广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初14095号原告：佛山市南海区××××××和同股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区。负责人：杜远盛，社长。委托诉讼代理人：杨立明，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗思慧，广东巨能律师事务所实习律师。被告：罗楷，男，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。委托诉讼代理人：黄福梅，广东天爵律师事务所律师。原告佛山市南海区××××××和同股份合作经济社与被告罗楷租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用简易程序，于同年8月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨立明、罗思慧、被告的委托诉讼代理人黄福梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付超合同面积的土地占用使用费（2006年12月1日至2016年12月31日期间的使用费参照合同约定支付，使用费共计91401.96元；2017年1月1日至实际返还土地之日按每月每平方米4元、每三年递增10%的标准支付）；2.判决原告与被告签订的《土地使用权承包合同》为无效合同；3.被告立即将涉讼地块上的建筑物拆除，并将土地返还给原告；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、双方签订的《土地使用权承包合同》为无效合同。2006年4月20日，原告与被告签订了《土地使用权承包合同》，约定：甘蕉和同经济社将土名为“xx”（挖了土的山岗地）给被告承包使用，租赁面积为约十亩（即6666.67平方米）；租赁期限由2006年5月1日起至2046年4月30日止，共四十年；计租时间由2006年12月1日起计算，租金每年人民币68000元，第五年开始递增，肆年为一递增期，递增率为10%，递增至五次封顶。该案涉土地的土地性质为农用地，而被告在实际使用该土地时加盖建筑物用于从事经营活动。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条规定“承包方承担以下义务（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设···”。而被告在与原告签订土地租赁合同后，用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，故该土地租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故被告应当负有返还土地并拆除上盖建筑物的义务。二、关于被告是否应当支付占用土地使用费的问题。原告与被告签订的租赁合同中所约定的租赁面积系为约十亩（6666.67平方米），时至2016年12月份至2017年1月份，原告聘请第三方广东华昌工程建设有限公司对被告实际占用土地进行测绘，发现被告占用的实际面积为7487.21平方米，超出租赁面积820.54平方米。被告通过租赁少面积的土地后擅自加盖大面积的建筑予以使用，并从事经营活动，其行为明显造成原告使用土地的障碍并导致收益上的损失。被告对其占用超过合同约定面积的行为也在律师函回件中构成自认，故被告应当自实际占用超过合同约定面积土地之日起至返还土地之日止向原告支付占用土地使用费。三、关于原告的诉请是否已超诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”而租金应当属于“同一债务分期履行”的情形，故原告的诉请明显未超诉讼时效。综上，原告认为，原告作为涉案土地的所有权人以及使用权人，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，特具状诉至法院，诚望判如所请。被告辩称，一、原告未能提供任何证据证明案涉地块属于原告集体所有，其无权主张占用费。根据原告在另案中提供的航拍图可以证明案涉地块处于和其他村小组的交界处，产权并不清晰，其在另案中也始终无法证明案涉地块属于原告村集体所有的土地。在其无法提供产权证证明该地块属于原告集体土地的情况下，其无权向被告主张所谓的占用费，原告不是本案适格的诉讼主体。二、本案是租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民法总则》第188条的规定，诉讼时效为三年，根据《民法通则》的规定，拖欠租金的诉讼时效为一年，因此，原告主张的占用费早已过诉讼时效，依法应驳回原告的全部诉讼请求。三、退一万步，假设原告有证据证明案涉地块部分属于原告集体所有的，但被告也不存在多占的问题。首先，根据被告与原告于2006年4月20日签订的《土地使用权承包合同》第一条约定：“承包项目名称：和同庙屈山岗地租给乙方使用，面积约10亩多”，从该条合同约定可以看出：1.涉案地块的租金是按块计算的，而非按实际使用面积计算的；2.涉案地块的面积不是10亩整，而是10亩多，大于10亩，有可能接近11亩。其次，《土地使用权承包合同》第四条约定：“因平整土地、修路、修渠和建筑期，计租时间由2006年12月1日开始计算，第1－4年每年的租金为68000元”，从该条合同约定可以看出：1.租金不是按每平方米多少元计算的，而是整个地块计算；2.当时原告出租涉案地块给被告时，地块都是没有经过平整的，坑坑洼洼，而且是靠近山边的边角位置，后经过被告大量的人力物力投入，对土地进行平整、修路、修渠改造，才能使用，就连厂房外面的路都是被告修的。公共道路日常的维护本应由原告负责的，但由于原告不闻不问，被告也只好自己出钱进行维修、维护。所以，土地经过平整后才能实际使用，也正因为被告平整后才多了一些边角的位置可以使用。现原告看到被告土地更好利用了，就歪曲事实，向被告主张权利，于法于理不合。四、案涉地块是山岗地，是经被告投资大量的人力物力和资金从山脚下挖掘平整出来的山岗地，并非农业用地，更非耕地。被告的投资建设并未违反土地法有关规定。双方签订的《土地使用权承包合同》也明确约定了平整土地、修路、修渠和建筑期，说明原告与被告签订以上合同时是明确知道被告承包案涉地块是有权起建筑物的，在案涉地块上建造建筑物并没有违反双方合同约定。签订案涉合同是双方平等自愿协商一致基础上签订的，依法有效，应受法律保护。五、原告将与其本集体经济组织签订的租赁合同都诉至法院，目前经法院立案受理的案件多达十几件，明显是对其村集体签订的所有合同推倒重来，完全无视全体租户、承包者的合法权利，毫无合同契约精神，把整个村集体经济秩序搞乱，毫无诚信可言，这种釜底抽薪的行为让广大在该地发展事业的投资者心寒，并且将会对整个佛山投资环境造成负面影响。六、原告的诉讼请求没有任何事实根据和法律依据，不应得到支持。首先，如上所述，被告根本上不存在非法占用其土地的事实，故无须向原告支付“非法占用土地使用费”，不存在2006年12月1日至2016年12月31日期间补缴租金及2017年1月1日起补缴租金的问题。其次，原告请求从2017年开始按每月每平方米人民币4元、每三年递增10%的标准补缴租金毫无事实和法律依据。按照双方的合同约定，租金为每年68000元，第五年开始递增，肆年为一递增期，递增率为10%，递增至五次封顶。现原告内部会议决定的租金方案未经得被告认可，不应适用。而且，被告租用的是土地，而非建筑物，故不应按建筑物的租金标准来计算，而应按土地的租金标准计算。七、原告就案涉地块反复提起诉讼，是以其行为明确表示不再履行合同约定，属于严重违约行为。并且退一万步说，假设双方签订的合同依法无效，造成无效的原因也在于原告，并且其明确知道案涉地块是农用地的话为何当初还与被告签订案涉合同，为何还约定要求被告平整土地、修路、修渠和建筑期等，说明原告与被告签订案涉合同时就已经明确知道被告签订案涉合同的根本目的。并且对于案涉土地的性质，被告是不知情的，只有原告才知情，其在明知其土地性质为农业用地的情况下仍继续将案涉地块承包给被告进行开发经营，在双方签订案涉合同逾十年后却以农业用地为由要求确认合同无效，要求恢复原状。因此，导致合同无效及造成被告的损失均是由原告的过错造成的，因此造成被告的损失也应该由原告全额赔偿具体包括被告长期以来的投资、平整山岗地、铺设公路的投资、拆除建筑物所造成的损失等等均应予以赔偿。综上所述,请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。原告举证如下：1.原告的组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书原件、被告的人口信息查询资料复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《土地使用权承包合同》原件1份，用以证明原告与被告于2006年4月20日签订土地使用权承包合同，约定租赁面积为10亩多；计租起始期为2006年12月1日，第一年至第四年承包款每年68000元，第五年开始递增，递增率为10%，增至五次封顶。3.测量数据原件1份、红线图范围及航拍图原件1份、照片打印件5张，用以证明原告聘请第三方对被告实际占用土地进行测绘，发现被告实际占用的租赁面积为7487.21平方米，即被告非法占用面积为820.54平方米。4.罗楷律师函回件复印件1份，用以证明被告在2018年12月21日向原告代理人致函，该回复函中已自认自2006年4月20日起至今非法占用原告土地面积达820.54平方米的事实。本院组织被告对原告的举证发表了质证意见。原告举证1、2的真实性，被告确认，本院予以确认。原告举证3的测量数据，被告确认涉讼土地所在位置在测绘图上所显示的地标上，但不确认面积。原告举证3的红线图、航拍图，被告认为不能证明涉讼土地归原告所有。原告举证3的照片，被告确认其真实性。本院对该组证据进行综合认定。原告举证4，被告确认其真实性，本院确认其真实性。本院就涉讼土地的土地性质发函佛山市自然资源局南海分局，原、被告对佛山市自然资源局南海分局的的复函的真实性均无异议。本院经审理认定事实如下：2006年4月20日，原告佛山市南海区××××××和同股份合作经济社（甲方，发包方）与被告罗楷（乙方，承包方）签订《土地使用权承包合同》约定：甲方同意在庙屈（挖了土的山岗地）给乙方承包使用。承包项目名称：和同庙屈山岗地租给乙方使用，面积约10亩多，（平整场地、修路、修渠等由乙方负责）。承包期限40年，即从2006年5月1日至2046年4月30日止。承包款计算：因平整土地、修路、修渠等和建筑期，计租时间由2006年12月1日开始计算，第一年至第四年承包款每年68000元，第五年开始递增，每四年递增一次，每次递增10%，递增至五次封顶。租金按每半年交一次，每半年头一个月交清半年租金。乙方应按甲、乙双方商定和报建批准后的基建标准进行施工，基建投资由乙方承担，等约定。被告承租涉讼土地用于建造厂房。被告于2018年12月21日复函原告表示不接受原告测量的面积，不同意按4元/平方米计算使用费。另，佛山市自然资源局南海分局复函：涉讼土地未办理土地使用权登记，对应的所有权证号为集有（2012）0800220号，权利人为佛山市南海区××××××和同股份合作经济社农民集体。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”,《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权”，涉讼土地未办理土地使用权登记，原告亦主张涉讼土地为农用地，本院确认涉讼土地为农用地。被告承租涉讼土地作非农用途，涉讼的《土地使用权承包合同》因违反法律强制性规定而无效，本院予以确认。被告已在涉讼土地进行非农业建设，应向行政主管部门申请处理，原告请求被告将涉讼土地上的建筑物拆除并将土地返还原告及支付多占用的土地使用费应予驳回起诉，本院已另行出具民事裁定书予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：确认原告佛山市南海区××××××和同股份合作经济社与被告罗楷于2006年4月20日签订的《土地使用权承包合同》无效。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取50元，（原告已预交19294.33元），由原、被告各负担25元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。原告多预交的19269.33元，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇一九年十二月六日书记员  成海欣