安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1126民初5085号原告：滁州市公路管理局凤阳分局。住所地安徽省凤阳县禁垣南路**。统一社会信用代码12341100MB1355225R。负责人：周庆流，该局局长。委托诉讼代理人：韩伟玲，安徽濠梁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张传智，安徽濠梁律师事务所实习律师。被告：张金吉，男，1975年8月7日出生，汉族，安徽省凤阳县人，住安徽省凤阳县。被告：卢辉，男，1969年12月18日出生，汉族，安徽省凤阳县人，个体工商户，住安徽省凤阳县。原告滁州市公路管理局凤阳分局（以下简称“凤阳公路局”）与被告张金吉、卢辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告凤阳公路局的委托诉讼代理人韩伟玲、张传智、被告卢辉到庭参加诉讼，被告张金吉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凤阳公路局向本院提出诉讼请求：1、判令解除凤阳公路局与张金吉之间签订的滁州市市直行政事业单位房产租赁合同；2、张金吉、卢辉立即将位于凤阳县府城镇文昌街公路分局宿舍大门北（自南向北）第九间门面房返还给凤阳公路局；3、判令张金吉支付凤阳公路局所拖欠的四个月租金8733.33元；4、张金吉支付凤阳公路局拖欠租金的违约金2620元及2019年5月11日起至实际付清为止的违约金（违约金按照每日，欠缴租金26200元的1%计算）；5、张金吉支付凤阳公路局非法转租的违约金10480元（52400元×20%）；6、本案律师费由张金吉承担；7、本案诉讼费用由张金吉、卢辉承担。诉讼过程中，凤阳公路局放弃第6向诉讼请求。事实和理由：2016年6月8日，凤阳公路局委托安徽新世纪拍卖有限公司，对其所有的位于安徽省凤阳县文昌街公路分局宿舍大门北（自南向北）第一间至十七间门面房五年经营租赁权进行拍租。张金吉于2016年6月24日通过公开竞价的方式，以13100元竞得文昌街公路分局宿舍大门北（自南向北）第九间门面房（面积约为22平方米）的五年经营租赁权。凤阳公路局与张金吉于2016年6月30日签订滁州市市直行政事业单位房产租赁合同。该合同约定租金按二次收取，第一次收取三年租金78600元，剩余贰年租金52400元，于2019年5月1日前到凤阳公路局处办理缴纳租金手续。张金吉依约已缴纳前三年租金78600元，但剩余两年租金52400元至今未缴纳。张金吉于2018年3月3日，违反双方签订的租赁合同第七条第12项的规定，未经凤阳公路局同意，擅自将承租的房屋转租给卢辉，凤阳公路局有权依据该合同第八条第4项的规定解除双方之间签订的租赁合同。卢辉相对于凤阳公路局为无权占有人，所以凤阳公路局有权要求将案涉房屋予以返还。由于张金吉拖欠四个月租金8733.33元，且依照双方签订的租赁合同约定，张金吉应缴纳各项违约金。为此，凤阳公路局诉讼来院，提出上述诉讼请求。张金吉未提交答辩意见。卢辉辩称，我的租金已经支付给张金吉，我不同意承担责任。凤阳公路局围绕诉讼请求提交了统一社会信用代码证复印件、单位负责人证明、房地权权证复印件、滁州市市直房屋租赁合同书各一份。卢辉围绕其抗辩提交了张金吉与卢辉签订的房屋租赁协议一份、收条二份。上述证据，张金吉未到庭质证，到庭当事人对对方提交的证据均无异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：凤阳公路局在凤阳县府城镇文昌街东侧，有一幢房屋为其所有的不动产。2008年6月18日，凤阳县房产管理局向凤阳公路局颁发房地产权证（权证字号：房地权凤字第20080733）。该处房屋为综合性用房，建筑面积391.74平方米。2016年6月24日，张金吉通过公开竞价的方式竞得凤阳县府城镇文昌街涉案房屋承租权。2016年6月30日，凤阳县公路局作为出租方（以下简称甲方）与张金吉作为承租人（以下简称乙方）签订一份《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》，其主要内容：第一条合同标的物及使用用途1、合同标的物：甲方将位于凤阳县府城镇文昌街的铺面，面积约为22平方米（以实际面积为准）出租给乙方使用。5、使用用途：乙方租用合同标的物的用途为经营。乙方不能擅自改变标的约定用途，如乙方未经甲方同意擅自改变合同约定用途的，甲方有权单方面解除合同并将合同标的物收回。第二条租赁期限本合同的有效期限为伍年，即从2016年7月1日起至2021年6月30日止。第三条有关租金缴纳的规定1、租金标准：乙方使用合同标的物的租金按二次收取，第一次收取叁年租金（大写）柒万捌仟陆佰元/年（小写78600元/年）；剩余贰年租金（大写）伍万贰仟肆佰元/年（小写52400元/年）。于2019年5月1日前到甲方办理缴纳租金手续，逾期按租金1%收取滞纳金。3、租金缴纳时间：先付后租。4、甲方负责收取租金，并在收取租金后10个工作日内上缴财政。乙方应按合同约定及时交纳租金，每迟交一天，甲方按欠交租金1%向乙方收取滞纳金，迟交15天甲方有权解除合同，并从第16天开始，甲方每天向乙方收取租赁合同约定租金额200%的房屋占用费，直到乙方全部搬迁并将房屋交付甲方时结束。第七条乙方的权利和义务2、按规定按时交付租金和一切与经营有关的费用，如水电气费、物业管理费、水费等……。12、承租期内原则上不得转租（让），特殊情况下确需转租（让）的，须经甲方书面同意并由甲方和乙方共同商定转租（让）相关事宜。否则，乙方不得以任何形式或理由将合同标的物全部或部分转租、转借他人或擅自调换使用。第八条合同的变更、解除与终止4、合同有效期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权随时单方解除合同并没收履约保证金：（1）未经甲方书面同意转租、转借合同标的物或未经甲方书面同意擅自变动房屋结构以及改变租赁用途的；（5）逾期15日未按时交纳租金或累计拖欠租金达（大写）元或以上的。第十一条乙方违约责任1、不按本合同约定按时足额交付租金的，每逾期1日乙方应按欠交租金的1%向甲方支付违约金；2、合同有效期间，乙方有本合同第八条第4项行为之一的，甲方有权解除合同，收回合同标的物，已收取的租金及履约保证金不予退还；乙方还应按照本合同年租金总额的20%向甲方支付违约金……。合同签订后，张金吉依约将前三年租金78600元交付给凤阳公路局，剩余二年租金未能按约定期限缴纳。2018年3月3日，张金吉作为出租方（甲方）与卢辉作为承租方（乙方）签订一份租房协议，双方约定：一、甲方将文昌街公路局宿舍28号门面房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年3月4日至2021年6月30日止。二、本房屋年租金为人民币肆万伍仟元（45000元），按年结算。下一年提前三个月乙方向甲方支付年租金，如若未及时支付，甲方有权收回房屋。……。六、转让费一次性贰万元正，签订合同时一次性付清。租房协议签订当日，卢辉给付给张金吉房租费、转让费63000元，于2018年12月16日又给付房租费44000元。本院认为，凤阳公路局与张金吉签订的《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》，是张金吉通过公开竞价的方式取得承租权，系双方当事人真实意思表示，该合同书合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张金吉在缴纳前三年租金78600元，后对剩余两年租金52400元，未按照双方约定的期限缴纳，且张金吉在合同履行期间内未征得凤阳公路局同意的情况下，又将涉案房屋转租给卢辉，显属违约，故凤阳公路局主张解除凤阳公路局与张金吉之间签订的《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》请求，符合法律规定，本院予以支持。对凤阳公路局主张张金吉、卢辉立即将位于凤阳县府城镇文昌街公路分局宿舍大门北（自南向北）第九间门面房返还给凤阳公路局的请求，符合双方签订的合同约定，但因涉案房屋实际占有人为卢辉，应当由卢辉予以返还，如卢辉认为其权利被侵害，可另行主张权利。对凤阳公路局主张张金吉支付拖欠的四个月租金8733.33元的请求，根据双方签订的合同约定，年租金为26200元，每月租金为2183.34元（26200元/年÷12月），四个月租金为8733.36元，凤阳公路局的该项诉讼请求未超出标准范围，本院予以支持。关于凤阳公路局主张张金吉支付拖欠租金的违约金2620元及2019年5月11日起至实际付清为止的违约金（违约金按照每日，欠缴租金26200元的1%计算），计算方式有误，按照双方合同约定，剩余贰年租金（大写）伍万贰仟肆佰元/年（小写52400元/年），张金吉于2019年5月1日前到甲方办理缴纳租金手续，逾期按租金1%收取滞纳金。故本院确认本案的违约金为524元，超出部分，本院不予保护。对凤阳公路局主张张金吉支付非法转租的违约金10480元（52400元×20%）的诉讼请求，由于双方签订的合同约定，未经甲方书面同意转租，还应按照本合同年租金总额的20%向甲方支付违约金，本院确认该项违约金为5240元（26200元/年×20%），超出部分，本院不予支持。张金吉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。综上所述，凤阳公路局主张的部分请求成立，本院予以支持，超出部分的请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告滁州市公路管理局凤阳分局与被告张金吉于2016年6月30日签订的《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》，于本判决生效后予以解除；二、被告卢辉于本判决生效后三十日内返还原告滁州市公路管理局凤阳分局所有的位于凤阳县府城镇文昌公路分局宿舍大门北（自南向北）第九间门面房；三、被告张金吉于本判决生效后十日内给付原告滁州市公路管理局凤阳分局房屋租赁费8733.33元；四、被告张金吉于本判决生效后十日内支付原告滁州市公路管理局凤阳分局违约金5764元；五、驳回原告滁州市公路管理局凤阳分局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费596元，减半收取298元，由原告滁州市公路管理局凤阳分局负担68.54元，被告张金吉负担229.46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  常军二〇一九年十二月十八日书记员  彭婧附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。