河北省献县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0929民初3046号 原告（反诉被告）：献县红星伟业建筑器材租赁站，住所地献县河城街镇前沿村，经营类型为个人独资企业。 投资人：吕为清。 原告（反诉被告）：吕为清，男，1974年7月5日出生，汉族，住献县。 二原告委托诉讼代理人：张晓健，河北林风律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李春，男，1974年8月20日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市。 被告（反诉原告）：宋春燕，女，1981年4月25日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市。 被告：王志刚，男，1978年9月20日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市。 被告：李迎春，男，1981年12月20日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市。 四被告委托诉讼代理人：苏力德，内蒙古赫扬律师事务所律师。 原告献县红星伟业建筑器材租赁站（以下简称红星租赁站）、吕为清与被告李春、宋春燕、李迎春、王志刚房屋买卖合同纠纷与李春、宋春燕反诉红星租赁站、李春合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月30日公开开庭进行了合并审理。原告吕为清及二原告的委托诉讼代理人张晓健、被告李春、宋春燕、李迎春、王志刚共同的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 献县红星伟业建筑器材租赁站、吕为清向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间房屋买卖协议有效。2、依法判令位于海南省陵水县归原告所有，被告李春、宋春燕配合原告办理过户手续并承担办理过户手续产生的所有费用；被告李春、宋春燕、李迎春、王志刚向原告支付违约金3000000元。3、诉讼费由被告承担。2018年10月16日，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，将其诉状中第二项诉讼请求变更为“请求判令被告给付原告购房款11338880元并支付违约金3000000元”。事实和理由：2018年4月10日原告与被告李春、宋春燕签订房屋买卖协议书一份，协议书约定原告将位于鄂尔多斯市交汇处向东200米伯爵公馆一期（土地使用证号：乌证国用2010第**，用途商业）中的十套商铺出售给被告李春、宋春燕。上述商铺是原告依据2015沧执字第182-10号执行裁定书以物抵债所得，被告对以上商铺情况知晓并自愿购买。双方议定以上十套商铺的总价款为11338880元，被告李春、宋春燕承诺用（以其子李澤玉的名义购买）的海南雅居乐Ａ11-2区Ａ1型低层住宅Ａ1-135栋1-2层Ａ1-135（房）别墅（建筑面积为185.79平米、坐落于海南省陵水县旅游度假区、土地使用证号为陵国用英第**）作价11338880元，作为购房款给付原告。协议签订当日，被告给付原告定金500000元，双方对交付时间、违约责任也作出明确约定。被告李迎春、王玉刚为李春、宋春燕提供连带责任保证。现被告李春、宋春燕未按合同约定履行合同义务，已经构成违约，应当承担违约责任。经原告催促，被告总是推脱，故原告诉至法院，望贵院查明事实，支持原告诉请。 李春、宋春燕辩称：1、房屋买卖协议签订不是被告方真实意思表示，是被告李春在羁押期间为了重获人身自由而被迫与原告签订的，签订该协议时，双方权力地位并不相等；2、房屋买卖协议实际是置换协议，协议中海南的房子因不可抗力因素无法进行房屋产权的变更登记，按照民法总则的规定，被告不承担相应责任；3、房屋置换的价格并不是房屋真实的价格，故原告无权要求被告给付购房款11338880元。综上，二被告不同意原告的诉讼请求。 李迎春、王志刚辩称：不同意原告的诉讼请求，买卖协议是被告李春受胁迫与原告签订，存在意思表示不自由之情形；担保人只为房屋变更登记行为提供担保，并不为给付购房款及违约金提供担保。 李春、宋春燕以献县红星伟业建筑器材租赁站、吕为清为被告，向本院提出反诉，请求如下：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》，并由反诉被告向反诉原告返还定金50万元。2、由反诉被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告双方的房屋买卖合同纠纷一案贵院已受理。双方于2018年4月10日签订了《房屋买卖协议书》（以下简称“协议”），协议约定：反诉原告购买鄂尔多斯市，并以李澤玉所有的海南雅居乐Ａ11-2区Ａ1型低层住宅Ａ1-135号房屋作价11338880元作为购房款，支付给反诉被告，协议签订当日，反诉原告向反诉被告支付了50万元定金。 协议签订于2018年4月10日，2018年4月11日中共中央、国务院出台了《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》，另，2018年4月22日中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅出台了《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知（琼办发[2018]29号）》，两份文件规定，对海南的房屋全面实行限购政策，“非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明”、“居民家庭或事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让”。依据上述规定，吕为清未在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，同时2018年7月份，双方一同到陵水县房管部门咨询，被告知吕为清根本不具备受让条件。 依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人双方对国家限购政策的出台属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条的规定，因不可抗力致使合同不能实现合同目的，当事人有权解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十二条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第四条的规定，因不可抗力解除合同后，李春夫妇有权要求吕为清返还已付50万元定金。故，为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，反诉方向人民法院提起反诉，请求查明事实，维护反诉原告的合法权益。 红星租赁站与吕为清辩称，反诉理由不成立，应依法驳回，理由是：1、双方之间签订的买卖协议书，买卖标的物是鄂尔多斯市的十套商铺，该十套商铺本身就登记在反诉人李春经营的内蒙古正元置业公司名下，双方达成买卖协议以后，吕为清作为卖方，应视为已经将门面房屋交付给李春、宋春燕，海南李澤玉名下的房产仅是买受人李春、宋春燕向二原告支付房款的一种支付方式，双方经过平等的协商，最终达成协议，将海南房屋作价11338880元作为购房款给付本案原告。该协议书同时还对反诉人附随的交房义务做了明确约定，协议第6条，李春、宋春燕并未实际履行，仅将购房合同交付原告，协议第7条约定的内容，李春、宋春燕也并未实际履行。所以作为买受人，将海南房屋交付给吕为清仅是其付款的一种方式，到目前为止，吕为清同意用海南房屋抵偿鄂尔多斯的购房款，至于房屋变更登记手续能否实现，不是影响双方房屋买卖协议效力的因素。海南省4月22日出台的通知虽有限购内容，但是不影响李春将海南房屋交付给吕为清抵偿购房款，到目前为止原告仍愿意接受该房屋。2、李春一方所称受胁迫不属实，房屋买卖协议是双方经过多次协商后达成的一致意见，双方均在房屋买卖协议中签字，本案原告，及双方律师均是协议签订的见证人，协议是双方的真实意思表示。种种迹象显示，是本案被告李春、宋春燕违反协议在先，具有违约行为，所以请法院依法确认房屋买卖协议有效，反诉原告应承担相应的违约责任。 红星租赁站与吕为清围绕其诉讼请求向本院提供如下证据：1、河北省沧州市中级法院2015沧执字第182-10号执行裁定书一份，证明房屋买卖协议中所涉及的鄂尔多斯市十套商铺原告拥有所有权，原告有权利对于十套商铺进行买卖行为。2、房屋买卖协议书一份，四被告均签字确认，代理人在见证人处签字，证明协议书是双方真实意思表示合法有效。3、2018年4月10日谅解协议书一份，原告与李春签订，当时李春正在羁押，为了让李春出来配合办理过户手续所签。4、2018年4月10日，被告李春签订的承诺书一份，证实李春没有受胁迫签订协议书。 被告方对原告证据的质证意见：1、真实性认可，但对证明目的不认可，不动产以登记为准，原告并未持裁定书办理变更登记，故无权处理十套商铺；2、真实性认可，证明问题部分认可，原、被告签订此买卖协议书，代理人作为见证人对见证人签字认可；3、真实性认可，对其证明目的不认可，证据2及证据3是同一天签署，是被告李春为重获自由而被迫与原告签订；4、真实性认可，对证明目的不认可，证据2/3/4均是原告及见证人签好字，原、被告双方代理律师及公安人员带到看守所进行签订，都是李春为重获自由而被迫与原告签订，与李春的真实意思不相符。 李春、宋春燕围绕其诉讼请求向本院提供如下证据：1、中共中央国务院关于深化改革指导意见；2、关于进一步稳定房地产市场的通知各一份。两份文件均在海南政府的公开网站下载取得。合同中的置换房屋因国家政策原因而不能转让，所以双方签订的协议书具备解除的要件。 原告对李春、宋春燕证据的质证意见：指导意见中并无房屋限购内容，且与本案无关。通知的出台时间是2018年4月22日，是双方签订协议之后，而限购所导致的法律后果即房屋不能实现产权变更登记，是对买受人的限制，本案所涉及房屋作为被告并没有履行交付房屋的相关义务，且按代理人表述被告并无交付房屋意思表述，李春与宋春燕是故意违约，与限购政策没有关系，限购政策只是不能办理产权变更登记手续，但是原告愿意接受房屋并承担不利后果。 被告李迎春、王志刚未向本院提供证据。 2018年8月13日原告提交调查取证申请书，调取献县公安局对李春的询问笔录二份共4页，交由原被告双方进行质证。 二原告对询问笔录的质证意见：真实性均无异议，该两份笔录证实被告李春与原告签订房屋买卖协议书、谅解协议是其真实意思表示，并未受到胁迫，也没有受到任何人的欺骗。 李春对询问笔录的质证意见：真实性认可，两次笔录分别是在看守所提讯室、刑侦处，均晚于房屋买卖协议签订日期，笔录中李春的回答与李春事后向代理人陈述不符，李春明确向代理人表示当时是受胁迫的。另外三被告对询问笔录没有意见。 综合诉讼双方对二原告提交的证据的意见，本院对二原告提交的4份证据、对于李春、宋春燕提供海南省政府出台的两份规范性文件，本院确认有效并在卷佐证；对于本院调取的由公安机关对李春所做的两份询问笔录，鉴于诉讼双方均对该笔录的真实性未提出异议，故本院予以采纳。 经审理，本院认定如下案件事实：2017年5月3日，原告红星租赁站依据河北省沧州市中级法院作出的（2015）沧执字第182-10号执行裁定书内容，取得内蒙古正元置业有限责任公司所有的、坐落于、坐落于鄂尔多斯市的所有权偿双方的债务。该楼盘土地使用权证号为：乌证国用2010第401-6-0633号，用途为商业。12套商铺作价总计14200832元（其中1号商业楼1号商铺，建筑面积为453.64平方米，作价1036480元；6号商铺，建筑面积448.62平方米，作价1025024元）；（6号商业楼1号商铺，建筑面积369.52平方米，作价844288元；2号商铺建筑面积642.14平方米，作价1467136元；4号商铺，建筑面积629.13平方米，作价1437440元；5号商铺，建筑面积623.48平方米，作价1424512元；6号商铺，建筑面积539.43平方米，作价1232512元，7号商铺，建筑面积631.53平方米，作价1442944元，9号商铺，建筑面积539.43平方米，作价1232512元，10号商铺，建筑面积654.55平方米作价1495488元，11号商铺，建筑面积406.57平方米，作价928960元，12号商铺，建筑面积277.28平方米，作价633536元）。以上价格均系沧州市中级人民法院执行裁定书中载明的定价。 原告方与内蒙古正元置业公司、李春尚有另一起民事纠纷，该起民事纠纷已经由献县人民法院作出2015献民初字1434号民事判决书，并进入执行阶段。后因李春未履行判决书中指定的义务，献县公安局以李春涉嫌拒不执行生效判决、裁定罪，将李春羁押于献县看守所。 在李春被羁押期间，即于2018年4月10日，吕为清、红星租赁站与李春、宋春燕夫妇签订《房屋买卖协议书》一份，合同约定二原告将上述商铺中的10套（上文中所列12套商铺除去6号商业楼4号、5号商铺）出售给李春、宋春燕夫妇。商铺的价格亦按照（2015）沧执字第182-10号执行裁定书载明的价格进行定价，议定上述10套商铺总价款为11338880元，协议约定上述商铺的情况，李春夫妇知情并自愿购买。签订该协议后，李春夫妇即向原告吕为清支付定金50万元。 协议书约定的付款方式是：李春夫妇用（以其子李澤玉名义购买的）海南雅居乐Ａ11-2区Ａ1型低层住宅Ａ1-135栋1-2层别墅（建筑面积为185.79平米、坐落于、坐落于海南省陵水县旅游度假区、土地使用证号为陵国用英第**称海南别墅）作价11338880元，作为购房款给付原告。合同中，双方将海南别墅的过户问题、水卡、电卡的交付等问题做了具体约定。双方在协议第9条约定了违约责任：如李春、宋春燕未能在2018年7月10日前将海南别墅过户到吕为清名下，则已付的50万元定金不予退还，并向吕为清支付违约金人民币300万元，如能在约定期限内将海南别墅过户，则吕为清30日内将定金50万元退还李春、宋春燕。 双方达成买卖协议后，二原告及被告李春、宋春燕签字确认，被告李迎春、王志刚在合同中的担保人处签字，承诺为李春、宋春燕进行担保。被告方的委托代理律师苏力德、原告方的委托代理律师张晓健、被告公司员工章虎作为见证人在该协议书的见证人处签字。签订协议的当日，李春夫妇向原告给付定金50万元。 签订房屋买卖合同的当日，吕为清给李春出具了谅解协议书，内容是：甲乙双方因买卖合同一案，向献县人民法院提起诉讼，献县人民法院依法作出2015献民初字1434号民事判决书，因李春未按判决书履行给付义务，吕为清申请献县人民法院强制执行。在执行过程中，因李春拒不履行生效判决，献县公安局以李春涉嫌拒不执行生效判决、裁定罪，将李春羁押于献县看守所。经双方协商，双方达成如下协议：1、李春在2018年9月30日前分四期向吕为清支付案款400万元。2、双方就鄂尔多斯市的伯爵公馆一期的十套商铺达成买卖协议，李春用海南陵水县英州镇的别墅（以李春之子李澤玉之名购买）作价11338880元，作为十套商铺的购房款支付给吕为清。因需要李春配合办理房屋过户手续，吕为清与李春达成谅解协议，同意公安机关为李春办理取保候审手续。双方在谅解协议书中约定，如李春未按谅解协议书履行相关义务，吕为清有权不予谅解李春，并要求司法机关对李春的违法行为从重处罚。协议约定本协议是双方真实意思表示，谅解协议亦有吕为清与李春签字捺印。 协议签订后不久，海南省政府出台两份文件，对省内房屋进行了限购，限购内容一如被告方的陈述。 在约定的协议履行期间内，即2018年7月10日之前，被告未按约定履行海南房屋的过户义务，鉴于协议未得到履行，二原告具状将二被告起诉至本院。 被告李春、宋春燕称，海南别墅未能办理过户，系由于海南省政府部门出具的房屋限购政。李春提出，签订房屋买卖协议时为了重获自由，违背自己的真实意愿与原告签订房屋买卖协议书。 2018年10月16日，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，将其诉状中第二项诉讼请求变更为“请求判令被告给付原告购房款11338880元，并支付违约金3000000元”。 本院尚查明，李春是内蒙古正元置业有限公司的法定代表人；红星租赁站系个人独资企业，投资人是吕为清。 本院认为，双方争议的焦点主要在于涉案合同的效力问题；因政策原因导致海南别墅不能过户，是否应当解除合同；被告方是否存在合同违约，违约责任如何确定问题；几被告在本案中的责任问题。针对以上争议焦点，论述如下： 一、关于双方签订的房屋买卖协议书是否有效的问题。 通过在谅解协议、房屋买卖合同中，均有“经双方协商一致”的意思表示。另外，在签订两份协议的第二天，公安机关的办案民警就协议问题专门对李春作出询问，李春的回答均为是自己真实意思的表示，并未受到胁迫。况且，作为完全民事行为能力人，仅由于受到羁押，而签订标的数额过千万的买卖合同也不符合常理。被告宋春燕更未受到羁押，与李春共同签订《房屋买卖协议书》是双方真实意思的表示。该协议经双方合意签字盖章或捺印，并经担保人、见证人签字，形式合法、内容真实，不存在胁迫情形且不违反法律、法规的规定，李春提出的被迫签订协议的辩解意见不成立，故涉案协议属于合法有效的合同。 二、关于双方基础关系是房屋买卖合同关系还是房屋置换合同关系，应履行还是应解除。 协议书的名称为买卖协议，从名称中可以看出双方买卖的目的明确，买卖合同的标的物是二原告所有的十套商铺，且被告方作为买方向原告方支付了定金50万元。在买卖协议中双方对付款方式进行了约定，并对海南别墅进行了明确的定价，该别墅作价11338880元，作为购房款给付给二原告。其后，被告方提出因政策原因不能将海南别墅进行过户，原告也主动变更了诉讼请求，要求被告方给付购房款。本院认为，买卖合同支付价款是买方的合同义务，货币支付是买卖合同的一般给付方式，给付房屋属于特殊的给付方式。现在，由于政策原因，被告方不能履行给付房屋的义务，原告方作为卖方，以变更诉讼请求的方式，同意进行货币支付，尚能实现买卖合同的目的，故该房屋买卖合同不属于房屋置换合同，并无解除的必要。合同继续履行，买方支付的定金应作为已经支付的商铺价款，无需返还李春夫妇。 三、被告李春、宋春燕行为是否构成违约，是否应当支付300万元的违约金问题； 本院认为，双方在房屋买卖协议中违约条款约定的非常明确，即该违约条款仅是针对对海南别墅的过户问题，并未约定货币支付时间。现因海南省房屋限购政策的出台，致使海南别墅无法过户，造成此条款不能如期履行的责任不在于被告李春、宋春燕，因此，李春、宋春燕不构成合同违约，故不能依据该合同条款判令二被告支付违约金。 四、被告李迎春、王志刚在本案中应当承担保证责任。 李迎春、王志刚在合同的担保人处签字，并未明确约定仅对海南别墅的过户问题提供担保，应当视为对买卖合同进行担保，双方未在合同中约定保证方式，根据担保法规定，二人的保证属于连带责任保证，保证期限根据法律规定应为自主债务履行期限届满之日起6个月。本案在原告于2018年8月1日立案起诉时，尚在保证期限内，故李迎春、王志刚应对买卖合同的履行承担连带责任保证。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第二款、第二十六条、第三十一条的规定，判决如下： 一、确认献县红星伟业建筑器材租赁站、吕为清与李春、宋春燕于2018年4月10日签订的《房屋买卖协议》有效。 二、李春、宋春燕于本判决生效之日起二十日内，支付献县红星伟业建筑器材租赁站、吕为清购房款10838880元。 三、李迎春、王志刚对本判决第一项承担连带责任保证，承担保证责任后有权向李春、宋春燕追偿。 四、驳回二原告其他诉讼请求。 五、驳回李春、宋春燕的反诉请求。 负金钱给付义务的一方，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费107833元、财产保全费5000元，由二原告负担32350元，由本诉四被告负担80483元；反诉案件受理费8800元由被告李春、宋春燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 长  崔建增 审 判 员  张 莉 人民陪审员  谭俊熹 二〇一九年十二月二十八日 书 记 员  李亚森