广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初6522号原告：肇庆市****物业管理有限公司，住所地肇庆市端州区西江北路星湖奥园悉尼区********商铺，统一社会信用代码914***********886A。法定代表人：冯某1。委托诉讼代理人：季冠先，该公司物业经理。委托诉讼代理人：李博，广东赛力律师事务所律师。被告：陈志强，男，1967年3月16日出生，汉族，住肇庆市端州区****************。原告肇庆市****物业管理有限公司与被告陈志强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，原适用小额诉讼程序，后依法转为简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人季冠先、李博到庭，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2018年2月1日至2019年9月30日为止所欠物业服务费、公摊水电费及滞纳金共计10537.41元；2.相关诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告是星湖奥园小区物业服务企业，被告是星湖奥园C2栋1002房业主。因原广东粤垦物业管理有限公司肇庆分公司（以下简称粤垦公司）物业服务合同期满后于2018年1月31日退出奥园项目物业服务，退出前广东粤垦物业管理有限公司和肇庆市星奥投资发展有限公司（以下简称星奥发展公司）提前在2018年1月23日向星湖奥园业主发出通告，就粤垦公司退出小区物业服务和原告接管小区物业服务工作张贴了公示。原告于2018年2月1日与星奥发展公司签订《前期物业服务合同》后当日正式进入星湖奥园小区服务。进驻后，从2018年2月1日就是否同意变更物业服务企业向星湖奥园业主开展征询工作，2018年5月4日在征得星湖奥园业主“双过半”同意后进行了公示，并报居委、街道备案，公示期内并未收到业主和相关政府部门质疑、整改、投诉。公示期结束后，原告与星湖奥园业主进行了《前期物业服务协议》签订工作，2018年10月22日在征得本小区“双过半”业主签署后进行了结果公示，2018年11月26日原告向肇庆市端州区住房和城乡建设局递交《前期物业服务合同》备案工作，2019年5月28日肇庆市端州区住房和城乡建设局批复同意备案。2019年3月30日进行了第二次更新增加签署《前期物业服务协议》结果公示。被告在原告上述物业服务期间拖欠2018年2月至2019年9月物业服务费、公摊水电费及滞纳金，经多次催促仍拒不支付，欠项部额达到10537.41元，严重损害原告权益。为此，特向法院申请诉讼，要求被告付清欠款。被告辩称：一、星湖奥园小区前期物业服务企业是粤垦公司，为小区物业服务5年，粤垦公司与小区全体业主分别签订了《星湖奥园前期物业管理协议》或《服务与缴费》的事实合同关系,合同有效期到业主、业主大会选聘物业管理企业之前。《星湖奥园前期物业管理协议》的合法当事人是粤垦公司和全体业主。合同合法有效，应该继续履行。粤垦公司把整体业务转让给原告的行为无效，对业主继续履行合同权利和义务。二、原告与开发商恶意串通，签署的《前期物业服务合同》，损害星湖奥园小区广大业主的利益，合同无效。对星湖奥园小区的业主不具有约束力。三、原告的管理水平很差，其收费水平与提供的服务能力和服务质量不相称。收费标准从未与业主协商过。另外，原告违反在住建局备案的《前期物业服务合同》中的承诺，重复收取公共水电公摊费，应以于纠正。理由如下：1.星湖奥园C区业主分别于2013年先后购买该区房屋，合同约定的交楼时间是2015年12月30日，开发商直到2017年5月在延期17个月后才交楼，到2018年1月约有300户业主与开发商签订了“物业服务费抵偿延期交楼违约金”的赔偿协议，平均每户8年内不用交物业服务费，迫使粤垦公司退出小区物业管理。此外，原告进驻小区后在2018年5月4日公示的《关于星湖奥园变更物业服务企业意见征询结果的公示》没有合法的第三方参与监督、见证，属于程序不合法，所以结果是不真实的、是无效的。2.2018年1月23日在全体业主不知情的情况下，粤垦公司单方面宣布把整体业务转让给原告,对全体业主合同违约，在取得星奥发展公司将近140万补偿款后，撤出星湖奥园物业管理。根据《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违反《中华人民共和国物业管理条例》第五十九条违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。3.原告与星奥发展公司的恶意串通行为，违反《合同法》第52条，《物业管理条例》第56条，借合法形式掩盖违法违规目的，严重损害星湖奥园小区大部分业主的利益。签署的《前期物业服务合同》，合同无效。对星湖奥园小区的业主不具有约束力。4.关于公共水电费公摊。在住建局备案的《前期物业服务合同》中，原告明确承诺物业服务费开支中包括绿化养护费用；共用设施、设备的日常运行、维护费用；清洁卫生费用；公共秩序费用。按照约定，这些费用是包括了水、电费在内，而不应该把这些水、电费用划归业主公摊费用。原告把智能监控系统共用设备公摊电费、小区清洁用水、园林绿地喷淋用水分摊给业主，是明显违反《前期物业服务合同》约定的，属于重复收费及合同违约。原告提供的公摊水电计算公式没有错，但计算公式内的水电基数包含的内容和数据归集明显与原告签署的在住建局备案的《前期物业服务合同》不符，应予以纠正。根据《物业管理条例》第四十一条，物业服务企业应当按季度进行公示，接受业主监督。本案原告与粤垦物业公司相比，服务能力和管理水平根本就不是一个档次，差之甚远，但是却按照粤垦物业管理费用标准来收取，此收费是明显不合理。具体表现在：⑴在房屋共用部位的维护和管理方面以及小区内违建监管明显不到位，人手不足，其一，C5楼随意拆除承重墙，默许给商户开后门。其二，配合C2商铺业主违章在C2楼下安装巨型热水桶，压住电缆检修口。其三，C5楼商铺装修拆除承重墙，造成危楼隐患。其四，C2楼外墙安装巨型灯光广告招牌，夜如白昼。⑵环境卫生方面，没有规范地每天电梯间、安全通道打扫卫生，并做记录公示。⑶C4电梯故障，几个月都没修好,据了解，原因是没钱买配件。⑷绿化方面，小区东门围墙南北约800米的绿化带，原告自进驻奥园小区以来到目前止近一年九个月，没有做过修剪维护，杂草丛生，蛇鼠乐园,证明原告经济状况困难，缺乏人手，减少服务工作。而粤垦物业至少每个季度作一次修剪维护，每时每刻保持美丽园林景观。综上所述，粤垦公司与星湖奥园小区全体业主分别签订了《星湖奥园物业管理协议合同》，合法有效，双方应继续履行协议约定权利和义务。原告与星奥发展公司恶意串通，签署的《前期物业服务合同》，损害星湖奥园广大业主的利益，合同无效。对星湖奥园小区的业主不具有约束力。原告应信守承诺，纠正公摊水电费重复收费的错误行为。另外，其认为原告的行为属于强迫消费。本院经审理认定事实如下：位于肇庆市端州区*****侧“十字坜”星湖奥园C区C2幢1002房的业主是被告，建筑面积185.65平方米。该房屋所在的肇庆市端州区西江**星湖奥园小区为星奥发展公司开发。2017年3月27日，被告与粤垦公司签订《前期物业管理协议》及《星湖奥园业主临时管理规约》，《前期物业管理协议》约定由粤垦公司负责向被告提供前期物业管理服务并向其收取物业管理费用，其中住宅物业管理服务费按建筑面积2.5元/月/平方米计收。2017年5月10日，粤垦公司向星湖奥园C区业主发出《关于调整C区管理费收费标准的通知》，从2017年5月1日起调整星湖奥园C区管理费收费标准，其中住宅管理费为2元/月/平方米。被告陈志强依约按371.3元/月（185.65平方米×2元/月/平方米）的标准向粤垦公司缴交管理服务费。2018年1月23日，星奥发展公司与粤垦公司共同向星湖奥园业主发布公告，公告的主要内容：因星奥发展公司与粤垦公司签订的《前期物业服务合同》已于2017年12月31日期满……从2018年2月1日起粤垦公司不再接管星湖奥园小区物业管理工作……由星奥发展公司委托原告暂时接管星湖奥园小区物业管理服务工作，直到星湖奥园小区业主委员会成立并通过业主大会选聘新的物业服务企业为止。2018年2月1日，星奥发展公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定星奥发展公司选聘原告对星湖奥园小区实施前期物业管理服务；高层住宅的物业服务费标准为2元/月/平方米；物业管理区域内共用水电费分摊按照法律法规另行与业主约定；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应当在每月10日前交纳；业主拒绝交纳物业服务费的，物业服务企业有权要求从逾期之日起每天1‰交纳违约金。原告从2018年2月1日起进驻星湖奥园小区进行物业管理，为包括被告在内的星湖奥园小区业主提供了物业服务。之后，原告因被告拒绝缴交物业管理费用，经追讨无果，遂向本院提起诉讼。又查明：原告于2004年7月21日登记成立，经营范围为物业管理服务。原告进驻星湖奥园小区后向业主征询对变更物业服务企业的意见和开展签署《前期物业服务协议》工作，分别在2018年5月21日、10月22日在星湖奥园小区公告了《关于星湖奥园变更物业服务企业意见征询结果公示》《关于星湖奥园〈前期物业服务协议〉签署情况公示》，公示载明已与原告签订《前期物业服务协议》的业主共517户，占已售总户数50.94%，占已售总面积53.24%。2018年11月26日，星奥发展公司与原共同向肇庆市端州区住房和城乡建设局申请前期物业服务合同备案，备案材料包括《前期物业服务协议》（样板）；2018年10月22日、11月5日、11月21日《前期物业服务协议》签署情况公示文件、签署名单及公示图片；A、B、C区业主签署《前期物业服务协议》的复印件等，肇庆市端州区住房和城乡建设局于2019年5月28日同意星奥发展公司与原告的备案申请。上述备案的《前期物业服务协议》（样板）附件2《小区公摊水电费摊分内容和公式》约定：公摊电费包括小区路灯、园林照明等共用部位及智能监控系统等共用设施设备公摊电费，计算公式为总共用部位、共用设施设备用电电费÷小区房屋总建筑面积×单元建筑面积=单元摊分电费；公摊水费包括小区清洁用水、园林绿化喷淋用水等，计算公式为总用水水费÷小区房屋总建筑面积×单元建筑面积=单元摊分水费；电梯用电分摊按楼层系数法……11～15层第三段，系数为1.4……计算公式①基本电量=电梯电量/一段户数×1+二段户数×1.2……N段户数×[1+（N-1）×0.2］②各段用户摊分电量=基本电量×[1+（N-1）×0.2］×入住率；加压水泵用电分摊计算公式为水泵电量÷使用水泵楼层的用户户数=水泵用户分摊电量。根据上述公摊水电费公式，计得被告陈志强的星湖奥园C区C2幢1002房2018年2月公摊电费为33.56元、公摊水费为1.39元；2018年3月公摊电费为19.07元、公摊水费为0.88元；2018年4月公摊电费为26.8元、公摊水费为0.82元；2018年5月公摊电费为26.8元、公摊水费为0.83元；2018年6月公摊电费为26.79元、公摊水费为0.85元；2018年7月公摊电费为31.11元、公摊水费为1.01元；2018年8月公摊电费为31.11元、公摊水费为1.01元；2018年9月公摊电费为29.53元、公摊水费为1.08元；2018年10月公摊电费为29.51元、公摊水费为1.10元；2018年11月公摊电费为23.67元、公摊水费为0.92元；2018年12月公摊电费为26.70元、公摊水费为1.17元；2019年1月公摊电费为26.71元、公摊水费为1.17元；2019年2月公摊电费为20.62元、公摊水费为0.78元；2019年3月公摊电费为24.35元、公摊水费为0.65元；2019年4月公摊电费为25.22元、公摊水费为0.45元；2019年5月公摊电费为28.49元、公摊水费为0.62元；2019年6月公摊电费为31.32元、公摊水费为0.64元；2019年7月公摊电费为29.02元、公摊水费为0.86元；2019年8月公摊电费为24.82元、公摊水费为1.31元；2019年9月公摊电费为24.89元、公摊水费为0.88元，上述公摊水电费合计558.51元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，根据原、被告的诉辩，对争议的问题作如下认定处理：一、原告与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》是否合法有效。根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，由于星湖奥园小区至今尚未成立业主委员会，星奥发展公司作为星湖奥园小区的开发商，有权选聘物业服务企业及与之签订前期物业服务合同。且原告为依法登记成立从事物业服务的企业，具有独立的法人资格。因此原告与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效之合同。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该《前期物业服务合同》对星湖奥园小区业主具有约束力，被告以星奥发展公司无权代表业主签订《前期物业服务合同》以及其非合同当事人为由提出抗辩，依据不足，本院不予采纳。二、被告可否以原告存在服务瑕疵拒交物业服务费用。被告在答辩意见所提及的原告存在环境卫生方面、保安方面、维修维护方面、绿化方面等方面的问题，均属于物业公司服务瑕疵。由于物业管理服务具有整体性，涉及所在小区全体业主的公共利益，个别业主对物业公司提供的物业服务不满而拒交物业服务费，不符合小区的整体利益，而且还损害到其他多数业主尤其是已交费业主的利益。因此，当双方因物业服务与缴纳物业服务费存在冲突时，均应在履行自己义务后，再主张自身权利。原告自2018年2月1日进驻星湖奥园小区为包括被告在内的星湖奥园小区业主提供了物业服务，履行了物业管理的主要义务，被告拒绝缴纳物业服务费显属不当，若业主长期拖欠或拒不缴纳物业服务费，势必导致物业服务投入不足，影响物业服务水平。因此被告作为业主，理应履行缴纳物业服务费的义务。三、物业费用的标准。根据原告与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》约定，高层住宅按2元/月/平方米计收物业服务费，物业管理区域内共用水电费分摊按照法律法规另行与业主约定。被告的房屋建筑面积185.65平方米，每月应向原告交纳物业服务费371.30元。原告主张被告从2018年2月至2019年9月拖欠物业服务费7426元，本院予以认定。关于公共水电费分摊，原告主张被告从2018年2月至2019年9月拖欠公共水电分摊费558.51元，该费用包括小区公共部位、公共设施设备用电分摊，小区清洁用水、园林绿化喷淋用水分摊，电梯用电分摊，加压水泵用电分摊。原告对上述主张费用提供了发票、星湖奥园C幢住宅业主分摊水费计算表、被告房屋每月公摊水电费计算表等予以佐证，其计算方法参照了原告与业主签订在住建部门备案的《前期物业服务协议》（样板）约定的收费标准，该计算方法公平合理，本院予以确认。综上，被告应向原告支付2018年2月至2019年9月拖欠的物业服务费7246元、公共水电费分摊558.51元。四、被告是否应当向原告支付违约金。根据原告与星奥发展公司签订的《前期物业服务合同》约定，业主应当在每月10日前交纳物业服务费，业主拒绝交纳物业服务费的，物业服务企业有权要求从逾期之日起每天1‰交纳违约金。被告未按约定时间交纳物业服务费属违约行为，理应向原告支付违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，该违约金的标准过高，且原告亦未举证其因此造成的实际损失，本院对违约金标准予以调整。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。即违约金以每月拖欠物业费用为基数，从每月11日起按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算至两被告付清之日止。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后的利息计算标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。原告有关违约金的请求，其合理部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》、第一百一十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条及《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款的规定，判决如下：一、被告陈志强应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市****物业管理有限公司支付2018年2月至2019年9月拖欠的物业服务费7426元、公共水电费分摊558.51元。二、被告陈志强应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市****物业管理有限公司支付逾期违约金，违约金以每月拖欠物业费用为基数，从每月11日起至两被告付清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、驳回原告肇庆市****物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费31.72元（原告肇庆市****物业管理有限公司已预交），由原告肇庆市****物业管理有限公司负担3.72元，被告陈志强负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 黄卓贤二〇一九年十二月二十日法官助理 唐宝怡书 记 员 梁思颖