广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终22031号上诉人（原审被告）：邹庆周（申请执行人），男，汉族，1981年7月16日出生，住所地：广东省龙川县，委托诉讼代理人：龙金灵，广东万勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞海涵实业投资有限公司（执行异议人），住所地：东莞市凤岗镇雁田村祥新东路河东工业区1横道******，统一社会信用代码：91441900351903818G。法定代表人：张海鹏，公司总经理。委托诉讼代理人：舒绪彬，广东如智律师事务所律师。原审第三人：林文彬（被执行人），男，汉族，1971年1月28日出生，住所地：广东省东莞市，原审第三人：东莞市海迪精机有限公司（被执行人），住所地：东莞市凤岗镇雁田村河东工业区（永盛大街政通路****），统一社会信用代码：9144190078117888X2。法定代表人：林文彬，总经理。两原审第三人共同委托诉讼代理人：康云飞，广东普罗米修律师事务所律师。上诉人邹庆周因与被上诉人东莞海涵实业投资有限公司（以下简称海涵公司）及原审第三人林文彬、东莞市海迪精机有限公司（以下简称海迪公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初4758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹庆周上诉请求：1.撤销一审判决，改判准许对执行标的强制执行；2.本案上诉费由海涵公司承担。事实与理由：一、一审判决仅以海涵公司与海迪公司之间签订的《财产移交清单》为由，认定涉案房产已被海涵公司占有，无事实依据；对于《厂房出售买卖合同》明为买卖实为以物抵债的合法有效认定更加直接损害了邹庆周的合法权益。（一）海涵公司提交的《财务移交清单》双方交接时间为2015年5月23日，但是邹庆周代理人2016年6月前往海迪公司查看现场时发现，涉案的厂房在2016年6月依旧由海迪公司在使用，根本不存在移交给海涵公司的情况，显然《财务移交清单》并不能作为海涵公司已实际占有涉案厂房的事实认定依据。（二）海迪公司在一审中虽未出庭抗辩，但根据其庭后提交的抗辩理由也可得知：1.涉案的厂房的买卖存疑；2.涉案厂房不存在交付问题；3.海涵公司与海迪公司之间真实的法律关系是民间借贷关系,所谓的厂房买卖仅仅是保障民间借贷的一份抵押保障而已；4.邹庆周并未实际占有涉案厂房，邹庆周手中的材料仅仅是用来规避海迪公司的债权主张。即，涉案的厂房从始至终均未交付给邹庆周，而所谓《厂房出售买卖合同》属于以物抵债，是用来规避海迪公司主张债权的幌子，存在损害海迪公司(邹庆周以及其他债权人）的利益，所以该合同应属无效，一审法院对此事实认定不清。综上，海涵公司虽与海迪公司签订了相关的《厂房出售买卖合同》、《厂房租赁合同》等协议，但至今为止涉案房屋的使用人仍是海迪公司在占有使用，且国土资源局登记在册的产权所有人也为海迪公司。海涵公司并未实际占有涉案房产，也非涉案房产的所有权人和相关权利人，不具有排除强制执行的民事权益。二、一审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定认定海涵公司已满足排除执行的全部要件，显然属于适用法律错误。（一）根据邹庆周提交的《补充协义》显示，林文彬欠海涵公司款项共计700万元，该款项为借款而非房屋买卖款。即如果双方签订的《厂房出售买卖合同》有效，但该合同中涉及的款项的90%是用之前的借贷抵扣买卖款，即以物抵债。直接以物抵债的协议应当认定为无效。故《厂房出售买卖合同》直接损害了海涵公司作为债权人的合法权益，该合同应当属于无效合同。邹庆周不具有（2016)粤0304执9225号执行案件中涉案财产的权利人资格。（二）本案执行标的的产权登记人为海迪公司，海涵公司也未提供证据证明在法院查封之前已合法占有了执行标的。现涉案房产实际占有人是海迪公司，《厂房出售买卖合同》中约定的款项海涵公司也未实际支付，涉案厂房并未办理房产证，且房产建筑的土地使用证登记的是海迪公司并非海涵公司。故即涉案房产的执行拍卖并无任何不当，海涵公司诉讼属于没有事实依据。一审判决认定的事实有误。综上，请求法院支持邹庆周诉讼请求，准许继续执行涉案房屋，予以保全申请执行人的合法权益。海涵公司辩称：一、在涉案土地使用权被查封前，海涵公司已与海迪公司签订合法有效的书面买卖合同，且该合同设立的是买卖合同关系，而不是邹庆周所称的以物抵债。二、邹庆周认为该《厂房出售买卖合同》为以物抵债协议完全是因为没有准确理解海涵公司与海迪公司间合同的内容，而且混淆了涉案房地产买卖的主体和案外人张海鸿与海迪公司借款关系的主体，其目的是试图通过曲解该《厂房出售买卖合同》的法律属性，达到损害海涵公司执行异议合法权益的目的。（一）以物抵债的前提是出让方海迪公司对受让方（海涵公司）负有债务，否则，根本不存在以物抵债的需要，但在本案中这一前提并不存在。（二）即便海迪公司对海涵公司负有借款债务，该合同及其形成的法律关系也应当根据其实际约定的权利义务进行认定，并非出让方对受让方负有债务，其双方签订的买卖合同就必然是以物抵债协议。（三）海迪公司以1150万元的价格向海涵公司转让涉案房地产，该转让款由案外人张海鸿代向海迪公司偿还，属正常债务代履行或委托付款，不是以物抵债。三、海涵公司在人民法院查封之前已合法占有涉案房地产。四、涉案房地产被查封前，海涵公司已向海迪公司支付全部转让价款1150万元。五、涉案土地使用权办理过户登记前被法院查封，海涵公司没有任何过错。邹庆周的上诉请求没有事实和法律依据，其主张的事实和理由故意歪曲事实、混淆视听，应被全部驳回。林文彬、海迪公司辩称：林文彬、海迪公司与海涵公司及案外人张海鸿间的借款不是事实。海涵公司向一审法院起诉请求：1.判令（2016）粤0304执9225号执行案件停止并不得执行东莞市海迪精机有限公司名下位于东莞市××××4428.3平方米集体土地的工业用地使用权(集体土地使用权证为:东府集用（2014）第1900220116827号)，并予以解除查封；2.确认涉案集体土地工业用地使用权（集体土地使用权证为：东府集用(2014)第1900220116827号）归海涵公司所有,价款57.5万元；3.本案诉讼费由邹庆周承担。一审法院认定的事实：张海鸿系海涵公司的股东之一。2015年1月31日，林文彬、海迪公司作为共同借款人向张海鸿借款500万元，同日出具了《借据》、《收条》，《借据》中约定的借款期限为2个月，月息1.8%。2015年3月25日，林文彬、海迪公司再次作为共同借款人向张海鸿借款200万元，同日出具了《借据》、《收条》，《借据》中约定的借款期限为1个月，月息1.8%。张海鸿按约定向林文彬、海迪公司支付了借款。2015年5月15日，海迪公司作为甲方与张海鸿作为乙方签订一份《厂房出售买卖合同》，主要内容约定：甲方将位于东莞市凤岗镇雁田村工业区厂房（3142.09平方米）、宿舍楼（2792.32平方米）、用电房（72.27平方米）、保卫室（26.24平方米）、厕所（27.93平方米）及其土地使用权（4428.3平方米，土地使用权证为东府集用（2014）第1900220116827号）转让给乙方，同时约定甲方在合同签订后配合与村委办理有关土地使用权变更手续，转让总价1150万元。2015年5月20日，海迪公司作为甲方与张海鸿作为乙方签订一份《补充协议》，主要内容为：“甲、乙双方就《厂房出售买卖合同》涉及的付款方式约定如下：1、甲方于2015年1月31日和2015年3月25日向乙方借款本金700万元未还，双方确认此700万欠款用于冲抵乙方的厂房转让款。2、因甲方将厂房出让给乙方后，暂无合适厂址搬迁，需返租厂房壹年，双方另行签订厂房租赁合同，甲方需支付乙方租金、押金等合计为65万元，甲、乙双方同意此款项冲抵《厂房出售买卖合同》的厂房转让款。3、上述两项冲抵厂房转让款后，余款385万元乙方须在三日内付清……。”2015年5月20日，张海鸿通过中国工商银行转账给林文彬200万元；2015年5月21日，张海鸿通过工商银行转账给林文彬共35万元；2015年5月22日，张海鸿通过工商银行转账给林文彬150万元。2015年5月23日，海迪公司与张海鸿签订一份《财产移交清单》，双方办理财产移交手续。同日，张海鸿作为甲方与海迪公司作为乙方签订一份《厂房租赁合同》，主要内容约定：甲方购买乙方座落于凤岗镇雁田村工业区厂房已归甲方所有，但乙方还未找到新厂址搬迁，本着互谅互让的原则，甲方同意将厂房、宿舍楼暂返租给乙方使用，租期一年，每月租金9万元，租赁保证金38万元，每三个月付一次等。2015年7月29日，海涵公司由股东张海鸿、张海鹏投资成立，其中张海鸿持股比例80%，张海鹏持股比例20%。2015年7月30日，海迪公司作为甲方与张海鸿作为乙方、海涵公司作为丙方签订一份《变更协议》主要内容为：“鉴于：厂房及工业用地权利人须为法人主体，原甲、乙双方签订的《厂房出售买卖协议》不能将产权变更至乙方名下，为使《厂房出售买卖协议》切实履行，特签订以下协议：一、甲、乙双方一致同意将原《厂房出售买卖协议》买方由乙方变更为丙方。二、《厂房出售买卖协议》乙方已支付完全款，该款视为丙方支付。三、协议其他条款不变。四、甲、丙双方依据本协议另行签订《厂房出售买卖协议》。”同日，海迪公司作为甲方与海涵公司作为乙方签订一份《厂房出售买卖合同》，除乙方主体不同外，合同内容与2015年5月15日海迪公司与张海鸿签订的《厂房出售买卖合同》一致。2015年11月20日，东莞市凤岗镇雁田股份经济联合社作为甲方与海涵公司作为乙方签订一份《有期有偿土地使用合同书》，主要约定：甲方同意乙方承接原业主（海迪公司）的土地使用权（面积4446平方米）从2007年10月1日起至2057年9月30日止等。同日，海涵公司向东莞市凤岗镇雁田股份经济联合社支付了转让手续费575000元。2015年12月29日，东莞市凤岗镇雁田股份经济联合社出具一份《证明》，主要内容为“海迪公司已将位于我社雁田村河东工业区厂房及土地使用权转让给了东莞海涵实业投资有限公司，土地使用权证为：东府集用（2014）第1900220116827号，我社于2015年8月份已收到双方签订的《厂房出售买卖合同》”。另外，福田区人民法院（2016）粤0304执异332号执行裁定认定涉案土地为集体土地，用途为工业用地。一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉，海涵公司主张其为东莞市××××4428.3平方米工业用地及地上建筑物的买受人，对上述执行标的提起执行异议之诉，应当根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”等规定进行实体审理。据此，结合双方争议的焦点问题分析如下：首先，关于海涵公司与林文彬、海迪公司是否在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同的问题，海涵公司与林文彬、海迪公司于2015年7月30日签订书面的《厂房出售买卖合同》，确系于一审法院2015年10月21日查封之前。至于《厂房出售买卖合同》是否合法有效，邹庆周仅提出“《厂房出售买卖合同》实为以物抵债协议，损害了邹庆周利益而无效”，对此，一审法院认为，邹庆周提出《厂房出售买卖合同》实为以物抵债协议（抵偿部分）虽然成立，但邹庆周的债权为普通债权，对本案执行标的不享有优先受偿权，林文彬、海迪公司欠海涵公司股东之债真实，没有恶意串通之嫌，不存在损害邹庆周利益之理。而且林文彬、海迪公司与海涵公司股东签订《厂房出售买卖合同》系在债务履行期届满之后签订，可以认定不存在《中华人民共和国物权法》规定的法定无效情形。另外，本案《厂房出售买卖合同》虽名为厂房买卖合同，根据“房随地走，地随房走”的法律原则，其内容包括建筑物占用范围内的土地使用权转让，且涉案土地使用权已经办理权属登记，海涵公司与东莞市凤岗镇雁田股份经济联合社另行签订了《有期有偿土地使用合同书》，可以认定不存在《中华人民共和国合同法》规定的法定无效情形。因此，邹庆周提出《厂房出售买卖合同》无效的辩解理由不成立，一审法院不予采纳。至于林文彬、海迪公司，其在执行异议阶段没有提出反对海涵公司的抗辩理由，在本案中提交的《答辩说明》提及海涵公司股东张海鸿“趁人之危，设计侵占林文彬、海迪公司所有的案涉土地使用权，《厂房出售买卖合同》及补充协议不是林文彬、海迪公司真实思表示。”但是，林文彬、海迪公司没有提供任何证据证明海涵公司股东张海鸿如何“趁人之危”，甚至缺席本案开庭审理；况且，退一步说，假如林文彬、海迪公司提出的“趁（乘）人之危”情形存在，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，不是合同无效的法定情形，在林文彬、海迪公司没有请求撤销《厂房出售买卖合同》之前，应当认定《厂房出售买卖合同》有效。综上，一审法院认定海涵公司与林文彬、海迪公司在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于海涵公司是否在人民法院查封之前已经合法占有该不动产的问题，海涵公司股东张海鸿于2015年5月23日已与海迪公司签订《财产移交清单》，双方办理财产移交手续，应当认定张海鸿此时已经合法占有该不动产。海涵公司于2015年7月30日从其股东张海鸿手中受让了《厂房出售买卖合同》的权利义务，应当认定海涵公司在受让合同权利义务的同时已经合法占有该不动产。再次，关于海涵公司是否已支付全部价款的问题，对此，一审法院前述事实已查明海涵公司股东张海鸿与海迪公司于2015年5月20日签订《补充协议》，明确约定借款700万元未还用于冲抵厂房转让款、林文彬、海迪公司应支付海涵公司股东张海鸿租金和押金合计为65万元、余款385万元海涵公司股东张海鸿须在三日内付清，及海涵公司股东张海鸿于2015年5月20日支付林文彬200万元，于2015年5月21日支付林文彬共35万元，于2015年5月22日支付林文彬150万元等事实，足以认定海涵公司已经支付全部价款的事实。最后，关于海涵公司是否非因自身原因未办理过户登记的问题，海涵公司于2015年7月30日受让了《厂房出售买卖合同》的权利义务后，随即于2015年8月份向东莞市凤岗镇雁田股份经济联合社提交与林文彬、海迪公司签订的《厂房出售买卖合同》，又于2015年11月20日与东莞市凤岗镇雁田股份经济联合社签订《有期有偿土地使用合同书》，并于同日支付转让手续费575000元，应当认定海涵公司积极办理过户登记手续，未能进一步办理过户登记手续系因中途被一审法院查封所致。至于邹庆周提出财产保全阶段审判法官已经驳回海涵公司异议的辩解理由，没有证据证明，一审法院不予采纳。此外，海涵公司在第一项请求中还包含另外两层意思：即请求判令（2016）粤0304执9225号执行案件停止执行及对述涉案土地使用权解除查封。一审法院认为，法院执行涉案被执行人其他财产或采取其他措施与海涵公司无关，海涵公司并无权请求（2016）粤0304执9225号整个执行案件停止，至于是否应解除查封则应有查封的法院根据裁判结果及执行案件的情况去判断，故对海涵公司该请求不予支持。至于海涵公司提出确认涉案土地使用权归其所有的诉讼请求，确认物权的逻辑前提是存在物权争议，海涵公司至今为止仅享有《厂房出售买卖合同》约定的债权权利，不享有案涉房屋的物权请求权，故本案不属于物权确认争议，海涵公司要取得物权，须依赖《厂房出售买卖合同》约定权利义务的完全履行，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”和第三十三条关于“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定。海涵公司主张确认案涉土地使用权归其所有的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，海涵公司提出排除强制执行的诉讼理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，该理由成立，一审法院予以支持。海涵公司主张（2016）粤0304执9225号执行案件停止执行、解封对涉案土地使用权、确认案涉土地使用权归其所有的诉讼请求，理由不成立，该请求一审法院不予支持，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、（2016）粤0304执9225号执行案件不得对海迪公司位于东莞市××××4428.3平方米工业用地使用权（土地使用权证：东府集用（2014）第1900220116827号）强制执行。二、驳回海涵公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9550元，由邹庆周负担。本院查明，一审法院查明事实清楚，应予确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。据各方诉辩意见，本案的争议焦点为海涵公司所主张的对案涉抵押物即4428.3平方米工业用地及上盖的权益，可否阻却案涉执行。对此，本院作如下综合分析和评判。首先，海涵公司与海迪公司间700万元借款形成的时间为2015年1月至3月间，而邹庆周与海迪公司间272万元借款形成的时间为2014年10月。邹庆周诉至法院要求还款并对案涉房地产予以查封的时间为2015年10月，而海涵公司与海迪公司间《厂房出售买卖合同》订立时间为2015年5月。据上述可知，海涵公司对海迪公司700万元金钱债权形成的时间晚于邹庆周对于海迪公司272万元出借款；而邹庆周起诉要求还款并查封案涉房地产的时间则晚于海涵公司与海迪公司间订立买卖合同的时间。再据案情可知，案涉房地产仍登记在海迪公司名下，而海涵公司与海迪公司订立买卖合同购买案涉房地产的1150万元价款中的700万元为之前2015年年初的借款。因此，海涵公司与海迪公司间签订的是厂房买卖合同，但此中约60％的款项并非为此项交易而支付的买卖款，而是以之前700万元借款，冲抵了厂房买卖合同中的约60％付款金额。其次，据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，主张权益且能够排除执行以取得人民法院支持的要件之一便是“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。”如上所述，案涉厂房买卖合同中约定的交易价款之60％源自之前的借款，而非为此交易而支付的购房款。因此，案涉厂房买卖合同并非上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中所指买卖合同。海涵公司与海迪公司间的买卖交易安排不符合上述第二十八条的规定可以排除并阻却执行的情形。海涵公司在本案中的诉讼理由没有法律依据，依法不应予支持；邹庆周的诉辩理由成立，应予采纳。一审法院判决认定海涵公司依据案涉买卖合同主张其有权阻却执行错误，应予纠正。第三，诚如一审法院（2016）粤0304执异332号执行裁定中所言，上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定本意在于与申请执行人相比，更应优先保护无过错不动产买受人的物权期待权，即物权。从另一个角度看，是确保无过错不动产买受人在查封之前就已支付对价购买房产的权益，防止被执行人与他人串通，规避或逃避其已知的，即将到期的债务。在依上述第二十八条规定所保护的买卖合同中，被执行人因买卖合同的履行，并未减少其可供执行财产的总额，而在如同本案以物抵债的情形下，被执行人的可供执行财产因冲抵了之前形成的债务，减少了被执行人此刻的可供执行财产，可能损害申请执行人和其他债权人的利益，不符合上述第二十八条规定意欲保护的不动产买受人所主张的权益。因此，本案所涉海涵公司与海迪公司间厂房买卖合同与上述第二十八条规定中的合同不为同一情形，不应受该规定保护。海涵公司在本案中的请求和主张没有法律依据，应予驳回。至于林文彬、海迪公司在本案提及的借款合同问题，不属于本案审理范围，其应另寻法律途径解决。综上，邹庆周的上诉理由成立，应予采纳；海涵公司的诉讼主张和请求欠缺法律依据，应予驳回。一审法院认定事实无误，但适用法律错误，所判应予纠正。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初4758号民事判决；二、驳回东莞海涵实业投资有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费9550元（东莞海涵实业投资有限公司已预交），由东莞海涵实业投资有限公司负担9550元。二审案件受理费9550元（邹庆周已预交），由东莞海涵实业投资有限公司负担9550元。东莞海涵实业投资有限公司负担的9550元，迳付邹庆周。本判决为终审判决。审判长 马 龙审判员 路德虎审判员 周 敏二〇一九年十二月二十七日书记员 庄曼青附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。