山东省巨野县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1724民初3893号 原告：巨野县房丽源置业有限公司，住所地山东省巨野县。 法定代表人：张体坤，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：李安君，山东天地方圆律师事务所律师。 被告：董磊，男，1981年12月7日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。 被告委托诉讼代理人：董传福，男，1966年8月12日出生，汉族，居民，住山东省济南市市中区。 原告巨野县房丽源置业有限公司与被告董磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巨野县房丽源置业有限公司法定代表人张体坤及委托诉讼代理人李安君、被告董磊委托诉讼代理人董传福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 巨野县房丽源置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的租赁合同；2、依法判令被告支付房屋租金30万元及违约金；3、诉讼费用由被告承担。后要求被告支付房屋租金28万元及利息，27万元的房租是2018年2月2日至2019年8月2日。违约金是依15万元为基数，自2018年2月2日计算至实际给付之日。依13万元为基数，自2018年8月2日计算至实际给付之日。同时增加诉讼请求，要求被告支付自2019年8月2日至实际交付房屋为止的租金，按照每月1.67万。目前被告自2018年2月2日之后，只给付了5万元的店内消费卡，原告方实际消费约2万元。因被告停止营业剩余3万元被告应当以现金给付。事实与理由：2011年9月27日，原、被告签订租赁合同，原告将位于巨野县××路××号，（地号：06-27-338，预售证号：巨（2011房售证第010号，土地证号：巨国用2010第Ｄ&tim**;×3号）。一至四层商铺总计2270平方米出租给被告。租赁期限自2011年9月28日至2018年12月31日止，被告逾期支付租金，按欠付租金每天1%支付滞纳金。2017年6月18日，双方签订补充协议，租赁期限延长至2027年7月31日，2018年2月，双方又签订补充协议，变更租金及交纳方式为2017年1月1日至2018年2月1日，年租金为30万元，（27万现金、3万店内消费卡），2018年2月2日至2027年7月31日止，年租金为20万元，（15万现金、5万元店内消费卡），房租每半年支付一次。现被告经营的金缘豆捞已停业半年多，经原告多次催要，被告一直拒绝支付2018年2月2日至今的房租。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告变更诉讼请求要求被告按照月2%计算违约金。 董磊辩称，承认原告部分事实，但是从2018年4月份到11月份我们就没有干，从2018年11月27日到2019年3月底我们正常营业，从2019年4月1号我们停业，但是原告把房子锁给换了，导致我们经营不善。对原告要求的赔偿部分，我方不认可。 根据原告陈述被告答辩及本院审查确认的证据认定事实如下：2011年9月27日，原告将位于巨野县××路××号，一至四层商铺总计2270平方米出租给被告董磊，由被告经营金缘豆捞酒店，双方签订了租赁合同，租赁期限自2011年9月28日至2018年12月31日止，被告逾期支付租金，按欠付租金每天1%支付滞纳金。2017年6月18日，双方签订补充协议，租赁期限延长至2027年7月31日，2018年2月，双方又签订补充协议，变更租金及交纳方式为2017年1月1日至2018年2月1日，年租金为30万元，（27万现金、3万店内消费卡），2018年2月2日至2027年7月31日止，年租金为20万元，（15万现金、5万元店内消费卡），房租每半年支付一次。2018年2月2日至今的房租被告缴纳一张店内5万元的消费卡，原告称，因被告停业，只消费了2万元。被告董磊称经营的金缘豆捞酒店于2018年4-11月份停业,2018年11月27日-2019年3月15日正常营业，4月1日开始停业，被告称，2018年11月27日-12月27日为开始营业进行装修，在2019年3月份营业期间原告更换了该商铺的后门锁（因本店人员进入必须从后门进店，然后从里面打开前门）。原告认可3月底更换后门锁，但称当时被告已经停止营业。4月份停业后，被告在济南找到有意向合伙的合作伙伴来该店现场考察，因原告未给钥匙，第二天双方发生争执。2019年6月，原告向被告发送律师函，催告被告支付欠付的租金，2019年7月份向被告邮寄另一份律师函，告知被告解除合同，但该邮件被退回。目前，被告的桌椅等物品仍在该租赁房屋内。 本院认为，原、被告之间2011年9月27日签订的租赁合同及2017年6月18日、2018年2月补签的协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，是有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同受法律保护。”因此，被告董磊应当依照合同及补充协议的约定向原告支付租赁费，原告亦应当依约交付租赁房屋并保证被告正常使用。2018年2月至今被告没有缴纳租赁费，只交原告一张面值5万元店内消费卡。经原告催告后仍未缴纳下欠租赁费。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告要求解除合同符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告于2019年6月向被告发送律师函，且被告已收到，催告其在7日内支付欠付的房租，否则视为被告提前解除合同，同时，2019年7月份向被告邮寄另一份律师函，告知被告解除合同，但该邮件被退回，未送达到被告。2019年9月份，原告向本院提起诉讼，9月16日被告收到了起诉状副本及相关法律文书，因此，原告要求解除与被告之间的租赁合同的诉讼请求本院予以支持，解除合同的时间为起诉状副本送达被告之日，即2019年9月16日。 被告在2019年4月份停业，原告更换门锁，被告使用权受到限制。原告称换锁是经被告同意，但未有证据证明。被告称桌椅等物品没有搬离的原因是因为没有钥匙，亦未提供证据证明要求搬离桌椅等物品，原告不给钥匙。因此，桌椅等物品未搬离，与更换门锁没有直接关系。本案中，原、被告双方本应当依照约定全面履行租赁合同内容，但被告未能按期缴纳租赁费，首先存在过错；同时，原告在租赁期限内，合同未解除的情况下，将门锁更换，致使被告不能正常使用租赁房屋，使用权受限，亦存在过错。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该法第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”2019年4月1日以后，双方均存在违约行为，致使租赁目的不能实现。因此，原告要求被告支付2019年2月2日至2019年8月1日止的租金及按照月租金16700元计算2019年8月2日至实际交付房屋之日止的占用费的诉讼请求，本院部分予以支持，即对2019年2月2日至2019年4月1日的租金33333元（200000/12×2）；2019年4月2日至2019年8月1日的租金，本院酌定由被告按月租金70%计算，即46667元（200000/12×70%×4）；2019年8月2日至2019年9月15日双方仍处于租赁合同存续期间，租金为17500元（200000/12×70%×1.5）被告应予支付。2019年9月16日之后，原被告双方租赁合同解除，被告仍占用该租赁房屋，应参照月租金16667元向原告支付占用费至腾空交房之日止。 关于原告称因被告停业，50000元店内消费卡只消费了20000元，要求被告将消费卡中余款30000元用现金方式支付给原告。该请求与本案审理的租赁合同纠纷非同一法律关系，原告可以另行主张。因此，2018年2月2日-2019年2月1日期间的租赁费，被告应当向原告支付150000元。综上，被告应向原告支付租金共计247500元（33333元+46667元+17500元+150000元）。 关于违约金问题，双方在合同中约定违约金按照日1%计算，现原告要求按照月2%计算，2018年至2019年租金的违约金从2019年2月起计算；2019年2月2日至2019年8月1日租金的违约金从2019年8月2日起计算，其它部分违约金放弃，不违反法律规定，本院予以认可。因此，违约金以15万元为基数从2019年2月2日起计算至付清之日止；以80000元（33333+200000/12×4×70%）为基数，从2019年8月2日起计算至付清之日止。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告巨野县房丽源置业有限公司与被告董磊之间签订的房屋租赁合同于2019年9月16日解除； 二、被告董磊于本判决生效之日起十五日内，将该租赁房屋内其所有的物品搬离，腾空房屋并交付原告巨野县房丽源置业有限公司，原告巨野县房丽源置业有限公司应予以配合； 三、由被告董磊于本判决生效之日起十五日内，支付原告巨野县房丽源置业有限公司租金247500元； 四、由被告董磊支付原告巨野县房丽源置业有限公司房屋占用费按月16667元计算，自2019年9月16号起计算至腾空交付房屋之日止； 五、被告董磊支付原告巨野县房丽源置业有限公司违约金按照月2%计算，以150000元为基数，自2019年2月2日起计算至付清之日止,以80000元为基数，自2019年8月2日起计算至付清之日止； 六、驳回原告巨野县房丽源置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，减半收取计2900元，由董磊负担2393元，巨野县房丽源置业有限公司负担507元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审判员  邱剑波 二〇一九年十二月三十日 书记员  杨宗昊