广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终11203号上诉人（原审被告）：东莞天翔制衣有限公司。住所地：广东省东莞市万江区***，统一社会信用代码：914***********705F。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：王钊，广东泰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立荣，广东泰旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市万江区石美股份经济联合社。住所地：广东省东莞市万江区石美社区*委会，登记号组代管441900-054791。法定代表人：叶某1。被上诉人（原审原告）：东莞市万江石美嘉美企业管理咨询中心。住所地：广东省东莞市万江区石美社区*委会，统一社会信用代码：914********021972P。法定代表人：叶某1。两被上诉人共同委托诉讼代理人：董康，广东文美律师事务所律师。原审被告：张某1，男，1952年11月20日出生，香港特别行政区永久居民，香港身份证号码：E791105(3)。原审被告：刘爱华，女，1953年1月25日出生，香港特别行政区永久居民，香港身份证号码：G263213（5）。上诉人东莞天翔制衣有限公司（以下简称天翔公司）因与被上诉人东莞市万江区石美股份经济联合社（以下简称石美联合社）、东莞市万江石美嘉美企业管理咨询中心（以下简称石美企业管理咨询中心）、原审被告刘爱华、张某1租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2018)粤1971民初12288号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天翔公司不服原审判决，向本院上诉，请求：原审判决认定天翔公司应支付租金2002126.71元与天翔公司财务金额不符，法院应当协调天翔公司与石美联合社进行重新对账确定具体数额。事实和理由：一、天翔公司欠石美联合社和石美企业咨询管理中心租金属实，但其提出的标的金额是单方的，根据天翔公司财务反映，截止2018年5月31日，天翔公司只欠石美联合社和石美企业咨询管理中心租金1619446元。二、天翔公司和石美联合社和石美企业咨询管理中心之间签订了很多合同和补充合同，最近的合同是2010年9月1日签订的租赁合同，在合同签订后，石美联合社和石美企业咨询管理中心又将原合同的大部分租赁物在天翔公司已转租给他人的情况下，收回自己转租，原合同无法完整的执行，所以每月的租金需要重新认定。三、天翔公司于2018年5月9日现金支付了租金150000元，银行转账支付了150000元（见附件二），不清楚是否有在石美联合社和石美企业咨询管理中心主张的租金中扣减。另，在二审庭审中，天翔公司补充提出：第一，原审法院审理程序不当，未向天翔公司、张某1、刘爱华通知开庭时间。第二，原审法院未扣除天翔公司所交付的定金20万元。第三，由于该份租赁合同无效，天翔公司认为关于租金的计算方法应当以厂房均价按6.26元计算，宿舍应均价按照每平方5元计算，关于租金每三年递增8%的条款无效。石美联合社和石美企业咨询管理中心共同答辩称：关于程序性问题，原审因为张某1和刘爱华是香港特别行政区居民，原审已经通过人民法院报进行公告送达。关于定金问题，天翔公司、张某1、刘爱华缺席原审判决，已经放弃了质证的权利。关于租金的问题，石美联合社和石美企业咨询管理中心只是参照最后一份合同约定的标准进行计算，如果按照市场价，该租赁物的厂房已经到了10元一平以上了，原审的处理结果对天翔公司来说已经是很优惠。关于天翔公司已付款问题，在2018年的1月9日对账中，天翔公司、张某1、刘爱华已确认2017年12月31日前的数额是2098879.16元。对账后，天翔公司实际付款316193.4元。原审法院对于此数额认定清楚。张某1、刘爱华对天翔公司的上诉没有意见。石美联合社和石美企业咨询管理中心向原审法院起诉请求：1.判决天翔公司、张某1、刘爱华连带支付拖欠石美联合社和石美企业咨询管理中心的厂房、宿舍等场地占用费2002126.71元；2.判决天翔公司、张某1、刘爱华立即将承租的位于东莞市万江区***口的厂房、宿舍及饭堂退还石美联合社和石美企业咨询管理中心；3.本案的诉讼费用由天翔公司、张某1、刘爱华承担。原审法院经审理查明：2010年9月1日，石美企业管理咨询中心（甲方）与天翔公司（乙方）签订《厂房租赁合同书》，第一条约定甲方将位于石美路口厂房宿舍五幢续租给乙方使用，租赁物包括：厂房:石美路口旁综合楼一栋2-4层1380平方米，107国道石美路口旁综合楼一楼3168平方米，石美大道路口厂房7170平方米，厂房共11718平方米；宿舍：一栋1490平方米，一栋4593平方米，宿舍共6083平方米。第二条约定租赁期限为6年即从2010年9月1日起至2016年8月31日止。第三条约定租金以第一条约定的面积计算，租赁物租金计算如下：厂房平均按6.26元每平方米计算，月租金共73355元/月，宿舍均价按5月每平方米计算，月租金30415元，厂房宿舍月租金共103770元，租金每三年递增8%；租金按月缴交，乙方于每月10日前将当月租金转入甲方银行账户。2013年12月13日，石美联合社（甲方）与天翔公司（乙方）签订《协议书》，约定：因天翔公司拖欠石美社区厂租数额巨大，尚未偿还，现天翔公司授权石美社区将两套个人厂房（分别为：房地产权属人张某1，东莞市万江区*************************；房子产权人刘爱华，东莞市万江区*************************）进行放盘，放盘所得的收入（扣除银行部分）全部交给石美社区抵租。2018年1月9日，石美联合社（甲方）与天翔公司（乙方）签订《协议书二》及张某1、刘爱华（丙方），约定：2003年3月1日和同年11月1日，甲方委托东莞市万江区石美集体资产管理有限公司与乙方签订租赁合同，乙方承租石美旁综合楼一栋的物业开办工厂。2010年9月1日，甲方委托东莞市万江石美嘉美企业管理咨询中心与乙方签订租赁合同，乙方承租石美路口旁五幢宿舍。现租赁合同均已到期，双方没有续签合同，但乙方仍然实际使用（退租部分除外）。因乙方拖欠租金数额较大，2013年12月13日，甲方与丙方签订“协议书”，丙方委托甲方出售位于东莞市万江区*************************和1002号房屋，所售放款冲抵乙方拖欠甲方的租金，丙方将上述房产证交由甲方保管，因丙方再三向甲方口头保证，甲方便没有处理丙方的上述房产。截止2017年12月31日，乙方拖欠甲方租金2098879.16元，三方经过协商达成如下协议：第一，丙方同意为乙方拖欠甲方2017年12月31日前的2098879.16元租金及2018年1月1日以后的租金承担连带担保责任。第二，甲方同意丙方拿回担保的房产证原件，丙方向银行抵押贷款，但所贷款应偿还拖欠甲方的租金……原审庭审中，石美联合社和石美企业咨询管理中心确认《厂房租赁合同书》约定的租赁物没有房产证或建设工程规划许可证。石美联合社和石美企业咨询管理中心称2010年9月1日签订《厂房租赁合同书》时出租了约定的5幢房屋，2016年左右由于天翔公司无力支付租金，双方就协商收回两幢租赁物，仅出租给天翔公司3168平米的厂房一幢、两幢宿舍中收回部分后仅出租3148.57平米作为宿舍以及413.2平米作为饭堂，双方没有再另外签署租赁合同，现天翔公司仍在继续使用案涉租赁物。石美联合社和石美企业咨询管理中心明确其诉请的2002126.71元租金是计算至2018年5月31日拖欠的租金，具体是依据《协议书二》中双方确认截止2017年12月31日拖欠租金2098879.16元，之后按照厂房每平米7.3元，饭堂及宿舍每平米5.83元标准计算2018年1月至2018年5月31日期间租金，合计截至2018年5月31日应付租金总额为2318320.11元，扣除天翔公司已经支付316193.4元租金（该金额是扣除了水电费后的已付租金），得出尚欠租金2002126.71元。石美联合社和石美企业咨询管理中心主张该前述租金的计算标准是根据《厂房租赁合同书》约定的租金递增方法两次递增得出。原审法院认定以上事实，有石美联合社和石美企业咨询管理中心提交的《厂房租赁合同书》、《协议书一》、《协议书二》，以及原审法院的庭审笔录等附卷为证。原审法院认为，由于张某1、刘爱华系香港特别行政区居民，故本案属涉港租赁合同纠纷。本案中，租赁物位于在内地，故依据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案应以内地的法律作为准据法。天翔公司、张某1、刘爱华经原审法院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交答辩状及证据，原审法院视其放弃对石美联合社和石美企业咨询管理中心提交的证据进行质证及对石美联合社和石美企业咨询管理中心陈述的事实进行抗辩的权利。石美联合社和石美企业咨询管理中心提交的证据经核对与原件一致，且能够相互印证吻合，原审法院依法均予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，石美联合社和石美企业咨询管理中心确认案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，案涉《厂房租赁合同书》无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还。本案中石美联合社和石美企业咨询管理中心称天翔公司现实际占有使用的租赁物为位于石美路口旁的3168平米的厂房一幢、3148.57平米宿舍及413.2平米饭堂。天翔公司、张某1、刘爱华未对此提出异议或反驳证据，原审法院依法采信石美联合社和石美企业咨询管理中心所述。故对石美联合社和石美企业咨询管理中心诉请天翔公司返还上述租赁物，原审法院予以支持。关于租金，虽然案涉租赁合同无效，但是房屋占有使用费应当参照合同约定的租金标准计算。现天翔公司、张某1、刘爱华未对石美联合社和石美企业咨询管理中心主张其拖欠租金的情况提出异议或反驳证据，而石美联合社和石美企业咨询管理中心主张按照《厂房租赁合同书》约定的租金递增标准计算2018年租金也符合双方对租金计算标准的真实约定，再结合石美联合社和石美企业咨询管理中心提交的《协议书二》，原审法院依法采纳石美联合社和石美企业咨询管理中心所述天翔公司欠付租金情况。石美联合社和石美企业咨询管理中心有权要求天翔公司支付计算至2017年5月31日所拖欠的租金2002126.71元。刘爱华、张某1签署《协议书二》确认对天翔公司拖欠的租金承担连带担保责任，石美联合社和石美企业咨询管理中心有权要求刘爱华、张某1就案涉债务承担连带清偿责任。综上，原审法院依照上述援引的法律条文及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、天翔公司在判决发生法律效力之日起五日内支付石美联合社、石美企业管理咨询中心租金2002126.71元；二、天翔公司在判决发生法律效力之日起五日内向石美联合社、石美企业管理咨询中心返还案涉租赁物；三、张某1、刘爱华就上述第一判项中确定的债务向石美联合社、石美企业管理咨询中心承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22817.02元。保全费5000元，合计27817.02，石美联合社和石美企业咨询管理中心已预交，均由天翔公司、张某1、刘爱华负担。本院二审期间，天翔公司提交了回复函、明细分类账、现金支出凭单、万江社区集体经济组织收据、东莞农村商业银行电子回单等，用以证明由万江石美社区居委员所出具的《回复函》载明天翔公司所欠金额与天翔公司所实际支付的租金并不相符。石美联合社和石美企业咨询管理中心质证如下：天翔公司提供的回复函日期是2017年6月27日，是在2018年1月9日的协议之前产生，与本案没有关联性。对于明细分类账和现金支出单，有一部分是在2018年1月9日前的，2018年1月9日后，天翔公司实际支付租金30万元，石美联合社和石美企业咨询管理中心对此认可。并且在原审中石美联合社已主动提出并扣减了，石美联合社和石美企业咨询管理中心还将多余的水电费16193.4元进行扣减。经过阅卷和法庭调查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，因张某1、刘爱华为香港特别行政区居民，故本案因有涉港因素。原审法院对本院行使管辖权及适用内地法律对本院进行实体审理，现张某1、刘爱华并没提出异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对天翔公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案争议焦点为：天翔公司拖欠石美联合社和石美企业咨询管理中心租金数额应如何认定。对此，本院分析如下：根据有石美联合社、天翔公司、张某1、刘爱华多方签字盖章的《协议书二》的明确记载，天翔公司确认截止2017年12月31日拖欠石美联合社租金2098879.16元，且张某1、刘爱华同意为天翔公司拖欠石美联合社的租金2098879.16元承担连带清偿责任。案涉的《厂房租赁合同》因租赁物未取得建设工程规划许可证而应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。石美联合社和石美企业咨询管理中心结合双方确认的截止至2017年12月31日的租金数额，再按照天翔公司期后实际租赁的厂房面积，参照原《厂房租赁合同》约定的租金标准向天翔公司主张房屋占有使用费，并无不当。原审认定天翔公司截止至2018年5月31日天翔公司的合共应付房屋占有使用费人民币2318320.11元，合法有据，本院予以支持。在没有法定可撤销的情况下，天翔公司不认可其在《协议书二》上确认的事实，没有法律依据，故对其认为双方应进行重新对账的上诉意见，本院不予采纳。天翔公司上诉称其2018年5月份已经支付了两笔150000元，共计300000元的租金，应当在计算租金总额时予以扣减。经查，石美联合社和石美企业咨询管理中心在计算案涉租金总额时已扣减了316193.4元，其中包含了天翔公司已支付的前述租金300000元在内，故在本案中无需再扣减。天翔公司上诉还主张在计算租金总额时应当扣除其交付的200000元定金，因天翔公司没有证据证明向石美联合社和石美企业咨询管理中心交付过200000元定金，在石美联合社和石美企业咨询管理中心不确认的情况下，本院对天翔公司该主张不予支持。综上，原审认定天翔公司拖欠石美联合社和石美企业咨询管理中心租金数额并无不当，应予维持。综上所述，上诉人天翔公司上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4527.55元，由东莞天翔制衣有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一九年十二月二十六日书记员  潘 巍徐烨榆附相关法律条文（节选）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。