安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终7737号 上诉人（原审原告）：合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会，住所地合肥市蜀山区黄山路**华林家园会所**。 负责人：谢奇，主任。 委托诉讼代理人：刘涛，安徽鑫和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽新亚物业管理发展有限公司，住，住所地安徽省合肥市包河区九华山路**/div> 法定代表人：徐辉，总经理。 委托诉讼代理人：程沁莲，安徽事茂律师事务所律师。 托诉讼代理人：王明红，安徽事茂律师事务所律师。 上诉人合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会因与被上诉人安徽新亚物业发展有限公司（以下简称新亚公司）委托合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由新亚公司负担。事实与理由：一审法院以证据不足为由驳回合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会要求新亚公司返还租金、押金的诉讼请求，与查明的事实相悖，于法无据，且违反公序良俗原则。1.华林家园业主是案涉租赁合同的当事方，是诉争押金及租金的权利人，故无论案涉委托关系是否有效，新亚公司均应向华林家园业主交付取得的押金及租金。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，即使新亚公司与爱达·华林幼儿园签署的《关于爱达·华林幼儿园场地租赁协议》有效，该租赁协议约束的也是华林家园业主和爱达·华林幼儿园，新亚公司非该租赁协议的当事方，爱达·华林幼儿园向新亚公司交付押金、租金，实际是向华林家园业主履行付款行为，华林家园业主才是涉案房屋押金及租金的权利人。一审法院查明爱达·华林幼儿园有理由相信新亚公司有代理权，可代表华林家园业主收取押金及房租。爱达·华林幼儿园在与合肥市蜀山区届业主委员会的房屋租赁合同纠纷一案中也已明确表态其向新亚公司交付押金及房租，已履行了向华林家园业主的付款义务，故不应再向华林家园业主支付租金。据此，也可说明爱达·华林幼儿园向新亚公司交付押金及房租，实际是向华林家园业主履行付款行为，对爱达·华林幼儿园而言，其知晓新亚公司只是华林家园业主的代理人，华林家园业主才是涉案房屋押金及租金的权利人。综上，华林家园业主是《关于爱达·华林幼儿园场地租赁协议》的当事方，是诉争押金及租金的权利人，因此，新亚公司作为代理人，如委托有效，其依法应向委托人华林家园业主转交处理委托事务取得的押金和租金，如委托无效，新亚公司基于无效委托取得财产，且交付方认可向新亚公司交付财产是向华林家园业主履行付款行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，新亚公司应向华林家园业主返还押金及租金。 2.一审判决违反公序良俗原则。一审法院查明爱达·华林幼儿园有理由相信新亚公司有代理权，可代表华林家园业主收取押金及房租，其已向新亚公司交付押金及租金，已完成履约行为。另案生效法律文书也已认定爱达·华林幼儿园向新亚公司交付了押金及房租，已完成了付款义务，不应再向华林家园业主支付租金。据此，华林家园业主已不能向爱达·华林幼儿园主张诉争押金及房租。一审法院在已查明华林家园第二届业主委员会对新亚公司的委托系无效委托，新亚公司基于该无效委托取得诉争的押金及租金，且华林家园业主已不能向爱达·华林幼儿园主张诉争押金及租金的情况下，驳回合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会的诉讼请求，导致作为权利人的华林家园业主委员会既不能向房屋使用人主张权利，也不能向实际取得押金及租金的无权代理人主张权利，一审判决违背基本的商业逻辑，有违社会公序良俗。综上所述，一审判决存在明显错误，恳请上级法院依法查明案件事实，纠正一审判决的错误，支持合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会的诉讼请求。 新亚公司辩称，合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会本身不具备本案的诉讼主体资格，也无权提起本案诉讼。在法律层面上，业主委员会没有被明确授予诉讼主体资格。目前仅有的答复性文件《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》也仅仅是针对开发商移交物业资料及未提供各项费用时，业主委员会具有局限性的诉讼主体资格。而本案纠纷并非与房地产企业纠纷，甚至都不是物业管理方面的纠纷，本案合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会的诉讼主体资格没有合法依据。业主委员会本身是业主大会的执行机构，未经授权根本无权提起本案涉及业主共同利益的诉讼。即使业主在投票中勾选了授权业主委员会让其代为诉讼这一项内容，也只是业主在投票中的意思表示，未经公证，该投票也不能视为业主大会已授权合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会享有本案有关的诉讼权利。即使不考虑前两条，新亚公司是基于与爱达.华林幼儿园的租赁合同关系收取款项，如认为新亚公司是无效收取，也是由爱达幼儿园来要求返还，与合肥市蜀山区届业主委员会没有任何关系。如果以合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会主张的委托合同纠纷来评判本案，就合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会所陈述的事实来看，合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会未委托新亚公司办理事务，新亚公司也无接受委托代其处理事务的意思表示，合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会与新亚公司之间本就不存在委托合同关系，合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会以委托合同纠纷为案由提起诉讼主张权利，显然没有事实和法律依据。合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会无权对案涉押金和租金提出主张。（1）案涉幼儿园房屋产权并未登记在合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会名下，该房屋也非法定的物业管理用房，合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会无证据证明其对案涉幼儿园产权具有合法的权益，且据新亚公司所知，案涉幼儿园房屋属于开发商承建的政府规定的配套幼儿园，依据《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》，应当移交当地教育部门进行普惠园或公办园方面办学管理，此物权与合肥市蜀山区届业主委员会没有关系，对于因物权产生的收益其显然无权主张。（2）本案新亚公司收取的租金来自于爱达·华林幼儿园，系华林家园第二届业委会在任期内，为弥补新亚公司各项损失及支出而做出的补偿承诺。无论第二届业委会是否对幼儿园有所权益，但因款项与第三届业委会无关，也非收取的是第三届业委会的款项，作为第三届业委会的合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会自然无权要求向其返还。此外，押金的所有权人是爱达·华林幼儿园，新亚公司与其合同期满后依合同约定应予以返还的，合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会也未向新亚公司收取过任何押金，合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会要求向其返还主张显然不能成立。基于以上的事实与理由，新亚公司认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。故合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会的上诉理由不能成立，新亚公司恳请二审法院在审理后，驳回合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会的诉讼请求，依法维持原判。 合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会向一审法院起诉请求：1.新亚公司返还合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会租金60500元、租房押金30000元，合计90500元；2.新亚公司支付合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会以90500元为基数，按照年利率6%标准，自起诉之日起计算至款清之日止逾期返租金、押金的利息；3.诉讼费用由新亚公司负担。 一审法院认定事实：2016年8月18日，第二届业委会与新亚公司签订了《物业服务合同》，约定聘用新亚公司为华林家园小区物业服务企业。2016年8月28日，第二届业委会将华林家园幼儿园场地租赁事宜委托给新亚公司代收代管。2016年9月20日，新亚公司以其自己名义与爱达·华林幼儿园签订《关于爱达·华林幼儿园场地租赁协议》，将华林家园幼儿园场地出租给爱达·华林幼儿园使用。2016年12月31日，第二届业委会与新亚公司签订了《华林家园物业服务合同补充协议》，该协议约定将物业服务合同期限增加两年。后因华林家园小区业主就业主大会决议程序和招标程序提出异议，新亚公司短暂进驻华林家园小区后自行撤出。 2017年10月27日，爱达·华林幼儿园向新亚公司支付了租赁押金30000元和2017年下半年租金60500元。 2017年1月2日，第二届业委会任期届满。此后，华林家园小区业主选举产生了第三届业委会（任期自2017年6月12日至2020年6月11日）。 2017年11月24日，新亚公司诉至一审法院，请求判令合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会继续履行物业服务合同，向新亚公司移交华林家园小区建筑资料及物业服务用房等，并赔偿新亚公司经济损失。该院经审理认为，第二届业委会在未经业主大会决议和授权的情况下，与新亚公司签订前述《物业服务合同》的行为属于无权代理行为且未经追认，该合同对华林家园业主不发生法律效力，于2018年3月20日作出（2017）皖0104民初8760号民事判决书判决驳回新亚公司的诉讼请求。宣判后，本案新亚公司向合肥市中级人民法院提起上诉。该院于2018年9月18日作出（2018）皖01民终4333号民事判决：驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，前述该院生效民事判决已认定第二届业委会在未经业主大会决议和授权的情况下，与新亚公司签订前述《物业服务合同》的行为属于无权代理行为且未经追认，该合同对华林家园业主不发生法律效力。故第二届业委会与新亚公司签订的《物业服务合同》自始无效，第二届业委会基于该无效物业服务合同委托新亚公司代收代管爱达·华林幼儿园的行为亦无效。但对爱达·华林幼儿园而言，新亚公司持有第二届业委会的委托函件，且该幼儿园通过与新亚公司订立合同使其能够顺利开办，该幼儿园有理由相信新亚公司有代理权，故其与新亚公司签订的《关于爱达·华林幼儿园场地租赁协议》，对于华林家园小区业主具有约束力。对该幼儿园而言，新亚公司有权代表华林家园小区业主收取押金及房租。故合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会所举证据不足以相互印证，证明合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会在本案中有直接要求新亚公司返还基于第二届业委会的无效委托取得的案涉押金及房租的权利。故对合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会诉请，该院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费2063元，由合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会承担。 二审中，合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会提交了业主大会意见表，证明其享有诉讼主体资格。新亚公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为即使是真实的，也不能达到合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会的证明目的。本院另对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，关于合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会的诉讼主体资格问题。从我国现行法律规定及司法实务中来看，业主委员会具备诉讼主体的资格。再具体到本案，合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会系由华林家园业主大会依法选举成立，且合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会提起的本案纠纷在物业管理范畴内，且本次诉讼获得了业主大会的授权，综合以上，本院确认合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会具备本案诉讼主体资格。关于合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会的上诉请求能否成立的问题。新亚公司代收爱达.华林幼儿园租赁押金30000元及2017年下半年租金60500元，系基于合肥市蜀山区华林家园第二届业主委员会的委托，且双方言明，此租金用为小区一期的道路改造、小区物业费收取不足或其他而亏损的补贴，以及应偿付新亚公司的费用。因此无论合肥市蜀山区华林家园第二届业主委员会与新亚公司之间的委托合同有效与否，现合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会向新亚公司主张返还上述费用均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2063元，由合肥市蜀山区华林家园第三届业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 张   长   海 审判员 马枫蔷审判员方玮韡 二〇一九年十二月三日 书记员 金   琬   莹 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。