黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2019）黑81民再43号上诉人（一审被告、二审被上诉人、再审被申请人）：富裕县振兴房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省富裕县老窖酒厂3号楼。法定代表人：姜喜东，该公司董事长。委托诉讼代理人：周英莉，内蒙古匡维律师事务所律师。被上诉人（一审原告、二审上诉人、再审申请人）：王淑珍（曾用名王淑云），女，1939年4月18日出生，汉族，退休工人，现住黑龙江省甘南县。委托诉讼代理人：臧福（系王淑珍之子），男，1963年5月6日出生，汉族，黑龙江省查哈阳农场水利科科员，现住黑龙江省甘南县。上诉人富裕县振兴房地产开发有限责任公司（以下简称振兴公司）因与被上诉人王淑珍房屋拆迁补偿纠纷一案，不服黑龙江省九三人民法院（2019）黑8110民再2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因各方当事人均未提供新证据，故决定不开庭进行审理。案现已审理终结。振兴公司上诉请求：1、依法撤销黑龙江省九三人民法院（2019）黑8110民再2号民事判决书，对于超出回迁面积113.4平米部分依法裁决被上诉人补齐差价；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院超出原审原告诉讼请求作出判项，应予撤销。原审原告王淑珍的诉讼请求一共三项，诉请当中，原审原告并没有要求振兴公司协助办理商品房产权过户的诉讼请求，该判项没有法律依据。二、《房屋拆迁补偿协议书》中约定超出回迁面积部分应由王淑珍补齐差价款，但原审法院对此没有做任何认定，存在错误。三、王淑云要求补偿52平米无照房屋及地下室补偿毫无根据，原审法院却在王淑云没有提供任何协议或者手续的情况下认定上述财产存在显然是错误的。四、原审法院交付的房屋，已被齐齐哈尔市建华区人民法院查封，根据相关法律及司法解释的规定，原审判决属于认定事实不清，适用法律错误。王淑珍未提交书面答辩状。王淑珍向一审提出的诉讼请求：一、要求原审被告按赔偿拆迁补偿协议向原审原告交付查哈阳农场鑫兴商场二号楼一层3号置换楼房；二、原审被告一次性给付拆迁补偿费用共计2,480,448.00元，其中一次性搬迁费4,608.00元、临时安置费61,440.00元、超过过渡期临时安置费542,720.00元、停产、停业损失补偿费1,664,000.00元、按时搬迁奖励费7,680.00元；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原审原告代理人臧祥与原审被告振兴公司查哈阳农场项目部于2008年5月12日签订《房屋拆迁补偿协议书》，协议约定：由原审被告查哈阳农场项目部拆迁原审原告王淑珍所有的位于黑龙江省查哈阳农场金花街路商业用房一处，建筑面积为128平米，拆迁后用被告富裕县振兴房地产开发有限责任公司开发建设的查哈阳农场场直鑫兴商场二号楼一层3号楼房（建筑面积106.48平米）予以置换，双方约定的进户时间为2008年12月30日。原审原告以其所有的56平方米的无照商业用房、70平方米的库房水井一处、砖窖一处，与原审被告补充协议约定：1、振兴房地产开发有限责任公司与回迁户王淑云地下室的建造；2、公司负责给王淑云建造地下室一间；3、地下室的相关手续由王淑云负责办理；4、地下室的防水、墙面刷白。协议签订后，原审原告将所有房产交付给原审被告查哈阳农场项目部，但原审被告仅向原审原告给付了调价差价款84,400元，其他约定均未履行。原审被告取得商品房预售许可证的时间为2016年6月8日。查哈阳农场鑫兴商场综合楼2号楼3号商服为一带二结构建筑面积为219.62平方米，一楼面积为109.81平方米，一楼到二楼的楼梯为室内楼梯。原审法院认为，1、原审被告认可房屋置换拆迁安置协议书及补充协议的内容，即应如约履行合同。原审被告称原审原告应补足诉争楼房二楼价款，因协议书无此项约定且原审被告未按协议书建设施工违约在先，原审原告无补足楼房面积价款义务，原审被告的此项主张不予支持。2、双方以无照房屋、库房等约定折抵地下室，原审被告应向原审原告交付地下室。原审被告未能向原审原告交付地下室，即应向原审原告赔偿无照房屋、库房等损失。3、双方约定进户的时间为2008年12月30日，原审被告至今未能履行协议，应赔偿原审原告签订协议时可预见经济损失即房屋价款532,400.00元的利息；4、《甘南县国有土地上房屋征收补偿实施办法》是甘南县关于国有土地上房屋征收补偿的规定，与当事人双方诉争的查哈阳农场房屋拆迁无关，原审原告据此《办法》提出的诉讼请求，本院不予支持。5、原审被告建设的查哈阳农场鑫兴商场综合楼2号楼3号商服楼为一带二结构，建筑面积为219.62平方米，原审原告与原审被告签订的《房屋拆迁补偿协议书》已无法实际履行；原审被告应赔偿原审原告被拆迁房屋损失。原审原告的房屋价款532,400.00元及利息、地下室等损失与鑫兴商场综合楼2号楼3号商服楼价值相当，故此原审被告应以该3号商服楼折抵原审原告的全部经济损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、原审被告富裕县振兴房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原审原告王淑珍交付黑龙江省查哈阳农场鑫兴商场综合楼2号楼3号商服楼房，建筑面积为219.62平方米；原审被告富裕县振兴房地产开发有限公司协助原审原告王淑珍办理该商品楼房的产权过户；二、驳回原审原告王淑珍的其他诉讼请求。宣判后，振兴公司不服，在法定期间内提出上诉。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。经审理，本院确认原审判决认定的事实属实。本院认为,上诉人振兴公司的核心上诉请求是要求对于超出回迁面积113.4平米部分依法裁决被上诉人补齐差价。关于王淑珍是否应当补交超出回迁面积113.4平方米差价款的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明的，按照以下原则处理：（二）”面积误差比绝对值超出百分之三，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在百分之三（含百分之三）部分的房价款由买受人按照约定价格补足，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在百分之三（含百分之三）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过百分之三部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”该司法解释与2003年6月1日起施行。振兴公司因房地产商业性开发需要而拆迁王淑珍所有的房屋，其目的是为了实现其房地产商业性开发项目利益的最大化。故此，双方当事人于2008年5月12日签订的《房屋拆迁补偿协议书》具有商品房买卖合同的属性。本案中，双方当事人约定回迁房屋建筑面积为106.48平方米，振兴公司实际交付给王淑珍房屋的建筑面积219.62平方米。房屋实际面积，误差比绝对值远远大于百分之三。虽然双方在《房屋拆迁补偿协议书》第八条约定了“回迁户王淑云补差楼房款以房产部门颁发房照面积为准，实行多退少补的原则。”双方虽然对补差楼房款实行多退少补的原则进行了约定，但对按照什么标准进行退补没有约定，该约定条款属于约定不明。参照上述司法解释的规定，对于超出百分之三部分的差价款，应由振兴公司承担，王淑珍不予补交，已交付房屋所有权归王淑珍。关于原审法院是否超出原告诉讼请求范围作出判决的问题。房屋所有权判归买受人王淑珍所有，振兴公司作为房屋出卖人协助房屋买受人办理商品房办理产权过户手续，是房屋出卖人法定的附随义务。原审法院在判定房屋所有权归买受人王淑珍所有的同时，判令房屋出卖人履行法定的协助义务，并不违反法律规定，不具有应当依法撤销的法定情形。关于原审法院认定事实是否存在错误，适用法律是否正确的问题。本案诉争房屋的原始属性是拆迁回迁安置房屋，以法律追求公平的价值观衡量，王淑珍作为被拆迁人对安置房屋具有绝对的对世权。齐齐哈尔建华区人民法院的执行裁定，只是查封了本案诉争的房产，且查封时间不详，当事人及利害关系人对执行裁定有异议，可以通过提出执行异议或者异议之诉的方式寻求司法救济。本案审理的是房屋拆迁补偿纠纷，案涉拆迁回迁安置房屋是否被查封，不影响本案是否存在拆迁补偿回迁安置的事实认定及原审裁判结果的正确性。上诉人的该项上诉理由与其要求对于超出回迁面积113.4平米部分依法裁决被上诉人补齐差价的上诉请求无关。原审裁判按照损失相抵的原则进行处理，其裁判理由与本案事实不符，应当予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚，裁判结果正确。原审判决损失相抵的裁判理由不当，应予纠正。上诉人的上诉请求及理由没有事实根据和法律依据，不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22420.00元，由上诉人富裕县振兴房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘卫中审判员  鲁 民审判员  韩 冬二〇一九年十二月二十五日书记员  王薇薇