广东省深圳市福田区人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤0304民初43164号原告：王智历，男，汉族，1963年8月10日出生，住址广东省深圳市福田区。原告：袁仕梅，女，汉族，1967年2月24日出生，住址广东省深圳市福田区。两原告委托诉讼代理人：朱砚卿，广东经天律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：王玲，广东经天律师事务所律师。被告：深圳市中航城商业发展有限公司（曾用名：深圳市中航城置业发展有限公司），住所广东省深圳市福田区华强北街道华航社区华富路**航都大厦3B-2，统一社会信用代码91440300676667833G。法定代理人：朱俊春。被告：深圳深蓉塑料制品有限公司，住所，住所广东省深圳市宝安区燕罗街道燕川社区红湖路**709社会信用代码91440300618811964F。法定代表人：徐东升。两被告委托诉讼代理人：王再鸣，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：黄媛琳，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。上列原告王智历、袁仕梅诉被告深圳市中航城商业发展有限公司（以下简称“中航城公司”）、深圳深蓉塑料制品有限公司（以下简称“深蓉公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年12月11日立案受理后，承办人为审判员姚璇娟。2019年3月20日，案件承办人变更为审判员戴珊珊。2019年3月29日依法由审判员赵明升、戴珊珊、人民陪审员吴锡钳组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，两原告及其委托诉讼代理人朱砚卿、王玲、两被告共同委托诉讼代理人王再鸣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告中航城公司与被告深蓉公司于2009年7月31日签订的关于某某房屋《房屋拆迁补偿协议书》无效；2.两原告与被告中航城公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》有效；3.两原告享有某某房屋房拆迁权益；4.被告中航城公司与被告深蓉公司办理位于深圳市福田区某某房屋的产权登记手续，并将该房产按市场商品房登记到两原告名下。庭审时，两原告明确其诉讼请求：4.被告深蓉公司将某某房屋房按房改房，以非市场商品房变更登记至两原告名下，再由两原告补交税费转为市场商品房。事实和理由：两原告系夫妻关系。被告中航城公司及被告深蓉公司均系中国航空技术深圳有限公司的下属单位。原告王智历1983年9月到被告深蓉公司处工作。1996年被告深蓉公司将某某房屋分配给原告王智历居住。2005年，考虑到王智历已在该房屋居住10年，为解决原告王智历的住房问题，被告深蓉公司决定将前述房屋按微利房卖给原告,售价为167614.92元。两原告王智历及和袁仕梅于2005年12月至2006年3月缴付了首期款117000元。2009年5月21日，深国房告［2009］18号房屋拆迁通告，公告前述房产所属的Ｂ210-0015地块拆迁，深圳市国土资源和房产管理局于2009年5月15日向被告中航城公司核发了《房屋拆迁许可证》。2009年7月31日，两原告与被告中航城公司签署了深圳市中航苑新、老四栋拆迁项目《房屋拆迁补偿协议书》，约定两原告实际拥有的某某房屋，房地产证号30××77，建筑面积77.56平方米，套内建筑面积70.27平方米，由被告中航城公司拆迁，补偿方式为产权置换，置换房套内建筑面积不少于74.19平方米，不高于75.19平方米，产权性质与拆迁房相同，土地使用年限为70年。由于拆迁期间房屋不能转让，所以两原告从被告深蓉公司处所购房屋的房改手续未能完成，房产仍登记在被告深蓉公司名下。但两被告一直认可房产归属两原告，并且于2009年11月2日再次确认拆迁房仍按被告深蓉公司原来的意见房改给原告王智历。为此，双方于2009年11月19日补签了《深圳市安居房买卖合同》，余款50614.92元于2009年11月18日缴清。被告深蓉公司确认全部收到购房款。2010年3月，被告中航城公司通知原告王智历选房，选取的置换房为某某房屋。期间，两原告领取了搬迁补助费及临时安置补助费。2012年9月15日，两原告收到被告中航城公司发出的《中航北苑大厦入伙通知书》，于2012年9月23日办理了入伙手续，并居住至今。其后，两原告多次催促被告中航城公司办理置换房的房产证。但被告中航城公司一直称由于行政部门原因未能办下。直至2013年11月，两原告按被告中航城公司通知缴纳了办证契税、印花税、所有权登记费合计16108.06元，收到房产证时，才发现置换房竟登记在被告深蓉公司名下，且是非市场商品房的绿本房产证，而同期与原告王智历情况相同的其他拆迁业主均已经拿到了市场商品房红本房产证。经了解拆迁时，被告中航城公司为了加快推进拆迁，未客观谨慎地进行拆迁房权属的调查及确认，于2009年7月31日就同一套拆迁房与被告深蓉公司也签订了一份《房屋拆迁补偿协议书》。在办证过程中，未能如实向登记部门提交相关情况，错误地将与被告深蓉公司签署的《房屋拆迁补偿协议书》提交办证。两原告多次与被告中航城公司沟通，催促将房产过户至两原告名下，但迄今未获办理。两原告认为，被告中航城公司在拆迁办证过程中未能选择正确的办证程序，致使两原告至今无法拿到市场商品房红本房产证，被告中航城公司应当对此负责。由于两原告与被告中航城公司签署的《房屋拆迁补偿协议书》是真实的并被实际履行的协议，置换房也已实际交付。因此2009年7月31日被告中航城公司与被告深蓉公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》不是真实意思表示，应属无效。两原告才是某某房屋所有权人，两被告应依约履行办证义务。两原告工作多年，均年事已高，仅有这一套住房以供晚年居住，而今却落得房产登记在他人名下，随时有被非法处分，或因他人债务被第三人查封的风险。为维护原告合法权益，原告特诉至法院请求判如所请。两被告共同答辩称，深蓉公司与中航城公司签署的《拆迁补偿安置意向书（产权调换）》和《房屋拆迁补偿协议书（产权置换）》有效，在原告向被告深蓉公司购买涉案房产未取得相关部门审核批准并交纳相关税费的情况下，涉案房产登记在深蓉公司名下正确。一、事实和理由概述原中航苑24栋203房的产权人是深蓉公司，深房地字第**房地产证记载，该房产建筑面积为77.56平方米，房产性质为非市场商品房，俗称“绿本房产证”。深蓉公司的确于1996年将此房安排给原告王智历居住，但王智历于1999年与深蓉公司解除了劳动合同。在解除劳动合同后，王智历拒绝迁出并继续使用此房。2005年12月，深蓉公司当时的总经理同意将某某房屋以微利房（政策性住房）的价格卖给王智历，王智历分次向深蓉公司支付房款117000元后未再支付剩余购房款（微利房价167614.92元）。因王智历没有付清房款，且已不属于深蓉公司职工，双方并未将过户房产证的事宜提上日程。事实上，向单位购买微利房，购房人必须是单位职工，而王智历已非深蓉公司职工，其不具有微利房购房资格。2008年5月8日，深蓉公司与中航城公司签署了《拆迁补偿安置意向书（产权调换）》。2009年5月15日，深圳市国土资源和房产管理局向中航城公司核发了《房屋拆迁许可证》[拆许字（2009）第006号]，并于2009年5月21日发布了《房屋拆迁通告》。2009年7月31日，深蓉公司与中航城公司签署了《房屋拆迁补偿协议书（产权置换）》。2009年10月29日，在房屋拆迁过程中，王智历以极端的行为要求中航城公司与其签署《房屋拆迁补偿协议书（产权置换）》，为保证房屋拆迁工作的顺利进行，中航城公司于2009年11月初同意签署，中航城公司遂与原告补签了《房屋拆迁补偿协议书（产权置换）》，签署日期倒签至2009年7月31日，所以中航苑24栋203房有了两份《房屋拆迁补偿协议书（产权置换）》，但在中航城公司与两原告签署的《房屋拆迁补偿协议书（产权置换）》第二条明确约定拆迁房屋的权利人为深蓉公司。2009年11月18日，两原告支付了剩余购房款50614.92元，并于2009年11月19日与深蓉公司签署了《深圳市安居房买卖合同》，根据此合同第六条的约定，买方经住宅管理部门的审核，付清房款并按有关规定缴交税费后，取得住房全权；此合同第十条约定，本合同自住宅管理部门审核批准之日生效。因此，因未经住宅管理部门的审核及缴交税费，此房的所有权并非属于原告。此合同亦没有得到住宅管理部门审核批准，尚未生效。2013年11月1日，某某房屋取得产权登记，此房产的权利人为深蓉公司，房屋性质仍为非市场商品房，建筑面积95.1平方米，21C2房是根据2009年7月31日深蓉公司与中航城公司签订的《房屋拆迁补偿协议书》，由原某某房屋置换所得，房产证由房屋使用人原告王智历保管。综上，两被告认为深圳市国土部门通过某某房屋置换的某某房屋的产权登记在深蓉公司名下正确。二、关于两原告诉讼请求的回应。1.关于两份《房屋拆迁补偿协议书》是否有效的问题如前所述，深蓉公司为某某房屋的产权人，房产证亦登记在深蓉公司名下，由深蓉公司与拆迁人中航城公司签署的《房屋拆迁补偿协议书》当然有效。两原告与中航城公司签署的《房屋拆迁补偿协议书》约定拆迁补偿费属于两原告，这不违反法律规定，且与深蓉公司和中航城公司签署的《房屋拆迁补偿协议书》不矛盾。2.关于两原告的拆迁权益两原告已根据《房屋拆迁补偿协议书》取得补偿费和房屋的使用权，两原告的权益已经充分实现。3.关于某某房屋的产权登记如前所述，某某房屋是通过某某房屋置换而来，某某房屋产权属于深蓉公司，故某某房屋的产权也当然属于深蓉公司。综上所述，请求法院驳回两原告的全部诉讼请求。两原告如果要求将某某房屋以商品房的形式登记在两原告名下，相应税费应由两原告承担，两被告同意配合。经审理查明，1996年，被告深蓉公司将位于某某房屋分配给当时是其员工的原告王智历居住。2005年11月29日，编编号为深房地字第**《房地产证》载明，某某房屋的登记权利人为被告深蓉公司，建筑面积77.56平方米，用途为住宅，登记价31756.94元，为非市场商品房。2005年12月9日，深蓉公司出具《关于王智历现住房处理的意见》，该意见载明，王智历现住公司某某房屋近10年，为解决其住房问题，经公司领导研究决定同意将此房按微利房价卖给王智历。2005年12月16日、2005年12月28日、2006年1月23日、2006年3月22日，原告王智历分4次向被告深蓉公司交纳某某房屋的房款合计117000元（17000元+40000元+40000元+20000元），以上付款情况有被告深蓉公司向原告王智历开具的《收款收据》为证。2008年5月9日，被告深蓉公司与被告中航城公司签订《拆迁补偿安置意向书（产权调换）》，意向书载明，被拆迁房是位于某某房屋，权利人为深蓉公司，房产证号为30××77，建筑面积为77.56平方米；经双方协商一致，深蓉公司自愿选择产权调换作为拆迁补偿方式；中航城公司取得本项目的政府批准文件后，本意向书约定事项自动成为中航城公司作为拆迁人，深蓉公司作为被拆迁人签署的《拆迁补偿安置协议书》的组成部分，除双方协商一致外，《拆迁补偿安置协议书》应按本意向书之约定执行。2009年5月21日，深圳市国土资源和房产管理局发布《房屋拆迁通告》，该通告记载，因中航城改造项目Ｄ2地块建设需要，需拆迁位于福田区建筑物及附着物。根据《城市房屋拆迁管理条例》有关规定、2009年5月15日已核发了《房屋拆迁许可证》（拆许字［2009］第006号），拆迁人为中航城公司，拆迁期限为2009年5月15日起至2010年5月14日止。自本通告发布之日起，上述范围内相关建筑物及附着物的所有权人（业主）携带房屋所有权证明材料，到中航城公司协商拆迁补偿事宜。2009年7月31日，某某房屋的被拆迁人与拆迁人中航城公司签订了《房屋拆迁补偿协议书（产权置换）》。该协议的附件三《选房确认书》载明，置换房的位置为某某房屋，户型为二房居室。2009年11月19日，深蓉公司作为卖方与买方王智历及其配偶袁仕梅签订《深圳市安居房买卖合同》，该合同载明，深蓉公司拥有住房坐落于深圳市福田区户型两房一厅，建筑面积77.56平方米，竣工于1985年4月1日，折旧期为125月；该住房是社会微利房价安居房；深蓉公司将上述住房出售给买方，核定社会微利房价为167614.92元；买方经市（区）住宅管理部）住宅管理部门审核，按全成本微利房价或社会微利价购买上述住房按有关规定缴交税费后，取得住房全部全权；买方在取得住房全部产权后，拥有该住房的使用权、占有权、收益权和处分权；买方在取得住房全部产权之前，拥有该住房的使用权和占有权；买方在购买上述住房时，若因提供虚假资料而被批准购买的，产权单位或住宅管理部门有权收回住房，并按照政府有关规定处理；本合同自市（区）住宅管理部）住宅管理部门审核批准之日起生效>同日，原告王智历向被告深蓉公司交纳某某房屋房款50614.92元，有被告深蓉公司开具的《收款收据》为证。至此，原告王智历已向被告深蓉公司合计交纳某某房屋购房款167614.92元。2010年3月16日，被告中航城公司与两原告签订《选房确认书》，确认书载明原某某房屋置换房的位置为中航新北苑（暂定名），X座X层X号，户型为两房两厅居室。2012年9月15日，两原告收到被告中航城公司发出的《中航北苑大厦入伙通知书》，告知其于2012年9月23日前往中航北苑大厦办理入伙手续。登记日期为2013年11月1日的《房地产证》载明，某某房屋，建筑面积95.1平方米，套内建筑面积76.81平方米；登记权利人为被告深蓉公司；用途为住宅，竣工日期2012年9月4日，登记价为525510元；他项权利摘要及附记载明该房产为非市场商品房，是根据2009年7月31日业主与中航城公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》赔偿而来。《中航北苑大厦分栋分户汇总表》载明，中航北苑大厦其中住宅共405套，为拆迁安置用房，不得进行销售，房产性质维持拆迁前的性质不变。其中涉案的XX房产，用途为住宅，备注为非商品房，权利人为被告深蓉公司。2013年11月11日，某某房屋的契税15765.3元、印花税262.76元和房屋所有权登记费80元被结清。庭审时，两原告明确要求被告深蓉公司将某某房屋按房改房，以非市场商品房变更登记至两原告的名下，再由两原告补缴税费转为市场商品房，其仅同意此种模式下产生的税费。被告深蓉公司称原告王智历不符合办理房改的条件。另查，原告王智历与袁仕梅于1994年8月22日在深圳办理了结婚登记，二人系夫妻关系。再查，关于涉案的两份《房屋拆迁补偿协议书（产权置换）》。两原告王智历、袁仕梅主张，其二人作为被拆迁人与拆迁人中航城公司于2009年7月31日就位于某某房屋签订有《房屋拆迁补偿协议书（产权置换）》，协议书载明：被拆迁房位于某某房屋，房地产证号为30××77，权利人为被告深蓉公司，建筑面积为77.56平方米，套内建筑面积为70.27平方米；被拆迁房为住宅房屋；两原告确认被拆迁房无抵押、查封和产权争议；经双方协商一致，两原告自愿选择产权调换作为拆迁补偿方式，中航城公司负责对置换房的勘察、设计、建设及组织选房，两原告对此予以确认同意；置换房产权性质与被拆迁房产权性质相同；针对置换房楼层和朝向的优劣性，按照置换房房地产证记载的建筑面积计算，中航城公司给予特定的置换房低层、朝向补贴，上述补贴在中航城公司办妥置换房房地产证后15个工作日向两原告支付；置换房的办证期限，自置换房交付使用之日起180日内，在两原告的配合协助下，被告中航城公司为两原告办妥置换房的房地产证；被告中航城公司向两原告支付搬迁补助费，根据被拆迁房本体的建筑面积计算，按照每平方米25元支付，中航城公司以期房给予两原告产权调换，给予二次搬迁费用，搬迁补助费共计3878元；临时安置补助费，经协商一致，中航城公司在临时安置期限内，不提供周转房，由两原告自行安排，中航城公司向两原告支付临时安置补助费，临时安置期计算时间从两原告搬迁完毕后次月1号起至置换房交付使用之日止，……结合临时安置期（暂定30个月），另加3个月装修期，共计135300元；两原告就被拆迁房向中航城公司提供房地产证书（原件）、产权人身份证明文件、委托中航城公司向国土部门注销相关房地产权利证书的书面委托书等资料，两原告应保证：两原告承诺完整拥有被拆迁房以及需被告中航城公司补偿项目的全部财产的权利，保证以上财产的权利没有任何第三人权利等瑕疵，如果存在影响或可能影响中航城公司拆迁工作的瑕疵，中航城公司有权要求两原告排除瑕疵，并赔偿因此给中航城公司造成的损失和承担由此产生的法律责任；本协议书自双方签字、盖章之日起生效；如两原告为自然人，则自中航城公司盖章、两原告签字之日起生效。2009年7月31日，深蓉公司作为被拆迁人与拆迁人中航城公司就某某房屋的被拆迁房签订与上述合同条款相一致的《房屋拆迁补偿协议书（产权置换）》，区别仅在于被拆迁人的不同。被告中航城公司认可上述两份《房屋拆迁补偿协议书（产权置换）》的真实性，两份协议均载明被拆迁房的权利人为被告深蓉公司。拆迁补偿协议书签订前即2008年5月9日，中航城公司与深蓉公司还就被拆迁房签订了《拆迁补偿安置意向书（产权调换）》。被告中航城公司之所以与两原告就某某房屋另行签订房屋拆迁补偿协议，是为了顺利推进拆迁工作不得已而为之，两原告实际签订协议的是在2009年11月6日之后，是倒签至2009年7月31日的。被告深蓉公司称其是在事后才知晓两原告与被告中航城公司另签订有《房屋拆迁补偿协议书（产权置换）》，两原告不认可深蓉公司与中航城公司签订的《房屋拆迁补偿协议书（产权置换）》。又查，关于原告王智历与被告深蓉公司之间的关系。原告王智历称其原是被告深蓉公司员工，但深蓉公司提交的《员工取走档案记录》载明，深蓉公司于1999年与王智历解除劳动合同。庭审时，原告王智历确认有收到过该解除合同通知书，其并非是个人主动离职，而是被通知离职的，但王智历对此并未提交劳动争议仲裁和诉讼。又再查，被告中航城公司成立于2008年6月23日，为法人独资的有限责任公司，其独资法人股东为中国航空技术深圳有限公司。2019年5月5日，被告中航城公司住址作出变更登记，2019年9月26日，其名称由深圳市中航城置业发展有限公司变更登记为深圳市中航城商业发展有限公司。被告深蓉公司成立于1989年1月17日，中国航空技术深圳有限公司为其股东之一，持股比例为30%，深圳深蓉工程塑料有限公司为其曾用名。本院认为，原告王智历曾是被告深蓉公司员工，庭审中其自认与被告深蓉公司已于1999年解除劳动关系。两原告占有、使用涉案房产是依据其作为买方签订的《深圳市安居房买卖合同》及相关批复，该安居房合同不属于《中华人民共和国合同法》规范的范畴。本案立案案由虽为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，原位于深圳市福田区房产，但本案实质是因单位内部住建房、分房而引发的占房、腾房纠纷，实际属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷”，不属于人民法院主管工作的范围，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。关于两原告要求被告深蓉公司先将某某房屋以非市场商品房变更登记至两原告名下，再由两原告补交相关费用转为市场商品房的诉请，因非市场商品房的变更登记系行政机关的相关职能，亦不属于人民法院的主管范围。综上，对于两原告的起诉，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条之规定，裁定如下：驳回原告王智历、原告袁仕梅的起诉。本案案件受理费3652元（已由两原告预交），由本院退回给原告王智历、袁仕梅。如不服本裁定，应在裁定书送达之日起十日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赵明升审 判 员  戴珊珊人民陪审员  吴锡钳二〇一九年十二月六日书 记 员  聂赛男钱凯潘启森