广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1834号上诉人（原审被告）：恒大地产集团阳江有限公司。住所地：广东省阳江市******法定代表人：黎志豪，该公司总经理。委托诉讼代理人：茹敬艺，广东德良律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟铨，广东德良律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李伯阳，男，1995年4月2日出生，蒙古族，住广东省阳江市******委托诉讼代理人：林显伦，广东言必行律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁勇威，广东言必行律师事务所律师。上诉人恒大地产集团阳江有限公司（以下简称恒大阳江公司）因与被上诉人李伯阳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初1284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒大阳江公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判恒大阳江公司无须向李伯阳支付逾期交楼违约金。事实及理由：一、针对李伯阳在收楼日所反映的问题，恒大阳江公司仅负有修复责任，不构成逾期交楼。《商品房买卖合同（预售）》第十六条第（二）款约定：对于地基基础和主体结构外的质量问题，恒大阳江公司应及时更换、修理。第（三）款约定：对于装饰装修质量问题，李伯阳有权要求更换、修理，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续，李伯阳也不得以装饰、设备存在质量问题为由拒绝接收房屋。一审判决认为“由于恒大阳江公司没有证据显示其当时对李伯阳提出的房屋存在上述问题有异议，事后恒大阳江公司亦对涉案房屋进行了维修”，认定恒大阳江公司构成逾期交楼，这与合同约定相悖。恒大阳江公司的维修行为是履行前述条款约定的针对装饰装修瑕疵的修复责任，并非针对涉案房屋不符合交楼标准所采取的补救措施。一审判决明显混淆了两者的区别。另外，一审判决没有对李伯阳提出的问题究竟是属于“地基基础和主体结构问题”还是“除地基基础和主体结构外的质量问题进行界定（合同对两者作出了完全不一样的约定），而直接认定李伯阳有权拒绝接收房屋，亦与合同的约定相悖。二、一审判决认定即使李伯阳签署了《物品领用通知书》，实际接收了涉案的钥匙，也不能认定恒大阳江公司已履行了交付义务，这没有法律和事实依据。在本案中，恒大阳江公司已于合同约定的交楼日期（2018年7月31日）前，办妥涉案房屋的竣工备案手续（已符合法律和合同约定的交付条件），并及时通知李伯阳收楼。李伯阳已于2018年7月31日签署《物品领用通知书》，实际接收了涉案房屋的钥匙。根据房地产行业的交易惯例以及一般生活常识，“交钥匙”即视为涉案房屋的占有转移。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定：买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。据此，即使涉案商品房不具备约定或者法定交付条件，李伯阳同意接收房屋，之后再主张逾期交房违约责任，不应予以支持。举重以明轻，本案涉案房屋符合约定及法定交付条件，李伯阳主张逾期交房违约责任，亦不应予以支持。三、一审判决认为恒大阳江公司“没有证据证明其已尽了合理提示义务”，并据此认定“逾期交楼违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”是无效条款，这没有事实和法律依据。从《补充协议》第十二条第11点和第十四条的约定可知，恒大阳江公司已针对补充协议的全部内容向李伯阳进行了合理提示。另外，虽然前述条款为格式条款，但并非必然无效，且双方约定的违约责任是否公平合理有法定的救济途径，即李伯阳可通过申请调整违约金予以救济。但在一审庭审中，李伯阳并没有提出调整违约金的申请，也没有举证证实其实际遭受的损失超过约定的违约金，所以，前述条款应认定为有效条款。综上，请支持恒大阳江公司的上诉请求。李伯阳答辩称：一、一审判决认定事实清楚、证据充分。本案是由于恒大阳江公司的原因导致涉案房屋逾期交付，恒大阳江公司应当依法承担逾期交楼的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，恒大阳江公司应当在2018年7月31日前，将达到合同约定交付质量标准的涉案房屋交付给李伯阳。然而，在李伯阳对涉案房屋进行现场勘查时，发现涉案房屋存在严重的质量问题。李伯阳已经当场向恒大阳江公司反映房屋的质量问题，并要求恒大阳江公司进行修复整改。对此，恒大阳江公司在一审中也承认涉案房屋存在质量问题，并在事后对涉案房屋进行了整改。根据双方签署的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项的约定，在双方共同查验房屋之后，恒大阳江公司应当在60日内及时修复屋面、墙面、地面渗漏或开裂等房屋质量问题后，再行交付，但恒大阳江公司一直未修复整改完毕涉案房屋，只不过由于李伯阳是外地人，急着装修房屋入住，所以在迫不得已的情况下才在2019年3月份入住了涉案房屋。因此，恒大阳江公司应当按照合同约定承担逾期交楼责任。二、恒大阳江公司主张依据《补充协议》的约定，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题外，李伯阳不得以房屋存在质量问题为由拒收房屋，没有事实与法律依据。（一）双方合意交付的房屋是达到约定装修标准的房屋，与毛坯房不一样。而恒大阳江公司拟交付的房屋存在严重的漏水等质量问题，李伯阳根本不可能入住。如果李伯阳在房屋漏水的情况下入住，对入住以后产生更大的损失难以确定由谁承担责任。（二）《补充协议》尚未经有关部门备案，是恒大阳江公司利用其房屋销售方的优势地位私下要求李伯阳签的，该《补充协议》根本不是李伯阳的真实意思表示，没有任何法律效力。此外，该补充协议属于格式条款，明显在加重李伯阳责任的同时，减轻了恒大阳江公司的交房责任。而且，恒大阳江公司没有证据证明已经尽了相应的说明义务。根据《合同法》第四十条的规定，该补充协议应当是无效的。三、恒大阳江公司主张依据《商品房买卖合同（预售）》第十六条第（二）（三）款的约定，认为其仅负有修复责任，不构成逾期交楼，没有事实与法律依据。（一）本案中，对于李伯阳现场勘查时发现涉案房屋存在的质量问题，恒大阳江公司没有提出异议，并且在事后对涉案房屋进行了修复，这充分证明了涉案房屋存在质量问题是客观事实。恒大阳江公司所主张的《商品房买卖合同（预售）》第十六条第（二）（三）款约定，应当结合《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项的约定来看，该条款实际的意思是恒大阳江公司应当在60日内及时修复屋面、墙面、地面渗漏或开裂等房屋质量问题后，再行交付，而并非恒大阳江公司所主张的李伯阳不能拒收涉案房屋。（二）由于涉案房屋存在严重的质量问题，李伯阳由始至终都没有同意接收涉案房屋。至于房屋钥匙问题，这是由于李伯阳去现场勘查涉案房屋时，恒大阳江公司要求李伯阳先签《物品领用通知书》，再带李伯阳去看房，所以《物品领用通知书》并不能证明李伯阳同意接收涉案房屋。恒大阳江公司主张适用《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的规定没有事实依据。四、如前所述，《补充协议》是无效的，一审法院认定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”属于无效条款，依法有据。综上所述，请驳回恒大阳江公司的上诉请求，维持原判。李伯阳一审起诉请求：一、恒大阳江公司将符合房屋质量标准的阳江市江城区南浦大道179号******21号******房交付给李伯阳；二、恒大阳江公司支付逾期交楼违约金给李伯阳（逾期交楼违约金从2018年7月31日起至房屋验收合格实际交付之日止，每日按照全部房价款的万分之一计算）；三、本案诉讼费用由恒大阳江公司承担。一审法院认定事实：2016年12月10日，恒大阳江公司（出卖人）与李伯阳（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20******9），合同主要约定：买受人向出卖人购买阳江市江城区南浦大道179号******21号******房，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2******9号，预测建筑面积共158.89平方米（其中套内建筑面积136.01平方米，公共分摊建筑面积22.88平方米），单价为按套内建筑面积计算，每平方米10809.07元，房屋总价款为1470141元。买受人应当于2016年12月30日前分2期支付全部房款，首期房款441042元于2016年12月2日前支付，余款1029099元于2016年12月30日前付清。合同第九条约定商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房的基础设备和公共服务及其他配套设施的交付条件。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：1、办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范，标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）买受人在接收房屋时，不得故意或者无理地以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋，但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除，出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修；买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得广东省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题；（6）买受人因自身原因在合同约定交房时间之后逾期查验房屋的，则视为房屋在合同约定交房日无质量问题，并视为出卖人已经按期交付房屋。合同第十二条关于商品房逾期交付责任：逾期在180日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第十六条商品房质量：买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。之后，双方还签订了一份《补充协议》，其中约定，双方同意本合同第九条变更如下：（一）出卖人应当依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；（二）“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。双方同意本合同第十一第（一）款补充如下：（一）如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付时间：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误；（二）买受人选择按揭付款方式购房的，在合同约定交房之日，买受人的银行、公积金个人贷款申请手续未经银行、公积金中心批准的（即按揭未划入监控账户），交楼期限顺延。双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。上述合同签订后，李伯阳按照合同约定付清了全部的购房款给恒大阳江公司。2018年6月11日，涉案房屋取得了工程竣工验收备案表。同年7月29日，恒大阳江公司向李伯阳发出一份《收（验）楼通知书》，通知李伯阳在2018年7月31日办理验、收楼手续。李伯阳于2018年7月31日与恒大阳江公司办理收楼手续，在签写了《物品领用登记表》后，对涉案房屋进行了实地察看，认为涉案房屋完全不符合合同所约定的交付质量标准，李伯阳当场将相关问题反馈给了恒大阳江公司工作人员，并拒绝接收涉案房屋。李伯阳认为涉案房屋存在如下问题：1、部分工程未完工；2、房屋存在漏水情况，主要集中在洗手间、客厅天花、餐厅天花、墙面、露台区域；3、房屋的装饰存在腐败发霉现象；4、木质地板存在下陷、发霉等情况。之后，李伯阳认为恒大阳江公司一直未能按合同约定将涉案房屋维修好，拒绝接收房屋。2018年12月7日，李伯阳等******业主就房屋质量问题向阳江市网络问政平台投诉。同年12月17日，阳江市住房和城乡规划建设局回复：关于你们反映的房屋质量问题，我局已责成开发商尽快作出维修方案，为业主处理好房屋出现的相关问题，开发商表示，在收到你们反映的有关情况后，立即组织有关部门召开会议，研究解决维修方案等相关问题，争取在最短时间内解决你们的诉求。目前，维修队伍已进场施工，你们的房屋存在质量问题预计将于明年春节前维修完毕。对于因维修导致延迟交楼的问题，该公司表示尽快完成维修整改并移交你们使用，后续再商谈赔偿事宜。同时，对于开发商交付使用的房屋存在质量问题对你们造成的损失，建议你们通过司法途径向开发商进行索赔，以维护你们的合法权益。诉讼中，恒大阳江公司主张根据李伯阳反馈的问题进行维修，维修完毕后通知李伯阳验收，2019年4月29日，李伯阳签名确认对维修服务表示满意。李伯阳承认在2019年3月已入住，并认为《补充协议》第十二条“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”属格式条款，应为无效。一审法院认为，李伯阳与恒大阳江公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，合同主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。李伯阳已支付了全部购房款，恒大阳江公司应将符合合同约定的房屋交付给李伯阳。根据合同约定，买受人查验该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范，标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。约定的具体情形包括：1、屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；2、管道堵塞；3、门窗翘裂、五金件损坏；4、灯具、电器等电气设备不能正常使用。本案中，恒大阳江公司通知李伯阳接收涉案房屋，李伯阳经查验后发现房屋存在漏水、装饰存在腐败发霉、木质地板存在下陷、发霉等情况，并将房屋存在的问题反馈给恒大阳江公司。由于恒大阳江公司没有证据显示其当时对李伯阳提出的房屋存在上述问题有异议，事后恒大阳江公司亦对涉案房屋进行了维修，同时结合阳江市住房和城乡规划建设局就李伯阳等******业主的网络问政回复内容来分析，本案可以认定涉案房屋存在漏水等质量问题。根据双方的约定，李伯阳是有权拒绝接收涉案房屋，恒大阳江公司应自查验次日起60日内负责修复，修复后再行将涉案房屋交付给李伯阳。故恒大阳江公司应向李伯阳承担逾期交房的违约责任。李伯阳已于2019年3月入住，因此，逾期交房违约金应计至2019年2月28日止。恒大阳江公司本应在2018年7月31日前向李伯阳交付涉案房屋，逾期交房违约金应从2018年8月1日起计算，恒大阳江公司逾期交房已超过180天，应向李伯阳支付逾期交房的违约金从逾期之日即2018年8月1日起按全部房价款的日万分之一计至2019年2月28日止，共逾期212天，恒大阳江公司应向李伯阳支付逾期交房违约金31166.99元（1470141元×0.0001/天×212天)。本案恒大阳江公司所提供的《补充协议》属格式条款，其中约定的“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”，从该条款内容来分析，明显免除了恒大阳江公司的部分责任，限制了李伯阳的相关权利，同时恒大阳江公司并没有证据证明其已尽了合理提示义务，因此，该条款应为无效条款，对李伯阳不具有法律约束力。综上所述，李伯阳请求恒大阳江公司履行交房义务，因其已入住房屋，一审法院不予支持；请求恒大阳江公司支付逾期交房违约金，一审法院予以支持，但违约金应计至入住时止。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，作出判决：一、恒大阳江公司应在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金31166.99元给李伯阳；二、驳回李伯阳的其他诉讼请求。一审案件受理费582元，由李伯阳负担3元，恒大阳江公司负担579元。二审期间，双方没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案争议的焦点：一、恒大阳江公司是否构成逾期交楼违约；二、《补充协议》第十二条关于“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”的约定的效力应如何认定。关于争议焦点一，本案中，双方对涉案房屋存在质量问题没有异议，但对该质量问题是否影响交楼意见不一。从双方签订的相关协议的条款看，关于交付和质量问题的约定主要是《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项、第十六条。虽然《商品房买卖合同（预售）》第十六条有关于质量问题如何影响交付的内容，但本案直接约定房屋交付的条款是《商品房买卖合同（预售）》第十一条，因此，应以第十一条为基础，结合第十六条的内容确定存在不同质量问题情况下适用的房屋交付规则。即若第十一条第（三）款第2项中对存在质量问题的性质不明确的，才需要结合第十六条的内容判断。因李伯阳提供的证据已证明涉案房屋交付时存在房屋漏水等问题，属于上述第十一条第（三）款第2项第（1）-（4）明确列示的质量问题，因此，应直接依据该条的约定确定房屋是否符合交付条件。即使如恒大阳江公司主张，第十六条的约定包括了对所有质量问题是否影响收楼问题的处理原则，但第十六条并未明确对排除第十一条第（三）款第2项的适用，则第十一条第（三）款第2项与第十六条应属并列共存关系。现双方对本案房屋质量问题能否拒收房屋产生争议，实属对上述两条款的理解产生争议，而涉案合同属格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，本案亦应按照购房者的理解，适用第十一条第（三）款第2项的约定。恒大阳江公司主张本案应适用第十六条约定的理据不足，本院不予支持。从《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（三）款第2项约定看，该第2项约定的5种情形属并列关系，因此对该条款应理解为第2项第（1）-（4）点（即：1、屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；2、管道堵塞；3、门窗翘裂、五金件损坏；4、灯具、电器等电气设备不能正常使用）约定的情形属出卖人应修复后再行交付的情形，即房屋存在上述第2项第（1）-（4）点质量问题和存在地基基础和主体结构方面的质量问题时，买受人可拒收房屋。李伯阳提供的证据已证明涉案房屋交付时存在房屋漏水等问题，因此本案属于上述约定中应由出卖人对质量问题修复后再行交付的情形。虽然李伯阳已在《物品领用通知书》签名，但其当天实地查看发现房屋存在质量问题后当即与恒大阳江公司交涉，并拒绝接收房屋，其签名的行为不构成对房屋质量问题的认可并自愿收房。一审认定李伯阳有权拒收涉案房屋，恒大阳江公司构成逾期交楼违约正确，本院予以支持。关于争议焦点二，本案《补充协议》属于格式条款，该协议第十二条对逾期交房违约金调整为最高不超过房屋总价的2%，减轻了开发商自身的违约责任，排除了业主追究开发商长时间违约责任的权利，且恒大阳江公司未对排除买受人主要权利、减轻其主要责任的内容采取特别的标识以引起李伯阳的注意，该合同条款应属无效。恒大阳江公司主张该条款合法有效的理据不足，本院不予支持。因李伯阳已于2019年3月入住，一审法院判令恒大阳江公司从逾期交房之日起到房屋实际交付之日（按2019年2月28日交付）止，以房屋总价款为基数，按每日万分之一计算违约金给李伯阳正确，本院予以维持。综上所述，恒大阳江公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费579元，由恒大地产集团阳江有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  陈欢欢二〇一九年十二月二十三日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。