广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初21515号原告：梁锦联，女，汉族，1959年1月1日出生，住广东省东莞市南城区，委托诉讼代理人：张英尧，广东海法（东莞）律师事务所律师。被告：东莞市懒鸟商业管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道亨美社区红棉路东鸿大厦D22号商铺。法定代表人：钟彩柔,任经理。委托诉讼代理人：唐劲松，广东铭宇律师事务所律师。原告梁锦联与被告东莞市懒鸟商业管理有限公司（以下简称懒鸟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告梁锦联的委托诉讼代理人张英尧，被告懒鸟公司的委托诉讼代理人唐劲松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁锦联向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付租金直至被告实际归还房屋之日止，暂计至2019年5月31日，共18000元；3、被告赔偿原告28500元损失；4、本案受理费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年5月20日签订一份《房屋租赁合同》，约定由原告将位于东莞市南城区××村黄金××街××号的房屋出租给被告使用，租赁期限从2018年6月1日至2028年5月30日，每月租金4500元，被告应于每月1日前向原告缴纳租金，超过一个月没缴纳租金视作违约，原告有权收回房屋。合同签订当天，原告将房屋交付被告使用。但至今，被告尚拖欠原告租金18000元。此外，被告未经原告同意，私自将房屋的水电设施、门、窗、墙壁、天花吊顶拆除，且已灭失，被告造成原告28500元损失。被告的行为已严重违反合同的约定，损害了原告的合法权益。原告多次与被告协商未果。庭审中，原告明确撤销第3项被告赔偿原告28500元损失的诉讼请求。被告懒鸟公司辩称：一、被告拖欠租金绝非被告本意，有如下原因：1、被告自从租用案涉租赁物以后，一直在装修，没有正式运营，没有产生经济效益；2、在装修过程中，被告听说华润公司要进驻，要对被告租赁的房屋进行拆迁拆除，进行开发，导致被告对房屋的装修中止；3、被告尽管有拖欠原告租金的情况，但是被告依然想尽办法向原告交租。二、鉴于原、被告签订的租赁合同的租赁期限较长，被告也想利用租赁物发挥更大效用，且案涉租赁物已恢复装修，被告希望继续履行合同，显然这更符合经济利益原则，也更符合原、被告签订合同之初预期的判断。三、被告愿意在2019年11月15日之前把拖欠原告的租金一次性给付给原告。经审理查明，2018年5月20日，原告梁锦联作为出租人（甲方）与被告懒鸟公司作为承租人（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于东莞市××黄金××（××）××号的房屋出租给被告使用，租赁期限为10年，自2018年6月1日至2028年5月30日；每月租金4500元，合同签署后，被告应向原告缴纳2个月租金9000元作为履约保证金，在本合同期限届满时，如被告无拖欠租金及其他费用且无违约的情况下，原告应向被告无息退回履约保证金。又，原告提供了一份东莞市南城街道亨美社区居民委员会于2019年5月9日出具的《证明》，拟证明东莞市南城街道亨美社区黄金园街（1）巷12号，一幢房屋共三层，房屋产权属梁锦联（身份证号）所有。庭审中，原、被告均确认案涉的租赁物没有取得建设工程规划许可证或其他权属证明。原告由此在本案中明确变更诉讼请求为：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，要求被告在判决生效之后返还案涉租赁物；2、被告向原告支付租赁物的使用费直至被告实际归还房屋之日止，暂计至2019年5月31日，共18000元；3、本案受理费由被告承担。另，原告在诉讼中明确对于其诉请的租赁物使用费应计算如下：被告从2019年2月开始没交租金，原告明确其起诉时从2019年2月计至2019年5月的租赁物使用费按照约定的每月4500元标准为18000元，被告在原告起诉后已向原告交付2019年2月的租赁物使用费4500元，故被告目前尚欠的租赁物使用费应从2019年3月1日起计算至实际归还房屋之日止。被告对此没有异议。再，被告主张其已向原告支付履约保证金9000元，若认定案涉租赁合同无效时，如果被告尚欠原告租赁物使用费，则已支付的履约保证金用来抵扣案涉房屋的使用费，如果被告没有拖欠原告租赁物使用费，则原告需退回履约保证金给被告。原告表示同意被告对履约保证金的处理意见。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、证明、照片、维修费用清单等证据以及本院庭审笔录、问话笔录等附卷为证。本院认为，原告梁锦联与被告懒鸟公司于2018年5月20日签订《房屋租赁合同》，但案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证或其他权属证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，应认定原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。又，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告因该无效合同取得的租赁物应返还给原告，原告应向被告退回收取的履约保证金。再，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告诉请参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，依法有据，本院予以支持。根据原、被告的陈述，被告应尚欠原告的房屋占有使用费为每月4500元，应从2019年3月1日起计算至实际归还房屋之日止，且原告也同意用被告已支付的履约保证金9000元抵扣使用费，故原告要求被告懒鸟公司按照4500元/月的标准支付从2019年3月1日起至实际归还案涉房屋之日止的房屋占有使用费，并应扣减9000元（即被告已交付的履约保证金9000元）依法有据，本院予以支持。原告其他超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告梁锦联与被告东莞市懒鸟商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告东莞市懒鸟商业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁锦联返还位于东莞市南城区亨美黄金园（1）巷12号的房屋；三、被告东莞市懒鸟商业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁锦联支付从2019年3月1日起至实际归还案涉房屋之日止的房屋占有使用费，按照4500元/月的标准计算，并扣减9000元；四、驳回原告梁锦联其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案诉讼费250元（原告已预交），由被告东莞市懒鸟商业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  翟静文审判员  黄俊哲审判员  周昭君二〇一九年十二月十二日书记员  曾愉婷黄燕霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。