广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7075号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：池斌，男，1984年2月27日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：袁宇鑫，广东中晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：黄健，男，1978年5月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：刘瑾玮，广东铭兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈路芳，广东铭兴律师事务所实习律师。原审第三人：梁德好，女，1974年11月21日出生，汉族，住广东省中山市。原审第三人：欧明好，女，1981年2月12日出生，汉族，住广东省中山市。原审第三人：蔡信雄，男，1968年10月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上诉人池斌因与被上诉人黄健及原审第三人梁德好、欧明好、蔡信雄房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初17333号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人池斌上诉请求：一、改判一审判决第一项为支持池斌没收黄健押金8万元作为合同违约的违约损害赔偿金；二、本案二审案件受理费由黄健承担。事实和理由：黄健根本违约造成合同解除的损失，应由其自行承担。同时，租赁合同约定的逾期支付租金的滞纳金不等同于解除合同的违约损害赔偿金，一审判决认定该滞纳金足以覆盖合同解除违约损害赔偿金有误。一、一审判决已查明黄健根本违约导致合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，黄健违约事实清楚，也是导致合同解除的根本原因，黄健应向池斌支付违约损害赔偿金。根据涉案租赁合同第六条第2点约定，池斌有权自行在押金中扣除相应违约损害赔偿金。二、池斌主张没收黄健8万元押金以抵扣违约损害赔偿金合法合理。池斌可得利益是黄健如期履行完毕全部合同所得的租金，该金额高达几十万元，但池斌仅主张了8万元，是考虑到租赁合同解除后，给池斌造成的损失为池斌的合理寻租期。在司法实践中，该寻租期一般酌定为3至6个月。故如按4个月寻租期计算，黄健也应支付相当于4个月租金共计89120元用以赔偿池斌损失。同时，涉案租赁合同第六条第2点约定，如须中止合同，黄健应提前三个月通知池斌，表明寻租期不少于三个月。且一方无故提前终止合同，需没收押金8万元。虽然该约定并非违约赔偿损失的约定，但本案是因黄健拒绝交纳租金导致合同解除，与提前终止合同具有较为相同的本质性。故参考双方对提前终止合同的约定，池斌所主张没收8万元押金具有合理性，符合公平公正原则。三、一审判决认定逾期支付租金的滞纳金相当于解除合同的违约赔偿损失，并足以覆盖合同解除违约损害赔偿金有误。涉案租赁合同第三条第2点约定的滞纳金，仅仅适用于逾期支付租金的单一情形中，并不包括其他违约行为如解除合同的违约赔偿损失约定。按照双方约定的200元/天标准计算，该滞纳金仅仅为2800元，甚至不足月租金的五分之一，亦远远不足以覆盖合同解除违约损害赔偿。故无论从滞纳金本质还是金额来看，均不能认定为可适用于解除合同的违约赔偿损失。被上诉人黄健答辩称：一、池斌上诉请求改判一审判决第一项为支持其没收押金8万元作为合同违约的违约损害赔偿金，与其一审反诉请求即“池斌没收黄健押金8万元”不一致。一审判决第一项是针对黄健作为原告的第一项诉讼请求而言的，而池斌要求改判的是支持其反诉请求第一项，其请求没有一审的基础。二、涉案租赁合同第三条第1点对押金明确进行了约定，但未约定池斌有没收黄健押金的权利；第三条第2点对延迟支付租金的情形进行了约定，一审判决也作出了相应处理。三、池斌至今未提供其损失的证据，其主张的所谓寻租期是商业风险，且单方解除涉案租赁合同的是池斌，而非黄健，故合同解除导致的后果应由池斌自行承担。虽然合同解除也造成了黄健相应损失，但黄健没有提起上诉。四、虽然黄健在2018年7月因经营困难，迟延支付了相应租金，但并非根本违约，且是在合理期内，双方也正在协商减租问题。其间，池斌单方解除涉案租赁合同，并用车辆堵住黄健经营的门面，还将黄健经营的店面上锁，导致黄健无法正常使用租赁物。综上，池斌的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回其上诉，维持原判。原审第三人梁德好、欧明好、蔡信雄均未陈述意见。黄健向一审法院起诉请求：一、池斌向黄健退回押金，池斌从押金10万元中扣除租金及水电费，将剩余押金79877元退还黄健（2018年7月1日至2018年7月28日的租金为20123元、水电费按照实际产生计算）；二、池斌赔偿黄健装修损失113389元（计算方式：总装修费用139374元，总租期59个月，已经使用11个月，剩余48个月，139374元÷59个月×48个月＝113389元）；三、池斌承担黄健2018年7月24日的营业损失5781元；四、池斌承担黄健聘请律师产生的律师费8000元。一审中，黄健变更上述第四项诉讼请求为池斌承担黄健律师费11000元。池斌向一审法院反诉请求：一、池斌没收黄健押金8万元；二、黄健向池斌支付2018年7月租金2280元（押金2万元不足以抵扣部分）、水电费9977.65元；三、黄健向池斌支付迟延交付租金滞纳金3800元（按合同约定200元/天，从2018年7月5日至2018年7月24日共计19天）；四、黄健赔偿池斌租赁物修复、清理费11038元；五、黄健承担池斌聘请律师产生的律师费1万元。一审法院认定事实：一、2017年8月21日，黄健与池斌签订《租赁承包合同》一份，约定池斌将位于中山市*********、二、三层，面积共约500平方米给黄健承包作经营餐厅之用；餐厅附有经营所需设施、设备、用具（见清单）供黄健使用，不再另外收费；①承包经营期限自2017年9月4日至2022年7月31日；②押金10万元在租赁承包合同期结束后双方交接结清设备、用具及黄健应支付的相关费用后三天内退还；③2017年9月4日至2019年7月31日期间，每月租金为22280元，于每月5日前交纳当月租金，超出当月10日未缴纳租金的按照200元/天收取滞纳金；④池斌保证有四年十一个月的租赁期，否则应向黄健赔偿相关的损失；在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，池斌不得终止合同；黄健如要提前终止合同，应提前九十天正式书面并电话通知池斌，双方应在结清所有费用及承担相应责任后合同才能终止；合同终止后，合同双方仍应承担原合同内所规定之双方应履行而尚未执行完毕的义务与责任。黄健方可拆除铺内由其添置的营运设备，不动产部分则不得拆除及损坏；不影响商铺主体框架结构安全的情况下，池斌不得干预黄健对店铺的装修工程等事项。涉案房屋权属人为梁德好、欧明好（产权证号：粤房地权证中府字第0×××××××**、0××××××××4号）。梁德好、欧明好将涉案房屋出租给蔡信雄，蔡信雄又转租给池斌。2017年9月24日，黄健向池斌交付涉案商铺押金10万元。二、2018年7月24日，池斌将涉案商铺上锁，并于同日向黄健发出《解除合同及清场通知》，载明：依约黄健应在2018年7月5日前支付当月租金，但至今已逾期24天仍未交纳，在其多次催缴并给予的合理支付期限内，黄健屡次失信，现已进一步明确拒绝交纳租金，已构成严重违约。依法，现正式函告黄健，其逾期未缴纳租金已构成根本违约，池斌依法行使解除权，即日解除双方签订的租赁承包合同，并依法没收押金10万元作为违约赔偿；黄健在三日内结清所欠当月租金22280元以及滞纳金暂计3800元；并在三日内撤场，在不损害租赁物的前提下自行清退其器材设备。若逾期未撤场，视为黄健放弃铺位内所有器材、设备、装修等财产的所有权，由此导致的损失由黄健自行承担。同时池斌也可自行处理，并保留因处置上述器材、设备而产生费用的追索权利；池斌保留追诉黄健未付租金、滞纳金及合同约定的其他费用的权利等事项。双方确认涉案租赁合同已于2018年7月24日解除。三、池斌承认其确曾在2018年7月25日将小轿车停到涉案商铺的大门前，但辩称并未因此影响黄健的正常经营。四、2018年8月2日，黄健向池斌发出《律师函》，载明：池斌于2018年7月24日向其发出《解除合同及清场通知》，要求解除租赁合同及清场，并通过非法手段对黄健经营的餐厅强行锁门，用小轿车阻挡餐厅出入口，其该行为已构成严重违约，导致黄健的餐厅声誉受损，无法继续正常经营。现黄健已将涉案商铺清理完毕并于2018年7月28日与池斌办理了交接手续，已交回商铺。黄健多次要求池斌在10万元押金中扣除2018年7月的租金、水电费等费用后予以退还，但池斌至今未退还剩余款项，请其在收到《律师函》之日起三日内与黄健或其律师联系并履行上述退还款项义务，否则将追究池斌违约责任以及承担因此产生的一切不利法律后果。五、2018年8月8日，池斌向黄健发出《律师函》，载明：黄健拖欠2018年7月的租金至今未付，经多次催缴并给予合理支付期限仍无果后，池斌于2018年7月24日向黄健依法解除合同，并责令其在不损害租赁物的前提下限期清理腾退，但其在腾退时进行野蛮清理，造成租赁物墙体多处损坏（墙体表面脱落、地板凿洞）、门窗数处损毁、电线水管多处人为断裂、废弃垃圾堆积，黄健不进一步修缮，租赁物将无法继续出租，故通知黄健在收到《律师函》后五个工作日内立即交清所欠租金、滞纳金以及水电费，就租赁物损坏之处（详见附件清单）五个工作日组织人员立即进行修缮等事项。黄健称其未收到该《律师函》。六、黄健提交了坦洲工地装修表、绿草堂广告明细表、送货单、收款收据、银行转账记录，用于证明其对涉案商铺进行了装修并支付了相关费用。池斌对此不予确认，并称涉案商铺出租时已具备成熟经营餐饮的条件，黄健无需再装修即可营业。黄健提交的上述证据无法证明是对涉案商铺的装修、装修工程已实际发生并实际支付，如上述证据是真实的，可证明黄健的装修行为损坏了涉案商铺的完整性，如坦洲工地中记载的厨房打水沟、做水沟、厨房内挖油地，打吊机口等。另外，广告宣传费不属于装修费。池斌提交珠海唐古拉装饰工程有限公司的收据及发票，金额共计11038元，用于证明其修复黄健腾退商铺时造成的损坏，黄健对此不予确认，并称委托装修公司对涉案商铺进行装修并出租给第三人属于其个人行为，与本案无关。关于黄健主张的装修损失及池斌主张其为修复商铺损坏部分垫付的费用，双方均不确认对方的主张及金额。由于商铺已经重新装修出租，当事人认为已无法对前述装修损失及修复费用进行评估。一审法院现场查看后，发现商铺确已重新装修出租。七、黄健提交涉案商铺2018年7月1日至2018年7月26日期间营业综合报表，载明该期间其营业额为150305.07元，平均日营业额为5781元。池斌称2018年7月24日的营业额应按工作日的平均数作参考。八、池斌提交涉案商铺2018年7月的水费通知单及电费收费凭证，显示涉案商铺水电费合计9977.65元。黄健对该费用并无异议，但对池斌按照整月计算2018年7月的租金存在意见，认为其于2018年7月28日交还商铺，实际应付租金为20123元，池斌可在扣除该租金和水电费后向黄健返还剩余押金。九、池斌提交其与黄健的微信聊天记录显示：①关于催收租金。2018年7月9日、7月22日、7月23日、7月24日池斌均有向黄健催交房租，黄健2018年7月9日回复“在外，十几日回去转账”，2018年7月22日回复“池生你好，老实同你讲了，自（至）从我接手以来到现在我们一直在亏损，22280元租金实在无力承担，麻烦你同房东申请减租到15000元，如果不能我们也只能转了”，“…餐厅一直处于亏损的状态，希望能允许我们转让到八月底，如果转让出去了，会把所有的租金一次性交齐给你们，可以吗？若是没有，我们会在八月底搬走，…”，后又提及已交付5个月租金的押金，希望可以从中扣除两个月的租金。但池斌坚持要求黄健交付2018年7月租金。②关于涉案商铺交接及卫生。2018年7月28日，黄健要求池斌过去办理水电交接，池斌要求其将垃圾处理、卫生搞好、二、三楼地板恢复后再交接。③关于涉案商铺的状况。2018年7月31日，池斌将涉案商铺状况的照片发送给黄健，照片显示：地面卫生脏乱、天花板上有个正方形的洞、电线被剪断。十、2018年7月25日、10月26日，黄健与广东铭兴律师事务所律师签订《民事案件委托代理合同》，委托该所刘瑾玮律师代理其与池斌房屋租赁合同纠纷一案的第一审及反诉程序，该所开具了金额为11000元的代理费发票。池斌与广东中晟律师事务所律师签订《委托代理合同》，委托该所袁宇鑫律师代理其与黄健房屋租赁合同纠纷一案的本诉及反诉程序，该所开具了金额为1万元的代理费发票。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。池斌对其出租给黄健的房屋具有合法的使用权，且并未超过其承租的期限。涉案租赁合同系双方在平等自愿的基础上签订的，体现当事人真实的意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生约束力，双方均应恪守履行。一、关于是否退押金及退多少的问题，是黄健诉讼请求与池斌反诉请求争议最大的地方，主要涉及到2018年7月租金如何扣除的问题。池斌认为黄健逾期交付租金、腾退房屋时又对房屋造成了损坏，因此主张在黄健已交的10万元押金中扣除应付租金22280元中的2万元后没收剩余押金8万元，并要求黄健支付剩余租金2280元及水电费9977.65元。黄健确认存在逾期交租的行为，对欠付水电费的事实和金额并无异议，但认为租金应计算至2018年7月28日为20123元。同时，黄健认为在双方的合同解除前，池斌亦存在严重的违法行为，其于2018年7月24日用车堵住黄健经营的餐厅门口和锁住餐厅门的方式导致黄健无法继续经营，造成了黄健当日的营业损失，池斌单方违法解除合同，后果应由其承担。池斌辩称其锁住大门的行为系在多次催告黄健交纳租金未果，为行使单方解除权所采取的自力救济，并不违法。黄健应向池斌支付的租金应以实际使用的日期为限，即2018年7月1日至2018年7月28日的租金20123元，黄健逾期交付2018年7月租金确系违约在先，在池斌催告后，其在承诺的时间亦未交纳，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，黄健迟延履行主要债务，经池斌催告后在合理期限内仍未履行的，池斌有权解除合同。黄健主张的预期可得利益损失是黄健违约在先造成的，因此其主张的营业损失不能得到支持。但双方在合同中约定押金在租赁承包合同期结束后双方交接清设备、用具及黄健应交付的相关费用后三天内退还，可见押金是为了担保合同的履行。由于双方已经解除了涉案租赁合同，黄健认可池斌在押金中扣除黄健应付租金、水电费等款项后返还，双方已在合同中约定了黄健逾期付款的违约责任，池斌的损失可通过主张违约金的方式予以填补，其要求押金不予退还并无依据。二、关于黄健主张的装修损失和池斌主张其为黄健腾退房屋时造成损坏承担了修复费用并支付了清理费用问题，双方对对方关于费用的主张与证据均不予确认，且双方提交的证据亦无法证明各自主张的事实，由于涉案房屋已经转租给其他人，黄健主张的装修损失和池斌主张的修复费用等均无法通过评估确定，且双方亦未提出评估申请，因此，对于黄健关于装修损失的诉讼请求及池斌关于修复费用的反诉请求，理据不足，不予支持。三、关于池斌反诉主张逾期交纳租金的滞纳金即违约金，黄健在租赁合同约定的交租期限及宽限期内均未向池斌支付租金，池斌有权按照约定要求黄健按每日200元的标准支付违约金，依法支持从2018年7月11日计至2018年7月24日的违约金2800元。四、关于黄健、池斌均向对方主张了律师费的问题。双方并未约定在发生纠纷时各自为实现权利付出的律师费应如何承担的问题，黄健、池斌请求由对方承担其律师费用亦无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、池斌于判决发生法律效力之日起七日内向黄健退还押金10万元；二、黄健于判决发生法律效力之日起七日内向池斌支付2018年7月1日至28日租金20123元、水电费9977.65元、违约金2800元；三、驳回黄健其他的诉讼请求；四、驳回池斌其他的反诉请求。如果未按判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4319元，黄健负担2233元，池斌负担2086元；反诉案件受理费1321元，黄健负担371元，池斌负担950元。本院二审期间，池斌与黄健及梁德好、欧明好、蔡信雄均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且池斌与黄健双方对此均无异议，本院予以确认。本院又查：池斌与黄健于2017年8月21日签订的《租赁承包合同》第六条约定：“违约责任：1.在合同有效期内，若无不可抗拒因素发生，池斌不得终止合同；2.不得中途无故中止合同，如确须中止合同，黄健应提前三个月通知池斌，并结清一切债权、债务、租金、水电费等费用后，池斌在15天内退回押金2万元给黄健。”本院再查：二审中，池斌提出因黄健没有向其交纳租金导致其无力向蔡信雄交纳租金，蔡信雄便以池斌违约收回了涉案房屋，并没收了池斌押金5万元，该5万元就是池斌在本案中直接的实际损失。本院认为，根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，是池斌是否有权没收黄健交纳的押金8万元。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，在涉案《租赁承包合同》签订后，池斌已将涉案房屋交付给黄健使用。根据双方签订的租赁合同的约定，黄健应于每月5日前向池斌交纳当月租金。但是，黄健并未按照合同约定在2018年7月5日前交纳2018年7月份的租金。依法，黄健迟延交纳租金的行为已构成违约。鉴于此，池斌分别于2018年7月9日、21日、22日、23日、24日通过微信等方式多次向黄健催交房租，但黄健仍未交纳。在此情形下，池斌于2018年7月24日向黄健发出《解除合同及清场通知》，通知黄健解除涉案《租赁承包合同》，要求黄健在3日内撤场并结清所欠当月租金、滞纳金等。黄健收到该通知后，并未就涉案合同解除的效力请求人民法院或者仲裁机构进行确认。因此，池斌与黄健于2017年8月21日签订的涉案《租赁承包合同》，已于2018年7月24日被池斌依法解除，双方并于2018年7月28日办理了涉案房屋的交接手续。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，池斌上诉主张根据涉案《租赁承包合同》第六条第2点“不得中途无故中止合同，如确须中止合同，黄健应提前三个月通知池斌，并结清一切债权、债务、租金、水电费等费用后，池斌在15天内退回押金2万元给黄健”的约定，其有权没收黄健交纳的押金8万元。而根据该条约定的内容，适用该条的前提须是涉案合同是由黄健提出中止的。但是，如上所述，涉案《租赁承包合同》并非是由黄健提出中止的，而是被池斌于2018年7月24日依法单方解除的。而且，双方在涉案《租赁承包合同》中，并未约定因黄健违约导致合同解除时，池斌有权没收黄健交纳的押金8万元。因此，池斌以涉案《租赁承包合同》第六条第2点约定为据，主张没收黄健交纳的押金8万元，理据不足，本院不予支持。池斌上诉还提出根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，黄健迟延交租导致合同解除给池斌造成了可得利益的损失，并认为可得利益就是指黄健如期履行合同完毕池斌应得的租金，以及合同被解除后池斌合理寻租期间的损失，故主张其有权没收黄健交纳的押金8万元，以抵扣违约损害赔偿金。但是，涉案《租赁承包合同》因于2018年7月24日被池斌依法单方解除，并没有履行完毕，且黄健已于2018年7月28日将涉案房屋返还给了池斌，池斌也没有举证证明因黄健迟延交租导致合同解除给其造成的实际损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，池斌应承担举证不能的不利后果。同时，涉案房屋是蔡信雄租赁给池斌后，池斌再转租给黄健的。如池斌所述，因黄健没有向其交纳租金导致其无力向蔡信雄交纳租金，涉案房屋因此已被蔡信雄收回，故不存在池斌为另行出租涉案房屋再行寻租的问题。故对池斌的该上诉主张，本院不予采信。至于池斌在二审中提出其被蔡信雄没收押金5万元，该5万元就是其在本案中直接的实际损失的问题，如池斌所述，蔡信雄没收其押金5万元，是因其没有向蔡信雄交纳租金，导致其与蔡信雄之间的租赁合同，因池斌迟延交租违约被蔡信雄解除所致，与黄健迟延交租违约并没有法律上的利害关系。综上所述，上诉人池斌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人池斌负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇一九年十二月十一日书记员 勾华吴歌