广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初19901号原告：李树坚，男，1963年7月2日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。委托诉讼代理人：黄建良，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁毅娟，广东南鹏展法律师事务所实习律师。被告：何玉燕，女，1962年7月27日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。被告：林根洪，男，1960年5月14日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。两被告的共同委托诉讼代理人：杨惠娴，广东朗锐律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：胡佩儿，广东朗锐律师事务所实习律师。第三人：蔡瑞娇，女，1961年1月23日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。第三人：李树松，男，1959年3月11日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。原告李树坚与被告何玉燕、林根洪、第三人蔡瑞娇、李树松建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李树坚及其委托诉讼代理人黄建良到庭参加诉讼，被告何玉燕、林根洪的共同委托诉讼代理人杨惠娴、胡佩儿到庭参加诉讼，第三人李树松到庭参加诉讼，第三人蔡瑞娇经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李树坚向本院提出诉讼请求:1.确认被告何玉燕、林根洪于2019年5月9日通过律师发函提出解除土地使用权转让合同的通知无效；2.判令被告何玉燕、林根洪承担原告因本案产生的律师费5万元。事实与理由：2016年7月，原告与第三人蔡瑞娇、李树松协商涉案土地转让事宜，第三人蔡瑞娇、李树松同意以500万元将位于中山市火炬开发区块土地［土地证号：中府国（2003）第易1508**］转让给原告，该土地原系被告何玉燕、林根洪夫妻转让给第三人蔡瑞娇、李树松所有，仍但未过户。因政府政策该土地暂时不能过户，原告为了保障自己权益，要求第三人蔡瑞娇、李树松需将该土地先抵押给原告，待条件成熟时再过户，第三人蔡瑞娇、李树松同意。2016年7月29日，第三人李树松、被告何玉燕、林根洪及原告来到国土部门签署抵押借款合同并办理抵押登记手续，被告何玉燕要求先汇款再办理，原告便根据被告何玉燕提供的500万元明细清单，将4582800元分两次汇入被告何玉燕的农业银行账户，余下417200元则需付给第三人蔡瑞娇、李树松。之后，被告何玉燕确认收到4582800元，协助原告办理了涉案土地抵押登记手续，同时被告何玉燕将500万元收据交付原告，第三人李树松将土地证原件交付原告。事实上，原告在向被告何玉燕支付完款项后，原告的账户仍然有100多万元，根本不存在资金紧张的情况。2019年4月22日，原告向第三人蔡瑞娇、李树松及被告何玉燕、根洪发出催告函：因抵押借款合同约定的债权法定诉讼时效期间即将届满，要求尽快履行有关债务并配合办理抵押借款合同的债务偿还事宜。被告何玉燕、林根洪收到催告函后，于2019年5月9日委托律师向原告发律师函，提出因原告未足额支付土地转让款，主张解除土地使用权转让合同。被告何玉燕、林根洪辩称，1.原告并未按土地使用权转让合同约定履行支付500万元的对价，两被告依照合同约定行使解除权有相应事实法律依据，两被告于2019年5月9日发出的解除合同的通知应为有效，恳请法院依法驳回原告全部诉求。2.原告陈述的事实系虚构，涉案土地一直属于两被告共同所有，并非属于第三人所有，第三人只是当时原被告买卖土地的介绍人，被告从未授权原告将尾款支付给第三人或第三人指定的他人。2016年7月29日，被告何玉燕看到汇款单后发现数目不对，便和原告沟通，原告回复余款会尽快支付。之后第三人李树松催促原告办理抵押登记，两被告始终坚持尾款付清才配合过户，只是为避免麻烦才在当天完成了抵押手续。而至今原告只向被告支付了土地转让款400多万元，余款417200元尚未支付。按土地使用权转让合同的相关约定，两被告有权解除土地使用权转让合同并要求原告承担相应违约责任。第三人李树松述称，两被告称第三人李树松为中介，与事实不符。涉案土地系第三人蔡瑞娇、李树松所有，该事实已由(2017)粤2071民初4837号民事判决书确定。原告当时是找到第三人李树松来谈价格，原告与两被告没有电话联系，也未见面，合同是由第三人与被告何玉燕定下来后到国土见面当天才给原告签的，第三人李树松作为中介是不符合常理的。因两被告对第三人负有债务，双方协商将涉案土地使用权作价抵偿，地价与债务差额部分待过户时再行支付，被告何玉燕将土地证原件交给第三人蔡瑞娇保管。后原告按何玉燕出具的500万元转让款明细向何玉燕支付了4582800元（其中400万元为蔡瑞娇儿子李杰铭欠何玉燕的债务，29.28万元为债务利息，29万元为土地抵偿价值差额款），并向第三人蔡瑞娇、李树松支付417200元。涉案土地交易过程中原告李树坚已足额支付500万元，何玉燕在与案外人李杰铭的诉讼中存在虚假诉讼的情形，案外人李杰铭不服中山市中级人民法院（2017）粤20民终4560号民事判决，向广东省检察院提起抗诉，广东省检察院于2019年9月1日向省高院提起民事抗诉。第三人蔡瑞娇提交书面陈述意见称，1.对于案件争议的焦点事实，原告是否已经支付了500万元，在何玉燕诉案外人李杰铭的借款案件中已经进行审查，本案宜等待该借款案件的审理终结后再行裁判。2.在何玉燕与李树坚及案外人李杰铭的多起诉讼中，何玉燕有虚假诉讼的行为，其诚信应受质疑且其行为已经涉嫌犯罪，法院应对其陈述的真实性予以否定并对其虚假诉讼行为依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2016年7月29日，何玉燕（甲方、转让方）与李树坚（乙方、受让方）签订《土地使用权转让合同》约定，现时政策不允许净土地使用权转让，受让方主动提出：1.其对签约时中山市及国家的土地使用权交易法律法规及政策已作了完全充分的了解；2.愿意承担因国家政策及法律原因致土地使用权不能过户所造成的全部损失；3.在合同解除或合同无效终止合同时，最多只向出卖方主张返还已付款项而主动放弃任何可能的其他索赔项目；拟转让土地位于中山火炬开发区，土地证号为【土土地证号：中府国用（2003）第易1508**，详况见合同附件一《国有土地使用权证》等相关证照原件；转让总价款为实收500万元（不含税成交价格），税费由乙方承担；自本合同签订之日起两个工作日内，乙方向甲方支付500万元；甲方收到乙方的足额付款后，协助乙方到国土部门办理土地使用权抵押登记手续，该抵押登记手续完成后，双方即完成核查及交付义务；考虑到现时过户的实际困难，甲方同意应乙方要求先办理民间借贷土地使用权抵押登记手续，然后适时配合乙方办理土地使用权过户登记手续；本合同生效后，无法定事由或合同约定的事由，任何一方不得单方终止合同，否则视为违约；乙方不按期足额支付土地转让款项的，甲方有权解除合同，没收乙方已付款项；任何一方违约导致另一方需要通过法律途径解决的，违约方应赔偿守约方因此而支付的诉讼费、律师代理费等。合同末端甲方签名栏由林根洪签名，乙方栏由李树坚签名。合同签订当日，李树坚先后向何玉燕银行转账300万元、1582800元（从李树坚农业银行尾号581的账户转出），合计4582800元。李树坚完成上述转账后，该账户当日余额为1151384.74元。2016年8月1日，李树坚的上述账户余额为1172199.74元，至8月5日，余额为648484.49元。同日，何玉燕、林根洪（乙方、抵押人）与李树坚（甲方、抵押权人）签订《抵押借款合同》约定，就乙方向甲方借款并以借款人自有土地使用权抵押担保的事宜签订本合同，借款金额500万元，借款期限60天(从2016年8月1日起至2016年10月1日止)，借款期不计利息；乙方承诺，在本合同借款期内，提供案涉土地作抵押担保，并到国土部门办理抵押登记，该房地产权属证书由甲方保管。当日，双方办理了抵押登记，担保债权数额为500万元。2016年8月3日，李树坚向案外人苏某转账317200元。2019年4月22日，李树坚分别向何玉燕、林根洪邮寄催告函，主张因抵押借款合同约定债权的法定诉讼时效期限即将届满，故请尽快履行有关债务并配合办理该合同的债务偿还顺延事宜。两份邮件均于次日妥投。2019年5月9日，何玉燕、林根洪委托律师向李树坚邮寄律师函，称李树坚欠土地转让款417200元，现特行使解除合同的权利，同时要求办理解除土地使用权抵押登记手续并完整交还案涉土地及土地证书。该邮件次日妥投。2019年6月4日，何玉燕、林根洪就涉案建设用地使用权纠纷向李树坚提起诉讼。2019年7月9日，广东南鹏展法律师事务所向李树坚开具金额为5万元的发票。2019年7月10日，李树坚与广东南鹏展法律师事务所签订委托代理协议，约定律师费为5万元。2019年8月1日，李树坚提起本案诉讼。2.李树坚提交的土地转让款明细系由梁某书写，记载“以500万计还400万款减：2015年8月-2016年7月利息292800元减：29万减：10万扣起费用余数：317200元417200元”。3.在本院审理何玉燕与李杰铭的民间借贷案【（2017）粤2071民初4834号】中，证人苏某出庭作证称：其曾出借30万元给蔡瑞娇，后收到蔡瑞娇317200元本息，该款由李树坚转账支付，其与李树坚没有交易关系。李树坚出庭作证称：其与何玉燕没有任何关系，买地时从没有与何玉燕谈过地的价钱，没买前就知道地是李杰铭父母（蔡瑞娇、李树松）的，谈好价格后才被告知土地证名字是何玉燕夫妻的。蔡瑞娇出庭作证称：2016年6月，蔡瑞娇将土地卖给了李树坚。本院于2017年6月20日作出该案判决。后李杰铭向中山市中级人民法院提起上诉，在该案【（2017）粤20民终4560号】中，证人梁某出庭作证称：何玉燕曾是其老板，其大概于2015年底2016年头辞职；李杰铭（蔡瑞娇的儿子）与何玉燕相熟，其也认识；该手写的土地转让款明细书写时间记不清了，是李杰铭让其出具的，纸上的数字是李杰铭看着手机读给其写的，李杰铭要求其写这份明细的理由是说其字写得好看，其不知道该书写内容的意思，当时写了该手写材料后就交给了李杰铭；当时在场只有其和李杰铭，何玉燕当时不知道写这张纸，后来何玉燕什么时间知道这张纸的大概时间忘记了。上述案件查明，李杰铭于2014年向何玉燕借款400万元，何玉燕于2017年3月21日向本院起诉要求李杰铭还款400万元及利息（以400万元为基数，自2014年3月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。李杰铭于上述案件中抗辩，其向何玉燕所借款项已经通过转让土地款进行清偿；因其父母与何玉燕夫妻有投资关系，何玉燕将其名下的土地（本院注：即前述案涉土地）抵偿有关投资的回报，后来土地以500万元进行交易，买家李树坚支付了相关款项，其中4582800元由李树坚直接支付给何玉燕，即何玉燕主张的本息。中山市中级人民法院于2017年12月28日作出判决。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。本案的争议焦点为：李树坚是否尚欠原告何玉燕、林根洪土地使用权转让款417200元，何玉燕、林根洪以此为由发出的解约通知是否合法有效。对此，本院分析论述如下：1.土地使用权转让合同约定李树坚应于合同签订后2个工作日内付清500万元转让款，对方在收到足额付款后，协助李树坚办理抵押登记。现何玉燕、林根洪陈述，其在未足额收到款项时，即于合同签订当天与李树坚办理了抵押登记。本院认为，如李树坚在合同签订后2个工作日内未支付尾款，作为提前履行了抵押登记义务的出卖人何玉燕、林根洪理应及时向买受人李树坚进行追索，但直至何玉燕与案外人李杰铭发生诉讼之时，仍未发生法定意义上的追索行为。而在何玉燕与李杰铭诉讼案件中，李杰铭以及出庭作证的蔡瑞娇、李树坚均于一审诉讼时（2017年4-6月间）主张本案土地交易实际发生于李树坚与蔡瑞娇之间，何玉燕明知该述称与其所认知的交易事实不同，对其追索剩余转让款不利，仍放任李树坚拖欠，怠于追索，导致自合同签订至其于2019年5月向李树坚发函解约的近三年间，都没有证据证明其向李树坚追索过本案争议款项，并且该严重滞后的发函行为还是发生在其收到李树坚的相关函件之后，何玉燕、林根洪的行为明显不符合一般人的行事习惯，不符合情理。2.李树坚直接向何玉燕转账4582800元，占转让总款的91.656%，该金额、比例零星，不符合通常的先行支付习惯，而作为收款方的何玉燕与林根洪对此未作出合理说明；李树坚对此解释为其是按照当时何玉燕的财务人员梁某书写的土地转让款明细进行支付的，其中4582800付给何玉燕，尾款417200元是支付给蔡瑞娇。经查，该明细表所列“以500万计还400万款减：2015年8月-2016年7月利息292800元减：29万减：10万扣起费用余数：317200元417200元”的内容与李树坚向何玉燕转账4582800元、土地转让尾款417200元的事实能够对应。故李树坚的解释相对合理，存在一定的可信度。3.李树坚在合同签订当天向何玉燕支付超过90%的转让款，且其付款账户当日的余额超过100万元，直到2016年8月5日，仍超过60万元；在有足额付款能力的情形下，李树坚甘愿冒着可能承担严重违约责任的风险，拒不在合同签订后的两个工作日内付清余款，亦有违正常、理性的商事行为人的交易习惯。据此，本院认定李树坚已足额支付土地转让款的事实具有高度盖然性，可予采信。故，何玉燕、林根洪以李树坚拖欠款项构成违约为由向李树坚发出的解除合同通知不产生合同解除的效力。李树坚诉请该通知无效，理据正当充分，本院予以支持。关于律师费。何玉燕、林根洪在没有法定事由或者合同约定事由的情况下发出终止合同的解约函件，违反合同约定，构成违约，李树坚根据合同约定要求何玉燕、林根洪承担律师费5万元，理据正当充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告何玉燕、林根洪于2019年5月9日发出的解除土地使用权转让合同的通知无效；二、被告何玉燕、林根洪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李树坚支付律师费50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告何玉燕、林根洪负担（该款原告李树坚已预交，两被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 王 珊二〇一九年十二月三十一日书记员 黎宗明王静