广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13823号上诉人（原审被告）：蔡鼎文，男，1969年9月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广州锦日物业服务有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：黄少媚。委托诉讼代理人：张巨涛，男，该公司职员。上诉人蔡鼎文因与被上诉人广州锦日物业服务有限公司（以下简称锦日公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初17352号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡鼎文上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回锦日公司的诉讼请求；2.本案诉讼费由锦日公司承担。事实与理由：一、在一审判决第五页中，法院支持了锦日公司“其本身并无执法权强制拆除违章搭建”的主张，根据《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理”。蔡鼎文一审提交了证据证明“南海区狮山镇某城管中队证实了某小区一楼，存在由开发商佛山某房地产发展有限公司设置违建围墙的事实”，且指明“约两万平方米的绿地面积被圈入私家花园，是开发商为了让一楼物业更好卖和卖得更贵，再者每月也为物业公司省下了一笔可观的管理费用，其三是业主们上缴每月每平方3.2元的管理费没有一分减免，等同于被人侵占了绿化用地还要帮别人交管理费，开发商和物业公司就这样可耻合谋，侵占了包括蔡鼎文在内的全体业主利益”，因此锦日公司从违建开始，到建成都未尽“应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”的职责。二、锦日公司一审提交的《前期物业服务协议》，并无蔡鼎文的签名，一审法院对该证据的采信极不严谨。三、物业收楼后发现的房屋质量问题，锦日公司未尽职跟进开发商委托的售后维修，经多次维修后问题依然没有解决，以致房屋十个月无法搬进使用，蔡鼎文未交的就是这十个月的管理费。锦日公司辩称，一审判决认定事实清楚，于法有据，请求二审予以维持。一、锦日公司与蔡鼎文之间的物业服务合同关系合法有效，对双方具有约束力。锦日公司与佛山市南海区某小区的建设单位签订《前期物业服务合同》，为该小区提供前期物业服务，该合同内容对小区业主具有法律约束力。蔡鼎文与锦日公司签订了与前述《前期物业服务合同》内容一致的《前期物业服务协议》。锦日公司按照约定履行了合同义务，向蔡鼎文提供了物业服务，蔡鼎文作为业主，应当按照约定及时足额缴纳物业管理费。蔡鼎文无法定理由拒付物业管理费，应承担相应的法律责任。二、蔡鼎文拒付物业管理费的理由不成立。第一，蔡鼎文所称的收楼后发现的房屋质量问题，锦日公司曾多次代为向开发商协商沟通，若蔡鼎文对维修结果不满意，或认为房屋质量问题导致其十个月无法搬入使用，可另寻途径解决，但业主实际入住并不是交纳物业费的条件。第二，蔡鼎文所称开发商占用绿地给一楼业主使用的问题，非锦日公司所为，锦日公司亦积极协助政府主管部门进行相关调查，且未因此影响锦日公司向全体业主提供维修、养护、管理和维护的合同主要义务，蔡鼎文不能因此拒付物业管理费。锦日公司向一审法院起诉请求判令：1.蔡鼎文向锦日公司清偿自拖欠之日至本案开庭之日所拖欠的物业管理费。暂计至起诉时为5195.52元(2017年10月起至2018年7月、2019年5月共11个月)及暂计至2019年6月19日的滞纳金2068.76元(各月滞纳金以每月应缴物业管理费472.32元为本金，按每日千分之一的标准从次月1日起计至付清之日止)。2.蔡鼎文承担本案所有诉讼费用。一审法院查明事实：2017年6月24日，蔡鼎文与锦日公司签订《前期物业服务协议》，约定锦日公司对某小区提供物业服务，对房屋建筑、设施设备、环境清洁、绿化、园林小品、室内装修管理、公共安全管理等项目进行维护与管理；住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米3.2元收取，每月五日收取当月物业服务费及其他由物业公司定期收取或代收的费用；若蔡鼎文违反协议约定，锦日公司每月五日起征收上月欠缴款项所产生的延期违约金，从逾期之日起至实际支付之日止按应缴物业服务费的千分之一计付。还约定：锦日公司未按协议约定管理物业或管理不善，蔡鼎文有权要求锦日公司限期整改。同日，蔡鼎文签署业主收楼物品资料签收单。2019年5月8日，锦日公司通过EMS快递向蔡鼎文发出催款通知函，邮件于2019年5月18日被签收。庭审中，双方确认2019年5月的物业管理费蔡鼎文已交纳。一审法院认为，锦日公司与蔡鼎文签订《前期物业服务协议》，锦日公司依约进驻涉案小区，并为蔡鼎文提供物业管理服务至今，双方形成的物业服务合同关系合法有效。关于蔡鼎文主张锦日公司未尽职履行物业管理委托事项，导致公告绿地被侵占以及墙面开裂，经庭审查明，对于墙面开裂，物业服务公司亦及时代业主与开发商沟通并予以相应维修，对于在约定保质期仍未能解决该问题而造成其损失，蔡鼎文可另行主张。对于公共绿地被侵占，由于物业服务公司的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权强制拆除违章搭建，业主如果认为开发商违建侵犯了业主合法的权益，可以另行主张，但均不能构成拒付物业管理费的理由。锦日公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，其在物业管理服务过程中存在的瑕疵，蔡鼎文可以根据《前期物业服务协议》的约定，通过要求锦日公司限期整改等方式维护自己的合法权益，或者根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。综上，根据《前期物业服务协议》约定，蔡鼎文是广佛新世界庄园某的业主之一，应当按照《前期物业服务协议》约定按时交纳物业管理费用及其他相关费用。锦日公司主张蔡鼎文支付尚欠2017年10月起至2018年7月的物业管理费共4723.20元，一审法院予以支持。锦日公司主张蔡鼎文按每日千分之一从次月1日起以欠缴费用为标准支付物业管理费违约金，该违约金约定过高，一审法院予以调整酌定以年利率24%计算违约金。蔡鼎文应以财务月份从2017年10月至2018年7月期间各月所欠付的物业管理费为本金，从次月1日起至实际清偿之日止按年利率24%计付违约金予锦日公司，锦日公司请求超过一审法院核定范围的，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、蔡鼎文应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年10月起至2018年7月的物业管理费共4723.20元予锦日公司；二、蔡鼎文应于判决发生法律效力之日起十日内以财务月份从2017年10月起至2018年7月期间各月欠付的物业管理费（每月所欠物业管理费为472.32元）为本金从次月1日起至付清款项之日止按年利率24%计付违约金予锦日公司；三、驳回锦日公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（锦日公司已预交），由蔡鼎文负担并应于给付判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳，逾期一审法院将依法强制执行。对锦日公司已预交的受理费25元，经其申请，一审法院予以退回。二审期间，双方均未向本院提交证据。经审理，本院确认一审法院查明的事实。另查明，蔡鼎文与锦日公司签订的《前期物业服务协议》第8.3条约定，首期物业服务费从甲方签署《收楼手续单》当日起计算。佛山某房地产发展有限公司通知蔡鼎文于2017年6月24日办理收楼手续，蔡鼎文于同日签署了《业主收楼物品资料签收单》，一审中亦确认其于2017年6月份办理了收楼手续。本院认为，根据双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为蔡鼎文是否应支付欠付的物业服务费及违约金。根据双方签订的《前期物业服务协议》，蔡鼎文应于签署《收楼手续单》之日起支付物业服务费。蔡鼎文于2017年6月24日签署了《业主收楼物品资料签收单》，并确认2017年6月份收楼，故蔡鼎文应按合同约定从2017年6月24日起支付物业服务费。蔡鼎文上诉主张锦日公司对设置违建围墙占用公共绿地的事实未履行及时向有关行政管理部门报告的义务，而根据佛山12345的回复短信显示，该围墙为开发商佛山某房地产发展有限公司设置，执法人员已立即责令其停止施工，蔡鼎文如认为开发商占用公共绿地侵害其业主权利的，可另寻合法途径解决。蔡鼎文还主张其未缴物业管理费是因房屋存在墙面爆裂的质量问题以致十个月未使用房屋，本院认为，根据合同相对性原则，蔡鼎文对房屋质量问题可依据房屋买卖合同的约定向开发商主张权利。在蔡鼎文已经收楼且无证据证明房屋在交付时存在主体结构或严重影响正常居住的质量问题、锦日公司已实际提供物业服务的情况下，蔡鼎文以房屋存在质量问题为由拒付物业服务费没有事实和法律依据，本院对其该主张不予支持。蔡鼎文无正当理由逾期交纳物业服务费已构成违约，根据《前期物业服务协议》的约定，其应向锦日公司支付违约金。一审法院酌定以年利率24%计算违约金并无不当，本院予以维持。综上，蔡鼎文的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人蔡鼎文负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年十二月二十七日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪