江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初7326号原告：吴作明，男，1961年3月6日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张传辉，江苏立志律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵珍，江苏立志律师事务所律师。被告：天成润华集团有限公司，住所地徐州市云龙区彭城路2-09（1-209）古玩城2层。法定代表人：孙**铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴欣豫，江苏金合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘飞，江苏金合律师事务所律师。原告吴作明与被告天成润华集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴作明及其委托诉讼代理人张传辉、赵珍，被告天成润华集团有限公司的委托诉讼代理人吴欣豫、刘飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴作明与向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期上房违约金100600.86元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年9月3日，原被告签订了文华园XXX室房屋认购单，并约定暂定上房日期2008年12月31日前，原告按认购单履行了支付认购金168257元的义务。2008年10月30日，被告出具了关于文华园有关问题的处理意见，载明原认购书中明确约定上房时间的，按约定时间每逾期1日按累计已付款的0.015%补偿，并签订承诺书。时至今日，被告尚未为原告办理上房手续，原告遂诉至法院。被告天成润华集团有限公司辩称，首先，原告未依约支付购房款、暖气煤气开户或初装费，被告有权推迟交付房屋。其次，逾期交房是由不可抗力和政策原因引起。文华园项目位于泉山区泰山村，2005年11月被告就达到了开工条件，项目按规划实施后，周围村民认为影响其居住环境，围堵工地阻碍施工，并持续上访，该情形持续到2016年6月。阻碍施工的情形消失后，又因政策原因，政府将文华园北部分地块出让给绿地公司，致使被告重新办理设计、重新申请及审批手续，直至2017年4月才取得最终的施工许可证。在此期间，被告没有怠于施工，积极配合政府工作，被告对此并无主观过错。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：被告天成润华集团有限公司原名称为徐州市天成房地产开发有限公司，于2010年7月22日更名。2007年9月3日，原告吴作明作为认购方与出售方徐州市天成房地产开发有限公司签订了《认购单》一份，主要载明：原告认购房屋位于徐州市，建筑面积122.8平方米，房屋总价418257元。实付认购金168257元，上房日期暂定为2008年12月31日前。首期楼款168257元须于出售方通知认购方签署认购书之日7日内付清，逾期未能付清出售方有权另行认购，认购方接到出售方通知后另签署正式合同，选择按揭客户同时将贷款资料带齐办理250000元银行按揭。原告分别于2007年8月1日、9月3日向被告交付认购款100000元、68257元。2008年10月30日，徐州市天成房地产开发有限公司向文华园认购方发出了《关于文华园有关问题的处理意见》，内容为：“1、原认购书中明确约定上房时间的，按约定时间每逾期1日按累计已付款的0.015%进行补偿，并可签承诺书；2、未在认购书中约定上房日期的，可承诺上房日期为09年12月31日，若届时仍未能上房，则每逾期1日按累计已付款的0.015%补偿，并签订承诺书；3、对06年4月份之前购房的，无论原认购书是否约定上房时间，均重新承诺上房日期为08年12月31日，若届时仍未能上房，则每逾期1日按累计已付款的0.015%补偿，并签订承诺书。”此后，因徐州市文华园1-2号楼、2-2号楼已由徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处监管，原告分别于2017年12月26日、2018年1月12日向徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处的监管账户交纳剩余房款50000元、200000元。2018年1月16日，被告天成润华集团有限公司取得了徐州市文华园2#-2号楼的商品房预售许可证。2019年8月15日，原告与被告签订了合同编号为0xxxx3的《商品房买卖合同（预售）》，并办理了网上备案。合同约定原告购买的房屋位于徐州市，房屋建筑面积共123.05平方米，总价款为419108元，原告应当在2019年8月15日前支付全部价款，被告应当在2019年10月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告的商品房交付原告。另该合同附件十二“补充协议”第4条第（1）项约定，在买受人未按合同约定付清全部房价款或者其他费用（包括逾期付款的违约金）的情形下，出卖人有权推迟交付房屋，且不承担逾期交付的违约责任；第5条第（1）项约定，买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任；第（4）项约定，本合同约定的逾期交付违约责任，不按本合同第十二条约定执行，双方约定为：参照本项目同类型案例的法院裁定或判决执行。后因涉案房屋至今未完成验收，被告无法按上述合同约定交付于原告，原告遂以诉称理由诉至本院，要求被告给付其截至2019年11月30日的逾期上房违约金。被告应诉后，为证明其逾期交房存在免责事由，向本院提交了以下证据：一、2005年被告天成润华集团有限公司的土地使用权证、建筑工程许可证，证明被告在订立《认购单》时符合开工条件；二、泉山区政府《关于实施泰山村拆迁安置项目的请示》、徐州市建设局《关于对泰山村拆迁安置项目的处理意见》、拆迁补充协议书、徐州鑫盛建筑安装工程有限公司《关于文华园一期1-2楼前期停工的说明》，证明被告积极组织施工方进行施工并无过错，但由于不可归责于被告的事由，即涉案地块受周边村民阻碍施工，致使被告无法建设，但被告已尽快开工，积极参与工作，已在很大程度上维护了原告的合法权益；三、徐州市国土局《关于博物馆2期拆迁安置项目用地意见的复函》、徐州市国土局网上挂牌出让通告、土地出让交易截图，证明原未拆迁地块挂牌出让，村民阻碍施工直至2016年才结束的事实；四、2013年、2016年土地使用权证和2017年建筑工程施工许可证，证明因村民阻碍施工直至2017年4月被告才获得了施工审批，不存在主观拖延施工的情形。经质证，原告对上述证据的证明目的不予认可，其认为不能据此免除被告的违约责任。另查，2018年11月29日，文华园的三名认购方即叶庆、牛增华以及闫殿琪曾向本院提起诉讼，依据其与被告天成润华集团有限公司签订的《认购单》、《承诺书》等要求被告给付其逾期上房违约金。后本院立（2018）苏0311民初7516号、（2018）苏0311民初7515号、以及（2018）苏0311民初7513号案件进行了审理，并判令由被告天成润华集团有限公司按照每日0.015%的标准向叶庆、牛增华以及闫殿琪支付逾期上房违约金。目前案件均已生效。本院认为，关于被告与原告签订的《认购单》、《商品房买卖合同》的性质认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，在双方签订的《认购单》，及2008年10月30日被告向文华园认购方发出的《关于文华园有关问题的处理意见》中被告已对房屋的具体交付时间作出了明确承诺，故应当认定双方当事人之间自签订《认购单》之日起即形成了商品房买卖合同关系。此后，双方又于2019年签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同应当视为当事人对双方之间商品房买卖合同具体事项的补充约定，同样具有合同约束力，双方应当按照《认购单》及《商品房买卖合同》的约定全面履行各自的义务。关于被告天成润华集团有限公司是否承担逾期上房违约责任的认定。2008年10月30日，被告通过公开发布宣传资料的方式向文华园认购方发出《关于文华园有关问题的处理意见》，根据该处理意见的内容，被告对于文华园一期房屋的具体上房时间以及逾期上房的违约责任作了明确承诺，该允诺虽然未载入《认购单》，但对于商品房买卖合同的签订及履行有重大影响，亦应当视为合同的内容，对被告同样具有合同约束力。于此同时，被告对于部分签订了《认购单》的业主又作出《承诺书》，该承诺书内容同上述处理意见的内容一致，从而可以与处理意见相互印证，反映了被告的真实意思表示，亦符合法律规定及合同约定，故本院予以确认。关于涉案房屋的上房时间如何确定的问题。原被告双方就涉案房屋上房时间在《关于文华园有关问题的处理意见》中明确约定于2008年12月31日前，双方于2019年8月15日签订的《商品房买卖合同》约定为2019年10月31日前。据本院已经生效的判决书中认定的事实，2008年12月31日至2019年10月31日期间涉案房屋未完成竣工验收，其违约行为处于一种长期持续状态，原被告在本院同类案件生效判决后签订的《商品房买卖合同》的目的在于弥补双方合同形式上的瑕疵，并非就实质内容进行变更，而原告此次诉讼的行为可推定其未通过约定变更交房履行期限放弃请求被告承担逾期交房违约责任的权利，且本院已经生效的判决中涉及的商品房与涉案商品房属于同类、同时期、同时建设的房屋，两者在现实中不存在交付时间不同的客观条件，故涉案房屋的交付时间应以双方约定的2008年12月31日为准，而非商品房买卖合同中确定的2019年10月31日。原告要求被告以认购款168257元为基础，按照每日0.015%的标准，给付其自被告逾期之日即2009年1月1日起计算至2019年11月30日的逾期上房违约金100600.86元，有合同依据，且符合法律规定，本院予以支持。关于被告的抗辩主张能否成立的认定。首先，被告认为在原告未依约足额支付购房款及初装费的情况下，其有权推迟交房时间。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告应于2019年8月15日前支付全部价款419108元，虽然本案原告依据《认购单》上确定的金额向被告支付了购房款418257元，尚有几百元款项未付清，但在《商品房买卖合同》附件四中亦约定了买受人应当在房屋正式交付前付清房款，但被告至今未能交付，且双方签订合同之日即为原告履行付款义务之时，被告作为格式合同的提供方，有义务在签订合同时就剩余价款对原告进行提示和催告，另根据原告未付价款占其已付房款的比例，并不足以影响被告履行交付房屋的合同义务，因此，被告以此作为拒绝交付房屋并免除承担违约责任的事由，本院不予采纳。而《认购单》中对初装费用的交纳时间虽有相应约定，但因交纳该费用并非买受方的主要合同义务，且双方亦未明确约定原告逾期交费将产生延迟交房的情形，故被告的上述理由本院亦不予采纳。其次，被告认为系因不可抗力导致其未能按约交付房屋，不应承担违约责任。本院认为，因在双方签订的《认购单》以及徐州市天成房地产开发有限公司作出的《关于文华园有关问题的处理意见》中均没有约定被告逾期交房的免责事由，而被告提交的相关证据均是复印件，且大部分材料形成时间在被告承诺交房日期之前，且拆迁补充协议书及停工说明载明的原因是被告与被拆迁户之间因拆迁补偿等存在争议，不属于不可抗力的情形。因此，被告以此作为其逾期交房的免责事由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：被告天成润华集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吴作明逾期上房违约金100600.86元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2312元，减半收取1156元，由被告天成润华集团有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  张 璟二〇一九年十二月二十七日法官助理  朱兴叶书 记 员  杨淑彭