广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16309号上诉人（原审被告）：郝弘亮，男，汉族，1974年1月26日出生，身份证住址：长春市朝阳区。委托诉讼代理人：曾庆文，广东海埠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴建明，男，汉族，1969年6月4日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：彭宗群，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄镇京，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。原审被告：深圳市欢乐嘻嘻娱乐有限公司，住所地：深圳市龙岗区平湖街道凤凰社区平湖大街******，统一社会信用代码：9144030057475686X0。法定代表人：郝弘亮。原审被告：伍旺新，男，汉族，1965年10月3日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。上诉人郝弘亮因与被上诉人吴建明以及原审被告深圳市欢乐嘻嘻娱乐有限公司（以下简称欢乐嘻嘻公司）、伍旺新房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初11276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，伍旺新、欢乐嘻嘻公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。郝弘亮上诉请求：一、撤销一审民事判决，并依法改判；二、本案的一审、二审诉讼费用由吴建明承担。事实与理由：第一，原审法院认定郝弘亮是涉案房屋的承租人，属于事实认定错误。一审法院以租金价格低于指导租金，不能反映租赁情况为由，否定深圳市南油文化服务有限公司与欢乐嘻嘻公司之间的租赁关系错误。第二，吴建明在欢乐嘻嘻公司不再经营后，已经收回涉案租赁房屋。原审法院判决郝弘亮向吴建明支付租金，缺乏事实与法律依据。吴建明辩称：一审认定事实清楚，判决正确，应予维持。吴建明向一审法院起诉请求：一、解除租赁关系；二、郝弘亮、欢乐嘻嘻公司支付2014年11月25日至交还房屋期间的房屋占用费（租金）人民币1394855.12元（暂计至2018年6月25日，其他占用费以每月33641.72元计算至返还占用的房屋为止）；三、郝弘亮、欢乐嘻嘻公司返还房屋至吴建明；四、伍旺新对第二项诉请所列债务清偿承担连带责任；五、郝弘亮、欢乐嘻嘻公司和伍旺新承担本案诉讼费、公告费。一审法院认定的事实：位于深圳市龙岗区的原产权人为深圳市南油文化服务有限公司，伍旺新为深圳市南油文化服务有限公司的唯一股东及法定代表人。伍旺新及深圳市南油文化服务有限公司因拖欠债务，涉案新南社区综合楼四层被深圳市罗湖区人民法院司法拍卖，2014年11月14日，吴建明以7152972元的价格竞得。2014年11月25日，深圳市罗湖区人民法院出具（2013）深罗法执二字第1855-4号《执行裁定书》，裁定如下：“一、解除对被执行人深圳市南油文化服务有限公司名下位于深圳市龙岗区综合楼第4层商业房（房产证号为60××**）的查封【原查封案号为（2013）深罗法民二初字第577号】，并迳为注销上述房产的抵押。二、将被执行人深圳市南油文化服务有限公司名下位于深圳市龙岗区综合楼第4层商业房（房房产证号为60××**过户至竞得人吴建明（身份证号码4403011969********）名下。三、原房产证（房产房产证号为60××**废。”2017年4月20日，深圳市不动产登记中心依据深圳市罗湖区人民法院出具的（2013）深罗法执二字第1855-4号《执行裁定书》，将涉案房产转移登记至吴建明名下，不动产证号为粤（2017）深圳市不动产权第××号，建筑面积701.96平方米。根据吴建明在深圳市罗湖区人民法院执行卷宗调取的《深圳市房屋租赁合同》复印件（只有前4页）及《补充协议》复印件，在涉案房产被拍卖前，伍旺新已将新南村综合楼第二层、第三层、第四层（第二层、第三层原产权人为伍旺新）一并出租给郝弘亮，约定的租赁建筑面积为2145平方米，租赁期限为120个月，自2010年9月30日至2021年3月30日止，2013年3月30日至2016年3月30日期间每月租金为93500元，2016年3月30日至2021年3月30日期间每月租金为102800元，从2011年4月5日开始计租，每月5日缴交下个月租金，逾期两个月未付清租金，出租方有权终止合同，收回物业。郝弘亮的代理人在庭审中表示，因吴建明提交的租赁合同不全面且系复印件，真实性不清楚，但涉案房屋原产权人深圳市南油文化服务有限公司与欢乐嘻嘻公司（郝弘亮系欢乐嘻嘻公司的法定代表人、占50%股权的股东）签订有经深圳市房屋租赁管理办公室备案的《深圳市房屋租赁合同书》（以下简称“备案合同”），应该以备案合同为准确定租赁关系。根据备案合同的约定，深圳市南油文化服务有限公司将涉案新南村综合楼××层租给欢乐嘻嘻公司，租赁建筑面积为701.96平方米，每月租金为3800元，租赁期限自2012年8月29日至2022年8月30日。该备案合同首页提示该地段指导租金为每平方米13元。吴建明竞得涉案房产后，从2015年1月27日开始，就不断向郝弘亮、欢乐嘻嘻公司催要租金，并提交2015年1月27日至2015年8月6日期间分四次向郝弘亮、欢乐嘻嘻公司催要租金的《租金催收函》及快递单佐证。快递单为寄件人存根联，寄往涉案租赁地址，收件人为郝弘亮、欢乐嘻嘻公司，吴建明称因时间太久无法打印快递签收记录，郝弘亮称未收到上述催收函。2015年9月6日，吴建明找到伍旺新，要求伍旺新协助吴建明收取租金，伍旺新出具一份租金转移交付通知给吴建明，内容为：“郝弘亮：平湖镇新南村综合楼××层商业用房从2014年11月25日起的租金本人因卖房给新业主吴建明先生，现请从2014年11月25日以后租金直接支付给吴建明先生。”2015年9月8日，伍旺新再出具一份《承诺书》给吴建明，内容为：“张远球、吴建明：本人承诺在明天配合你们将平湖的租赁关系处理好，并保证新业主收到租金。本人承诺近期筹集资金还清借款本金及利息。”由于吴建明一直未能收到租金，2018年5月11日，吴建明再次向郝弘亮及欢乐嘻嘻公司邮寄发出《租金催收函》，要求付清2014年11月25日以来的租金，并通知双方租赁关系于2018年5月15日解除。该邮件寄至涉案租赁场所，因无人签收退回。关于涉案租赁场所××综合楼××层的使用情况，郝弘亮称，欢乐嘻嘻公司的注册地址系综合楼第二层及第三层，并不包括第四层，说明涉案第四层不符合使用条件，并未实际使用过，目前欢乐嘻嘻公司已停业，无人使用涉案第四层，吴建明可以自行收回自己的房屋。吴建明则称，郝弘亮承租后在新南村综合楼第二层、第三层、第四层成立欢乐嘻嘻公司经营ＫＴＶ，当时去看过，第四层作为豪华ＫＴＶ在使用，但后来ＫＴＶ设备已全部被拆除，并提交现场照片。现场照片显示涉案第四层贴有消防大队的封条（封条已被撕，封条时间为2016年12月30日），里面空置，无任何设备。根据吴建明提交的案外人深圳市华晖集团有限公司向欢乐嘻嘻公司发出的《解除合同通知书》，内容提及欢乐嘻嘻公司于2016年12月起停业。吴建明并表示，涉案场所有保安看守，无法迳自收回使用。一审法院认为，吴建明通过法院司法拍卖竞得涉案综合楼第四层房屋的产权，依法享有租金收益权。关于涉案综合楼第四层房屋的承租人认定问题。郝弘亮虽然提交了欢乐嘻嘻公司与深圳市南油文化服务有限公司的备案合同，但备案合同约定的租金价格明显低于市场租金，甚至低于指导租金，不能真实反映租赁情况，一审法院不单纯凭借该备案合同确定租赁关系。吴建明提交郝弘亮与伍旺新的租赁合同虽为复印件，且只有前四页，但该合同从深圳市罗湖区人民法院拍卖案件的执行卷宗调取，可信度较高，且郝弘亮代理人在庭审中表示不清楚真实性，并未否认，故一审法院对该租赁合同的真实性予以采信，据此确认涉案房屋的承租人为郝弘亮，郝弘亮承租后用于经营欢乐嘻嘻公司，实际租金应以该租赁合同约定为准。关于吴建明何时取得租金收益权问题。吴建明虽然于2017年4月20日才取得涉案房屋的不动产权证，但吴建明于2014年11月25日已取得法院的执行裁定书，确认吴建明已竞得该房产并已交清房款，裁定过户至吴建明名下，且原出租人即伍旺新亦出具书面承诺2014年11月25日之后的租金由吴建明收取，应视为原出租人（或权利人）已将涉案房屋拟制交付吴建明，吴建明从2014年11月25日起享有租金收益权。关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，2016年10月1日之前租金的诉讼时效为一年，吴建明并未提交证据证明其于2016年10月1日至2017年10月1日期间向郝弘亮催收过租金，故2016年10月1日之前的租金已过诉讼时效。关于吴建明请求郝弘亮及欢乐嘻嘻公司返还房屋问题。虽然根据现有证据可以判断欢乐嘻嘻公司在2016年12月底开始已停业，但郝弘亮及欢乐嘻嘻公司并未通知吴建明收回涉案房屋，故租金应继续计算。本案2019年4月12日开庭时，郝弘亮代理人当庭表示，涉案房屋已空置，吴建明可收回自己房屋，一审法院视为郝弘亮已履行通知义务，吴建明应迳直收回涉案房屋，未及时收回导致的扩大租金损失，由吴建明自行承担，故一审法院判令郝弘亮支付租金至2019年4月12日。郝弘亮与伍旺新签订的新南村综合楼第二层、第三层、第四层租赁合同约定的租赁面积为2145平方米，每月租金为102800元，涉案第四层建筑面积为701.96平方米，据此计算涉案第四层为每月租金为33641.72元（102800元÷2145平方米×701.96平方米），郝弘亮应支付吴建明涉案第四层2016年10月1日至2019年4月12日期间的租金为1022708.29元（33641.72元×30个月＋33641.72元÷30天×12天）。欢乐嘻嘻公司并非一审法院认定的承租人，故吴建明请求欢乐嘻嘻公司对支付租金承担连带责任，一审法院不予支持。另伍旺新作为原出租人，亦无需为支付租金承担连带责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百二十七条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和第一百四十四条的规定，判决：一、解除吴建明与郝弘亮之间关于新南村综合楼××层的租赁关系；二、吴建明有权迳直收回涉案位于深圳市龙岗区房屋；三、郝弘亮应于本判决生效之日起三日内支付吴建明2016年10月1日至2019年4月12日期间的租金共计人民币1022708.29元；四、驳回吴建明的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币17354元（吴建明已预交），由吴建明承担4630元，由郝弘亮承担12724元。公告费人民币1040元（吴建明已预交），由吴建明承担277元，由郝弘亮承担763元。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，应予确认。本院认为，据郝弘亮的上诉意见，本案的争议焦点是承租人的确定、租金标准以及何时交回租赁物的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。一审法院依据吴建明提交的郝弘亮与伍旺新在罗湖法院拍卖程序中的合同，确定郝弘亮为承租人，并以此确定租金标准，更具合理性。伍旺新是深圳市南油文化服务有限公司唯一股东，其与郝弘亮间的合同及约定，相比较于欢乐嘻嘻公司与深圳市南油文化服务有限公司的备案合同内容，更具可采性，且伍旺新在案涉承诺中保证自2014年11月25日起吴建明可收房租，并在2015年9月6日书面通知郝弘亮将案涉租金交予新业主吴建明。在此情形下，郝弘亮辩称自己非承租人，理据不足，其理由不应予以采纳。郝弘亮上诉还认为案涉租赁物早在2016年12月之后已空置，并在2018年5月15日由吴建明收回，但该主张并无证据支撑，本院难予采纳。郝弘亮应承担举证不力的法律后果。一审法院以郝弘亮的庭审陈述为通知，认定此时郝弘亮已交回租赁物并无不妥，应予支持。综上，郝弘亮的上诉理由欠缺事实证据，其上诉请求不成立，应予驳回。一审法院判决正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14004元（郝弘亮已预交），由郝弘亮负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一九年十二月三十日书记员 庄曼青（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。