重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初26308号原告：重庆康中王医药有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪西路****，统一社会信用代码915001086220388983。法定代表人：万仲华，总经理。委托诉讼代理人:张鑫，重庆百事得律师事务所律师。被告：奚谷云，女，汉族，1985年8月2日出生，住重庆市潼南县。委托诉讼代理人：邓霞，重庆海力律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅光进，重庆海力律师事务所实习律师。原告重庆康中王医药有限公司（以下简称康中王公司）与被告奚谷云租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康中王公司的委托诉讼代理人张鑫，被告奚谷云及其委托诉讼代理人邓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康中王公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方之间签订的《房屋租赁合同》于2016年8月5日解除；2、判令被告向原告支付所拖欠2016年4月1日至2016年8月5日的租金共计39875元；3、判令被告以应付未付租金39875元为基数，按年利率24%向原告支付自2016年8月6日起至付清之日止的滞纳金(暂计算至2019年8月14日，金额为29321元)；4、判令原告不予退还被告履约保证金8700元;5、判令被告向原告支付的律师费5000元及15%的风险代理费（以实际支付金额为准）;6、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将重庆市渝中区民族路166号负一层2#(即江家巷5号地王广场B1层5-8/E→P轴范围内)营业用房B1-1商铺出租给被告作商服用途，面积为17.098平方米，租赁期限从2015年8月1日起至2017年12月31日止，2015年10月1日以前为免租装修期，2015年10月1日为起租时间;租赁期内2015年10月1日至当年12月31日租金标准为8700元/月,2016年1月1日至当年12月31日租金标准为9570元/月，租金按季支付；被告应于合同生效后2日向原告支付相当于3个月租金的履约保证金；如逾期支付租金、履约保证金的，应自逾期之日起按应付未付金额的0.5%支付滞纳金;逾期超过30日，原告有权解除本合同，并有权没收被告已支付的履约保证金，被告仍应按实际逾期天数支付滞纳金，并赔偿原告因此遭受的一切损失;如一方违约，违约方须承担守约方由此而产生的差旅费、误工费、诉讼费、律师代理费等费用。合同签订后，原告将商铺移交给了被告，并收取了被告履约保证金8700元。自2016年4月1日起，被告开始欠付租金，经原告催告，被告仍未支付。2016年8月5日，原告将案涉房屋另行出租给他人，原被告之间的租赁合同于2016年8月5日解除，故原告有权将房屋出租给他人，但因被告并未将房屋依约交付给原告，所以原告直至2016年8月5日才将房屋出租给他人。原告现依法起诉，请法院支持原告的诉讼请求。被告奚谷云辩称，本案诉讼时效期间已经届满，根据民法通则规定，本案诉讼时效为2016年8月6日至2017年8月5日，本案原告2017年4月5日发出的催告函被告并未收到，并且原告催收的都是2017年6月30日前的租金共计151902元，而原告已于2016年8月5日将案涉房屋另行租赁他人，其催收的应是原告与其他承租人的租金，该函件与被告无关，不应构成诉讼时效中断。即便法院认为本案诉讼时效未过，被告也未构成违约，不应向原告支付租金等相应费用，因商铺面临倒闭，经与原告协商，被告已于2016年3月与原告协商解除租赁合同，原告也同意此后的租金不予缴纳，故被告在2016年3月将案涉房屋清理后予以退还。原告主张的滞纳金利率过高，滞纳金、律师费、保证金共计超过39875元的同期贷款利率的部分应予以调整。风险代理费并未产生，被告不应支付。本院经审理查明的事实如下：2013年6月28日，重庆百货大楼股份有限公司与康中王公司签订《房屋租赁合同》，将其所有的重庆市渝中区民族路166号负一层2#(即江家巷5号地王广场B1层5-8/E→P轴范围内)建筑面积为2531.69平方米的营业用房出租给康中王公司作商服用房，租赁期限自2013年7月6日起至2019年7月5日止。合同还约定了其他事项。康中王公司承租以上房屋后将房屋分零对外招租。2015年8月2日，康中王公司（出租方、甲方）与奚谷云（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定，甲方将重庆市渝中区民族路166号负一层2#(即江家巷5号地王广场B1层5-8/E→P轴范围内)面积约17.098平方米的营业用房B1-1商铺出租给乙方作商服用房；租赁期限自2015年8月1日起至2017年12月31日止，2015年10月1日前为免租装修期，2015年10月1日为起租时间；租赁期限内2015年10月1日至当年12月31日租金为8700元/月,2016年1月1日至当年12月31日租金为9570元/月，按季支付，并于该季租期开始前提前5日支付；租赁期满，甲方若需继续出租，在同等条件下，乙方拥有优先承租权；乙方同意在合同生效后2日内每个商铺一次性向甲方支付相当于3个月租金的履约保证金，该保证金由甲方在本合同履行完毕后并退房之后、乙方无违约情形之后十日内无息返还给乙方；乙方须在每月25日前按时向甲方缴纳水电费，并按合同约定将租金和水电费按时汇入合同中约定的甲方银行账户；甲方有权按照本合同约定向乙方收取租赁房屋租金；甲方负责出租房屋主体结构以及配合物管公司对共同设备设施公共部位的管理、维修；乙方应当按照合同约定向甲方支付租赁房屋（商铺）租金；乙方应无条件配合甲方进行房屋主体结构以及配合物管公司对公共部位的管理、维修；乙方使用房屋产生的水、电费用由乙方承担，商场的所有照明、空调用电、卫生间水电、公共能耗等不在用户电表内计量，采用每月据实分摊办法，按每个商铺为一个公摊单位进行分摊，分摊金额进行公示，当月由甲方进行收取、统一上交。该合同第十条“合同的变更、解除、终止”约定:“……4、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，立即收回出租房屋，由此产生的一切责任及损失概由乙方承担：（1）乙方拖欠租金超过30日……5、本合同因解除、租赁期限届满或其他约定条件具备而终止。合同终止后，乙方应在7天内完成撤场，并按房屋正常使用后的状况向甲方交还该房屋（商铺）。若乙方逾期交还房屋（商铺）或交还的房屋（商铺）不符合合同约定的，乙方应向甲方承担违约责任，并赔偿甲方因此遭受的损失。6、本合同终止或乙方违约，乙方未按本合同的约定按时撤除商铺内的物品，即乙方认可遗留在商铺内的物品为废弃物，甲方有权随意处置，所产生的一切责任和损失由乙方负责。7、为保证本合同全面、有效地履行，乙方向甲方支付的履约保证金若出现乙方无故变更、解除本合同或乙方出现本合同约定的任一违约情形时，甲方对乙方已向甲方支付的履约保证金不予退还。”第十一条“违约责任”约定：“……2、乙方逾期向甲方支付租金、履约保证金的，应自逾期之日起按应付金额的0.5%向甲方支付滞纳金；乙方逾期超过30天，甲方有权解除本合同，并有权没收乙方已支付的履约保证金和已支付的商铺租金，乙方仍应按实际逾期天数向甲方支付滞纳金，并赔偿甲方因此遭受的一切损失。……8、如一方违约，违约方须承担守约方由此而产生的差旅费、误工费、诉讼费、律师代理费等费用。”该合同还约定以合同载明的各自留存的地址为信函、通知的送达地址，其中奚谷云在该合同上载明的地址为重庆市潼南县桂林街道办事处花厅村8组17号。前述合同签订后，康中王公司将重庆市渝中区民族路166号负一层2#营业用房B1-1商铺移交给奚谷云经营使用。奚谷云向康中王公司缴纳了履约保证金8700元和2016年4月1日之前的租金，奚谷云未向康中王公司缴纳2016年4月1日及之后的租金。因奚谷云未缴纳前述租金，康中王公司按合同约定的送达地址在2016年4月18日经申通快递向奚谷云寄送函告，要求奚谷云支付2016年6月30日前的欠租31320元，并要求其支付违约金、滞纳金等；在2017年4月5日又经申通快递向奚谷云寄送函告，要求奚谷云支付2017年6月30日前的欠租151902元，并要求其支付违约金、滞纳金等；在2018年4月2日和2019年4月1日先后经EMS快递向奚谷云寄送函告，要求奚谷云支付2016年8月5日前的欠租42485元，并要求其支付违约金、滞纳金和赔偿损失。2016年8月5日，康中王公司将前述B1-1商铺出租给黄平使用。2019年8月14日，康中王公司与重庆百事得律师事务所签订《法律事务委托合同》，向该所支付本案律师服务费5000元。随后，康中王公司向本院提起诉讼。审理中，奚谷云称其在2016年3月搬离并腾空商铺，但未举示当时商铺移交的手续。奚谷云同时申请证人陶会兰、陶炳清出庭作证，陶会兰和陶炳清均是当时向康中王公司租赁商铺的承租人。陶会兰陈述2016年春节过后，奚谷云就搬离商铺了，但不清楚奚谷云搬离的具体时间，也不清楚奚谷云与康中王公司是否办理了交接手续。陶炳清陈述奚谷云于2016年3月搬离租赁商铺，搬离的时候是腾空了的，但搬离当天没在，是奚谷云搬离后才知道的，当时在重庆小吃中心有管理办公室，有两个人在那里负责，一个叫程洋（音），一个叫谢娟（音）。康中王公司对证人证言有异议，认为证人与奚谷云一样均曾从康中王公司租赁过房屋的租户，有利害关系，达不到奚谷云的证明目的。奚谷云对证人证言无异议，认为证人与本案当事人没有利害关系。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，原告康中王公司与被告奚谷云签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均有法律约束力，双方均应按约定履行自己的义务。针对本案诉讼时效的问题以及原告康中王公司的本案诉讼请求，本院评析如下：一、关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为1年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案中，原告康中王公司多次在诉讼时效届满前向被告奚谷云留存在前述合同中的地址寄送函告，虽奚谷云辩称没有收到前述函告，但双方合同明确约定留存的地址作为寄送函件、通知的法定地址，足以表明原告康中王公司向被告奚谷云提出要求，因此，原告康中王公司的行为导致诉讼时效中断，故被告奚谷云抗辩本案已过诉讼时效的意见，无法律依据，本院不予采纳。二、关于原、被告之间的《房屋租赁合同》的解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”第二百二十七规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告奚谷云不支付欠租且在原告康中王公司多次按约定的地址发送函告后仍未支付前述欠租，原告康中王公司于2016年8月5日与案外人就涉案房屋另行签订租赁合同，故对其主张确认双方合同于2016年8月5日解除，本院予以支持。三、关于原告康中王公司请求被告奚谷云给付2016年4月1日至2016年8月5日期间的租金39875元的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”本案中，按双方合同约定，被告奚谷云应于2016年4月1日前提前5天缴纳2016年4月1日至2016年6月30日期间的租金、于2016年7月1日前提前5天缴纳2016年7月1日及之后的租金，被告奚谷云未按期缴纳租金，原告康中王公司要求被告奚谷云支付此款成立，本院予以支持。由于被告奚谷云申请作证的两位证人证言并不能证明被告奚谷云与原告康中王公司已于2016年3月就解除案涉房屋的租赁合同达成一致，亦不能证明被告奚谷云腾空并搬离案涉商铺已经原告康中王公司同意的事实，两位证人也不是被告奚谷云辩称搬离案涉商铺的直接在场人，因此，两位证人证言达不到被告奚谷云辩称合同已于2016年3月解除的目的。同时，被告奚谷云未举示其他充分证据证明双方合同已于2016年3月协商解除且原告康中王公司同意其不支付前述欠租，因此，本院对其辩称意见不予采纳。四、关于原告康中王公司要求被告奚谷云支付欠租的滞纳金、不退还保证金并支付律师费的问题。由于被告奚谷云未按期支付2016年4月1日至2016年8月5日期间的租金，构成违约。按合同约定，被告奚谷云应向原告康中王公司支付滞纳金并应承担因此产生的律师费，原告康中王公司也可以不退还被告奚谷云缴纳的履约保证金，因此，原告康中王公司要求被告奚谷云支付滞纳金并支付律师费成立，本院予以支持。现被告奚谷云抗辩滞纳金利率过高，原告康中王公司亦未举示证据证明前述滞纳金不足以弥补其损失，因此，本院认为以应付未付租金为基数按中国人民银行同期贷款基准利率计算滞纳金为宜。同时，鉴于被告奚谷云缴纳的履约保证金已实际由原告康中王公司占有、支配，无需再判决确认，故本院在本案中不再判决确认其归属。综上所述，原告康中王公司的诉讼请求，部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、确认原告重庆康中王医药有限公司与被告奚谷云于2015年8月2日签订的《房屋租赁合同》于2016年8月5日解除；二、被告奚谷云于本判决生效后十日内支付原告重庆康中王医药有限公司2016年4月1日至2016年8月5日的租金39875元；并以此款为基数，从2016年8月6日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率、从2019年8月20日起至实际付清时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金；三、被告奚谷云在本判决生效后十日内向原告重庆康中王医药有限公司支付律师服务费5000元；四、驳回原告重庆康中王医药有限公司的其他诉讼请求。如果被告奚谷云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1530元，减半收取765元，由原告重庆康中王医药有限公司负担50元，被告奚谷云负担715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 蔡  彬二〇一九年十二月三十日法官助理 孔  亿书 记 员 张科群浪