四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初675号 原告（反诉被告）：彭小华，女，汉族，1977年10月7日出生，住广元市利州区。 委托诉讼代理人：庞健，广元市利州区东坝法律服务所法律工作者（特别授权）。 被告（反诉原告）：四川旭瞾商贸有限公司。 住所地：利州区天津路南口捷顺公寓**。 法定代表人：彭刚，执行董事。 委托诉讼代理人：欧维宇，四川同方正律师事务所广元分所律师（一般授权）。 第三人：辜国光，男，1949年3月24日出生，汉族，住广元市利州区。 原告（反诉被告）彭小华与被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司（以下简称“旭曌公司”）、第三人辜国光商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告旭曌公司在答辩期内向本院提起反诉，本院依法将本案由简易程序转为普通程序，并适用普通程序对本诉和反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）彭小华及其委托诉讼代理人、被告（反诉原告）旭曌公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人辜国光经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告彭小华向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋土地证书并承担逾期办证的违约责任；2.原告为主张权利所产生的诉讼费、诉讼委托代理费等一切费用由被告承担。事实和理由：2010年4月2日，原被告签订“房地产买卖契约”，协议约定：被告将位于广元市利州区××路××段××幢××号住房一套（建筑面积156.14平方米）出售给原告，房屋总价款为340000元。合同签订后，原告按约定向被告付定金及房款325000元后，期间被告将房屋交与原告使用并于2010年6月29日为原告办理了房产证（证号：××）。下欠的房款15000元由被告公司大股东辜国光之子辜杰要求原告向其出具借条或欠条一张，原告从未向被告借过任何款项，而是被告大股东辜国光喊原告把余下的房款给他写成借条或欠条，主要是被告想违规收息。后原告多次找被告交余下房款及办理所涉房屋的土地证，被告以种种理由不见面推诿至今不给原告办理所涉房屋土地证书。另查：现所涉房屋土地使用权证总证号为广国用××号。广元捷顺实业有限公司于2000年10月30日经广元市利州区食品药品和工商局登记注册，后广元捷顺实业有限公司于2007年11月26日变更为广元捷顺商贸有限公司，2015年2月9日变更为四川旭曌商贸有限公司。综上，原告为维护合法权益，向人民法院提起诉讼。 开庭前,原告向本院提交变更诉请申请书，将原诉状中的第一项诉讼请求变更为依法判令被告立即为原告办理位于广元市利州区××路××段××栋××号房屋的不动产权登记证书并承担逾期办证的违约责任（按照已交总房款340000元，从2010年6月30日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至不动产权登记证书登记时止）。庭审中，原告明确第二项诉请中委托代理费4000元。事实与理由部分原告补充：现在原告下欠案外人辜国光借款15000元，该借款是原告购买案涉房屋时应被告公司股东辜国光的要求将下欠被告公司的房款转为原告在辜国光处的个人借款。 被告旭曌公司辩称，一、针对原告的第一项诉请，被告虽然把案涉房屋卖给了原告，但是案涉房屋不是商品房买卖，商品房买卖合同是一个特定的法律关系，本案被告不是房产开发企业，只是一个单纯的房屋买卖关系；二、办理不动产权登记证书，被告不是不动产权登记管理部门，被告无力向原告办证；三、原告主张的逾期办证的违约责任，被告认为没有法律和事实依据，并且根据合同约定原告没有付清房款之前是不予办证的；四、原告诉称已经交清了房款，应当出示付清房款的依据，针对原告的第二项诉请被告认为原告所诉称的逾期办证的责任不在被告，因此本案所发生的一切费用应当由原告承担，对原告所诉的事实理由部分，原告在被告处买房欠房款的事实我们认可以及后面的办证属实。 反诉原告旭曌公司向本院提出反诉请求：一、请求判令反诉被告立即支付反诉原告购房款人民币15000元及资金利息，利息自2010年4月3日起按照月利率1%计算至付清之日止；二、请求判令反诉被告立即支付反诉原告办理产权证所发生的税费19954.67元；三、本案反诉案件受理费由反诉被告承担。事实及理由：2010年4月2日反诉被告与反诉原告签订《房地产买卖契约》，购买反诉原告位于广元市利州区××路××段××公寓××幢××单元××号住房，合同总价340000.00元。并约定办理过户手续所发生的税费由买方承担。因反诉被告未将购房款付清，双方约定在房款未付清之前反诉原告不办理房屋产权过户手续，并约定所欠购房款按月利率1%计算利息。现反诉被告未付清房款起诉至法院，要求反诉原告办理国有土地使用权证，故反诉原告提起反诉请求。 反诉被告彭小华辩称，反诉被告不欠反诉原告购房款，而是只欠第三人辜国光的借款15000元，该借款只有辜国光才有权利主张，反诉原告无权主张，税费反诉被告在办理房产证的时候已经向有关国家部门缴纳，不欠反诉原告任何税费，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。 第三人辜国光未到庭，但其向法庭提交了书面答辩意见辩称，1、因购房户购房款不够且房价较低，故在买卖合同中对欠款及税费进行了约定。为了保证能够收到剩余房款，均在合同中约定了欠款利息的计算和付款方式，原告应当支付完毕购房款以及利息后，被告才能为其办理土地证；2、辜国光系被告旭曌公司的控股股东，其代表公司收取购房户的房款，各购房户下欠的房款以及利息是被告旭曌公司的财产，其本人与原告没有任何经济往来，原告未在辜国光处借过钱，各购房户书写的欠房款的欠条是被告旭曌公司的应收款项，不是辜国光的个人款项；3、从2009年至2019年10年中，被告公司先后委托龙飞律师及分派专人数十次发布公告、上门催收该房欠款以及再办理土地证；4、办理产权过程中，在建设局存档的合同均是为了办理产权证需要，被告公司所保留的合同是双方真实意思表示，双方合同约定的欠（借）款及利息税费等均应继续履行。 原告（反诉被告）彭小华围绕诉讼请求及反诉答辩意见向本院提交了下列证据： 证据一：原告彭小华的身份证复印件以及被告旭曌公司的工商登记信息复印件，拟证明原、被告主体适格，被告公司的前称为广元捷顺实业有限公司，于2000年10月30日经广元市利州区食品药品和工商局登记注册，于2007年11月26日公司名称变更为广元捷顺商贸有限公司；2015年2月9日公司名称变更为四川旭瞾商贸有限公司，被告旭曌公司的法定代表人为彭刚任公司执行董事，其出资比例为35%，第三人辜国光的出资比例为65%； 证据二：原、被告于2010年4月2日签订的《房屋买卖契约》、广房权证城字第××号房屋产权证复印件、广国用××号土地证复印件、广元市不动产登记中心土地登记卡复印件以及不动产登记公告，拟证明原告购买被告开发的××住房**，建筑面积156.14平方米，房屋总价款为340000元，交购房定金壹万元，第一次付款在2010年4月1日付190000元，第二次付款在2010年5月3日付140000元。被告于2010年6月29日为原告办理了房产证（证号：广房权证城字第××号），所涉房屋土地使用权证总证号原为广国用××号，2016年5月20日因被告公司名称由广元捷顺商贸有限公司变更为四川旭瞾商贸有限公司后，该土地使用权证总证号变为广国用××号。 证据三：原被告于2010年6月2日在广元市房地产管理处签订备案的《房地产买卖契约》复印件、被告旭曌公司向广元市房地产管理处出具的授权委托书复印件、2010年6月29日广元市规划和建设局的房屋所有权登记费收据一张以及2010年6月29日广元市利州区地方税务局彭小华契税完税证，拟证明备案合同显示原、被告所涉房屋买卖总价为312280元，该合同第十二条无任何约定，案外人辜杰是被告旭曌公司的员工，代表公司为原告办理过房产证等事宜，原告自己缴纳了房屋的契税，房屋登记费80元，契税是12491.2元。 被告旭曌公司对原告彭小华举出的证据发表了如下质证意见： 针对证据一：对该组证据的三性均无异议； 针对证据二：对2010年4月2日签订的《房屋买卖契约》真实性无异议，但是该合同并不能证明原告不欠被告的购房款，该合同第七条有明确约定，案涉房屋所需税费全部由原告承担；合同第十二条约定在房款未付清前被告不过户上述房屋，被告认为过户包括房产证及土地证，因此本案因原告没有付清房款，所以过户土地证的条件不成就。对房产证、土地证、土地登记卡以及不动产登记公告三性无异议； 针对证据三：对该组证据备案合同被告认为只是为了备案使用，双方应当按照2010年4月2日签订的合同约定履行。对房屋所有权登记费收据以及契税完税证三性无异议，但是被告反诉原告所主张的是在办理房屋产权过程中由反诉原告应当承担的所有税费也应该由反诉被告承担。 被告（反诉原告）旭曌公司围绕其答辩意见及反诉请求向本院提交了下列证据： 证据一：原、被告于2010年4月2日签订的《房屋买卖契约》，拟证明原被告存在房屋买卖关系，反诉被告应当向反诉原告支付购房款，根据原被告的诉状，至今原告没有付清房款，根据合同约定被告不办理产权登记过户。2010年4月2日原被告签订的《房屋买卖契约》第十二条还约定了借款15000元按照月息1%计算利息，双方的税费由乙方也就是反诉被告承担，代理人向被告公司的工作人员了解，公司工作人员回复对借款利息约定的内容只有在被告保留的合同第十二条上书写； 证据二：公告一份，共计三页，证明2014年7月7日被告公司向购买案涉房屋所在的购房人发出公告，要求他们给付房款的本息和土地的税费，本案原告这一栏是一个名叫杨海波的人签收的； 证据三：中华人民共和国税收通用完税证（NO3255084）和被告出具的前述单据说明，证明税收已经发生，参照原告购买案涉房屋所在的楼栋其他房屋买房人的完税凭证，原告应承担被告应缴纳的案涉房屋税费19954.67元。 反诉被告彭小华针对反诉原告旭曌公司提交的证据发表了如下质证意见： 针对证据一：对旭曌公司提交的2010年4月2日合同第十二条关于借款15000元按照月息1%及一切税费由彭小华承担，彭小华提交的合同中没有这方面的约定，故对该部分内容不予认可，且房管处的备案合同中第十二条也没有这方面的约定，备案合同第七条约定税费是由甲乙双方各自承担，所以旭曌公司要求彭小华承担借款15000元所产生的利息及案涉房屋的所有税费要求原告承担的理由不成立； 针对证据二：对公告真实性和合法性不予认可，不能证明在小区发过类似的公告。对领到土地分摊面积计算表是原告老公杨海波签的，但对这份土地分摊计算表上方的两句话“分户土地资料发放表、借款本息清收公告函、共三页分户送达”不予认可，因为原告在签收“领到土地分摊面积计算表”时没有上面两句话； 针对证据三：对该组证据的真实性合法性无异议，但是关联性有异议，是房地产开发商承担总税费，缴费的时间是2009年6月25日，按照国家相关规定结合备案合同第七条税费是各自按照法律承担，彭小华认为这部分开发商自己承担的税费不应当由购房者承担，其次是本案中以及所有的这两栋楼没有任何一户应当由开发商承担的税费是由购房者承担的，如果有必要法院可以调查这两栋房屋的购买者，另外从时间上看，即使按旭曌公司所说在2009年6月25日已经垫付了应当由彭小华承担的税费，那么旭曌公司向彭小华追讨税费的时间已经过了诉讼时效。关于旭曌公司自己出具的一份说明，这份说明没有落款具体日子，所以形式上不合法，对其内容的三性不予认可。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2010年4月2日，原告（反诉被告）彭小华作为乙方与作为甲方的被告（反诉原告）旭曌公司签订《房地产买卖契约》，约定由彭小华购买旭曌公司开发的位于广元市利州区××路××段××幢××单元××层××号××，房屋总价款340000元，购房定金10000元在最后一次付款时冲抵，在合同签订当日支付购房款190000元，在2010年5月3日支付购房款140000元。合同中双方还约定同意将房款付清后旭曌公司再将案涉房地产全部转移给彭小华（该建筑物范围内的土地使用权一并转移）。同时在该合同的第十二条双方再次明确房款未付清前旭曌公司不过户案涉房屋产权。 同时查明，2010年6月2日，双方再次签订《房屋买卖契约》并在房地产管理部门进行了备案，该备案合同中对房屋总价款约定为312280元，但该合同第十二项其他事项处无任何内容。 另查明，2010年6月29日，彭小华取得案涉房屋的所有权证书，权证号为广房权证城字第××号。 还查明，一、广元捷顺实业有限公司于2000年10月30日经广元市利州区食品药品和工商局登记注册，后广元捷顺实业有限公司于2007年11月26日将公司名称由广元捷顺实业有限公司变更为广元捷顺商贸有限公司；2015年2月9日广元捷顺商贸有限公司将公司名称变更登记为四川旭瞾商贸有限公司;二、本案房屋所涉土地使用权证总证号原为广国用××号，2016年5月20日因被告公司名称由广元捷顺商贸有限公司变更为四川旭瞾商贸有限公司后，该土地使用权证总证号变为广国用××号;三、据工商部门企业登记档案，旭瞾公司投资人为辜国光与彭刚二人，辜国光占65%的股份，彭刚为法定代表人，投资比例35%。 本院认为，原告（反诉被告）彭小华与被告（反诉原告）旭曌公司签订的《房屋买卖契约》合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。本案的首要争议焦点在于彭小华是否仍欠旭曌公司购房款。双方分别于2009年4月2日和6月2日就购买案涉房屋签订合同，其中4月2日的合同中约定房屋总价款为340000元，6月2日签订的合同约定的房款为312280元。根据庭审查明的事实，双方实际履行4月2日签订的合同，6月2日的合同仅供备案使用。旭曌公司所主张的15000元购房款，彭小华对该欠款金额本身不持异议，但认为该15000元已经转化为对旭曌公司股东辜国光的个人借款，根据辜国光的答辩意见，其个人与原告无借贷关系，故即使第三人辜国光持有原告书写的借条，其实质也系原告对下欠被告公司购房款的确认，而非原告与第三人之间的借贷关系。综上，本院对彭小华下欠旭曌公司购房款15000元的事实予以确认，对旭曌公司要求彭小华支付下欠购房款15000元的反诉请求予以支持。 关于旭曌公司主张的资金利息。虽然旭曌公司向法庭提交的案涉房屋买卖合同第十二条下方手动书写有“借款壹万伍仟元（15000.00元）按月息计付利息1％，甲乙双方的一切税费均由乙方全部承担，由此发生的一切经济损失均由乙方承担”内容，与彭小华向法庭提交的合同不一致，但该部分内容处并没有彭小华的签名或捺印确认，或者双方的共同确认，且彭小华对该部分添加内容不予认可，故旭曌公司提交的合同中第十二条处书写的前述内容对彭小华没有约束力，彭小华不应当向旭曌公司支付资金利息，故本院对旭曌公司要求彭小华按照月利率1%支付资金利息的反诉请求不予支持。 关于彭小华诉请旭曌公司办理不动产权证书的问题。根据双方提交的《房地产买卖契约》的约定，彭小华在未付清房款前旭曌公司不办理产权过户手续，故彭小华只有在付清购房款后，被告旭曌公司才应当为彭小华办理不动产权证书。 关于彭小华主张的逾期办证违约金及委托诉讼代理费的问题。因合同中双方对此未作约定，且彭小华至今未将房款付清，故本院对其要求旭曌公司支付逾期办证违约金及委托诉讼代理费的诉讼请求不予支持。 关于旭曌公司要求彭小华支付办证税费19954.67元的问题。本案中，旭曌公司未能举证证明该笔费用已经由其实际支付，根据谁主张、谁举证的证据规则，旭曌公司应当承担举证不力的法律后果，故本院对旭曌公司的该项反诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）彭小华于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司支付购房款15000元； 二、被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司在原告（反诉被告）彭小华履行本判决第一项确定的给付义务后十五日内为原告彭小华办理位于广元市利州区××路××段××号房屋的不动产权证书； 三、驳回原告（反诉被告）彭小华的其他本诉诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6400元，由被告四川旭曌商贸有限公司负担。 反诉案件受理费672元，由反诉原告四川旭曌商贸有限公司负担497元，由反诉被告彭小华负担175元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 赵 鹏 人民陪审员 陈 燕 人民陪审员 欧高凤 二〇一九年十二月十七日 书 记 员 马嘉苇