广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初7986号原告：广州铁路投资建设集团有限公司，住所地：广州市白云区云城东路168号景泰创展中心A栋5楼。法定代表人：杨宇正，职务：董事长。委托诉讼代理人：付科尧、陈小玲，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市荔湾广场物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区下九路荔湾广场荔泰阁P层地下室负层二层。法定代表人：周国洪。委托诉讼代理人：柯劲恒，广东东方星联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭力荔，广东东方星联律师事务所实习人员。原告广州铁路投资建设集团有限公司诉被告广州市荔湾广场物业管理有限公司物权保护纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人付科尧、陈小玲，被告委托诉讼代理人柯劲恒、郭力荔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、请求依法判决被告立即停止侵害，将非法侵占的广州市荔湾区XXXX路9号负二层停车场物业返还原告；2、请求依法判决被告向原告支付2019年3月6日起的场地占用费本金2749328.66元（自2019年3月6日起算，暂计算至2019年8月31日，实际应计算至被告返还广州市荔湾区XXXX路9号负二层停车场之日止）及利息（自2019年3月6日起算，计算至被告实际支付全部费用之日止，按照银行同期贷款利率的双倍计算）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为广州市荔湾区XXXX路9号负二层停车场不动产权利人，于2019年03月06日取得不动产权证书，被告为广州市荔湾区XXXX路9号负二层停车场实际使用人。原告取得产权证书后，要求被告交还停车场，但被告拒不交还。原告于2019年04月04日发函要求被告交还广州市荔湾区XXXX路9号负二层停车场，并于2019年08月30日委托律师向被告发出律师函，要求被告停止侵害，将非法侵占的停车场交还于原告，均遭到被告拒绝。在此期间，原告也多次通过电话、会议等要求被告返还停车场，但被告拒不交还场地，至今仍占用广州市荔湾区XXXX路9号负二层停车场。根据《物权法》的相关规定，不动产物权的设立，经依法登记，发生效力，被告占有广州市荔湾区XXXX路9号负二层停车场的行为属于非法占有。为维护原告的合法利益，望贵院判如所请。被告答辩称：一、原告所有权存在瑕疵，且对我方负有高额债务，无权请求我方交付停车场。（一）原告对案涉停车场的所有权存在瑕疵，无权请求我方交付停车场。原告作为广州市政府独资的国有独资企业，于2019年3月6日从广州市规划和自然资源局（以下简称“规划资源局”）处无偿接收了案涉停车场的所有权。根据相关规定，原告取得所有权的前提应当是划出方（即规划资源局）在划转时没有债务或已就债务有妥善处置方案。划出方规划资源局尚拖欠我方六年高达832.26万元的案涉停车场物业管理费、水电公摊费用。根据《广东省物业管理条例》第四十七条的规定，物业产权转移时，应当结清物业服务费用。我方已就此向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，案号为（2019）粤0103民初7822号。在此情况下，划出方规划资源局既未通知我方也未制作还款计划便进行了变更所有权登记的行为，已严重违反了法律禁止性规定，并严重损害了我方的利益。（二）原告对案涉停车场划出方规划资源局的物业管理费等债务负有连带清偿责任。债务人重大资产的无偿转让，将严重损害债权人的利益，无偿受让人应当在资产价值范围内对债务人的债务承担连带责任。同时《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》第八条也明文规定划出方应当就无偿划转事项通知本企业（单位）债权人，并制订相应的债务处置方案。该立法目的正是为了保护债权人的利益。案涉停车场规模超过2万平方米，已然属于重大资产。划出方规划资源局和原告均为广州市政府的部门及独资企业，案涉停车场从规划资源局被无偿划转至原告名下，属于广州市政府内部资源调配，当中的资产流转分配与《公司法》中关于公司分立的资产流转相似，也应当参照《公司法》第一百七十六条关于“公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任”的规定执行。原告应当在案涉停车场的价值范围内对划出方规划资源局的债务承担连带责任。二、即使最终法院认定我方应当支付场地占用费，原告诉请支付的场地占用费的计算期间及计算标准也均存在错误，总金额明显畸高。（一）场地占用费的计算期间存在错误。我方于2019年4月9日才收到停车场业主请求我方撤出场地的请求。由于2013年6月20日，我方与广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心（以下简称“服务中心”）签订了《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》，合同到期后，我方与案涉停车场前业主规划资源局之间存在不定期的租赁关系，在原告向我方明确要求停止租赁前，我方仍有权合法租用停车场。原告无权请求我方支付2019年3月6日至2019年4月9日之间的场地占用费。（二）场地占用费的计算标准存在错误。原告请求我方支付场地使用费的标准来自其自行委托制作的鉴定书，我方不予认可。我方认为应当以案涉停车场的净利润作为计算原告损失的标准，原告诉请场地占用费的计费标准畸高，不能作为衡量损失的依据。三、我方认为即使我方要对案涉停车场向原告支付一定费用，只能向原告支付案涉停车场在未交付给原告之前的损失，该损失不应当仅以场地的租金衡量，应当将该段时间经营案涉停车场的总收入扣减经营成本后所得的纯利润，作为原告的损失计算依据。经审理查明：广州市荔湾区XXXX路9号负二层（停车场）建筑面积22443.28平方米，于2019年3月6日经划拨登记至原告名下。2019年4月4日，原告向被告发出《广州铁投集团关于接管荔湾广场停车场的函》，称：其已取得案涉停车场的产权，通知被告将该停车场交还原告。2019年4月9日，被告复函称：由于停车场旧权属人仍拖欠其巨额物业管理费，希望原告先妥善处理好停车场产权变更前拖欠的物业管理费的遗留问题。2019年8月30日，原告委托广东广信君达律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告停止侵害、返还物业并支付场地占用费。该函件于2019年9月2日由他人签收。经原告委托，广东卓越土地房地产评估咨询有限公司以2019年3月6日为评估基准日对案涉停车场月租金总额进行评估，确定委估荔湾广场月保车位及临时停车位月租金月租金总额市场价值评估值为463370元。被告对该评估报告不予确认，认为该评估报告由原告单方面制作，且其场地使用费计算过程中既没有考虑正常状况下租赁方的盈利空间，也没有扣除实际经营过程中所产生的维护、水电、劳动力等费用，评估结果不具有公信力。2019年10月18日，被告向本院提出对案涉停车场场地占用费进行评估的申请。2019年11月13日，被告撤回上述评估申请。另查：2019年1月30日，案外人广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心委托广东科德律师事务所向被告发出《律师函》，通知被告在本律师函达到之日起三日内，付清拖欠的案涉场地2017年5月至2019年1月期间场地使用费及滞纳金，否则将依法解除与被告签订的《停车场委托管理协议》并收回停车场，等等。该函件被告于当日收到。又查：2019年6月26日，广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心诉被告房屋租赁合同纠纷一案在本院受理，该案广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心要求判令被告向其支付拖欠的2017年10月1日至2019年的3月5日的场地使用费本金515万元以及滞纳金等等，案号：（2019）粤0103民初5176号。该案经审理查明：2015年，广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心与被告就案涉停车场签订《停车场委托管理协议》，约定：管理期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止；每月场地使用费300000元，在每月的30日前，被告以支票付款方式向广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心支付停车场当月的场地使用费，每逾期1天，按应缴未缴费总额的0.5%支付滞纳金给广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心，被告拖欠场地使用费超过二个月的，广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心有权单方解除本协议并收回停车场，同时要求被告赔偿因此所受到的损失，等等。签订合同后，案涉停车场由被告经营管理。合同期满后，被告继续使用案涉停车场，但从2017年5月起开始拖欠广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心场地使用费。2019年3月11日，广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心向被告发出《告知函》，告知被告案涉停车场已于2019年3月6日过户登记至原告名下，被告应自2019年3月6日起向原告就上述不动产承担法律责任，并立即将上述不动产交还给原告，等等。该案认为：广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心与被告签订的《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》实际上是租赁合同。在合同约定的期限届满后，被告继续使用停车场并按《荔湾广场负二层停车场委托管理协议》约定的标准向广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心支付场地使用费，双方之间形成了不定期的租赁关系。该案判决：被告向广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心支付2017年10月1日至2019年3月5日期间的场地使用费共计514.84万元及场地使用费的滞纳金，等等。该案件现在二审审理阶段。本院认为：案涉停车场是原告所有的房产，原告依法对该物业享有占有、使用、收益、处分的权利。被告是案涉停车场的实际使用人，基于与广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心签订的《停车场委托管理协议》使用案涉停车场，因拖欠租金，经广州市国土资源和房屋管理局机关服务中心发函解除上述协议并送达后，双方的租赁关系已经解除。故被告使用案涉停车场已无依据，原告作为权属人，有权要求被告返还物业并支付占用期间的使用费。关于场地占用费的问题。原告于2019年3月6日取得案涉停车场的所有权，即自该日起有权获取收益，故被告应向原告支付2019年3月6日之后的场地占用费。原告要求按其委托评估的月租金市场价值463370元收取场地占有费，并无不妥，本院予以支持。被告虽对该标准有异议，但其并无提供反证证实，应承担举证不能的法律后果。至于占用费利息，因双方对此并无约定，原告此诉求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市荔湾广场物业管理有限公司将广州市荔湾区XXXX路9号负二层停车场交还原告广州铁路投资建设集团有限公司。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市荔湾广场物业管理有限公司向原告广州铁路投资建设集团有限公司支付2019年3月6日起至实际返还上述物业之日止的场地占用费（每月463370元）。三、驳回原告广州铁路投资建设集团有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14397元，由原告广州铁路投资建设集团有限公司负担100元，由被告广州市荔湾广场物业管理有限公司负担13397元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 方 婷二〇一九年十二月六日书记员 姚晓丹许湘洁