重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0118民初10938号原告：重庆市永川区保安服务有限责任公司，住所地重庆市永川区环北路昌州大道中段**，统一社会信用代码91500118709317574N。法定代表人：文洪，董事长。委托诉讼代理人：朱华，重庆市永川区胜利法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：重庆山湖房地产开发有限公司，，住所地重庆市永川区环北路昌州大道中段**统一社会信用代码9150011855677962XW。诉讼代表人：重庆百易丰企业清算事务所有限公司，该企业管理人。委托诉讼代理人：李乾静，男，该管理人工作人员（特别授权）。原告重庆市永川区保安服务有限责任公司（以下简称永川保安公司）与被告重庆山湖房地产开发有限公司（以下简称山湖公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2018年12月20日立案后，依法由审判员陈传飞适用简易程序，于2019年3月18日、3月19日公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，由审判员陈传飞担任审判长，与人民陪审员唐金兰、胡绍平组成合议庭，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告永川保安公司的委托诉讼代理人朱华，被告山湖公司的委托诉讼代理人李乾静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永川保安公司向本院提出诉讼请求:要求继续履行原、被告于2016年3月11日签订的10份《重庆市商品房买卖合同》。事实和理由：原、被告于2016年3月11日签订了10份《重庆市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的玲珑汇商住楼中第六层作为办公用房。原告按照合同约定交清了购房款、契税、大修基金，双方到永川区不动产登记中心进行了网签。被告也是按照办公用房进行修建。原告按照合同约定已全部履行义务完毕，只等被告交房办证。后被告于2017年申请破产，重庆市第五中级人民法院于2017年1月9日作出（2017）渝05破申5号民事裁定书，裁定予以受理，并将该案指定由重庆市永川区人民法院审理。2017年3月20日，重庆市永川区人民法院指定重庆百易丰企业清算事务所有限公司为被告管理人。原告于2018年7月18日收到管理人通知，要求解除原被告于2016年3月11日签订的10份《重庆市商品房买卖合同》。原告于2018年8月13日向被告管理人申报要求交房或确认优先债权，管理人于2018年12月13日予以复函，不同意优先债权确认。原告认为，原告已经履行完毕合同，不属于破产法第十八条规定的债务人和对方当事人均未履行完毕的情况。被告山湖公司辩称，不同意原告的诉讼请求，根据破产法的相关规定，涉案合同应当予以解除。本院经审理认定事实如下：2015年3月5日，永川保安公司（甲方）与山湖公司（乙方）签订《借款合同》，约定：一、借款用途和借款金额。借款用途：公司资金周转，借款金额：大写：壹佰伍拾万元整，小写：1500000元。二、借款利息及支付时间。1.自款到账之日（2015年3月5日），开始计算利息，利息按月息1.5%计算。借款期限自2015年3月5日起至2015年9月4日，超出期限的费用按以下条款收取。2.每一天加收200元违约金，不足一天按一天计算。……三、还款期限。1.借款方每月支付利息为甲方，逾期两天甲方有权追回全部借款及利息。……四、权利义务。……2.乙方须按照合同约定归还借款利息，本金和利息逾期不还的，按每天200天加收违约金。3.甲方将乙方开发的玲珑汇项目6楼共801.02平方米住房作为抵押。先由甲乙双方到交易中心办理抵押登记手续（以赊账抵押合同形式办理抵押登记），费用由乙方承担，然后当月甲方支付借款给乙方。4.如乙方未能按期全额归还甲方借款及利息则甲方有权将玲珑汇项目6楼801.02平方米的住房按市场价出售乙方房产，扣除应得款项后其余资产返还乙方，之间产生所有费用乙方需无条件承担并支付其费用利息等。同日，永川保安公司分三次向山湖公司共计转账支付了1500000元。2015年5月25日，重庆市永川区国有资产管理局向永川保安公司作出《关于同意区保安公司购买办公用房的批复》（永国资﹝2015﹞64号），批复如下：一、同意永川保安公司购买位于永川区昌州大道东段6号的玲珑汇商品房第6层（整层面积约800平方米）作为办公用房。二、同意永川保安公司以重庆凯弘资产评估土地房地产估价有限公司出具的房地产价值咨询报告所列估价总额286.77万元作为最高购房限价，组织谈判小组按程序与开发商进行协商谈判确定。三、交易完成后，请及时完善购房合同、办理房屋产权手续，并按规定调整相关账务，同时，报区国资局备案。2015年9月18日，永川保安公司与山湖公司又签订《借款合同》一份，除借款金额为500000元及借款期限从2015年9月18日至2016年3月17日之外，其余条款与前述借款合同内容一致。同日，永川保安公司向山湖公司转账支付了500000元。2015年10月10日，山湖公司取得玲珑汇项目的重庆市商品房预售（预租）许可证。2016年3月10日，永川保安公司（甲方）与山湖公司（乙方）签订《借款抵扣协议》，约定：“鉴于：乙方因玲珑汇项目建设资金需要，于2015年3月5日向甲方借款人民币1500000元，之后于2015年9月18日再次向甲方借款500000元，现经甲方与乙方协商一致，乙方同意以其开发的地产项目玲珑汇的部分房源抵扣乙方应支付甲方的2000000元借款本金及利息，终止乙方与甲方的借贷关系，双方就相关事宜达成如下协议条款：一、经甲乙双方共同清算，截至2016年3月17日，乙方共计欠甲方借款本金及利息2180000元（大写：贰佰壹拾捌万元整），双方对上述数据无异议。二、乙方提供部分房源抵扣甲方借款本金及利息2180000元（大写：贰佰壹拾捌万元整）（注：具体房源及价款计算以本协议附件“抵款房源表”为准）。三、乙方经用房源抵款后还应收甲方购房款303162元（大写：叁拾万零叁仟壹佰陆拾贰元整），该部分购房款由甲方另行支付给乙方。四、乙方协助甲方完成抵款房源的合同签订及相关手续的办理，涉及到房屋买卖应由买方缴纳的契税及大修基金等相关费用由甲方承担。五、本协议签订之日起，乙方与甲方的借款关系即告终止，双方互不承担与借贷相关的权利及义务……”。该协议所附的经永川保安公司和山湖公司盖章确认的“抵款房源表”中显示：抵款房源为6-1至6-10共10套房屋，面积分别为85.42平方米、83.09平方米、67.56平方米、31.19平方米、94.11平方米、94.68平方米、75.4平方米、95.01平方米、88.35平方米、86.21平方米，合计801.02平方米，单价为3100元/平方米，抵款金额合计为2483162元。2016年3月11日，永川保安公司与山湖公司就涉案10套房屋签订了10份《重庆市商品房买卖合同》，房屋面积、单价和前述抵款房源表一致，并约定交房时间为2016年6月30日前。2016年3月15日，永川保安公司向山湖公司转账支付了大修基金60077元、契税74495元。2016年3月24日，永川保安公司向山湖公司转账支付了购房尾款303162元。2017年1月19日，重庆市第五中级人民法院裁定受理山湖公司的破产清算申请，并将该案交由本院审理。同年3月20日，本院立案受理山湖公司申请破产清算一案，并于同日指定重庆百易丰企业清算事务所有限公司担任山湖公司管理人。2018年8月13日，永川保安公司向山湖公司管理人申报债权，要求交付涉案10套房屋，如不能交付，确认购房款、契税、大修基金及利息为优先债权，如不能确认为优先债权，则确认为普通债权。2018年12月12日，管理人向永川保安公司出具《对购房者债权申报的答复函》，载明：“……经审核，管理人现对贵司申报的债权作如下答复：一、根据贵司提交的相关材料显示，贵司要求交付的6-1至6-10号房屋实际系重庆山湖房地产开发有限公司用于抵偿贵司的2180000元借款本息，且数量多达10套。依据相关法律及司法解释的规定，贵司并非购房用于居住的消费者，故不属于优先权利人范围，贵司要求已交付房屋的方式清偿债务、以及在不交付房屋的情况下确认购房款、契税、大修基金及利息为优先债权的主张管理人不予确认。二、自贵司收到本答复函之日起，贵司与重庆山湖房地产开发有限公司签订的编号为CQJY-824914、CQJY-824962、CQJY-824987、CQJY-825000、CQJY-825020、CQJY-825031、CQJY-825039、CQJY-825057、CQJY-825066、CQJY-82084的10份《重庆市商品房买卖合同》正式解除，应当退还的购房款2483162元将作为普通债权纳入破产清算，请贵司自收到本答复函之日起15日内进行普通债权申报。如贵司对答复函有异议，应当受到本答复函后15日内向管理人提出书面异议，未在次期限内提出书面异议的，视为无异议。若提出异议经管理人审查并作出解释或调整后仍有异议的，应当在管理人告知其异议审查结果之日起15日内向重庆市永川区人民法院起诉，逾期未起诉视为无异议”。同时查明，自2015年下半年起，山湖公司因经营不善资金周转出现问题，导致其开发的玲珑汇项目资产及预售监管资金均被查封、冻结，玲珑汇项目工程建设被迫中止。自2016年起，山湖公司即处于停业状态。山湖公司进入破产程序后，玲珑汇项目启动了后续工程建设。现该后续工程建设基本完成，但尚未能办理竣工验收手续。另查明，涉案10套房屋属于玲珑汇项目6楼整层，在修建过程中未按正常住宅房屋修筑公共通道及每户住宅内部及相互间的隔墙，整层处于打通状态。本院认为，永川保安公司向山湖公司提供借款，双方之间成立借款合同关系。在借款期限届满且山湖公司无力偿还借款本息后，双方签订了《借款抵扣协议》。而涉案10份《重庆市商品房买卖合同》系为履行《借款抵扣协议》所分别签订。因涉案10套房屋仅办理了登记备案证明，并未办理商品房预告登记和权属过户登记，不发生物权效力。因此，涉案《借款抵扣协议》及相应10份《重庆市商品房买卖合同》属于债务履行期限届满后达成的以房抵债协议。该以房抵债协议性质上构成代物清偿，属于诺成合同，自双方达成以房抵债的意思表示一致时即成立。因永川保安公司已按约定支付了购房尾款、大修基金、契税等，相关合同义务已经履行完毕，不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定的待履行合同，管理人无权基于该条规定享有对涉案合同的选择履行权。但对于其中一方已经履行完毕的合同，管理人能否选择继续履行或解除，企业破产法没有明确规定。基于债务人已进入破产程序这一特殊规则适用语境，在尽可能维持合同法的一般原则与适用的同时，应针对合同当事人已破产这一特殊情况的发生，而对既有的合同规则作出必要的干预或调整，在维护交易安全与秩序的同时，保障概括清偿这一实质公平目标在当事人破产状态下的实现。本案中，该以房抵债协议在正常的合同规则适用语境下，只要不存在恶意损害第三方合法权益或存在其他无效事由的，应当予以继续履行，但在该以房抵债协议未履行完毕时，山湖公司进入了破产程序。根据破产法的一般原理，对于对方当事人已全部履行而债务人尚未履行或未履行完毕的合同，管理人原则上不能选择继续履行合同，否则构成对单个债权人的个别清偿。此时，根据企业破产法第五十三条的规定，对方当事人可以将损害赔偿额作为普通债权进行申报，并按破产程序债权分配顺位按比例获得清偿。在特殊情况下，继续履行合同付出的成本小于按普通债权分配的数额，管理人可以选择继续履行合同，这亦符合破产财产价值最大化的原则。亦或是对方当事人的债权本是优先债权，管理人选择继续履行的行为并不因个别清偿而无效。就本案而言，管理人选择解除合同将涉案房屋纳入山湖公司破产财产，由此产生的收益额明显大于对永川保安公司的普通债权分配额。永川保安公司的基础债权是借款债权，本身亦不属于破产程序中的优先债权范畴。在现行的破产法规则体系中，可以作为破产程序中确定购房人权利顺位的依据主要是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条。上述规定是基于生存利益保障的社会政策原则方才对于消费者购房户或拆迁户赋予超级优先顺位。以房抵债的债权人在抵债人即开发商破产的情况下，在债权人的身份性质上最多类同于购房户。而即使缴纳全款的购房户在破产程序中也不必然认定为具有优先性的债权，而只有符合上述规定的消费性购房户方才具有优先顺位，进而继续履行合同交付房屋或购房款认定为优先债权优先清偿。永川保安公司并非自然人，不属于上述规定的消费性购房户。同时，在破产欺诈日趋严重的情况下，对债权的审查应从严处理。如对以房抵债行为一概予以确认履行，极有可能出现在债务人已发生破产事由时且在企业破产法规定的危机期以前，普通债权为获得优先清偿均转化为购房款，进而架空基于生存利益保障的社会政策原则赋予消费者购房户优先顺位的立法本意，诱发道德风险。具体到本案相关以房抵债协议的事实情况，管理人是否决定继续履行还应考虑到以下几个因素：涉案以房抵债发生在2016年3月10日，而山湖公司在2017年1月19日被裁定受理破产清算申请，该以房抵债发生在破产申请受理前1年以内。该以房抵债所涉借款本息金额虽未明显过分低于当时的房屋市场价值，但抵款房源多达十套，由此产生的总金额亦不属于可忽略的合理差价；涉案玲珑汇项目在2015年下半年起即已停工，山湖公司即已出现明显的债务危机，如资产和资金均被查封、冻结，否则亦不可能无法清偿永川保安公司的借款本息。而永川保安公司在明知山湖公司已不能清偿借款本息的情况下仍于2016年3月10日与山湖公司签订以房抵债协议，其主观上不能认定属于善意；管理人如决定继续履行合同，将导致永川保安公司原本属于普通债权的借款债权转化为购房户优先债权，进而取得相应物权，脱离山湖公司破产财产范畴，明显影响到其他债权人的合法权益。因此，管理人决定解除合同亦具有合理性。退一步讲，即使涉案以房抵债协议应继续履行，但由于涉案玲珑汇项目尚未能办理竣工验收手续，涉案10套房屋尚处于打通状态，尚未建造完毕，根本不具备法定的交付及办证等条件，即属于法律上或事实上不能履行。综上所述，管理人决定解除涉案10份《重庆市商品房买卖合同》不违反法律规定，亦不存在其他法定无效理由。永川保安公司要求继续履行其与山湖公司于2016年3月11日签订的10份《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求不能成立，本院不予支持。山湖公司的辩解理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十条和《中华人民共和国企业破产法》第一条、第十六条、第十八条、第五十三条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告重庆市永川区保安服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费24240元，由原告重庆市永川区保安服务有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  陈传飞人民陪审员  唐金兰人民陪审员  胡绍平二〇一九年十二月三日书 记 员  冉艳芬