广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0233民初897号原告：陈祥敏，男，1977年11月14日出生，汉族，广东省佛冈县人，住佛冈县××××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××513。原告：邓秀梅，女，1980年7月28日出生，汉族，广东省新丰县人，住佛冈县××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××509。被告：李美金，男，1951年8月6日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县×××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××017。被告：李名耿，男，1982年9月12日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县×××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××519。两被告共同委托诉讼代理人：李名筱，男，1984年10月16日出生，汉族，广东省新丰县人，住新丰县×××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××512。原告陈祥敏、邓秀梅诉被告李美金、李名耿建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告陈祥敏、邓秀梅，被告李美金及李美金与李名耿的共同委托诉讼代理人李名筱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈祥敏、邓秀梅向本院提出诉讼请求：要求被告李美金、李名耿将坐落于新丰县××××××××××××××皮，面积为50平方米办理地皮转让过户手续给原告陈祥敏、邓秀梅名下。事实和理由：两原告与两被告于2018年4月2日友好协商，两被告同意将新丰县×××××××李美金名下一处50平方米的地皮转让给两原告，双方于2018年4月2日签订了《土地使用权转让协议书》，地皮总价为人民币贰拾壹万元，按约定，原告在2018年4月2日支付了地皮款壹拾玖万元整，剩余贰万元约定在被告办完该地皮转让手续才支付给被告。现经原告多次上门催促被告办理该地皮转让过户手续未果，被告以没时间等各种借口拒绝为原告办理该地皮转让手续。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告李美金、李名耿辩称，1.被告家庭经济较为困难，因为李名耿需要用钱，多次纠缠李美金希望将涉案的50平方米地皮卖出去，后李美金、李名耿与两原告签订了转让协议，约定出卖款为21万元，先支付的19万元全部打到了李名耿的账户，李美金分文未得。签订转让协议后，李美金一直配合去办理了相关手续，并在2018年11月拿到涉案土地的《不动产权证书》。2.涉案土地是李美金家庭成员共有的，家庭人口现有三人，分别为李美金、李名耿和李名筱，李名筱对与两原告签订转让协议并不知情，没有在协议上签字，不符合法律的规定。涉案土地为征收返还地，村里对转让给外人有很大意见，这也是李美金一家仅有的一块建房用地，为此，李美金考虑与两原告商量退款，但是两原告要求一次性退款，因此双方没有协商一致，引发此次纠纷。3.涉案土地是划拨用地，经了解是不能直接转让的，需要报有批准权的人民政府审批同意才能转让，与原告签订的转让协议没有另一共有人李名筱签名，也没有经过相关政府部门批准，应是无效的。请求法院驳回原告的诉讼请求。为证实其主张，原告陈祥敏、邓秀梅向本院提交如下证据：1.《土地使用权转让协议书》及收据，证明原告与被告在平等协商的情况下签订土地转让协议，是双方真实意思表示，原告已经按照约定支付款项给李美金；2.不动产权证，证明涉案土地是属于李美金个人单独所有的。为证实其主张，被告李美金、李名耿向本院提交了如下证据：1.村委会《证明》，证明涉案土地是按照家庭成员分配，每人10平方米，李美金户5名家庭成员共50平方米；2.城东大营村返还用地分配表，证明涉案土地是按照家庭成员分配的；3.户口簿，证明现在李美金名下的家庭成员；4.不动产权证、5.宗地图，均证明涉案土地是划拨土地，按照国家规定必须先出让才能转让；6.通话录音，证明涉案土地转让必须通过国土部门审批，个人私下转让是无效的。对双方提交的证据，本院在庭审中住处进行了质证。对原告提交的证据，被告质证后对证据1真实性无异议，收据虽然是李美金签名，但是款项直接转给了李名耿，李美金没有收到款项；对证据2真实性无异议，但是被告已经向国土部门咨询过，涉案土地属于夫妻共同财产，有相关证据可以证实。对被告提交的证据，原告质证后对证据1真实性无异议，对关联性有异议，不动产权证上将涉案土地登记在李美金个人名下，与本案土地交易无关，对证据2真实性无异议，对关联性有异议，该证据与本案土地交易无关，对证据3、4、5真实性无异议，对关联性有异议，与本案土地交易无关，对证据6的证明内容有异议，根据城市房地产管理法，只能证明土地转让手续没有走完流程，并不能证明转让协议无效。对本案的事实，本院认定如下：李美金所在的新丰县××××××××营组因政府征收土地获得一块返还地，李美金一户分得返还地50平方米。2018年4月2日，李美金、李名耿作为甲方与乙方陈祥敏、邓秀梅签订《土地使用权转让协议书》，该《土地使用权转让协议书》记载：经甲乙双方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，就土地使用权转让事宜达成协议如下：一、地块概况：该地块位于新丰县×××××，批准用地面积为50㎡（建设用地批准书编号：004994号第63号地块）。甲方同意将该宗地的使用权有偿转让给乙方，现该宗地为返还地，土地用途为住宅，按照国家政策，属于允许转让的范围。二、转让方式：1.甲方同意有偿把以上位置的土地使用权转让给乙方。2.土地转让权的转让总价为合计人民币贰拾壹万元整（¥210000），备注：该转让价格不含办土地使用证、转让金、契税和增值税等所有相关手续费用，为甲方实收合同价。3.付款方式：（1）首付款（签合同）：双方签订本合同之日，乙方一次性付款壹拾玖万元（¥190000）；（2）第二期尾款：待乙方报建成功，乙方需当天支付完合同尾款贰万元整（¥20000）给甲方，即本期支付后，乙方支付给甲方的购地款已全部付清。（3）转让手续和转让涉及的所有费用（包括土地使用证、转让金、契税和增值税等）由乙方负责办理手续和支付费用。对于转让费用和转让手续，甲方概不负责，甲方只负责办证所需配合签名部分。4.该宗地过户时，在乙方付清所有合同款的前提下，甲方无条件同意帮助将该宗地变更为乙方的名字，因甲乙双方过户前产生的一切国家正规费用由乙方承担。……转让方（甲方）由李美金、李名耿签名并捺手印，受让方（乙方）由陈祥敏、邓秀梅签名并捺手印，见证方由陈琦健签名并加盖新丰县合鑫房地产中介服务部印章。当天，陈祥敏、邓秀梅向李美金、李名耿支付首期款190000元，李美金、李名耿写下《收条》给陈祥敏、邓秀梅收执。2018年10月31日，李美金户分得的返还地办理了《不动产权证》[证号粤（2018）新丰县不动产权第0002432号]，该证记载：权利人：李美金，共有情况：单独所有，坐落：新丰县×××××××××××××，权利类型：国有建设用地使用权，权利性质：划拨，用途：城镇住宅用地，面积50㎡。2019年9月20日，陈祥敏、邓秀梅向本院提起诉讼，主张前述诉求。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。陈祥敏、邓秀梅与李美金、李名耿签订的《土地使用权转让协议书》以转让划拨土地使用权为目的和主要内容，该合同虽为双方真实意思表示，但《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”，划拨土地的使用权，是国家将土地无偿交由土地使用者使用的，划拨土地使用权人不能对其使用权随意处分，要转让的需经有权批准的人民政府审批，并完成土地的出让手续，本案中，双方均无证据证实在签订《土地使用权转让协议书》前已经有权批准的人民政府批准同意，或者在起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，其合同内容违反法律强制性规定，是无效合同，对陈祥敏、邓秀梅要求李美金、李名耿将涉案土地过户到其名下的请求，本院不予支持。双方签订的《土地使用权转让协议书》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，李美金、李名耿已经收取陈祥敏、邓秀梅土地款190000元应该予以返还。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告陈祥敏、邓秀梅与被告李美金、李名耿于2018年4月2日签订的《土地使用权转让协议书》无效；二、被告李美金、李名耿应于本判决生效后十五日内返还原告陈祥敏、邓秀梅款项190000元；三、驳回原告陈祥敏、邓秀梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告李美金、李名耿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  丘福源二〇一九年十二月十八日书记员  伍衍祺