江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0103民初11137号原告：邹循旺，男，1977年9月13日生，汉族，余干县人，无业，住上饶市余干县。委托代理人：陈清华，江西明传律师事务所律师，执业证号：13601201710906735。委托代理人：杨凤，江西明传律师事务所实习律师，实习证号：36011905210195。被告：南昌市电器厂，住所地：南昌市西湖区站前西路**，注册号：3601001000307。法定代表人：李经荣。委托代理人：裘辉，江西江佑律师事务所律师,执业证号：13601200410894111。委托代理人：吕震环，江西江佑律师事务所律师,执业证号：13601201810042839。原告邹循旺与被告南昌市电器厂房屋租赁合同纠纷一案，南昌市中级人民法院发回本院重审后，依法另行组成合议庭，于12月13日公开开庭进行了审理。原告邹循旺及委托代理人陈清华、陈凤，被告南昌市电器厂的委托代理人裘辉、吕震环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹循旺向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告在租赁被告厂房期间投入的加固、翻修及装修产生的费用1452352元，利息723365元（自2014年1月1日至2018年7月25日，按1分计算），为被告垫付评估费15500元，合计2191217元。一审中，根据鉴定意见，变更诉请为要求被告支付加固、翻修及装修产生的费用1940328元及利息（按年利率6%从2016年12月5日起计算至款项付清之日止，截止2018年12月4日232840元）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年8月31日，原告因酒店经营需要与被告签订《租赁合同协议书》约定：被告将坐落南昌市十字街986号、三层、面积约2000㎡的厂房，整体租赁给原告，租期为10年(即2011年9月1日至2021年8月31日)，装修期4个月不收取租金，租金为每月6500元（五年后每月再增加325元），从2012年1月1日起收，租赁保证金为6500元。租赁期间，由被告历史遗留下的经济纠纷，与原告无关，租赁期间如遇政府征收拆迁等，原告投入的装修费用，根据政府评估程序，所得的补偿金归原告所有。合同签订后，原告根据法律规定和合同约定向有关部门申请鉴定、办证，开始加固、维修，被告积极配合。施工过程中，因出租标的历史遗留问题，多次出现邻里纠纷，原告不仅被强行阻断施工，且在纠纷处理期间还被相关部门要求暂停施工。2015年5月27日，涉案厂房被政府征收，2016年12月5日，厂房被拆除。因改造宾馆施工未完成，原告租赁目的自始无法实现，多次找被告要求解决纠纷或赔偿损失均无果，只能在涉案标的拆除之前拍摄已做工程照片留存为证。直至2017年12月29日，才与原告及一直留守厂房的工作人员对工程量进行了核实，并制作了《租赁南昌电器厂拟改成宾馆已做工作量清单》，由双方签字盖章确认。原、被告多次磋商就原告损失赔偿问题无法达成一致意见而诉诸法院。原一审审理期间，经原告申请，法院委托，由江西华赣工程造价咨询有限责任公司出具鉴定意见，原告已完成工程量的工程造价为1940328元。原告认为双方的租赁合同系因被告的原因导致合同目的无法实现，属被告根本违约。对于原告为履行合同进行施工的工程造价损失理应由被告承担赔偿责任，故起诉。原告邹循旺向本院提交了如下证据：证据一、原告身份证明，证明原告的诉讼主体资格；证据二、企业信息档案材料一份，证明被告的主体适格；证据三、租赁合同，证明：1、由原告租赁被告厂房，租期10年；2、月租金为每月6500元，5年后月租金增加325元；3、租赁期间，因被告历史遗留的经济纠纷与原告无关；4、租赁期间，如遇政府统一规划拆迁，原告投入的装修费用从拆迁补偿金中优先受偿；证据四、被告出具的收款收据、收条11份，证明合同签订后，原告履行了义务；证据五、申请减免办理《危房维修加固许可证》的费用报告、《南昌市危险房屋鉴定报告》、请求发改委协调区城建局为我厂危房办理《危房维修加固许可证》报告、西湖区发改委《关于请求批准危房维修加固许可的函》、西湖区城建局《关于南昌电器厂房屋进行不倒架维修项目的复函》，证明：1、合同签订后，被告积极配合原告向相关部门申请对租赁房屋进行加固维修，且获区发改委、城建局等政府部门的批准；2、租赁期间，原告对租赁厂房进行加固维修投入了大量的财力，期间，原告在租赁厂房未产生经济效益的情况下，依然履行交纳租金的合同义务；证据六、给谭某及家属《通知》、被告出具的《举报谭某丈夫利用管制器具伤害民工阻碍我厂恢复原有消防通道非法行为》的信件、《关于电器厂与谭某家纠纷调解协议》、谭某出具的《收条》、民事裁定书，证明：1、租赁期间，因被告历史遗留问题导致原告无法正常对租赁房屋进行改造施工，纠纷不断致使原告耽误了大量的时间，造成原告租赁房屋产生收益推迟的预期经济损失；2、为解决相关纠纷，原告亦有资金投入，嗣后，因厂房未能改造成宾馆就被政府拆迁，该部分投入了变成了原告在租赁合同纠纷中的损失；证据七、《验房单》，证明：1、租赁期间，原告租赁的厂房被政府征收拆迁；2、拆迁之前，原告投入了大量的人力物力财力，因被告的原因导致一直未能完成对厂房改造宾馆施工，给原告造成巨大的经济损失；证据八、《租赁南昌电器厂拟改成宾馆已做工作量清单》、改造现场照片35页，《工程造价鉴定意见书》，证明：1、原、被告签字盖章确认原告在涉案租赁合同纠纷中改造厂房的工作量；2、经鉴定，原告就被告厂房拟改造成宾馆已完成工程量的工程造价为1940328元；证据九、鉴定费发票一份，证明该鉴定系由原告申请，由法院委托，费用应由被告承担。被告南昌市电器厂辩称：1、被告系市政府发文下放的企业，早被吊销营业执照，不具备民事行为能力。托管部门在2006年发文要求托管企业对外出租需报发改委审批，2012年再次发文。本案双方签订的租赁合同未经审批应是无效；2、即使合同有效，也约定了因不可抗力因素，如拆迁，乙方投入的装修费用，所得的补偿资金归乙方所有，在受让方确定补偿资金后，合同终止。据此约定本案因不可抗力的因素拆迁，被告的厂房已被拆除，政府拆迁部门评估的装修款为35088元，该补偿款是区拆迁办根据合法程序所得，符合法律规定程序。同时在装修补偿中并不完全都是原告所装的，很多都是原有，因此原告提出的数据无事实和法律依据；关于历史遗留纠纷问题合同也有约定，引起法院查封等问题，与乙方无关，但法院并没有查封，原告应该知道做生意的风险；3、关于加固翻修费用，合同第十条中有阐述，本案中有两份危房鉴定报告，第一份是整体拆除，有效期是1年。而原告出具的C级危房是在第一份有效期内，因此本案应当认定厂房为D级危房，鉴定部门也向被告发出了拆除通知书；4、鉴定报告所依据的材料不符合鉴定规则，就现有材料无法作出工程量造价鉴定，因此，原告的诉请无事实和法律依据，应当予以驳回。被告南昌市电器厂向本院提交了如下证据：证据一、工商企业信息、市政府洪府字4号文件、行政处罚决定书、公告三份，证明：被告系1978年成立的集体所有制企业，1998年经市政府决定将人、财、物成建制整体移交给南昌市西湖区政府管理，2002年被吊销营业执照，丧失民事行为能力，不得开展与清算无关的经营活动；证据二、《租赁合同协议书》，证明：双方在合同中约定，如原告逾期交纳租金，被告有权无条件终止合同。被告厂房拆迁时，原告按约仅能根据政府评估结果获得装修费用的补偿。原告如需对厂房进行加固维修，需经有关专业部门审批，否则由原告自行承担法律后果；证据三、《通告》，证明原告多次迟延交纳租金，2013年6月后就再未交纳租金，严重违约，被告于5月26日向原告发出限期交纳租金及解除合同通告，但原告仍未按期履行；证据四、2013年7月4日、5日《江南都市报》、7月12日《租赁合同协议书》、交纳租金收据，证明：原告违约，被告解除了租赁合同，并登报招租，于7月12日将厂房出租给了黄平、龚红泉。承租人交纳三个月租金的押金39000元，并按每月13000元交纳租金至2014年7月5日；证据五、《南昌市危险房屋鉴定报告》、《危房通知单》、民事裁定书，证明原、被告于2012年1月17日向南昌市民用建筑设计研究院申请鉴定，原告清楚知道涉案厂房被鉴定为D级危房并建议作整体拆除，不得加固维修，《危险房屋鉴定报告》该报告系南昌市住房保障和房屋管理局，在2017年1月17日已出具了《危险房屋鉴定报告》，检查的情况一致，鉴定的意见和处理意见却不同，且前一份鉴定报告尚在有效期内，同时根据危险房屋鉴定标准和民用房屋可靠性鉴定标准，可认定该房屋的危险级别为D,整幢拆除，南昌市住房保障和房屋管理局已经向被告发出拆除通知书，因此原告提供的鉴定报告无效；证据六、洪旧改指办61号文件、《征迁安置的回复》，证明本案涉案的厂房政府征收的原则是按“租金收益不变，同时点评估”，测算还建面积给予安置；证据七、《致委托方函》、《室内装修单价明细表》、照片六张、2018年11月30日《证明》，证明南昌市电器厂前进支路17弄19号（即十字街986号）厂房装修经拆迁评估公司评估，室内装修补偿价为35088元，且至今装修补偿款未发放，被告无需给原告任何补偿；证据八、西发改发（2006）32号、（2012）54号文件，证明自2006年12月1日起，被告主管单位区发改委发文，要求企业闲置资产的出租应事前书面报请发改委获批后方可出租，同时原则上需公开招租，出租年限原则上一年一签，增加出租年限需经发改委同意。2012年7月19日，发改委再次发文，重申上述规定，严防国有资产流失。被告于2002年被吊销营业执照，无民事行为能力。因此，在未经区发改委批准的情况下，签订的租赁合同及被告被迫盖章的工程量清单均违反规定，是无效的；证据九、《任免文件》，证明李经荣违反相关规定已经被免职。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：被告南昌市电器厂于1978年成立，为集体所有制企业。1998年经南昌市人民政府决定，人、财、物成建制整体被移交给南昌市西湖区人民政府管理。2002年，因被告未申报年检，被吊销营业执照。2011年8月31日，被告南昌市电器厂（甲方）与原告邹循旺（乙方）签订《租赁合同协议书》，约定甲方将厂房面积约2000㎡整体租赁给乙方，协议具体内容如下：一、租赁期10年（2011年9月1日至2021年8月31日），考虑到乙方承租后要办有关手续和装修，甲方给乙方四个月（9月1日至2012年1月1日）装修期；二、……每月租金为6500元。月租金由乙方在每月25日前向甲方交纳。逾期甲方有权无条件终止本合同。……为确保合同严格履行，乙方在本合同签订之日向甲方交纳一个月租赁保证金6500元。……三、按甲方要求乙方同意在2012年1月1日提前预付2012年1月至3月房租19500元给甲方，到2012年4月份，乙方按合同第三条每月正常交纳租金；……八、乙方在租赁期间，由甲方历史性遗留下的经济纠纷，引起法院、银行查封等情况，查封裁定与乙方无关，乙方的正常生产及投入的资金、设备等属权归乙方；九、乙方租赁期间，由于不可抗拒的因素如政府统一规划，拆迁，甲方企业资产重组及企业改制等，但乙方投入的装修费用，根据政府评估有关政策、法律、法规程序，所得的补偿金归乙方所有。在受让方（政府）确定补偿乙方资金后，合同终止……。合同签订后，原告交纳了6500元租赁保证金，自2012年1月至2013年5月，共交纳租金及保证金117000元（其中35000元作为解决消防通道的费用抵扣租金）。2012年1月17日，南昌市住房保障和房产管理局应被告的申请对涉案厂房进行鉴定，出具了该厂房为D级危房的鉴定报告，建议整体拆除。南昌市民用建筑设计研究院于同日下发了该厂房为危房的通知单。2月29日，被告向西湖区城建局申请减免办理危房维修加固许可证的费用。7月27日，南昌市住房保障和房产管理局应被告的申请，再次对涉案厂房进行鉴定，出具了该厂房为C级危房的鉴定报告，认定该房部分承重结构承载力已不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，建议加固维修改造。10月16日，被告向西湖区发改委请求协调区城建局为其厂危房办理《危房维修加固许可证》。10月23日，西湖区发改委致函区城建局：我委下属企业南昌市电器厂坐落本市十字街986号厂房，经南昌市房管局危险房屋鉴定为危险C级，为此特请求贵局批准维修加固为感。11月1日，西湖区城建局复函西湖区发改委：贵委下属企业南昌电器厂坐落本市十字街986号厂房，经市房屋主管部门鉴定，属C级危房，按照市规划主管部门相关规定，我局原则上同意上述房屋按照“原址、原面积、原层次、原结构”进行不倒架排危性加固维修，面积1200㎡，1-3层，砖混结构，施工时间2013年3月底完成，请贵委认真组织实施，且确保危房安全。此前，原告已开始对承租厂房加固维修。在施工过程中，邻居彭某以被告厂房建筑侵权为由，阻挠施工，为此引发诉讼。原告因被告与邻居纠纷导致加固维修工作时断时续。2013年5月26日，被告向原告送达《通告》：“……本月25日你没有履行合同，我厂有权解除2011年8月31日签订的租赁合同。请你接通知后3天之内给予解决。如违约由此而引发的一切经济及法律责任由你承担一切责任。希望你严格按合同办事，按期交纳租金。”原告签收并于6月1日交纳5月份的租金6500元，此后停交房屋租金。2013年7月3日、4日，被告在《江南都市报》刊登招租公告，将涉案厂房整体招租。7月21日，被告与案外人黄平、龚红泉签订了新的《租赁合同协议书》，并收取了新承租人的押金和部分租金。原告声称不知被告将厂房另行租给他人，因纠纷未得到解决，委派人员看守工地，不断找被告及西湖区发改委协商解决租赁事宜。2015年5月27日，被告将该厂房交予政府征收。7月6日，江西老楼房地产土地评估顾问有限公司，根据征收部门的委托，对该厂房室内装修的价值进行了评估，评估结果明细载明：该厂房楼层1-3层、面积1358.61㎡、装修评估项目合计116961元，成新率30%，补偿价35088元。政府征收的原则是按“租金收益不变，同时点评估”，测算还建面积给予安置。2017年1月4日，原告就改造宾馆所做工作量呈报被告审核。12月29日，被告法定代表人李经荣及两名留守人员在原告呈报的《租赁南昌电器厂拟改成宾馆已做工作量清单》上签字确认：“经审核此工作量”，并加盖了该厂公章。2018年4月4日，福建卓知项目投资顾问有限公司依原告的申请，出具了《租赁南昌市电器厂拟改成宾馆工程结算报告书》，结算造价为2262565元；4月19日，江西中辉工程咨询代理有限责任公司依被告的申请，出具了《租赁南昌电器厂拟改成宾馆工程结算报告书》，结算造价为1452352元，原告为被告垫付鉴定费15500元。因该两份结算报告书为当事人单方委托，且造价结论相差较大，本院于2018年9月7日依原告申请，依法委托江西华赣工程造价咨询有限责任公司就工程造价进行司法鉴定。10月26日，华赣公司出具鉴定意见书，结算造价为1940328元，原告垫付鉴定费30000元。原一审庭审后，原告在本院的多次责成下，提供了295份手写票据，核算金额为473690元。原告声称因有被告认定的工作量，故原始票据未妥善保管，加之拆迁搬家、欠供应商货款、欠工人工资等原因，大部分票据未能找到，现提供的只是部分票据。本院认为，被告被吊销营业执照，只是不能从事经营生产活动，不影响其对外出租厂房，被告的出租行为是否经其主管部门书面同意，并不必然影响合同的效力，主管部门同意与否，属被告方的上下级管理行为。原、被告签订的《租赁合同协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；原告对厂房进行加固、维修是事实，且被告对原告的加固、维修工作给予了积极配合，原告停交房屋租金后，被告在未与原告协商解决善后问题的情况下，又将厂房另租给他人，最终因厂房被征收，致使合同无法履行，没有实现合同的目的。被告虽交付了租赁物，但未能保持租赁物的合法使用，应承担赔偿责任；因厂房已被拆除，三家鉴定机构均是凭工作量清单进行鉴定，而该工作量清单是原告根据拍摄的照片事后单方制作，并不是施工现场的审核签证单，无其他材料佐证，故出现工程造价相差较大的鉴定结论。本院在委托鉴定前要求原告提供改造工程的原始票据、支付凭证等供鉴定部门参考，原告以只有部分票据为由拒不提供。根据原一审庭审后原告提供的票据，核算出的金额为473690元，与鉴定部门出具的造价结论1940328元相差悬殊，三个鉴定部门出具的鉴定造价结论意见也相差数十万元，责任在于原告未保存、提供相应的材料供鉴定部门参考及被告未及时积极协助原告进行损失鉴定，故此三份鉴定报告本院均不予采信，由原告垫付的两次鉴定费合计45500元，由原、被告各承担50%；本院认定依原始票据核算出的金额473690元、房屋租金及押金117000元，共计590690元，为原告的投入资金。扣除与工程改造无直接关联的费用33807元，认定原告对厂房改造工程所投入的资金为556883元；该厂房被征收时，江西老楼房地产土地评估顾问有限公司根据征收部门的委托，对该厂房室内装修的价值进行了评估，认定补偿价35088元，补偿款虽暂未发放，根据《租赁合同协议书》约定，应由被告支付给原告后由被告与征收部门结算；原告称有部分票据目前未能找到，找到后可以另行主张权利。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南昌市电器厂于本判决生效之日起十日内赔偿原告邹循旺租赁南昌市电器厂厂房期间所投入的各项费用共计556883元及利息（自2016年12月5日起，以556883元为基数，按年利率6%，计算至款项付清之日止）；二、被告南昌市电器厂于本判决生效之日起十日内支付原告邹循旺厂房装修补偿款35088元；三、驳回原告邹循旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告邹循旺预交的案件受理费24329元，鉴定费45500元，合计69829元，由原告邹循旺承担34915元，被告南昌市电器厂承担34914元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  傅少华人民陪审员  胡久玲人民陪审员  胡志强二〇一九年十二月二十六日书 记 员  李俊彦