成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初5900号 原告：刘旭宝，男，汉族，1954年7月7日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人吴超，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人王越悦，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：四川西南交大兴建置业有限公司，住所地：成都市郫都区犀浦镇两河村。 法定代表人朱宝宗，职务：董事长兼总经理。 委托诉讼代理人赵芯，四川迪泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人车驰，四川迪泰律师事务所律师。 被告：成都市西汇投资有限公司，住所地：成都市郫都区郫筒镇何公路**。 法定代表人邱林，职务：董事长。 委托诉讼代理人张杨，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人张盛，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告刘旭宝诉被告四川西南交大兴建置业有限公司（以下简称“兴建公司”）、成都市西汇投资有限公司（以下简称“西汇公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法适用简易程序，于2019年11月5日、12月19日公开开庭进行了审理，原告刘旭宝及其委托诉讼代理人吴超，被告兴建公司的委托诉讼代理人赵芯、车驰，被告西汇公司的委托诉讼代理人张盛、张杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘旭宝向本院提出诉讼请求：1、判令两被告为原告办理原告根据2008年6月16日签订的锦苑三期《商品房买卖合同》项下车位权属转移登记，并判令两被告向原告支付违约金58035元[暂计至2019年8月31日，违约金计算方式为60000×(8+10/12)×（3/10000）×365]；2、判令两被告为原告办理原被告于2008年6月17日签订的锦苑三期《商品房买卖合同》项下房屋权属转移登记，并判令两被告向原告支付违约金755639元（暂计至2019年8月31日）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告以西汇公司已为其办理该房屋权属登记为由，放弃其第2项诉讼请求。事实与理由：2008年6月16日，原告与被告签订了锦苑三期《商品房买卖合同》，约定购买的车位为0103房号。在交付车位前，原被告经协商，变更了交付的车位，并将车位款约定为60000元。原告根据约定一次性全额支付了车位款60000元。但被告在交付车位后，并未按照约定在车位交付之日起730日取得车位权属证明并为原告办理权属转移登记，故被告的行为构成违约。为维护自身合法权益，故提起诉讼。 被告兴建公司辩称，按照双方合同约定，其应在2010年11月9日前协助原告办理车位权属转移登记，原告的诉讼时效起算时间应从2010年11月9日起计算，故原告的起诉超过诉讼时效；原告在购买属于限价商品房的涉案车位后，又通过西南交通大学内部认购购买了同属于限价商品房的位于的“交大万嘉棠蓉园”房屋，违反了成都市有关规定，导致该司无法为原告购买的房屋办理网签备案及产权手续，且在此过程中还存在国家政策调整导致“二证合一”为不动产权证的问题，故该司并无过错不应承担违约责任；即使该司需承担违约责任，合同约定的违约金标准也过高，请求人民法院依法予以调减。请求驳回原告的全部或部分诉讼请求。 被告西汇公司辩称，原告并未与西汇公司签订合同，双方间不存在合同关系，该司作为被告主体不适格；涉案房屋系该司与兴建公司合作开发，根据双方间协议属于兴建公司所有，该司仅有协助兴建公司办理相关权属证书的义务，故其不应承担任何违约责任。请求驳回原告对该司的诉讼请求。 对各方当庭提交的原被告身份信息、《商品房买卖合同》及其附件、《销售车位、代收税费情况表》、收据、房屋信息查询记录、《西汇锦苑三期新居工程项目投资合作协议》、《补充协议Ⅰ》、《西汇锦苑三期项目相关事宜的协议》、《锦苑三期限价商品房房屋权证登记的相关协议》及附件、房屋所有权证等证据，来源合法、内容客观真实、与本案有关联，本院予以采信，并在卷佐证。 根据原、被告的当庭陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2008年6月16日，兴建公司与刘旭宝签订《商品房买卖合同》，约定该司向刘旭宝出售其开发的位于郫县地块上的0103号房屋，总价人民币80000元，交房时间为2008年10月31日前；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之三每日向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书之日止。后兴建公司与刘旭宝协商一致，变更其购买车位号为168号并向刘旭宝交付该车位。2008年11月8日，兴建公司向刘旭宝出具收据，载明收到刘旭宝支付的车位款60000元及代收车位税费2225元。截至本案起诉之日，刘旭宝所购车位未办理权属分户登记。 另查明，2006年至2011年期间，兴建公司陆续与西汇公司签订《西汇锦苑三期新居工程项目投资合作协议》、《补充协议Ⅰ》、《西汇锦苑三期项目相关事宜的协议》、《锦苑三期限价商品房房屋权证登记的相关协议》及附件等合同，约定双方合作建设犀浦镇西汇锦苑三期项目相关事宜。其中，西汇锦苑三期项目以西汇公司作为项目业主报建；；地下车位按原实际售价的100%归兴建公司所得西汇公司协助兴建公司分割房屋分户产权登记至与兴建公司签订《商品房买卖合同》的房屋买受人，产生的相关税费由兴建公司或买受人自行承担，相应发票由兴建公司出具；锦苑三期项目均以西汇公司为出卖人进行商品房的合同备案及房屋权证登记；兴建公司负责收集办理锦苑三期房屋初始登记及转移登记所需材料，西汇公司负责配合办理房屋登记手续。2011年7月20日，位于共计315个车位办理房屋所有权初始登记，登记所有权人为西汇公司。 2016年8月31日，原郫县国土局发布公告，停止受理房屋登记，进行不动产登记。 庭审中，各方均确认兴建公司实际向刘旭宝出售并交付的168号车位即位于前述。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。刘旭宝与兴建公司双方签订的《商品房买卖合同》及此后双方就合同标的变更达成的一致意见是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。庭审中，虽兴建公司辩称其于2008年11月8日交付涉案车位，但原告称其于2008年10月31日已收到该车位，本院依法对原告的该意见予以确认，并确定涉案车位房屋所有权证书办理期限应为2010年10月31日前。因刘旭宝已向兴建公司支付了车位款、代收税费并收取车位，其有权要求具体责任人为其办理车位权属证书。因现根据国家政策调整，房屋所有权证已与国有土地使用权证“二证合一”，故该权属证书现应为不动产权证书。 关于涉案车位由谁负责办理权属证书的问题。根据合同相对性原则，因刘旭宝与兴建公司签订合同并向该司支付车位款及税费，故兴建公司负有为刘旭宝办理涉案车位不动产权证书的责任。鉴于涉案车位所在项目系兴建公司与西汇公司合作开发，现涉案车位权属登记于西汇公司名下且两公司对买受人房屋权证办理事宜有约定，故西汇公司应会同兴建公司为刘旭宝办理涉案车位不动产权证书。同时，在刘旭宝撤诉的第2项诉讼请求中所涉及的同一小区房屋的不动产权证书，也事实上由西汇公司为其办理。故西汇公司辩称其作为被告主体不适格的意见，及兴建公司辩称涉案车位无法办理权属证书的意见，与本案审理查明的事实不符，于法无据，本院不予采纳。因不动产权证书的办理系行政机关职能权限行使范畴，故西汇公司与兴建公司的办理义务为将刘旭宝涉案车位不动产权证书办理资料提交不动产登记机构。 关于逾期办证违约金的问题。兴建公司未按照合同约定期限为刘旭宝办理其所购车位的房屋所有权证书，应依法根据双方合同约定承担相应违约责任，即自2010年11月1日起至2016年8月31日房屋所有权证停止办理之日止期间的违约金；虽该违约金约定内容为按日计算不是一个单一固定的款项，但因本案受理之日为2019年10月10日，刘旭宝也未提交证据证明其在此之前有向兴建公司主张权利，故刘旭宝关于此期间该项违约金的诉讼主张，已超过法定诉讼时效，本院不予支持。因刘旭宝与兴建公司合同中并未约定办理国有土地使用权证的时间及具体违约责任，且现已无房屋所有权证书系通过“二证合一”只办理不动产权证书，但该政策的出台超出了当事人在订立合同时的可预见性，再者刘旭宝也未举证证明其在“二证合一”政策实施后因未办理不动权属证书的实际损失情况，但刘旭宝确实存在涉案车位长期未办理权属证书的实际情况。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院结合本案审理认定的事实，参照双方合同关于逾期办理房屋所有权证违约金的约定予以调减，对刘旭宝主张的剩余期限内逾期办理不动产权证书的违约金酌情确定为8000元并由兴建公司承担。因西汇公司并非涉案《商品房买卖合同》的当事人，对刘旭宝主张西汇公司支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川西南交大兴建置业有限公司配合被告成都市西汇投资有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告刘旭宝办理位于168号车位的不动产权证书； 二、被告四川西南交大兴建置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘旭宝支付逾期办理不动产权证书的违约金人民币8000元； 三、驳回原告刘旭宝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 本案案件受理费人民币5968元，由原告刘旭宝承担人民币5800元，由被告四川西南交大兴建置业有限公司承担100元，由被告成都市西汇投资有限公司承担人民币68元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  曹洪智 二〇一九年十二月十九日 书记员  刘 婷