海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初7529号   原告：罗勇，男，1981年7月1日出生，汉族，住海口市美兰区，公民身份号码：XXX。   原告：文卉，女，1988年11月24日出生，汉族，住海口市美兰区，公民身份号码：XXX。   共同委托诉讼代理人：唐阿敏，海南本强律师事务所律师。   被告：张莎，女，1963年4月29日出生，汉族，住海口市美兰区，公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：段京海，海南海新律师事务所律师。   原告罗勇、文卉与被告张莎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗勇、文卉及其委托诉讼代理人唐阿敏，被告张莎及其委托诉讼代理人段京海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告罗勇、文卉向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同及承诺，协助原告办理海口市蓝天路西12号世纪生活港A1518房屋（不动产权证号：HXXXX号海韵书香F203房屋（不动产权证号HKXXXXX）的转让过户手续；2.判令被告承担逾期办理房屋过户的违约责任，违约金以被告已收款项为基数，按银行同期利率从2017年11月20日计至被告履行过户手续之日止（暂计至2019年5月21日为13713元）；3.判令被告承担房屋过户手续中应由其缴纳的税费；4.本案的诉讼费、保全费、保函费、律师费等均由被告承担。事实和理由：原、被告双方系朋友关系，2017年10月，被告提出将海口市蓝天路西12号世纪生活港A1518号、B1302号房屋转让给原告，但需要原告先去平安银行代付该两套房屋的剩余按揭款12.9万元。2017年10月24日，原告代付了前述两套房屋的按揭款。2017年11月12日，原告与被告一同去房管局过户时发现，被告名下房屋因涉及诉讼均处于查封状态，当时双方就海口市蓝天路西12号世纪生活港A1518号房签订了房屋买卖合同。因B1302号房也是同样的情况，因此双方未就该房签订房屋买卖合同。原告后来了解到，因被告与案外人揭仁义民间借贷纠纷一案，导致要过户给原告的2套房屋被法院查封，海口市海甸五西路25号海韵书香F203号房也被查封。被告提出让原告代其解决该案件的全部债务，作为回报，被告将把被查封的三套房屋过户到原告名下，被告于2018年5月8日向原告写下了承诺信。若不替被告解决债务，原告一套房子也得不到，故原告举债并于2018年6月11日将前述案件的执行款369366元交到了美兰法院，同时还替被告缴付了5429元的执行费。但该案执结后，被告又因其他诉讼让原告于2019年4月16日替其将3350元执行费交到美兰法院。但直到此时，被告仍拒绝将房产过户给原告，原告多次要求被告履行合同，但被告只同原告办理了B1302号房的过户手续。原告认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同真实、合法、有效，被告拒绝履行合同义务，已构成严重违约，同时也侵犯了原告的合法权益。因此原告诉至贵院，请贵院依法裁判。   被告张莎辩称，一、本案的起因和背景。答辩人于2011年与罗勇相识并成为朋友。后来，罗勇得知答辩人在海口市蓝天路西12号世纪生活港有B1302、A1518、B1304、B1504四套房。其中B1302房（证号：HK155XXX，面积：23.82㎡)和A1518房（证号：HK154XXX，面积：52.29㎡)系答辩人于2007年8月8日按揭购买的房产；B1304房（证号：HK484XXX，面积：49.53㎡）和B1504房（证号：HK484XXX，面积：49.53㎡)系答辩人的朋友马鸣所购买（该两套房系按揭购买)，后马鸣于2010年9月间将B1304房、B1504房转让给答辩人，但未办理过户手续。2013年9月，罗勇因经济紧张便请求答辩人将四套房产中的一套让其居住，答辩人看在朋友的份上就同意了，并将B1304房的钥匙交给他。该房由罗勇及其未婚妻（后为妻子）文卉居住。2014年底，罗勇接到万宁市自来水厂的工程项目，但其缺少资金又借不到钱，加上2015年上半年又要结婚(因没有房产文卉母亲不是很同意)，答辩人考虑到曾受过其帮助，遂于2016年4月底让马鸣将B1304、B1504两套房产同罗勇、文卉办了过户手续（房产登记在文卉名下，证号分别为HK484XXX、HK484XXX)，条件是当答辩人急需用钱时由罗勇解决，同时也方便罗勇在缺少资金的情况下以房产作抵押应急并让其岳母知晓其经济实力。2015年罗勇和文卉结婚时住的是B1304房，该房面积不到50㎡，罗勇便向答辩人提出能否将隔壁的B1302房打通给其做婚房，答辩人表示同意。当时因B1302房尚有按揭款未还完，且案外人揭仁义申请查封了该房，故1302房在2016年5月未过户给罗勇、文卉。   后来，罗勇因急需用钱将已过户给文卉的B1304、B1504房对外抵押借款70万元（答辩人当时不知情，直至2018年12月罗勇在美兰法院替答辩人担保偿还案外人谌亚新23万元的执行案款后，因资金一直不能落实，答辩人追问罗勇为什么不用B1304和B1504两套房屋抵押借款时，罗勇才告知答辩人先前已将该两套房抵押借款70万元，B1504房已于2019年4月4日过户给他人)。2017年间，答辩人因资金紧张导致B1302房和A1518房的购房尾款难以交付,此时适逢罗勇万宁水厂的工程结束，罗勇就替答辩人将该两套房的按揭款12.9万元交给银行，答辩人出于对罗勇的信任便将该两套房的房产证放在罗勇处。后来，案外人揭仁义因民间借贷纠纷将答辩人诉至法院，并申请查封了答辩人名下世纪生活港B1302房及海韵书香小区F203房（证号：HK119XXX；面积：29.54㎡)。但查封裁定中未写明查封A1518房，答辩人当时认为已查封的世纪生活港B1302房及海韵书香小区F203房已足够偿债，为规避风险以及感谢罗勇此前的帮助，答辩人便主动提出赶紧将世纪生活港A1518房过户到文卉名下，其目的也是与过户B1304房和B1504房一样。鉴于前述事由，答辩人夫妇及罗勇夫妇遂于2017年11月12日一同到住建局填写合同，后发现世纪生活港A1518房也被查封无法办理过户手续，故答辩人未在房屋买卖合同上摁手印，答辩人的丈夫也未签名。但是，该房屋买卖合同被罗勇拿走，答辩人起初并未在意，更未想到罗勇会将该合同作为起诉答辩人的依据。后来，因揭仁义与答辩人民间借贷纠纷一案进入执行阶段，世纪生活港A1518房拟进行评估拍卖用于抵债（2016年9月左右，罗勇称其工作人员没地方办公居住，答辩人为感激其提供的帮助，便将世纪生活港A1518房腾空让罗勇用于办公；同样地，答辩人于2017年还将海韵书香F203房以及和平南路爱群大厦901房交给罗勇使用)。2018年4-5月间，答辩人在美兰法院成为被执行人，罗勇提出有关系解决此事并将已写好的授权委托书通过微信发给答辩人，因答辩人当时身处新西兰，于是便按罗勇的要求填写了三份不同版本的委托书及五六张签名捺印的空白委托书一并寄给罗勇。此外，罗勇还要求答辩人出具将三套房产过户到其名下的承诺书，并称没别的意思，只是为了将该承诺书向其岳父岳母出示，其岳父母便会放心给他拿些钱。2018年10月16日，答辩人夫妇从新西兰回到海南，罗勇及其岳母一家多次邀请答辩人吃饭，答辩人深受感动。但此时海韵书香F203房及世纪生活港B1302房、A1518房依然处于查封状态(包括与谌亚新一案的轮候查封，执行标的额为23万元），需交23万元执行款才能解除轮候查封，此时罗勇主动提出作为答辩人的担保人，并向法院承诺在一个月内还款。但后来答辩人未能如期筹措到23万元，罗勇称法官已催其还款，否则就要将其列入失信名单。无奈之余，答辩人只得请朋友王娇燕想办法借款23万元，答辩人为了让王娇燕放心便表示待海韵书香F203房及世纪生活港A1518房解封后将过户至其名下，但罗勇对此很不高兴并称此举打乱了他整个计划。后来答辩人同罗勇、王娇燕商量，决定办理公证委托，到时谁拿出钱来房产就过户给谁。2018年12月13日下午，答辩人夫妇同罗勇、王娇燕四人到海口市琼州公证处办理了公证委托，内容为：委托罗勇代理过户A1518房给王娇燕，委托王娇燕代理过户B1302房给罗勇。2019年3月,罗勇数次电话告知尚在新西兰的答辩人，称法官告知他若再不付款就追究其连带责任。答辩人担心连累罗勇，就让王娇燕分两次转款23万元给申请执行人谌亚新。同年5月5日，罗勇告知答辩人名下房产已经全部解封，于是答辩人就催促罗勇同王娇燕去办理海韵书香F203房及世纪生活港A1518房的过户手续，并让王娇燕代理过户世纪生活港B1302房至罗勇名下，但罗勇开始推脱不去办理过户手续。2019年5月6日，答辩人母亲患脑梗病危入院，答辩人想卖房救母，却发现世纪生活港A1518房已被罗勇挂在网上售卖，且价格只有65万元，而同类型房屋售价均在70至85万元之间。答辩人问罗勇为何不同王娇燕去办理过户手续，其坚持等答辩人回到海口再说。答辩人回到海口后，按罗勇要求于2019年5月13日将世纪生活港B1302房过户至文卉名下；与此同时，答辩人请罗勇尽快将世纪生活港A1518房的房产证拿回来（罗勇称因其欠钱，该房产证在其债权人手中）并过户给王娇燕，罗勇称会尽快办好，但后来又称房产证没拿到，答辩人实在没办法，遂于同年5月21日将A1518房的房产证登报挂失并告知罗勇。2019年5月23日，罗勇向美兰法院起诉答辩人，但起诉内容与事实根本不符!二、答辩人与原告所签的《房屋买卖合同》及答辩人出具的《承诺书》，不是答辩人的真实意思表示，且答辩人从未与原告就海韵书香F203房签订《房屋买卖合同》。如上所述，2017年答辩人被案外人揭仁义起诉，名下房产也被查封，答辩人以为世纪生活港B1302房、海韵书香F203房已足够偿还揭仁义21万元的借款本息，答辩人是为了规避风险并感谢罗勇此前的帮助，才主动提出把世纪生活港A1518房过户到文卉名下的。同年11月12日，答辩人夫妇及罗勇夫妇共同前往住建局填写《房屋买卖合同》，后经查询才发现该房产已被查封无法办理过户手续，故答辩人未在该合同上摁手印，答辩人的丈夫也未在该合同上签名，且该合同约定的交易价格仅为19万元，显著低于市场价格，可见答辩人与罗勇夫妇就世纪生活港A1518房所签订《房屋买卖合同》并非出于真实意思表示，双方亦未实际履行，其目的只是规避风险、避免该房屋被法院查封。此外，答辩人与罗勇夫妇从未就海韵书香F203房签订过《房屋买卖合同》，不动产交易应以买卖双方文字上的真实意思表示作为交易依据。另，答辩人虽然向罗勇出具了将三套房产过户给其的书面承诺，但该承诺出具的背景是罗勇答应出资替答辩人支付揭仁义、谌亚新案件的执行案款，罗勇称其自有资金不足，若将承诺书向其岳父岳母出示，其岳父岳母才放心其拿钱。需要说明的是，该承诺书并未载明将哪三套房产过户给罗勇，故该承诺所指向的房产不明确，依法不能作为罗勇向答辩人主张权利的依据。综上所述，两原告的起诉没有事实根据和法律依据，恳请贵院依法驳回其诉讼请求。   经审理查明，2017年10月24日，罗勇通过银行转账的方式，代张莎支付了海口市蓝天路西12号世纪生活港A1518房和B1302房的按揭款12.9万元。2017年11月12日，张莎同文卉签订了《存量房买卖合同》一份，约定张莎将其名下位于海口市蓝天路西12号世纪生活港A1518房转让给文卉，并载明张莎已收到文卉交来的5万元购房定金。但双方在办理过户手续时发现，该房产已被本院作出的（2015）美执字第1388号执行裁定查封，故双方未就该房产办理过户手续。   2018年5月8日，张莎向罗勇出具授权委托书一份，委托罗勇作为其与揭仁义借款合同纠纷一案中执行程序的委托代理人；同日，张莎还在寄给罗勇、文卉的信件中载明：“在我未回国之前，烦请小文辛苦一下，把此次处理的三套房产到房管局领取过户资料，准备好所需手续的一切繁杂工作，等我回国马上就过户到你们名下。”2018年5月11日，罗勇代张莎缴纳了其与揭仁义借款合同纠纷一案[（2018）琼0108执恢154号]的执行案款369366.35元；2019年4月16日，罗勇又代张莎缴纳了其与谌亚新民间借贷纠纷一案[（2019）琼0108执恢206号]的执行费3350元。在张莎对揭仁义履行完生效法律文书所确定的金钱给付义务之后，本院于2018年10月11日作出（2018）琼0108执恢154号执行裁定，对张莎名下位于海口市蓝天路西12号世纪生活港A1518、B1302房及位于海口市海甸五西路25号海韵书香F203房予以解封。2019年5月20日，张莎将海口市蓝天路西12号世纪生活港B1302房(建筑面积：23.82㎡)过户至文卉名下。   另查，2018年12月13日，张莎及其配偶JONHFREDERICKGIRLING曾与罗勇到海口市琼州公证处办理委托公证手续，委托事项为：委托罗勇代张莎及其配偶JONHFREDERICKGIRLING将海口市蓝天路西12号世纪生活港A1518房过户至案外人王娇燕名下，海口市琼州公证处出具（2018）琼州证字第8849号公证书对前述委托行为进行公证。   再查，本案争讼的海口市海甸五西路25号海韵书香F203房及海口市蓝天路西12号世纪生活港A1518房分别于2006年9月27日、2008年8月21日办理不动产权登记至张莎名下。张莎与其配偶JONHFREDERICKGIRLING则于2005年1月7日在海南省民政厅办理结婚登记。   庭审中，原告称被告张莎在来信中所作出的将三套房产过户至原告名下的允诺系附条件的允诺，即原告代张莎支付其在美兰法院的执行案款后，被告就会为其办理三套房产的过户手续，现原告已依约代张莎支付了执行案款，且原告此前代张莎支付的12.9万元的房屋按揭款中，已包含了原告为购买海口市蓝天路西12号世纪生活港A1518房所交付的5万元购房定金，张莎及其配偶JONHFREDERICKGIRLING甚至曾与原告一同到住建部门办理该房产的过户手续，只是因该房产当时处于法院查封状态故无法办理过户手续，综上，原告已经为购买争讼房屋支付了合理对价，遂诉请本院判令将争讼房屋过户至其名下。被告张莎则抗辩称，首先，在原告代其支付房屋按揭款及执行案款之前，被告曾委托案外人马鸣将本应过户至其名下的海口市蓝天路西12号世纪生活港B1304及B1504两套房产过户至原告名下，两原告就该两套房产并未支付任何对价，若加上被告后来过户给原告的海口市蓝天路西12号世纪生活港B1302房，原告实际上已从被告处取得了总面积接近130㎡的三套房产，而本案原告代被告支付的房屋按揭款及执行案款不过50万元左右，该数额尚不足以支付此前已过户给原告的三套房产的购房款，更不用说还要作为本案争讼的两套房产的对价；其次，原、被告双方就海口市蓝天路西12号世纪生活港A1518房所签订的房屋买卖合同系无效合同，因为该房产系被告与其配偶JONHFREDERICKGIRLING在夫妻关系存续期间的夫妻共同财产，其配偶JONHFREDERICKGIRLING并未在房屋买卖合同上签字，故该房屋买卖合同系无效合同，综上，被告请求本院判令驳回原告的诉讼请求。   本案审理过程中，原告于2019年6月4日向本院申请财产保全，要求对被告名下位于海口市蓝天路西12号世纪生活港A1518房及位于海口市海甸五西路25号海韵书香F203房进行查封，中国平安财产保险股份有限公司海南分公司出具保单保函作为此次财产保全的担保。同日，本院作出（2019）琼0108民初7529号民事裁定，对本案争讼的两套房产进行查封。   本院所确认的以上事实，有《存量房买卖合同》、（2015）美执字第1388号执行裁定书、授权委托书、双方往来信件、银行转账凭证、执行费缴款书、（2018）琼0108执恢154号执行裁定书、（2018）琼州证字第8849号公证书、结婚证、房产登记信息查询情况说明以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经庭审质证和本院审查，可以采信。   本院认为，一、关于被告张莎是否应将海口市蓝天路西12号世纪生活港A1518房过户至原告罗勇、文卉名下的问题。根据住建部门出具的房产登记信息查询情况说明，该房产系于2008年8月21日登记至张莎名下，张莎与其配偶JONHFREDERICKGIRLING则于2005年1月7日在海南省民政厅办理结婚登记，也就是说张莎取得该房产所有权的时间在其办理结婚登记的时间之后，在原告未举证证明该房产系张莎个人财产的情况下，该房产应视为张莎与其配偶JONHFREDERICKGIRLING的夫妻共同财产。庭审中，原告称张莎及其配偶JONHFREDERICKGIRLING曾与其一同到住建部门办理该房产的过户手续，这表明原告事实上是知晓张莎与JONHFREDERICKGIRLING之间系存在夫妻关系的，但张莎与文卉于2017年11月12日就该房产所签订的《存量房买卖合同》，仅有张莎个人签名，却无其配偶JONHFREDERICKGIRLING的签名，难以视为其配偶JONHFREDERICKGIRLING同意张莎对世纪生活港A1518房进行处分，在原告未举证证明张莎的配偶JONHFREDERICKGIRLING明知且同意张莎处分该房产的情况下，张莎同文卉就该房产签订《存量房买卖合同》的行为系无权处分行为，虽然该无权处分行为并不导致《存量房买卖合同》无效，但原告主张过户该房产的合同目的事实上已因未取得张莎配偶JONHFREDERICKGIRLING的同意而无法实现，若原告认为张莎存在根本性违约行为并致其遭受损失，原告可另案起诉解除合同并要求张莎承担违约责任。退一步讲，即便如原告所言，张莎及其配偶JONHFREDERICKGIRLING曾与其一同到住建部门办理世纪生活港A1518房的过户手续，该行为应视为被告及其配偶系同意将该房产转让至原告名下的，只是因该房产在当时处于查封状态，客观上未具备过户条件，双方才未办理过户手续。但在世纪生活港A1518房解除查封后，张莎及其配偶JONHFREDERICKGIRLING又同原告罗勇在2018年12月13日一同到海口市琼州公证处办理委托公证手续，委托罗勇将该房产过户至案外人王娇燕名下，据此本院认为，从意思表示形成的时间上看，原、被告双方针对世纪生活港A1518房签订房屋买卖合同的时间在前，办理委托公证手续的时间在后，应视为双方实际上已就将该房产过户至案外人王娇燕名下形成了新的、一致的意思表示，该意思表示也推翻了双方在房屋买卖合同中载明的将该房产过户至文卉名下的意思表示。综上，罗勇、文卉诉请张莎将世纪生活港A1518房过户至二人名下，无事实根据和法律依据，本院不予支持。   二、关于被告张莎是否应将海口市海甸五西路25号海韵书香F203房过户至原告罗勇、文卉名下的问题。该房产系于2006年9月27日登记至张莎名下，张莎取得该房产所有权的时间同样在其办理结婚登记的时间之后，在原告未举证证明该房产系张莎个人财产的情况下，该房产也应视为张莎与其配偶JONHFREDERICKGIRLING的夫妻共同财产。本案中，罗勇、文卉主张张莎将海韵书香F203房过户至二人名下，依据的是张莎向二人所邮寄的信件内容，即：“在我未回国之前，烦请小文辛苦一下，把此次处理的三套房产到房管局领取过户资料，准备好所需手续的一切繁杂工作，等我回国马上就过户到你们名下。”因处置房产系重大经济事项，当事人应当就拟过户房产达成指向明确的意思表示，但从前述信件内容的文义上看，并未言明张莎将把海韵书香F203房过户至两原告名下，且该允诺行为也未得到其配偶JONHFREDERICKGIRLING的同意，故罗勇、文卉诉请张莎将海韵书香F203房过户至二人名下，无事实根据和法律依据，本院不予支持。   三、关于原告提出的第二、三、四项诉讼请求应否支持的问题。本院认为，原告主张的第二、三、四项诉讼请求系基于第一项诉讼请求的基础上所派生，在第一项要求房产过户的诉讼请求未予支持的情况下，本院对原告主张的第二、三、四项诉讼请求亦不予支持。本案中，两原告虽然帮被告张莎代偿了揭仁义一案的执行案款369366.35元并代付了房屋按揭款12.9万元，但张莎亦将其名下位于海口市美兰区蓝天路西12号世纪生活港B1302房过户至文卉名下，原、被告双方在既获利益上并未相差十分悬殊，也符合民事活动的等价有偿原则。事实上，原、被告双方存在多年情谊，该段关系弥足珍贵，尤其是在被告经济困难时，原告守望相助的精神值得称道，双方虽因本案诉讼渐生龃龉，但本院仍冀望于双方能够念及人善，重归于好，早日修缮此段关系。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   驳回原告罗勇、文卉的诉讼请求。   案件受理费8500元，保全费2920元，由原告罗勇、文卉负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 周碧忠   人民陪审员 黄兰芳   人民陪审员 黄于涵     二〇一九年十二月六日   书记员 张蓝予   书记员 王隆智   附：相关的法律及司法解释条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百四十二条有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。   《   《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件   适用法律问题的解释》   第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。   出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ……