福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9730号 上诉人（原审原告）：阮玉针，女，1986年12月28日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：刘慧铭，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林馨，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:福州任旺达广告印务有限公司，住所地福建省福州市晋安区龙安路**。 法定代表人：任燕平，董事长。 委托诉讼代理人：刘超荣，福建望重律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：任燕平，男，1960年3月18日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：刘超荣，福建望重律师事务所律师。 上诉人阮玉针因与上诉人福州任旺达广告印务有限公司（以下简称任旺达公司）、被上诉人任燕平房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初5119号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阮玉针上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或改判；2.本案一、二审诉讼费用由任旺达公司、任燕平承担。事实与理由：一、案涉租赁厂房因未取得建设工程规划许可证被认定为系违章建筑而被政府依法强制拆除，作为出租方应保证租赁标的物合法性。一审法院以“合同提前终止的原因不能归责于任何一方当事人”为由，从而适用公平合理原则要求阮玉针承担50%的损失显然有失公平。首先，案涉租赁厂房系因违章建筑被拆除，而非政府征收被拆除，一审对该事实认定不清；其次，任旺达公司作为出租方未如实告知租赁物系违建，应承担缔约过失责任。二、任旺达公司系有限责任公司具有独立法人地位，案涉租赁厂房租金、押金均系任燕平私人账户收取。在任燕平未举证证明其已将租金、押金实际返还回公司的情况下，应当认定为其个人与公司存在财产混同，对公司债务承担连带责任。 任旺达公司辩称，一、案涉租赁厂房是因国家建设需要拆除的，一审对该事实认定正确。二、虽然任旺达公司不能提供租赁厂房的准建手续，但这是历史原因造成的，任旺达公司厂房是在1999年通过参加竞拍方式从福州建材实验厂拍卖取得，当时部分厂房就没有产权证。承租人对租赁厂房的现状是充分知晓的，双方在合同中已明确约定“因国家建设需要，协议无法履行，承租人应无条件搬离”，本案租赁合同无法继续履行的原因是租赁场地被划入“南方建材市场周边旧屋区改造项目1期建设工程项目”被晋安区鼓山镇重点建设项目征收工作指挥部拆除，才导致租赁合同无法继续履行，与双方签订的租赁合同是否有效没有关系。所以，阮玉针所谓的装修损失要求任旺达公司承担没有事实和法律依据。三、任旺达公司法定代表人任燕平代收租赁费用，是代表公司的职务行为，一审对该事实认定及判决正确，应予维持。 任燕平辩称，同意任旺达公司的答辩意见。 任旺达公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.由阮玉针承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定阮玉针进行装修并支出装修费用253000元，事实认定错误，阮玉针并未进行装修，应驳回其诉讼请求。阮玉针所提供的协议条款及汇款凭证，不能成立。1.装修合同没有客观证据印证。阮玉针提供的装修公司施工负责人苏涛当庭陈述的没有设计图等违背行业惯例，亦与合同约定不符。2.苏涛的前后说法明显矛盾，其先说没做过、又说是项目经理做的、开庭时又说自己做的，其所做证言不能成立。3.付款记录也违背常理且相互矛盾。首先，没有竣工后还预留41.35%尾款的案例；其次，拆迁后是银行转账，拆迁前是现金支付只有收据；再者，阮玉针和苏涛对支付地点的陈述相互矛盾。4.装修合同漏洞百出，阮玉针的工程清单明细的地址与本案租赁物所在地明显不符。二、一审认为“任旺达公司对阮玉针进行二次装修未提异议视为同意”，没有事实和法律依据。1.任旺达公司并不知情，阮玉针并没有二次装修，不存在提出异议的问题。2.未提出异议，视为同意没有法律依据。3.租赁合同明确约定，租赁物用途是作为仓库使用。三、任旺达公司没有过错，本案即使阮玉针有损失，也不应当由任旺达公司承担责任。1.造成租赁合同无法履行是“国家建设需要”，按合同约定，国家建设需要或不可抗力原因导致租赁合同无法继续履行的，阮玉针需无条件搬离。2.阮玉针未经任旺达公司同意装饰装修所产生的费用应由阮玉针自行负担。四、一审判定任旺达公司承担一半责任，属法律适用错误。本案不存在阮玉针装修的事实，也不存在承租人经出租人同意装修的情形。五、一审判决退还履约保证金15328元没有事实依据。合同履约保证金仅48604元，阮玉针确认已收到退还的50000元保证金，其再要求任旺达公司退保证金没有事实依据。 阮玉针辩称，一、阮玉针对案涉租赁厂房存在真实的装饰装修。针对任旺达公司所述的矛盾之处，阮玉针已在一审时依法申请装修公司负责人苏涛出庭接受法庭询问且提供了房屋租赁时初始毛坯状态的照片及装饰装修后的照片作为证据。租赁房屋四楼面积为1215.1㎡，阮玉针对房屋进行地面找平、自流平处理，水电铺设、铝合金门窗安装等装饰装修，实际产生253000元装饰装修费用亦符合生活常理。且有《室内装饰装修工程施工合同协议条款》、《收款收据》、《汇款凭证》为证。二、阮玉针对房屋进行装修，任旺达公司自始至终知悉并认可。租赁房屋系位于龙安路737号厂房园区范围内，每次装修材料及装修工人进出园区均需获得园区门卫同意。装修过程中，任旺达公司负责人任燕平还多次到案涉房屋查看情况，部分装饰装修材料还是经任燕平介绍购买的。三、租赁房屋系因任旺达公司未取得建设工程施工许可证被晋安区鼓山镇清理整治违法建设领导小组办公室通知强制拆除，而非基于任旺达公司所述的因国家建设需要被征收拆除。签署租赁合同时，任旺达公司未向阮玉针披露租赁房屋系非法建筑。现因房屋系非法建筑被强制拆除，任旺达公司应当承担缔约过失责任。四、一审法院对于任旺达公司应退还的押金金额认定正确。阮玉针向任旺达公司租赁位于福州市办公场所并分别签订三份《租赁协议》，二楼、三楼系以福州铭杨达供应链管理有限公司名义签订、四楼以阮玉针名义签订。二楼租赁面积282㎡、履约保证金13572元；三楼租赁面积78.8㎡、履约保证金3152元；四楼租赁面积1215.1㎡、履约保证金48604元；履约保证金合计65328元。任旺达公司仅退还了50000元押金，尚余三楼的押金15328元未退还。 任燕平述称，同意任旺达公司的上诉意见。 阮玉针向一审法院起诉请求：1.判令任旺达公司向阮玉针退还租赁履约保证金15328元；2.判令任旺达公司向阮玉针赔偿经济损失326235元；3.判令任燕平对上述两项诉请承担连带责任；4.本案诉讼费用由任旺达公司、任燕平承担。 一审法院认定事实：2017年3月20日，阮玉针与任旺达公司签订一份《厂房租赁协议》，约定：阮玉针（乙方）向任旺达公司（甲方）租赁厂房（厂房位置详见厂区平面图）作为仓库使用，租期三年，自2017年4月1日至2020年3月31日。本协议签订后，乙方须以现金方式支付履约保证金48604元，作为乙方履行本协议项下义务的担保。租金按季结算，逐年递增，每年度租金均在上一年度的基础上上浮5%，第一年每季度租金为72906元，乙方于每季初第一个月的5日前预付本季度租金。若因法律法规规定的不可抗力或国家建设需要，本协议无法继续履行，则乙方应按甲方通知要求，无条件地迁离。协议签订后，阮玉针向任旺达公司支付了履约保证金48604元、季度租金72906元、物业费3645元，上述费用均支付至任燕平的个人账户中。阮玉针对案涉租赁厂房进行了二次装修，实际投入装修费253000元。2017年11月，晋安区鼓山镇重点建设项目征收工作指挥部向被告发出通知，要求任旺达公司立即与承租户解除租赁合同，停止营业，并在2017年11月22日前全部清空。任旺达公司未向阮玉针发出书面解除租赁合同的通知。2017年12月28日，案涉租赁厂房被强制拆除。阮玉针多次要求任旺达公司还履约保证金并赔偿其装修等损失，任旺达公司仅退还部分履约保证金，尚欠阮玉针15328元履约保证金未退还。双方为此产生纠纷，阮玉针遂诉至一审法院。 一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，任旺达公司在举证期内及一审庭审法庭辩论终结前未能举证证明案涉房产已取得建设工程规划许可证，故双方就案涉房产签订的《厂房租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故阮玉针请求任旺达公司退还其租赁押金15328元，一审法院予以支持。任旺达公司确认尚欠阮玉针押金15328元未予退还，但认为该押金属于该厂房其他楼层的押金，没有证据证明，一审法院不予采信。对于阮玉针主张要求任旺达公司承担装饰装修损失240000元的问题。因《厂房租赁合同》履行过程中,阮玉针与任旺达公司均希望按照合同的约定继续履行合同,合同提前终止的原因不能归责于任何一方当事人,但阮玉针对案涉厂房装修后没能按照合同预设的期限使用,确实受到了损失,而《厂房租赁合同》中对政府拆迁导致合同不能履行后的损失分担问题没有进行约定,基于公平合理原则,同时参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定,承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已经形成附和的装饰装修物的处理没有约定的,因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。本案中阮玉针对厂房投入了装修，任旺达公司对阮玉针进行二次装修未提出异议，视为同意。双方对装修物的处理没有进行约定，故阮玉针的装修损失依法应由阮玉针与任旺达公司共同承担,即双方各自承担一半的损失。阮玉针因装修实际投入了253000元,合同租赁期限是从2017年4月1日到2020年3月31日,共计36个月。现诉争合同于2017年12月28日因强拆终止,装修设施实际使用近了8个月,因此,装修损失的费用应当是装修费减去使用了8个月折旧后的剩余价值即196778元[253000元×(36-8)月÷36月=196778元],阮玉针、任旺达公司各承担一半即98389元,即任旺达公司应当向阮玉针支付装修损失98389元。根据民事诉讼法及司法解释的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，提供的证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。故阮玉针主张的强拆造成现场物品损失7400元、搬运费12500元、临时安置过渡费16335元、前期招商、停业损失、客户流失等50000元，因其提供的证据不足以证明其事实主张，一审法院不予支持。另，阮玉针主张任旺达公司与任燕平存在财产混同，要求任燕平应当对任旺达公司的债务承担连带责任。审理中，任旺达公司确认任燕平系其公司的法定代表人及股东，任燕平收取阮玉针履约保证金等行为系职务行为，代表任旺达公司收款，故阮玉针主张任燕平承担连带责任，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福州任旺达广告印务有限公司应于本判决生效后十日内退还阮玉针履约保证金15328元；二、福州任旺达广告印务有限公司应于本判决生效后十日内赔偿阮玉针装修损失98389元；三、驳回阮玉针的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6423元，由阮玉针负担4285元、由福州任旺达广告印务有限公司负担2138元。 本院二审期间，任旺达公司提交了微信聊天记录一份，证明：苏涛2018年12月3日改口称“工厂的装修经查过，是他的一个项目经理做的，因为自己长期都在国内外出差所以很少有去关注这些事情”，说明苏涛在开庭的证言与2018年11月26日及2018年12月3日的陈述全部相互矛盾。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对上述证据的真实性可予确认。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，阮玉针主张案涉租赁厂房为违章建筑而被政府强制拆除，但未能提供充分的证据予以证实；而一审诉讼中任旺达公司提交了晋安区鼓山镇重点建设项目征收工作指挥部发出的搬迁通知，故阮玉针的该主张依据不足，不予采纳。此外，任燕平作为任旺达公司的法定代表人，其系代表任旺达公司收取了租金等款项，对此任旺达公司亦予以确认。故阮玉针主张任燕平承担本案连带责任缺乏依据，不予采纳。 任旺达公司主张阮玉针并未对案涉租赁厂房进行装修，其也未同意阮玉针进行装修。一审诉讼中，阮玉针提供的租赁厂房的照片、装修合同、收款收据、装修公司法定代表人苏涛证人证言等证据，可以相互印证形成证据链，证明阮玉针对租赁厂房进行了装修的事实。任旺达公司上诉主张的装修不符合常理等仅系其主观推断，但未能提供足以反驳的相反证据，故其主张不能成立，不予采纳。阮玉针对租赁厂房进行了装修，对此任旺达公司亦是知情的；任旺达公司在收到晋安区鼓山镇重点建设项目征收工作指挥部发出的搬迁通知后，未及时告知阮玉针及解除租赁合同，后租赁厂房被强拆导致产生经济损失。一审法院综合考虑本案合同履行实际情况、所产生的装修损失等，从公平原则出发，认定本案装修损失由双方共同承担并无不当。另，阮玉针已提供证据证明任旺达公司确认了尚欠阮玉针押金15328元未还，现任旺达公司主张阮玉针要求退还押金没有依据，不能成立，不予采纳。 综上所述，阮玉针与任旺达公司的上诉请求均不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6423元，由阮玉针负担3211.5元，福州任旺达广告印务有限公司负担3211.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 陈碧珍 审 判 员 马 青 二〇一九年十二月××日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰