中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初9119号原告：沈勇（YONGSHEN），男，1962年8月18日出生，美国籍，住北京市朝阳区。原告：张思扬（SUESI-YANGZHANG），女，1962年4月25日出生，美国籍，住北京市朝阳区。二原告之共同委托诉讼代理人：马任，北京市广盛律师事务所律师。被告：北京华夏启音语言障碍康复科技有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路******商业A0201-06。法定代表人：姚秋顺，执行董事。被告：启音启智信息咨询（深圳）有限公司，住，住所地深圳市福田区.313/div>法定代表人：姚秋武，执行董事兼总经理。被告：启音言语康复科技（深圳）有限公司北京市朝阳亚运村分公司，住，住所地北京市朝阳区慧忠里****3014/div>法定代表人：姚秋武，负责人。三被告之共同委托诉讼代理人：郑煌威，广东兆广律师事务所律师。被告：北京麒麟行国际投资有限公司，住所地，住所地北京市朝阳区慧忠里****3020iv>法定代表人：蒋红麟，执行董事。委托诉讼代理人：王月婷，北京市盈科律师事务所律师。原告沈勇（YONGSHEN）、张思扬（SUESI-YANGZHANG）（以下简称姓名）与被告北京华夏启音语言障碍康复科技有限公司（以下简称北京启音公司）、被告启音启智信息咨询（深圳）有限公司（以下简称深圳启音公司）、被告启音言语康复科技（深圳）有限公司北京市朝阳亚运村分公司（以下简称启音亚运村分公司）、被告北京麒麟行国际投资有限公司（以下简称麒麟行公司）排除妨害纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。沈勇、张思扬委托诉讼代理人马任，北京启音公司、深圳启音公司、启音公司亚运村分公司委托诉讼代理人郑煌威，麒麟行公司委托诉讼代理人王月婷均到庭参加了2019年8月12日诉讼，北京启音公司、深圳启音公司、启音公司亚运村分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加2019年11月15日诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。沈勇、张思扬向本院提出诉讼请求：1、要求北京启音公司、深圳启音公司、启音公司亚运村分公司腾退位于北京市朝阳区慧忠里103楼3层3011号房屋（以下简称涉案场地）并恢复原状（拆除所有装饰装修后恢复至平整状态）。2、要求北京启音公司、深圳启音公司、启音公司亚运村分公司、麒麟行公司按每日每建筑平方米7.5元的标准，支付自2016年11月1日起至四被告房屋实际腾退之日止的房屋使用费，房屋面积共38.35平方米。3、要求北京启音公司、深圳启音公司、启音公司亚运村分公司、麒麟行公司支付沈勇、张思扬合理的维权费用5万元。事实和理由：沈勇、张思扬系涉案场地的共同所有权人。因二人长期在中国境外生活，被告趁机非法占用了涉案场地开展经营活动，沈勇、张思扬得知情况后，多次责令被告腾退房屋，但其均不予理会，故诉至法院。北京启音公司、深圳启音公司、启音亚运村分公司辩称，沈勇、张思扬起诉错误，涉案场地的使用人为启音亚运村分公司，并非北京启音公司、深圳启音公司，沈勇、张思扬要求北京启音公司、深圳启音公司支付占用费及要求我方腾退没有事实和法律依据。启音亚运村分公司与麒麟行公司签订了《洛克租赁合同》、《〈洛克租赁合同〉补充协议》、《承租方主体变更协议》等，约定启音亚运村分公司从麒麟行公司承租的北京市朝阳区慧忠里103楼3层301/302/303/305/306号房间，且按时向麒麟行公司支付了相应租金，也并不存在非法占用沈勇、张思扬商铺的情形。涉案场地由麒麟行公司连同其他相邻商铺，出租给启音亚运村分公司作为教育、培训、咨询及办公等使用，启音亚运村分公司无法单独就涉案场地腾退，如该涉案场地腾退，势必导致启音亚运村分公司对整个承租场地无法正常使用。启音亚运村分公司系合法使用商铺，且已经支付麒麟行公司租金。根据启音亚运村分公司与麒麟行公司的租赁协议可以看出，启音亚运村分公司实际使用涉案场地起租日期为2017年5月8日，302/303/305/306号房屋的起租日期为2017年1月1日，沈勇、张思扬要求支付2016年4月2日至2017年5月8日的使用费没有事实依据，且沈勇、张思扬要求的使用费标准过高，也未提供证据证明其要求的租金标准是合理的。我方并未恶意侵占沈勇、张思扬的商铺，其要求的合理维权费用没有相应的事实及法律依据。麒麟行公司辩称，沈勇、张思扬没有证据证明我方侵占其物权。沈勇、张思扬未向法院出具可以证明其自有产权具体位置的证据，只有一份房屋所有权证，且该产权证的内容里没有关于沈勇、张思扬产权区域或产权具体位置的信息，该产权证无法证明我方及北京启音公司、深圳启音公司、启音亚运村分公司侵占沈勇、张思扬的产权。同时，沈勇、张思扬当庭多次承认产权证上的物业无论在购房时还是在现实中均没有具体的门窗、墙壁、格挡、门牌号等，整个楼层都是没有经过任何装饰装修、没有进行房屋分隔的一个毛坯大开间，是一个开放式的完整空间。其次，沈勇、张思扬物业所在的3层，整层面积约1800平方米，沈勇、张思扬的产权面积仅占该层的不到2%，同时被告使用的面积仅为该层的一半左右，并非整个三层，在沈勇、张思扬没有确定、排他的证据证明被告侵权的前提下，不能随意推定被告及我方侵占沈勇、张思扬的产权。沈勇、张思扬没有遭受任何损失，无权要求我方支付使用费。沈勇、张思扬在2006年购买涉案场地时，就必须与北京市洛克时代商业经营管理有限公司（以下简称洛克公司）签订《商铺委托经营管理合同》，这是购买涉案场地的前提，整个裙楼要统一经营管理，不能单独运营，所有业主必须遵从，所有业主只能全权委托给洛克公司进行整租全托管，且该授权不能撤销、不能解除。从2006年全托管经营后，洛克公司没有像当时商业开发时设想的那样形成一个商圈，而是成为了一个烂尾楼，没有任何装修。在长达10年的时间里，业主没有收到开发商售卖及托管时描述的收益，无奈之下所有业主只能自救，包括原告在内的北美业主都在一个群租里，关于涉案场地所在裙楼的各项重大事项均进行过群沟通，所有北美业主包括沈勇、张思扬一致同意，并口头授权由我方能够承担起原洛克公司的托管职能，把这个烂尾楼全权承接过来，进行装饰装修、招商引资。这是全体业主的主动自救行动，我方不存在侵权。沈勇、张思扬的物业本来是一个烂尾楼，没人愿意租。现在每平方米7.5元的租金包括了物业费及沈勇、张思扬的招商、广告宣传、开具发票、承担税费、雇佣专人管理房屋、代签合同、催收房租、24小时空调供应、与租户对接等相关费用，实际上该房屋减去相关成本后的收益连7.5元的一半都不到。另外，如果没有我方的设计、装修、宣传、招租、后期管理等，沈勇、张思扬的房子根本不存在任何收益，其根本不存在任何损失。沈勇、张思扬及其他20多户美国业主的产权证都是在我方的斡旋和努力下才得来的。从2006年到2010年四年间，因开发商缺少某些审批及未向国家缴纳某些费用，导致无法给业主办理产权登记，在沈勇、张思扬未向我方支付任何费用的情况下，我方替沈勇、张思扬在内的20多位业主拿到了产权证。因此，沈勇、张思扬应向我方支付办理产权事宜的费用。我方从物业交涉到入场装修再到运营维护，我方为盘活烂尾楼花费上千万元，沈勇、张思扬应当向我方支付上述部分的装修费。沈勇、张思扬的诉讼行为损害了整个裙楼业主的共同利益，其他业主有权追究沈勇、张思扬损害相邻关系的权利，并有权要求其赔偿相应的损失。故应驳回沈勇、张思扬的全部诉讼请求。经审理查明：2006年4月10日沈勇、张思扬与北京市华佳房地产开发有限公司（以下简称华佳公司）签署《北京市商品房预售合同》，约定：沈勇、张思扬购买涉案场地。2012年6月27日涉案场地登记在沈勇、张思扬名下，建筑面积38.35平方米。2016年10月25日，麒麟行公司与深圳启音公司签订《洛克租赁合同》（编号：1-1-1（2016）004新3**、303、306）、《洛克租赁合同》（编号：1-1-1（2016）003新3**），约定深圳启音公司承租位于北京市朝阳区慧忠里103楼3层302/303/305/306号房间，租期自2016年11月1日至2021年12月31日。2017年3月10日，麒麟行公司、深圳启音公司、启音亚运村分公司签订《承租方主体变更协议》，约定将《洛克租赁合同》（编号：1-1-1（2016）004新3**、303、306）、（编号：1-1-1（2016）003新3**）承租人由深圳启音公司变更为启音亚运村分公司。2017年3月7日，深圳启音公司（乙方）与麒麟行公司（甲方）签订《洛克租赁合同》（编号：1-1-1（2017）001新3**），约定：乙方租用涉案场地，租期自2017年3月8日至2021年12月31日，第1-2年租金标准为7.4元/天/建筑平方米（含税金、物业管理费、冷暖空调费），第3-4年租金标准为7.77元/天/建筑平方米（含税金、物业管理费、冷暖空调费）。2017年3月10日，麒麟行公司（甲方）、深圳启音公司（乙方）、启音亚运村分公司（丙方）签订《承租方主体变更协议》，约定：三方就编号为1-1-1（2017）001新3**的租赁合同承租方即乙方，变更为丙方，其他条款不做任何改动。2018年2月1日，启音亚运村分公司与麒麟行公司续签《洛克租赁合同》（编号：1-1-1（2018）001新3**、302、303、305、306），约定租期自2022年1月1日至2023年12月31日。另查，沈勇、张思扬向麒麟行公司法定代表人蒋红麟出具授权委托书，主要内容为：我们美国业主购买了由华佳公司开发的位于北京市朝阳区慧忠里洛克时代项目商业裙楼，与华佳公司签订了《北京市商品房预售合同》并与洛克公司签订《洛克时代—[家上新生活广场]商铺委托经营管理合同》，因我们长期在国外生活，今全权委托蒋红麟女士，一、代表我们交涉与华佳公司及洛克公司签署的《商品房预售合同》及《商铺委托经营管理合同》中的相关违约事宜及代收相应的款项。二、全权代表业主与开发商进行谈判协调此事。三、全权代表业主提起诉讼，代为和解，代为上诉，代为承认、放弃诉讼请求、变更诉讼请求，代收法律文书，代为领取案款。有效期2009年4月20日至委托事项完成为止。庭审中，麒麟行公司向本院提交蒋红麟（甲方）与洛克公司（乙方）签订的《商铺委托经营管理合同》（主要内容为：乙方为项目商业物业的统一经营管理者，委托经营期限自2007年3月1日至2012年2月28日，甲方作为商铺的产权所有人有权依据本合同约定获得由乙方支付的委托经营收益，乙方有权对该商铺进行经营管理），证明涉案场地不具备独立经营性，只能整租，只能遵守统一经营管理，并且不可撤销、不可解除。沈勇、张思扬对真实性认可，认可其曾经也与洛克公司签订过《商铺委托经营管理合同》，但跟本案无关，其称这只反映我方购买涉案场地后，由开发商安排通过其关联公司即洛克公司统一接受包括我方在内的大部分业主的委托，对外出租房屋，后续因洛克公司没有实现长期稳定出租的商业目的，蒋红麟自称可以协助海外业主办理房产证并对关联公司进行索赔，我方基于房产证没有办理下来，所以才授权蒋红麟仅协助业主办理房产证，但是关于索赔之事没有下文了，业主授权范围仅此，所谓自救行为不是业主组织的，是蒋红麟在此工作中看到了商机，她自己认为可以取代洛克公司的位置，所以才逐一去联系业主，但没有联系我方，因为涉案场地一直闲置，我方没有关注过实际使用情况，等到蒋红麟装修完毕后，2016年蒋红麟才通过其他业主联系到我方，要求我方补齐授权来对外出租，给我方一个非常低的出租条件，我方没有同意，我方请自己的朋友进行了现场查看，还联系了物业公司，发现整个区域已经被蒋红麟整体转租了，原告便委托律师进行调查，后进行诉讼。我方也从来没有收到过麒麟行公司出租涉案场地收取的租金。沈勇、张思扬向本院提交房屋土地测绘技术报告书，证明涉案场地的具体位置。麒麟行公司对真实性认可。经本院现场勘查，涉案场地现由启音亚运村分公司实际使用。上述事实，有当事人陈述及相关书证等相关证据在案佐证。本院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。沈勇、张思扬系涉案场地的房屋产权人，对该房屋享有完全所有权。麒麟行公司未提交证据证明沈勇、张思扬口头授权其出租涉案场地，麒麟行公司将收到的租金支付沈勇、张思扬，且沈勇、张思扬否认曾经授权过麒麟行公司，也未曾收到麒麟行公司支付的租金。麒麟行公司没有经过沈勇、张思扬授权，以自己名义与启音亚运村分公司订立《洛克租赁合同》，其行为属于无权处分。现沈勇、张思扬要求四被告腾退涉案场地，《洛克租赁合同》履行不能，启音亚运村分公司无权基于《洛克租赁合同》占有涉案场地，沈勇、张思扬要求启音亚运村分公司腾退涉案场地，具有事实及法律依据，本院予以支持。北京启音公司、深圳启音公司、麒麟行公司未实际占有涉案场地，本院对沈勇、张思扬要求三被告腾退涉案房屋的诉讼请求不予支持。涉案场地在麒麟行公司出租前处于毛坯状态，涉案场地现有状态有利于涉案场地的实际使用，并未造成涉案场地的毁损，本院对沈勇、张思扬要求恢复原状的诉讼请求不予支持。二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。麒麟行公司在明知没有权利的情况下将涉案场地出租给启音亚运村分公司使用，且麒麟行公司未将收到的租金支付沈勇、张思扬，启音亚运村分公司在未审核麒麟行公司是否有权出租涉案场地的情况下，实际使用涉案场地，主观存在过错，给沈勇、张思扬造成损失，因此麒麟行公司、启音亚运村分公司应当连带向沈勇、张思扬支付房屋使用费。房屋使用费标准本院参照《洛克租赁合同》约定标准予以酌定。麒麟行公司自2016年11月1日出租涉案场地，因此应从该日支付房屋使用费至启音亚运村分公司实际腾退涉案场地为止。北京启音公司、深圳启音公司未实际使用涉案场地，本院对沈勇、张思扬要求二被告支付房屋使用费的诉讼请求不予支持。律师费并非沈勇、张思扬的直接损失，本院不予支持。北京启音公司、深圳启音公司、启音公司亚运村分公司未到庭应诉，视为放弃举证、质证权利，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告启音言语康复科技（深圳）有限公司北京市朝阳亚运村分公司于本判决生效之日起七日内腾退位于北京市朝阳区慧忠里103楼3层3011号房屋（位置同附件）；二、被告启音言语康复科技（深圳）有限公司北京市朝阳亚运村分公司、被告北京麒麟行国际投资有限公司于本判决生效之日起七日内连带支付原告沈勇（YONGSHEN）、张思扬（SUESI-YANGZHANG）房屋使用费（按每天每平方米七元五角标准，建筑面积38.35平方米，从二〇一六年十一月十一日计算至被告启音言语康复科技（深圳）有限公司北京市朝阳亚运村分公司实际腾房之日）；三、驳回原告沈勇（YONGSHEN）、张思扬（SUESI-YANGZHANG）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由原告沈勇（YONGSHEN）、张思扬（SUESI-YANGZHANG）负担1050元（已交纳），由被告启音言语康复科技（深圳）有限公司北京市朝阳亚运村分公司、被告北京麒麟行国际投资有限公司负担5650元（于本判决生效之日起七日内支付原告沈勇（YONGSHEN）、张思扬（SUESI-YANGZHANG））。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 蔡 峰审判员 宋培海审判员 孙 琪二〇一九年十二月三日书记员 张 旭