浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0327民初8843号原告：苍南县住房和城乡建设局，统一社会信用代码113303270025374424，住所地苍南县灵溪镇人民大道规划建设大楼。法定代表人：苏中杰，局长。委托诉讼代理人：董文显，浙江望舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏雨露，浙江望舟律师事务所律师。被告：易际威，男，1962年10月12日出生，汉族，住苍南县。被告：陈兰仙，女，1964年4月21日出生，汉族，住苍南县。原告苍南县住房和城乡建设局（以下简称苍南住建局）与被告易际威、陈兰仙商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。原告苍南住建局的委托诉讼代理人董文显到庭参加诉讼，被告易际威、陈兰仙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苍南住建局向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告与温州市凯宇房地产开发有限公司于2013年1月30日签订的商品房买卖合同解除；2.请求判决被告承担合同解除的违约金2168元；3.请求判令被告协助办理撤销合同备案登记及预告登记；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2013年1月30日与温州市凯宇房地产开发有限公司（以下简称凯宇公司）签订商品房买卖合同，约定由凯宇公司出售给被告位于××镇××路××路××花园××期××8幢1002室的一套建筑面积为90.74平方米的房屋，该房屋总价款为：716846元，其中有首付款216846元，余款500000元被告应在出卖人通知之日起十日内办理完毕按揭贷款手续。双方签订的补充协议第4条规定“买受人以银行按揭贷款方式支付购房款的，买受人承诺最终能否获得银行按揭贷款由其自行负责。在本合同签订后7日内，买受人应办妥银行按揭贷款手续……买受人承诺如买受人不申请银行贷款或申请未批准或金额减少的，买受人应在前述7日期限届满之次日起15日以自有资金付清全部购房款，逾期视为未按本合同约定时间付款，出卖人有权按照本合同第八条追究违约责任。”合同签订后，被告仅支付首付款216846元。之后，被告在合同约定的余款交付日期到后，却迟迟未能支付500000元的余款。直至今日，被告一直违反合同约定，未履行付款义务。根据合同第八条第二款中约定：“逾期30日后，出卖人有权解除合同。出卖人有权解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”根据（2015）温仲裁字第278号裁决书，原安居工程建设指挥部已经按照住宅基准价支付全部住宅用房的回购款，购房款已经支付完毕，凯宇花园所有住宅用房现已归属安居指挥部所有。根据苍政发〔2016〕77号文件《关于整合设置县安居工程建设指挥部等3个县重点工程建设指挥部（办公室）的通知》，县安居工程建设指挥部并入苍南住建局，不再单独设置。原安居指挥部系凯宇花园全部住宅用房的实际所有人，现由苍南住建局全部承受。根据2019年7月24日，凯宇公司出具的《权属确认书》，原告系涉案房屋的所有人。同日，凯宇公司向被告送达了《通知书》，告知被告涉案房屋的权属情况及凯宇公司与被告签订的《商品房买卖合同》的权利由原告享有，该房产未支付的购房款、合同的解除权以及其他相关权利由原告享有，但是被告仍未履行。2019年9月5日发函解除商品房买卖合同。综上，原告根据合同约定向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。易际威、陈兰仙未作答辩，也未向本院提交证据。经审理，本院认定本案事实如下：被告易际威、陈兰仙与凯宇公司于2013年1月30日签订一份《商品房买卖合同》。该合同第一条约定：出卖人以出让方式取得位于××镇××路××路××号××号的地块的建设用地使用权。经批准，在上述地块上建设商品房，建设项目名称“凯宇花园（一期）”。该商品房建设工程规划许可证号为建字第33032720100200，施工许可证号为××。该合同第二条约定：预售商品房批准机关为苍南县城乡和住房建设规划局，预售许可证号为苍售许字（2013）001号，备案号为20139400961。该合同第三条约定：买受人购买的商品房为凯宇花园（一期）第8幢1002号房，该商品房的设计用途为住宅，建筑面积共90.74平方米。该合同第五条约定：该商品房单价为每平方米7900元，总金额716846元。第七条约定：签订本合同时，买受人支付房价款216846元（含之前支付的购房定金），剩余房价款500000元，买受人必须在出卖人通知之日起十日内办理完毕按揭贷款手续。第八条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。双方签订的补充协议第4条约定：买受人以银行按揭贷款方式支付购房款的，买受人承诺最终能否获得银行按揭贷款由其自行负责。在本合同签订后7日内，买受人应办妥银行按揭贷款手续……买受人承诺如买受人不申请银行贷款或申请未批准或金额减少的，买受人应在前述7日期限届满之次日起15日内以自有资金自行付清全部购房款项，逾期视为未按本合同约定时间付款，出卖人有权按照本合同第八条追究违约责任。该合同于2013年4月10日在苍南县住房和城乡规划建设局办理登记备案手续。合同签订后，原告已收取被告购房款216846元，剩余购房款项被告至今未支付。另查明，2016年9月27日，温州仲裁委员会就苍南县安居工程建设指挥部与凯宇公司之间就“凯宇花园”限价商品房工程建设纠纷作出（2015）温仲裁字第278号终局裁决书，确认原苍南县××花园××房源的回购款。2016年4月25日，苍南县人民政府作出苍政发〔2016〕77号《关于整合设置县安居工程建设指挥部等3个县重点工程建设指挥部（办公室）的通知》，决定将县安居工程建设指挥部并入县住房和城乡规划建设局（即本案原告）。2019年7月24日，凯宇公司出具《权利归属确认书》，确认凯宇花园包括案涉商品房在内的所有住宅用房归属原苍南县安居工程建设指挥部所有，案涉商品房未支付的购房款、合同的解除权以及其他相关权利由原苍南县安居工程建设指挥部享有，因原苍南县安居工程建设指挥部已并入苍南住建局，苍南住建局为权利主体。同日，凯宇公司就上述《权利归属确认书》所涉及内容制发通知书向被告进行告知并催缴被告尚未支付的剩余购房款，被告于2019年8月9日收到；2019年9月5日，苍南住建局制发《解除合同通知书》向被告进行邮寄，该邮件未妥投。上述事实有当事人陈述、商品房买卖合同、预售许可证、（2015）温仲裁字第278号裁决书、苍政发〔2016〕77号文件、权属确认书、涉案不动产登记信息查询记录等证据在案佐证。上述证据经庭审查证属实，且与本案具有关联性，对其证据效力予以确认。本院认为，凯宇公司与被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当予以认定为有效。依法成立的合同，自成立时生效，且对当事人具有法律约束力，合同各方当事人均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务。由于包括涉案商品房在内的凯宇花园所有住宅用房已由终局裁决书及凯宇公司确认归原苍南县安居工程建设指挥部所有，现该指挥部又被并入苍南住建局，故苍南住建局系本案的适格原告。本案主要争议焦点在于原告请求解除商品房买卖合同是否有事实和法律依据。本院认为，根据合同法相关规定，合同解除时必须满足以下两个条件：⑴合同解除条件已成就；⑵合同解除权尚未消灭。关于合同解除条件是否成就问题。被告易际威、陈兰仙于2013年支付首付款后，至今未办理按揭贷款，也未支付剩余购房款，根据涉案合同约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。从本案来看，被告显然已逾期超过30日，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，涉案合同解除条件已成就。关于合同解除权是否消灭问题。被告易际威、陈兰仙于2013年支付首付款后，至今未按照涉案合同约定办理按揭贷款，也未支付剩余购房款，原告是可以解除合同。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案合同签订时间为2013年1月30日，根据双方签订的补充协议第4条的约定，原告自2013年2月22日起即取得解除合同的权利，但原告直至2019年方才起诉，显然已经超过上述司法解释第十五条规定的行使解除权的一年除斥期，故原告的解除权已消灭。综上所述，原告虽已依法取得涉案合同的解除权，但在法定除斥期间内未予行使，解除权已归于消灭，故对于原告请求确认被告与凯宇公司于2013年1月30日签订的商品房买卖合同解除的诉讼请求，本院不予支持，同时，对原告基于合同解除而提出的其他诉讼请求，本院也不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回苍南县住房和城乡建设局全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告苍南县住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  林春晓二〇一九年十二月二日书记员  尤文倩相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。