广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0904民初2410号原告：梁锦超，男，汉族，1978年4月9日出生，住广东省茂名市电白区******六路89号新湖苑商住楼1幢B902房，公民身份号码：440************930。委托诉讼代理人：陈韵，广东法申律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔宝心，广东法申律师事务所律师。被告：广东电白二建集团有限公司，住所地：茂名市电白区*********。法定代表人：崔某1。委托诉讼代理人：李亮，广东大贤东宇律师事务所律师。原告梁锦超与被告广东电白二建集团有限公司(以下简称电白二建公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序审理，于2018年10月17日作出（2018）粤0904民初2315号民事判决，二建公司不服，提起上诉。2019年4月12日，茂名市中级人民法院作出（2019）粤09民终43号民事裁定，撤销本院（2018）粤0904民初2315号民事判决，本案发回本院重审。本院依法立本案进行重审,并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁锦超的委托诉讼代理人陈韵、崔宝心和被告二建公司的委托诉讼代理人李亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁锦超向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行《商品房买卖合同》，将茂名市电白区*******************交付给原告；2、判决被告支付逾期交房的违约金49726.03元给原告[（420694元×0.0003×394天=49726.03元）违约金按全部房价款万分之3每日的标准计算，暂从2017年7月1日计至2018年7月30日，剩余违约金计算至实际交房之日止]；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于茂名市电白区*******************。《商品房买卖合同》约定，该商品房的单价为每平方米人民币3744.16元，总价款为人民币420694元，付款方式为“买受人应当于2016年2月4日前支付首期房价款人民币130694元，剩余房价款人民币290000元向金融机构申请贷款支付”，同时合同约定出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。原告全额支付了首期房价款人民币130694元给被告。随后原告于2016年3月21日向中国建设银行股份有限公司电白支行办理个人贷款手续（贷款金额290000元）。中国建设银行股份有限公司电白支行于2016年3月21日将290000元贷款汇入被告名下的银行账户（账号：440********300000013）。届时，原告已履行完毕合同义务。然而，至今被告仍未能按照《商品房买卖合同》第十一条的约定，将茂名市电白区*******************交付给原告。根据《商品房买卖合同》第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：······。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3．00（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”的约定，被告应继续履行合同，将茂名市电白区*******************交付原告，并承担逾期交付房屋给原告的违约责任，即被告应当支付逾期交房的违约金49726.03元给原告〖（420694元×0.0003×394天=49726.03元）违约金按全部房价款万分之3每日的标准计算，暂从2017年7月1日计至2018年7月30日，剩余违约金计算至实际交房之日止〗。为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。被告二建公司辩称：一、被告已经切实诚信履行合同，系因不可抗力因素导致未能完全按照合同约定的时间点交付房屋给原告，实属被告不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所致，依法可以免除责任。1、涉案的西湖花园商住小区（一期）工程，所在地为茂名市电白区******，电白作为海滨城市，因与海洋相邻，土地地质天然具有不可预测的复杂性、多样性。施工过程中，西湖小区1幢商品楼临时被发现地下地基具有大量罕见的岩石、孤石，出现了极其意外、罕见的复杂性地质，严重扩大了施工难度，需要另行采用人工挖、钻、爆破等施工方法消除岩石、孤石对打桩基础的影响，严重拖延了施工进度。上述客观情况，被告不仅始料未及，而且事发后亦无法单凭自身力量迅速消除岩石、孤石对工程整体的影响。必须拖延工期施工。合计共延误工期212天。另外，纵观中国台风网历史记载，2016年7月至2017年12月，也即涉案西湖花园商住小区（一期）商品房集中施工工期内，南海台风频发，其中2016年7月至12月共有8个台风直接影响南海、东南沿海地区，2017年全年共有11个台风直接影响南海、东南沿海地区，电白作为海滨城市，台风除带来狂风外，还有连日暴雨，严重影响了涉案商品房工程的施工进度和竣工时间。上述商品房集中施工工期内，因台风多发，造成涉案商品房建设延误，才造成涉案的商品房延迟竣工验收，这是被告不能控制、不能避免、不能克服的，显属不可抗力因素。因此，依法不应由被告承担违约责任。退一万步来讲，即使被告逾期交房，交房的日期应顺延212天，即从2017年6月30日顺延到2018年1月28日。2、涉案西湖花园商住小区（一期）商品房第2、3、4、9、10幢工程建设因上述不可抗力原因导致竣工验收出现延误后，被告已在合理期限内，于2017年12月份完成包括消防验收、环保验收、水电及光纤到户等等全部竣工验收手续及取得房屋测绘报告，并于2018年1月24日取得建设工程竣工验收报告。被告为第2、3、4、9、10幢申请竣工验收备案时，电白区人民政府建设主管部门提出，根据其办理竣工验收备案的政策，建设工程竣工验收备案不能单独对每幢商品房进行竣工备案，其只接受被告以西湖花园商住小区（一期）整体工程申请备案。为此，因西湖花园商住小区（一期）商品房仅剩的第1幢因地基孤石问题等不可抗力因素影响，直接导致西湖花园商住小区（一期）商品房第2、3、4、9、10幢在全部竣工手续完备的情况下，当时无法取得竣工验收备案证明文件。被告就涉案商品房无法取得竣工验收证明文件显然系因被告不能控制、不能避免和不能克服的因素（即不可抗力）所致，被告依法应当免于承担违约责任。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第一款“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：…”的明确约定，不可抗力属于免责事由，被告不对此承担责任。二、被告已经依法在2017年10月份履行了通知业主收房义务。2017年10月22日，被告通过营销中心通知业主提前收楼装修（一般装修需要3个多月时间，竣工验收报告批准后即可入住，所以被告提前通知业主）。在西湖花园业主微信群（其中第2、3、4、9、10栋468户，共有498人，每户人都加入了群）发布信息，告知各个业主每户都可以交楼装修（见微信截屏资料）。2017年10月份有91户开始装修，到2017年12月已经有186户装修，到2018年春节前后已有202户入住。2018年元旦前，被告组织三场业主代表沟通会，作出了免二年的物管费和补偿2400元现金给业主的补偿方案，270户业主签署了补偿协议。由于施工期间存在不可抗力因素，导致工期顺延，虽然涉案房屋已经施工完毕，但整个小区属于整体验收，被告已经在2017年10月份通知交付房屋，至2018年1月24日，收到竣工验收合格手续后，已经依法再次通知业主收房。原告收到交付房屋通知后，不及时到被告办理房屋交接手续，由此产生的损失由原告自行承担。三、被告已履行交楼义务，原告已经接收涉案房屋。涉案的房屋早已经在2017年6月前竣工，因需要整体验收，整个小区的消防验收、环保验收、水电及光纤到户等等全部竣工验收手续及取得房屋测绘报告于2017年12月份完成，被告于2018年1月24日取得整个西湖小区的建设工程竣工验收报告。客观上，原告已接收了涉案房屋进行装修使用。被告已经履行交付房屋的合同义务。四、关于原告主张逾期交房违约金的计算问题。虽然《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期交付责任”约定“---出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00的违约金”，即使被告违约，也不应按照上述约定计算违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”及第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，应当以实际损失依法计算违约金。根据茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所出具的评估报告，即使认定原告从2018年1月29日开始违约，违约金应从2018年1月29日开始参照该房的市场客观租金，计算至其收房日止。综上，西湖小区的工程延期竣工验收是由于工程地质条件及天气影响，是不可抗力因素，按照双方合同的约定，被告无需承担违约交房责任，恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年2月4日，原告梁锦超与被告二建公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于茂名市电白区*******************的商品房一套，该房预测建筑面积共131.77平方米，其中套内建筑面积112.36平方米，分摊共有建筑面积19.41平方米。按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3744.16元，总价款为420694元。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：“出卖人应在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在190日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限]，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3．00的违约金[该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]；（2）逾期超过190日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3．00[该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]的违约金。”《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第8条约定：“在该商品房达到交付使用条件后，出卖人应以书面或电话形式通知买受人办理交付手续。买受人应在接到出卖人电话通知之日起五日内或接到《交付通知书》之日起五日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起一日内以书面形式提出，逾期不提出视为同意接收该商品房。自此因为该商品房产生的一切后果及费用均由买受人承担。买受人认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。出卖人在接到买受人异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不给予答复或处理的，视为买受人异议事实成立，本房产未交付。”、第9条约定：“对合同第十二章‘逾期交付责任’补充如下：若因政府有关部门的原因或者买受人的原因造成逾期交房的，出卖人有权顺延相关的交房日期并不视为出卖人违约。”原、被告签订涉案《商品房买卖合同（预售）》后，原告按合同约定支付了购房款420694元给被告。2016年2月4日，涉案《商品房买卖合同（预售）》进行登记备案。被告二建公司提交两份工程（工期延期）签证单，其中2014年12月10日签证单“签证原因、内容及证明材料”处记载：“根据签订施工合同及2014年9月28日会议纪要，基础桩工程如果遇到岩石、孤石等不可预见因素影响工期的，则实际影响的工期不计入施工工期。1、1号楼因静压管桩试桩，整栋楼为岩石、孤石基础无法压桩，从2014年9月30日开始到2014年12月10日领取报告，由此产生的工期顺延为40天。”；2015年7月9日的签证单“签证原因、内容及证明材料处”记载：“根据签订施工合同及2014年9月28日会议纪要，基础桩工程如果遇到岩石、孤石等不可预见因素影响工期的，则实际影响的工期不计入施工工期。1、从2014年11月13日开始采用人工挖、钻、爆破等施工方法至2015年5月3日完成桩检测，受此岩石、孤石基础影响，由此产生的工期顺延为172天。”。该两张签证单施工单位及项目负责人、项目监理机构意见、专业监理工程师、总监理工程师、建设单位及负责人处均加盖相应的公章或个人签名。被告二建公司的员工罗伟玉于2017年10月20日16时47分在其微信（微信名：“画心”）朋友圈发布《入伙通知书》和《西湖花园业主收楼委托书》（格式范本），并发布“2.3.4.9.10栋的业主：收楼一定是要带：收楼入伙书和申请书，购房合同原件及复印件，身份证原件及复印件，茂名市内建行卡及开户人的身份证，预交三个月管理费及装修押金和5元/平方垃圾清运费，带现金，不刷卡”的文字内容。2017年10月22日16时32分，“画心”又在其微信朋友圈发布《入伙通知书》一份，并发布“致2.3.4.9.10栋的业主，办理提前装修手续需要带：合同原件及复印件1份，业主身份证原件及复印件1份（正反面），茂名市内的中国建设银行储蓄卡或存折及开户人身份证（复印双面个1份）；所需带的费用：3个月物业管理费（一次性缴付），装修保证金：3000元，垃圾清理费：5元/平方，200元预存水费（所有费用统一现金交到物业处），谢谢配合！”的文字内容。原告称其不是“画心”的微信朋友，否认收到被告的员工罗伟玉在微信朋友圈发布的通知。2018年1月24日，涉案商品房取得建筑工程竣工验收报告。被告辩称2018年1月24日后曾打电话通知原告收楼，且在微信群中通知各业主收楼，但原告否认曾收到被告的电话或微信收楼通知，被告未能提供原告收到电话或微信通知的相关证据。被告在原审庭审时(即2018年9月5日)表示随时可向原告交付房屋，原告亦当场表示同意接收。原审判决作出后，被告不服，上诉至茂名市中级人民法院，二审中被告于2019年2月28日称“春节期间有部分业主过来我司交涉，但是案件通知开庭了”，原告称被告一直以案件在上诉，拒不交付房屋给原告。同日（2019年2月28日），被告向原告发送手机短信，内容为：“尊敬的梁锦超业主：您好！您购买的西湖花园的9栋301房，我司已全权委托茂名市安泰物业有限公司负责办理交接房屋手续。现请您在接到本通知后7日内前往茂名市安泰物业有限公司西湖花园物业服务中心（地址：茂名市电白区*******************内，联系人：杨灵芝，电话：066******968、5118806）办理收楼手续，收到请回复！特此通知”。原告确认收到上述通知。本案重审过程中，原、被告双方确认涉案商品房于2019年6月17日交付给原告使用。被告二建公司在诉讼过程中委托茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所评估西湖花园13套毛坯房市场客观租金。2019年2月15日，茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所作出茂盈恒信评报字[2019]第031号《广东电白二建集团有限公司拟追溯确定西湖花苑13套毛坯房市场客观租金评估报告书》，评估结论确定涉案商品房毛坯房市场客观租金为：2017年7月1日至2017年12月31日止的市场客观租金评估值为7194.64元（评估单价为9.1元/平方米.月，月租金为1199.11元）；2018年1月1日至2018年12月31日止的市场客观租金评估值为15338.03元（评估单价为9.7元/平方米.月，月租金为1278.17元）；2019年1月1日至2019年1月31日止的评估单价为10.3元/平方米.月，月租金为1357.23元。被告提交以上评估报告书作为证据，主张该证据证明“涉案房屋的市场客观租金，应当以该评估报告作为逾期交房违约金的计算依据”。被告又提交了广东省惠州市中级人民法院（2018）粤13民终4895号民事判决书一份作为本案证据，主张该证据证明“对商品房买卖合同涉及逾期交房问题的经济损失计算方式”，该二审判决维持了原审法院参照该案涉案商品房同地段同类房屋的租金标准并上浮30%计算逾期交房违约金的计算方法。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案原、被告双方争议的是被告是否存在逾期交房的违约行为，应否承担违约责任的问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》约定涉案商品房的交付时间为2017年6月30日前，而涉案商品房于2018年1月24日才验收合格，被告二建公司存在逾期交房的违约事实，应承担违约责任。被告二建公司提出存在台风灾害以及特殊地质等因素造成工期延误，主张涉案商品房逾期交付存在不可抗力因素，被告不应承担违约责任及被告又提出即使逾期交房亦应顺延至2018年1月28日的答辩意见。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，三项因素必须同时具备。不可抗力是当事人只有尽到了应有的注意义务而仍不能预见，才具备不可抗力的主观要件，如果当事人可以预见，而因疏忽大意或其他原因没有预见，则不能构成不可抗力。虽然台风作为一种自然灾害，难以避免，但台风在南海、东南沿海地区特定季节常发生并非属于异常现象，被告应当在签订合同时预见并合理预计所影响的工期。至于地质影响问题，被告称西湖花园1幢因地质问题影响工程进度，而涉案商品房是9幢，双方签订涉案《商品房买卖合同（预售）》前已发现1幢的地质问题，此时合同约定的交房时间应视为被告已考虑到地质影响问题而对原告作出的承诺，对被告自身具有法律约束力。另外，被告又提出因政府原因导致涉案商品房未能及时取得竣工验收报告致逾期交房，但被告未能提供证据加以证明，本院不予采信。综上，被告二建公司以不可抗力主张免责或主张应认定交房时间顺延至2018年1月28日的理由均不成立，本院不予采纳。关于原告是否存在故意拖延收楼的问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》附件十一的《补充协议》第8条约定，涉案商品房达到交付使用条件后，被告应以书面或电话形式通知原告办理交付手续。被告辩称于2017年10月20日通过其员工罗伟玉的微信朋友圈、2018年1月24日后又通过电话、微信群通知原告收楼，是原告不及时收楼，但原告予以否认。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”被告主张其于2017年10月20日通知原告收楼，因此时涉案商品房未验收合格，被告通知原告收楼违反法律的强制性规定，该通知行为无效。且被告提供的证据不足以证明原告在2017年10月20日、2018年1月24日后收到被告的收楼通知。之后，双方在原审庭审中均表示同意交楼和收楼，但被告又以案件已提起上诉为由拒绝与原告办理交楼手续，由此拖延交楼的责任应由被告承担。2019年2月28日，被告正式以短信的方式通知原告收楼，原告亦确认收到该通知，根据涉案《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第8条的约定，原告应在被告通知之日起5日内即2019年3月5日前对涉案商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内书面提出，逾期视为同意接收该商品房。被告于2019年2月28日通知原告收楼，原告在未能举证证明其有正当理由延迟至2019年6月17日才收楼的情况下，按照合同约定，应视为原告于2019年3月7日已同意接收涉案商品房，2019年3月7日后逾期收房所造成的损失应由原告自行承担。关于逾期交房违约金的计算问题。涉案《商品房买卖合同（预售）》约定，被告逾期交房超过190日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。合同约定涉案商品房的交房时间为2017年6月30日前，原告于2019年3月7日同意收楼，被告逾期交房614日（其中2017年184日，2018年365日，2019年65日），已超过190日，现原告要求继续履行合同，应予支持。但原告主张被告应按合同约定的计算标准向其支付逾期交房违约金，而被告则认为合同约定的逾期交房违约金过高，要求调低。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，逾期交房违约金数额应当以违约方的违约行为给对方造成的损失为衡量标准，约定的违约金过分高于损失的，违约方可要求调低。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，本案原告未能举证证明被告逾期交房造成原告经济损失的具体数额，该损失应体现为房屋租金损失。被告提交的茂名市盈恒信资产评估土地房地产估价事务所作出茂盈恒信评报字[2019]第031号《广东电白二建集团有限公司拟追溯确定西湖花苑13套毛坯房市场客观租金评估报告书》，评估机构和评估人员具备相应资格，评估程序合法，依据充分，本院予以采信。该评估报告可证明涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的逾期交房违约金明显高于该房屋的租金，故被告提出逾期交房违约金过高，要求予以调整，本院予以支持。被告提交广东省惠州市中级人民法院（2018）粤13民终4895号民事判决书作为确定本案逾期交房经济损失的计算方式的证据，视为被告主张参照涉案商品房同地段同类房屋和租金标准并上浮30%的计算方法计算涉案商品房的逾期交房违约金，应为合理，本院予以采纳。参照上述评估报告确定的涉案商品房2017年7月1日至2017年12月31日止的市场客观租金评估值为7194.64元，2018年1月1日至2018年12月31日止的市场客观租金评估值为15338.03元，2019年1月1日至2019年1月31日止的市场客观月租金为1357.23元，被告应向原告支付逾期交房违约金为33062.97元[（7194.64元＋15338.03元＋1357.23元/月×12个月÷365天×65天）×130%]。原告的诉讼请求中主张被告支付的逾期交房违约金超出33062.97元的部分，本院不予支持。由于原、被告双方一致确认涉案商品房已实际交付给原告使用，原告请求被告交付涉案商品房给原告的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告广东电白二建集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金33062.97元给原告梁锦超；二、驳回原告梁锦超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1160元，由原告梁锦超负担455元，由被告广东电白二建集团有限公司负担705元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  李洁梅人民陪审员  郑 尚人民陪审员  刘国令二〇一九年十二月二十三日书 记 员  何 萍