广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初33038号原告（反诉被告）：洪威政，男，汉族，1967年6月12日出生，身份证住址广东省潮安县，委托诉讼代理人：洪文生，广东中矩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉泽，广东中矩律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳市大地通物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区太白路**维富大厦**，统一社会信用代码91440300738805059F。法定代表人：陈文权。委托诉讼代理人：张天虹，广东扬权律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文香，广东扬权律师事务所律师。原告洪威政诉被告深圳市大地通物业管理有限公司及被告深圳市大地通物业管理有限公司反诉原告洪威政房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪威政及其委托诉讼代理人洪文生、黄嘉泽，被告深圳市大地通物业管理有限公司的委托诉讼代理人张天虹、吴文香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪威政向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2018年10月1日签订的《房地产租赁合同》违法无效；2.判令被告返还原告租金和押金26万元；3.判令被告将该架空层改造的铺面恢复原状，交还东安花园全体业主；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月1日，原、被告签订了《房地产租赁合同》，被告将位于深圳市罗湖区××路××花园××楼铺面两间出租给原告，约定月租金2万元、押金为两个月数额的租金、每月管理费400元等等。当天原告交付给被告租金加押金6万元后，取得了铺面使用权。据多位业主反映，东安花园6栋一楼的铺面原系架空层，是小区的公共区域，属于全部业主共同所有。被告将架空层改造为铺面之时，未征得全部业主同意，擅自改造，擅自出租，并将租金占为己有，严重侵犯了全部业主的合法权益，是违法的。为此，原告多次要求被告出示由架空层改造的铺面产权凭证，以证明被告依法有权利出租该架空层铺面，但被告一直拒不出示，可见被告未取得架空层铺面产权依据，从而更加证明最初规划时该架空层用途不属于开发商的专有部分，而是公共区域、公共部分，属于全体业主共同所有。原告自2018年10月1日起至2019年8月30日止交给了被告11个月租金22万元，还有押金4万元，共26万元。为维护全体业主公共利益，现特提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告深圳市大地通物业管理有限公司辩称，一、租赁合同合法有效。根据《深圳市规划国土局承办文件复函》完善办第9323号，被告就建设工程已取得规划许可，本租赁合同依法应属有效合同。二、原告应支付租金或房屋占有使用费，无权要求退还。根据原告提交的《房地产租赁合同》、《收款收据》、《东安花园收费收据》，证明原告已自2018年10月1日起实际占有使用房屋，对于原告占有使用房屋事实，原被告并无异议。原告要求退还费用无事实和法律依据。三、原告要求被告恢复原状的主张，针对该诉讼请求，原告并未举证其为东安花园业主，原告并非适格诉讼主体。被告深圳市大地通物业管理有限公司向本院提出反诉请求:1.判令解除原被告之间的不定期租赁合同；2.判令原告立即支付被告2019年9月1日至2019年9月30日租金及物业管理费合计20400元及利息，利息自2019年9月5日起算至付清之日（按月息1%计算，暂算至2019年10月21日为312.8元）；3.判令原告立即返还被告位于深圳市罗湖区××路××花园××（××）租赁房屋；4.判令原告立即支付被告逾期退房双倍租金2019年10月1日起算至房屋返还之日止（暂算至2019年10月21日，为28000元）；5.判令由原告承担全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年10月1日签署《房地产租赁合同》。租赁合同租赁期限于2019年9月30日已届满。被告曾多次发《通知函》询问原告是否要办理续租。直至租赁合同期限届满前，未收到原告回复。按照租赁合同约定，原告应于2019年9月5日前支付最后一个月租金、管理费；于2019年9月30日前返还租赁房屋。但，截至今日，原告未按约履行上述合同义务。综上，特提起反诉，请求人法院支持被告的全部反诉请求。原告洪威政对被告深圳市大地通物业管理有限公司的反诉辩称，本案租赁合同鉴于被告不是业主，无出租资格，涉案房产是架空层改造所得，没有取得深圳市规划局的变更允许，架空层的产权归属全体业主所有，租赁合同无效。被告要求解除合同于法无据，要求给付租金、违约金也没有依据，要求返还涉案房产，因为被告不是权利人，即使需要返还，不能返回给被告，只能返回给东安花园全体业主，请求驳回被告的反诉请求。审理查明：2018年10月1日，原、被告双方签订了一份《房地产租赁合同》，约定被告将位于深圳市罗湖区××路××花园××楼铺面××【××（××）】出租给原告，月租金2万元，押金为两个月金额的租金，每月管理费400元，租赁期限至2019年9月30日。当天，原告交付给被告租金、管理费、押金共计60400元，被告将商铺交付原告使用。合同履行期间，原告向被告支付了租金22万元，押金4万元，合计26万元；原告至今仍占有使用涉案商铺。涉案商铺位于东安花园的架空层，被告未能提交有效证据证明涉案商铺的建设取得行政主管部门的规划许可。原告为东安花园8栋402房的业主；被告为东安花园的物业管理人。本院认为，被告将未取得建设规划许可的房屋出租给原告，违反了城乡规划法等法律的强制性规定，其与原告所签订的涉案《房地产租赁合同》依法应当确认为无效合同。虽然涉案《房地产租赁合同》无效，但原告已经按照合同约定实际占有使用涉案商铺，并实际享受了被告提供的物业管理服务，故原告应当参照合同约定的租金标准向被告支付涉案商铺的占有使用费以及物业管理费。合同无效，被告收取的租赁押金应予以返还，故本院在本案处理时用该4万元押金折抵2个月（即2019年9月、10月）的房屋使用费。合同无效，则合同约定的付款期限亦无效，且被告对于合同无效存有过错，故其反诉主张的逾期付款利息本院不予支持。合同无效，原告应当将涉案商铺返还被告。至于涉案商铺位于小区架空层，其权属以及出租收益是属于被告还是属于全体业主，被告将未取得建设规划许可的房屋用于出租是否应予以行政处罚，均不属于原、被告之间房屋租赁合同关系的范畴，原告虽然是涉案小区的业主之一，但其在本案房屋租赁合同关系中是合同承租人一方，与其业主身份并无关联，原告基于业主身份的权利主张可另循法律途径解决。综上，依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2018年10月1日签订的《房地产租赁合同》无效。二、原告洪威政应于本判决书生效之日起十日内向被告深圳市大地通物业管理有限公司返还位于深圳市罗湖区太安路东安花园6栋165（1-2）商铺，并支付房屋使用费（房屋使用费按照每月人民币2万元的标准从2019年11月1日起支付至实际返还房屋之日）；三、原告洪威政应于本判决书生效之日起十日内向被告深圳市大地通物业管理有限公司支付2019年9月份的管理费人民币400元；四、驳回原告洪威政的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市大地通物业管理有限公司的其他反诉请求。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币2600元，由原告洪威政负担。案件反诉受理费人民币509元，由原告洪威政负担人民币400元，被告深圳市大地通物业管理有限公司负担人民币109元；上述费用被告深圳市大地通物业管理有限公司已预付，原告洪威政应在本判决生效之日起十日内迳付被告深圳市大地通物业管理有限公司人民币400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨俊洁二〇一九年十二月十三日书记员  许 爵