贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初160号原告（案外人）：贺绍军，男，1962年5月8日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：范述喜，贵州九紫星律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗国福，贵州九紫星律师事务所律师。被告（申请执行人）上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路中天会展城B区金融商务区东区东四塔。法定代表人：衡琨，该分行行长。委托诉讼代理人：梁铖西，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高民杰，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。被告（被执行人）：贵州瑞德永鑫矿业投资有限公司，住所地贵州省贵阳市金阳新区世纪城Ｅ组团财物中心2栋4单元25层7号。法定代表人：佟婧。被告（被执行人）：贵州佳合天成道路材料有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市犁倭乡河溪村。法定代表人：孙金良。被告（被执行人）：贵州湘企房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道南段（商贸走廊）。法定代表人：刘东旺。被告（被执行人）：陈勇，男，1976年3月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告（被执行人）：佟婧，女，1985年6月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市原小河区。被告（被执行人）：杨柳，女，1989年8月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。原告贺绍军与被告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行（以下简称“浦发银行贵阳分行”）、贵州瑞德永鑫矿业投资有限公司（以下简称“瑞德永鑫矿业公司”）、贵州佳合天成道路材料有限公司（以下简称“佳合天成道路公司”）、贵州湘企房地产开发有限公司（以下简称“湘企房开公司”）、陈勇、佟婧、杨柳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告贺绍军的委托代理人范述喜、罗国福、被告浦发银行贵阳分行的委托代理人梁铖西到庭参加诉讼，被告湘企房开、瑞德永鑫矿业公司、佳合天成道路公司、陈勇、佟婧、杨柳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告贺绍军向本院提出诉讼请求:1.不得执行位于贵阳市云岩区（产权证登记房号为Ｎ栋1－20号）房产；2.诉讼费由两被告承担。事实及理由：2018年8月13日，贵阳市中级人民法院张贴（2018）01执833号公告，拟对贵阳市云岩区金阳南路1号西南五金机电专业批发市场Ｎ栋１－20号房产进行评估、拍卖。原告对上述房屋提出执行异议，贵阳市中级人民法院作出（2018）黔01执异407号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议。原告认为,一、原告在查封前已签订合法有效的书面商品房买卖合同并已合法占有涉案房屋，已支付全部价款。其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对涉案房屋享有排除执行的实体权利，人民法院依法不得执行；二、湘企房开2012年办理初始登记，原告对此并不知情，原告一直催促湘企房开办理房产证，但湘企房开一直以现房屋不符合办理产权证条件为借口不给原告办理产权证，非因原告自身原因未办理过户登记；三、申请执行人对抵押物的权属未实地调查，存在重大过错，应当承担不能执行的后果。被告浦发银行贵阳分行答辩称：被告浦发银行贵阳分行在2014年就涉案房屋办理抵押权，有贵阳市中级人民法院（2016）黔01民初252号民事判决书、贵州省高级人民法院（2017）黔01民终425号民事判决书予以确认，浦发银行贵阳分行对于涉案房屋享有优先受偿权，涉案房屋登记在湘企房开名下，抵押权合法有效。原告在庭审期间提交以下证据：第一组证据：1.贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书；2.云岩区人民法院民事判决及生效证明；3.收款收据。拟证明：1.证明原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;2.证明云岩区人民法院民事判决认定被告贵州湘企房地产开发有限公司已收取原告全部购房款165574元，故原告已支付全部价款。被告浦发银行贵阳分行质证意见：对云岩区法院的判决书及生效证明三性无异议，对认购协议书、收款收据真实性、合法性由法院核实。第二组证据：1.营业执照；2.贵阳高新金蝶塑料电线电缆厂经营部《企业信用公示信息》；3.户口簿、结婚证；4.卫生、水电费收据。拟证明原告在人民法院查封之前已合法占有（实际由儿子贺勇、儿媳陈晓娟管理）涉案不动产。被告浦发银行贵阳分行质证意见：对于营业执照、贵阳高新金蝶塑料电线电缆厂经营部《企业信用公示信息》合法性真实性无异议，但是达不到其证明目的，不能证明原告对于涉案房屋查封之前已经实际占有；对卫生费水电费收据都是2019年的，不能证明其在查封之前占有使用涉案房屋。第三组证据：执行异议裁定书及送达回证，证明原告执行异议起诉是符合法律规定。被告浦发银行贵阳分行对该组证据无异议。第四组证据：证明，拟拟证明原告在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。被告质证认为虽然盖有印章但其真实性合法性由法院核实。被告在庭审期间提交以下证据：第一组证据：贵阳市中级人民法院（2016）黔01民初252号判决书，贵州省高级人民法院（2017）黔01民终425号民事判决书，拟证明该两份判决书确定浦发银行对案涉房屋享有抵押权；原告质证意见：对判决书的借贷纠纷无异议，但是对其抵押有异议，被告无抵押权。第二组证据：贵阳市中级人民法院（2016）黔01民初252号协助通知书，不动产登记中心送达回证，证明浦发银行贵阳分行对案涉房屋享有抵押权，案涉房屋依然登记在湘企房开的名下，浦发银行对涉案享有抵押权。原告质证意见：对其真实性无异议，浦发银行贵阳分行恶意接受抵押，不能取得抵押权，即使取得抵押权也不能对抗本案原告的权益。根据上述证据本院认定事实如下：本院在审理浦发银行贵阳分行与瑞德永鑫矿业公司、佳合天成道路公司、湘企房开、五金机电批发市场、陈勇、佟婧、杨柳金融借款合同纠纷一案中，经清镇农商行申请，本院于2017年2月28日以（2016）黔01民初252号民事裁定书及协助执行通知书保全查封了湘企房开公司名下的位于贵州省贵阳市云岩区房产（含本案涉案房屋）,该查封系首次查封。2016年8月23日本院作出（2016）黔01民初252号判决，湘企房开公司不服向贵州省高院提出上诉，贵州省高院2017年6月14日作出（2017）黔民终425号判决，终审判决维持原判第一项、第二项、，撤销第三项、第四项、第五项，并判令浦发银行贵阳分行对湘企房开所有的位于本市观山湖区共计1011.76㎡的房产折价或拍卖、变卖、拍卖所得价款具有优先受偿权，优先受偿权范围限于6000万元主债权及该主债权产生利罚息及律师费428657.73元。2018年8月13日，本院在涉案房产处张贴公告，拟对涉房产进行司法处置。购房人提出执行异议，主张涉案商业房系在执行法院实施查封前就已购买并按照约定支付价款、占有使用。本院于2018年9月17日作出（2018）黔01执异407号执行异议裁定，驳回贺绍军的异议请求。贺绍军2018年9月26日收到裁定书后向本院提起案外人执行异议之诉，提出诉请如前。另查明，2005年5月20日，原告贺绍军与被告湘企房开签订《会员认购协议书》一份，由贺绍军根据该市场平面图向湘企房开定购6栋1层22号分别约50.48㎡，3280元/㎡，总认购价165574元。同日，被告湘企房开向原告出具《收款收据》载明收到原告预定款9万元。2006年6月8日，被告湘企房开向原告出具一份《收款收据》，载明收到原告购房款60459元，备注“第3期75574元，优惠15115元，实收60459元，办产权时按实际面积核算，多退少补”。后湘企房开于2011年12月23日办理了该批发市场产权登记，贺绍军原购买的门面房合同房号6栋1层22号在不动产登记中心的房号为Ｎ栋1层20号。2014年6月6日湘企房开将涉案房屋抵押给浦发银行贵阳分行。2018年8月9日,贺绍军诉湘企房开商品房销售合同纠纷一案经贵阳市云岩区人民法院作出（2018）黔0103民初字1007号判决，确认贺绍军与湘企房开签订的《贵州西南五金机电专业批发市场会员认购协议书》形成的房屋买卖合同关系合法有效。同时查明，贺绍军儿媳于2011年2月24日在涉案房屋注册成立贵阳高新金蝶塑料电线电缆厂经营部。2019年8月20日长远共嬴物业管理有限公司出具《证明》载明：兹有市场6栋1楼22号2门面从湘企2006年交门面到2019年7月31日，一直由贺绍军自己使用，水电物管已交完毕。以上事实，有《认购协议书》、《收款收据》、《营业执照》、不动产登记信息、（2016）黔01民初252号民事判决、（2017）黔01民终425号民事判决书、（2018）黔01执异407号执行裁定书等证据予以证实。本院认为，综合各方主张和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”规定，本案争议焦点归纳为：一是浦发银行贵阳分行的抵押权能否对抗贺绍军的排除执行异议；二是贺绍军是否享有排除强制执行的民事权益。关于争议焦点一，本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，若法律、司法解释另有规定，则申请执行人对执行标的依法享有的抵押权就不能当然对抗案外人的排除执行异议。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，抵押权人享有的抵押权不能对抗消费者基于购买商品房所取得的债权。前述批复规定即属于《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条所指的司法解释另有规定的范畴。因此，浦发银行贵阳分行享有的抵押权不能当然对抗案外人贺绍军提出的排除执行异议。关于争议焦点二，本院认为，本案中，贺绍军为佐证其诉请成立提交了2005年5月其向湘企房开购买案涉房屋的认购协议书以及按照约定支付购房款的收款收据等，该认购协议书对所认购房屋的坐落位置、面积大小、单价、总价及付款方式、交付期限、违约责任、产权办理等事项进行了约定，具有商品房买卖合同应当明确的主要内容，其提交的收款收据可证实其已按合同约定支付全部购房款，且该认购协议未违反法律、法规禁止性规定，故该认购协议书应认定为合法有效的商品房买卖合同。同时，贺绍军提交的营业执照、卫生费收据、物业公司出具的证明等可证明其在本院采取查封措施之前对案涉房屋已经管理、使用多年，而湘企房开办理取得该批发市场房屋权属登记后并未依约协助为购房人办理产权手续，相反在上述房屋上设置了抵押，客观上导致贺绍军房屋产权办理出现障碍，故可认定贺绍军对未办理产权登记手续并没有过错。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案外人贺绍军具有足以阻却执行的实体权利，其要求停止执行涉案商铺的诉讼请求应予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：不得执行贵阳市云岩区金阳南路1号西南五金机电专业批发市场Ｎ栋1层20号房屋；案件受理费60元，由上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2018）黔01执异407号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇一九年十二月二十日法官助理戴蔚书记员高丽梅