山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1702民初2244号原告：康芳，女，1980年2月12日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。被告：山东伟居房地产开发有限公司。住所地：菏泽市解放大街南段。法定代表人：苗青，总经理。委托诉讼代理人：桑圣超，山东九洲苑律师事务所律师。原告康芳与被告山东伟居房地产开发有限公司商品房房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告康芳、被告山东伟居房地产开发有限公司的委托诉讼代理人桑圣超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康芳向本院提出诉讼请求：要求被告支付违约金，主房从2018年6月1日至2018年11月30日止，以320000元为基数，按日万分之一计算交房违约金为3200元，从2018年12月1日至2019年4月26日止，以320000元为基数，按日万分之五计算交房违约金为23520元，共计26720元。从2019年4月27日至实际交房之日止，以320000元为基数，按日万分之五计算违约金。2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月25日原告购买被告第七栋1单元05007号商品房一套，并签订商品房买卖合同。并约定2018年6月1日前交房，至2018年10月10日仍未交房。根据双方签订的商品房买卖合同第九条约定，被告应支付原告违约金3200元。根据2018年7月29日被告出具的《承诺书》承诺，从2018年11月30日起至实际交付日止，被告支付违约金为原合同条款违约金五倍。自2018年11月30日起诉日应支付给原告违约金23520元。以上共计被告应支付原告逾期交房违约金合计：26720元。被告于2019年3月6日在报纸上公告达到交房条件，可以交房，但是被告强迫要求原告签订放弃追讨逾期交房违约金的权利协议后，才可以给原告办理交房手续，因此，被告还应支付原告结算至实际交房日的违约金。被告山东伟居房地产开发有限公司辩称：答辩人就未能按照合同约定的时间交付商品房，表示诚挚的歉意，并愿就未能如期交房带来的损失承担相应责任，答辩人就交房事宜已尽最大努力，希望能取得原告理解，相互配合完成房屋交付事宜。一、未能按照合同约定时间如期交房，系合同履行期间，政府政策等不可抗力因素导致施工多次停止原因所造成，并非答辩人原因所致，对不可抗力所致未能交房不能由答辩人承担逾期交房违约责任。自2016年10月起至2019年3月间，由于受国家治理大气污染、环境治理等政策影响，我市市区内的建设工地施工因环境治理工作多次停止施工，豪润书苑小区位于城市中心区域，受到影响较大，菏泽市政府、牡丹区政府建工局等相关政府部门对城区内的项目建设工地多次下达停工通知，施工作业遭到前所未有的困难，是无法按时交房的主要原因。众所周知，建筑工地的施工是各工种协同作业，强调作业的连续性，一旦停止施工，重新启动意味着重新组织工人，组织建材，耽误的施工时间不能仅仅以文件通知停工的时间计算。上述停工完全是政府政策不可抗力因素所造成，对此造成的逾期天数，应当予以扣除。二、原告的诉请不符合商品房买卖合同规定，数额要求过高，不应予以支持。根据双方商品房买卖合同第九条第2款“逾期交房的违约金最高金额为买受人已付房款的1%”，即明确约定了违约金的计算方式，以已付房款的1%为赔偿限额。该合同系双方自愿签订，并以黑体字对违约责任作出明示，合法有效。原告计算违约金的方式不符合合同约定和答辩人承诺书的承诺，答辩人出具的承诺书未交房违约金自合同约定日至2018年11月30日按合同执行违约金，2018年11月30日起按合同第九.1.（2）条约定的五倍计算，因此2018年11月30日之前的违约金应以合同约定的已付房款的1%为赔偿限额。三、被告开发建设的豪润书苑小区工程于2019年3月5日综合验收合格具备交房条件，自2019年3月6日通知交房时起，不应再承担逾期交房责任。涉案房地产工程于2018年12月28日竣工，户内部分经建设单位、监理单位、施工单位、物业部门于2019年1月15日进行分户验收合格，取得分户验收合格证明，2019年3月5日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对工程进行综合验收，各分项验收合格，具备交房条件，被告自2019年3月6日起通知购房业主办理房屋交接手续，但包含原告在内的部分业主拒不收房，被告于2019年3月7日在报纸进行公示通知。故自2019年3月6日起，被告已经尽到合同义务，原告拒不接收房产，应当由原告自行承担损失，逾期交房违约金的计算截止日期应为2019年3月6日。综合以上意见，请法庭从依法查明事实，驳回原告过高部分的诉讼请求。经审理，本院确认以下事实：2017年12月25日，原告康芳购买了被告山东伟居房地产开发有限公司出售的位于菏泽市解放大街南段儿童公园东门北100米路东豪润书苑7号楼1单05007号房，双方签订了《商品房买卖合同》，房屋价款为320000元，原告已付清房款。原被告双方签订的《商品房买卖合同》其中合同第八条约定：“出卖人应当在2018年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。2、逾期交房的违约金最高金额为买受人已付房价款的1%”。2016年秋末冬初始，由于受到国家治理大气污染、环境治理等政策的影响，包括被告山东伟居房地产开发有限公司在内的所有建筑工地不断停工，一直持续到空气流动渐好的春初；至2019年春初，停工日期长达半年之久。2018年7月29日，被告山东伟居房地产开发有限公司为购房所有业主出具了《承诺书》一份，内容为“豪润书苑的购房业主：基于国家环境治理等因素影响，对于合同约定的交房日期未能如期交房深表歉意，对此我公司作出如下承诺：1、保证2018年11月30日之前达到单体验收的交房条件，如果因为单体交房所产生的问题由伟居房地产负责。若还不能交房，未交房违约金自合同约定日至2018年11月30日按合同执行违约金，从2018年11月30日起至实际交付日止按合同第九.1.（2）条约定的五倍计算并予以支付。2、对于合同约定交房日期至2018年11月30日期间的违约金按合同约定于实际交付日予以赔付。3、购房业主购买的车位、储藏室等附属设施的延期违约金比例同主房延期违约金约定相同。4、2018年8月5日前向购房业主提供一份施工进度计划表，以供业主监督施工进度。以上承诺为商品房买卖合同附属约定，与商品房买卖合同具有同等法律效力。山东伟居房地产开发有限公司，2018年7月29日”。被告山东伟居房地产开发有限公司开发建设的豪润书苑小区工程于2019年1月15日各分项工程验收合格、2019年3月5日进行综合验收合格，被告于2019年3月6日在《牡丹晚报》上刊登交房公告“于2019年3月7日开始办理交接手续”以上事实，由当事人陈述、《商品房买卖合同》、《承诺书》等在卷佐证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律及强制性行政法规规定，本院认定该合同为有效合同，双方应当按照合同约定履行其义务。原告按照合同约定将涉案房款交清，履行了合同约定的义务，双方也约定被告方于2018年6月1日前向原告交付房屋，届时被告方未能交房对原告方构成违约；在合同中双方约定了违约交房的处理方式，即按已付房款万分之一向原告方支付违约金至实际能够交房日止；被告方的工程于2019年3月5日前各分项工程验收及综合验收已完毕。双方合同约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，被告虽然在当地报纸发布了交房公告，但该公告并不能保证通知到原告，且与合同约定不符；被告称已电话通知原告交房，原告不予认可，且被告举证不足。被告支付违约金截止时间应计算到本案立案之日，即2019年4月28日。原告要求被告自2019年4月28日以后至实际交房日，按照已付款项320000元为基数以日万分之五计算违约金的诉讼请求，系原告自己扩大造成的损失，本院不予支持。2018年6月1日至2019年4月28日应为被告违约交房期间，该期间应当按照双方的约定以及被告对原告的承诺支付违约金，该违约金分为两个阶段：一、2018年6月1日至2018年11月30日期间的违约金。按照双方约定的已交房款的日万分之一标准计算，即使考虑大气污染、环境治理等政策所影响交房施工的客观因素，因其所计算的结果大于双方所约定的“逾期交房的违约金最高金额为买受人已付房价款的1%”，故该阶段的违约金应为320000元×1%=3200元。二、2018年12月1日至2019年4月28日期间的违约金。因被告方未能按约交房，2018年7月29日被告山东伟居房地产开发有限公司向包括原告在内的购房业主出具了《承诺书》，保证若2018年11月30日之前不能交房，则按合同第九.1.（2）条约定的“已交付房价款万分之1”的五倍计算支付，即按日万分之五的标准计算，320000元×日万分之五×149天=23840元。综上，两阶段的违约金数额合计为3200元+23840元=27040元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，判决如下：一、被告山东伟居房地产开发有限公司支付原告康芳逾期交房违约金27040元。限本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告康芳要求被告山东伟居房地产开发有限公司从2019年4月28日以后至实际交房之日，按照已付款项320000元为基数以日万分之五计算违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1232元，由原告康芳承担756元，由被告山东伟居房地产开发有限公司承担476元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  王海峰人民陪审员  田 剑人民陪审员  刘美生二〇一九年十二月二十六日书 记 员  张志良