广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11466号上诉人（原审原告）：李键林，男，汉族，1978年10月6日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：邱莉莉，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕妃，广东正大方略律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：梁喜标，男，汉族，1977年6月16日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：冯燕玲，广东聚理律师事务所律师。上诉人李键林、梁喜标因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初6384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李键林上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判梁喜标赔偿李键林损失488703元；2.案件诉讼费由梁喜标承担。事实和理由:一、双方签订的《厂房租赁合同书》合法有效，一审法院以梁喜标未提供建设工程规划许可证或主管部门批准建设的资料为由认定合同无效依据不足。佛山市顺德区大良某股份合作经济社（以下简称某经济社）已出具证明，证实涉案厂房产权属于该社，其同意将厂房出租给李键林使用，且该社声称厂房为合法建筑，可作为企业营业场所。故一审判决认定有误。二、即使合同无效，一审也已查明合同无效的过错方是梁喜标，梁喜标也应当赔偿李键林的全部损失（包括转租租金收益、转租违约金、装修损失）。李键林在二审期间补充上诉意见称：1.根据我国公司登记管理条例第二十四条的规定，公司住所是公司享有使用权的文件，若涉案合同无效，李键林对厂房没有使用权，则李键林无法申领营业执照。2.合同有效应继续履行，现梁喜标拒绝继续履行并转租他人，应就提前解除合同承担违约责任。3.梁喜标的违约行为给李键林造成了巨大的损失，应向李键林赔偿可期待的转租收益、转租违约金及装修损失。4.李键林提供的其与案外人黄某辉签订的装修明细合同可以证明，李键林花费83000元进行装修，提高了厂房的价值。台风过境导致厂房坍塌，但对李键林装修部分的使用价值影响不大，，后续仍可使用，一审判决只认定了60000元不当。梁喜标辩称，以其上诉意见作为答辩意见。梁喜标上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回李键林的赔偿请求，梁喜标无需向李键林赔偿60000元；2.一、二审诉讼费由李键林承担。事实和理由:一、李键林称投入了装修，但未能提供任何凭证，一审法院仅凭李键林与案外人签订的转租合同约定的装修价值作为计算赔偿的依据，过于草率。首先，厂房之前一直正常使用，因台风登陆造成损坏后，梁喜标自行找保险公司进行修复，李键林并未投入修复费用。其次，涉案厂房面积为1200平方米，李键林转租面积为1500平方米，不应当按照1500平方米的面积计算装修赔偿，且李键林转租是根据行业估价并非实际投入，显失公平。二、双方因转租事宜发生争议，但梁喜标一直未明确同意转租，李键林未经同意擅自转租，对合同无效也存在过错，双方应当按照过错承担相应的责任，不应由梁喜标承担全部过错责任。李键林辩称，李键林已经在二审提交证据证明装修投入。对于合同无效的过错问题，不是因为擅自转租决定过错方，转租与李键林无关，是梁喜标推卸责任。李键林向一审法院提出诉讼请求：1.判令梁喜标向李键林返还收取的租房押金41200元；2.判令梁喜标赔偿李键林的损失488703元；3.判令梁喜标承担案件诉讼费用。一审法院查明：2006年9月22日，梁喜标、冯某杰与案外人李某元、冯某光签订土地承包租用合同一份，约定由梁喜标与冯某杰租用案外人李某元、冯某光在某居委会某一股份社村尾某工业区3号地，土地面积为25000平方米，租期为2007年10月1日起至2037年9月30日止。2006年9月22日，佛山市顺德区某社区*民委员会出具证明一份，确认佛山市顺德区大良某某工业区3号地址的房屋产权属冯某杰与梁喜标所有，建筑面积25000平方米已竣工验收，同意该建筑物作为商业（工业）用途投入使用。2018年3月26日，李键林、梁喜标签订厂房租赁合同一份，约定：李键林向梁喜标租赁佛山市顺德区大良某某工业区工业大道9号之2-1座厂房，租赁面积为1200平方米，租期为三年，自2018年4月10日起至2021年4月9日止；租金每平方米13元每月，合计每月租金15600元，李键林应于每月5日前向梁喜标交纳租金与管理费，否则应按每天1%支付逾期违约金，逾期缴纳达一个月，梁喜标有权收回出租厂房，收取合同租期内总租金的20%作违约金；李键林应向梁喜标缴纳合同保证金31200元，水电保证金10000元，若李键林违约，所有保证金不得退回；租赁期内，李键林未征得梁喜标书面同意，将租赁厂房的全部或部分直接或间接转让、转租、分租、承包或以与他人合伙的名义转由第三者部分使用或共用的，梁喜标有权单方面解除合同并要求李键林承担违约责任。合同签订后，李键林向梁喜标支付了厂房保证金31200元、水电保证金10000元。后梁喜标向李键林交付了厂房，李键林收到厂房后进行装修使用。2018年9月16日，台风山竹登陆广东，造成涉案厂房损坏，李键林于9月份搬离涉案厂房。2018年10月24日之后，李键林、梁喜标曾就转租问题多次沟通，梁喜标同意李键林将涉案厂房转租他人。庭审中，李键林提供与案外人张某签订的厂房租赁合同与解除合同协议书各一份，该租赁合同约定：案外人张某向李键林租赁佛山市顺德区大良某某工业区工业大道9号之2-1座厂房，租赁面积为1300平方米，阁楼办公室面积200平方米，租期自2018年11月1日起至2021年4月9日止；出租面积1300平方米每月18元每平方米，阁楼200平方米租金按每月16元每平方米计算，合计租金为26600元每月；案外人张某一次性补偿李键林装修费60000元；案外人张某应向李键林支付合同保证金79800元、水电保证金10000元。上述解除合同协议书约定：李键林与案外人张某同意于2018年11月15日解除上述租赁合同，由李键林于2019年3月31日前将违约金106400元支付给案外人张某，案外人张某收到该违约金后，不再追究李键林的责任。2018年12月2日，李键林向案外人张某转账支付了违约金53200元。2019年5月9日，佛山市顺德区大良街某社区*民委员会出具同地址证明一份，载明佛山市顺德区大良某某工业区工业大道X号之2-1座厂房的房产地址，与佛山市顺德区***委会某一股份社村尾某工业区3号的房产地址为同一地址。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。梁喜标未能提供上述文件，双方签订的涉案租赁合同无效。因双方签订的涉案租赁合同无效，梁喜标应向李键林退还租房押金41200元，李键林该请求一审法院予以支持。因双方签订的涉案租赁合同无效，李键林与案外人张某签订的厂房租赁合同无效。即李键林请求梁喜标按该合同赔偿预期损失无理，一审法院不予支持。然，梁喜标同意李键林转租，且梁喜标未取得建设工程规划许可证，合同无效的过错在于梁喜标，梁喜标应对合同无效造成的损失承担责任。李键林在取得涉案厂房后，进行了装修。从李键林与案外人张某签订的租赁合同的约定来看，该时点李键林装修价值尚存60000元，即梁喜标应对此损失承担责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、梁喜标于判决发生法律效力之日起十日内返还李键林保证金41200元；二、梁喜标于判决发生法律效力之日起十日内赔偿李键林60000元；三、驳回李键林的其他诉讼请求。案件受理费减半为4549.52元，由李键林负担3680.67元，梁喜标负担868.85元。二审期间，李键林向本院提交了证据1.厂房装修明细合同，证据2.装修前后效果对比图，证据3.转账凭证，证据4.装修款明细，证据5.费用报销单作为新证据，拟证明其投入的装修费用为78000元。梁喜标没有向本院提交新证据。本院组织双方当事人进行了质证。经审查，李键林提交的证据1没有签订合同的双方签名，梁喜标对其真实性不予确认，本院不予采信；证据2为李键林单方提交，梁喜标对其真实性不予确认，本院不予采信；梁喜标对李键林提交的证据3-5的真实性、合法性予以确认，上述证据能够相互印证，证明李键林对涉案厂房进行了装修，本院予以采信。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。另查明，李键林在承租期间对涉案厂房进行了装修并支出了83000元。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.涉案合同的效力；2.一审法院判令梁喜标赔偿李键林60000元是否合理。关于争议焦点一。李键林上诉主张，涉案厂房经某经济社出具证明证实为合法建筑，其亦以该厂房地址领取了公司的营业执照，故一审判决以其未取得提供建设工程规划许可证或主管部门批准建设的资料为由认定合同无效依据不足。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，梁喜标、李键林均不能举证证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证，故一审判决认定二人签订的涉案厂房租赁合同无效，并无不当。其次，即使某经济社出具证明证实涉案厂房为合法建筑，但某经济社不是出具建设工程规划许可证的法定职权机关，其提供的证明不能作为认定涉案厂房已取得建设工程规划许可证的依据。由此，李键林关于涉案厂房租赁合同有效及建立在合同有效基础上的相关主张均于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。李键林上诉主张，梁喜标作为合同无效的过错方应赔偿其租金收益、转租违约金及装修损失合共488703元。梁喜标上诉主张，一审判决认定李键林的装修损失为60000元依据不足，且梁喜标在涉案厂房被台风损坏后自行找保险公司进行修复，李键林并未投入修复费用，且李键林未经其同意转租，其不应向李键林赔偿装修损失。首先，如前所述，李键林与梁喜标签订的涉案厂房租赁合同无效。无效的合同，自始没有法律约束力。李键林基于无效的租赁合同上诉主张预期的转租租金、违约金损失，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，根据李键林在一审中提供的其与梁喜标之间的微信通话记录，梁喜标与李键林曾就转租问题多次进行沟通且未提出任何异议，结合梁喜标明知涉案厂房未取得规划许可文件仍出租给李键林并同意李键林转租的实际情况，一审判决认定梁喜标对合同无效存在过错，并应当赔偿李键林因此受到的损失，并无不当。本案中，李键林已举证证明其对涉案厂房进行了装修并支出了83000元，但装饰装修本身存在折旧问题，李键林与案外人张某签订的租赁合同中对装修补偿费的约定亦体现了该厂房当时的装修价值，故一审法院判令梁喜标赔偿李键林60000元装修损失，处理妥当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李键林、梁喜标的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9030.54元，由上诉人李键林负担7730.54元，由上诉人梁喜标负担1300元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月十七日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣