成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初3541号 原告：成都市益恒创达科技有限公司，住所地成都市武侯区武侯新城管委会武科东四路18号2-1-1201号。 法定代表人：邓晓春，执行董事。 委托诉讼代理人：欧又宁，四川康维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘小晓，四川康维律师事务所律师。 被告：四川正标检测技术有限公司，住所地成都市武侯区高攀路2号21楼2115号。 法定代表人：华黎辉，总经理。 被告：广东长红互联网科技有限公司，住所地中山市横栏镇长安北路133号第37号房320。 法定代表人：景红亮，董事长。 委托诉讼代理人：曲德友，男，系公司员工。 原告成都市益恒创达科技有限公司（以下简称益恒公司）与被告四川正标检测技术有限公司（以下简称正标公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日受理后，应原告益恒公司申请，依法追加广东长红互联网科技有限公司（以下简称长红公司）作为被告参加诉讼。本院依法适用简易程序，于2019年5月27日公开开庭进行了审理。益恒公司的委托诉讼代理人、长红公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，正标公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因案情需要,转为普通程序，依法组成合议庭于2019年11月19日公开开庭进行了审理。益恒公司的委托诉讼代理人、正标公司的法定代表人到庭参加诉讼，长红公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 益恒公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除益恒公司与正标公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令正标公司、长红公司立即搬离成都市武侯区武科东四路18号“联邦财富中心”2栋1单元12层1203号（以下简称涉案房屋），并将案涉房屋腾空、恢复原状后归还给益恒公司；3.判令正标公司向益恒公司支付保证金7962.90元；4.判令正标公司、长红公司向益恒公司支付租金/房屋占有使用费（按照每月8361.05元、逐年上涨5%的标准，从2019年4月1日起计算至将案涉房屋归还给原告之日）；5.判令长红公司、正标公司向益恒公司支付物管费、垃圾清运费（按照每月2451.90元，从2019年1月1日起计算至被告将案涉房屋归还给原告之日）；6.判令正标公司、长红公司向益恒公司支付2018年11月8日之后至将案涉房屋归还之日止的水费、电费；7.长红公司、正标公司承担本案诉讼费。事实与理由：益恒公司为案涉房屋的所有权人。2018年6月1日，益恒公司与正标公司签订《房屋租赁合同》，约定益恒公司将涉案房屋租赁给正标公司，租期2018年6月1日至2021年12月31日，每6个月缴纳租金47777.60元，并自2019年1月1日起逐年递增5%；正标公司应于2018年6月1日向益恒公司缴纳保证金7962.90元；若正标公司拖欠相关费用累计超过15天，益恒公司有权解除合同，并要求正标公司腾退房屋，不退换保证金；正标公司将房屋转租，益恒公司有权解除合同；物管费、水费、电费等由正标公司承担。合同签订后，益恒公司将案涉房屋交由正标公司使用，但其未缴纳保证金、租金，并将房屋转租给长红公司。根据合同约定，益恒公司有权解除合同，并要求正标公司、长红公司承担相应责任。 正标公司辩称，认可益恒公司的举证和陈诉的事实，如果益恒公司给与一定经济补偿，同意解除房屋租赁合同；租金已支付到2019年3月底，物管费、垃圾费、水电气费的情况庭后核实，具体以物管打印的清单为准；已经和长红公司解除合同，涉案房屋现空置，亦未与新的租户签订合同。 长红公司辩称，2019年3月25日我方与正标公司签订房屋租赁合同，租期为2019年4月1日至2020年3月1日，我方缴纳2个月押金及至2019年9月30日的租金，并买了办公用具，进行了简单的装修；不同意解除合同，愿意协商解决；尽快缴纳尚欠的物管费等费用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下：益恒公司（甲方，出租人）与正标公司（乙方，承租人）于2018年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将建筑面积361.95平方米的涉案房屋出租给乙方使用；租赁期限自2018年6月1日起至2021年12月31日止，每月每平方米租金22元；乙方每6个月向甲方支付一次租金，乙方应于本租赁合同生效之日向甲方支付首笔6个月租金47777.40元，并应于上一阶段租金到期日之前15天支付未来6个月租金；租金自2019年1月1日起每一合同年度均在上一合同年度租金基础上递增5%；物业服务费、水电费等由乙方向相关部门交纳；乙方应于本合同生效之日，向甲方缴付保证金7962.90元，如乙方违反本合同任何条款，甲方可以扣划全部或部分保证金抵偿乙方应支付的违约金或因乙方违约行为对甲方造成的损失，保证金不足补偿的部分，由乙方补足；合同期限届满，乙方付清各项费用、完全履行合同义务并归还标的房屋，甲方应当在15个工作日内返还保证金；乙方若需要对标的房屋进行改造或装修，均须事先通知甲方并取得书面同意，乙方需就可能的改造及装修工作承担全部费用；乙方不得通过转让本合同而允许任何他方使用标的房屋，不得转租或以任何其它方式与第三方共同使用标的房屋或其一部分；若乙方未按规定归还涉案房屋，甲方有权将房屋腾空并将其恢复原状，甲方因此而发生的费用由乙方承担；乙方应按约定按时支付租金等相关费用，如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，甲方有权以乙方应付未付款项为基数、按照万分之五/天的标准收取违约金，甲方可直接在保证金中扣划违约金；若乙方未能如期支付合同所规定的各项费用累计超过15天，则甲方有权解除本合同，乙方仍有义务向甲方付清欠款及约定的违约金，且甲方不予退还乙方交纳的保证金；乙方的装修损失由其自行承担；若乙方将本合同标的房屋转租或分租，则甲方有权解除本合同，给第三人造成的损失由乙方承担。 合同签订后，益恒公司向正标公司交付了涉案房屋，正标公司支付房屋租金至2019年3月31日。2019年3月25日，正标公司（甲方，出租人）自行与长红公司（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给长红公司使用，租赁期限自2019年4月1日起至2021年3月31日止。2019年3月27日华黎辉出具《收条》，载明：收到长红公司2019年4月1日至2019年9月30日的租金97728元及押金，共计130304元。后正标公司与长红公司解除《房屋租赁合同》。益恒公司提交的拍摄于2019年10月的涉案房屋照片显示，房屋招牌为四川华泽江德电子商务有限公司，房门锁闭，房屋空置。 另查明，2018年9月7日至2019年12月31日期间，涉案房屋的物业服务费、垃圾清运费、水费、电费共计26194.40元尚未缴纳。 上述事实，有房屋租赁合同2份、催收函及邮单回执、租金付款通知书、租金催缴函、照片、收条、费用明细表等证据及当事人陈述在案佐证。 本院认为，益恒公司与正标公司签订的《房屋租赁合同》系双方方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。正标公司未如期支付房屋租金，未经益恒公司同意而转租房屋，已构成违约，正标公司请求解除双方的租赁合同关系、益恒公司腾退并返回涉案房屋，符合双方约定，本院予以支持，合同解除的时间应为本案起诉状副本送达正标公司之日即2019年5月17日。正标公司已支付房屋租金至2019年3月31日，故正标公司应向益恒公司支付2019年4月1日至2019年5月16日期间的房屋租金12676.43元（8361.05+8361.05÷31×16），房屋占有使用费按房屋租金标准计算，从2019年5月17日至2019年12月31日为62573.02元（8361.05×7+8361.05÷31×15），2020年1月1日起的房屋占有使用费按每月8779.10元（8361.05×1.05）、每年上浮5%的标准计算至实际腾退并返还房屋之日止。按照合同约定，正标公司应承担房屋租赁、使用期间的物业服务费、垃圾清运费、水电费等，故2018年9月7日至2019年12月31日期间费用共计26194.40元，正标公司应向益恒公司支付，之后的费用益恒公司无证据证明其实际发生，可于新的事实发生后另行主张。 益恒公司请求正标公司支付保证金7962.90元。根据《房屋租赁合同》约定，正标公司逾期支付租金等款项，益恒公司有权以正标公司应付未付款项为基数、按照万分之五/天的标准收取违约金，并可直接在保证金中扣划违约金。保证金和违约金均属违约责任的性质，应系以守约方的损失补偿为主、对违约方的惩罚为辅。本案中，双方约定的租赁期为三年半，正标公司违约导致合同提前解除，承租期限不足一半。按照公平和诚实信用原则，综合全案证据和合同履行情况，该保证金金额与益恒公司的损失相当，本院予以支持。 益恒公司请求长红公司腾退返回房屋，但长红公司已解除与正标公司的房屋租赁关系，并未实际占有涉案房屋，故本院不予支持。益恒公司请求长红公司支付租金、房屋占有使用费及水电费、物管费等费用，但与益恒公司建立房屋租赁关系的主体为正标公司，根据合同相对性原则，本院对该主张不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告成都市益恒创达科技有限公司与被告四川正标检测技术有限公司于2018年6月1日签订的《房屋租赁合同于2019年5月17日解除； 二、被告四川正标检测技术有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市益恒创达科技有限公司腾退并返回位于成都市武侯区的房屋； 三、被告四川正标检测技术有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市益恒创达科技有限公司支付房屋租金 12676.43元； 四、被告四川正标检测技术有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市益恒创达科技有限公司支付房屋占有使用费62573.02元，其余占有使用费自2020年1月1日起按每月8779.10元、每年上浮5%的标准计算至实际腾退并返还房屋之日止； 五、被告四川正标检测技术有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市益恒创达科技有限公司支付物业服务、垃圾清运、水、电费26194.40元； 六、被告四川正标检测技术有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市益恒创达科技有限公司支付违约金 7962.90元； 七、驳回原告成都市益恒创达科技有限公司对被告广东长红互联网科技有限公司的诉讼请求； 八、驳回原告成都市益恒创达科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2190元，由被告四川正标检测技术有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李 欢 人民陪审员  刘发根 人民陪审员  杨春蓉 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  周粲鑫