广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0981民初2917号 原告：余宝，男，1984年11月4日出生，汉族，住北流市民乐镇贺平村岭坪****。公民身份号码:4509811984********。 原告：许莉莉，女，1986年5月29日出生，汉族，，住北流市民乐镇贺平村岭坪****公民身份号码:4509811986********。 委托诉讼代理人：蓝焕波，广西千剑律师事务所律师。 被告：南宁荣顾房地产开发有限责任公司，住所南宁市白沙大道**南国花园商城****。统一社会信用代码：9145010073996481XG。 法定代表人：顾家龙，该公司董事长。 被告：南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司，住，住所北流市城南一路**一社会信用代码：914509816710005969N。 法定代表人：顾建辉，该公司总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：黄育，广西济见律师事务所律师。 原告余宝、许莉莉与被告南宁荣顾房地产开发有限责任公司（以下简称荣顾公司）、南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司（以下简称荣顾北流分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告的委托诉讼代理人蓝焕波和两被告的委托诉讼代理人黄育到庭参加了诉讼。双方当事人一致同意庭外调解，调解时间2个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2015年6月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告退回原告的购房款200899元、保证金2000元、维修基金1000元、管理费500元;3、判令被告赔偿原告的资金占用损失48215.76元（利率按银行同期贷款利率年6%计算，200899×6%×4=48215.76元）4、判令被告协助原告到税务机关办理退税手续。 事实与理由：原告夫妻二人了解到两被告开发的胜景新都小区楼盘宣传资料，宣传资料说明有商铺购出卖，同时被告承诺该商铺产权是70年，原告夫妻二人遂向两被告购买胜景新都小区的商铺，原告夫妻二人于2015年6月21日签订了《商品房买卖合同》（预售），购买了胜景新都小区的一层2FA094号商铺，商铺面积为27.27平方，此商铺的每平方米单价为7367.04元，总价款为200899元。被告二于2015年6月24日开具了销售不动产统一发票给原告，发票也是注明商铺一层2FA094号。2015年7月8日，被告二也出具了《税收缴款书》给原告，里面说明此商铺的契税和印花税6127.37元。原告也支付了维修基金1000元，管理费500元，保证金2000元给被告二。双方的买卖关系己经确立。直到2019年，原告去被告二公司处拿购房合同等资料去办理不动产权证，才发现原来办不了商铺性质的不动产权证，是办住宅性质的不动产权证。被告此行为已经是属于根本性违约，原告的利益受到重大损失。根据《商品房买卖合同司法解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，当事人违反的，应当承担违约责任，亦可以解除合同。根据《合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。又根据《合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行;己经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失（资金占用产生的利息收益）。综上所述，为了维护原告的合法权益，请法院依法判决。 被告荣顾公司、荣顾北流分公司辩称，合同符合约定，被告无过错并不存在违约行为，理由：1、签订合同时，被告已明确告知原告，本案土地的使用情况为住宅用地；2、告知原告商品房的批准许可证，在合同第三条规划用途于商业，本合同依法成立有效，不影响商业用途的性质，均可证明用于商业用途，不存在不符合商品房的约定，原告也没有委托被告办理不动产证；3、被告不存在虚假宣传的事实，被告已在合同中说明为商业用途。已取得建设工程规划许可和建设工程施工许可，土地规划用地性质为居住兼商业，并获得竣工验收；4、认为合同无效没有法律依据，关于格式合同问题，双方是在了解的情况下签订的，不存在欺骗行为。故请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 本院经审理后认定案件法律事实如下： 2015年6月21日，被告荣顾公司作为出卖人，被告荣顾北流分公司作为委托代理机构，原告余宝、许莉莉作为买受人签订了一式五份《商品房买卖合同（预售）》，该合同主要约定如下：一、原告向被告购买位于北流市荔枝公司北面胜景新都小区[国有土地使用证证号为北国用（2011）第09-23292号，建设工程规划许可证号为建字第450981201200006，建筑工程施工许可证号为452526201203233301的负一层2FA094号商铺，总价款为200899元，原告应当在2015年1月27日前支付全部价款。二、出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房，双方确认上述交付时间为交房时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。三、规划变更。（一）出卖人应当按照城乡规划主管部分核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的一年期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：（1）出卖人已履行告知义务或者视同买受人接受变更的，出卖人不承担赔偿责任；（2）所造成的损失由买受人承担举证责任，损失依据需经出卖人核实确认；（3）损失金额根据买受人提供的且经出卖人核实确认的实际损失计算。确有发生实际损失但无法计算实际损失金额的，则按照买受人已付全部房款（含已付贷款部分）的千分之三计算赔偿金额。”原告余宝、许莉莉、被告荣顾北流分公司在该合同上签字盖章确认。上述合同已进行了商品房预售合同登记备案【备案号为（胜景新都）备字第201507090120号】。 2015年6月24日，余宝、许莉莉交付荣顾北流分公司购买负一层2FA094号商铺总价款200899元，2015年1月27日，余宝、许莉莉交付荣顾北流分公司购买负一层2FA094号商铺维修基金1000元。荣顾北流分公司出具了《销售不动产统一发票》、《单位内部收款收据》给余宝、许莉莉收执。2015年7月8日，余宝、许莉莉向北流市地方税务局交纳房屋契税及印花税6127.37元。 另查明，被告荣顾公司经工商部门核准登记领取了法人营业许可证，被告荣顾北流分公司是荣顾公司依法注册成立的分公司。被告荣顾公司于2011年9月6日取得了涉案的胜景新都小区的《国有土地使用证》，证号为北国用（2011）第09-23292号，地类（用途）为城镇住宅用地；于2011年11月7日取得《建设用地规划许可证》，证号为地字第450981201100016号，用地性质为居住兼容商业；于2012年2月5日取得《建设工程规划许可证》，证号为建字第450981201200007号，建设规模为胜景新都小区地下室（负二层及夹层）。被告荣顾北流分公司于2012年1月5日取得了《建设工程规划许可证》，证号为建字第450981201200006号，工程名称为北流市胜景新都商住小区，建设规模为地上十七层、负一层商业面积及半地下商场；于2012年3月23日取得了《建筑工程施工许可证》，编号为52526201203233301号，工程名称为北流市胜景新都商住小区，备注为地上十七层，小区地下室（负二层及夹层）；于2013年7月31日取得了商品房预售许可证，证号为北房预字第2013024号，预售住宅610套、非住宅74套。2019年7月2日，被告荣顾公司取得了北流市北流镇城南一路二里16号胜景新都小区1FA001号等1430处的不动产权证，证号为桂（2019）北流市不动产权第0009333号，用途为城镇住宅用地/住宅、其它、成套住宅。原告至今尚未办理取得涉案商品房《不动产权证》。 2011年11月2日，北流市住房和城乡建设局作出《关于同意胜景新都规划方案的批复》（北住建规【2011】77号），原则同意由广西华蓝设计（集团）有限公司所作的胜景新都总平面图方案，以及该项目的建筑单体方案。2015年6月3日，北流市住房和城乡建设局作出《关于同意胜景新都负一层及一层商业建筑设计变更的批复》（北住建城【2015】6号），原则同意被告建筑设计的修改方案，即1、负一层局部调整为半地下商场相连接，构成大商场（小分隔铺位）及面向荔枝公园的临街商铺进深扩大；2、取消一层平面独立商铺，变更为开敞式大商场（小分隔铺位）。 再查明，本院致函北流市不动产登记中心，该中心复函称，胜景新都小区国有土地使用权于2010年12月3日拍卖承继，竞得人为荣顾公司。北流市住建局北住建规条【2010】34号文和北住建房条【2010】17号文对该宗地的规划用途为居住用地兼容商业用地，但因北流市人民政府批准该宗地的出让方案只有住宅用途，没有兼容商业，因此拍卖成交后签订的《国有建设用地使用权出让合同》也只有住宅用地，北流市不动产登记局登记时也只能按出让合同确认的用途进行登记，该宗地的规划用途与出让合同确定的用途确实存在不一致的情况。有关单位已向北流市人民政府反映，北流市人民政府现正在调查之中，待北流市人民政府有明确的处理意见后，再相应按北流市人民政府的处理意见办理。 上述事实有当事人陈述及当事人提供的营业执照、《商品房买卖合同（预售）》、《销售不动产统一发票》、《单位内部收款收据》、北国用（2011）第09-23292号《国有土地使用证》、地字第**《建设用地规划许可证》、建字第450981201200007号《建设工程规划许可证》、建字第450981201200006号《建设工程规划许可证》、编号为452526201203233301号《建筑工程施工许可证》、桂（2019）北流市不动产权第0009333《不动产权证》、证号为北房预字第2013024号《商品房预售许可证》、北流市住房和城乡建设局作出《关于同意胜景新都规划方案的批复》（北住建规【2011】77号）、北流市住房和城乡建设局作出《关于同意胜景新都负一层及一层商业建筑设计变更的批复》（北住建城【2015】6号）等证据证实并附卷佐证。 本院认为，原告与被告荣顾北流分公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告荣顾公司予以认可，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效。原、被告双方均应依照合同的约定履行合同义务。原告已按照约定向被告支付了购房款200899元，被告亦按照约定到有关部门办理了涉案《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续，也于2015年7月31日前将上述商品房交付给原告。 原告主张被告取得《不动产登记证》显示用途为城镇住宅地/住宅，合同约定双方交易的房产为商铺而非普通住宅，现因被告违约不能依约向原告交付商铺，致使合同主要目的不能实现，《商品房买卖合同（预售）》应当予以解除，两被告应按照法律的规定向原告赔偿资金占用的损失。本院认为，北流市住房和城乡建设局在颁发给被告的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》中，批准涉案商品房均为商业性质，被告按此规划设计完成了胜景新都小区的建设，经相关部门验收合格备案，并按照合同的约定将涉案的商铺交付给原告使用，在本案《商品房买卖合同（预售）》中，被告不存在违约情形。因原告尚未办理涉案商品房的《不动产权证》，涉案的商品房的登记情况尚未明确，原告认为涉案相同的商品房登记为住宅，被告未能按约定交付商铺给原告，属对北流市不动产登记中心颁发的《不动产权证》存在异议，不属于本案的审理范围，因此，原告认为被告存在违约行为，要求解除其与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及要求被告返还购房款200899元、维修金1000元、管理费500元、保证金2000元和资金占用损失48215.76元的诉讼请求，理由不成立，证据不充分，本院依法不予支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告余宝、许莉莉的全部诉讼请求。 案件受理费5090元，减半收取2545元（原告已预交），由原告余宝、许莉莉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费5090元（开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20-4052010********）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  林 兵 二〇一九年十二月十日 法官助理  黄谟君 书 记 员  陆晓霞