广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初17025号原告：汤小雁，女，1972年3月10日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：林俊，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：王青。被告：刘伟祝，女，1979年4月5日出生，汉族，住广东省中山市。被告：黄宇斌，男，1974年10月23日出生，现住广东省中山市。第三人：梁丽娟，女，1967年3月8日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：乔森，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨升松，广东铭致律师事务所律师。原告汤小雁诉被告刘伟祝、黄宇斌，第三人梁丽娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤小雁的委托诉讼代理人林俊，第三人梁丽娟的委托诉讼代理人乔森、杨升松到庭参加诉讼，被告刘伟祝、黄宇斌经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤小雁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房地产买卖合同》；2.判令两被告双倍返还定金共计100万元。事实和理由：2018年11月19日，原告与两被告签订了一份《房地产买卖合同》。合同约定，两被告将其位于中山市的两宗房地产转让给原告：1.土地证号：中府国用（2011）第24001**；用途：住宅；用地面积：348.3平方米。2.土土地证号：中府国用（2011）第24005**用途：住宅：用地面积：167.5平方米。上述两房地产已办理抵押，抵押的主债权数额总共登记为730万元。交易总价款为750万元整，原告于2018年11月19日向被告支付定金50万元，第二期款项550万元于被告上述房地产转移登记至原告名下之日结清；余款150万元于被告上述房地产转移登记至原告名下之日起60天内结清。合同还约定，被告应于签订合同后的6个月内注销上述房地产的抵押登记，并至中山市国土资源管理局办理房地产交易转移登记手续。若被告违约，原告有权解除合同，被告应双倍返还定金。合同签订后，原告已依合同约定支付了50万元的定金，但被告却一直未按合同约定注销上述两房地产的抵押登记及办理过户手续，已构成严重违约。根据《担保法》第八十九条规定，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。两被告为夫妻关系，上述债务发生在两人夫妻关系存续期间内，并且被告黄宇斌亦在合同上签名。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，被告刘伟祝的上述债务应视为其与黄宇斌的夫妻共同债务，两被告对上述债务应承担共同清偿责任。为维护自身权益，原告特向法院起诉。原告汤小雁围绕其诉求，向本院提交以下证据：1.房地产买卖合同1份；2.结婚证1份；3.账户交易明细查询、收据各1份；4.中山市不动产登记资料查询结果2份。被告刘伟祝、黄宇斌在诉讼期间未向本院提出答辩意见，亦未向本院提交证据。第三人梁丽娟述称，一、涉案房屋买卖合同无效。截至目前为止，涉案土地只有土地使用权属证书，涉案房屋没有进行初始登记，尚未取得所有权权属证书，依照法律及司法解释，涉案房屋买卖合同无效；二、被告刘伟祝、黄宇斌早在2016年6月17日与第三人梁丽娟签订《土地使用权有偿转让合同》，该转让合同经律师见证，合法有效。涉案房屋实际上由第三人梁丽娟出资兴建，涉及一切费用及税费均由第三人梁丽娟全部承担支付，因此，涉案房屋所有权应归属于第三人梁丽娟，第三人梁丽娟提交建设房屋涉及的付款记录、合同等证据予以佐证其主张；三、第三人梁丽娟已就涉案土地和房屋通过起诉向被告刘伟祝、黄宇斌主张权利。综上所述，原告汤小雁不能就涉案土地和房屋的权利和权益向被告刘伟祝、黄宇斌主张权利，若因此造成原告汤小雁经济损失的赔偿责任，应由被告刘伟祝、黄宇斌在涉案土地和房屋以外的范围承担支付。第三人梁丽娟在诉讼期间向本院提交证据有：1.土地使用权有偿转让合同；2.土地登记权属证书2份；3.见证书1份；4.收据2份；5.建设银行交易明细表1份；6.中国民生银行个人账户对账单3份；7.黄桦孚中国建设银行个人活期账户交易明细1份；8.建设工程施工许可证1份；9.桩基础施工合同、工程施工合同、工程分包合同、结算单、铝合金门窗制作安装合同、防雷工程分包合同、2017年7月混凝土用量对账单、水泥结算单、钢材结算单、材料结算单、对账单、晋兴五金店购材料单、材料供应结算各1份，收据18张、销售单10张，石材销售提货单2份；10.中山市建设工程规划条件核实确认书、住建局业务回执各1份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2018年11月19日，原告汤小雁（乙方、受让人）与被告刘伟祝（甲方、转让方）签订《房地产买卖合同》1份，约定甲方以750万元的价格将其所有位于中山市的两宗房地产［1.土地土地证号：中府国用（2011）第24001**途：住宅；用地面积：348.3平方米。2.土地证土地证号：中府国用（2011）第24005**：住宅：用地面积：167.5平方米。］转让给乙方；乙方已于2018年11月19日向甲方支付定金50万元；第二期款项550万元于甲方上述房地产转移登记至乙方名下之日结清；余款150万元于甲方上述房地产转移登记至乙方名下之日起60天内结清；甲方应于签订合同后的6个月内注销上述房地产的抵押登记，并至中山市国土资源管理局办理房地产交易转移登记手续。若甲方违约，乙方有权解除合同，甲方应双倍返还定金；甲方存在下列情形即为甲方违约，此时乙方有权解除本合同，甲方应在合同解除之日起七日内将所收购款退还给乙方，并双倍返还定金：……2.甲方逾期30天仍未完成地上建筑物的验收办证手续并交付房地产；3.甲方逾期30天仍未注销上述房地产的抵押登记，并至中山市国土资源局办理房地产交易转移登记手续；……此外，该合同约定了房地产交接、权利保证约定等内容。该合同尾部“甲方（签章）”处有刘伟祝、黄宇斌的签名和指捺，“乙方（签章）”处有汤小雁的签名和指捺。当日，原告汤小雁通过转账形式向被告刘伟祝支付50万元。当日，被告刘伟祝出具金额为50万元的收据1份交由原告汤小雁收执，该收据载明：今收到汤小雁女士购买刘伟祝住宅1.住宅2购房款定金50万元。此后，被告刘伟祝、黄宇斌未协助原告汤小雁将上述房地产登记过户至原告汤小雁名下，亦未注销上述房地产的抵押登记。2019年6月26日，原告汤小雁将被告刘伟祝、黄宇斌诉至本院，以其诉称之事实与理由主张实体权利如上。对其诉讼，本院以本案立案受理。2019年8月14日，第三人梁丽娟申请以无独立请求权的第三人参加诉讼。本院予以准许。2019年11月20日，本院公开开庭审理本案。原告汤小雁、第三人梁丽娟到庭进行了举证和质证，发表了自己的意见如上；2.被告刘伟祝与被告黄宇斌系夫妻关系，其二人于2003年6月18日登记结婚；3.根据中山市国土资源局2019年7月1日出具的两份《中山市不动产登记资料查询结果》记载，位于中山市的两块土地［不动产权证号（土地证号土地证号、）分别为：国（2011）2400103号、国（2011）2400555号］的登记权利人均为被告刘伟祝，土地使用权性质均为出让，土地权属均为国有。截至查询结果出具日，上述两宗地块均于2017年9月26日、2018年12月31日先后抵押给神勇，至今未注销抵押；4.根据原告汤小雁财产保全申请，本院依法裁定对被告刘伟祝、黄宇斌价值1000000元财产采取保全措施。为此，原告汤小雁支出财产保全申请费5000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案《房地产买卖合同》系原告汤小雁与被告刘伟祝、黄宇斌在平等自愿的基础上签订，系合同双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当恪守履行。原告汤小雁在签订该合同后，已依约向被告刘伟祝、黄宇斌支付定金50万元，但被告刘伟祝、黄宇斌未协助原告汤小雁将上述房地产登记过户至原告汤小雁名下，亦未注销上述房地产的抵押登记，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。因此，原告汤小雁要求解除上述合同，并由被告刘伟祝、黄宇斌向其双倍返还定金共计100万元，具有合同依据，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本案《房地产买卖合同》并无违反效力性强制性规定的情形。因此，第三人梁丽娟认为该合同违反了其他法律规定而无效，没有法律依据。对于第三人梁丽娟的上述意见，本院不予采纳。第三人梁丽娟认为，被告刘伟祝、黄宇斌早在2016年6月17日与第三人梁丽娟签订《土地使用权有偿转让合同》，该转让合同经律师见证，合法有效。涉案房屋实际上由第三人梁丽娟出资兴建，涉及一切费用及税费均由第三人梁丽娟全部承担支付，因此，涉案房屋所有权应归属于第三人梁丽娟，第三人梁丽娟提交建设房屋涉及的付款记录、合同等证据予以佐证其主张。以及第三人梁丽娟已就涉案土地和房屋通过起诉向被告刘伟祝、黄宇斌主张权利。但是，本案《房地产买卖合同》的合同标的即涉案房地产至今登记在被告刘伟祝、黄宇斌名下。而不动产登记具有公示公信效力，第三人梁丽娟即使已经向被告刘伟祝、黄宇斌购买上述房地产的土地使用权并自建房屋，此亦属于其与被告刘伟祝、黄宇斌之间合同法律关系，其亦仅对被告刘伟祝、黄宇斌享有合同上的债权，而非直接享有涉案房地产的所有权。因此，对第三人梁丽娟提出的上述意见，本院亦不予采纳。被告刘伟祝、黄宇斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条之规定，缺席判决如下：一、解除原告汤小雁与被告刘伟祝、黄宇斌于2018年11月19日签订的《房地产买卖合同》；二、被告刘伟祝、黄宇斌于本判决发生法律效力之日起七日内向原告汤小雁双倍返还定金共计100万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，财产保全申请费5000元，合共18800元（原告汤小雁已预交），由被告刘伟祝、黄宇斌负担（该款由被告刘伟祝、黄宇斌于本判决生效之日起七日内径付原告汤小雁）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  叶迟玖人民陪审员  黄暖鹏人民陪审员  欧少梅二〇一九年十二月二十日书 记 员  罗丹薇简佩琳