广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7763号上诉人（原审被告）：惠州市隆锦实业发展有限公司，地址：惠州市河南岸**小区都市公寓第****。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：黄睿，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王展业，广东伟伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李秀聪，女,1971年9月6日出生，香港居民，香港居民身份证号码：地址：香港：地址：香港>委托代理人：廖宇威，广东指针律师事务所律师。上诉人惠州市隆锦实业发展有限公司因与被上诉人李秀聪一案，不服惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初5198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。惠州市隆锦实业发展有限公司上诉请求：1、请求判决撤销惠州市惠城区人民法院作出的(2018)粤1302民初5198号民事判决书。2、请求判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。3、请求判决本案的两审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一审法院认定事实、适用法律错误，应当予以纠正：涉案商品房项目土地城市配套设施并不完善，上诉人付出极大努力才能够完成楼盘建设，其中由于市政配套供电设施不完善，造成上诉人无法进行房地产供电报建，甚至通过其他方式以“借电方式”解决施工临时用电问题。直至2017年5月，经过政府部门、供电部门多方努力，上诉人的供电报建设计方案才予以通过，于10月26日以后方才完成供电竣工，乃至涉案楼盘才具备竣工验收的前提。1、上诉人于2009年在摘牌取得涉案房屋所在土地(挂牌编号GJB2009—5)惠州市江北西22号小区地块时，涉案房屋所在土地的开发程度应为“五通一平”(即通水、通电、通路、通讯、通气、平整土地)，上诉人也依法缴纳了城市配套建设费。但实际上当时项目土地虽然城市规划有供电设施，但实际上建设程度远远没有达到要求，而项目土地上没有用电的接驳口，甚至连电力专项规划都没有制作，造成了东奥苑项目无法正常启动，对此，上诉人也向政府部门进行协调，政府部门也表示将尽快落实供用电问题。由于涉案地块所在地区为新开发区域，相关城市配套设施无法短时间内建设，但为启动工程建设，上诉人为解决用电问题，于2012年1月30日通过与惠州奥林匹克花园置业投资有限公司借电的方式，并且向广东电网有限责任公司办理临时用电方才有电进行施工。2、为了尽快完善用电问题，上诉人一直与政府及供电部门进行协调，并制作相应的供用电设计方案，上诉人于2012年6月期间首次向广东电网有限责任公司惠州惠城供电局申请出具供用电设计方案，但广东电网有限责任公司惠州惠城供电局于2012年11月受理。上诉人取得广东电网有限责任公司惠州惠城供电局出具的供用电设计方案后，便制作供用电设计文件。但根据广东电网有限责任公司惠州惠城供电局出具的供用电设计方案中并无相关配套的电箱、变压器等设施。上诉人再次向广东电网有限责任公司惠州惠城供电局提交申请变更供用电设计方案。直到2017年，经过与政府部门多方协调，并且面对逾期交楼压力的情况下，经政府部门与供电部门多方努力，相关设计方案才完成并获得批准，上诉人于2017年10月26日申请竣工报验，最终才完成竣工验收。而此时，涉案地块的周边地区仍然是没有用电接驳口，而是通过从周边地区拉线以解决用电问题。3、由于涉案商品房项目的主体验收需要通过供电部门出具验收意见和证明，加之供电建设久久不能完成竣工验收，直接导致了涉案房屋无法启动竣工验收程序，导致涉案房屋尚未达到交付的条件，所以上诉人迟延向被上诉人交付涉案房屋并非是上诉人的责任，且上诉人与政府、供电部门为了妥善解决小业主的住房问题，花费大量成本解决城市配套供电问题，而关于逾期交楼问题，如果把该责任只归责于上诉人一方，是明显不符合客观事实的，相反，上诉人是为了积极处理该问题，为业主提供减免物业管理费、购买车位优惠等方案以安抚及补偿业主的相关损失，可见，对于逾期交楼这一问题，上诉人主观上没有过错，希望法院、被上诉人给予相应的理解及包容。所以，上诉人逾期交楼的原因是市政配套供电设施不完善，造成上诉人无法进行房地产供电报建，导致涉案楼盘无法竣工验收，属于不可抗力因素，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，上诉人可免除违约责任。望贵院公平公正审理，支持上诉人的全部上诉请求。李秀聪向一审法院起诉请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金21498元人民币（时间从2016年7月31日起至2017年12月15日止。计算方式为428256元*0.0001*502天。以上合计21498元。2、被告继续履行合同。3、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年5月20日，原、被告双方签订了一份《广东省商品房买卖合同》，其中约定：由原告向被告购买其开发的位于惠州市江北西22号小区的东奥苑30栋2单元2803号商品房（以下简称“涉案房产”），建筑面积93.67平方米，总金额为人民币428256元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2016年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…4、经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、其他非出卖人的原因，导致的延误交楼时间，据实顺延。”该合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”该合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续…买受人未按时办理收楼手续的，视为从约定收楼日起该商品房已实际交付给买受人，买受人不因尚未收楼而拒绝或延期履行合同规定的义务。”合同签订后，原告向被告付清了涉案房产的购房款，但被告没有按约定的交楼时间向原告交付涉案房产。被告曾向原告发出一份《楼宇交付办理通知书》，要求原告在指定期间内办理收楼手续。2017年12月15日，涉案房产经建设、监理、施工、勘察、设计五方验收合格，并出具了《工程竣工验收报告》，结论为工程验收合格。另查一，在本案审理过程中，一审法院于2019年1月24日向广东电网有限责任公司惠州惠城供电局发出一份《委托调查函》，请该局调查以下情况：一、针对被告开发的东奥苑住宅楼，贵局有无设置开闭锁，或者配套的用电设施设备。若有，是何时设置的；若无，是何原因；二、该小区是何时接通正常的住宅用电，在此之前，被告有无向贵局申请办理，办理情况如何。该局于2019年3月13日函复一审法院，具体内容为：一、东奥苑项目（用电报装户名：惠州市隆锦实业发展有限公司）住宅楼有设置开闭所，开闭所内的供电设备由用户出资建设。2018年12月5日，惠州市隆锦实业发展有限公司将供电设备所有权及开闭所建筑使用权等移交我局。二、该项目于2016年11月24日申请办理用电业务，2018年11月9日完成接火送电。另查二，在本案审理过程中，一审法院于2019年2月18日向惠州市自然资源局发出一份《委托调查函》，请该局调查以下情况：针对被告开发的位于惠州市江北西22号小区的一块面积为57970.3平方米的商住用地[地号：01[地号76025，国有土地使用权证号：惠府国用（2009）第130*****015号，楼盘名称：东奥苑]有无进行电力专项规划，若有，是何时规划的，具体的规划情况如何。该局于2019年2月21日函复一审法院，具体内容为：2009年，广东电网公司惠州供电局联合原惠州市住房和城乡规划建设局组织编制了《惠州市区电网专项规划专题研究（2009-2020年）。根据该规划，沿江北西22号小区地块东侧道路规划了110kV金湖丙丁线，在地块北侧规划金鸡变电站。为了适应惠州市的发展需要，2017年惠州市供电局联合原惠州市住房和城乡规划建设局组织编制了《惠州市电网专项规划（2017-2035年）》，该规划于2018年9月30日经市人民政府批复。根据该规划，原规划110kV金湖丙丁线调整至沿经四路敷设，原金鸡站调整至地块东北侧。另查三，因被告与东奥苑项目的原施工方福建卓越建设工程开发有限公司之间产生纠纷，导致该项目停工一年多，而新施工方于2016年9月才开始继续施工。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方于2015年5月20日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。原、被告双方争议的焦点是被告是否需按约定标准向原告支付逾期交楼违约金，对此，分析如下：根据双方在合同中的约定，被告应在2016年7月31日前将验收合格的涉案房产交付给原告，但是涉案房产在2017年12月15日才验收合格，显然被告存在逾期交房的违约行为，应按照合同约定承担相应的违约责任。被告辩称其逾期交房是由于东奥苑项目所涉土地的电力专项规划变更、滞后和有关用电设施、设备不完善，以及东奥苑项目的原施工方停工所造成的，所以其不应承担逾期交房的违约责任。但是，被告于2016年11月24日才申请办理用电业务，业已超过了合同约定的其应当交楼的最后期限，而且东奥苑项目停工是被告与原施工方之间产生了纠纷引起的，与被告也有直接关系，故对于被告的上述辩称，不予采信。若被告确实因第三方的因素导致其违约，其可另行向其主张权利。因此，原告诉求的逾期交楼违约金计至2017年12月15日，有事实和法律依据，予以支持。被告需向原告支付的逾期交楼违约金应以原告已支付的房款为基数，自2016年8月1日起按日万分之一开始计算，金额为21498元（428256元×0.0001/天×502天）。关于原告要求继续履行合同的问题，由于被告已通知原告办理收楼手续，在涉案房产符合约定的交楼条件的情况下，是原告应当配合被告办理相关的收楼手续，而不是要求被告继续履行合同，故对于原告的该项诉求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条的规定，判决如下：一、被告惠州市隆锦实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李秀聪支付逾期交楼违约金人民币21498元。二、驳回原告李秀聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。上诉人与被上诉人双方签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。本案二审争议焦点，是上诉人是否应向被上诉人支付逾期交楼违约金。本院对此作如下评述：根据双方合同约定，上诉人应于2016年7月31日前将验收合格的房产交付被上诉人，但涉案房产于2017年12月15日方验收合格，上诉人显然存在逾期交房的违约行为，应当按照合同约定承担相应违约责任。至于上诉人上诉提出，违约交房是因东奥苑项目所涉土地的电力专项规划变更、滞后和相关用电设施、设备不完善等原因造成，属于不可抗力，其不应承担逾期交房违约责任。本院认为，一方面，原审发函向相关部门核实，证实上诉人于2016年11月24日才申请办理用电业务，该时间已经远超过合同约定的应当交楼日期即2016年7月31日；并且，上诉人作为房产开发公司，其在项目工程建设过程中（即2012年）就已经知道涉案地块的用电问题需要与相关部门协调或需借用他方电力设施，但其在与被上诉人签订商品房买卖合同时（即2015年）仍然约定于2016年7月31日前将验收合格的房产交付被上诉人，故其应当对由此产生的违约后果承担相应违约责任。另一方面，根据上诉人原一审的辩解意见及原一审查明事实，可证实上诉人因与原施工方产生纠纷导致项目停工延误工期一年多，亦是造成工程竣工验收时间延误的重要原因，上诉人对此负有不可推卸的责任。故对上诉人辩称系因电力设施、设备不完善造成逾期交楼的理由不能成立，本院不予采纳。如上诉人确因第三方的因素导致违约，其可另行向他方主张权利。原审依据双方合同约定的逾期交楼违约金，按已付房款数额自2016年8月1日起按日万分之一计算至被上诉人诉请之日止正确，本院予以维持。综上所述，上诉人隆锦公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费337元，由上诉人惠州市隆锦实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓文审判员  曾求凡审判员  刘天贞二〇一九年十二月二十五日书记员  彭 敏附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。