广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初2113号 原告：赵小军，男，1977年9月24日生，汉族，住桂林市象山区。 委托代理人：吴宗礼，广西和强律师事务所律师。 被告：桂林一城置业投资有限公司，住所地桂林市七星区毛塘路21号新建区八号小区办公综合楼4栋，统一社会信用代码：914503006697441162。 法定代表人：覃健，董事长。 委托代理人：唐瑞华，男，汉族，1963年10月3日生，桂林一城置业投资有限公司股东，住桂林市秀峰区。 被告：黄铭秀，女，1959年8月13日生，住桂林市七星区。 被告：桂林市桂辉置业有限公司，住所地桂林市七星区穿山东路22号18栋1-4号门面，统一社会信用代码：91450300327387999L 法定代表人：文明有，董事长 委托代理人：莫吉，广西鹏韵律师事务所律师。 委托代理人：王梓衡，广西鹏韵律师事务所律师实习律师。 原告赵小军与被告桂林一城置业投资有限公司、黄铭秀、桂林市桂辉置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法由审判员黄智云担任审判长，人民陪审员邓茹萍、郭艳红组成合议庭于2019年12月25日公开开庭审理了本案。书记员何淑萍担任法庭记录。原告的委托代理人吴宗礼、被告桂林市桂辉置业有限公司的委托代理人莫吉、王梓衡、被告桂林一城置业投资有限公司的委托代理人唐瑞华到庭参加诉讼，被告黄铭秀经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决三被告连带返还原告购房款114099.13元，并赔偿原告经济损失(原告经济损失的计算方式为:以114099.13为基数，按年利率9％计算，从2010年9月17日起计算至购房款返还完毕为止)；2、诉讼费由三被告承担。事实与理由：2008年8月28日被告桂林一城置业投资有限公司与被告黄铭秀签订《项目合作协议》，约定双方共同运作建设桂林市东二环路七星区指挥部新建农民新村集体及经济发展用地项目(后变更为“桂林市东二环路七星区合心村路段拆迁安置房及集体经济发展用房项目”，之后又变更为:“一城.春城综合小区项目”，最后又变更为“盛合花园”项目)，被告黄铭秀负责垫资并占该项目51％的股份，被告桂林一城置业投资有限公司负责运营占项目49％的股份。2010年9月份，负责营运该项目的桂林一城置业投资有限公司将该项目筹建的一套121.41平方米的房屋出卖给崔建珍，崔建珍支付了该房屋的首付款110499.13元。2011年9月8日，崔建珍与原告签订协议将购买该房屋的合同权益、义务转让给原告，被告桂林一城置业投资有限公司同意。2014年8月12日桂林一城置业投资有限公司代表该项目与原告签订《房屋买卖合同》，确定原告购买该项目房屋具体位置为:10栋1单元3层1号房，并确定于2016年12月31日交付房屋。但是从原告支付房屋首付款后至今，该房屋仍未动工建设。2014年，被告桂林市桂辉置业有限公司与桂林一城置业投资有限公司达成协议，被告桂林市桂辉置业有限公司也作为合伙人共同参与“一城.春城综合小区项目”的运作、经营“一城.春城综合小区项目”先是由被告桂林一城置业投资有限公司与黄铭秀组成的合伙组织(以下简称合伙组织)进行经营、运作的。后来被告桂林市桂辉置业有限公司也作为合伙人参与该合伙组织。因此，被告桂林一城置业投资有限公司、黄铭秀、桂林市桂辉置业有限公司均是该合伙组织的合伙人。原告购买“一城，春城综合小区项目”房屋的合同，虽然是由被告桂林一城置业投资有限公司以其名义与原告签订的，但这是桂林一城置业投资有限公司以自己的名义代理上述合伙组织与原告签订的，依据《合同法》第402条的规定，出卖房屋的合同主体该合伙组织。该合伙组织在出卖房屋时，以能按时交付房屋为幌子，诱骗原告支付部分购房款并签订房屋买卖合同。依法原告可以以受欺诈为由，主张解除房屋买卖合同，要求返还购房款，并可要求赔偿因此所受到的经济损失。依据《合伙企业法》及其他相关民事法律的相关规定，三被告作为合伙人应当连带承担返还原告购房款和赔偿原告经济损失的责任。故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：证据1：房屋转让协议；证据2：银行转帐凭证；证据3：通知单；证据4：通知。上述证据共同证明崔建珍于2010年10月19日支付了110499.13元购买了“一城.春城综合小区项目”的一套房屋。2011年9月10日崔建珍将购买房屋的合同转让给原告，对此被告桂林一城置业投资有限公司予以确认；桂林市桂辉置业有限公司系“一城.春城综合小区项目”的合伙人。证据5：房屋买卖合同，证明1）原告购买“一城.春城综合小区项目”的一套房屋；2）被告作出虚假承诺：2016年12月31日交房；桂林市桂辉置业有限公司系“一城.春城综合小区项目”的合伙人。证据6：桂林市中级人民法院(2015)桂市民二终字第46号民事判决书，证明黄铭秀、桂林一城置业投资有限公司也是“一城.春城综合小区项目”的投资、营运的合伙人。 被告桂林市桂辉置业有限公司辩称:迄今为止，原告方没有任何证据证明我公司是桂林一城置业投资有限公司的合伙人，并参与其中的运作。原告方应该承担举证不能的法律后果。2014年8月14日原告与桂林一城置业投资有限公司签订房屋买卖合同，该合同当事人的出卖人是桂林一城置业投资有限公司，买受人为原告，本公司并非合同当事人，既不享受权利，也不应该承担义务。2015年9月28日，2015桂民终字第46号民事判决认定黄铭秀才是与桂林一城置业投资有限公司存在合伙合作开发的法律关系，此判决书判决时间是2015年9月18日，该有效的法律文书仍未认定本公司是桂林一城置业投资有限公司的合伙人。原告并没有证据证明本案出于出现符合合同法第84条的债务转移情形。本公司在2015年8月在桂林一城置业投资有限公司向原告发出的通知上盖章是事出有因的，不能认定为双方的合伙关系。综上，原告没有任何证据证明本公司与桂林一城置业投资有限公司存在合伙关系，应承担举证不能的法律后果，请求法院判决本公司不承担本案的连带责任。 被告桂林市桂辉置业有限公司对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：证据1：桂林市桂辉置业有限公司营业执照，证明1、公司2015年3月18日才成立，原告在诉状中陈述2014年桂林市桂辉置业有限公司与桂林一城置业投资有限公司达成协议，作为合伙人参与项目运作经营显然与事实不符；2、2014年原告与桂林一城置业投资有限公司签订房屋买卖合同时，桂林市桂辉置业有限公司尚未成立，该合同权利义务不可能涉及桂林市桂辉置业有限公司。证据2：欠条，证明截止2014年9月12日桂林一城置业投资有限公司股东李晓昆欠唐瑞华3000万元。证据3：工商登记电脑查询单，证明李晓昆、唐瑞华同为桂林一城置业投资有限公司股东。证据4：工商登记电脑查询单，证明截止2016年3月3日，唐瑞华为桂林市桂辉置业有限公司公司股东，因此，为保护自身合法权益，2015年8月向原告发出通知时，告知房款由桂林市桂辉置业有限公司代收，桂林市桂辉置业有限公司加盖公章，事出有因，并不能据此认定桂林市桂辉置业有限公司是桂林一城置业投资有限公司的合伙人。 被告桂林一城置业投资有限公司辩称：该地块是农民集体经济的预留用地，桂林一城置业投资有限公司是没有取得房屋预售证，没有权利来预售该房屋，即与原告方签订的买卖合同是无效的。原告方所交纳的款不是购房款，而是预交给桂林一城置业投资有限公司的，该款是用于该项目的征地及拆迁的。桂林市桂辉置业有限公司确实与本公司没有合伙合作关系。请求法院依法判决。 被告桂林市桂辉置业有限公司对原告提供证据的质证意见为：对证据1-5证据中房屋转让协议的真实性无法确认，且与案件无关联性；对银行转账凭证、收据的真实性、合法性认可，对证明内容不予以认可；原告给付桂林一城置业投资有限公司的购房款是与桂林一城置业投资有限公司产生的债权债务关系，桂林市桂辉置业有限公司不承担责任。对房屋买卖合同的真实性认可，合法性及关联性不认可，出售该房屋时，桂林一城置业投资有限公司没有办理预售许可证，对通知合法性和关联性不认可，该证据不能证明桂林一城置业投资有限公司与桂林市桂辉置业有限公司存在合伙关系。还补充一点，理由就是桂林一城置业投资有限公司签订的买卖合同是在2014年8月份。对证据6判决书真实性、合法性、关联性认可，不能证明桂林市桂辉置业有限公司与桂林一城置业投资有限公司存在合伙关系。被告桂林一城置业投资有限公司对原告提供证据的质证意见为：对证据1-5的真实性、合法性无异议，原告交纳房款是事实，但是对证明的事实有意见。对证据6真实性、合法性和证明事项无异议。原告对被告桂林市桂辉置业有限公司提供证据的质证意见为：对证据1真实性认可，但是不能证明被告需要证明的目的。桂林市桂辉置业有限公司是在2015年成立的，但是其参加的合伙是现在还存在的，不影响其作为后面合伙的关系，即只要是合伙人就应该对合伙债务承担连带责任。由于证据2只是复印件，我方不认可该真实性。对证据3的真实性无异议，但与本案无关联。对证据4的真实性认可，但是不能证明被告要证明的目的；唐瑞华虽是该公司股东，但是股东与公司是分开的，其与桂林市桂辉置业有限公司与桂林一城置业投资有限公司的关系不是一个法律关系。被告桂林一城置业投资有限公司对被告桂林市桂辉置业有限公司提供证据的质证意见为：对证据的真实性、合法性和证明事项均无异议。 被告黄铭秀未在举证期限内提供证据和书面答辩意见。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定,当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院送达开庭传票合法传唤,无正当理由拒不到庭,视为其已放弃质证的权利。原告提交的证据,符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定,故本院对原告陈述的案件事实予以确认。 综合全案证据及庭审记录，本院确认以下法律事实：2010年9月份，负责营运该项目的桂林一城置业投资有限公司将该项目筹建的一套121.41平方米的房屋出卖给崔建珍，崔建珍于于2010年9月16日支付了该房屋的首付款110499.13元。2011年9月8日，崔建珍将该房屋转让给原告并签订协议。2014年8月12日，原告与被告桂林一城置业投资有限公司签订一份《房屋买卖合同》，约定原告购买被告桂林一城置业投资有限公司与合心村委会共同开发的“一城.春城”综合小区项目中的10栋1单元3层1号的房屋（建筑面积为121.41平方米），房屋单价为3500元/平方米，总房款为424925元；原告应于2014年9月10日前支付总房款的30%，即127480元…。被告应于2016年12月31日将经“五方验收”合格的房屋交付给原告。被告逾期超过90日后交房的，原告有权解除合同，被告应自原告通知解除合同送达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。但涉案房屋至今未动工建设。被告桂林市桂辉置业有限公司于2015年3月8日登记成立，唐瑞华为该公司股东之一。唐瑞华同时系被告桂林一城置业投资有限公司的股东之一，被告桂林一城置业投资有限公司的股东李晓昆在2014年9月12日曾向唐瑞华借款3000万元。2015年8月，被告桂林一城置业投资有限公司和桂林市桂辉置业有限公司曾向赵小军发出通知，要求赵小军将第二期房款付至指定收款账户，即桂林市桂辉置业有限公司的账户上。2015年，被告黄铭秀与被告桂林一城置业投资有限公司、案外人李晓昆、唐明返还投资款发生纠纷诉至法院，经桂林市中级人民法院（2015）桂市民二终字第46号民事判决书进行了判决，该民事判决书中认定被告黄铭秀与桂林一城置业投资有限公司在涉案项目中存在合伙、合作开发关系，被告黄铭秀将在该项目中的股份转让给他人符合法律规定。案件审理中，原告撤回原诉请中要求与被告解除房屋买卖合同的请求，经本院庭审释明，主张本案合同为无效合同。另查明，涉案项目被告桂林一城置业投资有限公司至今未动工建设且未取得商品房预售许可证明。现原告认为三被告违反合同约定，故诉至法院，提出前述诉讼请求。 本院认为，根据相关法律规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告桂林一城置业投资有限公司由于至今未对涉案房产动工建设且未取得商品房预售许可证明，其与原告签订的《房屋买卖合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》的规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。原告作为普通的购房者，对于涉案房屋的性质和被告的手续是否完善是没有办法完全了解，而被告桂林一城置业投资有限公司自始至终清楚该房屋建设土地的性质，且无法办理合法的建设开发手续，在本案中存在完全的过错。故对原告主张被告桂林一城置业投资有限公司返还购房款和承担经济损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据发生法律效力的（2015） 桂市民二终字第46号民事判决书可以确认被告桂林一城置业投资有限公司与黄铭秀存在一定的合作法律关系，但被告桂林一城置业投资有限公司作为具备独立法律资格的诉讼主体与原告签订《房屋买卖合同》，其应当独立承担相应的法律责任。被告黄铭秀与桂林一城置业投资有限公司的合作已经解除，原告主张其承担法律责任的法律依据和事实证据不足，本院不予支持。被告桂林市桂辉置业有限公司虽事后与被告桂林一城置业投资有限公司向原告出具通知，但其目的是向被告桂林一城置业投资有限公司的股东主张其他权利，且在庭审中已做合理说明，原告亦未向被告桂林市桂辉置业有限公司支付过任何款项，故原告主张被告桂林市桂辉置业有限公司承担连带付款责任的诉讼请求亦不成立，本院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林一城置业投资有限公司返还原告赵小军购房款110499.13元及经济损失（以110499.13元为本金，自2010年9月17日起按年利率9%计算至付清之日止）； 二、驳回原告赵小军的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费3837元，保全费1170元（原告已预付本院），由被告桂林一城置业投资有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3837元『收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  黄智云 人民陪审员  邓茹萍 人民陪审员  郭艳红 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  何淑萍