广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初3206号原告：姚志飞，女，1985年6月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：王小午，广东正拓律师事务所律师。被告：珠海市恒大海泉湾置业有限公司，住所地：珠海市平沙镇海泉湾801号办公室一楼101房。法定代表人：李泽雄，总经理。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉茂良，北京大成（珠海）律师事务所律师。原告姚志飞与被告珠海市恒大海泉湾置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理，原告姚志飞的委托诉讼代理人王小午，被告珠海市恒大海泉湾置业有限公司的委托诉讼代理人陈昱、冉茂良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚志飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告提供由第三方专业验房机构验房后出具的涉案房屋检测鉴定合格报告/证书；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款695,260元为基数，自2018年8月30日起，按照每日万分之三计算至被告合法合约交付房屋之日止，暂计算至2018年12月31日止为25,864元）；3.判令被告向原告支付房屋使用费损失（以购房款695,260元为基数，自2018年8月30日起，按照每日万分之五计算至被告合法合约交付房屋之日止，暂计算至2018年12月31日止为43,106元）；4.确认涉案房屋渗漏水质保期自被告提供检测鉴定合格报告/证书后交房之日起算首保5年，首保期内出现渗漏水问题的由被告整改，自整改好之日起再续保5年，在房屋有效期内以此类推，整改费用由被告负担，如首保期届满后才产生渗漏水问题，经鉴定是由房屋质量问题引起的，可由被告免费整改一次，自整改好后再续保5年；5.判令被告承担涉案房屋检测的鉴定费；6.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年6月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买位于平沙镇海逸巷156号7栋1403房，房屋建筑面积81.98平方米，购房总价人民币695,260元。合同第九条约定该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》。第十条约定商品房相关设施交付条件。（一）基础设施设备。1.供水、排水……交付时达到使用条件；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并完成城市管网连接，保证燃气供应……第十一条约定：（一）出卖人应该在2018年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。（三）查验房屋。1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；……第十二条约定逾期交付责任。1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：……（1）逾期在180日之内……，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金……。（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。在约定的交房时间2018年8月30日前，被告并未按约向原告发送收楼通知。2018年8月31日，原告收到收楼通知并前来收楼，但发现房屋存在多项需要整改的问题，原告未收楼并要求被告尽快整改好。因为涉案小区的房屋存在质量问题，恒大方于2018年9月8日与业主开会沟通，业主出示了大量房屋渗漏水等质量问题的照片，恒大方表示会尽快完成维修，并提供第三方出具的房屋检验合格证，维修后重新通知业主收楼，已收楼的业主可以到物业部进行办理退楼手续。期间，原告到涉案房屋查看，发现还是存在漏水等问题，且由于整个小区都存在质量问题，维修进度很慢。原告至今尚未收到恒大方房屋维修后的收楼通知及第三方出具的房屋检验合格证。原告及830交楼批次的业主们通过查看小区及所购买房屋、微信群交流，发现被告本次交楼的房屋存在严重的、普遍性的、大量的质量问题，多处违法违约，且存在货不对板、虚假宣传、虚假广告、故意告知虚假情况、故意隐瞒真实情况等欺诈行为。具体包括：1、交楼程序违法违约，雇佣黑恶势力的物业强制收楼。比如：由物业发收楼通知且通知时间不合约不合理，要求先收房再验房，珠海公安微信号公布定性物业经理刘红海团伙为“黑物业”恶势力团伙，“金湾关注”微信公众号发布消息称涉案小区物业为“黑物业”。2、至今未取得房屋测绘报告。3、涉案小区房屋存在严重影响正常居住使用的质量问题：（1）2018年8月30日前就存在普遍严重渗水情况。从2018年9月19日恒大方向所有业主公告的《珠海恒大海泉湾业主告知书》，业主拍摄的照片，业主和防水工程人员的谈话录音等，都可证明小区房屋存在严重渗漏水情况；（2）2018年8月30日后，涉案小区房屋仍然存在普遍严重的渗漏水问题，包括墙壁色差、污损、污染、空鼓、锈损、墙面、屋顶开裂、外墙脏污、表面脱落等；（3）截至2018年8月30日，涉案小区房屋的消防仍未合格；（4）公共设施未完工。4、交楼时燃气未通。5、擅自改变容积率规划。6、实际交付的厨房与样板不符。7、存在虚假广告、引人误解的虚假宣传、故意告知虚假情况，故意隐瞒真实情况等欺诈行为。（1）一公里的人工沙滩、环河、滨海路、3000平方米的无边际泳池、1.0的容积率等全是欺骗；（2）2018年8月30日前已经发现普通渗漏水情况，但隐瞒重大事实，利用黑恶势力，采用不合法不合理的收楼程序，欺骗、逼迫业主收楼；（3）所宣传的一级资质金碧物业实际是黑恶势力团伙；（4）规划图标明涉案小区容积率为1.0，但实际超过2000平方米。8、承诺2018年11月解决业主车辆从海泉湾度假区可免费通行问题至今未解决。发现普遍性严重质量问题后业主代表向高栏港区规划建设部门投诉，相关政府部门高度关注，于2018年9月份多次与开发商召开座谈会，要求被告对问题房屋进行整改。2018年9月1日，被告承诺9月4日完成每栋每套房的合格验收证明，公共区域公共设施完善时间为20天。2018年9月8日，被告同意将彻底整改后的房屋，通过聘请被告与业主方共同认可的第三方专业验房机构，由被告、验房方及业主方代表签订三方协议，按照精装房的标准，参照相关规定检验项目及内容，对恒大海泉湾项目一期所有业主房屋质量，对每户进行闭环专业检测鉴定，直至每户业主拿到房屋检测鉴定合格报告/证书之后，再按另行约定的时间进行收楼。房屋检测、鉴定、合格证等费用全由恒大方承担。业主方一致同意并肯定这种做法。2018年9月19日，恒大方向所有业主公告重要通知《珠海恒大海泉湾业主告知书》，称“高层住宅首批1792户合同交楼日期为2018年8月30日。在交楼过程中，发现房屋存在飘窗、大阳台推拉门两侧以及顶楼天面出现渗水问题”“出现此类工程质量问题”“9月16日……房屋渗漏水问题再次出现，……对于房屋再次出现渗漏水问题，向全体业主报以诚恳的歉意。……尽快完成渗漏问题整改，……直至完成并通过试水测试后，交付业主一个完好的家。……”2018年9月26日，业主方、被告、政府三方会议，恒大方工程部邬永福谈漏渗水原因及整改方案：“……所以只要下雨这个水就从塞缝那里灌进来。……”“水是可以直接进的，所以说之前你再在外面怎么补，那里面的那个薄膜没撕掉，水永远都进去。”“我刷一万遍防水，他永远都是分离的，都是水可以进的……”2018年9月27日，被告再次发出重要通知《致恒大海泉湾全体业主的告知书》，“产生了多处房屋渗漏水问题”“我司将……重新组织专业队伍对所有房屋进行全面排查……并将陆续通知业主到场再次验收……”。2018年10月10日，政府单位代表、开发商代表、业主代表再次召开座谈会。开发商作出项目的处理方案及回复意见，包括标准层窗台整改加固方案、二楼窗台整改方案、渗漏水外窗整改完成时间计划等。针对所有业主“1、房屋问题整改及加固施工完成后，由物业公司发出验房通知，会上明确是以书面邮寄的方式发出通知……2、开发商承诺对业主合情合理合法的损失都将遵照《商品房买卖合同》相关约定履行应尽义务”。2018年10月21日，珠海恒大海泉湾物业服务中心向所有业主发出《关于恒大海泉湾房屋维修进度的温馨提示》“目前地产工程部正在进行外窗打胶补强，有8台外墙吊篮及多个蜘蛛人在作业……施工时会分批次及时通知到每一户业主，尤其在试水效果上，我们会邀请业主到家里亲自检测。……并按原公布的完成计划时间交付业主。”被告承诺整修加固彻底整改好房屋存在的问题后，聘请第三方专业验房机构对每户进行专业检测鉴定，直至每户业主拿到房屋检测鉴定合格报告/证书之后再通知业主收楼。但到目前为止，原告都没有收到过收房通知、整改试水通知。被告的行为已经严重违法违约，应承担相应的法律责任。合同第十二条约定逾期交付责任。1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：……（1）逾期在180日之内……，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金……。（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。而被告2017年6月15日后提供的商品房买卖合同（预售）及附件的格式文本中，附件十一补充协议第二条约定，买受人必须在约定日期内办理完成银行、公积金按揭申请手续……逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。……附件十一补充协议第三条约定，……买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，……买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。原告认为，合同约定的逾期交房违约金过低，对违约方的不诚信行为约束力度不够，且在2017年6月15日后被告与大量业主签订的合同和附件中，被告自认为按总房款每日万分之一支付违约金不足以保护其利益，敦促违约方按约履行。因此，根据公平原则和对等原则，结合被告违约的社会影响、违约的严重程度、过错程度、因渗漏水质量问题造成的原告对房屋未来安全性的担忧，以及珠海同行业普遍对逾期交房违约金的约定情况，依据《合同法》第5条、第114条的规定，原告请求判令被告按每日万分之三支付逾期交房违约金。因案涉房屋存在严重的质量问题，依据双方买卖合同第十六条及《合同法》第107条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条、《房屋建筑工程质量保修办法》第7条，被告应赔偿原告逾期交房期间房屋使用费损失及其他损失。商品房买卖合同附件十一补充协议第五条约定，……买受人已办理收楼手续后本合同解除的，自买受人收楼至房屋移交给出卖人之日止，买受人应按购房款总额的每天万分之五向出卖人支付房屋使用费。被告在自己提供的合同格式文本中认为涉案房屋的使用价值为购房款总额的每天万分之五，且被告在销售宣传时亦声称“居住等于度假”，故原告要求被告按购房款总额的每天万分之五赔偿房屋整修期间导致原告不能使用房屋的使用费损失。综上所述，原告起诉至法院，请求法院判如所请。原告姚志飞向本院提交了以下证据：《商品房买卖合同（预售）》及其附件《补充协议》，购房发票，《交楼流程表》,34-1302业主乐桂词（林祥龙）拍摄的收楼现场公布的收楼流程，34-1302业主乐桂词（林祥龙）2018.8.19、2018.8.21拍摄的房屋严重渗漏水的照片及向恒大地产客服投诉的微信截图，高栏港经济区通过珠海市民热线2018.8.28及2018.9.12回复6-302业主的短信，高栏港经济区通过珠海市民热线回复67-501业主伊海涛2018年11月7日投诉的信息及word版，珠海市住房和城乡规划建设局于2018年11月22日通过珠海市民热线回复67-501伊海涛2018年11月9日投诉的短信，2018.10.9高栏港规划建设局通过珠海市民热线回复8-1501张丽彬2018.9.12反映的房屋严重质量问题短信，（2019）粤0404刑初31号判决书、珠海公安微信公众号公布的消息、“金湾关注”微信公众号发布的消息，2018年9月2日恒大雇黑恶物业报复维权业主照片、微信截图，业主伊海涛于2018年12月29日与维修其恒大海泉湾花园房屋的做防水的工程人员谈话录音及录音文字版，6-1801业主黎信团2018.8.23-24拍摄6栋整栋严重渗漏水照片，37-801丁群华保留的37栋报修问题汇总表、43-1802刘洁保留的43栋报修问题汇总表，2018.9.1阳台玻璃没螺丝固定、小区绿化没完工照片及视频（11-1403黄碧荣拍摄），2018.9.1小区公共设施未完工照片(业主们拍摄），2018年9月3日、4日A4消防设备缺失照片（黎信团拍），2018.9．3、2018.12.23消防不合格照片（业主们拍摄），2018年9月3日小区全是土、垃圾，绿化未完工照片（黎信团拍），2018年9月4日车库未完工照片（黎信团拍），楼顶开裂照片（67-701业主拍摄），责令限期改正通知书，《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》，《珠海市恒大海泉湾置业有限公司法人代表与相关业主代表协商会议纪要》及会议视频，《珠海恒大海泉湾业主告知书》，《业主协调会会议纪要20180926》，《致恒大海泉湾全体业主的告知书》，《关于恒大海泉湾相关问题沟通协调会会议纪要》，《关于恒大海泉湾花园业主诉求的开发商回复》及2018年10月10日开发商给住建局的《关于恒大海泉湾花园业主诉求的处理方案及回复》，《关于恒大海泉湾房屋维修进度的温馨提示》，《恒大海泉湾花园11.1号会议主要问题纪要》，《关于园区外墙整改的温馨提示》,广东公共频道电视台记者采访视频，恒大海泉湾9月房屋质量渗漏举证材料(34-1201李英收集），《恒大海泉湾房屋质量问题及业主诉求》，维修监理王秋峰回复6-302业主的微信截图，严重渗漏水的其他照片、视频、微信截图等，使用不合格的海沙作建筑材料的视频，67-501业主伊海涛与管家邹耀祥关于燃气的微信记录，2019.01.26燃气公司回复67-501业主伊海涛的电话录音，67-501业主伊海涛与恒大管家、物业工作人员关于燃气、退收楼后重发通知重新收楼的录音及录音文字版，2019.5.29珠海市民热线回复67-501伊海涛2019.5.5提出的有关燃气的问题的短信，恒大法人代表杨昕允许业主退收楼（第38秒）视频，2018年9月21日67-501伊海涛与管家邹耀祥的微信，2018.12.23《伊海涛到物业领取钥匙录音》及录音文字版，2019年2月13日8-504业主许金彪与物业周彬就重发收楼通知问题的谈话微信截图，物业不提供维修单视频,恒大海泉湾公示的维修监理、管家微信和电话，9.8杨昕承诺2018年11月份解决车辆通行问题视频及文字版，110平左右三房厨房样板间视频与实际所交厨房对比照片，79平左右两房厨房样板间视频与实际所交厨房对比照片，恒大海泉湾花园《建设工程报建指标汇总表》，《建设用地规划许可证》附图，户外广告、宣传彩页、新浪乐居恒大海泉湾宣传视频及文字版、新浪乐居陈焕贤直播的宣传片、珠海恒大海泉湾置业顾问白慧国在新浪乐居直播讲解涉案小区的视频及文字版、售楼部沙盘模型照片及视频，42-1104业主钟佳燊妈妈与白慧国的通话录音（2019.7.18）及文字版、钟佳燊妈妈与白慧国的微信截图、2019.7.19白慧国的朋友圈，42-1104钟佳燊妈妈、13-404郭宏江等于2019.8.7看恒大海泉湾三房110平样板房的视频及文字版，证人证言，高栏港经济区通过珠海市民热线回复10-503业主钟弈轩妈妈的短信，维修单，涉案房屋存在渗漏水等质量问题的照片、录音、微信截图，《重要通知》，2019年10月8日34栋门楼前漏水视频、34栋微信群截图、34-1201李英与管家李夏青的微信截图，10-601业主徐建毛、1-1002业主李婧、9-402段朝营、6-701业主马桂珍购买涉案楼盘房屋的认购书，珠海市扫黑除恶宣传片。被告珠海市恒大海泉湾置业有限公司辩称，一、原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，系真实履行的合同，不存在任何违反法律和行政法规的强制性规定的情形，是合法、有效的协议。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，是按照住建部和工商总局联合制定的示范文本签署，其“郑重提示”页已突出明确的提醒：“为保障开发企业和购房者的合法权益，请在购房和签署商品房买卖合同时先阅知如下事项，并遵守合同相关约定：……2.逐条认真阅读、审慎签订商品房买卖合同，开发企业在售楼书或广告中的承诺，购房者可以要求写进书面补充协议，口头承诺和广告宣传只做买卖双方交易时参考。签订后，由此产生的法律后果由签订方负责”。双方签订的补充协议首条特别注明：“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释”，第十二条第11款以加粗加黑字体明确约定：“买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议为其真实意思的反映。”因此，双方签署的商品买卖合同及补充协议完全是在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，原告对该协议的内容均完全清晰及理解，有关条款被告均已尽合理提示及作详细说明的义务，是合法、有效的协议，合同双方的权利义务均应按照合同约定行使或履行。二、原告要求被告按照房价每日万分之三的标准支付逾期交房违约金，没有事实和法律依据，不符合合同约定。1、原告所提及的所谓小区不同程度的“渗漏水问题”，指的是窗户进水入屋的问题，并非指涉案房屋存在墙体渗漏或防水层质量问题。此外，涉案房屋由于不可抗力台风导致的窗户进水，被告不具有可追责性。原告提出涉案房屋存在“渗漏水”的质量问题，会让法院产生误解，对此被告需要澄清如下：首先，所谓房屋漏水，通常是指因建筑材料和施工方面不满足国家标准，防水层存在质量问题导致房屋存在渗漏现象。被告交付的房屋经过建筑工程竣工验收备案，满足交付条件和国家标准，涉案房屋的窗户亦属于正规合法原厂产品，均符合合同约定和质量标准。原告无任何依据证实被告房屋存在工程渗漏水的质量问题，原告所提交的证据只能证明其所提出的“渗漏水问题”指向的是强台风、强降雨导致的进水，本案原告亦未提供证据证明涉案房屋存在墙体渗漏水的事实和原因。其次，众所周知的台风“山竹”于2018年9月16日在广东省登陆，中心风力14级，造成广东等5省（区）近300万人受灾……造成直接经济损失52亿元。原告在民事起诉状提到查看发现房屋存在漏水渗水严重，一方面指的不是所谓的工程或墙体渗漏，仅仅是雨水从窗户进入房屋；另一方面之所以雨水会从窗户进入，也并非因为窗户的质量问题，而是不可抗力台风导致。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十七条第二款约定：因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害，出卖人不承担保修责任。《商品房销售管理办法》第三十三条第四款规定：“因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”《商品房买卖合同（预售）补充协议》第五条第（四）款约定：“该商品房的风险责任自实际交付之日或视为交付之日起由买受人承担。”因此，被告对于不可抗力导致窗户进水的问题不存在任何义务和责任。被告基于社会安定和谐的角度和照顾原告等众多业主的情绪，设法对业主的窗户进行升级改良，并非是被告的义务所在。2、合同约定交付期限届满前，涉案房屋已满足交付条件，被告在交付期限届满前已提前通知原告前往查验收楼，不存在逾期交付的行为，原告无权拒绝收楼。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。”《商品房买卖合同（预售）补充协议》第四条约定：“双方同意本合同第九条变更如下：（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）该商品房验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》”。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项约定明确了“（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。”属于“除地基基础和主体结构外的其他质量问题”。《商品房买卖合同（预售）》补充协议第五条第（二）款约定：“买受人因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为出卖人已经按期交付房屋。”《商品房买卖合同（预售）》补充协议第五条第（五）款约定：“买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。”广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”因此，涉案预售商品房取得竣工验收登记备案表和补充协议第四条约定文件，主体验收合格，符合法律规定和合同约定的交付条件，在交付期限届满前被告已提前通知原告办理收楼手续，除非是以“涉案房屋存在房屋地基基础和主体结构质量问题严重影响正常使用”为理由，否则无论是因原告自身原因逾期办理收楼还是原告以所谓的渗漏等质量问题为由，原告均无权拒绝接收房屋，被告通知原告办理交接手续之日视为已经交付房屋，被告无需对原告拒绝接收房屋的行为承担逾期交付的违约责任。3、对于逾期交付违约金的标准，合同已经明确约定按房款每日万分之一计算，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付总额最高不得超过房屋总价的2%，原告主张逾期交付违约金标准毫无事实和法律依据。原告类比补充协议第三条第2款要求被告按每日万分之三支付违约金毫无根据。首先，补充协议第三条第2款约定是适用于买受人逾期付款时的违约责任；其次，该条仅仅是针对买受人“分期付款”这一种付款方式；再次，已付款比例的50%支付违约金，仅仅是买受人采用分期付款方式下逾期180天付款时，出卖人行使合同解除权时买受人要支付的违约金，与逾期交付根本无法相对应，更不具备对等适用的可能；最后，双方已经在自愿平等的基础上签订了合法有效的合同及补充协议，其中关于逾期交付的违约责任已经明确约定。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：“逾期在180日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”《商品房买卖合同（预售）补充协议》第六条约定：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。”双方所达成的上述约定已经对逾期交付违约金标准进行了明确的约定，如果被告存在逾期交付行为，应承担的违约金也应按照上述约定为每日万分之一，且逾期180日后原告还要求继续履行合同的，违约金总额不超过房价的2%。三、原告要求被告按照房价每日万分之五的标准支付房屋使用损失费，没有事实和法律依据，不符合合同约定。1、原告因自身原因拒绝接收房屋并正常使用和居住，按照合同约定已经视为接收，对于涉案房屋若存在正常情形下的质量瑕疵，被告根据合同约定履行保修责任整改即可，原告所提出的瑕疵，其本身均属于细微瑕疵，不影响原告正常居住，且被告均已及时进行了处理并及时通知原告查验，原告因自身原因未进行查验，所涉期限内的任何责任不可能让被告承担，涉案房屋因不可抗力导致的问题，被告更无需对此承担任何责任。2、原告未实际发生任何损失，被告交付的房屋满足交付条件，不存在地基基础或主体结构严重影响正常居住使用的情形，原告自房屋视为接收之日起后自行选择不居住在涉案房屋且在有关瑕疵维修整改完毕后不及时按照通知查验入住，系原告自行选择的结果，原告连入住的事实都没有，更无从讨论被告对瑕疵的维修整改是否给原告造成损失的问题，原告要求被告赔偿损失，严重违反了诚实信用和公平原则。3、对于损失赔偿的标准和计算的问题上，《商品房买卖合同（预售）》及补充协议未明确约定对房屋存在其他质量问题时给买受人造成损失的赔偿数额计算方式和标准，双方应当另行协商就此达成一致，原告类比适用合同解除情形下买受人退还房屋使用费的条款，单方主张万分之五的标准既没有合同依据也没有法律根据。4、原告既主张逾期交付违约金又主张房屋使用损失赔偿，既不符合合同的约定，也不符合合同法的基本原则。违约金其功能本身在于弥补守约方的损失，合同法第114条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”立法原意即违约金和损失赔偿属于选择关系而非并列关系。本案原告和被告之间仅约定了逾期交付时违约金的标准，并没约定损失赔偿标准，更没有约定两者同时适用的情形。而且逾期交付违约金适用的情形是出卖人逾期向买受人交付满足交付条件的房屋；房屋使用损失赔偿适用于买受人接收房屋后房屋存在质量问题时，出卖人更换维修给买受人造成实际损失的时候，两者不可能同时主张。四、本系列案是商品房预售合同纠纷，虽然合并审理，但是不同案件的房屋情况不同，不应一概而论、以偏概全，应当具体问题具体分析，客观讨论单一案件下涉案房屋是否存在严重影响居住使用的问题。本系列案中涉案房屋曾经存在的均为细微瑕疵，即使部分存在渗漏水，情况也非常轻微，不能构成严重影响居住使用的情形，且部分房屋的业主并不能证明相关瑕疵是交付时存在的。根据省高院审理房屋买卖合同纠纷案件的指引规定，出卖人交付的房屋满足法定和约定的交付条件的，买受人不能证明商品房交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的，不得拒绝接收房屋，接收房屋后有质量瑕疵，出卖人承担保修义务。在本系列案中，大部分案件下的涉案房屋的确不存在任何影响居住使用的瑕疵，不能因为小部分案件的房屋问题就当然认为全部房屋存在同样问题，否则会引起连锁反应，产生重大社会矛盾，严重损害被告作为市场主体的合法权益，不利于市场经济秩序和交易的稳定。另，涉案小区位于珠海市高栏港经济区××镇××区，相比市区位置较为偏远，往往买受人基于投资或其他考虑购买涉案房屋，因此在涉案房屋已经将有关瑕疵维修完成的情况下，买受人长时间怠于办理收楼手续而导致的有关后果，均不应由被告承担责任。综上所述，原告提出的诉讼请求无事实和法律根据，恳请法院依法判决驳回。被告珠海市恒大海泉湾置业有限公司向本院提交了以下证据：珠海市不动产测量报告（首页）,《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，《建设工程消防验收意见书》，特种设备使用标志，特种设备使用登记证，广东省商品住宅使用说明书，广东省商品住宅质量保证书，《珠海恒大海泉湾花园收（验）楼通知书》，EMS邮递单及网上查询结果，《珠海-恒大海泉湾物业服务中心维修单》，照片；维修完成通知单、邮递单及网上查询结果。本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年6月11日签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定：原告购买由被告开发的位于平沙镇海逸巷156号7栋1403房,建筑面积81.98平方米，房屋总价695,260元。合同第九条约定：商品房交付条件为商品房取得房屋测绘报告和建设工程竣工验收备案证明文件。第十一条约定：（一）被告应当在2018年8月30日前向原告交付该商品房；（二）商品房达到交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。……（三）1.办理交付手续前，原告有权对该商品房进行查验，被告不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为原告查验和办理交付手续的前提条件；2.原告查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）原告在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从被告书面通知的原告办理房屋交接手续之日起，视为被告已经交付房屋。但原告接收房屋的，不视为被告所应当承担的保修义务予以免除，被告应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。……（6）原告因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为被告已经按期交付房屋。第十二条约定：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部购房款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部购房款万分之一的违约金。第十七条约定：保修责任。（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，实行自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（二）下列情形，被告不承担保修责任：1.因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害；2.因原告不当使用造成的房屋及其附属设施的损害。（三）在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由被告承担的责任，或不合理的加重原告责任、排除原告主要权利内容的，仍以本合同为准。合同还约定了其他条款，其中原告在合同中留了通讯地址和联系电话。合同具体条款前的郑重提示写明，请购房者在购房和签署商品房买卖合同时先阅知如下事项：……2.逐条认真阅读、审慎签订商品房买卖合同，开发企业在售楼书或广告中的承诺，购房者可以要求写进书面补充协议，口头承诺和广告宣传只做买卖双方交易时参考。……5.开发企业设置的商品房样板房，其布置格局、装修材料、装修档次、装修质量和设备配置，只做促销时的样板，不作为交楼标准，当事人另有约定，可从其约定。……《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第四条约定：双方同意本合同第九条变更如下：（一）被告应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；（二）该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。第六条约定：双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，原告要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。第十二条其他约定的第11款：买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充条款为其真实意思的反映。第十四条约定：本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。补充协议还约定了其他内容。合同签订后，原告向被告支付购房款共计695,260元。2018年7月12日，珠海市质量技术监督局作出《特种设备使用登记证》，予以珠海市高栏港经济区平沙镇海泉湾二期项目工地7栋的两个曳引式客梯使用登记。被告提交涉案房屋的《广东省商品住宅质量保证书》，内附商品住宅概况、工程竣工验收情况、保修范围与保修期限等，屋面防水，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期均为5年，保修期自房地产开发企业将竣工验收合格的住宅交付商品房买受人之日起计算，公用部分保修期自项目竣工验收合格之日起计算，保修委托单位为金碧物业有限公司珠海分公司。被告提交的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》及珠海市不动产测量报告（首页）显示，涉案住宅楼栋（规划许可：73#住宅）于2018年8月28日取得竣工验收备案表。2018年9月3日，珠海市公安局温泉派出所对金碧物业有限公司（珠海）分公司出具《责令期限改正通知书》，内容为：我温泉派出所于2018年9月3日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现存在第2、3项消防安全违法行为：2、消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效；3、挪用消防设施、器材；另，经抽查，发现恒大海泉湾花园A4-1，A4-2的消火栓内未设置水带、水枪，消防安全标志及应急照明灯不通电。对上述第2、3项，责令你单位（场所）于2018年9月5日前改正。2018年9月25日，珠海市公安消防局作出《建设工程消防验收意见书》，内容为：珠海市恒大海泉湾置业有限公司：依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我局对你单位报送的珠海市恒大海泉湾置业有限公司恒大海泉湾花园（珠公消验凭字[2018]第0793号）新建工程进行了竣工消防验收。该工程位于珠海市××镇××虎山南侧，共18栋楼及地下室，总建筑面积195,457.51平方米。其中地下室为1#地下室、2#地下室、地下1层，建筑面积67,388.49平方米，一级耐火等级，属一类汽车库、人防、设备用房等；住宅楼共18栋：158#、159#住宅楼、建筑面积13,592.81平方米，160#住宅楼，建筑面积9391.36平方米，119#、120#住宅楼，建筑面积13,423.47平方米，121#住宅楼，建筑面积7411.62平方米，122#、123#住宅楼，建筑面积14,024.41平方米，70#、71#住宅楼，建筑面积14,841.94平方米，72#、73#住宅楼，建筑面积14,071.11平方米，74#、75#住宅楼，建筑面积14,293.98平方米，76#-79#住宅楼，建筑面积27,009.32平方米，均为地上19层，建筑高度59.4米，一级耐火等级，住宅楼总面积128,069.02平方米，属一类高层住宅建筑……经资料审查，现场抽样检查和功能测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、工程投入使用后，你单位对建筑消防设施应当定期维修保养，保证功能良好完整有效；要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，确保安全。三、该工程如需扩建、改建等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。2018年8月29日，珠海恒大海泉湾物业服务中心作出《珠海恒大海泉湾花园收（验）楼通知书》，请业主于2018年8月30日至珠海市金湾区平沙镇恒大海泉湾花园会所一层办理现场验、收楼。同日，恒大海泉湾销售中心按照合同中约定的原告通讯地址并附上原告的联系电话，向原告邮寄上述收楼通知书，原告于2018年8月31日签收收楼通知书。被告对物业及销售中心代为通知的行为予以认可。原告提交《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》，内容为：1.恒大方9月4日完成每栋每套房的合格验收证明，若无法提供业主自请验收单位验收，所有费用由被告承担。2.恒大方9月8日确定对整个园区物业防水做出保证及后期的维保有效期问题，做到房屋有效期内承担所有业主房屋防水维修及整改；承诺每次维修节点时间及方案公示给广大业主。3.收楼流程：（1）恒大方通知业主，业主确保质量通过验收后收楼；（2）业主验房收房后对房屋满意后再移交物业。4.相关工作时间节点：（1）9月8日答复以上最终问题；（2）公区公共设施完善时间为20天；（3）物业管理费收费标准及收费起始时间于9月8日由恒大方给出具体答复。下方空白处，恒大海泉湾工程部加盖了珠海市恒大海泉湾置业有限公司工程部业务专用章，业主代表有四人签名，落款日期为2018年9月1日。庭审中，原告出示该证据原件，被告对该证据真实性无异议，对合法性、关联性不予认可，认为该份证据并非被告以法人主体身份作出，不构成被告对外有效的民事法律行为，且业主方只有四人签名，不能代表全体业主意志。另，原、被告对上述意见中的“合格验收证明”指向的具体检测内容、检测机构等未能达成一致意见。2018年9月19日，被告及珠海恒大海泉湾物业服务中心共同作出《珠海恒大海泉湾业主告知书》，内容为：珠海恒大海泉湾高层住宅首批1792户合同交楼日期为2018年8月30日。在交楼过程中，发现房屋存在飘窗、大阳台推拉门两侧以及顶楼天面出现渗水问题。出现此类工程质量问题，我司随即组织维修队伍开展维修工作。2018年22号超强台风“山竹”于9月16日登陆我市，导致小区树木、公共基础设施等被吹倒、吹坏，房屋渗漏水问题再次出现，给小区带来巨大的损失。对于房屋再次出现渗漏水问题，向全体业主报以诚恳的歉意。我司秉承确实保障全体业主利益，不回避房屋出现的渗水问题，坚定做好防水维修工作。加大维修资源投入，尽快完成渗漏问题整改，严格把关维修工艺，直至完成并通过试水测试后，交付业主一个完好的家。整改过程中保持与业主沟通，并向业主代表汇报整改情况。为搭建一个良好沟通桥梁，广大业主可联系区域维修监理、区域管家了解自家的维修进度。庭审中，原告出示该证据原件，被告对该证据真实性无异议，对合法性关联性有异议。原告提交《关于恒大海泉湾相关问题沟通协调会会议纪要》，显示会议时间为2018年10月10日，内容为开发商作出项目的处理方案及回复意见，包括房屋飘窗渗水隐患问题的整改加固方案、客厅渗水处理方案等。就延期交付赔偿问题，记录的开发商回复意见为：由业主及物业公司共同验收，验收通过则正式办理收房手续，若业主对房屋质量存在疑意，由双方共同邀请第三方验房师进行验房，对验房师提出的合理问题开发商进行整改，开发商承诺对业主合情合理合法的损失都将遵照《商品房买卖合同》相关约定履行应尽义务。该纪要落款处有珠海恒大海泉湾物业服务中心加盖非经营用章，和被告加盖工程部业务专用章。庭审中，原告未能出示证据原件，被告对该证据不予认可。原告提交本院在上一批业主起诉被告的系列案[案号：（2019）粤0404民初1393至1427、1663号]中向珠海经济技术开发区（高栏港经济区）管理委员会规划建设环保局调取的两份被告提交给该部门的PPT打印文件，其中于2018年10月10日提交的标题为“关于恒大海泉湾花园业主诉求的处理方案及回复”的PPT，内容与原告提交的《关于恒大海泉湾相关问题沟通协调会会议纪要》内容大部分一致。就外墙渗水问题，PPT上的整改方案为：清理干净洞口，进行密室封堵，完成防水层，经试水达到不渗不漏后，恢复外墙面；就延期交付赔偿问题，PPT上的回复意见为：1、房屋问题整改及加固施工完成后，由物业公司发出书面验房通知，先由业主及物业公司共同验收，验收通过则正式办理收房手续，若业主对房屋质量存在疑意，由业主方邀请第三方验房师进行验房，对验房师提出的合理问题开发商进行整改，验房师的费用由业主及开发商共同承担。2、开发商承诺对业主合情合理合法的损失都将遵照《商品房买卖合同》相关约定履行应尽义务。另一份标题为“关于恒大海泉湾花园业主诉求的开发商回复”的PPT，内容与上一份PPT内容基本一致。原告提交的涉案房屋的视频及照片显示，涉案房屋墙体有水印及部分脱落，上述视频及照片并未显示具体拍摄时间。2019年8月20日，珠海恒大海泉湾物业服务中心作出一份《重要通知》，内容为：……部分房屋渗漏水问题也给业主带来了困扰，开发商本着负责任的态度，积极响应业主诉求，在政府各部门的指导下多次与业主进行沟通，虚心听取业主意见，积极整改到位。为表歉意，开发商对2018年830交付批次每户补偿三年物业费，补偿起算时间以合同约定交付日期为准，请您于2019年10月31日前到物业服务中心办理收楼手续并签署补偿协议，过期无效。……被告提交涉案房屋的《珠海-恒大海泉湾物业服务中心维修单》一份，显示接单日期为2018年9月2日，维修项目为客厅墙面渗水等7项内容，满意度评价一栏中“以上报修已完成维修，请您对我们的服务进行评价”，勾选的是“比较满意”，原告在业主处签字，日期为2018年10月13日。2019年5月25日，被告作出《维修完成通知书》，内容为：涉案房屋符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件后，被告已于2018年8月30日发出《收楼通知书》，被告已经完成相应的交付义务。针对原告所提出的质量瑕疵问题，被告已于2019年5月20日完成相应维修整改工作，之前为了便于维修，原告的钥匙在项目物业管理中心代管，请原告于2019年6月15日到项目物业管理中心办理房屋钥匙交接手续。被告于2019年6月6日向原告邮寄上述《维修完成通知书》，投递结果显示该通知书于2019年6月7日被签收。以上事实有原、被告提交的证据，原告代理律师依调查令调取的证据，本院调取的证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件《补充协议》，是双方的真实意思表示，没有违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应依合同约定行使权利、履行义务。合同约定涉案房屋于2018年8月30日前交付。涉案楼栋于2018年7月12日取得电梯的《特种设备使用登记证》，于2018年8月28日取得竣工验收备案表，于2018年9月25日取得《建设工程消防验收意见书》，此时，涉案房屋达到《补充协议》第四条约定的房屋交付条件——由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。被告于2018年8月30日邮寄收楼通知书通知原告于2018年8月30日收楼，原告因认为小区房屋飘窗、窗户、墙体等出现不同程度的渗漏水未收楼。包括原告在内的业主们因房屋质量问题多次与被告沟通，双方最终未能达成一致，原告遂起诉至本院。对原告的诉求，本院分析如下：一、关于《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》的效力问题。《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》显示，业主与被告约定，被告于9月4日完成每栋每套房的合格验收证明，若无法提供，业主可自请验收单位验收，所有费用由被告承担，另收楼流程为被告通知业主，业主确保质量通过验收后收楼。庭审中，被告对该证据真实性无异议，但认为该份证据加盖的是珠海市恒大海泉湾置业有限公司工程部业务专用章，并非被告以法人主体身份作出，不构成被告对外有效的民事法律行为，且业主方只有四人签名，不能代表全体业主意志。首先，2018年9月19日，被告及珠海恒大海泉湾物业服务中心共同作出的《珠海恒大海泉湾业主告知书》中，提到在交楼过程中，发现房屋存在飘窗、大阳台推拉门两侧以及顶楼天面出现渗水问题，被告做好防水维修工作，尽快完成渗漏问题整改，直至完成并通过试水测试后交付业主一个完好的家。该内容与上述9月1日若干意见中被告完成房屋合格验收证明的承诺相一致。其次，本院调取的PPT文件显示，被告对外墙渗水的整改方案包括经试水达到不渗不漏，就延期交付赔偿问题的回复意见为：物业公司发出验房通知，业主及物业公司共同验收，验收通过则正式办理收房手续，同时若业主对房屋质量存在疑意可自行邀请验房师。该内容，亦与上述9月1日若干意见中的内容相一致。最后，虽然该若干意见只有业主代表方四人签名，但原告认可该若干意见中业主代表的意见为其真实意思。因此，原告主张《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》系原、被告双方达成的一致意见，具有高度盖然性，本院予以采纳，双方均应受该意见约束。二、关于原告请求被告提供由第三方专业验房机构验房后出具的合格证明文件，并承担检测费用的问题。《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》约定，被告于9月4日完成每栋每套房的合格验收证明，若无法提供，业主可自请验收单位验收，所有费用由被告承担。因若干意见中关于“合格验收证明”的约定不明，对检测机构、检测项目均无具体约定，且诉讼过程中原、被告对此意见不一，未达成一致意见，故对原告请求被告提供由第三方专业验房机构验房后出具的合格证明文件，并承担检测费用，本院不予采纳。若原告认为涉案房屋存在质量问题并造成损失，可另循法律途径解决。三、关于原告请求被告支付逾期交房违约金的问题。涉案房屋因台风、暴雨等原因出现渗漏水，原、被告在《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》中约定重新收楼流程为：（1）恒大方通知业主，业主确保质量通过验收后收楼；（2）业主验房收房后对房屋满意后再移交物业。可见，双方就涉案房屋“重新收楼”达成了合意，被告违反该约定应当承担违约责任。1、关于违约金计算标准。原告主张以购房款为基数，因《商品房买卖合同（预售）》对原、被告之间违约责任的约定不对等、不公平且该标准低于损失，故请求调整违约金按日万分之三计算。被告辩称即使计算违约金，也应按合同约定的房款日万分之一计算，且逾期超过180日后违约金最高不得超过房屋总价的2%。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交房的，被告按日向原告支付全部购房款万分之一的违约金。首先，原告主张《商品房买卖合同（预售）》对被告逾期交房违约金的约定不对等、不公平，但并未在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构对该约定条款变更或者撤销；其次，原告主张约定的违约金低于造成的损失，但未举证证明违约金过分低于损失；最后，被告主张逾期超过180日后违约金最高不得超过房屋总价的2%。附件十一《补充协议》第六条约定，逾期超过180日后，原告要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。本院认为，附件十一《补充协议》属于格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，上述条款是被告为了销售商品房所拟定并反复使用的格式条款，条款的内容存在减轻被告自身责任、限制购房者权利的情况，依法应认定为无效条款。故原告在本案中主张的逾期交房违约金的数额不受该条款的限制。因此，本院认定，被告逾期交房违约金以全部购房款为基数，按照日万分之一计算。2、关于逾期交房天数。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定了被告应在2018年8月30日前交付房屋，双方于2018年9月1日达成《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》，故逾期交房违约金从2018年9月1日起计算。《2018年9月1日恒大方与业主沟通达成若干意见》约定，收楼流程为恒大方通知业主，业主确保质量通过验收、对房屋满意后再收楼。合同第十一条第（二）项约定被告应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告，因此，逾期交房时间应以被告通知原告涉案房屋整改完毕为节点并给予原告10天时间收楼。原告已于2018年10月13日签收关于涉案房屋整改完毕的维修单，且满意度评价为“比较满意”，故本院认定交房时间为2018年10月24日。则被告逾期交房期间为2018年9月1日至2018年10月24日，逾期交房天数计为54天。综上，违约金以总房款695,260元为基数，按日万分之一计逾期交房天数54天，违约金计为3754.4元。四、关于原告请求被告支付房屋使用费损失的问题。原告基于被告逾期交房主张房屋使用费损失，如上所述，《商品房买卖合同（预售）》已经约定逾期交房的违约金，原告未举证证明违约金过分低于损失，亦未举证证明被告逾期交房造成原告有其他损失。故对原告请求被告支付房屋使用费损失，本院不予支持。五、关于原告请求确认涉案房屋渗漏水质保期的问题。《商品房买卖合同（预售）》第十七条约定，商品房实行保修制度，自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《广东省商品住宅质量保证书》列明屋面防水，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期均为5年，保修期自房地产开发企业将竣工验收合格的住宅交付商品房买受人之日起计算，公用部分保修期自项目竣工验收合格之日起计算。因此，本院确认涉案房屋渗漏水问题的保修期为5年。如前所述，本院认定交房时间为2018年10月24日，故保修期自2018年10月24日起计算。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告珠海市恒大海泉湾置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚志飞支付逾期交房违约金人民币3754.4元；二、确认位于珠海市××镇××巷××号××栋××房渗漏水问题的保修期为5年，保修期自2018年10月24日起计算；三、驳回原告姚志飞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取为人民币862元，由原告姚志飞负担人民币771元，由被告珠海市恒大海泉湾置业有限公司负担人民币91元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。（此页无正文）审判员  许金二〇一九年十二月二十九日法官助理李伟书记员赵友祺附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。