江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终89号上诉人（原审原告）：耿昕，男，1987年6月8日生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：陈伟，江苏凯尔富律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴香柱，江苏凯尔富律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卜磊磊，男，1986年10月1日生，汉族，户籍地江苏省响水县，现住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：姜俊杰，江苏普邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪倩楠，江苏普邦律师事务所实习律师。上诉人耿昕因与被上诉人卜磊磊房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初6763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用独任制进行审理。本案现已审理终结。耿昕上诉请求：1.发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由卜磊磊承担。事实和理由：一审认定事实不清。1.卜磊磊与耿昕微信聊天中明确要求解约，一审认定双方系协商解除有误。2.卜磊磊在2019年12月28日微信承诺“提前半个月打给你应该是下月中旬，不会拖欠房租的”，耿昕回复好的；另卜磊磊于2020年1月15日支付租金，2020年4月17日卜磊磊微信告知耿昕“房租这次晚一点给你，应该25号前”，经耿昕同意后卜磊磊于2020年4月25日支付租金；上述事实足以证明双方对租金支付日期达成合意即每季度支付租金当月的中旬。3.根据诉争房屋租赁合同约定的解除条款，卜磊磊明确提出解约后又未按时支付租金，构成违约，即便一审认定卜磊磊未明确解除合同，其行为也构成违约，耿昕有权要求解除合同。4.一审认定卜磊磊事后已经补交租金表明其在继续履行租赁合同，故判令合同继续履行于法无据。5.一审判决后，耿昕收到苏州供电分公司宝带供电所的欠费停电通知单，得知自2020年7月1日至2020年8月31日的电费至今未缴纳，说明卜磊磊怠于履行合同义务。综上，卜磊磊欠付电费、拖欠房租的种种违约行为足以表明卜磊磊不再继续履行合同。综上，请求二审法院支持耿昕的上诉请求。卜磊磊辩称，1.双方微信聊天记录显示，双方一直就租赁合同解除事宜在协商中，未就解除租赁合同达成合意，卜磊磊于2020年8月4日向耿昕支付租金行为表明卜磊磊继续履行租赁合同的意思表示，只是耿昕无故拒收。2.诉争租赁合同约定房屋租金按季支付，未明确约定支付日期，耿昕上诉主张的微信聊天记录显示租金支付日期存在浮动，卜磊磊在2020年8月4日支付租金属于正常范畴，不存在违约。3.关于电费，卜磊磊并非房东无法得知欠费情况，卜磊磊通过耿昕上诉得知欠费后立即缴费，并未怠于履行。此外，诉争房屋内有多名租客租住，卜磊磊无理由不支付电费。耿昕向一审法院起诉请求：1.解除耿昕、卜磊磊之间的《房屋租赁合同》；2.卜磊磊支付违约金50000元；3.卜磊磊腾空返还房屋；4.卜磊磊支付自2020年7月19日起至实际腾空返还之日止的房屋占有使用费；5.卜磊磊支付自2020年4月19日至7月18日的租金10500元；6.本案诉讼费由卜磊磊承担。一审审理中，耿昕撤回第五项诉讼请求。一审法院认定事实：2019年8月19日，出租方耿昕（甲方）与承租方卜磊磊（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将其所有、坐落于苏州市吴中经济开发区郭巷街道常青藤花园67幢2301室房屋出租乙方，租赁用途为居住，居住人数为7人，最多不超过10人。租期自2019年10月19日至2024年10月18日。月租金3500元，按季度支付，每季度为10500元，押金为7000元随第一笔租金支付，租期届满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方。合同解除条款约定：一、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；二、因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（第三款为甲方违约情形），四、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.出现不按约定支付租金达十日的；2.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的；7.未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的；8.签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的。第十条与第十一条中间空白区域手写：1.包物业，2.装修期两个月（不再五年内），3.同意隔墙（客厅），4.出租。违约责任约定，如乙方出现甲方有权解除合同情形之一的，应按月租金100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。一审审理中，耿昕、卜磊磊一致确认，从2019年10月27日开始计租。卜磊磊分别于2019年8月20日支付了租金10500元、押金7000元，于2020年1月15日支付租金10500元，2020年4月25日支付租金10500元，截至2020年7月26日的租金已交清。鉴于2020年4月19日至7月18日期间的租金卜磊磊已缴纳，故耿昕撤回第五项诉讼请求。2020年6月10日，卜磊磊向耿昕发微信：“房东你好等房租到期我打算不租了，疫情影响太大了，我打算把能带的带走，带不走了就留下来给你租给别人还方便，墙砖地砖，木地板，封的窗户，这套房子到现在一毛都没看到，这是人格担保，能坚持下去的我就不会退了。”耿昕回复：“违约的话会产生违约金的，你考虑清楚了吗？”此后双方就疫情是否为不可抗力作为解除合同的正当理由产生争议，双方未达成一致，后卜磊磊于2020年8月4日微信支付租金10500元，耿昕拒收，被退回。一审审理中，耿昕表示，卜磊磊提出解约，且逾期支付租金达10日，故其于2020年8月4日没有收取租金，现要求解除合同，卜磊磊按约承担违约金5万元。卜磊磊表示，其没有明确表示要解除合同，只是在协商，耿昕不同意后，其于2020年8月4日微信支付租金10500元，表明继续履行合同，耿昕无权要求解除合同，现要求继续履行，同意立即缴纳房租。一审审理中，卜磊磊于开庭次日2020年9月23日转账耿昕租金10500元。上述事实，由耿昕提供的房屋租赁合同、不动产权证、微信聊天记录，卜磊磊提供的转账凭证，及本院制作的庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。耿昕、卜磊磊签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方具有法律拘束力。耿昕提供的耿昕、卜磊磊之间的微信聊天记录仅表明双方只是在协商解除，卜磊磊并未明确要求解除，在双方发生争议后，卜磊磊亦及时支付了房屋租金，以实际行为表明继续履行租赁合同，且卜磊磊在一审庭审后亦及时支付了租金，现双方租赁合同关系继续履行不存在任何障碍，故耿昕要求解除合同，并基于解除合同要求卜磊磊承担违约金、返还房屋，于法无据，一审法院不予支持，耿昕诉讼请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：驳回耿昕全部诉讼请求。案件受理费减半收取1935元，由耿昕负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。耿昕向本院提交欠费停电通知单一份，证明卜磊磊怠于履行合同义务。卜磊磊质证认为，认可真实性、合法性，但不认可关联性，卜磊磊并非用电账户实际所有人，无法实时得知电费欠费情况，卜磊磊通过耿昕上诉得知欠费后已缴纳电费。卜磊磊向本院提交微信生活缴费记录四张、支付宝账单一张，证明卜磊磊已按时支付电费。耿昕质证认为，真实性认可，但恰恰说明卜磊磊之前一直正常缴纳电费，自从卜磊磊要求解除合同后反而怠于履行合同义务。二审另查明，卜磊磊、耿昕微信聊天记录显示：卜磊磊：合同是8月20日签的，然后没电你又让我到一个星期后开始，两个月装修期就是10月27号开始，三个月一交就是一月27号，然后提前半个月打给你应该是下月中旬，不会拖欠房租的。二〇一九年十二月二十八日耿昕：好的。二〇二〇年一月十五日卜磊磊向耿昕转账10500元。二〇二〇年四月十七日卜磊磊：你好房东，房租这次晚一点发给你，应该25号前，你看怎么样。耿昕：没问题。都不容易。卜磊磊：主要是房子空的多，又在保利悦都弄了几套房子，所以资金有点问题，今年的人流量也不行，正常的话根本没有问题。耿昕：尽量确保25日前能转给我吧。上述事实，由耿昕提供的微信聊天记录在案佐证。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，耿昕将诉争房屋出租于卜磊磊并签订《房屋租赁合同》，上述合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定为合法有效。耿昕因卜磊磊要求解除合同且未按时支付租金发生争议诉至法院。本案二审争议焦点在于，耿昕是否有权解除诉争《房屋租赁合同》。对此本院认为，耿昕、卜磊磊之间的微信聊天记录内容显示，卜磊磊因疫情影响要求解除合同，耿昕要求卜磊磊承担违约责任，双方就此存在分歧未能达成一致，后卜磊磊仍于2020年8月4日向耿昕支付租金，故上述微信聊天记录不足以证明双方就解除诉争《房屋租赁合同》达成合意。耿昕上诉认为，双方已就每季度支付租金当月中旬作为租金支付日期达成合意，卜磊磊逾期支付租金构成违约，耿昕有权行使合同约定的解除权。对此本院认为，虽诉争《房屋租赁合同》对每季度租金支付具体日期约定不明，但结合耿昕、卜磊磊微信聊天记录内容显示，卜磊磊于微信中陈述“……三个月一交就是一月27号，然后提前半个月打给你应该是下月中旬，不会拖欠房租的”，后卜磊磊于2020年1月15日向耿昕支付下季度租金，此外卜磊磊于2020年4月17日与耿昕就租金延迟支付事宜进行协商，上述事宜足以证明耿昕、卜磊磊之间存在每季度租金提前半个月支付的交易习惯，故卜磊磊于2020年8月4日支付2020年7月28日至2020年10月27日租金，构成违约。关于耿昕据此要求解除合同的上诉请求，本院认为，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微、不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，综合诉争《房屋租赁合同》的履行过程，卜磊磊虽逾期支付季度租金构成违约，但违约程度显著轻微，不影响耿昕合同目的实现，耿昕据此请求解除合同，本院不予支持。综上，上诉人耿昕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3870元，由上诉人耿昕负担。本判决为终审判决。审判员沈军芳二〇二一年二月二十日书记员张倩法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。