海南省保亭黎族苗族自治县人民法院   民事判决书   （2019）琼9029民初848号   原告：黄某，女，1980年12月3日出生，壮族，广东省东莞市人，住广东省东莞市。   委托诉讼代理人：易某，新概念律师事务所律师。   被告：保亭华达房地产开发有限公司（以下简称华达公司），住所地：保亭黎族苗族自治县（以下简称保亭县）城区团结北路广东街。   法定代表人：林某，公司总经理。   原告黄某诉被告华达公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理本案后，依法适用普通程序审判，并于2019年11月25日公开开庭审理。原告黄某委托诉讼代理人易某到庭参加诉讼，被告华达公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告黄某向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《广东街三期楼宇认购书》有效；2、判令被告继续履行与原告签订的《广东街三期楼宇认购书》，并与原告签订《商品房买卖合同》，办理房产过户至原告名下；3、判令被告将位于××县）第1栋8层818号房交付给原告使用；4、判令被告向原告支付违约金（以人民币519544元为基数，从2015年6月30日计算至房产证办理至原告名下，按照中国人民银行发布的一年期一般流动资金人民币贷款基准利率计算）；5、本案诉讼费由被告承担。   事实与理由：2015年1月18日，原、被告签订《广东街三期楼宇认购书》（以下简称认购书），约定：原告购买被告位于保亭县团结北路的广东街三期（御景豪苑）第1栋8层818号房，建筑面积72.36平方米，总价款毛坯房519544元，2015年6月30日前交付使用等内容。2015年1月13日，原告向被告支付购房定金5000元，2015年1月18日，原告向被告支付购房款514544元，并分别由被告出具《收据》，原告合计支付全部购房款519544元。但至今被告未将该房交付给原告使用，也没有给原告办理相关的房屋权属转移手续，原告多次找被告要求履行义务，但被告一直推脱，现售楼处已关闭管理，相关责任人也躲藏或跑路，已构成严重违约。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。   被告华达公司未作答辩。   本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，原告提交如下证据：   证据一、《广东街楼宇认购书》，证明原告依照约定购买涉案房屋，且约定双方权利义务，相继支付了全部购房款；证据二、《收据》，证明原告依约购买涉案房屋，且约定双方权利义务，相继支付了全部购房款。   被告华达公司未到庭质证亦未提交证据材料。   本院依据证据规定对证据认定如下：原告提交的证据一、二真实、合法，与本案有关联，本院予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：   2015年1月18日，原告黄某与被告华达公司签订《广东街楼宇认购书》，约定：原告购买被告华达公司位于××县）第1栋8层818号房，建筑面积72.36平方米，总金额628084元。毛坯房价款519544元，装修款108540元，于签订认购书之日支付毛坯房价款519544元，签订认购书后，于2015年6月30日前支付装修款108540元，并在接到被告通知后签订《装修施工委托协议》。认购书第三条第四项约定：在接到被告通知后签订《商品房买卖合同》，第四条约定2015年6月30日前交付使用。   2015年1月13日，原告黄某支付购房定金5000元，2015年1月18日，原告黄某支付购房款514544元，共计付款519544元。现被告华达公司办公处无人办公。   本院认为，本案的争议焦点是：一、认购书的性质和效力；二、原告的诉求有无事实和法律依据。   一、关于认购书的性质和效力问题。《中华人民共和国商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本情况；（三）商品房销售方式；（四）商品房价款的确定方式及及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）争议解决的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》（以下简称指导意见）第九条规定：“开发商收取了拟购房人的认购金、定购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，分别情况予以处理：（1）认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，拟购房人要求继续履行的应当予支持。因开发商的原因致使合同不能继续履行的，拟购房人除可以请求解除合同外，还可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一赔的赔偿责任……”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原、被告双方签订的认购协议具体约定了总价款、付款方式、付款时间、交付房屋时间等主要内容，具备商品房买卖合同规定的要件，且被告与原告签订认购协议后，原告已付全部购房款519544元，尚有108540元装修款未付，但是被告已经无人办公。综上，原、被告签订的认购协议应认定为商品房买卖合同。双方所签订的认购协议签约主体合法，系原、被告真实意思表示，内容不违反法律规定，认购书合法有效。   二、关于原告的诉求有无事实和法律依据。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国营所有的自然资源，所有权可以不登记”。该法第三十九条规定：“所有权人对资金的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”原告已经付清毛坯房全款，被告应当依照认购书约定交付原告房屋占用使用并办理房屋过户。据此，原告诉请占用使用涉案房屋并将涉案房屋办理过户至原告名下，合法有据，本院依法予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条规定：“承担民事责任的主要方式有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）、返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”《最高人民法院关于审理商品房案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算。”因被告的原因导致原告在付清房款未能取得房屋权属证书，被告的行为构成违约，原、被告双方虽未约定违约金金额及具体计算方法，则依照上述法律、司法解释规定，被告应向原告支付的违约金，即以原告已付购房款总额519544元为基数，并按照中国人民银行发布的一年期一般流动资金贷款基准利率计算利息，从2015年6月30日计算至房产证办理至原告名下止。关于原告诉请“与原告黄某签订《商品房买卖合同》”的问题，其一，双方继续履行《广东街三期认购书》，根据认购书的约定，被告与原告签订《商品房买卖合同》是其应履行的合同义务，也就是签订《商品房买卖合同》已含盖继续履行认购书其中；其二，合同的签订是双方当事人的意志自愿表示，任何法人、其他组织或个人包括法院无权强行相对人签订合同，故，原告的该项诉请，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第九项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：   一、确认原、被告于2015年1月18日签订的《广东街三期楼宇认购书》有效，双方签订的该认购书继续履行，原告对位于××县）第1栋8层818房有权占有使用；   二、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内为原告办理涉案房产过户至原告名下；   三、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄某违约金（以519544元为基数，按照中国人民银行发布的一年期一般流动资金人民币贷款基准利率计算利息，从2015年10月1日计算至房产证办理至原告名下止）；   四、驳回原告黄某的其他诉讼请求。   如果未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费人民币8995.44元，由被告负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 刘家诚   人民陪审员 黄方明   人民陪审员 符 卫      二○一九年十二月二十六日   法官助理 吴慧香   书记员 周 姝   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国民法总则》   第一百七十九条承担民事责任的主要方式有：   （一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。   法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。   本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国物权法》   第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。   依法属于国营所有的自然资源，所有权可以不登记。   第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。   第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以依法缺席审理。