福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0503民初10272号 原告：郭月峰，女，1976年7月29日出生，回族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：陈育龙，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章俊杰，北京盈科（泉州）律师事务所实习律师。 被告：林顺洪，男，1985年6月30日出生，汉族，住泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：林顺庆，福建百康律师事务所律师。 原告郭月峰与被告林顺洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郭月峰的委托诉讼代理人陈育龙、章俊杰，被告林顺洪及其委托诉讼代理人林顺庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭月峰向本院提出诉讼请求：1、判令林顺洪立即向郭月峰支付址在福建省泉州市丰泽区房屋一个月租金2400元；二、依法判令林顺洪立即向郭月峰赔偿房屋维修及更换材料（含工时费）5367元、清理费用81元，扣除林顺洪交纳的保证金3000元，尚需支付2448元；三、本案的律师费5000元及诉讼费由林顺洪承担。事实和理由：2018年8月6日，林顺洪因居住需要，向郭月峰租赁其所有的位于丰泽区××路××号××室，并在该处签订《房屋租赁合同》，《合同》第2页第二条约定：租期从2018年8月6日起至2019年8月5日止；月租金2400元，林顺洪另外交付保证金3000元。至租约终止时，郭月峰验收无误后，将保证金退还林顺洪，保证金不计利息。经双方现场查看，林顺洪对该房产情况均已知悉，《合同》第1页第一3.中述明：装修及安全措施：全面中档装修，设施整洁，乙方入住前，甲方经过整修，阳台及栏杆均由铝合金防盗网围住，安全措施到位。乙方对此知悉，甲方整修后本拟自行居住的事实。2019年5月经郭月峰邻居电话告知，有水外漏，致使外墙潮湿，楼下住户亦由物业管理处反映有水漏至其屋顶，墙面起泡。郭月峰闻讯后，立即前往该处房屋查看，发现情况如上所述且木地板浸泡后已发臭。为避免损失扩大，郭月峰与物业先将泡水的木地板拆除，清除积水，并聘请工人整修，安装水管、维修电路，待地板干燥后更换大厅及餐厅的木地板。郭月峰为此支出房屋维修（含工时费）5200元、清理费用81元。郭月峰要求林顺洪支付相应维修费用，林顺洪拒绝。因在出租前，林顺洪已知悉郭月峰对房屋进行整修，房屋的水电等各项功能完全能正常使用。在林顺洪租用此处房屋10个月后出现漏水，林顺洪及其同租者，作为房屋的使用人，存在明显的使用不当，未尽必要的谨慎的注意义务，造成水龙头漏水，导致木地板泡水损坏，墙壁泡水发黑，并殃及楼下住户，对损失的扩大有故意及放任的责任。就上述维修及清理费，郭月峰多次要求林顺洪支付，但林顺洪均置之不理。对于造成楼下住户的损失，待郭月峰与对方协商或诉讼确定后，郭月峰保留另行起诉向林顺洪追索的权利。《合同》租期于2019年8月5日到期后，经双方协商，郭月峰同意续租1个月，便于林顺洪另寻住处。2019年9月5日续租期限已至，郭月峰多次要求林顺洪搬离诉争房屋，但林顺洪均以要求退还保证金为由拒不搬离，并拒付房屋维修及清理费用。《合同》第3页第三条约定：“2.经甲方书面同意，乙方能将保证金转换为房屋租金”；“4.乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予甲方相应赔偿；”《合同》第4页第三条约定：“5.如乙方违反以上而不仅限于上述约定，应赔偿对方因此产生的全部经济损失。违约方还应承担守约方因其违约行为而支出的各种费用，包括而不限于诉讼费、律师费、保全费、鉴定费、差旅费等费用。”2019年9月5日续租期到期后，林顺洪拒不搬离涉诉房屋，强行居住至10月5日。10月6日郭月峰检查该处房屋，发现开关及插座共5处损坏，另维修理换不能使用的灯泡（主卫浴霸、主房主灯、书房日光灯）等，共计支出167元。郭月峰为维护自身权益，支付了律师费5000元，据以上约定，应由林顺洪赔偿给郭月峰。 林顺洪辩称，①其并未拖欠郭月峰租金，双方在签订合同后林顺洪未存在违约行为，2019年8月5日合同到期后，双方同意转为不定期租赁合同，2019年9月租金已支付，10月的租金从押金中予以扣除，扣除后，郭月峰尚有600元未退还给林顺洪，因此郭月峰要求林顺洪支付租金2400元没有事实和法律依据；②郭月峰请求林顺洪赔偿房屋维修费及更换材料费5367元、清理费81元没有事实和法律依据。本案中不存在水龙头漏水的情况，实际情况是：漏水原因系之前装修时隐蔽墙内的水管、水管接头老化慢慢漏水所致，且瓷砖贴盖肉眼无法察觉，2019年5月21日林顺洪发现木地板有水，但无法查到是什么原因，便微信通知郭月峰，郭月峰有叫水电工来查看，没发现外部漏水，电工判断墙内水管老化漏水，之后电工钻开墙体，发现墙体水管老化漏水渗入地板，故漏水系郭月峰原先装修使用劣质材料及水管老化所造成，并不是林顺洪使用不当造成的，故郭月峰应自行承担责任，郭月峰主张维修费用5367元，林顺洪并不知情，租赁期间也未提出要求林顺洪承担；③郭月峰要求林顺洪承担律师费5000元没有事实和法律依据。郭月峰的第一、二项诉讼请求也才4000多元，其要求赔偿律师费5000元明显不合理，且没有证据证明郭月峰支付了律师费，郭月峰与其原先的代理人陈旭龙为夫妻关系，郭月峰聘请配偶代理案件还要向配偶支付律师费明显不符合常理，虽然郭月峰今日有提供律师费发票，也不能证明郭月峰真支付了本案的律师费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的庭审陈述，本院对本案主要事实作如下认定：址在泉州市丰泽区××商住楼××号楼××室所有权人为郭月峰。2018年8月6日，郭月峰与林顺洪签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：郭月峰将坐落于泉州市丰泽区××路××号××幢××室房屋出租给林顺洪，租赁期限为1年，自2018年8月6日至2019年8月5日，每月租金2400元，林顺洪应另外交付保证金3000元，至租约终止时，郭月峰验收无误后，将保证金退还林顺洪，保证金不计利息；林顺洪不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若人为损坏的将给予郭月峰相应赔偿，如发生自然损坏，应及时通知郭月峰，并配合郭月峰及时给予修复；如林顺洪违反以上而不仅限于上述约定，应赔偿对方因此产生的全部经济损失。违约方还应承担守约方因其违约行为而支出的各种费用，包括而不限于诉讼费、律师费、保全费、鉴定费、差旅费等费用。合同签订后，郭月峰即按照约定将诉争房屋交付林顺洪使用，林顺洪依约支付郭月峰房屋保证金3000元。合同到期后，双方续租1个月，林顺洪支付租金至2019年9月。诉争房屋已由郭月峰实际掌管。 本院认为，郭月峰与林顺洪签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定全面履行自己的义务。①关于诉争房屋漏水问题，是林顺洪作为房屋使用者存在使用不当还是因水管老化造成？双方均未能提供证据证明，房屋漏水原因很多，现代很多住宅都是采用普通混凝土多孔砖材料，用普通混凝土多孔砖材料的墙角几乎存在墙角开裂、漏水的情况；墙内预埋的水管渗漏也会引起墙体潮湿，水管与地面接合处防水做不好也会漏水。防水层破坏、管线损坏、房屋裂缝均会造成漏水，漏水原因有多种，郭月峰主张是林顺洪使用不当所造成，与水管老化及破裂无必然联系，对此主张郭月峰未提供证据加以证明且其也不申请对漏水原因进行鉴定，对此应承担举证不能的责任，即使郭月峰在林顺洪入住之前对诉争房屋重新进行装修，也不能代表对室内隐蔽工程也有重新进行整修，根据合同约定，发生自然损坏，林顺洪作为租客应履行的义务是及时通知郭月峰，并配合郭月峰给予修复，除非郭月峰举证证明林顺洪存在人为破坏室内设施的情形，否则，在无法确认漏水是什么原因造成的情况下，郭月峰要求林顺洪赔偿房屋维修等费用共计5448元，无事实和法律依据，不应得到支持；②林顺洪在诉争房屋居住至2019年10月，尚有10月份的租金未支付给郭月峰，合同约定：“经甲方书面同意，乙方能将保证金转换为房屋租金”，林顺洪尚欠的租金可从押金中予以抵扣。扣除后尚有600元，因林顺洪未提起反诉，该款项可另行向郭月峰主张；③关于律师代理费5000元，郭月峰据以提起本案诉讼的理由是林顺洪作为承租人存在使用不当，造成水龙头漏水，木地板泡水损坏，但其未能举证证明案涉房屋进行维修系林顺洪一方造成的，郭月峰要求林顺洪承担律师费，无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、林顺洪应于本判决生效之日起十日内支付郭月峰租金2400元（该款项可直接从林顺洪交纳的保证金中予以扣除）； 三、驳回郭月峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由郭月峰负担12.5元，林顺洪负担12.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  张慧颖 二〇一九年十二月二十三日 书记员  赖丽萍 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。