广东省汕头市濠江区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0512民初265号原告（反诉被告）：汕头市濠江区广澳街道埭头社区居民委员会，住所地汕头市濠江区广澳街道埭头社区居民委员会。法定代表人：黄朝文。委托诉讼代理人：肖少孟，广东骏宏律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈焕周，男，1967年10月14日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区。委托诉讼代理人：王虎，广东法圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晓丹，广东潮之荣律师事务所律师。原告汕头市濠江区广澳街道埭头社区居民委员会（以下简称埭头居委）与被告陈焕周租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年6月27日，本院受理被告陈焕周反诉原告埭头居委租赁合同纠纷一案，本院决定合并审理。2019年7月17日，本院公开开庭审理了本案，原告埭头居委（反诉被告）的委托诉讼代理人肖少孟及被告陈焕周（反诉原告）的委托诉讼代理人王虎、许晓丹均到庭参加诉讼。案在审理过程中，本院发现本案案情较为复杂，于2019年8月26日裁定转为普通程序，并于2019年12月17日公开开庭进行审理，原告埭头居委（反诉被告）的委托诉讼代理人肖少孟及被告陈焕周（反诉原告）的委托诉讼代理人王虎、许晓丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）埭头居委向本院提出诉讼请求：1.判令陈焕周归还占用的原兴隆鞋业有限公司厂房东侧一至二层及首层写字楼，并恢复原状；2.判令陈焕周支付2001年1月1日至2017年2月28日期间的厂房占用费1350688元（以每月占用费6848元计算，已扣除陈焕周之前支付的60000元），并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期利息；3.判令陈焕周支付从2017年3月1日起至归还该厂房之日期间的厂房占用费，暂计540992元（自2017年3月1日暂计至2019年5月31日，以每月每平方米3元的标准计算），并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期利息；4.判令陈焕周归还占有的该厂房所涉土地的土地批文；5.判令陈焕周承担本案的诉讼费用。事实和理由：埭头居委与陈焕周于2005年3月1日签订了《厂房租赁合同》，约定埭头居委将原兴隆鞋业有限公司厂房东侧一至二层及首层写字楼出租给陈焕周，该厂房面积6848平方米，租期为十年，从2005年3月1日起至2017年3月1日止，租金每月6848元，每月租金的一半抵还陈焕周工程款，第一年免收租金等条款。《厂房租赁合同》签订后，陈焕周并没有按照合同约定支付租金，仅于2008年2月2日、2009年1月5日及2010年11月16日支付过三次租金，每次20000元共计60000元。厂房租期届满后，埭头居委多次要求陈焕周归还厂房，陈焕周却拒不归还且占用至今。陈焕周在反诉状中称其在2000年接手厂房，埭头居委表示认可并请求判令陈焕周归还该期间的占用费。陈焕周在占用厂房期间未经埭头居委同意进行了改建、扩建、装修，埭头居委要求陈焕周对该厂房恢复原状。另厂房所涉土地的相关批文均被陈焕周占有，而厂房及土地均为埭头居委所有，陈焕周无权占有该批文，请求判令陈焕周归还。埭头居委与陈焕周2005年3月1日所签订的《厂房租赁合同》因所涉厂房未能取得建设工程规划许可证而无效，据此，该《厂房租赁合同》所约定的每月租金一半抵还建设工程款、免收一年租金等约定均为无效条款。被告（反诉原告）陈焕周辩称，1.埭头居委主张2001年1月1日至2005年2月28日期间的厂房占用费及利息没有事实和法律依据。因原兴隆鞋厂倒闭，涉案厂房常年空置，为了盘活闲置资产并解决欠款问题，埭头居委与陈焕周协商盘活涉案厂房事宜。最初，双方协商由埭头居委在具备条件时将涉案厂房转让给陈焕周，并约定涉案厂房的配套设施由陈焕周建设和所有。因涉案厂房常年空置没有看护和维修，外墙倒塌，楼板多处塌沉，部分地方出现渗透漏水，经双方协商一致，先由陈焕周在2000年开始对厂房进行修缮。但陈焕周也仅仅是修缮，并没有实际占有和使用涉案厂房。直到2005年3月1日，双方签订《厂房租赁合同》，陈焕周才开始占有使用涉案厂房。因此，埭头居委主张2001年1月1日至2005年2月28日期间的厂房占用费没有事实依据。埭头居委认为其自1996年起就知道涉案厂房被占有的事实，但埭头居委却从未向陈焕周主张2001年1月1日至2005年2月28日期间的厂房占用费，这也表明该期间实际不存在厂房占用费的问题。退一步讲，即使该期间实际存在厂房占用费的问题，埭头居委直到现在才主张权利也已超过诉讼时效，依法应不予支持。2.2005年3月1日至归还涉案厂房之日期间的厂房占用费，应参照双方签订的《厂房租赁合同》约定的租金标准计算。厂房租赁期限届满后，埭头居委没有提出收回租赁厂房，陈焕周继续使用租赁厂房，双方建立不定期的租赁合同关系，租金按照原租赁合同的标准计算。即自2017年3月2日起，涉案厂房的每月租金仍然为人民币6848元。现经法院审查，涉案厂房未能取得建设工程规划许可证，因此双方的租赁合同无效。租赁合同无效，房屋占有使用费应参照租赁合同约定的租金标准计算。3.埭头居委所主张的厂房占用费应在工程款和维修费中抵扣，抵扣后埭头居委仍拖欠陈焕周部分维修费。依据《厂房租赁合同》的约定，租金的一半用于抵还埭头居委拖欠陈焕周的工程款，现《厂房租赁合同》虽然无效，但款项抵扣已实际发生，因此埭头居委所主张的厂房占用费中的一半应按实抵扣。其次，由于涉案厂房出租前常年空置没有看护和维修，破烂不堪，陈焕周租赁厂房后还另外出资对厂房进行维修加固。在租赁期间，陈焕周多次向埭头居委口头及书面提出请求，要求对厂房进行维修，但埭头居委以没有资金为由告知陈焕周先自行维修，为此，陈焕周前后垫资200多万元进行维修，陈焕周将其中较大规模的维修共计人民币1056697元提交给埭头居委，要求埭头居委支付，埭头居委对陈焕周提交的费用总额予以确认，并同意在租金中予以抵扣。因此，陈焕周实际上并没有结欠埭头居委厂房占用费，甚至抵扣后埭头居委仍拖欠陈焕周部分维修费。4.陈焕周当时只是承租厂房，并没有拿到该厂房所涉土地的土地批文，埭头居委也不可能将这些批文留给陈焕周保管，埭头居委请求返还土地批文没有事实依据。请求驳回埭头居委的诉讼请求。被告（反诉原告）陈焕周向本院提出反诉请求：1.确认陈焕周为埭头居委的厂房（即原兴隆鞋厂）配套建设的供电、供水、排水、排污和部分门窗归陈焕周所有;2.判令埭头居委向陈焕周赔偿维修费人民币455592.16元；3.本案诉讼费由埭头居委承担。事实和理由：陈焕周为埭头居委建造厂房，埭头居委拖欠陈焕周巨额工程款一直没有支付。由于种种原因，陈焕周与埭头居委未能就厂房转让达成一致协议，改由陈焕周承租原兴隆鞋业厂房东侧一至二层及首层写字楼。为了明确双方的具体权利义务，2005年3月1日，陈焕周与埭头居委签订了《厂房租赁合同》，约定租赁期限自2005年3月1日起算，还约定厂房的生产、生活、用水、用电及变压器等一切由陈焕周自行负责，其物权、产权属于陈焕周所有。从2000年，陈焕周对厂房进行了配套设施的建设，投入巨资向供电部门申请架设变压器及建设配电房、铺设供电线网；对自来水管网进行改造并接入供水管网，重新铺设改造排水系统；由于厂房部分门窗被他人撬走破坏，陈焕周还对部分门窗进行重新维修、安装。同时，由于该厂房常年空置没有看护和维修，外墙倒塌，楼板多处塌沉，出现了多处渗透漏水，陈焕周接手厂房后还另外出资对厂房进行维修加固。但因厂房建造时本身的质量问题，期间又经过数次的台风袭击，2010年，厂房被鉴定为危房，严重影响租赁厂房的正常使用。政府相关部门也多次督促埭头居委对厂房进行加固维修。在租赁期间，陈焕周多次向埭头居委口头及书面提出请求，要求对厂房进行维修，但埭头居委以没有资金为由告知陈焕周先自行维修，为此，陈焕周前后垫资200多万元维修，并将其中较大规模的维修共计人民币1056697元提交埭头居委，要求埭头居委支付，埭头居委对陈焕周提交的费用总额予以确认，但认为应当剔除其中绿化部分的费用，最终双方同意维修费按照人民币911184.33元结算，该维修费由陈焕周和埭头居委各承担50%，即各承担人民币455592.16元，但埭头居委以各种理由至今尚未支付。现经确认，涉案厂房实际未能取得建设工程规划许可证，双方签订的租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，同时，对于合同无效造成的损失，应当由埭头居委予以赔偿。原告（反诉被告）埭头居委针对陈焕周的反诉答辩称：一、陈焕周的第一个反诉请求没有事实与法律依据，且与第二个反诉请求自相矛盾。1.陈焕周诉请其为本案诉争房产配套建设的供电、供水、排水、排污和部分门窗归其所有，但第二个诉讼请求的所谓维修费中，也包含了供电、供水、排水、排污、门窗的建造费用。因此陈焕周的反诉请求存在自相矛盾的情形。2.《厂房租赁合同》第六条约定：“生产、生活、用电、用水及变压器等一切由乙方自行负责，其物权、产权属乙方所有。”该约定并没有明确约定除了变压器外的其他的物权的归属，应特指前半句的变压器。因此，仅约定了变压器由陈焕周所有，陈焕周的诉讼请求没有依据。3.如法院认为陈焕周所称的供电系统，供水排水排污系统，门窗归其所有，则应当限定其在合理的期限内收回该附合物，但不得破坏厂房的结构、墙面、地面等设施，如有破坏则应恢复至拆除之前的原状或赔偿埭头居委的损失。二、陈焕周请求原告返还维修费455592.16元没有事实与法律依据。陈焕周所谓的维修费均是为了自身的生产经营所需，未经埭头居委的同意对厂房进行扩建、改建、装修所产生的费用，并非其所称的维修费。从陈焕周提交给法院的工程结算书、工程预算书中可以看出陈焕周的建设项目不是修缮性的建设，而是装修、扩建、改建的工程项目，陈焕周自行对厂房委托鉴定的时间是在对厂房进行扩建、改建、装修之后，由此可以看出，陈焕周的所谓维修费用系其自行装修、改建、扩建的费用。埭头居委从未对陈焕周所谓的维修费予以确认，更未曾就承担比例与其达成一致意见。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，故陈焕周的所谓维修费应由其自行承担。埭头居委与陈焕周双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证，当事人对真实性没有异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：陈焕周提供的2000年5月4日《工程预算书》、2004年10月16日《工程预算书》、2005年8月10日《工程预算书》、2009年2月16日《工程预算书》属陈焕周单方制作，埭头居委有异议，且《工程预算书》落款的单位“负责人、复核人、编制人”处均没有人签名确认，本院对其真实性不予确认；陈焕周提供的2009年12月20日《工程结算书》、2010年1月27日《工程结算书》、2010年3月10日《工程结算书》、2010年7月30日《工程结算书》属陈焕周单方制作，埭头居委有异议，《工程结算书》上的工程地点为埭头工业区，落款的单位负责人、复核人、编制人处虽有人签名，但人员身份不明，本院对其真实性不予以确认；对陈焕周提供《关于祈请协调解决厂房使用问题的报告》，属复印件，本院对其真实性不予确认；对陈焕周提供的2010年12月27日《房屋质量鉴定报告》，埭头居委有异议且该鉴定报告面积与涉案厂房不符，鉴定报告的日期在陈焕周所提交的《工程结算书》日期之前，相互矛盾，本院对其真实性不予以确认；对陈焕周提供的2014年1月3日、2015年12月15日的《报告书》及会议记录，属陈焕周单方制作，埭头居委不予以认可，本院对其真实性不予确认；对陈焕周提供的会议纪要，埭头居委有异议，且该会议纪要中埭头居委处的签名黄隆璇、林升发均非埭头居委的法定代表人，也没有埭头居委的授权，对该会议纪要本院不予确认；对陈焕周提供的录音光盘及录音文字整理、涉案租赁厂房现场拍摄的图片，均无法证明陈焕周所要证明的内容，本院不予确认。经审理查明：2005年3月1日，埭头居委与陈焕周签订了《厂房租赁合同》，约定埭头居委将原兴隆鞋业有限公司厂房东侧一至二层及首层写字楼出租给陈焕周，该出租厂房面积6848平方米，租期为12年，从2005年3月1日起至2017年3月1日止，租金每月为6848元，每月租金的一半抵还陈焕周工程款，第一年免收租金，即从2006年3月1日起开始计算租金，租金支付方式为陈焕周在每月15日前必须交清当月租金，逾期无交纳租金，埭头居委有权终止合同。并约定生产、生活、用电、用水及变压器等一切由陈焕周自行负责，其物权、产权归陈焕周所有。合同还对其他事项作出约定。上述《厂房租赁合同》签订后，陈焕周于2008年2月2日、2009年1月5日以及2010年11月16日向埭头居委支付租金共计60000元。《厂房租赁合同》约定的租期届满后，陈焕周继续占用至今。2019年8月1日，本院到涉案厂房进行现场勘验，勘验结果为：涉案厂房一层目前在生产，二层空置；位于厂房西南角有200千伏变压器一台，厂房南面有配电房及配电柜，以及输入、输出的电缆线；厂房配有供水、排水、排污系统（供水、排水管网由于有些埋于地下，故长度不详）；目前厂房均有门窗。庭审中，埭头居委确认涉案厂房的占用费中451968元已抵扣结欠陈焕周的工程款。另查明，埭头居委出租的涉案厂房至今未能取得建设工程规划许可证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。埭头居委与陈焕周签订《厂房租赁合同》，约定埭头居委将位于原兴隆鞋业有限公司厂房东侧一至二层及首层写字楼出租给陈焕周使用，该厂房至今尚未办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故埭头居委与陈焕周签订的《厂房租赁合同》应认定为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故即使埭头居委与陈焕周签订的《厂房租赁合同》无效，埭头居委仍有权要求陈焕周按照合同约定的租金标准支付厂房占有使用费。关于埭头居委请求判令陈焕周支付2001年1月1日至2017年2月28日期间厂房占用费1350688元的主张，本院认为，埭头居委与陈焕周的《厂房租赁合同》是2005年3月1日所签订，对《厂房租赁合同》签订之前双方是否有租赁关系，埭头居委并没有提供相关依据，而陈焕周则认为租赁之前是对厂房进行修缮，且双方当事人一直也没有就租赁合同签订前的租赁问题发生过纠纷，故埭头居委主张《厂房租赁合同》签订之前陈焕周拖欠其厂房占用费缺乏依据，本院不予支持。《厂房租赁合同》中约定每月租金的一半抵还陈焕周工程款，第一年免收租金，由于《厂房租赁合同》无效，故上述的约定无效，但鉴于其中占用费451968元已经抵还陈焕周工程款，故在计算厂房占用费中应按实抵扣，抵扣后从2005年3月1日起至2017年2月28日止占用费为474144元[（6848元/月×12个月×12年）－60000元－451968元]，埭头居委诉请超出本院上述认定部分，应予驳回。陈焕周在租赁期届满后继续占有涉案厂房，应支付埭头居委自2017年3月1日起至实际腾空并返还埭头居委厂房之日止的占有使用费，对占有使用费的计算标准，鉴于前期陈焕周沿续占用的事实，且导致租赁合同无效，埭头居委、陈焕周均有过错，埭头居委主张应按照每月每平方米3元的标准计算，但未能提供证据证明，而陈焕周请求参照合同约定的租金标准支付，本院确认按原租赁合同约定的每平方米1元的租金标准计算。关于埭头居委主张占有使用费的逾期利息请求，因原租赁合同约定的租赁期届满后陈焕周仍占用埭头居委前述财产至今，既未及时返还占用财产又未及时支付相应的占有使用费，客观上致埭头居委损失扩大，故陈焕周理应承担埭头居委该项部分损失；鉴于占有使用费系持续发生，而占有使用费的利息也是持续产生，本院综合考虑后确认，陈焕周应承担前述已确定的占有使用费474144元自2017年3月1日起至付清该款项之日止的逾期利息。对2017年3月1日起至实际返还埭头居委厂房之日止的相应占有使用费逾期利息，则以每月15日应支付的占有使用费6848元为基数，自各应支付的占有使用费次日起计算逾期利息。因合同无效，陈焕周应将占有的涉案厂房返还埭头居委，埭头居委诉请陈焕周归还占用的原兴隆鞋业有限公司厂房东侧一至二层及首层写字楼，本院予以支持。埭头居委认为陈焕周未经其同意进行了改建、扩建、装修，要求陈焕周对涉案厂房恢复原状理由不成立，本院不予支持。对埭头居委请求判令陈焕周归还占有涉案厂房所涉土地批文的主张，由于陈焕周予以否认而埭头居委没有提供依据证明，本院不予支持。关于陈焕周反诉要求确认其为埭头居委的厂房配套建设的供电、供水、排水、排污和部分门窗归其所有的主张，本院认为，《厂房租赁合同》中约定涉案厂房的生产、生活、用电、用水及变压器等一切由陈焕周自行负责，其物权、产权归陈焕周所有，经现场勘查，涉案厂房目前配套建设有供电、供水、排水、排污设施。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”因《厂房租赁合同》无效，而生产、生活、用电、用水及变压器配套设施属附合物，已不能返还，应由埭头居委依据陈焕周的损失予以补偿。但因陈焕周对上述设施的损失未能提供依据，且不同意申请鉴定评估，故本院无法核实上述设施现值以确定陈焕周的损失，因此，本院对陈焕周该项主张不予支持。对于排水、排污设施和部分门窗的损失问题，由于埭头居委不予确认而陈焕周又没有依据证明该部分设施是其建设和安装，故对陈焕周该部分请求，本院也不予支持。关于陈焕周反诉要求埭头居委赔偿损失455592.16元的主张。本院认为，陈焕周所提交的证据不足以证明其对涉案厂房实施了所称的维修项目及产生的损失，且损失的产生是基于埭头居委未履行对涉案厂房修缮义务所引起的，故陈焕周应承担举证不能的不利后果，本院对陈焕周该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）汕头市濠江区广澳街道埭头社区居民委员会与被告（反诉原告）陈焕周于2005年3月1日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）陈焕周应于本判决发生法律效力之日起十日内将其占用的原兴隆鞋业有限公司厂房东侧一至二层及首层写字楼返还原告（反诉被告）汕头市濠江区广澳街道埭头社区居民委员会；三、被告（反诉原告）陈焕周应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）汕头市濠江区广澳街道埭头社区居民委员会自2005年3月1日起至2017年2月28日的厂房占有使用费474144及利息（自2017年3月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计，自2019年8月20日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场价利率计算）；另支付原告（反诉被告）汕头市濠江区广澳街道埭头社区居民委员会自2017年3月1日起至实际腾空并返还前述厂房之日止的占有使用费及利息（占有使用费按每月6848元的标准计算；利息以每月15日应支付的占有使用费6848元为基数，自各应支付的次日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场价利率计算）；四、驳回原告（反诉被告）汕头市濠江区广澳街道埭头社区居民委员会的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈焕周的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21825.12元，由原告（反诉被告）汕头市濠江区广澳街道埭头社区居民委员会负担16354.72元，被告（反诉原告）陈焕周负担5470.4元；反诉案件受理费减半计4066.94元，由被告（反诉原告）陈焕周负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  林燕芳审 判 员  谢俊光人民陪审员  陈伟鑫二〇一九年十二月二十六日法官助理张小婉书记员黄丽霖附据以判决的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。