惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4285号原告：刘晓兰，女，汉族，1986年4月8日出生，户籍住址：广东省惠州市大亚湾区西区*************************，身份证号码：362************225。委托代理人：李浩，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。委托代理人：秦斌，广东卓建（龙岗）律师事务所实习律师。被告：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层**。法定代表人：林某1。委托代理人：林少彪，系该公司职员。委托代理人：陈文雅，系该公司职员。原告刘晓兰与被告惠州市京粤实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告刘晓兰的委托代理人李浩、秦斌，被告惠州市京粤实业有限公司的委托代理人陈文雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓兰向本院提出诉讼请求为：一、判令被告向原告支付逾期交房的违约金76918元；二、判令被告向原告支付逾期办房产证的违约金29692元；三、判令本案诉讼费由被告承担。以上合计人民币106610元。事实和理由：被告系惠州大亚湾区创新世纪花园小区开发商，2015年9月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告向原告出售预售商品房，房屋位于惠州大亚湾西区创新世纪花园8栋2301号房，房屋建筑面积64.81平方米，单价每平方米9715.87元，总金额471317元。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年9月30日前将验收合格的商品房交付给买受人使用。《商品房买卖合同》补充协议第五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但因被告原因，商品房在2018年12月27日才竣工，而且迟迟未办理房产证，直到2019年6月27日才办理房产证，而原告到2019年8月份才拿到房产证。因被告逾期交房、逾期办证，影响了原告对购买的房产转让、抵押等财产权益的实现，给原告造成了重大经济损失，被告应当给予赔偿。为维护自身的合法权益，原告特根据《民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求法院查明事实，依法判决，支持原告的诉讼请求。被告惠州市京粤实业有限公司辩称，一、涉案物业已经完成竣工验收并通过实测，被告已取得涉案房屋大确权，被告已为涉案房屋办理完不动产权证并领取。二、导致办证逾期系因确实存在客观的、非被告单方可以克服解决的情形。①因办证期间，国家出台《不动产登记条例》，统一了不动产登记的流程及手续。根据新的条例规定，各地纷纷开始部署新的不动产登记业务的受理方式，并要求新建商品房首次登记，须先前往权籍调查窗口办理不动产权籍调查申请，待通过权籍调查后，再提交给不动产权登记中心办理不动产权证。从流程上看，在办证的新旧政策之间，明显多了一个权籍调查的前置流程。因此，为了配合新证，被告得根据《不动产登记条例》的规定，重新准备权籍调查的资料，导致因此延误了一段时间。②在新旧政策交替之际，同样存在系统的更新升级，以适应新条例的要求。为此，大亚湾不动产登记中心曾《公告》，在新旧两个系统的数据进行整理和迁移期间，暂停受理所有不动产登记业务。尽管公告暂停受理的时间不长，但实际上，却中止了相当长的一段时间。因此，亦由此延误了一段时间。综上，被告确实系基于上述非被告可以克服解决的问题，才导致办证延期，因此，请求法院依法考虑上述因素，酌情减轻被告应承担的责任。三、原告起诉要求支付逾期交付合格房产违约金没有事实和法律依据。首先，被告在涉案房产约定交付时间前已取得竣工验收报告（即合同约定的交付条件：该商品房验收合格）及其他各项验收合格文件，符合合同约定的交付条件；其次，被告交付的房产不影响原告收楼及入住，原告对交付不存在异议。因此，被告认为，原告该诉请既不符合客观事实，亦无证据证明，更无法律依据支持，请求法院依法驳回该诉请。被告于合同约定的交付期限前已通知原告收楼，原告则在合同约定的时间前完成收楼，由此可看出，被告没有逾期交房。四、根据湾区现行的政策，受理不动产一手房登记申请需通过网上预约且每日放出可办理案件号有限及限制开发企业每日送审案件宗数，由于需要办理一手转移登记的数量多及资料繁琐，因受理的条件、办理进度及相关政策的原因，无法大量资料在同一时间内递交，请法院依法考虑上述因素。五、针对原告的请求支付逾期办证违约金金额的答辩意见：商品房买卖合同补充协议第五条约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得权属证书的，自房产交付之日起第450日起，按总房价日万分之一支付违约金，累计违约金不超过总房价5%。本案中，原告诉求逾期办证违约金29692元，已超过合同约定总房价5%。综上，为被告的答辩意见。本院经审理认定事实如下：2015年10月13日，原告刘晓兰作为买受人与被告惠州市京粤实业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区的创新世纪花园8栋2301号商品房，总价款为471317元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：总房款的32%即151317元，于2015年10月13日付清；余额320000元，于2015年10月20日前以银行按揭贷款支付。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对此，双方在合同附件四的《补充协议》中补充约定：双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180个日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。因人力不可抗拒等非出卖人所能控制的事件发生导致施工无法进行的，买受人同意不追究出卖人责任。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价格万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。合同还就其他内容作出了约定。合同签订后，原告在合同约定的交房日期前向被告付清了购房款，庭审中，被告对此予以认可。2016年2月17日，8栋1#-D35210、8栋2#-D35211通过电梯验收。2016年3月23日，创新世纪花园（二期）7-9栋通过管道燃气工程验收。2016年3月25日，创新世纪花园（二期）7-9栋通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收，被告取得相应的《建设工程竣工验收报告》。2016年7月19日，涉案房屋通过消防工程验收。2019年1月16日，涉案房屋完成工程竣工验收备案。2019年6月27日，涉案房屋的产权登记至原告刘晓兰名下，不动产权证号为：粤（2019）惠州市不动产权第4045045号。关于涉案房屋的收房时间，原被告双方均认可涉案房屋已办理了收房手续，但双方均无法举证证明收房的具体时间。另查明，2016年6月28日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》，主要内容为：从2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手房过户等业务的，须先行开展不动产权籍调查。即自2016年6月30日起，新建商品房权属登记增加了首次登记权籍调查和增量房转移登记权籍调查手续。2019年5月13日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局出具《关于对惠州市京粤实业有限公司申请书的回复意见》，载明：根据上级部门要求，我区于2017年7月1日起，全面启用“惠州大亚湾区不动产登记信息基础管理平台”，停用“不动产登记过渡平台”。2017年6月30日起对两个系统的数据进行整理和迁移，为了不影响迁移数据的完整性和准确性，从2017年7月1日起关闭系统暂停相关业务办理，于2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，2017年8月28日恢复受理一手房转移登记申请，2017年9月1日恢复受理商品房首次登记。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。关于原告主张逾期交房违约金的问题。合同约定涉案房屋应于2016年9月30日前交房，但涉案商品房于2019年1月16日才完成竣工验收备案。原告主张逾期交房违约金自2016年9月30日起计算至2019年1月16日止，即收楼时间为2019年1月16日。而被告未能举证证明原告的具体收楼时间，应承担举证不能的法律后果。因此，原告的上述主张，本院予以采信。合同约定，被告逾期交房超过180日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。因此，被告逾期时间为838天，应支付的逾期交房违约金为78992.72元（471317×0.0002×838）。原告主张逾期交房违约金76918元，是其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持，故被告应支付的逾期交房违约金为76918元。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期的问题。按照合同约定，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内获取房地产权属证书的，被告应自本房地产交付日起的第450日起，按日向原告支付本房地产总价格万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。本案中，原告主张被告逾期交房违约责任计算截止日期为2019年1月16日，如原告在2020年4月9日前已取得涉案商品房的所有权证书，则被告不构成违约，而实际上涉案商品房于2019年6月27日就转移登记到原告名下，因此，被告在办理房屋权属登记方面并不存在违约。故原告主张被告向其支付逾期办理房产证的违约金，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘晓兰支付逾期交房违约金76918元；二、驳回原告刘晓兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1216.1元，由被告惠州市京粤实业有限公司负担876元，由原告刘晓兰负担340.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 李海仁二〇一九年十二月十六日法官助理 王尹君书 记 员 刘宇杰