广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初17506号原告：陈佐意，女，1974年3月11日出生，汉族，住广东省连州市保安镇梅田村委会梅田村一区***，公民身份号码420************609。委托诉讼代理人：黄清态，男，原告的配偶。被告：佛山市南海区景元房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区******，统一社会信用代码914********629995X。法定代表人：刘文生，董事长。委托诉讼代理人：王雅洁，女，被告公司员工。委托诉讼代理人：张杨，男，被告公司员工。原告陈佐意与被告佛山市南海区景元房地产有限公司（以下简称景元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，并于2019年9月25日、2019年11月26日公开开庭审理了本案。原告陈佐意、被告景元公司的委托诉讼代理人王雅洁到庭参加了两次庭审，原告的委托诉讼代理人黄清态到庭参加了第一次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未达成和解协议。和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告承担交楼前的物业管理费3589元（按2.47元/月每平方米，从2019年1月1日起暂计至起诉日2019年7月15日止）；2.被告支付违约金212636元（按照合同第十二条逾期交付责任，自2019年1月1日起暂计至起诉之日2019年7月15日止，按日计算支付全部房款万分之四的违约金）；3.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2016年6月8日，原告购买被告建设的**（以下简称涉讼房屋），并在约定的时间内支付了定金及办理完成按揭贷款手续。该商品房约定于2018年12月30日交付。由于该商品房属于精装修，原告在接到被告告知的验房体验日2018年12月2日及之后的整改验收日12月28日、2019年3月3日、2019年4月25日均到现场或电话中确认整改情况，并确认未整改到位，2019年5月8日原告通过EMS寄出《延期收楼原因回复书》，对该商品房的装修现状存在异议及要求尽快整改。直至起诉日止，原告也只收到被告方2019年7月12日落款的《领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函》，而对该商品房的整改要求却未作回应。期间原告打过被告的电话4008600488，及12315进行投诉，结果对已作出书面要求整改装修主要问题几乎没有改善，主要装修问题如下：1.主人房的浴缸底部墙面(见附件图片)、掩门不合格；2.客厅、餐厅地脚线现为瓷砖，按《合同附件六》“2.1”约定内墙应为涂面；3.工人房的木地板最后合拢靠墙的板的两头大小不一；4.五个房间木地板底下与水泥地板之间存在灰尘、建筑垃圾，踩踏木地板出现扬尘；5.全屋石膏吊顶与墙面存在色差、吊顶石膏接缝处不顺、墙面平整度差。6.阳台护栏底部生锈，要求去锈补漆；7.主人房卫生间的玻璃门与侧边的玻璃墙不平。《补充协议》“第四条关于房屋交付的第5点”上约定装修标准并非为该商品的交付条件，该商品房的唯一交付条件为该商品房取得“建设工程验收备案证明文件”及“房屋测绘报告”,而“装饰装修”属质量保修范围，不影响该商品房的交付。该条款明显违反了合同附件十一签订补充协议须知“一、补充协议之条款若属于减轻、免除出卖人责任或排除买受人主要合同权利、加重买受人责任之情形，属于无效的格式条款；二、补充协议中，含有不合理的减免或免除本合同中约定应当有出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。综上，被告在原告多次的书面、电话、消费者维权、邮件快递的维权下要求下整改，仍不作为，且不排除人为设置障碍让原告验房受阻[4月23日上午11点到达保利紫山国际花苑16栋20楼，由11点至12:10离开，期间按被告提供的验房电话及手机拨打6次座机电话，3次手机（无法接通）,回复通话内容均为要求原告在该楼层上等候，已安排工作人员前往途中，在1个多小时的等候中均无人前来开门验房，详见电话清单]。为维护原告合法权益，故起诉。被告辩称，不同意原告诉请，理由如下：一，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告已于2018年12月30日将符合交付条件的涉讼房屋交付给原告，被告不存在逾期交房行为。具体如下：1.《补充协议》第四条第5款是关于原告与被告双方如何处理房屋保修范围内质量问题事项的约定，是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，且约定中均有原告的权利及义务，并未加重原告的责任，排除或免除原告主要权利，合法有效。2.涉讼房屋所在的16栋楼宇于2018年10月23日通过竣工验收备案，并取得竣工验收备案表，整体工程质量、规划、消防、人防等项目已通过相关部门验收合格，同日取得佛山市南海区*******出具的的测绘报告书，符合《商品房买卖合同》第九条及《补充协议》第四条第5款约定的交付条件。3.被告已按照买卖合同的约定，于2018年12月20日向原告寄发集中交付通知书，通知原告于2018年12月30日办理收楼手续，但原告未按照通知办理收楼手续，按照《补充协议》第六条关于买受人原因导致房屋未按期交付的约定，涉讼房屋已视为2018年12月30日交付原告。二，根据法律规定及合同约定，原告主张的涉讼房屋存在问题为质量瑕疵，属于保修责任范围，原告无权以涉讼房屋存在质量瑕疵为由拒收房屋，并不能视为被告逾期交楼，原告要求被告承担逾期交房的违约金诉请缺乏事实及法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第12、13条规定，只有因房屋主体结构不合格或因房屋质量严重影响居住使用的情形下，原告才有权拒收房屋，同时根据《补充协议》第四条第5款的约定，原告提出涉讼房屋存在的质量瑕疵，属于保修范围的质量问题，原告不得以此为由拒收房屋。双方在合同中亦对此进行了确认。严重影响正常使用一般是指房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身财产安全及正常居住使用情形，涉讼房屋并无严重质量问题，原告完全可以正常居住使用。况且原告提出的瑕疵问题中有众多基于原告主观上对装修标准存在过于严苛的标准的无理要求，并非是质量问题。三，对原告提出的关于涉讼房屋所谓质量瑕疵问题，被告一直积极及时履行保修义务，且修复期间不影响原告正常居住使用房屋，目前原告反馈的尚属合理范围内的问题，已维修完毕，对于原告提出的瑕疵问题，被告本着为业主服务的精神已及时处理并整改，且在整改完成后及时向原告送达了维修完成确认函，妥善履行了被告的义务。四，对于原告要求被告承担物业管理费的诉讼请求，基于原、被告没有建立物业合同关系，且原告已视为收楼，理应自行承担物业管理费，原告要求被告承担没有事实及法律依据。原告向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件1份、被告营业执照复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《商品房买卖合同》原件1份，用以证明原、被告双方签订买卖合同，并约定逾期交付责任等。3.《补充协议》原件1份，用以证明原、被告签订补充协议，对双方的买卖关系作出了补充约定。4.《关于延期收楼原因回复书》原件1份、EMS邮单（单号：1060868721529）原件1份，用以证明原告关于延期收楼原因的回复，且已将该回复寄给了被告。5.录音光盘及文字材料一组,用以证明被告对原告所提整改要求的回应。6.《交付查验问题记录表》复印件1份,用以证明9月26日的查验情况。7.微信聊天记录打印件1页,用以证明原告向案外人咨询得知关于地脚线问题是可以实施的。经质证，被告对原告提交的对证据1无异议；对证据2、3三性无异议；对证据4三性不予认可，确认邮单记载的收件人是被告的法定代表人，邮寄地址是被告的办公地址，电话是固话，该材料反映原告主张存在回复书中载明的四点原因才拒绝收楼，而该4点原因均不构成拒绝收楼的理由；对证据5的真实性、合法性无法确认，关联性有异议，该组证据不能证明原告拟证明的事实，可以证明原告对装修的标准存在主观上苛刻的要求，无正当理由拒绝收楼；对证据6真实性、合法性无异议，关联性有异议，证据6上显示的问题是原告再次验房后提出的新问题，能证明原告屡次三番提出无理的要求，拒绝收楼；对证据7的真实性、合法性无法确认，关联性有异议，案外人认为地脚线可以实施与本案无关。被告向本院提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》原件1份、《补充协议》原件1份，用以证明原、被告存在买卖合同关系，其中《商品房买卖合同》第十一条约定涉讼房屋交付日期为2018年12月30日前，《商品房买卖合同》第九条及《补充协议》第四条第5款约定涉讼房屋的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；《商品房买卖合同》第九条及《补充协议》第六条约定由于买受人原因导致房屋未按期交付的，该房屋自买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满之日视为已经交付。2.工程竣工验收备案表复印件1份、测绘报告书复印件1份，用以证明涉讼房屋符合《商品房买卖合同》第九条及《补充协议》第四条第5款约定的交付条件。3.《集中交付通知书》原件1份。4.EMS邮单（单号：1089314535531）原件1份、物流信息打印件1份。证据3-4用以证明被告已按照合同约定，于约定的交楼日期前，即2018年12月20日向原告寄发《集中交付通知书》，通知原告于2018年12月30日办理收楼手续，且原告也已经收到该通知。5.《领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函》原件1份、EMS邮单（单号：10136*****833）原件1份、物流信息打印件1份，用以证明被告催促原告尽快收楼，积极履行交楼义务，且原告也已经收到该函件。6.《维修完成确认函》原件1份、EMS邮单（单号：1085272906532）原件1份，用以证明对于原告提出的各种所谓的“瑕疵问题”，被告已及时处理并予以了整改，且在整改完成后及时向其送达了维修完成确认函，妥善了履行了乙方义务。经质证，原告对被告提交的证据1真实性确认；对证据2不清楚，收楼只看到自己的房子；对证据3、4，确认有收到，因为收到该份材料，原告才到现场验收房屋，但验收时发现很多问题，被告也没有在规定的时间内完成修复，被告的工程师也告诉原告，无法完成修复；对证据5，原告没有收到，但是原告提出的问题至少有80%被告没有整改完成；对证据6，确认原告有收到，但相关的项目没有整改，也没有通知原告现场验收。经审查，原告提交的证据1-3、6及被告提交的证据1、3-4、6，相对方对其真实性无异议，本院采信其真实性；原告提交的证据4是原件，反映原告向被告邮寄《关于延期收楼原因回复书》的情况，证据间相互印证，足以认定，被告未举证推翻，本院予以采信；原告提交的证据5是录音材料，本院综合认定；原告提交的微信聊天记录是打印件，且相对方身份不明，本院不予采信；被告提交的证据2反映涉讼房屋所在楼宇的竣工验收备案及测绘情况，原告未举证推翻，本院予以采信；被告提交的证据5是原件，反映被告向原告邮寄《领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函》的情况，证据间相互印证，足以认定，原告未举证推翻，本院予以采信。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2016年6月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将涉讼房屋售予原告；总价款2712199元；签订合同前原告已向被告支付定金30000元，该款于交付首付款时抵作商品房价款；首期款1162199元在预售合同网上签订之日起1日内支付，余款1550000元原告应于2016年6月8日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；被告交付涉讼房屋应符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件和已取得房屋测绘报告两项条件；被告应当在2018年12月30日前向原告交付涉讼房屋；除不可抗力外，被告逾期交房的，逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过90日且原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之四的违约金；涉讼房屋质量应符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，被告应及时更换修理，如给原告造成损失的，还应承担相应赔偿责任；经过更换、修理仍然严重影响正常使用的，原告有权解除合同，原告不解除合同的，由被告负责整改，因整改而给原告造成损失的，由被告承担相应赔偿责任；涉讼房屋实行保修制度，被告自该房屋交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定如下：外墙瓷砖、涂料贴高级外墙砖、局部石材或涂料起居室内墙涂料顶棚石膏板吊顶、涂料室内地面抛光砖、复合木地板厨房地面瓷砖墙面瓷砖未被橱柜遮挡部分的墙身贴瓷砖顶棚扣板吊顶厨具送整体橱柜及品牌抽油烟机、燃气灶，消毒柜卫生间地面瓷砖墙面瓷砖顶棚扣板吊顶卫生器具送品牌卫柜、镜柜、洁具，淋浴房阳台铝合金封闭阳台或不封闭瑶台（见房屋平面图）电梯日立电梯或同档次的知名品牌型号：HGP-1050-C0150管道符合国家规范要求的管道窗户铝合金窗同日，原、被告还签订《补充协议》，对《商品房买卖合同》中关于面积差异处理、按揭付款、逾期付款、房屋交付、规划设计变更、产权登记等作补充约定，其中“关于房屋交付”补充约定：被告的交楼通知书送达后或买卖合同约定的交付日期届满后，原告无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝接收被告交付的涉讼房屋；原告无合法理由拒绝接收的，视为被告按时交付涉讼房屋；涉讼房屋的风险及责任自交付之日起转移给原告；该房屋毁损、灭失及物业管理费、水电费等相关费用自交付之日或视为交付之日起由原告承担；涉讼房屋的质保期限自交付之日或视为交付之日起计算；买卖合同及附件所述的装饰装修标准及相关设备标准的约定为双方就涉讼房屋装饰装修及相关设备标准所达成的一致意见，但并非涉讼房屋的交付条件；涉讼房屋唯一交付条件为该房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；涉讼房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告后，原告应当按照约定时间及时办理收楼手续；若该房屋出现买卖合同或《住宅质量保证书》中的质量问题或未达到买卖合同及附件所述的装饰装修及相关设备标准的情形，均属质量保修范围，不影响该房屋的交付，被告应按照买卖合同承担保修责任；原告不得因被告需履行保修责任而要求被告承担逾期交楼的违约责任；除地基基础和主体结构质量问题严重影响涉讼房屋的正常使用外，原告不得以该房屋存在其他质量问题为由要求解除合同；若因被告原因导致在约定期限内买卖合同约定的基础设施设备未达到交付使用条件，原告同意被告在60个工作日内给予合理解决，达到使用条件；被告未能在约定期限内解决的，应自合同约定的交付之日起按100元/日的标准向原告支付违约金，直至基础设施设备达到交付使用条件为准；如原告以前述质量保修、基础设施设备问题为由拒收涉讼房屋的，视为由于原告原因未能按期交付，原告不向被告主张承担逾期交楼的违约责任。2018年10月23日，佛山市南海区*******出具涉讼房屋所在楼宇及分户套内面积、分摊面积、建筑面积的测绘报告。同日，涉讼房屋所在楼宇办妥建设工程竣工验收备案手续。2018年12月2日，原告与被告的工作人员在查验了涉讼房屋之后，签署了《业主开放日问题记录表》，原告主张涉讼房屋存在质量问题，其中“土建”及“铝合金”方面的问题包括：1.生活阳台燃气管生锈；2.生活阳台左墙上方外墙砖不平；3.两个阳台铝门玻璃打胶粗糙；4.强电箱盖板松动；5.厨房台面石松动，灶台处台面石上下不对齐；6.厨房洗手盆下水泥污染；7.全房木地板冒灰严重；8.全房铝合金污染生锈；9.两阳台、空中花园护栏饰盖无法掩盖水泥，需补砖；10.所有卫生间洗手盆污染；11.所有卫生间浴室柜玻璃打胶，柜体磕碰；“装饰装修”方面的问题包括：1.入户花园栏杆油漆粗糙，破漆（加两阳台）；2.入户花园栏杆缺饰盖，有部分水泥污染、生锈（加两阳台）；3.全房油漆面粗糙，开关面板收口粗糙；4.玄关柜柜门高低差；5.玄关次入户门右门套破损，色差严重，门套拼接不严，底下门套未打胶；6.入户木门门套油漆收口粗糙，污染门套；7.入户木门门套污染、打胶；8.入书房木门锁扣起翘，全房木门门套油漆破漆、色差、污染；9.玄关柜右侧柜体多处钉子钉穿柜板；10.厨房木门门套划痕，缝隙大，门扇磕碰、破损；11.厨房吊顶与铝扣板缝隙大；12.所有木门门套拼接不严、粗糙，门套拼接处要求刷漆；“其他”方面要求全房重刷油漆，要求踢脚线收到与墙壁平齐（设计）。2018年12月20日，被告向原告发出《保利紫山国际花苑集中交付通知书》，通知原告于2018年12月30日到保利紫山国际花苑服务中心办理涉讼房屋的查验手续和收楼手续，如无合法理由拒收的，视为通知书所通知时间届满之日该商品房已交付，该商品房的风险及责任自交付之日起转移给原告，该商品房毁损、灭失（包括但不限于该商品房的自然损耗、市场价格波动、因如台风、地震等自然原因导致该商品房的毁损、灭失等）及物业管理费、水电费、政府征收的各项税费等相关费用自交付之日起由原告承担。该邮件于同月21日妥投。2018年12月28日，原告签署的《交付查验问题记录表》记录涉讼房屋存在以下问题：土建方面，生活阳台栏杆水泥污染，客厅阳台百叶窗污染严重，玄关柜破皮，业主要求更换，全屋窗外污染；门窗方面，客卫镜子高低差，业主要求更换，全部插座勾缝、玄关门套线色差，入户门包门框凹槽，全屋油漆修整，全屋木地板冒灰、大小头，业主要求更换；还有开放日提出的修改基本未进行修整。2019年3月3日，原、被告签署的《交付查验问题记录表》记载涉讼房屋存在以下问题：1.厨房吊橱有压；2.厨房台面勾缝；3.厨房地砖勾缝；4.储物间天花色差，窗台顶墙面阳台阳角破损；门套线掉漆，天花不平；5.客厅吊顶裂缝（拼接，两边）、不平；6.观景阳台漏水，阳台栏杆底部生锈；7.客厅观景阳台处内墙阳角粗糙；8.厨房左墙污染、厨房外推拉门处有小孔；9.小阳台处天花粗糙（下水管处），墙面须修补；10.左次卧处墙污染；11.门口墙面阳台不平；12.公卫门套线石勾缝、不平。原告在该记录表中提出两项要求：1.墙面要求没有地脚线；2.要求木地拆除灰。原告还在该记录表注明：拒收理由如下，未整改到位，严重影响入住，无法入住。2019年4月17日，被告向原告邮寄《维修完成确认函》，确认原告提出的以下质量问题已经修复，并明确具体的修复日期。该邮件于同月18日妥投。保修日期报修事项完成日期2019.3.3厨房吊柜有压痕2019.3.42019.3.3厨房台面勾缝2019.3.42019.3.3厨房地砖勾缝2019.3.62019.3.3储物间天花色差，窗台顶面阳角破损2019.3.72019.3.3储物间门套线掉漆2019.3.62019.3.3客厅吊顶裂缝，不平2019.3.262019.3.3客厅景观阳台漏水2019.3.62019.3.3阳台栏杆底部生锈2019.4.32019.3.3客厅阳台处内墙阳角粗糙2019.3.72019.3.3厨房左墙污染2019.3.62019.3.3小阳台处天花粗糙2019.3.72019.3.3小阳台下水管处墙面须修补2019.3.102019.3.3左次卧处墙面污染2019.3.72019.3.3公卫门口阳角不平2019.3.72019.3.3公卫门套线石勾缝不平2019.3.62019.3.3公卫下柜板刮花，台面打胶2019.3.42019.3.3放物台镜子不正2019.3.42019.3.3公卫窗铝合金生锈2019.3.102019.3.3公卫门口天花色差，墙面不平色差2019.3.72019.3.3右1卧木地板冒灰2019.3.82019.3.3右主卧卫生间门套石勾缝2019.3.62019.3.3所有卧室窗台石勾缝下粗糙2019.3.72019.3.3空调口盖子脱落（先上油漆再恢复）2019.3.72019.3.3主卫淋浴屏高低差，玻璃胶重打2019.3.142019.3.3主卫窗处外墙污染2019.3.102019.3.3浴缸下面有杂物，瓷砖破损2019.3.62019.3.3主人房卫生间台面打胶处理2019.3.42019.3.3所有天花吊顶缝处不平，色差2019.3.72019.3.3玄关柜镜子重新打胶2019.3.262019.3.3子母门凹凸不平2016.3.52019.3.3厨房处推拉门有小孔2019.3.62019年5月8日，原告向被告邮寄《关于延期收楼原因回复书》，主张其在2018年12月2日至2019年3月30日期间已经三次提出书面整改意见，4月23日去查验涉讼房屋过程中等待一个多小时被告未派人开门验房，并明确被告完成以下四项整改才能收楼（1.墙面地脚线改成与墙面平齐，取消现有的地脚线瓷砖凸出墙面的方式；2.木地板扬灰必须拆开来清除后，重新铺板，以确保灰尘去除；3.主人房浴缸底部墙面必须按标准“批塘”成平整的标准表面及清除建筑垃圾；4.储物房（小房）的地板衔接板两头大小不一，必须做成大小一致。原告认为其不接收涉讼房屋是因为被告未按合同及相关标准交付装修标准的商品房，且不同意承担由此产生的一切费用。该邮件于同月9日妥投。2019年7月25日，原告提起本案诉讼。2019年8月12日，被告向原告发出《领取房屋相关物品暨逾期收楼风险告知函》，通知原告尽快办理涉讼房屋的收楼手续，无正当理由未按合同约定办理收楼手续的，视为办理收楼手续的期限届满之日该商品房已经交付，自交付之日起该商品房毁损、灭失的风险及相关费用（包括但不限于物业管理费、水电费等）由原告负担。该邮件于同月14日妥投。2019年9月26日，原、被告根据本院指令办理涉讼房屋的查验手续，当日签署的《交付查验问题记录表》记录涉讼房屋存在以下问题：1.小房间木地板冒灰；2.公卫镜子打胶有色差；3.公卫门口吊顶开裂；4.过道天花开裂；5.右次卧窗台石勾缝开裂；6.右次卧开花粗糙；7.左主卧天花油漆粗糙；8.左主卧窗台石阳角粗糙；9.左主卧窗台石下木脚线松动；10.左主卧淋浴屏高低差；11.主卧检修口不美观；12.浴缸勾缝不美观；13.左主卧木脚线破损；14.所有房间木地板拆起冒灰；15.客厅空调口装饰盖脱落；16.所有房间洗手台打胶不实；17.左主卧洗手台破损；18.右主卧门框上方油漆破损；19.左次卧天花有色差、破损；20.右次卧门套线未勾缝；21.客厅天花油漆色差；22.小阳台水龙头下有青苔；23.玄关柜台面右侧打胶不实；24.入户花园油漆天花粗糙；25.入户花园踢脚线收边差；26.入户花园墙面油漆粗糙；27.玄关天花油漆色差；28.客厅天花石膏线污染；29.所有天花石膏线接口位粗糙，打磨上染；30.室内所有瓷砖踢脚线要求和墙面平齐（主要问题）。该《交付查验问题记录表》备注“10月25日整改完成，26日再次验房”，当日原告拒收涉讼房屋。2019年11月26日的庭审中，原告陈述10月26日双方组织验房时，原告发现被告在地板清灰将木地脚线钉坏；11月25日双方组织验房时，原告发现被告还没有换新的地脚线，且交付查验问题记录表中第10项没更换，第30项没解决，第19、27、29项没处理，并明确只有被告完成第10、29项的整改后才同意收楼。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行义务。依照《商品房买卖合同》的约定，被告应于2018年12月30日前，将符合约定标准的涉讼房屋交付原告使用。经查，被告在2018年12月20日向原告发出《保利紫山国际花苑集中交付通知书》、通知原告于2018年12月30日办理收楼手续时，涉讼房屋所在楼宇已经办理竣工验收备案手续，并已完成测绘工作，测绘机构也已出具测绘报告，此时涉讼房屋已经符合合同约定的交付标准，原告在办理收楼手续前后虽对涉讼房屋提出诸多质量问题，但该些问题即使存在，亦均不属于地基基础和主体结构的质量问题，且在性质上、客观上均不会对原告使用涉讼房屋构成严重影响，原告无权以此为由拒收涉讼房屋。据此，本院依照法律规定及双方约定，将被告通知原告接收涉讼房屋之日（2018年12月30日）视为原告接收涉讼房屋之日。原告主张被告逾期交楼没有依据，本院不予采纳。需要说明的是，原告主张被告应予整改的项目多数属于极其轻微的质量瑕疵，且考虑双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》对涉讼房屋的装修标准约定极其简单笼统，在此情况下，被告交付涉讼房屋予原告时，只要该房屋的装修及设备配置标准不违反双方约定，且不低于一般使用要求和统一交付标准，就不能认定被告交付的房屋不符合双方约定的装修标准。故此，原告无权就涉讼房屋的装修（如踢脚线做法）向被告提出个性化的要求，原告以此拒收涉讼房屋理据不充分。物业管理费是物业管理公司基于其为涉讼房屋所在小区提供物业服务而收取的费用，原告作为涉讼房屋的业主，享受物业管理公司为涉讼房屋提供的物业服务，故原告应缴纳相应的物业管理费。因本案本院视为原告已于2018年12月30日接收涉讼房屋，且原告也未举证证明其交纳物业管理费的情况，故原告诉请被告承担2019年1月1日之后的物业管理费没有依据，本院不予支持。如上所述，因被告不构成逾期交楼，原告诉请被告按照逾期交楼违约金的计付标准计付违约金没有依据，本院不予采纳。但根据《商品房买卖合同》的约定，原告发现除地基基础和主体结构外质量问题的，被告应及时更换修理，如给原告造成损失的，还应承担相应赔偿责任。考虑被告交付予原告的涉讼房屋存在较多的装修质量瑕疵，被告虽有根据法律规定及双方约定承担保修责任，但保修期间确实会对原告使用涉讼房屋造成不便，故本院根据公平原则，参考原告主张及相关记录表记载的质量问题描述，以及被告在《维修完成确认函》中自认修复情况，酌情判令被告因其交付的涉讼房屋存在较多的装修质量问题，应支付违约金3000元予原告，原告诉请超出上述核定的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告佛山市南海区景元房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金3000元予原告陈佐意；驳回原告陈佐意的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费4543.38元，减半收取计2271.69元（原告已预交），由原告负担2246.69元，由被告负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年十二月六日书记员  许晓璇