福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初2266号 原告：中国工商银行股份有限公司福州台江支行，住所地福建省福州市台江区817南路中亭街利生苑****楼**，统一社会信用代码91350100854390364G。 负责人：林坚英，行长。 委托诉讼代理人：钟飚、陈伟，福建大佳律师事务所律师。 被告：林荣,男，1978年3月3日出生，汉族，住福建省罗源县，送达地址为邦盛?蓝湾明珠12＃楼202室。 被告：廖桂梅，女，1989年2月3日出生，汉族，住福建省罗源县，送达地址为邦盛?蓝湾明珠12＃楼202室。 被告：福建邦盛房地产开发有限公司，住，住所地福建省罗源县凤山镇东环新村**楼****一社会信用代码91350123793798701W。 法定代表人：林彬彬，执行董事兼总经理。 原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行（以下简称台江工行）与被告林荣、廖桂梅、福建邦盛房地产开发有限公司（以下简称邦盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告台江工行的委托诉讼代理人钟飚、被告林荣到庭参加了诉讼。被告廖桂梅、邦盛公司司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 台江工行向本院提出诉讼请求：1、判令林荣、廖桂梅偿还贷款本金人民币222924.46元及利息74101.42元（暂计至2019年3月21日，之后的利息和罚息按合同约定的计算至实际还款之日）；以上本息共计为297025.88元；2、判令台江工行对林荣、廖桂梅提供的抵押物（位于罗源县罗源湾开发区××路××号××＃楼××室的房产）享有以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿林荣在本案中的所有债务的权利；3、判令邦盛公司对林荣、廖桂梅在本案中的所有债务承担连带保证清偿责任；4、判令林荣、廖桂梅、邦盛公司承担本案的诉讼费用，包括但不限于案件诉讼费、财产保全费、公告费等。事实和理由：2011年7月6日，林荣因购买住房需要，与台江工行签订了编号为Ａ：［闽］字［营业部］行［台江］支行［2011］年［一手房贷ｂｓ0214］号《个人购房借款／担保合同》，约定林荣向台江工行申请贷款人民币24万元用于购置住房，贷款期限20年，实际放款日与到期日以借据为准，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率。案涉合同约定，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款及所产生的利息、罚息及其他费用；林荣、廖桂梅以其名下位于罗源县罗源湾开发区××路××号××＃楼××室的房产作为抵押物担保还款，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。邦盛公司对林荣的贷款行为承担阶段性连带责任保证，保证责任的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；当本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；合同履行中发生纠纷协商不成的，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。林荣与廖桂梅系夫妻关系，廖桂梅于2011年6月23日向原告出具《共同还款确认书》，确认该借款系其与林荣的共同债务，今后此债务由其与林荣共同承担连带责任。2011年7月31日，台江工行依约向林荣发放贷款人民币24万元，借款期限自2011年7月31日起至2031年7月31日。福建省罗源县房地产管理所对抵押房产进行了按揭受理预收登记，但至今未取得他项权利证书。林荣未依约还款，截至2019年3月21日，林荣尚欠原告贷款本金222924.46元，利息74101.42元，本息共计为297025.88元。 林荣答辩称，（一）本案台江工行未及时采取措施阻止恶化，存在过错，且台江工行将所有责任推由业主承担，明显显失公平。2011年9月台江工行发放案涉贷款，在贷款发放后两年，其按约履行还款义务。2013年，开发商无法办理竣工验收手续、无法正式交房，未配套小区内的水电、电梯等生活措施，小区有380户业主无法办理交房，且未办理产权证，基于上述原因，购房户们才决定停止还款。至今6年多，台江工行未采取任何措施阻止情况的继续恶化。当时邦盛公司还正常存续，如果当时台江工行就提起诉讼，业主们还能找开放商邦盛公司，现在开放商倒闭了，台江工行才提起诉讼，业主无从找开发商，致使业主承担了所有的损失与责任。由于开发商和银行的原因，导致业主不仅没法办证，更要一次性偿还银行的巨额款项，直接造成业主一下子背负巨额负债。台江工行作为一家具有完善风险防控体系的金融机构，其对小区以及开放商的情况都很清楚，但台江工行却没有在第一时间或者在开发商正常存续期间采取措施，而是等开发商倒闭、所有资产被处理了才提起诉讼，要求业主一次性偿还巨额款项。原告将所有责任与损失全部推倒业主头上，由业主承担，如此明显对业主是极其不公平的。（二）台江工行诉请部分金额已过三年诉讼时效。根据《民法总则》第188条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。本案中，根据《个人购房借款担保合同》第六条约定：借款人采取按月等额本息还款法偿还案涉本息，借款人于每个月9日偿还贷款本息。第九条约定：借款人未按约定还款，贷款人有权按罚息利率计收复利。即，案涉每期的贷款本息、复利应从逾期之日起计算诉讼时效，台江工行在2019年6月19日提起诉讼，期间未向本人催告还款，因此自2016年6月20日之前每一期的贷款本息、复利已过诉讼时效。综上，台江工行未及时采取措施阻止情况恶化，自身存在过错，且台江工行诉请部分金额已过诉讼时效，请法庭依法审查。 廖桂梅、邦盛公司未作答辩。 台江工行围绕诉讼请求依法提交了证据。廖桂梅、邦盛公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。对台江工行提交的证据，本院组织到庭当事人进行了庭审质证，对相关证据予以确认并在卷佐证。经认证对本案事实本院认定如下：2011年7月6日，台江工行作为贷款人，林荣作为借款人及抵押人，邦盛公司作为阶段性保证人，三方签订一份编号为Ａ：［闽］字［营业部］行［台江］支行［2011］年［一手房贷ｂｓ0214］号《个人购房借款／担保合同》，约定林荣向台江工行申请贷款人民币24万元用于购置住房，贷款期限20年，实际放款日与到期日以借据为准，还款方式为按月等额本息还款，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率。案涉合同约定，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款及所产生的利息、罚息及其他费用；林荣、廖桂梅以其名下位于罗源县罗源湾开发区××路××号××＃楼××室的房产作为抵押物担保还款，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。邦盛公司对林荣的贷款行为承担阶段性连带责任保证，保证责任的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；当本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年；合同履行中发生纠纷协商不成的，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。林荣与廖桂梅系夫妻关系，廖桂梅于2011年6月23日向原告出具《共同还款确认书》，确认该借款系其与林荣的共同债务，今后此债务由其与林荣共同承担连带责任。上述合同签订后，当事人向福建省罗源县房地产管理所申请对合同约定的抵押房产进行抵押登记，福建省罗源县房地产管理所向当事人出具了《按揭受理预收单》，但至今未办理抵押登记手续。2011年7月31日，台江工行依约向林荣发放贷款人民币24万元，借款期限自2011年7月31日起至2031年7月31日。后林荣未依约还款，截至2019年3月21日，林荣尚欠原告贷款本金222924.46元，利息74101.42元，本息共计为297025.88元。邦盛公司亦未按合同约定履行其阶段性保证责任。台江工行为本案诉讼支付公告费260元。以上事实有台江工行提供的《个人购房借款／担保合同》、《商品房买卖合同》、廖桂梅出具的《共同还款确认书》、福建省罗源县房地产管理所出具的《按揭受理预收单》、《借款借据》、《明细表》、《ＥＭＳ邮政特快专递回单》、公告费转帐凭证予以证实。 本院认为，台江工行与林荣、邦盛公司签订的《个人购房借款／担保合同》，系各方当事人真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定合法有效。台江工行已依约向林荣发放了贷款，但林荣未按合同约定偿还贷款本期，台江工行有权依合同约定宣布借款全部提前到期。廖桂梅向台江工行出具《共同还款确认书》，确认本案借款系其与林荣的夫妻共同债务，由其与林荣共同承担连带责任。故对台江工行要求林荣、廖桂梅立即归还借款本息及为实现债权而支出的公告费用的诉请，本院予以支持。本案《个人购房借款／担保合同》规定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款及所产生的利息、罚息及其他费用。上述合同的此项内容系贷款人的一项权利，既然作为一项权利，权利人有权选择行不行使该项权利或何时行使该项权利。台江工行至起诉时明示此项权利，即宣布贷款提前到期，符合权利行使的法律属性，故诉讼时效应从台江工行宣布贷款提前到期时起算，按此计算，本案并未超过诉讼时效。本案房产开发商邦盛公司资金链断裂虽与本案借款担保合同有事实上的牵连，但无法律上的关系，商品房买卖合同与本案借款担保合同分属两个不同的法律关系，开发商邦盛公司未办理工程竣工验收手续、无法正式交房，未配套小区内的水电、电梯及无法办理房产证件等，系由业主与开发商签订的《商品房买卖合同》来调整，与本案借款担保合同无关，业主可以《商品房买卖合同》向开发商主张相应的违约责任。邦盛公司作为本案《个人购房借款／合同》的连带责任保证人，其保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，故邦盛公司应依合同约定对卓建海、陈**的上述债务承担连带清偿责任。本案《个人购房借款／担保合同》虽有约定抵押担保，且也已向福建省罗源县房地产管理所申请抵押登记，但至今抵押登记手续并未完成，抵押权未设立。因此，台江工行要求对《个人购房借款／担保合同》约定的抵押房产行使优先受偿权的诉请，于法无据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，对台江工行主张的借款本息及为实现债权而支出的公告费用以及要求邦盛公司对林荣、廖桂梅债务承担连带清偿责任的诉请，予以支持，对要求以《个人购房借款／担保合同》约定的抵押房产行使优先受偿权的诉请，予以驳回。廖桂梅、邦盛公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款的规定，判决如下： 一、被告林荣、廖桂梅应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行借款本金222924.46元及逾期利息74101.42元（逾期利息仅计算至2019年3月21日，此后至款还清之日止的逾期利息按《个人购房借款／担保合同》约定另计），并支付原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行为实现债权而支出的公告费260元； 二、被告福建邦盛房地产开发有限公司对判决第一项债务承担连带偿还责任，并在承担保证责任后，有权向被告林荣、廖桂梅追偿； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5755元，由被告林荣、廖桂梅、福建邦盛房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈筑闽 人民陪审员  林志艳 人民陪审员  陈建珠 二〇一九年十二月十日 书 记 员  程 硕 附注：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。