宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初13753号原告：冶成功，男，1976年7月30日出生，回族，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市金凤区委托诉讼代理人：冶俊，宁夏泽芸律师事务所律师。被告：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：李志明，系公司总经理。委托诉讼代理人：孙凯，宁夏方和圆律师事务所律师。原告冶成功与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冶成功委托诉讼代理人冶俊，被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司委托诉讼代理人孙凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付2015年10月1日-2016年5月30日延期交房违约金13285.28元；2.请求依法判令被告支付2016年5月31日-2018年5月21日延期交房违约金78404.97元，上述合计91690.25元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于银川市金凤区xxx室，建筑面积共计81.02平方米，房屋总价款为362986元，交房日期为2015年9月30日，合同同时约定了双方的权利义务，合同签订后原告按照合同约定履行了付款义务，但被告未能在2015年9月30日交付房屋，后被告与原告签订了一份《金凤花园一期延期交房说明》，被告承诺在2016年5月30日前将房屋交付给原告，如未能在此时间内交付，原告无条件退房。至2016年5月30日被告依然无法向原告交付房屋，原告与被告多次协商退房事宜，被告均答复无法退房，只能赔付违约金。2016年3月22日被告向原告出示了一份《关于一期工程延期交付的协议》，承诺于2016年9月30交房，违约金赔付按照已付款每日万分之三计算，直至取得质检站核发的工程竣工备案为止。原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，为有效合同，现被告逾期交付房屋已经违反合同约定义务，应当承当违约责任。为维护原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定诉至法院请求依法判决。被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司辩称，一、答辩人逾期交房，主要是由于政府拆迁、道路施工、施工单位拖欠农民工工资造成挡工等非答辩人因素造成的。对答辩人而言应属于不可抗因素，应当免除违约责任。答辩人在开发建设过程中，金凤花园西区交换站土地一直到2016年3月之后才实际交付，金凤花园东西区之间双渠口路与黄河路交叉段因修路，限制施工车辆通行等因素，严重影响了施工进度。施工单位合泰建设工程有限公司拖欠农民工工资，造成农民工挡工、上访也对工程的进程造成了影响。按照双方在《商品房买卖合同》补充协议第二条第7项约定:“因市政规划改变、政府行为、公共事业部门、异常地质状况、自然因素、突发性社会事件、不可抗力等出卖方不可避免、不能克服的客观原因而影响出卖方交楼的。出卖方可以不需要通知买受方而据实延期交楼。”本案被告迟延交楼的原因应属于合同约定的不可抗力。故应免除责任。二、涉案房屋2016年底已经具备了实际入住条件，我公司也在2018年5月28日取得了《竣工验收备案表》，完成了房产测绘报告，被答辩人于2018年3月5日接收了房屋，实现了居住利益，不应再追究其后的违约责任。合同约定交房日期为2015年9月30日前。在政府部门的协调下，答辩人克服各种困难，付出巨大代价完成了商品房的建设，2016年底就已经具备了实际入住条件。小区通水、暖、电、气等，物业也进场提供服务。目前小区大部分业主都已入住，正常生活。因此被答辩人的居住利益已经实现，自接房后不应再追究迟延交房的违约责任。三、即使答辩人承担违约责任，也应按照双方合同的约定计算违约金，被答辩人主张的违约金过高，本案被答辩人购房款总计362986元，但主张的违约金就高达91690.25元。违约金在性质上应是对守约方损失的补偿，被答辩人没有证据证实其存在如此高额的损失。迟延交房发生后，业主群体性围攻答辩人，采取群体打条幅、围攻、打砸办公场所，攀爬楼顶等极端行为，为了维护稳定，在政府部门的要求下，答辩人被迫作出违背合同约定的承诺。根据法律规定，答辩人在被胁迫的情况下承诺应属无效。所以违约金计算方式应以双方平等签订的商品房买卖合同为准。合同第12条约定，如果发生逾期交房，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之1.5的违约金。合同补充协议第10条规定:“出卖人因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%”。本案中双方合同是合法有效的，对违约责任的约定也十分明确，理应得到双方的遵守。故被答辩人所主张的违约责任即使成立，但其要求的违约金明显过高，超过了双方合同约定，应当予以减少。四、涉案房屋实测面积85.54平方米，原告应补交差额面积4.52平方米的房款，因为原告尚未补交面积差额，依照合同约定被告不承担逾期交房的违约责任。综上，请求法院依法判决，维护答辩人的合法权利。本院经审理认定事实如下：2014年11月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司开发的位于银川市xxx室房屋；预测建筑面积为81.02平方米，单价为4480.2元／平方米，合同总价款为362986元；出卖人应在2015年9月30日前向买受人交付该商品房，交房条件为经出卖人会同设计方、施工方、监理方等各方共同进行的工程竣工验收合格后取得竣工验收报告、该商品房已取得房屋测绘报告；逾期交房买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部房款362986元，但被告未按期向原告交付房屋。2015年10月11日，被告作出金凤花园《一期延期交房说明》，因涉案房屋不能按约交付，被告承诺向业主支付每日按购房总款的万分之一点五的逾期交房违约金。2016年3月22日，被告向购房业主作出《关于一期工程延期交付的协议》，承诺因涉案房屋不能按约交付，逾期交房违约金西区在5月30日、东区在6月30日起按已付款万分之三/日计算。2018年3月5日，原告领取了案涉房屋的钥匙。案涉房屋实测面积为85.54平方米。2018年4月28日，被告取得金凤花园一期房产测绘成果报告书。2018年5月28日，案涉房屋所在楼栋经竣工验收备案。因被告未按照合同约定交付房屋，故原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，双方当事人应按约履行义务。原告交付了购房款，被告就应当按约定的期限向原告交付涉案房屋。被告未按约交付房屋构成违约，应承担相应的违约责任。根据相关规定及合同约定，案涉房屋需经验收合格方才符合交付条件，原告虽于2018年3月5日领取了涉案房屋的钥匙，但案涉房屋尚未验收合格，该交房行为不符合合同约定，故被告仍应承担违约责任。被告提供的证据不足以证明案涉房屋未能在约定交付期限前办理竣工验收备案手续系因不可抗力等法律或者合同规定的可以免责的原因造成，故被告辩解无需承担违约责任理由不能成立。依据合同约定，被告应每日向原告支付全部房价款万分之一点五的违约金，且违约金总额不超过全部房价款的2%。但合同签订后，被告又做出了每日按已付房款万分之一点五赔付违约金的说明，被告就应当按其说明承担偿付逾期交房违约金的民事责任。后被告于2016年3月22日做出了每日按已付房款万分之三赔付违约金的说明，被告就应当按其说明承担偿付逾期交房违约金的民事责任。但鉴于原告实际取得了房屋的占有使用权，另综合本案案情，现原告主张自2016年5月31日起每日按已付房款的万分之三赔付违约金明显过分高于实际造成的损失，且原告到庭也未提供证据证实其实际损失情况，被告请求予以适当降低，本院予以采纳。故本院认为自2016年5月31日起依照每日已付房价款的万分之一点五承担违约金较为适宜。综上，原告主张违约金自2015年10月1日计算至2018年5月21日，符合法律规定，本院予以支持，经本院核算，自2015年10月1日至2018年5月21日期间（计963天）的违约金为52433.33元（362986元×963天×0.00015）。被告的抗辩意见不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告冶成功支付逾期交房违约金52433.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1046元，由原告冶成功负担491元，被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担555元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 刘珊 二〇一九年十二月二十日书记员 于哲本案适用法律条款如下：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十条第二款规定的“过分高于造成的损失”。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。