五指山市人民法院   民事判决书   (2019)琼9001民初879号   海南省五指山市人民法院   民事判决书   （2019）琼9001民初879号   原告（反诉被告）：五指山通什饭来了餐饮店，统一社会信用代码：92460000MA5T9UL31R。   负责人：刘某，现住五指山市。   代表人：申某，系（2019）琼9001民初885号案原告。   被告（反诉原告）：五指山通什越丰美食场，统一社会信用代码：92460000MA5T91W24K。   经营者：张铺生，1972年1月5日出生，现住海南省五指山市通什镇越丰路北侧新农贸市场**。   委托代理人：张婷，海南唐海律师事务所律师。   第三人：五指山生源贸易有限公司新农贸市场管理处，统一社会信用代码：9146001051067803D。   负责人：王某，现住内蒙古乌海市海勃湾区。   委托代理人：揭某，男，汉族，现住五指山市。   第三人（反诉第三人）：广州军区海南房地产管理分局，住所地五指山三月三大道**五指山办事处。   原告（反诉被告）五指山通什饭来了餐饮店（以下简称饭来了餐饮店）与被告（反诉原告）五指山通什越丰美食场（以下简称越丰美食场）、第三人五指山生源贸易有限公司新农贸市场管理处（以下简称生源管理处）、第三人（反诉第三人）广州军区海南房地产管理分局（以下简称军区房管局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，本院依取权追加生源管理处、军区房管局作为第三人参加诉讼，并于2019年12月8日公开开庭进行了审理，原告饭来了餐饮店的负责人刘某及推选的代表申某，被告越丰美食场的委托代理人张婷，第三人生源管理处的委托代理人揭某到庭参加诉讼，第三人军区房管局经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告饭来了餐饮店向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》。2、请求判令被告返还原告刘某已支付的租金12000元、卫生费3000元以及押金10000元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月25日，原告作为承租人与作为出租人的被告就海南省五指山市××镇商铺签订《商铺租赁合同》，该合同约定租期一年，自2019年5月1日至2020年4月30日止，半年租金为12000元，按半年度收取；卫生费500元月，每月5日前统一向被告交纳。合同于2019年4月25日签订，原告于2019年4月26日向被告支付了半年租金12000元，半年卫生费3000元，押金10000元，以上费用共计25000元。被告经营者张铺生之妻张艳朱于同日(2019年4月26日)向原告出具了收款收据。原告与被告签订合同后即进入商铺进行装修，同时被告经营者张铺生履行招商时与商户达成的口头承诺，即被告经营者张铺生给原告与其他美食场商铺承租人统一办理《个体工商户营业执照》和《食品经营许可证》。因被告经营者迟迟未能办下《食品经营许可证》，原告为减少经济损失，自己向市场监督管理局申请办理相关许可证。办理过程中，原告方知悉以下事实：一、被告用于出租的租赁物商铺使用权属不明，经了解，涉案商铺所有权属于部队，自然人王某(作为乙方)与驻地部队(作为甲方)签订《房屋租赁合同书》，乙方王某自此取得五指山市通什镇越丰路北侧新农贸市场商铺的使用权，在甲、乙双方签定的《房屋租赁合同书》存续期内，未经部队书面同意，使用权人王某将房屋(即涉案商铺)转租给了本诉被告经营者张铺生，张铺生又将房屋转租给了原告。根据《城市房屋租赁管理办法》第28条规定：“房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。”因此，乙方王某将房屋转租给被告经营者张铺生，必须经作为原出租人甲方部队的书面同意。在乙方王某未取得甲方部队书面同意转租的情形下，原告能否继续占有、使用房屋，完全取决于房屋使用权人王某与房屋所有权人驻地部队是否同意转租，原告对使用权人与所有权人没有任何抗辩权。因此被告虽将商铺交付原告，但不能提供相应的权属证明，不能保证原告在租赁期间对租赁商铺合法占有、使用、收益等权利；二、被告五指山通什越丰美食场因租赁物未办理排污、消防安全验收等手续，导致原告生产经营活动不能实现；三、在明知越丰路美食场经营规模较小、不具备美食场商铺经营条件的情况下，被告经营者张铺生仍以美食场的名义进行招租，根据《食品经营许可管理办法》第十一条、第十二条等规定，有固定店铺但经营规模小，达不到食品经营许可条件的小餐饮店、小食品店的经营和监督管理参照《海南省食品摊贩监督管理办法(试行)》执行，实行备案登记制。五指山市市场监督管理局因此未能向原告颁发用于美食场商铺经营的《食品经营许可证》，导致原告不能正常开展摊位营业。原告认为，被告五指山通什越丰美食场作为出租方，将不具备租赁经营条件的商铺以公开招商方式租赁给原告用于餐饮美食经营，致使原告无法通过房地产管理部门登记备案，无法获取房屋安全鉴定和消防安全审批，无法按照规定办理《食品经营许可证》，对租赁经营合同的签订存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十六条，其违约行为致使原告租赁商铺在美食场从事生产经营活动的目的不能实现，租赁合同解除条件成就。综上，请求贵院解除原告与被告签订的《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》，同时判令被告应返还原告刘某已支付的租金12000元、卫生费3000元以及押金10000元。以上债务应由被告经营者张铺生个人或家庭财产承担。因被告始终拒不归还，原告多次催要未果，遂向贵院提起诉讼，望判允所请。   被告越丰美食场辩称，涉诉合同不具备法定解除的条件，被告越丰美食场也没有违约行为，该合同是有效且可以继续履行的，原告在诉状中提出由于被告越丰美食场的原因导致原告不能办理经营许可证及营业证照，没有事实及法律依据，转租期超过承租期剩余期限没有事实和法律依据。   第三人生源管理处辩称，生源公司与张铺生签订的合同已明确约定不能转租，同时，原告主张的部分事实与客观事实不符，不存在生源管理处与部队承包商铺的情况，首先涉案商铺不是生源管理处建设的而是张铺生违规建设并出租，生源管理处不是合同当事人不应当承担责任。   第三人军区房管局未到庭应诉也未提交书面答辩意见。   反诉原告越丰美食场向本院提出诉讼请求：1、请求解除反诉原告与反诉被告于2019年4月25日签订的《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》；2、请求判令反诉被告将五指山市通什镇越丰路美食城A15号商铺的使用权还给反诉原告，并支付违约金12000元；3、本案反诉费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2019年4月25日签订《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》。合同约定，反诉原告以每半年12000元的价格将越丰美食城A15号商铺出租给反诉原告，反诉被告向反诉原告交纳10000元押金；10月30日之前反诉被告应当以现金方式向反诉原告支付下半年度租金12000元，拖欠租金，则按拖欠额收取10%/日的违约金，逾期支付租金届满十天则本合同自动解约，反诉原告有权收回商铺，同时，反诉被告无权要求反诉原告退还押金10000元。时至今日距离2019年10月30日已近半个月，但反诉被告尚未履行支付下半年租金12000元的义务，为维护反诉原告的合法权益，请求贵院判如所请。   反诉被告饭来了餐饮店辩称，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求，由于反诉原告租给反诉被告的商铺是属于违建的，而且没有消防证及卫生许可证，所以造成反诉被告无法正常经营，不能实现合同目的，且未得到生源公司的许可，该合同是无效合同，应当依据合同法的规定，承担相应的法律责任。   反诉第三人军区房管局未到庭应诉也未提交书面答辩意见。   原告饭来了餐饮店围绕诉讼请求依法在本诉及反诉中共同提交了证据：1、《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》；2、收款收据；3、关于对刘长友同志信访件的回复。   被告越丰美食场围绕诉讼请求依法在本诉及反诉中共同提交了证据：1、《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》；2、《营业执照》；3、《越丰路新市场彩钢棚经营权承包合同》。   第三人生源管理处、第三人（反诉第三人）军区房管局未提交证据。   本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告越丰美食场对原告提交的证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议，对证据3的证明内容有异议；第三人生源管理处对原告提交的证据1、2无异议，对证明的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议；第三人军区房管局未到庭质证。   原告饭来了餐饮店对被告越丰美食场提交的1、2号证据真实性无异议，对证据3有异议；第三人生源管理处对被告提交的证据均无异议；第三人军区房管局未到庭质证。   对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院核实原件，原件与复印件均一致，对其真实性，予以确认。   经审理查明，2019年2月1日，被告张铺生与被告生源管理处签订《越丰路新市场彩钢棚经营权承包合同》，合同约定，由张铺生承租生源管理处越丰路五指山新农贸市场内的彩色钢结构大棚，占地面积为2000平方米，用途为农贸市场，乙方（张铺生）承包后，经营用途范围包括：农副产品销售和休闲夜宵摊位租赁。承包期为三年，即从2019年3月10日至2022年3月9日。双方还约定在合同约定承包期限内，乙方未获得甲方（生源管理处）的书面同意，不得将五指山新农贸市场内彩钢大棚的承包经营、管理权转让、转包或抵押给他人。否则，甲方有权随时解除本合同，收回五指山新市场彩钢大棚的承包经营和管理权，并且乙方已支付的承包租金和保证金作为违约金，不予退还乙方。   上述合同签订后，张铺生于2019年4月3日办理五指山通什越丰美食场营业执照，经营者为其本人，并于2019年4月25日，用营业执照上的名称“五指山通什越丰美食场”与原告饭来了餐饮店的经营者刘某签订《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》，约定甲方（越丰美食场）愿意将越丰美食城B-15(商铺)出租给乙方（原告），租期1年，自2019年5月1日至2020年4月30日止。商铺半年租金为12000元，租金按半年收取，实行先付租金后使用的原则，每年10月30日之前应当以现金方式向甲方支付下一半年度的租金。签订本合同时乙方须向甲方缴纳押金10000元。押金不计利息，合同期满后退还乙方。合同还约定，卫生费500元/月，每月5日前统一向甲方交纳。上述合同签订后，被告越丰美食场向原告交付了商铺。原告交付了半年租金12000元，卫生费3000元。   还查明，五指山市城乡环境卫生管理局委托越丰美食城每月每桶960元，按两桶标准收取1920元/月的卫生费。   还查明，涉诉商铺无建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等相关证件。原告在经营期间未能办理消防许可证、食品经营许可证。   还查明，原告已归还了涉诉商铺的钥匙。   另查明，越丰美食城经营者张铺生与另案被告张艳朱是夫妻关系。   本院认为，本案争议的焦点：1、原、被告签订的《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》效力问题；2、原、被告的诉讼请求是否有事实及法律依据的问题。   关于合同效力的问题：   出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告饭来了餐饮店的经营者刘某与被告越丰美食场签订的《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》中的商铺无建设工程施工许可证、建设工程规划许可证等相关证件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，原、被告之间签订的合同属于无效合同。现原告要求本院认定原告饭来了餐饮店与被告越丰美食场签订的《五指山通什越丰美食场商铺租赁合同》无效，有事实及法律依据，本院予以支持。   二、原、被告的诉讼请求是否有事实及法律依据的问题：   原、被告签订上述合同后，原告进场经营，虽然双方约定的租金不受法律保护，但是原告实际上已经占用了场地，应当扣除占用场地期间的费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，可以用原告缴纳的租金抵扣占用场地费用，故对原告要求被告返还已支付的租金12000元，无事实及法律依据，本院不予支持。   由于被告越丰美食场不是收取卫生费的相关职能部门，五指山市城乡环境卫生管理局委托越丰美食城每月向商铺收取1920元的卫生费，则越丰美食城获得了收取卫生费的权利，越丰美食城全部商铺共计46铺，已出租33铺，则1920元的卫生费应当由33户共同承担，每户每月为58.18元，半年为349.09元，被告收取原告半年卫生费3000元，超出部分属于不当得利，应当予以退还，现原告主张要求被告退还3000元卫生费,本院支持退回其中2650.91元(3000元-349.09元=2650.91元),超出部分不予支持。另案被告张艳朱在质证中提出，其收取卫生费是依照双方签订的合同为依据，同时其也聘用保洁员打扫卫生，不应当退回卫生费，关于被告张艳朱的该辩驳意见，本院认为，越丰美食城并不具备收取卫生费的资格，其在五指山市城乡环境卫生管理局委托后，只有在委托范围内按每月1920元收取的权利，超出部分属于不当取得，理应予以退回，故对张艳朱的该辩驳意见，本院不予采纳。   原、被告签订的上述合同无效，双方签订合同后，被告越丰美食场收取了原告的押金10000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告已交付商铺钥匙给被告,则说明原告已返还该合同取得的财产;被告收取的10000元属于不当取得，应当予以退还，原告要求被告退还10000元，理由充分，本院予以支持。   五指山通什越丰美食场属于个体工商户，经营者为张铺生，根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条的规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。从本案原告提交的证据来看，越丰美食场收取的卫生费、押金、租金等均是张艳朱收取，张铺生与张艳朱为合法夫妻。可以推定越丰美食场是张铺生、张艳朱夫妻共同经营，因而对原告主张张艳朱收取的押金、卫生费由被告越丰美食场承担，并无不当。   本案在审理过程中，经本院释明，反诉原告越丰美食场同意在本院认定双方签订的合同为无效合同时，其撤回反诉请求。反诉原告撤回反诉请求，是对自己权利作出的处分，未违反法律的规定，本院予以照准。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：   一、被告五指山通什越丰美食场于本判决书生效之日起十日内向原告五指山通什饭来了餐饮店退回收取的押金10000元，退回多收取的卫生费2650.91元。   二、驳回原告五指山通什饭来了餐饮店的其他诉讼请求。   三、准许反诉原告五指山通什越丰美食场撤回反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费212.5元（原告已预交），反诉费50元(被告已预交)，合计262.5元，由原告五指山通什饭来了餐饮店承担105元，被告五指山通什越丰美食场承担157.5元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 帅英      二〇一九年十二月十二日   书记员 刘璐   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百二十一条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第三条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。   第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。   当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。   《最高人民法院关于适用的解释》   第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。