广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0205民初2084号原告：深圳市众佳好物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市福田区********************。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人：王艺芳，综合部副经理。委托诉讼代理人：钟兰丹，广东中佑律师事务所律师。被告：游卫福，男，1978年10月4日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区***************3D，身份证号：440************610。被告：胡云玲，女，1980年10月18日出生，汉族，住址同上，身份证号：341************629。原告深圳市众佳好物业管理有限公司诉被告游卫福、胡云玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市众佳好物业管理有限公司的委托诉讼代理人王艺芳、钟兰丹，被告游卫福到庭参加诉讼。被告胡云玲经法院依法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年5月23日原告与建设单位韶关市曲江区****开发有限公司（以下简称甲方）签订的《前期物业管理服务委托协议》，建设单位委托原告对座落在韶关市曲江区******“半山豪园”小区实行专业化、一体化的物业管理，该协议签订后原告已向韶关市曲江区住房和城乡建设局办理物业服务合同备案。按该协议第一章第三条规定：“乙方（原告）提供服务的收（受）益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业使用人均应对履行合同承担相应的责任。第五章管理服务费用：物业管理服务费收费标准：（1）住宅物业服务费收取标准为：电梯楼按建筑面积每平方米¥1.20元/月计收，电梯及二次供水水泵加压，电费按实际发生由业主分摊。涉案小区业主所使用水由原告抄表，按各业主实际用水量代为向业主收取水费，统一代交给供水公司。（2）费用缴纳时间：每月10日前缴纳。”为此，被告作为该小区业主，所有房屋为9单元3D号电梯楼，按建筑面积122.75㎡，每平方米按1.20元/月计收，每月应向原告交纳物业费147.3元，从2018年5月至2019年7月（共15个月）合计为2209.5元；公摊水电费按实际发生分摊，其中，公摊水费92.10元，公摊电费109.4元，户内水费501元，合计702.5元，从2018年2月至2019年5月（共16个月），以上二项共计为2912元。经原告书面催交，被告无正当理由拒绝交纳，在原告催告的合理期限内仍未交纳上述物业等费用，以致原告蒙受了经济损失。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应于支持。”的规定，原告向法院提起诉讼，请求1、依法判令被告按照约定向原告交纳物业等费用共为人民币2912元；2、本案诉讼费全部由被告承担。被告答辩：一、原告与业主签订的前期物业服务合同非法无效。1、原告2014年5月23日与韶关市曲江区****开发有限公司签订《前期物业管理服务委托协议》，协议约定合同期限为2014年5月1日至2019年4月30日，而对于该期限的具体说明是“合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在合同期满六个月前向对方提出书面意见”（详见第七章其他事项第五款规定）。2、原告所持在曲江区住建局的服务合同备案表，其申请时间和备案时间均为2015年7月29日。根据《广东省物业管理条例》第四章前期物业管理第三十六条第三款：“物业服务企业应当于合同签订之日起15日内将前期物业服务合同报物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”之规定及《韶关市物价局、韶关市住房和城乡建设局关于印发物业服务收费管理实施细则的通知》（韶价[2014]71号）第十三条第（二）款规定，没有得到备案前，物业服务企业不得向业主收取物业服务费等的规定。事实上原告的服务合同延迟备案14个月，原告必须就此备案表的合法性进行举证说明，否则已涉嫌构成违法经营活动；且前期物管服务委托协议期满后，原告至今未与韶关市曲江区****开发有限公司续签协议，已被半山豪园开发有限公司公告解除合同。原告在本小区的经营活动是非法的，其无权主张追讨物业费的权利，答辩人保留依法追究原告非法经营所收取物业费的权利。二、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费。1、根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求答辩人履行付费。然而原告并没有举证证明自己履行了合同义务，应承担举证不能的法律后果，因此可推定原告并未履行合同义务。2、实际上原告也没有履行合同义务。①小区安防监控系统已基本处于瘫痪状态，被告几年来从未对其进行过维护，而开发商将监控系统移交给原告时是完好无损的。原告一直在为业主提供无安防监控的“安保服务”，致使小区内人员随意进出、业主财物经常失窃、小车在停车场频频被刮蹭等皆无法通过监控查证。②被告自入驻小区后为控制经营成本，未经小区业主同意即关停了泳池、水景瀑布等公共娱乐设施，不履行对公用设施的日常维护义务，将破旧、损坏的休闲椅等直接拆除。③小区的消防设施不按要求配置，每栋楼内的安全通道都被堆满的杂物堵塞，曾被消防部门处罚但至今仍未整改落实，小区消防安全隐患突出。根据《合同法》第一百零七条及《物业管理条例实施细则》第六条规定，在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，业主有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求。三、约定的合同期限期满后，业主已不受《前期物业服务合同》的约束。合同期满后（即2019年5月1日起），原告既不按照有关规定，提前在小区内公告告知并与业主续签服务合同，又未按要求到当地住建部门再次进行合同备案，该协议依法已经失效废止。而本小区业主大会已于2019年5月23日成立并召开了第一次会议，业委会也于2019年8月19日依法成立，并向原告发出告知函及说明文书，但原告拒不承认业委会的合法地位，不按有关规定和要求就是否续聘之意愿与业委会进行沟通，已自动放弃续聘资格，根据《合同法》之有关条款，该合同已失效废止，对业主已无约束力。综上所述，答辩人认为原告在小区的经营活动，已违反了国家的相关法律法规，原告没有履行物业服务合同，且提供的物管服务存在严重瑕疵，其“只收费、不服务”的行为已严重侵害了业主的合法权益。答辩人依合同法的规定，对原告行驶先履行抗辩权，请求法院驳回原告起诉。经审理查明：韶关市曲江区****小区的开发商为韶关市曲江区****开发有限公司。两被告为夫妻关系，是韶关市曲江区****小区******的业主，房屋性质为住宅，房屋建筑面积122.75平方米。2014年5月23日，韶关市曲江区****开发有限公司与原告签订《物业管理委托协议》，委托原告对半山豪园小区实行物业管理，第三章约定：“合同期限为5年，自2014年5月1日至2019年4月30日，协议期满由业主大会选聘，业主清缴物业服务费，否则，本协议继续生效”；第五章1条第（1）款住宅物业服务费收取标准：“电梯楼按建筑面积每平方米1.2元/月计收，电梯及二次供水水泵加压电费按实际发生由业主分摊”，第2条第（6）款约定：“费用缴纳时间：每月10日前缴纳”；第七章第5条约定：“合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。如小区成立业主大会，则依照《物业管理条例》有关规定执行”。2015年7月29日，原告将上述物业合同向韶关市曲江区住房和城乡建设局备案。涉案小区业主户内水费由原告统一抄表、代收代付。因被告欠缴2018年5月至2019年7月物业费及2018年2月至2019年5月公摊水电费、户内水费，原告发出催缴通知及律师函后被告仍未缴交，原告遂于2019年10月15日向本院起诉，要求被告被告向原告交纳物业等费用共为人民币2912元，本案诉讼费全部由被告承担。另查明：2018年10月12日，游卫福作为原告，以深圳市众佳好物业管理有限公司为被告，向本院起诉，要求：1、判令被告退还非法收取原告的物业管理费共计756.3元，2、被告从已收取的物管费中按30%比例扣除、支付合同违约金共计1635.03元，3、被告无条件恢复小区监控系统，4、确认被告利用小区公共部位有偿经营的收益归全体业主共有，5、被告承担本案诉讼费。其理由包括：1、物业管理服务主体违法，属于非法经营活动；2、超出备案项目范围重复收费；3、监控系统损坏未维护；4、关停泳池、水晶瀑布等公共娱乐设施；5、将破旧、损坏的休闲椅、公共娱乐设施、凉亭等直接拆除；6、消防设施不按要求配置，消防通道堵塞；7、擅自侵占小区公共部位经营牟利。本院于2018年11月30日作出（2018）粤0205民初1628号民事判决书，驳回了游卫福的诉讼请求，该案已发生法律效力。再查明：2019年3月22日，韶关市******开发有限公司向原告发出《关于到期终止物业管理委托合同的通知》，通知：“双方签订关于半山豪园小区的《物业管理委托合同》将于2019年4月30日到期，现我司正式通知贵公司，在委托合同到期后将双方物业管理委托合同自然终止，同时我司将半山豪园小区地下停车场经营管理权收回，我司将不再与贵司续签该小区的物业委托合同。”案涉小区已于2019年8月19日成立业主委员会，2019年11月2日，业主委员会向原告发出《终止前期物业服务合同告知函》，告知：“半山豪园业主到会于2019年11月2日开始，结束与贵公司前期物业服务关系，自动终止原韶关市******开发有限公司与贵公司签订的《物业管理委托协议》。自2019年11月2日起至2019年12月1日止，贵公司应按照《合同法》、《物权法》、《广东省物业管理条例》等的相关规定继续保障小区正常物业秩序，妥善维护业主物业设施。”等内容。以上事实，有原告提供的起诉状及提交的证据《物业管理委托协议》、《物业合同服务收费备案表》、《韶关市曲江区供水证明》、《9单元3D未交物业费、水费等费用明细表》、《2018年半山豪园抄水表数据》、《2019年半山豪园抄水表数据》、《2018年半山豪园抄电表数据》、《半山豪园公摊、水、电费计算说明》、《半山豪园9单元3D（2018年12月公摊水电费计算）》、《9单元3D、9A物业服务费催缴通知单》、《律师函》、《韶关市曲江区人民法院（2017）粤0205民初1546号民事判决书》、《韶关市曲江区人民法院（2018）粤0205民初857号民事判决书》、《韶关市曲江区人民法院（2018）粤0205民初1628号民事判决书》、《韶关市中级人民法院（2018）粤02民终374、376号民事判决书》、《关于调整曲江区自来水价格的通知》、《曲江区供水管路处自来水收费价目表》，有被告提交的答辩状及证据《关于到期终止物业管理委托合同的通知》、照片、《终止前期物业服务合同告知函》、《终止前期物业服务合同告知函说明》、开庭笔录等佐证，并经审理在案。本院认为，本案案由为物业服务合同纠纷，原告诉请要求被告支付2018年5月至2019年7月物业费及2018年2月至2019年5月公摊水电费、户内水费。被告辩称《前期物业服务合同》非法无效，合同期满业主已不受《前期物业服务合同》约束，原告没有实际履行合同义务被告有权拒绝支付物业服务费。关于被告辩称的《前期物业服务合同》非法无效及原告没有实际履行合同义务，游卫福已作为原告向本院起诉，本院于2018年11月30日作出（2018）粤0205民初1628号民事判决书，驳回了游卫福的诉请请求，认为“众佳好公司与建设单位韶关市******开发有限公司签订的《物业管理委托协议》依法成立，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效”；“众佳好公司对案涉小区提供物业管理服务依法有据”；“案涉小区监控设备，游泳池、水景瀑布等公共娱乐设施，配置消防设施、小区公共停车位等是小区物业共用部分、共用设施设备，这些涉及物业共用部分、共用设施设备的权利、义务应由全体业主享有和承担，原告作为业主之一享有知情权和监督权。其次，根据《物业管理条例》第十一条第（五）项、第（七）项和《物业服务收费管理办法》第十一条第四款规定，对于物业共用设施设备的修缮费用涉及专项资金使用问题，不得计入物业服务支出成本或者物业服务成本；而筹集和使用专项维修资金事项由业主共同决定。”因此，对于被告该辩称本院不再审理。本案争议的焦点是：一、被告应否缴交2018年5月至2019年7月物业费；二、被告应否缴交2018年2月至2019年5月公摊水电费、户内水费。关于被告应否缴交2018年5月至2019年7月物业费的问题。被告辩称合同期满业主已不受《前期物业服务合同》约束。本院认为，原告与开发商韶关市******开发有限公司签订的《物业管理委托协议》依法成立，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为业主应按《物业管理委托协议》的约定缴交物业费。《物业管理委托协议》约定期限为5年，自2014年5月1日至2019年4月30日，到期后未续签，但案涉小区在未选聘新的物业服务公司前仍由原告继续为其提供物业服务，业主实际接受了原告为其提供的物业服务，小区业主委员会也要求原告继续提供物业服务至2019年12月1日，因此被告作为业主仍应缴交物业费。原告诉请被告支付2018年5月至2019年7月物业费，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。物业费计算为122.75㎡×1.2元/月*㎡×15个月=2209.5元。关于被告应否缴交2018年2月至2019年5月公摊水电费、户内水费的问题。依照《物业管理条例》第四十四条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”的规定，涉案小区业主户内水费由原告统一抄表、代收代付，水费应由各个业主分别承担，而小区内公共设施使用产生的水电费应由全体业主分摊，原告已代被告垫付了水电费，主张被告支付，本院予以支持。原告提交了《韶关市曲江区供水证明》、《9单元3D未交物业费、水费等费用明细表》、《2018年半山豪园抄水表数据》、《2019年半山豪园抄水表数据》、《2018年半山豪园抄电表数据》、《半山豪园公摊、水、电费计算说明》、《半山豪园9单元3D（2018年12月公摊水电费计算）》、《关于调整曲江区自来水价格的通知》、《曲江区供水管路处自来水收费价目表》等证据，证明原告自2018年2月至2019年5月欠缴公摊水费92.10元、公摊电费109.4元、户内水费501元，合计702.5元，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告游卫福、胡云玲欠原告深圳市众佳好物业管理有限公司物业费、公摊水电费、户内水费共计2912元，应于本判决生效之日起七日内付清给原告深圳市众佳好物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告游卫福、胡云玲负担。本判决为终审判决。审 判 员  冯 清二〇一九年十二月十七日法官助理  门丽丽书 记 员  叶梦陈