广西壮族自治区灵山县人民法院 民事判决书 （2019）桂0721民初1613号 原告（反诉被告）：灵山县陆屋镇民运社。住所地：灵山县陆屋镇教育路**。 负责人：吴庆雄，该社主任。 委托诉讼代理人：陆党，广西桂信律师事务所律师。 被告（反诉原告）曾仪蔚，男，1965年4月10日出生，汉族，灵山县农民，现住灵山县。 委托诉讼代理人：王良，广西越洲律师事务所律师。 第三人：卢有光，男，1969年10月12日出生，汉族，灵山县农民，现住灵山县。 原告（反诉被告）灵山县陆屋镇民运社（以下简称“陆屋镇民运社”）与被告（反诉原告）曾仪蔚、第三人卢有光返还原物、财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年9月2日、2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陆屋镇民运社的负责人吴庆雄及原告的委托诉讼代理人陆党、被告（反诉原告）曾仪蔚及其委托诉讼代理人王良到庭参加诉讼。第三人卢有光经本院传票合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陆屋镇民运社向本院提出诉讼请求：1、解除被告曾仪蔚与第三人卢有光签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告将原告所有的位于灵山县陆屋镇教育路21号的7间房屋返还给原告；3、判令被告赔偿原告房屋占用费122500(从2018年9月11日起计至2019年7月8日止，每月每间1750元，共7间10个月，以后另计至返还房屋之日止，以评估为准）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月1日，原告与卢有光签订一份《房屋租赁合同书》，约定原告将所有的位于灵山县陆屋镇教育路21号的整幢房屋（占地504㎡)及空地216㎡出租给卢有光，租期15年，从2015年9月1日起至2030年9月1日止。同时对租金交付等问题作了相关约定。由于卢有光不按约定交纳租金，存在违约行为，故原告诉至灵山县人民法院。经灵山县人民法院及钦州市中级人民法院作出一、二审判决，判决解除原告与卢有光之间于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同书》，并承担相应的租金及违约金。该案判决生效后，被告非法占用原告的7间房屋不予返还原告，导致原告不能使用。被告的违约行为不但严重侵害到原告的合法权益，也造成原告不能使用涉案7间房屋的租金损失。特诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告诉请。 被告曾仪蔚辩称，一、被告租赁原告陆屋镇民运社座落在灵山县陆屋镇教育路21号整幢房屋（包括铺面7间、瓦房及空地，面积504平方米），是被告与卢有光依据卢有光与原告陆屋镇民运社2015年9月1日签订的《房屋租赁合同书》，分别于2015年9月1日、2015年10月20日签订《房屋租赁合同书》和《房屋租赁合同补充协议》。《房屋租赁合同补充协议》内容：从2015年10月20日开始甲方（卢有光）将灵山县陆屋镇民运社座落在灵山县陆屋镇教育路21号整幢房屋占地面积504平方米转租给乙方（被告），其中2015年9月15日己转租房屋四间共288平方米，从2015年10月20日开始，租金由原来每年伍万元(50000元）变更为伍万伍仟元(55000元）；租期从2015年10月20日起至2030年9月14日止。被告自2015年9月1日租用以来一直按照双方签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁合同补充协议》履行义务，按时足额交纳房屋租金和其他相关费用。二、钦州市中级人民法院于2019年3月15日作出的“(2019)桂07执复8号”执行裁定书，认为本案的焦点问题是复议申请人的复议申请理由是否成立，法院是否予以支持。本案中复议申请人陆屋镇民运社作为申请执行人申请执行灵山县人民法院已经发生法律效力的“(2017)桂0721民初2045号”民事判决，灵山县人民法院受理后依法立案执行，在执行过程中向被执行人卢有光发出执行通知，并于2018年9月1日作出“桂07**执452号之四”公告，责令被执行人卢有光及相关人员于2018年9月18日前将租赁的陆屋镇教育路21号整幢房屋（包括铺面7间、瓦房及空地）内物品搬迁，并将房屋交还申请执行人灵山县陆屋镇民运社，逾期不搬迁的，将依法强制执行。利害关系人曾仪蔚认为其与被执行人卢有光于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同书》及2015年10月20日签订的《房屋租赁合同补充协议》是根据被执行人卢有光与申请执行人灵山县陆屋镇民运社于2015年9月1日签订《房屋租赁合同书》第六条“在租赁期内，乙方(被执行人)根据经营情况可以转租，但要保证合同约定支付甲方（申请执行人）的，故转租合同依法成立，执行法院将异议人依法取得的租赁房屋一并执行明显错误，从而提出执行异议，请求撤销灵山县人民法院“桂07**执452号之四”公告，立即终止对陆屋镇教育路21号整幢房屋铺面7间总占地面积504平方米的执行。灵山县人民法院经审查对照该院“(2017)桂0721民初2045号”生效的民事判决，认为该院“(2017)桂0721民初2045号”民事判决并没有强制搬迁房屋的判决内容的主文，申请执行人灵山县陆屋镇民运社请求强制执行被执行人卢有光立即将租赁的陆屋镇教育路21号整幢房屋（包括铺面7间、瓦房及空地)交还给申请执行人陆屋镇民运社，与生效判决不符，没有执行依据；认为异议人曾仪蔚提出异议申请请求撤销该院于2018年9月11日作出的“桂07**执452号之四”公告的执行异议请求成立，应予支持，从而依法作出撤销“(2018)桂0721执452号之四”公告是正确的。另，由于复议申请人在“原告灵山县陆屋镇民运社与被告陆志兴、被告卢有光、第三人曾仪蔚房屋租赁合同纠纷一案”中，灵山县人民法院于2016年8月9日作出“（2016)桂0721民初938号”民事判决，该判决认定了民运社与上诉人卢有光签订的《房屋租赁合同书》合法有效。根据合同法约定，被上诉人卢有光将部分房屋转租给一审第三人曾仪蔚符合合同的约定，法律予以保护。因此，上诉人民运社主张合同无效，要求两被上诉人以及一审第三人归还房屋并赔偿损失没有法律依据法院不予支持。钦州市中级人民法院“(2016)桂07民终1008号”民事判决及灵山县人民法院“（2016)桂0721民初938号”民事判决不服的，则可依法通过审判监督程序予以解决。钦州市中级人民法院于2019年3月15日依法作出裁定，驳回灵山县陆屋镇民运社的复议，维持灵山县人民法院(2018)桂0721执异48号执行异议裁定。三、因原告陆屋镇民运社拒收被告租金，被告于2018年9月13日将2018年9月15日至2019年9月14日的租金交到灵山县人民法院。综上，原告陆屋镇民运社起诉请求判令被告将原告所有的灵山县陆屋镇教育路21号的7间房屋返还给原告，以及要求被告赔偿原告房屋占用费122500元，原告以上的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告以上的诉讼请求。 反诉原告曾仪蔚向本院提出诉讼请求：1、要求反诉被告陆屋镇民运社履行反诉原告与第三人卢有光分别于2015年9月1日、2015年10月20日签订《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》；每年租金55000元由反诉原告交纳给卢有光，变更为由反诉原告自2018年9月13日起交纳给反诉被告陆屋镇民运社；3、反诉被告应负担案件全部受理费。事实和理由：反诉原告租赁反诉被告陆屋镇民运社座落在灵山县陆屋镇教育路21号整幢房屋（包括铺面7间、瓦房及空地，面积504平方米），是反诉原告与卢有光依据卢有光与反诉被告陆屋镇民运社于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同书》的合同约定，分别于2019年9月1日、2015年10月20日签订《房屋租赁合同书》和《房屋租赁合同补充协议》。《房屋租赁合同补充协议》内容：从2015年10月20日开始，甲方（卢有光）将灵山县陆屋镇民运社座落在灵山县陆屋镇教育路21号整幢房屋占地面积504平方米转租给乙方（反诉原告），其中2015年9月15日己转租房屋四间共288平方米；从2015年10月20日开始，租金由原来每年伍万元(50000元)变更为伍万伍仟元(55000元）；租期从2015年10月20日起至2030年9月14日止。反诉原告自2015年9月1日租用以来一直按照双方签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁合同补充协议》履行义务，按时足额交纳房屋租金和其他相关费用。反诉被告陆屋镇民运社与卢有光虽然解除了于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同》，但反诉原告与卢有光签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》是依法签订的，应受法律保护。基于上述事实，特依照《中华人民共和国民事诉讼法第五十二条的规定，提出反诉，请法院依法公正判决，以维护反诉原告的合法权益。 反诉被告陆屋镇民运社辩称，1、反诉被告认为反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据。双方之间的租赁关系是基于反诉被告与卢有光签订的房屋租赁合同而由卢有光转租而产生的转租合同。反诉被告与卢有光之间的房屋租赁合同已被依法解除，基于租赁合同而产生的转租合同也已经解除。2、即使卢有光与反诉原告签订的协议有效，期限也应该到2020年9月14日止。因为反诉原告所提供的与卢有光于2015年10月20日签订的合同补充协议是伪造的，不能作为认定事实的依据。从原告诉被告卢有光、曾仪蔚等系列案件中，卢有光、曾仪蔚从没有提出两者之间存在有补充协议，也没有提供有补充协议。2016年4月20日原告诉陆志兴、卢有光、曾仪蔚确认合同无效纠纷一案，经过了一审、二审作出判决，时间长达一年多，卢有光、曾仪蔚作为该案的当事人全程参与该案，卢有光、曾仪蔚的陈述以及提供的证据都是仅有2015年9月15日所签的协议，没有补充协议，这个事实可以从该案的庭审材料以及该案一、二审的判决中的事实认定足以证实。该生效的法律文书也明确了卢有光在承租原告房屋的过程中，仅是将协议中的4间房屋转租给曾仪蔚的事实。3、直到灵山县人民法院于2018年9月11日对涉案房屋进行强制执行，曾仪蔚才于2018年9月26日提出执行异议。至今，才出现了补充协议。这说明了补充协议是反诉原告曾仪蔚与卢有光基于其他目的单方或者双方伪造的。4、事实上卢有光从反诉被告承租涉案房屋后，将4间房屋转租给曾仪蔚做摩托车行，另外3间，也就是补充协议涉及的3间房屋，是卢有光自己经营大排档使用，大排档的名称为“十八佬大排档”，一直开到了2017年6、7月份。从这个事实就说明了没有存在2015年12月10日将全部房屋转租给曾仪蔚的事实。这方面也有当时拍摄的照片予以证实。5、从卢有光与反诉被告签订的协议，卢有光与曾仪蔚签订的协议以及补充协议，卢有光与刘裕忠签订的协议以及今天卢有光提供的答辩状上述材料的签订，都可以看出上述的材料的签名是各不相同，证实了协议是伪造的。卢有光曾经在2016年反诉被告诉卢有光、曾仪蔚的案件中出庭参加诉讼，反诉被告才发现庭审笔录上面的签名才是卢有光的真实签名，法院可以对卢有光的签名予以核对，足以证实本案中涉及的卢有光的签名是不真实的，从而证实了曾仪蔚伪造假的补充协议的事实。6、从曾仪蔚的反诉状上面可以看出其诉称，卢有光于2015年12月20日将反诉被告的所有房屋及空地全部转租给曾仪蔚，但是根据上个案件卢有光与刘裕忠签订的转租合同是2017年9月2日，那么就说明了协议是伪造的。所以本案的真实情况是卢有光从原告手上承租了全部房屋，再将其中的4间房屋转租给曾仪蔚。其所缴纳的费用是基于曾仪蔚占用到反诉被告的房屋不予返还所产生的资金占用费。所以反诉被告认为反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，应予以驳回。 第三人卢有光没有陈述其意见，也不到庭参加诉讼。 根据有关法律规定，第三人有陈述事实和对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案第三人卢有光经本院传票合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃陈述和放弃对原、被告提交的证据进行质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月1日，原告陆屋镇民运社与第三人卢有光签订了一份《房屋租赁合同书》，陆屋镇民运社将属其使用的位于灵山县陆屋镇教育路21号的房屋出租给卢有光使用。合同约定以下等条款：租赁物是灵山县陆屋镇教育路21号整幢房屋占地面积504平方米及空地216平方米；租赁期限为十五年，从2015年9月1日至2030年9月1日止；房屋租金，每年租金为55000元；租金支付，卢有光定于每年9月1日一次性支付当年租金55000元给陆屋镇民运社；在租赁期内，卢有光根据经营情况可以转租，但要保证按合同约定支付租金给陆屋镇民运社，如陆屋镇民运社需要处置房屋时，要告诉卢有光，同等条件，卢有光享有优先购买权。合同签订后，陆屋镇民运社依约将租赁房屋及土地交卢有光使用。2015年9月15日，第三人卢有光与被告曾仪蔚签订了一份《房屋租赁合同书》，第三人卢有光将位于灵山县陆屋镇教育路21号的房屋四间转租给被告曾仪蔚使用。合同约定以下等条款：卢有光将位于灵山县陆屋镇教育路21号的房屋四间转租给被告曾仪蔚使用；租赁期限为五年，从2015年9月15日至2020年9月14日止；房屋租金，每年租金为50000元；租金支付，被告曾仪蔚定于每年9月15日一次性支付当年租金50000元给第三人卢有光；在租赁期内，被告曾仪蔚根据情况需要转租，必须取得第三人卢有光的同意才能转租。合同签订后，卢有光依约将租赁房屋交曾仪蔚使用，曾仪蔚依照合同的约定支付了租金50000元给卢有光。2015年10月20日，第三人卢有光与被告曾仪蔚又签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，约定：租赁物是灵山县陆屋镇教育路21号整幢房屋占地面积504平方米（含已租赁的房屋四间）；租赁期限从2015年10月20日至2030年9月1日止；房屋租金，从2015年10月20日起，每年租金为55000元。此后，被告已支付了至2020年9月14日的租金，其中，2018年9月14日前的租金交付给第三人卢有光；2018年9月15日至2020年9月14日两年的租金110000元，由被告交到本院保管。2017年11月21日，原告陆屋镇民运社以卢有光为被告向本院提起诉讼，请求：1、解除原、被告于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同书》；2、判令被告支付原告房屋租金7534元。本院于2017年12月21日作出“（2017）桂0721民初2045号”《民事判决书》，判决：“一、解除原告灵山县陆屋镇民运社与被告卢有光于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告卢有光支付租金（租金计算方式：按每日150.68元，从2017年9月1日起计至被告卢有光将租赁的房屋交还给原告灵山县陆屋镇民运社时止）给原告灵山县陆屋镇民运社；三、被告卢有光支付违约金（违约金计算方式：以55000元为基数，按每日2%，从2017年9月1日起计至被告卢有光付清所欠租金给原告灵山县陆屋镇民运社时止；期间，基数变动的，按变动后的基数计付违约金）给原告灵山县陆屋镇民运社。”卢有光不服判决，上诉至广西壮族自治区钦州市中级人民法院。钦州市中级人民法院经审理，于2018年5月4日作出“（2018）桂07民终141号”《民事判决书》，判决驳回了卢有光的上诉，维持原判。卢有光不服判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。2019年3月12日，广西壮族自治区高级人民法院作出“（2018）桂民申3584号”《民事裁定书》，驳回了卢有光的再审申请。2019年7月12日，原告以上述诉称的事实和理由诉至本院，请求判如所诉。案件在审理过程中，曾仪蔚以上述反诉诉称的事实和理由提出反诉，请求判如所诉。案件在审理期间，经本院依法向原告释明，原告没有申请对其主张的“房屋占用费”数额进行司法鉴定。 本院认为，2017年12月21日，本院作出“（2017）桂0721民初2045号”《民事判决书》，判决：“一、解除原告灵山县陆屋镇民运社与被告卢有光于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告卢有光支付租金（租金计算方式：按每日150.68元，从2017年9月1日起计至被告卢有光将租赁的房屋交还给原告灵山县陆屋镇民运社时止）给原告灵山县陆屋镇民运社；三、被告卢有光支付违约金（违约金计算方式：以55000元为基数，按每日2%，从2017年9月1日起计至被告卢有光付清所欠租金给原告灵山县陆屋镇民运社时止；期间，基数变动的，按变动后的基数计付违约金）。钦州市中级人民法院经审理，于2018年5月4日作出“（2018）桂07民终141号”《民事判决书》，驳回了卢有光的上诉，维持原判。所以，原告陆屋镇民运社与第三人卢有光于2015年9月1日签订的《房屋租赁合同书》已于2018年5月4日依法解除。 一、关于本诉部分。 1、关于原告请求解除被告曾仪蔚与第三人卢有光签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》的问题。原告陆屋镇民运社与第三人卢有光签订的《房屋租赁合同书》（以下统称“租赁合同”）在本案中属租赁合同性质。被告曾仪蔚与第三人卢有光签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》（以下统称“转租合同”）在本案中属转租合同性质。原告陆屋镇民运社是出租人，第三人卢有光是承租人，被告曾仪蔚是次承租人。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”及《最高人民法院》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”的规定，因本案租赁合同被人民法院依法判决解除，租赁合同尚未履行的期限终止履行。换而言之，在租赁合同解除之前被告和第三人双方的转租合同是合法有效的，租赁合同解除后导致双方的权利义务终止。因租赁合同解除不具有溯及力，从解除合同时间节点之日后，承租人与出租人之间已不存在租赁关系，承租人和次承租人之间的转租合同期限也因超过与出租人租赁合同期限，导致转租合同部分违反法律强制性规定而无效。简单地说，解除租赁合同之前转租合同有效，解除之后的无效。就本案而言，租赁合同于2018年5月4日依法解除，转租合同也应该自2018年5月5日始无效。原告请求解除被告曾仪蔚与第三人卢有光签订的《房屋租赁合同书》，属原告误读。综上，本院认定被告曾仪蔚与第三人卢有光签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》自2018年5月5日始无效。 2、关于被告是否应返还灵山县陆屋镇教育路21号房屋给原告的问题。转租合同涉案房屋范围是“灵山县陆屋镇教育路21号整幢房屋，包括铺面7间、瓦房及空地等”。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同补充协议》自2018年5月5日起无效后，被告即无权占有原告的涉案房屋。无论是从合同法的法律后果还是从物权法的法律后果分析，被告都有将涉案房屋返还给原告的义务。所以，原告请求被告返还涉案房屋，有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。 3、关于被告是否应支付逾期腾房占有使用费的问题。根据《最高人民法院》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”及第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，以及本院生效的“（2017）桂0721民初2045号”民事判决书第二项规定“卢有光支付租金（租金计算方式：按每日150.68元，从2017年9月1日起计至卢有光将租赁的房屋交还给灵山县陆屋镇民运社时止）给原告灵山县陆屋镇民运社”的要求，本院认为，应由被告支付从2018年5月5日起的逾期腾房占有使用费给原告，现原告主张从2018年9月11日起计算，本院予以支持。使用费计算方式为：按每日150.68元（55000元/年÷365天），从2018年9月11日起计至曾仪蔚将租赁的房屋交还给灵山县陆屋镇民运社时止。被告曾仪蔚交到本院保管的款项，在案件执行中可作执行款项予以抵扣。至于被告应支付的逾期腾房占有使用费，在本判决生效后，由被告与第三人另案解决。 二、关于反诉部分。 反诉原告请求判令陆屋镇民运社履行曾仪蔚与卢有光签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同补充协议》，每年租金55000元由曾仪蔚交纳给陆屋镇民运社。反诉原告的请求，是要求法院确立反诉原告与反诉被告之间订立一个新的租赁合同。反诉原告的请求，违反了合同自愿原则，即违反了《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”的规定。本院虽然希望维持本案经济活动的持续稳定，但不能违反合同自愿原则以判决的方式确认反诉原、被告之间订立租赁合同关系。故对反诉原告的请求，本院不能支持。建议在本院判决后，反诉原、被告能互让互谅，重新确立新的公平合理的租赁合同，维持经济的稳定发展。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条第（五）项、第五十六条，《中华人民共和国物权法》三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院》第十五条、第十八条的规定，判决如下： 1、确认被告曾仪蔚与第三人卢有光于2015年9月15日签订的《房屋租赁合同书》及于2015年10月20日签订的《房屋租赁合同补充协议》自2018年5月5日起无效； 2、被告曾仪蔚将位于灵山县陆屋镇教育路21号整幢房屋及土地等返还给原告灵山县陆屋镇民运社； 3、被告曾仪蔚支付逾期腾房占有使用费（使用费计算方式为：按每日150.68元，从2018年9月11日起计至曾仪蔚将上述涉案房屋交还给原告灵山县陆屋镇民运社时止）给原告灵山县陆屋镇民运社； 4、驳回反诉原告曾仪蔚的反诉请求。 上述债务和义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息和迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费2850元，反诉案件受理费2580元，共5700元，由被告曾仪蔚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  崔明伟 人民陪审员  纪庆莲 人民陪审员  张春燕 二〇一九年十二月十二日 法官 助理  张权耀 书 记 员  劳文丽 广西壮族自治区灵山县人民法院 地址：钦州市灵山县江南路4号 电话：0777-642**** 邮政编码：535400