北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初15879号原告：北京多邦国际文化传播有限公司，住所地：北京市昌平区十三陵镇泰胡路******楼**。法定代表人：李**，总经理。委托诉讼代理人：李光勤，北京光勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娜，甘肃为道律师事务所律师。被告：北京银山玉海技术培训有限公司，，住所地：北京市昌平区延寿镇海子村法定代表人：刘书文，总经理。委托诉讼代理人：陈光，北京市中闻律师事务所律师。第三人：北京市昌平区延寿镇海字村村民委员会，，住所地：北京市昌平区延寿镇海子村法定代表人：朱现宝，主任。委托诉讼代理人：赵茜，北京市威正律师事务所律师。原告北京多邦国际文化传播有限公司（以下简称：多邦公司）与被告北京银山玉海技术培训有限公司（以下简称：银山玉海公司）、第三人北京市昌平区延寿镇海字村村民委员会（以下简称：海字村委会）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告多邦公司的委托诉讼代理人李光勤和刘娜、被告银山玉海公司的委托诉讼代理人陈光和刘书侠、第三人海字村委会的委托诉讼代理人赵茜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告多邦公司向本院提出以下诉讼请求：1、确认原、被告双方于2017年6月28日签订的《固定资产转让协议》及2017年6月30日签订的《固定资产转让协议》的补充协议无效；2、被告退还原告保证金50万元；3、被告赔偿原告损失3094803.22元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月28日原、被告双方签订了《固定资产转让协议》，协议约定，被告将其名下的全部固定资产的所有权转让于原告，并承诺对转让的资产具有合法的所有权，且不存在任何第三者的权利和其他限制，转让费为1300万元。2017年8月1日至2018年7月31日为试运营期，2018年12月31日为固定资产交割日，试运营期间原告支付被告保证金50万元，在固定资产交割日前向被告支付一半的固定资产转让费，待转让手续全部完成后付清，最迟不能晚于2018年12月31日。2017年6月30日双方签订《股东资产转让补充协议》，其第一条约定表明，转让的固定资产是位于昌平区兴寿镇海字村南的土地及地上物。协议签订后，原告于2017年7月1日支付被告保证金50万元，在试运营期间，原告对其受让的土地及地上物进行必要的装修改造过程中，受到了停水、停电、堵塞道路灯种种权利限制，导致原告无法正常对涉案土地使用。后经原告调查发现，被告对转让的土地及地上物并没有完全的所有权和处分权，无法兑现协议中对原告的承诺，致使原告无法实现签订合同的目的，合法权益受到损害，故诉至法院，请求依法支持我司的诉讼请求。被告银山玉海公司答辩称，原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人海字村委会述称：案涉的使用经营协议书，甲方是海字村经济合作社，真实性认可，并且这是双方履行的协议，经济合作社也受到了被告据此协议应当支付的各项费用。2001年11月2日的补充协议，甲方变更为海字村委会，事实上海字村委会并没有通过任何民主决议程序做出签署这份补充协议的意思表示，并且就此协议，也没有当时的签约代表签字，协议期限变更为1997年至2061年，属于严重超期，已经违反了当时二轮承包的最后期限，我方不认可协议的真实性。被告银山玉海公司未经我方同意，擅自签订固定资产转移协议，严重违反我方与被告之间的约定。我方要求被告腾退土地，并承担相应的违约责任，被告方实际向原告出卖了涉案土地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月28日，多邦公司（受让方、乙方）与银山玉海公司（转让方、甲方）签署《固定资产转让协议》，协议约定，甲方将其名下全部固定资产转让乙方，交割完成后，乙方取得受让全部固定资产的所有权，双方约定2017年8月1日至2018年7月31日期间为试运营期，试运营期间，乙方向甲方支付试运营期间保证金50万元，并于2017年8月1日前支付至甲方指定账户，如资产转让在2017年12月31日之前开始实施，乙方向甲方支付的人民币50万元保证金将计入转让金总价中，如超过此日期，则不计入，试运营期间，乙方可对承租场地进行甲方许可范围内的改扩建翻新，该部分改造仅适用于乙方试运营期间的经营需求，未经国家相关部门审批及甲方许可，不可进行房屋结构及土地使用面积调整。乙方认可甲方披露的北京快利特特种设备服务有限公司与昌平区下庄乡海字村经济合作社订立的使用经营协议书是经过当地政府批准认可的、具有法律效力的文件。乙方接手甲方转让的全部固定资产使用权后，该协议持续有效，乙方继续无条件履行该协议中规定的乙方义务并同时享有该协议中规定的全部乙方权利，甲方同时确保与海字村经济合作社签订的使用经营协议书与海字村委会签订的补充协议书的合法性。甲方双方协商以1300万元作为甲方固定资产所有权转让价格，甲乙双方一致批准，以2018年7月31日为固定资产交割日，乙方承诺，在固定资产交割日前向甲方支付一半的固定资产转让费用，其余部分，待转让手续全部完成后付清，最迟不能晚于2018年12月31日。此外，双方还约定了其他权利、义务。2017年6月30日，双方签署《固定资产转让协议》的补充协议，双方约定，如果甲方双方在2017年12月31日之前进入资产转让程序，或最终没能实现土地转让，试运营期间的土地租金由乙方承担。如在2017年底没能完成土地转让而进入2018年底之前完成，租金由甲方承担。在试运营期间，房产的使用、改造、返修，乙方需要将计划报甲方同意后进行，不涉及的房子，甲方应封存，双方还对其他补充事项进行了约定。银行电子回单显示，2017年7月1日，多邦公司通过刘青的账户向刘书健（本案被告的委托诉讼代理人之一）的账户汇款50万元，附言为：多邦付给海字村银山玉海公司土地资产转让前试运行保证金50万元。同日，银山玉海公司出具了《收条》。根据1997年11月23日昌平县下庄乡海字村经济合作社（甲方）与北京快利特特种设备服务有限公司（乙方）签订《使用经营协议书》显示，甲方以现有场地、场地内现有房屋树木、、地上物其他设施及银山下水库等形式投入作为资额场地内现有房屋残值8万，土地、树木、、地上物其他设施及银山下水库残值2万，乙方负责经营甲方投入场地及经营所需的资金与设备投入，且一期改造投资不得少于20万元，自协议生效日起顺延30年。协议约定，在协议有效期内，以符合国家规定为前提，拥有经营场地内所有设施的使用、改造、更新及经营权，乙方每协议年向甲方支付3万元每年按3%增长，本息合并计算，年中年底分两次结清（不考虑乙方独立经营所得盈亏），乙方独自承担协议有效期间的经营风险，由于乙方违约，造成本协议不能正常履行，应按甲方原投入所值金额，由乙方以投入设备或室内设施用品等值赔付，合同期满后，乙方投资不动产做为甲乙双方共同财产另行议定处理，继续经营或做为股份协商经营。原昌平县下庄乡人民政府作为甲方上级在协议中盖章。2001年11月2日，海字村委会与北京银山旭海技术咨询有限责任公司签署《补充协议》，协议约定，原甲方昌平区下庄乡海字村经济合作社变更为北京市昌平区兴寿镇海字村民委员会，原北京快利特特种设备服务有限责任公司变更为北京银山旭海技术咨询有限责任公司，协议期限变更为1997年11月23日至2061年11月23日，原《使用经营协议书》第八条第5款（内容为：合同期满后，乙方投资不动产做为甲乙双方共同财产另行议定处理，继续经营或做为股份协商经营）变更为合同期满后或合同未到期经双方同意，甲方投入的土地、水库、树木及地上物和乙方投入的不动产做为双方共同财产各占一半进行分配或另行协议处理。原使用经营协议中的第五条变更为乙方每年向甲方支付3万元，每年增长900元，每年保底三万元同增长部分合并计算，逐年递增至2027年11月23日为55900元，2027年11月23日以后至2061年11月23日每年交费55900元不再逐年增长。海字村委会与海字村股份经济合作社在2018年9月28日出具《情况说明》载明：1997年11月23日，昌平县下庄乡海字村经济合作社（甲方）与北京快利特特种设备服务有限公司（乙方）签订“使用经营协议书”一份。合同签订后，合同双方主体名称均进行变更，甲方变更为北京市昌平区兴寿镇海字村民委员会（以下简称：海字村委会），乙方变更为北京银山玉海技术咨询有限责任公司（北京银山玉海技术培训有限公司，以下简称银山玉海公司），根据1997年11月23日“使用经营协议书”的约定，海字村委会与银山玉海公司以共同开发、共担风险的合作方式，共同经营位于北京市昌平区兴寿镇海字村闲置设备及资源（实际位置及面积以双方于2000年3月23日所签订的地界为准）。根据“使用经营协议书”第三条约定，双方合作经营期限为30年。第八条约定，合同期满后，银山玉海公司投资不动产作为双方共同财产另行议定处理，继续经营或做成股份协商经营。协议期限内土地所有权及使用权未发生改变，仍归北京市昌平区兴寿镇海字村民委员会，，地上物双方共同开发的部分归双方共有近期，我村委会得知，银山玉海公司未经我方同意，擅自与第三方签订《固定资产转让协议》，单方就属于我方所有的土地及双方共同开发的地上物所有权转让他人。而且，按国家合同法规定，土地租用最长20年时限已经到期。对这种恶意损坏我方合法权益的行为，我村委会将保留通过法律手段维护自己合法利益的权利，特此说明。工商登记显示，银山玉海公司成立于1998年11月17日，成立时名称为北京银山旭海技术咨询有限责任公司，成立时股东为北京快利特特种设备服务有限公司和北京弘正业集团，2006年5月9日，名称由北京银山旭海技术咨询有限责任公司变更为现在的银山玉海公司。根据昌集建（1998）字第18-（05）-1094号《集体土地建设用地使用证》显示，涉案土地登记的土地使用者为兴寿镇海字科技培训学校，土地类别属于教育用地。根据银山玉海公司提交的发票显示，其公司向海字村集体交纳了签署协议以后的“租金”。庭审中，第三人海字村委会称村集体不同意原、被告之间的转让行为，被告的转让行为未经村集体同意，损坏其集体的合法权益，关于地上物，海字村委会称诉争院落内有村集体资产，场地内的两排客房包含了村集体的财产，银山玉海公司称原有房屋已重新翻建，旧房屋已经灭失。多邦公司在签署合同后，对诉争地块内的房屋进行了装修、新建等施工，并添置了相关工作、生活设施，为证明其损失，原告对其进入场地内投资的工程项目的工程量及工程造价进行鉴定，对其公司投入的实际财产损失金额进行鉴定，经摇号确定，本院委托北京华银科技集团有限公司进行了工程造价鉴定，2019年9月19日，该司出具鉴定意见书，鉴定意见主要分为四个部分，包括现场勘验情况计算的内容、涉案部分隐蔽工程、无法鉴定的内容、其他财产损失类项目。第一部分现场勘验情况计算的内容金额共计2335541.26元，其中工作室1金额为1857808.36元，分项包括建筑工程493136.46元、装饰工程655561.43元、钢结构工程287548.43元、室外工程1633.29元、强电工程263075元、弱电工程34643.11元、给排水采暖工程118818.03元、通风空调工程3382.61元，工作室2金额为76692.89元，分项包括建筑工程71087.72元和装饰工程5605.17元，客房金额为383311.55元，包括建筑工程5496.58元、装饰工程311189.21元、弱电工程25367.47元和1963.80元、给排水采暖工程39294.49元，门卫及仓库建筑工程共计17728.46元。第二部分案涉部分隐蔽工程共计147850.4元，包括执行新建定额项目139602.51元、执行房修定额项目8247.89元。第三部分无法鉴定的内容共计84451.84元，主要为零星用工、拆除工程、无法通过现场勘验进行量化的部分。第四部分为其他财产损失类项目共计845246元，主要依据原告方提供的数额进行统计。根据多邦公司提交的证据显示，2017年7月22日，多邦公司与案外人北京东方广鑫钢结构工程有限公司签署《钢结构承包合同》，工程内容包括制作、安装、拆除，承包范围为食堂和泳池部分的钢结构、楼承板，合同价款150万元，2017年7月25日付款45万元（转账给法定代表人陈刚），2018年4月30日付款5万元（转账给陈刚）。2017年7月5日，多邦公司与案外人北京京鲁胜达装饰工程有限公司签署《房屋装修合同》，工程名称为“海字村园区现有房屋装修、维修”，工程范围包括“食堂、原培训学校校舍（32套标准间）内部、外部装修、屋顶防水（环保材料）游泳池一楼及二楼所有房间内部、外部装修”，合同价款600万元，多邦公司称已向苏结宁（合同签字人）支付160万元。另查，多邦公司与案外人中铁现代勘察设计院有限公司签署《海字村改造工程设计协议》，合同设计费40万元，多邦公司称已支付30万元，转账记录显示多邦公司向户名为“朱莉”的账户先后转账20万元、10万元。另外，原告为本案支出鉴定费68920元。上述事实，有固定资产转让协议、补充协议、转账记录、使用经营权协议书、发票、鉴定意见书、工商登记及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定而签订的合同无效。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，本案中，诉争院落内的土地属于海字村集体所有，《集体土地建设用地使用证》登记的土地类别为集体教育用地，银山玉海公司以固定资产转让的方式将院落内的全部固定资产转让给多邦公司，根据查明的事实，合同中所约定的固定资产主要为院落内的建筑物及附属物，基于“房地一体”原则，转让该院落内地上建筑物势必涉及建筑物所依附土地的转让，故案涉转让行为因违反法律的强制性规定而无效。此外，银山玉海公司与海字村委会签署的《补充协议书》中约定“合同期满后或合同未到期经双方同意：甲方投入的土地、水库、树木及地上物和乙方投入的不动产作为双方共同财产各占一半进行分配或另行协议处理”，即案涉院落内银山玉海公司投入的不动产可能存在第三人海字村委会的利益，而银山玉海公司与海字村委会在诉争资产转让前并未协商处理，且在转让合同签署后和本案审理过程中，第三人海字村委会也明确不认可该转让行为。综上，案涉资产转让行为应为无效，本院对多邦公司主张确认与银山玉海公司在2017年6月28日签订的《固定资产转让协议》及2017年6月30日签订的《固定资产转让协议》的补充协议无效的诉求予以支持，对银山玉海公司的相关答辩意见不予采信。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于多邦公司诉求返还保证金50万元一节，根据多邦公司与银山玉海公司签署转让协议，多邦公司已于2017年7月1日向银山玉海公司支付2017年8月1日至2018年7月31日的试运营期间保证金50万元，合同无效后，该保证金应当予以退还，故本院对该诉求予以支持。关于多邦公司主张赔偿损失3094803.22元一节，结合鉴定意见书，本院分析如下：第一部分金额共计2335541.26元，系通过现场情况及施工规范进行计算的内容，包含了工作室1金额为1857808.36元，工作室2金额为76692.89元，客房金额为383311.55元，门卫及仓库建筑工程共计17728.46元，从多邦公司的证据来看，与案外人北京东方广鑫钢结构工程有限公司和北京京鲁胜达装饰工程有限公司的合同在给付价款时均支付给了个人，并非给付到公司对公账户中，不排除相关人员在承揽工程时存在挂靠等行为，因此鉴定意见中相应的税金、规费（社会保险费和住房公积金费）应当予以扣除，在北京东方广鑫钢结构工程有限公司出具的《工程预算清单》中也明确载明税费为0和企业管理费预算为27480.12元，且该管理费也是在合同全部履行的情况下才全部产生，故本院结合该合同履行的情况，酌情确定企业管理费为1万元，经核算，在扣除企业管理费（仅计入1万元）、规费、税金后，第一部分的造价共计1836781.73元。关于涉案部分隐蔽工程的费用，根据鉴定意见书，主要包括执行新建定额项目和执行房修定额项目，从多邦公司签署合同的情况来看，合同中的施工范围包括钢结构及防水工程，结合现场的实际情况和通常施工规范，本院对原告主张的该部分隐蔽工程费用予以支持，扣除企业管理费、规费、税金后，金额为114567.94元。关于无法鉴定项目的费用，包括定额用工外发生的零星用工34821.61元、拆除工程49630.23元，本院认为，关于零星用工的费用，并未有其他证据予以佐证，本院不予支持。关于拆除工程，因多邦公司确实进行了部分项目的装修、改建等施工，故相应的拆除行为属于高度盖然性发生的项目，故本院对该部分费用的合理部分予以支持，扣除税金、规费、企业管理费后，金额为33174.67元。关于设计费一节，结合多邦公司提交的设计图、设计协议以及现场的施工情况，本院对设计费的合理部分予以支持，多邦公司未提交相应的发票，综合本案的情况，本院酌情确定该部分费用为30万元，过高部分本院不予支持。关于电费一节，因多邦公司与银山玉海公司签署转让协议后，已实际占有使用该场地，现已无法区分原告主张的电费属于施工支出还是满足自行使用的需要，故本院对该部分不予支持。关于维护院子的费用，未有相关证据证明该费用属于必须支出且已经支出的费用，本院对该部分费用亦不予支持。关于办公用品及家具的费用，本院认为对于该项目中可以搬走且搬走不会明显造成价值损失的物品或者属于为了多邦公司业务而购置的物品，应当由多邦公司自行搬走，其他明显是为了该院落内房屋购置、不宜拆走或者拆走可能明显造成价值贬损的物品可由银山玉海公司折价补偿，按照明细表，本院确定热水器21台、空调10台（奥克斯7+春兰3）、镜子2个、床垫27床、百叶窗6个属于折价补偿的项目，经核算，该部分费用为33657元。此外，因多邦公司在合同无效中亦有过错，故部分购置的电器等办公用品在拆除、搬迁过程中可能发生价值上的贬损以及运费等费用损失，本院认为该部分损失应由多邦公司自行承担。此外，若双方在办理交接时上述热水器等已折价补偿的项目存在灭失或者不存在，银山玉海公司的补偿金额应当按照鉴定意见书中的单价进行扣减。综上所述，经核算，多邦公司的损失共计2318181.34元。关于银山玉海公司称鉴定价格过高，本院认为鉴定所依据的文件包括2012年《北京市建设工程计价依据-预算定额》及相关文件、2012年《北京市房屋修缮工程计价依据-预算定额》及相关文件、2017年7月《北京建设工程造价信息》及市场询价，而案涉工程施工从2017年7月以后才开始，故从计算依据来看，并未过高，本院对该意见不予采信。关于银山玉海公司的其他答辩意见，合理部分本院予以采信。本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京多邦国际文化传播有限公司与北京银山玉海技术培训有限公司于2017年6月28日签订的《固定资产转让协议》和2017年6月30日签订的“《固定资产转让协议》的补充协议”无效；二、北京银山玉海技术培训有限公司于本判决生效后七日内返还北京多邦国际文化传播有限公司保证金500000元；三、北京银山玉海技术培训有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京多邦国际文化传播有限公司损失2318181.34元；四、驳回北京多邦国际文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果北京银山玉海技术培训有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99800元，由北京多邦国际文化传播有限公司承担49900元，已交纳；由北京银山玉海技术培训有限公司承担49900元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费68920元，由北京多邦国际文化传播有限公司承担17295元，已交纳；由北京银山玉海技术培训有限公司承担51625元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  姚小锋人民陪审员  邢全江人民陪审员  王世泉二〇一九年十二月三十一日法官 助理  李 耀书 记 员  张思维