山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初11360号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司，住所地青岛市经济技术开发区长江东路****楼**，统一社会信用代码：913702116717809928。负责人：姜涛，职务：经理。委托诉讼代理人：徐迎伏，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘福进，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。被告：林明明，男，汉族，1983年4月19日生，住陕西省白水县。原告北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司（以下简称均豪物业）与被告林明明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐迎伏、刘福进，被告林明明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业公司诉称：1、请求判令被告支付自拖欠原告的物业管理费2374.39元及截止到实际支付日的违约金；2、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年5月9日，均豪物业分别与青岛派峰旅游发展有限公司、青岛凯峰星城置业有限公司签订了青岛星城一期前期物业管理服务合同和青岛星城二期前期物业管理服务合同，合同约定均豪物业为青岛星城小区提供物业管理服务，合同期限至业主委员会成立代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时至，物业费1.2元/每月每建筑平方米；2016年11月1日，均豪物业与胶州市青岛风景小区业主委员会签订胶州市青岛风景小区物业服务合同，合同约定均豪物业为青岛风景小区提供物业管理服务，合同期限至2019年10月31日，物业费1.1元/每月每建筑平方米，原告均豪物业依约履行合同，但被告自2016年9月21日起一直拖欠物业费，截止2018年12月31日被告共拖欠原告物业费2374.39元并产生了相应的违约金，被告拖欠原告物业费的行为已经构成违约。被告林明明未提交书面答辩意见，在庭审中口头辩称，没有缴纳物业费的理由有二：一、涉案房屋存在质量问题，一直在漏水，经被告多次向物业公司反映协商，但一直未能解决；二、物业卫生服务不到位，打扫卫生只到三楼，五楼基本不打扫，未能保证基本的物业服务质量。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案中,原告提交的证据为：1：业主资料卡、入住会签单、身份证，证明被告林明明于2014年3月23日办理入住，该房屋已经实际交付被告使用，其作为青岛星城一期小区6-2-502的业主，具有物业管理费交纳主体资格；2：《青岛星城一期前期物业管理服务合同》证明青岛星城一期前期物业管理服务合同证明原告与青岛派峰旅游发展有限公司签订了前期物业管理服务合同，约定由原告为青岛星城一期小区提供物业服务，原告按1.2元/月/平方米收取住宅物业费，合同期限至业委会成立并与新的物业管理企业签订物业服务合同；《胶州市青岛风景小区物业服务合同》证明原告与胶州市青岛风景小区业委会签订物业服务合同，约定由原告为小区提供物业服务，原告按1.1元/月/平方米收取住宅物业费，合同期限自2016年11月1日至2019年10月31日；3：服务照片，证明原告为青岛星城小区提供服务，被告应当足额交纳相应的物业费；4：物业费欠费及违约金计算明细表，证明被告欠交物业费具体金额和区间及被告欠交的违约金的具体金额和区间；5：催缴通知单照片，证明原告履行催告义务。被告林明明进行质证：1、对《青岛星城一期前期物业管理服务合同》予以认可，但是对于胶州市青岛风景小区业主委员会与原告均豪物业签订的《胶州市青岛风景小区物业服务合同》，我并未得到合同签订的通知，所以不予认可；2、因原告均豪物业提供的照片不能反映真实的物业服务质量，我方不予认可；3、我一直在该小区居住，但并未见过原告的催收单，所以不予认可。因被告林明明未对原告提交的物业服务合同证据的真实性进行否认，本院予以采信。因被告未提供证据，根据原告提交的证据及双方庭审陈述，本院查明以下事实：被告林明明是青岛星城**小区******的房屋所有权人，房屋面积78.64平方米。2011年5月9日，原告均豪物业与青岛派峰旅游发展有限公司签订《青岛星城一期前期物业管理服务合同》，合同第六条约定，物业服务费1.2元/月·平方米（不含电梯费）；第七条约定：业主应于办理交付手续之日起按建筑面积全额缴纳物业服务费用，物业服务费用应提交交纳，按3个月预交一次，业主或物业使用人应在物业服务企业通知交费时履行交纳义务，第二十九条约定，业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按未付款项0.3%的标准由违约方支付违约金，第三十三条，本合同期限为本合同签字之日起至业委员成立代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。后原告又于2016年11月1日，与胶州市青岛风景小区业主委员会签订《胶州市青岛风景小区物业服务合同》，该合同第五条约定，物业服务期限自2016年11月1日至2019年10月31日，第十三条约定违约方由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，住宅为1.1元/月·平方米，物业服务费用按照3个月预交一次，业主可根据意愿缴纳，但最低不能低于三个月，业主或物业服务企业通知交费时履行交纳义务。未能按时足额缴纳物业服务费的，应当按每日千分之三的标准支付违约金。被告林明明自2016年9月21日至2018年12月31日共欠原告均豪物业费2374.93元、违约金550.87元，共计2925.8元。本院认为，原告与胶州市青岛风景小区业主委员会签订的《胶州市青岛风景小区物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，原告依约为被告提供物业服务，被告应缴纳物业服务费。庭审中被告欠缴物业费的行为已经构成违约，原告要求被告支付物业服务费于法有据，本院予以支持。被告称房屋质量存在瑕疵，有漏水现象，物业公司一直没有协商开发商维修好，因此不应缴纳物业费，理由不足。被告家中的漏水问题系被告（买方）与房地产开发公司（卖方）之间的纠纷，不属于物业服务的内容，故被告的该项辩解不应成为其拒绝缴纳物业费的理由。本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为一个服务行业，现实生活中存在服务质量不达标或不完善的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额交纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面，若业主拒交物业费用，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已缴费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益。原告均豪物业与青岛派峰旅游发展有限公司签订《青岛星城一期前期物业管理服务合同》及与胶州市青岛风景小区业主委员会签订的《胶州市青岛风景小区物业服务合同》，对该涉案小区的业主具有约束力，在原告已提供物业服务的情形下，作为业主按照合同约定的服务收费标准及时交纳物业服务费用系被告林明明的法定义务。原告主张被告林明明应支付自2016年9月21日至2018年10月31日拖欠物业管理费2374.93元，未超出合同约定，本院予以支持；但原告均豪物业的物业服务质量仍有提升空间，仍需加强管理，故对原告主张的违约金，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院》第一条、第六条、第九条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告林明明于本判决生效之日起十日内支付原告北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司自2016年9月21日至2018年10月31日拖欠物业管理费2374.93元。二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司青岛开发区分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告林明明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  郑培臣二〇一九年十二月四日书记员  张程程