山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初84号原告：孙森，男，1984年2月3日出生，汉族，住山东省五莲县。委托诉讼代理人：岳培培，山东运策律师事务所律师。被告：孙彦妮，女，1981年11月5日出生，汉族，住青岛市城阳区。被告：任余吉，男，1980年4月16日出生，汉族，住青岛市城阳区。上述两被告共同委托诉讼代理人：孙萌，上海喜睦律师事务所律师。被告：城阳区中艺兴房产中介水清木华店，住所地青岛市城阳区夏庄街道秦家小水社区，注册号370214600467903，系个体工商户。经营者：滕世余，男，1967年8月22日出生，汉族，住青岛市四方区。委托诉讼代理人：刘芬，山东元鼎律师事务所律师。原告孙森与被告任余吉、孙彦妮、城阳区中艺兴房产中介水清木华店（以下简称“中艺兴房产中介店”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙森的委托诉讼代理人岳培培，被告孙彦妮及被告任余吉、孙彦妮的委托诉讼代理人孙萌，被告中艺兴房产中介店的委托诉讼代理人刘芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙森向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告于2018年11月14日签订的《中艺兴房地产买卖合同》。二、判令被告孙彦妮返还原告已付购房款410000元并以此为基数，支付原告自购房款支付之日起至实际支付之日止的银行同期贷款利息。三、判令被告赔偿原告违约金160500元。四、判令被告返还原告支付的腾房押金10000元及评估费5600元。五、判令被告赔偿原告下列损失居间服务费21400元及律师费20000元。六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月14日，原告与被告孙彦妮通过中介中艺兴房产中介店签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于青岛市城阳区户房屋，合同价款1070000元。合同签订后，原告按照合同约定支付定金和首付款共计410000元，被告收到定金与首付款后，既不履行撤押手续，也不配合原告办理贷款审批手续。被告任余吉、孙彦妮答辩称，第一、原告无权解除买卖合同，买卖合同系双方真实意思表示，任何一方不得违法行使任意解除权，依照合同约定解除合同需建立在被告违约且逾期超过90天的情形下，两被告在合同签订及履行过程中，均善意、适当的履行了合同义务；买卖合同未明确约定撤押时间，也未明确具体过户时间，被告当然有权自主确认撤押时间，且被告只要在过户时完成撤押即可，不妨害原告合同目的的实现。第二、原告无权主张违约责任，两被告在合同履行过程中不存在逾期违约事实，也不存在不可抗力或其他妨害原告实现合同目的的情形，无权主张违约责任。被告中艺兴房产中介店答辩称，本案案由属于房屋买卖合同纠纷，原告要求其返还中介费用，属于居间服务合同，属于不同的法律关系，不应在本案中处理，应予驳回。居间义务已经完成且无瑕疵，故原告应当支付中介费。该合同如无法继续履行是因为买卖双方之间的违约导致，与中介方无关。原告为证明其诉讼请求，向本院提交证据及三被告质证意见如下：1、《中艺兴房地产买卖合同》1份，证明原告与被告孙彦妮于2018年11月14日签订房屋买卖合同，约定由原告购买被告孙彦妮与被告任余吉共同所有的位于城阳区户房屋，合同约定当天支付定金一万元，2018年11月23日支付首付款肆拾万元首付款，原告同意被告孙彦妮将该首付款用于偿还银行贷款，此款必须专门用于偿还此房产的银行借款，严禁挪作他用。若被告孙彦妮违约，按照合同约定的第十条执行，原告有权要求解除合同并要求支付违约金及赔偿损失。被告任余吉、被告孙彦妮对证据的真实性无异议，合同第三条约定首付款用于撤押双方都确认，但合同也明确约定撤押行为发生在过户前，并没有明确具体的时间，所以，基于交易习惯，被告任余吉、被告孙彦妮应在拿到贷款银行的审批手续后才办理撤押，有助于保护交易安全。被告中艺兴房产中介店对证据的真实性无异议，被告中艺兴房产中介店属于中介方，与被告中艺兴房产中介店无关，该协议明确了中介费的支付方式，买卖双方均予认可，被告中艺兴房产中介店无需返还中介费用。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。2、《定金收条》、《腾房押金收条》、《首付款收据》、中国邮政储蓄银行入账汇款业务凭单、中国农业银行转账汇款回执、《中介费收条》各1份、微信转账记录截图打印件1份，证明原告在约定时间履行了合同义务，支付了定金10000元、腾房押金10000元、首付款400000元及中介费21400元、评估费5600元，合计447000元。被告任余吉、被告孙彦妮对定金收条、首付款证据的真实性无异议，腾房押金、中介费收条及评估费被告任余吉、被告孙彦妮没有收到，无法确认。被告中艺兴房产中介店对中介费收条的真实性无异议，腾房押金、评估费的真实性无异议，该两项费用属于暂存被告中艺兴房产中介店处，根据房屋买卖合同履行情况进行支付。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。3、《购房资格查验证明》、《不动产交易登记信息（现势及历史）查询结果证明》、原告孙森及配偶岳桂明的个人信用报告、原告社保缴费明细，证明原告符合在青岛市购房的资格，能够办理贷款手续。被告任余吉、被告孙彦妮对证据的真实性及证明事项均无异议。被告中艺兴房产中介店对证据的真实性及证明事项均无异议。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。4、2018年12月7日录音1份，证明原告明确通知中介尽快继续履行合同，中介答应向被告孙彦妮转达原告的意思。中介也承认签订合同的时候未尽到告知义务。2019年1月3日通话录像1份，证明中介明确告知原告，被告孙彦妮已经将原告支付的首付款挪作他用，既不配合网签也不协助办理贷款，也不退钱，中介多次沟通均无效。被告这种行为属于违约，原告有权依据合同第十条约定解除合同、要求被告孙彦妮及被告任余吉赔偿合同总价款15%违约金、赔偿中介费损失并承担诉讼费用及律师代理费。被告任余吉、被告孙彦妮对真实性有异议，被告不能确认原告通话对方的身份，被告任余吉、被告孙彦妮没有授权对方代表被告任余吉、被告孙彦妮与原告进行磋商。原告在录音中主要的争议是土地收益金的问题，根据原告签订的合同第二条、第五条的约定，原告在合同签订前已经对房产情况全部掌握，在交易过程中，出卖人应当交纳的税费均由买受人承担，税费除原告提出的契税、交易税之外，还应当包括其他政府主管部门征收的费用，原告将该项费用让被告承担，违反了合同约定，没有事实依据。原告在录音中反复表示了继续履行合同，被告任余吉、被告孙彦妮按照合同约定于2018年11月23日前配合原告到邮政储蓄银行城阳区支行办理了贷款审批手续，已经履行了过户前的合同义务，原告违反合同约定，加重被告任余吉、被告孙彦妮履行合同的义务，违反了合同法第四十条的规定，其主张不应予以支持。被告中艺兴房产中介店对证据的真实性需庭后落实，庭审后7日内提交书面落实情况，被告中艺兴房产中介店庭后未提交落实结果，本院对该证据真实性予以采信。5、《民事案件委托代理合同》、律师费发票1张、保全责任保险费用1920元发票1张，证明原告因被告孙彦妮违约导致支付律师费20000元、保全责任保险费用1920元。根据合同第十五条约定，上述费用应当由违约方孙彦妮、任余吉承担。被告任余吉、被告孙彦妮对证据的真实性无异议，被告任余吉、被告孙彦妮没有违约，不应负担该费用。被告中艺兴房产中介店对证据的真实性无异议，应由违约方承担该费用。本院对该证据真实性予以采信。被告任余吉、被告孙彦妮未向本院提交任何证据。被告中艺兴房产中介店向本院提交证据及原告、被告任余吉、被告孙彦妮质证意见如下：1、涉案房屋房产证复印件1份，证明涉案房屋权属情况。原告、被告任余吉、被告孙彦妮均对该证据无异议。本院对该证据真实性及证明事项予以采信。通过对证据的分析与认定，并结合当事人庭审过程中的陈述，本院认定本案事实如下：2018年11月14日，原告（乙方）与被告孙彦妮（甲方）在被告中艺兴房产中介店居间服务下，签订《中艺兴房地产买卖合同》，合同约定：……第一条、甲方同意将其所拥有的青岛市城阳区户房产出售给乙方，此房建筑面积约为70.13平方米，产权人为孙彦妮。……第二条、甲方保证此房产一切情况介绍属实，产权清晰，承诺自签订合同之日起至过户之时保证此房产无任何产权纠纷，权属无任何瑕疵，无法院查封，无债权债务纠纷等权属纠纷问题，同户籍、相关亲属及房产共有人、所有人同意出售。自合同生效之日起，若发生与甲方的上述任何纠纷问题，概由甲方负责解决，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方应按照本合同约定承担违约赔偿责任。……第三条、乙方对甲方上述房地产状态已充分了解并作详细认真考虑，甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让成交价1010000元。……款项支付方式（1）乙方于2018年11月14日向甲方支付10000元作为购房定金。（2）乙方于2018年11月23日向甲方支付400000元作为购房款。（3）乙方以银行贷款形式向甲方支付600000元，由乙方于11月23日前向甲方申请贷款，此贷款由贷款银行一次性划拨到甲方提供的银行账户。……（4）甲方此房产现有银行贷款200000元，乙方对此情况已知悉，并同意甲方用乙方支付的首付款偿还此房产的银行借款，甲方须在过户前前往借款银行对此房产进行还款撤押。此款必须专门用于甲方偿还此房产的银行借款，严禁挪作他用。如甲方违约，具体违约赔偿事宜按本合同约定第十条执行。……第八条……乙方于支付房屋首付款时预留甲方物业押金10000元交由丙方代为保管，待甲乙双方物业交接完毕，甲方迁出此房产名下所有户口，留存物品无缺少，甲方结清物业费，水，电，天然气，供暖，通讯费，有线电视费等相关所有欠费，乙方书面签字确认后，丙方全额无息返还甲方。……合同还就违约责任、争议纠纷解决等进行了约定。又查明，合同签订当日，原告支付被告孙彦妮购房定金10000元，被告孙彦妮为其出具收条。2018年11月23日，原告向被告孙彦妮支付购房首付款400000元及腾房押金10000元，被告孙彦妮向其出具收条，腾房押金10000元由被告中艺兴房产中介店代为保管。同日,原告向被告中艺兴房产中介店支付评估费5600元。另查明，2018年12月7日，原告与被告中艺兴房产中介店负责人经理闵航交流涉案合同事宜，言谈中，关于涉案买卖合同签订，原告表示至房产局落实土地收益金问题，闵航认可“前期签合同这块我不太清楚”，此次交谈最后原告表示“房产处只说我该交我的税，包括合同上说的甲方应交的税我也看来着。”闵航表示“你这么理解，提出这么个解决方式，咱就按照他这个意思跟房主说吧，能接受就接受，接受不了钱该怎么退怎么退。”。2019年1月3日，原告又与闵航交流，闵航表示被告孙彦妮已经将首付款花了，不给退钱，关于土地收益金，闵航表示“咱们签合同的时候，城阳还没出这个文件，后边出的应该是”“土地收益金按照青岛市的规定，是卖方缴纳。”至庭审时，涉案房屋未办理撤押，亦未办理过户。再查明，案件审理中，被告中艺兴房产中介店表示合同签订时明确告知原告土地收益金的存在，但未提交相关证据。关于土地收益金，各方当事人均认可是应当按照现交易价与原购买价差额的50%缴纳土地收益金。还查明，涉案房屋位于青岛市城阳区户，产权证号为青房地权市字第××号。房地产权利人孙彦妮，建筑面积70.13平方米，套内建筑面积58.65平方米，房屋性质系经济适用房，登记时间是2013年12月24日。被告任余吉与被告孙彦妮系夫妻关系。原告孙森，具有在青岛市购房资格。以上事实，有原、被告双方提交的证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，其争议焦点有二：一是原、被告所签订《中艺兴房地产买卖合同》应否解除。二是《中艺兴房地产买卖合同》履行过程中原、被告是否存在违约情形及被告是否应返还原告相关费用。关于争议焦点一，根据原、被告提交的证据，足以证明原、被告在履行《中艺兴房地产买卖合同》时，原告因土地收益金的缴纳问题多次与被告中艺兴房产中介店沟通，并因此要求退款。被告中艺兴房产中介店表示合同签订时已经明确告知原、被告土地收益金的存在，而其工作人员闵航在与原告沟通时自认前期并不清楚，其表述前后矛盾，且无证据证明曾与原、被告明示这一问题，故本院认定原告在合同签订时并不知晓土地收益金缴纳问题。根据法律规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案原、被告均认可土地收益金数额为按照现交易价与原购买价差额的50%，这一数值无论原、被告何方负担，都与合同签订时原、被告意思表示不符，且有违公平原则。故对于原告要求解除涉案《中艺兴房地产买卖合同》的主张，本院予以支持，对于原告已付的购房定金及首付款410000元，被告应予返还并应以此为基数，承担自原告支付购房款之日（2018年11月23日）起至实际还清之日至按中国人民银行公布的同期定期存款利率计算的利息。关于争议焦点二，原告主张被告未将首付款还贷，未按合同约定撤押，但未提交充足证据予以证明，关于被告孙彦妮违约行为的陈述也均是被告中艺兴房产中介店的单方陈述，不足以证明被告孙彦妮存在违约责任。本院认为，本案合同履行过程中，原、被告均未能预料到必须产生的土地收益金数额，结合原、被告履约情况及双方提交的证据，原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。关于腾房押金及评估费，被告中艺兴房产中介店认可由其代为保管，合同目的尚未达成，故其应予返还。关于居间服务费21400元，因系原告支付被告中艺兴房产中介店，且与本案不属同一法律关系，本院不予处理，原告可另案向被告中艺兴房产中介店追索。关于律师费20000元，因原告提交的证据不足以证明被告存在违约的事实，故原告向其主张律师费，于法无据，本院不予支持。被告任余吉未与原告建立合同关系，故原告对其起诉，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告孙森与被告孙彦妮于2018年11月14日签订的《中艺兴房地产买卖合同》。二、被告孙彦妮于本判决书生效之日起10日内返还原告孙森购房定金及首付款410000元，并承担以410000元为基数自2018年11月23日起至实际返还之日止按中国人民银行公布的同期定期存款利率计算的利息。三、被告城阳区中艺兴房产中介水清木华店于本判决生效之日起10日内返还原告孙森腾房押金10000元及评估费5600元。四、驳回原告孙森对被告任余吉的诉讼请求。五、驳回原告孙森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14430元，由被告孙彦妮负担9436元，由原告孙森负担4994元。保全费3720元，由被告孙彦妮负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  李 珂审 判 员  徐 鹏人民陪审员  刘福盛二〇一九年十二月九日书 记 员  孙瑜阳