广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初1482号原告：张冬玲，女，1992年11月21日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：李永快，广东尚情律师事务所律师。被告：刘小平，男，1959年1月1日出生，汉族，住广州市天河区。被告：陈丽娜，女，1957年3月3日出生，汉族，住址同上。被告：李江萍，女，1970年7月31日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：劳天毅，男，2001年2月8日出生，汉族，住址同上。被告：广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司，住所地广州市番禺区市桥街工农大街****楼首层。法定代表人：刘小平。上述五被告的共同委托诉讼代理人：王瑞兴，广东谷问律师事务所律师。上述五被告的共同委托诉讼代理人：鹿晨，广东谷问律师事务所律师。原告张冬玲诉被告刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅、广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（以下简称悠托彼邦公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张冬玲的委托诉讼代理人李永快，被告刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅、悠托彼邦公司的共同委托诉讼代理人鹿晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张冬玲向本院提出诉讼请求：1.确认编号为2017926的《产权使用协议》无效；2.被告退还原告所付的“使用费”290231元，并承担原告起诉之日起至实际付清之日止的利息，暂计100天为100元；3.被告对返还款项互负连带责任；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，张冬玲变更其诉讼请求为：1.确认原告与悠托彼邦公司之间的《产权使用协议》无效；2.被告退还290231元使用费；3.被告赔偿原告律师费20000元；4.本案诉讼费由被告承担；5.诸被告对原告的诉讼请求承担连带责任。事实和理由：被告系位于广州市番禺区市桥街工农大街**大院厂房的所有权人，被告违法将该厂房改建为公寓，并将其中1号楼×房20年的使用权“出售”给原告，收取原告共计290231元。同时，被告许诺“返租”，由“返租”公司找实际租户。2018年7月起，被告实际控制的“返租”公司克扣原告的“租金”并卷款离场。2018年12月12日下午，被告刘小平携其儿子刘源峰在“会所”召开“业主大会”，声称：1.劳凯东已死；2.所有违法的事情，都是劳凯东做的，其不知情；3.其不认识“返租公司”、“粤房房地产公司”、“房出没网络科技有限公司”；4.“悠托彼邦公司”系他儿子所开，除此以外，“业主”与“返租”公司所签的合同其均不予认可（当日，刘小平将法定代表人由其儿子变更为其本人）；5.番禺法院已有判决书认定合同无效。2019年1月10日下午，原告打12345市长热线投诉，该热线电话回复：已通知城管查，1号楼楼顶违建306平方米，4号楼楼顶违建179平方米，称城管会处理。原告认为：1.被告与“悠托彼邦公司”系委托代理合同关系，代理人“悠托彼邦公司”的行为由被代理人即被告承担后果（有2017粤广南方第044906号《公证书》为证）；2.1号楼楼顶违建306平方米、4号楼楼顶违建179平方米，涉案厂房的土地使用性质为厂房，将“仓储用地”改为公寓，是为违法；3.至今无“业主”可在公寓领取营业执照，说明政府部门不认可被告改建。现场至今贴有被告的“政府提供政策支持、免缴3年社保、提供创业补贴、提供创业培训、园区提供创业补贴”等虚假承诺；4.无证据显示刘小平、劳凯东与其妻子实行“夫妻分别财产制”，故其夫妻应以夫妻共有财产承担返还款项的责任。李江萍为劳凯东之妻，即使其放弃继承劳凯东的全部遗产，仍应作为被告身份参与本案诉讼。涉案房产已抵押给银行，借款人即系劳凯东夫妻所开的“高坤实业有限公司”；5.原告与“悠托彼邦公司”、“粤房房地产公司”、“房出没网络科技有限公司”等无实际交易关系，被告所收取的“团购费”、“律师费”均系被告巧立名目的行为，返还该款项的义务由被告承担；6.合同无效，则被告应返还钱给原告；7.共有人应当对返还款项互负连带责任。综上，原告特向人民法院起诉。被告刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅、悠托彼邦公司共同辩称，一、刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅不具有合同相对性，不是本案适格被告。二、我方认为租赁合同有效，应继续履行。1.根据合同法第五十二条的规定，违反法律行政法规的强制性规定，合同无效。但目前法律与行政法规还没有禁止厂房不能用于公寓的规定，根据住建部和国土资源部于2017年4月1日联合发布的关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知第二条第六点；2、根据住建部国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会于2017年7月18日发布的关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知提出积极盘活存放房屋用于租赁，鼓励将闲置和低效利用的国有厂房按规定改建为租赁住房，加快推进租赁住房建设，是党中央国务院近年来作出的一系列决策部署；3.根据广州市政府于2016年1月1日开始实施的广州市旧厂房更新实施办法第二条列出的改造范围，将厂房改造成公寓出租是为了完善城市功能，优化产业结构，统筹城乡发展，实现城市更新。国有土地的旧厂房采取不改变用地性质，升级改造方式改造，可由权属人自行改造。被告将旧厂房改造成公寓，物尽其用，同时对抑制楼价暴涨起到一定的作用；4.番禺区人民政府根据办公室在2018年3月30日发布的番禺区关于加快培育和发展住房租赁市场工作方案，制定了拓宽供应住房供应渠道，配套优惠政策，充分发挥三旧改造相关政策的作用，改造国有和农村集体控资房屋，工业厂房等为租赁住房的方案；5.从事实角度，原告与悠托彼邦公司之间是房屋租赁法律关系，签约前，原告知晓该物业的性质、用途、状态以及装修的情况，认为符合承租的目的。签约后，悠托彼邦公司依约交付了房屋，履行了合同义务。所以合同应该继续履行，被告不应返还租金。三、即使本涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管部门处理的，人民法院应驳回起诉。四、原告主张的团购金我方认为属于中介费，且不是我方收取的，与被告无关。五、原告主张的签约咨询费1200元是签约之前的咨询服务费用，既然签约已完成，咨询费不应返还，不是被告收取，没有实施和法律依据，不应支持。六、原告主张的贷款费3000元是支付给广州粤房房地产咨询有限公司，且原告与被告签订的公寓租赁合同中并没有按揭款，故该按揭费与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区市桥街工农大街45号1号楼的登记权属人为刘小平、劳凯东，每人各占50%的份额，土地性质为国有建设用地使用权，批准用途为工业，房屋用途为厂房，实际用途为工矿仓储用地，层数为3层。刘小平、劳凯东取得上述1号楼的所有权后，将其改建为公寓模式，并以“HOT公寓”的名义对外招租。2.2017年6月28日，刘小平、劳凯东作出《声明书》，载明：刘小平、劳凯东是坐落在广州市番禺区市桥街工农大街45号1号楼、2号楼、4号楼的产权人，刘小平、劳凯东已将上述房屋出租给悠托彼邦公司，现声明允许悠托彼邦公司对外转租、分租、经营管理等共计20年，转租、分租的收益由悠托彼邦公司取得，产权人不予干预。3.2017年7月13日，悠托彼邦公司作为甲方与张冬玲作为乙方签订《产权使用协议》（合同编号：2017026），约定甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院1号楼×房（以下简称涉讼物业）交付给乙方承租，以上物业的产权人已经同意甲方转租或分租；本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的相关情况及现状（包括但不限于产权资料、周边环境、内部结构、装修现状及拟交楼的装修标准），并认为符合承租之目的；该物业建筑面积（包含公摊面积）为34.24平方米，乙方已知悉该物业产权资料中记载的性质、用途、面积；租赁期限为20年，自甲方将场地交付给乙方之日开始计算租赁期；乙方付清本合同项下所有费用后，有权转租；本合同期内乙方应向甲方缴纳的物业租金总额为256031元；乙方于合同签订当日按租金总额的57%支付首期款共146031元，在2017年8月20日按租金总额的43%支付余额110000元；该物业的交付时间为2018年1月1日，如实际交付日期与约定的交付日期不一致的，以实际交付日开始计算租赁期限，并相应调整场地租赁期限的截止日期；双方经协商一致可以解除合同，如因甲方原因或政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，甲方按照剩余租期的租金总额的双倍赔偿给乙方；等等。4.2017年7月13日及2017年7月31日，悠托彼邦公司分别向张冬玲开具《收款收据》，载明收到张冬玲支付的涉讼物业首期款146031元、咨询费1200元及尾款110000元（已交齐楼款）。另，广州市房出没网络科技有限公司（以下简称房出没公司）于2017年6月23日出具《收款收据》，确认收到张冬玲交来的团购金30000元；广州粤房房地产咨询有限公司（以下简称粤房公司）于2017年7月12日出具《收款收据》，确认收到张冬玲交来贷款费用3000元。5.2018年4月30日，张冬玲作为出租方（甲方）与广州博贤物业管理有限公司作为承租方（乙方）签订《房屋托管合同》，就涉讼物业的租赁达成协议，约定：房屋用途为租赁商住房；确认免租期限为每年一个自然月，第一年为2018年4月1日至2018年4月30日，第二年为2019年4月1日至2019年4月30日，第三年为2020年4月1日至2020年4月30日，总租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日；租金2018年4月1日至2019年3月31日为1800元，2019年4月1日至2020年3月31日为2300元，2020年4月1日至2021年3月31日为2800元；乙方每两个月支付一次租金给甲方；等等。6.2018年11月22日，为解决本案纠纷，张冬玲与广东尚情律师事务所签署《民事委托代理合同》。广东尚情律师事务所于2018年8月6日向张冬玲出具发票，载明张冬玲支付法律咨询、律师费10000元。7.劳凯东于2018年12月6日因死亡注销户口。劳凯东死亡时的第一顺位法定继承人有劳凯东的配偶李江萍、女儿劳咏然、儿子劳天毅、父亲劳根尧。其中，劳咏然、劳根尧于2018年12月19日经广州市广州公证处公证，声明放弃对劳凯东遗产的继承权。8.2019年1月17日，张冬玲向本院提起本案诉讼。9.2019年1月30日，因部分承租人将涉讼物业所在楼宇涉嫌违建等问题反映至广州市番禺区城市管理局，该局作出番城管（信）[2019]31号《群众投诉事项处理情况告知单》，告知：该局市桥街执法队检查发现当事人在市桥街工农大街45号1号楼、4号楼原三层建筑物加建第四层；将市桥街工农大街45号1-4号楼原厂房及办公楼（其中1-3号楼原为厂房；4号楼原为办公楼）改建成公寓使用，由于未能提供相关审批资料，该局市桥街执法队已分别立案调查，并做跟进。10.2019年3月18日，李江萍对管辖权提出异议，本院作出了（2019）粤0113民初1482号之一《民事裁定书》，驳回了李江萍对本案管辖权提出的异议。后李江萍不服上述民事裁定，向广州市中级人民法院提出上诉，案号为（2019）粤01民辖终1567号，该院于2019年8月12日作出该案民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。11.截至一审法庭辩论终结前，涉讼物业未有规划报建和产权证。庭审过程中，各方当事人对涉讼物业已于2017年4月25日交由张冬玲使用无异议。就《产权使用协议》的效力问题。张冬玲主张涉讼物业位于所在楼宇的第四层，为违法加建，无任何报建手续，故《产权使用协议》无效。刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅、悠托彼邦公司则认为涉讼物业所在楼宇具有建设工程规划许可证、不动产权证，没有违章情况亦未受到任何行政处罚，涉讼物业在刘小平与劳凯东购买涉讼物业所在楼宇时已存在，并非由刘小平与劳凯东自行加建，因此《产权使用协议》合法有效。就《产权使用协议》的租金金额问题。张冬玲称合同约定的租金为256031元，没有约定团购金，但其实际支付了租金290231元，其中包括了团购金30000元、首期款146031元（含定金）、尾款110000元及贷款费用3000元、咨询费1200元。其支付的30000元团购金的收款收据虽然是房出没公司出具，但实际收取人是悠托彼邦公司，且据其了解，房出没公司是受刘小平、劳凯东的委托进行所谓的招商工作。另其支付的贷款费用系按刘小平、劳凯东的指令支付的，实际上未发生按揭行为。现涉讼物业为空置状态，由其控制，其可随时返还予悠托彼邦公司。对此，刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅、悠托彼邦公司则称合同约定的租金为256031元，没有约定团购金、贷款费，其认为房出没公司收取的30000元团购金应为中介费，属张冬玲与房出没公司之间的法律关系，与其无关。贷款费用的收款收据是粤房公司出具的，其未收取该费用，亦不清楚为何张冬玲向粤房公司支付该费用，故与其无关，属张冬玲与粤房公司之间的关系。而签约咨询服务费是签约之前咨询的服务费用，现签约已经完成，该费用不应返还。就《产权使用协议》能否继续履行的问题。张冬玲称涉讼物业所在楼宇的房屋用途为厂房，没有变更土地性质而擅自由厂房违法改建成公寓出租，随时可能被行政部门拆除，水电亦可能随时被切断，长达20年的租赁合同不可能完全得到履行，其合同目的无法实现，故主张解除该合同。而刘小平、陈丽娜、李江萍、劳天毅、悠托彼邦公司则认为涉讼物业所在楼宇未被定性为违法改建，亦未收到任何行政处罚，《产权使用协议》不存在解除的事由，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应继续履行。本院认为，就《产权使用协议》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”涉讼物业所在楼宇即广州市番禺区市桥街工农大街45号1号楼已核发房屋产权证，其不动产查册表显示该楼宇层数为3层，房屋规划用途为厂房，但涉讼物业所在楼层为第4层，合同约定租赁用途为商住房。截至一审法庭辩论终结前，涉讼物业未有规划报建手续，故《产权使用协议》应为无效合同，就张冬玲要求确认其与悠托彼邦公司签订的《产权使用协议》无效的诉请，本院予以支持。关于租金返还的问题。因上述《产权使用协议》无效，合同双方应负相互返还的权利义务，现涉讼物业由张冬玲管业，张冬玲表示可以随时返还予悠托彼邦公司，但尚未返还。张冬玲已提供悠托彼邦公司出具的收款收据以证明其已支付了《产权使用协议》约定的租金256031元。基于合同无效，悠托彼邦公司理应将已收取的租金向张冬玲返还，故张冬玲要求悠托彼邦公司返还256031元的诉请，合理有据，本院予以支持。但在返还上述款项的同时，张冬玲亦应向悠托彼邦公司返还涉讼物业。必须明确的是，即使本院判决返还涉讼物业，但并不影响行政主管部门对违反行政管理规定的违法行为予以处理。为免双方当事人讼累，即使未有当事人提出主张，但从公平合理出发，张冬玲占有使用涉讼物业亦应参照《产权使用协议》约定的租金标准支付相应的占有使用费。故悠托彼邦公司可按《产权使用协议》约定的租金标准每月1066.8元（256031元/240个月），扣除从2017年4月25日起计至张冬玲腾退涉讼物业之日止的占有使用费后返还相应的款项予张冬玲。关于团购金及贷款费用的问题。团购金、贷款费用的收款收据分别为房出没公司、粤房公司出具，张冬玲虽主张上述费用实为悠托彼邦公司收取，但对上述陈述，张冬玲未能提供证据予以证实，悠托彼邦公司亦不予确认，且《产权使用协议》未对团购金及贷款费用进行约定，故张冬玲要求悠托彼邦公司返还团购金及贷款费用的诉请，本院不予支持。至于房出没公司、粤房公司是否应当返还，不属于本案审查的范畴，当事人可另循法律途径解决。同理，张冬玲要求悠托彼邦公司返还签约咨询费，缺乏依据，本院亦不予支持。就张冬玲要求赔偿律师费的诉请。因该费用非本案必须支出的费用，且张冬玲对《产权使用协议》无效的后果亦存在过错，故就该诉请，缺乏依据，本院不予支持。对于张冬玲要求刘小平、陈丽娜及劳凯东的法定继承人李江萍、劳天毅对上述欠款承担连带清偿责任的诉请，基于合同相对性原则，涉讼物业的出租方为悠托彼邦公司，故就该诉请，于法于理无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认张冬玲与广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司于2017年7月13日签订的《产权使用协议》及相应的租赁法律关系无效；二、张冬玲应于本判决发生法律效力之日起五日内将广州市番禺区市桥街工农大街45号1号楼×房交还广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司管业；三、广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司应于本判决发生法律效力五日内以256031元为总额，按每月1066.8元的标准扣除从2017年4月25日起计至张冬玲腾退上述房屋之日止的占有使用费后向张冬玲返还相应的款项；四、驳回张冬玲其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5953元，由张冬玲负担813元，广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司负担5140元。管辖异议费100元，由李江萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  叶丽君人民陪审员  卢鉴波二〇一九年十二月二十日书 记 员  凌绮珊