广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终11662号上诉人（原审原告、反诉被告）：许育斌，男，汉族，1985年9月25日，住广东省揭阳市揭东区*************，公民身份号码为445************114。委托诉讼代理人：张雄尧，北京德恒（东莞）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李国良，男，汉族，1959年10月13日，住广东省东莞市************之三，公民身份号码为442************611。委托诉讼代理人：李志业，广东通盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：林春玲，广东通盈律师事务所律师助理。上诉人许育斌因与上诉人李田良合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初10544号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认许育斌与李国良于2017年11月5日签订的《土地转让合同》无效；二、李国良于判决发生法律效力之日起五日内向许育斌返还土地款1633500元；三、许育斌于判决发生法律效力之日起五日内向李国良返还《土地转让合同》所约定买卖之土地【东府集建总字第0625920号字(2000)第1900241902943号、东府集建总字第0625919号字(2000)第1900241902941号】；四、驳回许育斌的其他本诉诉讼请求；五、驳回李国良的其他反诉诉讼请求。案件一审本诉受理费19502元，许育斌已预缴，由许育斌负担；案件一审反诉受理费12314元，李国良已预交，由李国良负担。原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初10544号民事判决。上诉人许育斌不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决中的第四项判决，改判李国良应支付许育斌利息（利息以1633500元为本金，按照中国人民同期同类贷款利率进行计算，自起诉之日开始计算至付清之日为止，暂计上诉之日为98010元）。2.本案诉讼费由李国良承担。主要事实与理由：一、原审法院认定许育斌对于《土地转让合同》为无效具有过错是错误的,《土地转让合同》被认定为无效的原因在于李国良刻意隐瞒案涉土地为宅基地的事实。在签订《土地转让合同》前，李国良对案涉土地是做厂房使用，许育斌的本意是购买可流转的建设用地，而李国良为了迎合许育斌的要求，让许育斌相信案涉土地是可以流转的，不但未在《土地转让合同》中披露案涉土地为宅基地的事实，故意不提供案涉土地的使用权证书给许育斌查阅,更是让村集体出具证明拟证实案涉土地是可以流转给许育斌的.但事实上,案涉土地是经事后证实为宅基地,不可流转给许育斌,李国良在订约时故意隐瞒有关订约的重大事实,从而导致双方签订的合同被认定为无效,李国良的行为已违背了诚实信用之原则,理应对于《土地转让合同》被认定为无效承担全部的过错责任。原审法院认定许育斌亦承担相应过错责任缺乏事实依据。二、李国良利用程序将应返还许育斌本金1633500元的期限予以拖延，继续占有使用许育斌支付的本金，客观上扩大了许育斌的经济损失。综上，许育斌认为原审法院查明事实有误。针对许育斌的上诉，李国良答辩称：关于土地性质，许育斌是清楚的，因为签订转让合同的时候，许育斌是收执案涉土地的两本土地使用证，且相关合同已经到了当地村委会办理手续。村委会也开具相应证明，相关的土地状况许育斌应当已向村委会了解清楚，并且对于金额相对较大的交易，许育斌也不可能在不清楚情况的前提下贸然签订合同并给付款项。因此许育斌称其不清楚土地状况不是事实。从土地交易方式来看，也可推定许育斌清楚土地性质，若是建设用地应是去国土办理过户手续而非村委会办理。因此许育斌主张其不承担责任是既不合法也不合理。上诉人李国良亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第五判项。2.判令许育斌支付李国良房屋恢复原状的一半费用人民币1090650元。3.判令许育斌支付李国良土地占有费（案涉土地面积750平方米，按照市场租赁价格每月7元/平方米计算，从2017年11月26日起算至案涉土地返还李国良之日止，暂计至反诉之日2018年8月20日为47250元）。上述2、3项暂合计人民币1137900元。4.判令许育斌承担上诉费用及一审反诉费。主要事实与理由：一、原审判决未查明案件重要事实：案涉土地上原有的、由李国良修建的两间厂房系由许育斌拆除，该事实关系到因案涉纠纷造成之损失主要是谁的责任、以及双方的责任划分。（一）由于许育斌想收购案涉土地并在上面重新修建厂房，因此与李国良于2017年11月5日签订一份《土地转让合同》，约定转让价格为人民3375000元。具体支付时间是许育斌在合同签订当天支付20万元定金，待双方到村委办理过户手续后支付140万元，待李国良厂房清场完成后75天内支付100万元，待许育斌新厂房封顶日起3日内支付剩余款项775000元（最迟支付时间不得超过2018年5月31日）。（二）上述合同签订后（即2017年11月6日），李国良夫妻即与许育斌到村委办理土地及房屋过户手续。李国良也按照约定在2017年11月25日前清场搬出了案涉土地上的厂房。许育斌因急于在案涉土地上修建新厂房，将案涉土地上的两间厂房拆除。该许育斌拆除案涉土地两间厂房事实，李国良已在反诉中向原审法院明确并提供当地村委的《证明》予以证实。（三）案涉土地上的两间厂房是许育斌拆除。如果许育斌不急着拆除厂房、而是办妥报建手续之后才拆除，李国良就不会遭受损失，也不会导致本案诉讼的发生（如果厂房仍存，李国良同意归还许育斌所有款项）。因此，许育斌应对李国良的损失承担主要的责任，并赔偿李国良的损失。但关系到双方过错，如此重要的事实，原审判决却遗漏未提。二、原审判决法律适用不当，本案并非缔约过失责任，不应当适用《中华人民共和国合同法》第四十二条，而应适用该法第五十八条。（一）《中华人民共和国合同法》第四十二条规定了缔约过失责任，但缔约过失责任仅适用于合同未订立的情况。如果合同已订立、已履行，则不应当适用前述条款。（二）案涉合同虽然无效，但双方已经签订合同并实际履行，李国良已经向许育斌交付了土地和土地权证，许育斌已经支付了李国良的部分款项，并且对案涉土地作出了实际的处分行为，拆除了案涉土地上原有的两间厂房。由此可见，案涉合同已经实际履行，不能再适用《中华人民共和国合同法》第四十二条的缔约过失责任条款，而应当适用该法第五十八条关于无效合同的处理条款。三、原审判决对于无效合同的归责原则处理错误，合同无效后，合同双方依法应当按照各自的过错程度分担损失，而不是原审判决所认为的双方各自承担各自损失。无论是依据《合同法》的第四十二条还是第五十八条，许育斌都应当按照自己的过错程度，承担相应的责任，赔偿李国良因此所受到的损失。许育斌拆除了李国良的两间厂房，造成李国良厂房损失为2181300元；按照许育斌的原审诉请，许育斌已付款1633500元的利息损失从起诉之日计至原审判决作出之日仅86859.09元。按照上述法律规定，本应对双方损失按照过错程度由双方分担李国良的损失，现在原审判决却判令李国良自行承担200多万元的厂房损失，而许育斌仅仅承担8万多元的利息损失。该判决结果明显对李国良显失公平。综上所述，原审判决未查明案件有关的重要事实，法律适用错误，判决结果显失公平。许育斌未办妥报建手续即提前拆除厂房应负全部的过错，但由于许育斌资金紧张不足以交纳全部上诉费用，因此上诉阶段仅要求许育斌承担厂房损失一半的责任即1090650元，以及占用土地期间的土地占有费。但如果本案发回重审，李国良仍坚持要求许育斌承担全部的过错及厂房损失赔偿责任。针对李国良的上诉，许育斌答辩称：1.答辩意见与上诉意见一致。2.根据村委会于2017年10月27日出具的证明，李国良当时并没有领取到土地证及房产证，而事后李国良提供的房产证及土地证显示村委出具证明时，事实上李国良已持有了土地证，故李国良在与许育斌订约时是在刻意隐瞒土地性质。3.李国良在上诉状中也明确了签约时的建筑物为厂房，也明确许育斌购买土地的目的是用于建设厂房，厂房用地不可能是宅基地，从该点也可以看出，许育斌在签约时是信赖所售土地可做厂房建造使用的。4.依照合同条款，清场拆迁的工作本应为李国良的义务，许育斌给付对价所购买的是土地，而非厂房，李国良对厂房同意拆迁清场的目的是交付所涉土地。5.所涉建筑为违章建筑及临时建筑，李国良以拆迁补偿的标准要求许育斌进行赔偿无事实及法律依据。6.许育斌为购买所售的土地支付的款项来源于向外人借款，按照年利率百分之二十四计算，至今许育斌需要承受高达80多万元的利息。二审期间，本案双方当事人均没有向本院提交新证据。在二审法庭调查前，李国良向本院申请证人黄省出庭作证，拟证明黄省系李国良与许育斌签订合同的见证人，其清楚李国良与许育斌履行合同的全过程，并清楚许育斌拆除厂房的事实。黄省出具书面证词反映，其为李国良与许育斌土地买卖合同的介绍人及见证人，许育斌接收李国良土地后曾向其透露将李国良土地上的厂房拆除了。在二审庭审中，许育斌也确认房屋由其拆除。经阅卷和法庭调查，本院对原审法院已查明的事实予以确认。本院认为，本案为合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院二审应就上诉人上诉请求的有关事实及适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为案涉合同认定无效后，双方的损失应如何承担。本案中，案涉《土地转让合同》因违反《中华人民共和国土地管理法》规定而被认定无效，现双方当事人均不持异议，且原审的认定合法有据，本院予以确认。李国良主张合同无效后，应按各自的过错分担损失，而许育斌则认为其不存在过错，应由李国良承担全部损失。对此，本院分析认为：案涉《土地转让合同》无效是因为双方的约定违反了法律的强制性规定导致，李国良作为出让方有义务向许育斌全面披露转让物的性质属性，而许育斌作出受让方，同样应承担谨慎审查义务。据此，原审法院认定双方均存在过错并无不当。至于就双方因合同无效而产生的损失应如何分担问题。案涉合同无效后，本案双方都有过错，应当各自承担相应的责任，在双方互负赔偿责任的情况下，可以适用债的抵销规则。其一、对于许育斌对李国良土地上原有房屋进行拆除的损失问题，经查，李国良在二审法庭调查中已向本院回复，被拆除的房屋建造时，并无相关报建手续。即李国良所主张已被拆除的房屋应属未取得建设许可的建筑物。对未取得建设许可的建筑处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应先由行政主管部门处理确认后才能确定财产权益，李国良直接在本案中提出财产权益主张，本院不予处理。其二、对于许育斌提出的利息问题及李国良提出的土地占用费问题，虽然合同无效后，双方当事人返还财产的范围应当包括返还购买款及其利息，买受人也应将其占有标的物期间获得的使用利益补偿给出卖人，但由于许育斌在本案中主张的返还购买款利息从本案起诉之日算，而李国良主张的土地占用费从2017年11月26日起算，按750平方米以市场租赁价格每月7元／平方米计算。按前述标准计算两笔款项至二审庭审双方明确对合同无效无异议之时，两笔款项相距离不大，再考虑到双方当事人订约和履约中的过错因素，本院认为针对利息和土地占用费问题，双方互负的赔偿责任可予抵销。综上所述，本院认为上诉人李国良、许育斌的上诉请求均不成立，依法应予以驳回。一审判决处理结果并无不当，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费李国良上诉部分为人民币15041元（李国良已预交），由李国良负担；许育斌上诉部分2250元（许育斌已预交），由许育斌负担。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一九年十二月十八日书记员  徐烨榆附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。