河南省新乡市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）豫07行终281号上诉人（原审第三人）张家民，男，1971年1月23日出生，汉族，住新乡市，现住新乡市。委托代理人张岩，河南联盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）新乡市红旗区城乡建设局，住所地新乡市红旗区东大街小石桥处，统一社会信用代码：114107020055131047。法定代表人孙成新，局长。委托代理人李亚方、侯保香（实习），河南众盈律师事务所律师。原审被告新乡市自然资源和规划局，住所地新乡市人民东路甲2号，统一社会信用代码：11410700MB17304197。法定代表人牛守军，局长。委托代理人魏家魁，新乡市不动产登记和交易中心工作人员。原审第三人张娟，女，1975年1月23日出生，汉族，住新乡市，现住新乡市。委托代理人张岩，河南联盟律师事务所律师。上诉人张家民因不动产权证一案，不服河南省辉县市人民法院于（2019）豫0782行初93号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院查明：2018年6月14日，第三人张家民、张娟与新乡中房统建（集团）有限公司签订预订单（现、期房）购房协议，以176000元价格购买人民路十九分区4号楼东数第三门面房。新乡市国土资源局根据出让人新乡中房统建（集团）有限公司与受让人张家民、张娟共同签名、盖章的不动产转移登记申请书、预订单、房屋分户平面图、不动产增值税发票和契税发票、第三人张家民、张娟的身份证及结婚证等材料，于2018年6月26日受理。新乡市国土资源局经审核，认为当事人提交的申请材料齐全、完整、有效，格式、内容符合要求，申请人身份证明材料、权属来源证明材料与不动产登记簿记载事项无冲突，符合相关法律规定，可作为不动产事项登记依据，根据《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》等法律、法规的规定，准予登记。并为第三人张家民、张娟颁发豫（2018）新乡市不动产权第0021290号不动产权证，该证显示：房屋所有权人张家民，共同共有，共有人张娟；房屋坐落于人民路19分区4号楼东数第3间门面房；权利性质商品房；用途非居住用房；房屋建筑面积为22平方米，分摊建筑面积为4平方米；房屋总层数6层，房屋所在层1层。2018年7月3日新乡市国土资源局向第三人张家民、张娟送达该不动产权证。2018年7月份，红旗区城乡建设局向第三人张家民、张娟收取房屋租金时，知道新乡市国土资源局向第三人张家民、张娟颁发不动产权证的事实。随后，红旗区城乡建设局向新乡市红旗区人民法院提起民事诉讼，经该院审理，于2018年12月27日作出（2018）豫0702民初4084号民事判决书，该民事判决书判决内容为：1．确认新乡中房统建（集团）有限公司与张家民、张娟签订的关于新乡市人民路19分区4号楼东数第3间门面房的《中房统建公司预订单（现、期房）》无效；2．新乡市红旗区城乡建设局对新乡市人民路19分区4号楼东数第3间门面房享有优先取得权。张家民、张娟、新乡中房统建（集团）有限公司不服提起上诉，新乡市中级人民法院于2019年3月29日作出（2019）豫07民终1217号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该民事判决书已于2019年4月15日全部送达各方当事人，已发生法律效力。原告红旗区城乡建设局于2019年6月13日向一审法院提起行政诉讼，诉讼请求为：1．依法判决撤销原新乡市国土资源局为第三人张家民、张娟颁发的豫（2018）新乡市不动产权第0021290号不动产权证书；2．诉讼费用由被告承担。另查明，因机构改革，2019年初，新乡市国土资源局已合并入新成立的新乡市自然资源和规划局，后者承继了前者的行政职权。一审法院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。本案中，新乡市红旗区人民法院（2018）豫0702民初4084号民事判决书认定，2001年6月18日，新乡市红旗区城建环保局（被搬迁人、甲方，机构改革后为新乡市红旗区城乡建设局）与新乡市人民政府统建办公室（拆迁人、乙方，后变更为新乡中房统建（集团）有限公司）签订拆迁协议一份，经双方共同磋商达成以下协议：乙方将甲方安置在西圪当小区4号楼东侧一层至五层；协议中还约定了其他内容。案涉安置房建好后，红旗区城乡建设局2007年左右搬入办公。案涉安置房一层门面房自2004年开始由新乡中房统建有限公司对外出租，自2007年开始由红旗区城乡建设局收取租金。李泽玉于2007年开始租赁案涉房屋，其与红旗区城乡建设局签订有租赁合同并向红旗区城乡建设局缴纳租金。之后，李泽玉多次签订租赁合同续租至2018年12月31日。后李泽玉将案涉门面房转让给张家民，并告知张家民向红旗区城乡建设局交纳房租每月700元，自2018年1月起张家民租赁案涉门面房并向红旗区城乡建设局交纳房租，张家民与红旗区城乡建设局未再另行签订租赁合同。新乡市红旗区人民法院认为，该拆迁协议合法有效；案涉拆迁协议明确约定了案涉一层门面房为红旗区城乡建设局安置房，新乡中房统建有限公司违反合同约定，擅自出售应交付红旗区城乡建设局的且已经由红旗区城乡建设局占有使用的案涉房产，损害红旗区城乡建设局的利益；作为租房者张家民、张娟，明知出租人为红旗区城乡建设局，仍与中房统建公司签订案涉预订单购买案涉门面房，损害红旗区城乡建设局的利益，不属于善意人。该民事判决书判决内容为：1．确认新乡中房统建有限公司与张家民、张娟签订的关于新乡市人民路19分区4号楼东数第3间门面房的《中房统建公司预订单》无效；2．新乡市红旗区城乡建设局对新乡市人民路19分区4号楼东数第3间门面房享有优先取得权。该民事判决书已被新乡市中级人民法院二审判决予以维持，为生效判决。从该民事判决书认定的案件事实及判决结果看，拆迁协议于2001年6月18日签订；案涉安置房建好后，原告2007年左右搬入办公；第三人张家民于2018年通过原承租人李泽玉开始租赁案涉房屋并向原告缴纳租金；新乡中房统建有限公司请求确认拆迁协议无效的诉讼请求被驳回。综上，原告从2007年起已经占有使用案涉房屋，法院民事判决确认原告对涉案房屋享有优先取得权，第三人于2018年6月14日与新乡中房统建（集团）有限公司签订预订单，被告于2018年6月27日作出涉案不动产权证，原告与被诉的行政行为有利害关系，有权提起本案诉讼，第三人认为原告主体不适格的理由与事实不符，不予采纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年”。本案中，原告在2018年7月份向第三人张家民、张娟收取租金时知道了被告为第三人颁发不动产权证的事实，但涉案不动产权证的内容中并未告知起诉期限；原告经过民事诉讼后，于2019年6月13日向一审法院提起行政诉讼，没有超过一年的时间，符合上述司法解释的规定；第三人认为原告的起诉超过法定起诉期限的理由不能成立，不予采纳。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告”、第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”。本案中，涉案不动产权证上面加盖的是新乡市国土资源局的公章，因机构改革，新乡市国土资源局已合并入新成立的被告市自然资源规划局，被告市自然资源规划局系本案适格被告。被告作为本辖区的不动产登记管理部门，具有对本辖区的不动产进行审查登记，并颁发不动产权证的职能。被告依申请为第三人张家民、张娟颁发了豫（2018）新乡市不动产权第0021290号不动产权。现法院民事判决书已判决确认新乡中房统建（集团）有限公司与张家民、张娟签订的关于新乡市人民路19分区4号楼东数第3间门面房的《中房统建公司预订单（现、期房）》无效，无效的行为自始不发生法律效力。被告为第三人张家民、张娟颁发的豫（2018）新乡市不动产权第0021290号不动产权的行为已无相关事实依据，应属于主要证据不足，依法应予撤销。原告请求撤销涉案不动产权证的请求合法，予以支持。因被告在办理本案不动产登记中不存在过错，一审法院确定案件受理费由原告负担。综上，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：撤销被告新乡市自然资源和规划局2018年7月3日为第三人张家民、张娟颁发的豫新乡市不动产权第0021290号不动产权证。案件受理费50元，由原告新乡市红旗区城乡建设局负担。上诉人张家民上诉称：一、被上诉人诉讼主体不适格，无权要求撤销不动产权证。已经生效的法院判决书只是确认了被上诉人对涉案房屋享有优先取得权，而不是确认其拥有所有权，也就是说被上诉人尚未取得房屋所有权，且上诉人认为其最终未必能够取得房屋所有权。因被上诉人与统建公司关于拆迁尚有纠纷未解决，案涉案房屋会不会交付给被上诉人仍具有不确定性，因此，上诉人认为其主体不适格，应当驳回起诉，待其实际取得房屋所有权之后再行主张权利。二、被上诉人起诉时已经超过了法律规定的起诉期限。被上诉人知道原审被告为上诉人颁发不动产权证的时间是2018年7月，则其应当在六个月内起诉，但其实际起诉时间为2019年6月13日，已经超过起诉期限。被上诉人在知道行政行为时只是提起了民事诉讼，请求法院确认其享有优先取得权，这不构成行政诉讼起诉期限的中断，因其自身原因耽误的时间不应当从起诉期限中扣除。本案也不适用行政诉讼法解释第六十四条的规定，该规定适用的前提条件是被诉行政行为发生在行政机关与行政相对人之间，未告知起诉期限的，最长为一年，但本案被诉行政行为是颁发不动产权证书，发生在原审被告与上诉人之间，被上诉人并非行政相对人，未告知其起诉期限是正常的，因此，本案不适用上述规定。一审法院适用法律错误，应予纠正。综上，被上诉人诉讼主体资格不适格，其只是享有房屋的优先取得权，还未取得不动产所有权，且已经超过了法律规定的起诉期限，其诉讼请求不能成立，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉。被上诉人新乡市红旗区城乡建设局称：一、被上诉人为行政行为利害关系人，诉讼主体适格。被上诉人与上诉人确认合同无效纠纷一案，经法院判决认定，被上诉人对涉案房屋享有优先取得权。被上诉人作为原审被告为上诉人颁发不动产权证行政行为具有利害关系的机关法人，被上诉人具有诉讼主体资格，被上诉人对涉案房屋是否享有所有权，不影响被上诉人诉讼主体资格。被上诉人与中房公司关于拆迁协议的纠纷，与本案没有关联性。二、被上诉人起诉撤销不动产权证并未超过起诉期限。首先，原审被告在为上诉人颁发不动产权证时，并未告知起诉期限，被上诉人在2018年7月知道后，于2019年6月提起行政诉讼，并未超过一年起诉期限。其次，被上诉人于2018年7月向上诉人收取租金时得知原审被告为上诉人颁发不动产权证后，于2018年8月20日向法院提起诉讼，法院判决中房公司与上诉人签订的预订单无效，被上诉人对涉案房屋享有优先取得权。判决生效后，被上诉人立即向原审被告申请撤销不动产权证，但原审被告以没有职权为由不予撤销，被上诉人又立即于2019年6月10日向一审法院提起行政诉讼。因此，被上诉人未超过起诉期限。第三，被上诉人在知道原审被告为上诉人颁发不动产权证后，通过民事诉讼取得了涉案房屋优先取得权的新证据，构成行政起诉期限的中断，该民事诉讼一、二审期间应当从行政诉讼起诉期限中扣除。故被上诉人在2019年6月10日提起行政诉讼，并未超过起诉期限。第四，本案为因不动产纠纷提起的行政诉讼，本案可以适用“因不动产提起的诉讼”二十年的起诉期限，被上诉人起诉未超过法律规定的起诉期限。综上，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，依法不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。原审被告新乡市自然资源和规划局称：一、上诉人的第一个上诉理由不成立，被上诉人是本案的利害关系人，被上诉人在案涉的民事诉讼中胜诉，合同优先履行，被上诉人的房屋所有权应优先登记。二、本案应适用特殊规定，适用20年的起诉期间，上诉人的上诉理由不符合法律规定。三、原审被告在具体行政行为中没有过错，行政登记时尽到了审查义务，不存在过错，一审认定正确。本院经审理查明事实与一审认定事实一致。本院认为，关于被上诉人红旗区城建局是否是适格原告的问题，首先，红旗区城建环保局（后变更为红旗区城建局）与新乡市人民政府统建办公室（后变更为中房统建公司）于2011年6月18日签订《拆迁协议》一份，该协议约定案涉房屋被安置给红旗区城建局，新乡市红旗区人民法院（2018）豫0702民初4084号民事判决书和本院（2019）豫07民终1217号民事判决书对以上事实予以确认，判决驳回了中房统建公司要求确认该协议无效的诉讼请求，确认了红旗区城建局对案涉房屋的优先取得权，而该优先取得权当然包括房屋的优先登记权，故案涉登记行为对其享有权利有着直接利害关系。其次，经审理查明可知，案涉房屋在被登记之前的实际权利享有人是红旗区城建局，红旗区城建局是出租人而上诉人是承租人，案涉行政行为的作出亦会对红旗区城建局的权利产生实际影响。综上，上诉人认为被上诉人不是本案适格原告的理由不能成立，不予支持。关于本案是否超过起诉期限的问题，红旗区城建局知道本案颁证行为的时间是2018年7月向上诉人收取租金时，至其于2019年6月提起本次诉讼，没有超过《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”的规定，应认定本案起诉未超过起诉期限。上诉人上诉称该六十四条规定仅适用于行政机关与行政相对人之间没有法律依据，该项上诉理由亦不能成立。综上所述，上诉人上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张家民负担。本判决为终审判决。审判长  崔海成审判员  刘强平审判员  王大鹏二〇一九年十二月二十三日书记员  崔 敏