广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初902号原告：马晓瑛，女，汉族，1958年8月16日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：李超，广东伟伦律师事务所律师。委托代理人：姚纪宁，广东伟伦律师事务所律师。被告：马建华，女，汉族，1959年5月14日出生，住址：惠州市惠城区。被告：赖志强，男，汉族，1976年3月25日出生，住址：惠州市惠城区。被告：惠州市利物铺信用担保投资有限公司，住所地：惠州市下埔麦地路**愉景大厦****。法定代表人：赖达扬。委托代理人：潘尚昆，广东铸铭律师事务所律师。委托代理人：叶向明，广东铸铭律师事务所实习律师。被告：蔡伟，男，1955年10月22日出生，住址：深圳市福田区。被告：赖飞鸿，男，1972年2月7日出生，住址：惠州市惠城区。被告：黄春晓，女，1983年4月15日出生，住址：惠州市惠城区。被告：温菊妹，女，1973年4月23日出生，住址：惠州市惠城区。被告：李涛，男，1972年4月4日出生，住址：惠州市惠城区.被告：朱芳，女，1972年8月14日出生，住址:惠州市惠城区。被告：舒水荣，男，1952年12月1日出生，住址：惠州市。被告：舒静静，女，1982年11月25日出生，住址：惠州市。被告：朱香莲，女，1979年10月25日出生，住址：惠州市。被告：梁小丹，女，1981年10月13日出生，住址：惠州市。被告：刘惠兴，女，1957年8月23日出生，住址：惠州市。被告：张淼辉，男，1950年4月10日出生，住址：惠州市。被告：徐晓丽，女，1979年3月6日出生，住址：惠州市。被告：罗艳兰，女，1974年9月20日出生，住址：惠州市惠城区。被告：曾华英，女，1975年8月2日出生，住址：惠州市。被告：张建妹，女，1979年11月2号出生，住址：惠州市惠城区。被告：赖先勇，男，1971年3月1日出生，住址：惠州市惠城区。被告：胡鹏远，男，1972年1月21日出生，住址：惠州市惠城区。被告：赖秀玲，女，1971年6月18日出生，住址：惠州市惠城区。被告：聂明勇，男，1970年6月10日出生，住址：湖北省广水市。被告：林翠媚，女，1965年4月15日出生，住址：惠州市惠城区。被告：杜长德，男，1984年12月30日出生，住址：惠州市惠城区。原告马晓瑛与被告马建华、赖志强、惠州市利物铺信用担保投资有限公司（以下称利物铺公司）、蔡伟、赖飞鸿、黄春晓、温菊妹、李涛、朱芳、舒水荣、舒静静、朱香莲、刘惠兴、梁小丹、张淼辉、徐晓丽、罗艳兰、曾华英、张建妹、赖先勇、胡鹏远、赖秀玲、聂明勇、林翠媚、杜长德案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马晓瑛的委托代理人李超，被告利物铺公司的委托代理人潘尚昆到庭参加诉讼，被告马建华、赖志强、蔡伟、赖飞鸿、黄春晓、温菊妹、李涛、朱芳、舒水荣、舒静静、朱香莲、刘惠兴、梁小丹、张淼辉、徐晓丽、罗艳兰、曾华英、张建妹、赖先勇、胡鹏远、赖秀玲、聂明勇、林翠媚、杜长德未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，因原告购买的位于惠州市惠城区××大道××商务大厦××商铺、××号商铺被查封并强制执行，原告向法院提起执行异议，2018年12月20日原告收到惠州市惠城区人民法院的（2018）粤1302执异271号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告马晓瑛与被告赖志强赖志强、被告利物铺公司于2009年8月12日签订《商铺买卖合同》，约定被告赖志强赖志强将惠州市惠城区××大道××商务大厦××商铺、××号商铺出售给马晓瑛，被告利物铺公司为担保方。合同签订后，原告马晓瑛依约足额支付了商铺款、办证手续费（有利物铺信公司出具的收据为证）。并于2009年10月1日办理了铺位交接手续（有《铺位交接单》为证）。至此原告马晓瑛已经完全履行了合同义务并已经合法占有了涉案商铺。但被告赖志强赖志强、被告利物铺公司收到上述全部购房款后，没有按照合同约定为原告马晓瑛办理产权登记手续。虽经原告马晓瑛多次催促，被告赖志强赖志强、被告利物铺公司至今未履行上述义务。在马建华（申请执行人）马建华等23人与被告赖志强赖志强、被告利物铺公司就（2013）惠城法民一初字第185、219、262、502、503、504、505、519、520、521、522、523、921、922、923、924、925、926、927、928、929、1145号民事调解书、民事判决书的强制执行过程中，惠州市惠城区人民法院做出的（2013）惠城法执第810、937、990-993、1061-1065、1488、1526、1592、1595、1695-1750、1887号执行裁定书误将原告（案外人）的财产即：惠州市惠城区××大道××商务大厦××商铺、××号商铺，当作被执行人的财产予以执行。根据广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法240号）第一条第（一）项第2款之规定：“当事人订立转让不动产的合同后，该不动产被依法查封，不能因该不动产被查封而否定该转让合同的法律效力,但买受人要求解除合同并赔偿损失的，可予支持。”之规定，原告与被告赖志强赖志强、被告利物铺公司之间签订的《商铺买卖合同》是合法有效的。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告购买的上述商铺已经支付全部价款，由于被告赖志强赖志强、被告利物铺公司的原因导致未办理过户登记手续，原告对此没有过错，贵院依法不应对该上述商铺进行查封等执行措施。原告迫于维权无奈，特向法院提起诉讼，请求判令：1、立即停止对被告赖志强名下、原告购买的位于惠州市惠城区××大道××商务大厦××商铺、××号商铺的强制执行，撤销（2013）惠城法执第810、937、990-993、1061-1065、1488、1526、1592、1595、1695-1750、1887号执行裁定书并解除对XX商务大厦三层XX号商铺、XX号商铺的查封；2、返还原告购买的位于惠州市惠城区××大道××商务大厦××商铺、××号商铺，并将上述商铺的房地产权证办理至原告名下；3、被告利物铺公司对合同的履行承担保证责任；4、被告赖志强、利物铺公司承担全部诉讼费、保全费。被告利物铺公司辩称，一、案涉执行标的物（位于惠州市××大道××商务大厦××、××号商铺）实际所有权人为原告。首先，根据(2013)惠城法执字第810、937、990-993、1061-1065、1488、1526、1592、1595、1695-1750、1887号执行裁定书显示，惠城区人民法院查封的位于惠州市××大道××商务大厦××号（证号：粤房地产权证惠州字第**）是赖志强名下的财产；其次，根据被告赖志强在(2015)惠城法刑二重字第7号案中的证人证言显示，安鸿商务大厦3层01号是答辩人即利物铺公司实际出资购买但登记在被告赖志强名下的财产。前述赖志强的证人证言是由检察机关提交，并经法庭质证认证的，前述证人证言的真实性、合法性、关联性已经生效裁判文书认定。综合上述两点可见，案涉执行标的物（位于惠州市××大道××商务大厦××、××号商铺）实际是答辩人出资购买的、属于答辩人所有但登记在被告赖志强名下的财产，实际所有权人为答辩人。二、答辩人已进入破产，清算程序，案涉执行标的物不应在执行程序中进行处置。惠州市中级人民法院于2018年11月7日作出(2018)粤13破申26号民事裁定书，裁定受理答辩人利物铺公司破产清算一案，并指定广东铸铭律师事务所担任答辩人的破产管理人。如上所述，案涉执行标的物（位于惠州市××大道××商务大厦××、××号商铺）实际所有权人为答辩人，属于债务人财产，被答辩人为主张权益已向管理人申报债权，该案涉执行标的物应当根据《中华人民共和国企业破产法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，在破产清算程序中进行公平处置。被告马建华、赖志强、蔡伟、赖飞鸿、黄春晓、温菊妹、李涛、朱芳、舒水荣、舒静静、朱香莲、刘惠兴、梁小丹、张淼辉、徐晓丽、罗艳兰、曾华英、张建妹、赖先勇、胡鹏远、赖秀玲、聂明勇、林翠媚、杜长德未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院查明的案件事实经审理查明，2009年8月12日，原告马晓瑛与被告赖志强、利物铺公司签订了两份《商铺买卖合同》约定：原告分别以总价160746元、190776元的价格购买位于惠州市惠城区××大道××大厦××、××号商铺，交付期限为2009年10月1日前，被告赖志强应于签署该合同后730天内向产权登记机关为原告办理产权登记。同日，原告与被告利物铺公司分别就两个商铺签订《租赁协议》，约定原告将商铺租赁给被告利物铺公司经营使用96个月，从2009年10月1日至2017年9月30日，固定年度租金分别为19290元、22893元，首24个月租金于房款交齐当天一次性支付，后72个月租金支付方式按年度给付。原告在签署上述合同前，于2009年8月9日在被告利物铺公司刷卡消费三笔，总额为278387元，原告称剩余购房款以被告利物铺应支付的3023号商铺租金38579元、3024号商铺租金45786元。被告利物铺公司于2009年8月22日为原告出具《收据》四份，分别注明收到原告支付的上述3023号商铺的购房款160746元及办证费5132元、3024号商铺的购房款190776元及办证费6098元。2009年10月1日，原告与被告赖志强签署《铺位交接单》，确认被告赖志强于当天将两个商铺交付给原告。另查，马建华等人于2013年分别起诉被告惠州市利物铺信用担保投资有限公司，案经审理，本院作出《民事调解书》、《民事判决书》。根据生效的法律文书，被告惠州市利物铺信用担保投资有限公司应在期限内支付给马建华等人一定金额的金钱义务，权利人马建华等人向本院申请执行。在执行过程中，本院作出（2013）惠城法执字第810、937、990-993、1061-1065、1488、1526、1592、1595、1695-1750、1887号《执行裁定书》，查封了登记在惠州市利物铺信用担保投资有限公司名下位于惠州市惠城区下埔XX路XX号XX大厦2-4层01号、罗某志名下XX商务大厦一层、李某琴名下XX商务大厦夹层、赖志强名下XX商务大厦二、三、四层、周建伟名下XX商务大厦七层的房地产权。在执行过程中，原告以其为涉案商铺实际所有人为由向本院提出异议，本院作出（2018）粤1302执异271号《执行裁定书》：驳回原告提出的异议。原告在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。以上事实，有公民身份信息、企业信用公示报告、《执行裁定书》、《商铺买卖合同》、收据、铺位交接单等证据材料以及庭审笔录再卷作证。裁判理由和结果本院认为，本案系案外人执行异议之诉。被告马建华等人与被告利物铺公司的《民事调解书》、《民事判决书》等进入执行程序后，在执行过程中查封了登记在被告赖志强名下的惠州市惠城区××大道××商务大厦××商铺、××号商铺即涉案房产。原告作为案外人对涉案房产提出执行异议，本院裁定书驳回其执行异议后，原告在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与被告赖志强在本院查封涉案房屋前就涉案房屋签订了《商铺买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。原告提交的银行交易记录及被告利物铺公司开具的《收据》可证明原告已付清购房款。根据原告提交的《铺位交接单》，被告赖志强于2009年10月1日将涉案商铺交付给原告，原告收取被告利物铺公司支付的涉案商铺的租金，即原告在本院查封涉案房屋前已合法占有涉案房屋。《商铺买卖合同》约定原告委托被告赖志强办理涉案房屋的产权证，办证期限是签署《商铺买卖合同》后730天内，涉案房屋至今未登记至原告的名下，现无证据显示过错在于原告。综上，本案符合上述规定的可排除执行的条件，原告的诉请不得执行涉案房屋于法有据，予以支持。本案系案外人执行异议之诉，原告诉请被告赖志强办理涉案房屋的产权证，属于房屋买卖合同的履行问题，原告可另行要求被告赖志强《商铺买卖合同》约定为其办理相关产权证书，被告赖志强不予办理的，原告可另行主张权利。原告诉请被告赖志强与利物铺公司向其交付涉案商铺亦属于房屋买卖合同的履行问题，本案中不予处理。民事判决，只解决当事人的实体争议事项，查封、解除查封均属程序性事项，原告可待本判决发生法律效力后向本院申请解除对涉案商品房的查封，其在本案中诉请一并解除查封的请求缺乏法律依据，本院不予支持。由于被告赖志强、利物铺公司未及时为原告所购买的涉案商铺办理登记，致使被告马建华等人申请查封该商铺，故引发本案纠纷的过错在于被告利物铺信公司、赖志强，被告赖志强、惠州市利物铺信用担保投资有限公司应承担本案的诉讼费用。被告马建华等24名被告经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书和开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：不得执行惠州市惠城区下埔麦科特大道73号安鸿商务大厦三层3023号商铺、3024号商铺。驳回原告马晓瑛的其他诉讼请求。案件受理费6572.83元（原告已预交6572.83元）及公告费（由原告预交，具体以票据为准），由被告赖志强、惠州市利物铺信用担保投资有限公司负担。被告赖志强、惠州市利物铺信用担保投资有限公司应于本判决生效之日起七日内将由其负担的受理费6572.83元直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  肖石平审 判 员  黄链生人民陪审员  李国强二〇一九年十二月十八日法官助理潘露诗书记员李超