浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初6848号 原告：沈国英，女，1957年5月19日出生，汉族，住海宁市。 委托诉讼代理人：邬亚甫，男，1964年5月20日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 原告：沈加红，女，1970年12月25日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：俞益平，男，1970年3月11日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 原告：谈巧珍，女，1963年10月23日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：沈建阳，男，1957年10月10日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 被告：浙江道成投资控股有限公司。住所地：嘉兴市朝晖路南（浙江南光电子科技有限公司**）。统一社会信用代码：91330401769640154G。 法定代表人：龚宏明，董事长。 被告：龚宏明，男，1968年11月2日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 上述二被告委托诉讼代理人：李涛，浙江图腾律师事务所律师。 第三人：嘉兴国际商务区投资建设有限公司，住所地嘉兴市展望路**经投大厦****。统一社会信用代码：91330401556171980T。 法定代表人：蒋海波，董事长。 委托诉讼代理人：马正良、钱彬豪，浙江国傲律师事务所律师。 原告沈国英、原告沈加红、原告谈巧珍因与被告浙江道成投资控股有限公司（以下简称“道成公司”）、被告龚宏明合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年9月27日受理。诉讼中，原告申请追加嘉兴市国际商务区投资建设有限公司（以下简称“国投公司”）为第三人，本院予以准许。本案依法适用简易程序，由审判员马忠勇独任审判，于2018年12月20日第一次公开开庭审理了本案。因案情复杂，本案依法转为普通程序，并组成合议庭，于2019年3月8日第二次公开开庭审理了本案，于2019年8月14日第三次公开开庭审理了本案。原告沈国英及其委托诉讼代理人邬亚甫，原告沈加红及其委托诉讼代理人俞益平，原告谈巧珍及其委托诉讼代理人沈建阳，被告道成公司、被告龚宏明的委托代理人李涛，第三人国投公司的委托诉讼代理人钱彬豪到庭参加诉讼。之后，本案另行组成合议庭，并于2019年12月18日公开开庭进行审理，原告沈国英的委托诉讼代理人邬亚甫，原告沈加红，原告谈巧珍的委托诉讼代理人沈建阳，被告道成公司及被告龚宏明的委托诉讼代理人李涛，第三人国投公司的委托诉讼代理人钱彬豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈国英、原告沈加红、原告谈巧珍向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告沈国英拆迁补偿款5883085.8元及租金1523977.87元（扣除贷款本息、税款），共计7407063.67元；二、被告支付原告沈加红拆迁补偿款5883085.8元及租金1523977.87元（扣除贷款本息、税款），共计7407063.67元；三、被告支付原告谈巧珍拆迁补偿款5883085.8元及租金1523977.87元（扣除带款本息、税款）；四、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加以下诉讼请求：一、被告赔偿原告利息损失，按年利率6%，自原告方起诉之日至被告付清之日；二、被告立即办理注销嘉兴市××镇×幢、×幢不动产产权证号手续包括房权证、土地证、契证等注销手续；三、第三人国投公司将剩余征迁款5883129元直接支付给原告。2019年12月18日庭审中，原告明确：1、第一、二、三项请求中租金调整为655929.09元；2、增加主张被告支付退回各原告房款1517.48元；3、被告承担各原告本案保全保险费7200元（总计21600元）；4、被告承担各原告鉴定费（评估费）8133.33元（总计24400元）。 事实与理由：被告道成公司与三原告为共同投资购买嘉兴市纺源置业有限公司位于×镇×路一南的××标准厂房，于2010年2月10日签订投资协议一份。协议约定：道成公司和三原告共同出资购置房产，面积和金额以购房合同为准；购房资金各方按约定的出资比例、实际购房金额和时间出资到位；购置房产出资比例：道成公司、沈国英、沈加红和谈巧珍各方依次为70%、10%、10%、10%，该房产为四方按上述比例共同合法所有，且以道成公司名义，代表协议各方签订购房协议并办理相关登记手续。房屋对外出租、出售、价格经四方协商一致后，方可办理手续；扣除按国家规定缴纳的相关税费，按出资比例分配；如遇拆迁，相关权益按本协议出资比例分配。房产必须经四方书面一致同意后，方可为第三方做抵押担保。被告道成公司的法人代表龚宏明以其在公司的股权为三原告的投资提供担保，并以个人财产承担连带保证责任。协议签订后，被告道成公司与嘉兴市纺源置业有限公司（以下简称“纺源公司”）签订了商品房买卖合同六份，共购买的×号、×号两幢楼，每幢3层，商品房单价1180元/平方米。被告龚宏明告知三原告，建筑面积×号、×号两幢楼共13400多平方米；总共房款1580多万，按购房合同先支付总房款的50%，剩余房款在办理土地分割单后付，并将其中×号楼1层的商品房买卖合同一份传阅给三原告。声称公司首次总共支付791万多房款，三原告按每人出资比例10%，各支付80万整数给道成公司（多余的部分他需配电设施简单装修），提供了公司账户分别给原告。随后三位原告分别支付了80万元购房款给公司。剩余的50%房款四方一致同意以甲方名义将房产抵押贷款，被告龚宏明表示贷款剩余房款的事他会操作办好的，并声称厂房的租金先不分配了，厂房被告负责出租事宜，先以租金折抵贷款本息，多退少补，四方都无异议。为此，被告方从买房至今从未向三位原告支付过租金。2018年7月份原告发现自己购置的厂房门窗已经被拆了，联系被告后其才承认，并声称只拿到50%的拆迁款，在三位原告的一再要求下，被告才于2018年8月11日将拆迁补偿协议的复印件给原告。交付拆迁补偿协议复印件时，被告龚宏明承认拆迁补偿款已到账90%。并突然对原告说：“第二笔购房款公司没有贷款付款，是公司自有资金付的，公司的资金成本也很大。”对此，三位原告均认为被告言行缺乏应有的诚信。后三原告要求被告将拆迁补偿款、租金与贷款的本息及相关税费的差额结算给付。2018年8月13日，被告龚宏明出具一份清单，该份单子显示拆迁补偿款58830858元，实际可分金额仅3187多万，尤其清单中看到被告所列的三原告实际占投资比例三方总共为15%；8年多的租金收入仅为2230400元-52000元（提前解约补偿）时，被告想恶意侵吞其他购买人的权益的行为暴露无遗了。过去8年多时间内协议各方从未对投资比例提出异议，或进行任何协商变更，三原告对于被告所列的单子，要求他当面说清楚，被告就是不肯见面，不是在外地就是推说没空，甚至不接原告电话也不回微信。原告为维护自身合法权益，故诉。 被告道成公司、被告龚宏明共同答辩称，一、三原告与被告签订投资协议属实。但根据协议约定共同出资购置房产的资金，各方均应按约定的出资比例出资到位。现约定的出资比例依次为三原告各10%，被告70%，购房资金也应按照该约定该比例出资，但事实上购房款总额为15816908.80元，契税、印花税共计482415.66元，共计16299324.46元。如果说三原告委托付款方式成立的话，原告沈国英仅出资30万，原告沈加红、谈巧珍各出资80万元，故应按实际出资金额占总投资金额比例享受上述房产的投资权益。现三原告要求按约定的出资比例分享投资权益，显然是缺乏依据。二、投资协议第三条明确约定，增值部分按国家规定缴纳相关税费并相应扣除后按出资比例分配。现涉案房产拆迁后税费尚不明确，故应待相应税费明确并进行相应扣除后进行分配。三原告在与被告签订投资协议后，从未对涉案房产关心过，现三原告诉称是被告要求其仅支付购房款的50%，对于剩余50%房款四方协商后确定以房产抵扣贷款的方式投入，没有依据。涉案的购房款除三原告投入部分外，其余均系被告在购房当时以现款分两次缴入，故不存在原告诉称的后期资金以银行抵押贷款投入一说。三、对于按投资协议购入的房产，房产购置时是毛坯交付，之后为能顺利出租，被告投入大量资金进行装修及购置相应的设备、设施。被告共计投入的资金为2371880元，而之后出租该房产，被告实际收到的房屋租金为2196900元，投入的资金大于所得到的租金。三原告对此是明知的，故从未向被告主张过租金分配。四、涉案房产的×号楼底层自2016年10月1日出租，×号楼底层自2011年5月23日起出租，其余部分一直未能对外出租，现三原告主张自购房之日起至拆迁之日止按全部购房面积计算租金收入，显然没有依据。五、涉案房产自2014年7月1日开始缴纳房产税和土地使用税，截止到2018年6月30日，被告累计缴税731623.88元，2018年7月1日至2018年12月31日房产税和城镇土地使用税共计91013.52元，亦在税务部门催缴中。上述税费应在款项分配前予以扣除。六、涉案房产房屋拆迁货币补偿协议中，涉及的补偿费用由房地产货币补偿金额、附属物、设备设施补偿金额、装修补偿金额、停产、停业损失、放弃土地奖励五部分组成。对于附属物设备设施、装修补偿金额共计2161972元，应属于被告单方投入，故不应作为共同投资进行分配。七、本案中，房屋拆迁货币补偿协议约定拆迁补偿金额为58830858元，被告现已拿到52947729元，尚有5883129元尚未取得。现三原告诉请被告支付按拆迁协议约定的金额补偿款总额计算其应得份额，没有依据。 第三人国投公司答辩称，根据合同的相对性原则，原告无权要求第三人向原告付款。根据第三人与道成公司签订的拆迁补偿协议，相应的后续付款条件尚未成就。此外，第三人已经收到法院的协助执行通知书，再将第三人列入诉讼毫无必要，请求法院驳回原告对第三人的诉讼请求。 针对自己的主张，三原告提供了下列证据： 1．《嘉兴银联投资公司投资协议》一份，证明三原告与被告道成公司（原为嘉兴银联投资公司，以下简称“银联公司”）、龚宏明为共同购买纺源公司涉案房产达成协议； 2．《商品房买卖合同》一份，证明银联公司与纺源公司2010年2月23日签订商品房买卖合同，这只是其中一份，为证明涉案房产购买的时间、面积、金额、付款时间等； 3．付款凭证及付款说明一组，证明2010年3月16日沈加红经工商银行转账给银联公司80万元，沈国英于2010年3月25日委托熊某某汇付银联公司50万元、2010年4月14日委托邬亚甫汇付银联公司30万元，谈巧珍委托柴某某付银联公司80万元，上述汇款用途为购置厂房； 4．《货币补偿协议》一份，证明2018年5月4日，被告道成公司与第三人国投公司签订协议，约定案涉厂房拆迁补偿金额、支付时间； 5.拆迁款分配清单一份，证明2018年8月13日被告龚宏明列具清单，从而证明被告存在侵吞三原告方权益的行为； 6.拍卖成交确认书一份，证明案涉厂房已升值； 7.记账凭证一组，证明银联公司厂房首期付款是2010年2月份，金额为7916041.80元，第二笔的付款在2014年1月3日，金额为7916041.80元；另外证明第三人将×、×幢自己买下的事实，单价2400元/平方米； 8.纺源公司、嘉兴嘉实置业有限公司登记基本情况一组，证明纺源公司因股东（股东会）决议注销； 9.来账业务回单一份、收据一份、记账凭证一份、进账单一份、商品房买卖合同六份，证明案涉厂房的面积、单价、付款时间、金额； 10.二号楼商品房买卖合同三份，证明案涉周边厂房已升值，案涉产房也已经升值； 11.记账凭证三份（纺源公司）、2013年12月商品房买卖合同二份，证明案涉周边厂房已升值，案涉产房也已经升值； 12.2014年6月9日商品房买卖合同八份及相关记账凭证，证明案涉周边厂房已升值，案涉产房也已经升值； 13.不动产信息查询结果一组，证明案涉房产登记时间，建筑面积，现房屋尚处于抵押状态，没有注销； 14.嘉兴银行相关抵押合同及相关借款合同一组，证明被告私自将案涉厂房抵押给银行； 15．绍兴银行相关抵押合同一份，证明被告私自将案涉厂房抵押给银行； 16．房地产典当最高额抵押合同一份，证明被告私自将案涉厂房抵押给典当公司； 17．政府工作报告三份、浙江省人民政府关于在全省开展“三改一拆”三年行动的通知、中共嘉兴市委、嘉兴市人民政府关于印发嘉兴市“三改一拆”三年行动计划的通知，证明嘉兴市拆除违章建筑，出租厂房供不应求，案涉厂房租金提高的事实； 18．嘉兴中磊资产评估有限公司出具的价格咨询报告一份，证明案涉厂房租金市场价格，原告主张租金计算依据，被告龚宏明所谓的租金收入明显不合理，违背市场价格。 19．银行利率表，证明原告以年利率6%计算3-5年贷款利率是合理的； 20．与龚宏明的微信聊天记录，证明原告与被告龚宏明的微信聊天进行交涉过程，从而证明龚宏明恶意欺骗原告； 21．被告浙江道成投资控股有限公司工商登记信息一份，证明在签订协议时龚宏明是道成公司法定代表人，之前名称是嘉兴银联投资有限公司； 22．嘉兴银行现金缴款单一份、柴林法情况说明一份，结婚证一份，证明柴某某代谈巧珍向支付了80万元购房款； 23．借条一张，证明2011年1月18日、2011年7月20日被告通过道成公司转给熊国萍的30万、20万元，是龚宏明个人借给邬亚甫的借款，与本案无关。 24．2018年8月20日×、×#楼拆迁现场拍摄的15张照片，证明2013年5月20日杨某某与道成公司施工协议是伪造的，2013年5月6日杨某某装饰工程预算书是伪造的，以及证人戴某某、汪某某的证言不实。 25．2011年7月15日，道成公司与嘉兴市中盛达商贸有限公司签订的房屋租赁协议，证明中盛达与道成公司签订不止一份租赁协议，存在相互串通。 26．诉讼财产保全责任保险费发票一张，证明被告支出的保全保险费21600元费用应当由被告承担。 27．房地产估价报告一份、评估费以票一份，证明原告申请的由法院委托嘉兴市天衡房地产评估有限公司出具的房地产估价报告，涉案房产的市场平均租金。原告预付评估费24400元。 两被告对原告提供的证据质证意见如下： 证据1、2、4，被告对证据的真实性无异议。对证据3中沈加红汇款80万元无异议；谈巧珍汇入80万元，原告未提供相应的汇款凭证；沈国英汇入的80万元中，对其中由熊某某汇入的50万元有异议。被告道成公司确实收到过熊某某汇入的50万元，但被告之后已经将50万元归还了熊某某。证据5是复印件，被告对真实性有异议，但这个单子里面租金收入、拆迁款补偿金额、大致的税费是符合实际的，对其中列明的各合伙人的分配比例是有异议的，应当按三原告实际出资金额进行分配。证据6，被告认为与本案无关联性。证据7，对记账凭证的真实性有异议。被告支付房款的时间是有异议，第一笔是2010年2月，第二笔是2013年12月，而不是2014年1月支付的。证据8，被告对真实性无异议，但认为与本案无关。对证据9的真实性无异议。证据10、11、12，被告认为与本案无关联性。证据13、14、15、16，对真实性无异议。证据17，被告对真实性无法确认，认为与本案无关联性。对证据18，被告认为系原告单方委托，与本案无关联性，被告不予认可。对证据19的真实性无异议，但认为与本案无关联性。证据20、21，被告对真实性无异议。对证据22中现金缴款单的真实性无异议，但认为与本案无关联性。对柴林法情况说明有异议。证据23系复印件，对其真实性有异议，该借条也与本案无关联性。对证据24、25的真实性有异议。对证据26有异议，原告在诉讼请求中未要求被告支付该笔费用。证据27，被告认为应当以实际出租所得计算租金收入而不是通过评估来计算租金，本案无评估租金的必要性，对该证据不予认可。 第三人对原告提供的证据的质证意见如下： 证据1、2、3、4、6、7，对真实性和合法性无异议，但认为与第三人无关。证据5与第三人无关。对于证据8、9，第三人对真实性无异议，但认为与本案无关。证据10、11、12，对真实性无异议，认为与本案无关联性。证据13，对真实性无异议。证据14、15、16，对真实性无异议。证据17、18，与本案无关联性。对于证据19，对真实性无异议，但与本案无关联性。证据20，与第三人无关联性。证据21，对真实性无异议。证据22、23与第三人无关联性。证据24、25、26、27与第三人无关联。 为证明自己的抗辩主张，两被告提供了以下证据： 变更登记情况一份，证明2011年1月10日，被告名称发生变更，由银联公司变更为道成公司。 《浙江省商品房买卖合同》三份及相应的销售不动产统一发票、税收缴款书，证明被告与纺源公司签订了《商品房买卖合同》三份，向其购买位于××镇×幢×、×、×室房产，被告缴纳了相应的税款及专项维修基金。 《浙江省商品房买卖合同》三份及相应的销售不动产统一发票份、税收缴款书，证明被告与嘉兴市纺源置业有限公司签订了《商品房买卖合同》三份，向其购买位于×镇×幢×、×、×室房产，被告缴纳了相应的税款。 支票存根、资金往来、同城提出票据，证明被告先后两次向房产公司支付购房款15816908.80元。 房屋所有权证、国有土地使用权证各六本，证明被告于2014年8月20日确定案涉房屋所有权证； 电汇凭证二份，证明被告道成公司分别于2011年1月18日、7月20日向熊某某汇款30万元，和20万元，即归还了2010年3月25日熊某某汇入被告处的50万元。 工程施工协议、装饰工程预算书、付款凭证、银行流水、结算协议，证明被告购入房产后委托杨某某进行装修、共计支付装修款2371880元。 房屋租赁协议、告知函、证明、网银回单、收据、收条（3号楼），证明被告于2016年10月1日出租×号楼底层房屋，至2018年租赁结束，共计收到租金504000元，扣除支付承租人29100元，实收474900元。 房屋租赁协议、告知函、证明、网银回单、收据、收条（4号楼），证明被告于2011年5月25日出租×号楼底层房屋，至2018年租赁结束，共计收到租金1749000元，扣除支付承租人27000元，实收1722000元。 最高额抵押合同（148号）、流动资金借款合同（475号）、借款展期协议、贷款本金、利息（付款通知），证明被告于2014年10月30日将×号楼×、×室房产抵押贷款。 最高额抵押合同（28号）、流动资金借款合同（122号）、借款展期协议、贷款本金、利息（付款通知），证明被告于2014年10月30日将×号楼×室房产抵押贷款。 最高额抵押合同（184、185号）、流动资金借款合同（580号）、借款展期协议，证明被告于2015年3月6日将×号楼抵押贷款。 最高额抵押合同（2901号）、流动资金贷款借款合同（002、1002、1005），证明被告于2018年1月29日将×号楼抵押贷款。 房地产咨询估价报告一份，证明被告与第三人国投公司共同委托浙江和诚房地产估价有限公司对案涉房产、装饰物、附属物及相关设备进行评估。 货币补偿协议及资金往来一组，证明被告已收到拆迁补偿款52947729元。 付款通知及网上房产税、城镇土地使用税申报表，证明被告自2014年7月1日止2018年6月30日房产、土地使用税为731623.88元。2018年7月1日至2018年12月31日尚应缴91013.52元，合计822637.40元。 嘉兴银行收回借款、利息凭证十份，证明被告以涉案房产抵押担保所借2500万元已经全部归还； 赎当凭证3份、上海浦东发展银行本票一份，证明涉案房产向嘉兴市嘉物典当公司办理的抵押典当借款1100万元已经归还； 19．证人戴某某证人证言，证明涉案房产工程装修款的付款情况。 原告对被告提供的证据发表以下质证意见： 对证据1、3、4、5、15的真实性，原告无异议。对证据2中商品房买卖合同的真实性无异议，对房屋维修基金是否应当缴纳无法确定。对证据6，这两笔汇款系邬亚甫个人向龚宏明的个人借款，两笔借款均由邬亚甫向龚宏明出具过借条，其中第二笔借条，邬亚甫保留的借要复印件，这两笔汇款与本案不具有关联性。证据7系被告伪造的证据，戴某某、汪某某的情况说明均是虚假陈述。对证据8、9的真实性有异议。对证据10、11、12、13、17、18是否真实，原告不清楚，被告从未向原告提起过，证明被告缺乏诚信、用心险恶。证据14的真实性、合法性有异议。对证据16真实性无异议，但认为2018年7月至12月份税费是被告自身拖延办理产权注销所产生的费用应当由被告自身承担。对证据19有异议，证人戴某某的证人证言是虚假的，其出庭作证明显在说谎。第三人对被告提供的证据均不持异议。 第三人国投公司提供以下证据： 1．货币补偿协议一份，证明原告无权要求第三人向其履行付款义务，且第三人已经按照合同履行义务。 2．权属登记证书，证明第三人与道成公司签订的相关协议合法合规。 3．付款凭证，证明有部分拆迁补偿款尚未满足付款条件。 4．民事裁定书、协助执行，证明第三人收到了法院要求协助执行的通知，不需要再将第三人追加参加诉讼。 原、被告对第三人提供的证据均不持异议。 本院认证如下： 三原告提供的证据中，证据1、2、4、8，13、14、15、16、19、20、21，被告对证据真实性无异议，本院予以认定。证据3、7、9、22、25、26，结合双方当事人的陈述，本院予以认定。证据6、10、11、12、17、18与本案无直接关联性，本院不予认定。证据5系复印件，对其真实性被告不予确认，因该证据不符合证据形式要件，本院不予认定。证据23系复印件，虽不符合证据的形式要件，但结合庭审中被告确认其与邬亚甫之间存在借贷往来，本院对该证据予以认定。证据24，对原告用以证明的内容不予认定，该证据无法证明厂房未经装修过及装修协议系伪造。证据27，原告未提供相应的证据证明案涉厂房的实际开始出租时间、结束出租的时间及实际收到的租金收益，该证据与本案无直接关联性，本院不予认定。 两被告提供的证据中，证据1、3、4、5、15、16，原告对真实性无异议，本院予以认定。证据6，该款邬亚甫已确认系其向龚宏明之间的借款，故对其关联性本院不予认定。对证据2，对原告有异议的房屋专项维修基金，被告提供了付款凭证，原告未提供相反证据，故本院予以认定。对证据7、19，对于被告在购置厂房后进行过装修的事实本院予以认定，但对于证据中装修协议、结算协议及付款金额等，因与本案不具有直接关联，本院不予认定。对证据8、9，该证据属被告自认事实部分，原告未提供证据予以反证，故本院对其真实性予以认定。对证据10、11、12、13、17、18，上述证据与原告提供的证据基本相符，对其真实性本院予以认定。对证据14的真实性，因被告道成公司与第三人均予以确认，本院予以认定。 第三人提供的证据，原、被告均不持异议，本院予以认定。 经审理，本院认定案件事实如下： 2010年2月10日，被告道成公司（原为嘉兴银联投资有限公司，以下简称“银联公司”）作为甲方与沈国英（乙方）、沈加红（丙方）、谈巧珍（丁方）签订《投资协议》一份，约定：甲方和乙方、丙方、丁方共同出资购置房产，面积和金额以购房款为准，购房资金各方按约定的出资比例、实际购房金额和时间出资到位。各方出资到位时间最迟为2010年2月28日；购置房产出资比例甲、乙、丙、丁各方依次为70%、10%、10%、10%，该房产为甲、乙、丙、丁按上述比例共同合法所有（以甲方名义，代表协议签订购房协议，并办理相关登记手续），房屋如对外出租、出售，价格经四方协商一致后，方可办理出租、出售手续。出租、出售收入扣除国家规定的相关税费后，按出资比例分配；该房产相关手续办妥之后，如遇拆迁，相关权益按本协议出资比例享受，增值部分按国家规定缴纳相关税费并相应扣除后按出资比例分配；甲方法定代表人龚宏明以其在公司股权为乙丙丁三方的投资提供担保，并以个人财产承担连带保证责任。 2010年2月23日，银联公司（买受人）与纺源公司（出卖人）签订了商品房买卖合同六份，约定嘉兴市纺源置业有限公司将其名下位于×镇×幢×室、×室、×室、×幢×室、×室、×室厂房出售给银联公司，购房款总计为15832083.6元。约定：合同签订之日，买受人支付总房款的50%，剩余房款在办理土地分割单后15个工作日内付清。出卖人应在2011年6月30日前，将厂房交付买受人使用等。 2011年1月10日，银联公司名称变更为道成公司。被告道成公司于2010年2月12日、2013年12月31日分别向纺源公司支付7916041.80元购房款，合计15832083.6元。 案涉厂房因土地测绘后建筑面积发生变化，道成公司与纺源公司于2014年6月16日重新签订商品房买卖合同六份，约定纺源公司将其名下位于×镇×幢×室、×室、×室、×幢×室、×室、×室厂房出售给道成公司，购房款总计为15816908.80元。2014年10月22日，纺源公司将多收的15174.80元退还给道成公司。 另查明，沈加红于2010年3月16日向被告道成公司汇款80万元，谈巧珍于2010年3月31日通过案外人柴某某向被告汇款80万元。沈国英于2010年3月25日委托熊某某向被告汇款50万元，于2010年4月14日委托邬亚甫汇款30万元。另，被告于2011年1月18日、7月20日向熊某某汇款30万元、20万元，并在汇款中注明系还款。庭审中，邬亚甫陈述，被告汇给其妻子熊某某的50万元并非是退回投资款，而是邬亚甫向道成公司法定代表人龚宏明的借款。被告承认邬亚甫与龚宏明之间有借贷往来。沈国英与熊某某系姐妹关系，邬亚甫与熊某某系夫妻关系。 2014年8月20日，嘉兴市×镇×幢×室、×室、×室、×幢×室、×室、×室厂房办理了产权登记，房屋所有权证号分别为：嘉房权证禾字第×××、×××、×××、×××、×××、×××，房屋所有权人为道成公司。办理涉案厂房过户手续过程中，被告道成公司支出契税、印花税共计482415.66元，专项维修基金670208元。涉案厂房办理产权登记后，道成公司多次以涉案厂房为抵押物，为案外人借款提供抵押担保，并办理抵押手续，至本案庭审结束，该抵押尚未注销。 2018年5月4日，国投公司（甲方、拆迁人）与道成公司（乙方、被拆迁人）签订编号为4的《房屋拆迁货币补偿协议》，约定：乙方服从城市建设需要，同意将坐落××工业园区纺源工贸内房屋所有权证号为×××、×××、×××、×××、×××、×××，建筑面积13404.16平方米的房屋，交给甲方拆除。甲方补偿乙方各项费用和金额如下：1、房地产货币补偿金额51606016元；2、附属物设备、设施补偿金额994554元；3、装修补偿金额1167418元；4、停产、停业损失2580301元，放弃土地奖励2482569元，总计补偿金额58830858元。甲方在本协议签订后30日将补偿总额的50%支付给乙方，乙方搬迁腾空房屋后30日内将补偿总额的40%支付给乙方，乙方办理土地注销手续后，再支付补偿总额的10%。备注处载明：因企业搬迁所产生的税收，根据开发区税务政策由税务部门提供企业所缴纳的发票，由嘉兴国际商务区投资建设有限公司支付。在双方签订该《房屋拆迁货币补偿协议》前，被告道成公司与第三人国投公司共同委托浙江禾诚房地产估价有限公司对位于嘉兴市南湖区××镇××路一南××内×幢、×幢的道成公司的土地、房屋、装修、附属物及设施的征收补偿进行估价，该估价机构出具了估价结果报告，估价结果为53767988元整。道成公司与第三人国投公司庭审中表示双方根据估价报告确定补偿金额58830858元（其中包括估价金额53767988元+停产停业损失2580301元+放弃土地奖励2482569元）。 协议签订后，案涉厂房被拆除，国投公司于2018年7月11日、8月1日分别向道成公司汇款29415429元、23532300元，合计52947729元。国投公司尚有余款5883129元未支付给道成公司，原因系道成公司尚未按协议规定办理土地注销手续。 另查明，被告道成公司支出2014年7月1日至2018年6月30日涉案厂房的房产税和土地使用税731623.88元。被告道成公司自认收取涉案厂房租金2196900元。诉讼过程中，对于涉案房产的租金收入，本院委托嘉兴市天衡房地产评估有限公司予以鉴定估价，该鉴定机构于2019年6月28日向本院出具嘉衡估字[2019]第06G200号房地产司法估价报告，评估结果为：嘉兴市南湖区××镇××路一南×××内×幢、×幢工业房地产在满足全部假设和限制条件下于价值时点的估价结果为15660000元。评估费为24400元。 本院认为，本案系合同纠纷。根据双方诉辩意见，本院认为本案主要存在六个争议焦点：一、原告沈国英已出资额是按30万元还是80万元计算，原告沈国英、沈加红、谈巧珍投资案涉房产所产生的收益是按实际出资比例还是按10%的约定出资比例进行分配；二、购房款的确认及三原告应补足购房款的金额；三、租金收益数额的认定；四、拆迁补偿款中的分配金额的确定；五、拆迁补偿款的应缴税收问题；六、本案所涉及的其他问题。 关于焦点一。两被告确认收到原告沈国英于2010年3月25日委托熊某某向被告汇款50万元，于2010年4月14日委托邬亚甫汇款30万元。但对于熊某某汇款的50万元，被告认为已于2011年1月18日、7月20日向熊某某汇款30万元、20万元，其已返还给了熊某某，故原告沈国英实际出资额为30万元。对此，沈国英的诉讼代理人邬亚甫表示道成公司返还给熊某某的50万元系其向龚宏明的借款，原购房款80万元并未要求退还。结合被告当庭表示邬亚甫与龚宏明之间有借贷往来，本院认为，原告沈国英支付道成公司购房款80万元应当予以认定，之后并无证据证明沈国英欲抽回投资款，道成公司汇给熊某某的50万元邬亚甫确认系其向龚宏明借款，道成公司可另行主张，沈国英已支付的投资款应认定为80万元。 原告沈国英、沈加红、谈巧珍的分配比例应当按照约定出资额即10%进行分配。首先，投资协议中明确约定：如遇拆迁，相关权益按本协议出资比例享受，增值部分按国家规定缴纳相关税费并相应扣除后按出资比例分配。协议中约定的三原告的出资比例为10%，根据协议约定，相关权益应按照协议出资比例即10%享受。其次，在原被告履行协议过程中，双方均未主张过解除合同或变更合同；协议中也无按实际出资比例进行分配的约定。故被告提出按实际出资额确认分配的主张不能成立，本院不予采纳。第三，道成公司与纺源公司于2010年2月23日签订的商品房买卖合同约定：合同签订之日，买受人支付总房款的50%，剩余房款在办理土地分割单后15个工作日内付清。本案中，因被告道成公司在操作与纺源公司购置厂房及付款事宜，如需支付其余购房款，其有义务通知三原告，在三原告明确表示拒付的情况下，其可依据投资协议主张权利。现无证据证明道成公司在剩余房款支付条件成就时已通知原告，故其要求按实际出资额的主张亦不能成立。 关于焦点二，案涉厂房的购房款组成包括：购房款为15816908.80元（已扣除纺源公司退还的购房款15174.80元）。对于被告缴纳的契税、印花税计482415.66元，专项维修基金670208元系为购房缴纳，也应当作为购房款支出。三项合计16969532.46元。按协议约定的10%出资计算，三原告应当分别支付的购房款为1696953.25元，三原告各实际支付800000元，余款896953.25元视为被告道成公司代各原告支付，道成公司有权要求各原告偿还。对于缴付购房款的利息，各原告同意按年利率6%计算相应利息，应予准许。本院从2014年4月23日（道成公司代为支付购房款中的专项维修基金）起至2018年8月1日（道成公司收到90%的拆迁款之日）止，按年利率6%计算，各原告应当偿付被告代为支付购房款的本息合计为1126872.27元（896953.25元+利息229919.02元），该款项应从各原告应分配的拆迁补偿款中予以扣除。 关于焦点三，涉案房产的租金收入系事实行为，即被告实际出租厂房所取得的租金收入，原告应当提供证据加以证明。原告提供其向嘉兴中磊资产评估有限公司的咨询报告，以及诉讼过程中申请法院委托嘉兴市天衡房地产评估有限公司的鉴定估价，仅为理论上有此租金收入的可能，不能作为确定本案租金收入的依据，故对原告的该主张本院不予支持。关于租金收益部分，本院按被告自认的金额即2196900元予以认定。 关于焦点四，本案中，被告道成公司已收到的拆迁补偿款为52947729元，第三人国投公司尚有拆迁补偿款5883129元未支付给道成公司。对于第三人国投公司尚未支付的款项，第三人有正当理由，三原告无权向第三人主张由其直接支付各原告。该款项可待由第三人支付被告道成公司后，各原告再行主张，本案中不予处理。 对于被告道成公司已取得的拆迁补偿款58830858元中的52947729元。首先，补偿款58830858元包括以下几部分组成：即1、土地、房屋补偿金额51606016元；2、装修补偿金额1167418元；3、设备、设施补偿金额994554元；4、停产停业损失2580301元；5、放弃土地奖励2482569元。对于第1、4、5项应当按比例分配双方无异议，本院予以认定。对第2、3项的分配，原被告有异议。对于第2项装修的补偿，本院认为，根据道成公司与纺源公司签订的商品房买卖合同，载明纺源公司交付的房屋为毛坯房，并无装修。而在房地产评估报告中所涉装修评估涉及诸多装修项目，结合被告提供的工程施工协议、装修工程预算书、结算协议及付款凭证等证据，本院认定被告在取得涉案房产后进行了装修，该部分装修由其投入，该补偿权益应当归道成公司所有，原告要求对该部分补偿款进行分配没有事实和法律依据，本院不予支持。对于第3项的设备、设施补偿994554元，双方争议附表中的16项电线电缆（补偿金额38000元）、17项水管道与消防设施（补偿金额268083元）、18项厂房搬迁安装费（补偿金额603187元）是原购置厂房就固有的，还是在被告装修后才有的补偿。对于附表中17项，被告并未提供证据证明其装修时对水管道与消防设施进行改造装修，原涉案厂房验收合格应当固有水管道及消防设施，故该部分补偿款不能认定系被告装修后的收益，不予扣除；附表中18项厂房搬迁安装费为拆迁补偿中所列项目，被告未举证证明该部分为其装修的补偿收益，该款不予扣除。其他补偿项目与购置厂房无关，应当认定该补偿归被告，故该设备、设施补偿994554元中123284元予以扣除，其他补偿款871270元不予扣除。 其他尚应扣除的款项：被告已支付的2014年7月1日至到2018年6月30日缴纳房产税和土地使用税731623.88元，该款项应先从分配款中扣除。其他尚应分配的款项：被告自认实际收到的房屋租金为2196900元，该款应当属于投资方共同收益应予分配。本案中应当予以分配的款项为52947729元-1167418元-123284元-731623.88元+2196900元=53122303.12元，按照10%的出资比例，三原告各可分配的拆迁补偿款的金额为53122303.12元×10%=5312230.31元。 关于焦点五，被告道成公司认为其获得的拆迁补偿款应当交纳相关的税费，该笔费用应当从应支付的款项中扣除。虽然本案拆迁补偿款存在应当交纳相关税费的可能，但因该笔费用由于被告的原因未取得所有的拆迁补偿款，被告也未向税务部门申报纳税，故本案对拆迁补偿款所应缴纳的税费问题不予处理，如确发生相关税费，三原告及道成公司均可另行主张。被告道成公司以此作为涉案拆迁补偿款尚不具备分配条件的理由不能成立，本院不予采纳。 关于焦点六，对于原告主张被告道成公司注销×幢、×幢楼不动产证手续的诉讼请求，其目的系在相关不动产证注销后，道成公司可向第三人国投公司主张支付的剩余拆迁补偿款。因该请求不在本案的处理范围，本案不予处理。对于原告主张第三人将剩余拆迁款5883129元直接支付三原告，因无事实及法律依据，本院不予支持。对于原告主张的保全保险费21600元，该费用为原告实际产生，该费用应根据本案原告主张及法院判决确定的金额由原被告分担，本院酌定由三原告与被告各半承担。对于原告主张的评估费24400元，由于该评估结论并不能成为定案依据，该费用应由三原告自行承担。 综上所述，原告沈国英、沈加红、谈巧珍应分得的投资收益扣除其应支付的投资款本息，应得补偿款为5312230.31元-1126872.27元=4185358.04元。本案中，被告道成公司领取拆迁补偿款后应何时向原告支付相应的份额，双方当事人未做约定，因此原告可以随时要求被告道成公司支付。对原告主张的逾期付款利息损失，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日起计算至实际履行之日止。被告龚宏明自愿为道成公司的上述债务提供连带责任保证，应依法按约承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告浙江道成投资控股有限公司支付原告沈国英拆迁补偿款4185358.04元及逾期付款利息损失（以补偿款4185358.04元为基数，自2018年9月27日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至清偿之日止）； 二、被告浙江道成投资控股有限公司支付原告沈加红拆迁补偿款4185358.04元及逾期付款利息损失（以补偿款4185358.04元为基数，自2018年9月27日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至清偿之日止）； 三、被告浙江道成投资控股有限公司支付原告谈巧珍拆迁补偿款4185358.04元及逾期付款利息损失（以补偿款4185358.04元为基数，自2018年9月27日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至清偿之日止）； 四、被告浙江道成投资控股有限公司赔偿原告沈国英、原告沈加红、原告谈巧珍保全保险费10800元； 上述一至四项付款义务于本判决生效之日起七日内履行。 五、被告龚宏明对被告浙江道成投资控股有限公司上述一至四项付款义务承担连带清偿责任，被告龚宏明承担保证责任后有权向被告浙江道成投资控股有限公司追偿； 六、驳回原告沈国英、沈加红、谈巧珍其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费152906元，保全申请费5000元，合计157906元，由原告沈国英、沈加红、谈巧珍负担78953元，被告浙江道成投资控股有限公司、被告龚宏明连带负担78953元，于判决生效后七日内交纳。评估费24400元，由原告沈国英、沈加红、谈巧珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  李红平 审 判 员  范春郁 人民陪审员  徐桂宏 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  沈继刚