广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0391民初2522号原告：深圳市德晟投资有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区西乡街道西乡大道与新湖路交汇处魅力时代花园1栋A座905。法定代表人：杨楚生，执行董事。委托诉讼代理人：彭红亮，广东德重律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖美艳，广东德重律师事务所律师。被告：罗清林，男，汉族，1970年9月10日出生，住所地：广东省大埔县。原告深圳市德晟投资有限公司诉被告罗清林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖美艳到庭参加了诉讼。被告罗清林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉讼请求如下：1、判令被告立即支付拖欠原告的自2018年12月1日至2019年1月31日期间的租金、物业管理费、空调费共计人民币168656元（以下币种均为人民币），及按年利率24%的标准支付自2018年12月1日起至实际清偿之日止的利息（暂计至2019年1月10日，利息共计4546.78元）；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月17日，原告与被告签订了一份租赁协议，约定：原告将深圳市南山区桂湾片区二单元XXXXXX的房屋出租给被告。租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日。交租面积为508平方米，租金为128.35元/平方/月，每月租金为65201.8元，管理费22元/平方米/月，空调费15.65元/平方米/月，被告于每月1号前支付当月及下一个月的租金、管理费、空调费。被告签约时缴纳首两个月租金及管理费、空调费、租赁保证金。被告签约时缴纳2018年7月17日至2018年7月31日期间（免租期）的管理费、空调费共计9563元。合同履行过程中，被告已付清截至2018年11月份的租赁费用，但对2018年12月和2019年1月的租赁费用（租金、管理费、空调费）共计168656元，被告一直拖欠未付。为维护原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院予以支持。被告未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。原告围绕其诉讼请求，提供了深圳市服务租赁合同、银行查询信息等证据。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法应承担举证不能的不利后果。经审理查明：案外人深圳前海爱美赛科技有限公司系深圳市南山区桂湾片区XXXXX商品房的不动产权属登记人。2018年3月27日，案外人深圳前海爱美赛科技有限公司与原告订立房屋租赁合同，约定将南山区桂湾片区二单元XXXXXX的房屋出租给原告使用。租赁期限为2018年4月1日至2024年7月31日。2018年7月17日，原告与被告签订租赁协议，约定如下：租赁物为深圳市南山区桂湾片区二单元XXXXX的房屋，交租面积为508平方米。租金单价为128.35元/平方/月（不含税、不含固定管理费、空调费等杂费），管理费22元/平/月，空调费15.65元/平/月。租期为2018年8月1日至2019年7月31日。被告的交租方式为每月1号前支付当月及下个月的租金、管理费、空调费。被告签署本合同时需支付定金5万元。双方同意签订本协议时被告需支付：a.首两个月租金130403.6元，首两个月管理费、空调费38252.4元；b.租赁保证金为两个月的租金（含管理费、空调费），即168656元；c.免租期（2018.7.17-2018.7.31）管理费、空调费合计9563元。如被告未能履行合同之条款以至本协议不能顺利完成，则已付之定金或全款原告将不予退还，且原告有权将该物业租予任何人。被告未依约定时间支付租金、管理费、空调费等因租赁产生的费用，自逾期之日起，被告应当每日按未付款项的千分之二比例向原告支付滞纳金，直至付清之日止；拖欠上述费用及滞纳金超过三天（含三天）及以上时，被告即属违约，原告可以从租赁保证金中直接扣除所欠本金及滞纳金，采取包括但不限于停止供应水电等措施，并有权随时终止合同和要求被告无条件退出所使用的房屋场所，并且不退还剩余保证金，原告可将此物业租予任何第三方，如被告违约导致本协议终止，出现欠费现象，被告自愿用室内的财物进行清偿，处置方式由原告决定，被告无异议，如用财物清偿后仍不能偿还所欠费用的，原告有权保留继续追索欠费的权利。依据原告提交的银行查询信息，被告分别于2018年7月17日、2018年7月22日转账给原告6万元、246875元，两笔款项为2018年8月、9月的租金、保证金、管理费、空调费、免租期的管理费以及空调费。被告于2018年10月9日、2018年10月10日、2018年10月19日、2018年10月25日、2018年10月31日，分别通过银行转账和支付宝的形式向原告支付租金5万元、2万元、2万元、1万元、2万元、5万元，共计17万元。原告在庭审中认可被告已支付2018年10月、11月的管理费、空调费和租金，被告多支付给原告1344元，是因玻璃损坏，原告帮被告更换玻璃的价款。原告在庭审中称，2019年1月31日，原告发现被告已离开该租赁场所，但被告并未向原告主张终止合同。2019年1月31日，原告与案外人深圳前海爱美赛科技有限公司签订《解除租赁协议确认书》，约定因写字楼空置率高，经双方友好协商，原告与案外人深圳前海爱美赛科技有限公司同意自签订此协议时即时解除原有租赁协议。案外人深圳前海爱美赛科技有限公司收取原告的两个月租赁保证金（117453.6元）不予退还，双方互不追究法律责任。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于2018年12月1日至2019年1月31日期间的租金、物业管理费、空调费问题。租赁协议约定，租金单价为128.35元/平方/月（不含税、不含固定管理费、空调费等杂费），管理费22元/平方/月，空调费15.65元/平方/月。租期为2018年8月1日至2019年7月31日。原告主张被告欠缴两个月的租金、物业管理费及空调费共计168656元[508平方×（租金128.35/平方/月+物业管理费22元/平方/月+空调费15.65元/平方/月）×2个月]。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，依法应承担举证不能的不利后果。原告的主张具有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告诉求的利息，租赁协议约定“被告未依约定时间支付租金、管理费、空调费等因租赁产生的费用，自逾期之日起，被告应当每日按未付款项的千分之二比例向原告支付滞纳金。”原告在庭审中确认按照年利率24%计算利息，未违反法律规定，本院予以支持。依据合同约定“每月1日前支付两个月的租金、管理费、空调费”，故原告主张利息从2018年12月1日起计算至实际清偿之日，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：被告罗清林应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市德晟投资有限公司租金、物业管理费、空调费共计人民币168656元及利息（利息以人民币168656元为本金，按年利率24%，自2018年12月1日起计算至实际付清之日止）。如被告罗清林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3764元、公告费人民币260元，共计人民币4024元，由被告罗清林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈柳波人民陪审员  王 瑛人民陪审员  罗小春二〇一九年十二月二十四日书 记 员  周婉怡书 记 员  刘 欢附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。