福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初4148号 原告（反诉被告）：廖应辉，男，1979年8月18日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：欧丽霞、郑希武，福建远东大成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福州闽江世纪城置业有限公司，住所地福州市仓山区林浦路与潘墩路交叉口世纪金源大厦**。 法定代表人：陈城光，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：邓志煌，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄凤华，北京市盈科（福州）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）廖应辉与被告（反诉原告）福州闽江世纪城置业有限公司（以下简称闽江世纪城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）廖应辉的委托诉讼代理人欧丽霞、被告（反诉原告）闽江世纪城公司的委托诉讼代理人邓志煌、庄凤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖应辉向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办理房屋所有权初始登记的违约金，以1011167元为本金，按日万分之三计算从2018年12月15日起计算至2019年3月21日止；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年7月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。约定了原告向被告购买位于仓山区单身公寓号房；购房款1011167元，2016年7月8日前支付311167元，余款700000元原告申请办理银行个人按揭贷款支付；被告于2017年6月30日前将质量合格的房产交付原告；被告于交房后365个工作日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，逾期被告每日按日已付款的万分之三向原告支付逾期付款违约金等内容。合同签订后，原告已依约向被告支付了全部购房款。2017年6月30日，被告将房屋交付给原告。至2018年12月14日止，被告已经逾期365个工作日未按照合同约定按期向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，已经构成违约。且合同附件六，即合同补充协议第八条约定，如出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记的，……被告每日按买受人已付款的万分之三向原告支付违约金，但违约金最高不超过总价款的3%。该约定中逾期办证的违约金最高不超过总价款的3%显然属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条、第十条的规定，本案合同中对于每日万分之三的违约金标准双方意思表示真实有效；但被告提供的补充协议中规定了违约金的上限，属于免除自己责任，限制对方权利；该限定条款明显违背了公平原则，且未采取合理方式提请原告注意限制其责任，并进行充分的说明。故该限制性条款应属于无效。且实际中，如被告长期无法为原告办理产权登记手续，被告的房屋因无法取得产权证，导致子女就学、产权转让等都无法实现，不能以区区3%的限额违约金就免除被告的逾期办证责任。为此，该格式条款应被认定为无效。 被告闽江世纪城公司辩称，一、依双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议第八条约定，是交房后365个工作日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。案涉房产的交房日是2017年6月30日，依此计算，应从2018年12月18日起计逾期日，而非原告诉称的从2018年12月15日起计逾期日。二、因宗地拆迁难度大，政府交地延期，时至今日案涉宗地拆迁工作仍未真正全部完成，导致该案涉楼盘竣工验收延期。根据榕地合[2010]50号《福州市国有建设用地使用权出让合同》约定，福州市国土资源局应于2011年4月26日前向原告完成交付案涉的宗地。由于宗地涉及到浦下教堂、祠堂、庙宇、古树等拆迁安置工作，政府拆迁难度极大。2013年4月16日福州市国土资源局发函给福州市地方税务局，说明案涉宗地拆迁问题仍未解决，致使未履行交地。为尽快能完成交地，闽江世纪城多次发函请福州市人民政府加快推进拆迁交地工作。经市政府多方协调，该案涉宗地分四期交地，虽然补充协议上约定最后一期的交地时间是2017年4月5日，但至今因刘氏宗祠的拆迁尚未完成，案涉宗地并未真正全部完成交地手续。三、因其他非出卖人原因，案涉房屋首次登记办结时间延期。依据答辩双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人不需要承担相应责任。案涉房屋竣工交房后，被告为办理房屋首次登记，积极办理综合规划验收（市政部门、环保局、公安消防等部门验收），在办理福州市城市建设档案馆的建设工程竣工档案验收，测绘数据备案，土地核验等环节上因其他非出卖人原因，导致首次登记办结延期。首先，依福州市城市建设档案馆的《重点建设工程档案的专项验收办事指南》，承诺时限是受理后6个工作日。而案涉房产的建设工程竣工档案验收申请，被告于2018年10月8日就向福州市城市建设档案馆提交申请材料，福州市城市建设档案馆于2018年12月5日才出具《福州市建设项目档案审查意见书》，最终完成时间是2018年12月15日。与承诺时效相比，延期办结五十多天。其次，福州市勘测院于2019年2月14日完成测绘数据，并于2019年2月16日向福州市不动产登记和交易中心提交申请办理测绘数据备案，福州市不动产登记和交易中心于2019年3月6日出具测绘数据备案情况通知单，期间共计20天。最后，由于案涉的宗地的刘氏宗祠拆迁工作至今未完成，导致案涉宗地的土地核验工作未能按计划完成。经多方协调，案涉宗地瑕疵验收，导致2019年3月14日才完成土地核验。因其他非出卖人原因，案涉房屋首次登记手续办理延期，出卖人已尽力协调各方。依据答辩双方签订的《商品房买卖合同》约定，如因其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理延迟、办理进度缓慢等）导致未能按约定时间备案，则出卖人不需因此而承担相应责任。四、原告于2017年6月30日收房，即可装修入住，并无实际损失。本案中，原告于2017年6月30日如期收房即可装修入住，不影响原告对案涉房产的占有、使用及收益。根据现福州房产限售政策规定，两年内不能办理产权过户手续，故原告也不存在产权处分方面的损失。故，原告诉称因延期三个月取得房产证，导致子女就学、产权转让的损失没有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案的原告的诉求并无损失依据，应当予以调整并驳回其诉求。综上所述，因政府交地延期及档案备案等其他非出卖人自身原因，导致了案涉房产的首次登记延期办结。根据双方签订的合同约定，出卖人不需要承担相应责任。且，原告无实际损失，应当驳回原告全部诉讼请求。 反诉原告闽江世纪城公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告办理其位于仓山区房屋不动产权证书；2.反诉被告向反诉原告支付逾期办理产权权属登记的违约金101116元；3.本案的诉讼费用全部由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告撤回第1项反诉请求。事实与理由：2016年7月8日，反诉原、被告签订合同编号为ＦＺ1607ＸＪ032598的《商品房买卖合同》，合同约定了反诉被告向反诉原告购买位于仓山区单身公寓房，购房款为1011167元。合同还约定反诉原告向反诉被告发出可办理产权权属登记通知之日起超过九十个工作日，反诉被告未能向福州市房地产交易登记中心指定的部门办妥所购商品房的产权权属登记手续的，应向反诉原告支付总房款百分之拾的违约金。2017年6月30日，反诉原告将房屋交付给反诉被告。2017年3月21日，反诉原告按合同约定，在东南快报上刊登《办理产权公告》，通知反诉被告办理产权。反诉被告亦于2019年6月29日领取了办理产权登记的材料。截止2019年10月31日，反诉被告未办妥所购商品房的产权权属登记手续的（从反诉原告通知之日起至2019年7月30日止，共计九十个工作日），反诉被告已构成违约。依合同约定，反诉被告应向反诉原告支付总房款百分之拾的违约金，即支付违约金101116.7元。 反诉被告廖应辉辩称，一、反诉原告诉请反诉被告支付逾期办理产权权属登记的违约金于法无据。1、《补充协议》第八条第3款系格式条款，因未尽到提示义务及加重买受人责任而无效。《补充协议》第八条第3款约定“出卖人向买受人发出可办理产权权属登记通知之日起超过九十个工作日，买受人未能向福州市房地产交易登记中心指定的部门办妥所购商品房的产权权属登记手续的，出卖人有权单方解除本合同。出卖人单方解除合同的，买受人将该商品房返还给出卖人，同时需要向出卖人支付总房款百分之拾的违约金。”根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’”。本案，该条款系反诉原告为重复使用而预先拟定的格式条款，在合同中对上述条款并未采取任何特别标识，也未对买受人对上述条款予已充分说明，买受人对该条款所约定的内容并不了解。同时，上述条款对于出卖人办理房屋所有权初始预登记与买受人办理所购商品房所有权权属登记的权利义务与违约条件和责任存在明显的不公平，该条款减轻出卖人责任加重买受人责任。即，出卖人超过在商品房交付使用后365个工作日办理房屋所有权初始预登记才构成违约，日违约金为买受人己付款的万分之叁，但最高不超过总房价款的3%；而买受人需要在出卖人通知可办理产权权属登记之日起50个工作日内办妥所购商品房的产权权属登记手续，日违约金为总房款万分之叁，超过九十个工作日，出卖人有权单方解除本合同，并要求买受人支付总房款百分之拾的违约金。根据《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”据此，该条款无效。2、反诉被告未及时办证系因反诉原告先期违约及案件正处诉讼审理当中，反诉原告无权主张违约金。反诉被告与反诉原告于2016年7月8日签订《商品房买卖合同》及其附件，合同约定反诉原告应在案涉商品房交付反诉原告365个工作日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。嗣后，反诉原告于2017年6月30日将案涉房屋交给反诉被告，但却未在交房后的365个工作日内（即2018年12月14日）向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。截止2019年3月21日反诉原告在《东南快报》刊登通知办理产权的公告止已逾期97天。正因反诉原告的违约行为，才导致反诉被告只得通过诉讼手段主张权利，但因案件尚处调解及审理当中，故未及时办理。假设法院有不同意见，亦因根据反诉原告的违约时间对反诉被告的办证时间予以相应顺延。二、反诉原告并未因反诉被告的逾期办证行为而造成任何实际的损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。提请贵院关注，我国现有法律关于违约金的规定，主要体现的是“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金的约定应体现公平的原则。涉案《商品房买卖合同》约定，反诉被告的合同义务为支付购房款，反诉原告的合同义务为交付房屋及协助办证。本案，反诉被告已充分履行完毕合同项下约定的义务，反而是反诉原告违约逾期协助办证。亦即，即便反诉被告在反诉原告逾期通知办证后未及时办证，亦未给反诉原告造成任何损失，因此反诉原告主张总房款百分之拾的违约金没有事实依据。何况，该条款因系格式条款而无效。综上，反诉原告反诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.闽江世纪城公司对廖应辉提交的证据真实性均无异议，本院予以确认。2.廖应辉对闽江世纪城公司提交的真实性无异议且闽江世纪城公司提交了原件核对的证据，本院予以确认。闽江世纪城公司未提交原件核对的证据，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月8日，廖应辉与闽江世纪城公司签订《商品房买卖合同》，约定廖应辉向闽江世纪城公司购买位于福州市仓山区房屋，总价款1011167元。出卖人应于2017年6月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，双方经协商同意选择2：“1……2.因开发商无法按照第［1］约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第（1）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付给利息”。第二十二条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。合同附件六补充协议第八条第1点约定：“合同第十四条修改为出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。如因出卖人原因，买受人不能在上述日期取得房屋所有权权属登记资料的，双方同意按下列约定处理：未改变房屋原装修标准的，买受人有权退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人；改变房屋原装修标准的，不予退房，出卖人每日按买受人已付款的万分之三向买受人支付违约金，但违约金最高不超过总房价款的3%”。补充协议第八条第2点约定：“在本合同中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于按时将需由出卖人提供的办理该商品房所有楼宇或项目的初始登记所需材料报送产权登记机关备案。如因其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理延迟、办理进度缓慢等）导致未能按约定时间备案，则出卖人不需因此而承担相应责任（包括第八条第1点的违约责任）”。补充协议第八条第3点约定：“出卖人自取得房屋所有权初始预登记后向买受人发出可办理产权权属登记通知（书面信函通知或在福州主要媒体进行登报公告），买受人应在七个工作日内前来领取办理权属登记需由出卖人提供的资料……买受人应在出卖人通知可办理产权权属登记之日起50个工作日内办妥所购商品房的产权权属登记手续，否则每逾期一日买受人应按总房款万分之三向出卖人支付违约金，因买受人原因延期办理房地产权属证书而产生的任何后果及费用均由买受人承担，并承担由此给出卖人造成的相关损失。出卖人向买受人发出可办理产权权属登记通知之日起超过九十个工作日，买受人未能向福州市房地产交易登记中心指定的部门办妥所购商品房的产权权属登记手续的，出卖人有权单方解除本合同。出卖人单方解除合同的，买受人将该商品房返还给出卖人，同时需向出卖人支付总房款百分之十的违约金……”。合同签订之后，廖应辉依约支付了全部购房款1011167元。闽江世纪城公司于2017年6月30日将该房屋交付廖应辉使用。闽江世纪城公司于2019年3月21日在报纸上刊登《办理产权公告》，告知36＃、37＃、53＃房产现已具备办理分户产权登记条件，闽江世纪城公司将于2019年3月15日至2019年3月31日集中办理相关手续。讼争房屋的权属于2019年11月13日登记至廖应辉名下。 本院认为,本案争议焦点主要有两点，一是闽江世纪城公司是否应当承担违约责任及违约金的计算标准；二是廖应辉是否应当承担违约责任及违约金的计算标准。 关于第一个争议焦点，闽江世纪城公司抗辩其无需承担违约责任主要有三个理由：1.讼争房屋所在宗地拆迁难度大，政府交地延期，导致讼争楼盘竣工验收延期；2.因其他非出卖人原因，讼争房屋首次登记办结时间延期，依据《商品房买卖合同》的约定，出卖人不需要承担相应责任；3.廖应辉已按期收房，即可装修入住，并无实际损失。本院认为，对于第一个理由，首先，根据《福州市国有建设用地使用权出让合同》第三十一条约定，出让人未按时提供出让土地而致使受让人合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，故闽江世纪城公司可另行主张延期交地的违约责任。其次，闽江世纪城公司提交的《交地确认书》体现2017年4月5日完成了全部交地手续，距离合同约定的闽江世纪城公司办理房屋所有权初始预登记手续的截止时间（2018年12月14日）一年八个月有余，然闽江世纪城公司仍未在期限内办理。再次，从闽江世纪城公司提交的证据材料可知，闽江世纪城公司自2013年起就已知晓讼争房屋所在地块存在拆迁、交地困难等情况，然闽江世纪城公司在2016年与廖应辉签订《商品房买卖合同》的附件六时仍约定在商品房交付使用后365个工作日内办理房屋所有权初始预登记。根据合同相对性原则，合同约束的是双方当事人，闽江世纪城公司依约应在商品房交付使用后365个工作日内办理房屋所有权初始预登记，即使因迟延交地造成楼盘竣工验收延期导致闽江世纪城公司未能在约定时间内办理完毕房屋所有权初始预登记，也与买受人无关，不能因此免除闽江世纪城公司的逾期违约责任。对于第二个理由，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，闽江世纪城公司在补充协议第八条第2点约定的“如因其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理延迟、办理进度缓慢等）导致未能按约定时间备案，则出卖人不需因此而承担相应责任”免除了其违约责任，该部分约定无效，且《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。对于第三个理由，廖应辉按期收房不能免除闽江世纪城公司逾期办证的违约责任。综上分析，闽江世纪城公司应承担逾期办证的违约责任。根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第八条第1点的文义及庭审中双方的诉辩意见，买受人不能在商品房交付使用后365个工作日内取得房屋所有权权属登记资料且未选择退房的，可要求出卖人每日按买受人已付款的万分之三向买受人支付违约金。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金应结合本案实际适度把握，本案廖应辉已按期接收房屋，闽江世纪城公司逾期办证的时间仅三个月余，对廖应辉造成的损失相对较小，从平衡双方利益及公平角度出发，决定适当下调违约金的标准即按日万分之二计算，故闽江世纪城公司应每日按廖应辉已付款1011167元的万分之二向廖应辉支付自2018年12月15日起至2019年3月21日止的违约金19616.6元。 关于第二个争议焦点，《商品房买卖合同》补充协议第八条第3点约定买受人应在出卖人通知可办理产权权属登记之日起50个工作日内办妥所购商品房的产权权属登记手续，否则每逾期一日买受人应按总房款万分之三向出卖人支付违约金；买受人超过九十个工作日未办妥所购商品房的产权权属登记手续的，出卖人有权单方解除本合同。出卖人单方解除合同的，买受人将该商品房返还给出卖人，同时需向出卖人支付总房款百分之十的违约金。闽江世纪城公司于2019年3月21日登报公告讼争房屋可办理权属登记，但廖应辉超过九十个工作日仍未办妥权属登记手续，故廖应辉应承担逾期办理权属登记的违约责任。闽江世纪城公司要求廖应辉支付总房款10%的违约金，根据前述条款约定，出卖人向买受人主张10%违约金的前提是出卖人单方解除合同，然闽江世纪城公司未单方解除合同，故不适用该条款。从平衡双方利益及公平角度出发，决定从通知可办理权属登记手续经过50个工作日即2019年6月4日至2019年11月13日止期间，按照日万分之二的标准计算违约金，但违约金最高不超过总房价款的3%，故廖应辉应向闽江世纪城公司支付违约金30335元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，判决如下： 一、福州闽江世纪城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向廖应辉支付违约金19616.6元； 二、廖应辉于本判决生效之日起十日内向福州闽江世纪城置业有限公司支付违约金30335元； 三、驳回廖应辉的其他诉讼请求； 四、驳回福州闽江世纪城置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费346元，由福州闽江世纪城置业有限公司负担；反诉案件受理费1161元，由廖应辉负担348元，福州闽江世纪城置业有限公司负担813元。福州闽江世纪城置业有限公司应负担的本诉案件受理费及廖应辉应负担的反诉案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  吴灵婧 人民陪审员  胡榕芳 人民陪审员  林美芳 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  林彦琪 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”