江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9349号上诉人（原审原告）：董文华，男，1969年2月14日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：薛敏，北京嘉观律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏省浒关蚕种场，住所地江苏省苏州市高新区枫桥街道支英村金山东路西底。法定代表人：袁斌，场长。委托诉讼代理人：孙晓峰，江苏虎丘律师事务所律师。上诉人董文华与被上诉人江苏省浒关蚕种场（以下简称浒关蚕种场）房屋租赁合同纠纷一案，董文华不服苏州市相城区人民法院(2018)苏0507民初6151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。董文华上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审，或依法改判；2.上诉费由浒关蚕种场承担。事实和理由：2018年6月30日浒关蚕种场实施的拆除行为系典型的侵犯董文华财产权的侵权行为。一、一审法院将浒关蚕种场实施的拆除行为认定为“将涉案土地、房屋恢复原状并予以收回的行为”是错误的。1.董文华自1997年1月1日伊始，即开始承租浒关蚕种场涉案土地及房屋，并在浒关蚕种场同意的前提下，对327.3平方米的旧房进行了翻盖。十几年来，双方对租金金额及支付方式也多次进行调整，双方之间对租金的交付时间、数额从未产生过争议。按照最近的2016年3月17日租赁协议之规定，双方约定一年的租金为28380元，但并未约定租金支付方式为先付后用。董文华于2016年3月17日向浒关蚕种场转账30000元，用于支付2016年的租金，余额用于预付、冲抵2017年度的租金。董文华于2017年7月5日向浒关蚕种场转账30000元，用于支付2017年度的28380元租金，余额用于预付、冲抵2018年度的租金。董文华的行为完全符合合同约定及交易习惯，浒关蚕种场在收到上述转账后也未提出异议。因此，从双方的付款、收款行为可以得出浒关蚕种场默认董文华2018年继续承租涉案土地和房屋的意愿，双方之间仍然存在房屋与土地租赁合同关系。2.董文华从未收到浒关蚕种场2018年4月24日寄出的所谓律师函。3.董文华自2018年6月27日、28日收到告知书后开始就涉案房屋内物品进行搬离的行为，被认定为“以其实际行动认可租赁协议无效，并自愿从涉案土地上的房屋内搬离”的结论是错误的。4.退一步来说，即使董文华与浒关蚕种场之间不存在土地、房屋租赁合同关系，浒关蚕种场在未经董文华同意的情况下单方采取强制拆除手段，亦属于典型的私力救济行为，这属于我国法律严厉禁止的行为。二、一审法院认定董文华的建造，装修成本在租赁期内因利用而合理分摊完毕的说法没有任何的根据。三、董文华的损害后果并非无法认定。四、一审法院收到董文华的调查取证申请书后，并未依照职权去调查取证，也未向董文华书面阐明不去调查取证的理由。五、董文华与浒关蚕种场之间的房屋、土地租赁协议，如果被确认为无效合同，双方都存在着过错。在双方未就解除协议，及解除协议后的如何处理建筑物、装修达成一致的情况下，浒关蚕种场就贸然对涉案房屋进行强拆，主观上明显存在重大过错。浒关蚕种场答辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判，拆除行为并非由浒关蚕种场实施。董文华向一审法院起诉请求：1.浒关蚕种场赔偿董文华房屋建筑、装修损失费3877502元；2.浒关蚕种场赔偿董文华房屋内损失费290033元；3.本案诉讼费由浒关蚕种场承担。一审法院认定事实：浒关蚕种场作为甲方，董文华作为乙方，双方签订的最近一期《协议》约定，董文华向浒关蚕种场租用位于东桥镇荒山渡猪舍及附属室，面积327.3平方米，占地563.15平方米，合计面积1.335亩；租期为2016年1月1日至2016年12月31日；租金为土地9000元/亩/年，房屋每平方米50元，合计年租金28380元。该协议第四条约定：“乙方租赁后不得改变用途，不得利用该房搞非法活动，不得转让他人，不得损坏房屋和原有设施，如需装修，必须事先征得甲方同意。不得损坏原有结构，费用自理，必要时应为此签订补充协议。租赁期结束，完好归还甲方。装修费用由乙方自行负责”。第七条约定：“租赁期间不得单方面退租，租赁期满，如需续租必须在期满一个月前通知甲方取得同意，重新签订续租协议，否则甲方有权另租他人。”协议还就其他内容进行了约定，双方并均在协议下方签名、盖章确认，落款时间均为2016年3月17日。又查，浒关蚕种场委托律师于2018年4月19日向董文华户籍地（并留有董文华当庭确认系其本人的手机号码）通过快递形式发出律师函，载明双方协议约定租金为28380元/年，董文华在2016年支付租金30000元，但2017年以后双方未续签协议，董文华也未再支付租金。因董文华一直使用租赁房屋及土地至今，截止至2018年4月30日，已累计拖欠租金36220元。现浒关蚕种场明确告知董文华双方租赁关系至2018年4月30日解除终止，并要求董文华在2018年5月30日前将租赁房屋及土地退还浒关蚕种场。经查，该快递于2018年4月26日由“他人收”签收。另查明，董文华向浒关蚕种场承租的房屋及土地均位于，该土地使用权于2003年3月5日获颁国有土地使用证，其登记使用权面积为31392.4平方米，使用者为浒关蚕种场，使用权类型为划拨，用途为桑园（122）。审理中，董文华、浒关蚕种场一致确认双方就租金支付的约定为每年年底前支付下一年度租金；董文华未向浒关蚕种场缴纳2018年度租金；双方租赁关系自1997年1月1日开始，租赁期始时董文华承租浒关蚕种场13间猪舍，面积为327.3平方米，占地563.15平方米，合计面积1.335亩，此后董文华在租赁土地上进行扩建。董文华主张扩建后的房屋面积为900平方米，董文华并另建造1200平方米简易厂房，董文华自述上述扩建并对原承租房屋进行的翻建均未办理建设工程施工许可证等施工许可手续。董文华还陈述上述房屋均用作仓库使用，由其转租给五户次承租人，本案中因浒关蚕种场的强拆行为涉及到财产损害的共3户，存放的是不锈钢、大理石及汽车用品，另有2户因董文华在2018年6月27日时帮他们及时搬离，故未造成损失。董文华另提供付款凭证1份，主张于2017年7月5日向浒关蚕种场支付2017年度房租30000元，此前房租均已付清。经质证，浒关蚕种场认可该付款凭证及收款，但认为该30000元支付的是2016年度房租28300元，多出的1620元为2017年的部分房租，董文华在2016年以前的房租已交清，但2017年至今的房租仅支付了1620元。以上事实，由董文华提供的协议、付款凭证，浒关蚕种场提供的国有土地使用权证、律师函、EMS回单、快递查询打印件及当事人陈述等在卷佐证，一审法院予以认定。庭审中，为证明所主张的损失，董文华提供：1、证明2份、情况说明1份，系由原浒关蚕种场场长、副场长、管理员、队长出具，证明董文华在承租土地上的房屋都是经浒关蚕种场同意后翻建、扩建。2、卫星照片打印件1份，证明涉案土地上的房屋在被拆除之前的状态、大小、面积。3、照片11页，证明涉案房屋被拆除之前的状态及房屋被毁损的状态。4、自行制作的损失清单3页、建设工程施工合同2份，证明董文华的实际损失达4167535元。经质证，浒关蚕种场对证据1的真实性无法确认，但可以明确的是涉案土地上除327.3平方米房屋系浒关蚕种场建造外，其余房屋均系董文华自建；对证据2真实性无异议，但其中包含有浒关蚕种场的327.3平方米的房屋；对证据3，照片上反应的内容无法判断是董文华承租区域，且从照片上看出有公安的车辆及穿制服的人员在场，浒关蚕种场认为有可能是东桥331行动的拆除现场照片，但是否和董文华有关无法判断；对证据4中损失清单系董文华自行制作，不予认可，对建设工程施工合同的真实性也无法确认。为证明所主张的侵权行为系浒关蚕种场实施，董文华提供：1、浒关蚕种场向董文华发出的告知书照片打印件2份[其中落款时间为2018年6月27日的《告知书》载明：“为贯彻市委市政府‘331’专项整治行动精神，在6月26日的排查摸底过程中发现东桥片有37家‘散乱污’和‘三合一’场所存在严重安全隐患，需要查处。现决定1、6月27日对所有企业停水停电。2、6月27日下午1：30还未搬离的‘三合一’场所，将采取强制措施，将出租场所的生活设施全部搬离。”落款时间为2018年6月28日的《告知书》，载明：“尊敬的承租户：董文华（肖勇）你好！为贯彻市委市政府‘331’专项行动整治精神，你处经营场所属违章建筑，存在安全隐患，需要对所有违章建筑进行拆除，限你2天内自行搬离，逾期不搬离的将采取强制措施。谢谢您的配合！”]，证明本次拆除行为的实施者系浒关蚕种场。2、U盘1个（内含视频4段），证明在涉案房屋被拆除时，浒关蚕种场的法定代表人在现场指挥拆迁。经质证，浒关蚕种场对2份告知书真实性无异议，2018年6月26日，政府部门召开331专项整治会议时通知浒关蚕种场人员到场，该会议上明确相关部门将在一周内对浒关蚕种场所属区域内的违章搭建予以拆除，要求浒关蚕种场对土地租赁区域内的所有企业下发通知。正是基于会议的布置，浒关蚕种场向所有的企业都张贴了告知书。该告知书上也明确是为了贯彻市委市政府331整治精神，要求承租户将违章建筑自行拆除，3天内搬离。该告知书每户都有，且浒关蚕种场自身也属于331行动的整治对象。由于十多年来浒关蚕种场将废弃的桑田地租赁给了几十户进行经营活动，故区政府相关部门要求浒关蚕种场配合做好这项工作。相关会议、发放通知以及整个拆迁过程中浒关蚕种场都派人到场，但实施拆迁行为并非浒关蚕种场能做到的，也不是浒关蚕种场实施的，属于属地政府的行政执法行为，浒关蚕种场并未对董文华实施任何的拆除行为。对U盘中的视频，浒关蚕种场认为该视频可能是其他承租户的视频，并非是针对董文华的。为证明其所陈述的相关拆除行为并非浒关蚕种场所实施的主张，浒关蚕种场提供区政府网站上的报道照片打印件1组，证明2018年6月26日至2018年7月1日，相城区人民政府对包括涉案房屋、土地在内的浒关蚕种场名下位于的区域进行331专项整治，该报道反映了从会议到整个拆除的全过程。经质证，董文华认为浒关蚕种场提供的该报道证明不了是政府或其他人对董文华的房屋进行了拆除，该新闻只是对于整体一项专项活动的综合总结。一审法院认为，董文华以浒关蚕种场对其实施侵权行为，造成其财产损害为由诉至一审法院，故浒关蚕种场是否应承担赔偿责任，应考虑其是否符合侵权责任的四项构成要件，即实施侵权行为、存在损害后果、侵权行为与损害后果之间的因果关系以及行为人主观上的故意或过失。但同时，因董文华所主张赔偿的所有房屋建筑、装修、房屋内损失均位于董文华所承租浒关蚕种场的土地之上，故其所主张的财产损害赔偿与双方此前所签协议具有不可分割的关联性，亦应予考虑。董文华、浒关蚕种场于1997年开始即发生土地及房屋租赁关系，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除该条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条第一款规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金。涉案土地系浒关蚕种场以划拨方式取得的国有土地，浒关蚕种场在不符合《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款规定的条件下将涉案土地出租于董文华，涉案协议中所涉土地租赁应认定为无效。而就承租的房屋，因双方均未就原有327.3平方米房屋及董文华所主张翻建、扩建房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设进行举证，故涉案协议中所涉房屋租赁亦应认定为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案协议无效，董文华应将该协议取得的土地及房屋恢复原状并返还浒关蚕种场。在双方最近一份协议到期后，董文华仍继续使用涉案土地及其上房屋，浒关蚕种场主张于2018年4月25日向董文华发出律师函，明确告知双方租赁关系自2018年4月30日解除，并要求董文华在2018年5月30日前将租赁房屋及土地退还浒关蚕种场。虽董文华否认收到，但其认可该律师函发送地址为其户籍所在地，其上所留电话亦为其本人电话，应认为该律师函已送达董文华。因董文华未按如期搬离，浒关蚕种场在2018年6月27日、6月28日连发两份《告知书》，通知董文华至迟于6月30日搬离。董文华陈述其收到告知书后即组织人员就涉案房屋内的财产进行搬离，应认为董文华以其实际行为认可租赁协议的无效，并自愿从涉案土地上的房屋内搬离。现对于2018年6月30日所实施的拆除行为是否系浒关蚕种场实施双方存有争议，但即使确由浒关蚕种场实施，亦可认为系浒关蚕种场在催告董文华搬离后所实施的自行将涉案土地、房屋恢复原状并予以收回的行为。而董文华在本案中所主张的损失，即损害后果亦可据此认为系其所主张的因在2018年6月30日实施的拆除行为导致其所无法及时搬离的相应财产损失。该损失按照董文华主张，包括房屋建筑、装修损失费以及房屋内财产的损失费。关于房屋建筑、装修损失费。董文华主张其在涉案土地上翻建、扩建厂房及进行装修等，因浒关蚕种场的强拆行为造成损失3877502元，但董文华未能提交上述房屋的合法建设手续，且就建房、装修等未能提供充足证据以证实实际损失情况。同时，董文华在双方自1997年1月1日开始的租赁期内已充分利用涉案厂房及相应装修，即使存在建造、装修成本也因其在租赁期内并在直至2018年6月30日拆除前的利用而合理摊销完毕，故董文华要求浒关蚕种场赔偿厂房及装修损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持。对于房屋内损失费290033元。董文华陈述该部分损失包括被埋汽车洗涤用品、大理石及不锈钢产品等，而上述物品的所有权人为董文华转租的三户次承租人所有。现董文华仅在庭审后提供名为朱发六、朱发艮、王新光的租赁协议及授权委托书，但未就涉案房屋内确存在其所主张的相关物品、物品的进货单等价值凭证，董文华已赔偿该三户次承租人的相应凭证等进行举证，同时朱发六等出具给董文华的授权委托书也仅写明就赔偿事宜委托董文华作为代理人办理并签署文件，并未就索赔权转让给董文华进行明确，故董文华作为原告主张上述物品损失，主体不适格。综上，对董文华主张的该部分房屋内物品损失，一审法院不予支持。另就董文华赔偿清单中列明的营业损失费60000元、临时租房费36000元，因董文华均未提供任何证据佐证，一审法院不予支持。据此，根据现有证据，即使发生于2018年6月30日的拆除行为确由浒关蚕种场具体实施或委托他人实施，亦不论该拆除的侵权行为与董文华损害后果之间的因果关系以及浒关蚕种场主观上是否存在故意或过失，在现董文华所主张的损害后果无法认定的情况下，董文华起诉要求浒关蚕种场承担侵权损害责任缺乏相应的法律及事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告董文华的全部诉讼请求。案件受理费37820元，由原告董文华负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。董文华提交其所在的户籍所在地的地址江苏省苏州市相城区东桥镇三埂村(9)拾图巷11号的照片，以证明户籍所在地已无拾图巷**。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于浒关蚕种场是否有权解除合同。董文华与浒关蚕种场之间租赁合同约定期限至2016年12月31日止。一审中双方一致确认租金支付的约定为每年年底前支付下一年度租金。租赁合同到期后，双方未再签订租赁合同。因此董文华二审主张双方之间为先租后付租金，租赁合同未到期的上诉理由不能成立。在董文华未按约支付租金情况下，浒关蚕种场有权解除合同。浒关蚕种场已将解除合同通知书面送达董文华住所地，并在送达邮件中留有董文华联系电话。其送达形式合法。董文华主张未收到解除通知，其责任在于自身。浒关蚕种场也已以多种方式告知涉案租赁房屋场所存在严重安全隐患。要求自行搬理或拆除，因此，董文华就动产部分主张存在损失的理由。不能成立。涉案房屋租赁合同虽属无效，但并非因合同无效而终止履行。而是因董文华违约而浒关蚕种场行使法定解除权。董文华主张其经浒关蚕种场同意新建了房屋和仓库，但并未取得合法建筑手续，浒关蚕种场也未同意予以利用。浒关蚕种场并未受益。因此董文华就该部分损失主张赔偿不能成立。关于建筑物的附合部分。双方协议中，明确如需装修费用自理。装修费用由乙方自行负责。租赁结束期后完好归还甲方。因此董文华请求赔偿建筑附合部分损失的上诉，理由不能成立。综上，董文华上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37820元，由上诉人董文华负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇一九年十二月二十三日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。