广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5302民初1183号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司云浮分公司，住所地：云浮市云城区环市中路****副楼首层2卡商铺。负责人：彭定博。委托诉讼代理人：钟少娟，该公司员工。委托诉讼代理人：阮炳林，该公司员工。被告：吕汉英，女，汉族，1980年11月20日出生，户籍地：广东省云浮市云城区，现住广东省云浮市云城区。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司云浮分公司（以下简称“碧桂园物业云浮分公司”）诉被告吕汉英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，依法由审判员林燕适用简易程序独任审理，后因被告吕汉英需要公告送达诉讼资料，转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟少娟到庭参加诉讼，被告吕汉英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2019年3月的住宅物业服务费、车位物业服务费共计9558.9元；2、判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照每日5‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2019年4月3日的违约金数额为16745.09元；3、判令被告向原告支付自2017年1月起至2019年3月止的楼道照明电费分摊、电梯电费分摊、路灯照明电费分摊、绿化用水分摊费用共计656.23元；4、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2010年10月8日，云浮市碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《云浮碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对云浮碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2014年4月28日购买云浮碧桂园林云洋房三街14座1802号商品房、林云洋房地下车位负一层72、73号车位，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《云浮碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月1日前向原告支付住宅物业服务费258.7元、车位物业服务费39元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2016年7月开始拖欠原告物业服务费，至2019年4月拖欠的款项已达9558.9元。原告于2019年1月21日向被告发出《催缴物业服务费函》，要求被告缴交物业服务费，但被告至今仍然未缴交。原告自2017年3月起代被告支付楼道照明电费分摊、电梯电费分摊、路灯照明电费分摊、绿化用水分摊费共计656.23元，原告多次向被告催要，但至今未支付。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提出上述诉讼请求，希望判如所请。被告吕汉英未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：2010年10月8日，广东碧桂园物业服务有限公司云浮分公司（于2015年12月18日经核准变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司云浮分公司，于2019年6月18日经核准变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司云浮分公司）与案外人云浮市碧桂园房地产开发有限公司签订了《云浮碧桂园前期物业服务合同》，约定广东碧桂园物业服务有限公司云浮分公司为云浮市碧桂园房地产开发有限公司提供物业管理服务。2014年4月28日，被告吕汉英与案外人云浮市碧桂园房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告吕汉英购买云浮市碧桂园房地产开发有限公司位于云浮市区，所购房屋建筑面积为141.03平方米，云浮市碧桂园房地产开发有限公司应于2016年12月30日前将上述房屋交付给被告。同日，广东碧桂园物业服务有限公司云浮分公司（乙方）与被告吕汉英（甲方）签订一份编号为2014040874的《云浮碧桂园前期物业服务协议》，约定：乙方为甲方所购位于云浮市区提供物业管理服务。物业管理服务的内容包括：1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务；2、共用设施设备的维护和管理服务；3、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备；4、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务；5、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；6、公共环境卫生的管理服务；7、交通与车辆停放秩序的管理服务；8、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理；9、装饰装修管理服务；10、社区文化工作的管理服务；11、对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方及该物业使用人的档案管理服务。物业管理服务费用以建筑面积按每月1.8元／㎡计收。该物业的套内建筑面积为118.37㎡、公用分摊建筑面积为22.66㎡，合计建筑面积为141.03㎡，按上述计算方式、标准，甲方应按253.85元／月向乙方交纳物业服务费，上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准；本园区二次供水、电梯、公共照明等共用设施设备运行和按质监部门规定对共用设施设备进行检测的费用，及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，不计入物业服务费支出，由乙方按实际费用和约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊；包括但不限于水、电、燃气、通信、有线电视、垃圾处理、污水处理、防雷设施检测等费用由相关公司、部门按规定标准向甲方或该物业使用人收取。甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月1日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。甲方或该物业使用人使用本园区的车位，应遵守《云浮碧桂园临时管理规约》及乙方所制定的停车管理制度，并向场地所有权人交纳车位场地使用费。车位场地所有权人应向乙方交纳车位物业服务费，收费标准为：汽车车位39元／月·个；摩托车、电动车、助力车车位30元／月·个；自行车车位10元／月·个。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。合同还对双方当事人的其他权利义务作了详细约定，双方分别在合同上盖公章或签名捺指模确认。2015年3月30日，被告吕汉英与案外人云浮市碧桂园房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告吕汉英购买位于云浮市区车位，云浮市碧桂园房地产开发有限公司应于2016年6月20日前将上述车位交付给被告。原告主张：云浮市碧桂园房地产开发有限公司分别于2015年6月17日、2015年12月28日向被告邮寄送达了收楼通知书，通知被告涉案房屋、车位可分别于2015年6月20日、2015年12月29日交付使用。对于上述主张，原告未能提供证据证实，被告亦一直未办理收楼手续。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。广东碧桂园物业服务有限公司云浮分公司与被告吕汉英签订的《云浮碧桂园前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。按照该协议约定，被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。本案中，原告未能举证证实云浮市碧桂园房地产开发有限公司已通知被告收楼，而事实上被告亦一直未收楼，因此，涉案物业并未交付给被告。同时，按照《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”故，原告请求被告支付涉案物业服务费、违约金以及水电分摊等费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告吕汉英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司云浮分公司的诉讼请求。本案受理费474元，公告费300元，合共774元（该款原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司云浮分公司已预交），由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司云浮分公司自行负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  林 燕人民陪审员  吴国杰人民陪审员  黄文辉二〇一九年十二月二十七日书 记 员  黄雅欣附本判决相关适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十一条第二款已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条【迟延履行】被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。