广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初1182号 原告：许晴，女，1987年7月21日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：秦锦涛，广西贵鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎毅源，广西贵鹏律师事务所实习律师。 被告：桂平市荣辉房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91450881054355691T，住所地：桂平市西山镇西山村路面垌。 法定代表人：黄最高，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘晓宁，男，该公司经理。 原告许晴与被告桂平市荣辉房地产开发有限公司（以下简称荣辉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月29日公开开庭进行了审理。原告许晴的委托诉讼代理人秦锦涛、黎毅源，被告荣辉公司的委托诉讼代理人刘晓宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许晴向本院提出的诉讼请求：判令被告支付给原告暂计至2019年2月28日的逾期交房违约金22029元，被告自2019年3月1日起按日90.65元的计算方式每月支付一次逾期交房违约金给原告，直到被告将坐落于西山镇兴宁由被告开发的地王财富中心的1幢2单元第20层2-2006号商品房交付给原告之日止。事实与理由：2018年1月2日，原、被告经协商一致签订商品房买卖合同（预售），约定：被告将其开发的坐落于桂平市的地王财富中心的1幢2单元第20层2-2006号商品房出售给原告，总房价款453263元；被告应当在2018年6月30日前把已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告的商品房交付原告使用，逾期交房超过30日的，出卖人（被告）按日计算向买受人（原告）支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告已按合同约定全部付清购房款给被告，但被告未能按照合同约定将符合合同约定的商品房交付给原告。原告经向桂平市住建局网络问政得知，至今被告尚未取得涉案商品房的建设工程竣工验收备案证明文件，被告逾期交房的行为，造成原告对商品房的使用、出租、转让、婚房使用、户口迁入、孩子上学等权益均受到巨大的影响，造成原告巨大的损失。被告从2018年7月1日起，暂计算到2019年2月28日共逾期243日，违约金22029元（453263元×2／10000／天×243天），其余的违约金继续计算至被告将涉案商品房交付给原告之日止。为维护合法权益，原告特诉至法院，请求法院支持原告所提诉讼请求。 被告荣辉公司辩称，1、被告迟延交付商品房给原告是多种原因所造成：（1）被告所开发的项目处于桂平市城区核心地段，施工场所周围的高压线造成施工困难，施工期间建筑材料的运输经常无法正常进行，严重影响施工进度；（2）南方雨季频繁，影响施工的正常进行，且施工期间有台风天气，属于合同约定不可抗力的情形，被告有权据此顺延交房；（3）桂平节日太多，当地工人经常无法进场工作。2、原告所购买商品房通过按揭付款的形式支付购房款，且商品房尚未使用，故违约金应以首付款作为计算基数。3、被告已于2019年1月10日向原告发出交房通知，违约金只应计算至该期限，另违约金应按日万分之一分段计付。 本院经审理查明以下法律事实：2018年1月2日，原告（合同买受人）许晴与被告（合同出卖人）签订商品房预售合同（合同编号：2018Ｋ0000410176），合同约定：出卖人将坐落于桂平市的地王财富中心的****第****房出售给买受人，房价款为453263元，买受人应当于2018年1月2日前支付首期房价款91263元，余款通过商业贷款形式支付；第九条约定：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告；第十条约定：（一）基础设施设备：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，达到可使用条件；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，达到可使用条件；3、供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5、电话通信；6、有线电视；7、宽带网络；交付时线路敷设均到户；第1、2项由出卖人负责办理开通手续并承担相应费用，第3、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）：1、小区内绿地率：2017年12月31日达到规划报建图设计要求；2、小区内非市政道路；3、规划车位；4、物业服务用房；达到规划报建图设计要求；小区内绿地率、非市政道路、规划的车位、车库未达到上述约定条件的，出卖人按日支付10元违约金于买受人；第十一条约定：出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人在接到出卖人电话通知或《入住通知》或在桂平市电视台播放的入住公告之日起30日内与出卖人办妥房屋交接手续。逾期不来办理，则视为出卖人已将该房屋正式交付买受人，该房屋的权利、义务及损毁、火失等风险，也随即转移给买受人承担......；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按第一种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。 2018年2月24日，原告与桂平市农村信用合作联社郊区信用社签订个人购（建）房担保借款合同，并授权银行将全部362000元贷款直接划拨至被告的账户。2018年10月28日，涉案商品房取得施工、勘察、设计、监理、建设“五方”验收合格。2019年2月12日，桂平市住房和城乡规划建设局网上答复：“一、桂平地王财富中心已经通过竣工验收，具备交房条件。但未见开发商向我局申请登记备案竣工验收备案，我局没有发出竣工验收备案登记表。《住宅质量保证书》等由开发商提供；.....三、桂平地王财富中心住宅部分已经办理了预售许可证，商铺部分还没有办理预售许可证......”。被告于2019年1月10日向原告发出交房通知，原告虽认为涉案商品房尚未取得工程竣工验收备案不符合合同约定的交房条件，但仍于2019年9月22日接收了涉案商品房。 2019年1月2日，桂平市气象局出具气象资料使用证明，记载：2015年8月至12月无雨76天、小雨44天、中雨25天、大雨6天、暴雨1天、大暴雨1天；2016年无雨203天、小雨104天、中雨38天、大雨17天、暴雨4天；2017年无雨188天、小雨122天、中雨31天、大雨21天、暴雨2天、大暴雨1天；2017年无雨186天、小雨132天、中雨29天、大雨16天、暴雨2天。 2016年12月2日，桂平市住房和城乡规划建设局下发通知，要求在桂平市创建广西特色旅游名县期间即2016年12月6日至12月10日，各在建项目严禁运泥的泥头车出入施工工地，严禁工地运输车辆在城市街道撒漏，各在建项目必须采取洒水、覆盖等措施，防止扬尘的污染。 桂平市环境保护局分别于2015年5月14日、2016年5月25日作出浔环字（2015）6号、浔环字（2016）15号关于在高考期间加强环境噪声污染防治监督管理的通知，通知要求：1、6月1日至8日晚上禁止建筑施工的单位和个人在市区内进行建筑施工作业；2、6月7日至8日全天禁止建筑施工的单位和个人在考点周边进行建筑施工作业…… 2017年5月19日，桂平市住房和城乡规划建设局下发浔住建通（2017）55号通知，通知要求：6月6日至6月8日，……桂平二中……等八个考点的校园内及学校周边的建筑工地停止施工。 桂平市建筑工程质量安全监督站在2017年至2019年的清明节、三月三、五一劳动节、国庆节等节假日均通知要求，各施工工地不应组织起重机械安装、顶升、加节拆卸及高大模板等危险源较大的施工作业。 2017年9月29日，桂平市住房和城乡规划建设局作出浔住建通（2017）128号停工通知，通知要求涉案项目的建筑企业停工整改。 2016年8月2日至3日期间，有6-7级强度的台风“妮妲”过境桂平市；2017年8月22日期间，有台风“天鸽”过境桂平市；2017年10月15日至17日期间，有7-8级强度的台风“卡努”过境桂平市；2018年9月13日至14日期间，有7-8级强度的台风“百里嘉”过境桂平市；2018年9月16日至17日期间，有7-8级强度的台风“山竹”过境桂平市。 本院认为，原、被告之间订立的商品房预售合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律、行政法规等强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。 涉案合同约定交付时间为2018年6月30日前，那么被告荣辉公司应在此期限前将符合交付条件的商品房交付给原告。被告已于2019年9月22日将涉案商品房交付给原告，被告应支付从2018年7月1日起至2019年9月22日止的逾期交房违约金40612.4元给原告即被告荣辉公司应以购房款453263元为基数，从2018年7月1日起至2019年9月22日止，按日万分之二计付违约金给原告。至于原告认为被告所交付的商品房不符合合同约定的条件，原告可以就此向被告另行主张权利。被告辩称以其通知交房之日作为原告接受涉案商品房的具体日期，于法无据，本院不予支持。 当事人对合同中约定的违约金数额如高于造成的损失的30％，且主张调整的一方能提供充足证据予以证实的，人民法院应予调整违约金的计算标准。被告辩称合同约定违约金计算标准过高，应调整按日万分之一计付，但被告未能提供充足证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果，对被告该辩解本院不予支持。 被告辩称违约金计算基数应以原告已交纳的首付款为基数，但双方签订的合同第十二条已明确约定“超过30日交房的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2支付违约金”，被告该辩解意见与合同约定不符，本院不予支持。 被告辩称合同履行期间出现的暴雨、台风天气属于合同约定的不可抗力情形，被告可以据此顺延交房。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。一般表现为影响合同履行的灾难性事件，既包括自然力量，如地震、水灾、旱灾、暴风雪等；又包括社会异常行为，如战争、暴乱、军事封锁等。被告所主张的暴雨、大暴雨、台风天气均属于现在气象技术可以预测的，且上述天气现象在桂平市每年均有发生，并不属于桂平异常天气的情形，被告应根据桂平市的自然条件，在签订合同时合理预见可能存在的因天气原因造成停工的情形，合理安排工期，确保在约定的期限内依法交付房屋。另被告所提供的停工日志记录过于简单，也没有提供其他证据予以佐证，对因天气原因停工的事实不能确定。综上，对被告辩解天气原因的不可抗力情形，不予采信。 被告辩称施工项目处于桂平市市中心，造成施工困难、桂平节日多，工人请假多、桂平创建特色城市需要停止施工造成误工，因此应予顺延交房。本院认为，被告上述辩解意见无充足证据予以证实，且无合同依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告桂平市荣辉房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金40612.4元给原告许晴； 二、驳回原告许晴的其他诉讼请求。 本案受理费175元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告桂平市荣辉房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费350元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  杨 进 二〇一九年十二月三日 代书记员  陈丽虹