西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0112民初4363号 原告柳菲，男。原告高伟，男。两原告共同委托代理人郝辉，陕西维秉律师事务所律师。被告董禹含，女。委托代理人赵立，陕西金镝律师事务所律师委托代理人舒慧，陕西金镝律师事务所律师第三人鲍富业，男。第三人余保成，男。原告柳菲、高伟与被告董禹含、第三人鲍富业、余保成合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人郝辉、被告委托代理人赵立、舒慧、第三人鲍富业、余保成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年3月2日，二原告及第三人鲍富业、余保成等人与被告签订《借款协议》，四人共计向被告借款人民币700万元。2016年11月，因四借款人未能按期偿还全部借款，被告于2016年11月25日与原告签订《房屋转租合同》一份，约定:鉴于四借款人尚欠被告的借款及利息6564505元未予偿还，原告自2016年11月26日起至2022年10月31日止，将其具有转租权的西安市太华北路21号的房屋及陕西锦都商务酒店的经营权转让给被告无偿使用，以抵偿全部债务，原《借款协议》终止履行。合同签订后，原告与被告依约就陕西锦都商务酒店的公章、财务章、营业执照以及所有酒店生产经营设备办理了交接手续。被告接手涉案房屋并开始经营。2018年9月，被告无视其与原告已经签订《房屋转租合同》并持续经营陕西锦都商务酒店、原《借款协议》所确定的债权债务关系已经终结的事实，将原告诉至莲湖区人民法院，请求判令原告归还所欠款项及利息共计901.88万元。无奈之下，原告受被告的委托，将酒店以极低的价格出售并用所得价款320万元用于偿还被告欠款。莲湖区人民法院后于2018年12月27日作出(2018)陕0104民初7811号判决，判决高伟、鲍富业、余保成、柳菲一次性偿还董禹含借款本金2519126.03元，支付截至2018年12月31日所欠利息3666769.6元。《房屋转租合同》明确约定，原告将其所承租房屋及酒店的经营权转租给被告无偿使用，以抵偿原告及鲍富业、余保成四人所欠被告的全部借款及利息。被告未按照《房屋转租合同》的约定抵偿债务，反而依据《借款协议》将原告及第三人诉至法院。在莲湖法院已经判决原告及第三人承担全部还款责任的前提下，被告自2016年11月至2018年10月间的两年内占有并经营陕西锦都商务酒店的事实，已构成对原告合法权益的损害，应当依据《房屋转租合同》的约定，向原告支付2年期间的经营权使用费人民币218.82万元。另外，被告恶意违反《房屋转租合同》的约定，拒不履行成立并生效的《房屋转租合同》，给原告造成了巨大的经济损失，应当向原告赔偿经济损失人民币65.64万元。综上，诉讼请求依法判令被告向原告支付自2016年11月至2018年10月止因被告占有使用陕西锦都商务酒店费用共计人民币218.82万元；判令被告向原告赔偿因《房屋转租合同》无法继续履行给原告造成的经济损失人民币65.64万元；本案一审案件受理费、保全费由被告负担。被告辩称，2016年3月2日,原告及本案第三人因短期资金紧张,向其分两笔借款人民币共计700万元,为保障该债权实现,原告柳菲、高伟及第三人鲍富业以其持有的陕西锦都商务酒店有限公司股权作为质押。借款到期后,原告及第三人逾期未还款,其反复协商无果后于2018年提起诉讼,后由西安市莲湖区人民法院作出(2018)陕0104民初7811号民事判决，判令原告与第三人偿还其借款，该判决现已生效。2016年年中,因原告及第三人曾提出用涉案酒店的收益偿还借款。但是,后因涉案酒店根本无收益,未实际履行。原告所诉的《房屋转租合同》系此阶段形成的文件,但该文件未生效,更未实际履行,具体事实如下：1.涉案的《房屋转租合同》未取得原出租人的同意或追认,根本未生效。陕西锦都商务酒店有限公司所使用的房屋实际产权人为陕西省第三建筑工程有限公司(以下简称陕西三建公司),陕西三建公司将上述房屋出租给了自然人张社教,后张社教将该房屋转租给原告柳菲、高伟及第三人鲍富业用于经营酒店。但张社教的转租行为是否取得出租人同意并无证据证明。而原告再将涉案房屋向其转租理应由张社教和原出租人同时同意,但是,直至本案诉讼时并无证据证明原告的转租行为取得张社教和原出租人的认可或追认。由此可见,涉案合同根本未生效。2、涉案《房屋转租合同》根本未履行,涉案酒店亦未进行交接，其根本没有进行任何经营,更未取得收益。首先，虽然其与原告签订《房屋转租合同》,但是涉案酒店并未进行任何交接,其亦未派驻任何人员,酒店的经营主体也没有进行任何的股权变更,涉案酒店一直系原告及第三人管理并实际占有,可见,该合同根本未履行。其次，其发现租赁合同无法履行立即与原告及第三人签订了《股权质押解除合同》，明确该《房屋租赁合同》根本没有履行，其并未实际经营涉案酒店，更没有占有酒店。再次,在莲湖法院审理案件过程中,原告及第三人也提出双方曾商议用涉案酒店的收益偿还借款一事,并将该《房屋转租合同》作为证据当庭出示,但是莲湖法院并未采纳,仍判决原告应偿还债务,亦可以证明该合同并未履行。在莲湖法院案件审理过程中,原告及第三人将涉案酒店出售给案外人,并以出售款项偿还了部分借款,该行为也可以证明涉案酒店一直系原告及第三人管理并实际占有,涉案《房屋转租合同》根本未履行。3、按照原告诉状中的诉讼请求分析,原告的第一项诉讼请求为侵权赔偿,而原告诉讼请求第二项又自行说明,该合同未能履行。可见,其并未实际占有该酒店,因此,并无任何侵权行为。同时,涉案酒店一直由原告及第三人管理并实际占有,因此,其更不可能阻碍原告及第三人处置该酒店,原告亦不会有任何损失出现,故原告要求赔偿涉案酒店占用费并无事实及法律依据。二、涉案《房屋转租合同》未能生效，不存在履行可能性,并且原告并无任何经济损失,其主张的损失数额没有任何事实支撑。且双方已在《股权质押解除合同》中对该合同未履行的实质进行了说明并解除了股权质押。后原告及第三人向其还款的事实，也说明原告同意履行双方之间的原借款协议，继续偿还借款。而且《房屋转租合同》未生效且无法履行并非由其所致,对此,其无需向原告承担任何责任。因此,现原告再要求赔偿《房屋转租合同》无法履行的损失,没有任何法律依据。此外，其对涉案酒店既无实质占有,亦无法律占有,涉案酒店一直由原告及第三人实际控制并收取收益,因此,《房屋转租合同》无法履行也不可能对原告造成任何经营损失,原告所主张的损失数额更无任何事实支撑。综上所述，其从未占有酒店，涉案酒店一直由原告及第三人管理并实际占有，即使有损失也是原告自己造成，与其无关。《房屋转租合同》未能生效，不存在履行可能性。故原告主张的各项诉讼请求均无事实及法律依据,请求贵院在查明事实的基础上依法予以全部驳回,以维护其合法权益。经审理查明，原告柳菲、高伟及第三人鲍富业、余保成（乙方）与被告董禹含（甲方）就乙方向甲方借款700万元于2016年3月2日签订《借款协议》一份。协议载明：借款分为两笔,其中第一笔本金为565万元,借期30天，自2016年2月26日至2016年3月25日,借款利息按月利率1.5%计息,利息共计84750元整,利息于2016年2月29日前支付,借款到期后一次性结清本金。第二笔借款本金为135万元,期限为4天,即2016年2月26日至2016年2月29日,借款利息按日利率0.3%计息,利息共计16200元整,该笔借款于到期日一次性结清本息。协议指定收款人为第三人余保成。关于协议项下借款担保双方约定：1、若乙方到期不能归还借款,自借款协议到期之日起,以陕西锦都商务酒店有限公司每日的全部收入作为还款,直至该款项还清为止。2、乙方以其持有的陕西锦都商务酒店有限公司的全部股权作为该笔借款的担保,签署股权质押协议,并按照相关法律法规办理股权质押手续。借款协议签订后，被告董禹含履行了出借义务,于2016年2月26日通过银行向原告指定的第三人余保成转账700万元。后原告分别于2016年3月1日和2016年4月2日通过西安富诚商贸有限公司的银行账户向董禹含兄长董磊转账1270950元和10万元,用于偿还借款本金及利息共计1370950元。剩余借款本息原告及第三人逾期未还，2016年11月25日，就未还本息归还问题原告柳菲、高伟与被告董禹含经协商签订《房屋转租合同》。转租合同内容为：“甲方（转租方）柳菲，高伟，乙方（承租方）董禹含。鉴于本合同甲方以及他人（鲍富业、余保成）四人与乙方董禹含于2016年3月2日确立了借款法律关系(见双方所签署的《借款协议》及《股权质押合同》)。依据该借款法律关系甲方及他人(鲍富业、余保成)共计向乙方借款700万元,截止本合同签署日尚有本息合计6564505元未能按照约定偿还(已归还1370950元)。故此，经作为原借款方的甲方和作为原出借方的乙方多次协商,现甲方同意将其现已承租自张社教的房屋再转租给乙方,以抵偿其及鲍富业、余保成四人所欠乙方的借款及利息。并就转租事宜达成以下协议：一、甲方承诺将其承租的陕建三公司位于太华北路21号陕建三公司家属院7-8号高层住宅楼下2-3层,面积共计4170平米,以目前现状(包括现酒店房间内所有物品、酒店资产等)整体转租给乙方经营使用。期限自2016年11月26日至2022年10月31日;甲方承诺承租的该物业的房租已经按照相关合同全部支付给张社教。二、所转租房屋标的、双方权利义务等均按照原出租人陕建三公司与第一承租人张社教签订的房屋租赁合同(以下简称“原合同”)执行。由本合同的乙方继受原合同第一承租人张社教所享有的合同权利及义务(但不准转租条款除外)。三、甲方承诺在本合同签订后三日内将转租房屋整体移交给乙方。四、在本合同确定的有效承租期内,乙方以应当向甲方支付的租金冲抵甲方及鲍富业、余保成所欠乙方的借款本息合计6564505元。亦即在本合同确定的有效承租期内乙方无需向甲方支付包括租金在内的任何费用。五、乙方有权在不违反原合同的情况下，自主经营，自负盈亏，甲方即原出租方、承租方均不得干涉。六、乙方承租该房屋后，有权以合营、分租等方式经营所承租的房屋，甲方及原出租方、承租方不得干涉。七、甲方确认：本承租关系已取得原第一承租人张社教(身份证号码:610112196510072015)的书面同意。若原合同中的出租方或承租方对此转租提出异议,由甲方负责解决。若因此导致乙方的经营损失,由甲方承担全额赔偿责任。八、现酒店大堂无偿给乙方使用,若原合同出租方、承租方及鲍富业对此提出异议,由甲方负责解决。二层已出租的茶秀(面积约900平方米,租期一年),自该出租合同到期之日起,由乙方作为出租方,与该租户协商另行签订协议。截止本合同签订日,甲方已收取的租金归甲方所有。九、甲方同意,现有的停车场交由乙方管理,甲方及鲍富业向乙方报备的车辆不收取停车费。若原合同出租方、承租方及鲍富业对此提出异议,由甲方负责解决。十、甲方同意,在陕西锦都商务酒店有限公司的注册地址变更法定手续尚未完成以及乙方的经营公司法定手续尚未办理完成之前,乙方可无偿以陕西锦都商务酒店有限公司的品牌暂时经营,自本协议签署之日酒店运营的收入及成本费用全部由乙方享有及承担,直至乙方不再使用陕西锦都商务酒店有限公司的品牌。本协议签署日之前陕西锦都商务酒店有限公司的一切权利义务均与乙方无关。陕西锦都商务酒店有限公司股东及法定代表人鲍富业对此项内容的同意函作为本合同的附件。十二、违约责任：1、若乙方违反原合同约定,导致原出租人追究责任,责任由乙方承担。但不准转租条款除外。2、若因甲方或鲍富业、余保成或原合同出租方、承租方的原因,导致乙方无法合法享有经营权，本合同自动终止，甲方及鲍富业、余保成依据与乙方原借款协议，继续履行尚未履行完毕的还本付息义务。”原告柳菲、高伟在转租协议上签名，被告董禹含在协议上加盖名章。转租合同签订后，2016年12月1日，锦都商务酒店员工马向飞代表原告与被告董禹含委托的郭天骄办理交接手续，原告方向董禹含移交了有关酒店管理信息及设备，主要包括：一、交接信息：1、POS机刷卡、POS机后台:https：/ merchant.allinpay.com/ ms/merchant/login/index,账号:821610170110090 、密码：jindu8888；2、①公户长安银行西安西大街支行806010601421000038，已开通网银,登录密码：jindu8888  e宝支付密码: jindu8888；②西安银行西安高新四路支行611011580000011881,未开通网银(于2016年12月5日前交接预留印鉴)。二、交接物品：1、长安银行西安西大街支行806010601421000038账户的两个网银U盾、预留印鉴卡、对账服务协议书；2、陕西锦都商务酒店有限公司公章、财务专用章、合同专用章、发票专用章、鲍富业法人章、营业执照正副本、特种行业许可证正副本、卫生许可证。三、应付资金：1、11月份人员工资:58522元(预计在2016年12月2日结清)；2、电梯维保费:1875；3、花卉租金:3225元；4、会计公司代理费:1600元；5、储值卡金额:77031元；6、挂单客人金额:5678元；合计:89409元(不含工资)；四、预剩资金1、前台预留备用金:4812元；2、矿泉水桶13个押金:650元；3、派出所订报:1000元；4、国税订报:200元；合计:6662元。马向飞、郭天骄在交接表上签名。被告对收到原告上述相关证照印鉴不持异议。2018年9月13日，被告董禹含向莲湖区人民法院起诉，请求判令两原告及两第三人归还欠款本金573万元及利息，莲湖区人民法院于2018年12月27日作出(2018)陕0104民初7811号民事判决，判决高伟、鲍富业、余保成、柳菲一次性偿还董禹含借款本金2519126.03元， 支付截至2018年12月31日所欠利息3666769.6元。同时按照年利率24%支付上述欠款本金自2019年1月1日至实际还请之日之利息。原告柳菲、高伟及第三人鲍富业、余保成不服一审判决，上诉至西安市中级人民法院，二审期间上诉人撤回上诉。另查，被告向原告出借款项时，约定原告以其持股的锦都商务酒店有限公司股权向被告质押担保，但在酒店移交后，因酒店经营情况与被告预期有差异，双方遂于2017年1月签订了《股权质押解除协议》。《股权质押解除协议》约定：“质权人:(以下简称甲方)董禹含，身份证号:610104196803023126；出质人:(以下简称乙方)鲍富业，身份证号:612727196807020418；柳菲，身份证号:612727198202276735；余保成，身份证号:612727197304110010；高伟，身份证号:612727196705110017。乙方(鲍富业、柳非、余保成、高伟)于2016年2月26日向甲方借款柒佰万元整(7000000)，以“锦都商务酒店有限公司”作为质押,并于2016年3月2日签订了《股权质押协议》。由于签订协议后甲方并未实际经营锦都商务酒店,经双方洽谈乙方同意偿还欠款及利息。现甲乙双方协商一致,同意解除《锦都商务酒店有限公司》的股权质押协议,由乙方重新签订还款协议。本协议一式五份,甲乙双方各执一份。协议生效后,双方任何一方不得擅自变更或解除。”原告柳菲及第三人鲍富业在协议上签名。同时查明，在莲湖区法院(2018)陕0104民初7811号案件审理过程中，2018年10月12日，两原告及第三人鲍富业向被告出具《还款承诺》，承诺内容为：“根据2016年3月2日出借人董禹含与鲍富业、余保成、高伟、柳菲四位借款人签订的《借款协议》内容约定,截至到2018年10月12日,饱富业、余保成、高伟、柳菲四人尚欠出借人董禹含借款本金5730000元（大写：伍佰柒拾叁万元整）。就该笔借款归还事宜,四位借款人承诺如下：一、以上四人承诺于2018年10月12日向董禹含还款本金500000元(大写：伍拾万元整);2018年10月27日向董禹含还款本金2700000元(大写:贰佰柒拾万元整)。剩余本金2530000元(大写:贰佰伍拾叁万元整)于2018年12月31日前全部还清。二、如各位借款人未按时归还上述借款本金,则按原《借款协议》约定的利率继续计息,直至全部款项还清为止。三、各位借款人迟延归还上述借款本金,则出借人董禹含有权申请人民法院强制执行剩余全部款项,并要求各位借款人加倍支付迟延履行期间债务利息。四、本协议签订后,双方另行约定时间前往莲湖区人民法院申请法院以此《还款承诺》的内容出具《民事调解书》,并办理结案手续。五、本协议自签字之日起生效。”两原告及第三人鲍富业在协议上签名。上述事实有原告提交的《借款协议》、西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初7811号民事判决书、《房屋转租合同》、《确认函》、《情况说明》、《交接表》、被告提交的《房屋转租合同》(张社教与柳菲、高伟签订)、陕西锦都商务酒店有限公司股东会决议、《房屋转租合同》(柳菲、高伟与董禹含签订)、《股权质押解除协议》、(2019)陕01民终5808号民事裁定书、董禹含与余保成的通话录音及庭审记录在卷佐证。本院认为，本案争点为：一、被告是否实际管理经营酒店，是否应向原告支付酒店占有使用费；二、原告有无损失，被告是否应向原告承担赔偿责任。关于争点一，即被告是否实际管理经营酒店，是否应向原告支付酒店占用费，依据庭审查明的事实，本院认为，原、被告双方虽然签订了《房屋转租合同》且在《借款协议》中约定了以酒店股权作为借款质押担保，而且办理了酒店相关信息、印章、营业执照等材料的交接转移手续，但被告并未实际经营。具体理由有两方面：一是原告柳菲及第三人鲍富业与被告签订的《股权质押解除协议》原告在庭审质证时对协议真实性不持异议，该协议签订时间在《房屋转租合同》签订之后，解除协议中明确载明“乙方(鲍富业、柳菲、余保成、高伟)于2016年2月26日向甲方借款柒佰万元整(7000000)，以‘锦都商务酒店有限公司’作为质押,并于2016年3月2日签订了《股权质押协议》。在该解除协议中，原告对被告未实际经营酒店明确予以认可；二是在莲湖法院审理借款纠纷案件过程中，原告刘菲、高伟及第三人鲍富业向被告出具《还款承诺》，承诺欠董禹含借款本金仍为573万元，这对被告债权未从酒店经营中得到抵偿构成自认，进而说明被告未实际经营酒店并受益。基于以上两方面原因，本院认定被告未实际经营酒店，故被告无需向原告支付占有使用费。关于争点二、即原告有无损失及是否需被告赔偿的问题，经庭审举证质证，原告未就酒店质押给被告后被告对其造成损失进行举证，故其该项请求因缺乏证据本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告柳菲、高伟的诉讼请求。案件受理费29556元（原告已预交）,由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      （此页无正文）   审  判  长      宋爱玲  人民陪审员      刘春莲  人民陪审员      樊魁元   二0一九年十一月二十日 书  记  员      郝  娜         打印人：周惠荣  校对人：郝娜  送达时间：   年  月  日1