河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1028民初2867号 原告：大厂回族自治县东盛建弘物业服务有限公司，住所地河北省大厂回族自治县大厂镇幸福路幸福嘉城小区。统一社会信用代码：91131028MA09FC7P96。 负责人：王立楠，董事长。 委托诉讼代理人：王新梅，该公司法律顾问。 被告：黄建松，男，1975年4月7日出生，汉族，户籍地河北省泊头市，现住河北省大厂回族自治县。 原告大厂回族自治县东盛建弘物业服务有限公司与被告黄建松物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，由审判员马琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告大厂回族自治县东盛建弘物业服务有限公司委托诉讼代理人王新梅，被告黄建松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大厂回族自治县东盛建弘物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告自2018年5月至2019年5月的物业服务费1627.87元，并给付原告逾期付款滞纳金（以1627.87元为基数，按照日3‰的标准，给付自2018年8月1日起至实际付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为幸福路幸福嘉城小区业主。2018年12月，经该小区三分之二以上业主签字并报大厂回族自治县房产管理局批准，且经原告与该小区原物业管理公司大厂回族自治县悦心物业服务有限公司办理完成物业管理及债权债务移交手续后，原告入驻该小区，为全体业主提供物业管理服务。经核实，被告未能履行支付2018年5月至2019年5月的物业服务费1627.87元（包括代收生活垃圾清运费），原告多次通知催要，被告一直拒付，严重影响了原告对全体业主的物业服务，故诉至法院，望判如所请。 被告黄建松辩称，被告为原告提供物业服务小区的业主，未与原告签订过物业服务合同，且因原告提供的物业服务及管理不到位，未能向业主及时公示物业服务费收费标准及原告物业资质等事宜，被告才拒绝向原告支付物业费。 本院经审理认定事实如下：被告为大厂回族自治县幸福路幸福嘉城小区3号楼1单元602号房屋业主，房屋面积为82.91平方米。2016年5月10日，案外人大厂回族自治县悦心物业服务有限公司（甲方）与被告（乙方）签订前期物业服务合同，约定案外人大厂回族自治县悦心物业服务有限公司为被告提供物业服务，被告向原告支付物业费，物业服务费标准为1.6元/平方米/月。关于违约责任，前期物业服务合同第四十五条约定“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准支付相关费用的，甲方有权要求乙方补交，并逾期之日起每日按乙方未付金额的千分之三收取滞纳金，并有权停止提供相关服务”。2018年3月至10月，经幸福嘉城小区三分之二以上业主同意，原告入驻幸福嘉城小区，按照原收费、服务标准为该小区提供物业服务。2018年12月17日，大厂回族自治县房产管理局作出房管字（2018）55号关于东盛建弘物业服务有限公司进驻幸福嘉城小区的备案批复，内容为“东盛建弘物业服务有限公司今收到你公司送来的《关于进驻幸福嘉城小区及确认服务等级的申请》，我局已收悉。经审核，你公司报送的《关于进驻幸福嘉城小区及确认服务等级的申请》符合相应标准，予以备案，同意幸福嘉城由你公司按原服务标准（二级）、收费标准做好物业服务。”。2018年12月18日，案外人大厂回族自治县悦心物业服务有限公司（甲方）与原告（乙方）签订物业移交协议书，协议第三项约定“甲方为幸福小区服务期间的相关债权、债务由乙方负责。业主欠缴的物业费用由乙方继续依法收缴”。另，被告已按照前期物业服务合同的约定，向案外人大厂回族自治县悦心物业服务有限公司支付了2018年4月之前的物业服务费及生活垃圾清运费；2018年5月至2019年5月的物业服务费1591.87及生活垃圾清运费36元，经原告通过短信、缴费通知函的方式向被告催要，被告未给付。庭审中，原、被告均认可物业费的缴费周期为每年5月至8月。 上述事实，有原告大厂回族自治县东盛建弘物业服务有限公司提供的大厂回族自治县房产管理局作出房管字（2018）55号关于东盛建弘物业服务有限公司进驻幸福嘉城小区的备案批复、物业移交协议书、前期物业服务合同、三分之二以上业主同意大厂回族自治县东盛建弘物业服务公司继续为幸福嘉城小区提供物业服务签字确认表、缴费通知函存根联及原、被告当庭陈述在案为凭。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、等价有偿、诚实信用原则。物业服务合同具有保障全体业主合法权利的目的，具有公共利益性，是全体业主公共利益和单个业主个人利益的结合。公益性决定了在单个业主拖欠物业费的情况下，物业服务公司不能停止履行合同义务或者单方面解除合同。在物业服务合同中，物业服务企业应当按照合同约定履行为业主提供物业服务、营造良好的小区环境的义务，业主应当履行向物业服务企业支付物业费的义务。物业服务合同具有整体性的特点，物业服务质量一般应由全体业主集体进行评价，在物业服务质量仅存在一般瑕疵时，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进。如个别业主动辄以不满意物业服务质量为由拒绝交纳物业费，会造成物业服务经费不足，可能会进一步导致物业服务质量的恶化，如此则形成一个恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。本案中，原、被告虽未签订书面的物业服务合同，但在案外人大厂回族自治县悦心物业服务有限公司退出幸福嘉城小区物业管理服务活动后，原告通过幸福嘉城小区三分之二以上的业主确认并经大厂回族自治县房产管理局批准备案，作为幸福嘉城小区新的物业管理企业入驻该小区，并按照原收费、服务标准继续为全体业主提供物业管理服务，原告作为物业公司与被告作为小区业主已形成物业服务合同关系，该物业服务关系合法有效，双方当事人应当全面履行自己的义务。原告与案外人大厂回族自治县悦心物业服务有限公司签订移交协议书，接收案外人全部债权、债务后入驻幸福嘉城小区。原告作为物业管理企业依约履行了为小区业主提供物业管理服务的合同义务，被告作为小区业主应当依约履行交纳物业服务费的合同义务，被告未向案外人大厂回族自治县悦心物业服务有限公司支付的2018年5月至2019年5月的物业服务费1591.87及生活垃圾清运费36元，应为原告接收案外人大厂回族自治县悦心物业服务有限公司的债权，被告作为接受物业服务的业主应当向原告支付。关于原告主张被告应当按照合同约定以1627.87元为基数按照日3‰的标准给付自2018年8月1日起至实际付清之日止的滞纳金的诉讼请求，因实践中物业服务合同一般会作出关于业主逾期交纳物业费，而支付滞纳金的约定，但该滞纳金的性质与行政法意义上的滞纳金不同，它是平等民事主体之间经过协商确定的一种违约责任的负担方式，具有督促业主及时履行义务的功能，亦是业主不履行合同约定所需要承担的违约金。被告未按照协议约定时间履行向原告交纳物业费的合同义务，显属违约，应当按照协议约定向原告支付违约金，但违约金不仅具有补偿性的功能，还兼具对违约者的惩罚性功能，故本院综合全案合同履行情况、被告的违约过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告按照欠缴物业服务费1591.87及生活垃圾清运费36元的30%向原告支付违约金，即488元。 关于被告辩称原告未能尽到物业服务管理职责，及时公示其收费标准、物业服务资质等问题。本院认为，被告提出的意见并非共性、普遍及代表全体业主反映的问题且不能充分的证明原告未能尽到物业服务管理的义务，故被告以此为由拒绝交纳物业费的理由不能成立，本院不予维护；庭审中，原告亦已听取了被告相关意见及反映的问题，应当加以重视，及时采取补救整改措施，以不断提高服务质量、加强小区管理、消除业主质疑为前提，努力让包括被告在内的全体业主享受到优质的物业服务。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下： 被告黄建松于判决生效之日起五日内给付原告大厂回族自治县东盛建弘物业服务有限公司物业服务费1591.87元、生活垃圾清运费36元、违约金488元，共计2115.87元。 驳回大厂回族自治县东盛建弘物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告黄建松负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  马琳 二〇一九年十二月十二日 书记员  刘岩 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。