安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0123民初5960号 原告：周影，女，1977年10月11日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：崔灿，安徽阜之锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张成珍，安徽阜之锦律师事务所律师。 被告：安徽慎独商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县金寨南路**，统一社会信用代码91340123584567077L。 法定代表人：邱晓宁，董事长。 委托诉讼代理人：江诗敏，安徽慎独商业经营管理有限公司行政职员。 被告：安徽用世商业房地产开发投资有限公司，住所，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路**社会信用代码9134012369739861XX。 法定代表人：朱晓仲，董事长 委托诉讼代理人：李海燕，安徽用世商业房地产开发投资有限公司职员。 原告周影与被告安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）、安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告周影及其委托诉讼代理人张成珍，被告慎独公司委托诉讼代理人江诗敏，被告用世公司委托诉讼代理人李海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周影向本院提出诉讼请求：1、判令慎独公司向原告支付自2016年11月1日至2019年10月31日期间应付租金67825元及违约金11962元，用世公司承担连带付款责任；2、判令慎独公司继续履行合同，如期向原告支付租金，用世公司承担连带付款责任;3、判令诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告于2013年4月11日与用世公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买其开发的肥西县金寨南路1111号用世生活城5号馆4156号房产，总价232029元。同时原告按照用世公司的要求与其实际控制的慎独公司签订了《用世·生活城委托经营管理合同》。该委托管理合同明确约定，合同期内前三年免付租金，从2016年11月1日起至2023年10月31日止，年租金按房屋签约总价的10.53%计算，被告于每半个经营年度的第一天前向原告支付该半年度的租金，逾期每天按租金的万分之三支付滞纳金。原告已完全履行了房产买卖合同和托管合同约定的义务，而慎独公司从应付租金之日起只在2017年9月1日付过一次租金，之后至今再未付过一分钱租金，计算至原告起诉之日被告已拖欠应付租金67825元，违约金11962元。被告的严重失信、违约行为已经严重损害了原告的合法权益。售后返租本来就是两被告的共同行为，并且用世公司也于2018年1月29日向全体业主承诺用自有价值2.5亿的资产为慎独公司应付租金和违约金提供担保，所以两被告应承担连带责任，但自承诺之后至今两被告仍未支付欠付租金。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 慎独公司与用世公司共同答辩称：1、被告慎独公司与原告是委托合同关系，而非租赁关系。2、慎独公司向原告支付的租金收益应以慎独公可向涉案商铺实际承租人收取的租金为计算标准。3、如果人民法院判决慎独公司向原告支付租金，应当将原告取得租金收益的10％不动产税由慎独公司予以代扣。4、给付租金和违约金由慎独公司单独承担，用世公司在本案中不承担责任。5、原告商铺暂未出租，合同未签订，所以暂无租金收益;6、慎独公司此前已经向原告支付的租金收益抵扣房款的金额为16525元。租金的收益高于向实际承租人收取的租金，因此慎独公司不存在拖欠原告租金情况。7、房屋实测面积为20.7平方米，并非合同约定的20.8平方米，租金应按房屋实测面积计算，违约金应按支付周期和支付时间点分段计算，不应以总额计算。 本院经审理认定事实如下：2013年4月11日，周影（买受人）与用世公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定周影以总价232029.20元（合同约定建筑面积20.80平方米、单价11155.25元/平方米）购买用世公司开发的位于金寨南路1111号用世·生活城5号馆4层4156号商铺，用途为商业。 同日，周影（甲方）与慎独公司（乙方）就上述商铺签订《用世·生活城委托经营管理合同》，周影接受慎独公司作为该商铺的经营管理方。合同第一条关于标的物状况约定建筑面积20.80平方米（最终面积以政府实测为准）；第二条委托方式约定：1、甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其他经营权利。2、乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。合同第三条委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2013年11月1日起至2023年10月31日止，共十年（每满一年称一个经营年度）。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。合同第四条经营收入的支出和分配方式约定：经营所得收益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：甲方自愿同意免收该商铺前三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；第四年起至第八年（即2016年11月1日起至2021年10月31日止）的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9：1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；乙方承诺第四年起至第八年（即2016年11月1日起至2021年10月31日止）每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2016年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总计10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；第九年起至第十年（即2021年11月1日起至2023年10月31日止）甲乙双方按实际租金收益分成9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。合同第九条违约责任约定：乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。 根据《不动产测量报告》原告周影所购房产实际测量面积为20.7平方米。2015年11月26日，慎独公司向原告支付租金25937元，2016年5月18日支付租金25937元，2016年12月15日支付租金5187元，2017年1月20日支付租金21015元,2017年8月31日支付租金12969元，共计被告慎独公司分已支付租金91045元。此后，被告慎独公司未按约支付后续租金。2018年1月23日及29日，用世公司作为案涉房产开发商先后向包括原告在内的用世生活城业主出具两份《承诺函》，主要内容为：用世公司自愿提供公司价值2.5亿元资产为慎独公司所应履行的租金与违约金支付义务提供担保，在慎独公司不履行支付义务时，由用世公司以担保资产抵偿欠付租金，担保期间直至所有租金付清为止。《承诺函》出具后，两被告仍未履行支付后续租金等义务。 本院认为：周影与慎独公司所签订的《用世·生活城委托经营管理合同》，虽名为委托经营管理合同，但从其合同内容来看，实为租赁合同，该合同系双方的真实意思表示，合同内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。根据双方合同约定年租金为周影所购商铺实际签约总价款的10.53%，同时双方约定相关税费由慎独公司代为扣缴，且在《用世·生活城委托经营管理合同》中也约定对于租赁标的物面积以实测为准。再者，合同履行期间，双方关于租金计算方法及每个支付周期的具体金额以《租金计算表》的形式予以确认，故对于被告慎独公司应付年租金应按商铺实测面积并扣除10%的税金计算为21883.69元【20.70平方米×11155.25元/平方米×10.53%×（1-10%）】，半年租金为10941.8元。鉴于周影与慎独公司签订的《用世·生活城委托经营管理合同》约定，慎独公司应自2016年11月1日起支付第一期租金，以后每半个经营年度支付一次租金，但慎独公司并未按约定时间支付租金，其行为已构成违约，应当按约定支付下剩房屋租金及承担违约责任，基于上述本院认定的年租金标准，扣除被告已付租金16525元，现被告慎独公司应支付原告周影2016年11月1日至2019年10月31日期间的剩下租金49126.07元（21883.69元/年×3年-16525元）。关于原告周影主张的违约金即合同中约定的滞纳金问题，《用世·生活城委托经营管理合同》第九条违约责任第3项约定“乙方（慎独公司）无故未按约定支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方（周影）可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止”，该约定标准并未超过相关法律规定，本院予以支持，并结合双方约定的支付时间段及慎独公司已付房屋租金情况，分段计算慎独公司应付违约金。 用世公司作为案涉商铺开发商，虽非《用世·生活城委托经营管理合同》签约主体，但其在2018年1月23日及29日出具的两份《承诺函》中均明确表示在慎独公司不履行租金及违约金支付义务时，由用世公司承担担保责任，但对于保证方式约定不明确，此种情况下，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，按照连带责任保证承担担保责任，据此，原告周影要求用世公司对于慎独公司的前述给付义务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下： 一、被告安徽慎独商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告周影2016年11月1日至2019年10月31日期间的欠付租金49126.07元及逾期付款违约金(违约金计算方法见附件一)； 二、被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司对被告安徽慎独商业经营管理有限公司上述两项给付义务承担连带责任； 三、驳回原告周影的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1795元，减半收取897.5元，由原告周影负担256元，由被告安徽慎独商业经营管理有限公司负担641.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  朱利琴 二〇一九年十二月六日 法官助理张为 书记员王昕 附件一、逾期付款违约金计算方法 以半年为租金支付周期，按欠付租金日万分之三为标准 1、以10941.8元为基数，从2016年11月1日计至2016年12月15日，以8753.8元（10941.8元-2188元）为基数，从2016年12月15日计至2017年1月20日；2017年1月20日支付租金8866元，故2017年1月20日至2017年5月1日没有违约金； 2、以10829.6元【10941.8-（8866-8753.8）】为基数，从2017年5月1日计至2017年9月1日；以5358.6元(10829.6元-5471元)为基数，从2017年9月1日计至本判决确定的给付期限内实际履行之日止； 3、以10941.8元为基数，从2017年11月1日计至本判决确定的给付期限内实际履行之日止； 4、以10941.8元为基数，从2018年5月1日计至本判决确定的给付期限内实际履行之日止； 5、以10941.8元为基数，从2018年11月1日计至本判决确定的给付期限内实际履行之日止； 6、以10941.8元为基数，从2019年5月1日计至本判决确定的给付期限内实际履行之日止。 附件二、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。