河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终6630号上诉人（原审被告）：季哲远，男，1990年12月6日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。上诉人（原审被告）：王晓梅，女，1989年5月3日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。共同委托诉讼代理人：闫宁，河南大鑫律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：管亚阳，河南大鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张备举，男，1981年5月24日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：时海宇，河南威铭律师事务所律师。原审第三人：洛阳万邦房地产经纪有限公司，住所地中国（河南）自由贸易试验区洛阳片区高新技术开发区滨河路2号9幢2-601。法定代表人：孙宏海，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕娜，该公司工作人员。委托诉讼代理人：申轲，该公司工作人员。上诉人季哲远、王晓梅因与被上诉人张备举及原审第三人洛阳万邦房地产经纪有限公司（以下简称万邦公司）居间合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初3740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院依法对上诉人季哲远、王晓梅及其共同委托诉讼代理人闫宁、管亚阳，被上诉人张备举的委托诉讼代理人时海宇，原审第三人万邦公司的委托诉讼代理人吕娜、申轲进行了询问。本案现已审理终结。季哲远、王晓梅上诉请求：1.判令撤销原审民事判决，依法驳回被上诉人张备举的一审诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决解除上诉人、被上诉人、第三人签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》的事实不清、证据不足。1、该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，真实、合法、有效。2、本案合同履行过程中止的原因，非上诉人单方拖延履行或者故意不履行造成的，中止原因为多方因素，一审法院在审理的过程中未能查明，而径直裁判上诉人违约有失公允。（1）贷款利率在合同履行的过程中发生变化是客观事实，贷款利率的变化直接导致上诉人首付款比例、贷款比例、还款方案发生变化，是导致合同中止履行最重要的因素之一。但是中止并非终止，上诉人仍一直向第三人表示请尽快确定首付款比例，上诉人继续积极履行合同并在2019年3月4日去市民之家公积金中心确认公积金贷款事宜。（2）第三人作为居间人，未能提前掌握准确的二手房交易信息、贷款信息、未能及时有效作为居间人与上诉人和被上诉人沟通是造成合同中止履行的原因之一。上诉人第一次购置二手房，对于办理流程一无所知，经朋友介绍委托第三人作为居间人，并给付了约定报酬，但是第三人一直到3月19日还未向上诉人明确本次购买的房屋是否是二套房的首贷，在上诉人的催促下，第三人于当日才告知上诉人不符合二套房首贷的要求，期间上诉人也多次催促第三人联系被上诉人与之沟通希望可以继续推进合同的履行。（3）种种原因导致合同中止，但是三方协商一致于2019年3月21日变更合同条款，之后上诉人一直积极的催促，要继续履行合同，而被上诉人不予配合。3、按照洛阳市二手房组合贷款的办理流程，本案合同履行的客观情况发生了变化及第三人未能及时准确的反馈办理流程的信息，是导致上诉人客观上根本无法在2019年3月10日向资金监管账户支付首付款的主要原因。支付首付款之前按照办理流程，有诸多需要双方配合才能完成的事项，且本案所涉及的买卖合同本身就是双务合同，而不是上诉人单方就可以完成的。4、一审各方法庭发问、举证、质证及庭后调查了解的陈述可以证明双方对于合同变更和继续履行，有一致的说法。2019年3月21日三方见面口头达成一致意见，继续履行合同的条件下被上诉人不再主张违约责任。上诉人自始至终都积极履行合同并且客观情况变更后，上诉人亦有证据证明其有能力继续履行合同。二、一审法院判决上诉人承担赔偿被上诉人177000元违约金，所依据的事实不清，证据不足，一审法院的判决结果不符合民法的公平原则和诚实信用原则。1、上诉人对买房始终保持积极的态度，依法变更合同是客观事实，本案合同的中止明显是多方原因造成，不是上诉人一方消极的不作为造成的。2、一审判决中所依据的违约超过30天的期间，是因为被上诉人的拖延导致的。在上诉人同意继续履行合同之后，上诉人与第三人沟通，希望可以尽快办理网签，并且也向第三人提交了网签所要求的身份证、农行卡等证件。但是被上诉人以自己的过往卖房的经验认为第三人的流程有误拒不提供，必须亲自去市民之家落实二手房买卖流程。确定流程后，又以上诉人必须先提供违约金为由继续拒绝提供网签所需的证件。按照商品房买卖流程，只有在网签之后，买方才能将首付款打入银行的资金监管账户。上诉人无法如期按照约定支付首付款的原因虽无法归结于不可抗力的范围，但是客观情况却是上诉人无法控制的。一审法院认为上诉人未支付首付款属于违约行为是错误的，不应认定上诉人单方违约或是根本违约。张备举辩称，一、原审判决解除三方签署的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》事实清楚，证据充分。判决解除该合同的根本原因在于上诉人违约且已达到合同约定的解除条件。该合同第九条第二款约定买方未按合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的百分之10的违约金。根据该合同约定，买方有在2019年3月10日前向卖方支付首付款的义务，该义务属于买方的先履行义务，但经答辩人多次催告，截至答辩人向一审法院起诉，上诉人均没有任何履行该义务的意思表示。上诉人违约时间超过30天，已达到合同约定的根本违约的条件。上诉人上诉理由中陈述的理由均不成立。贷款利率变化不是影响三方合同是否能够履行的法定或约定条件，贷款利率风险应当由上诉人自己承担。上诉人对二手房购置办理流程一无所知也不属于影响三方合同是否能够履行的法定或约定条件，即便由于二手房组合贷办理流程与合同约定的流程不一致，也应当优先按照合同约定履行。上诉人一直单方主张各方对合同变更和继续履行达成了一致意见，对此答辩人从未予以承认。违约就要承担违约责任，违约金的数额可以部分减免，但必须承担违约责任后才可以继续履行合同。二、一审判决由上诉人支付违约金事实清楚，证据充分。l、判决由上诉人承担违约金是因为上诉人有违约行为，上诉人违反了三方合同第五条按期支付首付款的约定，且违约时间超过30天，达到根本违约的条件。2、判决由上诉人承担违约金符合三方合同约定和法律规定。合同第九条对违约和违约责任进行了明确的约定，上诉人违反了该约定。3、答辩人一审中曾提交证据证明，在双方交涉过程中，上诉人认可其违约事实，并愿意承担违约责任，只是在违约金的数额上双方无法达成一致意见。万邦公司述称，上诉人是否存在违约与其无关，上诉人购房是组合贷款，在合同中双方对首付比例进行明确约定，该首付款符合法律规定和行业规定。贷款利率的涨幅是国家银行的相关规定，当事人之间无法进行约定。上诉人与被上诉人发生纠纷后，其与上诉人均进行了积极协调，其积极履行了相关义务。张备举向一审法院起诉请求：1.判令依法解除其与季哲远、王晓梅、万邦公司签署的《洛阳市存量房屋预约买卖及居间服务合同》；2.判令季哲远、王晓梅支付其违约金177000；3.判令季哲远、王晓梅承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：张备举将其位于洛龙区英才路8号中泰华庭15幢1-602的房屋在中介公司万邦公司处挂牌出售。2019年3月2日，在万邦公司的介绍下，同季哲远、王晓梅签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同总价款为177万元，季哲远、王晓梅选择了按揭贷款方式付款，合同约定：买方以按揭方式付款，在签订本合同之前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2019年3月10日支付首付款人民币大写：柒拾万元整（￥700000元）至贷款银行监管账户；预计贷款金额人民币大写：壹佰零柒万元整（￥1070000元）。买卖双方需积极配合，于洛阳市《存量房买卖合同》签订后7个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的百分之10违约金的责任。2019年3月22日，张备举告诉万邦公司工作人员，如果季哲远、王晓梅想继续履行合同的话违约金可以不让季哲远、王晓梅承担，然后从万邦公司处离开；而季哲远、王晓梅同万邦公司的工作人员说的是同意继续履行合同，双方当天并没有达成一致意见；后季哲远、王晓梅从万邦公司工作人员处取得张备举的联系方式，张备举、季哲远、王晓梅经过多次沟通就是否支付违约金没能达成一致意见，双方发生纠纷。一审法院认为，张备举、季哲远、王晓梅在万邦公司的撮合下签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该院对该合同的真实性、合法性予以确认；涉案合同生效后，季哲远、王晓梅没有按照合同的约定在2019年3月10日前将70万元转入贷款银行监管账户，后续处理过程中，张备举、季哲远、王晓梅双方没有能够达成一致意见，季哲远、王晓梅的行为构成违约，致使合同目的不能实现，故张备举所诉要求解除合同及要求季哲远、王晓梅支付违约金177000元的请求，事实清楚，证据确凿，且符合双方合同约定，该院予以支持；季哲远、王晓梅所辩，事实不清，证据不足，不予支持；判决：一、解除张备举、季哲远、王晓梅、万邦公司于2019年3月2日所签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、季哲远、王晓梅于本判决生效后十日内赔偿张备举违约金177000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2019年6月2日，万邦公司出具《情况说明》一份，该情况说明载明合同签订后万邦公司曾于2019年3月4日陪同季哲远、王晓梅到市民之家打印征信报告并查询公积金贷款额度。季哲远、王晓梅表示因首付款、月供压力问题，想与张备举协商能否和平退房事宜。据此，万邦公司积极与双方进行协商，约定2019年3月20日左右在万邦公司洛龙分店面谈退房事宜。三方见面后，经协商，季哲远、王晓梅愿意继续履行原合同，购买张备举所有的本案诉争的房产。张备举也表示若季哲远、王晓梅继续履行合同，不再追究季哲远、王晓梅逾期违约的问题。后双方在继续履行过程中，张备举提出季哲远、王晓梅已经逾期办理房产相关事宜了，要求季哲远、王晓梅承担逾期损失2万元。季哲远、王晓梅不同意，故双方无法达成一致意见，导致双方合同无法按约履行。二审审理中，张备举称万邦公司出具的情况说明内容是属实的。另外，二审法庭询问万邦公司三方发生争议后，是否经过协商或达成过口头或书面协议？万邦公司称有口头协议，当时买方说停止购买或换人购买，房东不同意，必须要原买主履行合同，并说继续履行合同之前的事儿不说，也就是说违约的事儿不追究这样的话。本院认为，2019年3月2日，卖方张备举与买方季哲远、王晓梅以及居间方万邦公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应当按照上述合同的约定全面履行自己的义务。案涉合同约定买方于2019年3月10日之前支付首付款70万元至贷款银行监管账户，买方未按约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，鉴于案涉合同解除条件已成就，原审法院支持张备举关于解除合同的请求并无不当。关于案涉合同履行过程中，违约行为以及违约金数额的认定问题，从案涉合同履行过程中各方的履约行为及协商过程来看，季哲远、王晓梅虽有未按期将首付款交至贷款银行监管账户等违约行为，但在经过各方协商后张备举也表示若季哲远、王晓梅继续履行合同，不再追究季哲远、王晓梅逾期违约的问题，此时若各方积极履行合同，合同目的依然能够实现，后在继续履行合同过程中，张备举提出季哲远、王晓梅已经逾期办理房产相关事宜了，因双方对违约损失数额问题无法达成一致意见而未能继续履行案涉合同，案涉合同履行过程中季哲远、王晓梅虽有未按期将首付款交至贷款银行监管账户等违约行为，但亦进行了主动协商和准备工作，并不存在违约的故意，结合当事人的实际损失、合同的履行和关于违约损失的协商情况、当事人的过错程度等因素，本院酌定按照案涉合同约定的违约金数额177000元的一半计算季哲远、王晓梅应赔偿张备举的违约损失，即季哲远、王晓梅赔偿张备举违约金88500元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初3740号民事判决第一项，解除张备举、季哲远、王晓梅、洛阳万邦房地产经纪有限公司于2019年3月2日所签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初3740号民事判决第二项为季哲远、王晓梅于本判决生效后十日内赔偿张备举违约金88500元；三、驳回张备举的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3490元，减半收取1745元，由季哲远、王晓梅负担。二审案件受理费3490元，由季哲远、王晓梅负担。本判决为终审判决。审判长  赵广云审判员  杨元卿审判员  刘龙杰二〇一九年十二月九日法官助理李光东书记员任君