山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2019）晋11民终2433号上诉人（原审原告）：刘×1，山西省临县人，现住山西省吕梁市。委托诉讼代理人：刘×2，山西省临县人，现住山西省吕梁市。系刘×1的父亲。上诉人（原审被告）：山西晋隆建设发展有限公司。法定代表人：孙×，该公司董事长。委托诉讼代理人：贺×，山西太初律师事务所律师。上诉人刘×1因与上诉人山西晋隆建设发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘×1的委托诉讼代理人刘×2、上诉人山西晋隆建设发展有限公司的委托诉讼代理人贺×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘×1上诉请求：一、撤销原判第一项、第二项；二、改判山西晋隆建设发展有限公司按日支付上诉人刘×1延期交房万分之1.5的违约金13214.49元；三、改判山西晋隆建设发展有限公司自上诉之日起180日内给上诉人办理产权权属证书，否则退还上诉人办理该商品房产权权属证书有关费用，该费用包括：产权档案服务费400元、代收产权交易费1068元、产权代办费500元、代收产权测绘费178元、代收产权登记费80元、代收维修基金15732元，共计17958元；四、诉讼费由被上诉人承担。山西晋隆建设发展有限公司辩称：1.2014年8月交房是双方认可的事实，应当以该时间计算诉讼时效，因此上诉人要求支付延期交房违约金和退还办理产权的费用等已超过诉讼时效；2.办理房屋产权证书的有关费用已交到房管部门。山西晋隆建设发展有限公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人已向有关部门办理了产权登记备案，已履行了合同约定的义务。至于尚未办理产权存在多种因素，不应归责于上诉人一人。2.为被上诉人办理房屋产权登记的是负有法定职能的相关行政机关，而不是上诉人。3.上诉人的请求已过诉讼时效期间。刘×1辩称，1.山西晋隆建设发展有限公司并未给我办理产权备案登记，没有办理登记的原因是其存在违建，其下属的物业公司已经代收了我办理产权的费用，应及时办理。如果不能办理产权登记，我当初就不会购买该房屋。2.房屋至今未验收合格，手续也未办理，并没有超过诉讼时效期间。刘×1向一审法院起诉请求：一、判令被告按日支付原告延期交房万分之1.5的违约金13214.49元。二、判令被告给原告立即办理产权登记并支付总房价款的1%违约金7865.77元。三、判令被告支付其提前所收原告产权档案服务费400元、代收产权交易费1068元、产权代办费500元、代收产权测绘费178元、代收产权登记费80元、代收维修基金15732元，共计17958元。合计38038.26元。四、诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：2012年11月2日，原告刘×1与被告山西晋隆建设发展有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告修建的位于吕梁市桥头街西侧的泛华盛世第4幢1502A1A2号房，该商品房建筑面积177.77平方米，每平方米4424.70元，总价786577元。合同第6条约定：原告于本合同签订之日，即2012年11月2日一次性支付被告购房款786577元。合同第8条约定：出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第9条约定：除合同第8条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第12条约定：因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。被告山西晋隆建设发展有限公司提交吕政土用[2011]26号文件《关于出让国有建设用地使用权的通知》及《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《山西省商品房预售许可证》。2014年8月22日原告刘×1接收该房，原告至今未取得房屋产权权属证书。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，被告修建和预售的商品房已按规定取得相关部门的许可，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。合同订立后，双方应按照合同约定，全面履行自己的义务。原告刘×1已按合同约定履行了付款义务，被告在履行交房义务后，至今仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反了合同第15条的约定，故被告应按照约定继续履行和承担违约责任。被告应当按照已付房款786577元的1%支付原告违约金7865.77元。合同约定被告应当于2014年5月1日前交付房屋，被告未按期限向原告交付房屋构成了违约。原告称2015年8月22日被告向原告实际交付房屋。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。从实际交付房屋至原告起诉时间已超三年，被告辩称已超过诉讼时效，而原告未提交证据证明出现诉讼时效中断、终止的情形，故被告关于已超过诉讼时效的主张应予支持。原告诉请被告收取专项维修基金15732元，依据《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部中华人民共和国财政部令第165号）第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”原告现未申请解除购房合同或退房要求，故该诉请不予支持。原告诉请退还办理产权所涉及的部分费用，因原告现在仍然主张要求办理产权登记，故该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告山西晋隆建设发展有限公司在本判决生效之日起30日内支付原告刘×1违约金7865.77元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人刘×1向本院提交吕梁市人民政府网站公布的关于泛华盛世房产证问题的截图两张，证明因泛华盛世属“两违”处理范围，其无法办理产权登记。上诉人山西晋隆建设发展有限公司对该证据的真实性、合法性均不予认可，认为以上事实应以权利部门盖章确认的行政意见为准，证明内容亦不予认可，认为山西晋隆建设发展有限公司只是协助办理产权登记，并不是办理产权登记的主体。本院认为，上诉人山西晋隆建设发展有限公司与上诉人刘×1签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.山西晋隆建设发展有限公司未办理产权登记是否构成违约；2.刘×1关于支付逾期办理产权登记违约金的请求是否已过诉讼时效；3.山西晋隆建设发展有限公司关于逾期交房违约金的请求是否已过诉讼时效；4.山西晋隆建设发展有限公司应否退还刘×1已交纳的办理产权登记的相关费用。关于争议焦点1，依法成立的合同对合同双方具有约束力，双方均应依约履行合同。本案上诉人山西晋隆建设发展有限公司与上诉人刘×1在合同第十五条对办理房屋权属登记的期限、义务及违约责任的承担方式均作出约定。现双方因上诉人山西晋隆建设发展有限公司应否支付上诉人刘×1迟延办理产权登记的违约金产生争议，上诉人主张因其已履行了备案义务，未办理产权登记的责任不在其，其不应承担违约责任，对此，本院认为，在案证据证实房屋已实际交付使用，但上诉人山西晋隆建设发展有限公司并未举证证明其已为上诉人刘×1依约办理房屋权属备案登记，一审法院依据合同约定认定上诉人违约并判令其承担违约责任并无不当，上诉人的上诉请求于法无据，不能成立，不予支持。关于争议焦点2，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。案涉购房合同约定上诉人在商品房交付后360日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记部门备案。因上诉人履行前述备案义务的对象为产权登记部门，双方在交房时未明确代办期限，上诉人提供的证据不足以证明被上诉人知道或者应当知道上诉人未按照合同约定履行备案义务时间，故其关于被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效的主张缺乏事实与法律依据，不予支持。关于争议焦点3，案涉房屋于2014年8月22日交付的事实，双方均认可，本院予以确认。在双方交付房屋时，刘×1应当知道山西晋隆建设发展有限公司已存在逾期交房的行为，但在法定保护民事权利的期间内，其未提起诉讼，故一审法院关于其请求已过诉讼时效的认定符合法律规定，应予支持。关于争议焦点4，刘×1在本案中主张山西晋隆建设发展有限公司为其办理产权登记，故关于退还办理产权费用的请求不应予以支持。综上所述，刘×1、山西晋隆建设发展有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。刘×1预交的二审案件受理费383元，由其自行负担。山西晋隆建设发展有限公司预交的二审案件受理费50元，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长 吕唤梅审判员 李智玲审判员 雷园园二〇一九年十二月十一日书记员 芮敏君