安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖16民终2065号 上诉人（原审第三人）:郭兰,女,1965年4月7日出生,汉族,住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：蒋宇，男，1987年5月1日出生，汉族，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：蒋广辉，男，1986年2月4日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 被上诉人（原审原告）:彭洪山,男,1972年6月29日出生,汉族,住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：彭线旗，安徽彭线旗律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:张琦,男,1981年7月14日出生,汉族,住安徽省涡阳县。 被上诉人（原审被告）:唐晓真,女,1983年5月30日出生,汉族,住安徽省涡阳县。 上诉人郭兰因与被上诉人彭洪山、张琦、唐晓真案外人执行异议之诉一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初677号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郭兰的委托诉讼代理人蒋宇、蒋广辉，被上诉人彭洪山的委托诉讼代理人彭线旗到庭参加诉讼，张琦、唐晓真经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭兰上诉请求：撤销安徽省涡阳县人民法院（2019）皖1621民初677号民事判决书；依法继续执行张琦、唐晓真名下的位于涡阳县西侧房产证号31××38号房屋；驳回彭洪山的执行异议之诉。事实和理由：一审判决书认定的事实存在错误。张琦，唐晓真与彭洪山所签订的房屋买卖合同，其真实有效 性存在问题；一审中，彭洪山提到：双方签订合同当天，张琦突然改变合同内容，要求彭洪山一次性付清全部房款。而不是按照合同上规定的先付130万；双方同意后未签订新的合同，在原有合同上签字；这完全不符合常理；虽然有张琦证言辅证，但其证言不具有可信性，因为张琦本身与郭兰就有债务纠纷，欠郭兰的钱一直不还；我们一直找张琦，却找不到，2017年查封其房子之后，张琦就己经跑路；而彭洪山却可以轻易找到，他们之间必然存在着某种利益关系；张琦为了躲避债务而说假话的可能性是存在的；彭洪山在2017年提交的《解除查封申请书》中根本就没有提到重签合同一事，更没有提到张琦要求一次性付完房款的事情；另外彭洪山所提交的房屋买卖合同本身也存在问题：在合同的第二页，乙方并没有彭洪山的签字；二：彭洪山称自己己经实际占有该房屋，并以己收取租客张伟的房租为由来证明；而张伟所出示的所谓打给彭红山的房租12万元却是2018年1月31日打过去的；郭兰查封张琦房子是2017年9月份;而且彭洪山并没有提交其他相应证据证明己经实际占有该房屋；所以并不能说明彭洪山在郭兰查封张琦房子之前，就己经实际占有了该房屋；对于张伟所提交的证言并不可信，因为张伟自认与彭洪山本身就是关系非常好的朋友。三：关于彭洪山给付的房款说明也存在问题；彭洪山辩称的支付过程为：6月30日，交由张琦以及母亲孙秀兰20万元（12.6万元为替孙秀兰偿还贷款，剩下的钱现金交付〕，合同签订当天共计支付了140万元〔为张琦偿还贷款本金98万元及利息，向申请执行人郭峰支付了其他案件款项40万元彭洪山在2017年提交的《解除查封申请书》中写到：其与张琦的合同签订后，申请人支付给张琦，唐晓真购房款130万元;而其6月30日交付的20万元是在合同签订之前；这明显是自相矛盾的；另外这些钱只能说明是帮张琦及其母亲还的贷款以及欠款，并不能说明是用于购房的款项；四：彭洪山2017年7月20日向涡阳县提交不动产转移登记申请，而在2017年9月份还未完成过户登记；这远远超出了房产局所规定的时限；彭洪山辩称是因为张琦与唐晓真不配合过户，而张琦在答辩状中称：是因为分户的问题，却没有提交相关证据；这是自相矛盾的，所以我方认为在对方在登记过户中存在过错；本案事实非常清楚：彭洪山在张琦房子被郭兰查封之前，并没有实际占有该房屋，并且其双方签订的合同真实性也存在问题；其所描述的交付款也自相矛盾，在登记过程中自身也存在过错；根据诸多的疑点，不难发现真相就是：张琦，唐晓真，彭洪山以及张伟之间恶意串通；企图通过恶意转移与虚假诉讼的方式来侵占郭兰的合法权益。 彭洪山辩称，答辩人与张琦、唐晓真签订有书面房屋买卖合同。答辩人在第一页乙方栏签名，第二页背面有张琦、唐晓真出具的收条，以上足以证明该合同合法真实有效。房屋买卖合同签订后，按照约定从2017年7月1日之后的房租由彭洪山收取。2017年7月6日答辩人就与房屋承租人张伟签订租房合同，张伟于2018年1月31日将房租交付答辩人，张伟在一审中出庭证明上述事实。答辩人交付购房款160万均有银行转账，郭峰的收条，郭峰诉张琦的判决书，涡阳县农商行的情况说明等予以印证，答辩人已经足额支付购房款160万元。房屋买卖合同签订后，答辩人即到不动产部门要求办理房屋过户手续，并按规定缴纳了税费，在办理过户过程中该房屋被查封，答辩人对该房屋没有过户到自己名下没有过错，故一审判决事实清楚，适用法律正确。 彭洪山向一审法院起诉请求：1、依法请求停止执行张琦、唐晓真名下的位于涡阳县西侧房产证号为31××38号房屋，并请求解除对上述房屋的查封；2、依法确认原告购买张琦、唐晓真名下的房产证号为31××38号房屋的买卖行为合法有效并确认房屋归原告所有；3、判令二被告继续履行房屋买卖合同，并协助原告将权证字号为31××38号的房屋办理过户手续；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：彭洪山经中间人张伟介绍购买张琦、唐晓真位于涡阳县西侧房产，房产证号为31××38号。房屋买卖合同签订后，彭洪山支付给张琦、唐晓真购房款130万元，剩余30万元过户后支付。但双方签订合同当天，被告要求彭洪山一次性付清全部房款，双方同意后未重新订立新的合同，双方在原先既定的合同上签字。购房款支付过程为：2017年6月30日，原告彭洪山交由被告20万元，其中代为偿还了张琦母亲孙秀兰12.6246万元的贷款，剩余现金全部交给被告。2017年7月4日合同签订当天，彭洪山共计支付了140万元，其中偿还被告该房产抵押贷款本金98万元及利息，向申请执行人郭峰支付了其他案件款项40万元（张琦及其母亲孙秀兰欠郭峰款40万元，法院查封该房产，支付清该款后，法院对该查封房产予以解封）。同时张琦、唐晓真向彭洪山出具了140万元的收条。 张琦、唐晓真将房屋交付给彭洪山实际占有，彭洪山从2017年7月1日收取该房屋租赁费。彭洪山实际占有使用上述房屋后，于2017年7月6日，其与张琦将位于涡阳县向阳大道西侧34栋101铺-102铺的房屋所有权向涡阳县不动产登记中心申请转移变更登记，号码是20170706-01，涡阳县不动产登记中心于2017年7月20日出具受理通知书，彭洪山于同日向涡阳县地方税务局缴纳了税费。涡阳县不动产登记中心已对该房产过户进行了受理登记。现张琦、唐晓真与郭兰存在债务纠纷，已诉讼至法院，涡阳县人民法院于2017年9月15日查封了该房屋。彭洪山得知该房屋被查封后，向涡阳县人民法院提出复议，涡阳县人民法院驳回彭洪山的复议申请，为此，彭洪山提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，彭洪山与张琦、唐晓真签订房屋买卖合同，约定由张琦、唐晓真将其拥有的位于涡阳县西侧房产证号31××38号房屋出卖给彭洪山。彭洪山支付了张琦及其母亲孙秀兰在涡阳县农商银行城西支行的抵押贷款并涤除了案涉房屋的抵押权。彭洪山支付了一审法院另案申请执行人郭峰申请执行张琦、孙秀兰民间借贷案执行款40万元，一审法院由此解除了案涉房屋的查封。张琦、唐晓真确认收到彭洪山全部购房款，且将房屋实际移交彭洪山。郭兰提出该购房款以什么方式支付，如何支付，没有银行转账记录，完全是故意虚假诉讼等，依据不足。案涉房屋未能及时办理过户登记的原因是由于房屋分户存在问题，被告需要按照要求修改分布图。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，彭洪山与被告张琦、唐晓真签有房屋买卖合同，在法院查封之前已经实际占有案涉房屋，并已付清全部购房款，房屋未能办理过户登记的原因是被告造成，彭洪山并不存在过错。根据上述规定，彭洪山诉请要求停止对涡阳县西侧房产证号为31××38号房屋的执行，符合法律规定，该异议成立，应予支持。彭洪山主张的请求确认房屋买卖行为合法有效并确认房屋归其所有，请求判令张琦、唐晓真继续履行房屋买卖合同，并协助其办理房屋过户手续等问题，因不属于执行异议之诉的审查范围，本案中不予处理。案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、停止对位于涡阳县西侧房产证号为31××38号房屋的执行，本院（2017）皖1621财保87号民事裁定书于本判决生效时自动失效；二、驳回彭洪山的其他诉讼请求。案件受理费100元，由张琦、唐晓真负担。 二审中，双方围绕诉讼请求提供证据，本院对双方二审证据认定如下：1、郭兰举证（2016）皖16民终1197号民事判决书及涡阳县不动产登记中心查档证明，证明案涉房屋登记权利人张琦，其依据生效的法律文书查封张琦所有的房屋符合法律规定，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定，但对于彭洪山是否享有排除其申请的执行的权益，即是否可以达到该证据的证明目的，本院在裁判理由中予以论述。 本院对一审查明的事实予以确认。 根据当事人双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、彭洪山是否享有足以排除执行的权益；二、彭洪山、张琦、张伟是否构成虚假诉讼。 一、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案的焦点问题是彭洪山的代偿行为是否可视为支付购房款项，根据彭洪山一审提交的银行转账凭证、涡阳农村商业银行城西支行出具的情况说明、郭峰出具的解除查封申请等可以证明彭洪山通过代张琦或其母亲孙秀兰偿还银行贷款、银行抵押贷款及债务的形式支付款项合计160万元，郭兰主张彭洪山代张琦及其母亲偿还款项与购房款的无关联性，本院认为，因案涉房屋已被人民法院查封并存在银行抵押贷款，彭洪山虽未直接向张琦直接交付购房款，但彭洪山通过此种代偿形式可以有效监督给付款项的用途，确保给付款项用于解除在案涉房屋设定的抵押及查封措施，保障交易安全，张琦、唐晓真在签订房屋买卖合同的当日出具已收到140万元的收条，加上彭洪山于2017年6月30日转账20万元，案涉购房款160万元已支付完毕，故一审认定彭洪山的上述代偿行为系履行给付案涉房屋购房款并无不当，对郭兰诉称彭洪山的代付行为与给付购房款无关联性的上诉理由不予支持。 张琦作为案涉房屋的登记权利人，其与配偶唐晓真与彭洪山签订的房屋买卖合同并不违反法律规定，对于张琦、唐晓真是否以明显不合理的低价转让房屋，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价，案涉房屋经评估价格为200万元，彭洪山以160万元的价格购得，不属于以明显不合理的低价转让房屋的情形，该合同合法有效；案涉房屋在交易期间已租赁他人，在彭洪山与张琦、唐晓真买卖合同第四条约定“在乙方（彭洪山）支付给甲方（张琦、唐晓真）购房款130万元时，乙方即对该房屋享有产权，该房屋的租赁费用2017年7月1日后由乙方收取”，房屋租赁户张伟与彭洪山并于2017年7月6日签订房屋租赁协议，约定自2017年7月1日起张伟向彭洪山缴纳租赁费用，且彭洪山与张琦、唐晓真于2017年7月20日到涡阳县不动产登记中心办理申请转移变更登记并已受理，因依郭兰申请涡阳县人民法院于2017年9月15日查封案涉房屋，故应视为彭洪山在人民法院查封之前已合法占有该房产且并非因买受人自身原因未办理过户登记，故一审认定彭洪山享有排除郭兰对案涉房屋执行的权利符合法律规定，应予维持。 二、对于彭洪山、张琦、张伟是否构成虚假诉讼，因彭洪山所举证据能够证明其与张琦、唐晓真存在真实合法的房屋买卖关系，彭洪山已全额支付案涉房屋购房款，郭兰并未提供彭洪山、张琦、张伟存在虚假诉讼的证据，故对郭兰的该项上诉请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由郭兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  沙启峰 审判员  王艳东 审判员  黄战营 二〇一九年十二月二日 法官助理孙曼 书记员刘明明