广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初9112号原告：麦汉标，男，1970年10月1日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：马玉文，广东灝创律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉华，广东灝创律师事务所律师。原告：陈美玉，女，1975年3月31日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：马玉文，广东灝创律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉华，广东灝创律师事务所律师。被告：廖钊明，男，1956年3月3日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：陈金娥，广东香山律师事务所律师。被告：梁彤彤，女，1987年3月13日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：罗礼东，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟林，广东南鹏展法律师事务所律师。被告：梁燕明，女，1989年11月23日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：罗礼东，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟林，广东南鹏展法律师事务所律师。第三人：中山市小榄镇绩东一经济联合社，住所地广东省中山市小榄镇绩东一德和路**。社长：黄慧贤，职务主任。委托诉讼代理人：谢惠仪,系中山市小榄镇法律服务所工作人员。第三人：中山市小榄镇绩东一社区居委会，住所地广东省中山市小榄镇绩东一德和路**。法定代表人：黄慧贤，职务主任。委托诉讼代理人：谢惠仪,系中山市小榄镇法律服务所工作人员。原告麦汉标、陈美玉诉被告廖钊明、梁彤彤、梁燕明宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，被告廖钊明向本院申请追加中山市小榄镇绩东一经济联合社（以下简称绩东一经联社）、中山市小榄镇绩东一社区居民委员会（以下简称绩东一居委会）作为第三人，本院予以准许。本院依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理本案。原告麦汉标、陈美玉委托诉讼代理人马玉文，被告廖钊明委托诉讼代理人陈金娥，被告梁彤彤、梁燕明委托诉讼代理人罗礼东，第三人绩东一经联社、绩东一居委会委托诉讼代理人谢惠仪均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告麦汉标、陈美玉向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告廖钊明于2011年5月1日签订的《土地买卖合同》无效；2.请求依法确认被告廖钊明与被告梁彤彤、梁燕明签订的《土地买卖合同》无效；3.被告向原告返还位于中山市××阜安路约520平方米的土地【宗地图编号：D0***;用地图号：*****】。事实与理由：2011年5月1日，原告与被告签订《土地买卖合同》一份，原告将位于中山市××阜安路约520平方米的土地【宗地图编号：D***；用地图号：*****】以2652000元的价格转让给被告廖钊明。此后，被告廖钊明又与被告梁彤彤、梁燕明签订《土地买卖合同》，又将该地块转让给了被告梁燕明、梁彤彤，但被告梁燕明、梁彤彤在报建时遭到了村民们的集体反对。原告麦汉标出于解决纠纷之目的，向被告廖钊明、梁燕明、梁彤彤提出回购并愿意作出适当补偿，但均遭拒绝。鉴于双方的土地转让行为违反了国家对集体土地管理的有关规定，原告曾多次向被告提出相互返还的要求，均遭被告拒绝。为此，依据我国法律的有关规定，向人民法院提起诉讼，请求依法公正判决。被告梁彤彤、梁燕明答辩称，1.向被告廖钊明及案外人卢凤金通过购买取得宅基地使用权，此后经过小榄镇绩东一社区居民委员会同意并且目前土地登记在被告梁彤彤、梁燕明名下，被告梁彤彤、梁燕明办理了相关报建手续，并向第三人绩东一居委会交付了相应设施费，所以被告梁彤彤、梁燕明认为转让合同有效；2.即使合同被法院判定无效，那么原告及被告廖钊明和案外人卢凤金也负有返还被告梁彤彤、梁燕明购地款的义务，并且要赔偿被告梁彤彤、梁燕明相应的经济损失。在赔偿损失问题上，被告梁彤彤、梁燕明认为第三人绩东一居委会及绩东一经联社对国家相关法律法规非常清楚，在此情况下仍然积极参与相应土地转让，并且收取被告梁彤彤、梁燕明的费用，所以被告梁彤彤、梁燕明认为对于所造成的损失，第三人绩东一居委会及绩东一经联社亦负有责任。3.对于被告廖钊明的答辩意见，被告梁彤彤、梁燕明答辩意见的第一、二、三、四、五点的基本观点均认同；4.本案遗漏被告卢凤金，应当追加。第三人绩东一居委会、绩东一经联社答辩称，绩东一居委会、绩东一经联社都是基于管理权来行使相关操作,也是基于村规并结合集体经济发展的历史,再加上原告及相关案涉人员的申请,而对案涉土地行使管理权而作出上述行为。第三人在本案中,并非平等民事主体,本案经联社及居委会并无实际上的关联性。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对案件事实认定如下：原告麦汉标、陈美玉是第三人绩东一经联社的集体经济组织成员。2006年12月25日，绩东一经联社与麦汉标、陈美玉签订《边角料地处理协议书》约定绩东一经联社将该绩东一居委会位于其境内亿利埠安路58号量图）的一块面积为525.1平方米的边角料地【用地图编号为*****；宗地图编号为D0***】以1050200元的价格（包含设施费2000元/平方米）转让给麦汉标、陈美玉。上述《边角料地处理协议》另约定由于该土地没有土地证，如将来有机会办理土地证，绩东一居委会协助办理，费用由麦汉标、陈美玉负担。麦汉标、陈美玉及绩东一经联社均在上述《边角料地处理协议书》上签名、盖章予以确认。上述《边角料地处理协议书》签订后，麦汉标、陈美玉于2007年1月15日、1月16日分别向绩东一经联社付款199538元、850662元，合共1050200元（199538元+850662元）。此后，上述土地并未办理土地权属登记事宜，亦未登记至麦汉标、陈美玉名下。2011年5月1日，原告麦汉标、陈美玉与被告廖钊明签订《土地买卖合同》一份，约定麦汉标、陈美玉将上述525.1平方米的土地【用地图编号为***；宗地图编号为D0***】以3094000元的价格转让廖钊明。上述《土地买卖合同》签订后，廖钊明、卢凤金于2011年6月22日向第三人绩东一居委会支付设施费78765元（525.1平方米×150元/平方米），绩东一居委会向廖钊明及卢凤金出具收款收据以确认该事实。上述《土地买卖合同》签订后，廖钊明、卢凤金于2011年6月22日向第三人绩东一居委会支付设施费78765元，绩东一居委会出具收款凭证予以确认。此后，廖钊明、卢凤金于2011年6月23日向麦汉标、陈美玉支付购地款2678010元，麦汉标、陈美玉出具收据以确认该事实。此后，案涉土地既未并办理至廖钊明、卢凤金名下。2017年6月22日,被告廖钊明与被告梁彤彤签订《宅基地使用权转让协议书》一份，约定廖钊明、卢凤金将其从麦汉标、陈美玉处受让所得的上述525.1平方米的土地【用地图编号为****；宗地图编号为D0*****】以3655700元的价格转让给被告梁彤彤、梁燕明。廖钊明、梁彤彤在上述《宅基地使用权转让协议书》上签名确认，但卢凤金、梁燕明并未签名确认。2017年6月25日，廖钊明、卢凤金与梁燕明、潘炫希签订《住宅地使用权转让协议书》一份，约定廖钊明、卢凤金自愿将于2017年6月22日自麦汉标、陈美玉处购入的于中山市绩东一埠安路58号住宅用地中的285.1平方米以1995700元的价格转让给梁燕明、潘炫希。廖钊明、卢凤金、梁燕明、潘炫希在上述《住宅地使用权转让协议书》上签名确认，而第三人绩东一经联社在该协议书审核批准单位一栏盖章予以确认。上述《住宅地使用权转让协议书》签订后，梁燕明、潘炫希于2017年7月11日向廖钊明、卢凤金支付购地款1995700元，廖钊明、卢凤金出具收据予以确认该事实。此外，梁燕明、潘炫希于该日向向第三人绩东一居委会支付设施费42765元。2017年6月25日，廖钊明、卢凤金与梁彤彤、杜汶轩签订《宅地使用权转让协议书》一份，约定廖钊明、卢凤金自愿将于2017年6月22日自麦汉标、陈美玉处购入的于中山市****号住宅用地中的240平方米以1680000元的价格转让给梁彤彤、杜汶轩。廖钊明、卢凤金、梁彤彤、杜汶轩在上述《住宅地使用权转让协议书》上签名确认，而第三人绩东一经联社在该协议书审核批准单位一栏盖章予以确认。上述《住宅地使用权转让协议书》签订后，梁燕明、潘炫希于2017年7月11日向廖钊明、卢凤金支付购地款1680000元，廖钊明、卢凤金出具收据予以确认该事实。此外，梁彤彤、潘炫希于该日向向第三人绩东一居委会支付设施费360000元。另查明，直至本判决作出之日止，案涉土地仍未办理土地登记权证，第三人绩东一经联社、绩东一居委会确认案涉土地为村集体用地性质。此外，第三人绩东一经联社、绩东一居委会答辩称，其收取麦汉标、陈美玉、廖钊明、卢凤金、梁燕明、潘炫希、梁彤彤、杜汶轩支付的设施费以及在2017年6月25日的两份《宅地使用权转让协议书》上盖章的行为是其行使管理行为的表现，且其行为亦基于历史原因考虑而作出。另，廖钊明、卢凤金、梁燕明、杜汶轩、梁彤彤、潘炫希均非绩东一经联社、绩东一居委会村集体组织成员。再查明，原告麦汉标、陈美玉向被告廖钊明交付案涉土地后，廖钊明再将案涉土地交付给了梁彤彤、梁燕明，此后，梁彤彤、梁燕明试图在上述土地上修建房屋。被告梁彤彤、梁燕明向本院提交《中山市建筑工程施工许可申请表》两份以证明其已实际取得案涉土地的事实。经查，上述两份《中山市建筑工程施工许可申请表》载明被告梁彤彤、梁燕明向建设行政主管部门申请施工许可，但建设行政主管部门意见一栏为空白，并无任何批复意见。庭审中，被告梁彤彤、梁燕明确认其报建工作并未经行政主管部门批准同意。本院认为，本案为宅基地使用权纠纷。庭审中，第三人绩东一经联社、绩东一居委会已明确确认案涉土地为村集体用地，而第三人绩东一经联社与原告麦汉标、陈美玉所签订的《边角料地处理协议书》明确载明案涉土地为原居民分配宅基地所剩余的边角料地，故案涉土地在规划用途上应认定为具备农村宅基地的特征，并非农村经营性建设用地。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本院认为，现已查明案涉土地为具体农村宅基地特征的集体土地，被告廖钊明、梁彤彤、梁燕明以及案外人卢凤金、杜汶轩、潘炫希均非案涉土地所属村集体组织成员，无权通过出让或转让的方式取得案涉土地的使用权。因此，原告麦汉标、陈美玉与被告廖钊明于2011年5月1日签订的《土地买卖合同》,已违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条的强制性规定，所以上述合同应为无效。原告诉讼请求认定原告麦汉标、陈美玉与被告廖钊明于2011年5月1日签订的《土地买卖合同》无效，于法有据，本院予以支持。关于原告请求判决确认被告廖钊明与被告梁彤彤、梁燕明于2017年6月22日签订的《宅基地使用权转让协议书》无效的主张。经查，虽然被告廖钊明与被告梁彤彤、梁燕明之间签订的《宅基地使用权转让协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，但鉴于原告并非该《宅基地使用权转让协议书》的当事人，其无权请求本院审查该《宅基地使用权转让协议书》的效力，故原告该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。同理，原告以要求直接认定《宅基地使用权转让协议书》无效为理由，要求被告梁彤彤、梁燕明向其返还位于中山市××525.1平方米的土地【用地图编号为****；宗地图编号为****】的诉讼请求，亦并无依据，本院不予支持。对于原告诉讼请求被告廖钊明返还位于中山市××525.1平方米的土地【用地图编号为****；宗地图编号为****】的诉讼请求。因麦汉标、陈美玉与被告廖钊明于2011年5月1日签订的《土地买卖合同》已被本院认定为无效，故上述合同不可能产生案涉土地使用权变更的法律效果。因此，原告诉讼请求被告廖钊明向其返还还位于中山市××525.1平方米的土地【用地图编号为****；宗地图编号为****】的土地，符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，本院予以支持。对于原告麦汉标、陈美玉与第三人绩东一经联社、绩东一居委会以及被告廖钊明与被告梁彤彤、梁燕明关于案涉土地权属的争议问题，应由相关各方另案解决。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定原告还应向被告廖钊明返还已付的购地款2678010元及相应的孳息。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告麦汉标、陈美玉于2011年5月1日与被告廖钊明签订的《土地买卖合同》自始无效；二、被告廖钊明于本判决生效之日起七日内向原告麦汉标、陈美玉返还位于中山市小榄镇绩东一埠安路525.1平方米的土地【用地图编号为****；宗地图编号为****】；三、原告麦汉标于本判决生效之日起七日内向被告廖钊明返还购地款2678010元及孳息（以实际未返还款项金额为基数，自2011年6月23日起按中国人民银行同期同类存款利率计算至返还完毕之日止）；四、驳回原告麦汉标、陈美玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28016元，由被告廖钊明负担（该款原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内返还给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。尹珍第1页共13页