重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初12314号原告（反诉被告）：谢定敏，女，满族，1991年1月17日出生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：刘某，重庆市彭水县江北法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：王小红，男，汉族，1972年10月7日出生，住重庆市綦江县古南镇长青路**7-3，公民身份号码5102121972********。委托诉讼代理人：张某，重庆盈兴律师事务所律师。第三人重庆星隐商业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路******，统一社会信用代码91500108MA5U7DBT4F。法定代表人：李诗媛。委托诉讼代理人：庄超，男，汉族，1990年3月7日出生，，住重庆市长寿区系第三人公司员工）。委托诉讼代理人：潘伟，男，汉族，1983年12月9日出生，，住重庆市大渡口区系第三人公司员工）。原告（反诉被告）谢定敏与被告（反诉原告）王小红，第三人重庆星隐商业管理有限公司（以下简称“星隐公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理立案后，由审判员邓婷适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢定敏的委托诉讼代理人刘某，被告王小红及委托诉讼代理人张某，第三人星隐公司的委托诉讼代理人庄超、潘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢定敏起诉请求判令：1.解除原、被告签订的《房屋买卖（转让）合同》；2.被告向原告支付违约金516000元，并且双倍返还定金100000元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2019年1月9日通过第三人签订了《房屋买卖（转让）合同》，约定被告王小红将其所有的重庆市南岸区茶园新区XX屋一套，以2580000元的价格出售给原告。该房屋已抵押给招商银行并在合同中注明。同时被告在合同补充条款中明确：“卖方承诺房屋产权清晰，无任何抵押、查封、冻结或影响交易的情况，如有则视为卖方违约”。双方约定违约方按照成交价格的20%支付违约金及支付守约方律师费。原告按照合同约定向被告支付了定金50000元后，多次要求被告履行合同，被告却以该房屋已作抵押为由，并要求原告先向其支付300000元来解除抵押，再继续履行合同。被告的行为已构成违约，故原告起诉来院。被告王小红辩称，原告所述不实，被告没有违约行为，不应当承担违约责任，也不应该退还定金。买卖双方在签订合同时，已明确了该房屋存在抵押的情况，买方是知晓的。补充条款是对合同的补充说明，而非更正，从补充条款的本意来说，是指在房屋交易中，不存在影响过户的抵押查封情况，而不是指该房屋不能存在抵押。原告未按合同约定，在规定的期限内办理按揭贷款手续，在被告发函催促其按照合同约定在一个月内付清全款，也未按期履行，系原告违约，应当承担违约责任。反诉原告王小红起诉请求判令：1确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖（转让）合同》于2019年6月11日解除；2.反诉被告向反诉原告支付违约金516000元；3.反诉原告为本案支付的律师费26000元由反诉被告承担；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2019年1月9日，反诉原告作为卖方，反诉被告作为买方，通过第三人签订了《房屋买卖（转让）合同》，约定反诉原告王小红将其所有的重庆市南岸区茶园新区XX号房屋一套，以2580000元的价格出售给反诉被告。该合同明确约定了违约责任之一为逾期超过10日，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于房屋成交价格20%的违约金。守约方应当向违约方发出解除合同通知。合同签订后，反诉原告积极配合反诉被告及其指定的购房人安光均办理按揭贷款手续，但反诉原告却在2019年5月17日收到反诉被告发出的《解除合同并请求承担违约责任的通知》，反诉被告以反诉原告未如实告知其该房屋存在按揭抵押为由，要求解除合同。但双方在签订案涉合同时，反诉原告已将该情况如实告知了反诉被告，并在案涉合同中有明确记载。反诉被告实际系因其个人原因一直未过得银行贷款审核通过，导致该房屋不能过户。根据合同约定，反诉原告曾于2019年5月17日致函反诉被告，要求其于一个月内筹齐并支付全部房款，反诉被告置之不理。故反诉原告于2019年6月11日向反诉被告发出《解除通知函》，提出解除案涉合同并要求反诉被告承担违约责任。反诉被告谢定敏辩称：应驳回反诉人的全部反诉请求，其所述事实不属实，系因反诉人将合同中的买方与卖方作出了相反理解所致。第三人星隐公司陈述，在买卖双方签订案涉房屋买卖合同时，第三人履行了如实告知的义务，买卖双方对该房屋存在抵押情况均是知晓的。第三人多次通知买方去办理按揭、面签手续，买方推脱了几个月才去。且办理面签时，买方的资料不全，经第三人多次催促，买方仍未补齐资料。在合同约定日期到期前，第三人与买方沟通过，买方承诺可以全款支付，但此后再次与买方沟通，其要求通过法律途径解决。谢定敏为证实其诉讼请求，当庭举示了如下证据：1.房屋买卖合同，拟证明原告起诉的事实成立，被告已单方违约的事实；2.房产证，拟证明原、被告签订合同的房屋确实存在，原告有理由相信案涉房屋不存在抵押情况；3.定金收据，拟证明原告已向被告履行了支付定金的义务；4.解除合同请求通知书及快递单，拟证明被告在反诉状中已经承认收到该通知书，原告先于被告发函，被告单方违约的事实；5.原告向第三人发送的函件，拟证明原告向第三人说明被告违约的情况。王小红的质证意见如下：对证据1的的真实性认可，但不认可其证明目的。该证据只能证明合同的约定，合同第一条和第三条已明确载明了案涉房屋存在按揭抵押的情况。对证据2的真实性无异议，不认可证明目的，在还清按揭贷款前，被告也只有房产证的复印件。对证据3的真实性认可，但不认可证明目的。买方的义务不仅只是支付定金，还包括了办理按揭手续，通过银行面签等。对证据4和5形式的真实性认可，但不认可其证明目的。该函件系原告自行书写，内容并不属实。第三人星隐公司的质证意见如下：对证据1真实性无异议，不认可证明目的。在买卖双方签订合同前，第三人应经明确告知买方，该房屋存在抵押按揭的情况，且双方约定了由卖方自行解押。对证据2真实性无异议，不认可证明目的。对证据3真实性无异议。对证据4不清楚。证据5第三人确实收到了，但对内容不认可。王小红为证实其诉讼请求，当庭提交了如下证据：1.《房屋买卖（转让）合同》，拟证明买卖双方签订房屋买卖合同所约定的买卖双方的权利义务及违约责任；2.重庆市南岸不动产登记中心房屋登记信息，拟证明王小红于2019年1月7日就到南岸不动产登记中心将查询的房屋登记信息交给了第三人，上面明确显示案涉房屋存在抵押情况；3.律师函及邮政快递单，拟证明王小红于2019年5月17日委托律师发函给谢定敏要求其继续履行合同，并于当月底支付全款；4.微信聊天记录，拟证明王小红通过微信将前述函件发送给谢定敏；5.解除房屋买卖合同通知函及微信截图，拟证明由于谢定敏未在合同约定期限内办理按揭，也未在合同约定期限内支付全款，王小红书面通知解除合同，并要求谢定敏承担违约责任；6.委托代理合同及发票，拟证明王小红为本案支付了律师费26000元；7.招商银行账户历史交易明细，拟证明王小红归还了案涉房屋全部贷款，相关银行解除了案涉房屋的抵押；8.房屋产权证，拟证明案涉房屋产权信息；9.借款合同、工商银行借记卡账户历史明细清单，拟证明王小红为了偿还该房屋的按揭贷款，其妻子陈永兰向他人借款共计343000元的事实；10.招商银行个人贷款借据，拟证明王小红房贷利率为4.165%；11.结婚证，拟证明王小红和陈永兰系夫妻关系。谢定敏的质证意见如下：对证据1无异议，但达不到其证明目的；对证据2三性不认可，卖方并未将该查询结果出示给买方，买方不知情；对证据3不认可，未收到，不知情；对证据4、5不认可；对证据6真实性认可，但达不到其证明目的；对证据7不认可，无法直接证明其交易中的汇款系为案涉房屋偿还贷款；对证据8真实性认可，恰好印证了买方的陈述；对证据9、10关联性不认可，与本案无关；对证据11没有异议。第三人星隐公司的质证意见如下：对证据1、2、8的真实性无异议，都是给买方看过的；对其他证据的情况不清楚。经审理查明：2019年1月9日，王小红（卖方）与谢定敏（买方）通过第三人星隐公司（经济方）居间服务，签订了《房屋买卖（转让）合同》。买卖双方通过上述合同约定主要内容如下：1.卖方自愿将坐落于重庆市南岸区茶园新城区XX号房屋出售给买方。房屋基本情况为：建筑面积313.77平方米，套内面积301.72平方米，房地产权证号渝20**南岸区不动产权第00XX号，所有权人王小红，该房屋设有抵押，抵押权人招商银行。2.若买方需要办理按揭贷款，卖方或卖方委托代理人、买方或买方代理人须在2019年1月23日之前提供相关材料，经纪方核实完原件后需留下复印件作为办理按揭贷款及过之用。买方的按揭贷款金额、利率、贷款年限及贷款发放时间均以银行审批为准。3.该房屋按套转让，成交价格2580000元。4.买方须于签订本合同当日支付定金50000元予卖方，定金在该房屋过户后抵作房款。5.买方采取按揭贷款方式支付除定金之外的房款；买方须于银行贷款审批通过办理过户之日支付330000元予卖方，作为支付卖方的购房款；买卖双方需在2019年1月23日之前完成按揭贷款的面签事宜，买方以所购该房屋作为抵押物向银行申请按揭贷款2200000元用于支付卖方房款，卖方配合买方办理贷款申请，贷款手续办完后，由银行直接支付给卖方。买方的贷款金额、贷款利率、贷款期限等以银行审批为准，若银行未批准贷款或实际批准的贷款金额不够支付房款，则由买方于过户之前自筹剩余房款支付给卖方。6.若该房屋尚处于银行抵押状态中，卖方自行还贷解押：卖方须于2019年3月15日之前向银行预约提前还款并将预约的具体时间告知经纪方。7.买方通过经纪方协助办理按揭贷款申请的，则买卖双方需到经纪方指定地点与贷款银行签订按揭贷款相关文件并提交齐全贷款所需相关资料、交纳相关费用。8.违约责任：买卖双方或买卖双方各自的委托代理人之任何一方违反本合同约定，则逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价格20%的违约金。守约方应当向违约方发出解除合同通知。合同未约定明确履行期限的，以守约方或者经纪方发出敦促履行通知之日起10日为履行期限。9.本合同之任何一方违约而导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、律师费、交通费、住宿费、执行费）等均由违约方承担。10.补充条款：（1）卖方承诺该房屋产权清晰，无任何抵押、查封、冻结或影响交易的情况，如有则视为卖方违约；（2）经买卖双方协商，卖方同意买方指定贷款及上证人为安光均；（3）买方承诺本人及指定贷款人征信良好无任何不良记录；（4）买卖双方约定于2019年4月30日前办理过户，如因卖方贷款审批未通过，买方须于一个月内筹齐支付全款。王小红在签订合同当日收到了谢定敏指定的上证人安光均支付的定金50000元。王小红、安光均及第三人的工作人员于2019年1月23日到厦门银行办理面签手续未果。第三人当庭陈述是因为安光均提交的资料不齐全，且是外地户口，银行拒收材料，此后第三人多次通过打电话和微信的方式催促其补齐资料，但是对方一直未履行自己的义务。谢定敏当庭辩称银行不收材料的原因系案涉房屋存在抵押的情况。2019年5月16日，谢定敏向王小红发出《解除合同并请求承担违约责任的通知》，以王小红隐瞒案涉房屋存在抵押情况为由提出解除合同，并要求王小红承担违约责任。王小红于2019年5月16日向招商银行清偿了按揭贷款本息，解除了案涉房屋抵押。2019年5月17日，王小红通过微信向谢定敏发出《律师函》，要求谢定敏继续履行合同，于2019年5月30日前支付全款。2019年6月11日，王小红通过微信向谢定敏发出解除合同通知函，以谢定敏未按期支付房款为由提出解除案涉合同，并要求谢定敏承担违约责任。王小红因本案与重庆盈兴律师事务所签订了《民事诉讼委托代理合同》，并支付了律师费26000元。上述事实有原、被告当庭举示的《房屋买卖（转让）合同》、房屋登记信息查询证明、定金收据、微信聊天记录、《解除合同并请求承担违约责任的通知》、《律师函》、《解除通知函》、《民事诉讼委托代理合同》、发票、招商银行账户历史交易明细表、不动产权证及当事人陈述等证据在卷为佐证，本院足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于违约主体的认定。根据案涉房屋买卖合同的约定，卖方王小红的主要义务是解除案涉房屋原有抵押，配合买方谢定敏办理面签和按揭贷款、按时过户房屋、交付房屋等；买方谢定敏的主要义务是按期向卖方支付房款、按期向银行提交完整、真实的申请贷款的材料、在未通过或全额通过银行按揭贷款审批的情况下向卖方支付全部或差额房款等。第一，谢定敏提出王小红向其隐瞒案涉房屋存在抵押情况，违反案涉合同第十条补充条款的约定，该主张不成立。案涉房屋买卖合同一式三份，买卖双方各持一份，内容和形式完全相同。案涉合同第一条明确载明了该房屋存在抵押情况，第三条明确约定了由卖方自行还贷解押。结合第三人当庭陈述及房屋登记信息查询证明等证据，可以证明买方谢定敏在签订案涉房屋买卖合同时是明知该房屋存在抵押情况的。案涉合同第十条的补充条款，只是对案涉房屋原有按揭抵押情况外的补充。第二，谢定敏提出因案涉房屋存在抵押而不能通过银行面签和办理抵押贷款，原、被告均认可于2019年1月23日向银行提交手续的事实，向银行提交完整真实的按揭贷款申请资料系谢定敏作为买方的义务，其未就银行未审批通过贷款申请的原因举示证据，且当庭提出的理由与二手房交易规则及交易习惯不符，该陈述不能成立。综合全案证据，买方谢定敏未就其未通过银行按揭审批的原因作出合理解释并举示相应证据，且在王小红已为案涉房屋解押，第三人多次通知其完善资料的情况下，提出解除合同，谢定敏已通过其行为明确表示不再履行合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任。当事人一方明确表示不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在谢定敏违约的情况下，王小红于2019年6月11日通过微信向谢定敏发送了解除合同的通知，案涉房屋买卖合同即解除。本案审理过程中，经当庭询问，原、被告双方均表示尊重并坚持合同中对违约金的约定，故违约方应当按照约定向守约方支付违约金516000元（2580000元×20%），扣除谢定敏已向王小红支付的房款50000元，还应向王小红支付违约金466000元。根据合同约定，违约方还应当承担他方追究违约方的违约责任而产生的包含律师费在内的费用，故谢定敏还应当向王小红支付律师费26000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告谢定敏与被告王小红就重庆市南岸区茶园新区玉马路1号1栋65-3号房屋签订的房屋买卖合同关系于2019年6月11日解除；二、反诉被告谢定敏于本判决生效之日起五日内向反诉原告王小红支付违约金466000元和律师费26000元；三、驳回原告谢定敏的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王小红其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取5130元、反诉受理费减半收取2262元，由原告谢定敏负担（本诉受理费谢定敏已全部缴纳，反诉受理费王小红已全部缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 邓 婷二〇一九年十二月二十七日书记员 李嘉仪