广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终12035号上诉人（原审被告）：梁隆艳，女，布依族，1982年8月25日出生，住贵州省兴仁县。委托诉讼代理人：田海波，广东引力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾祥酉，男，汉族，1989年1月12日出生，住广东省广宁县。委托诉讼代理人：常高永，广东冠杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄燕飞，女，汉族，1994年5月3日出生，住广东省广宁县。委托诉讼代理人：常高永，广东冠杰律师事务所律师。上诉人梁隆艳因与被上诉人曾祥酉、黄燕飞房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初9635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁隆艳上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令双方继续履行2018年11月11日签订的《房地产买卖合同》；3.本案诉讼费由曾祥酉、黄燕飞承担。事实和理由：一审判决判令解除合同，梁隆艳双倍返还定金缺乏事实和法律依据。案涉合同合法有效，应当继续履行。梁隆艳在本案中没有出现严重违约导致合同目的无法实现情形，尽管合同履行过程中，梁隆艳确有提前还贷事实，之所以未能如期在合同约定之日办理房屋过户手续，是由于梁隆艳在案涉房屋的二押公司出现变故遭到司法机关查封资产，梁隆艳产权证书等都被查封，公司也没人对接处理提前还贷手续，致使梁隆艳无法如期申请提前还贷。该情况并非双方签订合同时能够合理预见。梁隆艳已通过有关部门不断积极协调处理，多次向公安机关申请，但协调过程中耽误了时间，一直到今年四月贷款公司才有专门人员对接处理还贷手续，但是曾祥酉、黄燕飞却提起诉讼查封梁隆艳的银行账户，导致梁隆艳目前不能办理还贷手续。由此可见，合同不能履行是第三方的责任导致，并非梁隆艳的过错和违约行为导致，不能视为梁隆艳违约，而且梁隆艳已将案涉房屋交付给曾祥酉、黄燕飞，房屋可以正常使用，也不会造成曾祥酉、黄燕飞的不便或经济损失。因此，恳请二审法院判令继续履行合同，如果要解除合同，梁隆艳也不应当承担违约责任，不需退还双倍定金，只需返还15万元。曾祥酉、黄燕飞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。曾祥酉、黄燕飞向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2018年11月11日签订的《房地产买卖合同》；2.梁隆艳双倍返还定金30万元；3.梁隆艳承担案件的诉讼费。一审法院认定事实：2018年11月11日，黄燕飞、曾祥酉（买方）与梁隆艳（卖方）、案外人佛山市中某锦房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》约定：买卖双方已就买卖佛山市南海区某镇某社区某路X号X座X号的所有交易条件达成一致。该物业建筑面积为91.02平方米，成交价980000元。抵押中，欠款额约59万左右（以银行通知为准），卖方在签署本合同后30日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，如提前还贷出资方是买方或买卖双方共同出资还贷的，双方应于银行通知提前还贷银行扣款日前3个工作日内将各自款项付至卖方贷款账户内，买方该款项到账即视为卖方已收到该部分楼款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。提前还贷出资方式为买卖双方共同出资，其中卖方出资300000元，买方出资290000元。定金150000元，买方须在签署本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日。买方应于2018年11月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。首期款（含定金）290000元，买方在银行通知卖方提前还贷扣款日前3个工作日内将款项付至卖方还贷账户。尾期房款即申请贷款额690000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户。此物业业主有二次抵押，买卖双方都知明情况，卖方保证此房屋无查封、无不良贷款等。卖方保证此房屋可以正常过户。由于此房屋2019年3月6日满二年，2018年12月1号到2019年3月6日之间的月供每个月2300元，一共6900元，过户当天由买方转给卖方。此房屋卖方欠装修工人工资，在交楼给买方之前结清，保证买方能正常使用房子，等约定。曾祥酉、黄燕飞分别于2018年11月12日、13日各向梁隆艳转账支付了定金50000元、100000元。2019年4月12日，曾祥酉电话梁隆艳问“你这个房子现在到底怎么搞法”，梁隆艳在电话中答复“星期二给你答复……我的房子抵押，做二押的嘛，押给那个公司老总3月20几号被抓了，整个公司都被封了然后我的房产证，我要先把钱投进去，才能拿房产证出来，我星期一去东莞报案写申请……”。2019年4月16日，曾祥酉、黄燕飞微信梁隆艳“梁小姐你好，我们买的房子我听朱小姐说还要等？你本来说3月6号过户，现在已经4月16号，那如果我等的话你能不能跟我说说大概过户时间还需要几个月？还是说要等多久你再答复我？”。同日，梁隆艳微信向曾祥酉、黄燕飞发送了一份申请的图片。曾祥酉、黄燕飞微信回复梁隆艳“你好梁姐这个是你跟担保公司的事，我只要结果的哦，我们约好的3月6号过户，我也没有掐着点非要在3月6日过户。可是现在已经4月份，拖的蛮长时间了。”，梁隆艳微信回复“是的，对不起了”“看看怎么样来解决问题”“我想你们可以装修住进去的，然后我们用律师来写份合同好吗？对你们有利益的”“玩在要我马上拿15万，我有点困难”。2019年3月12日，经查询，案涉房屋登记在梁隆艳名下，登记抵押权人为中国农业银行股份有限公司南海某支行、深圳市某融资担保有限公司。另，梁隆艳在庭审中确认未向中国农业银行办理提前还贷手续，亦未还清中国农业银行股份有限公司南海某支行的贷款。2019年4月28日，曾祥酉、黄燕飞提起本案诉讼，起诉状于2019年7月8日送达至梁隆艳。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。曾祥酉、黄燕飞与梁隆艳于2018年11月11日签订的《房地产买卖合同》中关于双方权利义务的约定是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规，合法有效，对双方均具有法律约束力。曾祥酉、黄燕飞主张双方约定2019年3月6日办理案涉房屋的过户手续，梁隆艳对此并未提出异议，结合双方的微信聊天记录及通话记录，一审法院确认双方约定案涉房屋的过户时间为2019年3月6日。曾祥酉、黄燕飞与梁隆艳的《房地产买卖合同》于2018年11月11日签订，合同约定梁隆艳应于签署合同后30日内向银行办理提前还贷手续，并于2019年3月6日办理过户，梁隆艳未在合同约定的时间向银行申请还贷，亦未在2019年3月6日配合曾祥酉、黄燕飞办理过户手续，曾祥酉、黄燕飞主张梁隆艳构成根本违约，一审法院予以采纳。梁隆艳辩解称因案涉房屋的房产证被扣押在抵押权人深圳市某融资担保有限公司处且深圳市某融资担保有限公司无人与梁隆艳对接导致无法按合同约定办理过户及向银行申请提前还贷，但梁隆艳未能举证证明其在2019年3月6日前曾向案涉房屋的两抵押权人要求还款并办理注销抵押手续，梁隆艳的辩解不能成立，一审法院不予采信。梁隆艳根本违约，曾祥酉、黄燕飞提起本案诉讼时享有单方面解除合同的权利，曾祥酉、黄燕飞主张解除合同的起诉状于2019年7月8日送达梁隆艳，一审法院据此认定双方签订的《房地产买卖合同》于当日解除。合同因梁隆艳违约解除，曾祥酉、黄燕飞诉请梁隆艳双倍返还定金，依法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认曾祥酉、黄燕飞与梁隆艳于2018年11月11日签订的《房地产买卖合同》中双方的权利义务约定于2019年7月8日解除；二、梁隆艳应于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金300000元予曾祥酉、黄燕飞。案件受理费减半收取2900元、财产保全费2020元，合计4920元，由梁隆艳负担。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。经审查，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合梁隆艳的上诉请求及曾祥酉、黄燕飞的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为案涉合同是否应予解除及梁隆艳是否应向曾祥酉、黄燕飞双倍返还定金。经查，曾祥酉、黄燕飞与梁隆艳于2018年11月11日签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。案涉合同约定梁隆艳应当于签署合同后30日内向银行办理提前还贷手续，并于2019年3月6日办理过户，梁隆艳未在合同约定的时间向银行申请还贷，亦未在2019年3月6日配合原告办理过户手续，且至今仍未履行上述合同义务，其行为已构成根本违约。一审判决对曾祥酉、黄燕飞诉请解除案涉合同及梁隆艳应当承担双倍返还定金的违约责任予以支持，并无不当，本院予以维持。梁隆艳上诉主张，因案涉房屋的抵押权人深圳市某融资担保有限公司无人与其对接导致其无法向银行申请提前还贷并按合同约定办理过户，故其对合同不能履行并无过错，案涉合同可以继续履行，即便解除其也无需承担违约责任。但梁隆艳并未举证证明其于2019年3月6日前向抵押权人申请还贷及办理注销抵押手续，梁隆艳提供的证据也不足以证明深圳市某融资担保有限公司处于无法受理其还贷申请的状态，且梁隆艳至今未还清贷款并解除案涉房屋的抵押，故梁隆艳的该上诉理由依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。梁隆艳的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人梁隆艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月二十六日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣