甘肃省庄浪县人民法院民事判决书（2019）甘0825民初2423号原告：甘肃龙泰百货有限公司。法定代表人：邵某，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐某，该公司财务总监。被告：郭某，男，汉族，1985年12月9日出生，甘肃庄浪县人，大专文化，农民，住甘肃省庄浪县。被告：梁某，男，汉族，1989年10月8日出生，甘肃省庄浪县人，大专文化，农民，住甘肃省庄浪县。原告甘肃龙泰百货有限公司（以下简称龙泰公司）与被告郭某、梁某租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理，原告甘肃龙泰百货有限公司法定代表人邵某、委托诉讼代理人唐某、被告郭某、梁某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。甘肃龙泰百货有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金及其他费用共计127309.8元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告郭某与被告梁某系夫妻关系，2017年9月18日，被告在原告的三楼租用三号区域开办欧米媞服装销售专厅营业，双方对租金及其他费用都进行了口头约定，之后在2018年9月20日，被告又租用了原告的五楼的一号办公场地开办美容厅进行营业，但被告一直都没有按约定向原告支付租金及其他费用。至2019年1月11日为止，被告总共欠租金及其他相关各种费用127309.8元。因为2018年被告经营的欧米媞转厅应向原告支付租赁费140301元（期限为2017年9月18日至2018年9月18日），被告又向原告借现金26000元、借用原告工服价款901元、借用国庆活动礼品价款26.6元、委托原告制作广告价款为400元，还有被告经营的欧米媞专厅前期装潢消耗用电费2638元，并且2018年度（2018年9月18日至2019年1月11日）被告经营的欧米媞专厅欠原告租金43776元，被告经营的美容厅在2018年度（2018年9月20日至2018年12月22日）欠原告租金11468元，以上总计欠225555.6元。但2017年9月至12月被告经营的欧米媞专厅缴入原告收银台销售款71950元，2018年9月28日被告支付了原告2017年度租赁费11000元，2018年11月8日又支付了2017年度租赁费10000元，另外原告还应该给被告返还收银款5295.8元，扣除被告支付的这些费用以及原告应向被告返还的款项后，被告还欠原告租金及其他费用共计127309.8元。原告龙泰公司围绕其诉请主张，向本院提交如下证据：1、出示郭某欠款情况综述一份，欲证明被告郭某欠款的事实；2、出示龙泰百货有限公司的微信聊天记录一份，欲证明被告目前搬出去另行经营位置所在地的事实（尚赫国际养生馆）；3、出示领款单复印件三份，欲证明被告从原告公司领走的3笔借款共计26000元的事实；4、出示国庆促销活动的费用支出单，工服领用统计表各一份，欲证明被告在经营过程中，参与销售活动以及领用工作服数额的事实（借用原告工服价款901元、借用国庆活动礼品价款26.6元）；5、出示龙泰百货销售统计表一份，欲证明从2017年9月18号到2017年12月30日，被告郭某交到公司收银台的销售款明细记录共计金额71950元的事实；6、出示收银结算表一份，欲证明被告从2018年1月1日到11月19日的交到公司收银台的销售款明细记录共计金额5958元，扣除会员卡费用后的实际金额为5295.8元的事实；7、出示欧米媞专厅财物结算单，欲证明从2017年度开始到2019年1月11号，被告所欠款的详细数额共计为127309.8元的事实；8、出示收据复印件4份（其中2份为电费，2份为租金），欲证明承租期间被告交过租金2.1万元（2017年度的租金）和电费300元（2018年11月5日和2018年11月8日，一个是欧米提专厅的一个是美容厅的）的事实；9、出示进场协议一份，欲证明原告与被告郭某签订进场协议的事实；10、出示《关于催缴商场管理费的通知单》复印件一份，欲证明原告于2018年11月8日通知被告缴纳租金、管理费数额270241.60元的事实；11、出示甘肃省龙泰百货有限公司文件一份，欲证明被告欠租金不予给付，原告于2019年1月3日通知其搬迁的事实；12、出示房产证复印件各1份，欲证明3楼和5楼的地方属于原告所有的合法财产。郭某、梁某共同辩称，被告是2017年5月15日进入原告龙泰商场开始“欧米媞服装销售专厅”经营，入场的相关事宜是被告和原告公司的主管约谈商定的，没有和法人邵某签订什么租赁合同，2018年的12月16号，被告搬迁离开龙泰商场。占用期间我向原告已交付租费98931元，包括现金和收营。“欧米媞服装销售专厅”实际占用面积是51.43平方米，再加28平方米的公摊面积，实际占用面积为79.43平方米，每平方米租费价格应当为1200元，管理费400元/平方米，共计每平方米为1600元。面积是装修商场的人给我计算的，包括材料以及装修下来的总费用。5楼“美容厅”是从2018年9月20日进驻营业，2018年12月16日搬出商场，共计占用86天。5楼拖欠的租费不合适，因为双方没有签订书面合同，当初双方约定是1年4.4万元的租费，按月交付租金。原告方算的数字我不认可，我算的数额为65516元。被告郭某、梁某围绕其抗辩主张，向本院提交如下证据：1、出示领款单三张，分别是2017年10月26日领款6000元，2017年12月4日领款1万元（预付9-10月份销售收入款），2017年12月9日领款1万元，共计2.6万元，欲证明被告收营的钱是公司给原告返的，也就是原告借用的事实；2、出示收据两张，分别是2018年9月28日交付租金、管理费1.1万元；2018年11月8日交付租金管理费1万元，两次共计2.1万元，欲证明被告给原告缴纳房租的事实；3、出示销售凭证26张，金额共计5981元，欲证明2018年1月1日至2018年10月19日顾客买衣服之后向龙泰公司收银台交付现金的凭证以及原告把这些钱收去之后没有给被告返还的事实；4、出示进场经营意向书一份，欲证明2017年5月5号，被告进场之前签订意向书的事实以及进商场经营这个品牌的意思；5、出示统计单2份，欲证明“欧米媞服装销售专厅”装修的面积和费用以及所用的材料的事实，其中顶部面积是51.43平方米；6、出示国庆促销活动的费用支出单（金额为26元），工服领用统计表（金额为901元）各一份，共计927元整，欲证明在活动期间所用的费用；7、出示合同书一份，欲证明被告与品牌厂家签订合同的事实；8、出示微信聊天记录一份，欲证明被告不经营这个品牌的情况下，将由商场接手的事实。案件争议焦点：原、被告之间是否存在事实上的租赁关系，原告的诉请是否应予支持。下列事实，各方当事人无异议：郭某与梁某系夫妻关系。2017年5月5日，原告与被告郭某签订了《进场经营意向书》，二被告决定在原告所有的龙泰百货三楼三号区域开办“欧米媞服装销售专厅”。2017年5月26日，被告郭某与广州瑞朗实业有限公司签订了《欧米媞服装经销合同书》。2017年9月18日，二被告租用原告的三楼三号区域开办“欧米媞服装销售专厅”正式营业，双方对租金及其他费用都进行过口头约定。2018年9月20日，二被告又租用原告五楼一号办公场地开办“美容厅”进行营业，双方对租金及其他费用进行过口头约定，约定每年的租金是4.4万元。但二被告至今没有向原告支付过租金及其他费用。从2017年9月18号到2018年10月19日，被告郭某的交到原告龙泰商场收银台的销售款共计5笔，金额是77931元，分别是：2017年9月份交销售货款4387元；10月份交34588元，11月份交17041元；12月份交15934元；2018年1月1日-10月19日交5981元（原告认为是5958元）。2018年9月28日，二被告支付了原告2017年度租赁费1.1万元，2018年11月8日，支付2017年度租赁费1万元，两次共计交付租金2.1万元。2017年10月26日至2017年12月9日，被告从原告处借款现金26000元。2017年10月14日，借用原告工服价款901元、借用国庆活动礼品价款26.6元，委托原告制作广告价款400元，经营欧米媞专厅前期装潢消耗用电费2000元。2018年10月3日，原告龙泰公司向被告等租赁商户发出《关于收缴场地租赁费的通知》，2019年1月3日，原告龙泰公司向被告商户发出《关于限定欧米媞专厅搬迁时间的通知》，被告虽然先后搬迁离开原告龙泰商场，但对拖欠的租金及其管理费至今未向原告交付，故双方形成纠纷。当事人有异议的证据及事实，本院认证意见如下：关于租赁期限如何确定的问题。对此，被告认为自己是2017年5月15日进入龙泰商场进行装修，2017年9月18日正式开始“欧米媞服装销售专厅”经营，2018年的12月16日搬迁离开龙泰商场。5楼“美容厅”是从2018年9月20日进驻营业，2018年12月16日搬出商场，共计占用86天。5楼拖欠的租费不合适，因为双方没有签订书面合同，当初双方约定是1年4.4万元的租费，按月交付租金。实际占用天数86天，是10367元。原告认为是2017年9月18日正式开始“欧米媞服装销售专厅”经营，2019年1月11日搬出商场；5楼“美容厅”是从2018年9月20日进驻营业，2018年12月22日搬出商场的，共计占用92天。本院认为，二被告系夫妻关系，在婚姻关系存续期间，共同在原告龙泰百货三楼三号区域开办“欧米媞服装销售专厅”，在5楼开办“美容厅”，占用原告商场进行经营。目前双方对实际使用期限陈述不一致，对此，举证责任在原告方，因原告未提供充分的证据证明被告实际搬出商场具体时间，故法庭以被告自认离开商场的时间，确定双方的实际租赁期限，认定被告经营“欧米媞服装销售专厅”实际占用原告商场租赁天数是452天（2017年9月18日至2018年的12月16日）。经营“美容厅”实际占用原告商场租赁天数86天（2018年9月20日至2018年12月16日）。关于租赁面积和每平方米租金如何确定的问题。对此，原告认为，被告经营的“欧米媞服装销售专厅”，占用面积是81.4㎡，年租金是1300元/㎡，每年应交租赁费是105820元（81.4㎡×1300/㎡）；物业管理费是400元/㎡，每年应交32560元（81.4㎡×400/㎡），共计每年应交费用是138380元。被告辩称，“欧米媞服装销售专厅”实际占用面积是51.43㎡，再加28㎡的公摊面积，实际占用面积为79.43㎡，应当是1200元/㎡，管理费400元/㎡，共计1600元/㎡，这是我和法人邵某当初口头约定的，但这个面积包括实用面积已经变动过好几次了。本院认为，原告主张被告经营“欧米媞服装销售专厅”实际占用承租面积是81.4㎡，租金和管理费每年度是1700元/㎡，被告认可实际占用面积是79.43㎡，租金和管理费每年是1600元/㎡，面积相差1.97㎡，相差租金和管理费少100/㎡。对此，举证责任在原告方，因原告未提供充分的证据证明被告承租实际占用商场的面积、每平方米约定的租金，故法庭以被告自认的占用面积和每平方米租金，确定涉案被告的租赁面积和每平方米租金，认定被告经营“欧米媞服装销售专厅”实际占用承租面积是79.43㎡，租金和管理费每年是1600元/㎡。确认被告经营“欧米媞服装销售专厅”实际占用原告商场租赁天数452天（365天+87天）×348元/天=实际租赁费157296元；5楼“美容厅”占用86天，下欠原告租赁费是10367元（4.4万元÷365天×86天）。本院认为，二被告系夫妻关系，在婚姻关系存续期间，共同在原告龙泰百货三楼三号区域开办“欧米媞服装销售专厅”，在5楼开办“美容厅”，实际占用原告商场进行经营，虽然双方因各种原因没有签订书面形式的《房屋租赁合同》，但已形成事实上的租赁关系，应视为不定期租赁。二被告作为承租人，出租人（原告）将租赁物交付承租人使用、收益，承租人（被告）应根据民法的公平原则给付原告房屋使用期间的租金，故对原告主张二被告给付租金及其管理费的请求，本院予以支持。庭审查明确认，被告从2017年9月18日正式开始经营“欧米媞服装销售专厅”，2018年12月16日搬迁离开龙泰商场，按照被告认可的面积79.43㎡和1200元/㎡，管理费400元/平方米计算，共计占用原告商场租赁天数是452天，应交原告租赁费是157296元；5楼“美容厅”是从2018年9月20日进驻营业，2018年12月16日搬出商场，共计占用86天，实际下欠原告租赁费是10367元。按照被告认可的占用天数计算，“欧米媞服装销售专厅”和“美容厅”共计应交原告商场的租金是167663元。被告经营期间在原告处的借款是26000元，借用原告工服价款901元、借用国庆活动礼品价款26.60元，委托原告制作广告价款为400元，经营欧米媞专厅前期装潢消耗用电费2000元，应扣除的费是29327.60元。被告经营期间实际交付的销售款是77931元，实际交付的租金是21000元，确认二被告目前实际下欠原告龙泰商场的租金及其管理费是98059.60元（167663元+29327.60元-77931元-21000元）。综上事实及理由，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：一、郭某、梁某共同给付原告甘肃龙泰百货有限公司租赁费、管理费98000元，限判决生效后10日内履行完毕；二、驳回甘肃龙泰百货有限公司的其它诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半计取1400元，由原告负担300元，被告负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判员 郑云鹏二〇一九年十二月十八日书记员 李 清