广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初6588号原告：广州海伦堡物业管理有限公司肇庆分公司，住所地广东省肇庆市端州区***************，统一社会信用代码914********7286947。负责人：徐正海，该公司总经理。委托诉讼代理人：何俊皓，是该公司客服主管。被告：吴昭儒，男，1984年9月18日出生，汉族，身份证登记住址广东省云浮市郁南县**********。被告：罗恩仪，女，1985年7月8日出生，汉族，身份证登记住址广东省云浮市云城区***********。原告广州海伦堡物业管理有限公司肇庆分公司与被告吴昭儒、罗恩仪物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，原适用小额诉讼程序，后转为简易程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何俊皓，被告吴昭儒到庭参加诉讼，被告罗恩仪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业管理费，以房屋建筑面积为单位，按每月1.5元/平方米，自2014年9月起暂计至2019年6月为9179.66元；管理费滞纳金，从逾期之日起每日按应当月管理费金额的3‰计至全部清偿之日止，暂计至2019年6月19日为8166.89元；电梯电费558.75元、公共照明电费481.82元，暂计至2019年6月19日，以上合计18387.12元；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：两被告购买了肇庆市端州区*********24座2802室商品房，该房屋建筑面积为105.51平方米。随后，两被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，原告为两被告在内的整个小区提供物业管理服务，根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定：两被告须按月向原告缴纳物业管理服务的有关费用包括公共水电费、车位管理费及其他相关费用；物业管理费按建筑面积计收，每月每平方米1.5元，两被告需在每月10日前缴交前述费用；两被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每天按欠费总额的千分之三缴纳滞纳金等。上述《前期物业管理服务协议》签订后，原告海伦堡物业公司依约为包括被告在内的全部小区业主提供了完善、优质的前期物业管理服务。然而，被告长期拖欠缴纳物业管理费及其他相关费用。虽经原告多次催收，两被告均置之不理。两被告拖欠物业管理服务相关费用的违约行为，给原告造成了经济损失。鉴于以上事由，为维护自身的合法权益，现特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向法院提起诉讼。被告吴昭儒辩称，因为两被告已经离婚，涉案房产分割一案尚在天河区法院审理中，该房产未收楼，在涉案房产还未确定权属的情况下，两被告均不愿意支付物业管理费。被告罗恩仪没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2013年3月25日，被告吴昭儒、罗恩仪向肇庆市高诚房地产开发有限公司购买位于肇庆市端州区106区肇庆大道南侧海伦堡花园24座2802房，该商品房的建筑面积105.51平方米，双方所签的《商品房买卖合同》约定的交付期限为2014年8月30日。同日，被告吴昭儒、罗恩仪（甲方）与广州中颐物业管理有限公司肇庆分公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方为甲方的肇庆海伦堡花园24幢2802房提供前期物业管理服务，合同约定了双方的权利和义务、服务期限、物业管理服务内容、物业管理服务质量、甲方交纳费用时间、代收代缴费用服务、违约责任等。其中，合同第三条“服务期限”约定，自开发商通知业主交楼之日起，至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。合同第六条“甲方交纳费用时间”约定，一、首次计算管理费时间……甲方应在购房合同约定的交楼期限的最后一天前缴付首期物业管理费……二、物业管理服务费按照以下标准收取：1.高层住宅（带电梯）物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取……三、物业管理服务费不包含公共水费、电费（按实际用量向业主分摊）。1.公共水电费包括小区绿化养护用水、水池清洗耗水、人工河流和喷泉用水、清洁用水、设备运转耗水、消防耗水、泳池用水及其他公共地方（不包括商场、会所收费项目）发生的耗水费；2.公共用电包括公共用电差额电量；楼梯及大堂照明、电梯、二次供电用水、园林水泵及消防水泵用电；公共庭院、外立面、路灯等用电；消防系统、保安系统及通风系统施用电；清洁、绿化用电；会所免费项目用电；节日装修饰用电、本物业公共部位日常灯饰用电……六、除首期费用外，交纳费用方式及时间：1.以银行划扣形式缴付；2.每月10号前确保指定划扣的银行账户有足够余额支付当月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费用等……合同第十一条“违约责任”第三款约定，甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按逾期每日3‰交纳滞纳金。之后，被告吴昭儒、罗恩仪没有收楼，也没有缴交物业管理费、公摊水电费。2018年9月12日，原告委托广东仲衡律师事务所开具律师函，于2018年10月18日通过邮政特快专递的方式向两被告在《商品房买卖合同》所留的地址寄送律师函。原告经催收无果后于2019年11月18日向我院提起诉讼。诉讼中，原告与被告吴昭儒对于开发商通知收楼的时间均无举证，原告认为《商品房买卖合同》交付时间是2014年8月30日，故两被告需从2014年9月1日起缴交物业管理费；被告吴昭儒则认为开发商在2015年通知其收楼，该部分物业管理费可以支付给原告，但其欠交物业费未造成原告损失，不应支付滞纳金。此外，原告庭后在限期内提供了代缴水电费票据复印件和其自行制作的《公摊电费明细表》。又查明：广州中颐物业管理有限公司肇庆分公司于2014年2月14日企业名称变更为广州海伦堡物业管理有限公司肇庆分公司（原告）。原告经营范围为物业管理；房地产中介服务；专业停车场服务。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。被告罗恩仪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。对于原告起诉所提供的证据，因无相反证据反驳和影响证据效力的因素存在，且原告保证其真实性，故本院予以采信。原告与两被告于2013年3月25日签订的《前期物业管理服务协议》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方均应恪守。根据《前期物业管理服务协议》第三条和第六条约定，原告的服务期限起算日为开发商通知业主交楼之日；两被告应在购房合同约定的交楼期限的最后一天前缴付首期物业管理费。而《商品房买卖合同》约定的交付时间是2014年8月30日，原告以此主张两被告从2014年9月1日起支付物业管理费符合合同约定，本院予以支持。从2014年9月1日起至2019年6月30日期间，两被告共拖欠原告物业管理费9179.37元（105.51平方米×1.5元/平方米/月×58个月）。原告要求两被告支付此期间物业管理费9179.66元计算有误，应予纠正。关于违约金的计算。根据《前期物业管理服务协议》约定，两被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求两被告补交并从逾期之日起按逾期每日3‰交纳滞纳金。该滞纳金实际上是违约金。本案中，两被告一直未履行《前期物业管理服务协议》约定的义务已构成违约，理应按照合同约定承担违约责任。因此原告海伦堡物业公司要求两被告支付违约金理据充分，但违约金按每天3‰的计算过高，应予调整，可参照中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍计算，即违约金以每月拖欠物业费用为基数，从每月11日起按中国人民银行同期贷款年利率的1.3倍计算至两被告付清之日止。由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告海伦堡物业公司关于违约金的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。关于原告要求两被告支付电梯电费558.75元、公共照明电费481.82元的诉讼请求。原告庭后为其该诉讼请求提供了代缴水电费票据复印件和其自行制作的《公摊电费明细表》，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条：“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物”的规定，由于原告未提供代缴水电费票据原件予以核对，无法证实证据的真实性，故原告应承担举证不能的不利后果。原告要求两被告支付电梯电费、公共照明电费的诉讼请求因证据不足，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条的规定，判决如下：一、被告吴昭儒、罗恩仪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司肇庆分公司支付2014年9月1日起至2019年6月30日期间的物业管理费9179.37元。二、被告吴昭儒、罗恩仪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州海伦堡物业管理有限公司肇庆分公司支付迟延交纳物业管理费的违约金，违约金以每月拖欠物业服务费用为基数，从每月11日起按中国人民银行同期贷款年利率（自2019年8月20日起改为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍计算至两被告付清之日止。三、驳回原告广州海伦堡物业管理有限公司肇庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129.84元（原告已预交），由原告负担54.84元，两被告负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 黄卓贤二〇一九年十二月二十七日法官助理 唐宝怡书 记 员 梁思颖