福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初13265号 原告：肖江北，男，1962年10月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告：林丽萍，女，1963年8月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告：肖灵佳，女，1995年4月25日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上列三原告共同委托诉讼代理人：李柱强，福建闽天律师事务所律师。 被告：福州市鼓楼区市场监督管理局，住所地福建省福州市津泰路**。 法定代表人：吴小雄，该局局长。 委托诉讼代理人：姚淑萍，女，该局工作人员。 委托诉讼代理人：钱亮，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 原告肖江北、林丽萍、肖灵佳与被告福州市鼓楼区市场监督管理局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖江北、林丽萍及其委托诉讼代理人李柱强，被告委托诉讼代理人姚淑萍、钱亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖江北、林丽萍、肖灵佳向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金50万元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年9月14日，三原告经福建省金盛拍卖有限公司拍卖，以人民币700万元的价格拍得位于福州市鼓楼区部分房产，各方签署了《福建省拍卖成交确认书》。2007年9月29日，原告肖江北作为原告方的代表与福州市鼓楼区工商行政管理局（即被告）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：本合同项下的房产位于福州市鼓楼区，私有面积是367.34平方米（产权面积最后以房地产管理部门核定产权面积为准）；房产用途为商业；本合同项下房产属西营里市场5＃第一层部分房，该第一层已办理房地产总证，房产所有权人为福州市台江区工商行政管理局，产权证、土地证均未办理产权分割手续；本合同项下房产的转让价款为人民币700万元，付款方式为分期付款；被告应协助原告方办理房地产权属转让手续，按房地产交易的规定，及时提供应由转让方出具的手续、材料；如需福州市台江区工商行政管理局呈交相关合同和提供相关材料，由被告负责办理；如由于被告的过错而导致原告方无法取得房地产权属证书的，视为被告违约，被告应向原告支付50万元违约金；合同还约定了其它权利、义务。上述合同签订后，原告方已依约向被告方支付了相应的房屋转让价款，但由于被告未能办理讼争房产的产权分割手续，时至今日原告方仍无法取得房地产权属证书。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，依据双方签订的《房屋买卖合同》第九条第三点的规定，被告应向原告支付50万元的违约金。综上，为了维护自身合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。 福州市鼓楼区市场监督管理局辩称，（一）答辩人积极履约，并无任何违约行为。答辩人在签订合同后，积极配合原告办理产权变更登记手续，但本案涉及多个主体，且涉及到与福州市服务中心就分割面积方面存在的纠纷，仅答辩人配合仍无法办理变更登记手续。为此，答辩人在原告起诉要求协助办证时，在开庭时即同原告达成调解，希望通过执行法院生效文书的方式来帮助原告办理产权证书。未果后，答辩人又积极向鼓楼区政府、福州市市场监督管理局等上级主管部门积极汇报履约情况，要求上级部门明确税费承担主体、方式、资金来源等问题，还向市房管局发函请求协助现场认定被拍卖房产的范围。此外，答辩人在产权分割手续办理过程中，遇福州市市场服务中心方面人员阻挠放样、打钉时，应原告要求，起诉福州市市场服务中心要求排除妨碍。因此，答辩人从始至终均在积极履约，并无任何违约行为，案涉房屋未能办理产权证并非答辩人违约所致。（二）案涉房屋至今未能办理产权变更登记系历史遗留问题所造成，原告在购买该房产时已知晓，并承诺不追究答辩人的法律责任，故不能认定答辩人违约。涉案《房屋买卖合同》中明确约定答辩人的违约责任不含答辩人已在拍卖中提示的原因，拍卖公司已经在《竞买合同书》第十二条第一项明确向原告告知了案涉房产产权的相关权属、土地性质等情况，要求原告自行了解能否办理两证产权分割及过户的风险性，办理产权手续时所产生的风险由原告自行承担，第四项中明确约定若因案涉房屋权证现状、瑕疵的原因导致拍卖标的无法办理房地产权属转移登记手续及非由于答辩人不予配合等原因，导致无法办理权属转移手续的，不承担违约责任；第十五条约定若出现历史遗留问题导致产权无法分割或过户至原告名下，原告不得追究法律责任，原告亦明确承诺已经对案涉房屋的来源、瑕疵和风险完全知悉，并免除因该瑕疵、风险造成答辩人不能履约的违约责任。因此，案涉房屋未能办理产权变更登记手续系历史遗留问题，原告早已知晓并明确免除答辩人因此不能协助办理权属证书的违约责任，故答辩人不应承担任何违约责任。（三）原告关于支付违约金的诉请已经超过诉讼时效。根据本案证据显示，原告于2007年就签订了本案《房屋买卖合同》，但直到12年之后才起诉要求未能办理变更登记的违约金，已明显超过了诉讼时效。综上，答辩人不存在任何违约行为，不应承担任何违约责任，原告起诉超过了诉讼时效，其诉讼请求依法应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年9月14日，原告肖江北、林丽萍、肖灵佳通过竞买方式，以人民币700万元的价格拍得位于福州市鼓楼区部分房产，并签署了拍卖成交确认书。 2007年9月29日，原福州市鼓楼区工商行政管理局（即被告）与肖江北分别作为甲、乙方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：案涉拍卖房产位于福州市鼓楼区，私有面积是367.34平方米（产权面积最后以房地产管理部门核定产权面积为准）；案涉房产属西营里市场5＃第一层部分房，该第一层已办理房地产总证，房产所有权人为福州市台江区工商行政管理局，产权证、土地证均未办理产权分割手续；案涉房产的转让价款为人民币700万元，付款方式为分期付款，即乙方（原告）已于2007年9月19日支付了350万元，合同生效之日起三日内再支付300万元，在甲方（被告）向乙方移交办理产权过户所需的所有文件和资料手续后三日内支付余款50万元；甲方保证除《竞买合同书》第十二条瑕疵提示外，该房屋交接时没有产权纠纷、财务纠纷及设定抵押权；甲方应协助乙方办理房地产权属转让手续，按房地产交易的规定，及时提供应由转让方出具的手续、材料，如需福州市台江区工商行政管理局呈交相关合同和提供相关材料，由甲方负责办理；如由于甲方的过错（不含甲方在拍卖中提示的原因）而导致乙方无法取得房地产权属证书的，视为甲方违约，甲方应向乙方支付50万元违约金；等等。 2015年4月14日，原告肖江北、林丽萍、肖灵佳以福州市鼓楼区工商行政管理局、福州市台江区工商行政管理局为被告向本院提起民事诉讼，要求后者协助前者办理案涉房屋所有权及土地使用权转让的过户变更登记手续。该案审理过程中，在本院主持下，原、被告双方达成关于两被告协助三原告办理涉案房屋所有权及土地使用权转让的过户变更登记手续、三原告在过户变更登记手续办理完毕后三日内支付购房余款500000元等内容的调解协议。 2016年4月25日，福州市勘测院向福州市城乡规划局提交《福州市房屋建筑面积计算报告》一份，载明该院受福州市台江区工商行政管理局委托经对案涉房产进行建筑面积计算，确认福州市鼓楼区工商行政管理局分割后总建筑面积为565.55平方米，福州市市场服务中心分割后总建筑面积为1964.50平方米。 2017年11月10日，福州市鼓楼区市场监督管理局向福州市住房保障和房产管理局房地产测绘处出具《关于协助认定西营里市场店面产权范围的函》一份，请求后者现场认定被拍卖部分房产的范围。 2017年11月21日，福州市市场服务中心函复福州市鼓楼区市场监督管理局称，根据双方协议，经房产管理部门确权的案涉房产私有建筑面积367.34平方米归鼓楼工商局所有，其余建筑面积2162.71平方米归该中心所有，该中心只确认《市场办管脱钩资产、债权债务移交议定书》移交的面积及产权分割《协议书》中确权的面积，对于鼓楼区市场监管局附件《福州市房屋建筑面积计算报告》中测绘的面积不予确认。 2017年11月28日，福州市房地产测绘处向福州市住房保障和房产管理局提交《关于西营里市场5#一层产权范围实地分割放样情况报告》一份，称该处于2017年11月14日会同福州市、区两级工商行政管理局及肖江北、福州市市场服务中心等到现场，根据福州市勘测院的测绘成果平面图，进行各自所属房产区域放样打钉，放样之后，在打钉过程中受到福州市市场服务中心方面人员的阻挠，致使打钉工作未能顺利完成。该处同时建议，由原产权单位福州市台江区工商行政管理局（或相关部门）牵头，组织福州市鼓楼区工商行政管理局和福州市市场服务中心等协商解决，协商不能解决的，依照司法程序处理。福州市住房保障和房产管理局于2017年12月1日向肖江北等发函反馈了上述情况。 2018年2月26日，福州市台江区工商行政管理局、福州市鼓楼区工商行政管理局以福州市市场服务中心为被告向本院提起诉讼，要求福州市市场服务中心配合原告办理案涉房产的放样、打钉等产权分割手续，并配合办理产权分割后的权属登记手续。本院以（2018）闽0102民初2890号民事裁定驳回福州市台江区工商行政管理局、福州市鼓楼区工商行政管理局的起诉。福州市台江区工商行政管理局、福州市鼓楼工商行政管理局不服，向福州市中级人民法院提起上诉，该院于2019年5月14日作出（2019）闽01民终2821号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。 案涉房产的所有权至今未变更登记至原告名下。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。原告主张其至今无法取得案涉房产的权属证书系被告未能办理案涉房产的产权分割手续所致，故被告应依约向原告支付违约金50万元。虽然案涉《房屋买卖合同》约定“如由于甲方（被告）的过错而导致乙方（原告）无法取得房地产权属证书的，视为甲方违约，甲方应向乙方支付50万元违约金”，但根据本案查明的事实，案涉房产未能进行产权分割的主要原因系福州市市场服务中心对福州市勘测院出具的《福州市房屋建筑面积计算报告》中测绘的面积不予认可，在福州市房地产测绘处会同福州市、区服务中心等到现场进行各自所属房产区域放样打钉时，受到该中心人员的阻挠，致使打钉工作未能顺利完成，从而导致案涉房产产权未能进行分割并无法变更登记至原告名下。同时，案涉《房屋买卖合同》签订后，原告于2017年11月10日向福州市住房保障和房产管理局房地产测绘处发函要求现场认定被拍卖部分房产的范围，在放样打钉工作受阻之后，原告还于2018年2月26日以福州市市场服务中心为被告提起诉讼，要求后者配合原告办理案涉房产的放样、打钉等产权分割及之后的权属登记手续。综合上述事实，被告在履行案涉《房屋买卖合同》的过程中并不存在过错，案涉房产未能进行产权分割并变更登记至原告名下并非被告的过错所致，故原告关于被告未能办理案涉房产的产权分割手续导致原告未能取得案涉房产权属证书的主张，缺乏事实与合同依据，不能成立。 综上，原告肖江北、林丽萍、肖灵佳要求被告鼓楼区市场监督管理局支付违约金50万元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告肖江北、林丽萍、肖灵佳的诉讼请求。 案件受理费8800元，减半收取计4400元，由原告肖江北、林丽萍、肖灵佳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄庭岗 二〇一九年十二月九日 书记员  陈梦茜 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。