西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书(2019）陕0117民初2061号原告：李坤，男，1992年7月12日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：任青娜、廖群，陕西泾渭律师事务所律师。被告：西安语诚房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市高陵区。统一社会信用代码：91610117MA6UUFJT8Y。法定代表人：韩伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵栋、刘金，陕西科健律师事务所律师。被告：西安网脉网络科技有限公司，统一社会信用代码：91610132MA6TY3F46M。法定代表人：姜飞，系该公司执行董事兼总经理。原告李坤诉被告西安语诚房地产开发有限公司、西安网脉网络科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院依法立案受理后，由审判员吕铁臂独任审判，公开开庭进行了审理。原告李坤委托代理人任青娜、廖群，被告西安语诚房地产开发有限公司委托代理人赵栋、刘金到庭参加了诉讼。被告西安网脉网络科技有限公司经本院合法传唤届期未到庭，庭后邮寄书面答辩状一份。本案现已审理终结。原告李坤向本院提出本诉诉讼请求：1、请求确认原、被告之间房屋买卖关系无效。2、依法判令被告向原告返还购房款201518元。3、依法判令被告自2018年9月13日起按照银行同期贷款利率向原告支付购房款利息5892.72元（暂计至2019年5月13日，要求支付实际退款之日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年9月10日向被告支付认购金3万元，认购被告开发的西安市高陵区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋，面积89.99m2。2018年9月12日，原告再向被告支付房屋首付款171518元，以上合计共向被告支付购房款201518元。但至本案起诉时，被告仍不与原告签订书面商品房买卖合同，也未取得该楼盘的预售许可证或销售许可证。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，望判如所请。被告西安语诚房地产开发有限公司辩称：双方没有形成房屋买卖合同关系，双方没有签订过合同，也没有达成过任何协议，我公司开发的楼盘不具备销售资格，对于销售委托给了第三方销售公司，在未取得相关许可的情况下是不能销售的；关于原告的付款，虽然原告主张是被告公司出具的收据、但是被告公司并没有收到该款项，该收据记载的内容应以语城公司实际收到款项为准，综上原告所主张房款中，3万元与被告无关，17万元因语城公司没有收到款项，故不承担退回的责任，请求驳回原告诉请。被告西安网脉网络科技有限公司书面辩称：一、本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法应当驳回起诉。答辩人在应诉后了解到涉案房屋所在土地性质为农村集体土地，所涉房屋性质为“小产权”房。西安市中院近年来对同类案件有多起判例均认定该类案件不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依法驳回了原告方起诉。二、答辩人与李坤之间不具有房屋买卖合同关系亦不具有其他法律关系，李坤无权要求答辩人就返还购房款承担连带责任。2018年8月31日，答辩人与语诚公司之间签订了《阳光语城项目代理销售合同》。语诚公司全权委托答辩人代理销售阳光语城项目房产。在李坤购买涉案房屋的交易中，答辩人与李坤发生的资金交易往来均是答辩人作为代理人的代收款行为。答辩人本身并未与李坤发生资金交易往来。根据法律法规对代理行为的相关规定，应当由被代理人语诚公司承担代理行为所产生的全部法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告李坤出示证据四组。第一组：1、置业顾问马雪手写售房信息单；2、《认购单》；3、《成交确认单》；4、收款收据、POS签购单、认购金3万支付凭证2张、个人活期存款账户对账单。第二组：1、原告被告公司经理王强通话录音一份(2019年5月14日）。第三组：西安市住房保障和房屋管理局官网商品房预售项目公示网页截图。第四组：1、阳光语诚小区售楼部现场照片3张及视频1份；2、安居客网站阳光语诚小区售楼信息网站录屏1份；3、房天下网站阳关语诚小区售楼信息网站录屏1份。被告西安语XX房XX组：阳光语诚项目代理销售合同，证明购房款是由网脉公司收取的，网脉公司未将购房款按照合同交回给语诚公司。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告西安语诚房地产开发有限公司是一家以房地产开发、销售等为经营范围的有限责任公司分公司。2013年10月27日，被告西安语诚房地产开发有限公司与被告西安网脉网络科技有限公司签订《阳光语诚项目代理销售合同》，约定全权委托被告西安网脉网络科技有限公司独家代理销售“阳光语诚”项目，代理权限为：“在本合同服务范围内，乙方代表甲方包括但不限于签订认购书，商品房预售合同，受托收款，交付收据等其他授权文件约定的事项”。原告李坤与被告西安网脉网络科技有限公司销售经理王强，置业顾问杨宁娟、李敏等达成口头购买意向，约定原告李坤认购西安市高陵区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋，面积89.99m2，每平方米单价4684.05元，房屋总价421518元。2018年9月10日，原告李坤按照被告销售人员要求的微信及支付宝扫码支付方式向被告支付认购金3万元，被告西安网脉网络科技有限公司销售人员置业顾问杨宁娟给原告出具杨宁娟签字的认购单一份。原告于2018年9月12日通过转账方式再向被告支付涉案房屋首付款171518元，余款约定以按揭某某支付。被告向原告出具《成交确认单》一份，同日又出具收款收据一份，明确书写有房号、面积、单价、总价。该收据还加盖西安语诚房地产开发有限公司财务专用章。后因该楼盘的预售许可证或销售许可证，双方一直未签订书面商品房买卖合同。现双方形成纠纷，原告依法提起诉讼，望判如所请。本院认为，民事行为不得违反国家的相关强制性规定。本案中，被告西安语诚房地产开发有限公司开发的楼盘不具备销售资格，在未取得相关许可的情况下是不能销售的。同时，被告西安语诚房地产开发有限公司全权委托被告西安网脉网络科技有限公司独家代理销售“阳光语诚”项目，被告西安网脉网络科技有限公司销售人员与原告李坤达成购买意向，约定原告李坤认购西安市高陵区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋，面积89.99m2，每平方米单价4684.05元，房屋总价421518元。原告李坤两次付款共计201518元。被告向原告出具认购单、《成交确认单》、《收款收据》。故被告西安语诚房地产开发有限公司和原告李坤之间成立事实上的房屋买卖合同关系。但该事实上的房屋买卖合同因违反国家的相关强制性规定而无效。故对原告请求确认原、被告之间房屋买卖关系无效的诉讼请求，依法予以支持。合同无效的法律后果是不当得利返还。故对原告请求被告向原告返还购房款201518元的诉讼请求，依法予以支持。对原告请求判令被告自2018年9月13日起按照银行同期贷款利率向原告支付购房款利息5892.72元（暂计至2019年5月13日，要求支付实际退款之日）的诉讼请求，因无约定，也无法律依据，依法不予支持。被告西安网脉网络科技有限公司在买卖合同中处于代理人地位，不需承担相关责任。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款、第七十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等相关规定之规定，判决如下：一、西安语诚房地产开发有限公司与李坤之间关于李坤购买认购西安市高陵区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋房产商品房买卖合同关系无效；二、西安语诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还李坤购房款201518元。三、驳回李坤其他诉讼请求。案件受理费本诉部分减半收取2255元，由西安语诚房地产开发有限公司负担（直接支付原告）；原告已预交4510元，由本院退付其2255元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  吕铁臂二〇一九年十二月二十六日书记员  周 乐1