河南省信阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）豫15行初316号原告谌章兵，男，汉族，1968年12月15日出生，住江苏省张家港市。原告罗山宾馆有限公司。法定代表人赵秀梅，女，公司经理。委托代理人刘德宇，金博大律师事务所律师。被告罗山县人民政府。法定代表人汪明君，县长。委托代理人张毅，男，县政府办公室工作人员。委托代理人杨红梅，河南建魁律师事务所律师。被告罗山县自然资源局。法定代表人李世国，局长。委托代理人任勇平，男，该局不动产登记中心工作人员。委托代理人袁芳兵，河南保城律师事务所律师。原告谌章兵、罗山宾馆有限公司诉被告罗山县人民政府、罗山县自然资源局国有资产转让协议履行行政争议一案，本院于2019年10月8日立案受理后，于10月12日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，本院依法组成合议庭于2019年11月6日公开开庭审理、12月9日公开开庭质证及调解，原告谌章兵，原告罗山宾馆有限公司委托代理人刘德宇，被告罗山县人民政府委托代理人张毅、杨红梅，被告罗山县自然资源局委托代理人任勇平、袁芳兵到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告谌章兵、罗山宾馆有限公司诉称：其于2006年11月28日与被告罗山县人民政府下设办公室签订《罗山宾馆转让协议书》，被告未按照《转让协议书》约定在其支付第一批转让费500万元后六个月内（即2007年5月28日前）为其办理并交付转移登记《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》。起诉请求判令被告：（一）交付已办理转移登记的罗山国用〔2008〕字第276号《国有土地使用权证》；（二）限期为原告办理并交付转移登记《房屋所有权证》；（三）支付违约金30万元。原告提交了以下证据材料复印件：①《罗山宾馆转让协议书》；②《国有土地使用权出让合同》，《国有土地使用权转让合同》；③罗山宾馆《房屋所有权证》，罗山县政府招待所《国有土地使用证》，原告对被告作出的《变更罗山宾馆土地使用证名称情况的报告》、《关于变更罗山宾馆土地使用证的申请》、《关于办理罗山宾馆土地使用证的请示》、《关于请求给付罗山宾馆有限公司土地使用证房屋所有权证的报告》等。被告罗山县人民政府辩称：（一）《转让协议书》第2.3条约定原告应于2006年12月28日前支付转让费200万元、2007年12月28日前付清全部转让费1600万元，后原告分别于2006年11月20日，2007年1月19日、3月30日、4月10日、9月3日、9月7日，2008年1月21日，2010年2月3日，2011年1月26日，2017年2月13日，累计付款1160万元（替政府招待所还信用社贷款本金310万元及利息情况不掌握）。其享有《合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权；（二）《转让协议书》约定总价款其中的“土地收益值367.32万元”，即系其为原告办理两证之费用，因协议尚未完全履行，现办理两证的费用因国家税费调整现已涨至近3000万元。根据《合同法》第一百一十条关于继续履行合同所要支付的费用远超过了合同收益，合同目的无法实现，原告已构成根本性违约之规定，其可以拒绝继续履行为原告办证之义务，或者应由原告承担办证之费用；（三）《转让协议书》约定原告违约后应支付违约金30万元。故请求驳回原告诉讼请求。被告罗山县自然资源局辩称：（一）根据罗山县人民政府安排，其与原告签订了《国有土地使用权出让合同》并向原告交付了转移登记的罗山国用〔2008〕字第276号《国有土地使用权证》复印件。因该宗地无土地出让金和相关税费票据，亦无相关部门前来完善用地手续，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条关于“逾期未全部支付土地出让金的，出让方有权解除合同并可请求违约赔偿”之规定，其与原告签订的《国有土地使用权出让合同》无效，且已办理的转移登记的罗山国用〔2008〕字第276号《国有土地使用权证》应报请县政府批准注销；（二）其单位不是《转让协议书》的当事人。相关当事人可以依照《中华人民共和国房地产管理法》第四十条、六十条，《土地登记办法》第四十条之规定，在缴纳土地出让金和相关税费后向其单位申请办理转移登记的《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》。请求驳回原告诉讼请求。二被告提交证据材料与原告相同。经庭审质证，原被告双方对全部证据材料均无异议。经审理查明：罗山宾馆（原罗山县人民政府招待所）因进行国有企业改制，被告罗山县人民政府经下设办公室于2006年8月委托信阳市明宇房地产估价师事务所有限公司、罗山丰华资产评估事务所、罗山县审计局对罗山宾馆整体资产和财务状况进行了财务审计及资产评估。2006年10月31日被告作出《关于同意罗山宾馆进行国有企业改制的批复》（罗政文〔2006〕131号）。2006年11月20日罗山县财政局作出《关于同意对〈罗山宾馆进行整体公开出让的请示〉的批复》（罗财统字〔2006〕第5号）。2006年11月26日罗山县人民政府办公室与罗山县国有资产产权交易市场签订《委托出让合同书》，确定交易底价为1600万元。2006年11月28日被告罗山县人民政府下设办公室（甲方）与原告谌章兵（乙方）签订了《罗山宾馆转让协议书》，约定：第1条“转让标的为罗山宾馆所有的房地产及其固定资产……。占地面积8971.16平方米，建筑面积11420.07平方米”。第2.1条“转让价款为1600万元，含转让价格中的土地收益值367.32万元”。第2.3条“乙方采取分期付款的方式进行，总付款期限为一年。其中首次付款为本协议签订前向甲方支付转让费500万元，签订协议后三十日内支付现金200万元，余款一年内付清。如乙方在接收罗山宾馆后不按约定付款或乙方在实施过程中有不符合合同约定的行为，经甲方提议仍不加以纠正的，甲方有权收回本次出让的罗山宾馆整体资产及其经营使用权，签订协议次日，罗山宾馆经营权交由乙方接管；罗山宾馆原欠金融机构贷款310万元，从乙方接管经营之日起转由乙方负责，并支付利息和本金，其乙方承担的金融机构贷款本金，从支付甲方的转让费中折抵”。第3.2.4条“甲方及时以乙方名义办理罗山宾馆产权变更证明、罗山宾馆房产所有权、土地使用权证书（土地使用年限为40年）”。第3.2.5条“变更后的罗山宾馆房屋所有权证书、土地使用权证书以及产权变更证明为国有出让土地，土地用途为综合用地，所办理的房屋产权证书面积为11420.07平方米。在乙方付清甲方第一期转让费六个月内办完上述证件并提供给乙方复印件，在乙方全部付清收购款项后，甲方交付乙方上述两证件”。第4.1.3条“乙方接收罗山宾馆后，有权按照现代企业管理制度，选择机制灵活的企业管理模式，自我管理，自主经营，任何单位和个人不得对其进行干涉”。第4.2.1条“乙方接收罗山宾馆后，同时在新区投资新建一座具有一定规模的准四星级酒店，并首付新酒店建设资金50万元作为定金打入甲方为其设立的专项账户”。第4.2.4、5、6条“本协议签订后，接收罗山宾馆在岗职工不少于原罗山宾馆现有岗位人数（岗位设置一览表附后）；对已接收罗山宾馆的职工，一个月内与其重新按有关规定与职工签订劳动合同，其首次签订劳动合同的时限不少于三年，并不得无故辞退已签订合同的职工，并负责按规定缴纳各种社会统筹保险基金；对乙方已接收罗山宾馆的职工，其工资及福利待遇不低于接收罗山宾馆前的职工平均工资标准”。第5条“乙方在接收罗山宾馆后，甲方以乙方名义办理的土地使用权证书、房屋所有权证书、资产变更证明等一切手续所发生的一切规费，均由甲方承担，乙方不支付任何费用”。第7.1、2条“甲方如不按期办理罗山宾馆交接手续，以及不按期向乙方交付变更后的房屋产权证书、土地使用权证书以及产权变更证书，应向乙方支付违约金30万元；乙方如不按期支付转让费，也应向甲方支付违约金30万元”。第8.1条“本协议签订后，五日内双方对照共同委托的信阳明宇房地产经纪咨询有限责任公司评估的清单正式办理产权及各种设施、设备的移交手续，七日内结束”。在上述《罗山宾馆转让协议书》履行过程中，原告谌章兵投资成立罗山宾馆有限公司接管了罗山宾馆全部资产并投入经营。原告应于2006年12月28日前（签订协议后三十日内）支付的转让费200万元，实际于2007年1月19日支付了100万元；原告应于2007年12月28日前（签订协议后一年内）付清全部转让费1600万元，原告未按时全部付清。2008年2月1日罗山县国土资源局与原告签订《国有土地使用权出让合同》，2008年2月28日罗山县人民政府办公室与原告签订《国有土地使用权转让合同》，2008年3月4日罗山县国土资源局办理了转移登记的原告罗山罗山宾馆有限公司名下罗山国用〔2008〕字第276号《国有土地使用证》，并将该证复印件交付给了原告。后原告多次请求被告交付该证原件及办理交付转移登记的《房屋所有权证》，被告既未向原告交付该证原件，亦未为原告办理并交付转移登记《房屋所有权证》，原告坚持不支付转让费余款，至起诉时仍欠付转让费余款79.7562万元。原告在本院开庭审理后于2019年11月22日向罗山县财政支付中心支付了尚欠转让费余款79.7562万元。经2019年12月9日开庭质证，原被告双方确认原告已付清了全部转让价款1600万元（含原罗山宾馆未偿还罗山县农村信用社宝城分社、信阳市浉河区农村信用社东方红分社贷款共计本金310万元及利息）。本院认为：一、案涉《罗山宾馆转让协议书》合法有效。被告罗山县人民政府在对原罗山宾馆（罗山县人民政府招待所）进行经济体制改革时，对罗山宾馆整体资产和财务状况进行了财务审计及资产评估，履行了相关行政审批手续，原告在经政府公开出让后取得了该处国有资产符合法律规定，被告罗山县人民政府下设办公室与原告签订的《罗山宾馆转让协议书》具有法律效力，双方当事人应当切实履行该协议。二、被告罗山县人民政府在履行协议过程中对原告在先违约行为享有先履行抗辩权。根据《罗山宾馆转让协议书》，原告应于2006年12月28日前（签订协议后三十日内）支付转让费200万元、应于2007年11月28日前（签订协议后一年内）付清全部转让费1600万元，而原告实际于2007年1月19日支付100万元，后经过多年多次付款，至提起本案诉讼时仍欠付转让费79.7562万元，原告构成在先违约；根据《罗山宾馆转让协议书》，被告应在原告全部付清收购款项后交付原告转移登记的《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》，因原告在先违约行为，被告主张其享有《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的先履行抗辩权的理由成立，原告在履行完毕在先的付款义务之前无权要求被告履行在后的交付两证的义务。三、案涉《罗山宾馆转让协议书》对土地出让金缴纳问题约定不明。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第十四条规定“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。……”被告当庭辩称《罗山宾馆转让协议书》第2.1条约定的“转让价款为1600万元含转让价格中的土地收益值367.32万元”，该土地收益值367.32万元即为被告为原告办理转移登记两证之费用，但因原告未按期支付转让费的违约行为，导致2008年3月4日办理的转移登记的罗山国用〔2008〕字第276号《国有土地使用证》并未缴纳土地出让金以及《房屋所有权证》至今未办理，且现行办理两证之规费较2007年已大幅上升，原告现以《罗山宾馆转让协议书》第5条约定“乙方在接收罗山宾馆后，甲方以乙方名义办理的土地使用权证书、房屋所有权证书、资产变更证明等一切手续所发生的一规费均由甲方承担，乙方不支付任何费用”为由，诉讼请求被告承担办理两证费用并交付两证，该理由不能成立。四、被告罗山县自然资源局不是本案适格被告。该被告不是《罗山宾馆转让协议书》的当事人，原告无权要求该被告承担履行协议之责任，应驳回原告谌章兵、罗山宾馆有限公司对该被告的起诉。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，经本院审判委员会研究，判决如下：驳回原告谌章兵、罗山宾馆有限公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告谌章兵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  李德如审判员  李洪宇审判员  沈继红二〇一九年十二月二十三日法官助理杨砚犁书记员郝梦媛