海南省屯昌县人民法院民事判决书（2019）琼9022民初1198号原告：王彩娟，女，1964年12月16日出生，汉族，现住海南省屯昌县。委托诉讼代理人：沈爱娜，女，现住海南省屯昌县，由屯昌县美林湖国际社区业主委员会推荐。被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路**。法定代表人：马进明，该公司董事长。委托诉讼代理人：关绍斌，海南德银律师事务所律师。委托诉讼代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。原告王彩娟与被告海南美丰不动产有限公司（以下简称“美丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告王彩娟委托诉讼代理人沈爱娜，被告美丰公司委托诉讼代理人关绍斌、许振国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王彩娟向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期交房违约金24595.2元；2.判决被告支付逾期办理产权证违约金5490元，并退还未代交不动产权属证契税、公共专项维修基金等费用8266.4元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：一、原告于2O13年4月19日与被告签订《商品房买卖合同》，一次性付款183000元，双方约定2013年6月30日前，将验收合格的房屋交付原告使用(见合同第八条)。而事实是被告在2O15年1月28日才通过竣工验收合格。比合同交房逾期576天，己构成违约事实，被告应承担违约责任。又据合同第九条，出卖人逾期交房违约责任第1条规定，继续履行合同按日以万分之三计算违约金。被告应承担自2013年l0月3日交付使用至2015年1月28日期间逾期交房违约金24595.20元(自2013年l0月3日至2015年1月28日，共计448天)即购房总价183000元×0.0003×448天。根据合同第十五条约定:被告应当在商品房交付使用后360日内，为原告办理房屋权证需由被告提供相关资料报产权登记机关备案。时至今日被告未将资料报产权登记部门，使原告至今无法办证。据美林湖社区71户业主(2015)屯民初字民事判决书认定，被告应承担3%违约金5490元即(购房总价款183000×0.03)。同时被告要继续履行在60日内将权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关。由于被告近六年半都未能将代收办理权属证的契税及公共维修基金等费用代缴相关部门，原告要求被告全款退还8266.4O元未履行合同代缴的费用。被告美丰公司辩称，一、被答辩人要求答辩人支付逾期交房违约金24595.2元的诉求，早己超过诉讼时效，依法不应得到支持。1.答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》约定交房日期为2013年6月30日。被答辩人2013年8月1日入住时已清楚逾期交房这一事实;但从2013年6月30日至2019年9月8日长达6年多的时间里从未向答辩人主张所谓逾期交房的责任。依据《中华人民共和国民法总则》第180条的规定，被答辩人于2019年9月9日向人民法院状告答辩人美丰公司早已超过法律规定的诉讼时效。不应受到法律的保护。2.被答辩人提交的证据（业主委员会的函）不能产生诉讼时效中断的效果。理由如下:(1)依据《中华人民共和国民法通则》第三章、第四章的规定，美林湖国际社区业主委员会不具有民事主体资格，依法不能从事民事活动。即业主委员会没有资格给答辩人发函，要求答辩人履行与购房者的《商品房买卖合同》。(2)业主委员会的函未向答辩人送达。答辩人更没有在该函上签字确认。(3)业主委员会的函并没有被答辩人的名字更没有明确表明是被答辩人的意思表示。证据第一段明确注明业主委员会受XXX位业主。XXX只是未知数，并不能证明是哪位具体业主，不能证明被答辩人向答辩人美丰公司主张过权利。这充分证明该业主委员会的函是业主委员会为了弥补诉讼时效的过失而后补的。(4)根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第14条明文规定及《海南经济特区物业管理条例》第十七条的规定，可见业主委员会的职责范围仅是在与物业公司之间，其执行的是业主大会的决议。(5)该函也不是经业主大会全体业主的作出决议，业主委员会无权以全体业主的名义向答辩人美丰公司发函。二、被答辩人主张逾期办理产权证违约金，没有事实和法律依据。1.答辩人与被答辩人签订的商品房买卖合同当中，双方没有约定关于逾期办理产权证的违约金条款，法律也没有此项规定，因此被答辩人无权向答辩人主张产权证违约金。2.答辩人已依《商品房买卖合同》第15条的约定在被答辩人收房后，在合同约定的360日内，即将答辩人开发的美林湖小区一、二期商品房办证所需资料报产权登记机关备案，并申请为业主办理产权证，但因房管国土部门办理了部分房产证（已办理300余户）后，突然以答辩人未交土地变性出让金为由停止办证，使包括被答辩人在内部分业主的房产证至今没有办理下来。答辩人在为业主办理房产证的过程当中，遇到政府不作为，致使被答辩人的产权证至今没有办妥，属于合同履行中发生不可抗力而非违约，因此依法应当免责。三、被答辩人无权要求答辩人退还契税、公共维修基金。l.根据《商品房买卖合同》附件五第一条及《住宅维修资金管理办法》第十三条之规定，可见缴纳维修基金是每个购房者的法定义务。依据建设部、财政部颁发的《住宅专项维修资金管理办法》第六条及第十三条的规定，售房单位代收、代缴维修资金是开发商法定的义务。现被答辩人已取得涉案房产的所有权，因此无权要求退还契税和公共维修基金。2.根据被答辩人提供的证据，被答辩人所主张的契税、基金是交给了物业公司。并没有交给答辩人。因此无权要求答辩人退还上述资金。而物业公司为经工商注册的独立法人，被答辩人应单独向物业公司提起诉讼。经当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月19日，原告王彩娟与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0016174），合同约定被告将其开发的美林湖国际社区第12幢4层402号房以总价183000元出售给原告，建筑面积为65.63平方米，付款方式为一次性付款。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件……。”合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五中的补充协议第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款税率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利”。《商品房买卖合同》附件五补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，如因买受人不能按时缴交税费导致延期办理《房屋所有权证》和《土地所有权证》的，出卖人免责”，第14条约定：“在本合同第八条约定的交付时间内，买受人同意该房屋在经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收通过后提前交付。届时以出卖人发出的交付通知书为准”。原告于2013年4月19日与被告签订《商品房买卖合同》并一次性付清了全部房款183000元，被告向原告出具了购房款发票。2013年10月3日，原告领取了房屋钥匙及办理了房屋交接手续。原告向海南屯昌美林物业管理有限公司交纳了2013年8月1日至2018年7月31日期间的物业管理费497元。2015年4月17日、2017年4月16日及2019年3月25日，屯昌县美林湖国际社区业主委员会分别向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函如下：……综上，就贵公司开发的该项目存在的问题，美林湖国际社区业主委员会郑重函告如下：1、请贵司在收到本案件之日起10日内向各位业主支付逾期交房、办证的违约金……”。另查，美林湖国际社区第12幢楼已在屯昌县住房和城乡建设局办理房产预售许可证，并于2015年1月28日竣工验收合格及2016年7月6日取得建筑工程竣工验收备案证。至本案开庭前，被告尚未将办理权属登记相关资料报送产权登记机关。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方于2013年4月19日签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、对于被告提出业主委员会推荐沈爱娜作为原告诉讼代理人是否合法的问题；二、关于原告要求被告给付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题；三、关于逾期交房违约责任的问题；四、关于逾期办证违约责任的问题。一、对于被告提出业主委员会推荐沈爱娜作为原告诉讼代理人是否合法的问题。本院认为，本院已审结一批美林国际社区业主为原告，美丰不动产公司为被告，有相近的诉讼请求的案件，沈爱娜也是由业主委托参加诉讼，被告美丰不动产公司并未提出异议。个别案件上诉后，被告美丰不动产公司提出异议，上诉法院同样予以维持，结合类案，为节省审判资源，减少诉讼成本，提高审判效率，在没有影响实体结果的前提下，本案中沈爱娜作为本案经业主委员会推荐的代理人并无不妥，对于美丰不动产公司提出的异议，本院不予采纳。二、关于原告要求被告给付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百四十条：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”首先，关于原告诉讼时效的起算时间。本院认为，原、被告的实际交房时间应以原、被告双方均认可的交钥匙时间为准。房屋实际交付后，逾期交房诉求的诉讼时效起算；在实际交房之日经过360日后，办证违约诉求的诉讼时效起算。本案中，原告于2013年10月3日向被告领取钥匙，故该时间为原告实际的收房时间。因此，原告应于2015年10月3日前就逾期交房问题、于2016年9月28日前就逾期办证问题向被告主张权利。其次，本案是否存在诉讼时效中断的情形。本案中，原告提交的美林湖业委会于2015年4月17日代表全体业主向美丰公司提出给付逾期交房和逾期办证违约金的要求，可以认定其已构成了原告诉讼时效中断的情形。被告辩称业委会与被告之间无合同关系，其向被告发函不能导致原告的时效中断。本院认为，业委会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称美林湖业委会于2017年4月16日再次发函时诉讼时效已经届满的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条规定：“民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算”。根据本院同类案件已生效判决中认定的美林湖业委会于2015年4月17日致美丰公司的函的事实，美林湖业委会于2015年4月17日发出的函件，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日，故美林湖业委会于2017年4月16日再次发函给美丰公司已导致了时效再次中断，应按照《中华人民共和国民法总则》规定的三年普通诉讼时效期间从2017年4月17日重新计算。综上，原告于2019年9月9日向本院提起诉讼，其要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求未超过诉讼时效。三、关于逾期交房的违约责任问题。根据原、被告双方在合同中的约定，被告应当于2013年6月30日前向原告交付房屋。本案中，原告于2013年10月3日领取了房屋钥匙，可见此时原告已占有使用涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此应当认定被告在2013年10月3日已完成房屋的实际交付。根据合同约定被告应于2013年6月30日前交房，故被告逾期交房94天。原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条明确约定出卖人逾期交房的违约责任：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”因此，对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，被告应承担的逾期交房违约金为5160.6元（183000元×94天×0.3‰）。四、关于逾期办证违约责任的问题。原、被告双方在合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同附件五补充协议第1条约定：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五天内退还全部已付款及同期银行贷款税率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利”。双方关于被告在项目通过竣工验收和原告付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至原告名下的约定有法规可依，且约定的期限也为当事人意思自治，不违反法律规定，本院予以认可。被告实际交付房屋的时间是2013年10月3日，按约定被告应于2014年9月28日前为原告代办房屋权属证书。原告已按双方合同约定，在房屋交付时交清了办证所需的相关税费，但被告至本案开庭前，仍未代原告办理房屋权属证书，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。双方在合同中并未约定被告逾期办证违约金的计算标准和计算依据，但根据公平原则，以及参照2015年该小区同类系列案件生效民事判决确认的“被告按已付房价款3%支付逾期办证违约金”标准，本院酌定本案被告同样按已付房价款3%支付逾期办证违约金，故被告应支付给原告的逾期办证违约金为5490元（183000元×3%）。由于原告主张退还办证税费但未自行办理房屋权属证书，其主张退还不动产权属证契税不合理，本院不予支持。对于公共维修基金是否应予退还的问题。本院认为，住宅专项维修基金亦称公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条和第十三条规定，交存住宅专项维修基金为商品房购买人的法定义务，原告主张退还该款项没有法律依据。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、第一百五十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：1被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王彩娟支付逾期交房违约金5160.6元；2被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王彩娟支付逾期办证违约金5490元；3驳回原告王彩娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费379.4元，由原告王彩娟负担246.61元，由被告海南美丰不动产有限公司负担132.79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 员 陈学富 二〇一九年十二月四日法官助理 林明霄书 记 员 钟庆娟附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。第一百五十四条民法所称的期间按照公历年、月、日、小时计算。规定按照小时计算期间的，从规定时开始计算。规定按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算。期间的最后一天是星期日或者其他法定休假日的，以休假日的次日为期间的最后一天。期间的最后一天的截止时间为二十四点。有业务时间的，到停止业务活动的时间截止。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。