广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初32448号原告深圳市黄氏兄弟企业管理咨询有限公司，住所地福田区。法定代表人林维尔。委托诉讼代理人汪红丽，广东益道律师事务所律师。委托诉讼代理人李玉莲，广东益道律师事务所实习律师。被告深圳大千互娱文化传播有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人王世运。委托诉讼代理人吴佶，江苏律友律师事务所律师。原告深圳市黄氏兄弟企业管理咨询有限公司（以下简称黄氏公司）诉被告深圳大千互娱文化传播有限公司（以下简称大千公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人林维尔及委托诉讼代理人汪红丽、李玉莲，被告的委托诉讼代理人吴佶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年1月4日，原告与安徽中安进出口股份有限公司签订《房屋租赁合同》，原告承租位于深圳市福田区，房屋产权证号码为粤（2015）深圳市不动产权第号的房屋，租赁期限为2016年1月1日至2021年12月31日，合同约定原告可以在租赁期限内将租赁房屋转租。2018年8月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告从原告处承租位于深圳市福田区，房屋产权证号码为粤（2015）深圳市不动产权第号的房屋，租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日，约定月租金为227800元（含管理费），被告应于每月5日前向原告支付租金，出现争议的，向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼。2018年月8月3日，原告与被告签订《补充协议》，约定“乙方（被告）须按时交租，并且同意如拖欠租金达15天，甲方（原告）对乙方停止供电；如拖欠租金达20天，甲方有权单方面解除合同收回租赁房屋，并就逾期租金向乙方双倍收取，同时追究乙方违约责任”。2019年2月18日,因被告涉嫌刑事犯罪，租赁场所被公安机关查封，被告在承租场所里进行违法活动，己经违反了原告与被告之间《房屋租赁合同》的约定，系违约行为；且自2019年1月起，被告未向原告支付租金（含管理费）、水电费。现因被告的违法行为，导致租赁场所被查封，被告亦未支付租金（含管理费）、水电费，己严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，诉至本院请求：1、被告向原告支付租金911200元（自2019年1月1日暂计至2019年4月，实际支付至公安机关解除查封之日）；2、被告向原告支付逾期租金911200元（自2019年1月1日暂计至2019年4月，实际支付至公安机关解除查封之日）；3、被告向原告支付水电费20099元（自2019年1月1日暂计至2019年2月，实际支付至公安机关解除查封之日）；4、被告向原告支付滞纳金546720（自2019年1月1日暂计至2019年4月30日，实际支付至公安机关解除查封之日）；5、自公安机关解除查封之日起，原告与被告之间的租赁关系自动解除；6、被告承担原告因本案而支出的律师费3万元；7、本案诉讼费、保全费由被告承担。2019年7月29日，原告向本院申请变更诉讼请求，事实与理由如下：2016年1月4日，原告与安徽中安进出口股份有限公司签订《房屋租赁合同》，原告承租位于深圳市福田区，房屋产权证号码为粤（2015）深圳市不动产权第号的房屋，租赁期限为2016年1月1日至2021年12月31日，合同约定原告可以在租赁期限内将租赁房屋转租。2018年8月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告从原告处承租深圳市福田区，租赁期限为2018年8月1日至2019年7月31日，约定月租金为227800元（含管理费），被告应于每月5日前向原告支付租金，但至今被告仍未向原告支付2019年1月的租金、水电费。被告承租上述场地后，与深圳前海云集品电子商务有限公司（以下简称云集品公司）共同使用上述场地，云集品公司因涉嫌违法犯罪，2019年2月18日租赁场所被公安机关查封，至今租赁场所仍处于查封状态。被告没有按照约定支付租金、水电费，且被告与云集品公司共同使用租赁场所，导致租赁场所被查封，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故原告请求：1、被告向原告支付租金227800元、逾期租金227800元、水电费20099元、滞纳金11390元；2、被告向原告赔偿损失683400元（自2019年1月25日暂计至2019年4月，实际支付至公安机关解除查封之日）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告明确第一项诉讼请求为：被告向原告支付2019年1月份租金227800元；逾期支付租金的违约金227800元；2018年12月1日至2019年1月23日的水电费20099元；滞纳金以227800元为计算基数，按每日0.5%的标准自2019年1月5日计算至实际清偿之日止。原告明确第二项诉讼请求的计算方式为：以每月227800元的标准，从2019年1月25日计算至公安机关实际解除查封之日止。被告辩称，双方存在租赁合同关系属实，但是因被告自身资金困难未能支付2019年1月份的房租（该房租定于2019年1月5日支付），根据双方租赁协议约定，原告已于2019年1月25日行使合同约定单方解除权，书面通知被告要求解除合同，收回房屋，该通知合法有效，被告予以认可。因此被告仅同意给付2019年1月1日起至2019年1月25日的房租，2019年1月25日之后因为被告对案涉房屋不享有占有、使用、收益等权利，根据权利义务对等原则，被告不应对此承担付款责任。关于水电费，被告认为其主张的依据应当是水务部门或供电部门的证明，其主张的费用均是自行编制而没有得到被告和水务供电部门的确认，原告主张该费用的具体数额无相应证据予以佐证，其诉请不明。关于逾期租金及违约金，被告认为协议约定违约金或者逾期双倍租金过高，即使被告存在逾期付款，也只是轻微违约，其尚未给原告造成严重损失，根据相关规定，被告要求即使判决其承担相应违约金等费用，也应当根据被告的过错程度、原告的损失大小等因素大幅降低被告所承担的违约金等费用。关于原告要求被告支付律师费3万元，双方租赁关系并未有明确约定发生诉讼等纠纷律师费的支付由被告承担，其诉请不符合法律规定。关于事实理由部分原告陈述案涉房屋被公安机关查封及被告涉及违法犯罪问题，首先被告没有涉及任何违法犯罪，案涉房屋从未被公安机关查封，其次根据案涉房屋的现状，如该通知所言，该房屋自2019年1月25日之后一直有原告所实际支配控制，被告员工的私有财务仍被锁在案涉房屋内，租赁合同早已因原告提前解除合同、收回房屋而履行不能，被告保留向原告主张返还案涉房屋内私有财产的权利。另，合同自2019年1月25日已经解除，原告已经收回房屋，原告主张的2019年1日25日之后的损失及房屋使用费不应当由被告方承担。经审理查明，2016年1月4日，原告与案外人安徽中安进出口股份有限公司（以下简称中安公司）签订《房屋租赁合同》约定，原告承租中安公司名下位于广东省深圳市福田区厂房（以下简称涉案房屋），租赁面积为1880平方米，租金按每平方米65元计算，租赁期限自2016年1月1日起至2021年12月31日止。双方另签订补充协议约定，租金每平方米每三年递增6%。2018年8月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定，原告将涉案房屋转租给被告，租赁面积为2680平方米；租金按每平方米85元计算，月租金总额（含管理费）为227800元；租赁期限自2018年8月1日起至2019年7月31日止；被告应于每月5日前向原告支付租金。合同第二十条约定，本合同终止后，被告应于三日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由被告承担的各项费用并办理有关交易手续。被告逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向被告收取相当于双倍租金的赔偿金。同日，双方另签订补充协议。其中，第6点约定，被告须按时交租，并且同意如拖欠租金达15天，原告对被告停止供电；如拖欠租金达20天，原告有权单方面解除合同收回租赁房屋，并就逾期租金向被告双倍收取，同时追究被告违约责任。第16点（5）约定，每月5日前按时缴纳租金、管理费、电费，逾期产生的滞纳金由被告负责。另约定，租金总额为214400元每月，管理费为13400元每月，电费为1.1元每千瓦时，水费为5元每立方米。被告承租涉案房屋后，正常向原告缴纳租金至2018年12月。2019年1月8日，原告向被告发出通知，载明：“安华四栋三楼用户公司：我司至今日还未收到您司本月租金及上月水电及其他费用，按协议交租日期为1-5日，请贵单位三天内与本司联系并交清所有费用，否则本司将开锁清理所有物品，收回此房屋，特此通知”。2019年1月25日，原告在涉案房屋大门上张贴通知，载明：“安华四栋三楼用户：您司租用我司安华四栋三楼整层房屋，租金及水电费管理费等至今尚未付我司！按合同第十七条规定逾期十天以上可单方终止合同。合同规定每月交租日期为1-5日，贵司已逾期二十天未交租金及其他费用，现我司按合同规定与贵司解除终止合同并加锁停电，收回此房屋，特此通知”。原告主张其向被告通知解除涉案租赁合同后，被告一直未搬离涉案房屋，原告亦未能收回房屋，直至2019年2月16日，公安机关因案外人深圳前海云集品电子商务有限公司（以下简称云集品公司）在涉案房屋内从事非法活动涉嫌刑事犯罪而将涉案房屋查封，原告在庭审时确认目前仍未解封。原告另主张云集品公司与被告存在关联关系，并提交了云集品公司于2018年7月15日出具的《情况说明书》，载明：“深圳市黄氏兄弟企业管理咨询有限公司：兹有深圳大千互娱文化传播有限公司，属于本公司深圳前海云集品电子商务有限公司的子公司，为了开展相关业务，现需安华工业区4栋3楼部分面积办理地址备案，望贵公司给予办理，该租赁合同中的条款由深圳前海云集品电子商务有限公司履行，相关责任由深圳前海云集品电子商务有限公司承担，特此说明”。原告另提交了云集品公司及被告的企业信用信息公示报告。该报告显示，2018年4月3日，被告的股东由云集品公司（出资比例70%）、深圳云鼎电商资源管理有限公司（出资比例30%）变更为股东陈庆芳（出资比例70%）、张锋波（出资比例30%）。被告主张双方租赁合同关系已经于2019年1月25日解除，原告已经收回涉案房屋，后续事宜与其无关。另查明：一、庭审时，证人王某及证人黄某就经原告申请，出庭作证称，2019年2月16日公安机关查封涉案房屋时，其在现场。对公安机关查封的原因，证人王某回答称：“公安机关要查封的就是电脑数据”、“租在这个地方的公司有个女高管被立案调查，因此查封这个场地”。证人黄某就回答称：“因租客的原因查封房子，但是租客找不到”。被告对两位证人的证人证言不予认可。二、原告提交了两张深圳增值税电子普通发票（电费）。其中，号码为044××××0111的发票显示，开票日期为2018年11月16日，电费价税合计金额为24104.57元，备注的用电期间为2018年9月1日至2018年11月1日。号码为044××××0111的发票显示，开票日期为2019年1月16日，电费价税合计金额为8665.36元，备注的用电期间为2018年11月1日至2019年1月3日。原告另提交了涉案房屋所在的物业管理公司出具的2018年12月期间水费证明，显示两个水表用水量总计为400立方米。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方均应严格履行合同义务。关于被告欠缴的租金。因双方均认可涉案租赁合同已于2019年1月25日解除，被告确认其只缴纳租金至2018年12月，欠缴2019年1月份的租金，故经核算，本院认定被告应向原告支付2019年1月1日至1月25日期间的租金183710元（227800×25÷31）。关于被告欠缴的2018年12月1日至2019年1月23日期间的水电费。原告提交的2019年1月至4月的缴费通知单为其自行制作，被告亦不予认可，本院对此不予采信。原告提交了涉案房屋所在的物业管理公司出具的水费证明，本院对此予以采信，根据该证明记载的用水量及双方约定的水费计费标准核算出的水费金额超过了原告主张的金额，原告仅主张水费420元系对其自身权利的处分，本院予以确认。原告另提交了两张电费发票。因原告主张的欠缴电费期间为2018年12月1日至2019年1月23日，本院对原告提交的2018年11月16日的电费发票不予采纳。原告提交的2019年1月16日电费发票金额为8665.36元，备注的用电期间为2018年11月1日至2019年1月3日，本院依据原告主张的时段，酌定被告向原告支付电费7000元。综上，被告应向原告支付欠缴的2018年12月1日至2019年1月23日期间的水电费合计为7420元。关于逾期支付款项的违约金及滞纳金。根据双方租赁合同补充协议第6条约定，如拖欠租金达20天，原告有权单方面解除合同收回租赁房屋，并就逾期租金向被告双倍收取，同时追究被告的违约责任。原告请求被告向其支付另一倍逾期租金，有合同依据，本院予以支持。根据前述认定，被告应向原告支付逾期支付租金的违约金183710元。原告另请求被告支付逾期支付款项的滞纳金，因被告已在庭审时提出违约金约定过高，请求予以调整的抗辩，且前述违约金已经足以弥补原告的损失，本院对原告另行主张滞纳金不再予以支持。关于损失的认定。原告主张因案外人云集品公司在涉案房屋从事违法犯罪活动导致涉案房屋被公安机关查封，目前仍未解封。被告则主张双方租赁合同关系已经于2019年1月25日解除，原告已经收回租赁厂房，后续事宜与其无关，且否认存在涉案房屋被公安机关查封的事实。本院认为，原告提交的现场查封照片打印件、深圳市公安局处理信访事项通知单复印件、云集品公司出具的情况说明、云集品公司的企业信用信息公示报告、两位证人的证人证言，能相互印证，依日常生活经验和逻辑推理，原告主张的待证事实具有高度可能性。被告否认房屋被公安机关查封，但并未提交充分证据对原告的主张予以反驳。同时，本院在庭审时询问被告和云集品公司的关系时，被告陈述无任何关系，同时否认云集品公司曾使用涉案房屋，但又无法对云集品公司为何会出具情况说明作出合理解释，明显不符合常理，本院对被告的主张不予采信。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款关于“高度盖然性”证明标准的规定，原告主张的待证事实具有高度可能性，已可认定原告主张的待证事实存在。至于公安机关的查封程序是否存在瑕疵，不影响被告作为涉案租赁合同的相对方、承租人应承担的合同义务，即在原告合法行使合同解除权的情形下，被告应向原告交还租赁房屋，并保证交还的房屋处于符合正常使用后的状态。根据查明的事实，涉案房屋因租赁期间存在违法犯罪活动而被公安机关查封，导致原告无法收回及使用租赁房屋，被告应向原告赔偿因此造成的损失。原告请求被告向其按月租金227800元的标准向其赔偿损失，本院予以支持。鉴于公安机关何时解除查封尚存在不确定性，亦容易引发争议，本院支持被告向原告赔偿损失从2019年1月26日起计算至本案法庭辩论终结之日。经核算，赔偿金额为2050200元（227800×6÷31+227800×25÷31+227800×8）。对于法庭辩论终结之后的损失，原告可待实际发生后另行向被告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳大千互娱文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳市黄氏兄弟企业管理咨询有限公司支付2019年1月1日至2019年1月25日的租金183710元；二、被告深圳大千互娱文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳市黄氏兄弟企业管理咨询有限公司支付2018年12月1日至2019年1月23日的水电费7420元；三、被告深圳大千互娱文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳市黄氏兄弟企业管理咨询有限公司支付逾期支付租金的违约金183710元；四、被告深圳大千互娱文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告深圳市黄氏兄弟企业管理咨询有限公司赔偿2019年1月26日至2019年10月25日期间的损失2050200元；五、驳回原告深圳市黄氏兄弟企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费27098元（已由原告预交），由原告深圳市黄氏兄弟企业管理咨询有限公司负担1199元；由被告深圳大千互娱文化传播有限公司负担25899元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨**晶人民陪审员  肖晓璐人民陪审员  丁晓晨二〇一九年十二月十六日书 记 员  邹鑫柱附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。