安徽省无为县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0225民初5486号 原告（反诉被告）:陈昌满，男，1957年10月5日出生，汉族，住安徽省无为县。 委托诉讼代理人：王**，男，住安徽省无为县（无为县无城镇五华社区推荐）。 被告（反诉原告）：万年仓，男，1978年12月30日出生，汉族，住安徽省无为县。 被告（反诉原告）：吴艳芳，女，1986年2月6日出生，汉族，住安徽省无为县。 上列二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：方娴，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 上列二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：秦尤佳，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。 第三人:赵加英，女，1969年6月2日出生，汉族，住安徽省无为县。 原告（反诉被告）陈昌满与被告（反诉原告）万年仓、吴艳芳及第三人赵加英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日作出（2019）皖0225民初423号民事判决。被告万年仓、吴艳芳不服判决，向安徽省芜湖市中级人民法院提起上诉。安徽省芜湖市中级人民法院于2019年9月26日作出（2019）皖02民终1136号民事裁定，撤销本院（2019）皖0225民初423号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈昌满及其委托诉讼代理人王**，被告（反诉原告）万年仓及万年仓、吴艳芳的共同委托诉讼代理人方娴到庭参加诉讼。第三人赵加英经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈昌满本诉向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告双方于2015年11月11日签订的关于无为县无城镇鞍子巷师范段B-202室《房屋买卖合同》；2.判令被告给付原告自2015年12月1日至今的房屋占用房租（以每年18000元计算）；3.诉讼费用等由被告承担。事实和理由：2015年11月11日，原、被告签订《房屋买卖合同》，2015年11月27日双方办理了房屋过户登记手续，被告并入住，被告给付208000元后，以没有办下贷款为由，至今未按合同约定给付下欠购房款460000元。被告一直违反合同约定未履行付款义务，据此原告要求解除《房屋买卖合同》，并由被告承担违约责任。 万年仓、吴艳芳本诉辩称，原告诉请无事实和法律依据。案涉合同合法有效且两被告已经按照合同约定履行了义务，剩余房款未支付系原告的行为导致，且因原告伪造证件导致涉及刑事案件和行政案件，致使被告处于不安状态，两被告基于不安抗辩权暂停支付剩余购房款合情合理，另原告的违约行为亦给被告造成了巨大损失，两被告认为涉案合同已经履行完毕，原告诉请解除合同无事实和法律依据，且根据原告在（2019）皖02民终1136号庭审中自认两被告已经支付款项为215000元，现原告称两被告仅向其支付208000元与事实不符。 万年仓、吴艳芳反诉向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告立即支付违约金30060元；2.判令反诉被告向反诉原告立即给付实现债权的费用73000元（截止2019年10月22日），后期产生的其他费用另行主张；3.判令反诉被告承担本案本、反诉的全部诉讼费用。事实与理由：2015年11月11日，反诉原、被告及无为县恒信房地产经济有限公司签订案涉《房屋买卖中介合同》，案涉合同系当事人的真实意思表示，应属合法有效。合同第四条明确约定：“①合同签订日（2015年11月11日）支付购房款3万元整②双方交易日（2015年11月18日之前）支付购房款计23万元整③产权完毕银行放贷日由银行支付39万元整④双方交房完毕支付剩余购房款1.8万元。”第十二条约定：“在本合同履行过程中如遇违约，按照合同法违约方应赔偿守约方总房价4.5%的违约金，并承担由此造成的一切经济损失……”第十五条约定：“未尽事宜：①双方交易日甲、乙双方应夫妻双方携结婚证、身份证到交易部门签字。②甲方应配合乙方办理贷款手续。”合同签订后，二反诉原告与反诉被告口头约定首付款付200000元，剩余款项待银行贷款下来后支付。后二反诉原告按约给付首付款，并办理了房屋过户登记手续，二反诉原告已合法取得案涉房产的所有权。其后二反诉原告向银行申请按揭抵押贷款，银行贷款审核通过后，第三人发现反诉被告伪造证件、找人冒充其本人的违法事实而向无为县不动产登记局提出异议，案涉银行贷款因此被冻结。同时，第三人向无为县人民法院就无为县不动产登记局为二反诉原告办理过户登记一事提起行政诉讼，案涉行政案件经过发回重审阶段，无为县人民法院分别于2016年12月22日、2017年11月27日作出（2016)皖0225行初6号行政判决书及（2017)皖0225行初45号行政裁定书，最终裁定驳回第三人的起诉。无为县不动产登记局作为负责不动产登记管理的国家行政主管部门通过正常审查程序并未发现反诉被告伪造的证件，且案涉《房屋买卖中介合同》系在案外人无为县恒信房地产经济有限公司的组织下签订，无为县恒信房地产经济有限公司作为专门从事二手房买卖的中介机构也未审查出反诉被告伪造的证件，而二反诉原告作为普通百姓更不可能注意到反诉被告提供的证件系伪造。故二反诉原告对反诉被告伪造行为并不知情，且二反诉原告已尽到合理审查义务，同时已合法取得案涉房屋的所有权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，案涉《房屋买卖中介合同》系反诉被告与二反诉原告的真实意思表示，应属合法有效。2015年11月27日，案涉房屋已办理不动产过户登记手续，二反诉原告已合法取得案涉房屋所有权，且二反诉原告已于2019年5月21日向芜湖市中级人民法院申请提存剩余全部购房款，二反诉原告有能力一次性付清合同约定的剩余全部购房款，其有权要求反诉被告继续履行案涉合同。反诉被告伪造证件的行为违反合同第十五条的约定，根据《合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”反诉被告应承担相应的违约责任并赔偿二反诉原告因此造成的损失。根据案涉《房屋买卖中介合同》第十二条的约定，反诉被告应赔偿二反诉原告总房款4.5%的违约金共计30060元（668000×4.5%),以及因反诉被告的违约行为导致二反诉原告屡次涉诉，截止2019年10月20日，二反诉原告因案涉房产纠纷共计花费律师费及交通费73000元，该费用也应由反诉被告承担。 陈昌满反诉辩称，1.关于反诉原告的违约情况如下：双方在2015年11月11日签订房屋买卖合同，约定合同交易日给付260000元，但是至今反诉原告并没有给付260000元；2018年期间，反诉被告起诉反诉原告给付购房款，反诉原告的亲戚说反诉被告撤诉会给反诉被告钱，但是在反诉被告撤诉后反诉原告并没有给钱；2.反诉原告提出反诉要求给付违约金，其意思是要求解除本案的房屋买卖合同，那么反诉被告同意解除合同，因为只有解除合同才存在违约金；3.2015年11月27日，反诉被告将房屋过户给反诉原告，反诉原告自2015年10月27日至今都居住在案涉的房屋中，如果反诉原告同意解除合同，应该给反诉被告房租；4.本案是买卖合同关系，不是债务纠纷，反诉原告要求反诉被告承担的73000元，没有任何依据。反诉原告要求的代理费，也没有事实和法律依据，反诉原告交纳的高额代理费用是反诉原告自愿承担，不应由反诉被告承担；5.本案从双方开始房屋交易到房屋过户给反诉原告，反诉原告的行为属于恶意购买。 赵加英未作答辩。 本院经审理认定事实如下：陈昌满与第三人赵加英系夫妻关系。2015年11月11日，陈昌满为偿还个人债务，未经其妻子即本案第三人赵加英的同意，与万年仓、吴艳芳签订《房屋买卖合同》，同时在合同上伪造赵加英的签名。双方约定将登记在陈昌满个人名下的位于无为县无城镇鞍子巷师范段B-202室的房屋出售给万年仓、吴艳芳，同时双方还对付款方式、违约责任及相关过户事宜等都作了相应的约定。2015年11月27日，陈昌满伪造赵加英身份证、结婚证且让其他女性冒充赵加英与万年仓、吴艳芳到无为县房屋登记部门办理房屋过户登记手续。2016年1月13日，第三人赵加英以无为县住房和城乡建设局为被告向无为县人民法院提起行政诉讼，该案经过一审、二审及发回重审阶段，最终以驳回赵加英的起诉结案【（2017）皖0225行初45号】。2016年4月19日，陈昌满因伪造身份证件罪，被无为县人民法院判处有期徒刑六个月，宣告缓刑一年【（2016）皖0225刑初129号】。另查，万年仓、吴艳芳在与陈昌满就案涉房屋办理过户登记手续后不久即入住，并一直居住至今。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同效力如何？二、万年仓、吴艳芳是否构成善意取得？陈昌满是否享有案涉房屋的解除权？三、陈昌满是否应该给付违约金及承担相应的实现债权费用？ 针对焦点一，经本院审理查明，案涉房屋虽登记在陈昌满个人名下，但案涉房屋系陈昌满、赵加英夫妻关系存续期间所得，属夫妻共同财产。陈昌满在未取得其妻即本案第三人赵加英同意的情况下，将案涉房屋出卖给万年仓、吴艳芳，属无权处分。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，陈昌满与万年仓、吴艳芳签订《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，签订的合同应属合法有效。 针对焦点二，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，陈昌满在赵加英不知情的情况下，携带房屋所有权证书及伪造的赵加英的身份证和结婚证及另一名自称是赵加英的女性到无为县房屋登记部门办理过户手续。对以赵加英名义到场的女性，陈昌满称是其与万年仓一起找来的，但其没有向本院提供证据证明。且从另一个角度讲，即便该女性不是陈昌满找来的，但陈昌满当时未予拆穿，说明陈昌满许可该女子以妻子赵加英的身份出现，允许该女性以赵加英名义参与办理过户事宜，作为不认识赵加英本人的办证人员，基于赵加英的丈夫身份及相关证件原件，有理由相信此女性就是赵加英，有理由相信卖房系陈昌满、赵加英夫妻二人的共同意思表示。综上可知，万年仓、吴艳芳的购房行为符合善意取得的构成要件，万年仓、吴艳芳已善意取得涉案房屋的所有权。故陈昌满在本案中主张解除与万年仓、吴艳芳之间的房屋买卖协议，理由不当，不应得到支持，其诉请应予驳回。 针对焦点三，关于万年仓、吴艳芳要求支付违约金的诉请，违约金的性质以补偿为主，惩罚为辅。本案中，陈昌满虽伪造证件，但其已经按照合同约定将案涉房屋过户到万年仓、吴艳芳名下，已经履行了合同的主要义务，且案涉房屋自办理过户手续后不久一直由万年仓、吴艳芳居住至今，另在本院对陈昌满要求解除合同不予支持的前提下，万年仓、吴艳芳已因客观上房价上涨获取了相应的利益，不存在其他损失，根据公平合理原则，对于万年仓、吴艳芳主张的违约金，本院不予支持。对于万年仓、吴艳芳主张的实现债权的费用即律师费和交通费共计73000元，没有合同和法律依据，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）陈昌满的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）万年仓、吴艳芳的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费8200元，反诉受理费1180元，合计9380元，由原告（反诉被告）陈昌满负担8200元，被告（反诉原告）万年仓、吴艳芳负担1180元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 员 张  旸 人民陪审员 石 锦 阳 人民陪审员 尼玛次仁 二〇一九年十二月十九日 书 记 员 徐 梦 锐 附件：本判决引用的法律和司法解释条文 1、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。