安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0102民初591号 原告：姜晓丽，女，汉族，1973年8月15日出生，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘文骏，安徽事茂律师事务所律师。 被告：徐冬生，男，汉族，1958年12月22日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：张方，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张苹苹，安徽安泰达律师事务所律师。 原告姜晓丽与被告徐冬生房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姜晓丽的委托诉讼代理人王明红及被告徐冬生的委托诉讼代理人张方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姜晓丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋及车位差价损失1617590元（房屋为1577590元，车位为40000元），并自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2、判令被告双倍返还定金40000元，案件受理费、保全费5040元，合计45040元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年9月16日，原告经安徽永良房地产销售代理有限公司居间，与被告签订《存量房转让定金合同》，就被告出售合肥市长江东大街688号华润紫云府6幢1701室及该小区B1177车位达成一致。合同主要约定：房价总款1480000元（其中车位120000元），原告先行支付20000元定金，甲方在2015年10月30日与乙方共同还清银行贷款，其后办理过户登记手续，乙方取得房产证后，付清余款等。合同签订后，原告依约履行合同约定的定金支付义务，但被告一直推诿拖延银行贷款的归还，直至其自行将房屋贷款还清后，明确向原告表示不愿继续履行合同。就被告违约一事，原告于2015年12月向合肥市瑶海区人民法院提起诉讼，要求被告履行合同义务。2016年3月，合肥市瑶海区人民法院下达（2015）瑶民一初字第06327号判决书，判决被告继续履行合同义务，协助办理房屋过户。其后，被告提出上诉，合肥市中级人民法院查明被告在2015年12月将案涉房屋另行出售给第三人姚斌，即将案件发回重审，后该案经合肥瑶海区人民法院和合肥市中级人民法院两级法院审理，合肥市中级人民法院于2018年12月18日下达终审判决，以第三人姚斌履行情况优于原告为由，驳回原告要求继续履行合同的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》一百一十三条的规定，违约方应当向对方赔偿因违约造成的损失。本案被告的恶意违约导致原告无法取得房屋和车位的所有权，被告应当赔偿原告遭受的实际损失。在终审判决作出时，涉案房屋的市场价格约为2937590元，车位价格约为160000元，导致原告重置购买同类合同标的房屋和车位，需增加1617590元负担。综上，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，望判如所请。 被告徐冬生辩称：一、姜晓丽就与徐冬生房屋买卖合同纠纷已经起诉并经审理终结，本案系姜晓丽就同一被告、同一标的物、同一法律关系第二次进行起诉，违背《民事诉讼法》中“一事不再理”原则，应当裁定不予受理或者驳回其诉讼请求；二、本案系姜晓丽单方违约，原告未在期限内至银行还清房屋贷款，亦未在合理期限内与被告签订《合肥市存量房买卖合同》，案涉房屋无法正常进行交易，被告已依法通知原告解除《存量房转让定金合同》，现原告要求被告双倍返还定金并支付其房屋、车位差价损失无任何事实及法律依据；三、即使法院最终认定本案系徐冬生违约，但姜晓丽要求的房屋差价损失计算标准错误，无事实和法律依据；四、原告诉称的案件受理费、保全费5040元系另案诉讼产生，与本案无关，且另案判决驳回姜晓丽全部诉讼请求，依照法律规定，其全部诉讼费用也应由姜晓丽自行承担，现其要求徐冬生承担该费用无任何事实及法律依据。 经审理查明：2015年9月16日，姜晓丽与徐冬生以及居间人安徽永良房地产销售代理有限公司签订《存量房转让定金合同》，约定：1、徐冬生将合肥市长江东大街688号华润紫云府6幢1701室出售给姜晓丽（产权证号：合瑶字第××号），房价总款148万元；2、双方签订本合同时，姜晓丽同意支付定金2万元，徐冬生收取定金时为姜晓丽开具收款证明，同时将该存量房产权证交由居间人用于办理过户等相关手续。该定金在双方签订《存量房买卖合同》后自动转为购房款，如徐冬生不履行本合同应双倍返还姜晓丽定金，如姜晓丽不履行本合同，徐冬生收取的定金将不予退还；3、该存量房产权过户所产生的国家规定缴纳的相关税费由姜晓丽承担；4、协议签订24小时内姜晓丽交付定金2万元，徐冬生委托居间人暂时保管，24小时内居间人带徐冬生到房产登记部门打印不动产登记簿及个人征信报告；5、如房产没有被查封、冻结，居间人保管的定金2万元交付给徐冬生，否则合同自动解除；6、双方承诺在2015年10月30日之内共同到银行还清贷款取回他项权证，其中姜晓丽付130万房款，徐冬生支付70万（不足部分补齐），还款当日出具房屋交接协议交付房屋，还款后徐冬生承诺7个工作日把他项权注销，次日办理房屋变更登记，同时将余下房款的资金进行托管，姜晓丽取得名下的房产证过后3日之内配合徐冬生领取托管资金，本合同成交价含车位价格12万元，徐冬生在取得房款后再配合姜晓丽办理车位交接。2015年9月17日，姜晓丽将定金2万元交付安徽永良房地产销售代理有限公司，该公司出具《存量房定金收据》给姜晓丽，徐冬生在安徽永良房地产销售代理有限公司业务员的陪同下，查询征信报告，在确认无不良情况下，安徽永良房地产销售代理有限公司将该2万元转付徐冬生，徐冬生在《存量房定金收据》上签字确认。2015年9月23日，姜晓丽银行账户内有存款2001910元，当月30日转入理财中心账户。2015年10月30日，姜晓丽与安徽永良房地产销售代理有限公司业务员朱小反至徐冬生服务的安徽东方汽车燃气技术有限公司商谈合同履行事宜，徐冬生称7个工作日后他的资金能到位，之后再去银行还贷。2015年11月下旬，徐冬生与朱小反微信联系称行情上升，有两位买主出160万元，要求加价。之后，徐冬生明确表示不愿将涉案房屋出售给姜晓丽。姜晓丽遂于2015年12月16日向本院提起诉讼，并申请了财产保全。本院于2015年12月18日作出（2015）瑶民一初字第06327号民事裁定书，并于当日查封涉案房屋。该案本院作出（2015）瑶民一初字第06327号判决后，徐冬生不服提起上诉，合肥市中级人民法院以事实不清、证据不足为由，裁定撤销原判，发回重审。 2015年12月2日，徐冬生（甲方）又与姚斌（乙方）经合肥徽德房地产营销策划有限公司居间服务签订了《存量房买卖合同》，约定徐冬生将其名下位于瑶海区住房（含车位Ｂ1177号）（房权证：合瑶字第××号，建筑面积154.61㎡）出卖给姚斌，转让价款为157万元，姚斌须于2015年12月30日之前将100万元（含定金）存入资金托管账户，并在当日办理存量房转移手续，由姚斌向银行申请按揭贷款偿还；……。2015年12月4日，姚斌向徐冬生转账支付98万元，徐冬生向姚斌出具《收条》，言明“今收到姚斌购买本人瑶海区长江东大街688号华润紫云府6幢1701室及地下车库Ｂ1177号，按存量房合同约定用首付款替徐冬生在徽商银行还贷计98万元，此款转款凭证为据，产权过户时从总房款中扣除，甲乙双方无任何异议（总价见合同）”，……2015年12月16日，徐冬生向合肥市房地产管理局提交遗失申请，申请涉案房屋补证，并提交了于2015年12月5日登载于《合肥晚报》的涉案房屋产权证遗失声明。同日，徐冬生向合肥市房地产产权监理处查询，该处出具《房屋权属状况证明》1份，载明：产权人徐冬生，房屋座落紫云府6幢1701等，他项权利注记：抵押权人徽商银行合肥蒙城路支行，债权数额131万元，设定日期2014.11.27-2019.11.27。备注：Ａ.请产权人本人将本证明及相关资料交给办证单位。Ｂ.该证明仅供产权登记部门办理房产证遗失时使用，不得用作其他用途。次日，该他项权利注销，并在该房屋权属状况证明上加盖“他项权利注销专用章”。2015年12月29日，徐冬生与姚斌签订《房屋买卖补充协议》及《存量房交房确认书》，徐冬生将涉案房屋交付姚斌。2016年3月15日，姚斌对涉案房屋进行装修。之后，涉案房屋一直由姚斌占有使用。2016年3月23日,姚斌向本院提起诉讼,并申请了财产保全。本院于2017年3月28日作出（2016）皖0102民初1925号民事裁定书，次日向合肥市房地产管理局发出协助执行通知，查封涉案房屋。诉讼过程中，姚斌于2017年9月30日向本院提存了涉案房屋的购房款57万元。该案本院作出（2016）皖0102民初1925号判决后，徐冬生亦不服提起上诉，合肥市中级人民法院以两案涉及“一房二卖”，应合并审理为由，裁定撤销原判，发回重审。 本院遂将两案合并审理，作出（2016）皖0102民初8169号民事判决书，认为：姜晓丽与徐冬生签订的《存量房转让定金合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。该合同中明确约定将涉案房屋出售给姜晓丽，并明确合同价款及履行事项等，徐冬生抗辩主张该合同不是房屋买卖合同与事实不符，依法不予采信。……同理，姚斌与徐冬生签订的《存量房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。本案系“一房二卖”纠纷，两份合同均有效，且买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。两份合同的履行中均没有办理房屋所有权变更登记，应依序审查占有情况。姜晓丽未取得占有房屋，而姚斌占有该房屋时，明知涉案房屋已被查封，故姚斌的占有不属合法占有。从两份合同的履行情况看，姜晓丽在签订合同后仅支付定金2万元，而姚斌在签订合同后房屋查封前，向徐冬生支付定金2万元和为消除抵押权先行支付的购房款98万元，并办理了抵押权的涂销、契税的缴纳、房屋物业清结、房屋空户证明等。从上述履行情况分析，姚斌已支付大部分房款及房屋过户的准备工作，其履行情况明显优于姜晓丽的合同履行情况。为保护交易安全及交易秩序，本案中应优先保护姚斌的购买房屋行为。姚斌要求继续履行与徐冬生签订的《存量房买卖合同》，依法应予支持……姜晓丽与徐冬生签订合同后，徐冬生因房价上涨要求加价及明确不履行合同，应为违约，徐冬生反诉主张不予返还已收取的定金，没有法律依据，依法应予驳回。因涉案房屋已确认保护姚斌的购买顺位，姜晓丽要求继续履行合同已事实上不能履行，依法应驳回姜晓丽的诉讼请求。该案判决：一、驳回姜晓丽的诉讼请求；二、驳回徐冬生的反诉请求；三、驳回李小妹的诉讼请求；四、徐冬生继续履行与姚斌于2015年12月2日签订的《存量房买卖合同》；五、徐冬生于判决生效后三十日内协助姚斌办理产权转移登记手续（税费及相关费用由姚斌负担）。 姜晓丽、徐冬生均不服该判决提起上诉，合肥市中级人民法院对一审法院查明的事实予以确认，认为案系因“一房二卖”所引起的纠纷，……一审法院认定本案中应优先保护姚斌的购买房屋行为，有事实和法律依据，本院予以确认。……此外，徐冬生还上诉主张姜晓丽因违约，故其不应向姜晓丽退还定金的问题，因本案解决的是姜晓丽与徐冬生的合同能否继续履行的问题，故在本案已经认定姚斌与徐冬生的合同应当继续履行的基础上，姜晓丽与徐冬生之间的合同已事实上不能履行，双方因合同不能继续履行所产生的债权债务关系应另案处理，不属于本案审理范围。最后，姜晓丽和徐冬生均上诉提出本案因涉案房屋被查封，根本不具备房屋产权过户履行条件的问题，涉案房屋虽是在姜晓丽起诉时先行被查封，但本案涉及的“一房二卖”纠纷已经在本案中一并处理，且在作出认定应当继续履行姚斌与徐冬生房屋买卖合同的同时，亦已驳回了姜晓丽的诉讼请求。故姜晓丽在本案判决生效后已无继续要求查封涉案房屋的请求权，本案在执行过程中并不存在履行上的障碍。合肥市中级人民法院依法作出（2018）皖01民终8694号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判决。姜晓丽遂向本院提起本案诉讼，请求判如所请。 本案审理中，为确定涉案房屋的差价损失，经姜晓丽申请，本院依法委托安徽中恒房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋进行市场价值评估，原告认为其在（2018）皖01民终8694号民事判决书生效之日方知通过法律途径无法获取涉案房屋，故请求将评估基准日定为2018年12月18日。被告不同意鉴定。本院委托鉴定机构对涉案房屋在2015年12月16日【该日期为（2016）皖0102民初8169号及（2018）皖01民终8694号民事判决书确认的姜晓丽起诉之日】和2018年12月18日两个时点的市场价值分别予以评估。鉴定机构于2019年9月20日出具皖中恒【2019】估字第1378号房地产估价报告，案涉房屋在2015年12月16日的估价结果为:住宅用房总价164.29万元，车位总价12.03万元；在2018年12月18日的住宅用房总价为294.96万元，车位总价为13.26万元。姜晓丽对2018年12月18日的评估价值不持异议，徐冬生认为该评估价值内含有装修价值，涉案房屋应按毛坯房重新进行评估价值，姜晓丽亦同意按毛坯房价值重新评估，鉴定机构对估价对象按照毛坯房进行了重新评估，于2019年11月19日出具补充鉴定报告：案涉房屋在2015年12月16日的估价结果:住宅用房总价158.49万元，车位总价12.03万元；在2018年12月18日的住宅用房总价为289.18万元，车位总价为13.26万元。原告认为2015年12月16日的估价价值与本案无关，同意按2018年12月18日基准日估价价值确定其损失。被告对两个基准日的估价价值均不认可。 以上事实，有存量房转让定金合同、存量房定金收据，（2015）瑶民一初字第06327号民事判决书、(2016)皖0102民初1925号民事判决书、（2016）皖01民终2408号民事裁定书、（2017）皖01民终7733号民事裁定书、（2016）皖0102民初8169号民事判决、（2018）01民终8694号民事判决书、个人理财产品持有证明及自动理财信息维护明细、评估报告及补充评估报告、鉴定费发票及当事人当庭陈述为证。 本院认为：（2016）皖0102民初8169号及（2018）01民终8694号两案判决处理的是姜晓丽与徐冬生及姚斌与徐冬生之间的“一房二卖”问题，上述生效判决认定姚斌与徐冬生房屋买卖合同继续履行，在此基础上姜晓丽与徐冬生之间的合同已事实上不能履行，双方因合同不能继续履行所产生的债权债务关系应另案处理，故姜晓丽在本案主张的是因涉案房屋买卖合同不能履行的违约赔偿诉求，与其在前述案件中主张的继续履行合同的诉求不属于“一事不再理”的范畴，被告此节主张，本院不予采纳。 前述生效判决认定姜晓丽与徐冬生之间的合同已事实上不能履行，但合同仍属有效。造成本案合同不能履行的原因是徐冬生发现房价上涨要求加价，未获姜晓丽的同意后又将房屋卖给了案外人姚斌，其行为显然有违诚实信用原则，构成违约，被告主张姜晓丽未按约定支付购房款构成违约，并无事实依据，本院不予采信。故姜晓丽根据房屋买卖合同第2条的约定及定金罚则的法律规定，主张徐冬生双倍返还其定金4万元，本院予以支持。关于原告主张的房屋及车位差价损失，徐冬生于2016年12月2日与徐斌就涉案房屋另签订了房屋买卖合同，以其行为表明不再履行与姜晓丽的合同，姜晓丽于2015年12月16日提起诉讼要求徐冬生继续履行合同，此时可确定姜晓丽明确知晓徐冬生不再继续履行合同，在此之前因房屋价值上涨的差价损失系因徐冬生违约造成，应由徐冬生予以赔偿。双方合同约定的房屋及车位价款为148万元，至2015年12月16日的房屋及车位总价经评估为170.52万元（158.49万元+12.03万元），被告徐冬生应赔偿原告的房屋及车位差价损失为225200元（170.52万元-148万元）。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”，徐冬生因违约返还的双倍定金差额20000元，应从上述差价损失总额中扣除，扣除后，徐冬生应赔偿原告房屋及车位差价损失205200元。姜晓丽另主张徐冬生自本案起诉之日起按人民银行同期贷款利率标准支付差价损失的利息，于法无据，本院不予支持。姜晓丽除向徐冬生支付2万元定金之外未支付其他购房款，其在知晓徐冬生不愿继续履行合同后可以选择购买其他房屋以及时避免损失的扩大，但其坚持要求被告履行合同并为此提起诉讼，在一审法院向其释明“涉案房屋存在一房二卖的情形，如果姜晓丽仍然主张继续履行合同可能面临败诉的风险”时，姜晓丽仍坚持其诉讼请求，故自2015年12月16日姜晓丽起诉之日至2018年12月18日合肥市中级人民法院作出终审判决期间房价上涨产生的差价损失，并非徐冬生的过错造成，不应由徐冬生承担。原告主张的超出205200元部分的差价损失，本院不予支持。 原告支付的鉴定费8800元系因被告违约发生的费用，应由被告承担。(2016)皖0102民初8169号民事判决书判令该案的案件受理费80元、保全费5000元均由徐冬生负担，姜晓丽在本案主张该损失由徐冬生承担，于法无据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下： 一、被告徐冬生于本判决生效后十日内双倍返还原告姜晓丽定金40000元； 二、被告徐冬生于本判决生效后十日内赔偿原告姜晓丽房屋及车位差价损失205200元； 三、驳回原告姜晓丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19760元，由姜晓丽负担16760元，徐冬生负担3000元；财产保全费5000元，鉴定费8800元，均由徐冬生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  牛 蕾 人民陪审员  陆蓉华 人民陪审员  王富华 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  陈晓薇