贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民初79号原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵阳市云岩区枣山路11号港天大厦1幢1单元4层。法定代表人：黎明，该公司副经理。委托诉讼代理人：党争胜，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：辜海生，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告（案外人）：刘锡钦，女，1976年6月4日生，住址贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：杨云蕾，贵州联通律师事务所律师。被告（被执行人）：贵州利安房地产开发有限公司，住所地贵州省安顺市西秀区民主路4号楼5楼。法定代表人：何波,该公司董事长。委托诉讼代理人：石祥龙，贵州联通律师事务所律师。委托诉讼代理人：张臻炫子，贵州联通律师事务所律师。原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司(以下简称长城资产贵州分公司）与被告刘锡钦、贵州利安房地产开发有限公司（以下简称利安公司）申请执行人执行异议之诉一案，前由本院审理并作出（2017）黔民初119号民事判决。宣判后，长城资产贵州分公司不服，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院作出（2019）最高法民终171号民事裁定，以认定事实不清为由，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2019年9月19日对本案公开开庭进行了审理。原告长城资产贵州分公司的委托诉讼代理人辜海生、被告刘锡钦的委托诉讼代理人杨云蕾、第三人利安公司的委托诉讼代理人张臻炫子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城资产贵州分公司向本院起诉请求：1.判决撤销贵州省高级人民法院作出的（2017）黔执异175号《执行裁定书》；2.判决继续执行安顺市西秀区中环商业广场Ａ栋4层4-1号商铺；3.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：因利安公司到期不能偿还债务，长城资产贵州分公司于2015年将利安公司起诉至贵州省高级人民法院（以下简称贵州高院）。2016年5月24日，贵州高院作出（2015）黔高民商初字92号民事判决书，判决利安公司应支付长城资产贵州分公司本金10000万元及相应利息、律师费、财产保全费及诉讼费，并判决长城资产贵州分公司对利安公司名下位于安顺市在建房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权等。前述判决发生法律效力后，因利安公司未履行判决给付义务，长城资产贵州分公司于2016年11月1日向贵州高院申请强制执行。刘锡钦于2017年5月14日，以房号为Ａ栋4-1的被查封房屋系其购买并占有为由提出执行异议，贵州高院于2017年6月27日作出（2017）黔执异175号执行裁定书，中止了该查封房屋的执行。现长城资产贵州分公司认为上述裁定认定事实不清，适用法律错误，具体理由如下：（一）长城资产贵州分公司对案涉不动产依法享有对抗刘锡钦的抵押权，具有优先受偿的权利。2011年华能贵诚信托有限公司（以下简称华能信托）与利安公司签订《业务合作协议》等系列协议，华能信托据此享有对利安公司债权。2011年12月2日，利安公司将其所有的位于安顺市的安国用（2005）第141号国有土地使用权抵押给华能信托并办理安他项［2011］第021号《土地他项权证》，为前述债权提供最高额为4.4亿元的抵押担保。2013年12月10日，长城资产贵州分公司与华能信托等人签订了中长资（筑）合字【2013】126号《债权转让协议》，受让了华能信托对利安公司的1亿元债权及相应的担保权利并办理了相关抵押登记手续。因此，长城资产贵州分公司依法对案涉不动产享有抵押权，具有优先受偿权。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，刘锡钦主张排除执行的异议不能成立。（二）刘锡钦所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。第一，刘锡钦与利安公司之间的《商品房买卖合同》签订时正值利安公司印章被华能信托监管期间，华能信托并没有该房屋的销售记录，该合同签订不真实、不合法。且根据《章程修正案》约定利安公司的最高权力机构为公司董事会，利安公司隐瞒华能信托派驻董事的情况下签订的一系列《商品房买卖合同》以及侵犯长城资产贵州分公司债权的行为均是无效行为。第二，截止2019年2月21日，涉案房屋并未竣工验收，尚不具备交付使用条件。刘锡钦对涉案房屋的占有已经违反了《城市房地产管理法》第27条、《建筑法》第61条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，属于非法占有。而长城资产贵州分公司申请法院于2016年3月29日起对中环商业广场Ａ楼的住宅物业和商业物业进行查封，也就是说在长城资产贵州分公司申请法院查封涉案房屋前，刘锡钦未合法占有涉案房屋。第三，购房款的实际付款人为刘海亚并非刘锡钦，而刘海亚与利安公司之间存在其他债权债务关系，刘锡钦无法证明其主张支付的购房款并非上述债务清册中的借款，即刘锡钦并未能证明其已向利安公司支付全部购房款。第四，刘锡钦对未办理案涉房产过户登记存在重大过错，具体表现如下：首先，刘锡钦在明知利安公司未取得中环商业广场Ａ号楼的商品房屋预售许可证的情况下仍然与利安公司签订《商品房买卖合同》，即刘锡钦明知存在客观上无法办理预售登记和过户登记的情况仍然与利安公司交易，存在重大过错；其次，刘锡钦与利安公司签订《商品房买卖合同》时，利安公司所有的安顺市的土地已经抵押给华能信托。刘锡钦未尽到注意义务，忽视了他人权利的障碍导致了无法办理过户登记，存在重大过错；最后，签订购房合同后，在利安公司未按合同履行相关办理登记义务的情况下，刘锡钦仍愿意向当时与利安公司无关的陈东泉继续支付购房款，存在重大过错。因此，由于刘锡钦未尽到其应尽的合理注意义务且对其权利受损一直持放任态度，其应当承担其合同权利无法实现的不利后果。综上所述，长城资产贵州分公司对该涉案房屋拥有合法的抵押权和优先受偿权，刘锡钦提供的异议资料不足以排除执行，贵州高院作出的（2017）黔执异175号《执行裁定书》错误，侵犯了长城资产贵州分公司的合法权益，依法支持长城资产贵州分公司的诉讼请求。被告刘锡钦辩称，（一）刘锡钦与利安公司之间存在购房与借贷两个法律关系，基于这两个法律关系进行的款项支付亦是各自独立的，不存在混同。在贵州高院的前次庭审中，刘锡钦已经提交银行流水证明购房款与借款属于独立的两个事项，关于购房款已经支付完毕。利安公司共收到刘海亚、荣晓天3355万元借款，加上应付的利息后，2014年9月27日荣晓天与利安公司对账形成股东会决议和借款协议，利安公司通过债务清册的形式明确利安公司尚欠4200万元的事实。对于借款主体问题，刘海亚在二审陈述荣晓天年事已高才改为刘海亚，因此刘锡钦购房事实清楚，并按照合同约定支付购房款义务。（二）刘锡钦提交了西秀区政府招商函、刘锡钦与安顺中环百盛百货有限责任公司（以下简称中环百货公司）签订的租赁合同、缴纳水电费的票据、中环百货公司向刘锡钦支付的租金凭证等，证明刘锡钦已经实际使用占有房屋至今。（三）刘锡钦对于房屋办理登记没有任何过错。商品房买卖合同中明确约定，2014年10月30日办理初次登记，刘锡钦按合同支付完毕购房款，利安公司按合同约定取得原始登记后一个月后向刘锡钦出具延后办理产权登记的说明，并承诺，2014年12月31日前办理完产权登记手续。由于利安公司未按照约定办理登记手续，刘锡钦提起诉讼要求利安公司办理。刘锡钦是一个公民，其只能在合同履行完毕后向利安公司主张权利，刘锡钦在能有的法律常识内已采取了合法的法律手段，至今未能办理产权转移是因为利安公司相关验收未通过，刘锡钦不存在过错。被告利安公司辩称，本案商品房买卖合同合法有效，案涉房屋在2012年12月已取得房屋预售许可，当时刘锡钦也因预售许可的问题诉至法院，根据最高人民法院关于商品房方买卖合同司法解释的规定，房屋买卖合同是合法有效的。根据最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的若干规定第二十八条的规定，刘锡钦购房时间早于长城资产贵州分公司取得抵押权的时间，且已经合法占有不动产，因此长城资产贵州分公司的权益不应该包含该房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。长城资产贵州分公司提供以下证据证明自己的主张：第一组证据：1.华能信托【2011】集合信托字第056号-增信001号《业务合作协议》及公证书；2.华能信托【2011】集合信托字第056号-投资001号《特定项目收益权投资合同》及公证书；3.华能信托【2011】集合信托字第056号-投资002号《债务清偿协议》及公证书；4.华能信托【2011】集合信托字第056号-抵押001号《最高额抵押合同》及公证书；5.安顺市国土资源局不动产登记资料查询证明。拟证明：华能信托对利安公司享有债权，2011年12月2日，利安公司将其所有的位于安顺市的安国用（2005）第141号国有土地使用权抵押给华能信托并办理安他项［2011］第021号《土地他项权证》，为上述债权提供最高额为4.4亿元的抵押担保。刘锡钦与利安公司签订《商品房买卖合同》时，利安公司所有的安顺市的土地已经抵押给华能信托。刘锡钦未尽到注意义务，忽视了他人权利的障碍导致了无法办理过户登记。刘锡钦质证认为，对证据三性无异议，但达不到长城资产贵州分公司的证明目的，尽管办理了土地他项权证，但不影响业主购买房屋，在现实中经常出现房开商筹措资金出卖房屋，办理过户登记的问题不是刘锡钦个人主导，长城资产贵州分公司断定刘锡钦存在无法办理过户登记的过错是无关联性的。利安公司质证认为，与刘锡钦的意见一致，土地抵押的时候是空地抵押，没有建设房屋，达不到长城资产贵州分公司的证明目的。第二组证据：1.中长资（筑）合字【2013】126号《债权转让协议》及转让款付款凭证；2.中长资（筑）合字【2013】127号《债务重组协议》；3.中长资（筑）合字【2013】128号《抵押合同》（土地使用权）；4.安他项（2013）第032号他项权证；5.中长资（筑）合字【2013】129号《抵押合同》（在建工程）；6.安市建西秀字J130005号在建工程抵押证明。拟证明：2013年12月10日，长城资产贵州分公司受让了华能信托对利安公司的1亿元债权及相应的担保权利，长城资产贵州分公司并于同日与利安公司签订《债务重组协议》以及土地使用权和在建工程的《抵押合同》，并办理了抵押登记。长城资产贵州分公司合法受让华能信托对利安公司的债权，与债权相对应的担保物权也一并进行了设立。刘锡钦质证认为，对证据真实性有异议，不认可证明目的。正如长城资产贵州分公司证据所述是在2013年12月10日签订合同并办理抵押，刘锡钦的买卖行为发生在2012年6月至12月期间，长城资产贵州分公司办理的在建工程抵押是在刘锡钦购买房屋以后，所以长城资产贵州分公司取得抵押权是在刘锡钦取得房屋买卖行为之后。利安公司的质证意见与刘锡钦一致。第三组证据：1.商品房屋预售许可证（2012）商房预字第016号；2.安顺市住房和城乡建设局出具的“贵州利安房地产开发有限公司开发建设的中环商业广场A幢4-1、1-6、1-7、1-8、1-11”商品房预售合同备案登记信息的查询情况证明。拟证明：利安公司于2012年12月14日取得西秀区小十字中环商业广场A号楼的商品房屋预售许可证。利安公司开发建设的中环商业广场A幢4-1、1-6、1-7、1-8、1-11没有预售合同备案登记情况。刘锡钦在利安公司未取得中环商业广场A号楼的商品房屋预售许可证的情况下与利安公司签订《商品房买卖合同》存在重大过错。刘锡钦与利安公司签订《商品房买卖合同》后未办理网签备案，存在过错。刘锡钦质证认为，对真实性无异议，对证明目的不予认可。刘锡钦与利安公司的买卖行为有合同签订、款项支付、房屋交付，本案中长城资产贵州分公司提出没有办理预售登记和网签存在过错是不能成立的，办理预售登记和网签均需要房开公司的配合，长城资产贵州分公司提交的证据只能证明房屋取得预售时间和办理时间，不能证明刘锡钦存在过错。利安公司质证认为，未办理网签备案是因为房屋当时未达到交易条件，附属设施没有完善，没有完全验收合格。其余意见与刘锡钦一致。第四组证据：1.华能信托【2011】集合信托字第056号-认购001号《股权转让协议》；2.华能信托【2011】集合信托字第056号-认购002号《股权转让协议》；3.华能信托【2011】集合信托字第056号-认购003号《股权转让协议》；4.（安）登记内变字【2011】第0462号准予变更登记通知书；5.有限公司变更登记申请书。拟证明：2011年12月-2013年12月期间华能信托为利安公司唯一股东。刘锡钦提交的2012年5月25日何波、张刚、陈东泉出具的利安公司的《股东会决议》是无效决议，因为当时何波、张刚不是利安公司股东。刘锡钦质证认为，1.没有看到对外公示的信息；2.利安公司的股权转让与否与刘锡钦无关，刘锡钦与利安公司的交易是合法有效的；3.股东会决议是否有效需要法律来认定，现在看不出股东会决议存在违法的内容，且除了由何波签字还加盖了利安公司公章，对该行为刘锡钦是善意的，是否有效是利安公司的内部问题不能对抗善意相对人刘锡钦。利安公司质证认为，从股东会决议和签字情况来看，华能信托和长城资产贵州分公司对于与刘锡钦交易是知情的。第五组证据：利安公司2014年2月28日《章程修正案》。拟证明：《章程修正案》约定利安公司的最高权力机构为公司董事会。利安公司隐瞒华能信托派驻董事的情况下签订的一系列《商品房买卖合同》以及侵犯长城资产贵州分公司债权的行为均是无效行为（包括但不限于出具不利于长城资产贵州分公司债权的股东会决议等行为）。刘锡钦质证认为，该组证据只是内部规定，不能代表对外行为全部无效，只能证明公司曾经修改过章程，修正案是否实际履行无法体现，不能因此否定对外合法的民事行为。利安公司质证认为，长城资产贵州分公司所述不成立，因为华能信托没有派驻代表到利安公司，不存在侵权事实。第六组证据：利安公司出具的《执行程序转破产程序申请书》及债务清册。拟证明：《债务清册》载明：利安公司尚欠刘海亚4200万元。购房款的实际付款人刘海亚与利安公司之间存在其他债权债务关系，刘海亚无法证明其主张支付的购房款并非上述债务清册中的借款，应当承担举证不能的不利后果。刘锡钦质证认为，债务清册仅是利安公司自行制作的。对债务清册真实性予以认可，在2011年期间确实存在民间借贷465万元，但在2012年5月至11月期间是真实购房共向利安公司支付3000万元购房款，与买卖合同的约定一致。利安公司质证认为，债务清册还没有经过债权人确认，其余意见与刘锡钦一致。第七组证据：1.安顺市建筑工程质量监督管理站出具的《证明》；2.贵州高院（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定书；3.贵州高院（2015）黔高民商初字第92-2号协助执行通知书。拟证明：长城资产贵州分公司申请法院于2016年3月29日起对中环商业广场A楼的住宅物业和商业物业进行查封。涉案房屋并未竣工验收，目前还属于在建工程状态，尚不具备交付使用条件。刘锡钦对涉案房屋的占有已经违反了《城市房地产管理法》第27条、《建筑法》第61条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，属于非法占有。在长城资产贵州分公司申请法院查封涉案房屋前，刘锡钦未合法占有涉案房屋。刘锡钦质证认为，对证据的真实性予以认可，但不能达到其证明目的，房屋在2012年9月10日全部投入使用。利安公司质证认为，房屋确实没有进行竣工验收。第八组证据：1.贵州高院（2017）黔民初114号民事判决书；2.贵州高院（2017）黔民初116号民事判决书。拟证明：长城资产贵州分公司主张的事实已经被贵州高院其他案件的法律文书确认，并依据该事实支持了长城资产贵州分公司在其他案件中的请求，即支持了长城资产贵州分公司主张继续执行中环商业广场A栋房屋的请求。刘锡钦质证认为，证据客观真实，但不能达到证明目的，本案与其他案件有区别，买卖过程及过程中刘锡钦的义务履行情况不能当然推定。利安公司的质证意见与刘锡钦一致。第九组证据：（2019）最高法民终309号民事判决书、（2019）最高法民终152号民事判决书以及利安公司2017年6月26日关于执行异议的审查质证意见。拟证明：最高人民法院已经就长城资产贵州分公司与案外人段钰松、李友正相关案件做出裁判，支持长城资产贵州分公司的诉讼请求。利安公司的质证意见中提到中环商业广场建设所筹集的资金是社会融资，证明刘锡钦与利安公司不是一般购房而是融资关系。刘锡钦质证认为，对判决书真实性无异议，但另外两个案件与本案具体案情并不完全相同，达不到证明目的。利安公司的意见是长城资产贵州分公司方断章取义进行解读，不能达到其证明目的。利安公司质证认为，利安公司与刘锡钦的买卖关系是真实的，质证意见中所称的社会融资不等于刘锡钦与利安公司是借款而不是买卖，且房屋是利安公司建好后交付给刘锡钦的。第十组证据：华能信托【2011】集合信托字第056号-管理001项目管理协议及现场物管移交书图片打印件。拟证明：华能信托按照项目管理协议已经对利安公司的公章、财务章进行监管，利安公司将上述印章进行了移交。刘锡钦质证认为，对于项目管理协议没有原件核对，无法判断真实性，合同主体不是长城资产贵州分公司，且协议中要接管利安公司的哪些公章及时间不明确。对于现场物管移交书，没有原件核对，主体不对应，移交内容和起止时间均没有，且是其内部行为，不能以此否定对外的经济行为。目前利安公司与刘锡钦签订的商品房买卖合同加盖有房屋销售专用章，因此长城资产贵州分公司的证据不能证明其主张，也不能否定刘锡钦与利安公司的买卖行为。利安公司质证认为，同意刘锡钦的意见。现场物管移交书只有复印件，所谓物管并不代表利安公司没有使用权限，不能否定刘锡钦与利安公司的房屋买卖合同关系，2013年华能信托将债权转让给长城资产贵州分公司，从始至终长城资产贵州分公司是知情且默认利安公司的行为的。第十一组证据：利安公司2012年第四季度财务审计报告。拟证明：审计报告第195页的内容表明2012年底之前案涉房产经审计仍未被销售，即刘锡钦举示的房屋买卖合同并不是在华能信托接管利安公司期间签订的。刘锡钦质证认为，该证据不具备三性，证据来源不清楚，没有相应会计师事务所盖章也没有相应附件支撑其陈述的内容，也没有照片及当时被调查审计的依据支撑，证据内容没有得到利安公司的确认，达不到其证明目的。利安公司质证认为，该份证据没有利安公司盖章，也没有任何利安公司工作人员书面说明。第四层没有在预售许可里面，但并不能否认买卖合同的效力。利安公司承诺在2014年帮刘锡钦办理初始登记，根据最高人民法院关于房屋买卖的司法解释，房开商在起诉前取得了商品房预售许可，房屋买卖合同是有效的。刘锡钦向本院提交了以下证据：第一组证据：身份证。拟证明：刘锡钦身份信息。第二组证据：股东会决议。拟证明：利安公司股东就刘锡钦买卖房屋达成的决议，且价格有优惠。第三组证据：2012年5月31号中环商业广场（A号楼）预购书、2012年5月31号通知、2012年5月31号建行回单及收款收据。拟证明：2012年5月31日利安公司与刘锡钦之间达成预购房协议并支付500万元购房定金的事实。第四组证据：《商品房买卖合同》及收款收据凭证。拟证明：利安公司与刘锡钦于2012年7月5日签订商品房买卖合同，约定购房款3000万，为分期付款，定金800万元及刘锡钦向利安公司支付购房款的事实。第五组证据：三张收款收据。拟证明：刘锡钦于2012年12月30前缴清所有房款，履行购房义务。第六组证据：商品房预售许可证。拟证明：利安公司取得预售房屋的资格。第七组证据：房屋租赁合同、西秀区行政服务中心、西秀区招商局招商试营业有关事宜函、借记卡账户历史明细清单（从2015年开始）、发票、网上银行电子回单（从2012年11月22日起缴纳电费和水费），拟证明：中环百货公司2012年9月28日开始营业，刘锡钦已经收房，并严格按照租赁合同于2012年9月28日已经将房屋交付给承租方中环百货公司使用，刘锡钦收到承租人中环百货公司租金至今。第八组证据：关于中环商业广场A幢4层产权证延期办理的情况说明。拟证明：利安公司逾期办理房屋登记的事实。第九组证据：（2015）西民初字第1128号民事判决书、（2015）安市民终字第671号民事调解书、（2016）黔0402执782号执行裁定书。拟证明：利安公司与刘锡钦就房屋买卖一事已多次经人民法院处理。第十组证据：1.证明和户口册，证明刘锡钦和刘海亚是姐妹关系；2.借款合同和股东会决议，证明刘锡钦在支付购房款后，从2011年到2013年11月29日与案外人共同支付3355万元，与购房款完全独立，刘锡钦、荣晓天是实际付款，不存在名为买卖实为借贷的事实。长城资产贵州分公司质证认为，认可第一组证据的三性，不认可第二组、第三组1、2项、第四组、第五组、第七组、第八组证据的三性及证明目的，刘锡钦非法占有房屋，其出租房屋并不代表其占有合法。认可第三组第3项、第六组、第九组证据的真实性，但不认可关联性与证明目的。对第十组证据的真实性无法核实，刘锡钦的转账凭证不能完全达到其证明目的，刘海亚的转账凭证与利安公司申报的债权是符合的。利安公司质证认为，对上述证据均无异议。利安公司向本院提交了以下证据：工程质量验收报告、西秀区行政服务中心西秀区招商局中环百货公司试营业函、关于中环广场地下室规划调整的请示。拟证明：工程于2012年8月22日交付于利安公司，中环百货公司有政府批文，于2012年9月28日开始试营业，地下室规划调整的问题需要补交部分土地出让金，因为利安公司还未补交无法办理初始登记，房屋交付给刘锡钦的时间是2012年9月24日。房屋没有经过竣工验收但是经过质量竣工验收。长城资产贵州分公司质证认为，对证据真实性无法核实。证据不能证明案涉不动产具备交付条件，西秀区政府部门的函不能证明刘锡钦或中环百货公司占有房屋。房屋销售管理办法明确规定必须经过竣工验收才能初始登记，房屋不具备交付条件，试营业函是招商局给住建局的函，是商情函，不能作为本案定案依据，不能看出与中环百货公司的关联性，对证明目的不予认可。刘锡钦质证认为，对证据三性均认可，且房屋在购买过程中取得预售许可证，刘锡钦作为买房人就可以购买，并非长城资产贵州分公司所理解的房屋没有验收就属于违法。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：对长城资产贵州分公司提交的第一至第九组证据的真实性予以确认，关联性结合全案综合认定；对第十组、第十一组证据，与本案无关联性，不予采信。刘锡钦提交的证据符合证据三性，予以采信。对利安公司提交的证据的真实性予以确认，关联性结合全案综合认定。根据双方诉辩意见和提交的证据情况，本院查明以下事实：2012年5月25日，利安公司形成股东会决议：一、鉴于刘锡钦同意利安公司要求，在预购商铺时，按公司要求交纳相当于总房款约10%的购房定金，且剩余购房款承诺以全额支付方式在本年度内全部支付完毕。全体股东一致通过同意刘锡钦向公司提出的购房优惠条件。二、全体股东一致同意，委托公司股东何波、陈东泉先行收取刘锡钦支付的部分预购定金和剩余购房款。2012年5月31日，刘锡钦与利安公司签订《中环商业广场（Ａ号楼）预购书》，约定：预售商品房批准机关为安顺市住房和城乡建设局,预售许可证号为商房预字第××号。商铺位置位于中环商业广场Ａ栋四楼1号（商业），建筑面积约为4062.36㎡，建筑面积单价为7384.87元／㎡；总价为3000万元。并约定双方在签订该认购书1日内，刘锡钦需向利安公司缴纳定金500万元以锁定房号及销售价格（此款项在正式签订《商品房买卖合同》时转为房款）。在利安公司取得Ａ号楼的预售许可证后立即通知刘锡钦，刘锡钦需于接到通知5日内与利安公司签订《商品房买卖合同》。同日，利安公司向刘锡钦下发《通知》，要求刘锡钦将商铺预购金和其余购房款直接支付至利安公司股东何波或陈东泉处。2012年7月5日，刘锡钦与利安公司签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买的商品房为第Ａ幢4层1号房，房号为4-1，总价款为3000万元，刘锡钦应当在2012年12月31日前分期付清全部购房价款。合同签订前刘锡钦已经预付800万元，预购款冲抵购房款。双方约定由利安公司于合同备案之日起90日内向房屋登记机关申请预告登记，利安公司未按约定申请预告登记的，刘锡钦可以单方申请预告登记。利安公司承诺于2014年10月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给刘锡钦。交房日期为2014年7月30日前。2012年5月31日，案外人刘海亚向陈东泉转款500万元，利安公司出具《收款收据》，确认收到刘锡钦支付购房定金500万元。2012年7月5日，案外人刘海亚向陈东泉转款300万元，利安公司出具《收款收据》，确认收到刘锡钦支付购房款300万元。2012年7月11日，案外人彭强向陈东泉转款500万元，利安公司出具《收款收据》，确认收到刘锡钦购房款500万元。2012年8月1日，案外人刘海亚向陈东泉转款500万元，利安公司出具《收款收据》，确认收到刘锡钦购房款500万元。2012年11月12日，案外人刘海亚向何波转款1200万元，利安公司出具《收款收据》，确认收到刘锡钦购房款1200万元。以上支付款项共计3000万元。案外人刘海亚与刘锡钦系姐妹，在最高人民法院二审审理过程中，刘海亚出庭作证，证明其向利安公司股东陈东泉、何波支付的上述款项均系刘锡钦委托其支付的购房款。案外人彭强亦在二审审理过程中出庭作证，证明其向陈东泉支付的款项是受刘海亚委托代刘锡钦支付的购房款，该款项由刘海亚支付给彭强，再由彭强支付给陈东泉。2012年9月12日，安顺市西秀区行政服务中心、西秀区招商局向安顺市住建局致函称，利安公司投资建设的“中环商业广场”项目系西秀区重大招商引资项目，Ａ号楼一至四层为商业用房，主体已完工，并分段验收合格，正在进行内部装修及筹备室外二次装修工作。贵州百盛集团与利安公司经多次磋商达成合作，约定共同打造中环百盛购物广场，于2012年9月28日开始试营业。2012年9月10日，刘锡钦与中环百货公司签订《房屋租赁合同》约定：刘锡钦将位于安顺市，建筑面积为4062平方米的房屋出租给中环百货公司，年租金为223万元整，租金于每年10月18日前支付。刘锡钦从2012年9月18日起将出租房屋交付中环百货公司使用。刘锡钦与利安公司均主张，案涉房屋已于2012年9月28日前交付。根据刘锡钦提交的银行转账凭证，中环百货公司向刘锡钦支付租金的时间最早是2015年1月。2015年5月4日，刘锡钦作为原告，以利安公司为被告诉至贵州省安顺市西秀区人民法院，请求利安公司办理商品房买卖备案登记和所有权转移登记，并支付相应违约金。贵州省安顺市西秀区人民法院作出（2015）西民初字第1128号民事判决，以案涉房屋处于在建工程抵押状态，不具备办理产权相关手续的合法条件为由，判决由利安公司向刘锡钦支付逾期办证违约金51万元，驳回刘锡钦的其他诉讼请求。宣判后，刘锡钦不服一审判决，上诉至贵州省安顺市中级人民法院，经该院二审主持调解并制作（2015）安市民终字第671号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：“一、上诉人刘锡钦已履行完毕所有买受人义务（交付所有购房款），被上诉人贵州利安房地产开发有限公司只履行了交付房屋的义务，未履行为上诉人进行房屋登记的义务构成违约。二、被上诉人贵州利安房地产开发有限公司承诺于2016年5月31日前自行筹集资金解除上诉人刘锡钦购买的中环广场A幢楼4层1号（房屋栋编号：6388，房籍号4-1）房屋的抵押，并于当日通知刘锡钦房屋解除抵押情况。三、被上诉人贵州利安房地产开发有限公司应当于解除抵押后五个工作日内完成刘锡钦所购房屋买卖备案登记中被上诉人相应的申请工作，将房屋买卖备案登记于上诉人刘锡钦名下。四、如被上诉人不能按本协议履行解除房屋抵押及办理备案登记手续的，上诉人刘锡钦可解除双方签订的商品房买卖合同，并要求贵州利安房地产开发有限公司按全额返还刘锡钦已付购房款，并从本协议签订之日（2015年11月18日）起按月利率2%支付刘锡钦购房款利息。五、被上诉人贵州利安房地产开发有限公司自愿承担违约金300000.00元（于2016年5月31日前支付），以补偿起诉前因违约给上诉人刘锡钦造成的损失，其余违约金刘锡钦自愿放弃”。该调解书发生法律效力后，刘锡钦申请强制执行，在执行过程中，双方当事人达成执行和解协议，执行法院据此终结执行案件的此次执行程序。2015年长城资产贵州分公司作为原告，以利安公司、安顺恒法投资有限公司（以下简称恒法公司）、陈东泉、张刚、何波、黄妮为被告，案由为债务转移合同纠纷，向本院提起诉讼，案号为（2015）黔高民商初字第92号。长城资产贵州分公司在该案中除请求利安公司偿还债务外，还请求就已办理抵押登记的抵押物行使优先受偿权。该案查明以下与本案有关的事实：2011年11月18日，长城资产贵州分公司、华能信托、利安公司签订《业务合作协议》。2011年12月1日，华能信托与利安公司签订《特定项目收益权投资合同》、《债务清偿协议》。为保障上述协议的履行，华能信托分别与利安公司、恒法公司、何波签订了担保合同。截至2013年12月10日，利安公司欠华能信托投资价款本金1亿元。2013年12月10日，长城资产贵州分公司与华能信托、利安公司、恒法公司、何波签订《债权转让协议》，华能信托将其对利安公司享有的1亿元债权本息连同项下的抵押、保证转让给了长城资产贵州分公司，转让价格为1亿元；债务人（抵押人）利安公司、保证人恒法公司、何波均接受并认可本次资产转让，承诺并保证在资产转让后，向买方长城资产贵州分公司履行债务偿还及担保责任。同日，长城资产贵州分公司与利安公司、恒法公司、何波、黄妮、陈东泉、张刚签订《债务重组协议》。为保障《债务重组协议》的履行，同日，长城资产贵州分公司分别与利安公司、恒法公司、陈东泉、张刚、何波、黄妮签订抵押合同、股权质押合同、连带保证合同。其中，编号为中长资（筑）合字［2013］128号的抵押合同约定：利安公司同意以其合法所有的位于安顺市项目国有土地使用权（土地证号：安国用［2005］第141号，土地使用权面积21020㎡）向长城资产贵州分公司提供抵押担保，抵押担保范围为主合同项下全部债权；相关抵押担保已办理登记，并有安他项（2013）第032号权证。编号为中长资（筑）合字［2013］129号的抵押合同约定：利安公司同意以其合法所有的位于安顺市在建工程（住宅14216.69㎡，商业5573.69㎡）及其分摊的国有土地使用权向长城资产贵州分公司提供抵押担保，抵押担保范围为主合同项下全部债权；相关抵押担保已办理登记，并有安市房建西秀字第Ｊ1300051号在建工程抵押登记证明。审理过程中，经长城资产贵州分公司申请，本院于2016年3月30日保全查封了案涉抵押物。本院于2016年5月24日作出（2015）黔高民商初字第92号民事判决，除判决利安公司偿还相关债务外，还判决长城资产贵州分公司对利安公司提供的案涉抵押物，即土地使用权和在建工程拍卖、变卖的价款在该判决确定的债权范围内享有优先受偿权。除该案查明的上述事实外，本院还查明：2011年12月1日，华能信托与利安公司签订《最高额抵押合同》，以利安公司名下土地证号为安国用［2005］第141号的土地使用权作为抵押物，担保因《债务清偿协议》等形成的最高额债权额为44000万元的主债权。2011年12月2日办理抵押登记并取得安他项（2011）第021号权证。2013年12月10日，长城资产贵州分公司与利安公司分别签订两份抵押合同后，华能信托、利安公司于2013年12月13日共同向安顺市国土资源局申请解除对安他项（2011）第021号权证所涉抵押物的抵押。同日，长城资产贵州分公司、利安公司办理抵押登记并取得安他项（2013）第032号权证，抵押权人为长城资产贵州分公司，义务人为利安公司，抵押物为安国用［2005］第141号土地使用权。2013年12月16日，长城资产贵州分公司、利安公司办理抵押登记并取得安市房建西秀字第Ｊ1300051号在建工程抵押权证，抵押权人为长城资产贵州分公司，抵押人为利安公司，抵押物为西秀区中华东路中环商业广场1-24层房屋。（2015）黔高民商初字第92号民事判决发生法律效力后，利安公司未履行判决给付义务，长城资产贵州分公司于2016年11月1日向本院申请强制执行。本院于2017年3月10日作出（2017）黔执恢26号查封公告，对查封利安公司抵押房屋的事实予以公告张贴。刘锡钦遂于2017年5月14日，以房号为Ａ栋4-1的被查封房屋系其购买并占有为由向本院提出执行异议，本院于2017年6月27日作出了（2017）黔执异175号执行裁定，中止了该查封房屋的执行。长城资产贵州分公司于2017年8月23日收到该裁定，并于2017年9月7日向本院提起执行异议之诉。另查明，2014年9月27日，案外人荣晓天与利安公司签订《借款合同》，约定：此合同为利安公司分别于2013年1月27日向刘海亚借款2000万元和2013年11月29日向刘锡钦借款20000万元两笔借款的确认和延续，因利安公司暂时无法归还借款，经双方协商确认重新签订本借款合同。并确认，利安公司向荣晓天借款4041万元，借款期限自2014年9月27日起至2015年3月27日止。经查，荣晓天与刘锡钦系婆媳关系。长城资产贵州分公司主张刘锡钦支付的款项并非购房款，而是案外人刘海亚对利安公司的借款，在刘海亚与利安公司之间存在其他债权债务关系。刘锡钦辩称刘海亚是代表自己向利安公司打款，并主张系刘锡钦与其婆母荣晓天共同向利安公司出借款项，故最终以荣晓天的名义签订《借款合同》。刘海亚在最高人民法院二审调查中亦认可刘锡钦将其借款归于刘海亚名下的事实。据此，本院责令刘锡钦提交刘海亚、荣晓天向利安公司打款的相关凭证，刘锡钦提交的凭证有：2011年10月21日刘海亚向陈东泉转款465万、2013年1月27日刘海亚向何波转款790万元、2013年11月15日荣晓天向陈东泉转款500万元、2013年11月29日荣晓天向陈东泉转款1600万元，合计3355万元。刘锡钦主张，465万元这一笔本金按500万元计算，月利息按3.5分计算，790万元这一笔本金按1000万元计算，月利息按3分计算，两笔本金加利息总共1950万元。荣晓天向陈东泉转款2100万元没有计算利息，双方结算时荣晓天和利安公司对账后金额是4041万。利安公司申请执行转破产程序中，其提供的债务清册中记载，债权人为刘海亚的债务金额是4200万元。经本院许可，荣晓天作为证人通过视频通话和递交书面陈述材料的方式向本院证明：刘锡钦系其儿媳，彭强系其司机，荣晓天的很多事务都是委托刘锡钦及刘海亚、彭强进行处理。荣晓天及其家人向利安公司出借的款项共计4000多万元。刘锡钦、利安公司均认可，荣晓天与利安公司签订的《借款合同》中约定的4041万元即为利安公司申请执行转破产案件中的《债务清册》上记载的4200万元。综合上述证据，本院认为，刘锡钦向利安公司支付的购房款与荣晓天、利安公司签订的《借款合同》中约定的款项及刘海亚、荣晓天向利安公司支付的款项在时间和金额上并不重合，刘锡钦支付购房款的事实清楚，应予认定。至于刘锡钦、荣晓天、刘海亚是否与利安公司存在其他债权债务关系，并非本案审理范围，依法不予审理。综合原告的起诉状、被告的答辩、双方提供的证据,本案争议焦点是：刘锡钦对案涉房屋享有的权益是否能够阻却人民法院强制执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条是对无过错不动产买受人和一般商品房消费者权利的保护，同时也属于第二十七条的除外规定。对于一般商品房消费者而言，应当首先适用第二十九条的规定，在不符合二十九条的情形下，考量其是否适用第二十八条的规定。本案商品房买受人刘锡钦系购买商铺，不符合第二十九条的规定，应审查其是否符合第二十八条的规定。长城资产贵州分公司主张刘锡钦对案涉房屋不享有合法的民事权益的理由是：（一）刘锡钦与利安公司签订《商品房买卖合同》时华能信托为利安公司唯一股东，华能信托已经依据项目管理协议接收了利安公司的公章，且根据公司章程修正案，公司最高权力机构为董事会，利安公司隐瞒事实出具的《股东会决议》及其与刘锡钦签订《商品房买卖合同》的行为均属无效。二、购房款的实际付款人为刘海亚并非刘锡钦，而刘海亚与利安公司之间存在其他债权债务关系，在利安公司申请执行转破产案件中，利安公司在其债务清册中确认尚欠刘海亚4200万元，刘锡钦无法证明其主张支付的购房款并非上述债务清册中的借款，即刘锡钦未能证明其已向利安公司支付全部购房款。三、涉案房屋至今未竣工验收，尚不具备交付使用条件，刘锡钦对涉案房屋系非法占有。四、刘锡钦对未办理案涉房产过户登记存在重大过错。本院结合《执行异议和复议规定》第二十八条逐项评判如下：首先，是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。案涉《商品房买卖合同》签订时间为2012年7月12日，案涉商品房被查封时间是2016年3月30日，合同签订时间在法院查封之前。关于合同是否合法有效，《股东会决议》是对刘锡钦购买房屋这一事项作出的决议，该事项并非法定或公司章程规定的必须由股东会作出决议的事项，因此，《股东会决议》并非签订《商品房买卖合同》的前提和基础，且《股东会决议》和《商品房买卖合同》已具备形式要件，刘锡钦作为房屋买受人仅具有形式审查义务，在形式齐备的情形下，要求刘锡钦结合公司章程修正案对《股东会决议》和《商品房买卖合同》作出进一步的实质审查没有合法依据，长城资产贵州分公司主张《商品房买卖合同》无效的理由不成立。其次，是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。对于涉案房屋尚未经过整体竣工验收这一事实，利安公司在庭审中亦已认可。工程虽未经过整体竣工验收，但系权利人利安公司将案涉房屋交付给了刘锡钦，并非刘锡钦非法取得，故长城资产贵州分公司主张刘锡钦系非法占有的理由不成立。再次，是否已支付全部价款。向利安公司付款的刘海亚、彭强已经出庭作证，证明其支付的款项系代刘锡钦支付的购房款，利安公司亦已出具收款收据证明收到款项的性质为购房款，且本院在重审中已查明，该款项与刘海亚、荣晓天出借给利安公司的其他款项并不重合，故长城资产贵州分公司主张刘锡钦未能证明其已支付全部购房款的理由不成立。最后，是否非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，其一，利安公司于2012年12月14日取得西秀区小十字中环商业广场A号楼的商品房预售许可证，而《商品房买卖合同》签订时间为2012年7月12日，也即，在案涉房屋尚未取得预售许可证时，刘锡钦就与利安公司签订买卖合同，且利安公司早于2011年就已经将案涉房屋项下的土地使用权抵押给了华能信托，并办理抵押登记，刘锡钦在明知利安公司未取得预售许可证的情形下，理应查询利安公司的其他登记情况以保护自己的合法权益，由于其未履行此项查询程序，对可能存在的风险，刘锡钦具有一定过错。其二，《商品房买卖合同》约定，由利安公司于合同备案之日起90日内向房屋登记机关申请预告登记，利安公司未按约定申请预告登记的，刘锡钦可以单方申请预告登记。据此，利安公司应向刘锡钦履行合同备案及办理预告登记的义务，在利安公司未履行该义务的情形下，刘锡钦应当通过催告利安公司及时办理的方式也可以通过单方申请的方式办理预告登记。但通过查明的事实来看，直至2015年5月4日刘锡钦才向贵州省安顺市西秀区人民法院提起诉讼，要求利安公司办理产权变更登记手续，此前未向利安公司主张权利。由于刘锡钦能够办理而未办理预告登记，直接导致长城资产贵州分公司得以于2013年12月13日、12月16日相继办理抵押登记，取得案涉土地、房屋的抵押权，进而使得刘锡钦在后办理产权变更登记成为不能。最后，根据刘锡钦与利安公司达成的（2015）安市民终字第671号民事调解书内容，利安公司承诺于2016年5月31日前自行筹集资金解除案涉房屋的抵押，如利安公司不能按约履行的，刘锡钦可解除双方签订的商品房买卖合同，并要求利安公司按全额返还刘锡钦已付购房款，且支付刘锡钦购房款利息。因此，刘锡钦对于因案涉房屋已设立抵押权导致其可能无法办理变更登记的不利后果是清楚的，在利安公司无法按照调解书内容履行其义务时，刘锡钦应当及时行使权利而未行使。综上，由于刘锡钦怠于行使其权利，对于产权不能办理变更登记存在过错，故长城资产贵州分公司主张刘锡钦对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益的理由成立，本院予以采信。综上所述，长城资产贵州分公司的诉讼请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款规定，判决如下：准许继续执行安顺市西秀区中华东路“中环商业广场”A号楼4-1号房屋。案件受理费100元，由被告刘锡钦、贵州利安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。本院(2017)黔执异175号执行裁定书于本判决生效之日起自动失效。审判长  雷苑审判员  张玮审判员  杨锐二〇一九年十二月二十七日法官助理田宇书记员肖亮