黑龙江省林口县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1025民初915号原告（执行案外人）：王凤艳，女，1980年4月4日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省林口县。委托诉讼代理人：林山，黑龙江国盛律师事务所律师。被告（申请执行人）：吴艳辉，男，1973年12月21日出生，汉族，刁翎镇中学教师，住黑龙江省林口县。委托诉讼代理人：王功美，黑龙江湛天律师事务所律师。第三人：杜玉峰，男，1981年8月20日出生，汉族，个体，原住黑龙江省林口县，现地址不详。原告王凤艳与被告吴艳辉、第三人杜玉峰案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王凤艳及其委托诉讼代理人林山、被告吴艳辉及其委托诉讼代理人王功美到庭参加诉讼，第三人杜玉峰经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王凤艳向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令立即排除对原告购买的位于林口县刁翎镇宏瑞名苑小区5号楼3单元203室住宅楼的执行程序，并解除对上述房产的查封；2.请求人民法院判令确认原告与黑龙江宏瑞旺友房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认该房产所有权归原告所有，房屋价值70000元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年5月9日，原告收到林口县人民法院送达的（2019）黑1025执异3号民事裁定书，原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项缺乏事实与法律依据，被告所申请执行的刁翎镇宏瑞名苑小区5号楼3单元203室住宅楼应为原告所有，而不属于第三人所有，本案涉及的房产是2014年5月1日原告与黑龙江宏瑞旺友房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，用农民工工资216825元抵顶购楼款购买的（现该房屋属于烂尾楼，市场价值不足80000元），虽然未取得房屋产权证书，但是原告持有合同和购买收据，按照交易习惯原告已经实际入住，取得了所有权。被告对属于原告的财产申请执行是错误的，其行为没有法律依据，本案涉及的房产所有权应属于原告，被告无权对原告财产申请执行，原告已经向法院提出执行异议，并且与第三人向法院说明了情况，法院对原告提出的执行异议不予采纳完全错误，该行为损害了原告对上述财产的所有权。综上，原告与黑龙江宏瑞旺友房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，不违反法律及行政法规的强制性规定，并且原告已经支付了全部价款且实际占有该房屋，虽未办理过户登记手续，但原告没有过错，该争议楼房所有权归原告所有，人民法院不得查封扣押冻结，被告申请法院查封该楼房违反法律规定，应中止执行程序，原告为了维护自己的合法权益，故依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》、《物权法》、《民事诉讼法》的相关规定诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告吴艳辉辩称，1.原告对刁翎镇宏瑞名苑小区5号楼3单元203室的房屋没有所有权。根据《城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项关于商品房预售，应当“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定。本案中，从所谓的《商品房买卖合同》签订直到现在（2019年12月16日）宏瑞旺友公司也没有取得宏瑞名苑小区商品房预售许可证明，《商品房买卖合同》至今也没有到不动产中心办理备案手续，该《商品房买卖合同》违反上述司法解释，属于无效合同。根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。直到现在原告没有依据上述法律的规定依法办理203室房屋的登记手续，原告对203室房屋没有所有权。2.原告没有实际支付购房款。原告起诉书中事实与理由部分自认用农民工工资216825元抵顶购楼款购买的，这说明原告与宏瑞旺友公司之间根本没有发生真实的商品房买卖交易行为，原告也没有实际支付购买203室房屋的对应价款。3.原告违法恶意占有203室房屋。2014年5月13日，被告与第三人杜玉峰在林口法院达成（2014）林刁民商初字第35号民事调解书。依据该生效调解书，被告申请强制执行。2014年6月30日，林口法院依据被告的申请在同一天共查封了包括本案诉争203室在内的四套房屋，该四套房屋均没有产权争议，均是空置。203室房屋被查封后，原告强行占有该房屋时，林口法院给其下达停止侵占通知书，但是原告仍一意孤行，原告属于违法恶意占有203室房屋，不是按照交易习惯的合法入住。综上所述，原告依据无效合同、无效收据且恶意占有本案诉争203室房屋的事实可以证明原告对203室房屋没有所有权，所以原告的诉讼请求不能成立，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人杜玉峰在法定期限内未提交答辩状，亦未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告提供的齐国臣的证人证言，意在证明：杜玉峰让我张罗事、干点活，没有钱就用房子顶账。2014年春天，原告给杜玉峰干活，给开的房子。被告吴艳辉认为该证人证言不真实，与事实不符。2.对于原告提供的高德龙的证人证言，意在证明：原告入住涉诉房屋的时间。被告吴艳辉对证人所说的入住时间有异议。3.对于原告提供的关云峰的证人证言，意在证明：原告入住涉诉房屋的时间。被告吴艳辉对该证人证言有异议，认为证明不了查封前原告合法取得该房屋。4.对于原告提供的张爱和的证人证言，意在证明：原告入住涉诉房屋的时间。被告吴艳辉认为该证人证言不真实。5.对于原告提供的商品房买卖合同和收据，意在证明：原告与黑龙江省宏瑞旺友房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，以工程款抵款方式支付房款，原告是早于其他任何人在该不动产交易过程中率先与宏瑞旺友公司形成的交易。被告吴艳辉对该组证据的形式要件及证明问题均有异议，认为该合同不是正规的房产备案合同，收据亦不是正规发票，经手人处空白，不符合证据形式要件的规定，原告不能合法占有涉诉房屋。被告对原告提供的1-5份证据均有异议，但未提供证据予以反驳，原告所举的上述证据之间相互印证，本院对上述证据均予以采信。6.对于原告提供的林口县刁翎镇生产村民委员会的证明，意在证明：原告目前居住在诉争房屋，无其他住房。被告吴艳辉对证明问题有异议，村委会职责中不包括证明村民在其他地方居住的职责，不具有法律效力。因被告对该证据有异议，且村委会无法了解村民在村外的实际居住状况，因此本院对该证据不予采信。7.对于原告提供的（2014）林刁民商初字第35号民事调解书，意在证明：被告吴艳辉与第三人杜玉峰民间借贷纠纷一案形成的生效法律文书，该文书不涉及公司。因该调解书上没有法院公章，且被告对该证据有异议，因此本院对该证据不予采信。8.对于原告提供的旭升供热有限责任公司热费结算票据、收据以及林口县电业局销售收据，意在证明：原告在该房屋实际居住，缴纳部分用电费用，201从8年开始被告干扰消除掉后，由原告实际缴纳热费和物业费，现在收取的单位为旭升物业公司收取。被告吴艳辉对除了电费之外的票据的形式要件有异议，但未提供证据予以反驳，因此本院对该组证据均予以采信。9.对于原告提供的刘学海的证明及诉争房屋照片，意在证明：原告对涉诉房屋实际居住情况，因前期被告吴艳辉交完费告诉收取物业费的工作人员不让收取原告的费用，后来换了物业公司就开始收取原告的物业费用。被告吴艳辉对证明及照片有异议，但是对原告实际居住的事实没有异议，认为其证明不符合证据的形式要件。本院对证明不予采信，对照片予以采信。10.对于被告提供的（2014）林刁民商初字第35号民事调解书，意在证明：被告与第三人之间有真实的债权债务关系，该调解书是被告申请执行查封包括涉诉房屋在内的房屋的法律依据。原告对该证据没有异议，本院对该证据予以采信。11.对于被告提供的（2014）林执字第267号和（2014）林执字第267-1号执行裁定书，意在证明：林口法院已经对包括涉诉房屋在内的四套房屋进行了查封。原告对该组证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，认为裁定的内容不具备认定被查封财产系杜玉峰个人所有，涉诉房屋系房产开发公司的，没有转移登记给杜玉峰，同时该房产已经在查封前交付给原告，该组证据系引起本案诉讼的法律文书，不属于证据。原告对该组证据的形式要件没有异议，本院对该组证据予以采信。12.对于被告提供的（2017）黑1025执恢7号执行裁定书，意在证明：本案诉争房屋已经归被告所有。因原告已经提起执行异议之诉，该法律文书未发生法律效力，因此本院对该证据形式要件予以采信，但该证据证明不了诉争房屋归被告所有。13.对于被告提供的通话流水单、通话录音，意在证明：2018年12月23日，被告吴艳辉与第三人杜玉峰的通话内容中，杜玉峰称没有将诉争房屋卖给原告，杜玉峰不欠原告工程款，原告对诉争房屋没有所有权，系违法占有。原告对该组证据有异议，认为录音不完整，是剪辑过的。通过核对被告提供的通话流水清单记载的通话时长与被告提供的录音时间，可确定被告提供的录音内容不完整，无法证实该录音的完事性与真实性，且被告不能提供其他证据予以佐证，本院对该组证据不予以采信。14.对于被告提供的收据、收条，意在证明：被告从2014年12月14日开始一直缴纳诉争房屋的物业费、取暖费，其房屋由被告实际控制。原告对被告交费的事实无异议，但是对于票据的形式要件有异议，认为是因被告先行交费导致原告无法交费。本院对该组证据予以采信，但是该组证据只能证明被告交费的事实，不能证明其对诉争房屋实际控制及房屋所有权的归属问题。15.对于被告提供的还款合同，意在证明：杜玉峰购买了宏瑞名苑小区，同时承担向吴艳辉还款700000元，该还款合同是调解书的依据。原告对该证据的形式要件有异议，调解书的内容是对被告和第三人之间进行的审理，是由杜玉峰对被告承担还款义务，并不是开发公司对被告承担还款义务，诉争房屋没有办理过户手续，诉争房屋不能依据调解协议即发生物权的转移。因该证据系已生效的调解书，原告对调解书的内容亦没有异议，所以本院对该证据形式要件予以采信，但是该证据只能证明被告与第三人之间的权利义务关系，不能证明诉争房屋的所有权归第三人杜玉峰。经审理查明，吴艳辉于2014年5月8日向林口县人民法院提起诉讼，要求杜玉峰偿还欠款700000元，林口县人民法院立案后，经调解双方达成调解协议，林口县人民法院于2014年5月22日作出了（2014）林刁民商初字第35号调解书，调解协议如下：杜玉峰欠吴艳辉700000元，定于2014年5月15日一次性偿还，别无争议。该调解书生效后，杜玉峰未按调解协议约定的期限偿还借款，吴艳辉向林口县人民法院提出执行申请，林口县人民法院于2014年6月30日作出（2014）林执字第267号执行裁定书，裁定如下：“一、将位于林口县住宅楼予以查封。…”王凤艳收到该裁定后对其提出了书面异议，林口县人民法院于2015年9月25日作出了（2015）林执异字第8号执行裁定书，裁定驳回了王凤艳提出的异议请求。经本院院长提交审判委员会讨论认为，该执行裁定书确有错误，应予再审，林口县人民法院于2018年8月3日作出（2018）黑1025执监1号裁定书，裁定本案由本院再审，再审期间停止（2015）林执异字第8号执行裁定书的执行。林口县人民法院于2019年4月8日作出了（2019）黑1025执异3号民事裁定书，裁定维持本院（2015）林执异字第8号执行裁定。另查明，王凤艳与黑龙江省宏瑞旺友房地产开发有限公司于2014年5月1日签订了商品房买卖合同，合同约定将位于林口县出卖给王凤艳，房款为216825元，黑龙江省宏瑞旺友房地产开发有限公司于签订合同当日给王凤艳出具了收据，收据的内容为“刁翎镇二中宏瑞名苑小区房款顶工程款”。王凤艳在签订了商品房买卖合同后装修入住。诉争房屋所在小区内房屋均无法办理房屋产权登记手续。本院认为，原告王凤艳与案外人黑龙江省宏瑞旺友房地产开发有限公司于2014年5月1日签订了商品房买卖合同，原告是用工程款抵顶的房款，已履行了支付价款的义务，案外人黑龙江省宏瑞旺友房地产开发有限公司亦按照合同约定履行了交付房屋的义务，原告王凤艳已实际占用了该房屋，且原告未办理房屋产权登记的原因在于黑龙江省宏瑞旺友房地产开发有限公司提供不了办理产权登记的相应手续，过错在于黑龙江省宏瑞旺友房地产开发有限公司，而原告无过错。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的不动产出卖给第三人…第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封”的相关规定，因原告王凤艳无过错，不应查封本案诉争房屋。被告吴艳辉主张原告王凤艳是在该房屋被查封后强行占有该房屋的，未提供相应证据予以证实，本院对该答辩理由，不予支持。本案诉争房屋在未与原告王凤艳签订房屋买卖合同前的所有权人为案外人黑龙江省宏瑞旺友房地产开发有限公司，而非第三人杜玉峰。综上所述，对原告王凤艳请求人民法院判令立即排除对原告购买的位于林口县刁翎镇宏瑞名苑小区5号楼3单元203室住宅楼的执行程序，并解除对上述房产的查封的诉讼请求，本院予以支持。对于原告请求人民法院判令确认原告与黑龙江宏瑞旺友房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认该房产所有权归原告所有的诉求，因不属于本案审理范围，本院对该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》三百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行原告王凤艳位于林口县房屋；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1550元,由被告吴艳辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于牡丹江市中级人民法院。本院（2019）黑1025执异3号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  周 剀人民陪审员  王丽华人民陪审员  柯 灵二〇一九年十二月二十七日书 记 员  祁云青