湖北省南漳县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0624民初1840号原告：刘晓松，男，1989年9月24日出生，汉族，住南漳县。委托诉讼代理人：李荣（原告刘晓松母亲），住南漳县。委托诉讼代理人：杨述云，湖北襄金律师事务所律师。被告：葛宏松，男，1985年1月9日出生，汉族，住南漳经济开发区。委托诉讼代理人：葛敬先（被告葛宏松父亲），住南漳经济开发区。委托诉讼代理人：杨广革（被告葛宏松哥哥），住南漳经济开发区。第三人：南漳经济开发区马家洲村村民委员会，住所地：南漳经济开发区马家洲村2组。统一社会信用代码：54420624ME180487XT。法定代表人：张峰维，该村委会主任。第三人：高本定，男，1955年9月25日出生，汉族，住南漳经济开发区。原告刘晓松与被告葛宏松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序于2018年9月27日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院于2018年11月8日裁定本案转为普通程序，并组成合议庭于2018年12月12日公开开庭进行了审理。2018年12月20日，因本案需中止审理，本院裁定本案中止诉讼。审理中，原告刘晓松申请追加第三人高本定、南漳经济开发区马家洲村村民委员会（以下简称马家洲村委会）参加诉讼。2019年11月11日，本院再次公开对本案进行了审理。原告刘晓松的委托诉讼代理人李荣、杨述云，第三人高本定、马家洲村委会的法定代表人张峰维到庭参加诉讼。被告葛宏松经依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓松向本院提出诉讼请求：1.责令被告立即腾退原告享有所有权××房屋（××、××商品房××楼，建筑面积155平方米），并从2017年1月1日起按每月300元的标准支付房屋租金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月20日，经南漳县人民法院裁定，将原方勇、李光梅开发的位于马家洲村××单元房抵付给了原告，其中包含被告目前占有的位于4楼南侧的这套155平方米的单元房。抵付房屋后，原告的母亲李荣跟时任马家洲村党支部书记高本定联系，请高本定帮忙联系购房买主，联系好后让买主跟原告签订购房协议。高本定答应帮忙联系，并以方便买主看房为由将房屋钥匙拿走。2017年底，原告方得知被告已经入住位于4楼的这套房屋。原告找到被告，被告称是马家洲村委会将房子卖给他的，原告故诉至法院。被告葛宏松辩称，涉案房屋是我通过马家洲村委会从原村委会书记高本定手中购买，房屋钥匙也由高本定交给我，原告将我作为起诉对象错误。同时，我已付清购房款，原告称没有收到购房款，其应当向马家洲村委会和高本定索要。第三人马家洲村委会陈述称，不清楚委托卖房的情况。马家洲村委会原任村书记高本定卸任后，村委会财务账尚未办理交接。第三人高本定陈述称：原告称被告强行占有房屋不属实。大约于2012年或2013年时，马家洲村正在进行拆迁，原告的母亲李荣找到我，委托我和马家洲村委会将别人抵给她的10套房屋出售。之后，通过我经办出售了3套房屋，分别出售给李三权、方丽、葛宏松。出售这3套房屋没有签订合同，李三权交付购房款10万元，方丽交付购房款5万元，葛宏松交付购房款10万元，一共收取购房款25万元，这25万元放在马家洲村委会账户中。经审理查明，2014年，案外人方勇、李光梅因生意需要曾向原告刘晓松借款，并口头承诺，若无清偿借款能力时，自愿将自己出资开发承建的商品房中10套房屋抵付给原告刘晓松。后方勇、李光梅未能按期偿还刘晓松借款，刘晓松遂于2014年9月25日以民间借贷纠纷将方勇、李光梅、李有才起诉至本院。同时提出财产保全申请，请求将方勇、李光梅的10套房屋及其他财产予以查封。本院于2014年9月28日作出（2014）鄂南漳民三初字第00113号—1号民事裁定，将方勇、李光梅的10套房屋及其他财产予以查封。经审理，本院于2014年10月15日作出（2014）鄂南漳民三初字第00113号民事调解书，由被告方勇、李光梅于2014年11月4日付清原告刘晓松借款1700000元及利息。到期后方勇、李光梅未自动履行。2014年11月6日，刘晓松向本院申请执行，后裁定终结本次执行程序。2016年1月，刘晓松申请恢复执行，本院在执行过程中，刘晓松与方勇、李光梅自愿达成抵付协议。2016年1月20日，本院裁定方勇、李光梅将其位于九集镇××套房屋（房权证南九字2010-××号）自愿抵付给刘晓松，财产权自裁定送达给债权人时转移。2014年3月前，原告刘晓松的母亲李荣与时任马家洲村党支部书记、主任的第三人高本定联系，委托高本定及其他村干部为其销售抵付给原告刘晓松的商品房10套（房权证：南九字第2010-××号，从北至南的第一门栋第一层楼楼梯南1套、五层2套、六层2套、七层2套，第二门栋的四层、六层、七层各1套）。第三人高本定、马家洲村委会遂开始以被委托人的名义出售该10套房屋。2014年12月24日，被告葛宏松自愿购买其中一套房屋（从北往南第二门栋4楼，建筑面积155平方米），与高本定约定房屋价格按每平方米800元计算，并委托其父亲葛敬先将10万元购房款交付高本定，高本定给葛宏松出具收条一份。后高本定让李荣把出售的房屋钥匙交给他，称买房人要装修房屋，李荣遂委托其三哥李加强将涉案房屋钥匙交给高本定，高本定将房屋钥匙转交给被告葛宏松。葛宏松于2016年拿到房屋钥匙后开始对房屋进行装修。另查明，第三人高本定及马家洲村委会会计冷有才，共为刘晓松出售房屋4套，收取购房款31万元，该售房款收取后一直暂存马家洲村委会账上。因第三人高本定和马家洲村委会要求原告刘晓松与购房户签订房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续受阻，故收取的购房款至今仍在马家洲村委会的账上，未交付原告刘晓松。上述事实，有庭审中原、被告提供的民事调解书、恢复执行申请书、国有土地使用权证、房产证、执行裁定书、房屋买卖合同、马家洲村委会财务账、收据和本院对李光梅及原告母亲李荣的询问笔录、当事人当庭陈述等相关证据证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：第三人高本定及第三人马家洲村委会代理原告刘晓松卖房给被告葛宏松的行为是否构成表见代理；若构成表见代理，由谁构成表见代理；被告葛宏松是否构成侵权。原告刘晓松对其母亲李荣委托第三人高本定及其他村干部介绍、卖房并将房屋钥匙交给第三人高本定的行为和事实不予否认。其母亲李荣联系第三人高本定帮忙代为介绍、出售房屋是在宴请马家洲村委会干部时提出，并基于第三人高本定时任马家洲村委会书记、主任一职。而第三人高本定作为时任马家洲村委会主任，代理原告刘晓松向被告葛宏松出售房屋属职务行为，应认定原告母亲李荣系委托第三人马家洲村委会帮忙代为出售房屋，即第三人马家洲村委会出售房屋给被告葛宏松的行为依法构成表见代理，该代理行为应当认定对委托人刘晓松有效。关于本案中，第三人马家洲村委会在代理原告刘晓松向被告葛宏松出售房屋时，是否超越代理权限决定售房价格，双方存在争议，但双方均未举证证明具体代理权限。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”因此，即使第三人高本定超越代理权与被告葛宏松商定售房价格并收取购房款，皆因高本定时任马家洲村党支部书记、主任，并持有出售房屋的钥匙，被告葛宏松有充分的理由相信第三人马家洲村委会享有相关代理权。同时，被告葛宏松已向第三人高本定支付大部分购房款10万元，并由高本定收取后转交给第三人马家洲村委会。因第三人高本定要求原告刘晓松与被告葛宏松签订房屋买卖合同并办理房屋过户手续，刘晓松未予配合，故该10万元购房款一直暂存在第三人马家洲村委会账上。虽购房款未予转交原告，但其并不影响本案房屋买卖合同的成立生效。因此，被告葛宏松基于有效的房屋买卖合同而占有涉案房屋，系合法占有，原告刘晓松无权要求被告葛宏松腾退房屋并支付房屋租金。综上所述，原告刘晓松要求被告葛宏松腾退涉案房屋并支付房屋租金的理由并不充分，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第四百条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘晓松的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告刘晓松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  刘德兴审 判 员  任逸民人民陪审员  王仕宽二〇一九年十二月十六日书 记 员  杨智超