广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初3614号原告（反诉被告）：黄启春，男，汉族，1953年7月14日出生，住广东省茂名市电白区*********（东片）56号，身份证号码：440************958。原告（反诉被告）：黄日清，男，汉族，1985年5月23日出生，住广东省茂名市电白区*********（东片）56号，身份证号码：440************958。以上两原告的共同委托诉讼代理人：谢志雄，广东承匡律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：林舒舒，广东承匡律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨水池，男，汉族，1972年4月28日出生，住广东省茂名市电白区***********，身份证号码：440************717。委托诉讼代理人：廖泽文，广东格正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆增荣，广东格正律师事务所律师。第三人：谭光保，男，1961年8月5日出生，住广东省茂名市电白区********，身份证号码：440************257。第三人：杨国普，男，1982年9月4日出生，汉族，住广东省茂名市电白区************，身份证号码：440************770。原告（反诉被告）黄启春、黄日清与被告（反诉原告）杨水池、第三人谭光保、第三人杨国普房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序后转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄启春、黄日清的共同委托诉讼代理人谢志雄、被告（反诉原告）杨水池的委托诉讼代理人陆增荣、廖泽文、第三人杨国普均到庭参加诉讼。第三人谭光保经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。本诉原告黄启春、黄日清向本院提出诉讼请求：1、判令杨水池支付黄启春、黄日清7个月的房屋租金47600元、滞纳金2815元（逾期租金按月利率2%计算，从逾期之日起暂计至起诉之日）、水费1619元、电费681元，共计52715元；2、本案的诉讼费用由杨水池承担。事实与理由：黄启春与黄日清系父子关系，2017年9月11日黄日清委托黄启春与杨水池签订《租用房屋合同书》，约定将自己位于三角圩市场边的四层半房屋出租给杨水池，一层水产品饮食用，二层以上作住宅使用。租期从2017年9月11日至2019年9月11日止。租金为每月6800元，由杨水池每月15号前一次性交清当月租金给黄启春、黄日清，逾期按每天租金总额5%计收滞纳金。杨水池负责按时交清水电费，杨水池可以转租。但杨水池从2019年3月份开始无正当理由拒不按时缴纳租金以及水电费。黄启春、黄日清多次与杨水池沟通，催促杨水池交清费用，杨水池却置之不理。截至起诉之日，杨水池共拖欠黄启春、黄日清2019年3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月共7个月的房屋租金47600元，滞纳金2815元，水费1619元、电费681元，共计52715元。本诉被告杨水池辩称，一、黄启春、黄日清不具有本案的诉讼主体资格，法院应依法驳回其起诉。根据我国《物权法》第17条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，但在本案中黄启春、黄日清提供的证据无法证明其是涉案房屋的权属人，也无法证明其已经取得了该房屋的权属。因为黄启春、黄日清提供的证据证实涉案房屋的权属人是“谭国芳”，并且涉案《租用房屋合同书》没有权属人“谭国芳”对该合同的追认，所以黄启春、黄日清无法证明其与本案具有法律上的直接利害关系，法院应依法驳回其起诉。其次，签订涉案合同的双方当事人是杨水池与“黄啟春”，黄启春、黄日清也未提供相关证据证实“黄啟春”与原告“黄启春”是否为同一个人。再者，在签订涉案合同时，杨水池未经见过有黄日清的授权委托手续，黄启春称受黄日清的委托与杨水池签订涉案合同，没有事实依据和法律依据。而且涉案房屋的权属人也不是黄日清，黄日清根本无权委托他人与杨水池签订涉案合同。因此，两原告的诉讼主体不适格，两原告的起诉不符合起诉条件，法院应依法驳回其起诉。二、涉案合同应确认为无效合同，黄启春、黄日清主张的各项诉讼请求没有法律依据，法院应依法判决驳回其诉讼请求。首先，涉案合同未经涉案房屋权属人“谭国芳”追认，应属无效合同。因为根据《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认该合同有效。”但在本案中，涉案房屋未经过权属人“谭国芳”的追认，所以涉案合同应属于无效合同。另根据《合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力。所以黄启春、黄日清主张的各项诉讼请求没有法律依据，法院应依法判决驳回其诉讼请求。其次，黄日清违法取得涉案房屋的权属，故涉案合同应认定为无效合同。因为根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让:…(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金。在本案中，涉案土地是属于“安排”的划拨土地，并未向政府部门补交土地使用权出让金。根据上述法律规定，涉案房屋及土地使用权的转让是必须经过经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，并且要补交齐土地使用权出让金之后才能转让，所以黄日清与涉案房屋权属人“谭国芳”于2011年10月11日签订的《房屋转让协议书》是违反了上述法律、法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第(五)项规定，该《房屋转让协议书》应属无效合同。由于黄日清取得涉案房屋的来源不合法，黄日清未依法取得涉案房屋的所有权，所以涉案《租用房屋合同书》也应属于无效合同。根据《合同法》第五十六条规定，无效合同是自始没有法律约束力，所以黄启春、黄日清要求杨水池继续支付租金毫无法律依据，而且根据杨水池提供的《证据四》证实:黄启春在2019年7月已将涉案房屋转租给了第三人李国潮，在涉案合同期限未届满的情况下，黄启春就将涉案房屋转租给他人，已构成严重违约，黄启春、黄日清应依法赔偿杨水池的经济损失。另根据《合同法》第五十八条规定“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，因涉案合同为无效合同，故黄启春、黄日清应当将已收取的涉案合同租金及押金2万元全部返还给杨水池，而不是继续要求杨水池支付租金。并且由于黄启春在2019年7月将涉案房屋转租给了李国潮，杨水池在2019年7月份开始就不能在涉案房屋继续经营，按杨水池每月经营纯收入2万元计算，造成杨水池在2019年7月10日至2019年9月11日两个月时间不能使用涉案房屋进行经营，所造成的经济损失黄启春、黄日清应予以赔偿。综上所述，黄启春、黄日清主张的各项诉讼请求毫无事实依据和法律依据，恳请法院应依法判决驳回其诉讼请求。反诉原告杨水池向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告双方在2017年9月11日所签订的《租用房屋合同书》无效；2、判令反诉被告返还反诉原告商铺租赁押金人民币20000元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失40000元；4、请求依法判令本案的诉讼及相关费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年9月11日，黄啟春将位于三角圩市场边的四层半房屋出租给反诉原告，双方签订了《租用房屋合同书》，约定租赁期限为二年，从2017年9月11日至2019年9月11日止。租金为每月6800元，另交付20000元作为押金。双方签订合同时，反诉原告未曾见过反诉被告黄日清授权给黄啟春签约的授权委托书，而且签约人是“黄啟春”，而非本案反诉被告黄启春。签订合同后，反诉原告使用上述商铺直到2019年3月分才得知该房屋的权属人并不是黄啟春，而是“谭国芳“，而且该房屋的土地权属来源是“安排”所得，并不属于出让土地，未有向相关部门缴交土地出让金，涉案土地及房屋依法是不能够转让的，土地仍属于划拨土地。但在签约时，黄啟春并没有向反诉原告告知该事实。据此，反诉原告认为黄啟春隐瞒事实，黄啟春取得房屋的来源不合法，根本无权将涉案房屋出租给反诉原告，所以双方于2017年9月11日所签订的《租用房屋合同书》未经权属人谭国芳追认，以及黄啟春未经谭国芳授权委托所签订的合同是属于无效合同，而根据《合同法》第五十六条“无效合同自始没有法律约束力。”和第五十八条“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。”之规定，因涉案合同未经权属人谭国芳追认，而且黄啟春取得房屋的来源不合法，无权与反诉原告签订涉案合同，所以该合同是无效合同，自始没有法律约束力，所以黄啟春应当将商铺押金20000元返还给反诉原告。若法院查明签约人“黄啟春”与反诉被告“黄启春”是同一人，那么应依法判决反诉被告黄启春返还押金20000元给反诉原告。另外，反诉原告向法院提供的《房屋租用合同书》可以证实，反诉被告黄启春在反诉原告合同期限未届满的情况下，在2019年7月10日又将涉案房屋出租给第三人李国潮，严重侵害了反诉原告的合法权益，导致反诉原告不能使用房屋造成经济损失，应由反诉被告向反诉原告进行赔偿，按反诉原告每月经营纯收入2万元计算，因反诉被告造成反诉原告两个月不能经营，经济损失共计为2万元，反诉被告依法应赔偿给反诉原告。综上所述，反诉原告认为双方签订的涉案合同为无效合同，并且反诉被告构成严重违约，应对反诉原告进行经济赔偿。反诉原告为维护自己的合法权益，现特提出反诉，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求，驳回反诉被告的诉讼请求。反诉被告黄启春、黄日清辩称，一、黄启春与黄啟春是同一人，啟是启的繁体字，只是原告的书写习惯问题，不影响当事人的主体资格。二、反诉原告没有见过授权委托书，但是签订合同后已经使用房屋一年多，所以不影响两反诉原告之间的代理关系。同时因两反诉原告之间是父子关系，这实际上是一个表见代理，就算不具有表见代理，也构成事后追认，因此不影响本案合同效力。三、黄日清通过转让方式从谭国芳手中受让本案涉案房屋，已向谭国芳支付了对价，谭国芳也已将房产证及房屋交付给黄日清，反诉被告依法占有该房屋，买卖双方对房屋转让协议中第二条已完全履行完毕。故反诉被告具有对房屋的处分权，无需经过谭国芳的追认，因此不影响本案房屋出租合同的效力。四、2019年7月10日反诉被告之所以与案外人李国潮签订房屋租赁合同，是因反诉原告已经几个月没有交付租金，构成了根本性违约，并造成反诉被告的损失。故反诉被告为了避免损失扩大已经将房屋租赁给李国潮，但是该合同在签订后，李国潮并没有承租该房屋，该合同现已作废。综上，反诉原告的反诉没有事实依据和法律依据，恳请法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。第三人谭光保不到庭参加诉讼，亦不作陈述。第三人杨国普述称，对本诉原告黄启春、黄日清的起诉没有异议，对反诉原告杨水池的反诉有异议，杨水池的反诉没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年9月11日，黄启春（甲方）与杨水池（乙方）签订《租用房屋合同书》一份，内容为：“现经双方协商，甲方愿意把自己新建的房屋壹栋，位于三角圩市场边的**半房屋出租给乙方，一层水产品饮食使用，二层以上作住宅使用。在双方自愿、友好、互利的条件下，特订协议如下条款：乙方租用甲方房屋时间为贰年，即从2017年9月11日至2019年9月11日止。二、房屋租金为每月人民币[陆仟捌佰元正（￥6800元）]，由乙方每月15号前一次性交清当月租金给甲方。逾期按每天租金总额5%计收滞纳金。三、乙方必须按与甲方商定的经营范围合法经营，遵守国家法规法令，并负责按时交清所用的水电费，一切税费，甲方概不负责。四、乙方未经甲方同意，不得随意改变房屋的结构及损坏其他建筑物。否则，应承担修理及赔偿的责任，如属不可抗拒的自然灾害所造成损坏的，乙方不负责。五、如果乙方需要出租给他人用，乙方要负责保管好房屋，如果有人为损坏，乙方要负责赔偿损失，或从押金中扣除。六、房屋租用经营，乙方要加以保护，在租赁期间内经甲方同意有改动或装修部份，到期不得人为损坏或拆除，如损坏或拆除，要按损坏的价值赔偿经济损失，在押金中扣除。七、双方签定合同后，乙方即需交付租金贰万元正￥20000元作为押金，到期如不违约，不损失财物则由甲方原额退还。如租期未满贰年，乙方终止合同，其押金不予退还。八、租赁合同期满后，甲方如继续出租该房屋，在同等条件下，可优先租给乙方使用。九、此合同一式两份，甲、乙方各执一份为凭，从签订之日起生效，任何一方违约则应负相关的责任，赔偿对方的一切经济损失。”杨水池在上述合同的“乙方”处签名，上述合同落款“甲方”处的签名“黄啟春”是黄启春委托其女婿杨国普代为签写的。上述合同签订后，杨水池支付了2万元押金并使用房屋。2019年9月19日，黄启春、黄日清以杨水池从2019年3月起拖欠7个月租金共47600元、水费1619元、电费681元为由，向本院提起本案诉讼。另查明，涉案房屋是黄日清于2011年10月11日向第三人谭光保的父亲谭国芳（已故）转让所得（转让价为56万元），双方签订了《房屋转让协议书》，黄日清持有涉案房屋的房地产权证原件（登记权属人：谭国芳；证号：粤房地证字第0649136），涉案房屋至今未办理过户登记。黄日清、黄启春双方确认涉案房屋是黄日清、黄启春二人共同购买的。又查明，杨水池自认其已于2019年母亲节当日（2019年5月12日）搬出涉案房屋。2019年7月10日，黄启春与案外人李国潮签订《房屋租用合同书》，将涉案房屋出租给李国潮使用经营，约定租期从2019年7月10日至2021年7月25日，并委托杨国普代为收取了案外人李国潮押金1万元，租金5000元。本院认为，涉案《租用房屋合同书》是黄启春代表黄启春、黄日清与杨水池签订，黄日清予以认可，黄启春也对其委托杨国普代为签名的行为予以追认。据此，涉案《租用房屋合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性、效力性规定，为有效合同，双方应严格按照合同的约定全面履行。黄日清、黄启春通过转让的方式取得涉案房屋的使用权，利害关系人谭光保也没有提出异议，故黄日清、黄启春对涉案房屋拥有出租权。至于涉案房屋所附属的土地是否缴交土地使用权出让金，能否办理土地及房屋权属变更登记，不属本案审理范围。杨水池以此为理由主张涉案合同无效，理据不足，本院不予支持。故对杨水池主张确认涉案《租用房屋合同书》无效的反诉请求，本院不予支持。根据证据规则，出租人黄日清、黄启春主张承租人杨水池拖欠租金，承租人杨水池如有异议，应提供证据予以反驳，否则应承担举证不能的责任。现黄日清、黄启春主张杨水池从2019年3月起拖欠租金，提供了《租用房屋合同书》在案为证，杨水池辩称3、4月份的租金已交清，但未能提供其缴交租金的相关证据予以反驳，且黄日清、黄启春不予认可，本院对杨水池的抗辩不予采信。涉案《租用房屋合同书》约定租期至2019年11月9日止，但根据本案查明的事实，在双方未协商一致解除合同的情况下，杨水池已于2019年5月12日搬离涉案房屋，而黄启春、黄日清也于2019年7月10日将涉案房屋另行出租给他人使用。据此，在租赁期间，杨水池虽搬离承租房屋，但合同未解除前，仍应依约支付租金，但从2019年7月10日起，黄日清、黄启春以将涉案房屋另行出租给他人的实际行为认可了杨水池提前终止涉案合同的行为，且从2019年7月10日起，黄启春、黄日清已另行向他人收取涉案房屋的租金。由此应认定涉案《租用房屋合同书》已于2019年7月10日由双方协商一致解除。黄启春、黄日清仍主张杨水池支付2019年7月后的租金理据不足，本院不予支持。综上，杨水池应向黄启春、黄日清支付2019年3月至6月的租金27200元（6800元/月×4个月）。关于违约金，涉案《租用房屋合同书》第二条约定，杨水池应在每月15日前支付当月租金，逾期支付租金按每天租金总额5%计收滞纳金，该违约金约定明显过高，现黄启春、黄日清主张按月利率2%从逾期之日起计算违约金合理，本院予以支持。分段计算，2019年3月16日至2019年4月15日止，以3月份的租金6800元为基数，违约金为136元（6800元×2%）；2019年4月16日至2019年5月15日止，以3、4月份的租金13600元为基数，违约金为272元（13600元×2%）；2019年5月16日至2019年6月15日止，以3、4、5月份的租金20400元为基数，违约金为408元（20400元×2%）；2019年6月16日至2019年7月10日止，以3、4、5、6月份的租金27200元为基数，违约金为453元（27200元×2%÷30天×25天）。截至2019年7月10日止，杨水池拖欠黄启春、黄日清租金27200元、违约金1269元（136元+272元+408元+453元）。因涉案《租用房屋合同书》为双方同意提前解除，黄启春、黄日清收取杨水池的押金2万元应于合同解除之日2019年7月10日退回给杨水池。杨水池反诉请求黄日清、黄启春退回押金2万元，本院予以支持，但该押金应兑减2019年7月10日前杨水池应支付给黄启春、黄日清的违约金和租金。截至2019年7月10日止，杨水池尚欠黄启春、黄日清租金27200元、违约金1269元，2万元押金于同日应按先还违约金后还租金的顺序予以扣减，扣减后，杨水池仍欠黄启春、黄日清租金8469元及违约金（按月利率2%计，从2019年7月11日起计至还清款之日止）。关于黄启春、黄日清主张杨水池拖欠水费1619元、电费681元的事实，杨水池提出异议，认为黄启春、黄日清提供的用水清单、银行缴费明细（电费）不能证明杨水池没有缴纳水电费。本院经审查认为，黄启春、黄日清提供的《用水清单》为打印形成，未加盖自来水公司的公章，在杨水池不予认可的情况下，本院对其证据效力不予认定。黄启春、黄日清提供的银行缴费明细，虽记载缴费户名称为谭国芳、谭光保，但未能充分证明与涉案房屋的关联性，且杨水池不予认可，本院无法认定。故对黄启春、黄日清主张杨水池支付水费1619元、电费681元，因证据不足，本院不予支持。对杨水池反诉主张黄启春、黄日清赔偿经济损失4万元的反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）杨水池在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）黄启春、黄日清支付租金8469元及违约金（按月利率2%计，从2019年7月11日起计至付清款之日止）；二、驳回原告（反诉被告）黄启春、黄日清的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杨水池的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1117.88元，由被告（反诉原告）杨水池负担604元，原告（反诉被告）黄启春、黄日清负担513.88元；反诉受理费650元，被告（反诉原告）杨水池负担433元，原告（反诉被告）黄启春、黄日清负担217元；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  李洁梅人民陪审员  蓝岳青人民陪审员  陈思燕二〇一九年十二月二十九日法官 助理  梁慧玲书 记 员  何 萍