广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终10706号 上诉人（一审原告）：尚广萍，女，1958年10月14日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：刘巍，广西天承律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：南宁水晶城商贸有限公司，住所地：南宁市。 法定代表人：宁静，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘桂宽，广西金桂北斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭佩妮，广西金桂北斗律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司，住所地：南宁市。 法定代表人：刘礼宁。 委托诉讼代理人：杨清娟，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易大刚，广西万益律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：南宁佳得鑫房地产开发有限公司，住所地：南宁市。 法定代表人：刘礼宁。 上诉人尚广萍因与被上诉人南宁水晶城商贸有限公司（以下简称水晶城商贸公司）、广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司（以下简称梦之岛百货公司）、南宁佳得鑫房地产开发有限公司（以下简称佳得鑫公司）合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初7612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人、被上诉人水晶城商贸公司的委托诉讼代理人、被上诉人梦之岛百货公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被上诉人佳得鑫公司经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实和理由：一、一审人民法院认定基础法律关系错误，导致适用法律错误。本案中，上诉人与水晶城商贸公司、佳得鑫公司之间签订合法有效的《委托租赁协议》，水晶城商贸公司在委托期限届满后，超越委托权限与梦之岛百货公司约定租赁期限至2035年12月31日，超过协议约定租赁期限的部分均属于无权代理。双方之间因此发生争议，系因委托合同法律关系发生争议。水晶城商贸公司与梦之岛百货公司签订《佳得鑫水晶城一至四层商场租赁代理合同书》时，梦之岛百货公司明知水晶城商贸公司系受委托将上诉人上诉人的商铺租赁给梦之岛百货公司的，上诉人也明知商铺的出租对象为梦之岛百货公司。因此，水晶城商贸公司与梦之岛百货公司形成的租赁合同法律关系应当直接约束上诉人与梦之岛百货公司。在梦之岛百货公司明知水晶城商贸公司的委托权限的前提下，梦之岛百货公司超越委托权限与水晶城商贸公司之间约定的租赁期限的部分因不存在表见代理的情形，则不应当对上诉人产生合同约束力。因此，上诉人认为，既然水晶城商贸公司超越委托权限与梦之岛百货公司约定租赁期限的部分在上诉人与梦之岛百货公司之间不产生合同约束力，那么双方约定的租赁期限届满后，三被上诉人即刻负有返还商铺的义务。双方因此发生争议，系因租赁合同法律关系发生争议。因此，上诉人与三被上诉人之间无论是因委托合同法律关系产生争议，还是因租赁合同法律关系产生争议，均不是因物权法律关系产生争议。在适用法律上，应当严格适用合同法的相关规定，不能适用物权法的相关规定处理本案。另，物权法第七条系原则性规定，在本案争议处理有明确法律规定的前提下，不应适用原则性规定。综上，一审法院应当严格按照合同法关于委托合同、租赁合同的规定进行判决，其适用物权法第七条的规定认定上诉人要求腾空、恢复原状并返还商铺的诉讼请求缺乏依据，属于适用法律严重错误，二审法院应当予以纠正。二、上诉人要求返还商铺有充分的事实依据和法律依据。根据合同法第235条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。根据上文所述，承租期限届满，上诉人即取得要求梦之岛百货公司返还商铺的权利，梦之岛百货公司依法负有按期返还商铺的法定义务。三、租赁期限届满，梦之岛百货公司拒绝返还商铺的，对上诉人造成的损失，应当承担赔偿责任并支付占有使用费。该损失系因水晶城商贸公司超越代理权限与梦之岛百货公司约定租赁期限造成的，具有过错，应承担连带赔偿责任。租赁期限届满，梦之岛百货公司即负有返还商铺的法定义务。梦之岛百货公司逾期未返还租赁商铺，因梦之岛百货公司的占有已经没有合同依据，属于无权占有，对上诉人即构成了侵权行为，上诉人亦因此遭受损失。且梦之岛百货公司明知水晶城商贸公司超越代理权限，仍与其超过委托权限约定租赁期限，梦之岛百货公司依此继续占有商铺即存在重大过错。根据侵权责任法第6条的规定，梦之岛百货公司应当对上诉人承担侵权责任。根据该法第8条的规定，该损失系因水晶城商贸公司超越代理权限与梦之岛百货公司约定租赁期限共同造成的，水晶城商贸公司应当与梦之岛百货公司承担连带责任。四、一审法院判令水晶城商贸公司、水晶城商贸公司支付占用费和损失费的标准没有事实和法律依据。一审法院按照该标准酌定占用费和损失费所依据的事实是综合考虑经济发展、物价水平、同类地段同类商铺租金价格等因素，但综合全案查明的事实，一审法院并未对上述事实进行查明。因此，该酌定的占用费和损失费数额没有事实依据。根据侵权责任法第19条的规定，该占用费和损失费的标准应当按照损失发生时的市场价格计算。一审法院应当对委托期限届满后至梦之岛百货公司实际返还商铺期间，该商铺租赁的市场租赁价格进行查明，并以此作为占用费和实际损失的计算依据。另外，涉案商铺现阶段事实上处于经营者承租经营状态，梦之岛百货公司作为专业经营商场租赁与运营的企业，其与经营者约定的租金价格，应当作为市场价格的参照依据。并且该证据由梦之岛百货公司实际持有，上诉人主张二审人民法院应当依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第7条将该事实的举证责任分配给梦之岛百货公司。综上所述，一审判决认定基础法律关系错误，查明事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明本案事实，正确、严格的适用法律，并依法改判。庭审中，上诉人补充意见：1.一审法院审理程序违法，剥夺了上诉人的诉讼权利，尤其是辩论权利，二审法院应依照民事诉讼法第一百七十条的规定发回重审。2.一审法院适用物权法第七条、第三十九条的规定，作为相关判决主文的法定依据，根据物权法第二条的规定，物权的归属和利用而产生的民事法律关系适用本法，这是一审法院适用物权法作为本案法律依据的前提条件，但当事人所主张的法律关系为合同法律关系，本质上是属于债权法律关系，根据《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，一审法院应当在审理中予以释明告知相关当事人可以变更诉讼请求，并就本案是否能适用物权法的相关法律规定，是否返还商铺作为争议焦点，组织当事人进行举证和辩论，但一审法院在庭审中并未向当事人释明，审理程序违法。 水晶城商贸公司辩称：一、根据合同的明确约定，上诉人通过合同的形式把自己是否收回商铺的权利让渡给业主大会，因此，上诉人已经放弃了自己单独收回商铺权利，把权利让渡给业主大会，多数业主交给水晶城商贸公司，转给梦之岛百货公司进行经营，这就是作为水晶城商贸公司的整个商场的多数业主的意志。二、本案中，如果返还商铺将会损害全体业主的利益，因为返还了少数业主的商铺将导致商场无法统一对外经营。因此，一审查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求驳回上诉人的上诉请求。 梦之岛百货公司辩称：同意水晶城商贸公司的意见，一审查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求驳回上诉人的上诉请求。 佳得鑫公司未提交书面答辩意见。 尚广萍向一审法院起诉请求：1、水晶城商贸公司、佳得鑫公司返还尚广萍所有的位于南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城二层G50号、G51号、G52号、G53号商铺，并恢复商铺原状；2、水晶城商贸公司、佳得鑫公司、梦之岛百货公司互负连带责任，向尚广萍支付被占用期间的费用33667.2元（四个商铺共计面积为30.06平方米，每月按280元/m²，自2015年9月1日起暂计至2015年12月31日金额为33667.2元；自2016年1月1日开始，每年按上一年价格基础上递增15%，支付至商铺实际返还之日止）；3、水晶城商贸公司、佳得鑫公司、梦之岛百货公司向尚广萍支付滞纳金202元（按应付占用费每日万分之二计算，自2015年9月1日起暂计至2015年12月31日止，并要求支付至商铺实际返还之日止）；4、本案诉讼费由梦之岛百货公司、佳得鑫公司、水晶城商贸公司承担。 一审法院认定事实：2005年1月29日，尚广萍向佳得鑫公司购买位于南宁市青秀区佳得鑫水晶城二层Ｇ50号、Ｇ51号、Ｇ52号、Ｇ53号商铺。尚广萍取得了四个商铺的房屋所有权证，分别载明：“房屋坐落于青秀区佳得鑫水晶城二层Ｇ50号商铺；规划用途：商业用房；建筑面积5.68㎡，其中套内建筑面积2.66㎡”、“房屋坐落于青秀区佳得鑫水晶城二层Ｇ51号商铺；规划用途：商业用房；建筑面积8.43㎡，其中套内建筑面积3.95㎡”、“房屋坐落于青秀区佳得鑫水晶城二层Ｇ52号商铺；规划用途：商业用房；建筑面积8.07㎡，其中套内建筑面积3.78㎡”、“房屋坐落于青秀区佳得鑫水晶城二层Ｇ53号商铺；规划用途：商业用房；建筑面积7.88㎡，其中套内建筑面积3.69㎡”。 2009年1月13日，尚广萍（委托人、甲方）与水晶城商贸公司（受托人、乙方）、佳得鑫公司（担保方、丙方）签订四份《委托租赁协议》，主要约定如下：第一条、甲方自愿将其出资购买的坐落于南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城二层G50号、G51号、G52号、G53号商铺（以下简称该物业），委托乙方统一出租给梦之岛百货公司（以下简称承租方）整体经营管理。四份合同分别确认了各商铺的物业产权登记面积以及购买总价，其中购买总价依次为83719元、119155元、112847元、110189元。第二条、在本协议有效期内，甲方将该物业不可撤销地特别授权给乙方统一出租管理，且甲方不参与经营管理；委托权限包括但不限于在征得丙方同意后：A、代为出租、转租本物业；B、代为决定和修改本物业的经营定位，代为决定和修改本物业经营范围和经营方式；C、在不危及本物业基本结构安全的前提下，代为决定本物业的结构改造和装修；D、代理其他与出租本物业有关的事项。第三条、委托期限：均自2006年9月1日起至2015年8月31日止。第四条、租金计算与支付。1、乙方接受甲方委托，在委托期限内，对该物业代为出租管理……2、甲方所得租赁收入包含国家规定的税费，如产生相关税费款，则根据国家法律规定由甲方承担，甲方同意由乙方（或承租方）统一代为缴纳。3、甲方同意：甲方的租赁收入在扣除税费（税费的缴纳金额最终以税务等部门核定的标准办理）后由乙方（或承租方）统一存入甲方以下指定存折（或卡）的账号内。第六条、乙方的权利和义务。1、将受委托出租的物业统一进行出租管理……3、按约定向甲方支付租赁收入；4、有权根据承租人的要求，在不影响该物业基本结构安全的前提下，对该物业进行合理的装修和改造。第八条、丙方同意做乙方的担保方，如乙方超过半年无法按期向甲方支付租赁收入，则丙方负连带责任，代乙方向甲方支付应缴租赁收入。第九条、违约责任。1、如乙方不按上述约定，准时向甲方支付租赁收入，则每逾期一日，按应付而未付租赁收入的万分之二向甲方缴付滞纳金；超过半年未付，甲方有权终止本协议……第十一条、合同变更、终止。1、合同终止：本委托租赁合同期满自行终止。2、合同到期：在本合同期满前一年，由佳得鑫水晶城商铺业主大会决定水晶城商铺是收回经营权自行经营或是继续统一对外招租，并以书面形式通知乙方。第十三条、本协议生效后，甲乙丙三方2005年1月29日签订的《委托经营协议》同时作废。上述四份合同就四个商铺约定的租赁收入不一致。其中，G50商铺约定的租赁收入标准如下：（1）2006年9月1日至2009年8月31日，每年按上述甲方购买该物业总价款的0.5%计算租赁收入，支付金额为34.88元/月（即104.64元/季，418.56元/年）；（2）2009年9月1日至2012年8月31日，每年按上述甲方购买该物业总价款的8.65%计算租赁收入，支付金额为603.47元/月（即1810.41元/季，7241.64元/年）；（3）2012年9月1日至2015年8月31日，每年按上述甲方购买该物业总价款的10.98%计算租赁收入，支付金额为766.03元/月（即2298.09元/季，9192.36元/年）。G51号商铺约定的租赁收入标准如下：（1）2006年9月1日至2009年8月31日，每年按上述甲方购买该物业总价款的0.5%计算租赁收入，支付金额为49.65元/月（即148.65元/季，595.8元/年）；（2）2009年9月1日至2012年8月31日，每年按上述甲方购买该物业总价款的8.65%计算租赁收入，支付金额为858.91元/月（即2576.73元/季，10306.92元/年）；（3）2012年9月1日至2015年8月31日，每年按上述甲方购买该物业总价款的10.98%计算租赁收入，支付金额为1090.27元/月（即3270.81元/季，13083.24元/年）。G52号商铺约定的租赁收入标准如下：（1）2006年9月1日至2009年8月31日，每年按上述甲方购买该物业总价款的0.5%计算租赁收入，支付金额为47.02元/月（即141.06元/季，564.24元/年）；（2）2009年9月1日至2012年8月31日，每年按上述甲方购买该物业总价款的8.65%计算租赁收入，支付金额为813.44元/月（即2440.32元/季，9761.28元/年）；（3）2012年9月1日至2015年8月31日，每年按上述甲方购买该物业总价款的10.98%计算租赁收入，支付金额为1032.55元/月（即3097.55元/季，12390.6元/年）。G53号商铺约定的租赁收入标准如下：（1）2006年9月1日至2009年8月31日，每年按上述甲方购买该物业总价款的0.5%计算租赁收入，支付金额为45.91元/月（即137.73元/季，550.92元/年）；（2）2009年9月1日至2012年8月31日，每年按上述甲方购买该物业总价款的8.65%计算租赁收入，支付金额为794.28元/月（即2382.84元/季，9531.36元/年）；（3）2012年9月1日至2015年8月31日，每年按上述甲方购买该物业总价款的10.98%计算租赁收入，支付金额为1008.23元/月（即3024.69元/季，12098.76元/年） 前述协议约定的委托租赁期限届满后，尚广萍以与各方未达成续租协议为由诉至一审法院，并提出前述诉讼请求。水晶城商贸公司、梦之岛百货公司则答辩如前。经询问，尚广萍主张其在本案中提起的是合同之诉，并确认梦之岛百货公司在《委托租赁协议》期满后就案涉的二层G50号、G51号、G52号、G53号四个商铺分别支付了部分款项，金额分别为3101.28元、4602.78元、4406.78元、4302.48元。 一审法院另查明，2008年8月28日，水晶城商贸公司（出租代理方）、佳得鑫公司（出租担保方）作为合同甲方，与梦之岛百货公司（承租方）、广西南宁梦之岛购物中心（有限公司）（承租担保方）作为合同乙方，各方共同签订《佳得鑫水晶城一～四层商场租赁代理合同书》（以下简称《租赁代理合同书》），主要内容是：一、为方便乙方经营，解决乙方承租佳得鑫水晶城第一至第四层商场（以下简称标的商场）时与众多产权人签订承租合同的困难，乙方在已委托甲方向标的商场各产权人取得租赁代理权的基础上，由甲方代表产权人将标的商场整体出租给乙方经营。二、甲方取得标的商场所有商铺出租期限均应至2015年12月31日。标的商场的出租合同由甲方统一代表标的商场的产权人与乙方签订，以保证乙方不再与各产权人签订类似的承租合同。在本合同有效期内，甲方代表标的商场的所有产权人将标的商场不可撤销地特别租赁给乙方经营管理。三、标的商场租赁期限为2007年1月1日起至2015年12月31日止。四、标的商场的租金由乙方直接支付给标的商场的各产权人。2011年10月26日，前述各方又签订《佳得鑫水晶城商场租赁代理合同书补充协议》，就变更事项和新增租赁面积等内容达成补充条款。2013年11月1日，水晶城商贸公司（甲方）与梦之岛百货公司（乙方）签订《南宁水晶城商贸公司与广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司租赁合同补充协议（二）》，约定将涉案商城的租赁期限延长至2035年12月31日。 一审法院认为：一、关于涉案商铺是否应恢复原状并返还的问题。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，尚广萍作为商铺所有权人，依法对涉案商铺享有上述法定权利。但是，根据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”之规定，尚广萍行使上述法定权利时应不损害公共利益和他人合法权益。 首先，从涉案商铺的状况来看，该商铺不具备构造和利用上的独立性。水晶城商场共有商铺2900余个，前述商铺虽已办理产权登记，但相邻商铺之间在平面上紧密相连，空间上没有物理隔断，楼梯、电梯、公共卫生间、商场内通道、走道等分层分摊，在构造上不能明确区分，在利用上不足以排他使用，上述特征决定了水晶城商铺应当整体使用、统一经营的必要性。其次，从《委托租赁协议》订立的目的来看，尚广萍购买涉案商铺后即将商铺经由水晶城商贸公司交付梦之岛百货公司经营使用，表明其购买商铺的目的是通过对外出租的形式获得收益回报，而不是为了自行经营。且尚广萍在购买商铺时，理应知道水晶城商铺整体出租、统一经营的模式，对涉案商铺的物权行使必须受到其他业主整体意志和商场整体功能发挥的限制。尚广萍在明知的情况下仍然作出购买决定，应认定其认可了对涉案商铺不能任意行使独立请求权的限制，而必须服从于大多数业主的整体意志。第三，从《委托租赁协议》的内容来看，协议第十一条第2项约定：“在本合同期满前一年，由佳得鑫水晶城商铺业主大会决定水晶城商铺是收回经营权自行经营或是继续统一对外招租，并以书面形式通知乙方（水晶城商贸公司）。”尚广萍作为合同签订人应受前述条款的约束。现无证据证明水晶城商铺召开了业主大会决定收回经营权，且大部分商铺业主已选择继续将商铺交由梦之岛百货公司经营，基于整体出租使用的共益权要求，尚广萍应负有保持水晶城商铺整体利用共同目标的义务，尚广萍要求返还商铺不利于整体使用、统一经营的模式，不符合物的利用效益最大化的原则。综上，尚广萍要求恢复原状并返还商铺的诉讼请求缺乏依据，不予支持。 二、关于实际占用商铺期间的占用费以及滞纳金如何确定的问题。鉴于涉案商铺至今由梦之岛百货公司实际使用，尚广萍请求支付2015年9月1日起的占用费，予以支持。在参考商铺投资收益率的一般规律的基础上，综合考虑经济发展、物价水平、同类地段同类商铺租金价格等因素，一审法院酌定占用费按每年900元/㎡计算，故南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城二层G50号、G51号、G52号、G53号商铺的占用费具体计算方式依次为：自2015年9月1日起至庭审之日即2018年12月6日止，按每年5112元（900元/㎡×5.68㎡）计付，尚广萍自认已收取的款项3101.28元应当予以扣减；自2015年9月1日起至庭审之日即2018年12月6日止，按每年7587元（900元/㎡×8.43㎡）计付，尚广萍自认已收取的款项4602.78元应当予以扣减；自2015年9月1日起至庭审之日即2018年12月6日止，按每年7263元（900元/㎡×8.07㎡）计付，尚广萍自认已收取的款项4406.78元应当予以扣减；自2015年9月1日起至庭审之日即2018年12月6日止，按每年7092元（900元/㎡×7.88㎡）计付，尚广萍自认已收取的款项4302.48元应当予以扣减。尚广萍提出按每日万分之二计算滞纳金，该主张于法无据，不予支持。 三、关于水晶城商贸公司、佳得鑫公司、梦之岛百货公司承担何种责任的问题。（一）关于水晶城商贸公司的责任问题。《委托租赁协议》约定尚广萍委托水晶城商贸公司将涉案商铺统一交由梦之岛百货公司经营管理，租赁收入由水晶城商贸公司支付，故水晶城商贸公司应承担支付占用费的责任。（二）关于梦之岛百货公司的责任问题。梦之岛百货公司虽然并非《委托租赁协议》的签订人，但鉴于该协议已披露梦之岛百货公司为实际承租人，且梦之岛百货公司与水晶城商贸公司签订的《租赁代理合同书》中明确约定水晶城商贸公司作为出租代理方，代表包括尚广萍在内的商铺所有权人将标的商城整体出租给梦之岛百货公司经营，租金由梦之岛百货公司直接向各商铺所有权人支付，故出租代理的权利及法律后果应由各商铺所有权人直接享有和承担，包括尚广萍在内的商铺所有权人有权直接向梦之岛百货公司主张权利，梦之岛百货公司应共同承担支付占用费的责任。（三）关于佳得鑫公司的责任问题。根据《委托租赁协议》的约定，佳得鑫公司作为水晶城商贸公司的担保方，其担保的范围为2015年8月31日前的租金收入，尚广萍要求佳得鑫公司对2015年9月1日起的占用费承担连带责任，缺乏依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零二条、第四百零六条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、水晶城商贸公司、梦之岛百货公司共同向尚广萍支付占用费（计算方法：以下均自2015年9月1日起计至2018年12月6日止：南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城二层G50号商铺按5112元/年计算，并扣减已支付的3101.28元；南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城二层G51号商铺按7587元/年计算，并扣减已支付的4602.78元；南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城二层G52号商铺按7263元/年计算，并扣减已支付的4406.78元；南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城二层G53号商铺按7092元/年计算，并扣减已支付的4302.48元）；二、驳回尚广萍的其他诉讼请求。案件受理费647元，由水晶城商贸公司、梦之岛百货公司共同负担。 各方当事人除在一审法院已提交的证据证明其诉辩主张外，没有提供新证据。 二审中，各方当事人对一审判决查明事实没有异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。 二审补充查明：水晶城商场负一层至四层共有商铺数量2928户，共有商铺面积51145.41平方米。原《委托租赁合同》到期后，对于是否继续委托水晶城商贸公司统一出租管理，各业主意见不一。截止二审开庭时,已与水晶城商贸公司续签合同的业主有1866户，占业主总数的63.73%，未续签合同但实际已收取梦之岛百货公司支付的租金的业主有457户，占业主总数的15.61%；已与水晶城商贸公司续签合同的商铺面积为35139.41平方米，占商铺总面积的68.7%，未续签合同但已实际收取梦之岛百货公司支付的租金的商铺面积为6818.1平方米，占商铺总面积的13.33%。现整个水晶城商场处于正常经营中。 本案争议焦点在于：一、一审判决适用物权法处理本案是否程序违法；二、案涉商铺和场所是否应当返还给上诉人；三、上诉人请求支付商铺占用费有何法律依据及占用费标准应如何确定；四、佳得鑫公司是否应当承担连带责任。 本院认为：一、关于一审判决适用物权法处理本案是否程序违法。首先，本案存在合同请求权与物权请求权竞合问题，本案中，上诉人依据《委托租赁协议》并以委托合同关系、租赁合同关系主张权利，选择合同请求权，本案基础法律关系为合同关系，故一审法院本应主要适用合同法进行调整，但由于上诉人的合同请求权行使同时隐含物权主张，涉及其他业主物权利益，且本案合同请求权源于物权，一审法院从公平原则及合理兼顾各方利益的角度出发，并根据合同约定、水晶城商铺结构及使用的非独立性特点、商场经营模式等具体情况，在适用合同法的同时，侧重适用物权法分析论述，并未导致利益失衡的实体不公，故一审审理程序并不违法。 二、关于案涉商铺是否应当返还给上诉人的问题。首先，虽然案涉商铺已进行物权登记，业主已依法取得商铺的产权证,对商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。但案涉商铺有别于独立商铺,各商铺之间在平面上紧密相连,在空间上没有墙体分隔,也没有独立的消防通道,没有独立的给、排水系统,单个商铺仍受市场整体限制,不具有结构上和使用上的独立性。各业主在购买商铺之初,就直接通过与佳得鑫公司、水晶城商贸公司签订《委托经营协议》的形式,统一将商铺交由梦之岛百货公司进行整体经营和管理。因此,上诉人在购买案涉商铺时对水晶城商场统一规划、统一布局、统一经营、统一管理以获取经营收益具有一定的合同预期,即上诉人对案涉商铺的经营收益模式应属明知，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺,其权利行使必然要受到一定的限制,必须服从于业主的整体意志及共同利益，必须接受商场整体功能发挥的限制和约束。其次，根据《委托经营协议》第十一条第二项“在本合同期满前一年，由佳得鑫水晶城商铺业主大会决定水晶城商铺是收回经营权自行经营或是继续统一对外返租，并以书面形式通知水晶城商贸公司。”的约定及《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力”、第七条“物权的行使,不得损害公共利益和他人合法权益”的规定，目前水晶城商铺的业主中选择与水晶城商贸公司续签合同的业主,人数与所占面积比例均超过半数，虽然各业主系分别与水晶城商贸公司续约,并非通过召开业主大会的形式作出决定,但超过半数的业主已续约的事实应当视为多数业主已就水晶城商铺由梦之岛百货公司继续经营的事项作出了有效的共同决定，在多数业主均选择继续将商铺交由梦之岛百货公司进行整体经营的情况下,若将少数零散分布的商铺拆分返还,必然会破坏整个商场的结构,导致商场无法正常经营,并损害其他大部分业主的利益。目前只有继续对商场进行整体利用,才能最大限度地发挥商场的功能和作用,维护大部分业主的共同利益。故一审法院出于整体利益的考量,在本案中未支持上诉人要求返还案涉商铺的诉请,并无不当。 三、关于商铺占用费的标准问题。因梦之岛百货公司至今仍占有使用案涉商铺，故理应向上诉人支付《委托租赁协议》届满后的商铺占用费。为维护广大业主的合法权益,占用费应由业主委员会与水晶城商贸公司协商确定,但鉴于水晶城商铺业主委员会尚未成立及多数业主已经续签协议对租金标准进行约定的事实，本院按照公平原则,根据多数业主与水晶城商贸公司续签协议约定的租金标准,确定本案占用费按照900元/年/㎡计算，一审判决认定的占用费计算标准并无不当，本院予以维持。上诉人上诉提出以其他标准计算占用费的主张,其依据不充分,理由亦不能成立。上诉人主张占用费期间从委托租赁期限届满的次日起至商铺返还之日止，一审判决计至一审庭审之日。由于案涉商铺不具备返还条件，一审庭审之后，梦之岛百货公司实际使用商铺的状态仍延续，占用费仍实际产生，故本院纠正为占用费支付至本判决生效之日。至于上诉人主张占用费滞纳金，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。 四、关于佳得鑫公司应否承担连带责任的问题。根据《委托租赁协议》,佳得鑫公司对委托租赁期间水晶城商贸公司支付租金收益的义务承担担保责任,现上诉人主张佳得鑫公司对委托租赁期限届满后的商铺占用费承担连带责任,缺乏合同依据,本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，审理程序合法，但鉴于一审判决对占用费期限计至一审庭审之日欠妥，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、(二)项，第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初7612号民事判决第二项； 二、变更南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初7612号民事判决第一项为：被上诉人南宁水晶城商贸有限公司、被上诉人广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司共同向上诉人尚广萍支付占用费（计算方法：以下均自2015年9月1日起至本判决生效之日止，南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城二层G50号商铺按5112元/年计算，并扣减已支付的3101.28元；南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城二层G51号商铺按7587元/年计算，并扣减已支付的4602.78元；南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城二层G52号商铺按7263元/年计算，并扣减已支付的4406.78元；南宁市金湖路61号佳得鑫水晶城二层G53号商铺按7092元/年计算，并扣减已支付的4302.48元）。 一审案件受理费647元，二审案件受理费647元，均由被上诉人南宁水晶城商贸有限公司、被上诉人广西南宁梦之岛水晶城百货有限公司共同负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  耿 莉 审 判 员  陈 健 审 判 员  陆 敏 二〇一九年十二月五日 法官助理  林 菲 书 记 员  李星达