北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初36406号原告：北京市海淀区玲珑花园业主委员会，住所地北京市海淀区蓝靛厂南路**玲珑花园会所**。法定代表人：宋煜，主任。委托诉讼代理人：李庆元，男，1978年1月12日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京玲珑花园物业发展有限公司，，住所地北京市海淀区蓝靛厂南路**玲珑花园中心会所**法定代表人：郑连营，董事长。委托诉讼代理人：张松岩，北京市嘉和律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔智峰，北京市嘉和律师事务所律师。第三人：中核物业服务有限公司，住，住所地北京市西城区车公庄大街**/div>法定代表人：王冠，总经理。委托诉讼代理人：郭志鹏，男，1982年5月3日出生，汉族，住公司宿舍。委托诉讼代理人：潘明杰，男，1989年4月11日出生，汉族，，住北京市西城区。第三人：中国时代远望科技有限公司，住所，住所地北京市海淀区蓝靛厂南路**玲珑花园（会所）**楼****div>法定代表人：王亚文，董事长。委托诉讼代理人：徐龙风，男，1970年2月27日出生，住北京市海淀区。原告北京市海淀区玲珑花园业主委员会（以下简称业委会）与被告北京玲珑花园物业发展有限公司（以下简称玲珑花园物业公司）、第三人中核物业服务有限公司（以下简称中核物业公司）、第三人中国时代远望科技有限公司（以下简称时代远望公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告业委会之法定代表人宋煜、委托诉讼代理人李庆元，被告玲珑花园物业公司之委托诉讼代理人张松岩、崔智峰，第三人中核物业公司之委托诉讼代理人郭志鹏、潘明杰，第三人时代远望公司之委托诉讼代理人徐龙风均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。业委会向本院提出诉讼请求：1、判令玲珑花园物业公司腾退占用的小区会所（除了移交给第三人中核物业公司之外剩余部分）、幼儿园等公共配套设施；2、判令玲珑花园物业公司按照原始规划设计图恢复会所和幼儿园的规划使用功能；3、判令玲珑花园物业公司向业委会移交小区公建配套会所（除了移交给第三人中核物业公司之外剩余部分）、幼儿园及相关配套设施；4、要求按照北京市建委的规定对锅炉房房屋进行移交；5、判令玲珑花园物业公司支付本案相关诉讼费用。事实和理由为：玲珑花园物业公司是玲珑花园小区的开发商。自1999年以来一直事实管理着小区物业并收取物业费、停车费等相关费用。2015年8月，在海淀区八里庄街道指导下，业委会依法定程序成立。2016年11月，玲珑花园召开年度业主大会，通过大会决议，以公开招标方式选聘中核物业公司为2017-2018年度小区物业服务企业。2017年1月6日，玲珑花园物业公司发函给业委会声明退出小区物业服务，同意转交物业管理权和物业管理用房。2017年1月13日，中核物业公司进驻小区并全面接管物业服务。按照《北京市物业交接管理办法》的规定，交接期限最长为60天，玲珑花园物业公司应该于2017年3月6日前完成公共设施设备和物业管理用房等的交接，但玲珑花园物业公司至今仍然事实占用着小区规划中的公用设施：小区中心会所（房屋登记表x号楼）和幼儿园（房屋登记簿x号楼），拒绝向业委会转交使用。业委会经过调取政府信息公开资料，显示玲珑花园物业公司于2011年起，违规将本来规划为全体业主公共配套服务的小区会所和幼儿园改变功能，擅自转为公司内部资产，将会所一层至四层3600多平米，幼儿园826平米长期占用和出租给“中国时代远望科技发展有限公司”和其它企业办公使用，并将获取的利益占为已有。玲珑花园物业公司占用业主共有共用设施，非法获取利益，侵占了全体业主的共有资产和公共权益。依据北京市规划委员会政府信息公开小区总规划平面图显示，玲珑花园小区会所为玲珑花园公建配套设施；税务局政府信息公开资料显示，会所的建筑成本是从公共配套建筑账目核算支出，开发商已经将会所建筑成本摊入房价核算中。故诉至法院。玲珑花园物业公司辩称，小区内的x号楼即幼儿园、x号楼即小区会所。玲珑花园小区所占用的土地均为有偿出让土地，玲珑花园物业公司已向土地管理部门交纳了全部的土地出让金，其中包括x、x号楼全部建筑面积所对应面积应缴的土地出让金，并取得了《国有土地使用权证》。根据《房屋土地测绘技术报告书》中所附的《玲珑花园小区公用部分分摊原则》的规定，作为开发商的玲珑花园物业公司对x、x号楼中未参与分摊的房屋享有物权权益，其显然应为建筑物独立专有部分，是由玲珑花园物业公司自筹资金建设而成，亦应属独立的商品房，谁出资，谁就应享有所有权。除物业管理用房（602平方米）、卫星电视接收机房、电话接收机房、变配电室外，未被公摊的房屋不是配套用房，不应属于业主共有。玲珑花园物业公司按照《物权法》的有关规定，在中心会所中提供了602平方米的物业用房，供物业公司及业委会使用，不存在腾退之说。玲珑花园物业公司对于玲珑花园x、x号楼中除已公摊的物业管理用房外的房屋享有物权权利，并非基于《物业服务委托合同》而占有、使用。业委会无权依据《物业服务委托合同》的约定要求玲珑花园物业公司腾退玲珑花园x、x号楼中除已公摊的物业管理用房外的房屋。我国目前在针对“会所”、“幼儿园”等的归属上，尚未有明确的立法规定，且在玲珑花园物业公司与业主签订的《商品房买卖合同》、玲珑花园物业公司与业委会、业委会与中核物业公司签订的《玲珑花园小区物业服务委托合同》等文件中也均未对x、x号楼列为共用共有面积，更没有约定x、x号楼应当归全体业主所有。关于业委会主张恢复会所和幼儿园的规划使用功能之诉求不属于人民法院的审理范围，亦非人民法院通过判决以及强制执行可以解决的问题，即该诉求不具备可执行性，故不应得到法院的支持。在政府有关部门的协调下，玲珑花园物业公司早已将小区相应的物业管理用房移交给了业委会委托的中核物业公司。业委会根据《物业合同》第34条、35条、48条等条款的约定，无法证明其所提诉讼请求存在事实依据、合同依据以及法律依据，故请求驳回业委会的全部诉讼请求。中核物业公司述称，我公司于2017年1月13日进驻玲珑花园小区。进驻后一边开展各项服务工作，一边推进物业交接工作。业委会、玲珑花园物业公司及我公司三方于6月8日确定了原物业预收2017年度物业费、车位费、电费及水费的交接事项。6月23日玲珑花园物业公司将费用转接至我公司，确保了小区业主费用的正常缴纳。2017年6月15日，海淀区房管局一所、恩济庄派出所、裕泽园社区居委会、业委会、玲珑花园物业公司及中核物业公司等六方代表，共同参加了第一次物业交接协调会，但对物业用房交接、设备设施等交接事项未达成具体共识。6月27日再次召开物业交接协调会，此次会议海淀区房管局、八里庄街道办事处、裕泽园居委会、恩济庄派出所、玲珑花园物业公司及中核物业公司参加，会议确定了临时物业办公用房，详见会议记录第二条：中核物业公司提出要x号楼一层玲珑花园公司办公用房作为物业服务用房。玲珑花园物业公司认为，作为开发商上述办公用房一直由其使用，仍须留用；提出提供包括一层现有舞蹈教室在内的不少于602平米的物业用房给中核物业公司及业委会使用。中核物业公司表示会后与业委会进行协商。会后，中核物业公司与业委会沟通会议有关商议情况，并将物业办公用房方案着重沟通，业委会表示，玲珑花园物业公司所使用的办公用房，就是物业办公用房，所以不同意临时使用的办公用房作为新物业办公用房。时代远望公司述称，我公司是航天的窗口单位，承担了宇航和军品的任务。保密事务很强，上级机关对我们有保密要求。我公司自2003年11成立就在玲珑花园中心会所三层办公，2009年6月在工商将注册地址变更玲珑花园中心会所三层。玲珑花园物业公司是我们的下属企业，是我们的全资子公司。我们认为在玲珑花园中心会所三层经营比较安全，我们的保密设施和设备都是按照所使用的房屋来做的，现在也已经完善了。如果现在突然让我们撤出，对我们的影响很大。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：玲珑花园物业公司系玲珑花园小区的开发商，小区建成后进行了物业管理。2015年8月，业委会成立。2015年12月4日，业委会与玲珑花园物业公司签订《玲珑花园小区物业服务合同》：约定业委会聘请玲珑花园物业公司为玲珑花园小区提供物业管理服务，委托管理期限为一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止；在合同终止当日，玲珑花园物业公司应向业委会移交其掌握的小区全部物业管理用房；玲珑花园物业公司违反本合同约定，擅自占用小区共用部位、共用设施设备的，应在接到业委会通知后立即腾退、排除妨碍。合同还对其他事项进行了约定。2016年12月28日，业委会与中核物业公司签订《玲珑花园物业服务委托合同》，约定业委会委托中核物业公司提供物业管理服务，期限为二年，自2017年1月1日起至2018年12月31日。中核物业公司于2017年1月13日进驻玲珑花园小区。2017年6月8日，业委会、玲珑花园物业公司及中核物业公司三方确定了玲珑花园物业公司预收2017年度物业费、车位费、电费及水费的交接事项。2017年6月15日，海淀区房管局一所、恩济庄派出所、裕泽园社区居委会、业委会、玲珑花园物业公司及中核物业公司等六方代表，共同参加了第一次物业交接协调会，但对物业用房交接、设备设施等交接事项未达成具体共识。2017年6月27日再次召开物业交接协调会，此次会议海淀区房管局、八里庄街道办事处、裕泽园居委会、恩济庄派出所、玲珑花园物业公司及中核物业公司参加，会议确定了临时物业办公用房，中核物业公司提出要x号楼一层玲珑花园物业公司办公用房作为物业服务用房。玲珑花园物业公司认为，作为开发商上述办公用房一直由其使用，仍须留用；提出提供包括一层现有舞蹈教室在内的不少于602平米的物业用房给中核物业公司及业委会使用。中核物业公司表示会后与业委会进行协商。会后，中核物业公司与业委会沟通会议有关商议情况，并将物业办公用房方案着重沟通，业委会表示，玲珑花园物业公司所使用的办公用房，就是物业办公用房，所以不同意临时使用的办公用房作为新物业办公用房。后玲珑花园物业公司将位于中心会所一层的四间房屋交与中核物业公司作为办公室，将一间房屋交与业委会使用。2019年9月27日，玲珑花园物业公司取得京（2019）海不动产权第xxx号不动产权证书，载明权利人为玲珑花园物业公司，用途为中心会所，专有建筑面积为3271.05平方米，分摊建筑面积为67.95平方米。共有共用建筑面积分层汇总表载明：-01层变配电室197.95平方米，01层电话接收机房29.60平方米，03层物业管理用房602.20平方米，04层卫星电视接收机房23.74平方米。经询，各方均认可变配电室、电话接收机房、卫星电视接收机房均未改变用途。2017年12月18日，玲珑花园物业公司与时代远望公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定玲珑花园物业公司将中心会所三层、二层（部分房间）租赁给时代远望公司用于办公。房屋租赁期限为2018年1月1日至2027年12月31日。关于锅炉房的移交问题，经询，各方当事人均认可锅炉房已实际移交给中核物业公司，但移交手续中没有业委会的盖章确认，只有玲珑花园物业公司与中核物业公司的确认。另，本案审理过程中，本院与北京市海淀区教委基建科进行联系，向其询问本案所涉幼儿园相关情况，其答复原则上教委会予以收回，具体方式需要商谈。本院认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。关于业委会要求玲珑花园物业公司腾退占用的小区会所（除了移交给第三人中核物业公司之外剩余部分）、按照原始规划设计图恢复会所的规划使用功能、向业委会移交小区公建配套会所（除了移交给第三人中核物业公司之外剩余部分）一节：根据不动产权证书的记载，中心会所中-1层变配电室，1层电话接收机房，3层物业管理用房，4层卫星电视接收机房被登记为共有共用建筑面积；庭审中，业委会确认其上述诉讼请求系针对出租给时代远望公司办公使用的中心会所3层。对此，本院认为，中心会所三层中共有部分虽归玲珑花园业主共有，但现实际使用为时代远望公司，并非玲珑花园物业公司，且时代远望公司对该部分使用系基于租赁合同，因业委会未能提供充分证据证明时代远望公司基于租赁合同取得使用权并非出于善意，故对业委会的上述诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于业委会要求玲珑花园物业公司腾退占用的幼儿园、按照原始规划设计图恢复幼儿园的规划使用功能、移交幼儿园一节，本院认为，根据本院与北京市海淀区教委联系的结果，业委会未能提供充分证据证明在现行政策下其为幼儿园的产权方，故对业委会的上述诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于业委会要求玲珑花园物业公司按照北京市建委的规定对锅炉房房屋进行移交一节，本院认为，因庭审中，各方当事人均认可锅炉房已实际移交给中核物业公司，移交手续中仅缺少业委会的盖章确认，因此业委会未能提供充分证据证明玲珑花园物业公司对于锅炉房房屋移交一事尚有义务未承担，故对业委会的上述诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于业委会要求玲珑花园物业公司移交相关配套设施一节，本院认为，因业委会未能提供充分证据证明相关配套设施的具体内容，故对其上述诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，业委会未就其诉讼请求提供充分证据予以佐证，故对其诉讼请求，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回北京市海淀区玲珑花园业主委员会全部诉讼请求。案件受理费70元（北京市海淀区玲珑花园业主委员会已预交35元），由北京市海淀区玲珑花园业主委员会负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王一凯审 判 员  聂 冉人民陪审员  王燕秋二〇一九年十二月二十三日书 记 员  崔 维