广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0703民初2861号 原告：李良武，男，1968年2月6日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：施文玲，广西天狮灵动律师事务所律师。 被告：广西新隆置业有限公司，住所地：钦州市富民路**国贸中心大厦**，统一社会信用代码：914507007151132609。 法定代表人：王岳川，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨菲，国浩律师（南宁）事务所律师。 委托诉讼代理人：覃丽丹，国浩律师（南宁）事务所律师。 原告李良武与被告广西新隆置业有限公司（以下简称新隆公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告李良武，被告新隆公司的委托诉讼代理人杨菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告广西新隆置业有限公司支付延迟交付房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料导致房屋所有权证书迟延办结违约金15182.4元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月26日，原告与被告签订了合同编号为XXXX的《南宁市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的南宁市青秀区商品房，合同对付款方式及期限、交房期限及交付条件（合同第九条：出卖人应当在2015年6月30日前将房屋交给买房人）、房屋所有权登记证（合同第十七条:出卖人应当在商品房交付使用后720天内即2017年6月30日前将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人）等都进行了约定；合同签订后，原告依约支付了房款共计222182元，被告也于2015年6月30日前将房屋交付使用，可是，办理房屋所有权证需要出卖人提供的证件资料本来合同约定是2017年6月30日办好，却直到2018年8月20日才办好（从2017年6月30日到2018年8月20日共13个月加20天即410天）才拿到，依据双方签订的合同第17条的约定，出卖人即被告应当在商品房交付使用后720天内即2017年6月30日前将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人即原告，这样总共延迟了410天。被告己经构成违约，应当支付违约金给原告，又由于原、被告签订的合同第17条第4点第2款约定的违约金仅为每天20元，明显过低，显失公平，依法应予调整。依据《商品房买卖合同纠纷的解释》第18条第二款的规定（因出卖人的原因造成逾期办理房产证的，应向购房人支付违约金，同时规定了违约金的计算方法，即以购房人己付购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率标准,计算得出逾期办理期间的利息损失，就是违约金数额，即6%÷365Ｘ410Ｘ222182＝15182.4元），为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判如所请！ 被告新隆公司辩称，一、因天气及南宁政府及相关部门方面原因导致的停工，答辩人根据《南宁市商品房买卖合同》约定，可就新隆·青年城交房时间顺延87天，即延长至2015年9月25日。原告主张的迟延办证期限的起止时间错误。 新隆·青年城于2012年9月26日开工建设至2015年6月18日竣工期间，因降雨量达到中雨以上影响工期的天数合计48天，南宁市政府及相关部门下发通知导致停工日期合计39天，根据《南宁市商品房买卖合同》第九条“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：······如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期······（2）气象部门记录降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上影响工期的······（4）非因出卖人原因，包括但不限于自然灾害、突发公共事件、政府或有关部门的行为（包括但不限于修路、××、节日、庆典、交通管制、××、××等原因××、工期延误的）”的约定，答辩人可就新隆·新青年交房时间顺延87天，即可顺延至2017年9月25日。 根据原告与答辩人签订的《南宁市商品房买卖合同》第十七条的约定，答辩人应在交付房屋后720日内办结《商品房现售备案证明》，且因天气及南宁政府及相关部门方面原因导致的停工答辩人可延期至2015年9月25日交房，即答辩人须于2017年9月15日前办结《商品房现售备案证明》，而答辩人已于2018年8月8日办结新隆·青年城的《商品房现售备案证明》，因此答辩人迟延办结《商品房现售备案证明》的期限为2017年9月16日至2018年8月7日共325天，而非原告主张的自2017年6月30日至2018年8月20日共410天。 二、原告主张的迟延办证的违约金计算方法和适用法律错误。 《南宁市商品房买卖合同》第十七条已约定答辩人迟延办理《商品房现售备案证明》时，原告不退房的，答辩人按每迟延一日20元计算违约金给原告。《南宁市商品房买卖合同》虽是南宁市商品房买卖的规范性文本，但经原告与答辩人双方自愿签订、意思表示真实、公平公正、内容不违反法律法规的强制性规定，且《南宁市商品房买卖合同》第十七条也不存在《中华人民共和国合同法》第52条、第53条规定的情形，并不属于原告诉称的格式霸王条款，《南宁市商品房买卖合同》整个合同是合法有效的，原告和答辩人均应遵照执行。 适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定标准计算逾期办证违约金的前提是合同没有约定违约金，但《南宁市商品房买卖合同》第十七条已明确约定了迟延办证的违约金，原告还主张适用该解释第十八条计算违约金属于适用法律错误。因此，答辩人迟延办证的违约金应按《南宁市商品房买卖合同》第十七条规定的每日20元的标准计算，而不是按照原告主张的以已付购房款总额为基数参照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率标准计算。 综上所述，原告起诉的迟延办证违约金计算时间、方法和适用法律错误，答辩人应向原告支付的迟延办证违约金应该是6500元（即325日*20元/日=6500元），而非原告主张的15182.4元。为维护答辩人的合法权益，恳请人民法院采纳答辩人提出的答辩意见，依法作出判决。 本案证据经开庭质证，本院认证如下： 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据1《关于新隆·青年城项目因政府下发各项相关停工文件及气象原因导致项目延期的时间汇总表》及相关政府文件、气象证明，用以证明因政府行为及气象方面等原因导致的停工，新隆公司可就新隆·青年城交房时间顺延87天，即延长至2015年9月25日。原告对被告提供证据1的真实性、合法性予以认可，但对证据的关联性和证明指向不予认可，理由是涉案商品房买卖合同第9条第二款明确了延期需要经过原告同意才能延期，所以被告应按照合同约定交付房屋。本院认为，原、被告双方于2015年7月26日签订的《南宁市商品房买卖合同》第九条明确约定了可以作为延期交付期限的理由为“特殊原因”，包括不可抗力、自然灾害、政府行为、法定节假日、中考和高考等情形，因此被告提供的证据1主张扣减期限（2013年和2014年时间段）依据的上述情形并不属于不能预见、不可避免的特殊原因，双方当事人缔结合同时（2015年7月26日）就应当知悉现被告主张扣减期限出现的情况。此外，合同对缔约双方行为的约束应发生在合同生效之后，因此在没有特别约定的情形下，合同签订日之前的停工天数不能计算进本案的工期延误天数。被告提供证据2《商品房现售备案证明》，用以证明新隆公司于2018年8月8日已办结并取得新隆·青年城的《商品房现售备案证明》。原告对被告提供证据2三性和证明指向均不予认可，主要理由：根据涉案商品房买卖合同第17条第三款规定，办理备案证明不能证明出卖人已经将房屋出售的有关证件资料交给买受人。本院认为，商品房现售备案证明只能证实了房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出卖给买受人并由买受人支付房价款行为，由此可见，该《商品房现售备案证明》并不能证明被告已为原告办理好房产证书的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下： 2015年7月26日，原告李良武（买受人）与被告新隆公司（出卖人）签订了合同编号为ＹＳ01644996的《南宁市商品房买卖合同》，该合同第九条约定：“交付期限与交付条件”约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位等五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2、气象部门记录降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上影响工期的，非出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期影响的（每8小时算一天，不足8小时按8小时计算）；3、....；4、非因出卖人原因包括但不限于自然灾害、突发公共事件、政府或有关部门的行为（包括但不限于修路、××、节日、庆典、交通管制、××、××等原因××、工期延误的）......。合同第十七条约定：出卖人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人按迟延一日20元计算，向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付首期房款222182元，被告也于2015年6月30日前将房屋交付给原告使用；但是被告没有按合同约定为原告办理房屋所有权证需要其提供的证件资料，直到2018年8月20日才办好，依据双方签订的合同第17条的约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后720天内即2017年6月30日前将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人（原告），这样总共延迟了416天。为此，原告诉至本院请求解决。 本院认为，原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容并没有违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应严格遵守。原告已按照合同约定履行了首期付款的义务，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将该房屋所有权证书交付原告。现被告未能在合同约定的期限内将房屋所有权证书交付原告，其行为明显构成了违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，因出卖人过错，导致买受人房屋所有权证书迟延办理的，出卖人按迟延一日20元计算，向买受人支付违约金。原告主张按上述标准计算违约金过低有显失公平，请求参照中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计算标准予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于审理若干问题的解释第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案的实际损失具体多少，原告没有提供可靠的证据加以证实，因此实际损失数额难以确定，应参照上述规定的标准计算。现原告提出要求被告按照6%的年利率支付逾期违约金并没有超出法律规定的标准，依法应予以支持；经本院核算，2017年6月30日至2018年8月20日实际天数为416天，但原告请求天数为410天，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。因此，应以原告请求的天数为准。故违约金的计算方法：违约金以222182元为基数，按6%年利率从2017年6月30日计至2018年8月20日止，具体为6%÷365*410*222182=14974.45元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理若干问题的解释》第十八条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告广西新隆置业有限公司支付原告李良武迟延办理房产证书违约金14974.45元。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费减半收取90元（原告已预交），由被告广西新隆置业有限公司负担，被告在支付上述款项时，一并支付还给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  黄光勇 二〇一九年十二月六日 书记员  谢长州 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理若干问题的解释》 第十八条第二款合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。