广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初3481号 原告：文x，女，1965年12月15日生，汉族，住桂林市象山区。 原告：唐xx，男，1965年6月23日生，汉族，住桂林市象山区。 委托诉讼代理人：文x，女，1965年12月15日生，汉族，住桂林市象山区。 原告：周xx，女，1968年4月5日生，汉族，住广西全州县。 原告：唐xx，男，1965年9月21日生，汉族，住广西全州县。 委托诉讼代理人：周xx，女，1968年4月5日生，汉族，住广西全州县。 被告：桂林xx房地产开发有限公司，住所地临桂区临桂镇西城南路。 法定代表人：夏xx，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李x，男，1985年11月22日生，汉族，住桂林市秀峰区，该单位职工。 委托诉讼代理人：李xx，男，1978年5月3日生，汉族，住湖南省常宁市，该单位职工。 第三人：周xx，男，1973年7月16日生，汉族，住桂林市临桂区。 第三人：桂林xx酒店有限公司，住所地桂林市临桂区临桂镇西城南路。 法定代表人：曹xx，该公司经理。 以上两位第三人委托诉讼代理人：向学斌，广西金桂律师事务所律师。 原告文x、唐xx、周xx、唐xx与被告桂林xx房地产开发有限公司、第三人周xx、桂林xx酒店有限公司相邻关系纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文x、唐xx、周xx及委托诉讼代理人文x、周xx，被告桂林xx房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李进、李玖军，第三人周xx、桂林xx酒店有限公司的委托诉讼代理人向学斌到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告文x、唐xx、周xx、唐xx向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将破损楼板恢复原样，并采取防水措施；2、请求判令被告拆除违规改建的卫生间；3、请求判令被告拆除违规增加房间的20CM厚混凝土垫层和在无梁楼板上增加的墙体；4、请求判令三楼酒店在恢复楼板原样前停止营业；5、请求判令被告赔偿原告门面租金损失108000元（时间从2017年9月至2019年8月，暂计24个月，要求计算至被告将破损楼板恢复原样之日止，租金按照商铺平均标准每月4500元计算）；6、请求判令被告赔偿原告多次维权交通费和误工费18280元；7、本案诉讼费用由被告承担。第三人周xx、桂林xx酒店有限公司与被告共同承担责任。 事实与理由： 2011年9月27日，原告购买被告开发的花样年·花样城5#楼35号1-2层商铺（2013年6月15日交房）。2017年9月被告将5#楼未销售的三层大开间改为小开间宾馆，因需要给每间客房增加卫生间，故采用钻芯钻孔的方式安装排污管，将三层卫生间的污水从二层商铺的空间排放，整层楼面钻孔近300个（孔径为140mm和90mm），楼板钢筋底筋、面筋、负筋均被截断。同时被告对卫生间未做防水处理并在楼板上凿槽，安装给水管，又在楼板上浇注了20mm厚的混凝土垫层，在无梁楼板上直接砌墙，严重增加了楼板的荷载，对房屋主体结构造成了严重破坏，楼板存在开裂和漏水危险。业主屡次发函告诫被告，禁止其施工，但被告拒之不理，至今扔未按照设计院的增改方案修复楼板。根据《物权法》及住建部《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅室内装饰装修设计规范》等相关规定，被告应按照原设计单位的要求修复破损楼板并采取防水措施；拆除违规改建的卫生间；拆除违规增加在楼板上的20cm厚混凝土垫层；赔偿原告损失。 综上所述，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，为保障房屋主体结构安全和原告的合法权益，特向贵院起诉，请求贵院判如所请。 被告桂林xx房地产开发有限公司辩称，一、损坏或风险为商铺实际承租人装修所造成，且商铺实际承租人已书面承诺承担因此所产生的所有责任，故即使法院最终认定需赔偿被答辩人实际损失，应由商铺实际承租人即本案第三人“周xx”与“桂林xx酒店有限公司”共同承担，而非答辩人。理由如下： 2017年06月24日，答辩人的分公司“桂林xx房地产开发有限公司花样国际广场分公司”（简称“花样国际广场分公司”）与“周xx”签署合同编号为桂Ｈ×××××（2017）号的《商铺租赁合同》，约定出租桂林市临桂区西城南路1号花样年·花样城5幢3层商铺给“周xx”作为经营酒店使用。 2017年07月01日，“花样国际广场分公司”已将该商铺交付给“周xx”。“花样国际广场分公司”与“周xx”于2018年04月17日签署合同编号为桂Ｈ×××××-1（2017）号的《补充协议》，“周xx”于其中第一条对交付事实予以确认。此后，“周xx”开始进行装修，而装修并非答辩人所为，所以产生的损坏或风险应由“周xx”承担，而非答辩人。 前款所述的《补充协议》第五条内，“周xx”已对承租商铺后因自身装修商铺而造成楼板损坏的事实予以确认。并且，该条内“周xx”承诺对损坏按国家及地方法律法规规定予以修复，同时承诺凡涉及下层商铺业主因此提出的所有诉求（包括但不限于修复、协商、应诉、赔偿等）均由其负责处理，并承诺承担因此所产生的所有责任。因此，对应责任应由“周xx”承担，而非答辩人。 2018年06月01日，“花样国际广场分公司”与答辩人委托的商铺管理方“桂林市临桂区万福宝商业有限公司”（简称“万福宝商业公司”）、“周xx”三方签署合同编号为桂Ｈ×××××-2（2018）的《合同权利义务转让协议》，“花样国际广场分公司”将出租方在《商铺租赁合同》及相关补充协议之下的权利义务转让给了“万福宝商业公司”。 2019年08月01日，“万福宝商业公司”与“周xx”、“桂林xx酒店有限公司”（简称“歌斐酒店公司”）三方签署合同编号为桂Ｈ×××××-4（2019）的《合同权利义务转让协议》，“周xx”将承租方在《商铺租赁合同》及相关补充协议之的权利义务转让给了“周xx”作为股东的“歌斐酒店公司”，而其中的义务当然的包括了“周xx”承诺修复损坏楼板、承担所有责任而所须负担的义务。 前款所述的《合同权利义务转让协议》第一条内，“周xx”承诺为“歌斐酒店公司”就履行《商铺租赁合同》及相关补充协议项下的全部权利义务承担连带责任。 综上，如被答辩人的诉请与事实相符并具有法律依据，“周xx”与“歌斐酒店公司”连带承担对应的责任。 “周xx”已将损坏的楼板按被答辩人在证据目录中所认可的桂林设计院2018年10月30日提供的方案予以修复，且进行了防水处理，至今未出现任何漏水造成被答辩人损失。被答辩人在未提供证据证实“周xx”未按该方案修复、未进行防水处理的情况下，诉请再次修复、重做防水，并将导致“周xx”、“歌斐酒店公司”的施工费用损失及正常经营损失。被答辩人的该诉请与事实不符，无法律依据，请求贵院予以驳回。 “周xx”装修的房屋为商业用途，即商铺。被答辩人并未提供任何证据证实“周xx”增加的卫生间，违反了强制性法律法规或对被答辩人造成了损害，所以“周xx”的上述施工并无不妥。被答辩人拆除卫生间的诉请与事实不符，无法律依据，请求贵院予以驳回。被答辩人并未提供证据证实“周xx”浇筑了混凝土层，而且也未提供证据证实“周xx”增加的垫层，违反了强制性法律法规或对被答辩人造成了损害，所以“周xx”的上述施工并无不妥。答辩人拆除垫层的诉请与事实不符，无法律依据，请求贵院予以驳回。被答辩人的门面是否能出租与如此轻微的损坏、已修复后的楼板状态及被答辩人所主张的其他原因并无关联，且被答辩人并无门面租金的损失，被答辩人赔偿门面租金的诉请与事实不符、无法律依据。请求贵院驳回被答辩人赔偿门面租金损失108000元的诉请。理由如下： 答辩人提交的被答辩人商铺的物业管理方“深圳市彩生活物业管理有限公司桂林分公司”出具的电表抄表读数、历史用电量清单均可从商铺电费使用的角度证明2017年10月到2018年03月、2018年05月到2019年04月，被答辩人的商铺一直处于营业状态，不存在租金损失。 从2018年04月虽中断出租1个月后又继续出租的事实来看，明显商铺空置与楼板损坏情况、已修复的楼板状态及被答辩人所主张的其他原因并不存在因果关系，简单的说就是商铺是否能出租事实上不受到上述这些因素的任何影响。同时，被答辩人亦未提交证据证实门面租金损失与答辩人或本案的第三人有关，所以不应将空置归责于答辩人或本案的第三人。 月租金标准、是否存在损失，被答辩人都未能提供证据加以证明，完全为被答辩人所想象，该诉请的金额完全与事实不符，且无任何法律依据。 综上，请求贵院驳回被答辩人赔偿门面租金损失108000元的诉请。 被答辩人赔偿维权交通费和误工费18280元的诉请，与事实不符、无法律依据。请求贵院予以驳回。理由如下： 误工费、交通费的标准、人数、时间、数额，被答辩人均未能提供证据加以证明，完全为被答辩人的臆想，无事实依据。 10、交通费、误工费不属于法律规定的相邻关系案件的赔偿范围，也并非被答辩人的直接损失。 综上，请求贵院驳回被答辩人赔偿维权交通费和误工费18280元的诉请。具体见证据。被答辩人的全部诉请均与事实不符，且无法律依据。其有违《物权法》第八十四条、第八十五条正确处理相邻关系的原则、提供必要便利的规定，其拟通过恶意投诉、恶意起诉实现其向答辩人及本案第三人索取高额赔偿及不合理诉求的目的，该行为已对答辩人及本案第三人的正常经营造成了严重影响，明显有违诚实信用。因此，本案诉讼费应由被答辩人承担。 周xx装修的房屋为商业用途，即商铺。被答辩人并未提供任何证据证实“周xx”在楼板上增加墙体的行为，违反了强制性法律法规或对被答辩人造成了损害，所以“周xx”的上述施工并无不妥。被答辩人拆除在无梁楼板上增加墙体的诉请与事实不符，无法律依据，请求贵院予以驳回。 被答辩人并未提供任何证据证实三楼酒店的营业，违反了强制性法律法规或会对被答辩人造成损害。而三楼酒店停止营业，将会造成第三人员工工资、营业收入、企业声誉等的巨大损失。被答辩人诉请三楼酒店停止营业的行为，严重违反诚实信用，属于滥用诉讼权力，将侵害第三人的合法权益。因此，请贵院驳回被答辩人拆除在无梁楼板上增加墙体的诉请。 答辩人特向贵院进行上述答辩，请求贵院维护答辩人的合法权益，公正裁决。 第三人周xx、桂林xx酒店有限公司述称，一、周xx不应当为本案的诉讼参与人。相邻关系是指土地、土地上的自然物或建筑物的相邻所有人在使用或经营这些相邻的不动产时，相互发生的权利义务关系。在相邻关系中，一方在使用或经营自己的不动产时,负有不得妨碍对方合理行使权利的义务，同时也有权要求对方不妨碍和侵犯自己权利的合理行使。而涉案5幢3层商铺所有权人为被告桂林xx房地产开发有限公司，使用权人为答辩人桂林xx酒店有限公司、答辩人周xx对该商铺已无使用权，与被答辩人不存在相邻关系，不应当承担责任，也不应当参与到本案的诉讼中。 二、原告所诉的门面租金损失没有事实及法律依据。桂林xx房地产开发有限公司及答辩人已委托有资质的设计及施工单位对受损楼面修复，并经验收合格，维修时间短只有几天，且并未停水停电，并不影响被答辩人商铺正常使用，而被答辩人对其所有的商铺享有占有、使用、收益、处分的权益，并未受到实质影响，原告所诉的门面租金损失没有事实及法律依据。 三、答辩人对涉案第三层商铺的装修是符合规范的，并未影响被答辩人对其商铺正常使用，也没用给被答辩人造成现实以及可能的危险,因此被答辩人要求拆除的诉请没有事实及法律依据。 本案涉案的均为商铺而非住宅，不应当适用原告诉状中所列的《住宅室内装饰装修管理办法》及《住宅室内装饰装修设计规范》的相关规定，涉案三楼商铺只有在合理装修后才能实现他的商业用途。商铺的所有权人桂林xx房地产开发有限公司与答辩人签订“商铺租赁合同”认可三楼商铺的用途为“经营酒店、保健按摩、办公、餐饮、休闲娱乐业”。按照当时的商铺现状答辩人不得不进行必要装修，以达到合同约定的目的。后期就三楼商铺的装修，系经过有资质的设计及施工单位施工，经验收合格的，施工过程中不影响被答辩人的使用，施工完成后也不存在破坏被答辩人的商铺用途、影响其正常使用的情况发生。 我们是经过行政审批的，在没有违反法律请自行规定，因此驳回原告的诉请。 综上，答辩人认为被答辩人的全部诉请没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定关联性的，亦作为定案的参考依据。 依据上述证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2011年9月27日，原告购买被告开发的花样年·花样城5#楼35号1-2层商铺，2013年6月15日收房。2017年6月24日被告与第三人周xx签订《桂林花生唐商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），合同第2条主要内容为：将位于原告楼上的第三层套内面积为3288平方米的商铺整层出租给第三人周xx使用，用途为经营酒店、保健按摩、办公、餐饮、休闲娱乐业……。2017年8月5日桂林歌斐旅游投资有限公司（2019年3月20日变更为第三人桂林xx酒店有限公司）与广西盛标建设有限公司签订《装饰工程施工合同》，约定将5#楼第3层商铺桂林歌斐酒店装修工程发包给广西盛标建设有限公司施工，《装饰工程施工合同》约定的工期为2017年9月1日-2018年8月30日。将5#楼未销售的三层大开间改为小开间宾馆，因需要给每间客房增加卫生间，故采用钻芯钻孔的方式安装排污管，将三层卫生间的污水从二层商铺的空间排放，在原告楼面钻孔孔径为110mm1个、孔径为50mm6个，楼板钢筋底筋、面筋、负筋均被截断。原告发现后提出异议，桂林市建筑设计院回复三楼原楼板仅能满足3米高120厚墙体直接的砌筑要求；2017年12月4日被告向桂林市建筑研究设计院发《关于制定楼板孔洞未修方案的函》，该函就5#楼三楼酒店施工排水管楼板开孔6处按原设计进行恢复，要求桂林市建筑研设计研究院帮助制定恢复方案和修改施工图纸，并附现场图片和附件CAD定位图。2017年12月5日桂林市建筑设计研究院向被告出具《设计更改（补充）通知单》就三层局部楼板二次装修开孔做了处理要求并就施工工艺进行了说明。2017年12月7日桂林市临桂区住房和城乡建设局向被告发函要求被告就花样城·花样年5#楼三层存在楼板钻孔和楼板上直接砌墙的室内装饰装修行为限期于2017年12月27日前整改完毕，确保房屋的安全。2018年1月11日桂林市建筑设计研究院向被告发函认为2017年12月4日《关于制定楼板孔洞未修方案的函》提被告认为因与具体开洞情况不符，应具体核实后另行来函，在另行根据情况制定处理方案。2018年10月30日桂林市建筑设计研究院再次就花样年·花样城5#楼三层酒店新增房间隔墙及垫高设计变更的含及附件要求进行修改变更出具《设计更改（补充）通知单》，设计变更（补充）内容为：三楼楼面地面装修荷载与吊顶装修荷载总重量小于等于2.65KN/m2,客房2.0KN/m2，卫生间2.5KN/m2。并附有钻孔平面示意图及板加固说明。2018年12月10日经桂林歌斐旅游投资有限公司与广西盛标建设有限公司经组织工程竣工验收，竣工验收意见为：一、对观感、质量和安全及功能使用情况验收意见：1、按桂林市建筑设计研究院2018年10月30《设计更改（补充）通知单》要求，完成三楼歌斐酒店各个房间楼板开孔维修施工；2、经验收已完成合同约定各项施工内容，施工工艺、质量达到验收要求；3、符合安全规范；4、使用功能基本符合要求。二、工程相关的文件及资料验收意见：1、工程相关文件及资料基本整理完善，经验收满足工程验收要求。经现场勘验，第三人在三楼楼板上加了120mm厚陶粒，浇注了40mm厚的混凝土垫层，在室内砌高2.243米的12墙。钻开的7个孔已经用水泥砂浆堵塞，但是没有拆模。 2018年4月17日被告与第三人周xx签订《租赁合同》补充协议，协议约定确认对相关条款进行了补充约定。2018年5月7日被告与第三人周xx及案外人桂林市临桂区万福宝商业有限公司签订《合同权利义务转让协议》，该协议约定被告将《租赁合同》及其补充协议的义务转让案外人临桂区万福宝商业有限公司。2019年8月15日案外人临桂区万福宝商业有限公司与第三人周xx再次签订《权利义务转让协议》，该协议约定第三人周xx将《租赁合同》及其补充协议的权利义务转让给第三人桂林xx酒店有限公司，2018年9月1日，第三人周xx与案外第三人临桂区万福宝商业有限公司确认5#楼第3层商铺于2018年9月1日正式营业。 再查明，原告位于花样年·花样城5#楼1-2层35号商铺从2017年8月开始出租，月租金2600元，2018年10月起月租金3000元，2019年3月退租。2017年8月到2019年3月的商业物业服务费5211.60元，2018年6月到2018年9月的商业用电费364.50元，2018年6月到2019年3月的商业生活垃圾清运费100元，三项费用合计5676.10元均由桂林xx酒店有限公司支付。 本院认为，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。不动产的相邻权利人应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。原告已通过购买的方式取得花样年·花样城5#楼1-2层35号商铺的所有权，原告的合法财产应当收到法律的保护，第三人桂林xx酒店有限公司将位于花样年·花样城5#楼三层商铺发包给广西盛标建设有限公司进行装修，在未取得原告同意的前提下擅自在原告所有的花样年·花样城5#楼1-2层35号商铺楼面钻孔侵犯了原告的合法权益，造成原告对其就行使花样年·花样城5#楼1-2层35号商铺的所有权造成一定影响，钻开的7个孔已经用水泥砂浆堵塞，但是没有提供证明是按2018年10月30日桂林市建筑设计研究院出具《设计更改（补充）通知单》进行处理，原告请求恢复原状，理由正当，本院予以支持；原告的房屋从被告及第三人装修期间均一直处于出租状态，其并未就因第三人的违法施工行为而停租，从一个提供的证据及现场查看，第三人施工行为对原告出租房屋影响不大，不影响继续出租，不会造成不能出租情况，后期（2019.3.）原告没有出租，与第三人装修不存在因果关系，对其要求赔偿相应租金损失，依法不予支持，对原告请求赔偿其他损失，没有提供证据，依法应当承担举证不能的责任，同时第三人已经为原告缴纳了使用期间的水电费、物业费，也是对原告的一种补偿；第三人在楼上砌2.43米12墙，没有超过设计规范的不超过3米的规定，其采用陶粒12cm，混凝土4cm铺客房，按混凝土2200-2400kg/m3，4cm厚混凝土容重88-96kg/m3，陶粒300-500kg/m3,12cm厚陶粒容重36-60kg/m3，总容重为124-156/m3，没有超过变更设计规范，也没有超过客房2.0KN/m2，也没有超过原设计规范1.7KN/m2,符合桂林市建筑设计研究院2018年10月30日《设计更改（补充）通知单》要求，原告请求被告拆除改建的卫生间、增加房间的20cm厚混凝土垫层（实际16cm厚陶粒＋混凝土）和在无梁楼板上增加的墙体，理由不充分，依法不予支持；停止营业是行政规范领域，是否可以营业应当由行政部门处理，不属于人民法院审理范围；关于原告要求第三人周xx共同承担责任的主张，周xx虽然于2018年8月15日已将《租赁合同》及其补充协议的权利义务转让给第三人桂林xx酒店有限公司，因本案签订《装饰工程施工合同》合同即施工时周xx仍然是承租人，仍然属于侵权责任人，因此因装修过程中造成原告财产损害的应当由第三人桂林xx酒店有限公司及周xx承担，业主被告桂林xx房地产开发有限公司系相邻方出租房屋允许他人装修侵害相邻他方利益应当依法共同承担责任，虽然被告与第三人有约定，但是该约定对外依法没有效力，其辩称不承担责任，依法不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条、《中华人民共和国物权法》第三十六条、第九十一条及第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 一、被告桂林xx房地产开发有限公司、第三人周xx、桂林xx酒店有限公司应按照桂林市建筑设计研究院2018年10月30《设计更改（补充）通知单》要求对原告文x、唐xx、周xx、唐xx位于桂林市临桂区面钻开的七个孔进行修复； 二、驳回原告文x、唐xx、周xx、唐xx的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后三十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2826元，由原告文x、唐xx、周xx、唐xx负担2776元，由被告桂林xx房地产开发有限公司、第三人周xx、桂林xx酒店有限公司50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2826元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  秦国斌 人民陪审员  王顺有 人民陪审员  唐初花 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  邓欣荣 书 记 员  肖碧华