福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4194号 上诉人（原审原告）：钟金进，男，1972年5月30日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：林晓婷，福建安荣律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：安溪宏骏置业有限公司，住所地福建省安溪县官桥镇官郁村西大路152号。 法定代表人：杨金峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄云婷，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢海伦，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。 上诉人钟金进、安溪宏骏置业有限公司（以下简称宏骏公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服福建省安溪县人民法院（2019）闽0524民初292号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钟金进上诉请求：撤销一审判决，依法改判宏骏公司自2018年3月1日起按总购房款543001元为基数向钟金进支付日万分之三的逾期交房违约金，直至诉争房屋符合交付条件并实际交付之日止。事实和理由：一、在《商品房买卖合同》及其补充协议未明确约定不可抗力因素的情况下，一审判决认定暴雨、大暴雨、台风天气属于不可抗力因素，并据此作为顺延交房的依据，进而认定宏骏公司的交房时间可以顺延至2018年3月21日缺乏合同依据和法律依据，属于事实认定错误。逾期交房违约金的起算时间为2018年3月1日。根据合同及补充协议约定，只有发生双方在合同中约定的不可抗力因素才存在交房期顺延的情形。众所周知，气候因素在一定条件下是可以预见的，并采用一定的防护措施是可以克服的，钟金进完全有理由相信，宏骏公司在订立合同及其补充协议的时候，本就可以预见到施工过程中会发生暴雨、大暴雨、台风等天气，其在此基础上已将相关天气因素可能产生的施工影响予以考量，据此确定交房日期，且双方在补充协议中约定60日的交房宽展期。合同中并没有关于暴雨、大暴雨、台风天气等可以顺延交房的约定。一审判决在合同未明确约定的情况下，认定暴雨、大暴雨、台风天气属于不可抗力因素而以此作为可顺延交房的依据错误，缺乏合同依据和法律依据，属于事实认定错误。二、合同约定宏骏公司逾期交房应支付日万分之三的违约金系双方在自愿、平等基础上约定，不存在违约金约定过高的问题，一审判决认定宏骏公司按购房款的日万分之二支付逾期交房违约金违背合同约定和法律规定，应予撤销。主要理由：1.根据合同及补充协议约定，宏骏公司逾期交房的，应按日万分之三向钟金进支付逾期交房违约金。该条款是双方自愿约定，合法有效，依法应受法律的保护，不应随便调整。2.根据《商品房买卖合同》及补充协议第五条的约定，若钟金进逾期付款的，也应按日计算向宏骏公司支付逾期应付款万分之三的违约金，说明该违约金约定是对等的，也不涉及社会公共利益、国家利益和他人合法权益，合法有效，依法应受法律保护，不应随便调整。3.合同及补充协议系宏骏公司单方提供的格式合同，逾期交房的违约金标准是其经过深思熟虑后确定的，签订合同时钟金进没有讨价还价的余地。现宏骏公司作为格式合同的提供方更应严格适用合同的约定标准向钟金进支付逾期交房违约金，因此本案并不存在违约金约定过高的问题。4.违约金具有补偿性兼惩罚性性质，综合考虑本案合同的履行情况以及违约造成的实际损失、预期利益等因素，在认定违约金标准是否过高时，不仅仅要考虑违约造成的实际损失，还应考虑逾期利益、装修费用提高等损失，逾期交房不仅仅给钟金进造成逾期期间的租金损失，还包括已付购房款的利息损失，合同履行后其他可得利益损失(包括但不限于房屋实际使用年限减少及因物价上涨造成的房屋装修费用增加等损失)。如果把违约成本仅仅限于租金范围内的损失，不仅不利于对守约方的保护，也与违约金的性质相违背。因此，在合同已明确约定违约金标准的情况下，一审判决调整违约金标准违反合同约定和法律规定，应予撤销。 宏骏公司辩称，宏骏公司在竣工验收报告出具后即通知钟金进办理交房手续。按照合同约定，除了不可抗力因素，其他非因宏骏公司所不能控制的因素也可顺延工期。宏骏公司确因台风及中雨等天气延误了115天，交房期限可相应顺延。一审判决认定的违约金标准过高。钟金进应就其逾期交房给其造成的损失承担举证责任，故鉴定费4000元应由钟金进承担。 宏骏公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回钟金进对宏骏公司的全部诉讼请求或发回重审，并由钟金进承担一、二审的全部诉讼费用和评估费用。事实和理由：一、宏骏公司在取得竣工验收报告后即通知钟金进交房，一审判决认定案涉商品房尚不具备交房条件，宏骏公司存在逾期交房的违约情形显属不当。二、案涉商品房受台风、中雨及以上雨量等因素影响施工进度，属于合同约定可顺延交房期限的正当事由，宏骏公司可据实延期达115天，一审判决宏骏公司仅可因暴雨、大暴雨、台风等天气因素顺延交房20天，明显不当。三、本案应以钟金进的实际租金损失每月630元为标准调减违约金。一审判决将违约金标准调整为日万分之一仍高于钟金进的实际损失。四、钟金进应就其损失承担举证责任，故评估费4000元应由其承担。 钟金进辩称,一、合同明确约定交房条件是取得建设工程竣工验收备案证明及取得房屋测绘报告，宏骏公司至今未取得相关的文件，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。二、宏骏公司提出的台风、中雨以上雨量等因素属于可顺延交房期限的事由，没有合同和法律依据，应予驳回。三、宏骏公司提出以评估价标准调减违约金，不符合法律规定和合同约定。四、评估费用应由宏骏公司负担，钟金进没有理由承担该项费用。 钟金进向一审法院起诉请求：判令宏骏公司向钟金进支付逾期交房违约金，其中自2018年3月1日起至2018年12月31日止违约金为49848元；自2019年1月1日起至房屋符合交付条件并实际交付之日止按总购房款543001元的日万分之三计算。 一审法院认定事实：2016年1月12日，宏骏公司作为出卖人与钟金进作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201601120004）及附件十一《补充协议》。合同约定，钟金进向宏骏公司购买址在安溪县××镇××期××号楼××室商品房，建筑面积共122.89平方米，总房价款为543001元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：⒈该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；⒉该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定，宏骏公司应当在2017年12月31日前向钟金进交付符合约定的商品房。补充协议第六条第2项约定，双方一致同意，将本合同第九条中该房屋的交付条件变更为：宏骏公司取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，钟金进应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因钟金进原因造成该房屋未能按期交付办理，宏骏公司就此不承担延期交房责任。补充协议第六条第5项约定，如发生合同约定的不可抗力或以下情形的，宏骏公司可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任。补充协议第六条第7项约定，钟金进给予宏骏公司60日的交房宽展期。宏骏公司在宽展期满未能向钟金进交付房屋的，逾期在90日之内的，宏骏公司按日计算向钟金进支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，宏骏公司按日计算向钟金进支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，钟金进依约将购房款543001元支付给宏骏公司，但宏骏公司至今未按合同约定将案涉房屋交付给钟金进使用。宏骏公司因不可抗力的因素可顺延交房的期间为20天。 一审法院认为，一、关于案涉商品房是否具备交房条件。《商品房买卖合同》第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：⒈该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；⒉该商品房已取得房屋测绘报告。附件十一《补充协议》第六条第2项约定，双方一致同意，将本合同第九条中该房屋的交付条件变更为：宏骏公司取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，钟金进应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因钟金进原因造成该房屋未能按期交付办理，宏骏公司就此不承担延期交房责任。因宏骏公司未能提供案涉商品房取得建筑工程竣工验收备案文件，且宏骏公司在庭审中亦自认建筑工程竣工验收登记备案证明还未取得，故案涉商品房不具备交房条件。宏骏公司提供的通话记录截屏单不能直接证明通话的内容，退一步说，宏骏公司确实于2018年4月28日、29日通知钟金进于2018年5月1日至2018年5月5日期间办理交房手续，但鉴于该房屋并未具备合同约定的交付条件，故不能认定宏骏公司已履行通知交房的义务。二、关于宏骏公司交房是否可以顺延，如果可以顺延，顺延的天数是多少，是否存在逾期交房的情形。附件十一《补充协议》第六条第5项约定，如发生合同约定的不可抗力或以下情形的，宏骏公司可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因合同未约定发生中雨及以上雨量天气可以顺延交房，且中雨、大雨是南方较为常见的气象，故中雨、大雨不是不可抗力因素，不属于交房时间可以顺延的情形，而暴雨、大暴雨、台风等可认定是不可抗力因素，属于交房时间可以顺延的情形。经计算，自合同签订之日（即2016年1月12日）起至合同约定交房之日（即2017年12月31日）止，宏骏公司因暴雨、大暴雨、台风等可顺延交房计18天；合同约定钟金进给予宏骏公司60天的交房宽展期又可顺延交房60天，即宏骏公司可顺延至2018年3月19日前交房。在2018年1月1日至2018年3月19日顺延交房期间，因暴雨又可顺延2天，即宏骏公司可顺延至2018年3月21日前交房，而宏骏公司至今未向钟金进交房，显然存在逾期交房的情形。三、合同约定的逾期交房违约金是否过高，是否应予调减。首先，双方在附件十一《补充协议》第六条第7项约定，钟金进给予宏骏公司60日的交房宽展期。宏骏公司在宽展期满未能向钟金进交付房屋的，逾期在90日之内的，宏骏公司按日计算向钟金进支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，宏骏公司按日计算向钟金进支付全部房价款万分之三的违约金。该约定系双方真实的意思表示，对于当事人均具有约束力。其次，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因钟金进未能证明逾期交房对其造成实际损失，而宏骏公司申请对钟金进名下位于润丰•领尚一期1号楼1609号商品房的同地段同类房屋基准日为2018年7月的月租金价格进行评估鉴定，福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司的价格评估报告为案涉商品房的市场月租金价格为630元/月，即21元/日，而合同约定逾期超过90日后，宏骏公司需按日向钟金进支付全部房价款日万分之三的违约金，即163元/日。故双方约定的违约金明显偏高，宏骏公司以双方合同约定的违约金过高为由请求法院予以调整应予采纳。综上，根据违约金具有补偿性兼惩罚性的性质，综合考虑本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及违约造成的实际损失、预期利益等因素，酌情将合同约定逾期超过90日后，宏骏公司需按日向钟金进支付全部房价款日万分之三的违约金的标准，调整为宏骏公司需按日向钟金进支付全部房价款日万分之二的违约金的标准。钟金进与宏骏公司签订的《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。根据合同及补充协议约定，宏骏公司可延期至2018年3月21日前向钟金进交房，但宏骏公司至今未向钟金进交房，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。因双方约定的逾期交房违约金偏高，酌情将合同约定逾期超过90日后，宏骏公司需按日向钟金进支付全部房价款万分之三的违约金的标准，调整为宏骏公司需按日向钟金进支付全部房价款万分之二的违约金的标准。因宏骏公司逾期交房已超过90日，故宏骏公司应自2018年3月22日起按购房款543001元的日万分之二向钟金进支付逾期交房违约金。综上所述，钟金进诉讼请求的合法部分，予以支持。宏骏公司的辩称理由，部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、安溪宏骏置业有限公司应自2018年3月22日起按购房款543001元的日万分之二向钟金进支付逾期交房违约金（其中截至判决生效之日止的违约金应于判决生效之日起十日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至安溪宏骏置业有限公司向钟金进交付案涉房屋之日止；若未满一年按实际天数计算）；二、驳回钟金进的其他诉讼请求。一审案件受理费1047元，由钟金进负担432元，由安溪宏骏置业有限公司负担615元。 二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，钟金进与宏骏公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议的主要内容系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。补充协议第六条约定，双方一致同意，将本合同第九条中该房屋的交付条件变更为宏骏公司取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。因宏骏公司至今未取得建筑工程竣工验收备案文件，其关于诉争房屋已具备交付条件的主张，与合同约定不符，不予采纳。一审判决据此认定诉争房屋尚不符合交付条件正确，应予维持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。宏骏公司未能提供证据证明因天气因素影响施工进而导致其逾期交房，其应承担举证不能的不利后果，宏骏公司要求顺延交房115日，缺乏依据，不予支持。双方约定应于2018年3月1日前交房，故逾期交房违约金应自2018年3月2日起计算至宏骏公司将符合交房条件的诉争房屋交付给钟金进之日止。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形下，逾期交房违约金的数额方才以同地段同类房屋租金标准确定，而本案补充协议中对逾期交房违约金的计算作了明确约定，且该约定合法合理，亦不存在过分高于钟金进损失的情形，钟金进要求宏骏公司按补充协议约定的日万分之三标准支付逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定，应予支持。对诉争房屋的同地段同类房屋租金价格进行评估系宏骏公司提出的申请，故评估费4000元应由其自行承担，宏骏公司要求钟金进支付评估费，理据不足，不予支持。 综上所述，钟金进的上诉请求部分成立，宏骏公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省安溪县人民法院（2019）闽0524民初292号民事判决； 二、安溪宏骏置业有限公司应自2018年3月2日起按购房款543001元的日万分之三向钟金进支付逾期交房违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起十日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至安溪宏骏置业有限公司将符合交房条件的诉争房屋交付给钟金进之日止，若未满一年按实际天数计算）； 三、驳回钟金进一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1047元，由钟金进负担50元，安溪宏骏置业有限公司负担997元。二审案件受理费1047元，由钟金进负担50元，安溪宏骏置业有限公司负担997元。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年十二月二日 书记员  陈威鸿 本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。