贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初58号原告（案外人）：周真义，男，1976年11月26日出生，彝族。委托诉讼代理人：肖仕刚，贵州上运潇荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓小琪，贵州上运潇荣律师事务所律师。被告（申请执行人）李岑，女,1953年5月27日出生，布依族。委托诉讼代理人：谢学科，上海法知特律师事务所律师。被告（被执行人）濮树，男,1970年2月10日出生，汉族。被告（被执行人）龙燕，女,1972年8月22日出生，汉族。被告：贵州利安房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市民主路**楼**。法定代表人：何波，该公司执行董事。原告周真义与被告李岑、濮树、龙燕、贵州利安房地产开发有限公司（以下简称：利安公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告周真义委托诉讼代理人肖仕刚，被告李岑委托诉讼代理人谢学科、被告濮树到庭参加诉讼，被告龙燕、利安公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告周真义向本院提出诉讼请求：一、撤销（2018）黔01执异328号《执行裁定书》；二、不得执行贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场第A幢负一层负1-74房产，并立即解除查封；三、确认贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场第A幢负一层负1-74房产系原告合法购买所得，被告利安公司为原告办理备案、预售登记手续；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月22日，原告与利安公司签订《商品房买卖合同》，原告购买贵州省安顺市西秀区。原告转账支付房款464294元及税费、维修基金、登记费17503元，利安公司向原告出具《收款收据》，并向原告交付案涉房屋。2014年4月22日交房至今，原告作为合法买受人，与安顺中环百盛百货有限责任公司（以下简称：中环百盛公司）签订《中环商业步行街经营管理委托书》、《委托招商管理合同》，委托中环百盛公司统一对外出租。贵阳市中级人民法院依据（2016）黔01执701号执行裁定书以及司法处置公告，拟司法处置预售备案登记为被告濮树、龙燕名下之贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场第Ａ幢负一层房产，涉及包括原告合法购买的上述商铺部分。原告作为案外人对此提出执行异议申请。法院于2018年9月20日作出（2018）黔01执异328号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，一、被告濮树、龙燕与利安公司串通，通过以预付10万元之方式，将价值上亿元之房产备案登记于濮树、龙燕名下，但却未办理预售登记；约定房价款为1650万元，却未将差额1640万元付至监管账户，合同约定的房款与实际房产价值存在巨额悬殊，交易不具有真实性。被告签订《商品房买卖合同》约定购房价为1650万元，同日签订《回购协议》，回购价为2046万元，回购价与购房价相差396万元，回购期限3个月，按照月利息8%计算，则每月支付132万元，回购期限届满，则合计本息为2046万元，刚好印证与《回购协议》回购价为2046万元一致。利安公司2014年1月21日至2014年4月8日期间，向濮树、龙燕共支付利息542万元。濮树、龙燕与利安公司的行为，属于名为商品房买卖，实为借贷。其实质为对于1650万元的借款预先设定将包括原告合法购买之房产通过预售备案登记提供非典型性担保，该事实在利安公司向贵院提出执行异议申请之书面材料中得以印证，被告濮树、龙燕不属于真实的商品房买受人，所谓商品房买卖属于虚假的意思表示。被告濮树、龙燕与利安公司签订的《商品房买卖合同》、《回购协议》无效，备案登记无效，其相互间的借贷应当另案处理。二、原告属于合法买受人，已履行足额交付房款以及其他应由购房人缴纳相关费用的义务，取得所有权人的权利；原告享有商铺合法占有、使用、收益和处分的权利。未能办理备案登记系因利安公司未履行更改规划补交土地出让金所导致，非因原告自身原因未办理过户登记。原告属于善意购买人，现对于购买房产之占有属于善意取得。三、原告提出之执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原告享有足以排除执行的权利，法院执行查封案涉房屋应予停止，并解除查封。四、（2018）黔01执异328号《执行裁定书》，超过15天法定期限作出并送达原告，程序违法；未核实原告提交之证据，概而言之以所谓“普通债权、期待物权”须经审判程序进入实体审理为由，不作实体判断，增加原告的诉累。且原告购房、付款在前，第三人与被告濮树、龙燕借贷的时间在后，《执行裁定书》，事实认定错误。综上，原告提起本案诉讼，诉请如前。被告李岑答辩称，一、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第（二）款，案外人异议之诉诉讼请求必须“有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关”，原告的诉讼请求没有明确是哪个执行案件的执行行为侵害其合法权益，从其诉讼请求也无法知晓其诉讼请求与原判决、裁定之间的关系。其次，我方申请执行濮树、龙燕的案件执行案号为（2016）黔01执701号，执行被执行人位于安顺市的资产为安顺市西秀区，用途为车库，并非原告诉讼请求中所提的商铺。我方对原告的诉讼主体资格持怀疑态度。再次，假设原告所提无误，我方在执行过程中，通过安顺市房屋产权管理处2016年4月25日反馈信息查知被执行人濮树、龙燕是2014年1月21日办理的预售合同备案，且房产上并无其他异议权属备案信息，远早于原告签订的《商品房买卖合同》，不管是签订在先还是备案在先，都是被执行人濮树、龙燕的购房在先。且预售合同在房产登记机关备案具有公示效力，原告在知道或应当知道该备案信息的情况下，仍然签订《商品房买卖合同》，其所谓的真实合法合同也是苍白无力的。即使原告签订《商品房买卖合同》对我方预售合同备案不知情的理由合理，依据2018年1月16日发布的《贵州省城乡规划条例》第四十一条、第五十三条之规定，擅自改变房屋用途违反法律强制性规定，可能导致其合同至始无效。案涉房屋并未达到法律意义上的用途改变，至今，执行标的的用途仍然为车库。如果原告与被告濮树、龙燕及利安公司之间是一房二卖的合同纠纷，应当另案诉讼，与我方执行案件无关，与案外人执行异议之诉无关。最高人民法院异议复议规定第二十八条适用于“对登记在被执行人名下的房产提出异议”，而本案中假定原告提出的商铺与执行标的车库有关联，也不应当扩大上述法律法规的适用范围。立法本意限定在“登记在被执行人名下”，其实际意义就是区分登记在出卖方名下房产的一房二卖纠纷，如果擅自扩大异议复议规定第二十八条的适用范围，很可能导致一房二卖纠纷被“滥用”，增加案外人异议之诉案件数量，浪费司法资源。且如果把一房二卖理解为异议复议规定二十八条内容，也是超出了案外人异议之诉范围，故应当要求原告就一房二卖另案诉讼。最后，依据最高人民法院、自然资源部、住房和城乡建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条规定可知，被执行人经预售备案登记的房产虽然未取得所有权，但仍然可以依法进行查封，且该预查封的效力等同于正式查封。可见，我方执行案件采取的执行措施并无不当之处。二、被告濮树、龙燕与利安公司签订的《商品房买卖合同》是否构成商品房买卖法律关系，与本执行异议之诉案件无关。依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，前述原告的观点既不是其对执行标的享有足以排他的证据，更不是确认其权利的请求权，故依法不应属于本案审查范围。应当属于另案诉讼事宜。三、原告针对在案外人异议之诉案件中要求各方配合其办理过户手续等诉讼请求同样不属于案外人异议之诉审查范围，依法应当直接予以驳回。综上所述，案外人异议之诉审查内容中案外人权利主体资格是非常重要的部分，原告诉称其为我方执行案件执行标的所有权人，但作为不动产的所有权人，至少应当符合三个方面的其中之一，即《物权法》规定的不动产登记为准、《物权法》第二十八条规定的物权特殊变动效力，或是最高院异议复议规定二十八条或二十九条情形，虽非所有权但足以排除执行。很显然，原告所谓的所有权的理由和证据均不符合上述三种情况。因原告并非以其他利害关系主体名义提起案外人异议之诉，故应当围绕其所谓所有权人身份是否有足够证据证明，且该证据是否足以排除执行查封行为，占有不代表所有、支付租金不代表所有。故，请求驳回原告诉讼请求，并判决本案诉讼相关费用由原告承担。被告濮树答辩称，本人于2014年1月21日签订商品房买卖合同，并于2014年1月21日和22日付清所有购房款，并办理了备案登记，合法购买了车库，目前该房产未办理规划变更登记，用途仍然为车库。被告龙燕、利安公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告周真义对其主张提交以下证据：第一组:利安房开证照，拟证明：利安房开依法设立，项目5证齐全，可预售。被告李岑、濮树质证称，对该组证据三性均无异议。第二组：安顺市规划局文件、《百万买商铺，居然是车库》新闻报道。拟证明:2013年12月26日，相关部门同意中环广场地下停车场更改为商场。利安公司2015年11月10日、16日，向贵州都市报等媒体承认，原告等购买的房产属于商铺。被告李岑质证称，对该组证据真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，安顺市规划局的文件并不能直接改变房屋用途，且该文件并非结论性文件，而是规划局与国土局的内部文件，不具有直接改变房屋用途的效力。对利安公司对媒体的表述不予认可，更不具有房屋用途改变的效力。被告濮树质证称，对该组证据真实性予以认可，目前的规划用途还是车库，利安公司申请改规但是未完成。第三组：濮树与利安公司签订的《商品房买卖合同》、《回购协议》、备案登记表、蒋安与利安公司民事判决书,拟证明：2014年1月21日，濮树、龙燕、利安公司以实为借贷名为买卖的方式，合谋签订《商品房买卖合同》、《回购协议》，将已出售与原告的房产备案登记，性质为车库。房价1650万元，三个月回购，回购总款2046万元，回购期间每月8%利息。实际预付10万元，2014年1月27日前付尾款。另，利安公司未补交土地出让金。被告李岑质证称，对《商品房买卖合同》、备案登记表三性均无异议，该证据也证明了我方执行案件预查封合法有效；对《回购协议》、判决书及其他三性均不予认可，与本案执行异议之诉审查范围无关联性。被告濮树质证称，与李岑质证意见一致。第四组：付息清单及银行流水、何波及濮树的个人账户信息。拟证明：2014年1月21日至同年4月8日，按照8%/月计算，利安公司法定代表人何波向濮树个人共支付三个月利息542万元。被告李岑质证称，对该组证据三性均不予认可，该组证据与案外人执行异议之诉审查范围无关联性，应当另案诉讼。被告濮树质证称，何波支付的款项不是利息，而是回购款，对付息清单不予认可；银行账号是我的，对于银行流水予以认可。第五组：民事判决书、执行裁定书、公告、异议申请执行裁定书、邮递单、查询单、送达回证。拟证明：李岑对濮树、龙燕享有金钱债权，房产是原告合法购买所得。2018年7月26日拟司法处置，原告提出执行异议申请被裁定驳回，依法提起执行异议之诉。2018年10月1日，驳回执行异议申请的裁定送达原告。被告李岑质证称，对该组证据真实性、合法性无异议，对该组证据关联性有异议，不能证明房产的所有权，无法证明房产编号与地下车库之间是否有法律关系。被告濮树质证称，对该组证据三性无异议。第六组：身份证，拟证明：三原告的身份情况真实、合法。被告李岑、濮树质证称，对该组证据三性无异议。第七组:置业预算表、商品房买卖合同、收款收据,拟证明：2014年4月22日，原告签订商品房买卖合同，按要求支付房款434294元，税费、维修基金、工本费合计17503元。利安公司向原告交付中环商业广场第A幢负一层负1-74房产。被告李岑质证称，对《商品房买卖合同》真实性无异议，对合法性、关联性有异议，利安公司擅自将房屋用途从车库改为商铺，该合同违反法律强制性规定。对其他证据的三性均不予认可。被告濮树质证称，对该组证据三性均不认可。第八组：《经营管理委托书》、《委托招商合同》，拟证明：至今原告行使对于所购买商铺占有、使用、委托租赁、收取租金的所有权之权利。被告李岑质证称，对该组证据三性均不予认可，与本案无关联性；被告濮树质证称，对该组证据三性均不予认可。第九组：银行电子回单，拟证明原告委托中环百盛公司出租，由中环百盛公司向原告支付租金的事实。被告李岑质证称，对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，只能证明中环百盛公司向原告支付了租金，但不能证明原告是房屋所有权人。被告濮树质证称，对该证据真实性无异议，对合法性、关联性不予认可，租金在查封后才产生。第十组：购买车库的发票，拟证明车库单间为9983元/平方米，但濮树以2000余元的单价购买，巨大的价格差说明濮树与利安房开之间并非真实的房屋买卖合同关系。被告李岑质证称，对该证据真实性无异议，对关联性有异议，该票据反映的是小区车库，价位与商用车库的价值有差异，不应作为参考。被告濮树质证称，与李岑质证意见一致。被告李岑对其主张提交以下证据：第一组：《销售合同备案情况查询表》，拟证明：1、被告濮树、龙燕于2014年1月21日已经完成了预售合同备案手续；2、我方执行案件预查封被告濮树、龙燕该房产之前，并无任何异议登记信息，我方执行案件采取执行预查封措施并无不当。3、被告濮树、龙燕购买的该房产用途为车库，且至少自2014年1月21日至今均为车库用途。原告质证认为，对该组证据真实性无异议，对于证明目的不予认可。《销售合同备案情况查询表》不属于产权所有的证明，且显示预付款仅为10万元，说明预付款与购房面积悬殊，足以证实是虚假的，且未经预售备案，对该证据证明目的不予认可。被告濮树质证称，濮树在2014年1月21日、22日已经付清1650万元，有银行贷款凭证和收据为证。第二组：（2016）黔01民初520号民事判决书，拟证明，李岑对濮树、龙燕的债权已经判决并已生效。李岑的申请执行人主体身份真实合法。原告质证称，对该证据无异议，但李岑与濮树、龙燕之间是普通债权。被告濮树质证称，对该证据无异议。第三组：贵阳市中级人民法院协助执行通知书、民事裁定书及送达回证，拟证明，2016年5月9日贵阳中院已依法对濮树、龙燕的预售合同备案房产采取预查封措施，查封期限为2016年5月9日至2019年5月8日。2016年5月9日安顺市房屋产权管理处已依法受理。原告质证称，原告一直实际占有使用案涉房屋，并提起了执行异议，法院驳回我方执行异议。被告濮树质证称，对该组证据无异议。第四组：送达回证，拟证明：2019年4月9日贵阳中院已依法向安顺市不动产登记中心送达(2016)黔01执701号案件执行裁定书、协助执行通知书；贵阳中院在查封到期前已依法采取续封措施；2019年4月9日安顺市不动产登记中心已依法受理。原告质证称法院在原告提出异议的情况下向不动产登记中心送达协助执行通知书，对该证据有异议。被告濮树质证称，对该证据无异议。被告濮树向本院提交以下证据：第一组：居民身份证，拟证明：证明被告身份信息，主体适格。原告李友正、简涵云、李沁泽、被告李岑质证称，对该组证据三性均无异议。第二组证据：商品房买卖合同，拟证明：濮树与利安公司签订商品房买卖合同、预售许可证号为商房预字第××号的中环商业广场Ａ幢负1层1号房，规划用途为车库。原告质证称，对该证据真实性无异议，对合法性有异议。《商品房买卖合同》是基于实为借贷、名为买卖的方式签订，不能成为被告濮树、龙燕获得房屋所有权的依据。被告李岑质证称，对该组证据三性均予以认可。第三组：安顺市商品房预售合同备案登记表（预售合同登记号:Ｙ0041528）。拟证明：目前备案在濮树名下的中环商业广场Ａ幢负1层1号房，在安顺市住建局，均标明是车库，预售证也是车库，而不是原告所称的商铺，利安公司申请改规，但在没有改规成功的情况下，以商铺的名义销售，是典型的一房二卖，甚至有三卖的情况，是欺诈消费者。原告质证称，对该组证据真实性无异议，对证明目的持有异议。该证据不能证实被告按照法定程序办理商品房买卖除了预售和备案登记之外的法定程序。被告李岑质证称，对该组证据三性均予以认可。第四组：中国建设银行电子转账凭证。拟证明：濮树购买的中环商业广场A幢负1层1号房已向安顺市住房和城乡建设局交纳专项维修基金48.2936万元。原告质证称，对该组证据三性均不予认可。被告李岑质证称，对该组证据三性均予以认可。第五组：中国工商银行付款凭证。拟证明：濮树已经按照购房合同付清1650万元购房款项。原告质证称，对该证据真实性、关联性有异议，转账凭证上的款项是转给何波个人，而不是转给利安公司或者监管账户，濮树与何波之间是借贷关系。被告李岑质证称，对该组证据三性均予以认可。被告濮树提供的证据形成完整的证据链，其已完成了《商品房买卖合同》约定的义务，证明其在房地产登记机关的《预售合同备案》是真实合法有效的。虽未达到期待权利人的预告登记效力，但已经符合法院依法预查封的效力。第六组：收款收据，拟证明：利安公司开具收据载明收到濮树交来购房款金额共计1650万元。原告质证称，对该证据三性均不予认可。被告李岑质证称，对该组证据三性均予以认可。第七组：收款委托书，拟证明，由利安公司股东签字盖章认可的收款委托书委托何波收款。原告质证称，对该证据三性均不予认可。该收款委托书与利安公司与濮树签订的《商品房买卖合同》约定的指定交付账户是不一致的，而且该《收款委托书》载明的款项与《商品房买卖合同》载明的差额款项1640万元是不一致的。被告李岑质证称，对该组证据三性均予以认可。第八组：贵州利安公司章程。拟证明贵州利安公司的股权结构，签字的人是利安公司的股东。原告质证称，对真实性不予认可。被告李岑质证称，对该组证据三性均予以认可。第九组：《回购协议》，拟证明：贵州利安公司未在规定的期限内付清上述房屋的回购款项，属于根本性违约，视作放弃回购权利。原告质证称，对该证据真实无异议，合法性有异议，对其证明目的不予认可。《回购协议》与《商品房买卖合同》签订的时间为同一天，而《商品房买卖合同》的出售价款与回购款的差额为542万元，回购期限为3个月，实际上是按照8%/月支付利息，而且属于民间借贷法律关系，并不是真实的商品房买卖关系，被告不能以此获得房产的所有权。被告李岑质证称，对该组证据三性均不予认可，与本案无关。本院依职权向中环百盛公司调查案涉中环商业广场负一楼对外出租、经营的情况，针对调查笔录，原告周真义质证称，该笔录说明中环百盛公司确认委托租赁人为实际购房人，而非利安公司。对被调查人称由利安公司委托出租的陈述不予认可。由于中环百盛公司未能履约向承租人收取租金并向原告支付租金，不能作为原告占有时间晚于查封时间的证据。被告李岑质证称，对该调查笔录真实性无异议，对合法性持异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条至十九条的规定，法院收集该证据于法无据，且并无当事人申请调查取证。对该证据关联性持有异议，该调查笔录系针对不动产的租赁关系收集，租赁关系不能证明该不动产合法存在。被告濮树、龙燕、利安公司未予质证。经庭审举证及本院核实，本院认定事实如下：2014年1月21日，濮树、龙燕与利安公司签订《商品房买卖合同》，约定濮树、龙燕购买中环商业广场Ａ幢负1层1号房，规划用途为车库，建筑面积为7429.78平方米。付款方式为分期付款。买受人在2014年1月27日前分期支付房价款。预付款10万元，余款1640万元于2014年1月27日前付清。并约定，房屋预收款应当支付至利安公司名下的监管账户，账号为24×××30。2014年1月21日，利安公司及其股东出具《收款委托书》，委托买受人将案涉购房款支付至公司法定代表人何波名下62×××28账户。同日，濮树通过中国工商银行向利安公司法定代表人何波分别转账100万元、320万元，同日，利安公司出具《收款收据》载明，今收到濮树交来购房款壹佰万元整、叁佰贰拾万元整。2014年1月22日，濮树通过中国工商银行向利安公司法定代表人何波分别转账430万元、800万元，同日利安公司出具收款收据，载明今收到濮树交来购房款一千二百三十万元整。濮树向何波转账金额共计1650万元。2014年1月21日，利安公司24×××30保证金账户存入10万元，载明交款人为：濮树。同日，徐启慧作为付款人向安顺市住房和城乡建设局专项维修基金账户转账支付维修基金482936元。本案庭审过程中，被告濮树主张，案涉房屋的维修基金缴纳事宜是由利安公司的工作人员办理。2014年1月21日贵州省安顺市住房和城乡建设局对濮树、龙燕与利安公司签订的《商品房买卖合同》进行备案登记，备案登记表中载明预售商品房用途为车库。2014年1月21日，利安公司与濮树签订一份《回购协议》，约定濮树同意利安公司回购中环商业广场A幢负1-1号房。回购期限为2014年1月21日至2014年4月21日。回购金额为2046万元。其中1月21日支付132万元，2月21日支付132万元，3月21日支付132万元，4月21日支付1650万元。并约定如利安公司到期未能及时付清回购房款，应于回购约定到期之日15个工作日内向濮树提出书面申请，经双方同意后给与三个月的宽限期，若利安公司未能在规定时效内向濮树提出宽限期的书面申请，视为放弃回购权，利安公司应按原《商品房买卖合同》将商品房的权属证书（土地使用权证、房屋所有权证、房屋所有权共有证）办理至濮树名下。2014年1月21日至2014年4月8日期间，利安公司法定代表人何波通过其62×××28账户向濮树62×××09账户转账共计542万元。具体如下：2014年1月21日转账132万元；2014年1月25日转账64万元；2014年2月24日转账100万元；2014年2月25日转账32万元；2014年3月4日转账64万元；2014年3月27日转账100万元；2014年4月8日转账50万元。李岑诉濮树、龙燕民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）黔01民初520号协助执行通知书，于2016年5月9日查封了贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢负一层1号车库。查封期限为2016年5月9日至2019年5月8日。本院于2016年9月12日作出（2016）黔01民初520号民事判决书，判令濮树、龙燕于判决生效之日起10日内共同偿还李岑借款本金8000000元及利息（利息以8000000元为基数，按照月息2%的标准计算，从2015年12月4日计算至判决确定的履行期限届满之日止）。该判决生效后，因濮树、龙燕未履行生效判决确定的义务，李岑向本院申请强制执行。执行案号为（2016）黔01执701号，2018年7月26日，本院发出公告，拟对贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢负一层1号房产进行司法处置。2019年4月9日，本院对案涉贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢负一层1号车库进行续查封。周真义向本院提出执行异议，本院作出（2018）黔01执异328号执行裁定书，裁定驳回周真义的异议请求。周真义遂提起本案执行异议之诉。2012年利安公司向相关部门申请将中环商业广场地下一层停车场调整规划为商业用房。但至今未办理完改规手续。2014年4月22日，原告周真义及其妻子郭太万与被告利安公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢负一层负1-74号商铺，注明该商品房的规划用途为“商业”。并约定购房款共计464294元。2014年4月22日原告周真义银行账户支出451797元，同日利安房开公司出具收款收据载明收到周真义交来购房款464294元及代收费17503元。2014年4月22日原告周真义与中环百盛公司签订一份《“中环商业步行街”经营管理委托合同》，约定周真义将案涉中环商业步行街A栋负一层74号房屋委托中环公司进行经营管理。2018年至2019年期间，中环百盛公司多次向周真义银行账户转账支付租金。2019年10月18日，本院依职权向安顺中环百盛百货有限责任公司进行调查案涉中环商业广场负一楼对外出租、经营的情况，该公司董事长陈东泉向本院陈述，2014年利安公司对外销售案涉商铺，并委托中环百盛公司招商。为配合利安公司销售商铺，利安公司与购房人签订商品房买卖合同时，中环百盛公司也同时与购房人签订了《经营管理委托合同》。中环百盛公司2014年对外进行招商，2015年开始营业。但由于该商场物业不达标等问题，2015年至2017年期间，部分商家退出经营。2017年商铺购房人持购房合同、收据到中环百盛公司，再次签订《委托经营合同》，后中环百盛公司引进超市并营业至今。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点在于：一、被执行人濮树、龙燕是否对案涉房屋享有物权；二、原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。关于争议焦点一，首先，虽然濮树、龙燕于2014年1月21日与利安公司签订了《商品房买卖合同》且办理了合同备案登记，但根据本案查明的事实，濮树分别于2014年1月21日、2014年1月22日将购房款1650万元支付至利安公司法定代表人何波的账户。但为了办理合同备案登记，濮树仅将购房款中10万元付至利安公司资金监管账户，并由利安公司工作人员代为支付房屋维修基金482936元。上述履行方式显然不符合商品房买卖的交易习惯。其次，在签订《商品房买卖合同》当日，濮树又与利安公司签订一份《回购协议》，约定利安公司在四个月内回购房产，回购价款共计2046万元，回购款支付方式为：前三月每月支付132万元，第四月支付1650万元。从上述约定可见，双方约定的四个月回购期即为利安公司履行还款义务的期限，回购款1650万元即为濮树已向何波支付的款项，应当属于濮树出借给利安公司的借款本金，其余396万元应属借款利息。双方签订《回购协议》的合同目的在于明确濮树对利安公司的债权。濮树、龙燕与利安公司之间是名为房屋买卖实为借贷的法律关系。双方签订《商品房买卖合同》及《回购协议》的合同目的并非在于出售或购买商品房，而是为利安公司借款而提供的房产担保，双方在贵州省安顺市住房和城乡建设局对《商品房买卖合同》备案，其目的亦在于以房产担保债权的实现。该备案登记虽然具有公示效力，但合同备案登记属于行政管理的范畴，与《中华人民共和国物权法》中的不动产预告登记制度存在本质区别，不具有物权变动的效力。且利安公司在与濮树、龙燕签订合同后并未将案涉房屋交付给濮树、龙燕，故被告濮树、龙燕并未实际取得争议房产的物权，亦未取得占有、使用、收益等实体权益。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告作为案外人对案涉房屋提出执行异议之诉，应当证明其与利安公司在查封前签订了真实有效的《商品房买卖合同》，履行了支付购房款的义务，并实际占有使用案涉房屋。原告主张其向利安公司购买了案涉房屋，对此原告提交了其与利安公司于2014年4月22日签订的《商品房买卖合同》，合同明确约定由原告购买中环商业广场第Ａ幢负一层负1-74号房屋，购房款共计464294元。签订合同当日，原告周真义银行账户支出款项451797元，周真义陈述另有30000元通过现金支付，上述二笔款项共计481797元，与利安公司的购房款收据、代收款收据载明的金额总和能够相对应，亦与《商品房买卖合同》约定的购房款相对应。故可以认定原告已在查封前签订了《商品房买卖合同》，并履行了支付购房款的义务。关于对案涉房屋占有、使用的情况，原告已于2014年4月22日与中环百盛公司签订《“中环商业步行街”委托经营管理合同》将中环商业广场负一层74号房屋委托中环百盛公司对外招商，虽然原告提交的银行电子凭证仅能反映中环百盛公司2018后向原告支付租金的明细，但结合本院向中环百盛公司调查的情况，可以映证原告已在2014年委托中环百盛公司将案涉房屋对外出租，并实际收取租金的事实。而本院查封案涉房屋的时间为2016年5月9日，故在案涉房屋被查封前，原告已实际占有、使用案涉房屋。且办理案涉商铺产权登记手续与利安公司是否积极推进改规事宜存在必然联系，现有证据也不能证明两原告对此具有过错。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”之规定，本案原告周真义对案涉房屋具有足以排除执行的实体权利，其主张不得执行贵州省安顺市西秀区房屋的诉讼请求能够成立，本院依法予以支持。原告提出撤销（2018）黔01执异328号执行裁定书的诉讼请求并无法律依据，本院不予支持。原告要求解除案涉房屋的查封，确认案涉房屋系原告合法购买所得以及办理备案、预售登记手续的诉讼请求，不属于本案执行异议之诉的审理范围，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、不得执行位于贵州省安顺市西秀区房屋；二、驳回原告周真义的其余诉讼请求。案件受理费60元，由原告周真义负担30元；由被告濮树、龙燕负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2018）黔01执异328号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  曾桢审判员  刘华审判员  王**二〇一九年十二月六日法官助理戴蔚书记员钟代良