广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终1324号上诉人（原审原告）：吴文达，男，1968年12月28日出生，汉族，公民身份号码441************439，住广东省丰顺县*******厢。被上诉人（原审被告）：吴洪龙，男，1984年9月15日出生，汉族，公民身份号码441************414，住广东省丰顺县*******厢。委托诉讼代理人：杨柳，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。上诉人吴文达因与被上诉人吴洪龙返还原物纠纷一案，不服广东省丰顺县人民法院（2019）粤1423民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月30日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。吴文达上诉请求：撤销原审判决，改判支持一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。吴文达上诉称：原审法院未提及此争议房产涉及老证、大门、过道、三楼楼面和上诉人兄弟三人共用通道之事。一审出庭的证人涉嫌做假证，我不是整幢楼租给吴洪龙，第二层有个小房间没有出租，是留给自己住的，第三层也没有出租给吴洪龙，是借给吴洪龙使用，租店协议也有写明我不是整幢租给吴洪龙。吴洪龙答辩称，上诉人在一审中确认争议房屋的位置及面积，并且对此表示无异议。上诉人也确认涉案房屋从出租至今一直未改变现状，买卖合同也明确约定房屋按照现状出售。买卖双方在检查并同意的情况下，达成了买卖合同，并办理了过户，所以，涉案房屋并无任何争议。上诉人提及的租赁情况与本案无关。上诉人的上诉请求无任何事实和法律依据，请求法院予以驳回。吴文达向一审法院起诉请求：1、判令吴洪龙归还强占吴文达（祖屋福田草庐）丰良东山路83号房地产权证共二层80.17平方外的一切房产（以房地产权证为准），价值3万元；2、案件受理费由吴洪龙承担。一审法院经审理查明：位于广东省丰顺县**********（现103号）的房屋历史上属于原告方所有，2003年7月21日，丰顺县国土资源局对坐落在丰顺县**********牌（福田草庐）的土地进行初始登记，登记权利人为吴永墙（原告吴文达之父，已去世）、刘安娘（原告吴文达之母，已去世）、吴文达，权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨，土地用途为商住，宗地面积及建筑占地面积均为29.30平方米。在2009年左右，该房屋经过改建，为2层混合结构。同年，丰顺县人民政府向原告吴文达颁发了房地产权证，证号为：粤房地权证丰顺县字第2320090018号，取得方式为继承，建筑面积为80.17平方米，自用面积为29.30平方米。2014年7月，原告将上述房屋出租给被告使用。2016年4月17日，原、被告签订了一份《房产买卖合同》，合同主要约定：卖方为吴文达，买方为吴洪龙；标的物为本案涉案房屋；建筑面积约80.17平方米（以房地产权证面积为准）；按整套出售并计价，成交总额为88万元；该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购买该物业等。2018年9月18日，房屋的不动产权利人变更登记为被告吴洪龙［不动产权证号为：粤（2018）丰顺县不动产权第0007008号］，同年10月10日再次变更登记为吴小霞［不动产权证号为：粤（2018）丰顺县不动产权第0007160号］。庭审中，原告称涉案房屋自出租给被告时至庭审时均为现状，无改建，诉请3万元是估价，其只是要求被告归还80.17平方米外的房产，面积大约为30平方米。上述地方是其侄子吴卫华、吴庭华转让给其兄弟建筑的。被告辩称吴卫华、吴庭华转让字据是在2008年写，且为复印件，而房产证于2009年颁发，未做证部分是在2009年所建，在当时属于无争议部分，其自购买涉案房屋后未曾有改建，且其已经通过合法手续购买了涉案房产，并表示不同意归还给原告。再查明，据原告提交的“吴永墙名下三子分家房产情绪如下”载明，分给三子吴文达福田草庐下店铺一间。原告提交的2008年1月24日“逊让字”复印件一份，载明甲方代表为：“吴卫华、吴庭华，乙方代表为：吴文达。甲方将福田草庐的后堂细间一间逊让给乙方，由乙方补偿3988元”。据被告提交的证人吴干成的证言，其与吴洪龙、吴文达是同村人，涉案房屋是其介绍给吴洪龙购买，该房屋现状已经维持十多年了，且吴文达出售该房屋时与吴洪龙商量好按现状出售，即包括未做证部分，且是在其的见证下达成一致意见的。据被告提交的证人吴俊杰的证言，其于2011年下半年向吴文达租赁涉案房屋，期限为3年，到期后该房屋又出租给吴洪龙，然后吴文达又卖给了吴洪龙，出卖涉案房屋时双方即商议按现状出卖，该房屋分布格局和位置从其租赁至今均无区别。还查明，据原审法院于2019年5月6日至现场勘查，原告主张返还的30平方米房产坐落在三处，具体为：1、涉案房屋前面临近东山街道与吴文明房屋相邻长6.6米、宽1.6米的地方（即涉案房屋的东南面，实为土地及土地上的房屋）；2、涉案房屋后边靠近老屋长5.15米、宽0.85米的地方（即呈封闭空间形状的土地）；3、涉案房屋东边一个呈直角梯形的地方（即位于上述1、2处的中间位置，实为土地及土地上的房屋）。一审法院认为，本案是返还原物纠纷，本案的争议焦点是原告是否将其主张返还的约30平方米房产(即土地及土地上的房屋)转让给了被告及原告对此是否具有权属。经查，原、被告双方均认可涉案房屋不动产权证上登记的面积与实际面积不一致，实际面积大于不动产权证登记的80.17平方米面积，且原、被告双方均认可涉案房屋在2016年4月17日出售给被告当时至现在均无改建，且证人吴干成、吴俊杰证言亦证实涉案房屋在出售时至今均为现状，而原、被告签订的《房产买卖合同》约定涉案房产建筑面积约80.17平方米（以房地产权证面积为准），并约定了该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购买该物业。因此该买卖合同的标的物约定不明，但根据合同的其他条款和房产的实际情况，按现状整体出售更符合合同双方当事人的本意。同时，原告亦未提供其拥有主张返还的约30平方米房产所有权的相关权属证明，原告主张涉案约30平方米的房产是其向吴卫华、吴庭华转让而来，其对此具有权属，但未提供充分证据证明，且被告对此亦不予认可，不予采信。故对原告关于要求被告归还（祖屋福田草庐）丰良东山路83号房地产权证共二层80.17平方以外的一切房产（约30平方米）的诉请，依据不足，依法不予支持。一审法院于2019年8月15日作出判决：驳回原告吴文达的诉讼请求。案件受理费100元，由原告吴文达负担。一审查明事实清楚，本院依法予以确认。吴文达提交2014年7月1日吴文达与吴俊杰、吴洪龙的租赁合同复印件，拟证明涉案房屋第二层近楼梯处的一间房和第三层没有出租给吴洪龙，当时只是把三层楼面借给吴洪龙使用。吴洪龙质证认为：该租赁协议与本案无关。本院认为，本案二审争议焦点是吴文达请求吴洪龙返还涉案30平方米的房产依据是否充分。吴文达与吴洪龙签订的《房产买卖合同》约定涉案房产建筑面积约80.17平方米（以房地产权证面积为准），并约定了该物业按整套出售并计价，以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购买该物业。双方均认可涉案房屋不动产权证上登记的面积与实际面积不一致，实际面积大于不动产权证登记的80.17平方米面积，涉案房屋从2016年4月17日出售给被上诉人至今均无改建。涉案30平方米包含在整栋房屋之内。结合合同条款和房产的实际情况，可认定按房屋现状整体出售更符合合同双方当事人的本意。上诉人在将涉案房屋整体转让给吴洪龙，并办理了不动产权过户登记手续后，以超出房地产权证面积以外的部分房产（约30平方米）未转让给吴洪龙为由，请求被上诉人返还涉案30平方米房产的依据不充分，原审驳回其诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人吴文达的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（已由吴文达预付），由吴文达负担。本判决为终审判决。审判长  黄莉芬审判员  陈立民审判员  曾园芳二〇一九年十二月二十四日书记员  巫锾宇