广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7136号原告：梁钊英，男，1985年1月29日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：廖云秀，广东德能律师事务所律师。委托诉讼代理人：余炼强，广东德能律师事务所律师。被告：刘小平，男，1959年1月1日出生，汉族，住广州市天河区。被告：刘源锋，男，1987年7月19日出生，汉族，住址同上。被告：李江萍，女，1970年7月31日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：劳咏然，女，1997年6月1日出生，回族，住址同上。被告：劳天毅，男，2001年2月8日出生，汉族，住址同上。被告：广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司，住所地广州市番禺区市桥街工农大街****楼首层（仅限办公用途）。法定代表人：刘小平，职务总经理。上述六被告的共同委托诉讼代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。上述六被告的共同委托诉讼代理人：鹿晨，广东谷问律师事务所律师。被告：广州粤房房地产咨询有限公司，，住所地广州市白云区云城西路****法定代表人：张嘉俊。原告梁钊英诉被告刘小平、刘源锋、李江萍、劳咏然、劳天毅、广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（以下简称悠托彼邦公司）、广州粤房房地产咨询有限公司（以下简称粤房公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁钊英的委托诉讼代理人廖云秀，被告刘小平、刘源锋、李江萍、劳咏然、劳天毅、悠托彼邦公司的共同委托诉讼代理人王瑞兴到庭参加了诉讼。粤房公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁钊英向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《产权使用协议》（合同编号：2017041）无效；2.各被告连带返还已收取的款项290126元；3.各被告连带返还违法收取的团购费30000元；4.各被告连带返还违法收取的贷款费用3000元；5.各被告连带向原告返还资金占用利息，自2017年7月31日起至返还款项给原告之日止，以323126元为基数，按人民银行同期贷款利率计算，截至2019年6月3日利息为28651元；6.各被告连带承担本案诉讼费。诉讼过程中，梁钊英增加一项诉讼请求：各被告连带返还已收取的咨询服务费1200元。事实和理由：原告与悠托彼邦公司签订《产权使用协议》期间，该公司是自然人独资企业，刘源锋为悠托彼邦公司的唯一股东及法定代表人；刘小平与劳凯东（已故，李江萍、劳咏然、劳天毅、劳根尧是其继承人）系涉案房屋广州市番禺区市桥街工农大街**大院**楼的产权人，悠托彼邦公司、刘源锋、刘小平与粤房公司共同收取涉案款项。被告虚假宣传涉案公寓是合法开发的楼盘，手续完备，有返租保证的承诺，诱导原告购买了广州市番禺区市桥街工农大街45号大院2号楼×房，成交价为人民币290126元。签约磋商过程中，被告却拿出租赁合同与原告签约（合同甲方为悠托彼邦公司），且虚构所谓的团购费用要求原告支付费用。截止2017年7月31日，原告分别支付了房款290126元，以及“团购费”30000元、“贷款费用”3000元合共323126元。合同签订后，因被告原因，导致迟延至2018年4月2日才实际交楼。交楼时，被告指示悠托彼邦公司收取管理费。2018年10月，陆续有投资者反映该楼盘没有合法的规划报建手续，涉嫌违建，经查实，涉案房屋没有合法规划报建手续，具体违法表现如下：1.涉案房屋所属的物业是厂房土地性质是工业用地，被告没有经过将土地从工业性质转为开发性质的手续即将涉案物业进行公寓改建，违反国土法；2.涉案房屋所属的物业厂房是整体规划，单一大产权属性，被告没有经过规划局允许，擅自将物业厂房分割成若干物业出租，显然改变了规划，擅自将大产权切割成小产权出租，这是小产权房，显然违法。且被告以合法形式掩盖非法目的，将违法的小产权房买卖包装成租赁的方式，亦不具备合法性。目前，劳凯东已去世，遗留下李江萍、劳咏然、劳天毅、劳根尧四名继承人。故原告以上述四人为被告起诉。团购费实际为购房款的一部分，而贷款费用由于被告巧立名目诱使原告办理信用贷款收取的费用，导致原告损失，应退回。综上，被告所出售的公寓实不具备合法手续，致使双方合同无效，不受法律保护，这将导致原告合法权益得不到保障，为此，为维护原告合法权益，原告特诉至法院，恳请法院判如原告所请。被告刘小平、刘源锋、李江萍、劳咏然、劳天毅、悠托彼邦公司共同辩称，一、原告对事实与理由的陈述失实。悠托彼邦公司没有做虚假宣传，没有诱导原告购买，悠托彼邦公司与原告签订的是租赁合同。涉案厂房的土地是国有土地，不是小产权房。悠托彼邦公司没诱使原告办理信用贷款收取费用。二、刘小平、刘源锋、李江萍、劳天毅、劳咏然不具有合同相对性，不是本案适格被告。三、原告请求确认《产权使用协议书》无效，没有法律和事实依据。相反，根据住建部和国土资源部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》和《广州市旧厂房更新实施办法》的规定，被告将厂房改造成公寓进行出租是政府明文鼓励的行为。因此，鉴于房屋已交付给原告使用，租赁合同有效，应继续履行。1.从法律角度，法无禁止即可为。根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。到目前为止，还没有法律、行政法规明确有禁止厂房不能用作公寓的规定。相反，根据中华人民共和国住房和城乡建设部和国土资源部联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（文号：建房[2017]80号）第二条第（六）项规定，增加租赁住房有效供应，鼓励工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，盘活存量住房资源。根据《广州市旧厂房更新实施办法》第二条列出的可改造范围，将厂房改造成公寓进行出租也是为了完善城市功能、优化产业结构、统筹城乡发展、实现城市有机更新，是政府鼓励允许的行为。厂房改造为公寓，物尽其用，同时对抑制楼价的暴涨起到了一定的作用。由此可知，涉案物业改造成公寓出租是符合政策的，是政府鼓励支持的行为。2.从事实角度，原告与悠托彼邦公司之间是房屋租赁法律关系，签约前，原告知晓该物业的性质、用途、状态以及装修的情况，认为符合承租的目的。签约后，悠托彼邦公司依约交付了房屋，履行了合同义务。所以合同应该继续履行，被告不应返还租金。四、即使本涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管部门处理的，人民法院应驳回起诉。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，有县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”本案中，若法院认定涉案物业未按规定取得建设工程规划许可证的，应裁定驳回原告的起诉，由相关行政主管部门进行处理。五、原告主张的团购金3万元是广州市房出没网络科技有限公司收取，贷款费用3000元是广州粤房房地产咨询有限公司收取，与刘小平、刘源锋、李江萍、劳天毅、劳咏然、悠托彼邦公司无关。六、原告主张的利息，没有事实和法律依据，不应支付。七、原告主张的签约咨询服务费1200元因服务已经完成，不应返还。被告粤房公司未答辩，亦未向本院提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区市桥街工农大街45号2号楼的登记权属人为刘小平、劳凯东，每人各占50%的份额，土地性质为国有建设用地使用权，批准用途为工业，房屋用途为厂房，实际用途为工矿仓储用地，层数为5层。刘小平、劳凯东取得上述2号楼的所有权后，将其改建为公寓模式，并以“HOT公寓”的名义对外招租。2.2017年7月16日，悠托彼邦公司作为甲方（出租方）与梁钊英作为乙方（承租方）签订《Hot公寓租赁和场地使用确认书》，约定甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院Hot公寓2号楼322号房交付乙方有偿使用，建筑面积约40.94平方米，使用年限为20年即2017年12月31日至2037年12月30日；该物业20年的场地使用费总额为290126元；在2017年7月25日前支付首期款150126元（包含已付定金）；剩余140000元需在2017年8月10日付清；在签订本确认书当天支付定金30000元；乙方应在支付清定金之日起3日内与甲方签订《租赁合同》、《管理合同》等合同文件；乙方在按期支付定金后要求办理本确认书更名手续的，需在签订《产权使用协议》前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，由甲方与乙方指定的第三方签订使用合同等合同文件，乙方应向甲方支付手续费3000元，同时原确认书作废；乙方应支付签约律师费1200元；等等。3.2017年7月22日，悠托彼邦公司作为甲方，与梁钊英作为乙方签订《产权使用协议》（合同编号：2017041），约定甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院2号楼×房（以下简称涉讼物业）交付给乙方承租，以上物业的产权人已经同意甲方转租或分租；本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的相关情况及现状（包括但不限于产权资料、周边环境、内部结构、装修现状及拟交楼的装修标准），并认为符合承租之目的；该物业建筑面积（包含公摊面积）为40.94平方米，乙方已知悉该物业产权资料中记载的性质、用途、面积；租赁期限为20年，自甲方将场地交付给乙方之日开始计算租赁期；乙方付清本合同项下所有费用后，有权转租；本合同期内乙方应向甲方缴纳的物业租金总额为290126元；乙方于合同签订当日按租金总额的52%支付首期款共150126元，在2017年8月10日按租金总额的48%支付余额140000元；该物业的交付时间为2018年1月1日，如实际交付日期与约定的交付日期不一致的，以实际交付日开始计算租赁期限，并相应调整场地租赁期限的截止日期；双方经协商一致可以解除合同，如因甲方原因或政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，甲方按照剩余租期的租金总额的双倍赔偿给乙方；等等。4.2017年7月16日、7月22日及7月31日，悠托彼邦公司分别向梁钊英出具收款收据，确认收到梁钊英支付认租涉讼物业的定金30000元、首期120126元及尾款140000元，上述合计290126元。另，广州市房出没网络科技有限公司（以下简称房出没公司）于2017年7月16日出具《收款收据》，确认收到梁钊英交来的团购金30000元；粤房公司于2017年7月22日出具《收款收据》，确认收到梁钊英交来的贷款费用3000元；悠托彼邦公司于2017年7月22日开具《收据》，确认收到梁钊英支付的签约咨询服务费1200元。5.2018年4月2日，悠托彼邦公司作为甲方与梁钊英作为乙方签订《HOT公寓房屋交付确认书》，双方确认涉讼物业于当日交付给梁钊英，有效期为2018年4月2日至2038年4月2日。6.劳凯东于2018年12月6日因死亡注销户口。劳凯东死亡时的第一顺位法定继承人有劳凯东的配偶李江萍、女儿劳咏然、锤子劳天毅、父亲劳根尧。其中，劳咏然、劳根尧于2018年12月19日经广州市广州公证处公证，声明放弃对劳凯东遗产的继承权。7.2019年6月6日，梁钊英提起本案诉讼。8.截至一审法庭辩论终结前，尚未有行政机关对涉讼物业是否涉嫌违法建设进行认定。另查明，悠托彼邦公司于2016年7月26日设立登记，原为自然人独资企业，股东及法定代表人均为刘源锋，2018年12月12日悠托彼邦公司变更股东为广东泽丰投资管理有限公司和刘小平，变更法定代表人为刘小平，企业类型为自然人投资或控股的有限责任公司。庭审过程中，就《产权使用协议》的效力问题。梁钊英称将厂房改建为公寓应当先经有关城市规划部门的同意，并办理建设工程规划许可证，现涉讼物业未经审批擅自由厂房违法改建成公寓出租，属于出租人未取得建设工程规划许可证的情形，故《产权使用协议》应为无效。而刘小平、刘源锋、李江萍、劳咏然、劳天毅、悠托彼邦公司则认为涉讼物业已取得产权证，并未有法律法规明确禁止厂房用作公寓的规定，因此《产权使用协议》合法有效。就《产权使用协议》的租金金额问题。梁钊英称《产权使用协议》约定租金总额为290126元，没有约定团购金，但其实际为涉讼物业共支出了323326元，其中包括定金30000元、团购金30000元、首期款120126元、尾款140000元、贷款手续费3000元及签约咨询服务费1200元。虽然团购金及贷款费用的收款收据的落款分别是房出没公司及粤房公司，但上述款项均在公寓销售中心同一经办人收取，实际收款方应系悠托彼邦公司，且其系根据悠托彼邦公司的指令支付的团购金，当时悠托彼邦公司解释称该团购金为租金的一部分，房出没公司收取的30000元团购金应由悠托彼邦公司及其他被告连带返还。现涉讼物业为空置状态，由其控制。刘小平、刘源锋、李江萍、劳咏然、劳天毅、悠托彼邦公司则称团购金应属于中介费，不属于租金的一部分，团购金及贷款手续费非其收取，收据亦非其所出具，且《产权使用协议》无约定团购金，故与其无关。而签约咨询服务费是签约之前咨询的服务费用，现签约已经完成，该费用不应返还。就各被告之间的责任问题。梁钊英主张刘小平、劳凯东系涉讼物业的产权人，同时亦是悠托彼邦公司的实际控制人，故应当对本案债务承担连带责任；在《产权使用协议》签订期间，悠托彼邦公司为个人独资企业，刘源锋是悠托彼邦公司的唯一股东及法定代表人，故应承担连带责任；李江萍、劳咏然、劳天毅为劳凯东的继承人，依法应当承担劳凯东应承担的连带责任；粤房公司的《产权使用协议》的实际履行方及收款方，亦应承担连带责任。另经本院询问，梁钊英表示若本院认定的《产权使用协议》的法律效力与其主张的不一致，要求变更其第1项诉讼请求为解除其与悠托彼邦公司签订的《产权使用协议》，其余诉讼请求不变。本院认为，本案只围绕梁钊英与悠托彼邦公司就涉讼物业所发生的租赁合同法律关系进行审查。涉讼物业已取得不动产权证，故梁钊英与悠托彼邦公司就涉讼物业签订的《产权使用协议》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现涉讼物业在法庭辩论终结前未办理变更使用性质的规划报建手续，目前的规划用途仍为工业厂房和工矿仓储用地，而双方在《产权使用协议》中却约定为公寓商住租赁，即涉讼物业的规划用途不符合梁钊英签订协议之目的，故梁钊英要求解除《产权使用协议》，符合法律规定，本院予以支持。从《产权使用协议》约定“本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的全部情况（包括但不限于产权资料、周边环境、内部结构、装修情况），并认为符合承租之目的”的内容可见，梁钊英在签订上述《产权使用协议》时已明知涉讼物业的全部情况，却仍与悠托彼邦公司签订长达二十年的租赁合同。现没有相关行政主管部门对涉讼物业进行处理时，梁钊英主张解除《产权使用协议》，导致该合同无法继续履行，故对上述合同解除的法律后果，双方均负相应责任。另需明确的是，涉讼物业的使用性质是否符合其规划用途，属于行政管理范围，相关人员可向行政主管部门申诉处理，本案对该合同性质的认定，并不影响行政主管部门对违反行政管理规定的违法行为予以处理。关于租金返还的问题。梁钊英已提供悠托彼邦公司出具的收款收据以证明其已支付了《产权使用协议》约定的租金290126元，即梁钊英已依约履行了支付租金的义务。因《产权使用协议》已解除，合同双方应负相互返还的权利义务，故在悠托彼邦公司返还租金的同时，梁钊英亦应返还涉讼物业。现涉讼物业为空置状态，由梁钊英管业，尚未返还予悠托彼邦公司。为免双方当事人讼累，即使未有当事人提出主张，从公平合理角度出发，梁钊英占有使用涉讼物业亦应按照双方约定的租金标准支付相应的租金。悠托彼邦公司于2018年4月2日将涉讼物业交付予梁钊英，根据《产权使用协议》约定，以实际交付日开始计算租赁期限，故悠托彼邦公司可按《产权使用协议》约定的租金标准每月1208.86元（290126元/240个月），扣除从2018年4月2日起计至梁钊英腾退涉讼物业之日止的租金后返还相应的租金给梁钊英。关于团购金及贷款费用的问题。团购金、贷款费用的收款收据分别为房出没公司、粤房公司出具，梁钊英虽主张上述费用实为悠托彼邦公司收取，但对上述陈述，梁钊英未能提供证据予以证实，悠托彼邦公司亦不予确认，且《产权使用协议》未对团购金及贷款费用进行约定，故梁钊英要求悠托彼邦公司返还团购金及贷款费用的诉请，本院不予支持。至于房出没公司、粤房公司是否应当返还，不属于本案审查的范畴，当事人可另循法律途径解决。同理，梁钊英要求悠托彼邦公司返还签约咨询费，缺乏依据，本院亦不予支持。就梁钊英要求支付资金占用利息的诉请，如上所述，梁钊英对《产权使用协议》解除的法律后果亦负有相应的责任，故对梁钊英主张资金占用利息的诉请，本院不予支持。就梁钊英要求刘源锋对悠托彼邦公司的上述债务承担连带清偿责任的诉请。鉴于悠托彼邦公司原为自然人独资企业，刘源锋原为悠托彼邦公司的一人股东，本案《产权使用协议》的签订及履行发生在刘源锋作为一人股东期间，而刘源锋未能举证证实其个人财产独立于悠托彼邦公司的财产，故刘源锋应对悠托彼邦公司的上述债务承担连带清偿责任。而对于梁钊英提出刘小平和劳凯东（已故）为涉讼物业的业主，故刘小平和劳凯东的法定继承人李江萍、劳咏然、劳天毅应对上述欠款承担连带清偿责任的主张，基于合同相对性原则，涉讼物业的出租方为悠托彼邦公司，梁钊英的该主张理据不成立，本院不予支持。粤房公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、梁钊英与广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司于2017年7月22日签订的《产权使用协议》及相应的租赁法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、梁钊英应于本判决发生法律效力之日起五日内将位于广州市番禺区市桥街工农大街45号2号楼×房交还予广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司管业；三、广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司应于本判决发生法律效力五日内以290126元为总额，按每月1208.86元的标准扣除从2018年4月2日起计至梁钊英腾退上述房屋之日止的租金后向梁钊英返还相应的款项；四、刘源锋对上述欠款承担连带清偿责任；五、驳回梁钊英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6577元，由梁钊英负担925元，广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司、刘源锋负担5652元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  卢侨如人民陪审员  刘丽华二〇一九年十二月二十日书 记 员  凌绮珊