广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终27618号上诉人（原审被告、反诉原告)：深圳市住银投资发展有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道海富社区**翻身路**海滨广场****。法定代表人：王墩利，执行董事。委托诉讼代理人：张春桂，广东信科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨佳仁，男，1979年9月28日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。委托诉讼代理人：李福兴，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娜，广东金地律师事务所实习律师。上诉人深圳市住银投资发展有限公司（以下简称住银公司）因与被上诉人杨佳仁房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初5473号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。住银公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法发回重审或依法改判；二、判令杨佳仁承担一审和二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未充分查明涉案房屋是否具有建设工程规划许可证。一审法院根据杨佳仁委托第三方测绘形成的坐标向深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局（以下简称市规土委宝安管理局）调查核实该地块范围内未查到相关报建和验收记录，进而认定涉案租赁物业未取得建设规划许可的观点错误。首先，杨佳仁在一审诉讼过程中自行委托第三方对涉案租赁物进行测绘，没有经住银公司同意或者经一审法院委托测绘，程序违法。其次，第三方测绘的坐标是否准确直接影响到市规土委宝安管理局的核查，第三方测绘的坐标是否与涉案租赁物的真实坐标一致、是否与相关职能机构登记坐标的一致，均直接影响该房屋是否报建及验收或者是在建设完成后取得的建设规划许可。住银公司系从杨佳仁处承租涉案租赁物，但是杨佳仁并非涉案建筑物的所有权人，该涉案租赁物的真实坐标最清楚的莫过于房屋的所有权人黄木秀。但是一审法院没有追加案外人黄木秀作为本案当事人，以便查明事实。然后，一审法院仅发函向市规土委宝安管理局调查可能存在遗漏，因为涉案租赁物涉及历史遗留问题，相关登记信息可能留存涉案租赁物所在的管理所。最后，住银公司经庭后多方打听，渉案租赁物业存在申报"两规"情况，申报编号T2-0800-B01584等，由于权限问题，住银公司无权调取。综上，住银公司认为一审法院没有追加原业主黄木秀作为本案当事人，没有充分查明涉案租赁物是否具有建设工程规划许可，认定住银公司与杨佳仁签订的《房屋租赁合同书》没有查明事实真相，认定事实错误。二、一审法院判令住银公司向杨佳仁返还涉案租赁物，但是没有审查杨佳仁是否合法享有对涉案租赁物使用、收益的权利，涉案租赁物的原业主是黄木秀，住银公司与杨佳仁签订的《补充协议》也有披露。且不说涉案房屋目前已经出租给上百名租户的情况，如果原业主黄木秀与杨佳仁签订的房租租赁合同无效，或杨佳仁在一审庭审辩论结束前没有合法享有涉案房屋使用、收益的权利。那么，住银公司就不需向杨佳仁返还房屋。并且，如果杨佳仁没有合法享有涉案租赁物使用和收益的权利，住银公司也不应向杨佳仁缴纳场地占有使用费。三、一审法院判决住银公司支付2017年9月至2018年1月的场地占有使用费3291277元及利息（按中国人民银行同期款基准利率）认定事实错误，无法律依据。关于住银公司支付给杨佳仁的3万元，住银公司认为住银公司与杨佳仁除与涉案租赁物的交集之外没有其他经济往来，住银公司转款时备注和留言的内容，这是住银公司的自由，如果杨佳仁认为并非租金，其应就该笔款项进一步举证，而非由住银公司举证。关于2017年9月至2018年1月前的场地占有使用费利息，住银公司认为住银公司与杨佳仁签订的《房屋租赁合同书》没有约定迟延支付租金计算利息的标准。而且，住银公司暂停支付租金主要过错在于杨佳仁。杨佳仁没有按照《补充协议》的约定在2017年4月1日前完成或者启动绿化带迁移工作，住银公司此前已经多次沟通，要求杨佳仁要么返还迁移费100万，要么尽快迁移绿化带。但是杨佳仁约定时间内没有启动绿化带迁移工作，在合理时间内也没有完成迁移，更不愿意返还迁移费。因为杨佳仁到期应履行而未履行义务，所以住银公司采取了合理的抗辩权。况且，杨佳仁于2017年11月3日向住银公司送达《催款函》，要求计算欠款利息，而一审法院却判决从2017年9月5日开始计息。因此，住银公司认为一审法院判决住银公司支付2017年9月至2018年1月的场地占有使用费3291277元及利息（按中国人民银行同期贷款基准利率，）没有法律依据，也不合理。四、一审法院关于装修损失和搬迁费承担的事实认定错误。杨佳仁在与住银公司签订《房屋租赁合同书》时没有告知涉案租赁物没有房产证或者没有规划许可证或者是违法建筑的情形，截止住银公司提起上诉，住银公司尚不清楚涉案房屋的情况。住银公司在承租前有要求确定杨佳仁对涉案租赁物是合法使用和收益的，故要求杨佳仁出示其与原业主黄木秀签订的《厂房宿舍租赁合同书》。同时，住银公司要求杨佳仁保证涉案租赁物可以作为商业经营用途，即杨佳仁保证全力配合并协助办理二次消防验收通过。以上事实从《补充协议》可证。因此，住银公司在签订《房屋租赁合同书》已尽审慎义务，如果《房屋租赁合同书》无效，杨佳仁应该承担对合同无效承担全部责任。同理，搬迁费的承担也理应由杨佳仁承担。关于物业装修是否同意使用。虽然杨佳仁在一审庭审过程中明确表示不同意利用，但是其意思表示与《房屋租赁合同书》相悖。《房屋租赁合同书》第六条第五项约定"合同期满，乙方负责结算该物业相关的各项应交费用，并将该物业移交给甲方，乙方可将电器、家私等可移动的财产拆走，但对该物业装修的不动产及电梯不得拆卸"。尽管合同期限未满，但签订合同时双方是达成了合作结束后双方对动产和不动产的拆迁或利用的意思表示，即住银公司可拆走电器和家私，涉案租赁物装修的不动产和电梯由杨佳仁利用。由此，如果《房屋租赁合同书》无效，那么涉案房屋的装修应按《房屋租赁合同书》的意思表示由杨佳仁利用。四、一审法院严重违反民事审判程序。一审法院于2019年8月21日向住银公司送达资产评估收费通知单，通知住银公司补交评估费2000元，期限为接到通知七日内缴费，缴费期限至2019年8月28日。但是一审法院于2019年8月12日作出一审判决，并于2019年8月26日送达住银公司，住银公司实际支付评估费65300，一审判决认定住银公司实际支付评估费63300元。一审法院在住银公司缴纳评估费期限届满前就作出判决，严重违反民事审判程序。杨佳仁辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回住银公司的上诉请求。一、一审法院已经对案涉房屋是否具有建设规划许可证向有关职能部门发函调查核实，市规土委宝安管理局有回函确认相关地块没有验收记录。同时，住银公司在一审中以合同无效为基础，要求杨佳仁支付装修损失，其自身也认可案涉房屋没有取得建设规划许可证。退一步讲，在双方均无法举证证实案涉房屋取得建设规划许可证，相关部门也出具了意见，对案涉房屋没有规划许可证，这一事实是完全成立的。二、根据《合同法》第五十八条，双方签订的租赁合同无效之后，杨佳仁作为租赁合同的出租方，有权要求住银公司返还租赁土地，至于杨佳仁与案外人黄木秀之间的合同关系并非本案的审理范围，住银公司无权依据案外的合同关系进行相应的抗辩。三、根据最高院房屋租赁司法解释第五条，住银公司占有案涉房屋期间，杨佳仁有权要求其按照租金标准支付房屋占用费。四、住银公司与杨佳仁签订的《房屋租赁合同书》约定，住银公司应于每月**前支付当月租金，住银公司逾期支付租金的行为必然导致杨佳仁资金占用的利息损失。一审法院参照银行贷款利率计算利息的损失合法合理。同时，杨佳仁所谓的完成绿化带迁移与住银公司支付租金两者并非同一法律关系内的主合同义务，住银公司不能以杨佳仁未履行绿化带迁移工作的职责来拒付租金（房屋占用费）。五、住银公司系一家具有投资经验的公司，一审法院按照过错的比例要求双方承担相应损失合理。六、评估费不属于诉讼费，法院也不属于代收单位。如果一方当事人不交评估费，只会产生评估报告无法提交的后果。在本案中，评估单位已经提交了评估报告，双方也对评估报告进行了质证，是否交纳评估费对本案的审理均没有任何影响。杨佳仁向一审法院起诉请求：一、确认杨佳仁、住银公司于2016年10月8日签订的《房屋租赁租赁合同》无效；二、判决住银公司立即××大道××地铁口××、××出口旁（××工业区）××厂房××、××及宿舍××、××栋房屋；三、判决住银公司支付2017年9月至2018年1月份租金3291277元；四、判决住银公司支付杨佳仁延期支付租金的利息损失（以已拖欠租金3291277为基数，按人民银行同期贷款利率上浮50%计算至实际清偿日，暂计算至2018年2月4日为47613.17元）；五、判决住银公司自2018年2月5日起按合同约定标准向杨佳仁支付房屋使用费至实际清退房屋为止；六、判令住银公司承担本案诉讼费。住银公司向一审法院反诉请求：一、判决杨佳仁返还住银公司迁移费100万元；二、判决杨佳仁返还住银公司押金212万元；三、判决杨佳仁赔偿住银公司经济损失92882.9元；四、判决杨佳仁赔偿住银公司装修装饰及搬迁费19810246元。一审法院认定事实：2016年10月8日，杨佳仁、住银公司签订一份《房屋租赁合同书》，杨佳仁为出租方（甲方），住银公司为承租方（乙方）。合同主要内容为：甲方将坐落于宝安大道塘尾地铁口A、B出口旁（惠龙工业园）的厂房A1、A2栋及宿舍B1、B2栋出租给乙方使用，总建筑面积约24075平方米计算（不含门卫室，单层独栋物业）；租期十年，从2016年10月01日始至2026年9月30日止；租金标准为，自2017年4月1日至2019年3月30日，每月租金为88万元，自2019年4月1日至2021年3月30日，每月租金为96.8万元，自2021年4月1日至2023年3月30日，每月租金为106.48万元，自2023年4月1日至2025年3月30日，每月租金为124.9万元，自2025年4月1日至2026年9月30日，每月租金为1408198元；乙方于本合同签订之日起5个工作日内向甲方支付300万元，其中包括押金212万元，第一个月租金88万元，之后，每月5日之前乙方向甲方交付当月租金；甲方于本合同签订之日起将本合同所指物业交付乙方使用，甲方同意2017年3月30日前为给乙方的免租期，开始计租金日期为2017年4月1日；甲方同意乙方在不影响该物业主体框架结构的情况下对该物业进行装修改造，甲方应积极配合乙方办理相关部门所需的相关手续；甲方负责完成本合同所指物业与宝安大道之间绿化带的迁移事宜；甲方必须保证其在本合同有效期限内享有完全的（转）出租权。并同意乙方在本合同有效期内可以自由转租；乙方应按本合同约定的日期及时向甲方交付租金，如乙方因自身特殊情况无法按时交付租金时，拖欠租金时间不得超过30天，否则甲方可视为乙方违约，乙方需自动退场，并不得要求退还押金；合同期满，乙方负责结清该物业相关的各项应交费用，并将该物业移交给甲方，乙方可将电器、家私等可移动的财产拆走，但对该物业装修的不动产及电梯不得拆卸。合同还对违约责任、免责条款等内容进行了约定。合同签订当日，杨佳仁、住银公司签订一份《补充协议》，杨佳仁作为甲方，住银公司作为乙方。协议主要内容为：甲方负责完成租赁物业与宝安大道之间的绿化带迁移工作，其应配合政府部门在起租日（2017年4月1日前）前完成或者启动该迁移工程，乙方向甲方支付100万元的迁移费，如果在合理时间（从2016年10月1日起一年内）甲方未完成该项工作，可由乙方出面协调，乙方协调所支付的所有经费从当月应交的房屋租金中扣除；甲方负责指派两名厂长在该租赁物业工作，由乙方向其每月每人支付工资4000元；甲方保证该租赁物业原房东黄木秀在其与甲方签订的原《厂房宿舍租赁合同书》的甲方签名处补充签名。2016年10月9日，住银公司通过银行转账分两笔支付杨佳仁押金212万元、首月租金88万元。同年10月18日，住银公司向杨佳仁缴纳了门前绿化改造经费100万元，杨佳仁出具收款收据。杨佳仁、住银公司对2017年9月前的租金支付情况不持争议，杨佳仁主张住银公司自2017年9月起开始拖欠租金，仅于2017年9月26日缴纳9月租金808723元，于同年11月1日缴纳10月租金30万元，此后再未支付涉案租赁物业的租金。住银公司虽辩称已付清2017年9月租金，但仅能提交一份2016年10月20日向杨佳仁转账3万元的《付款通知单》。杨佳仁确认转账的事实，但主张该款系支付案外款项，《付款通知单》附言已载明用途“王健王健”，住银公司虽主张该款系**付款多支付的部分，应当抵减租金，但未能就款项具体支付用途以及通知单自行添加相关附言予以合理说明。2017年11月3日，杨佳仁向住银公司送达《催款函》，要求住银公司尽快支付拖欠的9月份租金71277元、10月份租金58万元，以及按期于当月5日前支付11月租金88万元，否则杨佳仁将追索欠款利息。2018年4月17日、18日，因住银公司拖欠涉案租赁物业租金，杨佳仁对涉案租赁物业采取停电措施，后经住银公司向公安机关报案，涉案租赁物业于2018年4月18日恢复供电。杨佳仁、住银公司虽对停电及恢复供电的具体时间有争议，但均确认停电发生在4月17日、18日两天，杨佳仁亦认可住银公司主张因赔偿次承租人停电损失产生的经营损失92882.9元。诉讼过程中，经住银公司申请，该院依法委托深圳市公平衡资产评估有限公司就涉案租赁物业装修现值及物业内家私、电器等财产的搬迁费用予以评估。评估机构于2019年3月22日出具深公平衡评字[2019]第ZX-20号《资产评估报告》，评估结论为基础工程等五类合计529项装修现值为19492746元，家私、空调等197项动产搬迁费用为317500元。上述评估报告经送达当事双方，杨佳仁、住银公司均未就评估结论提出书面异议，并在庭审中明确表示认可评估机构作出的评估结论。另查，涉案租赁物业未取得不动产登记，杨佳仁、住银公司亦不能提交涉案租赁物业的建设规划许可证。为核实涉案租赁物业的报建情况，杨佳仁向该院申请调查取证并委托深圳市协鹏工程勘察有限公司（以下简称协鹏公司）对涉案租赁物业地块坐标进行了测量，协鹏公司出具测绘技术报告给出受测地块15个点的横、纵坐标，市规土委宝安管理局根据该15个点坐标进行核查，该局复函称该地块范围内未查到相关报建及验收记录。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案租赁物业均未取得不动产产权登记，杨佳仁、住银公司亦未能提交涉案租赁物业的建设规划许可证。该院根据杨佳仁委托测绘形成的坐标向市规土委宝安管理局调查核实，该局亦确认相关地块未有报建及验收记录。住银公司虽不认可杨佳仁委托测量取得定位地块的横、纵坐标数值，但未能提交任何证据予以反证，在测量机构具备相应资质，亦未有足够证据证明测绘程序违法的情况下，该院采信杨佳仁委托测绘形成的的测绘数据。现相关职能机构已出具复函认定涉案租赁物业所在地块未有报建及验收记录，据此可以认定涉案租赁物业并未取得建设规划许可。杨佳仁、住银公司就涉案不动产租赁事宜签署的《房屋租赁合同书》应为无效合同。根据无效合同的处理原则，双方基于无效合同取得的财产均应予以返还，杨佳仁应将收取的押金212万元返还住银公司，住银公司应将承租涉案物业返还杨佳仁。故杨佳仁要求住银公司××大道××地铁口××、××出口旁（××工业××）××厂房××、××及宿舍××、××栋的诉请，以及住银公司要求杨佳仁返还押金212万元的反诉请求，均有事实及法律依据，该院予以支持。关于场地占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，住银公司自2017年9月起未能足额支付已发生的场地占有使用费，其中9月份租金仅于2017年9月26日支付808723元，仍余71277元待支付，10月份租金仅于2017年11月1日缴纳10月租金30万元，仍余58万元待支付。截止2018年1月底，住银公司累计拖欠场地占有使用费3291277元（71277元+58万元+88万元×3个月）。根据合同约定，各月租金应于当月5日前支付，住银公司逾期支付租金必然导致杨佳仁资金被占用期间的利息损失，故杨佳仁要求住银公司支付2017年9月至2018年1月场地占有使用费3291277元及利息的请求，有事实及法律依据，该院予以支持，但杨佳仁要求利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计，没有法律依据，该院不予支持。该院判令住银公司按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付上述期间各月场地占有使用费以及被占用期间的利息。2018年2月以后的场地占有使用费应按合同约定租金标准（2019年4月前为每月88万元，2019年4月起每月96.8万元，2021年4月起每月106.48万元……详见《房屋租赁合同书》第三条）计付至住银公司实际返还涉案租赁物业之日止。另，住银公司虽辩称其于2016年10月20日向杨佳仁转账3万元系**超额支付的款项，应从租金中扣减，杨佳仁予以否认并主张该款系支付案外款项。该院认为，涉案租赁物业起租日为2017年4月1日，前期住银公司仅需支付押金212万元、首月租金88万元及绿化带迁移款100万元。前述款项中，押金及首月租金系住银公司通过银行转账于2016年10月9日分两次支付对应数额款项，绿化带迁移款收据出具日期为2016年10月18日。住银公司于2016年10月20日转账支出的3万元显然不是用于支付上述**款项，住银公司超额支付**款项的主张明显不能成立。况且，该笔转账住银公司付款时已备注用途“王健王健”，住银公司并不能就该备注予以合理解释，杨佳仁主张该3万元系支付案外款项，具有高度盖然性，该院予以支持，故住银公司要求抵扣应付占有使用费3万元的主张，该院不予支持。关于损失承担。住银公司主张损失包括停电期间造成次承租人经营损失的赔偿、涉案租赁物业装修损失以及物业内办公设备的迁移费用。关于次承租人经营损失的赔偿，杨佳仁确认2018年4月17日、18日期间有对涉案租赁物业采取停电措施的事实，亦认可住银公司主张赔偿次承租人经营损失的数额，该院对此予以确认，该损失系杨佳仁擅自采取停电措施造成，理应由其承担赔偿责任，故住银公司关于该经济损失92882.9元的反诉请求，于法有据，该院予以支持。关于装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，杨佳仁、住银公司在租赁合同中已明确约定“杨佳仁同意住银公司在不影响该物业主体框架结构的情况下对该物业进行装修改造”，并未要求住银公司装修方案须经杨佳仁审核批准。现杨佳仁虽以住银公司未于装修前向其报送装修方案为由，主张涉案租赁物业的装修未经其同意，但杨佳仁并未在本案提交有效证据证明住银公司对涉案租赁物业的装修改变了主体框架结构，在不改变主体框架结构的情况下，住银公司无需就涉案租赁物业的装修方案取得杨佳仁批准。故杨佳仁关于住银公司未经其同意擅自装修的主张，该院不予支持。现杨佳仁不同意利用已形成附合的装修物，杨佳仁、住银公司应按各自过错分担现值损失。对于合同的无效，杨佳仁将未取得建设规划许可证的不动产用于出租，对导致合同无效负有一定过错，而住银公司在签署租赁合同时明知涉案租赁物业未取得不动产登记仍未核实建筑是否经合法报建并验收通过，未切实尽到承租人的审慎义务，对导致合同无效亦负有过错。鉴于本案无证据证明杨佳仁、住银公司对于导致合同无效谁的过错更大，该院酌定双方按同等责任分担现值损失。现杨佳仁、住银公司均认可涉案租赁物业装修现值为19492746元，杨佳仁应当分担其中的9746373元（19492746元×0.5）。至于搬迁费损失。根据租赁合同约定“合同期满，住银公司可将电器、家私等可移动的财产拆走”，即可移动财产无论是住银公司用于生产经营的设备，还是空调等用于涉案租赁物业装修的家私电器，在合同自然期满情形下，未与建筑物形成添附的部分，住银公司均可自行拆走，杨佳仁无需负担其拆卸、搬迁费用，也即搬迁费用的负担依据财产的归属确定。合同无效情形下，上述财产的权属并未发生改变，住银公司要求杨佳仁承担搬迁费用，缺乏法律依据，但鉴于事实上因合同无效必然导致住银公司需提前清场，搬迁转移费用属必然发生的费用，且文件柜、空调等家私、电器必然因频繁拆装产生额外损耗。结合涉案租赁合同履行情况、相应财产的利用情况以及双方对导致合同无效的过错程度，该院酌情按15%的比例支持住银公司搬迁费请求，杨佳仁应赔偿住银公司搬迁费47625元（317500元×0.15）。关于绿化带迁移费的返还问题。杨佳仁以绿化带迁移的名义收取了住银公司100万元费用。住银公司主张绿化带迁移并未如期启动并完成，杨佳仁应当退回该100万元，杨佳仁确认尚未就该绿化带用地性质变更向有关职能部门提出申请，但认为绿化带迁移工程系双方共同负有义务，住银公司亦应对此承担相应责任。根据《补充协议》约定杨佳仁“应配合政府部门在起租日（2017年4月1日前）前完成或者启动该迁移工程”，并未约定住银公司需要就迁移工程承担协助义务，杨佳仁相关抗辩理由显然缺乏依据，该院不予采信。至本案庭审辩论终结时，杨佳仁尚未就用地性质报请相关职能部门审批，在取得职能部门批准前，涉案绿化带的迁移工程并不具备实际可操作性，杨佳仁未能如约履行义务，理应向住银公司退还该100万元迁移费用。另，杨佳仁虽主张已进行园区绿化改造并支出60万元费用，但协议约定杨佳仁收取住银公司100万元费用系用于绿化带的迁移而非绿化工程的景观改造，且杨佳仁并未提交有效票据、支付凭证等证据就其已支出的实际费用予以证明，理应承担举证不能的不利后果，故杨佳仁主张已实际支付绿化带迁移费60万元，该院不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认杨佳仁与住银公司于2016年10月8日签订的《房屋租赁合同书》无效；二、住银公司于判决生效之日起十五日内将位于宝安区宝安大道塘尾地铁口A、B出口旁（惠龙工业园）厂房A1、A2栋及宿舍B1、B2栋返还给杨佳仁；三、住银公司应于判决生效之日起十五日内支付杨佳仁2017年9月至2018年1月的场地占有使用费3291277元及利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率，其中，9月费用中88万元自2017年9月5日计至同年9月25日止，剩余71277元自2017年9月26日起计，10月费用中88万元自2017年10月5日计至同年10月31日止，剩余58万元自2017年11月1日起计，12月、1月费用分别自2017年12月5日、2018年1月5日起计，均计至款项付清之日止）；四、住银公司应于判决生效之日起十五日内支付杨佳仁2018年2月至涉案租赁物业返还之日止的场地占有使用费（占有使用费标准详见《房屋租赁合同书》第三条约定）；五、杨佳仁于判决生效之日起十五日内返还住银公司押金212万元；六、杨佳仁于判决生效之日起十五日内返还住银公司绿化带迁移费100万元；七、杨佳仁于判决生效之日起十五日内赔偿住银公司装修损失9746373元；八、杨佳仁于判决生效之日起十五日内赔偿住银公司经营损失92882.9元；九、杨佳仁于判决生效之日起十五日内支付住银公司搬迁费47625元；十、驳回住银公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案本诉受理费116860元，反诉受理费78458元，保全费5000元，由杨佳仁负担44796元，住银公司负担155522元。评估费63300元，由杨佳仁负担31017元，由住银公司负担32283元。本院经审理查明，一审法院认定的事实正确，本院予以确认。本院另查明，2018年8月14日，深圳市不动产登记中心出具意见称，经不动产登记系统查询，深圳市宝安大道塘尾地铁口A、B出口旁（惠龙工业区）A1、A2栋厂房及B1、B2栋房屋未见房产登记信息。二审中，住银公司称，2017年10月，住银公司没有按约定支付租金，从2017年11月起，住银公司没有再支付租金，原因是杨佳仁没有按约定履行绿化带迁移义务，且拒绝返还相关费用。本院认为，杨佳仁委托协鹏公司对案涉物业所在地块进行测绘，协鹏公司出具的测绘技术报告记载了该地块坐标点。市规土委宝安管理局根据该报告给出的坐标点进行核查，未查询到该地块范围内相关报建及验收记录。对协鹏公司出具的测绘技术报告及给出的坐标点，住银公司虽不予确认，但未提出反驳证据。而且，市规土委宝安管理局核查结果与深圳市不动产登记中心出具的查询意见相互印证。因此，一审法院认定案涉物业未取得建设工程规划许可证，进而依法认定杨佳仁与住银公司签订的《房屋租赁合同》无效，是正确的。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，经深圳市不动产登记中心查询，未见案涉房产登记信息。但这不影响在合同无效的情况下，住银公司将因该合同取得的房产返还给杨佳仁。至于杨佳仁与案涉物业的权利人之间的权利义务关系，不属于本案审理范围。因此，一审法院判决住银公司向杨佳仁返还案涉物业，并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，杨佳仁不同意利用形成附合的装饰装修物，在对案涉物业的装修现值、搬迁费用进行鉴定评估的基础上，一审法院酌定住银公司、杨佳仁各承担50%的装修损失，杨佳仁承担15%的搬迁费，并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案房屋租赁合同无效，住银公司占有案涉物业用于转租，一审法院判决住银公司向杨佳仁按双方约定的标准支付占有期间的占有使用费，是正确的。如住银公司认为杨佳仁应返还迁移费100万元，住银公司可依法主张权利，且本案中已经判决杨佳仁向住银公司返还该100万元。因此，这不能成为住银公司不支付2017年9月至2018年1月占有使用费的理由。综上所述，住银公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费144066元（已由住银公司预交），由住银公司负担。评估费65300元（已由住银公司预交），由杨佳仁负担31997元，由住银公司负担33303元。本案诉讼费用，由败诉方迳付预交费用的胜诉方，法院无需另行退收。本判决为终审判决。审判长 王    伟审判员 李  小  丽审判员 黄  国  辉二〇一九年十二月二十五日书记员 冯建辉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。