广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初1794号原告：刘定平，男，1972年9月7日出生，汉族，住甘肃省庄浪县。委托诉讼代理人：殷磊、黎林芳，均系广东展创律师事务所律师。被告：翁其新，男，1971年10月28日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。被告：翁其彪，男，1969年10月26日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：翁晓韩，男，1992年9月29日出生，汉族，住广东省肇庆市高新开发区。系被告翁其彪的儿子。原告刘定平与被告翁其新、翁其彪租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘定平及其委托诉讼代理人殷磊、被告翁其彪的委托诉讼代理人翁晓韩到庭参加诉讼，被告翁其新经公告送达传票没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告刘定平向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告翁其新之间签订的租赁合同；2.判令被告翁其新、翁其彪支付房屋租金45333.9元【自2017年10月10日开始，以每月1666.7元的租金向原告支付至腾出房屋为止，暂计至2019年3月9日：37000+（1666.70×17个月）-20000元=45333.9元】；3.判令被告翁其新、翁其彪支付2016年6月至2018年4月欠缴物业管理费、水电费：3973.38元，滞纳金2664.55元（滞纳金暂计至2019年3月22日，实际滞纳金额以被告缴纳时为止）及原告替被告从2018年5月起缴纳物业管理费1723.15元（以每月156.65元计算至被告腾出房屋为止，暂计至2019年3月），以上第二项和第三项暂总计为53694.98元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告翁其新于2015年6月23日与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为一年，年租金为20000元。租期满后，双方未再续签租赁合同，被告翁其新父母一直继续租住在原告的房屋中。截至到2017年10月10日，两被告尚欠租金37000元未支付。被告翁其新父母在2018年4月15日离开租赁房屋但没搬出其自身物品，原告不断找被告翁其新、翁其彪沟通，被告翁其彪在支付了20000元后就拒不再支付租金也不腾出房屋，致原告方房屋无法再次出租给其他第三方。被告翁其新父母离开出租房后，原告得知被告翁其新在2016年6月至2018年4月一直欠缴物业管理费、水电费及滞纳金。原告找被告翁其新、翁其彪多次沟通要求缴纳，两被告均置之不理。为避免后续出现滞纳金，原告自行缴纳了从2018年5月份开始至现在的物业管理费用。被告翁其新、翁其彪的行为，已给原告造成了巨大的损失。原告为维护自身的合法权益，现向法院提起诉讼，请求判如所请。被告翁其彪辩称，原告不应该起诉我方，原告提供的证据不完善。租赁合同是被告翁其新签订的，上面没有我的任何担保信息，我不需要对本案承担任何责任。被告翁其新未到庭发表答辩意见或质证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘定平是肇庆市高新区工业大街尚城国际花园A3栋1804房（以下简称“案涉房屋”）的房地产权属人。2015年6月23日，原告刘定平【甲方（出租方）】与被告翁其新【乙方（承租方）】签订《房屋租赁合同》，具体约定如下：一、房屋座落地点：广东省肇庆市大旺国家高新区尚城国际花园A栋1804；二、租赁期限：壹年，即2015年7月10日至2016年7月9日；三、租金及押金：押金2000元，租金一次性付款20000元，贰万元整，7月10日之前付清，收到款为准；四、违约责任：自合同签订后即产生法律效力，任何一方均不得无故终止协议，如发生违背情况，违约方应支付给守约方违约金元，并按实结算房租；五、租赁期间的其他约定事项：……2、水电、闭路、宽带、电话、管理及卫生费由使用人（乙方）承担；……6、乙方如不按时交付租金、水电费、电话费等应付费用，甲方有权单方解除协议，收回房屋，并有权向乙方索取违约金……等。原告刘定平在“甲方（签字）”栏签名，被告翁其新在“乙方（签字）”栏签名。合同还备注了屋内家具电器明细及交接钥匙明细等。合同期满后，双方没有续签书面的租赁合同。2017年9月12日，被告翁其新向原告出具书面的《承诺书》，内容如下：“因我租用尚城国际1804房，自2015年7月10日到2017年10月10日，共计房租肆万伍仟元（45000元），已付捌仟元，尚欠叁万柒仟元（37000-）,承诺本月底即2017年9月30日前付清该款项。”被告翁其新在《承诺书》上签名，落款日期为“2017.9.12”，被告翁其彪在《承诺书》上签名，落款日期为“9.12”。根据原告提交的关于案涉房屋的物业管理费、水电费和滞纳金的欠缴统计表显示，案涉房屋自2016年6月起欠缴水费285.18元、公用电分摊153.71元、物业管理费5482.75元、滞纳金3524.63元。该统计表下方盖有“尚城国际物业服务中心”和“尚城国际物业服务中心装修管理专用”章。庭审中，原告主张替被告缴纳了2018年6月至2018年11月的物业管理费939.9元。另，被告翁其彪确认与被告翁其新是兄弟关系，其于2018年4月25日向原告支付了20000元租金，原告对此予以确认。本院认为，原告刘定平与被告翁其新签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，应为合法有效，双方应按约定享受权利和履行义务。针对《房屋租赁合同》是否解除的问题。由于原告刘定平与被告翁其新签订的《房屋租赁合同》约定了合同期限，期满后双方未另行签订书面的租赁合同。但依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”和第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本院根据原告与被告翁其彪在庭审中的陈述，以及被告翁其新于2017年9月12日向原告出具的《承诺书》内容，可以判断被告翁其新在合同期满后仍然继续租赁案涉房屋的事实，双方的权利义务仍受《房屋租赁合同》约束。该合同中的第五条第6项约定：“乙方（被告）如不按时交付租金、水电费、电话费等应付费用，甲方（原告）有权单方解除协议，收回房屋，并有权向乙方索取违约金……”，因被告翁其新拖欠房租、水电费等应付费用，其行为已构成违约，故原告诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》，理据充分，本院予以支持。关于拖欠租金、水电费、物业管理费及滞纳金的问题。首先，关于租金问题。原告主张其与被告翁其新约定每年的租金为20000元，被告翁其新出具的《承诺书》中确认“自2015年7月10日到2017年10月10日尚欠房租37000元”，后被告翁其彪又向原告支付了20000元租金，被告至今仍未腾退房屋造成原告无法再次出租的实际损失。由于被告翁其新未出庭提出抗辩意见，也没有提供相反的证据予以推翻原告的主张，本院对上述事实予以采信。故对原告主张被告翁其新向其支付至腾退房屋完毕之日止的租金，本院予以支持，暂计至2019年3月9日，被告翁其新拖欠租金为45333.33元【尚欠房租37000元+（20000元/年÷12个月×17个月）-已支付的20000元=45333.33元】。其次，关于水电费和物业管理费问题。《房屋租赁合同》中的第五条第2项约定：“水电、闭路、宽带、电话、管理及卫生费由使用人（乙方）承担”，据此，原告要求被告支付2016年6月至2018年4月欠缴的水费259.96元和公用电分摊153.71元以及自2016年6月至腾退房屋完毕之日止的物业管理费的诉求，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。原告庭审中确认替被告缴纳了2018年6月至2018年11月的物业管理费939.9元，不影响被告拖欠物业管理费的事实。经核，暂计至2019年3月9日，被告翁其新拖欠物业管理费为5326.1元。再次，关于滞纳金问题。由于被告翁其新没有按时交纳水电费、物业管理费导致产生滞纳金，该滞纳金的收取额外增加了原告的损失，故原告要求被告支付2016年6月至实际缴纳之日止的滞纳金，符合法律规定，本院予以支持。经核，暂计至2019年3月9日，被告翁其新拖欠滞纳金为3423.74元。关于被告翁其彪是否需要承担连带责任的问题。本案中，原告诉称因两被告系兄弟关系，租赁房屋是给其二人的父母居住，被告翁其彪亦在被告翁其新出具的《承诺书》上签名，又在签订《承诺书》后支付了20000元，应视为被告翁其彪同意承担租赁费用，被告翁其彪应对本案承担连带责任。被告翁其彪辩称对于被告翁其新租赁房屋给其父母使用不知情，其在《承诺书》上签名仅是作为见证，《承诺书》上没有显示任何担保信息，其不需要对本案承担任何责任。本案虽经调解，双方各执一词，无法调解。对此，本院结合原、被告双方的陈述意见以及原告提供的证据，分析如下：首先，《房屋租赁合同》系由原告与被告翁其新所签，根据合同相对性原则，被告翁其新未就租赁事宜与原告签订合同，原告也未提供证据证明被告翁其彪已就上述合同进行追认，应承担举证不能的后果。其次，被告翁其彪虽在《承诺书》签名，但纵观《承诺书》陈述内容，被告翁其彪既未就案涉债务作出连带清偿的意思表示，也未明确其签名系作为欠款人或担保人的签名。再次，被告翁其彪确认其经原告催收后支付了20000元租金，但其自愿支付的20000元租金的行为，并未损害原告或被告翁其新的合法权益，不能据此认定被告翁其彪对租赁事实的追认。综上，原告的上述诉求，理据不准，本院不予支持。但对于被告翁其彪代被告翁其新支付的20000元租金，原告也在诉求中对此予以扣减抵消，系对其权利的自由主张，本院予以认可。两被告若就该20000元存在争议，由双方另行解决，本案不作处理。被告翁其新无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘定平与被告翁其新于2015年6月23日签订的《房屋租赁合同》；二、被告翁其新应于本判决生效之日起十日内向原告支付至腾退房屋完毕之日止的租金，暂计至2019年3月9日为45333.33元（被告翁其彪支付的20000元已作抵扣）；三、被告翁其新应于本判决生效之日起十日内向原告支付2016年6月至2018年4月欠缴的水费259.96元和公用电分摊153.71元；四、被告翁其新应于本判决生效之日起十日内向原告支付自2016年6月至腾退房屋完毕之日止的物业管理费和滞纳金（暂计至2019年3月9日，物业管理费为5326.1元、滞纳金为3423.74元）；五、驳回原告刘定平其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1142元，公告费1120元，合共2262元，由被告翁其新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  梁育锦人民陪审员  苏丽容人民陪审员  郑慧玲二〇一九年十二月九日书 记 员  陈妙贤