济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初2077号原告（执行案外人）：济南中海地产投资有限公司，住所地济南市。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：肖理哲，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳，北京德恒（济南）律师事务所律师。被告（申请执行人）：济南康瑞生物科技有限公司，住所地济南市。法定代表人：李慧，总经理。委托诉讼代理人：张波，山东齐创律师事务所律师。第三人（被执行人）：山东东旭珀盛物资有限公司，住所地济南市。法定代表人：胡珀，经理。第三人（被执行人）：山东水泥厂有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨德胜，经理。委托诉讼代理人：张宗银，山东国孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李松松，山东国孚律师事务所律师。第三人（被执行人）：胡珀，男，1975年4月25日出生，汉族，住济南市槐荫区***。第三人（被执行人）：宋**，女，1978年11月2日出生，汉族，住济南市。原告济南中海地产投资有限公司（以下简称中海地产公司）诉被告济南康瑞生物科技有限公司（以下简称康瑞生物科技公司）、第三人山东东旭珀盛物资有限公司（以下简称东旭珀盛物资公司）、山东水泥厂有限公司（以下简称水泥厂公司）、胡珀、宋**案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告中海地产公司之委托诉讼代理人肖里哲、被告康瑞生物科技公司之委托诉讼代理人张波、第三人水泥厂公司之委托诉讼代理人张宗银、李松松到庭参加诉讼。第三人东旭珀盛物资公司、胡珀、宋**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中海地产公司向本院提出诉讼请求：请求依法撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104执异8号执行裁定书，停止对中海国际社区A4地块**室商品房（2017）鲁0104执字第114号执行程序。事实和理由：一、裁定认定的事实及适用法律错误，本案查封标的并非金钱债权，而是不动产权，不动产权权利变动适用物权法及相关规定，其本身适用物权优于债权原则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十六条并不适用本案，本次原告提出异议的查封标的，并非一般金钱债权，而是不动产，并且房屋已经办理产权登记，登记在原告名下。而查封法院对标的物查封时，房屋并未产生物权即没有产权登记，仅是依据网签备案的行政行为进行查封，而第三人宋**从始至终都未获得查封标的物权，仅是基于合同债权有将来可能取得物权的期待利益，其将来是否获得物权具有不确定性，但因为第三人宋**的违约导致合同解除，法院基于网签备案查封不再具有权利基础，所以查封法院仅仅依据网签备案查封排除原告行使物权于法无据。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力未经登记，不发生效力，涉案房产仍登记在原告名下，并未办理产权过户登记，所有权并未发生转移，原告仍对涉案房屋享有物权，根据物权优先于债权的原则。原告享有的物权优于被告的债权。二、案外人异议并非单独依据解除合同的判决，而是主要依据案外人享有物权。根据物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确认错误外，以不动产登记簿为准。”现阶段产权登记在原告名下，原告享有涉案标的物权。我国对物权处理原则是物权与债权相分离原则，签订购买不动产的合同仅是债权法律关系，购房人可以获得债权请求权即要求进行交付房屋，办理产权证等权利，但不必然获得物权，两种权利相互独立；物权变动尤其是不动产，必须严格按照不动产登记制度才能发生法律效力，物权法第九、十四条有明确规定，因此执行法院依据一般债权的查封、执行，不能作为侵害原告物权的依据。三、物权法是全国人民代表大会制定法律，其效力高于其他法规及司法解释，也就是说不能以最高院司法解释对抗物权法效力的问题，出现矛盾应当按照上位法执行。被告康瑞生物科技公司辩称，一、槐荫区人民法院(2019)鲁0104执异8号执行裁定书，认定事实清楚，适用法律正确。本案中，被答辩人宋**从被答辩人济南中海地产投资有限公司处购买涉案房产，且该涉案房产进行了预告登记，预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。根据被答辩人济南中海地产投资有限公司所述，其主张的依据为济南市市中区人民法院（2017)鲁0103民初5112号民事判决书，根据该判决书所载明的事实系被答辩人济南中海地产投资有限公司与被答辩人宋**基于商品房销售合同纠纷所引起的纠纷，不属于最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款“法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷”。2016年2月1日，济南市槐荫区人民法院对涉案房产进行查封、冻结，并于2018年办理了继续查封的手续。2018年3月9日，针对其他案件济南市市中区人民法院作出另案判决。涉案房产查封在前，另案判决生效在后。基于上述事实，本案应该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，应当对其判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持”。二、退一步讲，如法院最终判令解除对涉案房产查封、冻结措施的，答辩人济南康瑞生物科技有限公司也应当对本案被答辩人宋**因支付购房价款而形成的对被答辩人济南中海地产投资有限公司的债权享有优先受偿权。首先，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款“人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成对该第三人的债权。”及《最高人民法院关于人民法院执行工作中若干问题的规定（试行)》第88条第一款之规定，多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。其次，结合本案，根据济南市市中区人民法院（2017)鲁0103民初5112号民事判决书判决所载明的事实：被答辩人济南中海地产投资有限公司系被答辩人宋**购买涉案房产的担保人，后因被答辩人宋**未能依约偿还银行贷款，被答辩人济南中海地产投资有限公司作为保证人承担了担保责任后，被答辩人济南中海地产投资有限公司依法享有向第三人追偿的权利。但被答辩人济南中海地产投资有限公司基于上述事实所取得的追偿权属于普通债权请求权，而非不动产物权请求权。第三，答辩人应当在债权范围内优先受偿。被答辩人济南中海地产投资有限公司已代被答辩人宋**履行了全部还款义务，基于被答辩人济南中海地产投资有限公司普通债权请求权的事实，其应当将其收取的包括银行按揭贷款在内的全部购房款项返还给被答辩人宋**，不能就已履行担保责任部分主张债务抵消。综上，被答辩人济南中海地产投资有限公司享有的应当是基于担保代偿行为而产生的普通债权，包括其解除合同之诉中违约金或利息、诉讼成本等损失形成的普通债权，答辩人申请法院强制执行且法院采取强制执行措施在先，故答辩人应当在债权范围内优先受偿。综上所述，被答辩人济南中海地产投资有限公司依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出解除查封措施，缺乏事实与法律依据。退一步讲，如法院最终判令解除对涉案房产查封、冻结措施的，答辩人济南康瑞生物科技有限公司也应当对本案被答辩人宋**因支付购房而形成的对被答辩人济南中海地产投资有限公司全部债权具有优先受偿权。第三人水泥厂公司辩称，原裁定合法有效，有充足的法律依据，应予维持。驳回原告的诉讼请求。第三人东旭珀盛物资公司、胡珀、宋**未提出答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月9日，原告与宋**签订了《济南市商品房买卖合同》及补充协议，约定宋**购买原告开发的位于济南市市中区中海国际社区A4地块**室房屋，建筑面积353.69平方米，合同总价款6312921元。宋**采用抵押担保贷款方式支付房款。协议同时约定，买受人因自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金及出卖人代为清偿的利息和罚息等全部款项。因为买受人的过错引起的纠纷，给出卖人造成损失的，相关损失由买受人支付，出卖人向买受人实现债权所产生的律师费等相关费用由买受人承担；以诉讼的方式解决的，由买受人承担所产生的律师费及其他因诉讼产生的费用。宋**于2011年4月25日向中海地产公司支付房屋首付款1902921元（含定金)，剩余4410000元购房款于2011年8月25日在北京银行股份有限公司济南分行办理按揭贷款，并由中海地产公司为其提供阶段性连带责任保证。2012年10月30日，宋**办理完毕涉案房屋收房手续。因宋**未按时偿还银行贷款，中海地产公司履行了担保义务，于2016年9月13日代为向北京银行股份有限公司济南分行还款121052.69元，其中本金34650.86元，利息及罚息86401.83元；于2017年1月23日还款96750.43元，其中本金28245.5元，利息67150.66元，罚息1354.27元，两项共计217803.12元。原告偿还银行贷款后，宋**并未返还该款项。因该纠纷，2017年7月10日，原告中海地产公司以本案第三人宋**为被告，诉至济南市市中区人民法院，要求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议等。济南市市中区人民法院于2018年3月9日作出（2017）鲁0103民初5112号《民事判决书》，判决解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议等。另，齐鲁银行股份有限公司济南经七路支行诉山东东旭珀盛物资有限公司、山东水泥厂有限公司、胡珀、宋**借款合同纠纷一案，向本院申请财产保全。2016年1月28日，本院作出（2016）鲁0104民初585-1号民事裁定，裁定冻结山东东旭珀盛物资有限公司、山东水泥厂有限公司、胡珀、宋**的银行存款550万元或查封其相应价值的财产。2016年2月1日，本院向济南市国土资源局送达协助执行通知书，预查封宋**购买的济南中海地产投资有限公司所有的位于济南市市中区九曲庄路65号中海国际社区四区**室的房产，查封期限自2016年2月1日至2019年2月1日。2016年11月9日，本院作出（2016）鲁0104民初585号民事判决，判令解除齐鲁银行股份有限公司济南经七路支行与山东东旭珀盛物资有限公司签订的2015年10071法授字第003号的《齐鲁银行综合授信合同》及其项下《齐鲁银行借款合同》；山东东旭珀盛物资有限公司于本判决生效之日起十日内向齐鲁银行股份有限公司济南经七路支行偿付借款本金4961623.83元及自2016年1月22日至本息全部归还之日按合同约定利率计算的利息；胡珀、宋**对山东东旭珀盛物资有限公司的上述付款在担保的最高债权额650万元范围内承担连带清偿责任；山东水泥厂有限公司对山东东旭珀盛物资有限公司的上述付款承担连带清偿责任。后该案立案执行，执行案号为（2017）鲁0104执114号。济南康瑞生物科技有限公司购买齐鲁银行股份有限公司济南经七路支行该笔债权，向本院申请变更为该案申请执行人。2017年4月10日，本院作出（2017）鲁0104执异16号执行裁定，裁定变更济南康瑞生物科技有限公司为本案的申请执行人。因对我院的查封、执行有异议，原告中海地产公司作为案外人向我院提起执行异议，我院经审查，于2019年1月10日作出（2019）鲁0104执异8号执行裁定书，裁定驳回案外人中海地产公司的异议请求。因对该裁定不服，原告向我院提起执行异议之诉，要求处理。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，宋**虽与中海地产公司签订了《商品房买卖合同》取得了涉案房屋的占有、使用权，但从物权法定、未经登记不发生效力的规定来看，此时，宋**尚不能取得所购买房屋的所有权，未进行登记前，其物权权能是受到限制的。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”在上述法条的规定中，明确了当事人约定解除和法定解除的情形。宋**虽采用贷款的方式购买了涉案房屋，但因宋**未按约偿还借款，致使中海地产公司承担了担保责任，代其偿还了借款。在此情况下，不能视为宋**已经全部支付完毕合同价款，中海地产公司与宋**签订购房合同的目的也未能全部实现，故中海地产公司依据合同约定和相关法律规定，有权起诉要求解除与宋**签订的关于涉案房屋的《商品房买卖合同》及补充协议。根据物权未经登记，不发生法律效力的规定，本案涉案房屋系由中海地产公司开发建设，现产权仍登记在中海地产公司名下，虽然宋**与中海地产公司签订了涉案房屋的买卖合同，但至今未办理产权过户登记，根据《中华人民共和国物权法》的上述规定，应认定涉案房屋的所有权人为中海地产公司。在已有生效法律文书解除了中海地产公司与宋**之间签订的商品房买卖合同的情况下，宋**已经丧失了要求办理涉案房屋产权过户登记的权利。虽然最高人民法院的相关司法解释中规定预查封的效力等同于正式查封，但该规定只是对预查封的执行效力进行了规范，而非认定预查封指向的标的是正式的物权。在未办理物权登记的前提下，预查封的标的尚未明确，只能是一种期待的权利或指向的是不动产买卖合同中的债权权利。因齐鲁银行股份有限公司济南经七路支行与宋**等的债权债务纠纷，在审理期间预查封了涉案房屋，但在未办理产权过户登记的情况下，所有权不能认定为归宋**所有，故在此情况下，不能对登记在中海地产公司名下的涉案房屋进行强制执行措施。在中海地产公司已与宋**解除了买卖合同的情况下，应当解除对涉案房屋的查封措施。对于被告主张应在债权范围内优先受偿，因该不属于本案审理范围，本院不予处理。综上所述，根据现有法律规定，涉案房屋的所有权应归中海地产所有，其所提出的异议成立，应停止对涉案房屋的强制执行措施。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行位于济南市市中区中海国际社区A4地块**室商品房。案件受理费61317元，由被告济南康瑞生物科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。同时直接预交上诉案件受理费。递交上诉状后七日内仍未预交上诉费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。本院（2019）鲁0104执异8号执行异议裁定于判决生效时自动失效。审 判 长  左 琦人民陪审员  姜丽丽人民陪审员  张云琴二〇一九年十二月十六日书 记 员  孙晓松