湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂1003民初1371号原告:吕红艳，女，汉族，1970年2月28日出生，身份证住址湖北省枝江市，现住荆州区。委托诉讼代理人：张俊，湖北居正律师事务所律师。被告：徐丹，女，汉族，1983年9月6日出生，住湖北省荆州市荆州区。委托诉讼代理人：刘于东，湖北瑞德律师事务所律师。原告吕红艳与被告徐丹房屋房屋买卖合同纠纷一案，湖北省荆州市中级人民法院发回本院重审，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕红艳及其委托诉讼代理人张俊、被告徐丹的委托诉讼代理人刘于东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕红艳向本院提出诉讼请求：1、依法判令房屋出让协议有效。2、判令被告协助原告办理产权变更登记。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告之父徐方贤为城南开发区御河路66号（荆州房产证南字第**）房产的所有权人，原告2005年1月23日委托其姐曹树兰与徐方贤签定该房产的房屋出让协议，协议约定：“甲方徐方贤、乙方曹素兰，甲方将房屋所有权出让给乙方共计陆仟元整（6000元）。以后房改所有费用由乙方承担，甲方负责协助办理一切手续。出让人徐方贤。2005年1月23日”。协议签定后，原告依约向徐方贤交付了购房款，徐方贤向原告交付了该房产并交付了房屋产权登记证书及土地使用权证，其后原告一家居住至今。其间，原告多次要求徐方贤协助办理产权变更登记，但因徐方贤在外打工而未果。徐方贤现已因病死亡，经查，徐方贤的第一顺序遗产继承人为被告。现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法查明事实，判如所请。被告徐丹辩称：房屋出让协议无效。一、被告之父亲徐方贤的房改房坐落在荆州区城××开发区××路××号（荆州制药厂），建筑面积为50.43平米，土地使用面积57.46平米，其产权属于继承人被告所有。原告诉称不成立。被告之父徐方贤是否与曹树兰签订了房屋出让协议，被告不清楚，但从协议的形式要件来看不能成立。首先，协议的出让方是徐方贤，受让方是曹素兰，协议书仅有徐方贤的签名，没有曹素兰的签名，且身份信息显示的枝江白洋镇雅畈村四组是曹树兰，并非吕红艳，也不是曹素兰。原告向法院提交的证据情况说明称“是我弟媳吕红艳委托我以我的名义签的”，既然如此，为什么在协议书不注明曹素兰为委托人，只能证明徐方贤并没有把房子出让给吕红艳。二、荆州市不动产交易中心提供的出售标准价、成本价公有住房明细户表显示徐方贤有配偶，配偶叫倪学菊，并参加了房改。如果将涉案房出让给他人必须征得配偶倪学菊的同意。配偶倪学菊也必须在房屋出让协议书上签字同意。三、涉案房的房产证显示该房的土地属于划拨地，根据《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，涉案房属划拨地，划拨地是不能转让的。四、如前所述，房屋转让协议不能确定受让人是谁，受让人没有向出让人付购房款，也没有按照房屋出让协议的约定承担房改的费用。五、被告的父亲徐方贤在去世前向被告及被告的丈夫覃洋交待，要被告及被告丈夫覃洋收回房屋，荆州是你们（指被告和覃洋）的根据地，你们把房子修整好，简单的装修，回来后才有一个安身之地。被告徐丹收回房屋合情、合理、合法。综上，涉案房屋出让协议无效，恳请人民法院查清事实，驳回原告的起诉。经审理查明：2017年9月2日，曹树兰出具情况说明一份，该说明载明：2005年1月23日我与徐方贤签订的城南开发区御河路66号（荆州房产证南字第**）房屋出让协议，是我弟媳吕红艳委托我以我的名义签订的，该房屋由吕红艳居住至今。2005年1月23日的房屋出让协议载明:甲方徐方贤、乙方曹素兰，甲方将房屋所有权出让给乙方，共计陆仟元整（6000元）。以后房改所有费用由乙方承担，甲方负责协助办理一切手续。徐方贤在该协议上出让人处签名，曹素兰未签名。2005年11月20日的出售标准价、成本价公有住房明细表载明：购房者姓名徐方贤、工作单位荆州制药厂、售房座落荆州区城南御河路66号5栋1楼2号、房屋面积50.43㎡、房价6149元（实际付款4981元）。2007年4月5日，涉案房屋办理了荆州房房权证南字第**的权证，该产权证载明：房屋所有权人徐方贤、房屋坐落城南开发区御河路66号（荆州制药厂）。2011年10月31日涉案房屋办理了荆州城南国用（2011）第104020551号的土地使用权证，该土地使用权证载明：土地使用权人徐方贤、座落城南开发区御河路66号。2015年徐方贤去世，被告徐丹是其女儿，是唯一继承人。原告庭审时陈述，签订房屋协议时乙方写的是我姑姐曹树兰，当时是我委托我姑姐购买。签订协议时徐方贤在该房屋居住，协议签订后就没在那居住了，房屋我姑姐现在租给别人住。房款4000元是我给姑姐，还差2000元我找别人借的，签订协议当天现金付款。徐方贤没有出具支付房款的收条是因为徐方贤不想写字，我不付钱他不会给钥匙，当时房价就值6000元。我向种蜂厂交了房产证办证费2000元，土地证办证费1000元，票据在我姑姐手里，交的是现金，名字开的是徐方贤，两证原件在我手里。被告庭审时陈述，两证在徐方贤家里，可能是曹树兰、倪学菊拿走的，徐方贤只有一个女儿，签订协议前十年徐方贤的妻子就去世了，徐方贤的父母都不在了。出让协议上的签名是徐方贤签名，曹树兰与徐方贤是同事关系。被告代理人在本院原审时陈述，买卖事实是存在的，我们申请证人出庭主要是证明没有收到房款。徐方贤所在单位职工陈述，证在曹树兰手里应该是她交的钱，院子里的人都说徐方贤将房子卖给曹树兰了。本院认为，本案的争议焦点是：一、房屋出让协议是否成立生效；二、购房款是否已付清。关于第一个争议焦点房屋出让协议是否成立生效。本院认为，曹树兰受原告吕红艳委托购买徐方贤的房屋，并以自己的名义与徐方贤订立房屋出让协议，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，虽然曹树兰和原告吕红艳未在协议上签名，但结合双方当事人的陈述和签订协议后的一系列行为表明，原告吕红艳与徐方贤的房屋出让协议成立有效。关于第二个争议焦点购房款是否已付清。本院认为，原告虽然提供了相关支付房款的证据，但原告未出示最直接的支付房款的证据如徐方贤出具的收条，结合双方当事人的陈述和证人证言，原告可能已付清了购房款，但现有证据并不能完全证明原告已付清了购房款，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，原告吕红艳应承担举证不能的后果。对原告提出的判令被告协助原告办理产权变更登记的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，原告吕红艳要求被告协助原告办理产权变更登记，前提是原告已支付了相应的房款，被告虽未主张由原告支付房款，结合本案事实和调解期间双方的意见，为了减轻当事人诉累，本院酌定为由原告向被告支付房款48000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，徐方贤应当转移涉案房地产所有权的义务。徐方贤已经去世，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限”的规定，其义务应由其继承人承担，被告徐丹作为徐方贤唯一的继承人，应当协助原告吕红艳办理涉案房地产的不动产权利转移登记。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第四百零二条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告吕红艳委托曹树兰（曹素兰）与徐方贤于2005年1月23日签订的房屋出让协议有效。二、原告吕红艳于本判决生效之日起十日内向被告徐丹支付房款48000元。三、被告徐丹于本判决生效之日起十日内协助原告吕红艳办理坐落于城南开发区御河路66号（荆州制药厂）的房地产（荆州房房权证南字第**、州城南国用（2011）第104020551号）的不动产权利转移登记。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。案件受理费500元，由原告吕红艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  杜振虎审 判 员  顾琼香人民陪审员  熊国磉二〇一九年十二月二十七日法官助理李晓书记员黄薇薇