广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初3160号原告：佛山市三水裕华房地产发展有限公司，住所地：广东省佛山市三水区西南街道西青大道**时代廊桥花园**203（自编3），统一社会信用代码91440607778314975Q。法定代表人：周四阳，总经理。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志坤，广东泽康律师事务所律师。被告：吴冬梅，女，1972年11月9日出生，汉族，住陕西省石泉县。被告：席兆才，男，1972年4月7日出生，汉族，住陕西省石泉县。原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司（以下简称裕华房地产公司）与被告吴冬梅、席兆才房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告裕华房地产公司的委托诉讼代理人马颖仪到庭参加诉讼，被告吴冬梅、席兆才经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裕华房地产公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告吴冬梅签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议；2．判令被告吴冬梅在合同解除之日起15日内协助原告到房管部门办妥解除合同备案、注销佛山市三水区的预告登记全部手续，并承担由此产生的相关税费和手续费用；3．判令被告吴冬梅在合同解除之日起15日内协助原告到住建部门、银行办理佛山市三水区住宅专项维修资金6907.47元的退款手续；4．判令被告吴冬梅向原告支付解除合同违约金138149.4元；5．判令被告吴冬梅在合同解除之日起30日内办妥退还佛山市三水区的相关手续并将房屋腾空归还给原告；6．判令被告吴冬梅向原告支付房屋使用费（按照138.15元／天计算，自2016年6月28起至将案涉物业归还给原告之日止，暂计至2019年6月3日为147958.65元）；7．判令被告吴冬梅、席兆才向原告返还代偿款449245.71元及计至实际清偿之日止的利息（自2019年5月24日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，暂计至2019年6月3日为588.94元）；8．判令被告吴冬梅向原告支付律师费29000元；9．判令被告吴冬梅、席兆才承担本案全部诉讼费、财产保全费。事实与理由：原告与中国工商银行股份有限公司佛山分行（以下简称工行佛山分行）签订协议，约定工行佛山分行为购买时代廊桥花园的购房人提供贷款服务。根据合同约定，在购房人办妥正式抵押登记手续并将《房屋他项权证》交工行佛山分行收押之前，原告为购房人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2015年6月4日，原告与被告吴冬梅签订了合同编号为20150604032405的《广东省商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）以及《〈商品房买卖合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》），约定被告吴冬梅向原告购买位于佛山市三水区（以下简称案涉房产），总价690747元，被告吴冬梅选择按揭贷款方式付款。《补充协议》第四条第5款、第十五条约定，因被告吴冬梅未能按照其与按揭银行签署的按揭贷款合同约定偿付按揭款，导致原告需向银行承担担保责任的，原告有权在承担保证责任的范围内向被告吴冬梅追偿，并有权单方面解除《买卖合同》；有权要求被告吴冬梅按照案涉房产总价款的20%支付违约金，原告将在被告吴冬梅已付款项中扣除税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费后，将余款无息退回给被告吴冬梅；被告吴冬梅应自合同解除之日起15日内与原告到房管部门办妥合同解除的全部手续；被告吴冬梅应于《买卖合同》解除之日起30日内办妥退房手续并将案涉房产腾空归还给原告；被告吴冬梅应自收楼之日起至将案涉房产归还给原告之日止，每日按涉案房产总价款的0.02%向原告支付房屋使用费。原告已于2016年6月28日将案涉房产交付被告吴冬梅。2015年12月9日，两被告与中国工商银行股份有限公司佛山三水支行（以下简称工行三水支行）签订了《个人购房借款／担保合同》，约定两被告向工行三水支行贷款480000元用于支付案涉房产的房价款。工行三水支行依约发放了上述贷款。2019年2月11日，因两被告未如期偿还月供款，工行三水支行提起诉讼，佛山市三水区人民法院经审理于2019年3月19日作出（2019）粤0607民初974号民事判决书，判令：一、被告吴冬梅、席兆才于本判决生效之日起十日内向原告偿还借款本金420000元及其利息和罚息（利息和罚息的计算方式：1.至2019年1月21日止的利息和罚息共11485.49元；2.自2019年1月22日起至借款本息清偿之日止，以420000元为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮7%计算借款利息，再上浮50%计算罚息）；二、被告佛山市三水裕华房地产发展有限公司对上述判项确定的给付义务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司佛山三水支行其他的诉讼请求。案件受理费3886元由两被告和裕华房地产公司共同负担。该判决还认定，原告“在承担本案连带清偿责任后，有权向被告席兆才、吴冬梅追偿。”该案判决于2019年4月17日已生效。在催告两被告履行生效判决确定的支付义务无果后，按工行三水支行要求，原告已于2019年5月23日代两被告支付了共计449245.71元（含诉讼费3886元）。（2019）粤0607民初974号判决确定的义务已由原告履行完毕。但两被告至今未向原告清偿该笔代偿款。原告为了解决与被告之间的纠纷，已依法委托广东泽康律师事务所代理本案，为此产生律师费29000元。因原告已按合同约定承担了担保责任，根据《补充协议》第四条、第十五条的约定，原告有权解除《买卖合同》及《补充协议》，要求被告吴冬梅归还案涉房产，要求被告吴冬梅支付案涉房产的房屋使用费，要求被告吴冬梅按照案涉房产房价款总金额的20%支付违约金，要求被告吴冬梅承担本案的诉讼费、财产保全费、律师费。根据（2019）粤0607民初974号判决的认定，原告有权向两被告追偿代其支付的449245.71元及利息。原告有权在被告吴冬梅已支付的房款中直接扣除前述全部款项。鉴于案涉房屋已交付被告，并办理了预告登记手续，在《买卖合同》解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，原告有权要求被告吴冬梅协助原告到房管部门办理注销案涉房产的预告登记及办理住宅专项维修资金退款等全部手续，并要求被告吴冬梅承担由此产生的相关税费和手续费用。两被告未答辩也未提交任何证据材料。根据原告提供并经庭审质证的两被告身份证、常住人口登记卡、结婚证，《买卖合同》、《补充协议》、时代廊桥花园收楼确认书、预购商品房抵押权预告登记证书，以及（2019）粤0607民初974号民事判决书、招商银行2019年5月23日付款回单、工行三水支行2019年5月24日出具的确认函、诉讼委托代理合同等证据，本院确认原告起诉的事实。另查明，被告吴冬梅所购的案涉房产于2015年12月22日办理了预购商品房抵押权预告登记，证号为粤房地预登佛预字第××号。原告提起本案之诉后，本院通过中国邮政EMS（法院专递邮件），按照两被告在《个人购房借款/担保合同》中预留的法律文书送达地址以及身份证上的户籍所在地，先后两次向两被告送达起诉状等应诉材料未果后，依法进行了公告送达，2019年11月2日视为两被告收到应诉材料。本院认为，原告与被告吴冬梅签订的《买卖合同》、《补充协议》系双方平等自愿协商的意思表示，主要内容没有违反法律、法规的规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据《补充协议》的约定，若被告吴冬梅未按约定偿付按揭款，导致银行要求原告承担担保责任的，原告有权在承担保证责任的范围内向被告吴冬梅追偿，并有权单方面解除合同，要求被告吴冬梅承担相应的手续费、税费、违约金及因此而支出的诉讼费、律师费。上述合同及补充协议签订后，被告吴冬梅因未按期向工行三水支行清偿案涉房屋的按揭贷款而被提起诉讼，原告依约履行其担保责任，代两被告向工行三水支行归还了全部贷款本息及相应的诉讼费。原告代为清偿后，两被告至今未向原告返还代为偿还的费用。现原告据此要求解除与被告吴冬梅签订的《买卖合同》并追偿相关费用，符合约定，本院予以支持。诉讼中原告明确表示以提起本次诉讼的方式通知被告吴冬梅解除《买卖合同》，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案应以被告吴冬梅收到应诉材料之日（即2019年11月2日）为《买卖合同》解除之日。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本院对原告的其他诉讼请求作如下认定：（一）关于原告要求被告吴冬梅协助办理解除合同备案、注销案涉房产的预告登记手续并承担相关税费、手续费用，以及办理案涉房产住宅专项维修资金退款手续上述合同解除后，被告吴冬梅应遵循诚实信用原则，协助原告办理该合同解除后的全部手续，包括配合原告办理案涉房产的买卖合同备案登记注销、住宅专项维修资金的退款等一系列相关手续，并承担相应的税费、手续费，以便原告能够顺利进行下一次房屋买卖交易，原告提出的相关诉请合法有理，本院予以支持。（二）关于《买卖合同》、《补充协议》解除后，原告与被告吴冬梅之间的房产和购房款相互返还问题依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，恢复原状为合同解除后果之一。作为双务合同的《买卖合同》被解除后，被告吴冬梅应当将房屋返还给原告，并支付房屋占有使用的费用，原告则应将收取的房价款同时返还给被告吴冬梅，并支付资金占用费（利息），双方互为返还之前，房屋占用使用费与资金占用费相互抵消，故在被告吴冬梅腾退案涉房产之前，原告仅须向被告吴冬梅支付本金，无须支付利息。据此，原告诉请被告吴冬梅腾退案涉房产合理，应予支持。因冲抵了应支付给对方的资金占用费，故对原告诉请的房屋占有使用费，不予支持。《买卖合同》解除后，按理原告亦应同时向被告吴冬梅退还该房屋全部购房款690747元，但由于被告吴冬梅未到庭应诉，未能在本案中提出反诉，也没有提出抵销主张，故对该部分款项本案不作处理，当事人可以另行协商或诉讼处理。（三）关于原告就代为偿还银行贷款向两被告追偿的问题根据《补充协议》相关约定，原告有权在承担保证责任的范围内向被告吴冬梅追偿，并要求其承担因此而支出的诉讼费。因此，原告代为向工行三水支行偿还的449245.71元（含诉讼费3886元），被告吴冬梅应予返还并支付利息（利息计算方式：以449245.71元为初始基数，自2019年5月24日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。据原告诉请以及（2019）粤0607民初974号民事判决书，被告席兆才对被告吴冬梅应返还的代偿费用及相应的利息承担连带责任。（四）关于律师代理费《补充协议》约定了因解除合同而产生的律师费由被告吴冬梅一方承担，该费用也是原告在本案中实现债权的必然支出，应予以相应支持。但考虑到：1、本案委托属于同一房地产公司将一系列案情基本相同的合同纠纷，打包交给相对固定的代理人进行诉讼，具体案情也相对简单、类型化，收费理应少于普通的个案委托；2、本案中，因被告的违约行为明确且被生效民事判决所确认，可以确定被告将承担相应的败诉后果，加上案涉房产尚属原告所有，被告也已向原告实际支付了一定数额的购房款，因此原告包括返还代偿费用、赔偿律师费等在本案中诉请的债权基本上都能够得到足额清偿。在这种情况下，若对被告未能介入、仅由原告与律师事务所双方合意直接确定的代理费全部予以支持，可能导致权利滥用进而影响被告的合法权益。故对原告主张的律师代理费，本院根据公平原则以及本案实际，参照广东省律师收费标准及本区域律师收费情况，酌定支持12000元，原告主张过高的部分不予支持。（五）关于违约金《买卖合同》因被告吴冬梅的违约行为而被解除，按照《补充协议》约定，被告吴冬梅理应承担违约责任。但如上所述，本院已确认涉讼合同解除，被告方丧失将案涉房屋登记至自己名下的请求权，且还应向原告返还全部代偿费用及利息，并承担原告实现债权所产生的诉讼费、律师费，结合案涉房产所在区域的现行房价不低于《买卖合同》订立时的价格，原告所受损失基本得到弥补。故原告再另行请求违约方支付相当于总房价20%违约金过高，本院酌情支持10%，即69074.7元（690747元×10%）。被告吴冬梅、席兆才经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司与被告吴冬梅于2015年6月4日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20150604032405）及《〈商品房买卖合同〉补充协议》于2019年11月2日解除；二、被告吴冬梅于本判决生效之日起三十日内将位于佛山市三水区的房屋腾空退还给原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司；三、被告吴冬梅于本判决生效之日起十五日内协助原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司到房地产管理部门办理佛山市三水区的合同备案解除、预告登记注销等全部合同解除手续，并承担相关费用；四、被告吴冬梅于本判决生效之日起十五日内协助原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司办理佛山市三水区住宅专项维修资金的退款手续；五、被告吴冬梅、席兆才于本判决生效之日起十五日内向原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司返还代偿款449245.71元（含诉讼费3886元）及利息（利息计算方式：以449245.71元为初始基数，自2019年5月24日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、被告吴冬梅于本判决生效之日起十五日内向原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司支付律师费12000元；七、被告吴冬梅于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司支付违约金69074.7元；八、驳回原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17964元，财产保全费4345元，合共22309元（原告已预交），由原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司负担2964元，被告吴冬梅负担19345元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  雷智勇人民陪审员  梁翠英人民陪审员  刘坤容二〇一九年十二月六日书 记 员  梁浩然