福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初14717号 原告：兴业银行股份有限公司福州江滨支行，住所地福州市台江区中亭街利民苑****商业店面。 负责人：陈少彬，行长。 委托诉讼代理人：林晖，该行员工。 委托诉讼代理人：任丹，该行员工。 被告：陈晓春，女，汉族，1971年2月22日出生，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：蔡玲，湖南如顺律师事务所律师。 被告：陈子新，男，汉族，1963年3月17日出生，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：蔡玲，湖南如顺律师事务所律师。 被告：利嘉（福建）国际商贸有限公司，，住所地福州市仓山区金山街道桔园三路**中天金海岸领秀苑场馆**001 法定代表人：卢圣敬，董事长。 委托诉讼代理人：陆享民，福建宽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈含，福建宽达律师事务所实习律师。 原告兴业银行股份有限公司福州江滨支行（以下简称“兴业银行江滨支行”）与被告陈晓春、陈子新、利嘉（福建）国际商贸有限公司（以下简称“利嘉公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兴业银行江滨支行的委托诉讼代理人任丹，被告陈晓春、陈子新的共同委托诉讼代理人蔡玲，被告利嘉公司的委托诉讼代理人陆享民、陈含到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴业银行江滨支行向本院提出诉讼请求：1.陈晓春偿还兴业银行江滨支行借款本金314001.04元及利息（含罚息、复利）8711.53元（利息、罚息、复利暂计至2019年6月11日，之后的利息、罚息、复息按合同约定计至实际还款日止）；2.兴业银行江滨支行有权以福州市仓山区××镇××路xxx店面折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿；3.陈子新、利嘉公司对上述债务承担连带清偿责任；4.本案全部诉讼费用由陈晓春、陈子新、利嘉公司承担。 事实和理由：2016年7月22日，兴业银行江滨支行与陈晓春签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（编号：个商118312016517号）。合同约定，借款用于购买位于福州市仓山区××镇××路xxx店面，借款金额为390000元，借款期限自2016年7月22日至2026年7月22日。借款利率为定价基准利率乘以系数1.1，基准利率为央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次。利率按比例浮动定价，采取固定日浮动的方式，利率调整日为自借款发放之日起每个公历年的第壹天。借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。陈晓春不按合同规定按时偿还借款本息的，兴业银行江滨支行有权解除借款合同，要求陈晓春清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。陈晓春未按期还款且又未就展期事宜与兴业银行江滨支行达成协议，即构成借款逾期的，兴业银行江滨支行有权对逾期的借款计收罚息，陈晓春不能按时支付利息的，兴业银行江滨支行有权按照合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利。罚息和复利的计结息方式与合同约定的借款计结息方式一致。陈晓春提供其购买的福州市仓山区××镇××路xxx设定抵押，抵押担保范围包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及兴业银行江滨支行实现债权的费用等。陈子新作为陈晓春配偶在借款合同上签字，并出具《个人担保函》，承诺无论兴业银行江滨支行对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用证及其他任何形式的担保方式），兴业银行江滨支行均有权直接要求陈子新承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。利嘉公司出具《不可撤销阶段性担保函》，同意从借款合同签订之日起至陈晓春取得所购房产的产权证并办妥以兴业银行江滨支行为第一抵押权人的房产抵押登记之日止的阶段内，为陈晓春依约还款承担连带保证责任，保证范围包括主合同项下借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金以及兴业银行江滨支行实现债权的费用。并承诺无论兴业银行江滨支行对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），兴业银行江滨支行均有权直接要求陈晓春利嘉（福建）国际商贸有限公司承担全部担保责任,而无须先行使其他担保权利。2016年7月27日，兴业银行江滨支行与陈晓春办理了预购房屋抵押权预告登记。2016年7月28日，兴业银行江滨支行依约向陈晓春发放了借款390000元。但陈晓春从2019年1月起未按约定归还借款本息。兴业银行江滨支行遂诉至法院，请求判如所请。 陈晓春、陈子新辩称，根据相关法律规定，兴业银行江滨支行未主张解除合同，其诉讼请求应予以驳回。且借款合同系兴业银行江滨支行提供的格式合同，违约责任过高，利息、罚息、复利不应当重复计算。陈晓春、陈子新目前无力偿还借款，请求判决驳回兴业银行江滨支行的诉讼请求。 利嘉公司辩称，案涉商铺已经具备办理不动产抵押登记的条件，但因陈晓春拒不配合办理，导致抵押权客观上无法设立，其行为已经违反了抵押合同约定，违背了诚实信用原则，在此情况下赋予债权人对案涉商铺处置价款优先受偿，有利于保障交易安全和稳定，故兴业银行江滨支行对位于福州市仓山区××镇××路xxx店面折价或拍卖、变卖所得价款享有有权受偿权。同时，为避免保证人另行起诉的诉累，请求法院依法判令保证人承担本案的保证责任后，有权向陈晓春、陈子新追偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。兴业银行江滨支行提交的《个人购房抵押（保证）借款合同》、借款借据、《个人担保函》《不可撤销阶段性担保函》《预购商品房抵押权预告登记证》、客户还款明细清单、逾期利息计算表，利嘉公司提交的首次登记通知书、EMS面单、办理购房款结算及商品房权属登记相关手续通知函、邮寄情况跟踪表，均为书证，形式和来源合法、与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如兴业银行江滨支行所述。另查明，《个人购房抵押（保证）借款合同》还约定，还款方式为等额本息，自借款发放次月起年个月的10日及借款到期日为还款日。案涉商铺现已办理房屋首次登记。 本院认为，兴业银行江滨支行与陈晓春、陈子新签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。兴业银行江滨支行依约向陈晓春发放贷款，已履行合同义务。陈晓春逾期还款，构成违约，应承担违约责任，故兴业银行江滨支行要求陈晓春提前清偿全部借款本金、利息、罚息、复息。陈子新自愿为陈晓春的上述债务提供连带责任保证，其应对上述债务承担连带清偿责任。 关于兴业银行江滨支行是否对案涉商铺的处置价款享有优先受偿权以及阶段性连带责任保证人利嘉公司应当承担的责任问题，本院认定如下：由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉商铺已完成初始登记，并已具备将该商铺所有权登记至陈晓春名下进而进行抵押登记等物权登记的条件，但陈晓春怠于办理上述手续以致抵押登记未完成，故陈晓春有协助办理抵押登记的义务，利嘉公司应督促其办理。本院确定陈晓春应在三十日内协助办理案涉商铺抵押登记手续。 陈晓春若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商铺的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人兴业银行江滨支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，陈晓春虽尚未办理案涉商铺产权证，但该商铺已具备物权登记条件，应认定为属于陈晓春财产，客观上应作为陈晓春责任财产进行处置。其二，案涉商铺已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉商铺优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人兴业银行江滨支行有权处分购房人陈晓春于商品房买卖合同项下的合同权利，而陈晓春取得商铺所有权亦属于该权利范畴，故兴业银行江滨支行有权处置案涉商铺。综上，案涉商铺已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人兴业银行江滨支行对案涉商铺拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 此外，利嘉公司承诺的保证期间为“从主合同签订之日起至陈晓春取得所购房产的产权证并办妥以兴业银行江滨支行为第一抵押权人的房产抵押登记之日止”。因此，无论是案涉商铺的抵押登记手续办妥，还是因陈晓春逾期未办理抵押登记，本院依法确认兴业银行江滨支行对案涉商铺拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，利嘉公司的保证责任均因抵押权成立而终止，对于抵押权成立之后新产生的到期债务利嘉公司不再承担保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条规定，判决如下： 一、陈晓春应于本判决生效之日起十日内偿还兴业银行股份有限公司福州江滨支行借款本金314001.04元、利息（含罚息、复息）8711.53元[利息、罚息复利暂计至2019年6月11日，之后的利息、罚息、复息按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定计付至借款还清之日止]； 二、陈子新对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任； 三、陈晓春应于本判决生效之日起三十日内协助兴业银行股份有限公司福州江滨支行办理不动产［福州市仓山区××镇××路xxxx店面（预抵押登记号：榕房预ＦＺ押字第1××3号）］抵押登记手续，利嘉（福建）国际商贸有限公司应督促陈晓春并配合其办理抵押登记； 四、位于福州市仓山区××镇××路xxx店面抵押登记办妥后，或陈晓春逾期仍未办理抵押登记的，兴业银行股份有限公司福州江滨支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一确定的债权优先受偿； 五、利嘉（福建）国际商贸有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，并在实际履行担保责任后，有权向陈晓春追偿，但自前述房产抵押登记办妥之日起，或因陈晓春的原因未办理抵押登记，但兴业银行股份有限公司福州江滨支行根据本判决第三、四项对前述房产享有优先受偿权之日起，对《个人购房抵押（保证）借款合同》项下新产生的债务不再承担保证责任； 六、驳回兴业银行股份有限公司福州江滨支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10303元，由陈晓春、陈子新、利嘉（福建）国际商贸有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 黄宜财 审 判 员 叶士怡 审 判 员 林义挺 二〇一九年十二月五日 法官助理 吴厚鑫 书 记 员 陈凯丽 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 3.《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 4.最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。