广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终5789号上诉人（原审原告）：周少波，男，1970年8月18日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山火炬开发区建设发展有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区会展东路**投资大厦****，统一社会信用代码91442000719395947F。法定代表人：邱凯城，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，广东香山律师事务所实习律师。上诉人周少波因与上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司（以下简称建设发展公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。周少波上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判建设发展公司向周少波支付逾期交房违约金41860.4元。事实和理由：关于逾期交房，双方签署了《补充协议（二）》表示其已知悉涉案商品房在2013年12月31日前可能无法完成综合验收并取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，且不因此主张相关权利，同时该协议第一条也约定了建设发展公司应该在2013年12月31日前将涉案商品房交付给周少波使用，但建设发展公司并未按约定交付商品房，其推迟至一年多即2015年5月5日才交付。周少波2013年12月5日并没有收到建设发展公司寄发的收楼通知书，且建设发展公司在不具备法定收楼条件情况下发出的任何收楼通知都是无效的。因此，根据公平原则，周少波不再受该协议约束，建设发展公司应承担逾期交房的违约责任。建设发展公司辩称,根据一审证据材料反映，周少波在签订买卖合同后于2013年6月19日向建设发展公司申请提前收楼，其中明确承诺不向建设发展公司追究涉案商品房未取得备案登记证的责任，且提前到2013年12月31日前，以五方验收作为交付条件。同时双方签订了《补充协议二》，建设发展公司也已在该补充协议约定的交付期限届满前，即2013年12月5日，向周少波在买卖合同中留存的地址寄发了收楼通知书，收楼通知书由中国邮政邮戳盖章确认，足以证明建设发展公司已在涉案商品房符合双方约定的条件下履行了通知收楼的义务。至于周少波迟延办理收楼手续，系其对自有权利的处分，不能以此认定建设发展公司存在逾期交房。一审判决以2014年1月1日及《补充协议二》约定的符合交付条件的交付时间加上720个工作日作为建设发展公司办证的截止期限，以此标准计算的逾期办证违约金比原来买卖合同的约定多了一年的违约金。周少波主张维持一审判决第一项，所以双方《补充协议二》约定的交付条款合法有效，请二审法院驳回周少波的上诉请求。建设发展公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判建设发展公司向周少波支付逾期办证违约金（以合同总价416936元为基数，按日万分之0.1计算违约金）。事实和理由：根据双方签订的《买卖合同》的约定，建设发展公司逾期办理权属登记，则“买受人不退房、出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金”。该条款为双方意思自治的结果，不存在可撤销或者无效的法定情形，依法应当适用于本案。买受人没有任何证据证明其实际损失，应承担举证不能的不利法律后果。一审法院偏信买受人的单方说辞即认定“违约金标准明显偏低”缺乏事实和法律依据。因此，本案应适用合同约定的违约金计算标准确定建设发展公司应负担的违约金。周少波辩称：一、合同约定的每日万分之零点一的违约金标准明显过低，买受人在一审庭审时就要求按照民间借贷年利率6%计算。二、双方签订的《补充协议二》将商品房交付使用的时间提前到2013年12月31日，并同意720个工作日从2013年12月31日起算。周少波于2019年1月29日向一审法院起诉请求：1.判令建设发展公司支付逾期办证违约金33632.8元；2.建设发展公司向周少波支付逾期交房违约金41860.4元。一审法院认定事实：2013年6月19日，周少波(买受人)与建设发展公司(出卖人)签订了中山市商品房买卖合同，约定周少波向建设发展公司购买位于中山市火炬开发区中山火炬开发区建设发展有限公司商住楼23幢1501房的预售商品房，购房总价416936元；合同第八条规定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付买受人使用；合同第十四条规定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付购房款的每天万分之0.1向买受人支付违约金。2013年6月19日，周少波(买受人)与建设发展公司(出卖人)签订了补充协议（二），约定原合同约定出卖人应在2014年12月31日前在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将该商品房交付给买受人适用。双方一致同意将该条款变更为“出卖人应当2013年12月31日前将经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付买受人使用”。原合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，双方一致同意将该约定变更为“出卖人应当在商品房按上述提前交付日期交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”。鉴于买受人要求提前交付该商品房，买受人承诺放弃追究出卖人因配合买受人提前交付该商品房而未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之任何责任。协议还约定其他条款。同一日，周少波向建设发展公司出具提前收楼申请书，载明“现因本人个人原因急需使用该商品房，特向贵单位提出如下提前收楼之申请：请贵司在2013年12月31日前将勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位出具了工程竣工验收报告的该商品房交付本人使用，因此申请为本人因自身需要向贵司提出，故承诺不向贵司追究任何因该商品房未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证之责任”。2013年12月5日，建设发展公司向周少波寄发收楼通知书，通知周少波于2013年12月23日办理收楼手续。建设发展公司主张周少波于2015年5月5日办理了收楼手续。2017年9月30日，涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2018年3月26日，涉案房地产的不动产权证办出,更名为中山市火炬开发区会展东路9号润和花园23幢1501房。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同及补充协议二系周少波与建设发展公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。关于逾期办证违约金。涉案合同第十四条约定，建设发展公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因建设发展公司的责任导致周少波不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，周少波不退房，建设发展公司按已付房价款每天万分之0.1支付违约金。因此，若按原合同约定，建设发展公司应于2015年1月1日起算720个工作日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但根据双方签订的补充协议二约定，周少波与建设发展公司经协商一致已将涉案房屋收楼时间提前为2013年12月31日，并一致确认建设发展公司应按前述提前交付日期交付使用后的720个工作日内，持办理权属登记需由建设发展公司提交的资料到产权登记机关备案。故建设发展公司应在2014年1月1日起算720个工作日内即2016年11月27日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。建设发展公司辩称其于2018年3月19日履行了备案义务，虽未提供证据证明，但因不动产权证于当月26日办出，期间属于办证部门合理的办证时间，一审法院予以采信。建设发展公司于2018年3月19日履行前述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。双方约定逾期办证违约金为按已付房价款每天万分之0.1计算，综合考量建设发展公司逾期办证的过错程度,对周少波造成的损失及敦促建设发展公司履行协助办证义务的作用，一审法院认为双方约定按已付房价款每天万分之0.1的标准支付逾期办证违约金标准明显过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致周少波的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据合同对等原则再结合本案的实际情况，一审法院酌定为按年利率6%计算。至于逾期办证期间的截止日，周少波主张按照实际取得案涉房产不动产权证书之日，不符合合同约定，逾期办证违约金应计算至建设发展公司取得不动产登记受理通知书之日止，即2018年3月19日。综上，建设发展公司逾期办证应向周少波支付逾期办证违约金32692.35元[计算方式：以416936元为基数，按年利率6%计算，从2016年11月28日起计至2018年3月19日止，共477天]。关于逾期交房违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据上述规定，取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。涉案工程于2017年9月30日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，此前涉案商品房不符合法定交楼条件。故2017年9月30日应视为周少波收楼日期，即建设发展公司交楼违约状态持续至该日。根据建设发展公司提交的提前收楼申请书显示，周少波因其自身原因急需使用商品房，因此申请建设发展公司于2013年12月31日前将取得五方竣工验收的商品房交付其使用，同时不向建设发展公司追究任何因商品房未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的责任。由此可见，周少波明知其申请的收楼日期（2013年12月31日前），涉案商品房是未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，即周少波在明知涉案商品房在前述收楼时间不具备法定交付条件而同意接收商品房，且明确不向建设发展公司追究商品房未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的责任。据此，周少波在建设发展公司按前述约定在2013年12月31日前通知其办理涉案商品房收楼手续并办理收楼手续后，无权再以涉案商品房不具备交付条件为由向建设发展公司主张逾期交房违约责任。故周少波诉请建设发展公司支付逾期交房违约金，理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、建设发展公司于一审判决生效之日起七日内向周少波支付逾期办证违约金32692.35元；二、驳回周少波的其他诉讼请求。如果建设发展公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1687元，减半收取为844元（该款周少波已预付），由周少波负担479元，由建设发展公司负担365元（建设发展公司负担部分于一审判决生效之日起七日内迳付周少波）。二审中，双方均未向本院提交新的证据。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：周少波(买受人)与建设发展公司(出卖人)签订的《中山市商品房买卖合同》第七条约定买受人逾期支付购房款的，逾期在60日之内，买受人向出卖人按日支付逾期应付款万分之一的逾期付款违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同并要求买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同且经出卖人同意的，合同继续履行，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点有二：一是建设发展公司是否应向周少波支付逾期交房违约金；二是一审判决确定的逾期办证违约金计算标准是否妥当。对此，本院作如下分析：关于争议焦点一，即建设发展公司是否应向周少波支付逾期交房违约金的问题。根据审理查明的事实可知，周少波与建设发展公司签订的《中山市商品房买卖合同》已对交楼条件作出明确约定，即双方约定涉案房屋取得中山市建设工程竣工验收备案登记证作为交付条件，周少波作为完全民事行为能力人，应清楚知晓其与建设发展公司约定的交楼条件。虽然从合同权利义务的角度进行考量，交楼属于建设发展公司的合同义务，但也属于周少波的合同权利，周少波基于其自身利益的考量，可在不损害他人合法权益的情况下行使或抛却、放弃其享有的收楼的权利，即周少波在涉案房屋尚未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的情况下可以以涉案房屋未具备合同约定的交楼条件为由拒绝收楼。但本案中，周少波在2015年5月5日，涉案房屋尚未取得备案登记证的情况下，仍向建设发展公司办理涉案商品房的收楼手续。从双方签订的商品房买卖合同已明确约定的交楼条件以及周少波出具的提前收楼申请书、双方签订的《补充协议二》载明的内容来看，难谓周少波在收楼时不知晓合同约定的交楼条件或不知晓涉案房屋未达到合同约定的收楼条件。周少波的上述行为系其出于自身利益的考量所作出的选择，系其对自身权益的合法处分。周少波明知涉案房屋未达到约定的交楼条件而自愿收楼，其已实际享有对涉案房屋占有、使用的权利，其在实际收楼后再提起本案诉讼向建设发展公司主张实际收楼后的逾期交楼违约金，违反了诚实信用原则及“禁反言”的原则，本院对周少波主张的实际收楼后的逾期交楼违约金不予支持。同时，虽然周少波在实际收楼后仍可向建设发展公司主张2015年5月5日前的逾期交房违约金。但民事诉讼行为受诉讼时效的限制。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，周少波在实际收楼之日即2015年5月5日即已经知晓其权利受到损害，也知晓义务人，故其应该在自该日起两年时间内即2017年5月5日前提起诉讼主张权利，但其在2019年1月29日才向一审法院提起本案诉讼，已超过上述法律规定的诉讼时效，因建设发展公司对周少波的上述主张亦在本案中提出了诉讼时效的抗辩，故一审法院对周少波的该项主张不予支持并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，即一审判决确定的逾期办证违约金计算标准是否应予调整的问题。根据双方合同约定，建设发展公司逾期办证，买受人周少波不退房，建设发展公司按已付房价款每天万分之零点一的标准向买受人支付违约金。本院认为，因建设发展公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系，因此买受人因建设发展公司的违约行为所受到的损失是客观存在的。但双方约定的买受人逾期付款所应承担的违约金的计算标准远高于出卖人逾期办证所应支付的违约金的计算标准，即涉案合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。在此情况下，若按双方约定的已付房价款的万分之零点一的标准计算建设发展公司应支付的逾期办证违约金，不足以体现建设发展公司作为违约方应承担的相关责任，亦不足以弥补周少波作为守约方的经济损失。在作为守约方的周少波要求调整违约金标准的情况下，一审法院结合本案实际将违约金酌情调整为按年利率6%的标准计算，与合同法第一百一十四条规定并不相悖，本院予以维持。综上所述，周少波与建设发展公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1465元，由上诉人周少波负担847元（周少波已预交），由上诉人中山火炬开发区建设发展有限公司负担618元（中山火炬开发区建设发展有限公司已预交）。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年十二月十日书记员  练慧琳