河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1028民初2630号 原告（反诉被告）：孙明辉，女，1971年12月29日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：吕勇，河北霍振林律师事务所律师。 原告（反诉被告）：杨雨欣，男，1971年3月14日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：吕勇，河北霍振林律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘西瑶，女，1976年12月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：闫冰，北京英淇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牟睿，北京英淇律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：喻亚辉，男，1976年8月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。 原告（反诉被告）孙明辉、杨雨欣与被告（反诉原告）刘西瑶、喻亚辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法由审判员马琳独任审判，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）孙明辉、杨雨欣及其共同委托诉讼代理人吕勇，被告（反诉原告）喻亚辉及其与被告（反诉原告）刘西瑶共同委托诉讼代理人闫冰、牟睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙明辉、杨雨欣诉称，2016年9月12日，在案外人大厂回族自治县鸿盛房产经纪有限公司（以下简称鸿盛公司）居间服务下，原、被告签订房屋买卖居间合同，合同约定原告购买被告位于大厂回族自治县（枫丹园）7号地21栋1单元101号房屋，总价格为2508000元。合同签订后，原告按照约定给付被告房屋首付款1208000元（含定金600000元），支付中介费30000元。被告将房屋交付原告，现原告已对房屋进行装修。在等待房产证办理的过程中，被告一方不积极履行合同义务，制造障碍，编造事实，并将原告诉至法院，后自知胜诉无望，主动撤诉。被告的种种失信行为，造成原告的购房目的无法实现，故为维护合法权益，诉至法院，请求：1、判令解除二原告与被告签订的关于大厂回族自治县（枫丹园）7号地21栋1单元101号房屋买卖居间合同及补充协议；2、判令二被告退还二原告首付款1208000元；3、判令二被告给付二原告中介费30000元；4、判令二被告赔偿二原告装修款200000元；5、判令二被告给付二原告违约金752400元；6、本案诉讼费用由二被告承担。 被告刘西瑶、喻亚辉辩称，同意与二原告解除涉案房屋买卖居间合同及补充协议，但不认可二原告解除合同的事实和理由，二原告系因涉案房屋的市场价格下跌，不愿继续履行合同，二原告违约在先，二被告不存在违约行为，不应承担违约责任，请求依法驳回二原告的诉讼请求。 反诉原告刘西瑶、喻亚辉反诉称，2016年9月12日，在鸿盛公司（丙方）居间服务下，反诉原、被告签订关于大厂回族自治县（枫丹园）7号地21栋1单元101号房屋买卖居间合同、补充协议及定金协议，约定反诉原告净得房款为2508000元，过户费、居间费均由反诉被告承担。合同签订后，反诉被告于2016年9月26日向反诉原告支付首付款1208000元（含2016年9月12日给付定金600000元），反诉原告将房屋交付反诉被告，并办理物业交割。2018年9月20日，反诉原告收取开发商领取房本通知后，第一时间通知鸿盛公司及反诉被告，告知涉案房屋可以办理过户手续，并于2018年9月28日通过顺丰特快专递的方式将房本复印件等相关材料送达鸿盛公司，以便配合办理房款过户手续。但反诉被告以房屋市场价格下跌为由，提出降价或减免中间差价等不合理要求，亦不予提供过户材料。2019年6月25日，反诉原告向法院提起诉讼，要求反诉被告继续履行双方签订的房屋买卖居间合同，但反诉被告以反诉原告未还清贷款、房屋抵押权未解除为由予以抗辩，后反诉原告撤回起诉，并清偿银行贷款，办理了涉案房屋的解除抵押手续。2017年9月27日，反诉原告再次通知反诉被告履行合同，但反诉被告不仅拒绝履行，反而起诉要求解除合同。反诉被告拒绝履行房屋过户手续并拒不履行支付剩余房款的合同义务，已构成根本违约，依据合同约定，反诉原告提起反诉，请求：1、判令解除反诉原、被告于2016年9月12日签订的关于大厂回族自治县（枫丹园）7号地21栋1单元101号房屋买卖居间合同及补充协议；2、判令反诉被告将位于大厂回族自治县（枫丹园）7号地21栋1单元101号房屋返还反诉原告；3、判令反诉被告给付反诉原告房屋使用费80000元；4、判令反诉被告向反诉原告支付违约金1208000元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告孙明辉、杨雨欣针对反诉辩称，2019年9月23日，反诉原告才结清涉案房屋的银行贷款，但涉案房屋是否已经办理了解除抵押的手续，房屋是否具备过户条件，并未提供充分证据证明，反诉被告不存在违约行为，反诉原告的反诉请求应予驳回。 经审理查明，二原告系夫妻关系，二被告亦系夫妻关系。2016年9月12日，在案外人鸿盛公司居间服务下，被告刘西瑶（甲方）作为卖房人与原告孙明辉（乙方）作为买房人签订房屋买卖居间合同、补充协议及定金协议，约定二原告购买二被告位于大厂回族自治县（枫丹园）7号地21栋1单元101号房屋，房屋面积为122.26元，总价款2508000元，首付款1208000元（含定金600000元），剩余房款1300000元通过申请银行贷款方式给付。关于房屋交付，补充协议第3条约定“定金交付后、甲方收房后向乙方交房交钥匙、乙方向甲方交付剩余首付款”；关于违约责任，房屋买卖居间合同第九条第3项约定“若甲方违约，双倍返还乙方定金（已支付购房款的，则双倍返还已支付的购房款和定金）；若乙方违约定金不退”；关于房屋过户，补充协议第7条约定“房本下来之时三方必须积极配合过户，一个月内房主刘西瑶无条件配合买方孙明辉做过户手续（除国家不可抗拒的原因除外），如违约房主自愿赔偿买方孙明辉总房款双倍的赔偿款及其房屋装修等所有经济投入。如果由于乙方原因造成甲方不能一个月内过户，且余款不能及时付给甲方，甲方有权无偿收回房屋，首付款不予退还，一切损失均有乙方承担。（由于国家购房政策随时变动，买方购房姓名有权变动）”。合同签订当日，二原告给付二被告购房定金600000元；于2016年9月26日通过银行转账方式给付二被告房款608000元，后二被告将房屋交付二原告，双方办理了物业交割手续，二原告对涉案房屋进行装修。 另查明，原告杨雨欣向鸿盛公司支付37620元中介费。2018年8月14日，涉案房屋颁发不动产登记证书，涉案房屋更名为枫丹园21幢01单元0101室，权利人为刘西瑶，房屋建筑面积为122.25平方为，产权证号：冀（2018）大厂回族自治县不动产权第0026661号。2019年4月19日涉案房屋设定不动产抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司大厂支行。2019年9月23日，二被告结清涉案房屋的银行贷款。 上述事实有原告孙明辉、杨雨欣提供的房屋买卖居间合同、定金协议、收据、银行转账凭证、收条、房屋现状照片，被告刘西瑶、喻亚辉提供的房屋买卖居间合同、定金协议、补充协议、收据、不动产权证书，证人刘某证言及原、被告当庭陈述在案为凭。 本院认为，二原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）签订的房屋买卖居间合同、补充协议系当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现双方当事人均请求解除上述合同，本院不持异议，依法予以照准，判决生效后，二被告应返还二原告房屋首付款1208000元；二原告应将涉案房屋返还二被告。 关于违约责任认定问题。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，二原告作为房屋买受人依约履行了向二被告支付房屋首付款1208000元（含定金600000元）的合同义务，二被告作为房屋出卖人应当对涉案房屋享有所有权或处分权，并保证涉案房屋的所有权能够依约转移至房屋买受人名下的合同义务。截至庭审结束，涉案房屋仍处于设定不动产抵押权状态，二被告亦未提供充分证据证明其对涉案房屋享有完全所有权或处分权，应当承担相应的违约责任。房屋买卖居间合同及补充协议关于违约金数额的约定过高，本院综合考虑目前房屋市场价格、房屋装修情况及过错程度，酌定二被告承担300000元的违约责任，对于二原告主张二被告给付违约金752400元的诉讼请求，本院不予支持。此外，违约金具有补偿和惩罚双重属性，旨在弥补或补偿因违约行为造成的损害后果，根据“补偿性为主，惩罚性为辅”的违约金给付原则，本院酌定维护的300000元违约金，已足以弥补二原告所受的损失，故对二原告主张二被告给付房屋装修费200000元及中介费30000元的诉讼请求，本院亦不予支持。对于反诉原告要求反诉被告给付房屋使用费80000元的反诉请求，因房屋使用费为双方合同履行过程中产生的孳息，且反诉原告亦同时占有反诉被告给付的房屋首付款，双方权利对等，故对于反诉原告此项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）孙明辉、杨雨欣与被告（反诉原告）刘西瑶、喻亚辉于2016年9月12日签订的关于大厂回族自治县枫丹园21幢01单元0101室房屋买卖居间合同及补充协议。 二、被告（反诉原告）刘西瑶、喻亚辉于判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）孙明辉、杨雨欣房屋首付款1208000元，并给付违约金300000元，共计1508000元；原告（反诉被告）孙明辉、杨雨欣同时将大厂回族自治县枫丹园21幢01单元0101室房屋交付被告（反诉原告）刘西瑶、喻亚辉。 三、驳回原告孙明辉、杨雨欣其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告刘西瑶、喻亚辉其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取12165元，反诉案件受理费减半收取8196元，共计20361元，由原告（反诉被告）孙明辉、杨雨欣负担3650元，被告（反诉原告）刘西瑶、喻亚辉负担16711元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  马琳 二〇一九年十二月二十六日 书记员  刘岩 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。