广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初19082号原告：苏敏静，女，1989年8月18日出生，香港特别行政区居民，港澳居民来往内地通行证号码H***5。委托诉讼代理人：卢广宇，广东丰源律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地广东省佛山市南海区*沥*********民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914***********436N。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区***********第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914***********078B。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********宝盈广场A区A段6层01，统一社会信用代码914************620。法定代表人：童某1。被告：广东宝盈投资集团有限公司，住所地广东省佛山市三水区***********第六层（C）-（1/C）轴部分，统一社会信用代码914***********250A。法定代表人：童某1。被告：童某1，男，1969年8月6日出生，汉族，住广东省佛山市三水区********************，公民身份号码440************118。被告：童绍荣，男，1974年3月4日出生，汉族，住广东省佛山市三水区***************，公民身份号码440************132。原告苏敏静诉被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（下简称宝盈大沥分公司）、佛山市悦心物业管理有限公司（下简称悦心公司）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（下简称宝盈公司）、广东宝盈投资集团有限公司（下简称广东宝盈公司）、童某1、童绍荣租赁合同纠纷一案，于2019年8月8日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月24日公开开庭进行了审理，原告苏敏静的委托诉讼代理人卢广宇到庭参加了诉讼，宝盈大沥分公司、悦心公司、宝盈公司、广东宝盈公司、童某1、童绍荣经传票传唤未到庭参加诉讼，本院现已审理完结。苏敏静提出如下诉讼请求：1.确认苏敏静与宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；2.宝盈大沥分公司、宝盈公司、悦心公司向苏敏静退还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金23888元、物业管理按金3000元、从2018年7月1日计算至2019年7月31日止租金收益6453元及自起诉日起以实际欠付金额为本金按年利率24%计算至实际付款日止的利息；3.广东宝盈公司、童某1、童绍荣对悦心公司、宝盈公司的债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由各被告承担。事实与理由：2014年7月24日，苏敏静与宝盈大沥分公司签订了《物业使用权出让合同》，与悦心公司签订了《委托经营管理合同》。《物业使用权出让合同》约定宝盈大沥分公司将位于佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组土地的宝盈国际广场项目编号为首层S1168号物业的使用权出让给苏敏静，总出让金额为87361元，苏敏静支付物业管理按金3000元，合同约定苏敏静自2014年8月1日起享有受让的该物业的收益，出让期限至2042年1月31日止。根据涉讼合同的约定，宝盈大沥分公司应当每月向苏敏静支付租金收益，但自2018年6月开始，宝盈大沥分公司无故拒付租金收益，经苏敏静多次催讨未果。苏敏静认为根据法律规定超过二十年部分应属无效。请求判如所请。苏敏静在诉讼中举证如下：1.苏敏静香港身份证、港澳居民来往内地通行证复印件各1份、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市悦心物业管理有限公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司、广东宝盈投资集团有限公司企业信用信息公示报告打印件2.物业使用权出让合同原件;3.委托经营合同原件;4.收据、发票原件各1份;5.银行流水单原件1份；6.（2018）粤0605民初23506号民事判决书打印件；7.悦心公司核准资料修改登记通知书、广东宝盈集团公司、三水宝盈公司企业机读档案变更登记资料照片打印件。宝盈大沥分公司、宝盈公司、悦心公司、广东宝盈公司、童某1、童绍荣均未答辩。苏敏静围绕诉讼请求依法向本院提供了证据材料，宝盈大沥分公司、宝盈公司、悦心公司、广东宝盈公司、童某1、童绍荣均未到庭参加诉讼亦未举证推翻，对于苏敏静举证，经本院审查本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人庭审陈述，本院确认如下事实：2014年7月24日，宝盈大沥分公司（甲方）与苏敏静（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区*沥*********民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈国际广场项目编号为首层S1168号商铺的使用权出让给乙方；出让期限从本合同签订之日起至2034年7月23日止，甲方赠送给乙方的使用期限至2042年1月31日止等。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。乙方自2014年8月1日起享有受让商铺的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让金87361元及物业管理按金3000元。在使用权出让期满及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金金额无息退还。乙方如需要，在第十年可以要求甲方按原价回购，所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税。宝盈国际广场实行统一招商、统一经营及统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方选聘的物业管理公司进行招商、装修、经营及管理。在统一经营管理期限内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方选聘的物业管理公司代收，转入乙方指定账户；统一管理经营期限内，甲方免收乙方的物业管理费、水电费。双方并约定其他权利义务。该合同附有涉案商铺所在位置平面图。同日，苏敏静（甲方）与悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺自2014年8月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。委托经营收益自该物业交付次日起计，每月支付一次，每月的20日为支付日。从2014年8月1日起，甲方获得由乙方支付的十年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年的固定年收益为合同价的8%，即每月金额为582元，第四年至第六年固定年收益为合同价的10%，即每月金额为728元，第七年至第八年固定年收益为合同价的11%，即每月金额为801元，第九年至第十年固定年收益为合同价的12%，即每月金额为874元。固定收益在每月20号以转账形式按月支付。第十一年起的收益为实际经营用户所缴付的租金。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，逾期超过6个月的，甲方有权解除合同。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税；等等。苏敏静已依约向宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元及涉案商铺物业使用权出让金87361元。乙方从2014年8月1日开始按月向甲方支付租金收益。庭审中，苏敏静确认，悦心公司从2018年7月开始拖欠苏敏静租金收益，其中收益支付情况为2018年7月支付291.2元、8月291.2元、9月72.8元、10月109.2元，共支付764.4元。另查明，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。本院认为，本案系租赁合同纠纷，因苏敏静为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定处理。本案当事人同意选择处理争议所适用的法律为内地法律，故本案适用内地法律作为准据法进行审理。苏敏静与宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定苏敏静是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故苏敏静与宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定被告将涉案商铺出租给苏敏静的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》为合同双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。以上，苏敏静主张《物业使用权出让合同》关于出让期限超出二十年的约定无效并退还相应部分的物业使用权出让金及物业管理按金3000元理由充分，本院予以支持。对于退还相应部分物业使用权出让金，《物业使用权转让合同》所约定的使用权出让期限从2014年7月24日至2034年7月23日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日的使用权期限，即租赁期限为10053天，苏敏静所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价。经核算合同约定的物业使用权出让金总额87361元分摊至实际租赁期限的单价乘以本院确认无效部分期间，宝盈大沥分公司应返还使用权出让金为23888.92元（87361元÷10053天×2749天），苏敏静主张23888元未超出本院核准范围，本院予以支持。悦心公司拖欠的租金收益亦应依约支付予苏敏静，经核算，悦心公司应支付予苏敏静的租金收益为8699.6元（728元/月×13个月-764.4元），苏敏静诉请6453元为其真实意思表示，未超出本院核准范围，本院予以支持。苏敏静主张的利息过高，本院予以调整，以上述款项为本金从起诉之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息。宝盈大沥分公司为宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，宝盈公司应对宝盈大沥分公司本案债务承担责任。苏敏静主张广东宝盈公司、童某1、童绍荣存在虚假出资、抽逃出资、转移公司资产等损害公司债权人利益的行为，由于目前公安机关已就宝盈公司、悦心公司的关联企业及股东进行侦查，在相关侦查结果尚未确定的情况下，本院对苏敏静主张广东宝盈公司、童某1、童绍荣对本案债务承担连带责任的请求暂不作处理，苏敏静可待相关侦查结果确定后再行主张权利。各被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认苏敏静与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金23888元、物业管理按金3000元及以该款为本金从2019年8月8日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予苏敏静；三、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金收益6453元及以该款为本金从2019年8月8日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予苏敏静；四、驳回苏敏静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，案件受理费全额收取计638.85元（原告苏敏静已预交），由被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担479.13元、被告佛山市悦心物业管理有限公司负担159.72元，并均应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告苏敏静已预交的受理费638.85元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院予以退还。如不服本判决，原告苏敏静可在判决书送达之日起三十日内，各被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  潘秀萍人民陪审员  王亚玲二〇一九年十二月三十一日法官 助理  蔡亦珮书 记 员  龙文媛