福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初7284号 原告：匡华平，女，1986年1月10日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。 委托诉讼代理人：胡华勇、曾素芬，江西南芳律师事务所律师。 被告：厦门市英泰富房地产有限公司，住所地福建省厦门市湖里区禾山街道枋湖东路**之**。 法定代表人：吕安泰,该公司董事长。 委托诉讼代理人：曾华龙，福建秦剑律师事务所律师。 原告匡华平与被告厦门市英泰富房地产有限公司（以下简称英泰富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告匡华平及其委托诉讼代理人胡华勇，被告英泰富公司的委托诉讼代理人曾华龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 匡华平向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同号03311786）；2.判决被告返还原告购房款及贷款利息2538338.59元，并支付资金占用损失（以2538338.59元为基数，按银行同期贷款利率上浮10%的标准，自起诉之日起计算至实际付清之日止）;3.判决被告赔偿原告房屋登记费损失550元，保全费损失5000元，诉讼保全保险费损失7615元。事实和理由：2016年10月，原告到被告开发的万隆国际广场看房，被告通过宣传册和工作人员介绍，谎称建筑面积87平方米可以变成实际使用面积161平方米，宣传册上的平面图显示房屋分上下两层，有卫生间、主卧、次卧、客厅、餐厅、厨房等，完全按照住房来介绍其所售房屋。原告听信被告的介绍，2016年11月2日与被告签订正式的商品房买卖合同，购买被告开发的“万隆国际”二号楼305室。合同签订后，原告按约定支付首付款2134465元，向建设银行贷款支付400000元，合计2534465元，按时付清合同约定的全部房款。2016年11月23日，原告还向厦门市不动产登记中心缴纳房屋登记费550元。2017年1月23日原告向银行归还本金11111.11元，利息1741.66元；2017年2月23日原告向银行归还本金11111.11元，利息1693.29元；2017年3月1日原告提前还清全部本金377777.78元，利息438.64元；共支付银行贷款利息为3873.59元。 原告后来发现被告所售房屋是办公用房，不是住宅，按规定不能用于居住，不能通天然气，也不允许隔层。被告违章加建部分和隔层被政府相关部门依法拆除。 被告向原告提供土地房屋产籍调查表复印件，原告发现被告出售的房屋套内面积只有54.84平方米，建筑面积只有84.04平方米；而《商品房买卖合同》约定套内面积56.86平方米，建筑面积87.29平方米。无论是套内面积还是建筑面积误差都超过3%。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第五条约定，建筑面积、套内面积误差比绝对值其中任何一项超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30天内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息）退还给买受人，并按×利率付给利息（合同×掉利率应当视为对利率没有约定）。原告向被告要求就退房事宜进行协商，被告提出如果要协商解决必须等2019年8月31日以后。因2019年8月31日以后距福建省国土测绘院出具土地房屋产籍调查表的时间超过一年，原告解除合同的请求权可能会受到影响，故原告提起本案诉讼，请求维护原告合法权益。 英泰富公司辩称，一、本案商品房买卖合同即使符合行使解除权情形，约定的解除权也早已消灭。匡华平以涉讼房屋面积差超3%为由，于2019年1月向贵院起诉要求解除合同，并基于合同解除而要求被告返还其已付购房款及利息。在本案中匡华平已于2017年10月31日到英泰富公司处办理交房手续，当日匡华平便已知道房屋的实际面积与合同存在一定比例的误差，根据法律规定匡华平应当在2017年10月31日起一年内即在2018年10月31日前向英泰富公司行使解除合同的权利，但匡华平直至2019年1月才要向英泰富公司行使解除合同的权利，匡华平的解除权已消灭。因匡华平的相关约定解除权已消灭，故对匡华平的诉讼请求，贵院应驳回。 二、英泰富公司无需退还购房款给匡华平，再者匡华平诉求的利息损失完全没有任何事实和法律依据。本案中因不存在解除合同的情形，故匡华平要求退还房款没有任何依据，根据合同第五条之约定，购房人退房的，出卖人当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人。匡华平起诉资金占用利息金额及起算时间均错误。 三、类似案件厦门中院确定的法定交付条件为竣工验收及消防验收通过。 四、匡华平延迟支付购房款，英泰富公司有先履行抗辩权。 本案中匡华平虽有按时支付首付款，但是双方签订的《厦门市商品房买卖合同》补充协议有明确约定银行按揭贷款部分须在合同签订后7日内办理完毕，否则匡华平须承担违约赔偿责任。 综上所述，请求贵院驳回匡华平的全部诉讼请求，并赔偿其保全英泰富公司银行账户里资金占用损失。 本院经审理认定事实如下：2016年11月2日，匡华平与英泰富公司签订一份编号为03311786的《商品房买卖合同》，约定英泰富公司将位于厦门市湖里区的商品房出售给匡华平，商品房用途为办公，建筑面积共计87.29平方米、套内建筑面积56.86平方米，公摊部位共有分摊建筑面积30.43平方米，总价款为2534465元。合同第四条“计价方式与价款”约定：按建筑面积计算。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按×利率付给利息，面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人需于签订合同当日支付房屋总价款的84.22%，即2134465元，余款400000元通过申请银行按揭贷款支付。 2016年11月22日，英泰富公司出具《厦门增值税普通发票》，确认收到匡华平支付的购房款2134465元。 同日，厦门市国土资源与房产管理局出具《商品房买卖合同备案证明》，证明上述《商品房买卖合同》于2016年11月16日向厦门市不动产登记中心提交登记备案。2016年11月22日，厦门市国土资源与房产管理局出具不动产登记证明，讼争房产做了预告登记。匡华平因此支付房产登记费550元。 2016年12月9日，匡华平（甲方、借款人、抵押人）与中国建设银行股份有限公司厦门市分行（乙方、贷款人、抵押权人）及英泰富公司（丙方、保证人）签订一份合同编号为351203215600386526的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定匡华平向中国建设银行股份有限公司厦门市分行借款400000元，用于购买万隆国际广场2#楼3层305单元房产，贷款利率为基准利率水平上上浮10%。2016年12月23日中国建设银行股份有限公司厦门分公司将400000元发放给英泰富公司。2017年1月3日，英泰富公司出具《厦门增值税普通发票》，确认收到匡华平支付的购房款400000元。2017年3月1日，匡华平提前清偿银行贷款，2016年1月23日至2017年3月1日，匡华平支付银行贷款利息共计3873.59元。 2018年1月29日，英泰富公司取得厦门市建设工程竣工验收备案证明书。 2018年8月31日，福建省国土测绘院出具《土地房屋产籍调查表》，厦门市湖里区泗水道605号305单元（即万隆国际广场2#楼3层305单元）房产套内面积54.84平方米、建筑面积84.04平方米。 匡华平提起本案诉讼前，向本院申请诉前财产保全，并由中国人民财产保险股份有限公司厦门市分公司为该诉前财产保全提供担保，匡华平因此支付保费7615元，缴纳保全费5000元。 本院认为，一、关于匡华平是否有权解除合同的问题。匡华平与英泰富公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实性意思表示，内容不违反法律行政法规的规定，合法有效。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《商品房买卖合同》约定按建筑面积计价，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超过3%时，买受人有权退房。现讼争房产建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值超过3%，匡华平主张解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。福建省国土测绘院出具土地房屋产籍调查后方可确认面积误差绝对比值，因此，匡华平于2019年8月12日递交起诉状提起本案诉讼，其在解除权发生之日起一年内行使解除权，解除权未消灭。英泰富公司关于解除权已消灭的抗辩，本院不予采纳。 二、关于退还购房款及利息的问题。《商品房买卖合同》约定，买受人退房的，出卖人在买受人书面提出退房之日起30日内将买受人已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息，下同）退还给买受人，并按×利率付给利息。本院于2019年9月5日将起诉状等应诉材料送达英泰富公司，可视为2019年月9日5日匡华平向英泰富书面提出退房，英泰富公司应于2019年10月5日前将匡华平已付款（含买受人向银行按揭贷款部分的本金及已支付利息）退还给匡华平，即英泰富公司应于2019年10月5日前退还匡华平购房款及银行贷款利息共计2538338.59元。英泰富公司未及时退还款项给匡华平造成资金占用的利息损失，故，匡华平主张英泰富公司参照其向建设银行贷款的利率标准（银行同期贷款利率上浮10%）计算资金占用损失，本院予以采纳，但2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此资金占用损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%自2019年10月5日起计至实际还款之日止，超过部分本院不予支持。 三、关于房屋登记费损失及保全费的问题。本案系因英泰富公司出售的房产不符合合同约定的面积，误差较大，导致合同解除，匡华平主张英泰富公司支付因买卖讼争房产发生的房屋登记费损失550元、因诉讼支出的保险费7615元、缴纳保全费5000元，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、匡华平与厦门市英泰富房地产有限公司签订的编号为03311786《商品房买卖合同》解除。 二、厦门市英泰富房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内退还匡华平购房款及贷款利息共计2538338.59元，并支付资金占用利息损失（以2538338.59元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮10%的标准，自2019年10月5日起计至实际还款之日止）。 三、厦门市英泰富房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付匡华平房屋登记费损失550元、保险费7615元、保全费5000元。 四、驳回匡华平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27107元，减半收取计13554元，由厦门市英泰富房地产有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘晓洪 二〇一九年十二月十八日 法官助理 刘路英 代书记员 薛志勇 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。