广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终1577号上诉人（原审原告）：林松清，男，1980年12月24日出生，汉族，公民身份号码441************839，住蕉岭县*******队。委托诉讼代理人：刘益兴，广东法泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈广欣，男，1956年5月13日出生，汉族，公民身份号码441************850，住蕉岭县***********。委托诉讼代理人：汤明海，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。上诉人林松清因与上诉人陈广欣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省蕉岭县人民法院（2019）粤1427民初573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现己审理终结。林松清上诉请求：1.撤销广东省蕉岭县人民法院(2019)粤1427民初573号民事判决第三项，改判陈广欣支付违约金103000元；2.一、二审诉讼费由陈广欣负担。事实与理由：一、陈广欣的违约行为是导致双方签订的《商铺+房屋买卖合同》无法继续履行的原因。合同签订后，林松清按合同约定支付了购房首付款103000元，陈广欣应按合同约定在收到购房款首付款后协助办理过户手续。陈广欣却一再要求支付第二期房款250000元后才能办理过户手续，导致房产一直不能办理过户手续，逾期5个月之久，陈广欣的行为构成违约。合同约定解约时，陈广欣除将已收的房价款全部退还，还应赔偿与已付103000元房款同额的赔偿金。二、一审法院没有判决陈广欣支付103000元赔偿金，也应判决陈广欣自收取首付款103000元之日起按月利率2%支付利息给林松清。综上，请求二审法院查明事实予以改判。陈广欣辩称，答辩意见与上诉状意见一致。陈广欣上诉请求：1.撤销广东省蕉岭县人民法院(2019)粤1427民初573号民事判决，改判驳回林松清的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由林松清负担。事实和理由：一、原审判决对案件的相关事实未予以查清，存在错误认定。《商铺+房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，各方均应当遵照执行。合同不能继续履行的原因在于林松清，涉案房屋具备过户条件，陈广欣多次配合对方到蕉岭县******及蕉岭县公证处办理手续，等待林松清继续履行合同。原审法院对合同履行过程中违约问题没有查清，要求二审法院到蕉岭县******、蕉岭县公证处进行了解以查清事实。二、原审法院仅凭一段不完整、不合法录音做出事实认定不当。该录音不完整，断章取义，陈广欣不予认可。事实上，陈广欣在2019年4、5月间多次与对方沟通，要求林松清按照合同履行义务。林松清并没有否认陈广欣提交的微信聊天记录。由此可见，陈广欣一直积极履行合同义务。综上，请求二审法院查明事实并予以改判。林松清辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案的房产因陈广欣个人原因无法过户，陈广欣应按合同约定赔偿违约金103000元。林松清向一审法院起诉请求：1.解除原、被告2019年2月21日签订的《商铺+房屋买卖合同》；2.被告返还原告支付的蕉岭县***********购房预付款103000元，并支付违约金103000元；3.被告承担本案全部诉讼费及保全费用。一审法院查明事实：被告陈广欣（甲方）自愿将广东省梅州市蕉岭县*************屋整栋四层（其中店铺地面占地面积为按房产证为准）出售给原告林松清（乙方），并于2019年2月21日签订《商铺+房屋买卖合同》，其中对房屋价款支付约定:房产买卖总价款为433000元；原告应支付购房款首付103000元；原告取得房屋权属证书和土地权属证书后3日内，被告将店铺+房屋交付给原告，原告按约定向被告支付余款人民币25万元整；被告需在6个月内将其落户于该房屋的户籍关系迁出，原告向被告支付尾款5万元整。违约责任的约定：合同第十条（一）被告如不按照合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期1天按房价总额的3‰计算违约金予被告。逾期超过3个月时，原告有权解除本合同；解约时，被告除将已收的房价款全部退还原告外，并应赔偿所付房价款同额的赔偿金予原告；（二）若因被告原因导致原告不能过户，被告需全额退回被告支付的所有购房款；（三）原告不履行本合同约定的日期给付房价款时，其逾期部分，原告应加付按日3‰计算的违约金予被告，逾期超过3个月时，被告有权解除本合同。签订合同后，原告林松清于2019年2月21日向被告陈广欣支付了购房预付款100000元及原预付定金3000元，被告向原告出具了收据一张。在办理过户登记手续时，原告认为被告要求先支付250000元房款，被告未按照合同的约定履行办理过户手续，违反合同约定，并于2019年6月28日委托律师向被告发出《关于要求退还新铺镇河唇街56-3购房预付款的通知函》，函告被告在收到本通知函3日内将原告向被告支付的新铺镇河唇街56-3号购房预付款103000元返还及赔偿所支付预付款同额赔偿金给原告。被告于2019年7月3日向原告发出《关于催促林松清办理过户手续的函》，要求原告在2019年7月10日前到蕉岭县不动产登记部门办理过户手续，并且是按照合同过户。原告因其已经在2019年6月24日回来办理过户手续，但被告没有协助原告办理，被告已经缺失诚信，被告未按合同办理，故不相信被告。据此，原告向一审法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告则认为未违反合同约定，要求继续履行合同。审理过程中，申请人林松清于2019年7月22日向一审法院提出上述财产保全申请，请求查封被申请人陈广欣坐落在蕉岭县************屋，查封价值为103000元。申请人以浙江财产保险股份有限公司深圳分公司出具的保函提供担保。一审法院于2019年7月26日作出（2019）粤1427民初573号民事裁定书，查封位于蕉岭县************屋，登记证号为：粤（2019)蕉岭县不动产权第0001597号。被告于2019年8月6日向一审法院提出反诉，被告未在期限内缴纳反诉费用，一审法院于2019年9月6日作出（2019）粤1427民初573号民事裁定书，裁定本案按被告陈广欣撤回反诉处理。一审法院另行对原告提交音频光盘进行质证，被告对光盘三性不予认可，认为存在截录情况，无法确定录音中的人员身份，录音不完整，并称录音中没有其的讲话；一审法院告知被告应在期限内对该录音提出书面鉴定申请，逾期视为其放弃该权利，后果由被告自行承担；被告在期限内未向一审法院提出书面鉴定申请。上述事实有原、被告提交的证据及庭审笔录予以证实，予以确认。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案案由是房屋买卖合同纠纷，根据双方诉辩主张，本案争议的焦点为：一、关于原告提交的音频光盘能否作为证据采用的问题；二、被告是否构成违约。一、关于原告提交的音频光盘能否作为证据采用的问题。被告认为原告提交的音频光盘对话不是与被告的对话，对音频光盘不认可，一审法院告知被告应在期限内对该录音提出书面鉴定申请，但被告未提出书面鉴定申请，视为其放弃该权利，后果由被告自行承担。该音频光盘能够清楚反映对话内容，可作为证据使用。二、被告是否构成违约。首先，根据双方签订的《商铺+房屋买卖合同》约定，原告取得蕉岭县房屋交易管理部门颁发的房屋权属证书和土地权属证书后3日内，被告将店铺+房屋交付给原告，原告按约定向被告支付余款250000元；其次，根据原告提交的音频光盘能证明在办理过户手续前，被告要求支付第二期房款250000元后才办理过户手续。综上，由于被告未按合同约定提前要求原告支付第二期房款导致未能按合同约定办理过户手续，构成违约。综上所述，由于被告的违约，引发双方矛盾，造成双方签订的《商铺+房屋买卖合同》无法继续履行，现原告请求解除双方签订的《商铺+房屋买卖合同》，予以支持。由于双方无约定办理过户手续的日期，无法确定逾期时间，故原告按《商铺+房屋买卖合同》第十条第（一）项的违约责任要求被告退还已付的全部房款103000元及支付违约金103000元，理由不足，不予支持，应更正为按《商铺+房屋买卖合同》第十条第（二）项的违约责任处理，即因被告的原因导致原告不能过户，被告需全额退回原告支付的所有购房款。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告林松清与被告陈广欣于2019年2月21日签订的《商铺+房屋买卖合同》；二、被告陈广欣应于判决生效后十五内返还购房预付款103000元给原告林松清；三、驳回原告林松清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2195元，保全费1035元，合计3230元，由被告陈广欣负担。二审中，陈广欣向本院提交了如下材料：1、蕉岭县******国土局工作人员张戈出具的情况说明，内容载明2019年6月间新铺镇法刚路56-3号房交易双方到不动产办证窗口询问过户办理流程、办理时间及过户费用等相关情况，买方提出仍需考虑，暂不办理。拟证明陈广欣一直配合办理过户手续，是林松清违约。2、2019年7月4日至7月6日陈广欣手机通话记录。拟证明7月5日陈广欣与林松清无通话记录，说明林松清提交的手机录音时间为7月5日有误。林松清质证认可第一份材料，对第二份材料的三性不予认可，更正林松清提交的手机录音时间为6月25日中午12时30分左右，地点在陈广欣家。本院经审理查明，对原审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点：林松清要求解除合同、陈广欣赔偿违约损失能否支持。林松清向一审法院提交了2019年6月25日手机录音，拟证明双方在履行合同过程中陈广欣违反约定要求提前支付第二期购房款25万元才愿意协助办证过户。一审法院将该录音出示给陈广欣质证并告知其是否申请鉴定，陈广欣明确表示不申请鉴定。二审庭审中，陈广欣认可2019年6月25日林松清夫妇曾到其住处，主张林松清提交的录音存在剪接，不完整。经查，合同约定第二期购房款25万元应在林松清取得过户登记的房屋权属证及土地使用权证后3日内，陈广欣交付房屋时支付。双方于6月24日到办证机关办理产权变更登记，双方未向办证机关提交过户登记材料。此后，双方的微信聊天记录显示林松清的妻子不同意提前支付第二期购房款，并明确已发出解除合同函件，陈广欣回复“你回来按合同过户吧”。上述聊天内容可以说明双方在履行合同过程中，陈广欣曾要求林松清提前支付第二期购房款，与林松清提交的手机录音的主要内容相印证。林松清认为陈广欣不诚信遂发出解除合同通知，从林松清的行为看，其丧失了对陈广欣继续履行合同的信任基础。因此，林松清诉求解除双方签订的房屋买卖合同应予准许。陈广欣要求继续履行合同，理由不充分，不予支持。合同解除后，因合同取得的财产应予返还。故一审判决陈广欣返还林松清支付的购房款103000元并无不当。因房屋买卖合同未约定办证期限，没有证据证明至林松清要求解除合同时陈广欣已逾期3个月未办理房屋过户、交付手续，故林松清以合同约定为由要求按已付103000元购房款数额赔偿损失，没有事实依据，不予支持。综上所述，上诉人林松清、陈广欣的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4390元（双方各预交4390元），由上诉人林松清、陈广欣各负担2195元，由本院各退回上诉人林松清、陈广欣二审案件受理费2195元。本判决为终审判决。审判长  黄莉芬审判员  陈立民审判员  曾园芳二〇一九年十二月二十五日书记员  范宇辉