广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤13民终6159号上诉人（原审原告）：罗辉锋，男，汉族，1977年12月8日出生，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：杨志伟，广东德荣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐林，女，汉族，1985年12月24日出生，住河南省太康县。委托诉讼代理人：艾胜华，广东盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟紫欣，广东盈科（深圳）律师事务所实习律师。上诉人罗辉锋因与上诉人徐林房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾人民法院（2019）粤1391民初145号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗辉锋的委托诉讼代理人杨志伟，上诉人徐林的委托诉讼代理人艾胜华、钟紫欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人罗辉锋不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：1、请求二审法院依法撤销原审判决，改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金172620元，并返还上诉人垫付的物业费、水电费4422.94元；2、本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一审法院认定涉案房屋交付日期为被上诉人收到尾款时间即2018年6月20日，属于认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人的房屋交付时间应为2018年1月20日。双方签订的《二手房买卖合同》第九条约定，卖方应当于2018年1月20日将该物业交付予买方。且在一审法院的本院认定事实部分也已经认定了被上诉人应当于2018年1月20日将该物业交付给上诉人。但一审法院却在本院认为部分认定“双方约定在2018年1月20日前交付房屋是基于上诉人付清购房款的前提，这也是符合二手房买卖合同一般交易习惯，被上诉人有理由在没有收齐购房款的前提下拒绝交付涉案房屋”。从而认定被上诉人在2018年6月20日收到按揭款后才交付房屋给上诉人使用。以上认定的事实前后矛盾，没有任何证据证明被上诉人应该收齐所有购房款才履行交付房屋义务，因此，根据合同约定被上诉人的交付时间应为2018年1月20日，一审法院认定事实不清。二、上诉人在整个二手房交易过程中并没有过错，也没有违约。上诉人的按揭贷款是按照正常程序申请审批，至于银行发放贷款时间上诉人无法计算，且在双方签订的合同中并没有约定尾款的支付时间，因此，在整个二手房买卖交易过程中，上诉人一直积极配合被上诉人按时支付定金及首付款，并按约定及时办理银行贷款，多次催促银行尽快发放贷款，上诉人并没有存在违约行为，房屋交付时间应以合同约定期间为准。综上所述，上诉人认为，被上诉人应从2018年1月21日开始支付上诉人逾期交房的违约金，一审法院认定事实不清，适用法律错误，为了维护上诉人的合法权益，请二审法院依法查明事实，支持上诉人上诉请求，作出公正判决。上诉人徐林辩称：一、上诉人没有事实依据与法律依据。理由是被上诉人并不存在根本违约行为，相反是上诉人逾期办理银行贷款，其相关的付款责任构成根本违约行为，导致本合同的履行期限延期。二、上诉人要求返还的物业费、水电费没有事实依据，因为被上诉人在合同的相关约定并且将相应管理保证金5000元交付给第三方房屋中介的手里，垫付的物业费、水电费是属于双方合同交易完成，过户手续完成之后产生的物业费和水电费。按照双方合同的履行原则。被上诉人已经将相关的房产所有权过户至上诉人的名下之日起，应当由上诉人自行承担相关的物业费和水电费。在被上诉人应当承担过户之前的物业和水电费是属于被上诉人已交的5000元保证金予以抵扣完成。所以上诉人所陈述的垫付的物业费、水电费4422.94元是没有事实依据和法律依据。应当由上诉人自行承担的部分，不应当由被上诉人承担。三、针对上诉人的事实和理由部分，被上诉人同样认为是没有事实依据和法律依据的。根据一审法院判决认定的事实以及双方的陈述的事实，请求二审法院对上诉人的上诉请求予以全部驳回。上诉人徐林不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：1.撤销原审判决。请求二审法院依法改判，即上诉人不应当承担逾期交房违约金77490元；同时上诉人不应当承担2017年12月5日后的物业费及水电费。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、原审判决认定交楼逾期事实不清、证据不足：涉案房屋上诉人不存在交楼逾期，因上诉人所售房系空置房，本身交由第三方中介全权处理，上诉人手头留有一把钥匙也只是一把装修备用钥匙。所以完成交易后交付物业并不以交付所有钥匙为交楼手续完成。而以被上诉取得房产证及中间方代为核实水电及物业费用数据以及被上诉人实际占有、使用房屋即为交付完成。事实上鉴于上诉人自委托第三方中间售卖后早已在2017年6月19号把房屋钥匙交给中介，并把交楼的手续委托给中介办理。被上诉人付清款后完全可以随时去中介处拿钥匙收楼。被上诉人收楼时间均由其自身安排，即使逾期也是上诉人自身怠于联系中介过错造成，与上诉人无关。虽然在2018年10月应备用钥匙交给被上诉人，但是备用钥匙的交付与否并不阻碍被上诉人占有使用房屋。按照二手房买卖习惯，一般新房买家都会重新换新锁，拿了备用装修钥匙已无实际意义。另根据上诉人与中介的微信聊天记录，也足以证明涉案房产钥匙至少2017年7号至22号以前房子钥匙已经在中介手上，中介对此已经承认了他手上有钥匙。因此，上诉人在配合办理变更房产至被上诉人名下或交付中介钥匙后即完成了交楼义务。一审法院因上诉人的备用钥匙交付时间而认定逾期交楼而违约，显然于法无据、证据不足，也显失公平!二、原审判决上诉人承担物业及水电费用交至2018年10月22日事实认定错误，且无法律依据。根据二手房交易习惯物业及相关费用应当从房产变更至被上诉人名下起由被上诉人承担，至于交付前由上诉人承担的，上诉人已预交5000元押金可进行多退少补抵扣的。另据上所述交楼事实，涉案楼房系空房，钥匙自2017年7月前已交付至中介方，全权交由中介全权办理，被上诉人付清楼款后完全可及时收楼并以占有及使用。综上所述，原审判决认定事实不清、证据不足。为维护上诉人的合法权益，现依法向贵院提起上诉，请结合本案事实予以改判。上诉人罗辉锋辩称：一、被上诉人称其已于2017年6月19日将房屋钥匙交付给中介，但从被上诉人提交中介的收据来看，该收据中只是证明被上诉人将房产证原件、记账联发票、地税发票、发票联发票、服务联发票共五份资料交付给中介，并没有将钥匙交付给中介。二、根据双方签订的二手房买卖合同的第九条约定，卖方应当于2018年1月20日将该物业交付给买方，同时在房屋交付时双方应当办理交接手续移交房屋钥匙，但被上诉人在约定的时间内约定的交房期间内，并没有将房屋交付给上诉人也没有将钥匙交付给上诉人。因此被上诉人构成逾期交房的行为。上诉人的上诉请求有事实和法律依据，请二审法院依法驳回被上诉人的全部上诉理由。原审原告罗辉锋向一审法院起诉请求：1、判决被告交付停车位给原告；2、判决被告向原告支付逾期交房违约金172620元（以已支付的房款1260000元为本金，按日万分之五为利率，从2018年1月21日起计至2018年10月22日止）；3、判决被告归还原告物业费、水电费4422.94元；4、判令被告承担本案诉讼费。原审法院认定事实：2017年6月17日，原告罗辉锋作为买方与被告徐林作为卖方签订了编号为000031的《二手房买卖合同》，主要内容：一、双方交易的房地产为位于惠州市大亚湾西区**************************，建筑面积为123.55平方米。二、该房产转让成交价为126万元，买方同意在本合同生效之日起3日内向卖方支付定金10万元，买方须于2017年6月30日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款53万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方监管账号中；买方须于2017年6月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。三、关于递件过户，在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账户或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日，买卖双方须签署《惠州市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2017年9月30日（含当日）。四、卖方应当于2018年1月20日将该物业交付予买方。在交付该物业时，应当履行下列手续：买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交楼清单上对上述情况准确记载并签名确认。双方同意在定金中预留5000元作为交楼押金。此款在卖方实际交付该物业时进行结算。买卖双方约定交楼押金交由第三方监管。卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费。五、关于违约责任，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过5日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过5日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。当天，原告向被告支付了10万元定金。2017年6月19日，被告向案外人中介公司深圳市龙海房地产投资有限公司支付了5000元交楼押金，并将涉案房屋的房产证原件、记账联发票、地税发票、发票联发票、服务联发票五份资料托管于深圳市龙海房地产投资有限公司。2017年6月25日，原告办理了首付款46万元的银行资金监管（解止付日期：2017年8月26日），并办理了银行按揭贷款申请。2017年9月21日，原被告双方办理了涉案房屋的产权过户手续，涉案房屋的产权于2017年12月5日登记至原告名下，不动产权证号为：粤（2017）惠州市不动产权第4*****2号。此后，原告要求被告将涉案房屋交付原告使用，被告认为原告没有付清购房款，不同意交付房屋。2018年6月20日，原告申请的73万元银行按揭贷款获得批准放款，被告至此收齐涉案房屋的购房款。此后，2018年10月19日，被告将涉案房屋的钥匙及交楼押金条（5000元）交付给深圳市龙海房地产投资有限公司的工作人员。原告至深圳市龙海房地产投资有限公司处取到钥匙及交楼押金条（5000元）后于2018年10月22日办理收楼手续，并向物业公司补缴了涉案房屋2016年5月至2018年10月期间的物业费、水电费等共计9422.94元。原告认为，原被告曾口头约定涉案房屋带有私家车位，但被告迟延交付房屋且未能交付车位，存在违约行为，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。原审法院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，双方应当诚实信用履行。关于被告是否存在逾期交房的违约行为问题。《二手房买卖合同》约定，买方应在2017年6月30日前办理资金监管及办理银行按揭贷款申请，并约定在2017年9月30日前办理递件过户手续。卖方应在2018年1月20日将涉案房屋交付给原告，并约定交付时，买卖双方须共同履行多项手续。结合上述的付款时间约定，原告应于2017年6月30日办理按揭贷款申请，按照正常的银行审批时间，七个月应当足够，可见，双方约定在2018年1月30日前交付房屋是基于原告付清购房款的前提，这也是符合二手房买卖合同一般交易习惯。被告有理由在没有收齐购房款的前提下拒绝交付涉案房屋。此后，涉案的按揭款于2018年6月20日才正式放款，被告应当将房屋交付原告使用。被告于2018年10月19日才将涉案房屋的钥匙交付中介公司，原告于2018年10月22日办理了收楼手续。为此，原告主张被告存在逾期交房违约行为，符合客观事实，本院予以支持。被告主张其在合同签订前已将房屋钥匙交给中介公司，是原告怠于收楼导致预期交楼。但该主张被告没有提供证据予以证实，同时其提供的NO.0*****4收款收据中显示交付钥匙的时间是2018年10月19日，为此，被告的上述抗辩理由，证据不足，本院不予采信。关于违约金及物业费、水电费的问题。合同约定，如被告未按期履行合同义务的，原告可要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。被告逾期交房从2018年6月21日计算至原告实际收楼时间2018年10月22日共计123天，故应支付的逾期交房违约金为77490元（1260000×0.0005×123）。原告主张被告支付逾期交房违约金172620元，超出上述77490元部分，没有事实依据，本院不予支持。原告收房时，为被告补交了了2016年5月至2018年10月期间的物业管理费、水电费共计9422.94元。被告对此予以认可，并同意在扣除交楼押金5000元后，剩余4422.94元由被告支付给原告。因此，原告主张被告归还物业费、水电费4422.94元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告交付停车位的问题。原告主张被告卖房时承诺房屋带有私家车位，被告庭审中对此予以否认，同时双方签订的《二手房买卖合同》中对此未作书面的约定，无法确认车位的具体信息，为此，原告要求被告交付停车位的主张，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐林在本判决生效之日起十日内向原告罗辉锋支付逾期交房违约金77490元，并返还原告罗辉锋垫付的物业费、水电费4422.94元；二、驳回原告罗辉锋的其他诉讼请求。二审中，上诉人徐林提交的新证据如下：一、中介公司的相关收据。证明内容：上诉人徐林早已将房产证原件、发票、钥匙托管在中介公司。二、上诉人徐林与中介方关于钥匙交接的微信聊天记录证明。证明内容：上诉人徐林把钥匙交给中介，仅剩一把备用钥匙。上诉人罗辉锋质证意见如下：对于该证据三性都不予确认，无法核实微信的真实性。从聊天记录的内容来看，与证明的目的不具有关联性。本院经审理查明：原审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：1、涉案房屋的应交付时间和实际交付时间？2、逾期交房违约金及物业费、水电费的计算是否正确？关于涉案房屋的应交付时间和实际交付时间的问题。首先，关于上诉人罗辉锋认为涉案房屋的应交付时间为2018年1月20日，但根据二手房买卖合同的一般习惯，双方在《二手房买卖合同》中约定的交付应当是基于已经付清购房款的前提下，而涉案的按揭款于2018年6月20日才放款，双方也确认2018年6月20日收齐全部购房款，因此，原审法院认定涉案房屋的应交付时间由2018年6月20日，依法有据，上诉人罗辉锋认为涉案房屋的应交付时间为2018年1月20日，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于涉案房屋的实际交付时间，上诉人徐林认为其已于2017年6月19日把房屋钥匙交付给中介并将收楼手续委托给中介，即视为已经交付的意见。但上诉人徐林未能提供证据证明其将房屋钥匙交付给中介并将收楼手续委托给中介，根据上诉人徐林与上诉人罗辉锋签订的《二手房买卖合同》第九条规定的交楼的主体也是卖方即上诉人徐林，现上诉人徐林称其于2017年6月19日已经交楼，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据现有证据，上诉人徐林于2018年10月19日将涉案房屋的钥匙交付给中介公司，上诉人罗辉锋于2018年10月22日办理了收楼手续，因此，原审法院认定上诉人徐林的实际收楼时间为2018年10月22日，依法有据，本院予以维持。关于逾期交房违约金及物业费、水电费的计算是否正确的问题。由于上诉人徐林应当交楼的时间为2018年6月20日，而上诉人罗辉锋的实际收楼时间为2018年10月22日，共计逾期123天。根据《二手房买卖合同》第十一条卖方违约的违约责任的规定，上诉人徐林应支付的逾期交房违约金未77490元，原审法院计算正确，本院予以维持。关于物业费、水电费的问题。上诉人徐林在一审庭审中同意扣除押金5000元予以支付给上诉人罗辉锋，物业费、水电费应计算至上诉人罗辉锋实际收楼时，原审法院认定正确，计算无误，本院予以维持。综上所述，两上诉人上诉请求无理，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币1920元，由上诉人罗辉锋负担960元，由上诉人徐林负担960元。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  丁晓鹏审 判 员  严丽芳二〇一九年十二月十日法官助理  陈佳汝书 记 员  张婉婷