重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝民终406号 上诉人（原审原告、案外人）：秦红，女，1967年9月25日出生，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：颜锦国，重庆中联世通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。 负责人：苗文选，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。 原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。 法定代表人：肖**安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖**宪，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。 上诉人秦红因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院（2018）渝04民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年5月21日进行了询问审理。秦红的委托诉讼代理人颜锦国，华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，盛景旅游公司的委托诉讼代理人肖**宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秦红上诉请求：撤销原判，改判支持秦红一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由华融资产重庆分公司承担。事实和理由：1．刘奇建通过以房抵债方式从盛景旅游公司获得重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路XX号X幢X单元XXX号房屋（以下简称案涉房屋）后，因刘奇建对秦红负有到期债务，刘奇建又将案涉房屋抵偿给秦红，故秦红就案涉房屋勿需向盛景旅游公司支付购房款；2．一审法院对秦红提出追加刘奇建为第三人参加诉讼的申请不予准许，进而认定秦红未支付案涉房屋购房款，属认定事实错误；3.秦红已经全额支付案涉房屋购房款，并合法占有案涉房屋，一审法院驳回秦红的理由不能成立。 华融资产重庆分公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1．秦红能否对案涉房屋享有权利应以其前手刘奇建的权利为前提，现有证据不能证明各方存在真实的债权债务关系，即使各方之间存在真实的债权债务关系，秦红通过以房抵债的方式获得取得案涉房屋，不能获得物权期待权的保护，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十七条的规定。2．现有证据无法证明秦红已经支付了全部房款，本案不符合执行异议复议规定第二十八条和第二十九条的规定。3．秦红的购房合同签订时间在案涉房屋抵押权设立之后，秦红对案涉房屋未办理过户登记有过错。4．本案查封时间应当认定为重庆市渝中区人民法院对案涉房屋首轮查封时间即2015年6月8日。 盛景旅游公司述称：1．盛景旅游公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景旅游公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋。2．各买受人到销售部、销售点达成购买、销售意见后，各买受人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景旅游公司或盛景旅游公司指定的账户里，具体的购房时间、支付款时间以盛景旅游公司向各买受人出具的合同、收款收据为准，无时间的以领用房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3．购房合同是买卖双方真实意愿，第三人与买受人依法签订了购房合同，盛景旅游公司对合同、收据的真实性、关联性、合法性全部予以认可，各收款收据合法真实有效。4．因盛景旅游公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证手续。5．盛景旅游公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6．海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景旅游公司股东和法定代表人都是肖**安，三块牌子一套管理程序和人员，盛景旅游公司对三家公司及个人所收取的各种款项都予以认可。7．第三人与各分包商产生工程款、货款，因盛景旅游公司无法支付工程款、货款，经协商盛景旅游公司所欠款，用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景旅游公司与买受人签订，房款由分包商收取，分包商和盛景旅游公司各出各的收据。 秦红向一审法院起诉请求：停止对案涉房屋的执行，并解除查封；诉讼费由华融资产重庆分公司负担。 一审法院认定事实：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景旅游公司法定代表人均为肖**安。盛景旅游公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路XX号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景旅游公司分别取得该小区各栋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）向一审法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，一审法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，一审法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，一审法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经一审法院去函，重庆市渝中区人民法院依法将案涉房屋移送一审法院执行。 另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景旅游公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月办理了抵押登记。 再查明：2015年9月28日，秦红与盛景旅游公司就案涉房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定房价款200041元；与海丰建设公司签订《室内装修合同》，约定装修款69676元。当日，由盛景旅游公司和海丰建设公司分别向秦红出具了购房收据及装修款收据，收据载明收款方式为转账。2016年7月26日，秦红向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了2016年7月26日至2017年7月25日的物管费。一审法院受理刘奇建诉华融资产重庆分公司、盛景旅游公司案外人执行异议之诉[案号：（2018）渝04民初97号]等案件，查明2014年11月5日，王良玉与海丰建设公司、盛景旅游公司达成《抵房协议》，协议约定，盛景旅游公司以其开发的“明月绿洲”小区97套商品房抵偿海丰建设公司欠王良玉的本息27092818元，该本息包括截止2014年10月31日尚欠的本金及利息2419元，以及从2014年10月31日起按每月二分计算至2015年5月的后续利息2902800元。案涉房屋在《抵房协议》用于抵偿借款本息的97套房屋范围内。秦红在得知案涉房屋已被一审法院查封后，向一审法院提出执行异议。一审法院经审查后，作出（2018）渝04执异246执行裁定书，裁定驳回秦红的执行异议请求。本案审理过程中，秦红当庭申请撤回其第二项诉讼请求，并申请追加刘奇建为本案第三人。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、本案应否追加刘奇建为第三人；二、秦红能否依据执行异议复议规定第二十八条或第二十九条的规定，排除华融资产重庆分公司对案涉房屋的执行。 一、关于应否追加刘奇建为本案第三人的问题。本案系秦红提起的案外人执行异议之诉，刘奇建就华融资产重庆分公司对案涉房屋提起执行并未提出执行异议，刘奇建与本案的处理并无法律上的利害关系。秦红起诉主张案涉房屋是其从刘奇建处抵债得来，请求追加刘奇建为本案当事人无非是为了查明案件事实，为查明案件事实涉及的相关当事人不属于审理过程中必须追加的当事人。因此，一审法院对秦红申请追加刘奇建为第三人，不予准许。 二、关于执行异议复议规定第二十八条、第二十九条的适用问题。执行异议复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行异议复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，执行异议复议规定第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合执行异议复议规定第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合执行异议复议规定第二十八条规定，但符合执行异议复议规定第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 三、关于本案能否适用执行异议复议规定第二十八条或第二十九条的规定排除执行问题。 首先，关于人民法院查封时间点的认定问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，秦红向一审法院提起的为案外人执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即一审法院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”一审法院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。 其次，关于秦红请求排除执行是否符合第二十八条规定的问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下四个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”。本案中，秦红提起案外人执行异议之诉，应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据秦红主张的事实，案涉房屋是于2014年由案外人刘奇建从盛景旅游公司处购买，秦红虽然与盛景旅游公司签订了《商品房买卖合同》并由盛景旅游公司开具了收据，但并未实际支付购房款，其购房是从刘奇建处购得，购房款是以抵销对案外人刘奇建的债权作为支付方式。据此，秦红、刘奇建、盛景旅游公司之间存在转售情形，对秦红而言与刘奇建之间是以房屋抵偿债务，秦红并未实际支付盛景旅游公司购房款。因此，认定秦红对案涉房屋是否享有物权期待权以及是否支付了全部购房款，应当以其前手即刘奇建与盛景旅游公司存在合法有效的买卖为前提，即本案应当审查刘奇建从盛景旅游公司处取得案涉房屋的真实性、合法性。秦红对刘奇建取得案涉房屋的真实性、合法性负有举证责任，秦红未举示有效证据证明案涉房屋前手取得的真实性、合法性，一审法院不能认定秦红支付了案涉房屋的全部购房款，应承担举证不力的法律后果。综上，秦红请求排除执行，未提交有效证据证明其已实际支付了购房款，不符合执行异议复议规定第二十八条之规定。 最后，关于本案能否适用执行异议复议规定第二十九的规定排除执行问题。根据该条规定，排除执行需同时满足以下三个条件，缺一不可：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，秦红应对其针对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，举证证明其请求排除执行符合第二十九条规定的条件。如前所述，本案中不能认定秦红已实际支付了购房款，不满足已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的条件，不能适用执行异议复议规定第二十九条的规定，排除案涉房屋的执行。 关于秦红请求解除对案涉房屋查封的问题，本案是案外人执行异议之诉，请求解除查封属于对执行行为提出的异议，不属于本案审查范围。另外，秦红自愿申请撤回其第二项诉讼请求，一审法院依法予以准许。 综上所述，秦红对案涉房屋不享有足以排除执行的物权期待权，一审法院对其诉讼请求不予支持。根据执行异议复议规定第二十七条、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，一审法院判决：驳回秦红的诉讼请求。案件受理费4300.62元，由秦红负担。 本院二审查明：本院（2019）渝民终259号民事判决书查明，一审法院向石柱县不动产登记中心送达(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书的时间为2017年7月14日。 本院对一审查明的当事人无争议的其他事实予以确认。 二审中，本院依职权对刘奇建进行了询问，刘奇建陈述其认识秦红，但与秦红之间并无债务纠纷，案涉房屋系刘奇建于2014年11月12日通过以房抵债的方式从盛景旅游公司处获得，2015年9月28日其又将案涉房屋调换给了王良玉，其并不清楚案涉房屋调换给王良玉后的流转情况。 本院认为，本案的争议焦点为：秦红是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 执行异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”执行异议复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述法律规定，在金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人或者被执行的房地产开发企业名下的房屋主张其享有足以排除执行的民事权益的，应以买受人已支付一定比例的房屋价款为构成要件。此外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，秦红称案涉房屋系刘奇建通过以房抵债方式从盛景旅游公司获得，后因刘奇建对秦红负有到期债务，刘奇建又将案涉房屋抵偿给秦红，但秦红在本案中未举证证明秦红与刘奇建之间存在真实的债权债务关系，以及刘奇建将案涉房屋抵给秦红用以消灭债务的事实，同时，秦红陈述的事实与刘奇建在询问笔录中陈述的事实不一致，不能证明秦红已经支付了案涉房屋的购房款。因此，秦红对案涉房屋享有的权利不符合执行异议复议规定第二十八条、第二十九条的规定，不能据此排除强制执行。 综上所述，秦红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律和裁判结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300.62元，由秦红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭振亚 审 判 员 姜圆圆 审 判 员 汤君丽 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 胡 梦 书 记 员 庞雪梅