文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初22217号原告：彭先顺，男，1966年7月1日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：吴洪，重庆盟昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：印春绵，重庆盟昇律师事务所实习律师。原告：张光芳，女，1969年3月16日出生，汉族，重庆市涪陵区村民，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：吴洪，重庆盟昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：印春绵，重庆盟昇律师事务所实习律师。被告：曾武昌，男，1992年9月11日出生，汉族，四川省达州市通川区村民，住四川省达州市。第三人：重庆和然居房地产经纪有限公司金沙时代分公司，住所地重庆市沙坪坝区土湾新生村13号附26号，统一社会信用代码91500106MA5YWYEQ6W。诉讼代表人：于军，重庆和然居房地产经纪有限公司金沙时代分公司经理。委托诉讼代理人：余海跃，男，重庆和然居房地产经纪有限公司金沙时代分公司职工，住重庆市九龙坡区。原告彭先顺、张光芳与被告曾武昌、第三人重庆和然居房地产经纪有限公司金沙时代分公司（以下简称和然居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭先顺、张光芳的委托诉讼代理人吴洪，被告曾武昌，第三人重庆和然居房地产经纪有限公司金沙时代分公司的委托诉讼代理人余海跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭先顺、张光芳向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告于2019年6月2日签订的房地产买卖（居间）合同中关于房屋买卖部分的全部合同内容于2019年9月18日解除。2、判令被告赔偿原告违约金226000元（1130000元*20%）。3、诉讼费由被告承担。事实及理由：二原告在第三人的居间活动下与被告于2019年6月2日签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定原告将其自有的位于沙坪坝区号房屋出售给被告，成交价为1130000元。合同特别约定在合同签订之日被告应当支付购房定金50000元，同时被告通过银行贷款支付原告85万元，即被告应于签订房屋买卖合同后10个工作日内向贷款银行申请贷款并提交齐全贷款所需的全部资料。如果被告申请的贷款金额未获通过或通过的贷款额度不足其申请的额度，则被告应当在银行作出上述决定之日内将不足申请贷款金额部分直接以现金方式支付给二原告。合同签订后，原告积极履行合同义务，第一时间配合被告提交并办理贷款所需手续，而被告不但未及时提交贷款所需合格资料，且在办理贷款途中要求原告配合被告分别在2019年6月11日、7月25日左右两次不断变更产权登记人（分别为凡青青、凡佳驹）及虚假提交交易价格以获取高额贷款，但两次均未获光大银行通过而退单。之后，被告要求原告代为出具一个虚假的180000元的收条配合被告贷款。被告的无理要求被原告拒绝后，被告却以交易房价过高，自己不想购买等各种理由拖延，拒绝履行合同义务。2019年9月6日，原告发函要求被告在5个工作日内以现金方式支付全部剩余款项，否则将视为被告根本违约，并将解除合同。现约定期间已经届满，而被告拒不支付购房款，已构成根本违约。原告于2019年9月18日经过微信信息，向被告发出函告，告知其解除合同。现原告为维护自身合法权益，故起诉来院，望判如所请。被告曾武昌辩称，被告并未违约。双方签订合同属实，合同中约定被告贷款购房。合同签订后，被告积极提交了完整的办理贷款所需的资料，被告的征信并没有问题。第一次贷款审批没有通过，第二次申请贷款时，被告积极缴纳了资料，但银行告知被告，由于年底银行额度不够，所以不接件了。因此，贷款审批不能通过是因为银行的政策问题，而非是被告违约。此后，被告仍想换一家银行做按揭，但是原告要求被告与其签订书面协议，约定再通不过银行贷款审批就算被告违约，并要求被告支付原告10万元违约金。被告没有同意。所以原告不再同意与被告签第三次按揭的手续。此后，由于被告没有足额的现金支付房款，只能继续办理贷款。2019年9月18日，被告收到了原告的微信信息，要求被告在五个工作日之内支付全部房款，否则即日起解除合同。除此以外，被告并没有收到原告其他通知。被告认为，双方的房屋买卖合同没有解除，被告也一直在积极办理此事。由于原告违约，故不同意支付原告违约金。第三人和然居公司陈述，原、被告签订房屋买卖合同属实，贷款审批不是第三人代办的。原、被告第一次在光大银行办理贷款审批时，第三人没有到场。第一次审批没有通过时，第三人得知申请失败的原因是贷款的比例没有达到。第二次在光大银行办理按揭贷款审批时，原、被告都积极予以配合。过了一段时间后，得知申请还是没有通过。第三人打听到是因为光大银行政策有变。原告说他问了银行，得知是由于年底了银行额度不够，所以审批才未通过。第三人将此事告知了被告，被告要求第三次办理贷款申请，原告担心第三次申请仍然不能通过，遂要求被告签订书面协议。随后，双方协商未果。后经第三人从中协调，原告同意协助被告第三次办理贷款申请。第三人随即通知了被告，但被告称其回到四川了，不愿意再来重庆。原告得知被告的反映后非常生气了，表示要走程序解决问题。本院经审理查明事实如下：彭先顺、张光芳系位于重庆市沙坪坝区住宅房屋的所有权人。2019年6月2日，彭先顺、张光芳（甲方、卖方）与曾武昌（乙方、买方）、和然居公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖（居间）合同》一份，约定：甲方将位于沙坪坝区房屋出售给乙方。该房屋有抵押登记。房屋成交价为1130000元，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约定金50000元，在交易物业产权转移登记后，定金转化为购房款。甲方收定金后不得将该房屋转售第三方或做其他抵押；乙方于按揭审批通过后三个工作日内支付购房款220000元；乙方向银行按揭贷款850000元作为购买该房屋的房款，此款项由乙方按揭银行一次性支付给甲方。按揭贷款审批金额及具体事宜以贷款银行为准，若银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于该房屋产权过户之日以现金方式支付甲方。乙方于甲方收到乙方银行贷款之日支付购房尾款10000元。甲方须于乙方按揭审批通过后三个工作日内向银行预约提前还款，并将银行审批的预约还款时间以书面或短信方式告知丙方，在结清该房屋的抵押贷款且赎出抵押权证等相关证件后三个工作日内办理注销抵押登记。买卖双方于按揭贷款银行审批通过后三个工作日内或注销抵押办理该房屋的不动产转移登记手续。同时在办理产权转移登记当日或相关部门能缴纳税费当日，甲乙双方须在相关部门完善完税等相关手续。乙方须在可以领取新的不动产权证之日起两个工作日内领取完毕。买方在领取不动产权证三个工作日内在产权登记中心办理该房屋按揭抵押登记手续。乙方以按揭贷款方式购房的，甲、乙双方须于签订本合同之日起十个工作日内提供真实完备的资料并完全配合办理按揭贷款的相关手续。如银行实际贷款金额和乙方已支付总额累计高于本合同约定交易价格，甲方应于银行放款之日将高出交易价格的金额返还乙方，逾期不返还的按照月息2%支付利息（由于政府或者银行政策变动原因导致贷款不能正常办理的可由甲、乙、丙三方协商解决）。甲方和乙方应当按照约定全面履行自己的义务，本合同没有明确约定履行期限的，以守约方或者丙方发出催促履行通知之日起五个工作日内为限，催告按照送达地址确认上面的送达方式，任意方式发出即视为送达。合同第七条违约责任，约定：自本合同签订之日起，甲乙双方任何一方未按本合同约定事项履行合同，导致本合同无法实际履行，则视为根本违约，守约方有权以书面的形式通知违约方解除合同关系，同时守约方有权要求违约方按照成交金额的20%支付违约金，合同各方对违约金标准不持任何异议，同时违约方放弃调低违约金的诉讼权利，在任何时候放弃调低违约金。第八条特别约定，约定：1、甲乙双方约定定金为50000元，于2019年6月2日支付10000元，剩余定金40000元于2019年6月7日之前支付，最终以转账记录为准。彭先顺在该合同末尾签字确认，甲方收到乙方购房定金50000元。合同签订后，彭先顺、张光芳两次配合曾武昌向光大银行申请按揭贷款，但均未获得光大银行审批通过。随后，曾武昌要求彭先顺、张光芳配合其再次办理按揭贷款申请手续。彭先顺、张光芳未予同意。曾武昌即表示要走法律程序解除合同。经和然居公司工作人员协调，彭先顺于2016年9月5日电话联系曾武昌，表示愿意配合曾武昌再次办理按揭贷款手续，但要求曾武昌出具书面承诺，明确不能通过银行审批后的违约责任。曾武昌表示其正在外地，无法即时返回重庆，且不同意向彭先顺出具书面承诺，并认为系因彭先顺不同意配合其再次办理按揭贷款手续，准备走程序解除合同。2019年9月6日，彭先顺向曾武昌发出题为《律师函》的微信信息，主要内容为：彭先顺、张光芳与曾武昌签订《房屋买卖（居间）合同》后，彭先顺、张光芳积极配合提交并办理贷款所需手续，但曾武昌不仅未及时提供贷款所需合格资料，且在办理贷款途中两次变更产权登记人（分别为凡青青、凡佳驹）及虚假提交交易价格以获取高额贷款，两次均未获光大银行通过而被退单。之后，曾武昌又要求彭先顺、张光芳代为出具虚假的180000元的收条配合贷款，被彭先顺、张光芳拒绝。此后，曾武昌却以房价交易过高，自己不想购买等各种理由拒绝履行合同义务，违反了合同约定。彭先顺、张光芳特此向曾武昌发出催告函，要求曾武昌在收到催告函后5个工作日内支付全部房款，逾期未支付的，将视为曾武昌拒不履行合同主要义务，彭先顺、张光芳将解除合同。2019年9月18日，彭先顺再次向曾武昌发出微信信息一条，其中载明：曾武昌在收到彭先顺、张光芳催告函后至今仍未支付全部购房款，已构成根本违约，并导致彭先顺、张光芳的合同目的无法实现。现通知曾武昌从即日起解除双方签订的房屋买卖合同。现彭先顺、张光芳向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，曾武昌陈述，其原本就是以按揭贷款方式购房，无力以现金支付全部购房款。其要求彭先顺、张光芳配合办理第三次按揭贷款手续就是表示无法以现金支付购房款。若人民法院判决认定曾武昌违约，则曾武昌主张合同中约定的违约金过分高于彭先顺、张光芳损失，请求人民法院予以调整。彭先顺、张光芳未能证明其因曾武昌违约产生的损失。上述事实，有彭先顺、张光芳举示的《房地产买卖（居间）合同》、房地产权证、彭先顺与曾武昌电话录音、通话记录查询、彭先顺与曾武昌微信聊天页面截屏图，曾武昌举示的《房地产买卖（居间）合同》以及当事人双方的陈述在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，彭先顺、张光芳与曾武昌签订的房屋买卖合同，系当事人双方真实意思表示，没有证据证明该合同内容违反了法律、法规的强制性规定，或者彭先顺、张光芳、曾武昌恶意串通，损害国家、集体、第三人利益，因此，该合同系有效合同。当事人双方应当按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人在房屋买卖合同中约定，乙方向银行按揭贷款850000元作为购买该房屋的房款，此款项由乙方按揭银行一次性支付给甲方。按揭贷款审批金额及具体事宜以贷款银行为准，若银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于该房屋产权过户之日以现金方式支付甲方。又约定，自本合同签订之日起，甲乙双方任何一方未按本合同约定事项履行合同，导致本合同无法实际履行，则视为根本违约，守约方有权以书面的形式通知违约方解除合同。合同履行过程中，曾武昌两次向光大银行申请按揭贷款均未获审批通过。此时，曾武昌按约应当做好以现金方式支付剩余房款的准备。但曾武昌并未有以现金方式支付剩余房款之打算，反而一再要求彭先顺、张光芳继续配合其办理按揭贷款手续，严重缺乏按照合同约定履行义务的诚信。彭先顺、张光芳拒绝再次配合其办理按揭贷款手续并未违反合同约定及法律规定。随后，曾武昌以彭先顺、张光芳拒绝继续配合其办理按揭贷款手续为由提出解除合同，系明确表示不履行合同义务，违反了合同约定及法律规定，应当承担违约责任。彭先顺、张光芳依照合同约定及法律规定，有权主张解除合同。现彭先顺、张光芳已于2019年9月18日向曾武昌发出合同解除通知书，通知曾武昌解除房屋买卖合同。则彭先顺、张光芳与曾武昌签订的房屋买卖合同自彭先顺、张光芳向曾武昌发出的解除合同通知书到达曾武昌时即2019年9月18日解除。关于涉案房屋买卖合同中关于放弃违约金调整请求权的约定是否有效的问题。涉案房屋买卖合同约定，守约方通知违约方解除合同关系的，守约方有权要求违约方按照成交金额的20%支付违约金，合同各方对违约金标准不持任何异议，同时违约方放弃调低违约金的诉讼权利，在任何时候放弃调低违约金。审理中，曾武昌主张双方约定的违约金过分高于彭先顺、张光芳的违约损失，彭先顺、张光芳主张双方在合同中约定了违约方放弃违约金调整请求权，双方对此产生争议。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。这种请求权并非请求义务人作为或不作为，而是在违约金条款发生争议时，当事人拥有请求司法机关裁判以维护自己合法权益的权利。从这个意义上讲，违约金调整申请权不是民事实体法意义上的请求权，而是民事诉讼法意义上的诉权。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，但是不能约定排斥法院的司法介入。因此，放弃违约金调整请求权的约定无效，对法院没有拘束力。彭先顺、张光芳关于曾武昌无权请求人民法院调整违约金的主张缺乏法律依据，本院不予支持。庭审中，彭先顺、张光芳未能说明并举示证据证明其因曾武昌违约而产生的损失。综合涉案房屋买卖合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌情主张违约金80000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告彭先顺、张光芳与被告曾武昌签订的房屋买卖合同于2019年9月18日解除。二、限被告曾武昌在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告彭先顺、张光芳违约金80000元。三、驳回原告彭先顺、张光芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14970元，减半交纳7485元（原告已预交），由被告曾武昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审判员 李 勤二〇一九年十二月十七日书记员 张玲玲