河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终6156号上诉人（原审被告）：郜静波，男，1969年12月4日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：杨立，河南开物律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司洛阳分公司（原广东碧桂园物业服务有限公司洛阳分公司），住所地河南省洛阳市伊滨区庞村镇草店村碧桂园综合楼2楼201房间。负责人：陈真，该分公司负责人。委托诉讼代理人：刘平，该分公司员工。委托诉讼代理人：刘潘潘，该分公司员工。上诉人郜静波因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司洛阳分公司（以下简称碧桂园智慧物业洛阳分公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初3707号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郜静波及其委托诉讼代理人杨立，被上诉人碧桂园智慧物业洛阳分公司的委托诉讼代理人刘平、刘潘潘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郜静波上诉请求：1.依法撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初3707号民事判决，改判驳回碧桂园智慧物业洛阳分公司的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由碧桂园智慧物业洛阳分公司承担。事实与理由：一审法院认定郜静波与碧桂园智慧物业洛阳分公司在2014年8月13日签订的《洛阳碧桂园前期物业服务协议》有效，要求郜静波履行合同义务，属于认定事实错误，依法应予撤销，具体理由如下：1.2014年8月13日，郜静波与洛阳碧桂园房地产开发有限公司签订购买洛阳碧桂园一期116栋01商品房时，同时与碧桂园智慧物业洛阳分公司签订《洛阳碧桂园前期物业服务协议》，当时洛阳碧桂园一期116栋01商品房还没有建成，郜静波无法入住，《洛阳碧桂园前期物业服务协议》约定的交纳物业服务费义务，只能从具备入住条件时生效，入住之前的物业服务费郜静波不应承担；2.洛阳碧桂园一期116栋01商品房不具备交房条件，洛阳碧桂园房地产开发有限公司通知交房时，作为基本入住条件的家庭用水是该公司自备井，电是临时电且直到2019年5月27日才接入国家电网，基本的生活条件不具备，导致郜静波无法入住该商品房，更不应交纳物业服务费；3.洛阳碧桂园房地产开发有限公司与碧桂园智慧物业洛阳分公司在2015年6月20日才签订《洛阳碧桂园前期物业服务合同》，两者是关联公司，碧桂园智慧物业洛阳分公司应向洛阳碧桂园房地产开发有限公司主张相应责任。碧桂园智慧物业洛阳分公司辩称，1.碧桂园智慧物业洛阳分公司与郜静波签署的《洛阳碧桂园前期物业服务协议》合法有效，一审认定完全正确；2.碧桂园智慧物业洛阳分公司在一审提交的《收楼通知书》《入住登记表》以及《洛阳碧桂园物业及资料移交书》完全可以证明郜静波已于2015年9月14日完成收楼入住手续，郜静波应当在收楼后交纳物业服务费;3.郜静波所购买的房屋所属小区已完成竣工验收备案达到了交付条件，郜静波上诉称房屋未达到交付条件不能入住，缺乏事实依据;4.根据碧桂园智慧物业洛阳分公司提交的《前期物业服务合同》可知，碧桂园智慧物业洛阳分公司与涉案小区开发商洛阳碧桂园房地产开发有限公司于2014年5月7日签署了前期物业服务合同，已于该时间节点正式成为涉案小区的物业服务企业，碧桂园智慧物业洛阳分公司于2014年8月3日与郜静波签署前期协议符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回郜静波所有上诉请求。碧桂园智慧物业洛阳分公司向一审法院起诉请求：1.判令郜静波向碧桂园智慧物业洛阳分公司支付物业服务费，暂计至2019年4月的物业服务费共计21564.48元整；2.判令郜静波以当月所欠物业服务费为基数，按照每天千分之三标准计算并支付违约金，至郜静波付清物业服务费之日止，暂计至2019年4月1日的违约金数额为24701.35元；3.判令由郜静波承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：碧桂园智慧物业洛阳分公司系郜静波居住小区的物业管理公司，2014年8月13日郜静波购买洛阳碧桂园一期116幢01商品房，同时与碧桂园智慧物业洛阳分公司签订《洛阳碧桂园前期物业服务协议》一份，双方约定由碧桂园智慧物业洛阳分公司对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。还约定郜静波应按房屋面积交纳物业管理费及其他有关费用，协议约定了交费标准为按建筑面积3元/㎡/月，并约定物业使用人逾期交纳物业服务费的，应从交费之日的次月1日起按每日应付物业服务费用3‰的违约金。郜静波于2017年1月开始拖欠碧桂园智慧物业洛阳分公司物业服务费，至2019年4月拖欠的款项已经达21564.48元。碧桂园智慧物业洛阳分公司于2017年9月18日向郜静波发出《欠费追缴函》，要求郜静波交纳物业服务费，但是郜静波至今仍然未能交纳。该院认为，一个小区的物业服务需要大家共同努力，一方面，物业公司应当积极听取业主意见，加强与业主的交流与沟通，提高服务意识和服务质量；另一方面，业主欠交物业管理费的初衷虽然是为了促进物业服务质量的改善，但整体环境的改善需要一个过程，也需要业主的共同维护，业主应当按时足额交纳物业服务费。本案碧桂园智慧物业洛阳分公司、郜静波于2014年8月13日签订的《洛阳碧桂园前期物业服务协议》合法有效，该院予以确认，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的法律责任，郜静波应当向碧桂园智慧物业洛阳分公司及时足额交纳物业服务费。关于费用的认定：1.关于碧桂园智慧物业洛阳分公司主张的物业服务费，暂计至2019年4月的物业服务费共计21564.48元，该院予以认定，郜静波应支付;2.请求法院判令郜静波以当月所欠物业服务费为基数，按照每天3‰标准计算支付违约金，至郜静波付清物业服务费之日止。暂计至2019年4月1日的违约金数额为24701.35元；明显过高，本院酌定为按年利率24%计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、郜静波于判决生效之日起十日内支付碧桂园智慧物业洛阳分公司物业服务费（自2017年1月至2019年4月1日止）共计21564.48元。违约金按照年利率24%计算从2017年1月起算至郜静波付清物业服务费止。二、驳回碧桂园智慧物业洛阳分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费956元，减半收取478元，由郜静波负担400元,碧桂园智慧物业洛阳分公司负担78元。本院二审期间当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郜静波提供证据：1.洛阳市信访工作联席会议办公室会议纪要一份，证明方向：碧桂园小区自来水不符合饮用水标准，生活用电没有纳入国家电网，包括污水处理等问题都不到位，不具备入住条件；2.碧桂园物业公司工作联系函一份，证明方向：碧桂园物业有意向追讨物业服务费时，已经知道碧桂园房地产开发的工程质量不合格和市政配套不到位，不符合法律规定交房的条件。碧桂园智慧物业洛阳分公司质证意见：1.对第一份材料真实性没有异议，对证明方向有异议，该证据中反映相关问题都是指的房地产开发企业的问题和物业公司没有关系；2.对第二份材料真实性没有异议，对证明方向有异议，该证据只能证明碧桂园智慧物业洛阳分公司在物业服务费催收之前将开发企业存在的工程质量或者市政配套可能造成的影响告诉开发企业，但并不能证明碧桂园智慧物业洛阳分公司在物业服务费催收过程中存在违约情况。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，当事人应遵循诚实信用原则严格履行自己的义务。因2014年8月13日郜静波与碧桂园智慧物业洛阳分公司签订的《碧桂园前期物业服务协议》第六条约定：“甲方（郜静波）应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费…”，且2015年9月14日《收楼通知书》中载明本案所涉商品房于2015年9月15日交付给郜静波，物业服务费从2015年10月1日起计收，郜静波对上述物业服务协议及收楼通知书的真实性均无异议，郜静波负有按照协议约定内容交纳物业服务费的义务，碧桂园智慧物业洛阳分公司起诉请求郜静波支付2017年1月1日至2019年4月1日的物业服务费符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。关于违约责任问题，由于物业服务是一个长期性、持续性、复杂性的工作，物业服务公司在提供物业服务过程中会存在一些瑕疵，本院结合本案案情、双方当事人过错及公平原则，对违约金部分可酌情免除。另，郜静波上诉主张的案涉商品房不符合入住条件及交房条件的问题与本案并非同一法律关系，郜静波可另行处理。综上，郜静波的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初3707号民事判决第二项；变更河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初3707号民事判决第一项为：“郜静波于本判决生效之日起十日内支付碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司洛阳分公司物业费21564.48元”；三、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费478元，由郜静波负担300元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司洛阳分公司负担178元；二审案件受理费339元，由上诉人郜静波负担200元，由由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司洛阳分公司负担139元。本判决为终审判决。审判长 迟 军审判员 刘龙杰审判员 李 慧二〇一九年十二月三日法官助理孙一丹书记员张亚琦