贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0321民初7415号 原告：绥阳县农村信用合作联社。住所地：贵州省遵义市洋川镇诗乡路汇源桥夏维勇商住楼********。统一社会信用代码：91520323770590676K。 法定代表人：余祖堰，理事长。 委托代理人：汪伦、黎书红，贵州山一律师事务所律师（特别授权）。 被告：遵义市泰裕义贸易有限公司。住所地：贵州省遵义市。住所地：贵州省遵义市红花岗区沙河小区**楼****1520300322078687F。 法定代表人：李宏，执行董事。 委托代理人：刘志龙，贵州山一（仁怀）律师事务所律师（特别授权）。 第三人：遵义佳联房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川。住所地：贵州省遵义市汇川区珠海路海珠广场****20300722169510C。 法定代表人：王**刚，执行董事。 委托代理人：谢志禄，系公司职工（特别授权）。 委托代理人：张婕，系公司职工。 原告绥阳县农村信用合作联社（以下简称绥阳农信社）诉被告遵义市泰裕义贸易有限公司（以下简称泰裕义公司）、第三人遵义佳联房地产开发有限公司（以下简称佳联房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绥阳农信社委托代理人黎书红，被告泰裕义公司委托代理人刘志龙，第三人佳联房开公司委托代理人谢志禄、张婕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告绥阳农信社向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理位于遵义市播州区（产权证号遵房预遵义县字第××号）、18号（产权证号遵房预遵义县字第××号）、19号（产权证号遵房预遵义县字第××号）；Ａ栋1单元1层24号（产权证号遵房预遵义县字第××号）、3层1号（产权证号遵房预遵义县字第××号）、4层1号（产权证号遵房预遵义县字第××号）房屋的抵押登记手续，第三人协助配合被告办理抵押登记；2、上诉房屋抵押登记办妥后，或被告未在判决确定的履行期内办理抵押登记的，原告有权以上述房屋处分所得价款，享有优先受偿权，享有优先受偿权的范围，以未支付的本金、利息、罚息的总额为限；3、案件受理费、保全费由被告承担。事实及理由：2016年5月20日，原、被告签订《固定资产借款合同》（编号：0100201606030091），合同约定被告向原告借款人民币13000000.00元，借款期限为60个月，即从2016年5月20日至2021年5月19日。借款用途为购买房产。合同约定了被告共有17项义务以及构成违约责任的26种情形，如果违反任意其中一项，原告有权要求被告偿还合同项下的所有到期和未到期债务的本金、利息和其他费用。2016年10月31日，原告与被告签订《抵押合同》（编号为0100201606030091附1号），以被告所有的坐落于遵义市播州区（产权证号遵房预遵义县字第××号）、18号（产权证号遵房预遵义县字第××号）、19号（产权证号遵房预遵义县字第××号）；Ａ栋1单元1层24号（产权证号遵房预遵义县字第××号）、3层1号（产权证号遵房预遵义县字第××号）、4层1号（产权证号遵房预遵义县字第××号）房屋作抵押，并办理了抵押登记，担保的范围为债权本金13000000.00元及利息、违约金、赔偿金、原告垫付的费用以及为保管担保财产和事项债权和抵押权的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费）。合同签订后，原告按照合同约定于2016年5月24日发放贷款到被告账户，同日被告出具了借款借据一张，但被告没有按照约定的时间偿还本金和利息，构成严重违约。2018年5月2日，原告向遵义市中级人民法院提起民事诉讼，请求判令被告偿还借款本息。至今，抵押房产仍然登记在第三人名下。现原告针对抵押物单独提起民事诉讼 被告泰裕义公司辩称：我公司与原告方签订《借款合同》并且收到原告方发放的13000000.00元贷款是事实，我公司因违约经遵义市中级人民法院判决由我公司偿还原告借款本息也是事实，我公司与原告方签订《抵押合同》是事实，但是我公司用于抵押的房屋是2016年3月向第三人购买，至今未办理过户登记，案涉房屋我公司与佳联房开公司至今还存在争议。 第三人佳联房开公司诉称：原被告之间的借贷关系和我公司无关，且我公司也不知晓，抵押也和我公司无关。我公司和原告方存在买卖关系是事实，但因为购房款项没有付清，所以至今未办理过户登记。 本院经审理认定事实如下：2016年5月20日，泰裕义公司与绥阳农信社签订《固定资产借款合同》，约定泰裕义公司向绥阳农信社借款1300万元用于购买房产，借款期限为60个月。泰裕义公司与绥阳农信社于2016年5月20日签订《抵押合同》，合同第十七条约定泰裕义公司用位于遵义市遵义县（建筑面积77.25㎡）、Ｂ栋1单元1层18号（建筑面积75.2㎡）、Ｂ栋1单元1层19号（建筑面积70.27㎡）、Ａ栋1单元1层24号（建筑面积171.99㎡）、Ａ栋1单元3层1号（建筑面积1427.08㎡）、Ａ栋1单元4层1号（建筑面积1419㎡）的房屋作为上述借款的抵押担保，同时载明上述房屋所有权人或使用权人系泰裕义公司，并办理了抵押权预告登记（登记号分别为：遵房预遵义县字第201605567、遵房预遵义县字第201605568、遵房预遵义县字第201605569、遵房预遵义县字第201605566、遵房预遵义县字第201605573、遵房预遵义县字第201605570）。上述《固定资产借款合同》、《抵押合同》签订后，绥阳农信社按照合同约定向泰裕义公司发放了贷款。2018年5月2日，绥阳农信社向遵义市中级人民法院提起诉讼，请求判决解除双方签订的《固定资产借款合同》并由泰裕义公司偿还借款本息，李宏、付长青、裴海利承担连带清偿责任，判决对泰裕义公司所有的本案涉案房屋的折价、变卖或者拍卖借款优先受偿。该案审理中，绥阳农信社撤回判决对泰裕义公司所有的本案争议房屋的折价、变卖或者拍卖价款优先受偿的诉讼请求，遵义市中级人民法院作出准予撤回该请求的民事裁定。遵义市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）黔03民初194号民事判决书，判决：一、解除原告绥阳县农村信用合作联社与被告遵义市泰裕义贸易有限公司于2016年5月20日签订的《固定资产借款合同》；二、由被告遵义市泰裕义贸易有限公司向原告绥阳县农村信用合作联社偿还借款本金11875281.86元及截至2016年11月20日止的利息1126815.41元，共计13002097.27元，并自2016年11月21日起，被告遵义市泰裕义贸易有限公司按照合同约定利率向原告绥阳县农村信用合作联社支付利息（其中：2016年11月21日至2021年5月19日期间，以本金11875281.86元按照月利率5.9375‰计算借期内利息；如2021年5月19日之前未清偿本金，自2021年5月20日起，以尚欠本金按照月利率8.90625‰计算罚息）至本金清偿之日止。限本判决生效后二十日内履行；三、被告李宏、付长青、裴海利对上述第二项债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告遵义市泰裕义贸易有限公司追偿；四、驳回原告绥阳农村信用合作联社其余诉讼请求。履行期限届满后，泰裕义公司、李宏、付长青、裴海利未履行支付义务，绥阳农信社向遵义市中级人民法院申请强制执行，现该案在执行中。 另查明，泰裕义公司用于抵押的位于遵义市遵义县（建筑面积77.25㎡）、Ｂ栋1单元1层18号（建筑面积75.2㎡）、Ｂ栋1单元1层19号（建筑面积70.27㎡）、Ａ栋1单元1层24号（建筑面积171.99㎡）、Ａ栋1单元3层1号（建筑面积1427.08㎡）、Ａ栋1单元4层1号（建筑面积1419㎡）房屋系向佳联房开公司购买，双方签订了《商品房买卖合同》，佳联房开公司开发建设的佳惠大厦Ｂ栋房屋于2016年6月6日办理初始登记（初始登记证号：201603739）、佳惠大厦Ａ栋房屋于2016年6月3日办理初始登记（初始登记证号：201603724），因泰裕义公司与佳联房开公司就购房款支付尚存争议，故佳联房开公司至今未为泰裕义公司办理争议房屋的产权转移登记。2019年3月22日，佳联房开公司向本院提起诉讼，请求判决解除与泰裕义公司签订的涉及本案争议房屋的《商品房买卖合同》并撤销上述房屋的商品房买卖合同备案登记。本院于2019年5月24日作出（2019）黔0321民初2977号民事判决书，判决：驳回原告遵义佳联房地产开发有限公司的诉讼请求。佳联房开公司不服该判决，向遵义市中级人民法院提起上诉，遵义市中级人民法院于2019年9月24日作出（2019）黔03民终4869号民事判决书，判决：驳回上述，维持原判。本案争议房屋现登记所有权人为佳联房开公司。 上述事实，有原、被告及第三人的陈述，泰裕义公司与绥阳农信社于2016年5月20日签订《固定资产借款合同》、《抵押合同》、放款通知书、流水对账单，抵押权预告登记证（登记号分别为：遵房预遵义县字第201605567、遵房预遵义县字第201605568、遵房预遵义县字第201605569、遵房预遵义县字第201605566、遵房预遵义县字第201605573、遵房预遵义县字第201605570），遵义市中级人民法院（2018）黔03民初194号民事判决书、（2018）黔03民初194号民事裁定书、强制执行申请书、受理案件通知书，泰裕义公司与佳联房开公司签订的《商品房买卖合同》，本院（2019）黔0321民初2977号民事判决书、遵义市中级人民法院（2019）黔03民终4869号民事判决书，遵义市播州区不动产产权情况记载，遵义市播州区不动产登记中心于2019年12月4日出具的《证明》等证据在卷佐证，经庭审举证质证，足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”、第四十二条第（二）项“办理抵押物登记的部门如下：（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门”的规定，绥阳农信社与泰裕义公司签订的《抵押合同》因只办理了抵押预告登记而未办理抵押登记，故该合同成立未生效。绥阳农信社虽在庭审中出示了佳联房开公司、付长青及裴海利、绥阳农信社签订的《三方协议》，但该三方协议与本案无关，绥阳农信社所举证据不能证明佳联房开公司知晓泰裕义公司将尚登记为佳联房开公司所有的房屋与绥阳农信社签订《抵押合同》，双方签订的《抵押合同》对佳联房开公司没有约束力，故绥阳农信社请求由佳联房开公司协助泰裕义公司办理本案争议房屋的抵押登记，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，泰裕义公司至今未取得争议房屋所有权，绥阳农信社请求由泰裕义公司办理争议房屋抵押登记条件尚不成就，故对绥阳农信社该主张，不予支持；绥阳农信社请求本案争议房屋抵押登记办妥后，或被告未在判决确定的履行期内办理抵押登记的，原告有权以上诉房屋处分所得价款，享有优先受偿权，享有优先受偿权的范围，以未支付的本金、利息、罚息的总额为限的请求，也不予支持。为依法维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国物权法》第二十条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告绥阳县农村信用合作联社的诉讼请求。 案件受理费30.00元（已减半收取），由原告绥阳县农村信用合作联社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  周辉围 二〇一九年十二月三十日 法官助理向炫静 书记员黄瑀