山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0125民初3036号原告：李子友，男，1972年3月19日出生，汉族，住济南市济阳区。原告：王术芹，女，1973年10月1日出生，汉族，住济南市济阳区。两原告委托诉讼代理人：郭健，山东闻韶律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：李玉华，山东闻韶律师事务所律师。被告：孙礼秀，女，1971年3月28日出生，汉族，住济南市济阳区。第三人：李玉珍，女，1942年8月24日出生，汉族，住济南市济阳区。第三人：于斌，男，1996年3月29日出生，汉族，住济南市济阳区。被告及两第三人共同委托诉讼代理人：于树勇，山东海扬律师事务所律师。原告李子友、王术芹与被告孙礼秀、第三人李玉珍、于斌所有权确认纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，依法适用普通程序于2019年9月11日公开开庭进行了审理，原告李子友、王术芹及两原告委托诉讼代理人郭健，被告及两第三人的委托诉讼代理人于树勇，第三人于斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李子友、王术芹向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认两原告购买被告名下的位于济阳区房屋院落[房屋所有权证号为：济阳房权证城改字第**；院落的国有土地使用证号为：济阳国用（2001）字第××号]的买卖合同有效；2.请求依法确认两原告翻建的商住楼（二层）[商住楼建设工程规划许可证证书编号：（2005）鲁01-09-0018，翻建前原房屋所有权证号为：济阳房房权证城改字第**；房屋院落的国有土地使用证号为：济阳国用（2001）字第××号]的拆迁补偿款90万元归两原告所有；3.诉讼费、保全费由被告承担。后李子友、王术芹增加诉讼请求为：1.请求确认两原告翻建的位于济阳区的权益及该商住楼（二层）的拆迁补偿权益归两原告所有；2.将诉讼请求第二项请求变更为：依法确认两原告翻建的位于济阳区的拆迁补偿款969427.96元归两原告所有。事实和理由：位于济阳区纬三路面粉厂对面针织厂家属院内**平房中十几户户主协商将平房院落翻建成商住楼（**），于2005年，原、被告在内的十几户申办了商住楼建设工程规划许可证[证书编号（2005）鲁01-09-0018]。办理完该规划许可证后，因被告孙礼秀无力翻建，经原、被告协商，两原告于2005年6月7日购买了被告孙礼秀名下的位于济阳区房屋[房屋所有权证号：济阳房权房权证城改字第**，院落的国有土地使用证号为：济阳国用（2001）字第××号]，房屋院落的土地使用面积35.73㎡。两原告购买被告的房屋包括北屋一间建筑面积为23.1㎡，南屋一间建筑面积为7.26㎡，大门一间。购买当日原告李子友将27600元购房款一次性足额支付给被告孙礼秀。被告孙礼秀给原告出具了相应的证明。而原告购买被告的房屋一直未办理房屋过户手续，后翻建的商住房规划许可手续也在被告孙礼秀的名下未变更。为便于两原告翻建的商住楼（二层）拆迁补偿款及时发放给两原告，维护两原告的合法权益，故提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。孙礼秀、李玉珍、于斌辩称：1.原告并非涉案房产合法的物权人，其无权获得拆迁补偿款。涉案房屋拆迁补偿款所针对的标的物是合法的不动产物权，而不是建筑材料和建设活动本身；补偿的主体对象是合法的物权人，而非房屋的建设者或者出资人。拆迁补偿款归原告所有的前提和事实基础应是两原告依法取得涉案房屋的物权。但两原告并未合法取得涉案房屋物权，原告在答辩人合法拥有的不动产物权之上的翻建行为属于另外的债权法律关系，不能因此取得物权，更不能因此享有拆迁补偿款。因此其诉请无事实和法律依据，依法应当驳回。且被告及第三人并非拆迁人和发放补偿款的主体，根据原告变更后的事实和理由，其应当起诉拆迁人，而不是被告和第三人。2.原告与孙礼秀房屋买卖行为因未经其他共同共有人同意而无效，原告主张因涉案房产拆迁所得补偿款无事实和法律依据。孙礼秀与于树国于1994年7月份登记结婚。于1996年3月29日生子于斌。1999年9月-10月期间孙礼秀与于树国按当时国家政策，购买了位于济阳县公有住房一套，并于2001年9月29日取得房产证，房产证号为城改001870。2004年9月29日，于树国因病去世。根据原告李子友、王术芹诉状中陈述，其于2005年6月7日从孙礼秀处购买了上述房产，并随后进行了翻建。因该买卖行为未经共有权人于树国的法定继承人于斌、李玉珍认可和同意，且至今仍未能办理过户登记。基于以上事实，被告及第三人认为，涉案不动产系孙礼秀、于斌、李玉珍共同共有，原告单独与孙礼秀的买卖合同无效。本案涉及房产系孙礼秀与于树国夫妻关系存续期间购买，且按购买公有住房政策，实际使用了于树国的职工身份权益，属于其夫妻共同财产。在于树国去世后，其享有的财产份额孙礼秀、于斌、李玉珍依法享有法定继承权。在孙礼秀出卖该房屋时，于斌、李玉珍依法为共同共有人（非按份共有）。孙礼秀无权单独处分，其处分行为全部无效（非部分无效）。3.原告李子友、王术芹不构成善意取得。依据《物权法》第一百零六条第1款第3项，涉案房屋至今未办理不动产登记（买卖关系形成于2005年），且未办理过户登记原因时因为其他共有权人未同意、未签字。依据原告提供的收到条显示，其与孙礼秀为同事关系，其明知或应知涉案房产为于树国与孙礼秀夫妻共同财产，于树国有其他继承人。涉案房产档案内购买公房时明确有于树国的相关无其他住房证明，证明涉案房产为于树国与孙礼秀夫妻共同财产。假设原告不知于树国为共有权人及有其他继承人，原告作为正常的、理性的市场交易主体也有义务和能力去调查。至少在原告不能办理房产过户登记时，其就应当知道。综上，孙礼秀与原告房屋买卖行为无效，原告无权获得房屋拆迁补偿款，请法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交结婚证、证明、房屋所有权证、建设工程规划许可证、房屋征收补偿协议等证据，被告提交房屋权属状况信息二份、房产档案、购买公有住房土地登记申请审批表、结婚登记申请书、户籍证明、出生医学证明、亲属关系证明等证据，对当事人无异议的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙礼秀与于树国于1994年10月16日登记结婚，于1996年3月29日生育一子于斌。李玉珍系于树国之母。1999年10月孙礼秀与于树国通过房改购买了位于济阳县家属院公有住房一套，建筑面积30.36㎡（23.1㎡平房砖木结构，自建7.26㎡），并于1999年11月12日办理房屋所有权证（房产证号为：济阳房权证房权证城改字第**）所有权人登记为孙礼秀，该房屋于2001年9月29日办理国有土地使用证[证号为：济阳国用（2001）字第××号]，土地使用者登记为孙礼秀。2004年9月29日，于树国因病去世。2005年4月30日，济阳县建设管理局对孙立秀等10户在济阳区经二纬三路口西200米路北商住楼建设发放建设工程规划许可证[编号：（2005）鲁01-09-0018]。2005年6月7日孙礼秀将涉案房屋出卖给李子友，并手写证明一张，载明“本人孙礼秀自愿将经二路59号针织厂家属院平房一间建筑面积23.1平方米，卖于本厂职工李子友并于2005年6月7日一次性收到卖房款贰万柒仟陆佰元整27600元特此证明卖方签字孙礼秀”，孙礼秀在卖方签字处手写签名并按手印。孙礼秀将房屋整个院落（包含北屋23.1平方米和厨房7.26平方米）全部交付李子友。李子友于2005年对房屋进行了翻建，李子友将其自有的房屋和购买的孙礼秀的房屋共同翻建成两层商住楼。该两层商住楼于2019年列入拆迁范围，根据济南市济阳区住房和城乡建设局（甲方）的《国有土地上商业房屋征收补偿协议》及《国有土地上住宅房屋征收补偿协议》，孙礼秀的房屋翻建后的沿街商业房拆迁货币补偿价款为557913.22元，住宅拆迁货币补偿价款为411514.74元。孙礼秀未在上述两份房屋征收补偿协议上签字。另查明，李子友、王术芹系夫妻关系，于1996年10月1日登记结婚。双方当事人对以下事实存在较大争议，本院做如下认定。1.涉案房产是否是遗产。本院认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。涉案房屋为于树国、孙礼秀夫妻关系存续期间购买，因此，应当认定是于树国、孙礼秀的夫妻共同财产。涉案房屋于1999年11月12日办理房屋所有权证（房产证号为：济阳房权证城房权证城改字第**）有权人登记为孙礼秀。2004年9月29日，于树国因病去世，涉案房产发生法定继承。根据《继承法》第二十六条的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。”继承开始后，遗产分割完毕前，各继承人之间是共同共有的关系。在本案中，涉案房产是孙礼秀与于树国的夫妻共有财产，于树国死后，孙礼秀、于斌、李玉珍在遗产未分割之前，就所继承的于树国对房屋所享有的份额共同共有。2.房屋买卖合同的效力。孙礼秀于2005年6月7日将涉案房屋出卖给李子友，孙礼秀手写证明一份，孙礼秀与李子友之间形成房屋买卖合同关系，李子友向孙礼秀支付全部购房款，孙礼秀将涉案房屋所处的院落全部交付给李子友，该房屋买卖合同已履行完毕。孙礼秀、于斌、李玉珍主张涉案房产系孙礼秀与于树国的夫妻共同财产，于树国去世后，该房产应当归孙礼秀、于斌、李玉珍共同共有，孙礼秀未经其他共有人同意和认可处分房屋的行为应当全部无效。本院认为，孙礼秀对涉案房屋的处分是否有效关键在于孙礼秀是否有权处分涉案房产中属于遗产的部分。孙礼秀、于斌、李玉珍在遗产未分割之前，就所继承的于树国对房屋所享有的份额共同共有。孙礼秀出卖房产时，于斌系无民事行为能力人，其民事活动由其法定代理人孙礼秀代理。孙礼秀出卖房屋时李玉珍并未表示反对，且李子友已支付全部房款并对涉案房屋居住使用，故应当认定孙礼秀与李子友的房屋买卖合同合法有效，因此，对于孙礼秀、于斌、李玉珍的该项答辩意见，本院不予采纳。3.拆迁补偿权益归属。李子友与孙礼秀的房屋买卖合同合法有效，且已经履行完毕，房产未办理过户，但是李子友支付全部购房款后孙礼秀将涉案房产所处的整个院落交付李子友，李子友实际占有居住，并在原房产上翻建，因此，翻建后的房屋的拆迁补偿权益应当归李子友、王术芹所有。本院认为，李子友与孙礼秀均具有完全民事行为能力，双方的房屋买卖行为系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，房屋买卖合同合法有效，本院予以确认。李子友在原房屋上翻建房屋的拆迁补偿权益应当归李子友、王术芹所有。鉴于涉案房屋尚未签订征收补偿协议，无法明确拆迁补偿款数额，对原告要求确认拆迁补偿款969427.96元归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国继承法》第二十六条，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第四十九条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十八条、八十九条之规定，判决如下：一、原告李子友、王术芹与被告孙礼秀的房屋买卖合同有效；二、位于济南市济阳区产[房产证号：济阳房权证城改房权证城改字第**]权益归原告李子友、王术芹所有；三、驳回原告李子友、王术芹的其他诉讼请求。案件受理费12800元，由原告李子友、王术芹负担6400元，被告孙礼秀负担6400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  陈 文人民陪审员  李云义人民陪审员  杨化忠二〇一九年十二月九日书 记 员  杨 芬