广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初4517号原告：曾伟钟，男，汉族，1981年6月11日出生，住广州市从化区。原告：曾小兰，女，汉族，1982年9月3日出生，住广州市从化区。两原告共同委托代理人：邝俊华，广东广从律师事务所律师。被告：陈佰海，男，汉族，1969年1月13日出生，住江西省抚州市南丰县。被告：威美兰，女，汉族，1977年9月17日出生，住广州市从化区。两被告共同委托代理人：麦丽妍、王萍萍，广东广岭律师事务所律师。原告曾伟钟、曾小兰与被告陈佰海、威美兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，根据原告财产保全申请，本院于2019年9月11日依法作出（2019）粤0117民初4517号民事裁定书，裁定查封被告威美兰名下位于广州市从化区江埔街港湾路18号17幢2004房的房产（权利证号：2015-09200998），保全金额以156800元为限。2019年11月1日依法由审判员黄柏灵适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾小兰及其委托代理人邝俊华、被告陈佰海及其委托代理人麦丽妍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾伟钟、曾小兰的诉讼请求：一、判令解除原告曾伟钟、曾小兰与被告陈佰海、威美兰于2019年5月16日签订的《房屋买卖合同》；二、判令被告陈佰海、威美兰立即支付原告曾伟钟、曾小兰双倍定金共计100000元；三、判令被告陈佰海、威美兰赔偿原告曾伟钟、曾小兰损失56800元（包含中介代理费、按揭费以及本案律师费）；四、本案受理费、诉讼保全费由被告陈佰海、威美兰负担。事实和理由：2019年5月16日，原告曾伟钟、曾小兰与被告陈佰海、威美兰签订《房屋买卖合同》，约定两被告将位于广州市从化区江埔街港湾路18号17幢2004房的房屋以价格人民币226万元转让给两原告。签订合同时，两原告按约支付购房定金人民币50000元，并在期限内获得银行批准贷款的通知，根据合同第六条第2项第（2）小点约定，双方应在2019年7月15日前办理涉案房屋的过户手续，但由于两被告未按合同的约定未将涉案房屋原有抵押进行涂销，在期限届满时无法办理涉案房屋的过户手续，两原告多次委托中介公司催告两被告，但被告陈佰海均以正在办理中为借口，涉案房屋于2019年8月16日才涂销了原有的抵押。综合上述情况，根据合同第七条第6项的规定，两被告延迟履行过户手续的行为已严重违约，两原告有权要求解除合同，要求两被告承担违约责任。为维护两原告的合法权益，故提起诉讼。被告陈佰海、威美兰辩称：不同意原告的所有诉讼请求，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。理由如下：一、被告按合同履行了提前还款和涂销抵押的义务，不存在任何违约行为，原告无权解除买卖合同，被告也不同意解除买卖合同。1、合同并没有2019年7月15日前须办理过户手续，注意合同的表述是“第六条付款方式：（二）其余房款按下列第2种方式处理；按揭付款，首期房款50万元……在（2019年7月15日前）并在房管局办理过户手续并取得回执当天付清”，“2019年7月15日前”与“过户手续”是并列的关系，是同时用于约束首付款支付的时间的。（如果是约束的过户时间，应该将时间括在过户日间之后）。对于被告提前还款，涂销抵押的时间，合同中并没有明确约定。对于房屋的过户手续，合同中有专门的条款进行约定。根据合同中第五条产权转移登记可以看出，产权转移登记并未约定明确的日期，由于同贷书的出具及涂销抵押本身均由银行操作，无法确定时间，因此，案涉交易的过户时间实际上是由中介公司根据实际情况来安排的。2、对于单方解除权的行使，合同也约定得很清楚，必须在逾期超过30个工作日才能行使单方解除权。退一步来说，如果法院认为2019年7月15日约束的是过户时间的话，被告在2019年8月16日就涂销了抵押，并也通知了原告2019年8月16日办理过户手续，并未超过30个工作日，原告无权解除合同。二、案涉房屋完全具备继续交易的条件，不存在事实上不能履行的情况，且原告己实际占有使用案涉房屋，并对房屋进行了装修，已难以恢复原状。三、被告没有违约行为，原告主张的违约金及损失赔偿没有事实和法律依据。原告曾伟钟、曾小兰为证明自己的主张，提交了下列证据：1、房屋买卖合同（原件）及不动产权证（复印件），拟证明原被告存在房屋买卖关系；2、定金收据（原件），拟证明原告已履行支付订金的义务；3、贷款审批通知书（原件），拟证明原告已履行按揭付款的前期义务；4、微信聊天记录（打印件），拟证明中介方多次催被告履行过户义务，但被告未能在限期内解除涉案房屋的抵押登记而导致延迟履行；5、中介费、按揭费收据（原件），拟证明原告为履行涉案合同而支出的费用；6、民事委托代理合同及发票（原件），拟证明原告为处理本案而支出的律师费。被告陈佰海、威美兰的质证意见：对证据l的房屋买卖合同的真实性、合法性予以确认。合同中对于被告申请提前还款及办理涂销时间，还有办理过户登记日期均没明确约定，被告并没任何违约行为。相反，被告一直严格按照合同约定履行出售义务。不动产权证的真实性、合法性予以确认，在房产证的附记已经有最新的更新，更新状态在2019年8月16日涂销了抵押；对证据2三性无异议；对证据3真实性、合法性予以确认，也证明被告按照合同约定配合原告办理贷款手续；对证据4认为原告的聊天记录是真实的，但不完整，只有部分内容，应当结合我方当庭提交的聊天记录对整个案件予以认定，且该聊天记录不能证明合同约定的过户时间是2019年7月15日之前，这是原告对合同约定的误解，另被告也一直积极配合办理银行提前还款及涂销抵押的手续，因此该记录并不能证明被告违约；对证据5对于中介费只有一份收据，不能证明真实的付款，原告也未提供相应的转账记录予以佐证。按揭费并没有公司公章，不确认按揭费三性，且中介费及按揭费是合同正常履行的情况下原告自行承担的费用，被告没违约行为，不应由被告承担；对证据6民事委托代理合同真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。发票没有转账凭证予以佐证，不能反映真实的支付，且律师费并不是案件的必要费用，被告不存在违约行为，与被告无关。被告陈佰海、威美兰提交了下列证据：1、不动产权证（原件），拟证明被告已按照合同的约定还清贷款，并在2019年8月16日涂销案涉房屋的抵押登记，房屋具备交易条件；2、陈佰海与中介公司工作人员微信聊天记录（打印件），拟证明被告于签订合同之后，积极配合银行贷款并涂销抵押，被告多次通知原告于办理涂销抵押当天一并办理过户手续，但原告找各种理由拒绝配合办理。另外，在履行过程中，原告已实际收房并对房屋进行装修和使用。被告不存在任何违约行为，合同完全具备继续履行的条件；3、陈佰海与曾伟钟微信聊天记录（打印件），拟证明被告通知原告于2019年8月16日到房管局办理过户登记手续，原告没有到场，被告不存在违约，被告是守约方，未经被告同意，原告无权解除合同。原告已实际占有使用案涉房屋，并进行了装修，房屋买卖合同具备继续履行的条件。原告曾伟钟、曾小兰的质证意见：对证据l真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该证中注明在2019年8月16日才涂销涉案房屋的抵押登记，是迟延履行合同义务的情况；对证据2真实性、合法性无异议，因以原告提交的证据4证明的事实为准。但对被告认为原告已收房并对房屋进行装修和使用有异议，在微信聊天记录中有证明被告方同意原告接收该房屋的事实，但在履行合同期间，由于被告的原因原告己把房屋交还给被告。对证据3真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，被告通知原告在2019年8月16日到房管局办理过户手续，这时间已超过双方约定的过户时间，也超过原告委托中介方要求被告过户的期限，因此被告是违约方。至于实际占有房屋以原告对证据2的质证意见为准。经审理查明，位于广州市从化区江埔街港湾路******[不动产权证编号：粤（2015）广州市不动产权第09200998号]的房屋权利人为被告威美兰。被告陈佰海与威美兰是夫妻关系，案涉房屋是双方在婚后购买，属于夫妻共同财产。2019年5月16日，原告曾伟钟、曾小兰（买方）与被告陈佰海、威美兰（卖方）、第三方广州市从一房地产中介服务有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（0000145），其中内容为：“买卖双方委托经纪方促成以下物业的买卖事宜，现合约三方本着诚实信用的原则，经友好协商且一致达成如下条款：第一条物业权属情况及计价：1、物业地址为：广州市从化区江埔街港湾路18号17幢2004房（下称“该物业）。2、该物业建筑面积为122.28平方米（以《房地产权证》为准），建筑结构以《房地产权证》为准，卖方持有该物业的《房地产权证》，号码为：第09200998号。3、该物业的成交价为人民币（大写）贰佰贰拾陆万元整（小写）2260000元……第二条交楼时间和交接手续：1、买卖双方同意卖方支付该物业予买方使用日期为：卖方收齐房款后一周内交付买方使用……第六条付款方式：买卖双方就房款的支付方式达成一致协议如下：（一）双方一致同意下列方式作为定金的支付和保存。1、签订合同时由买方支付人民币伍万元整（50000元）给卖方作为定金。（二）其余房款即按下列第2种方式处理：……2、按揭付款（1）卖方应在收到定金后7个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签订合同后7个工作日内提供齐全提供齐全办理银行贷款所需要的资料、签订银行按揭文件及支付贷款所需要的费用。（2）首期房款（不含定金）共计人民币伍拾伍万元整（550000元）于买方办理完成按揭银行预审手续后，及双方在（2019年7月15日前）并在房管局办理房屋转移登记过户手续并取得回执当天付清。（首期房款由银行实际可贷款额与购房款总金额之间差额确定）。（3）其余房款（不含定金）人民币壹佰陆拾陆万元整（1660000元）于交易过户完成并办妥他项权证登记后，由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为购房余款，如因房管局或银行原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延。上述约定贷款金额最终以银行可贷款额为准。合同第七条约定违约责任：4、本合同签订后，卖方如未能按本合同的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起，每按本合同第一条第3款约定该物业成交价的0.1%向买方支付违约金直至实际履行之日止。逾期超过三十个工作日仍未交房的，买方有权解除合同。2019年5月16日，被告威美兰向原告曾小兰出具《定金收据》，载明“现卖方威美兰身份证号码已收到买方曾小兰身份证号码购买位于从化市XXX街港湾路××房的定金人民币（大写）伍万元整，（小写）50000元。收款人：威美兰（签名并按捺指模），时间：2019年5月16日。”2019年6月19日，中国邮政储蓄银行向原告曾伟钟发放《中国邮政银行个人房屋贷款审批通知书》，载明“曾伟钟（借款人）：您因购买坐落（至房号）广州市从化区XXX街港湾路XX房房产向贷款人申请个人房屋贷款，贷款人对贷款申请进行调查，现已审批通过，决定给予您贷款金额为人民币（大写）壹佰捌拾万元整（小写￥180万元），期限312个月，等额本息，基准利率上浮10％；详细贷款期限及执行利率以《个人购房借款及担保合同》约定为准。在未出现国家法律法规或政策调整导致的不能发放贷款的情况下，并落实如下第壹项条件后可发放贷款：壹：您已办理完毕购房合同备案、交易资金监管、过户等相关手续，且贷款人办理完毕房屋抵押登记手续……请您自通知日期起90个自然日内，按借款申请时约定事项办妥购房手续。您因本次购房、与售房人所产生的一切纠纷均与贷款人无关，您应自行与售房人协商解决。若因您售房人的问题，导致无法在规定期限内办妥房屋产权登记手续，贷款人有权不予发放贷款或提前收回已发放的贷款。本通知书一式贰份，借款人与贷款人各执一份。收款人：威美兰。贷款人（盖章）：中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市越秀支行，2019年6月19日。”被告提供的案涉房屋不动产权证附记[编号：粤（2015）广州市不动产权第XXXX号]分别载明：2019年8月16日涂销房地产抵押登记（押XXXX号）；2019年8月16日涂销房地产抵押登记（押XXXX号）。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，原告曾伟钟、曾小兰与被告陈佰海、威美兰签订《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定“首期房款（不含定金）共计550000元于买方办理完成按揭银行预审手续后，及双方在（2019年7月15日前）并在房管局办理房屋转移登记过户手续并取得回执当天付清。（首期房款由银行实际可贷款额与购房款总金额之间差额确定）”，“2019年7月15日前”应是用于约束买方支付首期房款的时间。同时即使“2019年7月15日前”同为被告办理登记过户手续日期，按合同违约责任的约定，亦需在超过三十个工作日被告仍未交房或办理登记过户手续的，买方才有权解除合同。但至8月16日被告办理了涂销手续并通知原告到房管部门办理登记时，是原告拒绝办理，责任在于原告。且中国邮政储蓄银行于2019年6月19日向原告曾伟钟发放《中国邮政银行个人房屋贷款审批通知书》通知原告在收到通知日期起90个自然日内，按借款申请时约定事项办妥购房手续，被告于2019年8月16日通知原告到房管局办理过户手续，该日期亦未超过中国邮政储蓄银行同意办理房屋贷款手续的最后限定日期，双方仍可继续履行合同。被告陈佰海、威美兰在本案中不同意解除合同，则合同仍可以继续履行。因此，原告曾伟钟、曾小兰以被告违约为由要求解除合同不符合合同约定，其提出要求解除合同、并由被告支付违约金、赔偿中介代理费、按揭费、律师费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告曾伟钟、曾小兰的全部诉讼请求。本案受理费12440元、保全费1304元，由原告曾伟钟、曾小兰承担。（原告已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄柏灵二〇一九年十二月五日法官助理黄嘉慧书记员徐颖聪