山西省高级人民法院民事裁定书（2019）晋民申2673号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：运城市元兴资产评估有限公司。法定代表人：刘某，该公司经理。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：山西省农业科学院棉花研究所。法定代表人：武某，该所所长。一审被告：王某，住运城市。再审申请人运城市元兴资产评估有限公司（以下简称元兴公司）因与被申请人山西省农业科学院棉花研究所（以下简称棉科所）及一审被告王某租赁合同纠纷一案，不服山西省运城市中级人民法院（2019）晋08民终642号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。元兴公司申请再审称：一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。棉科所出租的房屋无任何房屋权属证明，且未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，涉案房屋租赁合同系违反法律强制性规定，为无效合同，其自始无效，根本不存在解除合同之事实。然而，二审法院却以本案中涉案租赁房屋并非元兴公司所建造，不应适用上述法律规定为由认定该合同系有效合同明显缺乏依据。二、原审判决返还房屋、恢复原状缺乏证据证明。涉案房屋根本不存在返还的情形，事实上，因涉案房屋过于破败，已经不具备办公条件，元兴公司已于2017年3月份搬出房屋，将其所使用全部房屋返还给棉科所。另外，本案不存在返还房屋的可能性，涉案房屋均系老建筑，年久失修，根本不具备办公条件，必须经过维修后才能办公使用，因当时棉科所的领导向元兴公司承诺承租后所产生的必要维修费用，在收取房租时，会适当予以照顾进行减免，元兴公司才同意承租房屋。在承租房屋后，元兴公司对房屋进行了必要的维修和装修后才能够用作办公场地，实现合同约定的目的，这些必要的维修和装修已成为现有房屋不可分割的部分，属于已形成附合的装饰装修物，恢复原状已无可能性，同时，元兴公司在承租期间对地面进行了硬化，对硬化的地面再予以拆除显然不合理，不具备现实性及可操作性。上述事实有元兴公司提交的房屋现状的光盘及照片予以佐证，截至2018年房屋存在房顶脱落的情形、破败不堪，已经不能再正常使用。原审在缺乏明显证据支持的情形下所作出的返还房屋、恢复原状的判决明显事实认定错误。三、一审法院认定的棉科所欠付的租金数额明显缺乏证据支持，无法形成完整的证据链，属事实认定错误。二审在元兴公司提出新证据的情况下，罔顾新证据的存在，认可上述事实，明显错误。第一，元兴公司在棉科所承租房屋并非从协议签订的2012年才开始，而是从2008年开始，根据涉案《协议》约定“棉科所将甲方原行政楼东半楼和楼前部分场地，房屋面积为1029.1㎡。其中实际使用面积为747.8㎡，楼前场地面积为1.62亩。上述房屋及场地的使用费为每年96276.0元人民币。”该事实在一审庭审中，双方均予以认可，且有双方2008年至2012年期间签订的协议予以证实，在一审庭审中棉科所也认可了元兴公司并未占有使用该1.62亩的场地，棉科所从2012年开始已经收回了协议载明的应由元兴公司承租的部分场地，并开始建设高层楼房，这一事实，从目前房屋的现场状况均可予以证实。但双方长久以来一直进行房屋租赁，习惯性地采用固定协议续签租赁合同，并未在合同中对该部分场地的内容予以删除。然而原判决却置这一事实于不顾，忽略合同签订的背景及真实状况，将根本不存在所谓的单独的场地租赁费11100元予以认定。一审在缺乏明显事实及证据支持的情况下，认定每年的租金数额明显错误。元兴公司承租棉科所每年的租金总额应当为96276元。第二，一审认定元兴公司应当支付租金的时间明显缺乏证据支持。因棉科所附近建设高层楼房，使元兴公司完全无法正常使用租赁房屋办公，不但有噪音污染，更不时有落石落沙，严重影响公司职工的安全和办公，致使承租的目的已无法实现，元兴公司已无法正常办公，多次和棉科所进行交涉，然而棉科所却并未进行任何的改变。2016年8月31日合同期满后，因棉科所提供的房屋已经不具备办公条件，元兴公司不再继续承租。在棉科所的催促之下，元兴公司于2017年3月全部搬出，彻底将房屋腾出，之后并不存在占有使用房屋的情形，该事实有房屋现状的光盘及照片为证，且结合棉科所当庭认可的其已经将临街门面全部收回。在元兴公司已经腾出房屋，未再使用房屋的情形下，原审在涉案合同已经到期、缺乏证据证明元兴公司仍占有使用房屋的情形下，依据错误的事实判决元兴公司支付其未占有使用房屋期间的租金，将房屋租金计算至2018年显然无任何事实依据。一审法院在未调查核实事实的情况下作出判决，显然错误。第三，除一审庭审中元兴公司递交的发票联显示所支付的租金数额外，元兴公司在二审时递交了棉科所出具的房屋租赁临时交款单显示，元兴公司还支付了棉科所共计80000元，因该部分单据系棉科所的收款人所出具的，确系元兴公司实际支付的租金，元兴公司的工作人员也出庭作证，并有与棉科所工作人员的短信记录等予以证明。然而二审法院对该部分证据完全忽略，不予计入元兴公司支付的租金数额内，明显系事实认定错误。存在偏袒他人犯罪的嫌疑。第四，元兴公司在承租棉科所的房屋时，因房屋老旧无法正常使用，为了维护房屋的正常使用，在征得棉科所同意后，对涉案房屋进行了必要的维修绿化，各项维修费用累计花费66440元（有相关票据及施工协议为证），根据《合同法》第二百二十条的规定：租赁物的维修“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条出租人履行维修义务“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中，因棉科所出租的房屋老旧破败，必须经维修后方可使用，棉科所负有对租赁房屋的维修义务，然而棉科所作为出租人未履行维修义务，元兴公司作为承租人只能进行自行维修，根据上述法律规定，该部分维修费用应当由棉科所承担，另外因维修租赁物影响棉科所正常使用租赁物，棉科所应当相应减少租金。故，原判决对此认定事实错误，适用法律错误，应当依法予以撤销。同时，元兴公司对房屋进行了必要的扩建（包括三间门面房的改造、扩建，地面硬化、厕所搭建），共花费10万元。棉科所不但对此知情，且已经将经过元兴公司改造的门面房收回直接进行出租并收取收益，说明棉科所对于已经形成附合物的装饰装修物同意利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十四条的规定，棉科所对此应当承担部分责任，对于该部分的费用应当予以折价，用以减少租金。然而，一审法院对该部分事实却完全忽略，忽视元兴公司提供的光盘及照片，在依据不足的情形下作出判决，明显错误。四、原审判决元兴公司承担违约金的依据明显不足。本案的案由系房屋租赁合同纠纷，双方之间权利义务的来源系双方签订的合同，在租赁合同中并未约定违约金，原判决对违约金直接认定显然不合适。另外，本案中虽然棉科所提供了《还款计划》，但还款计划仅仅是一方的想法或承诺，仅仅系初步的意向，最终并未对双方当事人产生效力。该《还款计划》元兴公司完全不知情，也无元兴公司法定代表人签字。合同的成立和生效，必须符合法定的条件。且根据社会常理可知，还款计划仅仅是一方的想法或承诺，出具还款计划的一方可以对计划进行变更和修改。该《还款计划》上并未明确欠付租金的数额，而是载明“最终以双方对账后为准”，元兴公司与棉科所并未进行最终对账，棉科所也未提供最终对账后的租金具体数额。事实上，该计划仅仅是一个双方的意见书，并非最终的还款协议，应当待双方进行最终对账后，以最终经双方核对确认的对账单才能产生效力。退一步讲，即便该《还款计划》已经成立，但其并未生效，根据《合同法》的相关规定，该合同虽然成立，但还必须具备双方当事人所约定的生效条件时（即需经过双方对账）才能生效，方能对双方当事人产生约束力。然而，法院却罔顾事实，仅仅以一份尚未最终产生效力、无元兴公司法定代表人签字（缺乏合同生效必要条件）的还款意向书，错误地认定该还款计划的效力，在证据明显不足的情形下，判决元兴公司按照年利率24％承担违约金，明显属于认定事实错误，适用法律错误。综上，元兴公司的再审申请完全符合《民事诉讼法》第二百条应当再审的情形，请求对本案进行再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。本院经审查认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原审中棉科所为证明元兴公司应当返还房屋恢复原状、年租金为96276元、还款数额及违约金计算标准，提交了2012年8月30日双方签订的《协议》，该协议约定“乙方（元兴公司）需要装潢或自行搞建筑等设施时，不得影响房屋的安全性结构，并必须经甲方（棉科所）同意后，方可施工。在使用期满后需恢复原貌，甲方（棉科所）亦不承担任何经济责任。乙方（元兴公司）自建的附属建筑等，如甲方（棉科所）规划需要时应自行拆除，离开时应拆除拉走，甲方（棉科所）不付任何经济费用”，该协议可证明元兴公司承租期满后，棉科所有权要求其返还房屋并恢复原状；为证明双方约定的年租金为96276元，地租赁费每年11100元，棉科所提交2012年8月30日《协议》及2017年2月13日元兴公司及王某出具的还款计划，协议中约定的租赁合同标的物为棉科所行政楼东半楼和楼前部分场地1029.1平方米，约定每年租金96276元。还款协议载明“双方约定的租赁期限为4年，即从2012年9月1日起到2016年8月31日止，年租金96276元；场地每年租金11100元及2012年9月1日前所欠租金”；为证明元兴公司应支付违约金，棉科所提交了2017年2月13日还款计划，该还款计划中元兴公司承诺“我单位未在上述期限内还清欠款，对于逾期部分应按年利率24%赔偿贵所损失，直至欠款全部还清为止”。上述证据足以证明棉科所的主张，故原审判决元兴公司按照约定支付租金、违约金、返还房屋、恢复原状。元兴公司主张未使用租赁范围中的场地，应扣除场地年租赁费11100元，但在2017年2月13日的还款计划中，元兴公司不仅未要求扣除，反而认可包括场地租赁费在内拖欠房租约50余万元；元兴公司主张对房屋进行了维修和扩建，应减少租金，但2012年8月30日双方签订的《协议》已明确约定“租用房屋内的维修和费用乙方（元兴公司）自行负责”、“乙方（元兴公司）自建的附属建筑等......离开时应拆除拉走，甲方（棉科所）不付任何经济费用”，而元兴公司亦无证据证明棉科所同意因其维修和扩建减免租金；元兴公司主张对还款计划不知情，但还款计划系元兴公司单方给棉科所出具并加盖了其公章，元兴公司无证据证明其公章系被盗用，还款计划也未载明需要法定代表人签字，故加盖有元兴公司公章的还款计划对元兴公司有约束力；元兴公司主张双方未最终对账，还款计划未生效，但还款计划中载明“经双方对账确认，我单位至今仍累计拖欠贵所房租约50余万元，最终数额以双方对账后为准”，双方仅对最终还款数额未予明确，并未约定对账是还款计划的生效条件，该还款计划自成立时即生效；元兴公司主张原审庭审中棉科所认可2017年3月1日其已全部腾空承租房屋。经本院审查，一审庭审中棉科所陈述元兴公司将所租赁的房屋转租，三份合同到期的时间不一致，到期后租户将房租直接交给了棉科所，并未认可元兴公司已于2017年3月腾空承租房屋，元兴公司也未提交证据证明其已将承租房屋交还元兴公司；元兴公司主张棉科所出具的房屋租赁临时交款单显示元兴公司支付了棉科所80000元，因其中70000万元的交款单既无棉科所公章，也无棉科所工作人员签字，不能证明元兴公司在2012年至2013年期间向棉科所支付过该笔款项，元兴公司提交的2016年10月11日的银行转账记录显示为“货款”，不能证明系元兴公司支付的房屋租金，且元兴公司对此未作出合理解释。元兴公司提交的证据均不足以证明其主张，故原判决未支持元兴公司的上述主张。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”元兴公司主张承租的房屋无建设工程规划许可证，双方的租赁合同无效。根据上述司法解释的规定，租赁合同无效，并不影响棉科所有权请求元兴公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。综上所述，元兴公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回运城市元兴资产评估有限公司的再审申请。审判长 程庆华审判员 孙成宇审判员 文 劼 二〇一九年十二月三日书记员 刘美微