广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初2993号原告：侯轶，女，1986年10月12日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：李汉能，广东网际律师事务所律师。被告：广东百家汇商业贸易有限公司，住所地：广东省四会市东城区水闸路83号紫金广场首层后场。统一社会信用代码：914412843381232270。法定代表人：刘顺宏。委托诉讼代理人：庞冬，该公司监事。被告：刘顺宏，男，1977年8月30日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。原告侯轶与被告广东百家汇商业贸易有限公司（以下简称百家汇公司）、刘顺宏租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序于2019年10月9日、12月13日公开开庭进行了审理，原告侯轶的委托诉讼代理人李汉能、被告百家汇公司的委托诉讼代理人庞冬到庭参加诉讼。被告刘顺宏经传票传唤两次开庭均没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯轶向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告百家汇公司法定代表人签订的《租赁合同》于2019年5月27日解除；2.判令两被告向原告支付应付未付租金34769元及逾期交租违约金5809.32元（2019年4月15日之前以3010元为基数，按年息24%暂计至2019年8月18日，之后的逾期交租违约金计至付清租金之日止；2019年4月15日以后以3160元为基数，按年息24%暂计至2019年8月18日，之后的逾期交租违约金计至付清租金之日止）；3.两被告将案涉商铺腾退给原告；4.两被告向原告支付商铺占有使用费9637元（以每月3160元为标准，自2019年5月27日起暂计至2019年8月18日，以后的商铺占有使用费以相同标准计至被告将案涉商铺腾退给原告之日止）；5.原告没收两被告按金5200元；6.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告百家汇公司的法定代表人刘顺宏为设立百家汇公司与原告于2015年3月14日签订《租赁合同》，约定原告将其名下位于四会市出租给被告使用，由被告支付租金。2015年5月5日，被告百家汇公司成立，并通过公司监事庞冬个人账号转账租金。被告本来依约支付租金，但自2018年5月5日提前支付了6月份的租金2724元后，就一直没有交租，即便原告经常电话催收，但被告一直置之不理。根据《合同法》第九十四条规定以及《租赁合同》第四条第7项约定，被告在一年的时间内不向原告交租，已构成根本性违约，致使原告的合同目的不能达成，原告有权解除合同并取回商铺。原告遂于2019年5月27日修建玻璃墙将商铺与被告的超市分隔，被告也将商铺的叉车、购物车等搬离商铺。无论从合同的约定、原被告双方的行为抑或合同法的规定，《租赁合同》已于2019年5月27日解除，为此，原告提出第一项诉求。被告长达一年的时候内使用原告的商铺不交租，按照《租赁合同》约定，应付未付租金计至2019年5月27日已达34769元。逾期交租违约金按年息24%计至2019年8月18日已达5809.32元，为此，原告提出第二项诉求。被告虽然搬走商铺内的叉车等物件，但由于卷闸以及安装在商铺门前的储物箱都没有被拆除，商铺仍然为被告控制使用。原告已向被告提出拆除卷闸以及储物箱，但被告置之不理，为此，原告提出第三、四项诉求。原告已收取被告按金5200元，鉴于合同解除是由于被告的根本性违约行为造成的，根据合同没收按金约定，原告提出第五项诉求。刘顺宏系百家汇公司的唯一股东，百家汇公司属于一人公司，刘顺宏不能证明其财产独立于百家汇公司，根据《公司法》规定，刘顺宏应对百家汇公司的债务承担连带清偿责任。另外根据合同相对性，刘顺宏作为签订租赁合同的一方，因其不履行交租义务导致本诉，应承担法律责任。被告百家汇公司辩称：因华为公司不再租赁店铺，经营压力太大，所以我方无法继续经营下去。我方在2018年5月电话与原告丈夫黄先生沟通过，我方不再租赁商铺，要求原告退还按金，但原告不愿意退还，则我方要求被告自己收回商铺。我方不存在不交租金的行为，我方也没有收到任何原告向我方追讨租金的材料。商铺早就收回了，所以不存在腾退和占用，而且原告也没有证据证明我方有使用商铺。被告刘顺宏未作答辩。原告侯轶围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.原告《身份证》，证明原告的诉讼主体资格；2.被告《国家企业信用信息公示系统查询页》、被告《身份证》，证明被告的诉讼主体资格；3.《不动产权证书》，证明原告系案涉商铺的权属人；4.《租赁合同》，证明原、被告双方建立租赁合同关系；5.《借记卡账号历史明细清单》、《结婚证》，证明被告实际享有租赁合同权利以及实际履行租赁合同（通过其监事个人账号交租），被告长期没有交租的事实；6.照片，证明被告仍然占有原告的商铺的事实；7.《不动产登记资料查询结果证明》，证明案涉商铺权属人为原告；8.微信聊天记录截图，证明案涉商铺玻璃墙于2019年5月26日修建；9.《收款收据》，证明玻璃墙的安装时间。被告百家汇公司对原告提交的证据质证如下：对证据1-3无异议，对证据4无法确认真实性；对证据5无意见；对证据6不能证明我方使用商铺，商铺已经上锁，我方无法使用；对证据7无意见；对证据8、9与我方无关，不能作为凭证。被告百家汇公司提交如下证据：1.照片三份，证明我方没有使用商铺，原告一直在招租；2.庞冬与陈燕玲微信聊天记录截图，证明2018年6月8日因暴雨商铺出现漏水，我方当时已经没有使用商铺；3.杨欢与连传鹏微信聊天记录图片，证明原告在2018年9月份之前已经收回商铺并且在招租，张贴的招租公告的电话与合同上面的电话是一致的，是原告的电话；4.百家汇超市新管理群聊天记录图片，证明原告张贴了招租信息，张贴的招租电话与合同上面的电话是一致的；5.百家汇超市新管理群聊天记录图片，证明商铺是空置的，2019年1月27日张贴的招租广告与之前图片字体一致；6.银行流水，证明我方与原告协商不再继续租赁商铺，并多支付一个月的租金给原告，原告有权没收押金；7.关于入口主通道场地释惑，证明通道属于公共区域。诉讼中，原告申请证人吴某、杨某到庭作证，该两位证人到庭接受了法庭的询问。原告侯轶对被告提交的证据质证如下：对证据1我方认为图片区域均属于租赁给被告的区域。对证据2的三性不予认可，该两张图片无法证明对方没有使用商铺。对证据3的三性不予认可，图片电话与原告的丈夫黄飞龙的电话号码不一致，与第一次开庭提交的图片的笔迹也不一致；该图片证明了被告设置储物柜阻挡我方商铺，我方是要求被告腾退，但是被告在第一次开庭时否认了，说明被告陈述和举证都有不诚信的行为。对证据4、5的三性不予认可，里面的电话号码及张贴内容不清晰，图片是合同当事人以外人员的聊天记录三性无法确认。对证据6我方没有同意解除合同，支付租金是被告单方面的行为，被告没有征得我方同意。对证据7的真实性合法性无异议，关联性有异议，本案不处置商铺以外区域的权属问题，我方诉求是对方堆放的物品妨碍我方商铺的出租和使用。诉讼中，本院为查明涉案商铺的位置、构造以及使用现状在四会市紫金广场商业经营管理有限公司的员工冼玉池、以及四会市骏业房地产有限公司员工吴某的见证下到现场勘验，并依法制作《勘验笔录》。被告刘顺宏没有提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告侯轶为位于四会市的所有权人。2015年3月14日，原告侯轶（出租方、甲方）与被告刘顺宏（承租方、乙方）签订一份《租赁合同》，合同约定乙方承租甲方位于四会市东城街道水闸路83号紫金广场首层商铺Ｂ31商铺；租期自2015年3月15日至2020年3月14日止，为期五年；2015年4月15日至2016年4月14日每月租金为2600元，2016年4月15日至2017年4月14日每月租金为2730元，2017年4月15日至2018年4月14日每月租金为2867元，2018年4月15日至2019年4月14日每月租金为3010元，2019年4月15日至2020年4月14日每月租金为3160元，乙方必须于每月5号前支付当月租金；租赁按金为5200元，由乙方在2015年3月14日前支付给甲方；第四条第6款，甲方在乙方中途退租，单方面终止合约而且确属乙方责任的情况下，甲方有权没收乙方的按金，并享有乙方违约留下的装修财产；第四条第7款，甲方有权向乙方收取延期交租的滞纳金，以每天当月铺租的百分之五计收，并有义务向乙方提醒催交租金，如乙方逾期15天未交租金，则甲方有权收回商铺，终止合同并没收按金等内容。2015年5月5日，被告刘顺宏注册成立广东百家汇商业贸易有限公司，公司性质为自然人独资有限责任公司，被告刘顺宏为公司自然人股东及法定代表人，公司住所位于四会市东城区水闸路83号紫金广场首层后场。租赁合同签订后，被告百家汇公司依约支付租金给原告。2018年5月4日、5日，被告百家汇公司的监事庞冬分别向原告丈夫黄飞龙转账2867元及2867元。后被告百家汇公司没有再向原告支付租金。2018年9月16日，案外人杨欢与连传鹏（被告百家汇公司员工）在微信中发送一张图片，该图片中显示涉案商铺张贴了招租广告，内容为旺铺招租，黄生188××××9509。该招租公告中的手机号码与《租赁合同》中原告所写联系电话一致。2019年10月24日，本院依法组织原、被告双方当事人在案外人四会市紫金广场商业经营管理有限公司（涉案商铺所在的招商公司）的员工冼玉池、以及四会市骏业房地产有限公司（涉案商铺的物业公司）员工吴某的见证下到案涉商铺现场进行勘查，制作《勘查笔录》。经勘验，涉案商铺位于四会市紫金广场内，商场内有众多商家，在涉案商铺门前存在消防门以及卷闸铁门（现卷闸铁门的钥匙在被告处）；被告百家汇公司经营的超市亦在该两道门内；设置卷闸铁门的目的是为了保障涉案商铺及其他商铺财产安全（如被告百家汇公司经营的超市等），如拆除现有卷闸铁门，由于其他区域均是玻璃墙面，不具备再安装卷闸铁门条件；被告百家汇公司承诺可以将卷闸铁门的钥匙交给原告或交给商场保安保管。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告刘顺宏与原告侯轶签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护，双方均应按合同的约定行使权利及履行义务。虽然《租赁合同》系原告与被告刘顺宏签订的，但被告百家汇公司将上述商铺转租给其他人经营华为手机且百家汇公司的监事庞东亦履行了支付租金的义务，应视为被告百家汇公司为涉案商铺的实际承租人。因此，被告刘顺宏及百家汇公司应按《租赁合同》的约定行使权利及履行义务。本案的争议焦点主要为：《租赁合同》于何时解除；被告刘顺宏及百家汇公司尚欠原告租金的金额；原告是否有权没收按金及两被告违约责任的认定；两被告是否应支付合同解除后的占地使用费及是否应腾退商铺给原告的问题。关于《租赁合同》于何时解除的问题。原告主张合同解除的日期是在被告没有支付租金的情形下，原告于2019年5月27日修建玻璃门时《租赁合同》始解除；而被告主张于2018年5月与原告协商一致并解除了合同，对双方的意见分析如下：1、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，由于被告百家汇公司申请的证人与被告百家汇公司存在利害关系，而证人作证的事实亦无其他证据予以印证，且被告提供的2018年6月8日的图片未能清晰反映商铺的具体情况，不能充分证明合同具体解除的日期，故被告百家汇公司主张在2018年5月与原告协商一致解除了合同的意见，本院不予采纳。2、被告百家汇公司在2018年5月、6月没有足额支付租金且自2018年6月起不再支付租金，已构成违约，根据《租赁合同》第四条第7款约定“如乙方逾期15天未交租金，则甲方有权收回商铺，终止合同并没收按金”的规定，《租赁合同》及相关法律赋予了原告享有合同解除权，但并不意味《租赁合同》在被告逾期支付租金时自动解除，原告可以自由行使其权利解除或不解除合同。3、根据被告百家汇公司提供的微信聊天记录发送的图片（证据3）显示，自2018年9月16日起原告在涉案商铺外墙上张贴“旺铺招租”广告，上述图片反映的事实与证人杨某的陈述能互相印证，故原告张贴“旺铺招租”的行为应视为明确表达了与被告解除合同的意思表示，产生解除《租赁合同》的法律效力。综上，本院认定案涉商铺的《租赁合同》于2018年9月16日解除。关于被告刘顺宏、百家汇公司尚欠原告租金的问题。根据查明的事实，被告于2018年5月4日支付了该月租金2867元、于2018年5月5日支付了次月租金2867元后不再支付租金，已构成违约，因此，被告应按《租赁合同》的约定分别补足2018年5月及6月的租金，并支付租金至合同解除之日即2018年9月16日。故被告刘顺宏、百家汇公司仍应支付租金7811元给原告。关于原告是否有权没收按金及两被告违约责任的认定问题。由于《租赁合同》第四条第7款约定“如乙方逾期15天未交租金，则甲方有权收回商铺，终止合同并没收按金”，该约定实际应是为保证租赁合同履行的担保条款，同时也是针对承租人迟延给付租金而设的违约条款，现被告自2018年6月起没有依约支付租金，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”以及第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由于《租赁合同》约定的租金期限至2020年4月14日届满，现被告中途退租致使合同于2018年9月16日提前解除，致使涉案商铺至2019年10月24日（现场勘查日期）一直空置，造成了原告的可得利益损失，故原告要求没收按金5200元，符合双方的约定亦没有违反上述法律的规定，本院予以支持。关于原告主张按照月利率2%计付违约金至付清租金之日止的诉讼请求，《租赁合同》第四条约定“甲方有权向乙方收取延期交租的滞纳金，以每天当月铺租的百分之五计收，并有义务向乙方提醒催交租金。”，由于被告百家汇公司抗辩该违约金的计算标准明显过高，原告亦没有提供证据证明其实际损失，现本院已支持原告没收按金5200元的诉讼请求，而5200元相当于1个多月租金，若再从租金逾期之日起按年利率24%计算违约金，则明显加重了被告的违约责任造成违约金高于原告的实际损失；且《租赁合同》约定原告有义务提醒被告支付租金，而原告放任被告不及时支付租金亦应承担一定过错，故本院酌定两被告从本案立案之日（2019年9月2日）起以7811元为本金按年利率24%计算逾期付款利息至租金付清之日止。关于原告要求两被告支付商铺占有使用费及腾退商铺的诉讼请求。1、根据被告提供的证据显示，自2018年9月16日开始涉案商铺已对外招租，由于原告未能提供证据证明被告百家汇公司在合同解除后仍存在占用使用案涉商铺的行为，应承担举证不能的法律后果。2、原告于2019年5月27日在商铺门前加装玻璃门即已经实际占有商铺，且被告百家汇公司也同意向原告交付商场卷闸门钥匙，因此不存在需要被告百家汇公司腾退返还商铺的事实。故原告主张两被告支付自合同解除之日起的商铺占有使用费及要求腾退商铺的诉求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，应确认原告侯轶与被告刘顺宏于2015年3月14日签订的《租赁合同》于2018年9月16日解除；两被告应支付租金7811元并自2019年9月2日起按年利率24%计算逾期付款利息给原告至租金付清之日止；原告有权没收按金5200元。被告刘顺宏经本院依法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法作缺席判决。综上所述，为保障当事人的权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，判决如下：一、确认原告侯轶与被告刘顺宏于2015年3月14日签订的《租赁合同》于2018年9月16日解除；二、被告刘顺宏及广东百家汇商业贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告侯轶支付租金7811元并自2019年9月2日起按年利率24%支付逾期付款利息至租金付清之日止；三、确认原告侯轶无须向被告刘顺宏返还按金5200元；四、驳回原告侯轶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计593元（原告已预交593元），由原告侯轶负担415元，被告广东百家汇商业贸易有限公司、刘顺宏负担178元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 邵 平二〇一九年十二月十九日书记员 黄淑桢