陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民事判决书    （2019）陕0102民初7270号 原告：朱玉华，女，1972年1月9日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。原告：唐献忠，男，1971年2月17日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。被告：陕西佳诚房地产开发有限责任公司，住所地：西安市。法定代表人：杜旭强，该公司董事长。原告朱玉华、唐献忠与被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱玉华、唐献忠到庭参加诉讼，被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱玉华、唐献忠向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的项目房号保留协议；2、退还本金398050元及利息39805元； 3、赔偿原告房屋直接经济损失916390元（房屋总款项398050元，实际支付398050元，实际付款比例100%计算，当时购买价5148.09元，面积77.32平米，计算直接经济损失以实际付款额为基础，以现在同地面融创“东方宸院”平均价格17000/平米计算）；4、由于被告不能执行约定交房，造成原告在外租房过渡，要求被告支付原告每月1800元过渡费（截止时间2019年12月31日），合计86400元；5、根据被告承诺，被告如拆迁不利，向原告赔偿2015年1月1日至1月31日期间补偿款1234元（按日万分之一补偿）；6、根据被告承诺，如果被告拆迁不利，向原告赔偿2015年3月1日至3月31日补偿款2468元（按日万分之二补偿）；7、根据被告承诺，如果被告拆迁不利，自2015年4月1日至实际收到赔偿款日期，按已付金额日万分之三累计赔偿原告（时间截止2019年1月31日），共计206588元；8、被告因单方未能履行合约，向原告自2016年1月1日起按已交款每年10%的比例累计赔偿（截止时间2019年12月31日）合计159220元。事实和理由：原告于2013年4月28日在西安市新城区XX街道办事处XX号保留协议，购买被告所开发的位于西安市XX路“佳诚、长安集”28号楼1单元4层05号房屋，面积77.32平方米，购房金额为398050元，实际支付398050元，付款比例为100%。按照协议第八条规定，被告应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付原告使用。2015年10月13日，被告在未通知原告的前提下向西安市新城区政府提交了退出项目报告，2018年1月15日，西安市城中村改造办公室签署文件，签署了同意被告退出项目开发的文件（市城改函2018年6号文件）。原告一直遵守协议，并耐心等房，但截至起诉日，被告也未向原告书面说明无法按期交房及停工的原因，原告所购房屋仍在停工中。原告认为，被告不施工、不交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，被告事实上退出项目开发，造成不可能交房的事实。违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。西安市新城区人民法院（2015）新民初字第00521号判决书已经认定被告与购房业主的“项目房号保留协议”为有效协议，属于商品房买卖预约合同，对双方当事人均具有约束力。西安闻天科技公司“开发商告12名业主”案件，经西安市中级人民法院审理，采用民法的基本原则即诚实信用原则，维护社会公平公正的基本理念，驳回闻天科技公司，支持购房业主权益，避免重大社会舆情，此案入选最高法院指导性案例，具有参照适用效力。原告现诉至贵院，请求参考《2017年房屋买卖合同司法解释全文》第五条“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。参考《中华人民共和国民法通则》，根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订补充协议之约定，故诉至法院。被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司未到庭应诉，亦未提交答辩意见。原告朱玉华、唐献忠围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年4月被告取得新城区韩南韩北村城中村项目改造主体资格，但未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。2013年4月23日、4月25日、4月28日原告分三次向被告缴纳房款398050元，其中定金20000元。2013年4月28日原告与被告签订《“佳诚、长安集”项目房号保留协议》，约定被告为原告保留长安集28号楼1单元4层0405号房，建筑面积77.32平方米（以政府最后核准文件为准），房屋单价为每平方米5148.09元；原告全额支付房号保留款398050元，总价398050元。协议签订后原告定金20000元转为房号保留款。协议第四条第2项约定，被告承诺在2015年12月31日前取得商品房预售许可证，及时通知原告签署《商品房买卖合同》,在双方正式签订《商品房买卖合同》后，本协议自行作废；协议第四条第3项规定，被告应于2015年年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定的商品房交付原告使用。2014年9月22日被告出具《致佳诚▪长安集业主的承诺》：“一、拆迁问题。1、佳诚地产承诺于2014年12月31日前完成DK5中24#、25#、28#楼影响楼位建设拆迁户的拆迁工作，于2015年1月31日之前完成场地的清除工作。2、如不能在上述承诺日期完成拆迁工作，佳诚地产承诺对已签署《佳诚长安集项目房号保留协议》的业主做出以下补偿：(1)2015年1月1日至1月31日按已付款的日万分之一进行补偿；(2)2015年3月1日至3月31日按已付款的日万分之二进行补偿；(3)自2015年4月1日起，均按已付款的日万分之三进行补偿；3、如按承诺日期完成拆迁工作，以上补偿条款自动失效；二、交房问题。佳诚地产确保于场地清除18个月后交房，即最后确定交付时间为2016年7月31日。如不能按期交房，佳诚地产承诺对已签署《佳诚长安集项目房号保留协议》的业主按以下方式进行补偿：按照原《佳诚长安集项目房号保留协议》确定的交付时间逾期后，甲方按已付款的日万分之一支付逾期交房违约金直至交付为止。三、其他。1、补偿费、逾期交房违约金支付时间为房屋交付手续办理完成后30日内。如最新约定交付时间仍未交付，从约定时间起开始计算的违约金，于次月10日前以银行转账或现金形式支付。以上费用享有前提为业主与佳诚地产关于房屋认购或买卖的关系存续，如业主退房或已退房，则佳诚地产无需承担以上费用；2、如逾期拆迁补偿款产生，《佳诚长安集项目房号保留协议》交付时间顺延。拆迁违约金与交房违约金不可同时享受；3、佳诚地产保证交付给业主质量合格的房屋，在施工过程中有建设工程质量监督单位进行质量监督，房屋质量符合国家相关规范要求，具体以《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书)为标准；4、此承诺与《佳诚长安集项目房号保留协议)具有同等法律效益，如有冲突之处，以此承诺为主。”2015年10月13日由于项目拆迁工作没有完成，被告向西安市新城区政府提交《关于韩南韩北城中村改造项目的情况报告》提出退出该项目。2018年1月15日，西安市城中村改造办公室发函新城区政府，同意将该项目投资主体变更为陕西中轩置业有限公司。被告至今未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，未通知原告签订房屋买卖合同亦未向原告交房。本院认为，《“佳诚、长安集”项目房号保留协议》自原、被告自签订至今，被告作为开发商并未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。虽然原、被告在该协议及附件对交易房屋的单价、总房款、交房时间进行了约定，但对房屋最终的建筑面积、层高、付款方式、付款时间、销售方式、房屋交付使用条件、装饰设备标准承诺、产权登记时间等约定均不明确，不具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。本案原、被告在上述协议中约定“在双方正式签订《商品房买卖合同》后，本协议自行作废”且约定的款项为房号保留款，足以说明该协议具有预约性质，原告在签订协议时对被告未取得商品房预售许可证的事实是明知的。故从协议内容、法律规定以及双方当事人的协议目的来讲，该协议是先于本约订立且以订立本约为合同目的，属于预约合同，是以签订商品房买卖合同为目的的预约合同。原、被告签订的《“佳诚、长安集”项目房号保留协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，依法应认定合法有效。该协议对原、被告均有法律约束力。《致佳诚▪长安集业主的承诺》对上述协议进行了补充、完善和变更，属于协议的附件与协议有同等法律效力。2015年10月被告申请退出该项目，2018年1月经批准被告退出该项目，既未通知原告签订房屋买卖合同向原告交房，亦未完成拆迁及承诺的场地清除工作，已构成违约。从预约合同目的出发，预约合同是确保本约的订立，现被告退出项目已经表明被告不履行预约合同，并且已无签订本约房屋买卖合同的可能性。被告的违约行为致合同目的不能实现，符合合同法第六十四条规定的合同法定解除条件，原告要求解除《“佳诚、长安集”》依法予以准许，作为该协议的附件《致佳诚▪长安集业主的承诺》亦应一并解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。” 本案合同的解除，是由于被告违约引起，原告有权要求被告恢复原状退回已交款项并对预约合同解除之后的损失做出赔偿。被告应按原告请求退还所收的房款398050元并支付资金占用期间的利息损失，并应按照合同约定赔偿原告的损失。至于原告要求被告以实际付款额为基础，以西安2019年6月房屋平均价格17000/平米计算，赔偿房屋直接经济损失916390元的诉讼请求，一是没有合同约定，二是预约相对于本约而言，其本身就是缔结本约的一个过程，原告主张的房屋价格上涨后的差价损失不属于预约合同的损失范畴，也不属于因被告违反预约合同所遭受的实际损失，属于本约合同履行意义上的可得利益损失，故本院依法不予支持。原告要求“由于被告不能执行约定交房，造成原告在外租房过渡，要求被告支付原告每月1800元过渡费截止时间2019年12月31日合计86400元”没有合同依据，原告该诉请本院不予支持。原告主张“被告因单方未能履行合约，向原告自2016年1月1日起按已交款每年10%的比例累计赔偿截止时间2019年12月31日合计159220元”等其余损失应按照《致佳诚▪长安集业主的承诺》约定计算赔付。被告经本院合法传唤未到庭应诉，依法应视为其放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告朱玉华、唐献忠与被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司签订的《“佳诚、长安集”项目房号保留协议》及合同附件《致佳诚▪长安集业主的承诺》予以解除。 二、本判决生效后五日内被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司向原告朱玉华、唐献忠退还房款398050元并支付利息损失39805元。三、本判决生效后五日内被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司向原告朱玉华、唐献忠支付2015年1月1日至1月31日期间的补偿款1234元；2015年3月1日至3月31日的补偿款2468元；2015年4月1日至2015年7月31日的补偿款14568.6元；2015年8月1日至2016年2月29日每日万分之三的补偿款（以398050元为基数）。四、本判决生效后五日内被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司向原告朱玉华、唐献忠按照每日万分之一的标准赔偿自2016年3月1日至2019年12月31日止违约金（以398050元为基数）。五、驳回原告朱玉华、唐献忠其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费21000元、公告费800元，由被告陕西佳诚房地产开发有限责任公司承担。（原告已预交，被告随上述款项一并支付给原告21800元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长     左  立审  判  员     杨海涛人民陪审员     刘雪凤   二○一九年十二月二十三日 书  记  员     悦  铭 1