河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初2652号原告：崔勇，男，1975年12月5日出生，汉族，住安阳市文峰区。原告：徐程平，女，1978年2月1日出生，汉族，住安阳市北关区。二原告共同委托诉讼代理人：王笑宇，河南鼎维律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：牛小飞，河南鼎维律师事务所律师。被告：安阳珠江村镇银行股份有限公司，住所地安阳市兴泰路与建安街交叉口西北角。法定代表人：韩龙，职务董事长。委托诉讼代理人：韦博伦，金博大律师事务所律师。第三人：陈同忠，男，1969年3月25日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：张雪丽，河南广学律师事务所律师。第三人：马志广，男，1983年12月5日出生，汉族，住安阳市北关区。原告崔勇、徐程平与被告安阳珠江村镇银行股份有限公司（以下简称珠江银行）、第三人陈同忠、第三人马志广房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案，2018年4月2日本院作出（2017）豫0502民初3151号一审判决，被告上诉后，中院于2018年7月25日作出（2018）豫05民终2600号二审判决，2019年4月30日中院以（2019）豫05民再34号民事裁定发回重审。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔勇、徐程平及其共同委托诉讼代理人牛小飞、被告珠江银行委托诉讼代理人韦博伦、第三人陈同忠委托诉讼代理人张雪丽到庭参加诉讼，第三人马志广经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告崔勇、徐程平向本院提出诉讼请求：1.判令被告安阳珠江村镇银行有限公司履行2014年5月23日与原告签订的房屋租赁合同；2.判令被告安阳珠江村镇银行有限公司支付2016年6月1日至2017年5月31日房屋租金2387866元及违约金和2017年6月1日至2018年5月31日房屋租金2387866元及违约金（违约金按房屋租赁合同第6.2条第12.5条约定至付清租金日止，每延迟一日支付违约金100元）；3.本案被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年5月23日，原被告签订房屋租赁合同，该房屋所有权为崔勇、徐程平（依据2014年5月12日与安阳德宝置业有限公司签订的房屋预售合同）。房屋租赁合同约定：被告承租位于安阳国贸中心德宝国际名城C-2办公楼第一层（面积924.3平方米，租金为90元/月/每平方米，每二年上浮10%），第二层（面积1221.4平方米，租金为80元/月/每平方米，每二年上浮10%），租赁期限为2014年6月1日至2024年5月31日，合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告依约支付了2016年5月31日前的房屋租金，依据租赁合同第6.2条约定，被告每年4月30日前支付当年6月1日至次年5月31日的房屋租金，2016年到期后被告未按期支付租金，原告催要无果，被告未按期支付房屋租金的行为违反了合同约定，根据有关规定提起诉讼，恳请保护。被告珠江银行辩称，被告是在对房屋所有权不了解的情况下签订的租赁合同，原告对本案租赁标的物没有所有权，没有产权证明，因此不享有出租收益的权利，被告在2016年2月18日向原告发出了解除合同的通知，按照合同法规定，通知到达原告处即视为合同解除，因此，原告无权再要求被告支付租金，合同开始就不具备法律效力，合同第二条规定，原告应出具财权证明，但至今未向被告出具财权证明，因此该合同无法律效力，请求驳回原告诉讼请求。第三人陈同忠述称，答辩意见同被告珠江银行。第三人马志广未到庭，亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告崔勇、徐程平共同提交：1、原告崔勇、徐程平与安阳德宝置业有限公司（以下简称德宝公司）签订的商品房预售合同13份，原告崔勇与德宝公司和马志广签订的购房付款协议、补充协议2份（2014年5月12日和5月15日），证明案涉租赁房屋属于原告所有；2、原告崔勇、徐程平与被告珠江银行签订的房屋租赁合同，证明原告诉请被告履行租赁合同，支付房屋租金及违约金有证据支持。3、提供邮寄回执单复印件一份，对回执单上“崔勇”签名申请鉴定书一份，证明回执单上“崔勇”签字非崔勇本人签名，且不能证明邮寄的是解除合同通知书。被告珠江银行提交：1、马志广与德宝公司签订的商品房预售合同契税完税证9份，证明本案租赁房屋属于马志广所有；2、马志广于2016年1月29日向珠江银行提供的声明、保证书各一份，证明案涉房屋与原告无关，且已经向原告送达，原告不再享有租赁收益权；3、邮寄查询一份、本单位印章使用审批单、印章使用登记薄各一份，证明珠江银行向原告邮寄送达了解除租赁合同通知；4、原告和珠江银行签订的房屋租赁合同（同原告举证），证明珠江银行按照租赁合同第2条、第13.1.2条规定向原告提出解除合同是有效的；5、原告收到租金条3张、会计凭证3张，证明珠江银行向原告支付了租金；6、马志广与陈同忠签订的房屋租赁合同、陈同忠与珠江银行签订的房屋租赁合同，证明马志广已经将案涉房屋租赁给陈同忠，陈同忠又租赁给珠江银行;7、2016大创律函字第016号律师函，该证据由马志广提供，证明马志广向珠江银行催要涉案房屋租金；8、4份收到条，证明涉案房屋租金已由珠江银行向马志广交纳；9、(2016）豫0503民初1946号民事判决书、（2017）豫0503民初647号执行裁定书，证明涉案房屋作为马志广财产已被法院查封与拍卖；10、马志广、肖新元证人证言各一份，证明原告、被告、马志广、肖新元共同就涉案租金达成一致意见即后续租金因原告无力支付购房款由珠江银行直接向所有权人马志广支付；11、马志广视频资料光盘两张，被告认为证明马志广与原告协商合同解除事宜，被告已将房屋租金支付给马志广；12、马志广委托陈同忠转款租赁费、委托书、转账业务凭证，证明被告通过陈同忠已向马志广交付租金。第三人陈同忠提交：2018年11月21日陈同忠、马志广解除租赁合同的通知一份。本院根据案情需要调取案涉房产档案共计19页，原、被告、第三人进行了质证均无异议。根据查询档案记载，案涉租赁房产均已被多家法院查封，其中查封时间最早的是2016年2月29日。除德宝国际名城C-2一单元二层201室未抵押预告外，其余房产均抵押预告。另，庭审中被告陈述已于2019年5月31日将案涉租赁房屋腾清交与第三人马志广，第三人陈同忠予以认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证：1、原告崔勇、徐程平与安阳德宝置业有限公司（以下简称德宝公司）签订的商品房预售合同13份，原告崔勇与德宝公司和马志广签订的购房付款协议、补充协议2份（2014年5月12日和5月15日），证明案涉租赁房屋在原被告签订租赁合同时，原告有对外租赁权；2、原告崔勇、徐程平与被告珠江银行签订的租赁合同一份，证明原被告之间存在租赁关系；3、本院调取的涉案房屋档案，证明各法院采取强制措施，均在原、被告签订租赁合同之后；4、安阳市北关区人民法院(2016）豫0503民初1946号民事判决书、（2017）豫0503民初647号执行裁定书，证明马志广该笔对外债务情况及北关区人民法院对安阳国贸中心德宝国际名城C-2办公楼1单元1层101室、103室、104室、105室、107室、108室、109室、110室、111室的房产，于2017年10月10日被北关区人民法院裁定拍卖的情况。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原告崔勇、徐程平与德宝公司签订的商品房买卖合同13份，原告崔勇与德宝公司和马志广签订的购房付款协议、补充协议2份（2014年5月12日和5月15日），该组证据可以证明原告所购买房屋系案涉租赁房屋，证明原告取得的案涉租赁房屋的购买时间、坐落方位、面积、价款，付款方式，与本案事实有关联性，可以作为原被告之间签订的租赁合同合法有效的证据，予以采信，被告辩称案涉房屋没有在房管部门备案、没有房屋地址、不能证明案涉房屋在原告处的意见，证据不足，不予采纳；2、关于被告提交的马志广与德宝公司签订的商品房预售合同、马志广与陈同忠签订的房屋租赁合同、陈同忠与珠江银行签订的房屋租赁合同、马志广向银行递交的声明、马志广的委托书、转账业务凭证、两份光盘视听资料、2016大创律函字第016号律师函，与本案不属于同一法律关系，应当另案主张权利，因此，被告提交的该组证据不能作为本案定案证据，不予采信；3、关于被告提交的邮寄查询单，系复印件，未载明邮寄的系被告与原告解除租赁合同的书面通知，原告不予认可且到邮寄部门找出邮寄回执单影印件并申请对该回执单上“崔勇”签名的真实性进行鉴定，本院调取该回执单原件时，因邮件回执保存期限已过无法进行鉴定。且被告提交的本单位印章使用审批单、印章使用登记薄，系本单位内部手续，其效力仅在本单位内部有效，因此，不能作为本案定案证据，不予采信。被告关于第三人马志广采取停水、停电等方式直接导致不能使用案涉房屋的主张，未提供相应证据，本院不予采信。依据本院确认的证据，认定本案事实如下：2014年5月12日，原告崔勇、徐程平与德宝公司签订13份商品房买卖合同，二原告购买德宝公司开发建设的位于文峰区紫薇大道以南、兴泰路东西两侧安阳国贸中心.德宝国际名城C-2办公楼项目中的部分商品房，该商品房为预售房屋，建设工程规划许可证号为建字第安规管建字（2012）0005号，施工许可证号为410500201202010707，商品房预售许可证号为安阳市房预售证第120049号。房屋坐落分别为:第1-4套即C-2办公楼1单元201室、202室、203室、204室，分别为地上24层、建筑面积305.35㎡、10000元/㎡，房价3053500元，首付1553500元，余款1500000元，由原告向银行申请按揭贷款；第5套即C-2办公楼1单元103室、建筑面积为99.33㎡，26000元/㎡，房价2582580元，首付1292580元，余款1290000元，由原告向银行申请按揭贷款；第6套即C-2办公楼1单元104室、建筑面积为99.78㎡，26000元/㎡，房价2594280元；第七套即C-2办公楼1单元105室、建筑面积为99.33㎡，26000元/㎡，房价2582580元，首付1292580元，余款1290000元，由原告向银行申请按揭贷款；第8套即C-2办公楼1单元107室、建筑面积为107.53㎡，26000元/㎡，房价2795780元，首付1405780元，余款1390000元，由原告向银行申请按揭贷款；第9套即C-2办公楼1单元109室、建筑面积为86.54㎡，26000元/㎡，房价2250040元，首付1130040元，余款1120000元，由原告向银行申请按揭贷款；第10套即C-2办公楼1单元110室、建筑面积为118.19㎡，26000元/㎡，房价3072940元，首付1542940元，余款1530000元，由原告向银行申请按揭贷款；第11套即C-2办公楼1单元111室、建筑面积为114.68㎡，26000元/㎡，房价2981680元；第12套即C-2办公楼1单元108室、建筑面积为112.32㎡，26000元/㎡，房价2920320元，首付1460320元，余款1460000元，由原告向银行申请按揭贷款；第13套即C-2办公楼1单元101室、建筑面积为86.6㎡，26000元/㎡，房价2251600元，首付1131600元，余款1120000元，由原告向银行申请按揭贷款；以上房屋总计价款36245800元。2014年5月12日，原告崔勇（乙方）和德宝公司、马志广（甲方）签订了购房付款协议、补充协议，双方约定：1、甲方承诺乙方购买的1层商铺于2014年6月30日前完成备案手续，乙方购买的2层和6层于2014年8月30日前完成备案手续，押金100万元转为房款，5月20日前付房款200万元，5月26日前付房款400万元，6月1日前付房款900万元，剩余530150元备案时付清。2014年5月15日，原告崔勇与德宝公司（马志广）签订补充协议，双方根据2014年5月12日原告崔勇、徐程平以及李中娇签订的安阳商贸.德宝国际名城C-2办公楼第1、2、6层商品房买卖合同签订协议：押金100万元转为房款、5月20日前付房款200万元、5月26日前付房款400万元、5月30日前付房款200万元、6月20日前付款700万元、剩余53万元于全部手续办理完毕后10个工作日内付清、德宝公司(马志广)保证所售于原告物业2、6层的独立拥有性、如因德宝公司（马志广）原因造成与珠江银行的合同未按期履行，德宝公司（马志广）负责一切与珠江银行的违约责任。2014年5月23日，原告崔勇、徐程平与被告珠江银行签订房屋租赁协议，被告珠江银行从二原告处承租位于文峰区紫薇大道以南、兴泰路东西两侧安阳国贸中心.德宝国际名城C-2办公楼第一层（建筑面积约924.3㎡，以房管局实测面积为准）、第二层（建筑面积约1221.4㎡，以房管局实测面积为准），合同约定原告对房屋享有所有权的，应向被告出示房屋所有权证，租赁期限为2014年6月1日至2024年5月31日，2014年9月1日前免租金，第一层起租价90元/月/㎡，每二年上浮10%，上浮基数是按照上一年度价格为基数，第二层起租价为80元/月/㎡，每二年上浮10%，上浮基数是按照上一年度价格为基数；首付一次性缴付2年租金，除去免租期后实际首付一次性支付21个月租金，合同签订一周内支付首付款，之后一年一付，每年4月30日前支付当年6月1日至次年5月30日一年的租金，租赁房屋于双方签订正式房屋租赁合同之日起交付使用，经双方协商一致，可以书面解除合同，原告有下列情形之一的，被告珠江银行有权单方解除合同，并要求原告予以赔偿：1、未按照约定时间交付房屋达30日以上，2、交付的标的物不符合合同约定严重影响被告使用的，3、不承担约定的维修义务的，4、标的物危及被告方人身或者财产安全的；关于违约责任，双方约定原告未按照约定交付房屋未达到解除合同条件的，迟延一日支付100元违约金，被告方未按照约定支付租金但未达到解除合同条件的，迟延一日支付违约金100元，合同项下双方任何通知均以书面形式做出，以专人送达、邮寄送达或者传真送达，租赁合同自双方法定代表人或者负责人签字并加盖公章之日起生效。双方在该租赁合同其他约定项约定，本合同标的物在房管局的手续备案等内容、事项的期限，以原告与德宝公司（马志广）签订的“补充协议”中的内容、期限一致，违约责任按照原告实际收取租金的千分之二赔偿，直至达到补充协议中商定的内容事项的期限。2014年5月23日，被告珠江银行按照租赁合同约定向原告徐程平支付21个月租金3598879元，2015年9月7日向原告崔勇支付10万元，2016年7月22日向原告崔勇支付租金10万元。2016年6月1日至2017年5月31日房屋租金2387866元和2017年6月1日至2018年5月31日房屋租金2387866元，珠江银行未支付二原告。另，案涉租赁房产均已被多家法院查封，其中查封时间最早的是2016年2月29日。除德宝国际名城C-2一单元二层201室未抵押预告外，其余房产均抵押预告。被告已于2019年5月31日将案涉租赁房屋腾清交与第三人马志广。本院认为，原告崔勇、徐程平将购买的德宝公司的位于文峰区紫薇大道以南、兴泰路东西两侧安阳国贸中心.德宝国际名城C-2办公楼第一层（建筑面积约924.3㎡）、第二层（建筑面积约1221.4㎡，）租赁于被告珠江银行，并且提供了商品房买卖合同和补充协议，被告珠江银行经过审查，双方签订了房屋租赁合同，签订合同时，被告已知道原告的购房情况，该租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，被告珠江银行拒绝按照双方约定履行给付租金义务，依法应当承担违约责任，双方约定违约一天支付100元违约金，不违反法律规定。原告崔勇、徐程平诉请被告珠江银行继续履行房屋租赁合同、承担违约责任的主张，事实清楚，证据充分，于法有据，依法应予支持。被告实际租用该房至2019年5月31日，因原告诉讼请求租金支付至2018年5月31日止，故本案支持支付原告房屋租金至2018年5月31日止，其余租金原告可另行主张。违约金按原被告合同约定应支付至该房租金履行完毕之日止。根据原被告签订的房屋租赁合同第20条其他约定“20.2：本合同标的物在房管局的手续备案、。等以上内容、事项的期限，以原告与德宝公司（马志广）签订的“补充协议”中的内容、期限一致，违约责任按照原告实际收取租金的千分之二赔偿，直至达到补充协议中商定的内容事项的期限”，被告珠江银行在和二原告签订房屋租赁合同时，已经全面了解了原告出租房屋所有权情况（出租时原告无房屋所有权登记证明），在二原告按照双方签订的租赁合同将出租房屋交付被告使用后，被告未就房屋所有权提出异议，并按照租赁合同约定缴纳了第一期2014年9月1日至2016年5月31日房租，本案中被告珠江银行辩称其是在对房屋所有权不了解的情况下签订的租赁合同，二原告对本案租赁标的物没有所有权，没有产权证明，因此不享有出租收益的权利，据此解除合同、拒付房屋租金的的意见，证据不足，理由不当，不予采纳；被告称在2016年2月18日向原告崔勇邮寄了一份特快专递件，且有本单位使用印章审批表、印章使用登记薄为证，因该特快专递未注明邮寄内容为解除双方签订的房屋租赁合同书面通知，单位内部印章使用管理只在单位内部有效，对外无效，且二原告不予认可，故被告辩称已经按照双方合同约定依法解除了原被告之间的房屋租赁合同，并据此要求驳回原告崔勇、徐程平的诉讼请求的意见，证据不足，不予采纳。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告崔勇、徐程平与被告安阳珠江村镇银行股份有限公司于2014年5月23日签订的位于文峰区紫薇大道以南、兴泰路东西两侧安阳国贸中心.德宝国际名城C-2办公楼第一层（建筑面积约924.3㎡）、第二层（建筑面积约1221.4㎡，）房屋租赁合同合法有效,履行至2019年5月31日止；二、被告安阳珠江村镇银行股份有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告崔勇、徐程平租金，租金从2016年6月1日起至2018年5月31日止，租金数额4775732元及违约金，违约金自2016年6月1日起，按照一天100元计算至租金付清之日止；三、驳回原告崔勇、徐程平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45006元，由被告安阳珠江村镇银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  王爱明审判员  刘亚峰审判员  王 飞二〇一九年十二月五日书记员  苏家琪