广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1821号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨哲，女，1991年5月2日出生，汉族，住广东省阳江市******上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人杨哲商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初4795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，判决丰怡公司应在2019年12月31日前将位于阳江市******42幢****3房的所有权转移登记至杨哲名下；二、撤销一审判决第二项，判决丰怡公司无须支付违约金1841.63元；三、撤销一审判决第三项关于支付利息的判决内容,判决丰怡公司无需支付办证费利息；四、二审案件受理费由杨哲承担。事实与理由：一、按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限该办证时间至2019年12月31日。二、丰怡公司至今未能办出涉案房屋的权属证书有多个原因，既有内在原因，也有客观外在因素，一审法院将未能按约办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司，并判决丰怡公司按合同约定支付已付房款的0.5%违约金给杨哲不当。（一）本案存在特殊性，即丰怡公司与杨哲签订的《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，包括杨哲在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，导致丰怡公司未能及时为杨哲办理产权证,这是丰怡公司内部原因。丰怡公司新法定代表人自接管丰怡公司以来，已经着手研究分批次为业主办理权属证书事宜。（二）丰怡公司为杨哲办证属于代办性质，丰怡公司已经按约将相关办证资料递交不动产登记中心，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。杨哲也没有证据证实是丰怡公司单方面原因导致办证延误。三、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给杨哲没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息。如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以杨哲的起诉时间作为计付该利息的起算时间。杨哲辩称：一、不同意丰怡公司宽限办证时间的请求，涉案房屋已经办理了初始登记，具备了办证条件，一审判决丰怡公司履行办证义务正确。二、一审按合同约定判决丰怡公司支付逾期办证违约金符合双方约定。三、丰怡公司违约造成杨哲产生损失，一审判决丰怡公司支付办证费利息符合合同法的公平原则。综上，应驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。杨哲一审起诉请求：一、判令丰怡公司向杨哲支付逾期办理房地产权属证书违约金1841.63元；二、判令丰怡公司向杨哲退还委托办证税费（契税及其他代办费用部分）预收款21530元；三、判令丰怡公司向杨哲支付退还委托办证税费预收款的利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自支付款项之日2015年1月28日起计至退还款项之日止，暂计至2019年7月8日为4544.60元)；四、判令丰怡公司协助杨哲办理房地产权属证书；五、判令丰怡公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月28日，杨哲（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市******42幢11层******房出售给杨哲，预测建筑面积共90.03平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为368325元；付款方式为商业贷款，买受人应当签署合同当日支付总房价款的46%即168325元作为首付房款，余款200000元向出卖人指定的按揭银行申请贷款支付；第八条关于交付房屋的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，将经验收合格的商品房交付给买受人；第九条关于逾期交付责任的约定：除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定期限将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款之万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。杨哲和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。合同还约定了其他条款。杨哲和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。杨哲于2015年1月28日支付了代收代缴办证税费21530元给丰怡公司，其后付清全部购房款共368325元给丰怡公司。丰怡公司于2016年5月17日交付涉案商品房给杨哲使用。涉案商品房已于2017年8月24日办理了初始登记，产权人是丰怡公司。庭审中，丰怡公司主张为办理涉案房屋不动产权证代杨哲缴交了初始预告登记费80元、房屋维修基金6797元合共6877元，应退还费用14653元，并提供相关票据佐证。杨哲对此无异议。一审法院认为：杨哲与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。杨哲已依约付清购房款，丰怡公司负有将经验收合格的商品房交付杨哲使用及协助杨哲办理涉案商品房的权属登记义务，因此，杨哲请求丰怡公司协助其办理涉案商品房的不动产权登记至自己名下，一审法院予以支持。关于逾期办证的违约责任问题。根据合同第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，杨哲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向杨哲支付违约金。本案中，丰怡公司于2016年5月17日交付房屋给杨哲，丰怡公司未能举证证明其在交房之日后的90天内，即2016年8月15日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向杨哲支付逾期办证违约金1841.63元（368325元×0.5%）。因此，对杨哲该项请求，一审法院予以支持。关于代缴办证税费及其利息的退还问题，由于丰怡公司存在逾期为杨哲办理房屋权属证书的违约行为，现杨哲请求丰怡公司返还办证费用，本院予以支持。本案扣除丰怡公司已代为杨哲支付的办证费用6877元（初始预告登记费80元+房屋维修基金6797元）后，丰怡公司应退还办证费用14653元（21530元-6877元）给杨哲。对于该款的利息问题，虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需要支付代收办证费的利息，但丰怡公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，丰怡公司代收办证费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内，因此，丰怡公司应从逾期办证之日即2016年8月16日至退还剩余办证费之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算该款项的利息给杨哲。杨哲请求超过上述核定数额的，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起三十日内协助杨哲到阳江市不动产登记中心办理位于阳江市******42幢11层******房的房地产权属证书；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金1841.63元给杨哲；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费14653元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2016年8月16日起计至丰怡公司退还剩余办证费给杨哲时止）给杨哲；四、驳回杨哲的其他诉讼请求。一审案件受理费248元，由杨哲负担101元，丰怡公司负担147元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费14653元给杨哲，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。杨哲与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给杨哲是否正确的问题。本案中，杨哲已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给杨哲，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张收取的包括杨哲在内的部分业主的办证费被丰怡公司前任法定代表人和董事挪用，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。至于丰怡公司主张办理产权登记属于代办性质，办证时间受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。丰怡公司预收了杨哲的办证费，虽然杨哲自愿预付该办证费，双方对丰怡公司占有该款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。丰怡公司自合同约定的办证期限届满后继续占有代办证费没有依据，丰怡公司应自逾期办证之日，即2016年5月29日起向杨哲支付占用该款项期间的利息。一审法院判决丰怡公司从2016年8月16日起计付利息给杨哲不当，但杨哲对此并未提出上诉，本院予以维持。丰怡公司上诉主张不应计付和从起诉之日计付应返还办证费利息的理由不能成立，本院不予采纳。至于丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求将协助杨哲办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2019年12月31日，缺乏事实和法律依据，且杨哲不同意，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  施震宇审 判 员  陈欢欢二〇一九年十二月二十日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》