广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终11967号上诉人（原审原告）：罗显佳，男，汉族，1965年12月29日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：何圳强，广东国龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何景彬，男，汉族，1980年2月8日出生，住广东省佛山市顺德区。上诉人罗显佳因与被上诉人何景彬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初11069民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗显佳上诉请求：1.撤销一审判决，改判何景彬向罗显佳赔偿违约金50000元及利息（以50000元为本金按中国银行规定的同期商业贷款利率从起诉之日起计算至何景彬实际付清之日止）；2.二审诉讼费由何景彬承担。事实和理由：一、本案纠纷应为定金合同纠纷，一审判决参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定扩大解释因租赁合同无效而认定涉案《厂房租赁定金协议书》无效错误。首先，涉案《厂房租赁定金协议书》为从属合同，双方尚未签订正式的租赁合同，不排除双方在签订合同时取得建设工程规划许可，一审判决认定双方将要签订的租赁合同无效超出诉讼请求。其次，《厂房租赁定金协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违法，应受法律保护。何景彬怠于安装电梯、处理厂房漏水等问题并恶意单方终止合同，故其应按协议约定承担双倍返还定金的违约责任。二、一审判决认定罗显佳没有对涉案厂房是否取得建设工程规划许可证进行审查错误，何景彬作为出租方应承担主动告知义务。且根据我国合同法第四十二条的规定，何景彬隐瞒了涉案厂房未取得建设工程规划许可证的重要信息对外出租，构成合同欺诈，应就其缔约过失行为对罗显佳赔偿损失。三、一审判决认为涉案租赁合同未能达成不存在哪一方违约错误。首先，涉案《厂房租赁定金协议书》约定涉案厂房满足约定的交付条件双方才签订合同，何景彬经多次催促未履行其义务，故未签订合同的主要过错在于何景彬。其次，截至开庭前涉案厂房仍未取得建设工程规划许可证，即2019年4月16日何景彬通知罗显佳签订合同的行为，不排除是租赁物瑕疵问题下强行要求罗显佳签订格式合同，属于“假借订立合同，恶意进行磋商”。该恶性行为是导致双方未能签订租赁合同的主要原因。四、罗显佳主张双倍返还定金依法有据，应得到支持。根据我国担保法第八十九条的规定，何景彬收取罗显佳定金后不履行双方约定的义务，导致无法将涉案租赁物有效出租给罗显佳，应双倍返还定金。何景彬答辩称:何景彬在签订涉案《厂房租赁定金协议书》时已将涉案厂房没有取得建设工程规划许可的情况告知过罗显佳。罗显佳向一审法院起诉请求：1.何景彬向罗显佳支付违约金50000元及利息（以50000元为本金按中国人民银行规定的同期商业贷款利率从起诉之日起计算至何景彬实际付清之日止）；2.案件诉讼费用由何景彬承担。一审法院认定事实：2019年3月1日，何景彬作为出租方（甲方），罗显佳作为承租方（乙方），双方签订了一份《厂房租赁定金协议书》，约定双方就甲方将其位于佛山市顺德区某镇某工业区X号之X的厂房租赁给乙方使用的事宜达成如下协议：1.厂房面积为空地约1800方，建筑面积为3500平方米，每月租金60000元，该租金不含税，租赁时间15年，免租装修期30天，递增3年10%，押金3押1租，配电150千瓦，电费按供电部门收费、水费按供水部门收费；2.乙方在签订协议之日向甲方支付50000元作为承租该物业的定金，并约定在年月日前按以上协商好的条件签订正式合同，若在这个时间内甲方将该物业出租给其他人则视为甲方违约，甲方需赔付乙方等同于定金的双倍金额作为违约金，反之，若乙方没有在约定的时间内前来签订合同则视为乙方违约，定金归甲方所有，不予退还。协议书第4条备注部分还约定：1.甲方负责拉电到厂房车间门口旁；2.甲方负责厂房每层安装两个消防栓；3.交付使用前，甲方做好门窗、电梯、天台做好防漏、厂房清理好；4.甲方同意乙方加建、转租第三方（除废纸、废品外）。当天，罗显佳按约向何景彬支付了定金50000元。后双方多次就签订租赁合同事宜进行协商均未能就合同条款达成一致意见。2019年4月16日，何景彬通过微信将其草拟的合同发给罗显佳，并称“罗生，我与你因租赁厂房一事已签订定金协议，但按该协议应与你签订正式的租赁合同，但经与你多次沟通，你至今仍无理拒绝，影响我收取租金，希望你能在三天内与我签订正式的租赁合同，否则我没收定金，谢谢”，罗显佳回复“老板，到今天止你还未按协议所定的条款做好，如大门、货梯、厂房还漏水”。后双方未能签订租赁合同，何景彬于2019年4月23日将定金50000元退回给罗显佳。罗显佳认为何景彬私下退还定金并对外重新招租，属于违约，为此于2019年5月20日起诉至法院。另查明，涉案租赁厂房建设未取得建设工程规划许可证。罗显佳是从事承租厂房的工作。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案租赁厂房建设未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因此何景彬与罗显佳签订的《厂房租赁定金协议书》无效。对于罗显佳主张要求何景彬支付违约金50000元，一方面，上述已经认定双方签订的《厂房租赁定金协议书》由于违反法律的强制性规定而无效，罗显佳主张要求按协议书约定支付违约金缺乏依据，且罗显佳专门从事承租厂房工作在签订协议书时应对涉案厂房是否取得建设工程规划许可证进行核查；另一方面，罗显佳向何景彬支付的50000元属于立约定金，是用于约束双方签订租赁合同，在签订涉案协议书后，罗显佳、何景彬多次就签订租赁合同事宜进行协商均未能就合同条款达成一致意见，并不存在哪一方违约的情况。另外，罗显佳认为何景彬未做好大门、货梯等交付条件强迫其签订租赁合同违反约定的问题，从双方签订的《厂房租赁定金协议书》内容来看，一方面没有针对大门、货梯约定具体的交付标准，另一方面何景彬做好门窗、电梯、天台做好防漏、厂房清理好是交付使用的条件，而不是签订租赁合同的前提条件。因此，双方在2019年3月1日签订了《厂房租赁定金协议书》后多次就签订租赁合同事宜进行协商均未能就合同条款达成一致意见，何景彬在2019年4月16日将其草拟的合同发给罗显佳并告知罗显佳三天内与其签订正式的租赁合同，后双方仍未能签订租赁合同，《厂房租赁定金协议书》已实际无法继续履行，何景彬于2019年4月23日将定金退回给罗显佳未违反法律规定。罗显佳在本案中主张要求何景彬支付违约金50000元及利息缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回罗显佳的诉讼请求。案件受理费525元，由罗显佳负担。二审期间，罗显佳、何景彬均没有向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的意见，归纳本案二审的争议焦点为：1.涉案合同的效力；2.何景彬是否应向罗显佳赔偿违约金。关于争议焦点一。罗显佳上诉主张，本案是定金合同纠纷，双方虽约定将要签订租赁合同但未正式签订，一审判决认定双方签订《厂房租赁定金协议书》因该将要签订的合同无效而无效错误。首先，本案纠纷因双方之间签订的《厂房租赁定金协议书》而起，该协议书为在罗显佳和何景彬之间设立厂房租赁合同关系而订立，故一审判决确定本案为房屋租赁合同纠纷并无不当。其次，涉案《厂房租赁定金协议书》虽非正式的租赁合同，但该协议约定的内容与双方拟签订的租赁合同有关，且合同标的物即涉案厂房未取得建设工程规划许可证，一审判决根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定上述协议无效，并无不当。故罗显佳的该上诉理由依据不足，本院不予支持。争议焦点二。罗显佳上诉主张，何景彬恶意隐瞒涉案厂房没有取得建设工程规划许可证的事实，属于合同欺诈；何景彬在涉案厂房未取得建设工程规划许可证的情况下强行要求罗显佳签订格式合同属于“假借订立合同，恶意进行磋商”；何景彬未按协议约定履行安装电梯、处理厂房漏水及清理厂房杂物，故何景彬应就上述行为向罗显佳承担双倍返还定金的违约责任。首先，罗显佳没有提供证据证明何景彬恶意隐瞒涉案厂房未取得建设工程规划许可证的事实，且罗显佳作为承租人对涉案厂房是否已取得建设规划许可证亦负有审慎审查的义务，故罗显佳关于何景彬的行为构成欺诈的主张不成立。其次，罗显佳未提供证据证明何景彬强行要求其按何景彬提供的格式签订合同，何况双方就租赁涉案厂房的基本事项已在《厂房租赁定金协议书》进行约定，即便何景彬要求罗显佳按照该协议书约定签订合同亦不构成“假借订立合同，恶意进行磋商”。再者，根据《厂房租赁定金协议书》的约定，安装电梯、处理厂房漏水及清理厂房杂物等均系何景彬在厂房交付使用前需履行的义务，而非签订合同前的义务。最后，如前所述，涉案《厂房租赁定金协议书》无效，相关违约条款亦为无效。综上，罗显佳关于何景彬构成违约应向其双倍返还定金的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，罗显佳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人罗显佳负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月二十日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣