山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初13099号原告：烟台维安物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区青年南路268号附1号。法定代表人：孙维花，经理。委托诉讼代理人：姜兆江，烟台芝罘正旭法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：丁广志，男，该公司工作人员。被告：周迂平，男，1987年12月2日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告烟台维安物业管理有限公司与被告周迂平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜兆江、丁广志及被告周迂平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2017年1月1日至2019年8月31日的物业管理费2296.30元（1.30元/月/平方米×55.20平方米×32个月）及利息（以2296.30元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起计算至实际给付之日止）。事实和理由：原告系烟台市芝罘区白石新城小区的物业管理公司，被告系坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋）的业主。被告自2017年1月1日至2019年8月31日拖欠物业服务费2296.30元。被告辩称：1.物业服务合同已由双方以事实行为默示同意解除。2015年4月始，原告未按照物业服务合同的约定提供物业服务，如公共部分的维修养护、车辆停放管理、水电费的缴纳等导致小区停水、停电、冬季两次停暖，楼道缺乏照明，电梯坏了两部，威胁业主的生命安全，原告的上述行为已经构成根本违约，物业服务合同订立的目的已不能实现，被告有权解除合同。2017年2月6日，被告向原告送达通知，载明原告应自收到通知后与被告交接停车场及水电表等事宜，原告也通过交接水电表和停车场的方式，以默示的行为认可了原告向其送达的解除合同的通知，故双方均默示认可物业服务合同已经解除。且此后，原告未向涉案小区提供物业服务，涉案小区数月间物业服务停滞，被告不得已通过其他方式实现物业服务。2.即使物业服务合同仍然有效，被告也没有向原告支付物业费的义务。因自2017年4月始，原告未按合同约定向被告提供物业服务，构成根本违约，根据公平原则，原告的违约行为给被告的生活造成极大困扰，被告不仅不应支付物业费，还有权追究原告的违约责任。总之，2017年以来，原告再未对小区提供任何物业管理和服务，无权收取任何费用，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人陈述及相关证据，本院认定事实如下：原告成立于2015年3月18日。烟台市住房和城乡建设局于2016年4月28日为原告颁发了物业三级资质，可在允许的经营范围内开展物业管理服务业务。2015年4月1日，原告与烟台市白石新城业主委员会在签订的《物业管理委托合同》中约定：原告接受烟台市白石新城业主委员会的委托，为位于烟台市芝罘区的烟台市白石新城小区提供前期物业服务，服务期间自2015年4月1日起至2022年3月31日止。原告提供前期物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，原告有前期投入，法律政策规定应由原告管理服务的其他事项。物业服务费收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积每平方米0.80元/月缴纳，小区内所有商铺（包括振华量贩超市）按其拥有物业的建筑面积每平方米2.80元/月缴纳。业主或物业使用人应于物业交付之日起交纳物业服务费用，物业服务费按每季度一次交纳。2015年10月20日，原告与烟台市白石新城业主委员会在签订的《补充合同》中约定：白石新城小区物业费自2015年10月1日起按建筑面积由每月0.80元/平方米变更为每月1.30元/平方米（含电梯费0.30元/平方米）。提高后的收费标准自2015年10月1日起开始执行，向广大业主公示。该补充合同条款是原《物业管理委托合同》的补充内容，与原合同具同等法律效力。合同签订前的2015年1月1日，原告借用烟台市宁安物业管理有限公司的资质对涉案小区1、2号楼进行了管理。合同签订后，原告以烟台维安物业管理有限公司名义为小区1、2号楼提供物业服务，3号楼由业主自行管理。2017年2月9日，烟台市芝罘区白石街道白春社区居民委员会向小区业主发出公告，告知：目前白石新城小区正处于新的业委会筹备和部分业主对物业公司不信任的敏感时期，为防止出现新的矛盾，确保物业运转规范有序，并打消各位业主的顾虑，社区居委会建议2017年第一季度物业费及2016年年度109户业主所欠物业费及时到居委会缴纳，缴纳资金存放于社区居委会的专用监管账户。特别提醒广大业主：不要将物业费缴纳给物业公司或居委会以外的他人和其他组织。2017年5月15日，烟台市白石新城业主委员会向原告下达了《解聘书》。《解聘书》下达后，涉案小区1、2号楼亦分别进行了自管。另查，2018年1月3日，本案原告将烟台市白石新城业主委员会诉至本院，要求确认原告与烟台市白石新城业主委员会于2015年4月1日签订的《物业委托管理合同》合法有效；确认烟台市白石新城业主委员会于2017年5月15日出具的《解聘书》无效；烟台市白石新城业主委员会继续履行合同、排除障碍、恢复原状。本院立（2018）鲁0602民初43号案。2018年3月16日，本院出具（2018）鲁0602民初43号民事判决书，判决确认原告与烟台市白石新城业主委员会于2015年4月1日签订的《物业委托管理合同》合法有效；确认烟台市白石新城业主委员会于2017年5月15日出具的《解聘书》无效；驳回原告的其他诉讼请求。该判决一审生效。本案被告系坐落于烟台市芝罘区（小区业主习惯将268单元所在楼座称为1号楼）1012号房屋的业主，房屋建筑面积为55.20平方米。自2017年1月1日起，被告未向原告交纳物业服务费用。庭审中，原告主张：从2015年3月至今，原告按照合同约定履行了服务义务。原告对268单元楼公共设施一直提供服务，包括公共线网、下水道、化粪池、环境卫生、警卫等内容。楼外还有大面积的场地、停车位、地下管道等公共设施。268单元楼旁的马路上有市政部门统一清理的垃圾桶，小区内也设置了由原告工作人员负责清运的垃圾桶。业主自己使用的水电费没有交给原告，小区的公共水电费由原告交纳。原告可以自由出入268单元楼的单元门，但是业主对电梯设置管控，原告不能使用电梯，因为业户违反法律规定导致原告的工作人员在服务的时候受阻，并不能说明原告没有履行服务的义务，而是无法履行相关的义务。对此，原告提供了以下证据：1.2018年7月22日、8月9日、8月28日、8月29日原告张贴的《通知》照片打印件一组，《通知》内容为告知车主其停车位置为消防通道，此处禁止停车，路面下面铺设所有楼区的配电设施严禁占用；2017、2018年原告公司人员打扫卫生的照片打印件十六张、计费年月为2018年7、8、9月的原告缴纳白石新城3号楼电梯风机电费的发票三张，证明原告履行了物业服务义务。2.2018年在272、273单元内拍摄的打扫卫生照片六张，证明原告的工作人员在履行合同约定的义务。3.2016年8月31日烟台市自来水有限公司营业分公司出具的收到原告交纳的水费90856.70元收据一张，原告称交纳了2016年8月31日以前的水费，证明原告在经营期间履行服务义务。被告质证称：对证据1的真实性有异议，照片没有显示拍摄时间地点；对证据2被告没有看到原告的工作人员打扫卫生，268单元有门禁，原告根本无法进入，是业主雇佣的人员在打扫；对证据3真实性有异议，且与证明内容没有关联。4.原告在2017-2018年期间履行物业服务义务的现场照片一组，包括2018年三次下雪扫雪的照片、清扫环境的照片、2017年至2018年期间处理辖区环境垃圾和相关物业管理事宜的照片），证明原告在合同期内履行服务义务。被告质证称，对照片真实性有异议，没有显示照片拍摄的时间地点，原告未提供清扫人员的劳动合同或社保证明等，原告没有给小区提供物业服务。5.原告在2018年5月和8月两次要求被告所谓的自管组织撤除、由原告进行管理但自管组织阻止的现场视频资料，证明所谓的自管组织阻止合法的原告进行物业管理的违法行为。被告质证称，对上述视频真实性和证明内容均有异议，原告2017年以后没有按照物业服务合同的约定履行义务，没有提供物业服务。6.2017年5月2日至2018年11月25日的挂锁、门扣、扫帚、电线、LED等物品的收据、销货清单六张，证明原告在进行物业管理时所发生的费用。被告质证称，对上述证据的真实性及证明内容均有异议，不能证明购买物品的真实性以及是否用于物业管理；2017年5月2日至2018年购买，原告未提供物业服务，与被告无关，且上述费用没有公示。7.2015年9月至2017年1月烟台供电公司营销部向原告出具的催交268单元公用表电费的通知二十二张、2018年3月7日国网烟台供电公司营销部向原告出具的停电催交电费通知一张，催缴截止2018年3月1日的电费32346.46元，证明因业主用电产生电费，供电公司向原告催交，对催交的电费原告缴纳了一部分，是原告收取了业主的电费后再上交给供电公司。被告质证称，其未收到通知，上述证据能够证明原告未按合同约定向供电公司缴纳电费，严重影响业主的生活，且上述费用不是原告缴纳的。8.照片十九张，记录原告进行物业管理的辖区环境以及业主所居住的楼群。被告质证称，上述照片不是原始载体，没有拍摄时间，对真实性有异议。9.2017年7月至2018年11月烟台供电公司向原告发送的催缴公用表电费及原告缴纳公用表电费的短信记录一宗，证明原告履行了相关义务。被告质证称，对上述证据不认可，不能证明原告缴纳电费。10.原告制作的业主补交物业费收取情况明细复印件一宗，其中大部分复印件显示由烟台市芝罘区白石街道白春社区居民委员会和原告共同加盖印章，证明2017年3月15日收缴的业主物业费55318.50元，有的是与烟台市芝罘区白石街道白春社区居民委员会共同收取的，该笔费用至今在该居委会存放，证明这期间原告已履行了相关的物业服务。被告质证称，对真实性有异议，2017年后原告未提供物业服务。11.电梯保养手册三份，证明原告对电梯的维护一直进行，最近一次维护日期为2017年4月23日，原告履行了相关义务。被告质证称，对真实性有异议，不是正式的维保合同，原告没有提供电梯维保服务。12.照片七张，证明2019年原告依然在涉案小区服务。被告质证称，对该证据有异议，不属于原告服务的区域，没有原始载体，也无法证明照片中的人员与原告的关系。被告针对其答辩意见，提交了以下证据：1.电梯内部损害照片复印件、电梯维修公司合同和工作记录各一份。2.通知及送达照片各一份3.公共用电缴费发票三张、付款人银行流水一份及自来水公司收费回执单两份。4.小区周边商户书面证人证言六份、小区停车棚照片一张，计算机外接设备及监控发票复印件一张及银行流水一份。5.清理化粪池及高压疏通费用收款联一张。6.灯具收据一张、灭火器及箱子收款收据三张。7.二十楼墙外维修单据一张、打扫卫生及清理草坪照片两张。8.被告清理卫生照片复印件两张及服务人员签字确认的工资单据复印件两张。9.业主缴纳车位费单据复印件一份。10.读卡器收据一份，单元门收据两张。原告质证称，被告所提供的上述证据均与本案无关，本案的诉讼请求是向业主催缴物业费。本院认为，（一）本案原告与烟台市白石新城业主委员会针对烟台市白石新城小区于2015年4月1日签订的《物业管理委托合同》和2015年10月20日签订的《补充合同》，均是双方的真实意思表示，权利义务约定明确，未违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，被告作为烟台市白石新城小区的业主应受该《物业管理委托合同》和《补充合同》的约束。在《物业管理委托合同》中明确约定了原告提供前期物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等事项，庭审中，根据原告提交的张贴禁止停车通知和清理环境等为小区提供物业服务的照片、2017年-2018年期间原告交纳公用表电费的短信记录和原告购买履行物业服务相关用品的收据等证据，足以证明在原告诉请的2017年1月1日至2018年12月31日期间，原告为小区提供了合同中约定的对共用部位、共用设施、车辆停放、安全防范等方面的物业服务。原告作为物业服务企业，其服务在小区范围内具有公共性，物业服务费则是原告维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源，被告接受了原告提供的物业服务，就有义务向原告缴纳物业服务费用。被告关于物业服务合同已解除的抗辩，与事实不符，本院不予采信。但应该注意到的是，小区业主对原告提供的物业服务的不足之处提出了异议，而原告作为提供物业服务的公司未能证明采取了有效措施加以改善，同时，自2017年起，被告所在的1号楼268单元的业主自行成立了自管组织，自管组织亦为268单元的业主提供了物业服务，结合本案实际情况，本院认为，原告应对被告应交纳的物业服务费适当减收，由被告按照0.65元/月/平方米的标准向原告交纳物业服务费为宜，同时原告在本案中未能提供其在2019年期间为涉案小区服务的充分证据，故对原告要求被告支付2017年1月1日至2019年8月31日的物业费2296.30元的诉讼请求，本院在本案中仅能支持被告向原告支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费861.12元（0.65元/月/平方米×55.2平方米×24个月），超出部分，本院依法不予支持。（二）业主有权对物业服务不足之处提出合理化建议，物业公司亦应积极改进，考虑到被告对原告提供的物业服务没有达到合同约定标准提出异议的事实情况，而原告作为提供物业服务的公司怠于及时与被告进行沟通，未能采取有效措施加以改善亦有过错，故对原告请求被告以2296.30元为基数按照中国人民银行同期贷款利率赔偿自2019年8月20日起至实际给付之日止的利息损失的主张，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、限被告周迂平于本判决生效之日起10日内向原告烟台维安物业管理有限公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费861.12元；二、驳回原告烟台维安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告周迂平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取为25元，由被告周迂平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 于  克  晓二〇一九年十二月二十六日书记员 赵洪辉（代）