山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁13民终9547号上诉人（原审被告）：蒋永茂，男，1958年11月10日生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。上诉人（原审被告）：曲宗菊，女，1959年6月10日生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。被上诉人（原审原告）：王振，男，1989年7月27日生，汉族，居民，住山东省临沂市河**。被上诉人（原审原告）：吴绍鑫，女，1990年2月18日生，汉族，居民，住山东省兰陵县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：平现鹏，山东矩量律师事务所律师。原审第三人：鲁盟地产集团有限公司（原鲁盟地产经纪连锁有限公司），住所地山东省临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商****10022-10034。法定代表人：刘后英，总经理。委托诉讼代理人：孙雪雪，女，汉族，居民，1988年2月4日生，住山东省临沭县，系该公司法务。委托诉讼代理人：杨云宝，男，汉族，居民，1986年3月17日生，住山东省枣庄市峄城区，系该公司法务。上诉人曲宗菊、蒋永茂因与被上诉人吴绍鑫、王振及原审第三人鲁盟地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初12201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲宗菊、蒋永茂上诉请求：依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：2018年4月21日，蒋永茂、曲宗菊与王振、吴绍鑫在第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司处签订《鲁盟地产买卖契约》一份属实，因《鲁盟地产买卖契约》第三条第2款约定，王振、吴绍鑫在合同签订后2个工作日内向监管账户支付首付款为交易价格金额的30%，然后申请银行按揭贷款，但被上诉人并未按上述约定履行。上诉人见被上诉人没有购买房屋的诚意，遂表示不再出售给被上诉人。被上诉人未付首付违约在先，办理资金账户不需要结婚证，被上诉人未提交相关证据证明上诉人违约。一审中被上诉人提交的录音证据未质证，违反法定程序。被上诉人王振、吴绍鑫辩称，一审中录音当庭播放并质证。在庭审中上诉人明确表示不再出售房屋，同时录音也显示二上诉人不提供相应材料配合房屋转让，导致无法继续履行，是上诉人根本违约。原审第三人鲁盟地产集团有限公司述称，作为居间方已经完成了居间服务合同的主要义务，不应承担房屋买卖双方因交易产生的违约责任，根据上诉人和被上诉人签订的合同，鲁盟集团有权优先扣除居间服务费。王振、吴绍鑫向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告双方签订的《鲁盟地产买卖契约》；2.请求判令二被告向原告双倍返还定金50,000元，第三人应将保管的定金25,000元协助给付原告；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月21日，原告（乙方）王振、吴绍鑫与被告（甲方）曲宗菊、蒋永茂及第三人（丙方）鲁盟地产经纪连锁有限公司共同签订《鲁盟地产买卖契约》一份，该协议约定：甲方同意将坐落在临沂市兰山区的临沂师专教职工宿舍小区13号楼2单元402室房产出售，建筑面积为104.21平方米，其中主房面积95.28平方米，配房面积8.93平方米。甲乙双方同意上述房产的交易价格为人民币515,000元。本合同签订之日，乙方须支付人民币25,000元作为购房定金交由丙方保管。在合同签订2个工作日内乙方支付首付款为交易价格金额的30%，即人民币160,000元整（该首付款不包括定金数额），首付款交由资金监管账户管理。剩余房款人民币353,000元申请银行按揭，银行放款后交由资金监管账户保管，在乙方房产证作抵押审核完毕首付款与贷款部分一并付给甲方。剩余房款2000元作水、电押金、待水、电物业费等费用结清完毕后两日内付给甲方。违约责任：本契约签订后，双方应严格遵守约定，如有一方违反，应按照以下条款承担违约责任。1、乙方不能按期向甲方支付购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋（或在能办理房屋过户手续而不配合办理房屋产权过户手续的），每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之三的违约金。任何一方逾期30日以上未履约的，视为根本违约，根据违约方应按本条第二款的规定承担违约责任。2、如甲方构成根本违约，自毁约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对乙方进行赔偿并承担乙方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。如乙方构成根本违约，定金概不退回，并承担甲方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。合同还对双方的其他权利义务作出约定。合同签订当天，吴绍鑫将定金25,000元交付至第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司保管，第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司向原告出具相应数额的收款收据一份。后因二原告主张应解除《鲁盟地产买卖契约》并由二被告和第三人返还购房定金等发生纠纷，于2018年7月6日诉至一审法院。一审法院认为，王振、吴绍鑫与曲宗菊、蒋永茂及第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司签订的《鲁盟地产买卖契约》，系双方真实意思表示，且该合同的内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，依法予以确认，双方均应按合同的约定履行义务。上述协议签订后，原告已按约定向第三人支付购房定金25,000元的事实，由《鲁盟地产买卖契约》、收款收据等证据证实，依法予以确认。对于二原告主张的解除《鲁盟地产买卖契约》的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。本案中，二被告怠于协助二原告到房产管理部门办理资金监管账户事宜，且明确表示不再继续出售房屋，故因二被告的违约行为导致原、被告双方及第三人签订《鲁盟地产买卖契约》的目的无法实现，应解除原、被告双方及第三人签订的《鲁盟地产买卖契约》。对于二原告提出的二被告及第三人应向其返还购房定金50,000元的诉求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。另根据原、被告双方及第三人签订的《鲁盟地产买卖契约》第六条约定：如甲方构成根本违约，自悔约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对乙方进行赔偿。该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，故二原告主张其在支付购房定金25,000元后，二被告拒不履行合同义务，二被告应向其支付双倍定金50,000元的诉求，符合法律规定和合同约定，应予支持。因二原告将购房定金25,000元交付至第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司处保管，故应由第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司将其代为保管的购房定金25,000元返还给二原告，由二被告向二原告另行支付购房定金25,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原、被告双方及第三人于2018年4月21日签订的《鲁盟地产买卖契约》；二、被告曲宗菊、蒋永茂于本判决生效后十日内共同向原告王振、吴绍鑫返还购房款定金25,000元；三、第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司于本判决生效后十日内向原告王振、吴绍鑫返还购房定金25,000元；四、驳回原告王振、吴绍鑫的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告曲宗菊、蒋永茂共同负担。二审中，各方均未提交新的证据。二审查明，一审中，上诉人曲宗菊、蒋永茂对录音证据发表了质证意见。上诉人曲宗菊认可录音中话是其说的，但时间在2018年4月26日或27日。鲁盟地产集团有限公司陈述办理资金监管需双方携带身份证、结婚证、房产证等相关手续共同办理，办理部门要现场拍照。二审查明其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案各方当事人对王振、吴绍鑫与曲宗菊、蒋永茂及鲁盟地产集团有限公司签订《鲁盟地产买卖契约》及王振、吴绍鑫已按约定向鲁盟地产集团有限公司支付购房定金25,000元的事实无异议，本院予以确认。本案争议的焦点是上诉人曲宗菊、蒋永茂是否违约。对此，鲁盟地产集团有限公司经纪人与上诉人曲宗菊的通话录音中明确王振、吴绍鑫已准备好相关材料，而曲宗菊因房价问题以不能提供结婚证为由拒绝履行合同。上诉人曲宗菊对录音中通话人是其本人并无异议，仅是主张该录音形成时间在应付首付时间之后，被上诉人未交付首付违约在先。对于上诉人曲宗菊的该主张，因通话内容能证实其违约，办理资金监管的手续要求印证了通话内容的真实性，亦证明在上诉人不履行的情况下被上诉人无法交付首付，故不能成立。一审中，上诉人对录音证据进行了质证，发表了质证意见，二上诉人称一审对录音证据未进行质证，程序违法不能成立。综上，上诉人曲宗菊、蒋永茂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人曲宗菊、蒋永茂负担。本判决为终审判决。审判长  杨华雁审判员  陈 芳审判员  范宗芳二〇一九年十二月二十四日书记员  赵文思