贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初7150号原告：杨佶，男，1966年5月4日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：毕驰，贵州鼎尊律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201211011011141473。委托诉讼代理人：陈子靳，贵州鼎尊律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201201610330845。被告：贵州华辉房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区延安中路48-56世贸广场******。法定代表人：罗军，职务：总经理。委托诉讼代理人：滕建东，公司法律顾问，特别代理。委托诉讼代理人：罗辉，公司法律顾问，特别代理。原告杨佶与被告贵州华辉房地产开发有限公司（以下简称贵州华辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月14日作出（2018）黔0111民初4286号判决书，因贵州华辉公司不服判决向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院发回本院重审后，本院于2019年本院于2018年7月26日立案后，依法适用普通程序于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告杨佶之委托诉讼代理人陈子靳，被告贵州华辉公司之委托诉讼代理人腾建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨佶向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告贵州华辉房地产开发有限公司于2012年1月20日签订的《购房协议》。2.判令被告立即返还原告购房款578756元、维修基金11575元、预告登记费80元，共计590411元，并以590411元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2012年1月20日起至款项付清时止的利息（截止起诉之日止的利息为222121.64元）。3.判令被告向原告承担已付房款一倍即578756元的赔偿责任。4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年1月20日，原告杨佶作为买受人与作为出卖人的被告贵州华辉公司签订《购房协议》，购买由其开发建设的位于贵阳市花溪区“康城·花溪”经济适用房项目一期9栋1单元8-4号房，房屋建筑面积为149.89㎡，房屋价款为578756元，房屋维修基金为11575元，预告登记费80元，合计590411元。同日刘艳华代原告向被告指定账户汇入购房合计款590411元，被告也向原告出具相应收款收据。2016年3月22日，原告在贵阳市花溪区住房和城乡建设局缴纳该房屋装修押金及治安风险金共计3000元，准备装修房屋，然被物管告知被告已将该房屋转卖他人，且他人已装修居住。被告的违约行为使得合同目的不能实现，给原告造成巨大的损失，为维护原告合法权益，现向法院提起诉讼，请求如前。被告贵州华辉公司辩称，案涉房屋的土地性质为划拨，案涉房屋是经济适用房，已经在2010年12月被抵押给六盘水市商业银行，后银行将债权转让给案外人华融资产公司，抵押权利随之转让并办理了抵押登记，案涉房屋的抵押状态存续至今，且抵押权已经贵州省高级人民法院的生效判决确认有效。案涉房屋确实已出售给案外人，因此，《购房协议》无效。关于赔偿责任，因案涉房屋性质为经适房，不同意一倍赔偿，合同无效后只同意返还购房款及预告登记费、维修基金。本院经审理查明认定事实如下：2012年1月20日，原告杨佶（乙方）与被告贵州华辉公司（甲方）签订《购房协议》，约定原告自愿购买被告开发销售的位于贵阳市花溪区房屋一套，房屋建筑面积为149.89㎡，单价3940元／㎡，房屋总价578756元，维修基金：11575元，预告登记费80元。《购房协议》第二条记载：“甲方销售给乙方的住房为经济适用住房……甲方将各类手续办理完成后，双方约定将本协议换成甲方已到花溪区工商局备案过的标准格式《商品房买卖合同》……”。《购房协议》签订当日，原告向被告缴纳了购房款578756元，维修基金11575元，预告登记费80元。2016年3月22日，原告准备装修房屋时被物管告知该房屋已由案外人段永恒2015年11月申请装修并入住，原告知晓被告已将案涉房屋出售给案外人，遂诉至本院请求如前。另查：一、2012年8月10日被告贵州华辉公司（甲方）与案外人段永恒（乙方）签订《购房协议》，记载：“乙方自愿购买“康城花溪”项目经济适用房一期9栋1单元8-4号房屋，建筑面积149.89平方，单价3861.20元/㎡，总价578756元，维修基金11575元，预告登记费80元……”。段永恒全额交纳了购房款，并于2015年11月对该房屋进行装修。2016年10月段永恒作为原告向本院起诉被告贵州华辉公司，请求确认双方签订的房屋买卖合同有效，被告为原告办理房屋网签备案及房屋权属登记手续，本院于2016年10月19日以（2016）黔0111民初3971号立案受理，于2018年12月10日作出判决，判决尚未生效。二、被告提交贵州省高级人民法院于2018年6月25日作出的（2017）黔民终825号民事判决书，拟证实案涉房屋已被抵押给案外人中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司。原告认为抵押在签订购房协议之后，且与本案没有关联。三、案涉房屋于2011年10月18日取得《贵阳市商品房预售许可证》【（2011）筑商房预字第119号】。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的《购房协议》、收款收据、贵阳市商品房预售许可证、证明、贵州省高级人民法院(2017)黔民终825号民事判决书等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。结合双方陈述及举证，归纳本案争议焦点：一是案涉《购房协议》的效力问题。二是原告诉请返还购房款项、维修基金、预告登记费及支付利息、赔偿损失如何认定。关于焦点一。首先，原告虽与被告签订的系《购房协议》，但根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期……”的规定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，案涉房屋项目系经济适用房项目，该项目经审核批准，已具备预售条件，并于2011年11月取得了商品房预售许可证。原、被告签订的协议约定有所购房屋的楼栋号、建筑面积、单价、总价、付款方式、维修基金金额、预告登记费金额等主要内容，具备了房屋买卖合同的基本内容和特征，应当认定原被告之间存在商品房买卖合同关系。原告与被告签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，本院予以确认。《购房协议》签订后，原告缴纳了全部购房款项，但被告又将已出售给原告的房屋出售给案外人，案外人支付购房款项后对案涉房屋进行了装修，因此，被告的行为系一房二卖，导致双方签订的《购房协议》履行不能，原告未能实现购房目的，被告行为构成根本违约，故对原告请求解除与被告签订的《购房协议》，符合法律规定，本院依法予以支持。对被告辩解双方签订的《购房协议》无效的意见，本院不予采纳。关于焦点二。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”之规定，原告主张被告返还购房款578756元，维修基金11575元，预告登记费80元及承担占用资金期间的利息，符合法律规定，本院依法予以支持。利息以占用资金金额即590411为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，即自交付款项之次日2012年1月21日起计算至款项付清之日止。本案被告一房二卖存在重大过错，严重违约，应当依法承担赔偿损失的赔偿责任，对原告主张被告赔偿购房款一倍即578756元的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，违约方应当赔偿守约方的可得利益损失，但不得超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，被告应当预见到如其违反合同约定，根据该解释第八条的规定，其可能承担的违约责任，除对方当事人所受直接损失外，还可能包括已付购房款一倍的赔偿。考虑到原告购房时单价为每平方米3940元，现案涉房屋同等地段的房屋价格均已大幅度上涨，综合本案中被告将案涉房屋转售他人的背景、时间、交易价格等因素，对原告请求被告赔偿已付购房款一倍的损失，酌定由被告赔偿原告购房款578756元的0.5倍损失即289378元。对被告辩称案涉房屋系经济适用房，不适用前述司法解释“出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的意见，本院依法不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告杨佶与被告贵州华辉房地产开发有限公司于2012年1月20日签订的《购房协议》；二、被告贵州华辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款578756元，维修基金11575元，预告登记费80元，共计590411元及利息（利息以590411为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，自2012年1月21日起计算至款项付清之止）；三、被告贵州华辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨佶经济损失289378元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8661元（已减半收取），由原告杨佶负担2820元，被告贵州华辉房地产开发有限公司负担5841元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在二年内向本院申请依法强制执行。审 判 员 葛  坚人民陪审员 吴 长 英人民陪审员 令狐世德二〇一九年十二月二十日书 记 员 季  晨