河南省新乡市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）豫07行终280号上诉人（原审第三人）孙田慧，女，1988年8月27日生，汉族，住河南省淇县。委托代理人张岩，河南联盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）新乡市红旗区城乡建设局，住所地新乡市红旗区东大街小石桥处，统一社会信用代码：114107020055131047。法定代表人孙成新，局长。委托代理人李亚方、侯保香（实习），河南众盈律师事务所律师。原审被告新乡市自然资源和规划局，住所地新乡市人民东路甲2号，统一社会信用代码：11410700MB17304197。法定代表人牛守军，局长。委托代理人魏家魁，新乡市不动产登记和交易中心工作人员。原审第三人武文君，男，1989年9月5日生，汉族，住河南省。委托代理人张岩，河南联盟律师事务所律师。上诉人孙田慧因不动产权证一案，不服河南省辉县市人民法院（2019）豫0782行初91号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院查明：2018年6月14日，第三人孙田慧与案外人中房公司就购买新乡市人民路十九分区4号楼东数第2间门面房签订了预订单。该房面积52㎡，价款416000元。第三人孙田慧、武文君与案外人中房公司在缴纳了相关契税后，于2018年6月26日，就该房屋共同向新乡市国土资源局申请不动产转移登记。新乡市国土资源局经审核，认为孙田慧、武文君的申请符合要求，准予登记并记载于不动产登记簿。2018年7月6日，新乡市国土资源局向第三人颁发了豫（2018）新乡市不动产权第0021973号不动产权证书，证书由第三人孙田慧领取。2018年7月，原告向第三人收取案涉房屋租金时，因与第三人情况相同的他人向原告出具了不动产权证书，原告即于2018年8月向新乡市国土资源局查询，得知该局已为第三人办理了不动产权证书。遂向新乡市红旗区人民法院提起诉讼，要求确认中房公司与第三人签订的房屋预订单无效，并确认原告享有案涉房屋优先取得权。新乡市红旗区人民法院经审理，于2018年12月27日作出（2018）豫0702民初4085号民事判决。该判决认定：“新乡市红旗区城建环保局（被拆迁人、甲方）与新乡市人民政府统建办公室（拆迁人、乙方）于2001年6月18日签订一份《拆迁协议》，载明：由乙方对西圪当东巷以西进行拆迁改造，新乡市红旗区城建环保局及其下属单位红旗区城市维护队（以下简称甲方）属于此次拆迁范围，经甲乙双方共同磋商达成以下协议：乙方将甲方安置在西圪当小区4号楼东侧一层至五层；协议还约定了其他内容。审理中，维护队认可上述协议。随着政府机构改革，新乡市红旗区城建环保局变更为建设局，后并入城乡建设局。新乡市人民政府统建办公室变更为中房统建公司。案涉安置房（西圪当小区4号楼东侧一层至五层）建好后，城乡建设局2007年左右搬入办公。案涉安置房一层门面房自2004年开始由中房统建公司对外出租，自2007年开始由城乡建设局收取租金。武文君母亲自2004年开始租赁案涉门面房。武文君2013年开始从其母亲处接手案涉门面房，并于2012年12月31日与城乡建设局签订《房屋租赁协议》，双方对租赁事宜进行了约定。之后，武文君多次签订租赁合同续租至2018年12月31日并向城乡建设局交纳租金。……”。该判决第一项为：“确认新乡中房统建（集团）有限公司与武文君、孙田慧签订的关于新乡市人民路19分区4号楼东数第2间门面房的《中房统建公司预订单（现、期房）》无效”，第二项为：“新乡市红旗区城乡建设局对新乡市人民路19分区4号楼东数第2间门面房享有优先取得权”，判决还驳回了新乡市红旗区城乡建设局的其他请求、新乡中房统建（集团）有限公司的反诉请求。武文君、孙田慧不服，提出上诉，河南省新乡市中级人民法院于2019年3月29日作出（2019）豫07民终1216号民事判决，驳回上诉，维持原判。新乡市中级人民法院出具证明，该判决已于2019年4月15日全部送达各方当事人。2019年6月10日，新乡市红旗区城乡建设局向一审法院提起行政诉讼。审理中，各方当事人均认可不动产权登记证书上的盖章机构为新乡市国土资源局。另查明，因机构改革，2019年初，新乡市国土资源局已合并入新成立的新乡市自然资源和规划局，后者承继了前者的行政职权。一审法院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案中，从（2018）豫0702民初4085号一审民事判决和（2019）豫07民终1216号二审民事判决认定的案件事实及判决结果看，原告从2007年左右已经占有使用案涉房屋，法院民事判决确认原告对涉案房屋享有优先取得权，第三人于2018年6月14日与中房公司签订预订单，新乡市国土资源局于2018年7月6日向第三人颁发涉案不动产权证，原告与被诉的行政行为有利害关系，有权提起本案诉讼。第三人认为原告主体不适格的理由与事实不符，不予采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，原告在2018年7月知晓行政行为后，通过民事诉讼维护自己的合法权益。民事诉讼结束后，又及时于2019年6月10日向一审法院提起行政诉讼，没有超过一年的时间，符合上述司法解释的规定。第三人认为原告的起诉超过法定起诉期限的理由不能成立，不予采纳。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第一款规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。本案中，各方当事人均认可案涉不动产权登记证书上的盖章机构为新乡市国土资源局，因新乡市机构改革后，新乡市国土资源局合并入新成立的被告新乡市自然资源和规划局，故被告新乡市自然资源和规划局系本案适格被告。被告新乡市自然资源和规划局作为本辖区的不动产登记管理部门，具有办理不动产权登记的法定职责。新乡市国土资源局受理申请后，依法履行了询问、查验、审批、登记、核发证书，程序并无不当。根据原告提交的证据，可以证明新乡市国土资源局当时据以登记的第三人申请材料房屋预订单，已被生效判决确认为无效，并且确认原告具有案涉房屋的优先取得权，故新乡市国土资源局的房屋登记已失去了事实基础，应属于主要证据不足，其作出的本案行政行为，依法应予撤销。因被告在办理本案不动产登记中不存在过错，一审法院确定案件受理费由原告负担。综上，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：撤销被告新乡市自然资源和规划局于2018年7月6日为第三人武文君、孙田慧颁发的豫新乡市不动产权第0021973号不动产权证。案件受理费50元，由原告新乡市红旗区城乡建设局负担。上诉人孙田慧上诉称：一、被上诉人诉讼主体不适格，无权要求撤销不动产权证。已经生效的法院判决书只是确认了被上诉人对涉案房屋享有优先取得权，而不是确认其拥有所有权，也就是说被上诉人尚未取得房屋所有权，且上诉人认为其最终未必能够取得房屋所有权。因被上诉人与统建公司关于拆迁尚有纠纷未解决，案涉案房屋会不会交付给被上诉人仍具有不确定性，因此，上诉人认为其主体不适格，应当驳回起诉，待其实际取得房屋所有权之后再行主张权利。二、被上诉人起诉时已经超过了法律规定的起诉期限。被上诉人知道原审被告为上诉人颁发不动产权证的时间是2018年7月，则其应当在六个月内起诉，但其实际起诉时间为2019年6月13日，已经超过起诉期限。被上诉人在知道行政行为时只是提起了民事诉讼，请求法院确认其享有优先取得权，这不构成行政诉讼起诉期限的中断，因其自身原因耽误的时间不应当从起诉期限中扣除。本案也不适用行政诉讼法解释第六十四条的规定，该规定适用的前提条件是被诉行政行为发生在行政机关与行政相对人之间，未告知起诉期限的，最长为一年，但本案被诉行政行为是颁发不动产权证书，发生在原审被告与上诉人之间，被上诉人并非行政相对人，未告知其起诉期限是正常的，因此，本案不适用上述规定。一审法院适用法律错误，应予纠正。综上，被上诉人诉讼主体资格不适格，其只是享有房屋的优先取得权，还未取得不动产所有权，且已经超过了法律规定的起诉期限，其诉讼请求不能成立，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉。被上诉人新乡市红旗区城乡建设局称：一、被上诉人为行政行为利害关系人，诉讼主体适格。被上诉人与上诉人确认合同无效纠纷一案，经法院判决认定，被上诉人对涉案房屋享有优先取得权。被上诉人作为原审被告为上诉人颁发不动产权证行政行为具有利害关系的机关法人，被上诉人具有诉讼主体资格，被上诉人对涉案房屋是否享有所有权，不影响被上诉人诉讼主体资格。被上诉人与中房公司关于拆迁协议的纠纷，与本案没有关联性。二、被上诉人起诉撤销不动产权证并未超过起诉期限。首先，原审被告在为上诉人颁发不动产权证时，并未告知起诉期限，被上诉人在2018年7月知道后，于2019年6月提起行政诉讼，并未超过一年起诉期限。其次，被上诉人于2018年7月向上诉人收取租金时得知原审被告为上诉人颁发不动产权证后，于2018年8月20日向法院提起诉讼，法院判决中房公司与上诉人签订的预订单无效，被上诉人对涉案房屋享有优先取得权。判决生效后，被上诉人立即向原审被告申请撤销不动产权证，但原审被告以没有职权为由不予撤销，被上诉人又立即于2019年6月10日向一审法院提起行政诉讼。因此，被上诉人未超过起诉期限。第三，被上诉人在知道原审被告为上诉人颁发不动产权证后，通过民事诉讼取得了涉案房屋优先取得权的新证据，构成行政起诉期限的中断，该民事诉讼一、二审期间应当从行政诉讼起诉期限中扣除。故被上诉人在2019年6月10日提起行政诉讼，并未超过起诉期限。第四，本案为因不动产纠纷提起的行政诉讼，本案可以适用“因不动产提起的诉讼”二十年的起诉期限，被上诉人起诉未超过法律规定的起诉期限。综上，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，依法不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。原审被告新乡市自然资源和规划局称：一、上诉人的第一个上诉理由不成立，被上诉人是本案的利害关系人，被上诉人在案涉的民事诉讼中胜诉，合同优先履行，被上诉人的房屋所有权应优先登记。二、本案应适用特殊规定，适用20年的起诉期间，上诉人的上诉理由不符合法律规定。三、原审被告在具体行政行为中没有过错，行政登记时尽到了审查义务，不存在过错，一审认定正确。本院经审理查明事实与一审认定事实一致。本院认为，关于被上诉人红旗区城建局是否是适格原告的问题，首先，红旗区城建环保局（后变更为红旗区城建局）与新乡市人民政府统建办公室（后变更为中房统建公司）于2011年6月18日签订了《拆迁协议》一份，该协议约定案涉房屋被安置给红旗区城建局，新乡市红旗区人民法院（2018）豫0702民初4085号民事判决书和本院（2019）豫07民终1216号民事判决书对以上事实予以确认，判决驳回中房统建公司要求确认该协议无效的诉讼请求，确认了红旗区城建局对案涉房屋的优先取得权，而该优先取得权当然包括房屋的优先登记权，故案涉登记行为对其享有权利有直接利害关系。其次，经审理查明可知，案涉房屋在被登记之前的实际权利享有人是红旗区城建局，红旗区城建局是出租人而上诉人是承租人，案涉行政行为的作出亦会对红旗区城建局的权利产生实际影响。综上，上诉人认为被上诉人不是本案适格原告的理由不能成立，不予支持。关于本案是否超过起诉期限的问题，红旗区城建局知道本案颁证行为的时间是2018年7月向上诉人收取租金时，至其于2019年6月提起本次诉讼，没有超过《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”的规定，应认定本案起诉未超过起诉期限。上诉人上诉称该六十四条规定仅适用于行政机关与行政相对人之间没有法律依据，该项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由上诉人孙田慧负担。本判决为终审判决。审判长  崔海成审判员  刘强平审判员  王大鹏二〇一九年十二月二十三日书记员  崔 敏