江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2770号上诉人（原审被告）：万军，男，1964年6月6日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区、01门面、201-1、201-2，。委托诉讼代理人：周会茂，江西挚诚律师事务所律师，执业证号：13604199320844397。被上诉人（原审原告）：九江利民物业发展有限公司，住所地九江市浔阳区柴桑支路****，统一社会信用代码913604007511114653。法定代表人：彭汉森，系公司总经理。委托诉讼代理人：邹昆，系该公司员工。上诉人万军因与被上诉人九江利民物业发展有限公司（以下简称利民物业）物业服务合同纠纷一案，不服江西省九江市浔阳区人民法院（2017）赣0403民初3108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。万军上诉请求：请求二审法院依法撤销原审民事判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人没有诉讼主体资格。原审法院混淆了物业服务合同和委托合同的法律关系。从本案案情来看，上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同法律关系。被上诉人从没有与上诉人之间签订过物业服务合同。被上诉人与九江市振兴房地产开发有限公司之间签订了《物业管理委托合同》，九江市振兴房地产开发有限公司只是将相关的物业交被上诉人管理，被上诉人有权按照相关标准进行收费，但是，被上诉人在接受委托后，所有的委托后果均依法由九江市振兴房地产开发有限公司承担。因此，被上诉人在没有得到九江市振兴房地产开发有限公司授权的情况下，以被上诉人的名义向法院提起诉讼，超越了代理权限，事后也没有得到九江市振兴房地产开发有限公司，属于无效代理，被上诉人在本案中应为不适格诉讼主体。原审法院认定被上诉人在本案中具有诉讼主体资格缺乏法律依据。二、原审法院认定事实不清。原审法院没有查明被上诉人在委托管理物业期间，为上诉人提供了哪些物业服务？服务的标准是什么？在本案中，原审法院仅查明被上诉人与九江市振兴房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，但是没有查明被上诉人在委托服务期间，为上诉人提供了哪些服务。根据《九江市住宅物业服务等级指导标准》（试行）的规定，物业公司的物业服务分四个等级，每个等级均规定了相应内容与标准。就算被上诉人为上诉人提供的服务为四级，对照标准，被上诉人根本没有提供任何物业服务。如，长期以来，被上诉人从没有与上诉人签订过物业服务合同，明确双方权利义务。被上诉以什么标准为上诉人提供物业服务？事实上，被上诉人根本没有为上诉人提供任何物业服务。上诉人在使用物业期间，连最基本的卫生费均由上诉人个人或者承租人承担。因此，被上诉人在没有为上诉人提供任何物业服务的情况下，被上诉人无权要求上诉人交纳物业服务费。三、原审法院将上诉人使用的物业（名仕楼1栋201-1，面积350.72平方米）按照办公楼收费标准收取，收费标准过高。上诉人认为，该物业虽然为办公，但是，室内外卫生系上诉人自己处理承包给案外人处理，也没有享受办公楼性质的物业服务或者其他特殊服务，原审法院以办公楼收取物业费没有法律为依据。四、原审法院适用法律错误。原审法院在本案中，适用物业服务纠纷法律处理本案是错误的。上诉人认为，本案中，上诉人与被上诉人之间不存在物业服务合同，原审法院将被上诉人与九江市振兴房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》的委托合同关系错误地推定上诉人与被上诉人之间存在物业服务合同，从而适用物业服务的法律处理本案，显然适用适用法律错误。利民物业辩称，一、我司认为根据振兴房地产利民物业签订的物业管理委托合同第三条第二款之规定，业主或使用人的物业管理费由乙方直接向业主收取，上诉人作为业主，没有按时交纳物业服务费已经违约，利民物业通过向法院诉讼是维护自己的合法权利，不需要上诉人的委托；二、物业服务合同的第二条委托事项小区的公共部位设施设备以及水电的维护与管理，物业公司都按照合同约定做到了，不存在没有提供服务的说法；三、根据江西省物业管理条例的规定，物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订或者由业主委员会与物业服务企业签订，不需要与每一位业主签订物业服务合同；四、上诉人的房屋属于临街门面，向卫生部门缴纳卫生费属于门前三包的范围，卫生费只是针对一楼商铺，二楼或二楼以上的没有收取。正因为上诉人向卫生部门缴纳过卫生费，所以利民物业公司参照江西省物业管理公共性服务收费标准最低限度收取；五、物业服务只针对小区内公共设施设备的维护与保养、公共道路的环境卫生、绿化及公共照明等。上诉人认为自己的室内卫生由自己处理没有得到其他的特殊服务，已经偏离了物业服务的范畴；六、利民物业一直以来都是以江西省物业管理条例和物业管理委托合同的标准来进行服务，也是按照行业主管部门指定的收费标准进行收费，合理合法。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。利民物业向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付物业管理费44770.08元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2003年10月25日，原告与九江市振兴房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由利民物业对名仕苑东区1至5号楼、怡景阁、怡景花苑D、E、F栋进行物业管理，并由原告依据国家物价部门或行业主管部门制定的收费标准，并结合九江市本地实际情况收取。被告系九江市浔阳东路109号名仕楼1栋201-1（面积350.72平方米，房屋用途为办公）、1栋2-201（面积116.86平方米，房屋用途未注明）、1栋01（28.02平方米，房屋用途未注明）、1栋部分单元101（437.11平方米，房屋用途为仓储）的业主，被告自2015年1月至2016年12月未交纳物业管理费。另查明：江西省物业管理公共性服务收费标准，四级高层住宅（8层以上）的收费标准为0.3-0.5元，办公楼的收费标准为1-3元。原告在上述小区高层住宅的收费标准为0.35元每平方米。一审法院认为，原告与九江市振兴房地产开发有限公司之间的物业管理委托合同依法成立，对全体业主具有法律约束力。被告自2015年开始未支付物业管理费，属违约行为，应当承担继续履行的违约责任。对原告诉请要求被告房产均按2元每平方标准支付物业管理费，因被告名下仅名仕楼1栋201-1房房产登记为办公用途，故除该房屋面积外，其他房产应按住宅收取物业管理费，故被告应交纳物业管费为【350.72平方米×2元/平方米+（116.86平方米+28.02平方米+437.11平方米）×0.35元/平方米】×24个月=21723.36元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告万军于本判决生效之日起五日内向原告九江利民物业发展有限公司支付物业费21723.36元。本院二审期间，万军提供一份九江振兴房地产开发有限公司的企业信息。证明：万军是振兴房地产法定代表人，万军代振兴房地产持有少量房屋，所以按照委托合同约定应该是免费管理。利民物业质证：真实性合法性无异议。一、合同里说道是少量的空置房，而上诉人房屋不存在空置，一直在出租，所以不叫空置房；二、免费代为管理，具体少量合同内没有注明；三、上诉人在小区内不仅仅只有涉案这栋楼的这几间房屋。万军在委托合同中涉及的十栋楼都有房屋；四、物业委托合同甲方是振兴房地产公司，不是本案的万军个人。本院认为，对该证据真实性合法性无异议，但是该证据不能证明《物业管理委托合同》提到的“少量的空置房”即是本案诉争房屋，故对该证据不予采信。二审查明万军系九江振兴房地产开发有限公司法定代表人。二审查明的其它事实与一审一致。本院认为，一、关于利民物业是否具有诉讼主体资格问题。本院认为，利民物业具有诉讼主体资格。首先，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”和第三十四条：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”可知，业主个体不能直接与物业公司签订物业合同，不是物业服务合同签订主体。第二，根据九江市振兴房地产开发有限公司与利民物业之间签订了《物业管理委托合同》第三条第1项和第2项可知，利民物业有权利依据有关标准向业主收取物业费，九江市振兴房地产开发有限公司预收的物业费移交给利民物业。利民物业有权利收取物业费，即有权利依法通过包含提起诉讼在内各种方式收取物业费。第三，万军系九江市振兴房地产开发有限公司法定代表人，如果利民物业提起诉讼主张物业费需要九江市振兴房地产开发有限公司授权，就会出现九江市振兴房地产开发有限公司授权利民物业对其法定代表人提起诉讼的尴尬局面，那么利民物业权利将无法得到保障。二、关于万军提出利民物业在没有为其提供任何物业服务的情况下，利民物业无权要求万军交纳物业服务费和收费标准过高问题，因缺乏证据支持，本院不予支持。三、关于万军提出原审法院在本案中适用物业服务纠纷法律处理本案是错误的的问题。本院认为，万军系诉争房屋产权所有人，也是业主，利民物业具有依照与九江市振兴房地产开发有限公司与利民物业之间签订了《物业管理委托合同》收取物业费的权利，利民物业可以依法依规向业主通过诉讼主张物业费，一审法院适用物业服务合同相关法律并无不当。综上所述，万军的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费343元，由万军负担。本判决为终审判决。审判长 周 炜审判员 顾佰成审判员 熊 涛二〇一九年十二月十五日书记员 陈嘉旻