广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终2918号上诉人（原审原告）：谢金海，男，1989年2月6日出生，汉族，住广东省开平市**********。委托诉讼代理人：沈江，广东秉鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：开平恒祥房地产开发有限公司，住所地：开平市*************************。法定代表人：辛某1。委托诉讼代理人：冯海铃，该公司职员。上诉人谢金海因与被上诉人开平恒祥房地产开发有限公司（以下简称恒祥房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初1655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谢金海上诉请求：1、撤销一审判决，改判恒祥房地产公司向谢金海支付逾期交付商品房违约金（以605659元为本金，按照每日万分之三的标准从2018年8月31日起计算至房屋实际交付之日止，暂计至2019年3月27日为37974.82元）；2、本案一、二审诉讼费用由恒祥房地产公司负担。事实与理由：一、一审判决按已交付房价款每日万分之二的标准计付违约金，违反了合同权利义务对等原则。双方签订的《房屋买卖合同（预售）》附件十一补充协议中约定，逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之三计付标准支付，该违约金的约定没有超过合同约定总房价的20%，不存在过高情形。一审判决将逾期交房违约金调整为按已交付房价款每日万分之二的标准给付，明显降低了房地产公司的违约成本，也与合同双方均应遵循诚实信用原则相悖，应按合同约定按已交付房价款每日万分之三计付标准计算违约金。二、一审判决恒祥房地产公司支付2018年8月31日至2019年3月27日期间的逾期交房违约金与事实不符。恒祥房地产公司未按照预售合同的约定通知谢金海办理收楼手续，且至今仍未交付房屋，故违约天数应计算至恒祥房地产公司实际交付房屋之日止。恒祥房地产公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当，应予维持。交房属于双方的义务，任何一方怠于履行或者拒绝履行导致违约的都应该承担违约责任。现谢金海仍未对涉案房屋进行收楼，严重怠于履行收楼义务，恒祥房地产公司不应承担逾期交房相关责任。谢金海向一审法院提出诉讼请求：1、判令恒祥房地产公司向谢金海支付逾期交付商品房违约金37974.82元（以605659元为本金，按日万分之三的标准从2018年8月31日起计至房屋实际交付之日止，暂计至2019年3月27日为37974.82元）；2、判令恒祥房地产公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：坐落于开平市***************、10幢的商品房，由恒祥房地产公司开发，并取得预售许可证。2017年2月23日，恒祥房地产公司和谢金海签订了合同编号为HY201702230017的《商品房买卖合同（预售）》，谢金海向恒祥房地产公司购买位于开平市**********************，预测建筑面积为100.28平方米，房屋总价款为605659元。合同第九条约定商品房交付条件：“1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。”合同第十一条交付期限约定为：“（一）出卖人应当自2018年8月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”合同第二十八条补充协议约定“对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”等等。补充协议，“第三条约定：关于该商品房交付条件与交接手续，1、该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交办理该商品房建设验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品测绘报告作为交付条件。2、该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。3、为不影响出卖人对该商品房的施工，买受人自愿同意不在合同约定的交付日期届满之前先行查验该商品房，同意在办理该商品房交付手续时对该商品房进行查验。4、买受人查验的该商品房存在地基基础和主体结构问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换产生的所有费用，更换期间按每日三十元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定标准不一致以外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的补偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼。第四条逾期交付责任，按逾期时间，分别处理，不作累加。……2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，买受人应当在达到解除合同的条件之日起十天内通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退回买受人已付购房款，出卖人并按买受人累计已付款的万分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人支付买受人已付房价款万分之三的违约金”。签订合同后，谢金海向恒祥房地产公司付清了全部购房款605659元。房屋建设过程中，恒祥房地产公司因自身问题，未能于2018年8月30日前将涉案商品房交付给谢金海使用。涉案商品房所在“住宅天玺湾9、10号楼”工程项目于2019年1月25日办理竣工验收手续，同年1月30日经开平市住房和城乡建设局同意工程验收备案。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目取得商品房预售许可证后，谢金海与恒祥房地产公司于2017年2月23日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，合法有效，双方应当全面、诚实地履行。庭审过程中，谢金海、恒祥房地产公司对谢金海已全额交付购房款、恒祥房地产公司因自身原因未能按照购房合同约定的期限将涉案商品房交付给谢金海使用等事实无异议，一审法院予以认可。本案争议的焦点在于如何确定涉案商品房的交付时间及违约金。首先，关于涉案商品房的交付时间问题。涉案商品房是否符合合同约定的交付条件暂且不论。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定交付商品房的时间为2018年8月30日前，且该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。庭审中，恒祥房地产公司主张其已于2019年1月25日至2月15日期间通过电话的形式通知谢金海收楼，但未能举证证明，且其主张的通知形式并不符合合同约定的书面通知形式，因此一审法院对恒祥房地产公司提出交楼日期为2019年1月25日的主张不予采信。另由于补充协议中关于“该商品房达到本条第1款约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”的约定属不合理减轻或免除《商品房买卖合同（预售）》中约定应当由出卖人承担的责任，仍应以《商品房买卖合同（预售）》中约定的书面通知为准。其次，关于涉案商品房的违约金问题。补充协议第四条第2点逾期交付责任“逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人支付买受人已付房价款万分之三的违约金。”庭审过程中，恒祥房地产公司主张约定的违约金标准过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整。根据合同法第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，谢金海在诉讼过程中未能举证证明因恒祥房地产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，一审法院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为双方约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之三计付标准确属较高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。故此，计算得出恒祥房地产公司应支付谢金海2018年8月31日至2019年3月27日（共209天）期间的逾期交房违约金为25316.55元（605659元×209天×2‱）。谢金海请求的超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院对谢金海的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、恒祥房地产公司应自判决生效之日起10日内支付2018年8月31日至2019年3月27日期间的逾期交付商品房违约金25316.55元给谢金海；二、驳回谢金海的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费374.69元，由恒祥房地产公司负担。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新的证据。一审认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对谢金海的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、关于涉案违约金是否过高而应予以调整的问题。2、关于涉案违约金的计算期间问题。一、关于涉案违约金是否过高而应予以调整的问题。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第四条第2点约定“逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人支付买受人已付款房价款万分之三的违约金。”谢金海主张按照上述合同约定的按已付款房价款万分之三的标准计算违约金，但恒祥房地产公司抗辩上述合同约定的违约金标准过高，请求参照同地段同类型房屋租金标准予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，虽然恒祥房地产公司逾期交付房屋属于单方违约，但恒祥房地产公司主要是因涉案商品房所在“住宅天玺湾9、10号楼”工程项目未能如期竣工以及需到相关行政管理部门办理工程竣工验收备案手续等客观原因导致未能如期交付房屋，且恒祥房地产公司为证明双方约定的违约金标准高于谢金海所遭受的实际损失，提供了“房天下”、“58同城”、“安居客”等房地产家居网络平台的租房信息作为证据，证明同地段同类型房屋的租金标准，初步证明其所主张的事实。而谢金海未能提供证据证明其因恒祥房地产公司逾期交付房屋所遭受的实际损失。综上，一审法院结合本案案情，参照涉案商品房同地段同类房屋租金价格，对双方约定的违约金标准进行调整，按已交付房价款每日万分之二的标准计付违约金并无不当，本院予以维持。二、关于涉案违约金的计算期间问题。双方当事人在二审庭审中均确认，恒祥房地产公司尚未交付涉案商品房给谢金海。虽然恒祥房地产公司抗辩称其已经在2019年2月份通过电话通知谢金海收楼，但双方当事人签订《商品房买卖合同（预售）》约定，涉案商品房的交付应以书面通知送达买受人为准。恒祥房地产公司在二审庭审中亦确认未向谢金海送达书面通知交付房屋，其也未能提供证据证明其已经向谢金海实际交付涉案商品房。双方在商品房买卖合同中约定出卖人恒祥房地产公司应在2018年8月30日前向谢金海交付涉案商品房，但恒祥房地产公司未向谢金海交付房屋，其违约状态一直存续，应承担相关违约责任，谢金海在提起本案诉讼时请求恒祥房地产公司支付违约金直至房屋实际交付之日止有理，应当予以支持。一审法院仅支持恒祥房地产公司向谢金海支付2018年8月31日至2019年3月27日期间的逾期交房违约金不当，本院予以纠正。恒祥房地产公司直至2019年9月20日本案二审庭审结束前仍未交付涉案商品房给谢金海，故本案逾期交付商品房违约金应暂计至2019年9月20日。故此，恒祥房地产公司应支付谢金海2018年8月31日至2019年9月20日（共386天）期间的逾期交房违约金为46756.88元（605659元×386天×2‱=46756.88元），2019年9月21日后的逾期交房违约金按谢金海已交付房价款每日万分之二的标准计付直至交付房屋之日止。综上所述，谢金海的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初1655号民事判决；二、开平恒祥房地产开发有限公司应自本判决生效之日起10内支付2018年8月31日至2019年9月20日期间的逾期交付商品房违约金46756.88元给谢金海，2019年9月21日后的逾期交付商品房按谢金海已交付房价款每日万分之二的标准计算至开平恒祥房地产开发有限公司实际交付房屋之日止；三、驳回谢金海的其他诉讼请求。如果开平恒祥房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费374.69元（已由谢金海预交），由谢金海负担126.56元，开平恒祥房地产开发有限公司负担248.13元。谢金海多预交的一审案件受理费248.13元，由一审法院予以退回；开平恒祥房地产开发有限公司应向一审法院补缴案件受理费248.13元。二审案件受理费749.37元（已由上诉人谢金海预交），由上诉人谢金海负担249.79元，被上诉人开平恒祥房地产开发有限公司负担499.58元。上诉人谢金海多预交的二审案件受理费499.58元，由本院予以退回；被上诉人开平恒祥房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费499.58元。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇一九年十二月二日法官助理 吴碧如书 记 员 梁丹婷