河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民再84号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）:沈良淑，女，汉族，1935年6月16日生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李力争，北京市中银律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王耀民，男，汉族，1929年2月22日生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王伟，男，汉族，1968年3月4日生，住址，系原告之子。被申请人（一审第三人、二审上诉人）：王晶，女，汉族，1962年9月11日生，住洛阳市瀍河区。委托诉讼代理人：陈亚芳，河南先为律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵后杭，河南从宴律师事务所律师再审申请人沈良淑因与被申请人王耀民、王晶确认合同无效纠纷一案，不服本院（2018）豫03民终1751号民事裁定，向本院申请再审。经审判委员会讨论决定，本院于2019年4月10日作出（2019）豫03民申121号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人沈良淑之委托诉讼代理人李力争、被申请人王耀民之委托诉讼代理人王伟和被申请人王晶及其委托诉讼代理人陈亚芳、赵后杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈良淑申请再审称：1.依法撤销洛阳市中级人民法院（2018）豫03民终1751号民事裁定书；2.请求判决被申请人王耀民、王晶签订关于洛阳市瀍河区陇海街5幢4-202号的房产买卖合同无效。事实与理由：1.根据现有证据足以证实沈良淑具有起诉资格，二审裁定驳回起诉时完全错误的。2.购买时房改时用了王耀民前期吴湘兰的工龄购房，工龄优惠代表一定的财产利益，但并不代表队房屋产权拥有份额，与房屋产权没有必然联系，更不能划等号，该房屋属于沈良淑与王耀民的夫妻共同财产，沈良淑属于涉案房屋的共有权人。3.王耀民的行为属于无权处分行为，王晶不是善意取得，二人恶意串通侵害了沈良淑的合法权益，涉案房屋买卖合同无效。综上，认为原二审裁定确有错误，依法应予纠正。王耀民答辩称，2015年11月4日大儿子王传皎去世后房屋进行过户时沈良淑不知情。王晶答辩称，第一，1982年该房屋一直由王耀民、王晶、王传皎居住，到2003年该房屋参加房改房，这期间沈良淑没有在此房屋中居住，房改房作为政策性福利房一个很重要的特征是由承租后转为购买在购买时政策上考虑家庭使用情况。第二，该案中也已经查明沈良淑确实没有提供工龄，该房屋的购买确实用。王耀民已故妻子吴香兰的工龄折算购买。按照最高院民事第一庭所编著的民事审判指导为参考第74辑，第165页，关于使用已故配偶工龄购买房改房纠纷的处理规则。对审判实践中所争议的用已故配偶购买房改房的不同意见予以规范统一，也就是在此情况下不适用物权法、婚姻法、合同法关于房屋买卖就物权的取得即合同效力的认定，而适用审判实践中，我国房屋买卖改革中所出现的房改房福利性分房的现状。按当时的房改房政策于对夫妻只能分得一套公有住房。王耀民和沈良淑作为夫妇双方都在铁路系统工作，各自分得了一套房产。正是由于沈良淑利用政策的漏洞，他在北京分得了也分得了一套公有住房，如果案涉房屋认定为是王耀民和沈良淑的夫妻共同财产，不仅对王晶和王传骄不公平，而且是对沈良淑钻政策漏洞造成国家资产流失行为的纵容。如果确认王耀民与王晶签订的案涉房屋买卖合同无效，那房屋权属动荡不定，作为财产纠纷势必会引起无休止的诉讼。洛阳房改政策的是在2015，有些新的政策是不适用于案涉房屋。沈良淑向一审法院起诉请求：1、确认洛阳市瀍河区陇海街5号楼4单元202号房产在2015年11月12日被告擅自转让过户给第三人王晶前属于原告与被告的夫妻共同财产；2、确认2015年11月4日被告王耀民与第三人王晶签订的关于洛阳市瀍河区陇海街5号楼4单元202号房产买卖合同为无效合同；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告王耀民与吴湘兰系夫妻关系，二人婚后生育子女两人，即长女王晶、长子王传皎。吴湘兰于1965年5月去世。1965年12月18日，被告王耀民与原告沈良淑登记结婚，后二人于1968年3月4日生育次子王伟。2003年4月9日，洛阳市房地产管理局为被告王耀民颁发房产证一份，房产证号为洛市房权证（2003）字第X213244号，房屋位置为洛阳市瀍河区陇海街5幢4-202号，房屋性质为房改售房，建筑面积为62.07㎡。同年8月22日，洛阳市住房委员会为被告颁发界定卡一份。2015年10月4日，被告长子王传皎去世。同年11月4日，被告王耀民与第三人王晶签订了《房产买卖合同》一份，约定将被告名下位于洛阳市瀍河区陇海街5幢4-202号的房产一套通过买卖方式出售给第三人王晶，买卖价款为110元。后第三人王晶缴纳了相关的税费后，于2015年11月11日、30日分别取得了前述房屋的房产证和土地证，证号为分别为洛房权证市字第××号和洛市国用（2015）第01001745号。被告王耀民于2016年诉至法院，要求依法撤销其与王晶2015年11月4日签订的房产买卖合同。后一审法院作出（2016）豫0304民初1406号民事判决书，以在前述房屋所有权存在争议的情况下，王耀民要求撤销其与王晶签订的房屋买卖合同事实和理由均不充分为由判决驳回了王耀民的诉讼请求。现沈良淑以前述房屋系其与王耀民的夫妻共同财产为由诉至法院。又查，1995年12月28日，被告王耀民在购买洛阳市瀍河区陇海街5幢4-202号住宅时，在填制购房申请人及家庭成员情况表时在配偶一栏，填写姓名为吴香兰。一审法院判决：一、被告王耀民与第三人王晶2015年11月4日签订的关于洛阳市瀍河区陇海街5幢4-202号的房产买卖合同无效。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告王耀民负担。王晶不服一审判决上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回沈良淑的诉讼请求或发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。本院二审认定事实：二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为：公有住房的承租、房改制度具有极强的福利属性，与合同法中的租赁及商品房买卖具有明显的区别。公房承租制度是我国在一定的历史条件下及特定的发展阶段中的福利制度，其福利属性表现为由夫妻一方名义承租、只交纳少许的费用即可以长期居住、使用，在后续的房改政策中可以以成本价购买并通过折算工龄获得优惠。作为原承租人的父母去世后，其子女一般均可以继续承租并参加房改。本案诉争房屋于1982年建成并投入使用，一直由王耀民与吴湘兰之子王传皎居住。吴湘兰去世后，由王耀民折算王耀民和吴湘兰的工龄购买，并得到其所在单位的认可，购房申请表上的家庭成员为王耀民、王传皎和王晶。由于王耀民按房改政策购买住房时享受了其已故配偶吴湘兰的工龄优惠，含有吴湘兰的部分权益，不能简单的理解为王耀民单独所有或者其与沈良淑夫妻共同所有。本案中，沈良淑提供的现有证据不足以证明其系涉案房屋的利害关系人，故沈良淑的起诉缺乏事实和法律依据，予以驳回。综上所述，王晶的上诉请求能够成立，应予支持；一审判决关于涉案房屋权属认定错误，导致处理结果欠妥，予以纠正。本院二审裁定：一、撤销河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2017）豫0304民初1472号民事判决；二、驳回沈良淑的起诉。一审受理费100元，二审受理费100元，均予以退回。再审查明的事实：本院再审查明的事实与一、二审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，1965年王耀民前妻吴湘兰去世，同年王耀民与现任妻子沈良淑登记结婚。该房屋是在王耀民与沈良淑夫妻关系存续期间所得，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，沈良淑应是该房屋的共有权人，本院二审裁定认为沈良淑与该房屋无利害关系不当。“房改房”是国家根据职工工龄、职务、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条规定，以成本价或标准价购房的，每个家庭只能享受一次，享受住房福利待遇的对象是夫妻双方，而不是售房单位的职工一方。案涉房屋购房申请表上的家庭成员为王耀民、王传皎和王晶，配偶一栏记载为吴湘兰，使用了王耀民前妻吴湘兰的名义折算工龄购得，且沈良淑另外又享受国家福利房政策，结合房改房的家庭福利性，吴湘兰的继承人对该房屋享有权益。综上，王耀民与王晶签订的房屋买卖合同未经共有权人同意应属无效，但因该房屋含有王耀民前妻吴湘兰子女的权益，沈良淑关于确认系夫妻共同财产的诉求不能成立。综上，依法应对沈良淑的部分诉讼请求予以支持，沈良淑的再审理由能够成立，本院二审裁定有误应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫03民终1751号民事裁定；二、维持河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2017）豫0304号民初1472号民事判决。本判决为终审判决。审判长  周朝晖审判员  焦丽娟审判员  李青青二〇一九年十二月十六日书记员  孙一鸣