广东省深圳市罗湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0303民初33972号 原告：蓝婉甄，女，台湾地区居民。 委托诉讼代理人：谭笑，广东钧沐律师事务所律师，执业证号14403201911123178。 委托诉讼代理人：肖曦红，广东钧沐律师事务所实习律师。 被告：深圳市国融房地产开发有限公司，住所地深圳市南山区蛇口中心路致远大厦******，统一社会信用代码91440300708441100M。 法定代表人：胡雯婷，执行董事。 委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师，执业证号14403201510513517。 委托诉讼代理人：黄钊洋，广东诚公律师事务所实习律师。 被告：深圳市名夏集团有限公司，住，住所地深圳市罗湖区东门街道深南东路**港丰大厦**一社会信用代码91440300279448928C。 法定代表人：何哲，总经理。 委托诉讼代理人：梁小惠，女，汉族，系公司员工。 原告蓝婉甄与被告深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称“国融公司”）、深圳市名夏集团有限公司（以下简称“名夏公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭笑与肖曦红、被告国融公司委托诉讼代理人黎泰君、名夏公司委托诉讼代理人梁小惠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告按照合同约定向原告支付延期办证期间的违约金共计118018.461元（以购房款1398323元为基数，按每日万分之四的利率，自2018年4月1日起计至2018年10月29日止）；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2013年12月23日，原告与两被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定被告将位于深圳市罗湖区东门街道湖贝路港丰大厦第1栋32B07号房出售给原告。原告于合同约定期间内一次性全额支付购房款1398323元履行了买方的支付房款义务。后因两被告一直未按照合同约定为原告办理产权证，原告起诉要求两被告为原告办理产权证及承担未办证产生的违约金，法院于2018年4月18日受理立案。案件经（2018）粤0303民初11270号及（2018）粵03民终19301号审理后认为，涉案房产未办理房屋所有权首次登记，尚不具备办理《房地产证》的条件，仅支持了两被告向原告支付自2015年4月1日起至2018年3月31日期间延期办证违约金的诉讼请求。其他期间的违约诉讼请求以未收到诉讼费为由不予处理，要求原告另行处理。原告于2018年10月29日取得涉案房屋的产权证，但是针对延期办证期间产生的违约金，两被告至今未向原告偿付。 被告国融公司辩称，一、本案应当依法审查购房资格问题，若原告不具备购房资格的，应自行承担无法办证或迟延办证的不利后果。案涉房产属于限购范围，依据相关限购政策，不具备购房资格的相关部门将不予办证。故本案应依法审查原告是否具备购房资格。二、即使本案存在迟延办证情形，也系名夏公司单方违约，应由名夏公司独自承担迟延办证责任。国融公司自新股东接管以来，一直积极应诉、主动解决相关工程纠纷、努力排除办证障碍。相反，名夏公司则故意下落不明、逃避诉讼、拒不配合办理工程档案归档及初始登记相关手续。此前国融公司曾多次口头通知、并于2016年9月19日书面函告、于2016年10月25日登报公告，要求名夏公司配合办理工程档案归档、初始登记事宜，但其均不予理会，导致迟迟未能办证。现案涉楼盘已办理完毕初始登记，国融公司亦已配合各业主进行申报盖章、办理转移登记手续。但名夏公司仍拒不盖章并提出无理要求刁难业主，应当由名夏公司独自承担逾期办证的责任。三、即使本案存在迟延办证情形，本案违约金的标准亦应当予以调整。1.案涉房产于2018年10月15日即可办理转移登记、领取不动产权证，原告仍主张自此之后的迟延办证违约金，不应予以支持。现案涉楼盘已办理完毕初始登记，罗湖信访局及国融公司已通知业主办证，答辩人亦已配合原告在转移登记申请表上盖章、办理转移登记手续，不再存在迟延办证情形。2.本案违约金标准显然过高，请求法庭基于公平原则予以调低。逾期办证会给原告造成不便，但原告并未因此发生实际经济损失，并且国融公司也已经实际交付房屋。由于原告在前两次的诉讼中以同样的事实理由已经获得了大额的违约金，再次起诉已属获利过高情形。国融公司认为，违约金应当是以填补实际损失为原则，不应借此获取巨大的经济利益。因此，请求法院根据公平则并结合本案情况，依照《合同法》第一百一十四条和《合同法》司法解释二的第二十九条对违约金标准予以调低。 被告名夏公司辩称，一、本案错列了被告，国融公司不是适格被告。原告与名夏、原港丰房地产开发有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》而发生诉讼，根据民事诉讼法的规定，名夏公司、原港丰房地产开发有限公司为本案被告。但港丰房地产开发有限公司已被债权人非法更名深圳市国融房地产开发有限公司，并由其实际控制，该更名后的公司不能意思自治，丧失了民事主体资格，不能替代港丰房地产开发有限公司作为本案被告应诉。港丰集团有限公司是原港丰房地产开发有限公司的100%股权的投资股东，原港丰房地产有限公司与深圳市国融投资控股有限公司是股权让与担保关系，应深圳市国融投资控股有限公司的要求，原港丰房地产有限公司的股东港丰集团有限公司将100%股权变更登记至国融公司名下担保债务的履行，根据双方签订的《股权及债权重组协议书》、《股权转让协议》，深圳市国融投资控股有限公司仅具有监督权，没有经营管理权以及对100%股权的所有权。对此，生效的民事判决已经确认：(2015)粤高法民四终字第196号民事判决书认定“港丰房地产公司的股权变更登记至国融公司名下是依《股权及债权重组协议》而取得，但并不必然表明国融公司当然已取得了港丰房地产公司的股权，其性质是股权让与担保”，(2016)最高法民申1689号民事裁定书认定“第三人国融公司对港丰房产公司的股权只享有优先受偿权，而非所有权”。深圳市国融投资控股有限公司在港丰集团有限公司将其持有原港丰房地产开发有限公司的100%股权登记至其名下进行担保后，违法进行公司名称变更，将原港丰房地产公司变更为国融公司，更换了法定代表人及所有工作人员，重新制了公章，抢夺了公司实际控制权，变相的侵吞和取代了原港丰房地产公司。原港丰房地产公司名称变更后，已经失去了法律上的法人资格权和民事主体资格，意思不能自治。被告国融公司是深圳市国融投资控股有限公司超越股权让与担保权限违法变更得来的，不是港丰房地产公司的合法的权利义务继受人。港丰房地产公司的权利义务应由其原合法股东即出资100%的港丰集团有限公司继受行使。因此，本案适格被告应该是港丰集团有限公司，而不是国融公司。在本案房屋买卖合同纠纷中，国融公司不是房屋买卖合同的主体，与本案无关。二、原告构成重复起诉，重复受理其诉讼请求属于程序违法。就该房屋逾期违约金问题，原告于2015年3月19日向法院起诉，（2015）深罗法民三初字第711号判决以“2015年3月31日之后的违约金，蓝婉甄在起诉时并未予以明确，且一审法院并未向蓝婉甄计收该部分受理费”为由驳回原告的部分诉讼请求，（2017）粤03民终15228号民事判决书予以维持。上述判决不当处理导致原告以同一事实同一理由两次重复提起诉讼，对其重复起诉没有依法驳回，而是为了与民争利收为审判宗旨收取高额的诉讼费，反复多次受理，损害了司法为民的公信力。因此，对原告的重复起诉应依法予以撤销。三、原告违约金要求过高且缺乏损失的证据，不应予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，在逾期办证造成损失无法查明、难以确定的情况下，应该参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。本案双方当事人在《房地产买卖合同（预售）》第22条约定了逾期办证被告名夏公司须按日支付购房总价款万分之四的违约金即年14.4%，明显高于银行同类同期贷款利率。同时，原告要求违约金明显过高，第一次起诉索要违约金74390元，第二次起诉索要612465.47元，第三次起诉索要118018.46元，合计804873.93元，占购房款1398323元的57.56%，明显高于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不能超过实际损失30%的规定。《合同法》规定的违约金制度是实际损失赔偿性质的，非惩罚性违约金，对原告过高的违约金诉求不应予以支持。此外，本案原告并没有提交因办证逾期造成其损失的依据。在名夏公司将涉案房屋交付期使用后，原告得到了房屋的占有使用权，甚至还行使了收益权利，将涉案房屋出租盈利。因此，原告并没有实际损失，不应支持其索要逾期办证违约金的诉讼请求。四、请求驳回原告的全部诉讼请求依据充分。名夏公司对逾期办证没有任何过错且积极履行了办证的合同义务，逾期办证的原因在第三方相关部门、深圳市国融投资控股有限公司以及国融公司违法与侵权，应以上述规定与约定判决驳回原告要求被告名夏公司支付违约金的诉讼请求。一方面，相关部门不应同意深圳市国融投资控股有限公司违法变更原港丰房地产公司名称、法定代表人的申请，深圳市国融投资控股有限公司设立被告国融公司抢夺控制权造成公司管理僵局，是迟延办证的主要原因。相关部门、深圳市国融投资控股有限公司应对被告名夏公司及原告承担侵权责任。另一方面，被告名夏公司积极履行了办证的合同义务。经各方努力，涉案楼盘早就已经可以办理产权证了。被告名夏公司已经为很多购房小业主办理了产权证。在办证过程中发现，之前很多未办证的购房小业已经私下转让了所购房屋，办证部门给予了认可，都给予办证。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、涉案房产位于深圳市罗湖区湖贝路63号港丰大厦1栋32B07房，房屋用途为单身公寓，房屋建筑面积48.99平方米。原告于2018年10月29日取得涉案房产的不动产权证。 二、2013年12月23日，原告（买受人）与被告国融公司、名夏公司（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：两被告将涉案房产出卖给原告，房屋用途为商务公寓，建筑面积48.97平方米，转让总金额为1398323元，买受人采取一次性方式付款，签订本合同之日起15日内一次性付清购房总价款1398323元;合同第九条约定，出卖人应当于2014年3月24日前将本房地产交付给买受人;合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》;合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止,出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。 2014年1月13日，被告国融公司向原告出具发票，发票代码为244031191451，载明收到原告支付的购房款1398323元。 三、原告以本案两被告向本院提起民事诉讼，案号为（2015）深罗法民三初字第711号，要求两被告支付自2014年11月19日起至2015年3月31日的延期办证违约金74391元。本院作出（2015）深罗法民三初字第711号的民事判决，支持了自2014年11月19日至2015年3月31日的违约金74390.78元。国融公司不服上述判决，向广东省深圳市中级人民法院提起上诉，2017年12月4日，该院作出（2017）粤03民终15228号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。 2018年4月18日，原告以本案被告向本院提起民事诉讼，案号为（2018）粤0303民初11270号，要求被告按照合同约定办理房产证及支付自2015年4月1日起至2018年3月31日的违约金612465.47元。2018年7月16日，本院作出（2018）粤0303民初11270号民事判决：原告要求被告支持自2015年4月1日起至2018年3月31日的违约金612465.47元，驳回原告其他诉讼请求。两被告不服上述判决，向广东省深圳市中级人民法院提起上诉，案号为（2018）粤03民终19301号，该案因两被告未在法定期限内缴纳上诉费，按自动撤回上述处理。 四、港丰房地产开发(深圳)有限公司名称于2014年11月21日变更为深圳市国融房地产开发有限公司。深圳名厦商贸有限公司的名称已变更为深圳市名夏集团有限公司。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与两被告签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。原告已履行付款义务，被告也已向原告交付了买卖房产。但两被告未按合同约定的时间履行办证义务，应按合同约定承担相应的违约责任。两被告应按合同约定以购房款1398323元为基准，按日万分之四的标准向原告计付违约金,原告要求被告支付自2018年4月1日起至2018年10月29日止的延期办证违约金118018.46元的诉讼请求未超过合同约定，本院予以支持。 关于被告国融公司主张涉案房产迟延办证的原因在另一被告的抗辩，本院认为两被告共同作为合同的一方当事人，就应共同对外承担法律责任，两公司内部的责任划分，不属于本案审理范围，两被告应另循法律途径解决。关于两被告主张涉案违约金过高的问题。本院认为合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中双方约定“出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金”，该计算方法的约定并不存在过高的情形，被告提出违约金约定过高的主张，应对此承担举证责任。两被告未提供相应的证据证明该主张，本院对此不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 被告深圳市国融房地产开发有限公司、深圳市名夏集团有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告蓝婉甄支付自2018年4月1日起至2018年10月29日逾期办理《房地产证》的违约金118018.46元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2660元，由被告负担。原告已预交的2660元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费2660元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。 如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  林晓婷 人民陪审员  梁进荣 人民陪审员  冯 铭 二〇一九年十二月十九日 本件与原本核对无异 张春丽 书记员 周洋洋