江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0214民初6422号 原告：新区李纪副食品经营部，统一社会信用代码92320214MA1NBN088P，住所地无锡市新吴区春丰农贸市场**。 经营者：李纪，男，1975年1月9日生，居民身份证号码3421291975********，汉族，住安徽省界首市大黄镇筛子李行政村筛子李村**。 委托诉讼代理人：雷遥，江苏漫修律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧亮平，江苏漫修律师事务所律师。 被告：无锡环宇电磁线有限公司，统一社会信用代码913202142505326082，住所地无锡市新吴区机场路**。 法定代表人：陆炳兴，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陆建栋，北京德恒（无锡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王淼，北京德恒（无锡）律师事务所律师。 原告新区李纪副食品经营部（以下简称李纪经营部）与被告无锡环宇电磁线有限公司（以下简称环宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李纪经营部的委托诉讼代理人雷遥、欧亮平，被告环宇公司的委托诉讼代理人陆建栋、王淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李纪经营部向本院提出诉讼请求：1、解除双方《房屋租赁合同》；2、环宇公司返还已支付的租金18702元及押金5600元，合计24302元；3、环宇公司赔偿火灾造成的财物损失826108元；4、环宇公司支付公估鉴定费用41300元；5、诉讼费用由环宇公司负担。事实和理由：2018年4月16日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定环宇公司将所有的新吴区旺庄街道东裕村的厂房（出租面积360平方米）出租给其仓储、办公使用，租期一年。同日，其支付了半年房租33300元、房屋押金5600元，合计38900元。合同签订后，环宇公司将该租赁厂房交与其仓储经营。2018年7月19日，租赁厂房发生火灾，造成放置厂房中的货物毁损。2018年8月2日，消防部门认定起火原因不排除电气线路故障引发火灾。2018年8月29日，双方共同委托江苏宁价保险公估有限公司无锡市分公司出具公估鉴定报告书认定损失为826108元。本次火灾成因为电气线路故障导致，而电气线路均为环宇公司铺设，且环宇公司未能落实消防安全管理责任，无消防设施、烟雾报警装置、灭火器、消防栓等，导致厂房火灾发生及扩大，致使其产生重大损失，应当承担赔偿责任。因环宇公司交付的租赁房屋不符合约定使用条件，即消防安全设施不到位，电气线路架设存在安全隐患，致使其合同目的无法实现，故主张行使法定解除权，解除双方之间的租赁合同关系。 环宇公司辩称：1、涉案仓库有不动产证，用途为工业交通仓储，其出租的房屋是符合出租用途的；2、火灾是李纪经营部租赁区域内的电气线路故障所致，李纪经营部应承担全部责任；3、环宇公司与李纪经营部的租赁合同约定了李纪经营部承租区域内消防安全责任由李纪经营部自行承担；4、李纪经营部逾期支付租金，拒绝继续履行租赁合同，亦不办理退租手续，其公司在多次催促无果后将案涉租赁区域另作他用，合同终止系因李纪经营部违约，不同意退还租金及保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定事实如下： 一、租赁合同关系 2018年4月16日，环宇公司与李纪经营部签订《房屋租赁合同》，约定：环宇公司将机场路85号厂区内车间共计360平方米租赁于李纪经营部使用，用途为仓储、办公；租期自2018年5月1日至2019年4月30日；租金标准为185元/年/平方米，年租金为66600元；租赁期间租金每半年支付一次，先付后用；合同签订后三个工作日内承租人需支付租赁保证金5600元，该租赁保证金在租赁期满，双方结清相关费用后，无息返还，保证金在合同期间不予抵扣水电费和租金；租赁已满，未经环宇公司同意，李纪经营部继续占用房屋，影响环宇公司使用或继续租赁，环宇公司可以扣除全部保证金；李纪经营部负责自己租赁区域的符合国家、、地方要求的安全消防、环保和日常管理工作，并接受相关部门的检查；李纪经营部对储存于承租房屋内的货物安全自行负责，环宇公司不对李纪经营部承租房屋内的货物承担任何安全责任；李纪经营部在租赁期间内无故提前解除本合同，需提前一个月书面告知环宇公司，且需支付给环宇公司相当于一个月租金的款项作为违约金，李纪经营部的装潢无偿归环宇公司所有。但环宇公司应全额退还李纪经营部剩余租期内未实际发生的租金。 租赁合同签订后，环宇公司按时交付了租赁车间，李纪经营部交付了半年租金33300元及保证金5600元。 经查，环宇公司为无锡市机场路**厂房登记所有权人，不动产登记簿载明机场路85号共有16幢房屋，均建于1992年，登记时间均为2016年4月12日，土地使用权面积14863.4平方米，房屋建筑面积8547.78平方米。根据房产平面图及现场比对，李纪经营部承租区域对应为8-11幢中的部分区域。 二、火灾发生经过 2018年8月2日，无锡市公安消防支队新区大队（以下简称消防大队）出具火灾事故认定书，查明火灾事故基本情况为：2018年7月19日2时52分，无锡市消防指挥中心接到报警称，位于无锡市新区的环宇公司发生火灾。此次火灾过火面积约300平方米。火灾主要烧损仓库结构、箱装饮料、空调等，无人员伤亡。 三、火灾发生原因 （一）消防大队调查情况： 消防大队经调查对起火原因认定如下：起火部位位于李纪经营部向环宇公司租用的仓库内；起火点位于该仓库的西北角；起火原因为排除雷击，排除自燃，排除外来火种，排除遗留火种，不排除电气线路故障引发火灾。 消防大队在调查过程中向相关人员进行了调查，其中李纪经营部李纪称：仓库的西侧是由一道矮墙隔开的，矮墙上不封顶，和吊顶间大概空余了三米左右的距离，仓库内堆放了一些饮料和啤酒，啤酒大概四千多箱（瓶装雪花约四千箱，易拉罐雪花七八十箱），饮料大概八九千箱（可乐、雪碧、冰红茶等三十几种），啤酒是放在靠仓库门口的位置，饮料是堆放在仓库里面，挨着啤酒摆放；仓库的西北角是一间办公室，办公室整体是砖混结构，顶是塑料扣板，办公室门是木门，门是朝东开的，办公室的南侧有一扇玻璃小窗户，办公室内东南侧有一张沙发，是靠在东侧墙壁上的，西南角有两个柜子，柜子内装了三四十瓶贡酒、啤酒的展示品和一些杂物，办公室北侧是其办公桌，办公桌北侧的墙壁上是监控的显示器，办公桌上是一台电脑，电脑大概买了三年左右了，还有一个没插电的打印机、一个落地风扇，办公室门口是一台冰柜，没有插电使用，办公室外面也有个落地风扇；平时仓库除了其和儿子李越强还有三个工人，工作时间是7点30分到21点，仓库是不住人的，基本每天都是其最后一个离开仓库，其离开仓库都会把电器关掉，把仓库门锁好，但是会放两辆运货的电瓶车充电；仓库一共两个控制电柜,第一个总电源的电柜在北侧墙壁上距离东侧卷帘门大概三、四米的样子，第二个控制柜也在北侧墙壁上，第一个控制电柜里面有三个空气开关，上面的一个是总电源开关，下面的两个，一个是拖线板的电源开关（拖线板是用来给电瓶车充电的），另一个空气开关是控制西侧第二个控制电柜的电源开关，第二个控制电柜里有三个空气开关，是分别控制办公室的用电，仓库的照明和监控的电源；2019年7月18日21点30分左右，其锁好仓库门离开，电器都关闭，两个控制电柜没有关闭，总电源没有关，其将西侧的控制电柜里负责照明的空气开关关闭了，办公室电脑关了，灯关了，插头是插着插座的，监控的电源也开着；五辆电动三轮车是停放在仓库中间的空地上，当时两辆电动车在充电，电瓶车放在靠近仓库门口的位置，从电箱里拉出来的一个拖线板，电动车插在拖线板上充电，还有一辆叉车也是停放在空地中间的；仓库内的线路2018年4月租用的时候，其让电工换了一遍仓库内的线路。 环宇公司电工倪颜良称：2018年7月19日3点左右，门卫打电话给其说仓库起火了十几分钟,赶到现场时消防员已经到达现场，在消防员的陪同下，其去关闭了仓库总电源；2018年4月，李纪问其能否装一个灯，其就帮忙添根线装一个灯，电线是从其在环宇公司的小仓库内拿出来的，电线应该有三四年的样子了，电线是其从其他地方拆下来的，具体哪里拆下来的已经不记得了；其在仓库的西南角安了一个开关，电线从北侧墙壁上从东往西第二个靠近西北角办公室的电源控制柜（仓库里共两个电源控制柜，都在北侧的墙壁上）连出，从办公室顶部（顶部是塑料扣板）走线，办公室顶部的线是用塑料管套好的，再从办公室西侧的矮墙上铺设走线（矮墙上的线路是没有套管的），新安的开关里再通出来几根线连着几台监控，监控的线路是其装完开关后，后来李纪找人装的；李纪的仓库共有两个电源控制柜，都在北侧的墙壁上，从东往西第一个电源控制柜里共有三个空气开关，一个是总电源，一个是控制第二个电源柜的电源，一个是李纪接拖线板的电源，从东往西第二个电源控制柜共三个空气开关，一个是该电源控制柜的总电源开关，一个是办公室的电源开关，一个是新接的电灯线路的电源开关，两个电源控制柜的线路都是从地下走的，除了新添的线路，旧的线路都是没有拆除和更换的，以前地面以上只有办公室有线路，其他地方是没有的，办公室内的线路是三四年前一家租在这边的汽修厂的老板更换的，到现在为止也换过好几家租户了，期间没有再换线路；其一般一个月左右检查一次漏电开关，检查漏电保护装置是否完好有效，一周左右其会去查查线路有没有变动，问问房西线路近段时间有没有问题，房西租用的仓库其只负责督促和提醒，主要的维修和安装不是其负责的范围。 租用隔壁车间区域的无锡双羽空调制冷设备有限公司经营者姜朋进称：2018年7月19日3时3分，其员工薛东打电话说仓库起火了，其约20分钟左右赶到现场时，消防人员已经到现场了；厂里的消防水栓没有水，其带着消防的人四周找水源，绕到仓库南侧的时候，南侧的仓库最西侧窗户里火光最亮，南侧的厂房消防水栓也没有水，最后是重新来了辆消防车救的火。 （二）当事人举证情况 李纪经营部认为是环宇公司所铺设的吊顶上的线路引发的火灾，并提供了照片3份，证明吊顶上有大量电线经过。环宇公司对照片真实性无异议，但认为无法证明起火原因，也无法反映出出租时办公室内有乱拉电线的情况。 环宇公司认为是李纪经营部不当使用电气线路所致，并提供了照片1组、鉴定报告1份，证明起火点有大量用电设备，且处于使用状态，周围存在大量可燃物品如酒类，其委托广东杰思特声像资料司法鉴定所进行了鉴定，查明起火点现场地面的电水壶底部出现无水情况下持续加热导致铝制加热器熔化短路，电插排内电机铜片以及插排导线电流短路高温形成的熔粘、熔珠、熔断痕迹特征，说明不能排除电器短路引发火灾的起火原因，该鉴定报告意见为，不排除环宇公司出租仓库办公室内因电器（电水壶、电插排等其他用电设备）故障，造成用电线路高温短路引发火灾。李纪经营部对照片真实性无异议，但认为环宇公司对其存放酒类是明知的；对鉴定报告不予认可，认为该司法鉴定所仅是声像资料鉴定所，委托日期距火灾已近3个月，现场已经过打扫，无法反映火灾发生时的原貌，现场确有热水壶，但热水壶各部件均烧缺失，也未找到壶底部，热水壶当时未在使用状态，并非引起火灾的原因，电风扇、电脑等设备在李纪走时均已关闭，不可能造成火灾。 （三）本院调查情况 诉讼中，本院前往机场路85号现场进行勘察并拍摄了相应照片，火灾现场已经修复完毕。 本院向消防大队进行了调查，消防大队工作人员表示：根据对环宇公司现场情况的勘查可以确定起火点位于李纪经营部承租房屋内的办公室，经勘查排除了其它起火原因，但无法排除电气线路故障的可能；因现场烧毁严重，已无法确定起火点的具体位置，也无法判断是办公室内线路还是顶面外走线路或其他电气线路问题；电气线路问题指线路使用、电器使用、电线本身都可能发生问题，但现场情况已无法进一步确认，只能做出上述判断；环宇公司提供的司法鉴定书所用的鉴材依据并不充分，因电水壶是铝制，其材料本身无法准确做出鉴定结论，其勘查时也查看了铜导线，但可以排除存在一次短路的情况，故无法作为鉴材得出结论；事发现场的监控视频无法判断出起火点及原因；现场电动车经过检查不存在短路故障的问题；现行的建筑设计防火规范为GB50016-2014，但环宇公司的厂房建造于1998年之前，当时消防法尚未出台，若对照现行规范来看，案涉仓储现场是不符合消防要求的，其勘察现场过程中发现：起火点所在办公室的顶面不符合防火等级要求，故一烧就穿致使火势蔓延；李纪经营部租赁区域范围内易燃饮料如酒类的堆放对火势蔓延产生影响；现场未发现灭火器、消防栓等相关消防设施。 四、损失情况 2018年8月10日，环宇公司、李纪经营部共同委托江苏宁价保险公估有限公司无锡市分公司就火灾事故造成的损失进行评估，经评估：李纪公司因火灾致存放的饮料、啤酒、白酒等财物过火损坏，厂房内饮料损失794308元，机械设备、办公用品损失8800元，清理施救费用23000元，合计826108元。 经评估，本起事故同时造成向环宇公司承租李纪经营部相邻区域的无锡德汇自动变速器维修服务有限公司产生财物损失158946元、无锡巨鼎弘瑞商贸有限公司产生财物损失600299元、无锡双羽空调制冷设备有限公司产生财物损失494624.02元。三家单位已另案向本案原被告提起诉讼索赔。 五、合同解除事宜 李纪经营部表示其在火灾后即未再使用租赁厂房，虽然双方未办理正式交接手续，但环宇公司无法提供符合租赁用途的租赁厂房，致使其合同目的无法实现，故以诉讼方式行使法定解除权，，且环宇公司在修复厂房后已经将案涉租赁区域另租他人，明双方对于合同解除并无争议。环宇公司表示在收到法院诉讼材料前李纪经营部并未告知其公司要解除租赁合同，在诉讼中其公司明确不同意解除，后2019年1月其公司对火灾受损区域修复后多次联系李纪经营部告知可继续使用，李纪经营部拒绝搬回继续使用但又未至其公司办理退租手续，后其公司遂出租给他人；其公司提供的租赁厂房是合格的，不存在可以行使法定解除的情形，现因李纪经营部自身原因违约解除合同，应由李纪经营部承担相应的违约责任，故租金及租赁保证金不予退还。 本案双方主要争议在于：1、本次火灾事故责任承担问题；2、合同解除事由及解除后果。 本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。消防部门负有处理和认定火灾事故的法定职责，其对火灾现场的勘察、对事故成因进行鉴定和分析，最终作出火灾事故认定，均系法律赋予其的职权行为，具有法定性和权威性，除非有反证或确实理据，否则应当作为认定火灾事故责任的依据，故本院对消防部门出具的事故认定书予以采信。消防部门认定排除雷击、自燃、外来火种、遗留火种，不排除电气线路故障引发火灾。故在没有证据证明火灾存在其他因素致使火灾发生的情况下，应推定为电气线路故障导致火灾的发生。 至于具体起火原因，虽然环宇公司提供了鉴定报告欲证明起火原因系电热水壶导致，但该份鉴定报告系其单方委托，且并不足以证明其主张，故对该抗辩意见不予采信。办公室起火后已被烧毁，无法查实具体是由电线本身原因、电气线路使用不当或电器设备问题导致起火，具体起火位置以及起火位置的线路是何人敷设、敷设是否符合消防规范要求等亦无法查实。故李纪经营部诉称起火是因环宇公司敷设线路不合规而致证据亦不充分。 李纪经营部系起火点所在区域的直接使用人，方在合同中明确约定由李纪经营部负责租赁区域的符合国家、、地方要求的安全消防、环保和日常管理工作，接受相关部门的检查，并对储存于承租房屋内的货物安全自行负责。《仓储场所消防安全管理通则》对电气线路的配置、使用以及物品仓储条件都有消防安全规范要求，李纪经营部作为直接使用人，在承租时未对房屋消防设施条件进行必要考察，未考虑租赁区域防火等级情况即在承租区域内存储酒类，在使用办公室时存在加设电线，使用排插充电、增加用电设备，使用热水壶、电脑、打印机、风扇等电热器具及家用电器，人员离库时未切断场所非必要电源，疏于管理电气线路等等安全问题。租赁区域在李纪经营部日常支配、控制之下，其对电气线路、电器设备未尽到合理安全使用、及时检查防护的消防安全职责，依照双方合同的约定应当对其承租范围内火灾的发生承担直接责任。 环宇公司作为所有人、出租人，，虽然租赁区域移交给了承租人，通过合同约定对消防责任分担做了约定，但并不排除其对电气线路、电器设备的安全使用、定期维护有必要的监督检查、管理提醒义务。虽然无证据显示引发火灾的电气线路问题系环宇公司造成，但环宇公司作为出租方，提供给李纪经营部的仓库内设办公室结构未能满足仓储场所耐火等级要求，租赁场所周围也未能配备必要的消防器材、消防设施，发现承租人在消防条件不符的情况下堆放酒类未予制止，对安全用电隐患疏于监管，在日常的消防管理上存在诸多漏洞和问题，未能有效排除消防安全隐患，故对火灾损失的产生存在一定的责任。 综合以上因素，双方对本次火灾发生及损失造成均有一定过错，本院酌定李纪经营部对于其损失自负60%的责任，环宇公司承担40%的责任。李纪经营部因本次火灾产生财物损失为826108元、公估鉴定费用损失为41300元，合计867408元，该部分损失应由环宇公司承担40%为346963.20元。 关于合同解除。双方一致确认李纪经营部自火灾发生后即已搬离未再使用，环宇公司在合同到期前也已另作他用，故双方对于合同已解除无异议，予以确认。但双方对于解除的事由及时间存有争议，李纪经营部主张因环宇公司未能提供满足租赁条件即消防设施条件的房屋致使其合同目的无法实现故诉讼行使法定解除权，环宇公司认为系李纪经营部单方违约退租。虽然环宇公司未配置有齐全消防设施，但该情况李纪经营部在订立合同之时即已存在，租赁合同仅约定用途为仓储、办公，并未对仓储物品需要满足的特定消防要求有明确约定，且双方在合同中约定的安全消防工作由李纪经营部自行负责，故李纪经营部主张消防设施条件不能实现租赁合同目的依据并不充分，但火灾发生致使租赁房屋遭受重大损失无法正常使用确为事实，故李纪经营部在当时提出解除租赁合同应属合理，李纪经营部在发生火灾后即搬离租赁房屋，后未再使用，虽然双方未正式办理退租手续，但李纪经营部此后以诉讼方式正式提出解除，本院于2018年11月2日向环宇公司送达了诉状等应诉材料，故本院据此认定双方租赁合同自2018年11月2日解除。 关于火灾发生之日起至租赁合同解除之日前的租金，因双方对于火灾损失均有一定过错，故该期间内的租金损失双方按各自过错程度分担，即环宇公司退还此期间收取的40%的租金，经核算，李纪经营部自租赁之日起至解除之日止应交租金为25820.03元，环宇公司已收取租金33300元，扣除25820.03元后剩余7479.97元应予以退还。合同虽未明确约定提前解约时租赁保证金的处理方式，但综合合同约定内容来看，租赁保证金应为保证合同正常履行之意，结合本案情况，合同无法继续履行系因火灾引起，该解除缘由双方均有一定过错，故本院酌定租赁保证金由双方按照过错比例予以分担，5600元环宇公司应退还40%即2240元。综上，环宇公司应退还租金、租赁保证金共计9719.97元。 依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百一十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第二十六条之规定，判决如下： 一、确认新区李纪副食品经营部与无锡环宇电磁线有限公司之间的租赁合同关系于2018年11月2日解除。 二、无锡环宇电磁线有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还新区李纪副食品经营部租金、租赁保证金共计9719.97元。 三、无锡环宇电磁线有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿新区李纪副食品经营部各项损失共计346963.20元。 四、驳回新区李纪副食品经营部其他的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12718元（此款已由新区李纪副食品经营部预交），由新区李纪副食品经营部负担7631元，由无锡环宇电磁线有限公司负担5087元（无锡环宇电磁线有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将应负担的5087元支付至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  郭莹华 审 判 员  徐良俊 人民陪审员  王治生 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  吴佳睿 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 《中华人民共和国侵权责任法》： 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。