广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初15362号原告：林浩彬，男，1974年8月4日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黎莉，广东中亿律师事务所律师。被告：中山市富裕达市政建筑工程有限公司，住所地广东省中山市大涌镇岐涌路，统一社会信用代码9144200028209952XA。法定代表人：蔡振坤。被告：中山市大涌镇文禧工贸公司，住所地广东省中山市大涌镇岐涌路，组织机构代码282086235。法定代表人：萧洪悦。委托诉讼代理人：李文，广东宪鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜静雯，广东宪鼎律师事务所实习律师。被告：中山市大涌镇南文社区股份合作经济联合社，住所地广东省中山市大涌镇旗山路**，组织机构代码783899525。负责人：萧润元。委托诉讼代理人：叶小桃。原告林浩彬诉被告中山市富裕达市政建筑工程有限公司（以下简称富裕达公司）、中山市大涌镇文禧工贸公司（以下简称文禧工贸公司）、中山市大涌镇南文社区股份合作经济联合社（以下简称南文经联社）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林浩彬及其委托诉讼代理人黎莉，被告富裕达公司的委托诉讼代理人李文，被告南文经联社的委托诉讼代理人叶小桃到庭参加了诉讼，被告文禧工贸公司经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林浩彬向本院提出诉讼请求：判令三被告将位于中山市的房地产权转移登记手续，并将房地产权属过户到原告的名下。事实和理由：林结宏、萧凤程分别是林浩彬的父亲和母亲。2000年1月6日，林浩彬的父母与“中山市大涌镇文禧贸易有限公司”、富裕达公司签订《商品房购销合同》、《集资代建房合同》，其中约定：由富裕达公司规划、设计、按图施工兴建位于中山市的住宅单位，林浩彬的父母购买其中的Ａ幢604、605号商品房楼房，该两套商品房的建筑面积合计207.12平方米，总价合计19.6764元；合同还约定：被告应于1999年12月30日之前交付房屋，并应协助林浩彬的父母办理房产权属登记手续。2000年2月3日，为“中山市文禧贸易有限公司”。合同签订后，林浩彬按约定付清了首期房款并办理了银行按揭贷款，且银行已经按约定向富裕达公司发放了相应的按揭贷款。涉案的房屋早已经交付林浩彬使用。2001年4月3日，林浩彬的父亲林结宏去世，林浩彬通过继承、接受赠与的方式，继受了《商品房购销合同》、《集资代建房合同》的全部权利。林浩彬查询到涉案房屋的产权权属目前仍然登记在“中山市文禧贸易有限公司”名下。经林浩彬请求，被告拒绝协助林浩彬办理涉案房屋产权的转移登记手续。经查，“中山市文禧贸易有限公司”的曾用名为“中山市大涌镇文禧贸易有限公司”（工商登记档案中没有记载公司名称的变更时间），该公司已经被吊销和注销，其股东为文禧工贸公司和南文经联社；文禧工贸公司目前已被吊销但尚未注销，仍然具有诉讼主体资格。故文禧工贸公司、南文经联社应当与富裕达公司共同承担协助林浩彬办理涉案房屋产权转移登记手续的义务。为维护自身权益，林浩彬特向法院起诉。诉讼中，原告林浩彬将其诉讼请求变更为：判令三被告协助原告办理涉案房地产权属转移登记手续，将涉案房地产登记至原告林浩彬名下。原告林浩彬围绕其诉求，向本院提交以下证据：1.集资代建房合同1份；2.商品房购销合同1份；3.中山市商品房销售合同登记备案证明表1份；4.（2004）中证内字第2568号公证书1份；5.（2004）中证内字第2567号、2566号公证书各1份；6.富裕达公司企业机读档案登记资料1份；7.中山市文禧贸易有限公司企业机读档案登记资料1份；8.中山市文禧贸易有限公司企业机读档案变更登记资料2份；9.工商登记资料查询情况1份；10.广东省农村集体经济组织证明书1份；11.信息查询结果1份；12.文禧工贸公司企业机读档案登记资料1份；13.收据3张；14.中国建设银行个人住房贷款借款合同1份；15.中国建设银行广东省分行个人住房贷款转存凭证1张；16.中国建设银行个人贷款结清证明1张；17.商品房产权权属证明1份；18.涉案房屋2019年1月电费发票2张；19.关于中山市大涌镇文禧工贸公司的情况说明、中山市文禧贸易有限公司清算报告、中山市文禧贸易有限公司股东会决议各1份被告富裕达公司辩称。1.富裕达公司是涉案房屋的承建商，无需承担办证及协助办证的义务。1995年8月，富裕达公司与文禧工贸公司签订《合作建住宅新区合同书》，合同约定：文禧工贸公司为房地产开发企业，富裕达公司兴建其所有的位于中山市。文禧工贸公司负责办理房产证、土地使用证等有关手续。因此，虽然答辩人张与林浩彬签订的《集资代建房合同》及《商品房购销合同》中有盖章，但涉案房屋所有权登记手续应由文禧工贸公司办理，富裕达公司无需承担。另据《商品房销售管理办法》第三十四条之规定：“房地产开发企业应当张商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”可见，办理房屋所有权登记手续的义务主体为购买人，法定协助义务主体为房地产开发企业。而富裕达公司作为承建商，不具有代林浩彬办证及协助办证的法定义务；2.即使富裕达公司有办证的义务，但因房屋所有权登记手续的办理主体为购买人，富裕达公司无权办理。首先，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”办理房屋所有权登记手续的主体为购买人，答辩人作为承建商无权办理。其次，该涉案房屋仍登记张中山市文禧贸易公司名下，相关证明文件及材料也在该公司。因此，文禧工贸公司作为房地产开发企业应当协助林浩彬办证，富裕达公司无法协助。综上所述，因富裕达公司没有办证及协助办证的义务，亦非办理房屋所有权登记手续的适格主体，因此，富裕达公司无需办理涉案房屋的所有权登记手续。被告富裕达公司为支持其辩解，向本院提交合作建住宅新区合同书1份作为证据。被告文禧工贸公司未作答辩，亦未向本院提交书面证据。被告南文经联社辩称，我方同意在法律允许范围内协助原告办理产权过户手续，中山市文禧贸易有限公司是依法合法注销的，且原告的商品房已经进行了商品房销售合同登记备案手续，原告因其自身原因未能及时申请产权证书，责任应由原告自行承担。且原告所居住的大涌镇敦煌的住宅单位的绝大部分的房屋购买者已经在中山市文禧贸易有限公司在合法注销前已办理了产权登记事宜。该小区是可以办到证的，原告自今未能办证是其自身原因，与我方没有关系。对于当事人提交的上述证据，本院依法组织了质证，并与开庭笔录附卷存查、佐证。结合当事人提交的上述证据及其法庭陈述，本院认定本案事实如下：林结宏、萧凤程于1973年登记结婚，婚后育有婚生子林浩彬、婚生女林浩雅。林结宏之父林宝藩已于1995年死亡，林结宏之母萧德元后于2006年11月30日死亡。中山市文禧贸易有限公司系中山市房地产开发企业。2000年1月6日，林结宏、萧凤程签订商品房购销合同1份，主要约定：林结宏、萧凤程向中山市文禧贸易有限公司购买中山市，建筑面积207.12平方米（其中实得建筑面积184.12平方米）；该商品房为内销商品房，总金额为196764元；中山市文禧贸易有限公司须于1999年12月30日前交付验收合格的商品房；林结宏、萧凤程在实际接受商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，中山市文禧贸易有限公司给予协助。如因中山市文禧贸易有限公司的过失造成林结宏、萧凤程不能在双方实际交接之日起365天内取得房地产权属证书，林结宏、萧凤程有权提出退房，中山市文禧贸易有限公司须在林结宏、萧凤程提出退房要求之日起30天内将林结宏、萧凤程已付款退还给林结宏、萧凤程，并按已付款的1%赔偿林结宏、萧凤程损失；本合同自生效之日起15天内，由中山市文禧贸易有限公司向交易所申请登记备案。合同还约定了其他事项。同日，林结宏、萧凤程在该合同“乙方”处签字并捺印。2000年1月6日，中山市文禧贸易有限公司及富裕达公司在该合同“甲方”处盖公章。同年2月3日，该合同在中山市房地产交易管理所备案登记。签订合同后，林结宏、萧凤程按约支付房款及相关契税，中山市文禧贸易有限公司按约交付涉案房屋，但一直未办理产权登记手续。2001年4月3日，林结宏因病死亡。2004年11月11日，萧德元、萧凤程、林浩雅经中山市公证处公证，签署放弃继承权声明书，声明放弃继承林结宏涉案房屋的二分之一所有权遗产。同日，中山市公证处出具（2004）中证内字第2567号继承权证明书，证明林浩彬继承林结宏上述遗产。2004年11月12日，萧凤程经中山市公证处公证，将其持有的涉案房屋二分之一所有权赠与林浩彬。林浩彬经继承、受赠与取得涉案房屋全部所有权后，要求富裕达公司、文禧工贸公司、南文经联社协助办理涉案房屋过户手续，双方协商未果，林浩彬遂于2019年6月10日诉至本院，并提出前述诉求。另查，林结宏、萧凤程（乙方、认建方）与中山市大涌镇文禧股份实业有限公司、富裕达公司（乙方、代建方）签订集资代建房合同1份（无签订日期），主要约定：为解决职工住房困难，改善居住环境，甲方自有商住用地一块，现以代建的形式建楼房，甲方负责规划、设计、兴建楼房并按图施工，乙方认建标的物为第6幢的第605、604房，总建筑面积为207.12平方米，总金额为196764元；甲方按时并确保质量交房给乙方使用，乙方付清款项后，甲方三个月内代办妥房产证及地契，所涉及税、费，按国家规定由双方各自承担；甲方代乙方办理房产证及土地使用证明时，乙方应向甲方提供身份证和户口簿复印件。合同还约定了其他事项。该合同“甲方”处有富裕达公司的公章章印，“乙方”处有林结宏、萧凤程的签名。另据中山市商品房销售合同登记备案证明表显示，涉案房屋签约日期为2000年1月6日，登记备案日期为2000年2月3日，发展商为中山市文禧贸易有限公司。又查，1995年8月，文禧工贸公司（甲方）与富裕达公司（乙方）签订合作建住宅新区合同书1份，主要约定：甲方拥有居民住宅用地1块，按规划采用集资形式兴建住宅新村改善居民住宅环境，鉴于国家对经济调控影响，本来资金紧缺，乙方抱着为家乡建设发展所急宗旨，愿投资进行兴建施工；兴建用地坐落于中山市；乙方组织力量进行施工，并负责所需各种材料，严格把好按图施工的质量关、安全施工关；甲方负责办理房产证、土地使用证等有关手续。合同书还约定了其他事项。再查，中山市大涌镇文禧贸易有限公司于1992年9月8日成立，后更名为中山市文禧贸易有限公司，股东成员包括南文经联社和文禧工贸公司。2014年12月5日，中山市文禧贸易有限公司吊销并注销，原因为股东、股东会、股东大会决议解散，股东会决定注销。注销前，南文经联社曾于2014年11月19日出具中山市文禧贸易有限公司清算报告1份，载明：中山市文禧贸易有限公司主管部门南文经联社同意注销中山市文禧贸易有限公司。……若有债权债务由主管部门南文经联社承担。文禧工贸公司于1993年8月26日成立，于2004年4月20日被吊销营业执照，尚未注销。南文经联社于2014年9月16日向中山市工商行政管理局出具关于中山市大涌镇文禧工贸公司的情况说明1份，主要内容为：文禧工贸公司成立于1993年8月26日，于2004年4月20日因未办理2003年度年检手续而被吊销营业执照。根据文禧工贸公司成立时的出资证明和公司章程显示，文禧工贸公司是由南文经联社出资组建的，文禧工贸公司被吊销后的一切债权债务均由其出资组建主管部门南文经联社承担。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。林结宏、萧凤程与中山市文禧贸易有限公司、富裕达公司签订的商品房购销合同及林结宏、萧凤程与富裕达公司签订的集资代建房合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效，双方均应恪守履行。诉讼中，富裕达公司辩称涉案商品房购销合同中卖方不包括富裕达公司，但据该合同显示，该合同落款“甲方”处盖有富裕达公司公章章印，且富裕达公司对其抗辩亦未提交其他证据予以证明，结合富裕达公司与林结宏、萧凤程签订的集资代建房合同，本院认定富裕达公司也属于涉案商品房购销合同的出售方。本案中，涉案商品房购销合同及集资代建房合同明确约定了中山市文禧贸易有限公司、富裕达公司对涉案房屋的产权登记有协助办理的义务，林结宏、萧凤程已按约支付房款对价，中山市文禧贸易有限公司、富裕达公司未履行协助办理产权登记义务，已构成违约。林浩彬经继承、受赠与，依法取得涉案房屋全部债权债务，有权要求中山市文禧贸易有限公司、富裕达公司履行协助办理产权登记义务。故林浩彬本案诉求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条规定：企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。本案中，中山市文禧贸易有限公司已于2014年12月5日依法吊销且注销，其债权债务由南文经联社承担，故林浩彬要求南文经联社履行协助办证义务，于法有据，本院予以支持。文禧工贸公司虽然被吊销营业执照，但尚未被注销，仍具备诉讼主体资格，其作为中山市文禧贸易有限公司的投资者，也有义务协助林浩彬办理涉案房地产的权属转移登记手续。文禧工贸公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担相应诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条、第九十条之规定，缺席判决如下：被告中山市富裕达市政建筑工程有限公司、中山市大涌镇文禧工贸公司、中山市大涌镇南文社区股份合作经济联合社于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告林浩彬办理位于中山市的房地产权属转移登记手续，将涉案房地产登记过户至原告林浩彬名下。案件受理费9800元（原告林浩彬已预交），由被告中山市富裕达市政建筑工程有限公司、中山市大涌镇文禧工贸公司、中山市大涌镇南文社区股份合作经济联合社负担（被告中山市富裕达市政建筑工程有限公司、中山市大涌镇文禧工贸公司、中山市大涌镇南文社区股份合作经济联合社于本判决生效之日起七日内迳付原告林浩彬）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  叶迟玖人民陪审员  郭正祺人民陪审员  郭惠玲二〇一九年十二月十日书 记 员  罗丹薇简佩琳