广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初25743号原告：邝燕幸，女，汉族，1979年5月10日出生，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××324。委托诉讼代理人：周妍，广东潮盟律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914×××××××××××436N。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区×××××××××××第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914×××××××××××078B。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××宝盈广场A区A段6层01，统一社会信用代码914××××××××××××620。法定代表人：童某1。原告邝燕幸与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称宝盈大沥分公司）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称宝盈公司）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称悦心公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周妍到庭参加诉讼，三被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告悦心公司向原告支付从2018年6月21日至2019年8月期间拖欠的租金31066.06元及利息（按月利率0.77%计算，以每月拖欠的租金为本金自拖欠之日起至2019年8月20日的利息为1488.58元，自2019年8月21日起以31066.06元为本金计算利息至实际清偿之日止）；2.确认原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2019年8月21日解除；3.被告宝盈公司、宝盈大沥分公司退还物业使用权出让金215677.75元及物业管理按金3000元予原告；4.三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告宝盈大沥分公司于2013年1月13日签订《物业使用权出让合同》，约定被告宝盈大沥分公司将宝盈广场项目编号为****号商铺的使用权出让给原告，出让年限至2042年1月31日，原告一次性支付被告宝盈大沥分公司总出让款279100元及物业管理按金3000元。同日，原告与被告悦心公司签订《委托经营管理合同》，约定原告将上述商铺自2013年10月1日起的使用权和经营权委托给被告悦心公司，委托经营期限为五年；从2013年10月1日起，原告获得由被告悦心公司支付的五年期限的委托经营固定租金收益等。自2018年6月21日至今，被告悦心公司已逾期14个月支付租金予原告，原告有权要求被告悦心公司支付拖欠的租金及利息等。原告与被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》的目的是通过取得涉案商铺的使用权获得收益，由于被告悦心公司无法以独立商铺形式返还涉案商铺予原告，因此，原告在《委托经营管理合同》期满终止后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的的无法实现无任何过错，故原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，被告宝盈大沥分公司应返还尚未履行的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金215677.75元及物业管理按金3000元予原告。被告宝盈大沥分公司是被告宝盈公司的分公司，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担连带责任。三被告没有答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，本院对原告提交的证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年1月13日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区×××××××××××民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈广场项目编号为****号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为9.78平方米，使用权性质为商业；出让期限从本合同签订之日起至2033年1月13日止，出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止；签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款279100元及物业管理按金3000元等。原告已向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元及涉案商铺物业使用权出让金279100元。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉案商铺的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，委托经营期限为五年，从2013年10月1日起计算；从2013年10月份开始，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年固定收益为每月1861元，第四年至第五年固定收益为每月2326元，固定收益在每月20号前以转账形式按月支付；乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过6个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计；逾期超过12个月的，甲方有权要求乙方一次性支付剩余期限未收取的委托经营收益及违约金；在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税等。被告悦心公司向原告支付了2018年7月至10月的租金收益458.22元、458.22元、232.6元、348.9元，此后未再向原告支付租金收益。另查明，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。再查明，原告主张解除《物业使用权出让合同》的起诉状等材料于2019年11月1日送达至三被告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2013年1月13日至2033年1月13日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10611天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案《委托经营管理合同》是合同双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》约定委托经营期限为五年，合同期限至2018年9月30日，该合同因期满而终止。原告签订《物业使用权出让合同》的合同目的是通过取得涉案商铺的使用权获得收益，《委托经营管理合同》终止后，被告悦心公司应将涉案商铺返还予原告，但根据涉案商铺所在宝盈广场的实际状况，涉案商铺无法以独立商铺形式返还原告，亦无法以独立商铺形式区分并实际使用，即原告在《委托经营管理合同》终止后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错，故原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，本院予以支持并确认《物业使用权出让合同》于被告宝盈大沥分公司收到原告主张解除该合同的起诉状之日即2019年11月1日解除。《物业使用权出让合同》已解除，被告宝盈大沥分公司应返还合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金予原告。《物业使用权出让合同》所约定的实际租赁期限为10611天，合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分期限共8127天，原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价，故被告宝盈大沥分公司应返还原告物业使用权出让金213763.61元（279100元÷10611天×8127天）。双方合同已解除，被告宝盈大沥分公司所收取的物业管理按金3000元应全额予以返还。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。根据《委托经营管理合同》的约定，被告悦心公司在2018年7月至2018年9月期间每月应向原告支付租金收益2326元。上述合同终止后，被告悦心公司未能将涉案商铺返还予原告，根据公平原则，本院酌定由被告悦心公司参照每月2326元的标准继续向原告支付自2018年10月1日起的租金收益。《物业使用权出让合同》于2019年11月1日解除，原告主张被告悦心公司支付计算至2019年8月的租金收益31066.06元，经核算，本院予以支持。被告悦心公司未依约支付租金收益，本院酌定逾期利息按照年利率8.7%计算。经计算，计至2019年8月20日的利息为1421.55元，从2019年8月21日起被告悦心公司应以31066.06元为本金按年利率8.7%计算利息至实际清偿日止予原告。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认邝燕幸与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2013年1月13日签订的《物业使用权出让合同》关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2019年11月1日解除；二、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金213763.61元、物业管理按金3000元予邝燕幸；三、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金收益31066.06元、利息1421.55元及以31066.06元为本金从2019年8月21日起至实际清偿日止按年利率8.7%计算的利息予邝燕幸；四、驳回邝燕幸的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2534.24元（邝燕幸已预交3032.41元），由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担2275.73元，佛山市悦心物业管理有限公司负担258.51元，并均应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。邝燕幸已预交的受理费3032.41元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予邝燕幸。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇一九年十一月二十九日书记员  钟丹