黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑1005民初1388号原告：初晓华，女，1964年3月13日出生，汉族，牡丹江铁路客运段退休工人，住牡丹江市。原告：张义豪，1994年12月5日出生，汉族，住牡丹江市。二原告委托诉讼代理人：姜长海，黑龙江牡大律师事务所律师。被告：牡丹江市龙门房地产开发有限公司，住所地牡丹江市**。法定代表人：闫恩占，董事长。委托诉讼代理人：邢玉宝，黑龙江湛天律师事务所律师。第三人：刘峰，女，1968年3月9日出生，汉族，牡丹江市五金站退休工人，住牡丹江市。委托诉讼代理人：张建福，牡丹江市西安区立新法律服务所法律工作者。第三人：孙兴盛，男，1981年12月19日出生，汉族，住牡丹江市东安区。原告初晓华、张义豪诉被告牡丹江市龙门房地产开发有限公司（以下简称龙门公司）与第三人刘峰、孙兴盛商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，根据案情需要,追加第三人刘峰、孙兴盛参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告初晓华、张义豪及委托诉讼代理人姜长海，被告龙门公司的委托诉讼代理人邢玉宝，第三人刘峰及委托诉讼代理人张建福到庭参加诉讼，第三人孙兴盛经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告初晓华、张义豪向本院提出诉讼请求：1.确认被告与张仁谦、初晓华于2010年7月19日签订的商品房交易协议书书合法有效；2.被告与原告签订商品房买卖合同，并办理备案登记及预告登记；3.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：被告向原告交付房屋，并办理房屋产权证照。事实与理由：王海龙承包了被告开发建设的0820片工程，因被告拖欠王海龙工程款，经协商被告将其开发建设的鑫嘉园小区，建筑面积为81.634平方米的房屋作价155104.60元抵顶给王海龙。2010年7月19日王海龙将该房屋转卖给张仁谦，张仁谦已于2015年2月25日死亡。初晓华系张仁谦妻子、张义豪系张仁谦儿子。原告和王海龙一起到被告处交付了购房款并办理更名手续，签订商品房交易协议书。房屋竣工以后，原告多次要求被告签订正式商品房买卖合同并交付房屋，但被告推脱至今。被告龙门公司辩称：被告对诉争房屋抵顶给王海龙没有异议，但是原告未将购房款交给被告。诉争房屋目前由刘峰实际占有，被告交付房屋存在困难并无权办理产权证照，应当是协助办理产权证照。第三人刘峰述称：原告请求确认其商品房交易协议书合法有效是错误的，因为诉争房屋已经由龙门公司移交给了牡丹江市富添房地产开发有限公司（以下简称富添公司），由富添公司进行销售。原告虽然签订了商品房交易协议书，但是因没有向龙门公司交付购房款，该协议书没有实际履行。诉争房屋已经由第三人入住并进行了实际管理，原告诉讼请求没有事实及法律依据应当予以驳回。第三人孙兴盛未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告、第三人对原告证据一户口簿、人事档案、证明、安葬证、火化证明均无异议，原告、第三人对被告证据2019年8月16日龙门公司与孙兴盛签订的房屋拆迁安置协议书均无异议，本院予以采信确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告证据二.2010年7月19日商品房交易协议书及收据。意在证明：2010年7月19日王海龙将从被告处抵顶工程款的鑫嘉园小区、建筑面积为81.634平方米的房屋以155104.6元的价格经被告同意转卖给张仁谦、初晓华，由被告将商品房交易协议书及收据办理变更手续，张仁谦将购房款全部交付给了被告，双方形成了房屋买卖合同关系。被告对证据真实性、合法性无异议，对证明的问题有异议，认为合同未生效，合同的第十条约定“以此房抵顶新08**片收尾工程款，整个工程施工完验收合格后此房手续方可生效，按实际完成工程量多退少补。”原告需证明王海龙已经完成合同第十条的条件，该合同抵顶给王海龙的行为才有效，继而王海龙卖给原告的行为才有效。以房抵债后转卖给原告的主体并非是被告，应为王海龙，被告不可能再收一次房款，原告不能出示被告给王海龙出具的收据，应出示已向王海龙转款的证据。第三人同意被告上述的质证意见，认为该商品房交易协议书应当是属于无效的协议书，因为被告已将诉争房屋的销售权交付给了富添公司，第三人是在富添公司购买的诉争房屋，并且已经入住。原告出示的收据在交款单位一栏中，虽然记载有王海龙改为张仁谦，但事实被告龙门公司并没有实际收到张仁谦的购房款，该收据真实的情况是王海龙与龙门公司产生了债权的关系，并没有直接发生物权的法律关系。本院认为，被告、第三人对该组证据真实性无异议，本院予以采信，并对被告将2010年7月19日与王海龙签订的商品房交易协议书及收据中购房人王海龙、交款人王海龙更改为张仁谦的事实予以确认。原告证据三.龙门公司与王海龙决算说明、依据双方结算龙门公司支付工程款商品房明细、依据双方结算王海龙应返还商品房明细。意在证明：2013年1月24日被告与王海龙签订决算说明，载明王海龙施工的0820片工程已施工完毕，被告以7套价值1220571.4元的房屋抵顶拖欠王海龙的工程款，该7套房屋中就包括诉争房屋，原告与被告签订的商品房交易协议书的生效条件已成就，已发生法律效力。被告对决算说明真实性、合法性没有异议，另两个明细为复印件有异议，决算说明是被告与王海龙之间在2013年签订的，而原告称其与王海龙是在2010年就签订了商品房买卖合同，被告向王海龙支付7套房屋抵顶工程款的行为是2013年，并且所抵顶的7套房屋是否包含诉争房屋，原告仍需举证。该证据与原告诉状陈述的事实相互矛盾，按原告的陈述是原告与被告直接签订商品房买卖合同并交付房款，王海龙只是居间介绍，但是原告的诉状及所举的第二组、第三组证据可以证明诉争房屋是被告抵顶给王海龙后，王海龙再行转卖给原告。第三人同意被告的质证意见，认为原告刚才出示两份明细意在证明一共是7套房屋，其中就有诉争房屋属于抵账给王海龙，如果事实是这样，被告就不可能再收购房款，因为被告欠王海龙的工程款，以房屋抵给王海龙，要买房子应将房款交给王海龙，不可能再交给龙门公司。龙门公司没有实际收到款，原告说将现金交给龙门公司是不成立的。本院认为，被告、第三人对决算说明真实性无异议，本院予以采信，结合原告证据四对两份明细的真实性予以采信。原告证据四.牡丹江市西安区人民法院(2017)黑1005民初449号民事判决书、牡丹江市中级人民法院(2018)黑10民终232号民事判决书。意在证明：2013年1月24日被告与王海龙签订的决算说明及其附件依据双方结算龙门公司支付工程款商品房明细表的真实性被西安区法院(2017)黑1005民初449号民事判决书及牡丹江市中级人民法院(2018)黑10民终232号民事判决书所确认，可以证明决算说明及附件是具有证据的真实性，应当作为认定案件事实的依据。被告对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该判决书仅对于2013年1月24日龙门公司与王海龙签订的决算说明进行了认定，并没有对于两份明细进行认定，而且该案解决的是281号商品房的买卖纠纷，该认定的效力不能及于本案的331号房屋。第三人对该组证据的真实性及证明问题均无异议。本院认为，被告及第三人对该组证据的真实性没有异议，本庭予以采信，对诉争房屋系龙门公司抵顶王海龙工程款的事实予以确认。第三人证据一.2012年11月15日富添公司与刘峰签订的商品房交易协议书及收据、载明房屋房产图，其余内容均为空白，落款处加盖被告公章及法定代表人名章的商品房买卖合同、2017年3月18日第三人出具给富添公司的收到该房屋钥匙的收据。意在证明：龙门公司出具的商品房买卖合同中的房产图号确定的房屋即是富添公司卖给第三人的房屋，第三人与富添公司签订商品房交易协议书并向富添房公司交纳购房款24万元，同时取得了物业公司给发的诉争房屋的钥匙，第三人已经合法入住。原告认为商品房交易协议书是富添公司与第三人之间的房屋买卖关系，不是与龙门公司之间的房屋买卖关系，房款每平方米3000元与当时的市场价不符，2012年的市场价只有1100至1500元，说明该交易书并不是签订于2012年11月15日，该商品房交易协议书不具有真实性。收据证明第三人将购房款交给了富添公司而不是被告，富添公司并不是诉争房屋的开发商，其无权销售诉争房屋也无权收取购房款。商品房买卖合同的形式要件不完备，只有被告的公章但是没有买受人的签字，不能证明第三人与龙门公司形成房屋买卖关系。2017年3月18日的收据是第三人向富添公司出具的，第三人取得房屋钥匙是从富添公司取得的，而不是从龙门公司取得的钥匙，诉争房屋不是龙门公司依法交付给第三人的，第三人控制房屋不具有合法性。被告认为商品房买卖合同中房屋的房产图号与诉争房屋是否存在关联性尚须证明。该商品房买卖合同在富添公司手中的原因是在双方合作时龙门公司将49套类似合同交付给富添公司，该行为是提前分配还是抵押担保行为尚不明确，但是双方对于富添公司销售房屋有明确的规定，如富添公司销售房屋必须到龙门公司换取或签订文本合同，开具正式发票，对于两份收据的质证意见同原告。对商品房交易协议书真实性无异议，对证明问题有异议，诉争房屋的开发主体是被告，全部的审批文件包括预售房许可证的销售主体是被告，只有购房人持有与被告签订的商品房买卖合同才能办理产权登记，属于有效的合同，富添公司是龙门公司的合作单位，对于龙门公司来说，富添公司享有若干房源的销售权，但是该销售权仅对龙门公司有效力，对外无法律效力。第三人主张合法占有没有事实和法律依据，其只能向富添公司的无权销售行为主张权利，在本案中第三人没有任何权利。本院认为，被告对其出具的载明房屋产籍信息的商品房买卖合同的真实性没有异议，本院予以采信。结合证人证言对富添公司与第三人于2012年11月15日签订商品房交易协议书即鑫嘉园小区，并收取第三人24万元购房款及第三人从富添公司处取得该房屋钥匙的事实予以确认。第三人证据二.2019年8月18日收据、手机微信交纳诉争房屋电费的账单。意在证明：第三人已实际入住管理诉争房屋，交付电费及交物业服务费。原告认为该账单详情是打印件，并没有载明是第三人刘峰，对于收据的真实性有异议，不能证明第三人合法入住诉争房屋。被告同原告的质证意见一致。本院认为，结合第三人当庭出示的手机微信账单记录，本院对该组证据的真实性予以采信，对第三人已经入住诉争房屋的事实予以确认。第三人证据三.证人富添公司董事长杨某出庭证言:富添公司于2012年与龙门公司合作开发0919片鑫嘉园小区，还有x号，富添公司与龙门公司是2011年签订的合同，2012年开始施工的，富添公司卖给刘峰的房屋是龙门公司依据合作开发协议分配给富添公司的，在2012年具体的时间记不住了，富添公司将诉争房屋卖给刘峰了，钱由富添公司收取。2017年因合作协议纠纷龙门公司在西安法院起诉富添公司要求解除协议，法院认为合作协议有效。房屋的钥匙是2016年西安法院执行局执行富添公司申请执行姜春道的案件之后，富添公司将诉争房屋的钥匙给了刘峰，(2017)黑1005民初319号民事判决书中体现允许富添公司出售49户房屋，这49户房屋包括刘峰这户房屋。第三人认为证人证言客观真实的反映了富添公司和龙门公司具有合作开发的事实，法院作出的认定龙门公司和富添公司的合作协议有效的判决有与本案有关联性，是富添公司有权利销售诉争房屋的依据。原告认为证人证言不能证实富添公司是否有权利销售诉争房屋，及是否有权利将诉争房屋交给第三人使用，虽然在2017黑10**民初319号民事判决中确认富添公司有可以销售及利润分成的房屋，但是双方未确认双方合作是否有利润，更没有确定可用于利润分配的房屋。被告认为证人证言不能证明第三人取得诉争房屋的合法性。本院认为，对富添公司与龙门公司合作开发龙门鑫嘉园及诉争房屋是由富添公司销售给刘峰，并将房屋钥匙交给刘峰的事实予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:龙门公司是龙门鑫嘉园小区的开发单位。王海龙曾承揽龙门公司开发建设的0820片工程，双方协商用待建的商品房抵顶工程款。2010年7月19日龙门公司给王海龙出具商品房交易协议书，该协议书节录内容为“一、房屋基本情况：产籍地片号片鑫嘉园小区，用途住宅，销售面积81.634。二、投资：甲方向乙方提供的房屋面积，已竣工。图纸设计为标准，每平方米1900元，合计155104.6元。十、其他：以此房抵顶新08**片收尾工程款（防水、扶手、进户门），整个工程施工完验收合格后，此房手续方可生效，按实际完成工程量多退少补。十二、本协议一式二份，以签定之日生效。”甲方加盖龙门公司公章，法定代表人闫恩占签字。乙方王海龙签字，落款时间为2010年7月19日。同日，龙门公司给王海龙出具收据。此后，经龙门公司同意将以上协议书中购房人及收据中的交款人变更为张仁谦。2013年1月24日龙门公司与王海龙进行施工量决算，确定诉争房屋抵顶给王海龙。张仁谦于2015年3月25日死亡，其与初晓华系夫妻关系，张义豪系张仁谦之子，张仁谦父母已先于张仁谦死亡。2011年9月8日龙门公司与富添公司签订合作开发房地产协议书，协议约定双方合作开发0919片鑫嘉园小区。协议签订后，龙门公司将载有房产图号及盖有龙门公司公章和法定代表人名章其余均为空白的49份商品房买卖合同交于富添公司。2012年11月15日富添公司与刘峰签订商品房交易协议书，富添公司将鑫嘉园小区，面积81.634平方米的房屋以24万元价格出售给刘峰，并为刘峰出具购房收据。同时将编号为0504588的商品房买卖合同交于刘峰。该商品房买卖合同仅载明房产图号，其余均为空白，合同尾部盖有出卖人龙门公司公章及法定代表人闫恩占名章。2017年3月18日富添房公司将诉争房屋钥匙交予刘峰，刘峰现已实际管理入住。2019年8月16日甲方龙门公司与乙方第三人孙兴盛签订房屋拆迁安置协议书，内容为“乙方是甲方建设开发龙门鑫嘉园小区x号楼的被动迁户,双方于2011年10月25日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，又于2014年8月4日签订《房屋回迁补偿安置协议书》。上述两份协议书均确定甲方用鑫嘉园小区住宅和暂编0127号门市房补偿安置给乙方。因甲方将用于安置乙方的422号住宅又卖给他人，造成该房屋的安置不能履行，双方又于2016年8月25日签订《协议书》，约定甲方将号住宅安置给乙方，并用增加面积部分抵偿违约金和部分安置款，但甲方仍未履行该协议。乙方无奈提起诉讼，但是在诉讼中乙方发现因甲方管理问题，331号房屋乙方不能取得，该户房屋又无法履行。现经甲、乙双方协商，达成以下处理意见:一、甲方将鑫嘉园小区，安置给乙方，面积为约74.54平方米，用来补偿号住宅不能履行的损失。二、甲方保证该房屋权属无瑕疵，并保证于2021年10月30日前付房屋给乙方。此房交付，一切账款全部结清(包括法院判决应付款)。三、如甲方再次违约，不能履行本协议，按号住宅的价值315880元双倍赔偿给乙方。本协议一式两份，双方签字盖章后立即生效。在此前双方协议同时废止，以此协议为准。”甲方龙门公司盖章，法定代表人闫恩占签名，乙方孙兴盛签名捺印。本院认为，龙门公司为抵顶其开发建设的新08**片收尾工程款与王海龙签订商品房交易协议书后，又将购房人变更为张仁谦，该行为是三方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。二原告作为张仁谦的第一顺位继承人，请求确认商品房交易协议书有效，本院对二原告该诉讼请求予以支持。关于二原告要求龙门公司向其交付房屋，并办理房屋产权证照的诉讼请求，本院认为，本案诉争房屋鑫嘉园小区室现已被刘峰实际占有，刘峰是基于与富添公司签订的商品房交易协议书，及富添公司向其交付的盖有龙门公司公章的商品房买卖合同占有诉争议房屋，盖有龙门公司公章的商品房买卖合同只体现了房屋的房产图号，其他内容为空白，龙门公司将留有空白内容的合同交于富添公司，应视为对合同内容中约定事项的无限授权，富添公司在空白部分可以填写相应内容，故刘峰对诉争房屋为合法占有。龙门公司事实上已经不能向二原告继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”故对二原告的该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张其与龙门公司签订商品房交易协议书在先，且富添公司无权出售诉争房屋，其诉请应得到支持意见。本院认为，0919片鑫嘉园小区元是龙门公司与富添公司合作开发，龙门公司将诉争房屋房屋登记文本交于富添公司，应视为对富添公司的授权。在没有证据证实刘峰与富添公司签订的商品房交易协议书无效的情形下，两份商品房交易协议书均为有效，且刘峰已经实际占有诉争房屋，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”。故对其意见不予采纳。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十条第一项、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定的规定，判决如下：一、确认张仁谦与牡丹江市龙门房地产开发有限公司签订的商品房交易协议书有效；二、驳回初晓华、张义豪的其他诉讼请求。案件受理费3402元，减半收取计1701元，由牡丹江市龙门房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  佟波二〇一九年十二月十七日法官助理齐文博书记员谭晓松附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十条第一项当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合规定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。