江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣02民终1017号上诉人（原审原告）：景德镇市古镇投资管理有限公司，住所地：景德镇市珠山区景东大道尚东国际北侧，统一社会信用代码：913602005816120127。法定代表人：胡景平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王平，江西瓷都诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡烨成，该公司员工。上诉人（原审原告）：景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司，住所地：景德镇市珠山区中山北路太平巷**，统一社会信用代码：913602003277121575。法定代表人：胡景平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王平，江西瓷都诚公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡晓金，女，汉族，1983年3月29日出生，户籍所在地浙江省文成县。上诉人景德镇市古镇投资管理有限公司（以下简称古镇投资公司）、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司（以下简称古镇商旅公司）因与被上诉人胡晓金房屋租赁合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初1362号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已经审理终结。古镇投资公司、古镇商旅公司上诉请求：请求判决撤销（2019）赣0203民初1362号民事判决书第二项、第四项、第五项，依法改判被告缴纳的租赁保证金23296元归上诉人所有、向上诉人支付合同免租期12个月的租金139776元及按照合同约定的每日应缴纳租金和物业费标准的二倍，从2019年1月6日开始至实际返还商铺之日止，向上诉人支付每日房屋占有使用费936元；本案一二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：诉争商铺位于景德镇市商铺，该街区为市政府重点打造的历史文化街区项目，项目委托上诉人负责运营及相关管理，原审判决在认定被上诉人作为承租方单方违约应承担违约责任的前提下，却未严格按租赁合同约定内容进行判决，涉嫌滥用自由裁量权，偏袒违约方，对上诉人不公，如形成案例，将对整个街区后续的运营管理及国有资产保值均带来负面的影响。原审未将租金保证金23296元判归上诉人所有存在根本性错误，租赁合同第五条约定如果被上诉人支付的保证金发生违约行为，可以没收保证金，该约定具体明确合法有效应得到支持。原审既未判决被上诉人支付剩余租期的租金，又未判决减免的12个月免租期租金，导致上诉人的合同目的无法实现，该判决缺乏法律依据，存在错误。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。双方约定的租赁期限仅为五年，而上诉人给予了其12个月的免租期，对上诉人而言，要么支持合同正常履行可预期剩余租金收益，要么支持免租12个月的免租损失，原审判决均不予支持的结果导致上诉人签订合同目的无法实现，该判决与法律规定相悖。一审判决未按合同约定的双倍要求被告承担逾期返还商铺应承担的每日房屋占有使用费，无任何合同依据。原审判决双方租赁合同解除，并判决返还商铺，被上诉人拒不返还商铺，违约行为一直延续，导致上诉人无法将商铺另行出租，损失进一步扩大，该扩大的损失与被上诉人违约行为存在着法律上必然的因果关系，被上诉人显然应按照合同约定标准向上诉人支付占有使用费的违约责任，结合租赁合同约定的每日占有使用费标准为租金及物业费二倍的事实，原审却只以租金标准判决，该判决缺乏合同依据。胡晓金答辩意见：解除房屋合同是我们没交租金，但我们没交租金是有原因的，首先从租来该店面就是一直漏水的，2018年3月18日发现该房屋有四处漏水，店面漏水和墙面印水给我造成店面损失和经营损失，出租方应在合理期限内解决该问题，但一直都没有修缮；2017年5月份租入该店铺，从7月份开始修路，管理方和出租方对该萧条的场景应负不可推卸的责任，招商本身就存在严重的误导。而修路造成的损失由我们商户独自承担，我商铺投资就一百多万，仅仅只经营了两个月，至今未有任何店铺收入；在招商时候所有的承诺都没有实现，就存在欺骗行为，修路造成的损失是合同上边约定的不可抗力因素，应由双方约定协商来解决。古镇投资公司、古镇商旅公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求解除两原告与被告胡晓金三方最终于2017年5月2日签订的《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》；2.判令被告于判决生效之日起腾空租赁商铺并按现状交付原告；3.判令被告缴纳的租赁保证金23,296元归原告所有；4.判令被告支付从2018年10月10日至2018年12月24日止的商铺租金30,849元及租金滞纳金960元（按照每日万分之五计算）；5.根据租赁合同第8.2款约定判决被告因单方面退租，支付合同剩余期限内的全部租金款项554,987元（从2018年12月25日至2022年5月9日止）；6.判决被告于判决生效后如预期搬出商铺内物品，视为放弃，并判决原告根据合同第8.3款约定有权处置，并判决被告向原告支付双倍的聘请他人清理商铺物品所必须发生的费用；7.按照合同8.3款约定，判决被告从2019年1月6日起直至商铺腾空为止应缴纳的房屋占有使用费，暂计算至2019年6月20日为153,504元（按合同约定租金及物业管理费的二倍计算，每天房屋占有使用费为936元）；8.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院审理查明：位于景德镇市珠山区，经规划部门行政许可由原告古镇投资公司改造更新。2017年5月2日，原告古镇投资公司、古镇商旅公司与被告胡晓金三方签订了《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），该合同约定：甲方（即古镇投资公司）将其拥有合法运营权，坐落在景德镇市的商铺出租给乙方（即被告胡晓金）使用，该商铺建筑面积为364平方米，乙方租赁该商铺作为经营文房文玩使用；该商铺的租赁期限为5年，自2017年5月10日起至2022年5月9日止，免租期自甲方交付该商铺之日起共计12个月（即2017年5月10日起至2018年5月9日），免租期内只免租金，不免除物业费等其他费用；乙方的暂定租金为32元／平方米，租金逐年递增（均按建筑面积计算）年递增6%，月租金支付采用按季度预付（三个月）的方式，共计人民币￥34944元，乙方在合同签订后五个工作日内预付免租期满后首季度的商铺租金，以后每个季度开始前五个工作日内预付该季度的租金，以此类推。逾期支付，每逾期一日，乙方须就逾期未付的金额按每日万分之五的标准支付逾期付款滞纳金，直至逾期未付的金额和滞纳金全部付清为止；乙方应于签订本合同之日起五个工作日内向丙方（即古镇商旅公司）支付相当于2个月房租的保证金，计人民币￥23296元。若发生乙方的违约行为，丙方可以立即没收保证金。乙方在收到丙方没收保证金通知书三日内缴清欠付的租金、违约金、滞纳金等费用。在乙方支付所欠的上述款项同时，乙方应当向丙方重新缴纳合同约定的保证金。在租赁期满时，如果乙方信守合同，履行其义务并能按时将该商铺恢复原状退还甲方［经丙方验收，合理损耗除外］的，则经乙方结清全部应付费用后十日内，丙方应将收取的全部保证金无息退还给乙方；在下列情况下，甲方有权没收保证金、提前解除本合同并回收该商铺，同时甲方有权要求乙方立即支付本合同项下尚欠的房租作为赔偿给甲方的经济损失，乙方的所有装修归甲方所有，甲方对乙方的装修不做任何补偿：（1）乙方未按本合同约定的方式逾期15日支付租金或其他应缴费用；……（5）乙方未履行本合同中双方约定的任何条款或其他规定，或乙方在甲方发出催告通知后的十日内对该违章或者违约行为仍未予以纠正的；乙方逾期支付租金等费用，每逾期一日，应对所逾期支付的费用按每日万分五的标准支付逾期付款滞纳金；在租赁期限内，未经甲方同意或合同约定的条件成就，乙方不得退租，乙方擅自单方面退租的，保证金不退，乙方的装修归甲方所有，甲方对乙方的装修不做任何补偿；同时，乙方应立即支付本合同项下剩余租赁期限内的全部租金给甲方；乙方应于租赁期满之日或者收到甲方解除合同通知书10日内，将该商铺按现状交付甲方。如乙方逾期归还，则每逾期一日按照每日应缴租金和每日应缴物业管理费的二倍支付房屋占有使用费。若乙方拒不返还商铺超过一个月，乙方同意甲方强行收回，店内资产由甲方处置，乙方不持异议。若乙方未能在搬出时清理余物，视为乙方丢弃该等余物，甲方有权处置，乙方须向甲方双倍支付聘请他人清理前述余物所支出的全部费用，甲方同时有权没收保证金。合同签订后，原告按约将诉争商铺交予被告胡晓金。被告胡晓金缴纳租赁押金23,296元，在2017年5月9日缴纳2018年5月10日至6月9日租金11,648元，2017年5月22日缴纳2018年6月10日至2018年8月9日租金23,296元，2018年12月10日缴纳2018年9月10日至2018年10月9日租金12,339.6元。2018年12月24日，原告古镇投资公司、古镇商旅公司向被告胡晓金发出《解除合同通知书》，向被告胡晓金催缴2018年10月10日至2018年12月24日止未缴租金共计30,849元，并通知被告因费用逾期超过60天未支付，已构成根本性违约，根据《租赁合同》约定，自收到本通知书起该商铺租赁合同自动解除，被告方应于收到本函件10日内缴清所欠费用且将商铺按现状交付。原告古镇商旅公司通过顺丰速运向被告胡晓金邮寄《解除合同通知书》，被告胡晓金于2018年12月26日签收。被告胡晓金于2019年4月23日出具《缴费承诺书》，载明“本人胡晓金承租御窑景巷B-3#商铺，截至目前欠缴租金费用时间为2018年10月10日起至2019年5月9日止，金额为86,377.2元；……向贵司申请费用缓交并承诺：1、2019年5月9日前缴纳租金24,679.2元；2、2019年6月9日前缴纳租金37,018.8元……8、如本人在以上任意约定时间结点未按承诺执行，则视为本人对贵司失信违约。（1）本承诺书中失信时间结点所有承诺内容失效，相关违约时间及违约责任均以原合同约定内容为准……（3）自失信之日起，一周内必须缴清所欠全部款项，逾期本人将一次性缴清所欠款项并自愿按合同中提前解约条款无条件归还商铺。承诺人：胡晓金2019年4月23日”。现原告古镇投资公司、古镇商旅公司因被告胡晓金未按照承诺缴纳相关费用，故诉至该院。以上事实由以下证据予以证实：1.两原告营业执照及两原告法定代表人身份证明；2.中山北路临街立面改造更新《规划设计图》及规划局确认的《建筑工程规划设计方案审定通知书》；3.《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》；4.租赁保证金收据及缴纳的相关租金收款收据；5.被告出具的《缴费承诺书》；6.被告缴纳的租赁保证金收据及缴纳的相关租金收款收据；7.《解除合同通知书》及顺丰速运快递物流信息；8.庭审笔录等。该院认为，原告古镇投资公司、古镇商旅公司将其公司管理运营的商铺共同出租，与被告胡晓金系平等民事主体之间协商签订的《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》，系各方真实意思一致表示，其内容不违反法律规定，具有法律效力，对双方均有约束力。古镇投资公司、古镇商旅公司按约将商铺租赁给被告经营，履行了合同义务，享有收取租金、租赁期满收回租赁物的权益。被告胡晓金承租原告管理运营的商铺，应按合同约定交纳租金和相关费用，但其在《租赁合同》履行过程中，未按时支付租金，违反约定，应承担违约民事责任。《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》约定，乙方未按本合同约定的方式逾期15日支付租金或其他应缴费用，甲方有权没收保证金、提前解除本合同并回收该商铺。被告胡晓金拖欠租金超过30日，且两原告向其发出《解除合同通知书》并送达。被告胡晓金于2019年4月23日出具《缴费承诺书》，但其并未按承诺支付租金，该《缴费承诺书》亦载明：如被告未按以上任意约定时间结点执行承诺，则相关违约时间及违约责任均以原合同约定内容为准。故《租赁合同》约定的提前解除合同的条件成就，应确认《租赁合同》于2018年12月26日解除。两原告要求解除两原告与胡晓金签订的《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》，要求胡晓金支付2018年10月10日至2018年12月24日止的租金30,849元及滞纳金960元，要求胡晓金腾空商铺并按现状返还诉争商铺的诉讼请求，该院予以支持。《租赁合同》解除后，胡晓金仍继续占用承租店铺，应参照《租赁合同》有关约定支付诉争商铺交还原告之前的房屋占有使用费。《租赁合同》约定，商铺占有使用费按租金及物业管理费的二倍计算，明显过高。本院酌定按照《租赁合同》约定的每月租金，从胡晓金收到《解除合同通知书》十日后即2019年1月6日起支付房屋占有使用费至商铺腾空之日止。原告方主张要求被告胡晓金如逾期搬出商铺内物品，视为放弃，原告有权处置，并向原告支付双倍聘请他人清理商铺物品所必须发生的费用，因该项诉讼请求尚未实际发生，待发生后，原告方可另行主张权利。原告方依据《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》8.2款约定，要求被告胡晓金支付合同剩余期限内（即2018年12月25日至2022年5月9日止）的全部租金款项554,987元，该项损失与原告主张的要求胡晓金支付从2019年1月6日至商铺腾空为止的商铺占有使用费在时间上重合，且不符合一方违约，另一方应采取适当措施防止损失扩大的规则。故原告方要求被告支付合同剩余期限的全部租金款项的诉讼请求，该院不予支持。被告胡晓金在与两原告订立《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》后，缴纳了23,296元的租赁保证金。原告收取租赁保证金，是双方为保证租赁合同的履行，具有担保属性，原告方不能因被告方违约，而要求对租赁保证金适用定金法则。故原告方要求判令被告缴纳的租赁保证金归原告所有的诉讼请求，该院不予支持。被告胡晓金经本院传票传唤未到庭参与诉讼，并未提交相关证据，应承担败诉的法律风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司与被告胡晓金于2017年5月2日签订的《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》于2018年12月26日解除；二、被告胡晓金于本判决生效之日起五日内向原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司支付租金30,849元（2018年10月10日至2018年12月24日），并承担逾期付款滞纳金960元；三、被告胡晓金在本判决生效后十五日内搬离景德镇市珠山区Ｂ-3＃商铺，并将该商铺按现状交还给原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司；四、被告胡晓金在本判决生效后五日内向原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司支付商铺占有使用费（参照《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》约定的每月租金，从2019年1月6日开始计算至腾空商铺止）；五、驳回原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6,218元，由原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司负担4,000元，被告胡晓金负担2,218元。。二审期间，各方当事人均无证据提交。二审确认一审认定的事实。本院认为，本案的争议焦点：1、合同是否解除；2、合同解除后的损失承担问题。合同是否解除。一审法院查明，胡晓金于2019年4月23日出具《缴费承诺书》，载明“……，一周内必须缴清所欠全部款项，逾期本人将一次性缴清所欠款项并自愿按合同中提前解约条款无条件归还商铺。”，胡晓金拖欠租金超过30日，且两上诉人向胡晓金发出《解除合同通知书》并送达，一审法院认定租赁合同解除。本院认为，合同当事人可以通过协议变更原合同的约定，胡晓金在《缴费承诺书》签名即属于对原租赁合同权利义务的变更，本案的租赁合同根据变更后的条款进行了解除，一审法院认定解除合同，并无不当，本院予以维持。合同解除后的损失承担问题。第1项，租赁保证金。本院认为，该保证金不同于定金，保证金不适用于合同双方，仅适用于承租人，承租人并不能要求出租人双倍返还保证金；租赁保证金的功能在于担保租赁物得到妥善使用并担保租赁期间的水电费、物业费等费用不受拖欠，与定金的功能不同；在承租人拖欠或不支付租金时，出租人可以将此保证金冲抵租金，承租人未拖欠费用时，出租人应返还保证金。出租人上诉主张租赁保证金具有惩罚性，应由其予以没收，属于对法律理解错误，租赁保证金属于补偿性违约金。在承租人未如约支付租金时，出租人可以将此保证金冲抵租金，若造成损失，可以以此保证金赔偿出租人相应的损失。一审法院未支持出租人没收租赁保证金的诉请，并无不当。第2项，租金。本案，存在可归责于承租人的未按期支付租金的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于损害赔偿规定，结合当事人的诉讼请求、一审证据，本院认为：2018年10月10日至2018年12月24日的租金30849元及滞纳金960元，应由承租人支付。一审法院支持出租人的诉请，由承租人支付租金滞纳金，并无不当，本院予以维持。第3项，出租人主张的赔偿剩余租赁期内的租金。本院认为，首先，该主张与支付2019年1月6日至实际返还之日止的占用费有部分重合；其次，合同以补偿性赔偿为原则、惩罚性赔偿为例外，在有关租赁合同的法律规定中，并无惩罚性赔偿的规定，且本案承租人在主观上的过错并未达到需要进行惩罚性赔偿的程度；最后，合同履行以实际履行为原则，在承租人未实际占有、使用租赁物的情况下，若因承租人违约而判令承租人支付合同剩余租期的租金，既无法律依据，又违背社会常理。因此，出租人的该项诉请无法律依据，一审法院未予以支持，并无不当，本院予以维持。第4项，12个月免租期租金。本院认为，12个月免租期是出租人为快速出租租赁物获得租赁回报而作出的商业约定，即使承租人违约未如约支付租金，根据《合同法》补偿性赔偿的原则，及《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，承租人需支付租金和相应的赔偿金，无需支付免租期的租金，故出租人该项诉请无法律依据，本院不予支持。第5项，支付占用费用。一审法院认定自2019年1月6日至实际返还店铺之日止，由承租人按照租金标准支付占用费，认定正确，本院予以维持。上诉人主张按照租金及物业费的双倍支付占用费用，该主张无法律依据，在有关租赁合同的法律规定中，并无惩罚性赔偿的规定，本院不予支持。第6项，租赁店铺装饰装修物。一般而言，承租人在房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕后，完全使用了租赁房屋，也就同时完全享用了附合的装饰装修物的价值，出租人不用对附合的装饰装修物进行补偿。剩余租赁期内附合的装饰装修物还存在一定的价值，一般按照剩余租赁期与租赁期的比例计算装饰装修物的剩余价值，或进行司法鉴定。对于未构成附合的装饰装修物，其所有权由承租人享有，一般而言，由承租人拆除取回。本案，既有剩余租赁期内附合的装饰装修物，又有未构成附合的装饰装修物，为方便当事人，并实现物尽其用的经济原则，同时结合本案承租人逾期违约存在过错应予以适当赔偿的法律事实，本院认为，一审法院认定由承租人按照店铺现状返还给出租人，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12436元，由景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  舒振亚审判员  徐文生审判员  周寿林二〇一九年十二月二十六日法官助理金勇胜书记员朱洁