安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0103民初9605号 原告:卢一平,女,1972年1月1日出生,汉族,住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：刘芝兰，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张乐明，安徽华人律师事务所律师。 被告:合肥中信物业有限公司，住所地:安徽省合肥市美菱大道****。 法定代表人:刘永斌，董事长。 被告:合肥建工第二建筑工程有限公司。住。住所地:安徽省合肥市望江东路**/div> 法定代表人:郭斌，董事长。 委托诉讼代理人：常爱民，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查显兵，安徽天禾律师事务所律师。 第三人:余雷,男,1989年7月11日出生,汉族，住安徽省安庆市太湖县。 委托诉讼代理人：张华平，安徽巨铭律师事务所律师。 原告卢一平与被告合肥中信物业有限公司（以下简称中信物业公司）、合肥建工第二建筑工程有限公司（以下简称二建公司）、第三人余雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。卢一平委托诉讼代理人刘芝兰、张乐明，二建公司委托诉讼代理人常爱民，第三人余雷委托诉讼代理人张华平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢一平向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告系碧水家园室的合法产权人；二.依法判令两被告履行为原告办理室房产证的义务；三、判令案涉房屋买卖合同无效，撤销依据合同领取的产权证，四、本案的诉讼费及其他费用由两被告承担。事实与理由:2007年10月，中信物业公司取得碧水家园房地产的开发权，二建公司取得碧水家园房地产的施工权，原告作为实际施工人承包了碧水家园3#4#楼的施工。建设施工中，中信物业公司的资金短缺，工程建建停停，且已欠了大量的工程款。经合肥仲裁委员会(2010)合仲字第084调解书认定:对拖欠的工程款中信物业公司、二建公司达成以碧水家园4#楼74套房屋“以房抵款”的调解协议。原告以应收工程款5005200元抵扣了碧水家园4#楼的8套房屋，已实际取得该8套房屋的所有权，其中包括案涉的室。该“以房抵款”生效调解书的客观事实被本院(2018)皖0103民初3712号民事判决书予以确认。2014年1月，原告将案涉房屋装修后，实际占有并入住至今。案涉房屋抵款多年后，中信物业公司违背诚信“一房两卖”，又将已经抵扣工程款的案涉房屋卖给了本案的第三人，违背了《合同法》第八条、《物权法》第28条之法律规定。依据《合同法》第52条(二)项之规定，第被告后签订的《房屋买卖合同》应为无效合同。为了维护原告的合法权益，特诉来贵院，请准如前请。 中信物业公司未答辩 二建公司辩称：一、二建公司不是本案适格被告，房产已由中信物业公司出卖给原告，已经用于原告的工程款抵付购房款，该房产应该归原告所有。二、案涉争议房产是中信物业公司出卖给原告，二建公司已经同意，并已经履行完毕二建公司只是配合办理购房款抵付工程款的手续，中信物业公司应该为原告办理产权登记，二建公司不是房子的出卖人，不负有为原告产权登记的义务，三、中信物业公司将已经出售占有使用的房产再次出售，应该知道损害原告的合法权益，余雷签署的合同依法应属于无效合同。 第三人余雷辩称：一、二建公司和中信物业公司之间的仲裁裁决与本案原告之间无相对性；中信物业公司未履行仲裁裁决书抵房义务，那么原告所称的二建公司再抵房给原告就是无米之炊；原告依法不享有本案的诉讼权利，其因与两被告之间的债务纠纷依法只能主张债权，根本不具有物权确认的诉讼权利。本案诉讼系滥用诉讼权利，第三人保留追究责任的权利。二、第三人合法购买房屋，并取得房屋的不动产权证书，其依法系该房屋的合法产权人，该不动产权证书具有对世权。三、本案原告2014年占房时，该楼盘尚未竣工验收，因此其占有房屋的行为不能形成既有事实。四、原告起诉的二建公司主体名称错误。 本院经审理认定事实如下：2010年12月28日，合肥市仲裁委员会下发（2010）合仲字第084号调解书，内容为：一、二建公司作为碧水家园项目工程总包继续施工。二、双方确认停工前已完工程量的工程金额为81016049元。三、已支付工程款为3880万元，扣除已支付的3880万元外的余款42216049元，中信物业公司保证在2011年1月20日前支付500万元。三、上述其余工程款采取以房抵款的方式支付，即中信物业公司以碧水家园4号楼全部可预售房屋抵付上述工程款。预售房屋抵售价格为6450元/平方米，按照4号楼预售许可证面积计算，若有余款抵偿复工后应付工程款项。五，中信物业公司保证在2010年12月31日前取得4号楼预售许可证，并由中信物业公司办理二建公司为债权人的预抵押手续，二建公司应积极配合，中信物业公司不得另行销售和抵押。 2011年9月14日抵押权人二建公司与抵押人中信物业公司办理了在建工程抵押登记证明，抵押的房屋包括碧水家园4号楼74套房产，本案房产包括在内。 2011年10月21日，中信物业公司给二建公司回函，称“工程款问题双方已经按照仲裁调解书约定采取以房抵款的方式解决，现在该方式是一种付款方式，并非债务担保。我方为此已经履行了义务，贵方应该为此筹集相应的建设资金，4号楼的实际处置权完全在贵方。4号楼住对外销售我方会全力配合。” （2018）皖0103民初3712号卢一平起诉二建公司以及中信物业公司追要工程款案件，庐阳区法院民事判决书认定“根据二建公司于2016年出具的对账单，二建公司共向卢一平支付了工程款53198707.64元，原告仅认可收到款项为52673707.64元（该款中包含24套房抵款）。…….另以碧水家园3#、4#楼8套住宅(具体的8套为3号楼4号楼房号2501、2502、2503、2504、2601、2602、2603、2604)单价6450元/平方米作价抵3、4#楼部分前期工程款5005200元，负责碧水家园3#、4#楼施工的卢一平认可收到的工程款共计为57678907.64元。”本案房产即包括在内。 卢一平作为实际施工人获得以房抵工程款的房屋中就包括本案案涉的房屋2604室。2014年1月卢一平占有使用2604室，后该房屋被卢一平对外出租给消防公司使用，卢一平缴纳了水电燃气费及物业费，此有安徽骄阳物业公司出具的证明为证。由于中信物业公司经营已陷入瘫痪状态，无力完成综合验收以及交纳相关税费等，造成了长期入住该楼房的人员无法办理产权证，人民网领导留言板上相关人员投诉，庐阳区政府给予了相关正式回复。 第三人余雷于2018年7月10日与中信物业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定购买碧水家园室，建筑面积98.52平方米，单价为6471元，总金额为637522元。付款方式为买受人于2018年7月10日前一次性付清全款。交付期限约定，出卖人应当在2013年3月31日前交付买受人房屋。同日办理了网签备案手续。 2017年6月1日中信物业公司作为甲方和合肥谦和贵贸易有限公司作为乙方、黄河作为丙方签订商品房买卖协议书，约定甲方开发的碧水家园住宅小区37套住房尚未销售，其中30套为本合同销售标的，另剩余7套甲方同意网签给丙方作为甲方抵偿丙方债务，三方协商同意以人民币9000元/平方米销售价格销售该房屋给乙方。付款方式为协议书生效后一周内，乙方预付100万元给甲方作为定金，甲方同意以尚未处置的20个车位作为担保。甲乙双方在正式签订商品房买卖合同并具备办理网签条件后一个工作日内，乙方支付买房款1000万元到三方共同同意的账号内，网签完成，甲方和丙方可以自由支配该售房款，在中信物业公司出具缓交税务证明书时再支付400万元。第三条规定，协议签订生效后，甲方全力配合乙方一起积极办理完善该房屋的销售条件，并与丙方达成执行和解协议，解除对房屋的查封。丙方承诺在签订协议同时向法院提出解除查封申请，乙方承诺在该住房具备销售条件并办理网签后，及时签订商品房买卖合同并支付买房款。 根据合肥谦和贵商贸有限公司出具的关于潘峰、余雷购买合肥碧水家园房产的说明，载明“三方协议签订后，我司借款按约给付定金100万元，中信物业公司出具收条之后，帮助工程收尾和验收，可到进行网房屋网签时，中信物业公司与黄河严重违约，不按协议执行，只网签给我公司法定代表人潘峰名下及其表弟余雷名下两套房屋。2018年8月10日，我司和中信物业公司签订了解除商品房买卖合同书，解除合同、我司所支付定金100万元转为潘峰购房款，多余部分冲抵余雷名下购房款。房款不足部分由中信物业公司违约赔偿款冲抵。上述两套房款及结清。中信物业公司办理房产证并交付房屋。” 2019年5月20日，余雷领取了该房的房产证。 庭审中在询问是否到现场查看房屋时，第三人余雷代理人回答到现场看过没有异常。二建公司举证了人民网留言板以证明第三人买房时知道房屋已被人占有使用。 以上事实，有双方当事人陈述以及原告提供的调解书、和解协议、在建工程登记抵押证明、协议书、证明、判决书两份，二建公司提供的人民网留言板信息，情况说明、和解协议、执行案件结案审批表、中信物业公司回函、第三人余雷提供的身份证、不动产权证书、入住通知书、收据、民事起诉状、传票、应诉通知书、商品房买卖协议书，关于潘峰、余雷购买合肥碧水家园房产的说明，合肥谦和贵贸易有限公司支付定金100万元经过、银行转款凭证、收条、网上认购备案确认单、商品房买卖合同、不动产权证书。人民网领导留言板截图等相关证据证实。 本院认为，被告中信物业公司与第三人余雷之间的房屋买卖合同是否构成无效是本案争议的焦点问题。 首先，原告虽未办理房产证，但根据二建公司与中信物业公司于2010年达成的仲裁调解协议书的约定，中信物业公司以房屋抵付工程款，实际进行了履行，并且庐阳区法院民事判决书认定以房屋抵卢一平的工程款，就包括本案房产在内，可以认定原告通过抵扣方式交纳房款，并且原告入住和使用争议房产多年的事实存在。原告和中信物业公司之间形成了房屋买卖合同关系。第三人虽然对原告入住提出异议，认为是非法占用，但并没有证据反映中信物业公司这么多年对原告居住使用房屋提出任何异议，因此对第三人异议本院不予采信。 其次，第三人余雷在2018年7月10日签订了房屋买卖合同，并以谦和贵公司交付中信物业公司定金中的一部分以及违约赔偿款作为购房款，第三人余雷购买单价为6000多元，远低于2018年的市场价格，且不属于合理对价范围，从人民网留言板来看，第三人余雷在签订房屋买卖合同之前即知道涉案小区房屋已经被人占有使用及被法院查封的现状，第三人陈述到过现场看房，但没有异常，此陈述并未提供证据证明，且所述没有异常情况与该房已经被卢一平占有使用相矛盾，故本院不予采信。第三人主观上并非善意，而中信物业公司亦知道本案房产已经被抵偿给二建公司及实际施工人，却再次出卖给第三人余雷，并已经办理了房产证，损害原告合法权益。依据相关法律及司法解释的规定，可以确认被告中信物业公司与第三人余雷签订的商品房买卖合同、过户办证构成恶意串通，买卖合同应为无效。 原告要求判决确认其是合法产权人，因本案并非确权纠纷，而是房屋买卖合同纠纷，是两个房屋买卖合同履行之间存在冲突，故对此诉讼请求本院不予支持。原告要求判决被告中信物业公司与第三人余雷的房屋买卖合同无效，本院予以支持。原告要求撤销产权证，由于撤销产权证不属民事案件处理范围，故本院不予支持。原告要求被告中信物业公司办理本案房产的过户手续，因案涉房产现登记在第三人余雷名下，目前中信物业公司尚不具备直接协助办理变更登记的条件，原告可在案涉房屋产权登记撤销后另行主张。原告要求二建公司承担责任，因二建公司只具有配合办理购房款抵付工程款的手续的义务，故本院不予支持。第三人余雷要求腾退房屋交付给第三人余雷，赔偿第三人余雷房租损失，虽然涉案房屋登记备案在第三人余雷名下，但由于被告中信物业公司与第三人余雷的买卖合同无效，因此本院对第三人余雷的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 一、确认被告合肥中信物业有限公司与第三人余雷签订的商品房买卖合同无效； 二、驳回原告卢一平其他诉讼请求； 案件受理费减半收取为4980元，由原告卢一平负担2490元，被告合肥中信物业有限公司及第三人余雷负担2490元； 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  许欣竹 二〇一九年十二月二十三日 书记员  葛珊珊 附本案判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。