山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初5698号 原告（反诉被告）：魏秀丽，女，1984年5月25日出生，汉族，户籍地山东省嘉祥县。 委托诉讼代理人：刘爱华，山东隆谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄栋栋，山东隆谋律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：杨智，男，1984年12月30日出生，汉族，户籍地济南市。 委托诉讼代理人：曹介林，山东高信律师事务所律师。 原告魏秀丽与被告杨智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，被告杨智以原告魏秀丽未支付清运垃圾费、占用费等为由提起反诉，本院依法合并审理，并于2019年9月4日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏秀丽的委托诉讼代理人周彦平、黄栋栋，被告杨智及其委托诉讼代理人曹介林到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2019年10月29日依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告魏秀丽及其委托诉讼代理人刘爱华、黄栋栋，被告杨智及其委托诉讼代理人曹介林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏秀丽向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还8个电动卷帘门（约15350元）；2.判令被告返还未到期租金28000元；3.判令被告承担全部诉讼费。事实与理由：2018年7月31日，原、被告签订了租赁合同，合同规定被告将位于济南市历城区XX号车间租赁给原告，租赁期限自2018年8月1日至2019年7月31日，为期一年，租金为每年90000元，原告已按合同约定全年足额交纳。在租赁期间由于拆迁，于2019年4月7日将车间钥匙交于被告，2019年4月8日被告不允许原告取回车间物品，2019年4月9日被告让原告过去打扫卫生；至今还有总价值15350元的8个电动卷帘未取回，被告至今也没有按照租赁合同约定返还未到期租金28000元。为此，诉至法院。 被告杨智辩称，魏秀丽主张返还8个电动卷帘门的诉求不成立，涉案的8个电动卷帘门所有权并不属于魏秀丽，而是属于杨智所有。魏秀丽未提前一个月告知解除合同，也未按照合同约定恢复原状和将产生的垃圾清运走，导致一直占用涉案房屋至今，违反了《租赁协议书》的约定。综上，请求驳回魏秀丽的诉讼请求。 反诉原告杨智向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告办公室、吊顶等垃圾清运费1600元，室外管道疏通费300元，排水沟清淤费用1200元，反诉被告私自占用院落东首平房占用费3666元，共计6766元；2.判令反诉被告承担反诉及本诉的诉讼费。后增加诉讼请求：判令反诉被告支付反诉原告水、电费用3015元，垃圾清运费300元，共计3315元。事实与理由：魏秀丽在未经协商解除合同情况下，私自搬走汽修设备，并私自搬走案外人侯全勇承租期间自建厂房内的办公室玻璃墙体沙发、桌椅，而其他的砖墙、石膏板封面吊顶等汽修厂却故意不拆除清运，并将厂房内的碎纸、宣传单、丢弃的旧轮胎等机修垃圾扫进了东侧的烤漆房管道坑，更没有将这些垃圾清运走，为清运以上垃圾和恢复原状花费较大。魏秀丽在承租期间私自占用院落东道平房12平方米用于存放废机油、可回收的机修配件等，经多次催要后，魏秀丽说从剩余租金中扣除，但至今仍未支付，保留向魏秀丽主张汽车排水沟、烤漆房管道坑恢复原状费用的诉讼权利。为此，诉至法院。 反诉被告魏秀丽辩称，对杨智所主张办公室、吊顶等垃圾清运费、室外管道疏通费、排水沟清淤费、洗车排水沟与烤漆房管道坑费的答辩意见：第一，上述费用是否实际产生和杨智是否实际支出，均无证据予以证实；第二，上述费用主张是否合理，目前值得商榷；第三，吊顶等在魏秀丽承租前就已存在，室外管道疏通费是用于室外管道疏通，不是出租房屋内的管道疏通，且在魏秀丽搬离之时所有管道均在正常使用；杨智每月收取魏秀丽的卫生费，杨智有义务承担垃圾清运费；魏秀丽在承租前洗车排水沟和烤漆房管道坑就已经存在，根据杨智与侯全勇的租赁协议书约定，杨智应向侯全勇索要该笔费用，根据合同相对性原则，该费用与本案无关；根据双方租赁协议书的约定魏秀丽仅承担恢复原状的费用，故对吊顶等的垃圾清运费、室外管道疏通费、排水沟清淤费不应由魏秀丽承担；洗车排水沟和烤漆房管道坑不处理即是原状，杨智对洗车排水沟和烤漆房管道坑进行处理就是改变原状，杨智应对自己擅自改变原状的行为负责；第五，涉案租赁房屋即将被政府拆除，无清运建筑垃圾、室外管道疏通、排水沟清淤、处理洗车排水沟和烤漆房管道坑的必要性。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定事实如下： 2018年6月14日，案外人侯全勇做为转让方（甲方）与魏秀丽做为受让方（乙方）、转让标的（丙方）山东车联社汽车服务有限责任公司签订《车联社汽修厂转让合同》，约定：甲方同意将自己位于济南市历城区XX号院的车联社汽修厂全部股权转让给乙方，乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。转让价格为80000元整（捌万元整），签订本协议当日付清所有款项；转让流程：双方共同清点设备及办公用品，列明明细清单，确认无误签字；双方共同清点剩余库存，列明清单，确认无误签字；生产经营产生的应收款及应付款，确认无误签字；法定交割日期为2018年6月14日，甲方协助乙方与现房东重新签订房屋租赁合同，由乙方自行商定协议内容。附：车联社工具设备清单，其上载明：连卷门，电动，8个，15350元。 2018年7月31日，杨智做为出租方（甲方）与魏秀丽做为承租方（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：一、甲方同意将位于济南市历城区XX42#车间面积395平方米，总计年租金玖万元整出租给乙方合法使用；租赁期限壹年，自2018年8月1日至2019年7月31日止。租赁期满，在对外出租同等条件下乙方有优先续租权；每一年度总租金额为90000元，本合同双方签字盖章生效后，租金采用全年足额交纳租金的方式。电费1.35元/度，水费4.8元/立方；如遇上级统一规划或政府原因，重大政策性调整事由出现时（如遇道路拓宽、占有、征用时应及时拆除和无偿拆除自建设施以及装修、装饰，不予补偿）甲方有权单方解除本合同，双方互不承担违约责任，乙方必须在接到甲方通知一个月内无条件服从规划迁出，甲方据实结清租金，乙方在终止日期前未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，甲方有权处置。乙方在租赁期满不及时迁出，设施、增添物不拆除，垃圾不及时清运应扣除除保证金、押金外，还应补交顺延时间的租金及自行承担产品、设备等因拆卸、清移、清运所造成的一切损失，未经甲方同意，乙方对房屋及设施进行改善或增设永久性建筑的，乙方承担恢复原状的费用，按实际市场价3倍赔偿甲方。乙方应自觉维护通道、出入口通畅，不在租赁房屋区域外搭建简易棚等任何形式的侵占公告空间的行为，不准擅自扩大场地，不准堵塞通道、出口、过水道、占用使用费自己承租区域；杂物不得随意堆放、随意丢弃垃圾废物，若乙方违反此规定，甲方可强行拆除，并由乙方承担相关的费用（含占有使用费）。合同签订后，魏秀丽依约向杨智缴纳自2018年8月1日起至2019年7月31日止的租金9万元 2019年4月初，涉案车间因违章建筑被政府下达拆除通知。2019年4月7日，杨智前往涉案车间将魏秀丽手中涉案车间钥匙取走。2019年4月8日，魏秀丽将涉案车间内物品搬离后便不再经营。2019年4月25日，涉案车间被拆除完毕，现仅剩一面墙，未拆除原因系墙后系路面，拆除后路基有危险。魏秀丽所主张的涉案8个卷帘门现已被拆除。 关于本诉部分有争议的证据和事实，本院认定如下： 魏秀丽述称，2019年4月7日，杨智以政府部门拆迁为由在未与魏秀丽协商情况下告知解除双方所签租赁合同，并于当日强行拿走涉案车间钥匙，要求立即搬离，该行为违反租赁合同违约，构成违约。提交车联社柜台前监控视频一组，证实因杨智阻挠，其所有的八个卷帘门、地板革、广告牌等物品未能取回，要求杨智返还8个卷帘门，并退还未到期租金28000元。对此，杨智辩称，2019年4月7日取走车联社卷帘门钥匙的事实属实，当时东风街道办事处下达了违章建筑拆除通知，双方收到通知后就解除合同未协商一致，因魏秀丽开始搬迁，为防止其搬迁不属于其的物品，才将钥匙拿走。视频中8个电动卷帘门不属于魏秀丽所有，其中2个在侯全勇承租前就已存在，其余5个卷帘门在承租前是50cm高的砖墙，50cm以上是彩钢板钢结构墙面，侯全勇承租后将墙面改造成了卷帘门，并承诺卷帘门如果不恢复原状将归属杨智所有，侯全勇另将车间西首地面改造成洗车排水坑，并将厂房西首墙面改成了电动卷帘门，故魏秀丽无权主张8个卷帘门所有权。本院认为，关于魏秀丽所主张涉案8个卷帘门现已被拆除，无返还的现实可能性，庭审中，魏秀丽要求按照合同所附清单15350元折价1万元予以赔偿，但该清单系魏秀丽与侯全勇双方制作，未经杨智确认且杨智不予认可，单从清单无法证实卷帘门实际价值，关于杨智辩称8个卷帘门属其所有的主张，因未提交相关证据证实，本院不予支持，故本院对魏秀丽要求返还8个卷帘门的主张不予处理，待有证据证实其实际价值后可另行主张。 关于魏秀丽所主张返还未到期租金28000元。杨智辩称，魏秀丽未提前一个月告知解除合同，且对洗车排水沟、烤漆房管道坑未恢复原状书违反合同约定义务，也未按合同约定对砖墙、石膏板墙面吊顶灯设施拆除清运导致一直占用杨智车间至今，故无剩余租金一说。本院认为，涉案车间现已被拆除，杨智当庭认可魏秀丽于2019年4月7日将涉案车间钥匙取走，2019年4月8日，魏秀丽将车间物品搬离后便不再经营，2019年4月25日涉案车间被拆除完毕，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。现租赁物灭失，导致合同无法继续履行，故本院认定魏秀丽与杨智间的房屋租赁合同已解除。另因根据双方所签租赁协议约定，如遇上级统一规划或政府原因，重大政策性调整事由出现，杨智有权单独解除合同，魏秀丽应在接到通知一个月内无条件服从规划迁出，杨智应当据实结算租金。魏秀丽已于2019年4月8日自涉案车间迁出，但其已交纳2018年8月1日至2019年7月31日全年租金9万元，扣除魏秀丽承租期间租金，杨智应当返还魏秀丽2019年4月9日至2019年7月31日（共计113天）租金27863元（9万元/365天×113天）。 对于反诉部分有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于杨智主张因魏秀丽未及时拆除砖墙、石膏板等产生办公室、吊顶等垃圾清运费1600元，因垃圾扫进东侧管道坑产生室外管道疏通费300元，排水沟清淤费用1200元。杨智提交证据一、山东丰楚商贸有限公司营业执照复印件1份；证据二、济南市历下祥运管道疏通服务部出具的室外管道疏通费300元收据1张及发票3张；证据三、山东丰楚商贸有限公司出具的平台垃圾清运费1600元收据1张、排水沟清淤费1200元收据1张；证据四、排水道清淤情况照片4张予以证实上述费用的产生。经质证，魏秀丽发表质证意见：对该证据一真实性、合法性及关联性均有异议；对证据二不予认可，首先，涉案车间在历城区西周南路，而杨智却舍近求远在历下区找公司进行室外管道疏通，此举不符合生活经验法则；其次，仅凭三张定额发票无法证实杨智已实际支出该笔费用；最后，该费用系用于室外管道疏通，非出租房屋内的管道疏通，且在魏秀丽搬离前所有管道均正常使用，杨智应当举证证实该笔费用支付的法律依据和证据，否则该笔费用与本案没有关联性。对证据三物业公司在天桥区，不符合常理，收据无开票人及经手人签字，无法证实该费用已实际支出，二张收据编号连号，开票时间相差2个月，无法证实系由涉案车间所产生的费用，该二份收据与本案无关，且魏秀丽已向杨智交纳卫生费150元/月，故平台垃圾应当由杨智承担。对证据四清淤费在租赁合同中未约定，且在其承租时就已存在淤泥，即将被拆除也无清淤必要，且清理时间是2019年7月27日由东风街道办清理，非对方聘请人员，与本案无关。杨智述称，涉及的管道疏通费、排水沟清淤费是魏秀丽承租期间洗车所沉积淤泥，属于承租期间产生的垃圾，应当由魏秀丽履行清理义务或承担清理费用。室外管道疏通费系现金支出，系洗车工位排水沟与院内外连接排污管道疏通产生，应当清理。垃圾清运费系生活垃圾清运费其中含纸屑、瓜皮等但不含建筑垃圾，物业卫生费不含建筑垃圾清运，对建筑垃圾清运要遵循《城市建筑垃圾处理规定》，不同垃圾清运有不同收费标准，本案涉及卫生费数额达不到处理建筑垃圾的费用，理应由魏秀丽按照租赁协议约定履行清运义务。本院认为，对杨智所主张垃圾清运费、管道疏通费、排水沟清淤费，其虽提供相关收据予以证实，但无相关正式发票，且单据出具日期均在2019年5月份，此时涉案车间已拆除完毕，故无法证实系因拆除涉案车间所产生费用，魏秀丽对此亦不予认可。另，依据日常生活经验法则，即将面临拆除的区域，其相关建筑垃圾的清运责任在拆迁单位，而不在于承租人，杨智应当举证证实涉案车间存在垃圾清运、管道疏通及排水沟清淤的必要性，否则应承担举证不能的不利后果，故本院对杨智所主张的上述费用不予支持。 二、关于杨智主张魏秀丽在承租期间自2018年8月1日至2019年4月10日私自占用了院落东道平方12平方米用于存放废机油、可回收的机修配件等，魏秀丽曾承诺从剩余租金中扣除，故要求魏秀丽支付私自占用院落东首平房占用费3666元。对此，魏秀丽辩称，第一，该项费用已包含在租赁协议所约定租金中，不然杨智在租赁期间甚至在诉讼前均未索要和收取不符合生活经验法则；第二，若魏秀丽私自占用，那魏秀丽的钥匙谁给的呢？为什么占用那么长时间杨智不去制止呢？很显然以上问题根本无法解释，唯一能解释的就是根本不是私自占用，杨智对此知情也认可；第三，杨智给上一租客侯全勇定的从2018年8月1日起至2020年7月31日两年内的房租为75600元/年，从2020年8月1日起至2022年7月31日两年内的房租为79380元/年，但给魏秀丽定的是90000元，租赁费明显高于侯全勇，更能说明该项费用已经包含在租赁协议书所约定租金中；第四，杨智在出租时就包含东首平房，魏秀丽不仅支付了高额的租金，还免费为杨智提供洗车等汽车美容服务。对此，杨智述称，魏秀丽占用的该仓库不属于原租赁协议中规定的395平方米车间范围，根据协议约定，魏秀丽占有使用非自己承租区域应当承担占有使用费，该费用是魏秀丽占有使用后应当支付的合理费用。本院认为，杨智主张魏秀丽在承租期间私自占用了院落东道平方12平方米仓库不属于合同约定395平方米范围，但魏秀丽不予认可，魏秀丽认为该仓库系租赁协议约定范围内，否则杨智不可能这么长时间不向其主张权利，而且租金明显高于上一租客租金，足以证实其包含此处。对此，杨智也未另提交证据证实双方所签租赁协议中不包含此处，另，杨智虽主张魏秀丽曾承诺从剩余租金中扣除，但亦未提交证据证实魏秀丽承诺的相关证据。综上，本院对杨智要求魏秀丽支付私自占用院落东首平房占用费3666元的主张不予支持。 三、关于杨智主张2019年2月15日至2019年4月15日水电费3015元、垃圾清运费300元，共计3315元。杨智提交：证据一、杨智手写的魏秀丽拖欠水电费数据1张，证实魏秀丽拖欠水费216元、电费2799元、卫生费300元，共计3315元；证据二、2018年6月15日至2019年2月15日双方结算水电费往来收据7份；证据三、手机银行、微信转账记录4份，证实魏秀丽向杨智交纳水电费的转账记录予以证实。经质证，魏秀丽发表质证意见：对证据一不予认可，系杨智单方制作，未经其确认，无法证实其证明目的，杨智应提供魏秀丽支付水电费、物业费相关证据证实水电费的平均情况及计算方式，故该证据与本案无关，杨智应提供2019年2月15日-2019年4月2日水电表数，用于证实水电费数字；对证据二、三无异议。但对杨智慧所主张水费、电费和垃圾清运费计算期限不予认可，应当按照魏秀丽实际被迫搬离的日期（即2019年4月9日）计算截止时间；杨智应当提供确凿的证据予以证实从2019年2月15日至2019年4月9日的水表和电表的数值，否则应由其承担举证不能的法律后果；双方约定的每月卫生费为150元，魏秀丽负有交纳卫生费的义务，杨智负有垃圾清理的义务，故垃圾清运费不应由魏秀丽承担，魏秀丽仅承担每月150元的卫生费。本院认为，根据双方所签租赁协议约定，魏秀丽应当依约支付水电费，魏秀丽对此也无异议，但魏秀丽辩称应当支付至被迫搬离之日即2019年4月9日，而非4月15日，从本院查明事实来看，2019年4月8日晚魏秀丽便已搬离涉案车间，故自2019年4月9日起便不再产生水电费，故本院对魏秀丽的辩称予以采信，但因杨智未能提供2019年2月15日至2019年4月9日的水表和电表的具体数值，故本院对杨智所主张水电费暂不予支持，待其提供2019年2月15日至2019年4月9日的水表和电表的具体数值时可另行主张。对卫生费300元，魏秀丽同意支付，本院予以确认。 本院认为，魏秀丽与杨智就涉案车间所签《租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。合同签订后，魏秀丽依约交付2018年8月1日至2019年7月31日全年租金，后涉案车间因违章建筑下达拆除通知，杨智于2019年4月7日自魏秀丽处取走涉案车间钥匙并告知其搬离，2019年4月8日魏秀丽自涉案车间处搬离后未再营业，2019年4月25日，涉案车间拆除完毕，导致双方租赁合同无法继续履行。依据合同约定，当魏秀丽自涉案车间搬离后，杨智应当据实结算双方租金，魏秀丽已于2019年4月8日自涉案车间迁出，杨智应当扣除魏秀丽承租期间租金，返还魏秀丽2019年4月9日至2019年7月31日（共计113天）租金27863元（9万元/365天×113天）。对魏秀丽要求返还8个卷帘门的主张因证据不足本院不予处理，魏秀丽可待有证据证实其实际价值后另行主张。对杨智所主张垃圾清运费、管道疏通费、排水沟清淤费，其虽提供相关收据予以证实，但单据出具日期均在2019年4月25日涉案车间已拆除完毕之后，魏秀丽对此亦不予认可，无法证实上述费用真实性，且依据日常生活经验法则，即将面临拆除的区域，其相关建筑垃圾的清运责任在拆迁单位，而不在于承租人，杨智应当举证证实涉案车间存在垃圾清运、管道疏通及排水沟清淤的必要性，但杨智未能就此举证证实，故本院对其主张不予支持。对杨智主张魏秀丽私自占用院落东首12平方米平房要求其占用费3666元的请求，其所提交证据未能证实该处未包含在双方所签租赁协议约定面积外，也无魏秀丽承诺支付的相关证据，故本院对其该项主张不予支持。对杨智所主张水电费3015元暂不予支持，待杨智提供2019年2月15日至2019年4月9日的水表和电表的具体数值时可另行主张。对卫生费300元，魏秀丽同意支付，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、杨智于本判决生效之日起十日内返还魏秀丽2019年4月9日至2019年7月31日期间租金27863元； 二、魏秀丽于本判决生效之日起十日内支付杨智卫生费300元； 三、驳回魏秀丽、杨智的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费884元，由魏秀丽负担316元，杨智负担568元。反诉案件受理费26元，由魏秀丽负担1元，杨智负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  赵翠竹 人民陪审员  张小玲 人民陪审员  朱小梅 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  袁 萌