湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初15318号原告：李桂华，女，1970年2月10日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：黄郑周，湖北灵均律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘治安，湖北灵均律师事务所实习律师。被告：武汉隆泰益丰大药房连锁有限公司，住所地武汉市江夏区藏龙岛长咀村黎明机电产业园**第********，实际办公地址武汉市武昌区中南国际城B2座12楼。法定代表人：高毅，执行董事。委托诉讼代理人：刘杜娟，法务。原告李桂华与被告武汉隆泰益丰大药房连锁有限公司（以下简称隆泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李桂华及其委托诉讼代理人黄郑周，被告隆泰公司委托诉讼代理人刘杜娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李桂华向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金62,400元；2、被告支付原告拖欠的物业费和垃圾费2,297.9元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月14日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于武汉市武昌区松涛苑D区3栋1层2室商铺租给被告，租期为五年，从2016年11月25日至2021年11月24日止，总租金为312,000元；自合同签订之日起，被告擅自违约或无故解除合同的，应向原告支付租金总额的20%的违约金，且原告不补偿被告装修损失费用。合同签订后，原告一直依约履行了合同约定的义务，但被告在没有任何预兆的情况下，于2019年5月13日向原告发送了一份《合同解除告函》，并单方面宣称原告已将房屋收回。原告认为，被告无故单方面解除合同，已构成根本违约，原告为维护自身权益，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告隆泰公司辩称，1、双方签订的房屋租赁合同中约定的违约金过高，应当予以降低；2、被告早在2019年5月13日就已经向原告发送合同解除告知函，且原告也已经收知，因此被告认为双方的租赁合同已经于2019年5月13日解除，违约金应当从2019年5月13日开始计算3个月房租即15,000元；3、针对原告第2项诉讼请求，被告认为原告没有证据证明拖欠的物业费和垃圾费金额属实，也未证明该费用确实是被告所用，因此不应由被告承担；4、被告认为原告应当退还被告押金10,000元。原告李桂华围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、房产证、土地使用权证、物业费、垃圾费计算清单、2019年9月23日湖北楚天中大物业管理有限公司的收款收据等证据在卷佐证。被告隆泰公司未提交证据。经过举证、质证、庭审调查，结合当事人陈述，本院认定事实如下：原告系案涉房屋的所有权人。2016年11月14日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于武汉市武昌区松涛苑D区3栋1层2室商铺租赁给乙方；租期为5年，自2016年11月25日起至2021年11月24日止；2016年11月25日至2019年11月24日，每年租金为60,000元，2019年11月25日至2021年11月24日，每年租金66,000元；租金半年支付一次，支付日期为每年的11月10日和5月10日；租赁期间，水、电费由乙方自行缴纳；房屋押金10,000元，合同到期时甲方退还乙方；乙方有权进行装修、装饰，添置相关经营所需设施、设备；合同到期不再续租时，房屋装修添附的部分归甲方所有，但对可拆卸移动的物品乙方有权收回带走；自合同签订之日起，乙方擅自违约或无故解除合同的，应向甲方支付租金总额20%的违约金，且甲方不补偿乙方装修损失的费用；甲方擅自违约或无故解除合同的，除应向乙方支付租金总额20%的违约金外，还应当赔偿乙方门面装修损失的费用、营业收入损失、商品处理损失的费用；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，或因国家政策及法律规定或地方政府、政策原因造成乙方无法经营的致使本合同不能继续履行的，甲、乙双方互不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补；房屋因政府原因需要拆迁的，其房屋拆迁补偿款、政府奖励等款项归属于房屋业主所有，但是对于乙方在承租后支付发生的且政府补偿的装修费用、因拆迁导致的经营损失补偿、拆迁补偿费等款项则应归属于乙方所有。合同另对其他事项进行了约定。该合同文本系由被告提供，并由双方签署。庭审中，被告陈述其承租案涉房屋用于经营，因出现严重亏损，于2019年5月13日向原告发出解除租赁合同的通知，并主张合同已于该日解除。合同解除后，被告已从案涉房屋中搬离，该房屋已由原告重新出租，且使用的是被告的装修。原告当庭自认收到该解除通知，认可合同已于该日解除，但认为系由于被告单方违约导致合同解除。被告搬离时进行大规模拆除，房屋装修无法使用，且无法恢复原状，导致于2019年9月28日才交由原告亲戚经营使用。原告亦当庭自认收到被告支付的10,000元押金，且未对被告要求退还押金的主张提出异议。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，对双方均具有法律约束力。原告依据合同约定，认为被告“无故解除合同”构成根本违约，应当按照租金总额的20%支付违约金，本院评判如下：关于被告是否符合“无故解除合同”问题。被告抗辩称其要求解除合同的原因是经营出现严重亏损，但并未举证证明，且此处约定的可排除违约责任的解除合同的原因，应和情势变更的情形大体相当，即发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，否则将赋予合同相对方任意解除权，显然与原、被告双方签订合同的目的不符，故被告的此项抗辩意见，本院不予采纳，被告据此要求解除合同符合合同约定的“无故解除”。关于被告是否构成根本违约的问题。因被告在租赁期限届满前要求退租，导致原告的合同目的无法实现，故已经构成根本违约。被告作为违约方本无权解除合同，但原告同意解除，故本院予以照准，确认双方签订的房屋租赁合同已于2019年5月13日解除。关于被告如何承担违约责任的问题。被告抗辩称违约金约定过高，要求降低。根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案中，案涉合同对双方相对人约定了大体对等的违约责任，即若原告违约亦将面临租金总额20%的违约金风险，还赋予被告诸如与第三方合作经营、转租等权利，被告作为从事经营活动的商事主体，相对于自然人的原告，更应当遵守交易规则，诚实信用地履行合同义务；且案涉合同本就是被告提供的文本，被告理应按照合同约定承担违约责任，故对被告的该项抗辩，本院不予采纳。被告另抗辩称已向原告发出解除合同的通知，应当按照三个月的租金标准支付违约金，但被告既未与原告协商达成一致，又无合同和法律依据，本院亦不予采纳。故原告有权要求被告支付租金总额20%的违约金62,400元。关于原告主张的物业费、垃圾费，因原告提交的证据不能证明该费用是被告使用案涉房屋时产生的，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告主张退还10,000元押金，因房屋租赁合同已解除，原告对退还押金无异议，故原告应退还被告押金10,000元，此款从被告应当支付的违约金中扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉隆泰益丰大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李桂华支付违约金52,400元；二、驳回原告李桂华其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,417元，由原告李桂华负担57元，由被告隆泰公司负担1,360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  徐 晶人民陪审员  苏华艳人民陪审员  马汉中二○二○一九年十二月十三日二○一九年十二月十三日书记员邱晴