海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9023民初1800号 原告：海南卓亚众诚置业有限公司，住所地：海南省三亚市吉阳区迎宾路**阳光金融广场**，统一社会信用代码：91460200MA5RD3X695。 法定代表人：王生孝，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑辉然，海南邦威律师事务所律师。 被告：海南锦椰有机食品有限公司，住所地：，住所地：海南省澄迈县老城开发区美桃岭盈滨大道东侧信用代码：91469027754366682F。 法定代表人：徐涤媛，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张辉，海南广哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱美如，海南广哲律师事务所律师。 第三人：海南卓亚家缘投资有限公司海口分公司，住所地：，住所地：海南省海口市海甸岛五四路万恒路**万恒城市花园综合楼**信用代码：914601003240465318。 法定代表人：许仁文，系该公司总经理。 原告海南卓亚众诚置业有限公司（以下简称卓亚众诚公司）诉与被告海南锦椰有机食品有限公司（以下简称锦椰公司）及第三人海南卓亚家缘投资有限公司海口分公司（以下简称卓亚家缘公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日受理。被告于2019年8月19日递交《追加第三人申请书》，本院予以准许第三人卓亚家缘公司参加诉讼。本院依法适用普通程序由审判员李唐清担任审判长，与人民陪审员邱垂艳、黄慧文共同组成合议庭，分别于2019年8月28日、10月8日两次公开开庭进行了审理。原告卓亚众诚公司的委托诉讼代理人郑辉然，被告锦椰公司的法定代表人徐涤媛及其委托诉讼代理人张辉，第三人卓亚家缘公司法定代表人许仁文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卓亚众诚公司的诉讼请求为：一、判令被告向原告支付代理销售佣金3504528元及逾期支付期间的债务利息133999元【以3440716元为本金（其中63812元应予扣除，有两户已于2018年3月14日向原告支付了31002元，于2018年8月28日支付了32810元），按年利率4.35%计算，自2018年8月16日起暂计至起诉之日2019年9月28日，实际计至债务实际付清之日止】，两项共计：3772526元；二、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由如下：2018年4月1日，原告与被告签订了《老城钻石广场项目委托代理销售合同》，被告委托原告推广并代理销售被告开发的位于海南××区东侧西岸高尔夫商业钻石广场房地产项目房屋。合同签订后，原告共代理销售了该项目共43套房产，被告应向原告支付佣金总额共3504528元。原告多次要求被告结算佣金，并于2018年8月8日发催告函至被告要求支付拖欠的佣金，但被告一直拖延未付。特此原告诉至贵院，恳请查清事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告锦椰公司辩称，一、答辩人从未与被答辩人签订《老城钻石广场项目委托代理销售合同》，至今也拒绝追认、默认此合同。我方对该合同的真实性、合法性、关联性及其证明内容均有异议。因此，双方不存在商品房委托代理销售合同关系，被答辩人主体不适格；二、被答辩人无证据证明我方收到其于2018年8月8日出具的《佣金催告函》，并且该函内容无事实依据。该函件称：“2018年4月1日《老城钻石广场项目委托代理销售合同》，协议中约定代理佣金支付标准为被答辩人应于每月15日前将《销售业绩确认单》提交给答辩人，被答辩人的《销售业绩确认单》于2018年5月-2018年6月已提交给答辩人。”答辩人认为，（1）海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司提交的确认单，已由答辩人依约向海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司支付涉案房屋代理销售佣金1853000元，该公司对该部分佣金向答辩人开具了1652981元房屋销售代理费发票予以确认，但是该公司还有200019元的佣金发票未开具；（2）被答辩人提交的《老城钻石广场项目委托代理销售合同》从形式上看，既没有答辩人法定代表人的签字，也没有合同生效的日期，无论形式还是内容都是虚假的；（3）被答辩人提交的《钻石广场成交确认单》的二维码、公司名称均为“海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司”，而置业顾问、客服经理、渠道对接人等所属单位都是海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司，并非原告的单位，故被答辩人不是本案的适格诉讼主体。二、从证据上来说，答辩人只与海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司存在销售代理合同关系。答辩人提交的《西岸高尔夫商业钻石广场项目独家驻场销售代理合同》和交通银行电子回单、海南增值税专用发票，均证明我方委托海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司对涉案的商品房代理销售。我方与被答辩人不存在代理销售法律关系，也没有任何经济往来。 三、答辩人与被答辩人不存在商品房委托代理销售合同关系，被答辩人要求答辩人支付利息没有事实依据。1、虽然原告的法定代表人王生孝系海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司的自然人股东，但原、被告及第三人在工商登记部门登记为彼此独立的企业法人，根据公司法第三条第一款“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权”，原告企图把两个公司人格混同，以虚假的诉讼来达到侵占我方财产的目的。原告的行为，违背了法人制度设立的宗旨，违背了诚实信用原则。 综上，答辩人诉讼主体不适格、无证据证明答辩人与被答辩人存在销售代理合同关系，被答辩人虚假诉讼，请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。 第三人卓亚家缘公司述称，我公司与原告公司是两个公司，业务主体是不一样的，我们当时跟被告洽谈的时候时间比较紧，合同签订的时候，销售这一块都是由原告来完成的，原告的工作人员一直都是在服务钻石广场这个项目的，且原告所述都是真实的。之前我也跟被告这边一直都有交涉佣金的问题，交涉了大概有一年的时间，到后来实在是没有办法了，才走到了法庭这一步。原告的诉讼请求是合情合理的，法院应当支持原告的诉讼请求。被告所说的合同不存在，是虚假合同，这种说法是没有事实和法律依据的。 原告卓亚众诚公司提交的证据材料如下：证据一、《老城钻石广场项目委托代理销售合同》复印件1份，证明被告委托原告为其开发的项目进行全案销售代理，同时双方的委托期限、对各自的权利义务、佣金提成计算及违约责任做了约定；证据二、未结佣金明细复印件6份，《西岸高尔夫商业钻石广场认购书》复印件43份，《成交确认单》复印件45份，以上证据共同证明原告代理销售被告共43套房产，41套的具体销售时间在2018年4月份，另两套在5月份销售，佣金共计：3504528元；证据三、佣金催告函复印件1份，证明原告于2018年8月8日向被告发函要求被告支付所拖欠佣金。补充两份证据即：证据四、付款明细表复印件1份，证明被告所付给海南卓亚家缘投资有限公司海口分公司的款项1853080元所对应的房源佣金明细；证据五、成交确认单、认购书、收据复印件各1份，证明被告之前所付款项对应的客户房源并不在原告本案主张的范围内 被告锦椰公司对原告的证据的质证意见如下：①对证据一的三性及证明内容均有异议，因为双方是合作关系，所以我方把公章放在原告处，我方在所有的合同里面都载明，盖章时必须有法定代表人和授权人的签字才能发生效力，且合同上面没有明确的生效时间；②对证据二的三性都有异议，我们之前已经支付给了第三人，与原告之间是没有合同关系的；③对证据三的三性及证明内容均有异议，我们并没有收到原告发出的任何函件通知。④对证据四的中国内收款回单没有异议，对佣金付款明细表是有异议的，我们与第三人合同中约定的是3%，而原告提交的证据中明显是凑出来的数字，且明细表中10%的点数也是相互矛盾的，34套房中有7套房是没有成交的合同编号的，佣金的点数没有事实根据；⑤对证据五的三性及证明内容均有异议。 被告卓亚家缘公司的质证意见为：对原告提交的证据三性及证明内容均无异议。 被告锦椰公司提交的证据材料如下：证据一、《西岸高尔夫商业街钻石广场项目独家驻场销售代理合同》复印件1份，证明申请人海南锦椰有机食品有限公司委托被申请人海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司对涉案商品房进行代理销售，双方之间依法成立商品房委托代理销售合同关系；证据二、交通银行电子回单复印件5份，海南增值税专用发票复印件19份，共同证明申请人已经依约向被申请人支付涉案房屋全部代理销售佣金1853080元，海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司也对此也向申请人开具1652981元房屋销售代理费发票予以确认，申请人已经按合同履行支付全部销售佣金的义务。以上两组证据证明其海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司及海南卓亚家缘投资股份有限公司与本案具有直接的利害关系。补充提交两份证据即：证据三、海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司、海南卓亚家缘投资股份有限公司、海南卓亚众诚置业有限公司《企业信用信息公示报告》复印件各1份，证明上述公司在工商登记部门登记为彼此独立的企业法人，企图公司人格混同后，用虚假的诉讼来达到侵占答辩人财产的目的，其行为违背法人支付设立的宗旨，违背诚实信用原则；证据四、与海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司的《往来台账》复印件4份，证明被告与海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司有委托代理销售合同关系。 原告卓亚众诚公司对被告的证据质证意见为：①对证据一的真实性无异议，对其关联性和证明内容都有异议，该合同是被告与家缘公司签订的，从2017年8月14日起至2017年10月31日止，不能证明原告所销售的房源就是卓亚海口分公司的房源，也不能证明被告支付给卓亚海口分公司的佣金就是支付给了原告，并不能证明后续的代理关系是由第三人进行的，且第8页规定了佣金结算标准，是与销售业绩相挂钩的，根据被告与第三人签订的时间和销售时间来看，第三人是达到销售预价8%点位的；②对证据二的真实性无异议，但对关联性和证明内容都有异议，被告认为已经按照合同履行了全部义务，这不是事实，被告所称的1853080元所对应的房源与本案不是同一房源，不存在重叠的情况，不能证明已经向原告履行了支付佣金的义务。③对证据三的真实性无异议，但对其关联性和证明内容都有异议，以此来证明原告进行虚假诉讼，没有事实和法律关系，原告跟第三人是独立的法人，所以原告才以自己的名义与被告签订合同；④对证据四的真实性、关联性和证明内容均有异议，都是由被告自己制作的，没有经过原告和卓亚海口分公司的盖章，从中可以看出，被告主张的已经付款的义务，是其与卓亚海口分公司销售关系下支付的，与本案原告主张的不是同一批房源，且也真实反映了原告与第三人为被告销售的房屋和佣金，根本不存在佣金3%的情况，3%不是行业销售认可的标准。 第三人卓亚家缘公司对被告的证据质证意见为：对证据一的真实性无异议，我公司销售的只有27套房屋，实际履行完合同义务是到2018年3月31日止，剩下的都是由原告来完成的；对其他的证据没有意见。 第三人卓亚家缘公司提交的证据材料如下：我方证据即原告补充的两份证据，①付款明细表复印件1份和②成交确认单、认购书、收据复印件各1份，共同证明原告所提出的诉讼请求是存在的，我方一直是案涉项目销售的咨询人，原告的主张应当予以支持。 原告卓亚众诚公司对第三人的证据质证意见为：没有意见。 被告锦椰公司对第三人的证据质证意见为：我方认为该两份证据不能采信。 经审理查明：（一）2018年4月1日，原告海南卓亚众诚置业有限公司（乙方）与被告海南锦椰有机食品有限公司（甲方）签订《老城钻石广场项目委托代理销售合同》1份，共约定16个条款，包括合作项目概述、合作期限和销售目标、委托事项、客户购房合同及付款办法、销售业绩认定、佣金标准、房源保证、退房事宜、甲方权利义务、乙方权利义务、保密及知识产权、违约责任、本合同的修改、补充和解除、免责条款、争议解决、生效；合同尾部左侧盖有甲方的公章，“法定代表人或授权代表”项保留空白，“签订日期”亦留空；合同尾部右侧盖有乙方的公章，“法定代表人或授权代表”项盖上王生孝的印章，“签订日期”亦留空。 该合同概括主要内容有：①第一条合作项目名称“西岸高尔夫商业钻石广场”，位于海南××区东侧，甲方委托乙方代理销售销售房源约68套LOFT公寓＋25套商铺（具体标的房源见本合同附件一《房源销售价格表》）。②第二条约定合作期限为“自2018年4月1日起至2019年4月1日止”；乙方缴纳200000元给甲方作为履约保证金（已缴纳的200000元保证金转入卓亚众诚）；甲方需结清乙方前期销售佣金；年度销售目标为：当年4-6月4000万元，7-9月2000万元，10-12月1500万元，明年1-3月2000万元，累计9500万元。乙方所缴纳的销售保证金200000元最迟于2018年5月31日前退还乙方。乙方不可低于房源面价表的93%折销售房源，最终成交以签订商品房买卖合同或认购书为准。③第四条约定客户购房合同及付款方式。乙方协助甲方与客户签订，定金、购房款的收取由甲方负责出具相关票据，付款分为一次性付款与分期付款两种。1、销售业绩的认定：客户与甲方签订《商品房买卖合同》或《认购书》，计入乙方销售业绩即：“(1)一次性付款客户付完全部购房款，甲方一次性支付销售代理佣金；(2)若有分期的客户，甲方只接受最多3期两个月内付清，甲方全款到账后一次结清佣金给乙方。”2、佣金结算标准：按所售房源的成交金额×10％计提。结算方式为：佣金结算时间为当月销售并签约房源所发生的佣金，次月15日前提交甲方，甲方最迟于佣金提交当月内结清佣金；项目佣金按月结算，乙方应向甲方提供足额销售发票，甲方应按照本合同约定时间将每期应付的费用汇到乙方的银行账户（交通银行三亚分行营业部，4626015000188000164644）等。④第十条关于乙方权利义务的约定，乙方有义务在合同期限内于案场安排专职渠道人员对接分销；乙方应协助甲方办理客户合同签署、协助办理购房客户银行抵押、借贷款工作；乙方有权负责分销合同签署，分销合作商维护工作等。⑤第十二条关于违约责任约定：1、甲方需保证所提供的任何证件是真实、合法、有效的；2、本合同有效期内，未经双方协商一致同意，任何一方不得随意解除合同，否则，应赔偿守约方的损失；3、甲方违反本合同约定的自身义务，发生房屋质量不合格等影响本合同履行折情形给乙方造成损失的，应由甲方赔偿乙方的全部损失；4、甲方应按时支付乙方销售佣金，如有拖欠，乙方可向甲方发出书面通知，甲方于收到书面通知之日起3个工作日内仍支付上述费用，乙方有权单方解除合同，并要求甲方立即支付所有已售房源的销售佣金等；5、如因甲方原因导致乙方不能按时提供销售代理服务，乙方不承担法律责任；6、乙方应严格按照双方协制的销售流程和规定执行，如有违反给甲方造成损失的，乙方应赔偿甲方由此造成的损失；7、合同有效期内，若因乙方原因出现任何销售舞弊行为给甲方造成损失的，由乙方承担相应责任；8、如乙方的工作人员虚假乙方承诺或者擅自给予购房人优惠、折扣给甲方造成损失的，由乙方承担相应赔偿责任；9、若在本合同有效期内，本项目发生股权转让的，本合同仍继续履行，如本合同解除给乙方造成损失的，甲方应赔偿乙方的全部损失；10、乙方未能按照本合同约定连续两个月完成销售目标，甲方有权解除本合同；11、除双方另有约定外，乙方违反本合同约定任一约定，在甲方通知期限内未予纠正的，甲方有权解除本合同。⑥第十六条关于合同生效约定：1、本合同一式4份，甲乙双方各执2份，自双方法定代表人或授权代表签字并加盖公司公章或合同专用章后生效。2、本合同的附件是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。⑦合同尾部内容：左侧盖有甲方公司的公章，但法定代表人或授权代表处留下空白；右侧盖有乙方公司的公章，法定代表人或授权代表处盖上王生孝的印章。 （2签约之后，原告通过“海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司”、“海南椰城易居房地产营销策划有限公司”、“海南房客网置业有限公司”、“海南金明房地产经济有限公司”等10多家分销单位，于2018年4月20日至2018年5月21日期间为被告推销成交的43套该涉案项目《钻石广场》房屋，客户确认为：108号房王萍、418号房杨孝刚、615号房代聪、619号房李安平和宗淑英、502号房毛庆龙、710号房程霖、413号房饶良鑫、515号房陆祥镇等，43套房屋价款合计35911484元；实际总成交额合计36261422元；原告申请结算佣金额合计3504528元（其中除108号房佣金点位7%外，其余均为10%）。原告提供《钻石广场成交确认单》45张，系“海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司”备二维码的单据，载明分销商“海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司”、“海南椰城易居房地产营销策划有限公司”、“海南房客网置业有限公司”、“海南金明房地产经济有限公司”等10多家分销单位。45张确认单上的卓亚家缘渠道对接人周学平、李亚俊、李惠莹、蔡宇、蔡慕蓉、符士伟等分别签名确认；各分销商的置业顾问黄倩玲、李海龙、孙岩、许飞、程欣等分别签名确认。 原告自称曾于2018年8月8日发《佣金催告函》给被告要求支付拖欠的佣金，内容概括为：2018年4月1日贵公司（锦椰公司，甲方）与我司签署了有关的销售合作协议，约定代理佣金支付标准为乙方应于每月15日前将《销售业绩确认单》提交给甲方，该单于2018年5月至2018年6月已提交给贵公司，贵公司应于收到确认单后当月内结清乙方佣金，双方沟通确认无误后由乙方开具有效发票，甲方根据销售业绩确认单支付全部佣金。截至今日甲方尚未结算的已符合结佣条件的代理佣金总计3472224元。我司再次通告甲方，请于收到本函件7日内支付上述代理佣金，联系人肖裕玲。尾部盖有原告单位的公章。被告锦椰公司称从未收到原告所称的2018年8月8日《佣金催告函》。 （三）被告锦椰公司提供的《西岸高尔夫商品钻石广场项目独家驻场销售代理合同》1份，该合同系被告海南锦椰有机食品有限公司（委托方、甲方）与海南卓亚众诚置业有限公司（受托方、乙方）2017年8月14日所签订，共约定11个条款，包括合同标的、服务代理期限和销售任务、委托代理权限、工作内容、双方声明和保证、双方权责、代理佣金及结算报酬、通知及送达、违约责任、合同生效及终止、词语注释、其它；合同尾部左侧盖有甲方的公章，“法定代表人签章”项有徐涤媛盖印章，“授权委托人”有吴革签名，“签订日期”为2017年8月14日；合同尾部右侧盖有乙方的公章，“法定代表人签章”项留下空白，“授权委托人”项有吴坤亮签名，“签订日期”为2017年8月14日。 该合同概括主要内容有：①第一条合同标的。受托物业名称“西岸高尔夫商业钻石广场”，位于海南××区东侧，甲方委托乙方销售代理的物业为本项目预售许可证范围内经甲方批准的全部可售物业。②第二条约定2.1服务代理期限为“自进场之日起至2017年12月31日止，4个半月”；2.2合同期满，后续合作事宜由甲乙双方另行协商书面确认。③第三条委托代理权限。3.1代理方式：乙方独家驻场代理销售并负责整合所有渠道分销商；乙方独立接待现场所有到访客户，负责独家开拓、管理本项目渠道分销商，并与分销商签订分销协议和支付分销商销售服务佣金；3.2合同所约定的销售价格均由甲方确定；3.3略记。第五条双方声明和保证，5.2.2约定：乙方有签署和执行本合同一切条款的权利和权力；5.2.3约定：乙方向甲方缴纳200000元销售保证金，在进场后2个月销售期完成15000000元销售回款，3个工作日内退还销售保证金。未完成，则200000元销售保证金充抵1套房的首付款等。第六条关于双方权责的约定，6.4.4约定：乙方需委派经验丰富并具有相应资历的销售经理负责本项目的销售执行工作，若更换须提前通知甲方；6.4.6约定：乙方代理销售甲方本项目应尽职尽责，乙方在本合同项下的独家销售代理权不得转让给任何第三人，但保留发展和签约分销商的权利。6.4.7约定：乙方应对甲方提供的所有数据及双方确认的推广销售数据保密，未经甲方同意，乙方不得将甲方提供的所有数据或与本项目相关的资料提供给本项目合作单位以外的第三方；第七条关于代理佣金及结算报酬的约定，7.1.1客户签署商品房买卖合同后，佣金结算额度为：（1）一次性付款客户付完全部购房款，甲方一次性支付销售代理佣金；(2)若有分期的客户，甲方只接受最多3期两个月内付清，甲方全款到账后一次结清佣金给乙方。7.1.2佣金结算标准：计提比例为，乙方代理销售单位数量，提取当月佣金标准；进场之日起60日成功销售业绩小于15000000元，佣金按”3%＋溢价”计提；进场之日起60日成功销售业绩等于或大于15000000元，佣金按”8%＋溢价”计提；10月15日以后每月成功销售业绩小于8000000元，佣金按”6%＋溢价”计提；10月15日以后每月成功销售业绩大于或等于8000000元，佣金按”8%＋溢价”计提。7.2.1达到结佣条件即60日后，乙方可于次日制作结佣确认清单送交甲方，甲方在3个工作日内未提异议的视为认可清单，甲方需于收到清单后5个工作日内向乙方支付佣金；若甲方未能按时支付乙方销售代理费的，甲方应以全部应付金额为基数，每日向乙方支付0.5%作为迟延履行违约金；如甲方迟延履行超过30日则构成根本性违约，乙方有权要求甲方支付全部未付金额的20%作为违约金或要求甲方按本合同9.8条款支付违约金等。7.2.3对于上述业绩确认清单，甲方有异议的，应于收到之日起3日内提出，逾期未确认又未提出异议的，视为认可该清单等。7.2.4乙方应向甲方提供足额销售代理发票，甲方应按照本合同约定时间将每期应付的费用汇到如下乙方银行账户（开户行中国银行股份有限公司海口玉沙支行，账号×××）。第九条违约责任、生效及终止。9.1约定：本合同自甲方收到乙方200000元保证金后双方盖章之日起生效；乙方代理期满且没有延期或者代理期未满代理工作已结束，甲乙双方之间结清一切费用后，合同自然终止。9.2双方应严格履行本合同约定的各方义务，如因任何一方违约造成另一方实际损失的，违约方应据实赔偿守约方全部实际损失。9.6终止本合同时，对于乙方于代理期间已完成部分之工作，甲方仍须按本合同第7.1条支付相应的销售代理费及服务费，支付期限按本合同7.2条款执行。9.8服务代理期限内，任何一方单方面无故终止本合同均构成根本违约，违约方应向守约方支付违约金200000元。但是甲方单方违约，甲方支付违约金后仍需向乙方结清相关销售代理费、分销客户接待成交服务费及溢价分成。还有其他内容等等。 该合同尾部内容：左侧盖有甲方公司的公章，法定代表人项下有徐涤媛盖印章，授权委托人处有吴革签名；右侧盖有乙方公司的公章，法定代表人项下无人盖章，授权委托人处有吴坤亮签名。 付款人海南锦椰有机食品有限公司分别于2018年3月14日、3月16日、5月8日、6月15日、8月28日给海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司汇入113000元、100000元、140080元、1000000元和500000元，共计1853080元。卓亚家缘对该部分佣金向锦椰公司开具1652981元发票（19张），尚有200099元发票未提交。 另查明，（1）有关公司登记情况。①“海南卓亚家缘投资股份有限公司”成立于2013年10月24日，营业期限至2043年10月24日，核准日期2018年2月2日。经营范围：“项目投资、城市建设、商业农业、教育投资、实业投资、风险投资、融资理财、房地产开发与销售、房地产营销策划、房屋托管等”，统一社会信用代码914602000757400114。类型为：股份有限公司（非上市，自然人投资或控股）法定代表人：李伟；②“海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司”成立于2015年3月18日，营业期限至2043年10月24日，核准日期2017年4月19日。经营范围：“城市建设、商业农业、教育投资、实业投资、风险投资、融资理财、房地产开发与销售、房地产营销策划、房屋托管等”，统一社会信用代码914601003240465318。类型为：股份有限公司分公司（非上市，自然人投资或控股），负责人：许仁文；③“海南卓亚众诚置业有限公司”成立于2016年8月1日，营业期限（至何时未记载），核准日期2019年8月22日。经营范围：“项目投资、城市建设、商业投资、农业投资、教育投资、实业投资、房地产中介服务、房屋托管、企业管理咨询、酒店建设及管理等”，统一社会信用代码91460200MA5RD3X695。类型为：股份有限公司（非上市，自然人投资或控股），法定代表人：王生孝；（2）被告锦椰公司提交的自制的《基础信息》及《客户付款》情况，反映已售出的房源69套（包括原告所诉的涉案房43套在内），总共实收房款53392335.6元，总共佣金（以3%计）1648491.54元。表格上并没有涉案当事人签字及盖公章。原告卓亚众诚公司自制的《钻石广场未结佣金明细表》反映，已售出的房源43套，除去户主王萍实收房款2960141元按7%结佣金207210元外，余下42套按实收房款数额乘以10%结佣共3297318元，总计佣金3504528元。（3）原告所诉称代理销售佣金3504528元中有63812元应予扣除，有两户已于2018年3月14日向原告支付了31002元，于2018年8月28日支付了32810元，并没有向法庭提供任何相关的交易证据。 原告卓亚众诚公司认为被告锦椰公司一直拖欠其代理销售佣金3504528元，曾多次向被告催付未果，遂于2019年7月1日诉至本院，请求判令被告支付3504528元及其利息133999元（自2018年8月16日起计至2019年9月28日按年利率4.35%计算；以后的利息计至债务实际清偿之日止）。 案在审理时，经本院主持调解，双方未能达成调解协议。 上述事实，有原告、被告举证的证据材料及庭审笔录等予以佐证，可予认定。 本院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。争议主要焦点有：一、原、被告之间签订的《老城钻石广场项目委托代理销售合同》是否生效？二、被告锦椰公司与第三人卓亚家缘公司签订的《西岸高尔夫商品钻石广场项目独家驻场销售代理合同》是否生效？三、涉案已售出房源43套能否确认属原告所代理销售？原告请求被告支付佣金3504528元及其利息133999元（自2018年8月16日起计至2019年9月28日按年利率4.35%计算；以后的利息计至债务实际清偿之日止）应否支持？ 关于焦点一，原告举证的《老城钻石广场项目委托代理销售合同》是否生效？根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”其中，第二款关于“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”内容，本案中原告未能举证证明被告为自己的利益不正当地阻止生效条件成就，在该生效条件尚未成就时，该合同依约定未生效。 虽然被告承认在该合同尾部所盖的被告公章是真实的，但被告的法定代表人或授权代表均未曾在该合同上签字或盖印（亦未事后追认），并且双方亦未签署订立合同的日期。该合同第十六条关于生效约定，第1款内容为：“本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份；自双方法定代表人或授权代表签字并加盖公司公章或合同专用章后生效。”可见，该涉案合同因“双方法定代表人或授权代表签字”而未曾生效，无效的合同自始没有法律约束力。故对于被告抗辩原告与被告之间无代理销售法律关系，本院予以采信。 原告认为45张《成交确认单》是履行该合同的结算依据，本院分析判断如下：每张《成交确认单》格式类似，内容包括20项，其中有下列内容涉及第三人：①“卓亚家缘案场置业顾问签字”项；②“卓亚家缘客服经理签字”项；③“卓亚家缘渠道对接人”项；④下脚处，有海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司名称、电话及二维码。原告作为一个独立的法人，原告为何使用第三人海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司的名义向被告递交《成交确认单》，本院无法明白其用意。原告对于涉案分销商及其置业顾问也未提交相关合同或作出相应的说明。这亦能证明该合同未生效。 关于焦点二，被告与第三人于2017年8月14签订的《西岸高尔夫商品钻石广场项目独家驻场销售代理合同》是否生效？ 该份合同系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。该合同第二条2.1款约定服务代理期限为“自进场之日起至2017年12月31日止，4个半月”；2.2款约定，合同期满，后续合作事宜由甲乙双方另行协商书面确认。第九条第9.1约定：本合同自甲方收到乙方200000元保证金后双方盖章之日起生效；乙方代理期满且没有延期或者代理期未满代理工作已结束，甲乙双方之间结清一切费用后，合同自然终止。 根据被告锦椰公司提交的《基础信息》及《客户付款》反映已由卓亚家缘公司售出的房源69套（包括原告所诉称的涉案房43套在内），总共实收房款53392335.6元，总共佣金（以3%计）1648491.54元。付款人海南锦椰有机食品有限公司分别于2018年3月14日、3月16日、5月8日、6月15日、8月28日给海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司汇入5笔款共计1853080元。1648491.54元与1853080元并不吻合，如果被告锦椰公司与第三人卓亚家缘公司存在结算不清，本案因不诉不理，双方可另行起诉解决。 关于焦点三，涉案房源43套能否确认属原告所代理销售？原告之诉求应否支持？ 因涉案合同未生效，且原告提供的结算单据有瑕疵，成交确认单内容均涉及第三人与被告的对接，而被告与第三人未结清佣金之前，第三人的代理工作仍可进行。在此情形之下，基于目前的证据判断，涉案的已售出的房源43套，应认定系第三人所代理销售。 原告请求判令被告支付佣金3504528元及其利息，因合同未生效，对双方未产生法律约束力，故本院不予支持。如果原告实际为分销商，可从第三人处要求支付自已应得到的利益，根据合同相对性，原告与被告无直接关系。被告对原告不承担支付佣金及利息的责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第四十五条、第五十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告海南卓亚众诚置业有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费36980.21元，由原告海南卓亚众诚置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  李唐清 人民陪审员  邱垂艳 人民陪审员  黄慧文 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  吴 政 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四十五条【附条件的合同】当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。