广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1802民初8443号原告：郭文丽，女，1978年11月27日出生，汉族，住清远市清新区*********别墅，公民身份号码441************225。委托诉讼代理人：潘凤娟，广东平信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑志文，广东平信律师事务所律师。被告：清远市名成企业管理有限公司，住所地清远市清城区*******清远富荣农副产品批发中心2号商业楼1-2层004。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：马献平，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：简海龙，广东正鑫律师事务所律师。原告郭文丽与被告清远市名成企业管理有限公司（以下简称名成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭文丽的委托诉讼代理人潘凤娟，被告名成公司的委托诉讼代理人简海龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭文丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付承包经营费66,975元给原告；2.判令被告立即支付违约金67,229.50元,暂计至2019年10月14日，之后违约金从2019年10月15日开始，以66,975元为基数，按每日千分之三计算至承包经营费付清之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确第1项诉讼请求的承包经营费为2018年第4季度以及2019年全年的承包经营费，明确第2项诉讼请求为判令被告立即向原告支付违约金，该违约金以被告拖欠的每个季度承包经营费为基数，从被告逾期之日起按每日千分之三分段累积计算至被告付清该季度承包经营费之日止。事实和理由：2014年6月26日，原告购买清远市*******清远市********************，总房价893,000元。同日，原、被告以原告为甲方，被告为乙方签订一份《商铺承包经营协议》，约定由被告承包经营原告上述商铺，承包经营期为5年，从2014年12月28日开始至2019年12月27日。承包费用为前三年免费，第四、五年每年的承包经营费按房屋总价的6%计算（即893,000元×6%×1年=53,580元/年）。每年的承包经营费由被告分四个季度，平均每个季度的次月15日前支付给原告，每个季度支付13,395元（53,580元÷4个季度）。协议第八条违约责任第1点还约定被告未依约支付承包经营费的，按每日逾期款的千分之三向原告支付违约金。现时至今日，经原告多次催收，被告只支付了2018年前3季度的承包经营费，自2018年第4季度起的承包经营费一直不肯支付。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法作出判决。被告名成公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为，一、被告并非恶意拖欠承包经营费用。被告按照合同约定支付了2018年年度前3个季度的承包经营费，2018年第4季度的承包经营费用由于被告目前资金周转困难暂无能力支付。因为被告承包涉案商铺后，将涉案的商铺对外租赁给租户，但是现在整个农批市场大量的商铺被租户拖欠租金、水电费、物业管理费等，导致资金不能回笼，现被告已向法院提起诉讼，要求租户缴纳租金、水电费、物业管理费等，被告已积极采取措施筹措资金，将会尽快支付尚欠原告的承包经营费用。2019年第4季度的租金尚未到履行期，协议约定每个季度的次月15日前支付该季度租金给原告，因此，2019年第4季度租金应当是在2020年1月15日前支付。二、原告主张的按照日千分之三的标准计算违约金，计算标准过高，请法院依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告要求按照日千分之三即年109.5%的标准计算违约金，其要求的违约金明显过高，并且原告也没有证据证明其实际损失达到了日千分之三的计算标准金额。因此，原告要求的违约金过高，请法院依法予以调整降低，按照年利率6%计算违约金。本院认为，被告名成公司承认原告郭文丽在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。双方均确认被告拖欠了2018年第4季度开始的承包经营费，故原告请求被告支付自2018年第4季度开始的承包经营费，依据充足，本院予以支持。对于2019年第4季度的承包经营费，《商铺承包经营协议》第四条第2点约定“承包经营期的第四、第五年每年承包费按《房屋买卖合同》总价款的6%计算，由乙方分四个季度，平均每季度的次月15日前支付给甲方。”根据该约定，2019年第4季度的承包经营费被告应在该季度中的次月15日前，也就是2019年11月15日前支付。因此，2019年第4季度的承包经营费也已届清偿期。经计算，被告应向原告支付的承包经营费数额为66,975元（从2018年第4季度起计算至2019年第4季度止，共5个季度，893,000元×6÷100÷4×5）。对于逾期支付承包经营费的违约金，《商铺承包经营协议》对此约定了按照逾期款每日计算千分之三的计算方式。由于原告没有按时收到承包经营费的主要损失为利息损失，协议约定的每日千分之三的标准计算违约金过分高于原告的实际损失，本院参照民间借贷方面的法律司法解释酌情调整违约金计算标准为以被告欠付的各季度承包经营费13,395元（66,975元÷5）为基数，按照年利率24%的标准自各季度承包经营费逾期之日（按照协议第四条第2点的约定，各季度承包经营费逾期之日分别为2018年11月16日、2019年2月16日、2019年5月16日、2019年8月16日、2019年11月16日）起累积计算至被告付清该季度承包经营费之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告清远市名成企业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告郭文丽支付承包经营费66,975元；二、被告清远市名成企业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告郭文丽支付违约金，违约金以被告欠付的各季度承包经营费13,395元为基数，按照年利率24%的标准自各季度承包经营费逾期之日（各季度承包经营费逾期之日分别为2018年11月16日、2019年2月16日、2019年5月16日、2019年8月16日、2019年11月16日）起累积计算至被告付清该季度承包经营费之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2984元，减半收取计1492元，由被告清远市名成企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一九年十二月十七日书记员  陈晓婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。