广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终12087号上诉人（原审被告）：张树田，男，汉族，1964年8月21日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人:曾东汉,系广东至简律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东省佛山市禅城区某镇街道某村某股份合作经济社，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：陈某津。委托诉讼代理人：崔建珍，广东金腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗诚，广东金腾律师事务所律师。上诉人张树田因与被上诉人广东省佛山市禅城区某镇街道某村某股份合作经济社（以下简称某经济社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初14340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张树田上诉请求：1.撤销一审判决第一项及第二项中关于卫生费16541元部分，改判张树田与某经济社继续履行合同，不需支付卫生费16541元；2.案件诉讼费由某经济社承担。事实和理由：张树田承租涉案物业后投入了大量人力物力财力进行装修改造，因区域改造并建地铁围闭等不可抗拒的客观原因造成营商环境极度恶化，张树田才拖欠部分占有使用费，双方应本着实事求是的态度共同解决问题。一审判决机械地适用合同条款有违公平原则，请二审予以改判。某经济社答辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张树田的上诉请求及理由没有事实和法律依据，请二审依法驳回其上诉请求。一、张树田、某经济社于2014年就涉案铺位签订的最后一份《铺位租赁合同》到期后，某经济社多次要求张树田重新签订租赁合同并结清欠租，但张树田均不予理睬且一直占用涉案铺位。双方曾于（2016）粤0604民初11130号案件中达成和解，张树田确认欠某经济社2015年12月22日至2017年6月的占有使用费511866元，张树田至今未支付该款，且在该案调解书计费期限届满后继续拖欠占有使用费。故张树田拖欠费用的事实早已存在，其关于因区域改造并建地铁围闭等不可抗拒的客观原因造成营商环境极度恶化的主张依据不足。张树田在合同期满后一直占用涉案铺位又不向某经济社支付占有使用费，其没有继续占用铺位的合同基础，某经济社要求其返还铺位合法合理。二、张树田在一审中对卫生费16541元并无异议，且某经济社为包括张树田在内的租户提供卫生管理和物业卫生服务，标准统一为建筑面积50平方米以上的卫生费0.5元/平方米/月，其他租户均按该标准支付卫生费。故张树田上诉称无需向某经济社支付卫生费没有事实和法律依据。某经济社向一审法院起诉请求：1.张树田立即向某经济社返还佛山市禅城区某镇街道某路X之X二三层北侧的铺位；2.张树田立即向某经济社交付佛山市禅城区某镇街道某路X之X二三层北侧的铺位场地使用费231575.96元、卫生费16541元（从2017年6月22日起计至2019年5月21日止），合计248116.96元；3.诉讼费用由张树田承担一审法院认定事实：2012年8月24日，某经济社向广东省佛山市禅城区某镇街道某股份合作经济联合社出具委托书，委托其代为出租某经济社享有使用权的土地及地上建筑物，代某经济社与承租人签订租赁合同及开具发票。委托人享有使用权的土地包括：佛山市禅城区某镇街道某路东侧；佛山市禅城区某镇街道某路某段南面。2014年12月24日，广东省佛山市禅城区某镇街道某股份合作经济联合社（甲方）与张树田（乙方）签订一份《铺位租赁合同》，合同约定甲方将其位于某路X之X，建筑面积为3250平方米的铺位出租给张树田使用，使用期限从2014年12月22日至2015年12月21日，铺位面积50平方米，单价68元/平方米，仓库面积3200平方米，单价8元/平方米，每半年收取租金一次，水电费由张树田负责。庭审中，张树田陈述：对某经济社起诉状中主张的场地占用费金额以及卫生费金额无异议，确认一直在使用租赁物业，并要求继续承租该物业。某经济社庭后向一审法院补充提交了一份情况说明，主要内容为：张树田于2014年10月24日签订的《铺位租赁合同》是就原租赁场地签订的最后一份合同，原租赁场地为某经济社所有的地上建筑物，位于某路7之1，建筑面积为3250平方米，其中铺位面积50平方米，单价68元/平方米；仓库面积3200平方米，单价8元/平方米。后某经济社于2017年7月1日将前述某路X之X的铺位划分两部分，其中一部分为某路X之X二三层北侧，由张树田继续租赁，这就是某经济社在案件中诉请张树田返还及支付费用的场地（铺位建筑面积为1438.36平方米，单价7元/平方米）；另一部分则为某路X之X二三层南侧，由案外人王某青承租（建筑面积为1761.64平方米，单价7元/平方米）；另，原合同中的50平方米铺位由张树田和王某青共同租赁，这一部分张树田也未向某经济社缴纳租金，但是某经济社在案件中不主张该部分铺位的租金，保留另行起诉的权利。张树田对于某经济社的上述说明，回复如下：50平方米的铺位与某经济社无关，不是某经济社租赁的面积，其他无异议。另查明，涉案租赁物未办理报批报建手续。一审法院认为，案件系房屋租赁合同纠纷，无证据显示涉案房屋已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁合同应为无效。关于房屋返还。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，张树田应向某经济社返还涉案某路X之X二三层北侧的仓库，某经济社主张返还，于法有据，一审法院予以支持。关于占有使用费、卫生费等。根据上述司法解释第五条的规定，虽然涉案合同无效，但张树田实际占有并使用涉案物业，故仍应按合同约定的租金标准向某经济社支付占有使用费。某经济社在诉讼中主张张树田拖欠2017年6月22日至2019年5月21日止的占有使用费231575.96元、卫生费16541元，张树田并无异议，故一审法院对某经济社该诉请予以支持。关于现在张树田承租的铺位地址及实际面积，某经济社庭后确认为原租赁合同的部分，即某路X之X二三层北侧仓库1438.36平方米，张树田对此无异议，案件中不涉及原合同中的50平方米铺位，故此后每月的占有使用费按照1438.36平方米×7元/平方米/月=10068.52元的标准，支付至某路X之X二三层北侧的仓库返还之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、张树田于判决发生法律效力之日起十日内，向某经济社返还某路X之X二三层北侧的铺位；二、张树田于判决发生法律效力之日起十日内，向某经济社支付2017年6月22日至2019年5月21日止的占有使用费231575.96元、卫生费16541元，此后占有使用费按照每月10068.52元的标准计至实际返还涉案房屋之日止。案件适用简易程序，受理费减半收取2511元，由张树田负担。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的意见，归纳本案二审的争议焦点为1.涉案合同是否应予解除；2.张树田是否应向某经济社支付卫生费。关于争议焦点一。张树田上诉主张，其因区域改造并建地铁围闭等不可抗拒的客观原因造成营商环境极度恶化而拖欠部分占有使用费，某经济社应本着实事求是的态度解决问题，涉案合同应继续履行。经查，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案张树田与某经济社就该铺位订立的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，一审判决对某经济社诉请张树田返还涉案铺位予以支持并无不当，本院予以维持。张树田上诉主张继续履行合同于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。张树田上诉主张，其无需向某经济社支付卫生费16541元。经查，一审中张树田未否认某经济社为涉案商铺提供了卫生管理和物业卫生服务且对某经济社起诉状中主张的卫生费金额并无异议，其在二审中推翻一审的陈述继而主张无需向某经济社支付卫生费16541元有违诚信，本院不予支持。综上所述，张树田的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费214元，由上诉人张树田负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月二十三日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣