贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0522民初3510号 原告:刘永华，男，1987年9月19日出生，汉族，贵州省黔西县人。 被告:黔西新城房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市黔西县原城关镇迎宾路黔龙新城**楼**。统一社会信用代码：91520522761382859P。 法定代表人:刘川，系该公司董事长。 委托代理人：刘玉芸、田鹏，系该公司员工。 原告刘永华与被告黔西新城房地产开发有限公司（下称黔西新城地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告刘永华、被告黔西新城地产公司的委托代理人刘玉芸、田鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘永华诉称：2013年1月31日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于黔西县黔龙新城小区19-1-5-3号商品房一套，房屋建筑面积130.9平方米，套内建筑面积106.44平方米，房屋总价款378275元。合同约定交房日期为2014年3月30日前，迟延办理商品房转移登记有关文书的违约金为按日支付已付房价款的0.02%。合同未对被告应为原告办理商品房转移登记有关文书的日期作约定。合同签订日，原告支付房屋首付款114275元以及房屋代收费21434元，剩余264000元按揭款于2013年5月获得中国农业银行批准全部汇入被告账户。原告支付了全部购房款。2014年3月9日，原告接房入住至今，被告一直未办理房屋产权转移登记，致使原告购买的商品房物权不能确认。根据相关规定，开发商为房屋买受人办理房屋产权转移登记的时限，为商品房交付使用之日起90日内，据此，被告自2014年6月7日起即已违约，且违约行为一直持续至今。原告诉至法院请求判决：1、被告继续履行合同义务，向原告交付商品房转移登记的有关文书；2、被告自2014年6月7日起至实际办理房屋产权登记之日止按日支付原告已交付房款0.02%的违约金（378275元×0.02%×违约天数计算，金额暂定为138372.995元，具体金额以实际交付房屋转移登记手续日期计算）；3、案件受理费由被告承担。 原告刘永华于举证期限内向法庭提交下列证据： 1、刘永华身份证复印件，用以证明其诉讼主体适格。 2、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票一张、代收费收据一张、垃圾清理费收据一张、物管费收据一张、登记费收据一张、证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系及原告已付清全部付款、其他代收费用等事实。 被告黔西新城地产公司辩称：原告认可被告于2014年3月9日交房，按其主张，被告应于同年6月10日办理商品房的转移登记，但原告于2019年6月10日才起诉，故其起诉已超出法定的时效期间，依法不应得到支持。双方在合同中并未约定被告办理转移登记的时限，被告不存在违约的事实，根据《城市房地产开发经营条例》第三十三条之规定，在商品房交付使用之日起90日内申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务主体是购买人，被告作为房开企业，并无此法定义务。同时，按照合同约定，向房屋登记机关申请办理商品房转移登记是双方的共同义务，被告也无为原告办理房屋转移登记的单方义务，因此，原告关于由被告承担逾期办证违约责任的诉讼请求，并无事实依据。此外，地方政府要求项目小区幼儿园建设竣工并经验收备案后，才统一申办商品房的权属登记，加之项目所在地政府至今未征迁完黔龙新城规划用地范围内的坟茔，导致目前暂不能进行权属登记，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖司法解释》）所规定的出卖人原因，依法属于事实上的履行不能，也不适于强制履行，故应判决驳回原告的第一项诉求。最后，原告系以首付加按揭贷款方式购买房屋，所购房屋为贷款的抵押担保物，不能正常交易，未办理权属转移登记前，系以出卖人的保证金作为贷款担保，并不会给原告造成任何实际损失，因此，原告要求按每日0.02%的标准支付违约金，也无事实依据，不应支持。综上，原告的诉求无事实及法律依据，请求法庭查明事实予以驳回。 被告黔西新城地产公司于庭后补充提交了黔（2019）黔西县不动产权第0009226号《不动产权证书》复印件（原件出示当场退回被告方），证明涉案商品房已于2019年12月5日（本案审理期间）办理了不动产权证书。 经庭审质证，被告对原告提交的第1组书证无异议；对第2组书证中的《商品房买卖合同》及销售不动产发票无异议，对其他书证因加盖的并不是新城地产的公章，认为与被告无关。原告对被告提交的《不动产权证书》上的分摊面积25.46平米有异议，认为无任何权威部门的检测报告，证上面积与合同面积不符，误差比例已超出约定面积的4.9%。 经审查，原告提交的上述书证材料来源合法、内容真实，并能相互印证其主张的证明目的，可作为定案依据予以采信。被告提交的不动产权登记证系不动产登记机关依当事人提交的申请材料并依法定程序进行审查登记作出，在无相反的证据予以推翻的前提下，该书证原则上应采信为定案依据。 本案的争议焦点：1、被告提出的时效抗辩理由是否成立；2、被告以政策性因素作为不可抗力事件，进而主张其未能及时办证系不可抗力所致的抗辩理由是否成立；3、原告主张的违约金是否合理合法。 经审理查明，2013年1月31日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的黔龙新城小区19-1-5-3号商品房一套预售给原告，房屋建筑面积130.9平方米，套内建筑面积106.44平方米。按套内面积计算，房屋总价款378275元，付款方式为首付加银行按揭贷款。合同约定交房时间为2014年3月30日前。合同第二十二条第二项初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于/年/月/日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（2）约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；第三项转移登记第（四）约定：双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原按约定向被告付清购房款378275元。2014年3月9日，涉案商品房交付使用。因被告一直未能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告经催问无果，现依法诉至法院，请求如上所判。 另查明，本案审理期间，被告黔西新城地产公司已于2019年9月17日向黔西县不动产登记中心提交相关资料申请对涉案商品房所在楼盘进行产权初始登记，该中心受理后，已于2019年12月5日办理了该商品房的《不动产权证书》。 本院认为，被告作为有房地产开发、销售资质的企业与作为自然人的原告签订《商品房买卖合同》，主体适格，合同内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方均应按合同约定行使权利并履行义务。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。关于焦点一，即被告提出的时效抗辩理由是否成立的问题，本案中，原告提出了由被告为其办理房屋产权登记及支付逾期办证违约金两个诉求，由于商品房已交付原告实际占有使用，被告的主合同义务已经完成，办理产权登记的请求仅是原告基于合同的约定，为其所购商品房取得法律意义上的物权而提出，该请求权具有物权属性，故不适用诉讼时效规定，被告对此提出的时效抗辩理由不成立，不应采信；逾期办证违约责任属于单纯的债权性质义务，当然适用诉讼时效之规定，但应当根据当事人的起诉时间、主张的债权类型并结合现行法律关于诉讼时效之规定进行区分判断。具体到本案，根据双方合同约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，但未约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，应当认定被告负有在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的合同义务。涉案房屋的交付时间是2014年3月9日，被告应当自该日起90日内（2014年6月9日前）履行上述合同义务而未履行，结合双方当事人在合同中约定是以日为单位累计计算违约金等事实，原告主张的违约金属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据被告的上述违约情况，原则上应从2014年6月10日起开始计算违约金，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，且原告在本案中也未举证证明其主张的违约金存在时效中止、中断或延长等情形，故自原告向本院起诉之日（2019年6月10日）回溯三年的违约金应予保护，超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。据此，被告提出的时效抗辩理由部分成立，本院对该部分抗辩予以采信。 关于焦点二，鉴于被告在本案审理期间已主动向权属登记机关提交申请资料，且权属登记机关已于2019年12月5日办理涉案房屋的不动产权属证书，故对原告关于交付商品房转移登记有关文书的诉求，目前已无事实依据，本院不予支持。 关于焦点三，即原告主张的违约金是否合理合法、应否调整的问题，本案中，双方原约定的违约金系由被告按日向买受人支付已交付房价款的0.02%予以计算，被告于庭审中认为该约定标准过高并要求调整。目前，黔西县城辖区涉及《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续的现象较为普遍，其主客观方面的原因不尽相同，考虑到涉案房屋已按期交付原告使用并已经办理了不动产权证，原告的合同目的已经实现，且原告也未举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的损失及损失数额，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百四十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，酌情由被告以原告已付房价款的0.03‰按日予以计算。根据前述分析，被告自2016年6月10日起至2019年6月10日原告起诉时止，共计违约1095天，故应向原告支付违约金12426元（378275元×0.03‰×1095天）。由于原告起诉后，经被告提交申请资料，权属登记机关才于2019年12月5日办理涉案房屋的不动产权属证书，至此，不动产权证书的办理时间已确定，从原告起诉之日起至实际办证日计175天，被告仍应向原告支付该段时间逾期办证的违约金1986元（378275元×0.03‰×175天）。据此，被告应向原告支付违约金14412元（12426元+1986元） 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘永华逾期办证的违约金14412元； 二、驳回原告刘永华的其他诉讼请求。 案件受理费3068元，由原告刘永华负担1374元，由被告黔西新城房地产开发有限公司负担1694元。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状电子档的光盘，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审 判 长  张光辉 人民陪审员  肖明忠 人民陪审员  李学伍 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  张 瑜