山东省菏泽市牡丹区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1702民初1616号 原告（案外人）：李志峰，男，1946年10月13日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。 委托代理人：陈振兵，山东信法律师事务所律师。 被告（申请执行人）：郭美芳，女，1990年01月01日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。 被告（被执行人）：晁波，男，1969年10月10日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。 被告（被执行人）：贾美荣，女，1973年04月12日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。 被告（被执行人）：晁青松，男，1988年11月01日出生，汉族，居民，住菏泽市牡丹区。 原告李志峰与被告郭美芳、晁波、贾美荣、晁青松案外人执行异议之诉一案，本2019年04月10日院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行审理。原告李志峰及委托代理人陈振兵，被告晁波到庭参加诉讼。被告贾美荣、晁青松、郭美芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李志峰向本院提出诉讼请求：一、依法对菏泽市东方××街××号××商城××栋××号（产权证号：牡字第0××8号）执行标的物中止执行；二、依法确认原告李志峰与被告晁波、贾美荣之间的房屋买卖合同有效，房屋所有权归原告所有；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年11月05日，原告李志峰与被告晁波、贾美荣签订了《房屋买卖协议》一份，约定房屋款为25000.00元，原告将房款一次性全部支付给被告晁波、贾美荣，有被告晁波出具的房款收条为证。被告晁波、贾美荣将房屋钥匙和房产证原件一并交付给了原告，办理完房屋交接手续后还到小区物业管理办公室进行了备案，原告随即入住，并一直在此房居住，使用至今。因一直无法找到被告晁波、贾美荣本人，未能办理过户变更登记手续。被告郭美芳与被告晁波、贾美荣、晁青松民间借贷纠纷一案，牡丹区人民法院查封了涉案标的房屋，被告郭美芳依据（2014）牡执字第554号执行裁定书申请执行该房屋，原告遂提出执行异议，菏泽市牡丹区人民法院作出（2016）鲁1702执异字第27号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为此裁定错误，理由如下：1、原告与晁波、贾美荣签订的房屋买卖合同主体适格，内容合法，是当事人真实意思之表示，应为有效合同。原告已支付了全部房屋价款并且是合理对价，被告实际交付了房屋，原告已经善意取得了房屋所有权，房屋买卖合同合法、有效。原告在整个交易过程中并无过错，且原告实际购买并占有涉案房屋长达14年之久，属于善意第三人，房屋所有权应归原告所有。2、菏泽市牡丹区人民法院作出（2016）鲁1702执异字第27号执行裁定书认定事实错误，适当法律不当。被告郭美芳申请执行的房产是原告依法购买的合法财产，原告为该房产的实际所有人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。被告晁波、贾美荣作为被执行人，依法应当执行其财产，但原告已经合法、善意取得了该房屋的所有权，为实际所有权人。因此，依据该查封17条的规定，人民法院不得查封、执行属于原告所有的财产。因此菏泽市牡丹区人民法院作出（2016）鲁1702执异字第27号执行裁定书认定事实不清，适用法律不当，依法应予撤销，依法应支持原告的诉讼请求。 被告晁波答辩：原告所诉这个事是事实，房款我也收到了，房屋也已经交付了，我们双方也签订了房屋买卖协议。 原告李志峰为支持其主张，提交以下证据： 一、《房屋买卖协议》一份。证明原告与被告晁波、贾美荣夫妻二人在2003年11月05日就A308号房屋买卖事项签订书面协议，并约定房屋价款为25000.00元。 二、购房款收到条一份。证明原告将购房款25000.00元实际交付给了被告，被告晁波向原告出具的书面房款凭证。 三、房屋所有权证一份。证明原告购买涉案房屋后被告将菏房权证牡字第0××8号产权证交由原告实际保管，并配合办理过户手续。 四、菏泽置业商城物业发展有限公司于2005年12月01日出具的《证明》一份。证明原告在购买房屋后一直想办理过户手续，但被告晁波未能及时予以配合。 五、菏泽置业商城物业发展有限公司于2008年09月19日出具的《证明》一份。证明原告在购买房屋后一直找不到被告晁波确实无法办理过户手续。 六、菏泽置业商城物业发展有限公司于2017年07月26日出具的《证明》一份。证明原告在实际购买房屋后因一直找不到被告晁波确实无法办理过户手续，但原告一直对该房屋实际占有、控制、管理和收益，原告就是实际的房屋所有权人。 7、（2016）鲁1702执异字第27号执行裁定书。证明涉案房屋不属于晁波所有，裁定执行错误，原告提出异议，房屋所有权归原告所有。 被告晁波针对原告提交的以上证据，质证意见为： 对原告提交的以上所有证据没有异议，均客观真实，房款25000.00元现金我已经收到，我将房产证及钥匙交给了原告，还到物业办理了交接手续。 被告贾美荣、晁青松、郭美芳未出庭质证。 对原告李志峰提交的上述证据，经审查本院认为： 证据一，2003年11月05日原告李志峰与被告晁波、贾美荣签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，内容客观公正，能够证明原告李志峰购买了被告晁波、贾美荣位于菏泽市东方××街××号××商城××栋××号（菏房权证牡字第0××8号）房产的事实，本院确认该协议有效。 证据二，2003年11月06日被告晁波向原告李志峰出具的购房款收到条，被告质证无异议，能够证实原告李志峰于2003年11月06日将房款25000.00元支付被告晁波的客观事实，本院认定为有效证据。 证据三，原告持有和保管的菏房权证牡字第0××8号产权证能够证明涉案房产登记在被告晁波名下。 证据四、五、六，能够证实原告对涉案房屋实际占有、控制、管理和收益。 证据七，（2016）鲁1702执异字第27号执行裁定书真实性应予认定。 被告晁波、贾美荣、晁青松、郭美芳均未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进 行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 另查明：被告晁青松系晁波、贾美荣之子。 综上，本院认为：2003年11月05日原告李志峰与被告晁波、贾美荣签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，被告晁波、贾美荣将位于菏泽市东方××街××号××商城××栋××号（菏房权证牡字第0××8号）建筑面积约为55.80平方米房产，以房价25000.00元出售给原告李志峰，不违反法律法规的强制性规定，双方的买卖合同关系依法成立。虽涉案房产因故未办理过户登记，但买受人即原告李志峰已全额支付了房屋价款，并于2003年实际入住占有，且在房屋买卖过程中无过错，应视为已取得物权。依据《物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理登记的财产出售给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据上述法律规定，原告李志峰请求本院中止对菏泽市东方××街××号××商城××栋××号（菏房权证牡字第0××8号）房屋的执行并确认与被告晁波、贾美荣之间的《房屋买卖协议》有效，房屋归其所有符合法律规定，同时原告李志峰提交的证据能够证实对执行标的物有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十三条、第一百三十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、停止对菏泽市东方××街××号××商城××栋××号55.80平方米（菏房权证牡字第0××8号）房产的执行。 二、原告李志峰与被告晁波、贾美荣于2003年11月05日签订的《房屋买卖协议》有效。 三、原告李志峰对位于菏泽市东方××街××号××商城××栋××号（菏房权证牡字第0××8号）房产享有所有权。 案件受理费100.00元，由被告晁波、贾美荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  潘友朋 人民陪审员  张俊亮 人民陪审员  高贯福 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  武松峰