广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2019）粤71行终4735号上诉人（原审原告）：谭兆麟，男。委托代理人：朱伟科，广东踔厉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市规划和自然资源局。法定代表人：彭高峰，局长。委托代理人：刘伯权，该单位工作人员。委托代理人：梁菁，广东华誉品智律师事务所律师。原审第三人：李闰权，男。原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州越秀支行。负责人：石猛，行长。原审第三人：富德财产保险股份有限公司广州分公司。负责人：左思阳。委托代理人：何成坤，该司员工。上诉人谭兆麟因与被上诉人广州市规划和自然资源局（原广州市国土资源和规划委员会，以下简称原市国规委）、原审第三人李闰权、原审第三人中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称建设银行越秀支行）、原审第三人富德财产保险股份有限公司广州分公司（以下简称富德保险广州分公司）房屋登记一案，不服广州铁路运输法院作出的（2018）粤7101行初3611号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行审理。现已审理终结。原审法院经审理查明：原告谭兆麟为位于401房（以下简称涉案房屋）的产权人，其于2016年7月12日作为委托人与李继江作为受托人签订《委托合同》，委托李继江办理涉案房屋的出售、签署房屋买卖合同或协议以及办理产权登记手续、领取房地产权证等事宜，该委托合同的有效期自签订之日起至2019年7月11日止。同日，谭兆麟作出《声明书》载明，其于2016年7月12日向广州市荔湾公证处申请办理《委托合同》公证，明确表示委托李继江作为其合法的代理人，代为办理出售座落于401房屋的有关手续，并委托李继江代为收取该房屋的售房款，其清楚知悉办理《委托合同》的法律意义和法律后果。2016年7月27日，广州市荔湾公证处对上述《委托合同》进行了公证，并出具（2016）粤广荔湾第9789号《公证书》载明，上述委托合同系谭兆麟、李继江的真实意思表示，委托合同当事人的签名及指纹均属实。同日，广州市荔湾公证处对上述《声明书》进行了公证，并出具（2016）粤广荔湾第9790号《公证书》载明，谭兆麟在公证员面前签名及摁右手拇指指纹印，并表示知悉声明的法律意义和法律后果，该声明符合法律规定。2016年8月17日，第三人李闰权作为委托人与李继江作为受托人签订《委托书》载明，李闰权委托李继江作为其合法代理人，代表李闰权领取涉案房屋的不动产权证书。同日,李继江作为谭兆麟的代理人（卖方）与李闰权（买方）及广州艾熙商业管理有限公司作为丙方（房地产中介服务机构）签订《广州市存量房买卖合同》，约定谭兆麟以235万元将涉案房屋卖给李闰权。并于同日由谭兆麟的代理人李继江与李闰权共同向原市国规委申请涉案房屋的不动产转移登记，两人提交了广州市不动产登记申请表、房地产权证、房地产网签买卖合同、房地产测绘图、税务部门的征税证明、身份证明、委托书、委托公证书等材料。原市国规委为核实谭兆麟与李继江委托关系的真实性，向广州市荔湾公证处发出协查函，该公证处于2016年8月24日向原市国规委下属的广州市番禺区×××××××作出粤穗荔证函字第（2016）2-119号《关于协助复核公证文书真实性的函》的复函载明，该公证处出具的（2016）粤广荔湾第9789号《公证书》确系该公证处办理，该公证书真实、有效。原市国规委经审查，于9月1日向李闰权核准了粤（2016）广州市《不动产权证》（以下简称涉案不动产权证）载明，权利人为李闰权，共有情况为单独所有，“权利其他状况”栏显示，房屋所有权取得方式为购买。9月2日，李闰权领取了涉案房地产权证。另查明，2016年8月15日，建设银行越秀支行作为贷款人与李闰权、吴进兰作为借款人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》载明，借款人应将借款用于购置401房产，售房人为谭兆麟，房屋建筑面积为99.42平方米，成交价为2350000元。借款本金为1500000元，借款期限为300个月（即2016年8月29日至2041年8月29日）。本合同项下担保方式为抵押，抵押财产为401的房屋。2016年9月7日，原市国规委向建设银行越秀支行核准了《不动产登记证明》载明，证明权利或事项为抵押权，权利人（申请人）为建设银行越秀支行，义务人为李闰权，房屋为401，抵押方式为一般抵押，抵押权利范围为全部，债权数额为人民币1580000元。附记显示。2017年11月29日，原市国规委向富德保险广州分公司核准了粤（2017）广州市不动产证明第07253226号《不动产登记证明》载明，证明权利或事项为抵押权，权利人（申请人）为富德保险广州分公司，义务人为李闰权，房屋为401，抵押方式为一般抵押，抵押权利范围为全部，债权数额为人民币1120000元。另据李闰权提交的其与谭兆麟签订的《租房合同》显示，李闰权作为出租方与谭兆麟作为承租方就涉案房屋签订《租房合同》，该合同约定的租赁期限为2017年12月10日至2018年11月10日，房屋租金为3500元/月。按月付款，每月提前五天付款。……李闰权提交的中国民生银行电子回单显示谭兆麟于2018年1月31日、2018年2月28日、2018年3月30日向李闰权分别手机转账3500元。2019年，因政府机构改革，原市国规委房屋登记等相关职权由被告广州市规划和自然资源局承接。原审法院认为，关于原告起诉是否超过法定起诉期限的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”本案中，李继江受原告谭兆麟委托于2016年8月17日与李闰权就涉案房屋签订了涉案的房屋买卖合同并共同向原市国规委申请涉案房屋转移登记，原市国规委于2016年9月1日核准了涉案《不动产权证》，李闰权于次日领取了该《不动产权证》。从上述房屋转移登记及领证的过程看，谭兆麟与李继江对被告何时核准涉案《不动产权证》并不知情，但据李闰权提交的涉案《租房合同》显示，谭兆麟向李闰权租赁涉案房屋的租赁期限为2017年12月10日至2018年11月10日，且谭兆麟本别于2018年1月31日、2月28日、3月30日依照《租房合同》的约定以转账形式向李闰权支付了3个月的租金，可见谭兆麟认可李闰权为涉案房屋的产权人，其作为涉案房屋的卖方至迟于签订上述《租房合同》时即2017年12月应知悉涉案房屋已经登记在李闰权名下，但因其未被告知诉权，其于2018年7月向原审法院提起诉讼，并未超过一年的起诉期限。根据《不动产登记暂行条例》第七条的规定，被告广州市国土资源和规划委员会为广州市不动产登记机构，具有不动产登记的行政职能。《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”第十七条第一款规定：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；……”《房屋登记办法》第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”第十七条规定：“申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。”本案中，李继江受谭兆麟的委托，与李闰权就涉案房屋签订了《存量房买卖合同》，并共同向被告申请办理位于涉案房屋的二手房交易过户登记，按上述规定提交了相关的资料，被告受理申请后，经审查相关资料，并发函给公证处核实委托情况，未发现具有法律、行政法规禁止或者限制核发不动产权证书的情形，向李闰权核发涉案《不动产权证》，被告在核发该证书的过程中尽到了法律规定的审慎审查义务，其核发不动产权证的行为并无不当。原告主张经公证的《委托合同》以及《存量房买卖合同》上的谭兆麟签名不是其本人签名，系伪造，但对此并未提供证据予以证实，故原审法院对该主张不予采信。综上所述，原告要求撤销涉案《不动产权证》的请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告谭兆麟的诉讼请求。上诉人谭兆麟不服原审判决，向本院上诉称：一、《广州市存量房买卖合同》中上诉人签名系伪造，与《委托合同公证书》的签名笔迹明显不一致，不能体现上诉人的真实意思表示。二、涉案房屋过户时，上诉人并未到场，被上诉人并未就上诉人未到场及签名笔迹差异主动询问上诉人。被上诉人在审核涉案房屋过户文件时没有尽到《物权法》第十二条规定的审慎审查的义务。三、庭审中，被上诉人承认未对《广州市存量房买卖合同》中签名是否为上诉人本人签名进行审核，原审认为被上诉人尽到了审慎审查义务属于认定事实错误。综上，请求：1.撤销原审判决；2.改判支持上诉人谭兆麟的全部诉讼请求，撤销房产证号为（2016）07****2的房产权证。被上诉人广州市规划和自然资源局二审答辩称：一、上诉人起诉已超过法定起诉期限。二、被上诉人核发涉案房地产权证的主体适格。三、被上诉人核发涉案房地产权证的程序、内容合法。请求驳回上诉人的上诉人请求。原审第三人李闰权、建设银行越秀支行、富德保险广州分公司未陈述二审意见。经审查，原审判决查明事实基本清楚，本院予以确认。二审查明，上诉人谭兆麟于2016年7月12日作为委托人与李继江作为受托人就涉案房屋的买卖事宜签订《委托合同》，载明：谭兆麟委托李继江代理和处理：1.代为办理上述房屋的提前还贷相关手续，签署相关文件（包括向贷款银行办理查询供款余额，到柜台办理划款手续）；2、代为取回贷款银行退回的房产证原件或商品房买卖合同原件，他项权利证原件，保险单原件及退保证明等相关文件资料；3、代为办理涂销抵押登记、抵押登记、注销登记等有关手续；4、代为向房屋管理部门办理上述房屋的产权登记手续，林权房地产权证；5、在办妥提前还款、涂销抵押登记手续后，代为出售上述房屋，签署房屋买卖合同或协议，办理上述房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款并出具有效的收据；6、如买房人需办理按揭购房，受委托人有权协助买房人前往有关银行办理有关按揭购房的一切手续并有权签署有关的文件；7、代为办理上述房屋交易过户的手续终所需的调阅档案、查册、更正、测绘等相关手续；8、代为领取房屋交易缴款通知书、代缴房屋交易税费及领取交易监证证明文件，办理退案及取回房地产证等有关手续；9、代为前往房屋管理部门办理查询本人及家庭名下房产情况；10、代为缴纳上述房屋有关的税款和支付一切必要的费用。本院认为，原审法院对于起诉期限问题论述充分，本院予以认可。本案的争议焦点是涉案不动产权变更登记行为是否违背了上诉人的真实意思。就涉案房屋的出售事宜，上诉人与第三人李继江以《委托合同》的形式，约定由李继江代办涉案房屋交易过程中包括提起还贷、代领文书权证、涂销抵押登记、签署房屋买卖合同、代收售房款、协助办理买受人按揭手续、领取房地产权证等房屋交易过程中相关手续，并于委托合同签署同日，共同向广州市荔湾公证处就上述委托事宜办理了有效公证。据此，第三人李继江代为办理的涉案房屋变更登记的各个环节，均没有违背上诉人的真实意思，上诉人在变更登记时是否到场、房屋买卖合同是否系其本人签名，也不影响涉案房屋变更登记的合法有效。至于上诉人认为相关文书签署系受诈骗团伙引诱、胁迫下作出，其可以另循途径解决，并在取得有效的文书或结论意见后，再向登记机关提出撤销变更登记申请。综上，原审认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应予维持。谭兆麟的上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谭兆麟负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖志雄审 判 员 陈雪梅审 判 员 彭铁文二〇一九年十二月三十一日法官助理 张雨晴书 记 员 林润华