广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27880号原告：覃民清，男，1977年1月25日出生，汉族，身份证住址重庆市云阳县************，公民身份号码511************976。原告：陈建林，女，1977年6月4日出生，汉族，身份证住址重庆市云阳县************，公民身份号码511************986。原告共同委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人：罗远群，广东洋三律师事务所律师助理。被告：中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区***假日酒店317室，统一社会信用代码914***********179A。法定代表人：徐立军，总经理。委托诉讼代理人：吴小莹，广东励而德律师事务所律师。原告覃民清、陈建林诉被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司（大龙嘉盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赖初帆，被告的委托诉讼代理人吴小莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向两原告支付逾期办证违约金（以购房款为基数，按年利率6%从2016年11月28日起计至涉案商品房办妥权属登记手续即2017年4月28日止，共10154.8元）。事实与理由：两原告与被告于2013年2月2日签订商品房买卖合同，约定被告应当在商品房交付（2013年12月31日）使用后720个工作日内持办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告迟延办理原告的权属证书，于2017年4月28日才办理好原告的不动产权属证书，被告的行为已构成违约，应支付逾期办证违约金。被告辩称，本案中，被告已经履行向原告支付逾期办证违约金的义务，不存在拖欠原告逾期办证违约金的情形。原告与被告在2017年7月5日已签订商品房买卖合同补充协议书，约定原告同意在接到被告通知的规定时间内领取不动产权证书，且同意被告以代缴物业管理费的形式作为被告承担逾期办证违约责任，原告同意被告代原告缴纳401元物业管理费作为违约金，被告需以原告的名义在物业管理公司预存上述物业管理费用。原告清楚明确本协议各条款的内容，知悉并完全明白各条款的意义，并自愿签订协议，协议是原告真实意思表示，双方确认。补充协议是各方就该商品房迟延办理产权登记的最终法律文件，原告承诺放弃就延迟办理产权登记问题向被告主张任何权利。签订该协议后，被告根据协议约定以原告的名义向物业管理公司缴纳前述物业管理费，原告作为完全民事行为能力人，对自身权利义务自行处分合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原告、被告提供的证据及庭审陈述，查明事实如下：1.2013年2月2日，覃民清、陈建林作为买受人与大龙嘉盛公司作为出卖人签订中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区***************0**，总价为400849元；出卖人应当在2013年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告,出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了400849元的购房款。2.2017年4月28日案涉房产中山市火炬开发区******************的不动产权证书办出。3.覃民清、陈建林与大龙嘉盛公司于2017年7月5日签订商品房买卖合同补充协议书1份，主要载明大龙嘉盛公司未按合同约定的日期内为覃民清、陈建林办理不动产权证，双方同意达成以下约定：覃民清、陈建林同意在接到大龙嘉盛公司通知的规定时间内领取不动产权证书，覃民清、陈建林同意大龙嘉盛公司以代缴物业管理费的形式作为其承担迟延办证的违约责任；覃民清、陈建林同意大龙嘉盛公司代缴该房屋401元物业服务费作为违约金，大龙嘉盛公司需要以覃民清、陈建林的名义向物业管理公司预存该笔费用；覃民清、陈建林清楚明确本协议各条款的内容，知悉并完全明白各条款的意义，并自愿签订本协议，本协议是其真实意思表示；双方确认本补充协议是各方就该商品房迟延办理产权登记的最终法律文件，覃民清、陈建林承诺放弃就迟延办理产权登记问题向大龙嘉盛公司主张任何权利。大龙嘉盛公司在该协议处落款签章为“中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司销售部”，大龙嘉盛公司确认该销售部签章的法律效力。该协议签订后，大龙嘉盛公司已按协议履行代付物业管理费401元的义务。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系覃民清、陈建林与大龙嘉盛公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。覃民清、陈建林作为涉案合同的相对方，有权就涉案合同享有的权利向大龙公司主张权利。涉案合同第十四条约定：大龙嘉盛公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因大龙嘉盛公司的责任导致覃民清、陈建林不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，覃民清、陈建林不退房，大龙嘉盛公司按已付房价款的千分之一向覃民清、陈建林支付违约金。此条款中“商品房交付使用之日”应指商品房实际交付之日或视为交付之日。大龙嘉盛公司于2013年12月17日将涉案商品房交付给覃民清、陈建林使用，故大龙嘉盛公司应在2013年12月18日起算720个工作日内，即2016年11月11日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。大龙嘉盛公司于2017年4月28日办出涉案商品房的不动产权属证书，因大龙嘉盛公司没有出示其向产权登记部门递交办证资料的相关证据，结合产权登记部门的办证时间分析，本院将大龙嘉盛公司向产权登记部门递件时间酌定为2017年4月21日，大龙嘉盛公司存在逾期办证的违约行为，应承担相应的违约责任。又因覃民清与大龙嘉盛公司签订了商品房买卖合同补充协议书，将大龙嘉盛公司就逾期办证应承担的违约责任变更为以大龙嘉盛公司代付401元物业管理费作为大龙嘉盛公司承担迟延办证的违约责任，而大龙嘉盛公司已于签订该协议后履行代付物业管理费的违约责任。至此，大龙嘉盛公司已按双方变更后的约定履行赔付义务，覃民清、陈建林再以原合同约定向大龙嘉盛公司主张逾期办证违约责任，理据不足，本院不予支持。覃民清、陈建林主张涉案补充协议书只是覃民清一人签名，没有陈建林签名，因此协议无效。本院认为，覃民清、陈建林共同购买涉案商品房，且在办理涉案商品房收楼手续时，亦是由覃民清一人签名办理，故在签订涉案补充协议书时，大龙嘉盛公司有理由相信覃民清已获取陈建林的授权可代表陈建林一同签订该补充协议书。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后又以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”据此，覃民清在补充协议书中的签名，代表其本人及陈建林与大龙嘉盛公司签订补充协议书变更逾期办证违约金计付标准的行为有效，该协议书所产生的法律后果，由覃民清、陈建林承担。覃民清、陈建林的前述意见，本院不予采纳。至于补充协议书的内容，是覃民清、陈建林与大龙嘉盛公司平等自愿协商的结果，条款内容清楚明确，覃民清、陈建林同意大龙嘉盛公司已协议书约定方式承担逾期办证违约责任，是其对合法权利的正当处分，在大龙嘉盛公司按协议书履行完毕义务后时隔两年，覃民清、陈建林才主张协议书显示公平并主张协议书无效，无法律依据，对该意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告覃民清、陈建林的全部诉讼请求。案件受理费26.94元（原告已预付），由原告覃民清、陈建林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年十二月十三日书记员 梁敏霞孙永辉