广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终1651号上诉人（原审被告、反诉原告）：信宜市恒業市政工程有限公司，住所地：广东省信宜市**********。法定代表人：陈陆红，该公司总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：信宜市福旺房地产开发有限公司，住所地：广东省信宜市东镇镇山背开发小区。法定代表人：陆日春，该公司总经理。上述上诉人共同委托诉讼代理人：陈慕伟，广东海法律师事务所律师。上述上诉人共同委托诉讼代理人：肖娟，广东海法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘官华，男，1983年1月8日出生，汉族，住广东省信宜市工业路制药厂宿舍区***，身份证号码：440************616。被上诉人（原审原告）：陈容，女，1987年7月22日出生，汉族，住广东省信宜市工业路制药厂宿舍区***，身份证号码：440************727。上诉人信宜市恒業市政工程有限公司（以下简称“恒業公司”）、信宜市福旺房地产开发有限公司（以下简称“福旺公司”）因与被上诉人潘官华、陈容商品房销售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2018）粤0983民初1501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒業公司、福旺公司上诉请求：1、判决撤销广东省信宜市人民法院作出的(2018)粤0983民初1501号民事判决书，并改判驳回潘官华、陈容的全部诉讼请求、支持恒業公司、福旺公司的全部反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由潘官华、陈容承担。事实与理由：一、原审判决认定涉案房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积存在差异，不符合客观事实，应予纠正。1、恒業公司(作为甲方)与潘官华、陈容(作为乙方)签订的《购房合同书》第六条第5款约定：“乙方购买套房和车库的面积(包括分摊在内)与预收款不相符时，甲方按实际建筑面积计价收款多还少补。”由此可见，双方在合同中已经明确约定了以“实际建筑面积”为准计算案涉房屋的面积，而不是以不动产权证登记的案涉房屋面积为准。而所谓房屋的实际建筑面积(包括分摊在内)=套(单元)内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积，而不动产权证上登记的房屋建筑面积(包括分摊在内)=套(单元)内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+分摊的公用建筑面积。据此，合同约定的以“实际建筑面积”为准计算的案涉房屋面积明显与不动产权证上登记的房屋面积不一致。2、恒業公司、福旺公司与潘官华、陈容在一审庭审过程中一致确认按涉案房屋的实际建筑面积计算房屋价款，即同意依照“房屋的实际建筑面积(包括分摊在内)=套(单元)内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积”的测量方法测量房屋的实际建筑面积。3、潘官华、陈容在《福旺雅居收楼确认书》上签字确认房屋面积(包括分摊面积)与双方签订的合同相一致，证实了潘官华、陈容认同案涉房屋面积(包括分摊面积)的测量办法、案涉房屋面积(包括分摊面积)与双方约定的面积完全相符，无任何异议。因此，案涉房屋的实际建筑面积与双方在合同中约定的面积完全相符，原审判决认定两者存在差异，与客观事实严重不符，应依法予以纠正。二、原审判决驳回恒業公司、福旺公司的反诉请求，无任何事实和法律依据。《购房合同书》第七条第3款约定：“楼房竣工交付使用前，乙方要交清楼房款和摩托车库款，才准予乙方装修使用。楼房竣工交付使用15天内，乙方如不交清楼款或不办理银行按揭贷款的，则视为乙方购楼违约弃权。本合同作废，乙方所交的款项不退还作为补偿甲方因延长购楼的费用。甲方有权将乙方违约弃权后的楼房处理，乙方不得有任何追究。”案涉楼房于2011年8月23日竣工后，恒業公司、福旺公司于2013年5月6日将该楼房交付潘官华、陈容使用。但是，截至该楼房竣工交付使用时，潘官华、陈容仅支付了购房款383000元，尚拖欠购房款124265元；2017年12月27日，潘官华、陈容支付购房款64674元，至今尚拖欠恒業公司、福旺公司购房款59591元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，潘官华、陈容应向恒業公司、福旺公司支付逾期付款的违约金(违约金的计算：以124265元为本金，自2013年5月6日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2017年12月26日时止为44232.13元；以59591元为本金，自2017年12月27日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被上诉人全额付清购房款时止，暂计至提起上诉时止为2565.39元)。综上所述，原审判决认定事实不清、证据不足，应依法撤销并改判驳回潘官华、陈容的全部诉讼请求、支持恒業公司、福旺公司的全部反诉请求。为此，为维护恒業公司、福旺公司的合法权益以及法律的公正性，特向贵院提起上诉，恳望贵院依法审查并判如所请。潘官华、陈容既不到庭，也不提交书面答辩状。潘官华、陈容向一审法院起诉的请求：1.判决恒業公司、福旺公司返还潘官华、陈容房屋面积误差房价款51240元；2.本案所有受理费用由恒業公司、福旺公司承担。恒業公司、福旺公司提出反诉请求：1.判令潘官华、陈容付清尚拖欠的购房款59591元；2.判令潘官华、陈容支付逾期付款的违约金(违约金的计算：以124265元为本金，自2013年5月6日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2017年12月26日时止为44232.13元；以59591元为本金，自2017年12月27日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至反诉被告全额付清购房款时止，暂计至提起反诉时止为2565.39元)；3.反诉的诉讼费用由潘官华、陈容承担。一审法院认定事实：恒業公司依法于2004年7月23日成立，其经营范围是承接城市道路工程、桥梁工程，房屋建筑工程、公共广场工程、排水工程、污水处理工程，土石方工程的施工、生产、销售，水泥预制构件、井盖，房地产开发，物业管理。福旺公司依法于2009年10月27日成立，其经营范围是房地产开发销售、信息咨询、物业管理、室内装修、水电安装、承接土石方工程。恒業公司、福旺公司在信宜市********共同开发建设福旺雅居小区，恒業公司、福旺公司共同收取买受人的房款、办证费用。2011年10月27日，恒业公司作甲方，潘官华、陈容作乙方，签订《购房合同书》一份，合同第五条“楼房的房产证”约定：甲方代乙方办理的房产证，甲方负责在交房竣工验收6个月内办理房产证给乙方(楼梯分摊面积不计入房产证面积)办证费用由乙方负责，乙方要提供户口簿和身份证复印件，以及签署相关办证资料，配合甲方办房产证。第六条“乙方购买楼房的位置、布局、价格”约定：1.楼房属B梯，第十二层，B4房，前面向西，后面向东。2.套房布置二厅四房、阳台、卫生间、梯间。3.套房的建筑面积约150.74平方米(含分摊面积在内)，每平方米售价3155.6元，总金额475675元。4.乙方购买摩托车库在第三层约13m²(包括通道分摊)，每平方米售价2430元。5.乙方购房套房和车库的面积(包括分摊在内)与预收款不相符时，甲方按实际建筑面积计价收款多还少补。第七条“购买套房交款办法”约定：1.签订合同之日乙方交付甲方套房首期付款￥143675元。如乙方违约所付金额不退还。2.乙方如需要办理银行按揭贷款的甲方负责协助乙方办理，按揭费用(含房产评估费、房屋保险费、工本费、房产登记费、印花税等其他费用)由乙方负责。3.楼房竣工交付使用前，乙方要交清楼房款和摩托车库款，才准予乙方装修使用。楼房竣工交付使用15天内，乙方如不交清楼款或不办理银行按揭贷款的，则视乙方购楼违弃权。本合同作废，乙方所交的款项不退还作为补偿甲方因延长购楼的费用。甲方有权将乙方违约弃权后的楼房处理，乙方不得有任何追究。第八条约定：甲方建设楼房计划在2012年1月竣工，竣工交付乙方使用。此外，该合同还约定了其他事项。根据合同约定，涉案房屋的购房款为475675元、摩托车库款31590元，根据恒業公司、福旺公司提供的收款收据，潘官华、陈容于2011年3月5日支付购房定金30000元、2011年10月27日支付首期款113000元、摩托车位定金20000元及办证费20000元、2012年6月20日银行贷款支付房款220000元、2013年2月25日支付小车位定金2000元、2013年6月21日支付小车位款20000元、2014年1月10日支付小车位款83000元、2017年12月27日支付房款64674元，潘官华、陈容对上述收款收据的真实性未提出异议。根据上述收款收据及借款凭证，潘官华、陈容共支付房款427674元。潘官华、陈容认为恒業公司、福旺公司多收其购房款，起诉要求恒業公司、福旺公司退还多收购房款；恒業公司、福旺公司以潘官华、陈容尚未付清房款为由，提起反诉，要求潘官华、陈容支付尚欠购房款及逾期付款违约金。2013年5月6日，恒業公司、福旺公司将涉案房屋交付给潘官华、陈容使用，2013年5月28日，涉案房屋经竣工验收合格。2017年11月23日，潘官华、陈容取得上述房产的《不动产权证书》，根据该不动产权证书记载信宜市锦湖开发区***********的房屋建筑面积为140.36㎡。庭审中，潘官华、陈容和恒業公司、福旺公司双方一致确认同意按房屋的实际建筑面积计算价款。另查明，2017年6月23日，潘官华、陈容以恒業公司、福旺公司为被告诉至该院，该院以（2017）粤0983民初1370号案立案受理，在该案审理过程中，经该院主持调解，潘官华、陈容和恒業公司、福旺公司双方达成调解协议。该院于2017年7月28日作出（2017）粤0983民初1370号调解书，调解协议内容如下：一、恒業公司、福旺公司自愿限于2017年11月30日前办理好信宜市锦湖开发区***********的不动产权证给潘官华、陈容，潘官华、陈容应履行协助恒業公司、福旺公司办证义务。若恒業公司、福旺公司未在上述期限内办理好不动产权证，则应以房价款475675元为基数从2017年6月23日起直至办理好不动产权证为止按每日万分之二点一计付违约金给潘官华、陈容。二、潘官华、陈容应于恒業公司、福旺公司交付不动产产权证时，付清所欠恒業公司、福旺公司的物业管理费、房价款、办证费等费用。三、关于潘官华、陈容请求退还办证费的问题，待恒業公司、福旺公司办理好不动产权证后再由双方进行结算。该调解书已发生法律效力。再查明，2015年10月24日至2017年12月27日的中国人民银行规定的基准利率为4.75%。一审法院认为，潘官华、陈容与恒業公司签订的《购房合同书》主体适格，双方意思表示真实，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案争议的焦点是：1.潘官华、陈容所购买的涉案房屋B幢1204房是否存在面积差异的问题。2.潘官华、陈容请求返还面积差异房价款51240元能否获得支持的问题。3.恒業公司、福旺公司请求潘官华、陈容付清尚拖欠的购房款59591元能否获得支持的问题。4.恒業公司、福旺公司请求潘官华、陈容支付逾期付款的违约金(违约金的计算:以124265元为本金，自2013年5月6日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2017年12月26日时止为44232.13元;以59591元为本金，自2017年12月27日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被反诉人全额付清购房款时止，暂计至提起反诉时止为2565.39元)能否获得支持的问题。焦点1：根据上述查明的事实，潘官华、陈容和恒業公司在签订的《购房合同书》中约定的套房建筑面积约150.74平方米(含分摊面积在内)，每平方米售价3155.6元，总金额475675元。不动产权证中记载的涉案房屋建筑面积为140.36㎡。该院认为，涉案《购房合同书》约定房屋的“建筑面积”150.74㎡，但并没有具体说明该“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”是两个不同的概念，因此，涉案《购房合同书》中的“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”，均应理解为房屋的实际建筑面积，即是不动产权证登记的产权面积，由专有建筑面积和分摊建筑面积一同构成销售建筑面积。其次，根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》8.1.4条“房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定”的规定，涉案房屋在《不动产权证书》中，登记在潘官华、陈容名下的是专有建筑面积与分摊建筑面积，潘官华、陈容对专有建筑面积与分摊建筑面积均享有所有权，因此，涉案房屋的产权面积是指房屋的实际建筑面积。再次，潘官华、陈容和恒業公司、福旺公司对涉案房屋的实际建筑面积的理解存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，涉案《购房合同书》是由恒業公司提供格式合同，在对面积的理解存在两种以上的解释时，应作出不利于恒業公司方的解释，因此，恒業公司、福旺公司辩称“涉案房屋的实际建筑面积(包括分摊在内)=套(单元)内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积”，理据不足，该院不予采纳。综上，潘官华、陈容和恒業公司、福旺公司在庭审中已一致确认按房屋的实际建筑面积计算房屋价款，该院依法认定涉案房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积相差10.38㎡（150.74㎡-140.36㎡）。焦点2：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”。本案中，潘官华、陈容和恒業公司双方签订的《购房合同书》已明确约定：乙方购买房套房和车库的面积（包括分摊在内）与预收款不相符时，甲方按实际建筑面积计价收款多还少补。根据上述约定，潘官华、陈容和恒業公司、福旺公司双方对面积差异约定按照房屋单价多退少补的方式处理，本案中涉案房屋产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积相差10.38㎡，按合同约定的单价3155.6元计算，面积差异购房款为32755.13元（10.38㎡×3155.6元/㎡）。因此，涉案合同约定涉案房屋的购房款475675元+摩托车库款31590元-面积差异购房款32755.13元=潘官华、陈容应支付的涉案合同款为474509.87元，除潘官华、陈容已支付了涉案合同款项447674元外，潘官华、陈容尚欠恒業公司、福旺公司涉案房价款26835.87元，潘官华、陈容请求恒業公司、福旺公司返还房屋面积误差房价款51240元，依法无据，该院不予支持。焦点3：根据上述认定的事实，潘官华、陈容和恒業公司、福旺公司双方签订的合同中约定的涉案房屋的房价款为475675元，潘官华、陈容已支付购房款427674元，尚欠恒業公司、福旺公司购房款48000元，但涉案房屋的面积差异款为32755.13元，故潘官华、陈容尚欠恒業公司、福旺公司的购房款金额为15244.87元（48000元-32755.13元）。因此，恒業公司、福旺公司反诉请求潘官华、陈容付清尚拖欠的购房款超过15244.87元的部分，该院不予支持。焦点4：潘官华、陈容于2017年12月27日向恒業公司、福旺公司支付房款64674元，且潘官华、陈容尚欠恒業公司、福旺公司购房款15244.87元至今未支付。根据（2017）粤0983民初1370号民事调解书中潘官华、陈容和恒業公司、福旺公司双方的约定“原告潘官华、陈容应于被告信宜市恒業市政工程有限公司、信宜市福旺房地产开发有限公司交付不动产产权证时，付清所欠被告信宜市恒業市政工程有限公司、信宜市福旺房地产开发有限公司的物业管理费、房价款、办证费等费用”，恒業公司、福旺公司于2017年11月23日办理好不动产权证给潘官华、陈容，即潘官华、陈容应于2017年11月23日前付清购房款给恒業公司、福旺公司，但潘官华、陈容于2017年12月27日支付购房款64674元，且至今未付清购房款，存在逾期付款的情形，应支付逾期付款违约金给恒業公司、福旺公司。对于恒業公司、福旺公司的反诉是否超过诉讼时效的问题。从合同约定的付清购房款日期的次日起至实际付清购房款之日止的违约金，是一个没有履行期限的整体债务，潘官华、陈容持续违约至实际支付清购房款之日止，违约行为终止，因此，该逾期付款违约金最迟应当在实际支付清购房款之日履行。由于本案的购房款至今未付清，故该逾期付款违约金的诉讼时效未开始起算。对于违约金的计算标准问题。由于潘官华、陈容和恒業公司双方签订的《购房合同书》未约定逾期付款的违约责任，也未在（2017）粤0983民初1370号民事调解书中约定逾期付款的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及《中国人民银行及关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%……”的规定，该院认为本案应以2017年12月27日前未付购房款总额是79918.87元（64674元＋15244.87元）为基数从2017年11月24日起至2017年12月27日止按中国人民银行规定的基准利率（年利率）上浮30%确定违约金数额，即逾期付款违约金为466.08元[79918.87元×4.75%×（1+30%）÷12÷30×34天]。对于目前潘官华、陈容尚未支付的购房款15244.87元的逾期付款违约金，应从2017年12月28日起按中国人民银行规定的基准利率（年利率）4.75%上浮30%计至潘官华、陈容付清该款之日止。对于恒業公司、福旺公司反诉请求超出部分，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条之规定，该院判决：一、限潘官华、陈容在本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠购房款15244.87元给恒業公司、福旺公司；二、限潘官华、陈容在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金466.08元[以总额79918.87元为基数从2017年11月24日起计至2017年12月27日止为466.08元；以15244.87元为基数从2017年12月28日起至潘官华、陈容付清该款之日止按中国人民银行规定的基准利率（年利率）4.75%上浮30%另计]给恒業公司、福旺公司；三、驳回潘官华、陈容的诉讼请求；四、驳回恒業公司、福旺公司的其他反诉请求。本诉案件受理费1081元（潘官华、陈容已预交），由潘官华、陈容负担。反诉案件受理费1214元，由恒業公司、福旺公司负担1021元，由潘官华、陈容负担193元。二审中，当事人无提交新证据。一审法院查明的事实，经本院审查予以确认。本院认为，根据本院查明的事实以及恒業公司、福旺公司的上诉意见，本案的争议焦点是：一、涉案房屋是否存在面积差异，应否退还面积差异款；二、潘官华、陈容应否支付逾期付款违约金给恒業公司、福旺公司。一、关于涉案房屋是否存在面积差异，潘官华、陈容请求恒業公司、福旺公司返还面积差异房价款应否支持的问题。恒業公司、福旺公司认为涉案房屋的“实际建筑面积”（包括分摊在内）=套（单元）内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积，而且潘官华、陈容已在《福旺雅居收楼确认书》上确认涉案房屋面与涉案《购房合同书》约定一致，其无需退还房屋面积差异价款给潘官华、陈容。本院认为，第一，涉案房屋的“实际建筑面积”应当是指房屋权属登记证书上的“建筑面积”，即涉案房屋的购房款应按涉案房屋《不动产权证书》上登记的“建筑面积”计算。第二，涉案《购房合同书》约定，涉案房屋套房的建筑面积约150.74㎡（含分摊面积在内），每平方米售价3155.6元，总金额475675元，潘官华、陈容购买套房和车库的面积（包括分摊在内）与预收款不相符时，恒業公司、福旺公司按实际建筑面积计价收款多还少补。涉案房屋《不从产权证书》上登记的建筑面积为143.16㎡，比涉案《购房合同书》约定面积少10.38㎡（150.74㎡-140.36㎡），因此，一审判决恒業公司、福旺公司返还相应的房屋面积差异价款给潘官华、陈容并无不当，本院予以维持。二、关于潘官华、陈容应否支付逾期付款违约金给恒業公司、福旺公司的问题。恒業公司、福旺公司认为潘官华、陈容没有按涉案《购房合同书》的约定支付购房款，应承担支付逾期付款违约金的违约责任。本院认为，第一，涉案《购房合同书》约定，楼房竣工交付使用15天内，潘官华、陈容不交清楼款或不办理银行按揭贷款的，则视潘官华、陈容购楼违约。本案中，恒業公司、福旺公司于2013年5月6日将涉案房屋交付给潘官华、陈容使用，涉案房屋于2013年5月28日竣工验收。即潘官华、陈容最迟应于2013年6月12日付清购房款给恒業公司、福旺公司。涉案房屋价款为475675元，潘官华、陈容已付房款427674元，尚欠房款48000元，抵减涉案房屋面积差异款32755.13元，实欠15244.87元。根据已生效的一审法院（2017）粤0983民初1370号民事调解书双方达成协议的第二项“原告潘官华、陈容应于被告信宜市恒業市政工程有限公司、信宜市福旺房地产开发有限公司交付不动产权证时，付清所欠被告信宜市恒業市政工程有限公司、信宜市福旺房地产开发有限公司的物业管理费、房价款、办证费等费用”，双方已经对《购房合同书》的违约条款予以变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”故一审法院判令潘官华、陈容支付逾期付款违约金[以总额79918.87元为基数从2017年11月24日起计至2017年12月27日止为466.08元；以15244.87元为基数从2017年12月28日起至潘官华、陈容付清该款之日止按中国人民银行规定的基准利率（年利率）4.75%上浮30%另计]给恒業公司、福旺公司并无不当，本院予以维持。综上所述，恒業公司、福旺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2295元，由上诉人信宜市恒業市政工程有限公司、信宜市福旺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新代理审判员  曾玉金二〇一九年十二月十八日书 记 员  李松霞书 记 员  张淑贞