广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1202民初5782号原告：肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司，住所地肇庆市鼎湖区坑口**港口路世纪雅苑雅逸居**C3-06卡商铺，统一社会信用代码914***********268N。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：吴学君，该公司主任。被告：刘木森，男，1967年5月7日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区**********。被告：陈敏杰，女，1969年11月17日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区**********。两被告共同委托诉讼代理人：刘德，男，1939年11月7日出生，汉族，现住广东省肇庆市端州区**************，与被告刘木森是父子关系，与被告陈敏杰是翁媳关系。原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司（以下简称美誉物业公司）诉被告刘木森、陈敏杰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，原适用小额诉讼程序审理，后依法转为简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人邓某1及委托诉讼代理人吴学君，被告刘木森的委托代理人刘德到庭参加诉讼。被告陈敏杰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美誉物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费1717.8元；2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确其诉讼请求1：两被告支付2017年1月18日至2018年1月17日共12个月的物业管理费1597.8元、电梯维护费120元，合计1717.8元。事实与理由：原告美誉物业公司于2017年1月18日与肇庆市端州区盛景华庭小区业主委员会签订了《物业服务合同》，并从2017年1月18日起至2018年1月17日服务于小区业主。两被告是肇庆市端州区盛景华庭小区2*****业主。原、被告都应该切实履行《物业管理合同》，但两被告从2017年1月18日起，无故拖延缴纳物业管理费及相关费用构成违约。原告美誉物业公司与肇庆市端州区盛景华庭业主委员会签订《物业管理合同》，该合同中约定：住宅物业管理服务费标准为建筑面积每月1.3元/平方收取，公共用电用水按发票进行分摊。被告该物业的建筑面积为102.4253平方米。应收取每月133.15元管理费，维护费和电费、车位费合计为120元。截止到2018年1月17日，被告共欠物业管理费合计为1717.8元。两被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交。按《物业管理条例》第7条第5款的规定，按时缴纳物业管理费是业主的义务；又根据《中国人民共和国物权法》第72条的规定，业主对建筑专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利而不履行义务，同时《物权法》第83条也明确指出拒付物业管理费是损害其他业主合法权益的行为。两被告作为小区的业主之一，接受了原告美誉物业公司的服务，理应按《物业管理合同》向其缴纳物业管理费，但一直未缴分毫，为了维护原告的合法权益，特起诉至法院，请依法判决。被告刘木森辩称，对原告的诉讼请求1有异议，其没有与原告美誉物业公司签订物业管理合同，所以不同意支付物业管理费。被告陈敏杰庭后办理了委托手续，并提交答辩状辩称，原告诉称其欠物业管理费并承担诉讼费是毫无法律依据的，是强卖强买强加于业主的违法行为。一、事实与因由：两被告共同向肇庆市凤裕房地产有限公司购买了盛景华庭小区2幢709房，建筑面积102.4253平方米，并与肇庆市弘泽物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》，双方明确住宅按建筑面积每平方米1元收取物业管理费。双方从2012年9月起到2017年1月17日止均依照合同履行。但自2017年1月中旬原告自称接管盛景华庭小区物业，并声称通过招投标与盛景华庭小区业委会签订了物业管理合同，住宅按建筑面积每平方米1.3元收费，比原来提升了30%收费标准，且至今为止与业主签订了物业服务合同的弘泽物业公司也没有解除合同约定关系。由此进而引发了盛景华庭小区广大业主的不满，从2017年起拒交不明不白的物业管理费。二、物业公司、盛景华庭小区业主委员会委员们共同相互勾结违法。1.被告起诉前不知晓《物业管理合同》。依照相关法律规定，业委会与原告签订的《物业管理合同》是一个无效合同，在绝大部分业主不知情的情况下，业委会成员擅自与原告签订合同，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款、第七款。选聘或续聘小区物业管理服务企业，物业管理费的调整应属于关系全体业主利益的重大事项，应当依法由业主共同决定，且需经与专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数半数的业主同意。业委会不是业主的法人代表，业委会就没有法人资格，根据《广东省物权法》第二十四条，原告拿中标理由作幌子将物业服务合同强加于小区业主，没有举办业主大会进行招投标，也没有委托业委会代表广大业主签订任何合同从原告提供的《物业管理合同》中诉称，是招投标中标而签订的合同，而根本不是根据盛景华庭小区业主大会共同决定而签订的合同。2.依据《广东省物业管理条例》第四十四条规定，业主委员会只能与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同，不允许有其他选择强制性意思。《肇庆市物业管理办法》第四十七条的规定，物业服务合同的条款应当符合业主共同决定的关于物业服务内容、标准及物业服收费方案的要求。2018年物业管理合同对2017年的物业管理合同作了修改，增加业主逾期物业费支付违约金等内容。2017年的物业管理合同上有黄世良、陈国栋、张志毅、梁超平、钟颖红五个人签名，2018年物业合同是没有人签名，只盖盛景华庭小区业主委员会印章的，这主要是物业公司和业委会成员看到了肇庆市端州区住房和城乡建设局《关于盛景华庭小区问题的回复》之后，怕小区广大业主追究签字的人违反法律法规规定或者业主大会决定，给业主造成损害而承担民事责任。原告和业委会背着广大业主擅自私下签订物业服务合同，擅自随意提升物业费，强行要广大业主埋单，业主不顺从就利用无效违法合同滥用司法资源不停地起诉迫业主就范，法院予以明辨。3.根据《广东省物业管理条例》第六十五条第一款规定，业主委员会作出的决定违反法律法规或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的由签字同意决定的业主委员会承担民事责任。本案诉讼就是原告与业委会成员的违法行为而引发，依法追究签字的委员民事责任。三、关于因原告不法诉讼要求给予经济赔偿问题。原告无端起诉，给被告带来了不应有的困扰，亦因在工作时间出庭应诉，而产生误工及交通费等经济损失。本院经审理认定事实如下：原告美誉物业公司于2013年8月6日依法登记设立，经营范围为小区物业管理服务。肇庆市端州区盛景华庭业主委员会盛景华庭物业管理服务项目于2016年12月1日进行公开招标，原告美誉物业公司中标，随后与肇庆市端州区盛景华庭业主委员会签订《物业管理合同》，合同主要约定：肇庆市端州区盛景华庭业主委员会选聘原告对盛景华庭小区提供物业管理服务，服务内容包括：1、房屋共用部位的维护和管理；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3、环境卫生；4、保安；5、交通有序车辆停放；6、房屋装饰装修管理；7、物业管理服务质量；8、建立、保全、管理好与物业有关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等，为小区业主提供社区文化娱乐服务；9、做好政府法规和行业政策所规定的应由物业管理公司承担的其它事项。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅为1.3元/月/平方米；电梯维护费每户每月10元计收，公共用电用水按发票进行分摊；物业服务费按合同开始后6个月为一期在每期第2个月内支付；服务期限为1年，自2017年1月18日起至2018年1月17日止。合同签订后，原告美誉物业公司开始为盛景华庭提供物业管理服务。2017年1月18日至2018年1月17日期间，被告刘木森、陈敏杰没有交纳物业管理服务费，电梯维护费等相关费用，为此，原告美誉物业公司曾以张贴通知等形式向被告刘木森、陈敏杰进行催收。原告美誉物业公司追讨上述欠费无果，遂诉至本院。另查明，根据原告美誉物业公司提供的房产证信息显示，东湖三路5号盛景华庭第2幢709房的权属人为被告刘木森、陈敏杰，该房建筑面积102.42平方米。在原告美誉物业公司入驻盛景华庭小区前，是由肇庆弘泽物业管理有限公司为案涉房屋所在的盛景华庭小区提供前期物业管理服务，双方约定的物业管理服务费的标准是商铺、住宅按建筑面积每月每平方米1.00元收取。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据原、被告双方的诉辩意见、庭审陈述、举证质证情况分析，本案的争议焦点主要是：一、原告美誉物业公司按1.3元/平方米的标准收取物业管理费的调价行为是否合法；二、盛景华庭业委会是否有权代表全体业主签订的《物业管理合同》，原告美誉物业公司与盛景华庭业委会签订的《物业管理合同》是否合法有效。对于本案争议焦点，本院作分析认定如下：关于原告美誉物业公司按1.3元/平方米的标准收取物业管理费的调价行为是否合法的认定。对物业管理费的标准进行调整，增加至1.3元/平方米。物业管理费的调整应属于关系全体业主利益的其他重大事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，应当由业主共同决定，且需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，原告美誉物业公司仅提供了盛景华庭业委会及招标代理机构共同出具的《中标通知书》，但《中标通知书》并不足以证明物业管理费的调整经过了业主大会决定并达到法定人数的业主同意。因此，原告美誉物业公司对物业管理费提高收费标准的行为不符合法定程序，应认定为无效。故《物业管理合同》关于物业管理费调整的条款亦属无效条款，原告美誉物业公司的物业管理费收取标准应按原标准执行，即1.00元/平方米收取。关于盛景华庭业委会是否有权代表全体业主签订的《物业管理合同》，原告美誉物业公司与盛景华庭业委会签订的《物业管理合同》是否合法有效的认定。原告美誉物业公司进驻盛景华庭小区提供物业管理服务，是经该小区召开业主大会同意以招投标方式投标中标所取得，亦符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故盛景华庭业委会有权代表全体业主与原告美誉物业公司签订《物业管理合同》，并对全体业主产生同等法律效力。被告刘木森、陈敏杰提出其没有与原告美誉物业公司签订《物业管理合同》，不应向原告美誉物业公司缴纳物业管理费的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。案涉《物业管理合同》是原、被告双方真实意思表示，虽然《物业管理合同》中关于物业管理费的调价条款无效，但《物业管理合同》的其他合同条款没有违反法律或者行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有发生法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”案涉《物业管理合同》中的其他合同内容仍然合法有效。双方应当依照合同有效内容全面履行合同的义务。根据《物业管理合同》约定，原告美誉物业公司为盛景华庭小区提供了物业管理服务，如上所述，被告刘木森、陈敏杰应向原告美誉物业公司支付从2017年1月18日至2018年1月17日的物业管理费为1229.04元（1元/月/平方米×102.42平方米×12个月）；电梯维护费120元（10元/月×12个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下：被告刘木森、陈敏杰应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司支付自2017年1月18日至2018年1月17日期间的物业管理服务费1229.04元、电梯维护费120元；二、驳回原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预交），由原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司负担5元，被告刘木森、陈敏杰负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 黄卓贤二〇一九年十二月二十四日法官助理 唐宝怡书 记 员 梁思颖