福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0302民初5436号 原告：莆田市城厢粮食购销有限公司（反诉被告），住所地福建省莆田市城厢区。 法定代表人：沈德锦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱琦菡，福建壶兰律师事务所执业律师。 被告：吴丽芳（反诉原告），女，1991年4月30日出生，汉族，住所地福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：岳云峰，福建炼海律师事务所执业律师。 原告莆田市城厢粮食购销有限公司与被告吴丽芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莆田市城厢粮食购销有限公司的委托诉讼代理人朱琦菡和被告吴丽芳及其委托诉讼代理人岳云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莆田市城厢粮食购销有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除双方于2019年8月1日签订的《租赁合同书》；二、依法判令吴丽芳搬离莆田市城厢粮食购销有限公司所有的坐落于城厢区××路××小区××号楼××市场××坎店面及归还该房屋的钥匙一把；三、依法判令吴丽芳支付给莆田市城厢粮食购销有限公司拖欠的截至2019年10月的租金12300元；四、依法判令吴丽芳支付给莆田市城厢粮食购销有限公司自2019年11月1日起至实际搬离之日止按4100元／月计算的租金；五、依法判令吴丽芳支付给莆田市城厢粮食购销有限公司违约金246元（以租金为基数按月利率2%计算）；六、依法判令押金12300元归莆田市城厢粮食购销有限公司所有；七、本案案件受理费等由吴丽芳承担。事实与理由：2019年8月1日，莆田市城厢粮食购销有限公司与吴丽芳签订《租赁合同书》，由吴丽芳承租莆田市城厢粮食购销有限公司所有的位于城厢区××路××小区××号楼××市场××坎店面，建筑面积约40平方米，双方约定：1、承租用途为饮食；2、租赁期限为2019年8月1日至2022年7月31日；3、承租人应一次性缴纳12300元押金；4、租金为每月4100元，年递增3%，即第二年为每月4223元、第三年为每月4350元且承租人应于每月5日前将当月租金汇入莆田市城厢粮食购销有限公司指定账户；5、租赁期间，水电费、环境卫生费、治安费、物业费等一切费用由承租人承担；6、承租人逾期支付租金的自逾期之日起每日按应交付租金的2%支付违约金，但违约金累计不超过3个月的租金；7、承租人拖欠30日以上的出租人有权单方解除合同并没收押金等。房屋出租后，吴丽芳并未及时足额支付房租。截至2019年10月，吴丽芳共尚欠莆田市城厢粮食购销有限公司租金12300元。经催讨，吴丽芳仍未及时支付其所拖欠的租金，该行为已构成违约。故望判如所请。 吴丽芳辩称：一、莆田市城厢粮食购销有限公司的诉讼请求不应支持，双方签订的房屋租赁合同因存在权利瑕疵未能交付给其，其于2019年7月30日已经向莆田市城厢粮食购销有限公司提出解除合同。二、由于莆田市城厢粮食购销有限公司用于出租营利的房屋存在纠纷和重大瑕疵，明知其承租用途为饮食店而不去处理纠纷和布设基本独立电系统，且在招标中未明确告知，影响其缔结合同的意思表示，存在欺诈行为，同时在合理期限内不能将符合合同约定用途房屋交付给其，且在合理期限内未履行出租义务，因此莆田市城厢粮食购销有限公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应当判决驳回莆田市城厢粮食购销有限公司的诉讼请求。 吴丽芳向本院提出反诉请求：一、依法确认吴丽芳与莆田市城厢粮食购销有限公司之间签订的租赁合同书解除的事实；二、责令莆田市城厢粮食购销有限公司退还合同押金12300元；三、本案的反诉费用由莆田市城厢粮食购销有限公司承担。事实与理由：2019年7月，莆田市城厢粮食购销有限公司公开对外招标出租房屋，吴丽芳因早有开一家饮食店的想法，于同年7月26日到莆田市城厢粮食购销有限公司处了解情况并按莆田市城厢粮食购销有限公司的要求缴纳投标保证金12300元。同年7月29日上午，莆田市城厢粮食购销有限公司公开投标结果，吴丽芳中标莆田市城厢粮食购销有限公司所有的店面一间，用途“饮食”，位置位于城厢区××路××小区××号楼××市场××坎店面，面积约40平方米，租期三年，并对三年租金做了明确约定（详见合同书）。合同签订后，吴丽芳取得涉案店面的钥匙，但前去打开店面时遭到隔壁租户的阻拦，理由是涉案店面的隔壁租户与莆田市城厢粮食购销有限公司存在其他纠纷，未经隔壁同意不得打开和使用涉案店面，经向莆田市城厢粮食购销有限公司询问，得知涉案店面的电线与隔壁相连且存在纠纷，由于莆田市城厢粮食购销有限公司不能解决基本用电问题，吴丽芳于2019年7月30日当即通知莆田市城厢粮食购销有限公司解除合同不租了，吴丽芳多次协调无果，无法将符合基本使用功能的房屋交付，致使吴丽芳客观上不能实现合同目的。综上，由于莆田市城厢粮食购销有限公司用于出租营利的房屋存在纠纷和重大瑕疵，明知吴丽芳的承租用途为饮食店而不去处理纠纷和布设基本独立电系统，且在招标中未明确告知，影响其缔结合同的意思表示，存在欺诈行为，同时在合理期限内不能将符合合同约定用途房屋交付反诉人，且在合理期限内未履行出租义务，故望判如所请。 莆田市城厢粮食购销有限公司辩称：一、双方之间的合同解除是基于其行使单方解除权，并非双方协议解除。二、在合同履行过程中其不存在违约行为，吴丽芳未按合同履行支付租金义务，其有权要求解除合同，并要求其承担违约责任。1.吴丽芳在反诉状中已经确认在承租房屋前已实地考察，且该情况在租赁合同中第一条也已经进行确认，而且该房屋的钥匙也交给吴丽芳。其有合法的所有权，不存在吴丽芳所述的房屋有权利瑕疵。2.吴丽芳所称提出的解除合同，也不符合客观实际，应双方签订的时间是2019年8月1日，说明吴丽芳对房屋的情况已实际了解，并且也接受。3.吴丽芳所说的与隔壁租户有纠纷，实际上是吴丽芳自己的原因所致的邻里纠纷，与其出租的房屋没有关联。故其认为在交付房屋后，吴丽芳应支付履行租金的义务，但至起诉之日止吴丽芳已超过30日未缴纳租金，故其有权主张解除合同。 在本院审理过程中，莆田市城厢粮食购销有限公司对其主张提交以下证据：一、工商登记信息一份，证明原告名称变更为莆田市城厢区粮食购销有限公司的事实。二、莆国用（2006）第Ｃ号土地证、莆市房权证城厢区字第1××7号房权证复印件各一份，欲证明莆田市城厢粮食购销有限公司是出租房屋的合法所有权人的事实。三、吴丽芳身份证及2019年8月1日《租赁合同书》复印件各一份，欲证明2019年8月1日，双方签订《租赁合同书》，由吴丽芳承租莆田市城厢粮食购销有限公司所有的位于城厢区××路××小区××号楼××市场××坎店面，建筑面积约40平方米，双方约定：1.承租用途为饮食；2.租赁期限为2019年8月1日至2022年7月31日；3.承租人应一次性缴纳12300元押金；4.租金为每月4100元，年递增3%，即第二年为每月4223元、第三年为每月4350元且承租人应于每月5日前将当月租金汇入原告指定的账户；5.租赁期间，水电费、环境卫生费、治安费、物业费等一切费用由承租人承担；6.承租人逾期支付租金的自逾期之日起每日按应交付租金的2%支付违约金。但违约金累计不超过3个月的租金；7、承租人拖欠30日以上的出租人有权单方解除合同并没收押金等，双方亦对其他租赁事宜进行了约定的事实。四、微信聊天记录一份及催款单、现场照片各一份，欲证明吴丽芳并未及时支付租金及截于2019年10月份尚欠租金人民币12300元的事实。 对莆田市城厢粮食购销有限公司提供的证据，吴丽芳质证认为：对证据一、二、的真实性、合法性、关联性均没有异议。对证据三的真实性没有异议，但对合法性及证明对象有异议，该合同的实际签订时间为2019年7月29日，且吴丽芳没有像莆田市城厢粮食购销有限公司所说的有进行实地察看。合同书是莆田市城厢粮食购销有限公司事先拟好的合同范本，故与事实不符。对证据四聊天记录的真实性没有异议；对证明对象有异议。对催款单、现场照片有异议，其没有收到催款单。现场照片恰恰可以证明涉案房屋至今未打开使用。 本院经审查认为，吴丽芳对莆田市城厢粮食购销有限公司提供的证据一、二、三及证据四的微信聊天记录的真实性均没有异议，本院予以确认，前述证据证据可以作为本案的定案依据。庭审时，吴丽芳也表示未曾向莆田市城厢粮食购销有限公司支付过租金，但现场照片无法证实是在哪里拍摄的，故本院对现场照片的真实性不予确认。 在本院审理过程中，吴丽芳对其主张提交以下证据：一、微信聊天记录截图一组，欲证明合同的实际签订时间为2019年7月29日，中标当日签过合同后，莆田市城厢粮食购销有限公司方才告知水电的真相，存在故意隐瞒重要事实的行为，且该店面与隔壁租户存在纠纷，无法打开使用，莆田市城厢粮食购销有限公司没有将租赁店面完成交付，吴丽芳明确通知解除合同，合同已经依法解除的事实。二、租赁合同书一份，欲证明合同书明确约定租赁的店面用途是饮食，水电齐全是租赁房应当具备的条件。三、录音笔录及光盘各一份，欲证明清理费多次与莆田市城厢粮食购销有限公司就水电、第三人纠纷问题协商，要求解决，莆田市城厢粮食购销有限公司始终没有解决，严重违约，且不能实现合同目的，租赁房屋没有完整交付，且不存在占用租金问题的事实。四、照片一张，欲证明涉案店面系卷电动闸门，电由隔壁诊所控制的事实。 对吴丽芳提供的证据，莆田市城厢粮食购销有限公司质证认为：对证据一的真实性没有异议，但对证明对象有异议。1.该微信聊天记录第一页可以证明吴丽芳与莆田市城厢粮食购销有限公司的员工已对租赁房屋有进行实地察看，吴丽芳对水电及安装情况也是知情的。2.双方之间对于电的使用情况仅仅是在商讨，商讨的是是否给吴丽芳独立立户，并不是电不能使用。该微信的聊天时间均在莆田市城厢粮食购销有限公司所提供的证据四的向吴丽芳催讨租金且其无异议的时间之前。对证据二的真实性没有异议，但对证明对象有异议，该合同已经确认吴丽芳对承租房屋的实际情况是知情的，且不影响实际使用。对证据三的真实性没有异议，但对证明对象及关联性有异议，1.吴丽芳所称的水电问题均是在录音的前段与郑炳阳之间的单方陈述。2.莆田市城厢粮食购销有限公司的经理并没有在录音中确认房屋存在权属纠纷，仅仅是出于道德层面，承诺吴丽芳协助解决邻里关系，与租赁房屋的相关事宜并没有关联。对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，该照片的形成时间无法确认，也无法证明房屋被隔壁租户实际控制。 本院经审查认为，莆田市城厢粮食购销有限公司对吴丽芳提供的证据一、二、三的真实性均没有异议，本院予以确认，前述证据证据可以作为本案的定案依据。证据四的现场照片仅能证实涉案店面的外观，单凭该照片无法证实吴丽芳所要证明的内容。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 莆田市城厢粮食购销有限公司系坐落于莆田市城厢区××路××号房产（不动产权证号：莆市房权城厢区字第1××8号）的所有人。2019年8月1日，莆田市城厢粮食购销有限公司与吴丽芳签订《租赁合同书》，约定：莆田市城厢粮食购销有限公司（甲方、出租方）将坐落于莆田市城厢区××路××小区××号楼××市场××坎店面（建筑面积约40平方米）出租给吴丽芳（乙方、承租方）作为饮食用途。乙方确认对上述房屋已作了充分了解并实地查看过，对该房屋现状没有异议，自愿租赁该房屋；租赁期限为三年，自2019年8月1日至2022年7月31日止。租金每月4100元，年递增3%。合同签订之日，吴丽芳需一次性缴纳12300元租赁押金给莆田市城厢粮食购销有限公司。租金按月支付，于每月5日前汇入中国工商银行莆田延寿支行账号。甲方如未按规定时间向乙方提供租赁的房屋，原则上不得超过30天，否则乙方有权单方面解除合同，甲方无条件退回全部押金。乙方逾期支付应支付的租金，自逾期之日起每日按应交付租金的2%向甲方支付违约金，但违约金累计不超过3个月的租金。乙方如拖欠租金达30天以上，甲方有权单方面解除合同并没收租赁押金。合同签订后，莆田市城厢粮食购销有限公司将涉案店面的钥匙交给吴丽芳。后因吴丽芳未缴纳租金，莆田市城厢粮食购销有限公司即于2019年11月4日向本院提起诉讼。同年11月21日，吴丽芳向本院提起反诉，要求确认吴丽芳与莆田市城厢粮食购销有限公司之间签订的租赁合同书解除并要求莆田市城厢粮食购销有限公司退还合同押金12300元。 本院认为：莆田市城厢粮食购销有限公司与吴丽芳签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。现莆田市城厢粮食购销有限公司要求解除合同，吴丽芳亦表示同意，故本院予以准许。合同解除后，吴丽芳应搬离涉案店面并将该店面腾空间后返还给莆田市城厢粮食购销有限公司，同时将涉案店面的钥匙一把一并返还。合同书中约定，吴丽芳确认对涉案店面已作充分了解并实地查看过，对该房屋现状没有异议，自愿租赁该房屋，但结合吴丽芳与莆田市城厢粮食购销有限公司工作人员的微信聊天记录及吴丽芳提供的录音内容可以看出，双方因涉案店面用电单独立户的问题存在纠纷，因用电系承租店面最基本的需求，莆田市城厢粮食购销有限公司理应将用电问题为承租人吴丽芳解决清楚，但莆田市城厢粮食购销有限公司至今未提供证据证实其有将涉案店面的用电问题解决，而吴丽芳作为承租人，理应努力与出租人协商解决存在的问题，若其不愿继续承租涉案店面，也应与出租人协商解除合同并退还店面钥匙，但吴丽芳却至今未归还涉案店面的钥匙，也未支付分文租金，故双方对本案合同未能继续履行均负有责任，结合本案的实际情况，本院酌定每月租金应调整为2400元为宜，即吴丽芳应向莆田市城厢粮食购销有限公司支付自2019年8月1日起至2019年10月31日止的租金7200元及自2019年11月1日起至实际搬离之日止按每月2400元计算的房屋占用费，超过部分不予支持。合同另约定，租金应于每月5日前缴纳，乙方逾期支付应支付的租金，自逾期之日起每日按应交付租金的2%向甲方支付违约金，但违约金累计不超过3个月的租金，故吴丽芳另应向莆田市城厢粮食购销有限公司支付违约金2400元×2%×3个月=144元，超过部分不予支持。因吴丽芳自合同签订后至今未支付租金，根据合同关于若乙方如拖欠租金达30天以上，甲方有权单方面解除合同并没收租赁押金的约定，吴丽芳拖欠租金已达30天以上，现莆田市城厢粮食购销有限公司要求吴丽芳缴纳的押金12300元不予退还并归其所有，符合合同约定及相关法律规定，本院予以支持。吴丽芳要求莆田市城厢粮食购销有限公司退还押金12300元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，为维护公民的合法财产权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除莆田市城厢粮食购销有限公司与吴丽芳于2019年8月1日签订的《租赁合同书》； 二、吴丽芳应于本判决生效之日起二十日内将涉案店面（坐落于莆田市城厢区××路××小区××号楼××市场××坎店面，不动产权证号：莆市房权城厢区字第号）腾空后搬离并返还给莆田市城厢粮食购销有限公司； 三、吴丽芳应于本判决生效之日起二十日内将涉案店面（坐落于莆田市城厢区××路××小区××号楼××市场××坎店面，不动产权证号：莆市房权城厢区字第号）的钥匙一把返还给莆田市城厢粮食购销有限公司； 四、吴丽芳应于本判决生效之日起二十日内向莆田市城厢粮食购销有限公司支付自2019年8月1日起至2019年10月31日止的租金7200元； 五、吴丽芳应于本判决生效之日起二十日内向莆田市城厢粮食购销有限公司支付自2019年11月1日起至吴丽芳实际返还涉案店面（坐落于莆田市城厢区××路××小区××号楼××市场××坎店面，不动产权证号：莆市房权城厢区字第1××8号）之日止按每月2400元计算的房屋占用费； 六、吴丽芳应于本判决生效之日起二十日内向莆田市城厢粮食购销有限公司支付违约金144元； 七、吴丽芳已缴纳的房租押金12300元归莆田市城厢粮食购销有限公司所有且不予退还； 八、驳回莆田市城厢粮食购销有限公司的其他诉讼请求； 九、驳回吴丽芳的其他反诉请求。 案件受理费3341.5元，减半收取为1670.75元，由吴丽芳负担。反诉案件受理费107.5元，减半收取为53.75元，由吴丽芳承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  林龙飞 二〇一九年十二月二十日 书记员  黄**锋 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。