福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终6030号 上诉人（原审被告）：倪美丽，女，1958年12月14日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：蔡长基，福建泉美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴金城，福建泉美律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：晋江中港贸易有限公司，住所地晋江市安海镇桥头开发区。 法定代表人：许清前，该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖燕秋，福建琼德律师事务所律师。 上诉人倪美丽与被上诉人晋江中港贸易有限公司（以下简称中港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初7750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 倪美丽上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判驳回中港公司的诉讼请求，并由中港公司承担本案诉讼费用。事实与理由：在2017年8月1日签订《房屋租赁合同》后，倪美丽支付租金至2018年1月31日。后双方因后续租金支付问题发生纠纷，中港公司采取对案涉店面强制拉闸停电的办法，导致倪美丽的火锅店无法正常经营，被迫于2018年5月2日停业。原审法院无视上述事实，认定案涉店面仍由倪美丽使用至今，并作出判决，系认定事实不清，判决错误。1.双方产生纠纷后，中港公司以倪美丽未交纳租金为由对案涉店面强行断电，迫使倪美丽交出承租店面的钥匙。案涉店面事实上已经移交中港公司。2.案涉店面的水电计费表可体现，自2018年5月2日再次被断电后未再产生新的费用。3.倪美丽在断电事发后数天即已按电工小漆(中港公司员工)的要求，将店面钥匙交到指定地点安海老庭院餐馆收银台。中港公司于2018年4月25日及2018年5月2日两次对店面断电，应认定中港公司以其行为表明其单方解除合同。案涉《房屋租赁合同》于2018年5月2日已被单方解除。4.中港公司采取强制断电的措施导致合同无法履行，系中港公司违约所致。一审法院判决不退还合同履约金1万元是错误的。即使认定倪美丽违约，一方违约另一方应采取适当措施防止损失扩大，未采取措施导致损失继续扩大的，不应就扩大的损失赔偿。本案中，店面未再继续使用中港公司是知情的，但其未采取措施，而是到2019年6月才向法院起诉，导致租金损失继续扩大，不应由倪美丽承担。 中港公司辩称，1.倪美丽停止经营并非中港公司导致，一审判决合同解除是正确的。案涉店铺停止经营系倪美丽经营不善导致的，倪美丽在答辩状及庭审中均抱怨2017年后的房租比2017年前的租金贵，导致成本增加，倪美丽遂开始拖欠中港公司第二期房租，一审期间，倪美丽提供的证人证言明确表示店里生意不好。证人与倪美丽有雇佣关系，一审庭审中倪美丽多次提醒证人如何回答法庭问题，证人证言不具有客观真实性。根据双方合同约定，合同解除后店内的电器应于三天内搬完，若未搬走就由中港公司自行处置。倪美丽在一审期间陈述其还有物品在案涉店铺内，这些物品属于可移动物品，有变卖价值，倪美丽不可能在未搬走设备的情况下就交付钥匙，这不符合常理。2.倪美丽陈述称如解除合同会造成其严重的装修经济损失，倪美丽对不可移动的装修尚无法割舍，何况是上述的可移动设备。假如是中港公司断电导致其无法经营，倪美丽不可能在纠纷未解决的情况下，就交付钥匙。3.中港公司并不清楚倪美丽何时停止经营，中港公司发现倪美丽未经营后，双方有协商支付拖欠的租金并解除合同，倪美丽同意解除合同，但要求中港公司支付转让费及买断店铺的装修设备，但中港公司作为出租方不清楚下一家承租人的经营方向，且合同并未对此进行约定，但倪美丽向其他租户宣扬不利于中港公司的言论，中港公司才起诉。4.倪美丽因经营成本高不想继续经营，又不想解除合同，企图达到降低经营风险的目的。5.案涉合同的解除是因为倪美丽拖欠租金导致的，中港公司不应退还履约保证金。6.倪美丽违约在先，其停止经营应及时告知中港公司，因此倪美丽应当承担扩大的损失。 中港公司向一审法院起诉请求：1.解除双方的房屋租赁 合同，倪美丽应于合同解除后三日内腾空房屋；2.倪美丽支付自2018年2月1日起至腾空房屋时的租金；3.无需退还合同履约金1万元。 一审法院认定事实：2017年8月1日，倪美丽与中港公司签订房屋租赁合同，倪美丽承租中港公司址在晋江市××镇××工业区××路××房，约定如下：租期自2017年8月1日至2020年7月30日止，三年租金共为37.8万元，每半年的前三天内支付租金6.3万元；倪美丽交纳合同履约金1万元，双方若有违约应向对方支付1万元；若租期届满或合同解除，倪美丽应在三日内搬走店面内的电器和家具等物等。合同签订后，倪美丽仅支付2017年8月1日至2018年1月31日的租金6.3万元和合同履约金1万元，之后的租金经中港公司催讨均逾期未付。 一审法院认为，案涉房屋租赁合同关系合法有效，予以认定。倪美丽未按约定支付租金，其违约致使合同解除，亦应承担相应的违约责任。中港公司的诉讼请求，与事实相符，于法有据，予以支持。倪美丽的主张没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决：一、涉案《房屋租赁合同》于2019年6月26日解除；二、倪美丽应于判决生效之日起三日内腾空房屋并返还中港公司；三、倪美丽应于判决生效之日起十日内支付中港公司租金17.675万元及自2019年6月26日起至实际返还房屋之日止按半年租金6.3万元的标准计算的房屋占有使用费；四、中港公司不退还倪美丽的合同履约金1万元。 对一审认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。 二审期间，倪美丽提交以下证据：1.微信转账记录，以证明在租赁期间案涉店面产生的电费均是通过微信转账给中港公司的电工小漆，自2018年5月起，案涉店面未再产生新的电费。2.照片5张，以证明目前案涉店面的门锁是置于玻璃大门之内，并用电线缠绕，是中港公司为防止他人进入店面而为，表明倪美丽已将店面钥匙交付中港公司。3.报警回执1份。4.公安部门执法记录视频资料。证据3、4共同证明2018年4月25日下午，案涉店面被中港公司拉闸断电，倪美丽向晋江市公安局安海派出所报警。 中港公司质证称，上述证据不是新证据，不应采纳。证据1中的“小七”并非中港公司的员工，而是几个租户一起聘用的电工，中港公司无法核实该转账是否真实。根据双方签订的合同，电费是由租户自行支付的，租户有自己独立的电表，若总开关关闭，其他租户是无法用电的，案涉电表是由倪美丽自行控制的。证据2未提供原始拍摄载体，且中港公司并未动过店面，也不清楚门锁情况，若店铺是由中港公司控制，无需如此麻烦的锁门，而是只需更换店面门锁即可。证据3、4真实性无异议，但2018年4月25日因倪美丽拖欠公司租金，中港公司进行催讨，倪美丽言语过分，态度恶劣，公司的人员才将店里的电源开关关掉，双方因此引起纠纷，倪美丽才报警。在公安走后没多久，中港公司主动将店里的开关打开了。但中港公司在2018年4月25日后并未再断过上诉人的电。倪美丽主张的是至2018年5月2日再次被断电，但不能因中港公司2018年4月25日有断过电，就此推定2018年5月2日的断电是中港公司所致。 本院认为，证据1的真实性无法确认，不予采信；证据2不能证明系中港公司将案涉店面锁门，不予采信；证据3、4的真实性双方均无异议，可以证明2018年4月25日下午案涉店面被中港公司强制拉闸断电的事实。 二审争议焦点为：1.案涉租赁合同于何时解除?2.何方构成违约？租金及履约保证金应当如何处理？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 关于争议焦点一。本院认为，根据已查明的事实，2017年8月1日，倪美丽与中港公司签订《房屋租赁合同》，约定租期自2017年8月1日至2020年7月30日止，三年租金共37.8万元，每半年的前三天内支付租金6.3万元。合同签订后，倪美丽仅支付2017年8月1日至2018年1月31日的租金6.3万元和合同履约保证金1万元。根据《房屋租赁合同》的约定，倪美丽应于2018年2月3日前支付半年租金6.3万元，但经中港公司催讨倪美丽逾期未付。2018年4月25日下午，案涉店面被中港公司强制拉闸断电，该行为导致倪美丽无法继续正常使用租赁物，表明中港公司因倪美丽违约强制收回租赁物，并终止案涉《房屋租赁合同》的履行。倪美丽述称2018年4月25日断电事件发生后，经双方协商，中港公司同意倪美丽继续经营几天以便处理店内尚未出售的菜品。经倪美丽辨认，公安机关执法录像画面中有出现证人曾某，执法录像记录的情况与一审期间证人曾某的证言可以相互印证，本院对一审期间证人曾某的证言予以采信。结合本案相关证据及事实，应当认定案涉《房屋租赁合同》已于2018年5月2日解除。 关于争议焦点二。本院认为，如前所述，双方的租赁合同关系解除后，根据案涉《房屋租赁合同》第六条第3项“租赁期满或合同解除，乙方在租用房屋内的电器及家具等物应三天内搬迁完”，但截至目前，案涉店面内倪美丽的电器及家具仍未搬迁完毕，对于尚未搬迁的原因，倪美丽主张其已将店面钥匙交还中港公司，中港公司对此不予认可。根据《中华人共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，合同解除后，双方均应采取措施避免损失扩大，但中港公司和倪美丽均未采取有效措施，对此双方均存在过错。倪美丽违约导致中港公司提前解除合同，造成租金损失，对于扩大的损失，本院酌定由倪美丽向中港公司支付相当于6个月租金的占用费6.3万元，其余损失应由出租方中港公司自行承担。倪美丽还应当向中港公司支付承租期间欠付的租金3.15万元（2018年2月1日至2018年5月2日的租金）。另外，因倪美丽违约在先，根据案涉《房屋租赁合同》第七条第1项的约定，中港公司无需退还倪美丽已支付的履约保证金1万元。 综上所述，倪美丽的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初7750号民事判决； 二、确认案涉《房屋租赁合同》于2018年5月2日解除； 三、倪美丽应于本判决生效之日起十日内腾空房屋并返还晋江中港贸易有限公司； 四、倪美丽应于本判决生效之日起十日内向晋江中港贸易有限公司支付租金3.15万元及房屋占用费6.3万元； 五、驳回晋江中港贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费3826元，由倪美丽负担2162元，由晋江中港贸易有限公司负担1664元；一审案件受理费3826元，减半收取1913元，由倪美丽负担1081元，由晋江中港贸易有限公司负担832元。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇一九年十二月三十日 书记员  黄钰漩 引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 《中华人共和国合同法》 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。