北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0111民初4666号原告（反诉被告）：陈择宁，女，1970年9月24日出生，汉族，北京德润良品健康科技有限公司法定代表人，户籍所在地广西桂林市七星区，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李帅，河北磅礴律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙成龙，男，1990年1月24日出生，汉族，公司职员，户籍所在地河北省沧州市东光县，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：胡吉弟，北京安太律师事务所律师。委托诉讼代理人：张胜英，北京市京昌律师事务所律师。第三人：北京美好家园房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡地区鸿顺园**楼1-07。法定代表人：王成操，总经理。委托诉讼代理人：谭佐军，男，1985年5月22日出生，土家族，北京美好家园房地产经纪有限公司员工，户籍所在地湖北省巴东县，住北京市房山区。第三人：何锐，男，1979年6月15日出生，土家族，公司员工，户籍所在地广东省深圳市龙岗区，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：李帅，河北磅礴律师事务所律师。第三人：李强，男，1989年2月11日出生，汉族，公司职员，户籍所在地河北省石家庄市桥**，住北京市西城区。原告（反诉被告）陈择宁与被告（反诉原告）孙成龙、第三人北京美好家园房地产经纪有限公司（以下简称美好家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月22日作出（2017）京0111民初5446号民事判决。孙成龙不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2017年9月29日作出（2017）京02民终9499号民事判决。孙成龙不服申请再审，北京市第二中级人民法院于2017年12月26日作出（2017）京02民申589号民事裁定，决定再审本案，并于2018年2月28日作出（2018）京02民再29号民事裁定，撤销（2017）京02民终9499号及（2017）京0111民初5446号民事判决，将本案发回本院重审。重审中，依何锐、李强申请，本院追加何锐、李强为本案第三人，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈择宁及其委托诉讼代理人李帅，孙成龙及其委托诉讼代理人胡吉弟、张胜英，美好家园公司之委托诉讼代理人谭佐军，何锐及其委托诉讼代理人李帅，李强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈择宁向本院提出诉讼请求：判令解除双方于2015年2月6日签订的《北京市房屋买卖居间合同》。事实和理由：2015年2月6日，陈择宁因创业急需资金，经美好家园公司与孙成龙签订了《北京市房屋买卖居间合同》。合同约定陈择宁将自己的房山区XX号楼X单元XXX室卖给孙成龙，成交价为115.5万元。孙成龙应于2015年2月19日前支付陈择宁定金20万元、首付款20万元，2015年6月30日前付清尾款75.5万元。合同签订后，孙成龙并未按约定付清尾款。出于理解，陈择宁与孙成龙在2015年7月2日签订《补充协议》，同意孙成龙延期付款，即于2015年8月14日前付清尾款55.5万元。《补充协议》签订时，孙成龙一再表示会按时付款，然而孙成龙却再次违约。陈择宁多次催告，孙成龙至今都未将全部房款付清。孙成龙的违约行为给陈择宁造成极大经济损失，已构成根本违约，故根据合同法第九十四条规定起诉要求解除合同。孙成龙辩称：孙成龙没有迟延付款行为，不构成根本违约，不同意解除合同。孙成龙原一审向本院提出反诉请求：1.判令陈择宁继续履行《北京市房屋买卖居间合同》；2.判令陈择宁赔偿孙成龙违约金23.1万元。重审中，本院释明孙成龙明确第一项诉讼请求，其认为涉案房产不是陈择宁、何锐的夫妻共同财产，陈择宁有完全处分权；庭审中曾表示愿代陈择宁、何锐偿还李强借款本息以消灭抵押权，庭审后，孙成龙表示陈择宁在诉讼期间将房屋抵押给李强，与其无关；其将第一项诉讼请求明确为：请求判令陈择宁协助孙成龙办理房屋过户手续。事实和理由：合同签订当日，孙成龙交付陈择宁定金10万元，2月分两次交付30万元。《补充协议》签订当日，孙成龙交付陈择宁20万元用于解押房屋。2015年7月16日，孙成龙向陈择宁支付房款15万元。2016年5月11日，孙成龙、陈择宁在美好家园公司达成口头协议:孙成龙向陈择宁交付31万元（2016年5月11日交付1万元，2016年5月20日交付10万元，2016年6月6日交付20万元），剩余房款9.5万元及违约金5.2万元（逾期270天）于2016年12月1日陈择宁完成房屋产权登记手续后交付给陈择宁。另，孙成龙于2015年8月24日还向陈择宁支付房款10万元。孙成龙已履行合同约定的义务，购房款115.5万元已支付116万元，陈择宁接受房款并没有提出异议。约定的房屋过户期限届满后，孙成龙及美好家园公司多次催促陈择宁履行房屋过户义务，但陈择宁拒绝履行。陈择宁的行为已构成违约，故提出上述反诉请求。陈择宁辩称：第一、陈择宁只认可有陈择宁签字收据的76万元为房款，孙成龙支付的其他款项不是房款，而是违约金、房屋占用费及其他损失。第二、双方自2015年8月14日之后没有达成补充协议，且补充协议要以不弱于书面的形式进行。第三、因孙成龙未按照合同约定履行，导致根本违约。合同应解除而非继续履行。请求驳回孙成龙的反诉请求。美好家园公司述称：孙成龙已付清全部尾款，不同意解除合同，同意继续履行。何锐述称：孙成龙未按合同约定付款，陈择宁诉请合理，合同应该解除，同意陈择宁的诉讼请求，不同意孙成龙的反诉请求。李强述称：李强与陈择宁、何锐有抵押借款合同，涉案房产上存在李强的抵押权，且已轮候查封。如果孙成龙代陈择宁、何锐偿还借款本息，李强同意解除抵押；如果不能偿还，应驳回孙成龙的反诉请求。当事人围绕其诉辨主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人提交的证据及事实认定如下:一、当事人无争议的证据及事实。重审中，双方当事人提供了《北京市房屋买卖居间合同》、《补充协议》、房款收据，陈择宁提供了《北京市不动产登记受理通知书》，孙成龙提供了《存量房交易服务平台检验结果》，美好家园公司提供涉案房屋《房屋所有权证书》，李强提供了陈择宁与何锐《结婚证书》复印件、涉案房屋《不动产权证书》、《借款合同》、《抵押合同》、《浦发银行业务凭证》、《公证书》、《不动产登记证明》、《执行证书》，本院宣读出示了（2017）京0111民初5446号、(2018)京0111民初2524号及(2018)京0111执4254号卷宗材料，双方当事人对上述证据真实性未提出异议，结合双方当事人陈述，本院对上述证据予以确认并认定事实如下:2015年2月6日，在美好家园公司居间下，赵秋芬代理乙方孙成龙与甲方陈择宁签订《北京市房屋买卖居间合同》，双方约定：甲方将坐落于北京市房山区XX号楼X单元XXX室（建筑面积131.88平方米）以115.5万元的价格出售给乙方。该房屋已设定工商银行抵押权，甲方应于签订本合同起3日内申请抵押注销手续。甲方保证该房屋的其他共有权人同意出售该房屋,并保证该房屋没有产权纠纷，因甲方原因不能办理产权登记转移或发生债权债务纠纷的,由甲方承担相应责任。关于价款支付，双方约定购房款（含定金）付款方式为全款，甲方为净得房款，如在乙方过户之前产生房产税及其他税费都有乙方承担，与甲方无关；双方同意自行划转交易结算资金，乙方签订本合同的同时直接支付甲方定金10万元，乙方支付甲方10万元之后，甲方将产权证交由丙方保存，丙方配合甲方解押手续，出示房产证、解押完成之后，丙方核验甲方房本到建委公示；乙方于2015年2月19日之前支付甲方购房定金20万元（其中包含乙方签订合同时10万元）、首付款20万元，一并打到甲方指定账户，由丙方见证；乙方于2015年6月30日之前支付剩余房款75.5万元，甲方夫妻双方提供公证资料亲自到场配合乙方做公证手续；甲乙双方做完公证手续后，水电气卡、房产证、各种购房票据一并交付给乙方。关于房屋交付和转移所有权，双方约定出售人应当在收到全部尾款后7日内将房屋交付给乙方；甲乙双方协商一致同意，此房屋等到乙方购房资格满五年之后60个工作日过户。关于违约责任，双方约定乙方单方违约按20%购房总款赔付甲方，甲方单方违约按20%购房总款赔付乙方；乙方未按照双方约定时间付款的，逾期在20日之内，自约定的应付款期限届满之次日起实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向甲方支付违约金，合同继续履行。2015年2月6日、11日、25日，赵秋芬、孙成龙支付陈择宁定金及首付款共计40万元,陈择宁出具了收据。美好家园公司将涉案房屋钥匙交付赵秋芬及孙成龙。陈择宁未办理抵押注销手续。2015年7月2日，甲方陈择宁与乙方赵秋芬签订《补充协议》，双方约定“经甲乙双方协商一致，北京市买卖房屋居间合同1418103＃延期45天（2015年7月1日至2015年8月14日）。在此之前乙方向甲方支付房款肆拾万元整。7月2日向甲方支付贰拾万元整。剩余房款伍拾伍万伍仟在8月14日之前结清。同时，甲方保证在此期间解押房本，保证可随时交易过户或者公证”。《补充协议》签订后，涉案房屋设定的抵押权于2015年7月9日注销。赵秋芬及孙成龙先后于2015年7月2日及11日支付陈择宁房款20万元和15万元,陈择宁出具了收据。2016年12月，孙成龙在京购房资格审核通过。2017年3月，陈择宁起诉请求判令解除合同，孙成龙反诉继续履行合同并要求陈择宁支付违约金。2017年6月22日，本院作出（2017）京0111民初5446号民事判决。孙成龙上诉后，北京市第二中级人民法院于2017年9月29日作出（2017）京02民终9499号民事判决。《北京市房屋买卖居间合同》签订后，陈择宁将涉案房屋《房屋所有权证书》交美好家园公司保管。原一审判决前，陈择宁于2017年6月8日向房山区不动产登记事务中心申请补发，并于2017年7月取得补发的《不动产权证书》。2017年8月8日，陈择宁、何锐向李强提供《结婚证书》及补发的《不动产权证书》与李强签订《借款合同》及《抵押合同》，用涉案房屋向李强抵押借款100万元，借款期限为6个月。当日，陈择宁、何锐、李强在北京市中信公证处办理了赋予《借款合同》及《抵押合同》强制执行效力公证。2017年8月10日，涉案房屋设定了李强的抵押权。2017年10月，孙成龙起诉要求陈择宁返还房款116万元及赔偿损失，并申请查封涉案房屋。2017年10月26日，本院作出（2017）房预民字第45050号民事裁定，将涉案房屋予以查封。查封期限自2017年11月7日至2020年11月6日止。2018年3月6日，本院作出(2018)京0111民初2524号民事裁定，准许孙成龙撤回起诉。2018年7月11日，李强持北京市中信公证处出具的《执行证书》向本院申请执行，要求陈择宁、何锐支付借款本金90万元及利息、违约金。2018年8月14日，本院作出(2018)京0111执4254号民事裁定将涉案房屋轮候查封，查封期限自2018年8月15日至2021年8月14日止。二、当事人争议事项的证据及事实。（一）房款支付争议的证据及事实。审理中，孙成龙主张已付清全部房款，陈择宁主张只认可有陈择宁签字收据的76万元为房款，孙成龙支付的其他款项不是房款，而是违约金、房屋占用费及其他损失。围绕上述争议，陈择宁提供了陈择宁与赵秋芬的通讯记录、房款收据；孙成龙提供了陈择宁与赵秋芬、孙成龙、美好家园公司工作人员之间的通讯记录，房款收据，美好家园公司工作人员鲁鹏出具的证明，银行账户交易明细，上述证据均能反映合同三方履行合同的事实，本院予以确认。结合双方当事人的陈述，认定如下事实：截止至2015年8月14日，赵秋芬及孙成龙已支付陈择宁房款75万元，其余40.5万元房款未按《补充协议》履行。2015年8月24日，赵秋芬向陈择宁银行账户转账10万元，此后赵秋芬因资金原因未再付款。2016年5月11日，陈择宁以急需用钱为由让赵秋芬支付房款，赵秋芬于当日向陈择宁银行账户转账1万元。当日，在美好家园公司主持下，陈择宁、赵秋芬就合同继续履行及违约金问题进行了协商并达成口头协议，陈择宁出具了1万元房款收据。因赵秋芬计算失误，协商时未将2015年8月24日10万元转账计算在已付房款内。2016年5月20日，赵秋芬向陈择宁银行账户转账10万元，陈择宁以短信方式出具了收据。此后，双方因违约金金额问题发生争议。2016年5月28日，陈择宁短信中对赵秋芬称：“如果你们认为让的不够，直接跟我孩子爸爸何锐联系”。2016年6月3日，陈择宁短信中询问:“成龙:你好，后面20万元没打过来，是吗”。在与美好家园公司工作人员沟通中陈择宁曾要求孙成龙支付违约金5.5万元，后同意“再给20万元，剩余9.5万元和5.2万元利息在过户时给付”。2016年6月6日，赵秋芬向陈择宁银行账户转账20万元。2016年7月2日，美好家园公司工作人员将拟定的“补充协议”发送给陈择宁，内容为：甲方同意乙方社保满5年,拥有北京购房资格情况后,双方共同向房屋产权转移登记部门完成转移登记手续,双方约定在2016年12月1日之前完成产权转移登记手续,乙方同时支付甲方剩余房款9.5万元及违约金5.2万元。乙方必须在2016年12月1日之前支付剩余尾款、滞纳金,并完成产权转移登记。否则乙方则多支付甲方违约金2000元,剩余房款也按每天万分之五滞纳金计算。在乙方按时能支付的情况下,甲方必须无条件配合乙方完成产权转移登记手续”。2016年7月17日，陈择宁短信向美好家园公司工作人员发送了“房产交易追加协议”，要求孙成龙于2016年7月20日前付清违约金57892.5元，并要求尾款10.5万元于2016年底付清，同意2017年2月过户。此后，双方未再就合同履行问题协商一致。（二）涉案房屋共有情况争议的证据及事实。《房屋所有权证书》、《不动产权证书》记载，涉案房屋为陈择宁单独所有。重审中，陈择宁、何锐主张涉案房屋为二人共有，但经多次释明拒不提供婚姻证明。孙成龙认为无证据证明何锐与陈择宁存在婚姻关系，即涉案房产为陈择宁单独所有，陈择宁有完全处分权。李强向本院提供了陈择宁、何锐《结婚证书》复印件，陈择宁认可是办理《借款合同》、《抵押合同》时其向李强提供。经本院致函该《结婚证书》登记机关，桂林市婚育综合服务中心七星区婚姻登记处回函称：经查询，该处无陈择宁、何锐婚姻记录，该《结婚证书》中发证机关印章不是该处印章。据此，本院对陈择宁、何锐上述主张不予支持。（三）合同解除争议的证据。为证明孙成龙多次违约、根本违约，陈择宁还提供了其于2015年8月19日要求赵秋芬按贷款利率支付利息的短信记录，北京市金台律师事务所出具的关于因无孙成龙、赵秋芬有效地址及联系方式无法发出律师函的《证明》，孙玉强、李永涛、肖昇华出具的关于因孙成龙连续违约给陈择宁创业项目带来很多麻烦的书面证言。孙成龙对上述证据真实性未提出异议，但不认可关联性。关于上述短信记录，孙成龙质证意见为：2015年8月19日，陈择宁发短信要求按市面贷款利息计算逾期利息，孙成龙于2015年8月24日给付陈择宁房款10万元，后双方约定孙成龙于2016年5月中旬到期的汇票届满后再付款。关于律师事务所出具的《证明》及证人证言，孙成龙认为不能证明孙成龙存在违约行为。本院认为：本案各方当事人争议在于：第一、孙成龙是否支付了全部房款，第二、《北京市房屋买卖居间合同》应解除还是继续履行，第三、房屋所有权转移登记时间，第四、李强能否善意取得对涉案房屋的抵押权，第五、应否支持孙成龙违约金的反诉请求。一、孙成龙是否支付了全部房款。根据查明的事实，孙成龙共向陈择宁支付116万元，陈择宁主张有其签字收据的76万元为房款，其余40万元为违约金、房屋占用费及其他损失。本案证据表明，双方在合同履行中主要争议为违约金争议，虽然在上述40万元支付过程中存在违约金争议，但经美好家园公司沟通已解决。故本院对陈择宁上述主张不予采信，应认定孙成龙已支付全部房款。二、《北京市房屋买卖居间合同》应解除还是继续履行。本案《北京市房屋买卖居间合同》合法有效，除存在约定或法定解除事由外，当事人应当按照约定履行自己的义务。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条规定，在约定合同解除条件的情况下，解除权人应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案《北京市房屋买卖居间合同》中双方约定，在孙成龙逾期付款的情况下应支付陈择宁违约金，合同应继续履行，并未约定合同解除条件，故本案不存在陈择宁可以行使合同解除权情形。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或迟延履行致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，陈择宁主张孙成龙违反《补充协议》约定，经多次催告，至今未付清全部房款，造成其极大经济损失，构成根本违约。根据查明的事实，本案房款支付争议源于双方对已支付房款金额的认识错误。事实上，截止至2016年6月6日，孙成龙已履行了全部付款义务。据此，陈择宁上述主张不成立，本院对其诉讼请求不予支持，陈择宁应依约协助孙成龙办理涉案房屋所有权转移登记手续，孙成龙应依约负担办理登记手续时发生的税费等相关费用。三、房屋所有权转移登记时间。重审中，双方对《北京市房屋买卖居间合同》中约定的“此房屋等到乙方购房资格满五年之后60个工作日过户”存在理解争议。本院认为，双方签订的《补充协议》中“甲方保证在此期间解押房本，保证可随时交易过户或者公证”的约定已对《北京市房屋买卖居间合同》中上述约定进行了变更。孙成龙在取得在京购房资格并支付全部房款后可随时请求陈择宁协助办理涉案房屋所有权转移登记手续。四、李强能否善意取得对涉案房屋的抵押权。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条及第一百八十四条第四项、《中华人民共和国担保法》第三十七条第四项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二十一条第一项规定：司法机关正在对财产归属进行审理而未作出终审裁判期间,此时这类有争议的财产不得抵押。以有争议的财产进行抵押违反物权法及担保法效力性强制性规定，抵押合同无效。抵押权人不能善意取得抵押权。本案中，陈择宁、何锐在本院一审判决后、北京市第二中级人民法院未作出终审判决前与李强签订《抵押合同》，属上述法律及司法解释规定的情形，陈择宁、何锐与李强签订的《抵押合同》当属无效，李强不能善意取得对涉案房屋的抵押权。五、应否支持孙成龙违约金的反诉请求。在《北京市房屋买卖居间合同》中双方约定，甲方或乙方单方违约的，按20%购房总款赔付对方。本案中，孙成龙逾期付款构成违约，陈择宁未按合同约定办理房屋所有权转移登记亦构成违约，双方均有违约行为，孙成龙的上述反诉请求不符合上述合同约定，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条及第一百八十四条第四项，《中华人民共和国担保法》第三十七条第四项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二十一条第一项规定，判决如下：一、反诉被告陈择宁于本判决生效后七日内协助反诉原告孙成龙办理北京市房山区XX号楼X单元XXX室所有权转移登记手续，将上述房屋登记在反诉原告孙成龙名下，在办理上述所有权转移登记手续时发生的税费等相关费用由反诉原告孙成龙负担；二、驳回原告陈择宁的诉讼请求；三、驳回反诉原告孙成龙其他反诉请求。本诉案件受理费70元及反诉案件受理费17274元，均由原告（反诉被告）陈择宁负担（陈择宁已交纳35元，其余17309元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  蒲延红审判员  赵 东审判员  沈 征二〇一九年十二月二十六日书记员  杨叶菁