北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初16738号原告：付孟杰，女，1989年4月20日出生，汉族，住北京市房山区。原告：苏志远，男，1988年2月4日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：曾周军，北京市中盾律师事务所律师。被告：中铁嘉业（北京）投资有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：王旭，总经理。委托诉讼代理人：高一兰，女，1982年10月25日出生，满族，该公司法务专员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张亚飞，北京市中永律师事务所律师。原告付孟杰、苏志远与被告中铁嘉业（北京）投资有限公司（以下简称中铁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付孟杰及委托诉讼代理人曾周军，被告中铁公司之委托诉讼代理人高一兰、张亚飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。付孟杰、苏志远向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除双方签订的《北京市商品房预售合同》；2.请求法院判令被告返还原告购房款416707元；3.请求法院判令被告支付违约金41670.7元；4.请求法院判令被告退还服务费30000元；5.诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2016年3月20日签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），付孟杰、苏志远按照合同约定支付首付款416707元，剩余240000元由中铁公司协助办理贷款，但我们提交相关材料后，中铁公司未能办理银行贷款。按照合同约定中铁公司应该在2017年12月31日前向原告交付房屋，但至今未能交付房屋，中铁公司的行为导致合同目的不能实现，双方签订的合同应予以解除，并由中铁公司承担违约责任。涉案房屋未能办理按揭贷款，以及中铁公司未能按期交付房屋，均证实中铁公司存在严重违约行为，使得原告遭受重大损失，故向法院提起诉讼，希望法院支持原告的诉讼请求。中铁公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告要求解除合同没有事实及法律依据，亦没有合同依据。原告不具备解除权，购房款及违约金我公司不同意支付。电商服务费不是我公司收取，与我公司无关。合同是双方当事人真实意思表示，双方应当按照约定履行各自的权利义务，我公司只是协助银行贷款，原告未能办理银行贷款是因为自身原因所致。根据合同附件的相关条款的约定我公司并未违约，而是原告违约在先。因此我公司认为合同应当继续履行，由原告继续支付剩余购房款并按照合同约定承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月20日，中铁公司（出卖人）与付孟杰、苏志远（买受人）签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）。合同约定：中铁公司将位于北京市房山区城关街道燕房片区FS00-YF05-0005、FS00-YF05-0006、FS00-YF05-0009地块FS00-YF05-0005/0009地块XX#商业综合楼XX层-XXX号房屋出售给付孟杰、苏志远，该商品房规划用途为商业，预测建筑面积为59.04平方米，套内建筑面积40.72平方米,按套内面积计价每平米16127.39元，房屋总价款为656707元，付款方式为首付款416707元，剩余240000元采用银行贷款的形式支付。合同约定中铁公司应当在2017年12月31日前向付孟杰、苏志远交付房屋。同时，合同第十二条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十四条约定：除不可抗力外，出卖人未按照合同第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金。合同第十六条第三款约定：该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。合同附件八第七条约定，1、买受人应按照房屋交付通知书规定的期限和地点，与出卖人办理预售房屋的交付手续。买受人依据本协议约定将该商品房的有关费用交纳给出卖人，按照规定交纳物业管理费用，签署有关文件后办理交接手续；如买受人未付清有关费用或未签订有关文件，或买受人未按期偿还银行借款本息，出卖人有权拒绝为买受人办理该商品房的入住手续，并不因此承担任何逾期交房的违约责任。同时，出卖人有权追究买受人逾期付款的违约责任。2、无论任何原因，买受人在预售合同第十二条约定的房屋交付日前未收到出卖人的房屋交付通知的，买受人应最迟于预售合同约定的房屋交付日期到开发商指定地点办理房屋交接手续，否则，视为出卖人已按期交付了预售房屋。另查，付孟杰、苏志远于合同签订当日即2016年3月20日向中铁公司一次性支付了购房款416707元并开具发票。同时签订了特价优惠告知单，自愿参加了金网络特价活动，缴纳3万元服务费成为金网络会员，购买中国铁建·原香汇项目指定楼座，享受特价优惠。2017年8月11日，涉案房屋所在的XX#商业楼取得了《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2018年12月14日中铁公司取得了XX#商业楼不动产初始登记，2019年5月4日付孟杰、苏志远通过北京赞扬律师事务所向中铁公司发函，要求解除双方签订的预售合同。2019年5月6日中铁公司向付孟杰、苏志远发出关于及时支付剩余房价款的函，要求付孟杰、苏志远尽快支付剩余购房款。审理中，本院曾书面向中国工商银行股份有限公司北京房山支行调查付孟杰、苏志远银行贷款情况，中国工商银行股份有限公司北京房山支行复函，该银行信贷系统未查到付孟杰、苏志远的客户信息和贷款信息。涉案项目仅于2016年9月30日发放了一笔个人商业贷款，此后未再继续发放该项目的银行贷款。本院认为：中铁公司与付孟杰、苏志远之间签订的预售合同及补充协议均是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的预售合同，缔约双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地履行各自的权利义务。中铁公司的义务是按照约定的时间及时交付符合合同约定的房屋，付孟杰、苏志远的义务是及时交纳购房款。根据合同约定中铁公司应该在房屋具备交付条件后向购房人发出交房通知，购房人收到交房通知后按照通知指定的时间、地点、条件办理房屋交付的手续。本案中双方约定的房屋交付时间为2017年12月31日，付孟杰、苏志远于2019年5月4日向中铁公司发出解除合同律师函，而在此期间中铁公司并未向付孟杰、苏志远发出交房通知，该时间早已超过合同约定的60天，即付孟杰、苏志远有权选择解除该预售合同，付孟杰、苏志远向中铁公司发出解除预售合同的通知后，中铁公司才向付孟杰、苏志远发出关于及时支付剩余房价款的函，要求付孟杰、苏志远履行交纳剩余购房款的义务，故付孟杰、苏志远根据合同约要求解除预售合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，中铁公司即丧失了占有付孟杰、苏志远已付房价款的依据，因此付孟杰、苏志远要求返还已付房价款的诉讼请求，本院亦予以支持。同时中铁公司逾期交房的行为，已经构成违约，应该按照合同约定支付违约金，违约金应该按照合同约定的标准予以计算，付孟杰、苏志远要求增加违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于付孟杰、苏志远所主张的服务费问题，付孟杰、苏志远未能提交证据证明该服务费系中铁公司要求其汇入其他公司账户内，且中铁公司不予认可，该服务费应另案处理更为适宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告付孟杰、苏志远与被告中铁嘉业（北京）投资有限公司签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1858214）。二、被告中铁嘉业（北京）投资有限公司于判决生效后三十日内退还原告付孟杰、苏志远购房款四十一万六千七百零七元。三、被告中铁嘉业（北京）投资有限公司于判决生效后三十日内给付原告付孟杰、苏志远违约金四千一百六十七元零七分。四、驳回原告付孟杰、苏志远其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千三百一十三元，由原告付孟杰、苏志远负担六百元（已交纳）；被告中铁嘉业（北京）投资有限公司负担三千七百一十三元（于判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李跃坤二〇一九年十二月十二日书记员  张 楠