广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终1578号 上诉人（原审被告）：广西天福达商贸有限公司。住所：广西壮族自治区灵山县灵城镇和平路64号茂源•地王国际1单元2601-2603号。统一社会信用代码：91450721081192146E。 法定代表人：何育武，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：广西灵山县茂源城市投资有限公司。住所：广西壮族自治区灵山县灵城镇和平路64号茂源•地王国际1单元2601至2608号。统一社会信用代码：9145072159981638XJ。 法定代表人：蔡家雄，该公司董事长。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：李春晖，广西颂诚律师事务所律师。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：唐振兴，广西颂诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梁小秋，女，1985年9月29日出生，汉族，灵山县居民,住。 委托诉讼代理人：陈存江，广西劦丰律师事务所律师。 上诉人广西天福达商贸有限公司（以下简称天福达公司）、广西灵山县茂源城市投资有限公司（以下简称茂源公司）因与被上诉人梁小秋房屋租赁合同纠纷一案，不服灵山县人民法院（2019）桂0721民初1825号民事判决向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭于2019年12月25日进行了审理。上诉人天福达公司、茂源公司的共同委托诉讼代理人唐振兴、被上诉人梁小秋的委托诉讼代理人陈存江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人天福达公司、茂源公司上诉请求：1.撤销灵山县人民法院（2019）桂0721民初1825号民事判决第一项、第二项，改判由上诉人天福达公司支付被上诉人租金23499元；2.本案一审、二审诉讼费用由法院依法判决。事实与理由：1.一审判决上诉人支付的租金金额与事实不符。本案中，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案商铺实际上是2016年3月31日才交付，租金应从实际交付商铺之日的起算。据此，上诉人实际已支付了2018年6月30日前的租金，而不是2018年3月31日，尚欠的租金应为23499元。2.一审将情势变更及不可抗力认定为经营风险，不合理；本案系政府行为导致车辆无法通行，客流量大幅下降，从而无法开展正常经营，给上诉人造成极大损失。根据法律的规定，属于不可抗力导致不能履行合同，应当部分或全部免责。被上诉人要求上诉人承担违约责任没有法律依据。3.公司对外签订合同尽管属于公司行为，但公司对外担保应当符合公司法的规定，被上诉人作为担保权人，有义务对担保人对外提供担保是否通过股东会决议进行审查，不能因茂源公司在合同上盖章而推定茂源公司的担保行为有效。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人梁小秋答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，判决是正确的。上诉人天福达公司、茂源公司的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 被上诉人梁小秋向一审法院起诉请求：1、被告天福达公司支付商铺租金35248.5元和滞纳金5387.15元给原告（滞纳金暂计至2019年4月25日，延后续计至清偿全部租金之日止）；2、被告茂源公司对上述被告天福达公司应当向原告支付的商铺租金及滞纳金承担连带清偿责任；3、两被告负担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年10月22日，原告与被告茂源公司签了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告茂源公司开发的位于灵山县灵城镇和平路64号茂源·地王国际2层208号商铺；被告茂源公司应当在2016年3月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》附件四第十条约定“商业裙楼部分，由被告天福达公司进行商业经营管理，管理期限为三年。” 原告梁小秋作为甲方与作为乙方的被告天福达公司、作为丙方的被告茂源公司签订了一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于灵山县灵城镇和平路64号茂源·地王国际2层208号商铺租赁给乙方经营使用，该商铺建筑面积为26.11㎡；租赁期为三年，丙方与甲方正式签订《商品房买卖合同》之日后的16个月为建设期和装修期，第17个月起计租赁期；商铺租金第一年为43元/月/㎡、第二年为86元/月/㎡、第三年为150元/月/㎡，乙方按季度交付租金，并提前7日支付下季度租金；丙方在合同有效期间，对乙方依约应支付给甲方的租金收益承担连带保证责任；乙方在丙方将商铺交付给甲方后10日内与甲方办理商铺移交确认手续，逾期的，以甲方发出办理商铺移交通知之日为租赁起始日；乙方逾期交纳租金的，每逾期一天应按收租金额加收万分之五的滞纳金。被告茂源公司及其法定代表人均在租金支付担保人处盖章。 《商铺租赁合同》签订后，原告将商铺交付给了被告天福达公司使用。被告天福达公司从2016年1月1日起向原告支付租金，之后依约向原告支付租金至2018年3月，2018年4月1日之后的租金，被告一直没有支付。2019年1月8日，商铺业主代表向两被告分别发出《通知》，要求被告天福达公司在自收到《通知》之日起三日内支付拖欠的租金及相应的滞纳金、被告茂源公司自收到《通知》之日起三日内督促被告天福达公司支付拖欠的租金及相应的滞纳金。两被告均于2019年1月9日收到了《通知》。收到《通知》后，两被告一直未能支付尚欠的租金及滞纳金给原告。经催收未果，原告遂于2019年7月24日，以上述诉讼请求、事实和理由诉至该院。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同,依法成立的合同是确立双方当事人权利义务关系的依据。原告梁小秋与被告天福达公司、茂源公司签订的《商铺租赁合同》,系双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效，双方应当遵照合同约定履行。 本案争议焦点是： 一、涉案商铺的计租期从何时起算？被告主张原告从2016年1月1日起计算租金与事实不符。原、被告双方在《商铺租赁合同》中约定，原告与开发商签订《商品房买卖合同》之日后的16个月为建设期和装修期，第17个月起算租赁期，因此，原告的租金起算日期与合同约定不相符。首先，租赁合同是诺成性合同。本案中，被告天福达公司、茂源公司与原告签订的《商铺租赁合同》，虽约定从被告茂源公司与原告正式签订商品房买卖合同之日后的第17个月起计租赁期，租赁期限为三年。但之后，双方在实际履行合同过程中，被告天福达公司从2016年1月1日计付租金给原告。合同双方以自己的履行行为改变了合同约定的租赁起算日期，该行为是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告在争议发生后，抗辩称该租金是预付的租金，并主张租金应从商铺实际交付之日起计付，违反诚实信用原则。其次，根据被告茂源公司与原告签订的《商品房买卖合同》附件四第十条“商业裙楼部分，由广西天福达商贸有限公司进行商业经营管理，管理期限为三年。”约定，案涉商铺所在商业裙楼系由被告茂源公司建设、出售，在出售商铺时，被告茂源公司当即与原告约定原告购买商铺后出租给被告天福达公司统一经营管理三年。另外，被告天福达公司、茂源公司与原告签订《商铺租赁合同》以及被告茂源公司与原告签订《商品房买卖合同》及其附件是同一时间、同一地点签订的，被告天福达公司应当知道涉案商铺的交付时间，但被告天福达公司为便于统一管理，自愿与商铺业主约定将商铺实际交付日期迟于约定租赁日期的商铺的租赁期间统一约定从2016年1月1日起计付租金，并且实际上也是从2016年1月1日起支付租金给原告，是被告天福达公司的一种商业经营行为，也是被告天福达公司作为商家对自己权利的处分。由此，被告天福达公司、茂源公司主张从实际交付商铺之日起算租金，没有事实和法律依据，该院不予支持。该院认定：商铺的租赁期限从2016年1月1日起计算。 二、被告茂源公司未经董事会或股东会议为关联公司提供担保，违反了《公司法》第十六条的规定，《商铺租赁合同》约定的担保条款及被告茂源公司的担保行为是否有效？被告茂源公司主张根据《中华人民共和国公司法》第十六条之规定，被告茂源公司为他人提供担保的，需经公司股东会议决议同意，原告也未对被告茂源公司的担保是否通过了股东会决议进行审查，因此，不能仅因被告茂源公司的盖章行为就推定担保行为有效。原告对此不认可。该院认为，《中华人民共和国公司法》第十六条是对法定代表人的代表权进行限制的强制性规定，法定代表人未经股东会或者股东大会、董事会等公司机关决议对外签订的担保合同，原则上属于无权代表合同，但也有例外的情形。本案中，被告茂源公司、天福达公司先后与原告签订《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》，从该两份合同的内容看，被告茂源公司作为开发商，在《商品房买卖合同》中明确约定出售的商铺由被告天福达公司进行为期三年的统一经营管理；被告茂源公司在《商铺租赁合同》的担保人处签字盖章，据此，被告茂源公司与本案租赁合同的主债务人被告天福达公司之间的行为符合通过返租的方式来促进商铺销售的商业合作关系特征，足以促使原告有理由相信被告茂源公司为被告天福达公司的债务提供保证担保是其真实意思表示，因此，应认定被告茂源公司的担保行为有效，被告主张担保行为无效，没有事实及法律依据，该院不予采纳。本案中，原告与两被告签订的《商铺租赁合同》中仅约定了被告茂源公司对被告天福达公司依约应支付原告的租金收益承担连带保证责任，没有约定被告茂源公司对被告天福达应支付给原告的滞纳金承担连带保证责任，故该院仅支持被告茂源公司对被告天福达公司应支付给原告的租金承担连带清偿责任。 三、市政道路封闭施工是否构成不可抗力，在本案中，被告是否应承担违约责任？两被告提出当地人民政府对市政道路进行封闭施工，致使租赁场所无法正常经营，属不可归责于原、被告双方的不可抗力，原告要求两被告承担违约责任没有法律依据。原告对此不予认可。该院认为，原、被告在租赁合同中没有对此事项进行约定，且该事项也不属于法律规定的不可抗力，故对两被告的该项主张，该院不予采纳。 综上所述，原告请求被告天福达公司从2016年1月1日起计付租金、支付拖欠的商铺租金，并由被告茂源公司承担连带清偿责任，符合双方约定，该院予以支持。原告与两被告在《商铺租赁合同》中约定的滞纳金，实际是双方就被告一方逾期支付租金时，由被告向原告支付逾期付款利息的约定，该项约定属于当事人的意思自治，不违反法律规定，原告请求被告天福达公司支付滞纳金，合法有据，该院予以支持。但原告请求对滞纳金由被告茂源公司承担连带清偿责任的主张，由于在双方签订的《商铺租赁合同》中并没有进行约定，对原告这一请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：一、被告广西天福达商贸有限公司支付给原告梁小秋租金35248.5元及滞纳金（滞纳金计算：截止2019年4月25日的滞纳金为5387.15元；自2019年4月26日起的滞纳金以尚欠租金为基数，按日5?计至实际付清租金之日止）；二、被告广西灵山县茂源城市投资有限公司对被告广西天福达商贸有限公司应支付给原告梁小秋的租金35248.5元承担连带清偿责任；三、驳回原告梁小秋的其他诉讼请求。 二审期间，上诉人天福达公司、茂源公司，被上诉人梁小秋均没有向本院提交新证据，且对一审查明事实无异议。 二审经审理查明，一审查明的事实属实，对一审查明的法律事实予以确认。 根据各方当事人的诉辩及陈述意见，本院确定本案的争议焦点为：1.涉案的租金应从何时起算，尚欠多少；2.被上上诉人在一审请求的滞纳金是否符合法律规定；3.上诉人茂源公司的担保合同是否有效，应否承担担保责任。4、关于市政道路封闭施工是否构成不可抗力，上诉人是否因不可抗力导致未能缴纳租金，是否应承担违约责任的问题。 本院认为，一、关于涉案商铺的租金应从何时起算，尚欠多少的问题。上诉人主张合同虽约定有租金的起算时间，但仍应从双方实际交付商铺之日起算租金。本院认为，案涉商铺租赁时间的起算可以从以下两方面来考量：首先，租赁合同是诺成性合同。本案中，上诉人天福达公司、茂源公司与被上诉人签订了《商铺租赁合同》，约定从上诉人茂源公司与被上诉人正式签订商品房买卖合同之日后的第17个月起计租赁期，租赁期限为三年。之后，双方在实际履行合同过程中对租金的起付时间作出了调整，约定变更为2016年1月1日，而上诉人天福达公司也是从2016年1月1日支付租金给被上诉人。合同双方对于租金支付时间的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。其次，根据上诉人茂源公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》附件四第十条“商业裙楼部分，由广西天福达商贸有限公司进行商业经营管理，管理期限为三年。”约定，案涉商铺所在商业裙楼系由上诉人茂源公司建设、出售，在被上诉人购买后出租给上诉人天福达公司统一经营管理。上诉人天福达公司从便于管理的角度，与商铺业主约定将交付日期之后于约定租赁日期的商铺也统一约定从2016年1月1日起算租金，是上诉人天福达公司的一种商业经营行为，也是上诉人天福达公司作为商家对自己权利的处分。由此，一审支持从2016年1月1日起算租金符合事实和法律规定；上诉人天福达公司、茂源公司主张从实际交付商铺之日起算租金，没有事实和法律依据，不予支持。一审判决上诉人天福达公司向被上诉人支付35248.5元租金并无不当，本院予以维持。 二、关于被上诉人在一审请求的滞纳金是否符合法律规定的问题。根据案涉《商铺租赁合同》第七条第4点的约定，逾期交纳租金的，每逾期一天按应收租金加收万分之五的滞纳金。本案中，上诉人从2018年3月起不再向被上诉人支付租金，构成违约，被上诉人依据合同之约定请求上诉人从2018年3月25日起按日万分之五分段计付滞纳金符合事实和法律规定，应予支持。 三、关于上诉人茂源公司的担保合同是否有效，是否应承担担保责任的问题。上诉人主张根据《中华人民共和国公司法》第十六条之规定，茂源公司为他人提供担保的，需经公司股东会决议同意；而被上诉人未对茂源公司的担保是否通过了股东会决议进行审查，因此，不能仅因茂源公司的盖章行为就推定担保行为有效。本院认为，《中华人民共和国公司法》第十六条是对法定代表人的代表权进行限制的强制性规范，法定代表人未经股东会或者股东大会、董事会等公司机关决议对外签订的担保合同，原则上属于无权代表合同，未经公司追认的，依法应当认定无效，但也有例外的情形。本案中，上诉人与被上诉人先后签订了《商品房买卖合同》及《商铺租赁合同》，从该两份合同的内容看，上诉人茂源公司作为开发商，在《商品房买卖合同》中明确约定出售的商铺由天福达公司进行为期三年的统一经营管理；天福达公司、被上诉人与茂源公司签订的《商铺租赁合同》中，茂源公司又在担保人处签字盖章，据此，上诉人茂源公司与本案租赁合同的主债务人天福达公司之间的行为符合通过返租的方式来促进商铺销售的商业合作关系特征，足以使被上诉人有理由相信茂源公司实施担保是该公司的真实意思表示，因此应认定担保有效。上诉人以被上诉人未尽审查义务为由主张茂源公司不承担担保责任不符合事实和法律规定，本院不予支持。 四、关于市政道路封闭施工是否构成不可抗力，上诉人是否因不可抗力导致未能缴纳租金，是否应承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，根据上述规定，构成不可抗力情形的构成要件为该情形未来是否发生不可预见、该情形的发生各方都不可避免且该不可抗力情形造成了合同不能履行或部分不能履行。在本案中，上诉人主张因政府修路导致车辆无法通行，客流量大幅下降，从而无法开展正常经营，构成不可抗力情形，应予免责。本院认为上诉人主张的上述事项并非不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，只属于经营的风险，不属于法律规定的不可抗力情形，不符合情势变更的适用原则，据此，对上诉人的该项主张，本院不予采纳。 综上所述，上诉人广西天福达商贸有限公司、广西灵山县茂源城市投资有限公司的上诉请求不成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费816元，由上诉人广西天福达商贸有限公司负担408元，由广西灵山县茂源城市投资有限公司负担408元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李志有 审 判 员 李碧珊 审 判 员 黄载文 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 黄襦平 书 记 员 韦光波