安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0403民初5953号原告：许敏，女，1968年6月26日出生，回族，南京中电电气集团退休职工，住安徽省淮南市田家庵区。原告：许丽，女，1970年5月17日出生，回族，住安徽省淮南市田家庵区。原告：王后菊，女，1975年7月1日出生，回族，潘集选煤厂职工，住安徽省淮南市田家庵区。被告：安徽省旭日房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道明珠广场3-602室，统一社会信用代码913401007199983931（1-1）。法定代表人：张茂卜，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏海峰，男，该公司员工。原告许敏、许丽、王后菊与被告安徽省旭日房地产开发有限公司（以下简称旭日公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告许敏、许丽、王后菊到庭参加诉讼，被告旭日公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许敏、许丽、王后菊向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年2月9日至2019年2月8日商铺出租收益22767元；2.判令被告还原并返还原告独立产权商铺；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年11月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买家乐福时代广场（后更名为时代广场）一层商铺一套，铺号1130，建筑面积32.85平方米。2017年6月22日，经过法院的努力，被告返还拖欠几年的房租。然而2018年2月9日至2019年2月8日被告又拖欠了一年的房租，特提请法院判令被告返还原告一年房租。对于被告的不诚信行为，严重影响到了原告的工作生活，请法院判令被告恢复商铺原貌归还原告。旭日公司未作答辩。许敏、许丽、王后菊围绕诉讼请求依法提交了房产证、商品房买卖合同、委托经营合同、淮南市田家庵区人民法院民事调解书等证据，旭日公司虽庭审时未予质证，但庭后对上述证据真实性予以认可，对许敏、许丽、王后菊提交的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2009年8月3日，许敏、许丽、王后菊与旭日公司签订了《商品房买卖合同》，购买旭日公司开发的家乐福时代广场一层1130号商铺，建筑面积32.85平方米，商铺销售总价为758922元，并于同日将该商铺委托给旭日公司统一经营管理，期限为六年。2010年2月9日，家乐福时代广场对外正式营业。2010年12月25日，许敏、许丽、王后菊取得家乐福时代广场1130号商铺的房地产权证书。2016年2月8日，家乐福时代广场的委托经营管理合同全部到期。2016年11月1日，许敏、许丽、王后菊因旭日公司未能按照合同约定支付经营收益诉至法院，要求旭日公司支付经营收益、违约金等。经法院调解，双方于2017年5月22日达成调解协议，对《委托经营管理合同》期限内及到期后两年的经营收益重新协商确定，调解协议还写明“2018年2月9日之后的委托经营由双方另行协商确定”。2019年2月26日，家乐福时代广场一楼、二楼业主理事会及负一楼业主理事会给旭日公司复函，写明：“1.同意继续委托贵公司对淮南时代广场负一、一二层商场进行统一经营管理,为期三年,即2018年2月9日起至2021年2月8日止。在此三年经营期内，第一年支付业主收益0.8%，第二年支付业主收益1.0%，第三年支付业主收益1.2%。2.本轮委托期满时，贵方需提前三个月再行同业主及理事会协商商场后续经营的相关问题。3.贵公司须在2019年5月9日前把欠款（贵司承诺兑付业主的第三个年度的欠款）清偿完毕”等内容。2019年11月8日，许敏、许丽、王后菊因旭日公司再次拖欠2018年2月9日之后的租金而诉至法院，请求判如所请。另查明：根据之前审理的同类案件，家乐福时代广场负一层约246铺、业主人数约206户，一层约225铺、业主人数约178户，二层约246铺、业主人数约223户，三个楼层总计约717铺、业主人数约603户（扣除三个楼层重复计算的业主人数）。其中，一层225铺中包括沿朝阳路的商铺、消防通道两侧的商铺及家乐福后场电玩城区域的商铺共约83铺、业主人数约69户（包括与其他楼层重复计算的业主人数2户）。再查明：经统计，旭日公司提交的签署同意由其继续经营三年的《业主确认单》的人数，负一层约为117户，一层约为48户，二层约为92户，合计约255户(扣除三个楼层重复计算的业主为张茂卜的2次)；截至本案开庭时，家乐福时代广场业主要求旭日公司支付租金、返还商铺的同类案件已受理约117件；既未起诉要求返还商铺又未签署同意由旭日公司继续经营三年的《业主确认单》的人数约231户。又查明：关联2016年度同类案件，本院经审理判决家乐福业主与旭日公司合同到期后即2016年2月8日后的费用酌定参照大多数调解的点位以及庭外大量业主自行和解签订的“解决方案”即2016年2月9日至2017年2月8日按照商铺销售总价的1%、2017年2月9日至2018年2月8日按照商铺销售总价的1.5%的标准认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告要求还原并返还商铺的诉请能否支持？二、原告要求被告支付2018年2月9日至2019年2月8日期间的商铺租金即经营收益的主张有无依据，数额如何确定？关于争议焦点一：原告要求还原并返还商铺的诉请能否支持？物权法规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。合同法又规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，许敏、许丽、王后菊与旭日公司的委托经营期限即租赁期限截止到2018年2月8日，在租赁期限届满后，家乐福时代广场的部分业主同意继续委托旭日公司统一运营。许敏、许丽、王后菊系涉案商铺的所有权人，但涉案商铺只是家乐福时代广场负一、一、二层众多商铺中的一间，该众多商铺形成统一的整体，没有分隔，为产权分割式商铺。所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺，为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。经审查，家乐福时代广场同意继续委托旭日公司统一运营的业主人数三个楼层合计约255户，租赁期限于2018年2月8日再次届满后既未起诉要求返还商铺又未签署同意由旭日公司继续经营三年的《业主确认单》的人数约231户，该部分业主对旭日公司继续使用租赁物没有提出异议，该部分业主与旭日公司之间的租赁关系继续有效并延续履行。综合以上数据，同意旭日公司继续使用商铺的业主已超过半数。且家乐福时代广场目前处于经营中，许敏、许丽、王后菊要求旭日公司恢复原状并返还商铺，会影响商场整体功能的发挥，导致商户无法继续经营，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。因此，尽管许敏、许丽、王后菊拥有涉案商铺的所有权，其要求恢复原状并返还商铺的诉讼请求因不符合多数业主的整体意志，缺乏依据，本院依法不予支持。关于争议焦点二：原告要求被告支付2018年2月9日至2019年2月8日期间的商铺租金即经营收益的主张有无依据，数额如何确定？法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，许敏、许丽、王后菊与旭日公司之间的合同于2016年2月8日到期后，双方通过协商重新确定两年的租赁期限，在2018年2月8日再次到期后，旭日公司继续使用许敏、许丽、王后菊的商铺是事实，许敏、许丽、王后菊系该商铺产权人，享有收益权，旭日公司应支付许敏、许丽、王后菊相应费用。关于支付费用的标准，许敏、许丽、王后菊虽主张旭日公司按照商铺销售总价的约3%支付商铺租金即经营收益，但是其并未提供证据证明该费用标准的依据，本院认为，应结合同类案件数年来的诉讼情况以及生效判决所确定的2017年2月9日至2018年2月8日期间的经营收益点位，即家乐福业主与旭日公司合同于2018年2月8日再次到期后的经营收益延续按照商铺销售总价的1.5%支付。本案商铺自2018年2月9日至2019年2月8日止的经营收益计算为11384元（758922元×1.5%=11384元）。旭日公司在法定期限内未进行答辩也未提交证据，经送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，应当承担相应不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条、第七十条、第七十一条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告安徽省旭日房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许敏、许丽、王后菊自2018年2月9日至2019年2月8日期间的经营收益11384元；二、驳回原告许敏、许丽、王后菊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费369元，由原告许敏、许丽、王后菊负担184元（已交纳），被告安徽省旭日房地产开发有限公司负担185元（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  郝荣琦人民陪审员  马莉莉人民陪审员  蔡景诗二〇一九年十二月二十三日书 记 员  张 瀚附法律条款：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。