广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终8005号上诉人（原审原告）：吴崇坤，男，汉族，1989年12月31日出生，住址：广东省深圳市龙华区****深圳北站西广场A1物业2层208A，公民身份号码：362************019。被上诉人（原审被告）：惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司，住所地：惠州市大亚湾**富康国际综合楼**。法定代表人：李旭，该公司执行董事。上诉人吴崇坤与被上诉人惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司（以下简称美泰汇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1766号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人吴崇坤上诉请求：1.判令被上诉人支付交付房屋逾期违约金至实际交付房屋之日止（截止9月30日违约金为114784元）；2.判令被上诉人履行交付义务，书面形式通知上诉人具体验收时间以及地址，上诉人有权利验收相关交付文件以及对房屋质量再次检验；3.一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。上诉人在庭审过程中增加一项上诉请求：请求撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1766号民事判决。事实和理由：（一）被上诉人向上诉人发送的《美泰天韵大厦》业主收楼通知书中安排的集中交付时间2019年1月5—6日，晚于合同约定的2018年12月31日前交付时间，已经构成逾期，被上诉人发送收楼通知书前，被上诉人与上诉人电话预约交付时间为2019年1月1日，但上诉人接收到的收楼通知书预约时间为空白，上诉人已经第一时间告知被上诉人官方客服（证据2）上诉人预约的收楼时间为2019年1月1日，被上诉人官方客服告知上诉人2019年1月1日预约已满，让上诉人联系相关电话，上诉人电话联系被上诉人后，被上诉人告知上诉人2019年1月1日预约已经满了，要求上诉人按照收楼通知书中安排的集中交付时间2019年1月5—6日前往收楼，上诉人未认同。2019年1月1日上诉人前往被上诉人要求地点进行验收，被上诉人以收楼通知书预约时间空白未进行预约为由拒绝了上诉人的验收要求，要求上诉人2019年1月5日前往，拒绝上诉人验收要求。上诉人为了解房屋竣工情况，自己前往相关开放楼层查看，拍摄下（证据3）中相关视频。被上诉人强制要求上诉人2019年1月5日进行验收，已经构成逾期交付。（二）上诉人2019年1月5日再次前往被上诉人指定地点验收，验房后上诉人向被上诉人验房员提出查看是否取得相关交付验收资质文件，前往公示栏后发现被上诉人并未公示购房合同中第四章第九条房屋交付条件，所需要的资质文件，在后续与被上诉人验房员以及被上诉人杨总沟通中已经承认未展示相关资质文件（证据4、证据5、证据6）。在购房合同中第四章第十一条规定“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。”（三）上诉人在查验房屋时发现房屋质量问题严重，所以向被上诉人提出了质量异议，被上诉人认可上诉人提出的质量异议，并愿意进行整改以及查验具体导致的漏水问题后再次交付，上诉人与被上诉人协商一致变更了交付的时间，口头约定是十天后整改完成（证据5、证据6）。由于漏水问题被上诉人无法确定导致的原因，已经协商一致变更了交付的时间，且上诉人购买房屋，系为了居住使用，验房时出现的漏水问题足以影响该目的的实现，该交付行为对上诉人而言即无意义。所以上诉人拒绝在交付验收表签字，因被上诉人拒绝向上诉人出具整改书面问题文件，上诉人与被上诉人沟通后，被上诉人愿意接受上诉人发送收楼异议通知书（证据6）。由于上诉人与被上诉人再次约定了交付时间，被上诉人应当履行购房合同中约定的书面通知义务。被上诉人再次通知的时间晚于商品房买卖合同约定的交付时间，应认为被上诉人构成逾期交房。（四）上诉人于2019年3月底向被上诉人发送催告函，催促尽快整改完成履行交付房屋义务并要求书面形式通知上诉人，但被上诉人复函中表示已经移交物业管理公司，在没有完成最终交付的情况下，被上诉人强制收楼行为，已违反了相关法律法规的规定。截至到目前上诉人未收到被上诉人再次交付书面通知或整改完成通知。被上诉人美泰汇公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。吴崇坤向一审法院起诉请求：1.判令美泰汇公司履行交房义务，并向吴崇坤支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日止（截至本月50640元）；2.判令本案诉讼费用由美泰汇公司承担。一审法院认定事实：（一）2017年1月9日，吴崇坤与美泰汇公司签订了《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定的主要内容有：一、物业情况，吴崇坤购买美泰汇公司开发的位于惠州大亚湾西区龙山七路3号美泰天韵大厦1栋8层01号房，建筑面积107.24平方米，总价1406794元；二、付款方式及期限，吴崇坤于2017年1月9日前付清首期房款426794元，余款98万元向银行申请按揭贷款支付；三、合同第九条和第十条约定了交付条件，该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件并已取得房屋测绘报告，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，以及供水、排水、供电、供暖、供气等相关设施设备符合相关使用条件；四、合同第十一条交付期限，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，并应当在交付日届满前10日采取邮政快递、挂号信、报纸公告等任何一种形式在交付期届满前10日书面通知买受人办理交付手续；四、合同第十二条约定逾期交房的违约责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；合同第十六条第（三）项及合同附件六约定了装饰装修及设备标准，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。合同还约定了吴崇坤、美泰汇公司双方的其他权利义务。（二）上述合同签订前，吴崇坤依约付清了全部房款。2018年12月17日，美泰汇公司向吴崇坤发出《收楼通知书》，通知吴崇坤在2019年1月5-6日办理收楼手续。2019年1月5日，吴崇坤前往收楼，签署了《房屋交付验房表》，认为入户门、电箱、插座、地砖、地砖等多处不符合约定标准而拒绝收楼2019年1月7日向美泰汇公司发出《收楼异议书》，于2019年3月29日向美泰汇公司发出《催告通知书》。美泰汇公司于2019年3月29日就吴崇坤提出的问题作出了书面的《复函》。吴崇坤认为美泰汇公司所交付的房屋未达到其所承诺的3000元/平方的装修标准，遂诉至一审法院提出如上诉请。（三）另查明：美泰汇公司开发的“美泰天韵大厦1、2栋、商业及地下室”项目已于2018年11月28日取得《惠州大亚湾房产测绘成果报告》，于2018年12月11日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。以上事实，有吴崇坤、美泰汇公司的庭审陈述，吴崇坤提交的商品房买卖合同（预售）、收楼异议通知书、催告通知书、开发商入伙收楼流程、定金与首付款收款收据，美泰汇公司提交的竣工验收备案表、测绘成果报告等证据在卷证实，足以认定。一审法院认为：吴崇坤与美泰汇公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。综合诉辩双方的意见，对本案的争议焦点评析如下：关于美泰汇公司是否存在逾期交房的问题。吴崇坤、美泰汇公司在合同中约定于2018年12月31日前交付房屋，交付标准为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件以及取得房屋测绘报告。本案中，上述条件达成的时间为2018年12月11日，涉案商品房具备了双方合同约定的交付条件。在符合合同约定的交房条件下，美泰汇公司于2018年12月17日向吴崇坤发出《收楼通知书》，通知吴崇坤办理收楼手续，美泰汇公司完成了交房义务。吴崇坤提出的涉案商品房不符合合同约定的装修标准等问题，根据合同第十六条第（三）项的约定，吴崇坤可要求美泰汇公司及时更换、修理，但不作为其拒绝收楼的理由。故吴崇坤提出的诉请，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回吴崇坤的诉讼请求。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。关于被上诉人是否存在逾期交楼的违约行为。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定:“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”。经查，被上诉人已于2018年11月28日取得《惠州大亚湾房产测绘成果报告》、于2018年12月11日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，符合法律规定及合同约定的交付条件，被上诉人在交楼期限内的交付行为有效。另外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”及第十三条:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据上述法律规定，房屋主体结构质量不合格，或者房屋存在与前一情形程度接近、严重影响房屋正常功能发挥的质量问题，方适宜作为业主拒绝收楼的理由。本案中，上诉人所提及的房屋质量问题不属于“房屋主体结构质量不合格不能交付使用”等严重影响房屋安全的问题，经审查均属房屋装饰装修瑕疵，不影响房屋主体结构，该问题可在房屋质量保修期内由被上诉人通过履行保修义务得以解决。因此，上诉人以此主张被上诉人逾期交房的违约责任，没有事实和法律依据，一审判决并无不妥，本院予以维持。因装饰装修问题影响居住使用而造成的损失，上诉人可待有充分的证据之后另行主张权利。综上，上诉人吴崇坤的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用2596元，由上诉人吴崇坤负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨举添审 判 员 龚 敏审 判 员 胡毅妹二〇一九年十二月三十一日法官助理 黄 杰书 记 员 张千千附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。