广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤06执异338号 案外人：佛山市顺德区炜煌精密五金制品有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区龙江镇万安渡口**，统一社会信用代码91440606MA4WE262XH。 法定代表人：梁汉辉。 申请执行人：橡树联合3号资产管理有限公司（OCMUnited3Limited），住所地：香港特别行政区铜锣湾希慎道**利园******。 董事及授权代表：陈柏香。 委托代理人：赵珊珊，广东禅都律师事务所律师。 委托代理人：何志奕，广东禅都律师事务所实习律师。 被执行人：广东本邦电器有限公司，住所地：，住所地：广东省佛山市顺德区勒流镇新埠工业区信用代码914406067081660492。 法定代表人：蔡干强。 被执行人：佛山市顺德区华强本邦电器有限公司，住所地：，住所地：广东省佛山市顺德区勒流街道新城路一街**信用代码914406067247884543。 法定代表人：蔡干明。 被执行人：襄阳华强照明科技有限公司，住所地：，住所地：湖北省襄阳市襄州区张湾镇航空路**信用代码91420600MA488QT005。 法定代表人：蔡干明。 被执行人：博爱华强本邦照明电器有限公司，住所地：，住所地：河南省焦作市博爱县清化镇街道办事处玉祥路汽车站东路北100米信用代码91410822749208743B。 法定代表人：蔡干明。 被执行人：卢丽英，女，汉族，1966年11月12日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：蔡干明，男，汉族，1968年09月24日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：杨秋明，女，汉族，1969年10月06日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：蔡干强，男，汉族，1964年10月29日出生，住广东省佛山市顺德区。 本院在执行申请执行人橡树联合3号资产管理有限公司（以下简称橡树公司）与被执行人广东本邦电器有限公司（以下简称广东本邦公司）、佛山市顺德区华强本邦电器有限公司（以下简称华强本邦公司）、襄阳华强照明科技有限公司（以下简称华强照明公司）、博爱华强本邦照明电器有限公司（以下简称博爱本邦公司）、卢丽英、蔡干明、杨秋明、蔡干强金融借款合同纠纷一案中，案外人佛山市顺德区炜煌精密五金制品有限公司（以下简称炜煌公司）对本院查封被执行人广东本邦公司所有的位于佛山市顺德区****房产（证号为粤房地权证佛字第××号，以下简称涉案厂房）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年12月19日举行了听证。案外人炜煌公司的法定代表人梁汉辉及申请执行人橡树公司的委托代理人赵珊珊、何志奕到庭参加了听证，被执行人广东本邦公司、华强本邦公司、华强照明公司、博爱本邦公司、卢丽英、蔡干明、杨秋明、蔡干强均未参加听证。本案现已审查终结。 案外人炜煌公司称，请求：1.确认炜煌公司对涉案厂房的第三仓靠通道的1500平方米享有合法有效的占有、使用、收益等租赁权利，并享有涉案厂房厂区内的道路通行权；2.炜煌公司的租赁权在涉案厂房处置后继续存在于涉案厂房之上。 事实与理由：炜煌公司的法定代表人于2017年3月25日与广东本邦公司的代表蔡某1签订《物业租赁合同》，租赁广东本邦公司所有的涉案厂房（入门右边第三间物业靠通道的部分厂房）共约1500平方米用于生产经营，租赁期限自2017年4月1日至2020年3月31日止。合同签订后，炜煌公司依约交纳了租赁保证金和水电押金85000元后，开始对厂房进行装修并安装、调试设备，进行生产，期间投入了无数的人力、物力和时间、精力。2017年4月，为协助炜煌公司办理营业执照和税务迁移，蔡某1提供了佛山市顺德区龙江镇万安村民委员会出具的《经营场所使用说明》及其本人的身份证复印件给炜煌公司。 租赁期间，炜煌公司依约交付每月租金和水电费到指定的账号中。更在2017年5月4日代广东本邦公司向龙江镇万安资产管理办公室交纳了2015-2016年综合服务费（资源费）90000元。炜煌公司与业主一年多来一直平安无事，直至法院张贴公告之日，才知悉涉案厂房被查封的事实。 炜煌公司通过合法、正当手段租赁了涉案厂房第三间物业靠通道的部分厂房，并在此从事生产经营活动，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第三十一条中“占有使用”的规定，对租赁的部分涉案厂房享有合法有效的占有、使用、收益等租赁权利，炜煌公司没有过错，法院无权强制炜煌公司搬迁。蔡某1从未告知炜煌公司涉案厂房已经被查封，可能被拍卖、变卖的事实，只是告知其系广东本邦公司的股东及法定代表人蔡干强的妹妹，代表蔡干强打理属于广东本邦公司的所有物业出租事宜。炜煌公司在长达一年多时间对厂房的使用从没有受到过任何的限制，因此一直相信并有充分理由相信涉案厂房的权属完整，权利不存在任何限制。炜煌公司为装修租赁的厂房投入了几十万元的装修费用，作为善意承租人，法律应当保护其合法权益。若此时执行广东本邦公司所有的涉案厂房，必将对炜煌公司的合法权益造成巨大影响。因炜煌公司租赁厂房系用于生产经营活动，投入的资金基本上都在应收账款上，一旦立即停止经营，不但投入在装修及设备的大部分资金白费，而且因中断经营，除面临违约赔偿外，原来的应收账款也面临无法收回的风险，粗略统计损失将近百万元之巨。此时执行涉案厂房，等待炜煌公司的只有破产、跑路，届时不但涉及的债权人人数很多，更有可能无法支付员工工资而引发群体性事件，对社会的和谐稳定将会造成极大影响。同时，涉案厂房厂区内共有15家企业，因法院的一纸公告，他们均面临同样的困境，恳求法院予以慎重、综合的考虑。 此外，根据“买卖不破租赁”的原则以及《执行异议复议规定》第三十一条第一款的规定，即使法院带租拍卖，并最终拍卖成功，法院实际移交占有案涉厂房时，也应依法保护炜煌公司享有的合法权益。法院现虽未实际拍卖移交，但采取责令“在2019年12月31日前自行迁出”的执行措施已经现实危及炜煌公司的租赁权，炜煌公司作为合法承租人有权提出异议，阻止法院在租赁期内向受让人移交涉案厂房，以保护其正常使用、收益租赁物的权利。 另补充，炜煌公司作为案外人，与执行案件是没有关系的，但是系利益有关的一方。炜煌公司作为涉案厂房内的承租人，如果橡树公司申请拍卖涉案厂房，并要求炜煌公司马上搬迁，炜煌公司无力承担这么大的搬迁费用，而且重新找个厂房装修，需要资金可能达到数十万元。因此，炜煌公司参加听证的目的是要表达炜煌公司并非想阻止执行广东本邦公司的涉案厂房，而是不想搬迁，希望留在涉案厂房内继续生产，做实业。在涉案厂房拍卖之后，如果有新的业主进驻，希望与新业主继续承租厂房。 综上所述，炜煌公司是对涉案厂房拥有合法租赁权的案外人，法院根据橡树公司的执行申请拍卖、变卖涉案厂房，并责令炜煌公司在在2019年12月31日前自行迁出的执行行为，严重损害了其合法权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向法院提起异议，请法院查明事实，切实维护其合法权益。 申请执行人橡树公司辩称：一、在本案（2019）粤06执异333、334号案当中，彭某作为蔡干强的母亲，先是在没有任何借款协议、转账凭证还有借款用途等证明的情况下，在（2017）粤06民初232号案正在审理期间，与广东本邦公司、蔡干强、卢丽英串通制作一份所谓的土地房产物业使用协议提出其享有涉案土地的使用权，将本应该由广东本邦公司支配使用且收益的涉案地块，转移到自己手中，再将涉案土地出租给其实际控制的佛山市顺德区千汇德贸易有限公司（以下简称千汇德公司），租期为15年。但双方没有实际使用场地，千汇德公司也没有交付过任何租金，双方的租赁合同明显违背常理，因此彭某与千汇德公司之间签订的租赁合同无效。根据上述事实，彭某作为广东本邦公司法定代表人蔡干强的母亲，明显是与蔡某1、千汇德公司恶意串通伪造租赁合同，协助广东本邦公司逃债，损害债权人的合法权益，符合《执行异议复议规定》第三十一条第二款的规定“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”再次，彭某利用其是蔡干强母亲，与女儿蔡某1、董某1间接控制广东本邦公司的便利，以蔡某1的名义与炜煌公司签订租赁合同，由彭某或蔡某1或董某1收取租金，将本应该由广东本邦公司收取的租金据为己有。为了继续收取非法租金，彭某恶意提起执行异议，阻碍本案的强制执行，严重损害债权人的合法权利。因此，炜煌公司提出的租赁合同因蔡某1无权出租而无效。 二、即使炜煌公司主张的租赁合同有效，但其租赁权发生在抵押权设立之后，依法不得对抗已登记的抵押权。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”的规定，原租赁关系能否对抗抵押权取决于租赁关系成立与不动产抵押权登记设立的先后顺序。 炜煌公司主张其与广东本邦公司成立合法有效的租赁关系。但提供的证据却并非广东本邦公司作为出租人所签的租赁合同，且没有提供广东本邦公司收取租金的记录，蔡某1、彭某、董某1无权出租，也无权收取涉案物业的租金，为此，炜煌公司提供其与蔡某1公司签订的《租赁合同》属无效合同。其次，该合同落款时间为2017年3月25日，比广东顺德农村商业银行股份有限公司勒流支行（以下简称勒流农商行）对涉案厂房设立的抵押权迟了整整2年，在本案勒流农商行设立的抵押权之后签订，根据上述法律规定，不得对抗已登记的抵押权。 综上，本案的租赁合同是无效合同，彭某、蔡某1、董某1未经广东本邦公司授权，私下以蔡某1与炜煌公司签订《物业租赁合同》，擅自收取涉案地块的租金，转移本应当由广东本邦公司、蔡干强等被执行人收取的租金，损害债权人的合法权益。执行法院依法应当予以扣缴。另外，炜煌公司提供的租赁合同形成于涉案地块抵押权登记设立之后，其提出的异议请求应当予以驳回。 被执行人广东本邦公司、华强本邦公司、华强照明公司、博爱本邦公司、卢丽英、蔡干明、杨秋明、蔡干强未作答辩。 案外人炜煌公司向本院提交如下证据： 1.炜煌公司营业执照复印件和法定代表人梁汉辉身份证原件各1份，拟证明炜煌公司的主体资格； 2.《物业租赁合同》、《合同保证金收据》、《经营场所使用证明》、蔡某1身份证、《龙江镇万安资产管理办公室收款收据》、《中国银联签购单》的复印件各1份及《房租收款收据》复印件6份，拟共同证明炜煌公司是与广东本邦公司有租赁关系的，由广东本邦公司的代表蔡某1签订合同，租赁的是该司的涉案厂房；其中《龙江镇万安资产管理办公室收款收据》还证明了炜煌公司代广东本邦公司交纳了2年管理费； 3.《补充协议》复印件1份，拟证明炜煌公司代广东本邦公司向龙江镇万安居委会交纳资源管理费，也证明了其与广东本邦公司有租赁关系。 经质证，申请执行人橡树公司对案外人炜煌公司提交的证据发表如下意见：全部证据没有原件，对真实性不予确认。证据1的营业执照的办理与炜煌公司是否享有合法有效的承租权没有关联性。证据2的《物业租赁合同》的真实性、合法性、关联性均有异议。（1）蔡某1未得到广东本邦公司的授权，私下将广东本邦公司的物业对外出租，非法赚取巨额租金，属于无权出租，该租赁合同为无效合同；（2）退一万步而言，如果蔡某1作为出租人代表广东本邦公司签订该合同，即广东本邦公司因收租而具有可供执行的现金财产，但却通过家属关系私下转移债权，侵犯了包括橡树公司在内的债权人合法权益，依法应当由执行法院予以扣缴租金；（3）该合同签订的时间为2017年3月25日，比勒流农商行对涉案物业设定的抵押权迟了整整2年，根据相关法律规定，不得使用“买卖不破租赁”的原则；（4）与答辩意见第一点一致。《合同保证金收据》没有转账记录，无法确认炜煌公司实际缴纳的事实。租赁合同无效，炜煌公司将保证金交给无权出租的千汇德公司，与广东本邦公司无关，也与本案无关。《经营场所使用证明》即使是真实的，也不能证明广东本邦公司与炜煌公司存在租赁关系，且该证明仅是佛山市顺德区龙江镇万安村委员会出具同意在涉案厂房营业的用途，没有备注使用者是炜煌公司。蔡某1身份证与本案无关联性，蔡某1无广东本邦公司的授权，无权对外出租该司的场地。《房租收款收据》的真实性、合法性、关联性不予确认。（1）收据出具的主体并非广东本邦公司，出租的主体也不是该司，该份收据与该司无关；（2）如果炜煌公司认为广东本邦公司是实际出租人，理应直接向该司交纳租金，并由该司申报租赁所产生的税费。根据彭某在（2019）粤06执异333、334号案主张的请求可反映出，彭某、蔡某1、董某1利用间接控制广东本邦公司的便利，以千汇德公司的名义与炜煌公司签订租赁合同，将本应该由广东本邦公司收取的租金据为己有。为了继续收取非法租金，恶意提起执行异议，阻碍本案的强制执行，严重损害债权人的合法权利。《中国银联签购单》及《龙江镇万安资产管理办公室收款收据》即使反映炜煌公司向广东本邦公司交纳了管理费，也是两者之间另外的法律关系，与本案的租赁期没有关联。炜煌公司也没有提供任何关于广东本邦公司确认需要由炜煌公司协助代缴管理费的文件，只能证明双方存在其他交易往来，但与本案无关。 申请执行人橡树公司向本院提交如下证据： 1.本院（2017）粤06民初232号民事判决书复印件1份，拟证明本案债权是经过合法诉讼程序确认，原债权人勒流农商行对广东本邦公司、华强本邦公司、华强照明公司、博爱本邦公司、蔡干强、蔡干明、卢丽英、杨秋明享有合法债权，对本案涉案厂房享有合法的抵押权，经过本案的生效判决确认，对涉案厂房依法享有优先受偿权； 2.本院（2019）06执266号执行裁定书复印件1份，拟证明橡树公司依法承继勒流农商行在（2017）粤06民初232号中的债权，并依法申请变更了申请执行人，是本案合法的申请执行人，对本案涉案厂房享有合法的抵押权，经过变更申请执行人的法定程序，对涉案厂房依法享有优先受偿权； 3.最高人民法院（2014）民申字第215号民事裁定书1份，拟证明关于以房屋物业使用权抵偿借款债务的问题，最高人民法院已经作出了明确的指导意见，房屋使用权抵债是合同之债，而并非房屋租赁关系，不能适用“买卖不破租赁”原则，根据合同的相对性原则，即使彭某的土地房产物业使用协议是真实的，也仅是其与广东本邦公司的内部协议，不能对抗合同之外的第三人。况且他们所谓的土地房产物业使用协议发生在勒流农商行与广东本邦公司之间设立的抵押权之后，根据相关法律规定，不得对抗生效的抵押权； 4.编号佛字第****、****号他项权证复印件各1份，拟证明：（1）勒流农商行对蔡干明名下的佛山市顺德区勒流街道办事处勒流社区居民委员会建设中路物业享有抵押权，抵押权登记时间为2015年5月27日；（2）勒流农商行对广东本邦公司名下的涉案厂房享有抵押权，抵押权登记时间为2015年5月27日。 经质证，案外人炜煌公司发表如下意见：对证据的真实性无异议。 被执行人广东本邦公司、华强本邦公司、华强照明公司、博爱华强公司、卢丽英、蔡干明、杨秋明、蔡干强均未提交证据。 经审查，本院对案外人炜煌公司及申请执行人橡树公司提交的证据作如下认定：炜煌公司提交的营业执照是工商部门公示资料，本院对其真实性予以确认；法定代表人梁汉辉身份证本院已核对原件，本院确认其真实性；其余证据因无原件核对，且橡树公司不予确认，本院对其真实性不予确认。橡树公司提供的全部证据炜煌公司对真实性均无异议，但其中证据3与本案无关联性，本院不予采纳，其余证据本院均予以其真实性。 本院经审查查明：2018年7月14日，本院作出（2017）粤06民初232号民事判决书，判决：一、广东本邦公司应于判决发生法律效力之日起15日内向勒流农商行清偿借款本金53670522.19元及相应利息、罚息及复利；二、华强本邦公司、华强照明公司、蔡干强、卢丽英、蔡干明应对前述第一项确定的债务承担连带清偿责任，华强本邦公司、华强照明公司、蔡干强、卢丽英、蔡干明在承担相应的担保责任后，有权向广东本邦公司追偿；三、勒流农商行有权就前述第一项确定的债务，以广东本邦公司提供抵押担保的涉案厂房，蔡干明、杨秋明提供的位于顺德勒流镇勒流居委会建设中路产权证号为粤房地证字第C***号的工业厂房，博爱本邦公司提供的位于河南市焦作市××玉××路北侧产权证号为博国用2010第***号的国有土地使用权等抵押物折现或者拍卖、变卖的价款优先受偿（其中博国用2010第***号的国有土地使用权优先受偿权的范围为债权本金最高余额774.48万元）；四、驳回勒流农商行其他诉讼请求。由于橡树公司受让了勒流农商行在该案中享有的债权，故橡树公司在前述债务人未履行生效法律文书确定义务时，向本院申请强制执行。本院审查后予以立案，执行案号为（2019）粤06执266号。2019年2月22日，本院作出（2019）粤06执266号执行裁定书，裁定：一、冻结、划扣广东本邦公司、华强本邦公司、华强照明公司、蔡干强、卢丽英、蔡干明银行存款71311617.01元或查封、扣押其相应价值的财产；二、冻结、划扣杨秋明、博爱本邦公司银行存款321493.25元或查封、扣押其相应价值的财产；三、查封广东本邦公司名下涉案厂房、蔡干明及杨秋明名下顺德区勒流镇勒流居委会建设中路（粤房地证字第C0210359号）工业厂房、博爱本邦公司名下河南省焦作市博爱县玉祥路北侧（博国用2010第***号）的国有土地使用权。 2017年8月10日，浙江省海宁市人民法院在（2017）浙0481民初5899号案中查封了涉案厂房。2019年5月28日，浙江省海宁市人民法院作出（2019）浙0481执1854号移交处置权暨参与分配函，将涉案厂房的处置权移交本院执行。本院于2019年11月13日作出（2019）粤06执恢130号公告，载明：“本院在执行申请执行人橡树联合3号资产管理有限公司与被执行人广东本邦电器有限公司、佛山市顺德区华强本邦电器有限公司、襄阳华强照明科技有限公司、蔡干强、卢丽英、蔡干明、杨秋明、博爱华强本邦照明电器有限公司借款合同纠纷一案中，查封了被执行人蔡干明所有的位于顺德区勒流镇勒流居委会建设中路厂房（证号：C0210359）及被执行人广东本邦电器有限公司所有的位于佛山市顺德区****房产（证号为粤房地权证佛字第××号）……本院拟于近期对上述房地产采取评估、拍卖等处置措施……，为了便于上述房产在处置后交付给买受人（或承受人），现本院责令上述房产的占有人于2019年12月31日前自行迁出并清理其中财物，逾期未迁出，视为权利人放弃处置相关财务的权利，本院将依法强制执行并追究相关占有人妨害执行的法律责任。”该公告于2019年11月14日张贴于涉案厂房处。案外人炜煌公司遂向本院提出本案异议。 另查明：涉案厂房先后于2012年12月26日、2015年5月27日、2015年10月28日被设置抵押权，抵押权人均为勒流农商行，不动产登记证明号分别为****、****、****。 本院认为，本案的争议焦点为：一、应否确认炜煌公司对涉案厂房的第三仓靠通道的1500平方米享有合法有效的占有、使用、收益等租赁权利，并享有涉案厂房厂区内的道路通行权；二、涉案厂房的第三仓靠通道的1500平方米应否带租约拍卖。 首先，关于第一个争议焦点。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当在指定期限内进行审查并作出是否中止对该标的执行的裁决。炜煌公司主张确认其对涉案厂房的第三仓靠通道的1500平方米享有合法有效的占有、使用、收益等租赁权利，并享有涉案厂房厂区内的道路通行权，该主张实质上是确权请求，不属于前述法律规定的案外人执行异议的审查范围，本案不予审查。 其次，关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已冻结的抵押权”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”的规定，就抵押物成立的租赁关系不能够对抗登记在先的抵押权，不能对买受人产生约束力。即以已登记的抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”的原则。本案中，炜煌公司主张其与广东本邦公司签订了《物业租赁合同》，对部分涉案厂房享有租赁权，但其并未提交该租赁合同及占有使用该厂房相关凭证的原件加以证明，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，其应承担举证不能的法律后果。因此，炜煌公司提出带租约拍卖涉案厂房的第三仓靠通道的1500平方米的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，炜煌公司的异议请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，裁定如下： 驳回案外人佛山市顺德区炜煌精密五金制品有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 李 慧 审判员 李蔚婕 审判员 尹小娜 二〇一九年十二月三十日 法官助理伍倩桃 书记员林晓波 书记员赵芊