新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新民终474号 上诉人（原审被告）：新疆荣盛天宇商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**古牧地东路街道办事处古牧地中路北侧。 法定代表人：张生荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗桂华，上海段和段（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：新疆百富房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**碱沟路八方巷。 法定代表人：张志强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张玉霞，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。 上诉人新疆荣盛天宇商贸有限公司（以下简称荣盛天宇公司）因与被上诉人新疆百富房地产开发有限公司（以下简称百富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民初127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月13日开庭进行了审理。上诉人荣盛天宇公司的委托诉讼代理人罗桂华、被上诉人百富公司的委托诉讼代理人张玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣盛天宇公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项至第六项；2.驳回百富公司全部诉讼请求或将本案发回一审法院重新审理；3.一审、二审诉讼费由百富公司负担。事实与理由：一、新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院（以下简称昌吉中院）和一审法院已实际控制了荣盛天宇公司应付的2017年至2019年房屋租金1878万元，一审法院判令荣盛天宇公司向百富公司支付租金，与已生效的执行裁定书、协助执行通知书冲突。昌吉中院于2017年1月6日作出（2015）昌民中二初字第186-2号协助执行通知书、2017年12月28日作出（2017）新23执保45号执行裁定书、2018年1月4日作出（2018）新23执保4号执行裁定书、2018年5月29日作出（2018）新23执保4号协助执行通知书、2019年5月27日作出（2018）新23执保4号协助执行通知书，多次查封、冻结百富公司4000余万元的财产，亦多次要求荣盛天宇公司不得私自向百富公司清偿2017年至2019年的房租1878万元。一审法院于2017年1月6日作出（2017）新23执保45号执行裁定书和（2016）新01执1110号协助执行通知书，不仅冻结了荣盛天宇公司应支付的房屋租金，还要求荣盛天宇公司未经许可不得向任何人支付，不可私自处分上述租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条第二款、最高人民法院【2005】执协字第36号《最高人民法院执行工作办公室关于安徽省宿州市埇桥区人民法院与山东省平度市人民法院执行青岛平度市进出口公司协调一案的答复》和（2006）执监字第115-1号《最高人民法院关于协助执行义务人未按法院裁定划款，可裁定其承担责任的答复》，人民法院的冻结裁定一旦做出，即对当事人具有强制执行效力，人民法院也因此获得冻结财产的控制力，且不因协助义务人的不予协助行为而失去对拟划扣财产的控制力。因此，不论荣盛天宇公司是否履行了协助执行义务，生效的执行裁定和协助执行通知书具有人民法院控制财产的效力，本案应当先中止审理，对上述已生效的法律文书处理后再进行审理。二、百富公司发出两份《催款函》不能对抗执行裁定和协助执行通知书的效力，荣盛天宇公司不向百富公司履行支付房租租金的行为，不属于违约，不应当解除双方之间的《楼房租赁合同》《楼房租赁补充协议》《楼房租赁补充协议（二）》。人民法院已经取得了控制未付租金的效力，荣盛天宇公司向百富公司履行支付房屋租金义务，已经转成向人民法院履行生效执行文书的义务，荣盛天宇公司未及时履行执行文书的行为，不能等同于违反合同约定的行为，且租赁房屋已分租给上百户小商户，解除涉案协议必将导致大量新增诉讼案件，引发更多社会矛盾。小商户的租金亦因涉及刑事案件被昌吉中院冻结。三、如认定荣盛天宇公司违约，根据中国人民银行发布的《金融机构人民币存款基准利率调整表》，利息应当按照年息4.35%计算，不应按《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定的逾期还款年利率6％计算逾期利息。四、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定违约金数额应以实际损失为参考，目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金主张金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务不对等。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条规定：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”由此可见，违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，且以补偿性为主、惩罚性为辅。一审法院判令荣盛天宇公司既承担逾期利息又支付违约金违背了违约金的补偿性的性质，且荣盛天宇公司违约两年五个月，一审法院按三年计算违约金不当。 百富公司辩称，百富公司与荣盛天宇公司间系租赁合同法律关系，百富公司享有收取租金的权利，荣盛天宇公司负有支付租金的义务，荣盛天宇公司拒绝支付2017年至2019年租金的事实客观存在，一审法院判决荣盛天宇公司支付租金正确。人民法院的执行裁定及协助执行通知书要求荣盛天宇公司向人民法院支付欠付租金，均未免除荣盛天宇公司支付租金的义务。荣盛天宇公司以人民法院的执行裁定作为挡箭牌拒绝向百富公司支付欠付租金，也拒绝向人民法院缴纳欠付租金，荣盛天宇公司拒付租金构成违约，应按贷款利率而非存款利率支付利息。根据合同约定，违约金为租金总额的30%，百富公司因该违约金过高而仅主张三年的违约金，符合法律规定，一审判决无误。荣盛天宇公司认可其收取第三方的租金后用于投资，拒绝履行支付租金的义务。其目前无力支付欠付租金又继续占有承租房屋的事实客观存在，恶意明显。应驳回荣盛天宇公司的上诉请求，维持一审判决。 百富公司向一审法院起诉请求：1.依法解除百富公司与荣盛天宇公司于2010年12月21日签订的《楼房租赁合同》、2013年1月1日签订的《楼房租赁补充协议》及2016年1月6日签订的《楼房租赁补充协议（二）》；2.依法判令荣盛天宇公司搬离租赁房屋，并将租赁房屋退还百富公司；3.依法判令荣盛天宇公司支付2017年房屋租金626万元及迟延支付利息156500元（按年利率6%计算，自2017年8月至12月共计5个月）；4.依法判令荣盛天宇公司支付2018年房屋租金626万元及迟延支付利息375600元（按年率6%计算，自2018年1月至12月共计1年）；5.依法判令荣盛天宇公司支付2019年房屋租金626万元；6.依法判令荣盛天宇公司向百富公司支付违约金5634000元（按三年租金共计1878000元的30%计算）；以上合计24946100元。 一审法院认定事实：2010年12月21日，百富公司（甲方）与荣盛天宇公司（乙方）签订一份《楼房租赁合同》，双方约定，百富公司将其位于乌鲁木齐市米东区古牧地中路655号（公安局马路对面）的一至五层楼房租赁给荣盛天宇公司，租赁期自2011年1月1日至2025年12月31日，租金总价6900万元，前三年（2011-2013）每年租金为180万元整，第四、五年（2014-2015）每年租金为300万元整，自第六年（2016-2025）每年租金为576万元。每年年末的12月15日之前一次性将租金支付完毕。该合同第十一条第四项约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定足额支付租金达15日的。2.擅自改变该房屋用途的。3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。4.擅自将该房屋整体转租第三人的。5.利用该房屋从事违法活动的。第十三条违约责任第三项约定，甲乙双方任何一方违反本合同约定，违约方应向非违约方支付本合同租金总额的30%的违约金，并应承担由此给对方造成的全部损失。合同签订后，百富公司依约将租赁房屋交付给荣盛天宇公司使用。2013年1月1日，百富公司（甲方）又与荣盛天宇公司（乙方）签订一份《楼房租赁补充协议》，该合同约定，一、甲方将其拥有的原百富商城一楼东侧东西长约18米，南北长约54米，面积约972平方米的新建达家电城经营场所租赁给荣盛天宇公司使用。二、租赁费每年为伍拾万元整，直至原租赁合同期满，在此期间，租赁费不递增，不递减，不随行就市，租赁时间从2013年1月1日起计算。三、其他条款、付款时间、物业管理等，按原租赁合同执行。2016年1月6日，百富公司（甲方）再次与荣盛天宇公司（乙方）签订一份《楼房租赁补充协议（二）》约定，甲乙双方就双方2010年12月21日签订的《楼房租赁合同》和2013年1月1日签订的《楼房租赁补充协议》的内容基础上，依据一审法院（2015）乌中民四初字第127号民事调解书的内容和范围的要求，达成协议如下：一、甲乙双方将原合同租金交纳方式变更为：2016年度租金按季度支付，在每季度末交付租金；2017年开始实行先付款后使用，在上一年度的12月30日前付清下一年度的租金。二、……。三、双方原签订的合同以及补偿协议的其他内容不变。另查明，1.2016年12月13日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市公安局米东区分局向荣盛天宇公司法定代表人张生荣送达米公（经）询通字（2016）15号询问通知书，该通知书载明，张生荣：我局正在办理赵新莲、张志凌、新疆爱家园投资有限公司涉嫌合同诈骗案，为查明案件事实，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百二十二条之规定，通知你于2016年12月14日12时到新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市公安局米东分局经侦大队接受询问。2016年12月14日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市公安局米东区分局对荣盛天宇公司法定代表人张生荣进行询问，并制作询问笔录，该笔录主要内容为要求荣盛天宇公司配合公安机关正在查处的一起合同诈骗案件，为保护和减少受害单位的财产损失，希望荣盛天宇公司暂时不要给付百富公司法定代表人张志强租金。2017年7月25日，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市公安局米东区分局作出乌公米东（经）撤案字【2017】001号撤销案件决定书，主要内容为：我局办理的赵新莲涉嫌合同诈骗一案，因检察院认为现有证据无法认定赵新莲非法占有张世贵股权的主观目的，赵新莲没有非法占有的主观目的，不构成合同诈骗罪，并于2017年7月24日签发乌米检侦监通撤（2017）2号通知撤销案件书要求我局撤销赵新莲涉嫌合同诈骗一案，根据《最高人民检察院公安部关于刑事立案监督有关问题的规定（试行）》第九条第二项之规定，决定撤销此案。2.2017年1月6日，昌吉中院向荣盛天宇公司送达（2015）昌中民二初字第186-2号协助执行通知书，内容为：“荣盛天宇公司：本院执行阜康市融通小额贷款有限责任公司诉新疆百富房地产开发有限公司、马青林借款合同纠纷一案，已裁定查封、扣押被执行人新疆百富房地产开发有限公司44847820元财产的银行存款或相等价值其他财产，依照最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第41条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条之规定，请你单位协助执行下列事项：不得对新疆百富房地产开发有限公司清偿626万元租金。”2017年12月28日，昌吉中院做出（2017）新23执保45号执行裁定书，裁定内容为：查封、扣押、冻结被申请人新疆百富房地产开发有限公司、马青林银行存款44847820元或同等价值的其他财产，同日，昌吉中院向荣盛天宇公司送达（2017）新23执保45号协助执行通知书，要求荣盛天宇公司协助执行下列事项：冻结百富公司在荣盛天宇公司的房屋租金32561135.57元，冻结期间，不得向百富公司支付。2018年1月4日，昌吉中院做出（2018）新23执保4号执行裁定书，主要内容为：查封（扣押）被执行人新疆百富房地产开发有限公司、马青林所有的价值40932101.8元（不含逾期利息）的财产或冻结（划拨）被执行人新疆百富房地产开发有限公司、马青林银行存款40932101.8元（不含逾期利息），2018年5月29日，昌吉中院向荣盛天宇公司送达（2018）新23执保4号协助执行通知书，要求荣盛天宇公司协助执行下列事项：不得私自向百富公司清偿2018年租金626万元及2017年租金626万元。2019年5月27日，昌吉中院再次向荣盛天宇公司送达（2018）新23执保4号协助执行通知书，要求荣盛天宇公司协助执行下列事项：不得私自向百富公司清偿2017年租金626万元、2018年租金626万元、2019年租金626万元，并根据执行标的限额冻结2020年租金626万元及2021年租金371.37499万元。3.2016年12月30日，百富公司向荣盛天宇公司发送一份《告知函》，函件载明：2016年12月23日，我公司给贵公司（荣盛天宇公司）发出《催告函》，要求贵公司于2016年12月30日前履行2016年第四季度租金1565000元和2017年度租金6260000元两笔款项的付款义务；截止本告知函发出之日即2016年12月30日，贵公司无正当理由仍未履行付款义务。根据以上鉴于事项，现向贵公司郑重声明如下：一、我公司已履行合理催告义务，但截止2016年12月30日，贵公司仍未按以上约定支付相应租金。贵公司以上行为已符合《合同法》第九十四条第三款之规定即：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，贵公司行为符合法定解除要件，我公司可单方行使解除权，要求贵公司搬离；二、根据双方《楼房租赁合同》第十一条第四款第一项之约定：贵公司未按合同约定足额支付租金达15日的，我公司有权单方解除合同；若贵公司在2017年1月14日前仍不履行付款义务，我方有权单方面行使合同解除权；三、贵公司不履行付款行为已然构成违约，根据《楼房租赁合同》第十三条约定，无论合同是否解除，贵公司已构成违约，都应向我公司支付本合同租金总额的30%的违约金，并承担由此给我公司造成的全部损失；四、请贵公司收到本函之日起至2017年1月14日期间，及时向我公司支付2016年第四季度租金1565000元和2017年度租金6260000元。逾期支付，我公司将按照合同约定和法律规定直接解除双方租赁合同及相关补充协议，贵公司立即搬离租赁房屋，并按照合同约定赔偿违约金及相关损失。百富公司于2017年1月3日申请新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东公证处向荣盛天宇公司法定代表人张生荣送达《告知函》并据实制作《乌鲁木齐市米东公证处现场工作记录》一份。4.2016年12月30日，百富公司向荣盛天宇公司发送一份《告知函》，函件载明：2016年12月29日，百富公司向荣盛天宇公司发送一份《催款函》，函件载明：就贵公司拖欠交纳租用我公司房租欠款纠纷一案，在新疆高院审理本案期间，贵公司向新疆高院承诺要“继续履行合同并在十五日内支付三年租金”。因你方多次拖欠房租，本案已是我方向贵司主张房租的第二次诉讼。期间因贵司的违约导致诉讼发生的成本，应给我公司造成了很大的经济损失。根据贵司在新疆高院要求践行十五天支付租金的承诺、以及《楼房租赁补充协议二》的约定，基于此，我公司同意给贵司一个月的时间完成付清拖欠的房租及利息，于2019年1月31日前向我公司足额支付拖欠房租及利息合计金额为20244840元，……。百富公司于2019年1月2日申请新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东公证处向荣盛天宇公司的行政文员谭丽文送达《催款函》并据实制作《乌鲁木齐市米东公证处现场工作记录》一份。一审法院在审理过程中前往昌吉中院调取了该院于2018年8月12日询问荣盛天宇公司法定代表人张生荣时制作的询问笔录一份，内容为：法院：针对你公司租赁百富公司的房屋，欠付百富公司2017年、2018年的房租，共计1252万元，先前法院的冻结材料你方经理李道臣都转交给你没有？张生荣：给我了。法院：我院给你公司的第三人到期债权通知书，你收到没有？张生荣：当时法院去送达时我不在，当时李道臣给我打电话了，我让他签收的。法院：李道臣是公司的什么人？张生荣：是公司的总经理，我是公司的法定代表人。法院：租金的冻结通知书及第三人到期债权通知书也给你方法律，为何冻结款项现在还没有打到法院账户上？张生荣：2017、2018年度的租金我年初投到了我公司在奇台县的商场项目上了，所以现在没有钱。法院：法院的冻结通知书也发给你了，为何还要把钱投到其他项目上？张生荣：我们的投资是在法院冻结通知书之前。法院：现在这两年的租金你准备怎么给法院交过来？张生荣：准备2019年元月份把这钱打到法院的账上。法院：你公司和百富约定每年的什么时候给百富公司交租金？张生荣：每年的年底交当年的租金。法院：租赁合同是否可以向法院提交？张生荣：可以提交。法院：2018年8月17日前提交，是否听清？张生荣：听清了。法院：2019年的租金如果根据合同的约定，是在年初给付，2019年度的租金也要给付法院，是否听清？张生荣：听清了，贵院于今年年初给我公司发了通知书，冻结了我公司与百富公司就荣盛百货所租用房屋六年的租金，届时我公司会一并将钱打过来。法院：接到法院的到期债权通知书而不履行的，要承担法律责任，是否听清？张生荣：听清了，我方现在积极履行，但只能是2019年初偿还。再查明，荣盛天宇公司至今未按合同约定向百富公司支付2017年度至2019年度的房屋租金，也未按昌吉中院的要求将欠付的租金款项交至法院。 一审法院认为，百富公司与荣盛天宇公司于2010年12月21日签订的《楼房租赁合同》、2013年1月1日签订的《楼房租赁补充协议》、2016年1月6日签订的《楼房租赁补充协议（二）》，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方当事人的诉辩意见，针对本案的争议焦点分析如下：一、荣盛天宇公司未向百富公司交纳租金的行为是否构成违约的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据上述法律规定，租赁合同签订之后，承租人应当按照合同约定的时间、金额、方式向出租人支付租金，承租人在租赁期间无正当理由不得拒付或迟延支付租金，而正当理由是指合同双方在合同中约定或法律规定的非合同一方责任的理由。本案中，荣盛天宇公司拖欠百富公司租金的事实清楚，双方均无异议。荣盛天宇公司辩称其未按期履行支付租金义务的理由系因公安机关、人民法院的司法冻结行为所致，该理由是否成立是判断荣盛天宇公司是否违约的关键。对此一审法院认为，乌鲁木齐市公安局米东区分局向荣盛天宇公司法定代表人张生荣作出的询问笔录中，虽确实存在要求荣盛天宇公司配合公安机关暂时不要给付百富公司法定代表人张志强租金的内容，但公安机关的目的是为保护和减少受害单位的财产损失，且该起案件已经公安机关已撤案处理。昌吉中院向荣盛天宇公司多次送达协助执行通知书的内容虽为：不得私自向百富公司清偿2017年租金626万元、2018年租金626万元、2019年租金626万元，并根据执行标的限额冻结2020年租金626万元及2021年租金371.37499万元。但根据该院于2018年8月12日询问荣盛天宇公司法定代表人张生荣的询问笔录反映，昌吉中院在送达了上述协助执行通知书后，也要求荣盛天宇公司将欠付租金款项交至法院账户，但荣盛天宇公司至今未交纳，且未交纳的理由是其将2017、2018年度的租金投到了另外的项目上，无法支付。综上，昌吉中院作出的执行通知书，与乌鲁木齐市公安局米东区分局制作的询问笔录均没有免除荣盛天宇公司支付欠付租金的义务，且荣盛天宇公司未能支付欠付租金的根本原因系其没有支付能力，故荣盛天宇公司称其未按期履行支付欠付租金义务的原因系公安机关、人民法院的司法冻结行为所致的理由不能成立，不予采纳。二、百富公司主张解除《楼房租赁合同》《楼房租赁补充协议》及《楼房租赁补充协议（二）》，并要求荣盛天宇公司搬离租赁房屋，退还租赁房屋的依据能否成立的问题。合同的解除权来源于合同的约定和法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方签订的《楼房租赁合同》第十一条的约定，荣盛天宇公司不支付或者不按照约定足额支付租金达15日的，百富公司有权单方解除合同，收回该房屋。而荣盛天宇公司拖欠租金的行为显然已超过十五日，已达到合同约定的解除条件。另，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同。在租赁合同中，承租人不支付租金的行为属于根本违约行为，出租人可根据承租人的支付能力、到期租金的数额以及出租人的经济状况等因素来确定一个合理的期限，并通知承租人，要求其在合理的期限内支付应当支付的租金。承租人经催告后在合理的期限内仍不支付租金的，出租人可以解除合同。本案中，针对荣盛天宇公司拖欠租金的行为，百富公司发出催款通知，并给予其合理期限。因荣盛天宇公司在合理期限内仍未向百富公司支付租金，故百富公司提出解除合同，收回租赁物的诉讼请求，符合出租人行使法定解除权的法律规定。综上，百富公司要求解除与荣盛天宇公司之间所签订的《租赁合同》以及《租赁合同补充协议》《楼房租赁补充协议（二）》，并要求荣盛天宇公司搬离租赁房屋，退还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，依法予以支持。三、百富公司主张2017年度至2019年度租金及逾期付款利息的依据能否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，根据百富公司与荣盛天宇公司签订的《楼房租赁补充协议（二）》的约定，2016年度租金按季度支付，荣盛天宇公司应在每季度末交付租金；2017年开始实行先付款后使用的方式，在上一年度的12月30日前付清下一年度的租金，也即荣盛天宇公司应在2016年12月30日付清2017年度租金，在2017年12月30日付清2018年度租金，在2018年12月30日付清2019年度租金，而荣盛天宇公司直至本案诉讼之日也未依约履行支付租金的义务。虽然执行法院将该笔租金作为百富公司为被执行人一案中的到期债权，要求荣盛天宇公司不得向百富公司私自支付，应交至法院账户上，但该笔租金仍系百富公司应收债权，且荣盛天宇公司也未按执行法院的要求予以履行，根据合同的相对性原则，百富公司现起诉荣盛天宇公司主张2017年房屋租金626万元、2018年房屋租金626万元及2019年房屋租金626万元的诉讼请求符合双方的合同约定，予以支持，如荣盛天宇公司将上述欠付租金交付至执行法院，亦可无须向百富公司履行。另，荣盛天宇公司在收到执行法院向其送达的协助执行通知书，并在执行法院要求其将欠付租金款项交至法院账户后，既未在法定期间内提出异议，亦未将欠付的租金款项交纳至执行法院，更未向百富公司履行合同约定的支付义务，故荣盛天宇公司的行为已构成迟延履行付款义务，应当向百富公司支付迟延履行期间的利息，根据合同约定的支付租金时间，荣盛天宇公司应当于2016年12月30日履行支付租金义务，现百富公司按年利率6%，主张荣盛天宇公司向其支付2017年8月1日至2017年12月30日期间的逾期付款利息156500元（626万元×6%÷12个月×5个月），及2018年1月1日至2018年12月30日期间的逾期付款利息375600元（626万元×6%×1年），并未超出合同约定，也未违反法律规定，对此予以支持。综上，荣盛天宇公司应向百富公司支付2017年租金626万元及逾期付款利息156500元，支付2018年租金626万元及逾期付款利息375600元，及支付2019年租金626万元。四、百富公司主张荣盛天宇公司向赔偿违约金的依据能否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，百富公司与荣盛天宇公司签订的《楼房租赁合同》第十三条违约责任第三项中明确约定了任何一方违反本合同约定，违约方应向非违约方支付本合同租金总额的30%的违约金，并应承担由此给对方造成的全部损失。双方约定违约金的主要目的即是为了预防违约行为的出现，本案中总购房款的数额是明确的，在约定违约金数额时，双方对违约会产生的后果也应当是明知的，该约定的数额并未超出双方当事人签订该协议时应当预见的范围，且该违约金的约定适用条件，对双方当事人公平一致，即任何一方违约均应适用，现荣盛天宇公司自2017年起至今再未向百富公司支付过租金，迟延支付租金的时间长达三年，该行为已构成根本违约，且根据荣盛天宇公司法定代表人的陈述，其未能支付租金的原因系其将本应交付给百富公司的资金投入了其他项目，导致其不再具有履行能力，其违约行为明显为恶意违约。荣盛天宇公司欠付租金数额合计1878万元，数额巨大，从商业经营的角度考虑，会对百富公司的资金周转，生意往来及投资盈利等方面产生诸多影响，根据上述法律规定，人民法院对约定的违约金数额调整时，要以实际损失为基础，但也应综合案件情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，当事人的实际损失并非违约金数额调整的唯一标准，百富公司虽主张了逾期付款利息，但违约金不仅是填补损失，还具有惩罚性功能，荣盛天宇公司辩称百富公司主张违约金过高的理由没有事实及法律依据，不予采信。综上，应当认定百富公司按三年欠付租金总额的30%计算违约金5634000元（626万元×3年×30%）符合客观事实，亦不违反合同约定及法律规定，对此予以支持，荣盛天宇公司应向百富公司赔偿违约金5634000元（626万元×3年×30%）。综上，百富公司的诉讼请求成立，予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，判决：一、解除百富公司与荣盛天宇公司于2010年12月21日签订的《楼房租赁合同》、2013年1月1日签订的《楼房租赁补充协议》、2016年1月6日签订的《楼房租赁补充协议（二）》；二、荣盛天宇公司搬离租赁房屋，并将租赁房屋退还给百富公司；三、荣盛天宇公司向百富公司支付2017年房屋租金626万元，并支付逾期付款利息156500元（626万元×6%÷12个月×5个月）；四、荣盛天宇公司向百富公司支付2018年房屋租金626万元，并支付逾期付款利息375600元（626万元×6%×1年）；五、荣盛天宇公司向百富公司支付2019年房屋租金626万元；六、荣盛天宇公司向百富公司支付违约金5634000元（626万元×3年×30%）；以上款项合计24946100元及搬离并退还租赁房屋的义务，荣盛天宇公司应于本判决生效之日起十五日内一次性向百富公司履行完毕。案件受理费166530.5元(百富公司已预交），由荣盛天宇公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。荣盛天宇公司提交：昌吉中院（2018）新23执117号协助执行通知书24份、昌吉中院2019年11月21日《公告》两份、昌吉州公安局2018年10月23日的立案告知书，用以证明因申请执行人李玲申请执行与张生荣、张原借款合同纠纷一案，昌吉中院冻结了荣盛天宇公司的财产并要求涉案房屋的次承租人将2018年1月1日至2021年12月31日的租金交付昌吉中院，且李玲因涉嫌敲诈勒索已被刑事立案，故荣盛天宇公司无力向百富公司支付租金。百富公司经质证对24份协助执行通知书真实性认可、其他证据无原件不予认可，对关联性均不认可，仅能证明荣盛天宇公司根本没有履约能力。因荣盛天宇公司提供的上述证据与其和百富公司之间的房屋租赁法律关系及本案事实无关联，本院对上述证据的真实性、关联性均不予确认，不予采纳。 双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为;1.荣盛天宇公司未向百富公司交纳租金的行为是否构成违约，百富公司主张解除《楼房租赁合同》《楼房租赁补充协议》《楼房租赁补充协议（二）》、要求荣盛天宇公司支付租金、搬离并退还租赁房屋的诉讼请求能否成立。2.一审法院判令荣盛天宇公司支付2017年和2018年房屋租金的延期付款利息、并判令其及违约金是否适当。 一、荣盛天宇公司未向百富公司交纳租金的行为是否构成违约，百富公司主张解除《楼房租赁合同》《楼房租赁补充协议》《楼房租赁补充协议（二）》、要求荣盛天宇公司支付租金、搬离并退还租赁房屋的诉讼请求能否成立。 百富公司与荣盛天宇公司签订的《楼房租赁合同》第十一条第四项约定：荣盛天宇公司有下列情形之一的，百富公司有权单方解除合同，收回该房屋：“1.不支付或者不按照约定足额支付租金达15日的”。荣盛天宇公司对于欠付百富公司2017-2019年房屋租金的事实无异议。虽然相关执行法院因百富公司作为另案的被执行人要求荣盛天宇公司不得自行向百富公司履行支付租金的义务，要求将租金交付至人民法院账户，并未以此免除荣盛天宇公司支付房屋租金的义务。荣盛天宇公司未向百富公司交付租金亦未按执行法院要求将欠付租金款项交纳至法院账户，其行为违反其主要合同义务，构成违约。百富公司作为出租方有权按照法律规定及合同约定解除涉案合同、要求荣盛天宇公司搬离并退还租赁房屋、支付欠付房屋租金，一审法院对此以支持并无不当，本院予以维持。一审法院判令荣盛天宇公司向百富公司支付2017-2019年房屋租金有事实依据，本院予以维持。本案审理的是基于荣盛天宇公司与百富公司之间因房屋租赁合同而产生的房屋租赁法律关系，与另案已生效的执行裁定之间并无关联亦并不冲突，荣盛天宇公司认为一审法院判令其向百富公司支付租金与已生效的执行裁定冲突、本案应当先中止审理，对生效的执行法律文书进行处理后再进行审理的上诉理由的无事实及法律依据，本院不予采纳。 二、一审法院判令荣盛天宇公司支付2017年和2018年房屋租金的延期付款利息、并判令其及违约金是否适当。 百富公司与荣盛天宇公司签订的《楼房租赁合同》第十三条违约责任第三项约定，双方任何一方违反本合同约定，违约方应向非违约方支付本合同租金总额的30%的违约金，并应承担由此给对方造成的全部损失。因荣盛天宇公司未付租金的行为构成违约，百富公司依据该条约定仅以2017年-2019年三年租金的30%计算违约金有合同及法律依据，一审法院予以支持并无不当。荣盛天宇公司上认为应以2年5个月计算合同依据，本院不予支持。合同法对违约金的规定侧重违约金的补偿性，约定的违约金过分高于造成的损失的，应由过分高于损失的一方当事人承担举证责任，可以要求人民法院进行合理调整予以适当减少，但荣盛天宇公司在一审中虽抗辩违约金过高但未提供证据予以证实，一审法院对其抗辩理由未予支持并无不当，但同时，百富公司并未举证证明其除利息损失外还存在其他损失，在违约金能够足以涵盖其利息损失且双方并未约定支付迟延付款利息的情况下，百富公司主张除支付违约金外，另行赔偿其利息损失缺乏依据。一审法院予以支持并以高出同期贷款利率标准的年利率6%计算延期付款利息损失不当，本院对于百富公司要求支付迟延付款利息的诉讼请求不予支持。 综上所述，荣盛天宇公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民初127号民事判决第一、二、五、六项，即“一、解除原告新疆百富房地产开发有限公司与被告新疆荣盛天宇商贸有限公司于2010年12月21日签订的《楼房租赁合同》、2013年1月1日签订的《楼房租赁补充协议》、2016年1月6日签订的《楼房租赁补充协议（二）》”“二、被告新疆荣盛天宇商贸有限公司搬离租赁房屋，并将租赁房屋退还给原告新疆百富房地产开发有限公司”“五、被告新疆荣盛天宇商贸有限公司向原告新疆百富房地产开发有限公司支付2019年房屋租金626万元”“六、被告新疆荣盛天宇商贸有限公司向原告新疆百富房地产开发有限公司支付违约金5634000元（626万元×3年×30%）”； 二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民初127号民事判决第三项为：新疆荣盛天宇商贸有限公司向新疆百富房地产开发有限公司支付2017年房屋租金626万元； 三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民初127号民事判决第四项为：新疆荣盛天宇商贸有限公司向新疆百富房地产开发有限公司支付2018年房屋租金626万元； 四、驳回新疆百富房地产开发有限公司的其它诉讼请求。 以上款项合计24414000元及搬离并退还租赁房屋的义务，荣盛天宇公司应于本判决生效之日起十五日内一次性向百富公司履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费166530.5元（新疆百富房地产开发有限公司百富公司已预交）、二审案件受理费166530.5元（新疆荣盛天宇商贸有限公司已预交），均由新疆荣盛天宇商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李渭红 审 判 员 陈建红 审 判 员 王 恺 二〇一九年十二月十七日 法官助理 宫丛慧 书 记 员 袁 丰