黑龙江省诺敏河人民法院民 事 判 决 书(2019)黑7530民初356号原告：金淑芬，女，1954年2月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：郭岩（金淑芬之女），女，1981年9月11日出生，蒙古族，无职业，住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：李方双，黑龙江郝雅枫律师事务所律师。被告：张忠武，男，1973年6月21日出生，汉族，无职业，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘金德，辽宁达练律师事务所律师。第三人：哈尔滨恒泰裕隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区。法定代表人：陈广利，职务经理。第三人：集贤县恒泰裕隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省集贤县。法定代表人：陈广利，职务经理。第三人：陈广利，男，1969年5月23日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。原告金淑芬诉被告张忠武、第三人哈尔滨恒泰裕隆房地产开发有限公司（以下简称“哈尔滨裕隆公司”）、集贤县恒泰裕隆房地产开发有限公司（以下简称“集贤县裕隆公司”）、陈广利申请执行人执行异议之诉一案，黑龙江省绥棱林区基层法院于2016年12月28日作出（2016）黑7509民初99号民事判决。张忠武不服该判决，向黑龙江省林区中级人民法院提起上诉。黑龙江省林区中级人民法院于2017年6月5日作出（2017）黑75民终58号民事裁定，发回重审。绥棱林区基层法院于2018年5月3日作出（2017）黑7509民初115号民事判决。张忠武不服该判决，向黑龙江省林区中级人民法院提起上诉。黑龙江省林区中级人民法院于2018年12月25日作出（2018）黑75民终159号民事裁定，发回重审。本院于2019年7月4日重新立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金淑芬的委托诉讼代理人李方双，被告张忠武及其委托诉讼代理人刘金德、第三人哈尔滨裕隆公司法定代表人陈广利、集贤县裕隆公司法定代表人陈广利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金淑芬在（2016）黑7509民初99号民事案件、（2017）黑7509民初115号申请执行人执行异议之诉民事案件中向本院提出诉讼请求：准许执行黑龙江省绥棱林区基层法院（2016）黑7509执异5号执行裁定中止执行的位于集贤县福利镇向福家园B区5号楼1带2商服楼、6号楼1带2商服楼、7号楼1带2商服楼、9号楼1带2商服楼、11号楼1带2商服楼、11号楼1层3号、4号、5号、6号、7号商服楼。在本案中撤回准许执行向福家园B区5号楼1带2商服楼的诉讼请求。事实和理由：绥棱林区基层法院对被告提交的商品房买卖合同与房产登记真实性未予审查，对被告购房款来源未予审查，对被告是否实际占有执行标的未予审查，就认定被告在查封前签订商品房买卖合同真实有效、进行备案合法并且实际占有该标的。但事实上商品房买卖合同是由被告伪造的，并且被告没有实际占有执行标的，故绥棱林区基层法院作出的（2016）黑7509执异5号执行裁定认定事实错误，裁定结果错误。请求法院许可对上述标的的执行，并判令被告承担诉讼费用。被告张忠武辩称：同意原告撤回准许执行向福家园B区5号楼1带2商服楼的诉讼请求。不同意原告在本案的主张，被告对执行标的物享有排除执行的民事权益，符合执行异议复议第二十八条的规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人哈尔滨裕隆公司的意见和陈广利意见相同。第三人集贤县裕隆公司的意见和陈广利意见相同。第三人陈广利述称，陈广利的意见代表三个第三人的意见。2011年陈广利向被告借款本金500万元，约定4个月偿还本息，由于资金回笼慢，无力偿还张忠武的借款及利息，只偿还了两个月的利息，2013年1月第三人将案涉10套房屋以商品房买卖的形式以物抵债，抵偿张忠武500万元的本息。每套房屋有买卖合同和收据，有财务人员开具的票据，《商品房买卖合同》订立后将房屋钥匙交给张忠武的代理人，第三人承诺被告近几年发生的物业费由第三人承担，原告主张《商品房买卖合同》是虚假的不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，依当事人的申请，本院依法调取了相关证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据1.商品房预售许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、用地许可证、准入开发建设经营许可证。因哈尔滨裕隆公司、集贤县裕隆公司系同一法人陈广利，均系自然人独资企业，责任混同，哈尔滨裕隆公司委托集贤县裕隆公司进行销售，而且，集贤县裕隆公司与其他房屋买受人订立的《商品房买卖合同》，集贤县住房保障中心（原集贤县房地产管理处）、集贤县不动产登记中心皆对集贤县裕隆公司的销售资格予以认可，并于近期在不动产登记中心办理房屋所有权登记证。故原告主张集贤县裕隆公司不是诉争房屋的所有人和出卖人，集贤县裕隆公司不具备房屋的销售资格，本院不予确认。证据2、3.双鸭山市中级人民法院（2013）双中法执字第39号执行裁定书、住房保障中心《查封房屋标号情况表》、查封房源表、《查封房源表格情况表》、双鸭山市中院执行法官孙伟强执行情况证明。因双鸭山市中院、绥棱林区基层法院在执行金淑芬与第三人民间借贷纠纷一案过程中，分别于2013年5月20日、2015年5月5日对案涉房屋进行查封，第三人对法院查封的事实无异议。故原告提供的证据2、3证明案涉房屋处于查封状态，本院予以确认。证据4.抵押合同1份。据不动产登记中心存档的借款合同、抵押合同、私产房屋产权登记换证表证明，2011年8月17日，哈尔滨裕隆公司向张忠武借款本金500万元，约定月息3分，借款期限为4个月，抵押合同是借款合同的从合同。2011年8月17日，案涉房屋进行抵押登记，本院予以确认。证据5.房屋拆迁产权调换安置协议。据集贤县房屋征收服务中心证明，B区5号楼1带2商服楼，系回迁户费宪文的回迁房屋。现费宪文已回迁并实际使用，本院予以确认。证据6.双鸭山市中级人民法院双商初字第31号民事判决书及送达回执。因判决书及送达回执，系确认当事人之间权利义务关系的文书及法律文书送达、生效的依据，判决书及送达回执与案件当事人订立买卖合同没有必然的因果关系。故原告依该证据证明张忠武与第三人恶意串通，证据不足，本院不予确认。证据7.双鸭山市中级人民法院作出的（2015）双执异字第1号、第2号执行裁定书、哈尔滨裕隆公司2010年8月6日、9月26日分别为张瑞侠、闫德宝出具的购房“收据”及签订的《商品房买卖合同》。因商品房何时完工交付使用不是订立商品房买卖合同的必要条件，同时本案也没有案涉房屋何时完工交付使用的直接证据，故原告该项主张，本院不予确认。证据8.2017黑7509民初115号民事案件卷宗内，依原告申请法院调取的4份证据。据（2014）集商初字第132号民事案件诉讼证据，300万元借贷关系与500万元借贷关系，不是同一法律关系，本院予以确认；据不动产登记中心的抵押登记及解除抵押登记，2011年8月17日，张忠武与哈尔滨裕隆公司的500万元借贷关系发生，2013年2月4日消灭，本院予以确认；据集贤县龙杰供热有限公司证明，费宪文自2014年交纳B区5单元1带2商服楼的供热费，其他诉争房屋没有缴纳过供热费，本院予以确认；据集贤县泰隆物业公司证明费宪文每年缴纳B区5单元1带2商服楼物业费，其他诉争房屋2017年被告交一个年度的物业费，本院予以确认。被告提供的证据一、10份《商品房买卖合同》。据被告提供的10份《商品房买卖合同》、集贤县住房保障中心存档的10份《商品房买卖合同》、集贤县住房保障中心10份商品房销售登记审批表，有工作人员、负责人的审批，登记备案专用章证明。10份《商品房买卖合同》在住房保障中心登记备案时间是2013年2月27日，本院予以确认。证据二、绥棱林区基层法院办案法官佟宝林的调查笔录、2016年2月26日，住房保障中心证明1份。诉争房屋在住房保障中心登记备案，本院予以确认。证据三、哈尔滨裕隆公司、集贤县裕隆公司、陈广利的情况说明。因哈尔滨裕隆公司、集贤县裕隆公司是同一法人陈广利，均系自然人独资企业，责任混同，哈尔滨裕隆公司委托集贤县裕隆公司进行销售。集贤县裕隆公司有权销售诉争房屋，本院予以确认。证据四、2016年2月25日、2017年11月30日集贤县泰隆物业公司的证明各1份，2019年10月24日向福家园物业费收据5张。张忠武交纳2017年、2019年案涉房屋物业费，本院予以确认。证据五、原告金淑芬提供的照片。案涉房屋玻璃上粘有张忠武联系电话，本院予以确认。证据六、借款合同、抵押合同。据被告提供的证据、不动产登记中心存档证据。2011年8月17日，哈尔滨裕隆公司向张忠武借款本金500万元，以10套案涉房屋抵押，办理了抵押登记，本院予以确认。证据七、个人业务凭证、交易流水、建设工程施工合同、借据。2011年8月17日，哈尔滨裕隆公司向张忠武借款本金500万元，本院予以确认。证据八、收款收据10份。案涉10套房屋的总价款为6499994.00元，本院予以确认。证据九、住房保障中心的证明1份。与法院查封相关证据相互认证，张忠武未办理产权登记无过错，本院予以确认。证据十、向福家园宋长录、石国玉、周可心、宋佳宝的不动产档案查询单。以上四人订立的《商品房买卖合同》的预售依据均为（集）房预售证第2010-08号，并办理房屋所有权登记证，本院予以确认。十一、2018年2月2日，双鸭山供电公司电力销售发票7张。张忠武于2018年2月交纳案涉房屋电费，本院予以确认。十二、2018年1月19日、2月1日，集贤县峰源自来水公司购水收据9张。张忠武于2018年1月、2月交纳案涉房屋水费，本院予以确认。依被告申请法院依法调取的证据有：1.双鸭山市中院执行案涉相关材料；2.住房保障中心10份存档合同；3.不动产登记中心办理赵付春、屈洪福、夏宝、孙广围房屋所有权登记相关材料。原告对以上法院依法调取证据的客观性、真实性无异议，主张被告并不能依此证明《商品房买卖合同》的合法性，因原告没有提供充分的证据予以证明，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：申请执行人金淑芬与被申请执行人哈尔滨裕隆公司、集贤县裕隆公司、陈广利民间借贷一案，双鸭山市中级人民法院依据生效（2012）双商初字第31号民事判决，于2013年5月9日立案后，进入执行程序。2013年5月20日，双鸭山市中院作出（2013）双中法执字第39号执行裁定书，预查封向福家园B区七栋（4#、5#、6#、7#、8#、9#、11#）楼房的全部住宅、车库、商服。双鸭山市中院在执行过程中，黑龙江省高级人民法院，于2015年4月1日，作出（2015）黑高法执指字第16号执行裁定，黑龙江省林区中级人民法院，2015年4月29日，作出（2015）黑林法执指字第3号执行裁定，将申请执行人金淑芬与被申请执行人哈尔滨裕隆公司、集贤县裕隆公司、陈广利民间借贷纠纷一案，由黑龙江省绥棱林区基层法院继续执行。2015年5月4日，绥棱林区基层法院立案后，继续执行该案，2015年5月5日，绥棱林区基层法院作出（2015）绥棱林执字第14号执行裁定，裁定对向福家园B区住宅、车库、商服房屋予以查封，该裁定送达后，2016年5月6日，案外人张忠武向绥棱林区基层法院提出执行异议，要求停止执行（2015）绥棱林执字第14号执行裁定所查封的案涉10套商服楼。2016年5月25日，绥棱林区基层法院作出（2016）黑7509执异5号执行裁定，裁定中止对张忠武所提出异议的案涉10套房屋执行。该裁定送达后，金淑芬不服，遂向本院提起诉讼。另查明，哈尔滨裕隆公司在建设集贤县向福家园期间，2011年8月17日，张忠武与哈尔滨裕隆公司订立借款合同、抵押合同，合同约定：哈尔滨裕隆公司向张忠武借款本金500万元，约定月息3分，借款期限为4个月，哈尔滨裕隆公司用案涉房产予以抵押，如到期不能归还借款，借款人所抵押的房产所有权归张忠武所有，哈尔滨裕隆公司无条件为张忠武办理房屋产权证照，同时签订了抵押合同，抵押合同是借款合同的从合同，并到集贤县住房保障中心办理了抵押登记。借款合同只履行了2个月的利息。第三人哈尔滨裕隆公司债务履行期限届满后，2013年1月27日，以集贤县裕隆公司的名义与张忠武订立10份《商品房买卖合同》，将案涉10套商品房共1523.26平方米，以每平方米4267.00元的价格，总价格6499994.00元，抵顶500万元借款本息。2013年2月1日，张忠武提出申请，以借款还清为由解除抵押，2013年2月4日，批准解除抵押。2013年2月27日，10份《商品房买卖合同》在住房保障中心登记备案。再查明，2008年10月9日，哈尔滨裕隆公司成立，2010年9月6日，集贤县裕隆公司成立，二公司法定代表人均为陈广利，均系自然人独资企业，2010年5月20日，哈尔滨裕隆公司取得45800平方米建设用地规划许可证，2010年7月12日，哈尔滨裕隆公司取得向福家园建设工程规划许可证，2011年4月6日，哈尔滨裕隆公司取得建筑工程施工许可证，建设集贤县向福家园。2010年9月19日哈尔滨裕隆公司取得（集）房预售证第2010-08号向福家园一期商品房预售许可证。2011年6月9日，哈尔滨裕隆公司取得（集）房预售证第2011-04号向福家园B区9号楼、11号楼商品房预售许可证。2017年11月16日，哈尔滨裕隆公司取得（集）房预售证第2017-12号向福家园B区5号楼、6号楼、7号楼商品房预售许可证。案涉10套房屋B区5号楼1带2商服楼，系回迁户费宪文的回迁房屋，已回迁并实际使用。9套房屋粘有张忠武的招租电话，2017年、2019年张忠武交纳案涉房屋物业费，2018年2月交纳案涉房屋电费，2018年1月、2月交纳案涉房屋水费。本院认为，本案的争议焦点为以下几点：1.集贤县裕隆公司是否具备案涉房屋的销售主体资格；2.张忠武与集贤县裕隆公司是否在人民法院查封前订立的《商品房买卖合同》；3.集贤县裕隆公司与张忠武是否以合理的对价以房抵债；4.案涉10份《商品房买卖合同》的效力。1.集贤县裕隆公司是否具备案涉房屋的销售主体资格。2011年4月6日，哈尔滨裕隆公司取得建筑工程施工许可证后建设向福家园，法定代表人陈广利为了在集贤县办理房地产业务上的便利，2010年9月6日，成立集贤县裕隆公司，二公司法定代表人均为陈广利，系自然人独资企业。哈尔滨裕隆公司委托集贤县裕隆公司进行房屋销售，房屋销售产生法律责任由哈尔滨裕隆公司、集贤县裕隆公司共同承担。根据同类地点、相近购买时间的其他购买人房屋产权登记办理情况，以集贤县裕隆公司为出卖人，预售依据为（集）房预售证第2010-08号的商品房买卖合同中，住房保障中心、不动产登记中心皆对集贤县裕隆公司的销售资格予以认可，并于近期在不动产登记中心，依据此类合同办理房屋所有权登记证。故原告主张集贤县裕隆公司不是诉争房屋的所有人和出卖人，集贤县裕隆公司不具备该房产的销售资格，本院不予支持。2.张忠武与集贤县裕隆公司是否在人民法院查封前订立了《商品房买卖合同》。据被告提供的10份《商品房买卖合同》、住房保障中心存档的10份《商品房买卖合同》、10份商品房销售登记审批表证明，2013年1月27日，张忠武与集贤县裕隆公司订立10份《商品房买卖合同》，2013年2月27日在住房保障中心登记备案，2013年5月20日，双鸭山市中级人民法院对案涉房屋查封。原告主张10份《商品房买卖合同》系双方恶意串通，法院查封之后伪造的，无证据予以证明，只是建立在其主观推论基础上，原告的该项主张，本院不予支持。3.集贤县裕隆公司与张忠武是否以合理的对价以房抵债。第一、据10份商品房买卖合同的收据，案涉10套房屋的总价款为6499994.00元，张忠武、第三人均无异议。第二、2011年8月17日，张忠武与哈尔滨裕隆公司订立借款合同，哈尔滨裕隆公司向张忠武借款本金500万元，约定月息3分，借款期限为4个月。自借款的发生至达成以物抵债止16月余，陈广利给付了两个月的利息，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，月息3分，即年利率36%，债务人予以清偿的，法律不予制止，这样至达成以物抵债时，债务本息合计710万元余。第三、2013年1月27日，张忠武与集贤县裕隆公司订立10份《商品房买卖合同》，2013年2月1日张忠武承诺借款还清并解除抵押，系债务人在履行期限届满后达成以物抵债协议。第四、订立《商品房买卖合同》没有损害国家、集体或者第三人利益。故第三人与张忠武之间以其所建的10套房屋与500万元本息形成对价，消灭从前的债权债务关系，形成新的以物抵债民事法律关系。4.案涉10份《商品房买卖合同》的效力。2013年1月17日，张忠武与集贤县裕隆公司订立案涉10份《商品房买卖合同》，从外观上看具备商品房买卖合同的形式要件，是商品房买卖合同，但就本案的性质和功能上看，性质上属于债务履行期届满后以物抵债的约定，并非以转移所有权为目的买卖合同债权请求权的执行异议之诉，而是因非金钱债权确认而产生的执行异议之诉。《商品房买卖合同》的功能在于登记。本院认为，（1）关于B区5号楼1带2商服楼的《商品房买卖合同》。虽然原告撤回准许执行B区5号楼1带2商服楼的诉请，被告也同意原告撤回该项的诉请，因本案原告与被告在本案诉讼期间就双方争议的事项撤回合意，关联到第三人，并不是对自己权利所作的处分。据房屋拆迁产权调换安置协议，系回迁户费宪文的回迁房屋，且回迁实际使用，依据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，应依法予以保护，费宪文的权利具有优先性，进而排除执行，即停止对黑龙江省双鸭山市集贤县福利镇向福家园B区5号楼1带2商服楼的执行；（2）关于B区6号楼1带2、B区7号楼1带2商服楼的两份《商品房买卖合同》，虽然是在商品房预售许可证颁发前订立的合同。第一、本案是债务履行期届满后以物抵债的约定，应依诺成性合同的法律规定进行调整。第二、张忠武在订立商品房买卖合同时对无商品房预售许可并不知情，无过错。第三、同类地点、相近时间的其他购买人已经取得房屋所有权证。第四、第三人与张忠武订立的商品房买卖合同无异议，第三人同意履行。故B区6号楼1带2、B区7号楼1带2商服楼的两份《商品房买卖合同》，双方当事人的意思表示真实，没有损害国家、集体或者第三人利益，不违反行政法规的强制性规定，各方当事人就应当按照该协议履行各自义务，原告对其两份合同无效的主张，无法律依据，本院不予支持；（3）本案中其他7份《商品房买卖合同》，也是债务履行期届满后以物抵债的约定，系双方当事人的真实意思表示，不存在恶意损害第三人合法权益的情形，又不存在违反法律、行政法规规定的情形，故该合同书已经成立并生效，该合同对包含债权人和债务人在内的各方当事人均具有约束力。综上所述，原告主张张忠武与第三人恶意串通，商品房买卖合同是由被告伪造的，并且被告没有实际占有执行标的，商品房买卖合同无效不能成立，原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、停止对黑龙江省双鸭山市集贤县福利镇向福家园小区B区5号楼1带2商服楼的执行；二、驳回原告金淑芬对黑龙江省双鸭山市集贤县福利镇向福家园小区B区6号楼1带2商服楼、7号楼1带2商服楼、9号楼1带2商服楼、11号楼1带2商服楼、11号楼1层3号、4号、5号、6号、7号商服楼执行的诉讼请求；三、黑龙江省绥棱林区基层法院（2016）黑7509执异5号执行裁定中止集贤县福利镇向福家园小区B区5号楼执行，自本判决生效时自动失效。案件受理费100元，公告费690元，合计790元，由金淑芬承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省林区中级人民法院。审判长  杨建平审判员  王文新审判员  乔 华二〇一九年十二月十八日书记员  郭雯琦