山西省朔州市中级人民法院民事判决书（2019）晋06民终997号上诉人（原审被告）：朔州市明禾房地产开发有限公司。住所地朔州市应县陶瓷工业园区。法定代表人：晋红叶，职务经理。委托诉讼代理人：裴化军，北京博贤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾玉虎，男，1971年10月10日出生，汉族，山西省大同市人，住大同市。委托诉讼代理人：李善球，山西星瑞律师事务所律师。上诉人朔州市明禾房地产开发有限公司（下称明禾公司）因与被上诉人贾玉虎确认合同有效纠纷一案，不服应县人民法院（2019）晋0622民初751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。明禾公司上诉请求：撤销原判第二项并承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院关于被上诉人与上诉人签订《预定协议》的过程表述以及交付钥匙等过程没有证据来证实。实际情况是当时担任公司负责人的贾玉龙代表公司与名义上的购房人贾玉虎(贾玉虎的名字是贾玉龙)代签了《预定协议》，《预定协议》签订后贾玉虎也没有支付相应的款项给公司，上诉人虽出具收据但没有实际收到过被上诉人贾玉虎支付的款项。上诉人也没有给被上诉人交付过钥匙等。关于《预定协议》的效力的问题。因为该协议仅仅是意向性的，协议内容根本不具备《商品房买卖合同》的法定要件。关于车库使用权的问题。一审法院仅仅依据被上诉人提供的三张收据即认定被上诉人享有车库的使用权完全错误。贾玉虎答辩同意一审判决。贾玉虎向一审法院起诉请求：1.确认贾玉虎、明禾公司签订的明禾小区公寓楼4单元5层502号房屋《预订协议》，明禾小区6号楼2单元3层302号房屋《预订协议》有效;2.判令上述两套房屋所有权归贾玉虎;3.判令明禾小区3号楼10号车库、5号楼11号车库、4号楼5号车库的使用权归贾玉虎。一审法院认定事实：明禾公司系房地产开发企业，在开发明禾小区项目期间，公司经营出现异常。案外人苏子强于2013年向明禾公司订购明禾小区公寓楼4单元5层502房屋，当时交付了部分购房款94977元；案外人梁敏订购了6号楼2单元302号房屋，交付购房款127616元，后因不能办理房屋按揭等方面原因，2015年5月份，经有关部门组织案外人及贾玉虎、明禾公司协商，由贾玉虎给付苏子强94977元、给付梁敏127616元，明禾公司与两案外人解除了购房合同。5月14日，明禾公司分别向贾玉虎出具了收购房款94977元、127616元的两份收据。5月15日，明禾公司与贾玉虎就上述房屋签订两份《预订协议》，协议主要内容为贾玉虎自愿认订明禾公司开发的明禾公寓楼4单元5层西门（502），房屋建筑面积98.82平方米，建筑面积单价每平米2985元，总价294978元（另一份为6号楼2单元3层西门（302），建筑面积103.27平方米，单价每平米3235元，总价334078元），房屋交付内容：毛墙、毛地、地暖、外墙保温、塑钢中空玻璃、防盗门、水电暖气入户，明禾公司统一办大红本（费用自付）。《预订协议》盖有明禾公司印章及当时法人代表贾培录私章。当天，明禾公司向贾玉虎分别出具了收取每套房屋下欠房款的收据及缴纳装修保证金、家用水表、电表、物业费、天然气入户费、电视初装费、装修垃圾清理费、公共设施维修基金等费用收据。2015年5月17日，明禾公司又出具了贾玉虎购买明禾小区3号楼10号车库收据，价款210420元；购买5号楼11号车库收据，价款217920元；购买4号楼5号车库，价款210420元。同时，明禾公司另出具了三个车库相关配套费用收据。2015年6月9日，贾玉虎领取了单元楼房的钥匙，并在领钥匙签名表上签字。庭审中，贾玉虎称购买上述房屋及车库的款项，除给付苏子强、梁敏现金或转账外，其他均为抵顶之前明禾公司向贾玉虎的借款。一审法院认为，一、就两份《预订协议》的效力问题。该协议系明禾公司在经营异常的情况下，解除了与案外人苏子强、梁敏的购房合同，并由贾玉虎返还了二人的购房款后与贾玉虎订立的协议，是双方真实的意思表示，且协议内容具体，涉及价款、位置、权利义务等主要条款明确，故该协议有效，对贾玉虎的第一项诉讼请求予以支持。二、就贾玉虎要求确认公寓楼4单元5层502号房屋、6号楼2单元302号房屋所有权问题。根据我国相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转移应当依法登记。上述两套房屋未经不动产登记部门依法登记，法院不应也无权代替行政行为直接根据合同确认房屋所有权的归属，故对贾玉虎的第二项诉讼请求不予支持。三、就贾玉虎主张三个车库的使用权问题。明禾公司向贾玉虎出具了收取房款的收据，双方实质上对车库的使用权已达成一致意见，贾玉虎即对车库享有使用的权利。明禾公司认为公司之前未向贾玉虎借款，当时不是真实的交付房款，但明禾公司不能提交确凿的证据证明自己的主张，也无证据否定明禾公司出具收款收据的行为，贾玉虎该项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、贾玉虎、明禾公司于2015年5月14日签订的明禾小区公寓楼4单元5层502号房屋《预订协议》、明禾小区6号楼2单元3层302号房屋《预订协议》有效；二、贾玉虎对明禾小区3号楼10号车库、5号楼11号车库、4号楼5号车库享有使用权；三、驳回贾玉虎的其他诉讼请求。案件受理费300元，由明禾公司负担。本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致，予以确认。本院二审期间，上诉人明禾公司提交与案外人签订的编号：GF-2000-0171号并已生效的《商品房买卖合同》。拟证明：涉案《预订协议》不是商品房买卖合同，差距非常大。贾玉虎质证意见：1.对这份证据的合法性我们有异议，理由是合同备案时间是2014年，签订时间则是2015年，合法性有异议。2.这份合同不能否定双方直接签订的《预订协议》不属于买卖合同。经审查，上诉人明禾公司提供《商品房买卖合同》与案涉《预订协议》从名称及形式上虽然存在差异，但根据法律规定，协议内容和履行情况已具备《商品房买卖合同》的性质。证据不具有否定《预订协议》效力的证明力。本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点为：双方当事人签订涉案《预订协议》是否具备商品房买卖合同的性质；被上诉人贾玉虎对诉争明禾小区三处车库是否享有使用权。两份《预订协议》的签订是在双方当事人就完成交接收房款事宜，并由上诉人明禾公司在当日和次日出具了相应的收款收据后签订，事前与事后行为表明了双方当事人的真实意思表示。且《预订协议》内容合法，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。上诉人明禾公司提出《预订协议》仅为意向性的预定协议,不具备《商品房买卖合同》性质的效力理由，缺乏事实和法律依据，其上诉理由本院不予支持。上诉人明禾公司分别为被上诉人贾玉虎出具了内容明确的三间车库收款收据，双方当事人对车库的买卖达成了真实的合意，并进行了实际履行。被上诉人贾玉虎即获得实际利用使用车库的权益。上诉人明禾公司认为车库亦为不动产，未经登记不发生效力，被上诉人贾玉虎不享有车库的使用权。使用权非完全物权，是有限的实际占有权利。故上诉人明禾公司所提之上诉理由，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人明禾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300.0元，由上诉人朔州市明禾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 福审判员 殷 莉审判员 边艳桃 二〇一九年十二月十九日书记员 李 泽书记员 曹晋阳