四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初634号 原告（反诉被告）：高开东，男，汉族，1963年11月19日出生，住广元市利州区。 委托诉讼代理人：庞健，广元市利州区东坝法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：四川旭曌商贸有限公司，住所地：广元市利州区天津路南口捷顺公寓**。 法定代表人：彭刚，任公司执行董事。 委托诉讼代理人：欧维宇，四川同方正律师事务所广元分所律师。 第三人：辜国光，男，1949年3月24日出生，汉族，住广元市利州区。 原告（反诉被告）高开东与被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司（以下简称“旭曌公司”）、第三人辜国光商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告旭曌公司在答辩期内向本院提起反诉，本院依法将本案由简易程序转为普通程序，并适用普通程序对本诉和反诉进行了合并审理。原告高开东的委托诉讼代理人、被告旭曌公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人辜国光经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告高开东向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋土地证书并承担逾期办证的违约责任；2.原告为主张权利所产生的诉讼费、诉讼委托代理费等一切费用由被告承担。事实和理由：2009年3月29日，原被告签订“房地产买卖契约”，协议约定：“被告将位于广元市利州区住房一套（建筑面积115.73平方米）出售给原告，房屋总价款为230000元，光纤费用980元。签协议付定金150000元，余款80000元分期支付”。合同签订后，原告按照约定向被告支付了定金和其他费用后，被告将房屋交于原告使用并于2009年7月9日为原告办理了房产证（证号：广房权证城字第××号）。2009年10月10日原告又向被告支付购房款6万元，余款2万元被告称土地证办理下来再支付。2009年10月10日由被告公司大股东辜国光向原告出具收条一张，收条载明：“今收到高开东归还借款陆万元（60000.00元）及利息4800.00元（肆仟捌佰元），还仅余借款贰万元正（20000.00元）收款人：辜国光2009.10.10”，事实上原告从未向被告借过任何款项，而是被告大股东辜国光喊原告把余下的房款给他写成借条，主要是被告想违规收息。2009年10月10日也是被告大股东辜国光在写收条时自己主观上把余下的房款写成的借款，主要也是被告想违规收息。另被告在2009年10月10日违反双方所签订的“房地产买卖契约”约定向原告所收利息4800元应认定为原告向其所交房款。后原告多次找被告办理所涉房屋的土地证，被告以种种理由不见面推诿至今不给原告办理所涉房屋土地证书。另查：现所涉房屋土地使用权证总证号为广国用××号。广元捷顺实业有限公司于2000年10月30日经广元市利州区食品药品和工商局登记注册，后广元捷顺实业有限公司于2007年11月26日变更为广元捷顺商贸有限公司，2015年2月9日变更为四川旭曌商贸有限公司。综上，原告为维护合法权益，向人民法院提起诉讼。 开庭前原告向本院提交变更诉请申请书，将原诉状中的第一项诉讼请求变更为依法判令被告立即为原告办理位于广元市利州区××路××段××栋××号房屋的不动产权登记证书并承担逾期办证的违约责任（按照已交总房款23万元，从2009年3月15日开始按中国人民银行同期贷款利率计算至不动产权登记证书登记时止）。庭审中，原告明确第二项诉请中委托代理费4000元。事实与理由部分原告补充：现在原告下欠案外人辜国光借款2万元，该借款是原告购买案涉房屋时应被告公司股东辜国光的要求将下欠被告公司的房款转为原告在辜国光处个人借款的。 被告（反诉原告）旭曌公司辩称，一、针对原告的第一项诉请，被告虽然把案涉房屋卖给了原告，但是案涉房屋不是商品房买卖，商品房买卖合同是一个特定的法律关系，本案被告不是房产开发企业，只是一个单纯的房屋买卖关系；二，办理不动产权登记证书，被告不是不动产权登记管理部门，被告无力向原告办证；三，原告主张的逾期办证的违约责任，我们认为没有法律和事实依据，并且根据合同约定原告没有付清房款之前是不予办证的；四，原告诉称已经交清了房款，应当出示付清房款的依据，针对原告的第二项诉请我们认为原告所诉称的逾期办证的责任不在被告，因此本案所发生的一切费用应当由原告承担，对原告所诉的事实理由部分，原告在被告处买房欠房款的事实我们认可以及后面的办证属实。 被告旭曌公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即支付反诉原告购房款人民币20000元及资金利息，利息自2009年10月10日起按照月利率1%计算至付清之日止；2.请求判令反诉被告立即支付反诉原告办理产权证所发生的税费19954.67元；3.本案反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2009年3月6日，反诉被告与反诉原告签订《房地产买卖契约》，购买反诉原告位于广元市利州区××路××段××公寓××幢××单元××号住房，合同总价230000元，并约定办理过户手续所发生的税费由买方承担。因反诉被告未将购房款付清，双方约定在房款未付清之前反诉原告不办理房屋产权过户手续，并约定所欠房款按照月利率1%计算利息。现反诉被告未付清房款，起诉至贵院要求反诉原告办理国有土地使用权证，故反诉原告提起反诉请求。 反诉被告高开东辩称，反诉被告不欠反诉原告购房款，而是只欠案外人辜国光的借款本金20000元，该借款只有辜国光才有权利主张，反诉原告无权主张，税费反诉被告在办理房产证的时候已经向有关国家部门缴纳，不欠反诉原告任何税费，请求依法驳回反诉原告的全部反诉请求。 第三人辜国光未到庭，但其向法庭提交书面答辩意见辩称，1、因购房户购房款不够且房价较低，故在买卖合同中对欠款及税费进行了约定。为了保证能够收到剩余房款，均在合同中约定了欠款利息的计算和付款方式，原告应当支付完毕购房款以及利息后，被告才能为其办理土地证；2、辜国光系被告旭曌公司的控股股东，其代表公司收取购房户的房款，各购房户下欠的房款以及利息是被告旭曌公司的财产，其本人与原告没有任何经济往来，原告未在辜国光处借过钱，各购房户书写的欠房款的欠条是被告旭曌公司的应收款项，不是辜国光的个人款项；3、从2009年至2019年10年中，被告公司先后委托龙飞律师及分派专人数十次发布公告、上门催收该房欠款以及再办理土地证；4、办理产权过程中，在建设局存档的合同均是为了办理产权证需要，被告公司所保留的合同是双方真实意思表示，双方合同约定的欠（借）款及利息税费等均应继续履行。 原告（反诉被告）高开东围绕诉讼请求及反诉答辩意见向本院提交了下列证据： 证据一：原告高开东的身份证复印件以及被告旭曌公司的工商登记档案，拟证明原、被告主体适格，旭曌公司的法定代表人为彭刚，其出资比例为35%，第三人辜国光的出资比例为65%； 证据二：原、被告于2009年3月6日签订的《房屋买卖契约》、广房权证城字第××号房屋产权证复印件、广国用××号土地证复印件、广元市不动产登记中心土地登记卡复印件以及不动产登记公告，拟证明原告购买被告开发的××住房**，房屋总价款为230000元，光纤费980元，签协议付定金150000元，余款80000元分期支付。2009年7月9日被告为原告办理了房产证，所涉房屋的土地使用权证总证号为广国用××号后变更为××号； 证据三：2009年10月10日被告公司股东辜国光向原告出具的收条复印件，拟证明原告已不欠被告房款，被告大股东辜国光让原告把余下的房款转成了借款，现下欠辜国光借款20000元，其主要目的是辜国光想违规收取利息，被告在2009年10月10日违反双方所签订的《房地产买卖契约》第十二条二款的约定向原告收取利息4800元应认定为原告向被告所交房款； 证据四：广元市房地产管理处备案的原被告于2009年3月30日签订的《房地产买卖契约》复印件、被告旭曌公司向广元市房地产管理处出具的授权委托书以及广元市利州区地方税务局2009年7月8日四川省地方税务局契税免税通知书（2009）川广元字858号，2009年7月9日广元市规划和建设局房屋所有权登记费收据以及交易手续费通知单，拟证明备案合同显示原、被告所涉房屋买卖总价为208314元，该合同第十二条无任何约定，案外人辜杰是被告旭曌公司的员工，代表公司为原告办理过房产证等事宜，原告购房按政策享受免税，其他税费原告自己已承担。 被告（反诉原告）旭曌公司对原告（反诉被告）高开东提交的证据发表如下质证意见： 针对证据一：对该组证据的三性均无异议； 针对证据二：对2009年3月29日签订的买卖契约三性无异议，但对证明目的有异议，对房产证、土地使用权证、土地登记卡以及不动产登记公告无异议； 针对证据三：对第三人辜国光与原告私人之间是否有借贷关系不清楚，本案中原告是欠付被告的房款； 针对证据四：对该组证据的真实性无异议，备案合同和授权委托书是为了备案所用，合同履行过程中是以被告提供的合同作为履行的依据，对税务局契税免税通知书、广元市规划和建设局房屋所有权登记费收据以及交易手续费通知单的证明目的有异议，因为合同约定所发生的税费均由原告承担。 被告（反诉原告）旭曌公司围绕其答辩意见及反诉请求向本院提交下列证据： 证据一：原、被告于2009年3月6日签订的《房地产买卖契约》，证明原被告存在房屋买卖关系，反诉被告应当向反诉原告支付购房款，根据原被告的诉状至今原告没有付清房款，根据合同约定被告不办理产权登记过户； 证据二：公告一份，共计三页，证明2014年7月7日被告公司向购买案涉房屋所在的购房人发出公告，要求他们给付房款的本息和土地的税费，本案原告这一栏是一个名叫李秀华签收的； 证据三：中华人民共和国税收通用完税证（NO3255084）和被告出具的前述单据说明，证明税收已经发生，参照原告购买案涉房屋所在的楼栋其他房屋买房人的完税凭证，原告应承担被告应缴纳的案涉房屋税费19954.67元。 原告（反诉被告）高开东针对被告（反诉原告）提交的证据发表如下质证意见： 针对证据一：对该组证据的三性无异议，但是合同载明的很清楚被告在2009年4月15日前将购房的房产证办给原告，到期未办原告不再支付利息，而房产证是在2009年7月9日办理的，所以说被告也逾期了，根据合同第十二条原告不再支付利息，原告已经不欠被告房款，房款是转为辜国光的个人借款，所以说被告应当给原告办理土地证即现在的不动产权证书； 针对证据二：对公告真实性和合法性不予认可，不能证明在小区发过类似的公告。对领到土地分摊面积计算表是原告妻子李秀华签的，但对这份土地分摊计算表上方的两句话“分户土地资料发放表、借款本息清收公告函、共三页分户送达”我们不予认可，因为我们在签收“领到土地分摊面积计算表”时没有上面两句话； 针对证据三：对该组证据的真实性合法性无异议，但是关联性有异议，是房地产开发商承担总税费，缴费的时间是2009年6月25日，我们认为按照国家相关规定结合我们的合同和备案合同第七条税费是各自按照法律承担，我们认为这部分开发商自己承担的税费不应当由购房者承担，其次是本案中以及所有的这两栋楼没有任何一户应当由开发商承担的税费是由购房者承担的，法院可以查阅被告在法院生效文书，如果有必要法院可以调查这两栋房屋的购买者，另外我们认为从时间上看，即使按反诉原告所说在2009年6月25日已经垫付了应当由我们承担的税费，那么按照诉讼时效，原来是两年现在是三年，我们按照三年来计算，被告向我们追讨税费的时间已经过了诉讼时效。关于被告自己出具的一份说明，这份说明没有落款具体日子，所以形式上不合法，对内容的三性不予认可。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2009年3月6日，原告（反诉被告）高开东作为乙方与作为甲方的被告（反诉原告）旭曌公司签订《房地产买卖契约》，约定由高开东购买旭曌公司开发的位于广元市利州区××路××段××幢××单元××号房屋一套，建筑面积115.73平方米，房屋总价款230000元，光纤费980元，合同签订当日支付购房定金150000元。合同第十二条“双方约定的其他事项”：（一）余款支付协议：①首付款支付后，余额为捌万元（￥80000.00元），②余额从2009年3月15日起按月率1%支付利息；（二）房产证、土地使用权证、办证协议：①首付款支付后，甲方即将乙方所购房屋的钥匙交与乙方，乙方即可入住；②甲方在2009年3月31日前（备注：最长延迟至2009年4月15日前）将乙方所购房屋的房产证办给乙方，到期如未把房产证办给乙方，乙方将不支付余额的利息；③乙方付清所购房屋余款后，甲方在三个月内将乙方所购房屋的土地使用证办给乙方；④甲方全权负责办理乙方所购房屋的房产证、土地使用证，办证所发生的一切手续费和税费由乙方承担。 2009年3月15日，高开东向第三人辜国光出具借条一份，该借条载明：“今借到辜国光现金捌万元（￥：80000.00元）。此据借款人：高开东2009.3.15”。 2009年7月9日，高开东取得案涉房屋的所有权证书，权证号为广房权证城字第××号。 2009年10月10日，第三人辜国光向原告高开东出具收条一份，该收条载明：“今收到原高开东归还借款陆万元（60000.00元）及利息4800.00元（肆仟捌佰元）正仅余借款贰万元正（20000.00元）收款人：辜国光2009.10.10”。 同时查明，原、被告双方将签订的落款日期为2009年3月30日的《房地产买卖契约》在房地产管理部门进行了备案，该备案合同中对房屋总价款约定为208314元，该备案合同第十二项双方约定的其他事项下方无任何内容。 另查明，一、广元捷顺实业有限公司于2000年10月30日经广元市利州区食品药品和工商局登记注册，后广元捷顺实业有限公司于2007年11月26日将公司名称由广元捷顺实业有限公司变更为广元捷顺商贸有限公司；2015年2月9日广元捷顺商贸有限公司将公司名称变更登记为四川旭瞾商贸有限公司;二、本案房屋所涉土地使用权证总证号原为广国用××号，2016年5月20日因被告公司名称由广元捷顺商贸有限公司变更为四川旭瞾商贸有限公司后，该土地使用权证总证号变为广国用××号;三、据工商部门企业登记档案，旭瞾公司投资人为辜国光与彭刚二人，辜国光占65%的股份，彭刚为法定代表人，投资比例35%。 本院认为，原告（反诉被告）高开东与被告（反诉原告）旭曌公司签订的《房地产买卖契约》合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。本案的首要争议焦点在于高开东是否仍欠旭曌公司购房款。高开东与旭曌公司分别于2009年3月6日和3月30日就案涉房屋签订《房地产买卖契约》，其中3月6日的合同中约定房屋总价款为230000元，3月30日签订的合同约定的房款为208314元。根据庭审查明的事实，双方实际履行3月6日签订的合同，3月30日的合同仅供房管部门备案使用。旭曌公司所主张的20000元购房款，高开东对该欠款金额本身不持异议，但认为该20000元已经转化为对旭曌公司股东辜国光的个人借款。根据辜国光的答辩意见，其明确表示其个人与原告无借贷关系，故即使第三人辜国光持有高开东书写的借条，其实质也系高开东对下欠旭曌公司购房款的确认，而非高开东与第三人辜国光之间的借贷关系。综上，本院对高开东下欠旭曌公司购房款20000元的事实予以确认，对旭曌公司要求高开东支付下欠购房款20000元的反诉请求予以支持。 关于旭曌公司主张的资金利息。根据合同补充约定，旭曌公司应当在2009年4月15日前为高开东办理房产证，逾期高开东将不向旭曌公司支付下欠房款利息，而旭曌公司实际为高开东办理房产证的时间为2019年7月9日，故高开东不应当向旭曌公司支付下欠房款的资金利息，故本院对旭曌公司要求高开东按照月利率1%支付资金利息的反诉请求不予支持。 关于高开东要求旭曌公司办理不动产权证书的问题。根据双方签订的《房地产买卖契约》，高开东在付清所购房屋余款后，旭曌公司应当在三个月内将土地使用证办给高开东。另由于2016年，广元市开始实施不动产登记制度改革，房屋使用权证和土地使用权证双证合一为不动产登记证书，故本案中高开东付清购房款后，旭曌公司应当为高开东办理不动产权证书。 关于高开东主张的逾期办证违约金。根据合同约定，高开东在向旭曌公司履行完毕购房款支付义务后，旭曌公司才为其办理土地使用权证，本案中，由于其未向旭曌公司付清购房款，故本院对其要求旭曌公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。 关于高开东要求旭曌公司支付委托诉讼代理费的问题。因双方在《房地产买卖契约》中对此未进行约定，高开东的该项诉请无事实和法律依据，本院亦不予支持。 关于旭曌公司要求高开东支付办证税费19954.67元的问题。本案中，旭曌公司未能举证证明该笔费用已经由其实际支付，根据谁主张、谁举证的证据规则，旭曌公司应当承担举证不力的法律后果，故本院对旭曌公司的该项反诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）高开东于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司支付购房款20000元； 二、被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司在原告（反诉被告）高开东履行本判决第一项确定的给付义务后十五日内为原告（反诉被告）高开东办理位于广元市利州区××路××段××房屋的不动产权证书； 三、驳回原告（反诉被告）高开东的其他本诉诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）四川旭曌商贸有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4750元，由被告四川旭曌商贸有限公司负担。 反诉案件受理费798元，由反诉原告四川旭曌商贸有限公司负担498元，反诉被告高开东负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 赵 鹏 人民陪审员 陈 燕 人民陪审员 欧高凤 二〇一九年十二月十七日 书 记 员 马嘉苇