浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初7969号原告（执行案外人）：陈**进，男，1960年12月1日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：戚观波，浙江豪江律师事务所律师。被告（申请执行人）：浙江苍南农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码：9133030070403722167，住所地苍南县灵溪镇人民大道**。法定代表人：王志刚。委托诉讼代理人：陈荣前。第三人（被执行人）：高文度，男，1980年9月15日出生，汉族，住苍南县。第三人（被执行人）：徐孝成，男，1968年9月28日出生，汉族，住苍南县。第三人（被执行人）：李绍局，男，1969年4月2日出生，汉族，住苍南县。原告陈**进与被告浙江苍南农村商业银行股份有限公司（以下简称苍南农商银行）、第三人徐孝成、高文度、李绍局案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告陈**进的委托诉讼代理人戚观波及被告苍南农商银行的委托诉讼代理人陈荣前到庭参加诉讼，第三人徐孝成、高文度、李绍局经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。陈**进向本院提出诉讼请求：1.判决停止对坐落于××镇××村××幢××单元××室房屋的拍卖等执行程序，解除对该房屋的查封；2.确认××镇××村××幢××单元××室房屋所有权属于原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告放弃了第二项及第一项中解除该房屋的查封诉讼请求，并自愿承担诉讼费。事实和理由：2018年7月2日，第三人徐孝成与原告陈**进签订卖尽契，将徐孝成所有的苍南县××镇××村××幢××单元××室房屋以443800元价格出卖给陈**进所有。原告交付全部的购房款后，向方岩村集体经济组织缴付了过户费，并办理了水电过户手续，搬入该房屋居住至今。2019年7月，依被告苍南农商银行申请，法院查封了××镇××村××幢××单元××室房屋并裁定对该房屋进行拍卖，同年7月25日，原告向法院提出执行异议，但被法院裁定驳回。原告认为，原告与第三人徐孝成签订的房屋买卖合同合法有效，并已搬入居住至今，不能办理过户非原告过错，法院查封、拍卖侵害了原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告苍南农商银行答辩称：1.案涉房屋查封并非仅仅本案一个案件，第三人徐孝成在2017年7月份就恶意透支信用卡，双方构成债权债务关系，而原告与徐孝成房屋买卖在2018年7月份进行，其时间在债权债务关系形成之后，徐孝成存在恶意转移财产，该财产转移行为是否有效有待考证；2.原告并未提供合法有效的房屋买卖书面合同，仅提供《卖尽契》，但《卖尽契》上没有原告签字按印，不构成合同成立实质形式要件，效力有待考证；3.原告于2018年6月16日至2018年7月2日转账给金帮水的41.88万元，与原告购房总额不符，也非转入徐孝成账户而是转入担保人金帮水账户，而徐孝成仅在事后作文字说明，不符合正常《卖尽契》签订方式，存在恶意串通的嫌疑，即使支付真实，原告仍有5000元未支付，尚未支付全部购房款；4.未办理过户手续，原告存在过错。原告与徐孝成订立《卖尽契》后一年有余，原告明知案涉房屋涉及集体土地可能存在过户困难仍然购买该房屋，并一年时间一直怠于行使过户的权利，存在过错。综上，原告与第三人徐孝成私下交易损害被告债权，即使交易真实存在，原告并未签订合法有效的房屋买卖合同，房款支付存在疑问，又未办理房屋登记手续存在过错，请求判决驳回原告陈**进的诉讼请求。第三人徐孝成、高文度、李绍局均未作答辩。原告陈**进围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.身份证复印件、工商登记信息；用于证明原、被告和第三人的主体资格；2.苍房权证苍字第0×**号房产证、不动产登记信息、《房屋卖尽契》、转款凭证、收据和情况说明，用于证明案涉房屋现登记在第三人徐孝成处，原告从徐孝成处购买了案涉房屋并支付了购房款的事实；3.变更用电申请表及电费收票明细、物业费收据及证明，用于证明原告已实际占有、使用案涉房屋的事实；4.民事裁定书、执行裁定书，用于证明案涉房屋被法院查封以及原告提出执行异议被法院裁定驳回的事实。被告苍南农商银行向本院提供了（2019）浙0327民初7282号民事判决书，用于证明第三人徐孝成在出售案涉房屋之前和被告存在债权债务关系。第三人均未提交证据材料。第三人均未到庭参加庭审，视为放弃对证据的质证权利。被告对原告提供的证据1、4的证据三性均无异议；对证据2中《卖尽契》、方岩新村开具的收据和情况说明有异议，认为购房款转给金帮水和卖尽契中约定如案涉房屋存在债务关系由金帮水负全权承担责任的约定不符正常交易习惯，而方岩新村开具的收据时间为2018年6月29日，在签订《卖尽契》2018年7月2日之前也不符常理；对银行转款票证及房产证的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，对其关联性有异议。对被告无异议的证据本院予以确认，并在案佐证，对被告有异议的部分本院分析认定如下：证据2中的《卖尽契》中有卖尽契人徐孝成、执笔人及担保人签字，虽无买受人陈**进的签名，但在《卖尽契》内容里已列明将案涉房屋卖给陈**进的表述，这种《立卖契》在形式上符合当地房屋买卖交易的习惯，结合立契当日和之前的几次转款凭证以及中介说明现金支付2万元的部分，总金额43.88元与卖房款44.38相差5000元，与原告陈述相印证，虽购房款未直接转入徐孝成的账户，但在款项支付当日打印的4张交易明细清单中均注明了徐孝成同意该款汇到金帮水卡号的说明，即原告按徐孝成的要求将购房款汇入其指定金帮水的账户；至于为何于2018年6月29日向案涉房屋所在地方岩村交付的费用在《卖尽契》签订之前，原告当庭也作了说明，即在签订卖尽契之前双方已对购房事项进行沟通，案涉房系村里建的，向村委员支付了相关的费用后比较安心才订立的卖尽契；关于《卖尽契》中由金帮水担保的内容，原告解释担心房屋买卖有纠纷，由收取购房款的金帮水出具担保理由并无不妥。故证据2中的卖尽契能与转款凭证、收据、情况说明以及电费明细清单等证据相印证，能形成较完整的证据链，况且被告又无提供证据推翻上述的《卖尽契》的真实性，故对该证据的真实性予以认定。被告对原告证据3的真实性无异议，对关联性有异议，本院认为，原告的证据3证明原告在案涉房屋的用电及物业费的交纳情况，与房屋《卖尽契》相印证，可以证实原告对案涉房屋进行使用、管理的事实，本院予以确认。被告提供的证据，经原告当庭质证对其真实性无异议，但认为，第三人徐孝成的债务情况其不知情。本院认为，被告提供的证据与本案不具关联性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月2日，徐孝成以人民币44.38万元的价格将其名下坐落于苍南县××镇××村××幢××单元××室房屋转让给陈**进，陈**进按徐孝成的要求将购房款共计43.88万元转入金帮水的账户。尚余5000元待办理过户手续后再予支付。陈**进支付了购房款后对该房屋进行了使用和管理。目前案涉房屋尚未完成过户手续，产权仍登记在第三人徐孝成名下。2019年12月25日，陈**进向本院交纳了其余的5000元购房款。另查明，本院执行申请执行人浙江苍南农村商业银行股份有限公司与被执行人高文度、徐孝成、李绍局金融借款合同纠纷一案过程中，于2019年6月19日作出（2019）浙0327民初2570号民事裁定书，查封了登记在第三人徐孝成名下坐落于苍南县××镇××村××幢××单元××室房屋（房产证号:0×**）一间。2019年7月11日作出（2019）浙0327执2570号之一执行裁定书，裁定拍卖登记在被执行人徐孝成名下的该案涉房屋。2019年7月25日，陈**进向本院提出书面异议，同年8月1日，本院作出（2019）浙0327执异138号执行裁定书，驳回原告执行异议申请。本院认为，本案属案外人执行异议之诉，系案外人对驳回其异议的执行裁定不服请求对执行标的停止执行或者同时请求确认其对执行标的主张的权利，而提起的与原判决、裁定无关的诉讼。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，徐孝成订立《卖尽契》，系真实意思的表示，内容合法，不违反法律、法规强制性规定，而原告依约支付全部价款并实际占有、使用该案涉房屋，该《卖尽契》合法有效。本案现有证据足以表明原告对案涉房屋拥有实体权利，原告取得物权期待权，且尚无证据表明案涉房屋未办理变更登记系原告陈**进过错所致，故应认定原告陈**进已经取得讼争房屋的实体权利，具有阻止对该案涉房屋的强制执行的民事权益。因此，原告提出停止对案涉房屋执行的请求，理由正当，本院予以支持。被告苍南农商银行辩解案涉房屋买卖发生在徐孝成恶意透支其信用卡，双方构成债权债务关系之后，存在恶意串通，买卖合同无效，且原告怠于行使过户手续。本院认为，本案系在执行过程中引起的争议应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的特别规定，本院审查的是双方案涉房屋买卖是否发生在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，并非双方债务发生之前签订买卖合同，况且被告也无提供证据证明买卖双方存在恶意串通以及原告怠于办理过户手续等证据，故对被告的辩解，本院不予支持。原告放弃第二项诉讼请求以及解除查封房屋的诉讼请求，并自愿承担本案诉讼费，系其自由处分民事权利的合法行为，并未违反相关法律、法规规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条规定，判决如下：不得执行坐落于苍南县××镇××村××幢××单元××室房屋。案件受理费2300元，由陈**进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院（2019）浙0327执异138号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  陈雪雪人民陪审员  陈华淼人民陪审员  许小凤二〇一九年十二月二十六日书 记 员  林珍珍相关法律条文链接：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条…。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。5.《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。