江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)赣01民初381号原告：龚伟，男，1981年1月8日生，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：王灵波，江西司达律师事务所律师。委托诉讼代理人:肖赣蘋，江西司达律师事务所律师。被告：绿宝景观建设集团有限公司，地址：江西省南昌市红谷滩新区凤凰中大道**中洋大厦**。法定代表人：罗佳，执行董事。委托诉讼代理人：周立新，江西商海律师事务所律师。第三人：郭发根，男，1966年12月16日生，住江西省南昌市东湖区。第三人：刘小玉，女，1967年3月6日生，住江西省南昌市昌北经济开发区。第三人：郭瑞程，男，1988年9月14日生，住江西省南昌市东湖区。原告龚伟与被告绿宝景观建设集团有限公司、第三人郭发根、刘小玉、郭瑞程执行异议纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龚伟及其委托代理人王灵波、肖赣蘋，被告绿宝景观建设集团有限公司委托代理人周立新到庭参加诉讼。第三人郭发根、刘小玉、刘瑞程经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚伟诉称，请求：1、判令确认第三人郭发根、郭瑞程于2018年1月6日向原告龚伟出具的《还款协议》合法有效；2、请求确认南昌九龙湖置业有限公司绿地悦城94-301号楼房产，归原告龚伟所有；3、判令终止对上述房产的执行，并解除对上述房屋的查封；4、判令被告绿宝景观建设集团有限公司承担本案诉讼费用。事实与理由：一、南昌九龙湖置业有限公司绿地悦城94-301号房产（以下简称“诉争房产”）,在南昌市房管局备案在史蓉蓉名下。2016年1月27日，史蓉蓉与郭发根签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定，史蓉蓉将该房屋卖给了郭发根，并将该房钥匙等相关资料交给了郭发根，因该“诉争房产”属于市直机关的政策性集资房，史蓉蓉卖于郭发根时未能办理过户登记手续。郭发根因拖欠龚伟借款，郭瑞程于2017年9月5日向乙方出具《担保及还款协议》，承诺将“诉争房产”抵押给龚伟。随后，郭瑞程与郭发根因拖欠龚伟借款本金400万元、拖欠龚光明借款本金130万元，于2018年1月6日向龚伟、龚光明出具《还款协议》，以欠款作为房款将“诉争房产”卖给龚伟、龚光明，并协助办理过户手续。龚伟与郭发根、郭瑞程的民间借贷纠纷，南昌市东湖区人民法院2018年1月10日作出（2017）赣0102民初4922号《民事调解书》，确认郭发根、郭瑞程拖欠龚伟本金400万元、利息及相关诉讼费用。基于此，贵院挂网拍卖的“诉争房产”实际应为龚伟的合法财产，不应作为郭发根的财产予以强制执行，龚伟对贵院拍卖“诉争房产”的行为已提出异议，请求贵院终止对“诉争房产”的拍卖，解除对“诉争房产”的查封，依法将该房产返还龚伟。2019年4月26日，贵院作出（2019）赣01执异48号《执行裁定书》，裁定驳回龚伟的异议请求。为维护自身的合法权益，龚伟向贵院提起执行异议之诉，请求贵院依法支持原告龚伟的诉讼请求。被告绿宝公司辩称，2019年赣01执异48号执行裁定书查明的事实清楚，适用法律正确，请合议庭依法驳回原告的诉请。第三人郭发根、刘小玉、刘瑞程未答辩。原告龚伟为证明其主张，提交了以下证据：1、龚伟身份证复印件，证明原告主体适格。2、绿宝景观建设集团有限公司的主体信息、郭发根、刘小玉、郭瑞程的主体信息，证明被告、第三人主体适格。3、（2017）赣0102民初4922号《民事调解书》，证明原告龚伟与被执行人郭发根、郭瑞程之间在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系。原告龚伟对被执行人郭发根、郭瑞程享有的债权清偿期已经届满且与诉争财产的实际价值大致相当。4、南昌市中级人民法院作出的（2018）赣01执46号《执行裁定书》以及（2019）赣01执异48号《执行裁定书》，证明南昌市中级人民法院根据绿宝公司的申请，对诉争房产进行查封，查封的时间为2018年2月8日。5、史蓉蓉与郭发根签订的《商品房买卖合同》，证明目的：证明诉争房产为郭发根实际所有。6、2017年9月5日的《担保及还款协议》，证明郭瑞程向龚伟出具《担保及还款协议》，证明郭发根拖欠龚伟借款的真实性，证明郭瑞程与郭发根在无法归还欠款，通过将诉争房产以及绿地悦城94栋301室房产抵押给龚伟达到归还龚伟欠款的意思。7、2018年1月6日的《还款协议》，证明在拖欠龚伟的借款和利息无法归还的情况下，郭发根将欠款的本金和利息视作为购房款，把诉争房产通过“以物抵债”的方式，归还龚伟的借款和利息，南昌市中级人民法院对诉争房产第一次起拍价507万，郭发根拖欠龚伟的借款本金为400万加之利息，两者的价值相当。故，该以物抵债协议真实合法有效。8、龚伟转给喜盈门汉斯格雅卫浴用品店5000元转账凭证、装修明细以及装修方案，证明龚伟在取得诉争房产的以物抵债协议之后，对诉争房产进行了部分装修。证明龚伟基于对2018年1月6日《还款协议》真实合法有效的合理信赖，具有占有诉争房产的外在表现和外在行为。9、郭发根与胡瑞云和杨国平的银行交易明细，证明证明郭发根与胡瑞云和杨国平之间的借款，未必属实，存在虚假的极大可能，本案与（2018）赣01民初401号案应合并审理，或允许在本案之中追加胡瑞云和杨国平作为被告，以查清案件事实。郭发根通过招商银行尾号为0520的卡，向胡瑞云共计支付4826700元，收到胡瑞云款项共计1620000元。因此，最终胡瑞云反拖欠郭发根3206700元。郭发根通过招商银行尾号为0520的卡，向杨国平共计转账1646400元。因此，通过银行交易明细，可以发现郭发根并不拖欠胡瑞云和杨国平借款，而胡瑞云和杨国平在（2018）赣01民初401号案请求法院确认郭发根拖欠他们的借款本金合计高达835万（其中胡瑞云本金685万，杨国平本金150万），且主张郭发根和郭瑞程将诉争房产“以物抵债”给了他们，明显与事实不符，甚至存在虚假诉讼的可能。10、涉案房产从2018年3月至2019年3月的用水缴费凭证，证明胡瑞云和杨国平没有实际占有涉案房产，本案与（2018）赣01民初401号案应合并审理，或允许在本案之中追加胡瑞云和杨国平作为被告，以查清案件事实。从时间上看，涉案房产真正用水时间开始于2018年3月，结束于2019年3月，证明胡瑞云和杨国平并没有持续居住，持续占有涉案房屋，且用水时间也晚于涉案房屋被查封之日。从用水量而言，涉案房屋的用水量远远低于正常的生活水平，证明胡瑞云和杨国平未对涉案房屋进行装修，未对涉案房屋实际占有。从支付对象上看，涉案房屋的用水缴费，并不能证明是胡瑞云和杨国平缴纳的。11、涉案房屋在2017年到2019年用电情况以及电费缴纳情况，证明胡瑞云和杨国平没有实际占有涉案房产，本案与（2018）赣01民初401号案应合并审理，或允许在本案之中追加胡瑞云和杨国平作为被告，以查清案件事实。从电费缴纳情况看，从2017年到2019年之间，涉案房屋只有在2017年6月9号曾缴纳过200元的电费，其他时间从未缴纳过电费。从用电情况看，涉案房屋只有在2017年1月份、2月份、4月份、5月份、6月份、7月份用过较大的用电量，其他时间几乎没有用电。证明胡瑞云和杨国平未对涉案房屋进行装修，未对涉案房屋实际占有。12、南昌恒兴物业管理有限公司、南昌市燃起集团有限公司于2019年6月26日就涉案房屋的燃气的用气情况出具的《情况说明》，证明涉案房屋根本没有安装燃气表，也没燃气初装费，证明胡瑞云和杨国平没有实际占有涉案房产，本案与（2018）赣01民初401号案应合并审理，或允许在本案之中追加胡瑞云和杨国平作为被告，以查清案件事实。13、南昌恒兴物业管理有限公司于2019年6月26日就涉案房屋的装修、物业费缴纳情况、居住情况、使用情况出具的《情况说明》，证明涉案房屋只缴纳了2017年8月1号到2018年12月31号之间的物业费，没有装修，没人居住，没人使用，证明胡瑞云和杨国平没有实际占有涉案房产，本案与（2018）赣01民初401号案应合并审理，或允许在本案之中追加胡瑞云和杨国平作为被告，以查清案件事实。14、南昌市东湖区人民法院于2019年6月25日出具的（2018）赣0102执782号之九《调查令》，证明证据目录项下的前述第10号、第11号、第12号、第13号证据的取得，是根据法院开具的调查令进行调查取得的，证据来源合法。被告绿宝公司质证如下：首先针对原告提出的第一组和第二组证据没有异议。第三份证据对真实性和合法性没有异议。对她第二个证明目的有异议，不能证明他所谓的实际下属大致相当因为相差超过了30%。对第四组证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。第五组证据，对它的三性均无异议。第六组证据对它真实性、合法性和关联性均有异议，因为该份证据与我方要举的证据相矛盾。第七份证据以及这份证据也是对真实性合法性和关联性均有异议，也是与我方所需提供的证据相矛盾。第八份证据对它的真实性、合法性和关联性均有异议，不能达到证明目的。对九组证据我们对它的真实性、合法性没有异议，对关联性也没有异议。建议合议庭可以把这个案子移交给原来401号案件的主审法官。第十份证据的真实性、合法性和关联性均无异议。11、12、13、14四组证据三性均无异议。被告绿宝公司举证如下：1、抵押还款协议的原件。2、南昌市商品房买卖合同复印件，但是初卖人史蓉蓉在首页签名为原始签名。3、收款收据的复印件。4、郭发根与史蓉蓉的房屋买卖合同原件。5、诉争房屋钥匙。以上五份证据的证明被执行郭发根将诉争房屋抵押并实际交付给绿宝景观建设集团有限公司占有用于偿还借款，该诉争房屋的出售须经绿宝公司同意不得擅自出售。6、还款承诺书原件两份证明被执行人多次自愿将诉争房屋用于给被告抵偿债务。7、（2017）赣01民初字347号民事调解书证明被告对郭发根等人的债权已经司法确认并生效。8、（2018）赣01执议94号执行裁定书，证明郭发根等人多次承诺以诉争房屋抵偿债务。9、（2018）赣01执异46号执行裁定书，证明法院依法处分诉争房屋。10、（2019）赣01执异48号执行裁定书，证明本案原告提出的异议没有证据。原告对被告的举证进行质证：1、对于证据一抵押还款协议三性均有异议，与原告所提交的证据存在冲突而且该份协议没有签订时间。2、对于证据二南昌市商品房买卖合同三性没有异议。3、对于证据三这份收据三性没有异议，是案外人史蓉蓉将涉案诉争的房产卖给了郭发根。4、对于证据四商品房买卖合同三性也没有异议。5、对于证据五2017年9月20日的这份承诺书三性有异议，而且承诺书所签订的时间是2017年9月20日晚于原告提交的担保和还款协议的签订时间。6、对于证据六承诺书三性也有异议，时间晚于第三人郭瑞程出具承诺书时间。7、对于证据八这份民事调解书真实性合法性没有异议关联性有异议。对于最后两份裁定真实性合法性没有异议。那么这三份裁定恰好证明该案与中院受理401号案应该合并审理，所诉争的房产都是同一套房产，法律关系也完全是相同的所以应该合并审理。本院认定本案事实如下：2016年1月27日，第三人郭发根与案外人史蓉蓉签订《商品房买卖合同》，约定购买备案登记在史蓉蓉名下的“诉争房屋”，房屋总价款600万元，于2016年4月底付清了购房款，现房屋仍备案在史蓉蓉名下。本案被告绿宝景观建设有限公司与案外人江西丰和投资有限公司、郭发根、刘小玉、郭瑞程借款合同纠纷一案，本院作出（2017）赣01民初347号民事调解书确认，江西丰和投资有限公司、郭发根、刘小玉、郭瑞程需向绿宝景观建设集团有限公司支付借款本金1560万元及相应的利息，之后四被告未履行调解书中确定的义务，绿宝公司向本院申请强制执行该调解书内容。2018年2月8日，本院作出（2018）赣01执46号执行裁定书，裁定查封史蓉蓉名下位于南昌市红谷滩新区西站大街168号绿地悦城94号楼301室的房产。2018年7月16日，本院作出（2018）赣01执46号之四执行裁定书，裁定拍卖郭发根购买的初始登记在史蓉蓉名下位于南昌市红谷滩新区西站大街168号绿地悦城94号楼301号房产。原告龚伟因与第三人郭发根、郭瑞程民间借贷纠纷，双方分别于2017年9月5日、2018年1月6日签订还款协议，双方约定“如果在约定期限内未能履行承诺，本人郭发根向龚伟与龚光明所借欠款的本金及利息视为购房款，自愿将上述两套房屋绿地悦城94栋301室与绿地悦城D区26栋1802室，充抵向龚伟与龚光明所有借款，也一定配合办好房屋过户手续，两套房屋归龚伟、龚光明所有。”后因该项借款纠纷，龚伟向南昌市东湖区人民法院起诉，该院于2018年1月10日作出（2017）赣0102民初4922号民事调解书，确认郭发根、郭瑞程归还龚伟400万元及相应利息，若被告郭发根、郭瑞程未按上述确定的期限足额还款，则原告龚伟有权立即申请执行被告郭发根、郭瑞程尚欠款项；原告龚伟同意放弃其他诉讼请求。本院认为，本案的争议焦点是龚伟的异议主张是否成立，能否阻却本院作出（2018）赣01执46号执行裁定书对涉案房屋的执行。一、关于原告的第一点诉讼请求，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，案外人主张对执行标的排除执行的，可以同时提出确认其民事权益的请求。但该条规定可确认的权益限于排除执行直接相关的实体权益，龚伟的该项请求，不属于案外人对诉争的执行标的的实体权利，本院予以驳回；二、关于原告的第二项诉讼请求，龚伟的异议请求存在的基础系龚伟与郭发根于2018年1月6日签订的还款协议，双方约定“如果在约定期限内未能履行承诺，本人郭发根向龚伟与龚光明所借欠款的本金及利息视为购房款，自愿将上述两套房屋绿地悦城94栋301室与绿地悦城D区26栋1802室，充抵向龚伟与龚光明所有借款，也一定配合办好房屋过户手续，两套房屋归龚伟、龚光明所有。”此条约定系对郭发根不能按时还款的后续约定，属效力不确定的条款，双方并未达成对该房屋产权转让的合意。而后，龚伟在南昌市东湖区法院就该笔债务起诉郭发根，2018年1月10日，该院作出调解书，确认郭发根应向龚伟偿还所欠债务，该份调解书应视为双方债权债务关系的总结，但该次诉讼并未涉及涉案房屋。故龚伟主张对房屋的物权请求权没有事实基础，对原告的该项请求，本院予以驳回。三、关于原告的第三项诉讼请求，因第二项请求不能成立，第三项请求本院予以驳回。综上，原告的异议请求，无事实及法律依据，本院依法予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条的规定，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告龚伟的全部诉讼请求。案件受理费62415元，由原告龚伟负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按不服本判决部分的上诉请求金额，交纳上诉案件受理费，上诉于江西省高级人民法院。〔收款单位（户名）：江西省高级人民法院；账号：14×××42-3；开户行：农行南昌市象南广场支行；请务必在用途中注明“诉讼费”〕。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  廖江川审判员  姚永忠审判员  张美燕二〇一九年十二月十六日书记员  陈雅婷