湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初9769号原告：贺文花，女，汉族，1974年12月9日出生，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：彭新喜，湖南迈旭律师事务所律师。被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地：长沙市天心区暮云街道北塘路**。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区，公司职员。本院于2018年7月11日受理(2018)湘0103民初4153号原告贺文花诉被告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房预售合同纠纷一案，经审理并作出(2018)湘0103民初4153号民事判决书，被告橘郡公司不服一审判决，上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终4812号民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回本院重新审理。本院依此受理原告贺文花诉被告橘郡公司商品房预售合同纠纷一案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告贺文花委托诉讼代理人彭新喜，被告橘郡公司委托诉讼代理人陈龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贺文花请求判令：一、橘郡公司将验收合格并按政府规定备案、归档的橘郡小区C5栋103房交付给贺文花，并向贺文花支付逾期交房违约金275940元（以交付房款1890000为基数，按每日万分之一的标准从2014年4月30日起暂计算至2018年4月30日，之后违约金计算至房屋实际交付日止）；二、橘郡公司立即为贺文花办理橘郡小区C5栋103房的不动产权登记证书，并向贺文花支付逾期办证的违约金172462.5元（以交付房款1890000为基数，按每日万分之一的标准从2015年10月30日起暂计算至2018年4月30日，之后违约金计算至实际获得产权证之日止）；三、橘郡公司承担本案的全部诉讼费用，保全费用及其他费用。诉讼过程中，贺文花撤回第一项诉请。橘郡公司答辩要点：合同第十八条“关于产权登记的约定”明确约定，出卖人应在商品房交付使用后365天内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋分户手续......办理国有土地使用证书。因《不动产登记暂行条例》实施后将之前办理国土证时才需提交审核的材料提前至初始登记时进行审核，并没有减少橘郡公司之前办理国有土地使用证书的材料，延长了该幢商品房的初始登记时间，故办理不动产时间应以365日+180日+365日为宜。该约定是界定办理房地产权属证书的期间，故“商品房交付使用”是代表一个时间点，即商品房实际交付使用的时间。橘郡公司已按约定时间通知贺文花收房，是贺文花自身原因未办理收房手续，因此办理房地产权属证书的期间未开始计算，也就是说，被告橘郡公司不存在逾期办证的行为。若人民法院法院认为橘郡公司存在逾期办证行为，但贺文花至今于才向人民法院主张该权利，已过诉讼时效,失去了胜诉权，应当予以驳回。即便需要支付违约金，现贺文花要求以购房款为基数、按每日万分之一的标准计算逾期办证违约金金额明显过高，但既未提出遭受损失的具体数额，也未举证证明其实际损失的情况，应承担举证不能的不利后果，请求人民法院予以酌情降低。经审理查明，2012年10月23日，橘郡公司作为出卖人，贺文花作为买受人，双方签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20120131103，以下简称买卖合同）。买卖合同约定：由买受人购买橘郡公司橘郡礼顿小区第C5幢1层103号房屋，建筑面积共265.92平方米，买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款570000元，剩余房屋1320000元向银行申请贷款。买卖合同第七条规定，出卖人应当在2014年4月30日前，将验收合格的商品房交付使用(即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收)，出卖人在交付房屋时还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。买卖合同第十条规定，由于出卖人原因逾期交房的，逾期在180日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付房屋之日止，出卖人按日计算向买受人支付己交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的千分之三向买受人支付违约金。出卖人逾期交房超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行本商品房买卖合同，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买卖合同第十八条规定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙县房屋登记机构办理合同备案。从标的房屋交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记；自办妥房屋初始登记后180日内，买受人与出卖人共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续，自房屋产权分户登记(即买受人个人的房产证)办妥之后365日内，出卖人与买受人共同配合到土地主管机关办理业主个人的国有土地使用证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意如下处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。橘郡公司签订买卖合同后，贺文花依约履行支付款项的义务。2014年5月9日，长沙橘郡生态居住区C1区C5栋经五方验收合格。涉案房屋所在C5栋至今尚未办妥不动产权证书。在诉讼过程中，贺文花陈述：一、收到入伙通知书，但是由于涉案房屋未达到合同约定的使用条件，未实际收房。二、该房附带有地下室，但地下室存在重大瑕疵，业主需增设水泵，将污水泵上下水系统，严重影响房屋的使用。以上事实有收款收据、《长沙县商品房买卖合同》及附件、发票、竣工验收记录、业主基本情况登记表、业主资料移交单、交付手续书、庭审笔录等证据及当事人的陈述予以证实。本院认为，《长沙县商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。贺文花依约支付购房款和税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋、申请办理房屋不动产权属登记，否则应承担违约责任。关于房屋质量问题，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。一、现房屋经五方验收合格，贺文花未在收到《入伙通知书》后，明确提出对涉案房屋的整改意见；二、贺文花陈述涉案房屋存在重大问题，但未提供房屋有关地下室设计和配套的相关约定；三、贺文花未提供证明证明房屋现有配套致使地下室无法正常使用。故本院对其陈述因未提供证据证明，暂不予采信。关于逾期办证违约金。橘郡公司办证义务应从房屋“实际交付”后产生，《长沙县商品房买卖合同》第九条“买受人逾期未办理交接手续，视为房屋已经交付”，该约定系是为买受人设定的义务，目的是防止因买受人怠于收房的违约行为而给出卖人造成损失，现贺文花未实际收房，逾期办证起算点尚未开始。对贺文花诉求支付逾期办证违约金不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：驳回原告贺文花的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8026元，减半收取4013元，由原告贺文花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  黎 阳人民陪审员  熊跃苏人民陪审员  廖利辉二〇一九年十二月二十二日法官助理杜炫乐书记员杨烈洋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。