太原市万柏林区人民法院民事判决书（2019）晋0109民初2485号原告:刘琎，男，1984年10月17日出生，汉族，住太原市。原告：柳瑞芳，女，1986年8月27日出生，汉族，住太原市。被告：缪海舟，男，1986年1月1日出生，汉族，住太原市。第三人：太原相寓企业管理咨询有限公司，住所地太原市小店区学府街132号华宇百花谷写字楼D座1709室。法定代表人：李黎，职务总经理。委托诉讼代理人：张红娟，女，本单位职工。委托诉讼代理人：刘嘉馨，女，本单位职工。第三人：苏晓慧，女，1989年7月11日出生，汉族，住太原市。原告刘琎、柳瑞芳与被告缪海舟、第三人太原相寓企业管理咨询有限公司、第三人苏晓慧相邻关系纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘琎的委托诉讼代理人柳瑞芳,被告缪海舟，第三人太原相寓企业管理咨询有限公司的委托诉讼代理人张红娟、刘嘉馨，第三人苏晓慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘琎、柳瑞芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿还原告因房屋漏水造成的经济损失29063元，其中包括：装修费用估价16663元、房租（房屋损坏起诉前）4000元、房租（房屋恢复后）6000元、损坏床及床垫被褥2400元；2、判令被告赔偿原告房屋毁损恢复造价评估鉴定费用及房屋居住安全环境鉴定费用；3、判令被告承担因其房屋漏水致原告房屋装修损坏和电路存在安全隐患，造成原告在外租房居住产生的房屋租赁费用；4、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告缪海舟系原告同单元楼上房产的所有人。2019年4月2日,被告缪海舟家地暖分水器漏水,造成原告房屋次卧装修损坏和部分家具损坏,共涉及:原告次卧房间、门廊、客厅装修毁坏;2017年新购床一支、床垫及被褥淋湿浸泡,无法使用，上述毁坏事实,有小区物业见证并出面制止继续侵害。房屋漏水后,原告请装修公司就毁损情况及恢复装修进行初步造价评估16663元,该费用应由被告承担。初步查明,被告房间漏水主要沿电缆沟槽延伸,原告继续居住存在较大的安全隐患,故被迫在外短期租房居住。由于被告一再拖延,在房屋毁损期和恢复期间所产生的租房费用,也应由被告承担。原告房屋有4个月新生婴儿共同居住,房屋装修恢复后,环境污染可能对婴儿造成伤害,装修恢复后,需进行居住安全环境鉴定,其费用由被告承担。房屋漏水侵权事实发生后,给原告的生活带来了极大的不便。原告与被告曾就停止侵权、恢复原状及有关补偿进行沟通协商,但被告以各种理由拒绝。双方矛盾也曾提请辖区派出所进行协调,但被告仍拒绝赔偿。故提起诉讼,请人民法院依法判决,维护原告的合法权益。缪海舟辩称，我是原告楼上房屋所有权人。2017年8月26日，我与太原相寓企业管理咨询有限公司签订了房屋出租代理合同，委托代理期限为2017年9月14日至2020年9月13日，委托代理权限为合同的签署、保洁服务、维修维护、委托租金和押金的代收、家具家电配置。在房屋委托给太原相寓企业管理咨询有限公司后，太原相寓企业管理咨询有限公司将房屋出租给苏晓慧，我认为太原相寓企业管理咨询有限公司及苏晓慧有支付原告损失的法律义务。漏水事情发生后，我方并没有拖延，一直在和原告太原相寓企业管理咨询有限公司、苏晓慧进行联系协商。原告在未征求我方意见的时候就自行找装修公司进行评估。我们一直和原告进行商量修缮，我们认为不需要进行估价。漏水原因双方也一直在找，后来物业表示是地暖分水闸门没有拧紧，拧紧后就没有再漏水。原告起诉后我们也和原告进行协商过，原告的诉求不合理，所以未达成一致协议。请求法院依法判决。太原相寓企业管理咨询有限公司述称，我公司于2017年9月14日，与被告缪海舟签署房屋出租代理合同。委托代理期限为2017年9月14日至2020年9月13日，权限为合同的签署、保洁服务、维修维护、委托租金和押金的代收、家具家电配置。委托代理期间2019年4月2日，供暖期结束后我方收到租户苏晓慧通知，该房屋发生漏水。第一时间我们与房主缪海舟取得联系并通知物业进行维修。维修当日漏水情况已经制止，后续再无漏水情况发生。事发后，三方并未拖延也未因拖延导致原告受损。我公司不认可原告的诉讼请求。苏晓慧述称，2018年10月26日，我与第三人太原相寓企业管理咨询有限公司签订租房合同。2018年10月27日，正式入住，入住时已经过了供暖打压时间，供暖打压发生漏水情况我不清楚。2018年11月1日，供暖开始，一周左右发现暖气不热找了物业。物业维修人员处理的阀门并调节温度。供暖结束后，2019年4月1日，楼下2703的户主敲门说我家漏水了。整个供暖三个月期间原告并未说过漏水情况，我们家并未发现漏水情况。本院经审理认定事实如下：原告刘琎、柳瑞芳系夫妻关系。原告刘琎是太原市万柏林区玉门河南街X号X幢X单元X层X号房屋的权属登记人。被告缪海舟是太原市万柏林区玉门河南街X号X幢X单元X层X号房屋的权属登记人。太原市万柏林区玉门河南街X号X幢X单元X层X号房屋与X层X号房屋垂直相邻。2017年8月26日，被告缪海舟委托第三人太原相寓企业管理咨询有限公司为本人代理人，代理其位于太原市万柏林区天泰玉泽园玉门河南街X号X幢X单元X号房屋的租赁事宜。被告缪海舟授权第三人太原相寓企业管理咨询有限公司自2017年9月14日起至2020年9月13日止全权办理房屋租赁合同的签署、委托租金押金的代收、家具家电配置、房屋租赁期间的保洁服务及维修维护等日常管理事务。委托期内的总租金为45000元。被告缪海舟与第三人太原相寓企业管理咨询有限公司签订的《房屋出租代理合同》约定，在房屋委托代理出租期内，该房屋的一切使用、出租权利均由第三人太原相寓企业管理咨询有限公司独立行使，被告缪海舟应保证在委托代理出租期内，该房屋可以被安全、正常使用，因房屋质量或者安全因素导致他人遭受人身、财产损害的，由被告缪海舟直接负责赔偿。2018年10月25日，第三人太原相寓企业管理咨询有限公司作为被告缪海舟（乙方）的租赁代理机构与第三人苏晓慧(甲方)签订了《房屋租赁合同》，约定将被告缪海舟所有的位于太原市万柏林区天泰玉泽园玉门河南街X号X幢X单元X号房屋租赁给第三人苏晓慧，租期自2018年10月26日至2019年10月25日，租金每月1700元；合同起始后及房屋租赁期间，除另有约定外，租赁期内房屋或房屋设施由于使用原因造成的维修责任，应由第三人苏晓慧承担。由于房屋本身或设施老化产生的维修责任，由被告缪海舟（乙方）承担。2019年5月5日，案外人太原市万柏林区玉泽园物业服务中心出具《证明》一份，内容为：天泰玉泽园小区X号楼X单元X号缪海舟业主家于2019年4月2日，因地暖分水器漏水至刘琎业主家，导致大面积被水泡，至今未处理。2019年8月16日，根据原告刘琎、柳瑞芳的申请，我院委托案外人山西弘信资产评估咨询有限公司对案涉房屋因漏水造成的损失区域、面积、修缮费用及房屋的损失进行了鉴定。2019年10月28日，案外人山西弘信资产评估咨询有限公司出具晋弘信评报字（2019）第140号资产评估报告，太原市万柏林区玉门河南街X号X幢X单元X层X号房屋装修受损情况：1、门厅：屋顶有明显鼓包，墙面、地面未见明显受损；2、次卧：屋顶有明显鼓包、掉皮现象，墙面、地面未见明显受损；3、客厅：屋顶有明显鼓包、掉皮现象，墙面、地面未见明显受损。太原市万柏林区玉门河南街X号X幢X单元X层X号房屋室内附属设施受损情况：位于次卧的单人床，床板有轻微程度的变形，可见掉皮现象；褥子，已受损无法使用。上述资产评估报告的评估结论为：截止评估基准日2019年9月29日，刘琎位于太原市万柏林区玉门河南街X号X幢X单元X层X号房屋及室内附属物损失价值为人民币9353元。2019年11月4日，原告刘琎垫付案外人山西弘信资产评估咨询有限公司评估费用10000元。认定上述事实的证据有：二原告身份证复印件、被告身份证复印件，商品房买卖合同，《证明》复印件一份，晋弘信评报字（2019）第140号评估报告，《房屋出租代理合同》，《房租代付委托书》、《房屋租赁合同》，各方当事人的陈述及庭审笔录。本院认为，本案是相邻关系纠纷，作为X号房屋的业主被告缪海舟及其房屋出租代理人第三人太原相寓企业管理咨询有限公司及租户第三人苏晓慧与作为X号房屋的业主原告刘琎、柳瑞芳应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定：人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。案外人山西弘信资产评估咨询有限公司依照我院委托，经现场勘查后作出的晋弘信评报字（2019）第140号资产评估报告，程序合法，对该评估报告的证明力，本院予以认可。根据各方当事人的陈述，及评估报告所列的案涉房屋的损坏检查情况、评估结论，X号房屋因地暖分水闸门产生漏水，导致X号房屋门厅、次卧、客厅屋顶出现明显鼓包、掉皮现象、次卧单人床出现轻微程度的变形、可见掉皮现象，褥子已经受损无法使用的情况。即X号房屋地暖分水闸门产生漏水与X号房屋的损害结果之间存在因果关系。作为X号房屋的所有人被告缪海舟，虽然主张其已经将位于太原市万柏林区玉门河南街X号X幢X单元X层X号房屋全权委托给第三人太原相寓企业管理咨询有限公司对外进行出租，并签订了《房屋出租代理合同》，但在该合同甲方权利与义务中的第五条明确约定了，被告缪海舟（甲方）对其所有的房屋有保证可以被安全、正常使用的义务，因房屋质量或安全因素导致他人受到损害的，应该承担赔偿责任。被告缪海舟向第三人太原相寓企业管理咨询有限公司出具的《房屋出租授权委托书》中就租赁合同的签署、租赁期间的保洁服务、维修维护及租金、押金的代收等事项全权委托给第三人太原相寓企业管理咨询有限公司。故第三人太原相寓企业管理咨询有限公司在代理期限内有义务就所代理的房屋进行结构安全、相关设施诸如管道等完好无损及与水源相关区域防水措施是否到位到位等情况进行排查并进行维修、维护，因管理不当侵害相邻房屋权利人或使用人的合法权利的，依法应当承担赔偿责任。第三人苏晓慧作为承租人，即案涉X号房屋的实际使用人、支配人，在接受租赁物时，应就房屋的结构安全及相关设施是否能够被正常、安全地使用，进行审慎的检查义务。在合同约定的租赁期间，第三人苏晓慧应当按照合同约定使用租赁物。2018年11月1日，第三人苏晓慧因暖气不热曾找物业进行过阀门的处理，在物业处理后，第三人苏晓慧有义务对物业的处理进行检查，排除租赁物在租赁期间对他人可能造成的损害。综上，被告缪海舟、第三人太原相寓企业管理咨询有限公司、第三人苏晓慧均有责任排除对太原市万柏林区玉门河南街X号X幢X单元X层X号房主生活的妨碍，还应对因X号房屋漏水引起的X号房屋出现的鼓包、掉皮等现象进行赔偿。对于原告刘琎、柳瑞芳要求被告赔偿因房屋漏水造成的装修费用估价16663元，本院参考评估结论，合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。本案X号房屋漏水造成原告刘琎房屋装修损坏，并未达到造成原告刘琎、柳瑞芳完全无法居住必须外出租房的程度。对原告刘琎、柳瑞芳诉称X号房屋漏水造成其所居住房屋存在安全隐患，导致其外出租房产生的租赁费用4000元，因不属于房屋漏水造成的必要损失，对该项请求本院不予支持。关于原告主张的应由被告承担的因房屋毁损恢复造价评估鉴定费用及进行居住安全环境的鉴定费用，原告既没有提供相应的票据，也没有提供其他的证据来证明其主张，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对原告刘琎、柳瑞芳主张被告承担房屋恢复装修后的房租6000元，根据案外人山西弘信资产评估咨询有限公司的评估报告，原告刘琎房屋确实存在次卧、门厅、客厅、单人床及被褥不同程度的损坏，考虑到原告刘琎、柳瑞芳恢复装修及恢复装修后需要一定的时间通风，本院酌情给予原告刘琎、柳瑞芳三个月的装修恢复期。在装修恢复期内，本院参照第三人太原相寓企业管理咨询有限公司与第三人苏晓慧签订的《房屋租赁合同》中关于租金每月1700元的约定，酌情认定装修恢复期内，按每月1700元的标准对原告进行补偿。《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条规定，被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。本案中，案涉2803号房屋发生漏水，原告未及时发现并进行止损，一定程度上导致了损失的扩大，按照《中华人民共和国侵权责任法》第二十六条及《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条的规定，本院酌情认定由原告刘琎、柳瑞芳承担10%的损害责任。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十三条、第一百一十七条第二款、第一百三十一条、第一百三十四条第一款第（一）项、第（二）项、第（七）项，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条第一款第（一）项、第（六）项、第二十四条、第二十六条《中华人民共和国物权法》第八十四条，《中华人民共和合同法》第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十条的规定，判决如下：一、被告缪海舟、第三人太原相寓企业管理咨询有限公司、第三人苏晓慧于本判决生效之日起十日内给付原告刘琎、柳瑞芳90%的房屋损坏赔偿款8418元；二、被告缪海舟、第三人太原相寓企业管理咨询有限公司、第三人苏晓慧于本判决生效之日起十日内给付原告刘琎、柳瑞芳90%的评估鉴定费用9000元；三、被告缪海舟、第三人太原相寓企业管理咨询有限公司、第三人苏晓慧于本判决生效之日起十日内给付原告刘琎、柳瑞芳恢复装修期间每月90%的房屋租赁费1530元，三个月总计4590元；四、驳回原告刘琎、柳瑞芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取588元，由原告刘琎、柳瑞芳负担413元，由被告缪海舟、第三人太原相寓企业管理咨询有限公司、第三人苏晓慧负担175元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 梁立功 二〇一九年十二月四日书记员 梁晓娜