广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初7823号原告：惠州和惠熙阳实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区秋长东方新城东侧11-A。法定代表人：吴逸华。委托代理人：刘炳妤、刘倩，系公司员工第一被告：王兴永，男，汉族，1959年2月2日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：陈文泉，广东汇和律师事务所律师。第二被告：惠东县盛信实业有限公司，住所地：惠东县大岭镇高级中学校门道路边。法定代表人：吴新华。第三被告：惠东鹏信实业有限公司，住所地：惠东县大岭镇高级中学校门道路边。法定代表人：吴新华。原告惠州和惠熙阳实业有限公司与被告王兴永、惠东县盛信实业有限公司、惠东鹏信实业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州和惠熙阳实业有限公司诉称：2016年11月3日，原告与被告王兴永签订《房地产合作开发协议书》，约定双方共同开发被告惠东鹏信实业有限公司名下“惠东国用（2011）第0****6号”和被告惠东县盛信实业有限公司名下“惠东国用（2010）第××号”两块土地。2016年12月30日、2017年10月20日、2017年11月1日，原告与被告王兴永分别签订《房地产合作开发协议书补充协议二》、《房地产合作开发协议书补充协议三》及《房地产合作开发协议书补充协议四》。2018年5月7日，被告盛信公司、被告鹏信公司通过签订《解除合同协议》对2017年10月20日及2017年11月1日签订的《房地产合作开发协议书补充协议三》、《房地产合作开发协议书补充协议四》予以追认。2018年5月7日，因多种原因导致未能及时实现上述协议的合同目的，原告与三被告签订了《解除合同协议》，协议约定:“第二条，乙方（王兴永）、丙方（盛信公司）、丁方（鹏信公司）认可自2016年11月3日签订《房地产合作开发协议书》以来，甲方（和惠熙阳公司）为了开发‘惠东国用（2010）第××号’和‘惠东国用（2011）第0****6号’两块土地投入了大量资金、人力和物力成本。对于甲方（和惠熙阳公司）的开发投入损失，甲、乙、丙、丁四方议定为4000万元。各方不以任何方式对该笔费用提出任何异议如实际投入与议定数额不一致，视为私权处分。甲方（和惠熙阳公司）除此之外不能主张违约损失在内的任何其他权益。第三条，乙方（王兴永）、丙方（盛信公司）和丁方（鹏信公司）同意共同承担甲方（和惠熙阳公司）开发‘惠东国用（2010）第××号’和‘惠东国用（2011）第0****6号’两块士地所投入的4000万元的返还义务，承诺返还费用的时间为2018年5月20日。逾期支付以未付款为基数，按2％／月计算违约金。违约方需承担守约方维权费用，包括但不限于诉讼费、代理费。……第五条，因履行本协议产生的争议由惠城区人民法院管辖。”《解除合同协议》签订后，三被告并未依约于2018年5月20日向原告返还4000万元。故为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼：1.请求判令三被告共同偿还原告4000万元及违约金（违约金按2%／月计算，自2018年5月21日起计算至被告偿还完毕之日止）；2.请求判令三被告共同支付原告维权费用100万元；3请求判令被告承担本案诉讼费用。被告王兴永提交书面答辩意见称：一、被答辩人违反约定提起诉讼，应驳回被答辩人的起诉。根据答辩人与被答辩人2018年5月9日签订的《协议》第三条约定，被答辩人在《解除合同协议》签订后9个月后4000万未支付到位或“惠东国用（2010）第××号”和“惠东国用(2011)第0****6号”两块土地已经被法院启动司法拍卖程序的情况下才能起诉。被答辩人起诉时以上两个条件均未出现，应驳回被答辩人的起诉。二、《房地产合作开发协议书》、《房地产合作开发协议书补充协议二》、《房地产合作开发协议书补充协议三》、《房地合作开发协议书补充协议四》均为无效协议。第一、《房地产合作开发协议书》、《房地产合作开发协议书补充协议二》、《房地产合作开发协议书补充协议三》、《房地合作开发协议书补充协议四》的签订主体均为答辩人个人名义与被答辩人，而协议约定的内容是合作开发被告惠东县盛信实业有限公司、惠东鹏信实业有限公司名下的土地，并约定合作利益由答辩人与被答辩人之间进行分配，前述四份合同的内容违反了《公司法》第三条规定，损害了被告惠东县盛信实业有限公司、惠东鹏信实业有限公司及其众多债权人的利益，属于恶意串通损害第三人利益的合同，根据《合同法》第五十二条规定，《房地产合作开发协议书》、《房地产合作开发协议书补充协议二》、《房地产合作开发协议书补充协议三》、《房地合作开发协议书补充协议四》均无效。无效的合同不存在被解除的问题。三、《解除合同协议》及《协议》同样为无效协议。基于无效合同的基础上签订的《解除合同协议》及《协议》约定惠东县盛信实业有限公司和惠东鹏信实业有限公司追认《房地产合作开发协议书》、《房地产合作开发协议书补充协议二》、《房地产合作开发协议书补充协议三》、《房地合作开发协议书补充协议四》，并由答辩人、被告惠东县盛信实业有限公司和惠东鹏信实业有限公司应承担4000万巨额债务，损害了被告惠东县盛信实业有限公司和惠东鹏信实业有限公司的利益及其众多债权人的利益，同样属于《合同法》第五十二条约定的无效合同，被答辩人无权根据无效合同向答辩人及惠东县盛信实业有限公司和惠东鹏信实业有限公司主张权利。四、本案应根据无效合同的规则原则来判定答辩人应承担的责任。第一、根据《合同法》第五十八条规定，合同无效应返还因该合同取得的财产，答辩人因该合同共取得10588402.69元（见答辩人2019年8月23日质证意见第二、第七点质证意见，但应减去毛伟平收款20万元），依法应返还给被答辩人。第二、根据《合同法》第五十八条规定，有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方各有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，对于合同无效，双方各有过错，应各自承担相应的责任。即对被答辩人在本案中的损失（真实支出减去答辩人应返还部分)，应由答辩人与被答辩人按同等责任承担。请法院依法驳回被答辩人的起诉或超出10588402.69元以外的其他诉讼请求。惠东县盛信实业有限公司、惠东鹏信实业有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。查明的案件事实经审理查明：2016年11月3日，原告作为乙方与被告王兴永作为甲方签订《房地产合作开发协议书》，约定鉴于被告王兴永是第二、三被告的75%持股股东，第二、三被告分别合法拥有位于惠州××××县××镇××地段的二宗建设用地的土地使用权，该两宗用地的土地用途为居住用地，已办妥《国有土地使用证》和《建设用地规划许可证》。具体情况：项目用地1、惠东国用（2010）第××号《国有土地使用证》项下的地块：地号为02*****57号，面积为28092.45平方米，使用权类型为出让；项目用地2、惠东国用（2010）第0****6号《国有土地使用证》项下的地块：地号为02*****66号，面积为28988.13平方米，使用权类型为出让。协议书第一条1、合作方式：由被告王兴永提供项目用地和现项目已办妥的相关手续，原告提供合作项目开发建设所需全部建设资金并负责开发建设、销售工作，原告应完成的交楼标准为毛坯房。······5、本协议签署生效之日起3日内，原告向被告王兴永支付200万元的履约保证金。本履约保证金在给被告王兴永分配物业时退还给原告或者按照届时的销售价格折算面积给原告。6、本协议生效之日起15日内，原告代被告王兴永向惠东农商银行还清所欠利息约250万元。以后每个月原告均代被告王兴永银行偿还利息约20万元，代偿还至以房屋或房屋销售款清偿欠款之日······。7、本协议生效之日起15日内，原告代被告王兴永支付项目前期启动所需土地清偿补偿等费用及其他零星债务及费用，总计不超过400万元。此代付款项从被告王兴永应分配物业中扣除。······10、合作项目以项目公司的名义对外开发建设、向政府相关部门办理报建等相关手续，合作项目的规划设计、报建、施工、竣工验收、销售等由原告全权负责，费用亦由原告承担。第三条违约责任，1、任何一方违反本合同之约定，违约一方应向守约方支付人民币2000万元违约金，并承担由此给守约方造成的损失，该损失包括但不限于守约方的实际损失，因维权而支付的诉讼费、评估费、律师费在内。被告王永兴在甲方处签名和按指模，原告及其法定代表人在乙方处加盖公章和签名。该《房地产合作开发协议书》在履行过程中原告与被告分别于2016年12月30日、2017年10月20日、2017年11月1日签订了补充协议二、三、四，对《房地产合作开发协议书》约定的内容进行了更改或补充，其中，补充协议二甲方为被告王兴永，乙方为原告；补充协议三、四甲方一为被告王兴永，甲方二为被告惠东县盛信实业有限公司，甲方三为被告惠东鹏信实业有限公司，乙方为原告。各当事人均在各补充协议上签名、按手印或盖章。补充协议三第一条约定第二、三被告对被告王兴永与原告签订的《房地产合作开发协议》、《房地产合作开发协议》补充协议、补充协议二予以追认。2018年5月7日，原告与第一、二、三被告签订《解除合同协议》，约定因多种原因未能实现及时开发房地产的合同目的，解除原告与各被告签订的上述《房地产合作开发协议书》及补充协议二、三、四，以及在履行上述协议过程当中还形成了其他口头或者书面协议均一并解除；协议第二条约定原告与各被告认可自2016年11月3日签订《房地产合作开发协议书》以来，原告为了开发“惠东国用（2010）第××号”和“惠东国用（2011）第0****6号”两块土地投入了大量资金、人力和物力成本。对于原告的开发投入损失，原告与各被告协定为4000万元。各方不以任何方式对该笔费用提出任何异议。如实际投入与议定数额不一致，视为私权处分。原告除此之外不能主张违约损失在内的任何其他权益。第三条约定，第一、二、三被告同意共同承担原告开发“惠东国用（2010）第××号”和“惠东国用（2011）第0****6号”两块土地所投入的4000万元的返还义务，承诺返还费用的时间为2018年5月20日。逾期支付以未付款为基数，按2%/月计算违约金。违约方需承担守约方维权费用，包括但不限于诉讼费、代理费。第四条约定原告不再以任何理由主张第二、三条约定费用外的其他权益。第五条约定因履行本协议产生的争议有惠城区人民法院管辖。2018年5月9日，原告与三被告签订《协议》，第一条约定三被告可以自由处置涉案两块土地，并同意在处置款当中优先支付原告开发损失（即2018年5月7日由原告、三被告签订的《解除合同协议》约定的4000万元损失及其他费用）。第二条约定原告指派吴新华担任了第二、三被告法定代表人并实际掌控公章，对于三被告处置涉案两块土地有实际影响，在三被告同意履行第一条约定的优先支付义务条款的情况下，原告承诺无条件配合三被告办理土地处理手续。第三条约定，本协议签订后，原告暂不就2018年5月7日签订的《解除合同协议》提起诉讼，承诺在具备以下条件之一下起诉：一、在9个月后4000万元未支付到位；二、涉案两块土地已经被法院启动司法拍卖程序。第四条约定，本协议签订后，三被告向原告支付3900万元后，原告必须将第二、三被告公章及营业执照、原告为项目支出的费用凭证等其他相关资料移交被告王兴永，并将吴新华法定代表人身份变更为被告王兴永指定人员。余款在前述义务履行完毕后第二天由三被告向原告支付。庭审时，原告称《解除合同协议》约定各被告向原告赔偿损失4000万元主要是原告对涉案项目的具体资金投入以及被告解除合同对原告的补偿的诉请。关于资金投入部分包含建筑设计、建筑顾问咨询、项目清场、部分协调费用、项目前期开发建设以及未排除涉案两间项目公司所存在的妨碍开发建设相关事项的款项支出。另外包含被告王兴永向其他案外人支付款项，该部分支出账面显示18768602.18元，还有涉及合同剩余未付款，此外还有协调费用未按规范入账。扣除上述款项以后的费用均为第一、二、三被告因解除涉案合作合同向原告支付的相关补偿。被告王兴永称其当时与原告签订解除合同时由于被告方已实际停止开发好长时间，原告方有意解除合同，由被告处置土地，但是因为原告实际掌握第二、三被告的公章及法人，被告处置土地需要原告配合，且因为三被告对外负有大量的外债超过1.8亿元，需要处置土地来偿还债务，如被法院拍卖资产价值将折扣，被告基于这种不利的被动局面被迫同意在没有清楚了解原告的实际支出情况下签订解除合同协议。2016年12月6日，被告王兴永与案外人范燕雄、邓新传签订《协议书》，约定被告王兴永与范燕雄因转让（转让公司股权方式）第二被告、第三被告名下位于惠州××××县××镇××地段的二宗建设用地［国土证号：惠东国用（2010）第××号、惠东国用（2011）第0****6号］，被告王兴永欠范燕雄土地转让款500万元，后被告王兴永向邓新传借款500万元用于偿还范燕雄的500万元转让款，被告王兴永欠邓新传500万元。第二条约定，经结算，至本协议签订时止被告王兴永欠范燕雄本金及利息合计1010万元（含500万元借款本息及替被告王兴永偿还惠东农商行的本息）；本协议签订生效后，以上全部欠款金额固定，不再计算利息或违约金。第四条约定，被告王兴永在本协议签订后，支付200万元给案外人范燕雄，剩余810万元被告王兴永以“盛信公司”和“鹏信公司”名下的两幅土地开发建成的第一期住宅商品房抵偿。······2016年12月30日，被告王兴永出具《收款委托书》，载明被告王兴永于2016年11月3日委托原告支付200万元履行保证金至向云波账户。被告王兴永确认已于2016年11月4日收到原告法人吴逸华账户支付的以上款项。现被告王兴永委托原告将《房地产合作开发协议书》的合同合作款200万元支付至范燕雄的银行账户。原告提供以下证据：一、2017年1月18日惠州华悦房地产开发有限公司与上海携客数字科技有限公司签订的《建筑效果图及3D模型设计制作合同》、2017年2月28日原告与上海万晟建筑设计顾问有限公司签订的《建筑设计顾问咨询合同》、2017年1月17日惠州华悦房地产开发有限公司与查普门泰勒建筑设计咨询（上海）有限公司签订的《惠东大岭华悦城外立面项目设计顾问委托服务合同》、2017年2月27日原告与广州市华誉景观工程设计有限公司签订的《景观工程设计合同》、2017年3月22日原告与核工业赣州工程勘察院惠州分院签订的《建设工程勘察合同（一）》、2017年1月23日原告与深圳市假日东方室内设计有限公司签订的《建设工程设计合同》，证明原告为开发建设涉案房地产合作项目，进行了大量前期工作并投入了资金；二、账户交易明细查询及金融业务收入凭证，证明原告代被告王兴永持有股权的惠州市新乐商贸广场开发有限公司偿还贷款本息5337320元；三、工资表，证明原告为开发建设涉案房地产中所投入人力支出；四、《楼房出租合同》、《租地合同》、《地上树木（青苗）补偿合同》、《协议书》，证明原告为涉案房地产合作开发项目租赁建设用房和用地以及补偿涉案土地地上附着物有关事项支出的事实；五、《承诺书》、《居间服务费承诺函》、《收条》，证明原告为合作开发涉案房地产项目支出了居间服务费；六、银行流水，证明原告与被告王兴永签订合作协议后因合作约定即开发利用涉案两宗土地综合投入的资金情况。被告王兴永向我院提交书面质证意见，认可原告代惠州市新乐商贸广场开发有限公司偿还贷款本息合计6588402.69元；认可原告代被告王兴永向毛伟平支付居间费合计20万元；认可被告王兴永委托原告向向云波及范燕雄偿还借款及支付合同定金各200万元，合计认可金额为10788402.69元。原告提交《设计合同等未付费》，载明对于原告所提交的设计合同，已付金额为904100元，未付金额为6700940元。被告王兴永在接受本院询问时称认可原告因委托设计而支出的费用904100元，对于未付部分不予认可，被告王兴永不承担未付费用，并称被告王兴永认可清偿费用为1420000元。对于被告王兴永的上述陈述，原告称同意被告不承担未付费用的意见。综上，被告王兴永认可的金额为13112502.69元。原告向我院提交《总分类账》，载明自合作开发起至2019年1月，原告因开发建设涉案房地产合作项目，投入金额合计为19327485.18元。原告诉请被告向其支付维权费用100万元，对此提供就原告与朱东校民间借贷执行纠纷一案与广东通用律师事务所签订代理费为20万元的《民事委托代理合同》、就原告与被告王兴永于2016年11月3日签订《房地产合作开发协议书》、与深圳市恒丰润实业集团有限公司于2017年1月13日签订《股权转让合同》事宜与广东通用律师事务所签订代理费为25万元的《非诉讼事务委托代理合同》及代理费为30万元的《专项法律服务合同》。原告未提交相应的支付凭证。庭审时，被告王兴永向本院提交（2014）惠城法小民初字第634号《民事判决书》、（2014）惠城法民一初字第2968号《民事判决书》、（2016）粤1302民初2339号《民事调解书》、（2015）惠东法民一初字第306号《民事判决书》、（2014）惠博法民二初字第140号《民事判决书》、（2015）惠东法民二初字第4号《民事判决书》，证明被告除本案外仍负担巨额债务。另查一，本案审理过程中，被告王兴永向本院提出审计申请书，请求本院委托第三方对原告提交的账目明细及记账凭证进行审计，以查明原告在本案合资合作房地产开发合同履行过程中实际支出的费用。2019年12月11日，被告王兴永撤回审计申请。另查二，被告惠东县盛信实业有限公司、惠东鹏信实业有限公司原法定代表人为被告王兴永，2017年6月6日变更为吴新华。另查三，经原告申请并提供担保，本院作出（2018）粤1302民初7823号《民事裁定书》，裁定查封被告名下的财产。原告预交保全费5000元。裁判理由和结果本院认为：本案系合资、合作开发房地产合同纠纷。原、被告签订的《房地产合作开发协议书》及补充协议二、三、四系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。在合作开发过程中因多种原因未能实现及时开发房地产的合同目的，原、被告协商签订《解除合同协议》及《协议书》约定解除合作开发合同并由三被告赔偿原告的损失。关于被告应向原告赔偿的损失数额问题，《解除合同协议》约定对于原告的开发投入损失，原、被告议定为4000万元，原告称解除合同协议议定的4000万元包括原告对涉案项目的具体资金投入以及被告解除合同对原告的补偿，但原告提交的《总分类账》载明自合作开发起至2019年1月，原告因开发建设涉案房地产合作项目，实际投入金额合计为19327485.18元。故，本案原告的实际投入金额应以19327485.18元为准。原告主张的解除合同协议议定的金额比原告实际支出多出一倍多，被告对此也提出异议，故对于被告解除合同给原告的补偿金额，根据《中国人民共和国合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失的规定，及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本院认为，被告解除合同给原告的补偿金额按实际投入金额的30%计算，即5798245.55元。原告合计应赔偿原告25125730.73元（19327485.18元+5798245.55元）。《解除合同协议》约定如被告逾期付款，按照2%/月计算违约金，原告诉请被告按月利率2%支付违约金，本院予以支持。违约金以原告的实际投入金额19327485.18元为基数，自实际投资确定之日（即2019年2月1日）起计算。原告诉请被告向其支付维权费用100万元，但未举出证据证明该费用的实际支出，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告王兴永、惠东县盛信实业有限公司、惠东鹏信实业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告惠州和惠熙阳实业有限公司赔偿损失25125730.73元及违约金（以实际投入金额19327485.18为基数，按月利率2%自2019年2月1日起计算至清偿之日止）。二、驳回原告惠州和惠熙阳实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费246800元、保全费5000元，合计251800元（原告已预交251800元），由原告负担97491元，被告王兴永、惠东县盛信实业有限公司、惠东鹏信实业有限公司共同负担154309元。三被告应负担的费用，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期未缴，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄链生审 判 员  肖石平人民陪审员  杨仕华二〇一九年十二月二十八日法官助理郑慧书记员张莉茱