青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0202民初553号 原告:青岛金宏顺房地产开发有限责任公司，住所地青岛市市**台湾路**。统一社会信用代码91370200661298529L。 法定代表人：王希伟，职务：总经理。 委托诉讼代理人：张风军，山东颐衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白永明，山东颐衡律师事务所律师。 被告:王文艳，女，1971年2月17日生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：陈相文，山东復泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔田婉瑜，山东復泰律师事务所实习律师。 原告青岛金宏顺房地产开发有限责任公司与被告王文艳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张风军、白永明被告委托诉讼代理人陈相文、崔田婉瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认原被告就金宏花园南区XXXXXXXXX户房屋签订的《青岛市商品房预售合同》无效；2.依法判令被告返还位于青岛市市南区台湾路X号金宏花园南区XXXXXXXXXXXX户房屋；3.诉讼费用由被告负担。事实与理由:2012年10月15日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的青岛市市南区台湾路X号金宏花园南区XXXXXXXXX户房屋。合同签订时，原告已明确告知被告案涉房屋尚未取得《商品房预售许可证》。截至今日，原告亦未取得《商品房预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原被告签订的上述合同应当认定为无效。请求依法支持原告诉讼请求。 被告辩称：原告诉请不成立，应依法驳回，理由如下：1.合同依法成立。双方已实际履行，应受法律保护。合同约定的面积以房屋实际面积为准，应是205平方米，约定的价格是205万元，被告已经交付150万元，在此基础上，原告又向被告借款160万元。被告已经实际居住，不存在返还的问题。2.根据合同法规定，合同无效应是违法的强制性规定，一般情况下根据促成交易的原则，非违反强制规定的情况都作为有效处理。本案原告已经具备城市房地产管理法第44条规定的办理预售许可证的条件，该条件即具备土地使用权证、建设用地规划许可证、投资25%以上等主要条件。被告在购买该房屋时原告都已经向被告提供上述证件，且当时的房屋已经建成投资远远超过25%，原告怠于办理销售许可证，这对被告是无辜的，被告无权代为办理，且销售许可证是原告开发企业与政府之间的行政管理行为，不应当以其作为合同效力的依据。3.从2008年开始被告向原告订购房屋并陆续付款，至今已经超过10年，现在房价与10年前不可同日而语。原告此时以其自身的过错要求确认合同无效，有违诚实信用的基本原则，应依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院依法对双方提交的证据进行了审查认证并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2012年10月15日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的位于青岛市市南区台湾路X号金宏花园南区XXXXXXXXXX户房屋，据甲方（原告）暂测该房屋总建筑面积为353.18平方米，其中套内建筑面积为301.12平方米、公用分摊建筑面积为52.06平方米。每平方米房屋建筑面积(不包含房屋全装修价格)为20100元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方（被告）购买该房屋的总房价款（包含房屋全装修价格）暂定为7098918元。房屋建筑面积以青岛市房地产登记中心认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。乙方于2012年10月15日前支付130万元，于2013年1月15日前支付5795918元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过15天后，甲方有权选择下列方案追究乙方责任:甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的5％，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。；甲方定于2013年7月31日将涉案房屋交付乙方。该合同补充条款第一条约定：乙方已知甲方尚未取得《商品房预售许可证》，房屋即将完工。乙方自愿要求与甲方签订本销售合同，按合同支付房屋价款。 2.被告提交“关于金宏花园南区X号楼XXXXX户房屋的价格说明”，以此证明因被告为原告做出过重大贡献，原告将案涉房屋价格由20100/平方米降至10000/平方米，对房款总价及交付方式也进行了变更。原告对该证据材料的真实性和证明事项均有异议，认为被告从未与原告达成过房价变更及支付方式变更的协议，且被告无证据证明其在说明中提到的从资金规划、土地搬迁等方面给原告做出重大贡献，存在原告原法定代表人赵永刚与被告之间非法利益往来的可能性；即便该证据真实也是无效的，只是对房屋预售合同的补充；证据签字时间为2012年12月17日，此时涉案房屋依然未取得预售许可。 3.自2008年10月至2012年8月期间，被告向原告交付款项150万元。 4.案涉房屋土地于2009年3月6日取得建设工程规划许可证，于2009年5月13日取得建设用地使用权证，于2009年5月22日取得建设用地规划许可证，后经多次规划变更，青岛市规划局于2016年1月27日确定了最终规划变更，并于同年6月6日出具《建设工程竣工规划核实合格证》；案涉房屋已竣工，勘察、设计、监理等单位已在《青岛市建设工程竣工验收备案表》上盖章，但施工单位尚未盖章确认，竣工验收手续尚未办理，但已交付使用。被告于2013年在案涉房屋内居住至今。2014年7月23日，案涉房屋已经通过消防验收。 5.应原告申请，本院委托南京东南司法鉴定中心对被告提交的标称日期为“2012年12月17日”的“关于金宏花园南区四号楼1103户房屋的价格说明”中“法定代表人”处签名字迹“赵永刚”及印文“青岛金宏顺房地产开发有限责任公司”的真伪及形成时间进行鉴定。鉴定结论为：①据现有鉴定材料，送检标称日期为“2012年12月17日”的“关于金宏花园南区四号楼1103户房屋的价格说明”中“法定代表人”处签名字迹“赵永刚”与送检样本字迹“赵永刚”不是同一人书写；②据现有鉴定材料，送检标称日期为“2012年12月17日”的“关于金宏花园南区X号楼XXXX户房屋的价格说明”上印文“青岛金宏顺房地产开发有限责任公司”与送检样本印文“青岛金宏顺房地产开发有限责任公司”不是同一枚印章盖印形成；③由于送检材料自身条件所限，不能鉴定日期为“2012年12月17日”的“关于金宏花园南区X号楼XXXX户房屋的价格说明”的形成时间；④由于送检材料自身条件所限，不能鉴定日期为“2012年12月17日”的“关于金宏花园南区X号楼XXXX户房屋的价格说明”上打印字迹与印文“青岛金宏顺房地产开发有限责任公司”形成的先后顺序。 本院认为，2012年10月15日，原被告签订的《青岛市商品房预售合同》及《补充条款》具备商品房销售管理办法规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定该合同及补充条款构成原被告双方合意签订的商品房买卖合同。案涉房屋于2014年7月23日通过消防验收，于2016年1月27日确定了最终规划变更，并于同年6月6日取得《建设工程竣工规划核实合格证》，勘察、设计、监理等单位已在《青岛市建设工程竣工验收备案表》上盖章，具备合法的建设审批手续，已竣工并交付使用，原预售合同已转化为现房销售合同，因此，原被告签订的《青岛市商品房预售合同》及《补充条款》应认定合法有效，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另外，原告申请对标称日期为“2012年12月17日”的“关于金宏花园南区X号楼XXXX户房屋的价格说明”中有关内容进行鉴定，经审理，该证据材料及鉴定结论与本案原告诉讼请求没有关联，对本案的裁判结果没有实质性影响，因此，本院对该证据材料及鉴定结论不做评价。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告青岛金宏顺房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告青岛金宏顺房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  高振东 人民陪审员  范 伟 人民陪审员  赵 莲 二〇一九年十二月十日 书 记 员  张 舵