广东省茂名市电白区人民法院发文稿广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书(2019）粤0904民初1160号原告：李国坚。委托诉讼代理人：朱永生，广东奇强律师事务所律师。被告：茂名鑫林房地产开发有限公司。法定代表人：余旭明，该公司执行董事。被告：欧朋茂。委托诉讼代理人：余旭明。第三人：南宁市富鼎建筑装饰有限公司。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：朱永生，广东奇强律师事务所律师。第三人：电白县**信用合作联社。法定代表人：梁某1。原告李国坚诉被告茂名鑫林房地产开发有限公司、欧朋茂以及第三人南宁市富鼎建筑装饰有限公司、电白县**信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李国坚的委托诉讼代理人朱永生到庭，被告茂名鑫林房地产开发有限公司及其法定代表人、委托诉讼代理人余旭明到庭，被告欧朋茂的委托诉讼代理人余旭明到庭，第三人南宁市富鼎建筑装饰有限公司及其委托诉讼代理人朱永生到庭，第三人电白县**信用合作联社经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国坚向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告李国坚与被告欧朋茂、茂名鑫林房地产开发有限公司于2018年1月29日签订的《房屋转让协议》有效（房屋价值853038元）；2、判令被告欧朋茂和茂名鑫林房地产开发有限公司立即协助原告李国坚将位于电白县***************8*****房(房屋唯一码:440********xxx*****370xxx,合同编号：201501xxxx)办理过户登记手续到原告李国坚的名下；3、本案的全部诉讼费用由被告欧朋茂和茂名鑫林房地产开发有限公司承担。事实与理由：2018年1月29日，就位于电白县***************8*****房（房屋唯一码：440********xxx*****3703xxx,合同编号:2015011xxx)转让事宜，原告李国坚作为受转让人（丙方），被告欧朋茂作为转让人(甲方），茂名鑫林房地产开发有限公司作为第三人（乙方），三方经协商一致签订了《房屋转让协议》，约定“一、甲方与乙方在2015年1月13日签订的《广东省商品房买卖合同》和内部协议以原合同为准。现甲方自愿退回给乙方，由乙方自行处理。并经三方协商，甲、乙双方同意转让给丙方。二、2015年1月13日签订的《广东省商品房买卖合同》和内部协议，该房是乙方以甲方名义出资购买并办理银行首付及按揭，实际产权是乙方。首付263038元和从购房之日起至现在的每月按揭款共合计125616元均是乙方以甲方名义交款给银行，不属于甲方交付。三、位于电白区水东镇迎宾大道**号《合富花园》第8*****房（具体面积单价及相关事项以原合同为准）。经甲、乙、丙三方协商，同意现转让给丙方所有。四、丙方将原乙方代甲方预交的首付263038元及从合同签订至现在的按揭款125616元、办证费47770元、三项共合计436424元退回给乙方。按乙方向银行所交的凭证或发票复印件如数转给丙方。五、从转让协议签订之日起己结清前期上述款项交接之日起后应交的其他款项由丙方续交。该房的每月按揭款由丙方自行向银行交付。若逾期交付且造成甲方信用黑名单等事项的，需丙方承担责任，否则后果自负，并解除协议。六、关于一、二手房的产权费用等及转让费均由丙方负担，与甲、乙方无关。七、甲、乙方应积极配合丙方办理该房转让过户手续。八、从转让协议签字之日起一年内交房等条款外，其他均按原合同执行。九、从本协议签订后，甲方个人的债权债务与乙、丙方无关，不得以其他理由对抗房屋转让，若由甲方债务查封拍卖该房屋，则由甲方将款退回丙方。十、本协议一式四份，甲、乙、丙及甲方售楼部各执一份，具有同等的法律效力。十一、本协议未尽事宜，另行协商。本协议以甲、乙、丙签字之日起生效，三方不得反悔，同时甲、乙方应把原购房合同、银行按揭合同原件交给丙方。甲、丙方各附身份证复印件。同日，被告欧朋茂出具《放弃声明》，内容是“本人欧朋茂身份证号码：440************xxx购买合富花园第八栋****号房。如今我放弃该房产所有权及所有，包括购买房产时茂名鑫林房地产开发有限公司替本人所支付的款项等。以后与该房产有关的一切事项都由李国坚全部负责处理。本人今后不以任何理由主张该房屋所有权及使用权和债权等权利。特此声明。”《房屋转让协议》签订后，被告按约定将《广东省商品房买卖合同》和《个人购房按揭贷款合同》交给原告，其中《个人购房按揭贷款合同》约定借款金额是590000元。2018年1月31日，经第三人南宁市富鼎建筑装饰有限公司和被告茂名鑫林房地产开发有限公司同意原告的购房费用抵兑工程款，被告茂名鑫林房地产开发有限公司将首付263038元发票交付给原告，在发票背面注明：该首付款是李某1（李国坚）以工程款对冲，把原公司代欧朋茂交首付款发票转给李某1（李国坚）持有，并盖上茂名鑫林房地产开发有限公司的财务专用章。同日，被告茂名鑫林房地产开发有限公司出具两张收据给原告以收执，一张收据内容是“今收到李国坚（身份证号码：440************xxx)代欧朋茂还公司代支2015年2月-2018年1月止每月供房按揭款，合富花园一期商住楼8栋****号房(注：李某1以防水工程款对此房按揭款）125616元”，另一张收据内容是“今收到李国坚（欧朋茂）交来合富花园一期商住楼8栋****号房预收办产权费、维修资金款、契税等（注：李某1防水工程款、工程保证金对办证费）47770元”。综上，原告与两被告签订的《房屋转让协议》是三方的真实意思表示，内容真实有效，符合法律规定。原告已经履行合同义务，并愿意代为清偿第三人电白县**信用合作联社债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记，但时至今日，两被告却一直不肯协助原告将上述房屋所有权过户给原告，被告已严重违约。为维护原告的合法权益，原告特依据《民事诉讼法》、《合同法》等相关规定，向贵院提起诉讼，恳请人民法院查明事实，依法判如所请。2019年5月30日增加诉讼请求：判令原告李国坚代为清偿第三人电白县**信用合作联社位于茂名市电白区（原电白县）水东镇迎宾大道98号《合富花园》第8栋****房的按揭贷款590000元（扣除已偿还的按揭款179856元）。被告欧朋茂辩称：一、答辩人位于茂名市电白区（原电白县）水东镇迎宾大道98号《合富花园》第8栋1402房，房屋唯一码：440********xxx*****370xxxx,合同编号：2015011xxx。转让给被答辩人李国坚一事依法应无效。该房是夫妻共有财产，依据中华人民共和国婚姻法第十七条、第十八条规定，属我夫妻共有。在处理该房时，是答辩人单方行为，答辩人之妻不知情，也未在《房屋转让协议》和《放弃声明》中签字，故依法该房转让无效。二、退一步讲，即使协议有效也应按《房屋转让协议》第四条丙方（被答辩人李国坚）将原乙方（被答辩人茂名鑫林房地产开发有限公司）代甲方（被答辩人）预交首付款263038元及从合同签订至现在的按揭款125616元，办证费47770,三项合计436424元退回给甲、乙方。根据这条规定，被答辩人李国坚未有就这条的上述款项利息问题协商。答辩人不可能从2015年至2018年间已交的436424元不计利息白送被答辩人李国坚吧，被答辩人南宁市富鼎建筑装饰有限公司的工程款都要计违约金和利息，所以被答辩人李国坚应如数按上诉款项按最高法院关于《借据》年息24%计付回给答辩人。按首付款263038元计，从2015年1月起至2018年1月29日止共37个月，按最高人民法院借款利率年息24%计息首付款263038×0.02×37个月共计利息194648.12元；银行按揭款方面从2015年2月开始按揭按各月和时间段按揭房款乘年息24%至协议签订的2018年1月29日止己按揭125616元利息为50581.64元。被答辩人李国坚应如数退回二项合计利息245229.76元给答辩人。利息计算详见附表。三、退一步讲，按《房屋转让协议》第五条约定，被答辩人李国坚从协议签订之日起每月的按揭款由被告李国坚自行向银行交付，故被答辩人李国坚在2018年10月的按揭款3390元未有按协议规定时间交付给银行，经过银行无数次向答辩人追收后，才由答辩人直接向银行交付，故被答辩人李国坚违反《房屋转让协议》的相关规定，构成违约。按协议第五条规定应解除《房屋转让协议》。综上，请求法院驳回被答辩人李国坚的诉讼请求并依法解除2018年1月29日的《房屋转让协议》，维护答辩人欧朋茂的合法权益。被告茂名鑫林房地产有限公司辩称：与被告欧朋茂的答辩意见一致。第三人南宁市富鼎建筑装饰有限公司述称：与原告李国坚的意见一致。第三人电白县**信用合作联社不到庭应诉，也不作书面陈述。经审理查明：2015年1月13日，被告欧朋茂与被告茂名鑫林房地产有限公司就位于电白县**********************（房屋唯一码：440********xxx*****3703xxx，合同编号：2015011xxx）签订了《广东省商品房买卖合同》及内部协议，该房是茂名鑫林房地产有限公司以欧朋茂名义出资购买并办理银行首付及按揭贷款，实际产权属于茂名鑫林房地产有限公司。同月30日，被告欧朋茂与第三人电白县**信用合作联社签订了《个人购房按揭贷款合同》，约定贷款金额为590000元。2018年1月29日，原告李国坚与被告欧朋茂、茂名鑫林房地产开发有限公司经友好协商，三方一致同意将被告茂名鑫林房地产开发有限公司以被告欧朋茂名义购买并登记在欧朋茂名下的位于电白县**********************（房屋唯一码：440********xxx*****3703xxx，合同编号：2015011xxx）的房地产转让给原告李国坚，并签订了《房屋转让协议》。《房屋转让协议》签订后，被告按约定将《广东省商品房买卖合同》和《个人购房按揭贷款合同》交给原告。同日，被告欧朋茂出具《放弃声明》，表明其放弃上述房产所有权，包括购买房产时茂名鑫林房地产开发有限公司替其所支付的款项等，并表示以后与该房产有关的一切事项均由原告李国坚全部负责处理，其今后不以任何理由主张该房屋所有权及使用权和债权等权利。同月31日，经第三人南宁市富鼎建筑装饰有限公司和被告茂名鑫林房地产开发有限公司同意将原告的购房费用抵兑被告茂名鑫林房地产开发有限公司欠第三人南宁市富鼎建筑装饰有限公司的工程款后，被告茂名鑫林房地产开发有限公司将上述房屋首付263038元发票交付给了原告李国坚持有，此发票背面注明了该首付款与所欠李某1（李国坚）工程款对冲并加盖了被告茂名鑫林房地产开发有限公司的财务专用章。同日，被告茂名鑫林房地产开发有限公司出具两张收据给原告收执，一张收据内容是“今收到李国坚（身份证号码：440************xxx）代欧朋茂还公司代支2015年2月——2018年1月止每月供房按揭款，合富花园一期商住楼8栋1xxx号房（注：李某1以防水工程款对此房按揭款）125616元”，另一张收据内容是“今收到李国坚（欧朋茂）交来合富花园一期商住楼8栋1xxx号房预收办产权费、维修资金款、契税等（注：李某1防水工程款、工程保证金对办证费）47770元”。此项事实表明：原告李国坚、被告茂名市鑫林房地产开发有限公司与第三人南宁市富鼎建筑装饰有限公司三方均已同意上述款项合计436424元抵兑被告茂名市鑫林房地产开发有限公司所欠南宁市富鼎建筑装饰有限公司的相应工程款(且原告提供的本院于2019年6月17日作出的（2019）粤0904民初1048号民事判决书亦已证明)，并已办理好相关手续，即原告李国坚已于2018年1月31日以上述方式履行完毕付款义务。另查明：在签订《房屋转让协议》后，除了2018年10月的按揭款3390元系由茂名市鑫林房地产开发有限公司支付抵兑工程款外，其余的按揭款一直都是由原告支付。原告并无存在被告所称的拖欠按揭款，造成欧朋茂被列入信用黑名单的违约情况。上述事实，有原告提供的《房屋转让协议》、《放弃声明》、《广东省商品房买卖合同》、《个人购房按揭贷款合同》、发票、收据、《防水工程发、承包施工合同》、工程款申报审核单、工程款分期付款补充协议书、内部协议、（2019）粤0904民初1048号民事判决书、庭审笔录等予以证实，并经当庭核对无误，可以作为本案认定事实的依据。本院认为，原、被告双方达成的《房屋转让协议》系双方当事人在自愿、平等、协商一致基础上签订的，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，未违反法律、法规规定，故该《房屋转让协议》应为有效合同，当事人应按约履行，否则应当承担相应的违约责任。因此，原告主张确认与两被告于2018年1月29日签订的《房屋转让协议》有效（房屋价值853038元）的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告李国坚已履行其义务，并无违约情形。但被告并未遵循诚实信用原则履行完毕其义务，至今仍未协助原告办理房屋转让过户手续。故原告主张两被告立即协助原告李国坚将位于电白县**********合富花园第8幢1xxx房（房屋唯一码：440********xxx*****3703xxx，合同编号：2015011xxx）办理过户登记手续到原告李国坚名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告主张判令原告代为清偿所欠第三人电白县**信用合作联社位于电白县**********合富花园第8幢1xxx房的按揭贷款590000元（扣除已还的按揭款179856元）系原告为自己设立负担、义务的行为，不应成为本案判决的范围，故对于原告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李国坚与被告欧朋茂、茂名市鑫林房地产开发有限公司于2018年1月29日签订的《房屋转让协议》有效。二、限被告欧朋茂、茂名市鑫林房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内，协助原告将位于茂名市电白区**********************（房屋唯一码：440********xxx*****3703xxx，合同编号：2015011xxx）办理过户登记手续到原告李国坚名下。三、驳回原告李国坚的其他诉讼请求。案件受理费17787.34元，由原告李国坚负担5456.96元，被告欧朋茂、茂名市鑫林房地产开发有限公司负担12330.38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  陈子贤人民陪审员  朱 统人民陪审员  刘秋娣二〇一九年十二月二日法官 助理  陈晓常书 记 员  罗扬东