黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初2861号原告（执行案外人）：许德峰，男，1973年1月1日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：林艳春（原告之妻），女，1975年12月8日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：曹云凌，黑龙江杨志律师事务所律师。被告（申请执行人）：哈尔滨银行股份有限公司大庆肇源支行，住所地黑龙江省肇源县瑞丽花园小区6、7、8、9号一至四楼商服。负责人：尚明明，职务行长。委托诉讼代理人：许延平，黑龙江延平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈春，男，1989年3月26日出生，汉族，职工，住黑龙江肇源县。第三人：胡民，男，1970年3月24日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。第三人：孟范华，女，1970年10月19日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。第三人：祁福斌，男，1949年11月5日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。第三人：胡桂芹，女，1948年10月3日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。第三人祁福斌和胡桂芹共同委托诉讼代理人：齐文玲，女，1963年3月25日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。第三人：薛文影，女，1987年10月10日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。第三人：李延军，男，1985年1月18日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。原告许德峰与被告哈尔滨银行股份有限公司大庆肇源支行（以下简称哈尔滨银行肇源支行）、第三人胡民、孟范华、祁福斌、胡桂芹、薛文影、李延军案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许德峰委托诉讼代理人林艳春、曹云凌，被告哈尔滨银行肇源支行委托诉讼代理人许延平、陈春，第三人祁福斌、胡桂芹委托诉讼代理人齐文玲到庭参加诉讼。第三人胡民、孟范华、薛文影、李延军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告许德峰向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认肇源镇XX小区XX号楼XX单元XX室归原告所有；2.请求法院判令停止对肇源县人民法院（2019）黑0622执1284号执行裁定的执行；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月1日原告与第三人祁福斌、胡桂芹签订房屋买卖合同，第三人将位于肇源县肇源镇XX小区XX号楼XX单元XX室出卖给原告，价款27.5万元。合同签订后原告交付价款被告将房屋交付给原告，原告占有使用至今，但因该小区一直没有办理产权登记，所以无法办理产权过户手续。近期，原告得知因第三人胡民、孟范华、李延军、薛文影、祁福斌、胡桂芹与被告哈尔滨银行股份有限公司大庆肇源支行民间借贷纠纷一案肇源县人民法院作出（2019）黑0622执1284号执行裁定，将原告购买的上述房屋查封，原告提起书面异议，要求停止对该裁定的执行，肇源县人民法院作出（2019）黑0622执异54号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。现原告依法提起诉讼，请求法院确认肇源县肇源镇XX小区XX号楼XX单元XX室归原告所有，并停止对肇源县人民法院（2019）黑0622执1284号执行裁定的执行。希望法院予以支持。被告哈尔滨银行肇源支行辩称，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案被告哈尔滨银行肇源支行对案涉房屋享有担保物权，对此有肇源县房地产管理处颁发的房屋他项权利证书予以证明。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条的规定，被告哈尔滨银行肇源支行对案涉房屋享有担保物权，请求法院对原告排除执行的诉讼请求不予支持。二、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记取得权属证书的”的规定，本案原告在祁福斌、胡桂芹未取得房屋权属证书的情况下，与祁福斌、胡桂芹转让和受让案涉房地产，具有明显过错。假设原告与祁福斌、胡桂芹之间存在真实的买卖关系，那么原告应当知道如果祁福斌、胡桂芹办出房照后过户给他人或抵押给他人，可能对其权利造成损害，但原告对此疏于判断，没有尽审慎的注意义务，导致祁福斌、胡桂芹在取得房照后，将房屋抵押给被告单位，原告对此具有重大过错，应当承担不利后果。三、原告购买了没有房屋权属证书的房屋，导致其最终无法办理房屋过户登记，是其自身原因所致，其诉讼主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，不能阻却和排除人民法院对案涉房屋的执行，对其诉讼请求，人民法院不应予以支持。第三人祁福斌、胡桂芹述称，同意原告诉讼请求。第三人胡民，缺席，无陈述意见。第三人孟范华，缺席，无陈述意见。第三人薛文影，缺席，无陈述意见。第三人李延军，缺席，无陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告许德峰举证如下：1、房屋买卖协议书一份，收条一张、原告妻子林艳春名下的农村商业银行卡交易明细两张、楼房装修协议一张、住宅工程质量分户验收表一张、楼房交接协议一张、入网费票据两张、2013年取暖费、物业费两张，欲证明2014年3月1日原告与第三人胡桂芹签订房屋买卖协议，胡桂芹将涉案房屋出卖给原告，原告妻子林艳春于当日在银行取款235000元，加上定金1万元，原告交付房款245000元，胡桂芹出具收条；胡桂芹将房屋交付给原告，并将就涉案房屋签订的楼房装修协议、住宅工程分户验收表、楼房交接协议、入网入户费用的票据两张及13年取暖费物业费票据两张一并交付给原告，原告装修后一直居住至今，该房屋买卖行为发生于抵押和法院保全之前，原告是房屋实际所有权人。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，对证据的真实性和证明的问题均有异议，本案的原告与胡桂芹不存在真实的房屋买卖关系，原告提供的银行流水能够证明原告在2014年3月1日在ATM机分10次取款2万元，在柜面分别支取现金11.5万元和10万元，如果本案原告与胡桂芹在2014年3月1日存在房屋买卖关系和支付购房款的事实，原告可以通过转让方式支付购房款，没有必要分12次支取现金，我们认为原告提供的落款时间为2014年3月1日的房屋买卖合同书是为了对应银行流水，在原告提起诉讼前与胡桂芹串通签订的，上述证据证明不了原告应证明的事实。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，真实无异议。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该组证据真实性予以确认。2、大庆市龙和物业有限公司出具的证明一份，欲证明原告自2014年3月1日购买涉案房屋后居住至今，并交纳物业费，取暖费，电费，对该房屋合法实际占有。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，真实性无法鉴别，物业出具的证明不能够证明购买的事实，交费也不能证明原告拥有所有权。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，真实无异议。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。3、涉案房屋的水卡、电卡各一张、原告缴纳电费的凭证29张（从2014年3月14日至2019年5月20日），水费票据20张（2014年3月19日至2019年8月1日），票据上用户地址为本案涉案房屋，龙和物业公司出具的物业费票据4张（2014年至2018年），物业公司出具的取暖费票据5张（2014年至2018年），原告爱人林艳春缴纳的有线电视的发票5张，欲证明原告自购买房屋后一直实际占有并缴纳各项相关费用，是实际占有人。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，原告提供的取暖费票据标注的业主姓名是祁福斌并不是本案的原告，水电费收据只表明了房号，没有标明交款人，确认不了是原告缴纳的水电费，祁福斌用案涉房屋设定抵押权是在2016年2月4日，在此日期之前原告提供的有线电视费收据没有标明具体房号，证明不了与本案有关联性，原告提供的在此日期之后的有线电视费收据标明了姓名和房号，但是是在案涉房屋设定抵押权之后，原告提供这组证据证实不了原告是基于买卖关系占有案涉房屋，水卡和电卡没有标明持有人是本案的原告。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，真实无异议。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。4、涉案房屋的燃气卡一张、燃气工作单3张、收费小票16张，欲证明原告于2014年4月21日安装天然气并缴纳相关费用，用户位置为涉案房屋，用户名称写的是原告爱人林艳春的名字。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，对证据的真实性无法鉴别，有一张检查工作单日期的落款是2016年4月7日标注的名字还是祁福斌，原告提供的这组证据中有用户名为祁福斌的工作单也有用户名为原告爱人林艳春的工作单，这些证据混在一起能够证明本案原告与祁福斌串通签订买卖合同的可能，否则祁福斌的检查工作单不能由原告持有，原告提供的燃气卡没有标注房号和姓名，证实不了与本案有关。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，真实无异议。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。5、海尔热水器安装服务单和原告购买房屋后进行装修购买家用物品9张，欲证明原告购买房屋后进行装修，购买家用电器家用物品对房屋实际占有，票据上标明的地址为涉案房屋的位置，用户名为原告的爱人林艳春。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，对证据的真实性无法鉴别。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，真实无异议。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该组证据将结合其他证据予以综合认定。6、证人于某证言一份，欲证明原告于2014年3月在其经营的陶瓷商店购买八千多元的瓷砖装修龙祥雅居小区的房子。被告哈尔滨银行肇源支行质证称，不了解情况。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，真实无异议。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院认为，结合证据5中肇源县肇源镇宏陶陶瓷商店于2014年3月16日为原告出具的8714元的收据，该证人证言的真实性本院予以认定。被告哈尔滨银行肇源支行举证情况1、案涉房屋所有权证书一份、土地使用证一份、房屋他项权利证书一份、祁福斌、胡桂芹抵押声明书各一份，欲证明案涉房屋在2016年1月21日取得了房地产登记机关颁发的房屋所有权证书，所有权人是祁福斌、共有人是胡桂芹。2016年2月5日祁福斌和胡桂芹将案涉房屋抵押给被告并办理了房屋抵押登记，被告取得了案涉房屋的他项权利证书，被告对案涉房屋享有抵押权。在金融借款合同纠纷一案中胡桂芹对以上证据都核实过。原告许德峰质证称，对房屋所有权证书和他项权证的真实性没有异议，土地使用权证和抵押声明书原告无法核对，通过被告提供的房产证和他项权证取得的时间可以证实祁福斌进行产权登记时间是2016年1月21日，15个工作日后也就是2016年的2月4日取得的产权证，于当日祁福斌和哈尔滨银行就将涉案房屋抵押，原告没有机会进行产权变更，对于产权未能登记在原告名下，原告是没有过错的。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，不知道办证和抵押的事，与另案中借款人和抵押人都不认识。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对该证据真实性予以确认。2、肇源县人民法院（2019）黑0622执1284号执行裁定书及照片34张，欲证明案涉房屋在执行环节被肇源县人民法院依法查封，本案被告在向胡民发放贷款之前进行了调查，对胡民提供的祁福斌、胡桂芹名下的四套房屋进行了拍照，这组照片中有案涉房屋的现状，有祁福斌、胡桂芹夫妇与被告单位调查人员的合影，被告已经履行了贷款前调查的义务。原告许德峰质证称，对证据的真实性有异议，无法确认照片形成的时间，而且没有原告家的照片，被告核实抵押物最基本的要求也应该到现场询问房屋的实际居住人，原告一直在购买的房屋内居住，作为银行只要找到住户询问即可，或者到物业公司进行查询，都可查到房屋现状，但被告并没有采取相应的措施，导致双方将他人所有的房屋进行抵押，对此被告有重大过错。第三人祁福斌、胡桂芹质证称，原告家没有去看过。第三人李延军、胡民、孟范华、薛文影缺席，无质证意见。本院对肇源县人民法院（2019）黑0622执1284号执行裁定书予以确认，对34张照片因无法确定具体的拍摄时间，故本院将结合其他证据予以综合认定。本院经审理确认事实如下：第三人祁福斌、胡桂芹系夫妻关系，李延军与薛文影原系夫妻关系。被告哈尔滨银行肇源支行与第三人胡民、孟范华、祁福斌、胡桂芹、薛文影、李延军金融借款纠纷一案，经本院（2018）黑0622民初3338号民事判决，判决胡民、孟范华偿还借款本金67万元及利息，李延军、薛文影、祁福斌、胡桂芹承担连带给付责任。该判决生效后，哈尔滨银行肇源支行向本院申请执行。本院于2019年5月13日作出（2019）黑0622执1284号执行裁定书，依法查封被执行人祁福斌、胡桂芹共有位于肇源县XX小区XX号楼XX单元XX房产。2019年5月28日原告许德峰以其为涉案房屋所有权人为由提出异议。本院作出（2019）黑0622执异54号执行裁定书，驳回许德峰的异议请求。许德峰不服该裁定，在法定期间向本院提起执行异议之诉。另查明，2014年3月1日，原告许德峰与第三人胡桂芹签订房屋买卖协议书。原告以27.5万元购买涉案房屋，并交付24.5万元的房款，剩余尾款因未办理过户手续，一直未给付。胡桂芹在收款人处签名。其中协议书约定，甲方负责将房屋的产权证落户到乙方名下，费用由甲方负责。因该房屋系祁福斌、胡桂芹拆迁置换取得，转卖给原告时，开发公司尚未办理产权登记手续。合同签订后，祁福斌、胡桂芹将涉案房屋交付给原告。原告提供自2014年3月至2019年5月期间的电费凭证、2014年3月至2019年8月期间的水费凭证、2014年-2018年交纳取暖费、物业费票据及交纳有线电视票据，证明居住至今。被告对此有异议，认为原告提供的取暖费票据标注的业主姓名是祁福斌并不是本案的原告，水电费收据只表明了房号，没有标明交款人。2013年6月28日第三人祁福斌、胡桂芹办理涉案房屋土地使用证，证号为（2013）第456号，2016年1月21日办理不动产权证，产权证号为YF00021428号，建筑面积89.1平方米。2016年2月4日19时56分第三人祁福斌在肇源县房地产管理处办理房屋抵押登记，2016年2月5日第三人祁福斌、胡桂芹以涉案房产为胡民向哈尔滨银行肇源支行贷款67万元作抵押担保，签订《房产抵押声明书》。被告以其对案涉房屋享有担保物权，拒绝原告诉讼请求。本院认为，2014年3月1日原告许德峰购买涉案房屋，与第三人胡桂芹签订房屋买卖协议书后，原告交付房款，第三人将房屋交给原告，双方履行合同义务，该合同是当事人真实意思表示，客观、真实，合法有效。原告入住后交纳涉案房屋电费、水费、取暖费、物业费等费用。电费、水费等票据虽未注明交款人为原告，但大庆市龙和物业有限公司证明原告2014年3月1日购买涉案楼房并居住至今，且原告提供的2014年4月29日、2015年11月7日的燃气工作单均记载客户名为原告妻子林艳春，燃气收费小票自2014年7月28日至2019年3月25日，记载用户名称也均为林艳春，地址为XX小区**楼**XX；上述证据形成证据链条，足以证明原告实际占有使用涉案房屋至今，原告系该房屋所有权人。2016年1月21日第三人祁福斌、胡桂芹办理涉案房屋所有权证，二人应当按照合同约定协助原告办理房屋过户手续，但二人却于2016年2月5日以涉案房产为胡民向哈尔滨银行肇源支行贷款67万元作抵押担保，签订《房产抵押声明书》。但2016年2月4日19时56分第三人祁福斌在肇源县房地产管理处办理房屋抵押登记，时间发生在《房产抵押声明书》之前，不符合正常办理流程，其行为存在瑕疵。同时，根据《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告许德峰买受该房时间发生在法院查封之前，且按照合同约定支付大部分价款并占有标的物至今，而涉案房屋未过户的原因并非原告过失，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告许德峰就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故其诉讼请求不得对肇源县XX小区XX号楼XX单元XX予以执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、肇源县XX小区XX号楼XX单元XX归原告许德峰所有；二、不得执行肇源县XX小区XX号楼XX单元XX。案件受理费5425元，由被告哈尔滨银行股份有限公司大庆肇源支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  朱文捷人民陪审员  滕 杰人民陪审员  黄永波二〇一九年十二月二十七日书 记 员  李芳芳附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记