内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2019）内0402民初4855号原告（执行案外人）：刘景利，男，1971年11月28日出生，汉族，个体工商户，住赤峰市元宝山区。委托诉讼代理人：孙玉红，内蒙古钦度律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志坚，内蒙古钦度律师事务所律师。被告（申请执行人）：赤峰宏德安防消防智能网络工程有限责任公司，住所地赤峰市红山区。法定代表人：贾金友，董事长。委托诉讼代理人：白新宇，内蒙古三易律师事务所律师。被告（被执行人）：赤峰乐荟商业管理有限公司，住所地赤峰市红山。法定代表人：李守强，总经理。委托诉讼代理人：毕文江，男，该公司工作人员。原告刘景利与被告赤峰宏德安防消防智能网络工程有限责任公司（以下简称宏德公司）、赤峰乐荟商业管理有限公司（以下简称乐荟公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘景利的委托诉讼代理人孙玉红、张志坚、被告宏德公司的法定代表人贾金友及其委托诉讼代理人白新宇、被告乐荟公司的委托诉讼代理人毕文江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘景利向本院提出诉讼请求：1.不得对原告所有的案涉房产赤峰商贸城商业楼1-124、1-125、1-157、1-158、1-205、1-226进行执行；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2015年1月3日与被告乐荟公司签订《赤峰商贸城房产购买协议书》，购买面积共计12000平方米房产，购房款3600万元。原告依约履行了付款义务，被告乐荟公司于2015年8月1日向原告交付了案涉房产并签订《房产交割书》。原告将案涉房产办理房产证照所需的测量费、房产证工本费合计109260元交给被告乐荟公司。包括案涉房产在内的全部该项目房产均初始登记在被告乐荟公司名下，原告多次要求被告乐荟公司办理房产证，乐荟公司以各种理由不予过户登记。现原告就案涉房产享有所有权并实际占有，未能办理过户登记非原告过错。被告宏德公司以原告财产作为被告乐荟公司的财产予以查封无事实及法律依据，故原告诉至法院。被告宏德公司辩称，本案的基本事实是2011年3月7日至2014年4月8日，宏德公司与被告乐荟公司（原为赤峰商贸城管理有限公司，以下简称商贸城公司）分别签订《赤峰商贸城消防系统施工协议》、《赤峰商贸城商业楼、商务中心A、B座消防工程安装调试验收工程承包合同》、《赤峰商贸城监控系统承包合同》、《赤峰商贸城三楼办公区中央空调系统采购及安装合同》、《赤峰商贸城三楼办公区安防、背景音乐及会议室系统补充协议》、《赤峰商贸城商务中心消防高位水箱及中、高区箱式无负压供水设备安制施工合同》，商贸城公司将其开发的商贸城商业楼、商务公寓A、B座内消防系统工程施工发包给宏德公司承建，合同总价款28790428元。上述合同约定工程交验合格后由商贸城公司给付施工款，宏德公司履行了合同约定的义务，相关部门于2015年6月对施工验收并交付使用。由于商贸城公司拒不给付宏德公司工程款，宏德公司于2015年8月25日向法院申请诉前财产保全，红山区法院于2015年8月27日作出（2015）红民保字第509号民事裁定书，对案涉房产予以查封。宏德公司于2015年9月25日向红山区法院提起诉讼，于2017年6月25日与商贸城公司达成调解协议，红山区法院（2015）红商初字第121号民事调解书予以确认，由商贸城公司给付宏德公司施工款3859687元并承担案件受理费、鉴定费40274元。由于商贸城公司拒不履行调解书确定的义务，宏德公司于2018年7月25日向法院申请强制执行。根据内蒙古恒信房地产土地资产评估有限责任公司在案涉房产拍卖前出具的《房地产司法鉴定评估报告》，红山区法院于2018年11月27日以（2018）内0402执2286号之一执行裁定书对案涉房产降价20%予以拍卖，于2019年4月17日以（2018）内0402执2286号之二执行裁定书对案涉房产再次降价20%予以再次拍卖，二次拍卖流拍后宏德公司向红山区法院申请接收流拍的案涉房产，并缴纳了执行费。2019年6月，原告对（2018）内0402执2286号之一执行裁定书、（2018）内0402执2286号之二执行裁定书提出异议，要求中止执行、解除查封，红山区法院于2019年6月17日作出（2019）内0402执异184号民事裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定，提起本案诉讼。1.案涉6处房产产权属仍属被告乐荟公司，原告现有证据不能阻却人民法院执行。原告仅凭房产购买协议书、购房款收据和无交付经办人和接收经办人签字的房产交割书，并不能证明原告与被告乐荟公司之间存在真实的房屋买卖行为。借款是否真实发生、如何发生，原告必须进一步提供证据予以证明，方能阻却人民法院的执行。宏德公司于2015年8月25日对包括案涉6处房产在内的22处房产申请诉请财产保全时，产权登记薄记载的权利人为被告乐荟公司,无抵押登记信息及他人查封信息。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，案涉6处房产的不动产物权人在查封及后续拍卖时仍为被告乐荟公司，并没有变更登记到原告名下，且查封时6处房产均为空置，无他人占有使用。因此，红山区法院于2015年8月27日对案涉房产的查封及后续的强制执行合法合规，原告在诉状中的陈述与实际情况严重不符，无事实和法律依据，更不能阻却法院的查封和执行；2.原告尚未实际占有案涉房产。宏德公司于2015年8月25日申请查封的房产中1-124、1-157、1-158、1-205、1-226这5个厅，自建成至今都为空置，钥匙在商贸城物业处由宋金贵等人保管。只有1-125厅由2017年2月23日在赤峰市工商行政管理局红山区分局注册成立的内蒙古珍优福仓储物流有限公司（法定代表人：刘万正，2019年4月8日更名为内蒙古阿正商贸有限公司）出租给了刘文浩（优泉净水-健康家居生活馆），收取租金8万元，2017年10月7日开始返款1万元，租期2年，现已到期，做临时库房。红山区法院于2015年8月和2018年8月两次查封，且在案涉房产处张贴了公告，并委托内蒙古恒信房地产土地资产评估有限责任公司对房产进行拍卖前鉴定、评估、现场勘查等，相关证据均能证明案涉房产原告尚未占有使用。由此，原告阻却执行的理由不符合《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，红山区法院对案涉房产的查封及拍卖是合法的；3.宏德公司享有建设工程优先受偿权。宏德公司对被告乐荟公司享有的债权源于查封房产抵顶工程款，其情形符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，系建设工程优先受偿权，优先于一般债权。原告对乐荟公司的基础法律关系是民间借贷，为放高利贷而形成的一般债权，就案涉执行标的仍然是债权请求权，并未取得物权的对抗效力，其就案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的债权不能对抗宏德公司的建设工程优先受偿权。退一步讲，即使宏德公司不享有建设工程优先受偿权，也应当综合考虑乐荟公司欠宏德公司工程款这一因素是优于原告的普通债权。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告乐荟公司辩称，乐荟公司确实欠宏德公司消防工程款，原告购买案涉房产也是事实，没有办理过户登记是乐荟公司委托第三方公司进行经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据相关证据及当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：被告赤峰乐荟商业管理有限公司原名赤峰商贸城管理有限公司。原告向本院提举的银行转款凭证体现，原告于2014年6月9日向赤峰商贸城管理有限公司转款1000万元、2014年8月14日向赤峰商贸城管理有限公司转款2笔，每笔1000万元、2014年9月15日向赤峰商贸城管理有限公司转款600万元，以上合计3600万元。原告向本院提举的载明时间为2015年1月13日借款转购房款结算协议主要内容为：“甲方：赤峰商贸城管理有限公司、乙方：刘景利。2014年6月9日至2014年9月5日，甲方共向乙方借人民币叁仟陆佰万元整。截止到2015年1月13日，利息已经全部结清，经双方友好协商，将叁仟陆佰万元借款本金转为购房款，原借款协议责任自甲方履行交房义务后自动解除。购房面积、单价、交割等事项双方另行签订购买协议。甲方处加盖赤峰商贸城管理有限公司章，乙方处签写刘景利并捺印。”原告向本院提举的载明时间为2015年1月13日赤峰商贸城房产购买协议书主要内容为：“甲方：赤峰商贸城管理有限公司、乙方：刘景利。赤峰商贸城项目是由赤峰红山区副食品商会向红山区政府申请，获得批准的，由商会会员共同出资、统一建设、整体运营的商业项目。为了实施项目，在红山区桥北物流园区管委会主导下，专项成立了赤峰商贸城管理有限公司，承担项目建设的立项报批、施工管理、竣工验收、产权登记等具体工作。一、购房前提及房产交付。1.甲方已办理完结了项目的立项审批手续，并向相关部门足额缴纳了规费，取得了政府相关部门颁发的《土地使用证》、《规划用地许可证》、《建筑规划许可证》、《工程施工许可证》。标的房产正在建设之中，预计2015年6月底前完成竣工验收。2.由甲方负责施工过程中建筑方职责在现场跟踪并监督，由甲方与红山区质检站和监理公司共同完成项目施工过程中质量监督、检验及竣工验收。完成竣工验收90日内，由甲方负责到产权登记部门办理产权初始登记。二、购买标的房产、购买价格、购房款支付。1.标的房产：面积12000㎡，具体房号、预测量面积清单附后。2.购买价格：不计楼层均价3000元/㎡,总金额人民币叁仟陆佰万元。3.购房款支付：本协议签订前，甲方向乙方借款3600万元，乙方已经分四笔转入甲方对公账户（银行划款凭单附后），经甲乙双方协商一致，把借款转为购房款，以最终产权登记面积为准计算总金额，预付购房款现金方式多退少补。4.由甲方负责办理产权登记，产权登记及过户给乙方所发生的全部税费由乙方承担。甲方完成产权初始登记既向乙方交割房产投入使用。再办理产权过户登记，乙方未办理产权转移手续时，权证由甲方代管，乙方有权使用、抵押、转让房产，但使用人必须遵守商贸城《房产使用运营规则》、《物业管理规则》，按规则规定承担相应费用并获得相应收益。三、房产使用：招商运营、物业管理。1.招商运营：项目是完整的经营体，房产取得产权登记证起，由甲方委托经营公司统一招商运营，包括但不限于商流、物流、信息、金流、物业、广告、财务、金融、法律等多个公司或部门。为了保障各公司的独立运营、整体配合机制，不论权属归谁所有，展馆使用必须服从运营公司统一商业布局、统一招商、统一运营、统一出租的要求，回报按《营运公司租金管理办法》分配。2.物业管理：项目是完整的建筑体，供水、供电、供暖、排水、消防、网络等是不可分割的完整系统，由专业的物业公司统一按照《商贸城物业管理规则》运行管理。相应的权属人或使用人承担物业费。甲方处加盖赤峰商贸城管理有限公司章并签写贾增民，乙方处签写刘景利并捺印。”该协议书所附刘景利购买商贸城1、2层房产汇总清单附表中包括案涉的6处房产。2015年1月13日，赤峰商贸城管理有限公司为原告出具金额为3600万元购房款收据1枚。案涉的6处房产均登记在赤峰商贸城管理有限公司名下，分别为：位于赤峰市红山区桥北镇姚家洼居委会红山物流园区赤峰商贸城商业楼1-124、1-125、1-157、1-158、1-205、1-226。原告向本院提举的载明时间为2015年8月1日房产交割书主要内容为：“甲方：赤峰商贸城管理有限公司、乙方：刘景利。2015年6月30日，赤峰商贸城展馆已完成竣工交验，产权初始登记在赤峰商贸城管理有限公司。按照2015年3月13日甲乙双方签订的《赤峰商贸城房产购买协议》乙方支付由甲方垫付的产权登记测量费：12000平方米×2.78元/平米33360元、产权证工本费138本×550元/本75900元，两项合计109260元。2015年1月13日甲乙双方核对：甲方已付清乙方该日之前3600万元借款的全部利息，双方签订了《商贸城房产购买协议》，双方认可乙方把原来借款人民币3600万元本金作为乙方购房款支付给甲方，现双方按照《商贸城房产购买协议》，把乙方购买的展馆房产（清单附后）移交给乙方。同时交由甲方委托给赤峰集采云贸电子商务有限公司统一招商运营。由甲方负责办理产权过户登记手续。办理产权过户登记时双方按照交割面积清算购房余款。甲方处加盖赤峰商贸城管理有限公司章，乙方处签写刘景利并捺印。”该交割书所附刘景利购买商贸城1、2层房产138套汇总清单中包括案涉的6处房产。2015年8月1日，赤峰商贸城管理有限公司为原告出具金额为109260元的收据1枚。原告向本院提举的载明时间为2015年8月1日赤峰商贸城展馆房产委托租赁招商、运营管理、物业维护协议主要内容为：“甲方：刘景利，乙方：赤峰集采云贸电子商务有限公司。依据甲方与赤峰商贸城房产购买协议书及赤峰商贸城展馆房产委托租赁招商、运营管理、物业维护协议，经甲乙双方协商达成协议。甲方将权属本人所有的赤峰商贸城全部房产（附清单）委托租赁给乙方，由乙方操作执行商贸城房产的招商租赁、经营管理、物业维护；租赁期限：自2015年8月1日起至2025年7月30日止；租赁期税、费、租金执行赤峰商贸城展馆房产委托租赁招商、运营管理、物业维护协议。协议甲方处签写刘景利并捺印，乙方处加盖赤峰集采云贸电子商务有限公司章并签写李勇毅。”2015年8月25日，被告宏德公司向本院申请诉请财产保全，本院于2015年8月27日作出（2015）红民保字第509号民事裁定书，裁定对包括案涉6处房产在内的部分房产予以查封。2017年6月5日，本院作出（2015）红商初字第121号民事调解书，一、赤峰商贸城管理有限公司于2017年12月31日前给付赤峰宏德安防消防智能网络工程有限责任公司工程款3859687元；二、赤峰宏德安防消防智能网络工程有限责任公司自愿放弃其他诉讼请求。被告宏德公司申请强制执行后，形成本院（2018）内0402执2286号执行案件。2018年8月22日，本院作出（2018）内0402执2286号执行裁定书，对案涉6处房产予以续查封。2018年11月27日，本院作出（2018）内0402执2286号之一执行裁定书，裁定对案涉的6处房产在评估价的基础上降价20%为起拍价予以拍卖。2019年4月17日，本院作出（2018）内0402执2286号之二执行裁定书，裁定对案涉的6处房产在第一次拍卖起拍价的基础上降价20%为起拍价再次拍卖。原告刘景利向本院提出书面异议，要求中止对案涉6处房产的执行并解除查封。本院于2019年6月17日作出（2019）内0402执异184号民事裁定书，裁定驳回异议人刘景利的异议请求。原告不服该裁定，提起本案诉讼。被告宏德公司为证明案涉房产处于空置状态，原告并未实际占有使用，申请证人宋金贵出庭作证，证人宋金贵当庭陈述：“宏德公司是商贸城的施工方，商贸城公司现改为乐荟公司，宋金贵在该公司从事安保工作。整个项目包括案涉的6个商厅均由宋金贵来管理，案涉6个商厅钥匙之前由宋金贵掌控，后来由珍优福公司掌控。”本院认为，本案的主要争议焦点在于原告刘景利是否对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，按原告的意见其与被告乐荟公司之间的基础法律关系为民间借贷关系，且该民事法律关系的发生早于双方房产购买协议的签订，在被告乐荟公司履行债务能力明显下降的情况下，很难认定原告与被告乐荟公司协议之时原告有为购买房屋的意思表示。从合同的约定来看，双方虽约定借款合同关系终止，建立房屋买卖合同关系，但实质上是原告与被告乐荟公司通过以物抵债的形式来达到实现金钱债权的目的，原告作为以物抵债形式而拟受让不动产物权的受让人，在完成不动产法定登记之前，原债并未消灭，其仅享有普通的债权请求权，该债权请求权不能满足法定的物权变动要件，根据债权平等原则，原告享有的债权不应优先于其他债权。鉴于以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，基于所签合同产生的权利未超过债权的范畴，无任何物权化属性，其同基于买卖而产生的物权期待权有本质上的区别。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，该规定第二十九条是对商品房消费者物权期待权的保护，而以物抵债首先以消灭金钱债务为目的，与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中基于房屋买卖而产生的物权期待权有基础性差别，不宜直接引用物权期待权的概念解释案外人基于以物抵债而享有的债权。不仅如此，案涉6处房产多处于空置状态，仅从实际表象亦未起到长期、公开、合法占有形式的公示效力。原告虽向本院提举了委托维护协议，但该协议是否实际履行未能得到证实，不足以证实原告对案涉房产直接或间接地进行了实际控制。再者，案涉房产早在2015年6、7月就完成了产权登记，原告提举的房产交割书亦明确了登记时间，在本院对案涉房产查封之前及之后，没有证据证明原告及时有效地主张了权利，其对执行标的的异议亦是在2019年才行提出，即使按原告所称需要统一办理，亦属其与被告乐荟公司之间的约定，对外不具效力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，原告刘景利提起本案执行异议之诉应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，即使原告向本院提举了其与被告乐荟公司之间的有关合同，原告对案涉房产享有的权利亦不符合不动产物权期待权的保护条件，不足以排除本院对案涉6处房产的执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第二项规定，判决如下：驳回原告刘景利的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告刘景利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 刘 伟人民陪审员 许 彤人民陪审员 李艳萍 二〇一九年十二月九日书 记 员 李媛媛