湖北省武汉市洪山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鄂0111民初4102号 原告：涂磊，男，1982年5月22日出生，汉族，住武汉市江岸区， 委托诉讼代理人：戴志良，湖北扶轮律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：郭莉萍，女，1979年10月30日出生，汉族，住武汉市洪山区， 委托诉讼代理人：蔡亮，湖北法辉律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告涂磊与被告郭莉萍排除妨害纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，因郭莉萍对本案争议房屋的权属存在异议，提起了以汪家乐为被告，涂磊为第三人的委托合同纠纷的诉讼，要求请求确认郭莉萍与汪家乐关于本案争议房屋买卖的委托代理行为无效，该案后因涉嫌合同诈骗移送武汉市公安局洪山区分局，而公安机关尚未侦查终结，故本案中止审理。2018年12月12日，武汉市公安局洪山区分局认为不能认定郭莉萍受骗，已撤销该案件，退回本院。本院于2018年12月17日受理该案，于2019年3月29日作出（2018）鄂0111民初10957号民事判决，驳回郭莉萍的诉讼请求。后郭莉萍不服提起上诉，武汉市中级人民法院于2019年8月19日作出（2019）鄂01民终6799号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决现已生效，本案恢复审理，于2019年12月5日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告涂磊的委托诉讼代理人戴志良，被告郭莉萍及其委托诉讼代理人蔡亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告涂磊向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即从武汉市洪山区珞南街珞狮路204号明雅小区G栋3单元4层1室房屋内腾退；二、请求判令被告支付自2012年3月起至房屋交付给原告时止的房屋占用损失（按照2002年的参考标准，以月租金15元/m²计算）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年12月5日，原告与经被告授权并经湖北省武汉市洪兴公证处公证委托的案外人汪家乐签订《武汉市存量房买卖合同》，约定由原告支付72万元购买被告位于武汉市洪山区珞南街珞狮路204号明雅小区G栋3单元401室房屋。同年12月15日，原告支付了全部购房款，且办理了所有权证及土地使用证。原告购买房屋后，多次要求被告退房，但被告至今仍无理占据该房拒不退房，侵犯了原告的权利，故诉至法院。 被告郭莉萍辩称，一、原、被告间关于涉案房屋买卖的委托代理行为,无事实依据，在被告房产被秘密盗卖的交易中，经具有司法资质的湖北省诚信司法鉴定所和四川省成都蓉城司法鉴定中心，分别对武汉市洪山区政务中心和武汉市洪山区房地局留存的、房屋交易必须的《委托公证》上的亲笔签名进行鉴定，证实系伪造被告签名骗取的公证委托，足以证明被告没有委托案外人汪家乐代为出售涉案房产的这一客观事实，其因违反法律、行政法规的强制性规定,属无效的民事委托行为；二、本案12月15日《产权信息查询单》清晰表明，涉案房产处于被告及前夫共有名下。共同共有的房产买卖，需要其他共有人的书面同意。没有书面同意，所签买卖合同无效。作为房产经纪人背景的原告涂磊，与所谓“卖房委托代理人”的案外人汪家乐，签订房屋买卖合同的12月5日，竟早于被告取得该房屋完全所有权的12月15日。对尚不具备完全产权的房屋，原告涂磊应为明知无权的买卖，但其依旧签署《房屋买卖合同》，而无权代理人汪家乐又无法出示其他房屋共有人同意卖房的证明文件，原告涂磊明显不适用善意取得；三、原告涂磊声称涉案房屋以总共72万的现金对价购买，除去法定的契税54856元，实际以（720000元-54856元）÷144.35㎡=4608元/㎡的、不足同一时期、同一小区房产挂牌交易均价8013元的57.5%，属以极不合理对价取得。原告涂磊以明显不合理的低价取得被非法变卖的涉案房产，属与案外人汪家乐明显的恶意串通，损害被告利益的无效买卖行为；四、本案未有任何证据显示原告涂磊支付了购房款72万的对价，购买了涉案房屋。本案房产交易所必须的72万巨额交易资金，无法以事实证据展现。甚至没有其提取、流转或是易货等外在形式的感知；五、原告明显不符合交易习惯和惯常逻辑的行为，无法排除其为恶意的合理质疑。整个涉案房产交易，存在原告购房前未予实地考察购买房屋,特别是未收到房屋钥匙的情形下购房，后发现有可能购房巨款被骗，居然未采取报警等措施等，明显不符合交易习惯和惯常逻辑；六、由于房产存在争议，在尚未确权的情况下，便排除妨害的诉讼请求不当，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：位于武汉市洪山区珞南街珞狮路**明雅小区********（即洪山区珞南街珞狮路204号5幢3-401号房屋），原为被告与其前夫欧阳洁共有。2011年9月28日，欧阳洁向案外人韩剑出具委托书，主要内容为“我与郭莉萍于2007年4月9日登记离婚，我们商定座落于武汉市洪山区珞南街珞狮路204号5幢3-401号房屋归郭莉萍所有，与我无关。由于我无法办理相关手续，现我全权委托韩剑办理下列事宜：1、办理房屋产权转移登记等相关手续，即将产权由郭莉萍与欧阳洁二人变更为郭莉萍一人所有；2、配合郭莉萍偿还银行贷款，并代领他项权证及结清证明，办理抵押注销等相关手续。”。同日，郭莉萍向案外人汪家乐出具委托书，主要内容为“我与欧阳洁于2007年4月9日登记离婚，我们商定座落于武汉市洪山区珞南街珞狮路204号5幢3-401号房屋归我所有。由于我无法前去办理相关手续，现我全权委托汪家乐办理下列事宜：1、代为偿还银行贷款，并代领他项权证及结清证明，办理抵押注销等相关手续；2、办理房屋产权转移登记等相关手续，即将产权由郭莉萍与欧阳洁二人变更为郭莉萍一人所有；3、在完成前两项事宜后，代为出售上述房屋，代收售房款。办理上述房屋的买卖交易和过户手续；4、配合买方办理银行贷款面签手续”。上述二份委托书均进行了公证。2011年11月22日，该房屋经评估，估价为72.18万元。2011年12月5日，汪家乐以郭莉萍的名义与涂磊签订《武汉市存量房买卖合同》（下简称《卖房合同》），将郭莉萍所有的位于湖北省武汉市洪山区珞南街珞狮路204号5幢3-401号房屋（下简称诉争房屋），面积144.35平方米，以72万元出售给涂磊，涂磊一次性付清全部房款，并完成了诉争房屋权属证书的转让登记，房屋所有权证号：武房权证洪字第××号。原告于2012年1月9日上门要求被告腾退该房屋，遭被告拒绝。 另查明，被告围绕本案争议房屋提起了下列诉讼：1、2012年6月7日，原告郭莉萍与被告汪家乐、第三人涂磊委托代理合同纠纷一案，要求确认原告与被告之间关于原告房屋所有民事行为及被告与第三人签订的《房屋买卖合同》无效。本院以委托有效为由于2012年8月31日作出（2012）鄂洪山民商初字第00397号民事判决，驳回郭莉萍全部诉讼请求。郭莉萍上诉后，武汉市中级人民法院于2013年6月18日作出（2013）鄂武汉中民二终字第00371号民事裁定，撤销原一审判决，并发回重审；2、重审过程中，郭莉萍将诉讼请求明确为“确认无权代理的被告汪家乐，与明知代理条件的第三人涂磊，签订的关于武汉市洪山区珞狮路204号明雅小区G栋3单元4层1室《房屋买卖合同》无效”，本院追加涂磊为被告。被告涂磊认为根据《武汉市存量房买卖合同》约定，本合同履行中如发生争议，应由武汉仲裁委员会仲裁，请求法院驳回原告郭莉萍的起诉。本院根据仲裁协议，于2014年3月21日作出（2013）鄂洪山民商重字第00004号民事裁定，驳回了郭莉萍的起诉。郭莉萍上诉后，武汉市中级人民法院于2014年7月31日作出（2014）鄂武汉中民二终字第00580号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定；3、2014年10月16日，原告郭莉萍提起与被告汪家乐、第三人涂磊的委托合同纠纷一案，请求确认原、被告间关于武汉市洪山区珞狮路204号明雅小区G栋3单元4层1室房屋买卖的委托代理行为无效，在诉讼过程中，郭莉萍提出其自行委托的省内外两家鉴定机构出具的司法笔迹《鉴定结论》，均明确了《委托合同》上“郭莉萍”签名系假冒，请求追究汪家乐等人之刑事责任，本院于2016年5月20日，将该案移送至武汉市公安局洪山区分局处理，并于当日以（2014）鄂洪山民商初字第01193-1号民事裁定驳回了原告郭莉萍的起诉。2018年12月12日，武汉市公安局洪山区分局出具《退案函》一份，载明，“……。我局收到该案件移送函后即开展调查，委托武汉市公安司法鉴定中心对该案中的相关证据进行笔迹鉴定，2018年11月6日，武汉市公安司法鉴定中心出具鉴定结论……，证实此案中郭莉萍的签名系其本人亲笔签名，不是他人伪造，故不能认定郭莉萍受骗，……，已撤销该案件，现将此函退回贵法院收”；4、本院于2018年12月17日受理原告郭莉萍与被告汪家乐、第三人涂磊委托合同纠纷一案，郭莉萍向本院提出请求确认原、被告间关于武汉市洪山区珞南街珞狮路204号明雅苑小区G栋3单元4层1室房屋买卖的委托代理行为无效。本院于2019年3月29日作出（2018）鄂0111民初10957号民事判决，认为经武汉市公安局洪山区分局调查，并委托武汉市公安司法鉴定中心对相关证据进行笔迹鉴定，证实委托书上“郭莉萍”的签名系其本人亲笔签名，且原告郭莉萍在庭审中亦陈述可能存在未注意夹签的情况。另《公证书》对案涉《委托书》为郭莉萍本人所签进行了公证，该《公证书》尚未经法定程序撤销，具有法律效力，郭莉萍的诉讼请求没有法律和事实依据，驳回郭莉萍的诉讼请求。后郭莉萍不服提起上诉，武汉市中级人民法院于2019年8月19日作出（2019）鄂01民终6799号民事判决，驳回上诉，维持原判；5、2017年8月8日，原告郭莉萍向本院提起与被告武汉市不动产登记局及第三人武汉市住房保障和房屋管理局、武汉市洪山区住房保障和房屋管理局、涂磊的行政诉讼，要求依法撤销武汉市住房保障和房屋管理局作出2011015232号《房屋所有权证》的行为。本院认为郭莉萍提起本次诉讼，明显超过了两年的法定起诉期限，于2017年11月7日作出(2017)鄂0111行初119号行政裁定，驳回了郭莉萍的起诉。郭莉萍不服提起上诉，武汉市中级人民法院于2018年2月9日作出（2018）鄂01行终37号民事裁定，驳回郭莉萍的上诉，维持原裁定；6、2017年5月4日，自诉人郭莉萍以汪家乐犯侵占罪向本院提起控诉。本院认为郭莉萍的控诉缺乏罪证，于2017年6月28日作出（2017）鄂0111刑初502号刑事裁定，驳回自诉人郭莉萍对被告人汪家乐的起诉。郭莉萍不服提起上诉，武汉市中级人民法院于2017年9月作出（2017）鄂01刑终955号刑事裁定，驳回郭莉萍的上诉，维持原裁定。 本院认为，原告通过与经被告授权的案外人汪家乐签订《武汉市存量房买卖合同》，支付购房款并经过产权变更登记的方式取得涉案房屋产权证，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，原告取得涉案房屋的所有权。原告对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告将涉案房屋出卖给原告后，不再继续享有占有、使用涉案房屋的权利基础。现被告占用并拒不腾退涉案房屋，侵犯了原告的物权，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，本院对原告要求被告腾退涉案房屋的诉讼请求，予以支持。原告于2012年1月9日要求被告腾退遭拒绝，被告的行为亦侵犯了原告对涉案房屋的使用权，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”的规定，本院对原告要求被告支付自2012年3月起至房屋交付给原告时止的房屋占用损失（按照2002年的参考标准，以月租金15元/㎡，计算为2165元/月）的诉讼请求，予以支持。被告在本案中所提的各项抗辩，均无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十四条、第三十七条之规定，判决如下： 一、被告郭莉萍于本判决生效后三十日内将位于武汉市洪山区珞南街珞狮路204号明雅小区G栋3单元4层1室的房屋腾空并交付给原告涂磊； 二、被告郭莉萍于本判决生效后三十日内向原告涂磊支付房屋占用损失（从2012年3月起至房屋交付之日止，按每月2165元计算）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费644元，由被告郭莉萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审 判 长 熊 伟 人民陪审员 陈 骏 人民陪审员 陈德平 二〇一九年十二月十九日 法官助理年海萌 书记员吴佳冀