安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖17民终214号 上诉人（原审原告）：黄国平，男，1966年3月14日出生，汉族，住安徽省池州市。 上诉人（原审原告）：黄祺臻，男，1989年7月8日出生，汉族，住安徽省池州市。 委托诉讼代理人：黄国平，男，1966年3月14日出生，汉族，住安徽省池州市，系黄祺臻父亲。 上诉人（原审被告）：池州市君悦百盛商业管理有限公司，住所地安徽省池州市贵池区秋浦影剧院北侧君悦广场****楼3193、3194。 法定代表人：黄红耀，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚卓闻，安徽天贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鸿冰，安徽天贵律师事务所实习律师。 上诉人（原审第三人）：池州汇金国际投资有限公司，，住所地安徽省池州市贵池区君悦广场****** 法定代表人：王伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姚卓闻，安徽天贵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鸿冰，安徽天贵律师事务所实习律师。 上诉人黄国平、黄祺臻因与上诉人池州市君悦百盛商业管理有限公司（以下简称君悦百盛公司）、池州汇金国际投资有限公司（以下简称池州汇金公司）相邻通行权纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2018）皖1702民初693号民事判决向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人黄国平及黄祺臻的委托诉讼代理人黄国平、上诉人君悦百盛公司、池州汇金公司的委托诉讼代理人姚卓闻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄国平、黄祺臻上诉请求：1、依法撤销原审判决；2、君悦百盛公司立即排除妨害，恢复君悦广场商业主入口门厅至西南侧后门公共通道通行；3、赔偿黄国平、黄祺臻因公共通道封闭造成的经济损失128.3万元（截至2016年9月20日，以人民币693万元为基数按照上诉人购房贷款合同利率7,205%自2014年1月20日起开始计算），并按照上诉人购房贷款合同利率7.205%计算，从2016年9月21起继续向黄国平、黄祺臻赔偿经济损失直至君悦百盛公司排除妨害、恢复君悦广场西南侧后门公共通道通行之日止；4、池州汇金公司与君悦百盛公司承担连带赔偿责任；5、君悦百盛公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明，黄国平、黄祺臻购买君悦广场5#楼本身就是为了商业投资，创造经济价值。但是君悦百盛公司封堵公共通道后，导致黄国平、黄祺臻所有5#楼1201室闲置至今。黄国平、黄祺臻也是通过银行按揭购买该房产，现由于封堵君悦广场公共通道，黄国平、黄祺臻所有5#楼1201室无法创造经济价值，黄国平、黄祺臻依旧需要承担相应银行利息，这是最直接损失，已没有要求赔偿经营所创造收益损失。因此，黄国平、黄祺臻按照其按揭时贷款利率要求赔偿经济损失应得到支持。另根据相关法律规定，5#1201室年房屋折旧费34.65万，至今合计已达160余万，望在裁判时能够综合考虑经济损失。黄国平、黄祺臻已提交证据《商铺委托经营管理合同》、第三人商铺销售宣传资料，证明被上诉人君悦广场商铺年租金回报如第三人广告要约所示年7%，5#楼1201室693万，年租金应为48.5万，该租金也是损失。原审却认定鉴于黄国平、黄祺臻未举证证明其实际损失，该认定与“基本事实”严重不符，歪曲了事实，导致判决结果错误。一审判决认定5#楼1201室门面房没有装潢，一直用于堆放杂物。因到5#楼1201室门面房商业通道一直被封堵，上诉人如再装潢是加大损失，现堆放的都是该门面房装潢材料。二、一审判决赔偿黄国平、黄祺臻相应损失20万，既违反了最高人民法院《关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》，又违反了《侵权责任法》，这20万损失既无确认计算依据，也缺乏能够证明所必不可少的证据，该判决更违反了最高人民法院《关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》相关规定，是属于典型滥用自由裁量权。三、驳回停止侵害，恢复君悦广场I#楼、2#楼通向5#楼1201室的公共通道通行判决，明显违背立法原意。现君悦购物中心是“汽车之家”在经营，一审认定君悦广场购物中心处于停业关闭状态与事实不符，原审判决已认定君悦百盛公司侵犯黄国平、黄祺臻的相邻通行权，且这种侵犯使得黄国平、黄祺臻门面房的商业价值贬值，并判决君悦百盛公司因侵害赔偿黄国平、黄祺臻损失，但又判决驳回黄国平、黄祺臻关于停止侵害，恢复通行的诉求，该判决前后矛盾。四、池州汇金公司应承担连带赔偿责任，因池州汇金公司违反合同约定，未履行告知等义务致1、2号楼中间通道后门被堵，理应与君悦百盛公司承担共同侵权责任。池州汇金公司未履行合同将君悦购物中心商场物业及涉案公共通道管理权移交安徽华宇物业公司管理并提供服务，以至于君悦百盛公司自己经营并管理物业，才有机会侵害他人物权，这是导致君悦百盛公司侵犯黄国平、黄祺臻相邻通行权的主要原因。 君悦百盛公司辩称，关于君悦广场1#楼、2#楼中间部分的功能以及君悦百盛公司的责任问题，一审判决与所认定事实不符，一审关于君悦百盛公司封堵通道导致5#楼1201室门面房商业贬值的理由不能成立。黄国平、黄祺臻的上诉理由不能成立，君悦百盛公司不应该承担任何责任，也提起了上诉，答辩意见同上诉意见。 池州汇金公司辩称，一审关于池州汇金公司应当履行告知不得封堵公共通道义务没有任何事实和法律依据，池州汇金公司不应承担任何责任。答辩意见同池州汇金公司的上诉意见。 君悦百盛公司、池州汇金公司上诉请求：撤销原审判决，驳回黄国平、黄祺臻的诉讼请求；黄国平、黄祺臻承担案件诉讼费用。事实与理由：一、关于君悦广场1#楼、2#楼中间部分的功能以及君悦百盛公司的责任问题，一审判决与所认定事实不符。关于君悦广场I#楼、2#楼中间部分的功能，一审判决查明，君悦广场1#楼、2#楼连为一体，之间连接部分属于商场内部房屋建筑和公摊面积，并非为君悦广场一期主楼和5#楼共用部分，更不是5#楼1201室前往长江中路的开放式公共通道，不具有必须对外提供任何相邻公共通行服务功能。但一审关于君悦百盛公司应承担责任的判决理由却与上述认定的事实完全相反，判决理由将该位置的功能表述为“公共通道”，并以此为由认为君悦百盛公司侵害了黄国平、黄祺臻的相邻通行权。这一判决理由与事实不符，判决结果错误。二、一审关于君悦百盛公司封堵通道导致5#楼1201室门面房商业贬值的理由不能成立。君悦百盛公司是否关闭该门完全是自主经营权的事，对他人不构成通行妨碍。不存在一审法院认为的封堵行为与5#楼1201室门面房的商业贬值具有因果关系。即便按照一审认定，黄国平、黄祺臻以案涉场地为公共通道才购买5#楼1201室，但却一直未使用该房屋。正如一审查明，案涉的5#楼连同1201室总共五层，整体购买。黄国平、黄祺臻于2013年7月开始对所购的5#楼进行装修，于2014年元月办理5#楼正式交付手续。5#楼二层以上部分已装潢经营，一层1201室未做装潢，用于堆放杂物。君悦百盛公司开办的商场于2014年元月开业。这一情况表明，黄国平、黄祺臻在商场开业前就没有准备使用1201室，且相邻经营者商业氛围的营造需要各方的共同努力，故黄国平、黄祺臻的1201室的商业贬值是其自己不使用造成的。三、一审关于池州汇金公司应当履行告知不得封堵公共通道义务没有任何事实和法律依据，池州汇金公司不应承担任何责任。汇金公司已如实告知案涉房屋的设计及用途。所谓的告知不得封堵不是合同应当具备的条款，也不是池州汇金公司的附随义务。根据《合同法》第60条之规定，合同附随义务指的是当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。所谓的告知不属于合同履行的内容，更不是通知、协助、保密的范畴。 黄国平、黄祺臻辩称，君悦百盛公司侵犯黄国平、黄祺臻的相邻通行权，事实清楚、证据充分。黄国平、黄祺臻主张的经济损失符合客观事实，应得到支持。君悦百盛公司、池州汇金公司的上诉理由不能成立。 黄国平、黄祺臻向一审法院起诉请求：1、君悦百盛公司恢复君悦广场西南侧后门公共通道通行，赔偿黄国平、黄祺臻因公共通道封闭造成的经济损失128.3万元（以693万元为基数，按购房贷款合同利率7.205％，从2014年1月20日起计算至2016年9月20日止），并按购房贷款合同利率7.205％继续向黄国平、黄祺臻赔偿经济损失直至君悦百盛公司恢复君悦广场西南侧后门公共通道通行之日止；2、池州汇金公司对以上经济损失承担连带赔偿责任；3、百盛君悦公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院经审理查明：2013年1月15日，黄国平、黄祺臻与池州汇金公司签订《商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的君悦广场5#楼一层1201室。黄国平、黄祺臻另购买了该5#楼的所有其他楼层。池州市房地产测绘中心2011年5月出具的《房屋面积测绘报告（预测）》以及2013年8月出具的《房屋面积测绘报告》（含分摊建筑面积说明和分户图）均显示，君悦广场1#楼、2#楼连为一体，之间连接部分一楼标注为商业用途可售面积和“入口门厅”，该“入口门厅”标注为“一至五层内部商场共用”。池州市房地产测绘中心2017年5月出具的《关于君悦广场一期1-3#楼一层入口门厅分摊使用和说明》反映，君悦广场一期项目主楼地上总28层；1-3#楼地上5层，使用性质为商场（商业）；裙楼（5#楼）地）地上**用性质为商业；1-3#楼一层“入口门厅”为1-3#楼1-5层商场分摊使用，5#楼为相对独立的功能区，不参与该“入口门厅”面积分摊。上述《商品房买卖合同》将《房屋平面图》和《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》作为附件，所反映的情况与上述《房屋面积测绘报告》一致。 根据现场勘查，上述“入口门厅”前后方对外均设置玻璃门，东侧前门对面为广场，通往长江路；西侧后门对面为5#楼1201室。君悦百盛公司将君悦广场1-3#楼一层连接部位以及其他相关区域开办“池州君悦购物中心”商场，该商场于2014年1月开业，现处于停业关闭状态。商场内部的物业由君悦百盛公司管理。黄国平、黄祺臻于2013年7月开始对所购的5#楼进行装修，于2014年1月办理5#楼正式交付手续。5#楼二层以上部分已装潢经营，一层1201室未做装潢，用于堆放杂物。 一审法院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，黄国平、黄祺臻从第三人处购买的君悦广场5#楼1201室房屋性质为商业门面房，黄国平、黄祺臻从池州汇金公司处购买该房屋时，池州汇金公司向其展示并作为商品房买卖合同附件的平面示意图均显示该门面房通向1#楼、2#楼中间的公共通道为通行状态，与前方的长江路可以相望。黄国平、黄祺臻正是基于对该房屋平面图所示的1#楼、2#楼中间部分为公共通道，该通道可以直接到达黄国平、黄祺臻购买的5#楼1201室的商业价值的信赖才购买该房屋，该公共通道的存在及畅通与否便成为黄国平、黄祺臻购买的君悦广场5#楼1201室能否发挥其商业价值的关键所在。君悦百盛公司因自身商场经营的需要，封堵了君悦广场1#楼、2#楼通向5#楼1201室的公共通道，侵害了黄国平、黄祺臻的相邻通行权，且君悦百盛公司这种封堵通道行为在侵害黄国平、黄祺臻相邻通行权的同时，也使得黄国平、黄祺臻所有的君悦广场5#楼1201室门面房的商业价值贬损，这种商业价值的贬损与君悦百盛公司的封堵行为具有一定的因果关系，对此损失君悦百盛公司应予赔偿。鉴于黄国平、黄祺臻未能举证证明其实际损失，综合考虑黄国平、黄祺臻的实际经营状况、5#楼一层1201室未做装潢，一直用于堆放杂物的现状、君悦百盛公司封堵行为的损害力大小等，酌定君悦百盛公司赔偿黄国平、黄祺臻相应损失20万元。另根据“池州君悦购物中心”商场已处于停业关闭状态、5#楼一层1201室未做装潢，用于堆放杂物的现状，现恢复君悦广场1#楼、2#楼通向5#楼1201室的公共通道（即君悦广场西南侧后门）的通行已无任何价值，故对黄国平、黄祺臻要求恢复君悦广场西南侧后门公共通道通行的诉请，不予支持。 《中华人民共和国合同法》规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。池州汇金公司虽然不是本案直接侵权人，但是黄国平、黄祺臻从池州汇金公司购买该房屋时是基于该房屋与君悦广场1#楼、2#楼之间为公共通道，池州汇金公司已将该房屋平面示意图作为合同附件由双方签字确认，故依据诚实信用原则，池州汇金公司在对外销售君悦广场1#楼、2#楼时，应当告知购房人不得封堵公共通道并将其作为合同条款之一，也是池州汇金公司应向黄国平、黄祺臻负的合同附随义务。池州汇金公司因违反这种合同附随义务应向黄国平、黄祺臻承担相应的补充赔偿责任，黄国平、黄祺臻要求池州汇金公司承担连带赔偿责任的依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、君悦百盛公司于判决生效之日起十日内赔偿黄国平、黄祺臻损失20万元；二、池州汇金公司对君悦百盛公司的债务承担补充赔偿责任；三、驳回黄国平、黄祺臻的其他诉讼请求。案件受理费16347元，由黄国平、黄祺臻负担3347元，君悦百盛公司负担13000元。 二审审理期间，黄国平、黄祺臻提交十组证据。证据一、君悦广场商品房认购协议，证明黄国平、黄祺臻购买的裙楼5号楼商铺是整个君悦商业广场一部分，共享君悦商业广场消费者资源；证据二、市国土资源局调查令复函、商品房买卖合同第三条、房屋平面图、工程竣工验收报告、第三人提供的“房屋买卖合同纠纷案被告证据目录”，证明君悦广场1、2、3、5#号楼是一整栋房屋（建筑物），5#楼1201室是整栋房屋的一部分，注：3号楼共29层，裙楼2、3号楼共5层，裙楼5#楼共4层，每层都依连着1、2号楼；证据三、君悦广场一期总平面图、一层平面图、第三人的商品房销售宣传资料，证明君悦广场一期为商业、办公二大功能区并规划了办公“入口”和“商业主入口”以及商业“主入口门厅”和通道，5#楼商铺大门和1、2楼中间通道后门相连，更证明1201室商铺享用从“商业主入口”、“主入口门厅”、1、2号楼中间公共通道通行权；证据四、商品房买卖合同第十一、二十条，证明任何人不得改变已批准的规划设计导致影响黄国平、黄祺臻所购商铺使用功能，黄国平、黄祺臻有权与君悦百盛公司共同享用与1201室有关联的1、2号楼中间公共部位通行权；证据五、5#楼在建中的照片，证明黄国平、黄祺臻在认购5#楼时北后门没有通行道路，黄国平、黄祺臻是基于从“商业主入口”和商业“主入口门厅”的通道通行才购买了1201室商铺；证据六、2014年元月，黄国平、黄祺臻签订的广告制作安装合同、封堵前主入口通道后门及5#楼1201室大门广告牌现场照片，证明黄国平、黄祺臻于2014年元月份就在1201室正对主入口通道后门处安装“360茶楼”广告牌；从现场“通道标示”、“消防疏散标示”证明后门既是公共通道又是消防疏散通道；证据七、黄国平、黄祺臻就君悦百盛公司封堵通道后门行为投诉行政管理部门市规划局、房产局及复函，证明君悦百盛公司侵犯了黄国平、黄祺臻相邻通行权，并在行政机关（市房产事务局）承诺停止侵害，打开封堵的后门，同时也证明了部分物业是由君悦百盛公司经营和管理的；证据八、第三人商铺销售宣传资料、商铺委托经营管理合同，证明君悦广场商铺年租金回报如第三人广告要约所示年7%，从而证明了1201室商铺同样的相应损失金额，头三年免租金证明君悦百盛公司是由第三人出资成立的公司；证据九、君悦购物中心商场经营汽车现场照片，证明君悦购物中心商场一直在营业中；证据十、商品房买卖合同第十五条、君悦广场前期物业服务合同，证明整个君悦广场公共部位含本案诉争的公共通道和门本应由华宇物业公司管理并提供服务。 君悦百盛公司、池州汇金公司质证认为，证据一认购协议真实性无异议；证据二复函真实性无异议，关联性有异议，只是体现土地的分摊与本案无关，本案争议的不是土地分摊问题。合同真实性无异议，但是提交不完整。验收报告与本案无关联性；证据三（核对原件后）平面图真实性无异议，对关联性有异议，有关案涉的位置具体登记使用功能是体现在双方签订的合同中，本案汇金公司售房的时候并没有将平面图对黄国平、黄祺臻进行宣传。宣传册与本案争议的事由没有关联性；证据四买卖合同真实性无异议，但是不完整；证据五真实性不清楚，即使是真实的也是施工时的状态，与建成后的状态无关；证据六广告牌与本案没有关联性；证据七有关投诉及有关部门的答复不能够用来证明本案的开发公司有侵害行为的事实。规划局的答复以及房产局的答复真实性无异议，但只能证明双方有争议但不能证明谁是谁非的问题；证据八经营合同与本案无关；证据九有一部分是在经营汽车之家，但是这是后来的事情，不能证明君悦百盛公司侵犯了黄国平、黄祺臻的权益，也不能证明君悦百盛公司商场一直在经营。有一部分位置是业主自己租给别人使用的，商场早已停业；证据十与本案无关联性。该十组证据不能证明黄国平、黄祺臻的上诉主张，不能达到其证明目的。 本院认为，该十组证据除第九组证据外，均不属二审新证据，且大部分在一审均已提交，君悦百盛公司、池州汇金公司对真实性亦不持异议，二审不再一一进行审查认证。 君悦百盛公司、池州汇金公司二审未提交新证据。 二审查明的事实与原审一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，黄国平、黄祺臻以君悦百盛公司、池州汇金公司封堵公共通道，主张恢复通行并赔偿因公共通道封闭造成的经济损失，该诉请系基于不动产权利人利用相邻不动产受到损害而主张赔偿。一审根据测绘单位出具的测绘报告和说明等证据查明，案涉君悦广场1#楼、2#楼连为一体，之间连接部分一楼为“商业用途可售面积”和“入口门厅”两个部分，该“入口门厅”属于1#楼、2#楼商场内部房屋建筑面积和公摊面积，黄国平、黄祺臻购买的君悦广场5#楼为相对独立的功能区，不参与该“入口门厅”面积分摊，该“入口门厅”不属于5#楼1201室通往长江路的开放式公共通道，不具有必须对外提供相邻公共通行服务功能，但基于黄国平、黄祺臻购买君悦广场5#楼1201室是为了商业经营，而商业氛围的营造，需要不动产的相邻权利人按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，来正确处理相邻关系，故而君悦百盛公司在“池州君悦购物中心”商场经营期间，理应保持君悦广场1#楼、2#楼通向5#楼1201室的通道通行，现君悦百盛公司将原本可以相互通行的通道人为封闭，该封闭通道的行为客观上造成黄国平、黄祺臻所经营的5#楼1201室门面房的商业价值贬损，一审根据本案的实际情况，酌情判令君悦百盛公司赔偿黄国平、黄祺臻相应损失20万元，池州汇金公司承担补充赔偿责任，并无明显不当。一审基于商场处于停业关闭状态下，恢复君悦广场1#楼、2#楼通向5#楼1201室的公共通道的通行已无任何价值，而对黄国平、黄祺臻关于恢复君悦广场西南侧后门公共通道通行的诉请予以驳回，亦无不当。 综上，上诉人黄国平、黄祺臻及上诉人君悦百盛公司、池州汇金公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚、处理适当，应予维持。案经本院审判委员会讨论，决定依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16347元，由上诉人黄国平、黄祺臻负担8173.5元，上诉人池州市君悦百盛商业管理有限公司、池州汇金国际投资有限公司负担8173.5元。 本判决为终审判决。 审判长 叶 春 审判员 田 蓓 审判员 刘玉管 二〇一九年十二月十二日 法官助理陈金玲 书记员张愿其