广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1502民初1067号原告：中国建设银行股份有限公司汕尾市分行，住所地汕尾市区*******商务办公室，统一社会信用代码914************343。负责人：廖刚，行长。委托诉讼代理人：郭玉贤，系广东善言律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡雪萍，系广东善言律师事务所律师。被告：徐小红，女，汉族，1979年6月18日出生，住陆丰市**********，身份证号码441************620。被告：陆丰市通大投资有限公司，住所地陆丰市***********底层14-15号，统一社会信用代码914***********413D。法定代表人：陈建帆，执行董事。原告中国建设银行股份有限公司汕尾市分行与被告徐小红、陆丰市通大投资有限公司（以下简称“陆丰通大”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡雪萍到庭参加诉讼，被告徐小红、陆丰通大经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司汕尾市分行向本院请求判令：1.解除原告与被告徐小红于2013年11月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.被告徐小红立即偿还贷款本金213,916.92元，以及借款利息款、罚息（按合同约定：借款利率按基准利率上浮5%即月利率5.73125‰，逾期罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%计付至本息全部清偿完毕之日止，截止至2019年10月8日，拖欠利息和罚息款16,469.38元）；3.被告徐小红向原告支付实现债权的律师费用12,400.00元；4.原告对被告徐小红位于下列房地产权享有偿还原告本案债权的优先受偿权：陆丰市东海镇河图新区*****************；5.被告陆丰通大对被告徐小红的上述债务（诉讼请求2、3）向原告承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用和保全费用由两被告共同承担。事实与理由：2013年11月20日，被告徐小红因购买位于陆丰市东海镇河图新区*****************，与原告签订了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，该借款合同约定借款金额260,000.00元，借款期限240个月，设定抵押物等内容。被告陆丰通大为上述借款关系作为连带责任保证人。原告已按上述合同约定向被告徐小红发放了贷款，被告徐小红取得贷款后没有按照合同约定全面履行偿还本息的合同义务。2019年9月开始被告徐小红出现拖欠本息的情况。根据上述借款合同约定，被告徐小红的行为已经构成违约。原告多次要求被告徐小红立即偿还上述合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息和费用，被告徐小红均无按期偿还借款本息；原告多次要求被告陆丰通大承担保证责任，被告陆丰通大至今也没有作出回应。经计算，被告徐小红在上述贷款中拖欠原告借款本金213,916.92元，截止至2019年10月8日，拖欠利息和罚息款共计16,469.38元，根据合同约定:借款利率按基准利率上浮5%即月利率为5.73125‰，逾期罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%计算。由于被告徐小红违约，原告为实现债权而聘请广东善言律师事务所代理本案而需支付律师费（包括预期支付）12,400.00元，该费用为实现债权应当由被告徐小红承担。在上述借款中被告徐小红向原告提供了位于陆丰市东海镇河图新区*****************作为借款的抵押物，并于2013年11月27日办理了商品房预售抵押备案证明（陆预抵押字DHHY0190号）。上述财产系被告徐小红合法拥有的财产并作为借款的抵押物，原告对被告徐小红上述财产享有偿还本案债权的优先受偿权，依法应该得到法律的保护。被告陆丰通大作为上述借款的保证人对被告徐小红结欠原告的上述债务承担连带保证责任。原告催讨未果，特诉至法院。原告提供证据有：1.原告营业执照，负责人证明书，中国建设银行广东省分行任免通知，金融许可证；被告徐小红身份证、国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告。证明原告的诉讼主体和经营金融的资格，被告的身份和诉讼主体资格。2.《个人住房（商业用户）借款合同》。证明原告与两被告存在金融借款、担保（包括但不限于抵押、保证）合同关系。3.个人贷款支付凭证。证明原告已经全面履行合同义务的事实。4.商品房预售抵押备案证明。证明原告对被徐小红告提供的抵押物已办理商品房预售抵押备案，原告对被告徐小红提供的抵押物享有优先受偿权的事实。5.中国建设银行个人贷款对账单、贷款本息确认书。证明被告徐小红的还款情况、拖欠借款本金、利息的违约事实。6.中国建设银行个人贷款过期催款通知书（三份）、律师函（两份）。证明原告多次要求被告徐小红还款、承担担保责任的事实。7.委托代理协议、授权委托书、付款通知书、律师费清单及增值税专用发票。证明原告为了实现债权委托律师将要花费的费用的事实。被告徐小红、陆丰通大投资有限公司未作答辩，也未向本院提供证据。经庭审举证和质证，对原告提供的证据，两被告未到庭参加诉讼，视为对质证权利的放弃，原告提供的证据经审查来源合法，与本案事实存在逻辑上联系，且能客观反映案件事实，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及庭审原告的陈述，本院认定事实如下：2013年11月20日，被告徐小红因购房与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440730008-201*******556628）。合同约定：被告徐小红向原告借款260,000.00元用于购置坐落于陆丰市东海镇河图新区*****************的房产，借款期限20年（自2013年11月20日起至2033年11月20日止），借款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮5%，即月利率为5.73125‰，于每年的1月1日调整一次。借款逾期的，逾期的罚息利率在合同所执行的贷款利率上上浮50%。还款方式为委托扣款及采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息1,996.70元。合同还约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，且有权解除与借款人的借贷关系。本合同项下约定的保证方式为抵押和阶段性保证。被告徐小红以上述购买的房产作为借款的抵押物，并于2013年11月27日办理了商品房预售抵押备案证明（陆预抵押字DHHY0190号），该备案证明载明售房人应在房屋竣工后三个月内，领取房地产他项权证。被告陆丰通大为被告徐小红借款提供阶段性连带责任保证。保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。合同签订后，原告依约于2013年12月30日将贷款划入被告徐小红指定的账户，被告徐小红借款后偿还本金45,083.08元，利息63,923.51元。2016年2月起，被告徐小红开始拖欠本息，经多次催讨未果。截至2019年12月19日止，被告徐小红尚欠原告借款本金213,916.92元及利息18,630.30元（含罚息），其提供抵押的房产在法庭辩论终结前仍未办理抵押登记，原告也未收到该抵押物的他项权利证书。2019年9月18日，原告中国建设银行股份有限公司汕尾市分行与广东善言律师事务所律师签订了《委托代理协议》，委托该所处理本案的诉讼事务，代理费12,400.00元。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。原告与被告徐小红的《个人住房（商业用房）借款合同》主体适格，内容合法，当事人意思表示真实，没有违反法律法规的禁止性规定，依法应确认合同有效，双方应按照合同约定履行义务。原告依约放贷，已履行合同义务，被告徐小红未依约偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。原告主张解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及要求被告徐小红偿还尚欠借款本金213,916.92元及利息、罚息、诉讼费和律师费，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。被告徐小红以自购上述房屋办理了商品房预售抵押预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求具有排他效力。原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对争议房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对争议房屋的处分，但并非对争议房屋享有抵押权。本涉案房产在法庭辩论终结前没有重新办理抵押登记，抵押权没有依法有效设立,商品房预售抵押备案登记不能产生抵押登记的法律效果。原告要求对涉案房产享有优先受偿权的主张，依法不符，本院不予支持。被告陆丰通大自愿为被告徐小红的上述借款作阶段性连带责任保证，原告至现未收到被告徐小红抵押财产的他项权利证书，阶段性担保所附的解除条件尚未成就，原告请求被告陆丰通大对上述被告徐小红欠款承担连带清偿保证责任，于法有据，本院予以支持。被告陆丰通大承担保证责任后，有权依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向债务人追偿。被告徐小红、陆丰通大经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告起诉事实的抗辩，本院依法作缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司汕尾市分行与被告徐小红于2013年11月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告徐小红应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司汕尾市分行借款本金213,916.92元及截止至2019年12月19日利息18,630.30元（含罚息），并支付从2019年12月20日起至实际给付之日止，以213,916.92元为基数按合同约定利率计付的利息（含罚息）。三、被告徐小红应于本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司汕尾市分行为实现债权而支付的律师费12,400.00元。四、被告陆丰市通大投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告陆丰市通大投资有限公司承担清偿责任后，有权向被告徐小红追偿。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司汕尾市分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，由被告徐小红、陆丰市通大投资有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审判员  胡良岸二〇一九年十二月二十四日书记员  黄晓丹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国物权法》第二十条规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。