广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初4576号原告：深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司，地址：惠阳区淡水。负责人：李晓梅。委托诉讼代理人：黄议民，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁家男，广东日升律师事务所律师。被告：何其峰，男，汉族，1972年5月20日出生，住址：广东省深圳市南山区，原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司与被告何其峰物业服务合同纠纷一案，本院2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄议民、刁家男，被告何其峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告公司原名为深圳市星河物业管理有限公司惠州分公司，于2011年7月8日成立并于2015年11月4日变更名称为深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司。2017年3月3日，被告与案外人惠州阳光星都房地产开发有限公司（下称：“开发商”）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买开发商开发建设的xxxx花园xx区x幢x层xx号房，房屋建筑面积为171.63平方米。同时被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》。2017年6月24日，被告办理了入伙。根据被告与原告签订的《前期物业管理服务协议》，原、被告双方的服务期限为从本物业交付使用之日起，至本物业业主委员会受业主大会的委托，续聘或另聘物业管理企业并签订新的物业管理协议生效之日。因此，物业服务费及相关费用自开发商交付通知中的交付期限届满之日起计收，高层住宅物业费按建筑面积每月每平方米2.8元收取，被告须在每月15日前向原告缴纳上述费用，若逾期交纳该费用，原告有权按所欠费用每天千分之三收取违约金。合同签订后，原告依约积极履行了物业管理服务义务，但被告未按约定向原告缴纳物业服务费及相关费用。截止至2019年7月31日，被告拖欠原告的物业服务费及相关费用共计10962.03元。原告一直通过电话、发函等方式多次向被告进行催收，但被告仍拒不履行其付款义务。为维护原告的合法权益，请求判令：一、判令被告立即向原告支付物业管理费9130.64元、水电费838.3元（计算期间：自2017年12月起暂计至2019年7月31日）及违约金993.09元（计算方式：按每天千分之三，自2017年12月起暂计至2019年7月31日），暂合计为10962.03元；二、判令被告承担本案诉讼费用。原告为其陈述的事实提交的证据有：1、营业执照、企业信息；2、被告身份证；3、商品房买卖合同、补充协议、惠阳区前期物业管理备案登记表；4、《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《入伙通知书》及快递单、收楼确认单、催缴记录、收款收据、律师函、邮寄单。被告辩称，1、被告本人自收楼之日发现诸多问题（见证据一），需要开发商整改，事实上无法收楼入住。本来是慕名于开发商的品牌效应，出于极度的信任，高高兴兴心怀无限美好，在开发商的交楼人员的热情之下，他们也口头承诺将所发现的问题尽快整改。同时本人付出一片坦诚也为了提高办事效率，也就体现预先在他们提供的资料上签了字。展露了真诚信任，未曾想过会有任何不愉快的事情发生。办理完手续就非常愉悦地走了。可是，后来就是不断地询问催促，知道2018年10月25日才收到对方工作人员的微信通知说已经全部整改完成（见证据二）。所以说这段时期实际上是开发商的工程质量维修整改时期，不属于正式地交付到业主手上。理应不需由业主来承担物业管理费。合同第16条有约定：及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任（见证据六）。合同附件第5条11款有约定：出卖人未按照买卖合同第十一条约定的时间将本房屋交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自买卖合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金，但违约金的总金额最多不超过买受人累计已付款的5%（见证据七）。该房产总价为3117413.00元，因此从2017年6月30日至2018年10月25日共482天，原告应赔付被告违约金：3117413.00*1/10000*482天＝150259.00元。2、由于开发商维修缓慢，造成此费用纠纷，以致后期无法办理装修事项，双方关系由此跌入低谷，以致本人蜗居外地，等纠纷了结后再实施新居入住计划。由此造成房屋处于未装修空置状态。这本是本业主对开发商极大的克制与忍耐，没曾想到开发商层层相逼，对我先后3次提出的申请熟视无睹（见证据三）且时常威逼我尽快缴费否则面临后果。总以为我已经付款买了房就无法再制约他们，就不再理会我的任何合理诉求。所以在此希望法官判定依照空置房政策，对2018年10月25日后管理费打折减半收取。这也是全国通行做法，网上不时有相关报道。3、对于本纠纷提到的各种名目的公摊费用，首先本人无法识别它的真实性，在合同中也未列明具体名目，属于法外原告私自杜撰虚构，且在以后是否还会再杜撰其他名目也未曾可知。且依照物业管理条例物业管理费中已经包含了所列相关公共设备设施运行维护费用（见证据四），且目前是小区入住前期，很多设备设施还处于维保期，根本无需额外费用。所以，由此可见这些公摊费用是私收费，乱收费，重复收费，本人予以拒绝，希望得到法律的支持。4、从另一个角度分析原告杜撰的公摊费用，一个公共空间有运作就会产生损耗费用的同时也会产生效益营收（见证据五）。对此，原告只希望业主来分摊损耗费用，而不公布效益营收，并予以返还业主，这样的财务统计显然是不健全不合理的，属于贪污。据此，希望法官判定原告公开电梯绿地行道广场车位等公共空间的广告费停车费及其他经营收入，这部分收入是全体业主的合法收入，理应如实返还业主，否则是构成欺诈贪污。5、根据前面的分析，原告除依法赔偿我应有的费用外，还应承担相应的诉讼及其他费用。被告为其陈述的事实提交的证据有：1、客户保修意见征询表；2、微信聊天记录；3、申请书；4、《物业服收费管理办法》第十一条；5、广告海报；6、《房屋买卖合同》。本院经审理查明：2017年3月3日被告与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（该合同载明被告的联系方式为地址：深圳市xx区xxxx华庭xxxx，电话：13x****x706）约定，被告购买惠州阳光新都房地产开发有限公司开发的位于惠州市××区淡水××坑水库星河××堤花园××区××房，建筑面积171.63平方米，总价款3117413元，出卖人应于2017年6月30日前向被告交付符合合同约定的商品房；同日，原告与案外人案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订《xxxx花园商品房买卖合同补充协议》，在“五、对买卖合同第九条、第十条、第十一条、第十二条的补充：第12条中约定：买受人如对本房屋的质量存在异议，应在查验本房屋之日（未按时查验的则在视为交付之日）以书面形式一次性提出。若买受人对出卖人做出的书面答复及处理意见不接受，则由买受人在提出异议起10天内提请本项目原监理单位进行检测，双方须接受该检测结论并根据双方的约定进行处理；买受人异议成立则由出卖人承担检测费用，买受人异议不成立则由买受人承担检测费用。2017年3月3日原被告签订《【惠州xxxx花园x区】前期物业管理服务协议》约定，x区高层住宅物业的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米￥2.8元，被告交纳物业管理费用时间：每季度第一个月的15日前；银行托收缴费时间：每月10日和20日为扣款日，逾期将按相关约定收取滞纳金，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天不超过3‰交纳违约金。同日，被告在《xxxx花园临时管理规约》、《xxxx花园业主承诺书》签名确认同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时规约，并于2017年6月24日签具《收楼确认单》。另查明，原告于2019年6月10日、2019年8月12日向号码为“13x××××x706”发送短信向被告催收物业管理费。2019年8月9日，原告向收件地址为广东省xx市xx区xxxx路xxxx家园x栋xxx室给被告寄送“深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司物业管理费催收函”，并在备注处载有：律师函（2019）日升律函字第2xx9号。庭审中，被告对原告向其寄送的《入伙通知书》、邮寄单、收楼确认单、催缴记录、律师函不持异议，但抗辩案外人向其交付的涉案房产存在质量问题，其曾因此向抬头为“星河地产“填写《客户保修意见征询表》一张，上述载明被告在对涉案房产进行收楼时存在的7项质量问题。直至2018年10月25日，惠州xxxx花园中区管理处微信回复被告，内容为：您好！惠州xxxx花园中区管理处对于您反映的问题，物业服务中心高度重视，并已反馈星河地产相关部门负责人，现对您提出的问题回复如下：1、对后花园雨棚安装位未做水泥修补。回复：经与地产保修中心相关责任人沟通，会在本周安排工人对后花园雨棚安装位水泥重新修补，现已修复处理完毕。再查明，原告变更名称前的公司名称为深圳市星河物业管理有限公司。上述事实有《商品房买卖合同》、补充协议、《【惠州xxxx花园N区】、《xxxx花园临时管理规约》、EMS快递邮单、惠阳区前期物业管理备案登记表等及庭审陈述为据、《收楼确认单》、《客户保修意见征询表》。本院认为，原告、被告、惠州阳光新都房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》、《【惠州xxxx花园N区】前期物业管理服务协议》合法有效，应受法律保护，被告应当在惠州阳光新都房地产开发有限公司交付房产后，按照上述合同和协议的约定向原告缴纳物业管理费。关于原告诉请被告支付物业管理费应否予以支持的问题，本院具体分析如下：首先，原告是否有权向被告计收物业管理费。根据上述《商品房买卖合同》、《【惠州xxxx花园x区】前期物业管理服务协议》的约定及《收楼确认单》载明的时间，被告已在2017年6月24日办理入伙手续并验收案涉房产，被告所购买的案涉房产应从2017年6月24日起计算物业管理费，被告应按约定按期足额支付物业管理费。其次，原告诉请被告支付物业管理费应否予以支持多少的问题。根据被告向本院提交的《客户保修意见征询表》及惠州xxxx花园中区管理处回复被告的微信内容中可以看出，被告已经据“五、对买卖合同第九条、第十条、第十一条、第十二条的补充约定，以书面形式一次性向案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司提出涉案房产存在的质量问题，而惠州xxxx花园中区管理处直至2018年10月25日才向被告阐明其在《客户保修意见征询表》中反映的涉案房产问题，至此对被告辩称案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司自2018年10月25日前尚未正式向其交付涉案房屋，其无需向原告缴纳2018年10月25日前的物业管理费与理有据，本院予以采信。因此，对原告主张被告向其缴纳自2017年12月起暂计至2019年7月31日止物业管理费的主张，本院只予以支持自2018年10月26日起计至2019年7月31日止的物业管理费4325.1元【具体计算方式：171.63平方米×2.8元/月/平方米×9个月＝4325.1元】。关于本案原告对被告逾期缴纳物业管理费所产生的违约金主张，根据原被告双方签订的《【惠州xxxx花园N区】前期物业管理服务协议》的第九条第四款的记载，若被告未按上述约定的时间和标准缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天不超过3‰交纳违约金，但根据《最高人民法院关于适用》第二十九条第二款的规定，本院认为原告主张的违约金过高，应以欠缴物业费本金的30%计算违约金为宜，故被告应向原告支付违约金1297.5元（4325.1×30%=1297.5元），原告过高部分的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《《最高人民法院关于适用》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告何其峰应于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司的物业管理费4325.1元及违约金1297.5元。二、驳回原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司的其他诉讼请求。案件受理费37元（原告已预交），由被告何其峰负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  唐小波二〇一九年十二月二十四日书记员  陈一婷