河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1082民初9289号 原告：朱娟娟，女，1987年12月10日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。 委托代理人：白襟曾，男，1981年3月4日出生，汉族，住三河市。 被告：柴祥川，男，1976年4月13日出生，汉族，住河南省唐河县。 委托代理人：杜耀龙，河北京拓律师事务所律师。 被告：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊镇中赵甫村东南。 法定代表人：宋润姬，董事长。 委托代理人：于永超，该公司法务。 委托代理人：张健，该公司法务。 反诉原告：柴祥川，男，1976年4月13日出生，汉族，住河南省唐河县。 委托代理人：杜耀龙，河北京拓律师事务所律师。 反诉被告：朱娟娟，女，1987年12月10日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。 委托代理人：白襟曾，男，1981年3月4日出生，汉族，住三河市。 第三人：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地三河市燕郊镇中赵甫村东南。 法定代表人：宋润姬，董事长。 委托代理人：于永超，该公司法务。 委托代理人：张健，该公司法务。 原告朱娟娟与被告柴祥川、三河市顺心置地房产经纪有限公司及反诉原告柴祥川与反诉被告朱娟娟及第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。朱娟娟的委托代理人白襟曾、柴祥川的委托代理人杜耀龙、三河市顺心置地房产经纪有限公司的委托代理人于永超、张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱娟娟向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法解除原告朱娟娟与被告柴祥川于2016年10月17日签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》，并返还原告朱娟娟给付被告柴祥川的购房定金人民币400000元。2、请求贵院依法解除原告朱娟娟与被告三河市顺心置地房产经纪有限公司于2016年10月17日签订的《居间服务合同》及《交易服务代理合同》，并返还原告给付被告三河市顺心置地房产经纪有限公司的贷款服务费3000元，过户服务费3000元、评估费9900元，中介费17820元，共计人民币33720元。3、本案诉请第一项的诉讼费、保全费由原告朱娟娟和被告柴祥川共同承担，诉请第二项的诉讼费用由原告朱娟娟和被告三河市顺心置地房产经纪有限公司共同承担，本案如需公告，该费由被公告人自行承担。事实和理由：经被告三河市顺心置地房产经纪有限公司居间服务。原告与二被告于2016年10月17日签订《居间服务合同》以及《交易服务代理合同》。原告在给付被告三河市顺心置地房产经纪有限公司中介费35640元、代办费15900元的当日，又与被告柴祥川签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，同时给付被告柴祥川4000**元定金，用于购买柴祥川名下位于三河市燕郊开区房屋，该房屋成交总价为198万元。事后，三方当事人并未进行网签登记备案。2017年6月9日，三河市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见。因原告朱娟娟非三河户籍，且在三河市没有纳税及缴纳社保，并不符合三河市《实施意见》的相关政策及规定故而无法达到登记过户的合同目的。该实施意见公布之后，原告曾多次和二被告协商该涉诉房产的善后事宜，要求与被告柴祥川解除《房屋买卖合同》以及《补充协议》，无奈遭到柴祥川拒绝。基于以上事实，依据国家相关法律规定，以及原被告在签署的房屋买卖合同中免责条款的约定。本案属于不可归责于双方当事人事由，被告柴祥川应当返还原告40万元的购房定金。因限购政策的影响。被告三河市顺心置地房产经纪有限公司除去应当返还原告并未实际产生的贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估费9900元以外，并没有履行网签登记备案等居间义务。故此，应当返还原告部分中介费用。 柴祥川辩称，同意原告请求解除涉案房屋买卖合同及补充协议的诉求，但是不同意原告要求返还购房定金40万元的诉求。被告也提起反诉，要求原告支付被告房屋下跌损失30万元。被告同意在扣除上述损失后，将剩余10万元退还原告。第二项诉求，因为与被告没有关系，但是被告认为，被告三河市顺心置地公司在整个房屋交易过程中已经履行了其作为中介方的义务，被告一在2018年1月2日取得房产证后及时按照补充协议约定通知被告二，要求原告履行合同义务，但是原告并没有履行合同义务，也没有向被告提供其不具备在三河市具备购房资格的相应证据，与被告协商解除合同。 三河市顺心置地房产经纪有限公司辩称，不同意原告对我公司的诉求。解除合同需要法律规定或合同约定，我公司于2016年10月11日成功促成买卖双方签订了涉案房屋各项合同，合同签订系各方真实意思表示，并根据交易服务代理合同第三条及合同法426条合法收取相应居间费用35640元，并于当日为了交易简便，收取了过户服务费3000元及贷款服务费3000元，评估费9900元，同时根据居间服务合同第三条第二款规定，我公司已积极并全面的履行了居间方的义务，不存在法定或约定的退款事由。原告以限购政策为由，要求解除合同明显不能成立，我公司认为，每一个政策的出台，一般情况下是对政策出台后的行为产生约束力，而我公司促成买卖双方交易时间为2016年10月17日，而政策出台时间为2017年3月，同时根据法不溯既往的原则，我公司不存在过错。原告的理由不能成立。对于原告第三项诉求，共同承担需要有合同约定或法律规定，本案明显不存在。 反诉原告柴祥川向本院提出如下诉讼请求：判令解除反诉原告与反诉被告于2016年10月17日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币30万元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由反诉原告与反诉被告于2016年10月17日通过第三人签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》,约定反诉被告购买反诉原告位于三河市燕郊开发区的房屋，反诉原告在2018年1月2日取得涉案房屋所有证后通知反诉被告办理涉案房屋买卖后续手续，但反诉被告拒绝履行合同，反诉原告于2019年3月4日向贵院提起诉讼要求反诉被告继续履行合同，反诉被告在庭审中表示其不具备购房资格，但未提供证据予以证明，如今反诉被告以无购房资格为由向法院提起诉讼，即使其因限购政策原因丧失购房资格，其也应当在限购政策出台后第一时间找反诉原告协商合同履行或解除事宜，但其一直未与反诉原告协商，导致涉案房屋价格大幅下跌，使反诉原告丧失了在房屋大幅下跌前将房屋另行出售他人的机会，给反诉原告造成了巨大的损失，现为维护反诉原告的合法权益，依法向法院提起反诉，请法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告朱娟娟辩称，不认可柴祥川的诉求及主张，在限购出台后，我方与反诉原告及第三人进行协商，但是反诉原告不同意返还我方支付的40万元定金，因限购出台导致我方购买房屋的目的无法实现，其根本原因不在于买卖双方及第三人，属于不可归责于双方的事由，我方要求解除合同也是基于以上原因，对于反诉原告要求我方支付违约金没有事实和理由，包括法律上的支持，请求法院驳回反诉原告的诉求。诉讼费由其承担。 第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司述称，同本诉意见陈述。 本院经审理认定事实如下：2016年10月17日原被告双方签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定朱娟娟向柴祥川购买坐落于三河市燕郊开发区·华庭（一期）6-2-103号房屋（冀20**三河市不动产权第0047378号），成交价格为198万元，于签订合同当日交付定金40万元；同时朱娟娟向三河市顺心置地房产经纪有限公司支付中介费35640元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估费9900元。涉案房屋房本下发时间为2018年1月2日。 以上事实有双方当事人陈述及房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、定金收据、居间服务代理合同、不动产权证为证。 朱娟娟主张2017年6月三河市出台限购政策“本地户籍居民家庭已拥有2套以上住房的，暂停在本地购买住房，包括新建商品住房和二手房；非本地户籍居民家庭能够提供三年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的限购**住房，包括新建商品住房和二手房，对于已经拥有1套住房，或者无法提供3年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本地购买住房”，朱娟娟户籍地为河南洛阳市，且在三河市没有缴纳相应社保，提供三河市人力资源和社会保障局证明复印件一份。柴祥川主张该份证据如核实为真实的，只能证明朱娟娟未能缴纳企业养老保险，至于是否缴纳其它险种并不能证明。三河市顺心置地房产经纪有限公司主张原告及其代理人均为三河市福阳通讯服务部员工，故朱娟娟应在三河地区有纳税记录。 反诉原告柴祥川主张依据房屋买卖合同第四条的规定，“如买受人因自身原因或国家金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，双方应由买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要发生的各种费用由买受人承担，但若该银行亦未批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，买受人应自行筹集剩余房款并支付给出卖人”，朱娟娟具有全款购房的能力。且双方签订房屋买卖合同在限购政策出台之前，双方完全具备继续履行的条件，朱娟娟拒绝购买涉案房屋，应当按照合同约定支付总房款30%的违约金，考虑涉案房屋自签订合同时至当下房屋差价6000元，主张违约金30万元，提供链家地产官网房屋价格截图。反诉被告朱娟娟主张该证据与本案无关联性。第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司，对于证据真实性认可，主张涉案房屋小区均价确实为2万元左右。 本院认为，双方一致同意解除房屋买卖合同，故本院亦予以确认，双方合同解除后柴祥川应当返还朱娟娟定金40万元。朱娟娟主张解除房屋买卖合同理由为2017年6月本市出台限购政策，但是朱娟娟与柴祥川签订房屋买卖合同时间为2016年，根据“法不溯及既往”原则，限购政策并不影响朱娟娟继续购买涉案房屋，且根据双方签订的房屋买卖合同，朱娟娟完全具备在银行未予批贷的情况下自行筹集购房尾款的经济能力，故本院对于朱娟娟主张因限购政策不具备购房资格的主张不予采信。根据双方签订的房屋买卖合同及补充协议，朱娟娟拒绝购买涉案房屋，应当向柴祥川支付该房屋总价款30%的违约金，而根据柴祥川提供的链家官网截图及中介公司质证意见，结合现阶段涉案房屋所在地房屋市场价格，本院对于违约金数额予以调整酌定为30万元。因贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估费9900元并未实际发生，故对于朱娟娟请求三河市顺心置地房产经纪有限公司返还上述该项费用予以支持。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，三河市顺心置地房产经纪有限公司已经完成提供居间服务的行为，且双方解除合同中介公司并无过错，故对于朱娟娟主张返还部分居间费的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除朱娟娟与柴祥川于2016年10月17日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》； 二、被告柴祥川返还原告朱娟娟购房定金40万元； 三、反诉被告朱娟娟向反诉原告柴祥川支付违约金30万元； 上述第二、三项扣减后，由柴祥川于本判决生效后三日内向朱娟娟返还定金10万元； 四、被告三河市顺心置地房产经纪有限公司于本判决生效后三日内向原告朱娟娟返还贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估费9900元，共计15900元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3873元，由原告朱娟娟负担2838元（已预交），由被告柴祥川负担893元（于本判决书生效后三日内向本院交纳），由三河市顺心置地房产经纪有限公司负担142元（于本判决生效后三日内向本院交纳），保全费5000元，由朱娟娟负担（已预交）；反诉案件受理费2900元由朱娟娟负担（于本判决生效后三日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员 朱浩川 二〇一九年十二月五日 法官助理 马盈盈 书 记 员 刘昱含