四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初10572号 原告：四川港宏西物时代汽车销售有限公司。住所地：成都市高新区火车南站西路1679号。 法定代表人：王石，总经理。 委托诉讼代理人：刘艳，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李亚芯，四川君合律师事务所律师。 被告：成都新兴汽车城开发投资有限公司。住所地：成都市高新区高朋大道23号。 法定代表人：陈嘉伟，公司董事长。 委托诉讼代理人：张晓远，四川蜀鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张乃博，四川蜀鼎律师事务所律师。 原告四川港宏西物时代汽车销售有限公司（以下简称港宏公司）与被告成都新兴汽车城开发投资有限公司（以下简称新兴公司）买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用普通程序，由本院审判员林旭担任审判长，与人民陪审员杨**、人民陪审员姜柏霖组成合议庭审理。后因工作变动，由本院审判员林旭担任审判长，与人民陪审员张燕、人民陪审员常忠人组成合议庭审理。本院于2018年10月8日、2018年11月2日、2019年5月23日、2019年12月25日、2019年12月30日公开开庭进行了审理。原告港宏公司的委托诉讼代理人刘艳、李亚芯到庭参加诉讼，被告新兴公司的委托诉讼代理人张晓远、张乃博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 港宏公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令新兴公司履行与港宏公司于2004年6月2日签订的《土地及建筑物资产转让协议》，具体为：（1）新兴公司将其拥有土地使用权位于成都市高新区南部园区机场路（地块二）土地[地号：GX3-2-291，图号：3-364-36，使用权面积（独用面积）：9860.22㎡，使用权证号：成高国用（2014）第34041号]按照《土地及建筑物资产转让协议》约定的土地转让款计价方式转让给港宏公司，并在港宏公司按照前述价格向其支付土地款的70%之日起十个工作日内，与港宏公司办理完毕国有土地使用权转让手续；（2）新兴公司将其所有的位于上述地块上修建的地面建筑物[房屋信息：位于成都市高新区火车南站西路1679号，面积：4300㎡（以最终实测面积为准）]按照《土地及建筑物资产转让协议》的约定办理案涉房屋的房产证，并在港宏公司向其支付建筑物净值款项的70%之日起十个工作日内，与港宏公司办理完毕房产转让手续，将标的房屋过户给港宏公司；2、判令新兴公司承担港宏公司因诉讼支出的律师费32万元；3、判令新兴公司向港宏公司赔偿违约金400万元；4、判令新兴公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2004年6月2日，港宏公司、新兴公司签订了编号为新兴2004第（020）号《建筑物租赁协议》（以下简称《租赁协议（一）》）。《租赁协议（一）》约定，新兴公司在其合法拥有的土地中选定部分土地为港宏公司建设汽车4S店，建成后的建筑物由港宏公司租用。《租赁协议（一）》对租赁期限、租赁费用、未来土地及地面建筑物购买等条款进行了约定，其中第十三条约定：“双方约定，本地块及地面建筑甲方仅能出售给乙方。未来的净建设用地购买价为38万元/亩，共计13.87亩，金额共计为527元；代征地购买价格为15万元/亩，共计1.2亩，金额共计为18万元；以上两项（净建设用地购买金额与代征地购买金额）总计545万元。除非政府调整2003（062）号《用地协议》中约定土地价格，此价格将作为永久双方交易定价。若出现上述政府调整价格情况，双方按以下原则确定交易价格：（1）净建设用地交易价格为政府向甲方出让的价格加上18万元/亩；（2）代征地交易价格为政府向甲方出让的价格加上5万元/亩。”第十四条约定：“地面建筑设施（不含室内装修）原值500万元，按每年2%计算折旧减值，由乙方回购。具体见双方签订的《土地及建筑物资产转让协议》。”同日，双方签订了编号为新兴2004第（021）号《土地及建筑物资产转让协议》（以下简称《转让协议》）。《转让协议》第四条针对建筑物及地块的转让事宜作出了与《租赁协议（一）》第十三条一致的约定。另外，《转让协议》第十一条约定：“本协议生效的前提条件是上述地块甲方取得国有土地使用证。”2015年，新兴公司单方提出以原每亩土地转让价格近十倍的价格即350万元/亩向港宏公司转让土地及建筑物，否则将上涨租金。此时港宏公司才得知新兴公司于2014年11月11日取得成高国用（2014）第34041号国有土地使用权证。港宏公司提出要求新兴公司出具转让价格的计算依据即其与成都市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，以明确新兴公司取得土地的出让价格。但新兴公司以各种理由拖延，至今未向港宏公司告知或出示其缴纳土地出让款的合同依据及支付凭证。港宏公司要求新兴公司按照《转让协议》约定履行，新兴公司隐瞒其土地购买价格并拖延履行《转让协议》，双方就土地及建筑物购买事宜多次协商，至今未果。港宏公司认为，港宏公司、新兴公司于2004年6月2日签订的《转让协议》，双方主体具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，《转让协议》约定生效要件已达到，该协议真实合法有效。新兴公司以各种理由拖延履行协议，已构成根本性违约。为维护港宏公司的合法权益，诉至法院，请求判如所请。 新兴公司辩称，港宏公司、新兴公司签订的协议已经终止，双方没有达成新的协议，港宏公司主张继续履行合同无事实依据和法律依据，应当予以驳回。理由如下：1、双方之间的《转让协议》已终止，根据《转让协议》第四条的规定，“该建筑物及其地块，在乙方没有违约的情况下甲方仅能出售给乙方”，也就是说新兴公司是在港宏公司没有违约的情况下卖给港宏公司。《转让协议》第六条规定“在甲方取得国有土地使用证之日起，乙方须在一个月内按第五条约定价格向甲方支付土地款70%，在甲乙双方在政府相关管理部门办完甲方国有土地转让给乙方的全部手续后，乙方支付余款给甲方。双方约定从乙方支付首笔土地款当日起，乙方只按原土地租金的30%支付租金给甲方”，该条款明确约定了付款义务，土地使用权证取得的时间是2014年11月11日，按照约定港宏公司应该在2014年的12月11日内支付相应的款项，但到今天港宏公司都未支付，其构成了违约，在港宏公司违约的情况下，新兴公司有权决定不出售土地给港宏公司，解除合同；2、在《转让协议》依法履行之后，再加上政府调整土地规划将该土地的性质由工业用地标为商业用地，所以双方进行了价格的磋商，磋商价格是因为不再履行原来的协议，原合同终止后双方并没有达成新的协议；3、双方在签订《转让协议》后，土地性质从工业用地变为商业用地，合同的标的物发生了变更，虽然土地还是同一块土地，但性质发生了变化，性质的变化也影响了价格发生变化，原来合同要交付的土地是工业用地，现在变更为商业用地，如果继续履行原来的合同，会导致严重的不公平，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，本案既存在法律上的不能，也存在事实上的不能，所以港宏公司要求继续履行合同不能成立。 经审理查明，2003年11月13日，成都高新技术产业开发区管理委员会、新兴公司签订《用地协议》[协议编号：（2003）062号]，约定：1、新兴公司取得位于成都市高新区光华工业园规划用地红线范围内地块（土地面积约275.73亩，其中净建设用地约219.22亩，道路、河流代征地约56.51亩）的土地使用权，地块出让面积以《建设用地规划许可证》载明的净建设面积为准；2、该地块规划用途为工业用途，拟用于建设新兴公司汽配物流中心项目；3、土地费用为净建设用地32万元/亩（含出让金），代征地16万元/亩，协议价款总额为7919.2万元；4、该地块的土地使用权协议出让方式和方案须报成都市人民政府批准，获得批准后，新兴公司应与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》。 2004年6月2日，新兴公司（出租方）、港宏公司（承租方）签订《建筑物租赁协议》（以下简称《租赁协议（一）》），约定：1、新兴公司已与成都高新技术产业开发区管理委员会签订《用地协议》[（2003）062号]用于建设成都汽配物流中心项目，新兴公司就前述地块的国有土地使用证正在办理过程中；2、新兴公司在前述地块中选定部分土地为港宏公司建设汽车4S店（不含室内装修及各种经营设备），建成后该建筑物由港宏公司租用，该建筑物计划总用地面积为10050㎡（约15.07亩），净建设用地面积为9250㎡（约13.87亩），代征地面积为800㎡（约1.2亩），净建设用地及代征地面积以实测为准，该建筑物用于建设北京现代汽车港宏时代店；3、由新兴公司负责北京现代汽车港宏时代店的项目报建并出资修建该建筑物（不含室内装修），港宏公司协助提供报建所需项目相关资料；4、双方约定土建（不含室内装修）的总建设费用为500万元，以最终双方核定的金额为准，新兴公司必须严格按照港宏公司提供的4S店图纸进行施工，出资修建的内容包含包括一切不能移动的地面建筑、设施，室内装修以及所有可移动的固定资产由港宏公司自行出资购买；5、港宏公司在没有违约行为的情况下作为唯一对象有权租用新兴公司的该建筑物，租赁开始时间为该建筑竣工验收交付港宏公司使用时，租赁开始前三个月为免租期，租赁期限为20年，到期后可续租，租赁期间内，每隔5年双方可以根据当时市场同类物业平均租金水平对租金进行调整，如双方另行签订的《土地及建筑物资产转让协议》生效履行，租赁协议自然终止；6、港宏公司租用新兴公司建筑物的土地总面积为10050㎡（约15.07亩），其中净建设用地面积为9250㎡（约13.87亩），代征地面积为800㎡（约1.2亩），新兴公司的净建设用地为13.87亩，每亩的土地价格为38万元，总投入为527万元，按总投入的10%计算港宏公司每年向新兴公司支付租金费用为52.7万元/年，为支持港洪公司发展，代征地不计算租金；7、地面建筑租赁费用，按照新兴公司地面建筑（不含室内装修）500万元投入的13%计算，港宏公司每年向新兴公司租用地面建筑设施，租赁费用65万/年，土地租赁费用和地面建筑租赁费合计117.7万元/年；8、双方约定，该地块及地面建筑新兴公司仅能出售给港宏公司，未来净建设用地购买价为527万元（38万元/亩×13.87亩），代征地购买价为18万元（15万元/亩×1.2亩），两项合计545万元，除非政府调整（2003）062号《用地协议》中约定土地价格，此价格将作为永久双方交易定价，若出现上述政府调整价格情况，双方按以下原则确定交易价格：（1）净建设用地交易价格为政府向新兴公司出让的价格加上18万元/亩；（2）代征地交易价格为政府向新兴公司出让的价格加上5万元/亩；9、地面建筑设施（不含室内装修）原值500万元，按每年2%计算折旧减值，由港宏公司回购，具体见双方签订的《土地及建筑物资产转让协议》；10、新兴公司有义务尽快办理国有土地使用证及房屋产权证等资产权证，并承诺在5年内（由港宏公司开始租赁建筑物起计算）取得以上资产权证，如新兴公司未能在5年内取得国有土地使用证及房屋产权证或者两者仅取其一，从第六年开始港宏公司按照当时确定的租金总额的80%向新兴公司收取租金，直至新兴公司取得资产权证为止；11、合同涉及的面积均以实测为准，金额作相应调整。 同日，新兴公司（出让方）与港宏公司（受让方）签订《土地及建筑物资产转让协议》（以下简称《转让协议》），约定：1、港宏公司租赁《租赁协议（一）》约定的上述地块中的地面建筑物用于建设北京现代汽车港宏时代店；2、新兴公司应在港宏公司租赁该建筑物的5年内取得上述地块的国有土地使用证及地面建筑的房产证，如新兴公司未能在5年内取得国有土地使用证及房屋产权证或者两者仅取得其一，从第6年开始，新兴公司按当时确定的租金总额的80%向港宏公司收取租金，直至取得资产权证为止；3、该建筑物及地块，在港宏公司没有违约的情况下新兴公司仅能出售给港宏公司，净建设用地购买价为527万元（38万元/亩×13.87亩），代征地购买价以15万元/亩计价，净建设用地及代征地面积均以实测为准，除非政府调整（2003）062号《用地协议》中约定土地价格，此价格将作为永久双方交易定价，若出现上述政府调整价格情况，双方按以下原则确定交易价格：（1）净建设用地交易价格为政府向新兴公司出让的价格加上18万元/亩；（2）代征地交易价格为政府向新兴公司出让的价格加上5万元/亩；4、在新兴公司取得国有土地使用证之日起，港宏公司须在一个月内按约定价格向新兴公司支付土地款70%，待双方在政府相关管理部门办完国有土地转让全部手续后，港宏公司支付余款给新兴公司，从港宏公司支付首笔土地款当日起，港宏公司只按原土地租金的30%支付租金给新兴公司；5、在新兴公司取得建筑物房产证明后一个月内，港宏公司按约定价格支付建筑物净值款项的70%，待双方在政府相关管理部门办完房产转让全部手续后，港宏公司支付余款给新兴公司，从港宏公司支付首笔建筑物转让款当日起，港宏公司按原地面建筑租金的30%支付租金给新兴公司；6、新兴公司若取得上述地块的国有土地使用证而不出售建筑物及地块予港宏公司，或者新兴公司若取得上述地块的国有土地使用证后港宏公司不受让该建筑物及地块，违约方应赔偿守约方违约金400万元，相关诉讼费、差旅费、律师费等均由违约方承担；7、本协议生效的前提条件是上述地块[（2003）062号《用地协议》载明的用地]新兴公司取得国有土地使用证。 2006年6月1日，新兴公司向港宏公司出具《四川港宏北京现代汽车4S店租金计算书（最终决算版）》（以下简称《租金计算书》），载明：1、土地租赁费用计算依据为《租赁协议（一）》第三条第九款，土地价格为38万元/亩，按总投入的10%计算租金，代征地不计算租金，经竣工测量，实际建设用地面积为9832.5313㎡，约合14.75亩；2、地面建筑物租赁费用计算依据为《租赁协议（一）》第三条第十款，按地面建筑总投入的13%计算租金，建筑物工程造价经计算并审核通过为745万元（不含室内装修）；3、计算结果为：（1）土地租赁费为56.05万元/年（14.75亩×38万元/亩×10%）；（2）地面建筑物租赁费为96.85万元/年（745万元×13%）；（3）以上两项共计年租金152.9万元；4、依据《租赁协议（一）》的约定免租期为3个月，自港宏公司开始使用建筑物的时间为起点，即2005年1月22日起至2005年4月21日止为免租期，港宏公司须补付租金321750元。 2011年5月4日，成都市规划管理局高新分局向新兴公司出具《规划条件通知书》，载明“经研究，同意按下列规划设计条件进行设计。其申报设计资料的真实性及数据的准确性由建设单位和设计单位负责”，该通知书明确高新区新园南片区（位置详见建筑项目用地界址测绘平面图、工程编号2008-15318）的用地使用性质为工业用地兼容30%工业品销售维修用地。新兴公司主张其中即包含本案讼争地块。 2011年12月13日，新兴公司、港宏公司签订《租赁协议》（以下称《租赁协议（二）》），在《租赁协议（一）》、《转让协议》基础上就港宏公司租赁的新兴公司的场地展厅旁边新建房屋事宜约定如下：1、该新增修建房屋由新兴公司根据港宏公司提供的图纸出资修建，房屋建成后由新兴公司出租给港宏公司，租赁用途为客户休息区、生产车间及库房，新增修建房屋的面积暂定为700㎡，最终以实测面积为准；2、新建房屋部分的报建手续及建设由新兴公司全权负责，建设周期分为施工图纸审查阶段、报建及建设阶段，如遇政府政策上的障碍，双方可以协商处理工期问题；3、该建筑物租赁期限为12年（至2024年6月1日），房屋租金为25元/㎡，物业管理费10元/㎡，物业维修费15元/㎡，自港宏公司承租第三年起，每两年租金（含物业管理费、物业维修费）上升8%，租金每半年结算一次；4、关于未来土地及地面建筑购买，双方同意按照《转让协议》中相关条款来执行，该建筑不计算折旧；5、如政府相关职能部门提出需缴纳“北京现代4S店一期工程未通过竣工验收而提前投入使用的罚款费用”时，此问题（含费用承担等）由港宏公司自行承担，新兴公司负责相关资料的准备及缴纳费用所需的其他配合工作。 2013年4月2日，成都市国土资源局、新兴公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）及补充协议，约定：1、本合同项下出让宗地编号为5××1高新（2011）07号，宗地总面积为139227.99㎡，其中出让宗地面积为139227.99㎡，宗地坐落于成都市高新区南部园区机场路；2、出让宗地用途为工业用地、其他商服用地，其中工业用地97442.26㎡，其他商服用地41785.73㎡；3、宗地的国有建设用地使用权出让价款为工业用地46772288元，其他商服用地114075052元，共计160847340元；4、新兴公司同意受让宗地的投资总额不低于52000万元；5、新兴公司在宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施，应符合出让宗地规划条件，其中主体建筑物性质为物流仓储、4Ｓ店，附属建筑物性质为车辆展厅、生产车间，建筑总面积151150㎡；6、新兴公司取得国有土地使用证后有权将合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，转让、抵押双方应持本合同和相应的转让、抵押合同及国有土地使用证，到国土资源管理部门申请办理土地变更登记。根据该《出让合同》的约定，经核算，其他商服用地的单价约为182万／亩（114075052元÷41785.73平方米×666.67平方米＝1820009.25元）。 2013年4月22日，新兴公司、港宏公司签署《情况说明—新兴汽车城北京现代4S店的商业用地国土证分证》（以下简称《情况说明》），载明：“兹有我公司建设的‘成都新兴汽车城5号建筑（北京现代4S店）’位于火车南站西路1679号，建筑面积4400平方米……双方同意新兴汽车城以土地及建筑物出资的方式与港宏继续深入合作。所以我公司考虑将四川港宏西物时代汽车销售有限公司所在地块单独办理国土证（属于商业用地的一部分）”。 同日，双方签署《补充说明》，载明：“该情况说明（2013.4.22北京现代4S店的商业用地国土证分证事宜）仅用于办理相关国土手续，说明中的相关内容对双方都不具有任何约束力，对双方不产生任何的权利及义务，对双方原先约定的责权利不产生任何影响”。 2014年11月11日，新兴公司取得位于成都市高新区南部园区机场路（地块二）土地的国有土地使用权证[成高国用（2014）第34041号]，土地使用权人为新兴公司，地号为GX3-2-291，图号为3-364-36，地类（用途）为其他商服用地，使用权面积（独用面积）为9860.22㎡（约14.81亩）。 2015年7月23日，新兴公司向成都市高新区规划管理局出具《承诺书》，载明：港宏公司自2004年6月开始租用新兴公司坐落于成都高新区南部园区机场路（地块二）的房屋及场地用于经营北京现代4S店，地类用途为其他商服用地，因港宏公司经营需要新兴公司应港宏公司要求在前述地块上增建了部分未报规、报建的临时性功能用房约1080㎡，新兴公司承诺：1、该部分房屋面积只作为临时功能区使用，不作为正式房屋产权面积，如遇国家、政府政策调控要求，承诺拆除；2、承诺保持现状，不另修、另建任何破坏现状的建筑；3、按规划条件通知办理核审土地使用权面积，配合房屋产权面积规划竣工验收，按规定缴纳各种相关费用。 2015年7月28日，港宏公司向新兴公司出具《承诺书》，载明悉知新兴公司正在办理房产证，其中有部分是港宏公司因经营需要在前述地块上搭建的临时性功能用房约1080㎡，搭建前未报规、报建，经港宏公司与规划局多次沟通，规划局应允该部分临建不作为正式房屋产权面积，仅作为临时功能区使用，但需要以新兴公司名义对规划局出具承诺书，以新兴公司就该部分临时性功能用房对成都市高新区规划管理局出具的承诺书为附件，港宏公司向新兴公司承诺：1、该部分房屋面积只作为临时功能区使用，不作为正式房屋产权面积，如遇国家、政府政策调控要求，积极配合拆除，费用由港宏公司承担；2、承诺保持现状，不另修、搭建任何破坏现状的建筑；3、临建部分房屋涉及的规划验收测绘费由港宏公司承担，承担比例为20%[测算依据：临建面积1080㎡/（正式房屋面积4300㎡+临建面积1080㎡）=20%]，具体以规划局最终测绘面积及金额为准；4、相关行政处理、经济处罚均由港宏公司出面协调处理并承担全部责任。 2015年7月31日，新兴公司向港宏公司出具《工作联系函》，载明新兴公司正在办理北京现代4S店的房产证，因港宏公司搭建的约1080㎡临时性功能用房未做报规、报建，导致规划竣工验收、房管局竣工验收方面存在困难，且可能面临行政处罚，希望港宏公司积极除完善，结合该地块土地价值不断升高的情况，希望港宏公司尽快推进，以便办理后续转让事宜。 2015年8月26日，新兴公司再次向港宏公司出具《工作联系函》，载明新兴公司正在办理北京现代4S店的房产证，因港宏公司搭建的约1080㎡临时性功能用房未做报规、报建，导致规划竣工验收、房管局竣工验收方面存在困难。新兴公司希望港宏公司尽快推进规划验收事宜，在2015年9月30日前完成规划验收工作，若在2015年9月30日前不能完成规划验收，新兴公司将从2015年10月1日起上调4S店租金，如果久拖不决，新兴公司可能上调土地转让价格或者不予转让。 2015年9月1日，港宏公司向新兴公司出具《工作联系函回函》，载明：1、港宏公司搭建的约1080㎡临时性功能用房，搭建时得到了新兴公司允许，当初未做报规、报建，对目前新兴公司办理房产证造成一定影响，对于规划验收和房产验收造成的影响由港宏公司去沟通协调，所涉费用港宏公司愿意承担；2、港宏公司与规划局多次沟通，规划局应允该部分临建不作为正式房屋产权面积，仅作为临时功能区使用，但需要以新兴公司名义对规划局出具承诺书，同时港宏公司也会对新兴公司作出承诺，以上两份《承诺书》港宏公司已发送给新兴公司，在向规划局递交承诺书并缴纳规划验收测绘费后，即可进行规划验收测绘；3、规划验收测绘费应按照临时性功能用房与已报规报建用房的比例进行划分承担，港宏公司应承担的比例为20%[临建面积1080㎡/（正式房屋面积4300㎡+临建面积1080㎡）=20%]，具体以规划局最终测绘面积及金额为准；4、现由于新兴公司没有应允规划验收测绘费承担比例，造成规划验收无法继续推进，并非港宏公司单方面造成拖延；5、关于房租及土地转让事宜，应按照《租赁协议（一）》及《租赁协议（二）》、《转让协议》执行。 2016年7月18日，新兴公司向港宏公司出具《沟通函》，载明：1、港宏公司2004年向新兴公司承租坐落于成都高新区南部园区机场路（地块二）、土地证号成高国用（2014）第34031号、面积14.79亩的土地及其上所附建筑物的使用权，根据双方签订的《租赁协议（一）》第二条第八款、第三条的约定，租赁期间内每隔5年双方可以根据当时市场同类物业平均租金水平对租金进行调整，每年土地租赁费用的约定为土地总投入价的10%，由于新兴公司在取得土地使用证时实际支付的土地价格大幅增加，且双方就购买该地块的使用权无法达成一致，故新兴公司拟与港宏公司对该地块及其上所附建筑物的租赁进行重新约定，大致如下：（1）建筑物租金：按地面建筑（不含室内装修）745万元投入的13%/年计算，即每年建筑物租金为96.85万元；（2）土地租金：鉴于港宏公司承租的斯巴鲁4S店所属地块现租金为18万元/亩/年，且该地块性质为部分属于工业用地和部分属于商业用地，而本协议约定地块性质全部为商业用地，考虑到新兴公司的土地成本大幅增加，租金上调为27万元/亩/年，即每年土地租金为399.33万元；（3）租金总额（建筑物租金及土地租金）合计为496.18万元/年；（4）租期8年，可续租；（5）新的租赁协议签订后，之前签订的所有协议终止；2、望港宏公司知悉并尽快回复，以便后续工作开展。 2017年4月11日，新兴公司委托四川高维律师事务所向港宏公司发出《律师函》，载明：1、新兴公司就港宏公司租赁新兴公司于成都高新区南部园区机场路（地块二）、土地证号成高国用（2014）第34031号的土地及地上建筑物的使用权致函；2、鉴于双方就土地及地面建筑资产转让事项无法达成一致，新兴公司依据《租赁协议（一）》第二条第八款、第三条的约定多次与港宏公司沟通资产转让及租金事宜，并于2016年7月18日向港宏公司发函提出调整租金的要求，港宏公司至今未与新兴公司协商租金调整事宜，新兴公司要求港宏公司自2017年5月1日起按土地及建筑物年租金总额496.18万元/年的标准缴纳租金；2、因港宏公司搭建的1080㎡临时性功能用房至今未能拆除，导致新兴公司无法办理港宏公司承租物业的房屋产权证，港宏公司应尽快拆除临时性功能用房，配合新兴公司办理规划验收及房屋产权证手续；3、望港宏公司在收到本函件后7日内与律师联系关于调租、拆除违法建筑物及违约事宜。 2017年4月17日，港宏公司向新兴公司发出《回函》，载明：1、根据双方签订的《租赁协议（一）》及《租金计算书（最终决算版）》，年土地租赁费用的计算方式为土地总投入的10%，实际土地总投入为560.5万元，故土地租赁费应为56.05万元/年，港宏公司按期支付租金，不存在违约行为，新兴公司要求港宏公司自2017年5月1日起按399.33万元/年标准支付土地租金没有依据；2、《租赁协议（一）》第八条约定了租赁期间内每隔5年双方可以根据当时市场同类物业平均租金水平对租金进行调整，故租金调整并非合同继续履行的要件，即使租金需要调整也应当经双方协商一致，新兴公司不得因港宏公司拒绝调整租金而要求港宏公司承担违约责任；3、《租赁协议（二）》对1080㎡临时性功能用房的修建进行了明确约定，且经港宏公司与成都市高新区规划局反复沟通，规划局已同意由新兴公司作出相应承诺并缴纳规划验收测绘费之后进行规划验收测绘，该部分无需办理房屋产权证，仅作为临时性功能区使用，港宏公司早已向新兴公司提出了规划验收测绘费的承担比例，但新兴公司未应允，故造成规划验收无法推进的责任不在港宏公司，新兴公司要求港宏公司拆除1080㎡临时性功能用房没有依据。 再查明，2018年6月11日，新兴公司以建设用地使用权转让合同纠纷为由将港宏公司起诉至本院，案号（2018）川0191民初10566号，请求判令解除《转让协议》、港宏公司支付违约金。 上述事实，有当事人的当庭陈述及《租赁协议（一）》、《转让协议》、《出让合同》及补充协议、《成高国用（2014）第34041号国有土地使用权证》、《补充说明》、《情况说明》、《承诺书》、《工作联系函》、《工作联系函回函》、《沟通函》、《律师函》、《回函》、（2018）川0191民初10566号案开庭传票、民事起诉状、诉讼代理合同、银行交易凭证、律师费发票、《项目规划设计条件通知书》、《土地利用控制规划图》、《规划条件通知书》、《租赁协议（二）》等证据在卷佐证。 本院认为，新兴公司与港宏公司签订的《转让协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点为： 一、港宏公司是否有权要求新兴公司继续履行《转让协议》。本院认为，港宏公司、新兴公司签订《转让协议》的前提是2003年11月13日新兴公司与成都高新技术产业开发区管理委员会签订的《用地协议》，根据用地协议的内容，新兴公司、港宏公司在《转让协议》中约定的转让土地的用途确为工业用地，《转让协议》对土地转让价款确定了调价原则，即如果政府调整（2003）062号《用地协议》中约定土地价格，将在政府向新兴公司出让价格基础上进行调价。本案中，由于讼争地块土地用途的变化，成都市国土资源局、新兴公司2013年4月2日签订的《国有建设用地使用权出让合同》就讼争地块系以商服用地进行出让计价，从严格意义上讲，因讼争土地用途的变化该份《国有建设用地使用权出让合同》不能直接等同于港宏公司与新兴公司签订的《转让协议》中“政府调整（2003）062号《用地协议》中约定土地价格”的情形。但2013年4月2日，成都市国土资源局、新兴公司签订《国有建设用地使用权出让合同》后，新兴公司在已经明确知晓土地用途的变化及土地出让价款的情况下，于2013年4月22日与港宏公司签署《情况说明》及《补充说明》，其中《补充说明》明确载明“双方原先约定的责权利不产生任何影响”。由此可知，虽然土地用途发生变化，双方仍选择继续适用《转让协议》的约定。根据《转让协议》的内容，双方对土地转让价款、支付条件均约定明确，港宏公司有权要求新兴公司继续履行《转让协议》。 二、本案目前是否具备继续履行《转让协议》的条件。本案中，港宏公司要求新兴公司将位于成都市高新区南部园区机场路（地块二）土地[地号：GX3-2-291，图号：3-364-36，使用权面积（独用面积）：9860.22㎡，使用权证号：成高国用（2014）第34041号]按照《土地及建筑物资产转让协议》约定的土地转让款计价方式转让给港宏公司，并在港宏公司按照前述价格向其支付土地款的70%之日起十个工作日内，与港宏公司办理完毕国有土地使用权转让手续，同时港宏公司还要求新兴公司将其所有的位于上述地块上修建的地面建筑物[房屋信息：位于成都市高新区火车南站西路1679号，面积：4300㎡（以最终实测面积为准）]按照《土地及建筑物资产转让协议》的约定办理案涉房屋的房产证，并在港宏公司向其支付建筑物净值款项的70%之日起十个工作日内，与港宏公司办理完毕房产转让手续，将标的房屋过户给港宏公司。对此，本院认为，港宏公司要求新兴公司履行办理案涉土地及建筑物的转让手续，其主张是否得到支持，主要应考量案涉土地及建筑物是否符合办理转让、过户手续的条件。庭审中，港宏公司提供了案涉土地的使用权证，但未就案涉土地所附建筑物是否符合办证条件等提供证据，基于房屋和土地的不可分割性，本案也不宜将土地使用权单独进行处理，因此港宏公司要求新兴公司继续履行《转让协议》的诉讼请求，因本案现有证据不足以证明已经符合土地及建筑物转移登记的条件，本院不予支持。 三、关于新兴公司是否应承担违约金400万元及是否应支付港宏公司律师费的问题。本院认为，《转让协议》约定新兴公司若取得上述地块的国有土地使用证而不出售建筑物及地块予港宏公司，或者新兴公司若取得上述地块的国有土地使用证后港宏公司不受让该建筑物及地块，违约方应赔偿守约方违约金400万元，相关诉讼费、差旅费、律师费等均由违约方承担。本院认为，前述约定新兴公司承担违约金及律师费的情形应当是指新兴公司不出售建筑物及地块予港宏公司，导致港宏公司无法取得土地及建筑物相关权利时，新兴公司的违约责任。本案尚未出现该种情形，不存在该条违约责任适用的情形，因此对港宏公司的该项主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告四川港宏西物时代汽车销售有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费102020元，由原告四川港宏西物时代汽车销售有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 林 旭 人民陪审员 张 燕 人民陪审员 常忠人 二〇一九年十二月三十日 书 记 员 王炼石