河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0302民初10250号 原告：曹国庆，男，满族，1983年12月23日出生，现住秦皇岛市青龙满族自治县。 委托诉讼代理人：高俊霞，河北高俊霞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙孟园，河北高俊霞律师事务所律师。 被告：秦皇岛申氏房地产开发有限公司，住所地海港区大高庄村南。 法定代表人：申廷海，董事长。 委托诉讼代理人：王静，河北百人合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：申峰，女，满族，现住秦皇岛市青龙满族自治县。 第三人：秦皇岛市迅锦商贸有限公司，住所地秦皇岛市北戴河区海宁路**。 法定代表人：魏海栗，总经理。 委托诉讼代理人：王丽娟，秦皇岛市衡信法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈静，女，汉族，现住秦皇岛市海港区。 原告曹国庆与被告秦皇岛申氏房地产开发有限公司（简称申氏地产）、第三人秦皇岛市迅锦商贸有限公司（简称迅锦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告曹国庆委托诉讼代理人高俊霞、孙孟园、被告秦皇岛申氏房地产开发有限公司委托诉讼代理人王静、第三人秦皇岛市迅锦商贸有限公司委托诉讼代理人王丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹国庆向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令原、被告2015年1月2日签订的《商品房买卖合同》有效，并由被告协助为原告办理产权证书。2、请求法院依法判令被告与第三人签订的《委托贷款抵押合同》无效。事实与理由：2015年1月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告为买受人，被告为出卖人，合同约定原告购买秦皇岛汽配城商品房2-101号，房款总金额3185372元，已分期支付全部购房款，且房屋已实际交付给原告。 2013年5月10日被告与原债权人中国民生银行股份有限公司总行营业部，签订了编号为“公委贷字第1300000095052号”《委托贷款借款合同》，贷款金额为90000000元，贷款期限为6个月，自2013年5月起至2013年11月止。2013年5月10日被告为该笔贷款提供抵押担保，与原债权人中国民生银行股份有限公司总行营业部签订了编号为“公委抵字第1300000095052号”《委托贷款抵押合同》，被告抵押财产为26431.33㎡土地使用权和原告所购房屋，以在建工程形式抵押给了原债权人中国民生银行股份有限公司总行营业部。 2013年12月10日中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司与原债权人中国民生银行股份有限公司总行营业部，签订了关于“秦皇岛申氏房地产开发有限公司、秦皇岛市申氏实业有限公司、申廷海、曹玉娟”的《债权转让协议》，并将抵押权一并中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司。 2019年7月3日，中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司在“河北法制报”第7版刊登了其与第三人的债权转让公告，第三人与中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司，签订了关于“秦皇岛申氏房地产开发有限公司、秦皇岛市申氏实业有限公司、申廷海、曹玉娟”的《资产转让协议》，并将抵押权一并转让给了第三人，所以秦皇岛市迅锦商贸有限公司为本案的第三人。 原告认为，依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予以支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定的即为期待性物权。 依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 尽管是抵押合同在原告不知情的情况下，先于原告的购买合同签订，但从以上规定可以看出，因为原告已经缴纳了全部的购房款，并已经实际交付使用，即使第三人的债权和抵押权得到法律的确认，在执行过程中，因为原告已经将该房屋购买和使用，该抵押权也无法实现。原告认为，原告签订购房合同后，一次性向被告交付全部购房款，已享有对该房产的物权期待权。所以，请求贵院，判令原、被告2015年1月2日签订的《商品房买卖合同》有效，并由被告协助为原告办理产权证书；请求法院依法判令被告与第三人签订的《委托贷款抵押合同》无效。 综上所述，为维护原告的合法权益不受侵害，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告秦皇岛申氏房地产开发有限公司辩称，请法院依据事实及法律规定依法判决。 第三人秦皇岛市迅锦商贸有限公司述称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。被告（甲方，以下简称申氏地产）作为抵押人与第三人（原中国民生银行股份有限公司总行营业部）作为抵押权人在合同编号为：公委抵字第1300000095052号委托抵押贷款合同第八章21.4中约定甲方保证向乙方提供的有关抵押财产的全部产权或者使用权凭证及其他有效证明文件真实、合法、有效。21.6中又明确约定：“在本合同终止前未经（原民生银行股份有限公司总行营业部）同意，被告（甲方）将抵押财产做出馈赠、转让、出租、再抵押或者其他任何方式处分的，其行为无效，乙方（民生银行股份有限公司总行营业部）仍可对抵押财产行使权利。”合同双方对上述抵押财产办理了他项权利登记，抵押期限从2013年5月10日至2013年11月30日。依据担保法第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。物权法第一百九十一条第二款，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中的被告未经抵押权人同意擅自转让抵押房产，受让人不能代为清偿债务消灭抵押权，因此，原告的购房行为（真实性原告提交的证据有待核实），违反了相关的法律规定和公委抵字第1300000095052号委托抵押贷款合同第八章21.6中的约定，因此原告要求确认与被告申氏地产签订的《商品房买卖合同》有效，并由被告协助为原告办理产权证书的诉讼请求没有事实及法律依据。2、被告作为抵押人与第三人（原中国民生银行股份有限公司总行营业部作为抵押权人在合同编号为：公委抵字第1300000095052号委托抵押贷款合同，合同双方意思表示真实，合同内容合法。不符合合同无效的构成要件。综上所述，原告的两项诉讼请求均没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2015年1月2日，原告曹国庆（买受人）与被告申氏地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人以出让方式取得位于北环路北侧、编号为1-3-218的地块的土地使用权。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，暂定名秦皇岛石材交易中心，现定名秦皇岛汽配城。原告购买秦皇岛汽配城商品房第2栋101号房屋，建筑面积154.78平方米，商品房价款总金额3185372元；原告于2014年12月4日前支付首付款1595372元。被告于2014年11月24日将上述房屋实际交付给原告。 2013年5月10日，被告秦皇岛申氏房地产开发有限公司（甲方）与中国民生银行股份有限公司总行营业部（乙方，简称民生银行）签订编号为公委贷字第1300000095052号《委托贷款借款合同》，合同约定：贷款金额为90000000元，贷款用途为项目后期建设；贷款期限为6个月，自2013年5月起至2013年11月止；乙方与担保人就具体担保事项签订相应的担保合同，作为本合同的从合同：编号为个担保字第1300000095052号《担保合同》、编号为公担抵字第1300000095052号《委托贷款抵押合同》、编号为公委保字第1300000095052号《委托贷款保证合同》。 2013年5月10日，被告（甲方）为上述贷款提供抵押担保，与中国民生银行股份有限公司总行营业部（乙方）签订了编号为公委抵字第1300000095052号《委托贷款抵押合同》，被告提供的抵押财产为26431.33㎡土地使用权以及22758.89㎡商业门市和已封顶在建工程抵押（地（地号1-3-218 2013年6月8日，秦皇岛市住房保障和房产管理局出具秦皇岛市房建秦房字第ZJ0000366-ZJ00003**《在建工程抵押登记证明》(1.2.3.5.7.8.9.10.11.12栋)。2013年6月13日，秦皇岛市国土资源局办理设定抵押权他项权利，权利人为民生银行。 2013年12月10日，丛玉凤（委托方）、民生银行（卖方）与中国长城资产管理公司石家庄办事处（买方，简称长城公司）、秦皇岛申氏房地产开发有限公司（借款人、抵押人）、申廷海（出质人）、曹玉娟（出质人）、秦皇岛市申氏实业有限公司（保证人，简称申氏实业）签订了《债权转让协议》，并将抵押权一并转让给长城公司。 同日，长城公司（甲方）与申氏地产（乙方）、申廷海、曹玉娟、申氏实业签订《还款补充协议》，内容为：“…第三条债务的清偿…3.1.2本金归还安排：乙方拥有的位于秦皇岛市海港区规划兴电路以西秦皇岛汽配城项目销售回款的60%须定向用于归还收购本金。自债权转让之日起第12个月之对应日，偿还债务本金数不低于债务本金的30%，即2700万元…第五条抵押财产的解押…5.3甲、乙双方同意，在甲方债权全部实现前，抵押财产的抵押率应保持不超过40%（抵押率＝未偿还的主债权金额／抵押财产评估价值与抵押财产市场价值孰低之价值）…”。 2019年6月20日，中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司（原中国长城资产管理公司石家庄办事处）与秦皇岛市迅锦商贸有限公司签订的《资产转让协议》，将上述主债权及担保合同项下的全部权利转让给迅锦公司。 2019年8月5日，原告以被告与第三人在办理土地使用权抵押和在建工程抵押时均明知原告已经购买了该房产，其抵押行为属于恶意串通，严重损害了原告的合法权益为由诉至本院，并提出上述诉讼请求。 另查明，秦皇岛石材交易中心项目1#-12#楼、水泵房于2015年5月21日验收合格。 原告为证明自己的主张提供以下证据： 证一、2015年1月2日原、被告签订的《商品房买卖合同》，证明原、被告之间的买卖合同关系及合同项下的权利义务。 证二、加盖被告公司公章的《汽配城明细表》，证明被告确认原告在被告处购买房屋的时间、收房的时间、确认原告交付定金、交付全部购房款，以及是否办理网签手续，且被告已将房屋实际交付给原告，原告合法占有房屋。4、6栋没有在建工程抵押，但土地使用权被抵押。 证三、收款证明1张、银行交易明细4张、收据2张，证明原告已实际购买该房屋。 证四、房屋验收交接表，证明房屋被告已经交付实际使用。 证五、被告申氏地产与中国民生银行股份有限公司总行营业部（简称民生银行）签订的公委贷字第1300000095052号《委托贷款借款合同》复印件，证明被告与原债权人中国民生银行股份有限公司总行营业部，2013年5月10日签订了该借款合同，被告与原债权人的债权债务关系成立。 证六、公委抵字第1300000095052号《委托贷款抵押合同》复印件，证明被告与原债权人中国民生银行股份有限公司总行营业部，2013年5月10日签订了该抵押合同，合同签订后，被告26431.33㎡土地使用权和原告所购房屋，以在建工程形式抵押给了原债权人。在被告取得预售许可证，且面对市场开盘大量销售后，被告与原债权人仍恶意串通签订该合同，从而损害原告的合法权益。 证七、2013年6月8日，秦皇岛市住房保障和房产管理局出具秦皇岛市房建建秦房字第ZJ00003**在建工程抵押登记证明》复印件，证明被告与原债权人中国民生银行股份有限公司总行营业部为在建工程办理了抵押登记。公示的时间是2013年6月13日。 证八、被告土地登记证照片复印件，证明被告与第三人将26431.33㎡土地使用权和原告所购房屋以在建工程的形式于2013年6月13日办理了抵押权他项权利证，用于区别抵押前与抵押后的基准时间。 证九、《债权转让协议》，证明2013年12月10日中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司与原债权人中国民生银行股份有限公司总行营业部签订了该协议，并将债权、抵押权一并转到中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司名下。 证十、关于《还款补充协议》的公证书，证明2013年12月10日被告、秦皇岛市申氏实业有限公司、申廷海、曹玉娟与中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司签订了该协议。抵押后卖房也是抵押权人允许的，证明抵押后卖房是抵押权人和被告串通的，因此该合同无效。 证十一、秦皇岛市商品房预售许可证复印件，证明被告已分别于2012年10月11日取得10、11、12、3、5、9号楼秦皇岛市商品房预售资格、2013年1月30日取得1、2、7、8号楼秦皇岛市商品房预售资格，公开开盘销售房屋在抵押行为之前，进一步的证明被告与原告签订的《商品房买卖合同》是合法的、有效的。 证十二、申氏地产出具的《关于汽配城项目抵押贷款说明》，证明被告与原债权人中国民生银行股份有限公司总行营业部，办理抵押贷款前，原债权人已明知被告开盘销售的事实，所以抵押合同无效。 证十三、2019年7月3日河北法制报第7版复印件，证明中国长城资产管理股份有限公司河北省分公司将对于被告的债权及担保合同项下的全部权利，一并转让到第三人名下。 证十四、秦弘房估字[2018]第38号、第47号《房地产评估报告》，证明被告已经有3600平米被第三人查封，证明第三人的抵押率已经接近40%。 被告申氏地产对原告提供的上述证据的质证意见为：对证一至证十二没有异议；对证十三中公告的债权数额有异议，对证明目的和真实性没有异议。转让债权中的利息已经超过了规定，河北省高院出具了裁定书认定了超过24%的部分是无效的，因此超过24%的部分不纳入执行范围；对证十四没有异议。 第三人迅锦公司对原告提供的上述证据的质证意见为：对证一、真实性、合法性不予认可，没有提供商品房预售许可证原件。在复印件中其中2012年10月11日允许销售的商品房栋号为10、11、12、3、5、9号共计94套，请法庭核实原件。超过预售许可日期栋号的商品房买卖合同真实性、合法性均不予认可。在2013年1月30日之前销售的商品房预售合同真实性、合法性有异议。在商品房预售销售许可合同范围内销售的商品房因原被告双方没有到房产管理部门办理网签手续，对于该部分买卖合同没有生效，不能对抗抵押权人。对证二、是本案原告整理的表格，对该部分内容我们需要与原告与被告之间的转账凭证、网签手续结合其他证据予以认定，对证二的真实性、合法性不予认可。对证三、收据合法性不予认可，对相关的银行流水不能反映本案的原告直接将款项打入被告的票据，真实性、合法性、关联性均不认可，不能证明本案原告已经交付了购房款项。对证四、因无相关的转账凭证及合法有效的凭证，因此对真实性、合法性、关联性均不认可。对证五、真实性、合法性、关联性予以认可。对证六、真实性、合法性予以认可，但是对证明目的不认可。该证据第21.6明确有约定，这种转让是无效的。因此原告不能证明被告与原债权人存在恶意串通行为。对证七、真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不认可，他项明确写明登记时间是2013年6月8日。对证八、真实性没有异议。对证九、没有异议。对证十、真实性没有异议，但是对证明目的及对协议的解释不认可。对证十一、因是复印件，不予质证。对证十二、真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，是被告的单方陈述，没有其他证据佐证。对证十三、没有异议。对证十四、真实性没有异议，对证明目的不认可。 被告申氏地产为证明自己的主张提供以下证据： 证一、《秦皇岛市人民政府政务服务中心关于印发秦皇岛申氏房地产开发有限公司秦皇岛石材交易中心项目竣工联合验收合格意见的通知》一份共两页附《建设项目竣工联合验收意见表》二页，证明案涉房屋在2015年全部通过验收。 证二、《关于秦皇岛申氏房地产开发有限公司秦皇岛石材交易中心（1#-12#楼及水泵房）项目竣工验收备案的函》一页，证明2016年7月12日案涉房屋办理了竣工验收备案手续。 证三、商品房预售许可证原件两份，证明涉案房屋符合销售条件。 原告对被告申氏地产提供的上述证据的质证意见为：对证一、证二、真实性、合法性、关联性均认可。假设其范围不能涵盖所有房屋，这份工程竣工报告证明该工程所有房屋均可销售，所有销售合同均为合法合同，根据相关司法解释，即使在买卖房屋过程中没有预售房许可证，在诉讼过程中该房产已经变成现房销售，也是可以销售的，所以应当认定所有的购房合同均为合法的。对证三、真实性、合法性、关联性予以确认，证明所有购房人的行为是合法的，合同是有效的。 第三人迅锦公司对被告申氏地产提供的上述证据的质证意见：对证一、真实性没有异议，但是对证明目的不认可，该证据不能代替商品房的预售许可，因为本案抵押登记的日期在2013年5月10日，而本证据的时间是2015年5月21日，如果按原告代理人所述该日期均为抵押登记之后才进行销售，其售房行为违反了抵押合同21.6的约定及担保法、物权法的规定。对证二、真实性没有异议，但对关联性不予认可。理由同对证一。对证三、真实性没有异议，对证明目的有异议，请法庭核实原告购买房屋是否在预售许可范围之内。 第三人迅锦公司为证明自己的主张提供以下证据： 证一、签订时间为2013年5月10日、编号为1300000095052的《委托贷款借款合同》（复印件）； 证二、签订日期为2013年5月10日的《委托贷款抵押合同》8页（复印件）； 证三、抵押财产清单3页（复印件）； 证四、土地他项权利证书5页（复印件）； 证五、房产他项权利证书50页（复印件）； 以上证据证明本案的第三人与被告在签订的借款合同之后也签订了委托贷款抵押合同，其中21.4和21.6明确有约定，证明被告与原告的房产转让行为按照协议约定应为无效。同时证明原告认为的在抵押登记之前转让的因原告方的买卖行为没有到房产管理部门办理登记备案手续不能对抗他项登记的抵押权人。 证六、2013年12月10日民生银行及长城公司签订的《转让债权协议》10页及补充协议3页（复印件），证明本案诉争的债权已经转让给长城公司； 证七、2019年6月20日长城公司与迅锦公司签订的《资产转让协议》11页，证明第三人已经合法取得了本案诉争的全部债权； 证八、2018年12月27日的报纸公告一页（复印件），证明长城公司及民生银行的债权转让行为已经通过报纸通知债务人； 证九、2019年7月3日的河北法制报的报纸公告，证明长城公司与第三人的债权转让行为已经通过报纸的方式通知了债务人，合法有效。 原告对第三人迅锦公司提供的上述证据的质证意见：对所有证据的真实性、合法性、关联性均认可，但是对第三人所坚持的观点有异议：1、第三人讲因为原告购买房屋之后未办理相关的登记手续所以无效，我方不认可，这是第三人的主观论断，没有任何证据佐证。2、通过以上证据可以看出本案有预售房许可证的情况下有70户在办理抵押之前我们已经购买了房屋，说明第三人和开发商是恶意串通，所以他们之间的抵押是无效的，对于房屋既有抵押又有买卖，根据规定，应该是买房人具有该房产。3、关于抵押后再买房屋结合证据的质证意见，第三人强调的协议中第21.6条，但是补充协议的3.1.2写明是允许我方销售的，用销售的款项偿还借款，这不是矛盾的，是一致的。所有权利人行使的权利是承继的。21.6条已被3.1.2取代。在补充协议的5.3中有约定抵押率不超过40%，抵押后在原告再买的房屋应是合法有效的。 被告申氏地产对第三人迅锦公司提供的上述证据的质证意见为：对所有证据的真实性均没有异议。对证二、对证明目的有异议，该合同签订后民生银行将债权及抵押权给了长城公司，长城公司又于2013年12月10日与被告签订了还款补充协议，在协议中有约定抵押物是可以出售的并约定了抵押率，因此抵押权的效力应以补充协议为准。对证七、协议中涉及到被告部分的债权数额有异议，附件一中资产明细表载明的利息及孳生息10564.46万元并非真实合法的数额，明显超过了24%的利息规定。对证九、与原告的质证意见一致。其他证据均没有异议。 本院认为，一、关于2015年1月2日原、被告签订的《商品房买卖合同》是否有效问题，本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告在起诉前已经取得商品房预售许可，应认定为合法有效合同。 二、关于被告是否应协助原告办理产权证书问题，因案涉房屋存在抵押、查封情形，不具备办理不动产登记条件，故本院对原告的该项请求不予支持。 三、关于被告申氏地产与第三人迅锦公司签订的《委托贷款抵押合同》是否有效，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。本案中，长城公司与申氏地产等签订的《还款补充协议》第三条第一款第二项约定“乙方拥有的位于秦皇岛市海港区规划兴电路以西秦皇岛汽配城项目销售回款的60%须定向用于归还收购本金”，该约定应视为抵押权人允许申氏地产出售上述已抵押的秦皇岛汽配城商品房，放弃抵押权，此时迅锦公司对于在建房屋及土地使用权已不再享有抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及于物上抵押权。至于迅锦公司因无法行使价金代位权而造成的损失，系迅锦公司与申氏地产的债权债务关系，当事人应当另行主张。原告主张被告与第三人之间的《委托贷款抵押合同》无效没有证据佐证，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。虽然第三人迅锦公司对秦皇岛汽配城商品房第2栋101号房屋的土地使用权和在建工程不再享有抵押权，但因申氏地产对秦皇岛汽配城的土地使用权进行整体抵押，土地使用权尚未进行分割登记，无法办理案涉房屋土地使用权抵押权的注销登记；原告可待土地使用权进行分割登记后再行主张注销案涉房屋的土地使用权和在建工程的抵押权登记。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十七条、第一百九十一条的规定，判决如下： 一、2015年1月2日原告曹国庆与被告秦皇岛申氏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告曹国庆的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告秦皇岛申氏房地产开发有限公司负担（于判决生效后七日内缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判长  张冬梅 审判员  王辉久 审判员  郭 安 二〇一九年十二月二十三日 书记员  王 宇