海南省五指山市人民法院   民事判决书   （2019）琼9001民初599号   原告(反诉被告)：梁某，现住五指山市。   被告(反诉原告)：五指山通什越丰美食场，统一社会信用代码：92460000MA5T91W24K。   经营者：张铺生，1972年1月5日出生，现住海南省五指山市通什镇越丰路北侧新农贸市场**。   委托代理人：张婷，海南唐海律师事务所律师。   第三人：五指山生源贸易有限公司新农贸市场管理处。   负责人：王某，现住五指山市。   委托代理人：揭某，现住五指山市。   第三人(反诉第三人)：广州军区海南房地产管理分局，住所地五指山三月三大道**五指山办事处。   原告(反诉被告)梁某诉被告(反诉原告)五指山通什越丰美食场(以下简称越丰美食场)、第三人五指山生源贸易有限公司新农贸市场管理处(以下简称生源管理处)、第三人（反诉第三人）广州军区海南房地产管理分局(以下简称军区房管局)租赁合同纠纷一案，本院于2019年７月3日立案后，依法适用简易程序，由审判员万芬独任审理，并于2019年８月２２日第一次公开开庭进行了审理，原告梁某，被告越丰美食场到庭参加诉讼。在审理过程中查明涉诉土地权属归军区房管局所有，本院依职权追加生源管理处、军区房管局作为第三人参加诉讼，并变更承办人，适用普通程序，组成合议庭，于2019年12月13日第二次公开开庭进行了审理，原告梁某，被告越丰美食场的委托代理人张婷，第三人生源管理处委托代理人揭某到庭参加诉讼。第三人军区房管局经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告梁某向本院提出诉讼请求：1、判决确认《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》合法有效；2、判决解除原告与被告之间的合同约定；3、判决被告返还原告缴纳的10000元合同押金；4、判决被告赔偿原告一个月的租金和卫生费用损失2500元；5、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告于2019年4月25日与原告签订《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》，约定被告将A18号商铺租赁给原告1年，合同押金10000元，月租2000元，月卫生费用500元，按月提前缴交租金。原告缴纳押金和缴交租金准备经营，但因被告的美食场未达到相关部分的要求，未能通过消防许可、排污许可和卫生许可，原告已经损失了一个月2000元的租金和500元的卫生费用。被告在美食场没有建设完善的情况下就招租及与原告签订租赁合同，已经违反了《中华人民共和国民法总则》第七条诚实信用原则的规定。原告租用被告商铺后两个月都无法取得卫生许可，不能开业，双方的合同约定根本无法继续履行，应予解除，被告收取的合同押金应予退还；原告与被告签订租赁合同完全是因为被告的虚假宣传与承诺，原告一个月的合同租金损失和卫生费用损失，被告应当承担赔偿责任。因此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向贵院起诉，判决确认双方签订的《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》合法有效；判决解除双方的合同约定；判决被告退还原告缴纳的10000元合同押金，判决被告赔偿原告的租金和卫生费用损失2500元，判决被告承担本案的诉讼费用，以维护原告合法的民事权益。   被告越丰美食场辩称，涉诉合同不具备法定解除的条件，被告越丰美食场也没有违约行为，该合同是有效且可以继续履行的，原告在诉状中提出由于被告越丰美食场的原因导致原告不能办理经营许可证及营业证照，没有事实及法律依据，转租期超过承租期剩余期限没有事实和法律依据。   第三人生源管理处述称，生源公司与张铺生签订的合同已明确约定不能转租，同时，原告主张的部分事实与客观事实不符，不存在生源管理处与部队承包商铺的情况，涉案商铺不是生源管理处建设而是张铺生违规建设后出租，生源管理处不是合同当事人不应当承担责任。   第三人军区房管局未到庭应诉也未提交书面答辩意见。   反诉原告越丰美食场向本院提出诉讼请求：1、请求解除反诉原告与反诉被告于2019年4月25日签订的《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》；2、请求判令反诉被告支付租金10000元（自2019年6月1日起至实际交钥匙止）将五指山市通什镇越丰路美食城A18号号商铺的使用权还给反诉原告，并支付违约金12000元；3、本案反诉费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2019年4月25日签订《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》。双方约定，反诉原告以每半年12000元的价格将越丰美食城A18号号商铺出租给反诉被告（租期一年），反诉被告向反诉原告交纳10000元押金；拖欠租金，则按拖欠额收取10%/日的违约金，逾期支付租金届满十天则本合同自动解约，反诉原告有权收回商铺，同时，反诉被告无权要求反诉原告退还押金10000元。当时反诉被告称家中经济困难，请求反诉原告通融一下，允许她按月支付租金2000元/月，卫生费500元/月。但反诉被告在支付一个月的租金和卫生费后至今再也没有给反诉原告支付租金和卫生费，反诉原告多次找反诉被告协商关于租赁合同的继续履行或解除合同的相关事宜，但反诉被告迟迟不予答复。目前其他商铺都该交纳下半年的租金了，反诉被告还是未置可否，为维护反诉原告的合法权益，请求贵院判如所请。   反诉被告梁某辩称，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求，由于反诉原告租给反诉被告的商铺是属于违建的，而且没有消防证及卫生许可证，所以造成反诉被告无法正常经营，不能实现合同目的，且未得到生源公司的许可，该合同是无效合同，应当依据合同法的规定，承担相应的法律责任。   第三人军区房管局未到庭应诉也未提交书面答辩意见。   原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：证据1.合同书；证据2.押金收据；证据3.租金收据；证据4.卫生费书收据；5.照片。   被告越丰美食场围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》；2、《营业执照》；3、《越丰路新市场彩钢棚经营权承包合同》。   第三人生源管理处、军区房管局均无证据提交。   本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告越丰美食场对原告提交的对证据1-4的真实性、合法性、关联性无异议，对证据5有异议，认为超过举证期限，不予质证。   第三人生源管理处对原告提交的证据未质证。   原告梁某对被告越丰美食场、张铺生提交的证据1-3号证据均有异议。   第三人生源管理处对被告越丰美食场的证据不予质证。   第三人军区房管局未到庭质证。   本院依职权调取越丰美食场与五指山市城乡环境卫生管理局签订的《垃圾处理委托协议》，经各方当事人质证，原告梁某、被告越丰美食场、第三人生源管理处均无异议。   对于原、被告提交的证据，本院与原件核实，对其真实性予以确认。对本院调取的《垃圾处理委托协议》的真实性本院予以确认。   经审理查明，2019年2月1日，被告张铺生与被告生源管理处签订《越丰路新市场彩钢棚经营权承包合同》，合同约定，由张铺生承租生源管理处越丰路五指山新农贸市场内的彩色钢结构大棚，占地面积为2000平方米，用途为农贸市场，乙方（张铺生）承包后，经营用途范围包括：农副产品销售和休闲夜宵摊位租赁。承包期为三年，即从2019年3月10日至2022年3月9日。双方还约定在合同约定承包期限内，乙方未获得甲方（生源管理处）的书面同意，不得将五指山新农贸市场内彩钢大棚的承包经营、管理权转让、转包或抵押给他人。否则，甲方有权随时解除本合同，收回五指山新市场彩钢大棚的承包经营和管理权，并且乙方已支付的承包租金和保证金作为违约金，不予退还乙方。   上述合同签订后，张铺生于2019年4月3日办理五指山通什越丰美食场营业执照，经营者为其本人，并于2019年4月25日，用营业执照上的名称“五指山通什越丰美食场”与原告梁某签订《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》，约定甲方（越丰美食场）愿意将越丰美食城A18(商铺)出租给乙方（原告），租期1年，自2019年5月1日至2020年4月30日止。商铺每月租金为2000元，租金按月收取，实行先付租金后使用的原则。签订本合同时乙方须向甲方缴纳押金10000元。押金不计利息，合同期满后退还乙方。合同还约定，卫生费500元/月，每月5日前统一向甲方交纳。上述合同签订后，被告越丰美食场向原告交付了商铺。原告交付了4月份租金2000元、卫生费500元,合计2500元。   还查明，五指山市城乡环境卫生管理局委托越丰美食城每月每桶960元，按两桶标准收取1920元/月的卫生费。   还查明，涉诉商铺无建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关证件,涉诉商铺土地使用权归第三人军区房管局所有。原告在经营期间未能办理消防许可证、食品经营许可证。   另查明，张铺生与另案被告张艳朱是夫妻关系。   本院认为，本案争议的焦点：1、原、被告签订的《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》效力问题；2、原、被告的诉讼请求是否有事实及法律依据的问题。   关于合同效力的问题：   出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告梁某与被告越丰美食场签订的《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》中的商铺无建设工程施工许可证、建设工程规划许可证等相关证件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，原、被告之间签订的合同属于无效合同。现原告要求本院认定原告梁某与被告越丰美食场签订的《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》为有效合同，理由不充分，本院不予支持。   本案中涉诉合同为无效合同，所谓无效合同是相对于有效合同而言，是指合同成立，但是不能产生合同的法律效力，该合同是不具有法律约束力的合同，不受法律保护。无效合同自始无效，合同一旦被确定无效，就产生溯及既往的效力；有效合同，是指依照法律的规定成立并在当事人之间产生法律约束力的合同。合同的解除是指当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。从上述定义可以看出，合同的解释是指有效的解除，无效合同自始无效，不存在解除一说。故对原告要求本院解除双方之间签订的无效合同，于法无据，本院不予支持。   二、原、被告的诉讼请求是否有事实及法律依据的问题：   原、被告签订上述合同后，原告进场经营，虽然双方约定的租金不受法律保护，但是原告实际上已经占用了场地，应当扣除占用场地期间的费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，可以用原告缴纳的租金抵扣占用场地费用，故对原告要求被告退回已支付的租金2000元。本院不予支持。原告梁某提出，其承租的涉诉商铺仅仅只经营一个月，在向张铺生、张艳朱退回钥匙时，双方均不予接收，责任在被告不在原告，故租金应当予以全部退回租金。关于梁某提出的该意见，从庭审查明的情况看，梁某与被告签订合同后，张铺生、张艳朱向梁某交付了钥匙，不动产的交付以交钥匙为对不动产占用、使用的生效要件。原告把钥匙交回给被告时，被告拒绝接收，又从本院审理其他同类案件时，商铺经营者陈述的，他们交钥匙时，张铺生、张艳朱均以推委方式拒收钥匙，张铺生、张艳朱恶意拒收钥匙的行为是导致原告占用场地使用费损失扩大的主要原因,又结合本院调查的美食场梁某确实已搬离美食场的客观事实，故对反诉原告要求反诉被告继续按每月2000元支付租金的请求，本院不予支持。   由于被告越丰美食场不是收取卫生费的相关职能部门，五指山市城乡环境卫生管理局委托越丰美食城每月向商铺收取1920元的卫生费，则越丰美食城获得了收取卫生费的权利，越丰美食城全部商铺共计46铺，已出租33铺，则1920元的卫生费应当由33户共同承担，每户每月为58.18元，现被告收取原告半年卫生费500元，超出部分属于不当得利，应当予以退还，现原告主张要求被告退还500元卫生费,本院支持退回其中441.82元(500元-58.18元=441.82元),超出部分不予支持。被告张艳朱在质证中提出，其收取卫生费是依照双方签订的合同为依据，同时其也聘用保洁员打扫卫生，不应当退回卫生费，关于被告张艳朱的该辩驳意见，本院认为，越丰美食城并不具备收取卫生费的资格，其在五指山市城乡环境卫生管理局委托后，只有在委托范围内按每月1920元收取的权利，超出部分属于不当取得，理应予以退回，故对张艳朱的该辩驳意见，本院不予采纳。   原、被告签订的上述合同无效，双方签订合同后，被告越丰美食场收取了原告的押金10000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告已交付商铺钥匙给被告,则说明原告已返还该合同取得的财产;被告收取的10000元属于不当取得，应当予以退还，原告要求被告退还10000元，理由充分，本院予以支持。   五指山通什越丰美食场属于个体工商户，经营者为张铺生，根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条的规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。从本案原告提交的证据来看，越丰美食场收取的卫生费、押金、租金等均是张艳朱收取，张铺生与张艳朱为合法夫妻。可以推定越丰美食场是张铺生、张艳朱夫妻共同经营，故对原告主张张艳朱收取的押金、卫生费由被告越丰美食场承担，并无不当。   本案在审理过程中，经本院释明，反诉原告越丰美食场同意在本院认定双方签订的合同为无效合同时，其撤回反诉请求。反诉原告撤回反诉请求，是对自己权利作出的处分，未违反法律的规定，本院予以照准。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：   一、原告梁某与被告五指山通什越丰美食场于2019年4月25日签订的《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》无效；   二、被告五指山通什越丰美食场应于本判决书生效之日起十日内向原告梁某退回收取的押金10000元，退回多收取的卫生费441.82元。   三、被告张铺生、张艳朱对上述债务承担共同清偿责任。   四、驳回原告梁某的其他诉讼请求。   五、准许反诉原告五指山通什越丰美食场撤回反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费56.25元（原告已预交），反诉费350元(被告已预交100元,需补充250元)，合计406.25元，由原告梁某承担7元，被告五指山通什越丰美食场承担399.25元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 帅 英   人民陪审员 钟 丽   人民陪审员 金丽丽      二〇一九年十二月十五日   书记员 刘 璐   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百二十二条因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民法通则》   第二十九条个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第三条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。   第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。   当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。