广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初11688号原告：曾惠灵，女，1971年7月26日出生，系香港特别行政区居民，香港居民身份证号码×××2385（3）。委托诉讼代理人：梁慕嫦，广东毅隽达律师事务所律师。被告：佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄罗南管理区，统一社会信用代码91440604723842500C。法定代表人：罗炎成。被告：佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇罗南村，统一社会信用代码54440604738553082H。法定代表人：关润尧。上述两被告共同委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄大道中罗南集团内办公楼，注册号440600000011036。法定代表人：赵道印。破产管理人：林博晓，广东源浩律师事务所员工。破产管理人：赵琦，广东源浩律师事务所员工。原告曾惠灵诉被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司（下称罗南集团）、佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会（下称罗南村委会）、第三人佛山市海盛东方商业投资有限公司（下称海盛东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用普通程序审理，并分别于2019年7月12日、2019年12月20日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告的委托诉讼代理人梁慕嫦，被告罗南集团和罗南村委会的共同委托诉讼代理人廖斯晗以及第三人的破产管理人林博晓均到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告的委托诉讼代理人梁慕嫦，被告罗南集团和罗南村委会的共同委托诉讼代理人廖斯晗到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向原告返还因受让海盛东方购物中心二层2A-1号物业使用权支付的出让金303408元，并自2018年4月11日起按照中国人民银行同期贷款利率4.9%计算（暂计至2019年4月25日止共1年15日，自2019年4月26日起至被告实际清偿之日止的资金占用费另计），若被告逾期支付应当支付两倍利息；2.本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：原告曾惠灵与第三人海盛东方公司于2010年7月30日签订《物业使用权出让合同》（合同编号20100133），约定第三人将位于佛山市禅城区物业（商铺）的使用权出让给原告，出让年限为从签订合同之日起至2029年7月7日止，总金额为303408元。合同还就委托经营及固定回报、物业的交付标准和期限、违约责任等事项作了约定。原告于合同签订后分两期向海盛东方公司支付了303408元。海盛东方项目中，被告罗南集团是开发商，第三人是投资商。2013年1月，海盛东方公司称资金周转困难，无法继续履行《物业使用权出让合同》，将海盛东方项目全部移交给被告罗南村委会及罗南集团。被告罗南村委会和罗南集团在接收后，承诺尽快处理海盛东方项目，向原告偿还海盛东方项目的本息。两被告于同年3月21日将该项目转让给第三方，虽然最终未成交，但据两被告声称已经签定了《协议书》，并且被告罗南村委会收取了第三方转让金7300万元。之后被告罗南集团又将上述项目委托佛山市禅城区南庄镇公共资源交易中心举行公开竞价，将项目地块及地上建筑物整体出让给他人。罗南集体于2015年8月与佛山市金润华房地产发展有限公司（以下简称金润华公司）签订《集体建设用地使用权出让合同》、《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》，将海盛东方项目整体出让给金润华公司。合同约定金润华公司应于2015年9月24日前一次性支付集体建设用地使用权出让金220543010元。罗南集团在2015年7月2日至2015年11月23日期间，分四次收取了金润华公司土地使用权出让金共203770714.09元。以上事实，证明两被告实际控制海盛东方项目，并从中获取收益。两被告在收到金润华公司的款项后，于2015年12月11日将海盛东方项目的使用权人变更为金润华公司（佛禅集用（2015）第00856号《集体土地使用证》）。两被告曾于2017年10月17日出具《承诺书》，承诺由两被告负责处理海盛东方项目的债权债务问题，并在8个月内解决完毕。其后，罗南村委会于2018年4月11日出具的《承诺书》已经明确表明“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，且由罗南村委加盖公章、罗南集团法定代表人关润尧签名确认。原告认为，上述承诺书证明，两被告已经明确作出对海盛东方项目债务的加入，且两被告实际已经接收海盛东方项目，承担第三人就涉案合同而应向原告履行债务清偿的义务。据了解，罗南集团与金润华公司在签订《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》后，已经收取金润华公司款项2亿多元，该项目实际已经盘活成交，金润华公司也已经实际取得该项目的使用权。因此，两被告应自罗南村委出具《承诺书》之日起向原告支付物业使用权出让金303408元，但两被告一直以各种理由拖延，因此，两被告还应当按同期商业贷款利率4.9%向原告支付利息。两被告的行为侵害了原告的合法权益，原告为此诉至法院。第二次庭审时，原告补充事实如下：确认原告收到的回报款金额为69782元。两被告共同答辩称：一、本案为合同纠纷，本案所涉《物业使用权出让合同》为原告与海盛东方公司所签订的，且案涉的“物业出让金”亦是由原告直接支付给海盛东方公司的，因此海盛东方公司是合同相对方，也是本案债务的主债务人，原告以合同纠纷为案由提起本次诉讼的，应基于合同关系将海盛东方公司列为第一被告提起诉讼，而不可仅以合同外第三方提起本案诉讼，否则不能以合同纠纷为案由进行处理。而在佛山中院出具的（2018）粤06民终9047号《民事裁定书》中也明确认定海盛东方公司是案涉合同的签订主体，是案涉债务的主债务人，两被告并非主债务人，与案涉债务亦无直接利害关系，海盛东方公司已进入破产清算阶段，原告应按照破产程序主张债权。由此可见，原告漏列被告海盛东方公司的行为明显为逃避将本案所涉的债权债务纳入佛山中院就海盛东方公司的破产案件中处理，直接损害本案其他被告的合法权益。两被告认为，法院应就此向原告进行释明，并由原告申请追加海盛东方公司为本案被告参加诉讼，否则应对原告的起诉依法予以驳回。二、原告以“被告罗南集团为开发商，实际控制海盛东方项目”为由要求被告承担债务清偿义务，没有事实与法律依据。2008年8月3日，被告作为本案所涉土地的所有权人，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》的相关规定，与第三人海盛东方公司及佛山市禅城区南庄镇罗格永光村民小组（下称“罗格村”）签订了《土地使用权租赁合同》，约定被告与罗格村将案涉土地使用权出租给海盛东方公司，合同签订后，被告向海盛东方公司交付案涉土地，海盛东方公司开始进行地上建筑物的建设。由上述情况可知，被告罗南集团为佛山市禅城区南庄镇罗南各经济合作社共同成立的集团公司，经营范围不涉及房地产开发业务，也没有房地产开发资质，同时，也没有就涉案项目与海盛东方公司签订合作协议进行投资开发事宜，仅为将土地使用权出租给第三方海盛东方公司使用，所以被告根本不是海盛东方商业地产项目的开发商，也没有就涉案项目进行任何投资开发事宜，被告仅为将土地使用权出租给第三方海盛东方公司使用，与海盛东方公司之间仅存在土地租赁关系，本案中的案涉土地所有权及地上建筑物所有权均为被告所有，在土地租赁合同有效期内，海盛东方公司拥有对其所建地上物的占有、使用、收益权利，但不享有所有权。三、两被告从未作出任何承诺接收海盛东方公司遗留的债权债务，也未承诺成为债务人就案涉合同向原告履行清偿义务。原告要求被告“对海盛东方债务承担连带清偿责任”一说，于法于理均不符。由于海盛东方公司单方终止合同的履行，直至2017年12月26日，海盛东方公司尚欠罗南集团租金118953051.83元未支付，罗南集团作为土地的出租方，与众多债权人一样，也是本次纠纷的受害者。2017年10月17日，罗南集团出具了《承诺书》，该承诺书仅为罗南集团承诺积极为广大业主与海盛东方协调处理双方之间的债权债务关系，促成该起事件的尽快解决。但罗南集团从未作出任何承诺要接收海盛东方遗留的债权债务问题。2018年4月11日，罗南村委会出具了一份《承诺书》，明确说明原海盛东方公司遗留的债务问题，要待海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会收取（金润华公司）地上建筑物补偿款后直接支付给各业主，而并不是承诺成为债务人就案涉合同向原告履行清偿义务。因此，两份承诺书均不存在两被告“作为自愿加入对海盛东方债务的承担”的承诺，原告要求被告“对海盛东方债务承担连带清偿责任”一说，并无任何法律、事实依据。四、两被告与原告之间没有租赁关系，亦从未收取原告物业出让金。且两被告并不是案涉合同的缔约方，原告无权要求两被告承担违约责任及赔偿损失。请求法院驳回原告的诉讼请求。第二次庭审时，两被告补充陈述：确认第三人提交的回报款统计，原告收到的回报款金额为69782元。第三人述称：1.第三人是“海盛东方购物中心”“海盛东方环保产业城”《物业使用权出让合同》的合同相对方，请法院审查原告提交的《物业使用权出让合同》真实性；2.第三人现在已经进入破产程序，海盛东方商投公司的债权人应当依照《中华人民共和国企业破产法》第六章的规定，向管理人申报债权；3.根据原告与第三人签订的《物业使用权出让合同》中约定的“委托经营及固定回报”条款，第三人认为原告诉请要求支付的出让金应扣除2013年1月14日（第三人于2013年1月14日停止经营）前第三人已支付的固定投资回报款，第三人已核算出支付的固定投资回报款(详见附表)。诉讼中，原、被告及第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：原告提交的两份承诺书，被告对真实性无异议，本院予以采信；原告提交的《物业使用权出让合同》、收据有原件核对，本院对真实性予以确认。原告对被告提交的《土地使用权租赁合同》、《建设工程规划许可证》无异议，本院对其予以确认。被告提交的《海盛东方城地块土地租金表》系其单方制作，无其他证据佐证，亦未经第三人盖章确认，本院不予确认。被告提交的佛府集用（2009）第0600110100407号《土地使用权证书》、佛府集用（2009）第0600110600881号《土地使用权证书》、佛禅集用（2015）第000856号《土地使用权证书》系国土部门核发的土地权属证书，第三人无异议，原告亦未举证反驳，本院对真实性予以确认。第三人对被告提交的（2018）粤06民终9047号民事裁定书无异议，原告对其真实性无异议，本院予以确认。第三人提交的《投资回报款支付欠款》，原、被告均无异议，本院予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：座落于佛山市禅城区的土地所有权人为罗南村民委员会农民集体，土地使用权人为罗南集团，土地用途为商业金融用地、道路用地、绿化用地，使用权类型为批准拨用企业用地。海盛东方公司（承租方、乙方）与罗南村委会（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方将位于南庄镇西面的土地租赁给乙方，租赁面积约619.3亩，租赁期为25年；甲方有义务协助乙方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理（按政策规定需要用甲方的名义），相关费用由乙方自行负责；如因乙方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还甲方。2010年7月30日，海盛东方公司（出让方、甲方）与原告（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定甲方是海盛东方购物中心项目的投资商，享有该项目全部物业的所有权；甲方将购物中心二层2A-1号物业使用权出让给乙方，出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2029年7月7日，甲方在前款约定的出让期限届满之日起赠送60个月该物业的使用权给乙方；乙方向甲方支付使用权出让金303408元，并从签约后次月开始将物业前三年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一对外招商，甲方按年固定回报率按月向乙方支付前三年投资回报，具体为：第一年的投资回报为本合同约定使用权出让金的8%，即月回报2023元；第二年的投资回报为本合同约定使用权出让金的10%，即月回报2528元；第三年的投资回报为本合同约定使用权出让金的12%，即月回报3034元。甲方委托佛山市禅城区南庄农村信用社代为收取本合同约定的出让金、支付本合同约定的固定回报。固定回报从签署本合同后次月每月8日（节假日顺延）支付到乙方在南庄农村信用社开立的私人账户。乙方必须在南庄农村信用社开设专户，用于农村信用社划拨固定回报。乙方不要求甲方回购商铺的，甲方在2013年10月1日起7天内将物业交付给乙方；甲方应按规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，应按照逾期应付款每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项，甲方应从收取乙方全额出让金之日起，按照本合同约定出让金每日万分之八的标准向乙方支付违约金。甲方未按照本合同约定期限向乙方交付该物业，应按照已收出让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项，甲方应从收取乙方全额出让金之日起按照本合同约定出让金每日万分之八的标准向乙方支付违约金至实际退还款项之日止。乙方选择继续履行合同的，甲方应按照逾期应付款项每日万分之八的标准向乙方支付违约金。第三人于2010年10月26日出具收据，确认收取该《物业使用权出让合同》所涉商铺使用权总出让金303408元。2012年5月8日，佛山市国土资源和城乡规划局就海盛东方城摩尔购物中心（一期商业、地下室、电房）建设工程核发《建设工程规划许可证》。2012年12月19日，海盛东方公司向罗南集团、罗南村委会递交《终止申请书》，表示其因商业原因，单方提出即时终止双方签订的《土地使用权租赁合同》，因海盛东方在租赁土地上已出资建成了部分物业并已运作几年，实际存在一定的资产和负债，请求罗南集团、罗南村委会同意终止双方签订的《土地使用权租赁合同》并协助处理善后工作，如派人协助清产核资、核算账务和寻求第三方接盘经营等，且明确表示在罗南集团、罗南村委会收到本申请书之时起，即视为海盛东方公司主动放弃上述《土地使用权租赁合同》的履行，为此造成的一切责任由海盛东方公司全部承担。2015年8月，罗南集团、罗格小组与金润华公司签订《集体建设用地使用权出让合同》、《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》，将涉案土地及包括尚未竣工验收的涉案商铺在内的地上建筑物整体出让给金润华公司。合同约定金润华公司应于2015年9月24日前一次性支付集体建设用地使用权出让金220543010元；于2016年8月24日前分三期向罗南集团支付地上现有建筑物补偿款215429230元。据佛山市禅城区人民政府于2015年12月11日颁发的佛禅集用（2015）第000856号《集体土地使用证》记载，座落于佛山市禅城区土地使用权人已变更为金润华公司。2017年10月17日，罗南村委会出具《承诺书》，内容为“我向广大业主郑重承诺：原海盛东方项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会（南庄镇罗南集团有限公司）具体负责处理，并承诺在8个月时间内处理完毕”。2018年4月11日，罗南村委会出具《承诺书》，内容为“关于海盛东方原债务问题按本金标准支付。但要东西区地上建筑物补偿款，海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”。另查明一：2017年12月26日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省安达电梯有限公司对海盛东方公司提出的破产清算申请，同时指定广东源浩律师事务所为海盛东方公司的管理人。另查明二：建设工程规划许可证所载的海盛东方城摩尔购物中心就是海盛东方购物中心；涉案物业已取得建设工程规划许可证，但尚未竣工验收。另查明三：被告罗南村委会在（2018）粤0604民初26468号案中提交《关于地上建筑物补偿款的支付说明》，内容为“2015年8月8日罗南集团与金润华公司签订了《集体建设用地使用权出让合同》，合同约定金润华公司必须在2016年8月24日之前分三期向罗南集团支付完毕人民币215429230元的地上建筑物补偿款。合同签订后，罗南集团曾经多次口头催告，要求金润华公司支付地上建筑物补偿款，但截至2018年11月20日，金润华公司未向罗南集团支付任何地上建筑物补偿款”。就涉案购物中心项目有无纳入破产财产，第三人在（2019）粤0604民初15508号案中陈述：海盛东方国际环保产业城项目、海盛东方购物中心项目均未纳入破产财产。另查明四：第三人在与原告签订《物业使用权出让合同》后，就涉案物业已向原告支付了回报款69782元。本院认为，因原告曾惠灵是香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。原、被告未约定适用的法律,依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”之规定，因案涉合同履行地在内地，故本案应适用内地法律。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原告与海盛东方公司签订的《物业使用权出让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案《物业使用权出让合同》约定涉案物业使用权的出让期限自合同签订之日起至2029年7月7日，并约定期满后赠送60个月的物业使用权，即涉案物业的租赁期限至2034年7月6日届满。涉案《物业使用权出让合同》于2010年2月27日签订，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，即本案租赁期限超出2030年2月26日的部分无效；原告与海盛东方公司签订的《物业使用权出让合同》出让期限在2030年2月26日之前的部分，系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请被告返还物业使用权出让金，本院分析如下：首先，如前文所述，原告与海盛东方公司签订的《物业使用权出让合同》超出2030年2月26日的部分无效，根据《合同法》第五十八条的规定，原告有权要求海盛东方公司返还无效期限部分对应的物业使用权出让款。海盛东方公司未按时将通过竣工验收且符合合同约定的物业交付给原告，已构成根本违约，根据《物业使用权出让合同》第十条第三款的相关约定，原告享有解除合同的权利，并有权要求海盛东方退还《物业使用权出让合同》有效期限内的使用权出让金，原告亦依约应向第三人退还已收取的投资回报款，经抵扣，第三人应向原告返还物业使用权出让款为233626元（303408元-69782元）。其次，对于海盛东方的上述债务，罗南村委会于2017年10月17日出具的《承诺书》，内容上仅为“负责处理”，并未作出债务加入的意思表示，而罗南村委会于2018年4月11日出具的《承诺书》则明确表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，上述意思表示已构成债务的加入。虽金润华公司至今未依照《集体建设土地使用权出让合同》、《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》的约定，按时支付地上建筑物补偿款215429230元，但被告罗南村委会并未举证证明存在不能归责于金润华公司的客观无法付款的情形，加之“项目彻底盘活”属于期限不明的表述，遵循诚实信用的原则，原告要求被告罗南村委会履行承诺并诉请被告罗南村委会向其返还使用权出让金，合法合理，但被告罗南村委会作为债的加入人其承担的债务应以第三人对原告所付债务为限，被告抗辩投资回报款应在出让金中予以扣减，合法有据，本院予以采纳，也即罗南村委会应向原告返还的出让款本金应为扣减原告已经收取的投资回报款后的233626元，原告主张超出部分，本院不予支持。因两份承诺书均不是由被告罗南集团出具，原告诉请被告罗南集团承担法律责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的利息损失。因被告罗南村委会并非与原告签订《物业使用权出让合同》的合同相对方，且被告罗南村委会出具的《承诺书》仅承诺“按本金标准支付”，并未承诺向原告支付利息，故原告请求被告罗南村委会向其支付利息缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第（五）项、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾惠灵支付物业使用权出让金233626元；二、驳回原告曾惠灵的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6083元，由原告曾惠灵负担1626元，被告佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会负担4457元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杨 莹人民陪审员  陈艳芬人民陪审员  林瑞连二〇一九年十二月二十三日书 记 员  许 晴