四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民初100号 原告：吴江滨，男，1993年11月1日出生，汉族，户籍地福建省安溪县，现住四川省南充市西充县。 委托诉讼代理人：朱晓光，四川砝鼎律师事务所律师。 被告：巴中市恒通建筑有限公司，住所地：四川省巴中市巴州区江北大道198号华川大厦1单元401号。 法定代表人：张光富，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李健，四川法之缘律师事务所律师。 第三人：巴中德嘉元投资有限公司，住所地：四川省巴中市经济开发区兴文镇。 法定代表人：洪文佳，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：洪登毅，男，1995年7月27日出生，汉族，该公司员工，住福建省南安市。 原告吴江滨与被告巴中市恒通建筑有限公司（以下简称恒通建筑公司）以及第三人巴中德嘉元投资有限公司（以下简称德嘉元公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。原告吴江滨及其委托诉讼代理人朱晓光，被告恒通建筑公司的委托诉讼代理人李健，第三人德嘉元公司的委托诉讼代理人洪登毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴江滨起诉请求：1.不得执行巴中经济开发区门市，并解除对该门市的查封；2.确认巴中经济开发区门市属原告购买。事实及理由：1.2018年10月17日，巴中市中级人民法院（2018）川19执164号之二执行裁定书，裁定拍卖吴江滨所购案涉房屋。2019年7月21日，吴江滨对该裁定执行案涉房屋提出书面异议，2019年8月15日巴中市中级人民法院作出（2019）川19执异131号执行裁定，驳回了吴江滨的执行异议。2.吴江滨于2015年7月向德嘉元公司交购房款40万元，购买案涉房屋。2016年10月8日，吴江滨与德嘉元公司签订《商品房买卖合同》，购买了德嘉元公司位于巴中经济开发区，套内面积为60.71平方米的营业用房，成交总价为613186元，并支付了全部款项，并于2016年10月8日在巴中市房屋管理部门进行了网签备案，吴江滨于2015年占有、使用案涉房屋。签订《商品房买卖合同》后，因德嘉元公司的原因导致案涉房屋没有完成产权过户登记，被巴中市中级人民法院查封。巴中市中级人民法院（2018）川19执164号之二执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋。3.吴江滨与德嘉元公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反国家法律规定，合法有效。《商品房买卖合同》签订的同时就进行了网签备案，且吴江滨支付购房款的时间是2015年7月，占有、使用案涉房屋的时间也是2015年8月。根据《物权法》第十五条规定，吴江滨购买案涉房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同效力，不影响吴江滨的民事权利。人民法院应当在查明事实后，解除对案涉房屋的查封。而（2019）川19执异131号执行裁定把2017年8月3日签订出租合同的时间认定为吴江滨占有案涉房屋的时间明显不当，系认定事实错误。 第三人恒通公司辩称：1.吴江滨称支付房款40万元无证据支持，尾款213186元也无证据支持。2.吴江滨称2016年10月8日在巴中市房屋管理部门进行了网签备案系虚假陈述。3.吴江滨引用物权法第15条不当。4.吴江滨在2017年8月3日之前占有案涉房屋无证据支持。5.巴中市中级人民法院前后两次查封一次解封，均未有原告购买该房屋的证据。 德嘉元公司述称，洪登毅是物业公司的法人代表，且物业公司是挂靠在德嘉元公司的，吴江滨本打算购买4个门市，但是由于市场行情只购买了1个门市，德嘉元公司欠吴江滨的消防款，一直未支付，就用门市来抵消防款。德嘉元公司有一些吴江滨支付水电费的票据。 经审理查明，2016年10月8日，吴江滨与德嘉元公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为201610000642），约定以613186元的价格购买由德嘉元公司开发的位于巴中市营业用房（即案涉房屋），并于当日进行了网签备案登记；2017年8月3日，吴江滨、吴智灵将案涉门市出租给案外人杨峰，并签订《租赁合同》。 2015年7月2日，吴江滨向德嘉元公司转款10万元，德嘉元公司出具了10万元的收款收据，并载明为“商铺定金（A2栋-3、4号）”2015年7月8日，吴江滨向德嘉元公司转款10万元，德嘉元公司出具了10万元的收款收据，并载明“商铺房款（A2栋-3、4号）”。2015年7月2日，吴智灵向德嘉元公司转款10万元，德嘉元公司出具了10万元的收款收据，并载明为“商铺定金（A2栋-1、2号）”2015年7月8日，吴智灵向德嘉元公司转款10万元，德嘉元公司出具了10万元的收款收据，并载明“商铺房款（A2栋-1、2号）”。2016年10月6日，吴智灵书立一份转让协议，将其向德嘉元公司支付的20万元商铺定金转让给吴江滨作为案涉房屋的购房款。后，吴江滨放弃购买A2栋-3、4号商铺，吴智灵放弃购买A2栋-1、2号商铺，由吴江滨购买了案涉房屋。 2015年5月15日，吴江滨以四川中德元实业有限公司的名义与德嘉元公司签订了一份《消防器材销售合同》。庭审中吴江滨陈述称以德嘉元公司下欠中德元公司的消防器材款抵扣下差的购房款。德嘉元公司予以认可，并在审理中提交了一份关于抵扣购房款的情况说明。 2015年8月18日，吴江滨作为甲方与乙方巴中福康元物业管理有限公司签订了《巴中五金机电综合市场管理服务委托协议书》，委托巴中福康元物业管理有限公司对案涉房屋进行管理。同日，吴江滨作为乙方与甲方巴中五金机电综合市场、装修施工单位巴中艺龙装饰工程有限公司签订了一份《装修协议书》，由巴中艺龙装饰工程有限公司对案涉房屋进行装修。 还查明，恒通建筑公司与德嘉元公司于2013年12月14日签订《建设工程施工合同》，恒通建筑公司于2016年9月12日向本院申请财产保全。本院于2016年10月8日作出（2016）川19民初33号民事裁定，裁定：查封被申请人德嘉元公司建设的位于巴中市经济开发区房屋（含案涉房屋），所查封的房屋期限为2016年10月8日至2018年10月8日。该查封裁定于2016年10月9日向巴中市经济技术开发区房屋产权登记中心送达。2016年10月11日德嘉元公司以超标的查封为由，提出复议申请，本院于2016年11月21日作出（2016）川19民初33号之二民事裁定，撤销了（2016）川19民初33号民事裁定，并对Ａ1栋1层1、2、14、35、36、37、38、39、4、40、41、42、44、45、46、47、48、49、54、55、57、60、61、62、63号房屋；Ａ2栋ｌ层1、2、3、29号房屋；Ａ2栋2层ｌ、2、3、4、5、6、7、8号房屋；Ａ2栋3层4、5、6、7、8号房屋；Ａ3栋1层14号、15号房屋；Ａ4栋2层1、2、4、5、6、7、8号；Ａ5栋1层2、34、36、39、40号房屋；Ａ6栋1层7、8、9、10、11、28、29、30号房屋进行了查封，查封期限为2016年10月8日至2018年10月8日。 2018年，本院先后作出（2016）川19民初33号之三、（2018）川19民初5号民事裁定和（2018）川19民初5号之一民事裁定，对部分房屋进行了解封（不包含案涉房屋）。 同时查明，恒通公司与德嘉元公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出了（2018）川19民初5号民事判决，该判决生效后，恒通公司向本院申请执行，本院立案后，于2018年10月17日作出（2018）川19执164号之二执行裁定：拍卖被申请人德嘉元公司位于巴中经济开发区：Ａ1栋1层1、2、14、35、36、37、38、39、4、40、41、42、45、46、47、48、49、54、55、57、60、61、62、63号房屋；Ａ2栋ｌ层1、2、3、29号房屋；Ａ2栋2层ｌ、2、3、4、5、6、7、8号房屋；Ａ2栋3层4、5、6、7、8号房屋；Ａ3栋1层14号、15号房屋；Ａ4栋2层1、2、4、5、6、7、8号房屋；Ａ5栋1层2、34、36、39、40号房屋；Ａ6栋1层7、8、9、10、11、28、29号非住宅房屋。该裁定已向申请执行人和被执行人送达。 另查明，吴江滨就案涉房屋向本院提起执行异议后，本院于2019年8月15日向作出了（2019）川19执异131号执行裁定书，驳回了吴江滨的执行异议请求。吴江滨对此不服，遂向本院提起案外人执行异议之诉。 以上事实有《商品房买卖合同》、《租赁合同》、《收款收据》、《消防器材销售合同》、《巴中五金机电综合市场管理服务委托协议书》、《装修协议书》、（2016）川19民初33号民事裁定、（2016）川19民初33号之二民事裁定、（2016）川19民初33号之三、（2018）川19民初5号民事裁定、（2018）川19民初5号之一民事裁定、（2018）川19执164号之二执行裁定、（2019）川19执异131号执行裁定以及庭审笔录等附卷为据。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”判断吴江滨对于案涉门市是否享有排除强制执行的民事权益，应当审查吴江滨买受该门市时是否同时满足前述四个条件。首先，本案中，吴江滨于2016年10月8日与德嘉元公司签订了商品房买卖合同，该买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，而本院的查封时间为2016年10月9日，其在人民法院查封前已签订了合法有效的商品房买卖合同。其次，根据吴江滨提供的《巴中五金机电综合市场管理服务委托协议书》、《装修协议书》《租赁合同》等证据可以认定其已于2015年8月18日合法占有了案涉房屋。第三，吴江滨与德嘉元公司在2016年10月8日签订房屋买卖合同后，本院于2016年10月9日对案涉门市进行了查封，进而导致吴江滨作为买受人无法办理过户手续，故吴江滨对案涉房屋未办理过户登记，并不是因其自身原因造成。第四，从吴江滨提供的证据来看，可以认定其已缴纳了40万元的购房款，其在庭审中称下差房款以德嘉元公司下欠四川中德元实业有限公司的消防器材款抵销，为证明其主张吴江滨向本院提供了《消防器材销售合同》以及销售明细、四川中德元实业有限公司向德嘉元公司出具的税务发票，同时，德嘉元公司也认可吴江滨以抵扣的形式，将下余购房款交清并向本院提供了一份情况说明，结合吴江滨提供的证据以及德嘉元公司的说明，可以认定吴江滨就案涉房屋下差德嘉元的购房款已付清。综上，吴江滨购房符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》》第二十八条所规定的四个必要条件，其享有对案涉门市排除执行的权利。 关于吴江滨请求解除对案涉门市查封的问题。本院认为，对案涉门市查封系本院处理恒通建筑公司与德嘉元公司建设工程施工合同纠纷一案的保全或执行行为，其可在本案判决后依法向本院申请，其不属于本案审理范围，故本院对该主张不予支持。 综上所述，吴江滨的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、在巴中市恒通建筑有限公司申请执行四川省巴中市中级人民法院（2018）川19民初5号民事判决一案中不得执行位于巴中经济开发区门市； 二、驳回原告吴江滨的其他诉讼请求。 案件受理费9932元，由第三人巴中德嘉元投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省高级人民法院。 本院（2019）川19执异131号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 何奇林 审 判 员 郭 毅 审 判 员 杨璐菥 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 苟绍阳 书 记 员 邓雨欣