江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0303民初5314号原告：世茂物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市三环东路瑞龙东方商贸城CD#-2-105。责任人：王卫芳，该公司财务经理。委托诉讼代理人：吴忠玉，该分公司客户经理。被告：邢云，女，1982年10月26日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：张继伟，江苏光亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏成民，江苏光亚律师事务所律师。原告世茂物业管理有限公司徐州分公司（以下简称“世茂物业公司”）与被告邢云物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世茂物业公司的委托诉讼代理人吴忠玉、被告邢云的委托诉讼代理人张继伟到庭参加诉讼。后因案情需要，本案转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告世茂物业公司的委托诉讼代理人吴忠玉、被告邢云的委托诉讼代理人张继伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世茂物业公司向本院提出诉讼请求：请求法庭判令被告支付原告物业服务费49469.28元、违约金10115.26元、水费1107元。事实和理由：2010年12月31日，原告接管徐州世茂置业有限公司“世茂广场”项目前期的物业管理，开始为世茂广场项目（商业、商务办公）提供前期物业管理服务事宜。被告系世茂广场钻石公寓内街2-02-0203至0205、2-02-0258至2-02-0261的的业主，截至2019年12月31日，共欠原告物业服务费、水费及违约金共计60691.54元，至今被告未支付上述费用。故原告诉至法院，请求判如所请。被告邢云辩称，1、被告是世贸广场钻石公寓A座203、204、205、258、259、260、261业主，但原告诉请房号与购房合同房号不一致，请求法庭依法查实；2、2016年9月前物业费已经超过诉讼时效，不应得到支持。被告2014年3、4月才实际入住，且在上房时预交一年物业费与原告主张的欠费周期有重叠部分应扣除；3、原告诉请的水费已包含在物业费内，原告的主张无事实和法律依据；4、被告认为原告未尽到物业服务管理的义务存在违约行为，2014年被告装修入住后不久房间公共消防设施喷淋系统突然启动喷水导致房间积水，物业紧急关闭总阀门但未做后续处理，之后不久又发生二次喷水，再次导致房间被淹造成被告地板、茶桌、墙皮损坏，经与原告协商但原告只是口头答应。被告房产占据二楼东侧，原告从未提供保洁服务，因此原告主张违约金因其违约行为不应支持。原告诉请的违约金数额被告不予认可，根据原告提供的物业服务合同的约定违约金不能超过30天。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月18日，徐州世茂置业有限公司（甲方）与世茂物业公司（乙方）签订一份《徐州世茂置业有限公司“世茂广场”项目前期物业管理委托合同》，约定甲方将世茂广场委托乙方实行前期物业管理服务。物业服务管理期限自2014年1月1日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。乙方接管物业时间为2010年12月31日。合同对空置房费用的约定为，正常物业费用70%之标准，由甲方向乙方结算并支付，本条所指空置房特指甲方未出售、未出租或未实际使用，或者虽已出售但按相关合同约定仍未交付给产权人/业主的房屋。依据原告提交的七份商品房买卖合同（合同号：0267951、0267952、0267953、0267954、0267955、0267957、0267958）载明的内容及被告陈述的内容，可以确认被告邢云系向徐州世茂置业有限公司购买了涉案的商业内街及办公1,2幢1单元203、204、205、258、259、260、261号房，用途均为商服，203号房建筑面积为57.97平方米、204号房建筑面积为57.97平方米、205号房建筑面积为57.97平方米、258号房建筑面积为56.69平方米、259号房建筑面积为56.69平方米、260号房建筑面积为56.69平方米、261号房建筑面积为56.69平方米。2013年8月8日，被告邢云作为乙方与黑龙江世茂物业管理有限公司徐州分公司作为甲方就上述七套房屋签订了七份《徐州市前期物业管理服务协议》，内容除房号、面积、购房合同编号不一致外，其余约定内容均一致，约定内容如下，本物业区域业主委员会成立前，由甲方负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为自本协议签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止，前期物业管理费为（2）办公楼2元/.平方米。乙方应于物业交付使用时向甲方提前支付十二个月的物业服务费，其后应于每三个月的首月一次性向甲方进行支付。协议就双方的权利义务作出具体约定，乙方不按本协议约定的收费标准和事件缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方缴纳，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金，甲方因追讨所欠费用可向乙方收取手续费及相关费用，其金额按实际发生额以及工作人员实际所花的时间及工作量而定。上述协议签订后，甲方开始为世茂广场提供物业服务。被告邢云向被告缴纳了涉案203、204、205号房屋自2014年8月31日前的物业费，缴纳了258、259、260、261号房屋自2014年12月31日前的物业费，203、204、205号房屋自2014年9月1日起之后的物业费未缴纳，258、259、260、261号房屋自2015年1月1日起之后的物业费未缴纳。2019年2月1日，原告向被告催缴物业费，并将物业费催缴通知书张贴于涉案商业用房门上。另查明，黑龙江世茂物业管理有限公司徐州分公司于2013年12月6日名称变更为世茂物业管理有限公司徐州分公司。被告向法庭提交涉案房屋在2014年、2015年时间段的照片及视屏，证明在当时涉案房屋的消防喷淋发生两次喷水。原告陈述在当时已经为被告维修了消防喷淋，时间具体记不清。原、被告均认可涉案房屋的喷淋已未在发生喷水事故。本院认为：原告与徐州世茂置业有限公司签订的《徐州世茂置业有限公司“世茂广场”项目前期物业管理委托合同》及原、被告之间签订的七份《徐州市前期物业管理服务协议》合法有效，是各方真实意思表示，不违法国家法律、行政法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告邢云系案涉七套房屋业主，原告作为物业服务公司为其提供了物业服务，被告应及时、足额向原告交纳物业服务费。关于案涉七套房屋的物业服务费是否部分超过了诉讼时效的问题，根据《江苏高级人民法院》第十五条规定，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。原告主张至2019年12月31日的物业服务费用，故履行期限尚未届满，诉讼时效并未超过。对于涉案七套房屋的物业费，涉案203、204、205号房屋的建筑总面积为173.91㎡故自2014年9月1日起至2019年12月31日止，共计64月，物业费为64月*2元*173.91㎡=22260.48元；对于258、259、260、261号房屋的建筑总面积为226.76㎡，自2015年1月1日起至2019年12月31日止，共计60月，物业费计60月*2元*226.76㎡=27211.2元，以上物业费合计49471.6元，原告主张物业费为49469.28元，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，虽然物业服务合同约定若被告未按时足额交纳物业服务费应交纳违约金，但物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，且通过审理可以看出，原告的服务存在瑕疵，业主并非无故拒绝交纳物业服务费，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。对于原告主张的水费，因未提交证据予以证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告邢云向原告世茂物业管理有限公司徐州分公司物业服务费49469.28元；二、驳回原告世茂物业管理有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1317元，由原告世茂物业管理有限公司徐州分公司负担250元，由被告邢云负担1067元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吕 婷人民陪审员  刘贵云人民陪审员  杨云霞二〇一九年十二月二十七日书 记 员  侯亚菲