四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1521民初4361号 原告：刘泽会，女，1981年9月23日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：周拥军，四川酒都律师事务所律师，执业证号××。 被告：杨**，男，1986年11月13日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被告：林书兰，女，1984年10月4日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 二被告委托诉讼代理人：尹雄飞，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号××。 二被告委托诉讼代理人：黄薛桦，四川明炬（宜宾）律师事务所实习律师。 原告刘泽会诉被告杨**、林书兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案受理后，依法适用简易程序，因本案案情复杂，本院依法转为普通程序公开开庭进行审理。原告刘泽会委托诉讼代理人周拥军，二被告委托诉讼代理人尹雄飞、黄薛桦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告刘泽会向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令二被告向原告给付房屋租赁合同约定的转让费5万元以及房屋租赁期间的物业管理费7072元及其违约金3465元，合计60537元；2.请求人民法院判令二被告向原告给付逾期付款的利息，利息按银行同期贷款利率计算，计算至付清之日，现暂计算至起诉之曰的利息为2175元；3、请求人民法院判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由，2015年5月3日，原告刘泽会与被告杨**签订《房屋租赁合同》，合同约定将原告位于叙州区南广路的绿洲家园小区的营业房出租给被告经营使用，并由被告向物业管理公司缴纳相应的物业管理费用，如转让被告支付原告伍万元转让费等其他事项进行约定。合同签订后，原告依约将出租房屋交付给被告租赁使用。2018年8月6日，二被告将该承租的营业用房转让给他人，原被告双方签订的房屋租赁合同因此终止。经原告多次催收，二被告拒绝支付转让费及其物业管理相关费用，至今分文未付。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向人民法院提起民事诉讼，请求人民法院对原告的诉讼请求依法予以裁判。 二被告辩称：1.答辩人与被答辩人的租赁关系于2018年已经终止；2.关于《房屋租赁合同》第七条约定的是“租赁期间，乙方如需将房屋转让给第三方，必须征得甲方同意，由甲方与受让方另行签订租赁合同，本合同同时终止。乙方如需转让，须甲方同意双方协商后，乙方支付甲方五万元转让费，其余转让费由乙方收取。”，此款第一句是约定的转租，而第二句是对所有权处分即转让的约定；3.答辩人在向被答辩人告知转租事宜时，并不存在隐瞒（欺骗）的行为，答辩人与次承租人的转让与本案无关联性；4.被答辩人明确不予退还保证金同意终止房屋租赁合同后，又再行起诉有违诚信原则，不利于保护交易安全。 原告围绕诉讼请求及抗辩反诉主张的事实依法提交了以下证据：原告身份证复印件，证明原告主体信息；2015年5月3日《房屋租赁合同》；2018年8月6日《协议书》以及宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1521民初8314号民事判决书；2019年7月15日《律师函》、2019年8月13日物业管理公司专用收据一张，证明原告是对物业费进行了缴纳的；宜宾市中级人民法院二审判决书。被告提供了被告的身份证复印件，证明被告主体信息；另案的庭审笔录、判决书复印件，证明原告是经被告同意转租给黄晶的，当日原告与案外人签订合同的事实，并收取租赁费，产生新的租赁关系；接处警登记表，证明被告在经营店面期间因物业管理不当发生偷盗的事实。 本院经审理认定事实如下：2015年5月3日，林书兰的丈夫杨**（乙方／承租人）与案涉租赁房屋的所有权人刘泽会（甲方／出租人）签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将位于××路××小区××房，出租给乙方用作合法经营。一、甲方将该小区××号楼××号房屋租给乙方，租期从2015年5月3日起至2025年5月2日止。二、乙方每季向甲方预缴租金，每月租金为人民币7200元，每次租金到期前10天向甲方缴纳下一轮租金，逾期不缴视为乙方违约，按月租金的1%向乙方加收滞纳金，并可以解除合同。三、乙方缴纳租赁保证金7200元，若无违约现象，退房时退还乙方；如违约，甲方不退还保证金……六、该营业房由宜宾绿洲家园物业管理公司管理，乙方应服从物业公司的管理并缴纳相应的物业管理费用。七、租赁期间，乙方如需将房屋转租给第三方，必须征得甲方同意，由甲方与受让方另行签订租赁合同，本合同同时终止。乙方如需转让，须甲方同意双方协商后，乙方支付甲方伍万元转让费，其余转让费由乙方收取。如因不可抗力的自然灾害导致毁损，本合同自然终止，互不承担责任。如未经甲方同意，乙方擅自转租给第三方，则甲方有权将房屋收回，本合同同时终止，所有由乙方自行承担，甲方概不负责。……十四、租赁时间从2016年5月3日起，每年房租按10%增收。”刘泽会于“出租方”处签字并捺印，杨**于“承租方”处签字并捺印。 2018年8月6日，林书兰（甲方／转让方）与黄晶（乙方／受让方）签订《协议书》，约定“一、1.甲方租赁门面房子位于宜宾市翠屏区××路××号，保证乙方享有甲方签订租赁合同中所享有的权利义务，租赁期间乙方按照甲方租赁期间和租金签订的合同不变；2.门面房转让乙方后同意代甲方履行原有门面租赁合同中权利和义务，法律允许的情况下甲方营业执照等变更为乙方名字，甲方在转让给乙方期间如有违法经营的行为由甲方承担法律责任。三、乙方于本合同签订之日起向甲方支付转让金共计220000元，甲方在合同签订后货物清点完立即向乙方腾让门面房并交付钥匙，上述费用包括门面装饰装修、设备、门面押金、小区物管费及押金等；付款方式：乙方第一次付款130000元，第二次90000元两个月内付清；……四、乙方接手前该店铺债权债务由甲方负责，乙方接手后经营各种行业亏损赚钱产生的债权债务和法律责任由乙方负责。……。林书兰于甲方处签名并捺印，黄晶于乙方处签名并捺印。林书兰的丈夫杨**对林书兰与黄晶签订《协议书》的行为予以认可。同日即2018年8月6日，林书兰向黄晶出具《收条》一张，载明“2018年8月6日收到黄晶人民币130000元。”黄晶认可其未向林书兰支付剩余90000元。后林书兰就该90000元未付款项向宜宾市翠屏区人民法院提起诉讼，经宜宾市中级人民法院终审判决：被告黄晶向林书兰支付转让金90000元。 刘泽会（甲方）与黄晶（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于××路××小区××房，出租给乙方用作合法经营。一、甲方将该小区十四楼17号房屋租给乙方，租期从2015年5月3日起至2025年5月2日止。二、乙方每月向甲方预缴租金，每月租金为人民币7900元，每次租金到期前10天向甲方缴纳下一月租金，逾期不缴纳视为乙方违约，按月租金的1%向乙方加收滞纳金，并可以解除合同。三、乙方缴纳租赁保证金7900元，若无违约现象，退房时退还乙方，如违约，甲方不退还保证金……。该合同的落款时间为2015年5月3日，刘泽会与黄晶均认可该份租赁合同实际签订时间是2018年8月。原告称签订该份合同时，被告杨**告知系因为门面经营不善，无偿转给“妹妹”黄晶进行经营，方同意与黄晶签订该份合同，并收取了黄晶保证金7900元。后被告林书兰与黄晶因未支付部分转让费发生纠纷，原告作为证人在翠屏区人民法院出庭作证，才知道林书兰与黄晶之间的转让系有偿转让，故根据合同约定向本院提起诉讼。 另查明，被告租赁期间2015年5月3日至2018年8月6日的物业管理费7072元，由原告向物管公司支付。 本院认为，原告与被告杨**签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，其合同合法有效。被告林书兰与案外人黄晶签订的《协议书》得到了被告杨**的认可，经终审判决为有效协议。本案争议的焦点是：被告是否应当向原告支付转让费50000元？根据合同约定“租赁期间，乙方如需将房屋转让给第三方，必须征得甲方同意，由甲方与受让方另行签订租赁合同，本合同同时终止。乙方如需转让，须甲方同意双方协商后，乙方支付甲方五万元转让费，其余转让费由乙方收取。”，本案双方建立的是租赁关系，被告杨**并无权利处分所有权，被告辩称“此款第一句是约定的转租，而第二句是对所有权处分的约定”的辩论意见，本院不予采纳，原告称其与黄晶签订《房屋租赁合同》时并不知晓是有偿转让，因而未要求被告支付转让费的诉讼理由符合情理，后经翠屏区人民法院通知其作为证人出庭作证后，方知自己的合同权利受到了侵害，要求被告支付相应转让费的诉讼请求，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。被告杨**给付的保证金7200元，应予扣除。根据合同约定，被告应支付租赁期间的物业管理费7072元，现原告也代为支付，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告主张的逾期付款利息，并无合同约定，本院依法予以驳回。但根据合同相对性原理，以上合同义务应由被告杨**向原告承担，依法应驳回对被告林书兰的起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告杨**在本判决发生法律效力后十日内支付原告刘泽会转让费42800元，； 二、被告杨**在本判决发生法律效力后十日内支付原告物业管理费7072元； 三、驳回原告刘泽会对被告林书兰的起诉。 四、驳回原告刘泽会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1368元，由被告杨**负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  杨 红 审 判 员  刘习羽 人民陪审员  席锦阳 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  罗诗语