广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初2764号原告：伍尚宁。原告：林丹萍。两原告的委托诉讼代理人：吕然斌，广东法申律师事务所律师。两原告的委托诉讼代理人：黎文华，广东法申律师事务所实习律师。被告：茂名市伟华物资供应有限公司。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：苏如坚，广东鸿基律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴帅强，广东鸿基律师事务所律师。原告伍尚宁、林丹萍诉被告茂名市伟华物资供应有限公司（以下简称伟华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月23立案后，因案情复杂，依法由简易程序裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告伍尚宁、原告委托诉讼代理人吕然斌、被告伟华公司的委托诉讼代理人吴帅强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍尚宁、林丹萍向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付违约金39910.4元（自2018年7月30日起，至案涉房屋达到可以正常使用条件或交付为止，每月违约金按3991.04元计，现暂计算到2019年5月30日，违约金为39910.4元)；2、请求依法判决被告完善交房合法验收的全部设施及手续；3、请求依法判决本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告将诉讼请求1的“至案涉房屋达到可以正常使用条件或交付为止”变更为“至案涉房屋达到合同第九条的交房条件为止”。事实和理由：2017年5月16日，原、被告签订了商品房买卖合同（预售），原告向被告购买位于电白区电白大道西路338号御湖国际商住小区2幢XXX房，购房总金额为399104元，签订本合同后原告已向被告支付首期房价款，并按约定将余款向金融机构申请贷款并成功支付给被告。案涉房屋约定交房的时间是2018年7月30曰。根据国家规定，当开发商的某个项目竣工时，应该向项目所在地的县级以上房地产开发主管部门提出竣工验收申请。主管部门会在收到竣工验收申请的30个工作日内，对涉及到公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收，验收合格后下发资格证书，包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》。在原告要求被告出具相关合法手续时，后者不予理会，部分业主前往住建局查验得知被告没有备案。根据双方签订的商品房买卖合同（预售）第十条第一款的约定，被告不按时将验收合格房屋交给原告使用，逾期超过一个月被告需要每月向原告支付已付房款1%的违约金。被告伟华公司辩称：一、原告已收楼且已收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，原告在《民事起诉状》所述欠妥。原告在《民事起诉状》中主张包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》在原告要求被告出具相关合法手续时，后者不予理会”欠妥：一是原告主张被告不出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》不是事实，被告在原告收楼时就已向原告出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故不存在“原告要求被告出具相关合法手续时，后者不予理会”的情形；二是目前竣工验收过程中没有《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》这两份文书，只有《工程质量监督报告》，该报告由茂名市电白区建筑工程质量监督监测站于2018年9月5日出具。2019年9月5日，被告同时取得涉案房屋的《竣工验收备案表》。二、原告已收楼并对房屋装修使用，原告要求赔偿逾期交房损失依法无据。依据原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中的附件十一《补充协议》“5、(1)“......买受人应在出卖人于公示的收楼日期起5日内（验收期限），或接到《收楼通知书》之日起5日内，按《收楼通知书》的内容对本房地产进行验收；如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该房产，自此产生的一切后果由买受人承担”，以及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”本案中，原告已于2019年6月14日对涉案房屋进行验收，同时进行装修使用。据此，原告已接收房产且使用，无权向被告要求赔偿逾期交房损失。三、案涉房屋已由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收合格，符合交付使用的标准及达到正常使用条件。国务院《建设工程质量管理条例》（简称《条例》）第16条规定，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等单位进行验收，经验收合格方可交付使用。2018年8月，被告作为建设单位组织设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位等五方，已对御湖国际商住小区一期项目商住楼部分5#楼进行验收，作出了《建筑工程竣工验收报告》，一致确认案涉房屋质量验收合格。四、原告请求“依法判决被告完善交房合法验收的全部设施和手续”请求不明确，依法不予支持，且办理竣工备案延迟系政府原因所致，被告不应承担违约责任。1、原告请求“依法判决被告完善交房合法验收的全部设施和手续”事实不清，请求不明确，原告该请求依法无据不应得到支持；2、值得一提的是，从2018年4月份开始，被告就开始向相关行政管理机构递交竣工验收的各项申请，但自2018年5月份以来，政府进行机构调整，茂名市城乡规划局电白分局、电白区住房和城乡建设局等部门职能变更，导致被告向政府部门提交资料延迟办理竣备，直到2019年9月5日，长达一年半的时间，被告方最终取得电白区住房和城乡建设局出具的电白县*********期项目商住楼部分的《竣工验收备案表》。五、原告要求按设施设备逾期交付的违约责任要求被告支付逾期交付房屋使用的违约金欠妥。根据《商品房买卖合同（预售）》第十条“商品房相关设施设备交付条件(一）基础设备设施......如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种方式处理：（1)以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；（2)出卖人不按时将房屋交给买受人，逾期超过一个月出卖人每月向买受人支付已付房款1%的违约金”。鉴于商品房相关设施设备早在2018年8月份就达到交付时条件，故不存在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件问题，而原告依照第十条向被告主张逾期交房违约责任明显欠妥。六、被告保留对原告追偿权的特别说明。根据《补充协议》第1条作出的补充约定“买受人购买本房产的实际面积与本合同的约定面积存在差异时，双方同意按电白区房地产测绘中心实测的面积进行结算，结算时房款多还少补”。本案中，如原告所购房屋的实测建筑面积大于合同约定的预测建筑面积，被告保留按《补充协议》约定的建筑面积追缴房价款的权利。综上所述，涉案商品房已符合交付条件且原告巳收楼，原告请求被告支付案涉房屋达到可以正常使用条件或交付为止没有依据，请求依法判决被告完善交房合法验收的全部设施及手续属于诉讼请求事实不清。原告的诉讼请求事实不清证据不足，恳请法院查明事实真相，驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年5月16日，被告伟华公司（出卖人）与原告伍尚宁、林丹萍（买受人）签订涉案《商品房买卖合同（预售）》及附件（合同编号：201705XXXX，涉案合同约定由买受人伍尚宁、林丹萍向出卖人伟华公司购买坐落于广东省茂名市电白区**********御湖国际商住小区2幢7层XXX房的商品房，该商品房建筑面积共97.19平方米，套内面积78.88平方米，分摊面积18.31平方米，按套内面积计价，单价为每平方米5059.63元，总价款为人民币399104元。涉案合同第七条约定付款方式及期限为：买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2017年5月3日前支付首期房价款人民币109104元，余款人民币290000元向金融机构（贷款机构）申请贷款支付。涉案合同第八条约定逾期付款责任为：买受人不按时交清房款给出卖人，逾期超过一个月或不按时办理按揭手续，买受人须按未交付房款每月1%计算违约金给出卖人，逾期超过三个月出卖人有权解除本合同，所购房屋由出卖人另行销售，买受人须支付总房款10%的违约金给出卖人。涉案合同第九条约定商品房交付条件为：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。涉案合同第十条约定了涉案商品房交付时应具备的相关基础设施设备，并约定，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意的处理方式为：出卖人不按时将房屋交给买受人使用，逾期超过一个月出卖人每月向买受人支付已付房款1%的违约金。涉案合同第十一条约定了涉案商品房的交付时间和手续为：（一）出卖人应当在2018年7月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前90日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。……。涉案合同第十二条约定逾期交房责任为：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按每推迟一个月出卖人向买受人支付伍佰元/套违约金。涉案合同附件十一的《补充协议》第5点约定：（1）在买卖房产达到交付使用条件后，出卖人应以售楼部公示、或特快专递、或电话形式通知买受人办理收楼手续。买受人应在出卖人于公示的收楼日期起5日内（验收期限），或接到《收楼通知书》之日起5日内，按《收楼通知书》的内容对本房地产进行验收。……（3）若出卖人按相关法律法规及本合同规定将具备工程验收合格证明文件的房屋交付给买受人，买受人非有法定理由，不得拒绝受领；否则，视为交付。已交付（包括视为交付）的商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等所有相关费用，自此由买受人承担。房屋的瑕疵由出卖人按本合同的约定对其承担保修责任。（4）双方通讯地址及联系电话以本合同填写为准。……（5）因买受人未履行付清应付房价款，出卖人有权拒绝交楼及为买受人办理契证而无须承担违约责任，买受人付清所有欠款后方可收楼。涉案合同签订后，原告伍尚宁、林丹萍向被告伟华公司支付了房屋首期款109104元，余款290000元原告伍尚宁、林丹萍按照合同约定申请贷款并支付给了被告。原告伍尚宁、林丹萍的全部购房款已足额支付。2018年8月10日，涉案商品房完成竣工验收，并取得《建筑工程竣工验收报告》。2019年9月5日，茂名市电白区住房和城乡建设局出具了《竣工验收备案表》，同意涉案商品房予以备案。本院认为：涉案《商品房买卖合同（预售）》及附件是原告伍尚宁、林丹萍与被告伟华公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方争议的是被告伟华公司是否存在逾期交房的违约行为，应否承担违约责任的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工、必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”根据上述规定，竣工验收合格是法律对商品房交付条件的强制性规定。涉案《商品房买卖合同（预售）》约定，被告伟华公司应在2018年7月30日前向原告伍尚宁、林丹萍交付涉案商品房，但涉案商品房于2018年8月10日才验收合格，此时才具备交付房屋的条件，故逾期交房违约金应从2018年7月31日起计算至涉案商品房具备交付条件之日即2018年8月10日止。关于逾期交房违约金应如何计算的问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十条约定：如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，被告伟华公司逾期交房超过一个月每月应向原告伍尚宁、林丹萍支付已付房款1%的违约金。第十二条又约定，除不可抗力外，被告伟华公司未按照第十一条约定的时间将涉案商品房交付原告伍尚宁、林丹萍的，按每推迟一个月被告向原告支付500元/套违约金。上述第十条的“约定期限内”应理解为双方约定的交房日期2018年7月30日前。本案被告伟华公司不能证明涉案商品房的相关基础设施设备在2018年7月30日前已达到交付使用条件，不按时将涉案商品房交付给原告伍尚宁、林丹萍使用，已出现涉案《商品房买卖合同（预售）》第十条约定的违约情形，故原告伍尚宁、林丹萍可以选择按上述第十条或第十二条约定的计算方法计算逾期交房违约金。现原告伍尚宁、林丹萍主张选择按第十条约定计算，符合自愿原则，应予支持。庭审中，被告伟华公司主张其没有违约，如违约应按第十二条“逾期交付责任”的约定，逾期交房的违约金按每推迟一个月支付500元/套计算。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，逾期交房违约金数额应当以违约方的逾期交房行为给对方造成的损失为衡量标准，本案原告伍尚宁、林丹萍未能举证证明被告逾期交房造成原告经济损失的具体数额，合同约定的逾期交房超过一个月每月按已付房款1%支付违约金过高，而被告伟华公司主张逾期交房违约金按每月500元计算过低。本院根据公平合理原则，结合本案案情，酌情调整逾期交房违约金的计算方法为以已付房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，从2018年7月31日起计至2018年8月10日止，为618.34元[399104元×（4.35%÷365天×130%）×10天]。本案为商品房销售合同纠纷，原告支付对价，被告应依约交付房屋给原告使用，原告如认为被告交付的房屋不符合交付条件，可请求对方承担违约责任。本案涉案商品房已竣工验收合格，达到交付条件，原告伍尚宁、林丹萍已在双方约定的交房期限前付清房款给被告，原告伍尚宁、林丹萍已可正常使用涉案商品房。故原告的第二项诉讼请求“依法判决被告完善交房合法验收的全部设施和手续”没有依据，本院不予支持。至于被告伟华公司提出的原告伍尚宁、林丹萍存在逾期付款及其他的违约行为，应承担违约责任，因被告伟华公司没有提出反诉，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告茂名市伟华物资供应有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告伍尚宁、林丹萍支付逾期交房违约金618.34元；二、驳回原告伍尚宁、林丹萍的其他诉讼请求。如果被告茂名市伟华物资供应有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费797.76元（原告已预交），由原告伍尚宁、林丹萍负担785.4元，被告茂名市伟华物资供应有限公司负担12.36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  陈子贤人民陪审员  吴 兴人民陪审员  郭熊飞二〇一九年十二月二十日书 记 员  罗扬东