海南省屯昌县人民法院   民事判决书   (2019)琼9022民初1334号   原告：胡邦明，男，1949年10月5日出生，汉族，现住海南省屯昌县屯城镇美林湖国际社区。   被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路370号。   法定代表人：马进明，该公司董事长。   委托诉讼代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。   委托诉讼代理人：崔先哲，海南金裕律师事务所律师。   被告：海南屯昌美林物业管理有限公司，住所地海南省屯昌县屯郊省道303侧（美林湖国际社区6A楼1层）。   法定代表人：金鹏，该公司总经理。   委托诉讼代理人：吴太玉，女，汉族，1986年7月5日出生，系该公司员工。   原告胡邦明与被告海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称“美林物业公司”）、海南美丰不动产有限公司（以下简称“美丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告胡邦明、被告美林物业公司委托诉讼代理人吴太玉、美丰公司委托诉讼代理人许振国、崔先哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告胡邦明向本院提出诉讼请求：1、判令被告一立即按照合同约定协助原告办理房地产权属登记；2、判令被告二立即退还原告购房时所交纳的契税金、办证费、公共维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费人民币4876.38元以及资金占用利息（利息计算方式：以本金4876.38元为基数，按照年利率6%，从2013年9月6日起计算至费用退还之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令美丰公司退缴代收未缴办理房屋权属证书费用4876.38元。其中契税及其它费2473.38元退还原告，判令在判决后15日内将代收未缴公共维修基金2403元上交到相关部门，尽快完善办理房产权属证；2、判令被告一支付逾期办理权属证书违约金6190.14元；3、判令被告二退还原告重复收取的电梯使用费和装修管理费760元；4、判令二被告承担诉讼费、受理费。事实和理由：2013年6月25日，原告在被告美丰公司处购得一套屯昌县屯城镇深田水库美林湖国际社区17幢9层903号房屋，并于当日签订了编号为TC-201-0015959的《商品房买卖合同》。合同第十五条中明确约定，被告美丰公司应在商品房交付使用后的360日内进行备案登记，如因被告美丰公司的责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按照补充协议第一条处理。2013年9月5日，原告向被告美林物业公司交纳了契税金、办证费、公共维修基金等费用，共计人民币4876.38元，被告美林物业公司向原告出具了美林湖二期代收费收据一份，并声明以上费用由被告美林物业公司代收，并交于被告美丰公司，由被告美丰公司将相关费用统一交于房屋管理局。被告美丰公司于2013年6月25日已将房屋交付于原告，但截至目前仍未协助原告办理该房地产权属登记；在被告美林物业公司收取了相关费用后，被告美丰公司也未将原告交纳的相关费用交于房屋管理局。综上所述，原告认为：原、被告之间所签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方均应诚信履行自己的义务。原告按照合同约定双方支付了房款及契税金、办证费、公共维修基金等费用，履行了自己的义务；而被告美丰公司未按照合同约定按时协助原告办理权属证书及交纳相关费用的行为已经构成严重违约，严重损害了原告的合法权益。为了保护原告的权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。   被告美林物业公司辩称，关于契税、维修基金、办证费等费用，被告是上述费用的代收人，被告已经将费用转交委托人，代收行为属于代理行为，法律责任应当由委托人承担。2013年，被告接受海南美丰不动产有限公司的委托，接受了美林湖的业主缴纳的维修基金、契税、办证费、产权登记费、房屋档案管理费等。接受业主缴纳的各项费用后，被告已将上述费用全部转给了美丰公司。而且，原告与美丰公司签订的《商品房买卖合同》中约定，由美丰公司代收代缴上述费用，被告并非合同约定的收款人。因此，上述费用实际是由美丰公司收取的。被告仅仅是美丰公司的代理人，相关权利义务应当归属于委托人美丰公司，请法院依法驳回原告的诉讼请求。   被告美丰公司辩称，一、契税及相关费用是根据法律、法规及合同约定，被告有代扣代缴的权利和义务，原告无权要求退还契税。1.根据原告提供的证据，原告所主张的契税是交给了物业公司。并没有交给被告，因此无权要求被告退还上述资金。而物业公司为经工商注册的独立法人，因此原告无权向被告主张权利。2.假如原告依据合同约定将契税等费用交给了被告，根据《商品房买卖合同》附件五第一条约定，在《商品房买卖合同》没有解除前，被告没有退还办证税、费的义务。3.原告的产权证正在办理中。根据屯昌县国土资源局2018年9月5日给业主委员会信访事项答复意见书可以看出，国土资源局不给原告办产权证书的根本原因不是被告没向主管部门申请，也不是没将所有材料报送主管部门，而是屯昌县国土局违背2010年政府会议纪要所规定的会议精神向被告索取土地变性费。屯昌县国土局的行为属行政不作为，其错误的做法在被告与屯昌县国土资源局（2019）琼9022行初2号判决中已得到纠正，该判决依法撤销了屯昌县国土资源局作出的《关于123.58亩土地改变用途缴交土地出让金的通知》的错误决定。虽然屯昌县国土局已上诉，但屯昌县国土局违背县政府会议纪要精神的事实是不能否认的。可见至今不能办产权证明的原因是屯昌住建局不作为，答辩人没有过错，依据合同第15条的约定，答辩人不承担至今未办理产权证书的责任；二、缴纳维修基金是每个购房者的法定义务，原告无权要求退还公共维修基金。1.根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”建设部、财政部颁发的《住宅专项维修资金管理办法》第六条及第十三条的规定售房单位代收、代缴维修资金是开发商法定的义务；三、被告之所以未能将契税、维修基金等费用缴纳到主管部门的原因是政府主管部门不作为。被告无需向原告支付利息。1.被告与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定了只有在原告提出解除《商品房买卖合同》的情况下才能提出退还契税、维修基金等费用，原告没有提出解除《商品房买卖合同》的诉求，因此无权要求退还上述费用。2.由于政府有关部门不作为，至今未为二期业主办理产权证。产权证没有办出来，契税、维修基金等费用政府主管部门自然也无法收取该费用，待政府主管部门为二期业主办理产权证后，被告才能将该费用缴纳到主管部门处；四、原告的主张已超过诉讼时效，其诉求应当被驳回。1.根据《中华人民共和国民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告未能提供能够引起诉讼时效中止、中断导致诉讼时效期间重新起算的证据。原告提供的证据11、12、13均为美林湖国际社区业主委员会向被告发的函，被告美丰公司根本就没有收到不能就此认定为原告向被告主张权利。2.业主委员会没有在工商局登记注册也没有向民政部门注册登记，更不是政府机关下属社区，因此不具主体资格不能从事与物业管理无关的民事活动。依据国务院《物业管理条例》第十九条和《海南经济特区物业管理条例》第十七条明确规定，业主大会的职责没有包括对业主的合同权利进行保护，业主委员会不能取代业主从事民事活动，更不能以民事主体的身份进行物业管理及服务以外的民事活动。业主委员会的发函违反了合同相对性原则。业主委员会与被告不存在合同关系，也不是《商品房买卖合同》的一方当事人。合同相对性原则要求合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。业主委员会以业主的名义向被告主张合同权利没有法律依据，3份函都未经业主大会批准，更何况被告也从未收到过这3份函。因此三份函均不能产生任何的导致诉讼时效中断的效果。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼主张，向法庭提交的证据有：证据1.商品房买卖合同，证明原告与被告美丰公司签订了房屋买卖合同的事实；证据2.销售不动产统一发票（自开），证明原告已经缴纳了房款206338元，履行了缴纳房款的义务；证据3.收据3张，证明原告已经缴纳了装修质量保证金等相关费用；证据4.美林湖二期代收费收据（税费）、美林湖二期收款收据，证明原告已经缴纳了契税及公共维修基金、其它办证费、档案管理费、产权登记费，合计4876.38元；证据5、海南美丰不动产有限公司企业信用信息、海南屯昌美林物业管理有限公司企业信用信息，证明二被告主体适格；证据6、致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函（2015年4月17日）、致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函（2017年4月16日）、致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函（2019年3月25日），证明原告的诉讼时效是有效的，业委会一直在过问办理房产证的结果。   被告美林物业公司向法庭提交的证据有：证据1.关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明，证明美丰不动产有限公司委托我司代收公共设施维修基金及办证费及产权登记费、房屋档案管理费等费用；证据2.美林物业转账给美丰公司的明细表，证明我方代收的相关费用已经转交给美丰公司；证据3.（当庭提交）（2017）琼96民终2579号民事判决书，关于装修管理费及电梯费的问题，证明我方收取费用合法。   被告美丰公司向法庭提交的证据有：证据1.屯昌县国土资源局给美林湖国际社区业主的《关于海南省屯昌县美林湖国际社区业主无法领取不动产证问题的函》，证明1.办证的所有材料早已报送到屯昌县国土资源局，国土资源局不给二期业主办证的主要原因是想收取所谓的土地变性费。国土资源局不给办理产权证明纯属政府不作为；证明2.没有完成代办房产证并缴纳契税、维修基金等费用的责任在于屯昌县国土资源局；证据2.（2019）琼9022行初2号行政判决书，证明2.屯昌法院认定屯昌国土局《关于123.58亩土地改变用途缴纳土地出让金的通知》违法，被撤销了；2.屯昌县国土资源局以被告未交123.58亩土地改变用途缴纳土地出让金为由，拒绝被告为业主办理房产证及缴纳契税及维修基金等费用，因此被告没有完成相应的责任在于屯昌县国土资源局，被告不存在违约。   被告美林物业公司对原告提交的证据的质证意见是：对原告提交的证据的真实性、合法性无异议，但是，美林物业只是受美丰公司的委托代收，法律责任应该由美丰公司承担；关于电梯使用费及装修管理费，关于装修管理费，是由物业合同约定的，装修中产生的建筑垃圾都是由我司管理，费用的缴纳是一次性的，原告的缴费也是自愿的，若原告是自己处理建筑垃圾，我司不会收取任何费用。   被告美丰公司对原告提交的证据的质证意见是：1、对于证据3的第一张收据的三性不认可，上面写的是海尔热水器，与本案无关。对第二张的收据诉讼费25元的三性不认可，与本案无关；2、对购房款的三性无异议；3、对第五张美林物业收取的契税、公共维修基金、产权登记费的三性无异议；4、对第六张收据《物业管理费》的三性无异议，说明一个问题，可以证明原告在2013年8月1日已经入住；5、对证据6，三份函的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，第一，业委会无权利出具函，国务院物业管理条例第19条，第二，被告美丰公司从未收到该函，该函是为了进行恶意诉讼所发的，第三，业委会既不是企业法人，也不是依法注册的社会团体更不是政府管辖的社区单位，因此，除了物业管理相关活动以外，业委会不具有民事诉讼主体资格和民事主体资格，故无权向被告美丰公司发送三份函件，第四，根据国务院物业管理条例，业委会的活动只能在业主大会的授权下的活动，业委会所出具的三份函件都没有经过业主大会的批准，因此不具法律效力，故不能产生阻断诉讼时效的效果。   原告对被告美林物业公司提交的证据的质证意见是：对证据1有异议，我们的钱已经交到美丰公司，但是美丰公司说未收到，与我无关；对证据2的真实性无异议；对证据3有异议，被告无收款依据。   被告美丰公司对被告美林物业公司提交的证据的质证意见是：对证据1被告不太清楚，回去要问一下；对证据2的内容有异议，虽有美丰公司盖章，但是大部分款项都转给伍瑞平，注明的资金的用途是备用金，未注明是契税及维修基金，不能证明款项给了美丰公司，伍瑞平虽是我司的出纳，但是他也是物业公司的出纳；对证据3的真实性、合法性及说明问题无异议。   原告对被告美丰公司提交的证据的质证意见是：对证据1的真实性无异议，但跟本案无关。原告现在起诉的不是要求办证，原告方是要求两被告退还代收代缴收取的契税及公共维修基金，由原告方自行缴交；对证据2的真实性无异议，但与本案无关，不予质证。   被告美林物业公司对被告美丰公司提交的证据的质证意见是：对被告美丰公司提交的证据无异议。   对双方当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认证意见如下：（一）对原告提供的证据，证据1-证据6具有真实性。证据1.商品房买卖合同,证明原告与美丰公司签订的购房合同，合同附件五约定买受人在房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需要的各种税费，手续费，税费手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴；证据2.证明原告购房款已付清；证据3.证明原告缴纳了装修相关费用260元、装修质量保证金2000元、装修管理费用500元；证据4.具有真实性、合法性、关联性，证明美丰公司委托美林物业公司代收办证税费的事实；证据5.证明被告美林物业公司和美丰公司诉讼主体适格；证据6.依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，结合以往涉美丰公司同类案件在诉讼中美丰公司对业主举证和陈述的该事实并未予以否认或判后提起上诉依法改判，因此现美丰公司否认该事实，本院不予支持。（二）对被告美林物业公司提供的证据，证据1-证据3具有真实性。证据1和证据2.证明美林物业公司受美丰公司委托，曾向美丰公司转款；证据3.具有合法性，与本案有关联性。证明收取装修管理费及电梯费合法；（三）对被告美丰公司提供的证据：证据1、证据2均具有真实性，证据1证明屯昌县国土资源局在就美林湖国际社区业主无法领取不动产证问题的回复函中，称美丰公司土地改变用途需补交土地出让金。证据2.证明美丰公司与屯昌县国土资源局上述土地改变用途补交土地出让金问题已在诉讼中。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月25日，原告胡邦明与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0015959），合同约定被告将其开发的美林湖国际社区第17幢9层903号房以总价人民币206338元出售给原告，建筑面积为40.05平方米，付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:1.该商品房经验收合格”。原、被告双方在《商品房买卖合同》第九条明确约定出卖人逾期交房的违约责任：“逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五：本合同补充协议第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五日内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利；”附件五：本合同补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，如因买受人不能按时缴交税费导致延期办理《房屋所有权证》和《土地所有权证》的，出卖人免责。”合同签订后，原告于2013年9月6日一次性付清了全部房款206338元。2013年9月5日，原告向美林物业公司交纳了物业管理费并收房。2013年9月5日，被告美林物业公司代被告美丰公司收取了应由原告缴纳的契税等费用（其中包含契税2063.38元，公共维修基金2403元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元），合计4876.38元。2013年9月8日，被告美林物业有限公司收取了原告交纳的装修相关费用260元，装修质量保证金2000元，装修管理费用500元。被告美丰公司收取办证税费后，至今仍未办理房产证。因与被告美林物业公司、被告美丰公司就房地产权属证书办理问题发生纠纷协商未果，2019年10月25日，原告起诉做如上诉请。   另查原告购买的房屋所在的美林湖二期工程17号楼已于2015年1月28日竣工验收合格，并在2016年7月6日建设工程竣工验收备案。原告未向法庭提交领取钥匙收房的证据.根据原、被告双方签订的商品房买卖合同的约定，应于收房当日缴纳物业费。原告于2013年9月5日办理缴交物业服务费手续，因此，应认定原告于2013年9月5日收房。同时根据本院审理的涉及被告美丰公司的同类案件生效判决，本院确认2015年4月17日、2017年4月16日、2019年3月25日屯昌县美林湖国际社区业主委员会分别向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》，其内容为“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函”，内容涉及办证税费的管理等问题。   本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。本案争议的焦点是：1.本案是否超过诉讼时效；2.判决被告美丰公司退回契税、房屋档案管理费、产权转移登记费，以及美丰公司代收公共维修基金，原告要求上交到相关部门，尽快完善办理房产权属证的理由是否成立；3.被告美丰公司应否向原告支付逾期办证违约金；4.被告美林物业有限公司应否退还原告电梯使用费和装修管理费；5、被告美林物业公司应否对原告请求的契税、公共维修基金和其他办证费用的退费事项承担民事责任。   一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。被告于2013年9月5日交房给原告。因此，至起诉时原告入住美林湖二期工程17号楼903号房屋已六年多。被告辩称现主张退回上述款项已超过诉讼时效。对被告的抗辩意见，本院不予采纳。理由是：根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”及附件五：本合同补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴”的约定，原告出于办证的需要于2013年9月5日在收房的同时向被告交付了契税款、公共维修基金、其它办证费等费用，至2014年8月31日交付满360日后，原告并未取得房产证，即原告主张契税款、其它办证费的诉讼时效起算时间应为2014年8月31日，该时间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，原告的诉讼时效期间应为2014年8月31日至2016年8月31日，超过2016年8月31日原告未主张权利则超过诉讼时效，但本院审理的涉及海南省屯昌县屯城镇美林湖国际社区的案件事实相同的其他案件的生效判决中，已认定美林湖业主委员会受业主委托分别于2015年4月17日、2017年4月16日致函美丰公司的事实，2015年4月17日的函已就办证税费、装修管理费、电梯使用费问题向被告主张权利。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提起要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”因此，原告主张的诉讼时效因美林湖业主委员会受托于2015年4月17日发函主张权利而中断，其诉讼时效自2015年4月17日开始重新计算，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日。美林湖业主委员会受托于2017年4月16日向美丰公司再次发函主张权利，导致原告的诉讼时效再次中断，其诉讼时效期间自2017年4月16日开始重新计算。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”基于该规定，原告的诉讼时效期间应为三年，即自2017年4月16日至2020年4月16日。综上，业主委员会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，因此，本院对被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效的主张，本院予以驳回。   二、关于原告请求判决被告美丰公司退回契税、房屋档案管理费、产权转移登记费理由是否成立的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》附件五第10条中约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，……”双方的约定是当事人意思自治，被告美丰公司代收代缴办证税费，不违反合同约定和法律规定，故对其合法性，本院予以确认。但由于被告美丰公司的逾期办证构成违约，原告所购买的房屋至今未能办理房屋权属证书，原告等业主通过业主委员会主张权利未果，为尽快办理房屋权属证书，原告通过诉讼主张被告退还原告缴交的办证税费，并表示退还以上费用后，办证所需缴交的税费由原告自行向相关部门缴交，其主张合理，对原告的主张，本院予以支持。被告美丰公司应向原告退还购房时所交的契税2063.38元，其它办证费用280元，房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，共计2473.38元。关于被告美丰公司代收公共维修基金2403元，原告要求上交到相关部门，尽快完善办理房产权属证的问题。本院认为，住宅专项维修资金亦称公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，交存住宅专项维修资金为商品房购买人的法定义务,原告作为商品房的买受人，其依据与被告美丰公司的合同约定，已将其应缴的公共维修基金交付给美丰公司委托的美林物业，履行了缴付公共维修基金的义务。被告美丰公司作为该款的代收代缴单位，应按合同的约定和《住宅专项维修资金管理办法》第十条第一款规定，将所收取的公共维修基金交由屯昌县人民政府建设（房地产）主管部门代管。被告美丰公司于2013年9月5日就代收了原告缴交的维修基金，至今已有六年时间，该款尚未上缴屯昌县人民政府建设（房地产）主管部门，被告美丰公司的行为既构成合同违约又违反了《住宅专项维修资金管理办法》的规定，原告关于维修基金的主张有事实依据，且不违反法律规定，本院予以支持。被告美丰公司关于维修基金未缴纳到主管部门的原因是政府主管部门不作为的抗辩主张不能成立，本院不予采信。   三、关于被告美丰公司应否向原告支付逾期办证违约金的问题。根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”原、被告双方在合同第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”其关于由被告报产权登记机关备案的约定有法规可依，且约定的报备期限也为当事人意思自治，不违反法律规定，均应予支持。被告实际交付房子的时间是2013年9月5日，按约定被告应于2014年8月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告已于2016年7月6日取得办理产权登记所需的建筑工程竣工验收备案证，但没有证据证明其已向产权登记机关提交办理权属登记所需的材料，故被告对逾期办证负有一定责任，应承担未尽协助办证义务的违约责任。被告辩称原告如认为被告存在逾期办证的情况，只能依约书面向被告主张退房和退还购房款本息，无权主张违约金。本院认为，该合同的补充协议虽然只约定在逾期办证情况下原告享有的合同解除权，但不能因此免除被告在办证过程中未尽协助义务所应承担的违约责任，故对被告的抗辩意见，本院不予采纳。双方在合同中并未约定逾期办证违约金的计算标准，根据公平原则，参照本院审理涉被告的其他同类案件中被告与其他买受人在《商品房买卖合同》中约定的违约金的计算标准，即“乙方（美丰公司）非正当理由使产权登记手续超过合同规定期限延期办理的，乙方应承担未按时办理完房屋产权的全部责任，并向甲方（原告）按已交付房价款3%支付违约金”，确定本案被告同样按已付房价款3%支付逾期办证违约金，故被告美丰公司应支付逾期办证违约金为206338元×3%=6190.14元，对原告该项主张及其数额，本院予以支持。   四、关于被告美林物业有限公司应否退还原告电梯使用费和装修管理费的问题。本案中，原告与美丰公司签订的《商品房买卖合同》的附件五《补充协议》中明确约定了“买受人同意由海南屯昌美林物业管理有限公司作为美林湖项目前期物业服务管理公司并同意自合同约定的交房之日起向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交相关的物业费用……买受人同意自合同约定的交付之日起一次性向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交第一年的物业管理费。收费标准按空置房收取70%的物业服务费。日常养护费用照常收取。一年后按物业服务费用的100%每月收取”，对该约定原告未提出异议，则其应当按约定履行相关的义务。并且原告对所购房屋进行装修期间所产生的垃圾和电梯的耗电磨损，必然需要被告美林物业公司提供的管理和服务，其产生的费用应当由原告承担。依据民事活动应当遵循的自愿、公平、等价有偿的原则，原告接受了被告的服务和管理，则亦应当缴纳相应的费用，故原告请求被告退还已收取的装修管理费、电梯使用费等其他费用共计760元的主张，本院不予以支持；   五、关于被告美林物业公司应否对原告请求的契税、公共维修基金和其他办证费用的退费事项承担民事责任的问题。首先，原告与被告美丰公司在商品房买卖合同中约定契税、公共维修基金和其它办证费系由美丰公司收取；其次，被告美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费后向原告出具了代收费收据，表明其系代美丰公司收取；第三，美丰公司出具了《关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明》，表明其交房时委托美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费。综合本案的事实和证据，证明美林物业公司系代美丰公司收取上述费用。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的民事行为承担民事责任。故原告要求美林物业公司退还上述费用，本院不予支持。退还原告契税、其它办证费的民事责任应由被告美丰公司承担。   综上所述，本案的诉讼请求中，原告主张被告退回契税2063.38元，其它办证费280元，房屋档案费50元，产权转移登记费80元，共计2473.38元，具有事实根据和合法的理由，本院予以支持，对原告主张被告美丰公司退回公共维修基金2403元和被告美林物业公司退回电梯使用费和装修管理费760元，没有事实根据和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款、第十三条、第二十七条之规定，判决如下：   一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡邦明支付逾期办理产权证违约金6190.14元；   二、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡邦明退还契税2063.38元，其它办证费280元，房屋档案费50元，产权转移登记费80元，共计2473.38元，房屋产权证手续由原告自行办理；   三、驳回原告胡邦明的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元（已减半收取），由原告胡邦明负担10元，被告海南美丰不动产有限公司负担15元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 陈 政      二〇一九年十二月二十六日   书记员 陈亚妹   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法通则》   第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。   第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用   〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   《住宅专项维修资金管理办法》   第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。   已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。   公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。   第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。   第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：   （一）住宅专项维修资金的存储利息；   （二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；   （三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外   （四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。