广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初32183号原告：许桂妹，女，香港居民，1943年3月11日出生。原告：郑德文，男，香港居民，1969年2月25日出生。上述原告委托诉讼代理人：邓丽群，女，汉族，1978年10月22日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系原告郑德文配偶。上述原告共同委托诉讼代理人：朱明生，广东明日律师事务所律师，执业证号14403200710710506。被告：曾美兰，女，汉族，1996年8月9日出生，身份证住址广东省五华县。委托诉讼代理人：林茜，广东晟典律师事务所律师，执业证号14403200911581868。委托诉讼代理人：周静玲，广东晟典律师事务所实习律师。第三人：郑德伟，男，香港居民，1976年5月27日出生。委托诉讼代理人：林茜，广东晟典律师事务所律师，执业证号14403200911581868。委托诉讼代理人：周静玲，广东晟典律师事务所实习律师。上列原告诉被告返还原物纠纷一案，本院于2019年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许桂妹以及两原告共同委托诉讼代理人邓丽群、朱明生，第三人郑德伟以及被告及第三人共同委托诉讼代理人林茜、周静玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1、确认租赁合同无效；2、判令被告立即向原告腾空退还使用的，属于原告按份共有的位于深圳市罗湖区房屋；3、判令被告向原告支付使用期间的房屋占用费57000元（自2018年3月1日承租之日起，暂计至9月5日，直至归还之日止）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与第三人属于母子兄弟关系。涉案租赁房屋，属于原告与第三人之间的共同按份共有。业经深圳市罗湖区人民法院、深圳市中级人民法院两审民事生效判决，确定原告许桂妹、郑德文分别享有该房屋2／3、1／6份额，第三人享有1／6份额，且已在深圳市产权登记中心备案登记，案号分别为（2016）粤0303民初20769号及（2018）粤03民终18503号。发现第三人未经原告同意和追认，自2018年3月起即将案涉房屋擅自以远低于周边市场同类租金水平，将上述共有房屋，以自己的名义出租给被告使用，并签订了房屋租赁合同，约定租金每月为1800元整，租期至2023年12月5日止等内容。原告发现后，曾多次要求被告搬离交换房屋，并郑重其事书面催告，但被告均置之不理。参考周边市场同类房屋月租金为3000元，自案涉房屋承租之日起，暂计至9月5日止，被告应向原告支付该房屋占用费57000元；综上，被告未经原告同意和追认，非法侵占属于原告的共有按份房屋，且经原告多次催告，仍故意拒不搬离，其行为已经构成违法行为，依法应当承担相应的违约责任。因此，原告为自身合法权益，特诉至本院。被告辩称，被告是凭借合法的租赁关系居住在涉案房产中，原告要求被告搬离的诉讼请求没有事实和法律依据，根据合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力，同时根据最高法关于执行民法通则若干问题的意见第119条，私有房产在租赁期间因买卖、赠与或继承发生的房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，即私有房产的继承人在继承房屋的同时也依法自动继承了租赁合同所约定的权利和义务，本案租赁合同于2018年12月5日签订，租赁期限至2023年12月5日。2019年3月18日原告通过判决继承了涉案房产，同时也继受了涉案房产上租赁合同的权利义务，原告无权要求被告返还房屋，也无权主张合同无效。在2019年3月18日法院判决两原告对涉案房屋享有权利以前，涉案房屋的登记所有权人一直都在第三人已过世的父亲名下，两原告从未管理过涉案房屋，和该房屋未发生任何实际联系，一直都是由第三人进行管理。被告与第三人签约时对房屋权属纠纷并不知情，且房屋一直由第三人管理使用，水电账户也是第三人的名字，被告有理由相信第三人有权处分该房产，因此本案的租赁合同有效。因此，本案租赁合同合法有效且实际正在履行，被告一直按合同交租无任何违约情况，原告的诉求不应被支持。第三人辩称，一、第三人结婚时被父亲赠与涉案房屋作为婚房，并在其父亲在世时办理了水电过户，但由于法律知识欠缺，父亲的赠与意思表示未以书面形成，当时也未想过兄长会与我争，父亲2009年去世后，该房产也一直由第三人管理，大家一直相安无事，一直到2015年左右，兄长结识了其现在的太太，就开始要求分割父亲的房产，母亲也被利用摆上台，由于缺乏证据第三人败诉，2019年3月深圳中院判决涉案房产归我母亲2/3，我和兄长每人1/3，即使如此，母亲和兄长对该房产的权利也是在2019年3月18日才被确定，在此以前，涉案房产一直由第三人实际管理，并承担所有费用，这是长期持续的事实状态，第三人与被告于2018年签署的租约合法有效。二、涉案房产在租赁市场及市民认知中叫作泰宁小区，与隔壁的泰宁花园虽然在产权登记信息中都统称为泰宁花园，但地理位置隔了一条路，涉案房产（泰宁小区）是8层楼的无电梯房、非商品房，只有绿本，而泰宁花园是具备流通性的红本商品房，是高层带电梯的塔楼，两者并非同一物业，两者不论在房屋的新旧程度、物业服务质量、基础设施完善程度等方面都不同，租赁价格也没有可比性，涉案房产在最高的8楼又没有电梯，30多平方米每月1800元的租金是符合市场行情的。三、原告大约是从2016年开始主张涉案房产的管理权，第三人不同意后原告从2017年开始采取非法手段多次破坏涉案房屋，有一次翘坏地板，有一次往大门锁芯注胶，第三人多次报警，为修复房屋也花费了上万元，原告的破坏行为导致涉案房屋长时间处于不安全的状态，无法出租。综上，本案的租赁合同是合法有效的，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：二原告与第三人系母子兄弟关系，案涉房产原为郑春霖所有，郑春霖为原告许桂妹的配偶，为原告郑德文及第三人郑德伟的父亲。2009年郑春霖去世，经过诉讼，（2018）粤03民终18503号生效判决确认了二原告及第三人为案涉房产的共有产权人，并将相应产权份额过户到个人名下。2018年12月5日，第三人单方与被告签订了租赁合同，租赁期为5年，每月租金1800元。二原告主张，该租金明显低于市场价，正常租金应为3000元/月。第三人则主张，案涉房产是泰宁小区，原告提交的房产租金标准是泰宁花园，两小区差别较大，1800/月的租金标准是符合实际情况的。被告主张，其在2018年12月5日前两三个月左右即入住案涉房产，这段时间没有交租，因为第三人同意被告帮忙看房子，不需要交租。此后的租金被告均有支付。以上事实，有房屋租赁合同书、不动产权资料电脑查询结果表、执行裁定书、租金收据及原告、被告、第三人的陈述、庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案系返还原物纠纷。第三人作为案涉房产的共有权人，未经其他共有权人即二原告的同意，单方与被告签订了租赁合同，第三人的行为属于无权处分。虽然第三人处分案涉房产并未事后获得二原告追认，但该合同并不属于合同法第五十二条所列之合同无效的情形。因此，该租赁合同应属有效，只是由于二原告不同意第三人的处分行为而导致合同不能履行。故二原告主张租赁合同无效，没有法律依据，本院不予支持。虽然租赁合同有效，但是二原告并非合同相对方，不受该合同约束，二原告基于物权请求被告腾退案涉房产，于法有据，本院依法予以支持。至于原告诉请被告支付房屋占用费，鉴于被告自认在2018年12月5日前两、三个月已实际入住，且取得第三人同意未支付租金，但二原告有权要求被告支付该期间的房屋占有使用费。第三人提出案涉房产属泰宁小区，租赁合同及水电地址均为该小区而非泰宁花园，原告提交的泰宁花园出租信息截图并未显示与案涉房产同等面积的房源租金情况，原告主张3000元/月的租金标准不适用于案涉房产，本院采信第三人的主张，按照1800元/月的租金标准，以二原告所有的房产产权份额为基础，酌定截至2018年12月31日，被告尚需支付二原告案涉房屋占用费4500元。从2019年1月至11月，被告已提交证据证明其向第三人支付了租金，参照合同约定的租金标准，从被告提交的租金收据和银行转账记录看，被告并非每个月都足额支付，经核算，被告应支付该期间租金19800元，根据二原告及第三人的产权份额比例，二原告应得的2019年1月至11月房屋占用费为16500元，综上，被告还需向二原告支付的房屋占用费总额为21000元。由于被告仅举证证明向第三人支付了17600元，故被告还应向二原告支付房屋占用费6700元，差额部分14300元，二原告应另行向第三人主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告曾美兰应于本判决生效之日起十日内向原告许桂妹、张德文退还泰宁花园1栋A803的房产。二、被告曾美兰应于本判决生效之日起十日内向原告许桂妹、郑德文清偿截至2019年11月30日的房屋占用费人民币6700元。三、驳回原告许桂妹、郑德文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1225元，由原告许桂妹、郑德文负担人民币1080元，由被告曾美兰负担人民币145元。上述费用原告已预缴，被告曾美兰应于本判决生效之日起十日内迳付原告许桂妹、郑德文案件受理费人民币145元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何小哲人民陪审员  王雅芳人民陪审员  李丽慧二〇一九年十二月十日书 记 员  关天才