惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4218号原告：谌艳云，女，汉族，1981年11月22日出生，户籍住址：湖南省溆浦县********，身份证号码：433************308。委托代理人：郭君，广东九麟律师事务所律师。被告：周孝斌，男，汉族，1968年2月29日出生，户籍住址：新疆阿勒泰市****************，身份证号码：432************513。第三人：惠州粤惠居房地产经纪有限公司，住所地：惠州大亚湾**上杨桂花路**亲水湾******房。法定代表人：吴某1。原告谌艳云、被告周孝斌与第三人惠州粤惠居房地产经纪有限公司（以下称“粤惠居公司”）房屋买卖合同纠纷一案,本院2019年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告谌艳云及其委托代理人郭君到庭参加诉讼，被告周孝斌、第三人粤惠居公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谌艳云向本院提出的诉讼请求:一、请求贵院依法确认原与二被告之间签订的《惠州市********服务合同》于2019年9月23日解除；二、请求贵院判令二被告返还原告已支付的房屋首付款270000元及违约金180000元；三、请求贵院判决二被告赔偿原告已支付的服务佣金20000元、按揭费3500元、律师见证费900元、公证费450元、赎楼相关费用10700元；四、本案诉讼费用由被告承担。以上合计485550元。事实与理由：2018年12月20日，原告与二被告签订了《惠州市********服务合同》（以下简称《房屋买卖合同》），原告以人民币90万元的价款购买被告周孝斌位于惠州市大亚湾西区*********************。《房屋买卖合同》就房屋价款、交易定金、递件过户时间、双方的权利义务以及违约责任等进行了明确约定，其中，《房屋买卖合同》第七条约定：“...在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日，买卖双方须要惠州市********等相关部门领取不动产权证”及第十七条约定：“...如卖方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金”。合同签订后，原告遂按照合同约定支付了定金100000元，并支付了首付款170000元进行赎楼，另支付了服务佣金20000元、按揭费3500元、律师见证费900元、公证费450元、赎楼相关费用10700元，但被告周孝斌却未按照合同约定的时间向原告交付房屋，且原告在赎楼之后办理房屋过户手续时，发现被告周孝斌房屋已被查封，无法过户，已经无法实现合同目的。另被告粤惠居公司作为居间人，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，如到房管部门对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认，因其疏于审查导致原告无法得知涉案房屋已被查封而签订了《房屋买卖合同》，使原告利益严重受损。综上，被告周孝斌的行为已构成严重违约，严重侵害了原告的合法权益。被告粤惠居公司疏于审查与订立合同有关的重要事实，损害原告利益，根据合同法的规定，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。截止起诉之日，原告与二被告仍未就退还房款及支付违约金事宜达成一致意见，并且二被告一直处于态度消极状态，原告迫于无奈只能诉诸法院解决。为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求贵院根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及《房屋买卖合同》第七条、第十七条之规定支持原告的全部诉讼请求。原告谌艳云向法庭提交以下证据：1、惠州市********服务合同，拟证明原被告之间达成的商品房买卖合同合法有效；2、房屋权属证明、房产证，拟证明涉案房屋为被告所有；3、借据、利息证明、房产证，拟证明原告已支付部分购买款，且已办妥赎楼手续；4、收款收据，拟证明原告所支付的服务佣金、按揭费、律师见证费；5、收据、银行流水，拟证明原告已经向被告周孝斌支付首付款27万元，已经向被告粤惠居公司法人支付了服务佣金2万元；6、发票、收据，拟证明原告所支付公证费450元、赎楼费用10700元；7、房屋档案信息查询结果，证明涉案房屋于2019年7月18日被查封的事实。被告周孝斌未答辩也未提交证据。被告粤惠居公司未答辩也未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月20日，原告谌艳云作为买方与被告周孝斌作为卖方签订了编号为0000068的《惠州市********合同》，主要内容：一、买卖双方出售及购入位于惠州市大亚湾西区*********************，建筑面积为94.62平方米，房产证号为粤（2018）4091650。二、该房地产转让成交价为90万元，交易定金为**万元，买方应于签署本合同时支付定金10万元。剩余房款通过银行按揭付款的方式支付，即买方应于2018年1月30日前（含当日）付清首期款（以银行贷款为准），并于前述日期前向银行（或者公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等）。买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，卖方需无条件配合办理监管手续，否则视为违约。三、前述一次性付款方式下的剩余全部房款或银行按揭付款方式下的首期款均交由买方指定银行或其他政府指定部门监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户。四、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起7日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等）；赎楼费、短期利息、罚息的承担方式应当在居间方通知后三日内将前述费用支付给对方、居间方或担保公司。五、买卖双方协商同意在定金或其他房款中预留5000元作为该房交易之交房保证金，交由居间方托管。居间方在买卖双方办妥房地产交接手续后（即卖方结清房产各项欠费、依约交付家私家电、完成租约转移等）将该款项退回卖方。如卖方未完成前述交接手续，则居间方有权将该保证金冲抵卖方应支付的各项欠费、家私缺损市值赔偿、租约押金和租金等款项。六、鉴于居间方已为买卖双方提供了媒介居间服务，买卖双方同意向居间方支付居间佣金，具体的佣金金额及支付期限可由买卖双方另行签署《佣金支付承诺书》。七、违约责任：1、如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。2、如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。八、双方声明，卖方保证对该房产享有完整所有权或处分权。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。该合同抬头处及落款处均显示“居间方：惠州市****地产经纪有限公司”，但第三人粤惠居公司并未在落款处盖章。合同签订当天，原告谌艳云向被告周孝斌支付了10万元购房定金，被告于当天出具的收据显示“今收到谌艳云交来购买惠州市大亚湾西区*********************之定金10万元”。2019年1月15日，抬头为“惠州市****地产经纪有限公司、编号为0001420号”的《收款收据》显示“今收到谌艳云交来购买位于惠州市大亚湾西区*****************的服务佣金20000元，付款方式为转账。”编号为096803、日期为2019年1月15日的《收款收据》显示“今收到谌艳云交来按揭费+进件费共3500元”，上述两份《收款收据》的收款人签名均为伍文强。编号为193797、日期为2019年4月16日的《收据》显示“今收到谌艳云交来购买惠州市大亚湾西区亲水湾1栋三单元1103号物业之赎楼利息+评估费+赎楼款放款手续费10700元”，落款处签名为伍文强。其后，被告周孝斌于2019年4月18日向原告出具《借据》，显示“本人周孝斌向购买本人名下惠州市大亚湾西区********************，不动产权证号粤（2018）4091650的买方谌艳云借人民币17万元用于惠州市大亚湾西区*********************赎楼，收款账号：62284811364********，农业银行大亚湾南山国际分行，户名：周孝斌，借款人：周孝斌”。2019年4月19日，原告将17万元转账支付至被告上述指定的银行账户内。2019年4月25日，涉案房屋的赎楼手续办妥，中国农业银行股份有限公司惠州大亚湾支行于2019年5月7日出具《个人贷款利息证明》，显示“兹有我行客户周孝斌，因购买于广东省惠州大亚湾西区上杨桂花路亲水湾1栋三单元1103号房，于2016年2月2日向我行贷款人民币32万元，期限240个月，截止2019年4月25日，该笔贷款已结清，共支付利息人民币50674.03元”。此后，原告在2019年9月发现涉案房屋的产权已于2019年7月18日被深圳市宝安区人民法院查封。原告认为，涉案房屋已被查封，无法过户，致使原告无法实现合同目的，被告周孝斌存在违约行为；被告粤惠居公司疏于审查与订立合同有关的重要事实，损害原告利益，不得要求支付报酬、并应承担损害赔偿责任。三方经协商未果，原告遂向本院起诉，提出前述诉讼请求。庭审中，原告主张其向银行申请的按揭贷款63万元已审批通过，被告认可原告已办理了按揭贷款63万元，但款项还未支付。另查明，根据2019年11月29日的大亚湾房屋权属档案信息查询结果显示，涉案房产的查封情况中已无被深圳市宝安区人民法院查封的相关信息。被告粤惠居公司于2019年9月变更了法定代表人，由伍文强变更为吴某1。本案在审理过程中，依原告的申请，本院依法查封了被告周孝斌名下位于惠州大亚湾西区上杨桂花路3号亲水湾1栋三单元11层03号房[不动产权证号：粤（2018）惠州市不动产权第4091650号]的产权。本院认为，原告谌艳云与被告周孝斌签订的《惠州市********服务合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是各方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，各方应当诚实信用履行。关于涉案合同应否解除的问题。合同签订后，原告向被告支付了10万元购房定金，其后又支付了17万元协助被告办妥了涉案房屋的赎楼手续。合同约定以按揭贷款的方式支付剩余购房款，原被告均确认原告申请按揭贷款已获得银行审批通过。后涉案房屋在合同履行过程中被案外人查封导致未能办理过户手续，被告存在违约行为。此后，被告已积极调处理，并在本案庭审辩论终结前解除了该查封状态，涉案房屋处于无瑕疵状态，不影响双方办理过户手续。原被告均已履行该合同的大部分义务，且现合同继续履行已不存在任何障碍，合同继续履行可以实现原告购得涉案房屋的合同目的，有利于维护交易的稳定，涉案合同不宜解除。经本院向原告释明是否变更诉讼请求为继续履行合同，原告仍坚持要求解除《惠州市********服务合同》。因此，对于原告要求解除合同、要求二被告返还购房款、支付解除合同违约金及赔偿其他费用的诉讼请求，本院不予支持。案件是由于被告存在违约行为所致，因此引起的诉讼费用及保全费用由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告谌艳云的诉讼请求。案件受理费6400元及保全费2892元，由被告周孝斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 李海仁二〇一九年十二月二十三日法官助理 王尹君书 记 员 刘宇杰