贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民初1381号原告（案外人）：石祥龙，男，1968年9月23日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：张偲，贵州联通律师事务所律师。委托诉讼代理人：金家伦，贵州联通律师事务所实习律师。被告（申请执行人）李岑，女,1953年5月27日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：谢学科，上海法知特律师事务所律师。被告（被执行人）濮树，男,1970年2月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告（被执行人）龙燕，女,1972年8月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。第三人：贵州利安房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市民主路**楼**。法定代表人：何波，该公司执行董事。原告石祥龙与被告李岑、濮树、龙燕、第三人贵州利安房地产开发有限公司（以下简称：利安公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告石祥龙及其委托诉讼代理人金家伦，被告李岑委托诉讼代理人谢学科、被告濮树到庭参加诉讼，被告龙燕、第三人利安公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告石祥龙向本院提出诉讼请求：一、撤销（2016）黔01民初520号民事裁定书，解除原告享有的中环商业广场A幢负一层1-42、1-45、1-46、1-185、1-186、1-187、1-188、1-189号8个商铺的查封，并明确不纳入执行资产范围；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原告是案涉中环商业广场A幢负一层第1-42、1-45、1-46、1-185、1-186、1-187、1-188、1-189号商铺，共计8个商铺合法权利享有人，实体权利应受依法受到保护。原告早在2013年3月18日就与利安公司签订了《商品房订购合同》，并于2014年1月15日与利安公司签订正式的《商品房买卖合同》，而濮树与利安公司用于担保借贷的《商品房买卖合同》是在2014年1月21日签订，其签约时间晚于原告。(2016)黔01执异332号执行裁定书认定濮树早于原告与利安公司签订合同属于认定事实错误。原告已真实履行付款义务。原告以每平方米1.5万的价格购买案涉商铺，合同总价款为520.29万元。原告已陆续向利安公司付款506万元，约定余款等待办理产权手续时付清。但濮树与利安公司签订购房合同中显示的单价每平方米仅为2220.79元，连原告购买价的零头都不到，并且专项维修基金部分的款项是利安公司安排工作人员交的，以后又陆续从利安公司拿走7笔款计542万元，足以说明濮树支付购房款的事实不真实。原告实际接收了房屋，并已实际使用和收益。利安公司已于2014年12月将案涉房屋交付给原告，原告接房后于2014年12月3日委托安顺中环百盛百货有限责任公司（以下简称：中环百盛公司）经营管理至今，现商铺由安顺市西秀区鑫家乐富商贸有限公司承租用于超市经营，濮树明知案涉房屋销售的事实，却未关心该事实。二、濮树、龙燕与利安公司之间是民间借贷关系，双方所签买卖合同是用于借贷的担保。双方还签订《回购协议》用于变相借款3个月和收取每月8%的利息。利安公司向其借款共计1650万元，而利安公司至2014年4月向濮树支付7笔共计542万元。由此来看，如认定案涉商铺属于濮树、龙燕，其显然连购房款都未付清，更没有与利安公司办理过交房手续和实际享有所涉商铺的收益，不应将该房屋纳入执行范围。利安公司按濮树的要求完善买卖合同的签订，并指派账务人员徐启慧由利安公司出钱支付了482936元“专项维修资金”，具备合同担保形式后，才有濮树出借1650万元给利安公司，印证了濮树与利安公司是民间借贷关系。三、濮树与利安公司签订的《商品房买卖合同》是虚假交易。中环商业广场A幢负一层于2013年12月26日就经政府相关部门批准予以改变规划用途为“商铺”，这与原告所签《商品买卖合同》的内容完全相符，说明利安公司与濮树订立的《商品买卖合同》指向的“负一楼车库”内容是不存在的，其目的就是为了设定借款的合同担保。在案涉房屋改规前，利安公司就以商铺形式来实现销售价值，2011年利安公司为引入合力超市时就报告政府相关部门申请改变规划用途。对此，濮树在与利安公司商议借款时是明知的，说明濮树认可利安公司的销售行为。中环百盛公司于2012年9月开始与购买负一层商铺的业主签订委托经营合同，将负一层商铺纳入统一经营范围，利安公司、中环百盛公司、业主方均未收到过濮树提出的异议，至2018年7月26日前也未收到或看到任何司法机关、单位及个人发出或张贴的公告等文字信息。这期间针对负一层商铺的使用利安公司、中环百货与业主间还因租赁事宜引发诉讼，并经判决认可业主所购商铺的权益。四、(2016)黔01民初520号民事裁定书驳回原告异议请求，但仅依据濮树与利安公司所签订《商品房买卖合同》就将中环商业广场A幢负一层作为其财产予以执行查封，适用法律错误，有失于法律的公平、公正。同时，依据我国《民法通则》、《民法总则》、《合同法》、《物权法》的相关规定，依法成立、生效的合同即具有法律约束力，依据履行合同所获取的权利当然应受到法律的保护，无须通过法律文书确定才能确定。不动产物权的变动是登记生效的，开发商和买受人签订《商品房买卖合同》后，房屋的所有权仍然属于开发商，《商品房买卖合同》的约定仅具有债权效力。综上，原告提出本案诉讼请求。被告李岑答辩称，一、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第（二）款，案外人异议之诉诉讼请求必须“有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关”，原告的诉讼请求没有明确是哪个执行案件的执行行为侵害其合法权益，从其诉讼请求也无法知晓其诉讼请求与原判决、裁定之间的关系。其次，我方申请执行濮树、龙燕的案件执行案号为（2016）黔01执701号，执行被执行人位于安顺市的资产为安顺市西秀区，用途为车库，并非原告诉讼请求中所提的商铺。我方对原告的诉讼主体资格持怀疑态度。再次，假设原告所提无误，我方在执行过程中，通过安顺市房屋产权管理处2016年4月25日反馈信息查知被执行人濮树、龙燕是2014年1月21日办理的预售合同备案，且房产上并无其他异议权属备案信息，远早于原告签订的《商品房买卖合同》，不管是签订在先还是备案在先，都是被执行人濮树、龙燕的购房在先。且预售合同在房产登记机关备案具有公示效力，原告在知道或应当知道该备案信息的情况下，仍然签订《商品房买卖合同》，其所谓的真实合法合同也是苍白无力的。即使原告签订《商品房买卖合同》对我方预售合同备案不知情的理由合理，依据2018年1月16日发布的《贵州省城乡规划条例》第四十一条、第五十三条之规定，擅自改变房屋用途违反法律强制性规定，可能导致其合同至始无效。案涉房屋并未达到法律意义上的用途改变，至今，执行标的的用途仍然为车库。如果原告与被告濮树、龙燕及利安公司之间是一房二卖的合同纠纷，应当另案诉讼，与我方执行案件无关，与案外人执行异议之诉无关。最高人民法院异议复议规定第二十八条适用于“对登记在被执行人名下的房产提出异议”，而本案中假定原告提出的商铺与执行标的车库有关联，也不应当扩大上述法律法规的适用范围。立法本意限定在“登记在被执行人名下”，其实际意义就是区分登记在出卖方名下房产的一房二卖纠纷，如果擅自扩大异议复议规定第二十八条的适用范围，很可能导致一房二卖纠纷被“滥用”，增加案外人异议之诉案件数量，浪费司法资源。且如果把一房二卖理解为异议复议规定二十八条内容，也是超出了案外人异议之诉范围，故应当要求原告就一房二卖另案诉讼。最后，依据最高人民法院、自然资源部、住房和城乡建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条规定可知，被执行人经预售备案登记的房产虽然未取得所有权，但仍然可以依法进行查封，且该预查封的效力等同于正式查封。可见，我方执行案件采取的执行措施并无不当之处。二、被告濮树、龙燕与利安公司签订的《商品房买卖合同》是否构成商品房买卖法律关系，与本执行异议之诉案件无关。依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，前述原告的观点既不是其对执行标的享有足以排他的证据，更不是确认其权利的请求权，故依法不应属于本案审查范围。应当属于另案诉讼事宜。三、原告针对在案外人异议之诉案件中要求各方配合其办理过户手续等诉讼请求同样不属于案外人异议之诉审查范围，依法应当直接予以驳回。综上所述，案外人异议之诉审查内容中案外人权利主体资格是非常重要的部分，原告诉称其为我方执行案件执行标的所有权人，但作为不动产的所有权人，至少应当符合三个方面的其中之一，即《物权法》规定的不动产登记为准、《物权法》第二十八条规定的物权特殊变动效力，或是最高院异议复议规定二十八条或二十九条情形，虽非所有权但足以排除执行。很显然，原告所谓的所有权的理由和证据均不符合上述三种情况。因原告并非以其他利害关系主体名义提起案外人异议之诉，故应当围绕其所谓所有权人身份是否有足够证据证明，且该证据是否足以排除执行查封行为，占有不代表所有、支付租金不代表所有。故，请求驳回原告诉讼请求，并判决本案诉讼相关费用由原告承担。被告濮树答辩称，本人于2014年1月21日签订商品房买卖合同，并于2014年1月21日和22日付清所有购房款，并办理了备案登记，合法购买了车库，目前该房产未办理规划变更登记，用途仍然为车库。第三人利安公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告石祥龙对其主张提交以下证据：第一组：《商品房订购合同》、《商品房买卖合同》，拟证明：原告于2013年3月18日与利安公司签订订购合同，于2014年1月15日与利安公司签订房屋买卖合同，该合同签订时间在濮树与利安公司签订合同之前。该内容真实合法，石祥龙是涉案商铺合法的权益享有者，应优先得到法律的保护。被告李岑质证称，对两份合同真实性无异议，但对合法性、关联性有异议；《商品房订购合同》当中第一条是以商品房的名义签订的订购合同，假定该商品房与车库有关联性，属于擅自改变车库用途，且合同签订时间在改规文件之前，其次，原告提出的购房款100万元并无缴款依据；该合同属于债权的范畴且该债权不足以排除执行的预查封。针对《商品房买卖合同》的合法性有异议，合同是以商品房名义对外销售，属于擅自改变用途；合同约定商品房的预售证号与濮树车库的预售证号一致，也就是说并非真正的商品房，该合同属于债权的范畴且该债权不足以排除执行。被告濮树质证称，对《商品房订购合同》真实性不予认可，该合同签订日期在政府批文之前，明显是虚假的；对《商品房买卖合同》三性均不认可，该合同中的房号在预售证上不存在，沿用的是预售证号是濮树购买车库的预售证号。第二组：收款收据、石祥龙付款对账单、石祥龙工行卡流水、张刚工行卡流水、石祥龙付款130万元及276万元凭证。拟证明：原告按照订购合同约定将款项打至张刚名下，支付了案涉房屋的购房款。被告李岑质证称，对银行流水真实性无异议，对合法性、关联性有不予认可，无法证明张刚与利安公司之间的关系，且并无股东授权由张刚代收款的证明，对该组证据关联性不予认可。被告质证称，对收据的真实性不予认可，对银行流水及付款转账凭证关联性不认可，原告支付给张刚，而非支付给利安公司，并无股东授权由张刚代收款的证明，不能证明付款是购房款。第三组：《委托招商管理合同》拟证明：原告对所涉商铺已实际管理收益的事实。被告李岑质证称，对该组证据三性均不予认可，法院在2016年5月9日已经对该房屋与查封，查封后后不得擅自对外出租；该合同与本案无关，仍属于债权的范畴且该债权不足以排除执行。被告濮树质证对该合同的三性不认可，签订时间是2018年1月，是在房产被查封之后两年签订，不具有合法性。第四组：《委托招商管理合同》、《“中环商业步行街”经营管理委托书》，拟证明原告在交付购房款后于2014年已取得收益权，并将该房屋委托中环百盛公司经营管理。被告李岑质证称对该组证据三性不予认可，法院已在2016年5月9日对案涉房屋预查封，查封后不得擅自对外出租。该证据与本案不具有关联性，原告对案涉房屋的权利属于债权，不足以排除本案执行。被告濮树质证称，对该证据三性不予认可，在查封后签订，对合法性不予认可。第五组：负一楼改规文件及公文处理笺，拟证明：负一楼现规划用途是商铺，被告李岑质证称，对该组证据真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，安顺市规划局的文件并不能直接改变房屋用途，且该文件并非结论性文件，而是规划局与国土局的内部文件，不具有直接改变房屋用途的效力。对利安公司对媒体的表述不予认可，更不具有房屋用途改变的效力。被告濮树质证称，该文件只是报批文件，目前的规划用途还是车库，利安公司申请改规但是未完成，不能达到原告证明目的。第六组：《商品房买卖合同》及备案登记、专项维修资金票据、《回购协议》、银行流水，拟证明：濮树与利安公司之间实为借贷关系，濮树不享有案涉商铺的权利。被告李岑质证称，对《商品房买卖合同》、备案登记表三性均无异议，该证据也证明了法院查封合法有效；专项维修资金票据为复印件，对三性不予认可，不能证明濮树与利安公司之间的关系，对《回购协议》、银行流水三性均不予认可，与本案执行异议之诉审查范围无关联性。被告濮树质证称，对《商品房买卖合同》三性无异议，银行流水反映的是何波向我支付的回购款而非利息。维修基金是我付给何波后由利安公司的工作人员支付，对其余证据无异议。第七组：付款情况说明、银行付款凭证，拟证明在2018年7月23日查封前，原告已合法占有使用商铺并管理收益的事实。被告李岑质证称对该组证据三性不认可，该组证据仅能证明债权关系，不能证明原告为不动产的所有权人，与本案不具有关联性，被告濮树质证称，与李岑质证意见一致。第八组：《中环商业步行街经营管理委托书》、付款情况说明、贵州省社会保险参保缴纳证明、借记卡账户明细清单。拟证明，原告于2014年12月3日将案涉商铺委托给安顺中环百盛公司经营管理。在法院查封前，原告已合法占有案涉商铺，由中环百盛公司出纳在2015年12月3日至2016年6月21日期间向原告支付租金14万元。被告李岑质证称，原告提交证据超过举证期，不应采纳，该证据证明的是租赁关系，不能证明原告享有所有权，不足以排除法院对车库预查封的行为。被告濮树未予质证。被告李岑对其主张提交以下证据：第一组：《销售合同备案情况查询表》，拟证明：1、被告濮树、龙燕于2014年1月21日已经完成了预售合同备案手续；2、我方执行案件预查封被告濮树、龙燕该房产之前，并无任何异议登记信息，我方执行案件采取执行预查封措施并无不当。3、被告濮树、龙燕购买的该房产用途为车库，且至少自2014年1月21日至今均为车库用途。原告石祥龙质证认为，对真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可。濮树、龙燕虽已完成了预售备案登记，但预售备案登记仅仅是房屋主管部门对合同的行政性管理措施，并不发生物权变动的法律效果。根据原告提交的证据中环商业广场A幢负一层已经于2013年12月26日将房屋用途改为商铺。被告濮树质证称，对三性及证明目的予以认可。第二组：（2016）黔01民初520号民事判决书，拟证明，李岑对濮树、龙燕的债权已经判决并已生效。李岑的申请执行人主体身份真实合法。原告质证称，对该证据无异议，但李岑与濮树、龙燕之间是普通债权。被告濮树质证称，对该证据无异议。第三组：贵阳市中级人民法院协助执行通知书、民事裁定书及送达回证，拟证明，2016年5月9日贵阳中院已依法对濮树、龙燕的预售合同备案房产采取预查封措施，查封期限为2016年5月9日至2019年5月8日。2016年5月9日安顺市房屋产权管理处已依法受理。原告质证称，原告一直实际占有使用案涉房屋，并提起了执行异议，法院驳回我方执行异议。被告濮树质证称，对该组证据无异议。第四组：送达回证，拟证明：2019年4月9日贵阳中院已依法向安顺市不动产登记中心送达(2016)黔01执701号案件执行裁定书、协助执行通知书；贵阳中院在查封到期前已依法采取续封措施；2019年4月9日安顺市不动产登记中心已依法受理。原告质证称法院在原告提出异议的情况下向不动产登记中心送达协助执行通知书，对该证据有异议。被告濮树质证称，对该证据无异议。被告濮树向本院提交以下证据：第一组：居民身份证，拟证明：证明被告身份信息，主体适格。原告石祥龙、被告李岑质证称，对该组证据三性均无异议。第二组证据：商品房买卖合同，拟证明：濮树与利安公司签订商品房买卖合同、预售许可证号为商房预字第××号的中环商业广场Ａ幢负1层1号房，规划用途为车库。原告石祥龙质证称，对证据三性均不予认可。该份证据名为房屋买卖合同但实为借贷关系的担保，濮树与利安公司系借贷法律关系而非房屋买卖合同关系。被告李岑质证称，对该组证据三性均予以认可。第三组：安顺市商品房预售合同备案登记表（预售合同登记号:Ｙ0041528）。拟证明：目前备案在濮树名下的中环商业广场Ａ幢负1层1号房，在安顺市住建局，均标明是车库，预售证也是车库，而不是原告所称的商铺，利安公司申请改规，但在没有改规成功的情况下，以商铺的名义销售，是典型的一房二卖，甚至有三卖的情况，是欺诈消费者。原告石祥龙质证称，对真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可。预售备案登记仅仅是房屋主管部门对合同的行政性管理措施，并不发生物权变动的法律效果。被告李岑质证称，对该组证据三性均予以认可。第四组：中国建设银行电子转账凭证。拟证明：濮树购买的中环商业广场A幢负1层1号房已向安顺市住房和城乡建设局交纳专项维修基金48.2936万元。原告石祥龙质证称，对该证据三性不予认可，该组证据证明了利安公司指派财务人员（徐启慧）由利安公司支付专项维修资金，具备合同担保形式。印证了濮树与利安公司系借贷法律关系而非房屋买卖合同关系。被告李岑质证称，对该组证据三性均予以认可。第五组：中国工商银行付款凭证、收款收据、收款委托书、贵州利安公司章程。拟证明：濮树已经按照购房合同付清1650万元购房款项，贵州利安公司开具收据载明收到濮树交来购房款金额共计1650万元，由贵州利安公司股东签字盖章认可的收款委托书委托何波收款。原告质证称，对三性不予认可，印证了濮树与利安公司系借贷法律关系而非房屋买卖合同关系。被告李岑质证称，对三性无异议。第六组：《回购协议》，拟证明：贵州利安公司未在规定的期限内付清上述房屋的回购款项，属于根本性违约，视作放弃回购权利。原告质证称，对三性均不予认可，但该《回购协议》名为回购协议实质是利安公司变相向濮树借款，用所涉商铺担保的事实。印证了濮树与利安公司系借贷关系法律关系而非房屋买卖合同关系。被告李岑质证称，对该组证据三性均不予以认可，与本案无关。本院依职权向中环百盛公司调查案涉中环商业广场负一楼对外出租、经营的情况，针对调查笔录，原告石祥龙质证称，对该证据三性均无异议，印证了原告诉请案涉商铺于2016年5月9日被查封前，原告已对案涉房屋享有合法占有、管理、收益的权利。被告李岑质证称，对该调查笔录真实性无异议，对合法性持异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条至十九条的规定，法院收集该证据于法无据，并且无当事人申请调查取证。对该证据关联性持有异议，该调查笔录系针对不动产的租赁关系收集，租赁关系不能证明该不动产合法存在。被告濮树、龙燕、利安公司未予质证。经庭审举证及本院核实，本院认定事实如下：2014年1月21日，濮树、龙燕与利安公司签订《商品房买卖合同》，约定濮树、龙燕购买中环商业广场Ａ幢负1层1号房，规划用途为车库，建筑面积为7429.78平方米。付款方式为分期付款。买受人在2014年1月27日前分期支付房价款。预付款100万元，余款1640万元于2014年1月27日前付清。并约定，房屋预收款应当支付至利安公司名下的监管账户，账号为24×××30。2014年1月21日，利安公司及其股东出具《收款委托书》，委托买受人将案涉购房款支付至公司法定代表人何波名下62×××28账户。同日，濮树通过中国工商银行向利安公司法定代表人何波分别转账100万元、320万元，同日，利安公司出具《收款收据》载明，今收到濮树交来购房款壹佰万元整、叁佰贰拾万元整。2014年1月22日，濮树通过中国工商银行向利安公司法定代表人何波分别转账430万元、800万元，同日利安公司出具收款收据，载明今收到濮树交来购房款一千二百三十万元整。濮树向何波转账金额共计1650万元。2014年1月21日，利安公司24×××30保证金账户存入10万元，载明交款人为：濮树。同日，徐启慧作为付款人向安顺市住房和城乡建设局专项维修基金账户转账支付维修基金482936元。本案庭审过程中，被告濮树主张，案涉房屋的维修基金缴纳事宜是由利安公司的工作人员办理。2014年1月21日贵州省安顺市住房和城乡建设局对濮树、龙燕与利安公司签订的《商品房买卖合同》进行备案登记，备案登记表中载明预售商品房用途为车库。2014年1月21日，利安公司与濮树签订一份《回购协议》，约定濮树同意利安公司回购中环商业广场A幢负1-1号房。回购期限为2014年1月21日至2014年4月21日。回购金额为2046万元。其中1月21日支付132万元，2月21日支付132万元，3月21日支付132万元，4月21日支付1650万元。并约定如利安公司到期未能及时付清回购房款，应于回购约定到期之日15个工作日内向濮树提出书面申请，经双方同意后给与三个月的宽限期，若利安公司未能在规定时效内向濮树提出宽限期的书面申请，视为放弃回购权，利安公司应按原《商品房买卖合同》将商品房的权属证书（土地使用权证、房屋所有权证、房屋所有权共有证）办理至濮树名下。2014年1月21日至2014年4月8日期间，利安公司法定代表人何波通过其62×××28账户向濮树62×××09账户转账共计542万元。具体如下：2014年1月21日转账132万元；2014年1月25日转账64万元；2014年2月24日转账100万元；2014年2月25日转账32万元；2014年3月4日转账64万元；2014年3月27日转账100万元；2014年4月8日转账50万元。李岑诉濮树、龙燕民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）黔01民初520号协助执行通知书，于2016年5月9日查封了贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢负一层1号车库。查封期限为2016年5月9日至2019年5月8日。本院于2016年9月12日作出（2016）黔01民初520号民事判决书，判令濮树、龙燕于判决生效之日起10日内共同偿还李岑借款本金8000000元及利息（利息以8000000元为基数，按照月息2%的标准计算，从2015年12月4日计算至判决确定的履行期限届满之日止）。该判决生效后，因濮树、龙燕未履行生效判决确定的义务，李岑向本院申请强制执行。执行案号为（2016）黔01执701号，2018年7月26日，本院发出公告，拟对贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢负一层1号房产进行司法处置。2019年4月9日，本院对案涉贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢负一层1号车库进行续查封。石祥龙向本院提出执行异议，本院作出（2018）黔01执异332号执行裁定书，裁定驳回石祥龙的异议请求。原告对提出本案执行异议之诉。2012年利安公司向相关部门申请将中环商业广场地下一层停车场调整规划为商业用房。但至今未办理完改规手续。2013年3月18日，石祥龙与利安公司签订《商品房订购合同》，约定由石祥龙订购利安公司开发的中环商业广场负一层商铺350平方米，单价为1.5万元／平方米，在签订订购合同之日起三十日内支付100万元，并约定因利安公司账户受限，利安公司指定公司股东张刚和财务人员具体办理交接，张刚工行账户：45×××95。2013年3月18日，石祥龙向上述张刚银行账户转账支付100万元。2014年1月15日，石祥龙与利安公司签订一份《商品房买卖合同》约定由石祥龙购买利安公司开发的中环商业广场负一层42、45、46、185、186、187、188、189号房，购房款为5202900元。买受人在2013年4月18日前支付房款2300000元，第二次于2013年4月28日前支付房款2760000元，余款142900元在办证时付清。2013年4月18日石祥龙向张刚银行账户汇款1300000元；2013年4月28日石祥龙向张刚银行账户汇款2760000元。利安公司分别于2013年4月18日、4月28日出具收款收据，确认收到石祥龙支付的购房款230万元、276万元。2014年12月3日原告石祥龙与中环百盛公司签订一份《“中环商业步行街”经验管理委托书》，约定石祥龙将案涉中环商业步行街A栋负一层1-42、45、46、185、186、187、188、189号商铺委托中环百盛公司进行经营管理。2019年10月17日，中环百盛公司出具《付款情况说明》，载明针对石祥龙委托经营管理的中环商业步行街A栋负一层42、45、46、185、186、187、188、189号房产，中环百盛公司在2016年6月30日前通过中环百盛公司出纳张艳梅向石祥龙账户支付租金9笔共计14万元。2019年10月18日，本院依职权向安顺中环百盛百货有限责任公司进行调查案涉中环商业广场负一楼对外出租、经营的情况，该公司董事长陈东泉向本院陈述，2014年利安公司对外销售案涉商铺，并委托中环百盛公司招商。为配合利安公司销售商铺，利安公司与购房人签订商品房买卖合同时，中环百盛公司也同时与购房人签订了《经营管理委托合同》。中环百盛公司2014年对外进行招商，2015年开始营业。但由于该商场物业不达标等问题，2015年至2017年期间，部分商家退出经营。2017年商铺购房人持购房合同、收据到中环百盛公司，再次签订《委托经营合同》，后中环百盛公司引进超市并营业至今。其中石祥龙已于2016年前将其购买的商铺委托中环百盛公司对外出租并收取租金。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”之规定，濮树作为被执行人表示反对原告提出的执行异议，龙燕未到庭参加诉讼亦未表示认可或反对原告的诉讼请求，故濮树、龙燕的诉讼地位应当列为被告。本案争议焦点在于：一、被执行人濮树、龙燕是否对案涉房屋享有物权；二、原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。关于争议焦点一，首先，虽然濮树、龙燕于2014年1月21日与利安公司签订了《商品房买卖合同》且办理了合同备案登记，但根据本案查明的事实，濮树分别于2014年1月21日、2014年1月22日将购房款1650万元支付至利安公司法定代表人何波的账户。但为了办理合同备案登记，濮树仅将购房款中10万元付至利安公司资金监管账户，并由利安公司工作人员代为支付房屋维修基金482936元。上述履行方式显然不符合商品房买卖的交易习惯。其次，在签订《商品房买卖合同》当日，濮树又与利安公司签订一份《回购协议》，约定利安公司在四个月内回购房产，回购价款共计2046万元，回购款支付方式为：前三月每月支付132万元，第四月支付1650万元。从上述约定可见，双方约定的四个月回购期即为利安公司履行还款义务的期限，1650万元即为濮树已向何波支付的款项，应当属于濮树出借给利安公司的借款本金，其余396万元应属借款利息。双方签订《回购协议》的合同目的在于明确濮树对利安公司的债权。故濮树、龙燕与利安公司之间是名为房屋买卖实为借贷的法律关系。双方签订《商品房买卖合同》及《回购协议》的合同目的并非在于出售或购买商品房，而是为利安公司借款而提供的房产担保，双方在贵州省安顺市住房和城乡建设局对《商品房买卖合同》备案，其目的亦在于以房产担保债权的实现。该备案登记虽然具有公示效力，但合同备案登记属于行政管理的范畴，与《物权法》中的不动产预告登记制度存在本质区别，不具有物权变动的效力。且利安公司在与濮树、龙燕签订合同后并未将案涉房屋交付给濮树、龙燕，故被告濮树、龙燕并未实际取得争议房产的物权，亦未取得占有、使用、收益等实体权益。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告主张其已在案涉房屋被查封前购买了案涉房屋，并实际占有使用案涉房屋。对此主张，原告提交了其与利安公司签订的《商品房订购合同》、《商品房买卖合同》及付款凭证。从原告提交的付款凭证来看，原告已按照合同约定向利安公司指定的人员支付了购房款共计506万元，根据双方合同约定其余尾款在办理房屋产权证后支付。可以认定原告已在案涉房屋被查封前与利安公司签订了真实有效的《商品房买卖合同》，并已实际履行。关于对案涉房屋占有、使用的情况，原告向利安公司购房款已于2014年12月将案涉房屋委托中环百盛公司同意对外出租。且中环百盛公司工作人员自2015年12月起即向原告石祥龙转账支付房屋租金。结合本院向中环百盛公司调查的情况，2014年利安公司委托中环百盛公司统一对外招商，原告已将案涉房屋交由中环百盛公司对外进行出租。可以映证原告已实际取得了案涉房屋的收益权，享有实际占有、使用案涉房屋的权利。且办理案涉商铺产权登记手续与利安公司是否积极推进改规事宜存在必然联系，现有证据也不能证明两原告对此具有过错。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”之规定，本案原告石祥龙对案涉房屋具有足以排除执行的实体权利，对原告提出确认将案涉房屋不纳入执行资产范围的诉讼请求，本院予以支持，根据上述法律规定表述为不得执行中环商业广场A幢负一层1-42、1-45、1-46、1-185、1-186、1-187、1-188、1-189号房屋。原告提出撤销（2016）黔01民初520号民事裁定书的诉讼请求并无法律依据，本院不予支持。原告要求解除案涉房屋的查封的诉讼请求，不属于本案执行异议之诉的审理范围，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、不得执行位于贵州省安顺市西秀区房屋；二、驳回原告石祥龙的其余诉讼请求。案件受理费60元，由原告石祥龙负担30元；由被告濮树、龙燕负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2018）黔01执异332号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  曾桢审判员  刘华审判员  王**二〇一九年十二月六日法官助理戴蔚书记员钟代良