广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初6502号原告：邓汉辉，男，1997年7月25日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区*************队原告：邓伟华，男，1970年11月21日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区*************队。两原告共同委托诉讼代理人：梁孟杰，陈镜君，分别是广东山丰律师事务所律师、实习律师。被告：肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区******，统一社会信用代码914***********233Q。法定代表人：魏超灵，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋超，该公司法务经理。委托诉讼代理人：陈立锋，该公司法务主管。原告邓汉辉、邓伟华诉被告肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，于同年12月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁孟杰，被告的委托诉讼代理人蒋超、陈立锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告逾期交房违约金470249.58元;2.判令被告给予原告承租商家地下停车场3小时内免费的待遇；3.判令本案的案件受理费、律师费（20000元）由被告承担。事实和理由：2015年8月28日，原告与被告签订了六份《商品房买卖合同（预售）》，六份合同第三条约定：被告共计出售6套华生商住中心办公室给原告，分别为（1）第8层805办公室（合同编号：2015082394，预测面积76.89平方米，其中套内建筑面积49.1平方米），（2）第8层804办公室（合同编号：2015082395，预测面积76.89平方米，其中套内建筑面积49.1平方米），（3）第8层802办公室（合同编号：2015082398，预测面积65.81平方米，其中套内建筑面积42.03平方米），（4）第8层807办公室（合同编号：2015082400，预测面积68.63平方米，其中套内建筑面积43.83平方米），（5）第8层806办公室（合同编号：2015082405，预测面积85.51.平方米，其中套内建筑面积54.61平方米），（6）第8层803办公室（合同编号：2015082409，预测面积75.41平方米，其中套内建筑面积48.16平方米），上述6套办公室预测建筑面积共计449.14平方米，其中套内建筑面积共计286.83平方米。该六份合同第十一条还约定：出卖人（即被告）应当在2016年4月25日前向买受人（即原告）交付合同约定的七套商品房。上述合同签订后，原告依约按期支付了购房款，但被告却未能准时交付案涉商品房，直至2017年11月10日，被告才向原告发出《华生商住中心（推广名；益华国际广场）后楼通知书》，告知原告案涉的六套商品房具备了交楼条件，按照合同约定，截止2017年11月10日，被告已逾期18个月15日交付案涉的6套商品房。另据原告提供的照片显示，在2017年11月10日被告通知收楼之日，华生商住中心大楼地面门楼及周边基础设施仍在围蔽施工，原告根本无法进入、使用涉案的6套商品房，即涉案的6套商品房于2017年11月10日仍未达到实际交付标准。至2018年1月25日，华生商住中心大楼地面门口及周边基础设施才正式开通使用，即案涉的6套商品房于2018年1月25日为实际交付之日，至此被告逾期21个月交付案涉的六套商品房。原告认为，第一，双方签订的六份《商品房买卖合同（预售）》为双方真实意思表示，依法有效，双方应遵照履行，被告逾期交付商品房的行为属于违约行为，已严重损害到原告的合法权益，依法应当承担违约责任。第二，据合同第十二条约定，当被告逾期超过60日后，自合同第十一条的约定的交房期间届满日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金。另据已经发生法律效力的肇庆市中级人民法院作出的（2019）粤12民终1323号民事判决查明事实，依照国众联资产评估有限公司出具的《房地产估价报告》记载，2016年4月25日至2017年4月24日的客观市场租金单价为49元/m²/月，2017年4月25日至2017年11月10日的客观市场租金单价为51元/m²/月.2017年11月10日至2018年1月25日的客观市场租金单价可参考2017年4月25日至2017年11月10日的客观市场租金单价为51元/m²/月。因此，被告逾期交付涉案的6套商品房的违约金为470249.58元（计算方法：449.14平方米×49元/m²/月×12个月=264094.32元；449.14平方米×51元/m²/月×9个月=206155.26元；）。第三，据原告了解，被告对租赁其物业的商家均给予地下停车场免费停车3小时的待遇，地下停车场为整个商住中心的配套设施，原告作为业主之一也可享受该待遇。第四，根据合同附件十一补充协议3.6约定，在交付期限届满前该商品房已符合交付条件，但由于买受人原因，未能按收楼通知载明的实际交接该商品房的，由此产生的一切费用、风险和法律责任均应由买受人承担。上述条款约定了由违约一方承担因违约行为产生的一切费用，但本案为出卖人即被告方违约逾期交付商品房，由此产生的一切费用、风险和法律责任均应由出卖人即被告方承担，因此，被告应当承担原告因本案支出的律师费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告辩称：1.对于原告的诉求1，我司认为原告诉请主张金额过高，且原告主张参照另案处理的房屋租金标准计算本案涉诉物业租金标准没有合同依据，且不符合法律规定，我司提请法庭对本案涉诉房屋指定鉴定中心出具专门鉴定意见；2.对于原告诉请2我司不予认可，且无合同依据；3.对于原告诉请3我司不予认可，且无合同依据，我司就涉案房屋征询全体业主对租金标准达成一致意见，原告方不予理会，故我司不承担原告维权产生的诉讼成本。本院经审理认定事实如下：2015年8月28日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订六份《商品房买卖合同（预售）》及附件一至十一，约定两原告购买被告开发的位于端州区信安五路2号华生商住中心商业办公楼（塔楼）8层802、803、804、805、806、807办公室，其中，第8层802办公室预测建筑面积65.81平方米、套内建筑面积42.03平方米，总金额为356451元；第8层803办公室预测建筑面积75.41平方米、套内建筑面积48.16平方米，总金额为408419元；第8层804、805两间办公室预测建筑面积76.89平方米、套内建筑面积49.1平方米，总金额均为426299元；第8层806办公室预测建筑面积85.51平方米、套内建筑面积54.61平方米，总金额为479676元；第8层807办公室预测建筑面积68.63平方米、套内建筑面积43.83平方米，总金额为384974元。在《商品房买卖合同》中，双方对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任等进行了约定。其中合同第七条“付款方式及期限”约定，买受人采取贷款方式付款，买受人应当在2015年8月28日前支付首期房价款，余款向指定银行申请贷款支付。合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条“交付时间和手续”第（一）款约定，出卖人应当在2016年4月25日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人……合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未能按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自合同第十一条约定的交房期间届满日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同，如果买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交房期间届满日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金。合同签订后，两原告依约付清涉案六套商品房房款共2482118元。涉案的华生中心三期商业办公楼（塔楼）工程于2017年11月2日竣工验收，于2017年11月3日办理竣工验收备案。被告于2017年11月10日向两原告发出收楼通知。此后，两原告以被告逾期交楼为由，于2019年8月30日向本院提起诉讼。诉讼中，原、被告对于逾期交楼违约金的计算标准存在争议，经调解，双方无法达成共识。另查明：（一）涉案楼盘的业主林禧波因被告迟延交楼曾向本院提起诉讼[（2018）粤1202民初4096号案件］，本院在审理过程中根据林禧波的申请依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对肇庆市端州区*****华生商住中心商业办公楼1205办公室在2016年4月25日至2017年11月10日期间的租金水平进行评估。国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具国众联评字（2018）第ZQ-10075号《房地产估价报告》，估价结果为“估价对象为肇庆市端州区******华生商住中心商业办公楼1205办公室办公房地产，房屋规划用途为办公楼，建筑面积为76.88㎡……2016年4月25日至2017年4月24日的客观市场租金单价为49元/㎡/月，月租金评估价值为3767元；2017年4月25日至2017年11月10日的客观市场租金单价为51元/㎡/月，月租金评估价值3921元。”本院采纳该《房地产估价报告》并据此判决被告支付逾期交房违约金70690.5元及评估费3920元给林禧波。该（2018）粤1202民初4096号民事判决已生效。（二）原告提供了华生商住中心商业办公楼（塔楼）805、806、807、808、811、812、813间办公室的租赁合同（原件）。其中，1.原告将805办公室出租给万成龙，租赁合同约定租赁期限自2018年5月16日至2020年5月15日止，租金为4229元/月，计租面积为76.89㎡（换算租金单价55元/㎡/月）；2.原告将806、807、808办公室出租给郭淑兰，租赁合同约定的租赁期限自2018年6月1日起至2024年5月31日止，前三年的租金为42元/㎡/月，后三年为46.2元/㎡/月；3.原告将811、812、813办公室出租给中移建设有限公司广东分公司，租赁合同约定的租赁期限自2018年9月20日起至2020年9月19日止，租金14892.76元/月，建筑面积222.28㎡（换算租金单价67元/㎡/月）。（三）被告亦提供了原告与郭淑兰所签的租赁合同（复印件），该合同内容与原告提供的合同内容一致。（四）2019年8月30日，两原告与广东山丰律师事务所签订《民事委托代理合同》，两原告委托广东山丰律师事务所指派律师作为两原告与肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司（被告）纠纷案件的诉讼代理人，原告邓伟华为此支付律师费45000元。两原告在诉讼中认为本案的律师费为20000元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。两原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，应受法律保护，双方均应依约全面履行。（一）关于逾期交房的违约责任。合同约定被告应于2016年4月25日向两原告交付案涉商品房，但案涉商品房所在的华生中心三期商业办公楼（塔楼）于2017年11月10日才办理竣工验收备案，符合约定的交付条件，被告显然存在逾期交楼的违约行为，应承担违约责任。根据合同第十二条约定，逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同，如果买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交房期间届满日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金。本案中，两原告以实际行动选择继续履行合同，因此被告应按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向原告支付违约金。（二）关于违约金的计算。本院审理（2018）粤1202民初4096号案件过程中曾委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对涉案楼盘1205办公室在2016年4月25日至2017年11月10日期间的租金水平进行评估，并采用国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的国众联评字（2018）第ZQ-10075号《房地产估价报告》作为该案的裁判依据。鉴于涉案商品房与（2018）粤1202民初4096号案件所涉商品房为同一商业办公楼的商业办公室，两者的逾期交楼时间一致，两原告以国众联评字（2018）第ZQ-10075号《房地产估价报告》评估的租金单价主张逾期交楼违约金符合合同约定，本院予以支持；被告提出对涉案商品房的租金单价鉴定的申请，本院不予接纳。对于被告提供原告邓伟华与郭淑兰所签的租赁合同，认为逾期交楼违约金应以涉案商品房的实际租金42元/㎡/月计算的意见。首先，原告主张的是违约金，违约金具有惩罚性，即便涉案商品房的实际租金为42元/㎡/月，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，两原告以国众联评字（2018）第ZQ-10075号《房地产估价报告》评估的租金单价主张逾期交楼违约金未超过上述规定范围；其次，同一商业办公楼的某间或某几间办公室的租金水平并不能涵盖为同期同地段同类房屋的租金标准，因此被告认为逾期交楼违约金应以涉案商品房的实际租金计算的意见，理据不足，本院不予采纳。被告于2017年11月10日向两原告发出收楼通知，此时涉案商品房已符合交付条件，根据合同第十一条“交付时间和手续”第（二）款约定，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人……即至2017年11月20日视为被告已将涉案商品房交付两原告。被告逾期交楼时间为2016年4月26日至2017年11月20日，根据国众联评字（2018）第ZQ-10075号《房地产估价报告》评估的租金单价，2016年4月26日至2017年4月24日期间的违约金按49元/㎡/月计算，2017年4月25日至2017年11月20日违约金按51元/㎡/月计算，计得被告应支付的逾期交楼违约金为420649.55元（违约金计算方式附后）。两原告请求逾期交房违约金470249.58元的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。（三）关于两原告要求被告给予其承租商家地下停车场3小时内免费的待遇和要求被告承担律师费20000元的诉讼请求。由于双方签订的《商品房买卖合同》及附件没有约定被告需给予两原告承租商家地下停车场3小时内免费的待遇，也没有约定被告因逾期交楼需承担律师费用，故原告要求被告给予其承租商家地下停车场3小时内免费的待遇和要求被告承担律师费20000元均依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金420649.55元给原告邓汉辉、邓伟华。二、驳回原告邓汉辉、邓伟华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4326.87元（原告已预交），由两原告负担614.87元，被告负担3712元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄卓贤二〇一九年十二月三十一日书记员  梁思颖附：违约金计算方式（1）第8层802办公室逾期交楼的违约金为：65.81㎡×49元/㎡/月×12个月-65.81㎡×49元/㎡/月÷30日+65.81㎡×51元/㎡/月×6个月+65.81×51元/㎡/月÷30日×26日=61635.45元；（2）第8层803办公室逾期交楼的违约金为：75.41㎡×49元/㎡/月×12个月-75.41㎡×49元/㎡/月÷30日+75.41㎡×51元/㎡/月×6个月+75.41㎡×51元/㎡/月÷30日×26日=70626.49元。（3）第8层804、805两间办公室逾期交楼的违约金为：（76.89㎡×49元/㎡/月×12个月-76.89㎡×49元/㎡/月÷30日+76.89㎡×51元/㎡/月×6个月+76.89㎡×51元/㎡/月÷30日×26日）×2间=144025.22元；（4）第8层806办公室逾期交楼的违约金为：85.51㎡×49元/㎡/月×12个月-85.51㎡×49元/㎡/月÷30日+85.51㎡×51元/㎡/月×6个月+85.51㎡×51元/㎡/月÷30日×26日=80085.82元；（5）第8层807办公室逾期交楼的违约金为：68.63㎡×49元/㎡/月×12个月-68.63㎡×49元/㎡/月÷30日+68.63㎡×51元/㎡/月×6个月+68.63㎡×51元/㎡/月÷30日×26日=64276.57元；上述（1）至（5）项合计：420649.55元。