广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初7971号原告：梁谊，男，1973年6月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托代理人：邓凌云，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：麦进楷，男，1992年10月16日被告：麦锦添，男，1964年3月15日出生，汉族，住广东省广州市南沙区东涌镇万州西街122号，公民身份号码440126196403151574。被告：麦庭佳，男，1990年11月30日出生，住广东省广州市南沙区东涌镇万州西街122号，公民身份号码440181199011301535。被告：陈桂英，女，1964年12月25日出生，汉族，住广东省广州市南沙区东涌镇万州西街122号，公民身份号码440126196412252748。被告：何诗慧，女，1988年6月5日出生，汉族，住广东省广州市南沙区银涌街6号，公民身份号码440181198806052443。第三人：广州市鹿丰房地产代理有限公司，住所地广东省广州市南沙区品汇街40号（仅限办公用途），统一社会信用代码91440101MA59FLF76F。法定代表人：何诗敏。原告梁谊诉被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英、何诗慧以及第三人广州市鹿丰房地产代理有限公司（以下简称鹿丰公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁谊及其诉讼代理人邓凌云，被告麦锦添、麦庭佳、陈桂英到庭参加诉讼，被告麦进楷、何诗慧及第三人鹿丰公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英签订的《土地使用权租赁合同》、《土地使用权转让协议书》无效；2、被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英返还原告土地转让款618000元，并支付以618000元为本金，起诉之日起计至实际清偿之日止，按照年利率6%标准计算，暂计一年，利息为37080元，以上合计655080元。3、被告何诗慧对上述返还款在20000元责任内承担连带清偿责任。4、本案诉讼费、保全费由各被告承担。事实和理由：原告经第三人介绍与被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英于2018年4月26日签订《土地使用权转让协议》和《土地使用权租赁合同》。《土地使用权转让协议书》约定将位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队麦进楷名下15号200平米规划预留用地使用权永久转让给原告，转让价格为618000元，《土地使用权租赁合同》则约定将位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队麦进楷名下15号200平米规划预留用地土地使用权永久租给原告，租赁期限每个合同期20年，第一个合同期从2018年4月26日至2038年4月25日，每完成租赁期的20年，租赁合同将自动生效为下一个20年，自动续期无需交费。租赁总金额为618000元。且各被告出具《授权委托书》授权委托原告办理上述涉案土地的报建、水电表更换、收取租金等事宜。2018年4月26日，原告通过中国建设银行尾号3705的账户转账598000元给被告麦锦添。在2018年4月22日，原告通过中国建设银行尾号3705的账户转账支付20000元给被告何诗慧作为涉案土地交易的预付款，以上合计618000元。被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英出具收款收据确认收到原告支付的土地转让款618000元，并在收款人处签名，其中被告麦进楷由被告麦锦添且原告并非涉案土地村集体成员，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八之规定，原告与各被告所签订《土地使用权转让协议》、《土地使用权租赁合同》，及其相关附属协议因违反强制性法律规定而归于无效。因合同无效取得的财产应当予以返还。本案中，各被告收取原告土地转让款没有合法依据，应当返还。原告曾多次向各被告催还土地转让款，但均以各种理由推脱不归还，特提起诉讼。被告麦锦添、麦庭佳、陈桂英辩称：涉案土地是万洲村洲东队分给麦进楷的农耕地。所有的土地使用权租赁合同、土地使用权转让协议书都是鹿丰公司的人做的，鹿丰公司是原告找到，钱是转到了我方的账户，我方根据案外人邹品华要求，在2018年4月26日将573000元从我方的账户转到了邹品华的账户，麦锦添就要求邹品华出具收款收据确认收到573000元款项。何诗慧向本院提交了书面答辩状，辩称：一、我收取20000元是代本案其他被告收取涉案土地交易的定金。涉案土地的转让价格为618000元，原告分两次支付给本案其他被告，2018年4月22日支付我20000元；2018年4月26日支付598000元给本案被告麦锦添。其中，2018年4月22日支付给我的20000元为我受被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英委托收取的土地交易的订金，最终由被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英收取。被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英出具了收到原告618000元的收款收据，即表明已收到了我代收取的20000元在内的土地转让款，故我仅是被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英指定的代收款人。二、我非合同当事人，不应由我承担合同解除后的款项返还义务。涉案合同的交易双方为原告与被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英，故原告作为合同当事人只能向合同相对方，即被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英基于合同提出请求，原告要求我承担合同被解除后的款项返还义务无任何事实及法律依据。三、我收取款项是职务行为，故我非本案适格被告。无论我是否代收款人，我作为本案第三人鹿丰公司职员，因职务而收取的该款项，其法律后果应由相应的法人承受。第三人鹿丰公司是原告和被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英的居间人，而我是鹿丰公司派去具体执行相关居间工作的职员。其中，20000元土地交易的预付款是我以鹿丰公司的名义收取的，故我收取20000元款项是职务行为之一。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第42条规定：“法人或者其他组织的工作人员因职务行为或者授权行为发生的诉讼，该法人或其他组织为当事人”。因此，我收取20000元后发生的诉讼应以鹿丰公司为当事人。鉴于上述，望驳回原告要求我承担20000元连带清偿责任的诉讼请求。经审理查明：被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英是一家人，麦锦添和陈桂英是麦进楷和麦庭佳的父母。涉案土地是广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队村的集体土地，所有权归集体。2018年4月26日，原告梁谊与被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英签订了一份《土地使用权租赁合同》，约定麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英将位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队15号麦进楷名下200平方米规划预留地的土地使用权永久租赁给梁谊，梁谊以一次性支付618000元租金，取得该土地及土地上建筑物的永久使用权等。该《土地使用权租赁合同》有梁谊和麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英签名，樊鉴波、邹品华在见证方处签名。同一天，原告梁谊与被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英又签订了一份《土地使用权转让协议书》，约定麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英同意将位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队15号麦进楷名下200平方米规划预留地的土地使用权永久转让给梁谊，梁谊以一次性向麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英支付转让金额618000元，付清土地转让款后，梁谊取得该土地永久无偿使用和所有。该《土地使用权转让协议书》有梁谊和麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英签名，樊鉴波、邹品华在见证方处签名。同一天，麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英与梁谊签订一份《授权委托书》，明确麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英是广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队15号麦进楷名下200平方米规划预留地的土地使用权人，现委托梁谊为我们的合法代理人，代表购买我们执行和处理以下事项。一、代为办理上述土地上房屋的报建，新建、翻建，扩建、拆除。…八、行使作为上述土地、房屋所有人的一切权利。…十一、本委托有效期为办妥以上事项为止。该《授权委托书》有梁谊和麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英签名，樊鉴波、邹品华在见证方处签名。2018年4月22日，梁谊向何诗慧转帐20000元作为本案土地交易的订金。2018年4月26日，梁谊以宅基地地款用途通过中国建设银行帐号向麦锦添在广州农村商业银行帐号转账598000元，同日，麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英在收款人处签名出具一份《收款收据》，内容为“现我们收到梁谊【身份证号码：】交来受让/承租位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队15号麦进楷名下200平方米土地使用权之“土地使用权转让款／土地承租款”总款618000元”。《收款收据》上有樊鉴波、邹品华在见证人处签名。2018年4月26日，麦锦添在广州农村商业银行帐号向邹品华转账573000元。2018年4月26日，邹品华在收款人处签名，鹿丰公司盖章出具一份《收款收据》，内容：本人邹品华身份号码430421198011086672是位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队15号麦进楷名下200平方米土地业主委托代理人，现收到买家、租户麦锦添交来承购承租此地块转让款573000元，备注：①此地块转让款573000元由邹品华收取，与麦锦添无关，②由麦锦添转入邹品华帐号后生效。原告梁谊在本案起诉前申请了财产保全并提供了相应担保，本院根据原告梁谊的申请作出了（2019）粤0115财保280号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押被申请人麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英名下的价值667440元等值财产。原告梁谊预交了保全费3857元。本院对原告的诉讼请求评释如下：一、关于原告请求确认2018年4月26日原告梁谊与被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英签订的《土地使用权转让协议书》和《土地使用权转让协议书》无效的问题。经查，涉案土地属于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队集体土地，所有权归集体。原告梁谊并非广州市南沙区东涌镇万洲村集体组织成员。2018年4月26日，原告与被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英签订了《土地使用权转让协议书》，约定麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英将涉案土地的永久使用权转让给原告，转让价为618000元。同日，原告梁谊与被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英签订了一份《土地使用权租赁合同》，约定麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英将位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队15号麦进楷名下200平方米规划预留地的土地使用权永久租赁给梁谊，梁谊以一次性支付618000元租金，取得该土地及土地上建筑物的永久使用权等。原告梁谊与被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英签订的《土地使用权转让协议书》，约定被告将集体土地转让给原告用于非农业建设使用；该协议书违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”的规定；原告梁谊与被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英也签订《土地使用权租赁合同》，其内容名为土地租赁，实为转让土地用于非农业建设，同样违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”的规定。基于上述原、被告签订《土地使用权转让协议书》和《土地使用权租赁合同》均违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定，因此，本院依法确认原告梁谊与被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英签订的《土地使用权转让协议书》和《土地使用权租赁合同》为无效。二、关于原告请求被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英返还原告土地转让款618000元，并支付以618000元为本金，起诉之日起计至实际清偿之日止，按照年利率6%标准计算的诉讼请求问题。本案中，原告提供的证据，已证明2018年4月22日，梁谊向被告何诗慧转帐20000元作为本案土地交易的订金；2018年4月26日，梁谊以宅基地地款用途通过中国建设银行帐号向麦锦添在广州农村商业银行帐号转账598000元；同日，麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英在收款人处签名出具一份《收款收据》，内容：现我们收到梁谊【身份证号码：】交来受让承租位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队15号麦进楷名下200平方米土地使用权之“土地使用权转让款／土地承租款”总款618000元。从以上证据已能证明的事实是2018年4月22日，梁谊向被告何诗慧转帐20000元作为本案土地交易的订金，本案被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英并没有确认在土地使用权转让和土地使用权租赁中委托何诗慧收取土地交易的订金20000元，何诗慧没有提供证据证明被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英委托其收取土地交易的订金20000元，也没有证据证明何诗慧将土地交易的订金20000元已交付被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英。因此，尽管麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英在收款人处签名的《收款收据》中收到梁谊交来“土地使用权转让款／土地承租款”总款618000元，该《收款收据》所写总款618000元与实际事实不符，本院确认被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英实际收取原告土地转让款为598000元。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依上述法律规定，被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英以土地转让和土地租金名义收取了原告598000元应返还给原告。对于原告主张赔偿利息损失以618000元为本金，从起诉之日起计至实际清偿之日止，按照年利率6%标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，导致涉案《土地使用权转让协议书》和《土地使用权转让协议书》无效，原、被告均有责任，而被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英因无效合同收取了原告598000元，至今没有返还，导致原告因此受到款项不能及时收回的利息损失，应由被告予以赔偿，但原告请求从起诉之日起计至实际清偿之日止，按照年利率6%标准计算合理，但应以本金598000元计算利息损失。对于被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英抗辩称：收到598000元当天麦锦添就应邹品华要求，将573000元转到了邹品华的账户。2018年4月26日，邹品华在收款人处签名，鹿丰公司盖章出具一份《收款收据》，内容备注：此地块转让款573000元由邹品华收取，与麦锦添无关，诉讼中，三被告表示只同意退回25000元。对于被告的抗辩意见，由于邹品华并非本案当事人，其与案外人邹品华的款项往来损失可通过合法途径解决。三、关于原告请求被告何诗慧对上述返还款在20000元责任内承担连带清偿责任的问题。本案证据已证明被告何诗慧收取原告土地转让款20000元，涉案《土地使用权转让协议书》和《土地使用权转让协议书》因无效而无法履行，被告何诗慧收取原告土地转让款20000元订金缺乏合同依据，因此，应由被告何诗慧向原告返还20000元转让款。原告请求何诗慧对返还款承担连带清偿责任，因缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告梁谊与被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英于2018年4月26日签订的《土地使用权转让协议书》和《土地使用权租赁合同》无效。二、被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁谊返还土地转让款598000元，并赔偿原告的利息损失［利息的计算方法：以598000元为本金，从原告起诉之日起（即2019年10月24日）计至实际清偿之日止，按照年利率6%标准计算］。三、被告何诗慧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁谊返还土地转让款20000元。四、驳回原告梁谊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5337元，财产保全费3857元（原告均已预交），由被告麦进楷、麦锦添、麦庭佳、陈桂英承担7997元，被告何诗慧承担268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  郭汉彬二〇一九年十二月二十七日法官助理罗小燕书记员许婷婷