广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初22050号原告（反诉被告）：罗裕添，男，1971年10月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：戴勤，广东泰扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱穗姿，广东泰扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：龙登榜，男，1985年11月16日出生，侗族，住贵州省天柱县××××××茂衣组，公民身份号码522×××××××********。委托诉讼代理人：李土金，广东朗仁律师事务所律师。原告罗裕添与被告龙登榜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，被告提起反诉，本院经审查予以受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人戴勤、被告委托诉讼代理人李土金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年6月6日签订的《租赁合同书》无效；2.被告返还原告保证金25200元、租金8400元、介绍费4200元，赔偿原告经济损失35800元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告同意拆除电动闸门、监控设备、活动板房，并主张将上述经济损失降为25000元。事实和理由：2019年6月6日，原告（承租方/乙方）与被告（出租方/甲方）签订《租赁合同书》，约定：乙方向甲方承租位于*******厂房，租期为2年，自2019年6月6日起至2021年6月1日止；装修期为15天，自2019年6月6日起至2019年6月20日止，装修期内免收厂房租金；月租金为8400元，保证金为25200元；租赁期间，甲方保证该租赁物处于正常的可使用和安全状态。上述合同签订后，原告向被告支付了保证金25200元、首月租金8400元、介绍费4200元。为了使用厂房，原告先后陆续自行支出了水电安装、板房基础、厂房地面修补费6800元、电动闸门和围边安装费6500元、厂房隔墙费7000元、活动板房费7500元、监控工程款8000元，合共35800元。但自2019年6月9日以来，厂房每逢大雨便多处漏水，原告一再催促被告维修，被告均置之不理，直至2019年7月7日原告当面向被告派发书面《通知》，被告才于2019年7月11日派人前来维修。该问题严重影响了原告对承租厂房的使用，造成原告一直无法正常生产运作，已被客户索赔不能交货的巨额赔偿。此段期间，原告再经调查，才得知被告出租给原告的厂房属于无证、无报建、无消防的违章建筑，原、被告之间的《租赁合同书》法律上视为无效合同处理。2019年7月20日，原告因上述事由向被告提出退租，被告表示同意，原告于当日下午搬离，将涉案厂房退回给被告。综上事实，原告已支付被告的保证金25200元、首月租金8400元、介绍费4200元，被告应予返还。原告自行支出的各项费用35800元已形成厂房添附财产，无法拆除和移走，属于原告损失范畴，被告应予赔偿。但原告一再要求被告返还以及赔偿，被告均无理予以拒绝。请求法院判决支持原告诉请。被告辩称，1.涉案厂房具有建设工程规划许可证的报批报建手续。原、被告签订的《租赁合同书》为双方真实意思表示，应履行双方约定。原告逾期2个多月未支付租金，已严重违约，无权要求退回保证金。2.原告于2019年6月6日起开始使用涉案厂房至今，仅支付1个月的租金，现恶意主张合同无效要求返还已支付的第一个月租金8400元，无视契约诚信，其尚欠被告2个多月租金未支付，被告催收，原告不予理睬，原告不知为何经常性厂房大门紧闭，其应向被告支付拖欠的2个月租金。3.2019年6月底多雨水，厂房曾出现房顶漏水问题，经原告告知，被告已联系维修单位于2019年7月12日修复好，不影响原告使用。4.原告要求被告赔偿介绍费、添附财产损失没有事实和法律依据，原告在厂房添附物时没有通知被告，亦未经被告同意，应由原告自行负责。具体如下：介绍费并非被告收取，为原告委托第三方提供居间服务支付的费用，无权要求被告赔偿；添附的财物大部分为未形成附合的装修装饰物，如活动板房、监控设备等，被告起初不知情，对被告也没有利用价值，没有形成附合，原告完全能拆除移走，还应对厂房恢复原状；对于形成附合的厂房隔墙、水电安装部分，原告现主张合同无效，目的为了恶意退租，其存在过错，原告应承担相应责任。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付自2019年7月21日至2019年9月20日的厂房使用费16800元、2019年9月21日起至实际搬离之日止按每月8400元计算的厂房使用费及利息（以实际欠款为基数自2019年10月11日至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息）；2.原告立即腾房并返还厂房；3.原告拆除厂房未形成附合的装饰装修物并恢复原状；4.本案诉讼费由原告承担。庭审中被告明确需要原告拆除的是电动闸门、监控设备、活动板房。事实和理由：2019年6月底多雨水，厂房屋顶出现漏水现象，经原告告知，被告在2019年6月底已在联系维修人员，由维修单位韦健对房顶漏水问题进行处理，于2019年7月12日已完全修复好。原告使用厂房期间，搬了活动板房放置在厂房内，安装了监控设备及进场一些物品，没见原告进场大的设备开工。原告自第2个月开始拖欠租金至今，经被告电话催收亦不予缴交。被告到厂房催收，发现厂房大门紧闭，只能将催收通知张贴在厂房大门上。据了解，原告因经营的原因迟迟不开工，现欲恶意退租，起诉至法院，但未将其物品搬离及向被告交回厂房。原告的行为已违约，应承担相应的法律责任。原告添附的活动板房、监控设备等均为可拆除的装饰装修，若原告退租，要求其搬离厂房并拆除添附物，对厂房恢复原状。原告针对被告的反诉辩称，原告已于2019年7月20日向被告表示退租，并已将全部物品清走，被告事后也带了新的租客查看厂房，故被告无权向原告主张2019年7月21日后的厂房使用费。被告要求原告立即腾房并返还厂房是多余的，对于恢复厂房原状的请求，是原告为了使用厂房而必须进行的添附，由于合同无效，过错在于被告，而添附物拆除毫无价值，故被告应赔偿原告添附物的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对双方提交的证据，本院认定如下：1.对原告提交的关于安装水电、电动闸门、活动板房、隔墙、监控设备等的证据材料（包括收据、转账记录等），因被告确认原告在涉案厂房进行了上述安装，故本院对原告提交的上述证据的真实性均予以确认。2.对原告提交的照片、光盘、通知、微信聊天记录、通话记录及被告提交的南海区建设工程规划许可证报批表、通告、微信聊天记录，本院经审查对其真实性予以确认。3.对原告提交的方富智、俞先友的书面证言、身份证复印件，结合原告提交的光盘里的视频，本院对方富智、俞先友关于原告于2019年7月20日搬厂的证言予以采信，其他证言因无其他证据佐证，本院不予采纳，对该两人身份证复印件的真实性本院予以确认。4.双方对对方提交的其他证据的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年6月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同书》，约定乙方向甲方承租位于佛山市南海区×××××××××××厂房三小格，租期自2019年6月6日起至2021年6月1日止；厂房装修期15天，自2019年6月6日起至2019年6月20日止，装修期内只免收厂房租金；厂房月租金8400元，签订合同时乙方需向甲方一次性支付保证金25200元及第一个月租金8400元，租赁保证金在合同到期时乙方退租并交房验收，结清双方往来款项后由甲方无息退还给乙方；乙方不得以任何理由拖欠或拒交甲方费用，乙方未按时交清各项租赁费用的，须按所欠金额每日5‰向甲方支付滞纳金；乙方如果拖欠租金超过20天，甲方有权拒退租赁保证金，单方解除合同，收回出租房屋；等等。上述合同签订后，原告支付了保证金25200元、首月租金8400元、介绍费4200元，并由佛山市挺丰物业管理有限公司出具收款收据。原告承租涉案厂房后，在涉案厂房安装水电、活动板房、电动闸门、监控设备及隔墙，共支出了35800元。因涉案厂房存在漏水问题，原告于2019年7月7日向被告发出通知，要求被告在三天内对涉案厂房漏水部分进行修补，否则将解除合同。同日，被告联系维修人员对涉案厂房进行维修，并于2019年7月12日维修完毕。原告在2019年7月18日拒接被告电话，于2019年7月20日搬离涉案厂房，双方在2019年7月21日进行了通话。被告在涉案厂房门口张贴了落款日期分别为2019年8月5日、9月5日的通告，向原告催收租金。2019年10月30日，原、被告交接了涉案厂房的电动闸门钥匙。被告确认涉案厂房的水电、隔墙是原告经被告同意后安装，要求原告拆除电动闸门、监控设备、活动板房，原告同意拆除上述设施。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，被告出租的厂房应取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，建设工程规划许可证的核发部门或者工程批准建设的主管部门应当为城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府。被告在本案中仅提交了其向丹灶镇规划建设办办理规划报建的报批表，不足以证明涉案厂房已经取得法律法规规定的建设工程规划许可证，或者该厂房的建设已经获得法律法规规定的主管部门的批准，涉案厂房未办理合法规划、报建手续，涉案《租赁合同书》因违反法律强制性规定，依法无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，且无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，故被告应返还已收取的保证金25200元予原告。涉案《租赁合同书》虽然无效，但原告实际占有使用涉案厂房，仍应参照上述合同约定的租金标准支付其占有使用期间的占有使用费予被告，对原告主张退还租金8400元的请求，本院不予支持。虽然原告于2019年7月20日搬离了涉案厂房，但涉案厂房内仍保留有原告安装的电动闸门、监控设备、活动板房等设施，且原告一直保留着电动闸门的钥匙，于2019年10月30日才与被告交接钥匙，双方在原告搬离后均未能积极处理厂房交接问题，双方对厂房的闲置均负有过错，故本院酌定2019年7月21日至2019年10月30日期间由原告参照原租金的50%支付占有使用费予被告，对被告超出部分主张，本院不予支持。经计算，上述期间的占有使用费为13954.84元（8400元/月×50%×3个月+8400元/月×50%÷31天×10天=13954.84元），因此，原告应支付占有使用费13954.84元予被告。关于被告的利息主张，本院酌定由原告以13954.84元为本金自2019年10月31日起按年利率4.35%计算利息至实际清偿日止予被告，对被告超出部分主张，本院不予支持。原告主张被告退还介绍费4200元，由于该费用由佛山市挺丰物业管理有限公司收取，原告通过该公司办理租赁厂房事宜，原告亦确认该费用属于介绍费，故原告请求被告退还该费用缺乏依据，本院不予支持。被告主张原告腾房并返还厂房，因双方已交接了涉案厂房，故被告该项请求已无必要，本院予以驳回。被告主张原告拆除涉案厂房的电动闸门、监控设备、活动板房并恢复原状，原告亦同意拆除，故对被告上述请求，本院予以支持。原告所安装的上述设施属于已形成附合的装饰装修物，被告不同意利用，双方应各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，而被告不要求原告拆除其所安装的水电、隔墙，该部分可折价归被告所有，综合以上情况，本院酌定由被告支付2万元予原告，原告所安装的水电、隔墙归被告所有。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认罗裕添与龙登榜于2019年6月6日签订的《租赁合同书》无效；二、龙登榜应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金25200元予罗裕添；三、龙登榜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2万元予罗裕添；四、罗裕添应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费13954.84元及以13954.84元为本金从2019年10月31日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予龙登榜；五、罗裕添应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述《租赁合同书》项下位于佛山市南海区×××××××××××厂房三小格的电动闸门、监控设备、活动板房拆除并将上述设施所在场地恢复原状；六、驳回罗裕添的其他诉讼请求；七、驳回龙登榜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2124元（罗裕添已预交2430.5元），由罗裕添负担1062元，龙登榜负担1062元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予罗裕添，本院不另收退。反诉受理费110元（龙登榜已预交），由龙登榜负担35.56元，罗裕添负担74.44元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予龙登榜，本院不另收退。对罗裕添多预交的受理费306.5元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予罗裕添。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇一九年十一月二十五日书记员  钟丹