广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4408号原告：余家军，男，汉族，1972年8月10日出生，住河南省商城县*********学组，公民身份号码：413************571。被告：惠州市金洋房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头妈庙榕树头。法定代表人：徐金河，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕万伍，广东标远律师事务所律师。原告余家军与被告惠州市金洋房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告余家军、被告的委托诉讼代理人吕万伍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余家军向本院提出诉讼请求：1.请求判决合同第39页补充协议中第1页第二条第1项中“关于该商品房的交付条件为本条约定为准”无效;2.请求判决原告因被告的欺诈行为而做出的已验收结果无效并退回违规收取的三个月物业费813元;3.请求判令被告向原告支付逾期交房从2019年7月1日至2019年8月6日共计37天逾期交房违约金26784元;4.请求判令被告向原告支付逾期交房期间原告租赁居住房屋所产生的月租金2000元;5.被告负担本案所有诉讼费。原告于2018年6月17日与被告惠州市金洋房地产开发有限公司签订了编号为大亚湾(2018)10020654的《商品房预售合同》，向被告购买位于金洋嘉丽园小区XXX号房，房屋总价款为人民币1447801元。事实和理由：一、被告应按照《商品房买卖合同》第7页第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件中约定：开发商需具备满足以下2个条件且须提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》方可交楼。1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。根据该合同第9页第四章第十一条交付时间和手续所约定：第一款,出售人应当于2019年6年30日前向买受人交付该商品房;第二款,交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件（即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告）。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理;第三款,办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用,未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据上述法规规定,建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而《商品房买卖合同》约定，开发商需于取得建设工程竣工验收备案证明文件方可交付该商品房于买受人。主合同此约定符合国家相关法律规定。而开发商在补充协议中第一页第二条第1项提出“该商品房的交付条件为本条约定为准，该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所得地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。”该条款中开发商将主合同中约定以“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”变更为“仅以向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”即视为符合交付商品房的条件，该条款损害到买受人也就是原告及其他业主的利益，同时违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，根据《中华人民共和国合同法》第52条有下列情形之一的，合同无效。第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《合同法》第五十六条，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故请求法院判决合同第39页补充协议中第1页第二条第1项中“关于该商品房的交付条件为本条约定为准”该条款无效。事实和理由：二、根据《商品房买卖合同》补充协议第2页第三条逾期交付责任中第一款约定：逾期交付在90日之内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。根据该合同第9页第四章第十一条交付时间和手续所约定：第1款，出售人应当于2019年06年30日前向买受人交付该商品房。而根据开发商于2019年8月6日提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位于2019年6月28日均表示“同意验收”，而大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局备案意见显示“金洋嘉丽园1-7栋及地下室工程的竣工验收备案文件已于2019年8月6日收讫，文件齐全。”，并于当日对于备案机关处理意见中回复：经核查，位于惠州市大亚湾区（县级市）金洋嘉丽园**及地下室的竣工验收备案文件齐全，建设规模：107888.03平方米。对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》编号HZZJ-DY2016004根据《建设工程质量管理条例》同意予以备案。据此，金洋嘉丽园于2019年8月6日才具备交房资质。开发商于2019年6月6号通过邮寄方式将《金洋嘉丽园入伙通知书》寄给原告，并告知“金洋嘉丽园已顺利通过惠州市有关政府部门的相关单位竣工验收和物业管理公司的接管验收，现可按期入伙。本公司定于2019年6月16日至2019年6月20日办理入伙手续。在此，我们提示您在约定的时间内前来办理入伙手续，如超过此期限未前来办理入伙的，按照有关规定及合同约定我公司将视为您已入伙，并自2019年7月1日起开始计收物业管理费。有关入伙程序及收费标准请业主参阅《入伙须知》。”根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位于2019年6月28日才表示“同意验收”，而大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局是于2019年8月6日对金洋嘉丽园1-7栋及地下室的竣工验收同意予以备案。而开发商则于2019年6月6日在《金洋嘉丽园入伙通知书》中隐瞒了尚未通过惠州市有关政府部门的相关单位竣工验收的事实，谎报了金洋嘉丽园已顺利通过惠州市有关政府部门的相关单位竣工验收，被告故意捏造虚假情况，并故意隐瞒真实情况，诱使原告错误的做出提前收楼决定，被告已构成欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销,(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。被告以欺诈手段使原告在不知被告尚未通过惠州市有关政府部门的相关单位竣工验收的事实的情况下做出了错误的收楼决定。故请求法院判决原告的已验收结果无效并退回违规收取的三个月物业费813元。事实和理由：三、根据补充协议第2页第三条逾期交付责任中第一款约定：逾期在90日之内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。被告应于2019年6月30日前取得建设工程竣工验收备案证明文件才能向原告交付房屋，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照补充协议第2页第三条逾期交付责任中第一款约定承担逾期赔偿责任。《商品房买卖合同》签订后，原告依约履行了付款义务，但在规定最后交房期限日2019年6月30日时，被告并未通过建筑工程竣工验收，而至于2019年8月6日才通过竣工验收备案。据此，自合同约定交付之次日起（即为2019年7月1日），至被告通过大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局批复通过金洋嘉丽园1-7栋及地下室的竣工验收备案之日止（即为2019年8月6日），共计37日，请求被告惠州市金洋房地产开发有限公司依约赔偿，合计金额为：1447801元*0.0005*37=26784.3元。事实和理由：四、根据合同约定，被告应于2019年6月30日交付该商品房，而实际上符合法定要求交付条件的日期为2019年8月6日。逾期天数约37天。由于被告原因导致原告额外多承担租房费用，月租金为2000元。故此，请求法院判决被告向原告支付逾期交房期间原告租赁居住房屋所产生的月租金2000元。原告多次请求惠州市大亚湾住建局、房管局、信访局等相关部门出面协商调解，主张被告及时取得备案、并依约承担因未能合法交付商品房而产生的逾期交付赔偿金，至今未达成一致协商意见，为维护原告的合法权益，现诉至贵院。请求贵院根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以《商品房买卖合同》第八条、第九条之规定，支持原告的全部诉讼请求。被告金洋开发公司辩称：一、被告与原告之间不存在逾期交房问题，原告要求支付违约金及租房租金无事实和法律依据。1.《商品房买卖合同（预售）》第一条约定交房日期是在2019年6月30日前。原告已于2019年6月26日收楼并领取了钥匙，同时原告签署了《委托银行代收费协议》、《金洋嘉丽园管理规约》、《前期物业服务协议》，说明原告认可被告交付的房屋，双方之间不存在逾期交房的问题。根据《广东省高级人民法院印发关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引的通知》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。”，原告要求支付逾期交房违约金无事实和法律依据。2.被告已于2019年6月26日收楼，并不存在要另外租房的情况，另外原告也没有提供其租房的相关证据，其要求被告赔偿租金无事实和法律依据。二、即使要支付逾期交房的违约金，主张按照总房款的万分之五计算违约金无事实和法律依据。1.《补充协议》第二条约定商品房交付时符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工备案所需的全部文件。该条款与《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。”冲突，因此该《补充协议》无效，同时双方并没有另行约定逾期交房的赔偿标准，主张按照总房款的万分之五计算违约金无事实和法律依据。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告实际上并没有任何损失，即使需要赔偿，主张按照总房款的万分之五计算违约金不合理。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头新澳大道15号金洋嘉丽园XXX号房，总价款为1447801元。关于付款方式及期限，合同第七条约定：买受人应当在于2018年6月5日前支付首期房价款437801元，占全部房价款的30%。余款1010000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。关于交付期限及交付标准，合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同十一条约定：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条及补充协议第三条约定：逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同签订后，原告依约付清了购房款。另查，“金洋嘉丽园”项目于2019年8月6日取得竣工验收备案表，涉案房屋于2019年6月6日取得房屋测绘报告。2019年6月26日，原告办理了收楼手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，对于补充协议第二条第一项的约定，属于格式条款，明显减轻被告一方责任，原告诉请此部分约定无效，予以支持，合同及协议其余部分是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效约定，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议的焦点是:被告是否存在逾期交房，对此分析评判如下：按照合同约定的交付标准，被告应当在2019年6月30日前将取得竣工验收备案和测绘报告的房屋交付原告，虽然涉案房屋于2019年8月6日才取得竣工验收备案，在合同约定的交付期限内未达到交付条件，但原告于2019年6月26日已收房，作为买受方原告接收房屋时负有查验房屋是否符合合同约定的交付条件的义务，在未符合交付条件时可拒绝接收，原告称收房时不知道涉案房屋不符合合同约定交付条件的意见，不予采信。依据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条和惠州市中级人民法院《关于审理房屋买卖纠纷案件的裁判指引》第十一条的规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。因此，原告向被告主张逾期交房期间因原告租赁居住房屋所产生的租金及要求退回收取的三个月物业费的诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告余家军的诉讼请求。案件受理费269.96元，由原告余家军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇一九年十一月二十五日法官助理 曾俊恒书 记 员 陈 露