广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终2651号上诉人（原审原告）：闫雪梅，女，1953年12月30日出生，汉族，身份证住址山东省青岛市黄岛区******************。被上诉人（原审被告）：鼎湖区格林小城房地产咨询信息中心氧吧店，住所地广东省肇庆市鼎湖区*****。经营者：李凤仙，女，1978年9月15日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市高要区*****。上诉人闫雪梅因与被上诉人鼎湖区格林小城房地产咨询信息中心氧吧店（以下简称格林地产氧吧店）居间合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初1167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人闫雪梅、被上诉人格林地产氧吧店的经营者李凤仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫雪梅上诉请求：1.格林地产氧吧店返还中介费9766元给闫雪梅；2.二审诉讼费用格林地产氧吧店承担。事实和理由：一、2017年7月初，格林地产氧吧店业务员打电话明确告知闫雪梅，氧吧若轩小区有一个124平米的房子出售，并催促说要尽快来。闫雪梅此时刚刚从鼎湖区返回青岛还不足一个月，在其提供信息后就再次来到鼎湖，并和格林地产氧吧店签订了居间服务合同，在其服务下与房主于2017年7月15日签订了鼎湖区格林小城房地产咨询信息中心房地产买卖合同。合同中明确写明，房屋建筑面积124平方米，售价766000元，并交了5000元定金，合同生效。当时他们说，公司要出去旅游，原房主要参加会议，过几天办理过户手续，所以闫雪梅就等到7月20日办理手续。因为闫雪梅是一次性支付现金，卖主急于等钱装修新房，按房产买卖规则可以优惠，所以经协商以745000元成交（这是行内大家都知道的规则，所以没有补充协议，以实际成交为凭据）。但是在闫雪梅2017年11月29日从格林地产氧吧店业务员手中取到的产权证上，建筑面积是114.72平方米。后闫雪梅多次和格林地产氧吧店协商无果，才诉讼至一审法院。二、本案是格林地产氧吧店虚报房屋面积而起，从合同形成到交易的整个流程有充分的证据证明格林地产氧吧店存在严重的错误。但一审判决只字未提格林地产氧吧店的错误，有违司法公正的原则。格林地产氧吧店证据不全（合同和补充协议及当时的照片等证据）、时间节点混淆(其提及的证据2和3皆为交易之后的所为，并不是在交易过程之前)，所有证据都证明中介方没有按照房地产正常交易操作，而一审法院却按正常流程来推断并下达判决书。1.购房产生交易差价不是由于闫雪梅知道实际面积，而是闫雪梅一次性付款，对方又急于用钱装修新房，经过协商对方让价所致，因而没有签补充协议。而实际成交就充分证明了这是事实。所以格林地产氧吧店提供的证据不可信，法官应依据书证或物证公平审理。2.如果闫雪梅事先知道房产实际面积并进行了价格协商，格林地产氧吧店就应该及时为买卖双方签订补充协议，这是其工作的内容和责任。一个具有十多年经营历史的老店，不是有意欺骗闫雪梅，就是严重的失职。这是最重要的事实，而法官在审理时却遗漏这个重要的证据要件，不合常规。况且房屋面积相差近十平方米而不是一两平方米，价格的协商会在原来合同基础上进行，这么重要的环节，不能仅凭中介方和既得利益者卖方的不实之词就推翻既成交易事实及确凿证据。3.不动产证是由中介方代办的，交费完成之前，闫雪梅并不知道实际面积，格林地产氧吧店未提供出有力证据证明闫雪梅已知情。林地产氧吧店在房产交易完成之后提交给闫雪梅的清单，已经说明了是房产交易后闫雪梅收到的相关材料，这是闫雪梅事先不知情的证据，也是中介方代办理的证明。这份证明从时间节点上已经充分证明格林地产氧吧店没有按正常交易流程运作，推翻了法官审理中的推断与裁决。中介方应该提供出当时的照片和录像或录音等有关、具有实质内容的证据，而不是引导法官根据正常买卖流程进行推断。关于证据二的采信，这个证据是在2019年7月8日之后至闫雪梅上诉前发生的，与2017年7月20日相差近两年，这是闫雪梅本着善意沟通与妥协，试图以此达到解决问题的目的，如成为闫雪梅事前就知道实际面积的证据，这也太牵强附会了。5.至于卖方张弛写的说明，请其举证网签合同的内容和时间。张弛既然事先知道合同的内容而签的字，就应该履行这个合同。闫雪梅事前确实不知情，中介当时催促闫雪梅赶快签字，内容根本没有给闫雪梅看；如果给闫雪梅看了，就不会产生这份侵犯闫雪梅权益的合同，闫雪梅也不会向法院提起本案诉讼请求和主张。另外，该合同上写的是114.72平方米，交易价是38万，这是闫雪梅在合同上签名之后由格林地产氧吧店所添加的，所以，闫雪梅是在2017年11月29日拿到中介方转交的产权证，才确信闫雪梅买的房子由124平方米变成了114.72平方米。由此开始了协调解决问题，起初，闫雪梅以为中介方错计面积，直到经过起诉和提交证据，才明白原来是误入中介方套路。6.法官采信证据，把格林地产氧吧店和既得利益卖方作为唯一的推翻闫雪梅证据和主张的依据，这有违背司法公正之嫌。7.回顾整个案件是由中介方虚报房产面积而起，所有证据充分证明中介方弄虚作假，没有尽到作为中介方应尽的责任与义务，致使交易出现重大问题。综上，一审判决错误，请二审法院支持闫雪梅的上诉请求。格林地产氧吧店辩称，格林地产氧吧店作为中介方，介绍买卖成功是应收中介费9766元的，格林地产氧吧店也实际收到了中介费9766元。本案整个交易已经完成，一审判决正确，请求二审法院依法维持原判。闫雪梅向一审法院起诉请求：判令格林地产氧吧店返还因其误计房产面积而导致闫雪梅多付的36326.5元。一审法院认定事实：2017年7月15日，闫雪梅通过格林地产氧吧店的中介服务与出卖人张驰达成房屋买卖合同，约定张驰将其位于肇庆市鼎湖区坑口39区的氧吧茗轩花园听涛轩L幢102房转让给闫雪梅。三方签订了《房地产买卖合同》，确认房地产买卖合同关系和居间关系。上述合同约定：房屋建筑面积为124平方米；以现状并按套定价出售；转让款为766000元，买方须在签订合同时交纳定金5000元，在办理房地产交易登记手续后，买方一次性付清全部房款761000元；买卖双方确认在签订《肇庆市房地产买卖合同（现售）》时，双方各向经纪方支付佣金。当日，闫雪梅支付了定金5000元给张驰。2017年7月21日，双方到不动产登记部门办理不动产权利变更登记，闫雪梅又向张驰支付了购房款74万元。2017年8月4日，不动产登记部门为上述房屋核发了证号为“粤（2017）肇庆鼎湖不动产权第0004934号”的《不动产权证书》，登记权利人为闫雪梅，房屋建筑面积为114.72平方米。2017年11月29日，闫雪梅从格林地产氧吧店处取回《不动产权证书》。现其认为由于格林地产氧吧店的过错导致产生房屋面积差，要求格林地产氧吧店返还多付的购房款。格林地产氧吧店辩称闫雪梅在办理产权登记前已经清楚房屋的面积差，买卖双方对面积差异进行过协商，卖方减少了部分价款，最终双方同意以745000元成交。其提供了张驰出具的《关于氧吧茗轩花园听涛L幢102房出售详情的说明》，张驰述称双方在签订合后已经对房屋面积差进行过协商，其同意减价为745000元，而闫雪梅在办理过户手续当天反复查阅了房产证原件，其同意交易后双方再办理过户手续，其后闫雪梅支付了购房余款74万元。闫雪梅对格林地产氧吧店及张驰的陈述不予确认，其称购房款差价是由于一次性付款而得到的优惠。一审法院认为，闫雪梅与格林地产氧吧店之间存在居间合同关系，本案是居间合同纠纷。结合双方的诉辩意见，争议的焦点是格林地产氧吧店对闫雪梅购买的房屋产生面积差是否存在过错，及是否应当向闫雪梅赔偿面积差价。闫雪梅自愿与出卖人签订《房地产买卖合同》，应认定是双方的真实意思表示。闫雪梅认为格林地产氧吧店在促成双方签订合同的过程中存在过错，导致其对房屋面积产生误解，应提供证据予以证明。现其未能提供相应的证据，应承担举证不能的不利后果。对其主张，应不予采信。根据查明的事实，闫雪梅与格林地产氧吧店双方在《房地产买卖合同》中约定的购房价是766000元，而闫雪梅最后实际支付的购房款是745000元，两者之间存在差价。对上述差价，闫雪梅述称由于得到优惠而产生，但未能提供证据予以证明，且未得到格林地产氧吧店及出卖人的确认，对其意见应不予采纳。由于办理产权变更登记时，双方需查询并确认房产登记信息，因此，闫雪梅应知悉房屋的所有权人及其面积等信息。其仍同意签订合同并办理产权变更登记，及继续支付剩余购房款，应认定其同意按照房屋的实际面积交易。格林地产氧吧店及出卖人均称双方对面积差进行协商而减少了购房价，与上述事实相一致，应予采信。因此，可以认定房屋面积已经闫雪梅及出卖人双方确认，购房款由双方根据房屋面积协商一致确定。故格林地产氧吧店在促成双方订立合同的过程中不存在过错，也没有造成闫雪梅的房屋面积差价损失。闫雪梅请求格林地产氧吧店赔偿其面积差价损失，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决驳回闫雪梅要求格林地产氧吧店返还多付的购房款36326.5元的诉讼请求。一审案件受理费354.08元（闫雪梅已预交），由闫雪梅负担。二审中，闫雪梅向本院提交如下新证据：《房地产买卖合同》一份，拟证明交易过程中格林地产氧吧店没有尽到责任，两份合同内容不一致，格林地产氧吧店存在过错造成闫雪梅的损失。经质证，格林地产氧吧店认为，对该合同的真实性予以确认，该合同是办证合同。2017年7月21日买卖双方及中介方到不动产登记中心进行房屋过户手续签订了该网签合同，合同价款38万元是按照闫雪梅的要求填写的，74万元的合同约定过户费用由买家（闫雪梅）负责。当时是闫雪梅要求格林地产氧吧店把涉案评估价相近的价格38万元填入网签合同中，当时也是经得闫雪梅的同意。该网签合同是买卖双方协商好签订的，格林地产氧吧店是没有过错的。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2019年7月2日，闫雪梅向格林地产氧吧店的经营者李凤仙发送微信：“按协议交易单价6177.419总价为708673.54元。后协商单价为6451.61总价应该为740129元，现在多付出的那块应该返还。……协商好的价格是按单价计算的。这里多出来的4871元，他（出卖人张弛）说没有说退给我？”对于该微信聊天记录，一审中，闫雪梅对其真实性无异议，但对格林地产氧吧店拟证明三方对面积差价已经进行协商的内容不认可；二审中，闫雪梅对该聊天记录内容不认可，称记不清了，其微信中已经没有了。2017年7月21日，闫雪梅和张驰为办理房屋过户手续签订签订了备案的《房地产买卖合同》，合同中显示案涉房屋的建筑面积为114.72平方米。本院认为，本案系居间合同纠纷。闫雪梅通过格林地产氧吧店的中介服务与出卖人张驰于2017年7月15日签订的《房地产买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据当事人的上诉意见和陈述，本案二审的焦点为格林地产氧吧店是否应向闫雪梅退还中介费9766元。本案中，闫雪梅认为格林地产氧吧店在促成双方签订合同的过程中存在过错，导致其对房屋面积产生误解，故格林地产氧吧店应向闫雪梅退还中介费9766元；而格林地产氧吧店则认为其已促成交易，房屋面积差问题已协商通过减少购房价处理，其在促成双方订立合同的过程中不存在过错，也没有造成闫雪梅的房屋面积差价损失。第一，闫雪梅一审起诉请求格林地产氧吧店返还因其买卖合同误计房产面积而导致闫雪梅多付的36326.5元，依据的基本事实是格林地产氧吧店给闫雪梅造成的损失，即因房产面积差产生的差额（745000元-766000元÷124㎡×114.72㎡≈36326.5元）。现闫雪梅上诉请求格林地产氧吧店返还中介费9766元，依据的基本事实是格林地产氧吧店没有履行好其合同义务而应返还其已收取的闫雪梅支付的中介费。因该中介费9766元与闫雪梅起诉请求的差价款损失36326.5元性质不同，闫雪梅的该主张超出一审诉讼请求的范围。第二，案涉《房地产买卖合同》约定闫雪梅需支付的购房总额为766000元，而闫雪梅最后实际支付的购房款是745000元，两者之间存在21000元的差价。对上述差价，闫雪梅称系由于其一次性付款而产生的优惠，但《房地产买卖合同》已明确约定闫雪梅须在办理房地产交易登记手续后一次性付清除定金外的全部购房款761000元，即双方约定的付款方式本来就是一次性付款，闫雪梅上述所称产生差价的理由不符合常理，本院不予采纳。第三，由于办理房屋产权变更登记时，买卖双方需查询并确认房产登记信息9766元，此时闫雪梅应当知悉房屋的所有权人及其实际面积等信息，并签订备案的《房地产买卖合同》。闫雪梅称当时没有看，闫雪梅系完全民事行为能力的成年人，应当知道其在备案合同中签字的后果，闫雪梅也无证据证明系格林地产氧吧店的过错致使其无法查看该信息。况且，结合房屋过户当天闫雪梅仍同意签订合同并办理产权变更登记、闫雪梅仅支付了74万元余款而非原合同约定的761000元余款且不能作出合理解释、出卖方张弛也确认因面积差而减少购房价等事实，格林地产氧吧店称闫雪梅当时知悉房屋实际面积故买卖双方对面积差进行协商而减少了购房价的主张具有高度可能性，一审法院予以采信并无不当，本院予以维持。因此，虽然《房地产买卖合同》约定的房屋面积与房屋产权证登记的面积有差异，但在案证据显示买卖双方已通过对面积差进行协商并减少购房价格进行了处理，且案涉房屋已完成过户及交付，闫雪梅也没有提供其他证据证明格林地产氧吧店仍存在违约或过错行为，其要求格林地产氧吧店退还中介费9766元没有理据，本院不予采纳。对于当事人没有提出上诉和请求的问题，本院不作审查和处理。综上所述，闫雪梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人闫雪梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 任喜跃审 判 员 张秀丽审 判 员 梁达明二〇一九年十二月三十日法官助理 李结琼书 记 员 赵崇轩