲方不收取租金；甲方给予乙方优惠期7个月，第一年2个月，2018年6月1日至2018年7月31日，第二年5个月，从2019年1月1日至2019年5月31日，优惠期内甲方不收租金等内容。其需要先扣除装修期、优惠期，实际收到的租金在所有商户中根据购买金额的比例进行分配，经其计算，所有商户的原始购房总额为59935220元，赵岗的购房金额为340104元，比例为1.193%，再扣除3.5%的税。故其于2018年11月2日支付了2018年第三季度租金652.76元，2019年1月23日支付2018年第四季度租金979.14元，2019年7月25日支付2019年第二季度租金326.38元,2019年第四季度支付2019年7月1日至7月15日的租金163.19元。2019年7月15日租户逃铺之后也没有新的承租人。其向涉案的商铺发出催款函，也准备采取法律措施行使相应的合同内权利，但承租的商铺名称为苹果国际，是连锁的装潢公司，除了欠租金之外，在无锡市场还结欠了很多商户的装潢材料款，也欠了装潢户的预收款，很多业主已经去报案了，这个案件可能是刑事案件，其现在没办法提起民事诉讼，可能会立案处理。商铺委托经营管理协议载明不得以任何理由单方面解除本协议，故赵岗无权要求解除协议，返还房屋。其已经提供合同证明租赁情况，租金发票与赵岗无关，无需向赵岗出示。其已经按照实际收取的租金向赵岗支付租金，7月15日以后没有租金收益，故赵岗无权要求支付7月15日以后的租金，也无权要求支付违约金。本案经审理，认定事实如下：2010年1月9日，赵岗与龙祥公司签订商品房买卖合同1份，载明龙祥公司为出卖人，赵岗为买受人，买受人购买的商品房为301单元2层2073室，面积17.14平方米，价格每平方米19842.71元等内容。该房屋的价格为340104元。同日，赵岗与五洲公司签订商铺委托经营管理协议1份，载明赵岗为甲方（委托方），五洲公司为乙方（受托方），甲方将购买的五洲国际中华美食文化博览城商铺委托乙方经营管理，商铺位于2层2703号，委托经营期限2010年10月31日至2025年10月30日止，乙方向甲方支付款项时，按照国家有关规定甲方应缴纳的税收乙方有权代扣代缴，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方收取任何形式的经营收益，委托经营第四年起至委托经营期结束（即2013年10月31日至2025年10月30日止），乙方根据实际收取的全部租金所得按季度支付（每季度首月25日前）给甲方，税赋按国家相关规定执行，在委托经营期间，甲乙双方不得以任何理由单方面解除本协议，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除协议:1、未按约定支付补偿金达三个季度以上的；2、擅自更改商铺用途的；委托经营期间，甲方需提前终止协议的，应提前90日通知乙方，征得乙方同意后，甲方按剩余未履行期间的预计总租金的50%（年租金标准参照甲方购买商铺总价款的8%计算）向乙方支付违约金等内容。2017年12月29日，五洲公司与张济签订商铺租赁合同1份，载明五洲公司为甲方，张济为乙方，甲方将广益路303号2001-2061、2064-2083、2086-2102、2105、2106商铺出租给乙方，建筑面积3160.55平方米，租赁期限为5年，自2017年12月31日始至2022年12月30日止，租金按季度支付，2017.12.31至2019.12.30租金715236元；2019.12.31-2020.12.30租金807516元等内容。同日，五洲公司与张济签订租赁补充协议1份，载明五洲公司为甲方，张济为乙方，乙方的装修期自2018年1月1日至2018年5月31日止，装修期内甲方不收取租金；甲方给予乙方优惠期7个月，第一年2个月，2018年6月1日至2018年7月31日，第二年5个月，从2019年1月1日至2019年5月31日，优惠期内甲方不收租金等内容。五洲公司于2018年11月2日支付2018年第三季度租金652.76元，2019年1月23日支付2018年第四季度租金979.14元，2019年7月25日支付2019年第二季度租金326.38元,2019年10月22日支付2019年7月1日至7月15日的租金163.19元。张济于2019年7月15日撤场。上述事实有商品房买卖合同、商铺委托经营管理协议、商铺租赁合同、租赁补充协议及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，商铺委托经营管理协议系双方真实意思，合法有效。根据商铺委托经营管理协议载明不得以任何理由单方面解除本协议等内容，本院认定赵岗已对解除权作出放弃，且涉案房屋的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报，故本院对赵岗要求解除商铺委托管理协议、返还商铺不予支持。五洲公司已经就租赁情况作出说明，并有商铺租赁合同、租赁补充协议为证，赵岗要求五洲公司提供发票，于法无据，本院不予支持。五洲公司主张出租给张济的房屋总价为59935220元，有购房发票为证，赵岗虽有异议，亦无相反证据提供，本院予以采信。赵岗、五洲公司未对租金分配方案进行过约定，五洲公司按照出租房屋的价格比例分配房租亦无不妥，故本院对五洲公司主张已经按约支付实际收取的租金予以支持。五洲公司主张涉案商铺7月15日之后再无租金收益，赵岗亦无相反证据提供，故本院对此予以采信，根据商铺委托管理协议，五洲公司应根据实际收取的全部租金所得按季度支付给赵岗，故本院对赵岗要求五洲公司支付第三季度租金979.14元，第四季度租金815.95元不予支持。五洲公司已按约将收到的租金支付给赵岗并无违约，赵岗以五洲公司尚未起诉张济为由主张五洲公司违约亦于法无据，本院对赵岗要求五洲公司按照购买商铺总价款的8%的标准支付2013年10月31日至2025年10月31日的违约金不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：驳回赵岗的诉讼请求。案件受理费人民币3099元（已减半收取），由赵岗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 殷天华二〇一九年十二月十八日法官助理 叶文杰书 记 员 丁燕媛本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》：第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。