山西省清徐县人民法院   民事判决书   （2019）晋0121民初2321号   原告：山西巨源房地产开发有限公司。   法定代表人：刘某。   委托诉讼代理人：徐某，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王某，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。   被告：清徐县马峪乡西梁泉村村民委员会。   法定代表人：梁某。   委托诉讼代理人：牛某，山西和民律师事务所律师，一般代理。   委托诉讼代理人：任某，住山西省清徐县。   原告山西巨源房地产开发有限公司（以下简称巨源公司）与清徐县马峪乡西梁泉村村民委员会（以下简称西梁泉村委会）合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巨源公司的法定代表人刘某及其委托诉讼代理人徐某、王某，被告西梁泉村委会委托诉讼代理人牛某、任某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   巨源公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即返还原告清徐葡乡苑项目开发投资款1956.9292万元(包含房屋联建定金100万元、工程设计费20万元、房产策划营销代理费35万元、工程款1750万元、塑钢门窗费51.9292万元)。2、判令被告赔偿原告经济损失利息522.6876万元（原告经济损失计算方式：以投资款1,956.9292万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息，期限自2014年9月20日被告接管案涉工程之日起计算至被告全部返还投资款之日止，暂计算至2019年11月18日）。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月1日，原、被告双方签订《引资合作开发建设合同》,约定“由西梁泉村委会提供清徐葡乡苑项目（以下称案涉项目)建设用土地,并保证列入太原市新农村改造项目;由原告巨源公司负责投入开发资金，并负责该项目建设工程的投资和房地产销售管理工作”。合作开发协议签订后,原告陆续与山西华建建筑设计有限公司、山西华丰伟业房地产经纪有限公司、南通市常青建筑安装工程有限公司、太原市晋源区宏源达塑钢加工厂签订《建设工程设计合同（一)》、《房地产全案策划及营销代理合同》、《建设工程施工合同》以及《塑钢门窗制作安装合同》，并履行了相应付款义务。2014年7月,巨源公司完成10层主体工程后，因西梁泉村委会未能按约定办理土地手续和施工许可，致土地部门出具了《责令停止国土资源违法行为通知书》，工程停工后,原告巨源公司不得已撤出工程场地。然而,2014年9月20日,被告西梁泉村委会擅自与案涉工程施工方常青公司签订《协议书》,约定：“巨源公司与常青公司签订的《建设工程施工合同》由西梁泉村委会全面接管,《建设工程施工合同》继续履行"。此后西梁泉村委会与常青公司履行《协议书》至工程竣工,竣工后被告西梁泉村委会接收并占有、使用案涉项目。西梁泉村委会接管案涉工程后并未履行支付工程款义务,又致常青公司以巨源公司、西梁泉村委会为共同被告起诉至太原市中级人民法院,经太原市中级人民法院(2017)晋01民初645号民事判决书判决,确认巨源公司为案涉项目负担工程款1750万元。原告认为，自2014年9月20日被告接管案涉工程后,项目所涉全部权利义务由被告独自承继、享有,原告已无义务为案涉项目投资,因此,被告应返还原告为案涉项目所负担的开发投资款总计1956.9292万元。现原告为维护自身合法权益,特向贵院起诉,恳请贵院判如所请。   被告西梁泉村委会辩称，原、被告签订合作合同后，原告未能按照合同约定投入相应的资金，导致工程干到第十层的时候施工方停止施工，原告还欠付相应的混凝土款，被相应混凝土企业堵了工地，不能正常施工。原告因为房产销售情况不好，在2014年7月10日，擅自撤离工地，弃工地于不顾，引发了已交购房款的村民到乡、县各级部门上访告状，被告无奈，因关系到村民的切身利益，只得先与常青建筑公司继续完成主体施工，后被告又与其他房地产开发企业协商，由该企业承接工程的后续施工，最终才完成工程，交付村民使用。由于原告的严重违约，对其支付的费用，应由自己承担，但原告所提供的这几项费用中100万元定金与本案无关，是其他项目的，工程设计相关费用，以及营销策划费用，由其是营销策划销售代理费用，是卖了房后才会提代理费，而原告截止到目前销售房屋收取的售房款应该有几百万，但现在无法核实。工程款是法院判决由原告方自行承担的，不应向我方再行主张，且这部分费用大部分都未实际履行。塑钢门窗是原告干到十层的时候就离开了工地，当时就没有安装塑钢门窗，不存在这部分费用。   原告巨源公司围绕其诉讼请求提供的证据及其要证明的内容：第一组：1、2013年9月1日原、被告签订的《引资合作开发建设合同》;2、2013年5月17日《建设项目选址意见书》(复印件);3、2013年5月《农村集体建设用地审核意见表》(复印件);4、2013年5月《地质灾害危险性评估报告备案登记表》（并国土资环备020号)（复印件);5、2013年9月2日被告《承诺书》。证明：1、2013年9月1日,原、被告双方签订《引资合作开发建设合同》,约定合作开发项目(清徐葡乡苑小区1#、2#楼),由西梁泉村委会提供项目建设用土地,并保证列入太原市新农村改造项目；由原告巨源公司负责投入开发资金,并负责该项目建设工程的投资和房地产销售管理工作。2、签订合同时，被告向原告提供了部分项目规划、土地手续以及负责征收土地的承诺书,原告基于此同意与被告合作开发涉案项目。第二组：山西省清徐县人民法院(2015)清商初字第00139号民事判决书（复印件），证明:清徐县人民法院生效判决认定涉案合作开发协议无效,被告应返还原告投资款。第三组：1、太原市中级人民法院(2017)晋01民初645号民事判决书;2、山西省高级人民法院（2018）晋民终35号民事判决书，（二审查明的事实与一审查明一致);3、最高人民法院(2018）最高法民申5757号民事裁定书（中国裁判文书网电子版)；4、2013年10月原告与常青公司签订的《建设工程施工合同》。证明：1、2014年7月原告巨源公司完成10层主体工程后，因西梁泉村委会未能按约定办理完毕土地手续和施工许可,致土地部门出具了停工书,工程停工后,巨源公司不得已撤出工程场地。2、2014年9月20日西梁泉村委会擅自与案涉工程施工方南通市常青建筑安装工程有限公司签订《协议书》,约定:“巨源公司与常青公司签订的《建设工程施工合同》由西梁泉村委会全面接管,《建设工程施工合同》继续履行”。此后,西梁泉村委会与常青公司履行《协议书》直至工程竣工,竣工后项目交付村委会占有并使用。3、自2014年9月20日被告接管案涉工程后,原告事实上已丧失案涉项目合作开发主体资格,项目所涉全部权利均已由被告独自享有。被告应当返还原告为清徐葡乡苑项目所负担的开发投资款。4、人民法院生效判决确认原告为案涉项目负担工程款1750万元。第四组：1、2012年10月17日被告出具的“房屋联建定金收款收据”；2、2013年7月15日民生银行转账凭证。证明：被告应返还原告支付的房屋联建定金100万元。第五组：1、2013年8月原告与山西华建建筑设计有限公司签订的《建设工程设计合同(一)》;2、华建公司制作的案涉工程设计图纸。3、设计费收款收据(复印件)及银行转账凭证。证明：被告应返还原告为案涉工程支付的设计费20万元。第六组：1、2013年9月16日原告与山西华丰伟业房地产经纪有限公司签订的《房地产全案策划及营销代理合同》;2、策划营销代理费收款收据(复印件)及银行转账凭证、收款证明。证明:被告应返还原告为案涉工程支付的策划营销费35万元。第七组：1、2014年6月15日原告与太原市晋源区宏源达塑钢加工厂签订的《塑钢门窗制作安装合同》;2、已生产塑钢门窗照片3、塑钢门窗费收款收据（复印件)及收款证明。证明:被告应返还原告为案涉工程支付的门窗费51.9292万元。   西梁泉村委会质证意见：第一组：1、认可，该份证据第六条约定原告负责组织施工、房屋销售、资金到位，都是原告的责任；2-5、真实性认可，选址意见书证明手续合法，且工程相应的手续需要原告配合逐步完善。第二组：法院的判决真实性认可，正好说明原告在施工过程中存在严重违约，在2014年7月10日扔下工地撤离，导致后续的一系列纠纷，严重侵害了被告以及购房者的利益。第三组：1-3、判决书的真实性认可，也再次确认原告在合作履行中存在严重违约行为，并确定由原告承担相应的工程款，无权再向任何人主张，且该部分工程款还没有实际履行。4、与常青公司的施工合同认可，该合同明确约定了工程盖到第十层原告需支付70%的工程款，而约定是在合同第四十三页补充条款，但是巨源公司实际支付只有百分之十几，远远低于对常青公司承诺的金额，这也是工程项目后续发展中出现诸多项目的根本原因。第四组：1、收据写的是东山君泰房地产公司，这是该公司和西梁泉村的项目往来，且我们有证据证明钱已经退给了君泰房产公司。2、转账凭证是刘某和梁某个人之间的财务往来，我们有证据证明这笔钱已经返还给刘某。第五组：收款收据真实性不认可，因为是复印件，无法核实其真实性，转账凭证仅能证明刘某和其他人个人之间的往来，与本案没有关联性。第六组：销售合同中约定了按照房屋销售收取购房款的金额比例来收取代理费，这个正好说明是原告出售了房屋应当支付销售代理费用，这部分费用应由原告自行承担，对于所收取的购房款，原告也应当向法庭予以说明。第七组：相关证据证明原告盖到十层就离开了，没有装塑钢门窗，不存在这部分费用。   西梁泉村委会提供证据及要证明的内容：1.引资合作开发建设合同，证明组织施工、销售、资金到位是原告的责任。2.律师函，证明原告拒不支付工程款，导致工程无法继续进行。3.催告函，证明工程停工，村民上访，被告和乡政府一起去找巨源公司，要求巨源公司继续完成工程项目，但是巨源公司拒不履行建设义务。4.建设项目选址意见书；5.山西省人民政府土地审批文件关于清徐县2015年第三批次建设用地的批复。证明工程用地的合法性，而事实上在原告撤离工地后，这个工程经过多方努力已经完工，说明导致工程无法继续进行的原因并不是原告所说的因为手续不合适所以停工，其真正原因是原告售房情况不佳，收入的钱无法支付相关建设费用，所以放弃了这个项目，撤离了工地。6.(2015)清商初字第00139号民事判决书。7.(2017)晋01民初645号民事判决书。8.退东山君泰联建定金100万转账回单，证明该转账凭证收款人为李刚，是由西梁泉委托奕丰机动车公司退还给东山君泰公司的法定代表人李刚，与本案无关。9.梁某转给原告法定代表人刘某50万记录，证明刘某收到梁某转款给原告法定代表人刘某50万元，与本案无关。10.23份巨源购房合同、62份房款收据及22份内部排号单，证明原告销售房屋、收取购房款的部分相关情况，如果原告要求被告承担相应的责任，那原告也应当将收取的全部购房款交还被告。   巨源公司质证意见：证据1真实性无异议，认可，但是对证明内容不予认可，虽然合同约定原告负责组织施工以及资金，但合同第四条约定由村委会负责提供项目建设所用土地，以村委会名义办理建设手续。证据2、3真实性不认可，证据4、5真实性认可，原告从未收到两份律师函，其中第一份律师函并不是针对原告，证明内容也不予认可，经多次另案庭审等等，常青公司至今是垫资建设，本案原告撤场的理由和原告是否投资并没有关联；虽然村委会接管后项目履行到竣工，但是截至今日涉案项目仍未办理土地及规划手续，2014年7月，原告收到停工通知后，后续原告没有义务继续违法建设。证据6该份判决书已经认可涉案合同无效，被告应当返还开发投资款，认可。证据7真实性认可，不认可证明内容，该判决书在事实认定部分明确认定原告撤场的理由是被告没有办理完毕土地手续和施工许可。证据8-9真实性认可，但是证明目的不认可，退还东山君泰公司的转账回单与本案没有关联性，从形式上看没有委托手续和收款说明，不能证明就是涉案的联建定金，同时原告持有的定金原件实际上已经作为“有价证券”，不影响原告向被告主张返还定金的权利；2013年9月22日，刘某向梁某转账30万元，12月3日刘某向梁某转账20万元，和2014年1月16日梁某转给刘某的50万元，是梁某和刘某的借款，并不是涉案工程的往来款。证据10真实性需要和原告方一一核实，但是需要向法庭申明，这些款项都是预售款，并非全额售房款；被告接管案涉项目和新的开发商签订合作协议后把原来所有的预售的合同和收据已经收回，基于这两点，原告对被告提供的和原告一致的预售款凭据认可，也同意返还给被告。   本院经审理认定事实如下，2013年9月1日，西梁泉村委会作为甲方，巨源公司作为乙方，双方签订《引资合作开发建设合同》，约定甲方负责提供项目建设所用土地，并保证列入太原市新农村改造项目（如乙方需要，甲方必须无条件同意办理土地出让手续），乙方负责投入全部开发资金并负责该项目建筑工程的投资和销售管理工作；以甲方名义办理有关建设手续，根据市政府有关新农村改造政策需要办理土地出让手续时，甲方不得收取任何其他费用；由乙方进行整个项目的运作和管理（包括项目的工程建设、房屋销售等）。开发内容为小高层住宅和附属配套设施等。签订合同时，本案向所涉土地仅取得《建设项目选址意见书》、《农村集体建设用地审核意见表》、《地址灾害危险性评估报告备案登记表》，西梁泉村委会未取得土地出让手续。《引资合作开发建设合同》签订后，巨源公司为完成案涉项目的开发建设，与南通市常青建筑安装工程有限公司（以下简称常青公司）签订《建设工程施工合同》，将本案项目工程发包给常青公司施工。2014年7月，巨源公司完成10层主体工程后，因西梁泉村委会未能办理本案项目的土地出让和施工许可等建设手续，致土地部门出具了停工书，工程停工后，巨源公司不得已撤出项目现场。2014年9月20日，西梁泉村委会与常青公司就案涉项目签订《协议书》，约定巨源公司与常青公司签订的《建设工程施工合同》由西梁泉村委会全面接管，《建设工程施工合同》继续履行，双方履行《协议书》至工程竣工，竣工后项目交付村委会占有并实际使用。   另查明，西梁泉村委会在2015年起诉巨源公司要求确认双方之间《引资合作开发建设合同》解除效力赔偿3000元，本院作出（2015）清商初字第00139号民事判决书，以《引资合作开发建设合同》违反我国法律、行政法规强制性规定，该合同自始无效为由，判决驳回西梁泉村委会的全部诉讼请求，该判决已发生法律效力。2017年7月18日，常青公司向太原市中级人民法院提起诉讼，要求巨源公司和西梁泉村委会共同支付常青公司工程款30,472,210.03元及从2014年9月20日起至付清之日止按照银行同期贷款利率计算的利息（截止起诉之日约为420万元）。2017年11月10日，太原市中级人民法院作出（2017）晋01民初654号民事判决书，认定巨源公司与西梁泉村委会合同履行至10层主体封顶，该期间的工程款1,750万元由巨源公司支付（已支付695万元），剩余工程款由西梁泉村委会支付，故判决巨源公司支付常青公司工程款1,055万元并支付逾期付款利息，西梁泉村委会支付常青公司工程款1,992,2210.03元并支付逾期付款利息，该判决已发生法律效力。   还查明，巨源公司为履行《引资合作开发建设合同》，与山西华建建筑设计有限公司签订《建设工程设计合同（一）》并支付设计费20万元。巨源公司与山西华丰伟业房地产经纪有限公司签订《房地产全案策划及营销代理合同》并支付策划营销费35万元。巨源公司与太原市晋源区宏源达塑钢加工厂签订《塑钢门窗制作安装合同》并支付门窗费51.9292万元。   本院认为，本案争议焦点是西梁泉村委会是否应当返还巨源公司项目投资款，如需返还，返还金额是多少。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。案涉《引资合作开发建设合同》约定西梁泉村委会负责提供项目建设所用土地，巨源公司负责投入全部开发资金并负责该项目建筑工程的投资和销售管理工作，故案涉合同为合作开发房地产合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。本案项目所涉土地至今未取得国有建设用地出让手续，结合（2015）清商初字第00139号民事判决书和（2017）晋01民初654号民事判决书等生效法律文书中对案涉《引资合作开发建设合同》效力的认定，本案《引资合作开发建设合同》为无效合同。   《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在案涉《引资合作开发建设合同》无效的情况下，本案双方应当各自退还对方因该合同取得的财产，并根据各自过错程度，赔偿对方的损失。巨源公司在履行合同过程中，给施工单位常青公司支出工程款1750万元，支出营销费、设计费、门窗费等共计101.9292万元。因案涉项目已经完工并移交西梁泉村委会实际占有并使用，西梁泉村委会客观上已经实际享有该项目的全部利益，应当由西梁泉村委会自行承担该项目的全部投资成本。因此，对于巨源公司需支付常青公司的1750万元工程款，虽然生效法律文书判令巨源公司承担，但本质上是根据巨源公司履行合同实际情况，按照合同相对性原则，对常青公司工程款债权的分担问题在本案双方之间进行的划分，但考虑到西梁泉村委会已经实际享有该项目的全部利益，该工程款最终应当由西梁泉村委会承担，巨源公司代其支付给常青公司应视为西梁泉村委会根据《引资合作开发建设合同》取得的财产，应当返还给巨源公司，故对巨源公司要求西梁泉村委会返还1750万元工程款的诉讼请求本院予以支持。对于巨源公司为履行案涉合同支出的101.9292万元各项费用，因西梁泉村委会以未取得国有建设用地使用权出让手续的土地与巨源公司合作开发房地产，巨源公司作为专业的房地产企业在不具备土地出让手续和施工许可的情况下与西梁泉村委会合作开发房地产，双方在签订、履行合同过程中均存在过错，且巨源公司未全部履行完毕案涉合同，故对该101.9292万元费用，由双方各自负担50%为宜，故依法由西梁泉村委会返还巨源公司509,646元。以上西梁泉村委会总计应当返还巨源公司18,009,646元项目投资款。   对于巨源公司主张的100万元“房屋联建定金”，巨源公司未提供充分证据证实其已支付给西梁泉村委会该100万元，故对巨源公司的该部分诉讼请求不予支持。对于巨源公司要求西梁泉村委会赔偿损失的诉讼请求，鉴于本案双方在就案涉项目产生争议后长达五年时间里一直在就该项目存在各种关联诉讼，巨源公司从未提出该赔偿损失的诉讼请求，怠于及时行使自身权利的同时客观上造成自身损失的扩大，故对于其损失应当自行承担，本院不予支持。对于巨源公司在履行合同过程中收取的案涉项目售房款，由于西梁泉村委会未提出明确的反诉请求，其举证也未明确巨源公司收取售房款的具体金额，故对该部分争议本案不作处理，由双方另案解决为宜。   综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：   一、清徐县马峪乡西梁泉村村民委员会于本判决生效后十日内返还山西巨源房地产开发有限公司项目投资款18，009，646元。   二、驳回山西巨源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   如果清徐县马峪乡西梁泉村村民委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费69,608元，由清徐县马峪乡西梁泉村村民委员会承担50,000元，由山西巨源房地产开发有限公司承担19,608元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至山西省太原市中级人民法院。   审判员 左广强     二〇一九年十二月三十日   书记员 王凯江