济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0102民初2112号 原告：山东恒隆地产有限公司，住所地济南市。 法定代表人:姚永聪，董事长。 委托诉讼代理人：于芳，山东舜翔律师事务所律师。 被告：山东铭鲁文化传媒有限公司，住所地济南市高新区奥体中路******。 法定代表人：程敏，执行董事兼总经理。 被告：山东卓锡泉润品牌运营管理有限公司，住所，住所地济南市div> 法定代表人：张祺，总经理。 被告：张祺，男，1982年出生，汉族，住济南市 以上三被告共同委托诉讼代理人：范玲玲，山东舜达律师事务所律师。 以上三被告共同委托诉讼代理人：潘洪明，山东舜达（青岛）律师事务所律师。 原告山东恒隆地产有限公司(以下简称恒隆公司)与被告山东铭鲁文化传媒有限公司(以下简称铭鲁公司)、山东卓锡泉润品牌运营管理有限公司(以下简称卓锡公司)、张祺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告恒隆公司的委托诉讼代理人于芳、被告铭鲁公司、卓锡公司、张祺的共同委托诉讼代理人范玲玲、潘洪明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 恒隆公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付2018年6月1日至2018年8月6日期间租金101460.15元、管理费24219.52元和收银机租用费1087.41元，支付电费10755.36元，支付水费141.12元，支付装修期租金88880.45元，支付复原费用58607.5元，本项合计285151.51元；2.依法判令被告向原告支付逾期付款滞纳金23806.86元(暂计算至2018年11月30日)及至实际付清之日止(以137663.56元为基数，按每日1‰计算)；3.依法判令被告向原告支付解约违约金171885.42元4.依法判令被告向原告支付逾期占用费27155.51元;5.依法判令被告向原告支付律师费31686元;6.全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年10月11日，原告山东恒隆地产有限公司与被告一山东铭鲁文化传媒有限公司签订《济南恒隆广场商场房屋租赁合同》(合同编号:LS160112)(以下简称《租赁合同》)，约定被告一租赁原告商场【313A】号铺位，租赁面积约为165平方米，租赁合同期限为2016年10月11日至2019年10月10日止，并对租金、管理费、房屋的交付、双方的权利义务、解除合同、违约责任等重要内容进行了明确约定。租赁合同还约定，乙方(被告)出现违约情况的，应全额向原告补交装修期的租金，并支付相当于届时三个月基本租金和三个月管理费之和的违约金;涉及迟延履行支付义务的，每延迟一日，原告有权收取延迟支付款项千分之一的滞纳金，滞纳金的计算自各项费用应付之日起开始计算，直至付清为止。2016年12月1日，被告三向原告出具担保函，承诺对被告一在《租赁合同》项下的义务和责任承担连带责任。2016年12月21日，原告与被告一、被告二签订《补充协议》，约定由被告二代替被告一承租房屋，被告一对被告二在《租赁合同》项下的义务和责任承担连带责任。租赁合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。但被告却未依约履行合同义务，其自2018年6月1日起开始连续拖欠房屋租金、管理费等款项。鉴于被告存在严重的违约行为，2018年8月2日，原告依据合同约定向被告送达了《解除合同通知书》，告知其自2018年8月6日起解除与被告的《租赁合同》，并要求被告支付应付欠款及违约金等。虽经多次催要，但时至今日，被告二仍未向原告支付上述款项，被告二的行为已给原告造成了重大损失:被告一和被告三应对被告二在《租赁合同》项下的义务和责任承担连带还款责任。基于以上事实，为维护自身的合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关规定及合同约定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。百世公司未提交证据，亦未提交书面答辩状。 三被告均辩称，1.原告的起诉没有事实和法律依据，请求驳回。2.第三被告没有为第一被告、第二被告的行为承担担保责任，不应承担法律义务。3.原告收取的第二被告的保证金165618.75元及商品质量保证金5000元没有抵扣未付租金，也没有退还给第二被告，应予抵扣租金。4.原告主张的各项费用证据不足，且比例过高，应予调整。 经审理本院认定事实如下： 2016年10月11日，恒隆公司（甲方）与铭鲁公司（乙方）就乙方承租甲方的坐落在济南市济南恒隆广场商场铺位事宜，签订《房屋租赁合同》[LS160112]。合同约定：十二、租金……第三年起至合同期满之日止的含税租金为47678.13元/月（税率11%）。在合同期内，乙方应向甲方支付租金。十三、管理费……含税金额为每月10037元。乙方须在每个历月的第一日预先支付当月的管理费与租金。十五、其他费用及其支付1.公用事业费用乙方在收到通知书或账单后十四日内支付所在房屋使用的水、电、煤气及通讯等费用。3.若乙方租用甲方的收银机，……每月每台收银机的租用费为500元。十六、保证金、商品质量保证金、公共事业费用押金保证金相当于三个月基本租金和三个月管理费之和，第三年至合同期满保证金为173146.89元，商品质量保证金为5000元，公共事业费用押金为20000元。二十四、违约1.下列任何事件之一或多项发生，视为乙方违约：（1）乙方逾期支付…本合同项下任何应付款项…，且逾期超过十四日的；…。2.出现乙方违约情形的，…，甲方有权选择采取以下一项或者多项措施：…（e）涉及迟延履行支付义务的，每迟延一日，向乙方收取迟延支付款项千分之一的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其他相关费用止；（j）涉及不按时交回该房屋义务的，每迟延一日，向乙方收取相当于本合同终止时所适用的每日基本租金1.3倍的占用费；甲方还有权进入该房屋，将遗留物品予以变卖，款项用于冲抵乙方应支付的任何款项或甲方损失；（k）涉及应作出而未作出的某项行为（如…将房屋恢复至本合同约定的状态…）的义务的，自行或聘请第三方完成乙方未能完成的义务，由此引起的费用及开支由乙方承担；（l）要求乙方赔偿甲方因乙方的违约或侵权行为而遭受的损失。（n）从保证金中抵扣乙方应支付的任何款项或甲方损失；（q）…，取消乙方的装修期。…视为乙方自始不享有装修期，乙方须全额向甲方补交装修期的租金，…还应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，一方还应照实赔偿。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期租金、代为乙方履行义务的成本、诉讼费、财产保全费、律师费等。《房屋租赁合同》签订后，恒隆公司将涉案商铺交付给铭鲁公司使用，并与铭鲁公司签署了房屋交接验收表，交付时间为2016年10月11日，装修期自交付日起至2016年12月9日止。 2016年12月1日，张琪向恒隆公司出具担保函，愿意就卓锡公司与恒隆公司签订的《房屋租赁合同》（LS160112）项下全部债务，包括债务人因违约而应向贵公司赔付的所有款项，以及因此产生的利息、违约金、损害赔偿金、律师费、诉讼费等承担连带责任担保。 2016年12月21日，恒隆公司（甲方）、铭鲁公司（乙方）与卓锡公司（丙方）签订《补充协议》，约定由丙方代替乙方承租房屋。乙方就丙方履行租赁合同项下的义务和责任承担连带保证责任。 2018年3月9日，恒隆公司通知卓锡公司自2018年6月1日，将租赁合同项下管理费（含税价格）上调10%，即从10037.5元/月调整为11041.25元/月。 2018年4月25日，恒隆公司通知卓锡公司，自2018年5月1日将不动产租赁服务的增值税税率由11%调整为10%，收银机租用费的增值税税率由17%调整为16%。即租金由47678.13元/月调整为46253.89元/月。 恒隆公司称自2018年6月1日起，卓锡公司开始拖欠房屋租金、管理费等合同约定的各项应付款项。2018年8月2日，恒隆公司通过邮件通知卓锡公司：鉴于贵公司存在严重违约行为，我公司决定于2018年8月6日提前解除与贵公司订立的租赁合同。2018年8月9日，恒隆公司通知卓锡公司，因其未交还涉案房屋，将聘请第三方对该房屋进行恢复原状工作。2018年8月14日，卓锡公司授权员工进行涉案铺位物品搬离及铺位交还事宜，承诺于2018年8月16日之前完成搬离工作。2018年8月15日，卓锡公司与恒隆公司签订《房屋交接验收表》，载明该铺位内物品于2018年8月16日搬除完毕，该铺位处于未复原状态。 恒隆公司另提交其与案外人山东军辉建设集团有限公司于2018年9月签订的《济南恒隆广场施工合同》，工程名称为223/223A、311、313A撤铺还原工程，工程总价款暂定120667.4元，结算金额据实结算，总价不超合同总价，其中313A店铺复原费用为59632元。恒隆公司向山东军辉建设集团有限公司通过电汇支付92589.5元工程款，山东军辉建设集团有限公司向恒隆公司出具了发票。恒隆公司主张店铺复原费用为58607.5元。 恒隆公司认可，卓锡公司留存在恒隆公司的款项共计180612.9元，包括保证金170135.64元、进场装修押金5000元及代收营业款5477.26元。 另恒隆公司因本案支出律师费31686元。 本院认为，恒隆公司与铭鲁公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同。2016年12月21日，恒隆公司同意铭鲁公司将上述租赁合同中的权利义务概括转移给卓锡公司，卓锡公司作为承租人应当全面履行合同义务。2018年6月1日至2018年8月6日期间，卓锡公司实际使用涉案房屋，应按照房屋租赁合同的约定支付各项费用。恒隆公司主张该期间卓锡公司欠付租金101460.15元（46253.89×2+46253.89÷31×6）、管理费24219.52元（11041.25×2+11041.25÷31×6）、收银机租用费1087.41元（500×2+500÷31×6），上述共计126767.08元。卓锡公司未提交相反证据，故应支付所欠上述费用。 根据《房屋租赁合同》约定，保证金可抵扣乙方应支付的任何款项。该条款中约定的保证金为履约保证金，系用于补足卓锡公司欠付的租金等各项费用。恒隆公司认可收取被告保证金170135.64元，故卓锡公司欠付的上述费用应当先从保证金中抵扣。抵扣后，卓锡公司不存在欠费，故对于恒隆公司主张的滞纳金，无事实与法律依据，本院不予支持。 《房屋租赁合同》约定，乙方违约应向甲方支付相当于届时三个月基本租金及三个月管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。甲方损失包括但不限于甲方因乙方违约而发生的实际损失、装修期租金、代为乙方履行义务的成本、诉讼费、财产保全费、律师费等。恒隆公司主张的复原费用58607.5元、免租装修期租金88880.45元、律师费31686元，上述损失总计179173.95元。合同约定的违约金为相当于三个月基本租金及管理费171885.42元。《最高人民法院关于适用?中华人民共和国合同法?若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。恒隆公司主张上述实际损失，同时主张违约金，该违约金数额明显高于造成的损失。故本院酌定恒隆公司主张的损失与违约金为实际损失的1.3倍，即179173.95元×1.3=232926元，对于原告主张超出的部分，本院不予支持。 对于占用费，涉案《房屋租赁合同》于2018年8月6日解除，虽然该租赁合同中约定，迟延交还房屋，应支付房屋占用费，但租赁合同同时约定，甲方有权进入该房屋，将遗留物品予以变卖，可以自行聘请第三方完成将房屋恢复原状的义务。因此在卓锡公司未按约办理房屋交还手续的情况下，恒隆公司可自行将房屋恢复原状。因此恒隆公司主张卓锡公司直至2018年8月20日才自行收回房屋，并要求其支付2018年8月7日至2018年8月20日之间的房屋占用费，属于因恒隆公司自身原因扩大的损失。对于该费用，本院不予支持。对于该期间产生的水电费，本院亦不予支持。恒隆公司主张卓锡公司欠付2018年4月6日至2018年8月20日期间的电费10755.36元，水费141.12元。按实际天数计算，2018年4月6日至2018年8月6日之间的水电费为9774.8元（141.12÷136×122+10755.36÷136×122），按合同约定，卓锡公司应支付拖欠恒隆公司的上述水电费。对于超出的部分，不予支持。 上述费用可在被告留存在恒隆公司的180612.9元中予以抵扣。 铭鲁公司在《补充协议》中承诺，对卓锡公司履行租赁合同项下的义务和责任承担连带保证责任。张琪在担保函承诺就卓锡公司与恒隆公司签订的《房屋租赁合同》（LS160112）项下全部债务承担连带责任担保。故铭鲁公司、张琪作为保证人应对上述债务承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第八十八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用?中华人民共和国合同法?若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告山东卓锡泉润品牌运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东恒隆地产有限公司拖欠的租金、管理费、收银机租用费126767.08元； 二、被告山东卓锡泉润品牌运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东恒隆地产有限公司欠付的电费、水费9774.8元； 三、被告山东卓锡泉润品牌运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告山东恒隆地产有限公司违约金232926元； 上述一、二、三判项费用应在被告山东卓锡泉润品牌运营管理有限公司留存在恒隆公司的180612.9元中予以抵扣。 四、被告山东铭鲁文化传媒有限公司、张祺对上述第一至三项债务承担连带责任； 五、驳回原告山东恒隆地产有限公司超出部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9200元，由山东恒隆地产有限公司负担2900元，由被告山东卓锡泉润品牌运营管理有限公司、山东铭鲁文化传媒有限公司、张祺共同负担6300元；保全费3220元，由被告山东卓锡泉润品牌运营管理有限公司、山东铭鲁文化传媒有限公司、张祺共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  谭树杰 人民陪审员  宋伟琴 人民陪审员  梁 娟 二〇一九年十二月九日 书 记 员  张琳琳