辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽02民初946号 原告（执行案外人）:孙忠贤，男，1981年1月10日生，汉族，现住辽宁省庄河市。 委托诉讼代理人：李敏，辽宁法磊律师事务所律师。 被告（申请执行人）：高为田，男，1968年6月8日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。 被告（申请执行人）：赵春南，女，1969年11月3日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。 二被告共同委托诉讼代理人：关向阳，辽宁五寰律师事务所律师。 第三人（被执行人）：郑雁斌，男，1973年5月18日生，汉族，住辽宁省庄河市。 第三人：大连宸宇房地产开发有限公司，住所地辽宁省庄河市城关街道水仙委景源名郡小区******。统一社会信用代码9121028357089646XA。 法定代表人：于长杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张毅，男，该公司职工。 第三人：梁龙生，男，1977年10月20日生，汉族，现住庄河市。 委托诉讼代理人：叶绍云，辽宁昌汉律师事务所律师。 原告孙忠贤与被告高为田、赵春南，第三人郑雁斌、大连宸宇房地产开发有限公司（以下简称“宸宇公司”）及梁龙生案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙忠贤的委托诉讼代理人李敏，被告高为田及其与赵春南的共同委托诉讼代理人关向阳，第三人郑雁斌，宸宇公司的委托诉讼代理人张毅及梁龙生的委托诉讼代理人叶绍云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙忠贤向本院提出诉讼请求：不得执行庄河市将军湖千韵坊住宅小区3#1-501房屋（以下简称案涉房屋），解除对该房屋的查封。事实和理由：郑雁斌自2013年3月承包宸宇公司开发的千韵坊小区六标段工程1-18号建设工程，后郑雁斌将其中的部分填土方工程发包给梁龙生施工,同时梁龙生为郑雁斌供应工程施工所需的沙石料。2014年1月22日，经梁龙生与郑雁斌结算,梁龙生施工的填土工程的工程款和供应的沙石料款共计1082750元。郑雁斌将从宸宇公司处抵顶工程款的坐落于庄河市昌盛街道千韵坊小区的3#1-501、3#3-501两套房屋抵顶给梁龙生。同日,经宸宇公司同意,在宸宇公司出具的收款收据上进行标记,郑雁斌将收款收据交付给梁龙生。2015年11月,小区工程已全部完工。因梁龙生急需用房，其向宸宇公司提出提前交付房屋的请求,宸宇公司就将该两套房屋交付给了梁龙生。梁龙生自己装修居住3#3-501房屋，将案涉3#1-501房屋出售给了原告。后原告对案涉房屋装修后居住。2018年9月，原告得知案涉房屋被查封，故提出执行异议，大连市中级人民法院作出（2019）辽02执异299号执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告认为，宸宇公司已将房屋抵顶给郑雁斌，郑雁斌又将案涉房屋抵顶给梁龙生,后梁龙生将案涉房屋卖给原告，上述抵顶行为和买卖合同均属合法有效。原告已支付案涉房屋全部对价,在法院查封之前已入住占有案涉房屋。因案涉房屋被宸宇公司抵押给银行,宸宇公司无能力向银行偿还解押款,银行不同意解除抵押,故梁龙生和原告均无法办理房屋产权登记，但郑雁斌对案涉房屋已无所有权和其他权益。大连市中级人民法院基于郑雁斌的债务查封原告所有的房屋，侵害原告的合法权益，故原告提起诉讼,请求支持原告的诉讼请求。 被告高为田、赵春南辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人郑雁斌述称，同意原告的诉讼请求。 第三人宸宇公司述称，同意原告的诉讼请求。 第三人梁龙生述称，同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本案的证据情况，本院认定如下事实： 高为田、赵春南与大连鸿建建筑工程有限公司（以下简称“鸿建公司”）、郑雁斌买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月23日作出（2014）大民三初字第319号民事判决书，判决主要内容为：郑雁斌于判决生效之日起三十日内给付高为田、赵春南货款9174484.26元及利息。因郑雁斌未履行生效判决确定的义务，高为田、赵春南向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年12月10日作出（2015）大执字第251号民事裁定书，裁定冻结郑雁斌在银行的存款1500万元或查封其等值其他财产。同日，本院向宸宇公司送达协助执行通知书，查封郑雁斌从宸宇公司取得的包含案涉房屋在内的抵债房68套；查封期间不得为以上68套房产办理更名、商品房买卖合同、备案、登记、转让等，查封期限三年，自2015年12月10日至2018年12月9日。案涉房屋续封至今。案外人孙忠贤对本院查封案涉房屋提出书面异议。本院于2019年6月18日作出（2019）辽02执异299号执行裁定书，裁定驳回孙忠贤的异议请求。孙忠贤对该裁定不服，向本院提起本案案外人执行异议之诉。 另查：2013年3月25日，宸宇公司与郑雁斌签订《千韵坊住宅小区工程补充协议》，约定宸宇公司将千韵坊住宅六标段工程发包给郑雁斌施工。2013年10月24日，宸宇公司向郑雁斌出具3#-1-501号房屋的收款收据，金额为498005元，在领款人签章处有“此楼顶付工程款”的记载，交款人处有郑雁斌签字，在收据的右上角标注“此楼转让给梁龙生，转让人郑雁斌，2014年1月22日”。2014年1月22日，郑雁斌与梁龙生签署结算单，主要载明：“郑雁斌将承包的千韵坊小区六标段工程1-18号楼的部分回填土工程转包给梁龙生施工，并由梁龙生供应部分砂石料，现双方结算：回填土639100元，砂443650元，合计1082750元。郑雁斌以宸宇公司抵顶工程款的两套房屋（3#3-501面积73.09平方米×6450平方米=471431元、3#1-501面积77.21平方米×6450平方米=498005元的房屋，合计1082750元）抵顶给梁龙生，以抵顶郑雁斌欠梁龙生的全部款项1082750元。郑雁斌将宸宇公司关于该两套房屋的收款收据交付给梁龙生。郑雁斌、梁龙生债权债务关系全部了结。” 2015年11月22日，宸宇公司与梁龙生签署房屋交接单，载明：因梁龙生急需住房，要求宸宇公司向其交付从郑雁斌处抵顶工程款的两套房屋（3#3-501、3#1-501），以便尽早装修。现宸宇公司将两套房屋交付给梁龙生，梁龙生已收到该两套房屋的门钥匙。 2015年12月2日，梁龙生（卖方）与孙忠贤（买方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：梁龙生将取得的抵债房屋即坐落于庄河市将军湖千韵坊小区3#-1-501号、面积77.25平方米房屋出售给孙忠贤，价款共计30万元；本合同签订当日，孙忠贤将全部购房款以现金形式一次性支付给梁龙生，梁龙生于孙忠贤交清全部购房款时，将房屋交付给孙忠贤，并保证能立即装修；梁龙生负责协调开发商为孙忠贤办理一手房手续，办理的时间根据开发商能办理房照的时间确定，办理房照所需的税、费由孙忠贤承担。同日，梁龙生出具收条，载明：“梁龙生收到孙忠贤购房款现金人民币30万元整。见证人：李国彬”。 2017年2月5日，宸宇公司就案涉宸宇.千韵坊项目出具《住宅质量保证书》，载明竣工时间是2015年12月31日。同日，梁龙生与案涉小区物业人员签署3#-1-501房屋的《房屋交接记录表》，《宸宇.千韵坊缴费清单》及《千韵坊业主领取钥匙及物品清单》，物品清单中包含进户门装修钥匙2把、进户门正规钥匙5把、业主手册、业主（临时管理规约）、大连市前期物业管理服务协议及进户门猫眼1个。2017年2月5日，宸宇公司向梁龙生出具收款收据，载明“3#-1-501入住费”，金额为13980元。诉讼中，孙忠贤提供用户名均为梁龙生的自2017年2月12日至2018年10月18日期间的电费缴费凭证、2018年-2019年度的供暖费收据。 本院确认的上述事实，有结算单、收款收据、房屋交接单、《房屋买卖合同》、收条、《住宅质量保证书》、《房屋交接记录表》，《宸宇.千韵坊缴费清单》及《千韵坊业主领取钥匙及物品清单》、收款收据、电费缴费明细、供暖费收据及当事人陈述笔录在卷为凭，业经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，孙忠贤主张排除对案涉房屋执行的法律依据是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第十七条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定。《查封、扣押、冻结规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据本案证据显示，郑雁斌承包施工宸宇公司开发的千韵坊住宅六标段工程，宸宇公司以案涉房屋抵顶欠付郑雁斌的工程款，后经宸宇公司盖章确认郑雁斌又将该房屋抵顶其欠付梁龙生的回填土和砂石料款，再由梁龙生将案涉房屋出售给孙忠贤。2015年12月2日，梁龙生与孙忠贤签署《房屋买卖合同》，将案涉房屋出售给孙忠贤；并且，梁龙生同日出具收条，载明收到孙忠贤购房款现金30万元，孙忠贤亦认可梁龙生收到房款同日向其交付房屋。由此可以认定，孙忠贤在查封前已向梁龙生支付全部房款并实际控制案涉房屋。关于赵春南、高为田提出孙忠贤没有提供转账记录和银行取款凭证，无法证实孙忠贤实际履行了房款给付义务一节，本院认为，梁龙生与孙忠贤签订的《房屋买卖合同》明确约定购房款以现金方式支付，孙忠贤解释称30万元购房款来源于其从亲属处借款和自己筹集的现金。赵春南、高为田对此虽不认可，但并无证据证实孙忠贤当时明显不具备购买房屋的经济能力。况且，对于一般购房者来讲，30万元尚不足以构成金额巨大、如非通过银行转账或银行取款则无法履行的款项金额。在此情况下，孙忠贤有关购房款来源的解释，并不明显违反常理，具有高度的可能性。据此分析，赵春南、高为田主张孙忠贤未实际履行购房款的给付义务，依据不足，本院不予采纳。关于赵春南、高为田提出孙忠贤没有在人民法院查封前合法占有案涉房屋一节，本院认为，法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉房屋处于权利人实际掌握之中即可。本案中，梁龙生与宸宇公司于2015年11月22日即已签署房屋交接单，梁龙生收到案涉房屋钥匙，后梁龙生在收到孙忠贤购房款的当日即向孙忠贤交付房屋钥匙，应认定孙忠贤此时已合法占有案涉房屋。至于梁龙生与宸宇公司于2017年2月5日就案涉房屋签署的《住宅质量保证书》、《房屋交接记录表》等材料，宸宇公司解释称此前双方已于2015年11月22日签署房屋交接单时交付了案涉房屋，因当时房屋没有达到验收条件，只是交接了房屋钥匙，此后在房屋达到交付条件后又于2017年2月5日办理的正式交接手续，故上述材料并不足以推翻此前双方签署的房屋交接单记载的内容，亦不能由此认定孙忠贤未在人民法院查封前占有案涉房屋。故赵春南、高为田该项主张，本院不予采纳。关于孙忠贤对未办理过户登记手续有无过错一节，案涉房屋的开发单位宸宇公司称案涉房屋所在项目至今没有办理竣工验收，直至2019年7月初才可以办理产权证。在此情况下，不能认定孙忠贤对房屋未办理过户登记手续存在过错。 根据以上分析，孙忠贤在人民法院查封前从梁龙生处购买案涉房屋并实际掌控该房屋，其对未办理过户登记手续没有过错，符合《查封、扣押、冻结规定》第十七条规定的“人民法院不得查封、扣押、冻结”有关情形以及《执行异议和复议规定》第二十八条规定。故孙忠贤对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求不得执行案涉房屋并解除对该房屋查封的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行辽宁省庄河市将军湖千韵坊住宅小区3#1-501房屋； 二、解除对辽宁省庄河市将军湖千韵坊住宅小区3#1-501房屋的查封。 案件受理费5800元（孙忠贤已预付），由被告高为田、赵春南共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 本院（2019）辽02执异299号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  侯学枝 审判员  刘冬艳 审判员  刘小南 二〇一九年十二月十日 书记员  董 芳 附相关法律规定： 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。