贵州省高级人民法院行 政 判 决 书（2019）黔行终1767号上诉人（一审原告）徐德沛，男，汉族。委托代理人徐磊，男，汉族。系徐德沛之子。被上诉人（一审被告）贵阳市南明区人民政府，住所地贵州省贵阳市南明区箭道街**。法定代表人黄成虹，代理区长。委托代理人唐洪。委托代理人章根香，国浩律师（贵阳）事务所律师。上诉人徐德沛因与被上诉人贵阳市南明区人民政府（以下简称南明区政府）房屋行政补偿一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01行初349号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院经审理查明，2001年3月16日，徐德沛取得位于贵阳市南明区的《房屋所有权证》，房屋建筑面积74.65㎡。2017年12月11日，南明区政府作出南府发〔2017〕30号《南明区人民政府关于贵州文化广场（河滨剧场）项目房屋征收的决定》，决定对贵州文化广场（河滨剧场）项目规划红线范围内国有土地上房屋进行征收。徐德沛房屋位于该贵州文化广场（河滨剧场）项目规划红线范围内。同日，南明区政府下发南府发〔2017〕31号《南明区人民政府关于贵州文化广场（河滨剧场）项目房屋征收公告》，告知被征收人征收依据、征收范围、征收部门、征收实施单位、征收补偿方案等内容。南明区政府多次就房屋征收补偿事宜与徐德沛进行协商未果。2018年1月15日，贵州双鉴房地产评估顾问有限公司出具《房地产征收估价分户结果报告》，估价结果显示：“经过实地查勘和市场调查，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》和相关法律法规，选用科学合理的评估方法进行评定、估算，确定被委托评估的物业在2017年12月11日房地产评估总价为897666元，建筑面积74.65平方米，评估单价12025元／平方米”。2019年2月2日，南明区政府依据《贵州文化广场（河滨剧场）项目国有土地上房屋征收补偿方案》和贵州双鉴房地产评估顾问有限公司出具《房地产征收估价分户结果报告》作出南府发〔2019〕41号《房屋征收补偿决定》，决定对徐德沛进行补偿，并提供房屋产权调换和货币补偿两种补偿方式供被征收人选择。2019年2月25日，南明区政府将上述补偿决定留置送达徐德沛并进行了张贴公告。徐德沛认为案涉《房屋征收补偿决定》的补偿标准过低，损害其合法权益，遂诉请：1.撤销南明区政府作出的南府发〔2019〕41号《房屋征收补偿决定》；2.本案的诉讼费用由南明区政府负担。一审法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“征补条例”）第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作……”之规定，南明区政府对贵州文化广场（河滨剧场）项目征收中，就征收补偿事宜与徐德沛进行协商，对未达成一致意见的，有权依法作出补偿决定，系本案的适格被告。本案中南明区政府在征收补偿决定作出前，就案涉项目评估机构的选择进行了公告公示，委托贵州双鉴房地产评估顾问有限公司对被征收房屋及用以产权调换的新房进行了评估，分户评估报告在补偿决定作出前亦送达了徐德沛，即为徐德沛选择补偿方式提供了必要的参考、计算依据。同时贵州双鉴房地产评估顾问有限公司对徐德沛提出的复核亦给出了复核结果，符合征补条例十九条“……被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”的相关规定。南明区政府与徐德沛就征收补偿事宜进行了多次协商未果。在此情况下，南明区政府作出了南府发〔2019〕41号《房屋征收补偿决定》，在征收补偿款足额到位的情况下也提供了货币补偿与产权调换两种补偿方式供徐德沛选择，被诉征收补偿决定送达徐德沛并进行了公告，均符合征补条例第十七、二十、二十一、二十二条的相关规定。徐德沛主张南明区政府未对室内装修进行评估、补偿决定违法，评估机构在无法进入案涉房屋就室内装修进行有效勘察、评估的情况下无法得出准确的室内装修补偿金额。虽南明区政府在补偿决定中没有明确具体室内装修补偿金额，但其在补偿决定中已经明确载明“涉及被征收房屋室内装修补偿费，由于被征收人拒绝对装修测量数据进行确认，将根据最终核定的结果按照《贵州文化广场（河滨剧场）项目国有土地上房屋征收补偿方案》的相关标准据实计算进行补偿”，南明区政府所作补偿决定并未否定徐德沛获得室内装修补偿的权利，只是该部分金额需在徐德沛配合进行实体勘测后方能计算并支付，故此规定符合征收补偿工作中的实际情况，并无不当。徐德沛主张南明区政府作出补偿决定时分户评估报告的实地查勘期早于估价作业期，且评估报告超过有效期，不能作为作出征收补偿决定的依据。对此南明区政府与案涉项目的多数被征收人选择确定了评估机构，评估机构在作业前先行进行实地查勘收集评估所需资料，应视作是对评估估价的前期准备。评估报告确定的价值时点为2017年12月11日，评估报告于2018年1月15日出具，房屋征收补偿决定作出的时间为2019年2月2日，虽然时间超出有效期限，但是和报告涵盖的时段属于同一时间点，对案涉房屋的价值不会产生实质影响。综上，徐德沛的诉讼理由缺乏事实与法律依据，不予采信，对其诉讼请求亦不予支持，南明区政府作出的被诉征收补偿决定事实清楚，程序合法。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求”之规定，判决驳回徐德沛的诉讼请求。案件受理费50元，由徐德沛负担。一审宣判后，徐德沛不服,向本院提起上诉,请求:1.撤销一审行政判决，改判支持上诉人的一审诉请或发回重审；2.本案一审和二审的诉讼费用由被上诉人承担。其事实及理由为：1.一审对涉案项目性质，即通过打着棚户区改造的幌子行商业开发之实的非法行为，未予评价。一审未予评价涉案房屋的征收决定和补偿方案的违法性。2.涉案项目的补偿标准过低。本案的补偿决定确定的标准远远低于房屋的市场价值，侵害了被征收人的合法权益。根据征补条例第十九条的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收公告之日被征收房屋的类似房地产的市场价格。3.涉案的评估报告存在多处违法。理由如下：第一，评估人员没有实地勘察。第二，评估机构的选择不合法。评估机构没有经过双方共同选定或者抽签决定，是由被上诉人单方选定的。第三，评估机构的委托不合法。评估机构的委托在房屋征收决定之前，显然违反法定程序。第四，评估方法中没有采用市场法，评估方法不正确。第五，评估报告未评估房屋装修，存在漏项。第六，评估没有选取实际交易案例，没有参考依据。第七，评估报告超过一年的有效期限，补偿决定失去了相应的依据。复评资料属于伪造。4.一审对征收方在征收补偿过程中采用了暴力拆迁行为，只字不提。征收方没有提供安置房的合法手续，尚不具备搬迁的条件，违反了先补偿后搬迁的原则。被上诉人南明区政府在二审法定期限内未提交书面答辩意见。本院经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院予以确认。二审诉讼中，本院责令被上诉人南明区政府补充提交有关评估机构选定程序方面的证据材料，南明区政府提交了如下证据材料：贵州文化广场（河滨剧场）项目房屋征收项目选择评估机构公告、项目评估机构选择期限的通知、项目征收评估机构选择结果公示及其公示的照片、选择评估机构民意调查表。用以证明：涉案项目由大多数（半数以上）被征收人选定了贵州双鉴房地产评估顾问有限公司进行评估。上诉人徐德沛亦提交了下列证据材料：现场处警记录、接处警登记表。用以证明：南明区政府采用非法暴力手段进行拆迁。经二审组织双方当事人质证，上诉人徐德沛对被上诉人南明区政府提交的证据三性均不予认可，且认为被上诉人南明区政府提交的证据系逾期提交，照片没有原始载体，民意调查表可能是伪造的，从未见过公告的材料。被上诉人南明区政府对上诉人徐德沛提交的证据质证意见为：该证据与案件无关联性，达不到上诉人的证明目的。本院对二审中责令被上诉人南明区政府提交的证据认证如下：被上诉人提交的贵州文化广场（河滨剧场）项目房屋征收项目选择评估机构公告、项目评估机构选择期限的通知、项目征收评估机构选择结果公示及其公示的照片、选择评估机构民意调查表能够证明被上诉人在征收补偿过程中对评估机构的选定程序符合征补条例规定的选定评估机构的方式，评估机构的选定程序不违反法律规定。对于上诉人徐德沛提出该证据提交逾期的主张，本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条“人民法院有权要求当事人提供或者补充证据”、《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第二十二条第（一）项“……人民法院有权向有关行政机关以及其他组织、公民调取证据：（一）涉及国家利益、公共利益或者他人合法权益的事实认定的”之规定，由于该涉案征收项目属于公共利益已在（2019）黔行终812号案中予以认定，因此对于涉及国家利益、公共利益的，人民法院有权调取或者要求当事人提供、补充证据，对于上诉人徐德沛认为证据逾期提交的主张不予采纳；对于上诉人徐德沛在质证意见中提出认为照片没有原始载体、民意调查表可能是伪造的、从未见过公告的材料等主张，由于本案涉案项目涉及被征收人1357户，现有1310户已签约，签约率达到96.3%，可以印证大多数被征收人对于评估机构的选定是参与并且认同的，对于上诉人徐德沛的上诉主张本院不予采纳。对于上诉人徐德沛在二审中提交的证据，本院认证如下：上诉人提交的用以证明南明区政府采用非法暴力手段进行拆迁的现场处警记录、接处警登记表与本案审理征收补偿决定的合法性缺乏关联性，本院不予采纳。本案的争议焦点是，南明区政府作出的南府发〔2019〕41号《房屋征收补偿决定》是否合法。本院认为，对于南明区政府作出的南府发〔2019〕41号《房屋征收补偿决定》的合法性应当结合上诉人徐德沛的上诉请求，从南明区政府是否具有作出征收补偿决定的职权、补偿方式是否合法、评估机构的选定程序是否合法、征收补偿决定是否具有漏项等方面进行审查。第一，根据征补条例第四条第一款“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”的规定，南明区政府依法负责其行政区域内房屋征收与补偿工作，具有作出房屋征收补偿决定的法定职权。对于被征收房屋的补偿问题，因上诉人徐德沛与被上诉人南明区政府未能达成补偿协议，南明区政府于2019年2月2日作出南府发〔2019〕41号《房屋征收补偿决定》，向上诉人徐德沛留置送达并在征收范围内予以公告，符合征补条例第二十六条第一款“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告”的规定。第二，征补条例第二十一条规定被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。涉案房屋征收补偿决定提供了房屋产权调换和货币补偿两种补偿方式供被征收人选择，南明区政府的补偿安置方式符合上述规定。第三，关于评估机构选定程序的合法性。就本案而言，南明区政府向被征收人发放了评估机构选择民意调查表，并根据半数以上被征收人的选择选定了贵州双鉴房地产评估顾问有限公司作为涉案项目的评估机构，并将选择结果进行了公示，符合《贵州省国有土地上房屋征收评估机构选定办法(暂行)》第八条：“评估机构由被征收人协商选定，市、县级人民政府在发布房屋征收决定公告时，应当在公告中载明被征收人协商选定评估机构的期限，该期限自房屋征收决定公告发布之日起不低于5个工作日。房屋所在地的街道办事处或乡（镇）人民政府应当协助房屋征收部门组织被征收人在规定期限内协商选定评估机构，半数以上被征收人共同选择一家评估机构的，视为协商选定成功。房屋征收部门应将协商选定评估机构的被征收人名单及被选定的评估机构名单在征收范围内公示”的规定。第四，关于涉案房屋补偿单价的合理性问题。贵州双鉴房地产评估顾问有限公司以征收决定公示之日（2017年12月11日）为价值时点，在不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，不包含被征收房屋室内二次装饰装修补偿金额情况下，经实地查勘，考虑评估物业的位置、环境、用途、现状及市场供求等影响其价值的因素，最终评定上诉人涉案房屋单价为12025元/平方米，总价897,666元，该评估价格客观公正。第五，关于上诉人主张评估报告遗漏室内装饰装修项目的问题，从一审查明的事实看，评估机构未能对被征收房屋进行实地查勘，系因被征收人不予配合导致，因此，被上诉人作出的征收补偿决定中对装修补偿未包含室内装饰装修，并无不当。第六，关于上诉人主张涉案项目评估方法不正确的问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第一款规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。”涉案评估在排除成本法、假设开发法、收益法等估价方法后，最终采用比较法作为估价方法。比较法是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，该种估价方法也是房地产估价最重要、最常用的方法之一。故涉案项目以比较法作为估价方法，并无不当。综上，被上诉人南明区政府作出的南府发〔2019〕41号《房屋征收补偿决定》事实清楚，程序合法。上诉人徐德沛的上诉理由不能成立，不予采信，对其诉讼请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐德沛负担。本判决为终审判决。审判长 赵 敏审判员 孟 婷审判员 谢璐凯二〇一九年十二月二十四日法官助理黄千柏书记员严洪杰