广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初15963号原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司。住所地广东省佛山市南海区。负责人：阮玉美。委托诉讼代理人：王文中，男，系该公司员工。被告：谢斯柏，男，1962年7月21日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码。被告：李慧琛，女，1970年11月29日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（下简称“时代公司”）与被告谢斯柏、李慧琛物业服务合同纠纷一案,本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月30日公开开庭进行了审理。时代公司的委托诉讼代理人王文中到庭参加了诉讼，谢斯柏、李慧琛经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时代公司向本院提出诉讼请求：1.谢斯柏、李慧琛向时代公司支付暂计至2019年4月30日物业管理费8094元，并要求计算至实际清偿日止；2.谢斯柏、李慧琛向时代公司支付暂计至2019年4月30日的物业管理费滞纳金5611.70元，并按每日欠缴费用的1‰计算至实际清偿日止；3.本案全部诉讼费用由谢斯柏、李慧琛承担。事实与理由：谢斯柏、李慧琛系位于佛山市南海区***********************的业主。根据谢斯柏、李慧琛与峰云名居小区开发商广东时代盛誉房地产开发有限公司（下简称“时代盛誉公司”）于2009年3月12日签订的《商品房买卖合同》约定，谢斯柏、李慧琛所购该单元为带电梯住宅。根据时代公司与谢斯柏、李慧琛于2009年2月19日签订的《前期物业管理服务协议》约定，时代公司为时代峰云名居小区提供物业管理服务，时代峰云名居小区业主按建筑面积以如下标准向时代公司交纳物业管理费：带电梯六层高复式住宅2.5/月/平方米。业主未按时交纳物业管理费的，处每日1‰的滞纳金。由此，谢斯柏、李慧琛在接收该单元后应按2.5/月/平方米的标准向时代公司缴纳物业管理费。此外，谢斯柏、李慧琛还应根据《佛山市住宅公共用电电量分摊办法（试行）》等相关规定缴纳公摊电费。2009年*月2日，谢斯柏、李慧琛接收《收楼通知书》的通知后一直没收楼并未交付相关费用。根据谢斯柏、李慧琛与开发商签订的《商品房买卖合同》约定，由于业主自身原因未能收楼的，自协议约定的房屋交付之日起，视为房屋已交付给业主，故谢斯柏、李慧琛自约定房屋交付之日起，应当依约向时代公司履行缴纳物业管理服务等费用的义务。自2014年7月1日起至2019年4月30日，谢斯柏、李慧琛尚欠物业管理费、滞纳金、公摊费共计13705.70元。遂提起本次诉讼。时代公司在本起诉讼中提交了如下证据：1.2011年12月1日前期物业服务合同、2015年6月1日时代锋云名居前期物业服务合同（无附件）（原件，各1份，）；2.商品房买卖合同（原价，1份）；3.业主收楼确认书（原件，1份）；4.佛山市南海区不动产登记信息查询结果（原件，1份）；5.催款通知单（原件，1份）、EMS快递单（原件，1份）；6.2009年2月19日前期物业管理服务协议（复印件，1份）。谢斯柏、李慧琛未答辩。时代公司围绕诉讼请求依法提交了证据，谢斯柏、李慧琛未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见及证据材料，视为其放弃举证、质证及辩证的权利，对时代公司举证本院予以确认并在卷佐证。综合本院认定的证据及时代公司的陈述，本院确认时代公司起诉属实。本院查明：时代公司原企业名称为“广州市信诚物业管理有限公司佛山市分公司”，于2011年5月31日变更为现名称。2009年2月19日，谢斯柏、李慧琛与广州市信诚物业管理有限公司佛山市分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定：物业管理费用收费标准为高级多层住宅/复式住宅为2.50元/平方米/月；业主未按时交纳物业服务费的，处每日1‰的滞纳金。2009年3月12日，谢斯柏、李慧琛与时代盛誉公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买位于佛山市南海区**************房，建筑面积为56.80平方米，套内建筑面积43.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.51平方米。2009年6月2日，谢斯柏、李慧琛签署《业主收楼确认书》。2011年12月1日，时代公司与时代盛誉公司签订《前期物业服务合同》，约定时代公司对峰云名居提供前期物业管理服务，包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化……等项目提供物业管理服务。上述合同第六条约定：住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米2.5元收取；第七条约定：业主应于每季度第二个月10-15日前交纳物业服务费用；第三十条约定：时代盛誉公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按时代盛誉公司与时代公司双方协商的标准支付违约金。2015年6月1日，时代公司与时代盛誉公司签订《时代（依云小镇）峰云名居前期物业管理服务合同》，第七条约定，物业服务费用按月交纳，业主应在当月15日前交纳。业主或承租人逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应按欠费总额的3‰向时代公司支付滞纳金。2017年3月31日，谢斯柏、李慧琛将涉案房屋转让予案外人，并办理了产权变更登记手续。庭审中时代公司确认2017年4月1日起的物业管理费及其他费用已由案外人新业主支付。本院认为：本案为物业服务合同纠纷，因谢斯柏、李慧琛为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定处理，故本案应适用内地法律作为准据法进行审理。时代盛誉公司与时代公司签订《前期物业服务合同》《时代（依云小镇）峰云名居前期物业管理服务合同》，时代公司依约进驻涉案物业，并为谢斯柏、李慧琛提供物业管理服务至今，双方形成的物业服务合同关系合法有效，谢斯柏、李慧琛自2009年6月2日起至2017年3月31日是涉案房产的业主，应当按照《前期物业服务合同》《时代（依云小镇）峰云名居前期物业管理服务合同》约定按时交纳物业管理费用及其他相关费用。谢斯柏、李慧琛应向时代公司支付尚欠的从2014年7月1日起计至2017年3月31日止的物业管理费4686元，超出部分，本院不予支持。时代公司主张谢斯柏、李慧琛按每天1‰从逾期之日以欠缴费用为标准支付物业管理费滞纳金，该滞纳金实则为违约金，该违约金约定过高，本院予以调整酌定以年利率24%计算违约金。谢斯柏、李慧琛应以财务月份从2014年7月1日至2017年3月31日期间各月所欠付的物业管理费为本金，从次月16日起至实际清偿之日止按年利率24%计付违约金予时代公司，时代公司请求超过本院核定范围的，本院不予支持。谢斯柏、李慧琛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、谢斯柏、李慧琛应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年7月1日起计至2017年3月31日止的物业管理费4686元予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司；二、谢斯柏、李慧琛应于本判决发生法律效力之日起十日内以财务月份2014年7月1日至2017年3月31日期间各月所欠付的物业管理费为本金，从次月16日起至付清款项之日止按年利率24%计付违约金予广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司；三、驳回广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取142.64元（原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司已预交），由被告谢斯柏、李慧琛负担并应于给付上述款项同期迳付原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，本院不另收退。如不服本判决，原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司可在判决书送达之日起十五日内，被告谢斯柏、李慧琛可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  李彩云人民陪审员  袁 单二〇一九年十二月三十一日法官 助理  刘晓媛书 记 员  龙文媛