广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初36793号原告：邱复兴，男，汉族，1969年10月2日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：周祁科，广东广荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭志强，广东广荣律师事务所实习律师。被告：杨卓，男，汉族，1982年7月3日出生，住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：陶金艮，广东仁皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛贺，广东仁皓律师事务所实习律师。被告：杨昆，男，汉族，1984年3月28日出生，住址广东省深圳市龙岗区。被告：王莹瑜，女，汉族，1982年2月20日出生，住址广东省深圳市罗湖区。被告杨昆、王莹瑜共同委托诉讼代理人：王彦玲，广东同仁律师事务所律师。被告杨昆、王莹瑜共同委托诉讼代理人：丁环，广东同仁律师事务所律师。第三人：深圳市瑞邦融通投资担保有限公司，地址深圳市福田区梅林街道中康路**雕塑家园**，统一社会信用代码91440300080116651Y。法定代表人：黄康华。原告邱复兴与被告杨卓、杨昆、王莹瑜，第三人深圳市瑞邦融通投资担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月4日受理后，本院依法适用普通程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理，原告邱复兴及其委托诉讼代理人周祁科、谭志强，被告杨卓的委托诉讼代理人陶金艮，被告杨昆、王莹瑜的委托诉讼代理人王彦玲、丁环到庭参加诉讼，第三人经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，因原告前妻罗丽苹债务问题，原告及其前妻罗丽苹名下位于深圳市福田区的房产（以下简称涉案房产）被法院查封，通过朋友介绍到第三人处，原告及其前妻在第三人办公室碰到被告杨昆，据第三人介绍，被告杨昆系其公司负责解封赎楼业务的负责人。2016年12月29日，原告、罗丽苹与第三人及被告杨昆签订了《服务协议书》，另应被告杨昆的要求，原告在被告提供的借款合同、借条、划款委托书、房屋买卖合同、收条、变更主体确认书等一系列空白材料上签字，并由被告杨昆收走。同日，应被告杨昆的要求，原告、罗丽苹在深圳市委托的公证。被告杨昆向原告解释到上述之行为系解封赎楼行业的规则，且上述文件均系办理涉案房产的解封赎楼所需，对担保公司也起了担保的作用。原告与第三人、被告杨昆签署的《服务协议》约定，由第三人为原告及罗丽苹垫资280万元用于涉案房屋的解封赎楼，原告需前期向第三人支付预付费及律师费128000元，因解封产生的垫资按照万分之八每天收取服务费，法院解封后，涉案房屋过户或抵押到第三人名下，因此产生的税费由原告承担，然后过户到原告寻找的买家名下。签订协议后，解封赎楼的实际操办者是被告杨昆。2017年1月至2017年4月，第三人将涉案房产解封，但被告杨昆利用手中的空白的房屋买卖合同、收据及公证书等文件，将涉案房产转移到原告素不相识的被告王莹瑜名下，原告多次就涉案房产事宜与被告杨昆进行交涉，但被告杨昆拒不承认将涉案房产的产权已经转移。原告无奈之下，遂向公安机关报案，经查明，被告杨昆与王莹瑜系夫妻关系，本案中原告与被告王莹瑜素不相识，也从未达成过房屋交易的合意，原告也未收到被告王莹瑜的购房款。因原告多次与被告交涉，且向公安机关报案，被告杨昆、王莹瑜和被告杨卓以交易的形式于2017年4月21日将涉案房产恶意转移到被告杨卓名下。原告认为三被告通过频繁、短时间完成交易以达到恶意侵吞原告的财产，应当认定涉案房产转移的依据--即被告王莹瑜与被告杨卓签订的二手房买卖合同无效。故诉至本院，请求判令：1、被告王莹瑜与被告杨卓签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告杨卓将位于深圳市福田区的房产协助过户到被告王莹瑜名下，被告王莹瑜将位于深圳市福田区的房产协助过户到原告名下，产生的税费由两被告承担；3、本案产生的费用包括不限于受理费、保全费、担保费、公告费等由被告承担。庭审时，原告增加请求确认原告与被告王莹瑜签订的《房屋买卖合同无效》。被告杨卓口头答辩称，被告杨卓与被告王莹瑜签订的二手房买卖合同合法有效且实际履行，被告杨卓也支付了涉案房屋的对价取得了房屋的合法产权，原告无权要求被告杨卓将涉案房屋过户至被告王莹瑜名下，无权行使撤销权，涉案房屋转让价格符合市场交易价格没有违反合同法解释二的规定。被告杨昆、王莹瑜口头答辩称，同意被告杨卓的答辩意见的基础上答辩如下：本案案由系房屋买卖合同纠纷，被告杨昆与原告无合同关系，被告杨昆不是适格被告，第一项请求是确认之诉，合同的效力只涉及当事人，原告无权确认合同无效。案外人罗丽苹与被告王莹瑜之间的买卖合同系三方协议，在该合同有效且已经实际履行的情况下，且原告最初也仅享有涉案房产50%的产权，故原告无权单方主张将涉案房产过户至其名下，另外被告杨卓与被告王莹瑜之间已经根据双方之间的买卖合同约定将涉案房产登记至被告杨卓名下，要求将其出售并已收取购房款的涉案房产过户至其名下是没有依据的。第三人未陈述，开庭时缺席。本院经审理查明，位于深圳市福田区房产（下称涉案房产）原登记于原告及其原配偶罗丽苹名下，双方于2016年12月29日协议离婚。2016年12月29日，原告、罗丽苹及第三人签署《服务协议书》（物业：梅林一村86栋22F）载明，律师费28000元，由原告和罗丽苹各承担14000元；查封解封费用为垫资金额7%；红本必须过户至第三人名下或抵押至第三人名下，此操作由该公司决定；解封成为红本后交易至客户寻找的买家名下；房产过户应缴税费及绿本转红本补地价补税等费用由客户自理；解封成红本后房产过户所产生的税费等由原告承担。原告及罗丽苹均在“客户确认签字”处签名，被告杨昆代表第三人签字并加盖了第三人的印章。2016年12月29日，原告及罗丽苹委托克贵影、杨永隆、黄康华办理涉案房产的赎楼、转卖上述房产、签订房地产买卖合同、到不动产权登记中心办理房产过户登记并收取楼款等与该房产相关的一切手续，深圳市深圳公证处对该委托书进行公证。2017年4月3日，原告、罗丽苹（均为卖方）与第三人的法定代表人黄康华（买方）、被告王莹瑜（新买家）签署《主体变更声明》，确认被告王莹瑜为涉案房产的新买方。同日，原告、罗丽苹（均为卖方）与被告王莹瑜签署《二手房买卖合同》约定，买卖双方交易的房产为涉案房产，转让成交价为4147844元；付款方式为买方于签署本合同之日起30日内一次性付清全部购房款；备注条款中手书载明：买方支付的房款需先清偿卖方所欠债务及相关费用，剩余房款待户口全部迁出30日内结清，由杨昆代王莹瑜支付购房款。2017年4月11日，原告及罗丽苹作为卖方与买方王莹瑜签署《深圳市二手房买卖合同》，卖方转让涉案房产，该房地产没有设定抵押也未被查封，转让总价款为4147844元；买方需于2017年4月30日之前将除了定金之外的房款4047844元支付至银行第三方监管账户；卖方应于收齐全部房款三日内将房地产交付买方。该买卖合同“卖方（签章）”与“卖方代理人（签章）”处由受托人杨永隆署名。2017年4月13日，涉案房产自原告及罗丽苹名下核准转移登记至被告王莹瑜名下。原告及罗丽苹出具收款收据，确认收到被告王莹瑜交来涉案房屋诚意金5万元、定金5万元、购房款3647692.81元。收款收据未载明时间。原告为证实其曾经签署了多份空白的文件，另向本院提交了由原告与罗丽苹共同签署的空白的《个人借款合同》、《划款委托书》、《借条》、《收条》、《抵押物价值确认函》、《买方主体变更确认书》、《主体变更声明》予以佐证，上述文件均为打印件，各被告对其真实性均不予认可。另查，原告以合同诈骗为由向公安机关报警。深圳市公安局福田分局于2017年10月13日作出深公福不立字（2017）00082号不予立案通知书称，原告于2017年8月21日提出控告被合同诈骗，经审查认为没有犯罪事实发生，决定不予立案，如不服本决定，可在收到本通知书之日起七日内向深圳市公安局福田分局申请复议。2018年1月24日，深圳市公安局福田分局作出深公福刑复字（2017）021号刑事复议决定书载明，维持深公福不立字（2017）00082号不予立案的原决定。2018年3月30日，深圳市公安局作出深公刑复字（2018）9号刑事复核决定书载明，经审查，原告控告被告杨昆涉嫌合同诈骗或诈骗的行为不符合立案条件，决定维持原复议决定。再查，2017年5月24日，邱复兴将本案王莹瑜、杨卓列为被告，杨昆列为第三人以返还原物纠纷诉至本院，案号为（2017）粤0304民初16258号（下称16258号案件）。邱复兴请求王莹瑜及杨卓归还涉案房屋。该案经审理查明，2017年4月14日，杨卓向王莹瑜支付购房定金20万元，2017年4月21日，杨卓与王莹瑜签署《二手房买卖合同》，杨卓已向王莹瑜支付购房款400万元。2017年4月28日，涉案房屋经核准转移登记至杨卓名下。王莹瑜与杨昆系夫妻关系。本院经审理后认为，邱复兴行使的是物权保护权利，但涉案房屋现登记权利人为杨卓，邱复兴没有提供证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符且尚未经过相关法律途径确认其为涉案房屋产权的真实权利人的情况下，邱复兴要求返还涉案房屋缺乏权利基础，因为邱复兴不是适格的原告。本院于2018年6月29日作出（2017）粤0304民初16258号之二民事裁定书，裁定驳回邱复兴的起诉。后邱复兴不服该裁定，上诉至深圳市中级人民法院，该院于2018年11月5日作出（2018）粤03民终17179号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2019年2月14日，王莹瑜以房屋买卖合同纠纷为由将被告杨卓诉至本院，请求判令杨卓支付购房款70万元、违约金及利息。本院经审理查明，杨卓与王莹瑜签署的编号为0001556《二手房买卖合同》约定，转让成交价为470万元，该转让价不含税价，买方自愿承担实际发生的税费；买方同意本合同生效之日起10日内（含当日）向卖方支付定金20万元，买方一次性给付定金之外的楼款。涉案合同签署后，杨卓通过其名下的中国农业银行账户于2017年4月14日、4月21日向王莹瑜名下的账户转入款项20万元、180万元，5月10日向杨叶志转入款项200万元，上述转账均附言购买涉案房屋房款。2017年4月28日，涉案房屋经核准转移登记至杨卓名下。2017年5月15日，杨卓在万厦居业办理过户、签署梅林一村管理规约。本院经审理认为，杨卓与王莹瑜实际履行的合同为编号为0001556号合同，王莹瑜持有的合同中载明的付款时间及房产交付时间的约定未经过双方的协商，据此认定双方实际约定的支付购房款的时间为实际交付涉案房产后。王莹瑜自邱复兴、罗丽苹处购买涉案房产后即另行出售给杨卓，无证据显示原权利人邱复兴、罗丽苹将涉案房产实际交付给了王莹瑜，且邱复兴亦以排除妨害纠纷为由提起了16258号案件的诉讼，邱复兴在该案中仍然主张涉案房产由其出租，由此可知，王莹瑜主张的已实际向杨卓交付房产的主张缺乏必要前提。王莹瑜未实际向杨卓交付涉案房产构成违约。本院于2019年8月5日作出（2019）粤0304民初11127号（下称11127号案件）民事判决，判决王莹瑜向杨卓交付涉案房产；杨卓应在王莹瑜实际向其交付上述房产后向王莹瑜支付购房余款70万元；王莹瑜应向杨卓支付违约金。该案件王莹瑜已上诉至深圳市中级人民法院，该院正在审理当中。庭审时，原告称被告杨卓提交的证据里面的署名均为本人签署的；被告杨昆及王莹瑜共代原告偿还的债务共计2929035.79元；该款项原告未向被告王莹瑜偿还，原告与第三人法定代表人黄康华未有经济往来，与陈春丽不认识；涉案房产目前一直由原告占有使用，物业费也由原告及其朋友缴纳，没有接到过物业管理处要过户水电的电话；2017年4月至今没有陌生人或警察联系过原告。被告杨卓称通过中间朋友介绍认识的被告杨昆，当时去涉案房产看过，里面住着人，被告杨昆称与原告之间是买卖合同关系，以代原告及罗丽苹支付查封的涉案债权人的款项3749592.81元的方式支付了购房款，目前还有部分购房款未支付给原告。以上事实有原告、被告提交的证据、裁判文书及庭审笔录为证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，原告、罗丽苹与第三人签署的《服务协议书》记载，由第三人负责解封涉案房产，红本过户或抵押至第三人名下，解封成为红本后交易至客户寻找的买家名下，并由原告及罗丽苹对其委托杨永隆办理涉案房产转移相关手续进行公证。其后，被告杨昆向查封涉案房产的债权人偿还原告及罗丽苹的债务后，涉案房产予以解封。杨永隆以原告委托代理人身份与被告王莹瑜签署了《深圳市二手房买卖合同》并办理涉案房屋所有权转移登记手续，原告确认《主体变更声明》、《二手房买卖合同》、《收据》等材料由其本人签署，即便原告向被告杨昆交付的上述文件为空白文件，但原告作为完全民事行为能力人，其应对签署空白文件的行为负责。原告以合同诈骗为由报警，深圳市公安局经审查已认为原告控告被告杨昆涉嫌合同诈骗或诈骗的行为不符合立案条件未立案，亦无证据证明被告杨昆、王莹瑜存在欺诈原告的情形。至于被告王莹瑜实际向原告支付购房款的数额，属原告与被告王莹瑜之间的债权债务关系，即便被告王莹瑜未足额向原告支付全部购房款，亦不能就此认定原告与被告王莹瑜签署的合同为无效合同，原告请求确认上述合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。11127号案件中已认定被告杨卓与被告王莹瑜签署的房屋买卖合同合法有效，涉案房产已实际变更登记至被告杨卓名下，原告要求将涉案房产转移登记至其名下，无法律依据，本院亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：驳回原告邱复兴的诉讼请求。案件受理费39982.75元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  贾建增人民陪审员  吴日莲二〇一九年十二月七日书 记 员  王 芸附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。