贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民初27号原告（案外人）：刘铭，男，1965年8月11日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地广西省南宁市青秀区古城路**香江花园**写字楼。负责人：余谦，该分公司负责人。委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁力，贵州恒易律师事务所律师。第三人（被执行人）：遵义同一房地产开发有限公司，，住所地贵州省遵义市红花岗区南舟路**法定代表人：李建华。委托代理人：曹小丽，女，1985年8月2日生，住贵州省遵义市红花岗区。第三人：李建华，男，1961年11月13日生，汉族，住重庆市渝**。第三人：曹亮，男，1974年8月6日生，汉族，住重庆市渝**。第三人：陈雪梅，女，1967年4月12日出生，汉族，住重庆市渝**。本案系原告刘廷智诉被告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称东方资产广西分公司）、第三人遵义同一房地产开发有限公司（以下简称同一房开）、李建华、曹亮、陈雪梅案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。在诉讼过程中，刘廷智于2019年7月16日因病死亡。依据《最高人民法院关于适用的解释》第五十五条的规定，本院依法通知刘廷智的继承人参加诉讼。除其子刘铭外，刘廷智的其余继承人均明确表示不参加本案诉讼，且均同意案涉房产由刘铭继承。故本院依法变更本案原告为刘铭。本院于2019年9月10日公开开庭审理了本案。原告刘铭、被告东方资产广西分公司委托诉讼代理人胡琼尹、梁力到庭参加诉讼。第三人同一房开、李建华、曹亮、陈雪梅经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘铭向本院提出诉讼请求：1.中止对贵州省遵义市红花岗区房屋执行，并解除对该房屋采取的一切查封措施。2.本案诉讼费由东方资产广西分公司承担。事实及理由：2018年12月20日作出的（2018）黔执异90号执行裁定书，认为刘廷智无权对涉案房屋主张权利，并据此驳回异议请求，该裁定认定事实错误，导致结果错误。刘廷智当时年事已高，偶尔智力不清意识模糊。在（2018）黔执异90号案件开庭后才找到与同一房开2015年6月25日签订的《房屋置换合同》，根据该合同刘廷智对涉案房屋享有合法占有使用权利。查封时间为2015年7月16日，明显在刘廷智占有房屋之后，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款之情形，涉案房屋可以排除执行。刘廷智找到上述《房屋置换合同》后将全部资料交由同一房开曹小丽，请其提交法院但后来该材料同一房开遗失，导致未能及时提交，因此举证不能，当时客观上系同一房开造成的。且东方资产广西分公司查封的资产已超出同一房开所欠债务，请求法院在客观事实的基础上维护弱势群众的财产和合法利益。被告东方资产广西分公司辩称，第一，《房屋置换合同》并非真实有效的，不符合执行异议第二十八条、第二十九条关于排除强制执行的规定。第二，收款收据不能证明其已经真实支付购房款。第三，物业费收据不能证明其在查封前已经合法占有房屋，不符合执行异议排除的规定，刘铭并未提交房屋实际交付的证明，其也并非只有涉案房屋一套房屋，综上，刘铭的诉请不应得到支持。第三人同一房开提交书面答辩意见称，刘廷智原房屋位于遵义市，面积:59.48㎡。2011年6月份同一房开建设“同一?迎红水岸”Ａ组团时因山体滑坡，影响相邻的省冶建10栋、25栋、26栋住宅居民楼房屋破损，无法居住，刘廷智的房屋也在其中。经政府及相关部门多次讨论，为解决群众居住问题，政府要求第三人同一房开将未销售的所有房屋与受损房屋居民置换，超出原住房面积部分由受损居民补差。因此同一房开于2015年6月25日与刘廷智签订了《房屋置换合同》，将遵义市红花岗区南舟路75号“同一?迎红水岸”住房Ａ1-23-8号房，面积119.2㎡，该房屋已交付使用。该合同签订时鉴于政府协调后所签订，双方签订的《房屋置换合同》合法有效，同意其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘铭提供以下证据证明自己的主张：第一组证据：居民死亡医学证明（推断书）及房产继承说明书，（2018）黔执异90号、（2019）黔执异2号执行裁定书，同一房开企业信息公示报告。拟证明：原告主体身份及第三人主体身份及诉讼来源。第二组证据：《房屋置换合同》、遵房权证遵义市字第**房产证，拟证明：刘廷智从同一房开取得涉案房屋是基于房屋置换且之前的房屋已经交给同一房开置换是真实的。第三组证据：2015年6月26日购房款收据和2015年7月2日购房款收据，共计17万元，房屋结算证明、房屋验收交接确认表，物业服务合同，2015年7月2日物业收费收据，拟证明：房屋置换合同签订以后双方实际履行。第四组证据：同一房开出具的情况说明、遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组办公室发出的《关于解除迎红水岸项目在建工程抵押的通知》、遵义市自然资源局的收文处理笺、《关于明确区级问题楼盘项目享受市级统筹问题楼盘相关处置政策和办法的通知》及附件、中共遵义市委办公室《关于中心城区问题房开、安置还房、经济适用住房突出问题处置工作暨全市防范和处置非法集资工作专题会议纪要》。拟证明：政府接管包括涉案房屋在内的解除抵押的事宜且有政府文件。东方资产广西分公司质证认为，对第一组证据无异议。对第二组证据三性及证明目的不予认可，在执行异议阶段刘廷智称其未与同一房开签订置换合同而是直接交付价款，同时其提交的原置换房屋的产权证不能证明其已经将房屋置换合同给同一房开，不能达到其证明目的。对第三组证据的三性和证明目的均不认可，现金支付的凭证未进行举证，仅同一房开的收据不能达到其证明目的，没有合同而出具收款收据不合常理。根据合同约定刘铭应将所有购房款支付完毕后交房，但其未交足付款同一房开就交房不符合常理，房屋结算证明上对房屋费用上也未显示房款已经结清，物业合同虽签订在查封之前，但不能证明其已经装修入住合法占有，基于合同签订情况和款项支付情况不能证明其真实交纳物业费。对第四组证据中的情况说明证明目的不予认可，情况说明载明存在置换情况但涉及的是未销售房屋，同一房开擅自将抵押房屋置换给刘廷智侵犯东方资产广西分公司权益。对该组的其余证据真实性予以认可，合法性与关联性不予认可，涉案房屋抵押登记并经法院判决东方资产广西分公司享有优先受偿权，任何政府或个人未经抵押权人确认的情况下不得解除抵押，故该行为未对东方资产广西分公司产生效力，也不能达到涉案房屋已经解除抵押的效力，政府行为属于违法行为。东方资产广西分公司向本院提交了以下证据：第一组证据：贵州省高级人民法院（2015）黔高民商初字第46号民事裁定书、贵州省高院协助执行通知书（2015）黔高民初字第46-3号、贵州高院法院查封清单、（2015）黔高民初字第46-3号协执-送达回证、贵州高院协助执行通知书（2017）黔执恢36-2号、贵州高院（2015）黔高民商初字第46号民事判决书。拟证明：涉案房屋已于诉前进行保全并于2015年7月16日被法院查封。东方资产广西分公司对涉案房屋享有就其拍卖、变卖所得价款范围内优先受偿的权利。第二组证据：个人不动产信息情况证明，拟证明：刘廷智名下有其他住房，涉案房屋并非其唯一住房。第三组证据：（2018）黔执异90号询问笔录、（2018）黔执异90号执行裁定，拟证明：刘廷智并未与同一房开签订置换合同。刘铭经质证认为，对第一组证据无异议。刘廷智名下只有用于置换的一套房屋，置换房屋的房产证是交给同一房开的，询问笔录的陈述是刘铭说的，是将房产证交给同一房开但还未搬离。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：刘廷智提交的《房屋置换合同》、房屋验收交接确认表与同一房开出具的房屋结算证明、2015年6月25日收款收据、2015年7月2日收款收据能够相互印证，能够证实刘廷智与同一房开签订《房屋置换合同》及支付房屋补差款的事实，本院予以采信。关于东方资产广西分公司提交的关于刘廷智有其他住房的证明，经查，该其他住房实为刘廷智在本案中用以置换的住房，故对此证据的证明目的不予确认。关于刘铭在执行异议程序中的陈述，因刘铭在本案庭审中已经提交了《房屋置换合同》，东方资产广西分公司亦不能证明该合同不真实，故该陈述不影响本案事实的认定。根据双方诉辩意见和提交的证据情况，本院查明以下事实：2011年6月8日，因同一房开“同一˙迎红水岸”Ａ组团施工造成山体滑坡，影响贵州省冶金建设公司南门关家属楼10栋、25栋、26栋三栋楼居民的住房安全。经遵义市相关部门协调，同一房开与相关住户协议置换该部分房屋。2015年6月25日刘廷智与同一房开签订《房屋置换合同》，约定：同一房开用“同一˙迎红水岸”Ａ1-23-8号房屋置换省冶建25栋6层35号房屋，房产证号：遵房权证遵义市字第**，由于同一房开置换的面积多出59.72平方米，刘廷智按3600元每平方米补偿同一房开超面积款214992元，超面积维修基金5016元。刘廷智总共应补偿同一房开220008元，2015年6月25日支付50000元，余款170008元在2015年7月5日前付清。同日，同一房开向刘廷智出具购房款50000元的收款收据。2015年7月2日，同一房开再次向刘廷智出具收款收据，注明收到置换房屋款120000元。同日，同一房开向刘廷智交付房屋，刘廷智并同时缴纳物业费966元。另查明，2012年6月，北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）（以下简称长惠基金）、中国农业银行股份有限公司遵义分行（以下简称农行遵义分行）与同一房开分别签订了两份《委托贷款合同》，约定长惠基金委托农行遵义分行向同一房开发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。委托贷款合同签订后，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，农行遵义分行与同一房开签订了四份抵押合同，合同约定同一房开还将其所有的“同一˙迎红水岸”剩余未销售面积为87887.31平方米房产、6424.28平方米的商铺进行抵押，并办理了《在建工程抵押登记证明》。后因同一房开未按协议约定偿还债务，长惠基金、农行遵义分行将同一房开、李建华等诉至本院要求偿还借款。2015年7月16日，本院依据长惠基金的财产保全申请，作出（2015）黔高民商初字第46号民事裁定，查封了同一房开在贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一?迎红水岸”A1、A2、A3组团相关房屋。2015年11月6日，本院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决，判决同一房开归还长惠基金、农行遵义分行借款本金5855万元及利息、罚息，长惠基金、农行遵义分行对《在建工程抵押登记证明》项下的房产拍卖、变卖所得价款在该判决确定的金额范围内享有优先受偿权等内容。该判决发生法律效力后，长惠基金、农行遵义分行申请强制执行。本院在执行中，于2018年7月12日作出（2016）黔执65号执行裁定书、（2017）黔执恢36-2号协助执行通知书对上述房屋进行了续封。2018年11月30日刘廷智以涉案的“同一.迎红水岸”A1-23-8号房屋系与同一房开置换房屋，置换是经过政府协调的，已支付部分房屋差价款并已合法占有该房，因同一房开未向住建部门备案登记并不是刘廷智的过错为由，请求中止对该房屋的执行。本院于2018年12月20日作出（2018）黔执异90号执行裁定书，驳回刘廷智的异议请求。刘廷智不服，向本院提起诉讼。再查明，2018年6月26日，长惠基金、农行遵义分行与东方资产广西分公司签订了《不良债权资产转让协议》，约定将（2015）黔高民商初字第46号民事判决的债权转让给东方资产广西分公司。2019年2月14日东方资产广西分公司向本院申请变更其为申请执行人。本院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定书，变更东方资产广西分公司为申请执行人。综合原告的起诉状、被告的答辩、双方提供的证据,本案争议焦点是：原告刘铭对案涉房屋享有的权益是否能够阻却人民法院强制执行。本院认为，同一房开在开发“同一?迎红水岸”项目过程中，因施工造成山体滑坡，影响了周边房屋安全。为此，刘廷智与同一房开签订《房屋置换合同》，同一房开将“同一?迎红水岸”A1-23-8号置换给刘廷智使用。由于同一房开的原因，将涉案房屋抵押作为其借款的担保，最终导致刘廷智享有的权益与东方资产广西分公司享有的抵押权发生冲突。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，所取得的物权期待权不仅优于银行等债权人的抵押权或其他债权，而且优先于承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该规定是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定。物权优于债权是处理权利冲突的基本原则，但在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对于基于拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应当给予适当的优先保护，即被拆迁人安置补偿权益优于其他购房人及其他权利人。就本案而言，同一房开是按照所有权调换形式与刘廷智订立的《房屋置换合同》，置换房屋的位置、面积、用途明确、特定，该房屋置换合同更类似于房屋拆迁安置，可参照房屋拆迁安置补偿进行处理。当抵押权人与被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，刘廷智对涉案房屋享有的补偿安置权应当优先于东方资产广西分公司的抵押权得到保护。综上，刘铭对案涉房屋享有的权益足以排除人民法院强制执行，其诉讼请求应予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行贵州省遵义市红花岗区房屋。案件受理费7736.79元，由被告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。本院（2018）黔执异90号执行裁定书于本判决生效之日自动失效。审判长  雷苑审判员  张玮审判员  杨锐二〇一九年十二月二十七日法官助理田宇书记员肖亮