山东省沂南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1321民初1992号 原告：刘敬宏，男，1951年5月1日出生，汉族，住沂南县。 原告：刘瑞昱，男，1968年8月15日出生，汉族，住沂南县。 被告：沂南县外贸总公司。 诉讼代表人：赵西忠。 第三人：日照望海房地产开发有限公司，住所地山东省日照市海曲东路（望海小区85号）。 法定代表人：刘宇新，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑世杰，山东东方太阳律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：英林，山东弘元律师事务所专职律师。 第三人：山东广安建设集团有限公司，住所地沂南县城历山路北首（沂南县铜井镇单家庄村西）。 法定代表人：武广升，中共党员，该公司董事长。 委托诉讼代理人：祝宝伦，山东同力兴国律师事务所专职律师。 第三人：中国邮政集团公司山东省沂南县分公司，住所地沂南县城花山路。 负责人：尹世团，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张凯，男，1981年8月23日出生，汉族，该公司职工。 原告刘敬宏、刘瑞昱与沂南县外贸总公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2000年6月19日立案后，作出了（2000）沂南法民初字第170号民事判决书。2008年9月23日，日照望海房地产开发有限公司对上述判决提出申诉，本院经审判委员会讨论决定立案再审。2008年11月5日，我院作出（2008）沂南民再初字第22号民事判决，二原告不服，提出上诉。临沂市中级人民法院于2009年3月18日作出（2009）临民再终字第4号民事判决，维持（2008）沂南民再初字第22号民事判决。二原告不服（2009）临民再终字第4号民事判决，向检察机关申诉。山东省高级人民法院于2010年12月1日作出裁定，指令临沂市中级人民法院再审。临沂市中级人民法院于2011年6月16日作出（2011）临民再字第21号裁定，撤销（2009）临民再终字第4号民事判决、（2008）沂南民再初字第22号民事判决和（2000）沂南法民初字第170号民事判决，发回本院重审。2012年10月16日，本院作出（2011）沂民重字第15号民事判决，二原告对该判决不服提出上诉，临沂市中级人民法院作出（2013）临民再终字第27号判决，维持了本院作出的（2011）沂民重字第15号民事判决。二原告向山东省高级人民法院申诉，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民再1100号民事裁定书，裁定撤销（2013）临民再终字第27号民事判决和（2011）沂南民重字第15号民事判决，发回本院重审。本院于2019年4月11日立案重审后，依法组成合议庭，通知日照望海房地产开发有限公司（以下简称“望海公司”）、山东广安建设集团有限公司（以下简称“广安公司”）、中国邮政集团公司山东省沂南县分公司（以下简称“沂南邮政公司”）作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告刘敬宏、刘瑞昱，第三人望海公司、广安公司、沂南邮政公司委托代理人到庭参加诉讼，被告沂南县外贸总公司经本院传票传唤未到庭。经本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。 刘敬宏、刘瑞昱向本院提出诉讼请求：判令沂南县外贸总公司交付给二原告沿街商业楼房二间及楼梯间房屋一套，并承担违约责任。本案诉讼过程中，刘敬宏、刘瑞昱申请追加望海公司为当事人，变更诉讼请求为：1.我们从2001年10月开始使用房屋，2009年4月被沂南县法院执行腾出，实际使用期限为7年6个月，还有租赁期限22年6个月，按年租金5万元计算，要求沂南县外贸总公司及望海公司赔偿租金损失112.5万。2.要求赔偿（2009）沂南商初字第295号民事判决判令由我们承担的赔偿款64449.08元及诉讼费3080元。3.要求支付（2000）沂民初字第170号案的违约金152560×20%＝30512元。4.要求赔偿（2000）沂民初字第170号案的案件受理费2950元、执行费3000元、实用费。5.要求赔偿（2008）沂南民再初字第22号案、（2011）沂南民重字第15号案上诉费各2950元。6.赔偿高宝升装修费损失17300元。合计要求沂南外贸总公司及望海公司赔偿1252291.08元。事实和理由：我们于1998年4月18日分别与原沂南县外贸总公司签订合作建房协议，我们每人交付71280元现金给对方，对方分别交给我们沿街二层商业楼一套。我们支付部分现金后，对方迟迟不能交付楼房。 沂南县外贸总公司在本案中未作答辩。 望海公司述称，一、沂南县外贸总公司于2008年11月6日被宣告破产，该公司已经不存在，应当依法终结。二、刘敬宏、刘瑞昱对房屋没有物权请求权，只有期待权或者索赔权了。三、涉案的租赁合同必须解除，并且早就依照特别法依法解除。四、涉案的土地是经政府将划拔土地收回出让给我公司的，追加我公司参加诉讼没有法律依据。请求驳回要求我公司承担责任的诉讼请求。 广安公司述称，1997年4月18日，我公司与沂南县外贸总公司签订建设工程合同，约定由我公司承建外贸综合楼。后因外贸总公司资金紧张，无力支付工程款，于2000年8月签订协议，将在建工程及土地使用权转让给我公司。2000年10月，我公司将受让的房地产又转让给当时的沂南县邮政局。将我公司列为第三人是明显不当，不同意要求我公司承担责任的诉讼请求。 沂南邮政公司述称，2000年10月，我公司与广安公司签订房地产买卖契约，约定价款389万元。合同履行过程中，我公司共付款236万元，相关产权手续已过户到我公司名下，因拆迁问题未办理房产交接手续。2007年6月，广安公司将我公司诉至法院，经法院主持调解达成协议，我公司返还给广安公司120万元。法院将我公司所买受的房地产拍卖后，从拍卖款中过付给了广安公司120万元，我公司领取了260万元。原告所诉与我公司无关，我公司不应承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院经审理认定如下： 一、关于沂南县××大楼及相应的4605平方米土地使用权的产权变动情况。 1997年，经沂南县计划委员会批复（县计委157号批文）同意，沂南县外贸总公司在自己使用的国有划拨土地上筹建外贸综合大楼，广安公司承建（当时名称：沂南县第八建筑公司）。2000年8月4日，沂南县外贸总公司与广安公司签订了《房地产转让协议》，将在建工程外贸综合大楼及相应的4605平方米土地使用权转让给了广安公司，转让价款合计3535799.14元。同年10月，广安公司与沂南邮政公司（当时名称：沂南县邮政局）签订《房地产买卖契约》，将上述在建工程、其它房产、4605平方米土地使用权转让给了沂南邮政公司，转让价款合计389万元。2000年10月30日，沂南县人民政府以沂政地〔偿〕字〔2000〕11号文件审批同意收回沂南县外贸总公司转让给广安公司的4605平方米国有土地使用权，并出让给沂南邮政公司使用，使用期为二十年，用途为“机关宣传”。沂南县邮政公司共支付给了广安公司转让款236万元，取得了案涉4605平方米土地的国有土地使用权证。 2007年6月，广安公司以沂南县邮政公司拖欠转让款153万为由提起诉讼。经本院主持调解，沂南邮政公司与广安公司达成调解协议，沂南邮政公司返还给广安公司120万元，我院以（2007）沂南民一初字第1118号调解书予以确认。同年10月，我院以（2007）沂南执字第1038号案对调解书立案强制执行，裁定拍卖外贸综合大楼、沂南邮政公司名下4605平方米土地使用权，望海公司以450万元价格竞买取得。2007年10月18日，我院作出（2007）沂南执字第1038号民事裁定书，裁定沂南邮政公司4605平方米土地使用权、外贸综合大楼等原有房产及附属设施归望海公司所有。从450万拍卖价款中，返还给沂南邮政公司260万元，过付给了广安公司120万元。2008年5月，沂南县人民政府以沂政字〔2008〕25号文件批复同意收回沂南邮政公司的上述4605平方米土地使用权，出让给望海公司，用途变更为商业、住宅用地。 二、刘敬宏、刘瑞昱与沂南县外贸总公司的《合作建房协议》履行情况 1998年4月，刘敬宏、刘瑞昱与沂南县外贸总公司针对外贸综合大楼的其中两间沿街房达成口头“合作建房协议”。1998年4月18日，刘敬宏以徐兴奎名义、刘瑞昱以曹卫东（徐兴奎、曹卫东均为沂南县外贸总公司职工）名义各交纳“合作建房款”50000元。1998年12月14日，沂南县外贸总公司（甲方）分别和刘敬宏、刘瑞昱（乙方）签订了《合作建房协议》，两份协议内容一致，协议内容主要是：“一、乙方自愿投资71280元（主房面积59.4平方米、每平方米1200元），二、沂南县外贸总公司委托施工单位建设，合同期内由刘敬宏使用，期满所有权归沂南县外贸总公司……五、使用期限：三十年，自一九九九年十一月一日起至二〇三〇年十一月一日……十二、使用期间，如遇城市统一规划等原因须拆除依据本协议所建的房屋时，二〇〇八年十一月一日前甲方退还乙方投资本金，地上附着物补偿费归甲方；二〇〇八年十一月一日后如城市规划等原因拆除依据本协议所建的房屋时，地上附着物补偿费归乙方，乙方投资甲方不予退还。十三、使用期满，房屋所有权归沂南县外贸总公司。如沂南县外贸总公司对外出租，刘敬宏愿意出租，双方可另行签订合同。否则，刘敬宏应在期满时搬出所有自购物品。十四、沂南县外贸总公司应按时将房屋交刘敬宏使用，逾期交付按刘敬宏投资款的20%赔偿违约金。”同日，沂南县外贸总公司分别为刘敬宏、刘瑞昱出具了收取建房款21280元收据，刘敬宏、刘瑞昱未实际交纳该款，为沂南县外贸总公司书写了欠条抵顶平账。1999年10月5日，刘敬宏、刘瑞昱再次以徐兴奎、曹卫东名义向沂南县外贸总公司各交纳楼房投资款14000元。 1999年6月11日，沂南县外贸总公司与刘敬宏又签订了《合作建房协议》，约定：“刘敬宏投资10000元获得与其上述楼房挨在一起的楼梯间房屋使用权，使用期限30年。自1999年12月31日日起至2029年12月30日止，房屋交付每推迟30天，相应向后推一年。”刘敬宏于1999年6月4交付7000元、11月9日交3000元楼梯间投资款。 2000年6月，二原告向本院提起诉讼，要求原沂南县外贸总公司按《合作建房协议》交付房屋并承担违约责任，本院于2000年9月作出了（2000）沂南法民初字第170号民事判决。2001年4月6日，广安公司退还给刘敬宏投资款76280元。2001年10月，刘敬宏、刘瑞昱取得了两间沿街房及楼梯间使用权。2007年10月，刘敬宏将广安公司返还的投资款76280元退回。2008年8月，刘敬宏、刘瑞昱与本案案外人周晓红签订房屋租赁合同，将二间房屋及楼梯间出租给周晓红，年租金5万元。合同签订后，刘敬宏、刘瑞昱收取了周晓红2008年9月至2009年8月的租金5万元。2009年4月，在（2009）沂南执字第733号案件的执行过程中，周晓红腾出两间沿街房及楼梯间房屋。周晓红腾出房屋后，向本院提起诉讼，要求刘敬宏、刘瑞昱赔偿损失，本院作出（2009）沂南商初字第295号民事判决，判令刘敬宏、刘瑞昱赔偿损失64449.08元（2009年4月至8月四个月租金损失16000元、装修损失48449.08元），负担案件受理费、保全费、鉴定费共计3080元。该判决生效后，经周晓红申请，本院以（2009）沂执字第1648号案立案强制执行。本院从（2009）沂南执字第733号案望海公司所交253208元中，过付给了周晓红67529元（48449.08元+16000+3080元），收取执行费1000元。 三、望海公司取得外贸综合大楼及4605平方米土地使用权后的诉讼及案件执行情况 望海公司买受外贸综合大楼房产后，要求刘敬宏、刘瑞昱腾出两间沿街房及楼梯间，刘敬宏、刘瑞昱以（2000）沂南法民初字第170号判决书拒绝。2008年9月，望海公司向我院申诉，请求撤销（2000）沂南法民初字第170号民事判决书。2008年10月6日，我院立案再审。2008年11月5日，我院以（2008）沂南民再初字第22号民事判决撤销（2000）沂南法民初字第170号民事判决，判令沂南县外贸总公司退还给刘敬宏、刘瑞昱合作建房投资款及利息；刘敬宏、刘瑞昱退回两间沿街商业楼房及土地使用权。刘敬宏、刘瑞昱不服，提出上诉。临沂市中级人民法院于2009年3月18日作出（2009）临民再终字第4号民事判决，维持（2008）沂南民再初字第22号民事判决。 2009年3月，经沂南县外贸总公司申请，本院对（2008）沂南民再初字第22号民事判决立案强制执行，执行案号为（2009）沂南执字第733号。2009年4月，周晓红将其租赁的刘敬宏、刘瑞昱两间沿街房及楼梯间腾出。2009年5月，望海公司履行了（2008）沂南民再初字第22号判决书确定的沂南县外贸总公司的给付义务，共计交款253208元。 望海公司完全取得外贸综合大楼以后继续施工，改建为“望景大厦”项目。2010年10月25日，“望景大厦”通过了相关部门的验收，望海公司予以出售。 刘敬宏、刘瑞昱对（2009）临民再终字第4号民事判决不服，向检察机关申诉。山东省高级人民法院于2010年12月1日作出裁定，指令临沂市中级人民法院再审。临沂市中级人民法院于2011年6月16日作出（2011）临民再字第21号裁定：撤销（2009）临民再终字第4号民事判决、（2008）沂南民再初字第22号民事判决和（2000）沂南法民初字第170号民事判决；发回我院重审。我院经重审，作出（2011）沂南民重字第15号判决。刘敬宏、刘瑞昱对判决不服上诉，临沂市中级人民法院作出（2013）临民再终字第27号判决，维持了（2011）沂南民重字第15号判决。刘敬宏、刘瑞昱向山东省高级人民法院申诉，形成本案诉讼。 另查明，2008年11月6日，本院作出（2008）沂南破字第5-2号民事裁定书，宣告沂南县外贸总公司破产清算，现该案未终结清算程序。 本院认为：第一，关于刘敬宏、刘瑞昱与沂南县外贸总公司签订的《合作建房协议》的性质与效力。协议的主要内容是刘敬宏、刘瑞昱预付资金给沂南县外贸总公司，取得案涉房屋三十年的使用权，期满后房产所有权仍归沂南县外贸总公司，该协议符合房屋租赁法律关系的特征。原再审一、二审及原重审一、二审中，沂南县外贸总公司均以《合作建房协议》违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令1990第55号）及原国家土地管理局为贯彻实施条例制定的《划拔土地使用权管理暂行办法》规定，主张协议无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”据此，相关法律、规定并不禁止本案所涉及的建筑物出租，刘敬宏、刘瑞昱与沂南县外贸总公司签订的房屋租赁合同应认定合法有效。该租赁合同成立于《中华人民共和国合同法》实施以前，当时的法律《中华人民共和国经济合同法》对租赁期限没有规定。合同法实施以后起诉到人民法院，可以适用合同法中有关租赁期限的规定。依据合同法第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年”的规定，刘敬宏、刘瑞昱可以享有二十年，即2001年10月至2021年9月期间的租赁使用权，超过部分无效。 第二，租赁合同的责任负担。案涉房屋所有权通过买卖交易方式，由沂南外贸总公司依次转移归广安公司、沂南邮政公司所有，望海公司通过拍卖于2007年10月18日取得。合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。望海公司作为新的所有权人，仍应负担案涉租赁物上的原有租赁关系。望海公司不履行租赁合同有效部分的出租人义务，应当对承租人承担相应民事责任。案涉租赁合同无效部分自始没有法律约束力，对望海公司不发生法律效力。因无效造成的损失，刘敬宏、刘瑞昱应当向无效民事行为的行为人，即沂南县外贸总公司主张。沂南县外贸总公司被宣告破产清算后，程序未终结，仍具有民事主体资格。案涉房产在沂南县外贸总公司进入破产清算程序前所有权已经发生转移，望海公司辩称刘敬宏、刘瑞昱应对其诉讼请求申请破产债权申报，无事实依据和法律依据，本院不予采纳。 第三，刘敬宏、刘瑞昱有效租赁期间的损失。（一）可得利益损失。本案中，刘敬宏、刘瑞昱变更诉讼请求，诉称已使用房屋7年6个月，要求按年租金收益5万元计算未享有租赁权期间的损失，沂南县外贸总公司及第三人均未提出反驳意见，本院按有效租赁期20年、未使用12年6个月、年租金5万元认定其可得利益损失。（二）刘敬宏、刘瑞昱在有效租赁期内，将案涉房屋转租给周晓红，是正常行使租赁权利。因租赁合同的提前终止，导致其赔偿周晓红装修损失48449.08元、负担了诉讼费（含执行费1000元）4080元。租赁合同的出租人，应当承担赔偿刘敬宏、刘瑞昱该部分损失的民事责任。（三）刘敬宏、刘瑞昱诉称赔偿高宝升装修损失17300元，证据不足，本院不予认定。 第四，租赁合同部分无效的损失。刘敬宏交纳租金74000元、刘瑞昱交纳64000元，沂南县外贸总公司无异议，本院予以认定。本案中，刘敬宏、刘瑞昱提交了两张各21280元的收据，但自认未实际交款、以另行书写欠条抵顶，本院不予认定。协议约定三十年租金152560元，按比例折算二十年租金应为101706元，刘敬宏、刘瑞昱实交138000元，超付36294元，沂南县外贸总公司应予返还，并自最后一次付款之日起计算赔偿利息损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条第一款、第二百二十九条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定，判决如下： 一、日照望海房地产开发有限公司赔偿刘敬宏、刘瑞昱可得利益损失625000元； 二、日照望海房地产开发有限公司赔偿刘敬宏、刘瑞昱因转租产生的经济损失52529.08元； 三、上列第一、二项给付内容共计677529.08元[含日照望海房地产开发公司在（2009）沂南执字第733号案中已付253208元]，限日照望海房地产开发有限公司在判决生效后十日内履行； 四、沂南县外贸总公司在判决生效后十日内返还刘敬宏、刘瑞昱房屋租金36294元，并以36294元为基数，自1999年4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起至判决生效之日止，按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息； 五、驳回刘敬宏、刘瑞昱的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审一审案件受理费2950元，（2008）沂南民再初字第22号二审案件受理费2950元，（2011）沂民重字第15号二审案件受理费2950元，共计8850元，由沂南县外贸总公司负担2950元，日照望海房地产开发有限公司负担5900元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  张玉栋 人民陪审员  杨树理 人民陪审员  董士君 二〇一九年十二月二十七日 法官 助理  刘 慧 书 记 员  尹晓霞