安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终10385号 上诉人（原审被告）：陈德荣，男，1966年4月5日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：李仁宝，安徽远致律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：合肥双圩再生资源回收有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区全椒路******。 法定代表人：王修仁，总经理。 委托诉讼代理人：王总立，安徽皖大律师事务所律师。 上诉人陈德荣因与被上诉人合肥双圩再生资源回收有限公司（以下简称双圩公司）土地租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2017）皖0102民初9622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陈德荣上诉请求：撤销原判，改判驳回双圩公司全部诉讼请求或发回重审。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、我国《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”系效力性强制性规定，陈德荣与双圩公司签订的《租赁合同》违反该项规定，应属无效，双圩公司依据该合同主张征收补偿款，无合同及法理依据。2、双圩公司于2017年11月6日起诉称“……该承租地段部分土地已被征收，但原告在该征收地上的投入及存放的物品至今未予补偿”，一审亦查明截至起诉日政府仅给付补偿款40余万元，此后一审在未征得陈德荣同意、未释明情况下将立案时尚未发生的事实纳入审理范畴，超出当事人诉讼请求，程序违法。3、陈德荣、双圩公司各自经营有货场或玻璃回收中心，陈德荣为经营货场必须铺设水泥地坪及建设围墙，至二审时陈德荣货场内的水泥地坪仍存在。（2018）第167号《价格评估报告书》明确载明对陈德荣所属房屋建筑物、附属物及机械设备搬迁补偿进行评估，双圩公司经营的玻璃回收中心不在此次评估范围内。一审认定该评估报告书所涉货场地坪、围墙为双圩公司铺设及搭建，严重背离事实。该份评估报告作出时本案已在一审诉讼，双圩公司有权亦应当自行向征收补偿政府部门提出申请。一审已认定皖中信估字（2016）ZS159-A4号”《价格评估报告书》所涉构筑物、附属物及机械设备为大圩公司建设、购买，故皖新房价估字（2018）第167号《价格评估报告书》所涉货场地坪、围墙就不可能系大圩公司铺设、搭建。皖新房价估字（2018）第167号《价格评估报告书》第18页包含围墙在内的第10-19项合计评估价格为124461元，围墙部分价格未单独计算。 大圩公司辩称，1、大圩公司从陈德荣处租用土地经过了村民组同意，陈德荣明确知晓土地承租用途。大圩公司承租的空地系村集体荒芜田地，无法进行正常耕种。政府在征收土地时对土地上的建筑物及附属物等给予了拆迁补偿，土地租赁合同效力不影响大圩公司获得补偿款。2、陈德荣与拆迁部门在大圩公司起诉前已就土地征收事宜签订了拆迁补偿协议，且大圩公司承租的土地已全部拆迁，大圩公司有权主张全部补偿款。3、大圩公司承租的土地系空地，土地租赁合同明确约定大圩公司进行后期建设，故合同存续期间租赁土地上存在的各类建筑物及附属物均系大圩公司建设所有，陈德荣如认为属其所有，应提供充分证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。《桃花潭路项目补偿协议》所涉补偿款应全部属于大圩公司，拆迁安置部门系以扩大面积方式计算补偿款，一审按大圩公司陈述的房屋面积计算补偿款，低于拆迁部门给付的实际数额。安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具的《征收补偿价格评估报告书》所涉补偿内容为大圩公司经营过程中所使用的地磅、玻璃清洗机及相应设备基础、配套电力设施等，与陈德荣经营的砂石货场无任何关联性。安徽新安房地产评估有限公司《价格评估报告书》涉及的补偿对象位于大圩公司承租范围内。一审认定两份评估报告均系对大圩公司承租范围内土地进行评估，系认定事实正确。请求驳回上诉，维持原判。 双圩公司向一审法院起诉请求：陈德荣给付各项补偿款1769482元。 一审法院认定事实：陈德荣系合肥市瑶海区大兴镇双圩社区居民委员会韩小郢村民组村民，自2010年时租赁了韩小郢村民组土地约15亩用于经营货场使用。 2011年4月1日，陈德荣（甲方）与双赢集团合肥再生资源回收公司双圩废玻璃集散中心（乙方）王修仁签订了《租赁合同》（该土地自2010年9月1日已租赁给乙方开办再生资源回收集散），合同载明：1、陈德荣将其租赁合肥市瑶海区大兴镇双圩社区韩小郢村民组约6000平方米土地租赁给乙方，租金为每年35000元，五年后租金增至每年45000元，租金为每半年支付一次，租期时间自2011年4月1日起开始计算；2、乙方将对租用的场地进行整理、砌围墙、做20公分厚混凝土地坪等，需要投入资金较大，所以在乙方承租期间，不受时间限制，确保乙方长期使用。甲方不得以任何理由解除合同，否则应给予以乙方全部赔偿。如若遇到政府建设需要统一征地除外。政府如有征地补贴甲乙双方应同等享受政府补贴等。 2011年9月30日，双方在前述《租赁合同》加注第六条，内容为“另附沈家芝户以北7米外，现转租给王修仁约2000平方米，每年租金20000元，付款方式及具体内容同上”。 2011年5月19日，双赢集团合肥再生资源回收公司双圩废玻璃集散中心成立了双圩公司。合同签订后，双圩公司开始对租赁土地进行平整，铺设混凝土地坪，铺埋地磅、搭建碎玻璃清洗机等，并在场地内加盖了活动板房，场地周围砌上了围墙，用于经营再生资源回收堆放。双圩公司按约将租金支付给陈德荣，但在2015年10月租赁土地纳入拆迁征收后未再交纳租金。 2015年下半年，案涉租赁部分土地纳入“桃花潭路（枞阳路—郎溪路）道路改造工程”，根据项目改造要求双圩公司承租的部分土地需拆迁征收。2015年12月23日，陈德荣与双圩社区居民委员会签订《桃花潭路项目补偿协议》，协议约定：“陈德荣户位于桃花潭道路红线内，同时陈德荣房屋为活动板房结构，面积为955.58平方，该户房屋补偿总价为955.58平方米×200元/平方米=191116元”。2016年6月15日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司受合肥市瑶海区大兴镇大建设指挥部委托，出具了“皖中信估字（2016）ZS159-A4号”《价格评估报告书》，该报告书载明截至评估基准日2015年12月31日对于位于合肥市瑶海区裕溪路大兴镇双圩村韩小郢村民组陈德荣所属的构筑物、附属物（水泥地坪、围墙、地磅混、地磅混凝土基础清洗机混凝土基础和三相四线）及机器设备等搬迁费用的征收补偿价格为214386元。该份评估报告所附《现场勘验记录》记载的勘验项目名称为“大兴镇双赢废玻璃回收”，附载照片所在地及机械设备、地磅也、地磅也为双圩公司租赁经营的&ldquo回收集散中心”和使用的机械设备。 2018年，因合肥市东部新中心建设，未纳入桃花潭路改造拆迁征收的涉案部分土地被纳入了大兴镇岩潭路、桃花潭路、振兴南路、徽河路工程建设项目征迁范围。安徽新安房地产评估有限公司受合肥市瑶海区大兴镇人民政府及合肥市瑶海区房屋征收办公室委托，对陈德荣所属位于合肥市瑶海区大兴镇双圩社区集体土地上的房屋建（构）筑物、附属物及机器设备补偿价值进行评估。经评估，截至评估时间点2018年5月29日陈德荣户征收价值评估共计三大项29小项（参见评估报告），合计评估总额为1316421元。 双圩公司以案涉租赁土地因拆迁征收获得的补偿应由其享有，陈德荣拒不支付补偿为由，起诉至一审法院，请求判如所请。 一审法院另查明：案涉租赁土地系韩小郢村民组集体土地，原是两块鱼塘，面积约为15亩，陈德荣与村民组达成租赁协议承租了该部分土地，并对租赁土地用碎石进行了回填，而后将部分租赁土地约8000平方米出租给双圩公司使用。 一审庭审中，双圩公司陈述其在承租租赁土地上搭建了约10间活动板房，每间约20平方米，并在租赁区域搭建围墙和部分土地铺设水泥。陈德荣在双圩公司承租土地之外自己建立了货场，用于砂石堆放及加工，并搭建了活动板房、工具棚、地磅、、地磅碎机、振动筛、铺设了电缆等，根据评估公司作出的评估报告，前述建筑和设施年代在2013年至2014年时间段。 经陈德荣申请，一审法院现场勘查了陈德荣、双圩公司租赁位置，并制作了勘查笔录，经双方确认桃花潭路以北及桃花潭路以南约8米处为大圩公司承租土地范围，自桃花潭路以南约8米处起至南为陈德荣自行使用的货场，土地宽度为自东向西约40米，在陈德荣自行使用的货场内有围墙、地上附、地上附属物及地磅秤iv> 一审法院再查明：案涉土地拆迁征收补偿对象为陈德荣，陈德荣已从相关拆迁征收部门领取了大部分拆迁补偿款，双圩公司在诉讼中申请对尚未领取的部分拆迁征收款予以保全。双圩公司租赁的案涉土地部分已被征收。 陈德荣于2018年8月24日在《合肥晚报》刊登声明，称“由于王修仁自2015年10月1日以后一直未付陈德荣土地租赁费。今陈德荣声明，由于王修仁多年未交租金，本人今登报声明终止与王修仁所签订的租赁合同，该租赁合同自动解除。自2015年10月1日以后陈德荣的货场所发生的一切与王修仁无任何关系”。 一审法院认为，双方争议焦点一、合同性质和效力问题。陈德荣在取得讼争土地使用权时，该土地为鱼塘而非农业用地，租赁后陈德荣对鱼塘予以填平用于转租和开办货场，陈德荣与村民组之间的法律关系不符合土地承包关系特征，陈德荣对案涉土地的使用权不属于农民集体土地承包经营权，应属于承租人的租赁土地使用权。我国《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，该规范属于管理性规范，违反管理性规范的，应当综合法律法规意旨、权衡冲突权益，如交易安全、规制对象等来认定合同效力。结合本案土地租赁事实及租赁土地使用状况，对陈德荣与村民组之间的土地租赁关系予以认定，基于此而产生的陈德荣、双圩公司之间的转租行为亦属于有效行为，故认定陈德荣、双圩公司签订的《租赁合同》合法有效。陈德荣辩称双圩公司起诉主体错误，双圩公司应向拆迁征收主体合肥市人民政府主张权利，因双圩公司基于《租赁合同》关于征收补偿约定主张权利了，要求陈德荣返还属于双圩公司所有的建筑物、搭建物等物的拆迁征收补偿款，而非针对拆迁补偿安置协议权利，故对陈德荣的辩称不予采纳。 争议焦点二、作为承租人的双圩公司应否享受租赁土地拆迁征收补偿及具体补偿内容。双方《租赁合同》约定“如遇到政府建设需要统一征地除外。政府如有征地补贴甲乙双方应同等享受政府补贴”，此处“同等”应理解为享受同等补偿，双圩公司依据该条款诉请相应拆迁征收补偿款，不违反法律规定，理由充分适当，予以支持，但双圩公司应举证证明补偿内容及数额。1、双圩公司的自述及提供的单据、证人证言证实双圩公司在承租土地上搭建了约10间活动板房，每间面积为20平方米，据此计算共约200平方米。陈德荣与双圩社区居民委员会签订的《桃花潭路项目补偿协议》反映被拆迁补偿的陈德荣户活动板房面积为955.58平方米，双圩公司未举证证明超出200平方米之外的部分系其搭建，应承担举证不利的法律后果，据此认定双圩公司获得补偿款为40000元（200平方米×200元/平方米）；2、2016年6月15日安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具的“皖中信估字（2016）ZS159-A4号”《价格评估报告书》所载的构筑物、附属物及机器设备征收价值评估及报告所附照片、现场勘验记录，均能证实此部分评估范围属于双圩公司租赁经营范围，评估标的物也符合《租赁合同》中对租赁场地的描述和双圩公司经营业务的内容，故认定该份评估报告涉及的拆迁征收补偿款应属双圩公司所有即214386元，但考虑该土地原系鱼塘，陈德荣在租赁给大圩公司前对此进行了填平，付出了劳动与支出，此部分填平价值无法评定，酌定按补偿款10%补偿支付给陈德荣较为适宜；3、双圩公司主张安徽新安房地产评估有限公司出具的“皖新房价估字（2018）第167号”《价格评估报告书》所载估价对象第9、10、11、14、15、16、17项标的物补偿款属其所有，陈德荣予以否认并主张系己方搭建，鉴于双方均未提供证据证明此部分系己方铺设、搭建，但双方在租赁土地上从事的经营业务反映陈德荣经营砂石货场，其经营范围未发现货场水泥地坪，且评估报告所附的征收拆迁现场照片反映该次评估货场水泥地坪位于围墙以北，评估报告所附的现场勘察表已予表述，结合双圩公司在租赁合同中对租赁土地建设的表述，以及租赁土地面积推算，可认定此部分货场地坪及围墙为双圩公司铺设及搭建，对缺乏事实依据的其他部分主张不予支持，经核算此部分评估价值为货场地坪284318元（面积3326平方米）、围墙145119.75元（面积403.25平方米）。 陈德荣辩称双圩公司自2015年10月1日以后未付租赁费，故登报解除了双方租赁关系，租赁土地征收补偿与双圩公司无关。因双方签订的租赁合同未约定如合同解除双圩公司不再享有地上建筑征收补偿权，陈德荣不能据此排除双圩公司获得租赁补偿的权利，且登报解除合同时间为2018年8月24日，系征收补偿之后。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、陈德荣于判决生效之日起十日内返还合肥双圩再生资源回收有限公司征收拆迁补偿款662385.15元；二、驳回合肥双圩再生资源回收有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20730元，保全费5000元，由合肥双圩再生资源回收有限公司负担25730元，陈德荣负担12957元。 二审期间，陈德荣围绕上诉请求向本院提交现场照片一组，以证明其经营的货场内存在水泥地坪；大圩公司质证称不认可该组照片真实、合法、关联性及证明目的。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，陈德荣从合肥市瑶海区大兴镇韩小郢村民组承租15亩土地后，将其中约8000㎡土地转租给大圩公司经营使用，双方为租赁事宜订立的书面合同系双方真实意思表示，对双方具有法律拘束力。陈德荣以大圩公司的承租土地用途违反我国土地管理法第六十三条规定为由主张双方租赁合同无效，鉴于我国土地管理法第六十三条系管理性规定，大圩公司承租的土地亦非基本农田性质，一审认定双方租赁合同合法有效，大圩公司有权依据合同相对性原则向陈德荣主张合同权利，本院予以认同。经查双圩公司于2017年11月6日向一审法院提交起诉状，要求陈德荣给付各项补偿款1769482元，一审判令支持662385.15元，未超出双圩公司主张数额，陈德荣上诉称一审判决超出当事人诉讼请求，一审程序违法，本院不予采纳。 一审依据陈德荣、大圩公司在承租土地上经营用途的区别、大圩公司承租土地的位置、面积、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具的皖中信估字（2016）ZS159-A4号《价格评估报告书》、安徽新安房地产评估有限公司出具的皖新房价估字（2018）第167号《价格评估报告书》所载内容、评估对象及其附件勘验记录、照片，并经现场勘查、调查，认定陈德荣将征收拆迁部门向其支付的补偿款中662385.15元支付给大圩公司，标准适当，符合公平原则，本院予以认同。 综上所述，陈德荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20730元，由陈德荣承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇一九年十二月十八日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。