重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0113民初10121号原告：重庆富高新京置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺朝田村**绅帝大厦**5-1，统一社会信用代码915001076965559861。法定代表人：金孝，经理。委托诉讼代理人：刘宇翔，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玉娟，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：重庆市巴南区帝豪南城国际业主委员会，住，住所地重庆市巴**鱼洞箭河路****业委会/div>负责人：蒋辉容，主任。委托诉讼代理人：何健，重庆志同（两江新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：月洪武，重庆志同（两江新区）律师事务所律师。原告重庆富高新京置业有限公司（以下简称富高新京公司）与被告重庆市巴南区帝豪南城国际业主委员会（以下简称帝豪业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年6月17日受理后，依法适用简易程序，由审判员丁希来独任审判。本案不宜适用简易程序审理，本院于2019年9月4日将本案转为普通程序进行审理，由审判员丁希来担任审判长，与人民陪审员李显珍、刘思碧组成合议庭共同负责案件审判。本院于2019年7月23日、11月20日公开开庭进行了审理。原告富高新京公司委托诉讼代理人刘宇翔、何玉娟与被告帝豪业委会负责人蒋辉容及其委托诉讼诉讼代理人何健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富高新京公司向本院提出诉讼请求：撤销业主大会关于选聘新物业企业的决定。事实与理由：原告系重庆市巴南区帝豪南城国际小区（以下简称涉案小区）建设单位即业主。2019年2月，原告得知涉案小区成立业委会即被告帝豪业委会。被告帝豪业委会以业主填写书面征求意见表的方式召开业主大会，对“选聘物业服务企业方案、选聘物业企业、确定选聘流程、表决选聘结果、确定物业服务合同内容、确定选聘物业服务企业的招标方案、招标文件”七个事项以投票方式进行表决，并于2019年3月25日就涉案小区业主大会的表决结果通过《帝豪南城国际选聘物业服务企业招标方案等事宜业主意见表决结果的公告》（以下简称表决公告）予以公示。原告系涉案小区的商业门面产权人，其出租的经营者也参与投票并投了赞成票，与法律规定不符。综上，原告认为被告帝豪业委会在召开业主大会相关事项表决时未提前通知公示，弄虚作假，未向原告核实专有部分建筑面积。被告帝豪业委会公示的表决公告侵害了原告的知情权、意见表决权及共同管理权等业主权益。遂诉请如上。被告帝豪业委会辩称，被告组织涉案小区业主表决是在基层组织即重庆市巴南区人民政府鱼洞街道办事处（以下简称鱼洞街道办）和相关部门见证监督下进行，程序合法；《帝豪南城国际选聘物业服务企业招标方案等事宜业主意见表决统计结果表》（以下简称表决统计表）中表决事项为选聘物业企业方案等是否同意授权业主委员会代为办理相关事项，是选聘物业企业的前期准备工作，物业企业解聘选聘投票工作至今未实施，不存在选聘物业企业的决定；表决决定未侵害原告富高新京公司的权益。综上，原告富高新京公司诉请撤销表决决定，于法无据，要求判决驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：富高新京公司系涉案小区建设单位，又系涉案小区业主。2018年12月27日，帝豪业委会办理了备案登记手续。2019年2月13日，帝豪业委会于涉案小区张贴《关于选聘帝豪南城国际物业服务企业上门调查的通知》（以下简称选聘通知），载明：“帝豪南城国际全体业主：涉案小区业主委员会已经正式成立，前期物业服务合同到期，按照《物权法》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等相关规定，结合涉案小区的实际情况，本着公平、公开、公正的原则，就涉案小区物业服务合同到期后选聘物业服务企业等事宜向广大业主公示，按照业委会召开扩大会议要求，并于2019年3月1日至3月22日期间将在小区安排工作人员面向全体业主公开征求表决意见和建议，请广大业主积极为小区建设献言献策，并投递你庄严的一票。”同年3月1日，帝豪业委会函告鱼洞街道办事处城建科（以下简称城建科）莅临监督指导选聘物业服务企业工作。同年3月20日，帝豪业委会张贴《关于帝豪南城国际更换物业企业相关事宜表决票现场唱票的通知》（以下简称唱票通知），载明：“业委会成员、楼栋代表于2019年3月1日开始，上门对更换物业服务企业相关事宜进行表决，同年3月18日结束表决。为了此次唱票工作更加公平、公正、公开，帝豪业委会现定于2019年3月22日下午15时在南城国际8幢业主委员会办公室进行现场唱票，希望广大业主积极参与监票。届时城建科及居委会工作人员到现场监督，请各位业主互相转告”。2019年3月22日，帝豪业委会及城建科、居民会工作人员到场参与唱票并进行统计表决结果。帝豪业委会表决统计表载明：是否同意帝豪南城国际选聘物业服务企业方案，统计同意票数1490票、户数得票率71.08%、面积124226.59平方米、面积得票率62.04%；是否同意委托帝豪业委会选聘物业服务企业、确定物业服务合同内容、确定选聘物业企业的招标方案、招标文件并承认其效力，统计同意票数均为1488票、户数得票率70.99%、面积124023.21平方米、面积得票率61.94%；是否同意委托帝豪业委会确定选聘流程、表决选聘结果并承认其效力；统计同意票数均为1489票、户数得票率71.04%、面积124113.21平方米、面积得票率61.98%。唱票人员于该表决统计表上签字予以确认。同年3月25日，帝豪业委会制作表决公告于小区内张贴公示，公示期间为2019年3月25日至同年4月2日。帝豪业委会将该公告抄送鱼洞街道办、居委会等部门。2019年4月11日，帝豪业委会就涉案小区物业服务招标进行公告，载明：涉案小区总建筑面积200222.39平方米，其中住宅面积150662.19平方米，商业面积49560.2平方米；开标时间为2019年5月8日上午10：40开标。同年6月4日，帝豪业委会就涉案小区选聘物业企业方案进行公示，载明：本次选聘物业企业报名的有12家入围，暂定于2019年6月13日进行开标，由评标小组对报名企业进行打分。打分值最高的一家企业作为中标候选企业。中标候选企业由业委会通知进入小区展示七天，展示后交由业主大会进行表决。本次业主大会表决两项事宜：先表决第一项“是否同意解聘新宁物业管理有限公司（以下简称新宁物业公司）”，后表决第二项“是否同意XX中标候选企业对涉案小区进行物业服务并与其签订物业服务合同”。表决规则：如业主“同意解聘新宁物业公司”未达到“双过半”，此次选聘物业公司工作终止，新宁物业公司继续为小区服务。如业主“同意解聘新宁物业公司”到达了“双过半”，涉案小区与新宁物业公司合同解除。再根据中标候选企业得票情况与其签订正式合同或试用合同（到达“双过半”签订正式合同，未到达“双过半”签订试用合同）。试用合同期限6个月，试用期满，再召开业主大会，进行“双过半”表决。同年6月5日，鱼洞街道办向重庆市巴南区住房和城乡建设委员会（以下简称巴南住建委）发出工作联系函（以下简称6-5工作函），载明：兹有我街道辖区帝豪南城国际小区选聘物业服务企业，经鱼洞街道办对《南城国际小区选聘物业企业方案》招标文件进行审核，同意帝豪业委会于2019年6月13日上午九点半开标，帝豪业委会于2019年6月12日到贵委员会抽取物业评标专家，请给予接洽。2019年6月13日，涉案小区招聘物业服务企业经专家评审，投标单位重庆互悦物业管理有限公司（以下简称互悦物业公司）为第一中标企业。同年6月17日，帝豪业委会对互悦物业公司为中标单位进行公示，公示日期为2019年6月17日至同年6月23日。富高新京公司认为豪业委会公示的表决公告侵害了其知情权、意见表决权及共同管理权等业主权益，遂提出如上诉请。富高新京公司对表决公告中投票数及建筑面积存在虚假情况，本院于当庭开启封闭选票箱随即抽选5张选票，仅有7-18-4房屋选票的建筑面积为97.6平方米，而富高新京公司举示的重庆市房产面积竣工测算报告书（以下简称面积测绘报告）中面积为95.60平方米；富高新京公司自有的商业部分租赁户11户参加投票，合计建筑面积为7377.47平方米。另查明，富高新京公司举示面积测算报告载明：涉案小区建筑总面积201414.29平方米，规划户数即办理产权证业主户数2092户，规划车位773个。上述事实，有双方当事人到庭陈述及提交的下列证据在卷为证，并经庭审质证，足以认定。原告富高新京公司提交：房地证、面积测绘报告、情况说明等；被告帝豪业委会提交：业委会证明、通知及公示照片、表决统计表及公示照片、选聘物业企业方案及公示照片、招标文件等。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十六条第一款（四）项规定“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”以及第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”由此可见，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，帝豪业委会就表决统计表中“是否同意帝豪南城国际选聘物业服务企业方案，是否同意委托帝豪业委会选聘物业服务企业、确定物业服务合同内容、确定选聘物业企业的招标方案、招标文件并承认其效力”的事项进行业主表决，事先在涉案小区内就选聘物业服务企业招标方案等前期筹备工作进行公示，邀请业主进行投票，同时将该事项上报鱼洞街道、居委会等组织并邀请参加现场唱票监督。据业主大会投票统计，业主同意上述事项票数均为1488票以上，专有部分建筑面积在124023.21平方米以上；扣除富高新京公司自有的商业部分租赁户投票数11票，专有部分建筑面积7377.47平方米，实际业主同意票数为1477票，专有部分建筑面积在116849.12平方米。涉案小区业主户数2092户、建筑总面积201414.29平方米。故，帝豪业委会举办业主大会投票事项经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且此次投票由城建科、居委会人员参加，且该表决结果及时进行公示，符合现有法律规定。又据物权法第七十八条第二款规定“业主大会或业主委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。富高新京公司应对帝豪业委会组织进行的表决事项侵犯其合法权益的事实承担举证责任，其举示的证据均不能证明该表决事项侵犯其合法权益。帝豪业委会制定的选聘物业服务企业方案中明确就涉案小区解聘和选聘物业服务企业在召开的业主大会中进行投票决定，故帝豪业委会的表决事项本身没有直接侵害富高新京公司的合法权益，富高新京公司无权请求撤销。综上，富高新京公司的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款（四）项、第七十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回重庆富高新京置业有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告重庆富高新京置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交案件受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  丁希来人民陪审员  刘思碧人民陪审员  李显珍二〇一九年十二月十六日书 记 员  廖荣鹏