云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019)云2901民初4969号原告：赵洪全，男，1972年2月29日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：熊峰，云南海月律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理银水帝都旅游投资有限公司，住所云南省大理州大理市大理镇南国城B16栋。统一社会信用代码：91532901587355563A。法定代表人：李庆松，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨建举，系被告员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：李刚，系被告员工，特别授权代理。原告赵洪全与被告大理银水帝都旅游投资有限公司（以下简称银水帝都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人熊峰到庭参加诉讼。被告银水帝都公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告赵洪全向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2014年12月31日起至实际交房之日止每日按309,260元的0.02％计算的逾期交房违约金（暂计至2019年11月14日止共计1779日的违约金为110,034.70元）；2.判令被告支付原告因被告延期交房造成原告的租金损失21,600元；3.案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年9月15日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告以309,260元购买被告开发的大理密湾旅游文化项目A3幢3-115号房屋，2014年12月30日前交房，逾期交房的，被告自合同约定的交房时间届满后的次日至实际交房之日止，按照原告已付款的0.02％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。原告已于2014年7月5日向被告付清购房款，但被告未按约定期限交房。原告多次要求被告交房无果。因原告已将所有存款支付给被告，只能暂时租房居住，被告应支付原告因其延期交房给原告造成的租金损失。现大理密湾旅游文化项目尚不具备交房条件，待具备交房条件时原告再另行主张。被告银水帝都公司未到庭应诉，其向本院提交书面答辩意见：密湾旅游文化项目因市场及被告自身原因存在阶段性停工状态，2018年9月恢复施工一个月后接到政府的停工通知，致使该项目公共配套设施及室内外装修未完成，至今尚不具备交房条件。根据合同补充协议约定，因政府政策的变化或为遵守政府法令的，被告不承担违约责任。故逾期交房违约金应分阶段计算，前一阶段只能计算至2018年10月31日，此后的违约金应从政府管理部门同意该项目开工后重新计算。原、被告签订《商品房购销合同》后，还签订了《房屋租赁协议》，约定原告将大理密湾旅游文化小镇的A3-115号房屋及附属设施出租给被告，由被告委托酒店管理公司进行度假式公寓出租经营，租赁期限五年，自双方交接房屋之日起算。合同签订后，被告还提前支付给原告三年租金计74,223元。原告实际支付购房款235,037元，另74,223元是用交房后三年的租金进行抵扣，未实际支付的款项不存在损失，故逾期交房违约金应以235,037元为计算基数。双方未约定违约金的支付时间，在被告与原告等购房人的多次交流中，被告明确说明逾期交房违约金待交房后一并计算及赔付，原告对此默许，故逾期交房违约金应在实际交房后计算及赔付。关于原告主张的租金损失，因双方已签订《房屋租赁协议》，即使被告按约定期限交房，该房屋也是由被告委托第三方进行经营管理，故被告仅应承担逾期交房违约责任，无义务承担原告的租房损失。原告赵洪全围绕诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.《商品房购销合同》及其补充协议、公证书、商品房买卖合同登记备案表、云南省地方税务局通用机打发票原件各一份，以证明原告向被告购房并付清了购房款，双方约定了逾期交房违约责任的事实；2.《租赁合同》原件一份、付款截图三份，以证明被告延期交房给原告造成了租金损失；3.居民身份证、结婚证复印件各一份，以证明原告与韩云丽系夫妻关系。被告银水帝都公司向本院提交了以下证据：1.《商品房购销合同》及其补充协议复印件各一份，以证明本案存在补充协议约定的“因政府政策的变化或为遵守政府法令而造成的逾期交房，被告不承担逾期交房违约责任”的免责情形，2018年11月停工至政府同意复工期间，被告不承担违约责任；2.《房屋租赁合同》、收条、收款收据复印件一份，以证明原告实际支付的购房款为235,037元，其余74,223元是被告提前支付的租金抵购房款，被告向原告出具金额为309,260元的收据。原告质证对被告提交的第1、2组证据三性无异议，对证明方向不认可。本院认为，被告未到庭质证，视为放弃质证权利。原告提交的第1组证据及被告提交的第1、2组证据真实、合法，与本案有关联，均予以采信。原告提交的第2、3组证据与本案关联性无法确认，不予采信。经本院审理查明：2014年9月15日，原告与被告签订《商品房购销合同》及其补充协议，约定：原告购买被告开发的位于大理市房屋；房屋的参考套内建筑面积为31.99㎡，总价款为309260元，原告应于2014年9月15日前一次性付清；被告应于2014年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；被告如未按期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房日止，被告按原告已付款的0.02％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行，如遇法律法规修订、政策变化及不可抗力等因素不能按合同约定交房的，被告以公告或书面形式另行通知原告，被告不承担逾期交房的违约责任（《商品房购销合同》第九条第二项）；合同履行过程中，出现因政府政策的变化或为遵守政府法令的等情形导致被告逾期交房的，被告不承担合同及补充协议约定的逾期交房违约责任（补充协议第十条约定）。另，原告与被告签订了《房屋租赁协议》，约定原告将大理密湾旅游文化小镇第Ａ3幢第1层15号房屋出租给被告，原告同意被告将该房屋托管给酒店管理公司进行度假式公寓出租经营，租赁期限五年，从原被告双方成功交接该房屋之日起算，年租金为总房款309260元的8%。原告已向被告付清购房款309260元（含被告向原告支付的《房屋租赁协议》前三年的租金74223元冲抵购房款），被告向原告出具了购房款收款收据，原告向被告出具了租金收条。合同约定的交房期限届满，被告未向原告交付房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告于2014年9月15日签订的《商品房购销合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方违约后，对方当事人有权要求违约方按约定承担违约责任。本案中，原告按照双方约定的期限向被告付清了购房款，被告未在双方约定的期限内将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付给原告，其行为构成违约，原告有权要求被告按《商品房购销合同》第九条第二项的约定向其支付逾期交房违约金。对于原告主张的逾期交房违约金，被告辩称本案存在补充协议第十条约定的免责情形，违约金应分段计算，但被告未就其抗辩主张举证证实，且被告主张此免责事由发生在双方约定的交房期限届满之后，故被告的该项抗辩主张不成立。被告还辩称逾期交房违约金应以原告实际支付的235,037元为计算基数，但此抗辩主张不符合原、被告对购房款付款方式及违约金计算方式的约定，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。原告主张的违约金计算方式符合双方约定，本院予以支持。原告请求被告支付其租金损失，但原告未提交有效证据证明因被告的逾期交房行为给原告造成租金损失且其实际损失高于双方约定的违约金，故本院对原告该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告大理银水帝都旅游投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵洪全2014年12月31日至2019年11月14日期间的逾期交房违约金110,034.70元。二、被告大理银水帝都旅游投资有限公司向原告赵洪全支付自2019年11月15日起至交付房屋之日止的逾期交房违约金（违约金计算方式为：总房款309,260元×0.02%/天×逾期天数；支付方式为：一年一付，当期逾期交房违约金应于当期期限届满之日支付，剩余逾期期间不满一年的，应于交付房屋之日支付）。三、驳回原告赵洪全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,933元，减半收取1,467元，由原告赵洪全负担288元，被告大理银水帝都旅游投资有限公司负担1,179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审判员  王娟二〇一九年十二月三十一日书记员  杨清