惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4420号原告：李泽文，男，2001年4月11日出生，住香港九龙观塘鸿图道**华宝中心****，香港永久性居民身份证号码：Y785307（4）。委托代理人：严祎南，广东立国律师事务所律师。委托代理人：姚连昌，广东立国律师事务所实习律师。被告：安彦禧（曾用名：安文敏），女，汉族，1990年11月22日出生，户籍住址：广东省深圳市罗湖区********红桂皇冠名庭2501房，身份证号码：510************523。委托代理人：李明星，广东志润律师事务所律师。委托代理人：许汉芬，广东志润律师事务所实习律师。被告：惠州市乐有家房产经纪有限公司，住所地：惠阳区淡水人民六路中天彩虹城**商铺。法定代表人：李某1。委托代理人：赖烁爽，系该公司法务。委托代理人：高亚静，系该公司法务。原告李泽文诉被告安彦禧、惠州市乐有家房产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年10月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告李泽文及其委托代理人严祎南、姚连昌，被告安彦禧的委托代理人李明星及被告乐有家公司的委托代理人赖烁爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李泽文向本院提出的诉讼请求:1.判令被告安彦禧继续履行合同，房产合同价7450000元；2.判令因本案原告支出的律师费人民币100000元由被告安彦禧承担；3.判令被告乐有家公司返还原告居间费人民币7500元；4.判令本案诉讼费、保全费等费用均由被告安彦禧承担；5.判令被告乐有家公司对被告安彦禧承担连带责任。后原告变更诉讼请求为：1、要求解除涉案购房合同，并要求被告安彦禧支付房屋总价款20%的违约金即149万元人民币；2、要求被告安彦禧返还定金30万元；3、要求被告安彦禧支付律师费10万元；4、要求被告乐有家公司返还原告居间费7500元；5、判令本案的诉讼费、保全费、担保费均由被告安彦禧承担；6、判令被告乐有家公司对被告安彦禧承担连带责任。事实与理由：2019年7月27日，在被告乐有家公司的居间下，原告与被告安彦禧签订了《二手房买卖及居间服务合同》，买卖位于惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区26栋02号的房屋（以下简称“涉案房屋”），房屋所有权证号为粤（2018）惠州市不动产权第4106127号，建筑面积为265.89平方米，房屋成交价格为人民币745万元整，购房定金为人民币30万元整，余款以按揭贷款的方式支付。上述合同的签订系原告与被告安彦禧双方的真实意思表示，合同自签订之日成立并生效。2019年7月30日，原告如约向被告安彦禧支付了定金。由于居间方被告乐有家公司提供并由原告与被告安彦禧签订的《二手房买卖及居间服务合同》没有约定履行义务的具体期限，致使被告安彦禧在原告支付定金后一直未按照合同约定履行办理解除抵押手续。原告多次找被告安彦禧要求其办理解除抵押手续，但被告安彦禧至今仍未办理。由于被告乐有家公司提供的合同上没有明确履行义务的时间且收取了原告的居间费用，经原告多次催促被告安彦禧办理解除抵押手续未果。被告乐有家公司应积极督促被告安彦禧履行义务，但原告多次催促被告乐有家公司督促被告安彦禧履行义务，被告乐有家公司均不予理睬。因此，被告乐有家公司应返还原告支付的居间费并对被告安彦禧的违约行为承担连带责任。被告乐有家公司作为居间方未按职责核查被告安彦禧房产的真实状况及个人债务情况，很有可能早知道被告安彦禧的债务情况却故意隐瞒，同流合污，导致至今涉案房产未过户至原告名下，据此，被告乐有家公司对涉案合同未履行具有不可推卸的责任。为了保护原告合法利益不受侵害，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉求。原告李泽文向法庭提交以下证据：1、二手房买卖及居间服务合同、交易节点确认书、信息告知书，拟证明在2019年7月27日原被告三方签订了《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告以745万元的价格将涉案房产转让给原告，并对合同履行的各项内容进行了具体约定；2、补充协议、买卖双方自找银行按揭或资金监管确认书、微信聊天记录，拟证明原被告双方买卖的房屋为有抵押房屋，被告需对涉案房屋自行办理赎楼手续；3、借记卡账户历史明细清单，拟证明原告于2019年7月31日已将涉案房产的定金30万元一次性支付至被告银行账户内；4、大亚湾房屋权属档案信息查询结果，拟证明涉案房产在合同签订时的状况，涉案房屋在合同签订时只有银行的抵押，被告如进行赎楼，则没有其他原因会导致合同无法继续履行的情况；5、微信聊天记录、李泽文资产总览，拟证明原告为购买涉案房产已向银行申请按揭贷款300万元，并已通过审批。且原告的资产足以支付涉案合同剩余应付的715万元的购房款；6、电子收款收据及刷卡单，拟证明原告已按合同约定向合同的居间方惠州市乐有家房产经纪有限公司支付了佣金7500元；7、委托代理合同及深圳增值税普通发票，拟证明原告为解决该纠纷，聘请律师花费了10万元；当庭提交证据8：发票5张，拟证明原告为解决该纠纷，聘请律师花费了10万元。被告安彦禧答辩称，我方同意原告有关解除合同的请求，但原告有关赔偿损失违约金部分，我方认为约定过高，请求法院依法予以调低。另外，原告主张维权支付的律师费10万元并未提供相应的支付凭证，且其中的5万元律师费并无律师事务所开具的发票予以支持，因此该部分请求依法应予以驳回。被告安彦禧向法院提交以下证据：大亚湾房屋权属档案信息查询结果，拟证明涉案房产已被轮候查封，被告无法继续履行合同。被告乐有家公司答辩称，1、我方非本案适格的主体，原告诉求我方承担连带责任无事实和法律依据，连带清偿责任适用于债权人与债务人责任承担问题，本案是房屋买卖合同纠纷之诉，相应的权利义务理应由合同签署的当事人承担，即原告与被告安彦禧，我方在此交易过程中为居间方，仅与双方产生居间服务关系，现买卖合同履行不能，非我方过错导致，我方非本案的适格主体，原告诉请我方承担连带责任无事实和法律依据，请求法院予以驳回。2、我方已尽到居间义务，合同签署前已核实房屋无查封，并经双方签字确认，涉案房屋为签后查封，我方在此交易过程中并无过错，原告要求我方退回佣金7500元并无事实及法律依据。2019年7月26日我方带被告安彦禧、原告父母（李振昌、裴金霞）前往国土局查档，确认产权情况，查档显示有抵押无查封，该查档单在2019年7月27日经原告李泽文、被告安彦禧签字确认，2019年7月27日原告、被告在答辩人的居间下签署了合同，交易节点确认书等材料，交易节点确认书中的卖方赎楼、注销抵押登记处约定卖方自行筹集资金赎楼的，卖方承诺在买方贷款审批通过后30工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销登记手续2个工作日内将房产证/不动产权证书原件交于居间方。故三方签前有查档，三方签署的交易节点确认书也有对被告安彦禧解除抵押时间做出约定。在2019年8月31日，原告告知我方其贷款已经初审通过，我方立即告知被告安彦禧可以去注销抵押登记，但是被告安彦禧迟迟未去注销抵押，且涉案房屋在2019年9月10日被查封，在得知涉案房屋被查封后，我方一直建议原告发函给被告安彦禧，但是原告并未采用我方建议。居间方义务在促成双方签约时已经完成，且我方在该单交易过程中无存在过错。原告要求我方退还佣金7500元无事实和法律依据。综上，我方已尽到居间义务，我方与原告之间仅存在居间合同关系，原告诉求我方退还佣金7500元且承担巨额连带责任无事实和法律依据。希望法院依据事实公正判决，驳回原告全部诉请。被告乐有家公司向本院提交以下证据：1、《大亚湾房屋权属档案信息查询结果》，拟证明合同签署前已核实房屋无查封并经双方签字确认，涉案房屋为签后查封，被告乐有家公司在此单交易中并无过错；2、《二手房买卖及居间服务合同》、《交易节点确认书》，拟证明被告乐有家公司非本案适格主体，《交易节点确认书》是合同的一部分，三方签署的《交易节点确认书》有对被告安彦禧的解除抵押时间做出约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月27日，原告李泽文作为买方与被告安彦禧作为卖方及第三人乐有家公司作为居间方签订了编号为50307015650的《二手房买卖及居间服务合同》，主要内容：一、双方交易的房产位于惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区26栋02号房（以下称该房产），房地产证号为4106027，建筑面积为265.89平方米。该房产产权现状为无抵押，租约现状为无租约。二、该房产转让总价款为745万元，交易定金为30万元。买方同意在本合同签订后3个工作日内再向卖方支付定金30万元；买卖双方协商一致约定买方以按揭付款方式支付房款，卖方须无条件配合提交相关资料及签署相关协议。三、该房产交易税费（包括交易履行过程中因法律法规和政策原因新增的税费）及交易过程中产生的其他费用（包括赎楼担保费、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息等）由买方承担。四、鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金7500元，佣金应在签订本合同时付清。五、违约责任：卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿。六、备注（备注条款与前述条款不一致的，以备注条款为准）：经买卖双方友好协商约定，定金收据以卖方实际收到定金日期为准生效。合同还就其他内容进行了约定。原被告双方还签订了《补充协议》，就原合同第二条约定的房屋现状由无抵押更正为有抵押。同时，三方签署了《交易节点确认书》，主要约定：1、卖方自行筹集资金赎楼，卖方须提前筹集资金并及时向欠款银行提交“提前还款申请”（一般于办理资金监管当日申请）；2、买卖双方向银行申请贷款，买方须于签订本合同之日起10个工作日内向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，卖方须无条件配合；3、买方须于2019年9月30日之前将首期款（不含定金）315万元支付至银行监管账户或房管局；4、卖方自行筹集资金赎楼的，卖方承诺在买方贷款审批通过后30个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续后2个工作日内将《房产证》/《不动产权证书》原件交予居间方。确认书还就其他交易流程进行了约定。合同签订后，原告于2019年7月29日向被告乐有家公司支付了7500元居间费，于2019年7月31日向被告安彦禧转账支付了定金30万元。其后，原告依约提交资料申请按揭贷款，该贷款申请于2019年8月底获得银行预审通过，金额为300万元。但涉案房屋于2019年9月10日被广州市南沙区人民法院查封，其后又于2019年9月23日被深圳市福田区人民法院轮候查封。至此，涉案房屋无法办理赎楼手续及后续的产权过户登记手续，原告认为涉案房产被查封导致合同无法继续履行，被告安彦禧及乐有家公司均存在违约行为，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。另查明，2019年7月26日的大亚湾房屋权属档案信息查询结果显示，涉案房屋办理了抵押权登记，查封情况一栏显示“无”，在申请人一栏，有原告李泽文、被告安彦禧的签字。另据2019年12月10日的大亚湾房屋权属档案信息查询结果，涉案房屋的查封情况一栏显示该房产已被法院查封。原告为本案诉讼，于2019年10月12日与广东立国律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师作为代理人，并约定律师费为10万元。原告支付了律师费10万元，广东立国律师事务所开具了相应的律师费发票给原告收执。案件审理过程中，本院根据原告的申请，依法查封了被告安彦禧名下位于惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城北区26栋02号房[不动产权证号：粤（2018）惠州市不动产权第4106027号]的产权。本院认为，原、被告三方签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》的主体资格和内容不违反法律规定，是各方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，各方应当诚实信用履行。关于涉案合同应否解除的问题。合同签订后，原告按约支付了购房定金，随后向银行申请按揭贷款。根据合同约定，在原告取得银行的贷款承诺后，被告安彦禧应在30个工作日内自行筹资还清银行贷款，在此过程中，涉案房屋的产权被司法查封，被告安彦禧没有及时处理查封事宜，致使原告取得房屋所有权的合同目的难以实现，导致合同无法继续履行。截止至庭审辩论终结前，被告安彦禧未举证证明涉案房屋的产权没有瑕疵，达到可以办理过户的状态。因此，被告安彦禧存在违约行为，应承担相应的违约责任。原告请求解除《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，原告已支付的30万元购房定金被告安彦禧应予返还。关于违约责任的承担问题。合同约定，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。原告选择要求被告安彦禧按照合同转让成交价的20%即1490000元支付违约金。被告安彦禧辩称原告诉请的违约金过高请求减少。本院认为，本案中，原告于2019年7月31日向被告安彦禧支付了定金30万元，并于2019年10月18日向本院起诉主张权益，期间不到三个月时间。原告的直接损失是该款项占用期间的利息损失，原告未提供证据证实其他具体的损失，结合涉案房屋是因为被司法查封导致合同无法继续履行的情况，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。为此，被告安彦禧认为原告主张违约金149万元过高请求予以调整的意见，符合公平原则，本院予以支持。本院酌情按照合同总房价款的10%调整违约金为74.5万元。原告为本案诉讼聘请律师并支付了律师费10万元，该事实有委托代理合同及律师费发票等证据佐证，符合合同的约定，本院予以采信。故原告主张被告安彦禧支付该律师费损失10万元，符合合同约定，本院予以支持。关于被告乐有家公司应否返还居间费及承担连带责任的问题。本案为房屋买卖合同纠纷，而原告李泽文与被告乐有家公司之间是居间服务法律关系，且原告未举证证明被告乐有家公司在此居间服务过程中存在违约行为，故原告要求被告乐有家公司返还居间费并承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李泽文与被告安彦禧、被告惠州市乐有家房产经纪有限公司于2019年7月27日签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《交易节点确认书》；二、被告安彦禧在本判决生效之日起十日内向原告李泽文返还购房款300000元，并支付违约金750000元及律师费损失100000元；三、驳回原告李泽文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63950元及保全费2020元，由被告安彦禧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 李海仁审 判 员 朱会东审 判 员 谢学炎二〇一九年十二月二十八日法官助理 王尹君书 记 员 刘宇杰