海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初1231号 原告（反诉被告）：陈某书，男，1961年10月7日出生，汉族，住琼海市嘉积镇**。 委托诉讼代理人：董某道，海南坤和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄某慧，女，1979年2月14日出生，汉族，住海口大英山东一路**国瑞城名仕苑******。 委托诉讼代理人：张某，海南新概念律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑某，海南新概念律师事务所律师。 被告：谢某华，男，1958年8月2日出生，汉族，户籍地：湖南省衡山县新桥镇寺冲村毛山塘组**，住琼海市。 原告陈某书诉被告黄某慧、谢某华返还原物纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月21日公开开庭进行了审理。原告陈某书委托诉讼代理人董某道、被告黄某慧委托诉讼代理人张某、被告谢某华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某书向本院提出诉讼请求：判令被告陈某书、谢某华返还坐落在琼海市的不动产（不动产权证号：琼（2019）琼海市不动产权第XXXX号），并恢复原状；2、判令被告陈某书、谢某华支付上述不动产占有使用费（暂计至起诉之日为493.15元，实应计至被告黄某慧、被告谢某华返还该不动产给原告之日止。3、判令本案案件受理费等诉讼费用由陈某书、谢某华承担。 事实和理由：位于琼海市嘉积镇文明街东一巷**的房产系新加坡籍华人陈某花于1979年建造，琼海市人民政府于1996年给陈某花颁发了国有土地使用权证（海国用96字第1397号），于2000年1月13日给陈某花颁发了房证字第3643号《房屋所有权证》。陈某花系原告的姑婆。陈某花过世前后，一直由原告持有该房产证，不动产也一直由原告管理。2010年原告委托社会人员雷某代办该房地产的过户登记手续，雷某向原告夫妻索要了陈某花的房产证原件，骗取原告夫妻手续费并伪造户名为原告的房产证和土地使用证交给原告。2010年12月被告黄某慧作为买方与雷某通过使用伪造的材料，伪造签名等欺骗手段，于2011年通过琼海市房管局、琼海市国土局将陈某花名下的上述房产、国有土地使用权过户登记到了被告黄某慧的名下。雷某的上述骗取原告手续费和房产的行为于2012年10月被琼海市判决构成诈骗罪（案号：2012琼海刑初字第218号），现仍在服刑。被告黄某慧在通过欺骗手段获得上述房产，国有土地使用权证后，于2012年8月10日与被告谢某华签订了一份长达8年的房屋租赁合同，其中约定年租金为7200元。该房屋租赁合同签订后，被告谢某华直至今日一直在占有使用该房屋。因被告黄某慧是通过非法手段获得的上述不动产，琼海市国土局于2014年撤销了被告黄某慧的国有土地使用权证，琼海市房管局于2015年撤销了被告黄某慧的房屋所有权证。被告黄某慧就上述撤证行为提起国家赔偿，但被琼海市法院驳回（2015琼海行初字第21号）。琼海市房管局并于2016年4月22日，重新将上述房产登记回陈某花的名下，并颁发了海房权证海字第XXXX号。这期间原告通过公证等合法途径，最终合法继承了陈某花的上述房产。2019年3月15日琼海市国土资源局向原告颁发了琼（2019）琼海市不动产权第XXXX号不动产权证。该不动产权证附记：本证由海国用（96）字第1397号国有土地使用权证及海房权证海字第XXXX号不动产权利转移（继承）登记。现在，原告系上述不动产的唯一合法权利人。但两位被告迟至起诉之日都拒绝向原告返还上述不动产，并一直占有使用。综上所述：根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”由于被告黄某慧是通过非法手段获得上述不动产，现其房产证、国有土地使用权已被撤销，因此，其于2012年与被告谢某华签订的《房屋租赁合同》不得对抗作为真正权利人的原告。被告黄某慧、谢某华现无权占有原告的上述不动产，应予返还。对于被告黄某慧自2012年来对房屋的装饰装修，被告黄某慧应拆除并恢复房屋原状。自2019年3月15日原告取得不动产权证以来被告黄某慧、被告谢某华未及时返还，仍占有使用该不动产，应按被告黄某慧与被告谢某华签订的《房屋租赁合同》约定的租金，向原告支付房屋占用费。请求贵院查明被告黄某慧、谢某华无权占有房屋的事实，支持原告要求被告黄某慧、被告谢某华返还房屋，恢复原状，并支付房屋占用费的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告黄某慧辩称，被告通过合法程序购买涉案房产，签订有关房屋、土地买卖协议、支付合理对价，取得房屋产权证与土地使用权证，属于善意取得。被告黄某慧在取得土地权证与房屋权证的前提下，将涉案房屋出租给被告谢某华，租赁合同合法有效、受法律保护，原告要求被告黄某慧、二返还涉案房屋理由不成立。 被告谢某华辩称，我与被告黄某慧签订租赁合同时，被告是有合法的房屋权证和土地使用权证的，且被告黄某慧和原告的纠纷与我无关，我只是房屋的租赁者，与本案并无关联，我不应作为本案被告参加诉讼。 被告（反诉原告）黄某慧提出反诉请求称：1、判令反诉被告陈某书赔偿反诉原告购房款516296元及利息212314.54元（按照人民银行五年期贷款利率，从2012年1月6日起计算至实际支付之日止，暂计算至起诉日）；2、判令反诉被告赔偿反诉原告装修费83700元及利息27439.07元（按照人民银行五年期贷款利率，从2013年4月6日起计算至实际支付之日止，暂计算至起诉日）；3、判令反诉被告承担本案诉讼费用。 原告（反诉被告）陈某书答辩称，一、反诉原告主张反诉被告赔偿购房款516296元及利息。没有事实根据和法律依据。反诉原告的损失经海南省一中院做出的（2017）琼96行赔终3号《行政赔偿判决书》认定，由于雷某提供虚假材料申请登记，从事诈骗活动，系造成反诉原告损失的主要原因。琼海市房管局和国土局工作人员未依法正确履行职责，是造成反诉原告损失的次要原因，反诉原告人私下与雷某签订房屋转让协议，是造成其损失的原因之一。因此，反诉原告516296元的损失应主张雷某进行赔偿；二、反诉原告主张反诉被告赔偿其装修费83700元没有事实和法律依据。当时涉案房屋为反诉被告姑婆所有的房屋，反诉被告根本不同意反诉原告对自己姑婆的房屋进行装修。但由于反诉原告2011年通过和雷某串通将房屋过户到了反诉原告的名下，2012年反诉被告在得知该事实后，立刻向公安机关办案追究雷某的刑事责任。因此，反诉原告的损失是由雷某造成的，该损失应由雷某进行赔偿。反诉原告对房屋的装修属于恶意添附，应予以恢复原状，请求驳回反诉原告的所有反诉请求。 原告陈某书（反诉被告）对其主张的事实，依法提交证据如下： 证据一：1、中华人民共和国国有土地使用证（海国用96字第1397号）、2、房屋所有权证（房字第34**）。证明位于琼海市的房产，国有土地使用权属于原产权人陈某花合法所有； 证据二：1、证明（由琼海市塔洋镇红花村民委员会及官二经济合作社出具）证明陈某花于1995年6月过世，没有生育子女，丈夫于1976年过世。陈某花系原告的姑婆，原告及其妻子杜某珠居住在案涉房屋并代为管理该房屋； 证据三：1、刑事判决书（2012）琼海刑初字218号；2、行政赔偿判决书（2015）琼海行初字第21号。证明（1）陈某花系原告的姑婆，陈某花过世后一直由原告管理上述房屋土地，后因办理过户，被雷某欺诈、（2）雷某通过诈骗手段从原告手中骗取上述房产和国有土地使用权，并处分给被告黄某慧，后被判诈骗罪。被告黄某慧取得上述房产的国有土地使用权证也因此被撤销。被告黄某慧对上述房产、土地属于物权法上的恶意占有，出租给被告谢某华属于无权处分； 证据四：1、房屋所有权证（海房权证海字第XXXX号）证明琼海市房管局重新将重新将上述房产登记回陈某花的名下；2、不动产权证琼（2019）琼海市不动产权第XXXX号不动产权证。证明本证由海国用（96）字第1397号国有土地使用权证及海房权证海字第XXXX号不动产权利转移（继承）登记。原告现系上述不动产的唯一合法权利人； 证据五：房屋租赁合同，证明（1）被告黄某慧与被告谢某华于2012年8月10日就上述房屋签订了长达8年的房屋租赁合同，现被告谢某华仍然在占有使用该房屋、（2）房屋租金为年7200元，该金额可作为原告主张被告黄某慧、被告谢某华支付房屋占有使用费的依据。 被告黄某慧(反诉原告）为证明其主张的事实，提交证据如下：1、《土地使用权转让协议书》，证明2010年12月23日，黄某慧与中间人雷某签订该协议书。第一条约定，转让房屋建筑面积253.86平方米，房屋权证号：海房权：海房权证海字第**91.3平方米，土地权证号：海国用[96]字第1397号，转让价款为76.52万元。第二条约定，签约当天购买人付给10万元为定金，双方设立共管账户，并委托银行监管，在办两证（房屋及土地）过程中，政府有关部门要付的费用购买方垫付，在最后结算款中扣除，剩下的余款一次性付清。第十一条约定，购买方在2011年1月7日前另打入共管账号40万元；2、个人联名开户（变更）申请书、证明2010年12月23日，黄某慧与雷某委托的代理人陈聪在工商银行开设共管账户，账号：×××。同日，黄某慧存入该共管账户10万元。2011年1月7日，黄某慧汇入共管账户40万元；3、个人业务凭证、证明2010年12月23日，黄某慧与雷某委托的代理人陈聪在工商银行开设共管账户，账号：×××。同日，黄某慧存入该共管账户10万元。2011年1月7日，黄某慧汇入共管账户40万元；4、共管账户收支银行流水账，证明2010年12月23日，黄某慧与雷某委托的代理人陈聪在工商银行开设共管账户，账号：×××。同日，黄某慧存入该共管账户10万元。2011年1月7日，黄某慧汇入共管账户40万元；5、发票，2011年9月23日、12月2日日，黄某慧分别缴纳土地挂牌佣金8987元、地籍测绘服务费500元；6、海南省非税收入一般缴款书，2011年12月23日，黄某慧补缴土地出让金119830元；7、个人业务凭证（签单），2012年1月6日，黄某慧支付雷某最后一笔房屋款197000元；8、《收据》，雷某给黄某慧出具该《收据》，证明收到765200元；9、《房屋所有权证》，2011年1月25日，黄某慧取得该房屋所有权证，证号：海房权证海字：海房权证海字第**土地使用权证》，2012年1月4号，黄某慧取得该土地使用权证证号：海国用[2012]第0002号；11、《房屋改造装修合同》，2012年2月9日，黄某慧与海口庭美装饰工程有限公司签订该合同，对所购买的上述房屋予以装修使用。截止2013年4月6日，黄某慧共支付装修费83700元；12、收款收据，2012年2月9日，黄某慧与海口庭美装饰工程有限公司签订该合同，对所购买的上述房屋予以装修使用。截止2013年4月6日，黄某慧共支付装修费83700元；13、一审《刑事判决书》，2012年10月12日，雷某因诈骗犯罪被琼海市人民法院（2012）琼海刑初字第218号《刑事判决书》判处有期徒刑十四年；14、二审《刑事判决书》，2013年8月29日，琼海市人民法院作出（2013）琼海刑初字第137号《刑事判决书》。该判决书查明：陈某书及其妻子杜某珠为了将其亲戚陈某花（新加坡籍，已故）位于琼海市嘉积镇文明街东一巷**的房产过户到黄某慧名下，委托雷某办理有关过户手续，将有关房产证及土地证原件交给雷某，雷某以陈某书祖母吴某兰照片伪造了陈某花的身份证与户口簿。2011年1月的一天，雷某持伪造的陈某花的身份证和户户口簿等申请材料和吴某兰到琼海市住房保障与房屋管理局产权股，黄某慧一起办理房屋过户手续；15、《行政赔偿判决书》，2017年5月26日，海南省第一中级人民法院做出（2017）琼96行赔终3号《行政赔偿判决书》，判令琼海市住房保障与房屋管理局与琼海市国土资源局分别赔偿反诉原告64537元。另外，该判决还认定，黄某慧在取得房产证之后，将共管账户中的500000元分别于2011年1月26日、2011年12月14日支付给雷某。在取得国土证后，于2012年1月6日按照雷某指示，将最后尾款197000元转入黄某标银行账户。另外，国土部门应当返还给黄某慧补缴土地款119830元；16、常住人口登记卡，陈某书与杜某珠系夫妻，吴某兰系陈某书祖母；17、《证明书》，2011年1月9日，根据陈某书要求，琼海市嘉积镇东区社区居民委员会出具《证明书》，证明陈某花为社区居委会居民，未婚。2011年1月10日，琼海市嘉积镇人民政府及琼海市民政局分别在该《证明书》上盖章，确认“情况属实”；18、《具结书》，2011年1月25日，根据陈某书提供的虚假《具结书》，琼海市嘉积镇东区社区居民委员会在该《具结书》上盖章，确认“情况属实”；19、《证明书》，2011年11月29日，琼海市嘉积镇东区社区居民委员会根据陈某书要求出具虚假《证明书》，证明“文明街东一巷6号的陈某花（46002319170310000X）长期居住本社区，至今未登记结婚属实”；20、陈某花身份证复印件，该身份证系伪造，身份证上照片为陈某书提供其祖母吴某兰的照片；21、（2013）海南一中行初字第5号《行政裁定书》、2013年2月25日，关于陈某书起诉琼海市人民政府、第三人黄某慧房产行政管理纠纷案，海南一中院裁定准许撤回起诉。琼海市政府在该案答辩称：（1）陈某书祖母吴某兰自始至终扮演陈某花的角色，从办理身份证到房产登记部门签订买卖契约，蒙骗国家机关，使雷某得以顺利实施诈骗；（2）琼海市嘉积镇东区社区委员会在办理房产证中出具相关虚假证明；（3）吴某兰冒充陈某花亲自签订房屋买卖协议并按手印；22、《关于陈某书行政起诉案的答辩状》、23、《被告提交证据清单》、24、（2013）海南一中行初字第6号《行政裁定书》、2013年2月25日，关于陈某书起诉琼海市人民政府、第三人黄某慧房产行政管理纠纷案，海南一中院裁定准许撤回起诉。琼海市政府在该案答辩称：（1）陈某书祖母吴某兰自始至终扮演陈某花的角色，从办理身份证到房产登记部门签订买卖契约，蒙骗国家机关，使雷某得以顺利实施诈骗；（2）琼海市嘉积镇东区社区委员会在办理房产证中出具相关虚假证明；（3）吴某兰冒充陈某花亲自签订房屋买卖协议并按手印；25、《行政诉讼答辩状》、2013年2月25日，关于陈某书起诉琼海市人民政府、第三人黄某慧土地行政管理纠纷案，海南一中院裁定准许撤回起诉。琼海市政府在该案答辩任务，陈某书默许雷某以其祖母吴某兰假冒陈某花，并且提供方便。琼海国土局工作人员在陈某书祖母吴某兰的家中，陈某书的妻子杜某珠多次指认吴某兰便是陈某花，并且吴某兰假冒陈某花与黄某慧签订《琼海市国有土地使用权转让合同》，吴某兰在该合同上按手印；26、《证据目录》，2013年2月25日，关于陈某书起诉琼海市人民政府、第三人黄某慧土地行政管理纠纷案，海南一中院裁定准许撤回起诉。琼海市政府在该案答辩任务，陈某书默许雷某以其祖母吴某兰假冒陈某花，并且提供方便。琼海国土局工作人员在陈某书祖母吴某兰的家中，陈某书的妻子杜某珠多次指认吴某兰便是陈某花，并且吴某兰假冒陈某花与黄某慧签订《琼海市国有土地使用权转让合同》，吴某兰在该合同上按手印；27、《房地产买卖契约》，2011年1月7日，黄某慧与陈某花签订房屋买卖协议，吴某兰冒充陈某花到房产部门办理过户手续并在该协议书上按手印；28、《国有土体使用权转让合同》，2011年10月5日，黄某慧与陈某花签订该土地转让合同，吴某兰冒充陈某花在该合同上按手印；29、2013海南一中行初字第5号案开庭笔录、30、2013海南一中行初字第6号案开庭笔录，证明这两个案件均已开庭审理，有关证据（被告提交的证据16-20均是从两个案件中调取的，是琼海市政府提供的）已经各方当庭质证。 对原、被告所举证据，本院依法组织了双方当事人进行质证。俩被告对原告所举证据对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据二的三性及证明内容不予认可；对证据三的三性予以认可，对其证明内容不予认可，因为有二审，应以二审判决书为准，其中关于陈某花系原告姑婆的内容予以认可，其他内容不予认可；对证据四中的证据1因为没有原件予以核对，不予认可，对其中的证据2予以认可；对证据五的真实性予以认可，对其证明内容不予认可；原告对被告证据1-8的真实性、合法性、关联性予以认可，对其证明内容予以认可，但是被告黄某慧所支付的费用不应由原告承担，对证据9、10的真实性不予认可，该两份证据是通过诈骗取得，该证书也已被撤销；对证据11、12的真实性予以认可，但是该装修费的支出因为原告无责任，且该装修属于恶意添附，对证据13-15的三性均予以认可，对其证明内容不予认可，三份判决书证明了原告系诈骗案的被害人，所有的诈骗行为均是由雷某一手操办的，且被告也应承担相应的责任，对证据15中行政判决书的第14-15页，对于被告的损失，第一中级人民法院已经予以认定雷某提供虚假登记系最主要原因，琼海市房管局和国土局未依法履行职责，是次要原因，被告私下与雷某签订协议也是造成其损失的原因之一；对证据16-20的真实性、关联性没有异议，对其合法性及证明内容有异议，经生效的判决认定，这几份证据属于伪造的材料。这几份证据经过琼海市房管局和国土局的答辩中称，是被告在办理过户的过程中与雷某一起提供上述虚假的证据给房管局和国土局，原告从未出具过虚假的证据。对证据21-26的三性均予以认可，对其证明内容不予认可，首先，上述证据21、24的两宗案件陈某书已经申请撤回起诉，未发生法律效力，因此，证据22、25的答辩未经过生效判决予以认定，为琼海市政府的一面之词，且经过行政赔偿（2017）琼96行赔终3号案的判决书已对事实及责任的划分做出生效的认定；对证据27的三性均不予以认可，该份契约陈某花的签名是伪造的，且据琼海市房管局称，当时被告与雷某在办理过户的过程中，向房管局提供了的伪造的房地产契约，而非提供房管转让协议，在原告举证的行政赔偿判决书中（2015）琼海行赔21号第5页予以证明。对证据28的三性也不予认可，该份证据为伪造，27、28都无法证明原告有参与到雷某的诈骗行为中事实共同侵权行为，均是雷某一人操办，被告在其中存在共同提供虚假证据的重大过错。对证据29、30的真实性、合法性予以认可，对其关联性和证明内容不予认可，这两宗案件已经撤诉了，没有发生法律效力，且也无法证明原告有构成共同侵权行为。被告谢某华对被告黄某慧提供的所有证据的三性及证明内容均无异议。 经本院审核，对原告陈某书、被告黄某慧提供的证据的真实性、合法性、关联性均予以采信并作为认定本案事实的依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于琼海市嘉积镇文明街东一巷**的房产系新加坡籍华人陈某花于1979年建造，琼海市人民政府于1996年给陈某花颁发了海国用96字第1397号《国有土地使用权证》，于2000年1月13日给陈某花颁发了房证字第3643号《房屋所有权证》。陈某花系原告陈某书的姑婆，陈某花过世前后，一直由原告代为持有该房产证，不动产也一直由原告管理。2010年3月原告的妻子杜某珠以陈某花已故为由，委托案外人雷某代办将案涉房产过户至原告名下的变更登记手续，雷某向原告夫妻索要了陈某花的房产证、土地证原件，骗取原告夫妻手续费并让陈某书的祖母吴某兰冒充陈某花办理房产过户手续伪造户名为陈某书的房产证和土地使用证交给原告。与此同时雷某出于非法目的，为了骗取本案被告黄某慧的购房款，于2011年10月5日让陈某书的祖母吴某兰冒充陈某花与被告黄某慧签订了《国有土地使用权转让合同》。雷某通过伪造陈某花的中国居民身份证和国有土地使用权证、冒充陈某花签名、伪造土地转让合同等手段，分别向琼海市房管局和琼海市国土局申请办理房屋所有权和土地使用权过户登记，琼海市房管局和琼海市国土局的工作人员未认真审查核对的情况下把案涉房产非法过户到被告黄某慧名下，雷某因此获得了被告黄某慧支付的购房款76.52万元。雷某的上述诈骗行为于2012年10月被琼海市人民法院以2012琼海刑初字第218号刑事判决书判决构成诈骗罪，现仍在服刑。被告黄某慧在获得上述房产证及国有土地使用权证后，对案涉的房屋花费8.37万元进行了装饰装修，并于2012年8月10日与被告谢某华签订了8年的房屋租赁合同，期限从2012年8月16日至2020年8月15日止。其中约定年租金为7200元，租金4年一付，谢某华已将8年租金付给了黄某慧。该房屋租赁合同签订后，被告谢某华直至今日一直在占有使用该房屋。因被告黄某慧在购买案涉房产及在申请办理产权过户过程中，对雷某是否具有代理权，对陈某花的身份证及在有关申请材料中签名的真实性等没有尽到审慎核对的义务，造成案涉房产买卖无效和过户登记错误的后果。琼海市国土局于2014年8月注销了被告黄某慧的海国用（2012）第0002号《国有土地使用权证》，琼海市房管局于2015年3月20日注销了被告黄某慧的海房权证海字第XX**《房屋所有权证》。被告黄某慧就上述注销行为提起国家赔偿，但被琼海市法院以2015琼海行初字第21号行政判决书予以驳回。琼海市房管局于2016年4月22日，将案涉房产重新登记到陈某花名下，并颁发了海房房权证海字第XX**房屋所有权证》，期间，原告陈某书通过公证等合法途径，最终合法继承了案涉房产。2019年3月15日，琼海市国土资源局向原告陈某书颁发了琼（2019）琼海市不动产权第XXXX号不动产权证。该不动产权证附记：本证由海国用（96）字第1397号国有土地使用权证及海房权证海字第XXXX号不动产权利转移（继承）登记。原告已通过继承方式取得案涉房产的实际权利人，但俩被告拒绝向原告返还案涉房产，并一直占有使用至今。自2019年3月15日原告陈某书取得不动产权证以来被告黄某慧、谢某华未及时返还，仍占有使用该不动产，原告主张俩被告返还案涉房屋、恢复原状并自原告取得不动产权证之日起按被告黄某慧与被告谢某华签订的《房屋租赁合同》约定的租金每年7200元的标准向原告支付房屋占有使用费至实际返还案涉房屋之日止，双方因此产生纠纷。 本院认为，本案系因房产所有权引起的返还原物纠纷。本案的争议焦点为：1、原告请求返还争议房产、恢复原状及房屋占用费理由是否充分，依法是否应予支持；2、被告黄某慧在购买争议房产时造成的损失是否是原告和案外人雷某恶意串通造成，原告在被告黄某慧购买房屋过程中是否存在过错，应否对被告黄某慧造成的损失承担责任；3、被告黄某慧提出反诉主张的各项损失是否有事实根据和法律依据；4、被告谢某华和黄某慧签订的房屋租赁合同是否应继续履行。 关于原告请求俩被告返还争议房产、恢复原状并支付房屋占用费理由是否充分，依法是否应予支持的问题。本案属于返还原物纠纷。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十三条的规定,无权占有不动产的,权利人可以请求返还原物。侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿。不动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及其孳息。本案可以证明原告陈某书系涉案房屋的合法管理人即权利人,有权请求无权占有人向其返还涉案房屋并主张相应的孳息即房屋占有使用费;二、本案中,黄某慧是在明知其本人已并非涉案房屋权利人的情况下实施出租行为,而谢某华作为实际占有人负有对黄某慧出租涉案房屋的权利来源进行核实的义务,但在谢某华租赁涉案房屋的当时，涉案房屋仍然登记在被告黄某慧的名下，谢某华从案涉房屋的权利外观上有理由相信被告黄某慧为涉案房屋的所有权人，被告谢某华已尽到合理审慎的注意义务且并无过错;综合以上分析,从权利外观上看，被告谢某华确信被告黄某慧系案涉房产的实际权利人，主观上与黄某慧不存在共同过错,故对于支付房屋占有使用费不应承担责任。关于房屋占有使用费的标准,考虑到被告黄某慧与谢某华签订的租赁合同所约定的租金标准和实际支付的租金情况并结合本案案情，确定房屋占有使用费的标准为：7200元/年÷365天=19.73元/天。至于房屋占有使用费的支付期限,现有证据证明原告陈某书于2019年3月15日取得案涉房产的不动产登记证书，原告主张被告黄某慧返还案涉房屋、恢复原状并从侵权行为之日即2019年3月15日开始按年租金7200元计算至实际返还涉案房屋之日止，有事实和法律依据。本院予以支持。 关于被告黄某慧在购买争议房产时造成的损失是否是原告和案外人雷某恶意串通造成，原告在被告黄某慧购买房屋过程中是否存在过错，应否对被告黄某慧造成的损失承担责任、被告黄某慧提出反诉主张的各项损失是否有事实根据和法律依据的问题。原告陈某书虽系为了达到占有该房产的目的，进而委托雷某办理涉案房产过户至其名下，但原告陈某书并无与雷某恶意串通损害被告黄某慧的目的性，且因被告黄某慧在购买案涉房产及在申请办理产权过户过程中，对雷某是否具有代理权，对陈某花的身份证及在有关申请材料中签名的真实性等没有尽到审慎核对的义务，造成案涉房产买卖无效和过户登记错误的后果。被告黄某慧明知房屋的所有权人为陈某花，却按雷某要求把购房款打入他人名下，被告黄某慧在购房过程中，本身存在过失。被告黄某慧为买涉案房屋付出的76.52万元，并为该房装修花去8.37万元，最后得不到合法的房屋所有权证及国有土地使用权证，主要系由雷某的诈骗行为所致，雷某指使陈某书的祖母吴某兰冒充陈某花签名原告陈某书是知情的，其目的是把本案争议的房产登记过户至其名下，但对于被告黄某慧而言，原告陈某书并无直接过错，被告黄某慧的各项损失可向雷某主张权利，要求其赔偿损失。故反诉原告黄某慧主张反诉被告陈某书赔偿其各项损失的的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于被告谢某华和黄某慧签订的房屋租赁合同是否应继续履行的问题。被告谢某华基于被告黄某慧持有的国土、房管部门颁发的房产凭证而签订房屋租赁合同，本没有过错，至2014年琼海市国土局撤销了被告黄某慧的国有土地使用权证，2015年琼海市房管局撤销了黄某慧房屋所有权证，俩被告的房屋租赁合同已失去合法依据。而原告于2019年3月15日依法取得争议房产的不动产权证后，作为房屋的所有权人不同意继续履行原合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。因此,上述租赁合同原先处于效力待定状态,现由于原告作为权利人不追认被告黄某慧出租涉案房屋的行为,故该合同继续履行于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）黄某慧、谢某华于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈某书返还位于琼海市的不动产（不动产权证号：琼（2019）琼海市不动产权第XXXX号），并恢复原状。 二、限被告（反诉原告）黄某慧支付给原告（反诉被告）陈某书自2019年3月15日开始按年租金7200元计算至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。 驳回原告（反诉被告）陈某书和被告（反诉原告）黄某慧的其他诉讼请求。 本诉案件受理费16190元、反诉案件受理费8095元，均由被告（反诉原告）黄某慧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  李居坤 人民陪审员  吴 花 人民陪审员  钟兴珠 二〇一九年十二月九日 书 记 员  符谷群 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。