江西省南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0104民初1841号原告：聂冬华，男，1974年11月5日出生，汉族，住所地江西省抚州市崇仁县。原告：陈花兰，女，1978年2月11日出生，汉族，住所地江西省抚州市崇仁县。两原告共同委托诉讼代理人：李乃智，江西宏正律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：周丹，江西宏正律师事务所律师。被告：南昌深农冷链物流有限公司，住所地江西省南昌市青云谱区朱桥东路**，统一社会信用代码91360104074294507G。法定代表人：林惠雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈波，江西东鸿律师事务所律师。原告聂冬华、陈花兰与被告南昌深农冷链物流有限公司（以下简称“深农公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聂冬华及其两原告的共同委托诉讼代理人李乃智、周丹，被告深农公司的委托诉讼代理人陈波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂冬华、陈花兰向本院提出诉讼请求：1.判令撤销《商品房买卖合同》，被告返还原告购房款共计人民币325385元；2.判令被告向原告返还1503室多支付的购房款35000元；3.判令被告承担原告已支付所有费用的利息（按年利率6%计息，自2018年6月17日起计算到被告履行完毕止）；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告通过被告电视广告及纸质宣传了解到其开发的深农大厦公寓正在进行销售，被告宣称：所售房屋为公寓，精装发售，二号线地铁旁，按照民用水电气进行收费，同时品牌酒店返租，最高年化收益达10%以上，月租高过月供，真正0月供、0负担、0压力买房，子女可以享受南昌义务教育资源。原告在被告的上述宣传下，决定购买深农大厦公寓。原告支付了购房优惠款3.5万元用于购买位于南昌市青云谱区公寓，又于2018年5月16日上午支付首付款，支付后销售人员下午安排原告签订《商品房买卖合同》，原告办理的按揭手续，在支付房款的过程中，被告并未将原告已支付的35000元购房款计入房款，导致原告多支付购房款35000元，对此被告应全额予以返还。2018年12月，原告通过电视报道才知晓购买的商品房是写字楼，而非公寓。被告宣传的酒店因房屋性质问题也无法开业经营，至于宣称的民用水电气因为是商业用地更是无法达到，根据《南昌市人民政府办公厅关于印发南昌市服务型公寓建设管理若干规定的通知》，原告子女也不能享受幼儿园、中小学等义务教育。同时依据南昌市房管局相关图纸将公共厕所和大庭等面积计入原告的公摊面积，但现实中并没有公共厕所。被告在出售时故意编造、隐瞒事实，未向原告进行如实告知。被告故意欺诈消费者，被告的虚假行为，致使原告作出了违背自己真实意思的表示与被告签订了商品房买卖合同，双方签订的合同应予以撤销。原告在此需要说明的是被告的违法行为已经被市场监督管理局认定，并对其作出了相应处罚。原告购买房屋是为自行使用，现由于房屋性质问题导致原告购买房屋的目的无法达到，原告也有权要求解除合同。原告认为被告的欺诈行为，导致原告作出违背真实意思的表示，签订的合同应依法予以撤销。被告深农公司辩称，原告在起诉状中称被告虚假广告被有关部门认定，故被告的行为构成欺诈，所以原告请求撤销合同。被告认为原告的理由不能成立，其诉讼请求应予驳回。理由如下：一、涉案房屋系被告根据南昌市政府去库存文件的精神，经规划部门批准、投入巨资对写字楼进行服务型公寓改造的产物；该房屋不仅有公寓之名更有公寓之实；不仅可以办公也可以居家，所以，不存在广告宣传与实际情况不符的情形。二、原告进入售楼部签订合同前按常理应该看到被告公示的《商品房预售许可证》，许可证上显示“商业、写字楼”字样，业主自此应当知道自己将要购买的房屋是写字楼，如果原告对写字楼有异议可以拒签合同、立即离开；之后签订《商品房买卖合同》的过程中，被告对原告没有任何隐瞒，合同中清清楚楚注明了买卖的是写字楼、在合同附件分层分户图上也标注“办公室”字样，原告还在该字样上按了手印。所以，在签订合同的过程中，被告主观上没有欺骗原告的故意，行为上被告也没有任何欺骗原告的情形，购买写字楼完全是原告的真实意思，原告在签订合同的时候就知道自己购买的是写字楼，所以原告在诉状中称2018年12月经电视台揭露才知道购买的是写字楼是故意编造的假话。三、房地产开发是一个包括土地出让、建设施工、广告揽客、签订合同等多环节在内的漫长过程，根据最高人民法院相关裁判要旨案例精神，就算开发商广告揽客阶段有虚假广告行为、就算受到行政处罚，也未必导致《商品房买卖合同》被撤销，关键要看原告在签合同的过程中是否已经知道自己购买的是写字楼。本案中原告明显知道自己购买的是写字楼，就不存在撤销合同的事实基础及法律依据。四、《不动产登记数据库标准》表A.17房屋用途字典表规定房屋用途分为住宅和工业、交通、仓储和商业、金融、信息等八大类，各大类之下又分29分类，上述八大类29分类中没有“公寓”；《不动产登记数据库标准》表A.19房屋性质字典表规定房屋性质分为市场化商品房、动迁房、公共租赁住房等11类，上述11类中也不包含“公寓”。被告也多次到市不动产局咨询，答复是商业用地上的写字楼或公寓在《不动产证》上都只显示“市场化商品房”和“商业、金融、信息”字样，也就是说写字楼和公寓的不动产证是一模一样的。本案中业主不论真实意思是买写字楼或是公寓，其最终不动产证无任何区别，开发商花巨资将房屋打造得办公和居家兼备，对业主没有任何伤害，不论业主当初买房的真实意思是买写字楼或者买公寓，涉案房屋都满足业主真实意思，撤销合同毫无意义，故应当驳回原告的第1和第3项诉讼请求。五、被告未在合同价款外收取原告所谓35000元多付的购房款，故应当驳回原告的第2项诉讼请求。综上所述，被告认为原告不存在撤销合同的任何理由，故应当驳回原告的所有诉讼请求。本院经审理查明，2018年5月16日，原告聂冬华、陈花兰与被告深农公司签订了《南昌市商品房买卖合同》一份，约定：两原告购买被告深农公司开发的南昌市青云谱区房屋；该商品房的规划用途为写字楼；建筑面积为46.05平方米；总价款为325385元。该合同业已经房管部门登记备案。两原告已向被告深农公司支付了购房款325385元。此外，南昌创融房地产顾问有限公司出具收据载明收到原告聂冬华优惠费35000元。两原告确认涉案房屋于2018年7-8月间已交付，因与被告之间存在争议，故未缴纳房产税费，未办理不动产权证。2019年4月3日，原告聂冬华向江西昌南工业园区管理委员会反映深农大厦将公共厕所改成公寓再次出售等问题。2019年5月6日，江西昌南工业园区管理委员会出具信访事项答复意见书：深农大厦规划为办公楼，项目位于，商业用房，总户数472户，2018年1月交房入驻。为了促销，开发商以南昌市洪府发（2016）6号《关于我市非住宅去库存若干措施的通知》文件精神第五条“商务办公、旅馆用地可设置服务型公寓”为由，修改了深农大厦的设计，在原办公设计的基础上每户加入了一间厕所（已报规划部门备案），将办公用房改为公寓进行销售。但公司并未在规定时间内在南昌市住房保障和房产管理局办理《商品房预售许可证》房屋用途性质变更手续。市房管局依据相关规划图纸，将公厕、大庭等面积记入了业主的公摊面积。2019年7月5日，南昌市青云谱区市场和质量监督管理局认定被告深农公司发布的“建筑面积约46平方米临街公寓，精装发售”和“商、办、住、租，百变公寓，小投资大回报”广告宣传内容与其取得的《商品房预售许可证》房屋用途性质为“商业、写字楼”不符，直接导致消费者到其售楼部参观、看房，其行为违反了《中华人民共和国广告法》的相关规定，对被告深农公司发布虚假广告违法行为处以罚款45万元。后被告深农公司申请行政复议，南昌市青云谱区人民政府于2019年11月29日维持了该处罚决定。两原告最初向本院起诉时，要求解除《商品房买卖合同》，并要求被告及南昌市邻加家网络科技有限公司返还购房款并赔偿相关损失。2019年10月23日，原告申请撤销对南昌市邻加家网络科技有限公司的起诉。2019年11月18日，原告申请将诉讼请求中的“解除合同”变更为“撤销合同”。另查明，2019年11月7日，南昌市自然资源局向被告深农公司出具“对《关于确认我司用地性质及规划建房符合相关规定的请示函》的回复”，内容为：一、贵司在青云谱区朱桥东路建设的昌南农产品物流中心三期项目，在2015年3月通过原市规划局方案审批并核发《建设工程规划许可证》，其中综合楼一层平面功能为商业，二至十六层平面功能为办公；二、2016年8月，按照“洪府发[2016]6号《南昌市人民政府印发关于我市非住宅去库存的若干措施的通知》”文件精神，贵司申请对综合楼进行调整，在二到十六层每个办公室增加独立卫生间，综合楼各层平面建筑功能保持不变；三、2016年8月，经原市规划局技术会研究，同意对其综合楼施工图进行调整，综合楼二至十六层建筑功能保持不变；四、2017年9月，原市规划局对该项目进行了规划条件核实手续（竣工验收），综合楼二至十六层建筑功能为办公用途。上述事实，有南昌市商品房买卖合同、江西增值税普通发票、收据、江西昌南工业园区管理委员会青园信字[2019]52号关于聂冬华反映深农大厦将公共厕所改成公寓再次出售信访事项答复意见书、南昌市青云谱区市场和质量监督管理局（青）市管（广）罚决[2018]8号行政处罚决定书、南昌市青云谱区人民政府青政复字[2019]2号行政复议决定书、南昌市自然资源局洪自然资函[2019]818号对《关于确认我司用地性质及规划建房符合相关规定的请示函》的回复，以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，两原告于2018年5月16日与被告签订《南昌市商品房买卖合同》，双方在合同履行过程中发生争议。两原告主张撤销商品房买卖合同，理由是：受到被告的欺诈，其本意是购买公寓，被告卖给两原告的却是写字楼，两原告做出了错误的意思表示。而被告认为涉案房屋系经规划部门批准后进行改造建设，且与《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》相符。故本案主要的争议焦点为：本案是否符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”规定之条件。针对上述争议焦点，本院认为：一、由于房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的产权性质、主体结构、价格、、地段环境、生活配套设施、交通等关键性方面进行综合考虑后，才会作出购买与否的意思表示。虽然被告在房屋销售过程中宣传涉案房屋为公寓，与其取得的《商品房预售许可证》所载明的房屋用途性质为“商业、写字楼”不符，对原告的购房意向有一定影响，但该影响并非决定两原告是否购买涉案房屋的关键性因素，因为在商品房销售过程中，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等证件均属于公开信息，两原告可以合法查阅。在双方签订的《南昌市商品房买卖合同》中，业已清楚地载明商品房的规划用途为写字楼，该约定与被告所办理的房屋建设手续均相符，两原告已经在该合同上签名确认，两原告也没有证据证明在签订合同时不是自己的真实意思表示。两原告称在签订商品房买卖合同时没有看合同内容，该行为后果由其自行承担。故两原告与被告签订的《南昌市商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。二、被告经市规划局审批，对综合楼进行调整，在二到十六层每间房屋增加了独立卫生间，增加了房屋的使用功能，且通过了竣工验收。现已有部分深农大厦的业主办理了不动产权证，两原告系因与被告之间存在争议而未办理不动产权证，两原告在缴纳房产税费后是可以正常办理不动产权证的，现该房屋已经交付、使用。故对两原告要求撤销合同的诉请，本院予以驳回。两原告基于撤销合同的基础而主张返还购房款及赔偿相关损失的诉请，本院亦予以驳回。另，两原告并没有提供证据证明向被告多支付了购房款35000元，故对两原告要求被告返还多支付的购房款35000元的诉请，本院仍予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告聂冬华、陈花兰在本案中的全部诉讼请求。案件受理费6706（原告聂冬华已预交），由两原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判长  胡文龙审判员  杨 琦审判员  魏荣平二〇一九年十二月二十日法官助理许悦书记员熊旻