山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁01民初2303号 原告（案外人）：徐民喜，男，汉族，1971年4月21日出生，住潍坊市昌乐县。 委托诉讼代理人：孟国旗，山东宝都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董海明，山东宝都律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：山东黄河工程集团有限公司，住所地济南市。 法定代表人：马向阳，董事长。 委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。 被告（被执行人）：山东盛和置业有限公司，住所地山东省昌乐县。 法定代表人：丁立，董事长。 委托诉讼代理人：王恩深，男，山东盛和置业有限公司员工。 第三人（案外人）：潍坊宝城建筑工程有限公司，住所地昌乐县。 法定代表人：刘学鹏，总经理。 委托诉讼代理人：徐民福，男，潍坊宝城建筑工程有限公司员工。 原告徐民喜诉被告山东黄河工程集团有限公司（以下简称黄河公司）、山东盛和置业有限公司（以下简称盛和公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。因案件处理结果同潍坊宝城建筑工程有限公司（以下简称宝城公司）有法律上的利害关系，经徐民喜申请，本院追加其作为第三人参加诉讼。徐民喜的委托代理人孟国旗、董海明，黄河公司的委托代理人董娜娜，盛和公司的委托代理人王恩深，宝城公司的委托代理人徐民福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐民喜向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对徐民喜购买的位于山东省昌乐县利民街172号盛和爱伦堡小区XXXXXXXXXXXX（以下称涉案房产）的强制执行，并解除对上述房产的查封拍卖；2.判决确认徐民喜对上述涉案房产拥有所有权；3.案件受理费由黄河公司、盛和公司负担。事实和理由：济南市中级人民法院受理的（2012）济中法执字第121号申请执行人黄河公司与被执行人山东立豪投资有限公司、盛和公司、中豪企业(集团)有限公司合作合同纠纷一案，于2019年4月30日张贴公告称2012年查封了盛和爱伦堡小区20号楼包括涉案房产在内的39套房产，并公告拟对上述房产进行拍卖。徐民喜认为查封拍卖行为严重侵害了其合法权益，为此提出了执行异议，济南市中级人民法院作出（2019）鲁01执异772号裁定驳回了徐民喜的异议。徐民喜不服提起本诉，理由如下：一、宝城公司基于建设工程价款优先受偿权以以物抵债方式取得涉案房产，在查封之前以物抵债行为已经履行完毕，涉案房产已转售徐民喜占有使用，徐民喜基于上述权利享有足以排除强制执行的权利。2007年11月9日，宝城公司与盛和公司签订工程施工合同，负责施工爱伦堡小区包括20号楼在内的14栋楼，拨款方式为以爱伦堡小区20号楼5层至10层共6层36套商品房抵项部分工程进度款。2010年至2011年3月30日盛和公司以20号楼36套商品房用于抵项工程款，双方办理账务割算手续，宝城公司出具工程款收据，盛和公司直接为购买宝城公司涉案房产的徐民喜出具等额房款收款收据。后徐民喜入住该房产居住至今。由此可见徐民喜取得房屋系来源于宝城公司基于建设工程价款优先受偿权的以物抵债协议，建设工程价款优先受偿权优先于本案一般债权，同时以房抵顶工程款实际履行早于查封行为，故徐民喜对房产的权利应享有阻却本案执行的效力。二、徐民喜与盛和公司之间的商品房买卖合同成立。徐民喜虽然通过宝城公司购买涉案房屋，但盛和公司已经为徐民喜出具房款的收款收据并办理房屋入住手续，说明盛和公司认可与徐民喜之间的买卖合同关系。三、徐民喜已经全额支付房款，且买卖行为发生在查封之前。四、徐民喜提供的交房手续、物业证明、物业费单据，能够证实徐民喜在法院查封前已经合法占有使用该房产，并占有使用至今。五、因盛和公司资金链断裂，人去楼空，导致至今未办理涉案房产的初始登记，对此徐民喜多次向政府及相关职能部门反映，政府成立工作组多次协调未果，由此可见未办理登记手续并非徐民喜过错。六、徐民喜购买房产系基于居住为目的，属于物权期待权的消费者范畴。 黄河公司辩称，徐民喜的诉讼请求不能成立，理由如下：一、人民法院查封程序合法，并未侵犯徐民喜的合法权益。二、徐民喜陈述的事实与理由及其提供的证据，存在伪造的嫌疑，理由如下：（一）2012年5月10日，法院将涉案39套房产查封后，直到2016年，查封房产中的XXXXXXXXX刘凯峰才向法院提出书面异议，其理由为2011年11月3日向盛和公司购买了异议房产，总价226295元。2016年6月17日，（2016）鲁01执异254号执行裁定驳回了刘凯峰的执行异议，后刘凯峰未提出执行异议之诉。现涉案查封房产包括刘凯峰等人，再次提出书面异议，但异议理由却出现了购买宝城公司的房产，类似情况还有马杰一案。（二）徐民喜出具的宝城公司提供的一系列证据，存在许多不合常理之处，理由如下：1、《工程施工补充合同》，合同中约定的15号楼进行了更改，更改为20号楼，该合同是否真实，请予以审查。2、（2011）乐城民初字第403、404号民事调解书，盛和公司是否已经履行完毕，请予以审查。3、根据调解书的内容，盛和公司欠宝城公司573万余元工程款，但根据宝城公司出具的20号楼转让明细，转让金额与调解协议中盛和公司欠其工程款的金额并不一致，该转让金额远远大于盛和公司欠付其工程欠款，同时也没有盛和公司与宝城公司任何债务抵顶交割的证据。4、既然盛和公司已经按照《工程施工补充合同》将20号楼（15号楼）抵顶给宝城公司，宝城公司又以（2011）乐城民初字第403、404号民事调解书向昌乐县人民法院申请强制执行，执行案号为（2012）乐执字第471号，昌乐县人民法院2012年6月12日作出执行裁定，内容为：因盛和公司暂无执行能力，所查封盛和公司的资产待评估拍卖后予以支付，宝城公司同意终结本次执行程序。从该执行裁定中可以看出，宝城公司依照调解协议的内容查封了盛和公司的财产并进行评估拍卖行使其优先受偿权，但宝城公司并未向昌乐县人民法院申请查封黄河公司查封的涉案房产，即：宝城公司依据《工程施工补充合同》查封的房产应为15号楼，而非本案涉案20号楼房产。第五、既然房产已经抵顶给宝城公司，为何徐民喜将房款交给盛和公司，由盛和公司出具收款收据？三、徐民喜没有任何银行转账缴费的凭证，不符合商品房买卖的一般交易规则。四、宝城公司未依法行使优先受偿权。五、徐民喜未提供商品房买卖合同，不符合一般的商品房买卖交易规则。 盛和公司辩称，盛和公司与宝城公司存在以房屋抵顶工程款的事实。 宝城公司述称，同意徐民喜的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的执行裁定、不动产登记信息查询结果证明、昌乐县房产发展促进中心、昌乐县住房和城乡建设局、昌乐县信访局出具情况说明、调查笔录、预售许可证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：黄河公司认为盛和公司与宝城公司签订的《工程施工补充合同》约定的15号楼改为20号楼，对其真实性不予认可。经审查，在上述修改处的同一行还有另一处修改，盛和公司在修改处加盖了印章，证明对修改内容的认可。黄河公司对物业公司提交的居住证明有异议，对此，本院依职权向物业公司进行了调查询问，依据供电部门的查询用户数据，本院认定物业公司出具的居住证明客观真实。徐民喜及宝城公司提交的结算协议及盛和爱伦堡工程决算明细表、房款收款收据、预支工程款收款收据、工程款证明、异议书、调解书、转让证明等证据，与本案待证事实无关联，本院不予采纳。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2007年11月9日，盛和公司与宝城公司签订《工程施工补充合同》，约定宝城公司承建爱伦堡小区部分楼房的建设，其中包括20号楼。合同付款方式约定，工程结算条件为：从20号小高层中的5层、6层、7层、8层、9层、10层整体六层36套商品房以每平方米1960元人民币销售均价抵扣工程款。其中徐民喜负责门窗安装，并且以案涉房屋作为门窗安装工程款抵顶给徐民喜。后徐民喜将涉案房屋转让给李长福。徐民喜自2013年6月1日至2017年3月30日在涉案房屋居住，后李长福自2017年3月30日起在涉案房屋居住至今，徐民喜名下有一套房屋，证号为鲁（2017）昌乐县不动产权第0013359号。2012年5月，本院通过昌乐房管局查封了爱伦堡小区包括涉案房产在内的39套房屋，查封期限自2012年5月10日至2014年5月9日，后续封至今。2019年4月30日，本院张贴拍卖公告。徐民喜对拟拍卖涉案房产不服，向本院提出执行异议，本院作出（2019）鲁01执异772号执行裁定书，驳回徐民喜的异议。徐民喜不服，向本院提出案外人执行异议之诉。 另查明，案件审理过程中，昌乐县房产发展促进中心、昌乐县住房和城乡建设局、昌乐县信访局向本院出具情况说明，载明：“2007年，山东盛和置业有限公司投资开发昌乐县爱伦堡小区，该小区包括20号楼在内的部分建设工程由潍坊宝城建筑有限公司承建，后山东盛和置业有限公司因资金断链倒闭，人去楼空无法进行有效联系。由此造成该小区大量房产无法办理签约及后续不动产登记等手续。自2012年以来，小区部分业主因上述事宜多次持续进行上访，要求政府予以解决，但因山东盛和置业有限公司拒不配合，故至今尚未办理。经调查了解，山东盛和置业有限公司与潍坊宝城建筑工程有限公司签订协议，以爱伦堡小区20号楼的5-10层楼房抵顶应付工程款，后潍坊宝城建筑工程有限公司又将上述房产转让给现居住业主，20号楼11层是业主从山东盛和置业有限公司自行购买取得房产。2019年4月30日，贵院张贴公告称拟对爱伦堡小区20号楼5-11层共计39套房产进行拍卖，39名业主情绪激动多次信访，并拨打市长热线、媒体曝光等途径希望解决此事，给县政府的工作及社会和谐稳定造成严重影响。目前县政府有关部门正在协调处理信访纠纷及推进涉诉房产证件办理工作。” 再查明，涉案房屋于2009年9月11日取得商品房预售许可证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案房屋系由盛和公司开发建设，宝城公司作为施工人，依据其与盛和公司签订的补充协议，以其建设的房屋抵顶建设工程款。宝城公司在未取得产权登记的情况下，将涉案房屋再次以抵顶工程款的形式抵顶给徐民喜，徐民喜出卖给李长福，但徐民喜与盛和公司之间并无直接的商品房买卖关系，徐民喜名下仍有其他用于居住的房屋，且李长福自2017年3月30日起即在涉案房屋处居住，本案事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的排除强制执行的情形。因此，徐民喜提交的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请对涉案房屋排除强制执行，无事实及法律依据，本院不予支持。 另，关于徐民喜诉请确认对涉案房产拥有所有权问题，因涉案房屋尚未办理初始登记及所有权转移登记，不符合物权法关于物权取得的法定要件，徐民喜上述诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告徐民喜的诉讼请求。 案件受理费5575元，由原告徐民喜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长 武绍山 审 判 员 王立强 审 判 员 孙 磊 二〇一九年十二月十三日 法官助理 李修阳 书 记 员 牛春杰