广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初10657号原告：赖志军，男，汉族，1970年8月1日出生，住址：惠州市惠阳区。委托代理人：安风忠、李小花（实习），广东崇越律师事务所律师。被告：惠州东江湾房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠城区江北云山东路**金世界花园。法定代表人：郑宜靓。委托代理人：周亭亭、周传芳（助理），系公司法务。原告赖志军与被告惠州东江湾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告赖志军诉称：被告系惠州金世界房产开发有限公司（以下简称金世界公司），2005年3月27日原告与金世界公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告购买金世界公司开发的，位于惠州江北××小区×××号房，该房面积为59.24㎡，总价款为人民币267705元。金世界公司应在2006年6月30日前向原告交付房屋，在商品房交付使用之日起18个月内即2008年1月1日前为原告办理好《不动产权证书》，合同签订后原告按合同约定支付清全部购房款。2007年金世界公司业务全部由被告承接，相关权利义务均转移给被告。但时至今日，被告非但没有向原告交付房屋，也没有按合同约定，协助原告办理给购买的房屋办理《不动产权证》，其行为已构成合同违约，理应向原告承担违约责任。综上所述，为了保障原告的合法权利，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。1.判决被告向原告交付其购买位于惠州江北××小区×××号房屋。2.判决被告在限定时间内把办理上述房屋《不动产权证》资料提交不动产登记局，协助原告办理《不动产权证书》。3.判决被告向原告支付逾期交房违约金暂计10000元（剩余逾期交房违约金从2006年7月1日计算至实际交付原告之日止，按同地段同类房屋租金标准确定。）4、判决被告向原告支付逾期办理《不动产权证》违约金暂计10000元（剩余逾期办证违约金按照已付购房款267705元，逾期存款利息计算，时间从2008年1月1日计算至办出证之日止；5.判决被告承担本案全部诉讼费用。被告惠州东江湾房地产开发有限公司辩称：一、被答辩人尚欠毛坯房款人民币59549元未支付，根据商品房买卖合同第七条第二款的约定答辩人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被答辩人承担违约责任。1、答辩人与被答辩人于2005年3月27日签订了《商品房买卖合同》，合同第四条第一款约定房屋总价款为人民币267705元、合同第六条第三款约定被答辩人：“银行按揭前支付全部房款的50%(含定金)，计人民币壹拾叁万肆仟柒佰零伍元，余款银行按揭。买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预收款专用账户，开户银行为中国银行惠州分行，专用账户为80×××01银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。当买受人接到银行或发展商的通知后在规定的时间内到公司（或指定银行）交款，并办理相关按揭手续，如逾期不办理，则按相关规定处理”。根据答辩人查账显示被答辩人2004年11月支付购房定金人民币20000元，2004年12月支付首期款人民币55156元，2005年6月14日银行贷款人民帀133000元，共计支付房款人民币208156元。截止目前，被答辩人毛坯首期款尚余人民币59549元未付清。2、双方签订的《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的因付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。”,据此出卖人有权解除合同并要求被答辩人支付违约金。3、《商品房买卖合同》附件四约定:“乙方所购买惠州江北××小区×××号房，其中总成交价为326945元，其中：毛坯房总价为267705元，装修造价为59240元甲方按1000元／平方的标准装修并配置全套家具、电器。”以上，无论毛坯房款还是总房款（含装修）被答辩人均未付清，被答辩人根据《商品房买卖合同》约定有权解除合同并要求被答辩人支付违约。即使继续履行合同，根据商品房买卖合同的先后履行顺序及《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，被答辩人支付房款义务在先，被答辩人交付房屋义务在后，在答辩人未履行付清房款义务之前,被答辩人享有先履行抗辩权。二、被答辩人存在未交清维修基金、契税等的事实，即使被答辩人交清房款具备交房条件但仍不具备办证条件，其诉讼请求应当不予支持。从被答辩人提交的资料判断，被答辩人尚未缴纳维修基金、契税等费用。根据房管局的相关规定和《住宅专项维修基金管理办法》等相关法律规定，商品房办理房产证需要业主缴纳契税和维修基金，否则无法办证，所以在业主没有缴清契税、维修基金的情况下，答辩人根本无法为业主办理房产证。综上所述，被答辩人既不具备交房条件也不具备办证条件,答辩人更不应该承担逾期交房及逾期办证的违约责任。鉴于上述事实和理由，被答辩人的所有诉讼请求应当一律予以驳回，本案的诉讼费用亦应由答辩人承担。查明的案件事实经审理查明：2005年3月27日，原告与被告惠州金世界房产开发有限公司（以下简称金世界公司）签订《商品房买卖合同》［合同编号：惠州（2005）No.0***0］及合同补充协议，合同约定原告购买金世界公司开发的位于惠州江北××小区×××号房，建筑面积59.24平方米，总房价267705元，第六条约定原告应当支付全部房款的50%即134705元（含定金），余款由银行按揭。合同第八条约定金世界公司应当在2006年6月30日前，商品房竣工经验收合格交付给原告使用。第十五条关于产权登记的约定，约定金世界公司在正常情况下，应当在商品房交付使用之日起18个月内为原告办理好房地产权证，办证手续费用及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给原告。双方未约定金世界公司逾期交房的违约责任。合同在广东百德律师事务所律师刘国藩的见证下签署。原告至今未缴纳涉案房产的契税、维修基金。原告提交两份《收据》的复印件。编号为No.7***8的《收据》，载明：赖志军，二期购房首期款，惠州江北××小区×××号房，98945元。编号为No.7***7的《收据》，载明：赖志军，二期购房首期款，××小区×××号房，35760元。两份《收据》显示有加盖“惠州金世界房产开发有限公司财务专用章”的印迹。但原告未能提供两份《收据》的原件予以核对，被告不予认可。中国银行惠州市江北支行于2005年4月6日出具送款单，载明：载明赖志军补交首期款35760元。2005年6月20日，原告作为借款人、金世界公司作为保证人与中国银行惠州分行作为贷款人签订了《住房抵押贷款合同》（编号：L******51），约定原告向中国银行惠州分行贷款133000元购买涉案房屋，贷款期限为20年。2005年6月22日，中国银行出具《借款借据》，载明：赖志军用于购房贷款的133000元，同意放款。2019年3月18日，原告委托惠州市惠阳区中心法律服务所向被告发出律师函，要求被告履行合同义务并承担违约责任。2019年5月30日，中国银行股份有限公司惠州分行出具《个人贷款结清证明》，载明：赖志军在中国银行惠州分行办理的抵质押贷款133000元已于2019年5月29日结清。庭审时原告称，记不清楚房款如何支付，收款收据原件不在其手上，原件可能已被其弄丢，收据都是在中国银行调出。被告称，因原告房款未付清且涉案房产属于问题楼盘而没有将涉案房屋交付给原告，原告从银行复印的收据款项支付时间与实际成交的情况不相符，被告认可原告已支付房款208156元。2019年8月8日，赖志军申请调取证据，本院于2019年8月12日向中国银行股份有限公司惠州分行发函。2019年8月14日，中国银行股份有限公司惠州分行复函，载明：“贵院2019年8月12日致函我行：因案情需要了解‘原告赖志军购买惠州江北××小区×××号房房屋时，向中国银行股份有限公司惠州分行申请贷款所提交编号为74078、金额为98945元和编号为72467、金额为35760元的《收据》原件以及中国银行借款借据是否在贵行处保管’。答复如下：经核实，上述两份《收据》原件不在我行；而《借款借据》原件（第4联）则由我行归档保管”。另查，金世界公司是内资企业，于2007年11月23日变更登记了经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成等事项，尤其是企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（法人独资，私营），股东由李卫民、刘平海变更为深圳市又一居投资发展有限公司。2008年1月28日变更企业名称为“惠州东江湾房地产开发有限公司”，即本案被告。裁判理由和结果本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告所签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。关于原告房款是否付清问题。《商品房买卖合同》约定涉案房产的价格为267705元，除银行贷款外，原告至今未能提供其款项支付凭证，未能讲明款项的支付情况，也无法提供两份《收据》的原件予以核对。对此两份《收据》被告也不予认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故，原告应承担举证不能的法律后果。被告认可原告已支付了208156元，本院予以认可。但原告仍欠被告毛坯房款59549元。鉴于原告未能举证证明其已付清房款，原告至今也未缴纳涉案房产的契税、维修基金，故其诉讼请求缺乏依据，依法予以驳回。原告可待证据充分后，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告赖志军的全部诉讼请求。案件受理费300元（原告已预交150元），由原告赖志军负担300元。原告赖志军应负担的费用，应于本判决生效之日起五日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  黄链生审判员  肖石平审判员  杨 梅二〇一九年十二月五日法官助理郑慧书记员张莉茱