广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1823民初662号原告（反诉被告）：林光伟，男，1949年8月11日出生，汉族，阳山县人，住广东省阳山县。原告（反诉被告）：李秀芳，女，1955年12月12日出生，汉族，阳山县人，住址同上。以上原告共同的委托诉讼代理人：练坤城，男，1963年3月5日出生，汉族，阳山县人，住广东省阳山县。被告（反诉原告）：黄佛祐，男，1955年9月18日出生，汉族，阳山县人，住广东省阳山县。被告（反诉原告）：林秀凤，女，1957年7月9日出生，汉族，阳山县人，住址同上。以上被告共同的委托诉讼代理人：白亮，男，1972年12月16日出生，汉族，阳山县人，住广东省阳山县。原告（反诉被告）林光伟、李秀芳与被告（反诉原告）黄佛祐、林秀凤房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林光伟、李秀芳及原告共同的委托诉讼代理人练坤城、被告（反诉原告）黄佛祐、林秀凤及被告共同的委托诉讼代理人白亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林光伟、李秀芳向本院提出诉讼请求：1.请求法院责成被告将位于太平镇××号（房产证号：粤房地产字第××号，国有土地使用证号：阳府国用（2001）字第××号）的房产及国有土地使用证过户至原告林光伟、李秀芳名下；2.请求法院解除2018年5月9日协议的第一条、第二条约定，因为被告已经违约协议的第三条约定，所以请求法院解除第一条、第二条约定；3.请求法院将起诉费用由被告承担。事实与理由：2016年冬，原告与被告经协商，将被告坐落于太平街××号房屋一间，面积37.95平方，以房屋总价9万元的价格卖给原告，并于2017年1月13日交付购房款7万元，于2018年4月2日已付清尾款2万元，有收款收据为证。被告收齐9万元购房款后，于当天将房产证和土地使用证交于原告手上，然后双方又于2018年5月9日再一次签订协议，协议的第三条明确约定“2018年5月份开始办理房屋产权证的相关转户手续，林秀凤、黄佛祐应全力配合协助办理转户手续，不得以任何理由推迟。”因被告林秀凤与原告林光伟是同胞亲兄弟，如果按协议时间办理好转户手续，原告同意让被告继续使用该房屋至2021年12月底再交回给原告，但被告不守信用出尔反尔。原告2018年5月9日到太平派出所办理好房屋门牌证明，6月27日到阳山房管所办理房屋分户图，7月7日到国土局办理测绘报告，7月27日到国土局交付好土地出让金728元，以及其他相关手续均已办理完毕，只等被告来签名过户，被告林秀凤已签名，但被告黄佛祐拒不签名，说房产证的名字是林秀凤的，与其无关，其绝对不会签名。因两被告是夫妻关系，财产共有，只有被告林秀凤签名是不能过户的，原告多次催促和恳求被告黄佛祐前来签名过户，都被拒绝，原告为维护自身合法权益，遂诉至本院。被告黄佛祐、林秀凤辩称，原告的诉请是物权的变更，物权大于债权，但前提要看债权的合同是否可撤销。反诉原告黄佛祐、林秀凤向本院提出反诉请求：1.请求依法撤销2018年5月9日双方签订的《购买太平单车店铺面协议》及口头协议，如果协议撤销，我方同意返还反诉被告支付的转让费；2.请求法院判决将本案起诉费和反诉费均由两反诉被告承担。事实与理由：反诉原告全家在2016年冬至2017年遭受双重打击，首先是反诉原告儿子投资失败，而投资的大部分钱是靠网络借贷来的，想急于把网络贷款的钱还清。同时林秀凤在此时身患重病急于治疗。由于反诉原告夫妇本身都是属于困难职工，根本没有积蓄，面对急需帮儿子还网贷又要帮妻子治疗重病的情况下，四处借钱碰壁，而在万般无奈的情况下，为了能在林秀凤的亲哥哥处拿到这救命钱，遂同意用自己赖以生存的单车铺面以不合理的价格与两反诉被告签订出卖协议。在太平镇××街这样的铺面（连同地价）的价格都在一万以上每平方米，也就是说该铺面的市场价在签订协议时值40万以上。但为了解这燃眉之急，帮儿子还网贷和救治重病的妻子，反诉原告还是签订了这显失公平的协议。根据以上事实，反诉原告是在家庭出于危困状态，反诉被告是在利用自己的优势地位情况下，以极低廉的价格（每平方米2千多元）签订的极其显失公平的协议。故根据相关法律规定，两反诉被告利用自己的优势，导致双方签订了这显失公平的协议，应当依法撤销。相关法律规定，转让价格达不到交易时交易地的市场价百分之七十的，一般可以视为明显不合理低价。本案房屋的转让价格只有不到2500元每平方米，交易时市场价格高于1万元每平方米，故可以认定本案的交易属于明显不合理的低价，明显违反等价有偿原则，可以依法撤销该协议。反诉被告林光伟、李秀芳辩称，反诉原告对2018年5月9日双方签订《购买太平单车店铺协议》认为显失公平的理由不能成立，请求法院驳回其反诉请求。事实与理由：1、太平单车店9万元的价格是根据其中的客观原因，双方反复协商后，公平、自愿决定下来的，9万元购房价的来历详情如下：大约在2000年时，供销社全面解散，阳山县的县社、果菜公司、食品公司等商铺全部拍卖，价格在每间大约10万元至15万元不等，我（李秀芳）当时身处阳山人医开士多店，身边大约有8万元积蓄，决定在县城买一间价格大约10万元上下的商铺，但我丈夫林光伟劝我，他妹妹林秀凤夫妇都是太平供销社职工，供销社解散，太平铺面一拍卖，他们夫妻就要下岗，生活无着落，他们现在承包供销社的五金店养家糊口，供销社解散后，外出打工孩子又小离不开家，因他们有5个小孩黄艳丹、黄艳婷、黄彩霞、黄莹莹、黄永烽，没有积蓄，无能力购买商铺，林光伟劝我自己在县城买铺不如回太平买，将妹妹夫妇现在承包的太平五金店买下来给妹妹夫妇继续经营，叫他们将上缴供销社的承包款交给我们作铺租，这样他们就有个落脚点，让他们赚点利润将5个孩子养大成人。丈夫这种为了照顾妹妹的亲情劝说，让我心里十分矛盾，说心里话，我身处县城，在县城投资同等价格的一间商铺，远远要比回太平乡下投资一间商铺强得多，因为在县城投资对日后的升值以及每月的铺租高低都会远远比太平乡下强几倍，如果为了自己的利益打算，我一百个不愿意将这笔辛辛苦苦的血汗钱放在太平去投资，但眼看丈夫的亲妹妹一家大小的家庭情况，我又不忍心将丈夫的劝说当耳边风，为了亲情，为了照顾妹妹一家生活有依靠，我忍痛放弃了在县城看好的一间商铺，决定回太平购买妹妹夫妇承包的太平十字街口位置的太平五金店。因为我一个人开一间士多店离不开身，丈夫要上班，太平购买商铺的事宜就交于反诉原告黄佛祐去办理，后来黄佛祐投标到两间商铺，一间是本案的太平单车店，中标价76000元，另一间是原来承包的地址在十字街口的太平五金店，中标价是111000元，两件铺合计款187000元。当时我就提出意见，我只有8万元左右的积蓄，计划只买反诉原告承包的那间太平五金店，给他们继续经营，我都还要向人借才够钱，哪有能力买两间？我要求放弃一间单车店，但黄佛祐说中标后放弃的要扣除1万元以上的押金，如能贷款买下两间，他们夫妻一人经营一间，每月准时交铺租给我去交利息，我由于心痛这万元以上的押金被扣掉，就四处找人贷款凑齐两间商铺资金共18.7万元交给妹妹夫妇去办理商铺手续，并让黄佛祐写回“李秀芳交来购买商铺的租金”的收据，嘱咐他办房产证时需要什么资料马上通知我，他们将本案有关的单车店商铺每月500元、太平五金店商铺每月800元铺租交给我每月缴纳利息。但房产证拿到手时，却一间是林秀凤的名字，一间是黄佛祐的名字，并没有我的名字，也没通知我拿资料去办证，当时我十分恼火，问他们为什么这样做？黄佛祐说亲兄妹，谁的名字不都一样，商铺始终都是哥嫂的。我想马上去国土局再办理一次过户，但问到过户需要一大笔钱，我当时因为买两间铺面已经欠债累累，已无能力再去借一笔钱来重新办理过户，我当时感觉到，我和丈夫这么重亲情，但亲人却……我们的心情很伤痛，这是第一点。第二点，买商铺的第二年约2001年，本案相关商铺太平单车店门口是太平市场，由于市场卖给私人老板，商铺门口被老板用砖砌成一间一间卡位出租，黄佛祐就说，这间单车店门前被人遮挡，生意不好做，不能交铺租给我纳利息了，立即停止给我每月500元的铺租，本来每月500元铺租都不够购铺时7.6万元贷款利息，现在连500元也停止不交了，害得我自己每月白白垫付7.6万元贷款的利息，商铺他们用来堆货作仓库用，商铺是他自己标来的，但半点责任也不承担，全部亏损都加在我头上，严重伤害了我的经济利益，这是第二点。第三点，我每月垫付7.6万买商铺的利息约半年多之后，我觉得这样每月垫付近千元的利息我最终会破产的，就提出叫黄佛祐放声出去转让，转让价要求在买进价7.6万基础上适当优惠，能卖到7万元，就心甘情愿亏本6000元本金，但黄佛祐说卖不到这个价，过后自己才知道隔壁商铺老板有意买下来两间合并扩大门面，曾托人问过黄佛祐卖多少钱，但黄佛祐回答说不卖。因为房产证是他们夫妇的，黄佛祐说不卖，根本无人能买成，就这样亏本再亏本，最后黄佛祐以5万元的成交价买下，黄佛祐交给我5万元。由于房产证是他们夫妻的名字，也不需办理房产证过户手续，让我写回“收到5万元购买太平单车店”收据给他，将他原来写给我7.6万元购铺面的收条撕掉即可，就这样，7.6万的购进价，我得5万元卖出回报，亏本2.6万元，再加上我每月垫付近一年7.6万的贷款利息，合计共亏本3万多元的血汗钱，这是我为了照顾亲人的付出，而亲人却给我这样的回报，实在过分。第四点，以上几点伤害我已很痛心，但由于是丈夫的亲妹妹，痛心也只能以亲情为重，谅解他们，当时只好自我安慰。这间单车店亏去了3万多元，自己还有另一件在十字街口的太平五金店，待日后还清贷款经济松一点，就叫他们夫妇将房产证过户到自己名下，单车店的3万多元亏本数额就指望在五金店补回来。但万万没有想到，到了约2014年，黄佛祐却提出现在生意难做，每月800元的铺租压力很大，难于维持，他不想再每月交给我们800元铺租，他们想把2000年买铺的资金111000元给回我们，以后不用再交800元的铺租给我了。当时我坚决不同意，对他说2000年的11万和2014年的11万有天地之别，我单车店已经亏本了3万多元，指望这间五金店弥补损失，所以决不同意再卖五金店，但是黄佛祐夫妇主意已定，叫林秀凤一次又一次找哥哥林光伟协商，当时我想，如果自己一直坚持到底不卖给他们，同前面单车店一样，他每月800元铺租不交给我，房产证是他们的名字，他不签名过户给自己的话，自己也就麻烦多了，就这样，在这内心万般不情愿的情况下，无奈地收下他们交来的11.1万元，写下了收到11.1万元的收条给他们，然后将黄佛祐2000年写的“收到李秀芳交来购买太平五金店资金”的收条作废撕掉，这间五金店我又亏本了4千元的装修费，心情万般伤痛，这是我为了照顾亲人，而亲人却一而再，再而三地这样对我。到了2016年，我和丈夫林光伟想到别人做房地产生意赚大钱，自己为了照顾妹妹，放弃在县城买铺的机会而回太平买铺给妹妹有个落脚点，却累得血本无归，现在妹妹的儿女已养育成才，5个孩子已养大，环境好转，林光伟有心想同妹妹买一间商铺回来。就去找妹妹商量，对妹妹说：“那间30多平方的单车店，当时我亏了3万多元（购进价7.6万元，停交500元铺租后，我自己垫付利息近万元，合共8万多元），你们当时给了我5万元购进价，我现在多补4万元给你们夫妇，共给9万元你们，卖回一间单车店给我们好吗？”并叫妹妹和妹夫黄佛祐商量。经过很长一段时间的多次协商，最后黄佛祐表态，亲情为重，同意转户一间给我们，价格就商定在9万元。这个9万元的商定价也有意弥补我们当时为了照顾他们养家糊口而亏损了3万多元的本金和至现在的利息。因为2016年当地时价应该在10多万元左右，根据粤国政[2018]房估（阳山）字第0046号评估价是167727元，2018年是16.7万多元，2016年时价可按此推理。2001年亏本3万多元，利息截至2016年大约15年，每月利息大约300元计算，每年12个月，就3600元×约15年=月54000多元利息，在加本金亏去26000元=约8万元，在加上双方商定的价格9万元，已经是大约17万元。这是单车店的价格，我们还提到十字街口太平五金店价格，单车店30多平方2016年时价约10多万元，五金店48平方左，时价应比单车店高，2014年的时价应该在20万左右，他们2014年同我购五金店的价格是11.1万元，是2000年的购进价，不合理，如果双方按合情合理的计价应补我们9万元加装修费4千元。双方最后商定五金店差价不用补，单车店的亏本和利息也不详细计算，就9万元单车店的购铺价包括一切，就这样定下9万元的价格。以上是2016年冬双方商定太平单车店价格的来历和详情，双方公平合情合理定价，欢欢喜喜收钱，黄佛祐于2017年1月13日收款7万元，2018年4月2日收款2万元，他们担心我们曾经同意交款7万元后再给他们使用5年的承诺日后有变，所以又提出要求在2018年5月9日再签一份协议，并要求有林光强、黄艳丹作在场公证人，双方议价自愿，收钱自愿，签订协议也自愿，任何一个环节都是自愿条件下完成的，半点不存在我方利用优势、在他们困难时而签订显失公平的协议，所以反诉原告这个显失公平的说法根本不成立。相反过来，是黄佛祐一次又一次地欺骗我，这次在2016年冬双方协商价格时就已讲明房产证要过户的，而且2018年5月9日双方签订的协议上第3条明确标注“2018年5月份开始办理房产证转户相关手续，如需黄佛祐、林秀凤协助办理过户时，应全力配合，不得以任何理由推辞”。黄佛祐白纸黑字地签名和加盖手指模，但到了过户签名时又不肯签名，明显是黄佛祐违约。综上所述，确确实实是黄佛祐违约和毁约，完全不是反诉被告的过错，本人发誓，以上答辩没有半句假话，如果黄佛祐不肯承认以上两间商铺是我们为了照顾他们养家糊口而出资购买的，我可申请证人出庭作证。黄佛祐这样不守承诺，违约和毁约，请求法院依法公正处理，责成反诉原告将太平单车店的产权过户到林光伟名下。2、协议是双方公平自愿签订的，有公证人等人在场做公正，不能撤销该协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1、身份证、户籍证明，拟证明原、被告的主体资格；2、收条、收据、购买太平单车店铺面协议，拟证明涉案房屋的交易是双方自愿协商的，并已经交付转让款；3、国有土地使用证、房地产权证，拟证明争议不动产的情况和被告收取我方9万元后，将该相关证件交给我方办理过户手续；4、阳山县公安局太平派出所证明、宗地图、阳山县房屋分户图、广东省政府性基金（资金）通用票据，拟证明被告同意把涉案不动产过户给我方，我方去办理其中一部分过户手续的资料；5、粤国政［2018］房估（阳山）字第0046号房地产估价报告，拟证明交易时双方估算涉案不动产价值15、16万元，后找评估公司评估涉案不动产市场价值；6、广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司关于（2019）清阳法技鉴字第46号案函，拟证明该公司不能评估涉案不动产2017年11月份的价值；7、证人林某1、林某2、林某3、林某4的证言，拟证明当时购买包括涉案不动产在内的过程及是我方出资购买的。被告提交的证据有：1、户口簿，拟证明黄永烽与黄佛祐、林秀凤的关系；2、个人贷款出账凭证及合同，拟证明家庭经济陷入困境；3、林秀凤疾病证明书，拟证明林秀凤此时身患恶性肿瘤需钱治病；4、房地产估价结果报告（业评房字[2019]第0447号）、发票一张，拟证明购买时有失公平及鉴定的费用；5、太平村委会证明，拟证明12月30日已经清除了违章建筑。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告林光伟、李秀芳是夫妻关系，被告黄佛祐、林秀凤是夫妻关系，原告林光伟和被告林秀凤是同胞兄妹。两被告原系阳山县太平供销社的职工。涉案商铺位于阳山县，四至：东至冯金华、陈绍锋房屋，南至共用梯间、供销社空坪，西至小巷，北至远安街。被告林秀凤于2001年6月12日取得该商铺的国有土地使用证,证号：阳府国用（2001）字第××号，使用权面积16.16平方米；于2002年2月6日取得该商铺的房地产权证，证号为粤房地证字第××号，建筑面积37.95平方米。房地产权证中注明房屋由阳山县太平供销社转让所得。商铺现由两被告使用，经营“太平单车店”。2016年10月份开始，原告与被告数次协商涉案商铺（即太平单车店）转让事宜，最后双方约定原告以9万元购买涉案商铺。2017年1月13日，原告支付了7万元转让款给被告黄佛祐，被告黄佛祐立写一张《收条》给原告，内容为“今收到林光伟、李秀芳购买太平单车店订金七万元（70000.00），特立此据，以此为证。签名：黄佛祐、林秀凤2017年1月13日注明：店铺总价九万（90000.00），欠款两万（20000.00）”。庭审中，被告林秀凤称其没有在《收条》中签名，原告则称当时是被告的女儿黄艳丹开车载着被告黄佛祐来拿钱，当时被告林秀凤没有在场，不知道是黄佛祐还是黄艳丹代签名的。2018年4月2日，原告支付了2万元转让款给被告黄佛祐，被告黄佛祐立写一张《收据》给原告，内容为:“今收到李秀芳交来购买门市部现金玖万元正，现金已交清。收款人：林秀凤、黄佛祐2018年4月2日”。之后，被告将涉案商铺的国有土地使用证和房产证交给原告。庭审中，被告林秀凤承认《收据》中的签名和指模是其本人的，两被告也承认收取了原告9万元转让款的事实。同年5月9日，原告与被告协商涉案商铺后续经营事宜，并签订一份《购买太平单车店铺面协议》，内容为：“1.由2017年1月份交款时开始计算，至2021年12月底止，一共五年，由林秀凤、黄佛祐继续经营，免收铺租，其间不得以任何理由（如生老病死、经济纠纷）中止该份协议。2.由2022年1月1号开始，转由林光伟经营，或自住，或出租，最终用途可由林光伟与公证人自行商议。3.由2018年5月份开始办理相关转户手续，如果需要林秀凤、黄佛祐协助办理转户手续时，应全力配合，不得以任何理由推辞。4.双方子女不得阻止该协议的执行。以上协议一式四份，双方各执一份，公证人各执一份，双方应自觉遵守协议内容，不得反悔。签名：林光伟李秀芳代黄佛祐林秀凤公证人：林光强黄艳丹时间2018年5月9日”。庭审中，原告李秀芳和被告黄佛祐承认在协议中签名，而林光伟、林秀凤的签名分别是原告李秀芳和被告黄佛祐代签的，协议中的“公证人”黄艳丹是两被告的女儿。原告林光伟在庭审中表示是妻子李秀芳代签的协议，其知道且认可上述协议。被告黄佛祐则称代签名是因为当时被告林秀凤在煮饭，签协议时被告林秀凤在场，但又表示没有和被告林秀凤说签协议的事情。双方签订上述协议当天，原告即着手办理涉案商铺的过户手续，到了阳山县公安局太平派出所申请开具门牌号证明，该所于同日出具《证明》，证实涉案商铺的门牌号为阳山县太平镇××街64号。随后，原告又到了阳山县房产管理所和阳山县国土局进行申报，并缴纳土地出让金728元。阳山县房产管理所于同年6月27日发出了《阳山县房屋分户图》，载明涉案商铺的建筑面积为37.19平方米；阳山县国土测绘队于同年8月出具《宗地图》，载明涉案商铺的土地分摊面积是16.16平方米。此后，为了办理该商铺的公证事宜，原告以被告林秀凤的名义委托了广东国政土地房地产评估测绘有限公司对涉案商铺（包括房产、土地使用权、装饰装修等）的市场价值进行评估，该公司于2018年9月13日出具粤国政[2018]房估（阳山）字第0046号房地产估价报告，估价结果为该商铺于2018年9月7日的市场价值是167727元，单价4510元/平方米。在办理后续的过户手续过程中，由于被告拒绝签名，造成过户手续没有办理完成。庭审中，被告抗辩签订的以9万元买卖涉案商铺的协议显失公平并提出反诉要求撤销双方签订的书面协议及达成的有关口头协议。为此，被告提出了对涉案商铺在2017年1月份时的市场价值进行司法鉴定的申请。本院依照有关鉴定程序规定召集各方对相关鉴定材料进行质证及协商选定了广东业勤资产评估土地房地产估价有限公司进行评估。该公司受理后到现场进行勘察，依据相关规范进行评估后，于2019年10月29日作出业评房字[2019]第0447号房地产估价结果报告，估价结果为该房屋（包括土地使用权、装修等）在2017年1月13日可能实现的市场价值为171200元。被告为此用去鉴定费2000元。对于被告的主张，原告不予认可，认为双方是在公平、自愿协商的情况下达成购买涉案商铺的协议，不应撤销。至于交易价格9万元，是基于亲情方面的考虑以及历史原因确定的，交易过程如下：1、2000年太平供销社解体，相关商铺进行拍卖转让，由于两被告是该供销社的职工，有内部的优先购买权，原告考虑到两被告的家庭状况、下岗后可能出现的困境以及基于双方的亲情关系，经商量后决定购买太平供销社的商铺，并将商铺购买事宜委托给两被告处理，最终被告成功竞得两间商铺，一间是“太平五金店”，中标价为11.1万元。另一间即涉案的“太平单车店”，中标价为7.6万元。原告遂筹措资金18.7万元交给被告支付购买款，被告黄佛祐立写了收据给原告。后被告取得了上述两商铺的产权并作经营使用，双方约定被告需每月支付单车店商铺租金500元、五金店商铺租金800元给原告。2、2001年，涉案商铺门前被搭建了铁皮屋影响生意，被告以生意不好做为由停止支付每月500元租金。被告停止支付单车店租金半年后，原告因需偿还购买商铺时筹措资金所欠下的利息，要求被告将单车店的商铺以7万元的价格转让他人，但被告称该价格无法卖出。最后被告以5万元的价格购买了该单车店商铺，被告将5万元支付给原告后，原告立写收据给被告。3、2014年，被告又以每月支付800元租金压力太大为由提出以11.1万元购回五金店商铺，原告开始不同意，但考虑到商铺登记在被告名下，被告如不配合则无法过户到自己名下，便同意了被告的请求及收取了11.1万元转让款，在立写收条给被告的同时将2000年被告黄佛祐写的收据作废撕毁。4、2016年10月份，原告考虑到两被告的子女均已长大成人，家庭状况好转，于是向被告林秀凤提出购回单车店并要求转告被告黄佛祐商量。由于2000年从供销社购买单车店用去7.6万元，后来又以5万元转让给被告，加上偿还利息的部分，原告亏损了3万多元，以及五金店于2014年转让时的升值部分，双方便商定以9万元的价格转让单车店，并同意被告免交租金继续使用单车店至2021年年底。对于上述2000年支付购买款给被告的过程，原告还申请了证人林某1、林某2、林某3和林某4出庭作证证实。庭审中，被告承认原告陈述的上述交易过程，并承认双方确定9万元交易价格是基于亲情考虑，但称购买商铺时其出资了2万元，而两间商铺登记在两被告名下是因为商铺要供销社内部员工才能购买，并称涉案商铺门口的铁皮屋是2006年由政府搭建的，2016年12月底才拆除。针对被告提出的抗辩，原告为了确定双方商量转让涉案商铺时的市场价值，也向本院提出了司法鉴定申请，申请对涉案商铺于2016年11月份门前铁皮屋被拆除前的市场价值进行评估，后由于无法提供该时间段涉案商铺的相关信息资料，向本院申请撤回了评估申请。另查明：被告在诉讼过程中提供了相关证据拟证实双方交易时其处于危困状态、协议是原告利用自身优势地位与被告签订的。为此，被告提供了儿子黄永烽于2016年9月与平安银行广州分行签订的《个人信用贷款合同》，该合同约定贷款金额10万元、贷款期限24个月、月利率1.53%，以及提供了被告林秀凤于2017年3月、4月份的两份疾病证明书，根据证明书，被告林秀凤被诊断为宫颈恶性肿瘤。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是:双方就涉案商铺的转让达成的协议是否有效，协议有无显示公平、应否撤销。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”根据原告提供的《收条》《收据》及双方认可的交易过程，就本次转让商铺而言，原、被告于2016年10月份就已经开始协商，原告于2017年1月份支付了第一期转让款7万元给被告、尚欠2万元，证实了双方在其时已经就商铺的转让达成了口头协议并开始履行。在原告如约支付清9万元转让款后，双方又签订了书面的《购买太平单车店铺面协议》对商铺的过户、经营使用等问题进行了约定。被告抗辩认为，《购买太平单车店铺面协议》中没有原告林光伟、被告林秀凤的签名，因此协议不是双方的真实意思表示。就该项抗辩，原告林光伟在庭审中表示是妻子李秀芳代签的协议，其知道且认可上述协议，即表明其追认了协议，本院予以确认。至于被告林秀凤是否认可协议，可从以下两方面认定：第一，从双方认可的交易过程来看，原告林光伟在2016年下半年首先就是联系了被告林秀凤提出购买涉案商铺，再由被告林秀凤与丈夫即被告黄佛祐协商，表明被告林秀凤对双方协商转让涉案商铺一事是知情的。之后原、被告就转让的价格进行协商，原告支付了9万元给被告，被告林秀凤在2018年4月2日的《收据》签名，而该《收据》写明“现金已交清”，印证了被告林秀凤知道转让价格是9万元并同意转让及收取了转让款。第二，被告黄佛祐称签订书面协议时，其代被告林秀凤签名是因为当时被告林秀凤在煮饭，签协议时被告林秀凤在场，但又表示没有和被告林秀凤说签协议的事情。如第一点所言，被告林秀凤知道转让商铺且同意转让，也知道及确认原告交清了转让款，而原告与被告黄佛祐签订书面协议时被告林秀凤也在场，足以认定被告林秀凤知道双方签订书面协议的事实，故对被告黄佛祐称没有和被告林秀凤说签协议的辩解本院不予采信。既然被告林秀凤知道转让事宜也认可收取了转让款，在黄佛祐签订协议时又在场但未阻止黄佛祐代其签名，亦表明了其认可该协议。此外，协议中还有两被告的女儿黄艳丹作为“公证人”签名，亦可佐证转让商铺事宜实际上经过了两被告及其家人的商讨并最终与原告达成了转让协议。综上所述，被告的抗辩与事实不符，本院不予采信。上述涉及转让商铺的口头及书面协议均是双方的真实意思表示，协议的内容也没有违反法律和行政法规的强制性规定，协议合法有效，受法律保护，双方均应按协议约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”如前所述，双方就转让涉案商铺达成的协议合法有效，受法律保护。被告现主张协议显失公平要求撤销，理由有：第一、转让时被告家庭处于危困状态，儿子投资失败欠下贷款未还清，被告林秀凤身患重疾四处借钱治疗。第二、根据上述危困状态，原告利用自身的优势地位以极其低廉的价格签订协议受让商铺，转让的价格达不到当地市场交易价格的70%，属于明显不合理的低价。对于上述抗辩，（一）根据被告的儿子黄永烽与平安银行广州分行于2016年9月份签订的贷款合同，该合同约定贷款金额10万元、贷款期限24个月、月利率1.53%，即至原、被告协商转让商铺时，该贷款合同才刚开始履行不久，并未到期，被告也没有提供其他证据证实其儿子欠有网络贷款且需急于还清贷款。（二）根据被告提供的证据被告林秀凤于2017年3月、4月份被诊断为宫颈恶性肿瘤，而双方于此前的2016年10月份就开始协商转让商铺事宜并达成口头协议，原告也已于2017年1月支付了大部分的转让款，故被告的证据不足以证实其主张。（三）被告主张原告已极其低廉的价格签订协议受让商铺，转让的价格达不到当地市场交易价格的70%，属于明显不合理的低价。1、广东业勤资产评估土地房地产估价有限公司具有相关的鉴定资质，该公司受理鉴定委托后依相关的鉴定程序及规范作出的[2019]第0447号房地产估价结果报告程序合法、结论明确、依据充分，本院予以采信，认定涉案商铺（包括土地使用权、装修等）在2017年1月13日可能实现的市场价值为171200元。若依被告的抗辩，不合理低价为当地市场交易价格的70%，则价格低于119840元的为不合理。2、双方在协商转让商铺事宜时，涉案商铺门前有一铁皮屋阻挡，后于2016年年底拆除。虽然原告因未能提供鉴定资料导致无法评估铁皮屋被拆除前涉案商铺的市场价值，但双方协商转让时该铁皮屋的存在客观上必然影响涉案商铺的价值。3、原告支付给被告的转让款是9万元，根据双方签订的《购买太平单车店铺面协议》，即便涉案商铺已转让给原告，被告仍可从2017年1月份起免交租金经营使用该商铺至2021年12月底，共5年。按查明的事实，被告此前是按500元/月的标准支付租金，撇开近年商铺租金升幅情况，仍按500元/月计算租金，即5年的租金共计500元/月×12×5=3万元，等于原告受让商铺支付的转让款实际是12万元。4、根据双方均认可的交易过程，涉案商铺实际上是原告于2000年出资7.6万元购买、以被告林秀凤的名义登记产权，被告后来出资5万元从原告手中受让了商铺，对比扣减原告等于亏损了2.6万元。此外，原告还于2000年出资11.1万元购买了另一间商铺，被告后于2014年以2000年的购买价受让商铺，从货币的购买力和近年房产升值情况来看，原告以2000年的购买价于2014年转让给被告实际上是亏损的。因此，原告需支付9万元的转让款是双方在充分协商了原告的亏损、两间商铺的升值及被告继续经营使用商铺5年等情况下协商确定的。由以上事实和分析可知，被告主张原告以明显不合理的低价受让了涉案商铺，理据不足，本院不予采信。（四）原告林光伟和被告林秀凤是同胞兄妹，从一开始被告林秀凤作为供销社职工可以优先购买商铺、原告实际出资给被告购买，到购买后商铺产权登记于被告名下、由两被告经营使用商铺，再到原告以低于购买价转让给被告，最后到本次交易，由始至终涉案商铺的数次交易都是围绕两人的亲情展开，并不存在所谓原告利用优势地位逼迫被告进行交易的情况。综上所述，被告主张双方达成的相关口头和书面协议显失公平并据此反诉请求撤销协议，理据不足。况且，自双方达成协议至原告起诉时止已超过一年，被告此后才提出反诉行使撤销权也已超过了法定期限，所以，对于被告提出的抗辩及反诉请求，本院不予支持，原告已按约定支付了转让款，被告应按约定协助原告办理过户手续。因此，原告起诉要求被告履行协议办理涉案商铺及相应土地使用权的过户手续，理据充分，本院予以支持。关于原告主张撤销《购买太平单车店铺面协议》第一、第二条的问题。原告该项主张实际就是要求涉案商铺过户、原告取得产权后，收回商铺，不再交给被告经营使用至2021年年底。由于商铺继续交给被告经营使用至2021年年底是基于双方的真实意思表示，双方还明确约定“期间不得以任何理由（如生老病死、经济纠纷）中止该份协议”，且如前所述，双方在协商转让涉案商铺时针对该商铺的市场价值有着充分的考虑，原告现既然要求被告继续履行协议办理商铺过户手续，则其自身也应履行协议约定的义务，即由被告继续免交租金经营使用商铺至2021年年底。至于2122年1月1日后涉案商铺由谁经营使用，原告作为所有人，当然有行使占有、使用、收益和处分商铺的权利。因此，原告的该项主张理由不充分，本院不予支持，被告有权使用涉案商铺进行经营直至2021年12月31日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、一百零七条、第一百三十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄佛祐、林秀凤应自本判决生效之日起十五日内协助原告林光伟、李秀芳办理坐落在阳山县房产及相应的国有土地使用权［房地产权证号：粤房地证字第××号；国有土地使用权证号：阳府国用（2001）字第××号］的过户手续；二、驳回原告林光伟、李秀芳的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告黄佛祐、林秀凤的全部反诉请求。本案受理费500元、反诉费250元，由被告黄佛祐、林秀凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  黄文坚人民陪审员  黄金陵人民陪审员  黄薇薇二〇一九年十二月二十三日法官助理李银彩书记员邱悦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。