北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初19933号原告：北京东润投资集团有限公司，住所地北京市通州区运河东堤右侧。法定代表人：戚春生，董事长。委托诉讼代理人：苏霞，北京市君永律师事务所律师。被告：北京时代纳屏文化传播有限公司，住所地北京市通州区运河东堤东侧运潮减河南侧交汇处（北京东润投资集团有限公司）**楼**。法定代表人：付红雷，总经理。委托诉讼代理人：徐世超，北京融开律师事务所律师。被告：光大财富管家（北京）金融服务外包有限公司，，住所地北京市延庆区法定代表人：赵洋。原告北京东润投资集团有限公司（以下简称东润公司）与被告北京时代纳屏文化传播有限公司（以下简称时代公司）、被告光大财富管家（北京）金融服务外包有限公司（以下简称光大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东润公司的委托诉讼代理人苏霞、被告时代公司的委托诉讼代理人徐世超到庭参加诉讼。被告光大公司经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告东润公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认原告与被告时代公司签订的《商铺租赁合同转租协议》已于2019年2月27日终止；2、判决被告时代公司支付原告免租期的租金及综合管理费4103020元；3、判决被告时代公司交纳的2460000元租赁保证金原告不予退还；4、请求法院判决确认被告时代公司放置于该房屋的所有物品均由原告处理，屋内所有物品及设施用于抵扣自2019年2月10日至2019年2月27日的欠缴租金和租金管理费共计497894.56元，5、本案诉讼费由被告时代公司承担。按照终止协议书约定原告收取的2460000元的租赁保证金可用以冲抵被告欠付的费用即上述第二项，故主张诉求被告还应支付原告共计1643020元。事实与理由：2017年8月22日，原告作为出租方（甲方）与光大财富管家（北京）金融服务外包有限公司作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定甲方将其所有的位于北京市通州区运河东堤东侧运潮减河南侧交汇处14号楼（以下称为“租赁物业”）出租给乙方进行办公使用。租赁物总建筑面积为7291.56平方米，双方均认可以此面积计价。租赁期限为10年，自2017年8月10日至2027年8月9日止，合同签订后履约超过两年的，乙方方可享有首年5个月的装修期，免除租金及综合管理费4103020元，免租期内乙方需要支付水电费、垃圾清运费能源费等相关费用；如非因甲方原因导致乙方实际履约不足两年的，乙方将不享有装修免租期，应在结算时向甲方补缴免租期内的应付租金及综合管理费。乙方应于本合同签订之日交纳租赁保证金246万元，如乙方违约，则甲方有权直接从保证金中扣除相应费用及由逾期交纳而产生的全部各项滞纳金、违约金及造成的各项损失后将余额退还给乙方。如保证金不足以承担的部分，甲方享有向乙方据实继续追偿的权利。合同租金每三年递增一次，每年租金数额在合同中均明确予以约定。双方合同中对租金付款方式、综合管理费和能源费用及支付方式、租赁物交付、双方的权利义务、违约责任、合同的解除及其他内容进行了详细的约定，并且由乙方法定代表人王涛对本合同承担不可撤销之连带担保责任。合同签订后，原告按照合同约定全面履行了自己的义务，按照合同约定交付了租赁房屋。但乙方将该房屋转租，经与原告协商一致，原告、乙方及本案被告（丙方）于2018年4月30日签订《商铺租赁合同转租协议》，该协议约定由被告时代公司继续承租租赁物业，租赁期限自2017年8月10日至2023年8月9日，乙方将其在房屋租赁合同全部的权利义务全部转让给丙方，在承租期间乙方对丙方承担不可撤销之连带担保责任，其他条款同原房屋租赁合同。在商铺租赁合同转租协议的履行过程中，被告时代公司提出终止履行，经原被告协商一致，双方签订了《终止协议书》，在该协议书中双方确认：原房屋租赁合同转租协议于2017年2月27日予以终止；因被告履约不足两年，依据《房屋租赁合同》，被告应向原告补缴首年装修期免除的租金及综合管理费合计4103020元，所缴纳的租赁保证金2460000元用于冲抵首年装修期免除的租金及综合管理费，因此不予退还；被告放置于该房屋的所有物品均由原告处理，乙方不得搬走或损坏，屋内所有物品及设施用于抵扣自2019年2月10日至2019年2月27日的欠缴按租金和租金管理费共计497894.56元。同时，该终止协议书还约定了终止后乙方应负的其他义务。综上所述，原告的诉讼请求，理由正当，证据充分，于法有据为维护原告自身合法权益，故诉至贵院，望判如所请。被告时代公司辩称，庭前已向法庭提交中止审理申请，被告时代公司与融信光大公司是关联公司。因融信光大因非法吸收公众存款已经被检察院审查起诉中，现我公司账目已经被通州公安局扣押。时代公司另一股东王朝群是融信光大实际控制人赵洋之妻子，其是替赵洋持有时代公司50%股权。时代公司资产是否是违法所得现没有定论，根据先刑后民之原则和民诉法150条第5款之规定，在法院生效判决作出前不应处理本案。对于原告的诉讼请求第一项认可，第二三项应按终止协议的约定履行，第四项因时代公司相关财务信息被扣押，现无法核实。其他意见请求法院根据证据情况予以判决。被告光大公司未到庭答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月22日，东润公司（出租方、甲方）与光大公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：第一条、租赁物的坐落、面积及现状。1.1、租赁物坐落。本合同租赁物坐落于：北京市通州区运河东堤运潮减河南侧交汇处14号楼；1.2、租赁物面积。本合同租赁物总建筑面积7291.56平方米，双方均认可此面积数，不持异议，如有误差不能以此为由提出任何主张，双方均认可，本合同租赁物的租金和其他按面积计算的费用均以7291.56平方米为基数。第二条、租赁期限。2.1、双方约定的租赁期限为10年，自2017年8月10日起（起租日）至2027年8月9日（届满日）止。第三条、租赁用途。本合同租赁用途为：在法律允许的范围内进行办公。在租赁期内未征得甲方书面同意（本合同中所有的“书面同意”均指书面形式并加盖公章），乙方不得擅自改变本合同租赁物的用途。第四条、租赁保证金、租金标准、付款方式和其他费用。4.1、租赁保证金：乙方应在签订合同当日，一次性向甲方支付租赁保证金246万元（大写人民币：贰佰肆拾陆万元整），甲方收取租赁保证金后应向乙方开具正式保证金收据，该保证金依约返还时不计取利息。4.2、租金标准。2017年8月10日至2018年8月9日，年租金为3446828元，人民币大写：叁佰肆拾肆万陆仟捌佰贰拾捌元整；2018年8月10日至2020年8月9日，每年租金为5908848元，人民币大写：伍佰玖拾万零捌仟捌佰肆拾捌元整；2020年8月10日至2023年8月9日，每年租金为6893573元，人民币大写：陆佰捌拾玖万叁仟伍佰柒拾叁元整；2023年8月10日至2026年8月9日，每年租金为7976770元，人民币大写：柒佰玖拾柒万陆仟柒佰柒拾元整；2026年8月10日至2027年8月9日，年租金为9168287元，人民币大写：玖佰壹拾陆万捌仟贰佰捌拾柒元整；首年租金为人民币3446828元，大写人民币：叁佰肆拾肆万陆仟捌佰贰拾捌元整；其中已扣减首年租赁期中5个月装修期的租金，因此首年收取租金时暂收取相当于7个月的租金。4.3、付款方式。本合同租金采取预付方式，前两年为每三个月为一期缴纳，后八年为每六个月为一期缴纳；乙方应予本合同签订之日缴纳租赁保证金246元，即人民币大写：贰佰肆拾陆万元整，乙方应予本合同签订之日缴纳四个月租金1969616元，即人民币大写：壹佰玖拾陆万玖仟陆佰壹拾陆元整；第二期租金起，乙方应于每个租期开始前1个月预付租金。4.4、综合管理费和能源费用及支付方式。甲方向乙方提供租赁物外的综合管理服务工作，包括公共园区的绿化养护、公共环境卫生的保洁、室外公共管道的维护保养、公共制冷机组的养护、公共水泵的运行、公共秩序的维护、车辆秩序管理、园区户外广告投放管理、提供公用照明、公用道路养护、共用上下水管道维护、公共区域消防设施设备的维护等租赁房屋室外公共区域的服务工作，乙方如期向甲方支付综合管理费。收费标准：每月综合管理费为328200元，人民币大写：叁拾贰万捌仟贰佰元整，每年综合管理费为3938400元，人民币大写：叁佰玖拾叁万捌仟肆佰元整；首年综合管理费2297400元，人民币大写：贰佰贰拾玖万柒仟肆佰元整，其中已扣减首年租赁期中5个月附条件装修期的综合管理费，因此首年收取综合管理费时暂收取相当于7个月的综合管理费。能源费用：乙方需承担本合同租赁物包括但不限于水费、电费、取暖费、制冷费等各项在乙方使用期间所产生的全部能源费用，由甲方或甲方委托其他单位缴纳详见“附件四”《能源相关收费标准》。4.6、本合同乙方履约超过两年的，方可享有首年5个月的装修期，免除租金及综合管理费金额为4103020元，大写人民币肆佰壹拾万零叁仟零贰拾元整，如因非甲方原因导致乙方自起租日起至实际履约不足两年的，乙方将不享受装修期，应在结算时向甲方补缴租金及综合管理费共计4103020元，大写人民币：肆佰壹拾万零叁仟零贰拾元整。第五条、租赁物交付。5.1、本合同签订且乙方按本合同约定支付保证金及第一期的租金及综合管理费后，甲方应将出租房屋及附属设备设施按现状交付给乙方。租赁合同还约定了其他内容。2017年8月23日，光大公司向东润公司缴纳租赁保证金246万元。此后，东润公司（出租方、甲方）、光大公司（原承租方、乙方）与时代公司（新承租方、丙方）签订《商铺租赁合同转租协议》（以下简称转租协议），约定：鉴于：1、甲方于2017年8月22日与乙方就乙方承租甲方持有的房屋位于北京市通州区运河东堤东侧运潮减河南侧交汇处14号楼（下称“租赁物业”）签订了房屋租赁合同（下称“租赁合同”），约定乙方承租的租赁面积为7291.56平方米，租赁期限自2017年8月10日起至2023年8月9日止。2、本协议签署之日丙方已经注册成立，名称为“北京时代纳屏文化传播有限公司，统一社会信用代码为：911101053971767246.现乙方将其合同项下的权利义务全部转让给丙方，在承租期间乙方光大财富管家（北京）金融服务外包有限公司统一社会信用代码为：91110229MA005JGJ3C，对丙方承当不可撤销之连带担保责任。3、各方现已达成共识，按照本协议约定的条款及条件处理租赁物业租赁权的转让事宜。为此，根据国家有关法律法规的规定，经各方友好、自愿、平等协商，就租赁合同中承租方主体变更事宜，达成如下协议，以资遵守。（1）三方一致确认，自本补充协议签订之日起，商铺租赁合同项下的承租方由乙方变更为丙方。丙方声明及确认，其已仔细约定及详细了解租赁合同及其补充协议项下的所有内容，并同意承继乙方在租赁合同及补充协议项下的所有权利和义务。甲方同意接受丙方为新的承租方。（2）各方均同意，租赁物业的租赁期自2018年5月10日起至2023年8月9日止。（即与租赁物业在租赁合同中的租赁期限同时届满，本协议另有约定的除外）租期届满后由甲、丙双方依照租赁合同及补充协议之约定协商续租事宜。（3）丙方承诺在租赁期内完全遵守及履行租赁合同及本协议项下的各项条款、条件、协议、条纹，包括但不限于按时足额地项甲方缴纳租金、综合管理费及其他一切款项，遵守租赁物业的管理公约，履行租赁合同项下其他义务及责任。转租协议还约定了其他内容。2017年8月10日，东润公司将涉案房屋交付给光大公司，转租协议签订之日，涉案房屋被交付给时代公司。庭审中，东润公司称租赁合同签订后光大公司交纳了保证金246万元，免除了5个月租金，在与时代公司签订转租协议，光大公司均依约足额交纳了租金，签订转租协议至2019年2月9日的租金，时代公司也已经足额交纳，签订转租协议前的综合管理费光大公司已经足额交纳，签订转租协议后由时代公司交纳至2019年2月9日，其所称的综合管理费是租期超过两年有5个月免租期的综合管理费也是免交的，现租赁期不够2年，应补缴5个月的综合管理费和租金；时代公司称，不认可东润公司的陈述，前期是光大公司交纳，转租后由谁交纳应以账目或银行对账单为准，据代理人了解是由赵洋支付。2019年2月27日，东润公司（出租方、甲方）与时代公司（承租方、乙方）签订《终止协议书》，约定：甲方北京东润投资集团有限公司于乙方北京时代纳屏文化传播有限公司原定于2018年4月30日签订的关于北京市通州区运河东堤东侧运潮减河南侧交汇处14号楼的《商铺租赁合同转租协议》，租赁面积7291.56平方米，因乙方自身经营原因，需全部退租，经双方友好协商，达成如下协议：一、原房屋租赁合同转租协议于2019年2月27日予以终止。二、因乙方履约不足两年，依据《房屋租赁合同》，乙方应向甲方补缴首年装修期免除的租金及综合管理费合计4103020元（人民币大写：肆佰壹拾万零叁仟零贰拾元整）。经双方友好协商，乙方所缴纳的租赁保证金2460000元（人民币大写：贰佰肆拾陆万元整）用于冲抵首年装修期免除的租金及综合管理费，因此不予退还。三、乙方放置于该房屋的所有物品均由甲方处理，乙方不得搬走或损坏。屋内所有物品及设施用于抵扣自2019年2月10日至2019年2月27日的欠缴租金和综合管理费共计497894.56元（人民币大写：四十九万七千八百九十四元五角六分）。四、乙方腾退租赁物时不可破坏原有装修，确保租赁的完好使用功能，否则甲方有权拒收房屋追究乙方的违约赔偿责任，由于乙方逾期腾退房屋造成所有损失包括但不限于甲方逾期交付给新租户的损失由乙方全部承担。终止协议还约定了其他内容。同日，时代公司从涉案房屋中腾退。庭审中，经本院询问东润公司是否要求光大公司承担连带责任，东润公司表示根据终止协议只要求时代公司承担。关于终止协议书第三项，东润公司与时代公司均称屋内所有物品及设施用于抵扣租金及综合管理费是指在租赁物内的东西就不搬走了，屋内所有物品及设施价值497894.56元，用于折抵租金，放在屋内的物品不拿走的就视为承租人放弃所有权。案件审理过程中，时代公司向本院提出中止审理申请。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告光大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，东润公司与光大公司签订的租赁合同、东润公司与光大公司、时代公司签订的转租协议以及东润公司与时代公司签订的终止协议书均系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合同对双方当事人均具有法律约束力。根据租赁合同及终止协议书的约定，时代公司在履约不足两年时，需向东润公司补缴首年装修期免除的租金及综合管理费共计4103020元，并且双方约定时代公司交纳的租赁保证金246万元用于抵扣上述租金及综合管理费，现时代公司履约不足两年，故应当按照上述约定在扣除租赁保证金246万元后，再向东润公司支付租金及综合管理费1643020元，故对于东润公司要求时代公司支付租金及综合管理费1643020元的诉讼请求，本院予以支持。关于东润公司要求确认其与时代公司签订的《商铺租赁合同转租协议》已于2019年2月27日终止的诉讼请求，时代公司表示认可，本院不持异议。关于东润公司的第三、四项诉讼请求，因东润公司上述请求属于事实认定问题，且本院已在查明事实部分予以认定，故本院不宜对上述事项作出判决。关于时代公司提起的中止审理申请，经审查不符合法定事由，故本院不予准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告北京东润投资集团有限公司与被告北京时代纳屏文化传播有限公司签订的《商铺租赁合同转租协议》已于2019年2月27日终止；二、被告北京时代纳屏文化传播有限公司向原告北京东润投资集团有限公司支付租金及综合管理费共计1643020元，于本判决生效之日起十五日内执行清；三、驳回原告北京东润投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19588元，由被告北京时代纳屏文化传播有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王晓艳人民陪审员  詹国辉人民陪审员  任庆奎二〇一九年十二月二十六日法官 助理  宿鹏涛书 记 员  郭维维