广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初25752号原告：原小梅，女，1964年12月15日出生，汉族，住广东省佛山市三水区××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××920。委托诉讼代理人：周妍，广东潮盟律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914×××××××××××436N。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区×××××××××××第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914×××××××××××078B。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××宝盈广场A区A段6层01，统一社会信用代码914××××××××××××620。法定代表人：童某1。原告原小梅与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称宝盈大沥分公司）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称宝盈公司）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称悦心公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周妍到庭参加诉讼，三被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告悦心公司签订的《委托经营管理合同》，被告悦心公司向原告支付从2018年6月21日至2019年8月期间拖欠的租金31733.86元及利息（按月利率0.77%计算，以每月拖欠的租金为本金自拖欠之日起至2019年8月20日的利息为1520.58元，自2019年8月21日起以31733.86元为本金计算利息至实际清偿之日止）；2.被告悦心公司返还升级改造意向金57035.6元及利息（自2018年6月30日起至2019年8月20日期间的利息为4550.35元，自2019年8月21日起利息以57035.6元为本金按年利率7%计算至实际清偿之日止）及6个月利息的补偿金1996.25元；3.确认原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2019年8月21日解除；4.被告宝盈公司、宝盈大沥分公司退还物业使用权出让金220084.19元及物业管理按金3000元予原告；4.三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告宝盈大沥分公司于2012年12月30日签订《物业使用权出让合同》，约定被告宝盈大沥分公司将宝盈广场项目编号为****号商铺的使用权出让给原告，出让年限至2042年1月31日，原告一次性支付被告宝盈大沥分公司总出让款285178元及物业管理按金3000元。同日，原告与被告悦心公司签订《委托经营管理合同》，2014年6月22日双方签订《关于委托经营管理合同的补充协议（一）》，约定原告将上述商铺自2013年10月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给被告悦心公司；从2013年10月1日起，原告获得由被告悦心公司支付的五年期限的委托经营固定租金收益等。自2018年6月21日至今，被告悦心公司已逾期14个月支付租金予原告，合同目的已实际不能实现，故原告有权解除《委托经营管理合同》，并要求被告悦心公司支付拖欠的租金及利息等。2018年6月30日，原告与被告悦心公司签订《宝盈广场投资升级改造意向协议书》，约定为对宝盈广场二层商铺进行升级改造，由原告向被告悦心公司支付57035.6元升级改造意向金，若改造方案在2018年12月31日前未能确定签署合同，被告悦心公司须退还全部投资改造意向金，还本付息，同时按银行利率（年息7厘）计算补偿原告投入意向金6个月的利息。由于被告悦心公司未能在2018年12月31日前签署针对改造方案的合同，根据上述约定，原告有权要求被告悦心公司退还意向金57035.6元及利息。原告与被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》的目的是通过取得涉案商铺的使用权获得收益，由于被告悦心公司无法以独立商铺形式返还涉案商铺予原告，因此，原告在《委托经营管理合同》期满终止后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的的无法实现无任何过错，故原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，被告宝盈大沥分公司应返还尚未履行的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金220084.19元及物业管理按金3000元予原告。被告宝盈大沥分公司是被告宝盈公司的分公司，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担连带责任。三被告没有答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，本院对原告提交的证据的真实性均予以确认。本院经审理认定事实如下：2012年12月30日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区×××××××××××民小组（土名为“庙后”）土地的宝盈广场项目编号为****号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为18.48平方米，使用权性质为商业；出让期限从本合同签订之日起至2032年12月止，出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止；签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款285178元及物业管理按金3000元等。原告已向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元及涉案商铺物业使用权出让金285178元。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉案商铺的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，委托经营期限为五年，自2013年10月1日起计算；从2013年10月份开始，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年固定收益为每月1901元，第四年至第五年固定收益为每月2376元，固定收益在每月20号前以转账形式按月支付；乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过6个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计；逾期超过12个月的，甲方有权要求乙方一次性支付剩余期限未收取的委托经营收益及违约金；在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税等。2014年6月22日，原告与被告悦心公司签订《关于委托经营管理合同的补充协议（一）》，约定双方变更涉案商铺的委托经营期限至2042年1月31日止，第六年起的收益为实际经营租户所缴付的租金等。2018年6月30日，原告与被告悦心公司签订《宝盈广场投资升级改造意向协议书》，约定由于公司与腾讯官方及合作运营团队未确切签定合作方案，原则上在12月31日前最终确定该方案，为保障方案顺利完成，需各业主先投入项目升级改造意向金，如该改造方案在2018年12月31号前未能确定签署合同，公司则于30日内退回全部投资改造意向金，同时按银行利率（年息7厘）计算补偿业主投入意向金6个月的利息；业主投资所购商铺一次性款项的20%即57035.6元作为升级改造金，商铺编号二层2-S066；如不能成功签订改造方案，公司连本带利退还升级改造投资金额给业主等。同日，原告向被告悦心公司支付了升级改造意向金57035.6元。被告悦心公司向原告支付了2018年7月至10月的租金收益468.07元、468.07元、237.6元、356.4元，此后未再向原告支付租金收益。另查明，宝盈广场A区于2012年2月24日取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。再查明，原告主张解除《委托经营管理合同》、《物业使用权出让合同》的起诉状等材料于2019年11月1日送达至三被告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2012年12月30日至2032年12月，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为10625天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案《委托经营管理合同》、《关于委托经营管理合同的补充协议（一）》是合同双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告悦心公司从2018年7月开始拖欠租金收益，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告有权解除合同。《委托经营管理合同》的合同期限至2042年1月31日，原告主张解除《委托经营管理合同》的起诉状于2019年11月1日送达至被告悦心公司，本院据此认定《委托经营管理合同》于2019年11月1日解除。原告签订《物业使用权出让合同》的合同目的是通过取得涉案商铺的使用权获得收益，《委托经营管理合同》解除后，被告悦心公司应将涉案商铺返还予原告，但根据涉案商铺所在宝盈广场的实际状况，涉案商铺无法以独立商铺形式返还原告，亦无法以独立商铺形式区分并实际使用，即原告在《委托经营管理合同》解除后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错，故原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，本院予以支持并确认《物业使用权出让合同》于被告宝盈大沥分公司收到原告主张解除该合同的起诉状之日即2019年11月1日解除。《物业使用权出让合同》已解除，被告宝盈大沥分公司应返还合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金予原告。《物业使用权出让合同》所约定的实际租赁期限为10625天，合同解除后的剩余使用期间及无效约定部分期限共8127天，原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价，故被告宝盈大沥分公司应返还原告物业使用权出让金218130.98元（285178元÷10625天×8127天）。双方合同已解除，被告宝盈大沥分公司所收取的物业管理按金3000元应全额予以返还。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。根据《委托经营管理合同》的约定，被告悦心公司在2018年7月至2018年9月期间每月应向原告支付租金收益2376元。双方均未能举证证明自2018年10月1日起的应付租金收益金额，故本院酌定参照每月2376元计算自2018年10月1日起的租金收益。《物业使用权出让合同》、《委托经营管理合同》均于2019年11月1日解除，原告主张被告悦心公司支付计算至2019年8月的租金收益31733.86元，经核算，本院予以支持。被告悦心公司未依约支付租金收益，本院酌定逾期利息按照年利率8.7%计算。经计算，计至2019年8月20日的利息为1452.11元，从2019年8月21日起被告悦心公司应以31733.86元为本金按年利率8.7%计算利息至实际清偿日止予原告。原告与被告悦心公司签订的《宝盈广场投资升级改造意向协议书》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告悦心公司未能举证证明上述合同约定的改造方案已于2018年12月31日前签订，原告主张被告悦心公司退还意向金57035.6元并支付6个月利息1996.25元符合双方的约定，本院予以支持。被告悦心公司未能依约退还意向金予原告，本院酌定被告悦心公司从2019年1月1日起以57035.6元为本金按年利率4.35%计算利息至实际清偿日止予原告，对原告超出部分主张，本院不予支持。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原小梅与佛山市悦心物业管理有限公司于2012年12月30日签订的《委托经营管理合同》于2019年11月1日解除；二、确认原小梅与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2012年12月30日签订的《物业使用权出让合同》关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2019年11月1日解除；三、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金218130.98元及物业管理按金3000元予原小梅；四、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金收益31733.86元、利息1452.11元及以31733.86元为本金从2019年8月21日起至实际清偿日止按年利率8.7%计算的利息予原小梅；五、佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还意向金57035.6元，并支付利息1996.25元及以57035.6元为本金从2019年1月1日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予原小梅；六、驳回原小梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3049.41元（原小梅已预交4263.06元），由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担2308.48元，佛山市悦心物业管理有限公司负担740.93元，并均应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原小梅已预交的受理费4263.06元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予原小梅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  康燕二〇一九年十一月二十九日书记员  钟丹