北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初18060号原告：北京龙城花园物业管理公司，住所地北京市昌平区回龙观镇二拨子村。法定代表人：刘旭照，总经理。委托诉讼代理人：廖映菲，北京市墨风律师事务所律师。被告：马为佳，女，1983年10月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京龙城花园物业管理公司（以下简称龙城花园公司）与被告马为佳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告龙城花园公司的委托诉讼代理人廖映菲，被告马为佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。龙城花园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付物业费7277.38元；2.被告承担本案诉讼费。在诉讼过程中,原告申请增加诉讼请求为:1.判令马为佳给付自2016年6月1日至2019年12月31日物业费共计16469.38元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告房屋建筑面积为191.51平方米。2009年4月1日,双方签订《物业管理服务协议》，被告入住后原告即开始为其提供物业管理及供暖的各项服务，但被告未按约定交纳物业费。原告多次向被告催要未果。现原告为维护其合法权益，特诉至法院，请依法裁判。马为佳辩称，不同意原告的诉讼请求。龙城花园公司未按照国家物业管理规定及服务协议中约定的标准提供服务。1.开发商试图开发小区内空地，破坏树木及绿地，龙城花园公司不予制止，还同开发商一起在小区M区南侧围建挡，至今仍拒绝拆除。2.安保工作失职。非小区居民进出小区无人管理。自2009年以来，小区多次发生业主家中被砸、被盗；汽车被砸、用刀剌车胎等事件，小区安保系统及监控设施损坏，不能提供有利线索。开发商动用大型卡车、挖掘机进入小区进行持续作业，龙城花园公司称不知情，并同开发商一起监视、恐吓维权业主，雇人打伤维权带头人。3.小区内绿化环境差；卫生清扫及垃圾清运不及时；道理坑洼；地下水管道爆裂，龙城花园公司经常在不提前通知、未提供应急预案的情况下进行长时间断水，收取净化水费用后却未提供相关服务；业主房屋漏水，向物业公司报修不予解决，业主自己联系房屋修建单位维修，物业公司还要收取管理费。4.龙城花园公司违反《物业委托管理协议》中有关的供暖协议的条款、未经业主同意、擅自将供暖和热水项目转包给其他供暖单位，收取高昂转包费用。项目转包后供暖价格大幅上涨，业主每年要交5个月的供暖费，增加业主负担，物业公司未尽责协调。小区煤改气后的供暖补贴不知被谁领走，北京市提前和延后供暖的福利业主享受不到。龙城花园公司对第三方供热品质无监管，供暖温度不达标，且该转包合同并非龙城花园公司签署，而是开发商公司签署。生活热水水温不够、随时停，无法满足正常生活需求。5.私定水、电费，小区水、电费价格高，水费为物业公司私定的5元每吨，电价为0.52元每度；强制要求业主只能从物业公司购电，买电时被刁难。强制更换水表和电表，且水表和电表均为龙城花园公司的利益关联企业制作，走字不准。6.强制开通收费电视节目，即便不看也要交费才能关闭。7.小区门口有违建的尼桑4S店，注册地点是龙城花园公司的接待大厅。8.龙城花园公司关闭业主车辆进入小区的权限，小区中还有噪音污染、空气污染、水污染、交通问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月17日，马为佳（甲方）与龙城花园公司（乙方）签订了《物业管理服务协议》，约定：甲方委托乙方进行物业管理，小区地址为北京市昌平区回龙观镇；甲方交于乙方管理的房屋建筑面积191.51平方米；委托管理事项中包含关于共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉、高压水泵房、楼内消防设施设备；乙方负责向甲方和物业使用人代收代缴电话费、水、电费、HBO、凤凰卫视电影台费等项目费用；本物业的管理服务费由乙方按住宅房屋建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取；物业服务费收费采用预付方式，每一年一付，业主在办理入伙手续应向物业管理企业一次性预付一年的物业费，下一个交费期为下一个交费年的第一个月，业主应向物业管理企业交纳下一年度物业服务费。小区至今仍由龙城花园公司提供物业服务。龙城花园公司以马为佳未交纳物业费为由诉至本院，主张马为佳交纳2016年6月1日至2019年12月31日期间的物业费。马为佳对物业费收费标准和欠费金额均无异议，但认为龙城花园公司物业服务不到位，应对物业费予以减免。本院经审理查明，2014年1月1日，小区的开发商北京昌信回龙观别墅有限公司（甲方）与北京恒之鸿业能源科技发展有限公司（乙方）签订《龙城花园锅炉房投资及承包经营合同》，约定由乙方改建燃气锅炉房；甲方应提供锅炉房内足够的场地便于乙方正常施工使用；甲方应保障乙方建设及运营期内水电的正常供应。小区内供暖及热水供应公司现为北京恒之鸿业能源科技发展有限公司。2015年5月13日，北京市昌平区城市管理综合行政执法监察局曾因龙城花园公司在2015年3月19日未按规定移植树木行为，对其作出原地补种树木（白蜡树）50株，并罚款人民币贰拾陆万壹仟元整的决定。2017年1月9日，北京市昌平区城市管理综合行政执法监察局出具京昌回城管建字[2017]050001号工作建议函，载明：二、建议贵公司采取有效措施保护小区环境秩序，督促围挡建设方提供合法手续，对未能提供合法手续建设围挡行为进行制止并予以拆除。以上事实，有《物业管理服务协议》、《物业缴费通知单》、《锅炉房投资及承包经营合同》、京昌城管罚字[2015]0500136号《北京市昌平区城市管理综合行政执法监察局行政处罚决定书》、京昌回城管建字[2017]050001号《北京市昌平区城市管理综合行政执法监察局工作建议函》、照片及当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，马为佳与龙城花园公司签订的《物业管理服务协议》系双方当事人真实的意思表示，且不具备法律规定的无效情形，双方之间的合同合法有效。马为佳接受龙城花园公司提供的物业服务，应当依照《物业管理服务协议》中约定的收费标准及收费方式按时交纳物业费，龙城花园公司的诉讼请求理由正当，本院予以支持。关于马为佳辩称龙城花园公司存在私建围挡、拒绝拆除一节，根据[2017]050001号工作建议函，龙城花园公司负有督促建设方提供合法手续的义务，在建设方未能提供合法手续时负有制止并予以拆除的义务，但上述证据不能证明龙城花园公司有参与私建围挡的行为。同时作为工作建议函，其性质应当限于对龙城花园公司的工作建议。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。本案中，对于小区内建设围挡行为，龙城花园公司仅具有制止、报告的义务。因此对马为佳的上述答辩意见，本院不予采信。关于马为佳辩称小区安保服务不到位及由此产生的诸多问题一节，马为佳均未提供相应证据予以证明，因此对上述答辩意见，本院不予采信。关于马为佳辩称小区内绿化环境差，根据[2015]0500136号行政处罚决定书，确能证明龙城花园公司在2015年存在未按照规定移植树木行为，然而昌平区城市管理综合行政执法监察局已经作出了处罚决定，且龙城花园公司主张的欠费期间为2016年6月1日至2019年12月31日，马为佳提交的证据不足以证明龙城花园公司在上述期间内存在绿化服务不到位的情况；关于马为佳辩称道路坑洼、断水、房屋漏水不予解决等问题，根据其提供的证明材料，无法证明上述答辩意见，因此对上述答辩意见，本院不予采信。关于马为佳辩称龙城花园公司擅自转包供暖及热水两项服务一节，因物业服务是包括各专项服务的综合服务，物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。龙城花园公司在未将物业服务区域内的全部物业管理一并委托给他人的前提下，有权将其物业服务委托事项中有关供热及热水供应等部分事项委托给具备资质的其他公司。此外，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。本案中，即使北京昌信回龙观别墅有限公司与北京恒之鸿业能源科技发展有限公司签订《锅炉房投资及承包经营合同》时未获得龙城花园公司的授权委托，但龙城花园公司在明知北京昌信回龙观别墅有限公司签订了《锅炉房投资及承包经营合同》后，主动让出锅炉房便于北京恒之鸿业能源科技发展有限公司施工、改造及使用，同时保障了水电的正常供应，已经以自身的行为履行合同义务，表明了对《锅炉房投资及承包经营合同》效力的追认。关于马为佳辩称供暖费上涨、供暖不达标、热水停供等问题，属于另一法律关系，业主可向供暖公司另行主张以维护自身权益，不应以此为理由拒交物业费，因此对上述答辩意见，本院不予采信。关于马为佳辩称龙城花园公司私定水、电费及强制业主购买走字异常的电表、水表一节，其并未提交相应证据予以证明，因此对该答辩意见，本院不予采信。关于马为佳辩称龙城花园公司强制开通收费电视节目一节，在物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等单位应当向最终用户收取有关费用。本案中，根据双方签订的《物业管理服务协议》龙城花园公司具有代收代缴电视节目费的权利。业主若不愿接受收费电视节目服务，可向电视节目运营商另行主张，以维护自身权益，不应以此为理由拒交物业费，因此对该答辩意见，本院不予采信。关于马为佳辩称违建的尼桑4S店的注册地点在龙城花园公司的接待大厅、龙城花园公司关闭业主车辆进入小区的权限，小区中存在噪音污染、空气污染、水污染、交通问题等，其均未提交相应证据予以佐证，因此对上述答辩意见，本院不予采信。另指出，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，受损害的业主有权依法请求物业服务企业承担相应的损害赔偿责任，但不宜将该特定损害适用于全体业主，故小区内特定业主发生特定损害，不是其他业主拒交物业费的理由。业主正常交纳物业费是物业服务企业正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终损害全体业主的利益，故业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。马为佳可以在交纳物业费后要求龙城花园公司履行合同义务，龙城花园公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：马为佳于本判决生效后的七日内向北京龙城花园物业管理公司支付2016年6月1日至2019年12月31日期间的物业费16469.38元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106元，由马为佳负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  王开艳人民陪审员  路玉国人民陪审员  许顺新二〇一九年十二月十八日书 记 员  张 蕊