广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13211号上诉人（原审原告）：区有杰，男，汉族，1988年11月12日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：唐明华，广东坚信律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李珊珊，女，汉族，1992年8月18日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：唐明华，广东坚信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：林作万。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东长华投资集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：林作万。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。上诉人区有杰、李珊珊因与上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）、被上诉人广东长华投资集团有限公司（以下简称长华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初8972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条之规定，判决：一、粤海通公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金8170元予区有杰、李珊珊；二、长华公司应对粤海通公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回区有杰、李珊珊的其他诉讼请求。案件适用简易程序结案，受理费减半收取1027.03元，由粤海通公司、长华公司负担。区有杰、李珊珊上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，改判粤海通公司向区有杰、李珊珊支付违约金90162元，并从起诉之日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息给区有杰、李珊珊；2.维持一审判决第二项，即长华公司对粤海通公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；3.一、二审诉讼费用由粤海通公司、长华公司承担。事实与理由：第一，《商品房买卖合同（预售）》与《委托装修协议》是两份不同的合同，因此不能将前者约定的毛坯房交付时间与后者约定的装修工程交付时间混为一谈，更不能将装修工程交付时间作为粤海通公司交付商品房的时间。第二，一审法院无视商品房买卖合同对商品交付时间的约定且开发商两次发出毛坯收楼通知的事实，反而推定委托装修协议变更交楼时间为2018年12月31日，导致逾期交楼违约责任的起算时间错误。第三，即使双方对交付时间有不同理解，由于《委托装修协议》是粤海通公司单方制作的格式合同，应作出有利于非合同提供方的解释。第四，区有杰、李珊珊已经在2018年1月31日前付清购房款，粤海通公司所谓的逾期付款不能作为顺延交房的理由。针对区有杰、李珊珊的上诉，粤海通公司、长华公司未发表答辩意见。粤海通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判违约金从2018年9月1日起算至2018年10月21日，且违约金总额最高不超过总房款的2%（逾期90天内每日按已付房款的万分之二计算，逾期超过90天的每日按已付房款的万分之三计算）；2.一、二诉讼费由区有杰、李珊珊、长华公司负担。事实和理由：第一，一审法院认为2%的违约金封顶条款无效，且未调低违约金标准，属于法律适用错误，二审法院应依法改判适用该违约金条款，并调整过高的违约金。第二，一审法院对违约金的计算有错，应按照《补充协议》第九条的约定计算违约金。第三，粤海通公司三次通知区有杰、李珊珊收楼，一审法院却以粤海通公司第三次通知收楼时间为首次通知时间和违约金计算的终止时间，属于认定事实错误。第四，《补充协议》的约定合法有效，案涉房屋应以取得《工程竣工验收报告》为交付条件。一审法院以取得竣工验收备案证明文件和测绘报告为交付条件，属于适用法律错误。第五，一审判决超出区有杰、李珊珊的诉请范围，程序不当，应依法改判。第六，一审法院判决全部诉讼费由粤海通公司承担，缺乏法律依据，应当改判。区有杰、李珊珊辩称，粤海通公司的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院维持原判，驳回粤海通公司的上诉请求。针对粤海通公司的上诉，长华公司未发表答辩意见。二审期间，区有杰、李珊珊、粤海通公司、长华公司均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。围绕着诉辩双方的意见，二审争议的焦点为：1.涉案房屋的交付条件应如何确定；2.双方约定的交房时间应如何确定;3.粤海通公司是否可以因区有杰、李珊珊逾期付款而顺延交房时间；4.粤海通公司与区有杰、李珊珊在《补充协议》中约定的违约金条款是否有效。关于第一个焦点问题。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。此为商品房交付的法定标准，也是交付的先决条件。《补充协议》中变更交付条件为房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，但尚未经过建设行政主管部门对建设工程的严格审查，此该交付条件明显低于上述标准，故粤海通公司上诉主张以《补充协议》中约定的交付标准来认定涉案房屋是否符合交楼条件缺乏法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。经查,粤海通公司与区有杰、李珊珊在签订《商品房买卖合同》的同时签订《委托装修协议》，且区有杰、李珊珊亦确认购买房屋时已经知道涉案房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而涉案房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认涉案房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定涉案房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更涉案房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定涉案房屋的交付时间正确，本院予以维持。关于第三个焦点问题。粤海通公司与区有杰、李珊珊在《补充协议》中明确约定区有杰、李珊珊需保证贷款机构在买卖合同签订后60日内将按揭贷款发放至粤海通公司账户，否则粤海通公司有权顺延交房时间。该条款是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，亦不存在其他无效情形，故合法有效，双方当事人应当按照该约定履行。本案中，区有杰、李珊珊申请贷款的银行超过60日将贷款发放给粤海通公司，根据《补充协议》的约定，粤海通公司可以顺延交房时间。区有杰、李珊珊申请贷款的银行迟延发放贷款虽不一定是区有杰、李珊珊的原因引起，但亦不应由粤海通公司承担该责任和风险，且《补充协议》已经明确约定了粤海通公司可据此顺延交房时间，故一审判决按照约定顺延粤海通公司的交房时间正确，本院予以维持。关于第四个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，《补充协议》为粤海通公司提供的格式条款，而该协议变更了原合同关于违约金的约定，降低了粤海通公司违约应承担的违约金标准，特别限定粤海通公司应承担的违约金标准最高不超过商品房总价款的2%相反，如果区有杰、李珊珊违约，则应需支付的违约金数额明显高于粤海通公司，且违约金可以叠加。因此，该违约金的变更使得双方在违约时应支付的违约金明显不对等，且存在减轻格式条款制作方粤海通公司的责任，加重区有杰、李珊珊责任的情形，故该条款无效。区有杰、李珊珊在提起本案诉讼时亦不按照《补充协议》约定的该违约金标准主张，故一审法院综合涉案商品房所在地的租金水平、现行利率标准等，按照原合同约定日万分之三的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张按照该《补充协议》约定的违约金标准计算逾期交房违约金理据不足，本院不予支持。此外，粤海通公司上诉主张一审判决超出区有杰、李珊珊的诉讼请求范围，属于程序不当，应予改判。经审查，区有杰、李珊珊主张的逾期期限系基于毛坯房交付而提出，与一审法院认定涉案房屋为精装房交付不符，但一审法院为避免诉累，对区有杰、李珊珊在核定范围内主张的违约金数额予以支持，并无不妥，本院予以维持。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决粤海通公司、长华公司负担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，区有杰、李珊珊、粤海通公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2104.05元，由上诉人区有杰、李珊珊负担2054.05元，上诉人佛山市粤海通房地产有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十一月二十六日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣