广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初24809号原告邢斌，男，1976年2月16日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人杨晨名，广东瀛尊律师事务所律师。被告沈锴杰，男，1984年4月9日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人黄慧，广东商达律师事务所律师。委托诉讼代理人梁婉彤，广东商达律师事务所实习律师。第三人熊丽群，女，1971年12月11日，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。原告邢斌诉被告沈锴杰、第三人熊丽群租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年8月12日第一次公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人杨晨名、被告及其委托诉讼代理人黄慧、梁婉彤到庭参加诉讼，第三人熊丽群经本院依法传唤，未到庭参加诉讼；于2019年11月26日第二次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人杨晨名、被告及其委托诉讼代理人黄慧到庭参加诉讼。第三人熊丽群经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年4月22日，原告与第三人签订一份《房屋租赁合同》，租赁第三人位于深圳市福田区房屋一套，房屋面积为185平方米，租赁时间自2016年5月11日至2024年5月10止，共8年，第一年租金每个月11000元，往后每年递增3%，即第一年租金为11000元／月，第二年为11330元／月，第三年为11670元／月，第四年为12020元／月，第五年为12381元／月，第六年为12752元／月，第七年为13135元／月，第八年为13529元／月。因原告租用上述房屋是装修好后长期用来出租给相关租客使用，为了避免第三人违约提前解除租赁合同而使原告花费大量金钱装修房屋购买设备并出租后造成巨大损失（包括直接的经济损失、所得利益损失及可能对租客违约造成的损失），故此双方在合同第十条中手写约定：本合同一经签订即时生效，若有违约，违约方双倍赔偿对方一切损失（包括直接损失、间接损失、收益等）；乙方可加隔间等装修。合同生效后，原告一直按合同约定及第三人的指定支付每个月的房租。2019年1月11日，第三人因无法偿还欠款，上述涉案房产被人民法院拍卖，被告购得此房产。此后，被告作为新的房产业主，为了赶出房产中的租客并废除原告与第三人所签订的《房屋租赁合同》，早日拿下涉案房产，以原告与第三人所签订的租赁合同金额过少为由，自行发函给原告强行解除该租赁合同；且同时，又委托某律所寄送律师函，惘顾事实，以原告未交纳租金为由解除租赁合同，并要求原告（原告的租客）立即搬离上述房产。事后，被告就常常纠集一群社会上的打手，采取打、砸、破坏等各种暴力行为，强行驱赶原告的租客，毁坏涉案房屋内的家具、家电等设施，并最终达到目的，强行占据了该涉案房产，使原告不但可能面临众多租客提起的巨大违约索赔，也给原告自身造成了巨大的直接经济损失与间接经济损失及相关财产损失。原告认为，第三人与原告签订的租赁合同系双方自愿平等的自由意思表示，没有违反任何法律法规，完全合法有效；即使被告竞拍成功后作为涉案房产的新业主，也应当尊重原房产所附带的租赁合同，所谓买卖不破租赁，且该租赁也不符合司法解释的例外情形。然而，被告为了达到驱逐原告租客并解除原租赁合同的目的，竟然采取极端暴力的行为，给原告造成巨大的经济损失，应当依据相关法律规定及合同约定承担相应的法律责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院请求：1、被告向原告赔偿租金收益损失人民币1213380元；2、被告向原告赔偿租房押金人民币19260元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、双方因《房屋租赁合同》产生的纠纷自签订《人民调解协议书》所有纠纷已经处理完毕，双方基于《房屋租赁合同》的权利义务已终结，希望驳回原告全部诉讼请求。被告与原告于2019年4月27日在福保派出所调解室就位于深圳市福田区的房屋租赁合同纠纷及原告对被告进行殴打一事进行调解。双方在福保街道人民调解委员会和派出所民警的协调下，签订了深福调保字（2019）第（008）号《人民调解协议书》，达成如下协议：1、申请人邢斌自愿放弃并解除深圳市福田区的租约合同，并表示会撤回在法院因该房产对沈锴杰提起的诉讼；2、申请人沈锴杰自愿放弃其他诉讼请求，不再追究邢斌的其他法律责任义务；3、双方签字后，本次租赁合同纠纷权利义务关系全部终止。该《人民调解协议书》生效后，被告遵守承诺，自愿放弃了其他诉讼请求，不再追究原告的其他法律责任义务。双方就位于深圳市福田区的房屋租赁合同纠纷已经解决完毕，双方基于《房屋租赁合同》权利义务已终结，请法院判决驳回原告全部诉讼请求。二、因被告违反《房屋租赁合同》约定，逾期未支付租金、擅自改变房屋结构和用途，原告分别于2月25日口头，2月28日发律师函解除《房屋租赁合同》，原告无权请求被告赔偿租金收益损失人民币1213380元及租房押金人民币19260元。1、原告拖欠租金，被告有权单方解除合同，无需支付其损失及返还押金。依据《房屋租赁合同》第二条约定，乙方应于每月5号前将租金付到甲方指定账户如乙方不按时支付房租金，逾期每天付拖欠租金额的0.5%的滞纳金，逾期15天仍不付租金，甲方有权立即单方解除合同，收回住房，并不退还押金。被告曾要求原告出具交纳租金的凭证，但根据原告提供的材料，原告最后一次交纳租金的时间为2018年8月6日，原告逾期交纳租金，被告有权解除合同。2、原告擅自改变房屋结构和用途，被告有权单方解除合同，无需支付其损失及返还押金：（1）《房屋租赁合同》第一条约定，将房屋出租给乙方居住，即房屋用途为居住；第五条约定，乙方租住房屋，不得擅自改变房屋结构和用途；不得在室内存放危险、违禁品；未经甲方同意本住房不得整体转租他人，否则，甲方有权终止本合同，收回住房，不退押金，并有权进一步追究责任。乙方租住期间要保持清洁卫生，负责室内设施、电器、家具的维护和修理，退租时，要恢复入住时原貌。原告将房屋加建隔间分租给多个租客用于经营获益，擅自变更房屋用途，违反了《房屋租赁合同》的规定。（2）本案原告提交的《房屋租赁合同》有篡改痕迹。为了竞拍位于深圳市福田区的房屋，依据《深圳市福田区人民法院关于拍卖深圳市福田区Ｂ的公告（第二次）》的要求，被告于2019年1月3日前往本院执行局，提取了原告向本院提交的《房屋租赁合同》的复印件等材料。该材料系原告在涉案房屋拍卖前向本院提交，原告应当对其真实性负责。被告从本院执行局获取的《房屋租赁合同》等材料与此次案件原告提交的《房屋租赁合同》等材料明显不一致，有明显篡改的痕迹，篡改的痕迹主要体现在：抬头部分合租人，原告擅自增加了“乙方可分转租，但不可以整体转让”；合同第十条其他约定事项，原告擅自增加了“本合同已签订，即时生效，若有违约，违约方双倍赔偿对方一切损失（包括直接损失、间接损失、收益等）；乙方可加隔间等装修”。3、原告将房屋分割搭建成若干小间，违反法律法规禁止性规定，同时存在严重的消防等安全隐患。《深圳市出租屋管理若干规定》第十二条第二款规定，“住宅出租屋应当以经批准的施工图确定的房间为最小出租单位；没有经批准施工图的，应当依据相关建筑设计标准、规范确定最小出租单位。禁止将最小出租单位再分割搭建成若干小间。住宅出租屋人均租住建筑面积不得低于六平方米”。乙方擅自将原房屋结构四房两厅加隔成小房间后出租，违反法律法规禁止性规定。同时，在原告承租期间，因原告擅自将原房屋结构四房两厅加隔成小房间，又未对房屋进行正常维护，还存在改变电路、水路，未对燃气管线进行维护及安检，存在大功率电器密集等情形，导致涉案房屋存在严重的安全隐患。社区专管员曾上门检查，口头责令整改，消除消防隐患。因原告违反合同约定及法律法规禁止性规定，导致被告面临遭受行政处罚等巨大风险。4、《房屋租赁合同》涉及押金并非被告收取，原告无权要求被告返还。综上，被告有理由相信原告对《房屋租赁合同》进行了篡改。《房屋租赁合同》上并未约定原告可以分转租、加隔间进行装修。因此，原告擅自变更房屋用途，分转租用于经营获益，并对房屋进行分割搭建成若干小房间的行为已经违反了《房屋租赁合同》约定。被告作为该《房屋租赁合同》权利的承受人，有权作为甲方就原告逾期不付租金、擅自改变房屋构造和用途的行为单方解除合同，收回住房，并不退还押金，原告无权要求被告赔偿租金收益人民币1213380元及租房押金人民币19260元。三、关于诉讼费用，根据法律规定，由法院判决确定实际承担者。四、原告逾期未交纳水电排污费、管理费，被告垫付了5959.99元。依据《房屋租赁合同》第三条约定，租赁期间，每月的房屋管理费、水电费、煤气费、清洁卫生费等杂费，均由乙方支付。如乙方不按时交费，所产生的滞纳金和有关责任由乙方承担。原告在租赁期间，自2018年10月份开始未交纳过水、电、排污费，自2018年11月份开始未交纳过管理费，拖欠费用5959.99元。原告拖欠的上述费用是被告于2月22日交清的。五、原告诉称被告纠集社会上的打手，采取各种暴力行为，强行驱赶租客，毁坏房屋内设备，完全扭曲事实，损害被告的名誉。实际为原告对被告进行过殴打，致使被告受伤。依据被告提交的短信记录，原告多次用短信形式对被告进行侮辱、威胁，对被告的精神造成严重损害。甚至，原告于2019年2月25日晚上带人和武器到房屋欲对被告进行殴打，殴打未遂后，又于3月3日凌晨带人强行撬门进屋殴打被告，使被告受伤入院，经法医鉴定为轻微伤。被告上述的事实均有证据支撑，并非如原告所述是黑社会行为，因此原告所述的情况完全歪曲实际事实。基于上述事实和理由，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告请求驳回原告全部诉讼请求。第三人未到庭、未答辩、亦未提交证据。经审理查明，2016年4月22日，原告邢斌与第三人熊丽群签订《房屋租赁合同》约定，第三人将其名下位于深圳市福田区的房屋出租给原告。租赁期限自2016年5月11日至2024年5月10日止。同日，原告向第三人支付了租赁押金20000元。原告在承租涉案房屋后将房屋内部分割成小单元分别转租。2019年1月11日，因第三人与案外人大业信托有限责任公司发生借款合同纠纷，案外人申请强制执行第三人的涉案房产,涉案房产由被告沈锴杰通过公开拍卖竞得，成交价格为8429973.44元。2019年1月28日，本院作出（2018）粤0304执31945号之二裁定书，裁定位于福田区的房产归买受人沈锴杰所有。裁定书送达后立即生效。2019年2月28日，被告向原告寄送了《解除房屋租赁合同通知书》及《律师函》，要求解除双方之间的《房屋租赁合同》并要求原告于2019年3月5日前腾退房屋。2019年3月3日凌晨，被告在涉案房屋内被原告打伤。经深圳市第二人民医院法医临床司法鉴定所鉴定，被告损失程度评定为轻微伤。2019年3月22日，原告向本院提交民事起诉状，诉请被告向其赔偿租金收益损失及赔偿租房押金合计1232640元。2019年4月27日，原、被告双方在深圳市福田区人民调解委员会的主持下签订深福调福保字（2019）第（008）号《人民调解协议书》，达成如下协议：“一、申请人邢斌自愿放弃并解除深圳市福田区的租约合同，并表示会撤回在法院因该房产对沈锴杰提起的诉讼；二、申请人沈锴杰自愿放弃其他诉讼请求，不再追究邢斌的其他法律责任义务；三、双方签字后，本次租赁合同纠纷权利义务关系全部终止”。同日，原、被告及案外人邢宽又达成口头协议如下：“邢斌自愿放弃并解除深圳市福田区的租约合同，并表示会撤回在法院因该房产对沈锴杰提起的诉讼；沈锴杰自愿放弃其他诉讼请求，不再追究邢斌、邢宽的其他法律责任义务；双方就此和解，就此不再追究对方任何法律责任和义务（注：原属邢斌的家具电器，由邢斌提供深圳市内地址，由沈锴杰负责运输将部分家具电器返还给邢斌，届时沈锴杰再额外补偿壹万元给邢斌作为家具补偿费用）”。另查明，本案庭审时，被告确认其未就人身损害赔偿向原告或案外人邢宽提起相关诉讼。上述事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，2019年4月27日，在深圳市福田区人民调解委员会的主持下，原、被告双方签订的《人民调解协议书》及原、被告与案外人邢宽三方签订的《人民调解口头协议书》均系各方当事人自愿达成，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定为合法有效。原告主张调解协议系其在受胁迫的情况下签订，并非其真实意思表示，并未提交任何证据予以证明，本院对此不予采信。根据《中华人民共和国人民调解法》第三十一条第一款规定，经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。本院认为，两份协议对原、被告双方权利义务约定一致，《人民调解口头协议书》另外补充约定了被告负有向原告返还家具及补偿10000元的义务。根据两份协议的约定，被告同意不再追究原告的法律责任。原、被告均同意双方因租赁合同产生的权利义务关系终止，原告不再向被告主张相关权利。双方应当按照约定履行自己的义务。因被告并未就其人身损害赔偿向原告或案外人邢宽主张相关权利，已经履行了自己的主要义务，原告又诉请被告向其赔偿租金收益损失及租赁押金，于法无据，本院不予支持。至于原告主张被告未履行返还家具及补偿10000元的义务，原告可就此另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国人民调解法》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告邢斌的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币15894元、保全费5000元（均已由原告预交），由原告邢斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨**晶人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  梁光辉二〇一九年十二月十六日书 记 员  邹鑫柱附法律条文：《中华人民共和国人民调解法》第三十一条经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。人民调解委员会应当对调解协议的履行情况进行监督，督促当事人履行约定的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。