北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初2450号原告(反诉被告)：雷德美，男，1945年12月13日出生，汉族，北京燕山石化建筑安装公司退休职工，户籍所在地北京市房山区，住北京市房山区。被告(反诉原告)：相兰英，女，1958年4月14日出生，满族，退休职工，户籍所在地北京市房山区，住北京市房山区。被告(反诉原告)：高宇，女，1985年1月19日出生，满族，中国石化工程建设有限公司工程师，系相兰英之女，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）雷德美与被告（反诉原告）相兰英合同纠纷一案，本院于2014年12月19日作出（2014）房民初字第10413号民事判决。相兰英不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2015年3月20日作出（2015）二中民终字第02246号民事裁定，撤销本院（2014）房民初字第10413号民事判决，发回本院重审。重审中，高宇作为被告(反诉原告)参加诉讼；2016年10月31日，本院对原告雷德美(反诉被告)与被告(反诉原告)相兰英、高宇互易纠纷一案作出（2015）房民初字第7982号民事判决。相兰英、高宇不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2016年12月30日作出（2016）京02民终11141号民事判决，驳回上诉，维持原判。相兰英不服申请再审，北京市高级人民法院于2018年5月17日作出（2017）京民申3538号民事裁定，指令北京市第二中级人民法院再审本案。2018年10月12日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民再118号民事裁定，撤销（2016）京02民终11141号民事判决及（2015）房民初字第7982号民事判决，将本案发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。雷德美、相兰英、高宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。雷德美向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2002年4月21日签订的《换房协议书》；2.判令相兰英立即将房山区XX小区XXX号楼X单元XXX室返还给雷德美，同时雷德美将房山区XX小区XXX号楼X单元XXX、XXX室室返还给相兰英，双方保证房屋完好无损；3.雷德美将2002年4月21日收到相兰英的5.07万元退还相兰英；4.判令相兰英赔偿雷德美房屋闲置损失1万元；5.判令相兰英赔偿雷德美精神损失费5000元；6.诉讼费由相兰英承担。事实和理由：2002年初，雷德美和妻子以工龄、年龄、XX龄排队分得XXX号楼X单元XXX室新建楼房1套。当时雷德美住XX小区XX号楼X单元XXX室的三居，考虑子女在XX地区上班，到底去不去XX小区居住一时拿不定主意。恰在此时，相兰英到雷德美家推销保险，交谈中相兰英得知这一情况后当即表示愿以其夫高喜祥名下XX小区XX号楼X单元XXX、XXX室室换住雷德美新分的这套房。考虑到双方都方便就达成了换房意向。于是雷德美于2002年3月7日到XX公司交了房款。该房房价为129304元，扣去雷德美和妻子工龄补贴实交房款77284元。在商定换房协议内容时，相兰英答应给雷德美差价款5.67万元，同时又提出需5000元左右续办过户的经费，为此从5.67万元差价款中让出6000元作为相兰英、高喜祥之后办理过户的经费。在此基础上，双方于2002年4月21日签订了《换房协议书》，相兰英给付雷德美5.07万元。此后双方就换住了房子。根据《换房协议书》，办理过户及所需费用均由相兰英负责，但至今未能办成过户。高喜祥于2011年9月去世，直至2015年11月24日相兰英也未将高喜祥名下XX小区房产继承到自己或其女高宇名下。2012年7月，相兰英诉至XXX司法所要求调解，三方于2012年9月12日达成人民调解协议，约定由雷德美退还相兰英5.07万元及利息6000元，房子各归各家，双方尽快腾房返还对方。但相兰英在签约后拒不履行协议。2013年初，相兰英以民间借贷纠纷起诉要求雷德美归还5.07万元及利息，雷德美应诉后相兰英撤回起诉。2013年7月，雷德美起诉要求解除换房协议、各回各家并负责返还给相兰英5.07万元，相兰英进行了反诉。高宇以司法调解协议是在其不知情的情况下签订、侵犯其继承权为由起诉雷德美和相兰英，经审理判决，高宇胜诉，雷德美与相兰英案发回法院重审。综上，《换房协议书》签订后，相兰英一直未认真履行协议；高喜祥去世后相兰英、高宇至今未将房产变更登记到自己名下，又因所换房产是两个产权证，根据京19条房屋调控政策，过户已根本不可能，《换房协议书》已无法实际履行，故提出上述诉讼请求。相兰英、高宇辩称：相兰英、高宇不同意雷德美的诉讼请求，理由为：第一、双方签订的《换房协议书》合法有效，按照法不溯及既往的原则应该履行，雷德美要求解除换房协议的理由不成立。第二、XX小区XX号楼X单元XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）因通地铁价值已至240万余元，而XX小区里XX号楼X单元XX、XXXX室号房屋（以下简称XXX号房屋、XXX号房屋）价值合计仅200万元。如不考虑市值变化贸然解除《换房协议书》，实际对相兰英权益构成不当侵害。第三、雷德美一家三口违反经济适用房政策又获得128平方米的经济适用房，再获得相兰英两套104.88平方米房改房，属国有资产流失，也违反民法总则与合同法之公平原则。第四、即使解除《换房协议书》，也应从公平角度综合考虑换房背景和对价、XXX号房屋购买时的实际房价构成及现阶段的房屋增值比例。5.07万元对应XXX号房屋所有权中的增值部分，相兰英应当享有65.6%的增值比例。第五、雷德美其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立。相兰英、高宇向本院提出反诉请求：1.判令相兰英与雷德美2002年4月21日签订的《换房协议书》中有关房山区XX小区里XX号楼X单元XXX室号房屋部分内容无效；2.判令雷德美返还相兰英位于房山区XX小区里XX号楼X单元XXX室号房屋及附属于该房屋的相关设施(含相关权利凭证)；3.判令雷德美协助将XX小区XX号楼X单元XXX号房屋过户给相兰英、高宇，相兰英协助将燕山XX小区里XX号楼X单元XXX号房屋变更给雷德美；4.雷德美承担全部诉讼费用。事实和理由：（一）《换房协议书》有关XXX号房屋部分不是双方当事人真实意思表示，应为无效。相兰英系XX退休职工，协解获14万养老医疗补偿。1982年相兰英与高喜祥结婚，1985年生一女高宇。1994年相兰英以工龄、年龄、XX龄之和成本价购买XX小区里XX号楼X单元XXX号房屋（后改为XX号楼X单元XXX号，以下简称XXX号房屋）。因雷德美二女儿有精神病，为二女儿上班方便，雷德美及其妻曹金玲口头协议借住XXX号房屋，换房一分便宜不占，并要求把相兰英XXX号房屋调到XXX号房屋。2002年3月7日，雷德美让相兰英一起去交XXX号房屋(此房属经济适用房，经济适用房免去49974元工龄补贴)房款，并说调楼层这事是违法的，相兰英当场表示违法的事不干，这事到此为止。2002年4月20日，相兰英考保险代理人回家，高喜祥说雷德美、曹金玲有困难，曹金玲死都不住XXX号房屋，怪可怜的，你去跟人家谈谈。2002年4月21日，雷德美写好换房协议说今天就签，相兰英说等下周问一下房管所，雷德美说今天签，否则不按规定期限腾旧房罚他5倍租金。相兰英在缺必要信息经验前提下签订《换房协议书》，约定将高喜祥名下XXX、XXX号房屋与雷德美名下XXX号房屋互换居住，并由相兰英支付雷德美XXX号房款5.07万元。但相兰英、雷德美实际意思表示互换标的物为XXX号房屋与雷德美名下的XXX号房屋(XXX号房屋以24783元的价格折入XXX号房屋，与XXX号房屋房款31074元大致相等)。相兰英支付的5.07万元(含调楼费5000元、其他费用1000元)是作为XXX号房屋所付房款之用(合同价款79330元)，雷德美仅以XXX号房屋折价支付24783元，相兰英支付XXX号房屋5.07万元加上XXX号房款31074元加工龄优惠32088元，合计112416元。所以，依据相兰英与雷德美真实意思表示，购买XXX号房屋所需房款分为两部分:一部分为雷德美的XXX号房屋(XXX号房屋互换)的折价，另一部分为相兰英支付的5.07万元加上5000元调楼层费和1000元过户费。调楼层是因雷德美要求5楼调XXX号房屋的费用，因XXX号房屋是403号房屋折价24783元和56693元组成。因为当时XXX号房屋市值与XXX房屋的差价56693元相等。所以对价交了XXX号房差价房款。是因雷德美说是违反国家政策，装修完房也不能搬啊，做两手方案。2011年7月底，雷德美在高喜祥癌症晚期病故前两个月打吗啡情况下从高喜祥手中骗走购房发票等12张，相兰英才知道事情的严重性。（二）《换房协议书》有关XXX号房屋部分违反相关政策，应为无效。燕山石化内部规定，同一职工只能享受一套福利房待遇，且福利房按职级分配，不能超过应分配的住房面积，若同时拥有两套住房或超过分配住房面积系国有资产流失，违背相关国家政策。依据订立合同时的房改房政策和XX内部管理规定，在2001年分配XX小区楼房时，雷德美因职级所限只能选择一套住房，该规定会告知所有参加分房的人，而雷德美作为参与分房的人不可能不知道一名职工只能选择一套住房。雷德美明知政策和规定却仍起草签订协议要求得到两套房，违反了相关政策，其无权享有XXX号、XXX号两套住房。即雷德美以XXX号房屋仅能互换与其待遇相符的XXX号一套住房。因此，雷德美不可能在公然违反政策的情况下一房换两房，以XXX号房屋换取XXX、XXX号两套住房违反了效力性规定，应属合同部分无效。综上，双方当事人对于XXX号房屋的约定自始无效，《换房协议书》的效力仅及于XXX号房屋和XXX号房屋所有权互换。应当将违反政策的部分内容判令无效。雷德美辩称：对相兰英、高宇的反诉理由均不同意。第一、不存在雷德美妻子不去XXX号房屋居住、雷德美从高喜祥手里骗走12张发票的情况，且上述事情与本案无关。第二、相兰英说只能拥有一套房屋，既然只能分得一套，为什么高喜祥有两套。XX公司没有一套换一套的明文规定，双方签订互换房屋协议，超面积的，谁超面积谁负责交纳超出面积的费用。二审开庭时，相兰英说可以免交费用，后雷德美了解到XX公司房产科没有承认免交费用。第三、合同法规定依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。因此，相兰英、高宇的反诉请求违反合同法的规定，请予以驳回。当事人围绕其诉辨主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人提交的证据及事实认定如下:一、房屋取得和《换房协议书》签订、履行的证据及事实。原一审及重审审理中，双方当事人提供了《内部公有住房买卖合同》、《单位出售公有住房房价计算表》、房款发票、《房屋所有权证》、《换房协议书》、《房屋单据清单》、《收条》、《XX公司已购公有住房上市交易审批表》、（2015）二中民终字第02215号民事判决书及常住人口登记表等证据，结合重审中本院宣读出示的（2015）房民初字第7982号卷宗材料，本院对上述证据予以确认并认定事实如下:2002年1月6日，雷德美与XX有限公司（以下简称XX公司）签订《内部公有住房买卖合同》购买北京市房山区XXXX号楼X单元XXX号二居室1套（以下简称XXX号房屋）。2002年3月7日，雷德美向XX公司支付房款77284元及维修费2046元。2005年12月15日，XXX号房屋登记在雷德美名下。《房屋所有权证》记载该房为经济适用住房，建筑面积82.74平方米。相兰英与高喜祥于1982年10月登记结婚，婚后于1985年1月生独生女高宇，高喜祥于2011年9月21日因病去世。北京市房山区XX小区里XX号楼X单元XXX室号一居室1套（以下简称XXX号房屋）原系XX公司分配给高喜祥之父高文炽居住。1999年12月31日，高喜祥与XX公司签订《内部公有住房买卖合同》购买XXX号房屋。2000年5月15日，高喜祥向XX公司支付房款20330元及维修费983元。2004年6月30日，XXX号房屋登记在高喜祥名下。《房屋所有权证》记载该房为成本价出售住宅，建筑面积43.5平方米。北京市房山区XX小区里27号楼1单元XXX号二居室1套（以下简称XXX号房屋）亦系高喜祥与XX公司签订《内部公有住房买卖合同》购买。2007年4月11日，高喜祥向XX公司支付房款29628元及维修费1446元。2008年9月17日，XXX号房屋登记在高喜祥名下，《房屋所有权证》记载该房为成本价出售住宅，建筑面积59.38平方米。2002年4月21日，雷德美与相兰英签订《换房协议书》，内容为：“经雷德美先生与相兰英女士双方协商，达成以下协议：一、双方自愿换房，雷德美先生之XX小区XX号楼X单元XXX室与相兰英女士之XX小区里XX号楼X单元XX、XXXX室室互换居住，并续办过户手续及产权证，此项工作由相兰英女士负责办理。二、自协议之日起，换房后的其他费用包括手续费、增加面积费均已协商完毕，自签字之日起，再不牵挂此项费用。三、换房后办理过户等费用由相兰英女士承担。四、双方自愿换房，如一方违约，由违约方交给对方违约金叁万元（因官方房管政策造成的除外）。五、双方在办妥换房后的产权证之前，任何一方不得将换房后的房屋出租、转让、出售，否则引起后果，由发生上述行为的一方负全责”。《换房协议书》签订当日，雷德美给相兰英出具了内容为“今收到相兰英女士人民币伍万零柒佰元整，小写：50700元”的《收条》1张；相兰英在《房屋单据清单》单据接收人处签字收取了XXX号房屋相关材料。《换房协议书》签订后，相兰英、高喜祥、高宇搬入XXX号房屋居住，雷德美搬入XXX、XXX号房屋居住。2011年12月，雷德美、相兰英分别填写《XX公司已购公有住房上市交易审批表》申请上市交易，未获批。二、双方当事人进行诉讼的证据及事实。原一审中，当事人提供了（2015）二中民终字第02215号民事判决书；重审中，相兰英、高宇提供了《已购公有住房上市出售确认书》，结合重审中本院宣读出示的（2015）房民初字第7982号卷宗材料，本院对上述证据予以确认并认定事实如下:2012年9月，雷德美、相兰英达成人民调解协议约定双方搬回原居住地居住，但未实际履行。2014年7月，高宇起诉请求确认人民调解协议无效。同月，雷德美起诉相兰英合同纠纷一案，提出解除《换房协议书》等诉讼请求；相兰英反诉提出判令雷德美协助办理XXX、XXX、XXX号房屋过户手续等诉讼请求。经审理，北京市第二中级人民法院终审判决人民调解协议无效、裁定将雷德美与相兰英合同纠纷一案发回本院重审。重审中，雷德美诉讼请求未变更，相兰英、高宇提出将XXX号房屋过户到相兰英、高宇名下，将XXX、XXX号房屋过户到雷德美名下等反诉请求。2016年8月30日，相兰英、高宇将反诉请求变更为判令将XXX号房屋过户登记在相兰英、高宇名下；将XXX号房屋过户登记到雷德美名下；判令雷德美将XXX号房屋返还给相兰英。该案审理中，本院就双方所换房屋能否上市交易致函并赴XX公司房产管理部门进行了调查，XX公司回复：双方所换房屋经XX公司审批后均可上市出售；XXX号及XXX号房屋存在预售房屋面积超过职工住房面积标准问题，按XX公司规定应缴纳超标款。本案在审理中，相兰英提交了XX公司行政管理部于2018年1月29日出具的《已购公有住房上市出售确认书》，主张XX公司出具的上市确认书未写明超标款即无需缴纳。经本院核实，XXX号和XXX号房屋上市交易时不需缴纳超标款属实。三、雷德美提供的房屋闲置损失证据。原一审中，雷德美提供了房山区XX街道办事处XX小区里第一社区居委会出具的《证明》及XXX号、XXX号房屋采暖费、物业费、垃圾清理费《XX社区服务卡消费凭条》，证明其主张的房屋闲置损失。相兰英、高宇认为雷德美要求赔偿房屋闲置损失缺少事实和法律依据，不能成立。四、相兰英、高宇提供的合同效力证据。重审中，相兰英、高宇主张《换房协议书》有关XXX号房屋部分无效，并提供如下材料予以证明：（一）杨跃勤出具的证明及盖有XX公司行政管理科公章的《XX公司2001年XX楼房售房方案》，证明目的：2014年杨跃勤找到《XX公司2001年XX楼房售房方案》专版专刊，方案第八条规定职工只能选择一套住房，雷德美在分配XX楼房时明知行政政策，起草换房协议要XXX号、XXX号房屋换住并办理过户手续，明知违反房改房政策，不交XXX房款，无偿占有XXX号房屋，低买高卖，使国有资产流失，欺骗相兰英长达14年过不了户。（二）《相兰英诉求的回复意见》，证明目的：由XX公司副总经理汪剑波证明，XXX号房屋属集资建房，但房本属经济适用房管理二；2012年10月31日XX公司发布甲18号楼5栋住宅上市交易时不再进行超标处理，但职工需交回当年购房时的工龄补贴额49974元；证明XXX号房屋系经济适用房，实际购房款为79330元。（三）5.07万元《收条》，证明目的：应交雷德美5.67万元，取整包含应雷德美要求34号楼8单元501号降到27号楼1单元XXX号，需要降楼层费5000元，XXX号过户到XXX号过户费1000元，共合计5.67万元。一审、二审未质证5.07万元是房款。雷德美在一审判决书中说是房屋差价款，是对价XXX号的市值，价值交到XXX号的房款。因雷德美说咱们装修完了也不能搬回来啊，是他备选的第二套方案。（四）涉案3套房屋发票，证明目的：相兰英交纳XXX号房款21313元、XXX号房款31074元；相兰英交纳XXX号房屋房款5.07万元，加上降楼层费5000元、过户费1000元，合计5.67万元；雷德美交纳24783元（折403号房屋），合计79330元。（五）XX公司合成橡胶事业部人力资源部出具的《证明》，证明目的：XXX号房屋两居室是相兰英用住房公积金买的房屋，所以相兰英到最后买断也没有享受过住房公积金。（六）《住房面积标准对照表》，证明目的：一般职工享有60至70平方米、科级干部享受70至80平方米。（七）申请调取（2019）京0111民初5173号庭审录像，证明目的：雷德美当庭承认是相兰英交的XXX号房屋房款，该案庭审笔录就上述内容未记载。雷德美对《相兰英诉求的回复意见》、《收条》、发票、《住房面积标准对照表》真实性无异议，但对相兰英、高宇的证明目的均不予认可，对XX公司合成橡胶事业部人力资源部出具的《证明》认为与其无关。对相兰英、高宇的主张，雷德美称：第一、其于2002年3月7日将XXX号房屋房款交到XX公司房产办，而相兰英于2002年4月21日才给付其5.07万元，因此不存在相兰英交纳XXX号房屋房款的事实。第二、5.07万元是相兰英给雷德美的差价。相兰英本来应给雷德美56693元，但过户存在费用，这部分费用由相兰英来运作，所以扣除了6000元运作费用。相兰英称6000元包括5000元降楼层费和1000元过户费不属实。第三、不存在相兰英所称的备选第二套方案。本院认为：本案争议焦点在于如下三个方面：第一、相兰英、高宇主张的《换房协议书》有关XXX号房屋部分无效是否成立，第二、雷德美的诉讼请求能否获得支持，第三、相兰英、高宇的反诉请求能否获得支持。一、相兰英、高宇主张的《换房协议书》有关XXX号房屋部分无效是否成立。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了5种合同法定无效情形，即:一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，相兰英、高宇以《换房协议书》有关XXX号房屋部分不是双方当事人真实意思表示主张无效，不符合上述法律规定，本院不予采纳。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，相兰英、高宇以《换房协议书》有关XXX号房屋部分违反相关政策主张无效，不符合上述司法解释规定，本院亦不予采纳。综上，相兰英、高宇主张的《换房协议书》有关XXX号房屋部分无效不成立，其为此提供的证据及调证申请事项均与待证事实无关联性，本院不予认定和调取。第二、雷德美的诉讼请求能否获得支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同。第九十四条规定了5种合同法定解除情形，即:因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。首先，雷德美与相兰英在《换房协议书》中并未约定合同解除事由，故本案不存在合同约定解除情形。其次，涉案房屋属可上市交易的央产已购公房，《换房协议书》签订于2002年，雷德美所称京19条公布于2013年，因此，京19条并不构成合同解除的法定事由。另，房屋过户需双方相互配合，双方所换房屋至今未能完成过户并非一方不履行、迟延履行造成，因而本案亦不存在其他合同解除的法定事由。再次，2002年至今双方已实际换住10余年，为维护交易稳定，本案《换房协议书》亦不应解除。复次，雷德美提供的房屋闲置损失证据与履行人民调解协议无必然联系，故本院对上述证据不予认定。综上，本院对雷德美的诉讼请求不予支持。第三、相兰英、高宇的反诉请求能否获得支持。首先，如上所述，相兰英、高宇主张的《换房协议书》有关XXX号房屋部分无效不成立，故本院对相兰英、高宇请求判令雷德美返还XXX号房屋及附属于该房屋的相关设施(含相关权利凭证)的反诉请求不予支持。其次，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，相兰英、高宇请求将XXX号房屋过户给二人、而仅将XXX号房屋变更给雷德美，不符合《换房协议书》约定和上述法律规定，故本院对相兰英、高宇上述反诉请求亦不予支持。如双方愿依诚信原则及《换房协议书》约定全面履行，可另行协商或另诉解决。综上，本院对相兰英、高宇的反诉请求不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决如下：一、驳回原告雷德美的诉讼请求；二、驳回反诉原告相兰英、高宇的反诉请求。本诉案件受理费1443元，由原告雷德美负担（已交纳）；反诉案件受理费70元，由反诉原告相兰英、高宇负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  蒲延红审判员  赵 东审判员  沈 征二〇一九年十二月十七日书记员  张奚月