广东省深圳市盐田区人民法院行 政 裁 定 书（2019）粤0308行初1260号原告深圳市城投实业发展有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区黄贝街道凤翔路**汇锦名苑**东面，统一社会信用代码91440300708423455A。法定代表人杨锋，该公司总经理。委托代理人李洋美，广东瑞霆律师事务所律师。委托代理人亚圣君，广东瑞霆律师事务所律师。被告深圳市福田区城市更新和土地整备局，，住所地广东省深圳市福田区沙头街道新沙路**国防大厦**统一社会信用代码11440304796642059M。法定代表人苏晓菊，该局局长。委托代理人黄灿金，广东国晖律师事务所律师。委托代理人温丽萍，广东国晖律师事务所律师。第三人深圳市南方远大传媒置业有限公司，，住所地广东省深圳市福田区上步中路工会大厦****统一社会信用代码91440300088525767L。法定代表人赵义良，该公司董事长。委托代理人丁南，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托代理人郭小燕，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。原告深圳市城投实业发展有限公司（以下简称原告）不服被告深圳市福田区城市更新和土地整备局（以下简称被告）作出的城市更新单元实施主体确认决定，于2019年4月4日向本院提起行政诉讼，本院于4月9日立案。因深圳市南方远大传媒置业有限公司（以下简称第三人）与本案的审理结果存在法律上的利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年9月12日公开开庭审理了本案。原告委托代理人李洋美、亚圣君，被告法定代表人苏晓菊及委托代理人黄灿金、温丽萍，第三人委托代理人郭小燕到庭参加了诉讼。经广东省高级人民法院批准，本案依法延长审理期限六个月。本案现已审理终结。被告于2019年3月29日向第三人作出深福更新函[2019]14号《福田区城市更新和土地整备局关于确认福田区华强北街道城市更新单元项目实施主体及实施阶段相关要求的告知函》（以下简称《告知函》）称：经审核，确认第三人为福田区华强北街道城市更新单元项目（以下简称南报大厦更新项目）的实施主体。原告诉称，一、原告享有《告知函》所涉的城市更新项目的开发权益,被告出具该函将第三人列为该城市更新项目的实施主体，严重侵犯原告利益。原告与深圳市财经学校（土地使用权人）及24户业主(包括标的房屋业主）于2000年4月10日签订了《合作开发“城投大厦”合同书》及《备忘录》，该等文件确认原告对“南报大厦更新项目”涉及编号为B2XX-28地块开发权益的期限为“直至项目建成交付使用”，且前述合同书及《备忘录》已在深圳市规划国土局备案，也未被依法解除，至今仍然是有效的合同关系。此外，被告亦知道2000年10月30日深圳市规划国土局作出的深规土函第HQ0002382号复函同意了原告与深圳市财经学校合作开发B2XX-28地块1644平方米土地的申请，合作建房方式、双方责权及利益分配依照双方签订的《合作开发“城投大厦”合同书》执行，原告获得该改造权益符合当时的法律规定。《深圳市国土资源和房产管理局文件处理表》证明原告当时未办理土地出让合同系因为届时相关主管部门一直未向原告发出“交付首期地价款办理土地出让合同的通知”，所以前述批复仍然有效。二、被告作出《告知函》违反相关法律规定。首先，原告就此相关权益多次向被告提出异议、申诉反映，被告均未正面处理相关历史遗留问题。其次，被告确认项目实施主体程序违法。本案争议标的的前置程序——市场主体推选存在程序违法的情形，原告于2019年1月24日向深圳市福田区人民政府提出信访，请求依法撤销违法出具的《关于报送城市更新项目市场主体推选结果的函》，重新作出市场主体推选，并通知原告，但被告及相关部门未作出纠正处理却仍继续进行涉案城市更新项目的实施主体确认程序。在南报大厦更新项目拟实施主体确认公示期限内，原告依法提出异议，被告对异议未作出处理即确认实施主体，系违法行政行为。原告诉讼请求：1.撤销被告出具的《福田区城市更新和土地整备局关于确认城市更新单元项目实施主体及实施阶段相关要求的告知函》（深福更新函[2019]14号）；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、原告的诉讼主体资格不适格。第一，原告不是本案行政行为的相对人。《告知函》的相对人为第三人，而非原告，原告无权提起本案诉讼；第二，原告也不是被告确认南报大厦更新项目实施主体行政行为的利害关系人。涉案B2XX-28地块属于南方日报项目的改造范围，原告主张其享有涉案B2XX-28地块的开发权益，依据是深圳市规划国土局于2000年10月30日发出的深圳市规划国土局承办文件复函（深规土函第HQ0002382号），原告据此认为有权与深圳市财经学校合作开发B2XX-28地块。但从深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局于2012年7月25日出具的深规土一局函[2012]1050号《关于咨询深规土函第HQ0002382号文是否有效的函的复函》可知，按现有政策，深规土函第HQ0002382号复函己无法执行。因此，深规土函第HQ0002382号复函己失效，原告对B2XX-28地块不享有开发权，原告与被告确认南报大厦更新项目实施主体的行政行为没有利害关系。故原告起诉不符合法定的起诉条件，请求法院裁定驳回原告的起诉。二、如原告认为深规土函第HQ0002382号复函至今仍然有效，享有B2XX-28地块土地使用权的开发权益，并且认为第三人侵犯其依法取得的B2XX-28地块的土地使用权开发权益的，属于应当先申请行政复议的情形，原告应当依据《中华人民共和国行政复议法》第三十条第一款的规定先向相关部门申请行政复议。对行政复议不服的，再提起行政诉讼。故原告提起本案行政诉讼不符合法定程序，请求法院裁定驳回原告的起诉。三、被告审核、确认南报大厦更新项目实施主体的程序合法、合规。第三人作为南报大厦更新项目的单一主体向被告提出确认为南报大厦更新项目实施主体的申请，并提交了申请书、身份证明材料、项目测绘报告、权属证明、申请人形成单一主体证明材料及相关情况说明等材料。被告对第三人的申请材料进行审查，就第三人提供的土地、建筑物权属情况及单一主体形成情况进行公示，且针对公示期间的异议进行回复，最终确认第三人为南报大厦更新项目实施主体。被告确认第三人为南报大厦更新项目实施主体的程序，均符合《深圳市城市更新办法实施细则》第四十九条至第五十一条的规定，以及《深圳市福田区城市更新实施办法（试行）》第二十二条至第二十四条的规定。四、针对原告提出的异议，被告均予以书面回复，不存在行政行为违法的情形。在南报大厦更新项目的审批过程中，原告分别在2015年12月7日、2018年、2018年11月9日及2019年3月13日向被告提出异议，主张深规土函第HQ0002382号复函有效、其享有B2XX-28地块的开发权益等。为此，被告己于2015年12月23日、2018年11月21日、2018年12月10日及2019年4月9日向原告发出书面复函，针对原告提出的异议事项给予回复，不存在原告所主张的行政行为违法的情形。综上，原告诉请要求撤销被告出具的《告知函》没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人述称，一、原告所谓的权利基础之《合作协议》不成立且履行不能，原告对南报大厦更新项目不享有权益。1.原告主张其对南报大厦更新项目享有权利，权利的基础主要是《合作开发“城投大厦”合同书》、《深圳市规划国土局承办文件复函》。但原告于十九年前签署的《合作协议》及相关文件存在重大瑕疵，合同未成立。首先，深圳市财经学校不是《合作协议》的适格主体，24户住户业主是相关房地产登记的所有权人，才有权处分相关房产，深圳市财经学校不能在未获得24户住户业主授权的情形下代表24户住户业主签署《备忘录》,并发布《联合声明》。其次，《合作协议》意思表示未达成一致，合同尚未成立，未成立的合同不具有可执行性。2.按现行土地政策，《合作协议》以及原合作旧房改造批准文件(深规土函第HQ0002382号）己无法执行。二、原告刻意回避相关生效判决所认定的事实和理由。(2018)粤0304民初17142号《民事判决书》、(2018)粤03民终14755《民事判决书》、（2018)粤0304民初32176号《民事判决书》、(2018)粤03民终24551号《民事判决书》、(2018)粤0304民初37941号《民事判决书》、(2019)粤03民终6102号《民事判决书》均认定涉案城市更新项目已完成100%签约并获得政府批准及公示,且第三人与深圳市财经学校24户住户业主（含黄某及其配偶）签署的《拆迁补偿安置协议》不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，依法应当正确、完全履行合同义务。原告与深圳市财经学校24户业主（含黄某及其配偶）签署的《合作开发“城投大厦”合同书》，徒有合同形式，但实际合同条款并未达成一致，合同未成立。此外，原告的权利主张，未获得政府部门的支持。综上，原告对南报大厦更新项目不享有权益，且该项目依法己完成100%的签约，获得相关批准、完成公示，第三人己经被确认为该项目的实施主体。被告行为合理、合法、有效，符合深圳城市规划和建设要求，符合粤港澳大湾区建设提出的“释放空间”理念。经审理查明，2016年10月12日，深圳市规划和国土资源委员会发出关于《2016年深圳市城市更新单元计划第五批计划》的公告，称城市更新单元已经市政府批准。2019年1月7日，深圳市福田区城市更新局发布关于《城市更新单元规划》的公告，称《城市更新单元规划》已经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会2018年第32次会议审议并通过。2019年1月15日，第三人向被告提交《关于申请确认城市更新单元实施主体的函》称：第三人已与项目拆除范围内的所有产权人签订了搬迁补偿协议，形成单一主体，故申请将第三人作为南报大厦更新项目的实施主体。第三人在申请时提交了身份证明资料、更新项目内房屋建筑面积测绘报告、不动产权资料及相应的查询结果、第三人与各产权主体签订的拆迁补偿安置协议等资料。2019年3月8日，被告作出《关于拟确认深圳市南方远大传媒置业有限公司为城市更新单元项目实施主体的公示》，其中称：第三人提交与本项目拆除用地范围内权利义务主体签订的搬迁补偿协议，显示已完成搬迁补偿协议签订工作。被告拟对第三人成为该项目实施主体进行公示。公示期为2019年3月8日至2019年3月14日（共7日）。该公示在项目现场、华强北街道办、福田区国防大厦八楼、深圳市福田区城市更新局网站、深圳商报进行了公示。公示期内，被告收到原告股东陕西城投地产集团公司的异议书，2019年4月9日，被告对该异议书作出复函称，关于深规土函第HQ0002382号复函，我局已于2015年12月复函原告，向其说明情况；关于反映项目未完成签约，有福田区人民法院和深圳市中级人民法院的民事判决认定黄某某与第三人签订的《拆迁补偿安置协议》合法有效。2019年3月29日，被告作出《告知函》确认第三人为南报大厦更新项目的实施主体。2019年4月30日，被告对第三人作出《关于城市更新单元拆除范围内建筑物拆除情况的复函》称，经现场确认，该城市更新单元拆除范围内的建筑物已拆除完毕。另查明，2000年4月10日，原告与深圳市财经学校（24户住户业主）签订《合作开发“城投大厦”合同书》，约定双方一致同意将编号为B2XX-28的用地合作建成“城投大厦”。2000年10月30日，深圳市规划国土局作出深规土函第HQ0002382号复函，主要内容：同意原告与深圳市财经学校合作开发B21XX-28地块1644平方米土地的申请。合作建房方式、双方责权及利益分配依照双方签订的《合作开发“城投大厦”合同书》执行。自我局发出交付首期地价款办理土地出让合同的通知之日起，两个月内前来办理手续，逾期不办理手续的，此批准合作建房文件作废。2012年7月25日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局对深圳市福田区财经学校住宅小区业主委员会作出深规土一局函[2012]1050号复函，称：按当年的土地政策，允许经营性用地以协议方式出让，因此国土部门可以将该地块划给财经学校自行改造并批准以其出地、他方出资合作方式合作开发。而按现行土地政策，不能以协议方式出让，即按现有政策，深规土函第HQ0002382号已无法执行。原告未对深规土一局函[2012]1050号复函提起行政诉讼。2015年12月7日，原告向深圳市福田区城市更新办公室提交《有关“城市更新单元改造”的异议书》，认为纳入更新单元的B2XX3-28地块是其与相关权利人订立合同，并经深圳市规划国土局审批，获得合作开发资格的地块。深圳市福田区城市更新办公室于2015年12月23日向原告作出复函，称：经向市规划主管部门核实，对于深规土函第HQ0002382号复函取得合作开发资格的材料，深圳市财经学校住宅小区业主委员会已于2012年6月向深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局提交《关于咨询深规土函第HQ0002382号文是否有效的函》，该局于7月25日复函，认为按现行土地政策，原合作旧房改造批准文件无法执行。原告分别在2018年、2018年11月9日向被告提出异议，主张深规土函第HQ002382号复函有效、其享有B213-28地块的开发权益等。被告于2018年11月21日、2018年12月10日向原告发出书面复函，针对原告提出的异议事项给予回复。再查,原深圳市福田区城市更新局现为深圳市福田区城市更新和土地整备局，主要职责中有“负责审查、确认城市更新项目实施主体资格”。以上事实有关于《2016年深圳市城市更新单元计划第五批计划》的公告、关于《福田区华强北街道南方日报深圳大厦城市更新单元规划》的公告、《关于申请确认南方日报深圳大厦城市更新单元实施主体的函》《关于拟确认深圳市南方远大传媒置业有限公司为福田区城市更新单元项目实施主体的公示》、《关于咨询深规土函第HQ0002382号文是否有效的函的复函》、《法定代表人证明书》、法定代表人身份证复印件、《法人授权委托证明书》、受托人身份证复印件、《营业执照》、《深圳市房屋建筑面积测绘报告》、《南方日报深圳大厦更新项目拆迁补偿安置协议书》及权属证明、签字页、《拆除与建设用地范围图》、《拆除范围内建筑物签约情况一览表》、《告知函》、《有关“城市更新改造”的异议书》、关于《有关“城市更新改造”的异议书》的复函、《关于“城市更新单元”存在城市更新违法违规之申诉反映》、关于《关于“城市更新单元”存在城市更新违法违规之申诉反映》的复函、《关于福田区城市更新单元规划（草案）之异议书（补充建议）》、关于《关于城市更新单元规划（草案）之异议书（补充建议）》的复函、《关于“关于拟确认深圳市南方远大传媒置业有限公司为福田区城市更新单元项目实施主体的公示”之异议书》、《关于陕西城投地产集团有限公司的复函》、《合作开发“城投大厦”合同书》、深圳市规划国土局承办文件复函（深规土函第HQ0002382号）、（2019）粤03民终6012号民事判决书，及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告具有行政诉讼主体资格是法定的起诉条件之一。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定，提起诉讼应当符合下列条件：(一)原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案的争议焦点为：原告是否具有提起本案诉讼的主体资格。首先，原告主张其享有涉案地块的开发权益，依据是《合作开发“城投大厦”合同书》和深规土函第HQ0002382号复函，但未有证据显示该合同书实际履行，且深规土一局函[2012]1050号复函确认按现行土地政策，深规土函第HQ0002382号复函已无法执行，原告未对深规土一局函[2012]1050号复函提起行政诉讼，却在本案中主张深规土一局函[2012]1050号复函不可否定深规土函第HQ0002382号复函，该主张没有法律依据，故依深规土一局函[2012]1050号复函，原告的开发权已实际丧失，原告对涉案项目不享有合法权益。其次，本案被诉行政行为为被告确认第三人实施主体资格，项目实施主体须依据城市更新政策规定的条件及程序进行确认后产生。从《深圳市城市更新办法实施细则》第四十六条及第四十九条的规定来看，被告确认城市更新项目实施主体的主要依据是：在更新范围内是否形成单一主体。原告并非涉案地块上的权利主体，也未成为涉案项目的市场主体，原告对被告确认南报大厦更新项目实施主体的行为不具有可期待利益。故原告不是被诉《告知函》的相对人，与被诉《告知函》也不具有法律上的利害关系，原告不具有提起本案诉讼的原告主体资格，应依法裁定驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第（一）项，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告深圳市城投实业发展有限公司的起诉。本案不收取案件受理费，原告深圳市城投实业发展有限公司已经预交的案件受理费人民币50元，本院予以退回。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 曾   姝人民陪审员 温 春 荣人民陪审员 廖 庆 宁二〇一九年十二月三十日书 记 员 覃莹（兼）附法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；