河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初32190号原告郑州市金水区北林路街道办事处马李庄村第二村民组，住所地郑州市金水区北林路街道办事处马李庄村黄家庵。负责人黄春喜，系组长。委托诉讼代理人史慧星，河南中涵律师事务所律师。委托诉讼代理人刘灏明，河南中涵律师事务所实习律师。被告王幸，女，汉族，1973年4月15日出生，住址郑州市金水区。第三人河南恒升房地产开发有限公司，住所地郑州市花园口镇人民政府院内，统一社会信用代码914101007126453688。法定代表人岳爱英。原告郑州市金水区北林路街道办事处马李庄村第二村民组诉被告王幸、第三人河南恒升房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人史慧星、刘灏明、被告王幸到庭参加诉讼；第三人河南恒升房地产开发有限公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法撤销对郑州市金水区朝阳路19号院7号楼东1单元3层附7号（产权证号10××**）房屋的查封；2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为停止执行，并撤销对金水区朝阳路19号院7号楼东1单元3层附7号房屋的查封。事实与理由：1999年5月5日，原告（原郑州市金水区柳林镇马李庄村村民委员会）与第三人签订了《联合开发合同书》，约定原告提供约30亩土地，双方联合开发，开发完成后，原告分配三栋楼（包括1号楼为砖混七层办公楼，2、3号楼砖混七层住宅楼），剩余其他房屋归第三人所有，2005年9月16日，原告与第三人签订了《联合开发补充协议》，约定原来合同约定分给原告的3栋砖混楼，改为一栋框架商住楼，所有建设费用由第三人承担，1-4层商业归原告所有，5-11层以800万的价格由第三人代销。在房屋建成后，第三人按约定将一栋框架商住楼（即本案所查封的金水区朝阳路19号院7号楼）交付给了原告。2007年1月5日，原告与魏明安签订了《房屋租赁协议》，原告将坐落在黄家庵村西门畜牧路北恒升龙花园南的11层商务楼（即本案所查封的楼）的1-4层出租给魏明安使用，房屋租期为20年，即自2007年2月10日日到2027年2月10日。房屋交付后原告一直要求第三人为涉案房屋办理过户登记，但由于第三人法定代表人去世且因第三人原因导致未给原告办理房屋所有权证（包括本案涉案房屋产权登记）。综上所述，涉案房屋系原告的财产，原告享有能够排除强制执行的实体权利，本院对第三人名下的房屋采取的查封执行措施违反相关法律规定，损害了原告的权利，为了维护原告的合法权益，诉至本院。被告辩称：一、原告提起执行异议之诉的主体不适格，其起诉不应当被受理。原告并不具备提起执行异议之诉的实体要件，原告提供的证据不足以证明其属于涉案房屋的权利人，对其提供的证据的真实性以及合法性无法得到确认。二、原告不具有涉案房屋所有权等实体权利。本案中，涉案房屋登记在第三人名下，那么涉案房屋的所有权属于第三人。二、原告的情形明显不符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，其诉讼请求依法不应当得到支持。原告在法院将涉案房屋进行查封前并未与第三人签订书面买卖合同，原告并未支付任何价款。从形式上讲，双方签订的合同系明显的开发合同而非房屋买卖合同，不符合法定形式要件。从实质上讲，双方签订的合同书内容是以联合开发后直接分配的房屋的形式得到涉案房屋，也不符合买卖合同的实质要件。根据双方签订的合同，原告并未支付任何的款项而是以土地开发的形式得到了涉案房屋，也不符合第二十八条支付价款的规定。原告以第三人法定代表人去世为由主张非因自身原因办理过户手续系明显的混淆事实。开发商法定代表人到场并非办理房屋过户手续的必备要件。原告在十二年间都未办理相关的过户手续，原告没有尽到合理必要的提醒、催促义务，属于原告自身的重大疏忽导致的未过户结果。原告当庭明确的诉讼请求，被告不认可。第三人未答辩。经审理查明：1995年5月5日，柳林镇马李庄村民委员会黄家庵村民组（甲方）与第三人（乙方）签订《联合开发合同书》，主要约定：甲方提供土地约30亩，以联合开发形式，按规划设计规划，位置以黄家庵路西至牧专地界南至北林路，乙方提供资金进行联合开发；房屋建成后1号楼为砖混七层办公楼，2、3号楼为普通砖混七层住宅楼，归甲方所有（其中2号楼3-4层有两套归乙方所有），其余4号楼归乙方所有。2005年9月16日，北林路办事处马李庄村委会黄家庵村民组（甲方）与第三人（乙方）签订《联合开发补充协议》，主要约定：经甲乙双方协商，为方便管理，把原来合同约定分给甲方的3栋砖混楼，改为一栋框架商住楼，所有建设费用均由乙方承担，1-4层商业归黄家庵村民组所有，5-11层以800万的价格由乙方代销。2014年7月16日，第三人因800万代销款未付，向黄家庵村民组出具还款计划。2007年1月5日，黄家庵村民组（甲方）与案外人魏明安（乙方）签订《房租租赁协议》，主要约定：甲方将坐落在黄家庵村西门畜牧路北恒升花园南的11层商务楼的1-4层出租给乙方使用，房屋租期为20年，自2007年2月10日至2027年2月10日。2014年9月6日，第三人向原告出具的《承诺书》显示，第三人同意在公司经营进入正常状态后，尽快筹备资金为原告办理恒升家园7号楼1-4层房屋的房屋所有权证。2019年10月12日，郑州市金水区北林路街道办事处马李庄村村民委员会出具的《证明》显示，因原告当时未刻公章，在签订上述合同时，原告借用郑州市金水区北林路街道办事处马李庄村村民委员会名义签订，而实际签约人为原告。王幸起诉第三人、岳爱英、牛红海民间借贷纠纷一案，本院于2016年6月29日作出（2015）金民三初字第01524号民事判决书，判决：第三人偿还王幸借款本金1768500元及利息，岳爱英、牛红海对上述债务承担连带责任。2019年6月20日，本院作出（2017）豫0105执恢1623号执行裁定书，裁定：将被执行人第三人名下位于郑州市金水区朝阳路19号院7号楼东1单元3层附7号（产权证号10××**）房屋予以查封。2019年6月21日，本院向郑州市国土资源局送达执行裁定书及协助执行通知书，将涉案房产予以查封。2019年10月11日，本院作出（2017）豫0105执恢1623号腾房公告。本院在执行王幸与河南恒升地产开发有限公司、岳爱英、牛洪海民间借贷纠纷一案中，原告提出书面执行异议，要求撤销对涉案房屋的查封。2019年10月30日，本院作出（2019）豫0105执异838号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判决其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，本院执行中所查封的涉案房产登记在第三人名下，在第三人未履行生效法律文书所确定的义务情况下，本院对涉案房产进行查封的执行行为符合法律规定，并无不当。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。原告主张涉案房产系其所有的财产，但涉案房产并未登记在原告名下，对此，原告可通过法定诉讼程序予以确认，原告提供的现有证据不足以证明其主张，故原告所提异议理由不能成立，其异议请求，本院不予支持。原告要求解除查封措施，该请求并非执行异议之诉的审理范围，本案不予处理。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告郑州市金水区北林路街道办事处马李庄村第二村民组的诉讼请求。案件受理费2000元，由原告负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘 嫣人民陪审员  白叶妮人民陪审员  岳民策二〇一九年十二月十六日书 记 员  朱晴晴