广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3761号原告：陈诗国，男，1980年11月14日出生，汉族，住广东省罗定市罗城街道北区************.公民身份号码：441************856。原告：梁秀珍，女，1987年1月14日出生，汉族，住广东省四会市*******委会上元大道东发现美院北区8栋301房。公民身份号码：445************848。委托诉讼代理人：陈诗国，系梁秀珍的丈夫。被告：肇庆市*****地产有限公司，住所地：四会市****新江上元塘。营业执照注册号：441********2709。法定代表人：麦某1。委托诉讼代理人：张杰，系广东安驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢宇霞，系广东安驰律师事务所律师。原告陈诗国、梁秀珍与被告肇庆市*****地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告陈诗国、被告的委托诉讼代理人谢宇霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付从2018年10月1日起至2019年8月13日止的逾期交房违约金101440元（640000元×0.0005×317天），以及逾期交房的单倍利息26768.89元（按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）；上述两项合计128208.9元。2.本案受理费由被告承担。事实与理由：2017年2月23日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》（合同编号为2017024850）及补充协议，约定原告购买被告开发建设的四会市****上元大道东发现美院北区******，房屋建筑面积为113.13平方米，合同第八条约定被告向原告交付房屋的期限为2018年9月30日前。合同签订后，原告按合同约定支付了首期房款，并办理了余款按揭贷款手续，原告完全履行了合同约定的义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋。由于被告的原因，直至2019年8月13日才办理竣工验收备案手续，才具备房屋交付的条件。原告发现后曾多次致电、发函被告，要求被告提出解决、赔偿方案均未果。现根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》之约定和相关法律规定，特向法院提起诉讼。被告答辩称，一、被告不存在逾期交房的行为，被告已经通知原告在2018年9月25日过来收房，是原告拒绝，并非是被告逾期交房。案涉房屋2018年4月25日通过规划验收，2018年9月12日通过消防验收，2018年9月13日进行了竣工验收合格，被告通知原告来收房时已符合验收条件，是原告无理由拒绝收楼，被告不存在逾期交楼的行为；根据双方签订的商品房买卖合同第八条及合同附件4第七条的约定，被告提供的竣工验收报告及消防验收意见书，规划验收合格证，符合交付条件。二、在案涉房屋的施工期间，因市政2号路及市政3号路市政工程的建设，阻碍了案涉房屋的施工进度，导致案涉楼房在施工中被迫停工，所以，案涉房屋2018年9月13日才完成竣工验收。三、原告主张的违约金及逾期交房的单倍利息是没有事实依据及法律依据，被告在案涉房屋符合交付条件前提下，已通知原告收楼，但原告拒绝收楼，违约责任不在被告方，另外原告所主张的违约金过高，原告应当举证其实际损失作为其违约金的依据，最后逾期交房的单倍利息是没有事实依据及合同依据，依法应当予以驳回。原告为支持其主张向法庭提交了如下证据：1.广东省商品房买卖合同，证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系。2.购房发票、按揭贷款合同，证明原告依约向被告支付了全部房款的事实。3.收楼异议函（一），证明原告依法向被告提出收楼异议的事实。4.收楼异议函（二）及EMS回执，证明原告依法向被告提出收楼异议。5.受理告知书及答复意见书，证明原告依法向政府有关职能部门申请介入核查情况，住建局部门核查回复该涉案房屋小区于2019年8月13日办理竣工验收备案，才具备交楼条件的事实。被告对原告证据的质证意见如下：对证据1真实性、合法性无异议，证明合同约定交房条件是五方验收，并不是验收备案，验收备案只是一个行政管理的手段。对证据2三性无异议。对证据3被告2018年9月25日电话通知原告来办理收楼手续无异议，但对原告在异议函中提出的收楼异议，被告不予认可，具体理由在答辩中已陈述。对证据4三性不予确认。对证据5真实性及合法性无异议，但对关联性有异议，证实了原告是因为没看到验收工程竣工验收备案表，所以拒绝收楼，但是建设工程验收备案表并不是房屋交付所必须具备的条件，双方在商品房销售合同中约定房屋验收经过五方验收并且发出建设工程竣工验收报告，被告在通知原告收楼时，已经具备了合同约定的交付条件。被告提供了以下证据：1.停工整改通知书，证明因市政3号路建设，影响到发现美院楼盘在建工程的施工安全，被告不得不停工。2.关于做好建筑项目今冬明春蓝天保卫战扬尘防治的紧急通知，证明2017年12月13日至12月31日应住建局要求，被告在建工程停工。3.施工图纸，证明市政2号路及3号路的位置正是被告在建楼盘的出入要道。4.图片，证明2号路施工现场情况，道路施工期间被告的施工车辆无法进入。5.建筑工程竣工验收报告，证案涉房屋已经在2018年9月13日完成竣工验收，符合交付条件。6.建设工程消防验收意见书，证明案涉房屋已经在2018年9月12日消防验收合格，符合交付条件。7.建设工程规划验收合格证，证明案涉房屋已经在2018年4月25日经四会市城乡规划局验收合格，符合交付条件。8.建设工程施工许可证，证明四会市*****路市政工程的合同工期为2016年10月30日至2017年10月30日，2号路的施工期间正值案涉楼房的施工日期（2016年9月12日至2018年6月13日），由于道路施工阻碍的案涉楼房的施工进度。原告对被告证据的质证意见如下：对证据1、2、3、4、8没原件，真实性不予认可，其它有原件真实性认可；对上述证据关联性均不予认可。对上述当事人无异议证据所证明的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有异议证据所证明的事实，本院将根据上述已确认的事实，结合双方当事人的质证意见、庭审笔录等进行综合认定，并作为本案认定事实的依据。经审查查明，原告与被告于2017年2月23日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017024850），约定原告向被告购买了位于四会市****上元大道东发现美院北区******，建筑面积为113.13平方米，总价64万元；其中，第八条约定“出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即附件四：买受人要求出卖人交付的商品房应当符合的条件是指该项目设计、地质勘察、施工、监理、建设单位就该商品房所在楼宇发出建筑工程竣工验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……”；第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之6（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金”。另查明，案涉房屋原告首付房款17万元，通过银行按揭支付47万元，应付被告房款已全部支付。案涉房屋2018年4月25日经四会市住房和城乡规划建设局验收合格，2018年9月12日经广东省肇庆市公安消防局验收合格，2018年9月13日经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位及设计单位验收合格。再查明，被告于2018年9月25日通过电话和EMS向原告陈诗国、梁秀珍邮寄收楼通知书。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于房屋交付使用标准问题。依《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”可见，建筑工程交付使用的法定标准为“经验收合格”；而《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”该规定与《中华人民共和国建筑法》第六十一条并无冲突，说明建筑工程竣工经验收合格后可以交付使用，只有“违反国家有关建设工程质量管理规定行为的”，才会责令停止使用并重新组织竣工验收。关于被告是否逾期交房和应否支付违约金及利息问题。案涉《广东省商品房买卖合同》第八条明确约定“出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件（即附件四：买受人要求出卖人交付的商品房应当符合的条件是指该项目设计、地质勘察、施工、监理、建设单位就该商品房所在楼宇发出建筑工程竣工验收报告），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”该条约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合法的前提下，合同有约定从约定。合同无约定从法定。案涉《广东省商品房买卖合同》对房屋交付标准有明确约定，因此，原告主张被告2019年8月13日才办理竣工验收备案手续，才具备商品房交付使用条件，缺乏依据。因被告2018年9月25日已通过电话和EMS向原告发出收楼通知书，原告已知悉被告通知的收楼时间，被告通知的收楼时间在双方合同约定房屋交付的时间内，并未违约，故对原告要求被告承担逾期交楼违约金及利息的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李诗国、梁秀珍的诉讼请求。案件受理费减半收取计1432元（原告已预交），由原告陈诗国、梁秀珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 周 忠 海二〇一九年十二月九日书记员 欧阳杜鹃