安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1182民初5403号 原告：魏巍，男，1997年6月6日生，汉族，住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：曹士国，安徽恒维律师事务所律师。 被告：王金波，女，1980年6月26日生，汉族，住安徽省明光市。 被告：封粉扣，男，1987年7月27日生，汉族，户籍地江苏省盐城市盐都区，现住安徽省明光市。 原告魏巍诉被告王金波、封粉扣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏巍及其委托诉讼代理人曹士国、被告王金波、封粉扣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告王金波于2019年11月7日签订的《租房出租合同》无效。2、确认原告和被告封粉扣于2019年11月7日约定的房屋转租关系无效。3、判令被告王金波向原告返还20500元房屋租赁费。4、判令被告封粉扣向原告返还9500转租费。事实和理由：位于本市房屋产权归王金波所有。封粉扣到处广告,称自己是承租人,该房屋系商业用房可出租从事商业经营，原告信以为真。封粉扣于2019年11月7日将该房屋转租给原告,并收取9500元转租费。在封粉扣的安排下,王金波于当日将该房屋出租给原告从事商业经营做奶茶、甜品小吃生意,并和原告签订《租房出租合同》，原告于当日向王金波支付两年房屋租赁费20500元（含500元押金）。后原告持合同到明光市市场监督管理部门办理营业执照时,被告知涉案房屋非商业用房,不能用于商业经营，不能办理营业执照，王金波也认可涉案房屋非商业用房。故封粉扣收取原告转租费,系无效转让。原告和王金波签订《租房出租合同》是为了从事商业经营,因非商业用房不能从事商业经营,故该合同系无效合同。原告多次要求两被告返还收取的费用,均遭到拒绝。 被告王金波当庭辩称：原告和我签订的租房合同是有效合同，不同意返还20500元房屋租赁费。 被告封粉扣当庭辩称：1、原告和我约定的转租关系是有效的，不同意返还9500转租费。2、我从未对原告讲过涉案房屋系商业用房。 经审理查明：封粉扣从王金波处租赁明光市农苑巷二中东门35号房屋。2019年11月7日，封粉扣将该房屋转租给原告,并收取原告9500元转租费【包括：油烟机和空调各一台、抽油烟系统和三个月（从2019年11月7日起至2020年3月1日止）的房租】。当日，原告又和王金波签订《租房出租合同》，约定王金波将涉案房屋出租给原告，租期两年（从2020年3月2日起至2022年3月2日止），年租金1万元，押金500元。原告并于当日向王金波支付两年房租费及押金共计20500元。 另查明：案涉明光市农苑巷二中东门35号房屋无房屋产权证及建筑工程规划许可证等。 2019年11月9日，封粉扣将涉案房屋钥匙交给原告。 上述事实，有当事人陈述、《租房出租合同》、收条以及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。对原告提出的因封粉扣称涉案房屋系商业用房，原告信以为真，故应确认原告和王金波签订的《租房出租合同》以及原告和封粉扣约定的房屋转租关系均无效，王金波应返还20500元房屋租赁费、封粉扣应返还9500转租费的诉讼请求。本院认为，第一，对原告提出的封粉扣称涉案房屋系商业用房的主张，因原告未能提供任何证据证实且封粉扣不予认可。故对原告的该项主张，本院不予采信。第二，根据相关法律规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”、“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，现有证据不能证实涉案房屋已取得房屋产权证书或建设工程规划许可证，或者系按照建设工程规划许可证的规定、批准的内容而建设的房屋。故王金波与封粉扣之间的租赁合同、原告与王金波签订的《租房出租合同》均系无效合同，自始没有法律约束力，且原告与王金波签订的《租房出租合同》中约定的租赁期系从起至2022年3月2日止，故该20500元王金波应全部返还给原告。原告和封粉扣约定的房屋转租关系同样因涉案房屋无房屋产权证及建筑工程规划许可证当属无效。第三，对原告要求封粉扣返还9500转租费的诉讼请求。经查，原告和封粉扣均认可9500元转租费包括油烟机和空调各一台、抽油烟系统和三个月（从起至2020年3月1日止）房租，且双方并没有对其中的房租费金额、油烟机等金额予以明确细化。因原告与王金波签订的《租房出租合同》中约定年租金1万元，即月租金为833.33元。故本院推定该9500元转租费中，油烟机、空调和抽油烟系统的金额为7000元、三个月房租费为2500元（833.33元×3个月＝2500元）。因此，原告应将涉案房屋及油烟机、空调和抽油烟系统返还给封粉扣，封粉扣应将9500元转租费退还回给原告。鉴于原告和封粉扣均认可在2019年11月9日封粉扣才将涉案房屋钥匙交给原告，故原告应自2019年11月9日起至房屋实际返还之日止按年租金1万元的标准支付占房使用费。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条之规定，判决如下： 一、确认原告魏巍和被告王金波于2019年11月7日签订的《租房出租合同》无效； 二、确认原告魏巍和被告封粉扣于2019年11月7日约定的房屋转租关系无效； 三、被告王金波于本判决生效之日起五日内向原告魏巍返还房屋租赁费及押金共计20500元； 四、原告魏巍于本判决生效之日起五日内将涉案房屋及屋内油烟机和空调各一台、抽油烟系统返还给被告封粉扣； 五、被告封粉扣于本判决生效之日起五日内向原告魏巍返还转租费9500元； 六、原告魏巍自2019年11月9日起至房屋实际返还之日止，按年租金1万元的标准支付占房使用费，于返还房屋时一次性付清（其中：2020年3月2日前的占房使用费支付给被告封粉扣；之后的占房使用费支付给被告王金波）； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，减半收取计275元，由原告魏巍负担50元、被告王金波负担185元、被告封粉扣负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  陈克燕 二〇一九年十二月十四日 书记员  林 洁 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。