云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初11052号原告：昆明大都摩天物业服务有限公司，住所云南省昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口鼎兴都商务中心******。法定代表人：姚广平。委托代理人：唐梓又、屈钰晗，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。被告：苏端端，女，1985年5月5日生，汉族，住福建，住福建省南安市iv>委托代理人：贺炎，云南同润律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明大都摩天物业服务有限公司诉被告苏端端物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法由审判员周宇适用简易程序于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人唐梓又、屈钰晗，被告苏端端及其代理人贺炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：云南大都企业管理有限公司（以下简称“大都企管”）与被告于2017年10月26日签订了《昆明大都摩天购物中心租赁合同》，合同约定大都企管在2017年11月23日至2020年11月22日期间，将昆明市（套内建筑面积309平方米）出租给被告使用。原告与被告于同日签订了《大都摩天购物中心物业服务合同》，约定自2017年11月23日起至《昆明大都摩天购物中心租赁合同》依法解除前，为被告提供有关物业服务，被告向原告支付物业服务费、水电费等。同时约定物业服务费按1个月为一个支付期，先支付后使用，于每月10日前支付，水电费须于次月10日前支付。《大都摩天购物中心物业服务合同》签订后，原告按照约定为被告提供了物业服务和垫付了水电费，但在合同履行过程中，被告却长期拖欠物业服务费和水电费，经原告多次催缴后仍未缴纳，截至目前，被告尚欠付原告物业服务费30900元、水电费29161.00元。综上，被告长期拖欠物业服务费和水电费的行为已严重侵害了原告的合法权益，提起诉讼，诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的《昆明大都摩天购物中心物业服务合同》于2019年4月18日解除；2、判令被告支付物业服务费35535元、水电费29161元；3、判令被告支付违约金34057.15元。被告辩称：合同解除时间应该是2019年3月11日，当日，原告强行将商铺锁起来，驱逐被告。被告未实际使用商铺，不存在物业服务费。关于水电费，应按政府定价执行，原告对水电费的收费标准是违法的。原告已收取的水电费总额应当重新按照政府定价计算，看是否拖欠，若有拖欠，请求调整违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的欠付款项明细表、水费计算明细表系由原告单方形成，本院按原告主张处理；2、被告提交的照片与本案争议不具有关联性，本院不予采证。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：被告（承租方）与云南大都企业管理有限公司（出租方）于2017年10月26日签订《昆明大都摩天购物中心租赁合同》，约定由被告承租位于昆明市，商铺套内建筑面积为309平方米，租期自2017年11月23日起至2020年11月22日止。原告与被告于2017年10月26日签订《大都摩天购物中心物业服务合同》，约定由原告为被告承租的实用面积为309平方米的大都摩天购物中心B1楼C—018号商铺提供物业服务；期限自2017年11月23日起至被告的租赁合同解除时止；提前终止、解除本合同应当至少提前3个月书面通知对方；物业服务费实行包干制，物业服务费由被告按其承租物业的实用面积交纳；2018年2月23日至2020年11月22日每月物业管理费为25元每平方米；商业电费1.5元每度，水费6.5元每吨，由物业公司每月根据实际用量向用户收取，同时按实际用量的10%收取公共损耗费，电费缴纳采用预付费系统，根据用电量核定预先支付；物业服务费按1个月为一个支付期，先支付后使用，被告应当于每月10日前向原告交纳当月的物业管理费，在每月10日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向原告支付违约金；原告接受供水、供电等单位的委托代收水、电费，因原告已于费用发生当月垫付了相关费用，被告须于次月10日前向原告交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，原告从逾期之日起每日按欠费总额的千分之二计收违约金。原告于2019年3月11日强行关锁了被告承租的商铺。原告于2019年4月17日通过中国邮政EMS向被告邮寄《工作联系函》一份，要求被告于2019年4月15日前交纳拖欠的租金及物业服务费、水电费。快递查询单显示原告邮寄的快递于2019年4月18日收件人已取走邮件。被告在涉案商铺内的物品于2019年5月30日在第三方人员及被告方人员见证下搬离涉案商铺。被告自2018年12月1日起未支付原告物业服务费。被告拖欠原告2018年10月至2019年3月期间的水电费共计29161元。现原告以被告拖欠物业服务费、水电费为由，诉至本院，主张前述诉讼请求。本院认为：原告与被告签订的《大都摩天购物中心物业服务合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。根据双方当事人签订的《大都摩天购物中心物业服务合同》，可以确定原告与被告之间形成物业服务合同关系。对于原告要求解除《大都摩天购物中心物业服务合同》的请求，原告主张合同解除时间应为被告取走原告邮寄《工作联系函》的时间，被告抗辩认为合同解除时间应为原告关锁商铺的时间。对此本院认为，从原、被告双方的陈述意见来看，可以确定被告同意解除合同，原、被告双方仅对合同解除时间持有异议，根据本案查明事实来看，原告于2019年3月11日强行关锁了被告承租的商铺，客观上造成被告承租商铺用于经营的合同目的已不能实现，故本院确定合同解除时间为2019年3月11日。如前所述，原告强行关锁了被告的商铺，客观上造成原告不能经营商铺，故本院确定原告主张的物业服务费应计算至2019年3月10日。以此计算，被告应支付原告2018年12月1日至2019年3月10日期间（3个月10天）的物业服务费25750元。对于原告主张的水电费，本院认为，被告虽抗辩认为应按政府指导价执行，但原告主张的水电费中存在损耗及自来水的加压等因素，原告主张水电费按合同约定的标准计付符合法律规定，原告要求被告支付拖欠的水电费29161元的请求有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告主张的违约金，本院认为，违约责任的承担应以一方违约而致使对方产生损失为原则，现原告主张的违约金过高，本院予以调整，酌情支持由被告支付原告其所欠物业服务费及水电费10%的违约金即5491.1元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告昆明大都摩天物业服务有限公司与被告苏端端2017年10月26日签订的《大都摩天购物中心物业服务合同》于2019年3月11日解除；二、由被告苏端端于本判决生效之日起十日内支付原告昆明大都摩天物业服务有限公司物业服务费25750元；三、由被告苏端端于本判决生效之日起十日内支付原告昆明大都摩天物业服务有限公司水电费29161元；四、由被告苏端端于本判决生效之日起十日内支付原告昆明大都摩天物业服务有限公司违约金5491.1元；五、驳回原告昆明大都摩天物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2269元，减半收取1134.5元，由原告昆明大都摩天物业服务有限公司承担440.5元，由被告苏端端承担694元，余额2938.5元退还原告昆明大都摩天物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  周宇二〇一九年十二月三日书记员  王浩