四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1423民初1618号 原告：陈凤香，女，汉族，1967年4月11日出生，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：广桥，四川齐力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕岗，四川齐力律师事务所律师。 被告：史述兰，女，1973年9月6日出生，汉族，住四川省洪雅县。 被告：丁庆龙，男，1973年6月24日出生，汉族，住四川省洪雅县。 二被告共同委托诉讼代理人：刘金忠，四川洪迈律师事务所律师。 原告陈凤香诉被告史述兰、丁庆龙合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈凤香的委托诉讼代理人广桥、吕岗，被告史述兰、丁庆龙及其委托诉讼代理人刘金忠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈凤香向本院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告于2017年7月1日签订的《瓦屋山场镇联建房协议》无效；2、判令被告立即退还原告购房款315000元及资金占用利息（以315000元为基数，自被告收到款项之日起至实际偿付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）。事实和理由：二被告系夫妻。2017年7月1日，二被告将其自建的位于洪雅县（文化站后面）的住房一套，以联合建房的名义将该房屋出售给原告，并签订《瓦屋山场镇联建房协议》。原告向二被告支付了购房定金，被告史述兰向原告出具《收条》一张，原告通过银行转账方式将购房款转入被告史述兰的银行账户后，被告在《瓦屋山场镇联建房协议》上添署“全款已付清”。原告购买案涉房屋后很少在此居住，直到2019年10月左右才得知所购房屋系二被告在未取得国土资源管理部门批准用地的情况下，非法占用集体土地所建，现洪雅县自然资源局依据眉山市东坡区人民法院（2019）川1402行审15号《行政裁定书》，对被告擅自违规修建的房屋及附属设施依法予以没收并强制拆除。原告认为，被告隐瞒了擅自非法占用集体土地违规建房的事实，对其谎称所售房屋手续合法，因买卖违建房违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效合同，被告应对合同无效产生的法律后果承担全部责任。综上，原告为了维护自身合法权益，依据相关法律之规定，特提起诉讼，望判如所请。 被告史述兰、丁庆龙共同辩称，一、首先原、被告不是房屋买卖，而是房屋联建，有《瓦屋山场镇联建房协议》为证。二、房屋联建完成并装修后，按照联建房协议将联建房交给了原告，履行了给付义务，不存在欺诈骗取财物的行为。三、联建房屋的拆除，不是被告主观原因造成的，而是中央环保督查的要求，系政策因素，即不可抗拒的因素造成的。且被告为了尽力挽回损失，提起行政诉讼，经历一审、二审诉讼后，现在继续申请再审和抗诉，故被告没有过错。四、原、被告联建房屋的目的是为了节省资金、取得景区房屋使用权。因为景区的房屋，无论是洪雅七里坪还是瓦屋山房屋买卖都在15000元/㎡左右，所以联建房屋费用包括河堤修建（河堤修建约800000元）在内才在4000元/㎡左右，被告所收取的联建费用为成本费，没有从中谋取任何利益。联建的实质即是共同联合建房，共同的性质就是共担风险，共负盈亏，况且联建房屋建房手续合法与否，联建人作为共同建房人均有审查建房手续的义务，原告作为联建人疏于检查或者不予审查联建手续是否完备合法，责任在原告本人，原告不能不承担责任，而将责任完全推给被告，由被告独自承担责任。如果原告不承担责任有悖于公平、公正原则。五、被告是经李加平和辛光琼同意利用其报批的宅基地联合建设房屋的。有李加平和辛光琼依法获得《洪雅县农村村民建住宅用地审批表》手续齐全，被告才花了约5000000元进行联建的。没有欺诈原告的任何故意，且原告作为联建人也有审查相关建房手续的义务，现因政策因素而导致房屋拆除，责任不是被告的个人因素造成的，按照风险共担原则，应当由原告自己承担。联建协议无效的前提是主体不合法，但现原、被告均是具有独立民事行为能力人，故该协议是有效的，并且被告履行了给付义务。综上所述，为维护被告的合法利益，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：二被告系夫妻。2014年5月、12月，瓦屋山村民李加平、辛光琼分别向洪雅县人民政府申请原基改建住房和拆迁新建住房，后获批准。被告欲利用村民李加平和辛光琼报批的宅基地在洪雅县修建房屋，并将该房屋“作为旅游发展出租给游客避暑居住”。2015年4月丁庆龙以与辛光琼、李加平合作建房为由，在洪雅县瓦屋山镇文化站后面永盛村1组柳龙伟承包的该组集体土地上开始建房，并最终建成涉案房屋一栋，共计四层、16套住房。2017年7月1日，被告史述兰作为甲方，原告张莉作为乙方，双方签订了《瓦屋山场镇联建房协议》，协议明确了“因甲方资金不足，特邀请乙方共同开发利用宅基地，本着公平公正、自愿的前提，甲、乙双方就投资修建达成协议。并载明了建议资金给付方式“乙方确保修建资金按时给甲方到位，交房前全部付清甲方”、房屋交付情况“乙方永久使用联建房屋，如乙方的住房要出租、转让、继承由乙方自行决定，甲方不得干涉”、房屋办证事宜“如政府允许办理房产证，甲方提供手续并协助乙方办理房产证，费用由乙方负担。如遇拆迁，乙方住房的拆迁补偿款由乙方所得”。原告向二被告支付了部分款项，其余款项原告通过银行转账方式将款转入被告史述兰的银行账户后，被告在《瓦屋山场镇联建房协议》上添署“全款已付清”。2017年9月7日，洪雅县国土局接群众举报，对丁庆龙违法占地开始查处，2017年11月21日，洪雅县国土局作出洪国土资罚【2017】10号行政处罚决定，载明“丁庆龙未经国土资源管理部门依法批准用地，于2015年4月在瓦屋山××村占用集体土地767.11平方米，擅自修建房屋占地272.69平方米，硬化院坝494.42平方米···”。处罚决定内容为“责令退还非法占用的土地，没收在违法的土地上的建筑物和其他设施，恢复土地现状，并处罚款8181元”。被告不服处罚，向眉山市东坡区法院提起行政诉讼，眉山市东坡区法院依法判决维持处罚决定，被告上诉至眉山市中级人民法院，被维持原判，后洪雅县自然资源局于2019年7月17日依据眉山市东坡区人民法院《行政裁定书》【（2019）川1402行审15号】，对被告擅自违规修建的房屋及附属设施依法予以没收并强制拆除。原告认为，被告隐瞒了擅自非法占用集体土地违规建房的事实，对其谎称所售房屋手续合法，因买卖违建房违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效合同，被告应退还款项，被告认为不属于自己造成的损失，而是政策原因导致，不同意退还，双方产生争议。 另查明，丁庆龙诉洪雅县国土资源局土地行政处罚一案中，四川省眉山市中级人民法院于2019年3月12日作出的（2018）川14行终94号行政判决书驳回了丁庆龙的上诉请求。该判决书“本院认为”部分有下列表述“上诉人丁庆龙系洪雅县瓦屋山镇永盛村**村民，上诉人出资修建的涉案房屋系占用洪雅县柳龙伟的承包地。上诉人称涉案房屋系上诉人与辛光琼、李加平联合建房，辛光琼、李加平已取得建房审批手续。但李加平系瓦屋山镇永盛村**村民，辛光琼系瓦屋山镇永盛村**村民，李加平及辛光琼通过合法审批准取得的建房用地均不是涉案房屋占用的洪雅县柳龙伟承包地。上诉人修建涉案房屋所占地块并没有取得任何合法的用地审批手续，其行为违反土地管理法律、法规”。 上述事实，有原告身份证1份1页、被告常住人口详细信息表，结婚登记申请书复印件1份4页、瓦屋山场镇联建房协议1份2页、收条、银行卡交易明细清单，情况说明、洪雅县自然资源局没收丁庆龙房屋及附属设施公告、行政判决书、农村村民建房手续，建房抵押金，保单收条、询问笔录一份等证据予以证实。 本案存在以下争议焦点：一、双方联建合同的性质和效力问题；二、双方诉争的款项如何处理问题。 关于双方联建合同的性质和效力问题。本院认为，本案所涉及的房屋，已经由生效裁判文书认定为非法建筑，且已经被依法没收并拆除。双方实际是因违建而产生的纠纷，本案关于双方联建合同的性质，特别是双方在合同中的特别约定，其实质是：原、被告均无建房资格，约定房屋由双方出资，被告负责修建，建成的房屋双方按份享有产权。《中华人民共和国土地管理法》第八条“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。本院认为，原、被告没有依法取得的房屋建筑土地使用权，该建房的宅基地使用权系他人申请所获得，且非该地块，原、被告双方告并不享有建房和获得房产的资格，更不享有宅基地使用权。双方约定将土地使用权及建房归原告方，从合同订立和履行条款看，实质是直接将农村集体土地使用权转让给原告。在案涉房屋已经由相关政府职能部门确定为违法建筑的情况下，当事人双方转让房屋所有权的行为，扰乱了土地管理中的社会经济秩序，损害社会公共利益，该合同无效。 关于双方讼争的款项如何处理问题。原告要求退还购房款并承担资金占用利息，被告主张应各自承担责任。本院认为，原、被告在签订《瓦屋山场镇联建房协议》时，对该建筑不合法的情况是明知的，在双方的条款中亦写明了“如政府允许办理房产证，甲方提供手续并协助乙方办理房产证，费用由乙方负担，如遇拆迁，乙方住房的拆迁补偿款由乙方所得。”双方进行的房屋联建实质上无任何合法的物权凭证。原告提出是被告隐瞒事实，双方实际签订的是房屋买卖合同，对此，本院认为，原告主张双方系房屋买卖关系，但从原、被告签订的书面协议来看，案涉房屋的买卖主体身份、价款支付时间、条款表述方式、权属证书办理等行为均与普通商品房交易的通常习惯、手续办理、交易过程等相矛盾，尤其是房屋交易价格与与瓦屋山景区内商品房买卖的市场价格严重背离。本院认为，原、被告对该房屋联建的违法性有充分认识，原告主张其所签联建房协议实为房屋买卖合同，但未提供证据予以证明，本院不予采信。 原、被告签订《瓦屋山场镇联建房协议》进行违法建设，双方应为该违法行为承担相应的法律后果。案涉房屋建成后的十六套房屋以及农家乐经营场所、设施、院坝等，原、被告均各有所得，双方为取得房屋及其他资产投入的资金因房屋联建已转化为房屋本身，但因违法建筑的原因现已被相关部门全部没收并拆除，现已经恢复原状。双方在这一过程中均存在过错，原告出资建成的房屋被没收拆除是其违法所致的后果，不是被告单方面造成；被告出资获得的财产亦同样被罚没，双方不存在一方占有取得或能够返还另一方财产的情况，相互不存在返还和赔偿的问题，其共同参与违法建设，因自身过错导致各自的损失，应当各自承担。 综上所述，原告主张原、被告签订的《瓦屋山场镇联建房协议》无效，该主张符合法律规定，本院予以支持。在案涉违建房屋已被没收、拆除的情况下，原告要求被告返还购房款并支付资金占用利息，但未提供证据证明其主张的真实性、合法性，其主张于事实不符、于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告陈凤香与被告史述兰于2017年7月1日签订的《瓦屋山场镇联建房协议》无效。 二、驳回原告陈凤香的其他诉讼请求。 案件受理费6026元，财产保全费2100元，由原告陈凤香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长 李 华 人民陪审员 鲜 文 人民陪审员 黄 东 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员 唐雅硕