广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0310民初1684号原告：赖育超，男，汉族，1982年11月29日出生，住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：黄小龙，广东承鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭定榜，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。被告：李雪野，女，汉族，1959年1月6日出生，住址黑龙江省鹤岗市南山区，委托诉讼代理人：聂珍，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梓盛，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。被告：战洋，女，汉族，1983年6月30日出生，住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：张晓顺，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯处荣，上海市君悦（深圳）律师事务所实习律师。第三人：李天送，男，汉族，1981年3月21日出生，住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：金帅，广东思豪律师事务所律师。原告赖育超诉被告李雪野、战洋以及第三人李天送确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法追加第三人李天送参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖育超的委托诉讼代理人黄小龙、彭定榜，被告李雪野的委托诉讼代理人聂珍、陈梓盛，被告战洋的委托诉讼代理人张晓顺、柯处荣，第三人李天送的委托诉讼代理人金帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.请求判决认定原告赖育超与被告李雪野、战洋之间的《房屋买卖合同》（买卖标的为“深圳市坪山区坑梓街道沙田社区昂俄路25号共七层私宅楼房”）无效；预估房价价值310万元。2.请求判令本案诉讼费用均由被告李雪野、战洋承担。事实与理由：原告与被告战洋原系夫妻（于2007年8月13日登记结婚，于2012年6月11日登记离婚），被告李雪野系被告战洋的小姨。2012春节前后，原告因拖欠案外人大量债务，与被告战洋离开深圳并到被告战洋娘家躲债。在此期间，被告战洋唆使原告假造债务，转移资产以逃避案外人的追债。基于对被告战洋的信任，原告在被告战洋及被告李雪野拟定好的文件上面签字，原告过于信任被告，甚至未细看到底签订了哪些文件，于是被告具备了独自侵吞原告财产的条件。原告与被告于2012年6月11日办理离婚，离婚协议内未提及“深圳市坪山区坑梓街道沙田社区昂俄路25号共七层私宅楼房”的分割问题。原、被告离婚后，原告为躲避债务，多年来一直未能回深圳居住。至2017年原告才偶然得知，被告战洋对外宣称原告已经将“深圳市坪山区坑梓街道沙田社区昂俄路25号共七层私宅楼房”出让给被告李雪野。经过被告李雪野与被告战洋假造的文件，“深圳市坪山区坑梓街道沙田社区昂俄路25号共七层私宅楼房”又被被告战洋“买回”。“深圳市坪山区坑梓街道沙田社区昂俄路25号共七层私宅楼房”是原告的袓产，被告战洋竟然在原告毫不知情的情形下，将原告战洋的户籍从该地址迁出——原告作为土生土长的深圳人，现在竟然落得个集体户口。原告认为，“深圳市坪山区坑梓街道沙田社区昂俄路25号共七层私宅楼房”并不属于法律法规规定允许在市场上流转的房产，原告既从未真实表意要转让该房产给被告李雪野，且原告也从未收到被告李雪野支付的所谓购房款。原告与被告一签订买卖合同是为了躲债，恶意串通侵害了第三人利益；原告系深圳原居民，是昂俄农村集体经济组织成员，被告李雪野并非该集体经济组织成员，根据《最高人民法院关于引发第八次全国法院民事商事审判工作会议民事部分纪要》的通知第十九条规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济以外的个人，该房屋买卖合同应认定为无效，合同无效后买受人请求返还购房款及利息以及请求赔偿翻建或改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。被告战洋与被告李雪野恶意侵占原告的合法财产，持续对原告造成损失，为维护原告的合法利益，特提出上列诉讼请求。被告李雪野辩称：第一，涉案房屋属于深圳市历史遗留违法建筑，其合法性和权属问题应由行政机关先行处理，本案不属于人民法院的受理民事诉讼的范围，应予驳回起诉。原告不是涉案房屋的原合法所有权人，涉案房屋属于历史遗留违法建筑，虽然进行了历史遗留违法建筑的申报，但行政机关并未作出处理决定，本案的房屋买卖合同的效力依法应由行政机关先对涉案房屋的合法性和产权归属先行处理后再予确定，依法应驳回原告的起诉。第二，被告与原告以及被告战洋签订的涉案合同是双方真实意思表示，且已经全面充分履行完毕，涉案合同于2011年7月5日签订，原告与被告战洋尚在婚姻存续期间，经其夫妻双方同意与被告签订涉案合同，涉案合同是双方的真实意思表示，原告已收到被告的购房款，也已经向被告实际交付涉案房屋，涉案合同已经全面充分履行。第三，原告因涉案房屋价值升值而反悔，严重违背公平正义诚实信用原则，被告在签订涉案合同后即一直对涉案房屋占有使用，双方均相安无事，没有任何争议，现在因涉案房屋升值而违背诚实信用提起本案诉讼，原告的行为严重违背契约精神，违反诚实信用原则，法院应不予支持。第四，原被告双方签订涉案房屋买卖合同是各方真实意思表示，被告已充分支付购房款，不存在侵害第三人利益的行为。第五，深圳市已在2004年全面完成土地国有化，深圳市已经不存在集体土地以及农村集体。原告主张的法律依据不能适用本案买卖合同的效力认定。第六，被告不知道已追加第三人，未收到法庭通知，经2012年深龙法民一初字第434号，第三人与原告民间借贷纠纷案件民事判决书显示，原被告的借据于2011年9月11日出具，该借据的时间晚于涉案买卖合同的时间，涉案买卖合同的时间是2011年7月5日，在2011年7月5日签订涉案房屋买卖合同时，该份判决书涉案的借据没有形成，判决书也没有形成生效判决，不存在原被告以逃避第三人的债务而签订的买卖合同的前提。第七，关于是否存在恶意串通损害第三人的利益，应该从主客观两个因素来判断，主观上应该是合同订立双方存在共同的目的，希望以此来损害第三人的利益，但是本案被告并没有与赖育超形成共同合意来损害第三人，其合同目的就是为了获得涉案房屋的所有权，且被告李雪野已实现了合同目的；其次从客观方面讲，缔约合同并没有损害第三人的利益，据当事人反馈的情况在2011年至2012年的时间关于第三人的108万元已经偿还，434号案件以及后面的执行，可能涉嫌到虚假诉讼以及虚假执行的问题。第八，是否损害第三人利益属于导致合同无效的情形，应该由第三人独立提起诉讼，由于是否属于恶意串通损害第三人的利益，是否导致合同无效，两者的目标都是为了保护私意，而不属于损害公同利益导致合同无效的情形，只在保护第三人利益的情况下，第三人可以主张该合同无效，因此应该由第三人另案提起诉讼。根据民事诉讼法第56条，对当事人双方诉讼标的，第三人有独立请求权的有权提起诉讼，对当事人双方标的虽然没有独立的请求权但案件的处理结果，与第三人有法律上的利害关系的，可以申请或者通知法院参加诉讼。该案的第三人如对房产有权属争议，可以另行提起诉讼，本案合同的无论判是否有效，其实与第三人都没有利害关系，第三人可以恢复执行去实现他的债权，如果债权属实，本案的处理结果与其没有利害关系的。被告战洋辩称：1.原告将其列为第二被告属于错列被告，根据房屋买卖合同，合同的相对方是被告李雪野，其并非本合同的相对方，根据合同的相对性原则，原告存在错列被告的行为。2.原告现有证据无法证明被告李雪野和被告战洋恶意串通，属于举证不能，请求驳回原告对被告二的所有诉讼请求。3.原告欠了第三人434号判决的108万实际原告已经归还给第三人，并且该笔款项实际是原告的赌债，在这种情况下，第三人不应以第三人身份参与诉讼，主体不适合。4.根据我方当庭提交的原告与翁灼云20**年10月28日房地产转让买卖协议及其收据，在该份买卖协议上战洋有签字，当时原告跟被告战洋出售该套房产所得80万的价款实际是赖育超归还第三人一笔款项。同时根据龙岗法院434号判决的经审理查明部分记载，第三人的那份借据，出借的时间是2011年9月11日至2011年10月11日，出借款项的时间只有一个月，而根据本案原告提交的赖育超、战洋与李雪野涉案房产的买卖合同，该份合同签订的时间是2011年7月5日，从时间点上看房产转让的时间发生在第三人借款之前，不会出现串通的情形，且当时第三人案件的判决未作出。根本不会出现恶意损害第三人利益的行为。第三人陈述：1.原告与被告李雪野之间恶意串通、侵犯第三人利益所签订的《房屋买卖合同》无效。原告拖欠第三人大额债务并经人民法院判决支持，在原告与李天送发生大额债权债务关系以及诉讼期间，原告与被告战洋通过办理“假离婚”的形式转移财产，恶意串通，签订虚假的房屋买卖合同，严重侵犯了第三人的合法权益，当属无效合同。2.本案房屋买卖的交易标的是村民自建住宅，没有办理建设工程施工许可、规划许可及用地审批手续等，属于违法建筑，本案的交易标的违法，房屋买卖合同自始无效。3.第三人根据深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民一初字第434号民事判决法院审理查明的事实，自2009年10月15日起至2011年8月17日，第三人通过银行转账向原告借款450万元，在2011年9月11日原告向第三人出具108万元的借据，所以第三人向原告出借款项在前，涉案原被告签订的房屋买卖合同之前，出具借据在后，存在原告与被告李雪野之间恶意串通侵犯第三人的合法债权的前提，4.针对被告战洋答辩称已归还第三人债权，应当承担举证责任，否则应承担举证不能的后果。经审理查明，李雪野作为出借方（甲方），赖育超作为借款方（乙方），双方签订《房屋抵押担保借款合同》，约定乙方因经营周转需要，向甲方申请借款，并提供自由房产作为借款担保物，乙方自愿在使用借款期间向甲方支付借款利息，甲方予以同意，自愿向乙方提供借款。借款合同生效后，甲方应当向乙方提供借款累计280万元，该借款的使用期限为12个月，该使用期限届满之日，乙方应当一次性偿还全部借款本金，甲方可通过银行转账或者支付现金的方式向乙方提供借款，乙方通过银行转账或收取现金方式收取借款后，应一并向甲方开具收款收据。借款利息为每月2%。乙方提供深圳市坪山新区坑梓街道沙田昂俄村昂俄路25号一栋共7层自建楼房的土地使用权，地上建筑所有权、构筑物所有权的收益作为其借款担保，乙方向甲方提交该房屋的权属资料、租赁合同等相关文件即视为该房屋的土地使用权、地上建筑物所有权质押给甲方。乙方逾期不偿还借款本金、利息，甲方可根据当时法律、法规、政策的实际情况，有权将房屋收益作价280万元用以偿还借款，或者甲方有权直接使用该房屋，行使占有、使用、收益等一切权利。该合同落款时间为2010年6月1日。赖育超、战洋作为卖方，李雪野作为买方，就涉案房产签订《房屋买卖合同》，转让的价格为280万元，付款方式为在签订合同之日起十五日内一次性支付。同日，原告向被告出具收据，确认已经累计收到购房款280万元。该合同及收据落款日期为2011年7月5日。原告主张上述两份合同落款时间系虚假的，实际签订时间均为2012年春节期间，并向法院申请对该合同的形成时间进行鉴定。关于《房屋买卖合同》所涉及的280万的款项支付情况，在2019年5月23日第一次庭审时李雪野主张系“大部分是通过银行转账的方式支付给原告及被告二（战洋）夫妻”“这280万元是家族凑的钱，然后以被告一（李雪野）的名义来签订合同。付款方式可能存在被告一家族的人，但是合同是被告一的名义签的”；战洋则主张因《房屋抵押担保借款合同》项下的280万元无法偿还，所以用该笔借款抵了购房款。在2019年10月21日第二次庭审中，李雪野代理人称“是从2008年开始陆续就有向被告一及其亲属借钱，汇总签了《房屋抵押担保借款合同》，逾期还不了，借款转为购房款，签订房屋买卖合同之后，原告及被告二夫妻俩也向被告一移交了涉案房产，双方真实的按照房屋买卖合同权利义务已经履行完毕”。战洋则主张“原告向被告二的亲戚被告一以及其他人，大概是2007年之后陆陆续续在借钱，2010年6月1日的时候签订《房屋抵押担保借款合同》借款金额是280万元，原告没有办法还钱，到2011年7月5日之后就房屋买卖合同的形式，实际借款转为购房款”“原告陆陆续续向李雪野及其亲属借钱，最终汇总都由李雪野作为出借人，签署了借款合同，相关亲属与李雪野的经济关系，由其双方自行清理，最终李雪野签了《房屋抵押担保借款合同》，最终的出借人确定为李雪野”李雪野提交以下支付凭证：1.周晓颖自2007年12月至2011年7月26日期间分18次向战洋支付了1001900元，其中673800元为现存，提供存款凭证，另外328100元，原告提交的转账记录中无法显示收款人为战洋；2.李雪野通过现存的方式分4次向战洋共计支付254100元；3.苗丹梅通过现存的方式分4次向战洋共计支付130700元；4.周燕卿通过现存的方式分2次向战洋共计支付48800元；5.田伟通过现存的方式1次向战洋共计支付145500元；6.周亚芹通过现存和转账的方式分2次向战洋共计支付146500元；7.于海清通过现存的方式1次向战洋共计支付38500元；8.李晶玉通过汇款的方式1次向战洋共计支付60000元；9.张树国通过现存的方式1次向战洋共计支付350000元；10.周霖通过银行转账的方式1次向赖育超共计支付110000元。李雪野提交上述人员出具的情况说明，称接受李雪野的委托，向赖育超和战洋夫妻转账支付上述款项。上述款项共计2286000元。李雪野提交水电费发票，以证明自2011年底之后，涉案房产的水电过户至其名下。赖育超、战洋分别提交银行流水，拟证明其在婚姻存续期间，向对方转账，且转账数目较大的事实。赖育超与战洋于2007年8月13日登记结婚，于2012年6月11日登记离婚。2012年6月11日，赖育超与战洋签订离婚协议书，双方协议离婚，婚生子由战洋抚养，赖育超名下的深圳市龙岗区坑梓镇沙田昂俄经济合作社的原始股份15000股及昂俄二巷17号二楼住宅产权归其儿子所有，粤Ｂ×××**汽车归赖育超所有，其他个人物品归各自所有。男方婚姻存续期间所借债务未用于共同生活，由赖育超自行承担。本院在审理过程中，两被告均主张李雪野于2014年期间将涉案房产出售给战洋，后一直由战洋占有使用。本院责令双方提交2014年期间的合同，李雪野提交一份落款时间为2014年4月1日由李雪野与战洋签订《房屋买卖协议书》及收据的复印件。该协议书约定李雪野将涉案房产出售给战洋，深圳市坪山新区坑梓沙田昂俄老屋25号，房屋历史遗留回执单编号为802-0202-10042A，建筑面积约为1600平方米，共七层，一层有2户套房，一间店面，2-7层每层有10间套间组成，出售价款为350万元，交付时间为2014年5月1日。李雪野向战洋出具收据，证明李雪野收到战洋累计支付的房屋转让款290万元，其余60万元不迟于2020年1月1日前付清。李雪野及战洋未能提交支付凭证。李雪野代理人出具情况说明，主张战洋通过现金和转账的方式支付相应的购房款。庭审后，李雪野代理人出具情况说明，认为该协议书及收条与本案没有关联，拒绝提交《房屋买卖协议书》及收据原件。战洋提交赖育超与案外人翁灼云签订的《房地产转让买卖协议》，拟证明赖育超出售位于坪地街道的一处五层私宅，并主张出售房产所得80万元款项用于偿还了第三人的债务。涉案房产未办理合法的产权登记。深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表中注明违法建筑编号为802-0202-10042A，申报权利人为赖育超。因地铁建设需要涉案房屋已经拆迁，被告战洋与深圳市坑梓沙田股份合作公司、深圳市坪山区坑梓街道办事处签订搬迁补偿安置协议书，补偿金额为7788683元，其中3894342元已经支付战洋，剩余款项尚未支付。2012年6月26日，深圳市龙岗区人民法院于作出(2012)深龙法民一初字第434号民事判决书，判决：赖育超应当偿还李天送借款108万元并支付逾期付款利息。该民事判决书于2012年9月14日发生法律效力，后李天送向法院申请强制执行。2013年3月27日，深圳市龙岗区人民法院于作出(2012)深龙法梓执字第18号执行裁定书，裁定因赖育超暂无可执行的财产，终结本次执行程序。赖育超主张涉案合同无效有以下理由：涉案房产属于禁止转让的房产，赖育超没有真实的意思表示，从未收到李雪野支付的款项，恶意串通损害第三人利益。本院认为，本案的争议焦点在于，原告与两被告之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。本院从以下几个方面进行认定：一、被告李雪野是否支付《房屋买卖合同》的购房款280万元。1.李雪野关于款项支付的情况存在前后不一致的陈述，李雪野在第一次庭审时称通过转账的方式支付赖育超战洋相关款项，可能委托亲属转账，后又称原告无法偿还被告战洋亲属之前的借款，后由李雪野统一结算；2.李雪野所提交的银行流水时间从2007年至2011年，时间跨度长，供涉及9人35次，时间跨度长、人员分散、款项数额零散。3.相关人员出具的情况说明，系受李雪野委托向赖育超、战洋夫妻支付款项，而李雪野在第二次、第三次庭审中则是主张赖育超战洋无法偿还上述人员款项，故将上述人员的所有债权归集李雪野一人，存在着矛盾之处；4.李雪野主张上述转账人员的债权全部归集其一人，但未能提交相应的协议或已经支付了对价，与常理不符；5.经本院核算，李雪野提供的支付凭证的数额共计为2286000元，与合同约定房屋价款的数额不一致；6.李雪野主张赖育超与战洋无法偿还2010年6月1日签订《房屋抵押担保借款合同》中的款项，后转换成2011年7月5日签订《房屋买卖合同》中的购房款，两个合同时间间隔超过一年，约定的借款数额均为280万元，在《房屋抵押担保借款合同》约定的赖育超需支付2%的月息，但在《房屋买卖合同》中并未就利息进行结算。故本院认定，李雪野未能提交充分的证据证实其已经实际支付赖育超、战洋280万元购房款。二、被告战洋在与赖育超离婚前，先是作为卖方之一将涉案房产出售给李雪野。在战洋与赖育超离婚后，李雪野又将涉案房产交回战洋，李雪野系战洋的小姨，有亲属关系，有明显的帮助战洋转移财产之嫌，故责令两被告提交2014年的房屋转让协议及收据原件，并说明款项支付，以查明涉案房产前后交易的情形。但两被告拒绝将该份转让协议及收据原件提交，未提交房屋价款350万元的支付凭证。三、依据已经生效的法律文书，原告确实存在未清偿的债务。且该债务系原告与战洋夫妻关系存续期间发生。现涉案房产由战洋一人作为权利主体，签订《拆迁安置补偿协议》并领取拆迁补偿款项，从客观上影响了第三人债权的实现。综合以上情形，本院认定赖育超、李雪野、战洋之间并无将涉案房产转让给李雪野的真实意思表示，双方并无真实的房屋买卖合同关系。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故原告诉请要求确认落款时间为2011年7月5日的《房屋买卖合同》无效，本院依法予以支持。赖育超申请对《房屋买卖合同》《房屋抵押担保借款合同》收款收据中的形成时间进行鉴定，本院认为，该证据的形成时间并不直接影响本案的审理，故不进行鉴定。关于第三人李天送的主体资格，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，李天送经生效的法律文书确认系赖育超的债权人，赖育超主张合同无效的其中一个理由为其与被告恶意串通损害了李天送的合法权益，故本院认定本案的处理结果与其有法律上的利害关系，本院依法通知其参加诉讼。李天送未提出独立的诉讼请求，未提交相应的证据，其参与诉讼并不影响原被告之间的诉讼权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：确认原告赖育超与被告李雪野、战洋之间签订《房屋买卖合同》无效。本案受理费31600元，由被告李雪野、战洋负担。如不服本判决，原被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  卢 好人民陪审员  齐少妮人民陪审员  欧启腾二〇一九年十二月十九日书 记 员  朱宏谊