福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初463号 原告：江贤愉，男，1966年5月8日出生，汉族，现住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈大勇、刘侹杰，福建融成律师事务所律师。 被告：福建鸿博房地产开发有限公司，住所地福州市仓山区建新镇。 法定代表人：尤玉仙，董事长。 委托诉讼代理人：左向真、李晓东，福建智君律师事务所律师。 原告江贤愉与被告福建鸿博房地产开发有限公司（以下简称鸿博公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江贤愉委托诉讼代理人陈大勇、刘侹杰，被告鸿博公司委托诉讼代理人李晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江贤愉向本院提出诉讼请求：1.判令鸿博公司向江贤愉支付逾期交房违约金153474.05元；2.判令鸿博公司按江贤愉已付购房款5813411元的日0.001%标准支付自2017年9月21日起至江贤愉取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金（暂计至起诉之日为21218.95元）；3.判令鸿博公司立即按合同约定办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由鸿博公司提供的资料交付江贤愉，协助江贤愉办理房屋产权登记手续；4.判令鸿博公司承担本案诉讼费和财产保全费。事实和理由：2014年5月19日，江贤愉向鸿博公司购买坐落于福州市仓山区（面积190.78平方米），总价款5813411元,并签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人应当在2015年12月31日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用（第八条）；出卖人逾期交付的违约责任，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金（第九条）；出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金（第十四条）。合同签订后，江贤愉支付了全部购房款，但鸿博公司迟延至2016年9月20日才交付房产，且在交房后365日内未按合同约定办理房屋所有权初始预登记，亦未向江贤愉交付办理权属登记需由鸿博公司提供的资料，致江贤愉至今不能取得房屋权属证书。综上，鸿博公司逾期交房、办证，已构成违约，应向江贤愉承担违约责任。故依法具状起诉，请求判如所请。 鸿博公司辩称：一、本案系因福州市地铁一号线施工单位占用涉讼商品房施工现场导致逾期交房，非属鸿博公司的责任，依据公众利益优先原则及双方之间合同的约定，不应由鸿博公承担逾期交房的违约赔偿责任。第一，2009年12月25日，鸿博集团通过公开挂牌拍卖方式竞买得福州市仓山区临江街道观井、观海路北侧，南江滨路南侧宗地2009-31地块。2010年4月18日，鸿博集团在福州市设立鸿博公司负责上述地块的开发建设。开发建设过程中，因福州市地铁一号线建设，出于公共利益优先原则，自2011年12月起鸿博•梅岭观海项目的观井、观海地块部分现场无条件被地铁建设单位占用，作为地铁施工作业场地，造成该地块房地产项目开发整体停滞。福州市地铁一号线完工期限原计划为2014年底，但实际建设过程中因地铁一号线路段的土地、房屋征收及管线建设延误，致工期实际延迟至2016年底，达两年之久。延期占用期间，地铁建设单位分别于2015年8月11日、2016年3月7日致函鸿博公司，告知将至2016年8月方可退出所占用场地。鸿博公司在地铁建设单位占用场地期间，采取局部交叉作业方式，克服障碍，完成涉讼商品房建设，但交房必须经消防验收合格，故在经福州市公安消防支队验收合格且具备发放消防验收合格意见书的同时，鸿博公司即向江贤愉发出交房通知书，履行交房义务。至此，造成交房延期的过错责任不在鸿博公司，地铁**线建设延期两年的时间（原计划于2014年底通车，实际于2017年1月6日通车）应当计入鸿博公司顺延交房的时间内。第二，双方所签订《商品房买卖合同》及相关附件已就逾期交房作出特别约定（附件六补充协议第四条第5款）：如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，鸿博公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：……因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付的……其他不可抗力因素导致的情形；鸿博公司在上述事项发生时（包含属不可抗力的暴雨20天）均已依据合同约定向江贤愉发函，充分履行了告知义务，故依据合同约定，鸿博公司不承担逾期交房的违约责任。二、涉讼商品房区域内的部分业主违章、违法搭建，造成整体规划验收暂缓，导致整个项目无法办理产权总登，故逾期办证过错不在鸿博公司，相应违约责任不应由鸿博公司承担。第一，福州市城乡规划局榕规（2017）核字第00143号文件、福州市国土资源局榕土核验（2017）096号文件均体现产权总登无法办理的根本原因是涉讼商品房项目区域内C#楼103、402、502、602、1202、2002单元的业主在交接房产至办证期间，违反临时管理规约约定，私自违章搭建，造成规划验收后续手续暂缓，产权总登无法办理，属非鸿博公司原因造成涉讼商品房不能办理产权登记手续的情形。第二，双方所签订合同附件六补充协议第六条第5款约定，因政府原因、江贤愉原因等非鸿博公司原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，鸿博公司不承担责任。第三，双方所签订《临时管理规约》第二章第十七条约定，物业管理区域内禁止下列行为：1.损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋设计用途,拆除住宅承重结构墙、损坏共用的设施设备，在外墙上拆改、增设门窗、损坏和改变房屋外貌；2.占用或损坏物业共用部位、共同设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备……5.违章搭建，在庭院、平台、屋顶、露台或其他场地搭建建筑物、构建物，鸿博公司已履行业主不得违章搭建的告知义务，且在发现部分业主违章搭建时，自行派员前往违章搭建业主家中告知违章搭建影响产权总登，必须恢复原状，还通过物业管理单位、仓山区城市综合执法局告知必须拆除违法建筑，已充分履行告知义务及采取必要措施，因其他业主违章搭建造成办证不能的责任不应由鸿博公司承担。综上，因市政地铁建设占用涉讼商品房项目施工场地导致逾期交房，并影响后续办证手续，且逾期办证系因讼争商品房区域内部分业主违章搭建造成规划验收后续手续暂缓，产权总登无法办理导致，责任均不在鸿博公司，依据双方合同约定，鸿博公司不应承担违约责任，恳请依法查明事实，驳回江贤愉诉请。 本院经审理认定事实如下：2014年5月19日，江贤愉作为买受人与出卖人鸿博公司签订《商品房买卖合同》，约定：江贤愉购买由鸿博公司开发建设的坐落于福州市仓山区临江街道南江滨西大道南侧、观海路北侧江城锦绣商务住宅项目（原宗地2009-31号观井、观海地块）C#楼1803单元，购房总价款5813411元；出卖人应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.施工期间发生降雨量超过60㎜或五级以上（包括五级）大风、地震及其他恶劣天气，出卖人可根据气象部门出具的证明顺延交房日期，因政府政策性原因及政府有关部门要求该项目暂停施工，出卖人可根据政府或相关部门出具的证明文件，按实际停工天数顺延工期（第八条）；除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金（第九条）；经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金（第十四条）等。 同日，双方签订合同附件六补充协议，约定：除合同及补充协议另有约定外，出卖人给买受人的所有通知（包括但不限于发送《入伙通知书》等）可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人专递、在当地媒体报纸或网络媒体上发布公告等方式送达，文件送达的时间为……以挂号邮寄发出的，寄出后第7日为送达日，以特快专递发出的，寄出后第3日为送达日……，多次通知或以多种方式通知的，以第一次通知到达的日期为送达日，若买受人为多人时，出卖人向其中任何一人进行联系或发出任一种方式的通知，即视为向全体买受人发出通知（第一条）；合同第八条约定的房屋交付时间为2015年12月31日之前，具体时间以出卖人发出入伙通知确定的交房时间为准（不迟于前述交房日期），买受人对此无异议（第四条第1款）；出卖人发出入伙通知的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式，买受人应在出卖人入伙通知送达之日起5日内到房屋所在地或出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续……由于项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，出卖人会在入伙通知中建议买受人办理入伙手续的具体合理时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期（第四条第3款）；买受人逾期办理房屋交付手续，或因买受人原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，买受人应向出卖人支付购房总款的万分之二作为违约金，且视为出卖人在入伙通知送达之日起的第5日已经将房屋交付买受人……（第四条第4款）；如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付……（5）买受人在房屋交付前仍有到期应付房款、违约金等或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清；（6）其他不可抗力因素导致的情形（第四条第5款）；如发生本条第5款[该款第（5）项除外]所述延期交房情况之一的，出卖人应在发生该情形后30日内通知买受人，如出卖人未履行本款所述通知义务，出卖人不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或买受人原因导致出卖人无法通知的除外（第四条第6款）；由于政府原因、买受人原因等非出卖人原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任（第六条第5款）；如发生不可抗力事件，受其影响的一方应在不可抗力发生之日起30日内通知另一方，并应于不可抗力事件影响消除后15日内，向另一方提供当地政府部门或公证机关出具的不可抗力事件发生的证明，否则，视为不可抗力事件未发生（第十一条）；买受人不得在该项目（包括房屋）内私自向地下开挖私建或违章搭盖，否则，买受人应予纠正并赔偿所有损失（第十二条第2款）；补充协议作为合同附件，与合同正文具有同等法律效力，如与合同正文冲突，以补充协议为准等。 合同签订后，江贤愉已按合同约定向鸿博公司支付了全部购房款。2016年8月31日，鸿博公司出具《办理交房手续通知书》，告知交房时间安排在2016年9月1日至2016年9月20日，请接到通知后在约定日期内办理交房手续等。后鸿博公司向江贤愉邮寄了该通知书。江贤愉收到上述通知后，于2016年9月20日接收了涉讼商品房。 2019年5月23日，福州市不动产登记和交易中心向鸿博公司出具《首次登记通知书》，告知：鸿博公司所申请仓山区临江街道南江滨西大道26号（原南江滨西大道南侧，观海路北侧）江城锦绣园[江城锦绣商务住宅项目（原宗地2009-31号观井、观海地块）]B#、C#、D#楼的房屋首次登记已通过，但备注前述项目中C#楼103、402、502、602、1202、2002单元涉及违章建设，予以滞留，暂缓办理后续相关手续。2019年6月21日，鸿博公司向江贤愉邮寄了上述首次登记通知书，江贤愉于2019年6月22日收到。 另，2015年8月11日，福州市城市地铁有限责任公司向鸿博公司出具榕地铁总函﹝2015﹞142号《关于福州市轨道交通1号线工程仍需使用福建鸿博房地产开发有限公司梅岭观海项目施工场地的情况说明函》，告知：根据1号线工程的整体工程筹划，由于过闽江段（达道站——上藤站区间）隧道施工需要，自2011年12月起，该标段施工单位上海市基础工程集团有限公司开始使用鸿博公司所开发鸿博•梅岭观海项目观井、观海地块间规划的上藤道路区域作为施工作业场地至今；目前其司仍在使用上述施工作业场地，按照工筹，需至2015年9月底方能退出大部分场地（其中工作竖井需使用至2016年3月底），届时方可将上述施工作业场地交由鸿博公司使用，请鸿博公司予以配合。2015年11月27日，鸿博公司向江贤愉出具《告业主通知书》（该通知书随附前述情况说明函为附件1），告知：因福州市轨道交通1号线工程占用江城锦绣商务住宅项目观井、观海地块之间规划的上藤道路区域作为施工作业场地，导致其司迄今无法按照设计规划要求修建观井、观海地块之间的消防通道，难以开展江城锦绣商务住宅项目区域消防工程施工工作，另因施工期间遭遇恶劣天气影响，导致江城锦绣商务住宅项目施工进度受到影响，故无法在原定合同所约定期限内交付房产，具体交房时间需根据地铁公司施工场地交还时间及其司消防工程施工、验收进展，再行通知各位业主等。2015年11月28日，鸿博公司向江贤愉邮寄了上述通知书。 2016年3月7日，福州市城市地铁有限责任公司向鸿博公司出具榕地铁总函﹝2016﹞37号《关于福州市轨道交通1号线工程需继续使用福建鸿博房地产开发有限公司梅岭观海项目施工场地的情况说明函》，告知：其司目前仍在使用鸿博公司所开发鸿博•梅岭观海项目观井、观海地块间规划的上藤道路区域部分施工作业场地，根据1号线过江段实际施工需要，需至2016年8月过江段联络通道施工完成后方能退出场地，届时方可将上述施工作业场地交由鸿博公司使用，请鸿博公司予以配合等。2016年4月30日，鸿博公司向江贤愉出具《告业主通知书》（该通知书随附榕地铁总函﹝2015﹞142号、榕地铁总函﹝2016﹞37号情况说明函为附件1、2），告知：因福州市轨道交通地铁1号线工程未完工，仍占用涉讼项目地面区域作为施工作业场地，致使其司无法按原预定时间交付房产；根据目前进度，其司预计涉讼房产交付工作将推迟至2016年8月底，并有望提前完成，具体交房时间届时再行通知等。2016年4月30日，鸿博公司向江贤愉邮寄了上述通知书。 2015年5月6日，福州市国土资源局出具榕土让［2015］06号《福州市国土资源局关于2015年第六次公开出让国有建设用地使用权的公告》，载明：宗地2015-16号建设必须满足市地铁公司《关于仓山观井观海地下空间开发涉及轨道交通1号线达道至上藤区间隧道保护控制标准与要求的函》（榕地铁总函［2015］43号）要求；若在2015年底前无法建设完成，则项目必须停止施工；宗地2009-31号“观井观海地块”项目业主单位承诺无偿提供观井、观海地块之间规划路地下空间结合部和出入口通行的通道，保证两个地下空间项目建成后畅通使用；宗地2015-16号位于福州市仓山区××道南侧，观井、观海规划路地下空间地块，土地面积4511㎡（合6.77亩），土地用途为停车场用地（地下空间）。 2016年9月3日，福州市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，评定鸿博公司申报的江城锦绣商务住宅项目建设工程消防验收合格。 2017年3月27日，鸿博公司向鸿博?梅岭观海业主出具告知函，告知：经物业公司巡查，发现部分业主存在擅自在镂空位置浇捣水泥板等行为，违反装修手册等规定，亦破坏了该项目规划，该项目尚未办理规划验收，部分业主的上述违规装修行为将可能导致项目无法通过规划验收，致使产权初始总登记无法办理，届时将严重影响到所有业主分户产权的办理，若存在上述类似违规装修行为，请立即进行整改并恢复原状，否则，由此产生的一切责任自行承担等。后，鸿博公司在违建业主入户门上张贴了该告知函。涉讼商品房所在项目物业管理部门亦向违建业主先后发出违规整改通知单。福州市仓山区城市综合执法局也对业主发出责令限期改正通知书。 2017年10月27日，福州市城乡规划局向鸿博公司出具《建设项目规划核实情况意见书》，告知：审核同意鸿博公司在福州市仓山区××路南侧建设的江城锦绣商务住宅项目（原宗地2009-31号观井、观海地块）通过规划条件核实，但备注前述项目中Ｃ＃楼103、402、502、602、1202、2002单元涉及违章建设，予以滞留，暂缓办理规划验收后续手续。 2017年11月24日，福州市国土资源局向鸿博公司出具《福州市建设项目竣工验收土地检查核验合格意见书》，告知：同意通过鸿博公司位于仓山南××路××观井观海路北侧地块“江城锦绣”项目（除以下备注单元外，备注：Ｃ＃楼103、402、502、602、1202、2002单元涉及违建，予以滞留，暂缓办理后续相关手续）土地核验。 审理过程中，本院就前述福州市城乡规划局、福州市国土资源局所出具意见书中备注部分的文义理解向福州市自然资源和规划局发函征询。福州市自然资源和规划局函复：前述两局所出具意见书中备注部分系指对该项目整体先行通过规划条件核实及土体核验，对涉及违建的单元予以滞留，暂缓办理后续手续。 2018年，福州市城乡规划局向福州市仓山区城市综合执法局发出《关于商请拆除“江城锦绣”（梅岭观海）项目小区业主违法建设的函》。2018年12月11日，福州市城乡规划局会同福州市仓山区城市综合执法局、鸿博公司于“梅岭观海”工地现场召开“梅岭观海”项目违法建设拆除协调会，提出“梅岭观海”项目6户单元业主私自封闭采光井、在采光井增加构件、拆除采光井隔墙的违建部分需依法予以拆除，12月底前拆除到位；该项目6户单元业主违法建设未拆除前，“梅岭观海”项目的有关审批暂停等。2019年3月6日，福州市城乡建设局向驻市城乡建设局纪检组出具《关于江城锦绣商务住宅项目验收问题核实情况的报告》，意见建议部分载有：因“江城锦绣商务住宅项目”建设单位存在未取得建设工程规划核实意见，组织竣工验收的行为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定……以及《福建省实施办法》第六十六条规定……，鉴于该局目前尚未办理该项目竣工验收备案手续，建议由具有规划行政职能的部门或城管部门责令建设单位重新组织验收，并予以行政处罚。后，鸿博公司于2019年的3月5日、3月28日、3月29日相继向福州市政府、福州市城乡建设局、福州市行政服务中心递交报告，请求尽快办理江城锦绣商务住宅项目产权登记，并于2019年4月3日向福州市城乡建设局出具承诺函，陈述其司联合物业公司、城管部门多次劝阻，但江城锦绣商务住宅项目的违建业主仍拒不接受整改，现其承诺，将积极配合市城管委等部门开展C#楼103、402、502、602、1202、2002单元的违章搭建拆除工作，在市城管委出具执法意见之前，其司愿意承担不对上述六户办理产权的相应责任。 审理过程中，本院就鸿博公司所提出因涉讼房屋所在项目部分业主违建，致其就整体项目向福州市行政服务中心建委窗口递交工程竣工验收备案表时被不予受理的真实性向福州市城乡建设局发函核实。福州市城乡建设局函复：鸿博公司于2018年7月30日向该局申请该项目竣工验收备案，当天该局即审查并出具《缺件告知单》，告知缺件材料为1.勘察、设计、施工、监理单位出具的质量合格文件；2.规划工程许可证正副本、附件及规划核实意见书；3.防空地下室竣工验收认可文件；4.福州市建设项目档案审查意见书；5.建设工程质量保修书；6.经责任主体盖章确认的住宅分户验收资料汇总表；2019年4月4日鸿博公司补齐各项缺件材料，该局即（当日）办结该项目竣工验收备案事项（依市规划局意见，备注暂缓违章部分后续手续）。 福州市城乡建设局函复鸿博公司第一次申请竣工验收备案所缺材料中，福州市城市建设档案馆于2019年2月1日出具审查意见书，确认鸿博公司建设的江城锦绣商务住宅项目（原宗地2009-31号观井、观海地块）——A#、B#、C#、D#、观井E#、ABCD楼裙房部分、观海椭圆裙房部分工程档案资料基本符合规范，剩余缺件材料于福州市城市建设档案馆出具审查意见书前已办结。 本院认为，江贤愉与鸿博公司所签订《商品房买卖合同》及补充协议，系双方平等自愿达成，为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，江贤愉按约支付了全部购房款，鸿博公司却至2016年8月31日才出具《办理交房手续通知书》通知交房，确与合同所约定2015年12月31日前交房不符。但地铁1号线建设单位福州市城市地铁有限责任公司分别于2015年8月11日、2016年3月7日向鸿博公司发出逾期占用项目场地通知，明确自2011年12月起开始使用鸿博公司所开发鸿博•梅岭观海项目观井、观海地块间规划的上藤道路区域部分施工作业场地，并需继续使用至2016年8月，而合同约定因政府部门、市政能源部门进行与房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付的，鸿博公司可据实顺延交房，故因地铁1号线建设占用项目场地的期间应不计入逾期区间。又，合同约定鸿博公司应在情形发生后30日内通知江贤愉，但鸿博公司至2015年11月27日、2016年4月30日才出具告业主通知书并后续通知，确有延迟，可地铁建设单位两次发函所体现的占用期间前后连续，地铁建设的占用影响自发函后一直持续至撤出场地方止，鸿博公司的迟延通知实际仅对免责起算点产生影响，故本院认定免责期间自鸿博公司实际通知之日（2015年11月28日专递邮寄，依约定，以特快专递发出的，寄出后第3日为送达日，则实际通知日为2015年12月1日）往前推30日（即2015年11月2日）起算至地铁建设单位函告退出场地的2016年8月31日止。江贤愉在免责情形消失后（即2016年9月1日）的一个月内（庭审确认于2016年9月20日）已收房，鸿博公司交房并无逾期，故江贤愉诉请鸿博公司支付逾期交房违约金，本院不予支持。 福州市国土资源局于2015年5月6日所发布榕土让[2015]06号《福州市国土资源局关于2015年第六次公开出让国有建设用地使用权的公告》中载明：宗地2015-16号建设必须满足市地铁公司《关于仓山观井观海地下空间开发涉及轨道交通1号线达道至上藤区间隧道保护控制标准与要求的函》（榕地铁总函[2015]43号）要求，宗地2009-31号“观井观海地块”项目业主单位承诺无偿提供观井、观海地块之间规划路地下空间结合部和出入口通行的通道，保证两个地下空间项目建成后畅通使用，地铁1号线建设单位向鸿博公司所发送函件中亦明确使用鸿博公司所开发鸿博·梅岭观海项目观井、观海地块间规划的上藤道路区域作为施工作业场地，且涉讼商品房所在项目楼宇虽已于2016年1月竣工，但至2016年9月3日才消防验收合格，地铁建设的施工围挡确有对涉讼商品房所在项目各项验收产生影响，故江贤愉抗辩地铁1号线建设对涉讼商品房所在宗地2009-31号项目房屋交付不造成影响，本院不予采纳。城市轨道交通建设为政府公益项目，本案地铁1号线建设属市政干线工程，政府立项后委托具体企业施工，并不影响其政府公益性，江贤愉抗辩地铁1号线建设施工单位为企业法人，不属于补充协议所约定政府部门进行的市政干线工程建设，由此所致的迟延交房不属于补充协议所约定免责情形，本院不予采纳。 《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。江贤愉于2016年9月20日接收涉讼商品房，至2017年9月19日已交付使用满365日，而涉讼商品房至2019年5月23日才办理产权初始登记，江贤愉后于2019年6月22日才收到鸿博公司发出的办证通知，鸿博公司已构成逾期办证违约。涉讼商品房所在楼宇产权总登获得通过后，各商品房分户产权办理的义务主要在于各买受人，鸿博公司将产权总登已获通过的情况告知江贤愉后，应视为鸿博公司办理所有权初始预登记及配合交付材料的义务已履行，故本院认定逾期办证违约的截止日期为江贤愉收到通知之日。又，涉讼商品房所在项目存在部分业主违章搭建，鸿博公司后续申请竣工验收备案时，在第一次申请所告知缺件材料于2019年2月1日已齐备的情况下，因福州市城乡规划局就违建部分商请各单位协调拆除，有关审批暂停，致备案事项于2019年4月4日才办结，该期间（共计63天）属非因鸿博公司原因导致的迟延，应予以扣除。现江贤愉诉请逾期办证违约区间应自2017年9月21日起算，则鸿博公司违约577天（江贤愉诉请自2017年9月21日起，至2019年6月22日为640天，扣除63天），鸿博公司应按合同第十四条约定，以已付房款5813411元为基数，按每日0.001%标准支付逾期办证违约金33543.38元（5813411元×0.001%×577天）。江贤愉未举证证实因鸿博公司原因致分户产权无法办理，其抗辩鸿博公司配合办证义务仍未履行，本院不予采纳。福州市城乡规划局、福州市国土资源局、福州市不动产登记和交易中心所出具检查核验及总登通知文件中，所备注“C#楼103、402、502、602、1202、2002单元涉及违章建设，予以滞留，暂缓办理后续相关手续”，系就备注之具体单元手续予以滞留暂缓办理，非影响涉讼商品房所在全部项目，现本案商品房非上述所备注存在违章建设之单元，鸿博公司据此抗辩因买受人违约致办证逾期，其可免责，本院不予采纳。本院已就涉讼商品房交付、办证情况作出认定，鸿博公司有关向相关单位核实情况的调查取证申请，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建鸿博房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向江贤愉支付逾期办理房屋所有权初始预登记的违约金33543.38元； 二、驳回江贤愉的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3794元，适用简易程序减半收取计1897元，由江贤愉负担1577.5元，福建鸿博房地产开发有限公司负担319.5元。福建鸿博房地产开发有限公司负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。财产保全费1395元，由福建鸿博房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  林珲 二〇一九年十二月二十八日 书记员  陈楠 附一：本民事判决书引用的法律条款 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”