海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初2551号 原告：琼海家鸿物业管理有限公司，地址：琼海市嘉积镇嘉博路西侧（鸿信嘉博棕榈园）****。 法定代表人：屈某，总经理。 委托诉讼代理人：郑某，海南众品律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某，琼海家鸿物业管理有限公司物业主管。 被告：袁某，男，1966年10月19日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 被告：肖某，女，1985年8月21日出生，汉族，住湖南省祁阳县。 原告琼海家鸿物业管理有限公司诉被告袁某、肖某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告琼海家鸿物业管理有限公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼，被告袁某、肖某缺席。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2016年3月1日至2019年12月31日拖欠的物业费共计人民币4169.3元；2、判令被告向原告支付物业费滞纳金7902.12元（按每天0.5%计算滞纳金）；3、本案诉讼费及公告费用由被告承担。事实和理由：被告于2012年5月7日与琼海鸿信房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买“鸿信大厦”房屋（住宅面积为51.27㎡），并于2013年1月25日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定前期物业服务标准、收费依据、计算方式、起始时间及违约责任。被告作为“鸿信大厦”房屋业主，其享受了原告提供的物业服务，但并没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2016年3月1日至2019年12月31日，累计拖欠物业服务费4169.3元及滞纳金7902.12元。经原告多次催要，被告均以种种理由拒不支付。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告提交书面答辩称：1、针对鸿信大厦的物业服务，原告出具了两份完全互相矛盾的阴阳合同，即物业管理合同和前期物业管理服务协议。物业管理合同约定物业费为1.1元/平，但在前期物业服务协议中原告巧立名目，将物业费分成三大项（1）高层电梯物业费1.1元/平；（2）电梯费20元/户/月，水公摊0.1元/户/月，电公摊0.1元/户/月；（3）生活垃圾费6月/户/月，合计高达92.65元/月。两个收费标准，让被告无法缴费。2、物业管理合同为被告送到政府物业主管部门的备案合同，因此备案合同的法律效力远高于没有备案的前期物业服务协议。且前期物业管理服务协议是在交房时，原告诱骗和胁迫被告签订的。当时原告强行规定不签订协议，就不给被告房子钥匙。因此，前期物业管理服务协议属于明显失去公平的无效合同，被告无法按协议缴费。3、按照海南省物业管理条例规定，原告的物业收费标准必须经过物业主管部门和物价主管部门审批备案和公示后才能收取。但直至今日，原告无法提供任何政府部门的物业收费文件，且根据国家物业管理条例规定：物业费只能按产权面积及建筑面积收取。原告不能够巧立名目乱收费。4、原告的物业资质仅为三级，国家规定，一级物业1元/㎡，二级0.75元/㎡，三级0.5元/㎡，四级0.35元/㎡，且小区绿化面积、安保数量、清洁保洁频率均达不到一级的标准。一级规定：绿化面积达到35%，休闲中心的面积在1500㎡以上，因此，原告收费严重超标。被告有权力拒绝交纳物业费。5、原告在协议中约定的滞纳金完全不合法。且在备案的物业合同中，根本没有滞纳金的条款。因此，物业合同和前期物业服务协议是完全矛盾的。6、原告的物业服务完全不达标。房子走道变成了晾衣场、杂物间。2016年2月2日和2016年3月30日被告曾带装修队去查看时，留有相片为证。 7、被告所购得房屋至今仍为毛坯房，从未居住使用过。原告每月还要强行收取生活垃圾处理费和电梯使用费，明显与事实不符。8、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》均属于格式合同，而且琼海家鸿物业管理有限公司都是属于提供格式条款的一方。该合同应属于无效合同。9、物业服务公司在所提供的物业服务中，态度极其恶劣，服务极其敷衍。如被告几次查看房屋有漏水渗水情况向物业反映时，物业都不予理会。10、原告提供的《前期物业管理服务协议》中约定物业的收费标准与法定备案的《物业管理合同》中所约定的标准完全不一致。且原告与开发商签订的《物业管理合同》中也根本没有滞纳金的说法，且《物业管理合同》是备案合同，更具有法律效力。11、被告与原告签订协议在前，而物业公司对小区的服务管理是在签订协议之后才履行，且物业公司并未履行好自己的服务职责。被告从交房至今多次向原告咨询物业管理费等事项，物业公司均以各种理由不予理会。从交房至今，物业公司也从未按规定对物业管理费等收支账目进行公布，也无法向业主及被告出示合法的价格审批文件原件。另根据《海南省经济特区物业管理条例》第二十七条规定：物业管理公司不得擅自提高收费标准，增加收费项目，扩大收费范围。未经业主、使用人的同意，物业管理公司自行提供服务的，业主、使用人有权拒绝支付服务费用。而琼海家鸿物业管理有限公司却无理要求被告支付额外费用，也正是因为物业公司的这种无理收费致使被告购房至今将近八年时间所购房屋还是毛坯房状态，无法装修也无法使用。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，本案的诉讼费用由原告承担。恳请法院撤销不公平的前期物业服务协议，重新核定物业公司的收费标准。 原告为支持其诉讼请求，依法提交了以下证据：1、商品房买卖合同，证明被告于2012年5月7日购买了位于琼海市嘉积镇鸿信大厦房屋，该房屋属于业主本人所有。2、物业管理合同，证明琼海鸿信房地产开发有限公司委托原告对鸿信大厦进行物业管理。3、前期物业管理服务协议，证明原告与被告于2013年1月25日签订协议，双方约定物业管理费1.1元/月/㎡，水电公摊费分别是0.1元/月/㎡，生活垃圾费6元/月/户，电梯费20元/户。4、收楼书，证明被告于2013年1月25日接收鸿信大厦房屋。5、住户档案登记表，证明被告于2013年1月25日接收鸿信大厦房屋。6、鸿信大厦业主缴费须知，证明原、被告双方约定物业费缴费方式为一年预交，缴费通知方式为电话通知，逾期缴费违约金为每日0.5%。7、手机短信记录，证明原告于2018年11月29日及2019年5月31日向被告催缴物业费。8、物业费欠费明细表，证明物业费结算到2019年12月31日，被告尚欠原告物业费4169.3元。9、物业费违约金表，证明结算到2019年12月31日，被告尚欠原告违约金共计7902.12元。被告提交了以下证据：1、物业管理合同。2、前期物业管理服务协议。3、8张相片。原告经质证，对被告提交的三份证据无异议。经本院审查，对原告以及被告提供证据的真实性、合法性、关联性予以认定，并依法采信作为本案事实的依据。 根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系依法成立从事物业管理的企业法人。琼海鸿信房地产开发有限公司开发建设鸿信大厦后，于2012年12月15日与原告签订了《物业管理合同》，委托原告对鸿信大厦提供物业管理服务。被告于2012年5月7日与琼海鸿信房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买鸿信大厦的房屋（面积51.27㎡）后，于2013年1月25日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：被告交纳费用时间自2013年1月1日起，物业管理费用为每月1.3元/㎡（0.8元管理费＋0.3元日常维修养护费＋0.1元水公摊费＋0.1元电公摊费），电梯费每户20元/月，生活垃圾费每户6元/月，长期住户一次性预收6个月，短期住户一次性预收12个月；受有关部门或者单位委托代收代缴服务费；如逾期交纳，原告有权要求被告补交并收取从逾期之日起每天0.5%的滞纳金。签订协议后，被告自2016年3月1日至2019年12月31日不再支付物业管理费，原告多次催收物业费未果，便向本院提起诉讼。本院立案后，依法向被告送达了应诉通知书、起诉状副本、举证通知书及开庭传票的诉讼文书，被告向本院提交了书面答辩状及证据材料，但无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。 本案在审理过程中，经法官释明，对于被告支付的滞纳金计算标准，原告主动申请调整为按年利率24%计算滞纳金。 本院认为，本案系因物业合同引起的民事纠纷。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，不违反有关法律规定，属于合法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力。原告按照合同约定提供了物业服务，被告应按合同约定支付相应的物业管理费，但其自2016年3月1日至2019年12月31日未支付，其行为已构成违约。因此，原告请求按照合同约定判决被告支付所欠的物业管理费，有事实根据，符合有关法律规定，依法应予支持，但被告所购得房屋至今仍为毛坯房，从未居住使用，不应收取生活垃圾处理费和电梯使用费，故被告每月应交纳的物业管理费为66.65元（1.3元/月×51.27㎡），被告自2016年3月1日至2019年12月31日止，共欠物业管理费为2999.25元（66.65元×45月）。现原告主张滞纳金应以被告每月应缴纳的物业管理费数额为基数，自2016年4月1日至2019年11月30日止支付滞纳金，不违反法律规定，本院予以采纳。合同约定了违约金的计算方法即从逾期之日起每天0.5%计算滞纳金过高，经法官释明，原告主动申请调整为按照年利率24%计算滞纳金，不违反法律规定，本院予以采纳。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告袁某、肖某于本判决生效之日起十日内支付给原告琼海家鸿物业管理有限公司自2016年3月1日至2019年12月31日拖欠的物业管理费2999.25元，并自2016年4月1日起至2019年11月30日止以每月66.65元为基数，按年利率24%计付滞纳金给原告琼海家鸿物业管理有限公司。 二、驳回原告琼海家鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费51元，由被告袁某、肖某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  李居坤 二〇一九年十二月六日 书记员  何婷婷 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。