广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13713号上诉人（原审原告）：佛山市南海区越时峰景房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：陈燕如。委托诉讼代理人：罗碧莹，广东本务律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，广东本务律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗芝兴，男，汉族，1964年6月15日出生，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：侯毅婷，广东名品律师事务所律师。原审第三人：佛山市南海东汇箱包制品有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：罗芝兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯毅婷，广东名品律师事务所律师。原审第三人：佛山市南海正升塑胶有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：吴方清。原审第三人：佛山市欧贝洛门窗有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：廖孟秋。上诉人佛山市南海区越时峰景房地产开发有限公司（以下简称越时峰景公司）因与被上诉人罗芝兴，原审第三人佛山市南海东汇箱包制品有限公司（以下简称东汇公司）、佛山市南海正升塑胶有限公司（以下简称正升公司）、佛山市欧贝洛门窗有限公司（以下简称欧贝洛公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初24952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。越时峰景公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持越时峰景公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由罗芝兴承担。事实和理由：一、本案为租赁合同纠纷，一审法院应依职权对合同效力进行审查，并作出全面、准确的定性。涉案合同约定租期为二十五年，根据我国合同法二百一十四条规定，涉案租约超出二十年部分的约定应当认定无效。二、一审法院认定事实错误，错误分配举证责任。1.一审法院认为罗芝兴与广州市白云区冠某铝合金门业厂（以下简称冠某门业厂）签订的租赁合同的租赁物主要是涉案土地的上盖建筑，另有少量空地，越时峰景公司与罗芝兴仅系土地租赁关系，上盖建筑为罗芝兴自建，在未超出土地租期的情况下，越时峰景公司无权干涉罗芝兴对外出租上盖建筑。该认定严重违背涉案租约的约定。根据租约第5.1和6.1条约定，罗芝兴无论是转租涉案土地还是建筑物，均需征得出租人同意。因为房地不能分割，建筑物实质是土地的附着物，建筑物虽为罗芝兴自建，但其前提是依据租约取得涉案土地的合法使用权，因此罗芝兴使用土地和建筑物始终受到租约的限制，不能超出合同约定，否则就是违约。罗芝兴提供的租赁合同实际为无效合同，建筑物并未取得建设工程规划许可证，罗芝兴基于占有可以使用建筑物，但并不享有对外出租的权利，其对外转租的行为不应受到法律保护。涉案土地由罗芝兴承租用于东汇公司使用，东汇公司是实际使用人，根据涉案租约第四条约定，东汇公司无权转租涉案土地及建筑物。2.一审法院认为涉案土地上转租的部分空地属罗芝兴自用及于2016年9月出租给欧贝洛公司，缺乏证据支持。涉案土地的租赁人是罗芝兴，其承租时东汇公司已经成立，涉案租约也明确约定租赁涉案土地用于东汇公司，并无约定可用于其他公司。一审法院认为罗芝兴是佛山市捷某鑫精密金属有限公司（以下简称捷某鑫公司）的法定代表人，所以其承租涉案土地用于捷某鑫公司属于自用并非转租，属于对公司独立人格的错误理解适用。一审法院以罗芝兴提供的租赁合同为依据，认定罗芝兴与欧贝洛公司的转租关系发生在2016年9月，属于认定事实错误。首先，租赁合同的主体是东汇公司和冠某门业厂，不是罗芝兴和欧贝洛公司，合同主体不同，冠某门业厂和欧贝洛公司是两个独立的经营主体，不属于同一家公司。对于该租赁合同，越时峰景公司不是合同当事人，已经明确提出不确认合同真实性，也没有其他证据可以证明合同有实际履行，一审法院以越时峰景公司没有反驳证据可以推翻该租赁合同为由认定合同真实，属于错误分配举证责任。一审法院认为越时峰景公司对于罗芝兴转租的空地部分早就知悉而未反对不是事实。3.一审法院错误分配举证责任，罗芝兴及欧贝洛公司应举证证明欧贝洛公司的挂牌时间，否则应依法承担举证不能责任。欧贝洛公司的挂牌时间只有其自身最清楚，举证责任应在欧贝洛及罗芝兴，而并非越时峰景公司，且欧贝洛公司陈述其挂牌时间为2016年9月，其时欧贝洛公司尚未登记成立，不符合常理。二审期间，越时峰景公司补充上诉意见称：1.一审法院最初适用简易程序审理本案，后变更为普通程序，判决书正文却记载适用简易程序审理。虽然裁定补正了合议庭组成人员，但判决书是否适用简易程序作出，即使补正合议也是在判决之后，违反法律程序，应发回重审。2.越时峰景公司曾就罗芝兴、欧贝洛公司关于越时峰景公司向其提供产权证书以供欧贝洛公司注册登记之用的陈述申请一审法院向工商部门调查取证，一审法院未予受理并避开该焦点问题造成错误判决。罗芝兴、东汇公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。正升公司、欧贝洛公司没有发表意见。越时峰景公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认越时峰景公司、罗芝兴之间签订的《工厂经营场地租约》及《租赁关系转移三方确认书》（合同编号：2017XXX）于2018年11月16日解除；2.罗芝兴于2018年12月30日前将租赁场地恢复原状后返还给越时峰景公司（不要求罗芝兴返还其自建上盖建筑物），并自合同解除之日起按《工厂经营场地租约》约定的租金标准支付占用费至实际返还租赁场地之日；3.案件诉讼费用由罗芝兴承担。一审法院认定事实：涉案土地位于佛山市南海区狮山镇某路（原南海正升塑胶厂地段），独用宗地面积44847平方米，周某昌于2017年1月11日就涉案土地取得不动产权证，证号：粤（20XX）佛南不动产权第00XXX号，土地用途为工业用途。2006年1月7日，正升公司（出租人）与罗芝兴、东汇公司（承租人）签订《工厂经营场地物业租约》，约定：出租人同意出租，承租人愿意承租位于南海区某工业区正升厂内土地908平方米及完整的四周围墙。租期为贰拾伍年，自2006年1月1日起至2031年5月31日止。2016年9月1日，东汇公司（出租方、甲方）与冠某门业厂（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于佛山市南海区某工业区东汇箱包制品有限公司出租给乙方使用；租赁期限自2016年9月1日至2026年9月1日；甲方同意将存放在上述厂房内的设备出租给乙方使用，上述两项物业及设备以下简称“出租物”。出租物租金价格：建筑物面积3227.19平方米，租金12元/月/平方米，月租金38726.28元；空地面积405.67平方米，租金6元/月/平方米，月租金2434.02元。办公室面积225.15平方米，租金12元/月/平方米，月租金2701.8元；宿舍面积509.3平方米，租金12元/月/平方米，月租金6111.6元；空地面积347.9平方米，租金6元/月/平方米，月租金2087.4元。公厕面积25平方米，租金6元/月/平方米，月租金150元。即每月租金实收总计52211.1元，由乙方计付租金给甲方。廖孟秋在承租人代表处签名盖指模确认。冠某门业厂系成立于2011年1月20日的个人独资企业，投资人为廖孟秋；欧贝洛公司成立于2017年5月19日，法定代表人为廖孟秋。冠某门业厂与欧贝洛公司共同出具《证明》，载明：冠某门业厂与欧贝洛公司是同一家公司，两个品牌而已。2016年12月6日，正升公司（转让方、甲方）与周某昌（受让方、乙方）签订《土地使用权转让合同书》，约定：甲方同意将涉案土地44847平方米转让给乙方，乙方愿意以33635250元成交涉案土地使用权。2017年1月1日，越时峰景公司（承租方、乙方）与周某昌（出租方、甲方）签订《场地租赁合同》，约定甲方同意将涉案土地及建筑物全部出租给乙方使用。2017年3月16日，正升公司（甲方）与罗芝兴（乙方）、越时峰景公司（丙方）签订《租赁关系转移三方确认书》，约定：甲方于2017年1月11日将甲方持有的涉案土地移让给第三方，并由第三方新业主指定丙方代表其与乙方重新确定租赁关系。丙方按甲方与乙方签订的原租赁合同进行全面的承接，且无须另行签订租赁合同。甲方已向乙方收取履约保证金20000元和用电押金52000元，由丙方直接承接。越时峰景公司于2018年1月9日以配合政府整治为由向罗芝兴出具《解除租赁合同方案》，并附有建筑物价值估算表及赔偿方案、于2018年2月5日向罗芝兴邮寄《关于限期解除转租关系的通知》《关于限期支付土地使用税的通知》、于2018年4月10日向罗芝兴邮寄《关于限期解除转租关系的再次通知》、于2018年11月16日向罗芝兴邮寄并于2018年11月21日张贴《解除合同通知书》。另查明，捷某鑫公司的法定代表人为罗芝兴。东汇公司的法定代表人为罗芝兴。涉案土地的上盖建筑均系由罗芝兴建设。一审法院认为，从正升公司与罗芝兴签订的《工厂经营场地物业租约》及正升公司与越时峰景公司、罗芝兴签订的《租赁关系转移三方确认书》可知，罗芝兴承租的租赁物为涉案土地。越时峰景公司、罗芝兴就涉案土地形成的租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自义务。越时峰景公司以罗芝兴擅自转租涉案土地及地上建筑物予他人为由，主张解除越时峰景公司、罗芝兴之间的租赁合同关系并收回涉案土地。对此，一审法院分析如下：第一，罗芝兴与冠某门业厂签订的《租赁合同》的租赁物主要是涉案土地的上盖建筑，另有少量的空地。越时峰景公司、罗芝兴之间仅系土地租赁关系，上盖建筑均是罗芝兴自建。在相应租期未超出越时峰景公司、罗芝兴之间涉案土地租期的情况下，越时峰景公司无权干涉罗芝兴对外出租上盖建筑。第二，涉案土地部分空地的转租问题。越时峰景公司称罗芝兴将涉案土地及地上建筑物转租予欧贝洛公司与捷某鑫公司，罗芝兴已举证证明捷某鑫公司的法定代表人为罗芝兴，属于自用并非转租，一审法院予以采纳；越时峰景公司提交的公证照片仅能反映部分涉案厂房现由欧贝洛公司占有使用，但不能证明欧贝洛公司从何时开始占有使用，相反，从公证照片可见，欧贝洛的招牌和广告显而易见，越时峰景公司在其自营厂区与涉案厂房相临的情况下称不清楚冠某门业厂或欧贝洛公司何时开始使用涉案厂房且称不清楚2018年1月之前涉案厂房的使用情况，不符合常理。罗芝兴已提供租赁合同用以证明欧贝洛公司于2016年9月1日已承租涉案厂房，冠某门业厂与欧贝洛公司均予确认，越时峰景公司虽有异议但未举证予以推翻，一审法院采信罗芝兴已于2016年9月1日将涉案厂房出租予冠某门业厂，欧贝洛公司登记注册后以欧贝洛公司的名义继续使用涉案厂房。罗芝兴已于2016年9月1日将部分厂房对外出租，该时间早于越时峰景公司承接涉案土地的时间，按常理越时峰景公司应当知悉罗芝兴对外出租事宜且当时并未表示反对。综上，越时峰景公司以罗芝兴未经其同意擅自转租为由主张解除合同及返还涉案土地，理据不足，一审法院不予支持。罗芝兴并未欠租，一审法院对越时峰景公司的租金主张不予支持。越时峰景公司不享有合同解除权，其主张律师费损失，一审法院亦不予支持。第三人正升公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《关于适用的解释》的第二百四十条之规定，判决：驳回越时峰景公司全部诉讼请求。案件受理费14112.04元，由越时峰景公司负担。二审期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.涉案合同的效力；2.涉案合同是否应该解除。关于争议焦点一。越时峰景公司上诉主张，正升公司与罗芝兴签订的《工程经营场地物业租约》约定的租赁期限为二十五年，违反合同的规定，超出二十年的部分无效。经查，根据2017年3月16日越时峰景公司与正升公司、罗芝兴签订的《租赁关系转移三方确认书》约定，正升公司于2017年1月11日将其涉案土地移让给周某昌，并由周某昌指定越时峰景公司为代表与罗芝兴重新确定租赁关系。即越时峰景公司于签订该确定书时才与罗芝兴确定租赁关系。自2017年3月16日越时峰景公司与罗芝兴确定租赁关系至涉案《工程经营场地物业租约》约定的租期届满之日即2031年5月31日，租期未满二十年，没有违反《中华人民共和国合同法》合同法关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定。故越时峰景公司的该上诉理由于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。越时峰景公司上诉主张，涉案《工程经营场地物业租约》约定，罗芝兴对其在涉案土地上建设的厂房转租需经出租人同意，现罗芝兴未经同意出租涉案厂房构成违约，越时峰景公司有权解除合同。经查，根据罗芝兴提交的东汇公司与冠某门业厂之间的《租赁合同》，冠某门业厂、欧贝洛公司出具的证明可知，罗芝兴早在2016年9月1日已将涉案厂房部分出租给冠某门业厂并由其投资者廖孟秋用作经营欧贝洛公司，越时峰景公司于2017年3月16日承接涉案《工程经营场地物业租约》时理应知情。退一步说，即便罗芝兴并未将签订上述《租赁合同》的情况告知越时峰景公司，且欧贝洛公司自2017年5月19日成立时才在涉案厂房悬挂招牌及广告，至越时峰景公司于2018年2月5日向罗芝兴发函要求限期解除转租关系时已超过六个月，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，越时峰景公司诉请解除合同依据不足，本院不予支持。此外，一审法院已就判决书正文关于简易程序的笔误裁定予以补正，结合本院对一审卷宗中的合议笔录进行审查，越时峰景公司关于一审程序违法的上诉理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。越时峰景公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14112.04元，由上诉人佛山市南海区越时峰景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月二十五日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣