海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1862号 上诉人（原审被告）：海南三林旅业开发有限公司，现住所地海南省海口市龙华区滨海大道**中环国际广场**。 法定代表人：彭云华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：云励，女，1992年5月20日出生，汉族，住海南省海口市美兰区，系上诉人员工。 被上诉人（原审原告）：梁勇城，男，1980年2月12日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。 委托诉讼代理人：梁艳，女，1970年4月18日出生，住河南省商丘市睢阳区，系被上诉人的姐姐。 委托诉讼代理人：解冰，河南永秀律师事务所律师。 上诉人海南三林旅业开发有限公司（以下简称三林公司）因与被上诉人梁勇城商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 三林公司上诉请求：1.撤销(2019)琼9023民初104号民事判决，并依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一、合同效力问题。(一)起诉时间应以法院立案窗口接收起诉材料时间为准。1.上诉人提供的快递单号无法查询邮寄过程，庭上未能查询验证真伪。2.邮寄送达签收人为前台，邮寄送达前台，并不等同于法院立案窗口收到起诉材料。3.澄迈县人民法院采取立案登记制，起诉时间应以法院立案窗口接收起诉材料时间，即法院受理时间(2019年1月7日)为准。(二)被上诉人购买的富力红树湾A-05区2栋3单元203房(以下简称“涉诉房屋”)已于2019年1月4日取得澄迈县房产预售许可证(证号：【2019】澄房预字**，以下简称“预售证”)，于被上诉人向澄迈县人民法院起诉(2019年1月7日)前，被上诉人与上诉人签署的《认购书》有效。二、已付房款一倍的损失赔偿问题。(一)本案不满足《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的不超过已付房款一倍赔偿的情形。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的前提条件为：1.出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证事实；2.出卖人无证售房导致合同无效或者被撤销、解除。被上诉人主张上诉人存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证事实而未能举证的，应承担举证不能的不利后果；并且，庭审中，被上诉人已自认在知道无证事实情况下购买房屋，因此，上诉人没有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，被上诉人要求上诉人赔偿已付房款一倍的主张应予驳回。庭审中，被上诉人陈述“销售员告知很快取证”，反向证明被上诉人知悉涉诉房屋无证事实。（二）退一步说，即使满足《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的条件，上诉人并不必然赔偿一倍已付房款。1.《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定为“买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。具体赔偿数额，法院有权按照个案情况，自由裁量。2.本案中，上诉人因无证售房已受到了严厉的行政处罚。现上诉人已取得案涉房屋的预售证，完成了商品房预售行政审批手续，买受人的基本权利可以得到补救。基于此情况，对买受人的权利保护，应以补平损失更为合适。3.上诉人未举证证明其实际损失，应承担举证不能的不利责任。三、合同履行及退还房款、利息问题。(一)《认购书》有效，被上诉人未提出解除《认购书》，也缺少单方解除《认购书》的合法情形，应继续履行《认购书》给付房款义务。外地人在海南可以通过合法渠道进行购房，上诉人同意予以配合。海南限购政策只是对外地人购房进行限制，并未完全禁止外地人购房。《认购书》具备履行条件。(二)退一步说，如果《认购书》无法履行，根据相关法律法规，上诉人要求被上诉人承担违约责任缺乏法律依据。上诉人同意依法返还被上诉人已付款项及利息。但是，原审法院认定被上诉人已付房款数额有误。1.根据海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》第四段第14点，开发商因“限购令”不能履行合同义务，拟购房人要求承担违约责任的，不予支持。2.如果《认购书》无法履行，上诉人同意按照《合同法》第九十七条解除《认购书》，返还被上诉人已付款项及利息。3.根据《认购书》第三条第六款约定，原告签署合同时需缴纳600元权证综合费。原告提供的中国银行通用凭证(流水号：TLE18110919125853990)摘要也备注为房款及权证费。所以，被上诉人所付款项708621元中，已付房款应认定为708021元，权证综合费为600元。综上所述，上诉人在被上诉人起诉前取得涉诉房屋预售许可证，认购书有效；被上诉人无法举证证明上诉人存在故意隐瞒无证售房的情形及实际损失，被上诉人的主张缺乏事实及法律依据，望二审法院依法驳回。 梁勇城辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回被答辩人的上诉请求。一、答辩人起诉时，被答辩人未取得预售许可证，双方签订的合同为无效合同。起诉与立案是两个不同的行为。根据《最高人民法院关于人民法院登记立案若干问题的规定》第二条及第十七条之规定，起诉是一方当事人要求法院依法审判的诉讼行为，这属于当事人的单方行为，而立案属于法院对于材料审查后的法院行为，起诉不同于立案，二者有本质区别。2018年11月29日答辩人委托律师通过顺丰快递邮寄的方式，将起诉被答辩人的材料寄往澄迈县人民法院立案庭，澄迈县人民法院于2018年12月3日通过立案庭前台签收成功，答辩人提供了邮寄照片截图，并当庭出示手机核验了截图的原始来源，答辩人起诉被答辩人的时间应为邮寄材料之日或法院签收材料之日，而不是法院最终的立案日期。被答辩人取得预售许可证的时间为2019年1月4日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，原被答辩人双方签订的《认购书》应为无效合同。二、被答辩人在签订合同时并未告知其未取得预售许可证的事实，存在故意隐瞒行为。被答辩人作为大型开发企业，在其出售楼房时，答辩人有理由相信其证件齐全。《认购书》中对于未取得预售许可证一事没有提及，能够证实在签订合同时被答辩人隐瞒了未取得预售许可证的事实。答辩人签订合同并支付定金、部分房款之后，被答辩人迟迟不能为答辩人办理网签备案手续，答辩人此时才得知被答辩人未取得预售许可证的事实，被答辩人在签订合同时存在故意隐瞒的行为。三、一审法院判决被答辩人返还购房款、支付利息并承担购房款50%的赔偿责任具有事实及法律依据。1.相关司法解释规定具有一定的惩罚性。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，目的是为了在签订合同时防止出卖人弄虚作假，既违反了法律规定，又损害善意购买人的权益。该规定更侧重惩罚诚信的出卖人，保证买受人的合法利益。2.答辩人自身的损失显而易见。原被答辩人双方签订合同时，海南并未出台限购措施，答辩人正是看中了海南省澄迈县的居住环境、为了自己的健康才决定购买房屋，如今因被答辩人的原因导致合同无效，答辩人已无法通过常规渠道购买房屋，答辩人的合同目的已不能实现，给答辩人带来的损失是显而易见的。3.一审法院酌情认定赔偿354010元已充分考虑被答辩人的过错程度。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，一般情况下应以购房款的一倍赔偿为标准，这样也能防止不同法院不同判决，一审法院对被答辩人判处购房款百分之五十的赔偿责任，已经充分考虑到了被答辩人的过错程度，作出的判决也是有利于被答辩人的。综上所述，请求二审法院驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。 梁勇城向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于2018年2月24日签订的《富力红树湾商品房认购书》为无效合同；2.判令被告返还原告已付购房款708621元及利息196733元，并判决被告赔偿原告损失708621元，暂计数1613975元；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年2月24日，原、被告双方签订《富力红树湾商品房认购书》，原告认购被告开发的位于海南省澄迈县的中国富力红树湾A-05区2栋3单元203房。根据合同约定，原告于签订认购书当天支付了定金50000元，2018年3月5日支付房款658021元、权证综合费600元。后因被告一直未取得商品房预售许可证，原告中止支付剩余的房款。并于2018年11月29日向一审法院邮寄起诉材料，一审法院立案庭前台于2018年12月3日签收原告邮寄的相关起诉材料，并于2019年1月7日立案受理。被告于2019年1月4日取得原告所购房屋的房产预售许可证。 一审法院认为：本案的主要争议焦点是：一、原、被告双方签订的《认购书》的性质及效力问题；二、被告是否存在故意隐瞒的欺诈行为，被告是否应当向原告返还购房款、利息及赔偿原告损失708621元。关于原、被告双方签订的《认购书》性质的问题。原、被告之间签订的《认购书》是双方真实的意思表示，双方虽未签订商品房预售合同，但《认购书》中对房屋的基本状况、房屋的坐落位置、房屋面积、房屋单价及总价、付款方式等进行了约定，并且原告已经交付了定金、50%的购房款及权证综合费用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定》第五条，该《认购书》具备了商品房预售合同的主要内容，应当认定双方已签订商品房预售合同。关于《认购书》的效力问题。原告于2018年11月29日向一审法院邮寄起诉材料，一审法院立案庭前台于2018年12月3日签收，被告于2019年1月4日取得预售许可证，根据《最高人法院关于人民法院登记立案若干问题的规定》第二条及第十七条的规定，民事诉讼的起诉是指公民、法人或者其他组织之间因财产关系和人身关系发生纠纷，其中一方向人民法院提出诉讼请求，要求人民法院行使国家审判权，依法裁决纠纷双方的民事法律关系，以保护自己合法权益的诉讼行为。由此可见，起诉不同于立案，本案中在原告起诉之前，被告尚未取得预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”应认定原、被告之间签订的《订购书》无效。关于被告是否存在故意隐瞒的欺诈行为，被告是否应当向原告返还购房款、利息的问题。商品房预售许可证明的取得是商品房预售的必备条件。而被告在未取得预售许可证明的情况下，故意隐瞒该事实，促使买受人作出错误意思表示与其订立《认购书》并收取购房款，应认定被告存在欺诈行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，故原告诉请被告返还购房款及利息，一审法院予以支持。但原告对已付购房款数额计算有误，一审法院予以更正。通过原告提交的票据看，已支付购房款应为708021元（含定金）；另支付权证综合费600元，该款系签订合同后需向有关部门交纳的费用，与购房款性质不同，不应计入购房款，现被告并未将上述款项交付有关部门，故应予返还并计付利息；经核算，被告应返还原告上述两项费用合计708621元。原告主张按月利率2%标准计算至2019年1月7日，本案中，双方合同并未约定违约金或者损失赔偿的计算方法，一审法院参照中国人民银行同期一年期一般流动资金贷款基准利率标准计算，利息分两部分，原告已付的50000元定金利息，自2018年2月24日计算至2019年1月7日；原告已付的购房款及权证综合费658621元，自2018年3月5日计算至2019年1月7日。关于原告诉请被告承担不超过购房款一倍的损失708621元的问题。被告于2019年1月4日取得案涉房屋预售许可证，本案已立案，仍可认定被告积极履行相关义务并尽力弥补其过错造成的损害。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定》第九条规定的情形属于对房屋出卖人的惩罚性赔偿，该赔偿数额应充分考虑出卖人过错程度及造成的损害结果之间的对等关系。本案原告主张的房屋价款及利息等权益基本得以实现，而其并未提交证据证明实际受到的损失，因此根据公平原则，被告承担的赔偿责任酌情认定为354010元为宜。据此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告梁勇城、被告海南三林旅业开发有限公司于2018年2月24日签订的《富力红树湾商品房认购书》为无效合同；二、被告海南三林旅业开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告梁勇城已付购房款、权证综合费等708621元及利息（按照中国人民银行同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算，其中50000元定金的利息，自2018年2月24日计算至2019年1月7日；已付购房款及权证综合费658621元的利息，自2018年3月5日计算至2019年1月7日）；三、被告海南三林旅业开发有限公司于本判决生效之日 起十日内赔偿原告梁勇城损失354010元；四、驳回原告梁勇城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19326元，由原告梁勇城负担5666元，由被告海南三林旅业开发有限公司负担13660元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，《富力红树湾商品房认购书》约定购房款的交付时间为：首期2018年3月6日前50%，即658021元，2018年4月6日前20%，即283208元，2018年6月6日前30%，即424812元。在双方责任条款第2条中约定“若乙方（被上诉人）支付定金之日起10天后，因乙方原因未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款的，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退换定金。”经主持调解，双方未能达成一致。 本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人三林公司与被上诉人梁勇城签订的《富力红树湾商品房认购书》（以下简称《认购书》）性质及效力问题；二、被上诉人梁勇城主张按照《商品房买卖解释》第九条第一项之规定赔偿其损失是否有事实根据。 一、关于《认购书》的性质与效力问题。双方签订的《认购书》主要内容只是约定了房号、面积、价格、付款期限以及逾期付款的违约责任、精装修。根据《商品房买卖解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”该条款一共列举了十三项内容，该十三项内容就是商品房买卖合同应具备的主要内容。本案双方的认购书虽然约定了第十六条中的几项内容，但其余内容如房屋的交付条件及日期、办理权属证书、装饰、设备标准承诺等，即第五条至第十二条这些商品房买卖合同所需具备的主要内容大部分完全不具备，有些如违约责任只是部分具备，且双方还约定今后需另行签订商品房买卖合同，故该《认购书》的性质符合预约合同，不符合本约合同的基本构成要素，该《认购书》不能视为商品房买卖合同。对于《认购书》的效力，当时虽然没有取得预售许可证，但红树湾项目已经建设到一定的规模，并非项目尚未建设前签订，应认定《认购书》为有效合同。被上诉人梁勇城主张《认购书》系商品房买卖合同并无效，本院不予支持。鉴于被上诉人梁勇城主张给付的内容为返还已付款项和赔偿损失，可见被上诉人梁勇城已明确表明不再继续履行《认购书》；且诉讼中上诉人三林公司也表明若《认购书》无法履行，其同意退还被上诉人梁勇城已付款项和利息，现《认购书》实际也不能履行，故本案的处理主要是针对返还已付款项与赔偿损失额的问题。 二、被上诉人梁勇城主张按照《商品房买卖解释》第九条第一项之规定赔偿其损失是否有事实根据。从双方签订《认购书》的内容来看，上诉人三林公司要求被上诉人梁勇城在较短的时间内支付购房款，责任条款中约定“若乙方（被上诉人梁勇城）支付定金之日起10天后，因乙方原因未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款的，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退换定金。”从这些内容中可以让购房者相信上诉人三林公司可以很快取得预售许可证并签订商品房买卖合同，从而对购房者决策是否购房起了一定的作用。而上诉人三林公司在签订《认购书》后，本应积极与被上诉人梁勇城签订正式的商品房买卖合同，但上诉人三林公司一直到2019年1月4日才取得预售许可证，期间海南省以及地方政府陆续出台的限购政策，导致被上诉人梁勇城不符合买房人的购房资质，上诉人三林公司对预约合同不能继续履行存在较大过错；其次，按照预约合同的性质，上诉人三林公司收取的应是定金，上诉人三林公司属于违反法律规定以预约合同的形式收取购房款，导致被上诉人梁勇城筹集金额较大的购房款存在损失。再次，对于上诉人三林公司是否故意隐瞒其没有取得预售许可证的问题，房地产开发企业正式对外出售房屋，一般要在售楼处出示预售许可证等五证，当时并未出示，购房者应该清楚上诉人三林公司并未取得预售许可证，虽然被上诉人梁勇城称当时售楼人员表示很快可以取得，对购房者有一定的误导作用，但不符合故意隐瞒未取得预售许可证这一事实，不属于欺诈行为，一审法院对该事实认定错误，赔偿损失方面适用《商品房买卖解释》第九条第一项之规定属于适用法律错误，导致判决结果错误。关于损失的赔偿，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故本案合同不能履行后，被上诉人梁勇城要求赔偿损失，应予以支持。被上诉人梁勇城没有提供其实际损失的证据，且被上诉人梁勇城对上诉人三林公司未取得预售许可证仍然购买案涉房屋并支付部分购房款所导致的后果自身也有一定的责任。综合全案的基本情况以及上诉人三林公司的违约程度等，一审法院对上诉人三林公司占用被上诉人梁勇城购房款资金期间计付利息正确，另行赔偿损失方面因不符合《商品房买卖解释》第九条第一项之规定，上诉人三林公司的过错程度尚未达到以上规定的程度，故赔偿额应当低于一审所确定的比例和金额，上诉人三林公司应赔偿被上诉人梁勇城已付购房款的40%即283208.4元为宜（708021元*40%）。 综上所述，上诉人三林公司的上诉请求部分成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下： 一、变更海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初104号民事判决第二项为：上诉人海南三林旅业开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被上诉人梁勇城购房款等708621元及利息(利息计算标准：按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，其中50000元定金的利息自2018年2月24日计算至2019年1月7日止，已付购房款及权证综合费658621元的利息自2018年3月5日计算至2019年1月7日止)； 二、撤销海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初104号民事判决第一、三、四项； 三、确认上诉人海南三林旅业开发有限公司与梁勇城签订的《富力红树湾商品房认购书》有效； 三、上诉人海南三林旅业开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人梁勇城损失283208.4元； 四、驳回被上诉人梁勇城的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费19326元，按照一审判决执行；二审案件受理费19326元，由上诉人海南三林旅业开发有限公司负担12715元，由被上诉人梁勇城负担6611元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王东史 审 判 员 林芝静 审 判 员 吴罗南 二〇一九年十二月二日 法官助理 苏琳婧 书 记 员 杨 宇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。