北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初18059号原告：北京龙城花园物业管理公司，住所地北京市昌平区回龙观镇二拨子村。法定代表人：刘旭照，总经理。委托诉讼代理人：廖映菲，北京市墨风律师事务所律师。被告：庄丽，女，1975年12月14日出生，汉族，住北京市昌平区。原告北京龙城花园物业管理公司（以下简称龙城花园公司）与被告庄丽物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙城花园公司的委托诉讼代理人廖映菲，被告庄丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。龙城花园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付物业费5745.3元；2.被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中,原告申请增加诉讼请求为:1.判令庄丽给付自2016年10月1日至2019年12月31日期间的物业费共计14937.3元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告房屋建筑面积为191.51平方米。2015年8月31日,双方签订《物业管理服务协议》。被告入住后原告即开始为其提供物业管理及供暖的各项服务，但被告未按约定交纳物业费。原告多次催要未果。现原告为维护其合法权益，特诉至法院，请依法裁判。庄丽辩称，原告的服务没有达到约定的物业服务质量，表现为：1.小区没有达到封闭的要求；未形成环形消防车道，存在安全隐患；没有完善的监控系统，地下车库很多探头都有损坏；绿化保洁服务全部外包，小区公共环境未达到约定标准。2.未经业主同意，擅自将供暖和热水项目转包给其他供暖单位，收取转包费用，项目转包后大幅涨价。龙城花园公司对第三方供热品质无监管，供暖温度不达标。业主每年要交5个月的供暖费。小区煤改气后的供暖补贴不知被谁领走，北京市提前和延后供暖的福利业主享受不到。生活热水水温不够、随时停，无法满足正常生活需求。3.强制开通收费电视节目，即便不看也要交费才能关闭。4.强制更换水表和电表，且水表和电表均为龙城花园公司的利益关联企业制作，走字不准，买电时被刁难。5.2016年7月，有开发商在小区公共绿地处私建围挡，影响小区交通，并称有规划证等合法手续，要在此处盖楼。经业主核实，规划证已过期，但至今围挡仍未拆除。小区曾有社会闲散人员出现，我们认为是黑社会的人，影响了业主生活，但物业公司视而不见。小区中有业主维权被打，使我对小区物业管理感到失望和隐忧。6.小区门口有违建的尼桑4S店，注册地点是龙城花园公司的接待大厅。7.龙城花园公司关闭业主车辆进入小区的权限，小区中还有噪音污染、空气污染、水污染、交通问题、卫生和安保问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月31日，庄丽（甲方）与龙城花园公司（乙方）签订了《物业管理服务协议》，约定：甲方委托乙方进行物业管理，小区地址为北京市昌平区；甲方交于乙方管理的房屋建筑面积191.5平方米；委托管理事项中包含关于共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉、高压水泵房、楼内消防设施设备；公共环境卫生,包括公共场所,房屋共用部位的清洁卫生,垃圾的收集、清运；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；乙方负责向甲方和物业使用人代收代缴电话费、水、电费、HBO、凤凰卫视电影台费等项目费用；物业管理服务费由乙方按住宅房屋建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取；物业服务费收费采用预付方式，每一年一付，业主在办理入伙手续应向物业管理企业一次性预付一年的物业费，下一个交费期为下一个交费年的第一个月，业主应向物业管理企业交纳下一年度物业服务费。小区至今仍由龙城花园公司提供物业服务。龙城花园公司以庄丽未交纳物业费为由起诉至本院，主张庄丽交纳2016年10月1日至2019年12月31日期间的物业费。庭审过程中，庄丽对龙城花园公司出具的《物业缴费通知单》中显示的收费标准、欠费期间及欠费金额均无异议，但认为龙城花园公司物业服务不到位，应对物业费予以减免。本院经审理查明，小区存在建筑围挡现象。2014年1月1日，小区的开发商北京昌信回龙园别墅有限公司（甲方）与北京恒之鸿业能源科技发展有限公司（乙方）签订《龙城花园锅炉房投资及承包经营合同》，约定由乙方改建燃气锅炉房，小区内供暖及热水供应公司现为北京恒之鸿业能源科技发展有限公司。以上事实，有《物业管理服务协议》、《物业缴费通知单》、《锅炉房投资及承包经营合同》、照片及当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，庄丽与龙城花园公司签订的《物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不具备法律规定的无效情形，双方之间的合同合法有效。庄丽接受龙城花园公司提供的物业服务，应当依照《物业管理服务协议》中约定的收费标准及收费方式按时交纳物业费，龙城花园公司的诉讼请求理由正当，本院予以支持。关于庄丽辩称小区未达到封闭要求、未形成环形消防车道、无完善的监控系统、绿化保洁服务全部外包、公共环境未达到约定标准一节，其并未提交相应证据予以佐证，且物业服务是包括各专项服务的综合服务，物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。龙城花园公司在未将物业服务区域内的全部物业管理一并委托给他人的前提下，有权将绿化、保洁项目委托给其他专业性服务企业，因此对庄丽的上述答辩意见，本院不予采信。同样，关于庄丽辩称龙城花园公司未经业主同意，擅自转包供暖和热水项目一节，龙城花园公司亦有权将供热及热水供应等部分事项委托给具备资质的其他公司。关于供暖项目转包后存在价格上涨、热水停供、无供暖补贴等问题，属于另一法律关系，业主可另行向供暖公司主张权益，不应以此为理由拒交物业费，因此对庄丽的上述答辩意见，本院不予采信。关于庄丽辩称龙城花园公司强制开通收费电视节目一节，在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等单位应当向最终用户收取有关费用。本案中，根据双方签订的《物业管理服务协议》龙城花园公司具有代收代缴电视节目费的权利。业主若不愿接受收费电视节目服务，可向电视节目运营商另行主张，以维护自身权益，不应以此为理由拒交物业费，因此对该答辩意见，本院不予采信。关于庄丽辩称强制更换水表和电表，水表、电表走字异常、买电时被刁难一节，其并未提交相应证据予以佐证，因此对该答辩意见，本院不予采信。关于庄丽辩称小区中存在私建围挡一节，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。本案中，对于小区内的建设围挡，龙城花园公司具有制止、报告的义务，无擅自拆除的权利；关于庄丽辩称社会闲散人员扰乱居民正常生活等情况，其并未提交相应证据予以佐证，因此对该答辩意见，本院不予采信。关于庄丽辩称违建的尼桑4S店的注册地点在龙城花园公司的接待大厅、龙城花园公司关闭业主车辆进入小区的权限，小区中存在噪音污染、空气污染、水污染、交通问题、卫生和安保问题等，其均未提交相应证据予以佐证，因此对上述答辩意见，本院不予采信。另指出，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，受损害的业主有权依法请求物业服务企业承担相应的损害赔偿责任，但对该特定损害的赔偿请求权不应扩大至全体业主。业主正常缴纳物业费是物业服务企业正常提供物业服务的基本保证。如果业主不缴纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终损害全体业主的利益，故业主不缴纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。庄丽可以在缴纳物业费后要求龙城花园公司履行合同义务，龙城花园公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：庄丽于本判决生效后七日内向北京龙城花园物业管理公司支付2016年10月1日至2019年12月31日期间的物业费14937.3元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87元由庄丽负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  王开艳人民陪审员  路玉国人民陪审员  许顺新二〇一九年十二月十六日书 记 员  张 蕊