平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0402民初4981号原告:河南瑞庭房地产经纪有限公司，住所地平顶山市新华区体育路与湛北路交叉口东20米路北临街门面房，统一社会信用代码:91410400MA3XCPYR38。法定代表人:张延坤，总经理。委托诉讼代理人：朱琳琳，女，1989年5月16日出生，汉族，平顶山市湛河区，系河南瑞庭房地产经纪有限公司员工。被告:贾艳娜，女，1975年10月6日出生，汉族，住平项山市湛河区。委托诉讼代理人:谢少刚，河南恪德律师事务所律师。委托诉讼代理人:马婧珂，河南恪德律师事务所实习律师。原告河南瑞庭房地产经纪有限公司（以下简称“瑞庭公司”）与被告贾艳娜居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告瑞庭公司的法定代表人张延坤及其委托诉讼代理人朱琳琳、被告贾艳娜及其委托诉讼代理人谢少刚、马婧珂参加了诉讼。原告瑞庭公司向本院提出诉讼请求：1.判令贾艳娜支付瑞庭公司中介费损失13000元；2.诉讼费由贾艳娜承担。事实及理由:2019年3月3日贾艳娜委托瑞庭公司员工朱琳琳带看湛北路荟文街西北人大家属院13号楼3单元4楼东户房源一套房东报价65万元，并签订看房协议，看房后电话回访故意告知不考虑此房源，并挂掉电话。事后贾艳娜抛开瑞庭公司自行私下与房东进行交易，此行为严重影响了瑞庭公司以及员工的利益，看房协议注明经过瑞庭公司员工带看的房源不得抛开瑞庭公司自行私下与房东交易，如有此行为，应向瑞庭公司支付双倍佣金的违约金13000元，(佣金收费标准为:一次性付款佣金为成交总价的1％)。瑞庭公司为维护自己合法权益利益，故诉至法院。被告贾艳娜辩称：首先，贾艳娜与瑞庭公司之间不存在居间合同关系，贾艳娜与瑞庭公司事先没有对形成居间合同有过协商，也没有对于居间合同而形成的权利义务有过明确约定，《房地产看房委托协议》是瑞庭公司提供的格式条款，其主要目的是确认看房行为的存在，在《房地产看房委托协议》下所设定的涉及贾艳娜支付服务报酬承担违约责任的条款，系提供格式条款的一方免除、加重对方责任、排除对方主要权利的内容。同时瑞庭公司存在以诱导、欺骗的方式让贾艳娜签字，并对签字的内容和结果没有进行明确说明，故该违约条款对贾艳娜不产生法律效力。同时贾艳娜也没有违反《房地产看房委托协议》约定的内容，也不应当承担违约责任。其次，涉案房屋并非瑞庭公司独有的信息，房屋权利人在小区内粘贴的有售房广告，并告知小区门卫房屋出售的信息，同时也在互联网上也发布的有房屋信息，在瑞庭公司带看涉案房屋前，贾艳娜已经知道涉案房屋出售的消息，也知道涉案的房屋的权利人及其联系方式。贾艳娜与房屋权利人达成交易并没有利用瑞庭公司提供的房源信息、机会等条件。再次，居间合同是成果交付合同，具体到本案中起应当包括提供信息，带看房屋、斡旋价格、促成合同、代办过户等一系列服务。然而，本案中瑞庭公司仅仅就提供了一次带看服务外，并没有提供任何其他服务，并没有促成合同成立。根据《合同法》第四百二十七条的规定，贾艳娜不应当支付居间服务报酬。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2019年3月3日，贾艳娜在瑞庭公司员工朱琳琳带领下查看了平顶山市新华区湛北路西段市人大2号楼3单元4层东户的房源，并签署书面的的《房地产委托看房协议》，贾艳娜作为委托方与朱琳琳作为经纪人对前述协议予以确认，该协议声明部分写明：“1.委托方代为寻找并提供合适的房产信息；2.带领看房者实地查看房屋状况，了解房屋产权状况；3.房产成交后，全程跟踪，代为办理房产过户与按揭手续。委托方不得利用受托方所提供的信息抛开受托房自行交易与利用受托方所提供的信息介绍他人交易；或未经受托方同意与售房者留存联系方式，委托方若有以上行为，应当向受托方支付双倍佣金的违约金。收费标准：一次性付款的房产交易，委托方支付受托方佣金为成交价1%；如需办理按揭贷款的房产交易，受托房支付给受托房中介佣金为成交价的2%。”看房后，贾艳娜并未通过中介瑞庭公司而直接与涉案房屋的房主王素丽以40万元的价格签订《房屋转让协议》将涉案房屋予以购买。现瑞庭公司要求贾艳娜支付双倍佣金的违约金13000元(佣金收费标准为:一次性付款佣金为成交总价的1％)为由，故引起诉讼。另外，贾艳娜提供微信聊天记录一份，显示其在看房之前已通过其他途径得知该房源信息。本院认为，本案中，贾艳娜通过瑞庭公司察看了涉案房源，并签订《房地产委托看房协议》，该协议合法有效，属当事人的真实意思表示，双方均应依约履行。对于贾艳娜辩称的在《房地产看房委托协议》下所设定的涉及贾艳娜支付服务报酬承担违约责任的条款，系提供格式条款的一方免除，因该协议中的内容较少且仅约定了双方的主要权利义务，而贾艳娜作为独立的民事行为能力人在上述协议签字即视为对协议约定的认可，双方已形成居间合同法律关系。前述协议签订后，贾艳娜直接与涉案房源的房主签订买卖合同并以40万元的价格予以购买，已经违反协议的约定，故应当承担违约责任。本案中，瑞庭公司仅履行了查看房源状况的义务，并未按照协议约定履行“房产成交后，全程跟踪，代为办理房产过户与按揭手续”的合同义务，瑞庭公司在本案中的预期利益损失为佣金损失（即4000元=房款成交价格40万元×1%），故依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本院认为瑞庭公司主张贾艳娜支付违约金13000元的主张明显过高，故参考涉案居间合同的履行情况以及预期利益损失，贾艳娜向瑞庭公司支付的违约金应以1000元（不超过造成损失的百分之三十，即低于1200元=4000元×30%）为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法>第六十四条之规定，判决如下：（2019）贾艳娜自本判决生效之日起十日内向河南瑞庭房地产经纪有限公司支付人民币1000元；（2019）驳回河南瑞庭房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由河南瑞庭房地产经纪有限公司负担110元，由贾艳娜负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  高俊营审判员  张文革审判员  王 芳二〇一九年十二月九日法官助理王生旺书记员马爽附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条、当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法>第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。