四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019）川1403民初1497号 原告：吴湧，男，生于1964年11月3日，汉族，住四川省眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：宋玉，四川本真律师事务所律师。 被告：翟平洋，男，生于1949年11月11日，住址台湾省台北市中正区，现住四川省成都市。 被告：李玉璧，女，生于1958年3月28日，住址台湾省台北市中正区，现住四川省成都市。 原告吴湧与被告翟平洋、李玉璧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案受理后，原告提出财产保全申请，本院已依法采取了保全措施。本案依法适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴湧的委托诉讼代理人宋玉、被告翟平洋到庭参加了诉讼。被告李玉璧经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告吴湧向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年11月22日签订的《房屋买卖合同》；2、判令二被告向原告赔偿解除合同的损失约300万元；3、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年11月22日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于四川省眉山市彭山区的房产【土地使用权证号：彭国用（2003）第2092号】，建筑面积324.5平方米，土地面积528平方米。同时还约定案涉房屋的价款为63万元，该房产价款在原告之前已付的123万元购房款中扣除。合同签订后，被告随即将案涉房屋交给原告，由原告实际占有、使用至今。2019年，被告将案涉房产转卖给他人引发纠纷，经彭山区人民法院一审审理，并经眉山市中级人民法院终审判决，现该案涉房屋已被强制执行过户至他人名下，被告已不能按合同约定向原告履行义务。被告的行为严重损害了原告的合法利益，故原告提起诉讼，请求司法保护。 被告翟平洋辩称，1、2014年11月22日原、被告签订《房屋买卖合同》是事实，土地使用证面积是符合的，但对约定的63万元价款有异议，被告并未收到该63万元的购房款，原来的123万元房款与本案无关；2、2014年11月22日合同签订后，被告将案涉房屋移交给原告实际占有使用至今，原告将案涉房屋出租收取租金至今，原告未要求被告协助办理过户手续；3、案涉房屋与金龙度假村是分离的，该房无房产证，而被告出售给案外人罗宗伦等人的房屋只是金龙度假村中有房产证的另外六栋房屋，案涉房屋并未出售给罗宗伦；4、原告是知道被告将金龙度假村出售给罗宗伦，但原告未提出异议，也未要求对2014年11月22日的《房屋买卖合同》进行合同备案登记；5、原告是知道罗宗伦等起诉被告，但原告未向法院提出异议，且被告败诉后原告也未采取司法保护。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告李玉璧未到庭参加诉讼也未提交书面答辩状及证据。 本院经审理认定如下事实： 二被告系夫妻关系。2010年7月29日，被告翟平洋与案外人卢润生签订《买卖合同》一份，约定翟平洋将其位于原彭山县社的房产所有权及土地使用权有偿转让给卢润生，房屋面积为568.27㎡，综合有地1380㎡【房产证为：彭权江字第××号；土地使用权证为：彭国用（2003）字第2093号】，转让价为245万元。原告陈述该房系原告与卢润生共同购买，陆续以现金的方式向被告支付了123万元。2014年10月30日，原告向被告翟平洋出具《说明》一份，载明：“今吴湧收到翟平洋现金60万元，双流黄甲卢润生与翟平洋签字的协议自动作废。同时吴湧支付翟平洋的60万元资金利息也互不相欠。翟平洋支付吴湧60万元在2014年11月6日前全部付清”。2014年11月22日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》一份，载明：“鉴于甲（即二被告）、乙（即原告）双方曾经在2010年7月18日达成一份买卖房屋协议，由乙方出资购买甲方位于四川省彭山县牧马镇（原彭山县府河乡）房屋所有权及土地使用权【权证号：彭国用（2003）字第2093号】，乙方为此已陆续向甲方共计支付了购房款123万元。现因情势变更，经双方协商一致，同意解除上述房屋买卖协议，乙方转而购买甲方位于四川省彭山县牧马镇房屋【土地使用权证号：彭国用（2003）字第2092号】，建筑面积324.5㎡，土地面积528㎡”。其中合同第一条载明：“甲方将自有的座落于四川省彭山县牧马镇上述住宅一套出售给乙方。该房屋建筑面积为342.5平方米，其中：（1）砖混结构的一楼一底楼房，面积约为260平方米；（2）瓦房面积约为82.5平方米”；第三条载明：“双方商定该房屋价款为63万元，由甲方在乙方已经支付的123万元购房款中直接扣除；原购房款剩余的60万元甲方委托罗宗伦于本合同签订后七日内退还给乙方”。合同签订后，被告即将该房屋交付给原告，原告占有使用至今。 2014年11月25日，原告向被告翟平洋出具《收条》一份，载明：“今收到翟平洋现金50万元，此款转到吴湧在彭山县农村信用合作社城区分社账户内，并以到账为凭”。同月27日，原告与被告翟平洋签订《购房合同解除协议》一份，载明：“经甲（即被告翟平洋）、乙（即吴湧）双方友好协商一致，同意解除原卢伟、吴湧购买甲方坐落于彭山县房屋的购房协议。今天吴湧全权代表卢伟终止上述购房协议，并收到翟平洋支付人民币60万元整，并声明无条件再议。如果卢伟有任何异议，吴湧自愿全部承担均与翟平洋无关”，被告翟平洋陈述卢伟与卢润生系同一人。2017年7月31日，二被告与案外人罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋签订《购房合同》，将座落于彭山县府河乡（金龙度假村）的房屋六幢出售给案外人。之后罗宗伦等与二被告因房屋买卖发生纠纷，并提起诉讼。经四川省眉山市中级人民法院终审判决，二被告应协助罗宗伦等办理六幢房屋的产权过户登记，现该六幢房屋已被强制执行过户至罗宗伦等人名下。原告以其所购买的案涉房屋因二被告的原因，已被过户至罗宗伦等人名下为由，起诉来院，提出上述主张。 另查明，本案案涉房屋位于四川省彭山县内。 诉讼过程中，本院于2019年10月15日对案涉房屋的现状进行了现场勘验，并制作了简易现场图，翟平洋在图上签字确认。同时，经原告申请并经本院委托，中望集团房地产土地资产评估有限公司对眉山市彭山区牧马镇住宅用房地产、砖木结构厨房即库房、简易钢结构大棚、院坝水泥地面市场价值进行了司法鉴定评估。该公司于2019年11月26日作出中望房评（2019）字第0073号司法鉴定评估报告书，结论为市场参考价值202.67万元。 庭审中，原告申请的证人李某、张某出庭作证，李某证实原告在购买2010年7月《买卖合同》所指向的房屋时，支付了翟平洋123万元；张某证实原告对案涉房屋占用使用并进行了装修。另外，经翟平洋对眉山市彭山区不动产登记中心提供的房产分户图（宗地图）指认，确认图上标注的五栋（已过户登记至罗宗伦等人名下）为现在原告占有并使用的案涉房屋。 以上事实有经庭审质证的原、被告身份证复印件、司法鉴定评估报告书、《房屋买卖合同》、（2019）川1403执17号之一民事裁定书、2019年2月20日执行笔录、《买卖合同》、2014年10月30日《说明》、2014年11月25日《收条》、2014年11月27日《购房合同解除协议》、房产登记信息查询、房产分布图、宗地图、《购房合同》、（2018）川1403民初295号民事判决书、（2018）川14民终1033号民事判决书、现场查验笔录、照片、证人证言及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全。本案中，原、被告双方于2014年11月22日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方均有约束力。通过法庭查明的事实并结合原、被告的举证、质证情况及法庭辩论意见，对本案当事人所争议的焦点，本院依法作如下分析与认定： 一、原告是否已向被告支付了购买案涉房屋的对价63万元。 根据庭审查明的事实及证据，首先，可以认定2010年7月29日的《买卖合同》原告系共同购买人，虽然原告无直接证据佐证其实际支付了多少购房款，但原告陈述陆续以现金的方式支付了123万元，对此，证人李某予以证实。同时，从2014年11月22日原、被告签订的《房屋买卖合同》第三条内容来看，被告也认可原告支付了123万元的购房款。其次，从2014年11月27日《购房合同解除协议》的内容来看，被告需向原告支付60万元，该款实际已支付，再加上《房屋买卖合同》第三条约定的抵扣的63万元，正好构成123万元，由此也证明原告在履行《买卖合同》中，已实际支付了123万元。第三，根据《房屋买卖合同》第三条内容，双方确认案涉房屋的出售价为63万元，同时约定该63万元在原告支付的123万元购房款中直接扣除，说明被告认可原告无需再向其另行支付该63万元。被告作为具有完全民事行为能力的成年人，其应知道在《房屋买卖合同》上签字的法律后果，而且被告也已实际将案涉房屋交付原告占有使用至今，其辩称《房屋买卖合同》是不真实的理由，并无证据支撑，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告应承担举证不能的法律责任，故对被告的该项辩称理由本院依法不予支持。综上，本院确定原告已向被告支付了购买案涉房屋的对价63万元，原告已履行完毕合同约定的付款义务。 二、被告是否已将案涉房屋出售给了案外人罗宗伦等。 被告在将案涉房屋出售给原告后，又于2017年7月31日将座落于四川省眉山市彭山区的六栋房屋出售给了罗宗伦等，该六栋房屋现已过户登记至罗宗伦等人名下。虽然被告辩称其出售给罗宗伦的房屋中不包括案涉房屋，但经其现场指认以及对眉山市彭山区不动产登记中心提供的房产分户图（宗地图）指认，确认图上标注的序号为“五栋”的房屋为现在原告占有并使用的案涉房屋，即案涉房屋已过户登记至罗宗伦等人名下，故被告的该项辩称理由不成立，本院依法不予采信，被告实际已将案涉房屋出售给了罗宗伦等人。 三、原告的主张能否获得支持。 因被告在将案涉房屋出售给原告后，又转售给罗宗伦等人，并将产权过户登记至罗宗伦等人名下，导致原告不能实际取得案涉房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，被告“一房二卖”导致不能向原告履约的根本违约行为，事实清楚，证据充分，原告据此要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，于法有据，本院依法予以支持。 基于上述事实，原告作为案涉房屋的买受人，因案涉房屋已过户登记至他人名下，其已不能再主张物权，此时原告享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第（一）项的规定，原告要求被告赔偿损失的主张，于法有据，本院依法也予以支持。又因案涉房屋并非商品房，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。本案审理过程中，经本院委托，中望集团房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋的市场价值作出了司法鉴定评估报告书，结论为市场参考价值202.67万元。由于被告的违约行为，导致原告不能再享有因购买案涉房屋所带来的利益，包括出售房屋后产生的收益，被告理应按照鉴定机构给出的市场参考价值202.67万元，向原告作出赔偿。因原告在合同履行过程中并无违约行为，故原告的该项主张本院依法予以支持，但超出鉴定结论部分的主张，本院依法不予支持。 被告李玉璧经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对原告诉讼请求及所主张的事实自行放弃抗辩及举证的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。 综上，根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、九十四条第一款第（四）项、第一百一十条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告吴湧与被告翟平洋、李玉璧于2014年11月22日签订的《房屋买卖合同》。 二、被告翟平洋、李玉璧于本判决生效之日起十日内，赔偿原告吴湧购房损失202.67万元。 三、驳回原告吴湧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30800元，由原告吴湧负担9993元，被告翟平洋、李玉璧负担20807元；财产保全费5000元，由被告翟平洋、李玉璧负担。二被告负担的案件受理费、财产保全费原告已垫交，二被告在给付上述款项时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  聂 晶 人民陪审员  曾正纲 人民陪审员  邓阳君 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  邹 琴