广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0823民初1830号原告：湛江山湖海物业服务有限公司（以下简称“山湖海物业公司”）。住所地：遂溪县遂城镇沙泥岭（县消防大队后）。法定代表人：莫亚君，行政主管。委托诉讼代理人：李罗富，男，汉族，1983年10月06日出生，身份证号码：440***************，山湖海物业公司职员，住广东省湛江市赤坎区*******。被告：郑冠东，男，1982年7月1日出生，身份证号码：440***************，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县****************。被告：郑景芳，女，1984年7月2日出生，身份证号码：440***************，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县****************。原告湛江山湖海物业服务有限公司诉被告郑冠东、郑景芳物业服务合同纠纷一案，本院2019年10月24日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告山湖海物业公司的委托诉讼代理人李罗富、被告郑冠东到庭参加诉讼。被告郑景芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山湖海物业公司起诉请求判令：1、被告向原告支付物业服务费4228.80元；2、被告向原告支付物业服务费逾期付款违约金1432.60元（以被告拖欠物业服务费本金为基数，从2017年04月01日起按日1‰标准暂计算至2019年8月31日，最终数额计至被告实际付清款之日止）；3、被告向原告支付公摊电费463.75元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：被告是遂溪山湖海上城小区2栋5单元501房的业主。2017年3月29日，被告与原告签订前期物业服务委托合同，由原告收取物业服务费（按1.38元/平方米计算）和公摊水电费，逾期按日1‰标准计算违约金。合同签订后，被告对前期物业服务费和公摊水电费均能缴交。自2017年04月至本案立案审理期间的物业服务费、公摊费和违约金未交，经多次追讨未果。为此，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。原告山湖海物业公司向本院提交证据（复印件）：1、营业执照、核准变更登记通知书；2、广东省商品房买卖合同；3、物业费及其他费用收取说明、物业服务费、公用电费缴费表；4、森禾花园前期物业服务委托合同；5、森禾花园物业服务中心收费通知单（2019-08）；6、收楼通知书。被告郑冠东答辩称，在购买遂溪山湖海上城小区2栋5单元501房时，房地产开发商口头赠送四年的物业服务费。答辩人在收楼的时候曾一次性交过几个月的物业服务费，一直没交过公摊电费。被告郑冠东向本院提交证据（复印件）：森禾花园物业服务中心收费通知单（2019-07）一份。被告郑景芳不作答辩，也没有向本院提交任何证据。经审理查明：被告郑冠东、郑景芳为夫妻关系，与湛江森禾人造板有限公司于2016年3月30日签订《广东省商品房买卖合同》。被告郑冠东、郑景芳向开发商湛江森禾人造板有限公司购买森禾花园（暂定名为森禾花园，推广名为山湖海上城）一期2栋5单元501房商品房一套，面积127.69平方米。湛江森禾人造板有限公司与湛江保佳物业服务有限公司签订《森禾花园前期物业服务委托合同》（以下简称“《物业服务委托合同》”），将森禾花园前期物业服务委托给湛江保佳物业服务有限公司，并按建筑面积1.38元/平方米收取物业服务费；物业服务费按月缴交，每月10日前缴交，逾期则按照日1‰标准计算违约金；物业服务公司的管理服务达不到合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按国家或地方行政主管部门规定的标准向业主支付违约金。2017年3月29日，被告郑冠东在《物业服务委托合同》签名，同意《物业服务委托合同》约定的物业管理企业及其管理模式等管理其购买的森禾花园（即遂溪山湖海上城小区）一期2栋5单元501房。2017年3月29日，被告郑冠东在收楼通知书上签名，同意从2017年4月1日起缴交物业服务费及公摊水电费，并预交三个月的物业服务费。森禾花园物业服务中心收费通知单（2019-08）显示被告郑冠东、郑景芳共拖欠24个月的物业服务费4228.80元和公摊电费463.75元。被告郑冠东以房地产开发商承诺赠送其四年的物业服务费为由而没有缴交物业管理费，从而发生纠纷。原告经多次书面追讨未果，诉至本院。另查明，2019年8月7日，湛江保佳物业服务有限公司变更登记为湛江山湖海物业服务有限公司。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。被告郑冠东、郑景芳与湛江森禾人造板有限公司及被告湛江山湖海物业服务有限公司签订的《物业服务委托合同》是当事人自愿的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，合同对当事人具有法律约束力，各当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告湛江山湖海物业服务有限公司系受托企业，因此，被告应当向原告缴交物业管理费用。根据物业服务合同约定，被告每月应缴交的物业管理费用为176.21元/月（127.69平方米×1.38元/平方米），原告主张按176.20元/月收取物业服务费，请求被告郑冠东、郑景芳支付在2017年9月至2019年8月期间拖欠的物业服务费4228.80元，于法有据，本院予以支持。关于公摊电费。根据双方签订的前期物业服务合同的约定，案涉物业管理区由房屋使用人按实际情况分摊公共用电费用。现原告提交了供电局出具的发票，能够证明原告已代缴了公摊电费。根据谁受益、谁承担的原则，公摊电费应由小区业主共同承担。经本院审核计算，原告请求被告郑冠东、郑景芳支付在2017年9月至2019年8月期间拖欠的公摊电费463.75元，于法有据，本院予以支持。关于违约金。根据《物业服务委托合同》的约定，物业服务费按月缴交，每月十日前缴交，逾期按日1‰计算违约金，因此，被告应按照约定支付逾期违约金（以每月拖欠物业管理为基数，从逾期之日起按日1‰计算至付清款之日止）。被告郑冠东辩称房地产开发商承诺赠送其四年物业服务费而无需向原告缴交物业服务费，但并未提交证据证明其辩解，被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。被告郑景芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、限被告郑冠东、郑景芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江山湖海物业服务有限公司支付遂溪山湖海上城小区2栋5单元501房自2017年9月至2019年8月止的物业服务费4228.80元、公摊电费463.75元及支付自2017年9月至2019年8月止的物业服务费逾期付款违约金（以每月拖欠物业管理费176.20元/月为基数，分别从每月逾期之日起按日1‰计算至付清款之日止）。二、驳回原告湛江山湖海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告拒绝按上述指定的期间履行义务的，原告可以向本院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决书确定履行期间的最后一日起计算。案件受理费25元，由被告郑冠东、郑景芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 王月波二〇一九年十二月十二日法官助理 陈惠敏书 记 员 陆一鸣附相关法律和司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同的约定以及相关规定提供服务，业主以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。