广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终14462号上诉人（原审原告）：林玉玲，女，1957年10月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：何逸翔，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：佘婉仪，广东广捷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李豪新，男，1993年5月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈焕，广东国匠律师事务所律师。原审第三人：佛山市顺德区吉翔物业代理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：卢某1。上诉人林玉玲、李豪新因与原审第三人佛山市顺德区吉翔物业代理有限公司（以下简称吉翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初10528号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。林玉玲上诉请求：1.撤销一审判决的第四项判决，改判李豪新向林玉玲支付违约金398000元；2.本案二审诉讼费用由李豪新负担。事实与理由：一审法院认为“原告在履行合同过程中未谨慎考虑自身经济能力，在同一时期接连购买两处房屋并需要申请两笔银行按揭贷款;原告也没有积极筹措购房资金，致使房屋交易长期停滞。综合考虑原告履行合同情况、被告过错程度，本院酌定被告应向原告支付违约金50000元，超出部分不予支持”，一审法院认定事实错误。一、林玉玲积极筹措了购房资金并积极解决案涉交易中存在的问题，但因李豪新怠于注销案涉房屋的抵押登记及屡次要求提高交易价格不成后不配合林玉玲办理案涉房屋过户手续，才导致案涉房屋交易的长期停滞，故林玉玲对于案涉合同不能继续履行没有过错。首先，在签订案涉合同后，林玉玲已经在平安银行着手办理贷款手续，因平安银行贷款审批手续慢，导致未能如期办理过户手续。林玉玲为弥补李豪新的损失，与李豪新签订《补充协议》，将案涉房屋的交易价提升至1990000元。林玉玲在签订《补充协议》后便准备继续办理贷款手续，林玉玲的小女儿在2018年3月18日到平安银行签订批复合同，平安银行于2018年4月2日审批通过本案交易的同贷书。故林玉玲为了本案可以成功交易已积极筹措了资金。其次，即使林玉玲在本案交易的开始未谨慎考虑自身经济能力，导致本案第一次按揭贷款不能通过，但其不是案涉房屋不能成功交易的原因。李豪新与林玉玲签订《补充协议》，将案涉交易价格提升至1990000元，平安银行于2018年4月2日审批同意本案交易的同贷书，表明林玉玲已积极地解决本案交易中存在的种种问题，倘若案涉房屋成功交易，李豪新亦可得到相应的补偿。最后，案涉房屋按揭贷款审批通过后，还需要李豪新办理案涉房屋抵押注销手续才能办理后续过户手续。一方面，李豪新从未告知林玉玲案涉房屋上的抵押登记是否已经注销或何时办理注销手续，另一方面，李豪新一直不配合林玉玲办理过户手续，才导致案涉房屋交易的长期停滞。二、本案的违约损失应根据林玉玲所受损失、李豪新能否预见违约可能造成的损失、房产差价的归属认定。故一审法院仅酌定李豪新应向林玉玲支付违约金50000元有失公允，李豪新应按照合同约定向林玉玲支付违约金398000元。本案中，一审法院已经认定李豪新在案涉合同尚未解除、其合同义务尚未终止的情况下，将案涉房屋过户给他人，违反合同约定，已构成违约。确认本案的违约损失应主要考虑以下三个方面：一是守约方所受的损失，林玉玲所受最大损失为房屋差价的可得利益损失。若双方依约履行，林玉玲可取得案涉房屋的所有权，并享有房价上涨所产生的利益。因李豪新的违约行为，不仅导致林玉玲丧失上述可得利益，且使林玉玲目前难以以相近的价格重新购买相类似的房产。二是李豪新作为违约方能否预见违约可能造成的损失。李豪新作为具有完全民事行为能力的当事人，订立案涉合同时，理应预见房产市场价格存在波动的可能。同时，李豪新在明知案涉房产价格上涨、林玉玲可得利益受损的情况下，仍拒绝继续履行合同，应视为已预见其违约行为造成的损失。三是房产差价的归属，案涉合同不能履行的根本原因在于李豪新，如果李豪新因其违约行为反可获得案涉房屋增值的可观利益，对于其根本违约行为只需要承担轻微的违约责任，这无疑变相鼓励和纵容合同当事人随意违约，扰乱市场交易秩序。针对林玉玲的上诉，李豪新答辩称，答辩意见与李豪新的上诉意见一致。李豪新上诉请求：1.撤销一审判决，驳回林玉玲的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由林玉玲负担。事实与理由：一、林玉玲多次无故拖延办理银行按揭手续，致使李豪新的房产长期无法完成过户，林玉玲以其行为表明不履行合同，其行为已经构成根本违约。一方面，林玉玲无故拖延办理银行按揭手续。在一审庭审过程中，林玉玲自认该房产拟由其女儿购买，在其女儿没有购房资质的情况下，其贷款自然无法顺利申请。姑且不论在《房屋买卖合同》签署主体为李豪新、林玉玲双方、林玉玲的女儿是否有权以购买人的身份购买房屋有情况下，林玉玲无任何证据证明其本人还是其女儿已经向银行提交贷款申请手续，更没有证据证明且已经申请并得到贷款资格。另一方面，林玉玲拖延办理有关手续时间长达一年。双方于2017年6月份签署《房屋买卖合同》，直到2017年12月还未能办妥有关按揭手续。在林玉玲的恳求之下，李豪新基于善意同意签署《补充协议》，暂缓过户时间。故林玉玲无故拖延办理有关按揭手续的行为，已经构成合同法规定的当事人以其行为表明不再履行合同规定义务的情形。林玉玲的行为违反合同约定，致使合同目的不能实现，其行为已经构成根本违约。在林玉玲已经明确表明不再履行合同的情况下，双方签署的《房屋买卖合同》及其有关补充协议已经解除，李豪新依约没收林玉玲已经支付的部分款项，并自行处分其房产，并无不妥。即使法院认定李豪新应当退还部分款项，退还的金额也应以除50000元定金之外的20000元首付款为限。二、林玉玲的违约行为是引起本案争议的直接原因，林玉玲没有任何证据证明其因合同的履行遭受任何实际损失。即便李豪新的行为存在一定的过失，一审判决认定的赔偿金额也已经远超林玉玲的实际损失，应当依法驳回或予以调低。1.如前述，林玉玲的行为存在重大过错，如法院认定合同的履行确实给林玉玲造成一定的损失，林玉玲也应当承担相应的责任。除前述未依约履行办理贷款手续的根本违约行为外，一审法院还认定，林玉玲在签署合同时，未慎重考虑其自身经济能力，在同一时期同时购买两处房产等行为存在重大过错。林玉玲应当对其自身的过错承担责任。2.李豪新未给林玉玲造成任何损失。林玉玲未积极筹措资金，也就根本没有能力购得该房产，故林玉玲根本不可能获得房产增值所获得的利益。即便涉案房产确有增值，增值部分的利益也不可能由林玉玲享有。本案中，房产的增值非林玉玲的预期利益，亦非林玉玲的可得利益。在林玉玲无其他证据证明其存在损失的情况下，应当认定林玉玲不存在任何损失。3.一审判决认定的违约金金额过高，应当依法驳回林玉玲违约金的请求，或对违约数额予以调低。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据该规定，认定违约金数额时，应当以合同的履行给当事人造成损失为前提。一审法院在林玉玲的损失无法认定、且其已经支付的金额仅为70000元的情况下，认定李豪新应当赔偿50000元的违约金，没有任何事实和法律依据，应当依法驳回或酌情予以调低。关于林玉玲所称的贷款办理，林玉玲没有取得同贷书，李豪新也没有看到过同贷书。林玉玲女儿并非合同相对人，不可能取得同贷书，李豪新也不同意将房屋出售给林玉玲女儿。林玉玲拖延房屋办理手续已达一年，其行为已构成根本违约。针对李豪新的上诉，林玉玲答辩称，答辩意见与林玉玲的上诉意见一致。吉翔公司二审期间未作答辩。林玉玲向一审法院起诉请求：1.确认林玉玲、李豪新之间签订的《房屋买卖合同》于李豪新收到起诉状之日解除；2.李豪新向林玉玲双倍返还定金140000元；3.李豪新向林玉玲支付违约金398000元；4.李豪新向林玉玲赔偿中介代理费13000元；5.本案诉讼费用全部由李豪新负担。一审法院查明事实：2017年6月27日，李豪新作为甲方，林玉玲作为乙方，吉翔公司作为丙方，三方签订《房屋买卖合同》。该合同约定，李豪新将位于佛山市顺德区****的房屋作价1800000元售予林玉玲；李豪新在签订合同当天支付定金50000元，李豪新委托林玉玲将该定金交由吉翔公司托管，至2017年6月28日查实案涉房屋没有查封后，吉翔公司直接将定金转入李豪新收款账户；2017年11月16日前，林玉玲、李豪新带齐相关资料及林玉玲的银行按揭贷款合同一起到相关部门办理案涉房屋的买卖过户手续，办理手续当天林玉玲向李豪新支付购房首期款40000元；购房余款1700000元由林玉玲以购房按揭贷款方式支付，购房余款10000元作为交楼保证金交由吉翔公司托管，待林玉玲、李豪新顺利交接后交给李豪新；林玉玲、李豪新各需支付吉翔公司佣金27000元，李豪新的佣金从托管的定金中扣除支付；李豪新反悔转让案涉房屋的，必须双倍返还已收定金，无息退回除定金外的已收款项给林玉玲，并按合同约定总价20%赔偿林玉玲；办理过户前李豪新自行偿还所欠银行贷款，产生的垫资服务费用由林玉玲承担。同日，林玉玲通过POS机向吉翔公司支付20000元。2017年6月28日，林玉玲向案外人卢国用转账支付35000元，卢国用向李豪新支付25000元。2017年12月11日，林玉玲、李豪新签订《补充协议》，确认“因银行审批慢导致未在约定时间过户”，并约定成交价变更为1990000元，林玉玲无需再向李豪新支付之前约定的过桥利息。2018年2月13日，林玉玲分两笔向李豪新转账支付15000元、5000元，合计20000元，其中15000元款项的转账附言为“付部分首付”。2018年年底，李豪新将案涉房屋过户给他人，现李豪新已非该房屋所有权人。2019年5月9日，林玉玲诉至一审法院。2019年5月28日，本案起诉状副本送达李豪新。2019年7月8日，林玉玲述称就案涉房屋仅向平安银行申请办理按揭贷款手续，没有向其他银行申请办理。另查明，林玉玲还于2017年6月20日向案外人邹某购买房屋，并为此向中国银行申请按揭贷款。一审法院经审理认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《房屋买卖合同》签订后，李豪新负有协助办理过户、交付房屋的义务。李豪新抗辩林玉玲在履行合同过程中已经构成根本违约，那么李豪新可以要求林玉玲承担违约责任，在出现符合合同约定或法律规定的情形时李豪新也可以通知林玉玲解除合同。但在合同解除以前，李豪新仍负有协助办理过户、交付房屋的义务。李豪新述称林玉玲曾同意李豪新寻找其他买家，又述称李豪新曾通知林玉玲解除合同，但均未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故对李豪新该部分陈述不予采纳。李豪新在《房屋买卖合同》尚未解除，其合同义务尚未终止的情况下，将案涉房屋过户给他人，自己不再享有所有权，是以其行为表明不再履行《房屋买卖合同》所约定的义务。李豪新该行为违反了合同约定，并致使林玉玲无法实现合同目的，已构成违约。《房屋买卖合同》由两个部分组成，分别是林玉玲、李豪新之间的房屋买卖合同以及林玉玲、李豪新与吉翔公司之间的居间合同。林玉玲主张解除与李豪新签订的《房屋买卖合同》，其实质是主张仅解除林玉玲、李豪新之间的房屋买卖合同部分。如上所述，李豪新已构成违约，且林玉玲解除合同的主张已随起诉状副本送达于2019年5月28日通知至李豪新，故一审法院确认林玉玲、李豪新之间的房屋买卖合同于该日起解除。林玉玲、李豪新于2017年12月11日签订的《补充协议》是对上述房屋买卖合同进行变更，属于该房屋买卖合同的一部分，林玉玲在庭审中也确认主张解除的房屋买卖合同包含《补充协议》，故一审法院确认该《补充协议》也于2019年5月28日起解除。《房屋买卖合同》约定林玉玲将定金交由吉翔公司在2017年6月28日前保管、转交李豪新，李豪新的佣金从托管的定金中扣除。林玉玲主张于2017年6月27日支付的20000元、2017年6月28日支付的35000元，属于支付定金50000元和中介费5000元。李豪新也承认于2017年6月28日收到卢国用支付的25000元，并述称吉翔公司向其告知因扣除中介费，所以转交的定金为25000元。上述事实与《房屋买卖合同》的约定基本相符，因此，对于林玉玲主张已履行完毕向李豪新支付定金50000元的义务，一审法院予以采纳。对于李豪新抗辩林玉玲应于签订合同当日支付定金至李豪新个人账户，与合同约定并不相符，一审法院不予采纳。林玉玲主张2018年2月13日支付的两笔款项合计20000元也属于定金。但《房屋买卖合同》约定定金仅为50000元，《补充协议》也没有约定提高定金金额至70000元。而且林玉玲在该日转账支付其中一笔15000元的款项时，附言“付部分首付”。因此，对于林玉玲该项主张，一审法院不予采纳。对于林玉玲于该日支付的20000元，一审法院认定其性质为购房首期款。因此，林玉玲已经向李豪新支付的购房款共计70000元，包括定金50000元、首期款20000元。合同解除后，李豪新应向林玉玲返还该部分款项。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”林玉玲既主张李豪新双倍返还定金，又主张李豪新支付违约金。经询问，林玉玲在庭审中确认要求李豪新返还定金并支付违约金，不要求双倍返还定金。因此，对于林玉玲主张李豪新双倍返还定金140000元，一审法院仅支持李豪新向林玉玲返还购房款70000元，超出部分不予支持。林玉玲主张李豪新按房屋成交价1990000元的20%支付违约金398000元，并认为主要损失是房屋差价的可得利益损失，现在难以以相近价格购买类似房产。但林玉玲并未支付全额或大部分的购房款，其已经支付的购房款仅共70000元，远远低于房屋成交价。且林玉玲在履行合同过程中未谨慎考虑自身经济能力，在同一时期接连购买两处房屋并需要申请两笔银行按揭贷款；林玉玲也没有积极筹措购房资金，致使房屋交易长期停滞。综合考虑林玉玲履行合同情况、李豪新过错程度，一审法院酌定李豪新应向林玉玲支付违约金50000元，超出部分不予支持。林玉玲主张李豪新赔偿中介代理费13000元，但双方并没有约定由违约方承担守约方的中介费损失，而且林玉玲的该项损失已可以通过违约金得以弥补，因此一审法院对林玉玲该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、确认林玉玲与李豪新、吉翔公司签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同部分于2019年5月28日解除；二、确认林玉玲与李豪新签订的《补充协议》于2019年5月28日解除；三、李豪新于判决发生法律效力之日起十日内向林玉玲返还购房款70000元；四、李豪新于判决发生法律效力之日起十日内向林玉玲支付违约金50000元；五、驳回林玉玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4655元，林玉玲已预交，由林玉玲负担3355元，李豪新负担1300元。二审期间各方当事人均未提交新证据。二审期间，林玉玲申请对涉案房屋的现值进行评估，以确定林玉玲作为守约方所受的关于房屋差价或转售利益等可得利益的损失。经审理，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院对本案的审理围绕林玉玲和李豪新的上诉请求进行。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点是：李豪新是否构成违约，如果违约，如何认定李豪新应承担的违约责任。对此，本院的分析意见如下：一、关于李豪新是否构成违约问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方先后签订《房屋买卖合同》和《补充协议》，就涉案房屋买卖达成协议，李豪新负有协助办理过户、交付房屋的义务。李豪新上诉称林玉玲已经明确表明不再履行合同，但未能提供证据予以证明，亦未能提交证据证明就其主张的符合合同解除情形通知林玉玲。李豪新在双方合同尚未解除，其合同义务尚未终止的情况下，将案涉房屋过户给案外人，是以其行为表明不再履行双方所约定的义务。李豪新的行为违反了双方合同的约定，并导致林玉玲无法实现合同目的，已构成违约。李豪新关于其不构成违约的上诉主张，本院不予采纳。二、关于如何认定李豪新应承担的违约责任问题。林玉玲上诉主张根据其所受损失、李豪新能否预见违约可能造成的损失以及房产差价的归属等因素，李豪新应按房屋成交价1990000元的20%向林玉玲支付违约金398000元，并申请对涉案房屋的现值进行评估；李豪新上诉主张应予驳回林玉玲的违约金请求或在一审基础上予以调低。经审查，李豪新虽然存在违约行为，但林玉玲已经支付的购房款包含定金合共仅70000元，远远低于约定的房屋成交价，林玉玲亦无证据证明其在合理期限内已经有效筹措购房资金。一审法院综合考虑林玉玲履约情况、李豪新的过错程度等本案实际，酌定李豪新向林玉玲支付违约金50000元并无不当，对此本院予以维持。根据本案现有事实，足以合理认定李豪新应承担的违约责任，对涉案房屋的现值进行评估已无必要，故对于林玉玲提出的评估申请，本院不予准许。林玉玲和李豪新关于变更违约金的上诉主张理据均不充分，本院均不予支持。综上，林玉玲、李豪新的上诉请求均不成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持原判，驳回上诉。二审案件受理费9870元（林玉玲已预交7270元，李豪新已预交2600元），由林玉玲负担7270元，李豪新负担2600元。本判决为终审判决。审 判 长 李少锋审 判 员 黄 维审 判 员 余珂珂二〇一九年十二月二十日法官助理 欧阳莹书 记 员 陈慧乔