广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10692号上诉人（原审被告）：林锦明，男，1985年12月14日出生，汉族，住广东省电白县。委托诉讼代理人：韦廷汉，广东卓泓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区雅隆市场管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：李海生。委托诉讼代理人：夏园，广东德先律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈竞伟，广东德先律师事务所律师。上诉人林锦明因与被上诉人佛山市顺德区雅隆市场管理有限公司（以下简称雅隆公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初10232号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林锦明上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判林锦明与雅隆公司签订的《市场摊位租赁合同》继续履行；2.撤销一审判决第二项，改判驳回雅隆公司诉请履约保证金7000元、管理保证金2000元归其所有的诉讼请求；3.撤销一审判决第三项，改判驳回雅隆公司诉请林锦明支付租金、占用费及违约金的诉讼请求；4.本案诉讼费用全部由雅隆公司承担。事实与理由：一审法院认定“原告已按《市场摊位租赁合同》的约定将XX号摊位交付给被告使用，除签订合同当日预付了两个月的租金及支付履约保证金外，被告未再支付租金，已构成违约，原告要求解除与被告签订的《市场摊位租赁合同》符合法律规定，本院予以支持”是错误的。事实上，雅隆公司因市场没有人气，没有经营起来，召集林锦明等全部租户开会和发放《租赁合同补充协议》，向全部租户承诺免租期延至2019年5月31日，在2019年2月份雅隆公司在市场门口张贴“盛大招商”的广告显示“优惠一：所有摊档免租多达半年(即日起至2019年8月31日免租)。”同时，雅隆公司也从未向林锦明出具交付租金的通知书，每月只向林锦明发送支付水电费的通知书。可见，雅隆公司公开告示市场免租期至2019年8月31日，林锦明在2019年8月31日前均不需再向雅隆公司缴纳租金，一审法院判决双方签订的《市场摊位租赁合同》于2019年6月1日解除、履约保证金7000元、管理保证金2000元归雅隆公司、林锦明向雅隆公司支付租金、占用费及违约金错误。二审法庭调查中，林锦明明确对一审判决解除双方签订的《市场摊位租赁合同》没有意见。雅隆公司答辩称：一、林锦明拒交租金和水电费违反租赁合同的约定，雅隆公司有权按照约定解除合同，且林锦明在一审中已确认与雅隆公司解除合同，但上诉却要求继续履行合同，违反禁反言原则。二、雅隆公司从未承诺免租至2019年5月31日或2019年8月31日，林锦明无故拒交租金和水电费，已构成违约，雅隆公司有权没收履约保证金和管理保证金。三、雅隆公司依约将摊位交付林锦明使用，但截至2019年6月1日，林锦明尚欠雅隆公司租金和水电费，一审判决林锦明支付水电费及欠付的租金并支付占有使用费至实际返还商铺之日正确。雅隆公司向一审法院起诉请求判令：1.解除双方于2018年7月27日签订的《市场摊位租赁合同》，林锦明立即返还租赁物；2.林锦明交付的履约保证金7000元和管理保证金2000元归雅隆公司所有；3.林锦明向雅隆公司支付租金14903元（暂计至2019年4月30日，此后计算至林锦明交回租赁物为止），水电费2431元（暂计至2019年4月20日，此后据实结算）及违约金（以上述两项金额的合计为基数，按年利率24%从立案之日起计算至实际付清款项之日止）；4.本案诉讼费用由林锦明负担。一审法院查明事实：2018年7月27日，林锦明、雅隆公司签订了一份《市场摊位租赁合同》，约定：雅隆公司将佛山市顺德区XX号摊位（以下简称XX号摊位）出租给林锦明用于经营刺身；租赁期间为两年，从2018年8月1日至2020年8月1日，月租金为3500元；林锦明应于合同签订当日交付履约保证金7000元，于摊位交付之日缴纳管理保证金2000元，管理保证金只用于消费者权益、市场规章制度和市场经营场所设施和设备的保障及作为水电押金；林锦明应于每月5号前向雅隆公司支付当月租金，逾期缴交租金的，每逾期一日按未缴交租金的8%计收违约金，如逾期交租超过15日，雅隆公司有权终止合同并没收保证金，要求林锦明离场；林锦明应于每月5号前向雅隆公司支付上月的水电费，林锦明逾期缴交水电费的，雅隆公司有权停止水电供应直至林锦明缴足所欠费用；林锦明不按期缴交租金、税费、电费、水费、卫生费、采暖费、治安费超过规定期限半个月的，雅隆公司有权终止合同并没收林锦明保证金（含履约保证金及管理保证金）；免租期1个月，从市场开业当天开始计算。此外，合同还对双方的权利义务、争议解决方式等其他事项进行了详细约定。同日，林锦明签署《收铺确认书》，确认雅隆公司于签订合同当天将XX号摊位交付给林锦明。同日，林锦明缴交了租金押金7000元（以两个月的租金计收），预交了两个月的租金7000元，缴交了水电押金2000元。庭审中，雅隆公司、林锦明一致确认租金押金即为履约保证金，林锦明实际缴交管理保证金7000元，水电押金即为管理保证金，林锦明实际缴交管理保证金2000元。合同签订后，佛山市顺德区某农贸市场于2018年8月22日开业。2019年3月21日，雅隆公司下发通知，告知仍在场经营的商户经营期限到当月31日，要求如同意继续经营的，需在当月28日前到市场办公室签订诚信合同，如到期未签订诚信意向书，雅隆公司有权收回商铺。2019年3月24日，林锦明与雅隆公司代表协商。协商开始时林锦明要求雅隆公司履行免租至2019年5月30日的承诺，雅隆公司代表否认曾作出该承诺。后双方继续协商，雅隆公司代表同意可以免租至2019年5月30日，但林锦明需将所欠的水电费结清，林锦明没有同意。协商最后雅隆公司代表同意免租至2019年5月30日，前提仍然为结清所欠水电费，雅隆公司代表提出安排人员交接水电费、出具协议给林锦明，林锦明要求交接水电费时一并将协议交给林锦明看阅协议是否公平，雅隆公司予以代表同意，并表示如合同无不公平内容林锦明拒不签署，双方当日协商之条件全部无效。此后，雅隆公司、林锦明没有成功签订协议。另查，林锦明自该农贸市场开业起未缴纳租金及水电费，截至2019年4月20日XX号摊位共欠水电费2431元。庭审中林锦明确认未支付至2019年6月1日前的水电费，且截至一审辩论终结仍未将租赁物返还给雅隆公司。林锦明确认如解除合同，要求自其不再营业之日即2019年6月1日起解除，雅隆公司对从该日解除合同没有异议。以上事实，还有庭审笔录在案佐证。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，雅隆公司、林锦明之间的租赁合同关系合法有效，受法律保护。雅隆公司已按《市场摊位租赁合同》的约定将XX号摊位交付给林锦明使用，除签订合同当日预付了两个月的租金及支付履约保证金外，林锦明未再支付租金，已构成违约，雅隆公司要求解除与林锦明签订的《市场摊位租赁合同》符合法律规定，一审法院予以支持。庭审中双方均确认如解除合同，以2019年6月1日为解除合同之日，一审法院予以确认。根据《市场摊位租赁合同》约定，林锦明逾期支付租金、税费、电费、水费、卫生费、采暖费、治安费超过规定期限半个月的，雅隆公司有权终止合同并没收林锦明保证金（含履约保证金及管理保证金），雅隆公司要求没收林锦明实际支付的履约保证金7000元、管理保证金2000元符合双方约定，一审法院也予以支持。对于林锦明所欠雅隆公司的租金问题。双方均确认佛山市顺德区某农贸市场从2018年8月22日开业，扣除雅隆公司给予的一个月免租期及林锦明预付的两个月的租金后，林锦明需支付2018年11月21日起的租金，雅隆公司要求从2018年12月23日起计算是其对权利的自由处分，一审法院予以确认。经核算，截至2019年6月1日的租金为18667元[3500×5+3500/30×（9+1）]，此后仍按每月3500元的标准计算占用费。庭审中，林锦明确认未支付至2019年6月1日前的水电费，雅隆公司要求林锦明支付截至2019年4月20日XX号摊位的水电费2431元合理，一审法院予以支持，2019年4月20日之后的水电费雅隆公司未提交证据证明产生的实际情况，一审法院暂不支持，雅隆公司可另行主张。《市场摊位租赁合同》约定，如林锦明逾期支付租金，雅隆公司可以每逾期一日按未交缴租金的8%计收违约金，雅隆公司主动按年利率24%的标准从立案之日即2019年5月7日起计算违约金，符合法律规定，一审法院予以支持，截至2019年5月7日起林锦明尚欠的租金为15867元[3500×4+3500/30×（9+7）]，一审法院酌定以截至该日尚欠的租金为计算违约金的基数。《市场摊位租赁合同》并未约定如林锦明逾期支付水电费，需按上述标准支付违约金，雅隆公司要求计收水电费的违约金一审法院不予支持。对于林锦明关于免租金的抗辩。林锦明提供的录音记录，仅能证明双方对免租至2019年5月30日存在协商，雅隆公司同意如林锦明及时结清水电费，同意免租至2019年5月30日，但同时要求双方签订协议否则当日约定无效。雅隆公司的承诺属于附条件的承诺，林锦明既未按雅隆公司要求支付水电费，也没有与雅隆公司签订新的协议，雅隆公司同意给予免租至2019年5月30日的条件不成就，林锦明关于免租期的抗辩一审法院不予采信。林锦明未提供充分证据证实雅隆公司怠于行使市场的维护、管理，一审法院对林锦明关于雅隆公司未安排人员对市场进行管理维护导致市场无法正常经营的抗辩不予采纳。根据双方的合同约定，扣除免租一个月及林锦明预付的两个月租金后，林锦明应从2018年12月起每月的5号前支付当月租金，超过15日未缴交租金雅隆公司有权终止合同，林锦明未按期支付租金已违约在先。雅隆公司下发通知告知林锦明经营期限到2019年3月31日止，如林锦明愿意继续经营需签订诚信合同，该行为为雅隆公司在发现林锦明违约行为后，给予林锦明宽限期继续履行合同，并附随了继续履行合同的条件。一审法院认为雅隆公司下发通知的行为，属于告知林锦明存在违约情形，并容忍林锦明修复，不属于违约。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、雅隆公司与林锦明2018年7月27日签订的《市场摊位租赁合同》于2019年6月1日解除；二、林锦明交付的履约保证金7000元、管理保证金2000元归雅隆公司所有；三、林锦明应于判决生效之日起十日内向雅隆公司支付租金、占用费及违约金（截至2019年6月1日的租金为18667元，此后占用费按每月3500元的标准计算至林锦明实际退还商铺之日止，违约金以15867元为基数从2019年5月7日起按年利率24%计算至林锦明实际退还商铺之日止）；四、林锦明应于判决生效之日起十日内向雅隆公司支付水电费2431元；五、驳回雅隆公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取为742.54元（雅隆公司已预交），由林锦明负担。林锦明应于判决生效之日起十日内向雅隆公司支付，一审法院不另作收退。二审期间，林锦明围绕其上诉请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。经审查，林锦明提交的通知函、市场摊铺租赁意向合同的相对方并非林锦明，故该两份证据与本案无关，本院不予采信；林锦明在一审阶段已经提交租赁合同补充协议，本院不予重复审查认定。经审理，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，根据双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为林锦明是否应向雅隆公司支付租金、占用费及违约金，以及雅隆公司是否有权没收履约保证金、管理保证金。本案中，双方签订的《市场摊位租赁合同》约定免租期为一个月，按照开业当天计算。虽林锦明曾与雅隆公司协商免租至2019年5月30日，但因林锦明未按雅隆公司的要求缴清欠付的水电费并重新签订协议，雅隆公司同意免租至2019年5月30日的承诺未生效，故双方对变更合同约定的免租期问题未协商一致，林锦明仍应按照《市场摊位租赁合同》的约定履行按时支付租金和水电费的义务。一审法院根据雅隆公司的主张，以及合同约定一个月的免租期及林锦明已预付两个月租金的事实，判决林锦明应向雅隆公司支付欠付的租金及合同解除后的占用费，符合合同约定和法律规定，本院予以维持。因林锦明逾期支付租金和水电费违约在先，根据合同约定林锦明应支付逾期付款违约金，雅隆公司有权解除合同并没收林锦明的保证金（含履约保证金及管理保证金），故一审判决雅隆公司没收林锦明支付的履约保证金及管理保证金，并从雅隆公司主张的立案之日起按年利率24%支付逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以维持。综上，林锦明的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费584.17元，由上诉人林锦明负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 李 虹审 判 员 翁丰好二〇一九年十二月十一日法官助理 陈敏仪书 记 员 赵敏琪