山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0105民初5715号原告：济南荣程房地产开发有限公司，住所地济南市法定代表人：马晓伟，总经理。委托诉讼代理人：许芝境，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓庆，山东德衡（济南）律师事务所律师。被告：李轩昂，男，1980年4月21日出生，汉族，个体工商户，住济南市。第三人：中国建设银行股份有限公司济南历城支行，住所地济南市。负责人：张克勇，行长。委托诉讼代理人:孙文超，中国建设银行股份有限公司济南分行公司律师。委托诉讼代理人：王怀民，男，1968年8月10日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司济南历城支行员工，住济南市。原告济南荣程房地产开发有限公司（以下简称荣程房地产公司）与被告李轩昂、第三人中国建设银行股份有限公司济南历城支行（以下简称建行历城支行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荣程房地产公司的委托诉讼代理人许芝境、李晓庆，被告李轩昂、第三人建行历城支行的委托诉讼代理人孙文超、王怀民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。荣程房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除荣程房地产公司与李轩昂签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2.依法判令李轩昂支付违约金87032.7元、代偿费6794.23元及利息暂计51元（以垫付款项6794.23元为基数，自2019年9月30日计算至判决生效之日，按日万分之五计算，现暂计算至2019年10月14日），上述款项在李轩昂已支付的购房款中先行抵销，不足部分由李轩昂补足；3.本案诉讼费、诉讼责任保全费用1044元由李轩昂承担。事实与理由：荣程房地产公司与李轩昂于2017年2月17日签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份，约定李轩昂购买荣盛花语馨苑6#楼1单元2304室房屋一套，建筑面积99.16平方米，总价款870327元，合同还约定了违约责任等相关条款。合同签订后，李轩昂支付购房首付款470327元。对剩余房款40万元，荣程房地产公司与李轩昂、建行历城支行三方签订了《中国建设银行股份有限公司济南历城支行个人房屋按揭借款合同》。上述合同签订后，李轩昂未按约定按时偿还按揭款。截至2019年9月29日，李轩昂已经连续3期未偿还按揭款。为此，荣程房地产公司为其代偿按揭款6794.23元。根据双方签订的购房合同，荣程房地产公司有权解除合同。现荣程房地产公司诉至法院，请求判如所请。李轩昂辩称，其逾期还款的事实属实，荣程房地产公司确为其代偿按揭款6794.23元，但其现在没有偿还能力。建行历城支行述称，其与李轩昂之间存在住房贷款合同关系，目前贷款未结清，荣程房地产公司为该笔贷款提供连带保证责任,建行历城支行的债权及担保权应予以充分维护。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院认定如下：2017年2月17日，荣程房地产公司与李轩昂签订《商品房买卖合同》（合同编号为销售（字）201712611215）一份，约定李轩昂购买荣程房地产公司开发的荣盛花语馨苑6号楼1单元2304室房屋，房屋建筑面积99.16平方米，房屋总价款870327元。关于付款方式，合同第六条第3款约定：“合同签订时付清首付款人民币￥470327元（大写人民币肆拾柒万零叁佰贰拾柒元整），余款人民币￥400000元（大写人民币肆拾万元整）办理按揭付清,签订合同时买受人备齐按揭资料，合同签订之日起五日内办理完按揭手续，并委托贷款银行将用于购房的银行借款一次性直接划入出卖人指定的银行账户。由于买受人原因造成按揭延期，每日按总房价的万分之五支付违约金”。《商品房买卖合同》有五个附件，其中合同的附件五为《合同补充协议》，该补充协议第三条第4款约定：“因买受人办理担保贷款，出卖人就买受人贷款向贷款机构提供担保的，在担保期内，买卖合同项下房屋所有权不发生转移，仍由出卖人享有。如买受人连续2个月或累计3个月逾期付款的，出卖人有权解除合同及本协议，出卖人解除合同，买受人须向出卖人支付房屋总金额10%的违约金及出卖人代为偿还的款项及该垫付费用总额每日万分之五的利息和因此所产生的费用（包括但不限于向银行承担的代偿违约责任、律师费、诉讼费、合同解除导致权属变更需要支付的所有税、费等）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人扣除实际损失后将剩余房款退还买受人或法院指定账户。如已付房款不足赔偿出卖人实际损失，出卖人有权追索……”补充协议第十五条第5款约定：“出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后60日内，将买受人已付购房款扣除违约金及相关费用后的余额无息返还买受人。如买受人已付购房款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利”。上述《商品房买卖合同》及其附件五《合同补充协议》签订后，李轩昂按照合同约定向荣程房地产公司支付了首付款470327元，剩余房款40万元由李轩昂向建行历城支行办理银行按揭贷款向荣程房地产公司支付。合同履行过程中，李轩昂并未对涉案房屋进行验收收房亦未办理产权登记。后因李轩昂多次出现逾期还款情况，荣程房地产公司于2019年9月6日按照与李轩昂签订的《商品房买卖合同》时所预留电话及住址向李轩昂邮寄送达通知书一份，要求其于2019年9月15日前还清逾期银行贷款合计6794.23元，如逾期还款导致荣程房地产公司承担担保责任，则荣程房地产公司有权依照《商品房买卖合同》及补充协议的约定追究相应责任。李轩昂签收该通知书后仍未按期还款。2019年9月29日，建行历城支行向荣程房地产公司发送通知两份，要求荣程房地产公司依据双方签订的编号YYB2016007《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》为李轩昂的欠款提供阶段性连带责任保证，其应代偿逾期应付款项6794.23元，其中逾期本金2363.88元，逾期利息4389.81元，罚息40.54元。2019年9月30日，荣程房地产公司向建行历城支行转账6794.23元用以代偿李轩昂的逾期欠款。另查，荣程房地产公司为本案诉讼保全支出诉讼责任险保费1044元。本院认为，荣程房地产公司与李轩昂签订的《商品房买卖合同》（含《合同补充协议》）系双方当事人真实意思表示，且不违背法律法规的禁止性规定，合法有效。对于荣程房地产公司要求解除与李轩昂签订的涉案《商品房买卖合同》的诉讼请求，因双方在合同附件合同补充协议第三条第4款约定，如李轩昂连续2个月或累计3个月逾期付款的，荣程房地产公司有权解除合同及合同补充协议。荣程房地产公司作为保证人为李轩昂代偿其连续3期的逾期应付款项6794.23元，解除合同的条件成就，且建行历城支行对合同解除没有异议，在本案中也未提出独立的诉讼请求，故本院对该项诉讼请求予以支持。对于荣程房地产公司要求李轩昂支付违约金87032.7元及支付诉讼责任保险费1044元的诉讼请求，均因李轩昂逾期还款的违约行为而产生，故本院分述如下：双方在合同附件《合同补充协议》第三条第4款约定，如因李轩昂原因导致合同解除的，其应向荣程房地产公司支付房屋总金额的10%的违约金即87032.7元及因此所产生的费用（包括但不限于向银行承担的代偿违约责任、律师费、诉讼费、合同解除导致权属变更需要支付的所有税、费等）。现李轩昂主张解除合同的违约金数额过高，要求法院依法予以调整。因荣程房地产公司对于解除合同给其造成的实际损失未能举证证明，故本院对其主张的违约金数额依法酌定予以调整为：以870327元为基数，自2019年12月20日（涉案合同解除之日）起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。另，荣程房地产公司为本案诉讼实际支出诉讼责任保险费1044元，属于其实际损失的范畴，且并不违背双方的合同约定，李轩昂对此亦无异议，故本院对该项诉讼请求，予以支持。对于荣程房地产公司要求李轩昂支付代偿款6794.23元及利息（以6794.23元为基数，自2019年9月30日起至判决生效之日止，按日万分之五计算）的诉讼请求，因双方在合同附件合同补充协议第三条第4款约定，如因李轩昂原因导致合同解除的，其应向荣程房地产公司支付代为偿还的款项及该垫付费用总额每日万分之五的利息，李轩昂对此无异议，该项诉讼请求符合双方的合同约定，故本院予以支持。荣程房地产公司与李轩昂的合同关系解除后，荣程房地产公司应将李轩昂支付的购房款870327元返还给李轩昂，根据双方签订的《合同补充协议》第十五条第5款约定，“出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后60日内，将买受人已付购房款扣除违约金及各种相关费用后的余额无息返还买受人。如买受人已付购房款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。”因此，如李轩昂不履行支付以上所述违约金（以870327元为基数，自2019年12月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）、代偿款6794.23元及利息（以6794.23元为基数，自2019年9月30日起至判决生效之日止，按日万分之五计算）、诉讼责任保险费1044元的义务，荣程房地产公司有权从李轩昂支付的购房款870327元中抵扣上述款项，荣程房地产公司应将抵扣后的剩余购房款返还给李轩昂，如果不足以抵扣上述款项，不足部分由荣程房地产公司向李轩昂继续追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告济南荣程房地产开发有限公司与被告李轩昂于2017年2月17日签订的《济南市商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）201712611215]；二、被告李轩昂向原告济南荣程房地产开发有限公司支付违约金（以870327元为基数，自2019年12月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算），于本判决生效之日起10日付清；三、被告李轩昂向原告济南荣程房地产开发有限公司支付代偿款6794.23元及利息（以6794.23元为基数，自2019年9月30日起至判决生效之日止，按日万分之五计算），于本判决生效之日起10日内付清；四、被告李轩昂向原告济南荣程房地产开发有限公司支付诉讼责任保险费1044元，于本判决生效之日起10日付清；五、如被告李轩昂不履行以上第二、三、四项确认的付款义务，则原告济南荣程房地产开发有限公司从被告李轩昂已支付的购房款870327元中予以抵扣；原告济南荣程房地产开发有限公司将抵扣后的剩余购房款返还给被告李轩昂；如不足以抵扣上述款项，不足部分由原告济南荣程房地产开发有限公司向被告李轩昂继续追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2173元，减半收取1086.5元，申请费5000元，由被告李轩昂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 郭 怡二〇一九年十二月二十日书记员 马丽香