广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初2603号 原告:雷志英，女，1976年1月3日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告:何日腾，男，1973年12月24日出生，壮族，住南宁市青秀区。 两原告共同委托诉讼代理人：莫远锋，广西金桂北斗律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：温承杰，广西金桂北斗律师事务所律师。 被告:广西富力房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区竹溪大道中段**竹溪苑荣桂商厦****，统一社会信用代码91450100692767877Q。 法定代表人：黄洪，总经理。 被告:广西千年居房地产开发有限公司，，住所地南宁市江**星光大道**荣宝华商城**楼**统一社会信用代码91450100MA5K99N63E。 法定代表人：吕伟铭，董事长。 第三人：广西壮族自治区新康监狱，住所地南宁市，住所地南宁市青秀区茅桥路**代码498507051。 法定代表人：麻景贤，监狱长。 委托诉讼代理人：陆庆标，广西科豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃杰广，广西科豪律师事务所实习律师。 原告雷志英、何日腾诉被告广西富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）、广西千年居房地产开发有限公司（以下简称千年居公司），第三人广西壮族自治区新康监狱（以下简称新康监狱）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年4月12日受理后,依法适用普通程序于2019年11月18日公开开庭进行了审理。原告雷志英，原告雷志英与何日腾的共同委托诉讼代理人温承杰，第三人新康监狱的委托诉讼代理人陆庆标、覃杰广到庭参加诉讼。被告富力公司、千年居公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告雷志英、何日腾向本院提出诉讼请求：1.判决撤销原告与被告富力公司签订的《房屋买卖合同》、与被告千年居公司签订的《居间服务协议》；2.判决两被告连带返还原告538109元人民币；3.判决两被告连带向原告赔偿利息损失（以50000元为基数，从2018年7月19日起按中国人民银行公布的同类同期流动贷款利率计算至2018年7月30日为66元；以538109元为基数，从2018年8月1日起按中国人民银行公布的同类同期流动贷款利率计算至付清之日，暂计算至2019年3月19日为14750元，两项暂为14816元）；4.判决两被告连带向原告赔偿房产预期利益损失200000元；5.判令两被告承担本案的诉讼费用。以上费用暂计752925元。事实和理由:约从2018年6月起，两被告向社区宣传，虚构能从被告富力公司代为建设的第三人名下的位于南宁市青秀区内建设的广西壮族自治区新康监狱职工住宅楼（现为“华龙苑小区”）拿到大量限价住房向社会销售。原告为此找到两被告咨询购房事宜，两被告声称可将其中的第11幢Ａ单元第15层02号房出售给原告，并能为原告办理《准购证》、《房屋产权证》。原告信以为真，根据两被告提出的购房和付款方式，于2018年7月18日与被告千年居公司签订了《居间服务协议》、于2018年7月30日与被告富力公司签订了《房屋买卖合同》，并向两被告共支付了538109元人民币。签约付款后，原告多次找两被告履行合同约定的办理购房手续和交房义务，但两被告均以各种理由予以推诿，至今被告未向原告交付房屋，亦未办理任何房产登记手续。之后，经原告调查了解才知道，第三人名下的广西壮族自治区新康监狱职工住宅楼是经自治区人民政府房改办批准的危旧房改住房项目，即便按照被告富力公司所称其是代建方，也无权出售该住宅楼的房屋。两被告称其有权向社会公开销售部分房屋完全是虚假的。两被告虚构“其有房可售”事实，实施欺诈行为，使原告陷入错误认识之中，由此做出错误的意思表示，进而分别与两被告签订合同，两被告的行为已构成共同欺诈，依法应当撤销。另外，两被告的共同欺诈行为已经造成了原告的财产损失，依法应当由两被告承担连带的返还原告财产和赔偿原告损失的法律责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 本案诉讼中，经本院释明，在涉案合同认定无效的情况下，原告不变更诉讼请求，表示由法院依法认定和裁决。认为被告存在欺诈行为，应承担共同返还责任。 第三人新康监狱述称：本案将新康监狱列为第三人缺乏事实和法律依据。新康监狱2011年4月20日与富力公司签订了合同编号为2011（001）的《广西壮族自治区新康监狱危旧房改造住宅楼（10#、11#楼）项目建设合同》；2011年12月21日与富力公司签订了合同编号为2011（002）的《广西壮族自治区新康监狱危旧房改造住宅楼（9#楼）项目建设合同》。9#楼为全额集资房，10#、11#楼为危旧房改住房改造住宅楼，全部为单位内部职工房，不对外销售。新康监狱与富力公司是委托开发关系，与千年居公司没有任何关系。新康监狱对原、被告之间的《房屋买卖合同》《居间服务协议》及有关履行情况不知情，未授权被告富力公司及千年居公司出售涉案房屋，如有相关授权，应由原告举证，更没有收取原、被告支付的任何款项，对原、被告的诉讼标的没有独立的请求权，没有法律上的利害关系，故不应将新康监狱列为第三人参加诉讼。涉案房屋系房改房，出售的对象是新康监狱符合条件的职工，如有多余房源也可向经区房改办审批并通过申报程序的在编区职工进行销售。涉案房屋所在的小区不叫新康监狱小区，而是叫华龙苑小区。富力公司及千年居公司无权销售涉案房屋，系无权代理，涉案的《居间服务协议》及《房屋买卖合同》应为无效合同。 被告富力公司、千年居公司未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 由于被告富力公司、千年居公司未到庭,亦未提交书面答辩意见，本案无法归纳双方争议焦点。根据原告的起诉及第三人的陈述，归纳本案调查重点为：1.涉案的《房屋买卖合同》及《居间服务协议》的效力应如何认定？2.原告诉请被告富力公司、千年居公司连带返还首付款及本金，并支付相应利息和赔偿房产预期利益损失是否合理有据？ 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织到庭当事人进行了举证和质证。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩、陈述及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告富力公司、千年居公司不到庭，视为其放弃举证和质证的权利。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告千年居公司与被告富力公司于2018年4月10日签订《销售合作协议书》，约定有，千年居公司转给富力公司300万元，作为千年居公司替富力公司收取费用的押金，富力公司在3个月内拿出在南宁新康监狱开发的华龙苑78套房源（不超过200套），由千年居公司找销售公司销售，千年居公司资金300万元在销售中，千年居公司可在房款中逐步扣回等内容。2018年7月18日，原告雷志英、何日腾（作为乙方）与被告千年居公司（作为甲方）签订一份《居间服务协议》，约定：根据2018年4月10日甲方与富力公司签订的《合作销售协议书》，甲方取得华龙苑部分房源独家代理销售权，乙方委托甲方协调从富力公司处购买房屋一套，房屋坐落于南宁市，房号为：Ａ-1502，销售面积：101.53ｍ2；甲方协助乙方与富力公司签订房屋销售合同，并协助办理准购证、产权证等相关手续；乙方支付甲方居间费人民币355355元；居间费转入林立读的账户（户名：林立读；开户行：中国建设银行南宁民族大道东支行；账号：62×××37）；如因乙方原因未能获得准购证的，甲方允许乙方变更购房人的名字，如遇甲方和开发商不可控的因素，乙方同意另选相同户型和房号或甲方确认交易失败起七个工作日内全额退还乙方的居间费。2018年7月30日，原告雷志英、何日腾作为买方（乙方）与被告富力公司签订《房屋买卖合同》，约定：甲方以招投标方式取得新康监狱小区项目，甲方作为新康监狱项目的代建方将剩余的房源出售；甲方将位于南宁市方，该房屋建筑面积共101.53平方米，房屋单价为6000元／平方米，总房价款为609180元，该单价已经包含应缴纳的土地费用；经审核双方确认，本合同签订之日，乙方向甲方支付购房款30%，即182754元，余下款项426426元，在甲方办好《准购证》后10个工作日内，甲方配合乙方到银行办理贷款按揭手续或乙方一次性支付余下未交的房款给甲方；本协议签订后，造成乙方个人办不了房产证，而乙方又坚持要求退购的，甲方同意在4个月内全额退还乙方购房款。2018年7月18日，原告向被告千年居公司支付50000元。2018年7月31日，原告雷志英、何日腾通过雷志英的银行账户分两笔转款182754元、305355元到林立读的中国建设银行账户，被告富力公司出具《收据》确认收到雷志英11-Ａ-1502号房款182754元，被告千年居公司出具《收据》确认收到原告雷志英、何日腾居间费预付款355355元。 另查明，林立读通过其个人账户，以被告千年居公司名义向原告雷志英、何日腾退还了居间费132754元及购房款40000元。 再查明，2018年7月，新康监狱在其宣传栏贴出《告示》、《郑重提醒》，内容有：华龙苑小区住宅楼（9栋、10栋、11栋）属于新康监狱职工自主的集资、危旧房改造住房，不具备对外出售或指标转让条件。 本院认为:第三人尽管不是本案《房屋买卖合同》的当事人，但该合同的内容涉及第三人，原告申请新康监狱作为本案的第三人参加诉讼并无不当。关于本案《居间服务协议》及《房屋买卖合同》效力的问题。被告富力公司未到庭陈述意见或提交相应证据证明其已取得第三人新康监狱授权销售包括涉案房屋在内的部分楼盘的委托材料，属于无权代理，未被第三人新康监狱予以追认。被告富力公司虚构其已取得销售涉案房屋的授权并与原告订立《房屋买卖合同》的行为已经构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条的规定，本案的《房屋买卖合同》应属无效合同。《居间服务协议》是在《房屋买卖合同》的合法有效的基础上订立的从合同，涉案《房屋买卖合同》无效，《居间服务协议》的效力失去依据，亦属无效。经本院释明后，原告不变更诉讼请求。故本院对原告诉请撤销原告与被告富力公司签订的《房屋买卖合同》、原告与被告千年居公司签订的《居间服务协议》，不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告富力公司及千年居公司因《居间服务协议》及《房屋买卖合同》取得的居间费、购房款应当返还给原告。基于本案中被告的行为，在合同无效后应一并向原告支付相应利息。原告在签订合同时，未对被告富力公司是否具有第三人新康监狱委托销售涉案房屋的材料进行合理的审查，未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任。本院对原告主张两被告连带向原告赔偿房产预期利益损失200000元不予支持。根据《居间服务协议》的内容和原告缴纳居间费的数额、《销售合作协议书》的内容、原告向富力公司交付房屋款项数额及时间、《房屋买卖合同》签订时间和内容可看出，本案为富力公司委托千年居销售其开发的南宁市房屋，富力公司与千年居公司之间形成委托合同关系，富力公司为委托人，千年居公司为受托人。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。因此，原告与千年居公司签订的《居间服务协议》直接约束富力公司和原告。千年居公司在代理中没有尽到审查义务，在被告富力公司没有对外销售涉案房屋权限的情况下代理销售涉案房屋，且收取了原告的居间预付款，损害了原告的权益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条的规定，被告富力公司应当与被告千年居公司就收取的居间预付款对原告承担连带偿还责任。故原告关于被告富力公司连带承担退还居间费及支付相应利息的主张成立，本院予以支持。富力公司收取的首付款182754元系该公司的独立行为，原告要求被告千年居公司承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。扣除原告认可的已退还款项后，被告富力公司还须退还原告的购房款数额为142754元。基于原告自身在签订合同时未尽到合理的审慎注意义务，被告富力公司亦通过林立读在2019年7月6日归还了40000元，本院酌定被告富力公司向原告支付应返还款项142754元的利息：以142754元为基数，按照同期银行贷款基准利率计付，从2019年7月7日起计至付清款项之日止。被告富力公司和被告千年居公司在扣除原告已认可的归还款项居间费132754元后，还须向原告连带返还的居间费数额为222601元。同理，基于原告自身在签订合同时未尽到合理的审慎注意义务，被告千年居公司亦通过林立读截至2019年7月5日归还了132754元，本院酌定被告富力公司和千年居公司连带向原告支付利息：以222601元为基数，按照同期银行贷款基准利率计付，从2019年7月6日起计至付清款项之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告广西富力房地产开发有限公司返还原告雷志英、何日腾购房款142754元； 二、被告广西富力房地产开发有限公司向原告雷志英、何日腾支付资金占用利息：以142754元为基数，按照同期银行贷款基准利率计付，从2019年7月7日起计至付清款项之日止； 三、被告广西富力房地产开发有限公司和被告广西千年居房地产开发有限公司连带返还原告雷志英、何日腾居间费222601元； 四、被告广西富力房地产开发有限公司和被告广西千年居房地产开发有限公司连带向原告雷志英、何日腾支付资金占用利息：以222601元为基数，按照同期银行贷款基准利率计付，从2019年7月6日起计至付清款项之日止； 五、驳回原告雷志英、何日腾的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行 案件受理费11329元，原告雷志英、何日腾共同负担4195元，由被告广西富力房地产开发有限公司负担2787元，由被告广西千年居房地产开发有限公司和被告广西富力房地产开发有限公司共同负担4347元；保全费4285元，由被告广西千年居房地产开发有限公司和被告广西富力房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨长春 人民陪审员  黄爱娥 人民陪审员  李浩安 二〇一九年十二月十日 书 记 员  韦绍锋 ——