江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初15609号原告：宋京顺，女，1971年5月21日出生，朝鲜族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：常秀婷，江苏谊沣宏睿律师事务所律师。被告：王露，男，1988年9月25日出生，汉族，住福建省永春县。原告宋京顺与被告王露房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情需要，本院依法适用普通程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告宋京顺及其委托诉讼代理人常秀婷到庭参加诉讼，被告王露经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宋京顺向本院提出诉讼请求：判令被告支付房屋租赁违约金6万元，支付所欠电费1171元，物业费4454元（2018年6月1日起至2019年6月1日），2019年6月1日至清场日期物业费、房租及其他产生的实际费用另计；搬走所有他自己的个人货物、商铺恢复原样、解除房屋租赁合同；诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求为1.要求与被告解除房屋租赁合同，返还商铺；2.要求被告支付房屋租赁违约金6万元，拖欠的房租5万元（2019年6月1日至2019年11月30日租金）及之后的占有使用费（以合同约定的租金为标准，从合同解除之日起计算至实际搬出之日）、物业费2227元（2019年6月1日至2019年11月30日）、电费1171元（2019年6月1日至2019年11月30日）。事实与理由：2017年6月1日，原告与前承租人张卫签订五年的房屋租赁合同，因没有收取任何转让费用，所以以6万元违约金的形式签订合同。2019年4月24日，张卫把整体商铺转让给了他的合作伙伴王露。原告与张卫解除房屋租赁合同的同时与被告王露重新签订一份同样的五年租赁合同，王露担保承诺支付前期拖欠的电费及物业费，承诺二天时间支付所有费用。从4月24日至今王露强行霸占房屋，以各种方式拖延下年的房租和各项费用，还电话恐吓原告，说要带人至原告家里，半夜12点打100多个电话，原告多次报警。现为维护原告的合法权益，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。被告王露未作答辩。经审理查明：原告宋京顺（出租方、甲方）与被告王露（承租方、乙方）于2019年4月24日签订一份《商铺租赁合同》，原告将位于昆山市商铺出租给被告使用。合同约定：“三、甲、乙双方约定的租期为六年（自2019年6月1日至2025年5月31日），年租金为人民币壹拾万元，（此租金不包含租金税费，租金税费由乙方自行承担，否则甲方有权调整租金）。四、付款方式：一年一付（到期提前1个月支付）。五、甲乙双方的权利和义务：2.租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，提前终止合同一次性赔偿对方六万元违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的8%个点向乙方加收滞纳金。租赁期满，并在退出之前结清水费、电费、物业管理费等所有应由乙方支付费用。5.租赁期间的一切费用由乙方承担（包含物业费）。六、保证金的支付及用途1.乙方应在签订本合同的同时一次性付清租赁保证金。2.该保证金用以保证乙方：①如期支付租金②在退租前及时结清相关费用，包括水费、电费、有限电视费、物业管理费等。七、违约责任：1.乙方应如期付清相应租金，若逾期超过一个月，则甲方有权单方终止本合同，将上述商铺收回另行处置。”。合同第三条右下方手写载明：“第一年房租壹拾万元正，第二年开始每年递增8%的房租金”，但未有原、被告的签字。合同签订后，原告将商铺交付被告使用，但被告一直未向原告支付租金及保证金。现原告为维护其合法权益，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。另查明：涉案商铺被告未返还原告，商铺中仍存放有被告的物品。位于昆山市房屋系朴永燮于2007年向昆山市莘闵房地产有限公司购买，商铺登记在朴永燮名下，原告宋京顺与朴永燮原系夫妻关系。在被告承租商铺期间，原告为其缴纳2019年6月、2019年7月电费138元、44元。上述事实，有商铺租赁合同、照片、短信聊天记录、不动产登记簿查询记录、登记申请表、江苏增值税电子普通发票及本院庭审笔录、当事人的陈述等予以证实，本院予以认定。本院认为，被告王露经本院合法传唤无正当理由拒不出庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利。本案中，原告宋京顺与被告王露签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，故依法成立并生效，应受法律保护。双方均应按照合同约定履行义务。合同第七条约定：“1.乙方应如期付清相应租金，若逾期超过一个月，则甲方有权单方终止本合同，将上述商铺收回另行处置。”，本案中，原告宋京顺将房屋交付给被告使用，被告未能按照合同约定向原告支付租金，已构成违约，原告要求与被告解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。关于解除合同的时间，以被告王露收到本案应诉材料的时间，即2019年11月10日。合同依法解除后，被告应向原告返还房屋并恢复原状，故本院对原告要求被告返还商铺并恢复原状的诉请予以支持。关于原告要求被告支付租金及占有使用费的诉请，本院认为，本案中，原、被告之间的租赁合同于2019年11月10日解除，现原告要求被告支付2019年6月1日至解除合同前的租金即截至2019年11月10日的租金，按年租金10万元的标准计算，于法不悖，本院予以支持。合同解除后，被告仍未向原告返还商铺，应向原告支付占有使用费。参照租赁合同约定，以每年10万元的标准支付商铺占有使用费至实际返还之日止。为了防止损失的扩大，实际返还之日以判决生效之日为限。关于原告要求被告支付违约金的诉请，租赁合同第五条约定：“2.租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，提前终止合同一次性赔偿对方六万元违约金。”，本案中，被告未按约定向原告支付租金，已构成违约，导致合同提前终止，应支付原告违约金。考虑到本院已支持原告要求被告支付租金及占有使用费的诉请，双方约定的违约金超过原告的实际损失，本院将违约金调整为20000元。关于原告要求被告支付物业费、电费的诉请，合同约定：“租赁期间的一切费用由乙方承担（包含物业费）”，本案中，根据原告提供的2019年6月、7月缴纳电费的发票，认定被告应向原告支付电费182元。关于物业费，原告未能提供缴费凭证，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告宋京顺与被告王露之间签订的《商铺租赁合同》于2019年11月10日解除。二、被告王露于本判决生效之日起十日内将昆山花园104幢4室商铺返还给原告宋京顺并恢复原状。三、被告王露于本判决生效之日起十日内支付原告宋京顺租金及占有使用费（以每年10万元的标准，从2019年6月1日起计算至实际返还之日止，以判决生效之日为限）。四、被告王露于本判决生效之日起十日内支付原告宋京顺违约金20000元及电费182元。五、驳回原告宋京顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费9880元，公告费690元，以上合计10570元，由被告王露负担。原告预交的案件受理费本院予以退还，被告应当负担的9880交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：********；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。原告直接交付第三方的公告费690元，被告应负担的690元直接支付给原告。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，于递交上诉状之日起七日内向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘春香人民陪审员  姚金龙人民陪审员  郏雨凤二〇一九年十二月三十一日书 记 员  徐鸣杰法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。