广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初115号 原告（反诉被告）：韦新喜，女，1985年10月20日出生，壮族，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：张海裕，广西法严律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄锦军，广西法严律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄玉燕，女，1943年7月30日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黎敏玉，广西思贝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常晶晶，广西思贝律师事务所律师。 原告（反诉被告）韦新喜与被告（反诉原告）黄玉燕房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韦新喜及其委托诉讼代理人张海裕、被告（反诉原告）黄玉燕的委托诉讼代理人黎敏玉、常晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韦新喜向本院提出诉讼请求：1.判决韦新喜、黄玉燕2016年1月17日所签订的《房屋租赁合同》于2018年9月1日解除；2.判决黄玉燕退还韦新喜缴纳履约保证金20000元；3.判决黄玉燕支付违约金按两个月租金计算为25080元、转让费损失120000元、装修损失70380元。事实和理由：2016年1月17日原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定将坐落于南宁市良庆区秀和路XX号X-X房屋及后院出租给原告开办幼儿园。该合同租赁期限为2016年3月1日至2021年8月31日，其中2016年3月1日至2016年8月31日租金为11400元/月，2016年9月1日至2018年8月31日租金为12540元/月，2018年9月1日至2020年8月31日租金为13794元/月，2020年9月1日至2021年8月31日租金为15173元/月，房屋保证金20000元。另双方在租赁期内，因甲方违约导致合同解除，甲方退回多付租金，并按当期2个月租金向乙方支付违约金，不足弥补损失的，乙方有权主张赔偿，乙方装修损失由甲乙双方共同选定一家有资质的评估机构进行评估确定，评估费由违约方支付。签订合同后原告按期支付每月租金及房屋保证金20000元，并对房屋进行装修后开办幼儿园。2018年8月份，因原告设立在房屋外的围栏过低，存在安全隐患，故将要换围栏的事情告知被告及其子女，之后被告向原告要求8000元红包，但原告不同意。被告于2018年9月1日阻止原告使用案涉房屋并单方解除租赁合同，要求原告于2018年9月5日前撤离案涉房屋，造成原告巨大经济损失。后原告要求被告退还履约保证金，并赔偿原告的各项损失，但被告置之不理。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院。 黄玉燕辩称：1、原告未经我方书面同意擅自拆除涉案房屋护栏已构成违约，我方于2018年9月1日解除《房屋租赁合同》条件成就；2、原告要求退还其缴纳的履约保证金20000元及支付违约金25080元、转让费120000元及装修损失70380元缺乏事实和法律依据。综上所述，请求法院驳回原告要求退还履约保证金、支付违约金、赔偿损失的诉讼请求。 反诉原告黄玉燕向本院提出反诉请求：1.判令韦新喜将涉案房屋墙面修缮或恢复白色墙面、将损坏的门及设施恢复原状；2、判令韦新喜向黄玉燕支付违约金25080元（按2016年9月1日至2018年8月31日房屋租金标准计算两个月）。事实和理由：2016年1月17日原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定将坐落于南宁市良庆区秀和路XX号X-X房屋及后院出租给原告开办幼儿园。双方约定承租方装修、装饰房屋或增设附属设备的，应事先征得出租方的书面同意，未经出租方书面同意，承租方擅自装修的，出租方可以解除合同。因承租方违约导致合同解除的，按照当期2个月租金额向出租方支付违约金。2018年9月1日，因承租方未经出租方书面同意，擅自将涉案房屋的护栏拆除，已构成违约。出租方遂于2018年9月2日向承租方发出解除《房屋租赁合同》通知，该通知自承租方收到之日起解除。综上，请求贵院支付我方诉讼请求。 反诉被告韦新喜针对反诉辩称：1、合同约定的是在租赁期满后，我方才应当交还房屋及设施无损坏后交付甲方，本案由于甲方单方违约解除合同，因此不存在合同约定的情形；2、涉案房屋的设施和门等并不是我方造成的，而是在租赁期前已损坏；3、甲方要求支付违约金没有事实和法律依据，我方认为是由于甲方单方违约解除合同，是甲方违约，所以我方才向法院提起诉讼要求赔偿。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月17日，韦新喜（乙方）与黄玉燕（甲方）签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定包括但不限于以下内容：一、乙方承租甲方位于南宁市良庆区秀和路XX号X-X房屋及后院开办幼儿园（及其他教育），租赁期限为2016年3月1日至2021年8月31日止；二、合同签订当日，乙方向甲方缴纳履约保证金20000元。乙方按每季度缴纳租金，如先交租后使用的原则，每季均在首月1-5日内交付租金，如拖欠每日按欠款0.5％收取滞纳金。其中2016年3月1日至2016年8月31日租金为11400元/月，从2016年9月1日至2018年8月31日止，租金以上年度月租金标准为基数每两年按10％递增。保证金在租赁期满，经甲方确认乙方在租赁期内无违约和拖欠应交的各项费用，乙方交还的房屋及各种设施无损坏后（包括门、窗、间隔、灯具、插座、天花板、主体结构等），退还给乙方；租赁期间，如乙方违约造成甲方损失的，甲方有权从乙方缴纳的履约保证金中扣除抵补损失，履约保证金不足以抵补损失的，乙方应足额赔偿损失，并同时在每一租赁年度结束前5日内将应缴纳履约保证金补齐；三、租赁期内，住房由乙方使用和管理。乙方所有的水、电、通讯、室内环境卫生、房屋修缮、绿化维护、物业管理费等由乙方统一管理，发生的费用由乙方承担。乙方应正确使用甲方提供的设施，如有损坏，由乙方负责修复，如无法修复，则照价赔偿。五、乙方需装修装饰房屋，或者增设附属设施设备后，应事先征得甲方的书面同意。费用全部由乙方承担。装修装饰、增设的附属设施、设备在本合同届满、解除、终止时不可移动的部分归甲方所有，甲方不予补偿费用，在不影响房屋建筑结构及使用安全的前提下，可进行内部装修，装修方案须经甲方审核同意后方可实施，不得擅自拆改房屋结构及房内设施。合同终止时，乙方须将所有装修部分恢复原状，装修前具体事宜签订《补充协议》；八、合同解除条件中约定未经甲方书面同意，承租人将该房屋进行装修的，甲方有权解除本合同，并且不退还押保证金；九、因甲方违约导致合同解除的，甲方退回乙方多付租金（实际租赁时间应交租金的余额），并按当期2个月金额向乙方支付违约金，不足弥补损失的，有权主张赔偿。乙方装修损失由甲乙双方共同选定一家具有资质的评估机构进行评估确定，评估费用违约方支付。因乙方违约导致合同解除的，当期2个月租金额向甲方支付违约金，造成甲方损失的，有权向乙方索取赔偿；十、合同期满后，乙方在同等条件下有优先租用权，如乙方不打算继续租用，则应当提前30日告知甲方，如少于30天则从押金中扣除相应天数的租金。乙方在搬离前应将改造过的房屋结构恢复（如拆除墙体），并将房屋粉刷清扫干净（特别是厨房和卫生间），如没有整理干净，则从押金中扣除请工人清理费，不足弥补的费用，乙方补足。 经鉴定机构现场勘查，2019年11月15日，国宏信价格评估集团有限公司出具《价格评估报告》【国宏信（桂·南宁）（评）字XXXX第XXXX号】，针对韦新喜申请的涉案房屋安装制作广告、墙绘、地板铺装的残值损失，以2019年11月8日为价格评估基准日进行评估，评估的结论：价格评估标的在价格评估基准日的价格为39382元。 本院认为，韦新喜、黄玉燕双方之间签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除时间的确定，双方均认可涉案合同于2018年9月1日解除，本院予以确认。关于涉案合同解除的原因，从韦新喜提交的证据录音录像来分析，可以证明是黄玉燕向韦新喜索要开工红包，双方达不成一致意见，黄玉燕单方解除合同。至于黄玉燕主张的是因韦新喜擅自拆除护栏，其才单方解除。但是从录音录像可知，黄玉燕是因与韦新喜就开工红包的数额达不成一致才解除合同；其次，韦新喜就租赁场地用于开办幼儿园，其把护栏拆除加高也是出于安全考虑；再次，护栏并非是附属于屋内的设施，其的拆除安装不会对房屋造成影响。故本院对黄玉燕的主张不予采信。黄玉燕解除合同并无合理事由，其单方违约解除应支付违约金给韦新喜，依照合同约定，违约金应为25080元。黄玉燕违约解除合同应退还履约保证金20000元给韦新喜。至于黄玉燕主张韦新喜未交付履约保证金，但双方合同中已约定履约保证金。故本院对黄玉燕该主张不予采信。关于韦新喜主张的装修损失，根据价格评估报告，本院支持39382元。关于转让费损失，与本案无关，本院不予支持。关于黄玉燕反诉韦新喜修复涉案房屋的墙面、门等，因涉案房屋之前亦是出租作为幼儿园，韦新喜系接手上一承租人继续租赁，现无证据证明系韦新喜损坏，故对黄玉燕的该诉请不予支持。关于黄玉燕诉请的违约金，涉案合同的解除系黄玉燕违约所致，故对其诉请的违约金本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认韦新喜、黄玉燕于2016年1月17日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月1日解除； 二、黄玉燕向韦新喜返还履约保证金20000元； 三、黄玉燕向韦新喜支付违约金25080元； 四、黄玉燕向韦新喜支付装修损失39382元； 五、驳回韦新喜的其他诉讼请求； 六、驳回黄玉燕的反诉请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4832元，由韦新喜负担575元，黄玉燕负担4257元；反诉案件受理费214元，由黄玉燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗棋升 人民陪审员  陈柳杉 人民陪审员  赖启布 二〇一九年十二月二十七日 法官 助理  韦易芳 书 记 员  谈懿心