广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初5085号 原告：梁燕邦，男，1984年5月19日生，汉族，户籍地址：广东省深圳市南山区，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：刘毅刚，广西金柳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾华林，广西金柳律师事务所律师。 被告：广西官塘投资发展有限公司，住所地：广西柳州市柳东新区官塘创业园研发中心**楼****，统一社会信用代码：91450200063562350C。 法定代表人：凌艳，该公司董事长。 被告：嘉鹏置地集团有限公司，住所地：广西南宁市民族大道127号铂宫·国际12层1207号，统一社会信用代码：91450100794300987U。 法定代表人：成易，该公司董事长。 二被告共同委托诉讼代理人：徐宾，广西昶明律师事务所律师。 原告梁燕邦与被告广西官塘投资发展有限公司（以下简称“官塘公司”）、嘉鹏置地集团有限公司(以下简称“嘉鹏公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告梁燕邦及其委托诉讼代理人刘毅刚，被告官塘公司、嘉鹏公司共同委托诉讼代理人徐宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁燕邦向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告梁燕邦与被告官塘公司于2016年6月19日签订的《嘉鹏·中央城认购协议》；二、判令被告官塘公司、嘉鹏公司返还原告梁燕邦已付购房款187638元；三、判令被告官塘公司、嘉鹏公司赔偿原告梁燕邦购房定金100000元；以上项目合计287638元；四、本案的诉讼费用（含案件受理费、保全费、评估费等）由被告承担。 事实与理由： 2014年3月5日被告与柳州市人民政府签订合同取得编号为P（2014）3号、P（2014）4号的国有土地使用权，用途为中低价位、中小型普通商品住房用地，约定开工时间为2015年5月18日、竣工时间为2018年5月17日。被告取得涉案土地并开工后，未取得房屋预售许可即对外进行销售房屋，2015年6月25日原告与被告官塘公司签订《中央城认购协议》，约定被告官塘公司将坐落于官塘大道3号嘉鹏中央城3栋2单元16-2号房出售与原告。2015年6月24日、2015年6月25日、2016年7月2日原告三次向被告嘉鹏集团交付涉案中央城项目款项合计187638元。2016年5月18日被告取得涉案楼盘的商品房预售许可证，证号为：售房柳字第【2016】015号LD（有效期2016年5月18日至2016年6月底止）。2016年6月19日被告与原告签订《嘉鹏·中央城认购协议》，约定被告官塘公司将坐落于官塘大道3号嘉鹏中央城3栋2单元16-2号房出售与原告，原告支付被告官塘公司100000元作为购房定金。以上二份协议并对双方的其他相关权利义务及违约责任等事宜进行了约定。经查，该房所占土地使用权：出让方式取得柳州市鱼峰区官塘大道3号、编号450203010027GB00045的地块，出让合同号为柳国用（2015）第105341号，面积38098.44㎡，用途城镇住宅、商服用地，使用年限2014-05-19至2084-05-19，建设工程规划许可证为建字第450201201500021号，施工许可证号为LD450202201507220101。 2016年11月左右，涉案楼盘全部停工，案涉楼栋至今仍未复工。案涉楼栋仍旧处于停工，并近于烂尾楼状态，至今无法与原告签订商品房买卖合同共并将将案涉的房屋交付原告。后原告经了解查实，被告在取得涉案土地使用权后即进行抵押担保，后又因债务纠纷被他人起诉，2015年8月20日法院依法查封涉案不动产，2017年8月27日法院依法裁定对涉案不动产进行司法拍卖。据此，被告复工、交房已根本无法实现。且被告官塘公司事后又将案涉房屋转卖登记在第三人名下。导致合同目的根本无法实现。其该行为属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，并存在一房二卖的情形，已然违反合同法等的规定及合同约定，已经构成根本性违约。据此被告应当承担相应的违约责任并承担损失赔偿责任。 现原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律及司法解释的规定，提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告官塘公司辩称，1、不同意解除双方签订的认购协议，被告已于2019年9月12日再次取得了案涉房屋的预售许可，双方应当按照协议约定履行，包括签订正式的商品房预售合同；2、不同意原告诉请的第二、第三项请求，即使被告需返还房款，对于定金也应当按照87638元来承担。3、嘉鹏公司系代官塘公司收取房款，认可其代收行为，相关法律后果由官塘公司承担。 被告嘉鹏公司辩称，嘉鹏公司不是协议相对方，其仅仅是作为款项代收人替官塘公司代收部分房款，其行为也得到官塘公司的认可，相应的责任应当由官塘公司承担。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市柳东新区地产项目的开发商为被告官塘公司。被告官塘公司在2014年2月通过拍卖方式取得柳州市柳东新区新柳大道以北、官塘大道以西Ｌ-13-04-Ａ、Ｌ-13-04-Ｂ地块的国有土地使用权，并在该地块上建设嘉鹏·中央城房地产项目，取得合法审批手续。 2016年6月19日，原告（乙方）与被告官塘公司（甲方签订《嘉鹏·中央城认购协议》，约定：1、乙方自愿向甲方认购嘉鹏·中央城3栋2单元16-2号房，该房建筑面积136.66平方米，总金额为587638元；2、乙方同意签署本认购协议时，支付人民币100000元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款；3、乙方须于2016年6月20日前支付首期房款187638元（含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款400000元由银行按揭贷款，乙方需在2016年6月20日前办理完毕银行按揭贷款申请手续……；4、乙方必须在约定的付款方式和期限内到柳州市柳东新区嘉鹏中央城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……等等。2015年6月24日、6月25日原告分两次向被告嘉鹏公司支付了共计100000元，2016年7月2日原告向被告官塘公司支付了87638元，嘉鹏公司、官塘公司分别向原告出具了收款收据，其中嘉鹏公司出具的收据上记载为房款，官塘公司出具的收据上记载为定金，官塘公司认可嘉鹏公司收取的款项系代其收取。之后，双方迟迟未能签署《商品房买卖合同》。 经查，嘉鹏·中央城房地产项目因故于2016年底停止施工至今，目前正在办理恢复施工手续。被告官塘公司于2016年5月18日取得嘉鹏·中央城1期3栋的商品房预售许可证，有效期为2016年5月18日至2016年6月底。该预售许可证到期后，被告至2019年9月12日再次取得嘉鹏·中央城1期3栋的商品房预售许可审批，有效期为2019年9月12日至2019年11月底。 另查明，被告官塘公司拖欠借款被案外人邓柳斌于2015年起诉至本院，要求被告偿还借款18000000元并支付利息5832996元及承担律师费用。该案经本院一审、柳州市中级人民法院二审后作出（2015）鱼民一初字第2583号、（2017）桂02民终991号民事判决书。（2015）鱼民一初字第2583号民事判决结果为：被告官塘公司偿付邓柳斌18000000元及利息并支付律师服务费240000元。（2017）桂02民终991号民事判决结果为：驳回上诉、维持原判。上述判决已发生法律效力，并已进入执行程序，本院依法查封了被告官塘公司所有的位于柳州市柳东新区（案涉商品房所在土地）的国有土地使用权及嘉鹏·中央城房地产项目所属的1＃、2＃、5＃、6＃楼部分房屋，后依法进行司法拍卖。 原告认为，被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，且案涉房屋在本案起诉前仍不具备预售许可条件，并且该房地产项目至今仍处于停工状态，被告亦面临生效判决确认的巨额债务，原告订立合同的目的无法实现，被告的行为已构成根本违约，应承担违约责任并赔偿原告的损失，故起诉至本院，提出前述请求。 本院认为，原告与被告官塘公司签订的《嘉鹏·中央城认购协议》是双方平等协商后自愿订立的，系双方真实意思表示，且该协议没有违反法律禁止性规定，依法应为有效协议，则协议双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。双方在2016年6月19日签订了《嘉鹏·中央城认购协议》，原告已按协议约定履行了支付房款的义务，然双方至今未能签署《商品房买卖合同》。案涉房地产项目自2016年底停止施工至今，严重影响了原告作为购房人购房合同目的的实现，现原告诉请解除《嘉鹏·中央城认购协议》，本院予以准许。根据《合同法》第九十七条的规定，被告官塘公司因该认购协议向原告收取的购房款187638元，应返还给原告。 如前所述，双方无法签署《商品房买卖合同》的原因为被告官塘公司因案涉房地产项目停工且商品房预售许可证到期后长期未再取得该商品房预售许可证，故被告官塘公司的行为是导致本案买卖行为无法继续的直接且根本的原因，则被告应承担导致合同履行不能的违约责任。但原、被告签署的认购协议并未就因被告的行为导致无法签署《商品房买卖合同》并致使合同解除的违约责任进行约定，则被告应根据合同法相关规定承担违约责任。根据认购协议约定，案涉房屋总价款为587638元，原告应向被告支付100000元作为定金，符合担保法关于定金不能超过主合同标的额20%的规定，而原告向被告支付的款项合计187638元，则超出约定的部分视为原告预付的购房款，故被告除退还原告支付的全部购房款外，还应赔偿原告定金损失100000元。对被告官塘公司答辩称定金数额应当按照87638元计算，本院认为，虽然被告官塘公司开具给原告的收款收据记载定金仅为87638元，但原告在此之前已经向被告认官塘公司认可的嘉鹏公司支付了100000元房款，应当认定原告已依协议足额支付了定金100000元，对被告官塘公司的该项辩解意见，本院不予支持。 关于被告嘉鹏公司是否共同承担返还责任的问题，原告未能提供二被告之间确有财务混同及被告嘉鹏公司亦参与案涉房地产项目建设的证据，原告与被告嘉鹏公司之间没有合同关系，原告应依据合同相对性原则向合同相对方主张权利。故原告诉请要求被告嘉鹏公司与被告官塘公司共同承担返还购房款及赔偿损失等责任，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，并参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下： 一、解除原告梁燕邦与被告广西官塘投资发展有限公司于2016年6月19日签订的《嘉鹏·中央城认购协议》； 被告广西官塘投资发展有限公司应于本判决生效后十日内向原告梁燕邦返还购房款187638元； 三、被告广西官塘投资发展有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告梁燕邦定金损失100000元。 义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5615元（原告已预交），减半收取2807.5元，由被告广西官塘投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  谢兰兰 二〇一九年十二月二日 书记员  李剑玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》 第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。