广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10694号上诉人（原审被告）：姚天众，男，1988年12月28日出生，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：韩勇，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭颖欣，广东天穗律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区雅隆市场管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：李海生。委托诉讼代理人：夏园，广东德先律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈竞伟，广东德先律师事务所律师。上诉人姚天众因与被上诉人佛山市顺德区雅隆市场管理有限公司（以下简称雅隆公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初10236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚天众上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判雅隆公司与姚天众签订的《市场摊位租赁合同》继续履行；2.撤销一审判决第二项，改判驳回雅隆公司诉请履约保证金22500元、管理保证金1000元归其所有的诉讼请求；3.撤销一审判决第三项，改判驳回雅隆公司诉请姚天众支付租金、占用费及违约金的诉讼请求；4.本案诉讼费用全部由雅隆公司承担。事实与理由：一审法院认定：“原告已按《市场摊位租赁合同》的约定将XX号摊位交付被告使用，除签订合同当日预付了三个月的租金及支付履约保证金外，被告未再支付租金，已构成违约，原告要求解除与被告签订的《市场摊位租赁合同》符合法律规定，本院予以支持”是错误的，事实上，雅隆公司因市场没有人气、没有经营起来，召集姚天众等全部租户开会和发放《租赁合同补充协议》，向全部租户承诺免租期延至2019年5月31日，在2019年2月份雅隆公司在市场门口张贴“盛大招商”的广告显示“优惠一：所有摊档免租多达半年(即日起至2019年8月31日免租)。”同时，雅隆公司也从未向姚天众出具交付租金的通知书，每月只向姚天众发放支付水电费的通知书。可见，雅隆公司公开告示市场免租期至2019年8月31日，姚天众在2019年8月31日前均不需再向雅隆公司缴纳租金，一审法院判决姚天众与雅隆公司签订的《市场摊位租赁合同》于2019年5月14日解除、履约保证金22500元、管理保证金1000元归雅隆公司、姚天众向雅隆公司支付租金、占用费及违约金错误。雅隆公司答辩称：一、姚天众拒交租金和水电费违反租赁合同的约定，雅隆公司有权按照约定解除合同，且姚天众在一审中已确认与雅隆公司解除合同，但上诉却要求继续履行合同，违反禁反言原则。二、雅隆公司从未承诺免租至2019年5月31日或2019年8月31日，姚天众无故拒交租金和水电费，已构成违约，雅隆公司有权没收履约保证金和管理保证金。三、雅隆公司依约将摊位交付姚天众使用，但截至2019年5月14日，姚天众尚欠雅隆公司租金和水电费，一审判决姚天众支付水电费及欠付的租金并支付占有使用费至实际返还商铺之日正确。雅隆公司向一审法院起诉请求判令：1.解除双方于2018年7月12日签订的《市场摊位租赁合同》，姚天众立即返还租赁物；2.姚天众交付的履约保证金22500元和管理保证金1000元归雅隆公司所有；3.姚天众向雅隆公司支付租金32000元（暂计至2019年4月30日，此后计算至姚天众交回租赁物为止），水电费2135元（暂计至2019年4月20日，此后据实结算）及违约金（以上述两项金额的合计为基数，按年利率24%从立案之日起计算至实际付清款项之日止）；4.本案诉讼费用由姚天众负担。一审法院查明事实：2018年7月12日，雅隆公司、姚天众签订了一份《市场摊位租赁合同》，约定：雅隆公司将佛山市顺德区XX号摊位（以下简称XX号摊位）出租给姚天众用于经营土猪肉；租赁期间为两年，从2018年8月1日至2020年8月1日，月租金为7500元；姚天众应于合同签订当日交付履约保证金22500元，于摊位交付之日缴纳管理保证金1000元，管理保证金只用于消费者权益、市场规章制度和市场经营场所设施和设备的保障及作为水电押金；姚天众应于每月5号前向雅隆公司支付当月租金，逾期缴交租金的，每逾期一日按未缴交租金的8%计收违约金，如逾期交租超过15日，雅隆公司有权终止合同并没收保证金，要求姚天众离场；姚天众应于每月5号前向雅隆公司支付上月的水电费，姚天众逾期缴交水电费的，雅隆公司有权停止水电供应直至姚天众缴足所欠费用；姚天众不按期缴纳租金、税费、电费、水费、卫生费、采暖费、治安费超过规定期限半个月的，雅隆公司有权终止合同并没收姚天众保证金（含履约保证金及管理保证金）；免租期1个月，从市场开业当天开始计算。此外，合同还对双方的权利义务、争议解决方式等其他事项进行了详细约定。同日，姚天众签署《收铺确认书》，确认雅隆公司于签订合同当天将XX号摊位交付给姚天众。同日，姚天众缴交了租金押金22500元（以三个月的租金计收），预交了三个月的租金22500元，缴交了水电押金1000元。庭审中，雅隆公司、姚天众一致确认租金押金即为履约保证金，姚天众实际缴交的履约保证金为22500元，水电押金即为管理保证金，姚天众实际缴交管理保证金1000元。合同签订后，佛山市顺德区某农贸市场于2018年8月22日开业。2019年3月21日，雅隆公司下发通知，告知仍在场经营的商户经营期限到当月31日，要求如同意继续经营的，需在当月28日前到市场办公室签订诚信合同，如到期未签订诚信意向书，雅隆公司有权收回商铺。庭审中姚天众确认除预付三个月租金外未支付过租金，且截至一审辩论终结仍在XX号摊位经营。姚天众认为雅隆公司下发通知属于违约，同意于2019年3月21日解除合同。再查明，截至2019年4月20日，XX号摊位的水电费共欠2018年11月至2019年4月的水电费1918.3元，姚天众支付了2019年3月、4月的水电费964元，雅隆公司同意予以抵扣。雅隆公司因催收租金及水电费无果，遂向一审法院提起诉讼，一审法院于2019年5月14日向姚天众送达了应诉材料。以上事实，还有庭审笔录在案佐证。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，雅隆公司、姚天众之间的租赁合同关系合法有效，受法律保护。雅隆公司已按《市场摊位租赁合同》的约定将XX号摊位交付给姚天众使用，除签订合同当日预付了三个月的租金及支付履约保证金外，姚天众未再支付租金，已构成违约，雅隆公司要求解除与姚天众签订的《市场摊位租赁合同》符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院于2019年5月14日向姚天众送达了应诉材料，雅隆公司要求解除合同的意思表示于该日到达姚天众，案涉的《市场摊位租赁合同》应自2019年5月14日起解除。根据《市场摊位租赁合同》约定，姚天众逾期支付租金、税费、电费、水费、卫生费、采暖费、治安费超过规定期限半个月的，雅隆公司有权终止合同并没收姚天众保证金（含履约保证金及管理保证金），雅隆公司要求没收姚天众实际支付的履约保证金22500元、管理保证金1000元符合双方约定，一审法院也予以支持。对于姚天众所欠雅隆公司的租金问题。双方均确认佛山市顺德区某农贸市场从2018年8月22日开业，扣除雅隆公司给予的一个月免租期及姚天众预付的三个月的租金后，姚天众需支付2018年12月21日起的租金，雅隆公司要求从2018年12月23日起计算是其对权利的自由处分，一审法院予以确认。经核算，截至合同解除之日即2019年5月14日的租金为35750元[7500×4+7500/30×（9+14）]，此后仍按每月7500元的标准计算占用费。截至2019年4月20日XX号摊位的水电费共欠2018年11月至2019年4月的水电费1918.3元，姚天众支付了964元，雅隆公司同意予以抵扣，则姚天众尚欠XX号摊位的水电费954.3元。《市场摊位租赁合同》约定，如姚天众逾期支付租金，雅隆公司可以每逾期一日按未缴交租金的8%计收违约金，雅隆公司主动按年利率24%的标准从立案之日即2019年5月7日起计算违约金，符合法律规定，一审法院予以支持，截至2019年5月7日起姚天众尚欠的租金为34000元[7500×4+7500/30×（9+7）]，一审法院酌定以截至该日尚欠的租金为计算违约金的基数。《市场摊位租赁合同》并未约定如姚天众逾期支付水电费，需按上述标准支付违约金，雅隆公司要求计收水电费的违约金一审法院不予支持。姚天众关于雅隆公司先违约的抗辩。首先根据双方的合同约定，扣除免租一个月及姚天众预付的三个月租金后，姚天众应从2019年1月起每月的5号前支付当月租金，超过15日未缴交租金雅隆公司有权终止合同，姚天众未按期支付租金已违约在先。其次雅隆公司下发通知告知姚天众经营期限到2019年3月31日止，如姚天众愿意继续经营需签订诚信合同，该行为为雅隆公司在发现姚天众违约行为后，给予姚天众宽限期继续履行合同，并附随了继续履行合同的条件。一审法院认为雅隆公司下发通知的行为，属于告知姚天众存在违约情形，并容忍姚天众修复，不属于违约，一审法院对姚天众关于雅隆公司先违约的辩解不予采纳。姚天众没有提交证据证明雅隆公司同意免租至2019年5月30日，一审法院对姚天众关于免租期的抗辩意见也不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、雅隆公司与姚天众2018年7月12日签订的《市场摊位租赁合同》于2019年5月14日解除；二、姚天众交付的履约保证金22500元、管理保证金1000元归雅隆公司所有；三、姚天众应于判决生效之日起十日内向雅隆公司支付租金、占用费及违约金（截至2019年5月14日的租金为35750元，此后占用费按每月7500元的标准计算至姚天众实际退还商铺之日止，违约金以34000元为基数从2019年5月7日起按年利率24%计算至姚天众实际退还商铺之日止）；四、姚天众应于判决生效之日起十日内向雅隆公司支付水电费954.3元；五、驳回雅隆公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1595元（雅隆公司已预交），由雅隆公司负担95元，姚天众姚天众负担1500元。姚天众应于判决生效之日起十日内向雅隆公司支付，一审法院不另作收退。二审期间，姚天众围绕其上诉请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。经审查，姚天众提交的照片显示金碧综合农贸市场升级改造后免租期至2019年8月31日，结合雅隆公司与林某案件中双方协商的内容，雅隆公司代表陈述新签租户可以免租至七、八月份，故该照片不能证明雅隆公司同意姚天众免租至2019年5月31日或8月31日。经审理，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，根据双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.涉案合同是否应予解除；2.姚天众是否应向雅隆公司支付租金、占用费及违约金；3.雅隆公司是否有权没收履约保证金、管理保证金。关于第一个争议焦点。双方签订的《市场摊位租赁合同》明确约定了租金和水电费的支付时间及相应的违约责任，姚天众未按时支付租金及水电费，亦无证据证明雅隆公司同意免租至2019年5月30日或8月31日，故雅隆公司有权根据合同约定解除合同，一审判决对此认定正确，本院予以维持。关于第二个争议焦点。姚天众一审中确认其仍在承租的摊位经营，姚天众虽在一审期间提交了另案的承租人林某与雅隆公司协商的录音，但又陈述林某并非代表所有租户，而是各租户自行协商，姚天众没有证据证明其与雅隆公司协商一致变更了合同约定的免租期，故其仍应按《市场摊位租赁合同》的约定按时支付租金。一审法院根据雅隆公司的主张，以及合同约定一个月的免租期及姚天众已预付三个月租金的事实，判决姚天众应向雅隆公司支付欠付的租金及合同解除后的占用费，符合合同约定和法律规定，本院予以维持。关于第三个争议焦点。因姚天众逾期支付租金和水电费违约在先，根据合同约定姚天众应支付逾期付款违约金，雅隆公司有权解除合同并没收姚天众的保证金（含履约保证金及管理保证金），故一审判决雅隆公司没收姚天众支付的履约保证金及管理保证金，并从雅隆公司主张的立案之日起按年利率24%支付逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以维持。综上，姚天众的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1745.34元，由上诉人姚天众负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年十二月十一日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪