福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0111民初6095号 原告：福州永融物业有限责任公司第三分公司，住所地福州市晋安区鼓山镇东三环路**远东丽景****连接体**。统一社会信用代码：91350100593482964U。 负责人：王育生，总经理。 委托诉讼代理人：陈品，男。 被告：陈于淦，男，汉族，住福州市鼓楼区，现住福州市晋安区。 原告福州永融物业有限责任公司第三分公司(以下简称永融物业公司)与被告陈于淦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永融物业公司的委托诉讼代理人陈品，被告陈于淦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永融物业公司向本院提出诉讼请求：判令1.被告支付自2015年12月1日起至2018年7月31日止拖欠的物业服务费2171元；2.按每月千分之五计算支付至2019年6月30日止的逾期违约金298.58元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系晋安区XXX单元公共租赁房屋(建筑面积56.55㎡)的实际使用人，2014年12月被告入住该房屋时原被告签订了前期物业管理协议，协议约定物业管理费按建筑面积的1.2元/㎡·月、违约金按0.5%/月计算。但被告自2015年12月至2018年7月31日累计32个月未交纳物业服务费，拖欠原告物业服务费2171元(56.55㎡×1.2元/㎡·月×32月)，原告多次催讨无果。根据合同约定被告应按每月千分之五计算支付自欠费之日起至2019年6月30日止的逾期违约金。请求支持原告的诉讼请求。 陈于淦辩称，其承认原告所诉的欠费事实。但其未缴纳物业费是由于原告未尽服务职责，住宅的供水池从未清洗过，卫生状况堪忧；其次，地面，地面停车场的收入及洗车店的房租收入未公开要的是，其房屋内部墙壁因渗水脱落，墙体祼露已经有两三年的时间，其多次向原告反映，但始终未得到解决，其因此不再缴纳物业服务费。待原告协助修复房屋墙体后，同意缴纳物业服务费。 原告围绕诉讼请求依法提交了原被告签订的前期物业管理协议、交房通知书、收款收据为证。被告对原告提交的上述证据不持异议，本院据此认定事实如下： 2014年12月，被告与福州市国有房产经营有限公司订立租赁合同，承租了位于晋安区××镇××路××号××小区××＃楼××单元××住房，房屋建筑面积为56.55㎡。原告系XX小区的物业服务企业，2014年12月3日，福州市国有房产经营有限公司发出交房通知书给原告，要求原告按规定收取物业服务费后，为被告办理交房手续，并实施物业管理。交房时原被告签订了前期物业管理协议，协议约定：物业服务费自业主办理交房手续之日起向原告缴纳，业主或物业使用人应在每月20日至31日内履行缴纳物业服务费义务；高层住宅按建筑面积1.2元／㎡·月收取物业服务费；业主违反协议约定未按协议约定的收费标准及时间交纳有关费用的，原告有权要求业主补交并自逾期之日起按欠费总额的千分五交纳违约金。合同订立后，被告按每月67.86元（56.55㎡×1.2元／㎡·月）交纳物业服务费，直至2015年11月30日止。2015年12月1日起被告不再交纳物业服务费，截至2018年7月31日，累计拖欠物业服务费2171.52元（67.86元／月×32月）。 诉讼中，原告确认被告居住的XXX单元房屋存在因防水工程不到位所导致的墙体渗漏、脱落等现象，原告表示其曾多次联系维修人员，后因维修人员与被告的对接出现问题，致使被告的房屋修缮问题未得到解决。 本院认为：原被告签订的前期物业管理服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律有关规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行。被告作为小区的物业使用人，在接受原告提供的物业服务的同时，应当履行交纳物业服务费的义务。被告以其房屋墙体损坏、原告未积极协调相关人员维修为由，不再交纳物业服务费，对此本院认为，案涉房屋系被告承租的公共租赁住房，根据合同法规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。虽然原告并非该房屋的所有人或出租人，房屋内部的墙体也不属于物业服务的内容，但原告作为物业服务企业应当尽最大努力为小区业主及物业使用人提供完善的物业服务，对于被告反映的房屋质量问题，原告本应积极联系出租人，协助被告落实维修人员，但原告未尽到谨慎勤勉的服务义务，致使被告房屋内损坏的墙体至今未得到修复，对此原告存在一定的过错，本院酌情扣减10%的物业服务费。对于物业服务企业在物业服务中存在的问题，业主可以通过其他合法渠道维护自己的权益，但不能以拒交物业服务费来对抗。综上，被告仍应支付自2015年12月1日起至2018年7月31日止尚欠的物业服务费2171.52元的90%即1954.37元(2171.52元×90%)。考虑到被告拒交物业服务费，事出有因，并非无故拒交，故原告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条,《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条、第六十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条规定,判决如下： 一、被告陈于淦应于本判决生效之日起十日内支付原告福州永融物业有限责任公司第三分公司物业服务费1954.37元； 二、驳回原告福州永融物业有限责任公司第三分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告福州永融物业有限责任公司第三分公司负担5元、由被告陈于淦负担20元。 本判决为终审判决。 审判员  吴仕红 二〇一九年十二月十七日 书记员  黄静晶 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。