内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院民事判决书（2019）内0403民初3105号原告：刘晓军，男，1972年4月21日出生，汉族，市民，住赤峰市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李海燕（原告刘晓军妻子），女，1975年11月5日出生，蒙古族，市民，住址同上。公民身份号码×××。被告：中航天建设工程集团有限公司，住所地，北京市丰台区看丹路**院**。统一社会信用代码9111010610216599XD。法定代表人：杨明，董事长。委托诉讼代理人：李丙涛，职员。被告：赤峰宝山仕家房地产开发有限公司，，住所地，赤峰市元宝山区平庄镇王府花园小区综合楼**统一社会信用代码911504035973284464。法定代表人：谢井生，总经理。委托诉讼代理人：任玉亮，职员。原告刘晓军诉被告中航天建设工程集团有限公司、被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月26日立案受理。依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理，原告刘晓军、委托诉讼代理人李海燕、被告中航天建设工程集团有限公司委托诉讼代理人李丙涛、被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司委托诉讼代理人任玉亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认位于赤峰市××区商厅归原告所有；2、判令停止（2017）内0403执保48号执行裁定书的执行；3、撤销（2019）内0403执异50号执行裁定书。事实及理由：2015年6月23日原告从被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司购买位于赤峰市××区商厅一处，并与当日签订了定金合同，交付了20000元定金。另于2015年8月17日双方签订了商厅买卖协议；同时缴纳了购房款：937295元；剩余房款：295953元双方约定待办理房产证时一次性付清。贵院于2017年5月11日作出了（2017）内0403执保48号执行裁定书，查封了已经属于原告所有的的位××庄商厅；原告得知情况后，于2019年7月8日向贵院提出执行异议申请；贵院于2019年7月15日作出了（2019）内0403执异50号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。故原告为了合法的权利能够得到保护，在法定期限内提起诉讼，望法院给予支持。被告中航天建设工程集团有限公司（简称中航天公司）辩称，被告请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求，一、我公司于2017年5月向元宝山区人民法院提起保全申请，法院于2017年5月出具（2017）内0403执保48号执行裁定书，将原告所称的60号-0-T185号商厅查封，查封期限为自2017年5月12日至2020年5月11日；二、在执行裁定查封前，原告并未将上述房屋在房屋产权部门办理过户登记手续；三、原告全款未付清，并不能证明已实际占有该商厅，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的，如第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在原告的诉状中已明确的表示，全款未付清，剩余房款295953元，并且原告没有证据表明已实际占有该商厅，自2015年至今已近5年时间，原告并未办理产权过户登记手续，不能证明原告在此事上无过错，故人民法院的查封行为有法可依，符合法律规定。综上，贵院应依法驳回原告的所有诉讼请求。被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司（简称宝山仕家）辩称，我方同意原告的诉讼请求。原告于2015年6月与我方已签订了订购合同，并于2015年8月签订了购房合同，并缴纳了超过50%达到了80%的房款，实际占有人已是原告，因为我公司问题，房产局一直不给我公司的商厅办理过户和网签，至今也不能。所以，上述问题原告无过错，我单位也没有过错，所以应支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，提交如下证据：1、商厅款的收据两枚，2、定金协议一份。两枚收据的957295元的商厅款中有已交付813139元的原订商品房的抵顶款，剩余交付的现金。宝山仕家一并出具的收据。证明原告与宝山仕家存在真实交易,宝山仕家60-0-T185号商厅依法应归原告所有。被告中航天建设工程集团有限公司质证，对原告提交的证据的真实性及证明目的均不予认可。收据为宝山仕家与原告之间开具的，无银行流水或支付宝等第三方支付机构的资金流水佐证，无法证明其背后存在真实的资金往来；被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司质证，无异议。3、《商厅买卖协议》一份，证明原告与宝山仕家之间存在合法交易，此厅归原告所有。被告中航天建设工程集团有限公司质证，商厅买卖协议是非正式的买卖合同，正式的买卖合同应是从房产网站打印的带有二维码的合同。所以原告提供的商厅买卖协议的真实性和证明目的不予认可；被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司质证，无异议。4、商品房买卖发票（代码：215001319085，合计423139元）和住房公积金的借款凭证（390000元）复印件一份，证明我方买卖大厅的商品房抵顶款813139元的来源。被告中航天建设工程集团有限公司质证，均是复印件，且只能证明原告购买了58-2-2122号住宅与本案所提及的商厅无关；被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司质证，无异议。5、商厅租赁合同复印件一份，证明2015年6月15日，赤峰金色家年华资产管理有限公司与赵洪平签订租赁合同，原件在宝山仕家，本案原告购买涉案商厅交由宝山仕家统一对外出租，租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日，涉案房屋已交付给原告占有的事实。被告中航天建设工程集团有限公司质证，对真实性、证明目的不认可，商厅租赁合同不是原件，是金色家年华资产管理公司和赵洪平签订，与原告无关，赤峰金色家年华资产管理公司为宝山仕家房地产公司的子公司，是隶属关系；被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司质证，无异议。6、赤峰宝源热力有限责任公司取暖费收据一枚，证明本案原告占有涉案房屋并缴纳取暖费的事实。被告中航天建设工程集团有限公司质证，真实性认可，证明目的不认可，收据是2019年12月14日开具的，此时间在原告起诉和我公司查封商厅之后。不能证明原告已经在我公司查封之前就占有该房屋的事实,此份证据不可取用；被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司质证，对此份证据的真实性、合法性、关联性均认可。7、四方协议（四方分别是：甲方宝山仕家、乙方北京大唐首邑建筑集团有限公司、丙方元宝山区张伟碴石加工厂、丁方刘晓军）一份，证明原告将尾欠的购房款34940元，抵顶给丙方，使甲乙双方欠丙方的碴石款债权债务消灭，本案原告支付宝山仕家房款34940元。被告中航天建设工程集团有限公司质证，此份证据真实性和证明目的不认可，首先协议的签订时间是2019年7月24日，同样在我公司查封大厅之后，甲方和乙方同样有隶属关系，其实际控制人是同一人，丙方与本案无关，这份证据也不能取用；被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司质证，无异议。8、关于60号楼-0-T185号商厅情况说明一份，证明商厅总价款为1253284元，曾已交清957595元，尾欠295953元。双方商定原告尾欠的295953元除已交纳的34940元，又向宝山仕家交纳了165060元，合计20万元。除此之外的95953元房款以原告该房屋的转租款冲抵房款。证明原告已付清涉案房屋全部购房款的事实。被告中航天建设工程集团有限公司质证，对真实性、证明目的不认可，是宝山仕家和刘晓军签订的，签订时间是2019年7月24日，刘晓军交商厅款20万元的时间不确定。此案件对刘晓军和宝山仕家是属于有利的一方，所以他们双方签的文件不足以取信；被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司质证，对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。9、贷款还清证明一份，赤峰市住房公积金管理中心元宝山管理部2019年12月10日出具证明本案原告原购买宝山仕家58栋2单元2122号房屋贷款本息于2015年8月11日已全部还清。原告将该房屋退还给宝山仕家，又置换了涉案商厅。与之前提交的证据共同证明购买涉案商厅的房款来源。被告中航天建设工程集团有限公司质证，真实性和证明目的不认可，证明的是××楼房屋还清贷款的事实，不能证明原告将涉案房屋退还给宝山仕家又置换了涉案的商厅的事实。此份证据与本案无关；被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司质证，对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。10、中国农业银行出具的柜台客户回执一枚，赤峰宝山仕家房地产开发有限公司出具的收据两枚，共同证明本案原告在2019年7月25日通过银行汇款的方式向被告宝山仕家支付房款165060元。在2019年7月24日，原告通过与被告签订四方协议的方式，向被告支付了房款34940元，从而证明原告向被告宝山仕家公司支付尾欠的房款合计200000元。被告中航天建设工程集团有限公司质证，对柜台客户回执的真实性认可，对两枚收据的真实性不认可。对证明目的不认可，此份证据只能证明刘晓军向薛志杰汇款，不能证明其向宝山仕家汇款的事实，此交款时间是2019年7月25日，而我公司早在2017年就将此商厅查封。该交易不具有合法性。如果宝山仕家收到款为什么不偿还我公司的债务。收据为宝山仕家向刘晓军开具，如上所述，宝山仕家与刘晓军之间签订的文件无效；被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司质证，对证据无异议。本院认证，证据1“收据NO.0113192（937295元）”与被告宝山仕家提供的证据1会计账簿（937295元收据）、证据2账本及账册1-25页相印证，证据4商品房买卖发票和住房公积金的借款凭证（复印件）、证据9贷款还清证明与宝山仕家提供的证据2账本及账册1-25页相印证，能证实已交商厅款937295元，其中813139元系原订其他房款的退款，证据1中“收据NO.0113192（937295元）”、证据4、证据9作为有效证据予以采信；证据1中的“收据NO.0075999”与证据2定金协议、宝山仕家提供的证据2账本及账册第20页相印证，能证实交商厅订金款20000元。证据2、3系原告与被告宝山仕家签订的定金协议及商厅买卖协议，均有房地产公司的公章和原告本人的签字，系双方真实意思表示，应属有效，且能与其他证据相印证，本院对其真实性予以采信。“商厅买卖协议”虽不是正式合同文本，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，属合法有效的买卖合同。对证据1中“收据NO.0075999”及证据2和3予以采信；证据7、8、10证实原告刘晓军在涉案商厅查封后通过银行转账向宝山仕家支付商厅款165060元、四方抵账协议抵顶商厅款34940元、涉案商厅转租款冲抵商厅款95953元，已经交付全部价款。证据7、8均有各方签字或盖章，且有其他证据佐证。被告中航天公司对证据7、8真实性不认可，但未提供相应证据，上述证据予以采信。证据5商厅租赁合同系复印件，不予采信；证据6赤峰宝源热力有限责任公司取暖费收据一枚，仅能证明本案原告在查封和诉讼后对涉案商厅缴纳取暖费的事实，不能证明其在查封前占有该房屋，不予采信。被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司为支持其答辩主张，提交如下证据：1、宝山仕家2015年8月会计账簿一份，证明其中有原告用订购的房屋抵顶价款（937295元）购买商厅的记载。后期有粘贴痕迹的原因是2019年6月27日，元宝山区法院因为核实案件曾要过此原件，并将其在此账簿上撕下，后来交还我方，我方重新粘贴此联。原告刘晓军质证，对证据无异议。被告中航天建设工程集团有限公司质证，仅仅有收据，没有银行流水，并且收据有后期粘贴过的痕迹。不能证明是原始凭证。2、原始账本及账册28页，证明原告从2013年-2015年交清58号楼2单元1202号（实际是2122号）的房款，后此房款转为T185号商厅款，2019年原告又交清了185号商厅的尾款200000元。原告刘晓军质证，真实性、关联性、合法性无异议，通过该组证据能够证实原告购买住宅后又将购买住宅的房款转为T185号商厅的购房款，并能够证明涉案房屋的商厅款已经全部交清的事实；被告中航天建设工程集团有限公司质证，真实性和证明目的都不认可，宝山仕家提供的财务凭证，为宝山仕家自己内部的文件，其唯一一份可有第三方证明的公积金证明其对应的交款房号是58号××元房屋的交款证明，与本案无关。所以对真实性不认可。3、商厅租赁合同一份，证明金色家年华公司统一经营宝山仕家商业街的所有商厅，其中的185号是赵洪平，该商厅返租款活动由原告享有返租的权利。原告刘晓军质证，无异议，与我方提交的复印件是一致的；被告中航天建设工程集团有限公司质证，真实性和证明目的不认可。在原告提供的证据中已经质证过了。此份证据只字未提与原告的关系。故此份证据与本案无关。4、宝山仕家薛志杰的工资表及在职证明，证明薛志杰的账户是用于宝山仕家的经营，也是在税务局查账并知情的。原告刘晓军质证，无异议，因为本案原告的165060元的购房款是打入薛志杰的账户的；被告中航天建设工程集团有限公司质证，真实性和证明目的不认可。宝山仕家此种做法是违法的，在拖欠我公司3000余万元工程款不归还的情况下，利用私人账户运营公司，恶意规避偿还义务，使司法机关在执行过程中难上加难。薛志杰代收房款的行为我公司不认可。5、赤峰市元宝山区住房和城乡建设局提供的证明一份，证明宝山仕家一期商业及住宅在2015年至今均没有办理房产证。原告刘晓军质证，对真实性、合法性、关联性无异议，被告宝山仕家开发的涉案房屋因为不具备办理房产证的条件，所以造成本案原告购买了涉案房屋至今无法办理产权登记，过错不在原告，而在被告宝山仕家；被告中航天建设工程集团有限公司质证，宝山仕家和原告在混淆视听，对真实性没有异议，我公司现持有宝山仕家部分住宅，我公司有合法的房屋买卖合同，并不是说不能办理房产证就不能进行网签，过户登记手续也不仅限于房产证一种，在期房中，是允许办理网签手续的，但是原告与宝山仕家并没有办理网签手续。6、北京大唐首邑建设集团有限责任公司出具的证明一份，证明元宝山区张伟碴石加工厂材料款用于抵顶了原告的商厅购房款。原告刘晓军质证，对证据无异议；被告中航天建设工程集团有限公司质证，对此份证据的真实性和证明目的不认可，此份证据与本案无关。本院认证，证据1、2系被告宝山仕家提供的原告交付937295元商厅款的账簿及收据，记账凭证与明细相互印证，与原告提供的证据1相互印证，作为有效证据予以采信；证据3有甲乙双方印章及签字，证明原告购买商厅交由赤峰金色家年华资产管理有限公司统一对外出租，租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日。被告中航天公司对其真实性不认可，但未提供相应证据，作为有效证据予以采信；证据4系证明薛志杰为宝山仕家员工，原告将款转入该员工账户。证实了原告将165060元商厅款支付给宝山仕家的事实，予以采信。证据5、6根据《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。上述证据不符合单位出具证明材料的要求，不予采信。通过原告刘晓军陈述、被告中航天建设工程集团有限公司、赤峰宝山仕家房地产开发有限公司答辩及双方举证、质证及本院认证情况，确认如下事实：经审理查明,中航天建设工程集团有限公司于2017年5月10日向本院提出诉前财产保全申请，本院于2017年5月11日作出（2017）内0403执保48号执行裁定书，查封被执行人赤峰宝山仕家房地产开发有限公司所有的价值2960万元的房屋，查封期限自2017年5月11日至2020年5月10日，涉案商厅60#-0-T185在查封之列。后经赤峰仲裁委员会调解，达成协议：赤峰宝山仕家房地产开发有限公司于2018年10月1日前一次性全额给付中航天建设工程集团有限公司尚欠工程款30300000元，仲裁费用各自承担。原告刘晓军得知案涉商厅被查封后，于2019年7月8日向本院提出书面执行异议，认为（2017）内0403执保48号执行裁定书，查封了已经属于原告所有的的位××庄商厅。本院于2019年7月15日作出了（2019）内0403执异50号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议申请，并于当日送达。原告不服，于2019年7月26日提起案外人执行异议之诉。又查，2015年6月15日，赤峰金色家年华资产管理有限公司与赵洪平签订商厅租赁合同，将案涉商厅租给赵洪平，租期自2016年1月1日至2020年12月31日。2015年6月23日，原告刘晓军与被告赤峰宝山仕家房地产开发有限公司签定金协议购买案涉商厅，并交纳定金20000元。2015年8月17日双方又签订商厅买卖协议，原告以1253248元的价格购买该商厅，原告用其在该公司购买的商品房58#-2-2122的退房款937295元冲抵该商厅款，还有尾款295953元未交。买卖协议签订后，原告刘晓军多次要求被告宝山仕家为其办理房屋过户登记手续，但宝山仕家始终未予办理。该商厅查封后，2019年7月25日，原告刘晓军以银行转账的方式向宝山仕家交纳165060元商厅款，2019年7月24日以他人碴石款抵顶商厅款34940元，剩余的95953元以该商厅返租款冲抵。至起诉前，案涉商厅款原告刘晓军全部交清。本院认为，原告是否在查封前已合法占有赤峰市××区商厅？2015年6月15日，赤峰金色家年华资产管理有限公司与赵洪平签订商厅租赁合同，将商厅租给赵洪平，租期自2016年1月1日至2020年12月31日。2015年8月17日双方又签订商厅买卖协议，买卖协议中约定购买后由赤峰金色家年华资产管理有限公司统一运营管理。自买卖协议生效后，原告刘晓军实际成为该商厅的间接占有人。2017年5月11日经被告中航天建设工程集团有限公司申请，本院对该商厅查封，租赁合同和买卖协议均成立在查封之前，应视为原告在查款前已合法占有该商厅。原告对案涉商厅是否享有足以排除强制执行的民事权益？原告刘晓军在查封前于2015年8月17日和被告宝山仕家签订了合法有效的商厅买卖协议，成为了该商厅的合法占有人。原告在查封前交纳商厅款957295元，后通过转账、抵顶的方式付清商厅尾款295953元，付清了商厅全部价款1253248元。购买商厅后，原告多次要求被告宝山仕家为其办理过户登记，但宝山仕家因自身原因始终未予办理。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告刘晓军向本院提供了商厅买卖协议、收据、转账汇款回执等证据，本院（2017）内0403执保48号执行裁定书将案涉商厅予以查封，侵害了原告合法权益，原告的诉讼请求应予支持。被告中航天建设工程集团有限公司对商厅买卖协议、商厅租赁合同、商厅款支付等相关证据不予认可，但未对其主张提交相应证据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下：一、不得执行（2017）内0403执保48号执行裁定书中赤峰市元宝山区宝山仕家60号-0-T185号商厅；二、驳回原告刘晓军的其他诉讼请求；案件受理费100元，由被告中航天建设工程集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。本院（2019）内0403执异50号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 谭国森人民陪审员 窦颖征人民陪审员 任丽娜 二〇一九年十二月二十六日书记员 胡鑫凯