贵州省荔波县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2722民初1216号 原告：吴跃克，男，1984年10月9日出生，布依族，现住贵州省荔波县。 原告：吴跃雷，男，1986年9月11日出生，布依族，现住贵州省荔波县。 被告：荔波县佳茗农业科技开发有限公司，住所地贵州省荔波县佳荣镇拉毛村拉亮**，统一社会信用代码91522722314293309。 法定代表人：姚智理，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚念。 被告：荔波县友创建材有限公司，住所地贵州省黔南州荔波县玉屏街道办事处职业中学斜对面，统一社会信用代码91522722061048534D。 法定代表人：廖永刚，该公司总经理。 被告：何国平，男，1990年07月23日出生，布依族，住贵州省平塘县。 被告：覃贞寿，男，1975年12月21日出生，布依族，住贵州省荔波县。 被告：何成仙，女，1966年10月12日出生，汉族，住贵州省平塘县。 委托诉讼代理人：何国平，何成仙侄子，系本案被告。 被告：贵州鹏辉房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市开发区华龙综合楼****，统一社会信用代码915227017553818413。 法定代表人：成万坤，该公司董事长。 原告吴跃克、吴跃雷诉被告荔波县佳茗农业科技开发有限公司（以下简称：佳茗公司）、荔波县友创建材有限公司（以下简称：友创公司）、何国平、覃贞寿、何成仙、贵州鹏辉房地产开发有限公司（以下简称：鹏辉公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴跃克、吴跃雷、被告佳茗公司诉讼代理人姚念、友创公司法定代表人廖永刚、何国平、覃贞寿、何成仙的诉讼代理人何国平到庭参加诉讼，被告贵州鹏辉房地产开发有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告吴跃克、吴跃雷向本院提出如下诉讼请求：1、判决终止对荔波县房屋栋拍卖、执行，确认房屋归原告所有；2、解除对上述两套房屋的查封；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：荔波县法院查封的房屋，是原告购买，原告作为善意第三人，是两套房屋实际所有人。理由如下：2015年9月18日，原告与被告鹏辉公司签订了《“阳光1号”住宅认购书》，购买了阳光1号**号、**号。2017年9月2日，原告与鹏辉公司签的《协议书》一份，配合公司书面同意原告无需支付剩余购房款536434元；2017年12月17日，鹏辉公司因拖欠原告吴跃克材料款777060元，其法定代表人成万坤书面同意用其中的欠款556434元抵扣阳光1号小区**号、**号两套房屋购房款。原告于2017年12月17日拿到房屋钥匙，实际占有房屋并进行装修。虽然原告没有与鹏辉公司签订正式房屋买卖合同，但原告签订的认购协议具备房屋买卖合同的主要条款，包括单价、面积、房号等相关内容，该认购协议应认定为商品房买卖合同。其次，原告已经支付全部购房款，且已经实际占有案涉房屋，因此，该房屋实际为原告所有，原告属于善意购买人。查封案涉房屋，侵害了原告的合法权益，特具状至法院。 被告佳茗公司辩称：不同意原告的诉讼请求，因为证据不能足以证明该房屋所有人是原告，且根据其他的案例应该是败诉的。 被告友创公司辩称：不同意房屋归原告，因为原告没有在住建局相关部门备案和办理网签手续。 被告何国平、何成仙辩称：不同意房屋归原告，住房认购书不是正式的合同，原告方和鹏辉公司是债务关系。 被告覃贞寿辩称：不同意房屋归原告，住房认购书不是正式的合同，原告方和鹏辉公司是债务关系。 被告鹏辉公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见和证据，视为对自己相关诉讼权利的放弃。 经审理查明，2015年9月18日，原告吴跃雷与贵州鹏辉房地产开发有限责任公司荔波“阳光1号”项目部签订了两份《“阳光1号”住宅认购书》，预购买阳光1号**号、**号房，并交了两套房屋的定金共计2万元，后双方一直没有签订购房合同。吴跃克与吴跃雷共同经营同发砖厂，2015年11月18日，同发砖厂与都匀三建阳光1号项目部签订《供货合同协议》，同发砖厂向“阳光1号”项目供应八孔转等货物，后直接供应给鹏辉公司货物。2017年9月2日，两原告与成万坤签订《协议书》，约定两原告认购的两套房屋总价为556,434元，拖欠的材料款为777,060元，成万坤书面同意用其中的欠款556,434元抵扣两套房屋购房款。并约定如两套房屋因权属问题导致被法院拍卖或者强制执行，则鹏辉公司仍需向两原告支付材料欠款777,060元，同时赔偿经济损失。2017年12月15日，吴跃克与鹏辉公司法定代表人成万坤经清算，确认货款为777,060元。2017年12月15日鹏辉公司出具《同意书》，确认两套房屋房款为556,434元，成万坤同意将钥匙交给两原告。两原告于2017年12月19日与荔波万安物业服务有限责任公司签署《荔波阳光1号小区物业管理服务合同书》装修入住。鹏辉公司于2019年8月15日出具证明，证明阳光1号**、**号住宅认购书是以公司名义签订，成万坤向二原告出具的对账清单、欠条、签订的供货协议、交房协议书均代表公司行为。 另查明，本院执行申请执行人佳茗公司、友创公司、何国平、何成仙与被执行人鹏辉公司商品房预售合同、买卖合同、民间借贷纠纷系列案件中，于2019年1月4日作出（2018）黔2722执218号之三执行裁定，预查封被执行人鹏辉公司位于荔波县房屋。至本院查封阳光1号**、**号房屋时，该房屋处于未售状态，仍登记在被执行人鹏辉公司名下。查封后，二原告不服（2018）黔2722执218号《执行裁定书》，向本院提出了书面异议，本院于2015年3月25日作出（2019）黔2722执异5号执行裁定书，驳回二原告的异议请求，二原告于2019年4月10日向本院提起案外人执行异议之诉，于2019年5月15日撤回起诉，于2019年6月25日再次提起诉讼。 另，吴跃克与吴跃雷系亲兄弟，吴跃雷代吴跃克签署了认购书，二原告协商后决定，**号房屋归属吴跃雷、**号房屋归属吴跃克。阳光1号**、**号房屋曾被查封，二原告第一次知道其被查封时间为2017年12月17日左右，二原告知道该两套房屋被查封后才进行的装修入住。 本院认为，二原告是否取得争议房屋的物权，是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案的争议焦点。二原告与被告鹏辉公司虽然签订了《阳光1号住宅认购书》，支付了购房定金2万元，且以货款抵扣了剩余房款，并占有该两套房屋，但双方未签订《商品房买卖合同》，也未登记备案，没有办理物权变更登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，本案涉案房屋在未办理不动产变更登记前尚未发生产权转移，仍属于鹏辉公司所有。原告认购的房开商的商品房，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条亦规定在金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告与鹏辉公司仅签订了认购合同，未进行网签等备案登记，也没有签订正式的商品房买卖合同。且根据二原告与鹏辉公司2017年9月2日签订的《协议书》约定：“若房屋因权属问题导致被法院拍卖或强制执行，则甲方仍需向乙方支付材料欠款，同时赔偿乙方的经济损失”。二原告于2017年12月17日左右知道该房屋被查封，此后应向鹏辉公司主张债权，但二原告仍坚持装修入住，且二原告系在本院上述涉案房屋查封过后，才实际装修入住，不属于善意第三人。综上，二原告不具备排除强制执行的情形。应当驳回原告的诉讼请求，对涉案房屋继续采取强制执行措施。 本案系执行异议之诉，所审理的是原告是否有足够的民事权益排除法院的强制执行，原告提出的关于确认房屋归原告所有的诉讼请求不属于本案审理的范围，原告可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院》第十七条、第二十五条、第二十九的规定，判决如下： 驳回原告吴跃克、吴跃雷的诉讼请求。 案件受理费60元，由原告吴跃克、吴跃雷负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，预交上诉案件受理费，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。 审 判 长  左 丹 审 判 员  姜文明 人民陪审员  梁恒宇 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  覃育希