广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初4933号原告：广盛华侨（惠州）房产开发有限公司，住所：广东省惠州市惠阳区淡水镇。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人：刘思，该公司职员。委托诉讼代理人：余艳芳，该公司员工。被告：刘童玲，女，汉族，1969年4月18日出生，住址：西安市雁塔区*****************，身份证号码：610************02X。原告广盛华侨（惠州）房产开发有限公司诉被告刘童玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭审理。原告广盛华侨（惠州）房产开发有限公司委托诉讼代理人刘思、被告刘童玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广盛华侨（惠州）房产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告签订的《认购书》及《商品房买卖合同》（预售）；2、请求判决被告按照《商品房买卖合同（预售）》的约定承担已付款50%的违约金，即346354元。3、请求判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月20日，原告与被告双方签订了《棕榈岛渡假村商品房认购书（恒大棕榈岛）》（编号0003184)以及于同日签订了《商品房买卖合同》（预售）（以下合称为购房合同），购房合同约定了被告向原告购买位于惠州市惠阳区******1*棕榈岛渡假村榕林径3幢1单元4层03号的商品房，该商品房预测的套内建筑面积为99.47平方米，合同总价款为人民币1731774元。同时，在购房合同中约定被告采取分期付款的方式向原告支付房款，被告分别须于2018年3月28日前支付房款173177元、于2018年6月28日前支付房款173177元、于2018年9月28日前支付173177元，余款1039066元须于2018年12月28日前支付。购房合同签订后，被告仅向原告支付了692708元后，便没有按购房合同约定的时间节点于2018年12月28日前向原告支付余款1039066元，期间，原告也通过短信、电话等多种方式向被告进行催款，但被告一直置之不理。截至2019年9月4日止，被告逾期付款时间已经超过180天，已严重违反了购房合同的约定。根据购房合同附件十一补充协议第（三）条第2款的约定，被告逾期180天未按约定全额支付分期款，原告有权单方解除购房合同，被告应按已付款的50%(即346354元）向原告支付违约金，涉案房屋归原告所有。为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼。原告广盛华侨（惠州）房产开发有限公司为其陈述的事实提交如下证据：1、核准变更登记通知书；2、国有土地使用证；3、商品房预售许可证；4、棕榈岛渡假村商品房认购书（恒大棕榈岛）、商品房买卖合同（预售）、付款情况截图；5、商品房买卖合同（预售）；6、付款情况的系统截图；7、还款提示函。被告刘童玲辩称：同意解除合同，但不同意按约定承担346354元的违约金。原告提供的格式合同，签合同时，被告就对50%的违约金提出过异议，被告不是自愿签订的；同时，截止至4月30日，原、被告达成过退房协议，不应该继续计算付款逾期超过180天。被告刘童玲为其答辩提交如下证据：棕榈岛渡假村（恒大棕榈岛）项目解除《商品房买卖合同（预售）》及认购书的协议、【恒大棕榈岛】特殊申请报告、珠三角公司恒大棕榈岛项目退房审批表。（以上证据均为复印件）经审理查明：2018年1月20日，原告与被告签订了《棕榈岛渡假村商品房认购书（恒大棕榈岛）》编号为：0003184，并于同日签订了《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：）（含合同全部附件）。《棕榈岛渡假村商品房认购书（恒大棕榈岛）》约定：被告向原告购买位于惠州市惠阳区********棕榈岛渡假村榕林径3幢1单元4层03号的商品房，该商品房建筑面积为126.61平方米，合同总价为人民币1731774元；被告应于签订认购书时支付20000元作定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；被告采取分五期付款的方式向原告支付房款：2017年12月30日前支付首期房款153177元，并签署《商品房买卖合同》；于2018年3月28日前支付173177元、2018年6月28日前支付173177元、2018年9月28日前支付173177元、2018年12月28日前支付1039066元；如被告未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向原告支付违约金。《商品房买卖合同》（预售）第八条约定：逾期付款责任按照逾期时间分别处理，（1）逾期在180日内，被告按日计算向出卖人支付应付款万分之一的违约金，（2）逾期超过180日（该期限应当与前款的期限相同）后，原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知买受人；被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款；第十一条、第十二条约定：原告应于2019年6月30日前向被告交付该商品房，逾期180日之内交付的自交付期限届满之次日起至实际交付之日止按支付全部房款的万分之一计算违约金，逾期超过180日后，被告有权解除合同，原告应自解除通知送达之日起15日内退还全部房款，并自被告付款之日起按照全部房价款的1%向被告支付违约金。《商品房买卖合同》（预售）附件十一补充协议第三项双方同意本合同第八条补充如下：“2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人必须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交接手续的日期时日早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。”购房合同签订后，被告向原告支付了定金20000元、并依约支付至2018年9月28日的购房款共692708元。2018年12月28日后，被告没有按合同约定的时间节点向原告支付购房款1039066元。被告辩称因家人反对曾向原告销售人员提出退房申请。原告则于2019年8月8日向被告送达《律师函》，要求被告支付剩余购房款及违约金。2019年10月21日，原告向本院提起诉讼。另查明，《商品房买卖合同》（预售）第二十九条约定：本合同及附件共38页，合同附件与本合同具有同等法律效力。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《棕榈岛渡假村商品房认购书（恒大棕榈岛）》及《商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议内容，是双方真实意思的表示，内容不违返法律、法规强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应依合同约定全面履行。依合同约定，至2018年12月28日前，被告应支付购房款1039066元，被告未能按约定支付分期付款的到期购房款，逾期超过180天，被告违约行为达到双方合同约定的解除合同条件。原告主张解除双方签订的《认购书》及《商品房买卖合同》（预售），理由充分，依法有据，本院予以支持。原告主张被告支付已付购房款的50%违约金，即346354元，被告认为违约金计算过高，而原告未能提供其因被告违约造成实际损失的相关证据，为此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，被告已履行大部分付款义务，辩称后因家人反对而及时向原告销售人员申请退房，被告不构成非恶意违约；原告自与被告签订认购书后，与被告签订的《商品房买卖合同》（预售）合同文本，表明原告并没有与被告订立正式《商品房买卖合同》，未对所销售房产进行登记备案手续，原告无举证证明其存在因被告违约造成的实际损失。故原告主张的违约金明显过高，本院根据公平原则和诚实信用原则予以酌定为30000元为宜。被告虽提供书证证明其在逾期付款的180天内已向原告主张退房，但未能提供证据原件进行核对，根据民事证据规则，本院对被告列举的证据不予采信。被告系完全民事行为能力人，其辩称签订购房合同非出于自愿，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告广盛华侨（惠州）房产开发有限公司与被告刘童玲于2018年1月20日签订的《棕榈岛渡假村商品房认购书（恒大棕榈岛）》编号为：0003184，并于同日签订了《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：）（含合同全部附件）；二、原告广盛华侨（惠州）房产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十天内在已收到的购房款692708元中扣除30000元违约金后，将余款662708元退还给被告刘童玲。三、驳回原告广盛华侨（惠州）房产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3248元，由原告广盛华侨（惠州）房产开发有限公司承担1200元，被告刘童玲承担2048元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  马慧强二〇一九年十二月十九日书记员  曾栖桐