湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1028民初1152号 原告：卢艾迪，男。 委托诉讼代理人：侯茂松，湖南辰辉律师事务所律师，一般代理。 被告：袁烽玮，男。 委托诉讼代理人：胡宏亮，湖南楚瑞律师事务所律师，特别授权。 原告卢艾迪与被告袁烽玮租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，先后于2019年11月19日、2019年12月23日二次公开开庭进行了审理，卢艾迪及其委托诉讼代理人侯茂松、袁烽玮及其委托诉讼代理人胡宏亮均到庭参加了诉讼。在诉讼过程中，袁烽玮于2019年11月19日就本案向本院提起反诉，后又于2019年12月23日撤回反诉。本案现已审理终结。 卢艾迪向本院提出诉讼请求：1、判令袁烽玮支付卢艾迪店铺转让费168000元；2、判令袁烽玮支付卢艾迪合同违约金40000元；3、判令本案诉讼费由袁烽玮承担。事实与理由：袁烽玮与卢艾迪于2019年7月29日自愿签订店铺转让协议，协议约定：甲方将位于安仁县永乐江镇宏伟城内的店铺，名称为安仁县大斌家串串火锅店以总价款168000元转让给乙方；乙方自签字之日起，第一个月内付给甲方10000元，第二个月内付给甲方10000元，余款自签字之日起6个月内付清，最多延迟一个月期限。现店铺已变更登记在袁烽玮名下，手续已办好，但袁烽玮始终不履行协议，卢艾迪多次向袁烽玮催讨未果。现店铺关门停业很久，无法找到袁烽玮，为维护卢艾迪的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持卢艾迪的上述诉请。 袁烽玮辩称，卢艾迪未经房东同意将位于安仁县永乐江镇宏伟城内名称为安仁县大斌家串串火锅店的店铺转租给袁烽玮，且房东已收回店铺，卢艾迪与袁烽玮的转租合同无效。客观上袁烽玮实际占用经营该店铺一个月，也在卢艾迪的要求下将该店铺的物品搬离处置，袁烽玮只需要支付经营该店铺期间的使用费及物品折价补偿。转租合同无效，导致该店铺无法继续经营，卢艾迪有重大过错，应减少袁烽玮折价补偿责任。 卢艾迪、袁烽玮依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷证实。对原、被告有异议的证据，在本院认为中予以说明。 根据当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合庭审中双方当事人的陈述，本院查明事实如下： 2014年10月2日，龙香花将其所有的位于安仁县永乐江镇七一东路宏伟城内（负一至五层）整栋楼租赁给凡遵柏使用，租赁期限为2015年1月1日至2023年1月1日。2017年10月9日，经房东同意，凡遵柏将其向龙香花租赁房屋的负一至二层转租给卢艾迪使用，租赁期限为2017年11月20日至2020年11月20日，租金为每年86000元，双方签订的房屋租赁合同约定卢艾迪租用期间不得转租给第三方使用。卢艾迪租赁该房屋后进行了装修，并向长沙市斌斌有你餐饮管理有限公司或自主购置了冰柜、空调、电脑、洗碗池、消毒柜、桌凳、碗筷等物品设备用于经营大斌家串串火锅店（系长沙市斌斌有你餐饮管理有限公司加盟店），卢艾迪已交该房屋租金至2019年11月20日。2019年7月29日，卢艾迪与袁烽玮签订店铺转让协议，协议约定：卢艾迪将安仁县大斌家串串火锅店店铺以总价款168000元转让给袁烽玮；袁烽玮自签字之日起，第一个月内付给卢艾迪10000元，第二个月内付给卢艾迪10000元，余款自签字之日起6个月内付清，最多延迟一个月期限。该店铺转租价款168000元包含卢艾迪已支付至2019年11月20日的房屋租金、加盟费、店铺内所有物品设备及店铺装修费用折价款等。2019年8月27日，袁烽玮与长沙市斌斌有你餐饮管理有限公司签订品牌经营授权合同，合同期限为2019年8月27日至2020年11月1日，合同期限内的加盟费已由卢艾迪支付。2019年8月30日，袁烽玮到工商部门将安仁县大斌家串串火锅店经营者进行了变更登记。袁烽玮与卢艾迪签订店铺转让协议后经营一个月左右就关停了该店铺。因袁烽玮经营店铺不久即关门停业，也未依照约定支付转租款，卢艾迪在多次向袁烽玮催讨未果的情况下遂提起诉讼。 另查明，2019年11月23日，袁烽玮已将该店铺内的物品设备全部搬离并处置；出租人已于2019年11月底将该店铺收回。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议焦点：1.对卢艾迪与袁烽玮签订的租赁合同的效力如何认定？2.本案如何处理？ 对于争议焦点1。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，卢艾迪未经出租人同意擅自将涉案房屋转租给袁烽玮使用，事后又未征得出租人追认，出租人已于卢艾迪与袁烽玮签订房屋转租协议后六个月内收回该房屋。因此，本院认为，该转租行为违反法律规定，卢艾迪与袁烽玮签订的房屋转租协议无效。 对于争议焦点2。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案的处理应为卢艾迪与袁烽玮互相返还依据转租协议所取得的财产：一方面是卢艾迪应向袁烽玮返还转租款，因袁烽玮尚未向卢艾迪支付转租款，所以卢艾迪无需向袁烽玮返还财产；另一方面是袁烽玮应向卢艾迪返还依据转租协议所取得的财产包括加盟费、卢艾迪已支付的房屋租金、店铺内的物品设备、店铺装修费用折价款等。因袁烽玮对安仁县大斌家串串火锅店经营者进行变更登记并取得品牌授权后实际占用使用涉案房屋4个月左右，且已将该店铺内的物品设备搬离处置，出租人也已收回该店铺，因此袁烽玮依据转租协议所取得的财产已不能返还给卢艾迪，应当参照卢艾迪与袁烽玮约定的房屋转租款168000元折价补偿。综合考虑本案转租合同无效卢艾迪应承担相应责任等因素，本院认为应由袁烽玮向卢艾迪补偿130000元为宜。因转租合同无效，对卢艾迪要求袁烽玮支付违约金40000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 一、卢艾迪与袁烽玮签订的房屋转租协议无效； 二、袁烽玮在本判决生效后十日内向卢艾迪支付补偿款130000元； 三、驳回卢艾迪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4420元，减半收取计2210元，由原告卢艾迪承担450元、被告袁烽玮承担1760元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  龙平 二〇一九年十二月二十四日 书记员  沈舟 附相关法条： 《中华人民共和合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： 案由、诉讼请求、争议的事实和理由； 判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； 判决结果和诉讼费用的负担； 上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。