河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1415号上诉人（一审被告、申请执行人)：乔景峰，男，1963年9月11日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：谭红斌，河南文苑律师事务所律师。被上诉人（一审原告、案外人）:付文成，男，1971年3月14日出生，汉族，户籍所在地河南省汝南县，现住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：付雪娇，女，1995年7月13日出生，汉族，户籍所在地河南省汝南县，现住河南省驻马店市驿城区，系付文成之女。一审被告:张贺丽，男，1967年2月10日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。上诉人乔景峰因与被上诉人付文成以及一审被告张贺丽案外人执行异议之诉一案，不服河南省驻马店市中级人民法院（2019）豫17民初108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乔景峰及其委托诉讼代理人谭红斌，被上诉人付文成及其委托诉讼代理人付雪娇到庭参加诉讼。张贺丽经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔景峰的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回付文成的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。案涉房屋至今未取得商品房预售许可证明，付文成与驻马店市天鸿房地产开发有限公司（以下简称天鸿公司）签订的售房协议为无效合同。售房协议没有原件，不能认定真假，一审判决认定没有原件的售房协议有效缺乏法律依据。二、一审判决认定事实不清。公安部门出具的天鸿公司印章证明可以证明付文成出具的房款收据虚假；用户费用清单显示地址是第二层，并非案涉房屋，付文成的营业执照未注明经营场所是案涉房屋，不能认定案涉房屋被付文成占有使用至今。三、一审程序违法。李光提起的执行异议之诉与本案合议庭不同，一审判决记载李光提起的案外人执行异议之诉中的相关陈述违法。付文成答辩称，一、售房协议原件因保管不慎而损坏，但付文成仍保存有损坏的部分并提交法庭；有收款收据、天鸿公司的证明等相互印证，足以证明售房协议的真实性。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，案涉房屋虽未办理房产登记，但不影响合同的效力。二、天鸿公司存在多枚财务章，案涉房屋所在小区同期购房人持有的售房协议和收据上的财务章与付文成的一致；自签订售房协议房屋交付使用后，付文成占有使用至今，案涉房屋水电系使用第二层的居民用水电；付文成在案涉房屋开设修车行已十余年，有照片可以证实。天鸿公司超规划和标准建房导致案涉房屋所在小区的购房人均未办理房产证，导致购房人信访。付文成的权利真实合法，足以排除执行。张贺丽未答辩。付文成的一审诉讼请求：解除对位于驻马店市前进路中段驻马店市畜产品进出口公司（以下简称畜产品公司）仓库院内三幢商住楼中一层南第一间门面房的查封。一审法院查明：一审法院在执行乔景峰申请执行张贺丽借款合同纠纷一案中，于2015年7月31日作出（2014）豫法执字第159-2执行裁定，于2019年2月15日对位于驻马店市前进路中段畜产品公司仓库院内三幢商住楼中一层门面房包括南第一间在内进行公告查封。付文成以一层门面房南第一间系其所有、应中止对该房产的执行为由提出异议。一审法院于2019年4月1日作出（2019）豫17执异66号执行裁定书，裁定：驳回付文成的异议请求。付文成不服，提起诉讼。2004年10月16日，畜产品公司作为甲方与天鸿公司作为乙方签订《住宅楼开发协议书》一份，协议约定：一、工程位置及概况：工程位于驻马店市前进路北段畜产品公司院内，工程底层为门面房，二层以上为住宅，工程为点式砖混结构，门面房走向为南北走向，二层以上住宅为东西走向；二、双方的责任与义务：1、甲乙双方共同开发，甲方出让土地由乙方出资建造的方式进行开发。地皮南北长65米，东西宽21米，面积约为2亩，房屋由乙方全权负责出售，甲方协助办理相关手续。2、利润分配：甲方土地作价65万元，乙方分三次付清，分别是：合同签订后首付10万元，工程主体结束付30万元，2005年10月底付完余款；3、原有房屋的拆迁由甲方负责，甲方保证在2004年11月底前施工；4、施工场地的“三通一平”即路通、电通、水通和场地平整；5、住宅楼施工需要的一切手续（包括土地出让金）均由乙方负责办理，费用由乙方自理。甲方须协助，并出具办理手续所需要提供证件、证明等，因乙方办理施工手续出现的问题由乙方负责解决；6、住宅楼工程完工后的物业管理由甲方负责；7、房产证由乙方负责办理，甲方协助（出具有关的证件、证明），费用由住户承担；8、楼工程结束后，乙方在给付出让土地内建造煤房，煤房由乙方出售收款，所收款用于住宅区维修道路以及住宅楼的外水外电的费用等。该协议一式两份甲乙双方各持一份。2005年7月23日，天鸿公司（甲方）与付文成（乙方）签订《售房协议》两份，第一份（购买住宅楼）协议约定：一、甲方所建的家属院第南号住宅楼第西（二层）单元西户，（建筑面积126㎡）卖给乙方。二、该房售价每平方米640元，总售价80640元，（大写：捌万零陆佰肆拾元），余款待楼房交付使用一次性付清。三、乙方购买的房屋，其产权归属乙方所有，一份对该房屋由转让权、出卖权。四、协议期间内，除不可抗拒的自然因素外，任何一方不得以任何理由终止或变更协议内容，否则购房总值的5%罚违约金。五、楼房竣工时，乙方不能一次性付清购房余款，视为违约，除罚5%的违约金外，纠纷有权将房屋另售他人。六、乙方所购房屋，产权证甲方办理，其费用由乙方承担。七、楼房交付使用后，土建终身保修、水、电各保修一年，一年后由乙方自行解决。八、此协议一式两份，甲乙双方各持一份。协议从签字之日其生效。第二份（购买门面房）协议约定：一、甲方所建的家属院第门面房号住宅楼第南端第一间单元户，（建筑面积80㎡）卖给乙方。二、该房售价每平方米2492元，总售价199360元，（大写：拾玖万玖仟叁佰陆拾元），乙方应先向甲方付定金计169360元，（大写：拾陆万玖仟叁佰陆拾元），余款待楼房交付使用一次性付清。其他条款内容同上述购买住宅楼协议条款。该两份协议均由甲方天鸿公司加盖公司印章并由张贺丽签名、盖章。乙方由付文成签名。2005年7月23日付文成向天鸿公司支付现金250000元，该公司向付文成出具收据，该收据显示：付款单位付文成，收款方式现金，人民币贰拾伍万元（小写250000）付款事由购南楼西单元二层西户(126㎡)、门面房南起第一间（北起第15间）。2006年4月6日天鸿公司收取付文成现金30000元，付款事由为购买门面、二层住宅楼。该两份收据上均有天鸿公司财务专用印章和张贺丽签名、盖章。2005年7月23日，天鸿公司出具证明：现付文成购天鸿公司在外贸畜产品公司仓库家属院住宅楼一套（126㎡）门面房一间（80㎡），付文成购的住宅楼和门面房，外带煤房一间（45㎡）南门面房南西共计门（六套）付文成所购商住楼所有产权证由甲方（张贺丽）负责办理，费用由张贺丽负担，交房日期2005年11月30日，付文成所有证件，必交工之日起一月内办毕。以上协议有甲乙双方商定，如有违约，自负法律责任。2019年5月13日，畜产品公司出具证明：公司于2013年3月28日向天鸿公司出具了一份证明，证明天鸿公司所开发的公司与天鸿公司仓库院内一楼门面房属于天鸿公司所有，系根据2004年公司与天鸿公司的开发协议约定而出具，并不意味着2013年3月28日出具证明之日一楼门面房才归天鸿公司所有，而是从开发协议签订之日起一楼门面房产权即归天鸿公司。之所以2013年3月28日出具证明，是应张贺丽为全部房屋办理房产证的需要而要求公司为其出具。该证明有畜产品公司盖章及陈保富签名。天鸿公司交房后，付文成在住宅楼居住至今，并在门面房南起第一间和该门面房隔壁搭建简易房一间用以从事“文成汽修”经营至今。一审法院认为，本案争议的焦点为：付文成对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。2004年10月16日，畜产品公司与天鸿公司签订的《住宅楼开发协议书》一份，该合同第二条中约定房屋由天鸿公司全权负责出售，畜产品公司协助办理相关手续。2005年7月23日，天鸿公司与付文成签订《售房协议》两份，将其所建的家属院南楼住宅楼第西（二层）单元西户及门面房南端第一间一起卖给付文成，该两份《售房协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，付文成履行了交付购房款义务，天鸿公司履行了交付房屋义务，但尚未履行给付文成办理产权证义务。房屋交付后，付文成在所购买的房屋居住和占有、使用门面房经营至今。从畜产品公司于2019年5月13日出具证明内容看：从开发协议签订之日起一楼门面房产权即归天鸿公司。其于2013年3月28日出具证明是应张贺丽为全部房屋办理房产证的需要而要求其公司为出具。一审法院于2015年7月31日作出（2014）豫法执字第159-2执行裁定，查封包括涉案门面房在内的房屋。付文成在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并占有、使用至今，天鸿公司未按约定及时为付文成负责办理房产登记手续，对此，付文成并无过错。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。涉案房屋虽未办理产权登记，但不影响付文成与天鸿公司签订的《售房协议》的效力。综上所述，付文成对涉案房屋享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的民事权益，足以排除强制执行。其关于排除执行对位于驻马店市前进路中段驻马店市畜产品进出口公司仓库院内三幢商住楼中一层南第一间门面房解除查封的诉讼请求成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，判决：不得执行位于驻马店市前进路中段驻马店市畜产品进出口公司仓库院内三幢商住楼中一层南第一间门面房（80㎡）房产。一审案件受理费4287元，由乔景峰、张贺丽共同负担。本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：一、2011年8月24日驻马店市人民政府[2011]50号市长办公会议纪要主要内容有：就畜产品公司住宅楼建设的形成解决信访问题的一致意见，对现状建筑予以认可，对现状建筑规划控制指标不达标问题不再追究，督促开发企业交纳土地出让金20万元，规划部门补办规划手续、住建部门完善施工许可手续及质量验收备案、住房中心抓紧办理产权登记等。二、付文成支付房款的2015年7月23日收据、2016年4月6日收据，加盖有天鸿公司椭圆形财务专用章和张贺丽手章；案涉房屋所在小区的其他多名购房人持有的同时期收据与付文成的两张收据形式完全相同，亦加盖天鸿公司椭圆形财务专用章和张贺丽手章。三、2019年11月5日驻马店市驿城区东风街道办事处前进路北段社区居委会出具证明，付文成自2006年4月一直在案涉房屋从事机动车维修。付文成提交的多张照片显示其2009年以前已使用案涉房屋从事机动车维修，2012年已在案涉房屋外搭建简易彩钢板房。四、驻马店市工商行政管理局驿城分局东风工商所留存的2013年1月23日付文成个体工商户开业登记资料中有2012年5月1日出租人王伟与承租人付文成的租房协议，约定王伟将前进路门面房出租给付文成，租赁期限为5年自2012年5月1日至2017年5月1日，租金每年7200元。2013年1月5日驻马店市驿城区东风街道办事处小刘庄社区居委会出具证明：付文成在前进路中段租社区王伟房屋。付文成对此解释称，2013年重新办事营业执照，应工商所管理要求商户必须提供场地使用证明材料，因案涉房屋一直未办理房产证，不符合按自有房屋更新营业执照的要求，故必须编造租房协议，同时还须附上社区出具的证明；并称该租房协议书中的“王伟”系虚假人员，签名为付文成的长女所签。小刘庄社区居委会2019年12月4日出具情况说明：社区没有购买或承租过畜产品公司家属院门面房南第一间房屋的“王伟”，2013年1月5日的证明仅是应付文成更新营业执照需提供相应申报材料的要求，不作其他证明用途。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一、关于付文成与天鸿公司、张贺丽是否签订有售房协议，该售房协议是否合法有效的问题。乔景峰称付文成不持有售房协议的原件，但付文成已提交了复印件及向本院出示了原件的毁损部分，天鸿公司、张贺丽2005年7月23日还出具了证明，张贺丽在另案中向一审法院认可了其向付文成出售案涉房屋的事实，可以认定付文成与天鸿公司、张贺丽签订过售房协议。乔景峰称付文成未购买案涉房屋，提交了付文成个体工商户档案中的租房协议。付文成对此解释称因案涉房屋未办理产权证，只能以虚构租赁的方式向工商行政管理部门提交材料以办理营业执照，并提交了社区居委会关于不存在王伟购买或租赁案涉房屋的情况说明。乔景峰举证称系王伟将案涉房屋出租付文成，付文成并非购买人，但未提交证据证明王伟的身份及系案涉房屋的权利人，且付文成关于伪造租赁协议以办理营业执照的解释合理，该行为虽系欺诈国家机关，应受到相应惩处，但并不能以此而剥夺了付文成的真实权利。本案的被执行人为张贺丽，张贺丽借用天鸿公司名义开发了案涉房屋在内的畜产品公司家属院房地产项目。该项目虽未办理商品房预售许可证，但该房地产项目已经建成多年，驻马店市人民政府专门召开市长办公会议研究了办理房产证的问题，形成一致意见对现状建筑予以认可，案涉房屋已不属于违法建筑。在当地人民政府追认天鸿公司、张贺丽的开发建设行为后，一审法院认定付文成与天鸿公司、张贺丽之间的售房协议有效并无不当。二、关于付文成是否向天鸿公司、张贺丽支付了房款的问题。天鸿公司虽否认椭圆形财务专用章的真实性、收到付文成的购房款，但在付文成持有的收据上不仅有天鸿公司椭圆形财务专用章，也有张贺丽的手章；案涉房屋所在小区同时期的其他购房人的收据，形式、内容均与付文成持有的收据完全一致，可以印证收据的真实性。无论天鸿公司的印章是否天鸿公司的备案印章，在张贺丽签章认可的情况下，应认定张贺丽收取了付文成支付的全部购房款。乔景峰关于鉴定天鸿公司印章真实性的申请，本院不予准许。三、关于付文成是否实际占有案涉房屋的问题。付文成提交的水电费票据虽不显示与案涉房屋的关系，但其居住于案涉房屋的正上一层系客观事实，多张照片均证实付文成经营的文成汽修在案涉房屋经营多年，并搭建了简易彩钢板房，足以证明在一审法院查封前已经占有使用了案涉房屋。四、关于未办理过户是否付文成自身原因的问题。驻马店市人民政府市长办公会议纪要载明了案涉房屋未办理产权证的原因是开发企业未及时交纳土地出让金及建筑规划控制指标不达标，并非付文成自身原因未办理产权登记。付文成的主张已符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，一审法院判决不得执行案涉房屋并无不当。另外，关于乔景峰上诉主张能否在本案判决中载明当事人在另案中的陈述的问题。张贺丽在另案中的陈述是其真实意思表示，乔景峰作为另案当事人也听取了张贺丽的意见，一审法院在本案中引用张贺丽的相关陈述，程序并不违法。综上所述，乔景峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4287元，由乔景峰负担。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  李建瑞审判员  王朝阳二〇一九年十二月十七日书记员  李嘉慧