福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽01执异345号 案外人：光明房地资产评估有限责任公司，住所地福州市鼓楼区洪山镇西门华侨新村**。 法定代表人：雷云，董事长。 委托诉讼代理人：庄裕斌，该公司员工。 委托诉讼代理人：郑燕娟，福建中美律师事务所律师。 申请执行人：福建海峡银行股份有限公司福州三山支行，，住所地福州市鼓楼区华林路**统一社会信用代码91350100X118661761。 负责人：林辉。 委托诉讼代理人：王艳，福建海山律师事务所律师。 被执行人：福建鼎天农业科技股份有限公司，住所，住所地福州市台江区鳌峰路**桂园怡景****楼**社会信用代码91350100791754887T。 法定代表人：赵伯建。 被执行人：赵伯建，男，汉族，1969年2月5日出生，住福州市晋安区。 被执行人：雷昊，男，土家族，1990年11月15日出生，住福州市鼓楼区。 本院在执行申请执行人福建海峡银行股份有限公司福州三山支行（以下简称海峡银行三山支行）与福建鼎天农业科技股份有限公司、赵伯建、雷昊借款合同纠纷一案中，案外人光明房地资产评估有限责任公司（以下简称光明评估公司）对本院执行被执行人雷昊名下位于福州市鼓楼区××镇××村××号××层××层××层房产（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月21日举行听证，现已审查终结。 案外人光明评估公司称，请求法院中止对案涉房产的执行，依法确认案外人享有对案涉房产的承租权及装修、改建部分的财产权利。主要理由如下：案外人系案涉房产的承租人。2011年3月，案外人与案涉房产产权人雷昊签订了《租赁合同》。合同约定由案外人对案涉房产进行装修，聘请设计公司以及施工团队进行大面积改造，花费装修费300多万元。合同到期后，2016年3月23日，双方又续签《租赁合同》，合同约定：租赁期间自2016年3月24日至2036年3月23日止，案外人于2016年3月26日向产权人雷昊中信银行尾号6060个人账户支付租金500万元。经产权人雷昊同意，案外人又将本公司经营场所华侨新村17号楼内部分区域分别转租给另外六家公司，现租赁物内有七家公司办公营业。福州中院作出的（2019）闽01执1758号之一执行裁定书中拟拍卖的房产仅含产权面积478.04㎡，未包含案外人装修改造后增加的使用面积。该装修及改造部分的相关财产权益应属案外人所有。 申请执行人海峡银行三山支行辩称，案外人与被执行人雷昊签订的《租赁合同》，无论签订的时间、履行的过程还是案外人公司与被执行人之间的关系均存在疑点，不足以证明案外人与被执行人之间存在真实的合同关系。一、2016年12月30日，被执行人雷昊因办理贷款需要向原告出具《抵押房产使用情况声明书》，明确声明案涉房产未出租给任何单位或个人，也没有设定其他任何他项权利。答辩人认为2016年签订的租赁合同完全有可能为事后补签。二、案外人所称已一次性支付租金为虚构事实。根据案外人陈述，其续签租赁合同时向被执行人雷昊的账户支付租金500万元，但案外人并未提交证据予以佐证，无法确认以上款项是否为案外人为履行租赁合同所支付的租金。再者，履行的数额与合同约定不符。根据租赁合同约定，租期为2016年到2033年共17年，每年租金为25万元，即使一次性支付所有租金也仅需支付425万元，而案外人却陈述其支付了500万元，这明显与约定不符。因此，案外人称已支付500万元租金并非事实。三、案外人与被执行人雷昊关系密切，存在恶意串通阻却执行可能。据申请执行人了解，案外人公司法定代表人雷云与被执行人雷昊系父子关系，雷昊与答辩人签订贷款合同当日，雷云也在场陪同。雷云对被执行人借款及房屋抵押的事实完全知悉。另据工商信息显示，案外人的法定代表人雷云系另一家公司福建省正大拍卖有限公司的100%控股股东，而福建省正大拍卖有限公司法定代表人为被执行人雷昊，工商注册地址也为鼓楼区洪山镇西门华侨新村17号。可以证明雷云与被执行人雷昊存在长期的共同经营的关系。因此，答辩人有理由相信案外人与被执行人雷昊系恶意串通而签订不实的租赁，阻却答辩人对案涉房产的执行。四、案外人未提供证据证明其长期占有并使用案涉房产。且根据工商登记显示，案外人于2014年8月15日将住所地址变更为案涉房屋所在地，该事实与案外人所签的租赁合同时间不符。综上所述，案外人与被执行人雷昊之间不存在真实有效的租赁关系，请求法院依法驳回案外人的执行异议申请。 本院查明，案外人光明评估公司与被执行人雷昊签订的《租赁合同》载明，租期为二十年，自2016年3月24日至2033年3月23日。租金为每年25万元，租金一次性付清。2016年3月25日，案外人光明评估公司法定代表人雷云用其名下的卡号为6229××××5008建设银行账户向雷昊名下卡号为6217××××6060账户转账500万元，未标注款项的用途。2016年12月23日，被执行人雷昊与申请执行人海峡银行三山支行签订《最高额抵押合同》，约定以案涉房产为福建鼎天农业科技股份有限公司的贷款提供担保。2016年12月29日，双方办理了抵押权登记，登记号为：闽（2016）福州市不动产证明第9042680号。2016年12月30日，被执行人雷昊在向海峡银行三山支行作出的《抵押房产使用情况声明书》上签字。该声明书载明：“...房产目前未出租给任何单位或个人，也没有其他任何他项权利...”。 另查明，申请执行人海峡银行三山支行与福建鼎天农业科技股份有限公司、赵伯建、雷昊借款合同纠纷一案，福州市鼓楼区人民法院作出的（2018）闽0102民初7696号民事判决发生法律效力后，由于被执行人未主动履行还款义务，福州市鼓楼区人民法院根据申请执行人的申请立案执行。申请执行标的为人民币630万元及利息等。2019年6月17日，本院作出（2019）闽01执监57号执行裁定，将本案提级至本院执行。执行过程中，本院向被执行人发出执行通知书等法律文书，但被执行人仍未按通知要求履行还款义务。10月14日，本院依据（2019）闽01执1758号执行裁定查封了案涉房产。10月21日，本院作出（2019）闽01执1758号执行裁定，拍卖（变卖）案涉房产。 还查明，案外人光明评估公司法定代表人雷云与被执行人雷昊系父子关系。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，光明评估公司的法定代表人雷云与本案被执行人雷昊系父子关系。雷云虽然在《租赁合同》签订后的2016年3月25日转账500万元至被执行人雷昊账户，但该款项并非由光明评估公司支付，且未标注该转账款项的用途为支付租金，案外人亦未向本院提交其他证据予以证明。案外人认为上述500万元系其向被执行人雷昊支付租金的主张，本院不予采信。《租赁合同》约定的租期为二十年，但租赁的时间却为2016年3月24日至2033年3月23日，存在相互矛盾的问题。此外，本案案涉房产产权人雷昊在《抵押房产使用情况声明书》上亦签字确认该房产不存在租赁关系。故，案外人光明评估公司向本院提交的现有证据不足以证明其与雷昊之间存在真实、有效的租赁关系。其要求本院中止对案涉房产的执行并保护其承租权的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，案外人提出装修、改建案涉房产部分的相关财产权益属其所有，并要求本院予以保护的请求不属于执行异议的审查范围，其可另循其他法律途径解决。 综上，案外人光明评估公司提出的异议理由不成立，其请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、第二款之规定，裁定如下： 驳回案外人光明房地资产评估有限责任公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  石文玉 审判员  林 辉 审判员  孙军挺 二〇一九年十二月三日 书记员  吴美娟 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用 民事诉讼法>的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。