广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初1851号原告：汪婷，女，汉族，1993年3月24日出生，广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：郭鹏志、邓传华，均系广东安鼎律师事务所律师。被告：四会市裕丰发展有限公司，住所：四会市城中街道汇源路堤园1号之三1018号（首层）。统一社会信用代码：914412841955238712。法定代表人：陈泽楷。委托诉讼代理人：罗敏，广东粤鑫律师事务所律师。原告汪婷诉被告四会市裕丰发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序，于2019年7月17日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，双方争议较大，本案依法转普通程序审理，并于同年11月4日第二次公开开庭审理，两次开庭审理原告委托诉讼代理人邓传华，被告委托诉讼代理人罗敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付给原告因商铺面积差异而需返还的78584元款项及其利息（利息以78584元为基数，按同期银行贷款利率的标准，自起诉之日起计算至清偿之日止）；2.判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2012年12月28日签订《商铺买卖合同》（以下简称合同）。合同约定，由原告购买被告名下的四会市汇源路堤园1号一层1107号商铺。其中，合同约定建筑面积13.45平方米，套内建筑面积7.98平方米，房价款总金额为417734元，且原告已按合同约定向被告支付全部房价款。根据《商铺买卖合同》的附图显示，原告向被告购买的1107号铺并没有消防栓或者任何占用套内建筑面积的物体。但后来，原告在被告拟交接之时，发现合同约定的1107号铺的实际情况与附图不一致，被告在涉案商铺的套内面积中增加相应消防栓，导致实际套内面积仅有6.99平方米，远小于合同约定的7.98平方米。根据合同第三条计价方式与价款第2点:“根据买卖双方选择的计价方式，本条款规定以套内建筑面积(本条款中建筑面积均简称为“面积”)为依据继续面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。房地产权证上登记的面积与合同约定计价面积发生差异的，双方同意按以下方式进行处理:(2)若商铺实际面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值在6％以内的(含6％)的房价款由出卖人返还给买受人，面积误差比绝对值超过6％的房价款由出卖人双倍返还给买受人”之约定，被告需返还价款共计78584元。该款项经原告多次要求被告支付，被告均以各种理由推脱。综上所述，被告的行为已严重损害原告的权益，按约定，被告应当支付原告诉请的款项。恳请法院依法裁判，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告辩称：1.原告就逾期办证违约起诉过一次被告，双方就面积已经进行确认，该判决书已经发生法律效力，双方确定面积是7.98平方米。2.当时平面图没有消防设施，被告之前不清楚该情况，直到原告本次诉讼才知道具体情况，目前已对涉案商铺进行整改，已经将消防设备移出来，所以现在涉案商铺套内面积已经达到7.98平方米。请法院依法驳回原告的诉讼请求。第二次庭审时补充答辩意见：案涉房屋套内面积应以专业评估鉴定机构的鉴定为准，鉴定报告收到后，我方发现存在偏差后也申请了补充鉴定并自行委托有资质的测绘机构进行了测量。案涉房屋套内面积已达到并超过了合同约定的套内面积，具体如何认定由法院依法认定。经审理查明，2012年12月28日，原告汪婷（买受人）与被告（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：原告购买被告享有产权的位于广东省四会市（自编）。计价方式与价款：该商铺属现房，建筑面积共13.45平方米，套内建筑面积7.98平方米，房价款总金额为417734元。根据买卖双方选择的计价方式，本条款规定以套内建筑面积（本条款中均简称为“面积”）为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。房地产权证上登记的面积与合同约定计价面积发生差异的，双方同意按以下方式进行处理：（1）若商铺实际面积大于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%以内（含6%）的房价款由买受人按照约定的单价补足，面积误差比绝对值超过6%的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；（2）若商铺实际面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%以内（含6%）的房价款由出卖人返还给买受人，面积误差比绝对值超过6%的房价款由出卖人双倍返还给买受人。面积误差比＝（实际计价面积-合同约定计价面积）／合同约定计价面积×100%。就案涉商铺，原告已向被告交齐全部房款，并领取了案涉商铺的房地产权证（证号：粤房地权证四字第××号，该产权证记载登记时间为2014年1月12日），房地产权证上记载房屋的建筑面积为13.64㎡，套内建筑面积为7.98㎡。该房地产权证附图未显示案涉商铺内有消防栓。2019年4月19日，原告将案涉商铺的房地产权证和国有土地使用证向相关行政主管部门申请换证，取得不动产权证【证号：粤（2019）四会市不动产权第0005190号】，不动产权证上记载房屋建筑面积为11.95㎡，套内建筑面积为6.99㎡。该不动产权证附图显示案涉商铺内有消防栓。原告确认案涉商铺不动产权证套内建筑面积是其自行委托行政主管部门指定的有资质的测绘公司测量的。被告在第一次庭审中称已对案涉商铺进行整改，并已将消防栓移出铺外，向本院申请对案涉商铺进行勘察。本院于同年8月2日召集原、被告双方工作人员到案涉商铺现场进行勘验，当时商铺内仍见有两条贯通地面至天花的“工”字形钢柱和一条水泥柱存在，消防栓已移至铺外。因双方对整改后的商铺套内面积仍存争议，被告向本院申请评估。本院依法委托广东金兰德房地产土地资产评估规划有限公司（以下简称“金兰德公司”）对案涉商铺的套内面积进行评估。金兰德公司于同年9月19日作出《四会市城中街道汇源路堤园1号之三1107号商铺套内面积测量报告》（粤金测字[2019]-038）,测量出案涉商铺实测套内面积为7.90㎡。原告对金兰德公司的测量结果有异议，申请金兰德公司具有相关专业知识的人员出庭作证，本院予以准许，金兰德公司派该司曾良工程师出庭接受询问。另，被告在收到金兰德公司的测量报告后再次对案涉商铺进行整改，并自行委托广东凯城勘查测绘科技有限公司对案涉商铺进行测绘，测得案涉商铺专有建筑面积为8.68㎡。原告对该测绘结果不予认可。凯城公司的测绘结果系被告单方委托取得，且系初步报告，测绘结果也与本院依法委托的测绘机构作出的测量报告相距甚大，本院不予采纳。以上事实，有双方当事人陈述、经庭审质证的证据、庭审记录等予以证明，本院予以确认。本院认为，根据被告裕丰公司营业执照显示，该公司不具有房地产开发企业资质，其所出售房屋不符合我国法律关于商品房的特殊定义，因此，本案为房屋买卖合同纠纷，立案时所定案由商品房销售合同纠纷不当，现予纠正。原告与被告签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：案涉商铺的套内面积是否符合合同约定，被告是否需要向原告返还面积差异款及其利息。《商铺买卖合同》第三条“计价方式与价款”约定，计价方式以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。本案中，案涉商铺约定套内建筑面积为7.98㎡，原房地产权证上记载的套内建筑面积也为7.98㎡，后在换证时原告自行委托行政主管部门指定的有资质的测绘公司测量，测得的套内建筑面积为6.99㎡，案涉商铺不动产权证因此登记的套内面积也改成6.99㎡。由此可见，行政主管部门颁发的权属证书所确认的房屋套内面积也是依据有资质的第三方测绘公司的测绘数据得出的。案涉商铺经过被告整改，并经本院依法委托的第三方有资质的测绘公司作出套内面积为7.90㎡的结果，虽然原告对此有异议，但未提供相反的证据进行推翻，本院对金兰德公司对案涉商铺套内面积的测量结果予以采纳。案涉商铺的实际套内面积小于合同约定面积，面积误差比为1.00%【（7.98-7.90）㎡÷7.98㎡×100%】，按合同约定，多余房价款被告应予退回。故本院对原告要求被告返还面积差异房款的诉讼请求部分予以支持，经本院核算为4187.81元［417734元÷7.98㎡×（7.98-7.90）㎡］。对于原告主张利息的问题，因原告在换证重新测绘商铺套内面积知晓不同测绘结果时，未与被告沟通协商就直接选择起诉，错过了协商解决问题的机会，也错过了给被告整改的机会，被告在此问题上并非恶意违约，原告主张房屋面积差异款的利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告四会市裕丰发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告汪婷返还因案涉商铺面积差异所对应的购房款4187.81元；二、驳回原告汪婷的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1765元，由原告负担1671元、被告负担94元，评估鉴定申请费4265元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  廖雪梅审 判 员  陈 智人民陪审员  冯智良二〇一九年十二月二十三日法官助理申家文书记员何倩仪