黑龙江省绥北人民法院民 事 判 决 书（2019）黑8111民初2116号原告:哈尔滨农垦宾致物业管理有限公司,统一社会信用代码912330086721041285，住所地黑龙江省哈尔滨市延延寿县庆阳农场。法定代表人：高银山，职务经理。委托诉讼代理人:张同超，男，1969年10月3日出生，汉族，哈尔滨农垦宾致物业管理有限公司副经理。委托诉讼代理人:李传松，男，1985年12月9日出生,汉族，哈尔滨农垦宾致物业管理有限公司职员。被告：张仲义，公民身份号码232131196904043612男，1969年4月4日出生，汉族，双鸭山市宝林煤炭销售有银责任公司销售员，住黑龙江省庆阳。委托诉讼诉理人:李景学，男，1954年3月14日出生,汉族,双鸭山市宝林煤炭销售有限责任公司法律顾问,被告工作单位推荐。原告哈尔滨农垦宾致物业管理有限公司（以下简称宾致物业公司）与被告张仲义供用热力合同纠纷一案，原黑龙江省绥化农垦法院于2018年7月9日作出（2018）黑8105民初284号民事判决，被告张仲义不服该判决，向黑龙江省农垦中级法院提起上诉。黑龙江省农垦中级法院于2018年11月2日作出（2018）黑81民终675号裁定，发回绥北人民法院（原绥化农垦法院与北安农垦法院合并后新组建）重审。本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭，于2019年12月19日公开开庭审理了本案。原告宾致物业公司委托诉讼代理人张同超、李传松，被告张仲义及其委托诉讼代理人李景学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宾致物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告给付2013年至2016年度取暖费1668168.00元,滞纳金123090.00元，合计1809258.00元;2、由被告承担诉讼费用。事实和理由：被告张仲义开发建设了鑫祥小区，张仲义为实际施工人，竣工后陆续进户,案涉鑫祥小区一共18735.2平方米,收费标准为每平方米30.00元,一年应收取暖费562056.00元,原告一共为被告供暖2013年至2016年三个年度,取暖费及滞纳金，合计1809258.00元,但被告一直拖欠取暖费不给,为了原告的合法权益不受侵害，特起诉法院，请求依法判令请求事项。被告张仲义辩称：被告不具备被诉讼的主体资格。黑龙江省庆阳农场（以下简称庆阳农场）2012年与荣华房地产开发公司签订建筑合同，后由于某种原因庆阳农场终止了合同的履行，庆阳农场报建的棚户区改造工程鑫祥小区在无人建设的情况下，被告受农场法定代表人汪永辉的口头委托，为了维护庆阳农场的利益，承担了鑫祥小区的建设，该小区在2013年末建成。庆阳农场没有兑现承诺，被告为此债台高筑。2014年该小区的房屋及车库基本都有业主，原告自2014年至2016年11月无故终止供热，原告供热时间为二年整，以上事实充分证明鑫祥小区的建设主体是庆阳农场。2014年鑫祥小区的大部分房屋及车库均有财产所有人，根据《中华人民共和国物业管理条例》第6条和《黑龙江省城市供热条例》、《哈尔滨供热管理实施条例》的规定，收取供热费的对象以实际财产所有人为主体。为此，被告不是用热人，也不是被诉主体，没有承担缴纳热费的义务，应依法驳回原告的诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据，1.2012年8月2日协议书、记账凭证及庆阳农场收据1份，证实协议书规定被告应向农场缴纳取暖费，并向农场缴纳城镇基础配套费共计40万元，是该小区的实际开发人的事实。被告认为，该协议已在另一起案件中鉴定荣华公司公章为假，应为无效协议，被告不具备业主资格，根据供热条例关于热用户的定义，不能证明被告有缴纳热费的义务。本院认为，该组证据能够证实原、被告之间有过相关协议并且被告向原告缴纳过案涉项目的配套费，系实际开发人，对该组证据证明的上述事实，本院予以采信；但该组证据不能证明被告是实际用热人，对原告所要证明的该内容，本院不予采信；2.绥化农垦法院（2016）黑8105民初214民事判决书和农垦中级法院（2017）黑81民终514号民事判决各1份，证实已经认定协议书是张仲义真实意思表示，被告应当承担责任的事实。被告认为，判决与本案无关联性，只能证明被告与农场之间的权利义务关系，不能证明被告是业主或者是实际用热人。本院认为，两份判决系法院依法作出生效的裁判文书，对认定事实中被告与庆阳农场签订的协议书是双方真实意思表示的内容，本院予以采信，但该证据无法证实被告系实际用热人，对该证据所要证实的该问题，本院不予采信；3.图纸1份。证明张仲义开发建设的小区实际建筑面积为18735.2平方米。被告对真实性无异议，对证明的问题有异议，认为与本案无关联，不能作为证据使用。本院认为，案涉工程系根据该图纸进行建设，可以认定案涉工程的建筑面积，本院予以采信；4.延寿县物价监督管理局延价格字（2012）4号文件1份，证实热费按建筑面积每平方米30元标准的事实。被告对真实性没有异议，认为该证据与本案无关联性，不能作为证据使用。本院认为，该证据系相关行政部门依法作出的，在案涉时间段内发生效力的行政文件，该证据来源合法、内容真实，本院予以采信。5.证人吕某、崔某的出庭证言，证实2017年庆阳农场召开了清欠会议，2人在2017年6、7月份的时候找到被告进行过热费的催缴的事实。被告认为，两位证人的证言不真实，2013年末案涉工程竣工后原告并没有接通案涉工程的供热管道。本院认为，证人证言结合庭审调查，可以证实2017年原告曾经向被告催缴过热费的事实，本院予以采信。被告张仲义提供的证据，1.鑫祥小区居民证明1份。证明2018年4月18日走访调查小区27位业主在证明上签字，2013年至2016年间室内温度不达标，不同意缴纳热费。原告对真实性有异议，认为证人没有身份证，更没有到庭。本院认为，该证据内容无法证实被告所要证明内容，且与本案没有关联性，对该证据所要证实的问题，本院不予采信；2.庆阳农场文件庆场呈（2012）23号和授权委托书1份。证实鑫祥小区庆阳农场是开发建设主体，张仲义只是投资人，不具备开发建设的主体资质，没有缴纳案涉小区热费的义务的事实。原告认为，该证据不能证明庆阳农场为案涉小区的开发主体。本院认为，该证据来源合法、内容真实，本院予以采信；3.庆阳农场鑫祥小区2014年1、2、3号楼及车库业主明细4份，证实该小区房屋有实际使用人的事实。原告认为，原告没有相关业主入住的信息不予认可。本院认为，该证据系被告自书，没有其他证据予以佐证，本院不予采信；4.抵房协议书、拆迁产权调换协议书、回迁协议、购房合同及哈尔滨农垦公安局庆阳派出所2014年7月24日扣押清单1组，证明案涉小区房屋自竣工后已经售出，该部分住户是业主，是实际用热户，因此原告不能向被告主张供热费，应向实际用热户主张。原告认为，根据相关规定，在建设房屋交付购房人后，应及时将相应购房人的合法信息及住房面积及时提供给供热单位，合法信息是指房屋产权证和土地使用证，被告一直没有向原告提供有依据的住户信息，因此被告仍为用热主体。本院认为，该证据原告对真实性无异议，且与案件有关联性，本院予以采信；5.鑫祥小区的开发建设审批手续及建设工程勘查合同、建设工程开发合同、规划验线缴费通知函、协议书和庆场呈（2012）23号文件，证实鑫祥小区的开发建设主体是庆阳农场的事实。原告认为，协议书只能证明被告在开发案涉小区的相关基本建设配套费用的缴纳责任，其他证据在每个开发项目中都是必经程序，不能证明庆阳农场是开发主体。本院认为，该证据内容真实，来源合法，与案件有关联性，本院予以采信。根据本院认定的证据及当事人对事实无异议的部分，可以确认下列事实：2012年8月2日，被告张仲义以黑龙江省绥化农垦荣华房地产开发有限责任公司（以下简称荣华公司）的名义,与庆阳农场签订协议书，开发庆阳路南侧住宅项目。同年5月17日，被告张仲义在没有荣华公司授权的情况下，开始建设鑫祥小区，建筑面积为18735.2平方米,2013年12月竣工后即开始以抵顶、拆迁产权调换及商品房售卖等形式对外出售，购房人及回迁户已陆续入住。另查明，原告宾致物业公司于2008年2月29日成立，其向法庭提交的证据显示，原告经营范围包括物业管理及生活饮用水供应，未取得供热资质。鑫祥小区建成后，其未与房屋所有人及业主，房屋建设的开发人签订书面供热合同。2013年末开始，原告宾致物业公司在案外人庆阳农场的要求下，为鑫祥小区进行了供暖。取暖费按延寿县物价监督管理局延价格字(2012)4号文件规定的建筑面积每平方米30.00元收取。本院认为，本案中原告宾致物业公司虽未取得供热资质，但已实际为鑫祥小区提供供热服务，其与鑫祥小区的业主之间形成了供用热力的事实，存在事实上的供用热力合同关系。庭审中，原告对被告举示的抵房协议书、拆迁产权调换协议书、回迁协议及购房合同真实性无异议，亦认可案涉小区自2013年竣工后即对外销售、购房人已实际入住的事实，只是辩称被告未按规定将入住用户及售出房屋的合法信息提供给供热单位，故被告仍为用热主体，应缴纳热费。本院认为，原告并未举证证实有何法律或行规规定了房屋开发人必须将出售房屋及购房人的信息报给供热单位,否则将由开发人承担热费。合同法中明确规定，供用热力合同是双向有偿服务合同，供热单位向热力用户提供热力，热力用户向供热单位支付热力费用。按该规定，案涉小区已售出房屋的热费应由实际享受热力服务的用户缴纳，原告在未提供充分证据证实鑫祥小区的所有建筑面积均是被告张仲义为实际使用热力用户的情况下，主张被告给付2013年至2016年度取暖费及滞纳金1809258.00元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。被告庭审中提供了鑫祥小区已出售、回迁及顶账合同共计75份，其中8份重合，2份为2016年5月以后签订，其余65份合同签订时间在原告主张的供热时段内。其中2013年形成的合同为30份，涉建筑面积3958.585平方米，故被告应承担2013-2014供热期热费面积应为14776.615平方米（18735.2平方米-3958.585），2014年形成的合同为33份，涉建筑面积4050.18平方米，故被告应承担2014-2015供热期热费面积应为10726.435平方米（18735.2平方米-3958.585平方米-4050.18平方米），2015年形成的合同为2份，涉建筑面积168.705平方米，故被告应承担2015-2016供热期热费面积应为10657.73平方米（18735.2平方米-3958.585平方米-4050.18平方米-168.705平方米）。综上，被告2013年-2016年三个供热期应承担的供热费总面积为36160.78平方米，按30.00元每平方米计算，被告三个供热期应承担的供热费应为1084823.40元。对于原告诉请中的上述本金部分，本院依法予以支持，对超出部分依法不予支持。因原告被告双方未签订供用热合同，且未对违约金进行约定，故对原告诉请的滞纳金，依法不予支持。关于被告提供的哈尔滨农垦公安局庆阳派出所2014年7月24日扣押清单中涉及的66套房屋，因被告未能证实与之相对应的房屋购买人、购买时间及房屋面积，无法确认该66套房屋热费的承担情况，故本案不予认定。被告可在核实确定实际热力用户后，根据出售、回迁及顶账时间后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、第一百八十四条、《黑龙江省城市供热条例》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告张仲义于本判决生效后十日内一次性给付原告哈尔滨农垦宾致物业管理有限公司2013年至2016年度供热费1084823.40元；二、驳回原告哈尔滨农垦宾致物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费21083.00元，由原告哈尔滨农垦宾致物业管理有限公司负担6520.00元，被告张仲义负担14563.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长  徐艳慧审判员  陶 磊审判员  夏晓红二〇一九年十二月三十日书记员  董晓平