广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终1673号上诉人（原审被告、反诉原告）：信宜市恒業市政工程有限公司，住所地：广东省信宜市**********。法定代表人：陈陆红，该公司总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：信宜市福旺房地产开发有限公司，住所地：广东省信宜市东镇镇山背开发小区。法定代表人：陆日春，该公司总经理。上述上诉人共同委托诉讼代理人：陈慕伟，广东海法律师事务所律师。上述上诉人共同委托诉讼代理人：肖娟，广东海法律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭喜报，男，1981年1月9日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区**************，身份证号码：440************318。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴海清，女，1980年7月22日出生，汉族，住广东省信宜市***********，身份证号码：440************24X。上诉人信宜市恒業市政工程有限公司（以下简称“恒業公司”）、信宜市福旺房地产开发有限公司（以下简称“福旺公司”）因与被上诉人郭喜报、吴海清商品房销售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院(2018)粤0983民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒業公司、福旺公司上诉请求：1、判决撤销广东省信宜市人民法院作出的(2018)粤0983民初1455号民事判决书，并改判驳回郭喜报、吴海清的全部诉讼请求、支持恒業公司、福旺公司的全部反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由郭喜报、吴海清承担。事实与理由：一、原审判决认定涉案房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积存在差异，不符合客观事实，应予纠正。1、恒業公司(作为甲方)与郭喜报、吴海清(作为乙方)签订的《购房合同书》第六条第5款约定：“乙方购买套房和车库的面积(包括分摊在内)与预收款不相符时，甲方按实际建筑面积计价收款多还少补。”由此可见，双方在合同中已经明确约定了以“实际建筑面积”为准计算案涉房屋的面积，而不是以不动产权证登记的案涉房屋面积为准。而所谓房屋的实际建筑面积(包括分摊在内)=套(单元)内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积，而不动产权证上登记的房屋建筑面积(包括分摊在内)=套(单元)内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+分摊的公用建筑面积。据此，合同约定的以“实际建筑面积”为准计算的案涉房屋面积明显与不动产权证上登记的房屋面积不一致。2、恒業公司、福旺公司与郭喜报、吴海清在一审庭审过程中一致确认按涉案房屋的实际建筑面积计算房屋价款，即同意依照“房屋的实际建筑面积(包括分摊在内)=套(单元)内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积”的测量方法测量房屋的实际建筑面积。3、郭喜报、吴海清在《福旺雅居收楼确认书》上签字确认房屋面积(包括分摊面积)与双方签订的合同相一致，证实了郭喜报、吴海清认同案涉房屋面积(包括分摊面积)的测量办法、案涉房屋面积(包括分摊面积)与双方约定的面积完全相符，无任何异议。因此，案涉房屋的实际建筑面积与双方在合同中约定的面积完全相符，原审判决认定两者存在差异，与客观事实严重不符，应依法予以纠正。二、原审判决驳回恒業公司、福旺公司的反诉请求，无任何事实和法律依据。《购房合同书》第七条第3款约定：“楼房竣工交付使用前，乙方要交清楼房款和摩托车库款，才准予乙方装修使用。楼房竣工交付使用15天内，乙方如不交清楼款或不办理银行按揭贷款的，则视为乙方购楼违约弃权。本合同作废，乙方所交的款项不退还作为补偿甲方因延长购楼的费用。甲方有权将乙方违约弃权后的楼房处理，乙方不得有任何追究。”案涉楼房于2011年8月23日竣工后，恒業公司、福旺公司于2015年11月5日将该楼房交付郭喜报、吴海清使用。但是，郭喜报、吴海清至今尚拖欠购房款77126元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，郭喜报、吴海清应向恒業公司、福旺公司支付逾期付款的违约金(违约金的计算以77126元为本金，自2015年11月5日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至郭喜报、吴海清全额付清购房款时止，暂计至提起反诉时止为16002.10元)。综上所述，原审判决认定事实不清、证据不足，应依法撤销并改判驳回郭喜报、吴海清的全部诉讼请求、支持恒業公司、福旺公司的全部反诉请求。为此，为维护恒業公司、福旺公司的合法权益以及法律的公正性，特向贵院提起上诉，恳望贵院依法审查并判如所请。郭喜报、吴海清既不到庭，也不提交书面答辩状。郭喜报、吴海清向一审法院起诉的请求：1.判决恒業公司、福旺公司返还郭喜报、吴海清房屋面积误差房价款63766.79元；2.判决恒業公司、福旺公司退还多收取的办证费7972.91元；3.本案所有受理费用由恒業公司、福旺公司承担。诉讼中，郭喜报、吴海清撤回第二项诉讼请求。恒業公司、福旺公司向一审法院提出反诉请求：1、判令郭喜报、吴海清支付尚拖欠的购房款77126元；2、判令郭喜报、吴海清支付逾期付款违约金(违约金的计算：以77126元为本金，自2015年11月5日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至郭喜报、吴海清全额付清购房款时止，暂计至反诉时为16002.1元)；2、反诉的诉讼费用由郭喜报、吴海清承担。一审法院认定事实：恒業公司依法于2004年7月23日成立，其经营范围是承接城市道路工程、桥梁工程，房屋建筑工程、公共广场工程、给排水工程、污水处理工程，土石方工程的施工、生产、销售，水泥预制构件、井盖，房地产开发，物业管理。福旺公司依法于2009年10月27日成立，其经营范围是房地产开发销售、信息咨询、物业管理、室内装修、水电安装、承接土石方工程。恒業公司、福旺公司在信宜市********共同开发建设福旺雅居小区，并共同收取买受人的房款、办证费用。2012年，恒業公司（甲方）与郭喜报、吴海清（乙方）双方签订《购房合同书》。该合同第五条“楼房的房产证”约定：甲方代乙方办理的房产证，甲方负责在交房竣工验收6个月内办理房产证给乙方（楼梯分摊面积不计入房产证面积）办证费用由乙方负责，乙方要提供户口簿和身份证复印件，以及签署相关办证资料，配合甲方办房产证。第六条“乙方购买楼房的位置、布局、价格”约定:1、楼房属A梯，第十一层，A1101房，前面向南，后面向北。2、套房布置二厅四房、阳台、卫生间、梯间。3、套房的建筑面积约142.24平方米(含分摊面积在内)，每平方米售价3637元，总金额517326元。5、乙方购买套房和车库的面积（包括分摊在内）与预收款不相符时，甲方按实际建筑面积计价收款多还少补。第七条“购买套房交款办法”约定:2、乙方如需要办理银行按揭贷款的甲方负责协助乙方办理，按揭费用(含房产评估费、房屋保险费、工本费、房产登记费、印花税等其他费用)由乙方负责。3、楼房竣工交付使用前，乙方要交清楼房款和摩托车库款，才准予乙方装修使用。楼房竣工交付使用15天内，乙方如不交清楼款或不办理银行按揭贷款的，则视乙方购楼违约弃权。本合同作废，乙方所交的款项不退还作为补偿甲方因延长购楼的费用。甲方有权将乙方违约弃权后的楼房处理，乙方不得有任何追究。第八条约定：甲方建设楼房计划在2012年1月竣工，竣工交付乙方使用。此外，该合同还约定了其他事项。根据合同约定，涉案房屋的购房款为517326元。庭审中，郭喜报、吴海清和恒業公司、福旺公司确认郭喜报、吴海清已支付购房款490200元，郭喜报、吴海清确认尚欠27126元的购房款未支付给恒業公司、福旺公司。郭喜报、吴海清认为恒業公司、福旺公司多收取其购房款，起诉要求恒業公司、福旺公司退还多收购房款，恒業公司、福旺公司以郭喜报、吴海清逾期付清购房款为由提起反诉，要求郭喜报、吴海清支付逾期付款违约金。2013年5月28日，涉案房屋经竣工验收合格。2015年11月5日，恒業公司、福旺公司将涉案房屋交付给郭喜报、吴海清使用。根据《不动产登记资料查询结果证明》，涉案房屋的不动产权证号为粤（2017）信宜市不动产权第0002862、0002863号，权利人是郭喜报、吴海清，房屋建筑面积为131.34㎡。庭审中，郭喜报、吴海清和恒業公司、福旺公司双方一致确认同意按房屋的实际建筑面积计算价款。一审法院认为，郭喜报、吴海清与恒業公司签订的《购房合同书》主体适格，双方意思表示真实，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案争议的焦点是：1.涉案房屋是否存在面积差异的问题。2.郭喜报、吴海清请求恒業公司、福旺公司返还面积差异房价款63766.79元是否获得支持及恒業公司、福旺公司反诉请求郭喜报、吴海清支付尚欠的购房款77126元是否应获得支持。3.恒業公司、福旺公司反诉请求郭喜报、吴海清支付逾期付款违约金(违约金的计算:以77126元为本金，自2015年11月5日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至郭喜报、吴海清全额付清购房款时止)能否获得支持的问题。焦点1：首先，郭喜报、吴海清和恒業公司在签订的《购房合同书》中约定的套房建筑面积约142.24㎡(含分摊面积在内)，每平方米售价3637元，总金额517326元。《不动产登记资料查询结果证明》记载涉案房屋建筑面积为131.34㎡。该院认为，涉案《购房合同书》约定房屋的“建筑面积”约142.24㎡，并没有具体说明该“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”是两个不同的概念，因此，涉案《购房合同书》中的“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”，均应理解为房屋的实际建筑面积，即是不动产权证上登记的产权面积，由专有建筑面积和分摊建筑面积一同构成销售建筑面积。其次，根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》8.1.4条“房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定”的规定，涉案房屋在《不动产权证书》中，登记在郭喜报、吴海清名下的是专有建筑面积与分摊建筑面积，郭喜报、吴海清对专有建筑面积与分摊建筑面积均享有所有权，因此，涉案房屋的产权面积是指房屋的实际建筑面积。再次，郭喜报、吴海清和恒業公司、福旺公司对涉案房屋的实际建筑面积的理解存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，涉案《购房合同书》是由恒業公司提供格式合同，在对面积的理解存在两种以上的解释时，应作出不利于恒業公司方的解释，因此，恒業公司、福旺公司辩称“涉案房屋的实际建筑面积(包括分摊在内)=套(单元)内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积”，理据不足，该院不予采纳。而且郭喜报、吴海清和恒業公司、福旺公司在庭审中已一致确认按涉案房屋的实际建筑面积计算房屋价款，故该院认定涉案房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积相差10.9㎡（142.24㎡-131.34㎡）。焦点2：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”的规定，本案郭喜报、吴海清和恒業公司签订的《购房合同书》已明确约定“乙方购买套房和车库的面积（包括分摊在内）与预收款不相符时，甲方按实际建筑面积计价收款多还少补”，况且，郭喜报、吴海清和恒業公司、福旺公司在庭审中已一致确认按房屋的实际建筑面积计算房屋价款，因此，对涉案房屋面积差异应按房屋的实际建筑面积计算价款，并按“多退少补”的约定处理。本案中，涉案房屋由恒業公司、福旺公司出售给郭喜报、吴海清，应由恒業公司、福旺公司共同承担退还多收的房价款。涉案房屋产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积相差10.9㎡，按合同约定的单价3637元计算，恒業公司、福旺公司应共同返还房屋面积差异价款39643.3元（3637元/㎡×10.9㎡）给郭喜报、吴海清；郭喜报、吴海清请求返还房屋面积差异价款63766.79元，其计算方法与约定的计算方法不符，依法不予支持。同时，根据郭喜报、吴海清和恒業公司双方签订的《购房合同书》的约定，涉案房屋的房价款为517326元，郭喜报、吴海清已支付了490200元购房款给恒業公司、福旺公司。而根据上述认定的事实，恒業公司、福旺公司应返还多收的购房款39643.3元给郭喜报、吴海清，故郭喜报、吴海清应支付给恒業公司、福旺公司的购房款为477682.7元（517326元-39643.3元），而郭喜报、吴海清已支付了490200元给恒業公司、福旺公司，因此，郭喜报、吴海清已全额支付了购房款给恒業公司、福旺公司，没有拖欠恒業公司、福旺公司的购房款，恒業公司、福旺公司反诉要求郭喜报、吴海清支付尚欠的购房款77126元，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，恒業公司、福旺公司应返还购房款12517.3元（490200元-477682.7元）给郭喜报、吴海清。诉讼中，郭喜报、吴海清已向该院申请撤回第二项诉讼请求“判决两被告退还多收取的办证费7972.91元”，故该院对该项诉讼请求不作审理。焦点3：根据上述认定的事实，郭喜报、吴海清已全额支付了购房款给恒業公司、福旺公司，没有拖欠恒業公司、福旺公司的购房款，郭喜报、吴海清没有构成违约，依法不应支付逾期付款违约金。因此，恒業公司、福旺公司反诉请求郭喜报、吴海清以77126元为基数计付逾期付款违约金给恒業公司、福旺公司，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，该院判决：一、限恒業公司、福旺公司在本判决发生法律效力之日起十五日内返还购房款12517.3元给郭喜报、吴海清；二、驳回郭喜报、吴海清的其他诉讼请求；三、驳回恒業公司、福旺公司的反诉请求。本诉案件受理费1593元（郭喜报、吴海清已预交），由郭喜报、吴海清负担1480元，恒業公司、福旺公司负担113元。反诉案件受理费1130元（恒業公司、福旺公司已预交），由恒業公司、福旺公司负担。本院二审期间，各方当事人均没有提供新的证据。一审判决查明的事实，经本院审查，予以确认。二审另查明，恒業公司、福旺公司认为涉案房屋的价款按“实际建筑面积”计算，而“实际建筑面积”（包括分摊在内）=套（单元）内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积，因此，恒業公司、福旺公司在二审期间申请对涉案房屋的“实际建筑面积”进行鉴定。本院认为，本案系商品房购销合同纠纷，第二审人民法院应当围绕当事人上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。本案的争议焦点是：1.恒業公司、福旺公司申请对涉案房屋的“实际建筑面积”进行鉴定是否应予准许；2.恒業公司、福旺公司应否退还房屋面积差异价款给郭喜报、吴海清；3.郭喜报、吴海清应否支付逾期付款违约金给恒業公司、福旺公司。一、关于恒業公司、福旺公司申请对涉案房屋的“实际建筑面积”进行鉴定是否应予准许的问题。恒業公司、福旺公司认为涉案房屋的价款应按“实际建筑面积”计算，而“实际建筑面积”（包括分摊在内）=套（单元）内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积，因此，恒業公司、福旺公司申请对涉案房屋的“实际建筑面积”进行鉴定。本院认为，涉案《购房合同书》约定，涉案房屋的建筑面积约142.24㎡，郭喜报、吴海清购买套房和车库的面积（包括分摊在内）与预收款不相符时，恒業公司、福旺公司按实际建筑面积计价收款多还少补。由上述条款可见，涉案房屋的价款按“实际建筑面积”计算。但涉案《购房合同书》中并没有有关“实际建筑面积”计算方法的条款，而本案的证据也未能证明恒業公司、福旺公司向郭喜报、吴海清释明“实际建筑面积”的计算方法。郭喜报、吴海清在一审过程中同意按“实际建筑面积”计算涉案房屋购房款，但并不代表郭喜报、吴海清同意恒業公司、福旺公司所主张的“实际建筑面积”计算方法，因此，“实际建筑面积”应按通常理解进行解释。按照普通人通常的理解，所谓的“实际建筑面积”应当是指房屋权属登记证书上的“建筑面积”。因此，恒業公司、福旺公司主张“实际建筑面积”（包含分摊在内）=套（单元）内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积，要求对涉案房屋的“实际建筑面积”进行鉴定没有依据，本院不予准许。二、关于恒業公司、福旺公司应否退还房屋面积差异价款给郭喜报、吴海清的问题。恒業公司、福旺公司认为涉案房屋的“实际建筑面积”（包括分摊在内）=套（单元）内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积，而且郭喜报、吴海清已在《福旺雅居收楼确认书》上确认涉案房屋面积与涉案《购房合同书》约定一致，其无需退还房屋面积差异价款给郭喜报、吴海清。本院认为，第一，如焦点一所述，涉案房屋的“实际建筑面积”应当是指房屋权属登记证书上的“建筑面积”，即涉案房屋的购房款应按涉案房屋《不动产权证书》上登记的“建筑面积”计算。第二，涉案《购房合同书》约定，涉案房屋套房的建筑面积约142.24㎡（含分摊面积在内），每平方米售价3637元，总金额517326元，郭喜报、吴海清购买套房和车库的面积（包括分摊在内）与预收款不相符时，恒業公司、福旺公司按实际建筑面积计价收款多还少补。涉案房屋《不动产权证书》上登记的建筑面积为143.16㎡，比涉案《购房合同书》约定面积少10.9㎡（142.24㎡-131.34㎡），因此，一审判决恒業公司、福旺公司返还相应的房屋面积差异价款给郭喜报、吴海清并无不当，本院予以维持。三、关于郭喜报、吴海清应否支付逾期付款违约金给恒業公司、福旺公司的问题。恒業公司、福旺公司认为郭喜报、吴海清没有按涉案《购房合同书》的约定支付购房款，应承担支付逾期付款违约金的违约责任。本院认为，第一，涉案《购房合同书》约定，楼房竣工交付使用15天内，郭喜报、吴海清如不交清楼款或不办理银行按揭贷款的，则视郭喜报、吴海清购楼违约。本案中，涉案房屋于2013年5月28日竣工验收，恒業公司、福旺公司于2015年11月5日将涉案房屋交付给郭喜报、吴海清使用，即郭喜报、吴海清最迟应于2015年11月20日付清购房款给恒業公司、福旺公司。涉案房屋价款为517326元，郭喜报、吴海清已支付490200元，抵减面积差异款39643.3元，郭喜报、吴海清实际已经多支付12517.3元给恒業公司、福旺公司。因此，恒業公司、福旺公司主张郭喜报、吴海清逾期付款没有依据，本院不予支持。综上所述，恒業公司、福旺公司的上诉请求均不成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律准确，判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2723元，由上诉人信宜市恒業市政工程有限公司、信宜市福旺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新代理审判员  曾玉金二〇一九年十二月十八日书 记 员  李松霞书 记 员  张淑贞