福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初7943号 原告：南安金练实业有限公司，住所地福建省南安市东田镇美洋村。 法定代表人：陈金练，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏朝生,福建百康律师事务所执业律师。 被告：福建南安福友洋伞配件有限公司，住所地福建省南安市东田镇美洋村。 法定代表人:黄长光,该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄淑莲，女，该公司股东。 被告：黄淑莲，女，1952年9月15日出生，汉族，住福建省南安市。 原告南安金练实业有限公司（以下简称“金练公司”）诉被告福建南安福友洋伞配件有限公司（以下简称“福友公司”）、黄淑莲建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金练公司的委托诉讼代理人苏朝生，被告福友公司的委托诉讼代理人暨被告黄淑莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金练公司向本院提出诉讼请求：1.解除金练公司与福友公司于2017年4月13日签订的《土地转让合同》；2.福友公司向金练公司返还土地转让款4552676.32元；3.福友公司赔偿金练公司自2017年5月15日起至实际返还款项之日止按年利率6%计算的经济损失；4.黄淑莲对上述款项承担连带清偿责任。审理中，经本院释明后，金练公司变更第1项诉讼请求为：解除金练公司与福友公司于2017年4月13日签订的《土地转让合同》中关于转让土地使用权证号为南国用（2012）第0××2号建设用地使用权的转让合同关系。事实与理由：金练公司与福友公司于2017年4月13日签订《土地转让合同》，约定福友公司拥有位于南安市××镇××村××工业园共计29.5亩土地使用权，其中13.3亩土地使用权已办理国有土地使用权证（国有土地使用权证编号：南国用（2012）第0××2号，面积共计9867㎡，福友公司将其中13.3亩土地使用权转让给金练公司，剩余1.5亩土地使用权仍归福友公司所有）、16.2亩土地使用权暂未办理土地使用权证，福友公司自愿将上述29.5亩土地使用权转让给金练公司。其中，已办理国有土地使用权证的13.3亩土地，每亩按23.8万元计算，土地转让款为316.54万元，未办理国有土地使用权证的13.72亩土地，每亩按9.2万元计算，土地转让款为126.224万元，未办理国有土地使用权证的2.48亩3-1土地，每亩按6.225万元计算，土地转让款为15.436万元，以上三处土地使用权转让款合计458.2万元。本合同签订之前，金练公司向福友公司支付20万元，2017年5月16日之前（含2017年5月16日）金练公司支付余下土地转让款418.2万元，剩余土地转让款20万元待办理完土地使用权证过户手续后付清，并约定福友公司应保证所转让土地地块权属清楚，不存在争议。因福友公司原因导致本合同项下买卖土地被第三人查封、冻结或涉及诉讼，造成金练公司损失的，福友公司应赔偿金练公司损失，本协议在执行过程中如发生争议，经双方协商解决，双方无法协商时可提请标的物所在地法院裁决，以及其他相关约定。合同签订后，金练公司已依约履行了付款义务，并通过其股东刘芹菜的银行账户，分别于2017年4月13日向福友公司支付土地转让款20万元（该款由福友公司股东黄淑莲指定汇入其儿媳妇魏春芳的银行账户），于2017年5月15日向福友公司支付土地转让款4352676.32元（该款用于偿还该土地使用权在福建海峡银行泉州南安支行的抵押贷款），共计4552676.32元，该事实有福友公司及黄淑莲签字盖章的两份《收条》为证。此后，金练公司与福友公司到南安市不动产登记中心办理土地使用权过户登记手续时，却发现该土地使用权证已于2016年12月份被泉州市鲤城区人民法院查封并于2017年2月份被南安市人民法院查封，无法办理过户登记手续，福友公司的行为已构成根本违约，并严重损害了金练公司的合法权益。此外，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，福友公司系自然人独资企业，黄淑莲作为福友公司唯一股东，应对上述款项承担连带清偿责任。 福友公司、黄淑莲共同辩称，1、福友公司不同意解除合同，金练公司向福友公司购买土地之后，就已经在上面建了围墙和部分房屋，如果合同解除，金练公司应将土地无偿返还给福友公司，地面上的建筑物也要无偿给福友公司。2、因南国用（2012）第0××2号土地，还剩余1.5亩土地没有转让，需先办理土地分割手续才能办理过户手续，因此，即使本案上述土地没有被查封，也无法办理过户。3、金练公司已经在使用土地了，不存在任何经济损失，福友公司无需赔偿经济损失。4、黄淑莲无需承担连带偿还责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 福友公司（甲方）与金练公司（乙方）于2017年4月13日签订一份《土地转让合同》，约定：根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，就乙方向甲方购买土地达成如下协议。一、基本情况:1、甲方通过协商方式取得南安市××镇××村××工业园共计29.5亩土地，其中13.3亩土地已办理土地使用权证（本地块土地共14.8亩，转让13.3亩给乙方后，1.5亩仍为甲方所有）、16.2亩土地暂未办理土地使用权证（甲方需提供当时的土地买卖凭证复印件并签字盖章）。经甲乙双方协商，甲方同意将有证部分中13.3亩转让给乙方使用，无证土地13.72亩及3-1处2.48亩转让给乙方使用（转让土地以土地使用权证、土地示意图为准）。2、转让价格：（1）有土地证地块面积13.3亩，每亩为23.8万元，合计有证土地地块总价为316.54万元。（2）无土地证地块面积13.72亩，每亩为9.2万元，合计126.224万元。（3）无土地证3-1地块面积2.48亩，每亩为6.225万元，合计为15.436万元。以上三处地块合计总金额为458.2万元。二、付款方式、时间：本合同项下土地交易价款采用分阶段付款方式，由乙方付款至甲方指定账户，甲方开具收款凭证确认。1、本合同签订之前，乙方支付甲方20万元。甲方需向乙方提供全部股权证明、土地证、法人身份证的复印件以证明其真实性。2、2017年5月16日之前（含2017年5月16日）乙方支付余下土地转让款418.2万元，支付后并经双方有权签字人签字盖章后，本合同生效。3、土地转让款剩余的20万元在土地证过户手续办好后，乙方需将款项全部付清给甲方。4、甲乙双方公共道路，乙方需支付的10.6万元，在甲方将电线杆移走后付清。5、甲方收取乙方签订合同前的20万元后，若甲方反悔，需支付乙方两倍的违约金。乙方若没按以上第2项付清款项的视为乙方自愿放弃本合同，甲方不再返还定金20万元。三、双方权利义务：1、甲方应保证所转让地块权属清楚，不存在争议。因甲方原因导致本合同项下买卖土地被第三人查封、冻结或涉及诉讼，造成乙方损失的，甲方应赔偿乙方损失。2、合同签订后，有证地块的土地证里含有甲乙双方的土地，甲乙双方可先在公证机关公证，公证费用由双方共同承担。（甲方承担1.5亩费用，乙方承担13.3亩费用）再办理土地证拆分，土地证可先由乙方保管。3、土地证过户手续费用由甲乙双方共同办理。过户费用，甲方支付费用的三分之一，乙方支付费用的三分之二。4、在买卖的地块里有一根高压电线需迁移，迁移费用甲方双方共同承担，费用由甲乙双方各支付一半。5、厂区里的道路占用了部分土地，鉴于甲乙双方都要使用，因此，道路的土地费用由甲乙双方共同承担，具体承担费用为：第一段公用路面积为1515.38平方米，合2.27亩，乙方负担四分之一。第二段公用路面积为779.8平方米，合1.17亩，乙方负担二分之一。合乙方共需分担1.152亩，每亩9.2万元，共计10.6万元。6……五、本合同自乙方在2017年5月16日之前向甲方支付土地款418.2万元后，且双方有权签字人签字或盖章之日起生效。上述合同所约定的已办理土地使用权证的土地为福友公司于2012年12月9日所办理的南国用（2012）第0××2号国有土地，使用权面积为9867㎡。合同签订后，金练公司于2017年4月13日向福友公司支付土地转让款20万元，于2017年5月15日又向福友公司支付土地转让款4352676.32元（该款用于偿还福友公司向福建海峡银行股份有限公司南安支行的抵押贷款），共计4552676.32元。福友公司亦将合同所约定土地交付金练公司使用，金练公司并已在部分土地上建设房屋及围墙。因南国用（2012）第0××2号国有土地使用权已于2016年12月21日、2017年2月17日先后被泉州市鲤城区人民法院、南安市人民法院司法查封，福友公司与金练公司无法办理过户手续。本案审理过程中，本院向福友公司释明其有权就合同中土地的返还问题提起反诉，但福友公司未提起反诉。 本院认为，金练公司与福友公司签订的《土地转让合同》，其中关于转让南国用（2012）第0××2号国有土地使用证中的13.3亩土地之约定，当事人主体资格合格，意思表示真实，内容合法，为有效约定；另外关于转让没有办理产权证的16.2亩土地之约定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，因该土地为山地，没有办理相应的农用地转用审批手续，也没有相应的产权证明，故关于该部分土地的转让协议无效。因南国用（2012）第0××2号国有土地使用证中的土地被司法查封，福友公司无法将该宗土地之13.3亩过户给金练公司，导致金练公司的合同目的无法实现，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，金练公司请求解除其与福友公司于2017年4月13日签订的《土地转让合同》中关于转让南国用（2012）第0××2号国有土地使用证中的13.3亩土地之合同关系，符合法律规定，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，金练公司请求福友公司返还已付土地转让款4552676.32元，符合法律规定，予以支持。至于金练公司请求福友公司赔偿4552676.32元自2017年5月15日起至实际还款之日止按年利率6％计算的利息，根据双方合同约定“土地转让款剩余的20万元在土地证过户手续办好后，乙方需将款项全部付清给甲方”，对于已支付的土地转让款4552676.32元，可认定为其中1416600元为支付没有产权证部分土地的转让款，另外3136076.32元为支付有产权证部分的土地转让款，而关于没有产权证部分的土地转让协议无效，金练公司及福友公司均存在过错，故关于该部分土地转让款1416600元之利息损失，不予支持，关于有产权证部分土地转让协议的解除，系因福友公司原因造成的，其存在过错，故福友公司应赔偿金练公司关于有产权证部分土地转让款3136076.32元自2017年5月15日起至实际还款之日止按年利率6％计算的利息损失。因福友公司系黄淑莲个人投资的有限责任公司，而黄淑莲又没有提供证据证明福友公司财产与其个人财产相互独立，故根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，黄淑莲应对福友公司上述款项承担连带责任，金练公司诉讼请求中符合法律规定的该部分，予以支持；超过的部分，不予支持。至于因合同解除及合同无效所产生的金练公司应返还福友公司土地之问题，因福友公司经本院释明后仍不提起反诉，本案不予处理，双方可另行解决。福友公司辩称其不同意解除合同、无需承担赔偿责任，缺乏依据，不予采纳。黄淑莲辩称其无需承担连带责任，于法无据，不予采纳。 综上所述，本院对金练公司的诉讼请求，大部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南安金练实业有限公司与福建南安福友洋伞配件有限公司于2017年4月13日签订的《土地转让合同》中关于转让南国用（2012）第0××2号国有土地使用证中的13.3亩土地之合同关系； 二、福建南安福友洋伞配件有限公司应于本判决生效后十日日内返还南安金练实业有限公司土地转让款4552676.32元； 三、福建南安福友洋伞配件有限公司应于本判决生效后十日内赔偿南安金练实业有限公司以3136076.32元为基数，自2017年5月15日起至实际返还之日止按年利率6％计算的利息损失； 四、黄淑莲应对福建南安福友洋伞配件有限公司上述第二、三项债务承担连带责任； 五、驳回南安金练实业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费48017元，由南安金练实业有限公司负担1709元，由福建南安福友洋伞配件有限公司、黄淑莲负担46308元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  卢君玉 人民陪审员  张小驷 人民陪审员  莫战兰 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国土地管理法》第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。 在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。 《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。