北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初2129号原告：张桂元，男，1952年6月18日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨文茂，北京市荣博律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐春林，北京市荣博律师事务所律师。被告：张桂全，男，1962年5月27日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王建新，北京济恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈立敏（张桂全之妻），女，1960年8月6日出生，汉族，住北京市通州区。第三人：张健，男，1981年6月28日出生，汉族，住北京市通州区。第三人：张淑芳，女，1955年10月19日出生，汉族，住北京市通州区。原告张桂元与被告张桂全及第三人张健、张淑芳合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张桂元及其委托诉讼代理人杨文茂，被告张桂全及其委托诉讼代理人王建新、陈立敏，第三人张健、张淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决因北京市通州区张家湾镇张辛庄村x号院拆迁获得相应的差价货币补偿款1487457元、周转补助费374400元，共计1861857元归原告张桂元所有；2、因北京市通州区张家湾镇张辛庄村x号院拆迁获得相应的张辛庄村村民委员会补助剩余500000元归原告张桂元所有；3、因北京市通州区张家湾镇张辛庄村x号院拆迁获得的安置房二居室一套（具体位置：北京市通州区东方厂周边棚改项目安置房x区x号楼（x地块）x单元x层x反）的相关权益归原告张桂元所有；4、因北京市通州区张家湾镇张辛庄村x号院拆迁获得的安置房二居室一套（具体区位：北京市通州区东方厂周边棚改项目安置房x区x号楼（x地块）x单元x层x反）的相关权益归原告张桂元所有；5、因北京市通州区张家湾镇张辛庄村x号院拆迁所获得的安置房三居室一套（具体区位：北京市通州区东方厂周边棚改项目安置房x区x号楼（x地块）x单元x层x反）的相关权益归原告张桂元所有；6、本案诉讼费被告承担。事实与理由：原被告系亲兄弟关系。涉案房屋位于北京市通州区张家湾镇张辛庄村x号（以下简称x号院）。该院东西两侧房屋，西侧正房三间归原告张桂元，东侧正房四间归被告张桂全。2001年3月25日，被告张桂全将东侧四间正房卖于原告张桂元，现该四间房屋已被拆迁。原被告因该房屋权属，历经法院多次判决。分别是2013京通民初字第11485号、2013通民初字第7840号、2014通民初字第9629号、2014通民初字第12620号、2013三中民终字第4137号、2015通民初字第14106号。总结起来，一是原被告4间房屋买卖无效，原告将4间房屋腾退给被告；二是被告向原告支付补偿款损失，但是具体数额，通州区人民法院一审给判了8万多，二审裁定发回重审后，该房屋涉及拆迁无法确定赔偿数额，法院要求等拆迁后再起诉，原告申请撤诉。现涉案房屋已经拆迁，被告获得的全部拆迁利益，原告要求被告赔偿基于合同无效后的各项损失，请求法院支持原告诉请。被告张桂全辩称，一、关于事实及法律问题。1、法律规定，宅基地为村集体所有，宅基地使用权归集体组织成员。东侧房屋买卖协议无效的根本原因是违反法律强制性规定，侵犯了集体利益，导致无法取得宅基地使用权，而导致无效。所以，举重以明轻，西侧房屋所有权系通过分家方式取得，所有权的取得并不导致张桂元获得相应的宅基地使用权。总结而言，宅基地使用权的取得不仅要考量取得方式，还更应该结合其是否为集体经济组织成员来认定。本案张桂元在分家过程中获得北房西侧1、2、3间及西厢房一间房屋，该房屋所有权归张桂元及案外人所有，所对应的重置成新价及装修附属物补偿应归其所有。但宅基地区位补偿款及其它与宅基地权益相关的补偿均不应归其所有；2、涉案宅基地使用权证是1993年颁发给张桂全，发证行为是认定宅基地使用权归张桂全。退一万步讲，张桂元于1958年分家同时获得宅基地使用权，1993年的登记行为也否定了张桂元的宅基地使用权。登记行为再次确认宅基地使用权归村民张桂全所有。二、针对原告具体的诉讼请求。1、不同意第一项诉讼请求，因西侧房屋所有权归被答辩人，故答辩人同意将西侧房屋重置成新价以及装修附属物价支付给被答辩人及案外人张健。关于周转补助费，答辩人不同意支付，因为周转补助费是支付给安置房屋所有权人的，安置房屋系由宅基地置换而来，且宅基地使用权人为答辩人，所以安置房屋与被答辩人无关，周转补助费与被答辩人无关；2、不同意第二项诉讼请求，张辛庄村委会向每户村民发放补贴奖励是按照合法宅基地进行补贴奖励，且补贴是给本村村民的奖励，被答辩人不是本村村民，故其不应该享受该补贴奖励。且被答辩人是答辩人签署拆迁补偿协议之后的2018年11月10日才搬离的房屋，其行为严重损害了搬迁人的搬迁进度，更不符合村级补贴的标准；3、不同意第三、四、五项诉讼请求；安置房屋系由宅基地置换而来，且宅基地使用权人为答辩人，所以安置房屋与被答辩人无关，且被答辩人及案外人张淑芳为被安置人，按照《东方厂周边棚改项目（张辛庄村）集体土地上住宅房屋拆迁补偿安置方案》其二人应安置面积不超过100平米，应与北京城市副中心投资建设集团另案解决。第三人张健、张淑芳辩称，同意原告诉求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张桂元与张桂全系兄弟关系。张淑芳与张桂元系夫妻关系，张健系二人之子。1973年，张桂元、张桂全及其他兄弟姐妹在父亲张廷奎（1998年去世）、母亲张李氏（1994年去世）的主持下进行分家。张廷奎及其父亲、张李氏将x号院内北房五间分给张桂元及张桂全。1985年，张廷奎与张李氏在1973年分家基础上，对x号院内房屋进行二次分配，其中北房西数三间及西厢房分给张桂元，北房东数四间分给张桂全。2001年3月25日，张桂元与张桂全签订《协议书》一份，载明：经过协商，双方同意，张桂泉（张桂全）现有东房肆间折款11500元转给张桂元。房前屋后一切树木都归张桂元所有，与桂全无关，以后大队对村内房屋管理扒迁有所变化，与张桂泉无关，永不反悔。张桂全、张桂元在协议上签字，张桂生作为证明人亦在协议书上签字。1993年，x号院的《集体土地建设用地使用权证》登记的土地使用权人为张桂全。后张桂元、张桂全因x号院内房屋权属问题进行过多次诉讼：2013年11月18日，本院作出（2013）通民初字第11485号民事判决书，判决张桂全与张桂元于2011年3月25日签订的《协议书》无效。2013年12月19日，本院作出（2013）通民初字第7840号民事判决书，确认x号院内北房七间中西数第一、二、三间及西厢房一间归张桂元所有。2014年6月19日，本院作出（2014）通民初字第9629号民事判决书，判令张桂元将x号院内北房东数第一、二、三、四间腾退清并交还给张桂全。2014年，张桂元以农村房屋买卖合同纠纷为由起诉张桂全，要求张桂全赔偿购房款、因房屋买卖协议无效产生的损失等。本院于2015年1月6日作出（2014）通民初字第12620号民事判决书，参考涉案房屋宅基地区位补偿价的评估结果并结合张桂全所售房屋占院落内全部北房比例、涉案院落宅基地登记面积及双方过错程度对具体损失酌情确定，并最终判决：1、张桂全给付张桂元房屋及地上物补偿款43216元；2、张桂全赔偿张桂元因合同无效产生的损失48800元。该判决作出后，张桂元不服，提出上诉。北京市第三中级人民法院作出（2015）三中民终字第4496号民事裁定书，认为原判认定基本事实不清，撤销（2014）通民初字第12620号民事判决书。后本院另行组织合议庭重审此案，在审理过程中，张桂元申请撤诉,本院作出（2015）通民初字第14106号民事裁定书，准许张桂元撤诉。后张桂元又申请对(2015)通民初字第14106号民事裁定书进行再审。本院作出（2016）京0112民申27号民事裁定书，驳回张桂元再审申请。2017年，张桂元又以房屋买卖合同纠纷为由起诉张桂全，后又撤诉。2016年，张桂元之子张健起诉张桂元及张淑芳，要求确认x号院内北房西侧三间其中一间归其所有。2016年11月9日，本院作出（2016）京0112民初38584民事调解书，确认x号院落内北房西数第一间归张健所有。2019年4月29日，北京城市副中心投资建设集团有限公司（甲方、拆迁人）与张桂全（乙方、被拆迁人）签订《集体土地上房屋拆迁补偿协议》，约定：甲方因通州区东方厂周边棚改项目建设需要，对乙方在拆迁范围内x号院宅基地及地上附属物进行拆迁；乙方合法宅基地认定面积373．3平方米，合法宅基地范围内首层正式房屋建筑面积227．44平方米，合法宅基地外建筑面积109．93平方米；乙方被安置人口三人，分别为张桂全（农业、在册）、张桂元（非农业、在册）、张淑芳（非农业、在册）；乙方选择按照宅基地面积计算应安置面积，应安置面积约为261．31平方米；拆迁房屋货币补偿：1、宅基地区位补偿价1653900元；2、首层房屋重置成新价277046元、装修及附属物补偿费284300元；4、拆迁各项补助费和奖励费：创业综合补助费143287元、搬迁补助费5686、安家补助费100000元、提前搬家奖励200000元、合法利用土地奖励费100000元、宅基地少建房奖励116688元，合计665661元。各项拆迁房屋货币补偿款共计2880907元。该协议还约定其他内容。同日，拆迁人与张桂全签订《安置及临时周转协议》，约定：乙方选择按照宅基地面积计算应安置面积，乙方应安置面积261．31平方米；最终安置面积270平方米，安置房户型套数3套，具体信息：1、东方厂周边棚改项目安置房x区x号楼（x地块）x单元x层x反（75平米、二居）；2、东方厂周边棚改项目安置房x区6楼（x地块）x单元x层x反（75平米、二居）；3、东方厂周边棚改项目安置房x区x号楼（x地块）x单元x层x反（120平米、二居）；上述应安置面积内购买的安置房面积为261．31平方米，购买价格按5000元/平方米计算，购房款1306550元。因选房或户型原因，控制面积面积一宗宅基地最大不超过20平米，该部分购房价按10000元/平米计算，该部分购房款86900元，总预付房价1393450元；周转补助费标准，二居室3200元/月/套，三居室4000元/月/套；甲乙双方签署本协议后，甲方履行完毕相关手续后按照协议第六条结算方式，向乙方支付周转补助费，起算日期自2017年12月至2020年11月，共计36月的周转补助费374400元。该协议还约定了其他内容。另查，按照拆迁测绘资料显示，以北房总长度为标准计算的，张桂元所有的房屋所占比例为44．67%，张桂全房屋的所占比例为55．33%。再查，根据北京市通州区张家湾镇张辛庄村民委员会出具的《东方厂棚改张湾片区村级补贴奖励政策》的文件显示：一、奖励原则。为加快东方厂棚改张湾片区上码头村、张辛庄村棚改推进，结合两村实际情况，考虑村民的切身利益，经两村的村两委研究，特制定本次棚改村级补贴奖励政策，原则上按已认定的合法宅基地(含成套住宅、不含新分宗的宅基地及无本村户籍的宅基地)进行补贴奖励。二、标准。1、提前搬家奖励费人民币20万元；2、提前租房奖励费人民币20万元;3、提前签约奖励费人民币20万元；4、全村签约率100％奖励费人民币20万元；5、独生子女奖励费人民币10万元。说明:在全额奖励期内全村全部完成签约，给予上述第4项奖励。庭审过程中，本院向第三人张健、张淑芳就相关权利义务进行释明，二人均表示，同意张桂元全部诉讼请求，对于其可能享有的相关权益，同意主动放弃并给予张桂元。本案审理过程中，本着减少当事人诉累的原则，考虑到双方当事人的亲属关系，本院主持双方进行调解，最终因双方意见分歧较大，调解未果。上述事实，有双方提交的上述证据及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：根据查明的事实，本案系双方当事人因为涉案院落内房屋买卖合同被确认无效后的法律后果（地上物补偿，宅基地区位补偿的处理）及涉及拆迁补偿后，双方针对拆迁利益如何分割的纠纷。对此，针对双方诉争的拆迁补偿款、村级补贴、安置房及安置房周转费等分配问题，本院分别分析认定如下：一、关于拆迁补偿款。根据查明的事实，涉案院落包括两部分房屋：第一部分为张桂元的房屋，第二部分为张桂全的房屋后来买给张桂元。按照拆迁评估测绘资料显示，张桂元房屋占比为44．67%，张桂全房屋的占比为55．33%。双方针对第二部分的房屋的买卖合同被依法确认无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于生效判决确认房屋买卖合同无效后，合同无效后的后续事宜并未实际处理。现涉案院落已被拆迁，故涉案院落房屋的重置成新价277046元、装修及附属物补偿费284300元理应归张桂元所有；区位补偿价应按照各自房屋的占地比例进行确定，同时结合双方在房屋买卖合同中的过错程度，经核算，张桂元应得的区位补偿价为1379369．14元（1653900*44．67%+1653900*55．33%*70%），张桂全应得的区位补偿价为274530．86元（1653900*55．33%*30%）。除安家补助费之外的其他补偿款：创业综合补助费143287元、搬迁补助费5686、提前搬家奖励200000元、合法利用土地奖励费100000元、宅基地少建房奖励116688元。上述费用均系拆迁人按照拆迁政策根据涉案院落内地上物进行的，故以双方各自房屋的占地比例确认为宜，具体来说，张桂元获得创业综合补助费、搬迁补助费、提前搬家奖励、合法利用土地奖励费、宅基地少建房奖励等款项总额的44．67%，经核算为252680．77元，张桂全获得的上述款项总额的55．33%，经核算为312980．23元。按照拆迁政策，结合被安置人的情况，张桂元应获得安家补助费为50000元，张桂全应获得的安家补助费为50000元。二、关于村级补贴根据查明的事实，针对涉案院落，村级补贴数额为90万元。该款项的分割亦应按照原被告双方房屋占比进行分配。具体来说，张桂元应得为数额为402030元（900000*44．67%），张桂全应得的数额为497970元（900000*55．33%）。故对于张桂元提出的确认剩余村级补贴500000元归其所有的诉求，本院支持其中的402030元，其余数额，依据不足，本院不予支持。三、关于安置房和安置房周转费根据查明的事实，涉案院落的被安置人为3人，分别为张桂元、张桂全和第三人张淑芳，涉案院落的安置房面积为270平米。考虑到安置房产权性质为参照“三定三限”定向安置房，故上述安置面积应该由3名被安置人均分为宜。综合本案安置房的具体面积及坐落，本院确认安置房二居室一套（具体位置：北京市通州区东方厂周边棚改项目安置房x区x号楼（x地块）x单元x层x反）和三居室一套（具体区位：北京市通州区东方厂周边棚改项目安置房x区x号楼（x地块）x单元x层x反）的相关权益归张桂元所有；二居室一套（具体区位：北京市通州区东方厂周边棚改项目被安置房x区x号楼（x地块）x单元x层x反）的相关权益归张桂全所有。相应的，安置房屋的周转补助费应归各自所有，具体来说，张桂元应得的周转补助费为259200元（3200*36+4000*36），张桂全应得的周转补助费为115200元（3200*36）。故对于张桂元提出的周转补助费的诉求，本院支持其中的259200元，其余数额依据不足，本院不予支持。需要指出的是：第一、安置房的购房款应从双方各自应得的补偿款中予以扣除，经核算，张桂元应扣除的购房款为1006381元（1393450****/270）,张桂全应扣除的购房款为387069元（1393450*75/270）；第二、张桂全作为被安置人，应享有90平米的安置面积，针对3套安置房（安置面积270平米）的上述处理，即张桂全实际获得1套75平米的安置房，张桂元应就15平米（90-75）的面积差向张桂全进行补偿，本院综合安置房的的权属性质及本案案情，将补偿数额酌定为450000元（30000*15）。张桂全辩称安置房屋系由宅基地置换而来，且其为宅基地使用权人，故安置房与张桂元及第三人无关，按照《东方厂周边棚改项目（张辛庄村）集体土地上住宅房屋拆迁补偿安置方案》，张桂元及第三人张淑芳应获得的安置面积不超过100平米，其应与北京城市副中心投资建设集团有限公司另案解决。对此本院认为，根据《东方厂周边棚改项目（张辛庄村）集体土地住宅房屋拆迁补偿与安置方案》第三十六条安置面积标准的规定，拆迁安置面积有两种确定方式，第一种方式为按照安置人口人均50平方米控制标准，第二种方式为按照合法宅基地面积的70%计算安置房面积，所购安置房的价格按照5000元/平方米计算。涉诉房屋拆迁确定的被安置人口有3人，如果按照人均50平方米的标准进行安置，则安置指标范围内的安置房面积为150平方米，张桂全选择按照宅基地认定面积确定安置房屋面积，最终安置指标范围内购买的安置房面积为270平方米。可见，在选择安置房确定标准时，张桂全从利益最大化的角度出发，选择了最有利的安置房确定方式，即按照宅基地认定标准确定安置房面积，这种选择所获得的利益大于按照安置人口标准确定安置房屋面积。对于张桂元和第三人而言，在按照安置人口标准确定安置房屋面积的情况下，尚具有50平方米的安置面积，在按照宅基地认定面积确定安置房屋面积，获得的安置房屋面积又多于按照被安置人口标准确定的情况下，张桂元和第三人却无权主张被安置房屋的权利的话，显然违反了公平原则，也不符合拆迁安置政策和安置房定向安置被安置人的初衷，涉案安置房的权属性质为参照“三定三限”定向安置房，仅针对被安置人。故从平衡双方当事人利益及公平的角度出发，安置房应该由3名被安置人均分。对张桂全的上述抗辩意见，本院不予采信。综上所述，经核算，张桂元享有的各项补偿款扣除安置房购房款后，其应得的补偿款数额为1237014．91元，张桂全享有的各项补偿款扣除安置房购房款后，其应得的补偿款数额为250442．09元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京市通州区张家湾镇张辛庄村x号院拆迁获得的补偿款1237014．91元归原告张桂元所有；二、北京市通州区张家湾镇张辛庄村x号院拆迁获得的安置房周转补助费259200元归原告张桂元所有；三、北京市通州区张家湾镇张辛庄村x号院落拆迁获得的村级补贴402030元归原告张桂元所有；四、北京市通州区张家湾镇张辛庄村x号院落拆迁所得的安置房（具体区位信息：北京市通州区东方厂周边棚改项目安置房x区x号楼（x地块）x单元x层x反）二居室房屋的全部权益归原告张桂元所有；五、北京市通州区张家湾镇张辛庄村x号院落拆迁所得的安置房（具体区位信息：北京市通州区东方厂周边棚改项目安置房x区x号楼（x地块）x单元x层x反）三居室房屋的全部权益归原告张桂元所有；六、原告张桂元向被告张桂全支付安置房面积差补偿款人民币450000元，于本判决生效之日起七日内付清。六、驳回原告张桂元其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由原告张桂元负担（已经交纳）。案件受理费1150元，由原告张桂元负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  许多清人民陪审员  李东军人民陪审员  赵桂秋二〇一九年十二月二十日书 记 员  张媛媛