湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1302民初5133号原告（反诉被告）：邹建伟，男，1973年2月15日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。原告（反诉被告）：邹建新，男，1979年7月4日，汉族，住湖南省娄底市娄星区。上述两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：阎新清。被告（反诉原告）：邓煌，女，1986年10月6日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：王柳银。原告（反诉被告）邹建伟、邹建新与被告（反诉原告）邓煌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，被告（反诉原告）邓煌于2019年9月26日提起反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邹建伟、邹建新的委托诉讼代理人阎新清、被告（反诉原告）邓煌的委托诉讼代理人王柳银均到庭参加诉讼。期间，双方申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告邹建伟、邹建新向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《门面租赁合同》；2、被告支付自2018年11月8日始至判决解除《门面租赁合同》日止在扣抵1万元押金后，按2018年度8.82万元／年逐年递增5%的标准计取的拖欠租金（暂计至2019年8月15日已拖欠租金63790元人民币）；3、被告支付自《门面租赁合同》判决解除日始至实际返还租赁房屋之日止按2019年度92610元／年逐年递增5%的标准计取的房屋占用费；4、被告支付违约金及赔偿两原告可得经济利益损失共213005.74元；5、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年11月15日，被告与原告签订《门面租赁合同》，合同约定将两原告位于娄星区××庙××组××号房屋的第一、二层出租给被告，租期自2014年11月15日到2024年11月15日止，共10年；年租金8万元／年，自第三年期始每年递增5%，按季度提前收取租金，租金必须在到期日前10日内交付，经原告同意可给予10天的宽限期；合同中还对水电费、续租、修缮、转租等内容进行了约定。合同签订当日，两原告将租赁标的房屋交付给了被告。被告在履行初期尚能守约，但自支付2018年8月15日至11月15日季度租金开始，仅支付两原告各0.50万元，并要求押金1万元列抵租金。两原告多次要求被告结清租金并解除合同腾出房屋，被告却拒不处理。综上，原告特依法起诉，请求判如所请。被告邓煌辩称：1、被告不需支付违约金。2018年11月时，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，属违章建筑，故本案合同当时是无效的，不存在违约之说，被告不需支付违约金；2、本案《房屋租赁合同》在2018年11月已经解除，且2019年年初原告已经再次将案涉房屋进行招租，但因原告不允许被告将其办学设备搬离，才致使办学设备目前还放置在租房内，故被告无需再支付2018年12月至今的房租费、占有使用费及到2024年的预期房租。反诉原告邓煌请求判令：1、确认反诉原告与反诉被告2018年11月解除《房屋租赁合同》的效力；2、反诉被告返还反诉原告押金1万元；3、反诉被告返还反诉原告租房内所有办学设备；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2014年11月15日，反诉原告与反诉被告签署《房屋租赁合同》，约定反诉被告将位于娄底市娄星区××庙××组××号房屋的一、二层房屋出租给反诉原告开办幼儿园。合同签署时，反诉被告未告知反诉原告该房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，对反诉原告存在欺诈。根据《合同法》第五十二条的规定，反诉被告所提供的房屋当时没有取得建设工程规划许可证，不能协助反诉原告办理办学许可证，教育局禁止反诉原告继续经营幼儿园，反诉原告只得于2018年10月以电话、短信的方式通知反诉被告解除《房屋租赁合同》，双方经过了多次协商，反诉被告虽然同意解除《房屋租赁合同》，但却不同意返还反诉原告押金1万元并意图将幼儿园内办学设备占为己有。综上，反诉原告请求法院确认反诉原告与反诉被告于2018年11月解除《房屋租赁合同》的效力，并退还保证金和幼儿园内办学设备。反诉被告邹建伟、邹建新辩称：1、反诉原告和反诉被告签订房屋租赁合同不存在欺诈，合同中很明确，反诉原告只要求反诉被告方提供土地，没有其他方面的要求；2、反诉原告所述不能办理办学许可证，不是反诉被告方的问题导致的，办学是达到教育部门的要求，对于办学的场地是没有硬性要求，且反诉被告也没有提供相关的依据；3、押金是合同中明确约定的，是保证合同履行及合同终止后房屋复原的，所以不存在返还。查明的事实本院根据双方当事人的诉辩主张及举证、质证情况，确认本案以下事实：2014年11月15日，原告邹建伟、邹建新（均为甲方）与被告邓煌（为乙方）签订《门面租赁合同》，约定：甲方将其位于娄底市娄星区××庙××组××号房屋的第一、二层出租给乙方，租期自2014年11月15日到2024年11月15日止，共10年；年租金8万元／年，自第三年期始每年在上一年度租金基础上递增5%，2014年11月16日起至2015年1月16日为免租戎，免租期满次日开始计租；按季度提前预交租金，且必须在到期日前10日内交付，经甲方同意可给予10天的宽限期；乙方支付押金1万元整，合同期满后无息退还；若甲乙双方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为违约，按解除合同之日起到合同期满之间租金的20%作为违约金给对方，同时赔偿对方一年的租金。合同还对水电费、续租、修缮、违约责任等进行了约定。当日，邹建伟、邹建新按约将房屋交付给了邓煌，且邓煌交纳了押金1万元。此后，邓煌将租赁房屋用于开办幼儿园，并按约支付了计至2018年8月15日的租金。2018年10月17日，邹建伟之妻刘雪辉通过微信向邓煌催讨租金。2018年10月22日，邓煌通过微信向邹建新之妻谢黎丽表示没有能力继续经营幼儿园，邀原告方就经营的问题具体商谈。2018年10月24日，经刘雪辉再次催讨，邓煌称只借到0.50万元，先交一部分，剩下的一起结；刘雪辉回复剩下的下个月交。刘雪辉于10月26日、10月27日、11月2日催讨并告知水电费金额，谢黎丽于10月29日将7、8、9、10月的水电费244元告知邓煌，邓煌于11月2日通过微信转账给刘雪辉、谢黎丽各0.50万元租金，还通过微信分别转账水电费167元、244元。2018年11月17日，刘雪辉通过微信向邓煌催讨剩余租金。邓煌称其与律师商量了，既然押金不退，就做到当月月底搬走，租金刚好到那个时候的样子。刘雪辉称到时按合同办事，邓煌回复好。2018年11月30日，谢黎丽通过微信要求邓煌于3日之内将钥匙送过来，把欠下的水电费结清，并称原告方是可以起诉的。如果邓煌不交钥匙，将会强制性换锁并起诉。邓煌回复去起诉。另2018年11月底，邓煌准备将涉案房屋内的物品搬离，受到邹建伟、邹建新一方阻拦，邓煌报警，警察组织协调后未果。2018年12月2日，刘雪辉通过短信告知邓煌，称邓煌已经欠房租了，如果不续租了就于当天把锁片交还并把账结清。邓煌回复称对方欠其一万押金，且案涉租赁房屋为违章建筑未在签合同时告知、因房屋结构问题造成的下水道堵塞均造成了损失应予赔偿，同时原告方存在从其承租房处拉线用电应付电费。次日，刘雪辉再次发送短信，称鉴于邓煌表态不送锁片，要其起诉，其将报案并强制换锁。2018年12月11日，刘雪辉发送短信，称邓煌已违约，多次要求送锁片不送，严重影响其房屋出租。2019年3月，邹建伟向公安反映案涉房屋发生纠纷，派出所民警到场了解情况后回复属于民事纠纷，不予受理。2019年6月14日，邓煌回复信息，星期天上午十点左右，刘雪辉回复好的，并要求将一楼、二楼锁片带上。邓煌回复东西搬了之后会给锁片。2019年6月27日，谢黎丽通过微信称邓煌一直不肯交钥匙并退房，已欠租金51450元，要求邓煌一个星期之内交清房租并清走东西，否则将解除合同并腾空房屋并起诉追究违约责任。邓煌回复去起诉。7月7日，谢黎丽通过微信告知邓煌正式解除合同，并将提起诉讼。邓煌称其已于2018年11月底在结清房租前提下搬离物品遇到原告方阻拦，系原告方非法侵占其物品。谢黎丽称系邓煌未结清欠款且偷偷摸摸搬东西。另查明，涉案房屋共七层，邹建新、邹建伟于2013年3月27日取得一至四层的建设用地规划许可证，于2019年8月13日取得一至四层的建设工程规划许可证。诉讼中，经本院组织协商，邓煌于2019年11月30日将案涉房屋内所有办学设备搬走，并于次日将案涉房屋交还原告方。判决的理由与结果本院认为，本案的争议焦点为：一、本案租赁合同效力问题；二、本案反诉原告在2018年11月份是否要求解除合同及解除合同的效力；三、本案租金、损失的计算及承担；四、押金是否予退还。一、本案租赁合同效力问题。原告（反诉被告）邹建伟、邹建新与被告（反诉原告）邓煌之间的订立《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示。邹建伟、邹建新虽在订立租赁合同时未取得建设工程规划许可证，但在2019年8月即向本院起诉前已取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应当认定租赁合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。二、邓煌在2018年11月份是否要求解除合同及解除合同的效力。邓煌主张其于2018年11月以案涉房屋系违法建筑致其不能继续经营幼儿园为由，通过与谢黎丽联系的方式已通知原告方于2018年11月解除房屋租赁合同。原告方认为谢黎丽没有代理权，且谢黎丽提出结算后才解除合同，故合同一未解除。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权超越代理权或者代理权中止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人由代理权的，代理行为有效。本案中，邓煌在此前一直将租金转至黎丽、刘雪辉的账户，原告方也未提出任何异议，因此邓煌有理由认为谢黎丽、刘雪辉有代理权而与其进行解除案涉租赁合同的法律行为，该行为的法律后果应当由原告方承担。现邓煌以案涉房屋系违法建筑为由主张其行使的系法定解除权，因邓煌最初于2018年10月22日通过微信向谢黎丽表示没有能力继续经营幼儿园，且其未提供证据证明其于2018年12月2日在刘雪辉向其发送“如果不续租了”的短信前以违法建筑为由提出解除合同，故其主张行使法定解除权不成立，本院不予采纳。因房屋系邹建伟、邹建新共有，租金亦由其二人妻子各收取一半，鉴于邓煌提出解除合同，故基于合同是否解除的意思表示应当由刘雪辉、谢黎丽共同做出，因此，谢黎丽于2018年11月30日微信告知邓煌将钥匙送过来并不能认定双方协商解除合同，但刘雪辉于2018年12月2日短信告知邓煌“如果不续租了就于当天把锁片交还”，应认定双方已协商解除合同，至于结账问题不影响合同已解除的认定。三、本案租金、损失的计算及承担。租赁合同于2018年12月2日经双方协商解除，故不属于租赁合同第十二条约定的支付违约金并赔偿损失的情形，故原告方主张的违约金及可得利益损失的诉讼请求，本院不予支持。本案合同解除后，邓煌应及时结清尚欠租金，且双方还应及时办理房屋交接手续，故本案租金应计算至2018年12月2日止，其后因房屋未办理交接手续而造成扩大的占有使用费应作为损失按过错责任承担。邓煌尚欠租金数额，原告方主张2018年8月16日起计的租金邓煌仅支付了1万元，但邓煌主张已支付了计至2018年11月15日止的租金。经审查，邓煌未举证证明其主张，应承担举证不能的不利后果，故以原告方自认的予以认定，则计至2018年12月2日止尚欠的租金为15970元，此款应由邓煌付清。2018年12月3日起至2019年12月1日止的占有使用费损失参照租金的标准予以计算，经核算为87893.75元。邓煌未交清尚欠房租，且在原告方多次要求交还钥匙后不及时与原告方协商房屋交接事宜，对占有使用费损失应承担主要过错责任；原告方在邓煌来搬离物品时予以阻拦，而未采取其他积极应对措施，对使用费损失亦存在一定过错。综上，本院认定邓煌承担48341.56元，其余由原告方自负。原告方邓煌主张原告方已于2019年2月15日对外招租，应认定为房屋已交还，经查，原告方不认可邓煌提供的网络截图，故不能认定该证据的真实性，本院不予采纳该证据，因此邓煌的主张不成立，本院不予支持。四、押金是否予以退还。租赁合同解除后，承租方应将房屋恢复原样，出租方将押金退还给承租方，故邓煌反诉要求邹建伟、邹建新退还押金1万元的反诉请求，本院予以支持。邓煌反诉要求返还租房内办学设备，因诉讼中本院已组织双方交接房屋，其已自行搬离案涉房屋内物品，故此项请求本院不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告邓煌于本判决生效后十日内支付原告邹建伟、邹建新租金15970元；二、被告邓煌于于本判决生效后十日内赔偿原告邹建伟、邹建新占有使用费损失48341.56元；三、反诉被告邹建伟、邹建新于本判决生效后十日内共同返还原告邓煌押金1万元；四、驳回原告邹建新、邹建伟其余诉讼请求；五、驳回反诉原告邓煌其余反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3420元（已减半收取），保全申请费1770元，共计5190元，由原告邹建伟、邹建新共同负担1600元，由被告邓煌负担3590元；反诉受理费611.25元，由反诉原告邓煌负担100元，由反诉被告邹建伟、邹建新共同负担511.25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  刘瑾嫦二〇一九年十二月三十一日法官助理陈斌书记员曾泉附本判决书引用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。