广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10455号上诉人（原审被告）：佛山市云东海花园房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：邱某洲，该公司总经理。委托诉讼代理人：林冬晓，广东百浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王佳音，女，汉族，1981年2月8日出生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：李晖，广东度明律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢梦琪，广东度明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴汉华，女，汉族，1988年5月24日出生，住江西省抚州市东乡县。委托诉讼代理人：朱清华，广东珠华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴绍梧，男，汉族，1980年12月25日出生，住浙江省苍南县。被上诉人（原审被告）：叶美华，女，汉族，1978年7月1日出生，住浙江省苍南县。被上诉人（原审被告）：崔素文，女，汉族，1972年4月17日出生，住河南省郑州市。上诉人佛山市三水云东海房地产开发有限公司（以下简称云东海公司）因与被上诉人王佳音、吴汉华、吴绍梧、叶美华、崔素文房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初6323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。云东海公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王佳音对云东海公司的全部诉讼请求，或判决吴汉华、吴绍梧、叶美华、崔素文对退还王佳音购房款500000元以及支付以500000元为本金，从2014年4月12日起至实际清偿债务之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息的债务承担连带清偿责任；2.一、二审诉讼费用全部由王佳音、吴汉华、吴绍梧、叶美华、崔素文承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。王佳音与鑫矗公司签订认购书并支付认购款，与王佳音和云东海公司签订商品房买卖合同是相互独立的关系，没有证据证明鑫矗公司与云东海公司存在代理销售关系。崔素文是鑫矗公司的财务，其向王佳音收取认购款是代表鑫矗公司的职务行为，崔素文虽曾向云东海公司付款，但代付的是其他购房者的购房款，崔素文未出庭，也未证明其代付的款项包括王佳音所付的认购款500000元。一审判决仅以崔素文向云东海公司付款就认定云东海公司与鑫矗公司存在代理销售关系，缺乏依据。二、一审判决适用法律错误。即使一审法院认定代理销售关系成立，但直接收取王佳音认购款的是鑫矗公司的财务崔素文，在没有确切证据证明崔素文和鑫矗公司将该款交付给云东海公司，且王佳音也提出诉讼请求的情况下，一审认定鑫矗公司不需承担退款义务，违反了合同法的规定。王佳音辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。多份判决已证明鑫矗公司通过其财务崔素文转账购房款给云东海公司，相关转账包含案涉购房款。云东海公司与王佳音签订《广东省商品房买卖合同》的行为足以推断云东海公司已收到该购房款。云东海公司的上诉理由违背事实，其目的仅为拖延时间，浪费司法资源。吴汉华辩称，其答辩意见与王佳音一致。基于王佳音与鑫矗公司签订认购书后，又与云东海公司签订正式的房屋买卖合同，鑫矗公司构成表见代理。吴绍梧、叶美华、崔素文均没有发表答辩意见。王佳音向一审法院起诉请求：1.判令云东海公司、吴汉华、吴绍梧、叶美华、崔素文向王佳音赔偿财产损失500000元及利息（从2014年4月12日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2018年10月19日的利息为112500元）；2.案件诉讼费用由云东海公司、吴汉华、吴绍梧、叶美华、崔素文承担。一审法院认定事实：2014年4月25日，王佳音与鑫矗公司签订《某园认购书》，约定：王佳音购买位于佛山市三水区*****************别墅，房屋总面积为317.83平方米，每平方米10800元，总价款3432564元，定金500000元。鑫矗公司收取商品房购房款的专用账户为：户名崔素文，账号622************388，开户行广州农村商业银行海珠支行。违约责任为：鑫矗公司应于2014年6月30日前办妥购买某园房屋的所有手续，若不能履行承诺，鑫矗公司全额退款，并且按照所交定金额每月1.5%的标准补偿给王佳音。王佳音签完认购书后两个星期内，按鑫矗公司要求提供银行相关资料进行审批，若王佳音未按时提供相关资料或者资料不符合银行要求，导致审核未能通过，其责任由王佳音承担。本认购书作为王佳音认购物业的依据，双方同意在未签订正式商品房买卖合同前，此认购书作为有效合同；双方正式签订商品房买卖合同后，双方关于该楼宇的权利以商品房买卖合同及其附件为准。双方签订上述认购书期间，王佳音分六次向崔素文账户（账号622**********831）存入或转入款项共计533000元，具体为：于2014年3月15日存入133000元，其中崔素文的收款账户摘要反映该笔款项备注为某园257号别墅；2014年3月28日转账200000元；2014年4月12日转账四笔，每笔均为50000元，其中崔素文的收款账户摘要反映该四笔款项为购房款。王佳音称上述533000元，其中500000元为购买中某园257号别墅的定金，余下33000元是鑫矗公司为王佳音办理购房地的临时户口而收取的款项。2014年6月26日，王佳音与云东海公司签订编号为201********705的《商品房买卖合同》一份。合同约定：王佳音购买云东海公司出售的佛山市三水区******************别墅，房屋建筑面积为317.70平方米，总房价2795760元，付款方式为分期付款，第一期自本合同网签之日起5日内支付全部房价款的14%即400000元，第二期在2014年8月5日前支付全部房款的86%即2395760元，出卖人应于2014年8月31日前将合同约定的商品房交付给买受人使用等。云东海公司以王佳音未按期支付案涉房屋的购房款为由，于2016年11月22日向一审法院提起诉讼，请求解除双方于2014年6月26日签订的编号为201********705的《商品房买卖合同》。2017年3月13日，一审法院作出（2016）粤0607民初4646号民事判决书，判决解除云东海公司与王佳音签订的201********705号《商品房买卖合同》。该判决书现已发生法律效力。另一审法院受理的（2017）粤0607民初507号，李秀起诉鑫矗公司、云东海公司、何杰俊、吴绍梧、崔素文等人房屋买卖合同纠纷案。该案查明：李秀与鑫矗公司签订认购书，认购某园289号别墅。随后李秀与云东海公司签订《商品房买卖合同》，购买云东海公司出售的某园289号别墅。鑫矗公司通过崔素文的账户（账号622**********831）分别于2013年12月20日、2014年3月21日、2014年4月4日、2014年4月16日、2014年5月4日、2014年6月30日、2014年7月30日向云东海公司转账1250000元、3000000元、1000000元、2164810元、850110元、1200000元、400000元、合计9864920元。其中2013年12月20日的1250000元转账备注宋某购房款，2014年4月16日的2164810元转账备注简某文，2014年5月4日的850110元转账备注何某俊房款。吴绍梧、何某俊、崔素文分别是鑫矗公司的董事长、总经理、财务总监。叶美华与吴绍梧系夫妻关系。最后该案判决：鑫矗公司向李某返还购房款500000元并支付相应利息，云东海公司对鑫矗公司的上述债务承担连带清偿责任，崔素文、何某俊、吴绍梧、蔡某军、叶美华、周某梅对鑫矗公司的上述债务承担连带责任。云东海公司不服上述判决，提起上诉。2018年8月15日，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终4689号民事判决书，维持一审判决。另查明，鑫矗公司于2017年9月19日注销，注销前公司股东包括吴汉华、吴绍梧。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点问题主要为：1.王佳音与鑫矗公司、云东海公司在案涉房屋买卖交易中存在何种法律关系；2.本案哪些被告应向王佳音承担退还购房款的义务。关于第一个争议焦点问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，王佳音与鑫矗公司签订案涉商品房的认购书后，又根据该认购书内容与云东海公司签订正式的商品房买卖合同；王佳音向鑫矗公司的财务总监崔素云的账户转账支付了购房款500000元，另一方面鑫矗公司又通过崔素云的账户向云东海公司转账支付多笔购房款，上述交易行为和交易模式，王佳音有理由相信鑫矗公司有权代理销售云东海公司开发的案涉房屋，即鑫矗公司在案涉交易过程中的行为构成表见代理关系。因此鑫矗公司与王佳音签订案涉房屋的认购书并收取王佳音购房定金500000元的行为，应认定为鑫矗公司代理云东海公司销售房屋而实施的行为，该行为的法律后果应由云东海公司承担。关于第二个争议焦点问题。由于一审法院作出的（2016）粤0607民初4646号民事判决书已经发生法律效力，上述判决解除了云东海公司与王佳音签订的案涉商品房买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求对方赔偿损失。因此王佳音基于案涉合同已经解除，要求合同相对方返还购房款500000元，符合法律规定，应予支持。根据上述分析，一审法院确认鑫矗公司在案涉房屋买卖交易当中的行为与云东海公司构成表见代理关系，王佳音基于认购书的约定向鑫矗公司的财务人员崔素云账户支付的购房定金500000元，应视为鑫矗公司是基于云东海公司的委托代理关系向王佳音收取的购房款，云东海公司作为案涉房屋买卖交易的合同相对方应向王佳音承担返还购房款并赔偿相应利息损失的义务。至于云东海公司认为王佳音未按期支付购房款属违约在先，一审法院认为由于云东海公司与鑫矗公司就售卖案涉楼盘的房款支付问题存在争议，王佳音在已向鑫矗公司支付了500000元购房定金，但云东海公司否认有收取该笔房款的情况下，王佳音有权拒绝支付余下未付房款，故王佳音的行为不构成违约。鑫矗公司作为代理云东海公司销售案涉房屋的中介机构，依法不需向王佳音承担退款义务。若云东海公司认为鑫矗公司未向其支付王佳音的上述购房款，造成其司损失，则可向鑫矗公司的清算义务人主张赔偿损失。王佳音诉请鑫矗公司的股东吴汉华、吴绍梧对案涉债务承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持，另王佳音诉请吴绍梧的配偶叶美华对本案债务承担清偿责任，也没有事实依据，一审法院亦不予支持。由于崔素文是鑫矗公司的财务总监，王佳音根据其与鑫矗公司签订的认购书的约定向崔素文账户支付购房定金，故崔素文的收款行为属于履行其在鑫矗公司的职务行为，王佳音没有提供充分证据证明崔素文在履行上述职务行为中存在故意或重大过失，故王佳音诉请崔素文承担案涉债务也缺乏事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十七条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、云东海公司应于判决生效之日起十日内向王佳音退还购房款500000元，并向王佳音支付以500000元为本金，从2014年4月12日起至实际清偿债务之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。二、驳回王佳音的其他诉讼请求。案件受理费9925元、保全费3520元，合共13445元，由云东海公司承担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为：1.云东海公司应否向王佳音退还500000元购房款及利息；2.吴汉华、吴绍梧、叶美华、崔素文应否对此承担连带责任。关于第一个焦点问题。云东海公司上诉称其与鑫矗公司不存在代理销售关系，不应返还购房款。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案经查，鑫矗公司与多人签订认购书并通过崔素云的账户向云东海公司转账支付购房款，形成了固定的交易模式，且王佳音与鑫矗公司签订认购书后，又根据认购书的内容与云东海公司签订商品房买卖合同，故王佳音有理由相信鑫矗公司有权代理云东海公司销售案涉房屋，鑫矗公司的行为构成表见代理，鑫矗公司表见代理的法律后果应由云东海公司承担。因案涉商品房买卖合同已由一审法院生效的民事判决书解除，且王佳音对合同的解除并无过错，不构成违约。故一审法院判令云东海公司向王佳音返还500000元购房款并支付相应利息，并无不妥，本院予以维持。云东海公司的该上诉意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。如前所述，鑫矗公司在本案的行为构成表见代理，鑫矗公司表见代理的法律后果应由云东海公司承担，且云东海公司就其收取崔素文代鑫矗公司转账支付款项（扣除有备注姓名部分余额5600000元）未提供证据证明其主张的收款目的，可见其已实际收取王佳音支付的500000元购房款。故云东海公司以不存在代理销售、鑫矗公司未实际向其支付王佳音的500000元购房款为由，主张分别作为鑫矗公司股东、股东配偶和职员的吴汉华、吴绍梧、叶美华、崔素文对案涉债务承担连带责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，云东海公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9925元，由上诉人佛山市三水云东海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月三日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣