杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0102民初5907号 原告（反诉被告）：杭州锦悦企业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区水门********。 法定代表人：郁敏珺，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵振良，浙江楷立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢珍珍，浙江楷立律师事务所律师。 被告（反诉原告）：任德俊，男，1980年9月1日出生，汉族，住河南省桐柏县。 委托诉讼代理人：李巧钰，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何佩佩，浙江泽大（浙江自贸区）律师事务所律师。 杭州锦悦企业管理有限公司（以下简称锦悦公司）与任德俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案，适用简易程序审理。审理中，任德俊提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理，后本院对本案转为普通程序，于2019年8月22日公开开庭进行审理。锦悦公司的委托诉讼代理人谢珍珍、赵振良，任德俊的委托诉讼代理人李巧钰、何佩佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦悦公司起诉称：2015年10月12日，双方签署编号为ＪＨ44-ＢＨＳＺ-2015-0593《房屋租赁合同》（商场专用），约定锦悦公司向任德俊出租坐落于杭州市上城区房屋，房屋面积405.69平方米，用于任德俊进行餐饮经营，租期自2015年12月15日起至2021年12月14日止，交付日为2015年10月16日，2015年10月16日至2015年12月14日为装修期，即免租期。该房屋自租赁期开始日起，第一年的月租金含税价为61867.73元，第二年的月租金为64783.62元，第三年的月租金为64783.62元……，租金支付方式为先付后用，每2月为一个付款周期，任德俊应于该付款周期前一个月的25日之前向锦悦公司支付下期租金款。另约定，该房屋的每月物业管理费为人民币15416.22元，该房屋实际使用的水、电、空调、煤气、通讯费等能源费用及其他公用事业费用，须在收到书面结算通知后5个工作日内支付。2016年4月14日，双方又签署《房屋租赁合同补充协议》，双方就延长装修免租期、起租日等事项做出了约定。合同签订后，锦悦公司已经履行了相应的义务，但任德俊一直未按合同约定交纳租金、物业费。为此，锦悦公司多次向任德俊发送催款通知书要求任德俊支付拖欠的上述费用，但任德俊未支付任何款项并继续占有使用房屋。2018年5月22日，锦悦公司向任德俊发出《房屋租赁合同解除通知函》，通知任德俊《房屋租赁合同》自2018年5月25日起解除，要求任德俊于当日腾退房屋并在2018年5月31日前支付拖欠的租金、物业管理费、滞纳金、违约金。截至今日，任德俊尚未将承租房屋腾退。锦悦公司作为案涉房屋的管理方及运营方，具有签订、履行租赁合同的权限。锦悦公司认为《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同真实合法有效。根据《房屋租赁合同》第10.1条、13.3条、《房屋租赁合同补充协议》第6条等，锦悦公司（甲方）有权按每平方米30元每日向任德俊（乙方）收取房屋占有使用费、有权不予返还乙方的租赁保证金、并要求乙方补交装修期所免除的租金、物业管理费等费用、提前终止《房屋租赁合同》并提前收回房屋、向乙方另行按第一年月租金的3倍金额补偿甲方等条款，锦悦公司诉求符合法律和双方约定，现任德俊拖欠租金、物业费、水电费等已属违约，应承担相应违约责任。锦悦公司的诉讼请求为：1.判令确认双方签署的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》已于2018年5月25日解除；2.判令任德俊腾空位于杭州市上城区房屋交付于锦悦公司；3.判令任德俊向锦悦公司支付租金666117.61元；4.判令任德俊向锦悦公司支付租金滞纳金198729.7元（暂计算至2018年07月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至任德俊实际付清之日止）；5.判令任德俊向锦悦公司支付物业管理费127384.44元；6.判令任德俊向锦悦公司支付物业管理费滞纳金34866.34元（暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至任德俊实际付清之日止）；7.判令任德俊向锦悦公司支付水费565.8元、电费4142.4元，水电费共计4708.2元；8.判令任德俊向锦悦公司支付水费滞纳金80.91元、电费滞纳金570.19元，水电费滞纳金共计651.1元（暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至任德俊实际付清之日止）；9.判令任德俊向锦悦公司补交免交的租金122040.45元；10.判令任德俊向锦悦公司支付违约金185603.19元；11.判令任德俊向锦悦公司支付房屋占有使用费142701.45元（自2018年5月25日起算，暂计算至2018年7月31日，实际应支付至房屋实际腾退之日止）；12.本案诉讼费用全部由任德俊承担。诉讼过程中，锦悦公司减少部分诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1.判令确认双方签署的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》已于2018年5月25日解除；2.判令任德俊向锦悦公司支付租金666117.61元；3.判令任德俊向锦悦公司支付租金滞纳金52248.3元（支付以合同约定应交租金之日次日起，以欠缴租金为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；4.判令任德俊向锦悦公司支付物业管理费127384.44元；5.判令任德俊向锦悦公司支付物业管理费滞纳金13275.95元（支付以合同约定应交物业费之日次日起，以欠缴物业费为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；6.判令任德俊向锦悦公司支付水费565.8元、电费4142.4元，水电费共计4708.2元；7.判令任德俊向锦悦公司支付水费滞纳金565.8元、电费滞纳金249.63元（支付以应交之日次日起，以欠缴费用为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；8.判令任德俊向锦悦公司补交免交的租金122040.45元；9.判令任德俊向锦悦公司支付违约金185603.19元；10.判令任德俊向锦悦公司支付房屋占有使用费843429.49元；11.判令任德俊于合同解除后立即变更或注销以杭州市上城区为注册地址的工商信息；12.本案诉讼费用全部由任德俊承担。上述第11项诉讼请求系庭审后增加的诉讼请求，本院不予准许。 任德俊答辩称：一、锦悦公司屡屡推迟开业时间，且在其不具备开业条件的情况下对外谎称开业，强行提前起租时间，单方面发函解除合同，是锦悦公司违约。任德俊签订的编号为JH44-BH5Z-2015-0593的《房屋租赁合同》几乎是整个商场最早的商户承租合同，租赁价格也最高。且承租后任德俊就积极寻求设计师、联系装修事宜，希望能与商场同步开业。然而在任德俊承担390000元左右硬装、200000元左右软装、100000元左右开通燃气管道、30000元左右消防改造等设施后，商场仍旧无法开业，甚至连承租的商户都没有几家。经过再三协调，在锦悦公司经理承诺2016年8月商场开业的前提下，双方于2016年4月14日再次签订《房屋租赁合同补充协议》，明确任德俊的起租日自越都荟四层商户开业率达到60%之日起算，具体起租日期以锦悦公司的起租通知为准。至2016年11月18日，商场仍未开业。任德俊发函给锦悦公司，要求明确开业日期，否则将索赔并闭店撤离，同时要求锦悦公司解决商场排水许可证的问题。可是锦悦公司仍旧未回复。2017年7月17日，任德俊再次函告锦悦公司，提出拖延开业问题及排水许可证问题，同时提出索赔请求。2017年8月6日，任德俊再次致函锦悦公司，提出屡屡迟延开业、开业标准、租金标准等一系列问题，但锦悦公司依然未回复。任德俊苦苦撑至2017年底，商场仍未开业。为避免更大的损失，任德俊关闭了店面。根据任德俊了解的情况，锦悦公司越都荟项目的公共聚众场所投入使用、营业前申请消防安全检查公告的通过时间是2018年9月20日，之前根本就不具备开业条件，也就是起租日尚未开始起算，根本不存在拖欠租金的说法。二、锦悦公司并不具备主张物业费的主体资格。《房屋租赁合同》第5.2.1.2约定，物业费除任德俊与锦悦公司签署租赁意向书后已向锦悦公司缴纳的租赁意向金之部分冲抵外，物业费应向受托物业管理单位支付。本案中，锦悦公司与任德俊未签订租赁意向金，物业服务实际提供的主体也非本案锦悦公司，故锦悦公司并非主张物业相关费用的适格主体。三、锦悦公司经催告拒不履行合同主要义务，构成违约，已经提起反诉。任德俊承租案涉房屋的目的是经营创收，此乃双方签订的案涉《房屋租赁合同》项下任德俊的合同目的，但锦悦公司屡屡欺骗任德俊，告知接下来几个月就要开业，让任德俊招聘人员筹备，然而只是进一步扩大任德俊损失。任德俊承租的不是街边店，而是一个美食城的招商项目，是需要借助于商场的综合运营及人流量来吸取客户，可以说，商场如期开业是这个租赁合同得以履行的根本。商场始终不能如期开业，可以构成经催告仍不能履行合同主要义务的法定解除条件，是锦悦公司违约，任德俊可以主张违约赔偿，据此，任德俊已经提起反诉。因此，截至2018年5月，锦悦公司尚未正式对外营业，《房屋租赁合同》约定的付款条件尚未成就，任德俊不存在违约，锦悦公司全部诉请无事实和法律依据，应予驳回。 任德俊反诉称：2015年10月12日，双方签订合同编号为“ＪＨ44-ＢＨＳＺ-2015-0593”的《房屋租赁合同》，约定锦悦公司向任德俊出租坐落于杭州市上城区房屋，房屋面积405.69平方米，用于餐饮经营，租期自2015年12月15日起至2021年12月14日止，交付日为2015年10月16日，免租期自2015年10月16日至2015年12月14日。房屋自租赁期开始日起，第一年的月租金为含税价61867.73元，第二年的月租金为64783.62元，第三年的月租金为64783.62元，第四年的月租金为67991.95元，第五年的月租金为68178.23元。租金支付方式为先付后用，每2月为一个付款周期，任德俊应于该付款周期前一个月的25日之前向锦悦公司支付下期租金。同时约定任德俊租赁该房屋后开业时间为2015年12月15日，任德俊同意该房屋与本项目同步开业，在该等前提下，锦悦公司同意装修期结束至项目开业期间任德俊可免交租金和物业管理费。该份合同签订后，任德俊依约交付了租金、租赁保证金、能源押金、物业管理费，并积极装修，筹备开业。但锦悦公司屡次承诺的开业时间均不能开业，为此，任德俊一直找锦悦公司沟通协商，希望能尽快开业。为此，在锦悦公司承诺2016年8月开业的前提下，双方于2016年4月14日签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定锦悦公司再给予任德俊138天的装修免租期，即最终任德俊的装修折扣期自2015年10月1日至2016年4月30日；同时约定，该房屋的起租日自越都荟四层商户开业率达到60%之日起算，起租日前免除任德俊的物业管理费和房屋租金。补充协议签订后，任德俊开始筹备开业，招募员工等，并于2016年5月10日试营业，等着与商场一并开业。但，2016年8月商场再次未能实践承诺。为此再次发函给锦悦公司，要求明确开业时间，并表示如果还是不能确定开业时间，将要求解除合同并赔偿。经过再三沟通，锦悦公司在2017年3月1日组织召开了协调会，并签下会议纪要，承诺2017年3月确定开业计划，2017年5、6月份开业。但此承诺并未兑现，项目未如期开业。在锦悦公司承诺的前述开业时间又未兑现的情况下，任德俊与其他商户在2017年下半年与锦悦公司多次沟通反映要求锦悦公司返还已付款项，赔偿任德俊等商户的装修等损失，但锦悦公司均故意拖延不作回应。为此，任德俊于2017年底停止营业，并沟通解除合同事宜，但锦悦公司拒绝任德俊腾空租赁房屋。锦悦公司最终竟违背事实，诉至法院要求任德俊承担违约责任。为此，任德俊与其他商户向上城区政府信访，虽经信访协调，但未能解决。任德俊认为，锦悦公司提供的房屋不符合合同约定，商场项目开业迟迟无法实现，锦悦公司事实上无法履行合同，致使任德俊无法实现合同目的，对任德俊构成根本违约，任德俊有权依法解除合同并要求锦悦公司承担相应的违约责任。任德俊的反诉请求为：1.判令解除双方签订的合同编号为“ＪＨ44-ＢＨＳＺ-2015-0593”的《房屋租赁合同》；2.判令锦悦公司返还任德俊已支付首期房屋租金158219.11元、租赁保证金123735.46元，能源押金6328.76元，物业管理费27533.72元、空调能耗费42218.36元，出入证300元，合计358335.41元，资金占用期间的利息损失69995.9元（按中国人民银行同期贷款年利率6%暂计至2018年12月31日，2019年1月1日起仍按年利率6%计算）；3.判令锦悦公司赔偿任德俊装修损失853590元（其中设计费50000元、硬装340000元、软装199529元、空调设备及安装31000元、厨房设施100000元、燃气开通及增容99375元、消防设计及改造28000元、差旅费5586元）；4.判令锦悦公司支付任德俊违约金185603.19元；5.本案全部诉讼费用、保全费用由锦悦公司承担。 锦悦公司就反诉答辩称：一、原、被告双方签署的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）、《房屋租赁合同补充协议》已于2018年5月25日解除。因任德俊逾期未向锦悦公司支付或足额支付租金、物业费、滞纳金等费用累计超过15日，未能按照本合同约定的开业日正式对外开始营业，逾期超过7日（任德俊函告里自认2016年5月10日之后才试营业），擅自中断且停业超过3日，违反了租赁合同13.3.3、13.3.5、13.3.6等条款，锦悦公司有权按照租赁合同13.3条的规定，提前终止本合同，并在上述任一情形后，立即向任德俊发出书面通知解除租赁合同，锦悦公司发出书面通知后的第二日就应当为合同终止日。锦悦公司事实上也已于2018年5月22日行使了权利，向任德俊租赁合同首页所列的地址、任德俊提供的实际所在地址发送了解除函，联系电话也为任德俊合同首页所写及至今仍在使用的联系方式，贵院也通过该联系方式顺利联系到了任德俊。根据《房屋租赁合同》第20条的约定，合同首页所列的双方信息为合同双方的有效方式，包括收件人、电话、联系地址等。任何一方在收到另一方所发出的变更上述联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式仍以首页所载为准。对于所有通知、其他通信往来，如为快递，在投放快递之次日即视为送达。因此，锦悦公司行使解除合同的权利是有合同和法律依据的，寄送解除函的方式也是符合合同约定合法有效的，解除函按照合同约定送达任德俊后，应当以解除函内通知的2018年5月25日为合同解除日。二、锦悦公司无需返还任德俊首期房屋租金、租赁保证金、能源押金、物业管理费等费用，任德俊主张的资金占用期间的利息损失也是没有法律依据的。首先，锦悦公司与任德俊合同起租日为2015年10月16日，即使补充协议对起租日做了调整，锦悦公司也已通过通知起租日、催缴租金、宣传开业等多种形式明确了起租日为2017年5月1日，且该条在补充协议第9、10条的约定下，因任德俊违约的行为，该补充协议已经失效，因此锦悦公司与任德俊合同起租日仍应按照租赁合同的约定为2015年10月16日。但因锦悦公司本次起诉违约租户，均从2017年5月1日商场开业日起算，故在计算方式上，将该部分首期租金、物业费自2017年5月1日起进行了抵扣，但该行为不代表锦悦公司放弃向任德俊主张2017年5月1日前租金的权利。因此，在锦悦公司已经抵扣掉首期租金及首期物业费的情况下，锦悦公司不需返还上述费用。其次，首期物业管理费应为69752.08元，即27533.72元（反诉状里物业管理费）＋42218.36元（反诉状里空调能耗费），是合同明确约定的数字，按照38元／月／平方米进行计算的。最后，租赁保证金根据合同13.3条的约定，因任德俊违约，因此锦悦公司有权不予返还任德俊的租赁保证金。三、任德俊的装修损失与本案无关，锦悦公司也不清楚其装修费用，该项为任德俊的经营支出，任德俊作为经营户，自负盈亏，应当由任德俊自己承担。四、锦悦公司已交付了适格的标的物，任德俊业已验收经营，并且办理了营业执照、食品经营许可证、消防安全检查合格证，合同目的已经实现，锦悦公司不存在违约行为。事实上，锦悦公司与任德俊之间的合同关系正是由于任德俊的违约行为而解除的，任德俊的违约行为至少如下：1.任德俊未按照合同约定在2015年12月15日前开业，也未在装修期届满前通过锦悦公司验收，按照合同14.5.4、13.3.5条的约定，逾期开业超过7日的，锦悦公司有权解除合同并要求任德俊承担相应的违约责任。2.任德俊自2017年10月始擅自停止营业，该行为违反了租赁合同13.3.6、14.5.5条，擅自停业超过三日的，锦悦公司有权解除合同并要求任德俊承担相应的违约责任。3.任德俊逾期支付租金、物业费、水电费、滞纳金，该行为违法了租赁合同13.3.3条，锦悦公司有权解除合同并要求任德俊承担相应的违约责任。综上，任德俊根本违约，根据补充协议第9、10条的规定，补充协议失效，任德俊应当按照租赁合同的内容承担违约责任。五、越都荟商场事实上已于2017年5月1日开业，不仅书面通知了任德俊，且通过催款函等形式每月都向任德俊催讨相应的租金、物业费，任德俊在商场中经营，也当然知悉商场事实上已经开业的状态。任德俊自2015年10月锦悦公司交付房屋后，除了签订合同时的首期租金、物业费，在三年多的时间内再未支付任何费用，并且擅自停业等，已经给锦悦公司造成了巨大的损失。也恳请法庭通过庭审，让任德俊了解到，作为一个理性经济自然人，应当对自己的经营行为负责，并诚实履行自己的合同义务。综上所述，锦悦公司不存在违约行为，任德俊的违约行为是显然的，其2、3、4、5项请求是没有依据的，恳请法庭驳回任德俊的诉请。 本院经审理认定，2015年10月12日，锦悦公司（作为出租方、甲方）与任德俊（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在杭州市上城区庆春路87号越都荟商场4层03室（建筑面积405.69平方米）出租给乙方用作经营餐饮服务；租赁期自2015年12月15日起至2021年12月14日，交付日为2015年10月16日；给予60天的装修期，即自2015年10月16日起至2015年12月14日；2015年12月15日起至2016年12月14日的月租金为61867.73元，2016年12月15日起至2017年12月14日的月租金为64783.62元等；房屋租金采用先付后用的方式，乙方须在2015年10月15日前向甲方支付2015年12月15日至2016年2月29日的首期租金158219.11元，其后每2个月为一个付款周期，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向甲方支付下期租金，每逾期支付一日，按逾期支付租金的5‰支付滞纳金；乙方应于租赁期内按照约定向物业公司支付该房屋的物业管理费，每月的物业管理费为15416.22元，乙方须在2015年10月15日前向受托的物业管理单位支付装修期及租赁期首期物业管理费69752.08元，以后每2个月为一个付款周期，乙方在该付款周期前一个月的25日之前支付物业管理费，每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金；该房屋实际使用的水、电、煤气等能源费用及其他公用事业费用以独立计量装置所得为计算依据，其中电费采取的是预付费电表，其他公共事业费乙方须在收到书面结算通知后5个工作日或甲方另行确定的时间支付上一月的该笔费用，如乙方未及时支付，则每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金；甲方有权要求乙方自负费用保证该承租房屋的开业日与本项目开业日同步，乙方同意承租房屋与项目同步开业，在该前提下，甲方同意在装修期结束至项目开业日之间乙方可免交租金和物业管理费；如乙方逾期或未足额支付租金及其他应支付费用累计超过15日的，甲方可不予返还乙方的租赁保证金，并要求乙方补交装修期所免除的租金等费用，提前终止本合同并合法提前收回该房屋或任何部分，同时乙方应另行按第一年月租金的3倍金额补偿甲方；租赁期间如乙方未能付清应付款项，甲方可以阻止乙方的装修拆除行为或拒绝乙方搬离行为且有权代为保管乙方所欲搬离物品直至甲乙双方签订退租协议、乙方付清所有应付款项、办理完成所有退租手续，保管期间按照每天30元/平方米收取占有使用费；乙方按照政府相关部门要求，自行办理工商、税务、消防、环评等许可证，取得营业执照及相应各类许可证和配置相应设备设施，对其经营行为造成的影响承担全部责任；如法律法规规定或政府部门要求由甲方提供材料的，乙方必须向甲方书面提交需由甲方配合（该配合的范围应当在甲方的能力范围内且属于为达本合同目的所必须）提供的材料清单，甲方以其清单确认内容为限尽量配合，乙方应在开业前自行负责完成所有乙方在该房屋经营所需证照的办理，若乙方未能在开业前完成证照的办理，甲方对此不承担任何责任；因甲方原因致使乙方无法营业超过90天仍未解决的或甲方存在其他违约行为，经乙方书面催告后90天仍未有效解决，从而致使乙方无法实现本合同目的等任一事件，乙方有权在任意时间提前终止合同，同时甲方应另按第一年月租金的3倍金额补偿乙方；合同首页所列的双方信息为合同双方的有效方式，包括收件人、电话、联系地址等。任何一方在收到另一方所发出的变更上述联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式仍以首页所载为准。对于所有通知、其他通信往来，如为手递交付，在递送后即视为送达；如为快递，在投放快递之次日即视为送达；如为挂号信邮寄，在寄出二天后视为送达，外省市寄出三天后视为送达；双方还对其他条款进行了约定。2016年4月14日，锦悦公司（作为出租方、甲方）与任德俊（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲方同意在原60天装修免租期的基础上，再给予乙方138天的装修免租期优惠，即最终免租期自2015年10月1日至2016年4月30日；该房屋的起租日自越都荟四层商户开业率达到60%之日起计算，具体起租日期以甲方正式起租通知为准；双方还对其他条款进行了约定。2015年10月，锦悦公司将案涉房屋交付给任德俊使用。 2017年7月27日，上海锦能物业管理有限公司杭州分公司越界锦和大厦物业服务中心向越都荟四层商户出具关于合同起租日事宜的函告，载明自2017年5月1日起，越都荟商场四层实际开业商户的计租建筑面积为2001.65平方米，已达到越都荟商场四层商户开业率60%，故2017年5月1日为贵司所承租单元的起租日。补充协议中约定的相关费用，也将从此日期开始计算。 庭审中，锦悦公司提供了《越都荟商业综合体开业美陈制作合同》、增值税专用发票、《精视传媒楼宇媒体广告发布合同》、发布广告情况清单、PPT报告、广告宣传打印页、《上线单》、业务回单、微信推送页面、《函告》等材料，证明越都荟项目已经开业。广告宣传打印页和微信推送页面有越都荟商场的鑫釜汇、廊棚鱼馆、蜀千签等部分餐饮租户开业酬宾介绍，上海锦能物业管理有限公司杭州分公司给越都荟餐饮租户的函告中亦写明越都荟项目已经于2017年5月1日开业，并有餐饮租户的签名。 2018年5月22日，锦悦公司就越都荟商场4层03室房屋向任德俊发出《房屋租赁合同解除通知函》，通知其从2018年5月25日起解除该房屋所涉的租赁合同，腾退房屋。任德俊自认于2018年5月28日收到上述通知函。2018年11月1日，任德俊与街道相关工作人员、锦能物业工作人员进行协商，任德俊谈及腾退案涉房屋等事项。2019年6月25日，案涉租赁房屋在本院主持下进行了交接。 在诉讼之前，任德俊向锦悦公司支付首期租金158219.11元、首期物业费69752.08元、租赁保证金123735.46元、能源押金6328.76元。诉讼过程中，经任德俊申请，本院委托浙江科佳工程咨询有限公司对案涉租赁房屋目前的装修残值进行评估，鉴定查核意见为：硬装费用残值为306000元；墙内涂鸦残值为14580元；消防工程残值为25200元；安装燃气管道残值为48110元；设计费50000元属于一次性支出，拟不考虑残值分拆；燃气管道开通费用40920元属于一次性缴纳的流量费用，拟不考虑残值拆分；空调工程费用残值为27900元。任德俊为此支出鉴定费5000元。 本院认为，锦悦公司与任德俊签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人使用、收益，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，结合锦悦公司提供的证据可以认定，案涉越都荟商场已经于2017年5月1日开业。在上述开业时间，案涉《房屋租赁合同补充协议》约定的租金起算条件已经具备，任德俊在交纳支付首期租金158219.11元、首期物业费69752.08元、租赁保证金123735.46元、能源押金6328.76元后，未依约支付相应的租金和物业管理费，经锦悦公司催要仍未履行，属于违约行为，该行为符合合同约定和法律规定的合同解除条件。根据《房屋租赁合同》约定，锦悦公司于2018年5月22日向任德俊发出《房屋租赁合同解除通知函》，2018年5月25日视为送达，故对锦悦公司关于确认《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2018年5月25日解除的诉讼请求，本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，首先，案涉租赁合同自2018年5月25日起解除，任德俊对合同解除之前的未付租金和物业管理费仍负有偿付的义务。锦悦公司诉请任德俊支付欠付的2017年5月1日至2018年5月25日余欠租金666117.61元（已经扣除首期租金158219.11元）和物业管理费127384.44元（已经扣除首期物业费69752.08元）、水电费4708.2元在法律许可范围内，本院予以支持。其次，双方当事人就案涉租赁房屋于2019年6月25日在本院主持下进行了交接，故本案无需对锦悦公司关于腾退房屋的诉请再行判决。从任德俊提供的2018年11月1日的录音资料显示，任德俊曾提出腾退房屋，但具体日期无法查明，考虑锦悦公司对房屋占有使用费的扩大损失亦负有一定责任，本院对占有使用费酌情作如下处理：自2018年5月26日起至2018年10月31日，任德俊应当支付相应的占有使用费，按照每月64783.62元标准计算，占有使用费金额为338649.73元；自2018年11月1日至2019年6月24日止，任德俊按照每月64783.62元的百分之六十标准计算，支付占有使用费金额为301589.95元。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，首先，逾期付款的滞纳金和提前解除合同的违约金属于两类不同性质的违约责任承担形式，锦悦公司可以一并主张，但对于约定的违约金过高部分可以适当予以调整，任德俊对此亦提出违约金过高请求进行调整的抗辩，故本院综合本案实际情况，将逾期付款的滞纳金调整为：自逾期之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，经核算，租金逾期付款的滞纳金为52168.92元，物业管理费逾期付款的滞纳金为9510.19元，水电费逾期付款的滞纳金为254.56元；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。将提前解除合同的违约金调整为按照一个月的租金标准计算即64783.62元。任德俊就案涉房屋租赁合同项下已经交纳的保证金和能源押金、装修押金可以按照违约金、滞纳金、水电费、物业管理费、租金的顺序进行冲抵。其次，虽然任德俊存在逾期未足额支付租金及其他费用累计超过15日的违约行为，并且合同约定补交装修期内免除的租金等费用的责任，但根据《房屋租赁合同补充协议》的约定，任德俊装修期间案涉房屋尚未达到起租条件，租金尚未产生，当然不存在免除问题。因此锦悦公司相应诉讼请求不能成立，本院不予支持。 综上，本院对锦悦公司合理的诉讼请求部分予以支持。任德俊的抗辩理由及反诉请求缺乏相应依据，本院不予采纳和支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认杭州锦悦企业管理有限公司与任德俊于2015年10月12日签订的《房屋租赁合同》、2016年4月14日签订的《房屋租赁合同补充协议》自2018年5月25日起解除； 二、任德俊于本判决生效之日起十日内向杭州锦悦企业管理有限公司支付租金666117.61元及逾期付款的滞纳金52168.92元（按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至任德俊实际付清之日止）； 三、任德俊于本判决生效之日起十日内向杭州锦悦企业管理有限公司支付自2018年5月26日起计算至2019年6月24日止的房屋占有使用费640239.68元； 四、任德俊于本判决生效之日起十日内向杭州锦悦企业管理有限公司支付物业管理费127384.44元及逾期付款的滞纳金9510.19元（按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至任德俊实际付清之日止）； 五、任德俊于本判决生效之日起十日内向杭州锦悦企业管理有限公司支付水电费4708.2元及逾期付款的滞纳金254.56元（按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至任德俊实际付清之日止）； 六、任德俊于本判决生效之日起十日内向杭州锦悦企业管理有限公司支付违约金64783.62元； 七、任德俊已交纳的租赁保证金123735.46元、能源押金6328.76元，按违约金、滞纳金、水电费、物业管理费、租金的顺序予以抵扣； 八、驳回杭州锦悦企业管理有限公司的其他诉讼请求； 九、驳回任德俊的全部反诉请求。 如任德俊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费22921元，由杭州锦悦企业管理有限公司负担2864元，由任德俊负担20057元；财产保全申请费5000元，由任德俊负担。反诉案件受理费8956元、鉴定费5000元，由任德俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  周 智 人民陪审员  骆仕君 人民陪审员  王明珠 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  岑 晨