文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0116民初8973号原告：重庆裕城美每天物业管理有限公司，住所地重庆市江津区鼎山街道柳林路****商业负1/负2-8，统一社会信用代码915001162035885614。法定代表人：张寨英，经理。委托诉讼代理人：杜后利，重庆君策律师事务所律师。被告：黎焕咏，男，1972年5月28日出生，汉族，住重庆市江津区。原告重庆裕城美每天物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告黎焕咏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告黎焕咏提出反诉，已当庭裁定按撤回反诉处理。原告物业公司的委托诉讼代理人杜后利，被告黎焕咏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求:1.依法判决被告黎焕咏支付2016年1月1日至2019年5月31日期间尚欠的物业服务费20647.16元（274.96元＋550.60元/月×37月）；2.被告黎焕咏支付违约金（以每月所欠物业费为基数，按每日千分之三的标准，从次月11日起计算至付清物业费时止）；3.本案诉讼费由被告黎焕咏承担。事实和理由:被告黎焕咏系小区房屋的业主，于2015年9月20日接房，原告物业公司是该小区物业服务企业。原告物业公司于2010年4月30日同该小区开发商重庆市江津区建宇房地产开发有限责任公司（以下简称建宇房地产公司）签订《前期物业服务合同》，约定被告黎焕咏应于次月10日前按照3元/㎡/月的标准支付物业服务费，逾期未交纳的，按每日千分之三的标准支付违约金。但被告黎焕咏从2016年1月至2019年5月期间经原告物业公司多次催收，至今仍未交纳上述时间段内的物业服务费，给原告物业公司造成严重经济损失。为维护合法权益，根据我国民事诉讼法的相关规定，特提起民事诉讼，望判如所求。被告黎焕咏辩称，请求驳回其诉讼诉求。理由：1、在接到法院的民事诉状副本之前，被告黎焕咏没有收到原告物业公司要求交纳物业费的书面通知或者催收函，原告物业公司起诉支付物业费不符合法律规定；2、即使有书面催收通知，其起诉按3元/平方米/月的计算标准收取物业费缺乏事实依据，（1）其依据的前期物业服务合同是一份无效的合同，因为按照物业服务条例及重庆市物业服务收费管理办法的相关规定，被告黎焕咏所住小区是住宅小区且规模较大，选择前期物业服务公司必须实行招投标，原告物业公司没有拿出签订前期物业服务合同和招投标的相关依据，根据重庆市高级人民法院民一庭2018年8月28日关于物业服务合同纠纷会议适用法律问题关于会议纪要的通知第一部分第三条，该前期物业服务合同是无效合同；（2）据市场监督管理局查询，原告物业公司是小区建设单位的全资投资子公司，是独资企业，与开发商是关联企业，相当于自己与自己签订合同。在2010年签订的合同，高达3元/平米的物业费标准在整个重庆市罕见，且按照标准计算被告黎焕咏每年支付的物业费和停车费已经超过7000元。按照2010年社会职工平均工资35326元的标准，收入的五分之一来支付高额的物业费，是不合理不公平的；3、违约金没有事实和法律依据（1）合同无效；（2）开庭前也没有收到催收通知；4、原告物业公司与开发商签订前期物业服务合同入住小区以后，没有按照物业管理条例及相关部门的规定实行有效尽责的管理，在管理中存在很多瑕疵和违规之处，诉称的物业费与其提供的服务质量严重不符，请求法院依法予以调降，被告黎焕咏要求按照重庆市物业收费办法和江津的物业收费政策1.15-1.40元/平方米/月之间收取；5、在装修期间，原告物业公司收取的装修保证金等相关费用该退还的要求予以抵扣物业费；6、基于原告物业公司在管理中种种不作为及管理不到位不称职已经严重侵害了被告黎焕咏的合法权益，所以依法提起反诉，请求法院依法予以支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:被告黎焕咏系房屋的所有权人，楼层3、4层，该房屋物业类型为叠拼别墅，建筑面积183.53平方米。2010年4月30日，重庆市江津区建宇物业管理有限责任公司（后更名为重庆裕城美每天物业管理有限公司）与建宇房地产公司签订《前期物业服务合同》，约定原告物业公司向雍山郡小区提供物业服务，明确约定：“(1）花园洋房住宅：2.00元/月/平方米（2）电梯花园洋房住宅：2.2元/月/平方米（3）别墅物业（含叠拼、联排、独栋）:3元/月/平方米...物业管理费按每月交纳，业主或物业使用人应次月10前履行交纳义务，逾期将按每天3‰向乙方支付违约金....”。江津区国土资源和房屋管理局已对该《前期物业服务合同》进行备案登记。建宇房地产公司为雍山郡小区物业制定了《业主临时管理规约》，该规约第四十条约定物业服务收费标准，其中，“悦山组团电梯洋房2.2元/平方米/月；悦山叠拼别墅3元/平方米/月。”被告黎焕咏于2015年9月20日在《业主临时管理规约》承诺书上签名，内容为确认已详细阅读前期物业服务合同及业主临时管理规约等。前期物业服务合同签订后，原告物业公司向该小区提供了物业服务。被告黎焕咏接房后装修入住，从2016年1月1日至2019年5月31日未交纳物业服务费。原告物业公司发出催收通知单后，被告黎焕咏仍未交纳该费用。在提供物业服务期间，原告物业公司在停放车辆、装修垃圾及时清理等方面存在服务瑕疵。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。前期物业管理是在物业业主购买物业以前，由建设单位选聘物业管理企业，并与之签订前期物业服务合同来进行物业管理。建设单位应当在销售物业前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并将临时管理规约向物业买受人明示，物业买受人在签订物业买卖合同时也应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。本案中，原告物业公司与建宇房地产公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告物业公司向雍山郡小区提供物业服务，该小区业主按时向原告物业公司交纳物业服务费。该合同已备案登记。被告黎焕咏对临时管理规约作出书面承诺，前期物业服务合同对其具有约束力，对被告黎焕咏认为前期物业服务合同无效等辩解意见本院不予采纳。原告物业公司提供的视频资料等能够证明已进行书面催收，对被告黎焕咏的辩解意见本院不予采纳。物业服务收费依约定区别不同物业的性质、特点，被告黎焕咏所有房屋物业类型为别墅（叠拼），依约定叠拼、联排、独栋别墅物业收费标准均为3元/月/平方米，其提供的证据能够证明原告物业公司提供服务存在瑕疵，但不足以证明严重不负责等，故应当按照前期物业服务合同约定3元/方米/月的标准交纳物业服务费。在法庭辩论终结前，雍山郡小区并未选聘新的物业服务企业，原告物业公司一直为该小区提供物业服务，被告黎焕咏作为业主享受了物业服务，应当支付物业服务费用。原告物业公司称2016年1月未交纳金额274.96元、该期间38个月未交纳故请求20647.16元，经核算，其从2016年1月1日至2019年5月31日未交纳物业服务费共计20646.79元（274.96元＋3元/平方米/月×183.53平方米×37月）。因原告物业公司在提供物业服务中存在瑕疵，故对其请求违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，为维护双方当事人的合法权益，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第二十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告黎焕咏于本判决生效后十五日内支付原告重庆裕城美每天物业管理有限公司自2016年1月1日至2019年5月31日期间的物业服务费共计20646.79元。如被告黎焕咏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告重庆裕城美每天物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费318元，减半收取159元，由原告重庆裕城美每天物业管理有限公司负担19元，被告黎焕咏负担140元。此款原告重庆裕城美每天物业管理有限公司已预交本院，同意被告黎焕咏在履行上述给付义务时一并转付给原告重庆裕城美每天物业管理有限公司，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  董建丽二〇一九年十二月十六日书记员  袁启超