广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0785民初2425号原告：吴锡梅，女，1983年9月23日出生，汉族，住高州市。委托诉讼代理人：黎恩豪、陶胜，广东瀛尊律师事务所律师。被告：恩平市富基地产有限公司，住所地：恩平市温泉路**。统一社会信用代码：914407857977672407。法定代表人：甄国卫。委托诉讼代理人：郑润强，广东润晟律师事务所律师。原告吴锡梅与被告恩平市富基地产有限公司（以下简称富基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴锡梅的委托诉讼代理人黎恩豪，被告富基公司的委托诉讼代理人郑润强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴锡梅向本院提起诉讼请求：一、确认原、被告之间的《商品房买卖合同（预售）》违反法律法规强制性规定，免除被告方责任、加重原告方责任、排除原告方主要权利的格式条款无效，具体如下：1、确认《商品房买卖合同（预售）》第十条第（一）款第3项“本项目不配建供热、供暖设施”条款无效，并责令被告限期配建供热、供暖设施，且由被告承担相关的配建费用；2、确认《商品房买卖合同（预售）》第十条第（一）款第4项“本项目不配建燃气设施”条款无效，并责令被告限期配建燃气设施，且由被告承担相关的配建费用；3、确认《商品房买卖合同（预售）》第十条（二）款无效，责令被告对修建性详细规划主要技术经济指标、公共服务及其他配套设施予以说明，并对不符合法律规定、控制性详细规划的部分，按照法律规定及《恩平市城乡规划技术管理规定》予以整改；4、确认《商品房买卖合同（预售）》第二十二条第（三）款第1项“规划的车位、车库所有权归出卖人，出卖人有权出售出租”条款无效，并按照物权法定原则判决车位、车库归属；5、确认附件十一第十一条1款无效，并判决被告未按建设规划修建的篮球场所有权、收益权归全部业主所有；6、确认附件十一第四条第4款“不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋”条款无效，并责令被告向原告交付符合质量要求的商品房；二、依法判决被告重新规划并修建锦绣嘉园瀚江苑与锦绣嘉园一期、二期出入口、并修建连廊、通道等连接锦绣嘉园瀚江苑与锦绣嘉园一期、二期为同一整体；三、依法判决被告向原告交付符合安全规范、符合公共利益、符合质量规范、符合合同约定的商品房，具体如下：1、责令被告排除消防隐患，并按照法律规定修建消防出口、消防登高面、消防通道、消防电梯等；2、判决被告建设符合法律规定的人民防空工程；3、判决被告按规划许可修建瀚江苑内道路、通道；4、判决被告对不按控制性详细规划、修建性详细规划、以及《恩平市城乡规划技术管理规定》施建的容积率、绿化率及停车位等予以整改；对不能整改的部分，责令被告提供替代方案；5、判决被告限期修缮原告方已发现的商品房质量问题，并对尚未发现商品房的质量问题予以保修；四、判决被告支付原告方损失3万元（包括逾期交付违约金，及延迟入住的损失，以万分之三每日计算至商品房符合交付条件并实际交付之日，暂计3万元）；五、由被告承担本案的诉讼费用、担保费用、保全费用。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》合同主要内容有：1、第一条1款：该地块面积为26620.4㎡，规划用途为住宅；2、第三条4款：商品房的房产测绘机构为恩平市房地产测绘所；3、第九条：该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得测绘报告；4、第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：1、供排水工程均符合设计和规范要求，并经供水部门验收合格达到使用条件；2、供电工程符合设计和规范要求，并经供电部门验收合格达到使用条件；3、供暖：交付时供热系统符合热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，本项目不配建供热、供暖设施；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，本项目不配建燃气设施；（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）；5、第十一条：（一）出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证明材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不能出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；（三）买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）层面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）、管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏。6、第十四条：（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限通知买受人的，买受人有权解除合同。（三）买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：出卖人负责整改到符合交付标准。7、第十六条：商品质量问题：（一）地基基础和主体结构，买受人不解除合同的，出卖人负责整改到符合交付标准；（二）其他质量问题（1）及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应承担相应的赔偿责任；（四）室内空气、建筑隔声和民用建筑节能措施：1、该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，检测费用由出卖人承担，整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担。因整改导致该商品房逾期交付的，出卖人应当承担逾期交付责任。2、该商品房应当符合国家有关民用建筑节能强制标准的要求，未达到标准的，出卖人应当按照相应的标准要求补做节能措施，并承担全部费用；给买受人造成损失的，出卖人应当承担相应的赔偿责任。8、第二十四条：2、出卖人承诺按照规划用途进行建设和出售，不擅自改变该商品房的使用性质，并按照规划用途办理房屋登记；9、附件十一第五条：对第十条（一）所约定的基础设施未达到交付使用条件的，出卖人按合同第十二条的约定承担逾期交付责任；10、附件十一第六条：1、逾期在90日之内，按照第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之三违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之三违约金；4、如发现该商品房有未完善之瑕疵，买受人有权要求出卖人进行修缮，出卖人应按照实际情况在合理时间内负责修缮。《商品房买卖合同（预售）》签订后，被告违反合同约定，于2017年10月11日擅自申请变更土地用途，将住宅土地用途调整为商住用地，且未按照《商品房买卖合同（预售）》的约定，通知原告土地用途变更情况。2019年5月份，被告通知原告查验商品房，经查验，商品房存在严重的安全隐患、质量问题，基础设施、公共服务及其他配套与法律法规不一致，与合同约定不符，故原告要求被告消除安全隐患，修缮质量问题、完善配套设施，要求被告向原告交付符合安全规范、符合公共利益、符合质量规范、符合合同约定的商品房。被告知悉原告上述交付商品房要求后，予以拒绝，督促原告接受商品房，并于2019年5月30日发布《通知》，称为避免办理手续现场拥挤和现场业主等待时间，被告再以电话、短信或微信方式分别通知业主预约时间，前来办理手续，对在2019年6月30日前办结交楼手续的业主赠送1个月的物业服务费。因被告未按照法律法规的强制性规定、未按照修建性规划修建商品房，未按照合同约定履行通知义务，且未能如期向原告交付符合安全规范，符合公共利益、符合质量规范、符合合同约定的商品房，在原告等查验出商品房存在严重问题后，未按照法律规定及原告要求修缮、整改商品房，已严重违反法律规定，严重违反合同约定，其行为已严重侵害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。被告富基公司辩称，一、富基公司在建设涉案商品房前，依法办理了用地手续，依法履行了规划报建等审批程序。富基公司开发的本案所涉商住楼取得了规划建设部门颁发的《建设工程规划许可证》。当时由于政府部门并没有新建商品房必须建设供暖、燃气管道的要求，且当时整个恩平市都没有城市供暖、燃气管道网的规划，更没有铺设有城市供暖、燃气管道网，富基公司在客观上无法配建供暖燃气管道。因此，在富基公司的报建方案以及政府职能部门的审批方案中，该商品房均不包含供暖、燃气管道设施。富基公司也未将供暖、燃气管道纳入建设成本，未另行向原告收取供暖、燃气管道建设费用。涉案商品房是依法、依规审批及建设的，并不存在任何违反行政管理的问题。二、涉案商品房通过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位的验收，并进行了竣工验收备案，办理了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。涉案商品房依法通过了政府职能部门的竣工验收，顺利办理了竣工验收备案，证明涉案商品房不存在违反行政法规、不符合交付条件的问题。因此，涉案商品房不配建供暖、燃气管道，并没有违法。原告在提起本次诉讼前，曾通过热线就涉案商品房不配建燃气管道进行过投诉，恩平市自然资源局明确答复涉案商品房不配建燃气管道并不违法。三、双方在签订《商品房买卖合同（预售）》时，明确约定不配建供暖、燃气管道设施。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十.（一）.3条明确约定：本项目不配建供热、供暖设施；第十.（一）.4条明确约定：本项目不配建燃气设施。补充协议的第十六条已证明，原告对小区的公共配套、设施设备、功能布置等已有充分了解。此项约定没有违反任何效力性法律法规，是合法有效的。《商品房买卖合同（预售）》通过恩平市住房和城乡建设局审核、备案登记，商品房通过政府各部门的各项验收，以及恩平市自然资源局对业主投诉商品房不配建燃气设施的答复，足以证明《商品房买卖合同（预售）》各条款均合法有效。对于商品房配建燃气设施的纠纷，惠州市中级人民法院曾作出（2015）惠中法民一终字第1566号民事判决书，驳回业主的燃气设施的要求。业主申请再审后，广东省高级人民法院在（2016）粤民申6496号民事裁定书认为：申请再审认为燃气设施是开发商的义务，相关建设的费用由开发商承担，依据不足，不予支持。驳回了业主的再审申请。本案中关于供暖、燃气的争议，与上述案件的争议是一样的。2019年10月11日，最高人民法院发布法发[2019]23号《最高人民法院关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》，明确了要统一法律适用和裁判尺度。树立与维护人民法院裁判的公信力。所以，本案的法律适用和裁判尺度，应该与上述案件一致，驳回原告的诉讼请求。四、涉案商品房成交价未包含供暖、燃气管道设施的价格。富基公司在涉案商品房的设计、报批过程中，没有燃气设施的内容。商品房销售价格没有包含安装燃气管道设施的费用。原告认为富基公司应配建供暖、燃气设施并承担费用毫无理据。五、对原告的诉讼请求，富基公司认为：1、对第一.1项请求。该条款由双方自愿协商确认签订，如上所述理由，是合法有效的。该项请求应不予支持。2、对第一.2项请求。该条款由双方自愿协商确认签订，如上所述理由，是合法有效的。该项请求应不予支持。解决同样争议的生效判决书已作出驳回诉讼请求的处理。3、对第一.3项请求。富基公司开发、建设、销售商品房的所有法律、法规、行政许可的文件均按政府各职能部门规范在销售中心张贴、公示。如认为不符合规范，需要整改，是行政法调整的范围；如对许可内容或整改内容有争议，属行政诉讼范畴，不在民事诉讼程序中解决。如上所述，富基公司已通过全面验收，证明是符合全部规范的。对原告该项请求应予以驳回。4、对第一.4项请求。车位、车库经合法报建、验收、确权，富基公司依法有权处置。而且该条款并未违反任何效力性法律法规，是合法有效的。对规划的车位、车库有争议，属于行政许可的争议，由行政诉讼调整；而且，该项请求有关全体业主的共同利益，应由业主委员会主张权利。该项请求不应予支持。5、对第一.5项请求。谁投资，谁收益；谁使用,谁付费是基本原则。而且，该条款并未违反任何效力性法律法规，是合法有效的。如果涉及全体业主的公共利益，应由业主委员会主张权利。该项请求应不予支持。6、对第一.6项请求。除房屋地基基础和主体结构外，其他的房屋质量问题，100个人有100种意见，小小瑕疵会因不同目的被无限放大。在合同及补充协议中，原告都有质量保证和保修的义务。各种意见的质量问题，均可进行修复。为了减少麻烦、减少争议，双方才约定了该条款。该条款并没有违反任何效力性的法律法规，是合法有效的。涉案合同已经备案登记，商品房已经通过验收，大部分业主已经收楼等事实，足以证明商品房质量是合格的。该项请求应不予支持。7、对第二项请求。锦绣嘉园一期、二期、三期A区与三期B区分开。换句话说，一期、二期、三期A区与原告没有任何关系。锦绣嘉园规划通过行政许可、验收，是合法的。规划是行政许可内容，如对规划有争议，属行政诉讼的范围。该项请求应予驳回。8、对第三项请求。该项请求的前4项内容属行政诉讼范围，发生争议应由行政诉讼程序调整，在本案中提出无法律依据。对该项请求，原告均提不出具体的事实理由，属于无事实根据。商品房通过所有验收，足以证明符合所有规范。该项请求应予驳回。9、对第四项请求。商品房已符合交楼条件，富基公司已履行通知收楼义务。在此事实下，原告提出损失赔偿毫无根据，应予驳回。10、对第五项请求。富基公司遵循所有法律、法规、规范，已履行合同的全部义务，毫无过错，原告滥用诉权，混淆民事诉讼程序与行政诉讼程序，混淆业主与业主委员会的权利义务，对其无理之诉，应由原告自负其责。综合上述，涉案商品房合法报建，已经验收，涉案《商品房买卖合同（预售）》并未约定配建供暖、燃气管道，涉案商品房成交价并未包括燃气管道的价格。《商品房买卖合同（预售）》没有违反任何效力性法律法规，合法有效。原告的诉讼请求中，有部分属行政诉讼程序调整，有部分属业主委员会的权利；诉称的事实理由，更没有具体指向。原告的起诉，没有事实根据，没有法律依据。恳请驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告富基公司是位于恩平市的开发商。被告富基公司于2007年3月27日取得座落于恩平市平石茶坑管区㎡的土地使用权【证号：恩府国用（2007）第00251号，地类（用途）为住宅，终止日期为2068年6月12日】；于2007年4月16日取得座落于恩平市门水仔口4326.00㎡的土地使用权【证号：恩府国用（2007）第00308号，地类（用途）为商住，终止日期为2056年6月6日】；于2007年7月24日取得座落于恩平市平石水仔口3456.00㎡的土地使用权【证号：恩府国用（2007）第00724号，地类（用途）为商住，终止日期为2057年4月19日】；于2007年7月30日分别取得座落于恩平市平石水仔口3711.90㎡的土地使用权【证号：恩府国用（2007）第00745号，地类（用途）为商住，终止日期为2057年7月26日】**落于恩平市平石水仔口3994.50㎡的土地使用权【证号：恩府国用（2007）第00747号，地类（用途）为商住，终止日期为2057年7月26日】。2009年年初，被告富基公司将上述国有土地使用权证进行整合，并于2009年1月21日取得国有土地使用权证【证号：恩府国用（2009）第00067号，地类（用途）为住宅，终止日期为2078年12月22日】。之后，被告富基公司按有关部门要求将2009年取得的土地整合后的国有土地使用权证更换为不动产权证【证号：粤（2018）恩平市不动产权第0000751号，座落于恩平市恩城平石茶坑管区水仔口，用途为其它商服用地、城镇住宅用地，面积为26620.40㎡，商业使用期限为2018年1月11日至2058年1月10日，住宅使用期限为2018年1月11日起至2088年1月10日止】。涉案楼盘锦绣嘉园总体规划图纸于2009年8月9日经恩平市规划局审核经验收已符；于2013年5月6日经恩平市城乡规划局审核符合规划要求。2019年4月1日，恩平市自然资源局对涉案楼盘整体竣工图纸进行验收认为“经审核符合规划要求”。2012年8月28日，恩平市人民防空办公室与恩平市发展和改革局等部门共同发出《关于进一步做好结合民用建筑修建防空地下室的通知》【恩人防〔2012〕4号】，对结合民用建筑修建防空地下室的范围、结合民用建筑修建防空地下室或缴纳防空地下室易地建设费的标准、防空地下室易地建设费减免条件等作出了明确的通知。2013年5月，被告富基公司填写了《恩平市结合民用建筑修建防空地下室报批表》一份；市人防部门的审批意见为“该报建为恩平市富基地产有限公司锦绣嘉园三期B区（27-33座）住宅楼，总建筑面积115420.94㎡，……由于这期建设在锦江河边，地质特殊，拟同意‘以收代建’……”；该审批表于2013年6月5日通过审批。被告富基公司因此缴纳了防空易地建设费3767083.40元。2013年5月20日，被告富基公司取得恩平市城乡规划局出具的锦绣嘉园27、28、29、30、31、32、33座（三期B区）及地下建筑（三期B区）的《建设工程规划许可证》（副本）合计4本。2019年4月8日，恩平市城乡规划建设局将上述4本《建设工程规划许可证》（副本）均换发成正本，该4本正本上均备注“该工程于2013年5月20日办理建设工程规划许可证（副本），现按原建设内容换发建设工程许可证”。2013年6月20日，江门市公安消防局发出江公消审字［2013］第0194号《建设工程消防设计审核意见书--关于同意恩平市富基地产有限公司锦绣嘉园三期B区建设工程消防设计的审核意见》，审核通过被告富基公司报送的锦绣嘉园三期B区建设工程消防设计。2019年4月3日，江门市公安消防支队发出江应急消验字〔2019〕第0073号《建设工程消防验收意见书》评定被告富基公司申报的锦绣嘉园三期B区建设工程的消防验收合格。2013年6月，被告富基公司填写《恩平市建设工程项目配套绿化工程审核表》一份，载明“项目名称：锦绣嘉园三期B区，使用面积：26620.40㎡，额定绿化用地比率为35%，应配套绿地面积为9317.14㎡；图纸设计配套绿地面积为9585.50㎡，图纸设计绿地比率为36%”。2019年5月13日，恩平市自然资源局作出《恩平市建设工程项目规划配套绿化工程竣工验收表》一份，载明“恩平市富基地产有限公司建设的锦绣嘉园三期B区项目配套绿化工程符合绿化设计方案要求，同意其正式竣工并交付使用”。2018年，恩平市城市综合管理局、恩平市住房和城乡建设局、恩平市城乡规划局共同发出《关于推进我市管道天然气项目的通告》【恩城管联字〔2018〕11号】，载明：市政府已于2018年5月31日与恩平市佛燃天然气有限公司签订恩平市管道天然气特许经营协议。……通知告知如下：一、凡新批准开发的房地产项目、商住楼……应配套建设管道天然气项目，并与主体工程同时设计、同时建设、同时竣工验收并投入使用……。此外，恩平市住房和城乡建设局制定的《商品住宅质量保证书/住宅使用说明书》的保修项目并未包括燃气管道及供暖。被告富基公司制定的《锦绣嘉园物业服务合同》亦未提交供气、供暖。被告富基公司分别于2017年4月26日领取锦绣嘉园32和33座、于2017年7月26日取得锦绣嘉园30座、于2017年9月7日取得锦绣嘉园27座、于2017年9月26日取得锦绣嘉园28座、于2017年11月22日取得锦绣嘉园31座、于2018年5月15日取得瀚江苑的《广东省恩平市商品房预售许可证》，获准予以销售。2018年1月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了编号2018-000354号《商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同）及附件补充协议，购买出卖人开发的位于恩城××房。该买卖合同的说明部分第4点载明：本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。第九条约定：商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、买受人付清所有付款（包括违约金），如按揭付款方式的，出卖人已收全部银行贷款。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定：商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备1、供水、排水……2、供电……3、供暖：本项目不配建供热、供暖设施。4、燃气：本项目不配建燃气设施。……（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）。……关于本项目相关设施设备的具体约定见附件五。第十一条约定：交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）详见附件十一补充协议第四条约定。3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：详见附件十一补充协议第四条约定。第十二条约定：逾期交付责任详见附件十一补充协议第六条约定。第十六条约定商品房质量（二）其他质量问题该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，详见附件十一补充协议第九条约定。第十七条约定：保修责任（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。第二十五条约定送达出卖人和买受人保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以快递或挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起10日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务的导致送达不能的，应承担相应的法律责任。附件十一：《补充协议》第四条约定：双方同意本合同第四章第九条商品房交付补充如下：1、买受人已经充分了解该房屋现状，该房屋五金配件、木质材料设施在不影响正常使用的情况下均按现状交付使用，不再作修复或补偿。2、如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人通知的收楼日为交房日期，如10日内买受人因自身原因未能办理有关手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。3、该商品房的风险责任自实际交付之日或视为实际交付之日起由出卖人转移给买受人。4、买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。第五条约定：对本合同第四章第十条的约定：……对第十条（二）款约定以建设工程规划许可立项为准：依据总体建设规划本项目27、28、29、30、31、32、33七幢住宅为锦绣嘉园瀚江苑工程，买受人所购商品房位于锦绣嘉园工程范围内。买受人同意本合同第十条（二）款约定1-4项达到使用条件仅指依据项目总体规划，锦绣嘉园瀚江苑范围内的小区绿化、非市政道路、车位、车库达到使用条件。关于基础设备设施交付约定如下：供水、排水、供电，出卖人在交付商品房时负责铺设到户，由买受人自行办理开通手续，并承担开通费用。第六条约定：双方同意本合同第四章第十二条约定与补充如下：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，（该期间应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。……4、出卖人在该商品房交付使用前10天以书面的形式通知买受人收楼并对商品房的装饰和设备进行验收。买受人按照出卖人通知收楼的期限内对该商品房进行验收，如发现该商品房有未完善之瑕疵，买受人有权要求出卖人进行修缮，出卖人应按实际情况在合理时间内负责修缮。修缮期间，买受人同意不向出卖人作任何追偿；买受人不得以此为由拒绝接收该商品房。5、房屋交付的标志是该商品房经验收合格后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同第十二条约定的最后的交付时间，以日期较前者为准。该商品房的风险自交付使用之日起转移给买受人。第九条约定：双方同意本合同第七章第十六（二）约定如下：1、买卖双方同意，若该商品房交付时如装饰、装修、设备或其他质量存在瑕疵而不属于结构安全等质量问题且不严重影响使用（包括但不限于买受人进场装修等）的，由出卖人承担保修责任，但不影响该商品房交付，买受人不能因此而拒绝收楼或要求解除合同，也不应视为出卖人延期交付该商品房。双方应按照本合同约定办理交接手续。若买受人因此不与出卖人办理交接手续的，则从交楼通知书中规定的交接期限届满之日起次日视为该商品房已按本合同约定标准交付予买受人。第十一条约定：对本合同第十章第二十二条补充如下:1、由出卖人投资，为全体业主提供服务的所有经营性和服务性或出卖人自行经营需要而在小区内设置的公共配套设施场所如游泳池、篮球场，其所有权及相应的土地使用权、收益权属于出卖人所有，出卖人对其享有使用、收益及处分等权利，买受人可按照出卖人的规定有偿使用。6、该商品房所在建筑区划内，所有规划用于停放汽车或者摩托车的车位、车库、车棚以及地下停车场等物业的所有权以及相应的土地所有权属于出卖人所有，出卖人对其享有占有使用、收益的处分等权利，买受人可通过购买的形式使用停车位。合同签订后，原告吴锡梅依约向被告富基公司支付了房款。2019年4月9日，被告富基公司分别取得锦绣嘉园27、28、29、30、31、32、33座（三期B区）及地下建筑（三期B区）的《恩平市建设工程规划条件核实通知书（规划验收）》。被告富基公司开发的锦绣嘉园27、28、29、30、31、32、33座（三期B区）的住宅及地下建筑（三期B区）（工程用途为地下车库）于2019年4月26日竣工验收，于2019年4月29日取得《竣工验收备案表》。2019年，被告富基公司取得恩平市自然资源局发出的粤（2019）恩平市不动产权第××号不动产权证，载明座落于恩平市的国有土地建设使用权／房屋所有权的权利人为被告富基公司，用途为成套住宅和商业服务；并取得恩平市自然资源局发出的粤（2019）恩平市不动产权第××号不动产权证载明座落于锦绣嘉园瀚江苑地下室、锦绣嘉园瀚江苑地下室摩托车车位的国有土地建设使用权／房屋所有权的权利人为被告富基公司，用途为车库／车位。2019年5月31日，一些业主通过江门市12345政府服务热线反映其于2017年购买了锦绣嘉园第三期B区的房屋，对该房屋不配置燃气管道及车位权属、公摊面积等提出意见。恩平市自然资源局于2019年5月31日回复：……锦绣嘉园项目从2007年开始报建，当时恩平市尚未开始管道燃气规划，且结合《城市居住规划设计规范GB50180-93（2002）版》，燃气管道的设置不属于强制性规范……。另查明，原告吴锡梅在起诉状、提供的证据及庭审中均确认被告富基公司于2019年5月已通知其前往被告富基公司处收楼，其亦前往被告富基公司处查验涉案房屋，但其查验后，认为涉案房屋存在质量问题而拒不收楼。原告吴锡梅至今未收楼。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据原、被告的诉辩，对于原告吴锡梅的诉讼请求，本院综合评判如下：对于原告吴锡梅请求确认《商品房买卖合同（预售）》第十条第（一）款第3项“本项目不配建供热、供暖设施”条款无效，并责令被告限期配建供热、供暖设施，且由被告承担相关的配建费用的主张。涉案《商品房买卖合同（预售）》是国家相关职能部门统一制定的格式条款，而横线部分是双方按实际情况进行的特别约定，结合该合同的上下文意思表示，应认定横线部分才是原、被告双方的真实意思表示，故本案原、被告双方对本项目中供热、供暖的约定为不配建。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，本案中，原、被告“不配建供热、供暖设施”的约定没有违反法律法规的禁止性规定，也没有损害原告吴锡梅的利益或增加其负担，应认定该约定为合法有效，故原告吴锡梅主张该条款无效的请求，于法无据，本院不予支持。另，涉案房屋所在小区为恩平市的锦绣嘉园三期B区，而恩平市属于亚热带气候地区，不属于国家的统一供热、供暖地区，恩平市也不配备相应的供热、供暖配套设施，本案中也没有证据显示涉案的房屋销售价格中包含了安装供热、供暖设施的费用；涉案商住楼已于2019年4月29日通过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位的验收，并进行了竣工验收备案；故原告吴锡梅请求责令被告富基公司限期配建供热、供暖设施并承担相关的配建费用的主张，理据不足，本院不予支持。对于原告吴锡梅请求确认《商品房买卖合同（预售）》第十条第（一）款第4项“本项目不配建燃气设施”条款无效，并责令被告限期配建燃气设施，且由被告承担相关的配建费用的主张。与上述第一点同理，原告吴锡梅的该项请求，理据不足，本院不予支持。对于原告吴锡梅请求确认《商品房买卖合同（预售）》第十条（二）款无效，和责令被告对修建性详细规划主要技术经济指标、公共服务及其他配套设施予以说明，并对不符合法律规定、控制性详细规划的部分，按照法律规定及《恩平市城乡规划技术管理规定》予以整改的主张。首先，原告吴锡梅的该项请求不明确，没有具体的指向；其次，原告吴锡梅的上述主张属于商品房开发、建设阶段的问题，而涉案商品房已建成且已出售，不是处于同一阶段；再者，原、被告双方在涉案的合同中并未约定被告富基公司需履行该义务；最后，现被告富基公司开发的锦绣嘉园小区的总规划图纸已经相关的规划部门审核并批准通过，该小区也已经建成且通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位的验收，并进行了竣工验收备案。综上，原告吴锡梅的该项主张，理据不足，本院不予支持。对于原告吴锡梅请求确认《商品房买卖合同（预售）》第二十二条第（三）款第1项“规划的车位、车库所有权归出卖人，出卖人有权出售出租”条款无效，并按照物权法定原则判决车位、车库归属的请求。本案为商品房预售合同纠纷，原告吴锡梅的该项请求属于权属纠纷，属于另一法律关系，不应在本案中调整，故本院对该项请求不予调整。对于原告吴锡梅请求确认附件十一第十一条1款无效，并判决被告未按建设规划修建的篮球场所有权、收益权归全部业主所有的主张。首先，根据被告富基公司提供的2013年的报建图纸可知锦绣嘉园三期B区并未配备篮球场；其次，原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》中并未约定被告富基公司须在锦绣嘉园三期B区修建篮球场；再者，原、被告双方的该项约定没有违反法律法规的禁止性规定，也没有损害原告吴锡梅的利益或增加其负担，应认定该约定为合法有效，故原告吴锡梅请求确认该条款无效的主张，理据不足，本院不予支持。对于原告吴锡梅主张的篮球场所有权、收益的问题，原告吴锡梅的该项请求属于物权纠纷，属于另一法律关系，不应在本案中调整，故本院对该项请求不予调整。对于原告吴锡梅请求确认附件十一第四条第4款“不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋”条款无效，并责令被告向原告交付符合质量要求的商品房的主张。本院认为，《商品房买卖合同（预售）》中已经约定被告富基公司应交付验收备案合格的房屋给原告，而补充协议的第四条第4点的约定是针对主合同的第九条的补充，该补充说明是明确若房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，则买受人可以质量问题拒收房屋，但若除上述质量问题即可以进行保修、整改的质量问题，经出卖人整改、保修后，买受人不得以该质量问题拒收房屋，现原告吴锡梅截取上述条款中的一句而主张该条款无效，没有联系上下文进行理解，属断章取义，该条款的约定没有违反法律、行政法规的禁止性规定，也没有损害原告吴锡梅的利益或增加其负担，应认定该约定为合法有效；涉案房屋已经验收备案符合交付的条件，故原告吴锡梅的该项主张，理据不足，本院不予支持。对于原告吴锡梅请求依法判决被告重新规划并修建锦绣嘉园瀚江苑与锦绣嘉园一期、二期出入口，并修建连廊、通道等连接锦绣嘉园瀚江苑与锦绣嘉园一期、二期为同一整体的主张。原、被告双方在涉案的《商品房买卖合同（预售）》对此并无约定，且原告吴锡梅未提供证据证明相关的职能部门有新的规划需要要求被告富基公司将锦绣嘉园一期、二期、三期整合成一个整体，故原告吴锡梅的该项请求，于法无据，本院不予支持。对于原告吴锡梅请求判决责令被告排除消防隐患，并按照法律规定修建消防出口、消防登高面、消防通道、消防电梯等的主张。本案中，原告吴锡梅提供的证据不足以证明涉案商品房存在消防隐患，且锦绣嘉园三期B区的建设工程消防设计已经江门市公安消防支队审核并通过，该消防工程也于2019年4月3日经验收合格，故原告吴锡梅该项主张，理据不足，本院不予支持。对于原告吴锡梅请求判决被告建设符合法律规定的人民防空工程的主张。本案中，被告富基公司开发的涉案锦绣嘉园三期B区所在的位置是锦江河边，地质特殊，属于‘以收代建’的范围，且已经相关部门审批同意不修建防空地下室，被告富基公司也依照相关的规定缴纳了防空易地建设费，故原告吴锡梅该项主张，理据不足，本院不予支持。对于原告吴锡梅请求判决被告按规划许可修建瀚江苑内道路、通道的主张。现被告富基公司开发的锦绣嘉园小区的总规划图纸已经相关的规划部门审核并批准，且该小区已经建成且通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位的验收，并进行了竣工验收备案；原告吴锡梅也未能提供证据证明瀚江苑内道路、通道存在不符合规划之处，原告吴锡梅应承担举证不能的法律后果。故原告吴锡梅的该项主张，理据不足，本院不予支持。对于原告吴锡梅请求判决被告对不按控制性详细规划、修建性详细规划、以及《恩平市城乡规划技术管理规定》施建的容积率、绿化率及停车位等予以整改；对不能整改的部分，责令被告提供替代方案的主张。本案中，根据被告富基公司提供的报建图纸及竣工图纸可见竣工时的容积率、绿化率报建时的数据一致，且经有关部门验收通过，故原告吴锡梅该项主张，理据不足，本院不予支持。对于原告吴锡梅请求判决被告限期修缮原告方已发现的商品房质量问题，并对尚未发现的质量问题予以保修的主张。根据查明的事实，对于瀚江苑部分商品房存在的施工瑕疵等质量问题，被告富基公司已经修缮完毕并告知相关的业主。现原告吴锡梅未能提供证据证明涉案的房屋仍存在具体的瑕疵质量问题，故其请求被告富基公司限期修缮其已发现的商品房质量的主张，理据不足，本院不予支持。对于尚未发现的质量问题，属于不确定因素，原告吴锡梅的该项请求于法无据，本院不予支持。对于原告吴锡梅请求判决被告支付原告方损失3万元的主张。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”之规定，本案中，原、被告双方约定被告富基公司应于2019年5月31日前交付符合条件的房屋给原告吴锡梅，涉案的房屋于2019年4月29日通过验收备案，此时涉案房屋已经达到法定的交付条件，也即达到双方在合同中约定的交付条件。被告富基公司于2019年5月10日向原告吴锡梅发出《入伙通知书》要求原告收楼，履行了通知原告吴锡梅收楼的义务，原告吴锡梅于2019年5月11日收到上述通知书即可以在合同约定的交楼期限前前往被告富基公司处收楼。而原告吴锡梅于2019年5月间前往被告富基公司处查验涉案房屋后以质量存在问题为由而拒不收楼。原告吴锡梅提出的质量问题，如前所述并不属于房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，不能作为原告吴锡梅拒不收楼的依据。并且被告富基公司对原告吴锡梅提出的质量问题进行了修缮，也再次通知原告吴锡梅收楼，但原告吴锡梅拖延至今未前往被告富基公司处收楼。综上，被告富基公司对此并无过错，若因此迟延收楼造成的损失，亦应由原告吴锡梅自行承担。原告吴锡梅的该项请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴锡梅的全部诉讼请求。案件受理费275元，由原告吴锡梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  姚伟强二〇一九年十二月十六日法官助理孔静仪书记员吴美庆