福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初439号 原告：福州市鼓楼区洪山镇黎明经济合作社，住所地福州市鼓楼区黎明路**。 法定代表人：郑庭富。 委托诉讼代理人：张国贤，福建汇成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨婧，福建汇成律师事务所律师。 被告：福建省残疾人劳动就业服务中心，住所地福州市鼓楼区柳兴路**。 法定代表人：黄东才，主任。 委托诉讼代理人：许水清，北京中银（福州）律师事务所律师。 原告福州市鼓楼区洪山镇黎明经济合作社（以下简称“黎明经合社”）与被告福建省残疾人劳动就业服务中心（以下简称“残疾人服务中心”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日受理后，依法适用普通程序于2019年4月12日、2019年7月17日公开开庭进行了审理。原告黎明经合社的委托诉讼代理人张国贤、被告残疾人服务中心的委托诉讼代理人许水清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黎明经合社向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《征用黎明经济合作社边角地协议书》于2018年8月29日解除；2.判令残疾人服务中心立即向黎明经合社支付尚欠的边角地租金人民币56844元，并向黎明经合社支付逾期占用边角地的违约赔偿金（逾期占用边角地的违约赔偿金以月租金为标准，从2018年8月30日起计算，应计算至残疾人服务中心实际归还边角地之日止，现暂计至2018年10月29日为18948元）；3.判令残疾人服务中心向黎明经合社赔偿因残疾人服务中心拆除边角地地上建筑物所造成的经济损失1,453,078.88元（具体损失以第三方评估结果为准）；4.本案的诉讼费用由残疾人服务中心承担。审理中，黎明经合社变更第二项诉讼请求为：判令残疾人服务中心支付逾期占用边角地的违约赔偿金（逾期占用边角地的违约赔偿金以月租金为标准，从2019年1月1日起计算至残疾人服务中心实际归还边角地之日止，暂计至2019年3月31日为28422元）；变更第三项诉讼请求为：判令残疾人服务中心向黎明经合社赔偿因残疾人服务中心拆除边角地地上建筑物所造成的经济损失4393251.7元。后黎明经合社撤回第二项诉讼请求。 事实和理由：2010年6月24日，黎明经合社与残疾人服务中心签订了《征用黎明经济合作社边角地协议书》（下称“《征用协议书》”）一份，约定：残疾人服务中心征用黎明经合社位于福州市鼓楼区残疾人就业辅具服务大楼南侧边角地（（地面物为旧店面（下称“边角地”）；残疾人服务中心报政府立项后，再与黎明经合社签订征地合同并支付征用补偿金；如因政策原因导致土地征用事项无法实施，残疾人服务中心向黎明经合社租赁边角地及地上旧店面，租金按每月每平方米60元计算，按月付租。 上述协议签订后，黎明经合社即将边角地交付给残疾人服务中心，残疾人服务中心确认土地面积为179.181平方米，建筑用地面积为143.6平方米。然而，此后残疾人服务中心一直未能办理边角地的土地征用手续，至今也未对边角地实施征用并支付征用补偿金，但残疾人服务中心却已自行对边角地及地上建筑进行了拆除、改造，并以租赁的方式使用至今。期间，黎明经合社曾多次致函残疾人服务中心，要求残疾人服务中心限期办理完毕相关土地征收手续，残疾人服务中心始终未予执行，并自2018年3月起开始拖欠黎明经合社的租金未支付。 基于此，2018年8月28日，黎明经合社委托律师致函残疾人服务中心，通知残疾人服务中心双方签订的《征收协议书》解除，并要求残疾人服务中心支付尚欠的边角地租金，同时还应向黎明经合社赔偿因残疾人服务中心拆除边角地地上建筑物所造成的经济损失。残疾人服务中心已于2018年8月29日收到该函件，故《征收协议书》已于2018年8月29日解除。根据福州凤凰房屋征收工程处的函复，小柳路黎明村周边营业性用房补偿为每平方米27823元，故因地上建筑物被拆除的经济损失为27823元/平方米×157.9平方米=4393251.7元。 残疾人服务中心辩称，一、同意解除双方签订的《征用黎明经济合作社边角地协议书》，但涉案协议并非是因黎明经合社行使解除权而解除，而是因为涉案土地被征收，合同事实上无法继续履行，故同意解除合同。 二、黎明经合社请求残疾人服务中心支付拖欠的边角地租金，并支付逾期违约金，没有事实和法律依据：1.协议书并未约定逾期支付租金需承担违约责任。2.2019年1月之后的租金未支付系因黎明经合社未提供发票，现黎明经合社已提供发票，残疾人服务中心正在支付中。 三、黎明经合社请求残疾人服务中心赔偿建筑物被拆除造成的损失没有事实和法律依据：1.黎明经合社没有证据证明其所谓的建筑物系残疾人服务中心拆除。2008年12月份，福州市政府就已安排涉案地块进行道路改造并立项，因为道路改造需要拆除残疾人服务中心的围墙和门卫房，也需要征收黎明经合社所有的部分土地。又恰逢全国第五届特奥会在福州举行，残疾人服务中心如果围墙和门卫房被拆除不利于各级领导和来宾访问，残疾人服务中心才提出拟征用黎明经合社部分土地以重新搭建围墙和门卫房，并改善环境。在福州市政府和鼓楼区黎明经合社及黎明经合社的上级单位黎明集团充分沟通协调下，残疾人服务中心的围墙、门卫房交付有关部门拆除的同时，残疾人服务中心征用黎明经合社涉案地块，并由福州市城乡建总为残疾人服务中心搭建临时围墙。黎明经合社的建筑物就是当时被拆除的。残疾人服务中心文件档案里并没有拆除黎明经合社地上建筑物的相关材料。2.黎明经合社没有提交证据证明涉案土地上建筑物的价值。2010年4月至今已逾九年，据残疾人服务中心老员工回忆，黎明经合社所谓的地上建筑物并非店面，而是被他人临时用于存放捡拾的破烂物品。2010年道路改造之前，该道路宽才一两米，，地上建筑物也无法作为店面使用黎明经合社之所以在相关文件中均注明“;地上物为旧店面&rdquo的原因不得而知。现残疾人服务中心的所有物业包括办公楼、围墙、门卫房等均于2019年3月份被征收，涉案土地也被征收。3.涉案土地由征用改为租赁，租赁没有改变土地所有权，涉案土地被征收的补偿与残疾人服务中心无关。2010年6月，残疾人服务中心与黎明经合社签订征收协议，但因政策原因无法实施，后双方同意按照土地租赁履行协议，至今已九年。残疾人服务中心租赁涉案土地并不会改变土地的所有权，黎明经合社完全可以就此主张自己的拆迁利益，包括土地和地上物。而且，黎明经合社涉案土地性质属于集体土地，集体土地征收与城市土地上的房屋征收不同。残疾人服务中心于2019年3月份已就自己所有的物业与拆迁部门基本达成征收协议，是按照残疾人服务中心土地证和房产证的相关面积予以补偿的。涉案土地也被征收，应该由黎明经合社与拆迁部门达成一致意见。黎明经合社就涉案土地或其地上物如何补偿与残疾人服务中心无关。残疾人服务中心并未收取黎明经合社土地被征收的补偿款。 四、黎明经合社主张赔偿的依据是国有征地补偿标准，涉案土地是集体土地，不应参照该标准计算房屋拆除损失。 当事人围绕诉辩主张向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认为，部分证据属于政府公文，证据来源合法，虽无原件核对但可与其他证据内容相互印证，故本院依法确认真实性；EMS邮寄凭证均有原件核对，本院依法确认真实性。 根据当事人的庭审陈述及上述确认的证据，本院认定事实如下： 2008年12月24日，福州市发改委就“福州市黎明片区安置房周边道路工程”立项（榕发改基建【2008】313号）。福建省残疾人联合会（以下简称“省残联”）下属的残疾人服务中心部分场地及门卫房、车库等附属用房（约101平方米）被纳入征用范围。 2010年4月2日，福州市人民政府办公厅在部分市政道路拆迁建设的专题研究会上就“黎明片安置房周边道路拆迁问题”商定如下：就省残疾人管理总站围墙、门卫房等拆迁问题，拟将道路红线范围的围墙、门卫房按拆迁补偿政策按实补偿后拆除，请省残联支持，于一周内签订协议并修复立面景观。请鼓楼区帮助协调黎明集团，可先租赁部分用地给省残联用于建设门卫房，征用土地问题待富丽华酒店改造时统筹考虑。 2010年6月8日，福州市人民政府办公厅就该拆迁问题继续研究，商定：拟同意省残联与黎明集团的协商意见，即参照市政道路征用房杂地的标准（18万元/平方米），省残联征用黎明集团位于富丽华酒店靠近省残疾人管理总站一侧的1.2亩用地，由省残联新建围墙及门卫房。规划、国土局部门予以支持办理手续；由省残联与黎明集团2天内签订协议、拆除现状围墙与门卫房并交地施工；由市城乡建总负责搭建彩钢板作为省残疾人管理总站的临时围墙。 2010年6月19日，省残联向省发改委发函，就残疾人服务中心征用边角地及建设项目申请立项，拟征用建设地点为：福州市鼓楼区黎明小柳22号大院南侧，面积为：179.181平方米。 2010年6月21日，福州市人民政府办公厅向省残联发函，内容为：福州市黎明片区将实施道路改扩建，涉及征用残疾人劳动就业服务中心部分场地及门卫室、车库等附属用房拆迁（面积约101平方米）。为补偿该中心被征地和新建附属房需要，经市政府研究，同意省残联与黎明经合社的协商意见，由省残联征用黎明经合社所属的残疾人劳动就业服务中心南侧边角地，面积约180平方米。有关费用问题由省残联与黎明经合社协商解决，有关征地手续由福州市规划局、国土局给予及时办理。 2010年6月24日，根据《关于福州市黎明片区安置房周边道路工程立项的批复》（榕发改基建【2008】313号）和福州市政府办公厅《关于研究部分市政道路拆迁建设问题的情况汇报》的要求，并结合在全国第五届特奥会期间展示工作的需要，黎明经合社与残疾人服务中心签订《征用黎明经济合作社边角地协议书》（即涉案协议书），约定：1.残疾人服务中心拟征用黎明经合社位于福州市鼓楼区残疾人就业辅具服务大楼南侧边角地（（地面物为旧店面，面积初步测量为179.181平方米（具体面积以道路拆迁结束后测量为准）；2.征用土地补偿费标准为按旧店面面积每平方米7960元计价；3.残疾人服务中心应于协议签订之日起5个工作日内向黎明经合社支付征用土地订金3万元，协议生效；4.黎明经合社在收到订金之日，将征用土地地面物（旧店面）移交残疾人服务中心改造；5.残疾人服务中心报请上级主管部门同意立项后，按相关程序与黎明经合社正式签订征地合同，并按合同规定支付征地补偿费；6.残疾人服务中心应提供办理征用边角地的相关材料；7.因政策原因导致议定的征用土地事项无法实施，黎明经合社应将旧店面租赁残疾人服务中心改造使用，租期5年以上，面积按道路改造后测量的旧店面实际面积核算，租金每月每平方米60元，按月付租，缴租从交给房屋改造时算起。该协议签订后，残疾人服务中心向黎明经合社支付征地订金3万元。 涉案协议书签订后，省残联就残疾人服务中心建设项目向省发改委申请建设项目立项。2010年7月6日，省发改委作出《关于省残疾人劳动就业服务中心建设项目立项的复函》（闽发改社会【2010】542号），同意残疾人服务中心在拟征用的边角地建设门卫房、无障碍车库、小食堂、接访咨询服务室、配电房等的立项。2010年7月8日，残疾人服务中心向福州市规划局申请办理征用黎明经合社边角地手续。2010年7月9日，福州市政府办公厅同意调整规划后即可办理征地手续。 因规划调整等原因，边角地最终未征用成功，残疾人服务中心遂按照每月9474元（157.9平方米×60元/平方米）的标准租赁该边角地，并支付土地租金至2019年3月。期间，2010年8月，残疾人服务中心拆除了边角地上建筑物进行门卫房、车库、绿化等建设。经双方共同确认，边角地（（地面物为旧店面面积为157.9平方米。 2016年10月26日，黎明经合社委托福建汇成律师事务所向残疾人服务中心发函，要求其向有关部门办理完毕相关征收手续，支付征用补偿金等。 2016年12月，福州市鼓楼区住房保障和房产管理局发布《关于公布柳兴路周边旧屋区改造项目集体土地征收房屋补偿方案的告知书》。2016年12月13日，残疾人服务中心向福州凤凰房屋征收工程处出具《关于租用黎明经合社房产的证明》，内容为：因政策原因致使征地工作无法实施，根据协议约定改为租赁方式，拟征地范围内原有房屋建筑面积为157.9平方米，残疾人服务中心拆除后用于停车场使用，未进行补偿。 2016年12月26日，福州市鼓楼区住房保障和房产管理局发布《关于公布柳兴路周边旧屋区改造项目集体土地征收房屋补偿方案的告知书》，涉案边角地被纳入“柳兴路周边旧屋区改造项目”用地的征收范围，福州市鼓楼区住房保障和房产管理局同时公布了征地范围内集体土地上的房屋补偿方案，具体的房屋补偿工作由福州凤凰房屋征收工程处负责实施。 2018年8月27日，黎明经合社委托福建汇成律师事务所向残疾人服务中心发函解除《征收协议书》，并主张租金、经济损失赔偿。残疾人服务中心于2018年8月29日收到该函。黎明经合社以残疾人服务中心拒不履行付款及赔偿义务为由，提起本案诉讼。 本院于2019年5月23日向福州凤凰房屋征收工程处函调如下事项：1.福州市鼓楼区小柳路黎明村周边旧屋被征收房屋（包括土地和地上建筑物）的具体拆迁补偿标准；2.福州市鼓楼区小柳路黎明村集体（无地上建筑物的空地）的具体征地补偿标准；3.位于福州市鼓楼区小柳路黎明村22号自1980年起至今的全部航拍图。征收工程处函复，称：1.福州市鼓楼区小柳路黎明村周边营业性用房补偿计价方式为：被征收营业性用房建筑面积×（27823元/㎡+被征收房屋建筑工程单价×成新率）；2.征收工程处未向黎明经合社支付征地补偿款；3.根据1988年的航拍图位于黎明村22号福建省残联就业辅具中心大楼南侧边角地确有一处属于黎明经济合作社所有的旧建筑，建筑面积为157.9平方米。 就黎明经合社提出的各项诉讼请求，本院阐释如下： 1.黎明经合社要求确认涉案协议书于2018年8月29日解除。 本院认为，涉案协议书第七条约定：“因政策原因导致议定的征用土地事项无法实施，黎明经合社应将旧店面租赁残疾人服务中心改造使用”，结合黎明经合社将涉案地面物交付给残疾人服务中心使用多年及残疾人服务中心持续支付租金的行为，可知双方当事人共同履行租赁合同。双方当事人之间的法律关系既为租赁合同关系，在涉案边角地地块被纳入“柳兴路周边旧屋区改造项目”用地的情况下，租赁合同在客观上不能继续履行。且，涉案租赁合同约定租期5年以上，但双方在5年租期满后未续签书面租赁合同，故涉案租赁为不定期租赁，根据合同法规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同。基于上述，黎明经合社可以行使合同解除权。残疾人服务中心收到黎明经合社发出的解除合同通知后，其虽对黎明经合社解除合同的理由提出异议但对解除合同的行为并无异议，故本院依法确认双方的租赁合同关系于2018年8月29日解除。 2.黎明经合社主张残疾人服务中心赔偿其在租赁期内擅自拆除地面物（旧店面）所造成的损失。 对此残疾人服务中心抗辩拆除行为经黎明经合社同意，其无须赔偿。 本院认为，探究残疾人服务中心是否有权拆除边角地上建筑物应当厘清涉案协议书约定的“改造”行为的性质。首先，涉案协议约定，黎明经合社在收到订金之日将残疾人服务中心所要征用土地地面物（旧店面）移交改造，残疾人服务中心报请上级主管部门同意立项后，按相关程序与黎明经合社正式签订征地合同，并按合同规定支付征地补偿费。上述约定的“改造”行为系以双方签订正式征地合同为前提，即若征用不成功，则黎明经合社无移交义务，残疾人服务中心亦无改造权利。其次，因征用成功与否存在不确定性，故双方在协议书中约定因政策原因导致议定的征用土地事项无法实施的，黎明经合社应将旧店面租赁残疾人服务中心改造使用，缴租从交给房屋改造时算起。而上述约定的“改造”行为应当系指双方在成立租赁合同关系后，残疾人服务中心对租赁物进行改善或者增设他物的行为。本案因征用不成双方的法律关系确定为租赁合同关系，那么评价残疾人服务中心是否有权实施改造行为则应在租赁合同法律关系中进行评价。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”故在租赁合同法律关系中，改善或者增设行为必须经出租人的同意。然而，残疾人服务中心实施的“改造”行为并非是简单的改善或者增设他物的行为，而系导致地上建筑物灭失的拆除行为。涉案协议双方一方为农村集体经济组织法人，另一方为事业单位法人，一方许可另一方实施拆除行为应当以明示方式作出意思表示，而不能以默示方式推定其已做出许可的意思表示。然而，本案的地上建筑物灭失于租赁期间，且残疾人服务中心并未提交证据证明该拆除行为已经黎明经合社的书面确认，故本院据此认定残疾人服务中心在租赁期间内擅自拆除地上建筑物。 黎明经合社主张参照“小柳路周边旧屋改造项目国有土地上的房屋征收补偿方案”中的“小街巷营业性用房货币补偿计价方式”计算因被拆除造成的损失。 本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因地上建筑被拆除无法恢复原状，导致黎明经合社在“柳兴路周边旧屋区改造项目”不能获得征收补偿，其有权向承租人残疾人服务中心主张赔偿。虽然涉案边角地上建筑灭失，无法进行损失评估认定，但是黎明经合社因边角地地上建筑物被拆除的损失客观存在。 关于黎明经合社的损失，本院认为，若依照征收补偿方案中营业性店面的认定，被征收人需向征收单位提交：规划部门批准及产权登记机构确认、或有效工商营业执照或工商行政管理部门出具的初始营业证明或税务登记证明。在缺乏上述行政机关确认的证明材料的情况下，仅以本案双方当事人分别书面确认的“旧店面”表述内容并不足以认定被拆除建筑的性质为营业性店面，故黎明经合社要求参照营业性店面的标准计算损失的意见，依据不足。 本院认为，“小柳路周边旧屋区改造项目国有土地上的房屋征收补偿方案”中的计价补偿方式有“住宅用房”、“小街巷营业性用房”、“杂物间”、“单位产办公类非住宅”等，而1988年航拍图显示涉案边角地上确有建筑面积为157.9㎡的“旧建筑”，在无法认定该“旧建筑”的用房性质情况下，参考“杂物间货币补偿计价方式”【被征收杂物间的合法建筑面积×（9959元/㎡+被征收房屋建筑工程单价×成新率）×50%】计算损失较为公平。依此方式计算，黎明经合社因地上物被拆除所遭受的损失为78263.05元（157.9㎡×9959元/㎡×50%）。因双方订约时残疾人服务中心已交付3万元定金，故扣除该金额后，残疾人服务中心最终应赔偿黎明经合社的金额为756263.05元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十二条、第二百二十三条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认福州市鼓楼区洪山镇黎明经济合作社与福建省残疾人劳动就业服务中心签订的《征用黎明经济合作社边角地协议书》于2018年8月29日解除； 二、福建省残疾人劳动就业服务中心于本判决生效之日起十日内赔偿福州市鼓楼区洪山镇黎明经济合作社损失756263.05元； 三、驳回福州市鼓楼区洪山镇黎明经济合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费41946元（福州市鼓楼区洪山镇黎明经济合作社预缴42552元），由福州市鼓楼区洪山镇黎明经济合作社负担33557元、福建省残疾人劳动就业服务中心负担8389元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判长  叶士怡 审判员  林义挺 审判员  任建坤 二〇一九年十二月三十一日 书记员  林鹤麟 附：本案相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。