云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初11051号原告：云南大都企业管理有限公司，住所云南省昆明市官渡区彩云北路**大都摩天购物中心**。法定代表人：刘迅。委托代理人：唐梓又、屈钰晗，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。被告：苏端端，女，1985年5月5日生，汉族，住福，住福建省南安市div>委托代理人：贺炎，云南同润律师事务所律师，特别授权代理。原告云南大都企业管理有限公司诉被告苏端端租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法由审判员周宇适用简易程序于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐梓又、屈钰晗，被告苏端端及其代理人贺炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2017年10月26日签订了《昆明大都摩天购物中心租赁合同》，合同约定原告将昆明市彩云北路3567号彩云北路与珥季路交叉口大都摩天购物中心B1楼C-018号商铺（套内建筑面积309平方米）出租给被告使用，租赁期限自2017年11月23日起至2020年11月22日止，租赁期限内，被告按定额租金方式向甲方缴纳租金，租金按3个月为一个支付周期，先支付后使用，下一期的租金必须在上一个租金支付期到期前15个工作日内支付。合同签订后，原告按照约定已将商铺交付给被告使用，但在合同履行过程中，被告却长期拖欠上述经营场所的租金，经原告多次催缴后仍未缴纳。现提起诉讼，诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《昆明大都摩天购物中心租赁合同》于2019年4月18日解除；2、判令被告支付租金47895元、违约金59407.42元及被告装修铺面期间（2017年11月23日至2018年2月22日）的租金19467元；3、判令被告支付2019年4月19日至2019年5月30日期间的占用费32630.4元（其中2019年4月19日至2019年5月3日按月租金标准计算，2019年5月4日至2019年5月24日按月租金标准的三倍计算）;4、确认原告有权扣除被告已支付的履约保证金37080元。被告辩称：合同解除时间是2019年3月11日，当天原告强行将被告的商铺锁起来，驱逐被告，之后亦不应计收占用费。被告未实际使用商铺，不应支付租金。根据合同约定，被告缴纳的履约保证金用于抵扣租金，抵扣后被告已不拖欠原告租金，而且剩余3090元。合同约定装修期间不收租金，不应支付装修期间的租金。原告主张的违约金过高，请求予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的交付款项明细表系由原告单方形成，本院按原告主张处理；2、被告提交的照片与本案争议不具有关联性，本院不予采证。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：被告（承租方）与原告（出租方）于2017年10月26日签订《昆明大都摩天购物中心租赁合同》，约定由被告承租位于昆明市，商铺套内建筑面积为309平方米，租期自2017年11月23日起至2020年11月22日止；被告在商铺内经营中式快餐；原告给予被告90天的装修期，装修期内不计收租金；第一年月租金为21元每平方米，第二年月租金为33元每平方米；租金3个月为一个支付期，先支付后使用，下一期租金必须在上一个租金支付期到期前15个工作日内支付，原告在收到租金后开具发票给被告；因被告原因迟延缴纳本合同项下租金等费用，每迟延一日被告应当向原告支付应付未付款项总额的0.5%的违约金，超过15日，原告有权解除合同并扣除全部履约保证金。合同签订后，被告向原告交纳履约保证金37080元、装修保证金9270元、出入证押金100元，合计46450元。原告于2018年9月6日开具《收据》一张，其中载明被告缴纳9月至11月租金19467元，之后被告未向原告支付过租金。原告于2019年3月11日强行关锁了被告承租的商铺。原告于2019年4月17日通过中国邮政ＥＭＳ向被告邮寄《工作联系函》一份，要求被告于2019年4月15日前交纳拖欠的租金。快递查询单显示原告邮寄的快递于2019年4月18日收件人已取走邮件。被告在涉案商铺内的物品于2019年5月30日在第三方人员及被告方人员见证下搬离涉案商铺。现原告以被告拖欠租金为由，诉至本院，主张前述诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《昆明大都摩天购物中心租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。根据双方当事人签订的《昆明大都摩天购物中心租赁合同》，可以确定原告与被告之间形成租赁合同关系。对于原告要求解除合同的请求，原告主张合同解除时间应为被告取走原告邮寄《工作联系函》的时间，被告抗辩认为合同解除时间应为原告关锁商铺的时间。对此本院认为，从原、被告双方的陈述意见来看，可以确定被告同意解除合同，原、被告双方仅对合同解除时间持有异议，根据本案查明事实来看，原告于2019年3月11日强行关锁了被告承租的商铺，客观上造成被告承租商铺用于经营的合同目的已不能实现，故本院确定合同解除时间为2019年3月11日，因被告已将承租商铺腾还原告，故不存在合同解除后被告滕还商铺的情形。如前所述，原告强行关锁被告承租的商铺后，被告承租的商铺已实际不受被告控制，且被告亦不能开展经营，故本院确定由被告应支付原告2018年11月23日至2018年11月30日拖欠的租金988.8元及自2018年12月1日起至2019年3月10日期间的租金共计34978.8元（3个月16天），自2019年3月11日起房屋占用费本院不予支持。对于原告主张的违约金，本院认为，违约责任的承担应以一方违约而致使对方产生损失为原则，现原告主张的违约金过高，本院予以调整，酌情支持由被告支付原告其所欠租金10%的违约金即34978.88元。对于原告要求被告支付装修期间（2017年11月23日至2018年2月22日）租金的请求，本院认为，《昆明大都摩天购物中心租赁合同》约定给予被告90日装修期，原告关于被告违约应支付装修期间租金的主张无事实依据，本院不予支持。综上，被告应支付原告租金及违约金共计39632.3元。被告在合同签订后已向原告交纳共计38476.68元的履约保证金、装修保证、出入证押金，对于履约保证金虽合同约定被告违约原告有权扣除全部履约保证金，但原、被告双方合同中已约定相应违约责任，关于原告可扣除全部履约保证金的约定于法无据，而对于装修保证金及出入证押金双方并未明确约定，现合同已解除，原告应退还被告履约保证金、装修保证金及出入证押金。本院确定被告缴纳原告的履约保证金、装修保证、出入证押金折抵被告应支付原告的租金及违约金，扣减后被告缴纳的履约保证金、装修保证金、出入证押金剩余7973.32元。对于剩余的履约保证金、装修保证、出入证押金7973.32元，本院在原告与被告的（2019）云0111民初11020号案件中予以处理。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告云南大都企业管理有限公司与被告苏端端2017年10月26日签订的《昆明大都摩天购物中心租赁合同》于2019年3月11日解除；二、驳回原告云南大都企业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费4230元，减半收取2115元，由原告云南大都企业管理有限公司承担2022元，由被告苏端端承担93元，余额2115元退还原告云南大都企业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。审判员  周宇二〇一九年十二月四日书记员  王浩