黑龙江省双鸭山市岭东区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0503民初309号原告（申请执行人）:中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地哈尔滨市南岗区红军街**。负责人：李林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：薛成海，系黑龙江薛成海律师事务所律师。被告：刘思洋（案外人），男，1978年1月21日出生，汉族，系双鸭山煤炭总医院工作人员，住双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：刘长泽，系黑龙江晓民律师事务所律师。被告：双鸭山市兴亚商厦（被执行人），，住所地双鸭山市尖山区新兴大街**法定代表人：王文广，系该商厦经理。原告中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称为中国长城资产公司）与被告刘思洋、被告双鸭山市兴亚商厦（以下简称为兴亚商厦）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国长城资产公司的委托诉讼代理人薛成海、被告刘思洋及其委托诉讼代理人刘长泽、被告双鸭山市兴亚商厦的法定代表人王文广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国长城资产公司向本院提出诉讼请求：1、请求撤销双鸭山市岭东区人民法院（2019）黑0503执异28号执行裁定书，许可对双鸭山兴亚商厦一层1号商铺的执行；2、案件受理费及其他诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2001年6月10日被告兴亚商厦用自己所有的双房权证尖字第**产权证书（兴亚商厦1-5层）作抵押从中国农业银行双鸭山分行（以下简称为双鸭山农行）借款710万元，抵押期限到2007年6月10日。2003年3月31日，被告兴亚商厦与双鸭山农行签订了四份借款合同和最高额抵押合同，并在双鸭山房产产管理处办理了抵押登记。2017年4月19日，双鸭山农行将兴亚商厦的3210万元债权转让给了原告。原告诉讼后，双鸭山市中级人民法院作出了（2018）黑05民初36号民事判决书，判决兴亚商厦给付原告借款本金3210万元，并按合同约定支付还清借款之日的利息。判决生效后，原告申请执行，双鸭山市中级人民法院指定岭东区人民法院执行。执行期间，被告刘思洋以案外人的身份提出执行异议，要求解除对兴亚商厦一楼1号商铺的执行。2019年10月21日岭东区人民法院作出（2019）黑0503执异28号执行裁定书，裁定中止对案外人刘思洋购买的双鸭山兴亚商厦一楼1号19.80平方米商铺的执行。原告认为，被告刘思洋仅提供双鸭山兴亚商厦关于产权出售协议，没有提供其他证明自己购买商铺的证据，且该商铺买卖时正处于抵押状态，二被告所签订的商铺买卖协议无效，被告刘思洋不是被告兴亚商厦一楼1号商铺的所有权人，其不能对抗法院的执行。故诉至法院，请求法院判如所诉。被告刘思洋辩称：一、被告刘思洋对兴亚商厦一楼1号商铺享有足以排除强制执行的民事权利，依法不得对该商铺执行。2002年兴亚商厦为深化企业改革，彻底实现民有民营的办企方向，公开分割式出售其营业楼内的商铺及营业柜台。2002年6月30日，被告刘思洋与兴亚商厦签订双鸭山兴亚商厦产权出售协议书，约定以10000元/㎡的价格购买兴亚商厦一楼1号19.80㎡的商铺，协议签订后刘思洋全额交付购房款192000元，并对商铺实际占有使用至今。被告刘思洋与兴亚商厦所签订的产权出售协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告刘思洋与同期同样购买兴亚商厦商铺、柜台的十余位产权人均未进行产权过户登记的原因是等待兴亚商厦统一办理，并非刘思洋等人自身原因所致；二、被告兴亚商厦与双鸭山农行所签订的最高额抵押合同系恶意串通，所设定的抵押登记（他项权证书）应予以撤销。首先，被告刘思洋购置兴亚商厦一楼1号商铺在先，被告兴亚商厦与双鸭山农行签订借款合同并设定最高额抵押在后，被告兴亚商厦使用已售给他人的不动产进行抵押借款，其主观恶意明显。而双鸭山农行为追求贷款利益最大化，对被告兴亚商厦所抵押的不动产未到现场了解调查，对兴亚商厦柜台、商铺是租赁还是产权转让的实际情况未予核实，未尽到善意抵押权人应尽的义务，主观上亦存在恶意，被告兴亚商厦与双鸭山农行恶意串通的行为，损害了被告刘思洋的合法权益。其次，被告兴亚商厦与双鸭山农行所签订的最高额抵押合同是就国有划拨土地上的房屋订立的抵押合同，只办理了房屋抵押登记手续而未办理土地使用权批准登记，违反《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规。综上，对原告的诉讼请求应予以驳回。被告兴亚商厦辩称：根据兴亚商厦保存的合同和有关票据，被告刘思洋购买商铺的事实是成立的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据1、（2019）黑0503执异28号裁定书一份，证明岭东区法院中止对案涉商铺的执行，原告起诉符合条件；证据2、双鸭山市中级人民法院（2018）黑05民初36号民事判决书，证明原告依法取得了对案涉商铺享有担保物权，原告诉讼请求应予支持；证据3、岭东区人民法院（2013）岭执字第66-3号执行裁定书，证明案涉商铺在2013年被查封，被告没有在2013年提出异议；证据4、土地他项权利证明书1份、房屋他项权利证明1份、房屋产权证书一份，证明兴亚商厦的土地在1999年12月份办理了抵押登记手续，土地权利受限；兴亚商厦1-5层在2001年6月10日办理了抵押，约定抵押期限为2001年6月10日-2007年6月10日，被告购买的商铺在抵押期间买卖无效；证据5、兴亚商厦工商档案中的法人信息1份，证明信息上法定代表人黄小冬的签名与被告提供的双鸭山兴亚商厦产权出售协议书上的签名不一致，从而证明被告刘思洋提供的协议书和收据不真实。被告刘思洋提供的证据1、产权出售协议书及收款收据，证明被告刘思洋通过签订协议并付款取得商铺产权的事实及其购买商铺的位置（面临新兴大街）；证据2、2002年度兴亚商厦记账凭单汇订表12月份第2册凭证号107号及会计明细账第154页科目户名为刘思洋，证明被告刘思洋支付的买断产权款192000元已进入兴亚商厦账户；证据3、案涉商铺租赁经营合同2份、物业管理协议1份、出租协议一份，证明被告刘思洋对兴亚商厦1楼1号商铺一直实际占有。被告双鸭山兴亚商厦提供的证据为兴亚商厦2002年汇制的一楼平面图1张，证明被告刘思洋购买商铺的位置。原告提交的证据，除证据4内的土地他项权利证明书与本案无关外，其他证据均真实、合法，但证据与待证事实的关联性本院不予采信；被告刘思洋提供的证据合法、有效，本院予以采信，该证据产权出售协议书上加盖了被告兴亚商厦的公章，对原告以协议书上经办人黄晓冬的签名与本人黄小冬不符从而证明协议书和收据不真实的辩称不予采信；对被告兴亚商厦提供的证据对其真实性、合法性、关联性本院均予以采信。另本院在双鸭山不动产登记中心调取了关于被告兴亚商厦的房屋产权登记情况表7张，证明兴亚商厦面临新兴大街的房产是1993年所建，其产权执照号为第113433号（面积6072.50平方米）。而兴亚商厦2001年借款用于抵押的产权执照号为第00043340号（面积2744.32平方米）的房产，原产权所有人为生产资料日用杂品公司，该公司于1996年之后并入兴亚商厦，2744.32平方米楼体所有权人亦变更为兴亚商厦，该房产不面临新兴大街。原、被告对以上证据所证明的事实均无异议，本院对以上事实亦予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年6月10日被告兴亚商厦用其所有的产权执照号为第00043340号（面积为2744.32平方米）商服（共5层）设定抵押从双鸭山农行借款710万元，约定抵押期限从2001年6月10日至2003年6月10日。2003年3月31日，双鸭山农行与被告兴亚商厦签订了四份借款合同，其中总金额为2010万元的三份借款合同系兴亚商厦为其在双鸭山农行借款进行倒贷而重新签订的，三笔借款合同项下借款的担保方式为最高额抵押，双鸭山农行与被告兴亚商厦于借款合同签订的同日又签订了最高额抵押合同，被告兴亚商厦用自己所有的四处房产和一处土地使用权作为抵押，双方办理了抵押登记，双鸭山农行领取了房屋他项权证，证书号为双房尖他字别3030号，约定的抵押期限为2003年3月31日至2007年6月10日。四处房产其中之一即2001年被告兴亚商厦向双鸭山农行借款710万元设定了抵押的第00043340号（面积为2744.32平方米）商服，约定的转抵押期限自2003年3月31日至2007年6月10日，其余三处房产分别为产权执照号113432号(面积287平方米)的锅炉房、产权执照号113433号(面积6072.50平方米)的临新兴大街商服、《建设工程规划许可证》2002年07号(面积为2710.40平方米）建筑工程。2017年4月19日，双鸭山农行将被告兴亚商厦的3210万元债权（另一笔1200万元的借款合同系2003年7月28日新发生的借款）全部转让给了原告。原告诉讼后，双鸭山市中级人民法院作出了（2018）黑05民初36号民事判决书，判决被告兴亚商厦给付原告借款本金3210万元，并按合同约定支付还清借款之日的利息，原告对被告兴亚商厦借款用于抵押的房产享有优先受偿权。判决生效后，原告申请执行，双鸭山市中级人民法院指定岭东区人民法院执行，执行期间被告刘思洋以案外人的身份提出执行异议，要求解除对兴亚商厦一楼1号商铺的执行。2019年8月14日岭东区人民法院作出（2019）黑0503执异28号执行裁定书，裁定中止对案外人刘思洋购买的双鸭山兴亚商厦一楼1号19.80平方米商铺的执行。原告对该裁定不服，遂提起执行异议之诉。另查明，双鸭山市中级人民法院于2004年作出（2004）双民商初字第122号民事判决，判决被告兴亚商厦给付双鸭山农行案涉债权截止至2004年第一季度末所拖欠的利息，2013年8月20日双鸭山市中级人民法院指定岭东区人民法院执行，2013年9月岭东区人民法院裁定查封了兴亚商厦案涉用于抵押的四处房产。还查明，2002年6月30日被告刘思洋与被告兴亚商厦签订了双鸭山兴亚商厦产权出售协议书，协议约定乙方（刘思洋）自愿以10000元/㎡的价格购买兴亚商厦一楼一类地区19.80㎡位置的商铺(后附商铺位置平面图，该商铺面临新兴大街），乙方一次性交足所购产权款，甲方（兴亚商厦）优惠3%。被告刘思洋已全额交付产权买断款192000元，兴亚商厦为刘思洋出具了产权买断款收据并以刘思洋预收款科目将此款记入2002年度兴亚商厦会计账册。被告刘思洋将购买的商铺转租使用至今，但被告兴亚商厦以协调办理房照等理由一直未给被告刘思洋办理产权过户手续。本院认为，本案争议的焦点问题在于被告刘思洋对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于双鸭山兴亚商厦产权出售协议书的效力问题，被告刘思洋及被告兴亚商厦提供的一系列证据互相印证，能够证明被告刘思洋于2002年6月30日购买被告兴亚商厦一楼一类地区19.80㎡（当事人自称1号）商铺及交付全部购房款事实存在，本院对该案件事实予以确认。被告刘思洋与被告兴亚商厦所签订的双鸭山兴亚商厦产权出售协议书系双方真实意思表示，不违反法律规定合法有效;其次,关于案涉商铺的位置问题，本案双鸭山兴亚商厦产权出售协议书明确标明案涉商铺位置为兴亚商厦一楼一类地区，该协议中所附的商铺位置平面图显示案涉商铺面临新兴大街，与被告兴亚商厦提供的其商厦一楼平面图所标注的案涉商铺位置基本一致。被告兴亚商厦提供的上述平面图系该商厦内部参考图，虽没有加盖设计部门公章但不影响其真实性，结合庭审调查，对案涉商铺在临新兴大街的产权执照号113433号（面积6072.50平方米）商服范围内予以确认。原告诉称案涉商铺位置在（不面临新兴大街的）产权执照号第00043340号（面积2744.32平方米）商服产权范围内，但没有提供有效证据予以证明，应承担举证不能的责任；第三，关于被告兴亚商厦房屋抵押登记以及法院查封抵押财产的时间问题，2001年6月10日被告兴亚商厦向双鸭山农行借款710万元时以兴亚商厦产权执照号为第00043340号（面积为2744.32平方米）商服1-5层而非全部的四处房产，2003年3月31日兴亚商厦为其在双鸭山农行借款进行倒贷而重新签订的3份借款合同而设定的最高额抵押合同中，被告兴亚商厦才用自己所有的四处房产全部设定抵押，包括对2001年已设定抵押的2744.32平方米商服进行了转抵押。案涉商铺包含在2003年3月31日抵押的产权执照号113433号（面积6072.50平方米）的新亚商厦商服内，即案涉商铺的抵押时间为2003年3月31日，而法院首次查封时间为2013年9月9日。综上被告刘思洋购买商铺在先且已支付全部价款，并已合法占有使用商铺至今，虽未办理产权过户手续但不是由被告刘思洋自身原因导致的，之后被告兴亚商厦在已出卖的商铺上设定抵押，抵押及法院查封均在被告刘思洋所购商铺之后，该抵押对被告刘思洋无效，被告刘思洋对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司的诉讼请求。案件受理费4140.00元，由原告中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本,上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审 判 长  曹凤波审 判 员  张亚杰人民陪审员  赵淑华二〇一九年十二月二十日书 记 员  王 蕾