广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初8396号原告：张翠霞，女，汉族，1988年6月13日出生，住珠海市金湾区。委托诉讼代理人：黄琨展，广东嘉俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈若苗，广东嘉俊律师事务所实习律师。被告：珠海市搜房家商务服务有限公司，住所地珠海市前山明珠南路****，统一社会信用代码xx。法定代表人：朱传龙，执行董事。委托诉讼代理人：古筝，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶璇，广东古柏律师事务所实习律师。被告：珠海市晋和天庆房地产开发有限公司，住所，住所地珠海市金湾区三灶镇金海工业区xx东边**社会信用代码xx。法定代表人：韩庆。委托诉讼代理人：许欢，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄绍军，广东德赛律师事务所律师。被告：陈默，男，汉族，1980年3月25日出生，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：古筝，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶璇，广东古柏律师事务所实习律师。被告：朱传龙，男，汉族，1978年1月22日出生，户籍地西安市莲湖区。委托诉讼代理人：古筝，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶璇，广东古柏律师事务所实习律师。原告张翠霞与被告珠海市搜房家商务服务有限公司（以下简称搜房家公司）、珠海市晋和天庆房地产开发有限公司（以下简称晋和天庆公司）、陈默、朱传龙合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后。被告搜房家公司提出管辖权异议，本院裁定驳回后，被告搜房家公司上诉至珠海市中级人民法院。经审理，珠海市中级人民法院驳回上诉，维持原裁定。本案适用普程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张翠霞的委托诉讼代理人黄琨展到庭参加审理，被告搜房家公司、陈默、朱传龙共同委托的诉讼代理人古筝、叶璇到庭参加审理，被告晋和天庆公司委托的诉讼代理人许欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张翠霞向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告搜房家公司签订的《天庆晋海岸项目VIP申请表》服务合同无效并返还原告人民币16万元及损失8万元；2.判决被告晋和天庆公司对上述请求承担连带责任；3.判决被告陈默及被告朱传龙在应缴注册资本范围内对上述债务承担补充责任；4.本案诉讼的所有费用由四被告负担。事实和理由：原告与被告搜房家公司在被告晋和天庆公司位于金湾区××镇××道××号商品房××花园售楼部签署《天庆晋海岸项目ＶＩＰ申请表》购房服务合同，被告搜房家公司承诺缴纳8万元的优惠服务费后，能享受购房抵扣16万的优惠活动；同时告知原告还需要缴纳8万元的更名费才能购买被告晋和天庆公司开放的商品房。原告后来发现，涉案的房产并非是二手房交易，并不需要房产中介服务，而且原告所购买的商品房并不存在需要更名的情况，被告搜房家公司虚构事实欺瞒原告，所谓的购房抵扣优惠也没有在原告与被告晋和天庆公司签订的《商品房买卖合同》中体现。被告搜房家公司的行为有违诚信原则，存在主观故意，该行为导致原告多支付16万元和预期利益8万元无法实现，所以被告搜房家公司应当承担返还财产并赔偿预期利益的损失责任。同时，原告与被告搜房家公司签订《天庆晋海岸项目ＶＩＰ申请表》签订行为和交易中的刷卡支付行为都是被告晋和天庆公司的销售部进行的，被告晋和天庆公司明显知道被告搜房家公司欺诈行为并默许被告搜房家公司的做法，具体资金分配原告是无从得知，被告晋和天庆公司应当承担连带给付责任。被告陈默和被告朱传龙是被告搜房家公司的股东，应缴注册资本都为100万元，但其实缴资本为0，所以在应缴注册资本范围内对上述债务承担补充责任。原告张翠霞为其诉称向本院提交如下证据：1.收据；2.账户交易明细查询；3.借记卡账户历时明细清单；4.查询查复登记簿；5.转账记录；6.珠海晋和天庆花园（天庆晋海岸）认购书；7.商品房买卖合同（预售）。被告搜房家公司、陈默、朱传龙辩称，一、关于《天庆晋海岸项目VIP申请表》效力以及返还8万元优惠服务费并赔偿损失8万元的问题。首先,原告与被告搜房家公司签订的《天庆晋海岸项目VIP申请表》不存在效力瑕疵问题，导致合同无效的情况。《天庆晋海岸项目VIP申请表》的约定是被告搜房家公司向原告提供购房的商业折扣的服务，而不是向原告提供中介服务。被告晋和天庆公司委托珠海中原物业顾问有限公司负责涉案房屋的营销策划和销售代理的工作，基于此情况，珠海中原物业顾问有限公司与被告搜房家公司签订合作协议，约定被告搜房家公司协助宣传、现场负责办理收款、收取相关资料。因此被告晋和天庆公司、珠海中原物业顾问有限公司（以下简称中介）与被告搜房家公司为宣传和促销本案楼盘，共同组织了8万元抵扣16万元房款的促销活动。本案的交易流程是购房者由中介进行接待，洽谈房屋交易以及价格事宜，中介会向购房者推荐8万元抵扣16万元房款的促销活动，若购房者愿意参与促销活动，则中介与购房者确定的交易成交价格就已经扣减了16万元，之后中介会带被告搜房家公司处签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》，并支付8万元的优惠服务费，购房者与被告晋和天庆公司签订的《商品房买卖合同》的价格就是与中介最后确定的交易价格，即已经享受16万元折扣优惠的交易价格。中介已经清楚告知原告具体的交易流程和洽谈交易价格事宜，若被告搜房家公司、被告晋和天庆公司、中介存在虚构事实欺瞒原告的情况，原告作为具备完成正常交易行为能力的完全民事行为能力人，若《商品房买卖合同》的交易价格没有16万元折扣优惠，在签订《商品房买卖合同》时，就应当提出异议或者拒绝签订，而不是在收楼后，辩称没有享受折扣优惠，谎称是欺诈行为，这是明显不符合正常交易习惯的，所以《天庆晋海岸项目VIP申请表》的合同目的已经实现，原告在购房中已经享受16万元的折扣优惠，原告要求返还8万元优惠服务费并赔偿损失8万元于法无据。二、关于返还更名费的问题。原告所购买本案的房屋，因为存在之前已经有购房者认购的情况，原告需要经过已认购的购房者同意后，才能购买房屋。所以原告在购买房屋前，需在中介的协调下与已认购的购房者商定更名费，已认购的购房者同意后，还需经过被告晋和天庆公司的同意，之后原告、已认购的购房者、中介、被告晋和天庆公司四方签订《珠海天庆晋海岸更名申请书》，原告方可正式购买。被告搜房家公司根据中介的委托以及《珠海天庆晋海岸更名申请书》，向原告收取更名费，被告搜房家公司再把更名费转给已认购的购房者。原告与已认购的购房者就更名转让的整个交易过程和方式清晰透明，双方意思表示真实，相关行为不违反法律行政法规的强制性规定。原告因为已认购的购房者的更名行为而取得本案房屋的认购权且取得了房屋的即期涨幅收益及远期投资收益，根据民法的公平原则和意思自治原则，原告为此支付相应的更名费用，已认购的购房者获取投资收益亦属合理的正常商业行为，所以原告要求返还更名费于法无据。况且被告搜房家公司并不参与该洽谈过程，仅仅是接受中介的委托，代为收取更名费用。三、关于原告要求被告陈默及被告朱传龙在应缴注册资本范围内承担补充责任的问题。首先被告搜房家公司不应当向原告返还款项以及赔偿损失，具体原因已经详述，故不再重复。其次目前被告搜房家公司仍处于正常经营的状态，因此原告要求被告陈默、朱传龙对被告搜房家公司的债务承担补充责任是于法无据的。综上，恳请法院采纳被告的答辩意见，作出公平公正的判决。被告搜房家公司为其辩称向本院提交如下证据：1.天庆晋海岸项目xx号楼（除4层样板层之外）房源全程独家策划代理销售合同；2.合作协议；3.珠海天庆晋海岸更名申请书；4.收据；5.请款函；6.中信银行业务凭单/客户回单。被告陈默、朱传龙没有提交证据。被告晋和天庆公司辩称，1.被告晋和天庆公司并不是适格的当事人，根据原告与被告搜房家公司提交的证据，《天庆晋海岸项目VIP申请表》、购房合同可知，合同的相对方并不包含被告晋和天庆公司，因此被告晋和天庆公司不应当被列为本案的被告。2.原告要求被告晋和天庆公司承担连带责任既没有事实依据，也没有法律依据。根据各项证据显示，团购费以及更名费并不是被告晋和天庆公司收取，原告要求被告晋和天庆公司承担连带责任没有任何依据。3.原告的诉求第1项是自相矛盾，一方面要求退回团购费，另一方面也要求享受VIP权益，既然原告主张合同无效，享受权益的基础就不存在了。何谈要求被告赔偿损失，而且纵观整个购房过程，原告已购心仪的房产，所以原告要求赔偿其经济损失没有事实依据。4.原告在整个购房过程中签署的各项协议都是由其本人亲笔签名确认，各项协议及合同当中对于各项收费都有明确的表述，不存在欺诈或隐瞒的情况，如原告认为存在欺诈，那么原告应当提供足够的证据。综上，原告的诉求应当被驳回。被告晋和天庆公司为其辩称向本院提交如下证据：购房发票。经审理查明，2016年6月25日，被告晋和天庆公司与案外人珠海中原物业顾问有限公司签订《天庆晋海岸项目xx号楼（除4层样板层之外）房源全程独家策划代理销售合同》，就独家策划销售代理天庆晋海岸项目xx号楼进行约定。2016年6月27日，案外人珠海中原物业顾问有限公司与被告搜房家公司签订《合作协议》就合作销售天庆晋海岸项目xx号楼进行约定。双方约定代理服务费全部由被告搜房家公司直接向成交客户收取，收取标准为房价在100万元以下（含100万元）按照每套7万元，房价在100万元以上的，每套8万元。被告搜房家公司派遣工作人员在项目现场驻场，负责办理收款相关业务等。2016年7月15日，被告搜房家公司向案外人蒋蔚出具购买xx房团购费3万元的《收据》（编号xx）；2016年7月18日，被告搜房家公司向案外人蒋蔚出具购买xx房团购费5万元的《收据》（编号xx），经手人处由李月签名，被告搜房家公司陈述该两份《收据》是存根，所以没有盖章。庭审中被告搜房家公司陈述，案涉7-804房产在原告购买前已由蒋蔚认购。被告搜房家公司陈述由于更换了业主，所以与蒋蔚签订的VIP申请表就没有保留了。被告晋和天庆公司表示没有与蒋蔚签订正式合同书。还查明，原告陈述被告搜房家公司作为甲方、原告作为乙方签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》，约定优惠项目名称：天庆晋海岸，意向面积xx，优惠额度：在优惠期限内，先交纳本项目优惠服务费8万元，可享受本项目购房优惠8万抵16万元。购房优惠条款说明：1.只有在乙方签署本申请并付清本次优惠服务费后，方能享受本申请项下购房优惠及服务，乙方享受的购房优惠仅限于乙方（拟）购买意向面积单位使用，并将于购房时从所购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款，不兑换现金或找零。……3.当乙方成功购房后，可凭最终购买房源签署的《商品房买卖合同》及本申请表办理开具VIP优惠服务费发票事宜。……5.乙方签署《商品房买卖合同》，视为甲方服务完成，已收取的优惠服务费将作为服务报酬支付给甲方。2016年8月23日，被告搜房家公司向原告出具《收据》（编号×××27），确认收到原告支付的团购费8万元，《收据》由被告搜房家公司盖章，经手人李月。针对《天庆晋海岸项目VIP申请表》落款时间“2016年7月15日”，被告搜房家公司陈述除本案外，其他在8件相同案由的系列案件中VIP申请表上的落款时间也都是倒签的，统一签的落款时间“2016年7月15日”，原告张翠霞实际支付VIP费用的时间是在2019年8月20日。2016年8月23日，案外人蒋蔚作为原购房人、原告作为变更后新购房人签订《珠海天庆晋海岸更名申请书》，载明蒋蔚购买了案涉xx房，现申请变更购房人名称，变更后由新购房人，即原告履行合同规定的条款。合同由销售经办：史某、何淼等人签名，集团公司销售管理部处由王文勇（宝）签署同意意见。被告搜房家公司陈述销售经办史某、李丹是珠海中原物业顾问有限公司员工，何淼是被告晋和天庆公司工作人员，王文勇（宝）也是被告晋和天庆公司工作人员。庭审中，原告陈述在签订《珠海天庆晋海岸更名申请书》时没有见过已认购的前手业主，申请书上面的内容是中介已经弄好的，原告签名。原告陈述，购买房时需要签很多资料，当时中介人员催促原告签字，原告没有详细了解所签文件内容。本院询问被告晋和天庆公司在签署《珠海天庆晋海岸更名申请书》如何是否核实确定原购房人的信息，被告晋和天庆公司陈述会要求中介人员将原购房人下定的收据、身份信息提交给被告晋和天庆公司核实，被告晋和天庆公司陈述其全权委托中介公司进行销售，与原购房人是否建立房产买卖合同关系是以支付认筹金为准，被告晋和天庆公司确认曾与原购房人蒋蔚建立过房产买卖合同关系。2018年8月23日，原告张翠霞与被告晋和天庆公司签订《珠海晋和天庆花园（天庆晋海岸）认购书》，约定原告以总价1178303元购买案涉案涉xx房，原告在2016年8月23日之前支付首期238303元，剩余房款940000元以银行按揭方式支付。2016年8月22日，原告与被告晋和天庆公司签订《商品房买卖合同》，约定案涉房产单价为13622元，总价为1178303元。2018年7月10日，被告晋和天庆公司向原告开出总额为1178303元的购房发票。关于购房过程。在本院审理的包括本案在内的9件案件中，原告陈述基本一致，即原告当时去到售楼部处，由中介来接待，中介介绍有8万元抵扣16万元的优惠折扣。除(2019)粤0402民初8392号案件（原告林娟）和(2019)粤0402民初8340号案件（原告班谦）外，其他7件案件均存在更名费。关于更名费，7件案件的原告陈述基本一致，即当时销售人员告知原告在开发商处没有房源，但中介说有其他人已经认购的房子，即更名房可以出售，但是买更名房需要8万元不等的更名费。然后原告与中介签订了《天庆晋海岸项目VIP申请表》和《珠海天庆晋海岸更名申请书》，8万元更名费是通过刷卡方式向售楼部人员支付的，团购房是由被告搜房家公司出具收据，更名费的没有正式收据，只有中介人员代签名的白条收据。原告陈述在领取购房发票是可到可能被骗了，也听旁边的人说这个房子不需要更名费。被告搜房家公司陈述，中介的角色和负责接待都是珠海中原物业顾问有限公司来进行，而被告搜房家公司仅仅是负责楼盘的广告推广以及促销，比如8万元抵扣16万元的促销活动。另外，根据珠海中原物业顾问有限公司的要求向原告收取相关费用，一般的交易流程是购房者由珠海中原物业顾问有限公司进行接待，洽谈房屋交易及价格事宜并向购房者推荐8万元抵扣16万元的促销活动。若购房者要购买的房屋已经存在已有认购的购房者情况，则会向购房者释明，若要购买该房屋还需要向已认购的购房者支付更名费，被告搜房家公司是没有参与该交易的洽谈过程，而只是根据珠海中原物业顾问有限公司的要求向原告收取相关费用，并出具收据给原告。关于团购优惠是如何体现。被告晋和天庆公司陈述珠海中原物业顾问有限公司直接与客户沟通谈好的价格，直接抵扣之后在将业主转交给被告晋和天庆公司。《商品房买卖合同》因为是格式合同，房地产交易中心有一份固定版本，所以现今所有的楼盘房产销售合同都不会体现优惠价格，都是直接计入洽谈好的总价。在交易过程中，团购协议签订的时间在前，团购款支付的时间和签订预售合同的时间在后，如果原告不想、不接受各方的收费，那么原告有充分的时间进行考虑，从整个流程和时间上，原告不可能存在被欺诈的可能，原告陈述没有享受优惠是不符合常理的。被告搜房家公司对于被告晋和天庆公司的陈述予以认可。庭审中，被告晋和天庆公司确认原告支付完毕全部房款。被告晋和天庆公司表示双方没有关于返还款项的约定，1178303元是抵扣16万元之后的价款，抵扣前的价款是1338303元。被告晋和天庆公司表示《天庆晋海岸项目VIP申请表》约定的购房时是指珠海中原物业顾问有限公司与原告接洽时确定的交易价格，已经进行了16万元的折扣，因为合同条款已经明确写了是一次性扣除，不再另外抵扣房款，也不是返还房款。另查明，2016年8月31日，案外人珠海市雨辰房地产策划代理有限公司向被告搜房家公司发出要求支付总额453373元款项的《请款函》，后附（天庆·晋海岸）佣金请款表，其中要求被告搜房家公司案涉房产已成交佣金50000元，佣金请款表载明案涉房产成交总价为1178303元。2016年9月1日，被告搜房家公司向案外人珠海市雨辰房地产策划代理有限公司转账支付453373元，并注明为天庆佣金。被告搜房家公司陈述453373元款项中包含被告搜房家公司应中介公司和请款函的要求给中介公司转账的50000元，该50000元款项中包含中介公司与蒋蔚谈好的佣金及返还蒋蔚的部分更名费，另外3万元更名费被告搜房家公司以现金方式支付给蒋蔚。本院认为，根据各方当事人的举证及庭审陈述，本院归纳本案的争议焦点为：1.原告是否已经实际享受8万抵16万元的优惠；2.案涉房产是否存在需要更名情况。分析如下：首先，关于原告是否已经实际享受8万抵16万元的优惠。原告主张案涉《商品房买卖合同》载明的房产价格不是抵扣16万元以后的价款。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。在整个购房过程中，原告是先签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》，在原告支付团购费后，再与被告晋和天庆公司签订《商品房买卖合同》。根据《天庆晋海岸项目VIP申请表》的第1条的约定，优惠将于购房时从所购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款，不兑换现金或找零。房屋买卖作为家庭重要财产交易行为，购房者应当对房产楼层、户型、面积、总价等重要应当谨慎审核，原告在签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》和签订《商品房买卖合同》时对购买案涉房产所需支付的对价应当是明知且认可的，原告享有通过团购优惠购买案涉房屋的选择权，也有签订《商品房买卖合同》前退出团购活动的权利。从双方交易的过程分析，原告没有证据证明案涉房产在抵扣前总价金额。根据《天庆晋海岸项目VIP申请表》的第1条的约定，16万元抵扣款是在购房时从所购房屋总价中一次性扣除，本案中原告已经按照《商品房买卖合同》载明的房价足额支付1178303元，也未见原告在支付首付或办理按揭贷款过程中，对上述房款金额提出异议。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告不能证明《商品房买卖合同》载明的房价没有抵扣16万元款款项，也不能证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形。原告选择接受被告的报价与被告签订《天庆晋海岸项目VIP申请表》是其真实意思表示，《天庆晋海岸项目VIP申请表》已经依法成立并生效，双方构成居间合同关系，被告的行为不构成欺诈或胁迫，原告不享有合同解除权。对于原告主张与被告搜房家签订的《天庆晋海岸项目VIP申请表》无效并返还8万元及赔偿8万元损失的请求，本院不予支持。其次，关于案涉房产是否存在需要更名情况。原告主张案涉房产并非二手房交易，不存在需要更名的情况。原告主张未见过蒋蔚本人，案涉更名费是支付给被告搜房家公司，且被告没有提供蒋蔚认购案涉房产的《天庆晋海岸项目VIP申请表》或《商品房买卖合同》。被告搜房家公司主张案涉房产在原告购买前已被认购，被告搜房家公司提交的落款时间为2016年7月15日、7月18日原认购人蒋蔚认购案涉房产团购费3万元（编号xx）和5万元的《收据》（编号xx）。原告张翠霞提交的团购费《收据》（编号为×××27），落款时间为2016年8月23日。从三份《收据》的编号和落款时间上分析，原告购买案涉房产是在蒋蔚支付团购费之后。针对2016年8月23日原告、蒋蔚、中介人员和开发商四方签订的《珠海天庆晋海岸更名申请书》，庭审中被告晋和天庆公司明确表示在签订上述更名申请书时，对原认购人的身份以及是否认购案涉房产进行了核实，被告晋和天庆公司确认已经和原认购人建立了房屋买卖合同关系。上述已查明的事实能够相互印证，被告搜房家公司主张蒋蔚通过支付团购费的形式认购案涉房产的可能性较高，相关《收据》载明的信息和款项的收付情况能够证明案涉房产在原告购买前已被蒋蔚所认购。原告对于上述被告的主张予以否定，但未能提交证据予以推翻被告的主张。本院认为，作为理性的购房者应在购房时应认真核实有关房产的情况，对意向购买的房产是否已为其他人员所购买应当向中介人员、开发商和不动产网签备案部门进行核实确认，对更名费的数额、支付对象和支付过程进行全面细致的了解。本案中原告选择在中介人员的介绍下与原认购者签订《珠海天庆晋海岸更名申请书》，且在对更名费金额没有任何书面约定的情况下向被告搜房家公司支付更名费用，显然在作出购买更名房的决定时，原告是明确知晓更名费的存在和具体的收付方式，以及支付更名费后获得的权利。关于原告支付更名费后获得的权利。综合庭审中查明的情况，原认购人通过支付团购费的形式获得后续与开发商签订《认购书》和《商品房买卖合同》的权利，原告以支付更名费的形式从原认购人手中获得后续与开发商签订《认购书》和《商品房买卖合同》的权利，否则原认购人不退出购买交易，原告不能与开发商签订后续合同，无法购买案涉房产。在实践中，房产网签备案登记是公开的，原告可以主动查询了解，在案涉房产不存在网签备案情况下，原告仍选择支付更名费，其实质是取代原认购人获得与开发商签订合同的机会，否则在原认购人已经认购案涉房产的情况下，原告无法进入交易成为房屋买卖合同的相对方。从上述交易模式可以看出，原告选择签订《珠海天庆晋海岸更名申请书》、支付更名费的形式获得签约权利，原告在已经和开发商正式签订合同的情况下，认为《珠海天庆晋海岸更名申请书》存在欺诈的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。对于原告要求被告退还更名费的诉讼请求，本院不予支持。最后，若原告认为被告搜房家公司、被告晋和天庆公司在销售案涉房产时存在违反《商品房销售管理办法》或其他行政法规的违法违规行为，可以向相关政府职能部门反映。被告搜房家公司、被告晋和天庆公司应当规范自身的销售行为，避免做出引人误解的宣传，主动公开房屋各项重要信息，接受政府职能部门与社会公众的监督。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张翠霞全部诉讼请求。案件受理费4900元，由原告张翠霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  刘晓亮人民陪审员  梁艺芬人民陪审员  范清华二〇一九年十二月三十日书 记 员  张海安曾淑莹