贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6391号原告：金泉一品小区业主委员会，住所地：贵州省凯里市金泉巷**金泉一品小区。负责人：王益尚，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：杨彬。委托诉讼代理人：黄一松。被告：黔东南州温馨物业服务有限责任公司，，住所地：贵州省凯里市宁波路金地花园**会所法定代表人：谢萍，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢红，系公司经理。委托诉讼代理人：吴远卉，系贵州维律律师事务所律师。原告金泉一品小区业主委员会与被告黔东南州温馨物业服务有限责任公司（以下简称：温馨物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告负责人王益尚及委托诉讼代理人杨彬、黄一松、潘秀贵，被告温馨物业公司的委托诉讼代理人谢红、吴远卉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告完全撤出金泉一品小区并向原告办理以下移交手续：（1）一栋、四栋、七栋地下停车场排风管维修并移交金泉一品小区业主委员会；（2）一栋与二栋之间的扶手电梯维修并移交金泉一品小区业主委员会；（3）向金泉一品小区业主委员会提供业主装修押金详细清单及垃圾清运费详细清单。2、判令被告向原告移交自2013年4月1日起至2019年6月30日期间的公共收入中应属于全体业主共有的室外停车费部分，合计60万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据《商品房买卖合同》的约定，被告于2013年4月1日根据贵州凯里经济开发区中宇房地产开发有限公司指定前期物业的方式入住金泉一品小区，从事前期物业管理。被告在从事物业管理期间，利用业主共有的道路或者其他公共空地用于停放车辆，并向业主及外来车辆收取租金及停车费，截止2019年6月30日，共收取租金及停车费合计60万元。2019年1月28日，金泉一品小区根据法定程序成立了金泉一品小区业主委员会，业主委员会根据大多数业主的要求在2019年6月22日召开金泉一品业主大会，业主委员会通过招投标的方式重新选聘了新的物业服务公司。根据物权法规定，小区道路等公共区域属于全体业主共有，产生的收益属于全体业主所有。经过原告的多次催要，被告仍然拒绝退还。为维护全体业主的利益，故诉至贵院，判决支持原告的诉讼请求。被告温馨物业公司辩称，首先，1、温馨物业已完全撤出金泉一品小区，移交清单可证明；2、业委会诉请“一栋、四栋、七栋地下停车场排风管维修并移交金泉一品小区业主委员会”。。地下停车场属于第三人开发商贵州凯里经济开发区中宇房地产开发有限公司因为该地下停车场是开发商独立建设，，地下车位建筑面积未公摊且开发商单独取得车库产权，该排风管属于地下车库的附属建筑，也应属于开发商所有。因此，该排风管的维修、移交应由第三人向温馨物业提出，业委会不具有提出该诉请的资格；3、业委会诉请“一栋与二栋之间的扶手电梯维修并移交金泉一品小区业主委员会”。2019年7月2日，温馨物业与金泉一品小区新入驻的速达物业公司代表在贵州凯里经济开发区中宇房地产开发有限公司代表的见证下进行资料移交，温馨业务已将“扶梯钥匙2把”移交给速达物业，并且将该扶梯的《特种设备使用登记证》一并移交，更是在《金泉一品设施设备交接清单》中，扶梯设备已报停。其次，原告要求被告向其移交室外停车场费部分，合计60万元也与事实不符。1、原告提交的证据停车费的“收款收据”，温馨的具体管理人员可以证实原告据以计算的收款收据中，部分属于地下停车场收取的停车费，共计135460元，原告未加以区分，要求全部返还与事实不符。2、因为业委会在今年才成立，未代表业主与温馨物业公司签订物业合同，双方对室外停车场的停车费未进行约定。业委会主任王益尚通过微信向温馨物业公司法定代表人谢萍提出停车费按照物业公司收取7，所有业主收取3的比例进行分配，温馨物业在多年未涨物业费的情况下，一直对多层建筑按照每平方米收取0.6元的物业费，高层建筑按照每平方米收取1元的物业费，而且这么多年以来未曾动用维修基金，请求法院从公平公正的角度，考虑温馨物业公司的付出作出裁决。本院经审理认定事实如下：2012年12月22日，贵州凯里经济开发区中宇房地产开发有限公司（以下简称：中宇房地产公司）与被告温馨物业公司签订《物业服务合同》，选聘被告对“中宇金泉一品”小区提供物业服务事项，本物业区域内收费按包干制方式确定。该合同载明：“第三条在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：……（二）共用设施设备的运行、维修和养护；含专用配电设施、上下水管道（业主住宅的除外）、落水管、水箱、加压水泵、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井和共用设施设备使用的房屋等；……（八）交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理；……第七条物业服务费包括：小区综合管理、房屋及公共设施日常维护、公共秩序维护、保洁服务、设备运行以及其他公共性服务收费。……第八条物业服务费用主要用于以下开支……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；……第十六条委托服务期限暂定为三年,自2013年元月1日起至2016年12月31日止。合同期满或业主委员会成立，与选聘或继聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。但如果本合同期满后，在双方无异议的前提下，则此合同继续执行……”。合同签订后，被告便入住小区，提供物业服务。2013年11月13日，黔东南苗族侗族自治州物价局向温馨物业公司颁发《贵州省经营服务性收费许可证》，核定金泉一品小区停车费收费标准，室外停车位小型车100.00元/月，中大型车200.00元/月，室内停车位小型车200.00元/月，小区内临时停车收费室外停车位7:00-22:00小型车为3.00元/次、中型车为5.00元/次、大型车为10.00元/次。被告温馨物业公司在管理期间，于2015年1月21日将小区1栋与2栋之间的扶手电梯以使用率较低为由向凯里市质量技术监督局申请报停，至今未正常启用运行。另外，1栋、4栋、7栋地下停车场的排风管从2017年4月份开始出现问题，期间，被告进行过部分加固，后因损坏严重，便于2019年5月份拆除部分消防排风管道。从2013年11月22日起至2019年4月18日期间，被告对停放在小区道路两侧及公共场地的室外停车车辆进行收费管理，经组织双方对收费票据进行核对，无争议部分金额：2013年为2020元、2014年为37500元、2015年为59200元、2016年为74250元、2017年为90500元、2018年为118760元、2019年为32600元；有争议部分金额：2013年为2200元、2014年为20493元、2015年为26146.5元、2016年为25557.5元、2017年为31670元、2018年为45695元、2019年为13330元。另外，在第一次开庭辩论结束后，原告向本院提交的《关于黔东南州温馨物业服务有限责任公司在金泉一品小区收取室外停车费的情况说明》中，新增加有新概念幼儿园自2014年8月入住以来停车费，合计11800元；2019年5月及6月因被告未提供相关票据，根据2018年之后的16个月进行平均计算，每月为14670元，合计为29340元。2019年2月1日，金泉一品小区业主委员会向凯里市房地产事业发展管理局提交《关于金泉一品小区业主委员会成立备案的报告》，该局于同年2月18日作出批复，同意金泉一品小区业主委员成立备案，业委会成员名单为：主任王益尚、副主任黄一松、秘书长潘秀贵、委员石明宏、杨彬、杨慧羽、欧阳开红。同年6月22日，业委会与被告代表召开会议，商议新旧物业公司交接相关事宜，被告温馨物业公司于同年6月30日与新的物业公司办理完毕交接手续，正式撤出金泉一品小区。后因业委会与被告对有关事项协商未果，故诉至法院，要求判如所请。再有，2019年11月5日，被告向本院提交《金泉一品未退装修押金业主名单》一份。本院认为，原告的诉讼请求是要求对电梯、排风管进行维修，属于合同范畴，关于退还停车费的请求，该费用是在被告提供物业服务管理所产生的，也属于合同纠纷，所以本案案由应定性为物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，前期物业服务合同约定期限届满但物业管理区域尚不具备成立业主大会条件的，前期物业服务合同可以延续。根据被告与中宇房地产公司签订的《物业服务合同》约定，被告温馨物业公司收取了物业服务费用，则有对其管理小区消防设施等共用设施设备的运行、维护和养护义务，并承担相应的责任，故原告要求被告将1栋与2栋之间的扶手电梯进行维修并将正常运行的电梯移交给业委会以及将1栋、4栋、7栋地下停车场拆除的排风管进行维修的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告提供业主装修押金详细清单及垃圾清运费清单的诉讼请求，根据合同的约定，被告负有向原告提供相关材料的义务，故对该项请求，本院予以支持，但鉴于被告已向原告提供了未退装修押金业主名单，原告的该部分诉求已得以实现，故被告无需再向原告提供业主装修押金详细清单,但需提供垃圾清运费清单。关于室外停车费问题。首先，物业服务合同中约定被告应对交通与车辆停放秩序进行管理，其依据物价局的指导定价收取停车费未有不妥之处；其次，被告在管理室外停放车辆时，有劳力、人力等成本的支出，收取停车费用属合理行为，且原告方并未提出异议；再有，该停车费是被告在合同服务管理期间收取，且原告方已享受了服务，双方现已解除物业管理合同，即合同已实际履行完毕，再要求返还无依据。故原告要求被告退还室外停车费的诉讼请求，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第十条第一款之规定，判决如下：一、被告黔东南州温馨物业服务有限责任公司于本判决书生效后十日内对金泉一品小区1栋与2栋之间的扶手电梯进行维修并将能正常运行的电梯移交给原告金泉一品小区业主委员会；二、被告黔东南州温馨物业服务有限责任公司于本判决书生效后十日内对金泉一品小区1栋、4栋、7栋地下停车场损坏的排风管进行维修并将正常运行的排风管移交给原告金泉一品小区业主委员会；三、被告黔东南州温馨物业服务有限责任公司于本判决书生效后十日内提交金泉一品小区垃圾清运费清单与原告金泉一品小区业主委员会；四、驳回原告金泉一品小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4900元，由原告金泉一品小区业主委员会负担2450元，被告黔东南州温馨物业服务有限责任公司负担2450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。（缴纳上诉费账户：户名：黔东南苗族侗族自治州财政局；账号：24×××59；开户行：中国工商银行贵州省凯里市北京路支行，并在附页栏注明法院上诉费及案件当事人名称，以便与案件对号）。审判员  陈礼华二〇一九年十二月二十七日书记员  许 旸