福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0583民初9846号 原告（反诉被告）：陈信吉，男，1971年11月28日出生，汉族，住福建省晋江市。 被告（反诉原告）：南安市华益房地产开发有限公司，住所地福建省南安市柳城帽山工业区。 法定代表人：林小乐，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈荣哲，福建诚全律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄佩萍，福建诚全律师事务所实习律师。 原告陈信吉与被告南安市华益房地产开发有限公司（以下简称“华益房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告华益房地产公司提起反诉，本院予以合并审理。本院并公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）陈信吉，被告（反诉原告）华益房地产公司的委托诉讼代理人陈荣哲、黄佩萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈信吉向本院提出诉讼请求：1.判令华益房地产公司立即将经过验收合格的商品房交付给陈信吉，如果无法立即交房，判令华益房地产公司作出承诺给出最终的交房日期，并按合同约定进行赔偿；2.判令华益房地产公司支付自2017年7月1日起至2019年10月9日的逾期交房违约金41515.9元（计算方式：446888×0.01%元／天×785天＝41515.9元）；3.判令华益房地产公司立即向陈信吉开具全额发票。诉讼过程中，陈信吉将上述第1项诉讼请求变更为：判令华益房地产公司交房；将上述第3项诉讼请求变更为：判令华益房地产公司立即向陈信吉开具正式发票，金额31万元。事实和理由：2016年8月6日，陈信吉与华益房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定陈信吉购买华益房地产公司开发的位于南安市××街道××路××号××幢××号房。陈信吉在2016年8月13日支付首付款136888元，在2016年8月31日向中国邮政储蓄银行股份有限公司南安市支行贷款31万元支付剩余购房款，合计支付总房价款446888元。陈信吉多次向华益房地产公司催要发票，但华益房地产公司至今未开具正式发票。合同约定交房时间为2017年6月30日，但华益房地产公司至今未交房，已延期829日。陈信吉要求华益房地产公司按照合同约定偿付违约金并交房。 华益房地产公司辩称，陈信吉请求他们公司支付逾期交房违约金缺乏依据。一、根据双方签订的附件六《合同补充协议》第一条第2款的约定“买受人应在合同签订之日起十日内办理完毕按揭手续，否则应按《商品房买卖合同》第七条第2款约定承担逾期付款的违约责任。”根据《商品房买卖合同》第七条第2款的约定“买受人逾期付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金，合同继续履行，且出卖人有权拒绝向买受人交付该房屋，直至买受人付清房款并承担违约责任时为止”，因陈信吉直至起诉前仍没有支付逾期付款的违约金，他们公司有权拒绝交房并不承担违约责任。二、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，他们公司应当在2017年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:……2、市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；中、大暴雨，台风及六级以上大风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。其他可能出现的非出卖人所能控制的延误时间。”三、根据南安市气象局提供的天气资料分析报告显示，从双方签订合同之日至约定交房之日，出现中、大暴雨、台风天气，他们公司可据实予以延期交房。根据南安市柳城街道柳东片区停水说明，在合同签订之日至约定交房之日间，因停水造成他们公司无法施工，根据合同约定，他们公司可据实予以延期交房。根据南安市电力总公司柳城供电所的停电说明，2015年共停电3天，2016年共停电2天，因停电造成他们公司无法施工，根据合同约定，他们公司可据实予以延期交房。四、根据南安市排水管理中心提供的《城东污水管网工程——柳东片区污水管道工程施工说明》可以证实，污水管道工程于2016年8月18日破路挖槽，于2017年6月30日完成项目竣工，工期合计316天。因污水管网工程造成他们公司无法施工，根据合同约定，他们公司可据实予以延期交房。综上，陈信吉未依约在合同签订之日起十日内办理完毕按揭手续，应承担逾期付款的违约责任，因陈信吉至今仍没有支付逾期付款的违约金，他们公司有权拒绝交房并不承担违约责任，故应驳回陈信吉的诉讼请求。 华益房地产公司向本院提出反诉请求：判令陈信吉支付逾期付款违约金434元。事实和理由：2016年8月6日，华益房地产公司与陈信吉签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，补充协议约定“买受人应在合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续……因此造成延误的视为逾期付款，买受人仍应按合同第七条第2款约定承担逾期付款的违约责任”。根据约定，陈信吉应于2016年8月16日前办理完毕按揭手续，但陈信吉直至2016年8月31日才办理按揭手续，明显存在违约，为此，华益房地产公司提起反诉。 陈信吉对华益房地产公司的反诉辩称，当时与华益房地产公司的销售人员商谈，因为工作原因，按揭推迟到月底办理。若他违约，他同意支付434元，但华益房地产公司的请求已经超过诉讼时效，他不同意支付。 本院经审查认定事实如下：华益房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司，并取得南安市柳城帽山工业区创力·悦湾1＃、2＃楼的商品房预售许可证。2016年8月6日，陈信吉与华益房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》。本案合同约定，陈信吉购买华益房地产公司开发的址在南安市××街道××路××幢××号房，建筑面积共89.13平方米，总金额446888元。买受人按下列第3种方式按期付款：……3、银行按揭贷款，详见附件六。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第2种方式处理：……2、买受人逾期付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。且出卖人有权拒同买受人交付该房屋，直至买受人付清房款并承担违约责任时为止。出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人按日支付买受人已付款万分之一的违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；中、大暴雨，台风及六级以上大风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。其他可能出现的非出卖人所能控制的延误时间。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、出卖人逾期交房，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行。附件六《合同补充协议》约定，买受人于2016年8月6日向出卖人支付首期购房款136888元，余款310000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项用于向出卖人支付购房款。买受人应在合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续。若贷款银行未批准按揭贷款或者批准的按揭贷款金额低于本补充协议第一条约定的按揭金额的，买受人必须在接到贷款银行或出卖人通知的期限内以现金形式一次性向出卖人支付全部余款或买受人申请贷款金额与银行批准贷款金额的差额款；如买受人在提交了按揭资料或办理了相应的贷款手续的，银行在审批过程中要求买受人补充材料或重新办理按揭贷款手续的，买受人必须在接到贷款银行或出卖人通知的期限内补齐材料或重新办理按揭贷款手续，因此造成延误的视为逾期付款，买受人仍应按合同第七条2款约定承担逾期付款的违约责任。合同签订后，陈信吉支付首付款136888元。2016年8月31日，陈信吉、华益房地产公司与中国邮政储蓄银行股份有限公司南安市支行签订一份《个人购房／购车借款及担保合同》，约定陈信吉向该支行办理按揭贷款310000元，该贷款已发放，现陈信吉正在偿还按揭贷款期间。华益房地产公司至今未将本案商品房交付给陈信吉使用，且该商品房所在工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，也未经消防验收。华益房地产公司虽已收取了全部购房款，但其仅向陈信吉开具金额为136888元的增值税普通发票，尚有金额为310000元的购房款未向陈信吉出具正式发票。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、华益房地产公司提供的《天气资料分析报告》、《关于南安市柳城街道柳东片区停水说明》、《关于南安市柳城街道柳东片区停电说明》，分别来源于气象局、自来水公司、供电局，其证据来源合法，予以认定；该证据可以证明本案工程从2016年8月6日双方签订合同之日到2017年6月30日双方合同约定交房之日遭遇台风及六级以上大风、中、大、暴雨天气、停水因素共56天，即华益房地产公司的交房时间可以顺延到2017年8月25日，而在这期间又遭遇上述原因10天，故可以再顺延到2017年9月4日交房。同样，在这期间又遭遇上述原因3天，故可以再顺延到2017年9月7日交房。停电说明中仅记载2016年停电2天，2017年停电1天，并未载明具体时间，故无法确认停电的具体时间，不能直接作为延期交房的依据。2、华益房地产公司提供的《南安市城东污水管网工程-柳东片区污水管道工程施工说明》、照片，用于证明因污水管网工程造成华益房地产公司无法施工，应顺延交房时间316天，上述证据能否成为华益房地产公司不承担逾期交房责任的免责依据，待之后一并分析认定。 本院认为，华益房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，陈信吉向华益房地产公司购买址在南安市××街道××路××幢××号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，陈信吉与华益房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。虽然附件六《合同补充协议》约定买受人应在合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续，而陈信吉直至2016年8月31日才办理按揭贷款手续，但因陈信吉在办理按揭贷款时需要华益房地产公司的协助，而华益房地产公司未能提供证据证明其已履行了协助办理按揭贷款手续的义务，未能在合同签订之日起10日内办理完毕按揭手续是陈信吉单方原因造成的，故华益房地产公司以此主张陈信吉存在逾期付款行为不能成立，其请求陈信吉支付逾期付款违约金434元，缺乏依据，不予支持。而且，该请求也已超过三年的诉讼时效，现陈信吉提出已超过诉讼时效的主张成立，予以采纳。根据《商品房买卖合同》第八条约定，华益房地产公司应当在2017年6月30日前，将符合条件的商品房交付陈信吉。因合同约定遭遇中、大、暴雨、台风及六级以上大风、停水、停电等因素造成无法施工，华益房地产公司可以据实予以延期，故本案商品房交房时间可顺延到2017年9月7日。但是本案商品房至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及消防验收合格，也未交付陈信吉使用，故华益房地产公司的行为已构成逾期交房，依法应承担交付房屋及逾期交房的违约责任。按照合同约定，华益房地产公司应自2017年9月8日起至其实际交付本案商品房之日止，每日按陈信吉已付购房款446888元的0.01%计算支付陈信吉逾期交房违约金，陈信吉诉讼请求中符合法律规定的该部分，予以支持；对于超过法律规定的其他部分，不予支持。现陈信吉请求计算至2019年10月9日止的违约金，并未超过法定标准，予以照准。陈信吉已向华益房地产公司支付了全部购房款，但华益房地产公司仅向陈信吉开具金额为136888元的增值税普通发票，尚有金额为310000元的购房款至今未向陈信吉出具正式发票，故陈信吉请求华益房地产公司开具该正式发票，合理合法，予以支持。华益房地产公司辩称，因污水管网工程造成华益房地产公司无法施工，应顺延交房时间316天，并提供《南安市城东污水管网工程-柳东片区污水管道工程施工说明》、照片予以证明；本院认为，南安市给排水管理中心在周边道路进行施工，虽会对本案建筑项目的施工造成一定的不便，但不足以造成其无法施工，华益房地产公司在合同约定的交房时间前自身尚不具备其本应具备的全部交房条件，污水管道工程的施工不能作为华益房地产公司不承担逾期交房法律后果的直接依据，华益房地产公司应对其逾期交房的违约行为承担相应的法律责任，故华益房地产公司提供的上述证据不予采纳，辩称也不予采纳。 综上所述，本院对陈信吉的部分诉讼请求予以支持，对华益房地产公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、南安市华益房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内将符合法律规定和合同约定条件的址在南安市××街道××路××幢××号房交付陈信吉使用； 二、南安市华益房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内支付陈信吉逾期交房违约金34053元（自2017年9月8日起至2019年10月9日止共762日，每日按陈信吉已付购房款446888元的0.01％计算）； 三、南安市华益房地产开发有限公司应于本判决生效后三十日内向陈信吉开具金额为310000元的购房款正式票据； 四、驳回陈信吉的其他诉讼请求； 五、驳回南安市华益房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费838元，减半收取计419元，由陈信吉负担75元，由南安市华益房地产开发有限公司负担344元；反诉受理费25元，由南安市华益房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  高燕玲 二〇一九年十二月十日 书记员  尤海棠 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。