惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4272号原告：惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司，住所地：惠州市大亚湾西区富康国际综合楼1601号。法定代表人：李旭委托代理人：覃丹凤，女，该公司工作人员。被告：田玲，女，土家族，1986年12月1日出生，住惠州市大亚湾区****************，身份证号码：422************82X。委托代理人：吴同兵（系被告的丈夫），男，汉族，1985年11月29日出生，住惠州市惠东县************，身份证号码：430************119。原告惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司与被告田玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司的委托代理人覃丹凤，被告田玲及其委托代理人吴同兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司向本院提出的诉讼请求:1.判令解除原、被告所签订的《房产租赁合同》；2.判令被告向原告支付2019年2月至2019年6月租金41075元及利息（以41075元为基准，按日1%自2019年7月3日起计算至付清之日止）；3.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月2日，原、被告签订《房产租赁合同》，约定由被告承租原告的美泰天韵大厦1--116号商铺用于经营餐饮，每月租金为8215元。合同签订后，被告按约对商铺进行了装修、营业。但被告在2019年2月至2019年6月期间，均未向原告交纳租金。2019年6月27日，原告通过邮寄的方式向被告发送催告函，但被告未予理会。2019年7月3日，原告向被告发出《关于解除房产租赁合同的函》。截止至原告起诉之日，被告依然没有缴纳所欠租金。原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请法院依法判决支持原告的诉讼请求。原告惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司为支持其主张，向本院提交了下列证据：1、租赁合同；2、催款函；3、快递单及快递流转信息；4、关于解除房产租赁合同函；5、收款收据；6、爱果店铺物品变卖清单复印件。被告田玲辩称，同意解除合同，同意支付所欠租金。但是，原告应当减免半个月租金4107元，并退还5000元装修押金。被告田玲为支持其主张，向本院提交了下列证据：1、履约保证金收据6430元及铺位意向金收据10000元；2、2019年1月租金收据8215元。本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了质证，并根据当事人的陈述及其举证质证情况，审理查明本案事实如下：2018年10月28日，原、被告达成关于由被告承租原告位于惠州市大亚湾西区*****商业广场商业规划分割图注明之（3）期（1）栋（1）层116号商铺的意向。同日，被告向原告支付上述商铺的承租意向金10000元。2018年11月2日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《房产租赁合同》，约定由被告承租原告位于惠州市大亚湾西区*****商业广场商业规划分割图注明之（3）期（1）栋（1）层116号商铺。关于租赁期限，合同第4条约定：房产租赁期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止，计租起算日为2019年1月1日；自2018年11月1日起至2018年12月31日止，为乙方的免租装修期限，免租装修期内，乙方无需支付租金，但在此期间乙方须负担实耗水电费、电费、物业管理费等费用。关于租金，合同第5条约定：2019年1月1日至2020年12月31日，每月租金为8215元；在合同期限内，乙方应确保每月第五日前（含当日，如遇法定节假日顺延至下一工作日）将当月应付租金汇至甲方指定账户，且租金的实际到账日期视为乙方实际支付租金日期。关于房产交付，合同第6条约定：乙方应于2018年11月15日前进场装修。关于转租，合同第11条约定：租赁期间，未经甲方书面同意乙方不得将房产转租、委任或特许第三方经营和管理。关于履约保证金，合同第13条约定：本合同一经签订，乙方应立即向甲方支付履约保证金16430元、首月租金8215元及首期物业管理费548元，该履约保证金不得作为乙方预付的租金和管理费，仅作为乙方履行本合同约定义务的保证；乙方无权主张将其所交纳的履约保证金用于抵扣乙方所欠的任何费用；因乙方拒绝履行或迟延履行租金支付义务超过15天的，甲方有权解除本合同、没收履约保证金，且有权向乙方主张损害赔偿责任。关于合同责任，合同第14条约定：乙方拒绝或迟延支付租金、物业管理费用等的，每逾期一天按拖欠金额的1%向甲方支付违约金，本违约金可与其他合同责任并用；对于乙方违约产生的责任，甲方除通过收回乙方租赁的房产及追究履约保证金外，乙方承诺放弃其铺内存放货物的所有权，甲方有权变卖，变卖款抵偿乙方合同责任；变卖款抵偿甲方损失仍不足的，甲方有权就不足部分进行追索，乙方对此无异议。关于合同生效，合同第19条约定：本合同经双方签署且乙方按约定支付履约保证金之日起生效。合同签订后，被告于2018年11月9日向原告支付了上述商铺的履约保证金6430元。2018年11月中旬，原告将商铺专位交付被告承租使用。此后，被告仅依约交纳了2019年1月的租金，而未再交纳其后月份的租金。为此，原告于2019年6月27日向被告送达了关于催收租金的《催告函》，于2019年7月3日向被告发出关于解除《房产租赁合同》的函，并自行收回了涉案商铺。其后，原告对被告在商铺内的可移动物品进行清点，制作了《爱果店铺物品变卖清单》，并将其中的6张单人沙发、1张三位布艺沙发、1张绿色双位沙发、1张杏色双位沙发和3张布艺凳进行变卖处理，变卖所得款项为1060元。2019年10月10日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。本案庭审中，被告对原告于2019年7月3日解除合同的事实予以认可，并对原告制作《爱果店铺物品变卖清单》并变卖处理6张单人沙发、1张三位布艺沙发、1张绿色双位沙发、1张杏色双位沙发和3张布艺凳的事实也予以认可，原告同意减免被告半个月租金4107元。庭审中，原告同意将店铺内及清单内未变卖处理的物品退还给被告，被告则承诺在2020年2月10日前搬走店铺内及清单内未处理物品并愿意承担逾期搬离物品的毁损灭失责任。本院认为，原、被告签订的《房产租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，并已经得到双方实际履行，该合同属于有效合同，当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。关于合同解除的问题。根据合同关于“被告迟延履行租金支付义务超过15天，原告有权解除合同”的约定，被告自2019年2月起开始拖欠租金，拖欠租金时间累计已经超过15天以上，合同的解除条件成就，原告据此有权解除合同。原告于2019年7月3日行使驶解除权而解除合同，被告对此予以认可，本院予以确认。确认原、被告签订的《房产租赁合同》已于2019年7月3日解除。关于合同解除的处理问题。履约保证金合同类似于定金合同，属于实践合同。履约保证金数额，应当以当事人实际交纳的金额为限。本案合同约定被告应当交纳的履约保证金为16430元，但被告在签订合同后实际仅向原告交纳了6430元履约保证金。故对于本案合同的履约保证金，应当按被告实际交纳的款项金额确定为6430元。合同因为被告违约而解除，原告按约有权没收被告所交的6430元履约保证金。而被告在合同签订前向原告交纳的10000元意向金，未经双方办理收据转换手续，仍应当按照一般的意向金对待，在合同解除时，原告应当退还给被告或者扣抵被告所欠原告款项。本案合同解除后，被告所欠2019年2月至2019年6月的未缴纳租金为41075元，扣除应当减免的半个月租金4107元，再扣除原告应当退还被告的10000元意向金和变卖物品所得的1060元款项后，剩余欠款余额为25908元。被告应当及时将该款项支付给原告，并承担该款项自合同解除之日起至偿付完毕之日止按年利率6%计算的利息。被告抗辩提出的5000元装修押金与本案不属于同一法律关系，被告应当针对相关责任主体另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司与被告田玲签订的关于位于惠州市大亚湾西区*****商业广场商业规划分割图注明之（3）期（1）栋（1）层116号房产的《房产租赁合同》于2019年7月3日解除；二、被告田玲于本判决发生法律效力之日起10日内向原告惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司支付租金25908元及该款项自2019年7月3日起至偿付完毕之日止按年利率6%计算的利息；三、驳回原告惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费878.20元，由原告惠州大亚湾美泰汇房地产开发有限公司负担250元，由被告田玲负担628.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 罗亚鸼审 判 员 曾日华审 判 员 徐 黎二〇一九年十二月十二日法官助理 汪凤玲书 记 员 陈梓莹