广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初4534号原告：高凤霖，女，1979年8月27日出生，汉族，户籍地址：广东省茂名市电白区**********，现住茂名市电白区************************，公民身份号码:413************165。委托诉讼代理人：郑群耀，广东法申律师事务所律师。被告：茂名市宏丰房地产开发有限公司，所在地：广省茂名市电白区***********。法定代表人：邓亚宁，经理。委托代理人：苏海、余晓恩，广东南天竹律师事务所律师。原告高凤霖诉被告茂名市宏丰房地产开发有限公司（以下简称宏丰房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告高凤霖的委托诉讼代理人郑群耀、被告宏丰房产公司的委托诉讼代理人苏海、余晓恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高凤霖向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金16073.95元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年11月1日与被告签订购买被告位于广东省茂名市电白区************宏丰家园H栋1梯502房（下称H栋1梯502房）《商品房买卖合同》（合同编号为000747号，下称《合同》)。原告己于2015年5月30日前付清购房款321479元给被告。根据《合同》第八条的约定，被告应于2015年5月30日前将经验收合格的商品房交付给原告，但是，被告建造的宏丰家园G、H栋商品房的质量是否合格一直不被政府相关部门确认，也未正式交房。根据《合同》第十五条约定，被告最迟应在2016年5月25日前将H栋1梯502房的房地产权属证书交给原告。但时至今日，被告拖了4年时间，并且任由原告及其他业主怎样交涉，被告都不能将H栋1梯502房的房地产权属证书交到原告手上。被告己违约，应当支付违约金16073.95元（321479元×5%)给原告。房地产权属证书是商品房的权属证明，是原告购买该房的唯一合法依据，被告必须办理和必须提交给原告。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告宏丰房产公司辩称，一、本案中，答辩人不存在违约行为，被答辩人请求答辩人支付违约金没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。第一，根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第十一条：“交接由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：从出卖人寄出收楼通知书之日起,以买受人登记的联系地址(以挂号信的《国内挂号函件收据》邮截日期为准)开始计算,30日后视作出卖人实际已将该商品房交付给买受人使用。房屋的风险责任已转给买受人。同时,出卖人委托的物业公司有权追讨买受人的管理费、水、电费和相关分摊费用以及相应的滞纳金。如因买受人未履行付清房款、专项维修资金,出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理房地产权证而无须承担违约责任,买受人付清所有欠款后方可收楼。”的约定，截止至今，被答辩人仍未履行付清专项维修资金的义务。因此，答辩人有权拒绝交楼、有权拒绝为被答辩人办理房地产权证且无需承担违约责任。但为了照顾被答辩人，答辩人还是将商品房交给了被答辩人使用。答辩人不但没有违约行为，而且依约和依法都无需承担违约责任。第二，根据《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”的约定，答辩人已经将案渉房屋办理权属登记应由答辩人提供的资料全部报产权登记机关备案，答辩人已按合同约定履行了其应当承担以及能够承担的义务，根本不存在违约行为，更谈不上要承担违约责任的问题。第三，答辩人不是办理《不动产权证》的义务人，答辩人仅负有协助被答辩人办理《不动产权证》的义务。答辩人已经按约定将所有需由答辩人提供的资料报相关部门登记。至此，答辩人已经按照约定履行完毕其所有合同义务，不存在任何违约行为。至于办证部门何时才能办出《不动产权证》给被答辩人，并不是认定答辩人违约的理由。因此，被答辩人起诉请求答辩人支付违约金明显没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。二、被答辩人至今仍未按合同约定履行其应承担的义务，包括但不限于提交其应提交的资料以及应缴交的费用等，已构成明显违约，除因此所造成的责任应由其自行承担外，答辩人保留依法追究被答辩人违约责任的权利。第一，答辩人已经按照合同约定，提交应由答辩人提交的有关资料至相关部门办理初始登记等相关手续。但在答辩人已经通知被答辩人按照相关部门的要求缴纳住宅专项维修资金的情况下，被答辩人至今未缴清其应缴交的费用，也未将应由其提交的相关资料提供给答辩人用于办理《不动产权证》。因此，延期办理《不动产权证》的所有责任和后果，依法应由被答辩人承担。第二，被答辩人是案渉房屋的办证义务人，若需要答辩人代为办理《不动产权证》，则被答辩人须向答辩人提供委托答辩人代为办理的《授权委托书》、被答辩人办证所需提供的证件复印件包括身份证、户口簿、结婚证等、购房合同、契税单证及缴交办证费等等。但截止至今，被答辩人没有向答辩人出具办理《不动产权证》的《授权委托书》，也没有缴交办证费、住宅维修资金及其他需要由被答辩人提供的资料。换言之，因被答辩人的违约行为，本案被答辩人要求办证的前提根本未成就，因此不存在答辩人违约不办证的问题。第三，根据被答辩人提供的证据《关于宏丰家园G、H栋业主提出问题的回复》一、“确定从2018年1月1日起10个工作日收齐G、H栋业主办证费，业主要按时缴清办证费和房款、车位款，提供办理不动产权证资料和签署齐应该签名的资料。”。证明被答辩人至迟应在2018年1月15日前缴清办证费和房款、车位款，提供办理不动产权证资料和签署齐应该签名的资料给答辩人。但截止至今，被答辩人仍未缴纳办证费，也未提供办理不动产权证资料和签署齐应该签名的资料给答辩人。这是本案延期办理《不动产权证》的直接原因。因该原因所引致的一切责任和后果依法应由被答辩人全部承担，与答辩人无关。第四，根据《合同补充协议书》第五条：“对原《合同》第十五条作如下补充约定：1、从交房日起一年内出卖人给买受人办理房产证，按政府规定，办理房产证费用属于买受人交的由买受人缴交，属于出卖人缴交的由出卖人缴交。如超出期限未办理房产证，属于出卖人违约的，出卖人支付买受人300元/月的违约金，属于政府政策变化或产权登记机关原因不能按时办证不视为出卖人违约。2、买受人必须在付清房款60天内根据房产局办理房地产权证所需的资料（身份证复印件、购房合同、办证相关手续费等）提交给出卖人。如买受人逾期超过30天，买受人需按该房产成交价总额的每日万分之零点贰向出卖人支付违约金，由此引起的一切后果与出卖人无关。”的约定，被答辩人需先履行付清购房款及办证相关手续费和提供相应办证资料给答辩人，属先履行合同的一方。答辩人在被答辩人履行上述合同义务后，再在一年内提交资料至相关部门为被答辩人办理《不动产权证》，属后履行义务的一方。根据《合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在本案中，被答辩人提起本案诉请，应当以被答辩人自己先履行付清购房款、缴交办证费用、购房契税、缴清住宅专项维修资金及提供相关办证资料等合同义务为前提。否则，答辩人有权拒绝履行交房及办证义务。因此，不及时办理《不动产权证》的原因和责任均在被答辩人一方，与答辩人无关。综上，因被答辩人没有履行其应承担的义务，所导致的后果包括但不限于延期办理《不动产权证》等依法均应由其本人自行承担，与答辩人无关。同时，被答辩人的违约行为也给答辩人带来了一系列的负面影响，造成了答辩人的损失。被答辩人违约造成答辩人的损失按成交总价的每日万分之零点贰计算至答辩之日约为11644元，答辩人保留追究被答辩人违约责任的权利。三、本案中，因政府政策变化及产权登记机关的原因，也是导致办理案渉房屋《不动产权证》迟延的一个重要原因，根据《合同补充协议书》第五条约定，该原因导致的后果与答辩人无关。2016年1月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施。2016年6月12日，茂名市电白区人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年6月29日起在茂名市电白区实施不动产统一登记，茂名市电白区国土资源局为茂名市电白区不动产登记机构。换言之，在本案中，由于办证部门及办证条件的要求发生了重大变化，直接影响了涉案房屋《不动产权证》的办理。这个是导致涉案房屋《不动产权证》至今仍未能办理完毕的一个重要原因之一。根据《合同补充协议书》第五条的约定，答辩人对此无需承担任何违约责任。四、法院的生效判决已经确认答辩人无需承担违约责任。根据广东省电白区人民法院于2018年11月27日作出的（2018）粤0904民初2947号《民事判决书》，本案与该案件明显为同类型案件。即在本案中，根据（2018）粤0904民初2947号《民事判决书》查明和认定的事实，被答辩人诉讼请求明显没有任何事实和法律依据。答辩人请求人民法院根据“同案同判”的原则，判决驳回被答辩人的全部诉讼请求。综上所述，因被答辩人没有按照约定先履行合同义务及政策和产权登记机关的共同原因，导致的办证迟延的责任，依法与答辩人无关。可以肯定，被答辩人提起本案诉请，明显没有任何事实和法律依据。答辩人恳请法院判决驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护法律的严肃性并保护答辩人的合法权益。经审理查明，2014年11月1日，被告宏丰房产公司（出卖人）与原告高凤霖（买受人）签订涉案《商品房买卖合同》（合同编号：000747），涉案合同约定由买受人高凤霖向出卖人宏丰房产公司购买坐落于广东省茂名市电白区************宏丰家园商住小区H幢1单元502房的商品房，该商品房建筑面积共114.65平方米，套内面积99.31平方米，分摊面积15.34平方米，按建筑面积计价，单价为每平方米2804元，总价款为人民币321479元。涉案合同第六条约定付款方式及期限为：买受人按第3种方式付款（已付首期款壹拾零万壹仟肆佰柒拾玖元，剩余房款贰拾贰万零仟零佰元整向银行贷款）。第八条约定交付期限为，出卖人应当在2015年5月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，买受人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。同日，原、被告又签订了《合同补充协议》，该《合同补充协议》第五条就原《合同》第十五条作如下补充约定：1、从交房日起一年内出卖人给买受人办理房产证，按政府规定，办理房产证费用属于买受人交的由买受人缴交，属于出卖人缴交的由出卖人缴交，如超出期限未办理房产证，属于出卖人违约的，出卖人支付买受人每月300元的违约金，属于政府政策变化或产权登记机关原因不能按时办证不视为出卖人违约。2、买受人必须在付清房款60天内根据房产和国土局办理房地产权证和国有土地分割证所需的资料（身份证复印件、购房合同、办证相关手续费等）提交给出卖人，如逾期超过30天，买受人需按该房产成交价总额的每日万分之零点贰向出卖人支付违约金，由此引起的一切后果与出卖人无关。上述合同签订后，被告宏丰房产公司为上述合同在电白县房地产交易所办理了登记备案。原告高凤霖按合同约定向被告宏丰房产公司交清了购房款及缴交了购房契税4822.19元。2014年10月29日，电白县地方税务局为原告高凤霖开具了金额为4822.19元的《税收缴款书（税务收现专用》发票。2014年12月1日，被告宏丰房产公司向原告高凤霖出具了金额为101479元的预收购房款发票。2018年2月27日，被告宏丰房产公司向原告高凤霖出具了金额为220000元的预收购房款发票。2017年9月24日，宏丰家园商住小区G栋和H栋业主代表就上述两栋商品房逾期交房等问题与被告进行磋商，被告于2017年10月11日向各业主发出《关于宏丰家园G、H栋业主提出问题的回复》，该回复的第一条如下：“一、公司在2017年12月30日前办理完毕G、H栋房屋验收备案相关资料。确定从2018年1月1日起10个工作日收齐G、H栋业主办证费，业主要按时缴清办证费和房款、车位款，提供办理不动产权证资料和签署齐应该签名的资料，2018年12月30日前我公司负责办理完G、H栋不动产权证相关资料和所有流程（含商铺），将申办资料交到不动产办证中心，由不动产局登记发证”。2018年7月30日，涉案商品房完成竣工验收，并取得《建筑工程竣工验收报告》。2018年9月10日，茂名市电白区住房和城乡建设局出具了《竣工验收备案表》，同意涉案商品房予以备案。原告确认已于2017年9月对涉案房屋进行装修，被告确认涉案房屋已于2017年11月4日与原告办理收楼手续。2019年10月28日，原告与宏丰家园G栋和H栋其他业主联名向被告寄出《致水东镇宏丰家园H和G栋商品房建设商的一封信》，其中第二点为：请你公司在接到本封信之日起3日内正式向我们各业主发出收取办理房产证办证费的通知（加盖你公司印章），并附上办证费收费依据。我们将在你公司通知之日的次日起3天内交清办证费。至今，被告宏丰房产公司尚未将涉诉房屋分割登记至宏丰房产公司名下，没有完成涉诉房屋初始登记。原告也没有缴纳办证费用。宏丰家园G栋和H栋的业主中仅有吴保宁一人于2017年9月27日缴纳了办证费用7000元。本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告销售的预售商品房，是双方当事人的真实意思表示，合同条款不违反法律规定，合法有效，当事人应当诚信履行自己的义务。《合同补充协议》是《商品房买卖合同》不可分割的一部分。双方在签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》时明确了办理房屋产权证期限为从交房日起一年内出卖人给买受人办理房产证。原告按约定时间付清购房款60日内提交身份证复印件、购房合同、办证相关手续费等办理房地产权证和国有土地分割证所需资料给被告。从上述权利义务来看，原告先履行付清购房款及办证相关手续费给被告，是先履行合同义务的一方，被告在原告履行上述合同义务后，再在一年内为原告办理房产证，是后履行合同义务一方。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，原告诉请被告办理房屋产权证和支付违约金，应当以自己先履行缴交办证费、购房契税和付清购房款等合同义务为前提。宏丰房产公司主张高凤霖未按合同约定缴交办理房地产权证费用，行使先履行抗辩权，本院予以采纳。原告起诉主张宏丰房产公司支付违约金的诉讼请求，依据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告高凤霖的诉讼请求。案件受理费100.93元，由原告高凤霖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 李祥英二〇一九年十二月二十六日法官助理 邵小瑜书 记 员 吴来泽