河北省昌黎县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0322民初3038号 原告：徐树义，男，1968年10月20日生，汉族，市民，住址：昌黎县。 原告：张春莲，女，1970年3月13日生，汉族，农民，住址：昌黎县。 共同委托代理人：燕云龙，河北碣阳律师事务所律师。 被告：赵祥光，男，1963年8月23日生，汉族，记者，住秦皇岛市海港区。 第三人：高小军，女，1958年8月13日生，汉族，市民，住昌黎县。 委托代理人：王广栽（系高小军丈夫），男，1953年10月16日生，汉族，市民，住昌黎县。 原告徐树义、张春莲诉被告赵祥光、第三人高小军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法由审判员陈曦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐树义、张春莲及其共同委托代理人燕云龙、被告赵祥光、第三人高小军及其委托代理人王广栽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐树义、张春莲向本院提出诉讼请求：1、判决高小军协助赵祥光办理将涉案房屋所有权过户至赵祥光名下的相关手续，过户产生的费用由被告赵祥光承担；2、判决赵祥光协助徐树义、张春莲办理将涉案房屋所有权过户至徐树义、张春莲名下的相关手续，过户产生的费用由原告承担；三、诉讼费由被告承担。 事实与理由：第三人高小军于2006年1月8日以104000元的价格将其名下位于昌黎县的房产卖给了被告赵祥光，并于当日完成付款和交付义务，因相关部门未及时发放房屋所有权证书，双方未完成过户。2009年3月3日被告赵祥光与原告徐树义、张春莲签订协议书，约定：上述房屋被告赵祥光以18.3万元的价格卖给了二原告、并于当日交付定金8.3万元，随后原告徐树义的妹妹徐淑红代理二原告与被告赵祥光再次签订协议书，并将剩余的10万元购房款支付给被告赵祥光及其妻子张学辉，至此购房款全部付清。被告赵祥光将房屋交付给二原告并将该房屋的下房款、建楼款等收据均交给了二原告，但基于同样原因，被告赵祥光与二原告也没有办理过户手续。如今，上述房产的房屋所权证已经办理完毕，但仍然登记在原房主高小军名下，经二原告多次沟通协商，仍然不能将上述房产过户至自己的名下。 被告赵祥光辩称：1、法院改变案件审理性质，把买卖合同纠纷案件改为双方房产证过户案件。理由是昌黎县城西苑小区3-2-502号房屋两次买卖合同合法有效，三方至今没有提出异议，赵祥光一家使用该房屋三年后，原告使用该房屋已经10年，13年中原房主高小军没有提出任何异议，已成为徐树义夫妻的事实房产。原告提出过户，原房主高小军及其丈夫不提供有关手续过户，也提不出任何的理由不给过户，所以这次纠纷就是过户的纠纷（赵祥光和高小军的买卖收条已交给原告，其他证据就是原件，一中司机李宝成买卖经过的证明，录音有U盘）。2、申请法院把赵祥光的被告身份改为旁证身份。早在2011年到2012年间，原告徐树义的亲属胡刚联系我帮忙找高小军办理房屋过户手续，我通过各种方法联系高小军，然而高小军及其丈夫不予理睬，不让进他家门，赵祥光又委托开发商，委托一中校长，委托他的朋友都不行，高小军不说理由是什么，通话中唯一的理由就是怨我把这套房产卖给了徐树义。（录音证据、快件信函证据）。在这种情况下的2012年我只能通知原告的亲属，我已经仁至义尽，无能为力，建议他们继续找高小军或走法律程序。所以在这个案件中的纠纷属于高小军和原告的纠纷，我已经不是主体，只能是旁证。3、申请法院判决高小军把房产证直接过户给原告，不能过户给赵祥光，赵祥光在过户给原告。理由是赵祥光从2009年后已经不是房屋的所有人，没有理由过户给赵祥光，高小军卖房已经近13年从来没有提出任何异议，其中赵祥光使用了3年，原告已经使用了10年，并有买卖合同收据为证，这套房产虽然没有过户，却已经成为了原告的事实房产。根据证据链的关系，减少不必要的工作和经济损失，所以提请法院判决高小军立即配合原告提供房产手续过户给原告。4、诉讼费、房产证过户费或其他费用应该由高小军承担，本来一个很正常的过户程序却造成今天的混乱结果，其原因就是由高小军夫妻引起，再说现在过户费和房产税已经比当时增加了几倍，这种损失也是高小军夫妻造成的，赵祥光没有任何错误行为，更不能承担诉讼费、过户费及其他费用。 第三人高小军辩称，一、被告和原告的房产交易是无效的。理由：1、起诉书中原告承认与被告交易时没有房产证，被告与原告的买卖房屋交易符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款法律禁止规定，这种交易是非法的。2、依合同法第五十二条第二、三、五款原告与被告的行为明显损害了国家和他人利益，在权利人不知情的情况下，以合法方式达到自己偷逃税款的非法目的。3、依物权法第九条规定不动产权的转让经依法登记发生效力，原、被告的协议合同是无效的。二、原告起诉状有悖于事实真相。1、原告诉称被告与答辩人关于诉争房屋卖给被告纯属臆断，没有文件可以证明答辩人与被告有关于该房产买卖的经过，更不存在双方未办过户的过程。2、事实是2006年1月8日答辩人的收条是在被告更改购房登记人的名字的前提下成立的，所以答辩人在收条上留下了“以后卖方不管其他事情”的文字。3、答辩人的收条是被告起草的，没有其他协议，也没有“3栋2单元202室”这具体标的物。没有文件证明被告与答辩人存在房本过户的问题。4、诉状所述与事实不服，且原、被告的行为违反了法律规定。诉状不具备《中华人民共和国民法通则》第五十五条第二款及第三款民事法律行为的条件要求。三、原告所持法律依据不足以支持他的起诉行为，依据物权法15条，本案正是该条“法律另有规定”的实例。四、原告并非善意受让该不动产。被告是以欺骗手段骗得房屋使用权，无权转让该房屋。答辩人与被告就房产的买卖关系是被告以欺骗方式发生的，是以改名为由而不为之的欺骗手段取得的房产，是合同法第52条情形之一，是无效的。2、被告交款时前面新盖的楼房已经提价，被告有意低价买入。3、原告起诉书中“收到被告的该房屋的下房款、建楼款等收据”时就应该知道真实权利人。根据物权法106条所有人有权追回。4、被告无权转让该不动产，原告不能过户，完全是被告故意欺骗所致。五、被告已经主动放弃产权的取得，原告无权要求与答辩人办理房产过户手续，本案已经超过诉讼时效。1、自从被告转让出房产时起，就主动放弃了取得产权的权利，丧失了物权的主体资格，失去了答辩人会与被告办理权属证书转移的可能。明知房产无证交易违法还要为之。2、答辩人如与原告办理过户，明显成了被告违法行为的支持者。与被告办理过户，又与国家有关法律相悖。依据物权法16条及物权法解释一第四条规定答辩人不能答应原告的过户要求。3、答辩人在14年2月已书文告知原告，明示了产权关系。考虑到在此居住的是被告的岳父岳母二位老人，没有采取行政措施催要房屋。以后多次催促原告找被告，原告以被告不好办事为由拖延至今达七年之久。4、依据民法通则，本案已经超过有效诉讼时效。六、依据建设部城市房屋权属登记权属管理办法第5条及本答辩状的第一条理由，诉状中针对第三人提出的均为无理要求，理应驳回。答辩人不能承担上诉费。七、答辩人要求该房产实至名归，原告返还居住权。依据物权法106条及第三款法律规定我有权追回本属于我的房产，并要求赔偿损失。因赵祥光的错误行为，我坚持不与原告办理过户，引起社会普遍对我的误解，我没有办法一一解释，只有默默忍受这人格上的侮辱，给我的身心健康造成了极大伤害，我要求法院判决被告赔礼道歉，赔偿我精神损失费5000元。 本院经审理认定事实如下：被告赵祥光与第三人高小军达成口头购房协议，约定第三人高小军将其名下的西苑小区3栋2单元202室楼房卖给被告赵祥光，价款为104000元。2006年1月8日被告赵祥光将购房款104000元给付第三人高小军，第三人高小军为其出具收条一份，主要内容为“收到赵祥光西苑小区楼房款104000元，（收据、钥匙从2006年1月8日起交给赵祥光，以后卖方不管其他事情）”。当日，第三人高小军将该套楼房及购房收据交付被告赵祥光。因该房未办理房屋所有权证书，第三人与被告并未办理房屋过户手续。 2019年3月3日被告赵祥光与原告徐树义、张春莲签订协议书一份，约定被告将其坐落在西苑小区3栋2单元202室的楼房卖给原告徐树义、张春莲，价款为18.3万元，其中定金8.3万元即日交付，余下10万元房款待9月16日交房时交付并补签买卖协议和房产手续。2019年9月16日徐淑红代表原告徐树义、张春莲与被告赵祥光签订买卖协议一份，约定西苑小区3栋2单元202室的房款已经付清，以后的任何费用都由原告负担，同日被告将该房及房款收据交付二原告。原告与被告至今尚未办理房屋过户登记手续，该房屋仍登记在第三人高小军名下。 以上事实，有原告提交的高小军收条、原告与被告间的协议书、徐淑红与被告的协议书、建楼款、下房款及税金票据以及庭审笔录等在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，被告与第三人间达成的口头购房合同及原、被告之间所签订的协议书均是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，受法律保护。双方均应按照诚实信用原则全面履行合同义务。被告按照约定向第三人全额付清了房屋价款，第三人亦将房屋交付给了被告，但其未履行协助被告办理房屋过户登记手续的义务。依据合同法相关规定，协助义务是其法定义务，因此第三人应协助被告办理房屋过户登记手续。同理，被告应在与第三人办理完过户登记手续后，按照其与原告间的合同约定将该套房屋过户登记到二原告名下，协助二原告办理该套房屋过户登记手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，只有违反效力性强制性规定的，才属无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项在性质上不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》中规定的效力性强制性规定，所以第三人高小军辩解其与被告赵祥光订立的房屋买卖合同无效的主张，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下： 一、第三人高小军于本判决书生效后十日内，协助被告赵祥光将坐落于昌黎县的房屋过户登记给被告赵祥光所有，房屋产权过户所需的费用由被告赵祥光负担。 二、被告赵祥光在将坐落于昌黎县的房屋过户至自己名下后十日内，协助原告徐树义、张春莲将上述房屋过户登记给原告徐树义、张春莲所有，房屋产权过户所需的费用由原告徐树义、张春莲负担。 案件受理费减半收取40元，由被告赵祥光、第三人高小军均担，于本判决生效后七日内向本院交纳，逾期不交本院将依法执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  陈曦 二〇一九年十二月十九日 代理书记员  冯松