贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔06民终2108号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨正奇，男，1965年7月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：金开丹，贵州威驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨青，贵州威驰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：思南县塘头镇福乐多购物广场，经营场所贵州省思南县塘头镇塘乔社区河滨新区。 经营者：王家武，男，1967年6月4日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：王恒，贵州黔思律师事务所律师。 上诉人杨正奇因与被上诉人思南县塘头镇福乐多购物广场（以下简称福乐多广场）合同纠纷一案，不服贵州省思南县人民法院（2019）黔0624民初14号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨正奇上诉请求：1．撤销原审判决第二、三项，依法改判；2．驳回被上诉人的诉讼请求，改判支持上诉人的反诉请求；3．一、二审诉讼费由人民法院重新决定分担。事实和理由：1．被上诉人变更后的租金诉讼请求为“支付2018年4月1日至2019年8月31日的房屋占有使用费307,496元”，然而一审却判决上诉人支付房屋使用费344,162元，超出被上诉人的诉讼请求，对于增加的诉讼请求部分被上诉人也没有交纳诉讼费用。2．当事人双方已对《商铺租赁合同》约定的租金进行了变更，从2017年4月1日至2018年3月31日期间租赁费为16万元，一审仍按照《商铺租赁合同》约定的租金标准判决上诉人支付房屋占有使用费，是对法律规定“参照”理解的错误。3．案涉商铺是临时搭建的简易棚，系违章建筑，被上诉人也没有证据证明其系该建筑的所有者，上诉人不应向违章建筑支付任何费用，一审仍按照合同约定判决上诉人支付费用于法无据。4．被上诉人在与上诉人签订合同时，明确载明租赁物手续合法，故意隐瞒事实，欺诈上诉人，对于合同无效的过错责任，被上诉人显然大于上诉人，一审判决双方各承担50%的过错责任比例不当。5．被上诉人提交的权属凭证复印件没有原件核对，且与本案无关，一审予以认定不当。塘头镇塘桥社区居民委员会没有对是否商业中心作出资质认定，其出具的证据不应予以采信，李天雄的营业执照等也不能证明案涉租赁物的所有者，不能达到被上诉人的证明目的。6．既然合同无效，双方均有过错，那么在使用费方面，被上诉人也应承担部分，一审对装修损失采取分担，但对使用费不予分担，显然属于双重标准。 福乐多广场辩称，本案装修费用先后进行两次评估，价格相差10万元，第二次评估时被上诉人没有在现场进行确认，一审直接采信第二次评估，违背客观事实，与法律规定不符。当事人双方签订的合同无效，但一审没有判决上诉人立即返还被上诉人租赁物，致使租赁物被上诉人占用至今，使用费无法计算，属裁判瑕疵，应予纠正。 福乐多广场向原审法院起诉请求：1．确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》无效；2．判决被告支付原告房屋占用使用费从2017年9月1日起至被告交付租赁物之日止，暂时计算为13万元；3．判决被告支付完全部房屋占用使用费之日归还租赁物；4．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，福乐多广场变更第二项诉讼请求为“判决被告支付原告房屋占用使用费307,496元（2018年4月1日至2019年8月31日），并从2019年9月1日起按每月按18,333元计算支付原告资金占用费至被告交还租赁物之日为止”。 杨正奇向原审法院提出反诉请求：1．判决反诉人和被反诉人在2014年8月10日签订的《商铺租赁合同》无效；2．判决被反诉人赔偿反诉人的装修损失8万元（具体以鉴定数额为准）；3．判决被反诉人退还反诉人保证金1万元整；4．本案的诉讼费用、鉴定费用等由被反诉人承担；诉讼过程中，杨正奇变更反诉请求第二项为“判决被反诉人赔偿反诉人的赔偿装修损失177,222元。” 一审法院认定事实：2014年3月6日，原告（反诉被告）福乐多广场从案外人处租赁思南县房屋1至2层和空地500平方米，并经出租人允许后自建钢架结构房屋一层（案涉租赁物）。被告（反诉原告）认为该钢架结构房屋所处地段适合经营服装，便与福乐多广场协商出租事宜。2014年8月10日，经双方协商后签订《商铺租赁合同》，该合同约定“甲方（即本案原告）愿意将产权属于自己的商铺出租给乙方（即本案反诉原告）。．．．第二条．租期。租期共十年，即自2014年9月1日零时起至2024年8月30日24时止。第三条．租金和租金交纳期及条件。1．租金：每年租金贰拾万元整。两年期限满后，每两年递增壹万元，合同期满后，如果乙方继续续租双方可协商对租金进行市场价格调整。．．．2．支付时间、方式：租金每壹年交一次，第一次租金于合同生效后9月1日天内交给出租人，每年租金必须提前叁个月交付给甲方，以后交付方式以此类推。．．．4．在签署本合同时，乙方向甲方交纳壹万元的押金。．．．第十一条．声明及保证。甲方：．．．2．甲方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。．．．”。合同签订后，杨正奇向福乐多广场交付保证金1万元，并以“黔鑫隆服装广场”进行经营服装。杨正奇按照合同约定支付租金至2018年3月31日后，双方因租金支付产生矛盾，杨正奇未再支付后续租金。诉讼过程中，杨正奇提起反诉并要求鉴定案涉租赁物的装修损失，2019年5月13日铜仁市同致房地产资产评估有限公司出具《ＴＺ估字（2019）030号报告书》评定案涉商铺室内装修价值为70351元。2019年5月30日，杨正奇以铜仁市同致房地产资产评估有限公司ＴＺ估字（2019）030号报告书遗漏装修人工费用、水电安装等重要项目为由申请重新鉴定，经审查后同意其重新鉴定申请，2019年8月5日贵州中联评估鉴定有限公司以《中联评字（2019）第0651号评估报告》评定案涉商铺装修费177222元。 另查明，案涉租赁物系至今未获主管部门批准建设的临时建筑，杨正奇在该临时建筑内经营服装生意至今。 一审法院认为，原、被告2014年8月10日签订的《商铺租赁合同》，本诉原告福乐多广场要求确认无效，反诉原告杨正奇也要求确认无效，双方意见一致，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方所签合同中的租赁物系临时建筑，在法庭辩论终结前作为出租人的福乐多广场未获主管部门批准，该租赁合同应为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”规定，福乐多广场要求杨正奇支付租金（房屋占有使用费）的诉求符合法律规定，杨正奇应按照合同约定支付相应租金（房屋占有使用费）即自2018年4月1日至2018年8月31日按照月租金17,500元支付、2018年9月1日至2019年10月31日按照月租金18,333元支付，共计租金（房屋占有使用费）344,162元，原告福乐多广场诉求超过部分，不予支持；福乐多广场应退还杨正奇交的租房保证金1万元；反诉原告杨正奇要求赔偿装修损失问题，虽然福乐多广场将未获主管部门批准建设的临时建筑出租给杨正奇，但杨正奇对案涉租赁物具有审慎义务，双方对商铺租赁合同的无效均有过错，贵州中联评估鉴定有限公司以《中联评字（2019）第0651号评估报告》评定价格案涉租赁物装修价值177,222元，双方应各自承担50%即88,611元，对杨正奇反诉请求超过部分，不予支持；评估鉴定费用5,000元，双方各承担50%即2,500元；案涉商铺虽系未获主管部门批准建设的临时建筑，但杨正奇仍应返还给福乐多广场；案涉商铺虽系临时建筑，其是否违章建筑问题，属于行政范畴，在本案中不作评价。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定。判决：一、原告（反诉被告）思南县塘头镇福乐多购物广场与被告（反诉原告）杨正奇2014年8月10日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告杨正奇于判决生效之日起十五日内支付原告思南县塘头镇福乐多购物广场自2018年4月1日至2019年10月31日的租金（房屋占有使用费）344162元，同时将位于思南县的租赁物（钢架房屋）交付给原告思南县塘头镇福乐多购物广场；三、原告思南县塘头镇福乐多购物广场于判决生效之日起十五日内赔偿被告杨正奇租赁物装修损失88611元及返还租赁保证金10000元；四、驳回原告思南县塘头镇福乐多购物广场其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨正奇其他反诉请求。本诉案件受理费2900元、保全申请费1320元，共4220元由被告杨正奇负担；鉴定费5000元，原告思南县塘头镇福乐多购物广场负担2500元，被告杨正奇负担2500元；反诉案件受理费1025元，原告（反诉被告）思南县塘头镇福乐多购物广场负担525元，被告（反诉原告）杨正奇自行负担500元。 二审中，当事人双方均没有提交证据。 本院查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，福乐多广场将未经批准建设的临时建筑出租给杨正奇，违反了上述法律规定，一审判决认定当事人双方签订的《商铺租赁合同》无效正确，本院予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”一审判决因合同无效后，杨正奇参照双方签订的合同约定租金标准向福乐多广场支付房屋占有使用费于法有据。杨正奇与福乐多广场对2017年4月1日至2018年3月31日期间的房屋占有使用费达成了新的协议，但该期间费用的变更并不当然对合同约定后期的租赁费用产生影响或具有法律约束力。杨正奇上诉提出一审判决参照《商铺租赁合同》租金标准予以支付房屋占有使用费，适用法律错误的理由不成立，本院不予采信。福乐多广场虽诉请2018年4月1日至2019年8月31日的租金为307,496元，但其实际诉请却要求支付至租赁物返还之日止，至本案一审审理终结时，杨正奇仍占有使用租赁物，一审判决杨正奇支付房屋占有使用费（2018年4月1日至2019年10月31日）344,162元并无不当，没有超出福乐多广场的诉讼请求，对于福乐多广场是否存在增加诉讼请求后需交纳诉讼费用的问题，本院将依法向福乐多广场进行收取。杨正奇提出一审判决超出福乐多广场诉请的上诉理由不成立，本院不予采纳。本案所涉租赁物虽系未经批准建设的临时建筑，但该事实并没有影响杨正奇对该租赁物的正常占有和使用，且在本案纠纷发生前后，也没有其他权利人对租赁物向杨正奇主张权利，根据合同相对性原则，一审依照法律规定，参照合同约定，判决负有合同义务的一方杨正奇向福乐多广场支付房屋占用使用费正确。杨正奇认为案涉租赁物是违章建筑，福乐多广场没有证据证明系该租赁物的所有者，其不应支付任何费用的上诉理由没有依据，本院不予采信。一审中福乐多广场提交的土地权属凭证、居委会证明及相应的营业执照并不影响本案当事人双方签订的《商铺租赁合同》的效力，更没有对双方的权利义务产生实质性影响，与本案无关，应当不予认定。一审予以采信错误，本院予以纠正。 《商铺租赁合同》约定，福乐多广场保证租赁物的产权手续合法，但实际该租赁物系未经批准的临时建筑，故对造成《商铺租赁合同》无效的后果福乐多广场应承担80%的主要过错责任，杨正奇承担20%的次要责任。一审判决认定合同无效当事人双方各承担50%的过错责任不当，本院予以纠正。为此，福乐多广场应承担赔偿损失141,778元（177222过错责任），杨正奇提出一审判决双方各承担50%过错比例不当的上诉理由成立，本院予以采纳。如前所述，合同虽无效，但没有影响杨正奇对租赁物的占有使用，故对房屋占有使用费的支付不应按双方过错责任比例负担。杨正奇提出一审对该费用不予分担，属双重标准的上诉理由不成立，本院不予采纳。 《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案一审判决作出后，福乐多广场并没有提出上诉，一审判决也没有存在违反上述禁止性规定的情形。福乐多广场在二审书面答辩中提出的第二次鉴定、返还租赁物等问题，不属本案的二审审理范围，本院不予审理。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，判决处理结果不当，本院予以改判。杨正奇提出的部分上诉理由成立，本院予以部分采信。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，判决如下： 一、维持贵州省思南县人民法院（2019）黔0624民初14号民事判决主文第一、二、四项，即：“一、原告（反诉被告）思南县塘头镇福乐多购物广场与被告（反诉原告）杨正奇2014年8月10日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告杨正奇于判决生效之日起十五日内支付原告思南县塘头镇福乐多购物广场自2018年4月1日至2019年10月31日的租金（房屋占有使用费）344162元，同时将位于思南县的租赁物（钢架房屋）交付给原告思南县塘头镇福乐多购物广场；四、驳回原告思南县塘头镇福乐多购物广场的其他诉讼请求”； 二、变更贵州省思南县人民法院（2019）黔0624民初14号民事判决主文第三项：原告思南县塘头镇福乐多购物广场于判决生效之日起十五日内赔偿被告杨正奇租赁物装修损失88,611元及返还租赁保证金10,000元为“思南县塘头镇福乐多购物广场于本判决生效之日起十五日内赔偿杨正奇租赁物装修损失141,778元及返还租赁保证金10,000元”； 三、驳回杨正奇的其他反诉请求。 一审本诉案件受理费2,900元、保全申请费1,320元，共4,220元由杨正奇负担；鉴定费5,000元，思南县塘头镇福乐多购物广场负担2,500元，杨正奇负担2,500元；反诉案件受理费1,025元，思南县塘头镇福乐多购物广场负担625元，杨正奇自行负担400元。二审案件受理费7,470元（实收7,900元），杨正奇负担6,470元，思南县塘头镇福乐多购物广场负担1,000元。 本判决为终审判决。 审判长  张红芳 审判员  芦化莉 审判员  吴爱民 二〇一九年十二月二十六日 书记员  陆 茜