广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)粤13民终7667号上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所惠州市大亚湾区*********，统一社会信用代码914***********973W。法定代表人：苏志团。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟基，系惠州市太东实业投资有限公司的法务。被上诉人（原审原告）：朱奎，男，汉族，1987年11月16日出生，住江苏省雎宁县**********，公民身份号码320************919。上诉人惠州市太东实业投资有限公司与被上诉人朱奎因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2019)粤1391民初1654号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人惠州市太东实业投资有限公司上诉请求：1.请求二审法院依法变更一审判决书中第一项判决为：惠州市太东实业投资有限公司无需向原告支付迟延办证违约金5260.27元，驳回原告关于请求支付迟延办证违约金的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据，一审法院作出的判决属于错误理解合同约定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。如因上诉人责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由被上诉人自愿委托上诉人办理房屋产权手续该约定属于双方对产权登记的特别约定。双方对合同第十五条第一款和第二款（前两款均有违约金数额的约定）内容的放弃，已明示了因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房情况下，出卖人不承担违约金。该约定系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定为:“自愿委托上诉人办理房屋产权手续”，该约定属于办证期限约定不明确，不应属于违约金约定不明确。根据《合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，因合同中对于上诉人协助办理产权证的截止时间未作明确的约定，故被上诉人可以随时请求上诉人为其履行办证义务，但应当给予上诉人必要的准备时间，上诉人如在宽限期内仍然未能履行办证义务的，则宽限期届满后，被上诉人才能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向上诉人主张支付逾期办证的违约金。二、即便要计算逾期办证违约金，也应当扣除权籍调查的日期。权籍调查的时间是因为政府原因导致办证期限增加，不应由上诉人承担该期限的违约金，且大亚湾法院在原来该系列案件中，全部都扣除了权籍调查时间，该案却遗漏扣除。综上所述，一审法院判决错误，请求二审法院依法变更一审判决。原审原告朱奎向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金，自2015年11月1日至实际交房曰，每日为已付房款的万分之一点五，暂计至2018年12月31日(500000元×1126天×1.5／10000)共84450元；2、请求法院判令被告向原告支付房屋产权登记逾期违约金，按人民银行规定的逾期贷款利息，自2016年11月1日至实际交房日，暂计至2018年5月16日共41178元(500000元×0.06÷365×501)；3、请求法院判令被告负担本案诉讼费。以上金额暂共计125628元。一审法院认定事实：被告太东实业公司具有房地产开发经营资质，涉案商品房已取得预售许可证，证号为惠湾房预许字[2013]第054号。2015年10月15日，原告朱奎作为买受人，与作为出卖人的被告签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定原告购买被告开发建设的位于大亚湾西区xxx房，该房建筑面积109.65平方米。双方就计价方式与价款约定为：该商品房按套出售，总金额为500000元。双方就付款方式约定为：首期房款150000元于2015年10月14日前付清（含定金），余款350000元办理银行按揭贷款，于2015年12月14日前付清。双方就交付期限约定为：出卖人应在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方就出卖人逾期交房的违约责任约定为：（1）逾期不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过120天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向原告支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。双方就产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告于2015年10月17日前向被告付清了首付款150000元，剩余房款350000元申请办理银行按揭贷款，贷款放款时间为2015年11月12日并于当日转入被告名下账户。此外，被告向原告出具了金额为7539元的代收代缴费收据。2016年9月9日，被告向原告送达入伙通知书，但原告未前往被告处办理收楼入伙手续。2017年10月31日，被告在《南方都市报》刊登《入伙通知》，称其开发的xx岛花园二期已具备入伙条件，现入伙通知书已按照购房合同约定的地址发出，请各业主及时安排时间分批办理入伙。另查，被告开发建设的“xx岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，于2017年11月29日在大亚湾区住建局完成备案登记手续。再查，涉案房产第15栋首次登记权籍调查业务受理时间为2017年12月26日，办结时间为2017年12月29日。涉案房产第15栋一单元401号房屋转移登记权籍调查业务受理时间为2018年11月2日，办结时间为2018年11月28日。2019年2月1日，被告向登记部门提交了原告所购房屋办理转移登记所需的资料。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、建行个人贷款支付凭证、银联签购单4张、购房款发票、契税发票、代收代缴费收据、业主签约需要缴纳费用明细表，被告提交的快递单、南方都市报刊登的入伙通知、办证回执等证据，经庭审质证核实，足以认定。一审法院认为，被告具有房地产开发经营资质，涉案商品房已取得预售许可证。原、被告双方签订的商品房买卖合同不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合同有效，双方应按合同约定诚信行使合同权利并履行义务。关于被告是否存在逾期交房及如何确定逾期交房的起止时间以计算违约金的问题。原、被告在合同中约定交付房屋的时间为2015年10月31日前，交付标准为依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2016年9月9日，被告虽向原告送达入伙通知书，但因被告开发建设的“xx岛花园”项目尚未取得竣工验收备案，且原告未实际办理收楼入伙手续，故该时间不应认定为原告实际收楼时间。2017年10月31日，被告在《南方都市报》刊登《入伙通知》，通知原告等业主分批办理收楼入伙手续，且“xx岛花园”项目于2017年11月29日在大亚湾区住建局完成备案登记手续，故原告的实际收房时间可认定为2017年11月29日。可见，被告存在逾期交房的违约事实，应承担逾期交房的违约责任。原告请求支付逾期交房的违约金是按日为时间单位累计计算的，因此，每日所产生的违约金均属单个债权，诉讼时效的计算应分别按单个债权计算。《中华人民共和国民法总则》规定的普通诉讼时效为3年，原告应当自被告逾期交房的第二日起即知道自己的权利受到了侵犯，但原告直至2019年4月23日才向法庭主张其该项权利。故原告关于被告逾期交房所产生的2016年4月22日前的违约金已经过了3年的诉讼时效，对于该部分的违约金的诉讼请求已丧失胜诉权，但原告请求2016年4月23日以后的逾期交房违约金，尚在诉讼时效内，被告应当按照合同的约定向原告承担违约责任。因涉案商品房于2017年11月29日完成竣工验收备案手续，该时间视为原告实际收房时间，且原被告在合同中明确约定，被告逾期交房则应当按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金，2016年4月23日至2017年11月29日期间，被告逾期交房天数为585天，以原告已付的总价款500000元为基数，按每日万分之一点五计算，则被告应付原告的逾期交房违约金为：500000元×0.00015×585天=43875元。关于被告是否存在逾期办证及如何计算违约金的问题。按照合同约定，原告委托被告办理房地产权证，被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，涉案商品房于2017年11月29日视为交付原告使用，被告应当在2018年11月29日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告直至2019年2月1日才向房产登记部门办理备案手续，已构成违约，应承担违约责任。因合同未约定逾期办证违约金，本院参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，结合本地区的审判实践，以房屋总价款为基数按年利率6%的标准计算违约金。本案中，被告从2018年11月29日至2019年2月1日止共计已逾期64天，应支付的逾期办证违约金为5260.27元（500000元×6%/年÷365天/年×64天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱奎支付逾期交房违约金43875元；二、被告惠州市太东实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱奎支付逾期办证违约金5260.27元；三、驳回原告朱奎的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1406元，由原告朱奎负担856元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担550元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，本院不作处理。根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：1.上诉人应否承担逾期办证违约责任；2.本案应否扣除权籍调查时间。关于上诉人应否承担逾期办证违约责任的问题。本案中，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案。现上诉人以该条款后半段载明“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”为由，主张涉案合同对办理权属转移登记的期限未作明确约定，本案中不应承担违约责任。对此，本院认为，上诉人作为房地产开发企业，依据该条约定，首先负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365天内。如果上诉人没有依约履行，则应当承担相应的违约责任。在将相关资料提交产权登记机关备案后，房地产开发企业则是协助相关行政机关为购房者在规定期限内办理房产证，但只要不是缺少应当由房地产开发企业自行准备以及向买受人收集的资料，相关行政机关何时能够办理出房产证非房地产开发企业所能控制。该条款后半段中的“规定期限”与前半段约定的365天并不相同，上诉人将两者混淆，其上诉主张没有法律依据，本院不予支持。由于上诉人未在约定时间内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，故一审判决上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金于法有据，本院予以维持。关于本案应否扣除权籍调查时间的问题。上诉人认为本案应当予以扣除权籍调查时间，一审法院认定增加两次的权籍调查环节所需的时间在双方当事人签订合同时是无法预见的，属于政策变化，不应由上诉人承担额外的因不可预见导致的违约责任，可予以扣除该权籍调查时间，该认定正确无误，本院予以确认。但上诉人未提供关于本案权籍调查的证据材料予以证明，无法证明权籍调查的时间，上诉人应当承担举证不能的法律责任，故本院不予支持。综上，上诉人惠州市太东实业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用50元，由上诉人惠州市太东实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  岳淑敏审判员  黄**锋审判员  刘宇慧二〇一九年十二月十九日书记员  钟艺苑附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。