重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初28008号原告:重庆康中王医药有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪西路****，统一社会信用代码915001086220388983。法定代表人：万仲华，总经理。委托诉讼代理人:孙松松，重庆硕诚律师事务所律师。委托诉讼代理人:赵纯勇，重庆百事得律师事务所实习律师。被告:何佳佳,女,汉族，1990年12月29日出生,住重庆市涪陵区。原告重庆康中王医药有限公司(以下简称康中王公司)与被告何佳佳房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年10月16日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康中王公司的委托诉讼代理人孙松松、赵纯勇,被告何佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康中王公司向本院提出诉讼请求:1、确认原被告双方之间签订的《房屋租赁合同》于2015年12月31日解除;2、判令被告向原告支付所拖欠2015年10月1日至2015年12月31日的租金共计16500元;3、判令被告向原告支付2016年1月1日至2016年8月4日期间的房屋空置损失39417元;4、判令被告以应付未付租金16500元为基数,按人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付自2016年1月1日起至付清之日止的滞纳金(暂计算至2019年8月14日,金额为14542元);5、判令原告不予退还被告履约保证金16500元;6、判令被告向原告支付律师费5000元及15%的风险代理费(以实际支付金额为准);7、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2015年5月26日,原告与被告签订《房屋租赁合同》,约定:原告将重庆市渝中区民族路166号负一层2#(即江家巷5号地王广场B1层5-8/E→P轴范围内)营业用房A05商铺出租给被告作商服用途,面积为15.604平方米,租赁期限从2015年5月25日起至2015年12月31日止,2015年7月1日以前为免租装修期,2015年7月1日为起租时间;租赁期内租金标准为5500元/月,租金按季提前5日支付;被告应于合同生效后2日向原告支付相当于3个月租金的履约保证金;如逾期支付租金、履约保证金的,应自逾期之日起按应付未付金额的0.5%支付滞纳金;逾期超过30日,原告有权解除本合同,并有权没收被告已支付的履约保证金,被告仍应按实际逾期天数支付滞纳金,并赔偿原告因此遭受的一切损失;如一方违约,违约方须承担守约方由此而产生的差旅费、误工费、诉讼费、律师代理费等费用。合同签订后,原告将商铺移交给了被告,并收取了被告相当于3个月租金的履约保证金和3个月租金。自2015年10月1日起,被告开始欠付租金,经原告催告,被告仍未支付。2016年8月5日,原告将案涉房屋另行出租给他人,原被告之间的租赁合同已于2015年12月31日解除,故原告有权将房屋出租给他人,但因被告并未将房屋依约交付给原告,所以原告直至2016年8月5日才将房屋出租给他人。原告现依法起诉,请法院支持原告的诉讼请求。被告何佳佳辩称,被告出生在一个不幸的家庭,靠低保维持生活,为了给家人更好的生活,才与原告签订了房屋租赁合同,经营名小吃。后因生意不好,被告就与原告协商解除合同,原告同意押金抵租金。2015年12月下旬,在原告电工的监督下,做完了商铺清洁,恢复了商铺原状后才全部搬离。被告收到原告第一次催告函后,联系了原告,原告工作人员告知是催告的其他欠租商户,被告交清了租金不用管,所以在之后几次收到原告邮寄的催告函后被告就没有再联系原告。被告对原告主张的解除时间无异议。不同意原告的其他诉讼请求。本院经审理查明的事实如下:2013年6月28日,重庆百货大楼股份有限公司与康中王公司签订《房屋租赁合同》,将其所有的重庆市渝中区民族路166号负一层2#(即江家巷5号地王广场B1层5-8/E→P轴范围内)建筑面积为2531.69平方米的营业用房出租给康中王公司作商服用房,租赁期限自2013年7月6日起至2019年7月5日止。合同还约定了其他事项。康中王公司承租以上房屋后将房屋分零对外招租。2015年5月26日,康中王公司(出租方、甲方)与何佳佳(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》。该合同约定,甲方将重庆市渝中区民族路166号负一层2#(即江家巷5号地王广场B1层5-8/E→P轴范围内)约15.604平方米的营业用房A05商铺出租给乙方作商服用房;租赁期限自2015年5月25日起至2015年12月31日止,2015年7月1日前为免租装修期,2015年7月1日为起租时间;租赁期限内租金为5500元/月,按季支付,并于该季租期开始前提前5日支付;租赁期满,甲方若需继续出租,在同等条件下,乙方拥有优先承租权。乙方同意在合同生效后2日内每个商铺一次性向甲方支付相当于3个月租金的履约保证金,该保证金由甲方在本合同履行完毕后并退房之后、乙方无违约情形之后十日内无息返还给乙方;乙方须在每月25日前按时向甲方缴纳水电费,并按合同约定将租金和水电费按时汇入合同中约定的甲方银行账户;甲方负责出租房屋主体结构以及配合物管公司对共同设备设施公共部位的管理、维修;甲方有权不定期开展消防安全和卫生检查;乙方应无条件配合甲方进行房屋主体结构以及配合物管公司对公共部位的管理、维修;乙方使用房屋产生的水、电费用由乙方承担,商场的所有照明、空调用电、卫生间水电、公共能耗等不在用户电表内计量,采用每月据实分摊办法,按每个商铺为一个公摊单位进行分摊,分摊金额进行公示,当月由甲方进行收取、统一上交。该合同第十条“合同的变更、解除、终止”第5款约定:“本合同因解除、租赁期限届满或其他约定条件具备而终止。合同终止后，乙方应在7天内完成撤场,并按房屋正常使用后的状况向甲方交还该房屋（商铺）。若乙方逾期交还房屋（商铺）或交还的房屋（商铺）不符合合同约定的,乙方应向甲方承担违约责任,并赔偿甲方因此遭受的损失。”第6款约定:“本合同终止或乙方违约,乙方未按本合同的约定按时撤除商铺内的物品,即乙方认可遗留在商铺内的物品为废弃物,甲方有权随意处置,所产生的一切责任和损失由乙方负责。”第7款约定:“为保证本合同全面、有效地履行,乙方向甲方支付的履约保证金若出现乙方无故变更、解除本合同或乙方出现本合同约定的任一违约情形时,甲方对乙方已向甲方支付的履约保证金不予退还。”第十一条“违约责任”第2款约定:“乙方逾期向甲方支付租金、履约保证金的,应自逾期之日起按应付金额的0.5%向甲方支付滞纳金;乙方逾期超过30日，甲方有权解除本合同,并有权没收乙方已支付的履约保证金和已支付的商铺租金,乙方仍应按实际逾期天数向甲方支付滞纳金,并赔偿甲方因此遭受的一切损失。”第8款约定:“如一方违约,违约方须承担守约方由此而产生的差旅费、误工费、诉讼费、律师代理费等费用。”该合同还约定以合同载明的各自留存的地址为信函、通知的送达地址,其中何佳佳在该合同上载明的地址为重庆市涪陵区珍溪镇新苑路211号2栋2单元2-1。前述合同签订后，康中王公司将重庆市渝中区民族路166号负一层2#营业用房A05商铺移交给何佳佳经营使用。何佳佳按合同约定向康中王公司缴纳了相当于3个月租金的履约保证金16500元和3个月的租金16500元。何佳佳未向康中王公司另行缴纳2015年10月1日至2015年12月31日期间的租金。前述《房屋租赁合同》到期后,康中王公司与何佳佳未续签租赁合同。其后,康中王公司在2016年4月18日和2017年4月5日先后经申通快递、在2018年4月2日和2019年4月1日先后经EMS快递向何佳佳寄送函告，要求何佳佳支付2015年12月31日前的欠租16500元,并要求其支付违约金、滞纳金和赔偿损失。何佳佳称在收到第一份函告时曾与康中王公司管理人员陈洋（音）联系过,陈洋称其不欠租金,不用管,故其后再收到函告就未再理会。2016年8月5日,康中王公司将前述A05商铺出租给黄平使用。2019年8月14日，康中王公司与重庆百事得律师事务所签订《法律事务委托合同》，向该所支付本案律师服务费5000元。随后,康中王公司向本院提起诉讼。审理中,何佳佳称其在2015年12月下旬经康中王公司管理人员同意并在电工监督下请朋友一起将商铺恢复原状后搬离商铺,未继续经营使用该商铺,但未形成商铺移交手续。何佳佳同时申请证人陈磊、范雪萍夫妻出庭作证。陈磊与何佳佳是同学关系,范雪萍是何佳佳承租上述商铺时聘请的营业人员。陈磊陈述其与何佳佳等5人在2015年12月下旬将前述商铺腾空并用其自有车辆将何佳佳在商铺内的物品搬离。范雪萍陈述其在何佳佳承租上述商铺后一直在帮何佳佳经营,直到2015年12月下旬搬离商铺,商铺位于康中王公司开办的重庆小吃中心内,该公司在商铺所在现场有管理人员陈洋（音）,搬离商铺时是陈洋提出用押金抵租金,因为押金正好是3个月租金。康中王公司对证人证言有异议,认为证人与何佳佳有利害关系,证言无相关证据佐证,不能证明案件事实。何佳佳对证人证言无异议,认为其请朋友一起搬离商铺物品合情合理,没有利害关系。本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”本案中,原告康中王公司与被告何佳佳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,未违反国家法律和行政法规的强制性规定,合法有效,对合同双方当事人均有法律约束力,双方当事人均应按约定履行自己的义务。针对原告康中王公司的本案诉讼请求,本院评析如下：关于原、被告之间的《房屋租赁合同》的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定:“有下列情形之一的,合同的权利义务终止:(一)债务已经按照约定履行;(二)合同解除……”第二百三十六条规定:“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。”经查明,原、被告之间的租赁合同于2015年12月31日届满,到期后,双方未续签租赁合同。被告何佳佳主张其在2015年12月下旬经原告康中王同意用押金（保证金）抵扣租金后搬离租赁商铺,而原告康中王公司在本案中并无证据证明被告何佳佳在租赁期限届满后仍继续使用商铺。因此,原、被告双方之间的前述租赁合同因租赁期限于2015年12月31日届满而解除,与事实相符,原告康中王公司请求对此予以确认,本院予以支持。关于原告康中王公司请求被告何佳佳给付2015年10月1日至2015年12月31日期间的租金16500元的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定:“承租人应当按照约定的期限支付租金……”本案中,按双方合同约定,被告应于2015年10月1日前提前5天缴纳2015年10月1日至2015年12月31日期间的租金,被告何佳佳未按期缴纳租金,原告康中王公司要求被告何佳佳支付此款成立,本院予以支持。由于被告何佳佳申请作证的两位证人之间系夫妻关系,又与被告何佳佳是较好的朋友关系,其证人证言,证明力较弱,本院不予采纳。本院对被告何佳佳关于已经原告康中王公司同意用保证金抵扣租金的意见,因证据不充分,亦不予采纳。关于原告康中王公司要求被告何佳佳赔偿2016年1月1日至2016年8月4日期间商铺空置损失的问题。由于原、被告之间的租赁合同到期后,双方未续签租赁合同,且被告何佳佳承租的A05商铺是原告康中王公司整体承租房屋后分零招租商铺之一,根据合同约定,原告康中王公司对该商铺及所在商场有管理的权利并负责每月向被告何佳佳收取单独计量水电费和统计计算公示并收取公共分摊水电费,故原告康中王公司对2015年12月31日之后的使用状况应当明知。合同还约定在租赁期满7日内被告何佳佳有交还商铺责任,逾期则视商铺内为废弃物,原告康中王公司有处置权。原告康中王公司在本案中也无证据证明被告何佳佳在2015年12月31日租赁期限届满之后仍在继续使用租赁商铺。故应认定被告何佳佳在前述商铺租赁期限届满后并未继续使用商铺,该商铺实际处于原告康中王公司控制之下。据此,原告康中王公司要求被告何佳佳赔偿2016年1月1日至2016年8月4日期间的空置损失依据不足,本院不予支持。关于原告康中王公司要求被告何佳佳支付欠租的滞纳金、不退还保证金并支付律师费的问题。由于被告何佳佳未按期支付2015年10月1日至2015年12月31日期间的租金,构成违约。按合同约定,被告何佳佳应向原告康中王公司支付滞纳金并应承担因此产生的律师费,原告康中王公司也可以不退还被告何佳佳缴纳的履约保证金,因此,原告康中王公司要求被告何佳佳支付滞纳金并支付律师费成立,本院予以支持。鉴于被告何佳佳缴纳的履约保证金已实际由原告康中王公司占有、支配,无需再判决确认,故本院在本案中不再判决确认其归属。综上所述,原告康中王公司的诉讼请求,部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、确认原告重庆康中王医药有限公司与被告何佳佳于2015年5月26日签订的《房屋租赁合同》于2015年12月31日解除；二、被告何佳佳于本判决生效后十日内支付原告重庆康中王医药有限公司2015年10月1日至2015年12月31日的租金16500元;并以此款为基数,从2016年1月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率四倍、从2019年8月20日起至实际付清时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算滞纳金;三、被告何佳佳在本判决生效后十日内向原告重庆康中王医药有限公司支付律师服务费5000元;四、驳回原告重庆康中王医药有限公司的其他诉讼请求。如果被告何佳佳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1322元，减半收取661元，由原告重庆康中王医药有限公司负担200元，被告何佳佳负担461元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 蔡  彬二〇一九年十二月三十日法官助理 孔  亿书 记 员 张科群浪