北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初9516号原告：北京真功夫快餐连锁管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：潘敏峰。委托诉讼代理人：洪采风，该公司职员。被告：北京胜智成餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：周祥。被告：周祥，男，1974年8月19日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。二被告共同委托诉讼代理人：沈辉，四川循定律师事务所律师。原告北京真功夫快餐连锁管理有限公司(以下简称真功夫公司)与被告北京胜智成餐饮管理有限公司(以下简称胜智成公司)、周祥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告真功夫公司委托诉讼代理人洪采风，被告胜智成公司、周祥委托诉讼代理人沈辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告真功夫公司向本院提出如下诉讼请求：1．判令胜智成公司赔偿原告经济损失合计人民币733546．82元；2．判令胜智成公司承担评估费人民币10000元；3．判令周祥对胜智成公司前述第1、2项的金钱给付义务承担连带赔偿责任，本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：我公司与胜智成公司于2013年6月签订了《房产租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定我公司向胜智成公司承租位于北京市海淀区紫竹院路116号嘉豪国际中心A座商业X的房产用于经营真功夫餐厅。根据租赁合同约定，租赁期限为2013年8月21日至2018年8月20日，合同履行期间我公司一直依约向胜智成公司缴纳租金。2016年7月1日，胜智成公司突然函告要求终止租赁合同，并要求我公司交还正在使用中的商铺。2016年8月25日，胜智成公司在未与我公司协商一致的情况下擅自中断我公司所租赁商铺的燃气供应，导致我公司无法营业。该租赁合同为双方真实意思表示，双方均应遵守履行，胜智成公司无任何法定及约定的事由擅自提前解除租赁合同，已属违约，应当赔偿我公司相应损失。胜智成公司的工商登记资料显示其为一人有限责任公司，周祥为其股东，且据原告了解，周祥与胜智成公司存在财产混同的情形，依据《公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带赔偿责任，所以周祥应对胜智成公司的金钱给付义务承担连带赔偿责任。故提起诉讼。被告胜智成公司、周祥共同辩称，不同意真功夫公司的诉讼请求。第一，胜智成公司没有违约。涉案房屋系胜智成公司转租给真功夫公司，《房屋租赁合同》的签订经过房屋产权人的同意，转租程序合法有效。合同解除是因为产权人提前收回房屋，胜智成公司没有过错，也没有违约，不应对此承担责任；第二，即便认为胜智成公司违约，胜智成公司也不需要再向真功夫公司赔偿经济损失。就本案涉案合同损失赔偿事宜，真功夫公司已分别另案起诉胜智成公司租赁合同纠纷及康茂哲、王宏毅、梁志信侵权责任纠纷，在起诉胜智成公司的另案租赁合同纠纷案件中，已经判决胜智成公司因违约向真功夫公司支付双倍履约保证金及违约金，胜智成公司已经将全部案款支付给真功夫公司。在真功夫公司起诉康茂哲、王宏毅、梁志信侵权责任纠纷诉讼中，海淀法院在衡量双方过错情节后判令康茂哲赔偿真功夫公司装修装饰损失5万元，该笔赔偿款真功夫公司同样已经收到，并且在该案中已经查明真功夫公司已将餐厅内的固定资产拉走，并没有产生其所说的损失，真功夫公司已经通过该两起诉讼获得相应的损失赔偿及违约金，本次诉讼属于重复诉讼，其诉讼请求不应得到支持；第三，真功夫公司主张的经济损失过高，已经远远超过实际损失，胜智成公司应以装修残值为限、在过错范围内赔偿真功夫公司损失，我方对真功夫公司单方面委托评估机构作出的评估结论金额构成及实际损失金额均有异议；第四，真功夫公司对损失的产生有过错，其作为房屋次承租人，在已知晓产权人与承租人之间房屋租赁合同已解除、其无法继续使用承租房屋的情况下，应当对损害后果有所预见，但其在接到通知后未及时采取有效、合法的救济措施有效避免损害结果的发生，对损失的产生有一定过错；第五，被告方不认可评估报告的结论，也不应承担评估费用。该评估报告为真功夫公司单方委托，有效期为2016年8月31日起至2017年8月30日止，已经超过有效期，被告方对报告的内容也不予认可，申请重新评估；第六，周祥不应对胜智成公司的债务承担连带责任，周祥个人资产与公司资产不存在混同，周祥不存在滥用公司法人独立地位、逃避债务或者损害债权人权利的情形，不应对公司债务承担连带责任。当事人围绕诉讼请求，各自依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述无异议的证据，本院确认以下事实：2013年6月21日，胜智成公司(甲方、出租方)与真功夫公司(乙方、承租方)签订一份房产租赁合同，合同主要条款规定，甲方同意将其向王宏毅承租的位于嘉豪国际中心A座商业X号的房产租予乙方，甲方同意乙方可将房产用于开设真功夫系列品牌餐厅，房产租赁期限为5年，自2013年8月21日至2018年8月20日。2013年8月21日至2016年8月20日期间，月租金为23968元，年租金为287613元；2016年8月21日至2018年8月20日期间，月租金为25166元，年租金为301933元。乙方在合同签署后5个工作日内向甲方支付47935元作为履约保证金，合同终止，乙方交还房产，结清租金及合同规定的其他应缴费用，甲方应在5个工作日内将履约保证金如数退还乙方(不计息)，每逾期1日应按履约保证金额的千分之三支付违约金。租赁期限内，因房产所有权、出租权、房产合法性问题及甲方违反其与前手出租方签署的房产租赁合同导致餐厅无法正常营业或导致乙方不能按本合同约定承租房产的或甲方在租赁期限内终止与前手出租方签订的租赁合同的，乙方可解除合同，甲方应双倍返还履约保证金并赔偿乙方因此所受损失，该损失包括但不限于乙方餐厅的装修装饰及改造费用、设施设备投入费用、停业期间的损失费、撤场搬迁费、员工遣散费等。租赁期内，甲方负责提供餐厅招牌位及外立面装修位置，乙方可按其统一标准、装饰风格对房产外形、外立面及房产内部进行设计和装修。合同终止后15个工作日内，乙方按房产正常使用后的合理状态交还房产，乙方有权拆除及取回自有物品、设施、设备。本合同所述违约金、赔偿金应在违约事实或赔偿责任发生后10日内付清，每逾期1日按应付金额的千分之二向对方支付违约金。合同附件为涉案房屋的产权证、王宏毅与胜智成公司签订的租赁合同及补充协议、同意转租证明等文件的复印件。合同签订后，真功夫公司即进驻承租房产开设了品牌餐厅，并对餐厅进行了装修，开始营业。2016年7月1日，胜智成公司给真功夫公司发出通知，称因房主要收回此房另行他用，经反复协商无果，导致其与真功夫公司的房屋合约履行至2016年8月20日终止，现正式通知。同年7月7日，真功夫公司给胜智成公司发出违约告知函，称双方租赁合同期限至2018年8月20日，胜智成公司与产权方之间的纠纷不构成其有权解除双方合同的条件，现胜智成公司单方解除合同已构成根本违约，建议胜智成公司及时指定专人与其协商合同终止事宜并确定赔偿方案。同年8月23日，胜智成公司给真功夫公司发出停电通知，告知其租期已于8月20日到期，现物业水电交接，于今日起物业停止供电。此后，双方就合同继续履行事宜协商未果。真功夫公司主张其曾于9月6日给胜智成公司发出继续履行租赁合同的函，要求恢复供电，保证其正常经营。胜智成公司否认收到上述函件。同年9月22日，真功夫公司与北京中恒正源资产评估有限责任公司(以下简称中恒公司)签订资产评估业务委托约定书，约定真功夫公司委托中恒公司对涉案餐厅的装饰装修及设备设备等资产进行评估，评估基准日为同年8月31日。评估目的是固定评估对象的资产现值作为诉讼证据。同年11月28日，中恒公司出具(2016)第1368号评估报告，载明真功夫餐厅内2013年对房屋进行装修，包括装修工程、招牌工程、空调工程、环保工程、厨具工程等，其中装修工程，土建装修包括外立面、土建、大堂、卫生间、厨房、销售台、给排水、经理室及休息室、电装工程等，招牌工程包括三面旋转灯箱、“真功夫”中、英文字灯箱等，空调工程包括空调机安装、新风、排风机、空调风管安装、线路铺设等，环保工程包括静电油烟静化器及人工费、审批费、材料费、验收费等，厨具工程包括厨具设备费用、安装费、运输费；整体餐厅内部主要包括大厅地面瓷砖、墙壁采用木质板镶嵌，内墙为耐火腻子，顶棚为PVC吊顶，厨房墙面瓷砖、地面瓷砖，地面做完防水层，承重墙体无开裂现象，墙面粉刷平整无脱落现象，用水方便水管无锈蚀现象，截止评估出具报告日期，室内装修木质隔板已被人为破坏，剩余装修工程维护状况较好。固定资产主要为2013年-2016年购置的干手机、镀铬货架、电磁炒炉、打印机、打包层架、厨具工程、抽油烟机、不间断电源、冰粒机、保险柜、煲粥桶等，设备保养良好，均可正常使用。截止到评估基准日，委估固定资产账面价值为人民币491444．12元，评估价值为733546．82元，其中设备类固定资产评估值为161234．62元，装饰装修工程评估值为572312．2元，评估增值原因为被评估装饰装修工程的人工成本，直接材料费成本有所增长，导致评估增值。经法庭质证，胜智成公司对上述证据不予认可。同年9月26日，案外人康茂哲带人到真功夫餐厅将餐厅招牌及店内装修等强行拆除，后真功夫公司将店内固定资产拉走，康茂哲等人强行收回了涉案承租房屋。2016年9月，真功夫公司起诉胜智成公司房屋租赁合同纠纷，以胜智成公司单方提前解除合同构成违约为由，要求确认双方签订的房产租赁合同已于康茂哲强占承租房屋之时解除并要求其承担提前解除合同的相应违约责任。后北京市海淀区人民法院作出(2016)京0108民初34519号民事判决书，判决确认真功夫公司与胜智成公司签订的《房产租赁合同》于2016年9月27日解除，并判令胜智成公司双倍返还原告北京真功夫快餐连锁管理有限公司履约保证金95870元，退还真功夫公司租金30423．54元，为真功夫公司开具发票并偿付真功夫公司逾期开具发票违约金3000元，该判决现已生效。2017年4月，真功夫公司起诉康茂哲、王宏毅、梁志信侵权责任纠纷，以康茂哲在王宏毅指使下，对真功夫公司开设的餐厅进行了强行破坏及拆除为由，要求三被告连带赔偿经济损失572312元、评估费10000元并赔礼道歉。后北京市海淀区人民法院作出(2017)京0108民初20675号民事判决书，结合现场视频、照片，判决康茂哲赔偿其毁坏的店内装修隔板等设施损失50000元，因未损坏的装修部分系真功夫公司因租赁合同提前解除所受损失，与康茂哲侵权行为之间不具有直接因果关系，故驳回真功夫公司其他诉讼请求。该判决现已生效。另查，胜智成公司的股东仅有其法定代表人周祥一人，周祥于2018年3月9日使用其个人账户向真功夫公司支付胜智成公司另案相关案款140149．85元。以上事实，有《房产租赁合同》及附件、中恒正源评报字[2016]第1368号评估报告、资产评估业务委托约定书、银行回单、(2016)京0108民初34519号民事判决书、(2017)京0108民初20675号民事判决书、企业信用信息公示报告、电子回单、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，依据已生效判决及本案查明事实，真功夫公司与胜智成公司签订的房屋租赁合同及补充协议，未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。在合同履行期间，胜智成公司以房屋产权人要收回房屋为由单方向真功夫公司提出解除合同，未能保障真功夫公司正常使用承租房屋，该行为已构成违约，对此应当承担违约责任。依据双方《房产租赁合同》10．4条，真功夫公司有权主张胜智成公司双倍返还履约保证金并赔偿相应损失。现真功夫公司所主张的经济损失，除康茂哲侵权行为造成的损失外，系真功夫公司因租赁合同提前解除所受损失。因真功夫公司在(2016)京0108民初34519号案件中并未主张该部分损失，且该案中判决胜智成公司负担违约金3000元系逾期开具发票违约金，故真功夫公司对租赁合同提前解除所导致的经济损失仍享有诉权，对于胜智成公司关于真功夫公司本案系重复诉讼的主张，本院不予认可。对于真功夫公司所主张的经济损失，因真功夫公司已将涉案房屋内设备类固定资产撤出，故本院对于其诉请经济损失中设备类固定资产损失不予支持，对装饰装修损失予以酌情支持。虽胜智成公司提出鉴定申请，但庭审中，双方当事人均确认涉案房屋已由产权人另行承租给案外人并已投入使用，无法恢复损坏物品原状，亦无法对损害财产价值予以评估，故本院对于胜智成公司的鉴定申请未予准许。双方租赁合同提前解除系胜智成公司单方违约所致，其对本案纠纷的引发负有主要过错，同时，真功夫公司作为房屋次承租人，在已知晓产权人与承租人之间的房屋租赁合同已解除、其无法继续使用承租房屋的情况下，应当对损害后果有所预见，但其在接到产权人及承租人通知后，未及时采取有效、合法的救济措施有效避免损害结果的发生，对引起本案纠纷亦负有一定过错。故结合本案纠纷过错责任的认定、评估报告和真功夫公司已使用涉案房屋年限占合同租期的比例，本院综合酌定胜智成公司给付真功夫公司经济损失补偿款共计250000元。对于真功夫公司主张的评估费用10000元，因系其进行举证的必要支出，与本案具有关联关系，故本院酌定由胜智成公司给付5000元。对于周祥是否应对胜智成公司的给付义务承担连带责任，本院认为，胜智成公司的股东仅有其法定代表人周祥一人，符合公司法对于一人有限责任公司的相关规定。周祥仅提交纳税申报表、附加申报表、增值税纳税申报表、增值税减免税申报明细表，并不足以证明公司财产独立于其个人财产、其个人尽到了将个人财产和公司财产严格分离的法定义务，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，故真功夫公司要求周祥对于胜智成公司的给付义务承担连带责任的主张有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定：一、被告北京胜智成餐饮管理有限公司给付原告北京真功夫快餐连锁管理有限公司经济损失补偿款250000元、评估费5000元，以上合计255000元，于本判决生效后10日内付清；二、被告周祥对北京胜智成餐饮管理有限公司的上述支付义务承担连带责任；三、驳回原告北京真功夫快餐连锁管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11236元，原告已预交，由原告北京真功夫快餐连锁管理有限公司负担7386元；由被告北京胜智成餐饮管理有限公司负担3850元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  孟昕伟人民陪审员  梁铭全人民陪审员  李 钊二〇一九年十二月一日书 记 员  宁晓栩