广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5790号上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路**投资大厦****，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘烁东，男，1991年9月16日出生，汉族，住广东省揭东县。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建设发展公司）因与被上诉人刘烁东商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。建设发展公司上诉请求：撤销一审判决第一项，并改判驳回刘烁东关于逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：一、刘烁东在签订涉案房产《中山市商品房买卖合同》时已明确交付条件为“取得竣工验收备案登记证”，但在交付期限届满前，刘烁东通过单方申请的方式申请提前收楼，并作出放弃追究责任的承诺，足以证明刘烁东明知涉案房产不具备交付条件而提前接收。提起收楼并放弃追究建设发展公司不具备条件交付的责任，是刘烁东对自身权利的处分，现其再反悔主张逾期交楼违约金违反诚信原则，应予驳回。本案中，刘烁东的《提前收楼申请书》中记载由于“本人急需入住的原因”申请提前收楼，该房屋在申请前已经“查验符合收楼条件，对周边环境、设施也无任何异议”、“本人保证日后不追究任何责任”。通过上述申请，可以证明如下几项事实：1.提起收楼是刘烁东基于其个人原因所提出，并非建设发展公司单方要求其收楼；2.刘烁东收楼时已明知“收楼条件”的内容，明显是在对比《买卖合同》中关于以《竣工验收备案登记证》为约定交付条件的内容而作出的表示，刘烁东在收楼时已明知涉案房产没有取得《竣工验收备案登记证》；3.刘烁东承诺日后不追究建设发展公司的任何责任。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定，应当驳回刘烁东关于逾期交楼违约金的诉讼请求。刘烁东在提前接收涉案房产并已持续使用了4年后，发现其他业主通过诉讼的方式获得巨额赔偿后，又反悔并以建设发展公司交付的房屋不符合交付条件为由主张违约金，其行为明显有违诚信原则。所谓“交房义务“是指房屋的使用权、处分权、收益权移交给买受人的义务，即使建设发展公司未能在约定期限内取得《竣工验收备案登记证》，但刘烁东已于2014年实际收楼，其已获得涉案房屋的使用权、处分权甚至收益权等权利，这种权益是建立在建设发展公司交付的基础上才得以行使的。建设发展公司既已履行了合同约定的交房义务，不能因为交房的瑕疵条件而否认交付、接收、使用的事实。刘烁东既获得涉案房屋的使用权，又主张逾期交房违约金，其目的在于获得双重收益，与合同法、民法中关于违约金的弥补损失的性质相悖，刘烁东在实际收楼之日起即不应再享有因逾期交付所遭受的任何损失赔偿。刘烁东辩称，提前收楼申请不能证明业主在办理涉案商品房的收楼手续时明知涉案商品房不具备法定或约定的交付条件，申请书上看不出建设发展公司有向业主告知涉案商品房不具备法定或约定的交付条件，由此可以证明业主误以为具备交房条件而收楼。建设发展公司在涉案房屋不具备法定条件且没有明确告知业主的情况下向业主交楼，不能视为已依法交付，其依法应当承担支付逾期交房违约金的责任。刘烁东于2019年1月29日向一审法院起诉请求：1.建设发展公司向刘烁东支付逾期办证违约金11345.2元；2.建设发展公司向刘烁东支付逾期交房违约金48470.61元。一审法院认定事实：2014年6月6日，刘烁东(买受人)与建设发展公司(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定刘烁东向建设发展公司购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼12幢603房的预售商品房，购房总价482775元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2014年11月9日，刘烁东向建设发展公司出具提前收楼承诺书，载明“本人确认该商品房本人已验收并同意接收……”。同一日，刘烁东向建设发展公司提交的提前收楼申请书中载明“该房屋在申请前本人已经查验符合收楼条件，对周边环境、设施也无任何异议，本人保证日后不追究任何责任……”。建设发展公司主张刘烁东于2014年11月19日办理了收楼手续。2017年9月30日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年4月12日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园12幢603房。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系刘烁东与建设发展公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，建设发展公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因建设发展公司的责任导致刘烁东不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，刘烁东不退房，建设发展公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，建设发展公司应于2015年1月1日起算720个工作日，即2017年11月23日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。建设发展公司辩称其于2018年4月5日履行了备案义务，虽未提供证据证明，但因不动产权证于当月12日办出，期间属于办证部门合理的办证时间，一审法院予以采信。建设发展公司于2018年4月5日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量建设发展公司逾期办证的过错程度,对刘烁东造成的损失及敦促建设发展公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致刘烁东的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，一审法院酌定为按年利率6%计算。至于逾期办证期间的截止日，刘烁东主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至建设发展公司履行备案义务之日止，即2018年4月5日。综上，建设发展公司逾期办证应向刘烁东支付逾期办证违约金10554.91元[计算方式：以482775元为基数，按照年利率6%计算，从2017年11月24日起计至2018年4月5日止，共133天]。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。故2017年9月30日应视为刘烁东收楼日期，即建设发展公司交楼违约状态持续至该日。建设发展公司提交提前收楼承诺书及提前收楼申请书，主张刘烁东已知道商品房不具备约定或法定交付条件而同意接收商品房。但根据该承诺书显示，刘烁东只是确认“该商品房本人已验收并同意接收”、“该房屋在申请前本人已经查验符合收楼条件，对周边环境、设施也无任何异议”，不能证明在刘烁东办理涉案商品房收楼手续时已明知涉案商品房不具备约定（取得中山市建设工程竣工验收备案登记证）或法定交付条件，故建设发展公司的上述主张，证据不足，一审法院不予采纳。因此，建设发展公司应从合同约定房屋交付使用期限届满之次日即2015年1月1日开始向刘烁东支付逾期交房违约金。由于双方约定逾期交房违约金按日累计，故自2015年1月1日起，每日产生不同的违约金债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效，刘烁东于2019年1月29日向法院起诉，根据2017年10月1日施行《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算。”及2018年7月23日施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”2015年10月1日前的债权应适用二年诉讼时效期间，自2015年10月1日起的债权应适用三年诉讼时效期间，则刘烁东的上述债权中，2016年1月30日之前的已经超过诉讼时效期间，建设发展公司抗辩有效，刘烁东的该部分诉求依法丧失胜诉权。根据合同约定，建设发展公司需按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，计算期间为2016年1月30日至2017年9月30日，刘烁东已付房价款为482775元，故建设发展公司应付违约金金额为29449.28元（482775元×0.0001×610天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向刘烁东支付逾期交房违约金29449.28元；二、建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向刘烁东支付逾期办证违约金10554.91元。如果建设发展公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1295元，减半收取为648元（该款刘烁东已预付），由刘烁东刘烁东负担215元，由建设发展公司中山火炬开发区建设发展有限公司负担433元（建设发展公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付刘烁东）。二审中，双方均未向本院提交新的证据。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：建设发展公司提交的《城果（润和花园）业主/住户紧急联络资料登记表》载有刘烁东的签名，该登记表载明的收楼时间为2014年11月19日。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。一审判决认定建设发展公司须向刘烁东支付逾期办证违约金10554.91元、刘烁东向建设发展公司主张的涉案房屋2016年1月30日之前的逾期交楼违约金已超过诉讼时效，双方均未对此提起上诉，本院予以维持。根据建设发展公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点为：刘烁东是否有权向建设发展公司主张涉案房屋自2016年1月30日起至2017年9月30日的逾期交楼违约金。对此，本院作如下分析：根据审理查明的事实可知，刘烁东与建设发展公司签订的《中山市商品房买卖合同》已对交楼条件作出明确约定，即双方约定涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证作为交付条件，刘烁东作为完全民事行为能力人，应清楚知晓其与建设发展公司约定的交楼条件。虽然从合同权利义务的角度进行考量，交楼属于建设发展公司的合同义务，但也属于刘烁东的合同权利，刘烁东基于其自身利益的考量，可在不损害他人合法权益的情况下行使或抛却、放弃其享有的收楼的权利，即刘烁东在涉案房屋尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的情况下可以以涉案房屋未具备合同约定的交楼条件为由拒绝收楼。但本案中，刘烁东在2014年11月9日，涉案房屋尚未取得备案登记证的情况下，仍向建设发展公司申请提前收楼、承诺不再追究建设发展公司的任何责任，并于2014年11月19日实际收楼。从双方签订的商品房买卖合同已明确约定的交楼条件以及刘烁东出具的提前收楼申请书、承诺书载明的内容来看，难谓刘烁东在收楼时不知晓合同约定的交楼条件或不知晓涉案房屋未达到合同约定的收楼条件。刘烁东的上述行为系其出于自身利益的考量所作出的选择，系其对自身权益的合法处分。刘烁东明知涉案房屋未达到约定的交楼条件而自愿收楼，其已实际享有对涉案房屋占有、使用的权利，其在实际收楼后再提起本案诉讼向建设发展公司主张实际收楼后的逾期交楼违约金，违背了其申请收楼时向建设发展公司所作出的承诺，根据诚实信用原则及“禁反言”的原则，本院对刘烁东主张的实际收楼后的逾期交楼违约金不予支持，一审判决对此处理不当，本院予以纠正。综上所述，建设发展公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3478号民事判决第二项;二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3478号民事判决第一项；三、驳回被上诉人刘烁东的其他诉讼请求。一审案件受理费1295元，减半收取为648元（刘烁东已预交），由刘烁东负担；二审案件受理费537元(中山火炬开发区建设发展有限公司已预交)，由刘烁东负担（该款刘烁东在本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山火炬开发区建设发展有限公司）。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年十二月十日书记员  练慧琳