江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣01民初51号原告（案外人）：江西省速好达物流有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区世贸路**远帆大厦****，统一社会信用代码：91360121MA435F1765E。法定代表人：黄永军，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄东，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜梅，北京市兰台律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国银行股份有限公司南莲支行，住所地，住所地：江西省南昌市南昌县莲塘镇五一路**会信用代码：91360121705598073E。负责人：熊国运，该支行行长。委托诉讼代理人：汤晓岚，江西灯正律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊坚，江西灯正律师事务所实习律师。被告：南昌市广森科技有限公司，住所地：江，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**海航白金花园**楼****用代码：91360125MA35RY830。法定代表人：康杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤晓仑，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱财宝，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。被告：江西蜗牛快购电子商务有限公司，住所地：江西省南，住所地：江西省南昌高新技术产业开发区艾溪湖二路**保利香滨国际花园**楼**：91360106MA356E3YXR。法定代表人：戴长春。委托诉讼代理人：熊嘉楠，江西志龙律师事务所律师。第三人（被执行人）：江西省平彦实业有限公司，住所地：江西省南昌县小蓝经，住所地：江西省南昌县小蓝经济开发区金沙四路东#、D#地，统一社会信用代码：91360100565292390。法定代表人：陈亮，该公司董事长。第三人（被执行人）：陈亮，男，汉族，1985年12月12日生，住江西省九江市庐山区新港镇荷塘路，身份证号码：3604021985********。第三人（被执行人）：彭亭亭，女，汉族，1984年6月7日生，住江西省九江市庐山区。原告江西省速好达物流有限公司（以下简称速好达公司）与被告中国银行股份有限公司南莲支行（以下简称中国银行南莲支行）、南昌市广森科技有限公司（以下简称广森公司）、江西蜗牛快购电子商务有限公司（以下简称蜗牛公司）及第三人江西省平彦实业有限公司（以下简称平彦公司）、陈亮、彭亭亭案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告速好达公司的委托诉讼代理人黄东、姜梅，被告中国银行南莲支行的委托诉讼代理人汤晓岚、熊坚，被告广森公司的委托诉讼代理人汤晓仑、朱财宝，被告蜗牛公司的委托诉讼代理人熊嘉楠到庭参加诉讼，第三人平彦公司、陈亮、彭亭亭经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告速好达公司向本院提出诉讼请求：1、判决江西省南昌市中级人民法院停止执行2018年6月20日作出的(2016)赣01执269号公告，停止向广森公司、蜗牛公司交付江西省南昌县小蓝经济开发区金沙四路东、富山大道南A#、C#地块土地及地上房产及附着物；2、判决撤销南昌市中级人民法院的拍卖行为；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告对涉案土地房产有合法承租权，江西省南昌市中级人民法院(以下简称“南昌中院”)在执行中国银行南莲支行与平彦公司、陈亮、彭亭亭金融借款合同纠纷一案中拍卖了涉案土地房产。2018年6月20日南昌中院作出的(2016)赣01执269号公告，要求原告腾退涉案土地房屋。原告认为依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定原告基于租赁关系对于涉案土地房屋有合法的使用权，以此向南昌中院提出异议。南昌中院于2018年12月21日向原告送达了(2018)赣01执异194号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关规定，提起诉讼。一、原告对涉案土地房产享有合法租赁权，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，原告使用权应当受到法律保护。1、原告租赁合同签订于中国银行南莲支行与平彦公司签订的抵押合同之前。原告的股东黄永军、钟亮于2014年9月1日与第三人(被执行人)平彦公司就案涉土地房产签订了《租赁合同》，租赁期限17年，租赁范围含涉案土地房产，用于以后成立的物流公司的办公用地、用房。因为当时原告公司尚未成立，故以黄永军和钟亮个人名义签订。而被告中国银行南莲支行与平彦公司在C#地块上签订抵押合同的时间为2014年11月24日、胡九花与平彦公司在A#地块上签订抵押合同的时间为2014年10月31日，原告的签订租赁合同的时间早于被告中国银行南莲支行签订抵押合同的时间。2、《租赁合同》约定了合理的租金，并且原告已经支付合同约定的租金。首先，关于2014年9月1日至2016年8月31日的租金，因为当时原告承租时，涉案房屋装修工程并未完工、项目承建的公司停止施工堵门闹事，涉案房屋只是毛坯房尚不具备使用条件，因此关于租金，双方在《租赁合同》第五条装修期中，约定自2014年9月1日至2016年8月31日为装修免租期。其次，每平方米3元租金是当时合理的市场价格，并且原告已经按合同约定支付了自2016年9月1日至2021年8月31日的租金。3、租赁合同签订后原告已经实际占有涉案土地房产，租赁合同签订后，原告着手对涉案土地房产进行装修、开展经营，已经实际占有涉案房产。而且在法院的拍卖公告中已经提示竞买人涉案土地房产上有租户，拍卖时系带租赁拍卖，竞买人应承受涉案土地房产上的权利负担，法院也应当保护原告的租赁权。二、南昌中院拍卖程序违法。南昌中院在拍卖涉案土地房产时已经知晓原告的租赁权，依据最高人民法院《人民法院办理执行案件规范》第574条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条之规定人民法院应当先处理原告的租赁权再启动拍卖程序，但南昌中院明知原告的租赁权，而先行启动拍卖，违反了法定程序，请人民法院撤销南昌中院的拍卖行为。综上，原告对于涉案房产有合法的使用权，依据《中华人民共和国物权法》以及《中华人民共和国合同法》的规定，南昌中院要求原告腾退涉案房产不符合法律规定，故请人民法院查明事实依据支持原告的诉讼请求。诉讼过程中，原告速好达公司放弃请求判决撤销南昌市中级人民法院的拍卖行为的诉讼请求。被告中国银行南莲支行答辩称，一、黄永军、钟亮与平彦公司于2014年9月1日签订的《租赁合同》系恶意串通签订的虚假合同。(1)租金不合常理。《租赁合同》约定的租金为3元每平方米每月，而2015年1月1日双方在南昌市市场和质量监督管理局备案的租赁合同约定的仓储库房8元每平方米每月、办公位10元每平方米每月，明显低于正常的市场租赁价格。(2)租金的支付不合常理。速好达公司于2016年8月26日分五次共支付340476元仓储费、2016年10月分6次共支付1028.13万元租金给平彦公司，仓储费不同于租金，且一次性支付5年租金也与常理不符。(3)增值税发票开具的日期和服务名称不符合常理。自2016年3月28日至2016年12月22日，平彦公司向速好达公司开具了一系列的发票，记载服务名称均为仓储费。2016年3月28日平彦公司已经向速好达公司开具仓储费发票，但是速好达公司直到2016年8月份才支付了34万元的仓储费，时间及金额均不能对应；发票记载的服务名称均为仓储费，证明2016年速好达公司与平彦公司之间实际上是仓储关系，而非租赁关系。二、根据2014年9月1日《租赁合同》的内容，该合同属于抵债合同，不同于房屋租赁合同，不适用“买卖不破租赁”。依据《合同法》第212条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。在本案当中，《租赁合同》第六条第一款约定“双方约定，自2014年9月1日起至2016年8月31日，2年的租金为冲抵借款金额及利息3686000元，以后不再计息……”从该合同内容来看，黄永军、钟亮为了使自己的债权得到清偿，自2014年9月1日至2016年8月31日，同意平彦公司以该期间的涉案土地房产的使用权充抵借款。可见，《租赁合同》是平彦公司以其土地房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。所以不适用《物权法》第190条。三、速好达公司未在抵押权登记前合法占有使用该租赁物，不能阻止向买受人移交占有被执行的不动产。根据《中华人民共和国物权法》第190条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第1款规定，案外人请求在租赁期限内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的，应符合以下条件:(一)在抵押权登记前已经合法占有使用该租赁物：(二)已按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。依据速好达公司的提供的证据如水费、污水处理费付款回单、购买电动搬运车付款凭证等，速好达公司2016才开始对涉案土地房产进行占有使用，而涉案土地房产已在2014年办理抵押登记，所以速好达公司未在抵押权登记前合法占有使用该租赁物:另外，租赁合同约定租金为3元每平方米每月，明显低于当地市场标准。所以速好达公司不能阻止向买受人移交占有被执行的不动产。被告广森公司答辩称，一、租赁合同是虚假或倒签的。(1)速好达公司提供的两份租赁合同存在诸多可疑之处。2014年9月1日签订的租赁合同明确表示因为平彦公司担保的借款出现未还款情况，平彦公司与黄永军、钟亮协商以租赁方式偿还借款，并在该租赁中约定2014年9月1日至2016年8月31日两年为抵债免租装修期；而2015年3月1日签订的租赁合同约定免租装修期从2015年3月1日至2016年8月31日，且未谈及抵债的情况，而是通过2015年3月15的补充协议强行将两份租赁合同进行关联，并将速好达公司与平彦公司的租赁合同时间从2015年3月1日推前到2014年9月1日，故广森公司合理认为2014年9月1日的合同系虚假或倒签。(2)速好达公司提供的两份租赁合同，约定的租金不符合市场价、租赁期限17年过长、租金支付方式明显不符合交易习惯以及合同约定违约条款明显利于速好达公司等等，广森公司认为双方串通损害第三人利益。根据我方在南昌市市场与质量监督管理局调取的《办公仓储租赁服务合同》，2015年1月1日，平彦公司与速好达公司签订租赁合同，约定厂房的租赁单价为8元/平方米/月（含税价格）、办公楼的租赁单价为10元/平方米/月（含税价格），并且第二年起按双方约定的单价每年递增8%。该份合同符合市场交易习惯，并且在南昌市市场与质量监督管理局登记备案，其真实性可以确定，且更值得第三方信赖。二、不论租赁合同的有效性及真实性，以租赁抵债形式签订的租赁合同不适用“买卖不破租赁”原则。根据最高人民法院（2014）民申字第215号民事裁定书的案例，以及最高人民法院认为以租赁抵债形式签订的租赁合同不适用“买卖不破租赁”原则。最高人民法院认为出租人出租房屋是为了收取租金，承租人租房是为了取得房屋的使用权，而出租人为使自己的债务得到清偿以让渡房屋使用权形式抵顶欠款所签订的租赁合同为债务合同关系而非房屋租赁合同。根据南昌中院于2018年12月14日作出（2018）赣01执异194号《执行裁定书》，南昌中院认定平彦公司与速好达公司2014年9月1日至2016年8月31日之间的租赁合同实为将案涉土地房产的使用权转给黄永军、钟亮，以此履行借款合同的还款义务，不同于出租人与承租人的租赁合同，故平彦公司与速好达公司2014年9月1日签订的合同不适用“买卖不破租赁”。案涉土地房产已于2014年11月24日办理抵押登记，速好达公司所主张的与平彦公司2016年9月1日以后形成租赁关系不能对抗成立在先的抵押权人。平彦公司与黄永军、钟亮于2014年9月1日签订的租赁合同中约定2014年9月1日至2016年8月31日两年租期抵债368.6万元，这实际上是平彦公司以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不是房屋租赁合同，而房屋租赁合同真正成立时间在2016年9月1日以后。在租赁合同成立前，涉案房产已于2014年11月26日进行了抵押登记，故速好达公司以“买卖不破租赁”进行主张理由不成立。三、不论该两份租赁合同的有效性及真实性，以租赁抵债形式签订的租赁合同不适用“买卖不破租赁”原则。根据最高人民法院（2014）民申字第215号民事裁定书的案例，最高人民法院认为以租赁抵债形式签订的租赁合同不适用“买卖不破租赁”原则。最高人民法院认为出租人出租房屋是为了收取租金，承租人租房是为了取得房屋的使用权，而出租人为使自己的债务得到清偿以让渡房屋使用权形式抵顶欠款所签订的租赁合同为债务合同关系而非房屋租赁合同。平彦公司与黄永军、钟亮于2014年9月1日签订的租赁合同中约定2014年9月1日至2016年8月31日两年租期抵债368.6万元，这实际上是平彦公司以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不是房屋租赁合同，而房屋租赁合同真正成立时间在2016年9月1日以后。在租赁合同成立前，涉案房产已于2014年11月26日进行了抵押登记，故速好达公司以“买卖不破租赁”主张执行异议理由不成立。综上，速好达公司的诉请于法无据，缺乏事实依据和法律依据。为此恳请贵院依法驳回速好达公司的诉请，并依法对涉案土地房产进行强制清场以维护答辩人的合法权益。被告蜗牛公司答辩称，与被告广森公司的答辩意见基本一致。第三人平彦公司、陈亮、彭亭亭未作答辩。本院于2019年7月26日组织双方当事人庭前证据交换，原告速好达公司向本院提交证据如下：证据一：（2016）赣01执269号公告,证明目的：2018年6月20日南昌中院做出公告要求原告腾退涉案土地房屋。证据二：（2018）赣01执异194号执行裁定书。证明目的：原告基于租赁权对法院的腾退行为提出异议，2018年12月21日南昌市中级人民送达裁定驳回原告的异议请求。是提出本案诉讼的依据。证据三：1、2014年9月1日《租赁协议》、2015年2月15日《租赁合同补充协议书》、2015年3月1日《租赁协议》2015年3月15日《租赁合同补充协议》。2、江西省速好达物流有限公司工商档案查询，3、厂房租赁协议确认书。证明目的：1、证明原告租赁权合法存在；2、黄永军、钟亮是原告的股东，租赁合同签订时原告公司尚未成立，由股东与出租方签订了合同。原告公司成立后，双方又以公司名义签订了租赁合同。两份合同具有承继关系。3、2015年6月19日南昌小蓝经济技术开发区管理委员会对于原告承租涉案土地房屋的事实进行确认。证据四：中国民生银行转账记录及平彦公司开具的发票。证明目的：原告已经按合同约定支付了租金10621800元。期限是2016年9月1日到2021年8月31日。发票是分五年开的。发票总共115张，总金额4278720元。证据五：1、购买电动搬运车付款凭证、发票。2、安装升降作业平台合同及付款凭证。3、监控设备安装费付款凭证及购买监控室空调、液晶显示器发票。4、三家商户的《仓储租赁合同》、收款回单及仓储服务费发票。5、员工工资支付回单。6、水费、污水处理费付款回单及发票、收据。7、购买仓储专用系统软件付款回单及发票。8、电费缴纳付款回单及发票。证明目的：证明原告实际占有涉案房屋。该组证据当庭没有带原件。证据六：1、《申请报告》2、《租赁协议》、《退款告知书》3、《绿化填土协议》、《调解协议书》、收条一份4、《绿化工程施工合同》、《付款通知书》、网上银行支付凭证。证明目的：1、原告与江西省平彦实业有限公司的《租赁合同》签订于2014年9月1日；2、签订合同后、房屋设定抵押前原告占有涉案土地、房屋的事实。证据七：《借款合同》及转账凭证。证明目的：段黎明、平彦实业有限公司确实对黄永军、钟亮负有债务，即使约定以租金抵销债务也不违反法律规定、不影响租赁合同的效力。证据八：江西省高院（2017）赣民终330号判决、南昌县法院（2016）赣0121民初2929号、南昌县法院（2018）赣0121民初2353号。证明目的：证明涉案项目直至2015年4月份时尚未完工，租赁房屋一直不具备使用条件。双方约定的2年免租期并不过长。证据九：天涯论坛2015年9月19日贴子。证明目的：证明涉案项目多次被平彦公司的债权人堵门，涉案房屋一直无法正常使用，从客观情况看约定的2年免租期并不过长。证据十：拍卖公告。证明目的：本案项目带租拍卖，对此竞买人在拍卖前已知情，因此其竞买不能影响原告正常使用房屋。拍卖公告第八条规定，对上述标的权属有异议者请于2017.12.18、2018.04.28开拍前向南昌市中级人民法院提出书面异议，涉案房屋有原告的承租权，作为被告有异议，应当向法院书面提出，未提出说明被告认可原告的承租权。被告广森公司的质证意见：对证据一、二的三性均无异议。对第三组证据的工商档案查询三性均无异议。对其他几份证据的三性均有异议。不排除倒签的可能性。对厂房租赁协议确认书的时间在2015.06.19，一般在合同签订后30日内在县级以上政府部门备案，主体不适格，所以该份协议无效。对证据四：1、对2016.08.26的五张发票三性均有异议。五张凭证没有印章。2、其他的转账凭证真实性没有异议，合法性、关联性有异议。只能证明双方之间存在资金往来，不能证明发生过真实交易。3、对发票的真实性没有异议，合法性、关联性有异议。2016.12.22之前的均为仓储费发票，2017.01.16之后开始为租赁发票。两者存在矛盾，并且发票的金额大部分存在不同。只能证明存在开票行为，不能证明真实交易，且开票人大部分为本案第三人彭亭亭。对证据五，三性均有异议。对证据六中证据的《申请报告》三性均有异议。《租赁协议》备案部门要县级以上房管部门，而小蓝经济开发区招商中心没有备案资格，故该份协议无效。对《租赁协议》、《退款告知书》三性均有异议，因为涉及案外第三人不能确定真实性、合法性。对《绿化填土协议》、《调解协议书》、收条一份、《绿化工程施工合同》、《付款通知书》、网上银行支付凭证，三性均有异议，因为涉及案外第三人不能确定真实性、合法性。对证据七的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议。合同是债权债务合同而不是租赁关系，平彦公司让渡房屋使用权抵债，不同于租赁合同关系，所以原告提出的四份租赁合同不是实际上的租赁合同而是债权债务合同。对证据八，对三份判决书的真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议。判决书是平彦公司与其他公司的纠纷，与黄永军及速好达公司无关。2015.02之前未通电，案涉土地房产未通电是不能使用的，更不用说黄永军已经占有了这个房屋，且速好达是在2015年2月9日成立的。对证据九的三性均有异议。无法确定真实性和合法性。并不能达到原告的证明目的。对证据十的真实性、合法性无异议。但对关联性和证明目的有异议。C地块拍卖公告第九条说明有优先购买权人是速好达公司，但法院未披露该标的物的租赁期限是否在抵押前后，所以竞买人拍卖时对案涉房产具体情况是不知的。被告蜗牛公司的质证意见：对证据一的三性均无异议。对证据二的合法性有异议。原告起诉时间超过裁定书规定的诉讼时间，是在2019年1月21日起诉的。对第三组证据三性均有异议，第一份合同是债权转让合同，在抵押权设定前原告没有合法有效的租赁权。对证据四，真实性没有异议，合法性、关联性有异议。转账凭证的关联性有异议，2015年开始转账包括发票均为仓储费，仓储费与租金为两个不同款项。合同和补充协议中从未约定仓储费，之约定租金和单价。2015-2016年底，仓储费是在租赁合同之外的费用，不能证明租赁合同关系。对证据五，三性均有异议。没有原件不予质证，原告未尽当庭举证责任。对证据六，因为涉及案外人，且案外人没有到庭，没有证人不能证实真实性，根据证据规则涉及案外证人无法考证。所以三性均有异议。关联性与原告没有关系，就算真实也是黄永军的个人行为。《申请报告》中的上面小蓝经济开发区招商中心的印章，但印章真实性存疑。只能证明黄永军与平彦公司提起申请，不能证明租赁合同真实存在。同理调解协议书上的印章，无法真实就虚假协议进行查实，只能在双方签字的情况下盖章确认。所以对这组证据的三性均有异议。对证据七的三性均有异议。证明租赁合同是虚假的，只是为了债权转移的目的，实质上债权债务合同。借款是黄永军个人问题，与地产所有权没有关系。不能达到原告的证明目的和诉请依据。对证据八，真实性、合法性无异议，证明目的中黄永军与平彦公司签订第一份租赁合同及免租期条款时，因为当时未达成交房条件，所以这个合同是虚假的。免租期两年按照江西省高院（2017）赣民终330号判决，已经证实案涉地产在签合同之前已建设完工，所以无需两年免租期。对证据九的三性均有异议。对证据十的真实性、合法性无异议。但对关联性有异议。公告没有说明原告是租赁权人，仅说明速好达公司有优先购买权，但原告放弃了优先购买权，因为原告放弃了竞拍。优先购买权人未竞拍视为放弃。公告公示了所有人可以参与竞拍。本院于2019年7月26日组织双方当事人庭前证据交换，被告广森公司提交证据如下：证据一、广森公司营业执照复印件、法人证明、法人身份证明。证明：南昌市广森科技有限公司的主体身份。证据二、企业信用信息公示报告，证明：段黎明在江西省平彦实业有限公司担任执行董事兼总经理，其在2014年3月25日前曾为该公司股东和法定代表人。证据三、借款合同两份，证明：2014年1月9日、2014年1月13日，段黎明向黄永军、钟亮分别借款150万、100万元，江西省平彦实业有限公司为该两笔借款提供担保。证据四、他项权证（无原件），证明：2014年11月26日，南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号9、10栋办理了抵押登记。证据五、《办公仓储租赁服务合同》，证明：该份合同由我方在南昌市市场和质量监督管理局调取，黄永军以江西省速好达物流有限公司的名义与江西省平彦实业有限公司于2015年1月1日签订了厂房、办公楼租赁合同，该份租赁合同签署时间晚于抵押登记时间，此份租赁合同约定厂房单价8元/平方米/月、办公楼单价10元/平方米/月。该份合同符合市场交易习惯，并且在南昌市市场与质量监督管理局登记备案，其真实性可以确定，且更值得第三方信赖。证据六、（2018）赣01执异194号《执行裁定书》，证明：速好达公司提起执行异议称，黄永军、钟亮以公司发起人的身份于2014年9月1日与平彦公司就案涉土地房产签订了租赁合同，租赁期限17年。以平彦公司担保段黎明欠黄永军、钟亮的借款冲抵2014年9月1日至2016年8月31日的租金。以租抵债的合同不同于租赁合同，不能适用“买卖不破租赁原则”。原告速好达公司的质证意见为：对证据一的真实性认可，被告主体资格适格。对证据二的真实性认可。对证据三借款合同两份及转账凭证，真实性、合法性、关联性均认可。对证据四，复印件无法核实真实性，但（2018）赣01执异90号《执行裁定书》中查明中国银行南莲支行的抵押权设定时间是2014年11月24日设定，胡久花的抵押权于2014年10月31日设定。对证据五的真实性认可，证明目的不认可。该合同当时仅是为了速好达公司办理工商局登记时，按工商局要求提供的场地使用证明，并非备案合同，也不能代表涉案租赁物的真实价格。按照场地证明约定，平彦公司提供的是设施、设备完善、速好达公司作为使用者直接入住的房屋，房屋及设施设备的维修由平彦公司承担，而且各项税费由平彦公司承担。但客观事实恰恰相反，设施、设备要速好达公司自行完善和维护、租赁税和土地增值税自担；房屋的主体维修以及房屋的保险都由速好达公司承担，因此价格有所差异也不代表租赁价格过低。另外，场地证明上房屋的是速好达公司自用，只有使用的权利、房屋也只有使用的价值。而涉案2014.09.01的租赁合同租赁园区内房屋是作为生产经营之用，速好达公司在此过中要对涉案房屋进行装修、维护，利用自己的管理经验对园区进行管理、为租户除提供场地外还要提供仓储托管服务，使园区尽快达到物流园的标准、使园区内房屋保值、增值，速好达公司也因此获得相应的收益。事实上2014.09.01合同中涉案房屋在本次租赁关系中是生产资料。与正常租赁办公场地不同。其次，2014.09.01租赁关系中存在空置率及空置期的问题。速好达公司与平彦公司签订的是17年合同，承租后用途是库房、办公等，当时园区周围人烟稀少，门口的市政道路于2016年6月开始建设，2018年2月底才竣工通车。涉案园区建成前几年根本没有任何收益，也没有人去承租园区内的仓库及办公楼。虽然速好达公司与平彦公司合同约定了5万多平方米，而速好达公司在经营中事实上不可能全部转租出去，到目前园区内宿舍楼、材料库、办公室楼的3-5层等仍然空置；因此，作为生产资料的租赁关系中均会存在空置率的情况。另外，每个租户到期之后到下一个租户再承租都有空置期。这些内容与只是承租办公场地的情况不同，在工商局提供的场地使用说明中，则不存在空置率及空置期的问题。从以上区别看，不能以场地使用证明约定的价格衡量当年的承租价格过份低于市场价。从客观情况看，双方也并未实际履行场地证明中的协议内容，其仅是为了备案使用的合同。对证据六的真实性认可，合法性不认可、证明目的不认可。2014年9月1日至2016年8月1日为免租期，没有租金，不存在以租抵债的情况。被告蜗牛公司的质证意见为：对所有证据的三性均无异议。本院于2019年7月26日组织双方当事人庭前证据交换，被告蜗牛公司提交证据如下：证据一：1、被告营业执照、法定代表人身份证。证明目的：证据被告主体资格适格。证据二：被告蜗牛公司已经依法取得了异议诉争土地及房产的所有权，依法应当执行交付的证据。1、《南昌中院关于拍卖江西省平彦实业有限公司位于南昌县小蓝经济技术开发区金沙四路东、富山大道南A#地的土地、房产及附着物的公告》；证明目的：南昌市中级人民法院在网络拍卖涉案A地块的公告第八条明确说明：“对拍卖标的权属有异议者，请于2017年12月18日开拍前向南昌中院提出书面异议”；原告并未在拍卖前提出书面异议，在拍卖成交物权转移后再提出异议，应视为无效的主张；2、《保证金流水单》、《中国银行汇款凭证》；证明目的：证明被告蜗牛公司于2017年12月19日支付涉案地产的拍卖保证金774000元；2018年1月2日支付拍卖余款14226000元，拍卖款已全额付清的事实。3、南昌中院（2016）赣01执269-4号《执行裁定书》；证明目的：证明被告蜗牛公司依据《执行裁定书》在该裁定书送达之日起就取得了涉案土地及房产的所有权的事实；4、南昌法院（2016）赣01执字第269-4号《协助执行通知书》、报纸《公告》与四份《南昌县房屋交易表》、四份《南昌县房屋所有权转移登记询问笔录》。证明目的：证明①南昌中院要求南昌县房管局协助被告蜗牛公司办理产权转移登记事实；②2018年4月26日，被告蜗牛公司向南昌县房产交易与产权管理中心申请登记本案涉案的房屋产权，并在报纸上刊登了《公告》的事实。证据三：南昌市中级人民法院依法驳回原告的执行异议，且原告滥用司法资源起诉的证据。1、南昌中院（2018）赣01执异194号《执行裁定书》；2、南昌中院《送达回证》（复印件）。证明目的：1、①经南昌中院审理查明并裁定：“2014年黄永军、钟亮与平彦公司签订的《租赁合同》实为将案涉土地房产的使用权充抵借款的还款约定，不符合《合同法》对租赁合同的法律规定，不能对抗中国银行与胡九花对案涉土地房产享有的抵押权，2016年9月1日以后的租赁关系更不能对抗成立在先的抵押权。”②《裁定书》明确告知原告：“对裁定不服，认为裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与裁定无关的，可以提起诉讼，而原告在本案的诉讼请求中依然是对执行裁定不服而提起的诉讼，纠缠不休，滥诉造成各方诉累；2、《裁定书》已明确告知原告自送达之日起有15天的起诉期限，原告速好达公司于2018年12月21日签收裁定书，而据南昌中院案件管理系统查询可知，原告递交起诉材料的时间是2019年1月21日，早已逾期，应视为放弃诉讼权利。证据四：黄友军、钟亮与平彦公司的《租赁合同》实为还款合同的证据。（无原件）1、段黎明与黄永军、钟亮签订的两份《借款合同》；2、黄永军、钟亮与被告平彦公司的《租赁合同》。证明目的：1、证明被告平彦公司为段黎明向黄永军、钟亮借款250万元及利息担保在先；2、黄、钟两人为了让被告平彦公司实现对其出借款的担保责任签订的虚假租赁合同，实为充抵欠款目的所签订，且当时的这份“租赁合同”也与被告蜗牛公司无关，不能对抗被告蜗牛公司取得涉案地产的所有权；证据五：原告速好达公司故意拖延不迁出涉案地产，以达到非法占用被告物权，获取非法收益的目的，造成了被告巨大经济损失的证据。1、（2016）赣01执269号《公告》，2018年6月21日的公告张贴记录；（无原件）2、原告与彪马公司、久百公司《仓储租赁合同》、与广东坚朗公司《仓储服务协议》；（无原件）3、被告委托盛宏律师事务所致江西彪马卫浴有限公司、江西云速供应链等发出的《律师函》三份、直接向占有涉案场地的六家公司送达的《缴纳租金告知函》。证明目的：1、由于原告一直未迁出涉案场地，依旧占用被告蜗牛公司地产，南昌中级法院依法于2018年6月日张贴公告，勒令租赁户及其他人员在该公告张贴之日起十日内从案涉土地房产中迁出。到期仍不履行的，该法院依法强制执行，而原告至今仍未清场。2、原告一直将案涉地产允许其他公司使用，违法赚取收益的行为严重侵犯了被告蜗牛公司物权；3被告蜗牛公司一直在向原告及其占用被告地产的关联方主张权利，原告的行为给被告蜗牛公司造成了巨大的经济损失。原告速好达公司的质证意见为：对证据一的真实性认可，被告主体资格适格。对证据二：1、A#地块拍卖公告，真实性、关联性认可，合法性不认可。（1）在拍卖前没有依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定“人民法院应当拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人接到通知未到场的，视为放弃优先购买权”；速好达公司作为优先权人没有收到法院通知。（2）根据国家级南昌小蓝经济技术开发区管理委员会的回函，要求参与竞买的人或法人，未来在开发区的投资项目必须符合开发区产业发展政策：汽车及零部件产业、食品饮料产品、生物医疗产业、高新技术产业，但被告蜗牛公司并不符合该产业政策，故竞拍成功后至今未能办理房屋产权登记。（3）拍卖时法院明知有速好达公司的租赁权，并且带租拍卖，却未通知速好达公司、未对速好达公司的租赁情况进行详尽描述。证明目的不认可，公告第八条，是要求对房屋权属有争议的人提出异议，而对于涉案房屋为平彦公司所有，速好达公司并没有异议，故无需提出异议。法院明知速好达公司在上有承租，却未书面通知速好达公司，速好达也无从提出异议；但是该条的规定被告如果对租赁权有异议，也属于对房屋权属有争议，其应当提出异议，未提出视为对原告租赁权的认可。而该公告第九条证明本次拍卖为带租拍卖，既然带租拍卖，蜗牛公司也是带租竞买，被告作为买受人，就应当继受原租赁合同，法院和被告现在要求速好达公司迁离涉案房屋没有法律和事实依据。2、对于《保证金流水单》、《中国银行汇款凭证》，不是原件不予认可。被告没有证据证明其已经缴纳了竞拍的后续款项。3、（2016）赣01执269-4号《执行裁定书》有原件对真实性认可，也仅是取得权利原因文件，并不是产权凭证。4、协助执行通知有原件，但是该证据来源不合法，该通知书是法院向房管局发送的通知，原件不应该留存在被告手中。如果该证据在被告手中说明法院并未向房屋登记管理部门送达。对于报纸真实性认可，但是不能证明已经取得房屋所有权，对于房屋交易表和询问笔录真实性无法核实，对于第二组证据中的第四份证据的证明目的不认可，这些材料都是过程性文件，依据物权法规定，不动产以登记生效，不登记不生效。对证据三：（2018）赣01执异194号《执行裁定书》真实性认可，合法性不认可，正是因为对该裁定不服，原告才提起执行异议之诉。对证明目的不认可，在执行程序当种租赁权与抵押权以及申请执行人、拍卖财产的竞买人的权利都是法律需要保护的权利，在应当保护的权利发生冲突时，需要人民法院依据法律做出判断，而且法律从程序上给了原告程序上的权利并非原告滥用诉权。涉案项目原告已经先后投入近1000万元，已经支付5年的租金1000多万元，对于这些支出法律应当予以保护。其次，关于对执行异议裁定中“与原判决、裁定有关”指的是中国银行南莲支行与平彦公司的判决、裁定，并非本案的执行异议裁定。对证据四：1、两份借款合同的真实性、合法性、关联性均认可。2、《租赁合同》被告提交的租赁合同复印件不对，把2014年与2015年的合同混在一起，并不是一份合同。对租赁合同的真实性、合法性以及关联性均认可。2015年3月1日速好达公司与平彦公司签订的租赁合同中明确约定2015年3月2日至2016年8月31日为免租期，而且该协议中没有关于抵债的约定。2015年3月15日签订《租赁合同补充协议》明确写明2015年协议是对2014年9月1日协议的承继。因此虽然2014年9月1日合同约定以租金抵债，但事实上双方并未抵债，在2015年速好达公司成立后确认发起人签的合同时，并没约定以租金抵债事宜，执行异议程序中法院认定以租金抵债没有依据。对证据五：1、对于269号公告真实性和关联性认可、合法性不认可，已经带租拍卖不应当要求原告迁出，而应当继续履行租赁合同。张贴记录真实性无法核实，但原告确实在现场见到过一份公告。2、与三个公司的仓储租赁合同或服务合同，复印件不质证。3、律师函及告知函，三性均不认可，全部是单方制作的文件，是否送达也无法核实。证明目的不认可，速好达公司是合法使用涉案房屋，并未侵害被告权利。被告广森公司的质证意见为：对五组证据的三性均无异议。原告速好达公司在庭上补充提交证据如下：证据一：发票一共十六页，是对上一次平彦公司提交的115页的补充。证据二：照片一张。证明涉案园区门前的市政道路2016年6月开始施工，2018年2月竣工，在合同签订时不具备使用条件。证据三：一份由平彦公司、速好达公司、陈亮租赁合同的三方补充协议。证明2014.09.01-2016.08.31没有以租抵债，该租金将于合同履行完毕后三个月内支付。被告中国银行南莲支行的质证意见为：对证据一的三性均有异议。不能证明是租赁关系，只能证明是仓储关系。对证据二照片的三性均有异议。对证据三的三性均有异议。被告广森公司的质证意见为：对证据一的三性均有异议。提供的发票都是在2016年8月20日之后的，2016年的发票均为仓储费与租赁无关。证据二照片显示开工日期在2016年6月，与本案无关。对证据三的三性均有异议，该证据存在恶意串通。被告蜗牛公司的质证意见为：对证据一的对三性均有异议。发票不能证明抵押权之前有租赁关系。证据二照片不能证明该工程与本案有任何关联性。对证据三的三性均有异议。被告蜗牛公司在庭上补充提交证据：平彦公司于2015.03.01与广东坚朗五金制品股份有限公司签订的仓储服务协议一份（系复印件）。证明：原告与平彦公司在2015年3月1日签订的租赁合同，平彦公司在同一日又将本案租赁标的部分租赁给广东坚朗五金制品股份有限公司。可见实际租赁人不是平彦公司，而且除了广东坚朗五金制品股份有限公司还有其他租赁人。原告速好达公司的质证意见为：无原件对真实性有异议无法质证。被告中国银行南莲支行的质证意见为：三性均无异议。被告广森公司的质证意见为：三性均无异议。证明是广东坚朗五金制品股份有限公司实际使用标的物。为查清本案相关事实，本院庭后在本院档案室调取了以下四组证据，以证明案涉土地房产的诉讼及执行情况的相关情况。证据一：本院（2015）洪民二初字第660号民事判决书。证据二：本院（2015）洪民二初字第313号民事判决书。证据三：本院（2016）赣01执269号执行案件的相关材料：1、（2016）赣01执269号分案表；2、本院（2016）赣01执269-3号执行裁定书；3、（2016）赣01执269号移送网络司法拍卖审批表；4、2017年12月19日成交确认书；5、2018年04月29日成交确认书；6、本院（2016）赣01执字269号《函》；7、本院（2016）赣01执269-5号执行裁定书；8、本院（2016）赣01执269号执行裁定书；9（2016）赣01执269号结案审批表。证据四：本院（2016）赣01执132号执行案件的相关材料：1、（2016）赣01执132号分案表；2、本院（2015）洪民二初字第313号生效法律文书证明书；3、2016赣01执132号《函》；4、收条一份；5、（2016）赣01执269号《执行款划付通知》；6、结案申请书一份；7、（2016）赣01执132号结案审批表。就本院依职权调取的四组证据，原告速好达公司的质证意见为：对证据一、二、三、四的真实性无异议，在（2016）赣01执269号执行案件中的（2016）赣01执269号移送网络司法拍卖审批表，该证据可以看出涉案A和C地块均是带租拍卖。我们认为法院调取的材料除了与拍卖相关的材料（2016）赣01执269号执行案件与本案有关联性，其他材料与本案无关联性。被告中国银行南莲支行的质证意见为：对法院依职权调取的证据一、二、三、四的三性均无异议。被告广森公司的质证意见为：对法院依职权调取的证据一、二、三、四的三性均无异议。补充一点：涉案C地块拍卖时法院已经粘贴了公告，速好达公司是明知拍卖程序的，其没有提出异议。并且（2016）赣01执269号执行案件已经2018.06.19作出裁定已经终本。案外人提出异议需在终本前提出，速好达提出异议是错误的，法院不应受理。被告蜗牛公司的质证意见为：对法院依职权调取的证据一、二、三、四的三性均无异议。针对原、被告提供的证据以及本院依职权调取的证据，经过庭审质证、辩证，本院认证如下：对原告速好达公司提供的证据一，因被告广森公司、蜗牛公司对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该份证据予以采信。对原告提供的证据二，被告广森公司对其真实性、合法性、关联性均无异议，蜗牛公司对其合法性提出异议，因该份证据系本院作出的民事裁定书，故本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认。对原告提供的证据三，被告广森公司对工商档案查询的三性无异议，对其他证据均提出异议，认为不排除倒签的可能性；蜗牛公司对证据三其真实性、合法性、关联性均提出异议，因上述证据速好达公司均提供了证据原件予以核对，且上述证据来源形式合法，与本案有关，被告广森公司、蜗牛公司虽对其三性提出异议，但未能提供足以反驳的证据，故本院对证据三予以采信。对原告提供的证据四，被告广森公司对2016年8月26日的五张发票的三性均有异议，对其他转账凭证及发票的真实性没有异议，合法性、关联性有异议；蜗牛公司证据四的真实性没有异议，合法性、关联性有异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。对原告提供的证据五，被告广森公司、蜗牛公司对其三性均有异议，由于该组证据原告均未能提交原件予以核对，真实性无法确认，故本院对该组证据均不予采信。对原告提供的证据六，被告广森公司、蜗牛公司对其三性均有异议，故本院对该组证据均不予采信。对原告提供的证据七，被告广森公司对其真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议；蜗牛公司对其三性均有异议，因上述证据速好达公司均提供了证据原件予以核对，且上述证据来源形式合法，与本案有关，被告蜗牛公司虽对其三性提出异议，但未能提供足以反驳的证据，故本院对该组证据予以采信。对原告提供的证据八，被告广森公司、蜗牛公司对其真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议；因该组证据系人民法院作出的判决书，故本院对该组证据予以采信。对原告提供的证据九，被告广森公司、蜗牛公司对其真实性、合法性、关联性均有异议，且原告未能提供该证据的具体来源，证据的真实性无法确认，故本院对该组证据不予采信。对原告提供的证据十，被告广森公司、蜗牛公司对其真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议，因该拍卖公告系本院所作出，本院予以采信。对原告速好达公司庭上提交的证据一，被告中国银行南莲支行、广森公司、蜗牛公司对其三性均提出异议，因上述证据速好达公司均提供了证据原件予以核对，本院对其真实性予以确认。对原告速好达公司庭上提交的证据二，被告中国银行南莲支行、广森公司、蜗牛公司对其三性均提出异议，因该照片的真实性无法核实，本院不予采信。对原告速好达公司庭上提交的证据三，被告中国银行南莲支行、广森公司、蜗牛公司对其三性均提出异议，因该份证据系原告超过法定举证期限所提供，且该证据的真实性无法核实，本院对该份证据不予采信。对被告广森公司提供的证据一、二，原告速好达公司对其真实性均予以认可，被告蜗牛公司对其三性均予以认可，本院对该二组证据的真实性予以认可。对被告广森公司提供的证据三，原告速好达公司、被告蜗牛公司对其三性均予以认可，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。对被告广森公司提供的证据四，原告速好达公司提出系复印件无法核实真实性，因该份证据系复印件，被告广森公司未能提供原件予以核对，故本院对该组证据不予采信。对被告广森公司提供的证据五，原告速好达公司对其真实性均予以认可，对证明目的不予认可，被告蜗牛公司对其三性均予以认可，故本院对该组证据的真实性予以认可。对被告广森公司提供的证据六，原告速好达公司对其真实性均予以认可，对合法性、证明目的不予认可，被告蜗牛公司对其三性均予以认可，因该份裁定书系本院所作出，本院予以采信。对被告蜗牛公司提供的证据一，原告速好达公司对其真实性均予以认可，被告广森公司对其三性均予以认可，本院对该组证据的真实性予以认可。对被告蜗牛公司提供的证据二，原告速好达公司对拍卖公告的真实性、关联性予以认可，合法性不予认可，被告广森公司对其三性均予以认可，因该份拍卖公告系本院依法作出，故对该份拍卖公告本院予以采信；因被告蜗牛公司未提交《保证金流水单》、《中国银行汇款凭证》的原件，对该二份证据本院不予采信；（2016）赣01执269-4号《执行裁定书》因原告速好达公司对其真实性无异议，被告广森公司对其三性均予以认可，且该执行裁定书系本院依法作出，故对该份执行裁定书本院予以采信；对《协助执行通知书》、报纸《公告》、四份《南昌县房屋交易表》、四份《南昌县房屋所有权转移登记询问笔录》，因原告速好达公司均提出了异议，本院均不予采信。对被告蜗牛公司提供的证据三，原告速好达公司对其真实性无异议，被告广森公司对其三性均予以认可，故对该组证据，本院予以采信。对被告蜗牛公司提供的证据四，原告速好达公司、被告广森公司对其真实性、合法性、关联性均认可，故对该组证据，本院予以采信。对被告蜗牛公司提供的证据五，原告速好达公司对（2016）赣01执269号《公告》的真实性、关联性予以认可，因该份公告系本院依法作出，故对该份公告本院予以采信；对《仓储租赁合同》及《仓储服务协议》，因被告蜗牛公司未提交原件，本院不予采信；《律师函》及《缴纳租金告知函》，因原告速好达公司对其三性均提出了异议，且上述文件均系被告蜗牛公司单方制作的文件，故本院均不予采信。对被告蜗牛公司庭上提交的证据，因该证据系复印件，且被告蜗牛公司未能提供原件予以核实，本院对该份证据不予采信。就本院依职权调取的四组证据，因原告速好达公司、被告中国银行南莲支行、广森公司、蜗牛公司对证据一、二、三、四的三性均无异议，故本院对该四组证据均予以采信。根据本院采信的证据，结合双方当事人陈述，本院对本案事实认定如下：2014年9月1日，平彦公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）黄永军、钟亮签订《租赁合同》一份，约定：1、鉴于2014年1月10日和2014年1月14日甲方为黄永军、钟亮担保借款出现未还款情况，同时双方协商乙方暂不起诉查封甲方公司资产达成以租赁方式偿还该借款，现甲方将自己所有的厂房、场地出租给乙方，由乙方对租赁房屋进行全面物业管理。2、甲方出租给乙方的房屋座落于江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号平彦厂区11栋建筑及场地（具体明细：厂房A、A1、A2、B1、B2、B3、B4，计7栋，原料库1栋，A宿舍、B宿舍计2栋，办公楼1栋，共计11栋建筑，其中厂房A、A1、A2、B1、B2、B3、B4，合计总面积50179.78平方米，宿舍楼面积共4368.3平米，办公楼面积共2815.78平米，原料库面积共1646.32平米，11栋建筑总面积为：59010.18平米；场地占地75亩，房屋状况为毛坯房）。3、房屋租赁使用用途为仓储、住宿、办公。4、甲方应向乙方出示营业执照及组织机构代码、负责人身份证件等真实有效的身份证明，乙方应向甲方出示身份证，乙方需在2015年2月30日前注册公司后提供营业执照及组织机构代码等有效补充证件。5、房屋租赁期自2014年9月1日至2031年8月31日，共计17年。甲方2014年9月1日将房屋交付给乙方，为了便于乙方装修、增添设备等，甲方给乙方两年的免租期，双方约定自2014年9月1日至2016年8月31日为免租装修期，该期限内乙方免交租金，但发生的其它费用均由乙方自行承担。6、租金及租金的支付。双方约定自2014年9月1日起至2016年8月31日，2年的租金为冲抵借款金额及利息3686000元，以后不再计息。（同时该期间在乙方未注册公司前乙方委托甲方负责收取厂房租金至乙方注册公司后并与甲方重新签订协议，这时间段以后称为免租期）鉴于以上情况及厂区许多基础设施不尽完善，达不到乙方使用标准，甲方同意合同期内自2016年8月1日起双方约定租金按单价3元/平方米/月计费，每月租金共计人民币177030元，全年租金合计人民币2124360元。第一期租金在免租装修期到期后，2个月内一次性付清5年租金，即在2016年10月31日前付清；以后租金按每年递增3%支付，在2021年8月1日一次性付清次年全年租金，以后以此类推，以每年8月1日支付次年租金至租赁期结束。租金支付方式为乙方转账支付。7、甲方应于2014年9月2日前将房屋交付给乙方。《房屋交接书》经双方交验签字后视为交付完成，乙方即确认是在了解并接受房屋现状的情况下承租本房屋。8、在房屋承租期内，乙方无需事先征得甲方书面同意，可将该房屋部分或全部转租给他人。但转租部分的管理工作由乙方负责。9、租赁期内，甲方不得提前收回房屋，如甲方违约提前收回房屋，甲方应承担相应的违约责任。乙方提前退租的，应向甲方支付相应的违约金。如因房屋权属或诉讼问题致乙方无法利用租赁房屋的，甲方应承担相应的违约责任。10、补充条款。乙方注册公司以黄永军为法人，后甲方同意与乙公司再另行签订，但另行签定协议乙方需向甲方支付保证金伍万元整，在2016年8月31日前内，乙方未以公司名誉与甲方签订协议，且未付保证金，甲方可以一次性向乙方支付前期借款金额本金及利息3686000元，甲方有权单独解除协议。但乙方注册公司后甲方不配合，不重新签定相关协议本协议将继续履行，同时乙方有权向甲方追索以上3686000元金额并处于600%罚款，双方签订新合同以后本协议继续有效，(等同新协议条款),向时注册新公司后应告知甲方同意。平彦公司在出租方（甲方）处加盖单位公章，法定代表人陈亮在代表处加盖个人私章并签名，黄永军、钟亮在承租方（乙方）处签名并捺印。上述合同签订后，平彦公司将合同约定的11栋建筑及场地移交给黄永军、钟亮。2015年2月9日，速好达公司注册成立，公司法定代表人为黄永军，钟亮为公司原始股东。2015年2月15日，平彦公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）黄永军、钟亮签订《租赁合同补充协议书》一份，约定：1、乙方于2015年2月9日已正式注册登记了江西省速好达物流有限公司，并于2015年2月15日向甲方提供了营业执照及组织机构代码。2、甲方完全认可乙方提供的速好达公司并代表乙方的合法租赁并根据合同的条款，速好达公司可以全面承接2014年9月1日甲、乙双方签订租赁合同的全部权利和义务。3、根据租赁合同第十七条条款，双方协议约定，乙方以黄永军为法人注册速好达公司后，甲方将与乙方代表公司速好达公司在2015年3月1日签订租赁合同，租赁期限至2031年8月31日，新签合同主要条款需与原合同主要条款一致。甲方与乙方代表公司速好达公司签订的新合同视为原合同的继续合同，其性质、权利、义务均不因签订此新合同而发生改变。3、若甲方不与乙方代表公司速好达公司签订新合同，原合同将继续履行，同时乙方有权向甲方追索3686000元并按法律规定内4倍计算利息及后续按合同约定应交全部金额并处以600%罚款。平彦公司在出租方（甲方）处加盖单位公章，法定代表人陈亮在代表处签名并捺印，黄永军、钟亮在承租方（乙方）处签名并捺印。2015年3月1日，平彦公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）速好达公司签订租赁合同一份，约定：1、鉴于乙方系一家专门从事物流运输、仓储管理、配送为一体的企业，现甲方将自己所有的厂房、场地出租给乙方，由乙方对租赁房屋进行全面物业管理，并由乙方统一招商、统一管理。2、甲方出租给乙方的房屋座落于江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号平彦厂区11栋建筑及场地（具体明细：厂房A、A1、A2、B1、B2、B3、B4，计7栋，原料库1栋，A宿舍、B宿舍计2栋，办公楼1栋，共计11栋建筑，其中厂房A、A1、A2、B1、B2、B3、B4，合计总面积50179.78平方米，宿舍楼面积共4368.3平米，办公楼面积共2815.78平米，原料库面积共1646.32平米，11栋建筑总面积为：59010.18平米；场地占地75亩，房屋状况为毛坯房）。3、房屋租赁使用用途为仓储、住宿、办公。4、甲方应向乙方出示营业执照及组织机构代码、负责人身份证件等真实有效的身份证明，乙方应向甲方出示营业执照及组织机构代码、负责人身份证件等真实有效的身份证明。5、甲方2015年3月1日将房屋交付给乙方，为了便于乙方装修、增添设备等，甲方给乙方一年半的免租期，双方约定自2015年3月1日至2016年8月31日为免租装修期，该期限内乙方免交租金，但发生的其它费用均由乙方自行承担。6、租金及租金的支付。鉴于厂区许多基础设施不尽完善，达不到乙方使用标准，甲方同意合同期内租金按单价3元/平方米/月计费，每月租金共计人民币177030元，全年租金合计人民币2124360元。第一期租金在免租装修期到期后，2个月内一次性付清5年租金，即在2016年10月31日前付清；以后租金按每年递增3%支付，在2021年8月1日一次性付清次年全年租金，以后以此类推，以每年8月1日支付次年租金至租赁期结束。租金支付方式为乙方转账支付。7、甲方应于2015年3月2日前将房屋交付给乙方。《房屋交接书》经双方交验签字后视为交付完成，乙方即确认是在了解并接受房屋现状的情况下承租本房屋。8、在房屋承租期内，乙方无需事先征得甲方书面同意，可将该房屋部分或全部转租给他人。但转租部分的管理工作由乙方负责。9、租赁期内，甲方不得转让租赁物的部分或全部产权，否则视为甲方违约，应向乙方承担违约责任。租赁期内，甲方不得提前收回房屋，如甲方违约提前收回房屋，甲方应承担相应的违约责任。乙方提前退租的，应向甲方支付相应的违约金。如因房屋权属或诉讼问题致乙方无法利用租赁房屋的，甲方应承担相应的违约责任。平彦公司在出租方（甲方）处加盖单位公章，法定代表人陈亮在代表处签名并捺印，速好达公司在承租方（乙方）处加盖单位公章，法定代表人黄永军在代表处签名并捺印。2015年3月15日，平彦公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）速好达公司签订《租赁合同补充协议书》一份，约定：1、甲方出租给乙方的11栋建筑及场地（具体明细：厂房A、A1、A2、B1、B2、B3、B4，计7栋，原料库1栋，A宿舍、B宿舍计2栋，办公楼1栋，共计11栋建筑）合计总面积为59010.18平米，场地占地75亩。根据甲方提供的土地证，实际总占地为74.1亩。2、根据租赁合同第一条，甲方出租给乙方的附属设施，除（具体房屋及相关设施、设备附件表）外还包括所属未建地块的空旷场地，富山中大道进口处2个门岗建筑、变压器及电力设施、通讯、所有公共道路、自来水等所有配套设施在租赁期内乙方拥有无偿使用的权利，在租赁期内甲方不会改变任何现有物业及场地现状。3、根据租赁事实，甲、乙双方一致认定实际租赁日期从2014年9月1日至2031年8月31日，共计17年（不受其他因素影响）。4、根据租赁合同第十五条，违约金修改为：甲方将已收取的租金余额退还乙方并按从2014年9月1日起已交租金的600%支付违约金，同时乙方有权向甲方追索前期借款3686000元并按法律规定4倍计算利息及后续按合同约定应交全部金额并处以600%罚款。5、本协议为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确条款之外，原合同完全继续有效。平彦公司在出租方（甲方）处加盖单位公章，法定代表人陈亮在代表处签名并捺印，速好达公司在承租方（乙方）处加盖单位公章，法定代表人黄永军在代表处签名并捺印。2016年8月26日，速好达公司分别向平彦公司转款67476元、95000元、95000元、82000元、1000元，上述转款均注明用途为仓储费；2016年10月9日，速好达公司向平彦公司转款200万元，2016年10月10日，速好达公司分别向平彦公司转款200万元、200万元、200万元、100万元，2016年10月11日，速好达公司分别向平彦公司转款200万元、100万元、281324元，上述款项均注明用途为租金。以上转款共计10621800元。自2016年3月28日至2019年3月5日，平彦公司共向速好达公司开具总金额为5714960元的增值税专用发票131张，上述增值税专用发票在“货物或应税劳务、服务名称”一栏中，部分注明为仓储费、部分注明为租赁费、部分注明为租赁服务、部分注明为经营租赁*租赁服务。另查明：2014年10月30日，案外人胡九花与平彦公司签订《借款合同》，约定平彦公司向胡九花借款600万元用于支付工程款，借款期限为一个月，借款月利率为1.5%，逾期利率为借款利率基础上加收50%。同日，平彦公司与胡九花签订《房地产抵押合同》，平彦公司将其有权处分的房地产（位于南昌县小蓝经济开发区富山中大道**********，国有土地使用权证号为：南国用2012第**，房屋使用权证号为：莲塘镇字第××、00214211、00214212、00214213号）抵押给胡九花。2014年10月31日，双方办理了抵押登记手续，胡九花取得了他项权证号分别为南房他证莲塘镇字第10136**、1013689、1013690、1013691号的房屋他项权证。2014年10月31日，胡九花向平彦公司出借款项600万元。此后因平彦公司未按时归还借款本息，胡九花于2015年诉至本院，请求：1、判令被告平彦公司归还原告借款600万元、支付利息512400元(包括借款期限内利息、逾期还款利息，利息暂计算至2015年3月31日，实际计算至借款本金付清之日止)，共计人民币6512400元；2、判令被告陈亮、彭亭亭、段黎明、陈婷、张伟共同对被告平彦公司上述借款本金、利息(包括借款期限内利息、逾期还款利息)及其他费用承担连带清偿责任；3、判令对被告平彦公司提供的抵押物（位于南昌县小蓝经（位于南昌县小蓝经济开发区富山中大道****、他项权证号为**他证莲塘镇字第××号，位于南昌县小蓝经济开发区富山中大道****、他项权证号为**他证莲塘镇字第××号，位于南昌县小蓝经济开发区富山中大道****、他项权证号为**他证莲塘镇字第××号，位于南昌县小蓝经济开发区富山中大道****、他项权证号为**他证莲塘镇字第××号变卖，原告对上述方式处理抵押物所得款项享有优先受偿权；4、本案诉讼费、律师费（60000元）等实现债权费用均由六被告承担。本院于2016年1月18日作出（2015）洪民二初字第313号民事判决，判决：一、平彦公司于本判决书生效之日起三日内偿还胡九花借款本金591万元及利息（自借款之日起至2014年12月18日止尚欠利息为39825元。自2014年12月19日起至付清欠款本息之日止，以591万元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款年利率6%×4倍计算）。二、平彦公司在本判决生效后十日内支付胡九花律师代理费56550元。三、平彦公司未按本判决第一项、第二项向胡九花清偿的，胡九花有权对平彦公司提供抵押的位于南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号1栋、2栋、3栋、4栋房产（他项权证号为：南房他证莲塘镇字第××号、1013689、1013690、1013691号）拍卖、变卖所得的价款就本判决第一项、第二项债权享有优先受偿权。四、陈亮、段黎明、张伟、彭亭亭、陈亭对本判决第一项、第二项债务承担连带清偿责任。五、陈亮、段黎明、张伟、彭亭亭、陈亭承担连带清偿责任后，有权向平彦公司追偿。六、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费57387元，由平彦公司、陈亮、段黎明、张伟、彭亭亭、陈亭承担。2014年11月24日，中国银行南莲支行与平彦公司签订《授信额度协议》，中国银行南莲支行向平彦公司提供短期流动贷款1600万元的授信额度。同日，平彦公司与中国银行南莲支行签订《最高额抵押合同》，平彦公司以其自有的房产及国有土地使用权（土地证号：南国用2012第**；房产证号：南房权证莲塘镇字第××、00×**9号）为其自身在《授信额度协议》期限内发生的本金不超过1600万元的债务提供抵押担保，并办理抵押登记手续（土地他项权证号：南他项：南他项2014第**项权证号：南房他证莲塘镇：**他证莲塘镇字第××号**）行与平彦公司分别于2014年11月24日、2015年1月3日签订《流动资金借款合同》两份，中国银行南莲支行分别于2014年12月4日、2015年1月6日向被告平彦公司发放了借款600万元、1000万元，共计1600万元。贷款发放后，平彦公司未按期偿还本息。中国银行南莲支行于2015年12月21日诉至本院，请求：1、依法解除中国银行南莲支行与平彦公司签订的（编号ZXNL2014ED015号）《授信额度协议》、（编号ZXNL2014JK030号、编号ZXNL2015JK001号）《流动资金借款合同》；2、平彦公司向中国银行南莲支行立即清偿借款本金1600万元及本息全额付清之日止的利息（含利息、罚息、复利，暂算至2015年12月16日为475232.26元）；3、陈亮、彭亭亭对上述全部债务承担连带清偿责任；4、依法对平彦公司提供抵押的位于南昌县小蓝经济开发区金沙四路以东富山大道以南#C地块的土地使用权及位于南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号9栋、10栋的房产所有权进行折价、拍卖或者变卖，由中国银行南莲支行对以上述方式处理抵押房产所得款项优先受偿；5、本案诉讼费、保全费及律师代理费（九万元）等为实现债权的费用由被告承担。本院于2016年3月24日作出（2015）洪民二初字第660号民事判决，判决：一、平彦公司在本判决生效之日起十日内向中国银行南莲支行偿还借款本金1600万元并支付利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按《流动资金借款合同》及借款借据约定的利率，以1600万元为基数自2015年6月21日起计算至借款本金还清之日止，但应扣除针对借款本金600万已支付的利息100295.93元）；二、平彦公司在本判决生效之日起十日内向中国银行南莲支行支付律师费9万元；三、中国银行南莲支行有权就平彦公司提供的抵押物土地、房产（土地证号：南国用2012第001**：南国用2012第**××、00××19号；土地他项权证号：南他项2014第00257号，房产他：南他项2014第**013833、1013834号）在上述第一、二项的给付款项范围内通过折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、陈亮、彭亭亭对上述第一、二项的给付款项承担连带清偿责任；五、陈亮、彭亭亭在承担担保责任后，有权向平彦公司进行追偿。案件受理费120651元，保全费5000元，共计125651元，由平彦公司、陈亮、彭亭亭共同负担。上述判决生效后，胡九花就（2015）洪民二初字第313号民事判决向本院申请执行，本院于2016年3月17日立案受理，执行案号为（2016）赣01执132号。此后，中国银行南莲支行就（2015）洪民二初字第660号民事判决向本院申请执行，本院于2016年5月5日立案受理，执行案号为（2016）赣01执269号。2016年12月1日，本院作出（2016）赣01执269-3号执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人平彦公司所有的位于南昌县小蓝经济开发区金沙四路以东、富山大道以南C#地(土土地证号:南国用2012第001**)、昌县小蓝经:南国用2012第**A#地(土地土地证号:南国用2012第001**地二块，二、拍卖被执:南国用2012第**别为:南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号1栋(产权证号:南房权证莲塘镇字第**)、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号2栋(产权证号:南房权证莲塘镇字第**)、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号3栋(产权证号:南房权证莲塘镇宇第00214212)、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号4栋(产权证号:南房权证莲塘镇字第**)、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号9栋(产权证号:南房权证莲塘镇字第**)、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号10栋(产权证号:南房权证莲塘镇字第**)。2017年11月16日，本院发布关于拍卖平彦公司位于南昌县小蓝经济开发区金沙四路东、富山大道南A#地的土地、厂房及附着物的公告，该公告第九条内容为：“本标的物优先购买权人相关说明：江西省速好达物流有限公司。”2017年12月19日，在第一次网络公开拍卖中，蜗牛公司以1500万元的最高应价竞拍成功。2018年1月12日，本院作出（2016）赣01执269-4号执行裁定，裁定如下：一、被执行人平彦公司所有的位于南昌县小蓝经济开发区金沙四路东、富山大道南A#地(土地证土地证号:南国用2012第001**及该地块上的四栋房产，分别:南国用2012第**大道828号1栋(产权证号:南房权证莲塘镇字第**)、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号2栋(产权证号:南房权证莲塘镇字第**)、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号3栋(产权证号:南房权证莲塘镇字第**)、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号4栋(产权证号:南房权证莲塘镇字第**)。房产的所有权及相应的其他权利归买受人蜗牛公司所有，财产权自本裁定送达时起转移。二、解除对被执行人平彦公司所有的位于南昌县小蓝经济开发区金沙四路东、富山大道南A#地(土地证号土地证号:南国用2012第001**该地块上的四栋房产，分别为:南昌:南国用2012第**8号1栋(产权证号:南房权证莲塘镇字第**)、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号2栋(产权证号:南房权证莲塘镇字第**)、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号3栋(产权证号:南房权证莲塘镇字美00214212)、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号4栋(产权证号:南房权证莲塘镇字第**)房产及土地的查封。三、买受人蜗牛公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2018年1月12日，本院执行局向本院执行局厉建军法官去函，因胡九花提出申请要求优先受偿平彦公司名下的位于要求南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号1、2、3、4栋房的款项，特函告其截止到拍卖款到本院账户前一日（2018年1月3日）本案本金、利息、律师费、案件受理费等共计11114370元。2018年1月23日，胡九花向本院出具收到申请执行平彦公司、陈亮等借款一案执行款11114370元的收条一份。同日，胡九花向本院提交《结案申请书》一份，载明：（2015）洪民二初字第313号民事判决书确定的义务已全部履行完毕（含利息），特申请结案。2018年3月1日，本院（2016）赣01执132号执行案件执行完毕，同意结案。2018年4月12日，本院发布关于拍卖平彦公司位于南昌县小蓝经济开发区金沙四路东、富山大道南C#地的土地、厂房及附着物的公告，该公告第九条内容为：“本标的物优先购买权人相关说明：江西省速好达物流有限公司，该公司租赁该标的物，如有意向购买该标的物并想了解该标的物的租赁情况的，可以与该公司联系（公司联系人：钟亮，181××××****）”。2018年4月29日，在第二次网络公开拍卖中，广森公司以13652000元的最高应价竞拍成功。2018年6月11日，本院作出（2016）赣01执269-5号执行裁定，裁定如下：一、被执行人平彦公司所有的位于南昌县小蓝经济开发区金沙四路以东:富山大道以南C#地(土地证号:土地证号:南国用2012第001**上的二栋房产，分别为:南昌县小蓝经济开:南国用2012第**权证号:南房权证莲塘镇字第**)、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号10栋,(产权证号:南房权证莲塘镇字第**)房产的所有权及相应的其他权利归买受人广森公司所有，财产权自本裁定送达时起转移。二、解除对被执行人平彦公司所有的位于南昌县小蓝经济开发区金沙四路以东、富山大道以南C#地(土地证号:南土地证号:南国用2012第001**的二栋房产，分别为:南昌县小蓝经济开发区富山:南国用2012第**南房权证莲塘镇字第**)、南昌县小蓝经济开发区富山中大道0828号10栋(产权证号:南房权证莲塘镇字第**)房产及土地的查封。三、买受人广森公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2018年6月19日，本院作出（2016）赣01执269号执行裁定，认定：在本案执行过程中，本院已向被执行人发出限制消费令，并将符合条件的被执行人纳入失信被执行人名单。并拍卖了被执行人平彦公司所有的位于南昌县小蓝经济开发区金沙四路以东、富山大道以南C#地(土地证号:南国土地证号:南国用2012第001**二栋房产，分别为:南昌县小蓝经济开发区富山中大道8:南国用2012第**莲塘镇字第××)、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号10栋(产权证号:南房权证莲塘镇字第**)。经第二次网络公开拍卖上述土地、房产以1362000元拍出，并另案分配到执行款3735430.54元。本案申请执行人申请执行借款本金16000000及利息、支付律师费900000诉讼费125651元。合计执行到执行款17387430.54元。尚欠部分利息未执行。被执行人其他已查封财产属于轮候查封，暂无法处置。通过中国人民银行查找银行账户存款情况及房管、车管等职能部门查找可供执行的财产线索，均未发现被执行人的财产线索，本院已确认被执行人被执行人平彦公司、陈亮、彭亭亭目前无财产可供执行，于2018年6月19日向申请执行人告知案件执行情况，采取的财产调查措施、被执行人的财产情况、终结本次执行程序的依据及法律后果，听取其对终结本次执行程序的意见。依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百一十九条的规定，裁定终结本次执行程序。2018年6月20日，本院作出（2016）赣01执269号公告，公告内容为：“申请执行人中国银行南莲支行与被执行人平彦公司、陈亮、彭亭亭因借款合同纠纷一案，由于被执行人平彦公司、陈亮、彭亭亭未履行法律文书所确定的义务，因此，本院依法拍卖了被执行人平彦公司所有的位于南昌县小蓝经济开发区金沙四路以东、富山大道以南C#地(土地证号：南国用土地证号：南国用2012第00154号)、南昌县小蓝经济开发区金沙四路东、富山大道南A南国用土地证号：南国用2第**，及该二块地上六栋房产，分别为:南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号：南国用2012第**字第××)、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号2栋(产权证号：南房权证莲塘镇字第**)、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号3栋(产权证号：南房权证莲塘镇字第**)、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号4栋(产权证号：南房权证莲塘镇字第**)、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号9栋(产权证号：南房权证莲塘镇字第**)、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号10栋(产权证号：南房权证莲塘镇字第**)。经第一次网络公开拍卖买受人江西蜗牛快购电子商务有限公司(统一社会信用代码;91360106MA35GE3YXR)以1500万元最高价竞得被执行人江西省平彦实业有限公司所有的位于南昌县小蓝经济开发区金沙四路东、富山大道南A#地(土地证号:南国用土地证号:南国用2012第001**的四栋房产，分别为:南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号1栋(产权证号:南国用2012第**昌县小蓝经济开发区富山中大道828号2栋(产权证号:南房权莲塘镇字第××1)、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号3栋(产权证号:南房权莲塘镇字第××2)、南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号4栋(产权证号:南房权莲塘镇字第××3)。经第二次网络公开拍卖买受人南昌市广森科技有限公司(统一社会信用代码:9136025MA35Y883Q)以13652000元最高价竞手被执行人江西省平彦实业有限公司所有的位于南昌县小蓝经济开发区金沙四路以东、富山大道以南C#地(土地证号:南国用2土地证号:南国用2012第001**房产，分别为:南昌县小蓝经济开发区富山中大道828号9栋(产权证号:南房权莲塘:南国用2012第**开发区富山中大道828号10栋(产权证号:南房权莲塘镇字第××9)。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，责令该房产的所有权人、租赁户及其他人员在本公告张贴之日起十日内从上述房屋中迁出。到期仍不履行的，本院依法强制执行。”此后，速好达公司于2018年7月4日对本院责令其从位于南昌县小蓝经济开发区金沙四路以东、富山大道以南A#、C#地及地上房产上迁出不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2018年9月26日作出(2018)赣01执异90号执行裁定书，驳回速好达公司的异议请求。后速好达公司不服该异议裁定，向江西省高级人民法院申请复议，该院于2018年10月30日作出(2018)赣执复84号执行裁定，撤销本院作出的(2018)赣01执异90号执行裁定，发回本院重新作出裁定。本院于2018年12月14日作出（2018）赣01执异194号执行裁定，认为平彦公司与速好达公司2014年9月1日至2016年8月31日之间的租赁合同实为将案涉土地房产的使用权转让给黄永军、钟亮，以此履行借款合同的还款义务，不同于出租人与承租人签订的租赁合同。故平彦公司与速好达公司2014年9月1日签订的合同不能适用《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定对抗中国银行南莲支行与胡九花对案涉土地房产享有的抵押权。为此裁定驳回速好达公司的异议请求。后速好达公司不服该执行裁定书，向本院提起诉讼，请求判如所请。本院认为，诉讼过程中，原告速好达公司放弃请求判决撤销南昌市中级人民法院的拍卖行为的诉讼请求，系其对自己诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。现本案的主要争议焦点为：原告速好达公司对案涉土地房产是否享有真实合法的租赁权？如享有，该权利是否能够排除执行？关于原告速好达公司对案涉土地房产是否享有真实合法的租赁权的问题。1、从本院查明的事实来看，平彦公司作为出租方与承租方黄永军、钟亮于2014年9月1日签订《租赁合同》，此后，平彦公司与黄永军、钟亮于2015年2月15日签订《租赁合同补充协议书》，平彦公司与速好达公司于2015年3月1日签订租赁合同，平彦公司与速好达公司于2015年3月15日签订《租赁合同补充协议书》，被告中国银行南莲支行、广森公司、蜗牛公司虽对上述租赁合同及补充协议书的三性提出异议，认为不排除倒签的可能性，但均未能提供证据证明其上述主张；且经本院在法庭开庭时及庭后质证时一再向各方当事人进行诚信诉讼释明，同时告知双方当事人讲假话、作伪证以及提供虚假证据的法律后果，速好达公司仍坚持向本院提交上述证据，为此，在未有证据证明上述租赁合同及补充协议书系伪造、未有相反证据足以推翻上述租赁合同及补充协议书的情况下，本院对上述租赁合同及补充协议书的真实性予以认定。从前述租赁合同及补充协议书的内容可以看出，黄永军、钟亮作为速好达公司的发起股东，之前与平彦公司签订《租赁合同》，就平彦公司出租给黄永军、钟亮相关厂房、宿舍、办公楼、原料库等11栋建筑及场地的问题进行了约定。该约定系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。2015年2月9日，速好达公司成立后，黄永军、钟亮与平彦公司签订《租赁合同补充协议书》，平彦公司与速好达公司再次签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议书》，就平彦公司出租给速好达公司的相关厂房、宿舍、办公楼、原料库等11栋建筑及场地的问题进行了约定。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”因平彦公司与速好达公司2015年3月1日所签订《租赁合同》的主要条款与平彦公司与黄永军、钟亮于2014年9月1日签订《租赁合同》的主要条款一致，平彦公司与速好达公司签订的《租赁合同》应视为原《租赁合同》的继续合同，为此，速好达公司承继了平彦公司与黄永军、钟亮于2014年9月1日签订《租赁合同》的权利义务，应认定速好达公司与平彦公司之间的租赁关系成立于2014年9月1日。2、从本院（2016）赣01执269号执行案件中本院对外发布的拍卖公告来看，2017年11月16日发布的关于拍卖平彦公司A#地的土地、厂房及附着物的公告第九条内容载明：“本标的物优先购买权人相关说明：江西省速好达物流有限公司。”2018年4月12日发布的关于拍卖平彦公司C#地的土地、厂房及附着物的公告第九条载明：“本标的物优先购买权人相关说明：江西省速好达物流有限公司，该公司租赁该标的物，如有意向购买该标的物并想了解该标的物的租赁情况的，可以与该公司联系（公司联系人：钟亮181××××47777）”。可见，速好达公司承租案涉拍卖标的物并享有优先购买权已被本院执行拍卖公告予以确认。综上所述，原告速好达公司对案涉土地房产享有真实合法的租赁权。关于该权利是否能够排除执行的问题。《江西省高级人民法院关于印发执行异议之诉案件的审理指南》第35条规定：“金钱债务执行中，承租人在债权人设立抵押权之前，已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付了租金，并实际占有使用租赁物的，应认定为先租赁后抵押。执行法院对该租赁物的执行如果影响到承租人租赁权的行使，承租人据此提起执行异议之诉，请求排除执行的，应予支持。”因本案系金钱债务执行中因实现抵押权而涉及到租赁权所产生的纠纷，故本案主要审查速好达公司是否在债权人设立抵押权之前，已经与平彦公司签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物。1、如前所述，因平彦公司与速好达公司签订的《租赁合同》的主要条款与平彦公司与黄永军、钟亮于2014年9月1日签订《租赁合同》的主要条款一致，平彦公司与速好达公司签订的《租赁合同》应视为原《租赁合同》的继续合同，为此，速好达公司承继了平彦公司与黄永军、钟亮于2014年9月1日签订《租赁合同》的权利义务，应认定双方的租赁关系建立于2014年9月1日。至于2014年9月1日签订《租赁合同》中约定：平彦公司2014年9月1日将房屋交付给乙方，为了便于乙方装修、增添设备等，甲方给乙方两年的免租期，双方约定自2014年9月1日至2016年8月31日为免租装修期，该期限内乙方免交租金，但发生的其它费用均由乙方自行承担。同时双方约定自2014年9月1日起至2016年8月31日，2年的租金为冲抵借款金额及利息3686000元，以后不再计息。从双方上述约定可以看出，双方约定的免租期实际系平彦公司以两年租金冲抵借款金额及利息3686000元，系平彦公司对两年租金的自行处分权，不违反法律规定，亦不影响租赁合同的效力，更不必然导致双方所签《租赁合同》无效的法律后果。另外，从双方对租赁期限的约定来看，双方约定房屋租赁期自2014年9月1日至2031年8月31日，共计17年。因此，应认定平彦公司与速好达公司之间的租赁合同法律关系自2014年9月1日成立。而本案所涉平彦公司的抵押物，2014年10月31日平彦公司与胡九花办理了抵押登记手续，胡九花取得案涉A#地块土地、房产的抵押权；2014年11月24日，中国银行南莲支行与平彦公司办理抵押登记手续，中国银行南莲支行取得案涉C#地块土地、房产的抵押权。由此可见，速好达公司在债权人设立抵押权之前，已经与平彦公司签订了合法有效的房屋租赁合同。2、根据本院查明的事实，2016年8月26日至2016年10月11日，速好达公司共计向平彦公司转款共计10621800元，该款项与双方约定的2016年9月1日至2021年8月31日产生的租赁费金额一致，且速好达公司在向平彦公司的转款中大都注明了用途为租金，平彦公司亦已向速好达公司开具了相关增值税专用发票。因此，该款项应认定为速好达公司向平彦公司支付的2016年9月1日至2021年8月31日的租金。同时速好达公司作为承租人，一直在承租使用案涉租赁物，因此，应认定为先租赁后抵押。现本院2018年6月20日作出(2016)赣01执269号公告，责令案涉房产的所有权人、租赁户及其他人员在本公告张贴之日起十日内从上述房屋中迁出，到期仍不履行的，本院依法强制执行。本院对该租赁物的执行已经影响到速好达公司租赁权的行使，速好达公司据此提起执行异议之诉，请求排除执行的，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2015）》第二十四条、第三十一条的规定，判决如下：不得执行本院2018年6月20日作出的(2016)赣01执269号公告。案件受理费31883元，由被告中国银行股份有限公司南莲支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费【户名：江西省高级人民法院；账号********-3；开户行：农行南昌市环湖支行，诉讼费缴纳时请在用途中注明“诉讼费”】，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  周治国审判员  罗锦戎审判员  王宏瑞二〇一九年十二月三十一日法官助理李思书记员夏竞宇