广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1223民初2299号原告：广宁县弘宇实业有限公司，住广宁县*******弘宇世纪广场C区（原朝阳西路）AB幢首层23号铺位。法定代表人：陈某1。委托代理人：郭春仪，男，湖南华方律师事务所律师。委托代理人：张牡，男，湖南华方律师事务所律师。被告：高玉敏，女，汉族，1987年6月6日出生，住广东省广宁县*****************。公民身份号码：441************。第三人：梁月红，女，汉族，1963年6月24日出生，住广东省广宁县****************。公民身份号码：442************。委托代理人：阮傍根，男，广东宁盛律师事务所律师。原告广宁县弘宇实业有限公司诉被告高玉敏、第三人梁月红商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，于2019年12月10日依法公开开庭进行了审理。原告广宁县弘宇实业有限公司的委托代理人郭春仪、被告高玉敏、第三人梁月红及其委托代理人阮傍根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广宁县弘宇实业有限公司诉称，诉讼请求：1、依法解除原被告于2017年6月11日签订的商品房买卖合同。2、依法判决原告扣除被告违约金后退还被告购房款62727.77元。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年6月11日签订商品房买卖合同，被告购买原告开发建设的位于南街镇中华中路32号弘宇世纪广场A区，合同约定了房款支付方式，在2017年6月11日支付137999元，余款320000元向银行申请贷款支付，同时在合同第八条约定了逾期交款的违约责任，并签订了补充协议。合同签订后，连同被告先前支付的购房定金，及被告通过第三人支付给原告的购房款，原告收到了被告支付的首期款，并向被告出具了首期款的发票，支出税费6571.38元，但被告一直未办妥银行贷款手续，原告于2019年4月10日向被告发出通知函，要求被告办妥银行贷款交清购房款，但被告一直未理会，2019年4月18日，原告向被告发出解除合同通知书，被告也未予理会。根据双方签订的商品房买卖合同第八条约定，原告扣除被告的违约金68699.85元，需退还被告购房款69299.15元，根据补充协议第13条第一点约定，因一方违约的，违约方需按照合同承担违约责任，还应承担办理撤销合同、注销预告登记、注销抵押登记等所有手续的费用，原告因此支出税费6571.38元需扣除，综上，原告需向被告退还购房款62727.77元，为此，特提起诉讼，请依法判决。被告高玉敏答辩称：一、2017年6月11日答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同，购买被答辩人A区，并支付137999元购房款，同时向银行申请按揭贷款320000元。并积极提供相关资料，被答辩人向银行申请放款，完成支付房价457999元。但银行迟迟不放款，被答辩人与银行沟通存在一定原因，有一定过错责任。二、鉴于双方签订商品房买卖合同合法有效，答辩人同意积极配合履行办理银行按揭手续、待银行放款后，全额支付被答辩人的购房款。并驳回被答辩人诉讼请求。以上答辩意见恳请法院予以采纳，支持答辩人答辩意见。第三人梁月红陈述称：一、涉案房屋的首期款13万元全部由答辩人支付。2017年5月5日，答辩人交了1万元诚意金给被答辩人以答辩人儿子董洁常及高玉敏名义购买弘宇世纪广场，后来被答辩人查征信，查询到董洁常的征信有问题，无法按揭贷款，被答辩人建议董洁常与高玉敏“假离婚”，以高玉敏名义购房，后复婚的方式买房。答辩人、董洁常及高玉敏同意按被答辩人的建议，以先“假离婚”，后复婚的方式买房。2017年5月15日，董洁常与高玉敏办理离婚手续。2017年6月11日，高玉敏与被答辩人签订商品房买卖合同，当日，答辩人支付了12万元给被答辩人，其中现金8万元，转账4万元，加上诚意金1万元，一共支付了13万元给被答辩人，高玉敏只支付了剩余的首期款7999元。支付首期款后至今，高玉敏不肯与答辩人儿子董洁常复婚，答辩人要求高玉敏退回首期款13万元或者将房屋变更到答辩人名下，均遭到高玉敏拒绝。高玉敏的行为完全违反了当初答辩人支付首期款的意愿，欺骗了答辩人，骗取答辩人的信任使答辩人违反真实的意思表示而支付13万元首期款。且按照生活常理，如果董洁常与高玉敏是真实离婚的，那答辩人更不可能在他们离婚后，支付13万元首期款。二、如前所述，高玉敏应当返还13万元首期款给答辩人。三、被答辩人主张的违约金过高，请求法院予以降低。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1、营业执照、身份证复印件3页；证明原被告、第三人的主体身份；2、《商品房买卖合同（预售）》及协议复印件33页；证明原被告签订商品房买卖合同的事实；3、发票复印件1页；证明原告收到被告支付首期款的事实；4、EMS单、催交购房款通知及解除合同通知复印件；证明原告向被告发出催交通知及解除合同通知的事实。被告高玉敏向本院提供的证据：《报警回执》复印件1页；第三人梁月红提供的证据：1、《离婚证》复印件1页，证明董洁常与高玉敏于2017年5月15日协议离婚；2、《受案回执》、《不予调查处理告知书》复印件2页；证明梁月红就涉案房屋的首期出资款由其出资向公安报案；3、账号明细查询、微信聊天记录、语音光盘、对话内容复印件4页；证明涉案房屋首期款13万元由梁月红出资。本院根据第三人的申请向公安机关调取的证据：1、《离婚登记审查处理表》1页；2、《受案登记表》1页；3、《受案回执》1页；4、《不予调查处理告知书》1页；5、《询问笔录（梁月红）（2018年4月9日）》3页；6、《询问笔录（董洁常、梁宇琦）（2018年5月23日）》两份共8页；7、消费交易刷卡回执1页；8、中国工商银行凭条2页；9、《广东增值税普通发票》2页；10《广宁县弘宇实业有限公司收据》1页。上述证据均经庭审质证，本院对双方无异议的证据，本院予以采信。经审理查明，原、被告于2017年6月11日签订《商品房买卖合同（预售）》，被告购买原告开发建设的位于广宁县**********弘宇世纪广场，合同约定：商品房预测建筑面积共108.84平方米，其中套内建筑面积90.72平方米，分摊共有建筑面积18.12平方米，商品房单价为每平方米人民币4208元，总价款为人民币457999元。付款方式及期限：签订本合同前，被告已向原告支付定金人民币贰万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，被告应当于2017年6月11日前支付首期房价款人民币137999元，占全部房价款的30.13%，余额人民币320000元向银行申请贷款支付。合同还约定：逾期付款责任：被告逾期交款，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。如原告解除合同的，应当书面通知被告，原告还有权向被告计收房款总额的15%作为违约金，扣除违约金后，原告退还买受人所交房款剩余款项如有。根据原、被告双方签订的《补充协议》第13条第一点约定，因一方违约的，违约方需按照合同承担违约责任，还应承担办理撤销合同、注销预告登记、注销抵押登记等所有手续的费用。被告高玉敏于2017年6月11日支付了首期款137999元，原告向被告出具了首期款的发票。之后，被告一直未办妥银行贷款手续，也未向原告支付剩余购房款。原告于2019年4月10日向被告发送《关于催交弘宇世纪广场A区住宅购房款的通知函》，通知被告：“请在本函发出7天内到我司补交余下320000元购房款，否则我司将按合同约定与您解除合同并要求您承担我司的一切经济损失。”被告仍置之不理，原告于2019年4月18日向被告发送《解除合同通知书》告知被告解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，并要求被告承担违约责任，被告收到《解除合同通知书》后未在通知书规定时间内提出异议，也未支付剩余购房款。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告于2017年6月11日签订了《商品房买卖合同（预售）》，被告购买原告坐落于广宁县**********弘宇世纪广场A区，合同约定，案涉商品房建筑面积共108.84平方米，单价为每平方米人民币4208元，总价款为人民币457999元。有《商品房买卖合同（预售）》证实，本院予以认定。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方当事人具有约束力，双方当事人应按合同约定履行各自义务。被告于2017年6月11日向原告支付了首期购房款137999元，原告亦向被告出具相应发票，有《广东增值税普通发票》证实，当事人确认，本院予以认定。之后被告一直未向原告支付剩余购房款320000元，原告因此先后向被告发出了《关于催交弘宇世纪广场A区住宅购房款的通知函》及《解除合同通知书》，被告均已签收，但并未对此提出异议。有《关于催交弘宇世纪广场A区住宅购房款的通知函》、《解除合同通知书》及当事人陈述证实，本院予以认定。被告未按合同约定支付剩余购房款的行为已然构成违约，因此原告请求解除原、被告于2017年6月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。由于被告违约，原告请求被告按《商品房买卖合同（预售）》约定支付房款总额的15%违约金，即68699.85元，本院予以支持。被告提出其没有违约，并积极提供相关资料向银行申请贷款，但银行迟迟不放款，是原告与银行的问题。被告在庭审中并未提供证据予以证明，本院对其抗辩理由不予采纳。原告提出双方签订的《补充协议》约定，由违约方承担所有办理手续的费用，并没有约定由被告负担税费，因此原告请求被告承担税费6571.38元，本院不予支持。被告交付购房款137999元给原告，扣除被告应支付给原告的违约金68699.85元，乘余69299.15元给被告。根据合同相对性，第三人梁月红并非涉案合同当事人，其与被告间的纠纷，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：解除原告广宁县弘宇实业有限公司与被告高玉敏于2017年6月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》。原告广宁县弘宇实业有限公司返还乘余购房款69299.15元给被告高玉敏，并在本判决发生法律效力之日起十天内付清给被告高玉敏。驳回原告广宁县弘宇实业有限公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8170元，减半交纳为4085元，由被告高玉敏负担4000元,原告广宁县弘宇实业有限公司负担85元。被告高玉敏应在本判决发生法律效力之日起七天内向本院交纳。原告预交的受理费4085元，扣除原告负担的85元，经原告申请，本院退回4000元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  陈达强二〇一九年十二月十六日书记员  侯学芸法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。