山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初11358号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司，住所地青岛市经济技术开发区长江东路****楼**，统一社会信用代码：913702116717809928。负责人：姜涛，职务：经理。委托诉讼代理人：徐迎伏，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘福进，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。被告：金起刚，男，汉族，1972年9月11日生，住山东省博兴县。原告北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司（以下简称均豪物业）与被告金起刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐迎伏、刘福进，被告金起刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司诉称：1、请求判令被告支付自拖欠原告的物业管理费4141.56元及截止到实际支付日的违约金；2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年5月9日，均豪物业分别与青岛派峰旅游发展有限公司、青岛凯峰星城置业有限公司签订了青岛星城一期前期物业管理服务合同和青岛星城二期前期物业管理服务合同，合同约定均豪物业为青岛星城小区提供物业管理服务，合同期限至业主委员会成立代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时至，物业费1.2元/每月每建筑平方米；2016年11月1日，均豪物业与胶州市青岛风景小区业主委员会签订胶州市青岛风景小区物业服务合同，合同约定均豪物业为青岛风景小区提供物业管理服务，合同期限至2019年10月31日，物业费1.1元/每月每建筑平方米，原告均豪物业依约履行合同，但被告自2014年4月1日起一直拖欠物业费，截止2018年12月31日被告共拖欠原告物业费4141.56元并产生了相应的违约金，被告拖欠原告物业费的行为已经构成违约。被告金起刚提交书面答辩，辩称：1、我认为原告与业委会签订的物业服务合同无效，原告没主张没有实施依据，青岛风景小区业主委员会产生不合法，其他物权代表业主签订物业服务合同；2、根据物权法和物业管理条例规定，选取物业服务公司应经过半数业主同意，原告的选取及物业合同的签订未经过小区全体业主半数以上的同意；3、被告交纳的装修维修基金，原告至今未能退回，所以被告拒不缴纳物业费；4、原告的物业服务太差，已被列为青岛市重点整治对象，原告无权主张物业费及违约金；5、小区配套设施不完善，业主不应交纳物业费，且在我购买该房屋后，一直未去居住，该涉案房屋属于空置房；综上，请求法院驳回原告诉求。庭审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案中,原告提交的证据为：1：业主资料卡1份、入住会签单、身份证,证明被告作为业主的主体资格及物业管理费交纳主体资格。业主资料卡、入住会签单证明青岛星城一期小区31-2-303的业主为被告，被告于2013年10月5日办理入住，该房屋已经实际交付被告使用;2：《青岛星城一期前期物业管理服务合同》证明青岛星城一期前期物业管理服务合同证明原告与青岛派峰旅游发展有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定由原告为青岛星城一期小区提供物业服务，原告按1.2元/月/平方米收取住宅物业费，合同期限至业委会成立并与新的物业管理企业签订物业服务合同，《胶州市青岛风景小区物业服务合同》证明原告与胶州市青岛风景小区业委会签订物业服务合同，约定由原告为小区提供物业服务，原告按1.1元/月/平方米收取住宅物业费，合同期限自2016年11月1日至2019年10月31日；3：服务照片，证明原告为青岛星城小区提供服务，被告应当足额交纳相应的物业费；4：物业费欠费及违约金计算明细表，证明被告欠交物业费具体金额和区间及被告欠交的违约金的具体金额和区间；5：催缴通知单照片，证明原告履行催告义务。被告金起刚进行质证：对原告提交的前期物业服务合同无异议，但是对于原告提交的后期的物业服务合同不予认可，而且我并未见过物业进行卫生的打扫；认可原告提交的其他证据材料。被告金起刚的答辩及质证意见，有《关于青岛风景小区办理供电一户一表手续的通知》、《公告》、关于装修维修保证金的收据、物业服务照片、电表照片、业委会人员情况查询表及市长热线回馈说明、网上查询资料各一宗在案佐证。原告均豪物业辩称：对被告金起刚提交的证据真实性不予认可，该证据并非民诉法规定的证据形式；从证据证明的内容看，该证据中涉及的一户一表的问题，系开发商的配套责任义务，与物业公司无关，尽管物业公司在物业服务过程中存在着服务不周到的地方，但恰恰说明，物业公司在合同约定的期间内，原告物业公司一直在为业主提供着物业服务，从而也能印证原告提交的证据二，涉案项目服务合同，真实有效，原告依据该有效合同，主张被告的物业费的欠费缴费义务，有事实和合同依据，故被告理应足额缴纳物业费用；对于被告空置房的主张，不能构成不交或少交物业费的理由。根据原告提交的证据及双方庭审陈述，本院查明以下事实：被告金起刚是青岛星城小区******的房屋所有权人，房屋面积64.41平方米。2011年5月9日，原告均豪物业与青岛派峰旅游发展有限公司签订《青岛星城一期前期物业管理服务合同》，合同第六条约定，物业服务费1.2元/月·平方米（不含电梯费）；第七条约定：业主应于办理交付手续之日起按建筑面积全额缴纳物业服务费用，物业服务费用应提交交纳，按3个月预交一次，业主或物业使用人应在物业服务企业通知交费时履行交纳义务，第二十九条约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按未付款项0.3%的标准由违约方支付违约金，第三十三条，本合同期限为本合同签字之日起至业委员成立代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。后原告又于2016年11月1日，与胶州市青岛风景小区业主委员会签订《胶州市青岛风景小区物业服务合同》，该合同第五条约定，物业服务期限自2016年11月1日至2019年10月31日，第十三条约定违约方由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅为1.1元/月·平方米，物业服务费用按照3个月预交一次，业主可根据意愿缴纳，但最低不能低于三个月，业主或物业服务企业通知交费时履行交纳义务。未能按时足额缴纳物业服务费的，应当按每日千分之三的标准支付违约金。被告金起刚自2014年4月1日至2018年12月31日共欠原告物业费4141.56元、违约金1949.3元，共计6090.86元。本院认为，原告与胶州市青岛风景小区业主委员会签订的《胶州市青岛风景小区物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，原告依约为被告提供物业服务，被告应缴纳物业服务费。庭审中被告欠缴物业费的行为已经构成违约，原告要求被告支付物业服务费于法有据，本院予以支持。被告金起刚为空置房的主张，根据《山东省物业服务收费管理办法》第十七条：“普通住宅交付后空置房六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置房的程序和具体减收比例由社区的市、县、区人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用不得高于60%，其他物业交付后空置6个月以上的，其物业公共服务费收费标准语物业服务企业与业主或物业使用人另行约定”，因被告未到原告提出书面或是现场申请空置房的办理，故对被告主张的空置房，本院不予支持；且本案属于物业服务合同纠纷，被告在答辩时所说的装修保证金至今未能退还，与本案不属同一法律关系，本院不予受理，被告金起刚可通过其他合法途径，另行主张。本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为一个服务行业，现实生活中存在服务质量不达标或不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益。原告均豪物业与青岛派峰旅游发展有限公司签订《青岛星城一期前期物业管理服务合同》及与胶州市青岛风景小区业主委员会签订的《胶州市青岛风景小区物业服务合同》，对该涉案小区的业主具有约束力，在原告已提供物业服务的情形下，作为业主按照合同约定的服务收费标准及时交纳物业服务费用系被告金起刚的法定义务。原告主张被告金起刚应支付自2017年7月1日至2018年10月31日拖欠物业管理费4141.56元，未超出合同约定，本院予以支持；但原告均豪物业的物业服务质量仍有提升空间，仍需加强管理，故对原告主张的违约金，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院》第一条、第六条、第九条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告金起刚于本判决生效之日起十日内支付原告北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司自2017年7月1日至2018年10月31日拖欠物业管理费4141.56元。二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告金起刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  郑培臣二〇一九年十二月四日书记员  张程程