山西省保德县人民法院民事判决书（2019）晋0931民初1157号原告：贺某，男，汉族，1971年11月12日出生，山西省保德县人，住忻府区杏林街市，身份号码：×××，电话：135XX****XX。委托诉讼代理人：张某，山西新震律师事务所律师。被告：康某，男，汉族，1980年12月7日出生，山西省保德县人，保德县农机局员工，住保德县，身份号码：×××，电话：137XX****XX。原告贺某诉被告康某租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理，原告贺某的委托诉讼代理人张某,被告康某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.依法判令解除原告贺某与被告康某就保德县政府小区临府前大街商业门店3间（34号门市）所签署的房屋租赁合同。2.依法判令被告立即将上述房屋返还给原告。3.依法判令被告支付到期房租共计25万元。判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告和被告于2014年10月19日签订的位于保德县政府小区临府前大街商业门店3间（34号门市）《租房合同》，约定该房屋（暂租三年）自2014年10月20日至2017年10月19日以年租金人民币50000元继续租给被告使用，合同到期后于2017年10月20日续签，约定该房屋自2017年10月20日至2020年10月19日以年租金人民币50000元继续租给被告使用，到期应付租金共25万元。《租房合同》签订后，被告却迟迟未向原告支付租金，原告多次催要，但被告一直拖延不交，其行为己侵犯了原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》第227条、225条之规定，请求法院支持原告的诉讼请求。被告康某辩称，我就没看过合同。我与原告是亲戚关系，有140万债权债务关系，为了给原告保障还款，我在合同上签字摁印，但不知合同内容，且没有合同。想看一下合同内容，我的门面房是380万的资产，不可能去顶140万的债务。不同意诉讼请求。理由是诉状所述不是事实，本身房屋也是我本人的。原告围绕诉讼请求提交的证据：1.被告与忻州市安泰达房地产开发有限责任公司保德项目部签订的商品房买卖协议书。2.忻州市安泰达房地产开发有限责任公司保德项目部收款收据。3.原被告2014年10月18日签订的房屋转让协议。4.原被告2014年10月20日签订的租房协议。5.原被告2017年10月20日签订的的租房协议。6.原告给被告打款的凭证。被告质证认为：房屋转让协议和租房协议都是我签的字，买卖协议是我给原告提供的。打款凭证的真实性不认可，不是欠原告380万，而是140万元。被告提交的证据：1.2012年3月13日，袁茂清、闫硕与被告康某签订门面房转让协议。2.崔俊途收条4支、袁茂全收条1支、张彦平收条1支。原告质证认为：原告没有见过原始合同。被告提供的证据的真实性无法判断，不清楚。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：原告提交的打款凭证，真实性予以认定。被告提交的证据，真实性予以认定。据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月10日，原告给被告转账10万元，2010年3月19日，原告给被告转账30万元，2011年8月8日，原告给被告转账30万元，2011年7月21日，原告给被告转账29万元，2011年7月22日，原告给被告转账36万元，2011年11月25日，原告给被告转账14万元，2012年1月4日，原告给被告转账10万元，2013年8月14日，原告给被告转账36万元，2013年9月30日，原告给被告转账20万元，原告通过中国银行网银给被告转账95万元，以上转账合计310万元。2012年3月13日，袁茂清、闫硕与被告康某签订门面房转让协议，约定袁茂清、闫硕座将落在政府小区东34号门面房三间（地下室**）以320万元转让给被告康某。袁茂清、闫硕交付被告康某商品房买卖协议书及收据。商品房买卖协议书的落款时间为2012年1月7日，出售方为忻州市安泰达房地产开发有限责任公司保德项目部，购买方为被告康某，约定康某以275万元的价格购买忻州市安泰达房地产开发有限责任公司开发的位于保德县政府小区临府前大街商业门店3间，编号为34号。收据日期为2012年1月7日，收款方为忻州市安泰达房地产开发有限责任公司保德项目部，内容为：收到被告康某交付的房款275万元。2014年10月18日，原告贺某作为乙方，被告康某作为甲方，签订房屋转让协议，约定甲方自2009年开始陆续向乙方借贷275万元，甲方因资金困难已无力按期偿还。甲方自愿将属于自己价值275万元的门面房转让给乙方，用于抵销借款。甲方向乙方所借款项，乙方以银行汇款凭证为依据，并于签订合同之日将借款凭证交还甲方。协议生效前与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理。交接房屋时，甲方将房屋产权证、该商品房买卖协议书、原始交费凭证及相关必要的证件提供给乙方，房屋产权证的更名、购房发生的税费及相关费用由甲方负责。鉴于甲方资金周转困难，以房抵债后，公司无处落脚。乙方同意甲方的诉求，自合同签订之日该房屋产权归乙方所有起，将该房产继续租给甲方使用，年租金五万元（附租房合同）。2014年10月20日，原告贺某作为甲方，被告康某作为乙方，签订了租房合同，约定乙方租用甲方门面房暂定3年（2014年10月20日-2017年10月19日），租金每年五万元。2017年10月20日，原告贺某作为甲方，被告康某作为乙方，签订了租房合同，约定乙方租用甲方门面房暂定3年（2017年10月20日-2020年10月19日），租金每年五万元。原告持有的商品房买卖协议书及收据系被告交付。签订租房合同后，被告至今未支付原告租金。本院认为：原告提交的房屋转让协议、租房合同，被告认可签过名，故真实性予以认定。被告主张300多万的房不可能抵销140万的债、签字是为给原告还款的保障、签名时未看合同，只有本人陈述，被告持有与袁茂清、闫硕的门面房转让协议的事实，不足以证明双方不具有转让房屋（以房抵债）的意思。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原被告签订的房屋转让协议、租房合同，不违反效力性强制性规定，自成立时起对原被告具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告将门面房转让给原告，抵销了被告欠原告的275万元，后租给被告使用，被告负有按约定支付租金的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告多年未付租金，致使原告不能实现合同目的，原告请求解除租房合同，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告请求解除租房合同、返还房屋、支付租金25万元，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十七条、第二百二十七条规定，判决如下：解除原告贺某与被告康某于2017年10月20签订的租房合同。被告康某返还原告保德县政府小区临府前大街商业门店3间（34号门市），支付原告租金25万元。限判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。审 判 长 崔继军人民陪审员 刘瑞丽人民陪审员 康培林 二〇一九年十二月三十日书 记 员 李佳妮