广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初19845号原告：东莞市金山电脑印刷纸品有限公司，住所地：广东省东莞市***********，统一社会信用代码为914************328。法定代表人：陆柳开，该公司执行董事。委托诉讼代理人：翟广文，广东众坚律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶少芸，广东众坚律师事务所律师。被告：东莞市迦南家具有限公司，住所地：广东省东莞市***************，统一社会信用代码为914**********184XN。法定代表人：吕某1。委托诉讼代理人：覃婴桃，广东颂方律师事务所律师。原告东莞市金山电脑印刷纸品有限公司（下称“金山公司”）诉被告东莞市迦南家具有限公司（下称“迦南公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金山公司的委托诉讼代理人翟广文、叶少芸、被告迦南公司的委托诉讼代理人覃婴桃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金山公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《土地租赁合同》超过20年租期的部分无效（即自2031年1月1日起无效）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：金山公司于2011年1月1日与案外人东莞市达城实业发展有限公司（下称“达城公司”）签订《土地租赁合同》，约定金山公司将位于东莞市*******土名为“对面岭”、面积为41488平方米的国有工业用地出租给该公司使用（用地红线图号：1997-15-000015、1997-15-000028），由该公司自行出资在地上建造工业厂房自用。另，合同约定土地租赁期限为三十五年，自2011年1月1日起至2045年1月31日。后达城公司因经营困难将自建厂房转让给迦南公司，为此三方于2015年11月27日签订《协议书》，约定由迦南公司继续履行达城公司与金山公司在2011年1月1日签订的《土地租赁合同》，原租赁合同权利义务等内容维持不变。迦南公司承接租赁合同后，因经营不善而长期拖欠租金，并持不合作态度、损害金山公司的土地权益，严重影响了金山公司土地出租合同目的的实现。同时，由于租赁合同期间约定三十五年，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年”的规定，为此，请求法院依法判定原合同中超过二十年租赁期限的部分无效。被告迦南公司辩称：一、案涉合同名为租赁，实为合作建房合同。本案双方与达城公司于2015年11月27日签订《协议书》，约定2011年1月1日签订的《土地租赁合同》内容不变，由迦南公司承接达城公司于合同中作为“乙方”的权利义务。金山公司没有房屋可出租给乙方，该合同称谓系租赁合同，实为合作建房合同，金山公司以35年土地使用权的部分价值，抵扣乙方垫资建房的费用。1.金山公司要求乙方在指定区域，按指定标准建设楼房，期限届至后取得所有权。金山公司在合同第五条第1点中要求“乙方必须在红线内第一排建三层以上楼房（正对厚大路）”；在第5点中又要求在合同期满后“地面上一切不动产（建筑物及配套设备等）的产权完整无损归金山公司所有。”金山公司合同目的之一，是由乙方出资建设，由金山公司最终取得建筑物所有权。2.金山公司要求乙方按指定期限内动工建造厂房，以规避面临的土地闲置费用风险。合同第六条第8点约定：“2011年5月1日起乙方1年内未动工建厂房，本合同自行解除，而导致政府收取合同标的物的土地闲置费等费用，由乙方全部负责缴交。”因此，在限期内动工建设厂房，一方面激活土地价值，另一方面规避政府收取土地闲置费用的风险，是金山公司目的之二。金山公司无需支付建设资金，而由乙方出资建设，同时承担逾期动工的风险，金山公司为此付出的对价是35年土地使用权的部分价值。3.金山公司协助报建，并以35年土地使用权的形式支付乙方建设成本。合同第四条第2点约定，由乙方作为建设单位，金山公司负责协助报建等手续；第五条第7点约定“乙方负责该地所需的一切建筑费用。”对于乙方的建设成本，双方同意以案涉土地35年使用权的部分价值抵作建设费用，35年期限届满后，建筑物的全部价值即产权归金山公司所有。经双方核算，超出建设费用部分的土地使用权价值，由乙方以“租金”的形式，另行支付给金山公司。4.鉴于合同的实质法律关系并非简单的租赁，不受20年最长期限的限制。本案诉争合同约定，由乙方出资建设，甲方则无需投入建设资金，又能避免土地闲置费用，并在约定期限后取得房产权属。合同内容并非简单的土地租赁，而是一个整体合作建房方案，在法律上属于无名合同。因此，金山公司断章取义，以最长租赁期限不得超过20年为由，主张合同超过20年部分无效的主张，并不成立。二、乙方在35年内拥有楼房所有权。合同约定土地“租赁”年限至2045年1月31日，第五条则约定“在租赁期间，地上建筑物所有权属归乙方。”即乙方在2045年前，享有地上建筑物所有权，因此也当然拥有地上建筑物的的使用权，而无需支付任何房屋租金，也不存在超出20年最长租赁期限的问题。三、金山公司主张合同自2031年1月1日起无效的主张，有违诚信。事实上，《土地租赁合同》并无任何现实履行障碍。金山公司在东莞土地利益增长高于预期的情况下，试图否定合同效力，从而获得更高额的利益，该行为有违诚信。请法院从《土地租赁合同》权利义务内容的实质，准确厘定合同法律关系，从公平、合理、诚信的原则出发，依法驳回金山公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：金山公司通过出让的方式取得位于东莞市*******对面岭地段的两块土地使用权，地号分别为19151*****353号、19151*****351号，地类（用途）为工业，面积分别为16665.4平方米、24822.6平方米，合计面积41488平方米。2011年1月1日，金山公司作为甲方，达城公司作为乙方，双方签订一份《土地租赁合同》，约定：为了明确甲、乙双方在土地租赁过程中的权利、义务，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，经双方平等协商，签订本合同。一、租赁土地的地点、面积：甲方将位于东莞市*******土名为“对面岭”的工业用地，面积41488平方米的土地（用地红线图号：1997-15-000015和1997-15-00028）租赁给乙方使用，该块土地具体位置四至关系，准确面积以红线图为准，甲方必须保证该地“三通一平”。二、租赁年限：1.租赁期限为叁拾伍年，从2011年1月1日起至2045年1月31日。2.自签约后，乙方即付给甲方人民币378000作为预付金，以表诚意。此预付金在合同期满后退回乙方。三、租赁费及付款方法：1.该块土地租赁（租金）费以每月每平方人民币3.00元（此价格不含税，税金由乙方缴纳）计算共计41488平方米×3.00=124464元，2011年1月1日开始收取土地租赁（租金）费，乙方必须在每月租期之前5日内交付上月土地租赁费。2.土地租赁（租金）费按以下方式递增，第一次递增10%，即2012年6月1日至2017年5月30日……。3.与土地的相关税由甲方负责，地上建筑物租赁税、房产税、营业税等一切经营税项由乙方负责，与甲方无关。四、甲方的权利与义务：1.土地的所有权属于甲方，甲方有权向乙方收取租赁费。2.甲方必须提供合法土地给乙方经营使用，协助乙方做好报建、营业执照、供水、供电、通讯报装等相关手续，费用由乙方负担。3.甲方有权监督乙方对土地的使用，乙方必须按国家法律法规，依法经营甲方的土地，乙方违法经营，甲方有权终止合同并要求乙方承担违约责任。五、乙方的权利义务：1.在租赁期间，地上建筑所有权属归乙方，乙方必须在红线内第**建**以上楼房（正对厚大路）。乙方必须按合同中双方约定的时间支付土地租赁租金。2.乙方必须缴纳务工人员管理费每年10万元给甲方，在每年的11月30日前缴交。除此之外，甲方不得以任何借口收取其他费用。3.乙方在土地租赁期间只能从事法律规定的经营项目，如有变更须经甲方同意。4.租赁期限届满前，乙方要求终止合同，应当在终止前6个月向甲方提出。5.合同期满乙方应无偿地将地面上一切不动产（建筑物及配套设备等）的产权完整无损归甲方所有。如甲方继续租赁，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。甲、乙双方20年后依法重新签订剩余15年租赁合同，依照本合同条件履行。6.租赁期限内，双方需要融资，甲乙双方需要配合，抵押时不能将双方财产作为抵押物（但期满25年后乙方不得再进行融资抵押），如转让房产时必须经甲方同意。7.乙方负责该地所需的一切建筑费用，地方上税收、工人安全及保险、工人工资、环保、消防和劳保、劳动部门工人管理费等经营费用均由乙方负责，与甲方无关。六、违约责任：1.甲方保证土地产权为甲方所有并无任何争议，并保证土地为能合法租赁的土地……。2.甲乙双方不得随意终止合同。……3.乙方不按时向甲方交纳租赁费……4.乙方建好建筑后无故终止合同，乙方无偿地将地面上的建筑物及配套设备完整无损的产权归属甲方所有，并交纳合同期内未付土地租赁（租金）费总额2%作为违约金。5.甲方中途无故终止合同。必须退还乙方在租赁期内租金和地上建筑物及其配套设备一切损失，并向乙方支付合同期内未付土地租赁（租金）费总额的2%作为违约金。6.乙方拖欠甲方土地租赁（租金）费累计三个月（含三个月），经甲方书面通知后一个月内仍未支付的，从滞纳之日起每日按应交纳土地租赁（租金）费的1%交纳滞纳金。7.从2021年1月1日起，乙方拖欠甲方土地租赁（租金）费累计三个月（含三个月），经甲方书面通知后一个月内仍未支付的，本合同自行解除，乙方无偿地将地面上的建筑物及配套设备完整无损的产权归属甲方所有，并从滞纳之日起每日按应交纳土地租赁（租金）费的1%交纳滞纳金。8.2011年5月1日起乙方1年内未动工建厂房，本合同自行解除，而导致政府收取合同标的物土地闲置费等费用，由乙方全部负责缴交。2015年11月27日，金山公司作为甲方，达城公司作为乙方，迦南公司作为丙方，三方签订一份《协议书》，约定：1.甲方同意乙方于2011年1月1日签订的《土地租赁合同》承租方（即合同乙方）变更为丙方东莞市迦南家具有限公司，租赁合同的权利义务等内容维持不变，丙方作为合同的承租方承接乙方的合同权利义务。乙方东莞市达城实业发展有限公司退出租赁关系，乙方不再对合同涉及的土地及所有地上建筑物享有任何权益，自签约之日起乙方不得就租赁合同行使权利或者干扰甲方、丙方履行租赁合同、行使权利及承担义务，丙方按照上述《土地租赁合同》约定对合同涉及的土地及所有地上建筑物享有权益。2.原合同第五条第2款约定的壹拾万元管理费，实际为承租方应当承担的土地使用税，丙方应当继续支付给甲方用于应税项目。……3.乙方拖欠甲方租金人民币1690887.7元，经三方协商，同意……。4.丙方与乙方之间的交易合同关系与甲方无关，甲方不知情也不参与具体交易，但是乙方及丙方不得设立任何义务和责任给甲方，或者损害甲方的任何权利及利益。该合同签订后，迦南公司开始承接原《土地租赁合同》的权利义务，实际承租案涉土地，并使用该地上建筑物用于经营活动，并向金山公司交纳租金。本院认为：经金山公司的同意，达城公司将案涉《土地租赁合同》中的权利义务概括转让给迦南公司。根据《土地租赁合同》之约定，合同期限为三十五年，现金山公司以租赁期限不得超过二十年为由主张超过部分无效，迦南公司以案涉合同实质为合作建房合同为由主张合同不受二十年的期限限制。因此，本案的争议焦点在于案涉《土地租赁合同》的合同性质问题。对此，本院分析如下：首先，从合同目的而言：租赁合同中，出租人系通过对租赁物的出租而达到获取租金收益的目的，承租人系通过承租而获得租赁物的使用收益；合作建房合同中，双方系通过共同投资合作建房，以获取房屋的分配收益。本案中，从双方就“租赁费及付款方法”的约定可见，金山公司的合同目的系通过对案涉土地使用权的出租以达到获取租金收益的目的，而达城公司系通过承租案涉土地使用权，建造厂房宿舍作为其经营场所,以实现公司效益的最大化。双方的合同目的并不在于通过共同投资建房以获得房屋的分配收益。合同中关于“乙方必须在红线内第一排建三层以上楼房（正对厚大路）”的条款，是双方对承租人如何使用租赁物的约定；合同中关于“合同期满乙方应无偿地将地面上一切不动产（建筑物及配套设备等）的产权完整无损归甲方所有”的条款，系双方基于地上建筑物作为案涉土地的添附物，在拆除即失去价值的情况下，对于添附物的一种处理约定。对租赁物的使用方法以及添附物在合同期满后的归属处理约定，不能因此认定金山公司系为了获得房屋而订立的合同。其次，从合同的权利义务而言：租赁合同中，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应当按照约定的方法使用租赁物并按照约定的期限支付租金；合作建房合同中，双方应当各自提供约定的资源(包括资金或土地)，共享利润的同时共担风险。合作建房合同的法律特征是“共享利润、共担风险”，但案涉《土地租赁合同》，并未涉及任何合作建房的利润收益分配或风险成本分担的约定。根据合同条款，金山公司的义务主要是“提供合法土地给乙方经营使用”，并基于作为土地使用权人而“协助乙方做好报建、营业执照、供水、供电、通讯报装等相关手续”，而承租人的义务主要是按时足额支付租金，并“依法经营甲方的土地”，双方的权利义务完全符合租赁合同的法律特征。综上两点论述，再结合案涉《土地租赁合同》的通篇条款约定，本院依法认定双方之间是土地使用权的租赁关系，而非合作建房关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”案涉《土地租赁合同》约定租赁期限三十五年（即从2011年1月1日至2045年1月31日止），金山公司诉请超过二十年的部分无效，本院予以支持。但值得一提的是，达城公司选择承租案涉地块，并在该地块上建造厂房宿舍作为经营场所之用，三十五年的使用年限是其最为重要的考虑因素之一，迦南公司从达城公司承接案涉《土地租赁合同》的权利义务，当然也是考虑到三十五年的使用年限。金山公司以租赁期限超过二十年无效为由起诉主张超过部分无效，虽然符合法律的规定，但有违合同的诚实信用原则。案涉《土地租赁合同》中约定“甲乙双方20年后依法重新签订剩余15年租赁合同，依照本合同条件履行”，该约定实质上是一种预约合同，在二十年租赁期限届满时，金山公司有义务按照原合同条件继续与迦南公司签订一份使用年限为十五年的租赁合同。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：确认案涉《土地租赁合同》（由原告东莞市金山电脑印刷纸品有限公司与案外人东莞市达城实业发展有限公司于2011年1月1日所签订，由被告东莞市迦南家具有限公司于2015年11月27日概括受让东莞市达城实业发展有限公司的合同权利义务）中约定的2011年1月1日至2030年12月31日的租赁期间有效，2031年1月1日至2045年1月31日的租赁期间无效。本案收取案件受理费214006元（已由原告东莞市金山电脑印刷纸品有限公司预交），由被告东莞市迦南家具有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈国云人民陪审员  曾广南人民陪审员  何永群二〇一九年十二月二十七日书 记 员  邓家敏