河南省南乐县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0923民初3899号原告：苏军强，男，1977年2月16日出生，汉族。委托诉讼代理人:李丹丹,河南豫石律师事务所律师。被告:南乐县惠民城市建设开发有限公司,住所地:南乐县近德固乡政府院内,统一社会信用代码:91410923397937108T。法定代表人:周伟杰,该公司董事长。委托诉讼代理人：宗立英、赵智安,河北群星律师事务所律师。原告苏军强与被告南乐县惠民城市建设开发有限公司（以下简称惠民公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案受理后，于2018年12月12日依法适用普通程序第一次公开开庭进行了审理，原告苏军强及其委托诉讼代理人李丹丹、被告委托诉讼代理人宗立英均到庭参加诉讼。于2019年11月27日依法适用普通程序第二次公开开庭进行了审理，原告苏军强及其委托诉讼代理人李丹丹、被告委托诉讼代理人赵智安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏军强诉称，2018年7月18日原、被告签订商品房买卖合同一份，就房屋价款、交付条件、双方其他权利义务及违约责任均有明确约定。商品房买卖合同第十六条（一）约定，被告交付的房屋地基基础和主体结构经检测不合格的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款，并按照买受人已付款的0.1%计算给付利息、赔偿买受人全部损失。房屋交付后，原告在装修过程中发现房屋主体部分构造柱钢筋外露、墙体用泡沫填充等，主体存在严重的质量问题，导致原告无法正常装修使用。商品房买卖合同第九条第一项约定，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。事后原告得知，被告交付原告的房屋并没有经过国家质检验收部门验收检验就交付原告使用。原告认为，被告违背合同约定和法律规定，将未经过竣工验收、不符合合同约定质量标准的房屋交付原告使用，违背商品房买卖约定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律的相关规定，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成重大经济损失。综上，为维护原告的合法权益，1.请求法院依法解除原、被告签订的商品房买卖合同。2.判令被告退还原告购房款825309元。3.判令被告赔偿原告损失100000元。4.诉讼费由被告承担。被告惠民公司辩称，原告起诉属于重复立案,违反了一事不再理原则,根据《民事诉讼法》第一百二十四条第五项规定和《最高人民法院关于民事诉讼法解释》第二百四十七条规定,原告起诉属于重复起诉,应驳回原告的起诉。原告的诉讼请求没有事实和法律依据,不应得到支持,原告要求解除合同不符合合同法第九十四条和商品房买卖合同第十六条的约定,该房屋不存在主体结构质量问题,也不存在房屋质量严重影响正常使用问题,根据《最高人民法院商品房买卖合同解释》第十二条规定,该房屋未经检验部门检测不合格,对原告的诉讼请求应予驳回。原告请求赔偿损失100000元,没有依据,被告已依照(2017)豫0923民初3277号民事判决书按房价款的万分之二赔偿了原告损失，即向原告支付违约金60247元,该违约金已超过了原告实际损失的30%。原告苏军强就其诉讼主张提供的证据有：1.原告身份证复印件一份,证明原告主体资格。2.近德固商贸城房源预定协议复印件、补充协议复印件、(2017)豫0923民初3277号民事判决书各一份,证明原告购买涉案房屋的价款、面积及房屋交付时间,相关权利已经生效判决予以确认。3.商品房买卖预售合同一份,证明被告交付原告的房屋应当取得建设工程竣工验收备案证明、房屋测绘报告,且应当符合商品房主体及地基结构合格、国家及行业标准。4.收款收据三份,证明原告已向被告交纳购房款825309元及房屋装修押金2000元。5.证明及收到条十张,证明原告为装修房屋及赔偿他人而造成的损失共计72313.1元。6.原告与申永宽签订的房屋租赁合同一份,证明原告将涉案房屋出租给申永宽,因被告的违约行为未及时将上述房屋交付,赔偿申永宽20000元。7.提交光盘一份(照片十张、视频五段),证明被告交付的房屋存在墙皮脱落、钢筋外漏、墙体加载泡沫等，影响居住，有安全隐患。被告惠民公司就其答辩向本院提交的证据有：房屋预售许可证一份，证明2017年12月18日被告取得涉案房屋预售许可证。依据原告申请本院委托相关部门作出的鉴定有：1、潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所出具潍坊泰诚司鉴所[2019]建鉴字第106号司法鉴定意见书、说明函、山东增值税普通发票联各一份，证明涉案房屋工程主体结构存在质量问题达不到规范合格验收标准，为此原告支付鉴定费25000元。2、濮阳市濮房房地产评估有限公司出具房地产司法鉴定估价报告、河南增值税普通发票联各一份，证明本案所涉房屋市场价值1461992元，折合房屋建筑面积单价：5600元/平方米，评估的价值时点为2019年10月25日，为此原告支付鉴定费14196元。3、河南方兴资产评估事务所有限公司出具资产评估报告、情况说明、河南增值税普通发票联各一份，证明原告对涉案房屋的装修市场价值为63022.3元，本评估报告提出的日期及落款日期2018年11月15日系笔误，应为2019年11月15日，为此原告支付鉴定费4000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月3日，原、被告签订近德固商贸城房源预定协议一份，约定原告苏军强购买被告惠民公司开发位于南乐县××国道与××处××德××商贸城××楼××商铺××套，建筑面积262平方米，总房款884801元，预订优惠：金卡会员客户人民币壹万抵壹万伍仟元整，一次性付款优惠总房款的5%，当天签订预定协议的可享受优惠总房款的1%，VIP会员享受日增优惠100元/天，原告一次性付款，优惠后总房款为825309元。原告签署预定协议时，之前所缴纳的10000元会费冲抵房款，剩余预定金为全额房款减去会费即815309元，自签订预定房源协议7日内付清；协议签订当日原告依约缴纳会费10000元。2016年1月10日，原、被告签订近德固商贸城补充协议一份，约定出卖人应当在2016年10月31日前将验收合格商品房交付买受人使用，如出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，自本合同约定的交付期限次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。签订补充协议当日原告依约交纳剩余房款815309元。合同签订后，因被告未按约定履行交房义务，原告于2017年9月1日向南乐县法院提起诉讼,要求被告承担逾期交房的违约责任。2017年9月21日南乐县法院作出（2017）豫0923民初3277号民事判决书,判决：一、被告南乐县惠民城市建设开发有限公司于本判决书生效后十日内将其开发的近德固商贸城一期4号楼8号商铺房产一处交付原告苏军强。二、被告南乐县惠民城市建设开发有限公司于本判决书生效后十日内向原告苏军强支付自2016年11月1日起至房屋交付之日止逾期交房的违约金（违约金标准依照合同约定，按日依据原告已付房款825309元的万分之二计算）。2018年4月10日经南乐县法院强制执行被告将涉案房屋钥匙交于原告,并支付原告违约金及诉讼费共计87310.4元，原告出具接收条、收到条各一份。原告接收涉案房屋后进行了部分装修，发现房屋内质量不合格,存在墙皮脱落、房屋主体部分构造处钢筋外漏等问题,原告多次找被告协商上述问题未果，现诉至法院。1.请求依法解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.判令被告退还原告购房款825309元；3.判令被告赔偿原告损失100000元；4.诉讼费由被告承担。审理中被告变更诉讼请求为：一、将诉讼请求第三项判令被告向原告赔偿损失100000元变更为赔偿损失150000元；二、增加诉讼请求：请求法院判令被告向原告赔偿房屋差价损失700000元；三、其他诉讼请求不变。另查明，2018年12月11日原告向本院申请对涉案房屋工程质量是否合格进行鉴定，经本院依法委托，2019年8月12日潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所作出潍坊泰诚司鉴所[2019]建鉴字第106号司法鉴定意见书，鉴定意见如下：位于南乐县近德固商贸城**楼******商品房房屋工程存在以下质量问题：个别框架柱露主筋、消防管道穿墙周围未按设计要求用混凝土填实、套管与管道之间未按规范嵌填、喷淋配水支管穿门洞妨碍建筑物的使用、局部现浇板中嵌结矿泉水瓶致严重缺陷、塑钢窗变形超限及开启不灵、塑钢窗局部密封有缺陷以及个别装配间隙超限、管道过楼板周围混凝土不密实及露筋致严重缺陷、个别柱清凿后未进行完善处理、填充墙抹灰无加强防裂措施而致开裂及个别处拉结筋未按实际尺寸设置而露筋以及门洞上未按设计做钢筋混凝土带、楼梯间梁截面尺寸或轴线位移偏差超限、楼梯间西南柱截面尺寸偏差超限、内墙砂浆抹灰局部有脱落或空鼓、抹灰强度不符合设计要求。以上质量问题均达不到规范合格验收标准。2019年9月2日，本院向潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所出具补充说明函一份，其出具的[2019]建鉴字第106号司法鉴定意见书中对涉案房屋在主体结构质量方面是否合格的内容不明确，需向本院出具补充说明，并对本次鉴定结论的处理给出合理的建议。2019年9月6日潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所出具说明函一份，载明内容为：个别框架柱露筋、消防管道穿墙周围未按设计要求用混凝土填实、局部现浇板中嵌结矿泉水瓶致严重缺陷、管道过楼板周围混凝土不密实及露筋致严重缺陷、填充墙个别处拉结钢筋未按实际尺寸设置而露筋及门洞上未按设计做钢筋混凝土带、楼梯间梁截面尺寸或轴线位移偏差超限、楼梯间西南柱截面尺寸偏差超限。以上均属主体结构，其质量达不到规范合格验收标准。为此原告支付鉴定费25000元。2019年9月24日原告向本院申请对涉案房屋装修的价值及房屋市场价值进行评估，经本院依法委托，2019年11月15日河南方兴资产评估事务所有限公司出具资产评估报告书一份，评估结论为：委估资产在2019年11月6日表现的市场价值为63022.3元。为此原告支付鉴定费4000元。该评估报告提出的日期及落款日期2018年11月15日系笔误，应为2019年11月15日。2019年10月28日濮阳市濮房房地产评估有限公司出具房地产司法鉴定估价报告一份，载明实地查勘期为2019年10月25日，估价作业期为2019年10月25日－2019年10月28日，估价结果为：注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，在认真分析所掌握资料及影响估价对象价格诸因素的基础上，最终确定估价对象在价值时点并且满足所有假设和限制条件下的市场价值、快速变现价值为：市场价值1461992元，折合房屋建筑面积单价：5600元/平方米。为此原告支付鉴定费14196元。再查明:2017年12月18日被告取得案涉房屋预售许可证。2018年7月18日原、被告补签订商品房买卖合同（预售）一份，约定主要内容为：该商品房坐落于南乐县近德固乡王村安济公路北侯奇路西，4号楼1单元1层1－108号，其预测建筑面积共261.07平方米，其中套内建筑面积252.72平方米，分摊共有建筑面积8.35平方米，单价为每平方米3150.03元，总价款为822379元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应当在2018年7月18日前支付该商品房全部价款。第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十六条商品房质量:(一)地基基础和主体结构:出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的,买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）……。又查明：被告至今未提交案涉房屋竣工验收的相关证据。本院认为,原告苏军强与被告惠民公司签订的近德固商贸城房源预定协议、近德固商贸城补充协议、商品房买卖合同,系双方的真实意思表示,内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效,双方均应严格履行各自的义务,否则应依法承担相应的违约责任。庭审查明本案的争议焦点为:一、关于本案是否构成重复诉讼的问题；二、涉案房屋工程质量是否合格,原告要求解除商品房买卖合同是否有合同依据和法律依据；三、原告要求退还购房款及赔偿损失的诉请能否予以支持；四、原告的房屋装修费用是否应当支持。现评析如下:一、关于本案是否构成重复诉讼的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定:当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复诉讼:(一)后诉与前诉的当事人相同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同,或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。原告的前诉案件与本案诉讼的当事人虽然相同,但前诉诉讼标的是交付涉案房屋及支付违约金,本案诉讼系解除合同及退还购房款、赔偿损失等,前后诉讼标的不同。前诉已确认涉案房屋买卖合同的主体是本案原、被告,本案诉讼系要求解除双方之间的房屋买卖合同关系,前后并不冲突。故本案诉讼缺乏构成重复诉讼的法定条件。二、涉案房屋工程质量是否合格,原告要求解除商品房买卖合同有无合同依据和法律依据。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十六条第(一)款“出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的,买受人有权退房”的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持”的规定,本案首先需要审查涉案房屋主体结构质量问题，为此经原告申请本院委托潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所作出的潍坊泰诚司鉴所[2019]建鉴字第106号司法鉴定意见书，经鉴定涉案房屋存在质量问题，达不到规范合格验收标准，且被告至今仍未提交涉案房屋竣工验收的相关证据，故原告依法有权解除与惠民公司签订的商品房买卖合同。原告以诉讼的方式行使合同解除权,解除的时间点以原告的诉状送达给惠民公司之日为准,本案惠民公司收到原告的诉状时间为2018年11月18日,故原告与惠民公司签订的商品房买卖合同从2018年11月18日起依法解除。潍坊泰诚建筑工程司法鉴定所作出的潍坊泰诚司鉴所[2019]建鉴字第106号司法鉴定意见书程序及内容符合法律规定,被告主张该鉴定意见书不具有客观真实性和合法性,要求重新鉴定，但未能提出相应的证据予以证实,不能证明上述鉴定意见书存在需重新鉴定的情形，故本院对被告的该主张不予准许。三、原告要求退还房款及赔偿损失的诉请能否予以支持。第一,关于原告要求惠民公司退还购房款的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故原、被告签订的商品房买卖合同解除后,惠民公司应将所收取的购房款825309元退还给原告，原告退还被告涉案房屋。第二,原告主张的房屋装修费及房屋增值差价的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益”的规定,本案原告在履约过程中无违约行为,惠民公司应当承担全部违约责任,即应当赔偿因违约给原告造成的全部损失。因房屋差价损失属于原告履行合同后的履行利益,原告、惠民公司约定买卖的房屋系特定物的买卖,不是种类物,不能替代,其履行利益应当考虑房价市场变化的因素、房屋增值形成的差价及原告退房后重新购房增加不必要的支出等因素。本案依据双方签订的商品房买卖合同，涉案房屋建筑面积为261.07平方米，单价为每平方米3150.03元，总价款为822379元，原告实交被告825309元，多支付被告购房款2930元（825309元－822379元）。经鉴定,原告所购房屋(不含装修)的评估总价为1461992元,其差价损失(不含装修)为639613元（评估总价1461992元-购房总价款822379元）,该部分差价应当认定为原告的履行利益即惠民公司违约所造成的损失,惠民公司依法应当赔偿给原告。原告主张的房屋装修损失,经评估为63022.3元,属于惠民公司违约给原告造成的损失,惠民公司也应当予以赔偿。庭审中被告对濮阳市濮房房地产评估有限公司出具房地产司法鉴定估价报告和河南方兴资产评估事务所有限公司出具资产评估报告书虽有异议，但未提供相关的事实和法律依据，对其异议本院不予采信。庭审中原告主张与申永宽签订房屋租赁合同一份，但因被告违约未能及时将涉案房屋交付申永宽，故赔偿申永宽20000元。经查明，被告惠民公司于2018年4月10日交付原告涉案房屋，而原告和申永宽于2018年4月26日签订房屋租赁合同，且庭审中原告陈述起诉前仅对涉案房屋进行部分装修，涉案房屋并不具备出租条件，故本院对原告的该主张不予支持。综上所述,原告的诉讼请求部分符合法律规定,该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、原告苏军强与被告南乐县惠民城市建设开发有限公司于2018年7月18日签订的《商品房买卖合同》自2018年11月18日起解除;原告苏军强所购南乐县近德固商贸城4号楼1单元1层1－108号商品房一套于本判决生效后十日内退还被告南乐县惠民城市建设开发有限公司。二、被告南乐县惠民城市建设开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告苏军强购房款825309元，并赔偿原告苏军强房屋装修费损失63022.3元、房屋增值差价639613元、评估费43196元（25000元+14196元+4000元）,共计1571140.3元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19878元,由原告承担1326元,被告南乐县惠民城市建设开发有限公司承担18552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判长  吴聚川审判员  程尽华审判员  王晓伟二〇一九年十二月十日书记员  周一岁