北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初24137号原告：徐菁，女，1985年1月12日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王静怡，北京广睦律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯俊贤，北京广睦律师事务所实习律师。被告:王艳，女，1977年2月6日出生，汉族，住北京市大兴区。第三人：北京市兴商房地产经纪中心有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴华中里**楼。法定代表人：曹炜，总经理。原告徐菁与被告王艳、第三人北京市兴商房地产经纪中心有限公司（以下简称兴商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐菁的委托诉讼代理人王静怡、冯俊贤到庭参加诉讼,被告王艳、第三人北京市兴商房地产经纪中心有限公司经本院依法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。徐菁向本院提出的诉讼请求：1、被告支付原告剩余房款14.2万元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月7日，原告与被告在第三人的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告购买原告名下位于北京市大兴区黄村镇清澄名苑南区26号楼4层3-402室房屋，房屋总价740万元。2018年6月8日，原、被告及第三人三方签订补充协议，就过户日期及房屋过户后原告居住时间进行了重新约定，缩短原告过户后居住时间，房屋总价款由740万元改为748.5万元，被告于当日通过案外人袁玉祥账户转给原告85000元，并约定于2018年8月30日过户。2018年8月24日，原、被告及第三人三方签订补充协议，协议中明确，因涉案房屋有原有的业主落户，导致原告在过户时房屋未能清户，因此，原告支付被告5万元作为补偿，将房屋总价由原来的748.5万元降至743.5万元。因被告将50万元存放至第三人处作为监管，2019年6月29日第三人扣除14.2万元房款后，将剩余35.8万元房款转给原告。因原告已依约将房屋交付并履行了其他义务，被告应支付原告14.2万元剩余房款。王艳未作答辩，亦未参加本院庭审。兴商公司提交书面答辩状，述称，一、兴商公司并未扣除房款14.2万元，原告的陈述不属实。2018年8月24日，涉案房屋买卖双方及第三人签订了《补充协议》，该协议约定由兴商公司负责监管买受人支付的50万元购房款，以此作为卖方（即本案原告）将所出售房屋内户口迁出的押金，如未迁出户口按每天500元标准作为补偿，直至户口迁出为止。涉案房屋买卖双方交易过程中，卖方履行了房屋交付、登记过户义务，买方履行了付款义务，但卖方一直未能按照约定将所出售的房屋内户口迁出。到2019年6月13日，经买卖双方自行协商，由卖方同意支付因未能及时迁出户口的补偿14.2万元，买方也同意向卖方支付购房款尾款的情况下，买卖双方二人一同到第三人财务处办理了领款手续，由第三人将监管的购房款50万元中的35.8万元作为购房款转账至卖方账户，并将剩余14.2万元作为未及时迁出户口的补偿款转账支付至买方账户。同时，卖方徐菁作为50万元的收款人，在第三人保存的收条上签字，以此证实徐菁同意领走全部50万款项并同意将其中的14.2万元支付给买方。由此可见，第三人将14.2万元支付给买方是经卖方同意的，也是经买卖双方按照未迁户口每天支付500元的标准，结合实际逾期迁出户口的天数计算而来，该款已经支付，不存在第三人扣除房款的事实，也不应当被认定为无效。二、对于被告应否将14.2万元作为房款支付给原告，兴商公司尊重人民法院的判决。根据兴商公司所掌握的情况，兴商公司所监管的50万元中已经转账支付给买方王艳的14.2万元，属于买卖双方协商一致并作为卖方补偿给买方逾期迁出户口的补偿。现卖方提出，让买方将此款作为购房款支付给卖方，对此兴商公司认为并不合适，但该诉讼请求并不涉及兴商公司，故尊重人民法院的判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月7日，徐菁（出卖人）与王艳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：王艳购买徐菁名下位于北京市大兴区黄村镇清澄名苑南区26号楼4层3-402室房屋，房屋总价款740万元；出卖人应当在收到买受人全部购房款3个工作日内将房屋交付给买受人；在交付房屋之前，出卖人需向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户籍迁出手续；如因出卖人自身原因未能在交付房屋时迁出，则出卖人承诺最迟于2018年7月5日之前将户籍迁出。2018年6月8日，徐菁（出卖人）、王艳（买受人）与兴商公司（居间方）就上述房屋签订《补充协议》，约定：原存量房买卖合同中约定，房屋成交总价款740万元，其中包含购房定金50万元，买受人王艳于房屋过户当日支付剩余690万元。现买卖双方商定，房产过户日期定为2018年8月30日前，同时买受人将剩余房款690万元，一次性支付给出卖人。2018年8月24日，徐菁（出卖人、甲方）、王艳（买受人、乙方）与兴商公司（居间方、丙方）就上述房屋签订《补充协议》，约定：原存量房买卖合同中出卖人约定本房屋没有落户，现已查明本房屋有一个出卖人原有业主户口落户，为不影响于2018年8月24日正常办理过户手续，经甲乙丙三方约定：1、买受人先将房款50万元存放至丙方作为监管，直至户口迁出。经甲乙丙三方确认无误，户口已经迁出，即由出卖人取出。2、因出卖人购房时原业主户口未按时迁出，导致出卖人在过户时房屋未能清户，购房人要求出卖人支付5万元并同意作为补偿。此房由原成交价格740万元降至735万元。3、原合同中过户当日未将户口迁出，违约金自过户当日按每天500元作为赔偿，违约金在买受人存放在丙方监管资金中扣除，直至出卖人通知买受人、居间方户口已迁出，停止扣除违约金。出卖人、买受人、居间方应在7个工作日内查询无误，居间方返还剩余房款给出卖人并违约金返还给乙方。如出卖人通知户口已迁出经核查未迁出，违约金则继续扣除。如买受人未能在7个工作日内查询，违约金退还给出卖人。因涉案房屋存在户口未迁出问题，王艳扣除部分房款作为违约金而未支付徐菁，对于扣除的具体数额及是否应予返还问题，徐菁称：房款差50万元未给付，留做尾款，在补充协议中约定户口逾期迁出一日要支付500元每日的违约金作为赔偿。过户时间是2018年8月24日，户口迁出时间是2019年6月5日，户口未迁出的违约金被告是按每天500元从2018年8月24日起算的，计算至2019年6月5日，总共284天，合计14.2万元，第三人在扣除这14.2万元之后将剩余35.8万元已给付我方。我方认为按每天500元计算过分高于实际损失，要求被告应全额退还，且对户口未按期迁出的事儿已经补偿了5万元，我方也一直在积极履行户口迁出这个事儿，并未怠于履行。王艳提供付款记录及其与原房主的微信聊天记录作为证据予以证明。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，徐菁起诉后，王艳有应诉、答辩及举证、质证等相关权利，经本院依法传唤，王艳未到庭参加诉讼，视为其放弃上述权利，其应承担由此产生的不利后果。徐菁与王艳签订的房屋买卖合同及双方与兴商公司签订的补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行。徐菁未按照合同约定的时间将户口迁出涉案房屋，应承担相应的违约责任。王艳按照合同约定扣除14.2万元房款，用以抵扣违约金，符合合同约定，但对于所扣除违约金的数额，因合同约定数额过高，超出其实际损失，故本院参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情予以调整为7.1万元，剩余多扣除的7.1万元，王艳仍应向徐菁予以支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，王艳支付徐菁剩余购房款71000元；二、驳回徐菁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3140元，由徐菁负担1570元（已交纳），王艳负担1570元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  时亚东审 判 员  彭珍珍人民陪审员  董殿华二〇一九年十二月十三日法官 助理  张 冉书 记 员  杨京爽