江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初1646号原告：赣州市贞利实业有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区客家大道**。统一社会信用代码：913607007599950660。法定代表人：徐红英，该公司经理。委托诉讼代理人：林传通，江西仁天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李秀春，江西仁天律师事务所律师，特别授权代理。被告：赣州小红实业有限公司，住，住所地：江西省赣州市章贡区金潭大道**江钨控股集团赣州有色冶金机械有限公司东风风光赣州小红专营店/div>统一社会信用代码：91360703087133614T。法定代表人：张小红，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邹鑫，江西创兴律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：杨泉，江西创兴律师事务所律师，一般代理。原告赣州市贞利实业有限公司（以下简称为贞利公司）诉被告赣州小红实业有限公司（以下简称为小红公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贞利公司的委托诉讼代理人林传通、李秀春，被告小红公司的委托诉讼代理人邹鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贞利公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付所欠展厅租金款1535957.50元（截至2019年4月30日止）；并向原告支付该欠款自2018年11月1日起至付清款项之日止的利息1535957.5×2%×6个月=184314.9元（暂计算至2019年4月30日止）；2、请依法判令63万元定金不予返还，归原告所有；3、请依法判令被告应当履行《展厅租赁合同》至合同期满之日止；4、合同期满后恢复、修复原状的费用大约为30万元，由被告承担，具体数据以司法鉴定为准；5、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告贞利公司变更诉讼请求第三项为被告小红公司支付租金至案涉租赁展厅适租为止；变更第四项诉讼请求为前期修复清运垃圾费用11340元及电路修复费用由被告承担，因还没有修复完毕，具体金额待定。事实与理由：2014年9月5日，原告贞利公司与被告小红公司签订一份《展厅租赁合同》，合同约定：被告小红公司承租原告贞利公司开发建设的赣州国际汽车城车博会2号展厅，展厅建筑面积一楼为7020.2平方米，二楼为1188平方米，用于从事汽车类经营服务；租赁期限为五年，自2014年11月1日起至2019年10月31日止；第一年的年租金为2527272元，第二年的年租金为2653636元，第三年的年租金为2786318元，第四年的年租金为2925034元，第五年的年租金为3071915元；租金支付方式为每半年为一个租赁支付期，租金支付节点时间为提前十天支付当期租金；租赁合同定金为63万元，在租赁期内该定金不得抵扣租金；被告小红公司未按照合同约定及时足额支付租金的，除不予退还租赁定金外，还应当向原告贞利公司赔偿损失，被告小红公司提前解除合同时，定金不予退还；合同期限界满、中止履行或解除后，所有的装修项目及设施设备（除可移动且不毁坏租赁展厅原貌及使用价值的设备外）及电梯无偿归属于原告贞利公司所有，被告小红公司应保证归还租赁展厅的配套设施设备处于良好、适租状态，否则应承担相应的责任。合同签订后，原告贞利公司履行了租赁展厅的交付义务，被告小红公司按照合同约定支付了定金63万元，支付租金至2018年10月。但是，被告小红公司未按合同约定于2018年10月20日向原告贞利公司支付第五年的半年租金1535957.50元。在双方商谈租金支付等事项过程中，被告小红公司于2018年11月21日向原告贞利公司提交一份《申请报告》，要求降低租金等，原告贞利公司未予以同意。2018年11月22日被告小红公司又向原告贞利公司提交一份《申请报告》，要求提前解除租赁协议并用定金抵扣租金等。原告贞利公司明确回复该要求违背合同初衷，不予批准，并要求被告小红公司履行租赁合同，速交租金。此后，原告贞利公司委托法律顾问向被告小红公司发律师函催收租金。2019年2月，被告小红公司擅自违约并破坏性拆除租赁展厅的装修及设施，造成租赁展厅一片狼藉，无法达到适合出租的状态，至今被告未予以修复，也未履行支付拖欠租金的义务，为维护原告的合法权益，遂起诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；证据2、被告公司企业登记信息，证明被告诉讼主体资格；证据3、2014年9月5日签订的《展厅租赁合同》，证明双方合同约定的权利与义务等租赁相关内容的事实；证据4、2018年11月21日的《申请报告》、2018年11月22日的《申请报告》、《律师函》，证明我公司明确表示不同意降低租金、不同意提前解除租赁协议、不同意定金抵扣租金的事实；我公司催收租金欠款的事实；证据5、（2019）赣虔市内字第362号《公证书》、现场摄像刻录光盘原件，证明被告擅自违约并破坏性拆除租赁展厅的装修及设施，造成租赁展厅的现状一片狼藉，根本无法达到和满足适合出租的状态，被告至今仍然没有对租赁展厅进行原状恢复和修复的事实；证据6、2014年9月租赁展厅交付出租时的原状照片、交付前展厅的状况照片，证明2014年原告向被告交付租赁展厅的原状状况的事实；证据7、《协议书》、《签证单》，证明原告支付的被告遗留未拆除的装修垃圾清理以及装运费用。被告小红公司辩称，一、被答辩人起诉状中事实与理由部分与客观事实不符。被答辩人诉称答辩人支付租金至2018年10月，与事实不符。答辩人实际已付清2019年1月31日前的所有租金，并非仅支付至2018年10月。被答辩人诉称答辩人在未按合同约定支付第五年租赁期的半年租金，与事实不符。答辩人在租赁期限内，除支付定金63万元外，还按约定支付租金10892260元，并不存在逾期支付租金的行为。被答辩人诉称其未同意答辩人减低租金的要求，与事实不符。答辩人在租赁期限内已按合同约定支付了2019年1月31日实际解除租赁合同并返还租赁场地前的全部租金。被答辩人诉称答辩人先后两次向被答辩人提交申请报告，被答辩人未同意申请报告中的要求，与事实不符。客观事实是，答辩人未向被答辩人提交被答辩人所称的申请报告。2018年8月左右，因赣州华坚二手车市场政府检查环保不达标，通知所有经营户强制停止经营，在此期间很多经营户欲转到被答辩人处租赁，其中大部分经营户看中答辩人租赁的场所。为此，被答辩人的法定代表人徐红英多次与答辩人的法定代表人张小红商议，考虑到租赁期限即将于2019年10月到期，请答辩人提前退出租赁场所，同时考虑到双方之间合作多年，答辩人已经交纳一千多万元展厅租金，且承诺不予收取违约金。另外，被答辩人的法定代表人徐红英向答辩人的法定代表人张小红说明，其同意抵扣定金63万元后再结清租金、水电费和税费等，并于2018年11月20日安排其财务部经理将该对账单给了答辩人的法定代表人张小红。答辩人的法定代表人张小红遂安排答辩人公司财务根据被答辩人出具的对账单，在抵扣定金63万元后，于2018年11月22日将2019年1月31日前的租金137979元付清，同时支付了以包含定金63万元抵扣的租金共计767979元为基数，按照4.35%计算的租金税费33407元和2018年8月水费23100元、2018年9月水费14898元及截止至2018年10月20日的水费12499元。被答辩人诉称答辩人于2019年2月起擅自违约并破坏性拆除租赁展厅的装修及设施，造成展厅无法达到适合出租的状态，与事实不符。答辩人从未破坏性拆除装修及设施，关于租赁物恢复及修复事宜已经过双方确认已恢复或修复完毕。另外，从该诉称可以证实答辩人已于2019年2月搬离案涉租赁展厅。二、对被答辩人诉状中自认的部分事实提示说明如下：被答辩人在诉状中载明答辩人的住所地为赣州市章贡区金潭大道**江钨控股集团赣州有色冶金机械有限公司东风风光赣州小红专营店。该诉称可以证实被答辩人在2019年2月27日提交民事起诉至时，已认可并知晓答辩人已搬出案涉租赁展厅，且在新的租赁场所经营。同时，该诉称也可证实被答辩人要求答辩人继续履行合同和支付租金没有事实依据。被答辩人诉称答辩人履行了交付租赁合同63万元定金的义务。该诉称可以说明被答辩人已认可收到答辩人交纳的定金63万元，且认可该款项的性质为定金，并非押金或其他性质的款项。定金是对签订合同起担保作用性质的，而不是对履行合同起担保性质的，答辩人与被答辩人已经签订租赁合同，被答辩人依法应返还定金，同时可以说明双方用定金63万元抵扣部分2019年1月31日之前的租金是合法合理的。三、对被答辩人的诉讼请求答辩如下：被答辩人要求答辩人支付租金1535957.50元及利息的诉讼请求，没有事实和法律的依据，请求法院予以驳回。答辩人已付清至2019年1月31日实际解除租赁合同并搬离租赁物之前的全部租金，并不拖欠被答辩人租金。况且，租金并非借款，即使存在租金需要支付的情形，也不具备支付利息的客观前提和法定事由。被答辩人要求不予返还定金没有诉讼和法律的依据，请求法院予以驳回。上文已就定金的性质和作用予以陈述，且双方已于2018年11月经合意将定金用于抵扣2019年1月31日前的部分租金。被答辩人要求继续履行租赁合同没有事实和法律的依据，请求法院予以驳回。答辩人实际已与被答辩人解除租赁合同，且该解除申请是被答辩人提出的。合同解除后，答辩人已将案涉租赁展厅返还被答辩人，被答辩人也予以接收。被答辩人公司员工刘钢已实际确认四处电表、四处水表的数据，被答辩人已实际收回租赁展厅。答辩人已另行承租其他场地，签订并履行了新的租赁合同，租赁期限自2019年1月1日起。被答辩人要求答辩人于合同期满后承担租赁展厅恢复原状的费用30万元，没有事实和法律的依据，请求法院予以驳回。答辩人已将案涉租赁展厅恢复完整，且被答辩人也予以接收。本案诉讼本非答辩人的过错引起，相关诉讼费用不应由答辩人承担。四、被答辩人主张的电路修复费用没有事实依据，经法院工作人员现场查实，答辩人在将租赁场地交付给被答辩人使用时电路就是无法使用的现状，答辩人不应额外承担修复费用。另外，答辩人已根据被答辩人的要求完成了租赁物的修复、恢复，也不存在额外支付垃圾清运费的相关责任，该部分垃圾清运费用是否与案涉租赁物修复有关没有其他证据加以证实，请求法院不予支持。被告为支持其答辩理由，向本院提交了如下证据：证据1、被告营业执照复印件、法定代表人证明书，证明被告的事实主体资格；证据2、《展厅租赁合同》，证明原、被告存在租赁关系；被告向原告支付63万元定金；根据定金属性，被告已完成了和原告签订租赁合同，原告应返还或用此抵扣租金；证据3、农业银行转账凭证（定金转账）、收据，证明被告向原告支付定金63万元；证据4、2018年5月7日前的银行付款凭证8页，证明自签订合同后至2018年5月，除定金63万元外，被告还共分8次向原告支付租金10892260元，被告一直在诚信履约；证据5、对账明细表，证明2018年8月左右，因赣州华坚二手车市场政府检查环保不达标，通知所有经营户强制停止经营，在此期间很多经营户欲转到贞利公司租赁，其中大部分看中被告租赁场地，为此，贞利公司法定代表人徐红英多次与被告法人张小红商议，考虑租赁期限即将在2019年10月到期，请被告提前退出租赁场地，并考虑到被告合作多年，交了一千多万元房租，而且承诺汽车城没有收过任何人的违约金，也不可能收被告的违约金，为此，徐红英向张小红说明，统一抵扣定金63万元后结清租金、结清水电费用和税费等，并于当日安排其财务部经理将该对账单给了张小红；证据6、付款申请书2页、银行回单4页，证明根据原告出具的对账单，在抵扣定金63万元后，被告将2019年1月31日前的剩余租金137979元付清，将对应的租金（包括定金63万元抵扣租金共计767979元）4.3%计税金33407元付清；将水电费用（如原告不开具对账单原告是不知道水电费用具体金额，再次证明对账单系原告制作出具）分两笔以37998元、12499元转账付清；证据7、水电费确认单及照片9张，证明被告已经早已向原告移交了租赁场地，结清了全部水电费用；证据8、《厂房租赁合同》、微信小程序邀请函、朋友圈截图一张、客户首付款入账通知，证明被告在与原告商议确定提前退出租赁场地并接到对账单后，被告与赣州有色冶金机械有限公司签订租赁合同，承租该公司场地用于经营，并支付了该公司租金等；小红公司从2019年1月搬离贞利公司租赁场所，2019年1月1日起租赁新的场地，并在3月9日在新场地开业；证据9、租金交款通知5份（来源：租赁期间原告给被告的交款通知），证明在租金期间原告在每次需要被告支付租金等费用前其财务人员会制作交款通知单并提交给被告，每次交款通知单均没有原告的签字或者盖章，这是原告的惯例，据此反证被告提交的证据5对账明细表虽没有原告的盖章签字，是原告按照其惯例制作的，是原告的真实制作并出具提供给被告的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月5日，原告贞利公司与被告小红公司签订一份《展厅租赁合同》，合同约定：被告小红公司承租原告贞利公司开发建设的赣州国际汽车城车博汇2号展厅，展厅建筑面积一楼为7020.2平方米，二楼面积为1188平方米，用于汽车类经营服务；被告小红公司在承租前述展厅之前，已实地察看展厅的现有状况、周边环境以及现有供水、供电等设施条件予以认可，不持有任何异议；租赁期限为五年，即自2014年11月1日起至2019年10月31日止；被告小红公司承租原告贞利公司展厅第一年的年租金为2527272元，第二年的年租金为2653636元，第三年的年租金为2786318元，第四年的年租金为2925034元，第五年的年租金为3071915元；租金实行半年支付制，即每六个月为一个租金支付期，被告小红公司对于每期应付租金需提前十天支付，租金支付方式为现金或转账支付，支付至原告贞利公司财务部门或转账至原告贞利公司指定账户；被告小红公司在合同计租日前十日内需支付第一期租金1263636元；鉴于原告贞利公司收取的租金较低，被告小红公司同意承担原告贞利公司50%的租赁税款及租赁展厅的日常维修、保养费用；在合同解除、终止后，对于被告小红公司投资在租赁展厅的装饰装修设施，被告小红公司同意无偿归原告贞利公司所有；被告小红公司于合同签订当日向原告贞利公司支付定金63万元，作为其诚信履行租赁合同的担保，在租赁期限内，被告小红公司不得以该定金抵扣租金，合同期满后，若被告小红公司无违约事项，该定金应由原告贞利公司一次性退还给被告小红公司，不计算任何利息；因本合同产生的租赁税，无论法定纳税主体为哪一方，由原、被告按实际开票金额各自承担50%；原告贞利公司按照被告小红公司实际使用水、电的数量加上公摊耗损为基数计算被告小红公司每月应缴纳的水、电费用，被告小红公司应按月及时足额向原告贞利公司缴纳水、电费用。租赁合同还就其他事项进行了约定。合同签订当日，被告小红公司按照约定支付了定金63万元。此后，被告小红公司向原告贞利公司陆续支付了展厅租金合计11030239元，具体金额如下：2014年10月31日1263636元、2015年5月11日1263636元、2015年10月29日1326818元、2016年5月10日1326818元、2016年11月30日1393159元、2017年5月5日1393159元、2017年12月29日1462517元、2018年5月7日1462517元、2018年11月22日137979元。2018年11月22日，被告小红公司向原告贞利公司银行账户转入137979元，附言为补公司房租差价；转入37998元，附言为2018年8月、9月水电费；转入12499元，附言为支付10月份水电费。现原告以被告擅自搬离且未缴清租金为由起诉至本院。另查明，被告小红公司于2019年1月份搬离案涉租赁展厅，另行租用赣州有色冶金机械有限公司铸造辅料库二跨厂房和铸造办公楼，租赁期限为自2019年1月1日起至2021年12月31日止，并于2019年2月18日向赣州有色冶金机械有限公司支付了2019年1月-2月的店面租金104340元。在审理过程中，原告贞利公司向本院申请对案涉租赁展厅恢复原状所需的费用进行鉴定，本院予以准许并移交本院司法技术部门。后因缺少案涉租赁展厅的相关图纸、材料及双方认可的装修计价依据，且原告贞利公司同意由被告小红公司进行恢复原状并承担相关费用，故该鉴定事项予以退回。在审理过程中，本院分别于2019年4月1日和2019年8月9日前往案涉租赁展厅组织原、被告双方对案涉租赁展厅恢复原状事宜进行协商和验收并制作询问笔录。具体情况为：2019年4月1日原告贞利公司同意由被告小红公司限期对案涉租赁展厅进行恢复，恢复费用由被告小红公司承担。2019年8月9日原告贞利公司对被告小红公司尚未恢复原状的意见为案涉租赁展厅缺少一块玻璃门，楼梯扶手高度不够及电路问题，被告小红公司同意在一个星期内安装玻璃门及增加楼梯扶手高度，另外，对电路问题，其认为是他人偷盗行为所致，与其无关，且原告贞利公司在交付租赁物时电路是无法使用的，因此被告小红公司不应承担相关恢复费用。原告贞利公司同意由其对电路问题进行恢复，费用由原告贞利公司先行垫付，由法院裁决。以上事实，有原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证复印件、被告企业登记信息、2014年9月5日签订的《展厅租赁合同》等及被告提交的被告营业执照复印件、法定代表人证明书、《展厅租赁合同》、中国农业银行转账凭证、收据、银行付款凭证、银行回单、《租赁合同》、转账凭证等证据及本院制作的两份询问笔录及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为，原告贞利公司与被告小红公司签订的《展厅租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。首先，关于被告小红公司是否还应向原告贞利公司支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”被告小红公司辩称原、被告双方已经过协商达成解除合同的合意，并提供对账明细表、付款申请书，银行回单及水电费确认单等证据以证实其答辩理由，但上述对账单、付款申请书未有原告贞利公司的签章予以确认，水电费确认书虽有原告贞利公司工作人员签字，但该证据仅能证明2019年3月22日的水、电表数据，不能证明原、被告双方已就解除合同事宜协商一致，且原告贞利公司亦不认可双方解除合同，故被告小红公司属于单方面解除租赁合同，此时案涉租赁合同并未解除，因此，对被告小红公司的上述答辩理由，本院不予采信。被告小红公司用定金抵扣租金并缴清至2019年1月31日的水电费等费用后搬离案涉租赁展厅，另行承租赣州有色冶金机械有限公司铸造辅料库二跨厂房和铸造办公楼，以其行为明确表示不再继续履行租赁合同，且原告贞利公司对解除租赁合同不持异议，但不认可被告小红公司已将案涉租赁展厅恢复原状并予以交还。结合本院先后两次走访案涉租赁展厅现场制作的询问笔录，本院确认被告小红公司于2019年8月16日将案涉租赁展厅交还给原告贞利公司，双方签订的租赁合同于该日解除。综上，原告贞利公司要求被告小红公司支付租金的诉讼请求，本院予以支持，因案涉租赁合同已于2019年8月16日解除，被告小红公司应支付自2018年11月1日起至2019年8月16日止的租金共计2438595.54元，被告小红公司已支付的137979元应予以扣除，扣除后还应支付2300616.54元。对于原告要求被告支付利息的诉讼请求，该利息实质为违约金，虽然原、被告双方签订的《展厅租赁合同》约定违约金为50万元，该约定过高，现原告自愿将标准调整为按月利率2%计算，本院予以支持，但利息计算以不超过50万元为限。其次，对于定金是否应该返还的问题。由于本案展厅租赁合同中约定的定金，从性质上看应当属于合同法中规定的违约金。作为定金及利息均是弥补原告损失的方式，不宜重复计算。因此，对原告要求没收定金63万元的诉讼请求，本院不予以支持，该笔定金可予以抵扣租金，抵扣后被告小红公司尚欠租金为1670616.54元。再次，对于被告是否需要向原告支付前期清理垃圾费用的问题，因原告未提交充足的证据证实该笔费用应由被告承担且已由原告实际支付，因此，对原告要求被告支付前期垃圾清理费用的诉讼请求，本院不予支持。最后，对于被告是否应当支付修复电路费用的问题。因原告现有证据无法证明案涉租赁展厅交付租赁时的电路原状，且该笔金额亦未有确定数额，因此，本院对原告要求被告支付修理费用的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赣州小红实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赣州市贞利实业有限公司支付的租金1670616.54元；二、被告赣州小红实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赣州市贞利实业有限公司支付利息（以1535957.50元为基数，自2018年11月1日起至2018年11月22日止；以1397978.5元为基数，自2018年11月23日起至2019年4月30日止；以2300616.54元为基数，自2019年5月1日起至2019年8月16日止；以1670616.54元为基数，自2019年8月17日起至清偿之日止。均按月利率2%计算，利息总额以不超过50万元为限）；三、驳回原告赣州市贞利实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28002元，由原告赣州市贞利实业有限公司负担12002元，被告赣州小红实业有限公司负担16000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向江西省赣州市中级人民法院或本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，按规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  郭家春人民陪审员  高 华人民陪审员  黄 虎二〇一九年十二月二十五日法官助理邱琼书记员吴利萍