贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民初41号原告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地广西省南宁市青秀区古城路39号香江花园4号写字楼。负责人：余谦，该分公司负责人。委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁力，贵州恒易律师事务所律师。被告（案外人）：曹小丽，女，1985年8月2日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。第三人（被执行人）：遵义同一房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区南舟路75号。法定代表人：李建华，该公司总经理。原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称东方资产广西分公司）与被告曹小丽、第三人遵义同一房地产开发有限公司（以下简称同一房开）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭，于2019年9月3日公开开庭审理了本案。原告东方资产广西分公司的委托诉讼代理人胡琼尹、梁力，被告曹小丽到庭参加诉讼。第三人同一房开经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。东方资产广西分公司向本院提出诉讼请求：1.判决撤销贵州省高级人民法院作出的（2018）黔执异70号《执行裁定书》；2.判决继续执行贵州省遵义市红花岗区房屋；3.由曹小丽承担本案的诉讼费。事实与理由：2012年6月，北京长惠城镇化建设投资基金（有限合伙）（以下简称长惠基金）委托中国农业银行股份有限公司遵义分行（以下简称农行遵义分行）向同一房开发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。同年，为了确保同一房开按时、足额履行上还款义务，农行遵义分行与同一房开签订了四份担保合同，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，同一房开还将其所有的“同一˙迎红水岸”剩余未销售房产（住宅87887.31平方米，商业6424.28平方米）进行抵押，并于同月办理了遵房建监字第××号、20××64号、20××19号在建工程抵押登记证明。后因同一房开未按协议约定偿还债务，长惠基金将同一房开、李建华、陈雪梅、曹亮诉至贵州省高级人民法院（以下简称省高院），诉讼中，省高院经长惠基金申请，于2015年7月16日保全查封了上述抵押房产。2015年11月6日，省高院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决书，判决同一房开支付长惠基金本金5855万元及相应利息、律师费、财产保全费及诉讼费，并判决长惠基金对上述抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。前述判决发生效力后，因同一房开未履行判决给付义务，长惠基金于2016年8月8日向省高院申请强制执行。省高院受理后拟对已查封的抵押物进行评估拍卖。曹小丽遂于2018年12月3日以房号Ａ2-32-8号的被查封房屋系其购买为由向省高院提出执行异议，省高院于2018年12月28日作出（2018）黔执异70号执行裁定，中止了该查封房屋的执行。另外，在执行本案过程中，东方资产广西分公司于2019年2月14日向省高院申请变更为本案的申请执行人，省高院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定，变更东方资产广西分公司为申请执行人。现东方资产广西分公司认为上述裁定认定事实不清，适用法律错误，曹小丽所提执行异议并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条等规定，具体理由如下：（一）曹小丽与同一房开签订的《商品房购买合同》系抵押设立后未经抵押权人同意签订的，该行为违反法律规定，房屋转让行为无效，购买行为无效，不能排除执行。（二）曹小丽为同一房开员工，其在知晓涉案房屋已经被设立抵押的情况下仍与其签订购房合同，其对涉案房屋不能办理过户登记存在过错。（三）曹小丽为同一房开员工，其与同一房开恶意串通，损害债权人的利益，其异议不应得到支持。（四）曹小丽仅提供同一房开单方收款收据，不能证明房款已经支付，该购房交易不真实，不能排除强制执行。综上所述，曹小丽提供的异议资料不足以排除执行，省高院作出的（2018）黔执异70号《执行裁定书》错误，侵犯了东方资产广西分公司的合法权益，故依法提起诉讼，请求依法支持东方资产广西分公司的诉讼请求。被告曹小丽辩称，1.曹小丽与同一房开签订《商品房买卖合同》在法院查封之前，属双方平等自愿原则所签订，合法有效。曹小丽已按合同支付房款，已居住在涉案房屋以内且合法占有至今。因涉案房屋规划竣工验收手续未完善，无法向住建部门办理产权登记并非曹小丽过错。2.东方资产广西分公司引用的《物权法》第191条第2款属于管理性强制规定，并非效力性强制性规定。东方资产广西分公司与同一房开之间办理的是在建工程抵押，曹小丽无任何途径知晓该情况，曹小丽在购买同一房开所售房屋时该项目已有商品房预售许可证，曹小丽已尽到足够的注意义务，《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，并未违反《合同法》效力性强制规范，应为有效合同。3.曹小丽作为同一房开普通员工，原工作主要负责后勤和人事工作，同一房开向任何单位或个人借款、借款金额、抵押房产均属于公司机密，都由专人办理及保管，曹小丽无权知情。同一房开对员工购买住房给予优惠政策，属员工福利房，低于市场价理所当然，曹小丽有权享受涉案房屋价格优惠，且同一房开其他员工也参与购买。东方资产广西分公司称曹小丽知晓同一房开巨额债务并与其恶意串通签订合同系编造事实。4.曹小丽购买款由购房时本人及家人现金筹集，同一房开收到购房款后出具收据。5.目前同一房开已被遵义市列为问题房开，政府为维护社会稳定，切实解决民生问题对问题房开出台了相关政策，且迎红水岸属于政府重点项目。政府将对迎红水岸在建工程抵押办理解押手续，解押释放出的资产由政府进行监督，督促同一房开尽快还清抵押权人的借款。东方资产广西分公司申请执行的资产将由政府根据相关政策解押、解封，并统一进行监管处理。因此，涉案房屋均由政府监管处理，不再属于在建工程抵押，东方资产广西分公司也无权以抵押优先对涉案房屋再进行处置及拍卖。请法院根据相关法律法规、问题房开相关政策及维护人民群众利益角度驳回其诉讼请求。第三人同一房开未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。东方资产公司提供以下证据证明自己的主张：第一组证据：贵州省高级人民法院民事裁定书（2015）黔高民商初字第46号、贵州省高级人民法院协助执行通知书（2015）黔高民商初字第46-3号、贵州省高级人民法院查封清单、（2015）黔高民商初字第46-3号协执-送达回证、贵州省高级人民法院协助执行通知书（2017）黔执恢36-2号。拟证明：涉案房屋已于诉前进行保全,并于2015年7月16日被法院查封。第二组证据：贵州省高级人民法院民事判决书（2015）黔高民商初字第46号。拟证明：涉案房屋于2012年6月19日已办理抵押登记，东方资产广西分公司对涉案房屋享有申请执行并就其拍卖变卖所得价款在胜诉判决确定的金额内优先受偿的权利。第三组证据：贵州省高级人民法院（2019）黔执异2号执行裁定书。拟证明：（2017）黔执恢36号执行案件的原债权人（原申请执行人）将债权转让给东方资产广西分公司，东方资产广西分公司经法院认定已成为该债权的新申请执行人，有权代替原债权人参与该案件执行异议及执行异议之诉。曹小丽质证认为，对证据真实性予以确认，但对第二组证据及其证明目的不予认可，认为曹小丽取得房屋属于善意取得，在建工程抵押不等于房屋抵押登记，不认可其证明目的。曹小丽向本院提交了以下证据：《商品房买卖合同》（合同编号2013002212），收款收据，房屋结算证明及承诺书，迎红水岸前期物业服务合同业主临时管理公约，迎红水岸装饰装修管理服务协议，电子发票，不动产登记信息情况证明，关于解除迎红水岸项目在建工程抵押的通知。拟证明：涉案房屋属曹小丽所有，（2018）黔执异70号执行裁定书系法院依照执行程序作出的执行处理行为没有违反法律规定，应予维持。东方资产广西分公司质证认为，合同签订于2013年8月，案涉房屋已经抵押，曹小丽作为同一房开员工，在其知晓房屋已经抵押的情况下，仍购买涉案房屋，其应当承担拿不到房屋的风险。曹小丽只提供了2013年8月份的购房款收据，没有提交任何转账凭证，如此大额的现金支付不符常理，认为其没有确定合法的买卖合同也没有支付真实的购房款。承诺书、验收表等为复印件，对三性不予认可。不能证明其有效占有房屋，物业合同也不能证明其有效占有房屋，对票据的真实性予以认可，但时间都在2016年、2017年，即在查封之后，占有无效。抵押权不能仅凭政府一份文件就解除，截止目前抵押权仍未解除，东方资产广西分公司也未收到任何解除通知。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：东方资产广西分公司提交的第二组证据系本院作出的法律文书，本院对该组证据的真实性予以采信。曹小丽提交的《商品房买卖合同》、迎红水岸前期物业服务合同业主临时管理公约、迎红水岸装饰装修管理服务协议，其真实性本院予以采信。水费发票与房屋交接确认表、同一房开出具的《证明》等能相互印证，本院予以采信。经审理查明，2013年8月16日，曹小丽与同一房开签订《商品房买卖合同》约定，同一房开将同一迎红水岸A2-32-8号房屋出卖给曹小丽，合同价款353460元，付款方式及期限为2013年6月12日前一次性支付全部价款。同日，同一房开向曹小丽出具收款收据，载明收到上述房屋购房款353460元。2014年2月6日，同一房开出具《房屋结算证明》，证明房屋相关费用已清，并注明同意接房。同日，曹小丽签署《承诺书》，对接房、装修事项作出承诺，认可于2014年2月6日案涉房屋交付。双方并签订了《房屋验收交接确认表》，曹小丽出具《接房签收文件（物品）记录》，并签署业主临时管理公约、迎红水岸装饰装修管理服务协议等。另，根据遵义市不动产登记事务中心出具的个人不动产登记信息情况证明显示，截止2019年8月6日，曹小丽及其家人名下没有住房信息登记记录。另查明，2012年6月，长惠基金、农行遵义分行与同一房开分别签订了两份《委托贷款合同》，约定长惠基金委托农行遵义分行向同一房开发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。委托贷款合同签订后，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，农行遵义分行与同一房开签订了四份抵押合同，合同约定同一房开还将其所有的“同一˙迎红水岸”剩余未销售面积为87887.31平方米房产、6424.28平方米的商铺进行抵押，并办理了《在建工程抵押登记证明》。后因同一房开未按协议约定偿还债务，长惠基金、农行遵义分行将同一房开、李建华等诉至本院要求偿还借款。2015年7月16日，本院依据长惠基金的财产保全申请，作出（2015）黔高民商初字第46号民事裁定，查封了同一房开在贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一?迎红水岸”A1、A2、A3组团相关房屋。2015年11月6日，本院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决，判决同一房开归还长惠基金、农行遵义分行借款本金5855万元及利息、罚息，长惠基金、农行遵义分行对《在建工程抵押登记证明》项下的房产拍卖、变卖所得价款在该判决确定的金额范围内享有优先受偿权等内容。该判决发生法律效力后，长惠基金、农行遵义分行申请强制执行。本院在执行中，于2018年7月12日作出（2016）黔执65号执行裁定书、（2017）黔执恢36-2号协助执行通知书对上述房屋进行了续封。2018年12月3日曹小丽以涉案的“同一.迎红水岸”A2-32-8号房屋系购买为由向本院提出执行异议，本院于2018年12月28日作出（2018）黔执异70号执行裁定，中止对“同一?迎红水岸”A2-32-8号房屋的执行。东方资产广西分公司对该执行裁定不服，向本院提起诉讼。再查明，2018年6月26日，长惠基金、农行遵义分行与东方资产广西分公司签订了《不良债权资产转让协议》，约定将（2015）黔高民商初字第46号民事判决的债权转让给东方资产广西分公司。2019年2月14日东方资产广西分公司向本院申请变更其为申请执行人。本院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定书，变更东方资产广西分公司为申请执行人。综合原告的起诉状、被告的答辩、双方提供的证据,本案争议焦点是：被告曹小丽对案涉房屋享有的权益是否能够阻却人民法院强制执行。东方资产广西分公司以其对案涉房屋享有抵押权、曹小丽提交的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条的情形为由，主张曹小丽不享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条是对无过错不动产买受人和一般商品房消费者权利的保护，同时也属于第二十七条的除外规定。对于一般商品房消费者而言，应当首先适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。具体到本案中，首先，曹小丽与同一房开签订《商品房买卖合同》的时间为2013年8月16日，本案案涉房屋被查封的时间为2015年7月16日，故曹小丽与同一房开签订《商品房买卖合同》的时间早于案涉房屋被查封的时间；其次，曹小丽已提供证据初步证明案涉房屋系其唯一住房。再次，曹小丽提交的收款收据等可以确定的曹小丽已支付的款项数额超出约定金额的50%，即曹小丽已提供证据证明其支付了案涉房屋约定总价款的50%以上。综上，曹小丽对案涉房屋享有的民事权益足以排除人民法院强制执行，东方资产广西分公司的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  雷苑审判员  张玮审判员  杨锐二〇一九年十二月二十七日法官助理田宇书记员肖亮