广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3110号原告：肇庆高新区珠影物业服务有限公司，住所地:肇庆高新区工业大街17号珠影文体广场4#楼商铺-235。统一社会信用代码:914×××××××××××864X。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：朱娜、王国盛，该公司员工。被告：黄旭峰，男，1994年10月25日出生，汉族，住广州市白云区×××××××。公民身份号码：440××××××××××××019。原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司诉被告黄旭峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱娜、王国盛到庭参加了诉讼。被告黄旭峰经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2017年11月至2019年8月物业管理费2901.49元；2.判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金至付清物业管理费为止，截止2019年8月1日应支付违约金2779.1元；3.第一项和第二项合计费用5680.59元，判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的珠影广场×××××××室的业主，被告在接收物业时（肇庆市高新区珠影广场）按《物业管理条例》的相关规定与肇庆市珠影文体产业投资有限公司签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积73.27m2收取物业管理费，收费为1.8元/m2。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2017年11月起一直未交物业管理费。经原告工作人员多次书面催收未果。根据相关法律规定及双方约定，现请求法院依法判准原告的诉讼请求。原告递交证据如下：1.交付书，证明房屋交付使用；2.前期服务协议复印件，证明与业主签订的物业管理协议；3.催告函复印件，证明告知业主欠费情况；4.欠费明细复印件，证明欠费详细说明；5.妥投证明复印件，证明投递信息；6.邮寄证明复印件，证明邮寄信息；7.业主身份证复印件，证明业主身份信息；8.珠影广场前期物业服务合同，证明现在的物业管理公司名称；9.不动产登记资料查询结果证明，证明案涉房屋是被告的。被告黄旭峰没有提交答辩意见及证据。经审理查明：被告黄旭峰是肇庆高新区工业大街×××××××房的权利人，该房屋登记的建筑面积为73.27m2。肇庆珠影文体产业投资有限公司（建设单位、甲方）与原告（物业服务企业、乙方）签订了《珠影广场前期物业服务合同》，甲方选聘乙方对珠影广场（物业项目名称）实施前期物业管理服务事宜，物业类型为商业/住宅，物业服务用房坐落位置于肇庆高新区工业大街北侧珠影广场；本合同期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准）交纳，高层住宅1.8元/月/平方米，乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务。被告于2017年7月28日签署《珠影文体广场物业交付书》，确认自该日起案涉房屋交付给被告。原告主张被告支付拖欠的案涉房屋物业管理费2901.49元（按建筑面积73.27m2，1.8元/月/m2的标准计算，从2017年11月计至2019年8月）及违约金2779.1元（从欠交物业管理费当月的11日起暂计至2019年8月1日，以每月应交的物业管理费为基数，按每天3‰的标准计算）。被告对原告主张的上述物业管理费的计价标准、计价面积、逾期缴纳物业管理费的期间均没有提出异议。原告诉称曾通过短信、上门贴单的形式向被告催收物业管理费，但未能提供相关的证据予以佐证。2019年6月26日，原告向被告案涉物业的地址邮寄催告函，妥投证明显示因收件人拒收退回。本院于2019年12月8日依法向被告公告送达了起诉状及证据材料副本等诉讼材料。原告提交了《珠影广场前期物业服务协议》的复印件，该协议的甲方（签章）后为空白，乙方（签章）后的落款签名为黄旭峰。经审验核对，原告提供的上列证据，因被告未有提供证据，也没有到庭参加诉讼，故视为被告没有异议，且原告提供的证据能说明本案的事实，本院采纳为本案定案的依据。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故原告与肇庆珠影文体产业投资有限公司签订的《珠影广场前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告未能提交《珠影广场前期物业服务协议》的原件予以核对，本院无法查明该协议的真实性，且该协议的甲方（签章）后为空白，故本院不将该协议复印件作为认定案件事实的证据。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费及相关费用是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同规则进行抗辩。在物业服务企业未按合同约定提供服务或者提供的服务不符合约定时，业主可以拒交相应的物业费或要求减少欠交的物业费。《解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告为被告提供了物业管理服务，被告未有提供依据证明原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，被告没有拒绝缴纳物业管理费的正当理由，应向原告支付物业管理服务的对价。对于原告主张的物业管理费的计价面积、计价标准、逾期缴纳物业管理费的期间，被告没有提出抗辩意见和提供反驳的证据，故本院对原告主张被告支付2017年11月至2019年8月的物业管理费2901.49元（73.27m2×1.8元/m2/月×22个月）的诉求予以支持。关于违约金问题。《解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。本院于2019年12月8日依法向被告公告送达了起诉状及证据材料副本等诉讼材料，直至庭审之日，被告仍未向原告交纳拖欠的物业管理费，已经超出催告的合理期限，故违约金应从庭审之日（即2019年12月25日）起计算为宜。《珠影广场前期物业服务合同》并未对业主逾期缴纳物业管理费的违约金进行约定，故被告按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付违约金为宜。被告黄旭峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告黄旭峰于本判决发生法律效力之日起五日内向原告肇庆高新区珠影物业服务有限公司支付2017年11月至2019年8月的物业管理费2901.49元及逾期缴纳上述物业管理费的违约金（以2901.49元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年12月25日起算至被告缴清相应的物业管理费之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，公告费750元，合共800元，由被告黄旭峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  夏睿娜审 判 员  陈 智人民陪审员  冯智良二〇一九年十二月二十七日书 记 员  李敏娟