呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民初576号原告：张双保，男，无固定职业，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：马南，内蒙古典源律师事务所律师。被告：浙江中成建工集团有限公司，住所地浙江省绍兴市马山海南路**。法定代表人：高建兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：温玉婷，内蒙古陀力律师事务所律师。第三人：内蒙古瓯江房地产开发有限公司，，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区世纪十二路南侧世纪十三路北侧法定代表人：李义星，该公司总经理。委托诉讼代理人：高杰，男，该公司员工。原告张双保与被告浙江中成建工集团有限公司（以下简称浙江中成）、第三人内蒙古瓯江房地产开发有限公司（以下简称瓯江公司）执行异议之诉一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张双保的委托诉讼代理人马南，被告浙江中成的委托诉讼代理人黄伟、温玉婷，第三人瓯江公司的委托诉讼代理人高杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张双保向本院提出诉讼请求：1、确认位于内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市××区房产属张双保所有；2、依法终止执行行为,解除对该房屋的查封等执行行为；3、案件受理费由浙江中成承担。事实和理由：一、本案的基础事实。1、张双保与瓯江公司之间房屋买卖的情况。2012年6月12日张双保与瓯江公司签订《商品房买卖合同》,约定张双保以565235元的价格购买瓯江公司开发的位于呼和浩特市××区以北、达尔登路西瓯江现代城小区5号楼2单元102室。合同签订后,张双保依约于2012年6月12日一次性支付瓯江公司购房款元565235元。2、涉案房屋的查封情况。呼和浩特市中级人民法院在执行浙江中成与瓯江公司建筑工程施工合同案件过程中,于2016年6月24日作出(2015)呼法执字第00238号裁定,查封瓯江公司瓯江现代城小区5号楼2单元102室房屋。2017年3月12日,呼和浩特市中级人民法院作出(2015)呼法执字第00238号之二裁定书,裁定将瓯江公司开发建设的瓯江现代城小区25套房屋(包含本案争议房屋)以流拍保留价支付浙江中成,以抵偿瓯江公司所欠工程欠款。2018年2月12日,瓯江公司、浙江中成根据(2015)呼法执字第00238号之二裁定书内容签订《交接单》,内容为:经双方核对以物抵债的25套房屋中,有8套房屋已提交执行异议,不能交付其余17套房屋(包含原告(起诉人)购买的涉案房屋)进行交付;以上房屋交付后一切后果由浙江中成承担。3、根据《无房证明》可以证实,张双保所购房屋系用于居住的唯一房屋。二、涉案房屋属张双保所有。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定,在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行对房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(2)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。2、按照本案事实,结合法律规定,涉案房屋属张双保所有。（1）张双保与瓯江公司签订涉案房屋的《商品房买卖合同》是在2012年6月12日,而呼和浩特市中级人民法院查封涉案房屋的时间为2016年上诉人在涉案房屋查封之前即已签订合法有效的书面买卖合同;(2)根据张双保提供的《无房证明》,可以证实张双保所购商品房用于居住,且张双保名下无其他居住的房屋;(3)根据瓯江公司给张双保开具的交纳购房款票据,张双保交纳购房款565235元付清全部购房款。3、瓯江公司与浙江中成根据(2015)呼法执字第00238号之二裁定书内容于2018年2月12日签订的《交接单》,不具备发生物权变动的法律效力,呼和浩特市中级人民法院(2019)内01执异454号执行裁定以此驳回张双保的执行异议申请错误,应予以纠正。(1)涉案房屋的物权性质。本案涉案的标的物系房屋,按照物权法的规定,属于不动产。(2)物权法关于不动产物权变动的法律规定。根据物权法的相关规定,对于不动产转移以房产登记机关的变更登记为准,而动产则以交付为原则。(3)2018年2月12日签订的《交接单》不具备涉案不动产物权变动的法律效力。《交接单》虽约定瓯江公司将17套房屋(包含张双保购买的涉案房屋)交付给浙江中成,但根据以上关于不动产交易的原则,涉案房屋并未履行物权法所要求的物权变更登记手续,浙江中成不能以此当然取得涉案房屋的所有权,该涉案房屋仍属于张双保所有。同时,按照该《交接单》的内容,浙江中成确认对呼和浩特市中级人民法院执行裁定之二中25套房屋中已提出执行异议的8套房屋无法交付,对剩余17套房屋中张双保购买的房屋如果也提出执行异议,则该涉案房屋亦不具备交付的条件,故呼和浩特市中级人民法院违反不动产交易的原则,以瓯江公司与浙江中成签订的《交接单》已对涉案房屋交付为由,否认张双保对涉案房屋的所有权,进而驳回张双保的执行异议申请错误。浙江中成辩称，一、针对于第一项确认所有权的诉讼请求，张双保不能以浙江中成为被告提起确权之诉，张双保与浙江中成之间不存在法律关系，张双保实现所有权应当是在买卖合同(如有)的履行而取得。1.张双保与瓯江公司之间如果存在真实的《商品房买卖合同》，履行合同的效果是所有权发生转移，因此所有权转移应当是在买卖合同的法律关系中因履行合同得以实现。不能以浙江中成为被告，确权而取得房屋所有权。2.虽然张双保《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第二项关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定作为依据，但根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”;第十一条关于“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，在符合条件的情况下，案涉房屋完全可以经由原告申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，张双保基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，张双保不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任。二、针对第二项诉讼请求终止执行程序，对案涉房屋的执行已经终结，本案不具备提起执行异议之诉的前提条件。张双保不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的情形，诉讼请求不能成立。1.现执行程序对于案涉房屋的执行在以物抵债裁定作出之后，已经终结，不具备提起执行异议的条件，异议裁定正确。2.法庭认为确有必要进行审理，该诉讼请求成立与否，是以张双保的起诉《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的内容是否享有足以排除执行的民事权益为标准。本案的前提事实是，浙江中成自2014年起诉瓯江公司，在诉讼中对尚未完工的工程进行保全，2016年在执行程序中，以诉讼中保全裁定为前提对查封了案涉房屋，查封期间法院已经作出了公示告知，在第一次、第二次中拍卖案涉房产时再次公告，张双保没有主张权利。后2017年3月12日呼和浩特市中级人民法院作出(2015)呼执字第0038号之二执行栽定，将拍卖房屋以物抵债给浙江中成，2018年2月浙江中成与瓯江公司交接房屋时，只有8套房屋因瓯江公司出售给他入无法交付，不包含本案所涉的5号楼2单元101、102，此后张双保于2019年提起执行异议。不排除瓯江公司与张双保串通，保留对证据提出鉴定的权利。张双保应当举证交付过房款的凭证才能证明交付过购房款。此外，张双保配偶名下如有用于居住的用房则不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所保护的法益，不应得到支持。案涉两套房屋是瓯江公司所有，在浙江中成与其建设工程施工合同纠纷案件中，浙江中成已于2015年1月19日开始查封，期间经过拍卖、流拍，并于2018年2月12日在呼和浩特市中级人民法院执行法官的主持下双方完成了包括该两套案涉房屋的共计17套房屋的交付，所有权已转移浙江中成所有，在交付当日在执行法官、浙江中成及瓯江公司三方在现场进行了核实，房屋内并没有任何物品，是空房，这点能明确该两套房屋根本不可能是用于居住的、且是张双保的唯一居住房屋。瓯江公司述称，涉案的两套房屋目前仍登记在瓯江公司名下，该两套房屋没有与浙江中成交付完成。瓯江公司同意张双保的异议。张双保出示如下证据：证据一，商品房买卖合同及交款收据，拟证明2012年6月12日，张双保与瓯江公司签订商品房买卖合同以及在同日交付全款的事实。证据二，不动产登记中心登记簿记载的登记信息证明，拟证明截止到2019年6月17日，张双保身份证名下在不动产登记中心没有房屋登记的记录。证据三，呼和浩特市中级人民法院（2019）内01执异454号执行裁定书，拟证明经过执行异议的审查，中级人民法院认定案外人在提执行异议时形式要件符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定第二十九条的规定，执行异议是成立的，但同时这里有确认房屋所有权的问题，告知应当通过诉讼程序解决。所以该裁定书要证明张双保实际享有足以排除执行的权利，二是对房屋实际执行过程中存在权属纠纷，可以通过诉讼解决。浙江中成的质证意见为，对于证据一，张双保的合同是崭新的合同，与常理不符，2012年的合同不应该如此之新，对其真实性不认可。对于收据真实性无法核实，不予发表意见，但张双保的举证不足以证明其真正支付了对应的房款，这么大额的单笔交易，应当有对应的银行转账凭证予以佐证，所以对方对于交纳房款的证明举证不足。对无房证明的真实性认可，关联性认可，合法性认可，但证明问题不认可，要求张双保对其配偶名下的房屋是否有登记进行举证，否则不足以证明是唯一居住使用房屋。对执行裁定书证据三性均认可，对其中的一个证明问题不认可，虽然该裁定书中表明确权应另案解决，但并不代表张双保就此享有房屋所有权。瓯江公司的质证意见为，对于张双保所举的三组证据，真实性认可。对于张双保所举证据，浙江中成虽然对合同及收据存在异议，但并未提供其他证据予以推翻，其他证据真实性各方均不持异议，本院对张双保所举证据真实性予以确认。浙江中成出示如下证据：证据一，（2015）呼法执字第00238号之二裁定书，拟证明2017年3月12日该裁定书做出送达之后包括案涉房产在内的房屋，瓯江公司以物抵债给浙江中成，对案涉房屋的执行已终结，不具备再提异议的权利。证据二，呼市房管局预售房屋网页查询，拟证明经查瓯江现代城小区5号楼于2013年11月28日取得房屋预售许可证，2014年具备网签条件，但张双保至今未进行网签登记，而庭审中瓯江公司完全配合张双保，从时间长度看，张双保和瓯江公司的行为均不符合常理。张双保的质证意见为，对于证据一执行裁定书的真实性没有异议，对证明问题有异议，在执行异议裁定中已经确认了可以有权利执行。存在权属问题，但没有提到以物抵债的事情，也是执行当中的行为，所以对浙江中成提出的不具备再提异议的权利不予认可。对于证据二房管局预售许可的真实性认可，对证明问题不认可，从证据本身看不出证实不了瓯江公司完全配合张双保，没有登记的原因是由于瓯江公司一直管理混乱，中间经过了几次公司法定代表人及股东变动的原因，一直无法给张双保办理网签，等张双保要求办理的时候，涉案房屋已经被查封，所以未进行网签登记并不是张双保的原因。瓯江公司的质证意见为，对于两份证据的真实性不认可，浙江中成说怀疑瓯江公司与张双保串通，要求提供串通的证据。对于瓯江公司配合张双保，瓯江公司没有配合任何人，就是依照证据和事实说话，支持张双保是因为张双保是合法买受人，瓯江公司认为应当将房屋先交于买受人。本院对浙江中成所提证据的真实性予以确认。瓯江公司未提交证据。经审理查明，张双保与瓯江公司于2012年6月12日签订《商品房买卖合同》，约定瓯江公司将位于呼和浩特市××区房屋出售给张双保，张双保一次性支付购房款565235元。另查明，本院因浙江中成与瓯江公司建设工程施工合同纠纷一案，于2016年6月24日作出（2015）呼法执字第00238号裁定，查封包含诉争房屋在内的瓯江现代城小区房屋。后于2017年3月12日作出（2015）呼法执字第00238号之二裁定，将包括诉争房屋在内的瓯江现代城小区房屋以流拍保留价交付申请执行人浙江中成。张双保向本院提出执行异议，本院于2019年5月29日作出（2019）内01执异454号执行裁定，驳回张双保的异议请求。本院认为，本案的争议焦点为：张双保对诉争房屋是否享有所有权，是否享有对诉争房屋足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总造价款的百分之五十。”即作为案外人的商品房买受人在符合上述法律规定规定的三项条件即可排除人民法院的强制执行。本案中，张双保与瓯江公司于2012年6月12日签订商品房买卖合同，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，签订时间早于查封时间，瓯江公司于2012年6月12日为张双保出具全款收据，故张双保在法院查封前即对涉案房屋享有物权期待权而非所有权。涉案被执行房屋为住宅且呼和浩特市不动产登记局并无张双保的房屋登记信息，浙江中成未提交相反证据证明张双保住房情况。故张双保针对涉案被执行的房屋享有的物权期待权可以排除强制执行。综上所述，张双保对于涉案执行标的享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、不得执行位于呼和浩特市××区房屋；二、驳回张双保的其他诉讼请求。案件受理费9452.35元，由浙江中成建工集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。本院（2019）内01执异454号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 马国民审判员 李婷婷审判员 张蒙江 二〇一九年十二月十六日书记员 雎 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