广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终11962号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区容桂景洋水暖五金厂，住所地广东省佛山市顺德区。投资人：林景辉，该厂厂长。委托诉讼代理人：孙振林，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：林恒德，广东聚理律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：林景辉，男，汉族，1956年8月4日出生，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：孙振林，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：林恒德，广东聚理律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广东省佛山市顺德区容桂街南联股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：吴振图。委托诉讼代理人：吴焕欣，广东容桂律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱运忠，广东容桂律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区容桂景洋水暖五金厂（以下简称景洋五金厂）、林景辉因与被上诉人广东省佛山市顺德区容桂街南联股份合作经济社（以下简称南联经济社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初12145民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。景洋五金厂、林景辉上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.案件诉讼费由南联经济社承担。事实和理由：一、一审判决严重违反法定程序。1.一审法院没有受理林景辉的反诉程序不合法，剥夺了林景辉的诉权。2.一审法院没有依申请通知第三人参加诉讼，导致必须参加诉讼的有独立请求权的第三人没有参加诉讼。3.林景辉提起（2019）粤0606民初13420号案（以下简称13420号案）诉讼后一审法院没有依法中止本案诉讼导致本案认定事实错误。涉案厂房中有905平方米属林景辉所有，只有365平方米向南联经济社租用，林景辉已在13420号案中主张其权利，该案的审理结果直接影响本案事实的认定和实体处理，本案不予中止程序严重违法。二、一审判决认定事实不清。1.南联经济社没有证据证明其取得涉案厂房的物权，林景辉根据双方签订的《协议书》占有使用厂房，但该协议书并非物权凭证，不足以证明厂房属南联经济社所有，一审判决认定涉案厂房属南联经济社所有缺乏事实根据。2.（2018）粤0606民初8322号案（以下简称8322号案）和（2018）粤06民终11414号案（以下简称11414号案）均已采信的南联经济社原负责人梁某祥出具的证明、《南联经济社2016年应收租金明细表》、南联经济社开具给景洋五金厂的发票和印有容桂某居委会南联股份合作社字样的便笺纸足以证明涉案厂房有905平方米属于林景辉所有，只有365平方米属于林景辉向南联经济社租赁。3.由南联经济社原会计吴洪明制作的《南联拉丝厂建厂房投资收支平衡表》，南联经济社原会计吴洪明、南1.2.3队队长梁元生、陈勤初和陈桂伦在8322号案中的证言，2007年12月29日林景辉与林某恩、潘某光签订的《房地产转让协议》和《收据》均可证明涉案厂房由南联经济社与林某恩、潘某光合作建设，林景辉受让了该厂房中林某恩、潘某光所占的权益。故一审判决林景辉将涉案厂房全部返还给南联经济社与事实不符，依法应予撤销并发回重审。景洋五金厂、林景辉在二审中补充意见称，涉案厂房是南联经济社的前身南联一队、二队、三队与案外人再上世纪80年代末90年代初设立的拉丝厂，一审判决认为景洋五金厂、林景辉占用该厂房是根据无效的协议，违背了客观事实。景洋五金厂、林景辉占用涉案厂房中的905平方米是向案外人支付相应对价后合法取得的。南联经济社答辩称:一审判决程序正确，所查明的事实无误。第一，涉案租赁合同发生在景洋五金厂、林景辉与南联经济社之间，与案外人无关。另案审理结果不影响涉案租赁合同的无效认定。一审法院没有追加第三人及中止本案审理并无程序违法。第二，景洋五金厂、林景辉只提供了景洋五金厂、林景辉与上一手业主之间的买卖协议，没有其他有效证据可以证明其出资70万元购买涉案厂房905平方米的事实。南联经济社向一审法院起诉请求：1.景洋五金厂、林景辉立即迁出佛山市顺德区*****黄圃第一工业区创业路2横路2号的厂房，并交还给南联经济社；2.景洋五金厂、林景辉自2018年3月1日至实际迁出之日止按每月7260元向南联经济社支付占用费（暂计至2019年5月30日为108900元），并自起诉之日起至清还之日按每月2％计算利息。3.案件诉讼费由景洋五金厂、林景辉负担。一审法院认定事实：2008年2月22日，南联经济社作为出租方、甲方，景洋五金厂作为承租方、乙方，双方签订《协议书》一份，约定甲方将位于顺德区容桂街道某第一工业区某路X路X号、面积为1270平方米的厂房出租给乙方，租赁期自2008年3月1日至2018年2月29日；每月每平方米租金6元，其中厂房租金每月每平方米3元，土地租金每月每平方米3元，每月租金共7260元；租金必须按六个月缴交一次，采取先使用后交租方式，在使用的第六个月末前一次性交清六个月租金，如拖欠15日租金，甲方有权终止协议，并按每日1%加收滞纳金，保证金归甲方所有；双方签订合同之日，乙方交保证金15240元，该保证金在最后一年之尾期租金内扣除，如乙方中途违约或退租，则该保证金不退，反之则要退回给乙方；租用期满，乙方所建设厂房归甲方所有，乙方已安装的水电配套设施及一切装修，乙方不得拆走；如乙方想续租，必须经双方协商后方可续租；在租用期内，如上级征用该地点时，如有补偿搬迁费、厂内设备及投资损失费，归乙方所得，其他补偿归甲方所得；如上级征地无补偿，甲方不需补偿乙方的任何经济损失。上述合同已于2018年2月29日到期。租赁合同到期后，景洋五金厂仍继续使用上述厂房，南联经济社在庭审中确认景洋五金厂于2018年12月28日支付21900元，于2019年5月10日支付10950元，南联经济社主张上述费用是支付2018年3月1日至2019年6月期间的部分占用费。南联经济社于2019年5月24日向一审法院提起本案诉讼，主张双方的租赁合同到期后，南联经济社并未再与景洋五金厂达成租赁协议，南联经济社曾多次口头要求景洋五金厂搬离涉案厂房，南联经济社在收到景洋五金厂于2018年12月、2019年5月支付的占用费后拟退回该费用，但因景洋五金厂已注销了转账的银行账户，因此未能退回。另查明，双方在履行上述租赁合同过程中，因对承租人每月应支付的租金金额发生争议，南联经济社以景洋厂、林景辉为被告，于2018年5月8日向一审法院提起房屋租赁合同纠纷一案，一审法院受理后立案号为（2018）粤0606民初8322号。在该诉讼过程中，一审法院依当事人的申请，依法通知林某恩、潘某光作为第三人参加了该案诉讼。南联经济社起诉主张根据合同约定，景洋厂每月应交租金7260元，每年应交租金87120元，但景洋厂及李景辉均没有按该标准支付租金，尚拖欠租金651600元。景洋厂、林景辉则辩称上述厂房系由南联经济社与林某恩、潘某光合作兴建，三方分别占有50%、25%、25%的份额，林景辉于2017年12月29日受让了林某恩、潘某光各占的25%的份额，林景辉受让的该50%的份额对应的厂房面积为905平方米，双方已经协议景洋厂对该50%份额所对应的905平方米的使用面积无须支付租金，仅对超出50%份额的365平方米的面积支付租金，每年应支付的租金为26280元，因此，景洋厂已履行了支付租金的义务。一审法院经审理后于2018年8月3日作出（2018）粤0606民初8332号民事判决书，该判决认定：原南一、南二、南三队（现成立南联经济社）与潘某光、林某恩于上世纪90年代合作设立了拉丝厂，三方分别占有50%、25%、25%的份额，对厂房出租产生的收益按各自所占份额进行分配；林景辉于2007年12月29日受让了潘某光、林某恩各自占有的25%的份额；因林景辉受让了涉案厂房的份额，南联经济社与景洋厂、林景辉就涉案租赁协议书约定的租金标准已协议一致实际上变更为景洋厂每年支付租金26280元。一审法院据此判决驳回南联经济社的诉讼请求。南联经济社不服提起上诉，佛山市中级人民法院于2019年2月13日作出（2018）粤06民终11414号民事判决书，该判决认为，该案为租赁合同纠纷，应当审理南联经济社主张的租赁合同关系，至于南联经济社是否与林某恩、潘某光合作建设厂房、涉案厂房的投资收益如何分配、林景辉是否受让涉案厂房的权益均不属于该案的范围，因此，该院在该判决中仅确认一审认定的与租赁合同相关的事实，对其他事实不予认定。二审认为，现有证据可证明景洋厂、林景辉仅需向南联经济社每年交付26280元，景洋厂和林景辉已履行完毕交付租金的义务，一审认定双方已变更了租金条款并无不当，判决驳回上诉，维持原判。再查明，涉案厂房至法庭辩论终结仍未取得建设工程规划许可证，也没有取得房地产权证。林景辉于2019年7月1日以南联经济社为被告向一审法院提起诉讼，请求确认林景辉对本案争议的位于顺德区容桂街道某第一工业区创业路二横路2号的厂房享有50%的权益，一审法院受理后立案号为(2019)粤0606民初13420号，该案正在审理过程中。一审法院认为，南联经济社与景洋五金厂于2008年2月22日签订的《租赁合同》已到期，南联经济社没有提交证据证明已要求景洋五金厂搬离涉案厂房，并继续收取了景洋五金厂支付的租金，视为双方自2018年3月1日起建立不定期租赁合同关系，本案争议发生于新的租赁合同关系期间，因此，一审法院对双方于2008年2月22日签订的《协议书》的效力不予审查。对南联经济社与景洋五金厂自2018年3月1日起成立的不定期租赁合同的效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。庭审中，南联经济社自认涉案厂房至今没有取得建设工程规划许可证，也没有取得房地产权证，因此，南联经济社与景洋五金厂之间的不定期租赁合同属无效合同。关于无效合同的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，同时，该法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。南联经济社请求景洋五金厂返还厂房，而景洋五金厂则抗辩称林景辉已受让了涉案厂房50%的份额，不同意返还厂房。一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案厂房并未取得物权登记，即使林景辉受让涉案厂房50%的份额的事实成立，但至法庭辩论终结，林景辉并没有取得涉案厂房的物权，也没有证据证明南联经济社与林景辉就涉案厂房的占有使用达成协议，即南联经济社与林景辉未能确定景洋五金厂经营场所内的哪一部分空间由林景辉占有、处分且南联经济社不得就此部分空间主张权利；其次，景洋五金厂是根据其与南联经济社于2008年2月22日签订的《协议书》即租赁合同关系而合法占有并使用涉案厂房，在合同到期后，因双方建立了不定期租赁合同而继续使用厂房，即景洋五金厂取得占有使用的权利是基于合同关系，现双方的租赁合同依法属于无效合同，景洋五金厂占有使用涉案厂房失去合法依据，其应当向南联经济社返还其占有使用的1270平方米的厂房。对南联经济社主张的占用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案争议的焦点为，景洋五金厂应按何标准支付占用费，如前所述，在原《协议书》到期后，景洋五金厂继续使用涉案厂房，其于2018年12月28日支付21900元，于2019年5月10日支付10950元，即景洋五金厂一直按已生效的判决确定的年租金26280元的标准支付了2018年3月至2019年5月的租金，南联经济社没有提交证据证明其对景洋五金厂支付的租金标准提出异议，也没有证据证明其与景洋五金厂就不定期租赁期间的租金达成新的协议，因此，一审法院确认双方在2018年3月1日起成立的不定期租赁合同的租金仍按每年26280元计算。因上述不定期赁合同无效，景洋无据厂还应当参照该租金标准支付2019年6月1日起至实际返还涉案厂房期间的占用费。对南联经济社主张的资金占用期间的利息，如前所述，景洋五金厂已支付了截止至2019年5月31日的费用，南联经济社的该项主张没有事实依据，一审法院不予支持。对林景辉是否承担责任的问题，景洋五金厂属个人独资企业，其财产为投资人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限连带清偿责任。林景辉作为景洋五金厂的投资人，应当对景洋五金厂的债务承担无限连带清偿责任。对南联经济社的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、景洋五金厂于判决发生法律效力之日起三十日内向南联经济社返还其占用的位于佛山市顺德区某街道某第一工业区某路X横路X号面积为1270平方米的厂房；二、景洋五金厂、林景辉于判决发生法律效力之日起三十日内向南联经济社支付自2019年6月1日起至实际返还厂房之日的占用费，占用费按每月2190元（26280元÷12个月）的标准计算；三、驳回南联经济社的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1239元，由景洋五金厂、林景辉负担74元，南联经济社负担1165元。二审期间，景洋五金厂、林景辉、南联经济社均没有向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的意见，归纳本案二审的争议焦点为：1.一审判决是否程序违法；2.景洋五金厂、林景辉是否应向南联经济社返还涉案厂房及支付占有使用费。关于争议焦点一。景洋五金厂、林景辉上诉主张，一审法院未受理其反诉，未依申请追加必须参加诉讼的当事人参加诉讼，也未因林景辉另案起诉中止本案诉讼，程序严重违法，本案应发回重审。首先，本案属南联经济社与景洋五金厂之间的租赁合同纠纷，林景辉反诉请求确认涉案厂房中有905平方米属于其所有属物权确认纠纷，本诉与反诉法律关系不同，相关诉讼请求所依据的事实也不同，故一审法院以（2019）粤0606民初12145号民事裁定驳回林景辉的反诉，并无不当。其次，景洋五金厂、林景辉申请一审法院追加为第三人的案外人林某恩、潘某光与南联经济社、景洋五金厂之间的租赁合同纠纷无关，景洋五金厂、林景辉希望追加二者参加诉讼所查明的事实亦与本案纠纷无关，故林某恩、潘某光不是本案必须参加诉讼的当事人，一审法院未追加其为第三人不违反法律规定。最后，本案审理不需要以13420号案的审理结果为依据，故一审法院未中止本案审理不属于程序违法。综上，景洋五金厂、林景辉的该上诉理由于法无据，本院不予支持。争议焦点二。景洋五金厂、林景辉上诉主张，南联经济社没有证据证明其取得涉案厂房的物权，林景辉从案外人林某恩、潘某光处受让取得涉案厂房905平方米的权益，一审判决景洋五金厂、林景辉将涉案厂房全部返还给南联经济社错误。经查，南联经济社与景洋五金厂于2008年2月22日签订的《租赁合同》已到期，到期后南联经济社没有要求景洋五金厂搬离，并继续收取了景洋五金厂支付的租金，视为双方自合同期满的次日即2018年3月1日起建立不定期租赁合同关系。南联经济社自认涉案厂房至今没有取得建设工程规划许可证，也没有取得房地产权证。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，南联经济社与景洋五金厂之间的不定期租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院基于景洋五金厂基于与南联经济社的租赁合同关系占有并使用涉案厂房的事实，判决景洋五金厂应向南联经济社返还涉案厂房并支付相应占有使用费，并无不当，本院予以维持。即便如景洋五金厂、林景辉主张林景辉经受让取得该厂房905平方米的权益，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，在涉案厂房未取得物权登记、林景辉没有取得涉案厂房的物权的情况下，景洋五金厂、林景辉以涉案厂房中有905平方米属于林景辉为由主张涉案厂房不应全部返还给南联经济社没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，景洋五金厂、林景辉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费148元，由上诉人佛山市顺德区容桂景洋水暖五金厂、林景辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月二十三日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣