江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0102民初4298号原告：华凯保险销售股份有限公司江苏分公司，住所地淮安经济技术开发区南昌路****楼****，现经营地南京市玄武区长江路****。主要负责人：应佳儒，该公司总经理。委托诉讼代理人：马伯元，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁官成，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：韦进，男，1972年10月14日生，汉族，住江苏省淮安市清河区。委托诉讼代理人：沈波，江苏益淮律师事务所律师。原告华凯保险销售股份有限公司江苏分公司（以下简称华凯江苏公司）与被告韦进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华凯江苏公司委托诉讼代理人梁官成,被告韦进及其委托诉讼代理人沈波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华凯江苏公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2018年10月24日签订的《南京市房地产租赁合同》；2、被告返还原告2019年3月1日至2019年5月17日期间租金55611.07元、押金22000元，合计77611.07元，并自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息到款项付清为止；3、被告赔偿原告所支付的中介费10800元；4、被告赔偿原告所支付的律师费20000元。事实和理由：2018年10月24日原告通过中介方南京新鸿运物业管理股份有限公司第六分公司（以下简称新鸿运第六分公司）与被告签订《南京市房地产租赁合同》，被告将位于南京市玄武区××房屋（以下简称案涉房屋）出租给原告办公使用，租期自2018年11月18日起至2020年11月17日止，每年租金为260000元，每六个月支付一次租金，同时约定押金22000元。合同签订后，原告于2018年10月24日、2018年10月29日分别支付给被告押金22000元、六个月租金130000元。2018年11月9日，原告向中介方新鸿运第六分公司支付中介费10800元。原告入住后不久，先后有多批次人员以及江苏省灌云县人民法院(以下简称灌云法院)工作人员上门看房，原告正常办公秩序受到严重干扰。2019年2月27日，灌云法院工作人员和案外人陈卫忠要求原告腾出房屋，并向原告出示了（2017）苏0723执恢570号之六执行裁定书。此时，原告才知晓案涉房屋在2019年2月19日被司法拍卖，陈卫忠竞得该房屋，因原、被告双方的租赁合同是在该房屋被查封保全之后签订，不适用买卖不破租赁的原则，陈卫忠有权要求原告腾空搬离。2019年3月20日，陈卫忠向原告发出《限期搬出的通知》，要求原告自2019年3月1日起向其支付租金，否则必须在2019年3月25日搬出。为减少损失，原告于2019年3月26日与陈卫忠就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年3月1日起，并向其支付了首期6个月租金130000元和押金22000元。被告恶意隐瞒房屋被法院查封保全的重要信息，将房屋出租给原告，因案外人行使权利，导致原被告之间的房屋租赁合同无法继续履行，原告的合同目的无法实现，依法可以解除合同。原告自2019年3月1日起向陈卫忠支付租金和押金，被告收取的2019年3月1日至2019年5月17日期间租金55611.07元及押金22000元应当返还原告，并应承担中介费10800元和律师费20000元的损失。被告韦进辩称：原告的主体不适格，被告是与张日祥个人签订的房屋租赁合同而非原告，原、被告间无房屋租赁合同关系，原告要求解除双方之间的房屋租赁合同没有事实和法律依据；原告主张返还租金、押金，并要求被告承担中介费及律师费损失均没有事实和法律依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人童长青原系案涉房屋所有权人。2016年2月22日，灌云法院对原告江苏灌云农村商业银行股份有限公司与被告童长青等金融借款合同纠纷一案〔（2015）灌商初字第01144号〕作出民事判决书，判决中确认童长青于2014年11月3日将案涉房屋抵押给江苏灌云农村商业银行股份有限公司，并判决江苏灌云农村商业银行股份有限公司在所确定的债权范围内对童长青所提供的抵押财产即案涉房屋享有优先受偿权。2017年8月29日，韦进将案涉房屋出租给安徽映山红旅游有限公司江苏分公司。因公司办公经营需要，2018年10月24日，甲方（出租人）韦进与乙方（承租人）张日祥签订《南京市房地产租赁合同》一份，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，用途为办公，建筑面积为283.77平方米，租期自2018年11月18日起至2020年11月17日止，年租金为260000元，乙方于2018年10月29日前支付租金，乙方付款按6个月支付一次，乙方于2018年10月25日前支付甲方押金22000元等内容。2018年10月24日，华凯江苏公司工作人员李金水受公司委托向韦进转账支付了押金22000元。2018年10月26日至11月15日期间，华凯江苏公司工作人员鲁菲菲与韦进通过微信进行了沟通，韦进向鲁菲菲提供了案涉房屋房产证和土地证的影印件，鲁菲菲表示：需要再签一份以房产证上产权人名字的协议用于开具房租发票；韦进询问：你方的抬头是什么？鲁菲菲回复：华凯江苏公司，并要求将协议原件寄来；韦进答应第二天寄过去。2018年10月29日，华凯江苏公司向韦进支付了六个月的租金130000元。2019年2月18日至2019年2月19日，灌云法院在“淘宝网司法拍卖网络平台”对案涉房屋进行了公开拍卖，在拍卖标的物介绍的权利限制情况中载明有“被本院查封，有租赁，不易交付”的内容，所附案涉房屋图片显示为安徽映山红旅游有限公司江苏分公司承租期间。经竞价后，案外人陈卫忠以成交价3544738.4元竞价成功。2019年2月26日，灌云法院就申请执行人江苏灌云农村商业银行股份有限公司与被执行人童长青等一案，作出（2017）苏0723执恢570号之六执行裁定书，裁定：1、解除对案涉房屋的查封；2、案涉房屋所有权归买受人陈卫忠所有；3、买受人陈卫忠可持本裁定书办理过户登记手续；4、注销案涉房屋所有的抵押登记。此后，陈卫忠领取了案涉房屋的不动产权证。2019年3月20日，陈卫忠向华凯江苏公司发出限期搬出的通知，主要内容为：其为案涉房屋业主，如华凯江苏公司继续租用，租期从2019年3月1日起计算并支付房租，如有异议，限定华凯江苏公司于2019年3月25日前搬出等。2019年3月26日，在灌云法院执行（2017）苏0723执恢570号案件过程中，华凯江苏公司与陈卫忠共同签署了灌云法院的执行款物交接表，对被执行财物即案涉房屋进行了交接。2019年3月26日，甲方（出租方）陈卫忠与乙方（承租方）华凯江苏公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方用于办公用途，租赁期限为三年，自2019年3月1日起至2022年2月28日止，第一年租金为260000元，每6个月支付一次，租赁押金22000元等内容。当日，华凯江苏公司向陈卫忠支付了半年租金130000元及押金22000元，合计152000元。2019年4月3日，华凯江苏公司与北京大成（南京）律师事务所签订委托代理合同，委托该律师事务所指派律师代理本案诉讼。该律师事务所开具了金额为20000元的律师代理费发票。上述事实有南京市房地产租赁合同、（2015）灌商初字第01144号民事判决书、转账汇款单笔对账单、网上银行电子回单、微信聊天记录、江苏增值税普通发票、淘宝网司法拍卖网络平台截图、（2017）苏0723执恢570号之六执行裁定书、限期搬出通知、执行款物交接表、房屋租赁合同、委托代理合同及原、被告陈述等证据证实。原告华凯江苏公司为证明其主张的中介服务费损失，提供了以下证据：1、2018年11月9日，原告向新鸿运第六分公司转账支付10800元的网上银行电子回单，付款摘要为中介服务费；2、2018年11月9日，新鸿运第六分公司开具给原告的总金额为10800元的服务费发票两张。被告韦进质证认为对证据真实性无异议，但被告并未委托物业或中介机构外出租，上述证据只能证明原告向新鸿运第六分公司交纳了中介服务费，不能证明原、被告有房屋租赁合同关系，即使中介服务费是因案涉房屋的租赁，该费用也与被告无关。一、关于2018年10月24日《南京市房地产租赁合同》签订的事实。原告华凯江苏公司提供了《南京市房地产租赁合同》一份，该合同出租人（甲方）为韦进，承租人（乙方）为（张日祥）华凯江苏公司，落款处有韦进签名及华凯江苏公司盖章。原告表示，张日祥系华凯江苏公司实际负责人，签订合同时因单位公章不在，故由张日祥签名，且已告知张日祥是代表公司签字，因为时间匆忙，当时双方各持了一份对方签名的合同，原告现持有合同上的华凯江苏公司文字和签章是后来添加的。被告韦进提供了《南京市房地产租赁合同》一份，该份合同约定内容与原告提交的合同一致，但合同抬头及落款处仅有张日祥签名，并无华凯江苏公司的内容及签章。被告表示，当时张日祥是说过租房用来开公司，但具体是哪家公司被告并不清楚，双方各持有的是对方签完名字的合同。二、关于被告韦进取得案涉房屋使用权的原因。被告韦进认为因其在2012年借款给童长青，童长青无力还款，故将案涉房屋出租给被告用于抵冲欠款，并提供了以下证据：1、江苏耀中铝车轮有限公司的营业执照复印件，该公司法定代表人为童长青；2、2012年6月25日银行交易明细单；3、2014年7月1日，出租人童长青与承租人韦进签订的《南京市房地产租赁合同》，约定童长青将案涉房屋出租给韦进，租期自2014年7月1日起至2034年12月31日止，总租金为200万元，童长青所欠韦进的200万元欠款转为韦进支付给童长青的租金等内容。原告华凯江苏公司对被告提交的租赁合同的真实性不予认可，对其它证据的关联性也不予认可。三、关于2019年3月26日房屋办理执行财物交接的情况。原告华凯江苏公司表示：灌云法院共来过两次，第一次是在房屋拍卖后，法院工作人员通知我公司案涉房屋已拍卖，要求我公司搬出，当时我方没有同意。第二次是法院工作人员和陈卫忠一起来的，法院强制要求我公司从案涉房屋搬离，否则就要进行处罚，在此情况下我公司与陈卫忠签了法院提供的交接表，法院承办法官也签了字。法院两次来人我方都通知了被告，但被告未出面处理。被告韦进表示：原告确实在法院到案涉房屋时和被告联系了，被告告知已向灌云法院提交了执行异议书，但之后一直没有收到异议回复的结果。对此，被告还提供了2019年3月5日和5月15日与灌云法院经办人的短信记录及2019年3月10日执行异议书及邮寄记录。本院联系灌云法院经办人询问了房屋交接情况，经办人表示：案涉房屋由陈卫忠竞拍成功后，其与韦进和童长青进行了联系，表示拍卖已成交，须办理过户交付手续，要求两人协调交付案涉房屋，否则将采取相应措施。之后，经各方当事人自行协调，2019年3月26日，陈卫忠、实际承租人华凯江苏公司办理了案涉房屋的交接手续。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反相关法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为承租方依约支付了租金及押金，被告作为出租方应当在租赁期间保证原告可以合法使用案涉房屋。因案涉房屋原所有权人系被执行人，案涉房屋作为抵押物被拍卖处置，原告在向被告告知相关情况后，被告未能及时解决问题以维持与原告的房屋租赁合同，致原告按照灌云法院执行要求将案涉房屋交付给新的所有权人陈卫忠，并与陈卫忠重新签订房屋租赁合同，继续承租案涉房屋，原告的行为并无不当。因原、被告所签订的房屋租赁合同已实际无法履行，故对原告要求解除2018年10月24日签订的《南京市房地产租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，因原告已向被告交付了2018年11月18日起至2019年5月17日期间的租金130000元及押金22000元，原告与陈卫忠签订的房屋租赁合同自2019年3月1日起，且原告已向陈卫忠支付了半年的租金及押金，故对于2019年3月1日至2019年5月17日期间被告收取的租金54849.31元及押金22000元被告应予返还，并应承担逾期付款利息，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称原告的主体不适格，被告是与张日祥个人签订的房屋租赁合同而非原告的意见。本院认为，首先，张日祥系原告的实际负责人，被告也认可张日祥在签订合同时明确表示是公司经营使用，且合同约定的房屋用途也是办公；其次，合同签订后，半年租金130000元系由原告直接转账支付给被告;最后，在被告与原告工作人员鲁菲菲的微信聊天记录中，被告询问备案合同的抬头名称时，鲁菲菲也明确告知是华凯江苏公司。综上，本院认定原告系案涉房屋租赁合同的承租人，原告主体适格，对被告该抗辩意见，本院不予采信。关于原告要求被告支付中介费10800元的诉讼请求。虽然原告提交了支付中介服务费10800元的发票，但原告提交的证据不足以证明该中介服务费系因案涉房屋租赁所产生，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付律师费20000元的诉讼请求。原告仅提供了委托代理合同和律师费发票，并未提供律师费支付的凭证，且双方在房屋租赁合同中并未对律师费的承担进行约定，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对原告相应的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告华凯保险销售股份有限公司江苏分公司与被告韦进2018年10月24日签订的《南京市房地产租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、被告韦进应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告华凯保险销售股份有限公司江苏分公司租金54849.31元、押金22000元，合计76849.31元，并应支付逾期付款利息（自2019年4月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、驳回原告华凯保险销售股份有限公司江苏分公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2468元，由原告华凯保险销售股份有限公司江苏分公司负担747元，被告韦进负担1721元。原告预交案件受理费中的剩余部分1721元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘立柱人民陪审员  单凌波人民陪审员  黄 光二〇一九年十二月二十五日法官 助理  谭雨欣书 记 员  张晶晶