广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7777号上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层**。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林文彪、陈文雅，均系公司员工。被上诉人（原审原告）:孙红昌，男，汉族，1982年5月10日出生，住址：湖北省松滋市*************，身份证号码：421************210。上诉人惠州市京粤实业有限公司（下称京粤公司）因与被上诉人孙红昌商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1892号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人京粤公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院既然认可“办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序”，那么就应当考虑权籍调查所增加的时间，但一审法院却以办理权籍调查和办理转移登记的工作是独立的而不予以考虑，明显逻辑错误。1、根据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，惠州市大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记，且不动产登记将房产证和国土证合二为一，自此在不动产登记过程中增设权籍调查环节。整个不动产登记流程包括“新建商品房首次登记权籍调查”、“新建商品房首次登记”、“新建商品房转移登记权籍调查”、“新建商品房转移登记”四个环节。在新政策实施之前未出证的房产均需按照新流程从头开始办证。新增的权籍调查环节大大的加剧了上诉人的办证期限与办证压力。2、上诉人在一审中提交的证据《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》显示，因不动产登记系统突发故障尚未修复，大亚湾不动产登记中心于2016年11月7日及11月8日对不动产登记业务暂停服务。上诉人在一审中提交的证据《关于对惠州惠州市京粤实业有限公司的回复意见》显示，因新系统启用进行数据整理和迁移，大亚湾房管局于2017年6月30日起至2017年9月1日暂停受理一手房转移登记预约业务。恢复预约办理初期，业务需求量大，但约不到号也无法送件，因此该政府原因严重影响了办证进度。因此，上诉人以上证据足以证明大亚湾房管局暂停不动产登记服务长达62天，该客观因素属政府原因导致，属不可抗力，是上诉人签订合同时无法预见的，合同约定的办证期限应当对该客观因素延长的时间予以扣减，一审法院对该证据未作出正确的认定，导致违约金数额计算有误。二、一审法院未尊重合同关于出卖人不承担违约责任的约定，责任认定也显失公平，应当予以改正。l、商品房买卖合同附件四第六条约定“因买受人及按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成买受人不能在规定期限内领取房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任”。2、根据第一及第二点的论述，房产证在办理过程中存在受理机关系统问题以及政府存在政策变更，导致产权登记机关办理时间延长，是上诉人签订合同时无法预见的，属于不可抗力。同时根据合同约定，被上诉人由此也不承担违约责任。但一审法院却未尊重双方合同约定。综上所述，上诉人认为，一审法院未查明事实，未对上诉人的证据做出正确认定，对于上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的逾期办证责任全部归责于上诉人，要求上诉人承担全部违约责任，明显显失公平，也违背合同对于上诉人免责的约定，导致错误判决，请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求或依法发回重审，保护上诉人的合法权益。被上诉人孙红昌未发表答辩意见。原审原告孙红昌提出起诉请求：1、判令被告向原告支付2017年3月9日至2018年5月3日（共计421天）逾期办理房产证的违约金25471元（具体计算明细后附）；2、本案诉讼费、处理费等由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月14日，原告孙红昌作为买受人、被告惠州市京粤实业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区的创新世纪花园******商品房，总价款为605000元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：总房款的（40%）即人民币245000元，于2016年3月14日付清；余额（60%）即人民币360000元，于2016年3月31日前以银行按揭贷款支付。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，对此，双方在合同附件四的《补充协议》中补充约定：双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期超过180日后，买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日为止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。合同还约定了原被告双方的其他权利义务。原告按合同约定于2016年3月14日前向被告交付购房首期款245000元，余款360000元申请办理银行按揭贷款并于2016年6月1日发放贷款，该款已经转付至被告账户内。庭审中，被告对此予以认可。2016年6月29日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，凡申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查。2016年11月7日，惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心发布《关于部分不动产登记业务暂停受理的补充通知》公告，内容为：由于不动产登记系统数据存储设备突发故障目前尚未修复，导致部分不动产登记业务暂时无法正常受理，故11月7日、11月8日除预告登记、抵押登记、房屋测绘以外的不动产登记业务窗口仍暂停服务。2017年6月28日，惠州大亚湾区房产管理局和惠州大亚湾区不动产登记中心发布公告，声称该局计划于6月30日—7月5日期间对新旧两个系统的数据进行整理和迁移，在此期间暂时关闭网签系统和业务受理系统，同时暂停受理所有不动产登记业务（包括一手房、二手房合同网签，预购商品房预告登记，在建工程抵押，合同备案，商品房确权，商品房交易办证等业务）。另查，2016年7月25日，被告将房屋交付给原告使用并签署《业主收楼声明书》。2016年7月22日，被告进行涉案房屋大权籍调查递件并于2016年9月2日办结。2017年6月29日，涉案房屋大确权转移登记至被告名下。2017年7月27日，被告进行小权籍调查递件并于2017年8月27日办结。2018年1月11日，被告将办理上述房屋转移登记所需资料提交到登记部门备案。2018年5月3日，原告取得不动产权属证书。以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议书、购房款发票、维修基金收据、契税发票、物业管理手册、不动产权属证书，被告提交的大亚湾房管局及不动产登记中心的通知及公告、大亚湾房管局回复的《意见》、《楼宇验收交接表》、《业主收楼声明书》、《首次登记告知书》、《不动产转移登记受理回执》等证据，经庭审质证核实，足以认定。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定行使合同权利并诚实履行合同义务。关于对合同条款“办理权属登记需由出卖人提供的资料”的理解问题。在不动产权登记新政策出台前，被告需要首先办理所售项目商品房产权的首次登记，然后再向登记部门提交转移登记所需资料，申请办理将原告所购房屋产权转移至原告名下的房屋产权转移登记手续。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，还需先行申请办理该商品房的权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，被告在向登记部门申请办理不动产权转移登记前，也需先行申请办理并完成原告所购房屋的权籍调查手续。虽然办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序，但是，毕竟办理权籍调查和办理转移登记两项工作程序是互相独立的。权籍调查程序完成后，何时进入转移登记程序，依赖于被告的主观意愿。如果权籍调查程序完成后被告不提出申请，转移登记的程序也自然无法启动推进。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，以及被告须将原告所购房屋交付并让原告取得该房屋的不动产物权的合同目的理解，上述合同约定的资料应当是被告为办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期及相关违约责任承担的问题。本案中，涉案商品房已于2016年7月25日交付原告使用，故被告应当在2017年7月20日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告直至2018年1月11日才完成该项合同义务且原告至2018年5月3日才取得不动产权属证书，超出合同约定的时间。被告的行为构成违约，应承担向原告支付逾期办证违约金的违约责任。在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故一审法院酌情予以扣除。按照合同约定，被告应当自本案房屋交付后第450日的2017年10月18日起，以总房款为基数，按每日万分之一的比例，计算逾期办证违约金至原告取得不动产权属证书日止，违约金总额不超过商品房总价款的5%。本案中，原告取得房地产权属证书之日为2018年5月3日，被告逾期办证天数为197天，扣除被告为涉案房屋申请大、小权籍调查的时间73天(2016年7月22日至2016年9月2日，2017年7月27日至2017年8月27日，共计73天)，被告实际逾期办证天数为124天，违约金计算为7502元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告孙红昌支付逾期办证违约金7502元。二、驳回原告孙红昌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元，由原告孙红昌154元，负担被告惠州市京粤实业有限公司负担64元。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为,本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：上诉人应否承担逾期办证的违约责任。本院对此分析如下：涉案《商品房买卖合同》补充协议第五条约定,出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据查，上诉人未在约定的期限内办理，故应承担相应的违约责任。上诉人应自涉案房产交付之日起的第450日即2017年10月18日起至被上诉人实际取得产权证书之日即2018年5月3日止支付逾期办证违约金。故上诉人逾期办证天数为197天，扣除两次权籍调查的时间73天，因此上诉人实际逾期天数为124天，一审法院根据涉案合同的约定计算违约金并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张在逾期时限内扣除因不动产登记系统故障暂停业务的时间及因全面启用不动产登记信息平台暂停相关业务办理的时间的问题。对此，本院认为，虽然涉案商品房在2017年5月26日取得建设工程竣工验收备案，尚已具备办证条件，但鉴于上诉人未提交证据证明在相应时间段内发生了其提交办证资料而遭遇暂停受理业务的事实，故本院不予支持其该项主张。一审判决对违约金的认定并无不当，本院予以维持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费218元，由上诉人惠州市京粤实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  胡 江审 判 员  寇 倩二〇一九年十二月十八日法官助理  曾嘉红书 记 员  叶秀婷