云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019)云2901民初4746号原告：王某，男，2013年9月6日出生，汉族，住宾川县。法定代理人：王爱碧（系原告母亲），女，1987年12月24日出生，汉族，住云南省宾川县。被告：大理银水帝都旅游投资有限公司，住所云南省大理州大理市大理镇南国城**。统一社会信用代码：91532901587355563A。法定代表人：李庆松，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨建举，系被告员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：李刚，系被告员工，特别授权代理。原告王某与被告大理银水帝都旅游投资有限公司（以下简称银水帝都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某的法定代理人王爱碧到庭参加诉讼。被告银水帝都公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，并协助原告办理预告登记，在“大理密湾旅游文化项目?白族生态民居建设项目”中第A23幢第A23单元第1-2层A23-3号房具备办理房产证条件后，协助原告办理房屋所有权登记；2.判令被告支付原告自2017年1月1日起至被告将验收合格且符合交房条件的房屋交付给原告之日止每日按1,098,240元的0.02％计算的逾期交房违约金（暂计至2019年10月30日止共计1033日的违约金为226,896.38元）；3.案件受理费由被告承担。事实及理由：2015年，原告及其法定代理人经考察后决定购买被告开发的位于大理市的“大理密湾旅游文化项目?白族生态民居建设项目”中第A23幢第A23单元第1-2层A23-3号房，经与被告磋商，双方约定购房总价款为1,098,240元，被告于2016年12月30日前将验收合格的房屋交付给原告，若被告未按期交房，则违约金从2017年1月1日至实际交房之日，按原告已支付购房价款的0.02％乘以逾期天数支付。随后，原告的法定代理人向被告付清购房款，被告向原告出具了《收款收据》及发票。但因被告原因，当时双方未订立正式的《商品房购销合同》。直至2017年4月14日，双方才签订《商品房购销合同》及其补充协议，对上述事项予以确认。合同签订后，被告到相关部门办理了合同及补充协议的登记备案手续。2016年7月26日经原告催促，被告向原告出具了《关于大理密湾旅游文化小镇二期复工的说明及承诺》，承认其未按约定期限交房，未支付逾期交房违约金。被告至今未交房。被告长期违约，为保障被告能够顺利将案涉房屋的所有权转让给原告，请求法院判令被告协助原告办理预告登记。被告银水帝都公司未到庭应诉，其向本院提交书面答辩意见：《商品房购销合同》第十二条对产权登记进行约定，该合同及其补充协议均未约定被告需要协助原告办理预告登记，办理房屋预告登记并非合同约定的义务，也非被告的法定义务，不符合物权法关于办理预告登记的规定，请求法院驳回原告要求被告协助其办理房屋预告登记的诉讼请求。密湾旅游文化项目因市场及被告自身原因存在阶段性停工状态，2018年9月恢复施工一个月后接到政府的停工通知，致使该项目公共配套设施及室内外装修未完成，至今尚不具备交房条件。根据合同补充协议约定，因政府政策的变化或为遵守政府法令的，被告不承担违约责任。故逾期交房违约金应分阶段计算，前一阶段只能计算至2018年10月31日，此后的违约金应从政府管理部门同意该项目开工后重新计算。双方未约定违约金的支付时间，在被告与原告等购房人的多次交流中，被告明确说明逾期交房违约金待交房后一并计算及赔付，原告对此默许，故逾期交房违约金应在实际交房后计算及赔付。原告王某围绕诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.《商品房购销合同》及其补充协议、发票原件各一份，以证明原告向被告购房并付清了购房款的事实；2.《关于大理密湾旅游文化小镇二期复工的说明及承诺》原件一份，以证明被告承认其逾期交房且未支付逾期交房违约金；3.信访事项告知书原件一份，以证明被告未协助原告进行预告登记。被告银水帝都公司向本院提交了《商品房购销合同》及其补充协议复印件各一份，以证明办理预告登记并非合同约定的义务，本案存在补充协议约定的“因政府政策的变化或为遵守政府法令而造成的逾期交房，被告不承担逾期交房违约责任”的免责情形，2018年11月停工至政府同意复工期间，被告不承担违约责任。原告质证对被告提交的该组证据三性无异议。本院认为，被告未到庭质证，视为放弃质证权利。原告提交的第1、2组证据及被告提交的证据真实、合法，与本案有关联，均予以采信。原告提交的第3组证据不能证明被告有协助办理预告登记的义务，不予采信。经本院审理查明：原告的监护人王爱碧、庞国峰与被告达成一致意见，约定原告以1,098,240元向被告购买大理密湾旅游文化项目第A23幢第A23单元第1-2层第A23-3号房屋一套，并向被告支付购房款1,098,240元。2015年10月16日，被告向原告出具购房款发票一张。2016年7月20日，被告向各购房业主出具《关于大理密湾旅游文化小镇二期复工的说明及承诺》，载明因被告原因及市场经济环境影响，被告未能按期交房，被告按约应承担违约责任，并承诺在按原合同执行外，于2016年11月20日前恢复二期项目的施工（包括合院和酒店公寓）；合院于2018年6月30日前交房，酒店公寓于2018年3月31日前交房；部分未获得网签购房合同的业主，被告承诺在业主积极配合前提下，尽快完成此项工作；如果未能按期复工，被告将向业主支付购房总款的5%的违约金；如果未能按期交房，被告将向业主支付购房总款的5%的违约金；违约金在承诺的交房日半年内以现金形式支付；承诺书与《商品房购销合同》具有同等的法律效力。2017年4月14日，原告与被告补签《商品房购销合同》及其补充协议，约定：原告购买被告开发的位于大理市的大理密湾旅游文化项目?白族生态民居建设项目第A23幢第A23单元第1-2层A23-3号房屋；房屋的参考套内建筑面积为191.93㎡，总价款为1,098,240元，原告应于2015年10月8日前一次性付清；被告应于2018年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；被告如未按期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房日止，被告按原告已付款的0.02％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行，如遇法律法规修订、政策变化及不可抗力等因素不能按合同约定交房的，被告以公告或书面形式另行通知原告，被告不承担逾期交房的违约责任（《商品房购销合同》第九条第二项）；被告应在商品房交付使用之日起180个工作日内协助提供原告办理产权登记所需的证明文件，由原告自行办理产权登记（如果是银行按揭购房客户，由被告统一办理），因原告自身原因未能办理房屋产权登记，被告不负任何责任；若原告委托被告代为办理产权登记，由原告交足办理房屋所有权证所需的所有相关税费并向被告提供办理产权登记所需全部资料，被告代为办理，最后以单据据实结算办理费用；因被告原因未能按约定时间内按时交房，逾期交房的违约金亦未赔付，原告交付完购房款30日内未获得正式网签《商品房购销合同》，现双方为尽快完成网签《商品房购销合同》的工作，遵守大理市房地产管理所关于商品房购销合同的签署时间不能在交房日之后的相关规定，于2017年4月14日重新签订了商品房购销合同，原告仍具有追诉上述被告前期违约的权利，被告承认原告购买的商品房交房时间为2016年12月30日，购房合同重新签订后，违约金从2017年1月1日至实际交房日按原告已支付房价款的0.02％乘以逾期天数支付（补充协议第七条）；合同履行过程中，出现因政府政策的变化或为遵守政府法令等情形导致被告逾期交房的，被告不承担合同及补充协议约定的逾期交房违约责任（补充协议第十一条约定）。合同约定的交房期限届满，被告未向原告交付房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告于2017年4月14日签订的《商品房购销合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告要求被告继续履行《商品房购销合同》符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告协助办理预告登记的主张，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。本案原告与被告签订的《商品房购销合同》及其补充协议未对办理预告登记进行约定，原告要求被告协助其办理预告登记无依据，本院不予支持。关于原告要求被告在案涉房屋具备办理房产证条件后协助原告办理房屋所有权登记的主张，《商品房购销合同》对产权登记进行了约定，现房屋尚未交付使用，被告认可案涉房屋尚不具备交付条件，且交房日期尚无法确定，故本院对原告关于办理房屋所有权登记的诉讼请求不予支持。当事人一方违约后，对方当事人有权要求违约方按约定承担违约责任。本案中，被告未在双方约定的期限内将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付给原告，其行为构成违约，原告有权要求被告按《商品房购销合同》第九条第二项及补充协议第七条的约定向其支付逾期交房违约金。对于原告主张的逾期交房违约金，被告辩称本案存在补充协议第十一条约定的免责情形，违约金应分段计算，但被告未就其抗辩主张举证证实，且被告主张此免责事由发生在双方约定的交房期限届满之后，故被告的该项抗辩主张不成立。原告主张的违约金计算方式符合双方约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第二十条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告王某与被告大理银水帝都旅游投资有限公司继续履行双方于2017年4月14日签订的《商品房购销合同》。二、被告大理银水帝都旅游投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王某2017年1月1日至2019年10月30日期间的逾期交房违约金226,896.38元。三、被告大理银水帝都旅游投资有限公司向原告王某支付自2019年10月31起至交付房屋之日止的逾期交房违约金（违约金计算方式为：总房款1,098,240元×0.02%/天×逾期天数；支付方式为：一年一付，当期逾期交房违约金应于当期期限届满之日支付，剩余逾期期间不满一年的，应于交付房屋之日支付）。四、驳回原告王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,711元，减半收取2,356元，由被告大理银水帝都旅游投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判员  王娟二〇一九年十二月三十一日书记员  杨清