惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4286号原告：常永涛，男，汉族，1984年4月26日出生，户籍住址：河南省唐河县****办事处新民社区居委会1238号，身份证号码：411************018。委托代理人：李浩，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。委托代理人：秦斌，广东卓建（龙岗）律师事务所实习律师。被告：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层**。法定代表人：林某1。委托代理人：林少彪，系该公司职员。委托代理人：陈文雅，系该公司职员。原告常永涛与被告惠州市京粤实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告常永涛及其委托代理人李浩、秦斌，被告惠州市京粤实业有限公司的委托代理人陈文雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常永涛向本院提出诉讼请求为：一、判令被告向原告支付逾期交房的违约金53581元；二、判令被告向原告支付逾期办房产证的违约金20451元；三、判令本案诉讼费由被告承担。以上合计人民币74032元。事实和理由：被告系惠州大亚湾区创新世纪花园小区开发商，2015年9月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告向原告出售预售商品房，房屋位于惠州大亚湾西区创新世纪花园8栋2308号房，房屋建筑面积47.90平方米，单价每平方米9507.70元，总金额340851元。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年10月31日前将验收合格的商品房交付给买受人使用。《商品房买卖合同》补充协议第五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但因被告原因，商品房在2018年12月27日才竣工，而且迟迟未办理房产证，直到2019年6月14日才办理房产证，而原告到2019年8月份才拿到房产证。因被告逾期交房、逾期办证，影响了原告对购买的房产转让、抵押等财产权益的实现，给原告造成了重大经济损失，被告应当给予赔偿。为维护自身的合法权益，原告特根据《民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求法院查明事实，依法判决，支持原告的诉讼请求。被告惠州市京粤实业有限公司辩称，一、涉案物业已经完成竣工验收并通过实测，被告已取得涉案房屋大确权，被告已为涉案房屋办理完不动产权证并领取。二、导致办证逾期系因确实存在客观的、非被告单方可以克服解决的情形。①因办证期间，国家出台《不动产登记条例》，统一了不动产登记的流程及手续。根据新的条例规定，各地纷纷开始部署新的不动产登记业务的受理方式，并要求新建商品房首次登记，须先前往权籍调查窗口办理不动产权籍调查申请，待通过权籍调查后，再提交给不动产权登记中心办理不动产权证。从流程上看，在办证的新旧政策之间，明显多了一个权籍调查的前置流程。因此，为了配合新证，被告得根据《不动产登记条例》的规定，重新准备权籍调查的资料，导致因此延误了一段时间。②在新旧政策交替之际，同样存在系统的更新升级，以适应新条例的要求。为此，大亚湾不动产登记中心曾《公告》，在新旧两个系统的数据进行整理和迁移期间，暂停受理所有不动产登记业务。尽管公告暂停受理的时间不长，但实际上，却中止了相当长的一段时间。因此，亦由此延误了一段时间。综上，被告确实系基于上述非被告可以克服解决的问题，才导致办证延期，因此，请求法院依法考虑上述因素，酌情减轻被告应承担的责任。三、原告起诉要求支付逾期交付合格房产违约金没有事实和法律依据。首先，被告在涉案房产约定交付时间前已取得竣工验收报告（即合同约定的交付条件：该商品房验收合格）及其他各项验收合格文件，符合合同约定的交付条件；其次，被告交付的房产不影响原告收楼及入住，原告对交付不存在异议。因此，被告认为，原告该诉请既不符合客观事实，亦无证据证明，更无法律依据支持，请求法院依法驳回该诉请。被告于合同约定的交付期限前已通知原告收楼，原告则在合同约定的时间前完成收楼，由此可看出，被告没有逾期交房。四、根据湾区现行的政策，受理不动产一手房登记申请需通过网上预约且每日放出可办理案件号有限及限制开发企业每日送审案件宗数，由于需要办理一手转移登记的数量多及资料繁琐，因受理的条件、办理进度及相关政策的原因，无法大量资料在同一时间内递交，请法院依法考虑上述因素。五、针对原告的请求支付逾期办证违约金金额的答辩意见：商品房买卖合同补充协议第五条约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得权属证书的，自房产交付之日起第450日起，按总房价日万分之一支付违约金，累计违约金不超过总房价5%。本案中，原告诉求逾期办证违约金20451元，已超过合同约定总房价5%。综上，为被告的答辩意见。本院经审理认定事实如下：2015年9月25日，原告常永涛作为买受人与被告惠州市京粤实业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区创新世纪花园8栋2308号商品房，总价款为340851元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：总房款的32%即110851元，于2015年9月25日付清；余额230000元，于2015年9月30日前以银行按揭贷款支付。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对此，双方在合同附件四的《补充协议》中补充约定：双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准逾期交房的违约责任，合同第九条约定：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过180个日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。因人力不可抗拒等非出卖人所能控制的事件发生导致施工无法进行的，买受人同意不追究出卖人责任。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付之日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价格万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。合同还就其他内容作出了约定。合同签订后，原告在合同约定的交房日期前向被告付清了购房款，庭审中，被告对此予以认可。2016年2月17日，8栋1#-D35210、8栋2#-D35211通过电梯验收。2016年3月23日，创新世纪花园（二期）7-9栋通过管道燃气工程验收。2016年3月25日，创新世纪花园（二期）7-9栋通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收，被告取得相应的《建设工程竣工验收报告》。2016年7月19日，涉案房屋通过消防工程验收。2016年5月2日，原告办理涉案房屋的收楼手续，签署了《业主收楼声明书》。2019年1月16日，涉案房屋完成工程竣工验收备案。2019年6月14日，涉案房屋的产权登记至原告常永涛名下，不动产权证号为：粤（2019）惠州市不动产权第4042727号。另查明，2016年6月28日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》，主要内容为：从2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手房过户等业务的，须先行开展不动产权籍调查。即自2016年6月30日起，新建商品房权属登记增加了首次登记权籍调查和增量房转移登记权籍调查手续。2019年5月13日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局出具《关于对惠州市京粤实业有限公司申请书的回复意见》，载明：根据上级部门要求，我区于2017年7月1日起，全面启用“惠州大亚湾区不动产登记信息基础管理平台”，停用“不动产登记过渡平台”。2017年6月30日起对两个系统的数据进行整理和迁移，为了不影响迁移数据的完整性和准确性，从2017年7月1日起关闭系统暂停相关业务办理，于2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，2017年8月28日恢复受理一手房转移登记申请，2017年9月1日恢复受理商品房首次登记。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。关于原告主张逾期交房违约金的问题。合同约定涉案房屋应于2016年10月31日前交房，原告实际于2016年5月2日办理了收楼手续，参照《惠州市中级人民法院关于审理房屋买卖纠纷案件的裁判指引》第十一条第2款：“买受方知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，买受人同意接收商品房之日认定为房屋交付之日，逾期交房违约金计算至买受人同意接收商品房之日止，此后买受方又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持；上述情形下，房屋买卖合同办证期限从买受人同意接收商品房之次日起算，出卖方要求从商品房竣工验收备案之次日起算的，不予支持”，第3款：“在知道商品房不具备约定或者法定交付条件下同意接收商品房，买受人请求出卖人在同意接收商品房之次日起至具备约定或法定交付条件之日止既支付逾期交房违约金又支付逾期办证违约金的，不重复计算，按上述第2款的规定处理”的规定，本案中，虽然涉案商品房于2019年1月16日才完成竣工验收备案，但是原告明知收房时涉案商品房不具备合同约定及法律规定的交付条件而同意接收商品房，是其对自身权利的处分，故原告主张被告存在逾期交房的违约行为，并要求被告支付逾期交房违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期及相关违约责任承担的问题。涉案合同签订于不动产登记政策调整之前，即在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。不动产权登记政策调整变化后，可能会因此而延长被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加被告履行办证义务的时间成本。由此可能造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告，应当相应免除被告的部分逾期办证责任。但是，政策变化导致被告增加了多长时间的办证成本，被告未能提供相关证据予以证明。故对于被告要求相应延长其办证期限和相应免除其逾期办证责任的抗辩意见，本院不予采纳。因涉案房屋于2019年1月16日才完成工程竣工验收备案手续，工程竣工验收备案是办理产权证的先决条件，2017年7月至9月期间的因登记部门系统暂停服务的情况无法影响到被告于2019年才开始着手的申请办理产权证业务，因此本院不能据此再行延长被告的办证期限。故对于被告的办证期限，仍然应当按照合同约定执行。被告未按合同约定的期限将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的计算，合同约定，如因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应自本房地产交付之日起的第450日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日为止。逾期办证违约金起始日期为商品房交付日起的第450日即2017年7月25日，原、被告在拟订合同时对办证期限已在360日的基础上宽限了90天，因此对于逾期办证违约金的截止日期也做了相应的更改，即原告取得房地产权属证书之日为止，以上约定系双方当事人真实意思的表示，本院予以支持。涉案房屋的产权实际于2019年6月14日登记至原告名下，故对于本案中被告应付原告的逾期办证违约金计算至2019年6月14日止，逾期天数为689天，违约金计算为23484.63元。但合同约定逾期办证的“累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%”，故被告应支付的违约金应为17042.55元（340851元×5%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告常永涛支付逾期办证违约金17042.55元；二、驳回原告常永涛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费825.4元，由被告惠州市京粤实业有限公司负担190元，由原告常永涛负担635.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 李海仁二〇一九年十二月十七日法官助理 王尹君书 记 员 刘宇杰