河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终2526号上诉人（再审申请人、原审被告）：杨箐，女，1976年2月10日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：刘雅斌，河南晟阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李相召，河南晟阳律师事务所律师。被上诉人（再审被申请人、原审原告）：王跃芹，女，1958年8月23日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：毕德洲，系王跃芹丈夫。委托诉讼代理人：张永胜，河南绿剑律师事务所律师。被上诉人（再审被申请人、原审被告）：河南鸿信枫叶置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区中州中路329号。法定代表人：王喜庆。委托诉讼代理人：刘运通，男，该公司工作人员。上诉人杨箐因与被上诉人王跃芹、河南鸿信枫叶置业有限公司（以下简称鸿信公司）合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2017）豫0303民再14号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，杨箐及其委托诉讼代理人刘雅斌、李相召，王跃芹及其委托诉讼代理人毕德洲、张永胜，鸿信公司的委托诉讼代理人刘运通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨箐上诉请求：1.依法撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2017）豫0303民再14号民事判决，驳回王跃芹诉讼请求或将案件发回重审；2.本案一二审诉讼费用由王跃芹、鸿信公司承担。事实与理由：一、一审法院程序违法。1.一审法院在王跃芹没有对杨箐提出任何诉讼请求的情况下，将杨箐列为本案的被告明显不适格，损害了杨箐理应为有独立请求权第三人的相关诉讼权利，对于杨箐名为答辩实为诉讼主张的权利请求完全忽视。2.本案为房屋租赁合同纠纷案件，一审法院在王跃芹没有物权所有权登记，且杨箐具有涉案房产购房合同、发票、完税证明等权利凭证的情况下，判令鸿信公司将涉案房产交付给王跃芹并办理权属证，不符合民事诉讼法的程序规定，且损害了杨箐的物权请求权。3.本案王跃芹的诉讼主张，应当以涉案房产不动产权属最终的确定为依据，在没有相关权属归属的情况下，径行判决，程序违法。二、一审法院认定事实错误，王跃芹对涉案房产不享有物权权利。王跃芹要求鸿信公司办理涉案房产证的诉讼请求系债权请求权，而要求鸿信公司支付涉案房产租金和占用使用费的前提，需要王跃芹对涉案房产享有物权权利，在王跃芹没有取得物权的情况下，其诉讼主张不应得到支持。三、杨箐对涉案房产享有所有权。杨箐所提供的证据可以充分证明杨箐是通过合法途径向鸿信公司购买涉案房产，全额付款并交纳相关税费，同时与物业签订相关协议，自购买之日起一直合法占有使用至今。一方面在销售合同均未进行预告登记备案的情况下，根据最高人民法院关于审理一房二卖的裁判规则，应当以实际交付作为认定房屋所有权的依据，据此杨箐系合法物权所有权人；从另一方面讲，杨箐系从涉案房屋的开发商处合法购买，主观上没有任何过错，也完全符合不动产物权善意取得的构成要件。因此，涉案房产的所有权应属杨箐所有。王跃芹辩称：一、王跃芹对涉案房屋享有所有权，一审法院将杨箐列为被告程序合法。1.王跃芹于2008年2月21日与鸿信公司签订三份《商品房买卖合同》，约定王跃芹从鸿信公司处购买枫叶国际广场1幢2单元8层801、803、805房，总房价为595240元。其中801号房屋房款195750元王跃芹一次性付清；803号房屋房款为199745元，支付首付款105745元，剩余94000元以按揭方式支付，并于2018年3月20日全部结清；805号房价及付款方式同803号房屋。王跃芹签订《商品房买卖合同》后，于2008年2月28曰、2008年2月29日分别在洛阳市房地产市场管理处为803、805号房屋办理商品房预售合同备案登记。2008年10月25日后，鸿信公司将上述房屋交付给王跃芹。王跃芹已实际占有使用房屋，王跃芹取得涉案房屋所有权。2.一审法院将杨箐列为被告程序合法。王跃芹取得案涉房屋后将房屋进行简单装修，并出租给他人做消防器材生意。后王跃芹又于2010年1月7日与鸿信公司签订租房协议，2011年4月28日王跃芹与鸿信公司又签订了房屋租赁补充协议。租赁期限为2010年2月1日至2013年5月1日，年租金46966元。协议签订后，王跃芹将房屋交给鸿信公司，2013年2月1日前的租金，鸿信公司按照合同约定支付(王跃芹已向一审法院提交银行流水)。2013年2月1日至今的租金一直拖欠。故王跃芹起诉鸿信公司要求其返还房屋，办理房产证，支付租金和占有使用费，一审法院在审理过程中，发现涉案房屋被杨箐占用，侵害了王跃芹的权利，故将杨箐列为一审被告适用法律正确。二、涉案房屋应当为王跃芹所有。王跃芹虽然未办理房产证，但不能办证是鸿信公司造成的，王跃芹并不存在过错。王跃芹与鸿信公司早在2008年就已签订房屋买卖合同，早于杨箐，且办理了商品房预售合同备案登记，并于2008年10月份实际收房，对外出租并进行收益，涉案房屋应当归王跃芹所有。请求二审法院查明案件事实，驳回杨箐的上诉请求。鸿信公司辩称，其法定代理人已经联系不上，现公司留守人员入职较晚，对本案来龙去脉均不清楚，以法院核实为准。王跃芹向一审法院起诉请求：1.判令鸿信公司、杨箐返还租赁王跃芹的房屋；2.判令鸿信公司、杨箐支付租金11741元（2013年2月1日至2013年5月1日）；3.判令鸿信公司、杨箐支付房屋占用使用费55967.77元（暂算2013年5月1日至2014年4月1日）；4.诉讼费及其他费用由鸿信公司、杨箐承担。再审中增加一项诉讼请求：要求鸿信公司协助办理房产证。一审法院认定事实如下：2007年8月28日、2007年12月12日，王跃芹分五次向鸿信公司缴纳枫叶国际广场购房款共计407240元。2008年2月21日，王跃芹与鸿信公司签订《商品房买卖合同》三份，约定将枫叶国际广场1幢2单元8层801、803、805号房产出售给王跃芹，价格分别为195750元、199745元、19974元，除801号房产足额缴纳购房款外，803、805号房产均首付105745元，各按揭贷款94000元。合同签订后，鸿信公司在房地产管理部门对803、805房进行了预售合同备案登记。2010年1月7日，王跃芹与鸿信公司订立《房屋租赁协议》，约定王跃芹将购买的房产共计171.21平方米租给鸿信公司使用二年，年租金46966元。2011年4月28日，王跃芹与鸿信公司签订《房屋租赁补充协议书》，约定租赁期限延长至2013年5月1日止。2012年6月7日，杨箐与鸿信公司签订《商品房现房买卖合同》二份，鸿信公司将其开发的枫叶国际广场1幢2单元8层801、803、805号房产以578656元的价格出售给杨箐。2012年8月30日，杨箐一次性付清购房款后便占有使用至今。2016年7月19日，王跃芹向一审法院申请执行（2014）西民二初字第611号民事判决确定的义务。2017年1月，杨箐提出再审申请，经一审法院审判委员会讨论，于2017年9月6日决定再审本案，并中止原判决的执行。一审法院再审认为，王跃芹与鸿信公司签订的《房屋买卖合同》、《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议书》合法有效，一审法院予以认可，王跃芹诉讼请求应予支持。鸿信公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，不影响一审法院依法裁决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，一审判决：一、撤销一审法院（2014）西民二初字第611号民事判决。二、鸿信公司于本判决生效后十日内将位于洛阳市西工区中州路南侧枫叶国际广场1幢2单元801房、803房、805房返还给王跃芹，并协助办理房产过户手续。三、鸿信公司于本判决生效后十日内给付使用王跃芹上述三套房产的租金，租金按年租金46966元从2013年2月1日起计算至实际交付之日止。四、驳回王跃芹的其他诉讼请求。如果鸿信公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费1590元，公告费400元，由鸿信公司承担（受理费已由杨箐垫付，待执行时一并清结）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。杨箐提交两组证据：第一组：证据1杨箐于2012年7月10日办理交房手续时入伙通知；证据2杨箐办理交房手续时签订的前期物业服务协议；证据3杨箐目前占有使用涉案房屋的照片六张；证据4洛阳市不动产登记中心出具的案涉房屋业务办理历史。拟证明2012年7月10日，鸿信公司已为杨箐办理了案涉房屋的交付手续，杨箐已实际占有使用案涉房屋至今，根据洛阳市不动产登记中心出具的案涉房屋业务历史，该房屋目前仍登记在鸿信公司名下，不存在销售给王跃芹的备案记录。第二组：2011年4月28日和2012年2月25日分别存入两笔46966元的中国建设银行存款凭条，拟证明:存款人为李小利代王跃芹，李小利是否是鸿信公司的员工以及该两笔款项是否是房屋租金不能证明。王跃芹质证认为：1.对杨箐提交的第一组证据真实性没有异议，对证明方向有异议。案涉房屋801、803、805号鸿信公司于2008年的11月25日已经交给王跃芹，其中803、805房屋在房管局办理预售合同备案登记。2.该两张银行存款凭条不是新证据，王跃芹并不认识李小利，更不可能委托李小利向自己的银行卡中存入案涉房屋租金，该凭条上的款项系案涉房屋租金，与案涉房屋租赁协议及王跃芹提交的银行流水相对应。鸿信公司质证认为，以法院核实的事实为准。对各方无异议的事实本院认定如下：杨箐自2012年7月10日至今占有使用案涉房屋。现案涉房屋于2011年4月19日完成不动产初始登记，现仍登记在鸿信公司名下。本院经审理查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，根据本院查明的事实，结合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、案涉合同的效力；二、鸿信公司应否承担支付租金及其与王跃芹签订案涉合同所约定的协助办理不动产权证的义务；三、杨箐主张案涉房屋应为其所有的主张能否成立；四、一审程序是否违法。一、关于案涉合同的效力问题。王跃芹与鸿信公司签订的三份《商品房买卖合同》、《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》，杨箐与鸿信公司签订的两份《商品房现房买卖合同》，均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、关于案涉房屋买卖合同义务的履行问题。本案系因鸿信公司一房二卖并拖欠房屋租金引发的纠纷。关于一房数卖问题，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。关于案涉房屋所有权变更登记情况，王跃芹与杨箐均未办理案涉房屋所有权变更登记，王跃芹虽然对803、805号房屋进行了预售合同登记备案，但商品房预售合同备案登记并非预告登记，不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示的效力。关于案涉房屋的占有情况，王跃芹在签订房屋买卖合同后，虽然主张其收房后即出租给他人经营消防器材生意，但未能提交证据予以证明；2010年1月7日其通过与鸿信公司签订《房屋租赁协议》并收取租金的方式，行使了对案涉房屋使用和收益的权利，而使用、收益均是以其对所购房屋的有权占有为基础的，故本院认定王跃芹自2010年1月7日起已占有案涉房屋。杨箐于2012年6月7日才与鸿信公司签订案涉房屋买卖合同，显然应是王跃芹占有案涉房屋在先。关于合同履行情况，王跃芹与杨箐均已交付案涉合同约定的全部购房款。关于买卖合同成立时间，王跃芹签订案涉合同的时间明显早于杨箐。综合前述，王跃芹与鸿信公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，其在先取得债权、在先占有案涉房屋且已付清购房款，鸿信公司理应继续履行其未尽合同义务，即根据其与王跃芹签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，协助王跃芹办理不动产权属变更登记。杨箐虽与鸿信公司签订《商品房现房买卖合同》，但其签约在后、占有在后，故本院对杨箐的辩解意见均不予采纳，其可另行向鸿信公司主张权利。关于案涉房屋租赁合同义务的履行问题，王跃芹与鸿信公司签订《房屋租赁补充协议书》，将租赁期限延长至2013年5月1日，租赁合同到期后，鸿信公司并未将案涉房屋返还王跃芹，亦未缴纳房屋占用费，故一审判令鸿信公司返还房屋、支付拖欠的租金并参照租赁合同约定支付房屋占用费并无不当。三、关于案涉房屋的权属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定，当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。现行法律规定不动产物权采取登记生效主义，不动产物权效力变动与债权原因行为相区分。虽然杨箐与鸿信公司签订的案涉房屋买卖合同合法有效，但案涉房屋所有权仍登记在鸿信公司名下，杨箐未能提交证据证明其已完成了不动产权属变更登记，故其要求确认案涉房屋为其所有的意见，本院不予采纳。四、关于一审程序问题。一审法院在审理过程中依职权追加杨箐为被告，并不违反法律规定。关于杨箐上诉称一审法院在王跃芹未取得案涉房屋所有权情况下径行裁判其收取租金程序违法的主张，王跃芹按照其与鸿信公司签订的购房合同约定的内容支付购房款，合法占有案涉房屋，取得了案涉房屋的使用权和收益权，且双方签订案涉租赁合同时，鸿信公司尚未完成不动产初始登记，王跃芹对未取得案涉房屋权属证书并不存在过错，故对杨箐的主张本院不予支持。综上所述，杨箐的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1590元，由杨箐负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  范振洋审判员  李丹杰二〇一九年十二月二十三日书记员  刘梦洋