成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初6552号 原告：王文慧，女，1980年1月14日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：屠德清，男，1978年6月6日出生，汉族，住成都市高新区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：周胤贤，四川怀石律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：袁小兵，四川怀石律师事务所律师。 被告：周雷，男，1992年11月1日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：成都锦峻商业管理有限公司，住所地成都市武侯区武晋路********。 法定代表人：万桂荣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：侯铭轩。 委托诉讼代理人：王成龙。 被告：四川嘉宝资产管理集团股份有限公司成都分公司，住，住所地成都市一环路南三段**世纪电脑城项目****/div> 负责人：李小龙，总经理。 被告：四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司，住所地成都市武侯，住所地成都市武侯区一环路南三段**div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：姚敏，董事长。 以上二被告共同委托诉讼代理人：王**，系公司员工。 原告王文慧、屠德清诉被告周雷、成都锦峻商业管理有限公司（以下简称锦峻公司）、四川嘉宝资产管理集团股份有限公司成都分公司（以下简称嘉宝公司成都分公司）、四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称嘉宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日受理后，依法适用简易程序于2019年7月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告王文慧、屠德清的共同委托诉讼代理人袁小兵，被告周雷、被告锦峻公司的委托诉讼代理人王成龙、被告嘉宝公司、嘉宝公司成都分公司的共同委托诉讼代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王文慧、屠德清向本院提出诉讼请求：1.判决解除锦峻公司与周雷签订的《商品房租赁合同》，并把位于成都市武侯区××路××号××楼××期××栋××层××104号、105号房屋返还给王文慧、屠德清；2.周雷支付王文慧、屠德清房屋租金115530元（2017年12月28日至2019年3月8日）；3.周雷承担拖欠的物业费7648.3元（2018年6月5日至2019年3月8日）；4.周雷承担违约金40000元、律师费10000元；5.锦峻公司对第2项、第3项、第4项诉请向王文慧、屠德清承担共同责任；6.嘉宝公司、嘉宝公司成都分公司对第2项诉请承担共同责任。事实与理由：王文慧、屠德清与锦峻公司就购买位于成都市武侯区××路××号××楼××期××栋××层××104号、105号房屋达成一致意见，并于2017年12月27日签订《商品房买卖合同（二手房）》及支付全部房款。该房屋由周雷承租并实际使用，锦峻公司与周雷于2017年8月25日签订《商品房租赁合同》，合同第七条约定房屋租赁期限及租金，租期为两年，第一年为73556元，第二年为126096元，每三个月支付一次，并约定了物业费等应由承租人承担及违约责任等。锦峻公司明确告知王文慧、屠德清应于支付全部房款支付日起，案涉房屋的租赁权益发生转移，即租金应当由王文慧、屠德清收取。据了解，从2017年12月28日起，案涉房屋的部分租金由嘉宝公司成都分公司、锦峻公司收取，嘉宝公司成都分公司为非法人机构，为嘉宝公司的分公司，其责任应由总公司承担。周雷至今拖欠物业费7648.3元。王文慧、屠德清为维护原告合法权益，特提起诉讼。 周雷辩称，周雷已于2018年6月5日结清了所有费用，同日与锦峻公司签订的案涉租赁合同已经解除。 锦峻公司辩称，我方与王文慧、屠德清之间系买卖合同关系，且案涉房屋已交付给王文慧、屠德清，租赁权益已经发生转移。因无法联系王文慧、屠德清，故我方代收周雷支付的租金及保证金合计32032.45元，该部分款项我方愿意退还。综上，王文慧、屠德清在付清房款后，相关租赁权益其应当自行向周雷主张，与我方无关。 嘉宝公司成都分公司、嘉宝公司辩称，我方不存在代收租金情况，且并非案涉租赁合同的相对方，根据合同相对性原则，请求驳回王文慧、屠德清的全部诉讼请求。 经审理查明，2017年8月25日，锦峻公司（甲方）与周雷（乙方）签订《商品房租赁合同》，约定：甲方同意将位于四川省成都市武侯区××路××号××期××栋××层××号房屋出租给乙方，乙方应自本合同签订当日向甲方支付租赁保证金10600元；租赁期限为2个租赁年度，第一个租赁年度自完成交付或视为交付之日开始起算，至次年当日的前一日为第一个租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满；乙方在整个租赁期限内应向甲方支付租金的总额为199652元，具体明细如下：第一个租赁年度租金总额为73556元，第二个租赁年度租金总额为126096元；乙方应自本合同签订当日向甲方支付自计租日起3个月的租金18389元，此后每3个月支付租金，首季度的租金自开始起算前15日支付，下季度租金自上季度的最后15日前支付完毕，以此类推。 2017年12月27日，锦峻公司与王文慧、屠德清签订《商品房买卖合同（二手房）》，约定锦峻公司将案涉房屋出售给王文慧、屠德清，购房款合计2521291元。并约定：买受人应当自款项付清之日起10日内，前往出卖人处办理完毕房屋交接手续，否则从第11日起即视为出卖人已按本合同约定的条件完成交付，与商品房有关的包括但不限于物业服务费、水电费、全部税费及房屋毁损风险均由买受人从第11日起开始承担，出卖人不再另行通知。同日，王文慧、屠德清按约向锦峻公司付清了全部购房款。后双方办理了案涉房屋的过户手续。 在案涉租赁合同履行过程中，周雷已向锦峻公司支付案涉房屋截止至2018年6月4日的租金，物业费付至2018年6月4日。 2018年6月20日，锦峻公司与周雷签订《终止协议》，双方一致同意案涉租赁合同于2018年6月4日终止。周雷称其于2018年6月3日搬离案涉房屋。对此，王文慧、屠德清称周雷搬离案涉房屋是之后才知情的，但因案涉房屋被锁，且屋内遗留有物品，故一直无法取得案涉房屋的控制权。 2019年3月8日，王文慧、屠德清自行收回案涉房屋。 在庭审过程中，王文慧、屠德清与锦峻公司一致认可案涉房屋租金的分割时间为2017年12月28日。庭审后，锦峻公司将周雷交纳的2017年12月28日至2018年6日4日租金及保证金合计32032.45元支付给了王文慧、屠德清。 王文慧、屠德清称其口头告知过周雷案涉房屋产权变更的情况，但周雷称与其无合同关系，只认可租赁相对方为锦峻公司。 王文慧、屠德清庭后提交其与锦峻公司之间的录音，王文慧、屠德清称其多次与锦峻公司沟通办理案涉房屋的换签手续及收取租金事宜，但是锦峻公司各部门相互推诿，未予处理。 上述事实有《商品房租赁合同》、《商品房买卖合同》、不动产登记证、物业欠费单、《终止协议》、《收据》等证据及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。 本院认为，王文慧、屠德清与锦峻公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应恪守履行。王文慧、屠德清已全额支付房款，并获得房屋的所有权。 锦峻公司与周雷签订的《商品房租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。锦峻公司出售房屋后，王文慧、屠德清作为新的所有权人，应承继锦峻公司在《商品房租赁合同》中的权利义务。现有证据不能证明王文慧、屠德清向周雷提供过所有权文件，且基于对原租赁关系的信任，周雷与锦峻公司解除租赁关系并办理交接的行为并无不当。周雷已经向锦峻公司结清租赁费用，故王文慧、屠德清诉请周雷支付租金、物业费、违约金、律师费，无事实与法律依据，本院不予支持。 周雷于2018年6月3日已经搬离案涉房屋，案涉租赁合同已经实际解除。王文慧、屠德清也于2019年3月8日自行收回案涉房屋。故对于王文慧、屠德清诉请解除案涉租赁合同并要求返还案涉房屋，本院不再判决处理。 关于锦峻公司是否承担责任。2017年12月28日至2018年6月4日的租金32032.45元已由锦峻公司支付给王文慧、屠德清，锦峻公司现并非租赁合同的相对方，王文慧、屠德清主张其与周雷共同支付2018年6月5日至2019年3月8日租金83689元、物业费、违约金、律师费等缺乏依据，本院不予支持。王文慧、屠德清若认为锦峻公司违反《商品房买卖合同》给其造成损失，应另行根据买卖合同主张违约金或损失赔偿。 关于嘉宝公司、嘉宝公司成都分公司是否承担支付租金的责任。嘉宝公司、嘉宝公司成都分公司与王文慧、屠德清之间并无租赁合同关系，且嘉宝公司、嘉宝公司成都分公司也并未实际收取租金，故王文慧、屠德清要求嘉宝公司、嘉宝公司成都分公司支付租金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告王文慧、屠德清的全部诉讼请求。 案件受理费3764元，由原告王文慧、屠德清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  欧阳静 人民陪审员  刘发根 人民陪审员  裴幼池 二〇一九年十二月三日 书 记 员  李舒驹