广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初5405号原告深圳市冠龙无纺布有限公司，住所地深圳市龙岗区龙岗街道南联社区*********，统一社会信用代码：914************112。法定代表人李文奎,该公司总经理。委托代理人廖立华、曾雪滔，惠州市惠阳区**法律服务所法律服务工作者。被告侯伟，男，汉族，1986年5月7日出生，户籍住址西安市周至县**************，公民身份号码：610************656。第三人侯凯，男，汉族，1987年10月18日出生，户籍住址西安市周至县*************，公民身份号码：610************697。原告深圳市冠龙无纺布有限公司诉被告侯伟、第三人侯凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告法定代表人李文奎及其委托代理人廖立华、第三人到庭，被告经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年3月1日签署的《厂房租赁合同》已于2018年8月24日解除。2.判令被告支付原告2018年10月至11月份的租金，共计54000元。3.判令被告按日千分之0.5向原告支付逾期支付租金的违约金（2018年10月至11月份的租金54000元自2018年12月1日起计至租金付清之日止）。4.判令被告承担因其未经原告同意擅自转让租赁物的违约责任，向原告支付违约金81000元。5.判令原告已收取的保证金81000元无需退还被告。6.本案诉讼费、保全等费用由被告承担。事实和理由：原告于2007年期间投资在惠州市惠阳区******兴建厂房。厂房建成后原告股东于2010年5月在惠州市设立了惠州市冠龙实业有限公司使用了上述部分厂房用于生产经营。2017年初由于上述厂房尚有部分闲置厂房没有使用，便对外发布招租，因厂区原告有在使用部分，为方便管理和考虑到厂区的安全，原告只对无污染，且不存在危险的企业出租。2017年2月份期间，被告找到原告，称其是生产经营环保材料的企业老板，其工厂的生产无环境污染，也没有危险性，由于自已在深圳市******使用的厂房面积太小，急需外迁扩大厂区，所以想租下原告的部分厂房作为新厂区，用于生产配套原料，且被告与第三人也带原告法定代表人李文奎到其在深圳大浪的厂区进行了参观，原告便信赖于被告承租厂房确实为自已的工厂扩产使用。2017年3月1日，原告指派法定代表人李文奎与被告签署了一份《厂房租赁合同》，第一条约定将原告上述厂房“A栋3层面积约3000平方米出租给被告，且宿舍楼根据乙方需要再决定间数，每间350元房租不含本合同，另收取。B栋厂房2楼，C栋3楼电梯装好之后与A栋同等单价租给被告，面积待核实，租金不含本合同内，另收取”。第二条约定租期为9年，期间自2017年3月1日至2026年3月1日止，租金自2017年5月1日起计收。租金为每月每平方米9元（卫生300元，电梯费300元，均不计在租金内），A栋厂房租金分周期计算，2017年3月1日至2020年2月28日每月租金27000元；2020年3月1日至2023年2月28日每月租金29700元；2023年3月1日至2026年2月28日每月租金33000元。厂区由原告雇佣两名保安负责安保工作，被告应额负责支付两名保安的工资，被告于每月5日支付当月租金，逾期原告有权要求按日千分之0.5支付违约金，逾期两个月，甲方有权解除合同；并约定保证押金为81000元。同时合同第八条约定任何一方违约，均应向守约方承担违约责任，违约责任为当月的三倍。若合同期未满，因被告自身问题终止合同，甲方不退还保证押金。合同签订后，原告于当月将房屋交付给被告，但迟迟未见被告的工厂搬迁进来。2017年7月，被告搬进了一部分生产加工设备在租赁的A栋厂房开始生产，但从该工厂的生产经营管理等情况表现看，原告感觉被告并不像是工厂的老板，而被告却告知该工厂是其配套工厂。2018年初，原告从陆续搬迁入A栋厂房一至三层的工厂的人员中得知，搬迁进来的工厂并不是被告的企业，而是租用被告所承租原告厂房的工厂，并经证实，被告隐瞒着原告擅自由其弟弟侯凯将A栋厂房分别于2017年7月7日转租给了刘某某；于2017年11月16日转租给了徐某某；于2018年3月23日转租给了吴某某。并均收取了三人的押金和租金、管理费等费用。原告得知后，要求被告交出所有的转租合同，但被告一直不承认，不面对解除，还曾与原告发生的矛盾。事后，原告从相关转租户中取得了租赁合同的复印件，确定了被告确实将租赁房屋已擅自转租给了第三人而未经原告同意。即使原告对此提出异议，但被告仍固执其已见。2018年8月23日原告法定代表人李文奎委托律师，向被告发出《律师函》向被告提出解除租赁合同。2018年10月份据日被告委托其弟弟侯凯向原告作出承诺协助李文奎处理好与被告签订厂房租赁合同解除事宜，协助转移现有厂房租赁合同，并声明作废原告与被告的租赁合同。但并没有与原告办理相关交接手续，并自2018年10月至11月的租金没有支付给原告，直至2018年12月初被告口头告知所有的转承租户，将租金直接交付给原告，自2018年12月起租金由实际使用人支付。原告认为，被告没有按照合同的约定支付租金、保金，且在租赁期间违背原告的出租意愿，擅自将租赁厂房分租转租给第三人等行为已构成违约，违背了诚实信用原则，给原告造成了严重的损失。为维护原告的合法权益，为此特依法提起诉讼，请人民法院支持原告的诉请。原告对其诉称提交如下证据：1.原告工商公示信息；2.厂房租赁合同；3.建设用地规划申请书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；4.被告支付原告房屋租金统计表、个人账户交易明细清单;5.厂房租赁合同（2017年7月7日签署）及第三人身份证、收款收据、厂房租赁合同（2017年11月16日签署）、厂房租赁合同（2018年3月23日签署）；6.律师函、顺丰快递单；7.承诺书；8.再次告知书；9.催告函、微信记录；10.民事裁定书。被告未作答辩，未提供证据材料。第三人述称，对于原告第二项诉讼请求租金，原告已经向被告的租客（次承租人）收取了，所以被告有异议；对解除合同有异议，被告不同意解除合同，一定要通过法律途径解除合同，按合同约定处理；被告没有违约，不需支付违约金；原告应退回被告保证金81000元。对原告陈述的事实过程没有异议，但原告是知道被告转租，也没有提出异议，只是督促被告注意安全，被告没有拖欠过租金。按合同约定，原告违约是需要承担合同条款中的违约责任。第三人未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉讼租赁物（厂房、宿舍）位于惠州市惠阳区******，原告取得了该房屋所在地的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证（4065.10平方米）。2017年3月1日，原告（出租方，合同称甲方）与被告（承租方，合同称乙方）签署了一份《厂房租赁合同》，合同其中第一条约定甲方将上述厂房“A栋3层面积约3000平方米出租给被告，宿舍楼根据乙方需要再决定间数，每间350元。房租不含本合同，另收取。B栋厂房2楼，C栋3楼电梯装好之后与A栋同等单价租给乙方，面积待核实，租金不含本合同内，另收取。第二条约定租期为9年，期间自2017年3月1日至2026年3月1日止，租金自2017年5月1日起计收，此前为免租期，不收取任何费用。租金为每月每平方米9元（卫生费300元，电梯费用300元，均不算在租金内），A栋厂房租金分周期计算，2017年3月1日至2020年2月28日每月租金27000元；2020年3月1日至2023年2月28日每月租金29700元；2023年3月1日至2026年2月28日每月租金33000元。厂区由甲方雇佣两名保安负责安保工作，但乙方应额外负责支付两名保安的工资，乙方需于每月5日支付当月租金。逾期，甲方有权要求按0.5‰/日支付违约金，逾期超过两个月，甲方有权解除租赁合同，收回厂房。乙方于签订本合同之日，向甲方支付保证押金三个月81000元及第一个月的租金。第三条约定本合同签订时，甲方应无条件提供二证一书和消防证书给乙方办理营业执照及相关证照；乙方承租该厂房作为健康产业办公生产及仓库等。乙方保证自己无污染，无噪音。第八条约定甲乙双方均应全面履行本合同，任何一方违约，均应向守约方承担违约责任，违约责任为当期租金的三倍。若合同期未满，因乙方自身问题终止合同，甲方恕不退还保证押金。此外，合同还对其他方面进行了约定。合同签订后，原告将涉讼租赁物交付给被告。原告收取了被告租赁押金81000元（被告2017年7月7日转账支付54000元，另外27000元由被告支付给第三人用于抵扣原告应支付给第三人的介绍费）。在未告知原告的情况下，第三人先后于2017年7月7日、2017年11月16日、2018年3月23日与案外人签订《厂房租赁合同》，将上述厂房转租给了案外人。2018年8月23日，原告委托广东龙昌律师事务所制作一份《律师函》，并于次日邮寄给被告，该函称被告租厂房并非自身生产经营，而是进行了转租，原告决定与被告解除涉讼租赁合同，要求被告在三个工作日内与原告办理解除租赁合同手续。2018年10月17日，第三人向原告出具一份《承诺书》，内容为：“本人侯凯承诺协助李文奎先生处理好李文奎与侯伟所签订的厂房租赁合同解除事宜，并协助李文奎先生转移现有工业园内与客户所签订的厂房租赁合同。与客户的原合同自动作废。侯伟与李文奎的合同自动作废。”被告转账支付原告租金至2018年9月（最后一次转账日期为2018年9月4日）。涉讼租赁物自2018年12月份开始由原告控制和使用，并自此由原告向次承租人（即与第三人签订上述合同的相对方）直接收取租金。2018年11月20日，原告通过微信向被告发送《催告函》，内容为：“承租人侯伟和侯凯，现催告二人尽快将2018年9月、10月和11月三个月的厂房租金81000元，九月份水费60元，电费7140元总计88200元，尽快转账缴交，因本人已连续三个月未收到你方的租金了。尽快缴付，否则一切法律后果由你二人自担，请二位马上转账缴租。催告人李文奎，2018年11月20日。”庭审时，第三人自述其与被告是兄弟关系，生意上是被告委托第三人管理，第三人负责签署合同，负责管理，被告发工资给第三人，工资是通过转账，每月固定工资为5000元，有转账记录，但是不固定转账。第三人每个月收的租金也是转账的方式转给被告。2018年7月份，原告对被告转租的事实提出异议，被告为了解决转租的事情并且保证原告的权利，原告要求被告补交300000元押金，双方也进行了口头约定，后面因为被告没有按约定时间付押金，后原告就反悔了。此外，第三人还自述被告在2018年10月21日就搬离涉案厂房，原告应该是在2018年10月份后就开始直接向次承租人收取租金，被告为此未向原告支付2018年10月-11月份租金。原告否认其收取了次承租人2018年10月-11月份租金。本院认为，原被告签订的《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的效力性强制性规定，具有法律约束力，当事人均应恪守。被告未经原告同意擅自将涉讼租赁物转租给案外人，并与案外人签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经承租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，原告依法享有解除权。且原告于2018年8月24日向被告邮寄了解除合同的律师函，现原告诉请确认涉讼合同于2018年8月24日解除，具有事实和法律依据，故本院予以支持。虽然涉讼合同于2018年8月24日解除，但由于被告未就涉讼租赁物与原告办理移交手续，被告亦未支付原告2018年10月-2018年11月两个月的占有使用费54000元，现原告要求两被告予以支付，具有事实和法律依据，本院予以支持。虽然第三人表示原告直接向案外人收取了该两个月份的租金，但被告及第三人均未提供证据予以证实，且原告对此又不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”和第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，被告应承担举证不能的法律后果，故本院对其抗辩意见不予采信。至于逾期支付占用费的违约金问题。被告逾期支付占用费，必然导致原告资金被占用的损失，结合上述《厂房租赁合同》第二条有关“乙方于每月5日支付当月租金，逾期甲方有权要求按0.5‰/日支付违约金”的约定，本院对原告诉请的逾期付款违约金（以54000元为本金，按每日0.5‰计算，自2018年12月1日起计至款项付清之日止）予以支持。至于违约金81000元的问题。被告擅自转租，构成违约，理应承担责任。根据上述《厂房租赁合同》第八条有关“甲乙双方均应全面履行本合同，任何一方违约，均应向守约方承担违约责任，违约责任为当期月租金的三倍”约定，本院对原告此诉请予以支持。至于保证金81000元应否退还问题。虽然被告构成违约，但本院已根据涉讼合同约定对被告苛以三个月租金的作为惩罚，该违约责任足以弥补原告的损失，并达到惩罚被告的目的。且原告提供的证据亦不足证实其损失超过81000元。如再适用不予退还保证金81000元条款，该责任对被告而言显然畸重，与被告的违约行为所产生的法律后果失衡，亦不符合公平正义应有之义，故本院不予支持。换言之，原告应将保证金予以退还被告。为节省司法资源，减少当事人诉累，该保证金可与被告应付款项予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告深圳市冠龙无纺布有限公司与被告侯伟于2017年3月1日签订的涉讼《厂房租赁合同》于2018年8月24日解除。被告侯伟应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市冠龙无纺布有限公司支付2018年10月-2018年11月的占有使用费54000元及逾期付款违约金（以54000元为本金，按每日0.5‰计算，自2018年12月1日起计至款项付清之日止）。三、被告侯伟应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市冠龙无纺布有限公司支付违约金81000元。四、原告深圳市冠龙无纺布有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向被告侯伟退还保证金81000元。上述第二、三项与第四项款项抵扣后，被告侯伟实际仍应向原告深圳市冠龙无纺布有限公司支付2018年10月-2018年11月的占有使用费54000元及逾期付款违约金（以54000元为本金，按每日0.5‰计算，自2018年12月1日起计至款项付清之日止）。五、驳回原告深圳市冠龙无纺布有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1500元，由被告侯伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  邹思友二〇一九年十二月二十六日书记员  刘宇文书记员  文梦婷