北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初18958号原告：徐海明，男，1961年11月10日出生，汉族，北京市丰台区卢沟桥金色裕民投资管理公司职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：吴以钢，北京市吴栾赵阎律师事务所律师。被告：北京宛水悦轩餐饮有限公司，住所地北京市丰台区卢沟桥南里**院**楼。法定代表人：梁淑梅，经理。委托诉讼代理人：张宗亮，北京国舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：史湘岚，女，1980年7月11日出生，汉族，北京国舜律师事务所实习律师，住北京市西城区。被告：蒋庆峰，男，1966年7月3日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王文赞，安徽黄山松律师事务所律师。被告：北京有色金属机械厂，，住所地北京市丰台区卢沟桥南里**法定代表人：贾军洋，厂长。破产管理人：中天运会计师事务所有限公司。负责人：韩佳佳。原告徐海明与被告北京宛水悦轩餐饮有限公司（以下简称宛水悦轩）、北京有色金属机械厂（以下简称有色厂）、蒋庆峰用益物权确认纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐海明及其委托诉讼代理人吴以钢、被告宛水悦轩委托诉讼代理人张宗亮、被告蒋庆峰委托诉讼代理人王文赞到庭参加诉讼，被告有色厂经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐海明向本院提出诉讼请求：1.确认原告对北京市丰台区卢沟桥南里10号院8号楼地下室一层拥有使用权；2.被告向原告支付使用费每年15万元（2013年3月始暂计至2019年3月止，共计90万元）。事实和理由：因有色厂经营困难，原告从2006年起多次向有色厂提供资金支持，到2007年本金已达到60万元，且有色厂仍无力偿还。2007年1月29日，有色厂与原告签订《购房合同的补充合同》（即房屋抵押还款协议），将其开发的北京市丰台区卢沟桥南里10号院8号楼地下室一层（以下简称地下室）交给原告使用，用于偿还对原告的负债。此后有色厂将地下室出租给案外人张佃江、张加福二人，为了履行上述协议的承诺，2007年4月28日，有色厂与原告及张佃江、张加福签订三方《协议书》，约定：出租期间（2007年1月18日至2009年3月28日）的租金归原告，租期终了后，张佃江、张加福应将地下室直接交还给原告，或者由二人直接与原告续约。2009年3月29日，原告与张佃江、张加福二人续约，协议期限至2015年3月28日。2009年8月，案外人梁广兴起诉有色厂，以有色厂拖欠其债务为由，要求履行2006年11月签订的《协议书》，即恢复租赁包括地下室在内的经营用房。原告与张佃江、张加福二人的租赁协议随即无法继续履行。但是梁广兴的诉求最终并未得到法院终审判决的支持。2012年10月，张佃江、张加福二人起诉梁广兴，称梁广兴于2011年7月19日强行占据其经营场所，提出要求梁广兴撤出并赔偿损失等诉求，但因举证不利败诉。2015年，原告发现地下室已经被出租给蒋庆峰，租赁协议上显示出租人为宛水悦轩。原告认为，原告于2007年与有色厂签署的以地下室使用权折抵债务的协议是合法有效的协议文书，应据此认定原告才是地下室的唯一合法使用人，有权用地下室经营收益抵偿有色厂对原告所负债务。而且，事实上该协议从2007年1月18日至2011年7月一直在正常履行，只是因为涉及两起诉讼才被迫中断的。宛水悦轩既非地下室产权人，亦非地下室的合法使用权人，无权将原告拥有使用权的地下室出租牟利。蒋庆峰租用地下室没有任何正当依据，地，地下室使用的收益应当只用于偿还有色厂对原告的负债告宛水悦轩、蒋庆峰已构成侵犯原告合法权益的侵权行为，理当立即停止上述行为，被告有色厂应当如约履行与原告协议中所做出的承诺。请法院据以上事实和理由依法支持原告的诉讼请求。被告宛水悦轩辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.原告向有色厂的承租行为是否合法有效我方无法认可，有色厂并无证据证明其对地下室享有对外出租的合法权利。2.我方并未占用诉争地下室，也没有进行使用收益。张志忠曾对地下室主张过权利，但是被法院判决驳回。3.原告的诉讼已超过诉讼时效，原告应于两年内行使权利。原告提交的补充协议系于2010年2月30日签署，上面载明于2015年2月底商量后续付费，也就是说2015年2月原告就应知晓侵权事实，其起诉已超过诉讼时效。4.根据原告提交的补充协议写明，有色厂将房屋出租给张佃江、张加福，该二人是通过租赁合法取得，后来是有色厂协调由张佃江、张加福支付原告部分费用，我们认为这只是通过有色厂协调由张佃江、张加福给付原告一定的补偿，而并非是转租行为或变更承租主体，并不必然导致原告成为实际使用地下室的权利主体。5.有色厂是否为地下室的实际权利人，其能否明确自己为地下室的合法权利主体？我方认为有色厂对地下室没有合法权利，更无权将地下室转租给原告。故不同意原告的诉讼请求。被告蒋庆峰辩称，2013年丰台法院判决已确认诉争地下室的产权归案外人北京市裕发东瑞房地产开发有限公司所有。原告提交全部证据均与有色厂之间存在法律关系，有色厂未发表答辩、质证意见情况下，我方无法对证据的三性作出判断。我方不同意原告的全部诉讼请求，请法院查明事实，依法驳回。第一，原告诉讼主体错误，我方不是本案适格被告。原告与我方不存在合同及事实关系，对于原告我方并不存在侵权行为，因此原告无故将我方列为被告，缺乏事实和法律关系。第二，原告称与有色厂间存在借贷关系，其应针对借款人提起借贷关系诉讼，根据原告举证，由于有色厂进入破产程序，无法正常履行合同，原告应就其相关借款权益进行申报或通过民事诉讼程序解决。第三，原告称已取得诉争地下室抵押权，事实并不存在。通过原告提交的材料显示，实际上有色厂并非诉争地下室所有权人或合法用益物权人，其无权在未经所有权人同意的情况下就在他人的物权上设定抵押权，该行为不符合法律规定，应为无效。根据法院查明事实，北京市裕发东瑞房地产开发有限公司是涉案地下室产权单位。根据法律规定，只有实际产权人或其授权的人享有提出用益物权确认的权利，原告不具备本案诉讼主体资格，也无权就他人的所有物权提起确认用益物权之诉。第四，请求法院对原告提交材料中涉及用益物权部分优先进行合法性审查，原告及有色厂对诉争地下室的处分行为属于流质条款，并不符合担保法等法律强制性要求。第五，有色厂已经进入破产程序，原告债权是否进行申报，破产管理人如何处理以及目前有色厂是否具备对外履行合同的能力，请法院依法查实。我方认同宛水悦轩所提原告提出诉讼已经超过诉讼时效。被告有色厂未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：徐海明陈述，有色厂因经营困难，徐海明多次向其提供资金支持，本金已达60万元，后有色厂无力偿还债务。2007年1月29日，甲方有色厂与乙方徐海明签订《购房合同的补充合同》（即房屋抵押还款协议），约定“经甲方、乙方友好协商，就《购房合同》（2006年4月5日签订）；《购房合同的补充合同》（2006年4月25日签订）做如下《还款承诺》：一.根据《购房合同的补充合同》第二条之规定，甲方应于2006年12月底偿还乙方无偿借给甲方的人民币肆拾万元。还款时间推迟至2007年4月底。二.乙方同意再借给甲方贰拾万元，但需以贾军洋个人名义借款（详见借条）。三.经协商，甲方承诺若甲方在2007年4月底不能全额偿还乙方人民币陆拾万元借款及2005年4月15日甲方给乙方开出欠条的资金占用费人民币壹拾壹万元整及贾军洋以个人名义借款的资金占用费人民币肆万元整，合计人民币柒拾伍万元整。则甲方愿以丰台卢沟桥南里10号院6号楼三段北即综合楼地下室洗浴为折抵物，折抵甲方欠款柒拾伍万元整。四.若出现第三条情况，甲方自违约次日按现状交出折抵物由乙方永久使用并办理相应交接手续，甲乙双方柒拾伍万元债务关系自行解除。……本补充合同一经签订，甲乙双方于2007年1月5日所签订的《购房合同的补充合同》（即还款承诺）即自行终止。本补充合同（即房屋抵押还款协议）与《购房合同》；《购房合同的补充合同》具相同法律效力”。徐海明陈述，在签订该份协议时，其知晓当时有色厂已将卢沟桥南里10号院6号楼三段北即综合楼地下室洗浴出租给案外人张佃江、张加福。2007年4月19日，有色厂向徐海明出具借据一张，载明“今借徐海明现金人民币捌万元整借期自2007年4月19日至2007年4月25日。到期一次还清，若到期不能还清，则与徐海明签订水月轩洗浴（地（地下室债合同立即生效。”2007年4月28日，有色厂与徐海明、张佃江、张加福签订《协议书》，载明“根据有色厂与徐海明，有色厂与张佃江、张加福签订的有关文件，经协商达成如下协议：一.有色厂与张佃江、张加福签订的房屋租赁合同租赁期限由2007年1月18日至2009年3月28日止，届时张佃江、张加福按现状，将地下洗浴部分交给徐海明或与徐海明另行签订租赁合同。二.有色厂将2007年1月18日至2009年3月28日两年租金分期付给徐海明（另见协议）。三.有色厂将补偿金（另见协议）在2009年3月28日前分期付给张佃江、张加福”。2007年4月30日，有色厂向徐海明出具《协议书》一份，载明：“因徐海明在有色厂资金短缺情况下，多次支持企业资金，并在这次企业连续拖欠医保长达16个月的情况下，企业稳定受到影响，又一次支持企业资金人民币叁拾伍万元整，经协商将卢沟桥南里10号院6号楼三段北部三层416平方米供徐海明使用至2015年3月28日。期间，不收取租赁费”。2009年3月28日，徐海明与张佃江、张加福签订《补充协议书》，载明“根据北京有色机械厂与张佃江、张加福于2007年1月18日签订的《房屋租赁合同》及有色厂与徐海明、张佃江、张加福于2007年4月28日签订《协议书》,经上述各方协商并经有色厂同意,现徐海明与张佃江、张加福签订如下：一、徐海明于2009年3月28日收张佃江、张加福现地下洗浴部分使用费至2010年3月28日10万元整，并出据收费凭证。二、徐海明在交费期内保证张佃江、张加福合法使用地下洗浴部分，出现相应问题由徐海明负责。……四、在交费期内如出现第三方要求收费情况，由徐海明负责协调，出现重复交费情况，由徐海明退还张佃江、张加福相应使用费。五、在交费期内如出现第三方要求停业情况由张佃江、张加福负责及时告知徐海明，并共同协调解决。六、2010年2月底，由徐海明与张佃江、张加福协商下一年度交费事宜，并另签《补充协议》”。2010年2月30日徐海明与张佃江、张加福签订补充协议书载明“根据有色厂（出租方）与张佃江、张加福（承租方）于2007年1月18日签订的《房屋租赁合同》及有色厂与徐海明、张佃江、张加福于2007年4月28日签订的《协议书》，经上述各方协商，并经北京有色金属机械厂同意，现徐海明与张佃江张加福签订如下《补充协议书》：一、徐海明于2010年3月28日收张佃江、张加福地下洗浴部分使用费至2015年3月28日50万元整，并出具收费凭证。二、徐海明在缴费期内保证张佃江、张加福合法使用地下洗浴部分出现相应问题，由徐海明负责。……四、在交费期内，如出现第三方要求收费情况，由徐海明负责协调出现重复缴费情况，由徐海明退还张佃江、张加福相应使用费。五、在交费期内，如出现第三方要求停业情况，由张佃江、张加福负责及时告知徐海明，并共同协商解决。六、2015年2月底由徐海明与张佃江、张加福协商以后年度交费事宜，并另签补充协议。”2004年4月2日，有色厂与案外人梁广兴签订《房屋租赁合同》，将丰台区卢沟桥南里10号6#楼Ⅲ段北部房屋一栋，面积2111.37平方米，含地下室出租给梁广兴使用；2006年11月30日，梁广兴与有色厂签订《协议书》，约定解除双方于2004年4月2日所签订的《房屋租赁合同》。2009年8月18日，梁广兴起诉有色厂租赁合同纠纷一案由本院立案受理，2009年12月15日本院作出（2009）丰民初字第20712号民事判决书判决：一、确认梁广兴与北京有色金属机械厂之间签订的协议书有效；二、北京有色金属机械厂于本判决生效之日起三十天内将坐落于丰台区卢沟桥南里10号6#楼Ⅲ北部的面积为2111.37平方米的房屋一栋交付给梁广兴使用六年（履行期限自实际交付之日起计算）。判决后，北京有色金属机械厂上诉于北京市第二中级人民法院，2010年3月15日，北京市第二中级人民法院出具裁定书：一、撤销北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第20712号民事判决。二、发回北京市丰台区人民法院重审。2011年12月12日，本院对上述案件进行重审，因北京有色金属厂申请破产，梁广兴的诉讼请求变更为确认债权，同年12月19日，本院以（2010）丰民初字第8907号民事判决书判决：一、确认梁广兴对北京有色金属厂的债权金额为二百万元；二、驳回梁广兴的其他诉讼请求。判决后，梁广兴上诉于北京市第二中级人民法院，2012年10月11日，梁广兴撤回上诉。2012年10月，张佃江、张加福以梁广兴强行占据其经营洗浴、住所的场所即坐落于北京市丰台区卢沟桥南里**院**楼地下室全部面积，北部三层面积416平方米为由诉至本院，要求梁广兴腾退房屋赔偿损失。本院以（2012）丰民初字第22920号民事判决书驳回张佃江、张加福的全部诉讼请求。双方未提起上诉。查明，北京市裕发东瑞房地产开发有限公司（以下简称裕发东瑞公司）于2001年取得丰台区卢沟桥南里10号院《关于开发建设住宅小区项目建议书的批复》，批复内容为“一、建设地点：该项目位于丰台区卢沟桥南里10号北京市有色金属机械厂规划建设用地范围内……”位于丰台区卢沟桥南里10号院（核准建筑物名称为新月家园）8号楼（原批准楼号为6#楼Ⅲ，以下简称8号楼）建筑面积共计3561.11平方米，其中地上房屋总层数为3层（建筑面积共计2697.60平方米）、地、地下室**筑面积为863.51平方米），裕发东瑞公司于2005年12月取得8号楼的初始产权登记。本院经向北京市规划和自然资源委员会丰台分局调取了8号楼的规划审批档案，8号楼规划用途为商业，该楼地下室一层规划用途为小区的自行车库。2005年12月，张志忠基于其与裕发东瑞公司之间签订的《商品房买卖合同》而取得8号楼1-3层8-2号房屋产权（建筑面积为1248.15平方米），并办理了房屋所有权证。2013年，张志忠起诉朱江、梁淑梅、宛水悦轩公司、梁广兴、第三人北京有色厂排除妨害纠纷一案，要求朱江、梁淑梅、宛水悦轩公司、梁广兴腾退8号楼地上1-3层及地下室一层、恢复8号楼一层北侧楼梯西侧承重墙、拆除装修，并支付使用费。该案审理中，因不能证明梁广兴占用使用8号楼，张志忠撤回对梁广兴的起诉。本院以（2013）丰民初字第18777号判决书确认：“一、梁淑梅、北京宛水悦轩餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市丰台区卢沟桥南里10号院8号楼一层二层北侧房屋腾空，交还张志忠；二、梁淑梅、北京宛水悦轩餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内给付张志忠自二○一四年一月一日至二○一六年十月三十一日的房屋使用费一百二十七万五千元；梁淑梅、北京宛水悦轩餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内给付张志忠自二○一六年十一月一日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费（按照每年四十五万元计算）；三、张志忠于本判决生效之日起三十日内给付被告梁淑梅、北京宛水悦轩餐饮有限公司房屋装修补偿款一百五十九万八千一百九十二元；四、驳回张志忠的其他诉讼请求；五、驳回梁淑梅、北京宛水悦轩餐饮有限公司的其他诉讼请求。”该案经北京市第二中级人法院二审审理，作出判决：“一、维持北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第18777号民事判决第一、二、四项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第18777号民事判决第三、五项；三、驳回梁淑梅、北京宛水悦轩餐饮有限公司其他反诉请求”。徐海明于2016年3月7日起诉宛水悦轩公司要求确认其对8号楼地下室一层拥有使用权，本院于2006年11月7日作出（2016）京0106民初4618号民事判决书，以证据不足为由驳回徐海明的诉讼请求。徐海明上诉至北京市第二中级人民法院，二审审理中，为证明其诉讼请求，徐海明提交《收条》、加盖宛水悦轩公司公章的《承包协议》复印件各一份，宛水悦轩公司认为公章有伪造可能，北京市第二中级人民法院于2017年3月30日作出撤销原判决，发回重审的裁定。本院已裁定受理有色厂破产申请，尚未宣告其破产。有色厂未到庭参加诉讼，经本院庭前询问，有色厂陈述关于徐海明主张对有色厂享有的债权，其并未从账面得到核实，对该笔债务不能确认；关于8号楼建筑的使用问题，有色厂称并无裕发东瑞公司或其他权利人的书面授权或约定。本院认为，本案讼争标的物系位于丰台区卢沟桥南里10号院8号楼地下室一层，裕发东瑞公司于2005年12月取得8号楼的初始产权登记，并于当月将8号楼1-3层房屋的所有权通过房屋买卖形式转让至张志忠名下。8号楼地下室一层规划用途为丰台区卢沟桥南里10号院小区自行车库，根据物权法的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。徐海明的诉讼请求为依据其与有色厂签订的房屋抵押还款协议，主张其对8号楼地下室一层拥有使用权。首先，双方所签订的房屋抵押还款协议性质应如何认定，双方于协议中约定“甲方(有色厂)愿以丰台卢沟桥南里10号院6号楼三段北即综合楼地下室洗浴为折抵物，折抵甲方欠款75万元整”，根据协议表述，双方约定的真实意思应为对8号楼地下室一层设立抵押权以担保有色厂对徐海明75万元债务的履行，双方之间签订的为具有担保物权性质的协议。其次，双方所签订的房屋抵押还款协议的效力如何认定，应当首先审查有色厂对于诉争8号楼地下室一层是否享有合法的所有权或使用权，根据上述查明的事实，8号楼1-3层房屋的所有权已于2005年12月转移至张志忠名下，8号楼地下室一层规划设计为自行车库，系区划内的公共场所，应属于全体业主共有，有色厂并非所有权人；有色厂虽曾长期使用该楼，但并无证据显示其对8号楼地下室一层享有合法的使用权，亦即有色厂既非8号楼地下室一层的所有权人亦非合法使用权人。在此前提下，有色厂与徐海明签订房屋抵押还款协议的行为属于无权处分，也未获得权利人的授权和追认，应为无效。徐海明依据该协议要求确认其对8号楼地下室一层拥有使用权及给付使用费的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。徐海明对有色厂是否享有合法债权及债权的实现，应通过其他正当途径另行解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、《中华人民共和国担保法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回徐海明的全部诉讼请求。案件受理费12800元，由徐海明负担（已交纳1650元，其余于判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张立楠人民陪审员  冯玉娥人民陪审员  王 雪二〇一九年十二月二十三日书 记 员  王 玉