广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7985号上诉人（原审被告）：李惠东，男，汉族，1972年8月13日出生，住址：惠州市惠城区*****************，公民身份证：441************932。委托诉讼代理人：周健发，广东商盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶翱荣，男，汉族，1985年7月29日出生，住址：广东省湛江市赤坎区***********，公民身份证：440************815。委托诉讼代理人：徐荣昆，广东宝晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹舒君，广东宝晟律师事务所律师。上诉人李惠东与被上诉人叶翱荣因房屋买卖合同纠纷案，不服惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初9724号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人李惠东向本院提出上诉请求：1．请求撤销惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初9724号《民事判决书》，改判解除上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》并驳回被上诉人其他诉讼请求；2．本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》己因被上诉人无法办理银行贷款而解除，上诉人不存在违约行为，无须承担返还双倍定金的违约责任。上诉人与被上诉人于2019年1月18日签订《房屋买卖合同》后，被上诉人选取了中国农业银行惠州江北支行申请贷款，上诉人亦配合被上诉人前往签字办理相关申请贷款手续，但直至2019年3月上诉人多次追问贷款进度时才得知被上诉人因征信有问题贷款未能获批，此时根据《房屋买卖合同》第六条，该合同已自动解除且双方应互不追究责任，上诉人只需返还被上诉人己支付的定金而无需承担其他违约责任。此外，即使上诉人曾向被上诉人提出房屋要涨价至135万，那也是发生在《房屋买卖合同》因被上诉人无法办理银行贷款而解除之后，因此上诉人对有继续购买涉案房屋愿望的被上诉人提出的涨价要求只是新的要约邀请，双方尚未订立新的合同，自然也不可能构成违约。二、本案一审中被上诉人提交的证据不足以证明上诉人存在违约行为。第一，被上诉人所提交的录音证据在录音时并未取得上诉人的同意，也并非在公共场合录制，在本案中也没有提交其他相关证据进行佐证，其证明力有限，并不能客观、完整的反映本案事实。实际上在录音发生之前被上诉人已经申请银行贷款失败，根据市场交易习惯上诉人也不可能无休止地等待被上诉人向各个银行申请贷款，双方的《房屋买卖合同》己自然解除，上诉人在被耽误数月房价不断变化的情况下提出新的房屋出售价格合情合理，并不构成违约。第二，被上诉人所提交的录音证据从内容来看只能体现上诉人与被上诉人对房屋买卖价格存在口头讨论，并不能证明上诉人主动违约或拒绝履行买卖合同。而事实上直至上诉人涉案房屋被查封前上诉人也并未将房屋出售给第三人，反而是被上诉人一直都没有将剩余购房款支付给上诉人。要证明上诉人存在拒绝履行买卖合同的违约行为，那应该要提交相关证据证明上诉人曾拒收被上诉人购房款或上诉人收到购房款后以加价为由拒绝办理过户手续，否则该录音并不足以证明上诉人主动违约。被上诉人叶翱荣答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。答辩人与上诉人于2019年1月21日签订《房地产买卖合同》并向上诉人支付人民币5万元作为购房定金。但在合同履行过程中，上诉人单方面违反合同的约定，提高房屋价格，不仅拒绝履行合同约定的房屋过户义务，还拒绝按照法律的规定向答辩人双倍退还购房定金。本案《房地产买卖合同》解除的原因并不是因为答辩人不能取得银行贷款，而是答辩人的银行贷款获得审批后，要求上诉人配合办理银行贷款手续及过户手续时，上诉人不同意按照合同约定的价格成交，单方要求答辩人加价，否则解除合同，没收定金，不再将房屋卖给答辩人，以上事实在答辩人所提交的视听资料已予以了充分的证明。上诉人的行为已经构成了根本违约，造成答辩人的合同目的无法实现，同时按照《房地产买卖合同》第六条的约定以及根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，上诉人应当向答辩人双倍返还定金。叶翱荣向一审法院提出起诉请求：1、依法确认被告违约，判令解除双方订立的《房地产买卖合同》；2、判令被告双倍返还定金人民币100000元；3、判令被告承担原告因此支付的中介佣金12000元；4、本案诉讼费用、保全费、担保费等费用由被告承担。一审法院查明的事实：2019年1月18日，原告叶翱荣与被告李惠东签订了一份《房屋买卖合同》，双方约定由原告叶翱荣购买被告李惠东名下的位于惠州市**********华丽大厦，总价款为120万元，付款方式为银行贷款，并约定原告叶翱荣应于本合同生效之日向被告李惠东支付定金5万元，实际贷款金额以银行审批为准。其中第六条约定：“买卖双方不得违约，如买方违约则卖方有权没收定金，若卖方违约则返还定金的同时还需赔偿给买方定金金额，若买方银行审批不通过不能贷款，则双方不追究任何责任解除合同。”双方签订该买买合同后，原告叶翱荣于2019年1月21日向被告李惠东支付了5万元购房定金。被告李惠东于2019年1月21日向原告叶翱荣出具了一份收款收据，载明收到购房定金5万元。原告叶翱荣提交了一份其向被告李惠东转账支付购房定金49999元的转账凭证。原告叶翱荣陈述由于被告李惠东在履行合同中提出涨价该房产为135万元，其主动违约不再出售该房产，造成双方无法继续履行该买卖合同，其提供了一份其与被告李惠东的录音资料，显示被告李惠东确实曾提到要135万元出售情况。原告叶翱荣陈述当时是由中介居间双方的房屋买卖，但是没有签订居间合同，其认为在房产交易中支付了1.2万元的居间费，其提交了一份加盖有“惠州市铵嘉房地产经纪有限公司”公章的收据，载明收到原告叶翱荣交来的佣金1.2万元。再查明，经原告叶翱荣申请并提供担保，一审法院于2019年4月30日作出（2019）粤1302财保238号民事裁定书，依法查封了被告李惠东名下的惠州市惠城区**********华丽大厦1单元5层02号房（证号：粤房地证字第**），查封期限为三年，查封价值以15万元为限。以上事实有当事人提交的诉讼主体资料、房屋买卖合同、银行账户明细、收款收据、佣金收据、不动产登记结果、录音资料等证据材料以及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方的交易是属于二手房买卖合同关系。原告叶翱荣与被告李惠东均是属于完全民事行为能力人，双方对二手房交易中的《房屋买卖合同》所约定的内容应是知悉和清楚的，对其所产生的法律后果也有相应的认知和判断的，双方当事人在该《房屋买卖合同》中签名并按指模，应视为双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，应合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同合法有效。因此，双方当事人所签订的《房屋买卖合同》是受法律保护的，双方当事人均应按该《房屋买卖合同》的约定履行各自的义务。签订该合同后，原告叶翱荣已依约向被告李惠东支付了购房定金5万元，被告李惠东出具了相应收款收据，明确载明收到购房定金5万元。原告叶翱荣也提供了相应的银行转账凭证，其事实清楚。没有充分证据证明原告叶翱荣在履行合同中违反了双方的约定，而根据原告叶翱荣提交的录音资料，是因为被告李惠东需要提高价格导致双方无法继续履行房屋买卖合同。因此，应认定被告李惠东在履行合同中存在违约行为，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告叶翱荣要求被告李惠东双倍返还购房定金共10万元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因被告李惠东的违约造成原告叶翱荣的合同目的无法实现，现原告叶翱荣主张解除双方签订的房屋买卖合同，理由充分，一审法院予以支持。原告叶翱荣没有提供其购买涉案房产所签订的居间合同，其只是提供了一份中介佣金收据，无法充分证明其实际支出了中介佣金。因此，原告叶翱荣主张的中介佣金，缺乏充分事实根据，一审法院不予支持。被告李惠东经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的公开审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告叶翱荣与被告李惠东于2019年1月18日共同签订的《房屋买卖合同》。二、被告李惠东应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告叶翱荣双倍返还购房定金共100000元。三、驳回原告叶翱荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，保全费1270元，合计3810元（原告叶翱荣已预交受理费8304元和保全费1270元），由原告叶翱荣负担408元，由被告李惠东负担3402元。二审中，上诉人李惠东提交一份新证据，即一份被上诉人提交录音1摘要，证明双方都知道被上诉人第一次申请贷款没有通过的，证明在此时双方的房屋买卖合同已经达到了合同约定的解除要件。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案争议焦点是：上诉人是否违约以及是否应当双倍返还定金。本院对此分析如下：上诉人与被上诉人于2019年1月18日签订《房屋买卖合同》后，被上诉人叶翱荣按照合同约定履行了支付购房定金5万元的义务，上诉人并无充分证据证明被上诉人违反双方合同约定。而上诉人在履行合同过程中，提出变更涉案房产售价为135万元，否则主动违约不再出售该房产。被上诉人叶翱荣提交的其与上诉人的一份录音资料予以充分佐证上诉人的违约事实。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。即，上诉人应当双倍返还购房定金共10万元，故一审法院判决无误，本院予以支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2540元，由上诉人李惠东负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓文审判员  曾求凡审判员  刘天贞二〇一九年十二月三十一日书记员  彭 敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。