安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1221民初7782号 原告：李杰，男，1980年9月18日出生,汉族，住北京市西城区。 原告：杨萍，女，1981年6月27日出生，汉族，住安徽省临泉县。 两原告共同委托诉讼代理人：程东方，安徽金宇律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：石玉顺，安徽金宇律师事务所律师。 被告：安徽御园置业有限公司，住所地安徽省阜阳市临泉县光明南路，统一社会信用代码913412217885724685。 法定代表人：金国平。 委托诉讼代理人：洪波，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪潇文，安徽华人律师事务所律师。 原告李杰、杨萍与被告安徽御园置业有限公司（以下简称御园置业）房屋买卖合同纠纷一案，原告2019年8月19日起诉，本院受理后依法由审判员张伟适用简易程序于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告李杰、杨萍共同委托诉讼代理人程东方、石玉顺，被告御园置业委托诉讼代理人洪波、洪潇文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李杰、杨萍向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201706213），被告立即协助原告办理临泉御园财富广场0005幢1层107号商品房不动产权利（国有建设用地使用权及房屋所有权）转移登记手续，为原告开具购房发票并提供必要的证明文件，将上述不动产登记至原告名下；二、判令被告限期（三十日内）完成符合《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201706213）约定的交付条件的供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等商品房基础设施设备，使之达到如下条件：1、供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2、供电纳入城市供电网络并正式供电；3、供热系统符合供热配建标准并纳入城市集中供热管网；4、完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户；以上第1、2、3项由被告负责办理开通手续并承担相关费用；三、判令被告支付原告因未能取得不动产权属证书而产生的违约金（以房款2117037元为基数，自2017年9月25日起至实际履行协助义务之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，在人民银行同期贷款利率的基础上再增加30%）；四、本案诉讼费用由被告负担。 事实与理由：2016年2月24日原告定购被告御园财富广场107号商品房，并支付定金5万元；被告委托安排安徽金谷商贸有限公司与原告签订《商铺租赁协议》，租赁期限15年，起始日为交房之日或商场开业之日（以先到日期为准），如安徽金谷商贸有限公司逾期支付租金超过30天，原告有权解除租赁合同。 2017年原被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201706213，无日期），购买被告开发的临泉御园财富广场5幢107号商品房，建筑面积74.98平方米，总价款2117037元，原告应在2017年8月31日支付全部房款（原告已于2017年8月21日付清），被告应当自2017年3月28日前交付房屋。合同二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、自行约定。合同第十条对商品房基础设施设备交付条件进行约定，1、供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，水质符合国家饮用水卫生标准；2、供电纳入城市供电网络并正式供电；3、供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，并纳入城市集中供热管网；4、完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、电话通信、有线电视、宽带网络线路敷设到户；以上第1、2、3项由被告负责办理开通手续并承担相关费用。 2017年5月28日御园财富广场开业，后因安徽金谷商贸有限公司不按照约定支付租金，原告于2018年7月向法院诉讼，2018年10月8日临泉县人民法院作出（2018）皖1221民初5389号民事判决书，判决解除《商铺租赁协议》，安徽金谷商贸有限公司返还原告107号商铺。因该起案件的诉讼与执行，原告曾与被告御园置业多次交涉，但未能妥善处理相关纠纷，双方关系僵化，被告公开声称不配合原告办理不动产权属证书。被告至今不给原告开具购房发票，不提供必要文件,不协助办理产权过户登记。2018年12月31日，原告经法院收回107商品房后，发现竟然没有供水、排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等基础设施设备。 原告认为，原告购买商品房的目的是取得房屋所有权，而办理不动产登记手续是取得房屋所有权的法律标志，开发商出卖房屋不仅应履行交付房屋义务，还应当同时履行协助房屋产权登记等一系列义务。合同二十条对违约金没有约定，故依照《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”违约金。被告还应按照合同第十条约定，完成符合交付条件的商品房基础设施设备。 被告安徽御园置业有限公司辩称：一、李杰、杨萍怠于行使权力导致房产证无法办理，李杰、杨萍违约在先，御园置业依法行使后履行抗辩权。御园置业2019年1月14日书面通知原告，但原告一直未来办理。案涉购房合同已经在房产部门网上备案，没有买受人的配合，仅凭御园置业一方无法单独办理房屋产权登记手续。二、御园置业早已将案涉房屋交付给李杰、杨萍，不存在任何违约行为，且二人已将房屋对外出租获取收益。2016年2月24日原被告签订涉案房屋买卖合同之后，原告就与案外人签订了房屋租赁合同，将案涉的107号商铺对外出租并获取租金收益。结合原告举证及（2018）皖1221民初5389号案件查明的事实，原告已经收益房屋租金125000元。御园置业已经交付房屋，不存在违约行为。三、涉案房屋经过大面积装修改造，并且李杰、杨萍擅自垒砌墙体、改变房屋结构。原告房屋出租后进行过大面积装修改造，影响了水电等基础设施。原告在实际取得房屋三年后诉请被告交付房屋，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，原告应当提供证据证明被告交房之后、装修改造之前房屋存在不满足合同约定的交房条件的情况，否则应承担举证不能的责任。同时，本案诉讼超过诉讼时效。原告擅自垒砌墙体、改变房屋结构，不符合规范，存在安全隐患，严重侵犯被告及其他业主的相邻权，被告保留追诉的权利。 经审理查明：2016年2月24日原告李杰、杨萍定购被告安徽御园置业有限公司开发的临泉御园财富广场0005幢1层107号商铺，并向被告支付定金50000元。当天，原告与安徽金谷商贸有限公司签订《商铺租赁协议》，原告将尚未交付的临泉御园财富广场0005幢1层107号商铺自愿出租给安徽金谷商贸有限公司经营管理，租赁期限十五年，起始日为交房之日或商场开业之日（两者中以在先到日期为准）至十五年后止。 2017年，原告李杰、杨萍与被告安徽御园置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》（没有签订日期），原告购买被告开发的临泉御园财富广场0005幢1层107号商铺。该商铺建筑面积74.98平方米，总价款2117037元，合同约定买受人应当在2017年8月31日前一次性支付全部价款，原告于2017年8月21日支付2067037元，加上之前原告支付购房定金50000元，共计支付2117037元。《商品房买卖合同（预售）》第十条约定，商品房交付时基础设施设备应当具备1、供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，水质符合国家饮用水卫生标准；2、供电纳入城市供电网络并正式供电；3、供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4、完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、电话通信线路敷设到户；6、有线电视线路敷设到户；7、宽带网络线路敷设到户；以上第1、2、3项由被告负责办理开通手续并承担相关费用。第十一条约定，出卖人应当自2017年3月28日前向买受人交付该商品房。第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、自行约定。 临泉御园财富广场2017年5月28日开业，原告已收取安徽金谷商贸有限公司自2017年5月28日起至2018年5月28日房屋租金125000元。2018年7月9日原告起诉安徽金谷商贸有限公司要求解除《商铺租赁协议》。 2016年12月26日，临泉县御园财富广场建设项目经建设、监理、施工、设计、勘察等五大主体验收合格，2017年8月31日临泉县住房和城乡建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（二）》，备案机关处理意见：御园财富广场竣工验收备案文件齐全，符合竣工验收备案条件，准予备案。原告预购御园财富广场0005幢1层107号商铺2017年11月2日在临泉县房地产管理局备案登记。 2019年1月14日，被告在涉案商铺墙体上张贴《通知函》，通知原告前来办理房屋产权登记。 安徽金谷商贸有限公司租赁涉案房屋期间对房屋进行了装修。本案起诉前，原告正在招租并对涉案房屋进行改造、装修。 本院认为：原告李杰、杨萍与被告安徽御园置业有限公司签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告请求判令被告继续履行合同，为原告开具购房发票、提供必要文件、协助原告办理商品房房屋所有权转移登记的诉讼请求，本院应予支持。 原告与安徽金谷商贸有限公司签订房屋租赁协议，将在建房屋租赁给安徽金谷商贸有限公司经营、管理，安徽金谷商贸有限公司已于2017年5月28日使用涉案房屋开业经营，原告为此收取了安徽金谷商贸有限公司2017年5月28日至2018年5月28日房屋租金，本院依法认定被告2017年5月28日向原告实际交付房屋。 被告至今没有通知原告办理房屋所有权转移登记，依据合同约定，被告已经违约。被告称多次通知原告办理房屋所有权转移登记，但没有证据证明。被告举证2019年1月14日在涉案房屋墙体上张贴了通知办证《通知函》，但该送达方式不合法，达不到被告通知原告办证的证明目的。因此，被告应当承担延迟办证的违约责任。合同对被告延迟办证违约责任没有约定，依据法律规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 涉案房屋已经经过改造、装修，原告提举证据仅证明目前的房屋状况，原告却没有证据证明2017年5月28日交房之后、装修改造之前涉案房屋不满足合同第十条约定的交房条件，原告请求判令被告完成合同第十条约定的基础设施设备交付条件的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 一、被告安徽御园置业有限公司继续履行与原告李杰、杨萍签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201706213），协助原告李杰、杨萍将临泉御园财富广场0005幢1层107号商品房房屋所有权转移登记至原告李杰、杨萍名下； 二、被告安徽御园置业有限公司支付原告李杰、杨萍延迟办证违约金225504.13元（以已付房款2117037元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即在同期贷款利率的基础上再增加30%计息，自实际交房180天后的2017年11月29日起，暂计至起诉之日，以后计息至被告实际履行协助办证义务之日止）； 三、驳回原告李杰、杨萍的其他诉讼请求。 如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2397元，由被告安徽御园置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇一九年十二月九日 书记员 余文凤 附：判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。