赤峰市松山区人民法院民事判决书（2018）内0404民初7477号原告：赵某，女，1948年8月27日出生，公民身份号码×××，住赤峰市。原告：杨某1，女，1970年4月20日出生，公民身份号码×××，住赤峰市。原告：杨某2，女，1972年9月2日出生，公民身份号码×××，干部，住北京市房山区。原告：杨某3，男，1974年10月11日出生，公民身份号码×××，住赤峰市。四原告委托诉讼代理人：崔某，内蒙古红城律师事务所律师。被告：邱某，男，1963年2月21日出生，公民身份号码×××，住赤峰市。委托诉讼代理人：杨某4(系被告邱某之妻)，女，1965年10月3日出生，住赤峰市。被告：刘某1，男，1943年4月8日出生，公民身份号码×××，住赤峰市。委托诉讼代理人：陈某，北京万典律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗某，北京万典律师事务所律师。原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3与被告邱某、刘某1确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月23日立案，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3的委托诉讼代理人崔某，被告邱某及其委托诉讼代理人杨某4，被告刘某1的委托诉讼代理人陈某、苗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某、杨某1、杨某2、杨某3向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告签订的房屋买卖契约无效；2.请求判令二被告返还因政府征收涉案房屋和土地获得的拆迁补偿款500000元(扣除被告邱某新建部分补偿额)。事实和理由：原告赵某之夫杨某5(1998年去世)于1993年取得赤峰市郊区穆家营子镇穆家营子村2组518.8平方米土地使用权，土地使用权证号为：(1993)字第95149号，建筑占地面积为162.4平方米。2000年，原告赵某私自将102.35平方米的房屋以50000元的价格出售给被告邱某。邱某又将涉案房屋转售给被告刘某1。因被告邱某系城镇户口，购买涉案房屋违反法律和政策强制性规定，原告多次要求被告邱某返还房屋，均遭到拒绝。2017年7月，原告向赤峰市松山区人民法院提起诉讼，赤峰市松山区人民法院作出(2017)内0404民初6441号民事判决书，判决赵某与被告邱某签订的房屋买卖合同无效。因第一手房屋买卖无效，导致二被告签订的房屋买卖契约也归于无效。因涉案房屋已被拆迁，故请求在确认二被告签订的房屋买卖契约无效的基础上，判令二被告返还因拆迁涉案房屋而获得的补偿款。邱某辩称，一、二被告签订的房屋买卖合同效力问题，鉴于被告与原告赵某签订的涉案房屋买卖合同已被赤峰市松山区人民法院(2017)内0404民初6441号民事判决书确认为无效，该判决已发生法律效力，故二被告签订的涉案房屋买卖合同也应依法确认无效。因被告邱某是城镇职工，被告刘某1亦非涉案房屋所在集体土地同一集体经济组织成员，其无权购买农村集体土地上的房屋。故被告邱某对原告关于确认二被告签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求没有不同意意见。二、关于原告主张由二被告共同返还涉案房屋拆迁款500000元的诉讼请求是否成立及如何处理问题。被告邱某认为，《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，被告邱某认为，涉案房屋买卖合同被确认无效后，原告和被告邱某，被告邱某与被告刘某1之间都有权主张相互返还其所出售的房屋所有权和购房款。但根据涉案房屋已被人民政府征收，房屋所有权客体因拆除已不复存在的实际情况，原告的诉讼请求只能是主张折价返还涉案房屋征收补偿款。但原告向二被告主张共同返还500000元，其主张的数额过高。本案共有两个法律关系，即原告赵某与被告邱国之间的房屋买卖合同关系，所涉房屋面积为102.35平方米，被告邱某与被告刘某1之间的房屋买卖合同关系，被告邱某出售给刘某1的房屋不仅有从原告赵某处购买的102.35平方米，还有被告邱某自建的房屋79平方米。本案法律关系复杂，社会影响较大，涉案房屋买卖合同无效三方均存在过错。被告邱某建议，由人民法院对当事人过错责任的大小依法进行认定，然后再就三方当事人如何进行返还，以及相互返还的责任承担方式、返还数额、返还顺序、返还期限等，由人民法院调解，调解不成，被告邱某听从人民法院的公正判决。同时被告邱某保留向被告刘某1主张涉案房屋被征收的折价补偿的诉讼请求。刘某1辩称，原告起诉属于重复起诉，法院应裁定驳回原告提起的民事诉讼。涉案房屋买卖合同双方为二被告，原告与被告刘某1没有法律上的直接利害关系，原告不具有提起本案诉讼的条件，法院应裁定驳回原告的起诉。签订房屋买卖合同的双方为被告邱某与刘某2，原告与被告刘某1不存在法律上直接关系，依据合同相对性原理，原告将刘某1作为被告提起诉讼，属于错列被告。涉案房屋买卖合同不违反我国的任何法律规定。原告出售房屋时已得到相应价值的购房款，其诉请返还财产没有事实和法律依据。原告在出售涉案房屋时已取得了与其房屋等价值的价款，其提起诉讼要求征地拆迁补偿款违背诚实信用原则、公平原则。原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3围绕其诉讼请求，依法提交了赤峰市松山区人民法院(2017)内0404民初6441号民事判决书、证明、房地产买卖契约复印件、赤峰市松山区人民法院(2017)内0404民初6441号民事裁定书、(2019)内04民再9号民事判决书、(2018)内04民终4597号民事判决书、(2019)内民申2227号民事裁定书、赤峰市松山区棚户区改造征拆补偿协议、房屋登记档案、土地权属登记档案、松山区中环路周边棚户区改造项目穆家营子片区房屋征收评估结果明细表。被告刘某1为支持其答辩主张，依法提交了村镇房屋所有权证(蒙村房证字第DC-01G1822号)复印件、初头朗镇福山庄村民委员会出具的证明、房屋买卖协议书复印件、初头朗镇福山庄村民委员会出具的证明、集体土地使用证及土地转让协议复印件、松山区三座店水利枢纽工程库区移民进城合同复印件、移民进城申请书复印件、移民永不返迁三座店水利枢纽工程库区保证书复印件、赤峰市松山区(2006)赤松证字513号公证书复印件、三座店水库移民局证明复印件、再审申请书复印件、EMS快递单复印件、快递详情单复印件、民事上诉状复印件、上诉费缴纳票据复印件。本院依法组织双方当事人进行了质证，对当事人有异议的事实和证据认证如下：1.原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3提交的(2017)内0404民初6441号民事判决书，该证据内容与本案事实具有关联性，本院予以采信；2.原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3提交的证明，该证据与本案事实具有关联性，本院予以采信；3.原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3提交的房地产买卖契约复印件，该证据经本院核实且经双方当事人质证，与本案事实具有关联性，本院予以采信；4.原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3提交的赤峰市松山区人民法院(2017)内0404民初6441号民事裁定书、(2019)内04民再9号民事判决书、(2018)内04民终4597号民事判决书、(2019)内民申2227号民事裁定书，上述证据与本案事实均具有关联性，本院均予以采信；5.原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3提交的赤峰市××区改造征拆补偿协议、房屋登记档案、土地权属登记档案、松山区中环路周边棚户区改造项目穆家营子片区房屋征收评估结果明细表，上述证据与本案事实具有关联性，本院均予以采信；6.被告刘某1提交的村镇房屋所有权证(蒙村房证字第DC-01G1822号)复印件，该证据与本院核实的房屋登记档案、初头朗镇福山庄村民委员会出具的证明、房屋买卖协议书复印件、初头朗镇福山庄村民委员会出具的证明、集体土地使用证及土地转让协议复印件、松山区三座店水利枢纽工程库区移民进城合同复印件、移民进城申请书复印件、移民永不返迁三座店水利枢纽工程库区保证书复印件、赤峰市松山区(2006)赤松证字513号公证书复印件、三座店水库移民局证明复印件，均已被人民法院生效判决予以确认，与本案事实具有关联性，本院均予以采信；7.被告刘某1提交的再审申请书复印件、EMS快递单复印件、快递详情单复印件、民事上诉状复印件、上诉费缴纳票据复印件，上述证据根据原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3提交的人民法院的相关裁判文书，与本案事实具有关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告赵某与案外人杨某5系夫妻，原告杨某1、杨某2系原告赵某与案外人杨某5之女，原告杨某3系原告赵某与案外人杨某5之子。1993年6月30日，杨某5取得了位于原赤峰市××区.8平方米集体土地的使用权，原赤峰市郊区土地管理局为杨某5颁发了赤郊集建（1993）字第95419号集体土地建设用地使用证，该集体土地建设用地使用证标注的地号为431-002-C-132，用地面积为518.8平方米、建筑占地为162.4平方米，用途为住宅。1998年8月27日，杨某5去世。2000年8月23日，原告赵某对赤郊集建（1993）字第95419号集体土地建设用地使用证项下土地上的住宅进行了所有权登记，赤峰市松山区城乡建设环境保护局于2000年8月23日为原告赵某颁发了村镇房屋所有权证，该村镇房屋所有权证上的所有权性质栏登记为私有，共有人处为空白。同日，原告赵某与被告邱某签订房屋买卖协议，原告赵某将登记在其名下的位于赤峰市××区的面积为102.35平方米的砖木结构房屋以50000元的价格出售给户口类别为城镇户口的身份为松山区自来水公司职工的被告邱某，原告赵某与被告邱某在赤峰市松山区公证处办理了房屋买卖协议公证，赤峰市松山区公证处出具了（2000）赤松证字第629号公证书。被告邱某取得了位于赤峰市××区的面积为102.35平方米的砖木结构房屋的所有权，赤峰市松山区城乡建设环境保护局于2000年8月25日为被告邱某颁发了蒙村房证字第DC-02SB2-152号村镇房屋所有权证。2000年8月25日，原告赵某为被告邱某出具了50000元的购房款收据。2000年9月4日，赤峰市土地管理局为被告邱某颁发了赤集用（2000）字第642号集体土地使用证，将原登记在杨某5名下赤郊集建（1993）字第95419号集体土地建设用地使用证项下地号为431-002-C-132的集体土地518.8平方米的使用权变更登记在被告邱某名下。2001年11月19日，被告邱某申请房屋变更登记，将新增建的小房予以登记，变更登记后的房屋建筑面积为181.35平方米，赤峰市松山区城乡建设环境保护局于2001年11月28日为被告邱某颁发了蒙村房证字第DC-02SB2-159号村镇房屋所有权证，此后被告邱某在此居住生活至2006年初。2006年1月9日，被告邱某与被告刘某1之子刘景峰(刘某2)签订房屋买卖协议，约定被告邱某将自原告赵某处购买的涉案房屋及其添附的小房以120000元的价格出售给刘景峰。2006年1月17日，被告邱某与被告刘某1签订房地产买卖契约，被告邱某将登记在蒙村房证字第DC-02SB2-159号村镇房屋所有权证项下的房屋出售给被告刘某1，被告刘某1办理了房屋所有权变更登记，取得了蒙村房证字第DC-01G1822号村镇房屋所有权证，同时，被告邱某将赤集用（2000）字第642号集体土地使用证亦交付给被告刘某1，但赤集用（2000）字第642号集体土地使用证的使用权人未变更至被告刘某1名下。被告刘某1原系赤峰市松山区初头朗镇福山庄村农民，因修建松山区三座店水利枢纽工程，被告刘某1全家作为库区移民搬迁至被告刘某1自被告邱某处购买的位于赤峰市××区的房屋居住。现该房屋已被赤峰市松山区人民政府征占拆迁。2017年7月17日，原告赵某以邱某为被告、刘某1为第三人向本院提起确认合同无效的诉讼，要求确认原、被告于2000年8月23日签订的房屋买卖协议无效。本院经审理于2017年12月18日作出(2017)内0404民初6441号民事判决书，判决：原告赵某与被告邱某于2000年8月23日签订的房屋买卖协议无效。2018年4月4日，刘某1、刘某2以邱某为被告、赵某为第三人向本院提起确认合同有效的诉讼，要求确认刘某2与邱某于2006年1月9日签订的房屋买卖协议有效。本院经审理于2018年8月6日作出(2018)内0404民初3125号民事判决书，判决：原告刘某2与被告邱某于2006年1月9日签订的房屋买卖协议无效。宣判后，刘某1、刘某2于2018年8月21日向赤峰市中级人民法院提起上讼，要求撤销本院作出的(2018)内0404民初3125号民事判决书，依法确认刘某1、刘某2与邱某之间签订的房屋买卖协议有效。赤峰市中级人民法院经审理于2018年12月14日作出(2018)内04民终4597号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。后，刘某1、刘某2不服赤峰市中级人民法院(2018)内04民终4597号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审，要求依法撤销原判，确认刘某1、刘某2与邱某之间签订的房屋买卖协议书有效。内蒙古自治区高级人民法院经审理，于2019年7月10日作出(2019)内民申2227号民事裁定书，裁定：驳回刘某1、刘某2的再审申请。2018年5月8日，刘某1作为再审申请人以赵某、邱某为再审被申请人向赤峰市中级人民法院提出再审申请，要求依法撤销(2017)内0404民初6441号民事判决书，依法确认再审被申请人之间签订的房屋买卖协议有效。赤峰市中级人民法院经审理于2019年3月26日作出(2019)内04民再9号民事判决书，判决：维持赤峰市松山区人民法院(2017)内0404民初6441号民事判决。刘某1被征收房屋及宅基地经赤峰天意房地产评估咨询有限责任公司评估，并制作评估结果明细表，评估结果明细表记载如下内容：被征收人：刘某1。有效宅基地面积(㎡)：518.8。宅基地面积60%(㎡)：311.28。序号补偿方式货币补偿范围项目名称建筑结构及说明数量单位单价(元)补偿价格(元)1认定居住性房屋2#房屋砖木105.15㎡626065823929#房屋砖木79㎡626049454025#房屋砖木70.38㎡626044057946#房屋砖木56.75㎡62603552555小计311.28㎡19486136认定居住性房屋装饰装修2#房屋砖木105.15㎡3003154579#房屋砖木79㎡3002370085#房屋砖木70.38㎡3002111496#房屋砖木56.75㎡3001702510小计311.28㎡9338411无证房屋1#房屋砖木84.2㎡85071570123#阳光瓦棚22.66㎡50011330134#阳光瓦棚55.08㎡50027540146#房屋剩余砖木9.96㎡8508466157#阳光瓦棚23.97㎡50011985168#阳光瓦棚15.23㎡500761517小计211.1㎡13850618附属物及设施铁大门3.73㎡20074619砖墙43.92㎡3001317620有线电视迁移费1户40040021水泥散水45㎡80360022自来水管45m50225023渗水井2眼600120024护栏18㎡160288025深水井1眼8000800026卷帘门10㎡200200027排水管45m50225028小计3650229补偿金额合计人民币大写：贰佰贰拾壹万柒仟零伍元22170052017年8月13日，刘某1签订赤峰市松山区棚户区改造征拆补偿协议，协议记载，有证房屋补偿60%认证，面积为311.28平方米，评估单价6260元，补偿金额1948613元。附属房屋及其他补偿(无证房屋及附属物)，补偿金额268392元。奖励80000元。搬迁费4669元。货币补偿总金额2301674元。上述拆迁补偿款已被被告刘某1实际领取。本院认为，根据《土地管理法》的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农村集体所有。因宅基地上房屋的买卖必然涉及到宅基地的使用权问题，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许买卖。农村宅基地使用权的转让应当在同一集体经济组织内，且应当经过区(县)以上政府部门批准。农民私有房屋的转让亦应在同一集体经济组织成员内进行。本案中原告赵某与被告邱某签订的房屋买卖协议已被人民法院生效判决确认无效。被告邱某与被告刘某1之子刘某2就涉案房屋及宅基地签订的房屋买卖协议亦被人民法院生效判决确认无效。故被告邱某与被告刘某1签订的房地产买卖契约亦因被告邱某与被告刘某1之子刘某2就涉案房屋及宅基地签订的房屋买卖协议无效而无效。原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3要求确认被告邱某与被告刘某1签订的房地产买卖契约无效的诉讼请求，符合法律规定。原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3要求被告邱某、刘某1返还因政府征收涉案房屋和土地获得拆迁补偿款500000元(扣除被告邱某新建部分补偿额)。涉案房屋及宅基地现已被征占，根据原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3及被告邱某、刘某1陈述的房屋及宅基地的情况，原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3作为涉案房屋及宅基地的原始所有权人、使用权人，根据本案实际情况、市场规则、原告赵某出售有证房屋及宅基地的情况、被征占房屋及宅基地情况、拆迁补偿协议情况，本院酌定由被告刘某1给付原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3补偿款300000元，对原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3超出此金额的部分，本院不予支持。因涉案拆迁补偿款由被告刘某1实际领取，被告邱某并未领取涉案房屋及宅基地的补偿款，其对于拆迁补偿款不应承担给付责任，故对原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3要求被告邱某承担给付责任的诉讼请求，本院不予支持。被告邱某辩称被告邱某与被告刘某1签订的房地产买卖契约应依法确认无效的理由，本院予以支持。被告刘某1辩称原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3的起诉属于重复起诉，应裁定驳回原告的起诉。原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3要求确认的被告邱某与刘某1签订的房地产买卖契约无效，该房地产买卖契约并未经人民法院予以处理，不属于人民法院已经生效的判决、裁定、调解的案件，当事人又起诉的，故本案不属于重复诉讼，被告刘某1的该项辩称理由不能成立，本院不予支持。被告刘某1辩称涉案房地产买卖契约的签订人为被告邱某与被告刘某1，原告与被告刘某1没有法律上的直接利害关系，原告不具有提起本案诉讼的条件，应裁定驳回原告的起诉。涉案房屋的处分与原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3之间存在利益关系，原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3作为利害关系人提起诉讼，符合法律规定，故被告刘某1的该项辩称理由不能成立，本院不予支持。被告刘某1辩称涉案房屋买卖合同有效，且不违反法律规定。基于涉案房屋的买卖产生被告邱某与案外人刘某2签订的房屋买卖协议被人民法院生效判决确认无效，本案被告邱某与刘某1就同一房屋签订的房地产买卖契约亦因上述房屋买卖协议无效而无效，故被告刘某1的该项辩称理由不能成立，本院不予支持。被告刘某1辩称原告在出售房屋时已得到相应价值的购房款，获得拆迁补偿款违背诚信原则、公平原则的辩称理由于法无据，本院不予支持。综上所述，对原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3要求确认被告邱某与被告刘某1签订的房地产买卖契约无效的诉讼请求，本院予以支持；对原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3要求被告邱某、刘某1返还因政府征收房屋和土地获得拆迁补偿款500000元的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告邱某与被告刘某1签订的房地产买卖契约无效；二、被告刘某1于本判决生效后十日内给付原告赵某、杨某1、杨某2、世东明因政府征收涉案房屋和土地获得的拆迁补偿款300000元；三、驳回原告赵某、杨某1、杨某2、杨某3对被告邱某的诉讼请求及其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四原告预交案件受理费13800元，退还四原告5000元。由四原告负担3520元，由被告刘某1负担5280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 王 伟审 判 员 王慧杰人民陪审员 李建华 二○一九年十二月二十日书 记 员 陆长伟