广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0111民初8197号原告：曾康林，男，1974年2月8日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓汉光，广东中大圣律师事务所律师。被告：黄建华，男，1950年6月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，被告：黄镇，男，1982年3月17日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区，被告：广东链家房地产经纪有限公司，住所地广州市越秀区农林下路**亿达大厦**。法定代表人：高军。委托诉讼代理人：罗凯波，男，该公司职员。委托诉讼代理人：周掌珠，女，该公司职员。第三人：广州市白云城市建设开发有限公司，住，住所地广州市白云区黄石东江景路****/div>法定代表人：许竞青。委托诉讼代理人：廖国华，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张立威，男，该公司职员。原告曾康林与被告黄建华、黄镇、广东链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司），第三人广州市白云城市建设开发有限公司（以下简称白云城市建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾康林及其委托诉讼代理人周斌，被告黄建华、黄镇，被告链家公司的委托诉讼代理人罗凯波，第三人白云城市建设公司的委托诉讼代理人廖国华、张立威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾康林向本院提出诉讼请求：1.解除我与被告黄建华、黄镇、链家公司于2017年4月29日签订的《广州市存量房买卖合同》；2.被告黄建华、黄镇向我退还购房款158万元并支付利息（利息自2017年5月31日起计至退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）；3.被告黄建华、黄镇协助我将白云区XXXXX号1504房产权过户至被告黄建华、黄镇名下，并由被告黄建华、黄镇承担产权过户产生的全部税费；4.被告黄建华、黄镇、链家公司、第三人白云城市建设公司共同赔偿我因无法购买1501房的房屋升值损失（以法院委托评估公司鉴定的起诉之日1501房价值与购房款158万之间的差额为准）；5.被告黄建华、黄镇、链家公司、第三人白云城市建设公司共同赔偿我购房交易过程中产生的税费损失69520元（其中税费63200元，按揭费6320元）；6.被告黄建华、黄镇、链家公司、第三人白云城市建设公司共同赔偿我购房贷款产生的损失（提前还款违约金7815元，利息74228.56元）；7.被告黄建华、黄镇、链家公司共同向我退还中介费31600元并支付利息（利息自2017年5月31日起计算至退还之日，按中国人民银行同期贷款利率计付）；8.三被告及第三人白云城市建设公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年4月，我通过广东链家房地产经纪有限公司的居间介绍查看了被告黄镇、黄建华占有使用的大门旁书写有1504的房屋。我查看房屋过程中，被告仅提供了房地产权证的产权登记页，里面记载坐落白云区XXXX路XXX号1504房，并没有提供产权证的平面附图给我查看，被告也没有声明我所查看并意向购买房屋存在房证不符的情况。2017年4月28日，我向被告黄镇支付了定金，并签订了房屋买卖合同。后支付了6320元按揭服务费，并向中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行按揭贷款79万元，用于支付剩余购房款。后我与被告黄镇、黄建华办理了房屋的过户递件手续，同时向税务部门缴纳契税47400元，承担了黄建华、黄镇需缴纳的个人所得税15800元。2017年7月14日收楼前，我发现手中新产权证附图上的1504房与被告实际要交付的房屋位置不符，实际要交付的房屋在图纸上是1501房。随后，我在微信群里提出疑问，最后发现是案外人刘某某实际占有使用产权登记为1504的房屋，而××房的产权证登记在案外人刘某某名下。经与案外人刘某某协商将房屋进行置换未果后，我依据取得的1504房产权证向法院提起诉讼，要求案外人刘某某交还1054房给我，经过法院审理认为我的真实意愿且实际购买的是大门旁写有1504，实际产权登记为1501房的房屋，遂判决驳回了我的诉讼请求。根据法院向房管局、测绘院调取的交易档案和图纸显示，被告黄镇、黄建华与第三人白云城市建设公司签订的商品房买卖合同购买产权登记为1504房的平面图及房屋设计图中1504房与房产证附图中1504房的位置一致，不存在房管局或测绘所将房号标错的问题。因此可以认定是白云城市建设公司与黄镇、黄建华办理房屋交接时发生了错误，白云城市建设公司错将产权登记为1501房的房屋，当作产权登记为1504房的房屋交付给黄镇、黄建华占有使用，并将1504房产权登记在黄镇、黄建华名下。我现场查看意向购买且实际购买的是产权登记为1501房屋，并非产权登记为1504号的房屋。现黄镇、黄建华实从白云城市建设公司购买的是产权登记为1504号的房屋，故黄镇、黄建华占有使用1501房是无权占有。黄镇、黄建华将该房屋出售给我属无权处分，致使我的合同目的无法实现。被告黄镇、黄建华构成根本违约，我依法有权解除与三被告签订的房屋买卖合同，并要求三被告承担赔偿责任。另因交易期间，我向被告链家公司支付了中介费共计31600元，但被告链家公司作为专业的房产中介机构，在向我推介房屋时，没有恪尽职守地审查发现被告黄镇、黄建华的房屋产权证与房屋的现状不符的情况，把本应拒绝接受委托的房屋推介给我，导致我受到经济损失。根据房屋买卖合同第八条约定，被告链家公司应承担赔偿责任。而白云城市建设公司作为房屋的开发商，错误的将1504房当作1501房交付给被告黄镇、黄建华，导致本案纠纷，也应当承担赔偿责任。事发后，我多次找被告协商解决，被告态度消极推诿。综上，现为维护我的合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告黄镇辩称，1.原告是看过房子，满意房子的户型才购买的，并不存在有重大误解的情况。2.对于图纸出错的情况，首先是房管部门的问题。跟我们无关，原告应该去房管局要求更正，而不应该告我们。我不同意原告的诉讼请求，不同意解除合同。被告黄建华辩称，我和被告黄镇的意见一致。被告链家公司辩称，原告的第二、三项诉讼请求不涉及我司，我司对原告的该两项诉请不发表意见。对于涉及我司的诉讼请求，我司不同意原告的相关诉请。我司促成原告与被告黄镇、黄建华订立的买卖合同是双方的真实意思表示，且该合同已履行，交易过户完毕。原告主张的要求解除的理由是因物业档案中登记的信息存在错误，并非广东链家公司居间行为所造成。且原告签订合同前，对物业现状进行视察，明确其所交易的对象是被告黄镇和黄建华占有使用的物业，我司认为该合同并不存在法定可撤销或无效的情况。合同已经履行完毕，不存在根本违约的事宜。第三人白云城市建设公司述称，我司同意上述三被告的意见。原告购房时是看过房屋才购买的，不可能因为不高兴就要解除合同。如果是一手房买卖时发现平面图有出入，当时要求更正就很好办。但二手买卖时才发现平面图有误，我司认为要么就去派出所申请更换门牌，要么就是和对面邻居更换房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月29日，原告（乙方，买方）与被告黄镇、黄建华（甲方，卖方）在被告链家公司（丙方，房地产中介服务机构）的居间下签订《存量房买卖合同》，约定：甲方向乙方出售位于广州市白云区XXXX路XXX号1504房，房地产权证号码：10××36，建筑面积67.17平方米，套内建筑面积57.619平方米。交易价格为158万元；签订本合同时，乙方向甲方支付5万元作为购房定金，首期款79万元于递件成功当天支付，余款79万元委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%等。上述合同签订后，原告向被告黄镇、黄建华支付了全部购房款，其中首期购房款共79万元（含定金），余款79万元通过向中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行申请按揭贷款的方式支付。2017年6月9日，原告取得房产登记地址为广州市白云区XXXX路XXX号1504房的房地产权证。交易期间，原告支付了税费63200元、按揭费6320元、中介费31600元。原告取得产权登记为1504房的房地产权证后，发现该产权证后附图显示的1504房的实际位置应为现门牌号为1501的房屋。原告为此一直未接收使用涉案购买房屋。2017年8月7日，原告向本院提起物权保护纠纷诉讼，以其持有的房产证座落的房屋由案外人刘某某实际占有，侵犯了其合法权益为由，要求现居住使用门牌号为1501房的产权人刘军烽返还房屋。该案中，经本院向广州市房地产测绘院和广州市白云区国土资源和规划局查询XXX路1501、1054房的登记编号和位置情况，该两部门回复该两房屋的测绘成果与《商品房买卖合同》附件一房屋平面图所示的单元编号及位置相符，未发现两房屋地址发生变更的记录。本院经审查认为，曾康林明确其与黄镇、黄建华达成购买意向的房屋是门牌号为1504的房屋，在双方的买卖合同履行后，黄镇、黄建华向曾康林交付的标的物与曾康林达成购买意向时所确认的房屋是同一标的物，但现黄镇、黄建华为曾康林办理了与该标的物信息登记不一致的不动产权证，由此表明，在曾康林与黄镇、黄建华的房屋买卖交易中，并非黄镇、黄建华交付的标的物有误，而是记载该不动产信息的房地产权证信息登记存在差异，故现曾康林以对记载信息与不动产实际状况不一致的房地产权证享有物权为由向刘某某主张物权于法不合，本院不予支持。据此作出（2017）粤0111民初10455号民事判决书判决驳回了曾康林的诉讼请求。曾康林不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终9865号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决中明确本案实际是交易房屋实际位置与房产证登记情况不一致引发的纠纷，对于房产证登记情况与房屋实际情况不一致的情形，曾康林应另循途径解决。诉讼中，原告表示（2018）粤01民终9865号民事判决书作出后，其曾试图与被告黄镇、黄建华及案外人刘军烽共同协商房产证变更登记问题，因案外人刘某某占用的门牌号为1501房的房屋尚有抵押贷款，且刘军烽对于解决调换问题并不积极，故一直协商未果。另其还曾向房管部门、派出所咨询变更登记、出具地址变更证明等事宜，但房管部门答复因该两房屋的登记并不存在错误登记所致，故表示无法协调解决变更登记问题。派出所亦表示不同意出具相关证明。第三人白云城市建设公司表示，其作为房屋开发商可以协助办理变更事宜，但需要房屋的现业主向派出所申请出具门牌更改的证明才能协助。另外，第三人表示对于现两房屋出现的问题，可能是其工作人员钉门牌的时候搞错所致。原告表示，因取得涉案产权证后发现房屋位置与房产证附图不一致，故其至今未接收使用涉案房屋。另因原告诉请涉及变更登记问题，为排除变更登记障碍，原告提前一次性偿还了涉案房屋的按揭贷款，并因此支出了提前还款补偿金。原告提交：1.银行凭证拟证明其因向按揭贷款银行提前还贷支出提前还款补偿金7815元的事实，2.经按揭贷款银行确认的偿还涉案房屋按揭贷款记录拟证明其至2019年10月，其共计偿还按揭贷款利息74228.56元。因原告主张房屋升值损失，原告向本院申请委托有资质的评估机构对涉案房屋在提起本案诉讼之日的市场价值进行评估。本院根据该申请依法委托广州粤国房地产土地与资产评估有限公司（以下简称评估公司）对涉案房屋的价值进行评估。评估公司对门牌号为1504房（案外人刘某某持有的XXX登记××××号房产证的房屋）的涉案房屋在2019年4月4日（原告提起本案诉讼之日）的市场总价为2146400元。原告为本次评估预交评估费7866元。本院认为，原告与被告黄镇、黄建华就门牌号为1504房的涉案房屋签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。原告作为房屋的买受人，已向被告黄镇、黄建华支付了房屋的全部购房款，被告黄镇、黄建华亦应将符合合同约定的标的物交付给原告。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。由此表明，该房屋作为不动产，原告对其依法享有的物权需要取得经依法登记的不动产权属证书予以证明，现被告黄镇、黄建华为原告办理的权属证书登记的内容与原告实际想购买的房屋不一致。根据（2018）粤01民终9865号民事判决书查明的事实表明，房管部门出具的权属证书并不存在行政部门登记错误的情形，而原告在（2018）粤01民终9865号案生效后，亦通过多种方式试图解决与门牌号为1501房的实际居住人及被告黄镇、黄建华协商变更事宜，但均未果。综上，因被告黄镇、黄建华为原告办理的不动产权证书登记内容与该两被告向原告出售的房屋不一致，现该两被告无法通过变更登记的方式为原告交付与其出售给原告的房屋记载信息一致的不动产权证，导致原告对其购买的房屋无法享有合法的物权，即原告购买门牌号为1504房的目的无法实现，故现原告要求解除涉案《存量房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同的规定。现原告要求解除涉案《存量房买卖合同》中的房屋买卖关系合理合法，本院予以支持。对于涉案《存量房买卖合同》中涉及的原告与被告黄镇、黄建华、链家公司之间的居间合同关系，因被告链家公司已促成原告与被告黄镇、黄建华之间就涉案房屋的买卖交易，故原告要求解除上述买卖合同中的居间关系缺乏依据，本院不予支持。原告与被告黄镇、黄建华之间的买卖合同关系解除后，被告黄镇、黄建华应将已收取的购房款共计158万元返还给原告。故原告要求被告黄镇、黄建华返还购房款158万元合理合法，本院予以支持。因被告黄镇、黄建华收取该158万元是基于双方签订的房屋买卖合同，原告要求被告黄镇、黄建华支付逾期退还款项的利息无据，本院不予支持。因原告已从被告黄镇、黄建华处过户取得白云区XXX路XXX号1504房的房地产权属证明，现双方的买卖合同关系解除，原告要求该两被告协助将上述房产登记变更登记回该两被告名下合理，本院予以支持。对于过户产生的税费，因未具体发生，无确定的数额，故本案中对该项诉请暂不予处理，待该费用实际发生后，双方可另行协商解决或另行主张。关于原告主张被告黄镇、黄建华赔偿房屋升值损失、交易过程中产生的税费损失、提前还款违约金损失、支付按揭贷款利息损失的问题。（一）虽现有证据无法证明被告黄镇、黄建华在向原告出售涉案房屋前已知道其持有的不动产权属证书记载信息与其实际使用的房屋不一致的情况，但被告黄镇、黄建华作为涉案房屋的出卖人，负有向买受人出售不动产权证记载信息与实际占有房屋一致的标的物的义务，现由于该两被告向原告出售的房屋存在不动产权属证书记载信息与其实际使用的房屋不一致的情况，导致原告购买涉案房屋的合同目的无法实现，被告黄镇、黄建华对此应承担主要责任。原告作为房屋的买受人，负有在购买房屋前尽谨慎审查的义务，此不仅包括对房屋实际状况的了解，还应包括房屋的权属状态、不动产权利证书登记信息等情况，原告在未查看涉案房屋不动产权属证书附图的情况下即决定购买该房屋，并与被告黄镇、黄建华办理了一系列交易手续，导致已经办理了产权变更登记后才发现不动产权属证书记载信息与其实际使用的房屋不一致的情况，由此表明，原告在购买房屋时亦在一定程度上未尽谨慎审查的义务，亦应承担一定的责任。本院综合买卖双方在房屋交易前均无明知而为的主观故意及被告黄镇、黄建华在原告发现问题后，该两被告未采取积极有效的协助措施解决问题等因素，认定原告承担30%的责任比例，被告黄镇、黄建华承担70%的责任比例。（二）根据评估公司对涉案房屋在2019年4月4日（原告提起本案诉讼之日）的市场总价为2146400元，与双方交易时的价格158万元确实存在566400元的差价。原告与被告黄镇、黄建华就涉案房屋的买卖关系解除后，该差价确属于原告因此受到的损失，该损失应根据前述认定的责任比例由被告黄镇、黄建华向原告赔偿。根据原告的举证可以反映在交易过程中其支出了交易税费63200元、按揭费6320元，确实因提前偿还按揭贷款支付了提前还款补偿金7815元，偿还了按揭贷款利息共计74228.56元，上述费用属于原告为本次交易和为解除合同后恢复原状而确实支出的费用，属于原告因解除合同后存在的损失，亦应按前述认定的责任比例由被告黄镇、黄建华向原告赔偿。综上，经核算，原告要求被告黄镇、黄建华赔偿房屋差价损失396480元、交易税费损失44240元、按揭费损失4424元、提前还款补偿金损失5470.5元、偿还按揭贷款利息损失51960元合理合法，本院予以支持。关于原告主张退还中介费及支付利息的问题。被告链家公司作为专业的居间机构，在促成买卖双方交易前，负有审查包括其所居间的房屋登记信息与实际状态是否一致等情况的义务，现被告链家公司在未审查涉案房屋的实际状态与房屋登记信息的情况下，居间促成原告与被告黄镇、黄建华就涉案房屋进行交易，导致原告购买涉案房屋的目的无法实现，买卖双方之间的房屋买卖关系解除，此属因被告链家公司的重大过失，被告链家公司应为此承担责任，现原告要求被告链家公司退还向其收取的中介服务费31600元合理合法，本院予以支持。因被告链家公司收取该中介费是基于双方之间的居间合同关系，原告要求被告支付逾期退还款项的利息无据，本院不予支持。因该中介费的收取对象是被告链家公司，故原告要求被告黄镇、黄建华退还该费用无据，本院不予支持。原告要求被告链家公司和第三人白云城市建设公司赔偿损失。一方面，因本案为房屋买卖合同纠纷，被告链家公司和第三人白云城市建设公司均非涉案房屋买卖关系中的合同相对方。另一方面，被告链家公司在居间合同关系中虽存在过错，但因被告链家公司在居间关系中的合同利益仅为原告支付的中介费，原告已在本案中主张被告链家公司退还已收取的中介费，且本院已予以支持。被告链家公司对其在居间行为中的过错已承担责任，原告要求被告链家公司承担因合同解除导致的其他损失有违权利义务对等原则。综上，原告要求被告链家公司、第三人白云城市建设公司对相应损失承担赔偿责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告曾康林与被告黄镇、黄建华于2017年4月29日签订的《广州市存量房买卖合同》于本判决生效之日予以解除；二、本判决生效之日起五日内，被告黄镇、黄建华向原告曾康林返还购房款158万元；三、本判决生效之日起五日内，被告黄镇、黄建华协助原告曾康林办理将广州市白云区XXXX路XXX号1504房产权过户至被告黄建华、黄镇名下的手续；四、本判决生效之日起五日内，被告黄镇、黄建华向原告曾康林赔偿房屋差价损失396480元、交易税费损失44240元、按揭费损失4424元、提前还款补偿金损失5470.5元、偿还按揭贷款利息损失51960元；五、本判决生效之日起五日内，被告广东链家房地产经纪有限公司向原告曾康林退还中介费31600元；六、驳回原告曾康林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25285.52元，由原告曾康林负担1234.52元，被告黄镇、黄建华负担23461元，被告广东链家房地产经纪有限公司负担590元；评估费7866元，由原告曾康林负担2359.8元，被告黄镇、黄建华负担5506.2元。由被告黄镇、黄建华、广东链家房地产经纪有限公司负担的受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳，由被告黄镇、黄建华负担的评估费于本判决生效之日起五日内迳付原告曾康林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  李月仪人民陪审员  李燕平二〇一九年十二月十一日书 记 员  陈玉梅