贵州省平塘县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2727民初1881号原告（反诉被告）：李满伍，男，汉族，1964年11月29日出生，湖南省邵阳县人，住邵阳县。原告（反诉被告）：郑丙妹，女，汉族，1966年6月11日出生，湖南省邵阳县人，住邵阳县。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：陆静，系贵州扬道律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵州新丰业置业有限公司统一社会信用代码：91522727099942515A法定代表人：张辅文，系公司执行董事住所：贵州省黔南布依族苗族自治州平塘县委托诉讼代理人：夏光凤。委托诉讼代理人：钟伟，系重庆龙行律师事务所律师。原告李满伍、郑丙妹诉与被告贵州新丰业置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，二原告于2019年10月17日向本院提起诉讼，本院立案后，被告贵州新丰业置业有限公司于2019年12月13日向本院提反诉，本院受理后，依法组成合议庭于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李满伍及其二原告（反诉被告）委托诉讼代理人陆静、被告（反诉原告）贵州新丰业置业有限公司夏光凤、钟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：（一）依法解除原告与被告于2017年9月23日签订的《商品房买卖合同》，判令被告退还原告购房款427345.00元、维修基金1834.70元、抵押预告登记费550.00元，共计429729.70元；（二）判令被告赔偿原告购房款429729.70元的利息计92821.60元（按贵州农村商业银行月贷款利率9‰，从2017年9月计算至2019年9月）；（三）被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：原告夫妻2017年在贵州安顺市金生意，女儿在平塘克度做建材生意，经女儿介绍平塘建设状况后，原告才到平塘县城考察，决定在平塘县城购买一门面将来在此做生意。2017年5月22日，原告认购被告开发的平塘县城中央大街底层5-1-7号商铺并交付给被告定金50000.00元，2017年6月22日又交付给被告定金50000.00元。2017年9月23日，经原、被告双方协商确认，原告购买被告位于中央大街底商5-1-7号商铺，成交总价854345.00元。原告首付房款50%，共计427345.00元，被告承诺为原告办理购房按揭贷款427000.00元，原告按照被告要求提交按揭贷款的相关资料给被告进行贷款。双方商定于2018年10月交房。双方协商同意后，除原告已交纳的100000.00元定金转为购房款，原告又及时交纳了327345.00元购房款，至此原告已交纳被告购房款427345.00元。此外原告还交纳了房屋维修基金1834.70元、抵押预告登记费550.00元。原告按约定交纳上述费用后，被告叫原告在相关《商品房买卖合同》上签字捺印，但却未将合同文本交给原告，导致原告至今不知道合同具体内容。2018年10月，交房期限到期后，被告没有将房屋交给原告，原告电话询问情况，被告方只说没有能够办理按揭贷款，也没有明示要求原告如何处理，当原告要求被告将一份《商品房买卖合同》文本交给原告持有时，遭到被告拒绝，称这是其公司规定。综上所述，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，被告不将该合同交给原告持有，导致原告无法全面了解和履行合同内容。同时，被告也没有按照其承诺为原告办理按揭贷款和按照交房期限交房，对原告相关要求消极对待，既不交房，也不办理按揭贷款，原告提出解除合同，被告要求原告承担解除合同的20%的违约金，双方未就解除合同达成一致。被告的行为已侵害原告的合法权益，构成违约，该合同已无继续履行的必要。为此，根据《中华人民共和国合同法》第94条第（四）项、第96条、第97条、第113条规定，特提起诉讼，请准许原告的诉讼请求。被告贵州新丰业置业有限公司辩称：原告与被告于2017年9月23日签订合同并向被告支付首付款427345元，因原告自身原因未向被告提供办理银行按揭贷款的相关手续，导致被告无法为原告办理按揭贷款，是原告违反合同约定，有关房屋维修基金该款被告已经交给房管局，原告所述被告没有将合同交于原告，是因为双方签订合同后，办理平塘县商品房预售需要，故没有当场将合同交给原告，但在备案成功之后，原告一直未向被告索要合同，双方签订的合同，被告按照法律规定办理相关登记备案，故该合同是生效的，故原告的陈述与事实不符。原告提出无法了解合同内容，商品房买卖合同是向房管部门备案完毕并公示在销售中心的，不存在原告所述在签署合同时不了解合同内容的事实。反诉原告贵州新丰业置业有限公司提出反诉请求：一、依法判决反诉被告李满伍、郑丙妹继续履行于2019年9月23日签订的《商品房买卖合同》，向反诉原告支付剩余购房款人民币427000.00元；二、依法判决反诉被告李满伍、郑丙妹从2017年10月1日开始以427000.00元为基数，按日万分之一的标准向反诉原告支付违约金，违约金计算至反诉被告李满伍、郑丙妹向反诉原告支付完全部购房款之日止。截至2019年10月31日，共产生违约金32494.7元；三、依法判决本案的诉讼费全部由反诉被告李满伍、郑丙妹承担。事实和理由如下：2017年9月23日，反诉原告与反诉被告李满伍、郑丙妹签署了《商品房买卖合同》，根据合同约定反诉原告将中央大街5号楼底商1层7号房以总价854345元出售给反诉被告李满伍、郑丙妹；反诉被告李满伍、郑丙妹向反诉原告支付首付款427345元，余款427000元以银行按揭贷款方式支付。反诉被告李满伍、郑丙妹在合同签订且交付首付款后，又未通过银行按揭贷款支付余款，也未向反诉原告直接支付余款，违反合同约定。现反诉原告要求反诉被告李满伍、郑丙妹继续履行合同，支付余款，并按合同约定承担逾期付款的违约责任。请求法院依法支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告李满伍、郑丙妹辩称：反诉被告李满伍、郑丙妹与原告签订《商品房买卖合同》后，反诉原告未将合同交付反诉被告，导致反诉被告无法了解和履行合同内容，特别是反诉原告收取反诉被告的550.00元抵押预告登记费后，没有按照其承诺为反诉被告办理按揭贷款，在交房期限到后没有将房屋交付给反诉被告，其行为已严重失信，构成违约，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）李满伍、郑丙妹与被告（反诉原告）贵州新丰业置业有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告（反诉原告）贵州新丰业置业有限公司对原告（反诉被告）李满伍、郑丙妹提供的证据：商铺签约算价表复印件、【中央大街】客户签约须知复印件、收据复印件、原告营业执照复印件、《商品房买卖合同》复印件、商铺所在位置图片复印件的真实性无异议，对证明目的有异议。原告（反诉被告）李满伍、郑丙妹对被告（反诉原告）贵州新丰业置业有限公司提供的证据：《商品房买卖合同》复印件、平塘县商品房预售合同备案登记表复印件的真实性无异议，对证明目的有异议。二原告（反诉被告）李满伍、郑丙妹及被告（反诉原告）贵州新丰业置业有限公司提供的上述证据，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月，原告（反诉被告）李满伍、郑丙妹认购被告（反诉原告）贵州新丰业置业有限公司开发的位于平塘县。2017年5月22日、同年6月22日，原告（反诉被告）先后向被告（反诉原告）支付定金共计人民币100000.00元。2017年9月23日，二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，合同约定被告（反诉原告）以人民币854345.00元的价格将原告（反诉被告）认购的商铺出售给原告（反诉被告）。付款方式为：原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）购房首付房款50%，共计人民币427345.00元，余款人民币427000.00元以银行按揭贷款支付。商铺交付期限为2018年10月15日。《商品房买卖合同》签订后，原告（反诉被告）支付了被告（反诉原告）购房首付款人民币327345.00元，被告亦将原告（反诉被告）支持被告（反诉原告）的认购订金人民币100000.00元转为原告（反诉被告）购房首付款，即原告（反诉被告）共交付被告（反诉原告）首付款人民币427345.00元、维修基金人民币1834.70元、抵押预告登记费人民币550.00元。原告（反诉被告）亦按照被告要求向被告提交了办理银行按揭贷款所需要的资料，但被告（反诉原告）未将双方签订的《商品房买卖合同》交付原告（反诉被告）。后，被告（反诉原告）未能为原告（反诉被告）办理银行按揭贷款，亦未将原告购置的商铺按期交付原告（反诉被告）使用，原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）返还原告（反诉被告）支付的全部购房首付款遭被告（反诉原告）拒绝，双方产生争议，故原告（反诉被告）向本院提起诉讼，提出前列诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提起反诉，提出前列反诉请求。本院认为本案争议的主要焦点为：一、是否应当解除双方签订的《商品房买卖合同》？二、双方是否应当承担违约责任？本院认为：依法成立的合同对当事人具有约定力。二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）就应当按照合同约定履行各自义务。二原告（反诉被告）已按照合同约定支付了原告购房首付款人民币427345.00元、维修基金人民币1834.70元、抵押预告登记费人民币550.00元，共计人民币429729.70元。被告（反诉原告）就应当按照合同约定为原告（反诉被告）办理银行按揭贷款427000.00元，并将原告购买的商铺交付原告使用。对于双方是否违约问题，针对双方争议，根据二原告（反诉被告）及被告（反诉被告）的陈述及提供的证据，不能证明被告（反诉原告）未能按期为原告（反诉被告）办理银行按揭贷款的责任在于原告（反诉被告）或者在于被告（反诉原告），根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，双方均应当承担不利后果。对于是否应当解除双方签订的《商品房买卖合同》问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条规定”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》，其中第八条第一款第3项约定“……，因出买人原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）、合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；（2）、买受人可以解除合同，合同解除后1日内出买人应退还已付款及银行同期贷款利息。”故原告（反诉被告）请求解除与被告（反诉被原告）签订的商品房买卖合同和返还原告（反诉被告）已支付的购房首付款人民币427345.00、维修基金人民币1834.70元、抵押预告登记费人民币550.00元，共计人民币429729.70元的诉讼请求，有事实和法律依据，依法应予支持。关于利息，因原告（反诉被告）在本案中未能提供证据证明被告（反诉原告）未能为原告（反诉被告）办理银行按揭贷款和未按期交付原告（反诉被告）认购的商铺全部责任在于被告，故本院根据本案客观事实，兼顾公平原则，对原告（反诉被告）的该项诉讼请求不予支持。对于被告（反诉被告）的反诉请求，因双方签订的《商品房买卖合同》尚未履行完毕，在本案中，原告（反诉被告）已提出解除双方签订的《商品房买卖合同》，其已以自己的行为表明不履行主要债务，双方亦不能实现合同目的，且在本案中，被告（反诉被告）未能提供证据证明其已按照《商品房买卖会同》约定履行了合同义务，故被告（反诉被告）请求二原告（反诉被告）继续履行双方签订的《商品房买卖会同》和支付剩余房款人民币427000.00元的反诉请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）请求的违约金，因被告（反诉被告）未能提供证据证明二原告（反诉被告）有违约行为，且根据目前本地商铺市场销售情况，双方争议的合同标目物商铺并未贬值，故被告（反诉原告）请求二原告（反诉被告）支付违约金人民币32494.70元的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四款、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）贵州新丰业置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内返还原告（反诉被告）李满伍、郑丙妹购房首付款人民币肆拾贰万柒仟叁佰肆拾伍元整（￥427345.00元），维修基金人民币壹仟捌佰叁拾肆元柒角（￥1834.70元）、抵押预告登记费人民币伍佰伍拾元整（￥550.00元），共计人民币肆拾贰万玖仟柒佰贰拾玖元柒角（429729.70元）；如被告义务人未按本判决指定的期间履行给付原告金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）李满伍、郑丙妹的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉被告）贵州新丰业置业有限公司的反诉请求。本案案件受理费4513.00元，反诉费4096.00元，共计8609.00元，由原告（反诉被告）李满伍、郑丙妹负担2256.50元，被告贵州新丰业置业有限公司负担6352.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决将发生法律效力，如义务人在指定期限内不履行该法律文书所确定的义务，权利人可在二年内向本院申请强制执行。审 判 长  付光春人民陪审员  向付泉人民陪审员  石明珠二〇一九年十二月二十七日书 记 员  石秋月