黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民初51号原告：北京长富投资基金（有限合伙），所在地北京市丰台区丽泽路**院**楼**。执行事务合伙人：长城（天津）股权投资基金管理有限责任公司（委派李仁华为代表）。委托诉讼代理人：徐明昌，黑龙江衡奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹伊艨，黑龙江衡奥律师事务所律师。被告：王志刚，男，1987年9月12日出生，汉族，住黑龙江省，住黑龙江省哈尔滨市阿城区>委托诉讼代理人：陈晓梅，女，住黑龙江省，住黑龙江省哈尔滨市阿城区阿城区金城街道办事处民主社区居民委员会推荐。被告：黑龙江省中然房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区南头道街**。法定代表人：黄伟哲，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐洪仁，男，该公司职员。原告北京长富投资基金（有限合伙）（以下简称长富基金）与被告王志刚、黑龙江省中然房地产开发有限公司（以下简称中然公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长富基金的委托诉讼代理人徐明昌，被告王志刚的委托诉讼代理人陈晓梅，被告中然公司的委托诉讼代理人徐洪仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长富基金向本院提出诉讼请求：1.许可对位于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区G7号楼109号商服（部分）的执行；2.案件受理费由王志刚、中然公司承担。事实和理由：2016年5月3日，黑龙江省高级人民法院作出（2016）黑执18号执行裁定，查封案涉房屋。案外人王志刚提出执行异议，黑龙江省高级人民法院作出（2019）黑执异150号执行裁定，中止对案涉房屋的执行，但王志刚不具有排除执行的权利。第一，因王志刚与中然公司签订的《丽都国际商品房认购书》不是合法有效合同，无法证实系在查封前签订，因该房屋无法办理网签，不排除双方恶意；第二，仅凭中然公司出具的交费票据不能证明王志刚实际占有案涉房屋；第三，1,168,748元房款以现金支付，明显不符合常理，不能仅凭中然公司出具的收款凭证即认定王志刚支付了房款。因此，王志刚的执行异议不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的条件，其无权利排除执行案涉房屋。王志刚辩称：1.其于2014年4月22日与中然公司签订《丽都国际商品房认购书》，购买丽都国际小区G7号楼109号商服的一部分，于2014年4月22日交付全部购房款并办理入户手续，交纳了各项入户费用。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，其与中然公司签订的认购书应认定为商品房买卖合同。2.其于2014年4月22日办理入住。3.其未办理案涉（部分）房屋的产权证书系因丽都国际小区至今未办理竣工验收手续。4.诉讼费用不应由王志刚承担。请求驳回原告诉讼请求。中然公司辩称，同意王志刚的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告长富基金向本院举示了以下证据：1.本院（2015）黑高商初字第38号民事判决书，意在证明长富基金依据该判决主文第一、二项申请执行。2.本院（2016）黑执18号执行裁定书，意在证明案涉房屋虽未办理抵押登记，但在执行程序中，已于2016年5月3日被查封。王志刚、中然公司对长富基金举示的证据均无异议。本院认证意见为：鉴于王志刚、中然公司对长富基金举示的证据均无异议，且上述证据内容及来源合法，与待证事实具有关联性，故本院予以采信。被告王志刚向本院举示了以下证据：1.其与中然公司签订的《丽都国际商品房认购书》、案涉（部分）房屋的房款票据1张、入户通知单，意在证明其购买案涉（部分）房屋，已经交齐购房款并已入住。2.为案涉（部分）房屋交纳的电费、物业费、热费、垃圾清运费、有线电视费，意在证明其已实际占有使用案涉（部分）房屋。长富基金质证意见为：对王志刚举示的所有证据均不予认可，房屋每平方米单价19,000多元,不符合常理，认购书虚假，要求出具房款的付款凭证。中然公司对王志刚举示的证据无异议。本院认证意见为：王志刚举示的《丽都国际商品房认购书》签订于2014年4月22日，房屋单价折算为每平方米19,600元，远远高于同一小区其他商服价格，且房款总价为11,687,848元，此数额明显超出其他购房户房屋价格，王志刚陈述其一次性现金交付，该交付方式不符合现代社会日常交易习惯，王志刚对此并无合理解释，亦无其他证据对此予以补强，故本院对认购书予以采信，对房款票据不予采信；交纳物业费票据时间为2017年10月23日，已在案涉（部分）房屋查封之后，电费、供热费票据与本院调取的交纳电费、供热费交款情况不符，故对上述证据不予采信。依据长富基金的申请，本院查询并调取了案涉（部分）房屋的水、电及供热费的交费记录。长富基金质证认为：水费系统显示系永恒会计公司于2016年11月16日交纳水费100元，此前案涉（部分）房屋没有交纳水费和使用的记录。电费是2017年1月19日交纳800元，此前案涉（部分）房屋没有交纳电费和使用的记录。故可以证实王志刚未对案涉（部分）房屋占有使用。王志刚及中然公司均对交费记录无异议。本院对上述调取的证据予以采信。根据当事人诉辩意见和举证、质证及本院认证情况，本院确认本案事实如下：2013年8月28日，长富基金、兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称兴业银行哈分行）与中然公司签订《委托贷款借款合同》，约定长富基金委托兴业银行哈分行向中然公司发放贷款9000万元，该贷款由中然公司提供抵押担保。同日，兴业银行哈分行与中然公司签订《抵押合同》，约定中然公司以其丽都国际小区204套在建房屋和土地使用权为上述贷款提供担保。2013年9月5日，兴业银行哈分行与中然公司在哈尔滨市阿城区房地产事业管理局办理了在建房屋抵押登记。其后，长富基金因与中然公司金融借款合同纠纷诉至本院。2015年12月25日，本院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决，判决中然公司偿还长富基金贷款本金8835万元及利息；如中然公司不能清偿，对其不能清偿部分，长富基金有权以中然公司提供的抵押房产、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决生效后，中然公司未能履行给付义务，长富基金向本院申请执行。该判决生效后，中然公司未能履行给付义务，长富基金向本院申请执行。2016年5月3日，本院作出（2016）黑执18号执行裁定，查封案涉房屋。本院执行期间，王志刚以案外人身份提出执行异议。2019年5月16日，本院作出（2019）黑执异150号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。长富基金对该执行裁定不服，提起本案诉讼。同时查明：王志刚于2014年4月22日与中然公司签订《丽都国际商品房认购书》，购买丽都国际小区G7号楼109号商服的一部分，载明的认购价1,168,748元。王志刚与另案被告李云启各自购买的房屋面积均属于109号商服。同一日，中然公司为王志刚出具1,168,748元的房款收据一张，交款事项为“丽都国际小区房款”。王志刚还向本院举示2014年4月22日的进户通知单及交纳电费、热费、物业费等入户费用的票据，用以说明王志刚与中然公司在2014年4月22日签订认购书及占有案涉（部分）房屋的情况。案涉（部分）房屋的水费交费记录显示为永恒会计公司，首次交费时间为2016年11月16日，交费100元；电费交纳记录显示2017年1月19日交费800元。再查明：中然公司于2012年7月19日取得丽都国际小区G7号楼的《商品房预售许可证》。因丽都国际小区尚未办理竣工验收手续，案涉房屋尚不能办理所有权登记及转移登记。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及本院的庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：王志刚是否享有足以排除强制执行的民事权益。王志刚举示其于2014年4月22日与中然公司签订《丽都国际商品房认购书》，中然公司于同一日出具房款票据，但房屋单价折算为每平方米19,600元，远远高于同一小区其他商服价格，房款总价为11,687,848元，王志刚陈述其一次性现金交付，既不符合大额款项日常交易习惯，又无相关取款记录补强证据相佐证，故现有证据不能证实其实际交付案涉房款。王志刚还举示了2014年4月22日交纳电费等费用的票据，用以证实其当日签订协议及占有案涉（部分）房屋的情况。然而，王志刚举示的交纳相关费用与本院调取的关于案涉（部分）房屋交纳水费、电费、供热费的情况不符，水费、电费交纳记录显示均在本院查封后，故本院对王志刚在查封前交纳案涉（部分）房屋购房款及占有案涉（部分）房屋的事实，均不予认定。鉴于本院另案已认定李云启对109号房屋的一部分不享有排除强制执行的民事权益，根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，应认定王志刚对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，长富基金的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：准许执行本院（2016）黑执18号执行裁定查封的位于哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区G7号楼109号房屋。案件受理费15,318.73元，由王志刚、黑龙江省中然房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 王 剑审判员 李艳梅审判员 安学思二〇一九年十二月二十七日法官助理李红敏书记员丁馨