黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初66号原告：张春生，男，1976年2月23日出生，汉族，住哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：肖荣华，黑龙江卓唯律师事务所律师。被告：朱海赢，女，1988年4月28日出生，汉族，住哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：路常青，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。被告：哈尔滨鑫喆房地产经济有限公司，住所地哈尔滨市利民开发区志华商城第******商服。法定代表人：刘鹏，总经理。原告张春生与被告朱海赢、哈尔滨鑫喆房地产经纪有限公司（以下简称鑫喆房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张春生及委托诉讼代理人肖荣华、被告朱海赢及委托诉讼代理人路常青、被告鑫喆房地产经纪公司法定代表人刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张春生向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与二被告签订的房屋买卖居间服务合同及原告与被告朱海赢为办理贷款签订的房屋买卖合同；2.判令被告返还房屋并协助将诉争房屋更名到原告名下；3.诉争房屋更名过户涉及的一切费用由二被告承担；4.诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2018年7月7日，张春生与朱海赢、鑫喆房地产经纪公司签订了房屋买卖居间服务合同，合同约定了房屋的成交价格，首付款的数额及贷款数额，同时也约定了办理过户及办理贷款的期限等事项。张春生积极配合朱海赢到银行办理贷款的相关手续并签订了房屋买卖合同，将房屋过户到朱海赢名下。张春生已经履行了所有应该履行的义务，但朱海赢、鑫喆房地产经纪公司没有按时向张春生支付购房首付款及贷款，张春生出售房屋获取相应对价的合同目的已经无法实现，故向法院提起诉讼，请求法院支持张春生的诉讼请求。朱海赢辩称，张春生至今没有收到购房首付款的原因在于鑫喆房地产经纪公司，没有收到银行贷款是因为张春生和鑫喆房地产经纪公司不能向银行出具付款的相关证据材料导致的，朱海赢在合同履行中没有任何过错，涉案房屋已经进行了房屋产权变更登记，房屋买卖目的已经实现，张春生请求解除合同返还房屋没有实际可能。鑫喆房地产经纪公司辩称，鑫喆房地产经纪公司现严重亏损，准备申请破产中，现公司还不上欠张春生、朱海赢的钱，可以分期的方式在2年内还清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张春生提交的证据二，房屋租赁合同一份，朱海赢对该证据的真实性无异议，对关联性和合法性有异议，本院认为该证据与本案无关联，不予采信。张春生提交的证据三（2019）黑0109民初66号民事裁定书一份，朱海嬴及鑫喆房地产经纪公司对证据无异议，本院予以采信，能够证明涉案房产在朱海赢名下，张春生完成了过户登记手续。朱海嬴提交的证据一，《房屋买卖居间服务合同》一份，张春生、鑫喆房地产经纪公司对证据的真实性无异议，该份证据与朱海嬴提交的证据二2018年7月13日鑫喆房地产经纪公司出具的收款收据一份相互印证，客观真实，本院予以采信，能够证明朱海嬴根据合同约定向居间人鑫喆房地产经纪公司交付了首付款317000元。朱海嬴提交的证据三与张春生提交的证据三相同，能够证明涉案房产已经根据合同约定完成过户登记，更名到朱海赢名下。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月7日，甲方即张春生与乙方即朱海赢及居间方鑫喆房地产经纪公司签订了《房屋买卖居间服务合同》，约定朱海嬴以贷款的方式购买张春生名下位于哈尔滨市利民开发区警官路北侧泰和轩小区6栋2单元1层1号房屋一处。房屋成交价格为717000元，签订合同时朱海赢向鑫喆房地产经纪公司支付代为张春生保管的购房定金71700元，朱海赢在贷款审批日前交付首付款317000元，由鑫喆房地产经纪公司代管，张春生、朱海赢双方共同委托鑫喆房地产经纪公司代为办理交易过户手续，鑫喆房地产经纪公司收到代收款后开始办理手续，张春生、朱海赢双方应积极配合，张春生、朱海赢双方负责在3日内将相关材料准备完毕送到鑫喆房地产经纪公司，如提交材料不及时，不合法或者交易双方不按时到场，由违约方承担由此造成的损失。贷款交易的房产，鑫喆房地产经纪公司应该在该房产由房产交易主管部门受理，并现场调查评估确认后45个工作日办理完毕贷款手续。双方初定贷款额度为400000元，首付款初定317000元。房屋更名所需的各项税费由朱海赢负担。朱海赢同意在签订合同当日向鑫喆房地产经纪公司支付居间服务费及信息咨询费共计7000元；张春生承诺按期交付房屋，保证朱海赢及时进户入住的合法权益；朱海赢承诺按期接管房屋，保证张春生按期收取房款的合法权益；《房屋买卖居间服务合同》中第五条、居间方的权利义务约定居间方即鑫喆房地产经纪公司“保证负责甲、乙双方购买房款代收转付的安全保障责任，确保双方房屋所有权置换的合法权益，如房款出现差错、遗失等问题，由居间方承担代收房款中的全部赔偿责任。保证在甲、乙双方配合的情况下房屋按期交付接管，保障乙方及时得到房屋，甲方及时得到房款。竭尽全力为甲、乙双方办理更名过户及贷款手续，不得推迟或拖延，如因国家政策性原因或不可抗力因素等原因导致无法办理更名或贷款审批不成功，居间方不承担任何责任，三方协商解决”。根据合同约定，朱海赢于2018年7月13日将首付款317000元交付给鑫喆房地产经纪公司，由鑫喆房地产经纪公司代收转付，鑫喆房地产经纪公司收到购房首付款后，张春生与朱海嬴办理了房屋更名手续，由于鑫喆房地产经纪公司内部出现问题，没有将首付款凭证交到银行办理购房贷款手续，导致贷款未能发放。鑫喆房地产经纪公司未将首付款交付张春生亦没为朱海嬴办理贷款手续。本院认为，张春生与朱海嬴及鑫喆房地产经纪公司签订《房屋买卖居间服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效，各方应诚实信用，全面履行约定的义务。关于张春生与朱海嬴对《房屋买卖居间服务合同》中的“代收转付”持有不同的理解，根据文义解释结合居间中介的媒介作用及市场习惯，本院认为本案“代收转付”即由中介公司代为收取和转付的意思，在本案中“代收转付”即鑫喆房地产经纪公司代卖方张春生向买方朱海嬴收款后转付给卖方张春生。本案中张春生、朱海嬴均按照合同约定履行了相关合同义务，张春生将房屋更名至朱海赢名下，朱海嬴已在贷款审批日前交付给鑫喆房地产经纪公司首付款317000元，并依照合同约定办理贷款手续。鑫喆房地产经纪公司未能提供首付款证明，未协助朱海赢办理房屋贷款手续，导致朱海赢不能按照合同约定以贷款的方式向张春生交付房屋剩余房款，鑫喆房地产经纪公司构成对张春生、朱海赢的双方违约，根据《房屋买卖居间服务合同》中第五条居间方即鑫喆房地产经纪公司“保证负责甲、乙双方购买房款代收转付的安全保障责任，确保双方房屋所有权置换的合法权益，如房款出现差错、遗失等问题，由居间方承担代收房款中的全部赔偿责任。”相应的法律后果及损害赔偿责任，应由鑫喆房地产经纪公司承担。朱海赢在履行合同过程中不存在违约行为，买卖双方已完成了交付首付款、交付房屋、完成变更登记手续。涉案房产已依双方买卖合同发生物权变动，买卖双方已经履行完毕主要合同义务，不具备法定和约定解除合同条件。张春生诉请解除《房屋买卖居间服务合同》及为朱海赢办理贷款签订的房屋买卖合同，返还房屋并协助将诉争房屋更名到张春生名下，诉争房屋更名过户涉及的一切费用由朱海赢、鑫喆房地产经纪公司承担，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决如下：驳回原告张春生的诉讼请求。案件受理费10970元（原告张春生已预交），保全申请费4105元（原告张春生已预交），均由原告张春生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判长 刘 丽审判员 张春秋审判员 赵子清二〇一九年十二月三十日法官助理徐晶书记员高佳媛