广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初17304号原告（反诉被告）郭娟，女，汉族，1979年7月12日出生，身份证住址湖北省公安县。委托代理人封国夫，广东翔鹏律师事务所律师。委托代理人祝进忠，广东翔鹏律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市智惠家园家居有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道宝民社区前进一路**好百年501，统一社会信用代码91440300MA5ET3646C。法定代表人史裕彬。委托代理人朱光辉，广东星辰律师事务所律师。委托代理人颜少玲，广东星辰律师事务所实习律师。上列郭娟与深圳市智惠家园家居有限公司（以下简称智惠家园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭娟委托代理人封国夫、祝进忠，被告智惠家园公司委托代理人朱光辉、颜少玲均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郭娟诉称，郭娟与智惠家园公司于2018年8月7日签订了《店铺租赁合同书》，合同约定由智惠家园公司将位于深圳市宝安区出租于郭娟，租赁期限自2018年9月1日至2019年8月31日；合同签订后，郭娟依约支付了履约金和保证金，遂进行店铺装修，在准备正常营业过程中，却经常被宝安区消防管理部门检查消防，导致郭娟无法正常营业，经进一步了解得知，智惠家园公司所提供的该营业场所属于工业用地的厂房，不能用于商业经营活动，场地也没有经过宝安区消防部门的消防验收，且已经发生起火事件，对店铺经营人员和顾客的生命安全、财产安全造成严重威胁，存在极大的安全隐患。就此问题，郭娟多次与智惠家园公司协商，但未得到解决。郭娟认为，双方在签订合同时，智惠家园公司故意隐瞒了上述事实，构成合同欺诈；同时，由于智惠家园公司提供的经营场所违反了《土地管理法》、《消防法》的相关法律规定，根本不具备法定的经营条件，双方签订的《房屋租赁合同》应为无效，并应由智惠家园公司承担赔偿责任。综上所述，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认双方签订的《商铺租赁合同书》无效；2、智惠家园公司退还郭娟合同保证金22632元；3、智惠家园公司退还郭娟履约保证金22632元；4、智惠家园公司赔偿郭娟经济损失42000元；5、智惠家园公司返还扣留郭娟的货物；6、本案诉讼费由智惠家园公司承担。庭审后，郭娟以智惠家园公司已将货物返还为由向本院申请撤回第5项诉讼请求，本院予以准许。智惠家园公司答辩称，1、涉案房产具有合法产权证明并已经公安消防部门验收合格，智惠家园公司依法承租该房产，对涉案房产依法享有使用出租权。2、智惠家园公司与郭娟签订的《租赁合同书》及《补充协议》合法有效，郭娟请求确认合同无效没有事实和法律依据。3、智惠家园公司严格按照合同约定向郭娟提供租赁的商铺，郭娟长期拖欠租金、管理费及电费，经智惠家园公司催告仍未履行，其行为已构成违约。4、郭娟要求智惠家园公司退还合同保证金、履约保证金、赔偿经济损失的诉求没有事实和法律依据，应予以驳回。综上所述，租赁合同依法成立，合法有效，涉案房产所属区域是商业服务用地，具备商业用途，且通过深圳市公安局宝安分局消防大队的消防验收，在消防方面具备合格的使用条件，郭娟没有证据证明涉案房产没有消防资格和商业用途。事实上，在合同履行过程中，智惠家园公司严格按照合同约定履行义务，而郭娟长期拖欠租金、管理费及电费，经智惠家园公司催告仍未履行的行为已构成了违约，智惠家园公司有权单方要求解除合同，并要求郭娟支付租金、管理费、电费和支付违约金。郭娟的诉讼请求于法无据，请求法院依法驳回郭娟的全部诉讼请求。智惠家园公司反诉称，2018年8月7日，智惠家园公司作为甲方与作为乙方的郭娟签订《租赁合同》及《补充协议》。《租赁合同书》第一条约定“甲方向乙方提供位于深圳市宝安区，双方约定计租面积为190.15平方米，由乙方租赁使用”；第二条约定“租赁期限自2018年9月1日起至2020年8月31日止”；第四条约定“租赁区域租金按39元／月／平方米计算，共计11316元，从2018年9月1日起，月租金在上一年度的基础上分别递增10%，乙方于每月六日前向甲方支付。乙方未按期向甲方缴清当月租金的，每日按照拖欠金额千分之五的标准支付违约金”。《补充协议》第五条第ｌ款约定“管理费（含中央空调、自动扶梯、货梯等大型设备的使用、保养、维护，商场公用部分水电费、商场公用部分及商场外广场清洁、卫生、保安、监控等）为每月39元／平方米，总金额为每月11316元，从2018年9月1日起，月管理费在上一年度的基础上递增10%，乙方应在每月5日前以现金或转账方式支付当月管理费；如乙方在每月20日前未缴纳管理费则视为根本违约，甲方有权单方解除租赁协议而无需事先催告，收回租赁房屋，乙方履约保证金不予退还”、“乙方迟于上述期限内缴纳管理费或质保金的，则应缴纳金额每天千分之五的标准向甲方支付滞纳金”。根据合同约定，智惠家园公司向郭娟提供了合同约定的第212商铺，郭娟却从2019年1月份开始拖欠智惠家园公司当月租金、管理费及上个月电费。智惠家园公司于2019年2月20日通过短信的形式向郭娟发出《催费通知》，于2019年2月25日向其发出《违约告知函》，确认郭娟拖欠的费用，催告郭娟支付拖欠的费用。但郭娟仍未向智惠家园公司支付拖欠的租金、管理费及电费。截止至2019年7月6日，郭娟共拖欠智惠家园公司租金、管理费、电费共计161620.8元。智惠家园公司认为，智惠家园公司与郭娟签订的租赁合同合法有效，智惠家园公司按照合同约定向郭娟提供了经营场地，郭娟长期拖欠的租金、管理费及电费，经智惠家园公司催告仍未履行，严重损害了智惠家园公司的合法权益。为此，智惠家园公司依法向法院提起反诉，请求判令：1、智惠家园公司与郭娟签订的《租赁合同书》及《补充协议》解除；2、郭娟赔偿智惠家园公司两个月的租金损失和管理费45264元；3、郭娟向智惠家园公司支付拖欠的租金、管理费及电费总计161620.8元，并按每日千分之一的标准支付违约金16834元（从2019年1月6日起暂计至2019年7月18日，实际计算至清偿之日止）；4、本案诉讼费由郭娟承担。郭娟反诉答辩称，1、双方签订的房屋租赁合同为无效合同。智惠家园公司提供的经营场所违反了消防法第15条及土地法相关规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项的规定双方签订的合同为无效合同。2、智惠家园公司要求郭娟支付租金及相关费用没有法律依据。2019年1月，郭娟因智惠家园公司提供的经营场所违反消防法、土地管理法规定而停止营业，其后产生的相关费用，依法不应由郭娟承担。3、本案诉讼费用应当由智惠家园公司支付。经审理查明，智惠家园公司原企业名称为深圳市皇家壹号升恒家居有限公司（以下简称升恒家居公司），2018年8月7日，升恒家居公司作为出租方甲方，郭娟作为承租方乙方，双方签订《合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区方，租赁期限自2018年9月1日起至2019年8月31日止，甲方于2018年9月1日将场地交付乙方装修；约定每月租金11316元，从2018年9月1日起，月租金在上一年度的基础上分别递增10%，乙方应于每月六日前向甲方支付，并应于签订合同时向甲方交付两个月的租金22632元作为合同履约保证金。同日，双方又签订《补充协议》，约定每月管理费（含中央空调、自动扶梯、货梯等大型设备的使用、保养、维护，商场公用部分水电费、商场公用部分及商场外广场清洁、卫生、保安、监控等）11316元；签订合同时，乙方须向甲方缴纳两个月的管理费22632元作为经营期间的商品售后服务保证金。合同及补充协议签订后，郭娟依约向升恒家居公司交付履约保证金22,632元、质量保证金22,632元。另查明，深圳市宝安区新安街道25区28、29栋厂房的所有权人为深圳市兴业有限公司，深圳市兴业有限公司将其出租给深圳市升恒建材有限公司，深圳市升恒建材有限公司再转租给智惠家园公司；而郭娟承租的涉案28、29栋连廊212商铺没有产权证，亦未取得建设工程规划许可证。庭审时，双方确认涉案商铺内物品尚未清场搬离，本院指定双方于2019年8月24日前进行搬离，郭娟当庭撤回其要求智惠家园公司返还物品的诉讼请求。庭审过后，智惠家园公司向本院提交情况说明确认郭娟已于2019年8月24日将商铺中的物品进行清场搬离。以上事实，有郭娟提交的合同书、收款收据、照片、产权证书、律师调查令回执、银行转账凭证，智惠家园公司提交的所有权证书、深圳市公安局宝安区消防大队建筑工程消防验收意见书、变更（备案）通知书、深圳市规划和自然资源局官网“深圳市宝安区102-02&03&04号片区（新安上川片区）法定图则”、房屋租赁合同、关于在我司28#、29#两栋厂房间修建五层连廊的立项申请、深圳市兴业有限公司关于生活区改造的立项申请、证明、租赁合同及补充协议、短信记录、违约警示告知函、郭娟拖欠租金、管理费及电费明细表、商户对账单、专柜装修管理规定、深圳市宝安区人民政府办公室工作会议纪要（深宝府会纪[2004]17号）、深圳市宝安区人民政府办公室工作会议纪要（深宝府会纪[2004]183号）等证据材料及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方当事人争议的焦点主要有三个：1、双方签订的租赁合同是否有效；2、智惠家园公司是否应赔偿郭娟装修损失；3、郭娟尚欠智惠家园公司租金、管理费及电费的数额。第一，关于郭娟和智惠家园公司签订的《合同书》是否有效的争议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案深圳市宝安区新安街道25区28、29栋连廊1－3F第一层第212号商铺没有产权证，亦未取得建设工程规划许可证，故郭娟和智惠家园公司签订的《合同书》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故郭娟请求智惠家园公司返还已缴交的履约保证金22,632元、合同保证金22,632元，有事实和法律依据，本院予以支持。第二，关于郭娟请求智惠家园公司赔偿装修损失42,000元的争议，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，智惠家园公司将不具备合法报建手续的商铺出租给郭娟，其应对由此给郭娟造成的损失承担赔偿责任。郭娟提交了银行转账凭证以证明其商铺装修损失共计42,000元，智惠家园公司对上述证据均不予认可。本院认为，郭娟提交的转账凭证时间分别为2017年11月、12月，而郭娟与原告签订涉案商铺房屋租赁合同时间为2018年8月，郭娟主张该转账金额为装修费用明显不符合常理，郭娟未能提交有效证据证明其对涉案商铺进行装修，故对其主张的装修损失，本院不予支持。第三，关于郭娟尚欠智惠家园公司租金、管理费及电费数额的争议。本院认为，根据已查明的事实，郭娟和智惠家园公司签订的《合同书》及《补充协议》为无效合同，故智惠家园公司依照双方合同请求郭娟赔偿两个月的租金、管理费损失无事实依据，本院不予支持。郭娟未举证证明其支付租金、管理费、电费的情况，故智惠家园公司主张郭娟未缴纳2018年12月电费及2019年1月起未支付租金、管理费，本院予以采纳。郭娟主张智惠家园公司扣留其商铺中的物品不予返还，但未提交有效证据予以证明。智惠家园公司于2019年2月25日向郭娟发出《违约警示催告函》，郭娟于2月28日签收，鉴于郭娟自2019年1月起即未支付租金、管理费及电费等租赁费用，智惠家园公司亦有及时止损之义务并同意租赁费用计至2019年7月，本院基于公平原则，酌情认定智惠家园公司应于郭娟收到《违约警示催告函》两个月内及时止损，其余扩大损失部分由其自行承担。故郭娟应参照约定的租金管理费标准22,632元/月向智惠家园公司支付自2019年1月1日起至2019年4月30日止的场地占有使用费、管理费合计90,528元。因合同无效，故智惠家园公司请求郭娟按约定支付欠缴费用的违约金亦缺乏事实依据，本院不予支持；智惠家园公司未能提交有效证据证明涉案商铺电费使用情况，应承担举证不能的不利后果，对智惠家园公司诉请的电费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告郭娟和被告深圳市智惠家园家居有限公司于2018年8月7日签订的《合同书》无效；二、被告深圳市智惠家园家居有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告郭娟履约保证金22,632元；三、被告深圳市智惠家园家居有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告郭娟质量保证金22,632元；四、原告郭娟应于本判决生效之日起十日内支付被告深圳市智惠家园家居有限公司2019年1月1日至2019年4月30日期间场地占有使用费、管理费合计90,528元；五、驳回原告郭娟的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市智惠家园家居有限公司的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费991元，由原告郭娟承担746元，被告深圳市智惠家园家居有限公司承担514元；反诉受理费2,328元，由原告郭娟承担942元，被告深圳市智惠家园家居有限公司承担1386元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张    莉二〇一九年十二月二十九日书记员 沈嘉怡（兼）书记员 张  美  乔附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。