河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7018号上诉人（原审被告）：李巧珍，女，1968年8月3日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：任延平，河南达兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张龙飞，河南达兴律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：洛阳逸康老年服务中心，住所地河南省洛阳市洛龙区安乐镇军民路12号院。法定代表人：王锋。委托诉讼代理人：耿虎，河南九都律师事务所律师。上诉人李巧珍与被上诉人洛阳逸康老年服务中心合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院(2018)豫0311民初5252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李巧珍上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回洛阳逸康老年服务中心的一审诉讼请求。事实与理由：一、2011年10月10日、2011年8月18日，李巧珍分别与洛阳逸康老年服务中心签订两份《协议书》，约定洛阳逸康老年服务中心将其开发的位于洛龙区军民路12号8号楼1单元302室转让给李巧珍，李巧珍向其支付购房款442720元后，洛阳逸康老年服务中心迟迟未按协议协助办理房屋过户手续。之后才得知洛阳逸康老年服务中心系民办非企业法人，无开发资质，且该房属于在工业用地上建造，登记在王锋名下，至今未变更为商业用地，不符合对外销售条件且违反法律规定，确认双方签订的两份协议无效并判令洛阳逸康老年服务中心返还购房款及逾期利息。本案中，一审法院判令李巧珍支付房屋占有使用费没有事实和法律依据。河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初474号判决认定李巧珍应于洛阳逸康老年服务中心返还购房款同时返还房屋，依照上述生效判决的要求，洛阳逸康老年服务中心返还李巧珍购房款的同时，李巧珍将房屋腾空，不存在李巧珍应当支付房屋占有费的问题。根据一事不再理的原则，本案属于重复起诉，人民法院应当驳回其起诉。二、本案缺少必要的诉讼当事人，程序错误。河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初474号判决认定洛阳逸康老年服务中心、王锋、白乙剑共同返还李巧珍购房款和利息。本案应当将王锋、白乙剑列为共同原告主张权利，一审法院没有依职权追加当事人，属于程序错误。三、本案房屋占有使用费的计算不具有事实依据。李巧珍从洛阳逸康老年服务中心处购买的房屋不具有住房条件，接收时毛墙毛地，不具备生活和居住条件，后李巧珍经过精装修添置家具才入住使用，因此，李巧珍占有使用期间不应当支付占用费。即使计算房屋占用费，也应当经过评估鉴定机构的鉴定。四、李巧珍与洛阳逸康老年服务中心签订的两份协议无效，洛阳逸康老年服务中心具有重大过错，洛阳逸康老年服务中心在明知其房屋不具备对外销售条件的情况下恶意隐瞒事实与李巧珍签订房屋买卖协议且收取购房款，对此协议无效应承担全部责任。五、一审程序严重违法，应当发回重审。一审中，一审法院没有给李巧珍送达任何法律文书，致使李巧珍不知道本案诉讼，错失出庭答辩的机会。洛阳逸康老年服务中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，李巧珍的上诉理由不能成立，应当予以驳回。洛阳逸康老年服务中心向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付房屋占用费（自2010年9月11日起计算至2019年5月31日止，以442720元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算）；2、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2018年4月10日河南省洛阳市洛龙区人民法院作出（2018）豫0311民初474号生效民事判决书载明：2009年12月23日王锋以出让方式取得位于洛阳市××区××镇军民路××号土地的使用权，地类用途为工业用地，洛阳市人民政府为其颁发有《国有土地使用证》。2011年7月19日由洛阳市市政府、市文物局、市国资委参会的会议纪要显示，涉案地块要按照程序变更为商业用地，同意洛阳逸康老年服务中心项目建设不高于4层的楼房，文物部门尽快办理相关手续。2011年8月4日洛阳市文物局许可项目建设。2012年3月8日洛阳市城乡规划局同意将洛阳振达生物化工厂工业用地变更为商业用地。2012年8月27日因洛阳逸康老年服务中心在涉案地块上建设有老年公寓被洛阳市城乡规划局罚款10万元，2012年8月28日洛阳逸康老年服务中心缴纳罚款10万元。现涉案土地仍没有变更为商业用地。庭审中洛阳逸康老年服务中心自认所建楼房对外出售89套。另查明，2009年8月17日洛阳市民政局批准洛阳逸康老年服务中心筹建处成立。2009年12月25日王锋与白乙剑出资协议约定，王锋出资2375万元，占比96.94%、白乙剑出资75万元，占比3.06%，王锋土地应于2009年12月30日前办理完毕，白乙剑资金于2011年1月20日前打到洛阳逸康老年服务中心筹建处账户。2011年1月19日的会计报表显示洛阳逸康老年服务中心由王锋出资2375万元（土地使用权463.54万元，其它1911.46万元为实物），占比96.94%、白乙剑出资75万元，占比3.06%。2016年11月21日洛龙区民政局批准洛阳逸康老年服务中心成立，性质为民办非企业单位，业务范围为老年人生活照料、康复护理等。2010年10月28日，李巧珍与洛阳逸康老年服务中心筹建处签订协议书一份，约定洛阳逸康老年服务中心筹建处将洛龙区安乐镇军民路12号国有土地上的套房3号楼1单元302室售给原告，面积122平方米，每平方米2410元，加上地下室总价32450元。如房主共同申请办理房产证，洛阳逸康老年服务中心筹建处给予办理。协议还约定其他事项可补充协议。此协议原告签名，洛阳逸康老年服务中心筹建处加盖印章和王锋个人印章。2011年8月18日洛阳逸康老年服务中心又与李巧珍签订协议书及补充协议各一份，协议书约定洛阳逸康老年服务中心将洛龙区安乐镇军民路12号国有土地上的套房8号楼1单元302室售给李巧珍，面积122平方米，每平方米2410元，总价294020元。洛阳逸康老年服务中心将房屋建设手续及大房产证和土地证转市政府行政大厅供李巧珍办理房产证及土地分解手续。补充协议约定中央空调初装费每平方米200元，共24400元。面积29.99平方米车库一个，每平方米2000元；面积13.6平方米储藏室一个，每平方米1500元；楼顶花园一处，每平方米360元；此三部分不办理房产证和土地分解手续。2011年10月10日，双方完成8号楼1单元302室的房屋交接，洛阳逸康老年服务中心管理服务部与李巧珍签订装修施工协议，李巧珍交押金1000元，并于2014年开始装修入住至今。2010年9月10日洛阳逸康老年服务中心筹建处收取房款256200元，收取暖气初装费24400元，2010年10月28日洛阳逸康老年服务中心筹建处收取李巧珍43920元，2010年11月25日李巧珍转账给洛阳逸康老年服务中心筹建处59980元，2010年11月26日李巧珍转账给洛阳逸康老年服务中心筹建处20400元，2011年8月11日洛阳逸康老年服务中心筹建处收取37820元，合计442720元。上述判决认为：洛阳逸康老年服务中心在其工业用地上建设老年公寓用于经营，虽不违反法律规定，但其将未依法登记领取权属证书的、不符合对外销售条件的老年公寓套房有偿转让给李巧珍，在协议中约定可以办理产权证，但至今仍无法办理。综合上述行为的考量，洛阳逸康老年服务中心在工业用地项目建造的公寓套房向社会上不特定人销售构成了销售行为，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之法律、法规的强制性规定，扰乱了房屋交易的正常秩序，故双方签订的《协议书》依法无效。李巧珍要求返还购房款442720元及利息的诉求应予支持，同理，在洛阳逸康老年服务中心完全返还李巧珍购房款的同时，李巧珍应返还洛阳逸康老年服务中心位于洛阳市××区××镇军民路××号土地上的房屋。王锋、白乙剑作为非法人组织的举办者，在未经登记前就以洛阳逸康老年服务中心名义销售房屋，依据《中华人民共和国民法总则》第一百零四条之规定，应当对李巧珍承担责任。另因李巧珍系完全民事行为能力人，应知在购买该房屋时查阅该房屋是否能交易出售的事实，及是否具有上市交易的条件，也应承担相应责任。但鉴于洛阳逸康老年服务中心没有提出反诉，李巧珍也无对装修和房屋溢价提供鉴定，故李巧珍主张洛阳逸康老年服务中心赔偿装修损失和溢价损失，本案暂不予处理，双方可另行解决。该判决书判决主文为：一、依法确认李巧珍与洛阳逸康老年服务中心签订的协议书及补充协议无效。二、洛阳逸康老年服务中心、王锋、白乙剑于判决书生效之日起十日内返还李巧珍购房款442720元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，截止日期均为判决生效之日，分段计算：从2010年9月11日开始计算280600元的利息；从2010年10月29日开始计算43920元的利息；从2010年11月26日开始计算59980元的利息；从2010年11月27日开始计算20400元的利息；从2011年8月12日开始计算37820元的利息）。三、驳回李巧珍的其他诉讼请求。上述生效判决载明的事实，依法应当作为审理本案的依据。在本案审理过程中，原告曾向一审法院提出对涉案房屋、车库、储藏室市场租赁价格进行评估。但在一审法院司法鉴定部门咨询对外委托时，没有相关单位愿意接收该评估。在庭审中原告变更诉求为按照中国人民银行同期贷款利率计算房屋占用费。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，应该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案在双方合同被认定无效后，被告对原告造成的房屋租赁损失应当予以赔偿。在没有评估鉴定意见的情况下，原告要求按照中国人民银行同期贷款利率计算房屋占用费并不过高，应予支持。一审法院酌定房屋占用费以442720元为基数，从原告交房之日的2011年10月10日计算至被告履行生效判决返还原告房屋之日，原告其他诉求一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、被告李巧珍应予本判决生效之日起15日内支付原告洛阳逸康老年服务中心房屋占有费（以442720元为基数从原告交房之日的2011年10月10日计算至被告李巧珍返还原告房屋之日）。二、驳回原告洛阳逸康老年服务中心其他诉讼请求。本案受理费4450元，减半收取2225元，保全费2020元双方均担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：经生效判决认定洛阳逸康老年服务中心与李巧珍就涉案房屋所签订的房屋买卖合同,因违反法律的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,合同无效后,应按双方返还,过错方赔偿损失的原则处理。涉案房屋买卖合同无效,双方均有过错。关于洛阳逸康老年服务中心主张的房屋占用费损失问题,李巧珍已实际占有、使用涉案房屋多年至今,其因获得涉案房屋的使用权而获有利益。与此相对的是,洛阳逸康老年服务中心虽然已获得李巧珍支付的购房款,但其在李巧珍实际使用涉案房屋期间,亦受有不能使用涉案房屋导致的收益损失以及涉案房屋因李巧珍的占有、收益、使用行为而折旧、贬值的损失。因此,双方当事人在涉案合同的实际履行期间均获有利益以及受有损失,鉴于河南省洛阳市洛龙区人民法院作出（2018）豫0311民初474号生效民事判决书已经对李巧珍的损失进行了处理，综合考虑双方当事人的过错程度以及涉案房屋买卖合同的实际履行情况等因素,一审法院认定由李巧珍以442720元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算房屋占用费，从洛阳逸康老年服务中心交房之日的2011年10月10日计算至李巧珍履行生效判决返还房屋之日,处理结果并无不当。关于一审审理程序是否违法的问题。关于本案是否应追加王锋、白乙剑为当事人的问题，因王锋、白乙剑并非房屋买卖合同的当事人，一审法院不予追加，审理程序并无不当。关于本案一审送达程序是否违法的问题，经核实，一审中，一审法院按照李巧珍提供的送达地址确认书邮寄送达开庭传票，送达程序并无不当。综上，李巧珍的上诉理由不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费4300元，由李巧珍负担。本判决为终审判决。审判长  苏晓明审判员  周艺军审判员  邱平平二〇一九年十二月十六日书记员  蒋 超