福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初3952号 原告：罗振彬，男，1993年1月13日出生，汉族，住永安市。 委托诉讼代理人：谢红，福建枫桦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：池磊，福建枫桦律师事务所实习律师。 被告：罗丽琴，女，1978年10月10日出生，汉族，住大田县。 委托诉讼代理人：杨政福，福建万融律师事务所律师。 被告：三明市中闽住房置业有限公司，统一社会信用代码91350402MA2Y7TUBXB，住所地三明市梅列区体育馆**江滨路**。 法定代表人：黄振彬，总经理。 委托诉讼代理人：余开来，福建君来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范宜构，福建君来律师事务所实习律师。 被告：黄远祝，男，1978年4月22日出生，汉族，住三明市梅列区。 原告罗振彬与被告罗丽琴、三明市中闽住房置业有限公司(以下简称中闽公司)，黄远祝居间合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法由审判员阮训升适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗振彬其委托诉讼代理人谢红、池磊，被告罗丽琴的委托诉讼代理人杨政福，中闽公司的委托诉讼代理人余开来、范宜构到庭参加诉讼。被告黄远祝经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗振彬向本院提出的诉讼请求：1.判令罗丽琴返还罗振彬80000元定金；2.判令罗丽琴、中闽公司、黄远祝共同赔偿罗振彬违约金及损失300000元；3.判令罗丽琴、中闽公司、黄远祝共同赔偿罗振彬费用损失24520元；4.判令罗丽琴、中闽公司、黄远祝共同承担罗振彬为此支付的律师代理费11600元；5.判令罗丽琴、中闽公司、黄远祝共同承担评估费用、财产保全费、诉讼费。 事实和理由：2018年7月12日，在中闽公司的居间下，原告与罗丽琴签订了购买三明市梅列区××号××幢××室房产的《存量房买卖合同》,《存量房买卖合同》约定上述房产成交价为1160000元，罗振彬依据合同约定转账给罗丽琴购房定金80000元。并约定在房产出不动产权证及契税满两年的十个工作日内，出卖方要配合罗振彬办理贷款手续及过户手续等。但约定时间超过后，罗丽琴仍迟迟未通知原告办理。2019年三明二手房市场交易价格猛涨，罗丽琴口头告知罗振彬，原房东（即黄远祝）现在不肯出售房屋，导致其无法将房屋卖给罗振彬。罗振彬逐于2019年9月16日发函给罗丽琴、中闽公司，要求罗丽琴、中闽公司明确何时可以办理房产过户手续。但罗丽琴、中闽公司却未书面回复。罗振彬认为罗丽琴、中闽公司、黄远祝的行为已损害了罗振彬的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请贵院依法判令。 罗丽琴辩称，一、罗振彬要求罗丽琴返还定金、赔偿违约金及赔偿各项损失，依法无据。根据，罗振彬与罗丽琴、中闽公司于2018年7月12日签订的《存量房买卖合同》的约定，签订合同时，罗丽琴已明确告知罗振彬涉案房产的所有权并不属于罗丽琴名下，报税手续时间为该套房产出不动产证且契税满两年十个工作日内协助罗振彬到银行办理申请贷款手续，但至今为止，该套房屋仍未过户到罗丽琴名下，还不具备与罗振彬约定的报税及办理过户手续的条件。自然，罗振彬不存在违约的情形，罗振彬要求罗丽琴返还定金、赔偿违约金及损失、赔偿罗振彬费用损失及律师代理费损失依法无据。二、现既然罗振彬已起诉要求解除合同，已表明其不再想购买涉案的三明市梅列区××号××幢××室房产，罗丽琴亦同意与罗振彬解除合同，但定金应予以没收。三、退一步说，如果却因各种因素罗丽琴无法将涉案的三明市梅列区××号××幢××室房产过户至罗振彬名下，罗振彬与罗丽琴之间也应该按罗振彬与罗丽琴在《存量房买卖合同》第十七条中约定的关于无法过户至罗振彬名下的违约责任的方式进行处理。综上，罗丽琴认为不存在违约情形，罗振彬诉罗丽琴的各项诉讼请求，依法无据，应予以驳回。 中闽公司辩称：一、中闽公司在本案中没有任何过错，不应承担任何法律责任，应驳回罗振彬对中闽公司的诉求。2018年7月12日，罗振彬与罗丽琴签订《存量房买卖合同》时，已告知罗振彬此房产还未从原房东名下过户自转让方名下，罗振彬自愿购买。说明罗振彬在签订合同时明知该房尚未登记在罗丽琴名下，本案买卖合同效力属于待定，罗振彬自愿签订本合同，自愿承担合同无效的风险及相关法律责任，本案不存在欺骗、隐瞒等情况。因此，中闽公司在本案中没有过错，罗振彬起诉中闽公司没有事实及法律依据。二、退一步讲，即使罗振彬存在一定的损失，也应当由转让方罗丽琴承担赔偿责任，与中闽公司和黄远祝无关。罗丽琴以“张敏”名义从黄远祝以1080000元购买案涉，为了非法炒房，罗丽琴又将此房以1160000元更高的价格转让给罗振彬，非法炒房获利80000元，而且罗丽琴在买卖合同中补充约定：“转让方全权负责将该产权过户至乙方名下，如未能过户至乙方名下，转让方承担违约责任赔付乙方违约金。”而作为中介公司的中闽公司没有任何承诺。因此，即使罗振彬存在一定的经济损失，也应当由罗丽琴承担违约赔偿责任，与中闽公司和黄远祝无关。三、罗振彬在诉求中主张的违约损失300000元、费用24520元没有事实依据，也没有证据支持。从罗振彬起诉时提供的证据材料来看，罗振彬在诉求中主张的违约损失300000元和费用24520元，没有任何证据佐证。即使本案商品房买卖合同被确认无效后，如果存在赔偿责任的，也应由罗丽琴退还已收购房定金80000元，并应依合同中约定赔偿给罗振彬律师费损失11600元，除此之外，罗振彬就没有其他经济损失。综上，罗振彬起诉中闽公司没有事实及法律依据，也没有证据佐证，应当驳回罗振彬对中闽公司的诉求。四、本案存量房买卖合同是可以继续履行的，具备继续履行的条件，因为原来罗丽琴是以张敏名义购买了黄远祝的房屋，法院已经判合同有效，房子过户到张敏名下，所以产权应当属于罗丽琴一方，具备继续履行的要件。 黄远祝未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对无争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。 本案经开庭审理，查明以下事实： 1.2018年7月12日，在中闽公司的居间下，罗振彬与罗丽琴签订一份《存量房买卖合同》，卖方为黄远祝，转让方为罗丽琴，买方为罗振彬，涉案房屋为三明市梅列区××号××幢××室房产。合同第二条甲方对该房产现状的声明为：“甲方在签订本合同时已告知乙方及居间方。如果产权人拒绝认可代理人的代理权利和义务，则由代理人承担相应的法律责任。”第十四条违约责任为：“甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金50000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费、鉴定费等费用。”第十七条补充条款为：“1.转让方（罗丽琴）已告知乙方（罗振彬）此房产还未从原房东名下过户自转让方名下，乙方自愿购买该房产。2.转让方全权负责将该产权过户至乙方名下，如未能过户至乙方名下，转让方承担违约责任赔付乙方违约金”； 2.2018年7月12日，罗丽琴出具一份收条给罗振彬，内容为：“兹收到罗振彬购买罗丽琴位于三明市梅列区××房产定金人民币80000元。收款人：罗丽琴。” 3.2018年7月12日，中闽公司出具一份收款收据给罗振彬，内容为：“款项内容为评估＋担保＋代办＋中介。人民币为24520元”； 4.2019年9月16日，罗振彬发函给罗丽琴、中闽公司，要求确认案涉房产办理相关手续的事实； 5.通增值税发票、委托代理合同，证明罗振彬为维护权益支付的律师服务费用11600； 6.截止2019年10月30日，三明市梅列区××号××幢××室产权人为黄远祝； 7.三明市梅列区人民法院作出的（2019）闽0402民初2676号民事判决书，判决如下：“黄远祝应按照2018年4月9日与张敏签订的《存量房买卖合同》的约定继续履行合同的义务”。 本院认为，罗振彬与罗丽琴、中闽公司签订的《存量房买卖合同》，由于卖方（房屋所有权人）黄远祝未在合同中签字。在三明市梅列区人民法院作出的（2019）闽0402民初2676号民事判决书中（张敏诉黄远祝房屋买卖合同一案）黄远祝及罗丽琴均表示黄远祝未委托罗丽琴将涉案的三明市梅列区××号××幢××室房屋出售给第三人。故该合同是一份无效的合同。由于本案《存量房买卖合同》系一份无效的合同，罗振彬所支付给罗丽琴的购房定金，罗丽琴应当返还。罗振彬要求罗丽琴、中闽公司、黄远祝共同返还定金的请求，本院不予以支持；中闽公司收取了罗振彬的中介费24520元，中闽公司应当返还。罗振彬要求罗丽琴、中闽公司、黄远祝共赔偿损失（居间费）的请求，本院不予以支持；罗振彬要求罗丽琴、中闽公司、黄远祝共同赔偿违约金及损失和律师代理费的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；罗振彬要求罗丽琴、中闽公司、黄远祝共同承担财产保全费的请求，由于在《存量房买卖合同》中卖方黄远祝未签字，也未授权罗丽琴、中闽公司买卖涉案的情况下，收取了罗振彬的定金及中介费，致使《存量房买卖合同》未能实现房屋，罗丽琴、中闽公司存在过错，故财产保全费应由罗丽琴、中闽公司共同负担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决如下： 一、罗丽琴应于本判决生效之日起五日内返还罗振彬购房款定金80000元； 二、三明市中闽住房置业有限公司应于本判决生效之日起五日内返还罗振彬损失（居间费）24520元； 三、财产保全费2551元，由罗丽琴、三明市中闽住房置业有限公司负担； 四、驳回罗振彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7542元，因适用简易程序审理，减半收取3771元，由罗振彬负担1257元，罗丽琴负担1257元，三明市中闽住房置业有限公司负担1257元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  阮训升 二〇一九年十二月二十四日 书记员  马 源 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。