成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0107民初5017号 原告（反诉被告）：成都晨明电动车辆制造有限公司，住所地成都东三环二段龙潭都市工业发展区内。 法定代表人：刘贻成，总经理。 委托诉讼代理人：方志国，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：张强，男，系公司员工。 被告（反诉原告）：四川旌翔投资有限公司，住所地成都市武侯区机投镇万寿村一组。 法定代表人：梁小平，执行董事。 委托诉讼代理人：杨光，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鹏，国浩律师（成都）事务所律师。 原告（反诉被告）成都晨明电动车辆制造有限公司（以下简称晨明公司）与被告（反诉原告）四川旌翔投资有限公司（以下简称旌翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日受理，并于2018年10月4日作出（2017）川0107民初4435号民事判决。晨明公司不服该判决，向四川省成都市中级人民法院提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2019年2月18日作出（2019）川01民终722号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。本院受理后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。晨明公司的委托诉讼代理人方志国、张强，旌翔公司的委托诉讼代理人杨光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 晨明公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除晨明公司与旌翔公司于2010年5月21日签订的《租赁协议》及2013年10月17日签订的《补充协议》；2.旌翔公司向晨明公司退还租赁押金100000元；3.旌翔公司向晨明公司退还已缴纳未使用剩余租期的租金228625元（自2015年7月1日至2017年2月28日）及物业费17549元；4.判令旌翔公司因违约向晨明公司赔偿损失（装修损失1500133元，房屋维修费用75707元，搬迁费8312元，公证费2000元），以上合计1932326元。事实与理由：2010年5月21日，晨明公司与旌翔公司就晨明公司承租旌翔公司位于武侯区××镇××路××号××栋房屋之事宜签订了《租赁协议》，于2013年10月17日又签订了《补充协议》，约定了租赁用途为办公及其他，租期10年，自2010年6月1日起至2020年5月31日止。晨明公司按照约定履行了支付租金及其他费用的义务。协议履行期间，晨明公司要求旌翔公司提供土地和房屋产权证明，但旌翔公司均以各种理由推诿拖延，致使晨明公司至今未能在该住址办理工商手续，后经晨明公司到相关部门了解此房为违规建设用房，没有取得任何相关部门批文和土地及房产证。因晨明公司已投入重大资金装修并购买办公家具及办公设施，该房屋却存在严重质量安全瑕疵，出现大面积渗水、漏水及墙体破裂、地面沉降现象，严重影响晨明公司正常经营和安全，造成多年来房屋装修一直严重破坏，高达三分之二面积，无法正常投入使用，晨明公司多次发函催告、电话及见面口头要求旌翔公司提供相关证照和维修房屋，但旌翔公司总是推诿不履行提供和修缮义务。旌翔公司的行为已构成违约，致使晨明公司无法正常经营办公，晨明公司于2014年1月另行租赁新办公区办公，现场只留很少部分业务人员办公。旌翔公司的行为已经损害了晨明公司的合法权益，故晨明公司向法院提起诉讼。 旌翔公司辩称：合同解除是因为晨明公司违约，没有按时交纳租金所致，旌翔公司严格按照合同履行，无需向晨明公司支付其他费用和赔偿。 旌翔公司向本院提出反诉请求：1.确认租赁协议及补充协议于2017年3月27日解除；2.判令晨明公司支付旌翔公司拖欠的租金及房屋占用费共870642元（暂计至2018年8月31日，应计算至2018年11月6日）。事实和理由：旌翔公司与晨明公司于2010年5月21日签订《租赁协议》，约定旌翔公司将位于武侯区××镇××路××号××栋的房屋出租给晨明公司，租期自2010年6月1日至2020年5月31日。协议约定每半年到期前5日内支付下半年租金，晨明公司应在2017年2月23日至28日五日内支付2017年3月1日至2017年8月31日的租金，晨明公司一直未支付租金。多次向晨明公司要求支付租金，但晨明公司均拒绝支付。 晨明公司针对反诉请求辩称：1.合同解除时间是在晨明公司搬离之日，当时晨明公司向旌翔公司发函，要求旌翔公司整改维修，问题没有解决时，晨明公司也不会搬回案涉房屋。2.晨明公司发出催告函是合同不能履行的不安抗辩权，旌翔公司的反诉请求，没有法律依据。3.旌翔公司要求支付拖欠租金的请求不成立，搬离之日合同处于中止状态，不应当再支付租金和占用费。双方发生纠纷后，一直在鉴定，晨明公司不是占用房屋，是保护现场。鉴定完毕后，旌翔公司实际控制了该房屋。 晨明公司围绕诉讼请求提交了《租赁协议》及《租赁协议补充协议》、公证书、紧急告知函、《关于要求贵公司对我公司承租贵司房屋进行外墙防水处理的函》、回函、说明、费用凭证、施工合同、预算清单、竣工结算单、工程造价鉴定书、司法鉴定书、现场照片作为证据。旌翔公司对租赁协议及补充协议、紧急告知函、公证书、司法鉴定书、公证费票据、押金票据、租金票据、物业费票据的真实性均予以认可，但认为不能达到其证明目的，对其他证据的真实性不予认可。旌翔公司提交了《租赁协议》及《租赁协议补充协议》、中标通知书、审批表、解除函、公证书、建筑结构鉴定报告、维修表作为证据，晨明公司对租赁协议及其补充协议、中标通知书、建筑结构鉴定报告、公证书的真实性没有异议，但认为不能达到旌翔公司的证明目的，对其他证据的真实性不予认可。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.关于说明。2018年1月26日，成都金牛区太阳搬家服务点龙波出具《说明》，该《说明》系第三方出具，且落款处加盖了成都金牛区太阳搬家服务点的印章，同时2016年12月13四川省成都市国力公证处公证员对案涉房屋现场进行证据保全时所拍摄的照片可以看出晨明公司已搬离，与《说明》所载明的内容相互印证，故对该证据本院予以采信。2.对晨明公司出具的装修费发票、维修费收据、发票等费用凭证，上述费用凭证均为正规的发票或收据，并加盖相应印章，故对真实性本院予以确认。对当事人提交的其他证据，符合证据形式要件要求，本院对上述证据的真实性予以确认，对于证据与本案的关联性、证明力大小，本院将综合全案予以评定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年4月，成都市武侯区清水河公园清江雅座舍（乡村酒店）投资建设经营及农民安置房项目施工，确定旌翔公司中标。2006年9月1日，旌翔公司（乙方）与成都市清水河公园股份合作总社（甲方）签订《土地租赁协议书》，甲方将位于××街道××村××组××亩土地租赁给乙方进行配套建设、经营，租赁时间27年，使用性质为乙方投资建设“清江雅舍”项目，允许乙方用小于或等于25%土地面积进行硬化和自行规划建设用于商业经营的房屋。同日，旌翔公司与成都市清水河公园管理委员会签订《项目协议》，管委会协助旌翔公司办理项目建设的有关手续。同年11月，清水河公园清江雅舍项目取得相关部门报建同意。 2010年5月21日，旌翔公司（甲方）与晨明公司（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：旌翔公司将位于武侯区××镇××路××号××栋的房屋（建筑面积855.4平方米）出租给晨明公司用于办公及其他；租期10年，自2010年6月1日起至2020年5月51日止，免租期3个月，即2010年6月1日至2010年8月31日；租金分段计算，2015年9月1日至2017年8月31日期间每月租金49613元,2017年9月1日至2019年8月31日期间每月租金53890元，租金半年一付，每半年到期前5日内支付下半年租金，物业管理费由乙方承担；乙方同意在2010年9月1日前支付10万元给旌翔公司作为租赁押金。《租赁协议》第五条第2款约定：“在本租约履行期间，若因乙方（晨明公司）违反本租约的约定未依约交纳租金、物业管理费和其它费用，或对该房产及房产附属的设施、设备造成损害，给甲方（旌翔公司）造成直接、间接经济损失，则甲方有权从租赁押金中直接扣除予以补偿，并书面通知乙方。……”第3款约定“……如若乙方未能按合同缴清应缴纳费用，则甲方有权在扣除相应数额后，将租赁押金余额退还乙方。押金不足支付应缴纳费用的，租赁押金全部充作应缴纳费用，且甲方将书面通知乙方要求补足缴纳”第七条第2款约定：“因非乙方责任而致该房产的屋顶、外墙、主要结构、地板及排水管道、煤气管道、电缆等固定装置和设备损坏时，甲方承担相应的维修费用。在出现以上情形时，乙方在一周内通知甲方（或甲方授权代理人），并由物业管理公司负责安排修缮工作。在确认甲方确有过错的情况下，甲方赔偿乙方因此而受到的损失，除此之外，该房产的维修责任及费用由乙方承担。”2010年7月21日，晨明公司向旌翔公司支付租房押金10万元。房屋交付给晨明公司时为清水房，晨明公司接收房屋后委托成都市仁和逸境建筑装饰工程有限公司对案涉房屋进行装修，约定装修造价449070元。 2011年12月16日，四川中机建设工程质量检测中心受旌翔公司委托对清江雅舍17#楼（即案涉租赁房屋）地基基础、主体结构及围护体系是否满足安全性使用要求进行鉴定，鉴定结论为清江雅舍17#楼结构质量满足设计要求，可安全使用。 2013年10月17日，晨明公司与旌翔公司签订《租赁协议补充协议》一份，约定2015年9月1日至2017年8月31日期间，每年租金下调46656元；2017年9月1日至2019年8月31日期间，每年租金下调50388元。双方在合同中手写备注：“甲乙双方就乙方租赁房屋渗水问题的解决按照双方所签主合同执行”。合同履行期间，晨明公司支付租金至2017年2月28日，支付物业管理费至2016年12月30日。 2015年9月28日，晨明公司向旌翔公司、物业中心发出《关于要求贵公司对我公司承租贵司房屋进行外墙防水处理的函》，称自2010年承租案涉房屋以来，部分外墙一直渗水，导致凡靠外的墙面全面起泡、脱落、生霉和墙体软装饰损坏，2012-2013年期间晨明公司将整个房屋的内墙又重新进行了装饰和粉刷做漆，但因房屋质量问题，截止到2015年9月28日止，部分外墙仍然渗水，造成室内墙体第二次损坏，要求旌翔公司及物业中心尽快安排对渗水外墙进行一次全面的防水处理，且因外墙渗水已经严重影响公司工作，晨明公司将暂缓支付房屋租金，待全面处理修复完毕后支付。 2016年9月底，晨明公司搬离案涉房屋。2016年9月27日，晨明公司向旌翔公司、清江雅舍物业管理中心发出《紧急告知函》，载明：“该协议履行期间，我司发现该房屋存在严重质量安全瑕疵，出现大面积渗水、漏水及墙体破裂、地面沉降现象，严重影响我司正常经营和安全，……因此特函告贵司如下：1.贵司在收到本函告时，应按照该协议的约定承担违约责任，同时赔偿给我司造成的损失，并尽快处理完善建筑质量和渗水及装饰装修维护及安全。2.因贵司长时间严重违约，造成我司被迫在外租赁新办公区（现已搬离该房屋），贵司应当退还我司多支付的租金、物业管理费及因停止办公所产生的在外办公租赁费用和因搬迁所产生的一切费用。在该房屋修缮完成并经有关政府部门及我司三方综合评估验收后，我司即搬回正常使用。” 晨明公司提供2013年5月-2014年6月期间维修房屋产生的维修费用票据金额共计76763.4元，2016年搬离案涉房屋的产生的费用票据金额共计8003元。 2016年12月21日，四川省成都市国力公证处出具（2016）川国公证字第152193号《公证书》，载明2016年12月13日，公证员从案涉房屋一楼至三楼依次对案涉房屋的屋内存在渗水、裂缝的现状进行证据保全，并附有照片和光碟。根据照片及录像显示，案涉租赁房屋的外墙有渗水痕迹、一楼和二楼办公区部分房屋内墙及墙角存在渗水、起泡、发霉、脱落等情况。晨明公司为此支付公证费2000元。 2017年3月27日，旌翔公司向晨明公司邮寄了《〈租赁协议〉解除函》，载明：自2017年3月17日起租赁协议即行解除。晨明公司庭审中认可收到该解除函。 2017年6月16日，晨明公司向本院申请对案涉房屋地面沉降程度和原因，房屋渗水原因以及装修损失进行鉴定。2017年8月18日，本院委托四川省建筑工程质量检测中心对案涉房屋地面沉降程度和原因、渗水原因进行鉴定。2017年9月11日，四川省建筑工程质量检测中心向本院回函，载明该检测中心只能对沉降原因进行鉴定，沉降程度无法鉴定，可以对房屋渗漏水现状进行鉴定，不做具体原因分析。2018年3月2日，晨明公司因鉴定费用高，申请撤回对房屋地面沉降程度、沉降原因和房屋渗水原因的鉴定。2017年8月18日，本院委托四川建业工程咨询有限公司对案涉房屋室内装修残值进行鉴定。2017年10月13日，鉴定机构组织双方召开鉴定会议，晨明公司提出对整个房屋的装修、搭建的结构、建筑的装修、室外总平造价等进行鉴定。四川建业工程咨询有限公司于2018年7月31日出具川建咨询2018-2-63号《司法鉴定书》，载明案涉房屋的工程造价土建装饰部分金额为816473元。 旌翔公司已经于2018年11月6日收回案涉房屋。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，晨明公司称其向相关部门了解到案涉房屋为违规建设用房，但未提供证据证明，故前述意见本院不予采纳。晨明公司与旌翔公司签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。 晨明公司于2016年9月底搬离案涉房屋，但并未明确表示不再履行合同，而是函告旌翔公司要求对房屋进行维修。2017年3月以后晨明公司未再支付租金，且未搬回案涉房屋，其以行为表明不再履行租赁合同的主要义务，旌翔公司有权要求解除合同。旌翔公司于2017年3月27日向晨明公司发出解除合同的通知，且晨明公司已收到，故本院确认双方的租赁合同已于2017年3月27日解除。因晨明公司已经搬离案涉房屋，未再占有使用房屋，故旌翔公司主张2017年3月27日之后的租金，本院不予支持。综上，晨明公司应向旌翔公司支付2017年3月1至3月27日的租金41152.5元[（49613元/月-46656元/年÷12个月）÷30天×27天]。 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。”旌翔公司向晨明公司提供租赁房屋作为办公使用，房屋应当满足该使用用途。但房屋自交付使用以来，出现渗水并导致房屋内墙墙面受损等，旌翔公司、晨明公司均表示对房屋进行了修复，但根据公证书保全的现场照片及录像显示，房屋的渗水问题并未得到根本解决，仍然影响到晨明公司对承租房屋的正常使用。虽租赁合同中约定，因非旌翔公司责任而致该房产的屋顶、外墙、主要结构、地板及排水管道、煤气管道、电缆等固定装置和设备损坏时，晨明公司承担相应的维修费用。但本院认为，该条约定应是针对房屋在租赁使用过程中出现主体结构等被损坏的情况时，由晨明公司承担维修费用，并不因此免除旌翔公司应提供适租房屋的基本义务和责任。本案中，双方对案涉房屋存在墙面渗水的现状均无异议，但渗水原因各执一词。旌翔公司向晨明公司交付的房屋为清水房，系晨明公司自行装修，在没有对渗水原因进行鉴定的情况下，难以辨别墙面渗水系房屋质量问题还是装修质量问题。但考虑到房屋渗水事实的确实存在，晨明公司也存在欠付租金的情况，本院酌情认定对房屋损失由旌翔公司承担60%，晨明公司承担40%。对具体的损失，其中关于房屋装修部分损失，经本院委托，鉴定机构鉴定认为案涉房屋的工程造价土建装饰部分金额为816473元，虽鉴定内容与本院委托不完全一致，但本院认为可参考该鉴定结论，结合双方约定租赁限期10年，合同于2017年3月解除，本院酌情认定装修残值为244942元。对维修费、搬家费，为晨明公司在无法正常使用房屋时产生的损失，但其维修费仅主张75707元，搬家费仅产生金额8003元，故本院在此范围内予以认定。但公证费系并非因房屋不能正常使用所受损失，故对公证费不予认可。综上，本院认定旌翔公司应承担损失197191.2元（244942元+75707元+8003元）*60%。 关于租赁押金。根据合同约定，押金应当在扣除晨明公司应支付费用后，予以返还。故晨明公司未按约支付租金，应支付的租金应在租赁押金中予以扣除，故晨明公司不再向旌翔公司支付租金，晨明公司主张的押金本院在58847.5元（100000元-41152.5元）范围内予以支持，超过部分不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认成都晨明电动车辆制造有限公司与四川旌翔投资有限公司签订的《租赁协议》及《租赁协议补充协议》于2017年3月27日解除； 二、四川旌翔投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都晨明电动车辆制造有限公司返还租赁押金58847.5元； 三、四川旌翔投资有限公司于本判决生效之日起十日内向成都晨明电动车辆制造有限公司赔偿损失197191.2元 四、驳回成都晨明电动车辆制造有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回四川旌翔投资有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25475元，由成都晨明电动车辆制造有限公司负担22681元，由四川旌翔投资有限公司负担2794元；反诉费5056元，诉讼保全费5000元，共计10056元，由四川旌翔投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨 奕 人民陪审员  周学辉 人民陪审员  李丽琼 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  肖 琴