江西省芦溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0323民初1113号原告：芦溪外国语学校，住所地江西省芦溪县芦溪镇东桥街芦中东侧，统一社会信用代码52360323746095392J。法定代表人：黄波，财务总监。委托诉讼代理人：李海燕，江西建辉律师事务所律师。被告：江西怡和源房地产开发有限公司，住所地江西省芦溪县武功山大道怡和源小区**201，统一社会信用代码91360323MA35K29A0U。法定代表人：杨发亮，执行董事。委托诉讼代理人：谢宁，江西鸿天律师事务所律师。原告芦溪外国语学校与被告江西怡和源房地产开发有限公司（以下简称怡和源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告芦溪外国语学校及其委托诉讼代理人李海燕、被告怡和源公司委托诉讼代理人谢宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芦溪外国语学校向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告依约履行2017年9月4日《天悦城项目商品房团购》以及《天悦城项目商品房团购补充协议书》的义务，立即与原告签订《商品房买卖合同》并予以备案，交付原告所购买的位于“怡和源天悦城”9号楼C1、C2户型32套商品房，建筑面积约3650平方米，价值11680000元；2.依法判令被告依约赔偿由此给原告的经济损失754036.77元（以实际依约交付款项11205500元为基数，自2018年2月2日即取得预售许可证之日起，按银行同期贷款年利率4.75%，暂计算至2019年7月1日，计1年5个月754036.77元，应计算至实际交房日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告的法定代表人黄波以及原告芦溪外国语学校管理层为了提升教师队伍的凝聚力，解决教师队伍的住房问题，拟在被告开发的“怡和源·天悦城”商品房项目，团购其9号楼C1、C2户型商品房，建筑面积约3650平方米。2017年9月4日，原、被告双方在平等自愿的基础上正式签订了《天悦城项目商品房团购协议书》，同日，经双方协商又签订了《天悦城项目商品房团购补充协议书》，该协议明确了团购房的价款、付款方式、工程竣工的时间、正式签订《商品房买卖合同》、合同备案、违约责任等权利和义务条款。原告认为协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。在履行合同过程中，原告严格履行了付款等合同义务，依约已实际支付了房屋团购款计11205500元，但是被告却存在严重的违约行为。“怡和源·天悦城”项目自2017年9月30日起陆续取得了商品房预售许可证，2018年2月2日原告团购的天悦城9号楼也取得了商品房预售许可证，证号为2018004。在此情形下，被告既不依约与原告签订正式的商品房买卖合同予以备案，也未实际交付已竣工的房屋给原告，甚至可能还存在着对外销售此等已售商品房的情况，不可避免地造成了原告一定的经济损失，原告的合法权益受到了严重侵犯。综上，为维护自身的合法权益，避免损失的进一步扩大，现依法起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告怡和源公司辩称，1.原、被告双方确实于2017年9月4日签订了《商品房预售合同》，因被告经营的一些问题，江西省芦溪县人民法院于2019年7月4日受理了案外人肖帅对怡和源公司的破产申请，并指定了破产管理人，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的相关规定，管理人两个月内未通知当事人的，视为合同解除，原告虽然与被告签订了《商品房预售合同》，但该合同在被告破产申请之前，双方均未履行完毕，管理人已经解除双方合同，原告要求继续履行合同没有法律依据；2.合同解除后，请法院根据相关的法律规定对原告造成的损失予以确定。请法庭驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：原告为了提升教师队伍的凝聚力，解决教师队伍的住房问题，拟在被告开发的“怡和源·天悦城”商品房项目，团购其9号楼C1、C2户型商品房，建筑面积约3650平方米。2017年9月4日，原、被告双方签订了《天悦城项目商品房团购协议书》，同日，经双方协商又签订了《天悦城项目商品房团购补充协议书》，该协议明确了团购房的价款、付款方式、工程竣工的时间、正式签订《商品房买卖合同》、合同备案、违约责任等权利和义务条款。原告依约向被告支付了房屋团购款计11205500元，余款占团购商品房总价款的5%共计47.45万元在交钥匙时全部付清。2019年7月4日，江西省芦溪县人民法院经审查裁定受理了案外人肖帅提出的江西怡和源房地产开发有限公司破产重整的申请，于2019年7月17日依法指定了江西鸿天律师事务所为该公司的管理人，并于2019年7月18日发布了公告，就受理重整、指定管理人、敦促该公司债权人在指定期间向管理人申报债权等事项予以了公告。原告认为其与被告签订的合同具有法律效力，对双方具有法律约束力，被告在2018年2月2日取得了团购合同所涉商品房预售许可证的情况下，既不依约与原告签订正式的商品房买卖合同予以备案，也未实际交付已竣工的房屋给原告，甚至可能还存在着对外销售此等已售商品房的情况，不可避免地造成了原告一定的经济损失，原告的合法权益受到了严重侵犯。双方协商不成，原告故诉至法院，提出上述诉讼请求。以上事实有原告提交的《天悦城项目商品房团购协议书》1份、《天悦城项目商品房团购补充协议书》1份、2017年9月5日《收款收据》复印件2张、2018年6月13日《收款收据》复印件1张以及《关于芦外借款的说明》复印件1张、银行转账凭证复印件2张，被告提交的江西怡和源房地产开发有限公司营业执照复印件、江西省芦溪县人民法院（2019）赣0323破1号民事裁定书、决定书、公告复印件各1份及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，可以认定。另查明，芦溪县房产管理局于2018年2月1日向江西怡和源房地产开发有限公司开始的怡和源·天悦城9#、12#楼颁发了商品房预售许可证，证号为（芦）房预售证第2018004号。2018年中国人民银行执行的贷款利率贷款期限1-5年，含5年，贷款利率为年利率4.75%。本院认为，双方当事人对本案事实均无异议，但对双方签订的《天悦城项目商品房团购协议书》和《天悦城项目商品房团购补充协议书》的履行存在争议。原告认为双方之前所签订的合同合法有效，且其已按约支付了房屋团购款计11205500元，被告在团购房屋具备预售许可的情况下应当履行合同，向其交付商品房。被告认为原告虽然与被告签订了《商品房预售合同》，但怡和源公司因自身经营原因，江西省芦溪县人民法院已于2019年7月4日裁定受理了案外人肖帅对怡和源公司的破产重整申请，并依法指定了管理人和发布了公告，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，管理人两个月内未通知当事人的，视为合同解除。该合同在被告破产申请之前，双方均未履行完毕，管理人已经解除双方合同，原告要求继续履行合同没有法律依据；请法庭驳回原告的诉请。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除合同或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本院已于2019年7月4日裁定受理了案外人肖帅对怡和源公司的破产重整申请，并依法指定了管理人和发布了公告，本案所涉合同在破产受理之前已经成立，且双方当事人均未履行完毕，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，案涉合同视为已解除。被告怡和源公司的辩论意见于法有据，本院予以采纳。原告芦溪外国语学校主张被告继续履行合同，缺乏法律和事实依据，经本院释明后，原告坚持要求继续履行合同，理由不充分，本院不予以支持。被告与原告签订案涉合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，应当按照约定履行各自的合同义务。双方在合同第五条“1.约定：甲方（怡和源公司）取得《商品房（预）售许可证》，向乙方（芦溪外国语学校）发出签订《商品房买卖合同》的书面通知后，乙方应在甲方书面通知的期限内到指定地点签署分户的《商品房买卖合同》，……”,怡和源公司已在2018年2月1日取得案涉9#楼的商品房（预）售许可证，但并未按照约定履行其合同义务，违约属实，应承担相应的违约责任。现原告主张被告以实际依约交付款项11205500元为基数，自2018年2月2日起，按人民银行同期贷款年利率4.75%，暂计算至2019年7月1日，计1年5个月赔偿原告共计754036.77元，于法有据，理由充分，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（五）项、第一百零七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告芦溪外国语学校要求继续履行双方于2017年9月4日签订的《天悦城项目商品房团购》以及《天悦城项目商品房团购补充协议书》的诉讼请求；二、被告江西怡和源房地产开发有限公司在判决生效后六十日内向原告芦溪外国语学校赔偿754036.77元。案件受理费96404元，由原告芦溪外国语学校负担89904元，由被告江西怡和源房地产开发有限公司负担6500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审判长  刘伟华审判员  邓克明审判员  黎建萍二〇一九年十二月三日书记员  彭 瑾