海南省屯昌县人民法院   民事判决书   (2019)琼9022民初1331号   原告：匡某，男，1957年12月30日出生，汉族，住海南省屯昌县。   被告：海南屯昌美林物业管理有限公司，住所地：海南省屯昌县屯城镇美林湖国际社区6A楼1层。   法定代表人：金某，该公司总经理。   被告：海南美丰不动产有限公司，住所地：海南省屯昌县屯郊省道303侧（美林湖国际社区6A楼1层）。   法定代表人：马某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：崔某，海南金裕律师事务所专职律师。   委托诉讼代理人：许某，海南金裕律师事务所专职律师。   原告匡某与被告海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称“美林物业公司”）、海南美丰不动产有限公司（以下简称“美丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告匡某，被告美林物业公司的法定代表人金某，被告美丰公司的委托诉讼代理人崔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告匡某向本院提出诉讼请求：1.判决二被告返还原告所交的办理房屋产权证的契税9425.31元，公共维修基金4219.2元和其他办证费用410元(包括其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元)，合计14054.51元；2.判决二被告偿还上述费用14054.51元从被告收取费用之日起至返还款项之日止的银行同期利息为14054.51×（1+6.5%）6=20507.53元；3.判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年3月11日，原告与被告美丰公司签订房屋购买合同(合同编号:TC-210-0005645)，并缴清了购房全款（见证据1、证据2）。2013年11月2日收房时，被告美林物业告知原告：美丰公司要求美林物业公司代收契税9425.31元，房屋维修基金4219.2元，办证费及工本费410元，三项合计14054.51元，并告知此款系办证必交之费用。收到后将全款转给美丰公司，是美丰公司代房管局、税务局所收。原告按照美林物业公司的要求，如数缴清了上述款项（见证据3）。但时至今日，被告美丰公司未按合同的约定为原告办理不动产证，经原告向屯昌县房管局、屯昌县税务局咨询，美丰公司亦未将其代收的款项移交上述二机关。得知此情后，原告向小区业委会多次反映，并亲自找被告美丰公司要求退还此款，告知美丰公司由本人办证时自行向相关机关缴纳，但美丰公司不理不睬，追讨无果。为此，原告特向法院起诉，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。   被告美林物业公司辩称，关于契税、维修基金、办证费等费用,美林物业公司是上述费用的代收人。美林物业公司已将费用转交委托人，代收行为属于代理行为，法律责任应当由委托人承担。2013年，美林物业公司接受美丰公司的委托，接受了美林湖国际社区的业主缴纳的维修基金、契税、办证费、产权登记费、房屋档案管理费，接受业主缴纳的各项费用后，美林物业公司已将上述费用全部转付给了美丰公司，而且原告与美丰公司签订的商品房买卖合同中约定，由美丰公司代收代缴上述费用。美林物业公司并非合同约定的收款人。因此，上述费用实际是由美丰公司收取的。因此恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。   被告美丰公司辩称，原告的诉讼请求不应得到支持。理由是：一、根据法律、法规及合同约定，美丰公司有代扣代缴契税及相关费用的权利和义务，原告无权要求美丰公司退还契税。1.根据原告提供的证据，原告所主张的契税交给了美林物业公司，并没有交给美丰公司。美林物业公司提交的证据仅能证明美林物业公司向美丰公司转了一部分的款，但不能证明是业主缴纳契税等费用，转给美丰公司的部分也没有银行转账凭证佐证。大部分资金都转给了伍瑞平个人，且特别注明所转款的性质是备用金，与契税等费用没有关系。伍瑞平虽是美林物业公司的出纳，该款可能系美林物业公司内部转备用金的行为。因此不能认定该款为美林物业公司将业主交来的契税等费用全部转给了美丰公司。美林物业公司无法证明原告的各种费用是转给了美丰公司还是转给了伍瑞平，如转给了伍瑞平，请原告向伍瑞平主张权利。因此原告无权要求美丰公司退还契税等费用。2.美丰公司与原告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。双方应严格按照合同的约定履行。既然补充协议中已明确约定办理产权证的契税等费用为美丰公司代收代缴，美丰公司与原告应当按照合同的约定执行。假如原告依据合同的约定将契税等费用交给了美丰公司，根据《商品房买卖合同》附件五第一条的约定，在《商品房买卖合同》没有解除前，美丰公司没有退还办证税费的义务，除非美丰公司与原告就契税退还的问题重新签订《补充协议》，原告放弃要求美丰公司为其办理产权证书，既然原告没有提出解除合同，那么双方就应当按照合同的约定执行。原告的产权证正在办理中，产权证能够办理后，具体缴纳多少契税，是否需要多退少补，是否需要支付利息需进行清算。根据合同第十五条约定，只有因为美丰公司的责任不能办理产权证书才能承担违约责任，但事实上美丰公司没有违约，美丰公司在涉案房产竣工合格后已将办证所需的材料全部上报有关部门了。至今不能办理产权证的原因是政府不作为。根据屯昌县国土资源局2018年2月18日给业主委员会信访事项答复意见书可以看出，国土资源局不给原告办产权证书的根本原因不是美丰公司没向主管部门申请，也不是没将所有材料报送主管部门，而是屯昌县国土局违背2010年政府会议纪要所规定的会议精神向美丰公司索取土地变性费。屯昌县国土资源局的行为属于行政不作为，其错误的做法在美丰公司与屯昌县国土资源局（2019）琼9022行初2号判决中已得到纠正，该判决依法撤销了屯昌县国土资源局作出的《关于123.58亩土地改变用途缴交土地出让金的通知》的错误决定。虽然屯昌县国土资源局已上诉，但屯昌县国土资源局违背县政府会议纪要精神的事实是不能否认的。可见至今不能办产权证明的原因是屯昌县住建局不作为，美丰公司没有过错。依据合同第15条的约定，美丰公司不承担至今未办理产权证书的责任。二、缴纳维修基金是每个购房者的法定义务，原告无权要求退还公共维修基金。根据《住宅维修资金管理办法》第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”可见缴纳维修基金是每个购房者的法定义务。依据建设部、财政部颁发的《住宅专项维修资金管理办法》第六条及第十三条的规定，售房单位代收、代缴维修资金是开发商法定的义务。公共维修基金是用于本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护等事项的。原告已经实际入住，因此无权要求退还公共维修基金。三、美丰公司之所以未能将契税、维修基金等费用缴纳到主管部门的原因是政府主管部门不作为，美丰公司无须向原告支付利息。美丰公司已依《商品房买卖合同》第15条的约定在原告收房后，在合同约定的360日内，即将美丰公司开发的美林湖小区一、二期商品房办证所需资料报产权登记机关备案，并申请为业主办理产权证，但政府主管部门只是为一期业主办理房产证。由于政府有关部门不作为，至今未为二期业主办理产权证，产权证没有办出来，契税、维修基金等费用政府主管部门也无法收取该费用。待政府主管部门为二期业主办证办理产权证后，美丰公司才能将该费用缴纳到主管部门处。四、美丰公司与原告在合同中并没有约定美丰公司代收代缴期间需向原告支付利息。原告要求美丰公司承担上述款项占用期间的银行利息，没有合同根据，也没有法律依据。五、原告提起诉讼已经超过了诉讼时效，依法应予以驳回。原告曾就相同诉求已经起诉，违反一事不再理原则。1.原告的诉求已经超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。法律另有规定的除外。”依据合同第十五条的规定，原告应该从2014年7月1日开始主张权利，原告未能提供任何有关诉讼时效中止、中断，导致诉讼时效期间重新起算的证据，早已超过诉讼时效。2.依据原告的陈述，原告就与本案相同诉求已经起诉，那么就无权就同一事实、同一诉求再提起诉讼，原告违反一事不二理的基本原则。   原告为证明其诉讼主张，向法庭提交的证据有：证据1.美林湖二期代收费收据（税费），证明被告收到原告缴纳的房款总价的3%的税款；证据2.销售不动产统一发票（自开），证明原告通过银行按揭购房，且已经付完购房全款；证据3.商品房买卖合同（编号：TC-201-0005645）,证明原告购买美丰公司开发的房产并签订购房合同。   被告美林物业公司为证明其辩解主张，向法庭提交的证据有：证据1.《关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明》，证明依据美丰公司与购房人签订的买卖合同的规定，购房人应该缴纳维修基金及契税等费用，该情况说明证明美丰公司也承认委托美林物业公司代收代缴；证据2.转账明细，（该份证据在（2017）琼96民终2579号、（2017）琼96民终2580号案件一审中使用过该份证据）,证明美林物业公司转入美丰公司的3970000元的明细。以上二份证据共同证明美林物业公司是代收代缴以上费用的，并将代收代缴的费用转账给美丰公司；证据3.银行对账单（当庭出示，未复印提交法庭），证明我们公司已经将代收费用转至美丰公司账户，也就是证据2的附件。   被告美丰公司为证明其辩解主张，向法庭提交的证据有：证据1.屯昌县国土资源局《关于海南省屯昌县美林湖国际社区业主无法领取不动产证的问题的函》（复印件），证明：1.办证的所有材料被告早已报送到屯昌县住建局，住建局是办理房产证的部门，国土局是出具该函的部门，住建局不给二期业主办证的主要原因是国土局想收取所谓的土地变性费，住建局不给办理产权证纯属政府不作为。2.没有完成代办房产证并交纳契税、维修基金等费用的责任在屯昌县国土资源局，而不在被告；证据2.（2019）琼9022行初2号《行政判决书》（复印件），证明：1.屯昌法院认定屯昌县国土局《关于123.58亩土地改变用途交纳土地出让金的通知》违法，被撤销了；2.屯昌县国土资源局以被告未交123.58亩土地改变用途土地出让金为由，拒绝被告为业主办理房产证及缴纳契税及维修基金等费用，因此被告没有完成相应的责任在于屯昌县国土资源局，被告不存在违约。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对原告的证据的质证意见是：被告美林物业公司对证据1至证据3均无异议；被告美丰公司的意见是：原告提供的证据没有原件核对，对原告提供证据的真实性、合法性、关联性均有异议。其中对证据1的证明内容，该证据的复印件中表示实收款项与原告起诉金额不一致，原告的诉讼请求为14054.51元，而证据1中的金额为12637.51元，且该证据的收据所盖的章和落款均是美林物业公司。证据3恰恰证明美丰公司无需向原告退还契税、维修基金等办证费用。合同补充协议第一条约定，出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之前尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五日内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同视为买受人自愿放弃该权利。该条文充分证明了被告在合同没有解除前没有退还办证税费等费用的义务，且依据合同约定，原告已经放弃了主张的权利，更不能向被告主张由此产生的利息。当事人对被告美林物业公司的证据的质证意见是：原告对证据1至证据3均无异议。美丰公司对证据1至证据3均不予认可，法定代表人对这些证据不知情；证据2不能证明美林物业公司将业主交来的契税、维修基金等费用全部支付给美丰公司，而转给伍瑞平的2665500元后面注明的是备用金，其中2013年9月23日100000元后注明的是代交业主费用，第三部分是美丰公司退还给美林物业的款项，该三部分的款项均未体现出是业主缴纳的办证费用，因此该份证据与本案无关。特别强调，伍瑞平是美林物业的出纳，同时也是美丰公司的出纳，美丰公司没有委托美林物业公司   向伍瑞平个人支付任何款项，根据会计制度，既然是备用金，那么应该是美林物业内部使用的资金，与美丰公司无关。当事人对美丰公司的证据的质证意见是：原告对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这件事情不是美丰公司推脱办证的理由，对证据2的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案的诉讼主张没有关联性。美林物业公司对证据1、证据2均无异议。   对二被告均无异议的原告证据2，本院予以确认并在卷佐证。对各方当事人的证据，本院认证意见如下：（一）关于原告的证据。证据1具有真实性、合法性、关联性，证明美丰公司委托美林物业公司代收代缴的费用的事实存在；证据3.商品房买卖合同,证明原告与美丰公司签订的购房合同，合同附件五约定买受人在房屋交付当天向出卖人缴交各种办证税、费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴。（二）关于美林物业公司的证据。证据1、证据2具有真实性、合法性、关联性。证据1证明美丰公司出具书面材料确认2013年6月交房时其委托美林物业公司代收公共维修基金、办证税费等费用；对其证据2，结合同类案件当事人于2015年诉美丰公司的(2015)屯民初字第257号商品房预售合同纠纷案件的生效判决，以及2017年诉美丰物业公司的（2017）琼9022民初206号商品房预售合同纠纷案件的生效判决所认定的事实，确认美林物业公司存在向美丰公司转款的事实。对证据3，结合证据2并根据本院审理以往同类案件涉及该事实的认定意见，对美林物业公司向美丰公司转款的事实，本院予以确认。(三)关于美丰公司的证据。证据1、证据2具有真实性、关联性。证据1证明屯昌县国土局对美林湖国际社区业主关于“无法领取不动产证问题的请示”的复函，复函内容涉及美丰公司需补缴土地改变用途地价款以及尚无法办理不动产权证。证据2.具有真实性，但判决尚未生效。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，结合本院审理的原告诉被告美丰公司商品房买卖合同纠纷一案即（2015）屯民初字第369号案件生效判决确定的事实，本院认定本案事实如下：2011年12月27日，原告与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:TC-210-0005645)，合同约定美丰公司将其开发的美林湖国际社区第16幢6层606号房以总价人民币316680元出售给原告，建筑面积为70.88平方米，付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五：本合同补充协议第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五日内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利；”附件五：本合同补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，如因买受人不能按时缴交税费导致延期办理《房屋所有权证》和《土地所有权证》的，出卖人免责。”合同签订后，原告于2011年12月27日付清了全部房款。2013年10月12日，原告向美林物业公司交纳了物业管理费，于次日领取了房屋的钥匙。2013年11月2日，被告美林物业公司代被告美丰公司收取了应由原告缴纳的契税等费用（其中包含契税9425.31元，公共维修基金4219.2元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元），合计14054.51元。原告购买的房屋所在的美林湖二期工程16号楼已于2015年1月28竣工验收合格，并在2016年7月6日建设工程竣工验收备案。2015年5月7日，原告匡某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金63652.68元，并判令被告在2015年7月30日前申请房屋验收并通过合格验收；2.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金32015元，并判令被告在2015年7月30日前将房产证办理给原告，逾期办理的按照中国人民银行公布的金融机构逾期贷款计收利息的标准向原告支付违约金；3.判令被告在2015年6月30日前接通市政供水、供电管网至原告所购房入户门口，使原告所购商品房达到正常使用条件，并判令被告承担在其接通市政供水供电管网到原告住房入户门口并使原告所购房屋达到使用条件前原告已交的物业服务费3206元；4.判令被告向原告返还多收取的代缴契税6283.54元；5.判令被告承担本案诉讼费。2019年10月24日，原告以被告收取办证税费后逾期办理不动产证为由，向本院提出诉讼请求：1.判决二被告返还原告所交的办理房屋产权证的契税9425.31元，公共维修基金4219.2元和其他办证费用410元(包括其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元)，合计14054.51元；2.判决二被告偿还上述费用14054.51元从被告收取费用之日起至返还款项之日止的银行同期利息为（14054.51×（1+6.5%）6=20507.53元。3.判决被告承担本案的诉讼费用。原告表示上述税费等费用退还原告后，今后原告自行缴纳，自行办理不动产证。   另查，屯昌县美林湖国际社区业主委员会分别于2015年4月17日、2017年4月16日向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函”，内容涉及办证税费的管理等问题。   本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。本案争议的焦点是：1.本案是否超过诉讼时效；2.原告请求判决被告退回契税、公共维修基金和其它办证费的理由是否成立；3.原告主张上述费用的利息有无合同约定，是否符合法律规定;4.如果原告的主张成立,关于应由哪个被告承担退费事项的民事责任。   一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。被告于2013年10月13日交房给原告。因此，原告入住案涉房屋606室已六年多。被告美丰公司辩称，根据双方签订的合同第十五条的约定，原告主张退回上述款项已超过诉讼时效。对美丰公司的抗辩意见，本院不予采纳。理由是：根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条中的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”及附件五：本合同补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴”的约定，原告出于办证的需要向被告交付了契税款、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费，于2013年10月13日领取房屋钥匙，但至2014年10月8日房屋交付满360日后，原告并未取得房产证，即原告主张契税款、公共维修基金、其它办证费、房屋档案管理费、产权转移登记费的诉讼时效起算时间应为2014年10月8日，该时间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，原告的诉讼时效期间应为2014年10月8日至2016年10月8日，超过2016年10月8日原告未主张权利则超过诉讼时效，但本院审理的涉及海南省××屯的案件事实相同的其他案件的生效判决中，已认定美林湖业主委员会受业主委托分别于2015年4月17日、2017年4月16日致函美丰公司的事实，2015年4月17日的函已就办证税费问题向被告主张权利。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提起要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”因此，原告主张的诉讼时效因美林湖业主委员会受托于2015年4月17日发函主张权利而中断，其诉讼时效自2015年4月17日开始重新计算，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日。美林湖业主委员会受托于2017年4月16日向美丰公司再次发函主张权利，导致原告的诉讼时效再次中断，其诉讼时效期间自2017年4月16日开始重新计算。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”基于该规定，原告的诉讼时效期间应为三年，即自2017年4月16日至2020年4月16日。综上，业主委员会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形。因此，本院对被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效的主张，本院予以驳回。原告2015年5月7日向本院提出的诉讼请求与本案不同，因此被告美丰公司辩称原告重复起诉没有事实根据，本院不予采信，对其主张本院予以驳回。   二、关于原告请求判决被告退回契税、公共维修基金和其它办证费等项费用的理由是否成立的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》附件五第10条中约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，……”双方的约定是当事人意思自治，被告美丰公司代收代缴办证税费，不违反合同约定和法律规定，故对其合法性，本院予以确认，但由于被告美丰公司的逾期办证构成违约，原告所购买的房屋至今未能办理房屋权属证书，原告等业主通过业主委员会主张权利未果，为尽快办理房屋权属证书，原告通过诉讼主张被告退还原告缴交的办证税费，并表示退还以上费用后，办证所需缴交的税费由原告自行向相关部门缴交，并自行办理房屋权属证书，其主张合理，对原告的主张，本院予以支持。被告应向原告退还契税费8425.31元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，合计14054.51元。而住宅专项维修资金亦称公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据2007年12月4日发布的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第十二条关于“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户……”和第十三条关于“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，交存住宅专项维修资金为商品房购买人的法定义务，原告主张退还该款项没有法律依据，故被告主张应退还公共维修基金的请求，本院予以驳回。   三、关于原告主张契税、公共维修基金、其它办证等项费用的利息有无合同约定，是否符合法律规定的问题。契税和其它办证等费是原、被告双方约定由被告代收代缴的办理房产证所需原告缴交的税费，双方在合同中并没有约定被告代收代缴期间需向原告支付利息，原告要求被告承担对上述款项占用期间的银行利息，没有合同根据，也没有法律依据，本院予以驳回。公共维修基金系依照国务院部门规章的规定收取的，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第二十七条的规定：“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）住宅专项维修资金的存储利息；……。”因此，原告主张被告退还公共维修基金产生的利息，不符合法律法规的规定，本院予以驳回。综上，原告主张被告收取的各项费用14054.51元的利息，没有事实和法律依据，本院予以驳回。   四、关于应由哪个被告承担退费事项的民事责任的问题。首先，原告与被告美丰公司在商品房买卖合同中约定契税、公共维修基金和其它办证费系由美丰公司收取；其次，美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费后向原告出具了代收费收据，表明其系代美丰公司收取；第三，美丰公司出具了《关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明》，表明其交房时委托美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费。综合本案的事实和证据，证明美林物业公司系代美丰公司收取上述费用。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的民事行为承担民事责任。故原告要求美林物业公司退还上述费用，本院不予支持。退还原告契税、其它办证费的民事责任应由被告美丰公司承担。   综上所述，被告美丰公司应退还原告契税费9425.31元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，共计14054.51元。被告美林物业公司不承担退费的民事责任。对原告主张二被告退回公共维修基金4219.2元以及主张被告收取的各项费用共14054.51元的利息20507.53元，没有事实根据和法律依据，本院予以驳回。   依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款和第二款、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款、第十三条、第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告匡某退还办证契税费9425.31元和其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，以上共计14054.51元。   二、驳回原告匡某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费664.06元，减半收取332.03元，由原告匡某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 江 云      二〇一九年十二月三日   （法官助理 陈茜茜   书记员 陈政丹   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法通则》   第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。   代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。   依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。   第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。   第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《住宅专项维修资金管理办法》   第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。   已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。   公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。   第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。   第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：   （一）住宅专项维修资金的存储利息；   （二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；   （三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外   （四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。   《最高人民法院关于适用   〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。