苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初2002号原告：徐云献（曾用名徐荣显），男，1959年1月23日生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：陈媛媛，江苏昊强律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹兆如，江苏昊强律师事务所实习律师。被告：苏州市嘉发投资咨询有限公司，住所地苏州吴中经济开发区花园街**。法定代表人：孙佳妮，董事长。委托诉讼代理人：郭浩、张涧阳，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。被告暨被告朱娟英委托诉讼代理人：朱其男，男，1959年2月10日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：朱娟英，女，1959年7月24日生，汉族，住苏州市吴中区。被告：徐云良，男，1962年8月27日生，汉族，住苏州市虎丘区。被告：苏州市万视通智能科技有限公司，，住所地苏州高新区塔园路**法定代表人：徐俊。原告徐云献与被告苏州市嘉发投资咨询有限公司（以下简称嘉发咨询公司）、朱其男、朱娟英、徐云良、苏州市万视通智能科技有限公司（万视通科技公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月27日受理后，依法组成合议庭，于2019年5月6日公开开庭进行了审理。原告徐云献委托诉讼代理人陈媛媛、汪哲，被告嘉发咨询公司委托诉讼代理人张涧阳，被告暨被告朱娟英委托诉讼代理人朱其男到庭参加诉讼，被告徐云良，被告万视通科技公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐云献诉称，其与被告朱其男于2002年9月1日签订“房屋产权转让协议”，由其以30万元价格向被告朱其男购买苏州市虎丘区金龙花园17幢103室住房。2002年9月12日，其支付了全部价款，后被告朱其男也将该房屋交付与其并实际占有使用至今，但因被告朱其男一直以各种理由推脱办理房屋产权过户手续，致使其至今未能将该房屋产权过户到其名下，最终导致苏州市吴中区人民法院因被告朱其男债务而对该房予以查封。其认为，其从被告朱其男处购买涉诉房屋并实际占有使用至今，该房屋产权应当归其所有，被告朱其男对被告嘉发咨询公司的债务也发生在其购房之后，被告嘉发咨询公司无权对该房屋申请查封，苏州市吴中区人民法院驳回其执行异议有误。其要求苏州市吴中区人民法院停止对涉诉房屋的强制执行并解除查封；要求确认涉诉房屋产权归其所有。被告嘉发咨询公司辩称，原告没有证据证实已全部支付了涉诉房屋房款，且在长达十多年的时间内一直没有要求被告朱其男办理房屋产权过户手续，其要求驳回原告诉讼请求。被告朱其男、朱娟英辩称，涉诉房屋确实早卖给了原告，因该房其银行按揭贷款未还清，所以一直拖延未办理产权过户手续。被告徐云良、万视通科技公司未答辩。经审理查明，2014年5月26日，嘉发咨询公司起诉朱其男、朱娟英、徐云良、万视通科技公司，要求朱其男、朱娟英归还借款本金500万元并偿付以500万元为基数、按月息2%、自2013年4月12日起至实际还款之日止计算的利息，徐云良、万视通科技公司承担连带担保责任。2014年6月5日，根据嘉发咨询公司申请，本院以（2014）吴民初字第749号民事裁定书裁定查封了涉诉房屋。2014年7月2日，嘉发咨询公司与朱其男、朱娟英、徐云良、万视通科技公司达成协议：朱其男、朱娟英于2014年8月15日归还嘉发咨询公司借款本金500万元并偿付以500万元为基数、按月息2%、自2013年4月12日起至实际还款之日止计算的利息，徐云良、万视通科技公司承担连带清偿责任；本院以（2014）吴民初字第0749号民事调解书予以确认。事后，朱其男、朱娟英、徐云良、万视通科技公司均未履行，嘉发咨询公司遂申请强制执行。2016年5月20日，本院以（2014）吴执字第3168号民事裁定书裁定对涉诉房屋继续查封。2018年11月14日，原告对本院查封涉诉房屋提出执行异议，本院于2019年2月1日以无证据表明原告对涉案房屋在查封前不能过户没有过错，也无证据证明原告已真实足额付款为由，并以（2019）苏0506执异3号执行裁定书裁定驳回了执行异议。原告据此于2019年2月27日向本院提出案外人执行异议之诉并提出上述诉请。另查明：1、2001年3月6日房产证显示：金龙花园房屋登记所有权人为朱其男。2、徐振宏为原告儿子，陆为英为原告妻子。3、2010年1月18日，被告朱其男将涉诉房屋向苏州市吴中典当有限责任公司作出抵押（抵押债权110万元）并登记他项权证。审理中，原告称，其于2002年9月1日就与被告朱其男签订购房协议，并于2002年9月12日以支付现金21万元（其中通过银行借妹妹徐卫方9万元、借姨妈周林妹与姨父吴某,4现金2万元、借妹夫陆某,4现金2万元）、抵消被告朱其男结欠的水灰款60660元及借款3万元的支付方式结清了全部房款；因涉及装修未算钱，其同意被告朱其男办公两年作为补偿，但实际其因拆迁没房住于2003年9月就搬进涉诉房屋居住，期间其购买了保险并支付了煤气开通费、电视网络开通费、物业费等；2005年后涉诉房屋一直处于出租状态，租赁合同由其签订，租金一直由其收取，之前均是现金收取，到后来才有银行转账支付。被告朱其男名下的房产证原件是拿到的，但因被告朱其男未还清按揭贷款，准备等房贷还清后过户；2010年被告朱其男称要将贷款还掉而帮其过户，所以其将房产证给了被告朱其男，但后来被告朱其男又称贷款已还清，因问别人借了钱，房产证还不出来了，等以后配合其过户，事后一直推说等拿到工程款后办理过户。为此，原告提供以下证据：1、2002年9月1日原告与被告朱其男签订“房屋产权转让协议”原件1份，该协议载明：“由朱其男将现有的金龙花园17幢103室，建筑面积145平方米的房屋产权以人民币叁拾万元整转让给徐云献。由于该房屋朱其男已装修及后阳台用彩钢板搭建捌平方米所发生的费用未结算，经双方协商，徐云献同意将房屋无偿提供朱其男办公用叁年，在协商两间的叁年办公用期间，徐云献不得以任何理由将房屋收回。”2、2002年9月12日收条原件1份，该收条载明：“今有朱其男收到徐云献购房款人民币贰拾壹万元整。水灰款陆万零陆佰陆拾整。借款叁万元。三项合计人民币叁拾万零陆佰陆拾元整。此款属徐云献购买朱其男金龙花园17幢103室的房款，朱其男收到此款后在一个月内办理过户手续。”3、2004年8月25日徐振宏投保中华联合财产保险公司苏州中心支公司的家庭财产保险综合险原件1份，该保单载明：保险单号200432160051011600307，保险财产地址金龙花园17幢103室（投保财产项目为房屋及其室内附属设备、室内装潢、室内财产、家庭火灾意外伤害、家庭火灾意外伤害医疗），总保费200元。4、2004年12月23日由徐振宏签名与苏州华润燃气有限公司盖章签订的“居民用户供气服务协议”原件1份，该协议载明：由苏州华润燃气有限公司对金龙小区17幢103室供气。5、2003年10月29日和2004年5月21日苏州工业园区网络科技股份有限公司盖章的“有线电视收视维护费业务发票”原件各1份，该票据载明，用户：“朱其男”；地址；地址：“金龙花园****”div>6、2003年10月29日由苏州市金地物业管理有限公司盖章的收据原件1份，该收据载明：交款单位为17幢103朱其男，收款事由为有线电视开通费。2016年3月29日由苏州通元物业管理有限公司盖章的收据原件1份，该收据载明：交款单位为17幢103，收款事由为2015年全年物业费和楼灯费。2018年8月15日苏州通元物业管理有限公司盖章的收据原件1份，该收据载明：交款单位17-103徐云献，事由物业费。2019年7月30日苏州通元物业管理有限公司金龙花园管理处盖章证明原件1份，该证明载明：居住在金龙花园小区17幢103室的物业服务费（自2008年1月至2019年12月）已缴清，交款人为徐云献。7、2012年12月26日经苏州恒润房屋咨询有限公司玉山店居间，徐云献与王剑签订“房屋租赁合同书”原件1份，该合同书载明：由徐云献将金龙花园17-103室房屋出租给王剑，每月租金3000元，租期自2012年12月26日至2013年12月25日。2016年4月4日经苏州伊万斯德投资管理有限公司居间，徐云献与任晓丽签订“房屋租赁合同”原件1份，该合同书载明：由徐云献将金龙花园147平方米房屋出租给任晓丽，每月租金3300元，租期自2016年4月20日至2017年4月20日。原告于建行尾号为7859账户交易记录原件1份，该交易记录载明：自2014年4月3日起至2019年2月23日，原告几乎每季度收款9900元。2019年8月5日苏州恒润房屋咨询有限公司玉山店证明原件1份，该证明明确：受原告委托，金龙花园17-103室房屋于2012年期间由其对外出租。8、证人吴某,4书面证明原件1份，该证明载明：其是原告母亲的妹妹；2002年9月左右，由原告母亲出面向其借款现金2万元。证人陆某,4书面证明原件1份，该证明载明：其是陆为英的妹夫；2002年9月左右，陆为英因买房而出面向其借款现金2万元。被告朱其男质证认为，其是2002年将涉诉房屋卖给原告，当时其卖掉涉诉房屋是因为刚好公司要入股；房款收到了，收条是其写的，房产证也给了原告；其在涉诉房屋只办公一年，因原告拆迁说没有房屋住了，其就搬出来了；保险和燃气是原告一搬进去就弄的；其一直到2009年才将涉诉房屋的按揭贷款还清；2010年其因工程急用钱向原告开口，要借出房产证到外面去借点钱，时间是两个月，没有讲明到吴中典当去抵押，原告开始不太同意，最终还是把房产证给其，后其从被告嘉发咨询公司借出钱后还了吴中典当的钱，其未用该房产证再给被告嘉发咨询公司办理抵押，但该房产证吴中典当一直未还，其也一直未去要。原告一直问其要房产证，其推说工程要结算快了；原告要房产证是为了要把小孩的户口迁入；法院查封涉诉房屋后，其未将此情况告知原告，因为原告是其朋友，其也一直认为拿到工程款后可以归还其欠款。被告嘉发咨询公司质证认为，原告提供的“房屋产权转让协议”原件和“收条”原件，真实性无法确认，且因原告付款是现金形式、借款是亲戚途径，无法证实原告已经全部支付了涉诉房屋房款；原告提供的上述部分证据中均显示“被告朱其男”，无法证明是原告所为。其认为，原告与被告朱其男之间的关系是债权债务纠纷，不是物权纠纷，即使他们之间的合同有效，也只是物权变动的原因而非结果；涉诉房屋在2002年至2009年间因按揭贷款一直未还清，故不存在物权变动的基础，即使2010年涉案房屋发生抵押后，该抵押一直延续至今，并未注销，也不存在物权变动的基础；原告至今不能举证实际全部支付房款的依据，不符合相关法律规定；原告和被告朱其男均确认被告朱其男借出房产证是为了借款作抵押，故原告一直不在积极主张权利。2019年7月24日，应原告申请，本院就原告提供的“房屋产权转让协议”原件和“收条”原件的形成时间（精确到“年”）委托南京东南司法鉴定中心进行鉴定，但该鉴定中心以现有技术不能判断签名字迹形成时间是否形成于2014年前为由，做出终止鉴定告知，本院因此终结鉴定程序。2019年9月12日，应原告请求，本院出具调查令委托原告律师对该保单的真实性向中华联合财产保险公司苏州中心支公司进行核查；2019年9月26日，中华联合财产保险公司苏州中心支公司回复：“保险单（抄件）”，载明：徐振宏于2004年8月25日签单，保险单号为：200432160051011600307，总保费200元。2019年10月12日，应原告请求，本院出具调查令委托原告律师对该协议真实性向苏州华润燃气有限公司进行核查，苏州华润燃气有限公司因此回复：因档案年久，未能找到合同，但档案显示2005年10月12日起登记户名为徐荣显。以上事实有原告提供的房屋转让协议原件1份、收条原件1份、房产证复印件1份、保单原件1份、居民用户供气服务协议原件1份、有线电视收视维护费业务发票原件2份、物业收据原件4份、房屋租赁合同书原件2份、银行交易记录1份、证明原件1份、徐振宏与陆为英户籍凭证各1份、（2019）苏0506执异3号执行裁定书和原、被告陈述笔录及本院调取的（2014）吴民初字第0749号民事调解书1份、（2014）吴民初字第749号民事裁定书1份、（2014）吴执字第3168号民事裁定书1份、中华联合财产保险公司苏州中心支公司回复1份、苏州华润燃气有限公司回复1份在案佐证。本院认为，原告与被告朱其男于2002年9月1日签订“房屋产权转让协议”原件及2002年9月12日被告朱其男向原告出具的“收条”原件，作为该协议的相对人原告与被告朱其男均予以确认真实性；加上经中华联合财产保险公司苏州中心支公司确认2004年8月25日原告儿子徐振宏对涉诉房屋的室内财产向其投保家庭财产保险综合险原件真实性和苏州华润燃气有限公司确认其档案显示2005年10月12日起登记户名为徐荣显（即原告）的事实，以及原告持有的电视开通费和物业费原件、原告与他人签订的“房屋租赁合同书”原件及因此产生的每季度租金支付银行流水凭证等一系列显示房屋产权人外观权利状况的事实，再结合原告购房年代现金交易较多的历史现象、原告与被告的知识层次及从业现金交易习惯，本院依据经验规则，认定原告购买并实际占有了被告朱其男涉诉房屋，原告因此获得涉诉房屋的物权期待权。被告嘉发咨询公司认为原告提供的“房屋产权转让协议”原件和“收条”原件的真实性无法确认，及原告因现金付款和亲戚间借款无法证实而导致涉诉房屋房款是否已经全部支付无法确认的观点，虽然从单个证据形式看确实存有怀疑，但从整体而言还是有失偏颇，本院不予支持。但是，原告获得买受人物权期待权，不等于可以无限制获得法律的优先保护，如果属于买受人自身原因而导致未过户的，买受人的权利不能排除执行，即此种情况下，法律更应当保护善意债权人的胜诉权益。本案中，原告首先存在对他人权利障碍的忽略，即原告购买被告朱其男涉诉房屋时明知该房上存在抵押，却非但不及时去消除该种障碍，反而还出借房产证，导致该房再被抵押，原告存在过错。原告称，被告以办理过户名义取走房产证，与常理不合，不予采信。其次，原告长期消极不行使登记权利，即从2002年9月原告购得涉诉房屋到该房于2014年6月5日被查封，原告任由房产证不过户的不正常状态保持了长达近12年的时间，明显属怠于行使权利，故原告存在过错。据此，原告要求本院停止对涉诉房屋的强制执行并解除查封的请求不予支持，同时，原告要求确认涉诉房屋产权归其所有的请求亦无法支持，但原告可据此另行处理。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告徐云献全部诉讼请求。案件受理费30000元,由原告徐云献负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  高为民人民陪审员  储惟薇人民陪审员  金玉红二〇一九年十二月五日书 记 员  陈文文