甘肃省陇南市武都区人民法院民事判决书（2019）甘1202民初4348号原告：锁永红，男，回族，生于1967年11月4日，住甘肃省陇南市武都区。委托代理人：米彦菲，甘肃陇一律师事务所律师。代理权限：一般诉讼代理。被告：陇南金鑫房地产开发有限公司，住所地:陇南市武都区城关镇教场社区扶贫办**,统一社会信用代码：916212007948709040。法定代表人：杨二代。委托代理人：苟岳琴，系该公司员工。代理权限：特别授权代理。委托代理人：王正银，陇南朝阳律师事务所律师。代理权限：一般诉讼代理。原告锁永红诉被告陇南金鑫房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锁永红及其委托代理人米彦菲，被告陇南金鑫房地产开发有限公司委托代理人苟岳琴、王正银均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锁永红向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告所购商品房面积比在3%部分以内的房价款3205元；2、依法判令被告以返还购房款3205元为基数，按年利率6%向原告承担自2009年3月30日起至购房款还清之日的资金占用利息；3、依法判令被告立即为原告办理房屋产权证，并不得收取因办理房屋产权证、契税之外的任何费用；4、依法判令被告向原告承担违约金365.4元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年3月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告为买受人，被告为出卖人。合同约定：第三条、该商品房建筑面积共106.614平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积17.144平方米；第四条、出卖人与买受人约定按照每平方米1550元，总金额162151（壹拾陆万贰千壹百伍拾壹元整）。后原告在合同上签字按指印，被告在合同上盖章，法定代表人在合同上签私章。合同签订后，原告以每平方米1714元的价格向被告支付购房款179284.4元。2016年，办理房屋产权证的过程中，原告发现被告提供的面积确认书中原告的建筑面积为99.53平方米，比双方合同约定的面积少了1.87平方米，面积误差1.8%。按照该合同约定，被告应当将所少面积购房款对原告进行返还，原告多次找被告协商，被告虽承认该事实，也愿意退还购房款，但被告提出要退误差的房屋面积购房款，就必须给被告缴纳营业税8690元。原告认为办理房屋产权证无需交付该费用，被告便以此为由拒绝返还购房款。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法、有效，应受法律保护，被告的行为已构成违约，为维护原告合法权益，现诉至法院，望判如所请。原告锁永红围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、原告身份证，预证明原告具有合法的诉讼主体资格；二、《售房协议》，预证明2009年3月30日，原、被告签订合同，对房屋的面积、价格、房屋产权办理等事项进行约定的事实；三、收据、通知单，预证明原告已按被告要求缴纳购房款179284.4元的事实；四、《房地产测绘报告书》，预证明原告所购房屋缺失面积为1.87平方米的事实；被告陇南陇南金鑫房地产开发有限公司辩称，首先，原告主张向其返还单倍房屋面积差价及办理《房屋所有权证书》，我方表示同意，但前提是原告向我方支付所垫付的增值税款其次。2006年，我方与武都区水保局共同出资以转让方式在武都区东江镇原冷库所在地购置一宗土地共同开发“绿色家园”小区，根据双方于2009年的约定，该小区A、B两栋住宅楼由我方独自开发和出售，C栋住宅楼由双方联合开发，水保局来源是其职工集资。由于向原告是按成本价出售，被告无盈利、无收入，所以在办证过程中产生的一切税费作为一项附加成本也应当由原告承担。其次，被告迟迟未向原告面积差价款的原因是原告不向被告支付垫资的增值税引起的，故原告主张于法无据，其理由站不住脚，应当驳回。再者，我方不向不动产管理局申请办理原告的《房屋产权证书》，是用以督促原告向被告支付被告帮其垫付的税款，若原告不支付税款，被告便无帮其办理的必要。最后，被告未违反《商品房买卖合同》中约定事项，不存在任何违约事由，故原告诉请被告承担违约金的请求无任何依据，应当驳回。被告陇南陇南金鑫房地产开发有限公司围绕其抗辩理由，向本院提交如下证据：一、被告营业执照及法人代表证明，预证明被告具有合法的诉讼主体资格。二、1、《协议书》，2、《成本测绘表》，3、催缴《通知》，4、集资《通知》，5、《证明》一份，预证明：1、被告将涉案房屋以1550元/㎡成本价向水保局职工集资及向原告出售的事实；2、建筑成本高达1359.33元/㎡的事实；3、各项费用合计成本1560元/㎡，但按1550元/㎡价格执行及该成本中未包含增值税、契税等费用的事实；4、涉案房屋系集资成本房屋，1550元/㎡合同价加上其他附属工程成本价172.8元/㎡，合计1772.8元/㎡，该价格中未包含增值税、契税等成本性费用。三、原、被告及水保局于2009年3月30日签订的《售房协议》，预证明：涉案房屋当初是以被告和水保局名义以集资成本价出售给原告，且约定办理房产证所发生的一切费用由原告承担及为完善手续，有效维护原告权益，被告才与原告签订《商品房买卖合同》的事实。四、编号为1131、1133、1144的《商品房买卖合同》各一份，预证明王云身、马建常、宗海红非水保局职工，房屋售价分别为2580元/㎡、2200元/㎡、2683.08元/㎡，均远高于向原告的售价，上述价格中包含增值税，涉案房屋售价不包括增值税及增值税应由原告负担的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对于原告提交的一、四组证据，被告无异议，被告提交的第一组证据，原告无异议。原告提交的第二组证据，真实性、客观性被告无异议，但认为涉案房屋系职工集资成本房；原告提供的第三组证据，真实性被告无异议，但认为涉案房屋系成本房价，所收房款中不包括增值税；被告提供的第二组证据，原告认为与本案无关联性，原被告双方签订的购房协议已经对房屋销售价格进行了明确约定，原被告房屋购买的价格、面积、产权办理事项也已经明确约定，因此该协议系有效合同，被告不能擅自更改销售价格，在缺失面积需要向原告退款的情况下，自己擅自更改商品房销售价格构成，被告上述证据不能证明商品房销售价格不包含普通增值税。对于该组证据第五项证明的真实性、合法性有意见，该证明不符合水保局对外出示证据形式，形式不合法，另外水保局不是物价部门，他不具有证明购房款中是否包含增值税的证明主体资格，超出其职权范围，不能达到被告的证明目的；被告提供的第三组证据，原告认为与本案无关联性，不能证明涉案房屋购房款中不包含增值税的事实；被告提供的第四组证据，原告认为与本案无关联性，不能达到被告的证明目的。对于原告提交的一、四组证据，被告无异议，本院予以采信；被告提交的第一组证据，原告无异议，本院予以采信；原告提交的第二、三组证据，与本案有关联性，本院予以采信；被告提交的第二组证据，原告认为与本案无关联，但本院认为此组证据中除水保局出具的证明外，均能反映双方买卖房屋的过程，本院予以采信，被告提供的水保局出具的证明，因水保局不属合法的证明主体且其证明内容与本省行政规则相抵触，本院不予采信；被告提交的第三组证据，原告认为与本案无关联，但本院认为该组证据能反映双方买卖房屋的过程，故予以釆信；被告提交的第四组证据，与本案无关联性，本院不予采信。综上所述，原告提交的证据，被告提交的第一、二（除水保局证明）、三组证据，由于其来源合法、客观真实、与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年4月，被告与陇南市武都区水土保持局从第三人王一平处受让了武都区东江镇原冷库16.7亩地用于开发。2009年3月30日，被告与原告签订《售房协议》，就被告开发的房屋向原告出售达成协议；该协议约定：“第一条、甲方为乙方出售的的房屋位××区房，建筑面积106.614平方米；第四条、出卖人与买受人约定按照每平方米1550元，总金额162151（壹拾陆万贰千壹百伍拾壹元整）。第七条、办理房产证的约定，房屋工程完毕后，乙方交清全部房款，由甲方统一办理房产证。”后双方在合同上签字、盖章、按指印；合同签订后，原告向被告按每平方米1714元实际支付购房款182712.4元。2016年，双方在办理房屋产权证的过程中，原告发现被告提供的面积确认书中涉案房屋的建筑面积为99.53平方米，比双方合同约定的面积少了1.87平方米，面积误差为1.8%。后双方就退款事宜进行协商，但被告以原告未向其缴纳营业税（增值税）为由，拒绝办理房产证。现原告诉至本院，请求：1、依法判令被告返还原告所购商品房面积比在3%部分以内的房价款3205元；2、依法判令被告以返还购房款3205元为基数，按年利率6%向原告承担自2009年3月30日起至购房款还清之日的资金占用利息；3、依法判令被告立即为原告办理房屋产权证，并不得收取因办理房屋产权证、契税之外的任何费用；4、依法判令被告向原告承担违约金365.4元；5、本案诉讼费由被告承担。另查明，2006年，省物价局、省建设厅制定了《甘肃省新建商品住房销售行为规则》，该规则第六条规定：“商品住房销售价格由以下项目构成：（七）、税金：包括营业税、城市维护建设费、教育费附加”。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原被告双方已经全部履行完毕协议内容，原告已经交清全部购房款，依照相关法律规定，该协议有效，原告诉请被告返还商品房面积比在3%部分以内的房价款3205元，被告对此事实予以承认，该请求未违反法律强制性规定，本院予以支持。原告诉请被告以返还购房款3205元为基数，按年利率6%承担自2009年3月30日起至购房款还清之日的资金占用利息，双方签订的《售房协议》对此并未约定，故对此诉讼请求，本院不予支持。原告诉请被告立即为原告办理房屋产权证，并不得收取因办理房屋产权证工本费之外的任何费用，本案中，双方之间买卖行为已经全部履行完毕，按照《售房协议》第七条的约定，被告具有为原告办理产权登记的协助义务，被告以原告没有向其支付普通增值税（营业税）为由拒绝履行该义务，被告的辩称与2006年省物价局、省建设厅制定的《甘肃省新建商品住房销售行为规则》冲突，且在原被告《售房协议》第六条关于产权办理约定中，双方并未对办理产权登记需要缴纳的费用项目进行明确约定，赋予被告办理产权向原告收取普通增值税的权利；因此，本案中被告应当按照《售房协议》第六条履行产权登记的协助义务，并不得以产权办理为由，向原告收取任何费用。庭审中，原告承认办理房屋产权除工本费外，其尚未向被告缴纳契税，故在被告协助其办理房屋产权证时，原告应当缴纳契税、工本费。原告诉请被告承担违约金365.4元，被告未按期协助原告办理房屋产权证，但原被告《售房协议》中对上述事项并未约定，该项诉求本院不予支持；被告辩称涉案房屋系集资建房，被告只向原告收取了成本费，未包含营业税（增值税），其不协助原告办理房屋产权证是因为原告未缴纳营业税（增值税），但被告就该开发土地使用权的取得是以出让的方式取得，不是以划拨方式取得，故涉案房屋属商品房，不属集资房；依《甘肃省新建商品住房销售行为规则》，营业税（增值税）包含在商品房销售价格中，现原告已付清购房款，其营业税（增值税）已缴纳，故被告辩驳理由不成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、限本判决书生效之日起10日内，由被告陇南金鑫房地产开发有限公司返还原告锁永红面积误差房价款3205元。二、限本判决书生效之日起30日内，由被告陇南金鑫房地产开发有限公司协助原告锁永红办理涉案房屋产权证，并不得收取除契税、工本费之外的其他费用。三、驳回原告锁永红的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，原告锁永红负担5元，被告陇南金鑫房地产开发有限公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。审判员 李保军 二〇一九年十二月十九日书记员 田东琪