海南省屯昌县人民法院   民事判决书   (2019)琼9022民初1354号   原告：孙义志，男，1953年12月15日，汉族，现住海南省屯昌县屯城镇美林湖国际社区。   委托诉讼代理人：张秀荣，女，1955年7月1日出生，汉族，现住海南省屯昌县屯城镇美林湖国际社区。系原告孙义志的妻子。   被告：海南屯昌美林物业管理有限公司，住所地海南省屯昌县屯郊省道303侧（美林湖国际社区6A楼1层）。   法定代表人：金鹏，该公司总经理。   委托诉讼代理人：吴太玉，女，汉族，1986年7月5日出生，系该公司员工。   被告：海南美丰不动产有限公司，住所地海南省屯昌县屯城镇昌盛路370号。   法定代表人：马进明，该公司董事长。   委托诉讼代理人：许振国，海南金裕律师事务所律师。   委托诉讼代理人：崔先哲，海南金裕律师事务所律师。   原告孙义志与被告海南屯昌美林物业管理有限公司（以下简称“美林物业公司”）、海南美丰不动产有限公司（以下简称“美丰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张秀荣、被告美林物业公司委托诉讼代理人吴太玉、美丰公司委托诉讼代理人许振国、崔先哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告孙义志向本院提出诉讼请求：1、判决两被告退还原告购房时所交的契税2365元，房屋维修基金3153.6元，办证费用及工本费，房屋档案管理费410元，装修质量相关费用835元，四项合计：6763.6元；2、判决两被告偿还上述费用6763.6元于交款之日起至判决生效之日止的商业银行6年贷款利息1620元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月，原告以被告二美丰公司签订了房屋买卖合同，并缴清了购房全款236500元。[见证据一，二]2013年6月被告二通知原告前往收房，收房时，被告一美林物业告知原告，美丰公司要求美林物业代收契税2365元，房屋维修基金3153.60元，办证费及工本费410元，装修质量相关费用835元，四项合计6763.60元，并告知此款系办证必交之费，收到后将全款转给美丰，是美丰代房管局税务局所收。原告按照美林物业公司的要求，如数交清了上述款项[见证据三]。但时至今日，被告二美丰公司未按合同约定为原告办理不动产证，经原告向屯昌县房管局，屯昌县税务机关咨询，美丰亦未将其代收的款项移交上述两机关。得知此情后，原告向小区业委会多次反映[见证据四]、[业委会致美丰的函]并亲自找被告二要求退还此款，告知美丰由本人办证时自行向相关机关缴纳，但美丰不理不睬，追讨无果。为此，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院以事实为依据，法律为准绳，依法公正审理并如原告请求判决。   被告美林物业公司辩称，关于契税、维修基金、办证费等费用，被告一是上述费用的代收人，被告一已经费用转交委托人，代收行为属于代理行为，法律责任应当由委托人承担。2013年，被告一接受海南美丰不动产有限公司的委托，接受了美林湖的业主缴纳的维修基金、契税、办证费、产权登记费、房屋档案管理费。接受业主缴纳的各项费用后，被告一已将上述费用全部转给了美丰公司。而且，原告与美丰公司签订的《商品房买卖合同》中约定，由美丰公司代收代缴上述费用，被告一并非合同约定的收款人。因此，上述费用实际是由美丰公司收取的。被告一仅仅是美丰公司的代理人，相关权利义务应当归属于委托人美丰公司，请法院依法驳回原告的诉讼请求。   被告美丰公司辩称，一、契税及相关费用是根据法律、法规及合同约定，被告二有代扣代缴的权利和义务，原告无权要求退还契税。1.根据原告提供的证据，原告所主张的契税是交给了物业公司。并没有交给被告二，因此无权要求被告二退还上述资金。而物业公司为经工商注册的独立法人，因此原告无权向被告二主张权利。（1）美林物业公司提交的证据仅能证明美林物业公司向被告二转交了部分款项，但不能证明是业主缴纳的契税等费用。向被告二转交的部分款项也没有银行转账凭证作为凭证。（2）大部分资金都转给了伍瑞平个人，且特别注明所转款项的性质是备用金，与契税等费用没有关系。（3）伍瑞平虽是美林物业公司的出纳，该款可能系美林物业公司内部转备用金的行为。因此不能认定该款为美林物业公司将业主叫来的契税等费用全部转交给被告二。（4）美林物业公司无法证明原告所交的各种费用是转给了被告二还是转给了伍瑞平，如转给了伍瑞平，请原告向伍瑞平主张权利。因此，原告无权要求被告二退还契税等费用。2.被告二与原告之前签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效。双方应严格按照合同的约定履行。既然补充协议中已明确约定办理产权证的契税等费用为被告二代收代缴纳，原告与被告二应该按照合同的约定执行。假如原告依据合同约定将契税等费用交给了被告二，根据《商品房买卖合同》附件五第一条约定，在《商品房买卖合同》没有解除前，被告二没有退还办证税、费的义务。3.原告的产权证正在办理中。待产权证能够办理后，原告与被告二需就具体缴纳多少契税，是否需要多退少补，是否需要支付利息的问题进行清算。4、根据屯昌县国土资源局2018年9月5日给业主委员会信访事项答复意见书可以看出，国土资源局不给原告办产权证书的根本原因不是被告二没向主管部门申请，也不是没将所有材料报送主管部门，而是屯昌县国土局违背2010年政府会议纪要所规定的会议精神向被告二索取土地变性费。屯昌县国土局的行为属行政不作为，其错误的做法在被告二与屯昌县国土资源局（2019）琼9022行初2号判决中已得到纠正，该判决依法撤销了屯昌县国土资源局作出的《关于123.58亩土地改变用途缴交土地出让金的通知》的错误决定。虽然屯昌县国土局已上诉，但屯昌县国土局违背县政府会议纪要精神的事实是不能否认的。可见至今不能办产权证明的原因是屯昌住建局不作为，被告二没有过错，依据合同第15条的约定，被告二不承担至今未办理产权证书的责任。二、缴纳维修基金是每个购房者的法定义务，原告无权要求退还公共维修基金。1.根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”建设部、财政部颁发的《住宅专项维修资金管理办法》第六条及第十三条的规定售房单位代收、代缴维修资金是开发商法定的义务。2、根据原告提供的证据，原告所主张的维修基金是交给了物业公司。并没有交给被告二。因此无权要求被告二退还维修基金。而物业公司为经工商注册的独立法人，因此原告无权向被告二主张权利。三、被告二之所以未能将契税、维修基金等费用缴纳到主管部门的原因是政府主管部门不作为。被告二无需向原告支付利息。1.被告二与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议中约定了只有在原告提出解除《商品房买卖合同》的情况下才能提出契税、维修基金等费用，原告没有提出解除《商品房买卖合同》的诉求，因此无权要求退还上述费用。2.由于政府有关部门不作为，至今未为二期业主办理产权证。产权证没有办出来契税、维修基金等费用自然政府主管部门也无法收取该费用，待政府主管部门为二期业主办理产权证后，被告二才能将该费用缴纳到主管部门处。四、被告二与原告在合同中并没有约定被告二代收代缴期间需向原告支付利息，原告要求被告二对上述款项承担占用期间的银行利息，没有合同根据也没有法律依据。五、原告的主张已超过诉讼时效，其诉求应当被驳回。1.根据《民法总则》的规定，诉讼时效为3年。原告未能提供能够引起诉讼时效中止、中断导致诉讼时效期间重新起算的证据。原告提供的3份美林湖国际社区业主委员会向被告发的函，被告美丰公司根本就没有收到不能就此认定为原告向被告主张权利。2.业主委员会没有在工商局登记注册也没有向民政部门注册登记，更不是政府机关下属社区，因此不具主体资格不能从事与物业管理无关的民事活动。依据国务院《物业管理条例》第十九条和《海南经济特区物业管理条例》第十七条明确规定，业主大会的职责没有包括对业主的合同权利进行保护，业主委员会不能取代业主从事民事活动，更不能以民事主体的身份进行物业管理及服务以外的民事活动。业主委员会的发函违反了合同相对性原则。业主委员会与被告不存在合同关系，也不是《商品房买卖合同》的一方当事人。合同相对性原则要求合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力。业主委员会以业主的名义向被告主张合同权利没有法律依据，3份函都未经业主大会批准，更何况被告也从未收到过这3份函。因此三份函均不能产生任何的导致诉讼时效中断的效果。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼主张，向法庭提交的证据有：证据1、商品房买卖合同（TC-201-0015014），证明原告与被告美丰公司签订的购房合同合理合法；证据2、销售不动产统一发票（自开），证明原告全款缴了房款；证据3、美林湖二期代收费收据（税费）、收据，证明原告按照美丰公司的要求将全款交给了代收人美林物业以办证契税、维修基金为名目的全款；证据4、致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函（2015年4月17日）、致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函（2017年4月16日）、致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函（2019年3月25日），证明起诉时效的问题。   被告美林物业公司向法庭提交的证据有：（当庭提交）证据1、关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明，证明美丰不动产有限公司委托我司代收公共设施维修基金及办证费及产权登记费、房屋档案管理费等费用；证据2、美林物业转账给美丰公司的明细表，证明我方代收的相关费用已经转交给美丰公司；证据3、（2017）琼96民终2579号民事判决书，证明关于税费、维修基金的问题，法院不予支持。   被告美丰公司向法庭提交的证据有：（当庭提交）证据1、屯昌县国土资源局给美林湖国际社区业主的《关于海南省屯昌县美林湖国际社区业主无法领取不动产证问题的函》，证明1.办证的所有材料早已报送到屯昌县住建局，住建局不给二期业主办证的主要原因是想收取所谓的土地变性费。住建局不给办理产权证明纯属政府不作为；证明2.没有完成代办房产证的并缴纳契税、维修基金等费用的责任在与屯昌县国土资源局；证据2、（2019）琼9022行初2号行政判决书，证明1.屯昌法院认定屯昌国土局《关于123.58亩土地改变用途缴纳土地出让金的通知》违法，被撤销了；证明2.屯昌县国土资源局以被告未交123.58亩土地改变用途缴纳土地出让金为由，拒绝被告为业主办理房产证及缴纳契税及维修基金等费用，因此被告没有完成相应的责任在于屯昌县国土资源局，被告不存在违约。   被告美林物业公司对原告提交的证据的质证意见是：1、对证据1、2、3无异议，但证据3，物业收缴的款项，原告已经知晓，物业已经全款转给美丰公司；2、对证据4无异议。   被告美丰公司对原告提交的证据的质证意见是：1、证据1、2、3的三性无异议；2、对证据4的三性均有异议，业主委员会不具备发函的资格，详见答辩状。   原告对被告美林物业公司提交的证据的质证意见是：1、对被告美林物业公司提交的证据1、2、3的真实性无异议。   被告美丰公司对被告美林物业公司提交的证据的质证意见是：1、对证据1，美丰公司董事长明确说过，没有出过该函；2、证据2的事实认可，但是没有说明是何用途的款项。关于明细中的“伍瑞平”，美丰公司并未委托伍瑞平收款，伍瑞平是美林物业的出纳，这些款项美丰公司未收到；3、对证据3的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第九条第四款的规定该判决在本案中只能作为证据使用，但同时该条款又规定，有相反的证据推翻的除外，该判决的先提条件是美丰公司委托美林物业收缴各种款项，而各种款项已经交给了美丰公司，但事实上支付给伍瑞平的款项与美丰公司无关，美丰公司不承担此笔款项的责任。   原告对被告美丰公司提交的证据的质证意见是：对被告美丰公司提交的证据1、2的真假不加以评价。   被告美林物业公司对被告美丰公司提交的证据的质证意见是：对被告美丰公司提交的证据无异议。   对原告提供的证据1-3的真实性、合法性、关联性，被告美林物业公司和被告美丰公司均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）对原告提供的证据，对证据4的真实性予以确认，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，结合以往涉美丰公司同类案件在诉讼中美丰公司对业主举证和陈述的该事实并未予以否认或判后提起上诉依法改判，因此现美丰公司否认该事实，本院不予支持。（二）对被告美林物业公司提供的证据，证据1-证据3具有真实性。证据1和证据2.证明美林物业公司受美丰公司委托，曾向美丰公司转款；证据3.具有合法性以及真实性，与本案有关联性。（三）对被告美丰公司提供的证据：证据1、证据2均具有真实性，证据1证明屯昌县国土资源局在就美林湖国际社区业主无法领取不动产证问题的回复函中，称美丰公司土地改变用途需补交土地出让金。证据2.证明美丰公司与屯昌县国土资源局上述土地改变用途补交土地出让金问题已在诉讼中。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月13日，原告与被告美丰公司签订《商品房买卖合同》（编号：TC-201-0015014），合同约定被告将其开发的美林湖国际社区第9幢11层1103号房以总价人民币236500元出售给原告，建筑面积为52.56平方米，付款方式为一次性付款。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。”其所指第3项即本合同附件五：本合同补充协议第1条：“出卖人在项目通过竣工验收和买受人付足总房款100%及缴交办证税、费后将房屋产权申办过户登记至买受人名下。如因出卖人的责任买受人在《商品房买卖合同》第十五条规定期限届满之日尚未取得房产权属证书和土地权属证书的，买受人有权在十五日内书面提出解除合同，出卖人应当自买受人提出解除合同通知到达之日起十五日内退还全部已付款及同期银行贷款利率计算的利息，买受人逾期未提出解除合同的视为买受人自愿放弃该权利；”附件五：本合同补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，如因买受人不能按时缴交税费导致延期办理《房屋所有权证》和《土地所有权证》的，出卖人免责。”合同签订后，原告于2013年4月13日一次性付清了全部房款236500元。2013年7月12日，被告美林物业公司收取了原告的装修质量相关费用835元，代被告美丰公司收取了应由原告缴纳的契税等费用（其中包含契税2365元，公共维修基金3153.6元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元），合计6763.6元。被告美丰公司收取办证税费后，至今仍未办理房产证。因与被告美林物业公司、被告美丰公司就房地产权属证书办理问题发生纠纷协商未果，2019年11月6日，原告向本院起诉，做如上诉请。   根据本院审理的涉及被告美丰公司的同类案件生效判决所确认的案件事实，原告购买的房屋所在的美林湖二期工程9号楼已于2015年1月28日竣工验收合格。本案中，被告美丰公司称于2013年6月30日交房，原告无异议，故应认定原告于2013年6月30日收房。同时本院确认2015年4月17日、2017年4月16日、2019年3月25日屯昌县美林湖国际社区业主委员会分别向被告美丰公司邮寄《致海南美丰不动产有限公司关于在商品房销售及后期物业管理存在问题的函》中“就贵公司开发建设的美林湖国际社区项目存在逾期交房、逾期办证、物业公司乱收费等问题，美林湖国际社区业主委员会受美林湖国际社区一期、二期共600多位业主的委托，就以上问题向贵司致函”的内容涉及办证税费的管理等问题。   本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方当事人应按合同约定全面履行自己的权利义务。本案争议的焦点是：1.本案是否超过诉讼时效；2.原告请求判决被告退回契税、公共维修基金、其它办证费等费用的理由是否成立；3.原告主张上述费用的利息有无合同约定，是否符合法律规定；4.被告美林物业公司应否对原告请求的契税、公共维修基金和其他办证费用的退费事项承担民事责任。   一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。被告于2013年6月30日交房给原告。因此，至起诉时原告入住案涉1103号房屋已六年多。被告辩称现主张退回上述款项已超过诉讼时效。对被告的抗辩意见，本院不予采纳。理由是：根据原、被告双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”及附件五：本合同补充协议第10条约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴”的约定，原告出于办证的需要于2013年7月12日向被告交付了契税款、公共维修基金、其它办证费等费用，至2014年7月7日交付满360日后，原告并未取得房产证，即原告主张契税款、公共维修基金、其它办证费的诉讼时效起算时间应为2014年7月7日，该时间应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因此，原告的诉讼时效期间应为2014年7月7日至2016年7月7日，超过2016年7月7日原告未主张权利则超过诉讼时效，但本院审理的涉及海南省屯昌县屯城镇美林湖国际社区的案件事实相同的其他案件的生效判决中，已认定美林湖业主委员会受业主委托分别于2015年4月17日、2017年4月16日致函美丰公司的事实，2015年4月17日的函已就办证税费问题向被告主张权利。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提起要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”因此，原告主张的诉讼时效因美林湖业主委员会受托于2015年4月17日发函主张权利而中断，其诉讼时效自2015年4月17日开始重新计算，其二年诉讼时效的届满日期应为2017年4月17日。美林湖业主委员会受托于2017年4月16日向美丰公司再次发函主张权利，导致原告的诉讼时效再次中断，其诉讼时效期间自2017年4月16日开始重新计算。2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”基于该规定，原告的诉讼时效期间应为三年，即自2017年4月16日至2020年4月16日。综上，业主委员会代表了全体业主的利益，是及时向被告反映各业主意愿和要求的体现，其向被告美丰公司发函构成法律规定的时效中断的情形，因此，本院对被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效的主张，予以驳回。   二、关于原告请求判决被告退回契税、公共维修基金、其它办证费等费用的理由是否成立的问题。首先，原、被告双方在《商品房买卖合同》附件五第10条中约定：“买受人同意在该房屋交付当天向出卖人缴交办理《房屋所有权证》等相关手续所需的各种税费、手续费，税费、手续收取类别及标准按届时相关税收政策由出卖人代收代缴，……”双方的约定是当事人意思自治，被告美丰公司代收代缴办证税费，不违反合同约定和法律规定，故对其合法性，本院予以确认。但由于被告美丰公司的逾期办证构成违约，原告所购买的房屋至今未能办理房屋权属证书，原告等业主通过业主委员会主张权利未果，为尽快办理房屋权属证书，原告通过诉讼主张被告退还原告缴交的办证税费，其主张合理，对原告的主张，本院予以支持。被告美丰公司应向原告退还购房时所交的契税2365元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，共计2775元。而住宅专项维修资金亦称公共维修基金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据2007年12月4日发布的《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第十二条关于“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户……”和第十三条关于“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，交存住宅专项维修资金为商品房购买人的法定义务，原告主张退还该款项没有法律依据，故原告主张应退还公共维修基金3153.6元的请求，本院予以驳回。其次，原告与美丰公司签订的《商品房买卖合同》的附件五《补充协议》中明确约定了“买受人同意由海南屯昌美林物业管理有限公司作为美林湖项目前期物业服务管理公司并同意自合同约定的交房之日起向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交相关的物业费用……买受人同意自合同约定的交付之日起一次性向海南屯昌美林物业管理有限公司缴交第一年的物业管理费。收费标准按空置房收取70%的物业服务费。日常养护费用照常收取。一年后按物业服务费用的100%每月收取”，对该约定原告未提出异议，则其应当按约定履行相关的义务。并且原告对所购房屋进行装修期间所产生的垃圾，必然需要被告美林物业公司提供的管理和服务，其产生的费用应当由原告承担。依据民事活动应当遵循的自愿、公平、等价有偿的原则，原告接受了被告的服务和管理，则亦应当缴纳相应的费用，故原告请求被告退还已收取的装修质量相关费用835元的主张，本院不予以支持。   三、关于原告主张上述五项费用的利息有无合同约定，是否符合法律规定的问题。本院认为，契税和其它办证费是原、被告双方约定由被告代收代缴的办理房产证所需原告缴交的税费，双方在合同中并没有约定被告代收代缴期间需向原告支付利息，原告要求被告承担对上述款项占用期间的银行利息，没有合同根据，也没有法律依据，本院予以驳回。公共维修基金系依照国务院部门规章的规定收取的，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第二十七条的规定：“下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）住宅专项维修资金的存储利息；……。”因此，原告主张被告退还公共维修基金产生的利息，不符合法律法规的规定，本院予以驳回。   四、关于被告美林物业公司应否对原告请求的契税、公共维修基金和其他办证费用的退费事项承担民事责任的问题。首先，原告与被告美丰公司在商品房买卖合同中约定契税、公共维修基金和其它办证费系由美丰公司收取；其次，被告美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费后向原告出具了代收费收据，表明其系代美丰公司收取；第三，美丰公司出具了《关于美林物业公司代收维修基金及契税的情况说明》，表明其交房时委托美林物业公司收取契税、公共维修基金和其它办证费。综合本案的事实和证据，证明美林物业公司系代美丰公司收取上述费用。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的民事行为承担民事责任。故原告要求美林物业公司退还上述费用，本院不予支持。退还原告契税、其它办证费的民事责任应由被告美丰公司承担。   综上所述，本案的诉讼请求中，原告主张被告退回契税2365元，其它办证费280元，房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，共计2775元。具有事实根据和合法的理由，本院予以支持，依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，应由被告美丰公司退还给原告，被告美林物业公司不向原告承担退款责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第十二条第一款、第十三条、第二十七条之规定，判决如下：   一、被告海南美丰不动产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告孙义志退还办证契税2365元，其它办证费280元、房屋档案管理费50元、产权转移登记费80元，共计2775元；   二、驳回原告孙义志的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元（已减半收取），由原告孙义志负担10元，被告海南美丰不动产有限公司负担15元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 陈 政      二〇一九年十二月二十六日   书记员 陈亚妹   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法通则》   第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。   第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。   法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用   〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   《住宅专项维修资金管理办法》   第十二条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。   已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。   公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。   第十三条未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。   第二十七条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：   （一）住宅专项维修资金的存储利息；   （二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；   （三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外   （四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。