四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0502民初5278号 原告：张蝶，女，1999年10月30日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：夏泽虹（系原告的母亲），女，1976年5月18日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 被告：四川嘉联房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金牛区三洞桥路****。 法定代表人：罗平,总经理。 委托诉讼代理人：李苑红，女，该单位工作人员。 第三人：渤海国际信托股份有限公司，住所地：河北省石家庄市新石中路******。 法定代表人：李光荣，董事长。 原告张蝶诉被告四川嘉联房地产开发有限公司、第三人渤海国际信托股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张蝶的委托代理人夏泽虹，被告嘉联房地产公司的委托诉讼代理人李苑红到庭参加诉讼。第三人渤海国际信托股份有限公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理讼争房屋的备案、过户登记手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告嘉联房地产公司签订《房屋订购协议》，约定向被告购买位于泸州市江阳区××路××号（嘉联·山地名宅小区）的商品房。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，但被告未按约履行办证义务。 被告嘉联房地产公司承认原告所主张的诉讼请求。 第三人渤海信托公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2010年4月1日，原告张蝶（乙方）与被告嘉联房地产公司（甲方）签订《商品房认购协议书》，约定：一、甲方以竞价方式取得的510500-2010-Ｂ-020号出让土地，位于泸州市江阳区××路，净用地面积32987平方米，土地使用年限70年，容积率1.5，绿地率35％，建筑密度25％，甲方在该土地开发新建商品住房，由甲方销售。1、乙方自愿认购“嘉联·山地名宅”小区住房壹套，面积约为107.52㎡，房号15号楼2单元6层11号。甲方必须按时保质保量向乙方交付房屋，如乙方在主体工程完工后自愿不要房屋的，经甲方同意后可退还购房款及另行支付利息叁万元。2、认购该商品房单价为4000元／㎡，此价包含水、气、光纤设施费。二、建筑面积按房屋产权登记面积为准。三、付款方式及期限。1、本协议签订时，付房款：250000元。2、工程基础完成时，乙方每套再付5万元（大写：伍万元），主体封顶时乙方补足每套购房款总额的95％给甲方，若乙方需要办理按揭付款，仍需将每套购房款交至总房款的95％，并提供真实有效的按揭办理手续，待按揭办理成功房款后甲方退还已多交部分房款。3、交房钥匙、交房屋权产权证、土地使用证时结算，多退少补，结算余款。以上条款的付款时间为从告知之日（以泸州晚报登报通知或电话通知为准）起7日内付清。四、房屋标准及配套设施要求：1、基础、主体、外墙装饰按照城市规划和设计要求实施。2、楼宇抗震裂度按6度设计。3、住宅房楼层高度为3米。4、水、电、天然气、电话、闭路、消防设施标准。（1）给水系统安装到户，每户设室外户表一只。排水系统按设计全部安装到位。（2）电：楼梯间暗线安装到户，每户设室外分户电表一只，以供电局安装为准，小区安装变压器。（3）通讯：宽带网络和电话终端线路预埋到户。（4）闭路：闭路光纤预埋到户。（5）消防设施：按消防部门规定，配备消防设施。（6）天然气预埋到位。5、甲方负责开通并硬化与小区相连的通道和车库、值班室、垃圾库等小区配套设施及其它特殊配套设施工程，按规划要求实施。五、装修标准：1、内装修：（初装）（1）楼地面为水泥砂浆找平；（2）墙体和天棚为水泥砂浆抹面；（3）楼梯间墙面及天棚为仿瓷涂料，地面为地砖，地面为地砖厕地面进行防水处理后用水泥砂浆找平，每户客卫设一中档平便器，主卫预留接口。（5）每户进户门为中档防盗门一樘（500.00），如需加宽入户或提高防盗门档次，所增加的费用由住户承担；外窗（铝塑窗）为节能窗。（6）小区各单元均安装楼宇对讲防盗门系统并联通入户。2、外装饰：外墙面的造型、标准、风格和色调按市规划要求实施。六、工程质量接受泸州市质量监督站监督，按国家现行施工及验收规范执行。七、建设手续及房屋交付。甲方提前10天以书面通知乙方办理进房手续，领取钥匙，结清房款。交房时间为2016年8月30日前。八、房屋保修。按《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，甲方交付商品住宅使用之日起。九、产权办理及费用。1、甲方为乙方办理房屋所有权证及土地使用权证，其办理两证的各种税、费按国家规定由甲、乙双方各自承担。办理的两证归乙方所有。甲方应在房屋交付后360个工作日内为乙方办妥房屋所有证及土地使用权证。2、房屋交付后，户内维修护理（保修范围除外）由乙方负责。十、违约责任以及争议的解决方式。1、若乙方不按上述约定时间支付购房款，短缺金额和违约时间按月利率3％计算，支付甲方利息。2、若甲方不按期交房，按乙方已交款金额和违约时间月利率3％计算，支付乙方利息。3、除上述1、2项约定外，甲、乙双方任何一方违约，需赔偿对方相应经济损失并按损失金额的30％向对方支付违约金。4、协议生效后甲方终止履行，只按已缴购房款总额的30％向对方支付违约金。5、甲、乙双方因履行本协议发生争议，首先应通过协商解决，协商不成，任何一方都可依法向人民法院提起诉讼。十一、甲方应首先完成小区环境设计，其方案和效果经甲、乙双方一致同意后，甲方应严格按该设计方案施工，并在交房前完成小区环境建设，若交房时未完成小区环境施工或未达到原小区环境设计标准，甲方应该超出交房时间每日人民币10元标准支付违约金给乙方，直至甲方整改达到原设计方案标准为止。十二、其他约定。1、乙方住户在使用房屋期间，不得擅自更改主体结构和损坏防水层，如因乙方更改主体结构和损坏防水层，造成后果，由乙方自行负责一切损失及费用。2、乙方在进住小区楼宇后，应配合甲方的物业管理，遵守小区物管规定。3、未尽事宜，甲、乙双方签订补充协议，补充协议作为附件与本协议具有同等法律效力。4、甲方建设、销售商品房手续完善后15日内，甲乙双方签订正式的商品房买卖合同，商品房买卖合同的内容必须依据本协议书的约定，未经双方协商一致不得变更。若乙方未能在本协议约定时间内完善商品房买卖合同，甲方有权收回该套房屋，并退还乙方预购房款。十三、本协议经甲、乙双方签字后生效，本协议一式叁份，甲方贰份，乙方壹份。 此后，2015年4月7日，被告向原告出具购房款发票250000元。2015年7月10日，被告向原告出具购房款发票186531元，办证费发票13204元、维修基金发票19655元。 另查明，2014年4月24日，被告与第三人渤海信托公司签订《信托贷款合同》向第三人借款8000万元。2014年5月6日，被告办理了抵押权人为第三人的抵押登记手续，将涉案房屋大楼（在建工程）为上述借款作抵押。2014年6月4日，涉案房屋取得《商品房预售许可证》。 此后，原、被告因办理《商品房买卖合同》网签手续及房屋所有权转移登记手续产生纠纷。 上述事实，有本案当事人的当庭的陈述，原告提供的《商品房认购协议书》及相关收据，被告提供的《商品房预售许可证》等在案证明，本院予以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”原告张蝶与被告嘉联房地产公司签订的《商品房认购协议书》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的条件，原告已按照约定向被告支付了全部购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，原、被告签订的《商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，被告应当按照双方的约定和法律的规定履行出售人应当承担的义务。 关于第三人抵押权问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》载明：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”原告订购该商品房在抵押权设置之前，并已支付了全部购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，依照该司法解释，原告购买讼争房屋依法享有的相关权益应优先于该建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，而该建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，所以原告购房依法享有的相关权益应优先于本案第三人享有的抵押权，对其相应主张，本院予以支持。《商品房认购协议书》第九条约定被告应在房屋交付后360个工作日内为原告办妥房屋所有证及土地使用权证，被告亦同意为原告办理产权证。原告的请求和被告的主张均系合同内容，双方均应当按照合同的约定全面履行合同义务。原告张蝶已按约定履行了付款义务，被告亦应当按照约定为原告办理房屋产权证。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告四川嘉联房地产开发有限公司在本判决生效之日起3日内为原告张蝶办理泸州市江阳区××路××号××号楼××单元××层××号房屋的不动产备案手续和登记手续。 本案案件受理费本院适用简易程序审理减半收取100元，由被告四川嘉联房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 王 帅 二〇一九年十二月十六日 书记员 严子寒