福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初3029号 原告：深圳市卓越物业管理股份有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福华三路卓越世纪中心**楼**508，统一社会信用代码914403007152422818。 法定代表人：李晓平，董事长。 原告：深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道曙光路**申发大厦****，统一社会信用代码91350100064106680Y。 负责人：范志勇，总经理。 上列两原告共同委托诉讼代理人：杨柳、罗洋，广东诚公律师事务所律师。 被告：广发银行股份有限公司福州分行，住所，住所地福建省福州市台江区曙光路**申发大厦**社会信用代码91350100079762584P。 负责人：刘金球，行长。 委托诉讼代理人：施明行、詹秀清，北京中银（福州）律师事务所律师。 第三人：福建申发置业有限公司，住所地福州市，住所地福州市台江区鳌峰街道福光南路**武夷绿洲**楼**02商铺代码91350000553210307M。 法定代表人：罗利明，总经理。 原告深圳市卓越物业管理股份有限公司（下称“卓越物业公司”）、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司（下称“卓越福州分公司”）与被告广发银行股份有限公司福州分行（下称“广发银行福州分行”）、第三人福建申发置业有限公司（下称“申发公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卓越物业公司、卓越福州分公司的共同委托诉讼代理人杨柳、罗洋和被告广发银行福州分行的委托诉讼代理人施明行、詹秀清到庭参加诉讼，第三人申发公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卓越物业公司、卓越福州分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决广发银行福州分行向卓越物业公司、卓越福州分公司支付自2013年7月起至2019年5月31日止的物业管理费2871420.36元、水费公摊费41837.86元、电费公摊613873.32元、空调电费380358.43元、电费204068.03元以及自逾期之日起至实际支付之日止按拖欠总额每日万分之五的标准计算逾期违约金,计至2019年5月31日，各项费用共计4111558元;2.由广发银行股份有限公司福州分行承担本案诉讼费。事实和理由：第三人福建申发置业有限公司为福建申发大厦的建设单位。2013年4月17日，申发公司与卓越物业公司签订福建申发大厦《前期物业服务合同》，约定由卓越物业公司为申发大厦提供物业管理服务，合同期限自2013年6月10日至2018年6月9日，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2018年12月13日，申发大厦业主委员会成立并于2018年12月31日与卓越福州分公司签订《申发大厦物业委托代管合同》，约定卓越福州分公司对福州申发大厦提供全面的物业管理服务，合同期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止。卓越物业公司、卓越福州分公司一直为申发大厦持续、唯一的物业服务单位。《前期物业服务合同》第五条约定，“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1）申发大厦1层商业：每平方米每月12元；2）申发大厦2-4层商业：每平方米每月10元；”，合同第6.4条约定“物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务”，合同第二十二条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日加收应交纳费用万分之五的违约金。广发银行福州分行与申发公司金融借款合同纠纷一案（2015）闽民初字第115号已经依法判决，判决确认被告有权就第三人名下案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款在限额内优先受偿。福州市中级人民法院分别于2016年9月11日、10月21日、11月17日对第三人名下申发大厦地下一层56个车位、一层01集中式商业房产、一层02集中式商业房产、4层01-10办公房产、三层整层房产，进行司法拍卖，拍卖公告载明“七、标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”“十三、买受人应自行办理水、电等户名变更手续，相关费用自理。对可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决，拍卖人不承担上述费用，未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决”。拍卖公告内披露“该房产拖欠各项费用：1层01拖欠各项费用52793.97元、1层02拖欠各项费用72906.14元；4层拖欠各项费用154113.48元。”“三层整层房产拖欠物业、水电等各项费用合计1330310.99元”。因上述标的物流拍，福州市中级人民法院于2017年1月24日作出（2016）闽01执259号执行裁定书，载明“经本院分别于2016年9月11日、10月21日、11月17日对申发大厦56个车位、一层集中式商业房产、四层办公、三层办公房产进行了三次淘宝网络司法拍卖，均因无人竞买而流拍...流拍后，本院依法向申请执行人广发银行福州分行发出《关于是否接受以物抵债的通知》，告知其是否同意接受按第三次拍卖保留价接受义务抵债...广发银行股份有限公司福州分行向本院提出同意接受上述拍卖流拍物以物抵债的申请...”“裁定如下：一、将被执行人申发公司的商业房产、车位及项下国有土地使用权，交付申请执行人广发银行福州分行抵偿福建省高级人民法院（2015）闽民初字第115号民事判决书项下债权计人民币212698778元。上述财产权自本裁定送达广发银行福州分行时起转移；广发银行福州分行可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。”广发银行福州分行同时为案涉部分物业的使用人。2013年5月22日被告筹建组与第三人签订《房屋租赁合同》，约定被告筹建组承租申发大厦xx层xx商业东侧D轴至E轴、E轴至G轴、G轴至H轴以及北侧11轴距7轴两米处合计建筑面积1091平方米，4层整层，建筑面积4475.96平方米，全部区域面积共计5566.96平方米，如实测面积与本条所述面积存在差异的，双方多退少补。广发银行福州分行于2017年1月依法成为申发大厦一层01集中式商业房产、一层02集中式商业房产、4层01-10办公房产、三层整层房产业主同时作为部分物业使用人，实际享受卓越物业公司、卓越福州分公司提供的物业管理服务。广发银行福州分行在同意上述房产以物抵债时既已明知案涉物业存在拖欠物业费、水电费的事实，但从未向卓越物业公司、卓越福州分公司支付已欠费用，在其作为物业使用人期间以及成为业主后，亦未向卓越物业公司、卓越福州分公司支付产生的各项物业费用，且经多次催告仍未交纳，为维护的合法权益，卓越物业公司、卓越福州分公司特诉至法院，望判如所请。 广发银行福州分行辩称,一、涉案房产物业管理费及水费电费公摊费、空调电费、电费等应由案外人福州万恒实业有限公司承担，卓越物业公司、卓越福州分公司应向案外人主张，依法应驳回其诉讼请求。首先，在2018年5月4日产权登记之前，涉案房产已由申发公司出租于案外人福州万恒实业有限公司（原名：福州景盛实业有限公司）（以下简称“万恒公司”），双方于2013年7月签订《房屋租赁合同》一份，合同第6.1条约定，万恒公司承租房屋室内自用部分的水、电、通讯、宽带、闭路电视的使用费用、停车管理费及公摊的水、电费用，由万恒公司承担；第11.1条约定，万恒公司应按时交纳租金、物业管理费及其他费用。因此，涉案房产物业费及水费电费公摊费、空调电费、电费等应由案外人万恒公司承担，卓越物业公司、卓越福州分公司应向案外人主张。其次，福州市台江区人民法院作出的（2014）台民初字第3176号生效民事判决书已明确确认涉案房产一层、三层的物业管理费自2013年12月1日起算，并确认自2013年12月1日起至2014年9月30日止的物业管理费由福州万恒实业有限公司及申发置业公司承担。二、2015年10月2日前的物业管理费、水费电费公摊费、空调电费、电费及违约金均已超过诉讼时效，该时间段内的前述费用均不应予以支持。首先，卓越物业公司、卓越福州分公司所提交的催款函第二行至第三行的表述为“在交楼及交付业主使用前空置房及商业裙楼自持部分物业”，并未明确系就涉案房产催讨相关物业管理费等费用，无法证明原告已就涉案房产的物业管理费等进行了催收，不产生中断诉讼时效的效力。其次，卓越物业公司、卓越福州分公司提交的证据11催费律师函及物流信息显示律师函系2018年9月30日签收退回，因此应视为2018年9月30日产生诉讼时效中断的效力。同时，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（以下简称“诉讼时效制度解释”）第三条的规定，民法总则施行之日即2017年10月1日前二年的诉讼时效期间已经届满的，不再适用三年的规定，而2017年10月1日往前推两年即为2015年10月2日。因此，2013年7月至2015年10月2日的前述费用已超过诉讼时效，不应予以支持。最后，退一步讲，即使证据10的催款函产生中断诉讼时效的效力，催款函上申发公司的落款处未写明日期，无法确认申发公司的签收日期，无法证明其系于2016年10月15日进行了有效催收。若按2016年10月15日算，根据上述《诉讼时效制度解释》第三条的规定，2014年10月16日之前的相关费用也已超过诉讼时效，而且该催款函上所主张费用的期间仅为“2013年12月1日起至2016年9月30日期间”。因此，即使2016年10月15日的催款函产生诉讼时效中断的效力，针对卓越物业公司、卓越福州分公司所主张的2013年7月至2014年10月16日期间的相关费用及违约金也已超过诉讼时效，依法不应予以支持。三、物业管理费应按房屋所有权证登记的建筑面积收取，对超出部分的主张不应支持；针对涉案一层部分及三层房产的物业管理费，因2018年5月4日之前答辩人并非所有人或使用人，故卓越物业公司、卓越福州分公司的主张缺乏依据，应予驳回。同时，答辩人并非涉案物业服务合同的当事人，不受该些合同约束，卓越物业公司、卓越福州分公司主张的违约金没有合同依据。而且，卓越物业公司、卓越福州分公司以错误的起算日期及计算基数超额主张了违约金。同时，涉案物业服务合同约定的违约金过高，应予调整。（一）针对涉案答辩人自用的一层部分及四层房产，卓越物业公司、卓越福州分公司向答辩人主张超出房屋所有权证登记的建筑面积部分的物业管理费用，缺乏事实及法律依据，依法不应予以支持。首先，根据《福建省物业服务收费管理办法》第十四条：“物业服务收费按房屋所有权证登记的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。……”的规定及《前期物业服务合同》第5.1条约定：“……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳……”，《申发大厦物业委托代管合同》第十二条约定：“……物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权登记建筑面积交纳（注：已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准；……）”，可知，物业服务费应按答辩人房屋所有权证登记的建筑面积即4461.7平方米交纳。其次，根据原告所提交的《四楼401-412各项物业费用欠费明细表》可知，答辩人一直已按约以4475.96平方米超额交纳自用的涉案一层部分及四层房产的物业管理费。原告要求答辩人支付超出房屋所有权证登记的建筑面积的所谓测绘面积41.29平方米部分的物业管理费，没有依据，不应予以支持。（二）针对涉案一层部分及三层房产，2018年5月4日取得产权登记之前的物业管理费用不应由答辩人承担。首先，答辩人是通过法院执行程序取得涉案房屋，并非通过拍卖方式，不是拍卖法律关系的当事人，不受拍卖公告和程序的约束。卓越物业公司、卓越福州分公司要求答辩人根据拍卖公告承担申发公司所结欠的物业管理费和水电费、空调费，缺乏法律依据。其次，在（2016）闽01执259号执行裁定书中，并未一并转移申发置业公司其他债务，故答辩人也不是申发公司与卓越物业公司、卓越福州分公司合同债务的承受人。因此，卓越物业公司、卓越福州分公司向答辩人主张2013年7月至2018年5月4日期间申发置业公司所拖欠的相关费用，缺乏依据，不应予以支持。（三）答辩人并非涉案物业服务合同的当事人，原告主张的违约金缺乏合同依据，不应支持。即使由答辩人承担，原告也以错误的起算日期及计算基数超额主张了违约金，对超出部分应予驳回。同时，涉案物业服务合同约定的违约金过高，应予调整。首先，答辩人不是涉案《前期物业服务合同》及《申发大厦物业委托代管合同》的当事人，不受前述合同约束，卓越物业公司、卓越福州分公司据此向答辩人主张违约金，缺乏合同依据，不应予以支持。其次，根据《前期物业服务合同》第6.4条：“物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务”及第二十二条：“……未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可要求其限期交纳；逾期不交纳的，应按日加收应交纳费用万分之五的标准向乙方支付违约金”的约定可知，2013年7月至2018年6月的违约金应自每月6日起算，且仅限于逾期未交纳物业服务费的情况，而不包含水电等其他费用。根据《申发大厦物业委托代管合同》第十四条第三款：“物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。……每逾期一日按照所欠费用总额的万分之五向乙方交纳违约金。……”的约定，可知，2019年1月1日起的违约金应自每月11日起算，根据可知，然而，根据卓越物业公司、卓越福州分公司提交的欠费明细表可知，其均以每月1日起算，以物业费及水电公摊费及电费合计所欠金额为计算基数。因此，卓越物业公司、卓越福州分公司以错误的起算日期及计算基数超额主张了违约金，对超出部分应予驳回。同时，《前期物业服务合同》的期限为2013年6月10日至2018年6月9日，《申发大厦物业委托代管合同》的期限为2019年1月1日至2019年12月31日，因此，2018年6月10日至2018年12月31日期间的违约金没有合同依据，也不应支持。最后，涉案合同约定的违约金过高，依法应予调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合本案，卓越物业公司、卓越福州分公司并未举证证实其所遭受损失，而客观上物业使用人未按期付款行为对卓越物业公司、卓越福州分公司造成的损失仅为逾期利息损失。因此，答辩人请求调整为以中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算（2019年8月20日之后的按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、卓越物业公司、卓越福州分公司关于水费公摊、电费公摊、空调电费、电费的主张缺乏依据，不应支持。并且，涉案非答辩人自用房产的前述水电费应由实际使用人承担，与答辩人无关。同时，卓越物业公司、卓越福州分公司未通知答辩人交纳前述费用，其要求原告承担违约金，缺乏依据。首先，本案中《前期物业服务合同》及《申发大厦物业委托代管合同》中均未对公摊水电费、空调电费、电费等的交纳进行明确约定。卓越物业公司、卓越福州分公司并未就其主张的水电用量进行举证，亦未就其主张的费用提供明确计算依据及标准。而且，涉案水费公摊、电费公摊、空调电费、电费等费用应为向相关供水、供电部门交纳，卓越物业公司、卓越福州分公司只是代收，而卓越物业公司、卓越福州分公司并未提交证据证明其已向供水、供电部门交纳相关费用，未举证证明实际已支出该些费用。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，卓越物业公司、卓越福州分公司应就举证不能承担不利后果，其主张依法不应得到支持。其次，卓越物业公司、卓越福州分公司未按《福州市物业服务收费管理实施细则》第十五条及《福州市物业管理若干规定》第十六条的规定，及时公示由业主使用的水电公摊及其他代垫费用明细，且未经业主确认。再次，如前所述，涉案一层部分及三层房产在抵债给答辩人之前已由申发公司出租给案外人，根据《物业管理条例》第四十四条及《福建省物业服务收费管理办法》第十三条的规定，相关水电费应由最终实际使用人支付。同时，《物业管理条例》第四十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定的业主与物业使用人就物业费承担连带交纳责任，也仅限于物业服务费。因此，卓越物业公司、卓越福州分公司要求答辩人承担上述相关水电费用，没有依据，不应予以支持。最后，如前所述，卓越物业公司、卓越福州分公司并未举证证明实际产生相关水电费，也未进行公示，未书面通知答辩人交纳相关水电费。并且，《前期物业服务合同》第6.4条及《申发大厦物业委托代管合同》第十四条第三款关于违约金的约定仅限于“物业服务费”，而不包含水电费等其他费用。因此，卓越物业公司、卓越福州分公司向答辩人主张逾期支付上述相关水电费的违约金，没有依据，依法不应予以支持。综上所述，卓越物业公司、卓越福州分公司诉请答辩人承担的物业管理费、水费公摊、电费公摊、空调电费、电费及违约金无任何事实及法律依据，其主张显然不能成立，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 申发公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人庭审陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年4月17日，申发公司（甲方）与卓越物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对福州申发大厦提供前期物业管理服务事宜；合同期限三年，自项目确定交付之日开始，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，申发大厦1层商业每平方米每月12元，申发大厦2-4层商业每平方米每月10元；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行缴纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可要求其限期交纳，逾期不交纳的，应按日加收应交纳费用万分之五的标准向乙方支付违约金等内容。 2018年12月31日，福州市台江区申发大厦业主委员会（委托方、甲方）与卓越福州分公司（受托方、乙方）签订《申发大厦物业委托代管合同》，约定：以全委代管合作的方式委托乙方派驻管理团队，对福州申发大厦提供全面的物业管理服务；本合同期限自2019年1月1日起，至2019年12月31日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权登记建筑面积交纳，（1F）12元/月.平方米，（2F-4F）10元/月.平方米；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳，在约定日期以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按照所欠费用总额的万分之五向乙方交纳违约金，并承担乙方实现债权的费用，包括且不限于邮寄费、诉讼费、保全费、公告费、律师费、差旅费等；乙方接受供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主和物业使用人须于次月10日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，业主和物业使用人从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五支付违约金，并承担乙方实现债权的费用，包括且不限于邮寄费、诉讼费、保全费、公告费、律师费、差旅费等内容。 据查，福州市中级人民法院（下称“中院”）于2017年1月24日作出（2016）闽01执259号之二《执行裁定书》，主要内容为：申请执行人广发银行福州分行与被执行人申发公司金融借款合同纠纷一案，福建省高级人民法院于2015年11月26日作出（2015）闽民初字第115号民事判决书，现已经发生法律效力。由于被执行人未主动履行还款义务，广发银行福州分行向福建省高级人民法院申请强制执行，申请执行标的为人民币30500万元及利息、迟延履行利息等。另本案案件执行费人民币372400元。福建省高级人民法院指定中院执行。中院依据于2016年6月1日作出的（2016）闽01执259号之一执行裁定书，对上述被执行人福建申发置业有限公司名下房产进行拍卖。经中院分别于2016年9月11日、10月21日、11月17日对申发大厦56个车位、一层集中式商业房产、四层办公、三层办公房产进行了三次淘宝网络司法拍卖，均因无人竞买而流拍。流拍后，中院依法向申请执行人广发银行福州分行发出《关于是否接受以物抵债的通知》，告知其是否同意接受按第三次拍卖保留价接受以物抵债，广发银行福州分行同意接受上述拍卖流拍物以物抵债的申请。故中院作出如下裁定，一、将被执行人申发公司位于福州市台江区鳌峰街道曙光路132号申发大厦xx集中式商业房产以及申发大厦地xx车位等共计56个车位；位于福州市台江区鳌峰街道曙光路**申发大厦**xx办公房产及项下国有土地使用权作价人民币212698778元，交付申请执行人广发银行福州分行抵偿福建省高级人民法院（2015）闽民初字第115号民事判决书项下债权计人民币212698778元。上述财产权自本裁定送达广发银行福州分行时起转移；广发银行福州分行可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。二、将被执行人申发公司位于福州市台江区鳌峰街道曙光路132号申发大厦xx办公房产商业房产及项下国有土地使用权作价人民币74181767元，交付申请执行人广发银行福州分行、车位及项下国有土地使用权，交付申请执行人广发银行福州分行抵偿福建省高级人民法院（2015）闽民初字第115号民事判决书项下债权计人民币74181767元。三、上述财产的查封因已经被执行拍卖，查封的效力消灭；上述财产原有的担保物权及其他优先权因执行拍卖而自动消灭；四、被执行人申发公司上述房产的所有权证及其他相关权证作废。本裁定送达后即发生法律效力。 2017年1月25日，中院向福州市不动产交易和登记中心发出（2016）闽01执259号《协助执行通知书》，主要内容为，（2016）闽01执259号之二执行裁定书已经发生法律效力，请协助将申发大厦一层xx集中式商业房产、xx车位等共计xx个车位、xx办公房产、xx办公房产的所有权及项下国有土地使用权变更为申请执行人变更登记至广发银行福州分行所有。上述房产的所有权现均已登记至广发银行福州分行名下。 另查，申发大厦一层xx集中式商业房产建筑面积合计为2423.99㎡；xx办公房产建筑面积为4696.62㎡；xx办公房产建筑面积为4461.7㎡。 根据当事人在庭审中确认，广发银行福州分行按时交纳物业管理费的部分为xx层xx办公房4461.7㎡。 卓越福州分公司、卓越物业公司曾先后于2018年9月30日、2019年3月8日向广发银行福州分行寄送《律师函》催讨案涉物业服务管理费。 卓越物业公司、卓越福州分公司认为广发银行福州分行未向其足额交纳申发大厦一层集中式商业房产、三层办公房产、四层办公房产物业服务管理费，遂成本案诉讼。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，2013年4月17日申发公司与卓越物业公司签订《前期物业服务合同》以及2018年12月31日福州市台江区申发大厦业主委员会与卓越福州分公司签订的《申发大厦物业委托代管合同》，未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。卓越物业公司、卓越福州分公司基于上述物业合同提供物业管理服务，有权依约向业主收取物业服务管理费。根据《物权法》第二十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条之规定，中院（2016）闽01执259号之二《执行裁定书》一经送达就发生物权权属变动的法律效力，即2017年1月25日广发银行福州分行已经取得了申发大厦一层集中式商业房产、xx办公房产的所有权。广发银行福州分行主张其取得产权的时间为2018年5月4日，与事实不符，本院不予采信。广发银行福州分行作为物业所有权人，即便未与卓越物业公司、卓越福州分公司直接签订书面的物业管理合同，前述的物业服务合同对于广发银行福州分行亦具有法律约束力，广发银行福州分行应当依照物业服务合同的约定于2017年1月25日起向卓越物业公司、卓越福州分公司支付物业服务管理费。卓越物业公司、卓越福州分公司关于广发银行福州分行承担2017年1月25日之前申发公司所欠物业费的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。卓越物业公司、卓越福州分公司关于xx层xx办公房虽非广发银行福州分行所有，但基于广发银行福州分行一直占有使用应交纳物业服务费的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。广发银行福州分行关于一层部分面积及三层办公房非其使用，不承担物业服务费的主张，亦于法无据，本院不予支持。广发银行福州分行可另案向实际占有使用人主张权利。由于广发银行福州分行在诉讼中未提交相反证据，故本院经审查依法采信卓越物业公司、卓越福州分公司所计算之物业服务费欠费金额，即2017年1月25日至2019年5月31日期间，广发银行福州分行仍应就一层集中式xx区以及xx办公房交纳物业877584.32元（79294.32元+798290元，具体每月欠费金额详见附件1：《1层集中式商业区欠费及逾期违约金明细表》、附件2：《3层办公房欠费及逾期违约金明细表》）。 关于水费公摊费、电费公摊费、电费，由于卓越物业公司、卓越福州分公司在诉讼中未能提交相应证据予以证明，应承担举证不利之后果。由于缺乏相关的事实依据，本院对该部分诉请不予支持。 关于逾期违约金。广发银行福州分行关于非物业合同相对方的主张，如前所述，本院不予采纳。广发银行福州分行未依约按时足额向卓越物业公司、卓越福州分公司交纳物业服务费，其行为已经构成违约，应当支付违约金。广发银行福州分行对违约金提出过高抗辩，鉴于卓越物业公司、卓越福州分公司在诉讼中未就其具体损失提交证据，故本院将案涉物业服务合同所约定“每逾期一日按照所欠费用总额的万分之五向乙方交纳违约金”，酌情调整至按照月1%的标准计算逾期违约金。至此，逾期违约金应以当月所欠金额为基数，按照月1%的标准，自下月起逐笔累计算至实际付清所欠物业服务管理费之日止。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、广发银行股份有限公司福州分行应于本判决生效之日起十日内向深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司支付2017年1月25日至2019年5月31日的尚欠物业服务管理费877584.32元及逾期违约金（逾期违约金以当月所欠金额为基数，按照月1%的标准，自下月起逐笔累计算至实际付清物业服务管理费之日止，具体金额详见附件1：《1层集中式商业区欠费及逾期违约金明细表》、附件2：《3层办公房欠费及逾期违约金明细表》）； 二、驳回深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费39692元，由深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司共同负担29769元，广发银行股份有限公司福州分行负担9923元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 群 人民陪审员  时湘闽 人民陪审员  郑少能 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  李洁淼 书 记 员  黄金林 附件1：1层集中式商业区欠费及逾期违约金明细表                            序号                       月份                       尚欠管理费                       逾期月数       （暂计至2019年5月）                       违约金       （月利率1%）                               1                       2017年1月                       0                       28                       0                               2                       2017年2月                       5704.56                       27                       1540.23                               3                       2017年3月                       5704.56                       26                       1483.19                               4                       2017年4月                       5704.56                       25                       1426.14                               5                       2017年5月                       5704.56                       24                       1369.09                               6                       2017年6月                       5704.56                       23                       1312.05                               7                       2017年7月                       5704.56                       22                       1255.00                               8                       2017年8月                       5704.56                       21                       1197.96                               9                       2017年9月                       5704.56                       20                       1140.91                               10                       2017年10月                       3575.52                       19                       679.35                               11                       2017年11月                       2188.56                       18                       393.94                               12                       2017年12月                       1195.56                       17                       203.25                               13                       2018年1月                       905.88                       16                       144.94                               14                       2018年2月                       905.88                       15                       135.88                               15                       2018年3月                       905.88                       14                       126.82                               16                       2018年4月                       905.88                       13                       117.76                               17                       2018年5月                       905.88                       12                       108.71                               18                       2018年6月                       905.88                       11                       99.65                               19                       2018年7月                       905.88                       10                       90.59                               20                       2018年8月                       905.88                       9                       81.53                               21                       2018年9月                       905.88                       8                       72.47                               22                       2018年10月                       905.88                       7                       63.41                               23                       2018年11月                       905.88                       6                       54.35                               24                       2018年12月                       905.88                       5                       45.29                               25                       2019年1月                       2105.88                       4                       84.24                               26                       2019年2月                       2105.88                       3                       63.18                               27                       2019年3月                       3165.48                       2                       63.31                               28                       2019年4月                       4225.2                       1                       42.25                               29                       2019年5月                       4225.2                       0                       0.00                               共计                                               79294.32                                               13395.49                附件2：3层办公房欠费及逾期违约金明细表                            序号                       月份                       尚欠管理费                       逾期月数       （暂计至2019年5月）                       违约金       （月利率1%）                               1                       2017年1月                       0                       28                       0                               2                       2017年2月                       45916.2                       27                       12397.37                               3                       2017年3月                       10376                       26                       2697.76                               4                       2017年4月                       10376                       25                       2594.00                               5                       2017年5月                       10376                       24                       2490.24                               6                       2017年6月                       45916.2                       23                       10560.73                               7                       2017年7月                       45916.2                       22                       10101.56                               8                       2017年8月                       45916.2                       21                       9642.40                               9                       2017年9月                       45916.2                       20                       9183.24                               10                       2017年10月                       45916.2                       19                       8724.08                               11                       2017年11月                       45916.2                       18                       8264.92                               12                       2017年12月                       45916.2                       17                       7805.75                               13                       2018年1月                       45916.2                       16                       7346.59                               14                       2018年2月                       45916.2                       15                       6887.43                               15                       2018年3月                       43032.4                       14                       6024.54                               16                       2018年4月                       42936.2                       13                       5581.71                               17                       2018年5月                       42936.2                       12                       5152.34                               18                       2018年6月                       42936.2                       11                       4722.98                               19                       2018年7月                       42936.2                       10                       4293.62                               20                       2018年8月                       23446.4                       9                       2110.18                               21                       2018年9月                       7396                       8                       591.68                               22                       2018年10月                       7396                       7                       517.72                               23                       2018年11月                       7396                       6                       443.76                               24                       2018年12月                       7396                       5                       369.80                               25                       2019年1月                       7396                       4                       295.84                               26                       2019年2月                       6468.4                       3                       194.05                               27                       2019年3月                       8776                       2                       175.52                               28                       2019年4月                       8776                       1                       87.76                               29                       2019年5月                       8776                       0                       0.00                               共计                                               798290                                               129257.57                附件3：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第七条人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。