福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初8029号 原告：林清泉，男，1956年12月24日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：林丰阳，福建民丰律师事务所律师。 被告：漳州市芗城工业加工区开发总公司，住所地漳州市芗城区新浦路**瑞丰苑**。 法定代表人：林阿其，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡先文，福建三和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴育林，福建三和律师事务所律师。 原告林清泉与被告漳州市芗城工业加工区开发总公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林丰阳、被告的委托诉讼代理人吴育林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林清泉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付逾期办理房屋权属证书（房屋所有权证和土地使用证或不动产统一登记书）的违约金（从2017年3月28日起至原告实际取得房屋权属证书之日止，每月按130867元的0.59375%计算，暂计至2019年8月14日约为22500元）。2、请求判令被告立即将腾飞花园的各类验收资料准备齐全并向产权登记机关提出首次登记申请，并协助原告办理房屋权属证书变更登记手续。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2008年3月25日签订《漳州市区城市房屋拆迁安置补偿协议书》（腾飞路第082号），并约定由被告对原告的大通北路59号5幢602室住宅房屋进行征收，原告向被告购买安置房并支付新旧房差价和购房款。原告向被告购买款130867元，其中新旧房差价9963元，超购房价款120904元，扣除被告应向原告支付的过渡费5080元，原告应向被告支付购房款125787元，原告已于2016年12月28日转账付清该购房款。腾飞花园7幢1106号住宅房屋于2016年12月28日交付予原告。但原告至今无法取得该房屋权属证书。经了解，原告未能取得房屋权属证书的原因在于，被告未将各类验收资料准备齐全，未向产权登记机关提出首次登记申请。为此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应向原告支付逾期办理房屋权属证书（房屋所有权证和土地使用权证或不动产统一登记证书）的违约金。违约金以购房款130867元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（在年利率4.75%上加收50%，即月利率0.59375%），自房屋交付使用之日的第90日起算（即自2017年3月28日起），至原告实际取得房屋权属证书之日止。 漳州市芗城工业加工区开发总公司辩称，一、被告无违约行为，故无违约责任。原、被告并未就涉案房屋的权属登记办理时间及逾期办证违约责任进行约定。二、涉案房屋产生的争议不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。原告被拆迁房屋系政策房改房，以成本价购买，土地性质为国有划拨，属于地方政策福利房性质。原告超过被拆迁房屋面积而向被告购买的部分也是按照地方政策优惠价购买的房屋，既不是拆迁房性质，也不是市场商品房性质，而是地方政策福利房性质。原告一方面享受着地方政策非商品化的福利，另一方面却要依据市场上商品化规则主张所谓的“权利”。其得陇望蜀之风不可助长。三、涉案房屋至今没有办理权属登记系被告不可预期、不可控制的因素造成的。1、原告超过其被拆迁房屋的面积大幅度超面积选房并要求按照地方政策优惠价购房行为，导致原用于拆迁安置房的土地划拨性质转化为土地出让性质。原告的大幅度超面积购房行为为被告不可预期因素。2、按照法律规定，划拨土地转化为出让土地需要补缴土地出让金。土地出让金的补缴标准、金额等需要地方政府及相关部门研究，并按照法定职权、程序做出决定。此事为被告不可控制因素。3、涉案房屋的施工单位存档资料缺失系案外人鑫泰建设集团有限公司所为，而为被告。涉案房屋工程竣工验收后，被告积极地通过多种途径催促施工单位将建筑工程资料归档并与被告结算。施工单位存档资料缺失不可归责于被告。四、原告也没有证据证明其存在实际损失。综上，原告的诉求于理于情不符，请求依法驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2008年3月25日签订《城市房屋拆迁安置补偿协议书》（腾飞路第082号），约定由被告对原告的原大通北路59号5幢602室住宅房屋进行征收，原告向被告购买安置房并支付新旧房差价和购房款。原告应向被告支付130867元，其中新旧房差价9963元，超购房价款120904元，扣除被告应向原告支付的过渡费5080元，原告于2016年12月28日向被告付清该款125787元。腾飞花园7幢1106号房屋于2016年12月28日交付原告使用。区建设主管部门证实，腾飞花园现已完成资料存档、竣工验收备案阶段，准备测绘初始登记，但因腾飞花园系漳州市人民政府拆迁安置房项目，土地性质为行政划拨用地。在安置过程中大部分安置户均超面积购房，安置户超面积购房部分需要补办出让手续、补缴土地出让金，导致腾飞花园等安置房至今未能办理不动产权证。2019年7月24日漳州市市区房地产项目不动产权证办理历史遗留问题集中处置协调领导小组办公室第43次成员会议明确：“为保障安置户的合法权益，同意将益民花园1-26号楼、金湖花园、腾飞花园等三个政府安置房项目列入市区房地产项目历史遗留问题处置范围。” 本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》所指的商品房特指房地产开发企业为进入商品流通领域获取利润而开发建设并向社会公开出售的房屋。本案涉案房屋系拆迁安置房,原、被告之间系产权调换关系,故双方的权利义务受双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》以及国务院《城市房屋拆迁管理条例》的调整,而不适用有关商品房买卖的相关法律规定。因城市拆迁涉及面广,政策性强,在《城市房屋拆迁管理条例》中对产权调换的房屋何时办证的期限未作明确规定,案涉腾飞花园房屋系拆迁安置房,双方当事人签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中也没有约定被告不动产权属登记期限或逾期办证的违约责任,原告主张违约金等缺乏合同依据。被告是受行政机关委托以拆迁人身份参与旧城改造，原告实际上是以被拆迁人以的身份与被告订立拆迁安置补偿协议的，双方并非商品房预售合同中的平等主体，《房屋拆迁补偿安置协议书》内容更多体现的是政策性的补偿，房屋价格与市场价格明显存在差异，《商品房买卖合同司法解释》针对的房屋类型为商品房,本案讼争房屋性质为拆迁调换房屋,根据该解释第七条的规定,拆迁安置情形下适用该解释相关规定的仅限于“拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人”的情形,故被拆迁人主张根据《合同法》第一百二十四条的规定,参照适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定计算逾期办证违约金,亦缺乏法律依据。漳州市腾飞花园系漳州市人民政府拆迁安置房项目，土地性质为行政划拨用地。在安置过程中部分安置户超面积购房，安置户超面积购房部分需要补办出让手续、补缴土地出让金，情况相对复杂，导致腾飞花园等安置房至今未能办理不动产权证。政府相关部门已将腾飞花园等三个政府安置房项目列入市区房地产项目历史遗留问题处置范围，被告在行政机关没有确定补缴土地出让金数额的情况下，腾飞花园现虽已完成资料存档、竣工验收备案阶段，准备测绘初始登记，但因缺乏补缴土地出让金依据而无法办理不动产权属登记，因此，原告的诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决如下： 驳回原告林清泉的诉讼请求。 案件受理362.5元，减半收取181.25元，由原告林清泉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 许艳斌 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 梁玉婷 书 记 员 林晓红 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。