海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9023民初2093号 原告：郭某，男，1994年5月31日出生，回族，住河南省郑州市。 委托诉讼代理人：张基禄，河南陆达律师事务所律师。 被告：海南中安和悦置业有限公司，住所地海南省老城镇。 法定代表人：白某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓某，男，该公司员工。 第三人：海南老城经济开发区发展有限公司，住所地海南省澄迈县老城经济开发区政务服务中心大楼**。 法定代表人：王某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李某，男，该公司员工。 第三人：海南博亚房地产开发有限公司，住所地海南省澄迈县老城经济开发区西线快速干道西侧。 法定代表人：聂某，该公司董事长。 原告郭某与被告海南中安和悦置业有限公司（下称中安公司）、第三人海南老城经济开发区发展有限公司（下称发展公司）、海南博亚房地产开发有限公司（下称博亚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序公开审理，原定合议庭成员人民陪审员徐清玲、陈丽君因工作原因更换为人民陪审员赵瑞平、吴君汉。被告中安公司于2019年9月6日向本院申请追加发展公司、博亚公司作为本案第三人，本院予以准许。本院于2019年10月28日公开开庭审理本案。原告郭某的委托诉讼代理人张基禄，被告中安公司的委托诉讼代理人邓某，第三人发展公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。第三人博亚公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭某向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告逾期交房违约金21736.84元；二、判令被告返还原告交纳的管道燃气建设安装费1500元；三、本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月25日，原告与被告签订《澄迈县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的澄迈县老城经济开发区南站入口路180米西侧南海之滨X栋X单元XX号商品房，该房屋总价467459元；约定交房日期为2017年8月30日前，逾期交房超过90日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按照逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，该房屋直到2018年12月8日取得《工程竣工验收备案表》，逾期交房465天，依约被告应当赔偿原告违约金21736.84元。 依据《海南省物价局关于澄迈县老城及周边地区管道天然气销售价格等有关问题的通知》（琼价价管【2012】45号）“其中新装燃气管道入网费（含城市干、支管至庭院埋地管的所有工程、设备及安装费用）居民用户为1800元”的规定，原告应当交纳的管道燃气建设安装费1800元，而被告收取原告的管道燃气建设安装费为3300元，多收了1500元，该多收的1500元管道燃气建设安装费被告应予返还原告。为维护原告的合法权益，特起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告中安公司辩称，一、逾期交房并非被告原因造成，第三人发展公司在2018年10月10日才将项目移交给被告，导致被告大量逾期交房情况出现。二、原告起诉要求被告支付违约金没有事实和法律依据。本案属于因政府原因导致的延期，根据合同约定被告不应承担违约责任；即便违约，依照合同补充协议第六条第二款的约定，逾期交房违约金最高不能超过总房价的2%。三、关于原告诉请被告返还1500元燃气安装费没有依据，根据被告与原告签订的合同，该费用是按照3300元每户的标准，被告已支付了燃气安装费，所以才向住户要求支付3300元燃气安装费。 第三人发展公司述称，发展公司不是涉案商品房预售合同中的相对人，根据合同相对性的原则，该合同产生的法律责任与公司没有关联性。 第三人博亚公司未提交答辩状，亦未提交证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（第三人发展公司未提交证据），本院庭审中组织当事人进行了交换和质证。 原告提交的证据：1.《澄迈商品房买卖合同》。2.《补充协议》。3.《海南增值税普通发票》。证据1－3证明原、被告之间已形成房屋买卖合同关系，合同真实有效。4.《燃气安装费收据》。5.国家计委[2001]585号文、琼价价管[2012]45号文、琼价价管[2017]197号文。证据4－5证明从2017年5月20日起，所有的新建住宅燃气安装费一律不允许收取，被告应当退还1500元燃气安装费。 被告提交的证据：1.《资产转让协议》。2.《关于南海之滨项目交付情况确认书》。3.《企业信息公示报告》。4.《关于南海之滨交房时间的函》、《关于南海之滨项目交房时间的复函》。证据1－4共同证明逾期交房并非是被告原因造成的。5.《关于南海之滨一期管道燃气工程委托代建合同》，证明被告向原告收取了3300元，是代中海石油有限公司代收的，是合理合法的。（庭后提交）6.海南老城经济开发区管理委员会主任办公室会议纪要（2016）第6次、（2016）第8次、（2018）第32次、（2018）第35次、（2018）第74次。7.《海南老城经济开发区管理委员会规划建设局协调会议纪要》。8.《关于南海之滨项目室外配套设施工程的复函》。9.《海南省建筑工程竣工验收备案表》。10.《澄迈县房产预售许可证》。11.中共澄迈县常委会议纪要（十二届一百三十九次）。12.《海南省物价局关于澄迈县老城及周边地区管道燃气销售价格等有关问题的通知》（琼价价管[2012]45号）。13.《海南省物价局、省住建和城乡建设厅关于完善管道燃气建设安装收费管理有关问题的通知》。14.《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》。 对当事人均无异议的证据：原告提交的证据1－4，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据认定如下：被告对原告提交的证据5的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议。但根据原告提交的证据5海南省物价局琼价价管[2017]197号文中明确规定：自2017年5月20日执行该文件之日起，住房建设单位和购房者签订房屋买卖合同，住房建设单位不得在房价外向购房者另行收取燃气建设安装费。而本案中原、被告双方于2017年2月25日签订房屋买卖合同，是在上述文件执行之前签订的合同，不应适用上述文件中关于住房建设单位不得在房价外向购房者另行收取燃气建设安装费的规定，故本院对原告提交的证据5的证明内容不予认定。原告对被告提交的证据1－14的真实性无异议，对关联性及证明内容有异议。本院认为原告提交的证据1《资产转让协议》系合法有效合同，并且该协议内容与本案待证事实有关联，故对被告证据1的真实性、合法性、关联性及证明内容予以认定。被告提交的证据2－4，6－13系政府相关职能部门出具的被告中安公司信用信息报告和有关涉案项目函件、会议纪要及有关燃气安装费的规定，对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明内容予以认定。对被告提交的证据5、证据14的真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明内容在本院认为部分再做论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月25日，原告郭某与被告中安公司签订《澄迈县商品房买卖合同》（以下简称《合同》），《合同》约定原告购买被告开发的位于海南省澄迈县老城经济开发区南站入口路180米西侧南海之滨X栋X单元XX号商品房，房款总价为467459元，第一期购房款147459元于2017年2月25日前付清，余款320000元以银行按揭贷款方式支付给被告。被告应于2017年8月30日前，将经综合验收合格的商品房交付给原告使用。并在合同第十八条约定了被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，但未对燃气在交房的同时具有开通条件作出承诺，原、被告双方也并未通过书面协议对燃气安装费进行约定。《合同》对原告逾期付款、被告逾期交房及办证等违约责任做了约定。同日，原、被告双方在补充协议中对被告逾期交房及逾期办证的违约责任、原告逾期付款的违约责任、房屋交接手续等情况进行了补充约定。合同签订之后，原告支付了购房款，被告于2017年4月5日向原告出具了增值税发票。2018年12月8日，涉案项目南海之滨完成竣工验收备案。庭审中，原告陈述系先支付了购房款后被告才开具的增值税发票，原告主张逾期交房违约金计算至涉案房屋所在项目取得竣工验收备案表之日即2018年12月8日。 另查明，涉案项目南海之滨系发展公司根据海南省委、澄迈县委以及县政府的要求，对博亚公司的债务进行重组，被告中安公司出资购买所得。2016年3月18日，被告中安公司与第三人发展公司、博亚公司签订《资产转让协议》（以下简称《协议》），约定被告中安公司购买博亚公司名下的博亚·熙岸高尔夫公寓二期项目资产（后更名为“南海之滨”）。第三人博亚公司按照约定的交房标准完成7栋在建工程的施工建设，并按照国家验收标准完成单体验收及产权备案。第三人发展公司负责协调将博亚熙岸项目相关的土地、规划、施工等全部开发手续变更至被告中安公司名下，并负责将在建工程的7栋商品房的《商品房预售许可证》办理至被告中安公司名下。并约定发展公司和博亚公司保证本项目于2016年4月2日前实质性全面恢复施工；保证本项目在本协议签订8个月内7栋在建工程完成竣工验收并交付被告。 截止至2017年2月20日，南海之滨施工现场仍未见复工，被告向第三人发展公司发函请求尽快复工，并确保业主入住前发展公司能够依照协议约定将在建工程完成竣工验收并交付于被告中安公司。2017年3月2日，发展公司复函表示将共同组织召开现场办公会议，协调解决项目存在的问题，推动项目建设。2016年3月23日至2018年5月22日，老城管委会共四次组织政府相关职能部门、被告、第三人发展公司、博亚公司等，讨论议定南海之滨项目的复工、规划变更、消防工程、配套工程以及竣工验收等事宜。2018年9月27日，老城管委会召开南海之滨项目业主代表座谈会，向参会的南海之滨项目业主代表释明了该项目未能完成竣工交房的主要原因，以及协调政府职能部门和发展公司加快对南海之滨项目的竣工验收。2018年10月18日，被告中安公司与第三人发展公司、博亚公司三方签订《关于南海之滨（原熙岸高尔夫公寓二期）项目交付情况的确认书》，确认根据三方签订的《资产转让协议》，原本应于2016年11月18日前将涉案项目完成竣工验收交付被告中安公司，后由于诸多原因，导致延期，现海南老城经济开发区管理委员会从业主及社会稳定的大局出发，重新确定由发展公司协调，在2018年11月20日前完成A1栋楼竣工验收并取得备案证。 再查明，2012年8月15日，海南省物价局作出《海南省物价局关于澄迈县老城及周边地区管道天然气销售价格等有关问题的通知》（琼价价管[2012]45号），规定燃气安装费包括：入网费和入户安装费两项，入网费为居民用户每户1800元，此项收费标准只含城市干、支管道至庭院埋地管道的所有工程、设备及安装费用；入户安装费由施工单位根据用户不同要求及施工现场情况，按海南省有关建设施工当期定额标准规定编制工程预算，经双方协议执行。2017年4月28日，海南省物价局、省住房和城乡建设厅发布《关于完善管道燃气建设安装收费管理有关问题的通知》，规定自本文执行之日起（即2017年5月20日），住房建设单位和购房者签订房屋买卖合同的，住房建设单位不得在房价外向购房者另行收取管道燃气建设安装费，购房者不再缴纳与管道燃气建设安装有关的费用。2017年，被告中安公司与中海石油管道输气有限公司（下称中海油公司）签订《关于南海之滨一期管道燃气工程委托代建合同》，约定由中海油公司负责南海之滨一期管道燃气工程，工程内容包括庭院、入户燃气管道和设备的安装、系统吹扫、清洗、试压及燃气开通工作等，其中户内燃气管道安装至燃气表后阀，安装单价按3300元每户收取。2019年7月24日，原告向被告中安公司缴纳了燃气安装费3300元。2019年，被告中安公司将所有燃气安装费支付给中海油公司。 本院认为，原、被告双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案的争议焦点是：一、被告中安公司是否应当向原告支付逾期交房违约金。二、被告是否应该退还原告管道燃气建设安装费。 关于第一个争议焦点。原、被告双方在《合同》中约定被告应当在2017年8月30日前将经综合验收合格的商品房交付给原告使用。被告中安公司对未在合同约定期限内交房的事实无异议，但抗辩称非被告原因逾期交房，不应承担违约责任。本院认为，首先，涉案项目具有特殊性，系因第三人发展公司根据政府要求和博亚公司委托，对博亚公司债务进行重组，被告出资购得该项目。被告接手之后，该项目仍由第三人博亚公司负责施工建设，而相关土地、规划、施工等开发手续及竣工验收由第三人发展公司负责过户至被告中安公司名下，由此可见，涉案项目必须由三方共同配合，两位第三人在《协议》约定的期限内（即2016年11月18日前）将南海之滨项目移交给被告，被告才能如期将房屋交付给原告。但第三人并未将涉案房产按协议约定的时间移交给被告，被告多次向第三人发函请求推进施工进度，老城管委会亦多次开会，安排政府工作人员催促施工单位复工、加快消防验收等协调事宜，直至2018年10月18日，被告中安公司与第三人发展公司、博亚公司三方才签订《关于南海之滨（原熙岸高尔夫公寓二期）项目交付情况的确认书》，重新确定由发展公司协调，在2018年11月20日前完成A1栋楼竣工验收并取得备案证。被告中安公司于2018年12月8日取得涉案项目的《工程竣工验收备案表》，属于被告不可控制的范围。其次，2018年9月27日，老城管委会曾组织南海之滨业主代表开会，对南海之滨项目的逾期交房的事宜进行了释明。会议上向业主代表释明了逾期交房非被告主观恶意行为导致。综上，结合本案被告多次向两位第三人发函要求推进工程进度，被告没有故意拖延逾期交房的主观意愿，逾期交房的主要原因并非由被告中安公司造成，根据公平原则，逾期交房所造成的损失，不应由被告中安公司负责。故原告诉请被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。原、被告双方虽然在《合同》第十八条中约定了出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，但未对燃气在交房的同时具有开通条件作出承诺。首先，根据2017年4月28日，海南省物价局、省住房和城乡建设厅《关于完善管道燃气建设安装收费管理有关问题的通知》中的规定可知，2017年5月20日之后签订的商品房买卖合同，开发商不得向购房者收取燃气安装费，但本案原、被告双方于2017年2月25日签订《合同》，并不适用上述规定，故被告中安公司向原告收取燃气安装费，并无不当。其次，根据海南省物价局琼价价管[2012]45号文规定，燃气安装费包括入网费和入户安装费两部分，其中入网费1800元每户，只是城市干、支管道至庭院埋地管道的所有工程及设备的费用。如需入户安装，还需施工单位与用户书面协议入户安装费。本案中，虽然原、被告双方未书面协议燃气入户安装费，但燃气管道从小区庭院到业主住房内，必然产生一定的成本费用，被告委托中海油公司对南海之滨项目的庭院、入户燃气管道进行安装，并约定每户收取3300元燃气安装费，被告只是代中海油公司收取燃气安装费，并未从中获取任何利益，并且被告已将所有燃气安装费交付给了中海油公司，故根据公平原则，原告诉请被告返还管道燃气建设安装费，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告郭某的全部诉讼请求。 案件受理费380.92元，由原告郭某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 nxgughgpzrkygolhsd 案件唯一码 审 判 长  陶美沙 人民陪审员  赵瑞平 人民陪审员  吴君汉 二〇一九年十二月十四日 法官 助理  李楚红 书 记 员  王 淼 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 撰稿：陶美沙校对：李楚红印刷：李健男 海南省澄迈县人民法院2019年12月14日印制