福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初513号 原告：泉州市鲤城房地产公司，住所地福建省泉州市鲤城区后城**楼**。统一社会信用代码：91350502156180482K。 法定代表人：黄文明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑宝玉，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师，特别授权。 被告：洪秀柿，女，1942年10月26日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区，现住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：吕敏，女，1971年12月19日，汉族，系被告的女儿，住福建省泉州市丰泽区，现住福建省泉州市丰泽区。 被告（本院追加）：吕敏，女，1971年12月19日，汉族，住福建省泉州市丰泽区，现住福建省泉州市丰泽区。 第三人（本院追加）：泉州骏富房地产开发有限公司，住，住所地福建省泉州市鲤城区温陵北路**一社会信用代码：91350502062253388F。 法定代表人：许玉英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马莉，女，1982年5月28日出生，汉族，住四川省成都市金牛区，现住福建省泉州市洛江区。 原告泉州市鲤城房地产公司（以下简称鲤城地产公司）与被告洪秀柿房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法追加吕敏为共同被告、依法追加泉州骏富房地产开发有限公司（以下简称骏富地产公司）为第三人参与诉讼，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鲤城地产公司的委托诉讼代理人郑宝玉、被告洪秀柿、被告吕敏、第三人骏富地产公司的委托诉讼代理人马莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲤城地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付给原告应付款人民币471993元（其中包括超面积扩购房款470220元与等面积安置部分应交补差价款1773元），并支付逾期付款违约金按日万分之三计算自2018年4月5日至实际付清款项之日止。2、判令被告立即支付给原告泉州市温陵商贸中心安置区4幢703、4幢508室的物业共用部分、公用设施设备专项维修资金22026元。3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年12月21日被告与原告签订《美食街北延段片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）房屋拆迁补偿安置协议》（合同编号：拆协-415），约定：乙方（被告）同意甲方（原告）拆除乙方址在××巷××号的房屋，被拆除房屋总建筑面积469.95平方米，乙方选择产权调换方式补偿；乙方同意其等面积安置部分应交补差价为每平方米100／150／350元，若乙方在规定的期限内起签订协议并搬迁腾空，可减免90%，减免后补差价为每平方米10／15／35元；因房屋建筑结构原因，甲方偿还的安置房建筑面积超过原房屋应安置建筑面积部分在10平方米以内的按4200元／平方米计算，在10平方米以上20平方米以内，按5200元／平方米计算，超过20平方米按交房时同地段市场价计算。超面积安置部分1-7层不计算层次差价，8层及以上每增加一层增加30元／平方米计算层次差价。2015年7月26日原、被告签订《选房结果单》，约定：被拆迁人（被告）选定的回迁安置房址在泉州市温陵商贸中心安置区××幢××室××幢××室，建筑面积220.26平方米（扩购面积42.94平方米）；本单仅作为签订协议的依据，被拆迁人应于2015年8月1日至2015年9月30日持本单与拆迁人（原告）签订《美食街北延段片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）房屋拆迁补偿安置补充协议》（安协-415-1）。被告签订《选房结果单》后，没有依约与原告签订《美食街北延段片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）房屋拆迁补偿安置补充协议》（安协-415-1），而是到2018年3月20日才签订，被告也没有如期支付安置房扩购面积的房款、等面积安置部分应补差价款及物业共用部分、公用设施设备专项维修资金。2016年1月14日泉州市温陵商贸中心房屋竣工验收后交付业主使用，被告没有依照交房程序办理交房手续，而是擅自撬锁入内装修，现被告已经装修入住。综上，被告上述之行为，严重损害了原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。 在诉讼过程中，原告以被告洪秀柿已交清超面积扩购房款、等面积安置部分应交补差价款及物业共用部分、公用设施设备专项维修资金为由，于2019年3月28日申请变更诉讼请求为：1、判令被告支付逾期付款的违约金156847.84元（以逾期支付金额471993元计付自2016年2月1日起至2019年1月30日止按日万分之三计算，为155049.7元；以逾期支付金额221193元计付自2019年1月31日起至2019年2月26日止按日万分之三计算，为1798.14元）；2、判令被告支付律师费6000元；3、判令被告承担本案的全部的诉讼费用。 洪秀柿辩称，双方约定诉争房款于2018年12月30日缴完，答辩人于2019年1月20日缴完，对违约金的起算时间有意见，不应该由答辩人付违约金。同时，答辩人有另外几套安置房已经缴清房款，答辩人已经缴款完毕的三套中打算出售一套以缴另外两套的房屋扩购款，当时原告一直没有给答辩人相应的房屋发票，导致答辩人后面无法将房屋出售。后来答辩人出了车祸，原告的苏经理来告诉答辩人年底一定可以开票，所以答辩人就在迷糊的状态下签了承诺书。另外，之前的房款都是贷款来缴款的，一直在支付利息，因为原告没有将票据给答辩人，导致答辩人无法出售房屋，无法还钱。原告有办理诉争房屋的交房手续给答辩人，也有收取答辩人的物业费，所以答辩人不是擅自进屋。当时双方有约定店面有优惠30%，现答辩人没有购买店面，该优惠应当以另外的方式补偿答辩人，违约金答辩人不承担。如果收回答辩人的店面优惠30%，就是等于没收答辩人的财产。答辩人已缴款完毕三套房屋，原告也没有协助办证也没有开具发票给答辩人，答辩人有4幢603、703指挥部的交房手续，不是答辩人擅自撬锁进入房屋，是原告污蔑答辩人。 吕敏辩称，答辩人的母亲当时是被公交汽车撞到，脑震荡，手部骨折，被鲤城地产公司哄骗到办公室，在公司多人的围攻下，不清醒的情况下签订了《承诺书》，答辩人是不承认的。办证的事情，在六七月份就说要协调，可是其他人都拿到了，原告故意不给答辩人，答辩人催到九月底了才给答辩人发票，答辩人十月才能办到产权证，这时卖房子就要多一个税收，十几万元。答辩人确实是要卖这个房子，房产是写答辩人母亲的名字，但是答辩人的母亲年岁已大，没人敢买，现在答辩人要还用于交房款的这笔款很困难。这些都是原告拖延开具房产发票造成，应当赔偿答辩人的损失，答辩人不同意支付违约金。 骏富地产公司述称，对于原告提起的诉讼请求没有意见，本案诉争的房屋原告已完成回购。骏富地产公司已将案涉房屋的发票出具给原告鲤城地产公司，完成了协助办证的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷予以佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、被告洪秀柿2018年8月16日出具的《承诺书》的效力问题。 原告提供2018年8月16日洪秀柿出具给鲤城地产公司的《承诺书》，证明洪秀柿承诺的内容及违约责任。洪秀柿质证认为，鲤城地产公司苏经理承诺可以开具购房款的发票，其才同意签《承诺书》，鲤城地产公司迟迟没有开具购房款的发票，其被骗了。吕敏质证认为，《承诺书》是原告强迫其母亲签订，其不认可。第三人骏富地产公司对原告提供的证据没有异议。 本院认为，《美食街北延段片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）房屋拆迁补偿安置协议》（拆协-415）的拆迁人是吕胜利，吕胜利是洪秀柿的丈夫，吕胜利与洪秀柿生育二女，长女吕红，次女吕敏。吕胜利于2012年4月30日去世后，洪秀柿、吕红、吕敏是《美食街北延段片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）房屋拆迁补偿安置协议》（拆协-415）的权利人。洪秀柿2018年8月16日出具的《承诺书》载明：“本人洪秀柿（被拆迁人吕胜利的妻子），选择泉州市温陵商贸中心安置区4号楼703、4号楼508号房作为本人原有的丰泽区凤池191号房屋的拆迁安置房，本人应缴等面积安置补差价1773元，超面积扩购房款470220元、专项维修基金22026元，本人尚应缴交贵公司494019元。本人在未缴交应交款项、未办理相关的交房手续的情况下，已自行进入4号楼703号房装修并入住。现本人承诺在2018年8月31日前缴交应交款项244019元，余款250000元在2018年12月31日（办理4号楼508号房屋交房手续前）前缴清。若本人未按上述时间缴清应交款项，应支付逾期付款的违约金，违约金按日按欠款金额494019元的万分之三计算，计算时间自2016年2月1日起至缴清应交款项之日止。若贵公司因本人逾期付款向法院起诉，本人愿意承担贵公司因实现债权而支出的费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费。”该《承诺书》载明的内容明显损害其他共有权人吕敏的合法权益，参照最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”的精神，是无效的民事行为。 二、本案拆迁安置补偿的履行问题。 鲤城地产公司围绕诉讼请求提交证据如下：证据1营业执照副本，证明原告的主体资格；证据2被告身份证、吕胜利火化证及被告户口簿复印件，证明被告的身份情况以及被告与吕胜利的身份关系；证据3《美食街北延段片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）房屋拆迁补偿安置协议》（拆协-415），证明原告与被告就房屋拆迁安置事项达成协议；证据4《选房结果单》及洪秀柿的《申请》，证明被告选定泉州市温陵商贸中心安置区4幢508与703室为回迁安置房，建筑面积220.26平方米；证据5《美食街北延段片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）房屋拆迁补偿安置补充协议》（安协-415-1），证明被告应交的扩购款、等面积安置部分补差价、公用物业公共维修资金等，被告应承担逾期付款的违约金按日万分之三计算；证据6《房屋拆迁许可证》，证明原告已于2010年9月6日取得美食街北延段片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）房屋拆迁许可证；证据7《泉州市鲤城区建设工程竣工验收备案说明书》，证明泉州市温陵商贸中心安置区1-4＃楼及地下室、裙楼已于2015年12月4日竣工验收，并于2016年1月11日通过备案，符合房屋交付条件；证据8泉州晚报登载的美食街北延片区改造项目安置房选房公告，证明原告已于2016年1月12日通知拆迁户选房；证据9泉州市宏辉物业管理有限公司-富临新天地服务中心对泉州市温陵商贸中心安置区××幢××室房屋的物业收费收据及照片，证明被告已实际占有、使用泉州市温陵商贸中心安置区4-703室房屋；证据10《泉州市温陵商贸中心项目安置房买卖协议》，证明泉州市鲤城房地产公司已从泉州骏富房地产开发有限公司处回购了泉州市温陵商贸中心项目安置房。 洪秀柿、吕敏质证认为，拆迁协议是吕胜利签署的，其他的选房单、补充协议是洪秀柿签署的，其他的证据其不清楚。第三人骏富地产公司对原告提供的证据没有异议。 本院认为，被告及第三人对原告提供的证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。证据反映：2015年7月26日，洪秀柿与鲤城地产公司签订一份《选房结果单》，洪秀柿选取1幢201室（暂定建筑面积156.15㎡）、4幢508室（暂定建筑面积126.60㎡）、3幢507室（暂定建筑面积83.73㎡）、2幢506室（暂定建筑面积83.72㎡）、4幢406室（暂定建筑面积83.71㎡）、1幢店铺36号（暂定建筑面积51.44㎡）作为被拆迁面积的回迁安置房。后来，洪秀柿向鲤城地产公司申请“将原选定的房屋4-406更换为4-703”。洪秀柿（乙方）于2018年3月20日与鲤城地产公司及骏定地产公司（甲方）签订安置房4幢508室、703室房屋的《美食街北延段片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）房屋拆迁补偿安置补充协议》（拆协-415-1）。该补充协议载明：乙方等面积安置部分补差价合计1773元，超面积扩购房款合计470220元，乙方应付总金额为人民币471993元，在本协议签订后十五天内一次性付清；物业共用部位、共用设施设备专项维修资金按有关规定由乙方在交房前缴交，甲方代收，计人民币22026元，该款项应于交房前缴交。上述事实清楚，证据充分，本院予以确认。 被告提交证据1、银行汇款凭证3张，证明被告已缴交等面积安置部分补差价、超面积扩购房款,合计总金额为人民币471993元，原告拖延出具房屋发票给被告，导致房产新证出台后被告办理产权证后无法马上出售，要等到2年后才能出售，又要交纳新的税收十几万，造成被告重大损失；证据2、（2019）泉州市不动产权第0××1号《房屋所有权证》及（2019）泉州市不动产权第0××9号《房屋所有权证》,证明鲤城区美食街北延段泉州市温陵商贸中心安置区4号楼508室、703室所有权人已登记为吕敏、洪秀柿共有。原告质证认为，对被告缴交的款项凭证没有异议，所以原告变更了诉讼请求，现只要求被告支付违约金；对二份《房屋所有权证》没有异议。第三人骏富地产公司对被告提交的证据没有异议。 本院认为，原告及第三人对被告提交的证据三性没有异议，证据反映2018年8月20日洪秀柿的长女吕红从其公积金账号转账汇款220000元给原告鲤城地产公司，2019年1月30日吕红通过建设银行从其账号转账汇款250000元给被告鲤城地产公司，2019年2月26日吕红通过建设银行从其账号转账汇款1993元给被告鲤城地产公司，合计总金额为人民币471993元，被告洪秀柿、吕敏已交清鲤城区美食街北延段泉州市温陵商贸中心安置区4号楼508室、703室的等面积安置部分补差价、超面积扩购房款,并办理了洪秀柿、吕敏共有的产权登记手续，上述事实清楚，证据充分，本院予以确认。 上述事实反映出，《美食街北延段片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）房屋拆迁补偿安置协议》（拆协-415）及《选房结果单》的合同权利义务尚没有全部履行完毕，被告选取的安置房已安置完毕，原告与洪秀柿签订的《美食街北延段片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）房屋拆迁补偿安置补充协议》（安协-415-1）只是其中的一部分安置房，但被告选取的店铺和优惠30%的问题至今没有处理清楚，《美食街北延段片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）房屋拆迁补偿安置协议》（拆协-415）还处在履行过程中，原、被告对该拆迁补偿安置协议未能全部履行均负有过错责任。 综上所述，本院认为，2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实行，泉州市鲤城房地产公司在2010年9月6日已取得美食街北延段片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）的《房屋拆迁许可证》。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条的规定，本案是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前取得房屋拆迁许可证，应当继续沿用原有的规定办理，因此，本案应当沿用《城市房屋拆迁管理条例》办理。 泉州市鲤城房地产公司在2016年1月11日取得《泉州市鲤城区建设工程竣工验收备案证明书》后，具备了回迁安置交房条件，因此，2010年12月21日鲤城地产公司（甲方）与吕胜利（乙方、已故）签订的《美食街北延段片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）房屋拆迁补偿安置协议》（拆协-415）和2018年3月20日鲤城地产公司（甲方）与洪秀柿（乙方）、泉州骏富房地产开发有限公司（丙方）共同签订的《美食街北延段片区改造项目（泉州市温陵商贸中心）房屋拆迁补偿安置补充协议》（安协-415-1），符合《城市房屋拆迁管理条例》第二十八条的规定，合法有效，受法律保护，当事人应当全面履行协议约定的内容。根据2015年7月26日洪秀柿与鲤城地产公司签订的《选房结果单》，洪秀柿选取1幢201室（暂定建筑面积156.15㎡）、4幢508室（暂定建筑面积126.60㎡）、3幢507室（暂定建筑面积83.73㎡）、2幢506室（暂定建筑面积83.72㎡）、4幢406室（暂定建筑面积83.71㎡）、1幢店铺36号（暂定建筑面积51.44㎡）作为被拆迁面积的回迁安置房。目前洪秀柿选取的安置房已全部得到安置，但选取的店铺至今还没有安置清楚，双方为安置补偿问题产生纠纷。因此，被告逾期付款并非被告单方的原因，原告没有及时将店铺和车位安置问题与被告处理清楚，也是被告逾期付款的原因之一，造成被告逾期付款情形的发生，原、被告均有过错，应各自承担相应的责任。彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”，参照该规定的精神，被告洪秀柿出具给原告的《承诺书》，是对共有财产债务的处分，损害了被告吕敏的共有权益，是无效的民事行为，原告据此请求被告洪秀柿承担支付逾期付款违约金156847.84元和赔偿律师费损失6000元，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《城市房屋拆迁管理条例》第六条、第十三条、第二十三条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，并参照最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条的规定，判决如下： 驳回原告泉州市鲤城房地产公司的诉讼请求。 案件受理费8916元，由原告泉州市鲤城房地产公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈志捷 人民陪审员  庄燕茹 人民陪审员  朱永红 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  郭佩坤 附判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》 ８９．共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第三十五条本条例自公布之日起施行。2011年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止，本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理。但政府不得责成有关部门强制拆迁。 《城市房屋拆迁管理条例》 第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。 第十三条拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。 拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。 第二十三条拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。 除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。