广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初5795号原告：中国建设银行股份有限公司佛山三水支行，住所地：××××××××××××××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××××××××××。负责人：卢丽群，该支行行长。委托诉讼代理人：潘汝炽，广东豪盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：段双阳，广东豪盛律师事务所律师。被告：陈健，男，×××××××××××，汉族，住××××××××××××××××××××××××××，公民身份号码：440×××××××××××××××。被告：谢新华，女，×××××××××××，汉族，住××××××××××××××××××××××××××，公民身份号码：440×××××××××××××××。被告：佛山市三水区兆丰房地产开发有限公司，住所地：××××××××××××××××××××，统一社会信用代码：914××××××××××××××××。法定代表人：黎某1。委托诉讼代理人：钱影娴，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行（以下简称建行三水支行）诉被告陈健、谢新华、佛山市三水区兆丰房地产开发有限公司（以下简称兆丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告建行三水支行的委托诉讼代理人潘汝炽，被告陈健、谢新华以及被告兆丰公司的委托诉讼代理人钱影娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行三水支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈健、谢新华立即偿还原告贷款本息222344.29元（其中本金219825.11元、利息2459.56元、罚息59.62元，利息、罚息暂计至2019年11月20日止，2019年11月21日起至实际全部清偿完毕之日止的利息、罚息按《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》约定的利率计算）。2.判令被告陈健、谢新华赔偿原告为实现债权而支付的律师费损失17821元。3.判令原告对被告陈健、谢新华提供的位于佛山市××××××××××××××××××××××在上述一、二项债务以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权。4.判令被告佛山市三水区兆丰房地产开发有限公司对上述一、二项债务及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内承担连带清偿责任。5.判令三被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告陈健、谢新华于2016年4月22日签订《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》（编号：××××××××××××××××××××××），双方就借款及抵押的事宜进行了具体的约定。合同约定：原告向被告陈健、谢新华提供贷款30万元，用于购买位于佛山市××××××××××××××××××××，借款期限为10年，贷款月利率为2.708‰（年利率为3.2496%），利息按月计付。实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，在合同履行期内，如遇国家利率调整，执行中国人民银行有关规定；罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；该笔贷款的还款方式为按月等额归还本息。合同第十四、十六条约定：被告陈健、谢新华发生逾期或发生其他足以影响其偿还能力的变故的，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告陈健、谢新华立即清偿全部借款本息及相关费用，并自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定计收罚息。合同第三十二条约定：原告为实现债权而发生的全部费用及聘请律师等费用均由被告承担。另外，合同第十九条约定：被告陈健、谢新华以其名下位于佛山市××××××××××××××××××××××××产为上述借款提供抵押担保，抵押担保范围包括合同所列的本金、利息（包括罚息）、违约金、赔偿金以及原告为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、邮寄费等），双方依法办理了预告抵押登记。上述合同签订后，原告于2016年7月20日履行了划款义务向指定的账户划款人民币30万元，但被告陈健、谢新华已出现逾期以及有其他拖欠债务的行为，影响被告陈健、谢新华的偿还能力。此外，2015年11月10日，原告与被告兆丰公司就佛山市××××××××××××“兆丰豪庭”的商品楼宇的抵押贷款合作签订了《楼宇抵押贷款合作协议》。协议第五、六、七条约定，被告兆丰公司对原告向购房人（陈健、谢新华）发放的住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期限自原告将贷款资金划入被告兆丰公司的银行账户之日起，至被告兆丰公司为购房人办妥所购房屋的《房地产权证》和《他项权利证》，并交由原告保管之日止。保证责任的范围包括抵押贷款的本金、利息（含罚息、违约金等）以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费、公告费、邮寄费等。现被告陈健、谢新华所购的涉案房产尚未办妥《房地产权证》《他项权证》，故被告兆丰公司应按照协议之约定，对被告陈健、谢新华欠原告借款本息及实现债权而产生费用承担连带保证的清偿责任。为追究被告的违约责任，原告委托广东豪盛律师事务所代理本案。为实现债权而支出的费用，包括诉讼费、律师代理费等，依约应由三被告承担。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，诉请如前，请贵院依法作出判决。被告陈健辩称：1.对原告的诉讼请求一无异议。2.诉讼费、保全费、律师费等费用均由被告承担的诉请不合理，根据借款合同第十六条约定，被告逾期还款是由于原告的原因，被告并无违约。3.对于诉讼请求三无异议，认为原告对涉案房屋具有优先受偿权。被告谢新华辩称：1.答辩人承担30%的还款义务，被告陈健承担70%的还款义务。涉案房屋的首期款142000元是答辩人支付的，30万元贷款中105536.52元是从答辩人的银行账户中直接扣划，被告陈健已于2017年5月被三水区法院冻结所有工资收入，没有还款能力。答辩人与被告陈健于2018年1月19日离异，答辩人负责抚养两个小孩，经济困难却还如期还款直至涉案房屋被拍卖。被告陈健是过错方，因此应由他承担剩余贷款的70%，答辩人承担30%。2.原告提出的律师费太高，本案案情简单，律师费明显过高。且被告陈健是过错方，应由被告陈健承担律师费和诉讼费。3.答辩人和被告陈健已离异，答辩人于2018年2月至2019年7月期间所还的款项52768.26元是答辩人的个人财产，应从房屋拍卖款中扣除归还答辩人。4.原告主张的利息、罚息应算至法院拍卖日截止，而不应一直计算下去。因为自还贷第一期至法院拍卖该房屋，被告方均已按合同约定偿还贷款，并无任何违约行为。被告兆丰公司辩称：一、本案用于担保的房产足以偿还原告债务，答辩人无需再承担担保责任。本案借款合同约定被告陈健、谢新华以位于佛山市×××××××××××××××××××××向原告抵押借款30万元，该抵押借款属于《中华人民共和国担保法》第二十八条所规定的“物的担保”，本案亦不存在《最高人民法院适用若干问题的解释》第三十八条规定的情形。本案以房产作为抵押的“物的担保”已实现，答辩人应在担保房产的价值外承担担保责任，本案担保房产价值远超原告享有的债权总额，答辩人无需承担担保责任。2.本案原告对佛山市×××××××××××××××××××××已于2016年6月28日进行抵押权预告登记，抵押权依法设立，原告对该房屋享有优先受偿权，并且应先行使该权利。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条的规定正在建造中的房屋可以抵押，抵押权自登记时设立，且未限定抵押登记的形式，因此不管是抵押预告登记还是抵押登记，一经登记抵押权就有效设立。《中华人民共和国物权法》第二十条设立预告登记制度，该制度旨在限制权利人行使处分权，保障预告登记人权益，如预告登记不能让预告登记权人实现优先受偿权，该制度就失去意义。从实践和理论上说，强求抵押权人等待办理房产证和正式抵押登记后才能行使抵押权不符合立法本意及当事人预期。3.涉案房屋早已具备办理房产证的条件，答辩人已履行作为开发商的全部义务，原告未能办理正式抵押登记并非答辩人责任。4.涉案房屋早已被法院查封，被告陈健、谢新华亦出现过断供，法院也及时通知原告维权，原告怠于行使自己的权利，直至抵押物被拍卖后才起诉，因此造成答辩人的损失，答辩人将追究原告的责任。原告建行三水支行围绕其诉讼请求，提交以下证据：1.原告营业执照、被告身份资料、企业信用信息公示报告各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。2.《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》一份，证明原告与被告陈健、谢新华的借款合同关系及抵押担保贷款关系。3.《楼宇抵押贷款合作协议》一份，证明原告与被告兆丰公司的保证担保关系及对保证责任的约定。4.《不动产登记证明》一份，证明原告对抵押物享有优先受偿权。5.《个人贷款支付凭证》一份，证明原告已履行划款义务。6.《调查取证函》《不动产信息查询结果》、网络拍卖成交截图各一份，证明被告陈健、谢新华已卷入另案诉讼，且涉案房产已拍卖成交。被告陈健、谢新华的个人资信及偿还能力出现变化，对其偿还能力已造成了不利影响。7.《住房公积金管理中心个人还款记录表》《中国建设银行个人贷款客户欠本金及利息情况表》各一份，证明被告陈健、谢新华拖欠贷款的本息数额。8.《委托代理协议》一份，证明原告因本次诉讼产生的律师费损失17821元。被告陈健围绕答辩意见，提供如下证据：《调查取证函》一份、《人口信息查询表》一份及《户口注销单》一份，证明为何涉案房屋会被法院拍卖，且被告不存在逾期还款的违约行为。被告谢新华围绕答辩意见，提供如下证据：1.《住房公积金中心个人还款记录表》一份，证明被告每期都按约定还款。2.《离婚证》一份，证明被告陈健与被告谢新华于2018年1月离异。3.被告陈健的《中国建设银行个人活期账户交易明细》（账号：××××××××××××××××××）一份，证明法院对于被告陈健工资卡的冻结和执行情况。4.被告谢新华的《中国建设银行个人活期明细信息》一份，证明每一笔公积金还款都是由被告谢新华支付。5.被告陈健的《中国建设银行个人活期账户交易明细》（账号：××××××××××××××××××）一份，证明法院对于被告陈健工资卡的冻结和执行情况。6.《广东省地方税收通用发票》一份，证明房屋的首付款由被告谢新华支付。7.（2019）粤0607民初4043号民事判决书一份，证明涉案房屋的析产情况。被告兆丰公司围绕答辩意见，提供如下证据：1.《商品房买卖合同》一份，证明谢新华与被告兆丰公司于2015年12月12日签订购房合同，形成房屋买卖关系。2.《首次登记确权清单》一份，证明涉案房屋已于2017年10月份已经可以办理《他项权证》《房地产权证》，至今未办理的原因是原告怠慢导致的。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性、合法性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告的证据6能反映被告陈健、谢新华的偿还借款能力，本院予以采信。被告陈健提供的《调查取证函》能反映涉案房屋被法院拍卖的情况，具有关联性，本院予以采信；《人口信息查询表》《户口注销单》与本案审理无关，本院不予采信。被告谢新华提供的证据2、7与本案审理无关，本院不予采信；证据3、5能反映被告陈健的个人资信及偿还能力，本院予以采信。被告兆丰公司的证据1、2是原件，与原告提供的《楼宇抵押贷款合作协议》相互印证，反映原告与被告兆丰公司的担保关系及合同履行的相关情况，本院予以采信。本院经审理认定如下事实：2016年4月22日，原告建行三水支行与被告陈健、谢新华签订《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》（编号：××××××××××××××××××××××），合同约定：原告向被告陈健、谢新华贷款30万元，用于购买佛山市×××××××××××××××××××××××，借款期限为10年，借款起算日期以借据或贷款支付凭证为准。贷款利率为月利率2.708‰（年利率3.2496%），利息按月计付，实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，在合同履行期内，如遇国家利率调整，执行中国人民银行有关规定。被告陈健、谢新华应从借款的次月开始按月还款，每月归还本息金额2931.52元，还款日定为每月15日。合同第十四、十六条约定：被告陈健、谢新华发生其他足以影响其偿债能力的变故时，原告有权要求被告陈健、谢新华提前偿还部分或全部欠款或依法先行处分抵押房产，并按逾期金额和逾期天数，以中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息。合同第三十二条约定：如被告陈健、谢新华未能依约如期还贷，构成违约，经催还仍不履约的，原告将对其提起诉讼，被告陈健、谢新华应承担因提起诉讼所发生的费用及原告聘请律师诉讼的费用。合同第十九条约定：被告陈健、谢新华以佛山市×××××××××××××××××××××抵押给原告。合同签订后，原告于2016年7月20日向被告陈健、谢新华指定的账户发放贷款30万元，被告陈健、谢新华从2016年8月15日起依约每月偿还贷款本息，2019年8月开始未能足额偿还贷款本息。2016年6月28日，被告谢新华与原告就涉案房屋在房管部门办理了预购商品房抵押权预告首次登记，义务人为被告谢新华，权利人为原告。涉案房屋至今未办理《房地产权证》《他项权利证》。2019年10月21日，原告与广东豪盛律师事务所签订《委托代理协议》，委托潘汝炽、段双阳律师代理本案诉讼，协议约定律师费为17821元，并约定原告在收到本案裁决文书之日后十天内向广东豪盛律师事务所支付上述费用。另查明：因被告陈健未按生效判决向案外人邓家明履行给付义务，案外人邓家明向本院申请恢复强制执行[案号：（2019）粤0607执恢53号]。该案目前正在执行过程中，本院对涉案房屋进行处置。再查明：2015年11月10日，原告与被告兆丰公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，协议约定原告为被告兆丰公司开发建设的被告陈健、谢新华购买的涉案房屋提供贷款，被告兆丰公司对原告向被告陈健、谢新华发放的住房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期限自原告将贷款资金划入被告兆丰公司的银行账户之日起至原、被告就涉案房屋办妥《房地产权证》和《他项权利证》，并交由原告保管之日止。保证责任的范围包括抵押贷款的本金、利息（含罚息、复息、违约金等）以及原告为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、执行费等。本院认为：本案系金融借款合同纠纷。原告建行三水支行与被告陈健、谢新华之间签订的《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同全面履行义务。上述合同签订后，原告已依约向被告陈健、谢新华发放贷款30万元。因被告陈健涉及另案诉讼，银行账户被本院冻结扣划，涉案房屋也被本院依法处置，出现足以影响其偿还能力的情形。被告陈健、谢新华自2019年8月起亦存在逾期还款的情形，且表示不愿意再还款，故根据借款合同第十四、十六条约定，原告有权要求被告陈健、谢新华提前偿还剩余贷款本金并支付逾期利息。被告谢新华认为涉案房屋的首期款是其支付的，已还的款项中有105536.52元也是其支付的，被告陈健才是过错方，因此其只需承担70%的还款义务。本院认为，被告陈健、谢新华同为借款合同的借款人，借款合同对两借款人的还款义务并未作区分约定，因此其二人负有共同偿还借款的义务，被告谢新华以其与被告陈健之间的过错责任划分及自己的履约情况主张只承担部分还款义务，无法律依据，本院不予采纳。被告谢新华主张其与被告陈健离异后所偿还的52768.26元属于个人财产，应在房屋拍卖款755400元中扣除，不属于本案审理范围。关于本金、利息问题。根据借款合同约定，原告可要求被告偿还剩余本金并支付逾期利息。根据查明的事实，截至2019年11月20日止，被告陈健、谢新华偿尚欠贷款本金219825.11元、利息2459.56元、罚息59.62元，原告要求被告陈健、谢新华偿还上述款项，符合借款合同约定且符合法律规定，本院予以支持。借款合同第十四条约定：若被告陈健、谢新华未能如期还本付息，按逾期金额和逾期天数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计算。原告主张被告陈健、谢新华还应支付从2019年11月21日起至全部款项实际清偿之日止的逾期利息，有关逾期利息的计算标准，原告明确按借款合同约定的贷款利率的水平上上浮50%计算，该主张具有合同和法律依据，本院予以支持。被告谢新华主张逾期利息只算至涉案房屋被法院拍卖时止，无任何法律依据，本院不予支持。关于律师费问题。根据借款合同的约定，原告为实现本案债权而提起诉讼所发生的费用及原告聘请律师诉讼的费用均由被告陈健、谢新华承担。虽然原告至今尚未支付律师费，但其已与广东豪盛律师事务所签订《委托代理协议》，且约定的律师费数额并未高于《广东省律师收费标准》的规定，广东豪盛律师事务所亦已指派律师参与本案诉讼，故原告主张的律师费，本院予以支持，被告谢新华认为本案案情简单，律师费过高的理由不充分，本院不予采信。被告谢新华还主张因被告陈健才是错过方，应由被告陈健承担律师费，该主张与合同约定不符，本院不予支持。关于优先受偿权问题。原告的该项主张实质上是主张其对涉案房产享有抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。这里所理解的登记是指抵押权登记，不是抵押权的预告登记。本案涉案房屋并未办理抵押权登记，而只是办理了抵押权预告登记。预告登记与一般不动产登记分属不同概念范畴，具有不同的法律性质和法律效力。一般不动产登记是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是使登记权利人取得请求将来发生物权变动的排他性权利。因此，抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，不产生抵押权设立登记的效力，在未办理涉案房产抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并非对涉案房产享有现实的抵押权。因此原告请求对涉案房产享有优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持，被告陈健、谢新华及兆丰公司认为原告对涉案房屋享有优先受偿权的观点亦缺乏法律依据，本院不予采纳。关于被告兆丰公司的责任承担问题。根据《楼宇抵押贷款合作协议》约定，被告兆丰公司在原告最高贷款额限度内，同意为涉案贷款向原告提供无条件、不可撤销的连带保证，担保范围为贷款本息及原告为实现债权而发生的有关费用。被告兆丰公司辩称，涉案房屋早已具备办理《房地产权证》《他项权利证》的条件，被告兆丰公司已履行开发商的全部义务，由于原告怠于行使权利，导致涉案房屋的正式抵押登记未能办理，责任不在被告兆丰公司，兆丰公司无需承担连带责任。本院认为，第一、协议约定被告兆丰公司的保证期限至涉案房屋的《房地产权证》《他项权利证》办妥并交原告保管之日止，而未约定原告如何配合办理相关证件以及被告兆丰公司免除担保责任的情形。第二、涉案房屋并未办理《房地产权证》，《房地产权证》的办理并不需要原告配合办理，被告谢新华可自行申请办理，在被告谢新华未办理《房地产权证》的情况下，原告无法办理《他项权利证》。综上，被告兆丰公司的以上抗辩，没有事实和法律依据，本院不予采纳。原告诉请要求被告兆丰公司对本案债务承担连带清偿责任，本院依法予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。……”据此，被告兆丰公司对本案债务承担清偿责任后，有权直接向被告陈健、谢新华进行追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条规定，判决如下：一、被告陈健、谢新华应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行偿还贷款本金219825.11元，并支付截至2019年11月20日止的逾期利息2519.18元（包括利息2459.56元、罚息59.62元）；二、被告陈健、谢新华应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行支付自2019年11月21日起至贷款本金还清之日止的逾期利息（以219825.11元为贷款本金，按《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》约定的贷款利率水平上上浮50%计付）；三、被告陈健、谢新华应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行支付律师费17821元；四、佛山市三水区兆丰房地产开发有限公司对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任。被告佛山市三水区兆丰房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权直接向被告陈健、谢新华进行追偿；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2407元（原告已预交），原告中国建设银行股份有限公司佛山三水支行负担200元，被告陈健、谢新华、佛山市三水区兆丰房地产开发有限公司共同负担2207元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陶恩萍二〇一九年十一月二十八日书记员  王玲如