河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终2992号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张家口德济医院，住所地张家口经济开发区清水河南路**左岸国际大厦底商**。 投资人：刘长东。 委托诉讼代理人：关俊，副院长。 委托诉讼代理人：赵伟，河北国器律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张家口市开元盛世房地产开发有限责任公司，住所地，住所地张家口经济开发区开元溪府小区**楼**底商iv> 法定代表人：侯冠夫，执行董事。 委托诉讼代理人：吴军生，总经办主任。 原审被告、反诉原告：刘长东，男，1973年11月6日出生，汉族，住张家口经济开发区清水河南路**左岸国际大厦底商**。 上诉人张家口德济医院（以下简称德济医院）因与被上诉人张家口市开元盛世房地产开发有限责任公司（以下简称开元公司）、刘长东房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德济医院的委托诉讼代理人关俊、赵伟、被上诉人开元公司的委托诉讼代理人吴军生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德济医院上诉请求：撤销河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初122号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，开元公司是违约方，德济医院无违约行为。2018年５月18日，德济医院负责人刘长东与开元公司法定代表人侯冠夫就德济医院租赁开元溪府小区底商进行经营达成一致。双方约定将坐落于张家口市经开区惠民街开元溪府底商3#-28、29、30号租赁给德济医院使用。双方此次合同签订日期为2018年５月18日，但实际德济医院从2014年起就开始租赁开元公司方房屋用于经营，双方合同为每两年签订一次，此为第三次签订。德济医院租赁房屋是用于医院经营，由于开元公司的违约行为，致使德济医院无法正常经营，无奈于2018年10月13日提出解除合同，另租他处。双方合同解除后，开元公司起诉德济医院要求赔偿损失。在本案一审中，德济医院提出了反诉，以证明违约方是开元公司。在庭审中提交了消防限期改正通知书、双方录音等证据，证明开元公司没有尽到保障德济医院正常经营的义务，如擅自关闭消防水源、停水停电不通知德济医院以及开元公司单方要求收回本在租赁范围内的3#-30号底商的负二层等。在一审中开元公司抗辩说德济医院没有交付此负二层租赁费，故不在租赁范围内。此负二层德济医院修建了开办医院所必需的环保池，自2014年就已经租赁使用，在录音证据里开元公司也承认以前是免费使用，德济医院租赁范围包括此负二层是很清楚的事实。一审判决中“本院认为”部分和认为出租合同未明确显示租赁物包含此负二层，德济医院没有证据证明开元公司收回负二层是违约行为。在证据充分的情况下，一审法院不予认定，是认定事实错误。二、双方已经协商解除合同，不应再对之后费用承担责任，一审法院判决上诉人承担房屋空置费不当，且一审法院举证责任分配不当，属适用法律错误。一审法院在“本院认为”部分明确说明了双方达成一致，合同解除时间为2018年12月5日，但又判决德济医院承担解除之后的房屋空置费90999.99元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三、九十六条规定，合同解除时间应为上诉人通知被上诉人解除之日即2018年10月13日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行部分不再履行，对已经履行部分才可以主张损失，故德济医院不应对合同解除之后费用承担责任，但一审法院却判决德济医院承担合同解除之后开元公司的房屋租金及房屋空置费损失，属适用法律错误。根据房屋验收标准及德济医院租赁用途，本案租赁房屋开始是有消防用水的，但后来开元公司擅自将消防水关停，致使德济医院被消防部门要求限期整改并处罚，面临停业风险。消防用水是开元公司必须提供的保障义务，德济医院只要证明没有消防水就尽到了证明义务，消防无水的原因应由开元公司说明，但一审法院却将消防无水的原因等举证责任分配给了德济医院，以证据不足驳回德济医院的反诉请求，将提前解除合同的违约责任判决由德济医院承担。 开元公司答辩称，首先，答辩人从未关闭消防水源，消防限期改正通知书仅仅是要求改正，也并未造成影响被答辩人经营的后果，况且消防通知是经开区公安消防大队于2018年5月29日作出的，消防通知发出后，其一直正常经营，该事项不能作为被答辩人的解除合同的理由。其次，供水供电并不是答辩人的职责，答辩人并无义务保证被答辩人的水电。水电的供应和通知义务是物业公司或供水供电部门，是否通知被答辩人停水停电不是答辩人的义务，更不是被答辩人解除合同的理由。第三，被答辩人承租的房屋没有3号楼-30地下的负二层，更从未向答辩人缴纳过任何租金，答辩人没有义务将负二层提供给其使用。第四、被答辩人违反约定，提前解除合同，一审法院判决其承担空置费于法有据。德济医院的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 刘长东未到庭亦未作答辩。 开元公司向一审法院起诉请求：1、判令德济医院履行房屋租赁合同，支付第二期租金260000元；2、刘长东承担连带责任；3、诉讼费由二被告承担。诉讼中，将第一项诉讼请求变更为：判令德济医院支付2018年11月18日至2018年12月5日的租金24556元；根据每年租金52万元，按照天数计算空置期的费用，2018年12月6日至2019年5月17日的空置费235444元，直至在德济医院承租期内开元公司房屋出租为止所有租金损失及其他损失（中介费4万元）。 德济医院、刘长东向一审法院提出反诉请求：1、判令开元公司支付德济医院违约造成的损失共计440600元。其中包括：因开元公司施工、无消防、环保设施给德济医院造成的营业损失268600万元，2018年7月18日至2020年5月17日租赁费损失147000万元，搬迁费25000万元；2、诉讼费用由开元公司承担。 一审法院认定事实：2018年5月18日，张国梁代表开元公司（甲方）与刘长东（乙方）双方签订开元溪府项目房屋租赁合同，该合同主要内容载明“甲方同意将坐落于张家口市高新区，共一套两层，房屋面积为380.28平方米租赁给乙方使用。租赁期限自2018年5月18日至2020年5月17日。乙方租赁房屋的月租金为人民币10000元，年租金为12万元，房屋租期满一年后第二年年租金递增5%。付款方式：第一年租期2018年5月18日至2019年5月17日，租金为12万元，年租金分为两次交付，第一次交付租金为6万元，乙方应于签订合同之日支付给甲方；第二次交付租金为6万元，将于2018年10月18日之前付清。第二年租期2019年5月18日至2020年5月17日，租金为126000元，年租金分为两次交付，第一次交付租金为63000元，乙方应于2019年4月18日前支付给甲方；第二次交付租金为63000元，将于2019年10月18日之前付清。交付时间：甲方应于本合同生效之日起15日内，将该房屋交付于乙方。合同解除：1、不可抗力；2、经双方协商同意解除合同的；3、法律法规规定可以解除合同的”。该合同另载明水电暖等相关费用的负担、房屋使用、房屋修缮、双方权利义务、违约责任等其他内容。对于该合同，德济医院陈述其留存的合同甲方签字主体为侯冠夫，但合同内容与该合同内容一致。同日，开元公司法定代表人侯冠夫（甲方）与刘长东（乙方）双方又签订开元溪府项目房屋租赁合同，该合同主要内容载明“甲方同意将坐落于张家口市高新区，共一套两层，房屋面积为378.03平方米租赁给乙方使用。租赁期限自2018年5月18日至2020年5月17日。乙方租赁房屋的月租金为人民币10000元，年租金为12万元，房屋租期满一年后第二年年租金递增5%。付款方式：第一年租期2018年5月18日至2019年5月17日，租金为12万元，年租金分为两次交付，第一次交付租金为6万元，乙方应于签订合同之日支付给甲方；第二次交付租金为6万元，将于2018年10月18日之前付清。第二年租期2019年5月18日至2020年5月17日，租金为126000元，年租金分为两次交付，第一次交付租金为63000元，乙方应于2019年4月18日前支付给甲方；第二次交付租金为63000元，将于2019年10月18日之前付清。交付时间：甲方应于本合同生效之日起15日内，将该房屋交付于乙方。合同解除：1、不可抗力；2、经双方协商同意解除合同的；3、法律法规规定可以解除合同的”。该合同亦载明水电暖等相关费用的负担、房屋使用、房屋修缮、双方权利义务、违约责任等其他内容。同日，开元公司法定代表人侯冠夫（甲方）与刘长东（乙方）双方又签订开元溪府项目房屋租赁合同，该合同主要内容载明“甲方同意将坐落于张家口市高新区，共一套两层，房屋面积为871.84平方米租赁给乙方使用。租赁期限自2018年5月18日至2020年5月17日。乙方租赁房屋的月租金为人民币23333.33元，年租金为28万元，房屋租期满一年后第二年年租金递增5%。付款方式：第一年租期2018年5月18日至2019年5月17日，租金为28万元，年租金分为两次交付，第一次交付租金为14万元，乙方应于签订合同之日支付给甲方；第二次交付租金为14万元，将于2018年10月18日之前付清。第二年租期2019年5月18日至2020年5月17日，租金为294000元，年租金分为两次交付，第一次交付租金为147000元，乙方应于2019年4月18日前支付给甲方；第二次交付租金为147000元，将于2019年10月18日之前付清。交付时间：甲方应于本合同生效之日起15日内，将该房屋交付于乙方。合同解除：1、不可抗力；2、经双方协商同意解除合同的；3、法律法规规定可以解除合同的”。该合同亦载明水电暖等相关费用的负担、房屋使用、房屋修缮、双方权利义务、违约责任等其他内容。对于上述合同，德济医院认为签订主体应为法人而非自然人，故刘长东不应为本案被告。诉讼中，开元公司为证明德济医院违反合同约定，提前解除合同，提供由德济医院于2018年10月12日出具的告知函一份，该告知函的内容为“张家口开元盛世房开公司：张家口德济医院租赁你公司（侯冠夫）名下开元溪府28-30号商住房屋，从2018年11月18日起停租。请贵公司按照此时间届时结算相关费用和办理交接房屋手续”。德济医院对该告知函予以认可。诉讼中，开元公司为证明德济医院搬离时对房屋门窗进行拆除的情况，提供照片打印件两张。德济医院则陈述门窗问题在双方交接的时候已经解决，与本案无关。开元公司为证明其书面告知德济医院继续履行合同、支付租金及赔偿门窗的情况，提供其于2018年11月17日出具的告知函一份，该告知函的内容为“张家口德济医院：你单位租赁我公司张家口市高新区惠民街开元溪府底商3＃-28、29、30号房屋，租赁期限为2018年5月18日至2020年5月17日，现你单位未经我公司同意，擅自单方提出解除合同，我公司不予同意。现要求你单位继续履行合同，支付租金，并赔偿擅自拆除的30个门、15个窗户”。德济医院认可其于2018年11月27日收到该告知函。开元公司提供交房钥匙收据一份，该收据内容为“交方：张家口德济医院。接方：张家口开元盛世房地产开发公司。交方接到接方物业公司张经理电话告知，让把原德济医院租赁该公司房屋所有钥匙交给开发公司，同时经接方检验房屋各部位设施与租房协议约定交房要求相符。该收据交接方代表签字处均有各方代表签字。签署时间为2018年12月5日”。对此，开元公司陈述其为了减少损失及时出租将钥匙拿回。德济医院对此收据不持异议。开元公司为证明其为减少损失，于2018年10月25日委托中介出租房屋支付中介费4万元，于2018年11月27日在张家口日报发布招租广告的情况，提供房屋出租委托代理合同、中介费收据及张家口日报等证据。的及语言认为该证据与其无关。德济医院为证明双方于2014年4月4日签订的出租合同中租赁物包含开元溪府底商3＃-30号的负二层，提供出租合同一份，显示双方曾于2014年4月4日签订该合同，约定租赁房屋坐落地址为开元溪府小区30号底商，建筑面积共计871.84平方米，租期2年，自2014年5月18日至2016年5月17日。开元公司认为该合同不是本案所争议的合同，且该合同中也没有约定将3＃-30号的负二层租赁给德济医院。德济医院为证明因消防设施无水其被责令整改的情况，提供张家口经开区公安消防大队于2018年5月29日向德济医院作出的责令限期改正通知书一份，开元公司认为该通知书系责令限期改正，并非停业，对德济医院经营不足以产生影响，且经营医院应按国家规定对消防设施负责。德济医院为证明因开元公司施工造成德济医院无法正常经营，提供其向开元公司法定代表人侯冠夫发送的手机短信及照片。开元公司认为该证据与其无关，并陈述施工是物业不是开元公司，且有正常的通道。德济医院为证明开元公司单方将30号底商负二层收回，提供收房材料一份。开元公司则陈述“30号楼负二层我方没有租给本诉被告，对方也没有交过租赁费，即使对方使用也是我方允许其无偿使用，我方收回也是我方的权利”。德济医院为证明其于2018年10月已将解除租赁通知开元公司，提供邮寄证明材料及告知函。开元公司对该证据则不持异议。德济医院为证明开元公司单方要求收回30号底商负二层及开元公司单方变更合同、物业实际为本开元公司控制等情况，提供刘长东与侯冠夫及贾总监的通话录音资料。其中刘长东与贾总监的通话录音显示了双方对于负二层租赁及消防罚款、物业等问题进行交谈的内容。刘长东与侯冠夫的通话录音显示对于负二层使用、解除合同等问题交谈的内容。对于上述录音证据，开元公司陈述侯冠夫的录音中明确指出负二层不在租赁合同之内，物业与房开公司是两个独立的法人主体，对于贾总监的录音内容，则表示不予认可。德济医院为证明因开元公司施工造成其无法经营、消防无水及张贴招租广告的情况，提供录像视频三段。对于该证据，开元公司认为施工是物业施工与其无关，消防无水与房屋租赁没有关系，张贴招租广告是因为对方已搬走为较少损失而为。德济医院为证明因开元公司违约给其造成2018年7月、8月营业损失268600元，提供张家口市定点医疗机构医疗保险费用申报清单8张；为证明其搬迁医院支付搬迁费25000元，提供搬家费收据一张；为证明因本诉原告违约造成其租赁新房屋租赁费损失147000元，提供商业用房租赁合同及收据。开元公司认为上述证据均与其无关。德济医院为个人独资企业，投资人为刘长东。 一审法院认为，关于本案合同主体，双方提供的开元溪府项目房屋租赁合同虽然未直接加盖有开元公司及德济医院主体印章，但有开元公司法定代表人侯冠夫或其代理人张国梁及德济医院投资人刘长东签字确认，结合双方提供的往来函件及陈述内容，可以证实本案所涉房屋租赁合同双方主体应为开元公司与德济医院，上述相关法定代表人、代理人及投资人的签字行为应为其各自履行之职务行为。开元公司与德济医院于2018年5月18日所达成的三份房屋租赁合同应系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应依约、诚信履行各自义务。本案相关证据显示德济医院于2018年10月向开元公司发送停租告知函，欲提前解除租赁合同，开元公司则于2018年11月回函表示不同意提前解除合同，并要求德济医院继续予以履行，但之后2018年12月5日双方签署交房钥匙收据，对租赁房屋进行了检验并进行了交接，该交接行为表示双方对房屋租赁合同的解除已达成一致，合同解除时间即为双方交接时间2018年12月5日，对于合同解除之前所欠租金，德济医院应予以给付开元公司，现开元公司要求德济医院给付所欠2018年11月18日至2018年12月5日期间租金，德济医院未提供证据证明已给付该期间所欠租金，故对于该期间租金，德济医院应给付开元公司，该期间租金按照双方合同约定计算为（12万元+12万元+28万元）/365天×18天=25644元，现开元公司按照24556元予以主张，对本德济医院亦无不利予以支持。对于开元公司主张的房屋空置费等损失，因双方租赁合同约定三套底商的租赁期限均为两年即2018年5月18日至2020年5月17日，现德济医院提前解除合同，在一定程度上造成开元公司因信赖该租赁合同正常履行所得收益之损失，亦在一定程度上造成该租赁房屋再次招租期间房屋空置等损失，结合德济医院在解除合同前的告知情况、该租赁房屋的建筑面积、租金约定及开元公司的再次招租情况，一审法院酌定按照租赁房屋月租金的70%从合同解除日后延三个月作为德济医院给付开元公司的房屋空置损失费较为合理，即（10000元+10000元+23333.33元）×70%×3个月=90999.99元。因德济医院为个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”之规定，本案中，刘长东作为德济医院的投资人应对上述所欠房屋租金及房屋空置损失费承担共同给付责任。对于德济医院反诉提出的因开元公司违约造成其营业损失268600元之诉讼请求，其中对于德济医院主张因开元公司强行收回其租赁的3#-30号底商负二层，造成其没有环保池的意见，开元公司则辩称其并未向德济医院出租该3#-30号底商负二层，其亦未交付过该负二层的租赁费，故其无义务将该负二层由德济医院无偿使用。德济医院为此提交了双方于2014年4月4日的出租合同，但该出租合同并未明确显示租赁物包含有3#-30号底商负二层，德济医院亦未能提供其他充分有效证据予以证明开元公司收回该3#-30号底商负二层属于违约行为。其中对于德济医院主张因本诉原告擅自关闭消防水源、停水停电造成其营业损失意见，开元公司则不予认可。德济医院为此提交了公安消防大队出具的责令限期改正通知书、视频资料等证据，该证据可显示其租赁房屋室内消火栓无水的情形，但造成该消火栓无水情形的原因、限期整改的情况以及该情形对德济医院经营的影响程度，其未能提供充分有效证据予以证实。其中对于德济医院主张因开元公司进行道路施工造成其营业损失的意见，开元公司则不予认可。为此提交了短信、照片等证据，该证据可显示其租赁房屋门前有施工情形，但德济医院未能提供充分有效证据予以证明该施工行为系本开元公司所为及该施工行为对其营业造成的影响程度。故德济医院的上述反诉请求，因证据不足，一审法院不予支持。对于德济医院反诉提出的因开元公司违约造成其另外租赁房屋租金损失147000元及搬迁费25000元之诉讼请求，开元公司对此不予认可，德济医院虽然提交了其与他人签订的商业用房租赁合同、收据等证据，但该证据亦不足以证实其该项诉讼主张，故对德济医院的该项反诉请求，一审法院亦不予支持。判决：一、德济医院、刘长东于判决生效之日起十日内给付开元公司2018年11月18日至2018年12月5日期间租金人民币24556元；二、德济医院、刘长东于判决生效之日起十日内给付开元公司房屋空置损失费人民币90999.99元；三、驳回开元公司的其他诉讼请求；四、驳回德济医院、刘长东的反诉请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 开元公司与德济医院所签订的案涉三份房屋租赁合同应系双方真实意思表示，系合法有效合同，对双方均具有法律效力。对于德济医院主张开元公司存在违约行为的上诉理由，经查双方主要针对两个方面的事实发生争议，一是3#-30号底商负二层是否系租赁物；二是停水停电消防供水以及施工行为致使德济医院营业损失。对于第一个争议的认定，依据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。双方签订的租赁合同系双方履约的基础，案涉的三份合同均未对3#-30号底商负二层作为租赁物进行约定，德济医院上诉认为该负二层修建了开办医院所必需的环保池，一直有其使用，但因双方对此无约定且德济医院亦未就该负二层支付过租金，其提交其他证据也不能证实双方就此形成了租赁关系，故开元公司收回的行为不能认定为违约。对于第二个争议的认定，按照双方租赁合同第六项约定，乙方（德济医院）在该商业用房的水、电、暖等费用按实际用量由乙方自行承担，如乙方逾期支付，乙方应按照物业部门或者国家及地方法规、政策支付滞纳金。以及第八项第1条约定，甲方在出租前对该商业用房的水电和管道进行检查使之功能状态符合正常使用要求；交付乙方使用后，在租赁期内，乙方自行维护修缮，并自行承担相应的损失。开元公司将租赁物交付德济医院后，德济医院应当对水电及管道自行承担维护修缮义务并按照费用交付相关部门，加之德济医院提交的公安消防大队出具的责令限期改正通知书等证据不能证实以上情形对其经营造成影响程度，一审法院未予支持并无不当。综合以上分析，德济医院主张开元公司存在违约的理由不能成立。对于德济医院主张经协商解除合同后不应当承担房屋空置费的理由。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行的；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因德济医院主张开元公司违约的事实不能成立，在租赁期间，德济医院提前解除合同，对此给开元公司造成的损失应当承担赔偿责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故一审法院结合本案的实际情况酌情确定了月租金和赔付期间符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，德济医院的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13,710.0元，由上诉人张家口德济医院负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋凯阳 审判员  闫 格 审判员  马瑞云 二〇一九年十二月十六日 书记员  耿晓虹