福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终4936号 上诉人（原审被告）：万星（南安）置业有限公司，住所地福建省南安市美林街道南美南金路**。 法定代表人：陈祖记，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王民辉，该公司员工。 委托诉讼代理人：汪小燕，福建正成功（南安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄梅兰，女，1990年1月1日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：许剑军，福建竞得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许飞虎，福建竞得律师事务所实习律师。 上诉人万星（南安）置业有限公司（以下简称“万星置业公司”）因与被上诉人黄梅兰商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2019）闽0583民初4132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万星置业公司上诉请求：撤销原判第二项、第三项，发回重审，或者改判驳回黄梅兰关于逾期交房违约金的诉讼请求。事实和理由：一、案涉项目主体工程实际于2015年全部完工，但因周边市政配套设施未竣工验收（至今仍有部分连接至案涉项目小区主要入口地未征用施工），导致无法按原规划要求竣工验收。万星置业公司多次与政府部门沟通，最后相关部门同意万星置业公司修改规划方案，将已施工完的绿化用地及店面边的地改为临时通道，案涉项目最终拖延至2018年底、2019年1月才分别通过竣工验收和消防验收。万星置业公司逾期竣工及绿化率不足的问题是由于市政配套道路无法正常施工交付使用所导致，并非万星置业公司的原因。根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》第五条约定，万星置业公司有权据实顺延交房，不承担逾期交房违约责任。二、根据福建省人民政府办公厅闽政办[2016]29号文件，在2016年3月1日前已开工但未竣工的新建住宅应适用该文件规定。万星置业公司在2016年已经采购全部配电设备准备施工，但因上述政策被电力部门叫停，要求按政策规定重新设计。因案涉项目已全部完工，小区原规划地面一层无可存放配电设备的地方，后经沟通协调，万星置业公司将部分店面改为配电房，最终才于2017年通过图纸变更设计。上述拖延变更设计的问题在于政策原因，并非万星置业公司自身原因引起。三、虽双方合同及附件约定，日降雨量超过60毫米以上才可以顺延交房，但根据实际，日降雨量50毫米以上即是暴雨，是无法施工的。另外，根据规定，高温天气应当停止室外作业。一审法院对上述暴雨、高温天气未予顺延是错误的。四、《商品房买卖合同》第八条第一款第4项及《合同补充协议》第五条第一款、第二款的约定，是黄梅兰自愿签订的，不应认定为无效。五、至今政府还有部分土地未交付给万星置业公司，导致绿化地块等部分项目无法施工。六、万星置业公司并未认可2016年12月31日是交房时间。万星置业公司虽然在黄梅兰另案起诉解除合同案件中提到依据合同交房时间为2016年12月31日，但并未放弃可以顺延交房的事由。七、本案应为商品房买卖合同纠纷而非商品房预售合同纠纷。万星置业公司在调查中补充，如果法院认定万星置业公司逾期交房，根据合同条款补充协议第六条第二款第二小项，违约金累积不超过总房款百分之二，一审法院认定逾期违约金计算总额过高。一审法院以2016年12月31日作为违约金起始时间是错误。本案中双方明确约定交房时间但也同时约定据实可以延期的事由，本案中如果认为违约，违约金的起算点应当扣除据实可以延期交房的事由后起算，为2019年3月10日，扣除的事由包括市政工程以及配套污水管道建设，市政的配套设施中的规划道路交付时间为2018年5月28日，雨污排水管道交付时间为2019年3月10日，由于这两个市政的配套设施未交付，导致涉诉的工程无法进行消防和排水验收，属于万星置业公司无法预见及无法控制且合同上明确约定可以延期交房的事由。 黄梅兰辩称，不能因为黄梅兰主张合同解除，万星置业公司就认为交房时间是在2016年12月31日，不能因为黄梅兰主张继续履行合同要求违约金，万星置业公司就认为交房时间是在2019年3月10日。在（2019）闽0583民初928号民事案件中，万星置业公司明确交房时间是2016年12月31日，法院也认定万星置业公司应在2016年12月31日前交房，并以此认定被黄梅兰解除权超期，驳回了黄梅兰的请求，因此黄梅兰才无奈提起了要求交房并支付违约金新的诉讼，万星置业公司无法证实其所主张的城市规划配套设施以及电力变更与工程竣工延迟存在因果关系，从万星置业公司竣工验收报告的时间来看，造成无法按时交房的原因均是其自身原因造成。万星置业公司还主张目前政府还有部分土地未交付，可见万星置业公司在商品房预售时就已经预见到政府土地可能无法按时交付的情况，该责任应由其自行承担。 黄梅兰向一审法院起诉请求：1.万星置业公司履行合同约定的交房义务；2.万星置业公司支付黄梅兰按已付款293348元，从2016年12月31日起计算至实际交付房屋之日止每日按万分之二计算的违约金。 一审法院认定事实：万星置业公司系依法注册成立的从事房地产开发建设、出租、出售等业务的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证和建筑工程施工许可证。2014年9月13日，黄梅兰与万星置业公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容。合同约定，黄梅兰购买万星置业公司开发的址在南安市××街道××村××广场××幢××层××号房，建筑面积共79.57平方米，单价为每平方米3681.65元，总金额292949元。第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、买受人同意在未向出卖人付清合同约定的购房总价及其他约定的应由买受人缴交的相关费用（含违约金及办证费用）前，出卖人有权不予交房且不视为出卖人延期交房，同时本合同第八条约定的交房日期顺延至买受人向出卖人付清全额购房款及相关费用后的三十日。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人3000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、该条款约定详见附件六。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、该条款约定详见附件六。第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。附件六《合同补充协议》第五条约定，……5、除火灾、水灾、飓风、、地震等不可抗力的原因外以下特殊原因造成的，甲方也可以据实予以延期交房（后续施工及验收等工作周期据实顺延：（1）施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工或影响施工速度；（2）遇到日降雨量超过60ＭＭ或者因六级或六级以上大风天气造成无法正常施工或影响施工速度的；（3）因市政原因导致停水、停电等情况造成无法正常施工或影响施工速度；（4）遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制、噪音管制等决定，造成无法正常施工或影响施工速度，或因市政规划、基础配套设施建设拖延或要求、标准有所更改等，造成无法正常施工或影响施工速度；（5）非甲方原因导致引起的工人停工或罢工；（6）其他非甲方所能控制的因素。第六条约定,……2、甲方如未按《合同》及补充协议规定的最终交付期限将商品房交付乙方使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自最终交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，自最终交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之2的违约金。逾期超过120日后，乙方有权解除合同。乙方解除《合同》的，甲方应当在买卖双方至房管局办理退房手续完成后30天内退还全部已付款，并向乙方支付累计不超过乙方已付款2%的违约金。黄梅兰于合同签订当日支付购房款292949元，并缴纳房屋预告登记费等费用399元。本案工程于2019年1月28日经消防验收合格。双方至今未就本案商品房办理交房手续。法院于2019年1月9日受理原告黄梅兰与被告万星置业公司商品房预售合同纠纷一案，黄梅兰提出解除双方签订的《商品房买卖合同》等诉讼请求，万星置业公司辩称，双方约定的交房时间是2016年12月31日，黄梅兰逾期没有向他们公司发出解除的通知，解除权因黄梅兰不行使已经消灭。法院于2019年3月25日作出（2019）闽0583民初928号民事判决，认定万星置业公司应当在2016年12月31日前将符合各项约定条件的商品房交付黄梅兰使用，但是万星置业公司至今未能交付，其逾期交房早已超过120日……已超出双方约定的解除权行使期间，黄梅兰的解除权消灭，判决驳回黄梅兰的诉讼请求。本案工程从2014年9月13日双方签订合同之日到2016年12月31日双方合同约定交房之日遭遇大暴雨、六级或六级以上大风天气共24天。本案工程已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格。万星置业公司于2019年5月15日通知黄梅兰于2019年5月21日办理交房手续。 一审法院认为，万星置业公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，黄梅兰向万星置业公司购买址在南安市××街道××村××广场××幢××层××号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，黄梅兰与万星置业公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。根据《商品房买卖合同》第八条约定，万星置业公司应当在2016年12月31日前，将符合第八条各项约定条件的商品房交付黄梅兰，如遭遇日降雨量超过60ＭＭ、六级或六级以上大风天气可以延期，黄梅兰曾就万星置业公司逾期交房的违约行为提起诉讼，在该案审理中，万星置业公司主张2016年12月31日为应交房时间，黄梅兰在逾期交房事由发生之日起120日未提出解除合同的主张，解除权消灭，表明万星置业公司认可2016年12月31日这一交房时间，现在万星置业公司又就同一交房时间提出抗辩，要求予以顺延，不予采纳，本案的交房时间应为2016年12月31日。本案工程已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并于2019年1月28日经消防验收合格。万星置业公司通知黄梅兰于2019年5月21日办理交房手续，但双方至今未就本案商品房办理交房手续。万星置业公司已构成逾期交房，黄梅兰请求万星置业公司履行合同约定的交房义务，符合法律规定，予以支持。至于万星置业公司应承担的逾期交房违约金问题，万星置业公司虽仍负有交房的义务，但逾期交房违约金仅能计算至2019年5月21日止。现逾期交房已超90日，根据合同约定，万星置业公司应支付黄梅兰自逾期之日即2017年1月1日起至2019年5月21日止（共871日），每日按黄梅兰已付购房款292949元的0.02％计算的逾期交房违约金51032元，黄梅兰诉讼请求中超出此部分的，不予支持。万星置业公司辩称，小区周边市政配套设施因征迁问题暂停施工，部分配套设施于2018年5月28日才竣工验收，导致讼争小区无法整体验收交付，并提供《中标通知书》、《补充协议书》、《单位工程竣工报告》、《福建省市政基础设施工程竣工验收报告》、《美林街道办事处关于南安万星城市广场请求减免暨缓交城市基础设施配套费的请示》、图纸、照片欲证明其主张。本案建筑项目的竣工验收时间晚于2018年5月28日，万星置业公司在合同约定的交房时间前并不具备自身需具备的全部交房条件，因此市政配套设施的问题不能作为万星置业公司不承担逾期交房法律后果的直接依据，万星置业公司应对其逾期交房的违约行为承担相应的法律责任，故万星置业公司提供的上述证据不予采纳，辩称也不予采纳。万星置业公司又辩称，讼争小区于2017年8月根据电力部门规定变更配电房设计，并提供闽政办［2016］29号福建省人民政府办公厅文件、《修改设计通知单》、《新建住宅小区供电方案答复书》欲证明其主张。变更设计的情况系发生在万星置业公司迟延履行交房义务之后，依法不能成为免除万星置业公司责任的理由，故万星置业公司提供的上述证据不予采纳，辩称也不予采纳。万星置业公司辩称土地部分未交付，但未能提供证据予以证明，故万星置业公司的该辩称，不予采纳。综上所述，对黄梅兰的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、万星（南安）置业有限公司应于判决生效后立即将符合法律规定和合同约定条件的址在南安市××街道××村××广场××幢××层××号房交付黄梅兰使用；二、万星（南安）置业有限公司应于本判决生效后三十日内支付黄梅兰逾期交房违约金51032元；三、驳回黄梅兰的其他诉讼请求。 二审中，万星置业公司围绕上诉请求提交了新的证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人无争议的证据，本院予以在卷佐证。对当事人二审争议的证据和事实，本院将结合适用法律问题待后一并分析认定。除二审争议所涉事实外，一审法院其余认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，一、关于案涉商品房项目是否因政府原因导致迟延交房的问题。万星置业公司主张因市政配套工程原因导致其无法按期交房，但其一、二审提供的有关市政配套工程相关证据所涉内容系案涉小区道路、排污等工程能否与市政管网连接的问题，而万星置业公司在一审庭审时出示的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》所载竣工验收日期及五方验收单位落款时间均为空白，万星置业公司就此未能进一步举证予以说明，其提供的南安市人民政府【2017】96号专题会议纪要中仅体现万星城市广场“基本完工”，故根据本案上述证据，无法确认案涉工程除上述管网连接问题外的其余工程建筑内容是否在2019年7月2日通知交房前符合竣工验收条件，万星置业公司据此抗辩免除其逾期交房违约责任，依据不足，不予采纳。就商业变配电房设计变更的问题。福建省人民政府办公厅闽政办【2016】29号文件于2016年2月29日印发，万星置业公司直至约定的交房期限届满后的2017年8月才进行变更设计、施工，相应责任应由其自行承担。万星置业公司主张系因与有关部门沟通导致拖延变更设计，未能提供证据证明，故不予采纳。二、万星置业公司在黄梅兰诉其解除案涉合同的（2019）闽0583民初928号一案中，已经明确交房日期为2016年12月31日，其在本案中主张其具有延期交房的相关事由，应从2019年3月10日起计算逾期交房违约金，缺乏依据，不予采纳。三、案涉《商品房买卖合同》第八条第四款及《合同补充协议》第五条中有关万星置业公司在黄梅兰缴交办证费用前有权不予交房的条款内容，并非示范文本的原有内容，而是由万星置业公司预先拟定并在案涉楼盘中重复使用的格式条款，该约定内容存在《中华人民共和国合同法》第四十条有关“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”规定的无效情形，应认定该部分条款约定无效。四、《合同补充协议》第六条第二款第2点中有关“累计不超过乙方已付款2%的违约金”的约定，是指“乙方（即黄梅兰）解除《合同》”时万星置业公司应承担的违约金约定，本案并不符合该约定的适用情形，万星置业公司据此主张一审法院认定的违约金应以已付款的2%为限，依据不足，不予采纳。五、案涉《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人就万星置业公司将取得预售许可的在建商品房预先销售给黄梅兰的事项所签订的合同，一审法院确定本案案由为商品房预售合同纠纷并无不当。 综上所述，万星置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费518元，由万星（南安）置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李翔峥 审 判 员 黄有志 审 判 员 郑玉蒜 二〇一九年十二月九日 法官助理 吴一凡 书 记 员 康雯娟 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。