广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3716号上诉人（原审原告）：高嘉荣，男，1967年4月14日，汉族，住广州市荔湾区*************。委托诉讼代理人：梁杰飞，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：高汝，广东正鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘带娣，女，1981年3月9日，汉族，住清远市清城区************。上诉人高嘉荣因与被上诉人潘带娣排除妨害纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初3664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人高嘉荣上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决程序严重违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”第二百条：“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：……（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；……”的规定，法院应当基于当事人提起的诉讼请求而进行审理并作出裁判。一审高嘉荣起诉要求潘带娣搬离并支付租金，且潘带娣没有提起反诉，一审法院却作出确认《协议》无效的判决，超出高嘉荣的诉讼请求，违反处分原则，属于严重的程序违法。二、一审法院认定事实不清、适用法律错误。上诉人已实际取得涉案房屋的所有权，被上诉人无任何理由占有该房屋的，构成侵权，应撤销原判依法予以改判。三、被上诉人没有任何事实依据和法律依据指证上诉人构成“套路贷”，对该主张依法应予以驳回。被上诉人在一审中认为上诉人向其出借的款项属于套路贷，已构成犯罪，但其既没有提供充分的证据予以证明借款合同无效，也没有对其该主张提起反诉，更没有向公安机关报案，被上诉人的主张不能成立，依法应予驳回。被上诉人潘带娣辩称：一、上诉人认为被上诉人以物抵债的行为合法，是错误的，应当认定抵押无效。二、上诉人认为双方签订的协议是附条件的民事行为，且所附条件合法。答辩人认为上诉人提供的协议是伪证。三、上诉人认为一审判决实体处理错误，是上诉人诡辩。高嘉荣向一审法院起诉请求：一、判令潘带娣立即腾空搬出位于清远市清城区************201、202和B梯201、202号房屋，将房屋交付给高嘉荣；二、判令潘带娣从2019年5月2日起，按房屋面积，并按同地段房屋租金每月10000元支付租金给高嘉荣，直至潘带娣搬出交付房屋给高嘉荣之日止；三、判令案件诉讼费用全部由潘带娣负担。一审诉讼过程中，高嘉荣变更第一项诉讼请求为要求潘带娣继续履行房屋买卖合同交付所交易房产。一审法院认定事实：位于清远市清城区************201、202和B梯201、202号四间住宅房屋，建筑面积合共304.94㎡，原属于潘带娣的产业。2018年4月30日，高嘉荣、潘带娣签订了一份《协议》，其中条款约定：一、由潘带娣将该四间住宅房产转让给高嘉荣，折价抵偿所欠高嘉荣5000000元借款的其中部分债务；二、高嘉荣给予潘带娣一年时间筹款偿还所借款项，在上述房产转移给高嘉荣后，2019年5月1日前不得将房产进行转让交易；三、潘带娣在2019年5月1日前未能清还借款，高嘉荣则有权对上述房产按市场价出售抵偿潘带娣所欠借款，潘带娣则有义务交付上述房产给高嘉荣进行出售；四、上述房产转移登记给高嘉荣后，房产仍由潘带娣无偿使用，潘带娣同意按银行贷款利率四倍即年利率29%向高嘉荣支付利息。2018年5月18日，高嘉荣领取了上述房屋的《不动产权证书》，房产属于高嘉荣单独所有。至2019年4月19日，高嘉荣签署了一份《腾空房屋通知书》通过冯嘉颖以邮件快递方式向潘带娣发出，通知潘带娣腾房交付上述房屋。高嘉荣向潘带娣发出《腾空房屋通知书》后，因潘带娣没有向高嘉荣交付房屋，高嘉荣遂于2019年5月29日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，潘带娣原是位于清远市清城区************201、202和B梯201、202号房屋所有人，高嘉荣据所取得的该房屋《不动产权证书》，要求潘带娣腾房并偿付租金，属于物权保护纠纷。根据《中华人民共和国民法通则》规定，“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”，“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据高嘉荣、潘带娣双方所签订的《协议》，争议房屋产权登记转移给高嘉荣的事实，是基于高嘉荣、潘带娣约定以物抵债的法律行为，且双方明确在2019年5月1日前，潘带娣对争议房屋享有占有、使用、收益的实际支配权利。对于争议房屋的处分，双方明确是在约定期限届满后潘带娣未能清偿债务由高嘉荣变卖房屋以价款清偿债务。根据双方的真实意思，高嘉荣即使持有房屋《不动产权证书》，但也不享有物权登记的法定处分权利，只有变卖房屋以价款清偿债务，符合不动产抵押权人实现抵押权的法律特征。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”高嘉荣、潘带娣据《协议》约定的以物抵债，本质属于不动产抵押。以物抵债行为，本质是物质交换的买卖行为，且交易不得损害国家利益及第三人的合法利益。《中华人民共和国合同法》规定，买卖合同的交易双方应当对交易标的价格具体明确，但《协议》中仅有“折价抵偿所欠高嘉荣5000000元借款的其中部分”意思而没有明确价格。因此，高嘉荣、潘带娣所签订的《协议》，意思表示不真实，且违反了法律法规的强制性规定，应属无效。高嘉荣尚未取得争议房屋的物权，高嘉荣要求潘带娣交付争议房屋并偿付租金，事实依据不足，一审法院不予支持。对于潘带娣本案主张高嘉荣对其欺诈借贷侵占其合法财产，并据此要求移送公安机关处理。潘带娣此一诉求属于另一法律关系，潘带娣可依法向公安机关举报侦查进行依法处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第（二）项、第（三）项、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十三条、《中华人民共和国担保法》第三十九条、第四十条的规定，一审法院作出如下判决：一、确认高嘉荣与潘带娣于2018年4月30日签订的以物抵债《协议》无效；二、驳回高嘉荣的诉讼请求。案件受理费50元，由高嘉荣负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系排除妨害纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、一审法院认定《协议》无效是否正确；二、潘带娣应否将案涉房屋腾空交付给高嘉荣。关于一审法院认定《协议》无效是否正确的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。潘带娣主张本案系套路贷，自己是被迫签订合同的,但其并未提交证据证明，故可认定《协议》是在双方自愿平等基础上签订的，是双方的真实意思表示。一审法院认为依照《中华人民共和国合同法》规定，买卖合同的交易双方应当对交易标的价格具体明确，《协议》中仅有“折价抵偿所欠高嘉荣5000000元借款的其中部分”意思而没有明确价格，是违反法律的强制性规定。经查，双方在《协议》中明确约定：“甲方没有还款，乙方有权按市场价出售上述房屋，抵偿借款。并且甲方有义务将上述房屋全部腾空以便出售房产”。故可知双方的真实意思是在约定期限届满后潘带娣未能清偿债务由高嘉荣变卖房屋以价款清偿债务。因房屋的价格是不断变化的，在签订协议时房屋没有出售，自然不能明确价格。再者，案涉《协议》不是房屋买卖合同，且《中华人民共和国合同法》关于“买卖合同的交易双方应当对交易标的价格具体明确”不是强制性规定。故一审法院认定高嘉荣、潘带娣所签订的《协议》意思表示不真实且违反了法律法规的强制性规定，应属无效合同，存在不当，本院对此予以纠正。关于潘带娣应否将案涉房屋腾空交付给高嘉荣的问题。因《协议》中明确约定：“甲方没有还款，乙方有权按市场价出售上述房屋，抵偿借款。并且甲方有义务将上述房屋全部腾空以便出售房产”。故高嘉荣即使持有房屋《不动产权证书》，但是在内部权利义务关系上，高嘉荣不享有物权登记的法定处分权利，只有变卖房屋以价款清偿债务，符合不动产抵押权人实现抵押权的法律特征。因高嘉荣并未提交证据证明该房屋处于已经出售或正在出售的状态中，故高嘉荣主张潘带娣将案涉房屋腾空交付的依据不足，本院不予支持。综上所述，高嘉荣的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初3664号民事判决；二、驳回高嘉荣的诉讼请求。一审案件受理费50元，由高嘉荣负担；二审案件受理费100元，由潘带娣负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十二月三十日书记员  李 伊书记员  韦思烨