黑龙江省望奎县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1221民初1429号原告：王玉辉，男，1970年2月10日出生，汉族，住大庆市龙凤区。委托代理人：李晶石，黑龙江龙跃律师事务所律师。被告：吕海军，男，1974年5月24日出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托代理人：刘亚义，黑龙江双龙社区服务所法律工作者。原告王玉辉与被告吕海军占有物返还纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玉辉、原告王玉辉委托代理人李晶石、被告吕海军委托代理人刘亚义到庭参加诉讼，被告吕海军未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉辉向本院提出诉讼请求：1.被告立即将强占的位于望奎县东福花园小区7号楼901室搬出交于原告，房屋价值29万元；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：原告在2016年1月20日借给东福花园开发商沙明春现金，开发商沙明春用自己开发的楼房偿还原告借款，并于2016年1月20日在房管部门进行了网签登记，已登记在了原告外甥吴迪明的名下，因该借款的实际出借人是原告。所以于2019年6月18日办理了房屋产权证书。但是该楼被被告吕海军装修并入住，声称该楼建筑商顶给他的。被告吕海军辩称，原告在诉状中的陈述不属实，被告居住在大庆市，但其父母居住在望奎县，为方便探望父母于2015年8月15日在黑龙江省金宁建筑工程有限公司购买位于望××县××小区××楼××单元××室，建筑面积130.68平方米，价格470448元的楼房。在被告购买该楼房时，时吉成向答辩人提供了2014年4月28日黑龙江春华房地产开发有限公司（开发商沙明春）与黑龙江省金宇建筑工程有限公司（建筑商时吉成）签订的《建筑工程施工合同补充条款》（附件2），该补充条款的实质就是开发商不能支付建筑商的工程款，双方协商用建成楼房抵顶工程款。这就是合同法286条规定的建设工程款优先受偿权。在此情况下，被告相信时吉成是该楼房的所有人，所以购买了该楼房。2016年5月6日黑龙江省金宁建筑工程有限公司望奎县东福花园项目部负责人时吉成给被告出具《入住确认书》，该《入住确认书》载明：“经黑龙江省金宁建筑工程有限公司东福花园项目部同意吕海军入住东福花园7号楼1单元901室住宅，若此房源出现任何产权纠纷，一切后果由黑龙江省金宁建筑工程有限公司东福花园项目部负责，与被告无关，特此确认入住。盖有黑龙江省金宁建筑工程有限公司望奎县东福花园项目部的公章，时吉成签字”。2018年7月10日被告对该楼房进行装修并入住至今。在2018年7月28日原告找到被告说该楼房是原告在黑龙江春华房地产开发有限公司于2016年1月20日购买的。2018年7月28日至2018年8月12日被告于原告争议双方均向望奎县110报警，被告也多次向望奎县公安局东风派出所报案。在此期间被告多次找到黑龙江省金宁建筑工程有限公司的时吉成、黑龙江春华房地产开发有限公司开发商沙明春，无法解决。在原、被告双方未解决争议的前提下，黑龙江春华房地产开发有限公司与被答辩人于2019年6月18日在望奎县不动产中心将该楼房过户登记在原告名下。原告于2019年7月17日起诉被告，要求被告腾出房屋。原告围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同。证实在2016年1月20日春华房地产开发有限公司向原告借款并同时将房屋抵付给原告，并按照原告的指示落户在原告的外甥吴迪明名下，房屋在望××县××花园××楼××单元××室，被告质证对该证据真实性有异议，春华房地产开发有限公司在2016年1月20日无权出卖，该合同是吴迪明而不是原告，与本案无关联。因该合同当事人是吴迪明而非原告，不能够证明原告及春华公司之间的法律关系，本院不予确认。2.不动产权证书。产权证号望奎县不动产权第0009610号，证实原告已经依法取得该房屋不动产权证书。被告质证合同无效所以产权证不具有法律效力，对该证据真实性本院予以确认。3.春华房地产公司出具的证明。证实包括涉案房屋在内的5套房屋已抵押给原告，房子没有出售给其他人。被告质证春华房地产开发有限公司与本案有利害关系，在2019年出具的证明书不真实，另外从内容看存在流押关系，是无效的，只是单方证明对第三人不发生法律效力。本院认为，该证据仅能够证实春华公司将案涉房屋抵偿给原告，春华公司未向其他人出售的事实。4.原告申请法庭调取的春华物业管理公司情况说明。证实案涉房屋早已经抵押给原告，自2017年至今一直由原告方缴纳物业费，房子由原告所有。被告质证该证据不具有法律效力，物业公司是春华公司的下属单位，存在利害关系，原告应该提供缴纳每年物业费的收据，而不是说明，该证据是虚假的。本院认为，该证据只能证明原告交纳物业费的事实。5.原告申请法庭调取的110报警录音。证实原告发现开发商抵押给自己的房屋被被告强行占用，要求其拒不迁出采取措施，从而证明被告非法占用房屋的事实，报警时间为2018年7月的9点到11点之间。被告质证该录音只能说明购买房屋有争议。本院认为，该证据只能证明双方因房屋争议向公安机关报案的事实。6.证人证言。证人王某证实原告与春华房地产开发有限公司有借贷关系，春华公司用10多套房子抵债，具体多少套不知道，之前办的网签登记，原告已经起诉过另一批房子，法院调解完后，和解时候给的房子，并给办理了过户手续。被告质证证言不属实，原告说是5套房子，证人所说10套不属实。本院认为，该证据能够证实原告与春华公司之间存在民间借贷关系，春华公司用案涉房屋抵债的事实。被告吕海军向本院提交如下证据：1.2015年8月15日，被告与黑龙江省金宁建筑公司签订的房屋买卖合同，证实原告在时吉成公司购买房屋。原告质证金宁建筑公司不是本案当事人，该合同是否是由金宁公司和被告签署的，原告无法确认，即使是金宁公司时吉成签署的，该买卖合同也是无效的，因为金宁公司项目部是建筑公司的下属部门，没有权利出售新建商品房，另外2015年8月该房源尚未建成，开发商并没有取得预售许可证，承建商的下属部门对外出售没有效力。2.收据，证实被告已履行了房屋买卖中买售人支付的房屋价款的义务。原告质证仅有收据无银行汇款凭证或取现凭证，无法证实该房款实际交付，另外该房款并没有交付给拥有销售权的开发公司，因此也不构成对房款的交付。证据1、证据2能够证明被告与金宇公司时吉成签订买卖合同并交付房款的事实，本院予以确认。3.春华房地产开发有限公司和金宁建筑公司2014年4月28日签订的建筑施工合同补充条款。证实被告与时吉成签订的房屋买卖合同的有效性，从2014年4月28日后，包括被告购买的7号楼901室在内的房屋由开发商转给建筑商时吉成房屋所有，原告质证该合同签订时计划以抵工程款的房源尚停留在规划设计图纸上，并非实物资产，这只是双方约定工程款的支付方式和方法，并不代表上面所列的房源，由承建商享有，并由其销售，也不代表双方在最终结算时不发生变化，而通过补充协议条款第4条可以看出，即使是作为抵给工程款的房源，也要由房地产开发公司统一对外销售，只是需要将涉及的房屋销售款交付给承建商，所以承建商对所有的开发建筑房屋都没有合法的销售权。对该证据的真实性双方均无异议，本院予以确认。4.东福花园项目部入住确认书，证实被告合法购买7单元901室，经过时吉成认可，在2016年5月6日入住。原告质证因为2016年5月6日涉案房屋还没有交工，没有验收，不具备入住条件，入住确认书与事实不符。对该证据真实性予以确认。5.阳光热力公司收款收据2张。证实自2016年允许入住后，从2017年被告连续缴纳取暖费。原告质证只是机打票据，不能证明其真实性，即使缴费真实，也是被告方占用房屋发生的费用，并不能改变该房屋所有权性质。对该证据真实性予以确认。6.东风派出所的询问笔录。证实自2018年7月份之后该房屋存在争议，原告知情。原告无异议。7.报警录音。证实有权属争议原告知情。原告无异议。对上述两份证据予以确认。对证据3、证据4、证据5、证据6、证据7中能够实现证明目的的部分本院予以确认。8.证人证言3份。（1）证人姜某证实与被告系邻居关系，2018年7月末被告给其打电话称被告父亲被打了，证人到被告家后管区派出所工作人员都在，打架经过是被告吕海军家装修时，原告的人把装修的墙都踹坏了，原告说原因是以房抵债的事。原告辩称不认识证人没见过。（2）证人崔某证实，在剪发的路上发现东福花园小区有人在打架，原告称是自己抬款出去100多万给的房子，原告去过几次东福花园，后来将房子贴上了封条，原告在那有10多套房子，原告的妻子去被告家砸门后期被告家安装了监控。（3）证人高某系被告姑表弟，证实7月下旬时，其帮被告装修争议房屋，装修中原告夫妇去问是谁让装修的，证人称只是帮忙，原告妻子踹了装修墙，还上来几个人互相吵，其中一个人将被告打了。原告对上述证人证言质证认为原、被告之间发生争执情况应以公安机关调查的为准。本院认为，证人证言只能证明原、被告之间因房屋发生纠纷并报警处理。本院经审理认定事实如下：本案诉争房屋为望奎县东福花园小区7号楼1单元901室，该小区开发商为黑龙江省春华房地产开发有限公司（以下简称春华公司），（法定代表人沙明春），建筑单位为黑龙江省金宁建筑工程有限公司望奎县东福花园项目部，实际施工人为时吉成。2014年4月28日，双方签订《建筑工程施工合同补充条款》，约定春华公司用房源表中所列100余套楼房抵付时吉成工程款，其中包括本案诉争的房屋。另查明，东福花园小区售楼处有两个，其中东侧售楼处为时吉成所设立，对外出卖抵顶工程款的房屋。被告吕海军于2015年8月15日与黑龙江省金宁建筑工程有限公司望奎县东福花园项目部负责人时吉成签订商品房买卖合同，购买望××县××小区××楼××单元××室，建筑面积130.68平方米，价格470448.00元，时吉成为被告出具了购房收据，2016年5月6日，金宁公司为被告出具了《入住确认书》，同意被告入住该房屋。2016年1月20日，原告借给东福花园开发商黑龙江省春华房地产开发有限公司法定代表人沙明春现金100万元，用于工人开支，约定春华公司用其开发的楼房偿还借款，并于当日以原告外甥吴迪明的名义签订了案涉房屋的商品房买卖合同，并网签登记在吴迪明的名下，2017年原告和春华公司协商后将该房屋变更到原告名下。2018年7月10日被告对该楼房进行装修并入住至今。2018年7月28日，原告找到被告，告知该房屋系原告在春华公司购买的，双方发生争议，并向望奎县公安局报案，公安机关处理未果。2019年6月18日，原告与春华公司在望奎县不动产中心将案涉房屋过户登记在原告名下，并办理了产权证书。2019年7月17日，原告向本院起诉，要求被告交还案涉房屋。本院认为，原告要求被告迁出占有争议房屋的前提是被告无权占有该房屋。而本案中诉争房屋是春华公司拨付给时吉成抵顶工程款的房屋，该房屋已由春华公司先行拨付给了时吉成，时吉成又将该房屋卖于被告，时吉成在东福花园设有售楼处，被告有理由相信时吉成有权出卖该楼房，被告购买并占有该楼房并不违反法律强制性规定，春华公司将诉争房屋拨付给时吉成后，该房屋的处分权即归时吉成所有，春华公司无权再出售该房屋，其与原告外甥签订买卖合同属于无权处分行为，时吉成出卖顶账房的行为，是其作为建筑商（施工人）对所承建工程享有优先受偿权并实现该权利的合法行为，而且具有优先权，要优先于春华公司与原告之间的债权，因此原告与春华公司之间的买卖合同不能对抗时吉成与春华公司之间的楼抵付工程款的协议，也不能对抗时吉成因实现优先权而将案涉房屋变卖给被告的这一优先受偿行为。原告和春华公司明知被告已经占有该房屋，在存在争议的情况下，办理产权登记的行为，属于恶意办理登记，原告的权利不能优先于已经合法占有的买售人。综上所述，原告诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百八十三条之规定，判决如下：驳回原告王玉辉诉讼请求。案件受理费2,825.00元，由原告王玉辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员  张万忠二〇一九年十二月十八日书记员  宋 悦