河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终6250号上诉人（原审第三人）：邵立水，男。委托诉讼代理人：张战杰，河南一得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李金柱，男。委托诉讼代理人：赵飞虎，河南博同律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:程有京，女。委托诉讼代理人：陈亮伟，河南思宏律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张跃生，男。上诉人邵立水因与被上诉人李金柱、程有京、张跃生买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案已审理终结。邵立水上诉请求：撤销一审判决，驳回起诉，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定李金柱为房屋购买人错误。根据李金柱提交的2013年11月12日集资建房款收据，表明集资建房款是由张明强缴纳，并且2015年5月4日张明强要求退房退款，经时任村委会主任同意批准已退款，该收条上已经写明。李金柱并未交款及实际购买房屋。二、一审认定李金柱与洛阳市安乐实业总公司所签合同有效错误。李金柱提交的《安乐窝村村民集资购房认定书》及《村民集资房买卖合同》足以认定李金柱不具有购买资格。安乐窝村为解决本村村民住房问题，在村集体宅基地上建村民安置房，李金柱非该村村民，不享有宅基地使用权，不具备购房资格，其与安乐实业总公司签订的合同违反土地法及国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖的通知》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的相关规定，上述合同应属无效合同。三、一审判决认定李金柱对涉案房产享有所有权错误。李金柱不是实际购房人，未依法登记取得房屋产权证，不符合《物权法》的规定，并非该房权利人，对房屋不享有所有权。四、根据《物权法》的规定，物权返还请求权的主体必须是房屋所有权人，李金柱无证据表明其是该房所有人，该房的购买人是张明强并非李金柱，李金柱对涉案房产不具有实质权利，无权主张物上请求权。五、一审认定邵立水对涉案房屋进行买卖存在过错。上诉人承建本案所涉房产的工程施工，后因发包方洛阳市安乐实业总公司拖欠上诉人工程款，2015年9月11日经双方协商达成《工程款置换房屋协议》，约定将本案所涉房产抵偿所欠工程款，并于2015年1月8日将房屋交给上诉人使用。上诉人占有该房三年后，委托张跃生将阳光小区6栋2单元502号房屋予以出售，但上诉人对张跃生将此房卖给谁不知情，其与程有京签订的所谓《转让协议》及所写《收款条》全然不知。上诉人仅委托张跃生卖房，并未授权其承诺装修事务，其过错行为与邵立水无关，应由其自行承担。上诉人未侵害李金柱及程有京的任何权利。六、一审仅凭当事双方口头叙述推断本案所涉房产为6栋1单元502号缺乏事实依据。上诉人置换的房产是2单元502号，李金柱要求程有京返还的是1单元502号，上诉人委托张跃生出售的是2单元502号。上诉人2015年1月8日从洛阳市安乐实业总公司接受的也是2单元502号，并且实际占用使用仅三年至2018年7月，期间并无任何人提出异议。程有京称其在2018年7月入住该房，在此情况下安乐实业总公司是无法在2017年12月30日将该房交接给李金柱的。李金柱并未提供证据表明其争执的是1单元502号，据此，一审法院为了查清涉案房产坐落详情，应依据该工程建设施工图纸来确定。七、一审判决邵立水返还程有京37万元房款及赔偿装修费用94000元超越职权。本案是李金柱提起的诉讼，其诉讼请求是要求程有京返还房屋、恢复原状及赔偿损失。一审事先确定的案由是返还原物纠纷。审理中程有京从未提出反诉，也未另行提起诉讼。一审法院擅自审理与本案无关联案件，自作主张判决邵立水承担责任有违法律规定。况且上诉人从未收取程有京房款，程有京所谓装修费用缺乏事实依据，与本案无关联性。八、一审程序违法。本案自始至终未见李金柱提交任何有关该房产合法有效的权属证明，上诉人认为该房产应为非法建筑，一审中曾申请法院调取《村民集资房买卖合同》有关的洛龙政土（2001）1号批复及村镇建筑许可证（070122），但一审法院未予调取。另一审判决的标的额为569000元，根据《诉讼费用缴纳办法》规定应缴纳9490元，但一审法院仅收取688元诉讼费，且判决全部由上诉人负担，显然不当。李金柱答辩称，1.李金柱与洛阳市安乐实业总公司签订了合法有效的合同，洛阳市安乐实业总公司基于该合同将涉案房屋交付给李金柱，李金柱领取钥匙并占有房屋。根据物权法第241条的规定，李金柱享有房屋的所有权和使用权，一审判决程有京返还房屋符合法律规定。2.一审法院已经阐明涉案房屋为1单元502号，上诉人故意与2单元混淆没有依据。上诉人将李金柱的房屋出售给程有京，具有明显过错，一审判决其返还购房款赔偿损失并不违反法律规定。综上，应驳回上诉，维持原判。程有京答辩称，一审查明程有京向张跃生、上诉人支付购房款37万元，花费装修费19.9万元。如上诉人对涉案房产有权处置，涉案房产应归程有京所有，如上诉人无处分权限，应当返还程有京购房款及装修损失。张跃生答辩称，上诉人委托我卖房子，我帮他卖了把钱给他了。房子是上诉人指给我的，钥匙也交给我了，钥匙上是否标志有房号记不住了。该楼房的地基是由上诉人干的，地上的土建部分是由张跃生干的。李金柱向一审法院提出诉讼请求：1.判令程有京将安乐窝阳光小区第6栋1单元5层502号房屋恢复原状，并将该房屋返还原告。2.判令程有京赔偿损失31500元（暂计算至2018年10月26日），2018年10月26日之后损失另行计算（按照1500元/月计算损失至实际返还房屋之日）。3.诉讼费由程有京承担。一审法院审理查明：2013年11月12日，原告李金柱委托其外甥张明强向洛阳市安乐实业总公司交纳20万元集资建房款，用于购买安乐窝阳光小区房屋。2014年11月12日，原告李金柱作为乙方与洛阳市安乐实业总公司（甲方）签订“安乐窝村村民集资购房认购书”，约定：安乐窝村阳光小区系安乐窝村与安乐工商所进行合作建设的办公用房和部分村民安置用房，乙方自愿订购阳光小区6栋1单元502室，总建筑面积130.40平方，每平方2700元，总金额352080元。认购书上注明，乙方李金柱，代理人张明强。2017年12月30日，原告李金柱与洛阳市安乐实业总公司签订《村民集资房买卖合同》一份，合同约定：出卖人洛阳市安乐实业总公司系安乐镇安乐窝村村民委员会全资集体企业，受村委会的委托取得位于洛宜路××安乐窝村西村民宅基土地的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块建设村民集资房，定名为安乐窝阳光小区，建设用地批复文号：洛龙政土（2001）1号，村镇建筑许可证号070122。买受人即原告李金柱购买安乐窝阳光小区第6栋1单元5层502号房屋，建筑面积130.40平方，每平方2700元，总金额352080元，买受人按分期付款方式按期付款，首批支付房款60%，交房支付房款40%，合同还对其他事项进行了约定。同日，出卖人洛阳市安乐实业总公司与买受人李金柱签订“房屋交接单”，将安乐窝阳光小区第6栋1单元5层502号房屋交付买受人李金柱。2018年1月19日，原告交纳集资建房款12万元，洛阳市安乐实业总公司出具收据。2018年10月22日，洛阳市安乐实业总公司向原告李金柱出具证明，称“兹证明安乐窝村阳光小区第6栋1单元5层502室村民集资房款已全部交清。”后原告李金柱准备装修入住时，发现被告程有京在该房居住，程有京称该房系从第三人邵立水处购买，由此产生纠纷原告遂诉至法院。另查明：第三人邵立水系河南万方建设工程有限公司的工程承包人，负责承建洛阳市安乐实业总公司在安乐窝村的安乐工商所（6号楼）和安乐窝文化活动中心（7号楼）工程项目，在仅做了6号楼基础后，因其他原因施工无法进行，经协商将工程劳务分包。2015年9月11日，洛阳市安乐实业总公司作为甲方、邵立水作为乙方签订“工程款置换房屋协议书”一份，协议约定“甲乙双方根据自愿原则，乙方自愿用工程款置换甲方的村民集资房一套。1.甲方置换房屋为6号楼2单元502室，房屋建筑面积130.40平方，单价2700元，房屋价款352080元。2.乙方完成的工程部分经过审计核算后，工程款审定金额为342363.81元，误工补助111158元，合计453521.81元。3.甲方支付给乙方工程款50000元，甲方需补置换差价为51441.81元。甲方代扣建筑税款（按6%计）27211.3元，欠乙方工程款24230.5元。4.甲乙双方另行签订房屋买卖合同（附质量保证书、房屋交接单、村民集资购房认购书）。5.本协议甲乙双方签字盖章后生效。”2015年1月8日，邵立水作为买受人与出卖人洛阳市安乐实业总公司签订“村民集资房买卖合同”，约定买受人购买出卖人安乐窝村阳光小区第6栋2单元5层502号房，建筑面积130.4平方，单价2700元，价款352080元。同日，双方签订“房屋交接单”，约定2015年1月8日，洛阳市安乐实业总公司将位于安乐窝村阳光小区第6栋2单元5层502号房屋交付给邵立水，并于同日双方签订“安乐窝村村民集资购房认购书”。后第三人邵立水委托张跃生卖房，2018年7月28日，张跃生同本案程有京签订“安置房转让协议”，协议约定:“转让方（甲方）邵立水将阳光小区的安置房房产，房号为6号楼1单元502室，主房屋面积131平方，尚未办理产权证的房产转让给乙方，本合同所述房屋为村政府分配给甲方的安置房，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押、债权债务以及其他权利瑕疵，转让后如有上述未清事项或其他纠纷，由甲方承担全部责任，乙方不负任何责任。房屋转让价39万元，乙方在甲方将《安置房协议书》过户给乙方后将转让款交付给甲方，并约定协议签订后生效，双方不得反悔，如甲方反悔，必须征得乙方同意，甲方返还乙方房款总额的100%的违约金，如乙方反悔，甲方将扣除房款总额的100%的违约金。张跃生作为担保人身份在协议上签字”。协议签订后，程有京支付该房屋转让款37万元，2018年8月19日，张跃生出具收条一份，内容为“今收到程有京安乐村阳光小区6号楼1单元502室购房款尾款20000元，购房款合计390000元，已付370000元，待办理过户后余款20000元付清。张跃生授权并同意程有京在购买房屋时装修。”后程有京作为发包人同洛阳中馨艺装饰工程设计有限公司签订“住宅装饰装修工程施工合同”，将安乐村阳光小区6号楼1单元502室委托给该公司装修，工程造价199000元，工程完工后，程有京支付了全部装修款199000元，并提供了洛阳中馨艺装饰工程设计有限公司出具的收据，后入住该房。另查明：一审法院于2019年5月7日，向洛阳市安乐实业总公司经理朱**惠了解本案有关情况，朱**惠称“邵立水刚开始干了公司一部分基础活，后来不干了，经双方算账，准备给他房屋抵账，用安乐村阳光小区6号楼2单元502室房屋抵账，该房屋原先卖给石社梅，石社梅说不要了，后来石社梅又要房屋，我就找邵立水要钥匙及手续，邵立水一直没给，当时公司给邵立水的是施工钥匙，公司的意思是房屋邵立水该给公司给公司，欠你工程款公司给你。关于阳光小区6号楼1单元502室房屋，公司已卖给张明强，房款已全部结清。”另查明：鉴于被告程有京将阳光小区6号楼1单元502室房屋已进行过装修，原告李金柱表示，被告腾房后自己自愿补偿被告装修损失10.5万元。一审法院认为:原告李金柱同洛阳市安乐实业总公司签订的房屋买卖合同，购买该公司开发的安乐窝阳光小区第6栋1单元5层502号房屋，且房款原告李金柱已全部付清，双方所签合同不违反法律禁止性规定，合法有效，原告享有该房的所有权。第三人邵立水同洛阳市安乐实业总公司签订的“工程款置换房屋协议书”，明确约定置换的是阳光小区6号楼2单元502室，但邵立水却委托张跃生将6号楼1单元502室卖给被告程有京，造成本案纠纷，第三人邵立水有明显过错，应承担本案纠纷的全部责任，除应返还被告程有京所交的37万元房款外，还应赔偿程有京因购买该房造成的装修损失199000元，鉴于原告李金柱自愿补偿程有京装修损失10.5万元，该款扣减后，第三人邵立水还应赔偿程有京装修损失94000元。被告程有京在本案中虽无过错，但因购买了第三人邵立水不享有所有权且无权处分的房产，其行为损害了原告李金柱的合法利益，其购房行为无效，其购买的阳光小区6号楼1单元502房屋应退还原告李金柱。关于第三人张跃生，虽然受邵立水委托卖房，但在邵立水和程有京签订的购房合同中明确系担保人，作为担保人身份在合同上签字，应对邵立水的行为承担连带赔偿责任。第三人张跃生经合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权利。关于原告李金柱要求的其他损失，无事实依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告程有京在判决生效后十日内将阳光小区6号楼1单元502房屋退还原告李金柱，李金柱在收到该房后支付程有京装修费105000元。二、第三人邵立水在判决生效后十日内返还被告程有京购房款370000元，赔偿被告程有京装修损失94000元，第三人张跃生承担连带清偿责任。三、原告的其他请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费688元，由第三人邵立水承担。本院经审理查明的事实与一审法院一致。另查明：1.二审中，洛阳市安乐实业总公司出具《证明》称，李金柱与程有京发生纠纷的房屋系其公司开发的阳光小区6号楼1单元5层502室，已向洛龙区人民法院作出了充分解释说明。2.二审中，邵立水提交一份洛阳市安乐实业总公司与河南万方建设工程有限公司签订的《建设工程施工合同》及一份《安乐工商所、安乐窝文化活动中心坐标图》，主张本案涉案房屋为非法建筑，洛阳市安乐实业总公司对外出售该房屋违反法律禁止性规定，与李金柱所签房屋买卖合同无效。本院认为，李金柱与洛阳市安乐实业总公司签订的《村民集资房买卖合同》的标的物为“阳光小区第6栋1单元502号”，邵立水与洛阳市安乐实业总公司签订的《工程款置换房屋协议书》的标的物为“6号楼2单元502号”，经调查，案外人洛阳市安乐实业总公司称本案争议房屋为“阳光小区第6栋1单元502号”，故一审判决认定该房屋系李金柱所有并无不当。邵立水委托张跃生将该房屋卖给程有京，侵害了李金柱的合法权益，程有京虽无过错，但其购房行为无效，一审判决程有京向李金柱返还房屋、邵立水向程有京返还房款及装修损失并无不当。本案所涉房屋是否为非法建筑问题并非民事案件审理范围，当事人可另行向相关行政管理部门要求处理。邵立水的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8260元，由上诉人邵立水负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  邢 蕾二〇一九年十二月十日书记员  高 源