福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终5184号 上诉人（原审被告）：晋江市池店镇焕新房产中介行，经营场所福建省晋江市池店镇华洲村华东路**百捷中央公园****店102、103。 经营者：史习松，男，汉族，1982年12月9日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈盛，福建麒顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雅婷，福建麒顺律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）林聪辉，男，汉族，1990年11月3日出生，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：郑燕燕，福建泉安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成建煌，福建泉安律师事务所实习律师。 上诉人晋江市池店镇焕新房产中介行（以下简称焕新房产中介行）因与被上诉人林聪辉居间合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初8949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人焕新房产中介行的委托诉讼代理人陈盛、黄雅萍，被上诉人林聪辉的委托诉讼代理人郑燕燕、成建煌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人焕新房产中介行上诉请求：依法撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回被上诉人林聪辉的一审诉讼请求。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，且并非依据法律规定依法作出判决。一、双方口头订立的合同没有违反法律的规定，合法有效。双方订立的合同没有《合同法》第五十二条规定的情形，被上诉人也未主张合同无效，原审法院经审查也认为不存在合同无效的情形。 二、原审判决既认为双方口头订立的居间合同没有违反法律的规定，依法成立，又认为上诉人的居间行为不合法，不受法律保护，该认为明显错误。上诉人的居间行为是合法行为，不存在既认定合同合法，又认定当事人履约的行为不合法。原审判决此部分说理明显错误。 三、原审判决解除居间合同没有相关法律依据。第一、被上诉人虽主张解除合同，但并未提出解除合同的具体依据，原审法院未要求其明确解除合同的具体依据就直接适用《合同法》第九十四条的规定作出解除合同的判决，违反“谁主张谁举证”的规定。第二、原审判决所列依据模糊不清。《合同法》第九十四条有多项法定解除的情形，如本案适用法定解除，则应明确具体的解除依据，然原审法院却是概括引用《合同法》第九十四条作出判决。 四、原审判决认定合同的解除时间也是错误的。根据《合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照……第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”被上诉人起诉时，解除合同的通知尚未到达上诉人处，原审判决认为“合同解除时间为起诉之日”不符合上述规定。 五、本案不能适用《商品房销售管理办法》、《关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知》的规定。根据《立法法》的规定，原审判决所引用的《商品房销售管理办法》系原建设部制定和颁布的部门规章，《关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知》系国家发展改革委办公厅、住房城乡建设部办公厅发文的政府之间的内部通知，不属于部门规章。1.关于“代销权”问题。本案并不存在上诉人是否享有案涉房屋的代销权问题，上诉人并非案涉房屋的一手房销售代理商，原审法院以上诉人没有“代销权”问题来认定上诉人违规纯系“张冠李戴”，因此原审判决引用规定错误。2.关于“炒卖房号”问题。“炒卖房号”的“房号”指的是需要公开摇号的商品房的选房号码，而不是房屋门号，如现今市区新房开盘出售均需要采用“公证摇号”的方式出售，就存在需要先以公开、公平的方式确定购房人的选房顺序，而案涉房屋御府商品房系由其开发商自由出售，并不需要摇号选房，即以前的传统出售方式，先购先选。本案中涉及的只是由被上诉人优先选房，而不是炒卖房号，在无号可炒的情况下，判决上诉人“炒卖房号”认定基本事实错误。3.原审法院认为双方之间的居间合同没有违反法律规定，依法成立，又认为合同虽成立，但行为不合法，不受法律保护，显然与其前述说理部分相互矛盾。原审判决认为案涉合同不合法，又笼统说是违反“行政性管理等法律规定”，具体是违反的何法律的规定不合法又未明确，如系援引的上述《商品房销售管理办法》、《关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知》又非法律，故原审观点没有相关法律依据。 六、上诉人已经完成合同约定，有权收取购房服务费。如原判所述，被上诉人已经与泉州百捷房地产开发有限公司成功签订相关合同，上诉人的合同义务就已完成，被上诉人的退房行为是产生在上诉人已经完成合同义务的情况下，并不能就此阻却上诉人收取购房服务费。被上诉人在成功选购房屋后又自行“退房”与上诉人无关，不能作为退费的理由。原审法院将被上诉人单方购房成功后又退房的行为认定为上诉人未完成介绍房源的约定，没有根据。根据一手房的购房流程和特点来看，只要被上诉人不退房，也必然会签订相关房屋买卖合同，也无证据可以证明泉州百捷房地产开发有限公司不会将所选房屋出售给被上诉人。按双方约定的内容，由上诉人利用其人脉资源帮助被上诉人优先选购“百捷·中央御府”房屋，现在案证据已经充分证明被上诉人的确通过上诉人提供的购房服务成功选购了“百捷·中央御府3幢3003号”商品房，就此，上诉人已经完成合同义务。“3幢3003号”房屋是被上诉人一家当场自行选定的，现却称上诉人“未能向被上诉人提供【百捷·中央御府】项目下被上诉人心仪的房源”的理由明显不能成立。 七、本案应为委托合同纠纷，双方为委托关系，上诉人已经完成约定的购房服务，有权收取购房服务费。即本案为被上诉人委托上诉人使用人脉资源购买御府的房屋，而非居间合同关系，故原审认定双方是居间合同关系错误。 被上诉人林聪辉辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确、判决结果合法有据，应予维持。一、被上诉人林聪辉和上诉人之间为居间合同关系，该居间合同关系成立并已生效，上诉人主张双方为委托合同关系没有任何事实和法律依据。具体到本案，上诉人告知其与百捷公司存在合作关系，可以为被上诉人提供心仪的房屋，被上诉人才会委托上诉人提供居间服务，本案一审诉讼过程中，上诉人亦认可其与被上诉人之间系居间合同关系，现上诉人辩称双方的法律关系为委托关系，但却无法指明系何种委托关系及具体的委托事项、委托权限范围等。 二、被上诉人诉请解除双方的居间合同并要求退还居间服务费于法有据，一审法院关于合同解除及返还居间服务费的判决结果完全正确，依法应予维持。首先，上诉人和被上诉人居间合同的约定是上诉人为被上诉人提供或者调换到百捷中央公园御府的意向房源，即5幢2单元8-25层(14层除外)的房源。而上诉人未能依约向被上诉人提供该意向房源，导致被上诉人基于该居间服务合同的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案被上诉人未能在上诉人的居间服务之下购买到意向房源，合同目的已不能实现，合同解除于法有据。其次，上诉人没有能力为被上诉人提供房源。根据一审法院调查核实的情况，上诉人与百捷公司不存在任何合作关系，无法为被上诉人提供房源信息，这意味着上诉人为被上诉人提供居间服务的条件根本无法成就，既然如此，上诉人向被上诉人收取高达7万元的所谓“购房服务费”更没有任何法律依据。再次，被上诉人虽有与百捷地产公司签订的房源意向申请单及车位使用租赁协议，但这些并非基于上诉人的居间服务签订的，而是被上诉人自行通过百捷售楼部即可以实现的。而且该房源申请单仅指被上诉人享有针对3幢3003号房的优先选房权，并不意味着房屋买卖合同的订立，更何况，被上诉人拟通过上诉人提供或更换的是5幢2单元8-25层(14层除外)的意向房源，而该房源申请单载明的是3幢3003号房，不属于被上诉人的意向范围。另车位使用租赁协议为百捷地产捆绑销售模式，如最终未能购得意向房源，该租赁协议即可解除。事实上，被上诉人与百捷地产公司已经解除该份租赁协议，这也进一步印证了被上诉人最终未能购得意向房屋。因此，上诉人作为提供居间服务的一方，在收取了居间服务费之后，并没有促成任何的交易，被上诉人完全有理由要求解除合同及返还相应的居间服务费。 林聪辉向一审法院提出诉讼请求：1.确认林聪辉、焕新房产中介行居间合同关系于2018年4月21日解除；2.判决焕新房产中介行返还林聪辉所支付购房服务费60000元并支付自2018年4月21日起至还清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。 一审法院认定事实：林聪辉欲购买晋江市池店镇房产，其配偶林春燕与焕新房产中介行工作人员刘斌联系并进行口头磋商，焕新房产中介行声称泉州百捷房地产开发有限公司开发的百捷中央公园御府有商品房即将开盘，其可内部订购，为林聪辉预留房号。2018年4月19日林聪辉通过其父亲林启元汇款70000元给焕新房产中介行经营者史习松。2018年4月21日林聪辉与泉州百捷房地产开发有限公司签订“百捷·中央公园御府《车位使用租赁协议》”及意向房源申请单（百捷·中央公园御府商品房3幢3003号房的优先选房权），并交付车位定金50000元。后林聪辉要求调换至中央公园御府商品房5幢2单元房屋未果。焕新房产中介行经营者史习松于同日退还林聪辉林聪辉10000元，同时出具60000元的收条给林聪辉收执。2018年5月24日泉州百捷房地产开发有限公司退还林聪辉车位定金50000元。 一审法院认为，本案林聪辉、焕新房产中介行之间达成口头协议是居间合同关系，没有违反法律规定，依法成立。但根据商品房销售管理办法第二十六条规定：“受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。”第二十八条规定：“受托房地产中介机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”另国家发展改革委办公厅、住房城乡建设部办公厅关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知中亦明确禁止捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格等行为。本案中，焕新房产中介行在居间服务过程中在未经泉州百捷房地产开发有限公司的授权并取得百捷·中央公园御府商品房的代销权情况下，炒卖房号，违规收取林聪辉购房服务费，该行为系国家相关政策所明令禁示的，同时焕新房产中介行在居间服务过程中某些行为亦背离焕新房产中介行作为房产中介机构的业务经营范围，故林聪辉、焕新房产中介行居间合同虽成立，但由于焕新房产中介行为林聪辉所提供的并非正常的房产买卖中介服务，焕新房产中介行参与炒卖房号的等行为违反行政性管理等法律规定，不属于合法居间行为，依法不受法律保护，焕新房产中介行收取相关费用没有法律依据，依法应予返还。而且本案实际上林聪辉也未与泉州百捷房地产开发有限公司签订正式的房屋买卖合同，所签订仅是房源意向书及车位使用租赁协议书，焕新房产中介行所提供居间服务并未完成，且林聪辉与泉州百捷房地产开发有限公司已经协商解除了房源意向书及车位使用租赁协议书，因居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。故焕新房产中介行不得要求林聪辉支付购买服务费，实际已经支付的应当返还。关于林聪辉、焕新房产中介行之间居间合同，焕新房产中介行至今未能依照双方约定介绍房源，导致林聪辉合同目的至今未能实现，现林聪辉诉求解除合同，符合合同约定及法律规定，法院予以准许，因本案双方未能就合同解除达成合意，合同解除时间为起诉之日。综上，焕新房产中介行收取林聪辉购房服务费没有依据，应予返还。林聪辉主张返还购房服务费的诉讼请求，有法律与事实依据，法院予以支持。林聪辉主张逾期付款利息自2018年4月21日开始计算，于法无据，逾期付款利息应自起诉之日起开始计算。焕新房产中介行抗辩其已为林聪辉提供中介服务并促成买卖合同成立，收取中介费合法有据，但该抗辩依法不能成立，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除林聪辉与焕新房产中介行之间的居间合同；二、焕新房产中介行于判决生效之日起十日内返还原告林聪辉已经支付的款项60000元及自2018年7月16日起至还清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息；三、驳回林聪辉的其他诉讼请求。本案件受理费1323元，减半收取661.5元，由焕新房产中介行负担。 二审中，当事人均未提交新证据。 对于一审查明的事实，上诉人焕新房产中介行无异议。被上诉人林聪辉除认为“被上诉人林聪辉有明确表示预留的房号的范围是5栋2单元8-25层（其中14层除外）”外，对于一审查明的其余事实无异议。 对当事人没有争议的事实，本院予以确认。对有异议的事实，本院将结合争议焦点予以阐明。 本案的争议焦点为：被上诉人林聪辉要求解除合同并要求上诉人焕新房产中介行退还6万元及相关利息是否有依据？ 上诉人焕新房产中介行与被上诉人林聪辉对争议焦点的意见与各自的上诉、答辩意见基本相同。 本院认为，关于案涉纠纷的案由问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，双方当事人通过口头磋商达成的协议内容符合上述法律规定的居间合同特征，故一审认定本案案由为居间合同纠纷，并无不当。 关于案涉居间合同的效力问题。双方当事人口头达成的案涉居间合同，系当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合法有效，当事人均应信守。 关于案涉居间合同的履行问题。2018年4月21日，林聪辉与泉州百捷房地产开发有限公司签订“百捷·中央公园御府《车位使用租赁协议》”及意向房源申请单（百捷·中央公园御府商品房3幢3003号房的优先选房权）。被上诉人林聪辉二审中陈述“售楼部打电话给我方去签订的，但是我方有将该情况反馈给上诉人，售楼部称是30楼的，我方不想要，但是上诉人告知我方可以更换到我方想要的房屋，上诉人工作人员有与我方一起去签。”本院认为，如上诉人焕新房产中介行未依约提供居间服务，则被上诉人无须将售楼部要其去签订合同的情况反馈给上诉人，上诉人焕新房产中介行工作人员亦无必要与被上诉人一同去签订合同。故本院依法认定在被上诉人林聪辉购房过程中，上诉人焕新房产中介行曾经提供了相关的居间服务。 本案中，对于上诉人焕新房产中介行于2018年4月21日退还1万元及出具6万元《收条》（内容：史习松收到林聪辉购房服务费陆万元整。此据！）给被上诉人的背景及性质问题。上诉人焕新房产中介行主张系因林聪辉通过上诉人的服务已经选择了3003号房，但林聪辉夫妻选房后后悔一直吵闹，双方协商退一部分，上诉人就退还了1万元，案涉合同已经履行完毕。被上诉人林聪辉主张系因上诉人无法调换到其满意的房源，其多次找上诉人退还款项，上诉人称目前只能退还1万元，故出具6万元《收条》给被上诉人，被上诉人认为双方已经达成合同解除的意向，《收条》的性质其实就是欠款。对此，本院分析认为，首先，被上诉人林聪辉未能举证证明双方已于2018年4月21日达成合同解除的意向；其次，案涉《收条》的性质明显不同于欠款，双方当事人若如被上诉人所言已经达成解除合同的意向，在已经签订《车位使用租赁协议》”及意向房源申请单的情况下，被上诉人主张上诉人退还1万元再出具6万元《收条》作为欠款给被上诉人，明显不符合一般商业习惯，且被上诉人未能对此作出合理的说明。因此，对被上诉人林聪辉的主张，本院不予采信。对于被上诉人林聪辉主张的居间合同所涉的预留的房号的范围为5栋2单元8-25层（其中14层除外）是否有依据的问题。本院认为，被上诉人林聪辉未能举证证明双方当事人在合同磋商中明确约定了房号范围。并且，被上诉人林聪辉亦已于2018年4月21签订了《车位使用租赁协议》”及意向房源申请单（百捷·中央公园御府商品房3幢3003号房的优先选房权）。因此，被上诉人主张居间合同所涉的预留的房号的范围为5栋2单元8-25层（其中14层除外），上诉人未依约履行合同义务，理据不足，本院不予采信。 综上，本案中，上诉人焕新房产中介行工作人员与被上诉人林聪辉于2018年4月21日一起去售楼部签订了《车位使用租赁协议》”及意向房源申请单。同一天，上诉人退还1万元并出具6万元《收条》给被上诉人林聪辉，《收条》明确载明“史习松收到林聪辉购房服务费陆万元整。此据！”。综合上述事实，本院依法认定案涉《收条》具有结算性质，案涉居间合同已于2018年4月21履行完毕。至于被上诉人林聪辉于2018年5月24日从泉州百捷房地产开发有限公司退还车位定金50000元，系其自身的权利处分行为，与案涉合同的履行不具有关联性。因此，被上诉人林聪辉要求确认林聪辉、焕新房产中介行居间合同关系于2018年4月21日解除，焕新房产中介行返还林聪辉所支付购房服务费60000元及利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人焕新房产中介行的上诉请求成立，本院予以采纳。原审判决认定事实不清，处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2018）闽0582民初8949号民事判决； 二、驳回林聪辉的诉讼请求。 本案一审案件受理费661.5元，由林聪辉负担，应在本判决生效后五日内缴交；二审案件受理费1323元，由林聪辉负担，应在本判决生效后五日内缴交。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇一九年十二月十一日 书记员  金雅琳 引用主要法律条文内容 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。