广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0204民初2624号 原告：贺红友，男，1983年11月17日生，汉族，住广西柳州市柳**。 共同诉讼代表人：韦志农，男，1963年8月4日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 共同诉讼代表人：刘觉芳，女，1961年7月24日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 共同诉讼代表人：廖志高，男，1977年9月27日出生，汉族，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：陈柳山，广西正泰和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏卿，广西正泰和律师事务所律师。 被告：广西亿利佳酒店管理有限公司，住所地：广西南宁市青秀区中泰路9号天健·国际公馆B座414号，统一社会信用代码：91450100MA5K9NOU1Y。 法定代表人：李东军，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李东，系该公司员工。 委托诉讼代理人：王秋晨，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 被告：柳州柳南万达广场置业有限公司，住所地：柳州市潭中西路**富丽嘉园******，统一社会信用代码：91450200353655192U。 法定代表人：吕正韬，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾乙桂，广西众维律师事务所律师。 原告贺红友与被告广西亿利佳酒店管理有限责任公司（以下简称亿利佳酒店）、柳州柳南万达广场置业有限公司（以下简称柳南万达）租赁合同纠纷一案。本院于2019年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告贺红友的共同诉讼代表人韦志农、刘觉芳、廖志高、委托诉讼代理人陈柳山、被告亿利佳酒店的委托诉讼代理人李东、被告柳南万达的委托诉讼代理人曾乙桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺红友向本院提出诉讼请求： 1.请求法院判决被告亿利佳酒店支付拖欠的房租及逾期违约金共28922.71给原告，包括房租22248.24元，违约金6674.47元；2.请求判决被告亿利佳酒店赔偿6个月培育期租金16686.18元给原告；3.请求判决被告亿利佳酒店退还装修款83467.43元，并承担装修款占用资金利息损失6705.20元给原告，两项合计90172.62元，并判决被告亿利佳酒店承担自解除合同之日起至实际退还装修款之日止的利息；4.请求判决被告亿利佳酒店支付租房之日起至2019年6月份的物业管理费共2481.08元；5.请求判决被告亿利佳酒店因打烂原告所出租的精装公寓房赔偿原告损失37992.00元；6.请求判决由被告柳南万达与被告亿利佳酒店共同承担应付房租、违约金、物业费、赔偿培育期6个月房租、打烂公寓房精装修导致的损失、退还装修款及其占用利息的赔偿责任；7.请求判决由被告柳南万达承担被告亿利佳酒店以上1-6项的连带赔偿责任；8.请求判决由被告柳南万达与被告亿利佳酒店共同承担本案的诉讼费用。 事实与理由： 一、2016年下旬至2018年，被告柳南万达在售房现场、宣传图片、微信公众号及南国今报等媒体做广告宣传，声称引进著名的“维也纳”酒店品牌，购买其开发的万达华城精装修公寓房后，由被告柳南万达包租15年，有稳定的租金收入。原告购房前，被告柳南万达的售房人员要求，原告必须同意返租给其指定的被告亿利佳酒店用于经营酒店15年，并同意签订《房屋租赁合同》，才能签订《商品房买卖合同》。应被告柳南万达的要求，原告与上述酒店签订了《房屋租赁合同》，之后原告与被告柳南万达签订了《商品房买卖合同》，购买了位于柳州市航生路精装公寓房。原告按照被告柳南万达的要求，缴纳了装修款及给被告酒店六个月的免租培育期。二、在6个月的免租培育期满后，被告酒店应按租赁合同的约定按月支付房租，但其只支付房租至2018年11月1日，被告的行为已经构成严重违约，应支付逾期付款的违约金、赔偿6个月培育期租金、赔偿打烂原装修的损失、退还装修补贴款、赔偿装修补贴款的利息损失、退还由原告支付的6个月培育期物业管理费，支付拖欠的物业管理费。三、被告柳南万达在其广告宣传中，均声称引进了“维也纳”酒店，并承诺消费者买其开发的精装公寓房就“包租15年”、“稳定的投资回报”等。其在广告中对不特定社会公众的承诺，既是一种邀约行为，更是要约，具有法律效力，但被告柳南万达在做公寓房销售的广告宣传时，维也纳酒店并没有被引进。被告柳南万达应对其虚假广告宣传行为承担相应的法律责任。四、在销售房屋和签订租赁合同时，被告柳南万达承诺会监管装修款，但事实上被告柳南万达没有尽到监管责任，应承担不监管而引起的后果及法律责任，并赔偿给原告造成的经济损失。五、被告柳南万达与原告签订的《商品房买卖合同》约定了原告所购买的商品房用途性质为“办公”，并没有说明原告所购房可用于酒店经营，而被告柳南万达在公寓房销售的广告宣传中，却声称消费者买了公寓房“可商、可住、可办公、可酒店”。在柳州市出具的《建设工程消防意见书》【柳公消验字（2017）第0189号】中，也清楚的表述，万达华城1、2栋地上建筑物及地下停车场的用途，均为办公、公寓性质。因此办不了消防证导致酒店无法开业，最终后果及经济责任应由被告柳南万达承担。鉴于以上事实及理由，请法院依法判决支持原告提出的以上诉讼请求。 被告柳南万达辩称：一、柳南万达在订立本案涉案《商品房认购协议》、《商品房买卖合同》时不存在欺诈、胁迫或显失公平的行为，购房合同已明确柳南万达发布的商业广告属于要约邀请，不是柳南万达的要约或承诺，不作为合同的组成部分，原告诉请无事实和法律依据。二、柳南万达出售的商品房已经通过竣工消防验收，已经交付原告并办理完毕不动产权证书，柳南万达已经履行购房合同义务，不存在违约。并没有法律法规强制性规定禁止柳南万达所售的涉案商品房开设宾馆酒店，同时涉案商品房所在的项目已经有其他公司开设的酒店办理取得“消防安全检查合格证”，因此，原告所称系涉案房屋的土地规划性质为办公，无法通过相关行政部门办理消防证照没有事实和法律依据。三、本案属于租赁合同纠纷，柳南万达不是租赁合同相对方，不是本案适格被告。请求法院驳回原告的诉请。 被告亿利佳酒店辩称，亿利佳酒店拖欠租金是事实，但不存在欺诈。 原、被告围绕诉讼请求以及辩称依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人之间无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人之间不予认可的证据，本院将综合当事人的相应陈述以及证据在本院认为部分中予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：柳州市柳南区航生路6号万达华城是柳南万达开发销售的房屋。在柳南万达的微信公众号“柳州柳南万达广场”中，曾推送大量配图文章载明销售的房屋带租约，有“酒店战略合作”，柳南万达公寓与途家、侣行家、途悦等国内知名酒店组成战略合作合伙联盟，有维也纳酒店入驻，投资者购买柳南万达精装公寓后，直接与酒店签订租赁协议，十分省心且有超高回报率。该微信公众号另外还推送了大量介绍维也纳酒店的经营实力以及维也纳签约进驻柳南万达的文章。同时，在该公众号下面多处标注有：本资料仅为要约邀请，不构成本公司对广告相应内容的承诺，买卖双方权利义务以《商品房买卖合同》为准。在2017年11月10日《南国今报》中，柳南万达还对万达公寓的可预期收益进行宣传，但后面标注有：“实际收益视市场情况而定”。另外，在柳南万达广场的宣传单上也有与其微信公众号宣传内容相似的内容。 原告曾与被告柳南万达签订《商品房买卖合同》，约定原告购买航生路6号万达华城1栋25-11号房屋，房屋用途为办公，建筑面积52.50平方米，该合同还对合同价款、付款方式、交付期限以及违约责任等进行了约定。《商品房买卖合同》附件中对房屋装修设施的交房条件进行了约定。同日，原告还就涉案房屋与大连万象美物业管理有限公司柳州分公司签订了前期物业服务协议。 原告曾与亿利佳酒店就涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，其中载明，双方自愿承担该协议履行的所有权利和义务，与柳州柳南万达广场置业有限公司无关，租赁起始时间为该物业开发商交付之日且原告交付酒店之日起计算，酒店承诺租赁该房屋仅作为商业经营、用于酒店式公寓等；原告同意酒店按照酒店的使用功能需要配备家私、电器、窗帘、空调、酒店、洁具用品、酒店接待大堂等附属设施；原告承诺不妨碍酒店就该物业的公共部分进行装修改造，作为酒店式公寓经营或商业用途场地使用；租赁期间，酒店为更有利于经营，原告同意酒店对租赁物业进行装修改造；租期期限为15年，租赁期从该物业开发商交付之日且原告交付酒店之日起计算；该物业开发商交付之日且原告交付酒店之日起至半年内为租赁免租期；租金标准为每平方米每月52.97元，每月交付一次，在下一个租期到来前一个月缴纳；若酒店拖欠租金，按该笔租金的1%每日计算逾期违约金，如逾期超过3个月，属酒店违约，原告有权解除合同；免租期内的物业管理费、公摊电费、公摊水费、有线电视初装费等费用，原告需按时交付结清上述相关费用；租赁期间需重新装修及室内实施配置需要的费用由酒店负责；为保障该合同顺利进行，原告向酒店交纳装修款，如原告未依约支付的，视为严重违约；合同生效后若酒店未全面履行合同义务的构成违约，由此给原告造成经济损失的，除需放弃装修物所有价值外，仍需向原告赔偿；若因酒店违约原因在租赁第一个五年内导致本合同无法继续履行的，酒店除赔偿原告实际损失外，需赔偿原告200000元；如有违约，守约方有权解除合同，违约方需在解除合同后30个工作日内向守约方支付违约金；为保障合同顺利履行，原告向亿利佳酒店交纳装修款89250元，为保障原告资金安全，切实监督酒店使用装修款，双方共同协商不可撤销地授权柳南万达监管原告交纳给酒店的装修款；监管期限从原告交纳装修款到指定账户之日起到酒店装修完毕正式开业后；柳南万达监管酒店提取上述装修款的条件为：酒店进场装修后20个自然日内、硬装完毕后20个自然日内、软装完毕后20个自然日内，将以上三个时段分期按照比例并得到柳南万达法人印签盖章确认后，酒店可提取装修款，最后一次付款比例的装修款还需满足如下要求方可提取：1.经原告认可，酒店完成酒店装修验收（含消防验收等），酒店方可对外营业；2.酒店对外开业营业后10个自然日内，柳南万达未收到原告提出的装修标准与《房屋租赁合同》约定严重不符的书面异议。 2017年4月20日、2018年1月2日，亿利佳酒店向原告出具收据，其中载明，今收到原告在万达华城房屋的装修款30000元、59250元。 2018年1月2日，原告向柳南万达签写了该房屋的交接单。 原告曾向大连万象美物业管理有限公司柳州分公司支付了2018年1月2日至2018年12月31日期间的生活服务、灭火器年检、环境卫生服务、企业管理服务、物业管理服务费共计1690.70元。 从2018年8月15日至11月28日，原告收到李东军向其转账的四次款，每次2781.03元。 2017年10月18日，柳州市作出柳公消验字［2017］第0189号建设工程消防意见书，其中载明，柳州市航生路6号的万达华城1＃、2＃、3＃、5＃、17＃楼的设计用途中包括办公、公寓、商铺、商场、商业，最终经审查资料及现场检查测试，得出意见：一、综合评定该工程消防验收合格；二、该工程投入使用后，建筑消防设施应当定期维修保养，并且每年至少进行一次全面检查，确保设施完好有效；三、该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向消防支队申请建设工程消防设计审核和验收。对于涉案房屋能否办理酒店用途的消防问题，根据柳南万达提交的证据，位于万达华城**3、4、5层的柳州市桂客登酒店管理有限公司已于2019年5月6日取得消防安全检查合格证并开业。 2019年6月20日，原告就本案房屋在报纸上登出了《解除房屋租赁合同公告》，以酒店长期拖欠房租严重违约，多次催收仍不支付为由，决定自公告见报之日起解除与酒店的《房屋租赁合同》，并请酒店在公告之日起7日内将房屋内酒店的物品搬（拆）走，将房屋交还业主，否则原告将在第三方现场见证的情况下自行收回房屋。 原告还曾委托评估事务所对涉案房屋装修及设施的市场价值进行评估，评估事务所作出评估报告中载明：1.原房屋（公寓房）套内装修评估重置价值为38525.65元；2.现房屋（酒店）内装修评估重置价值12487.77元。 对于原告诉请的物业费，原告称，原告交了一年的物业费给万象美物业管理公司，酒店不做了，就应当支付免租期的物业费，期满一年所欠的6个月物业费也应当由被告支付。同时，原告称，其诉请的装修款占用利息是按照人民银行同期贷款年利率4.35%来计算的，从交第一笔装修款开始来计算。对于欠付租金的违约金，要求按照所欠租金的30%来计算 对于柳南万达的销售宣传，柳南万达称，涉案房屋的销售宣传是带租约销售的公寓，是酒店有意承租的公寓楼层，柳南万达向买受人披露，由买受人自行决定是购买有酒店有意承租的公寓楼层还是购买清水楼，是先签订认购协议，再签订商品房买卖合同，最后再由原告与酒店签订房屋租赁合同，租赁合同是酒店提供的，是酒店自己的人员与原告签订的。原告称，涉案房屋销售时打的是维也纳的广告，但签租赁合同时是与酒店签订，做的是慕华酒店，当时合同是柳南万达的人员提供的。原告要求柳南万达与酒店承担连带责任。 本院认为，根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、亿利佳酒店应当向原告支付的欠付租金及违约金数额如何确定；二、亿利佳酒店是否应当向原告返还装修补贴款并赔偿打烂原装修的损失；三、原告诉请的免租期内的租金、物业费是否应当支付；四、柳南万达是否应当承担本案责任。 对于争议焦点一，即亿利佳酒店应当向原告支付的欠付租金及违约金数额如何确定的问题。本院认为，对于涉案租赁关系，原告提交了双方签订的房屋租赁合同为证，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。故本院确认该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原告的认可，在原告依约交房后，被告仅支付租金至2018年11月1日，亿利佳酒店对此并未提交相反证据，故结合原告的诉请，亿利佳酒店应当支付至登报公告解除合同的2019年6月20日期间的欠付租金，共计21228.53元。 对于逾期支付租金的违约金，原告与酒店之间的租赁合同约定逾期支付租金的按该租金以每日1%计算逾期违约金，原告在本案诉讼中自愿按照欠付租金的总额的30%要求违约金，从被告拖欠租金已经较长的时间来说，该诉请在合法范围内，故亿利佳酒店应当支付违约金6368.56元。 对于争议焦点二，即酒店是否应当向原告返还装修补贴款并赔偿打烂原装修的损失的问题。 本院认为，涉案房屋在出租之前已经带有装修，而根据原告委托的鉴定评估，涉案房屋仅进行了部分装修投入，亿利佳酒店对此并未提出异议，故应当在扣除已投入装修的价值之外，亿利佳酒店应当向原告返还装修款的余下部分76762.23元。对于占用装修款期间的利息，根据原告诉请的合法部分，被告应当从2018年1月2日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起至装修款还清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 对于原告要求酒店赔偿打烂原装修的损失的问题。本院认为，根据酒店经营的需要拆除原装修并按照酒店标准进行装修是租赁合同中关于装修的必然内容，亿利佳酒店拆除原装修后只进行了部分装修，余下的装修款及因违约导致无法履行的占用款项利息应当得到支持。但是，拆除原装修本来就是租赁合同正常履行的内容，原告在诉请按照酒店标准的装修款返还后，又要求赔偿拆除原装修的损失，不但不符合双方已履行的合同内容，而且也形成了诉请上的实质重合，故对于原告诉请的赔偿打烂原装修损失，本院不予支持。 对于争议焦点三，即对于原告诉请的免租期内的租金、物业费是否应当支付的问题。本院认为，在商业租赁关系中经常会基于装修、必要的开业准备以及市场培育需要等原因而约定一定的免租期，这与租赁期间的长短密切关联。本案双方系经营酒店而发生租赁，且约定了装修投入，所以本案的免租期应当包括装修、酒店开业、市场培育的期间，而且是基于长达15年的租赁期约定的6个月免租期。由于酒店的严重违约导致原告解除租赁合同，基于15年租赁的酒店开业、市场培育已经不再存在，原告另外寻租也面临同样的免租事由存在，所以，亿利佳酒店应当支付基于开业、市场培育的免租期间租金。对于亿利佳酒店已进行的装修所占期间，由于该部分装修在所需装修中比例非常低，故本案中不再酌定扣减装修期间，亿利佳酒店应当向原告支付免租期内租金16686.18元。 与免租期内租金的分析认定同理，亿利佳酒店应当向原告返还包括免租在内的物业费共计1690.70元。 对于原告诉请的一年期满后的物业费，虽然该期间处于欠交状况，但原告并未实际交纳该费用，且原告也表示经其申请，物业公司有可能调低收费标准，所以，由于该费用的不确定，本案中本院不予支持。 对于争议焦点四，即被告柳南万达是否应当承担本案责任的问题。本院认为，柳南万达不应当承担本案责任，因为： 第一，虽然在柳南万达的公众号、报纸上对销售涉案房屋的带租约、高回报以及合作引进的多家酒店进行了大量宣传，但是，在公众号中柳南万达已经多次注明：该资料仅为要约邀请，不构成本公司对广告相应内容的承诺，买卖双方权利义务以《商品房买卖合同》为准。在关于高收益的报纸宣传中，柳南万达也均标注有：“实际收益视市场情况而定”。在柳南万达与原告签订的商品房买卖合同中，均未涉及酒店租赁的任何内容。在原告与酒店签订租赁合同中，柳南万达并未作为合同主体参与，也未约定柳南万达的合同义务。虽然原告主张租赁合同是柳南万达一手操办签订的，但原告并未提交相应的证据证明。而从实际履行来看，租赁的交接、装修金的收取以及租金的支付均是酒店单独进行，所以，本案中的商品房买卖合同与租赁合同仍然是完全独立两个合同关系。并不能以商品房买卖合同认定柳南万达的租赁合同责任。 第二，即使把柳南万达的带租约、酒店宣传视为商品房合同的一部分，但柳南万达已经实际引进了有经营资质的酒店，且业主均与其签订了租赁合同，也应当视为柳南万达履行了相应行为。虽然存在宣传酒店与实际签约酒店的对应可能不一致，但合同的接受与变更完全在原告的自主选择范围内。基于专门的租赁合同签订，原告当时应当知道租赁酒店主体的变更，但仍然与酒店签订了租赁合同，且在欠租之前一直未对此提出异议，而这就应当视为原告对实际签约酒店的接受同意。所以，原告并不能在租赁关系履行到一定时间之后，在酒店拖欠租金导致的纠纷中以宣传酒店的问题要求柳南万达承担租赁合同责任。 对于原、被告之间争议的涉案房屋的消防验收问题，虽然柳南万达销售的涉案房屋的设计用途中并不包含酒店用途，但该房屋并非不能通过装修改造之后达到酒店的消防验收标准，故本案中不以此判定当事人的责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百四十三条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告广西亿利佳酒店管理有限责任公司向原告贺红友支付欠付租金21228.53元及违约金6368.53元； 二、被告广西亿利佳酒店管理有限责任公司向原告贺红友支付物业费1690.70元； 三、被告广西亿利佳酒店管理有限责任公司向原告贺红友支付免租期内租金16686.18元； 四、被告广西亿利佳酒店管理有限责任公司向原告贺红友返还装修款76762.23元及利息（利息以76762.23元为本金，从2018年1月2日开始，按照中国人民银行同期贷款利率计算支付至2019年8月19日，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算支付至装修款还清之日止）； 五、驳回原告贺红友的其他诉讼请求。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费4642元（原告已预交），由被告广西亿利佳酒店管理有限责任公司负担2557元，原告贺红友负担2085元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  肖 刚 审 判 员  刘 娟 人民陪审员  杨金兰 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  覃诗亮 附法律规定： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007