天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初15900号原告：宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司，营业场所：天津市武清开发区福源道北侧。负责人：戴万宏，任该分公司总经理。委托诉讼代理人：郭磊。委托诉讼代理人：张欢，女。被告：袁梅，女，1988年10月9日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：赵海宾，男，1979年8月18日出生，汉族，住天津市武清区。原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司与被告袁梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭磊、被告袁梅及委托诉讼代理人赵海宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照每月244.24元的标准支付原告从2016年4月1日至2019年11月30日的物业服务费10746.98元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与案外人天津盛庆房地产投资有限公司于2011年4月1日签订了关于盛世郦园项目的《天津市住宅前期物业服务合同》，被告作为天津市武清区室的业主于2013年8月27日确认遵守该前期物业服务合同及《临时管理规约》。原告依约履行了物业服务合同约定的全部义务，但被告虽至今一直享受原告的物业服务，确未能按约定支付物业费，经原告多次催要未果，被告拒交物业费的行为侵害了原告的合法权利，故原告依法诉讼，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。袁梅辩称，因原告物业服务不到位，绿化面积缩减，景观水系、凉亭被破坏，小区的公共车位、公共设施被别墅区的业主圈为私人用地，小区路灯、摄像头损坏未修复，电梯内部脏乱差无人打扫，保安未尽到保安职责，绿地建超市、搭建室外楼梯、消防通道被占用存在安全隐患，雨季小区内不能及时排水，导致无法出行，对车辆疏导工作不到位经常堵车，因为房屋质量问题多次找过原告，也未给解决。综上，原告未尽到服务、管理责任，故不同意原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年4月1日，原告与案外人天津盛庆房地产投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定，案外人天津盛庆房地产投资有限公司将盛世郦园（物业项目名称）委托原告进行前期物业管理服务事宜，物业服务内容包括盛世郦园小区内房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理；电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理与服务；共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理等；物业装饰装修的管理；车辆行驶和停放秩序的服务、管理；物业管理区域内公共秩序的服务、管理；物业档案的建立、保管和使用等，标准为一级服务标准，高层住宅物业管理服务费收费标准为按建筑面积计算每月每平方米1.8元，业主交纳物业费用时间为每月5日前，同时，合同还约定了其他权利义务。被告于2013年8月27日针对涉案《天津市住宅前期物业服务合同》签订了《确认书》，《确认书》载明：“袁梅（业主名称）作为盛世郦园（物业项目名称）38号楼1门1404单元的业主，已经全文阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守”。涉案盛世郦园38号楼1门1404单元房屋建筑面积为135.69平方米，每月物业费为244.24元，2016年4月1日至2019年11月30日，原告为被告提供了物业服务，依据《天津市住宅前期物业服务合同》的约定，被告应向原告交纳物业管理服务费10746.65元，但经原告催要，被告至今未向原告支付物业管理服务费。庭审中，被告抗辩称，原告物业服务不到位，绿化面积缩减，景观水系、凉亭被破坏，小区的公共车位、公共设施被别墅区的业主圈为私人用地，小区路灯、摄像头损坏未修复，电梯内部脏乱差无人打扫，保安未尽到保安职责，绿地建超市、搭建室外楼梯、消防通道被占用存在安全隐患，雨季小区内不能及时排水，导致无法出行，对车辆疏导工作不到位经常堵车，因为房屋质量问题多次找过原告，也未给解决。原告对被告抗辩主张的电梯内部脏乱差无人打扫，保安未尽到保安职责不予认可，原告在小区雨季排水及日常交通疏导均尽到了服务，关于绿化面积缩减，景观水系、凉亭被破坏，小区的公共车位、公共设施被别墅区的业主圈为私人用地，小区路灯、摄像头损坏未及时修复等问题均是因小区业主私搭乱建造成，原告对私搭乱建进行了劝阻并向行政主管部门进行了上报，且私搭乱建正在清除中，被告反映的房屋质量问题，原告也积极帮助被告与开发商进行了沟通，原告尽到了服务义务。被告对其抗辩主张向本院提交了照片51张，原告对被告提交照片的真实性不予认可。另查明，天津市武清区盛世家园小区的物业服务被天津市国土资源和房屋管理局评定为合格。本院认为，原告与天津盛庆房地产投资有限公司于2011年4月1日签订的《天津市住宅前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告应依约全面适当履行提供物业服务管理等合同义务，同时，鉴于被告通过签署涉案《确认书》的形式明确表示认可并严格遵守该合同条款，故应认定涉案《天津市住宅前期物业服务合同》对被告亦具有法律约束力，被告亦应按照合同约定履行交纳物业管理服务费等合同义务。涉案《天津市住宅前期物业服务合同》签订后，原告作为物业服务单位依约入驻涉案盛世郦园小区，并在2016年4月1日至2019年11月30日期间向盛世郦园小区业主提供了物业管理服务，但被告至今拒不依约交纳物业费，其行为违反了合同约定，故被告应向原告承担给付物业管理服务费的违约责任。被告虽抗辩称，原告提供的物业管理服务不到位，应减收物业管理服务费，并提交了照片影印件51张予以证明，原告不予认可。即使被告提供的照片影印件是真实的，但因照片作为特定时间形成的证据，其反映的内容为静态画面，故此难以全面客观反映物业管理服务这一持续性、动态性合同义务的履行情况，亦无证明原告物业服务管理存在严重缺陷的内容，故被告就其该项抗辩理由提供的证据既欠缺关联性亦不充足，本院不予采信。关于被告抗辩的部分业主私搭乱建侵占公共设施、绿地等问题。原告进行了劝阻并向行政主管部门进行了上报，且私搭乱建正在清除中，据此不能认定原告未尽到管理义务。被告反映的房屋质量问题与本案无关，被告可与开发商另行解决。综上所述，对于原告要求被告支付2016年4月1日至2019年11月30日的物业管理服务费的诉讼请求，本院应予支持。被告的抗辩理由证据不足，亦缺乏合同及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告袁梅于本判决生效之日起十日内一次性给付原告宁波奥克斯物业服务有限公司天津分公司自2016年4月1日至2019年11月30日期间的物业管理服务费10746.65元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由被告袁梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  李宝友二〇一九年十二月一日书记员  肖 丹附判决引用的法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。