中华人民共和国广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0785民初2080号原告：李何青，男，1985年12月7日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：吴志明，广东粤正律师事务所律师。被告：郑驾燕，女，1972年12月10日出生，国籍：委内瑞拉玻利瓦尔共和国。现住广东省恩平市。委托诉讼代理人：谢健俊，广东润晟律师事务所律师。被告：郑文峰，男，1966年1月18日出生，国籍：委内瑞拉玻利瓦尔共和国。现住广东省恩平市。委托诉讼代理人：谢健俊，广东润晟律师事务所律师。被告：郑裕强，男，1992年9月15日出生，国籍：委内瑞拉玻利瓦尔共和国。现住广东省恩平市。委托诉讼代理人：谢健俊，广东润晟律师事务所律师。第三人：张振宏，男，1992年12月18日出生，汉族，住广东省恩平市，现住恩平市。原告李何青与被告郑驾燕、郑文峰、郑裕强，第三人张振宏买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李何青及其委托诉讼代理人吴志明，被告郑裕强，被告郑驾燕、郑文峰、郑裕强的共同委托诉讼代理人谢健俊，第三人张振宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李何青向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原、被告和第三人于2019年4月12日签订的《土地买卖合同》及2019年5月6日签订的《补充协议》于2019年7月3日解除；2.请求判令被告郑驾燕、郑文峰、郑裕强向原告退还定金10万元，赔偿违约金10万元；3.请求判令被告郑驾燕、郑文峰、郑裕强承担本案受理费等费用。事实和理由：2019年4月12日，原告与被告及第三人签订了《土地买卖合同》，约定被告将其名下位于恩平市以人民币266万元价格出售给原告。原告2019年5月6日与被告及第三人签订了《补充协议》，原告按约支付了10万元定金。补充协议约定“在该土地过户到乙方名下之前的任何时候，如乙方需要甲方将土地性质由商住性质改为住宅性质，甲方需无条件配合乙方将土地性质改为住宅性质，然后再进行过户相关手续”。三被告应原告的要求向恩平市自然资源局对涉案土地申请变更用地性质，恩平市自然资源局2019年6月6日出具了《受理通知书》，并于2019年7月1日作出回复，不同意变更涉案土地用地性质。合同无法继续履行，至此原告无法实现购买住宅用地的目的。三被告违反约定，不能履行变更涉案土地用地性质为住宅用地的承诺，应承担违约责任。根据《土地买卖合同》第5条约定，三被告应退回已收取的定金10万元并需赔偿原告违约金10万元。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起民事诉讼。被告郑驾燕、郑文峰、郑裕强共同辩称，一、三被告与原告于2019年4月12日签订的《土地买卖合同》及于2019年5月6日签订的《补充协议》合法有效，应受法律保护。《土地买卖合同》及《补充协议》已经于2019年8月25日解除。（一）《土地买卖合同》与《补充协议》是三被告与原告双方协商的结果，是双方的真实意思表示，上述两份合同均没有违反法律强制性规定，应当受法律保护。（二）签订《土地买卖合同》当日，李何青向三被告支付了1万元定金。第三方向三被告提出愿意以更高的价格购买涉案土地，李何青知悉后为了能够继续完成交易所以才与三被告签订《补充协议》，并在当日向三被告支付了余下的9万元定金。李何青在支付定金后又一直拖延与三被告办理涉案土地的过户登记手续，三被告的土地价款无法顺利取得。因此，三被告于2019年7月2日前李何青发出《函》，敦促李何青尽快配合三被告办理涉案土地的过户登记手续。但李何青收到三被告的书面通知后，并未在合理期限内与三被告办理涉案土地的过户登记手续。为了尽快售出涉案土地套现，三被告又于2019年8月25日向李何青发出《解除合同通知书》。《土地买卖合同》与《补充协议》已于2019年8月25日解除。二、李何青无权解除《土地买卖合同》与《补充协议》，无权要求三被告退还定金和支付违约金。（一）将涉案土地性质变更为住宅用地并非是三被告的合同义务。从《补充协议》中“在该土地过户到乙方名下之前的任何时候，如乙方需要甲方将土地性质由商住性质改为住宅性质，甲方需无条件配合乙方将土地性质改为住宅性质”的表述可知，变更涉案土地性质并非是本次交易的前提条件，如果李何青提出要求的，三被告也只是履行配合义务，属于协助义务。而在履行合同的过程中，三被告也按照正常程序向相关部门提出变更申请，但对于变更申请的结果不属于三被告的可控范围，更不属于三被告的合同义务。（二）商住用地的价值比住宅用地的价值更高，在李何青承担所有过户费用的前提下，即使涉案土地因政策原因无法变更为住宅用地性质，均未加重李何青的责任和减损李何青的利益。商住用地过户与住宅用地过户的税费不同，商住用地过户的税费比住宅用地过户的税费高，这是李何青提出将涉案土地性质变更为住宅用地的根本原因。根据《土地买卖合同》第3条的约定和《补充协议》中“过户费用由原定柒拾万元整（￥700000元整）变更为不管多少均由乙方支付”的约定可知，双方原本在《土地买卖合同》中约定若过户费用超过70万元的，李何青有权取消交易，但在《补充协议》中双方变更条款为过户费用无论多少均由李何青承担，也即李何青不再享有取消交易的权利。商住用地的价值远比住宅用地的价值高，即使涉案土地性质因政策原因无法由商住用地行为变更为住宅用地性质，也未损害李何青的利益，未加重李何青的责任。（三）根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，三被告向李何青返还定金的前提是三被告不履行约定的债务，在本案中，三被告已经谨慎履行合同义务。三被告已经配合李何青向恩平市自然资源局提交用地性质变更申请，而且在李何青怠于履行合同义务办理土地过户登记手续时，三被告也已向李何青发出书面通知敦促其积极与三被告办理涉案土地过户手续，三被告上述行为旨在遵从诚实信用原则及维护市场交易的稳定。现李何青的行为导致三被告未能如期收到交易价款，已经实际造成三被告损失。根据《土地买卖合同》第6条的约定，其支付给三被告的定金应当作为其对三被告的补偿，其无权要求三被告向其退还定金。三被告不存在违约行为，无需向李何青支付违约金。更何况，李何青请求违约金数额过高。综上所述，双方签订《土地买卖合同》及《补充协议》，三被告的合同目的是如期取得土地交易款266万元，李何青的合同目的是取得涉案土地的土地使用权。在履行合同的过程中，三被告并不存在违约行为。李何青迟迟不配合三被告办理权属变更手续。因三被告当时已经与李何青签订合同，三被告在此情况又无法将涉案土地使用权转让给第三方。第三人张振宏述称，对本案的起诉没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，认定的事实如下：原告李何青与被告郑驾燕、郑文峰、郑裕强、第三人张振宏于2019年4月12日签订《土地买卖合同》，约定李何青购买郑驾燕、郑文峰、郑裕强位于恩平市恩城飞鹅新区土地使用权等条款。2019年5月6日原告李何青与被告郑驾燕、郑文峰、郑裕强、第三人张振宏签订《补充协议》，约定土地交易价格定为2660000元，定金100000元，过户费用变更为不管多少均由原告负责，在该土地过户前，如原告需要三被告将土地性质由商住性质改为住宅性质，三被告需无条件配合原告将土地性质改为住宅性质，然后再进行过户相关手续，原告领取不动产权属证回执当天即支付第一期购地款（含定金）2000000元，原告取得不动产权属证当天将尾款660000元一次性支付给三被告。2019年4月12日，郑裕强向李何青出具收据，载明收到李何青交来定金10000元；2019年5月6日郑裕强向李何青出具收据，载明收到李何青交来定金90000元。2019年7月1日，恩平市自然资源局向被告郑驾燕、郑文峰、郑裕强发出《关于办理恩平市恩城飞鹅新区用地性质变更的回复》，该回复意见为不予办理该用地性质变更事项。2019年7月2日，被告郑驾燕、郑文峰、郑裕强向原告李何青发出《函》通知原告，被告已按照合同履行义务，但原告未按合同共同办理土地使用权过户手续，原告应3个工作日内完成土地使用权的过户变更登记手续，逾期三被告将解除双方签订的《土地买卖合同》和《补充协议》，且不退还定金。2019年7月3日，原告李何青向被告郑驾燕、郑文峰、郑裕强发出《解除及通知书》通知三被告，因土地过户前三被告未依约将土地性质变更为住宅性质，致使原告无法实现合同目的，解除双方《土地买卖合同》和《补充协议》，且三被告应向其支付双倍定金赔偿。2019年8月24日，被告郑驾燕、郑文峰、郑裕强向原告李何青发出《解除合同通知书》通知原告，三被告认为原告无权解除买卖合同及补充协议，三被告已根据合同约定协助原告办理土地变更手续，并已向恩平市自然资源局申请变更用地性质，但是否通过审批并非被告合同义务，原告未配合过户和付清余款已构成违约，《土地买卖合同》《补充协议》于原告收到本通知之日解除，被告不退还收取的10万元定金。本院认为，本案属建设用地使用权转让合同纠纷。原告李何青与被告郑驾燕、郑文峰、郑裕强及第三人张振宏签订《土地买卖合同》，达成对恩平市恩城飞鹅新区建设用地使用权的转让协议。该合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。关于《土地买卖合同》《补充协议》的解除。本案在合同签订后，原告以三被告未在过户前将案涉土地性质变更为住宅性质，无法实现其合同目的为由，于2019年7月3日向三被告发出《解除及通知书》。三被告以原告不配合其完成土地过户登记，无法实现合同目的为由，于2019年8月24日向原告发出《解除合同通知书》。对于原告向三被告发出《解除及通知书》是否产生解除合同效力的问题。补充协议约定“在该土地过户到乙方名下之前的任何时候，如乙方需要甲方将土地性质由商住性质改为住宅性质，甲方需无条件配合乙方将土地性质改为住宅性质，然后再进行过户相关手续，土地变更性质所产生的费用由乙方负责”。从合同的文义看，双方约定的是如原告需要，则被告需配合原告办理变更土地性质的手续，而非约定将变更住宅性质作为土地使用权交易的条件。案涉土地使用权无法变更为住宅性质非三被告不配合所致，三被告并无违约，原告不能以此为由解除合同。因此，原告于2019年7月3日向三被告发出的《解除及通知书》不发生解除合同的效力。对于三被告向原告发出的《解除合同通知书》是否产生解除合同效力的问题。《土地买卖合同》约定双方在2019年4月25日前办理过户手续，《补充协议》约定如原告需要被告改变土地使用权性质，被告配合原告变更后再进行过户。如上文所述，变更住宅性质非本案土地使用权交易的前提条件，恩平市自然资源局不予变更案涉土地使用权性质并非三被告过错。三被告收到恩平市自然资源局答复后，于2019年7月2日函告原告要求其3日内共同办理案涉土地使用权的过户变更登记手续。原告至2019年8月24日仍然未与三被告协商，配合三被告完成过户手续，且在三被告函告原告要求原告配合过户的第二日，原告向三被告发出《解除及通知书》，明确表示不履行合同主要债务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，三被告有权解除合同。根据合同法第九十六条规定，《土地买卖合同》和《补充协议》自解除通知到达原告时（即2019年8月27日）解除。关于三被告是否应当退回定金并赔偿损失的问题。根据合同法第一百一十五条“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定，原告不履行合同主要债务，其要求三被告退还定金100000元并赔偿违约金100000元，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条的规定，判决如下：驳回原告李何青的诉讼请求。案件受理费28080元（原告李何青已经预交28080元），由原告李何青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  姚伟强人民陪审员  梁添现人民陪审员  黄力宇二〇一九年十二月三十日法官助理孔静仪书记员吴美庆