广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民初24号原告：四会市金凯盛物业管理有限公司，住所地四会市东城街道。法定代表人：吴亦桥。委托诉讼代理人：谢宇霞，广东安驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马云飞，广东安驰律师事务所实习律师。被告：车芊梦，女，1963年5月16日出生，香港特别行政区居民，现大陆居住地吉林省长春市长安县。原告四会市金凯盛物业管理有限公司（以下简称金凯盛公司）与被告车芊梦因物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月28日进行证据交换并公开开庭进行了审理。原告金凯盛公司的委托诉讼代理人谢宇霞、被告车芊梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金凯盛公司向本院提起诉讼，请求判令：1.车芊梦支付物业管理服务费18200.25元（物业管理服务费从2017年8月1日起，计算至2019年1月31日）；2.车芊梦支付滞纳金15518.75元（滞纳金每日按所欠费用3‰的标准计算，从逾期之日起暂计算至2019年1月31日，以后顺延至款还清时止）；3.车芊梦支付本案律师费3000元；4.本案诉讼费用由车芊梦负担。上述款项合计36719元。庭审中，金凯盛公司确认第一项诉讼请求的款项车芊梦在起诉后已经缴纳，故申请撤回第一项诉讼请求，但该诉讼请求的受理费应由车芊梦承担。事实与理由：金凯盛公司、车芊梦签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：“金凯盛公司向车芊梦位于四会市提供物业管理服务，车芊梦每个月向金凯盛公司缴纳1011.13元物业管理费（建筑面积404.45㎡×2.5元／㎡／月）。”车芊梦从2017年8月1日起未按《前期物业管理服务协议》交纳物业管理费及产生的滞纳金。金凯盛公司多次向车芊梦催要均无果。为维护金凯盛公司的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告金凯盛公司对其陈述事实提交以下证据：1.商品房买卖合同，拟证明车芊梦是案涉房屋所有权人；2.前期物业服务协议，拟证明金凯盛公司系金凯盛小区的物业服务公司，双方约定：金凯盛公司为车芊梦所在小区共有部分提供服务，车芊梦向金凯盛公司交纳2.5元/㎡的物业费，并约定滞纳金的计算标准；3.业主临时管理规约，拟证明房屋已交付，金凯盛公司应依约交纳物业管理费；4.竣工验收备案表，拟证明案涉房产已于2016年1月29日取得政府竣工验收备案；5.交楼通知邮递单、交楼通知书、邮件跟踪流程，拟证明金凯盛公司依约向车芊梦发出收楼通知，向车芊梦交付房屋，车芊梦已确认签收；6.律师函、物业费催交邮递单，拟证明金凯盛公司委托律师向车芊梦催收物业费；7.委托代理合同，拟证明金凯盛公司向车芊梦追讨物业费、滞纳金所产生的律师费。车芊梦书面答辩称：车芊梦于2016年9月28日购买案涉房屋四会市。2018年2月5日正式拿到不动产权证书，房屋坐落是14座1401。2016年至2018年初期间无人告知门牌号更改问题，开发商以欺骗手段卖楼。因为车芊梦是香港人，很讲究风水，3601门牌号很吉利，1401门牌号很晦气，价格上有很大差距。开发商及售楼处在售楼过程中特意隐瞒真相，所以曾几次口头通知车芊梦收楼，因为门牌号问题车芊梦多次找售楼处的经理解决但至今无人答复，导致至今未收楼，所以造成今天被起诉的结局。由于物业服务合同是签售楼合同时同时签约，如产生违约金，应该由开发商承担。现要求开发商按原购房合同发放房产证，或者赔偿车芊梦经济损失，或者按现在的市场行情退款并加利息。开发商以欺骗方式售楼，车芊梦至今未收到开发商或物业处任何书面通知，包括收楼通知，车芊梦不是故意拖欠物业管理费，不存在违约金，且管理费已全部补交，违约金应该由开发商自行解决。我未收楼不存在交管理费，已交管理费应作为后续入住的费用。车芊梦对其陈述事实提交以下证据：房产证、认购协议，定金收款收据及购房定金单。以上证据拟证明车芊梦交钱买房并取得房产证，但房产证与购房时约定的房号不一致。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经过开庭质证及询问各方当事人，审理查明以下事实：2017年6月7日，车芊梦与四会市鼎城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，向该公司购买案涉的四会市房屋，合同约定交楼时间为2017年6月7日。同日，车芊梦作为业主签署了《临时业主管理规约》以及《承诺书》，车芊梦作为乙方与金凯盛公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，就前期物业管理服务达成有关协议。该协议载明：物业座落位置：四会市誉城大道誉翠湾3601号房，建筑面积为404.45平方米。乙方交纳费用时间：按《房地产买卖合同》中约定的交楼日期开始计收物业服务费，开发商按约定交楼日期发出交楼通知书，乙方未按交楼通知书约定的时间办理收楼的，从交楼通知书约定的收楼日期开始计收物业服务费……每月5日前交纳当月的物业服务费，别墅住宅按建筑面积每月每平方2.5元计算。对违约责任约定：乙方违反本协议第四条约定，未依收费标准和时间交纳物业管理服务费用的，甲方有权要求乙方补缴拖欠费用并从逾期之日起每日按拖欠费用的3‰交纳滞纳金……此外，《前期物业管理服务协议》还约定了双方其他权利义务、物业管理服务内容等。2017年7月26日，四会市鼎城房地产开发有限公司、金凯盛公司联合向车芊梦在《商品房买卖合同》确认的地址广东省东莞市寮步镇上屯村黄家朗78号邮寄发出《金凯盛?誉城交楼通知书》，该通知书载明，四会市经四会市住房和城乡建设局等部门验收合格，现已具备交楼条件，准予交楼，请于2017年7月31日前来办理收楼手续……于上述日期前到物业服务中心办理各项收楼手续（逾期收楼的，视为收楼，物业管理费统一从2017年8月1日起计收）。2017年7月27日，车芊梦本人签收该《金凯盛?誉城交楼通知书》。车芊梦一直没有到四会市鼎城房地产开发有限公司、金凯盛公司办理收楼交接手续。2018年2月5日，经四会市国土资源局核准登记，确认车芊梦是四会市大沙镇誉城路金凯盛?誉城誉翠湾14座1401号房（套内建筑面积：399.26㎡、分摊建筑面积：6.15㎡）的所有权人，并核发了（2018）四会市不动产权第××号不动产权证书。车芊梦持有上述不动产权证书。车芊梦就案涉房屋门牌号变更问题向四会市鼎城房地产开发有限公司、金凯盛公司提出异议。金凯盛公司认为，开发商在住建局备案时案涉房屋号牌为3601号，后由四会市国土资源局重新编号，案涉房屋房号牌变更为1401号房，房屋座落位置并未变更。车芊梦没有交纳物业管理费用，金凯盛公司于2019年1月28日委托律师以律师函的形式向车芊梦催收2017年8月1日至2019年1月31日期间的物业管理费18200.34元、滞纳金15518.82元，并提供了律师函、快递单予以佐证。车芊梦庭审中认为没有收到催收物业管理费的律师函。经查快递单因收件人不在指定地址未投妥。此后车芊梦仍未向金凯盛公司交纳拖欠的物管费用，金凯盛公司遂于2019年3月13日提起本案诉讼主张车芊梦交纳物业管理费用及支付滞纳金。本案诉讼期间，车芊梦接到法院诉讼资料后于2019年4月25日向金凯盛公司交纳2017年8月1日至2019年4月30日期间的物业管理费用21233元，金凯盛公司确认收到车芊梦2019年4月前的物业管理费用21233元，并出具收据给车芊梦收执。庭审中，金凯盛公司申请撤回要求车芊梦交纳物业管理费用该项诉讼请求，本院予以准许。另查明，2019年2月26日，金凯盛公司与广东安驰律师事务所签订《委托代理合同》，约定金凯盛公司委托广东安驰律师事务所的谢宇霞律师作为本案的代理人，金凯盛公司向广东安驰律师事务所支付3000元律师代理费。本院认为：本案由于车芊梦为香港特别行政区居民，故本案为涉港物业服务合同纠纷，应当参照适用涉外法律的规定。由于案涉物业服务发生在肇庆市辖区内，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条的规定，本院作为具有涉外、涉港澳台案件集中管辖权的法院，对本案有管辖权。如上所述，由于本案合同行为发生在肇庆市辖区内即我国内地，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，诉讼中，双方当事人对本案纠纷选择我国内地法律作为准据法，因此，解决本案纠纷的准据法应适用物业服务行为发生地的法律，即我国内地法律。根据金凯盛公司起诉请求、车芊梦答辩意见以及本院查明的事实，本案争议焦点为：1.车芊梦应否承担物业管理费滞纳金；2.车芊梦应否承担本案律师费。关于车芊梦应否承担物业管理费滞纳金的问题。车芊梦与金凯盛公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务和享受相应的权利。2017年7月27日，车芊梦本人签收《金凯盛?誉城交楼通知书》，车芊梦虽然没有到四会市鼎城房地产开发有限公司、金凯盛公司办理收楼交接手续，但根据双方签订的《房地产买卖合同》约定：交楼日期开始计收物业服务费，开发商按约定交楼日期发出交楼通知书，乙方未按交楼通知书约定的时间办理收楼的，从交楼通知书约定的收楼日期开始计收物业服务费。故金凯盛公司主张从2017年8月1日开始计收物业服务费理据充分。金凯盛公司依约提供了相应的物业服务，其享有要求被告车芊梦依约支付物业管理费的权利，交纳物业管理费及相关费用是业主应承担的一项基本合同义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”金凯盛公司虽然提供其起诉前向车芊梦发出催收物业管理费的律师函的快递单，但快递单因收件人不在指定地址未投妥，即车芊梦未收到收费催告函。本案诉讼期间，车芊梦接到法院诉讼资料后于2019年4月25日向金凯盛公司交纳2017年8月1日至2019年4月30日期间的物业管理费用21233元，即车芊梦在催告的合理期限内已经交纳物业费。根据上述《解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，是为了平等保护双方当事人利益，为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，车芊梦在诉讼期间已经交清所欠物业管理费用，不应再计算物业管理费用的滞纳金。金凯盛公司在车芊梦诉讼期间已经交清物业管理费用的情形下仍主张计付物业管理费用滞纳金理据不足，本院不予支持。关于金凯盛公司主张的律师服务费问题。虽然该律师费是金凯盛公司因与车芊梦的诉讼产生，但并非属于金凯盛公司必然发生的费用，且金凯盛公司与车芊梦签订的物业服务合同对此没有约定，故本院不予支持。综上所述，金凯盛公司的诉讼请求不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百六十五条之规定，判决如下：驳回原告四会市金凯盛物业管理有限公司的诉讼请求。本案一审案件受理费717.97元，由原告四会市金凯盛物业管理有限公司负担362元，被告车芊梦负担356元。如不服本判决，原告四会市金凯盛物业管理有限公司可以在判决书送达之十五日起内，被告车芊梦可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  梁碧媛审判员  何 桑审判员  梁达明二〇一九年十二月二十三日法官助理林诗勉书记员赵崇轩