广西壮族自治区柳城县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0222民初2011号 原告：柳城县政源实业开发有限责任公司，住所地柳城县大埔镇白阳中路。 法定代表人：侯春喜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘克建，广西盛君律师事务所律师。 被告：邓智杰，男，住广西柳州市柳**。 第三人：广西壮族自治区柳城县糖业烟酒公司，住所地柳城县大埔镇白阳西路。 法定代表人：李荣斌。 委托诉讼代理人：曾华进，男，住广西柳城县。 委托诉讼代理人：覃建军，男，住广西柳城县。 原告柳城县政源实业开发有限责任公司（以下简称政源公司）诉被告邓智杰、第三人广西壮族自治区柳城县糖业烟酒公司（烟酒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月12日公开开庭进行了审理。原告政源公司的委托代理人刘克建、被告邓智杰、第三人烟酒公司委托诉讼代理人曾华进、覃建军均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告政源公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除第三人与被告签订的《房屋租赁合同》，并限期腾退房屋；二、被告向原告支付拖欠租金64000元及占有房屋期间的损失（损失按月租金8000元，从2019年9月1日计算至实际返还房屋之日止；三、被告向原告支付逾期付款违约金5568元（暂从2019年1月11日计算至2019年8月31日，之后违约金按相同标准计算至实际返还房屋之日止）；四、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月31日，被告与第三人签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租第三人所有的位于柳城县，租赁期限从2017年4月1日至2022年3月31日，月租金8000元，租金逾期交款每天按应交款的3‰计算违约金。2018年8月7日，第三人因企业改制，其全部资产被柳城县县征地拆迁办公室征收，征收后资产交由原告经营管理，从而原告承继了被告与第三人签订的《房屋租赁合同》的权利和义务。此后，被告向原告支付了2018年9月至2018年12月的租金，正常履行租赁合同，但自2019年1月起，被告开始拖欠租金至今，期间原告多次以电话及发函等形式向被告催缴，均遭到拒绝。原告认为，被告迟延履行交纳租金义务，其行为已对原告利益造成损害，构成严重违约，依据《中华人民共和国合同法》相关规定，原告有权解除合同，故为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告邓智杰辩称：我与糖烟公司之间的租赁合同到期时间为2019年2月28日，在此期间因公司改制，糖烟向我发出解除合同通知并要求我搬迁，因搬迁的时间及赔偿问题事宜未解决因此一直拖延，后于2019年7月1日搬迁，我租金缴纳截止2018年12月31日，该租金交给政源公司，我不同意支付2019年2月份之后的租金，并且我认为我不应支付违约金，因为不存在违约。 第三人烟酒公司陈述：我方同意解除合同，我方已经改制，资产已经移交政源公司。对被告拖欠租金的问题我方认为租赁合同解除，应当由政源公司来处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于各方有争议的证据需结合全案证据和案件事实进行综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：2017年3月31日，第三人烟酒公司与被告邓智杰签订《房屋租赁合同书》，约定，烟酒公司将大埔镇白阳西路10号楼租给邓智杰使用，租期5年，自2017年4月1日至2022年3月31日，月租金8000元，每月10号之前按月缴纳租金，逾期则按应交款的3‰收取违约金；邓智杰缴纳一万元作为履约保证金；租期内因邓智杰违约使合同无法履行的，则所交履行保证金不退，另赔偿经济损失五万元，反之，烟酒公司应赔偿邓智杰经济损失费五万元；租期内因企业改制、产权变卖、楼房开发所需，则烟酒公司有权终止合同，无偿收回楼房租用权，但需提前6个月通知邓智杰。 2018年7月4日，柳城县征地拆迁办公室与烟酒公司签订《柳州市柳城县大埔镇靖西村棚户区改造项目土地房屋征收补偿协议书》，约定烟酒公司位于大埔镇白阳西路土地使用面积6218.45平方米，总建筑面积6386.7平方米的所有土地及地上建筑进行征收，涉案的租赁标的在此征收范围内。 柳城县人民政府《研究县糖业烟酒公司、县五金交电化工公司解散清算问题的会议纪要》，该会议纪要载明，同意烟酒公司解散清算，由县征地拆迁办商县政源实业有限公司协调资金，对烟酒公司资产按程序征收。2018年9月1日，政源公司与烟酒公司签订《过渡期资产经营管理协议》，约定自双方签订该协议生效之日起，烟酒公司将其原所拥有的资产全部交给甲方经营管理，过渡期经营管理资产范围为烟酒公司正在经营的有收益的有效资产。过渡期资产经营管理期限至2018年12月31日止，自双方签订该协议并经有关部门批准生效之日起，烟酒公司协助将原经营资产的产权逐步纳入政源公司，过渡期资产经营管理期限届满，协议自然终止。2018年8月15日，烟酒公司将公司资产及门面、仓库房屋租赁合同一并移交给政源公司。 2018年9月5日，烟酒公司向邓智杰发出《告知书》，该《告知书》载明，由于资产改制大埔镇白阳西路10号楼资产原属于烟酒公司现由政源公司全权接收，根据合同第八条约定“租期内因企业改制、产权变卖、楼房开发所需，则烟酒公司有权终止合同，无偿收回楼房租用权，但需提前6个月通知乙方。”现要求邓智杰从2018年9月1日开始计算至2019年2月28日，6个月时间结束后甲方无偿收回楼房租用权，但在期间从2018年9月1日开始租金交由政源公司收取。落款处，有邓智杰签名，日期为2018年9月6日。 2019年6月27日，政源公司向邓智杰发出《关于玉琼饭店门面租金催缴的函》，该函载明，柳城县大埔镇白阳西路10号楼（老玉琼饭店）自烟酒公司2018年9月改制后归属为政源公司资产，邓智杰2018年度租金已按时交纳，2019年1月至2019年6月租金48000元未缴，严重违反原合同关于当月缴纳租金的条款，请在10日内缴付2019年1月至2019年6月租金，逾期则按法律程序追究责任。庭审中，邓智杰认可收到该函。邓智杰自认自2018年8月份之后的租金是向政源公司缴纳。 另查明，2019年10月14日，政源公司提交《情况说明》，证实已收到邓智杰交涉案房屋的钥匙，该房屋已接收完毕，但2019年1-7月的租金未缴纳。 综合双方诉辩意见，本案的争议焦点为；1、涉案的《房屋租赁合同书》的状态；2、邓智杰是否应当向政源公司支付租金及租金金额的确认；2、政源公司所诉违约金的事实与法律依据。 涉案的《房屋租赁合同书》的状态。租赁合同是出租人将出租物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，烟酒公司与邓智杰签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且合同中明确约定合同终止的具体情形。在租期内，因出现合同约定的终止情形，烟酒公司亦根据合同约定发出合同终止的告知，邓智杰对此完全知情且未提出异议。根据合同法第九十一条第七款法律规定或者当事人约定终止的其他情形的规定，根据烟酒公司于2018年9月5日发出《告知书》可确认，涉案的《房屋租赁合同书》应于2019年2月28日终止。 邓智杰是否应当向政源公司支付租金及租金金额的确认。根据合同法第九十二条规定，合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密义务。租赁合同终止后，承租人应当返还租赁物。承租人继续使用租赁物出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。本案房屋合同因出现合同约定终止事由经烟酒公司通知而终止，但在烟酒公司发出《告知书》中明确约定该房屋租赁合同终止后双方即邓智杰的权利义务，邓智杰收到该《告知书》后应依约搬迁，因邓智杰继续使用该租赁物，而作为权利受让人政源公司对于邓智杰继续使用租赁物未提出任何异议，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期租赁。邓智杰在租赁合同终止后继续使用租赁房屋，应承担使用期间的房租。关于本案中租金的数额及时间问题确认：因被告亦认可于2019年6月27日出具《关于玉琼饭店门面租金催缴的函》中确认以每月房租8000元的标准支付继续使用原告房屋，且被告也已按此标准向原告支付截止于2018年12月的租金，后双方对此没有达成补充协议。故本院认为本案租赁合同终止后被告继续使用租赁房屋的租金支付标准参照双方确认的租金标准支付，即每月8000元。邓智杰认为原租赁合同已于2019年2月28日终止后其继续使用租赁物而不应支付租金的辩解，因与事实相悖，该辩解依据不足，不能成立，本院依法不予支持。又因邓智杰于2019年10月14日实际将涉案房屋交还原告。故被告应按每月8000元的标准向政源公司支付自2019年1月至2019年10月14日止的房租即76000元。 政源公司所诉违约金的事实与法律依据。烟酒公司与邓智杰签订《房屋租赁合同书》已于2019年2月28日终止。根据合同相对性原则，该合同书的权利义务仅约束于双方当事人。本案中，烟酒公司与邓智杰有合同关系，与政源公司无任何合同关系。故政源公司依据该房屋租赁合同主张违约金无事实与法律依据。且在政源公司于2019年6月27日向邓智杰发出《关于玉琼饭店门面租金催缴的函》中也未约定违约金的支付方式。故政源公司主张违约金的诉请不予得到支持。 关于邓智杰已付10000元履约保证金，双方均同意抵扣相应租金，本院依法准许，折抵后邓智杰应付政源公司租金为66000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、确认被告邓智杰与第三人广西壮族自治区柳城县糖业烟酒公司于2017年3月31日签订的《房屋租赁合同书》于2019年2月28日终止； 二、被告邓智杰向原告柳城县政源实业开发有限责任公司支付2019年1月至2019年10月14日至房租66000元； 三、驳回原告柳城县政源实业开发有限责任公司的其他诉讼请求。 上述给付义务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1538元，减半收取769元（原告柳城县政源实业开发有限责任公司已预交），由原告柳城县政源实业开发有限责任公司承担69元，由被告邓智杰负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 韦秋桂 二〇一九年十二月二日 法官助理 梁小爱 书 记 员 龚著英