江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0585民初5411号原告：苏州隆笠特新能源科技有限公司，住所地江苏省太仓市新苗路**，统一社会信用代码91320585MA1W5G2F41。法定代表人：顾敏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：毛秋健，江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：马芹梅，江苏至誉律师事务所实习律师。被告：胡伟，男，1993年3月3日出生，汉族，住湖南省邵阳县。被告：林文国，男，1974年1月5日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：季晓光（同时代理上列两被告），江苏恒则律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭刘洁（同时代理上列两被告），江苏恒则律师事务所律师。原告苏州隆笠特新能源科技有限公司与被告胡伟、林文国返还原物纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，于2019年10月9日进行了证据交换。后依法追加林文国为第三人，并依法适用简易程序于2019年11月19日公开开庭进行了审理，庭审中原告申请追加林文国为共同被告，本院依法予以准许。2019年10月9日证据交换，原告苏州隆笠特新能源科技有限公司的法定代表人顾敏及其委托诉讼代理人毛秋健和马芹梅、被告胡伟的委托诉讼代理人郭刘洁到庭参加诉讼；2019年11月19日开庭，原告苏州隆笠特新能源科技有限公司的委托诉讼代理人毛秋健、被告林文国及两被告的委托诉讼代理人季晓光、郭刘洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州隆笠特新能源科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告胡伟、林文国停止侵权，将坐落于江苏省浮桥镇新港中路2号7-4幢11室一至二层（占有面积272.23平方米）腾退给原告苏州隆笠特新能源科技有限公司；2.判令被告胡伟、林文国共同支付原告苏州隆笠特新能源科技有限公司占有使用费（占有使用费的计算方式：按每日163元的标准，从2019年6月5日起计算至实际腾退之日止）。原告苏州隆笠特新能源科技有限公司围绕其诉讼请求向本院提出如下事实主张：原告于2019年6月5日从中国工商银行太仓支行处取得位于太仓市的房屋，房屋产权证号为苏（2019）太仓市不动产权第00122**，证载面积408.35平方米。原告在和中国工商银行太仓支行交接房屋时发现被告非法占有上述房屋一至二层（面积272.23平方米），经与被告多次沟通协商，被告无正当理由拒不将上述一至二层房屋腾退给原告。原告认为，原告作为上述房屋的所有权人，享有所有权权能，被告无权占有涉案房屋并拒绝腾退，其行为已构成侵权。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十二条、第二百四十三条规定，要求被告返还原物并承担赔偿责任。被告胡伟辩称：被告胡伟系2019年3月1日从被告林文国处租赁的涉案房屋，并且已经向林文国支付了租金，胡伟系合法占有涉案房屋；原告从中国工商银行太仓支行处取得涉案房屋时即已知晓房屋租赁情况，且胡伟已向原告提供了其与林文国之间的租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，原告无权要求被告腾退。故请求驳回原告的诉讼请求。被告林文国辩称：1、被告林文国系从案外人江苏都得利钢材市场经营管理有限公司合法承租了本案所涉房屋。根据买卖不破租赁的原则，被告有权继续租赁涉案租赁物直到租期结束。2、原告通过苏州金腾拍卖公司从工商银行处拍得涉案房屋的时候，拍卖公告中明确载明了房屋当中可能存在长期租赁，那么对于该权利上的瑕疵应当由原告自行承担。3、2015年工商银行获得本案房屋所有权后，从未向被告林文国或胡伟提出过任何异议。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：本案所涉太仓市房屋于2019年6月5日登记至原告名下，房房屋产权证号为苏（2019）太仓市不动产权第00122**房屋建筑面积408.35平方米，房屋总层数为3层，房屋所在层数为1-3层，房屋竣工时间为2006年。本案所涉纠纷的房屋为上述房屋的1、2层（以下简称涉案房屋），建筑面积约272.23平方米。关于太仓市房屋的历史登记情况及来源：2010年9月2日，该房屋登记在苏州福宁投资发展有限公司名下。2015年10月10日，该房屋办理了司法判决登记，登记在中国工商银行股份有限公司太仓支行名下。具体过程：在本院办理的（2014）太执字第1074号执行案件执行过程中，法院依法拍卖被执行人苏州福宁投资发展有限公司抵押的坐落于太仓市房屋（包括本案所涉的7-4幢11室房屋），因无人竞价而三次流拍。后申请执行人中国工商银行股份有限公司太仓支行同意以流拍保留价接受上述财产抵偿债务，并于2015年10月10日办理了司法判决登记。2019年6月5日，该房屋办理了拍卖登记，登记在原告苏州隆笠特新能源科技有限公司名下。具体过程：苏州金腾拍卖有限公司受中国工商银行股份有限公司太仓支行委托对太仓市房屋（包括本案所涉的7-4幢11室房屋）进行公开拍卖，并于2019年4月18日刊登拍卖公告，公告中对拍卖标的因历史原因存在的重大瑕疵进行告知：拍卖标的存在多人占用或占用后再出租，或是原有的长租协议未到期等复杂情况。若涉及腾退及腾退产生的费用均由买受人自行负责。2019年4月26日，原告以1352万元的价格拍得上述房屋，并于2019年6月5日办理了拍卖登记。原告称，原告在取得太仓市房屋的所有权后，就与包括被告胡伟在内的房屋实际占用人进行沟通，大部分占用人均进行了腾退，现仅剩涉案房屋拒不腾退，原告只能诉至法院。被告胡伟、林文国为证明两被告系合法占有涉案房屋，举证被告林文国和江苏都得利钢材市场经营管理有限公司签订的《场地租赁合同》、被告胡伟和被告林文国签订的《房屋租赁协议》各一份：2013年9月5日，被告林文国（合同乙方）和江苏都得利钢材市场经营管理有限公司（合同甲方）签订《场地租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于都得利市场内东侧7号库场地，面积708平方米，同时租用7-4-11大门面3间，租赁期限自2013年9月1日至2033年8月31日止，土地租金标准为0.10元/平方米/天，门面租金为25000元/年，本合同签订之日起5日内，乙方应一次性支付本合同约定租金100万元人民币。租期内乙方有权将租赁场地转租给其他人或者和其他租户交换场地。2019年3月1日，被告胡伟（合同乙方）和被告林文国（合同甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将太仓市港区都得利钢贸市场7-4-11门面及二楼宿舍出租给乙方，租赁期限自2019年3月6日至2021年3月5日，年租金60000元，分别于2019年3月1日、2019年9月6日、2020年3月6日、2020年9月6日付清租金。被告林文国称：上述合同签订时，被告就按合同约定以现金的方式一次性支付了承租场地及涉案房屋20年租期内的全部租金；签订上述合同时，出租方是苏仙福、刘锦华等人出面与被告谈的，因被告与苏仙福系老乡，且在同一个商会中，被告知道也相信苏仙福是有权出面处理出租涉案房屋事宜的，至于当时为什么以江苏都得利钢材市场经营管理有限公司名义出租被告并没有在意，当时整个市场的挂牌名字就是“都得利钢材市场”，所以以江苏都得利钢材市场经营管理有限公司名义签订合同，被告认为也是正常的；同一市场内其他承租人也是与江苏都得利钢材市场经营管理有限公司签订的租赁合同；经查，苏仙福同是江苏都得利钢材市场经营管理有限公司和苏州福宁投资发展有限公司的法定代表人，两公司设立时间接近、股东一致，被告有理由相信江苏都得利钢材市场经营管理有限公司有权代表苏州福宁投资发展有限公司出租其名下房屋；合同约定被告林文国承租的“7-4-11大门面3间”，即涉案房屋，包括一楼和二楼的三开间门面，当时市场内的房屋均是一、二楼整体出租，二楼的楼梯在房屋内部，只能从一楼进入上楼，而二楼到三楼的楼梯则是隔开的，整个三楼包括其他承租户的三楼均是都得利钢材市场的办公区域，市场不再经营后，三楼一直空关闲置在那里；被告林文国承租期间有自己使用也有转租，苏州福宁投资发展有限公司及中国工商银行股份有限公司太仓支行作为先后登记的所有权人，从未向林文国主张过权利或要求腾退，目前涉案房屋已转租给被告胡伟使用。被告胡伟称其向林文国承租涉案房屋后已按约向林文国支付了房屋租金，被告林文国对此予以确认。另查明，苏州福宁投资发展有限公司的成立时间为2010年1月22日，许可经营范围为房地产开发、销售，一般经营范围为项目投资、资产管理、自有房屋租赁等；江苏都得利钢材市场经营管理有限公司的成立时间为2010年1月26日，经营范围为市场管理服务、市场设施租赁、经销钢材木材五金、物业管理等。两公司于同一天申请设立登记，股东均为苏仙福、刘锦华、吴周奇、吴进喜四人；四人在两公司中的占股比例均一致，分别为60%、20%、10%、10%；法定代表人均为苏仙福；经营住所地均为太仓市国际塑化城内；两公司设立时所提交的住所及经营场所证明及所附房屋租赁合同内容除承租方名称不同外，其余完全一致，均系租用苏州元亨投资发展有限公司位于太仓市国际塑化城内的房屋2间812.28平方米。两公司现已被吊销营业执照。以上事实，有原告提交的不动产权证书、拍卖公告、拍卖成交确认书、拍品交割单、照片，被告胡伟、林文国提交的场地租赁合同、工商登记资料及原、被告当庭陈述等证据在卷作证。本院认为：本案原告主要基于两被告非法占用原告名下房产构成侵权予以起诉，因此本案首先要解决的争议焦点为：被告占有使用涉案房屋是否为合法占有？原告认为：江苏都得利钢材市场经营管理有限公司并非涉案房屋的所有权人，无权将苏州福宁投资发展有限公司名下的房屋出租给被告林文国，被告林文国非法占有涉案房屋后，其再转租给被告胡伟也系无权处分，故胡伟对涉案房屋的占有使用也是非法占有。被告胡伟、林文国则认为：苏州福宁投资发展有限公司与江苏都得利钢材市场经营管理有限公司是关联公司，两公司出资股东一致，与林文国商谈出租事宜的是两公司共同的法定代表人，被告林文国有理由相信江苏都得利钢材市场经营管理有限公司有权代表苏州福宁投资发展有限公司出租涉案房屋，现被告林文国合法取得涉案房屋的承租权，在其租赁期内转租给被告胡伟并未违反法律规定，被告胡伟基于有效租赁行为合法占有涉案房屋。本院结合以下事实进行认定：从苏州福宁投资发展有限公司与江苏都得利钢材市场经营管理有限公司的工商登记资料来看，两公司同时申请、同时期设立，法定代表人、股东及占股比例、经营住所地、经营场所证明均相同。从两公司的经营范围来看，苏州福宁投资发展有限公司主营是房地产开发及销售等，江苏都得利钢材市场经营管理有限公司的经营范围为市场管理、市场设施租赁等。可见，这两家公司应系关联公司，江苏都得利钢材市场经营管理有限公司作为市场经营管理公司，其设立很有可能就是为了对苏州福宁投资发展有限公司名下资产进行经营、出租、管理，这也符合市场通常的运营模式。另外，从对外表象情况来看，林文国及同时期其他租户签订的租赁合同中，承租房屋的坐落地址均为“都得利市场内”，可见，当时涉案房屋所在市场的名称就为都得利市场。综合上述分析，本院有理由相信苏州福宁投资发展有限公司授权江苏都得利钢材市场经营管理有限公司出租经营其名下的财产。关于原告提出被告林文国的承租范围仅为门面3间不包括二楼的意见，本院结合房屋实际结构、市场内其他租户的租赁情况及林文国的相关陈述，在原告未有相反证据证明的情况下，本院有理由相信林文国与江苏都得利钢材市场经营管理有限公司签订的租赁合同中“大门面3间”应系包括一、二楼在内的房屋，即涉案房屋。故被告林文国与江苏都得利钢材市场经营管理有限公司就涉案房屋的租赁关系成立，被告林文国基于租赁占有使用涉案房屋应属合法，其在承租期内将涉案房屋转租给被告胡伟使用，被告胡伟对该房屋的占有使用也应属合法。原告通过拍卖购得涉案房屋时，明知涉案房屋上存在长期租赁等重大瑕疵，其仍选择购买，理应对可能存在的风险具有预见性。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。现原告作为房屋受让人应依法履行被告林文国与江苏都得利钢材市场经营管理有限公司之间就涉案房屋部分的租赁合同。故本院对原告的腾退请求不予支持。关于原告要求两被告支付因非法占有而产生的占有使用费损失的请求，因原告的请求权基础不成立，故本院不予支持。至于原告取得涉案房屋所有权后的房屋租金支付问题，原告可另案进行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告苏州隆笠特新能源科技有限公司的全部诉讼请求。案件受理费992元，减半收取计496元，由原告苏州隆笠特新能源科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 员 朱旖雯二〇一九年十二月二日法官助理 李牧男书 记 员 陈寒艳