广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤13民终6100号上诉人（原审被告）：广东中胜置业有限公司，住所：广东省惠州市惠阳区淡水金惠大道润鑫花园3号楼E幢1层101号。法定代表人：颜添河。委托诉讼代理人：陈振，广东日升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗桂娇，女，汉族，1973年1月8日出生，住址：惠州市惠城区。被上诉人（原审原告）：邹言言，女，汉族，1995年2月10日出生，住址：广东省惠州市龙门县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：曾裕强，广东港惠律师事务所律师。上诉人广东中胜置业有限公司因与被上诉人罗桂娇、邹言言商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初第422号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人广东中胜置业有限公司的委托诉讼代理人陈振，被上诉人罗桂娇、邹言言的共同委托诉讼代理人曾裕强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人广东中胜置业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：l.请二审人民法院依法撤销（2019）粤1303民初422号民事判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2.本案上诉费和一审受理费全部由被上诉人承担。事实和理由如下：一、被上诉人未按约定支付房款，根据双方约定，上诉人可以暂缓交房且不视为违约，其一审请求应当予以驳回。根据双方于2014年2月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》第七条约定，被上诉人应于2014年2月19日前支付首期款人民币470000元，余款460000元向银行申请贷款支付。按照双方签订的《商铺补充协议》第四条第2项“乙方（即被上诉人，下同）选择按揭货款付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款由乙方向甲方（即上诉人，下同）认可的按揭银行中请按揭货款支付，乙方保证该剩余购房款于本合同签订后60日内全部支付至甲方”的规定，被上诉人至迟应在2014年4月19日前将剩余购房款付至上诉人账户，但被上诉人至今没有将剩余房款付至上诉人账户，被上诉人明显存在违约行为。按照该《住宅补充协议》第五条第3项“在乙方付清全部购房款及前述各项费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约”的约定，在被上诉人付清房款前，上诉人可以暂缓交房。二、被上诉人已与案外人广东清泉商业运营管理有限公司及上诉人签订《物业代管合同》将案涉房产交由案外人广东清泉商业运营管理有限公司代管、收楼，案外人向被上诉人支付固定代管回报，且被上诉人已实际收取固定回报。因此，不论上诉人是否按期交楼，均不会影响被上诉人实现合同目的。2014年2月19日，被上诉人与案外人广东清泉商业运营管理有限公司（简称清泉管理公司）及上诉人签订《物业代管合同》，约定被上诉人将案涉房产交由案外人清泉管理公司代管、收楼；代管期限三年，自2015年7月30日起至2018年7月30日；案外人清泉管理公司向被上诉人支付固定代管回报。该合同同时约定被上诉人案外人代为收房，办理交房手续。案外人已向被上诉人支付固定回报。因此，不论上诉人是否按期交楼，均不会影响被上诉人实现合同目的。三、按照法律规定以及双方签订的《商品房买卖合同》《商铺补充协议》等的约定，办理银行按揭贷款手续属于被上诉人的义务而非权利，但被上诉人却将办理按揭贷款的责任转嫁给上诉人，明显是颠倒是非，是极不诚信的。第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003）7号】第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或己竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”可见，向上诉人支付房款是被上诉人的法定义务。本案被上诉人选择以按揭贷款方式支付房款，被上诉人理所当然地具有办理按揭贷款的义务。第二，《商铺补充协议》第四条明确约定，被上诉人应自行办理按揭贷款手续，并保证于商品房买卖合同签订后的60日将剩余房款付至上诉人指定的银行账户内。因此，办理按揭贷款手续属于被上诉人的义务，被上诉人将该义务转嫁给上诉人，完全是颠倒是非，是极不诚信的。四、退一步说，假如因上诉人未在2015年12月28日前将房产交付给被上诉人，被上诉人因此取得合同解除权，那么，至本案被上诉人提起诉讼发出解除合同的意思表示时，其解除权已消灭。第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003）7号】第15条等的规定，解除权最迟应于解除权发生之日起一年内行使，超过上述期限的，其解除权消灭。根据该规定，假如因上诉人未在2015年12月28日前将房产交付给被上诉人，被上诉人因此取得合同解除权，那么被上诉人至迟应当在2016年12月28日前行使解除权，而本案被上诉人迟至2018年12月25日才提起诉讼要求解除合同，显然己超过解除权期限。第二，2016年12月28日解除权期限届满后，被上诉人于2016年3月10日、2017年2月,13日，先后两次收取案外人支付的返租款（代管费）共计61100元，足以证明被上诉人已以实际行为表示继续履行合同，被上诉人于2018年12月25日起诉解除合同，显然与其行为相悖。综上，被上诉人要求解除合同的理由显然是不成立的，一审法院解除合同明显是错误的，恳请二审法院依法予以撤销，改判驳回被上诉人的一审请求。被上诉人罗桂娇、邹言言辩称：一、惠阳区人民法院查明认定事实清楚，请求惠州市中级人民法院依法维持原审判决。答辩人罗桂娇、邹言言与被答辩人广东中胜置业有限公司于2014年2月19日签定《广东省商品房买卖合同》，购买的是清泉城市广场12商业裙楼B1层48号房，该商品房用途是商场，建筑总面积共28.05平方米。房屋总价为93万元整。根据双方约定的付款方式及期限，答辩人罗桂娇、邹言言在2014年2月19日之前分四次向广东中胜置业有限公司支付首期款共计47万元。答辩人罗桂娇、邹言言将向银行申请按揭贷款的资料于2014年2月19日在惠阳区清泉城市广场销售部提供给广东中胜置业有限公司的工作人员，并向广东中胜置业有限公司支付办理该商铺的银行按揭费用和办理房产证费用共计32623元。剩余购房款未支付的原因是因为被答辩人广东中胜置业有限公司迟迟未能指定贷款银行办理货款手续。以上事实，惠阳区人民法院在审理过程中认定十分清楚，证据充分。被答辩人广东中胜置业有限公司也是认可的。二、惠阳区人民法院对适用法律正确，请求惠州市中级人民法院依法维持原审判决。惠阳区人民法院据已查明的事实，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条的规定，依法作出判决，适用法律正确。综上所述，惠阳区人民法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。被答辩人广东中胜置业有限公司上诉理由不能成立，恳请惠州市中级人民法院在审理后，驳回其上诉请求，依法维持原判。被上诉人罗桂娇、邹言言向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2014年2月19日签订的《广东省商品房买卖合同》和《商铺补充协议》；2、被告向原告返还已支付的购房款470000元；3、被告向原告返还已支付房屋按揭费用和办理房产证费用32623元；4、被告向原告支付合同违约金4700元；4、本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：经审理查明，2014年2月19日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于惠州市××区淡水金××大道清泉城市广场××商业××楼××房，建筑总面积共28.05平方米，房屋总价930000元，付款方式为签订合同当日付清首期款470000元，余款460000元办理按揭付清；第八条交付期限：被告应当在2015年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋交付原告使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的、施工中遇到重大技术问题，未能及时解决的、其他非出卖人所能控制的因素，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠阳区房产管理局申请登记备案”。截止2014年1月17日，原告已向被告支付购房款470000元，按揭费用及办理房产证费用32623元。剩余购房款原告对此陈述是因为被告迟迟未能指定贷款银行供其办理贷款手续。原审法院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》属于双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，合同合法有效。原告虽已支付了房款470000元以及32623元办证费用，但并未支付完应当以贷款方式支付的第二部款项，原告未能支付完毕全部购房款，其要求被告交付房产，没有事实法律依据，故对其诉请的合同违约金不予支持。鉴于被告在庭审时亦没有提交证据证实其已经将涉案房产预售备案至原告名下，亦未提交证据证实所涉房产已经竣工验收具备交付条件，故对原告提出的解除合同，退还已支付的购房款470000元及办证费用32623元的诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告罗桂娇、邹言言与被告广东中胜置业有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《商铺补充协议》。二、被告广东中胜置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗桂娇、邹言言返还已收取的购房款470000元，办证费用32623元。三、驳回原告罗桂娇、邹言言的其他诉讼请求。二审中，上诉人广东中胜置业有限公司提交新证据如下：一、物业代管合同、银行客户回单；证明内容：被上诉人与案外人清泉商业运营公司约定由案外人代为收房、代管案涉房产，案外人于2016年3月10日、2017年2月13日向被上诉人支付物业代管费61100元。二、商铺补充协议；证明内容：被上诉人选择按揭贷款付款，应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款于本合同签订后60日内全部支付至上诉人银行账户。无论何种原因导致未获得按揭银行贷款或者贷款额度不足，被上诉人应在本补充协议约定的期限内向上诉人付清剩余房款。办理按揭贷款手续属于被上诉人的义务而非权利。三、广东省房地产预告登记证明；证明内容：上诉人已于2014年4月28日办理案涉房产的预告登记被上诉人罗桂娇、邹言言质证意见如下：我方认为该证据不属于新证据，而且已经过了举证期效，不予质证。二审中，被上诉人罗桂娇、邹言言提交的新证据如下：关于上诉人广东中胜置业有限公司的案涉楼盘的网络搜索截图；证明内容：案涉楼盘存在诸多问题，导致无法交房给业主，无法在银行按揭贷款。上诉人广东中胜置业有限公司质证意见如下：对于该证据三性不予认可。一、该证据来源于网络，其真实性没有经过任何有权机关调查核实。二、该证据的形式不合法，从网络截取的证据应当经过公证等方式，不符合证据的形式要件。本院经审理查明：原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本系列案系商品房预售合同纠纷案件。本案争议焦点为：案涉合同及补充协议应否解除的问题。首先，本案双方当事人于2014年2月19日签订《广东省商品房买卖合同》及《商铺补充协议》，其中上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合同第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠阳区房产管理局申请登记备案”。而上诉人二审提交的新证据证明上诉人于2014年4月28日办理了涉案房屋的预告登记，已经超过约定的30天。其次，上诉人2014年2月19日向被上诉人收取了办理银行按揭费用及办理房产证费用共32623元，但至今涉案房屋的银行贷款仍未获批，且上诉人至今未能提交证据证实涉案房屋已经竣工验收具备交付条件。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，原审法院判决解除上诉人与被上诉人之间的《广东省商品房买卖合同》及《商铺补充协议》并返还购房款及办证费用，依法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人广东中胜置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币14417元，由上诉人广东中胜置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 丁晓鹏审判员 严丽芳二〇一九年十二月五日法官助理陈佳汝书记员张婉婷