黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0104民初1306号原告：迟宏，女，1971年7月15日出生汉族，北安市第一人民医院医生，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：许云涛，黑龙江东海律师事务所律师。被告：黑龙江万**房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市松**万宝镇万宝街**。法定代表人：桑艳，职务董事长。委托诉讼代理人：沈明，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。第三人：纪焕祥，男，1969年7月1日出生汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。（与李建民系夫妻关系）第三人：张春辉，男，1984年5月5日出生汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。（与李建民系母子关系）第三人：纪淞耀，男，1992年8月30日出生汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。（与李建民系母子关系）第三人共同委托诉讼代理人：齐炳华，黑龙江福峰律师事务所律师。第三人共同委托诉讼代理人：郭宝辉，黑龙江福峰律师事务所律师。原告迟宏诉被告黑龙江万**房地产开发有限公司（以下简称万**公司）、第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，本案原第三人李建民因病去世，2019年8月12日，其配偶纪焕祥、其子张春辉、纪淞耀向本院提出申请作为其法定继承人继续参加诉讼。原告迟宏及其委托诉讼代理人许云涛，被告万**公司的委托诉讼代理人沈明，第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀及三人的共同委托诉讼代理人齐炳华、郭宝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迟宏向本院提出诉讼请求：1.依法确认迟宏与万**公司签订的位于道外区××街与××交口××商××号商品房买卖合同合法有效；2.要求万**公司协助迟宏办理该房屋不动产登记手续；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告2015年与万**公司签订《商品房买卖合同书》，从万**公司处购商品房1套，房屋位于道外区××街与××交口××商××号，并于2015年1月15日交购房款300万元。现原告已经履行合同，被告至今未给原告办理进户手续。故原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告万**公司辩称，万**公司与迟宏在2015年签订的《商品房买卖合同书》，是借款抵押合同，并非真正的房屋买卖合同，理由如下：第一、本案涉及的《商品房买卖合同书》是万**公司向哈尔滨富齐房产经纪有限公司借款，以万**公司开发的房产作为抵押物的抵押合同，万**公司与迟宏之间不存在商品房买卖合同关系。2014年至2015年间，万**公司因资金紧张，陆续向小额贷款公司哈尔滨富齐房产经纪有限公司（法定代表人为迟宏）借款，借款金额共计1365万元，小额贷款公司的一贯做法是为了规避法律将借款房屋抵押合同写成房屋买卖合同。万**公司根据哈尔滨富齐房产经纪有限公司的要求，用万**公司开发的房产以签订房屋买卖合同的形式提供担保。每一次借款双方全部都签订了《商品房屋买卖合同》，并进行了预告登记。但为了表达双方签订的《商品房屋买卖合同》是抵押担保合同，双方还签订了补充合同，补充合同明确约定：出卖人与第三方签订商品房买卖合同书后，直接向第三方履行相关的权利和义务，解除与买受人的权利义务。如果是真正的《商品房买卖合同书》购买人不会签订这样的补充合同。这清楚地表明了涉案的《商品房买卖合同书》是抵押合同，不是买卖合同；第二、迟宏虽然是作为哈尔滨富齐房产经纪有限公司的法定代表人，但其作为本案的原告主体也不适格。首先，涉案《商品房买卖合同书》由哈尔滨富齐房产经纪有限公司盖章。其次，对应的借款300万元是哈尔滨富齐房产经纪有限公司孙庆彬账户的汇给万**公司的。这与万**公司向哈尔滨富齐房产经纪有限公司多次借款的汇款账户一致。而不是迟宏汇给万**公司的。因此该笔借款应当由哈尔滨富齐房产经纪有限公司主张权利，迟宏作为原告的主体不适格；第三、万**公司没有为迟宏就涉案房产办理入户手续，进一步说明《商品房买卖合同书》是抵押合同，不是买卖合同。万**公司为所有的购房人均办理了进户手续。进户手续需要由房地产公司开具业主入住确认单，并由业主到物业办理入户手续。当到目前为止万**公司并没有给迟宏开具任何入住手续；第四、本案《商品房买卖合同书》对应的房产是建筑面积255.5平方米的商服，万**公司同一小区的面积类似商服，售价为700万元以上，售价高于涉案房产一倍以上。因此，涉案房屋是双方借款的抵押物，不是300万元的购房标的物。涉案房屋是万**公司为本案第三人李建民安置的动迁房产，在2014年6月4日万**公司与第三人李建民签订了《房屋安置补偿协议》，约定涉案房屋为第三人安置房，并由物业公司为第三人办理了进户手续。万**公司对第三人的陈述均予以认可。综上，人民法院应当将涉案房屋确认为李建民所有，驳回迟宏的诉讼请求。第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀辩称，2014年6月4日李建民与万**公司签署安置协议，约定将道外区南极街与景阳街交口处5栋商服1-2层1门房屋安置给李建民，同日万**公司及物业为李建民办理入户手续，缴纳了物业费、水电、装修押金各项费用，取得了该房屋，所以李建民是案涉房屋的实际权利人，对房屋享有物权，原被告所主张的商品房买卖合同及法律关系属于名为买卖实为借贷关系，原告并没有向被告方支付本案诉争之房的对应购房款，所以原告无权提起物权诉讼。第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀向本院提出诉讼请求：1.请求确认李建民与万**公司签订的安置协议合法有效；2.道外区南极街与景阳街交口处5栋商服1-2层1门归李建民所有；3.判令迟宏从道外区南极街与景阳街交口处5栋商服1-2层1门房屋迁出；4.案件受理费由原告迟宏承担。事实与理由：2014年6月4日李建民与万**公司签署安置协议，约定将道外区南极街与景阳街交口处5栋商服1-2层1门房屋安置给李建民（已故），同日万**公司及物业为李建民（已故）办理入户手续，缴纳了物业费、水电、装修押金各项费用，取得了该房屋，所以李建民是案涉房屋的实际权利人，对房屋享有物权，迟宏与万**公司所主张的商品房买卖合同及法律关系属于名为买卖实为借贷的关系，迟宏并没有向万**公司支付本案诉争之房的对应购房款，所以迟宏无权提起物权诉讼。在办理房屋拆迁安置及缴纳物业水电费及装修押金均在迟宏与万**公司签订商品房买卖合同时间之前，2014年6月4日的安置协议撤销了2009年所签订的房屋安置协议，李建民是在万**公司未能履行2009年签订的房屋安置协议下，对安置问题在2014年6月4日重新达成安置协议，并且新的协议中第7条明确载明2009年4月23日签订的协议自本协议签订之日起全部解除，李建民与万**公司之间就房屋安置问题仅仅签订并履行了诉争房屋涉及的一份安置协议。原告迟宏对第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀的诉讼请求辩称，2014年6月4日李建民与万**公司签的安置补偿协议不应具有法律效力，从本案在二审申诉期间得知，李建民与万**公司在2009年4月23日双方已经签订安置补偿协议安置的位置应该是道外区福宏名城3号正街门市，对此双方进行了公证，李建民于2014年1月20日将该房的补偿款63万余元已经交付给万**公司，按照回迁房的安置程序，李建民没有看到该房是不可能缴纳补偿款的，所以2009年双方所签订的安置补偿协议已全部履行完毕，所以现在以2014年6月4日所签订的补偿协议，原告认为是虚假的，是恶意串通捏造的，该房屋安置协议对涉案房屋不具有优先受偿权，该房原告与万**公司签订房屋买卖合同后，原告立即将钱打入万**公司账户，且万**公司也将该房交给原告使用，并积极配合原告进行商品房预告登记。如果万**公司于2014年6月4日与李建民签订安置协议，就不会配合原告办理案涉房屋的手续，故原告对第三人诉请认为该协议属虚假协议，如在本案中查出有虚假诉讼，原告提出移送公安机关处理，并追究其责任。被告万**公司对第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀的诉讼请求辩称：同意第三人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告迟宏举示证据情况如下：证据一、《商品房买卖合同书》以及《补充协议》复印件各一份，拟证明：迟宏与万**公司签订了《商品房买卖合同书》约定迟宏以300万元购买万**公司位于哈尔滨市道外区××街与××交口××商××号的商品房，《补充协议》约定万**公司在合同签订后三个月内为迟宏办理房屋进户手续，约定如迟宏将房屋出卖给案外人万**公司有义务配合案外人出具相关票据，并与案外人履行商品房买卖合同等权利和义务。被告万**公司质证意见为：对真实性无异议，对证明问题有异议。合同相对人并非迟宏本人，而系富齐公司，盖章处法定代表人位置盖富齐公司公章，买受人位置迟宏作为法定代表人盖个人名章，说明该合同名为买卖合同，实则系借款抵押合同，万**公司与富齐公司间存在多笔借款，双方都依此办法签订合同及补充协议，故无法证明原、被告间对案涉房屋形成买卖合同关系。第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀质证意见为：对真实性及证明问题均有异议。该《商品房买卖合同书》不存在实际履行标准，原告亦未履行付款义务。同时，合同上所载的买受人系富齐公司，迟宏仅作为法定代表人在合同上签章。此外，由于该合同由2015年1月25日签订，系在第三人与被告签订《房屋安置补偿协议》后7个月，故第三人对案涉房屋仍具备优先权。另外，由于《补充协议》仅提交复印件，且系富齐公司盖章，与本案无关联性，故不予认可。证据二、《收据》一份（复印件），拟证明：迟宏向万**公司交付了300万元购房款，已经履行了商品房买卖合同。被告万**公司质证意见为：真实性无异议，证明问题有异议，缴款单位应该是富齐公司，是由富齐公司孙庆斌的账户转款给万**公司魏桂香的账户，万**公司与迟宏之间没有债务。第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀质证意见为：对真实性及证明问题均有异议，因系复印件无法核实其真实性，应有银行流水作为佐证，单凭《收据》不能证明实际支付。证据三、中国农业银行交易明细单一份（复印件），拟证明：迟宏于2015年1月15日向万**公司指定代收人魏桂香的账户支付了300万元购房款。被告万**公司质证意见为：万**公司未收到过迟宏给付的购房款，仅收到富齐公司孙庆彬的借款。第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀质证意见为：对真实性及证明问题均有异议，因该交易明细未载明迟宏的名称。证据四、《预购商品房预告登记证明》一份（复印件），拟证明：万**公司已为迟宏做了案涉房屋的预告登记。被告万**公司质证意见为：对真实性无异议，证明问题有异议，万**公司向富齐公司借款也都签订《商品房买卖合同书》，并办理预告登记，故不能证明双方存在商品房买卖关系。第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀质证意见为：因系复印件，对真实性有异议，对证明问题亦有异议，预告登记生效并不证明原告对案涉房屋享有物权。证据五、2015年11月21日单春菊与骄阳房地产的工作人员的对话录像光盘一份（当庭播放）。拟证明：迟宏以300万元全款购买该案涉房产非系不合理低价。被告万**公司质证意见为：对真实性有异议，无法证明对方身份，不能作为定案证据。第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀质证意见为：与本案无关，不予质证。证据六、2015年11月24日庭审笔录一份（复印件），拟证明：迟宏通过单春菊向万**公司购买的该房，单春菊收取了中介费30万元，迟宏与万**公司各负担15万元。被告万**公司质证意见为：对真实性及证明问题均有异议。第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀质证意见为：对真实性及证明问题均有异议，仅体现由孙庆彬转款给魏桂香，非迟宏交付。证据七、魏桂香与单春菊的微信截图一份（复印件），拟证明：2015年1月15日万**公司提供了三个房产证大约有1000平方米的房子要做抵押通过单春菊要向迟宏借款，但是因为万**公司信誉不好之前欠富齐公司的欠款还逾期未还，所以迟宏不同意借款。后经中间人协商，迟宏同意一次性花300万元的价格购买万**公司的涉案该房并与万**公司签订购房合同。如果此房屋买卖合同是抵押性质的担保合同，那么迟宏就不会用一套仅255平方米的房子作抵押她应该会用魏桂香提供的三套大约1000平方米的房子做抵押，这样她规避的借款风险会明显缩小，从而证实双方是真正的买卖关系。被告万**公司质证意见为：对真实性有异议，截图无法显示魏桂香要用三房证抵押借款。第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀质证意见为：同被告意见。证据八、招商银行账户交易明细一份（复印件），拟证明单春菊于2015年2月16日收到万**公司给付的房屋中介费15万元。被告万**公司质证意见为：对真实性及证明问题均有异议，无法显示收款方是万**公司，且单春菊非房屋中介的工作人员，无权收取中介费，收款单上亦无标明。第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀质证意见为：对真实性有异议。证据九、富齐公司的账户明细一份（复印件），拟证明以往万**公司的借款，每次富齐公司支付第一笔钱时都是直接将当月利息扣除的，而此次300万元却没有扣除利息直接支付给万**公司就更加说明了300万元是购房款而不是借款。被告万**公司质证意见为：对真实性、证明问题及关联性均有异议，只能够证明富齐公司与万**公司，不能证明迟宏与万**公司买卖关系。第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀质证意见为：对真实性、证明问题及关联性均有异议。证据十、视频资料一份（复印件），拟证明：迟宏购买的房屋位置明显次于万**公司其他的门市房位置，另因为该房是一带二的楼层，并且是一次性全额付款所以价格稍低也是符合市场交易习惯的并不显失公平。被告万**公司质证意见为：对关联性有异议，不能证明原被告之间建立了商品房买卖关系。第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀质证意见为：同被告万**公司质证意见为，与第三人诉请无关。证据十一、微信截图一份（复印件），拟证明：案涉房屋周边的商品房现出售价仅为每平方米6000元。被告万**公司质证意见为：对关联性有异议，不能证明原被告之间建立了商品房买卖关系第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀质证意见为：通被告万**公司质证意见为，与第三人诉请无关。证据十二、涉案房屋平面图一份（复印件），拟证明：案涉房屋一层面积为75.4平方米，二层面积为112平方米，该房不完全是一层门市房，所以300万元购房与市价相符。被告万**公司质证意见为：对关联性有异议，不能证明原被告之间建立了商品房买卖关系第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀质证意见为：通被告万**公司质证意见为，与第三人诉请无关。证据十三、2017年9月1日物业管理费收据三份（复印件），拟证明：原告已经实际占有使用案涉房屋。被告万**公司质证意见为：对关联性有异议，只能证明原告占有该房屋，不能证明原告是合法占有，因为原告实际使用房屋应当缴纳物业费等费用。第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀质证意见为：该票据2017年9月1日，发生在本案诉状之后，原告迟宏是经法院执行后进入该房屋的，当时第三人并不知道第三人物权被侵犯，所以该证据不能对抗第三人之前所形成安置权利。证据十四、哈尔滨房价走势图，欲证明：原告花费300万元购房款系合理价格。被告万**公司质证意见为：对关联性有异议，被告从来没有收到过迟宏支付的购房款，不能证明原被告有房屋买卖关系第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀质证意见为：同被告万**公司质证意见为。证据十五、万**公司与案外人李恒俊于2008年11月4日签订的房屋拆迁补偿协议一份（复印件），拟证明万**公司对福宏名城地块进行征收时，必须有道外区征收办的公章及协议编号和条形码，证明第三人提交的证据八（房屋安置补偿协议）无效。被告万**公司质证意见为：对该份证据的真实性及合法性无异议，关联性有异议。该份证据与本案诉争的内容无关，被告与第三人签订的协议系拆迁补偿协议未能履行之后再行签订的协议，故没有哈尔滨市道外区房屋拆迁办的公章，而且原告以该份合同来确定被告与第三人签订的协议无效无法律依据及事实依据。第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀质证意见为：对真实性及合法性无异议，对证明问题有异议，不能证明原告的诉讼请求，也不能证明第三人的诉讼请求，与原告的诉讼请求及第三人的诉讼请求均无关。同时原告出具的、本证据只是行政性管理项下的合同，不能证明第三人与万**公司签订补偿协议系无效的，也不能证明第三人与万**公司签订的补偿协议违反法律强制性规定。证据十六、万**公司为富齐公司开具的《收据》6张，万**公司为迟宏开具的《收据》1张（同证据二），拟证明：双方此前的借贷关系均是通过富齐公司借贷给万**公司，而同证据二的这份《收据》系万**公司为迟宏个人出具的，证明该300万元确系购房款而非借款。被告万**公司质证意见为：对真实性及合法性均无异议，对证明问题有异议，因迟宏系富齐公司的法定代表人，案涉借款通过富齐公司而非迟宏本人账户打给被告公司，为迟宏个人开具《收据》是因其要求，而非基于房屋买卖合同关系。同时该份证据可以证明，所有富齐公司的借款都注明房款，且有具体房号，并办理了房屋买卖公证。第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀质证意见为：对前六份《收据》的真实性及合法性均无异议，关联性有异议，对最后一份《收据》的真实性及合法性无异议，证明问题有异议。前六份《收据》与本案无关，最后一份该份《收据》的时间为2015年1月15日，在第三人与万**公司签订《安置补偿协议》及进户时间之后，不能阻却第三人行使优先权，且第三人仅有《收据》，并无其他证据对上述待证事实予以佐证，无法证明迟宏与万**公司存在房屋买卖合同关系。对原告迟宏举示的证据，本院确认如下：对证据一：对《商品房买卖合同书》的真实性予以认可。就其关联性，该合同约定买受人为迟宏，却在证件类型处勾选并填写了富齐公司的营业注册号，尾部买受人签章处加盖迟宏印章，法定代表人及委托代理人签章处加盖富齐公司公章。结合交易习惯，上述行为方式虽确与签订买卖合同的一般行为不符，但比照富齐公司与万**公司在另案中签订的《商品房买卖合同书》（实为借款抵押合同）可知，借款抵押关系下签订的合同表示为：买受人勾选“法定代表”，姓名填写：“哈尔滨富齐房产经纪有限公司”，尾部买受人签章处加盖富齐公司公章，法定代表人及委托代理人签章处加盖迟宏个人印章。且迟宏在庭审中称其填写富齐公司信息并加盖富齐公司印章的行为，系因误解而作出的瑕疵表示，并不影响其购买案涉房屋的真实意思表示，与上述比照意见契合，具有高度盖然性，故对该《商品房买卖合同书》，本院予以采信；对证据二、证据三、证据十六：该三份证据旨在证明迟宏已按合同约定履行了交付房款的义务。庭审中，迟宏陈述转款人孙庆彬系其姐夫，负责其单位的账务往来，亦管理其个人的部分财产。该笔购房款数额较大，于一般人而言，一次性支付全款具有难度，如从公司账户或财产管理人账户支出则符合一般人原则，具有高度盖然性，且比照孙庆彬账户的付款行为模式可知，他笔借款均预先扣除利息，此款为整款，未预先扣除利息，并有万**公司为迟宏本人而非富齐公司出具的《收据》予以佐证。此外，接收此款的账户虽系万**公司魏桂香的个人银行账户，但参考本院另案的情况可知，福宏名城项目的其他房屋买受人均以向魏桂香个人账户转款的方式交付房款，万**公司再为其出具《收据》，上述行为模式具有一致性，且庭审中万**公司并未对上述事实予以反驳，故可认定孙庆彬于2015年1月15日向万**公司魏桂香账户转款300万元，系迟宏支付购房款，实际履行合同的行为。故对证据二、证据三、证据十六本院予以采信；对证据十三，综合全案证据，钱塘物业于2014年6月6日为李建民“开具”案涉房屋2014年4月至2015年3月期间的物业费《收据》，又于2017年9月1日为迟宏“开具”2017年6月至12月及2018年1月至12月期间的物业费《收据》，且加盖的收讫章上所显示的收讫日期均在手写日期之前，可知：钱塘物业开具《收据》的行为存有较多不合规之处，与庭外了解到的情况相一致，且上述《收据》仅系手工填写，而非机打发票，其证明力实属不足，尚需其他证据予以佐证，故本院不予采信。对其他证据：证据四，能够证明2015年8月13日，万**公司于道外区房产一所为迟宏办理了案涉房屋的预告登记，本院予以采信；证据五，因无法确定对方身份，且骄阳地产非房地产评估机构，其对案涉房产市值的陈述无法达到可予采信的权威性和公正性标准，本院不予采信；证据六、证据八，因无法确定单春菊所收到转款的性质，无法确定关联性，本院不予采信；证据七、证据九、证据十、证据十一、证据十二、证据十四，系原告对案涉房屋购置款属合理对价的拟证，但其举示的内容与本案无关，本院不予采信；证据十五，与本案无关，本院不予采信；被告万**公司举示证据情况如下：证据一、哈尔滨市道外区人民法院（2015）外民二初字第1106号民事判决书，拟证明：1.哈尔滨富齐房产经纪公司的法定代表人为迟宏；2.孙庆彬的账户是富齐公司的账户。原告迟宏质证意见为：对真实性无异议，证明问题有异议，如果本案是借款，在该判决书中应能体现出300万借款，是买卖合同纠纷，不是借款合同纠纷。第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀质证意见为：同被告意见。证据二、哈尔滨市中级人民法院黑01民终2117号判决书一份，拟证明：二审法院维持了原判决，原判决已生效。原告迟宏质证意见为：对真实性无异议，证明问题有异议，如果本案是借款，在该判决书中应能体现出300万借款，是买卖合同纠纷，不是借款合同纠纷，哈尔滨市道外区人民法院（2015）外民二初字第1106号民事判决书是万**公司还欠富齐公司268万元，是借款，不是购房款。第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀质证意见为：同被告意见。证据三、魏桂香于2015年8月2日与单春菊微信截图一份（复印件），拟证明：单春菊要求魏桂香对账，万**公司还欠富齐公司566万元，涉案的300万元是借款，不是原告与万**公司的购房款。原告迟宏质证意见为：对截图的真实性和所证明问题均有异议，该微信截图并没有标明300万元是借款，从微信内容上看，欠款本金及利息均与实际发生不符，不具有法律效力，迟宏与万**公司所有借款的约定利息均是3分5，截图是2分5。第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀质证意见为：同被告意见。对被告万**公司举示的证据，本院确认如下：证据一、证据二，分别系原一审、二审法律文书，真实性可予认可，但在两份判决书中，并未对案涉房屋系房屋买卖合同的标的物亦或借款担保合同的标的物之问题予以明确，故对被告的拟证明目的，本院不予确认；证据三，与本案无关，本院不予采信。第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀举示证据情况如下：证据一、行政机关出具的票据6张（0024155、00390373、0024157、2238640、00390369、2238638），1.2011年3月18日哈尔滨市房地产住宅局为李建民出具的建筑面积34.42平方米的道外区景阳街60号1栋3单元1层3-1号的国有住房出售收入发票一张，金额3786.20元；2.2011年3月17日哈尔滨市房地产交易中心道外房产所为李建民出具道外区景阳街60号1栋3单元1层3-1号存量房转让发票；3.2011年3月17日哈尔滨市房地产交易中心道外房产交易所未李建民产权登记费发票一张；4.2011年3月18日哈尔滨市房产住宅局未李建民出具道外景阳街4号1栋3单元1层3号建筑面积为61.83米国有住房出售收入专用发票一张，金额为6801.30元；5.2011年3月17日哈尔滨市房地产交易中心道外房产交易所为李建民产出具的关于道外景阳街4号1栋3单元1层3号存量房转让手续发票一张；6.2011年3月17日哈尔滨市房地产交易中心道外房产交易所为李建民产权登记费发票一张，拟证明:李建民对动迁的道外区景阳街60号、4号，两套建筑面积为96.25平方米的房屋取得的合法性，依法享有物权。原告迟宏及被告万**公司对该组证据均无异议。证据二、编号（2009）哈证内民字第2915号公证书一份，拟证明2009年4月23日，李建民与万**公司签订《安置房屋、房屋拆迁补偿协议》，约定万**公司应以道外区八区福宏名城3号楼正街门市对李建民进行回迁安置，安置面积为160平方米，安置房类型为门市房，但未确定具体门号位置。因此，李建民对对动迁房产具有物上期待权，应依法优先取得补偿安置的房屋。证据三、2011年5月29日，万**公司与李建民签订的《关于“安置房屋、房屋拆迁补偿协议”中相关补偿费用履行协议》一份，拟证明：因万**公司无法能按《安置房屋、房屋拆迁补偿协议》中的约定，于2011年6月30日交房，故双方签订《关于“安置房屋、房屋拆迁补偿协议”中相关补偿费用履行协议》，约定：“1.甲方从2011年6月开始，每月20日给付乙方临时拆迁补助费、员工工资补助、房屋作为经营使用的利润补助费，合计10000.00元，到回迁为止”。但2012年4月5日后，万**公司就再未支付上述款项。证据四、0732600号交款收据1张，欲证明：2014年1月20日，李建民向万**公司以现金方式缴纳了房款631910元。原告迟宏对证据二、证据三、证据四的质证意见为：对真实性无异议，证明问题有异议，按照动迁安置的交易程序惯例，如果被安置人没有查看回迁房屋，不会缴纳房款，因此2014年1月20日缴纳房款后，双方于2009年签订的房屋安置协议已全部履行完毕。被告万**公司对证据二、证据三、证据四的质证意见为：对真实性及合法性无异议，关联性有异议。该份证据与本案诉争的内容无关，被告与第三人签订的协议系拆迁补偿协议未能履行之后再行签订的协议，故没有哈尔滨市道外区房屋拆迁办的公章，而且原告以该份合同来确定被告与第三人签订的协议无效，无法律依据及事实依据。证据五、2014年6月14日，李建民与万**公司签订的《房屋安置补偿协议》一份，拟证明：经协商，双方约定万**公司讲道外区景阳街福宏名城5号楼1号门市安置给李建民。房屋面积为255㎡。其中，第七条约定在2009年4月23日签订安置协议在签订此协议后全部解除，第三人可以依本协议为准，主张优先权。原告迟宏质证意见为：对真实性、合法性及关联性均有异议，被告与第三人安置协议已于2014年1月20日履行完毕，且万**公司与李建民之间存在利害关系的情况下，其于2015年1月15日与迟宏签订买卖合同，于2015年8月13日为迟宏办理预告登记，万**公司如明知将该房安置给第三人，就不会配合迟宏办理一系列手续，所以该证据是被告与第三人串通伪造的虚假证据，不具有法律效力，第三人亦不对案涉房屋享有优先权。被告万**公司质证意见为：对真实性无异议，因被告违约，未能履行2009年4月23日签订的安置协议，故签订本协议。证据六、万**公司于2014年6月4日为李建民开具的《入住通知单》、万**公司于2014年6月4日为李建民开具的编号为0423484号水、电费《收据》、黑龙江钱塘物业有限公司（以下简称钱塘物业）于2014年6月3日为李建民开具的编号为0010884号《物业费票据》、钱塘物业于2014年6月3日为李建民开具的编号为0013775号装修管理费《收费票据》各一张，拟证明：李建民实际接收了案涉房屋，缴纳了相关费用并办理了入住手续，已经依法取得案涉房屋。原告迟宏质证意见为：对入住通知单原告要求鉴定，要求调取物业其他业主在同一时间的入住通知单作比较来确认形成时间。针对物业管理费编号0010884该票据出具的时间是2014年6月3日，而被告与第三人第二次签订的安置协议时间是2014年6月4日，在双方没有达成安置协议的前提下，第三人应该不会提前缴纳物业管理费。这完全有违于日常交易习惯。其次，该票据与原告人到前台物业查询得之台账上的票据上的公章日期与本票据的日期不符，另外在物业公司账目上，没有该票据的存根。所以原告提出申请法院工作人员依法到前堂物业领取物业费票据的黑龙江航运房产管理中心，对该票据的存根以及该这一本票据什么时间领取，由什么单位、什么人领取给予核实。如果存在造假，原告以虚假诉讼追究其责任。对装修押金单、水电费均有异议。被告万**公司质证意见为：对入住通知单无异议，证明双方履行了补偿协议，也恰恰证明被告没有给原告办理入户手续，不存在买卖合同关系。物业费不是被告与第三人签订，真实性不予质证，该证据签订时间并不影响原告在本案的主体不适格。证据七、迟宏丈夫张宏与李建民于2017年9月5日签订的协议书一份，拟证明：迟宏明知案涉房屋存在争议，在原审中故意遗漏申请人，致使申请人的合法权利遭受侵害。原告迟宏质证意见为：张宏与迟宏虽是夫妻关系，但是张宏没有迟宏的授权，不具有法律效力。被告万**公司质证意见为：无异议。证据八、万**公司与李建民签订的《房屋拆迁补偿协议》（未标注具体签订时间）一份，拟证明：该协议系万**公司与李建民签订的第一份房屋安置协议，2009年4月23日又签订了拆迁安置协议，后因上述协议无法履行，又于2014年6月4日签订了安置补偿协议。证据八、证据二和证据五，综合证明案涉房屋的安置关系合法有效。原告迟宏质证意见为：对真实性及合法性有异议，因该协议上面没有年、月、日时间的标记，正规的拆迁补偿协议应记载所拆迁的日期及后期选择的日期应该是相符的，二者是有因果关系的；其次该协议上无正规的二维码及协议编号；再次对代理人证明的问题亦有异议，代理人陈述是因为该份补偿协议没有履行才演变出第二份及第三份协议，并陈述其于2014年1月20日所缴纳的房屋差价款63万余元是依照本协议上所载的160㎡的户型缴纳的，在时间上相互矛盾，这份协议上为第三人安置的房屋是门市，恰恰与第三人所提供的证据五中第二份补偿协议的约定一致，并予以公证，所以我们认为第三人在2014年1月20日与万**公司就已经完全履行了动迁的全部协议，不应存在第三份协议。另外，从第三人所提供的证据二中的规划图显示，李建民对万**公司160㎡的房屋进行了签字确认，所以说这份证据恰恰能够证实第三人李建民是为了履行第二份协议交纳的房屋差价款。被告万**公司质证意见为：对真实性及合法性及证明问题均无异议，但需要说明一点，拆迁补偿协议的第十一条约定乙方于2009年4月30日前完成搬迁验收，这个时间能够确定该份协议是于2009年4月30日前签订的。对第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀举示的证据一，原、被告均无异议，本院予以确认。对于存在争议的证据本院确认如下：第三人称其与万**公司就房屋回迁安置事宜签订合同的顺序为证据八、证据二、证据五，故对上述三份证据，本院综合认定如下：本院查明，案涉房屋系由万**公司开发的电缆厂项目，该项目的门市房安置协议由开发公司与被拆迁人签订，并未在道外区征收办档案室存档，故李建民提交至本院的证据八、证据二、证据五的证明力不足，应提供其他证据予以佐证，本院亦需综合全案加以认定。证据二系经公证的证据，本院依法予以采信；证据八无编号及条码，但尾部有拆迁承办单位盖章，但无签订日期，虽然表现形式存在问题，但与证据二的内容相契合，本院予以采信；对于证据五，首先，在其尾部仅有万**公司及李建民的个人签章，并无拆迁机构的签章，亦未向拆迁部门备案，其真实性无法核实。其次，合同主文中第三条购房款支付方式中约定：“1.本协议中第一条约定的一次性补偿款及第二条中第三项的房屋评估费冲抵购房款，本协议签订之前尚欠190万元。2.乙方应当于签订合同当日付清剩余的购房款。经甲方同意，乙方于2014年9月底将剩余购房款190万元一次性交清，但应当按照本条第3项规定支付延迟利息。”庭审中，第三人的委托诉讼代理人陈述，该190万元补差款以现金形式交付，而第三人纪焕祥本人自认该190万元是以李建民代万**公司魏桂香偿付个人名下贷款的形式，用李建民的银行卡转账支付给银行的，而且转账的具体次数及数额不清，最后一次付款时间是2015年1月16日，但总计是190万元。李建民与万**公司对增加面积单价及补差款的具体计算方法均未作约定，但第三人纪焕祥陈述，从补交款为190万元及增加面积为95平方米，可以推算增加面积每平方米单价为2万元。同时，第三人对其所述的代偿190万元银行贷款已转化为房屋补差款的情况并未举示证据予以证明。此外，其所举示证据六中的《物业费票据》上载明开具日期为2014年6月3日，早于证据五的签订时间，证据之间出现逻辑矛盾。再次，对于第三人在庭审中所述的由于万**公司无法履行前序签订的证据八及证据二，才再行签订证据五，由证据四可知，2014年1月20日，李建民向万**公司缴付了证据八及证据二所指向的面积为160平方米的“3号楼正街门市”房屋的补差房款，经查，福宏名城项目于2012年落成开盘，可推知第三人于2014年1月20日缴付补差房款时，已系对证据二合同的履行完毕，庭审中，第三人虽主张原160平方米安置房屋未依约履行，但无法举示相应证据予以佐证，万**公司经本院释明仍不对此提供相应材料予以证明。综上，综合拆迁安置房屋的操作规程和交易习惯、本案其它证据及当事人在庭审中的自认及陈述，本院仅对李建民与万**公司于2014年6月4日签订了协议予以采信，但对其述称的因证据八、证据二未履行，遂签订证据五，作为万**公司对被拆迁人的重新安置，不予采信。关于其他证据：证据三，仅能证明万**公司迟延进户，对于其拟证事实，本院不予确认；证据四，可以证明第三人已依约履行合同付款义务，本院予以采信；证据六，钱塘物业出具票据证据，因书写时间与加盖的收讫章记载的日期不一致，故其证明力不足，且无其他证据佐证，本院不予采信；证据七，虽然双方对真实性均无异议，但仅能证明双方曾对案涉房屋的事宜进行过协商。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李建民系原道外区景阳街、景阳街两套房屋的被拆迁人，万**公司系该棚改项目的开发商，双方协商签订了《房屋拆迁补偿协议》，载明：“乙方选择购买的房屋建筑面积160平方米的户型，具体位置：道外区门市，由乙方根据搬迁验收单号和交款顺序号参加公开自选房号后确定”。2009年4月23日，万**公司与李建民签订《安置房屋、房屋拆迁补偿协议》，约定万**公司应以一套道外区八区福宏名城3号楼的正街门市房屋对李建民进行回迁安置，房屋面积为160平方米，房屋类型为门市房，但未确定具体门号位置，定于2011年6月30日前交付安置房屋。2011年5月29日，因万**公司无法按期交房，遂与李建民签订了《关于“安置房屋、房屋拆迁补偿协议”中相关补偿费用履行协议》，约定：“1.甲方从2011年6月开始，每月20日给付乙方临时拆迁补助费、员工工资补助、房屋作为经营使用的利润补助费，合计10000.00元，到回迁为止”。李建民于2014年1月20日，向万**公司缴纳了该160平方米安置房的补差款631910元。2014年6月4日，双方签订《房屋安置补偿协议》，第二条约定：“1.甲方为乙方安置的房屋位于哈尔滨市××街……4.安置房屋的建筑面积为255平方米”，第三条约定：“1.本协议中第一条约定的一次性补偿款及第二条中第三项的房屋评估费冲抵购房款，且在本协议签订之前尚欠190万元。2.乙方应当于2014年9月底将剩余购房款190万元一次性交清，但应当按照本条第3项规定支付延迟利息”，第七条约定：“甲乙双方于2009年4月23日签订的《安置房屋、房屋拆迁补偿协议》及双方签订的《房屋拆迁补偿协议》于本协议签订之日起全部解除。”2015年1月25日，迟宏与万**公司签订《商品房买卖合同书》，约定万**公司将其开发建设的位于哈尔滨市道外区房屋卖给迟宏，房屋建筑面积255.5平方米，受让款为300万元，付款方式为当日一次性付清。当日，迟宏以其姐夫孙庆彬的账户向万**公司魏桂香的账户转款，一次性支付了全部300万元购房款，万**公司为迟宏出具了收据。2015年6月26日，案涉房屋由迟宏占用期间，有他人到此主张权利、要求迟宏迁出，双方发生争吵，哈尔滨市公安局道外分局南马路派出所接到报警后出警，作出了“产权纠纷，通知其自诉法院”的处理结果。2015年8月13日，万**公司于道外区房产一所为迟宏办理了案涉房屋的预购商品房预告登记，载明迟宏为预告登记权利人，万**公司为预告登记义务人。2015年8月18日，迟宏向哈尔滨市道外区人民法院提起诉讼，要求确认其与被告万**公司签订的商品房买卖合同有效，要求被告万**公司继续履行合同，为迟宏出具业主入住确认单并承担诉讼费。万**公司在诉讼过程中提起反诉，要求判令撤销其与迟宏签订的商品房买卖合同，迟宏返还对该房屋已取得的所有手续并承担诉讼费，2016年2月16日，哈尔滨市道外区人民法院作出（2015）外民二初字第1107号民事判决。因万**公司不服一审判决，向哈尔滨市中级人民法院提起上诉，2016年9月28日，哈尔滨市中级人民法院作出（2016）黑01民终2147号民事判决。执行过程中，李建民曾于2017年9月5日与迟宏的配偶张宏就案涉房屋签订《协议书》一份，约定：“经双方协商如果此房屋经法院判决归李建民所有并执行，张宏、迟宏装修费用自付，无条件归还房屋。经双方协商，双方同意3天之内乙方不可开锁进屋。3天后甲方不可干扰乙方进屋装修，如果甲方干扰乙方承担法律责任。”2017年10月9日，李建民向哈尔滨市道外区人民法院提出执行异议，哈尔滨市道外区人民法院作出了（2017）黑0104执异220号执行裁定，驳回了李建民的执行异议，李建民遂向哈尔滨市中级人民法院申请再审，哈尔滨市中级人民法院于2018年8月26日作出（2018）黑01民申280号裁定，裁定再审。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。迟宏与万**公司于2015年1月15日签订《商品房买卖合同书》并依约支付了全部购房款、万**公司为迟宏办理了预购商品房预告登记的行为，可以推知双方在订立合同时具有对案涉房产进行交易的意思表示，且该合同的订立并无法定的无效事由，故双方于2015年1月15日签订的《商品房买卖合同书》应属合法、有效；商品房买卖合同系双务合同，买受人有支付房屋价款的义务，出卖人有给付房产并协助其办理不动产登记手续。本案中，迟宏已履行支付全部房款的合同义务，而万**公司确未能配合迟宏办理相关手续，应属违约，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，现迟宏诉请万**公司继续履行合同，于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本院认为，被拆迁人对安置补偿房屋享有的优先取得权，系被拆迁房屋与新落成房屋的物权调换，是以物易物行为在房地产领域的衍化，法律基于对已湮灭的原物物权之保护，为原物权人在新物上设立了取得顺位上的优先次序，如被拆迁人已获得安置房屋，又另立“拆迁安置”合同以期获得新的“安置房屋”，因此情形不具备以物易物的成立基础，故不得主张优先取得。本案中，李建民与万**公司于2009年4月23日签订《安置房屋、房屋拆迁补偿协议》，并已于2014年1月20日实际履行完毕交付房款义务，已获得对“道外区福宏名城”中一套建筑面积为160平方米房屋的优先取得权，则不得再以相同的被拆迁房屋对其他房屋主张优先权。2014年6月4日，李建民与万**签订《房屋安置补偿协议》，仅成立普通债权债务关系，万**公司于2015年1月25日又同迟宏签订《商品房买卖合同书》，系对案涉房屋的“一房二卖”。此种情况下，如数份合同均有效且买受人均要求履行合同，应当按照办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况的顺序综合确定保护顺位。迟宏已与签订合同当日依约支付了全部房款并实际占有该案涉房屋，万**公司又为其办理了预告登记；而李建民述称的以代为偿还魏桂香的个人借款的形式冲抵购房款，既不符合合同约定，又未达成以代偿借款冲抵购房款的补充协议，且无法提供万**公司为其开具的相关收据，应当承担举证不利责任，万**公司也未能举示相关证据对李建民主张的冲抵购房款予以佐证，故该债务的履行情况与《房屋安置补偿协议》中交付房款义务的履行无关。由此，李建民未能履行合同并实际占有该案涉房屋，无主张优先取得权的余地，不能对抗迟宏主张的物上期待权，故对第三人主张的全部诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、原告迟宏与被告黑龙江万**房地产开发有限公司于2015年1月15日签订的15133689934号《商品房买卖合同书》有效；二、被告黑龙江万**房地产开发有限公司于本判决生效后立即协助原告迟宏办理位于道外区南极街与景阳街房屋的不动产登记手续;三、驳回第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀的全部诉讼请求。本案本诉受理费100元（原告迟宏已预交），由被告黑龙江万**房地产开发有限公司负担；第三人纪焕祥、张春辉、纪淞耀预交案件受理费50元，由第三人自行负担。保全费5000元（原告迟宏已预交10000元，退还原告迟宏5000元），由被告黑龙江万**房地产开发有限公司负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  陈 冲审 判 员  袁 红人民陪审员  沈显文二〇一九年十二月二十一日法官助理姜海晶书记员秦楚齐