襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0607民初4067号原告：董贵勤，男，1964年3月1日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：李春兵，襄阳市襄州区浩然法律服务所法律工作者。被告：陶晓飞，男，1984年4月15日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：刘云峰，湖北法正大律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：陶继江，男，1992年12月6日出生，汉族，住襄阳市襄州区。原告董贵勤与被告陶晓飞、陶继江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月9日公开开庭进行了审理。由于案情复杂，本院于2019年10月8日将本案转为普通程序，并于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告董贵勤的委托诉讼代理人李春兵、被告陶晓飞及其委托诉讼代理人刘云峰到庭参加诉讼，被告陶继江经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董贵勤向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令二被告及时支付拖欠的租赁费197506元，并按月租金的20%承担违约责任；2、请求判令二被告返还酒店用品清单中的财产（详见清单）；3、本案一切诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求，要求二被告支付拖欠的租赁费195000元，并按195000元的20%承担违约责任。对于第二项请求，若二被告不能返还，原告要求赔偿损失166640元。事实和理由：2013年7月4日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》。原告将其所有的位于黄集镇××魏路××北××楼及其院落（院落共用）租赁给二被告，合同约定期限为5年，每年租赁费为100000元，另每年5000元餐饮费，租赁费每半年支付50000元，且提前一日预交租金，租赁期内不递增租金；合同期满后，依附于房屋的装修归原告无偿所有。租赁期间，乙方拖欠租金一个月以上的，除按约定交拖欠的月租金外再另行支付按月租金的20%所计算的违约金。合同期满后，乙方逾期归还房屋，每逾期一日按原日租金的20%向原告支付违约金。从2016年2月起二被告就经常拖欠租金，截止2019年5月30日共拖欠租赁费195000元。后经原告多次催要无果，特诉至法院，请求依法裁决。被告陶晓飞辩称，一、二被告于2015年10月份已经与原告解除了2013年7月4日签订的《房屋租赁合同》，双方不存在任何经济纠纷和法律关系；二、原告要求被告支付自2016年2月至2019年5月30日止的租金195000元，没有法律依据及事实依据，应当驳回。原告要求被告承担租金的20%的违约金已过诉讼时效（被告于2015年10月明示退出，已构成违约，至今提出已过了诉讼时效）；三、酒店用品原告没有实际交付至被告，而是自行处理变卖了，原告要求被告将自行处理的用品进行返还属于无理之诉，应当被驳回（鑫华修理厂、水厂证明、被告装修自购酒店用品电器等证明）；四、本案的一切诉讼费用应当由原告承担。被告陶继江未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下:一、原告董贵勤为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告董贵勤和被告陶继江、陶晓飞签订的《房屋租赁合同》一份及二被告签字确认的《酒店用品清单》一份，用于证明原、被告签订合同的时间和双方的权利义务及租金数额、原告交付给被告的酒店的用品及数量。被告陶继江没有提交质证意见。经质证，被告陶晓飞对租赁合同的真实性、合法性不持异议，对关联性有异议，认为租赁合同履约时间在2013年8月1日至2018年7月30日止，但被告自2015年10月即退出租赁关系，原告以此证据并不能证明租金计算区间为2016年2月-2019年5月30日，另外酒店用品清单上的物品原告未实际向被告交付，而是将清单上物品自行出售。本院认为，被告对该组证据的真实性、合法性无异议，本院予以采信。证据二、襄樊市房权证襄阳区字第**房屋所有权证书一份，用以证明原告对租赁房屋享有所有权。被告陶继江没有提交质证意见。经质证，被告陶晓飞对该证据的真实性、合法性、关联性均持有异议，认为房屋所有权证并不能证明樊魏路193号房屋系原告所有。本院认为，该房屋所有权证书上明确记载房屋所有权人为董贵勤，被告未能提供相反证据，故本院对该份证据予以采信。证据三、原告于2017年10月20日与案外人陈魁签订的《房屋租赁合同》一份，用以证明原告在2016年以后未收到房租的情况下，原告将一楼转租给案外人陈魁，租金一年40000元的事实。被告陶继江没有提交质证意见。经质证，被告陶晓飞对该合同的真实性无异议，该份证据证明了2016年后双方解除了房屋租赁关系，原告重新对外出租，与被告答辩2015年10月份退出房屋租赁关系相印证。本院认为，被告陶晓飞认可该合同的真实性，本院予以采信。证据四、原告提交的证明条一份，用以证明二被告租赁期间拖欠水电费3012元，在原告垫付水费之后重新开通水的事实。被告陶继江没有提交质证意见。经质证，被告陶晓飞认为，该证明条不属于证据，不予质证。本院认为，该证明条经本院向证明人魏奎核实是真实的，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据五、湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2019年6月26日出具的鄂循价鉴（2019）第70042号评估报告一份，用以证明截止到2019年6月5日二被告租赁的酒店现存物品的价值及二被告在租赁期届满后和原告交付的物品有出入，二被告需按清单返还，若不能返还应赔偿物品价值166640元。被告陶继江没有提交质证意见。经质证，被告陶晓飞对该份证据的真实性、合法性、关联性均持异议，认为二被告自2013年8月租赁原告房屋时将酒店3楼、4楼进行装修，自行购买了酒店用具，将被告所属的物品进行鉴定无意义。二被告自2015年10月份将房屋交付给原告后，原告应当将房屋内非固定设施返还给被告，原告没有返还，应当按照价格报告认定的39625.3元交付给被告。鉴定机构未查明酒店物品的权属等重要问题即进行鉴定，评估报告主体与营业执照主体非同一公司，评估人员提供的证件不能证明其价格鉴定师的身份，评估程序存在错误，该份评估报告不能作为证据适用。本院认为，该评估报告系原告单方委托，未通知被告到场，双方对于鉴定的物品权属有争议，且该报告的鉴定依据不足，故本院对于该份证据不予采信。证据六、原告手机短信截图一张，用以证明原告在租赁期结束后向被告陶晓飞索要房屋租赁费的事实。被告陶继江没有提交质证意见。经质证，被告陶晓飞对该证据的真实性不持异议，但认为不能证明被告欠原告房租的事实，被告只是帮忙原告联系，且在2017年10月11日被告明确告知帮忙联系的结果，被告与原告早已解除房屋租赁关系，该短信不能证明原告的目的及诉求。本院认为，被告陶晓飞对该份证据的真实性无异议，本院予以采信。二、被告陶晓飞为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：证据一、襄州供电公司和黄集镇水厂出具的证明各一份，用以证明2015年12月21日后，案外人王福在缴纳电费；2016年元月1号之后，被告陶晓飞未缴水费了，是案外人杨松在缴水费。被告陶继江没有提交质证意见。经质证，原告对于襄州供电公司出具的证明真实性无异议，但认为合同期内谁缴电费与本案无关，原告只认二被告。原告认为，黄集镇水厂出具的证据是先盖章后出具的证明，且无法核实是否是证明人签名。该两份证据经本院向经办人和关联人核实是其单位出具的，该两份证据是真实的。本院认为，该两份证明符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据二、被告陶晓飞手机的短信截图一张，用以证明原告已经明知陶晓飞不是租赁关系的主体，要求陶晓飞联系他人。被告陶继江没有提交质证意见。经质证，原告认为被告陶晓飞是断章取义，后来诉争房屋二、三、四楼都是陶晓飞转租的。本院认为，该份证据证明的目的与本院向案外人程欢调查材料不一致，但符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据三、证人黄某的证言、李某的证言、吴某的证言、余飞的证言各一份，用以证明原告将酒店用品自行处置，陶晓飞接手所租赁的房屋后重新对房屋进行了装修的事实。被告陶继江没有提交质证意见。经质证，原告认为黄某购买椅子属实，但原告是处理陶晓飞接手之前的东西。原告认为，无法核实证人李某、吴某的身份。本院认为，该组证据与本院向案外人陈华、李勇军核实的情况一致，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据四、被告陶晓飞提供的照片两组，用以证明陶晓飞没有经营酒店之后酒店的物品留在酒店的事实。被告陶继江没有提交质证意见。经质证，原告认为两组照片是真实的，显示的物品是鉴定报告中的一部分，原告的诉讼请求中扣除了现实中留存的物品。本院认为，双方对于该组证据的真实性无异议，本院予以采信。三、被告陶继江没有向本院提交证据。经审理，本院认定如下事实：原告董贵勤于2010年4月23日将其所有的位于原××（现××区）××国道××层房屋办理了房产证，该房产证号为：襄樊市房权证襄阳区字第**。2013年7月4日，原告董贵勤（作为甲方）与被告陶继江、陶晓飞（作为乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：第一条、房屋的坐落、设施情况：1、甲方出租给乙方的房屋位于黄集镇××魏路××号。2、出租的房屋坐北朝南四层楼一幢及其院落，但院落为该合同的承租方、鑫华汽车修理厂共同使用。第二条、租赁期限、用途、租金及支付方式：1、该房屋的租赁期限为五年，自2013年8月1日至2018年7月30日止。2、乙方向甲方承诺该房屋用作合法经营，相关手续乙方自行办理，其违法责任由乙方全部承担。3、租赁期满，甲方收回房屋，乙方无条件交还。4、年租金为100000元整，另给甲方每年5000元的餐饮费，100000元整以现金的方式支付，每半年支付50000元，且提前一日预交租金，租赁期内不递增租金。第三条、乙方交纳以下费用：1、乙方经营期间所产生的各种费用。2、租金、水、电费等各种费用。3、水、电费按有关部门的要求交纳，若拖欠而停用造成的损失自行承担，甲方门面房使用的水费也由乙方管理并收取费用，价格以水厂价为准，不得加价。第四条，房屋修缮、装修及设施用具的使用。1、…2、…3、合同期满后，依附于房屋的装修归甲方无偿所有。4、甲方交由乙方使用的设施、用具按清单合同期满后如数归还，造成损失的按清单价格赔偿。第五条、合同的解除及违约责任处理：1、……2、租赁期间，乙方拖欠租金一个月以上的，除按合同约定交纳拖欠的月租金外再另行向甲方支付月租金20%的违约金。同日，二被告在《酒店用品清单》上签署各自的名字。另查明，原告董贵勤于2013年7、8月份公开处理了酒店部分用品。二被告在接手原告的房屋后，对二、三、四层楼重新进行了装修。还查明，二被告于2013年10月将其所租赁房屋的一楼转租给杨松经营（杨松后又转租给他人经营）直至2017年10月份。2015年夏天，二被告将其所租赁房屋的二楼KTV转租给程欢、王福经营至2017年8、9月份。因程欢涉嫌犯故意伤害罪，程欢、王福退出二楼KTV经营。再查明，2017年10月20日，原告董贵勤（作为甲方）与陈魁（作为乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：董贵勤将位于黄集镇××魏路××号坐北朝南的四层楼房的一楼及其院落（但院为该院落的住户、经营户共同使用）出租给陈魁，房屋租赁期限为两年，自2017年10月20日至2019年10月19日止。年租金40000元整，租金一次性交清，次年租金须提前2个月交纳。租金的收讫以甲方的收据为准等。…本院认为，原告董贵勤与被告陶晓飞、陶继江于2013年7月4日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效的合同,原、被告均应全面履行合同义务。本案的争议焦点为：一、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是否已合意提前解除？解除合同的时间应如何界定？二、二被告是否拖欠原告的租赁费？应当支付租赁费的数额为多少？二被告是否构成违约？违约金数额为多少？三、原告要求二被告支付租赁费及违约金是否超过诉讼时效？四、对于原告要求二被告返还《酒店用品清单》中的财产或损失的请求，是否应当予以支持？针对上述争议焦点，本院分别作出如下评判：第一个争议焦点：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是否已合意提前解除？解除合同的时间应如何界定？原告认为，合同未解除，原告只认可二被告租赁，至于二被告将房屋转租给他人与其无关。被告陶晓飞认为，其于2015年10月份之后就退出了，和原告电话协商过，且一次性补偿了原告30000元。本院认为，双方当事人协商一致，可以解除合同。1、解除合同时间的界定。本案中，被告陶晓飞称其于2015年10月份给原告打电话要求终止2013年7月4日和原告签订的《房屋租赁合同》，但其没有提供证据证明，故对被告陶晓飞的该主张，本院不予支持。2017年10月10日，因案外人杨松不再经营一楼，原告与被告协商后，原告于2017年10月20日将诉争房屋中的一楼转租给案外人陈魁。结合本院向案外人程欢核实其因故意伤害案于2017年8、9月份和原告董贵勤协商不再经营二楼KTV的时间，两者时间基本一致，故应当认定截止到2017年10月20日，原告与二被告已协商解除了《房屋租赁合同》。2、解除合同范围的界定。因二被告租赁原告房屋的范围是原告的整个四层楼及院落，该《房屋租赁合同》中的租赁物是不可分割的整体，且原告没有提交充分的证据证明是与被告协商一致后单独将房屋中的一部分租赁给案外人。综上，原、被告解除合同的时间应当认定为2017年10月20日。第二个争议焦点：二被告是否拖欠原告的租赁费？应当支付租赁费的数额为多少？二被告是否构成违约？违约金数额为多少？本院认为，原告认可二被告2016年2月之前的租赁费已经结算清楚，结合第一个争议焦点，二被告自2016年2月至2017年10月20日应支付原告租赁费为166667元（100000元/年÷12×20），原告认可被告于2016年2月份后支付75000元租赁费，相冲抵后，被告还欠原告租赁费91667元。按照双方约定的违约金的计算方法，二被告应承担的违约金为18333元（91667元×20%），两者合计110000元。第三个争议焦点：原告要求二被告支付租赁费及违约金是否超过诉讼时效？依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，结合第一个争议焦点，双方当事人合意解除租赁合同的时间为2017年10月20日，在民法总则施行之后，应适用三年诉讼时效的规定。自2017年10月20日起计算至原告起诉之日未超过三年，故被告主张原告请求支付拖欠的租赁费及违约金超过了诉讼时效的辩称理由，本院不予支持。第四个争议焦点：对于原告要求二被告返还《酒店用品清单》中的财产或损失的请求，是否应当予以支持？原告认为，其已将清单中的酒店物品交付给了二被告，二被告签字确认。被告认为，当时双方只是协商了租金和时间，在打字复印店原告让被告在酒店用品清单上签字，双方没有到现场清点。本院认为，二被告虽然在原告提供的《酒店用品清单》上签字，但二被告是在打字复印店签的字，二被告尚未实际占有租赁物，该签字只能证明双方就使用酒店用品形成了合意，但不能证明原告已将清单上的用品如数交付给二被告，且清单上用品的单价不具有客观性，二被告也没有注明已经收到上述物品。庭审中，本院向黄某、陈华、吴某、李某、李勇军等核实：原告将房屋租赁给二被告后曾出售酒店用品，二被告接手酒店后重新进行了装修。故原告以《酒店用品清单》和价格鉴定评估报告要求二被告返还酒店用品或赔偿损失，证据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百四十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陶晓飞、陶继江下欠原告董贵勤租赁费91667元，并承担违约金18333元，合计110000元，限于本判决书生效后十日内付清；二、驳回原告董贵勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7310元，被告陶晓飞、陶继江共同负担1974元，原告董贵勤负担5336元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  孙安军审 判 员  胡喜兵人民陪审员  李文合二〇一九年十二月三十日书 记 员  李 勇