广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初10421号原告：珠海市万顺置业有限公司，住所地：珠海市香洲区*********，统一社会信用代码**********。法定代表人：赵某，执行董事。委托诉讼代理人：刘英，广东谨行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪飞，广东谨行律师事务所实习律师。被告：珠海市房产物业管理有限公司，住所地:珠海市前山***********，统一社会信用代码**************。法定代表人：高某，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：职消寒，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：成静，人和启邦（横琴）联营律师事务所实习律师。原告珠海市万顺置业有限公司诉被告珠海市房产物业管理有限公司委托合同纠纷一案,本院立案后依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人刘英，被告的委托诉讼代理人职消寒、成静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求，庭审时明确如下：一、被告向原告支付2019年1月到6月的车位租金834900元（230元/月×605个车位×6个月）；二、被告向原告支付违约金（按年利率24%，从2019年2月11日起计至付清之日为止，详见附件《违约金计算清单》。事实及理由：2018年12月，原告受珠海市香洲区翠微西路688号幸福里小区的合作开发商，即案外人珠海谷铭文诚房地产有限公司、深圳市金双实业发展有限公司、珠海市中恒泰装饰工程有限公司的共同委托，代理出租幸福里小区的77个人防车位（实际为80个）、363个地下车位，158个地下车位，合计601个，再加边角车位4个，合计605个车位，委托期限均为五年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止，且原告均有权转委托给第三方管理、出租。由于被告成为了幸福里小区的物业管理单位，2018年12月17日，原、被告签订了《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》，原告委托被告代理出租涉案车位。合同第一条、第二条、第三条约定：委托出租的停车位为605个，委托期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止，车位租金为300元/月/个，其中230元/月/个归原告，另外70元作为被告的酬劳兼管理费，由被告享有。空置车位的管理费为60元/月/个，如果当月实际出租车位超过550个的，被告免收原告当月应缴的空置车位管理费。合同签订前，由于该小区是入伙多年的成熟小区，地下停车位就已经基本占满。被告接管后快速出租出去，车位停满，每月实际出租车位超过550个，故被告从2019年1月至今从未向原告主张应缴纳空置车位管理费。合同第三条中约定：车位出租时，被告应明确出租车位的位置和编号，将车位租赁合同报备一份给原告；在次月10日前，被告应统计当月的车位出租数量和空置数量，以书面形式报备原告作为计算车位租金的依据。由于出租数量涉及到被告应向原告付款金额大小，故被告在负有法定及约定双重报告义务的情况下，故意不向原告报告出租数量，经原告催促也置之不理，原告对被告声称的出租数量不足605个有权产生合理怀疑。参考《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十条，既然持有出租信息证据的被告方无正当理由拒不提供，原告方主张该证据的内容不利于被告方，可以推定原告的主张成立，故应推定实际出租数量不利于被告，也即为全部租出。原告近日还了解到被告为讨好个别业主，违反受托权限，擅自以低于230元的月租金标准出租车位，给原告造成了租金损失。如果属实，原告也有权按照230元这一约定标准计算被告应付的租金，高于被告实际收取部分的，即属于原告的损失赔偿款。截止2019年7月11日，被告累计拖欠车位租金为834900元（230元×605个×6个月=834900元）。合同第三条和第八条约定：在次月10日前，被告应完成当月车位租金的结算，如未按约支付车位租金的，每逾期一日，按应交车位租金的3‰支付违约金。鉴于被告未按月向原告支付车位租金，应承担违约责任，考虑到每日3‰标准过高，原告已主动减按民间借贷年利率24%的标准，计算被告应付的违约金，截至2019年7月11日，违约金已达41539.13元。原告认为双方之间形成了委托合同关系，原告已履行了合同约定的义务，将涉案车位交付给被告管理、出租，而被告未履行受托人的报告义务，也未按约支付车位租金，应承担违约责任。被告辩称，原、被告并未最终确认幸福里地下车库及人防车位（以下简称该地下车位）的车位租金收取标准。《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》第三条第2项约定：“地下车位出租的租金暂定为230元/月，管理费为70元/月，共计每个位300元/月。”首先，在合同签署前，原、被告均明确知道，该小区地下车位租金按照230元/月收取可能会遭到业主的强烈反对。在此基础上，双方在签署本合同时特别对租金约定采用了“暂定”的方式。其次，本合同签署后，2019年1月18日，原告向被告发函确认本合同是否具备履行的可能性：“贵司在与业主沟通调价过程中如有异议请及时向我司书面反馈，如无异议或未收到贵司反馈，我司每月10日将按车位租金每个230元/月向贵司收取”。由此可见，即便在本合同签署后，原告也清晰知道本合同的实际履行需要业主的理解和支持，如果本合同约定的收费标准遭到业主的强烈反对，则本合同将根本无法履行。因此，原告也明确表示，只有在业主没有异议的情况下，该小区地下停车位的租金才能按照230元/月的标准收取。再次，因被告工作人员向业主了解是否同意按照230元/月的标准缴纳车位租金，遭到业主的反对。2019年1月25日，房产物业将业主的意见反馈至原告，向其明确业主强烈反对230元/月的缴费标准，并建议原告与该小区业主委员会协商一致，依法通过业主大会确定地下停车位租金的收费标准。原告收到复函后，虽然没有直接回应，但被告也没有继续履行本合同中约定的义务。综合以上分析，由于230元/月的收费标准遭到业主强烈反对，直接导致本合同不具备实际履行的客观条件，双方在本合同中约定“暂定”的收费标准（230元/月）也因此失效。但是由于原、被告之间并未针对地下停车位的收费标准达成新的合意，原告更没有与房产物业针对新的收费标准签署补充协议，因此，原告的诉讼请求没有事实依据，依法应当予以驳回。经审理查明，2018年12月15日，原告（甲方）与深圳市金双实业发展有限公司（乙方）签订一份《幸福里地下室车位委托协议》，约定：甲方委托乙方出租及管理幸福里小区地下室车位共363个，委托期限自2019年1月1日至2023年12月31日止，车位租金暂按230元/个/月，乙方于每月10日前将实际对外出租车位的租金支付给甲方，已出租的车位管理费由车位使用人承担支付，未出租车位的管理费由甲方支付承担；乙方有权对甲方车位委托第三方出租及管理，但最长委托期限不得超过本协议有效期；委托期内该车位的所有权及收益权属于甲方等。同时，原告又分别与珠海谷铭文诚房地产有限公司、珠海市中恒泰装饰工程有限公司签订《幸福里地下室人防车位委托协议》、《幸福里地下停车场车位委托协议》，约定：原告受上述两家公司分别委托出租及管理幸福里小区人防车位77个、地下室车位158个，车位租金暂按300元/个/月，其中租金230元/月，管理费70元/月；委托协议的其余内容与前述《幸福里地下室车位委托协议》基本一致。2018年12月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》，主要内容包括：地下车位位于幸福里小区地下车库内，设计停车位605个，面积为7200平方米；产权及收益权归属甲方；甲方委托乙方经营管理幸福里小区地下车位，期限暂定为5年（从2019年01月01日至2023年12月31日止）。该合同第三条就停车位出租及收费约定，1.在乙方管理期间，甲方委托乙方以甲方名义代理地下车位出租事务，甲方提供租赁合同及所需的票据；2.地下车位出租的租金暂定为每个230元/月，管理费为每个70元/月，共计每个为300元/月；3.对甲方出租的地下车位，乙方向业主收取管理费，管理费按70元/个/月计算；4.本合同签定生效之前乙方在该小区管理期间已收取的地下车库费用视为乙方在管理甲方车库所拖欠乙方管理费补偿，双方互不追究以前所有的对方责任；5.对空置车位（甲方未出租、出售的车位），由乙方向甲方收取车位管理费，管理费按60元/个/月计算；如每月实际出租车位总数超过550个，乙方则免收甲方未出租或出售的当月所有控制车位管理费；6.双方商定，乙方向车位实际使用人出租时，应当明确出租地下车位的位置和编号。租赁合同签订后，应于7日内将合同报备甲方一份，凡未在约定时间内报备的，一律视为无效合同，由此产生的法律责任由乙方承担。7.次月10日前，乙方应统计当月的地下车位出租数量和空置数量，以书面形式报甲方，作为甲方向乙方收取当月地下车位租金的依据，每月10日前必须做完所有费用结算；8.乙方在向甲方支付车位租金时，支付时间应与乙方向业主出租车位时收取租金的时间段保持同步，如乙方一次性向业主收取超过一个月的租金，应同时一次性向甲方支付该租金；乙方不得滞留租金。9.鉴于地下车位有可能产生空置，甲方应以书面形式向乙方提供用于车租车位的编号，乙方应督导业主将车辆停放在租赁合同约定的停车位。对于空置车位，甲方有权予以封闭或以其他方式自行处理；10.已经出租的地下车位的租金及管理费由乙方同意向车主收取，租金230元/个/月归甲方所有，管理费70元/个/月归乙方所有，地下车位租金乙方应于次月10日前一次性汇入甲方指定银行账户，甲方收到款项后开具收据给乙方等。合同第六条“特别约定”约定：在甲方委托乙方管理地下车位期间，对地下车位需另行（特殊）处理时，双方共同沟通协商解决…乙方对地下车位完成出租手续后，需7日内通知甲方等。该合同第八条违约条款约定：本合同生效后，对双方都有约束力，任何一方违约都应该承担违约或赔偿责任；乙方须按约定时间如期向甲方交纳收到的地下车位租赁租金，逾期每日按应交金额的3‰支付违约金。合同第九条约定本合同自双方签字盖章后生效，未尽事宜，双方可另行协商并订立补充协议。2019年1月20日，原告向被告致函，称：双方签订的《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》已于2019年1月1日开始生效，根据该合同有关规定：地下车位出租的租金暂定为每个230元/月，管理费为每个70元/月，共每个300元/月……贵司在于业主沟通调价过程中如有异议请及时向我司书面反馈，如无异议或未收到贵司反馈，我司每月10日将按车位租金每个230元/月向贵司收取。贵司按月向业主收取车位租金和管理费，如有业主超过一个月以上的交费情况请及时联系我司，以便我司做好备案，如达到我司规定的优惠条件，我司将与贵司、业主三方共同确认优惠标准，但贵司不得单方向业主作优惠承诺。2019年2月20日，原告又向被告发出《催款函》，要求被告缴纳2019年1月1日至2019年2月20日期间的车位费。庭审时，被告提交了两份《复函》，其中落款日期为2019年1月25日的复函主要内容包括：业主对于按照300元/月的收费标准有非常大的抵触情绪，被告建议暂时维持现有的收费标准160元/月不变，并建议原告可以通过与业主委员会沟通，由业主委员会组织业主大会对停车位的收费标准进行表决等。落款日期为2019年2月25日的复函主要内容包括：被告表示不能按照《催款函》内容向原告支付停车费租金……因业主的强烈反对，幸福里小区地下车库的停车费根本无法按照被告得要求进行涨价……原告至今未能说服业主接受230元/月的租金价格，被告也无法按照230元/月的价格向业主收取停车租金。因此，在被告说服业主接受230元/月的租金价格之前，《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》无法履行……建议被告主动与业主进行协商确定停车租金的价格，待价格确定后，重新签订《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》的执行。庭审时，被告称上述复函是由幸福里小区项目经理送给被告，但具体接收人员不清楚。原告则否认收到被告出具的上述两份复函。另查，2012年11月8日，幸福里小区业主委员会代表全体业主（甲方）与被告（乙方）签订一份《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》，约定：甲方将幸福里小区物业服务委托乙方承担，服务期限为5年，自2012年12月1日起至2017年12月1日止。该合同第八条就停车费收取约定：建设单位（开发商）未卖出的物业（包括住宅、商铺、车库等）按第九条第1款向建设单位收取费用；露天停车位、地下车库车位收费标准：1、露天停车场车位收费标准：小型车辆每月每辆收取70元管理费；中型车辆每月每辆收取90元管理费；大型车辆每月每辆收取110元的管理费；摩托车每月每辆收取10元管理费；2、地下车库车位收费标准：（此收费标准要与开发商商定，不高于现有地下车库收费标准250元/月。甲乙双方另签署书面补充协议）小型车辆每月每辆收取150-300元管理费（具体收费标准参照香洲区价格主管部门批准的为主）；3、地上临时停车收费标准：每小时收取2元，最高不能超过8元/天，1小时内不收费；2、地下车库车位收费标准：每小时收取3元，最高不超过16元/天，1小时内不收费。合同第九条约定，乙方在2012年12月1日正式实施物业管理服务工作，并从2012年12月1日起计收物业管理服务费。以后每次收取物业管理服务费的时间为每月的10日。上述物业服务委托合同到期后，由于幸福里小区尚未选聘新的物业企业，该小区目前仍由被告实施物业管理。关于地下车库使用情况。原告于2019年6月18日向幸福里小区业主委员会出具《请求核实幸福里小区地下车库现停车辆数量的函》称，原告分别于2019年6月8日、6月10日、6月12日晚零时对地下车库停放车辆的数量进行了三次清点，清点结果分别为466辆、482辆、486辆，要求业委会核实数量，以便协商提升环境设施。2019年6月29日，幸福里小区业主委员会向原告出具《回复函》称，该会成员联同幸福里小区物业主任、当值保安、保安队长，于2019年6月28日晚抽查地下车库停放数量，核实该车库内正在停放的车辆数量为485辆，要求该公司规划车位，争取更多的停放空间。经原告万顺公司与幸福里小区开发商确定，截至2019年10月8日，该小区地下车位已出售39个。根据被告提交的《幸福里地下车库车辆统计表》显示：幸福里小区605个车位中已售出22个，其中21台每台收取60元/月停车服务费、1台收取40元/月停车服务费，租赁车位停车服务费按160元/台/月收取；2019年1月、2月、3月、4月、5月、6月，租赁车位数量分别为210、217、232、236、238、241辆，停车总数量分别为232台、239台、254台、258台、260台、263台，收取费用（自有车位停车服务费及租赁车位停车服务费）分别为34900元、36020元、38420元、39060元、39380元、39860元。原告于2019年10月9日回复本院称，截至2019年10月8日，该小区的地下车位已经出售了39个，但是在出售的车位中有多少数量的车位已投入使用则并不清楚。2019年9月24日，幸福里小区业委会主任刘国相接受本院询问时表示，由于新的物业公司尚在招标中，目前小区仍是由被告代为管理并收取物业费、停车费；目前，小区露天停车费70元/台/月，地下车库160元/台/月，有关费用收据上写的就是停车费，没有说是车位租金或管理费；地下车库包括人防车位在内一共605个车位，每天晚上能停满大概480-500个车位；半年前，原告的工作人员曾口头向业委会表示要求将停车费调至300元/月/台，业委会不同意，后来就不了了之。另外，根据被告提供的证据显示，珠海谷铭文诚房地产有限公司于2018年3月20日以张贴《珠海市幸福里地下车库车位租赁公告》方式通知幸福里小区业主，地下车库车位自2018年4月1日起使用费调整为300元/月（含车辆管理费及车位租赁费）。再查，本案中，原告还提供了一份珠海谷铭文诚房地产有限公司、珠海市中恒泰装饰工程有限公司、深圳市金双实业发展有限公司于2019年8月25日共同出具的《放弃“委托人介入权”声明》，表示在原告起诉被告追讨车位租金一案中，三家明确不行使介入权等。另外，被告表示其已向珠海仲裁委员会提出仲裁申请，要求上述三家公司支付从2012年12月1日起至今的车库物业管理费，按照70元/月/车位计算。本院认为，根据幸福里小区地下车库车位所有权人珠海市中恒泰装饰工程有限公司、深圳市金双实业发展有限公司以及人防车位使用单位珠海谷铭文诚房地产有限公司的委托，原告与被告于2018年12月17日签订了《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》，原告将地下车位转委托被告进行经营管理。该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告以自己的名义在委托人的授权范围内与被告订立上述合同，作为委托人的三家公司均明确表示本案不行使介入权，因此，《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》仍约束原、被告，原告作为受托人可以行使合同权利，请求被告支付代收的车位租金。本案争议焦点在于：如何认定被告应当向原告支付的2019年1月至6月期间的车位租金数额。对此，本院作如下分析：其一，关于车位月租金标准问题。根据《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》第三条的约定，地下车位出租的租金暂定为230元/个/月，管理费为70元/个/月，由被告向车主收取，其中租金归原告，管理费归被告所有。从原告于2019年1月18日向出具的函件内容来看，原告要求被告书面反馈与业主沟通调价的意见。之所以上述合同采取车位租金金额暂定的方式，是考虑到被告与业主沟通调价过程中可能遭到业主反对而保留进一步协商及调整的余地。虽然原告庭审时否认收到被告的复函，但结合小区业委会主任刘国相的陈述，原告在该合同履行过程中已明确知晓业委会不同意上调地下车位停车费收费标准。在自身介入与业主方面直接沟通调价未果，也未向被告提出解除委托合同并收回车位经营管理权的情况下，原告仍要求被告按照上述合同约定的暂定标准230元/个/月结算2019年1月至6月期间的车位租金费用，与理不合。至于被告辩称在此期间其每月向业主收取的160元费用属于车位的物业管理费，对此，本院认为，一方面，被告向业主开具的收据明确载明收取的费用为停车费，而非车位的物业管理费。另一方面，被告表示已就地下车位的物业管理费另案向车位的所有权人及使用单位提起仲裁申请。因此，被告的上述辩解，缺乏依据，本院不予采纳。被告每月向业主收取的160元费用应当认定为地下车位的月租金。其二，关于已出租的地下车位数量。根据《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》第三条第7款的约定：次月10日前，被告应当将当月地下车位出租数量和空置数量以书面形式报原告，作为原告向被告收取当月地下车位租金的依据，每月10日之前必须做完所有费用结算。由于被告未按照约定切实履行上述报告义务，导致本案地下车位出租数量和空置数量现难以准确查明，被告提交的地下车库车辆统计表系其单方制作，难以作为认定依据，对此，被告作为地下车位的受托经营管理费应承担相应责任。由于被告未能提供充分证据证实其车位出租及停车费用收取情况。结合原告与小区业委会来往函件中对停车数量的清点情况可以反映，小区地下车库晚间停车数量平均为480台，另酌情考虑原告已出售车位及外来临时停放等各种因素，本院酌情按70%租用率计算该小区已出租的地下车位数量。综上所述，被告在2019年1月至6月期间就地下车库车位收取的租金合计406560元（160元/个/月×605个×70%×6个月），即每月67760元。其三，根据《幸福里地下车库及人防车位经营管理合同》第三条第7款以及第八条第2款的约定，双方应当于每月10日之前必须完成地下车位租金的结算，被告未按约定时间如期向原告支付收到的地下车位租赁租金应当支付违约金。鉴于上述合同约定违约金计算标准为每日千分之三过高，本院酌情调整为万分之五。因此，从2019年2月11日暂计至2019年7月11日，被告应支付的逾期付款违约金应分段计算为15170.81元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条、第四百零三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告珠海市房产物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告珠海市万顺置业有限公司支付2019年1月到6月期间的车位租金406560元；二、被告珠海市房产物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告珠海市万顺置业有限公司支付逾期违约金（计至2019年7月11日为15170.81元，之后以406560元为基数，按每日万分之五计至付清之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费实际减半收取6282元，由被告珠海市房产物业管理有限公司负担3173元，由原告珠海市万顺置业有限公司负担3109元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  黄培棠人民陪审员  潘新昌二〇一九年十二月三十日书 记 员  张景民曾淑莹