广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初8383号原告：曹雅洁，女，1984年7月18日出生，汉族，住广州市海珠区，委托代理人：邓凌云，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：冯永烨，男，1993年3月18日出生，汉族，住广州市南沙区，被告：冯锡洪，男，1967年2月20日出生，汉族，住广州市南沙区，被告：陈旺珍，男，1970年7月16日出生，汉族，住广州市南沙区，被告：冯子珊，男，1998年2月14日出生，汉族，住广州市南沙区，被告：何诗慧，女，1988年6月5日出生，汉族，住广州市南沙区，第三人：广州市鹿丰房地产代理有限公司，住广州市南沙区品汇街40号，组织机构代码证91440101MA59FLF76F。法定代表人：何诗敏。原告曹雅洁诉被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊、何诗慧以及第三人广州市鹿丰房地产代理有限公司（以下简称鹿丰公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹雅洁的诉讼代理人邓凌云，被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊到庭参加诉讼，被告何诗慧，第三人鹿丰公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊签订的《土地使用权租赁合同》、《土地使用权转让协议书》无效；2、被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊返还原告土地转让款610000元，并支付以610000元为本金，起诉之日起计至实际清偿之日止，按照年利率6%标准计算，暂计一年，利息为36600元，以上合计646600元。3、被告何诗慧对上述还款责任在20000元内承担连带清偿责任。4、本案诉讼费、保全费由各被告承担。事实和理由：原告经第三人介绍与被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊于2018年4月19日签订《土地使用权转让协议》和《土地使用权租赁合同》。《土地使用权转让协议书》约定将位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队冯永烨名下6号200平米规划预留用地使用权永久转让给原告，转让价格为610000元，《土地使用权租赁合同》则约定将位于广州市南沙区东涌镇万州村洲东队冯永烨从2018年4月19日至2038年4月18日，每完成租赁期的20年，租赁合同将自动生效为下一个20年，自动续期无需交费。租赁总金额为610000元。且被告出具《授权委托书》授权委托原告办理上述涉案土地的报建、水电表更换、收取租金等事宜。2018年4月19日，即签订合同当天，原告通过中国建设银行尾号3705的账户转账590000元给被告冯锡洪。在2018年4月14日，原告通过微信转账支付20000元给案外人朱玉嫣，朱玉嫣再转给被告何诗慧作为涉案土地交易的预付款，以上合计618000元。后被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊出具收款收据确认收到原告支付的土地转让款610000元，并在收款人处签名，原告认为，本案系转让土地使用权引发的纠纷，涉案土地为农村集体土地，系集体分配给本集体成员的。由于原告与各被告所签订的涉案《土地使用权转让协议》、《土地使用权租赁合同》所约定的内容为原告以一次性付清土地转让款的方式获得涉案土地的永久使用权，其本质上属于买断涉案土地使用权的协议，且原告并非涉案土地村集体成员，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八之规定，原告与各被告所签订《土地使用权转让协议》、《土地使用权租赁合同》，及其相关附属协议因违反强制性法律规定而归于无效。因该无效合同取得的财产，应当予以返还。本案中，各被告收取原告土地转让款没有合法依据。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊辩称：涉案地块是由樊鉴波提供信息给中介公司。当时是原告和鹿丰公司、樊鉴波找我们租地，涉及转让或者租赁的土地仍然在我们处，是原告自己违约不要土地，不是我方的违约，我们已经一年没有使用土地，也有损失。我们只收取了353000元，愿意退353000元，其余的款项全部转账给了邹品华。何诗慧辩称：一、我收取20000元是代本案其他被告收取涉案土地交易的定金。涉案土地的转让价格为610000元，原告分两次支付给本案其他被告，2018年4月14日支付我20000元；2018年4月19日支付590000元给本案被告冯永烨。其中，2018年4月14日支付给我的20000元为我受被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊委托收取的土地交易的订金，最终由被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊收取。被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊出具了收到原告610000元的收款收据，即表明已收到了我代收取的20000元在内的土地转让款，故我仅是被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊指定的代收款人。二、我非合同当事人，不应由我承担合同解除后的款项返还义务。涉案合同的交易双方为原告与被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊，故原告作为合同当事人只能向合同相对方，即被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊基于合同提出请求，原告要求我承担合同被解除后的款项返还义务无任何事实及法律依据。三、我收取款项是职务行为，故我非本案适格被告。无论我是否代收款人，我作为本案第三人鹿丰公司职员，因职务而收取的该款项，其法律后果应由相应的法人承受。第三人鹿丰公司是原告和被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊的居间人，而我是鹿丰公司派去具体执行相关居间工作的职员。其中，20000元土地交易的预付款是我以鹿丰公司的名义收取的，故我收取20000元款项是职务行为之一。根据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第42条规定：“法人或者其他组织的工作人员因职务行为或者授权行为发生的诉讼，该法人或其他组织为当事人”。因此，我收取20000元后发生的诉讼应以鹿丰公司为当事人。鉴于上述，望驳回原告要求我承担20000元连带清偿责任的诉讼请求。经审理查明：被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊是一家人，冯锡洪和陈旺珍是冯永烨和冯子珊的父母。涉案土地是广州市南沙区东涌镇万州村洲东队村的集体土地，所有权归集体。2018年4月19日，原告曹雅洁与被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊签订了一份《土地使用权租赁合同》，约定冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊将位于广州市南沙区东涌镇万州村洲东队6号冯永烨名下200平方米规划预留地的土地使用权永久租赁给曹雅洁，曹雅洁以一次性支付610000元租金，取得该土地及土地上建筑物的永久使用权等。该《土地使用权租赁合同》有曹雅洁和冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊签名、樊鉴波、邹品华在见证方处签名和广州市鹿丰房地产代理有限公司的盖章。同一天，原告曹雅洁与被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊又签订了一份《土地使用权转让协议书》，约定冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊同意将位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队6号冯永烨名下200平方米规划预留地的土地使用权永久转让给曹雅洁，曹雅洁以一次性向冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊支付转让金额610000元，付清土地转让款后，曹雅洁取得该土地永久无偿使用和所有。该《土地使用权转让协议书》有曹雅洁和冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊签名，樊鉴波、邹品华在见证方处签名。同一天，冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊与曹雅洁签订一份《授权委托书》，明确冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊是广州市南沙区东涌镇万州村洲东队6号冯永烨名下200平方米规划预留地的土地使用权人，现委托梁谊…十一、本委托有效期为办妥以上事项为止。该《授权委托书》有曹雅洁和冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊签名，樊鉴波、邹品华在见证方处签名。2018年4月11日，冯锡洪在《收款收据》经手人签名，内容：今收到邹品华交来位于广州市南沙区东涌镇万州村洲东队6号冯永烨名下土地定金10000元，备注：1、2018年5月11日前签合同，2、定金不退还（超过5月11日不退回），3、违约赔五倍定金，4、价格为353000元，高出部分归我们。2018年4月19日，曹雅洁以购买万洲村洲东队6号冯永烨宅基地地款用途通过银行帐号向冯永烨账号转账590000元，同日，冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊在收款人处签名出具一份《收款收据》，内容：现我们收到曹雅洁身份号码交来受让承租位于广州市南沙区东涌镇万州村洲东队6号冯永烨名下200平方米土地使用权之“土地使用权转让款／土地承租款”总款610000元，《收款收据》上有樊鉴波、邹品华在见证人处签名和鹿丰公司盖章。2018年4月19日，冯永烨在中国建设银行银行帐号向邹品华转账247000元。诉讼中，原告称：在2018年4月14日，原告通过微信向案外人朱玉嫣支付20000元，间接向何诗慧支付20000元涉案土地转让预付款。对此，被告何诗慧在答辩状确认2018年4月14日，曹雅洁向何诗慧转帐20000元作为土地转让款，本院认定曹雅洁向何诗慧转帐20000元作为土地转让款。原告曹雅洁在本案诉讼中申请财产保全并提供了相应的担保，本院根据原告曹雅洁的申请作出（2019）粤0115民初8383民事裁定书，已预交了保全费3753元。本院对原告的诉讼请求评释如下：一、关于原告请求确认2018年4月19日原告曹雅洁与被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊签订的《土地使用权转让协议书》和《土地使用权转让协议书》无效的问题。经查，涉案土地属于广州市南沙区东涌镇万州村洲东队集体土地，所有权归集体。原告曹雅洁并非广州市南沙区东涌镇万州村集体组织成员。2018年4月19日，原告与被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊签订了《土地使用权转让协议书》，约定冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊将涉案土地的永久使用权转让给原告，转让价610000元。同日，原告曹雅洁与被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊签订了一份《土地使用权租赁合同》，约定冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊将位于广州市南沙区东涌镇万州村洲东队6号冯永烨名下200平方米规划预留地的土地使用权永久租赁给曹雅洁，曹雅洁以一次性支付610000元租金，取得该土地及土地上建筑物的永久使用权等。原告曹雅洁与被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊签订的《土地使用权转让协议书》，约定被告将集体土地转让给原告用于非农业建设使用；该协议书违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”的规定；原告曹雅洁与被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊也签订《土地使用权租赁合同》，其内容名为土地租赁，实为转让土地用于非农业建设，同样违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设…”的规定。基于上述原、被告签订《土地使用权转让协议书》和《土地使用权租赁合同》均违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定，因此，本院依法确认原告曹雅洁与被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊签订《土地使用权转让协议书》和《土地使用权租赁合同》认定无效。二、关于原告请求被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊返还原告土地转让款610000元，并支付以610000元为本金，起诉之日起计至实际清偿之日止，按照年利率6%标准计算的诉讼请求问题。本案中，原告提供的证据，已证明2018年4月14日，曹雅洁向被告何诗慧转账20000元作为本案土地转让款；2018年4月19日，曹雅洁以购买万州村洲东队6号冯永烨宅基地地款用途通过银行帐号向冯永烨帐号转账590000元；同日，冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊在收款人处签名出具一份《收款收据》，内容：现我们收到曹雅洁交来受让承租位于广州市南沙区东涌镇万洲村洲东队6号冯永烨名下200平方米土地使用权之“土地使用权转让款／土地承租款”总款610000元。从以上证据已能证明的事实是2018年4月14日，曹雅洁向被告何诗慧转账20000元作为本案土地转让款，本案被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊并没有确认在土地使用权转让和土地使用权租赁中委托何诗慧收取土地交易的订金20000元，何诗慧没有提供证据证明被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊委托其收取土地转让款20000元，也没有证据证明何诗慧将土地转让款20000元已交付被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊。因此，尽管冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊在收款人处签名的《收款收据》中收到曹雅洁交来“土地使用权转让款／土地承租款”总款610000元，该《收款收据》所写总款610000元与实际事实不符，本院确认被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊实际收取原告土地转让款为590000元。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依上述法律规定，被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊以土地转让和土地租金名义收取了原告590000元应返还给原告。对于原告主张赔偿利息损失以610000元为本金，从起诉之日起计至实际清偿之日止，按照年利率6%标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，导致涉案《土地使用权转让协议书》和《土地使用权转让协议书》无效，原、被告均有责任，而被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊依无效合同收取了原告590000元，至今没有返还，导致原告因此受到款项不能及时收回的利息损失，应由被告予以赔偿，但原告请求从起诉之日起计至实际清偿之日止，按照年利率6%标准计算合理，但应以590000元计算利息损失。对于被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊抗辩称：收到590000元当天冯永烨就将其中247000元转到了邹品华的账户。2018年4月11日，冯锡洪在《收款收据》经手人签名，内容：今收到邹品华交来位于广州市南沙区东涌镇万州村洲东队6号冯永烨名下土地定金10000元，备注：1、2018年5月11日前签合同，2、定金不退还（超过5月11日不退回），3、违约赔五倍定金，4、价格为353000元，高出部分归我们。诉讼中，表示只同意退回353000元。对于被告的抗辩意见，由于邹品华并非本案当事人，其与案外人邹品华的款项往来损失可通过合法途径解决。三、关于原告请求被告何诗慧对上述返还款在20000元责任内承担连带清偿责任的问题。本案证据已证明被告何诗慧收取原告土地转让款20000元，由于涉案《土地使用权转让协议书》和《土地使用权转让协议书》无效无法履行，被告何诗慧收取原告土地转让款20000元定金缺乏合同依据。因此，应由被告何诗慧向原告返还20000元转让款。原告请求何诗慧对返还款承担连带清偿责任，因缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条前款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和民事诉讼法》第六十四的规定判决如下：一、确认原告曹雅洁与被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊于2018年4月19日签订的《土地使用权转让协议书》和《土地使用权租赁合同》无效。二、被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹雅洁返还土地转让款590000元，并赔偿原告的利息损失［利息的计算方法：以590000元为本金，从原告起诉之日起（即2019年11月13日）计至实际清偿之日止，按照年利率6%标准计算］。三、被告何诗慧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曹雅洁返还土地转让款20000元。四、驳回原告曹雅洁其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5133元，财产保全费3753元（原告曹雅洁已预交），由被告冯永烨、冯锡洪、陈旺珍、冯子珊承担8117元，被告何诗慧承担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  郭汉彬二〇一九年十二月二十七日法官助理罗小燕书记员许婷婷