广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤13民终5928号上诉人（原审被告）：惠阳鸿江房地产开发有限公司，住所：惠阳区淡水镇广场东路华翠苑办公楼**。法定代表人：陈清辽。委托诉讼代理人：宋振鹏，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乐意，广东伟伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖伟娥，女，汉族，1974年9月21日出生，住址：广东省惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：黄伟忠，广东财富东方律师事务所律师。上诉人惠阳鸿江房地产开发有限公司因与被上诉人赖伟娥商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2018）粤1303民初第4830号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人惠阳鸿江房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋振鹏、李乐意，被上诉人赖伟娥的委托诉讼代理人黄伟忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人惠阳鸿江房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：一、请求人民法院维持(2018)粤1303民初4830号民事判决第二项内容；二、撤销(2018)粤1303民初4830号民事判决第一项内容，并依法改判驳回赖伟娥的全部诉讼请求；三、本案诉讼费用由被上诉人赖伟娥承担。事实和理由如下：一、原审法院存在认定重大基本事实不清的情况；1.原审法院认定被上诉人赖伟娥已付清购房款，与事实不符，应当纠正。事实上，因被上诉人拖欠上诉人购房款一事已经为上诉人多次申请强制执行且至今仍未能执行到位，具体有关情况如下：①2008年11月4日，因被上诉人拒不支付购房款而被上诉人起诉至惠州市惠阳区人民法院，相关案件案号为：（2009）惠阳法民一初字第55号，具体详见《受理执行案件通知书》；②2009年8月20日，惠州市惠阳区人民法院就被上诉人拖欠上诉人购房款一事作出了（2009）惠阳法民一初宇第55号民事判决书，并判决如下：“被告赖伟娥应于本判决发生法律效力之日起30日内支付购房款350000元及违约金（从2007年1月31日起计至2007年3月6日止，以652770元为本金，按每日万分之五计算；从2007年3月7日起至付清欠款日止以350000元为本金按每日万分之五计算）给原告惠阳鸿江房地产开发有限公司”；但该等判决作出生效后，被上诉人仍拒不支付购房款，具体详见（2009）惠阳法民一初字第55号民事判决书；③2009年10月12日，因被上诉人赖伟娥拒不履行生效判决确定之义务，不得已之下，上诉人向惠州市惠阳区人民法院申请强制执行，相关案号为：（2009）惠阳法立执字第868号，具体详见《受理执行案件通知书》；④截止至2010年3月3日，被上诉人赖伟娥拖欠上诉人购房款350000元，违约金202698.48元，迟延履行金13513.5元；⑤2010年3月4日，被上诉人赖伟娥向上诉人履行（2009）惠阳法民一初字第55号民事判决书项下部分义务，即被上诉人赖伟娥于2010年3月4日向上诉人偿还人民币50万元款项，但该款项并不足以清偿所欠上诉人的全部债务；且自2010年3月4日起，被上诉人所欠上诉人购房款本金为人民币66211.98元，并按每日万分之五计算违约金；⑥2010年3月24日，在（2009）惠阳法立执字第868号案件强制执行过程中，因被上诉人赖伟娥未能履行（2009）惠阳法民一初字第55号民事判决书项下全部债务，且主办法官钟斌法官在向惠阳区国土资源局、房产管理局、四大国有商业银行等相关职能部门查询，未发现被执行人赖伟娥有可供执行的财产而对该执行案件予以终本处理，具体详见法院作出的《谈话笔录》。基于以上基本事实，被上诉人赖伟娥已向上诉人偿还的人民币50万元款项并不足以清偿所欠付上诉人的全部债务；否则，（2009）惠阳法立执字第868号案件当时的主办法官钟斌法官不可能会在被上诉人赖伟娥已经足额“清偿”的情况下而向惠阳区国土资源局、房产管理局、四大国有商业银行等相关职能部门查询，以未发现被执行人赖伟娥有可供执行的财产的情况下而对该执行案件作出终本处理的决定。为此，原审法院认定被上诉人赖伟娥已付清购房款，与事实不符，应当予以纠正。2.原审法院未能查明被上诉人的违约行为以及该等违约行为应当承担的违约责任，应当予以纠正。上诉人与被上诉人赖伟娥因商品房销售合同纠纷一案，已经多年累诉，其根本原因在于因被上诉人赖伟娥未按照合同之约定支付购房款，具体详见（2009）惠阳法民一初字第55号民事判决书以及（2009）惠阳法立执字第868号受理执行案件通知书。也就是说，被上诉人赖伟娥本身对上诉人存在违约行为。由于被上诉人曾履行了部分判决义务，故自2010年3月4日起，被上诉人所欠上诉人购房款本金为人民币66211.98元，并按每日万分之五计算违约金及相关迟延履行金；截止至被上诉人就本案起诉之时(2018年11月14日)，被上诉人欠上诉人购房款本金为人民币66211.98元、违约金为人民币105210.84元，迟延履行金为人民币57070.61元，上述金额合计为人民币228493.42元。也即是，在被上诉人就本案起诉之时，被上诉人就涉案房产还拖欠上诉人合计人民币228493.42元款项。3.原审法院未能查明被上诉人与上诉人之间是双务法律行为，且被上诉人应履行在先的事实，应当予以纠正。商品房销售合同在性质上属于双务合同，双方互负义务。对于被上诉人而言，其主要义务是支付购房款；而对于上诉人而言，其主要义务是在被上诉人足额支付购房款后，为其办理房产证。在双方互负义务这一事实上，被上诉人作为购房者当然应当先行足额支付购房款（无论是通过银行按揭方式支付，亦或是分期付款或全款支付），而后作为开发商的上诉人才有义务为其办理房产证。也即是，被上诉人应履行在先即先行足额支付购房款后，方才有权利要求上诉人为其办理房产证。在被上诉人就本案起诉之时，被上诉人就涉案房产还拖欠上诉人合计人民币228493.42元款项，故其当然无权要求上诉人先行为其办理房产证。二、原审法院存在法律适用错误的情况，应当予以纠正；1.原审法院在适用法律上未能明晰被上诉人赖伟娥本身对涉案房产并不享有物权，对涉案房产本身不享有物权请求权。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。也就是说，针对于不动产而言，登记才设立物权；未经登记，不发生物权效力。截止至本案起诉之时，涉案房产从未登记于上诉人名下，故上诉人对涉案房产本身并不享有物权，对涉案房产本身不享有物权请求权。2.原审法院在适用法律上未能明晰本案案由为商品房销售合同纠纷即债权债务纠纷，故相关诉讼请求应当受到诉讼时效的限制。本案一审确定并审理的案由为商品房销售合同纠纷，其本质上是合同之债，属于债权债务纠纷；既然双方诉争的标的是债，那么就应当适用债的相关规定，而其最重要的规定就是诉讼时效规则。为此。被上诉人在原审中的诉讼请求应当受到诉讼时效的限制，但原审法官却置之不理，严重损害了上诉人的合法权益，应当予以纠正。综上所述，被上诉人赖伟娥请求协助过户的权利本质上属于债权请求权，即便适用诉讼时效规定更长的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定……”，也早已超过诉讼时效。被上诉人赖伟娥自2006年12月31日签订《商品房买卖合同》以来，从未向上诉人主张过，也从未向人民法院请求保护过（除本案外），因此被上诉人赖伟娥请求协助过户的民事权利早已过诉讼时效，法院依法不予保护。为此，因原审法院存在重大事实认定不清，且存在法律适用错误的情况，为维护上诉人的合法权益，望贵院驳回赖伟娥全部的诉讼请求。被上诉人赖伟娥辩称：一、（2009）惠阳法民一初字第55号判决书并没有在2009年10月12日生效。该判决是一审判决经过二审程序之后，惠州中院作出了（2010）惠中法民一终字第330号民事判决书。该判决书的生效时间是2010年3月10日，在该终审判决书生效之前，被上诉人已经向上诉人支付了50万元，从2010年3月10日判决生效之日起，上诉人并没有在执行的诉讼期限之内，诉讼的有效期限之内，申请法院强制执行，而是在2017年8月16日向惠阳区法院申请执行。该执行案件经过被上诉人提出执行异议之后，被惠阳区法院作出（2018）粤1303执异47号执行裁定书，裁定不予执行。后来上诉人又提起了复议，该复议也被惠州中院裁定驳回复议申请。从这些事实可以证明上诉人所称的债权已经不受法院保护。上诉人主张被上诉人违约的上诉理由不成立，也等于上诉人放弃了自己的债权请求权。二、被上诉人不存在违约行为。上诉人的债权请求权已经不受保护，其剩余的债权等于是被上诉人已经履行完毕。三、上诉人的债权请求权不被保护之后，不等于上诉人没有依据房产买卖合同应当履行对被上诉人的合同义务，上诉人还应当依据房产买卖合同继续履行其合同义务。四、上诉人向被上诉人应当履行的不仅仅是物权交付的义务。上诉人除了应当交付房产之外，还应当依据房产买卖合同履行过户的物权交付之后的附带合同义务。五、上诉人对被上诉人的违约行为持续存在的情况，被上诉人的起诉不存在诉讼时效已过的问题。所以一审判决查明的事实是清楚的，适用的法律也是正确、程序也合法，被上诉人请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，并维持原判。被上诉人赖伟娥向一审法院起诉请求：1、被告立即为原告办理“尚城世家”B2幢9层903号房的房地产权证书；2、被告向原告支付违约金6737.7元；3、被告承担本案的诉讼费。原审法院认定事实：2006年12月31日，原告向被告购买惠阳区淡水石坑仔金惠大道“尚城世家”B2幢9层903号房，总房款684608元。合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的……原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约付清购房款，但未缴纳契税、维修基金等费用。被告于2007年将案涉房屋交付原告使用。上述事实有《商品房买卖合同》、《“尚城世家”售楼专用收据（￥302770）》、（2009）惠阳法民一初字第55号《民事判决书》、（2010）惠阳法民一初字第330号《民事判决书》、中国工商银行电子汇兑凭证及庭审陈述等为据。原审法院认为，原、被告签订本案所涉的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。案涉房屋办理权属登记需要原、被告双方的配合才能完成。原告至今未缴纳案涉房屋的契税、维修基金等办证所需的费用，被告亦未按合同约定提交资料报交产权登记机关备案，故案涉房屋权属登记至今未能办理，非因被告单方责任导致，双方均有责任，原告请求被告支付办证违约金，本院不予支持。被告至今未按合同约定在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，违反合同约定，故原告请求被告提供资料以办理案涉房屋产权登记机关备案，有事实和法律依据，应予支持。但原告应同时维纳契税、维修基金等办证所需费用。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和抗辩权利，按缺席论处。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告惠阳鸿江房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内将位于惠阳区淡水石坑仔金惠大道“尚城世家”B2幢9层903号房办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案（原告赖伟娥应同时缴纳契税、维修基金等办证所需费用）。二、驳回原告赖伟娥其他诉讼请求。二审中，上诉人惠阳鸿江房地产开发有限公司提交新证据如下：一、民事判决书（2009）年民惠阳法民一初字第55号。证明内容：在二审判决生效之时，被上诉人支付的50万款项并不足以清偿所欠付我方的全部债务，截止到二审判决生效之日时仍拖欠66211.98元。二、强制执行申请书。证明内容：我方在2009年已向法院申请过强制执行。三、（2009）惠阳法立执字第868号执行案件通知书。证明内容：惠阳法院就被上诉人和上诉人一案在09年已经立过执行案件。四、谈话笔录。证明内容：2010年3月24日，二审判决此时已经生效，法院曾经做过一个笔录。上诉人提供的证据证明三点：1.证明剩余债权存在被上诉人未付相应的款项，属于违约。2.证明上诉人的权利在基层法院已通过执行终结的形式对这个权利进行了封存，只要查到了相关的财产线索，仍然可以恢复执行。3.可以证明无论是基于可以强制执行的债权还是一个自然的债权，均是合同债权，而该合同义务被上诉人自始至终没有履行，基于双方买卖合同履行义务的先后，上诉人仍然可以行使履行先后的抗辩权。被上诉人赖伟娥质证意见如下：一、对于判决书，所有的这些包括强制执行申请书、受理执行案件通知书、谈话笔录，上诉人也提到了这个案件是被惠阳法院终结执行的。这个案件判决没有生效的时候，已经在二审的上诉期间，上诉人隐瞒这些事实，导致法院错误的受理了其强制执行申请，后来该案件被惠阳法院终结执行。该案件的申请执行是不符合法律规定的。二、在原来上诉人提起的商品房屋买卖合同纠纷案件的二审判决生效之后，上诉人并没有在执行申请的诉讼期限之内申请法院执行，而且其在2017年8月16日申请执行的案件已经被法院执行裁定不予执行，说明了上诉人的债权请求权已经不受保护。本院经审理查明：原审认定事实基本清楚，本院予以确认。另查，根据已生效的惠州市中级人民法院（2018）粤13执复56号民事裁定书认定：惠阳鸿江房地产开发有限公司于2010年3月10日收到惠州市中级人民法院（2010）惠中法民一终字第330号民事判决书，判决赖伟娥应向惠阳鸿江房地产开发有限公司支付购房款350000元及违约金（从2007年1月31日起计至2007年3月6日止，以652770元为本金，按每日万分之五计算；从2007年3月7日起至付清欠款日止以350000元为本金按每日万分之五计算）。赖伟娥于2010年3月2日收到二审判决书后，于2010年3月4日向惠阳鸿江房地产开发有限公司付款50万元。按照（2009）惠阳法民一初字第55号民事判决书项下的可执行内容，作为权利人，惠阳鸿江房地产开发有限公司申请执行的时效为2010年4月9日至2012年4月8日止。惠阳鸿江房地产开发有限公司于2017年8月16日申请执行，已经超过法律规定的申请执行时效期间。惠阳区人民法院据此对惠阳鸿江房地产开发有限公司申请执行的案件不予执行。本院经审理认为，本案系商品房销售合同纠纷案，根据本案上诉人与被上诉人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人是否需要承担涉案房屋的登记备案责任。本院认为，上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应履行合同约定义务。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”涉案房屋经本院（2010）惠中法民一终字第330号民事判决确定，已经于2007年7月27日交付给被上诉人使用。上诉人至今未将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反了合同约定，原审法院依法判决上诉人应当将位于惠阳区淡水石坑仔金惠大道“尚城世家”B2幢9层903号房办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案依法有据，本院予以维持。上诉人上诉称被上诉人未付清房款不应承担备案登记的意见，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于上诉人上诉认为被上诉人请求协助过户的权利属于债权请求权，适用诉讼时效的意见。本院认为，本案涉案房屋已经实际交付，办理备案登记及所有权转移登记具有物权请求权性质，不应适用诉讼时效的规定，也有利于解决房屋权利的事实状态与法律状态相脱节的问题。因此，上诉人的此项上诉意见没有法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人惠阳鸿江房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 丁晓鹏审判员 严丽芳二〇一九年十二月九日法官助理陈佳汝书记员张婉婷