湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终4009号上诉人(原审被告)：孙久银，男，1964年6月6日出生，汉族，住襄阳市樊城区鑫方圆公司34幢第1间（内部称为东院8排1间）。被上诉人(原审原告)：襄阳鑫方圆实业有限公司，住所地襄阳市樊城区人民路**。诉讼代表人：襄阳鑫方圆实业有限公司破产管理人。主要负责人：孔令国，该管理人组长。委托诉讼代理人：范建召，湖北隆中律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东，湖北隆中律师事务所律师。上诉人孙久银因与被上诉人襄阳鑫方圆实业有限公司（以下简称鑫方圆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初3832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙久银、被上诉人鑫方圆公司的委托诉讼代理人范建召、王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙久银上诉请求：依法撤销襄阳市樊城区（2019）鄂0606民初3832号民事判决，发回重审或改判。事实和理由：上诉人85年进入国营棉织厂任职技术工人，属全民所有制工人，92年分得诉争房屋，棉纺厂下发有分配通知书，根据福利房分配制度，上诉人享有诉争房屋的占有权、使用权并异化成物权。2004年企业改制后，变更住房属性，无职工代表大会表决，更无公告。从法律上讲，国营棉织厂无权收回员工的福利房。上诉人直到2019年7月一审开庭时，才得知被上诉人将诉争房屋产权偷办到其名下。被上诉人没有证据证实上诉人自建部分属于违法搭建，对上诉人搭建部分应给予适当补偿。被上诉人胁迫上诉人签订房屋租赁合同，违背了上诉人的真实意愿，该合同应为无效合同。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。鑫方圆公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。鑫方圆公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人之间的房屋租赁合同关系；2.判令孙久银将位于襄阳市××区××（原××）鑫方圆公司34幢第1间南（注：鑫方圆公司内部称为东院8排1间）的房屋腾空后返还给鑫方圆公司，并将违法搭建物自行拆除恢复原状；3.判令孙久银向鑫方圆公司支付房屋占用使用费384元；4.本案诉讼费用由孙久银承担。一审法院认定事实：孙久银系原襄樊市棉织厂的职工。经单位同意安排到原棉织厂东院第8排第1间（南）居住。襄樊市棉织厂名称后变更为襄樊金方圆纺织股份有限公司，该企业在改制过程中，将包括涉案的房屋、土地转让给襄樊鑫方圆纺织有限公司，即现在的鑫方圆公司，涉案房屋及土地已于2011年登记于鑫方圆公司名下。房屋所有权证号为樊城区字第00128323号，土地使用权证号为襄阳市国用（2011）第330806004-1号。原棉织厂东院第8排第1间南对应的是现房产证上记载的第34幢第1间南房屋。孙久银自居住之日起按月向襄樊金方圆纺织股份有限公司及鑫方圆公司交纳租金至2015年鑫方圆公司破产前夕。期间在2003年12月2日，孙久银与鑫方圆公司的前身襄樊鑫方圆纺织有限公司签订过一份一年期的房屋租赁合同。2015年12月23日，鑫方圆公司不能清偿到期债务，经债权人庞小红、辛玉梅等人申请，襄阳市中级人民法院作出（2015）鄂襄阳中破（预）字第00003-1号裁定，受理鑫方圆公司破产清算一案，并于2015年12月31日作出（2015）鄂襄阳中破（预）字00003-2号裁定，指定襄阳市樊城区人民法院审理该案。襄阳市樊城区人民法院于2016年1月12日作出（2016）鄂0606民破字第00001号决定书，指定鑫方圆公司清算组担任鑫方圆公司的破产管理人。2019年3月15日，鑫方圆公司破产管理人向包括孙久银在内的东院房屋住户发出通知，要求各房屋租赁使用人于2019年4月15日前将房屋腾空并交付破产管理人，若有自行搭建物应自行拆除，恢复原状，孙久银不同意管理人的意见拒绝腾房，形成诉讼。一审法院认为，鑫方圆公司系涉案房屋的所有权人。孙久银长期居住于原棉织厂东院第8排第1间南的房屋，即鑫方圆公司房产证上记载的第34幢第1间南的房屋，且从居住之日起交纳租金至鑫方圆公司破产前夕，期间还与鑫方圆公司的前身襄樊鑫方圆纺织有限公司签订过一份一年期的房屋租赁合同。房屋租赁合同到期后，孙久银继续居住并交纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，因此应当认定双方存在不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鑫方圆公司提前一个月向孙久银发出通知，应当视为在合理期限内进行了告知，双方之间的租赁合同已于2019年3月15日解除。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。鑫方圆公司要求孙久银在返还租赁物时，对增设物即孙久银自行搭建的房屋恢复原状，符合法律规定。因此，鑫方圆公司要求孙久银返还房屋并自行拆除搭建物恢复原状的诉讼请求，一审法院依法予以支持。鑫方圆公司要求孙久银支付房屋占用费384元系估算，孙久银停止交纳租金的时间不确切，鑫方圆公司又未提供确切依据，该项请求本案不作处理。孙久银抗辩提出，其居住的是原国营企业分配给其居住的公房，是具有福利性质的住房。按照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管的范围，本案应当不予受理或裁定驳回起诉。一审法院认为，涉案的房屋及土地使用权已由襄樊金方圆纺织股份有限公司转让给鑫方圆公司，原国营企业的财产性质、归属已经发生转变。鑫方圆公司作为涉案房屋的所有权人，基于双方事实上的租赁合同关系，依法提起民事诉讼，不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定的情形，人民法院应当受理。孙久银在一审质证时虽然承认租赁合同的签名属实，但认为是受胁迫所签。因孙久银自居住之日起一直在交纳租金，该质证意见不能否定双方存在租赁合同关系的事实。此外，孙久银对鑫方圆公司取得涉案房屋产权的合法性提出异议。一审法院认为，鑫方圆公司取得涉案房屋产权的合法性问题，不属本案审查的范围。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法第》第一百五十三条规定，判决：一、确认襄阳鑫方圆实业有限公司解除租赁合同关系的行为有效，与孙久银之间的租赁合同关系已于2019年3月15日解除；二、孙久银于本判决生效后十日内将位于襄阳市××区××（××）34幢第1间南的房屋（内部编号为东院第8排第1间南）返还给襄阳鑫方圆实业有限公司，并将搭建物自行拆除恢复原状；三、驳回襄阳鑫方圆实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当支付迟延履行金。案件受理费80元，由孙久银负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，针对上诉人的上诉理由，结合在卷证据，分析评判如下：一、本案在鑫方圆公司起诉的时候，鑫方圆公司与孙久银之间存在合法有效的不定期房屋租赁关系。鑫方圆公司享有随时解除该租赁合同的权利，其提前于2019年3月15日通知孙久银解除合同，该通知一经送达即发生解除合同的法律效力。合同解除后，腾退房屋系孙久银的合同义务，其继续占有、使用房屋无合同和法律依据。二、同时，鑫方圆公司作为诉争房屋的所有权人、土地的使用权人，有权要求孙久银腾退房屋。三、孙久银没有提供相应证据证明诉争房屋系鑫方圆公司分配的福利房或者房改房，不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的单位内部建房、分房引起的占房、腾房纠纷，属于平等主体之间的民事争议。四、孙久银要求对其自建部分进行赔偿，因其一审中未提起反诉，故本院不予审理。综上所述，孙久银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由孙久银负担。本判决为终审判决。审判长 陈守军审判员张杨审判员刘媛媛二〇一九年十二月三十日书记员 周      超      群