广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤13民终6147号上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司，住所：惠州市大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层**。法定代表人：林少勇。委托诉讼代理人：林少彪，该公司员工。委托诉讼代理人：陈文雅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴翠丽，女，汉族，1988年9月12日出生，住址：，住址：湖南省汨罗市iv>上诉人惠州市京粤实业有限公司（下称京粤公司）因与被上诉人吴翠丽商品房预售纠纷一案，不服广东省大亚湾人民法院（2019）粤1391民初1494号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人惠州市京粤实业有限公司的委托诉讼代理人陈文雅到庭参加诉讼，被上诉人吴翠丽经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人惠州市京粤实业有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，其诉请法院判决：一、撤销一审判决；二、改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审法院认为“不动产权登记新政出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，还需先行申请办理该商品房的权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，被告在向登记部门申请办理不动产权转移登记前，也需先行申请办理该商品房的权籍调查手续，虽然办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序”，则应当考虑商品房产权的首次登记前，需先行申请办理商品房的权籍调查手续所需要的时间，但一审法院却以办理权籍调查和办理转移登记的工作是独立的而不予以考虑，明显逻辑错误。1、根据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》惠州市大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记，且不动产登记将房产证和国土证合二为一，自此在不动产登记过程中增设2处权籍调查环节。整个不动产登记流程包括“新建商品房首次登记权籍调查”、“新建商品房首次登记”、“新建商品房转移登记权籍调查”、“新建商品房转移登记”四个环节。在新政策实施之前未出证的房产均需按照新流程从头开始办证，资料也需重新整理。不动产权登记新政出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，还需先行申请办理该商品房的权籍调查手续。不动产权籍调查系新业务且大亚湾区业务量大，据初步了解，政府部门在开展权籍调查时，发现房屋与宗地不一致的现象较多，或出具的成果不符合新上线不动产登记系统要求，从而导致该环节耗费时间较长。2、由于政策的变化，机械停车位缓建的事宜也受到影响，原本由开发商承诺即可办理，变成不但需要开发商承诺，还要提供资金保证，并且需征求三分之二以上的业主同意。为此，开发商在提供资金及资产保证的前提下，还逐产征求每一位业主的同意，收集各业主的意见亦花费很长时间（大约3个月左右），并因此导致该商品房于2019年1月16日才完成验收备案，从而影响办证时间。3、根据湾区现行的政策，受理不动产一手房登记申请需通过网上预约且每日放出可办理案件号有限及限制开发商每日送审案件宗数限制，时常因约不到号导致无法送件，而且需要办理一手转移的数量多及其资料非常繁琐。因此，两证合一属政策变更、不可抗力，上诉人在签订合同时无法预见，非上诉人可以控制。法院应当将被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，需先行申请办理该商品房的权籍调查手续及机械停车位缓建事宜所延长的时间，给予从原本办证时间中扣除，相应免除上诉人的责任。二、一审法院未尊重合同关于出卖人不承担违约责任的约定，责任认定也显失公平，应当予以改正。l、商品房买卖合同附件四第六条约定“因买受人及按揭银行的原因或产权登记机关办理时间延长，造成买受人不能再规定期限内领取房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任”。2、根据以上的论述，房产证在办理过程中存在受理机关系统问题以及政府存在政策变更，导致产权登记机关办理时间延长，是上诉人签订合同时无法预见的，属于不可抗力。同时根据合同约定，被上诉人由此也不承担违约责任。但一审法院却未尊重双方合同约定。综上所述，上诉人认为，一审法院未查明事实，未对上诉人的证据做出正确认定，对于上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的逾期办证全部归责于上诉人，要求上诉人承担全部违约责任，明显显失公平，也违背合同对于上诉人免责的约定。请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求或依法发回重审，保护上诉人的合法权益。被上诉人吴翠丽未在法定期限内提交任何答辩意见。原审原告吴翠丽向一审法院起诉请求：一.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金（以总房价为基数，按每日万分之一从收楼后91日起计至取得房产证书之日止）；二.本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：经审理查明，2015年9月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区的创新世纪花园8栋601号商品房，总价款为490708元。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内获取房地产权属证书的，出卖人应自本房地产交付日起的第450日起，按日向买受人支付本房地产总价款万分之一的违约金，直至买受人取得房地产权属证书之日为止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。2016年6月28日，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，凡申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查。2017年3月1日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于全面推行大亚湾区一手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务网上预约办理的通知》，内容为：申请人在前往区行政服务中心一楼不动产登记窗口办理一手房转移登记、预告登记（包含预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记）、抵押权登记（现房抵押登记）业务前，必须先通过“大亚湾房管”微信公众号申请预约号源，并按照区房管局新平台发出的审核短信要求，在规定的时间到对应的窗口排队办理。2019年5月13日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局向被告发出《关于对惠州市京粤实业有限公司的回复意见》，注明该局将从2017年6月30日起对新系统“惠州大亚湾区不动产登记信息基础管理平台”和旧系统“不动产登记过渡平台”的数据进行整理和迁移，为了不影响迁移数据的完整性和准确性，从2017年7月1日起关闭系统暂停相关业务办理，于2017年8月27日开放一手房转移登记预约业务，2017年8月28日恢复受理一手房转移登记申请，2017年9月1日恢复受理商品房首次登记申请。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2016年9月20日，被告将房屋交付给原告使用。2019年1月16日，涉案房屋完成验收备案。2019年1月16日，涉案房屋完成验收备案。2019年5月14日，涉案房屋完成大亚湾商品房首次登记。2019年5月16日至20日，涉案房屋办理权籍调查手续，用时4天。2019年3月21日，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。截止至本案庭审之日的2019年6月21日，被告尚未将办理上述房屋转移登记所需资料提交到登记部门备案。原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。关于对合同条款“办理权属登记需由出卖人提供的资料”的理解问题。在不动产权登记新政策出台前，被告需要首先办理所售项目商品房产权的首次登记，然后再向登记部门提交转移登记所需资料，申请办理将原告所购房屋产权转移至原告名下的房屋产权转移登记手续。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，还需先行申请办理该商品房的权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，被告在向登记部门申请办理不动产权转移登记前，也需先行申请办理并完成原告所购房屋的权籍调查手续。虽然办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序，但是，毕竟办理权籍调查和办理转移登记两项工作程序是互相独立的。权籍调查程序完成后，何时进入转移登记程序，依赖于被告的主观意愿。如果权籍调查程序完成后被告不提出申请，转移登记的程序也自然无法启动推进。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，以及被告须将原告所购房屋交付并让原告取得该房屋的不动产物权的合同目的理解，上述合同约定的资料应当是被告为办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期及相关违约责任承担的问题。按合同约定，涉案商品房于2016年9月20日交付原告使用，被告本应当按约在360日内的2017年9月15日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案合同签订于不动产登记政策调整之前，即在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。不动产权登记政策调整变化后，可能会因此而延长被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加被告履行办证义务的时间成本。由此可能造成被告办证期限的延长，并非被告所能预见和克服，责任不在被告，应当相应免除被告的部分逾期办证责任。被告提供的证据仅能证明，被告在办理涉案房屋的权籍调查时增加了4天的时间成本。该增加的时间，应当在计算被告逾期办证天数中予以扣除。涉案房屋直到2019年1月16日才完成验收备案，自此日起才具备办证条件。登记部门系统暂停服务的情况，发生在涉案房屋具备办证条件之前，对被告履行办证义务没有产生实质影响。故对于被告据此提出的要求相应延长其办证期限和相应免除其逾期办证责任的抗辩意见，本院不予支持。按照合同约定，被告应当在2017年9月15日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。但被告直到本案庭审终结之日的2019年6月21日，仍然没有将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，扣除被告办理涉案房屋权籍调查所需时间，被告的逾期时间长达640天。被告逾期未将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应承担向原告支付逾期办证违约金的违约责任。原告提出调整增加违约金的意见，但未提出相关证据支持，本院依法不予采纳。故对于被告应付原告的违约金，仍然应当按照合同约定的不超过总房价款5%的违约金上限执行。按照合同约定，被告应承担的违约金，自本案房屋交付后第450日起，以总房款为基数，按每日万分之一的比例，计算至本案庭审终结之日止，已经超过了总房价款的5%。因此，对于原告请求支付的违约金，其中未超过总房价款5%的部分，本院予以支持；其中超出总房价款5%的部分，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告吴翠丽支付逾期办证违约金24535.40元；二、驳回原告吴翠丽的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经理查明：原审审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系商品房预售纠纷案，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人应否承担逾期办证及逾期交房的违约责任。关于逾期办证违约责任，涉案《商品房买卖合同》约定出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。据查，京粤公司在2019年x月x日才向不动产登记部门申请办理首次登记，直到本案一审庭审结束的2019年x月x日，京粤公司仍然没有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，应当依照合同承担相应的逾期办证违约责任，一审法院据此认定逾期天数计至2019年6月21日并无不妥。关于因政策变化增加的办证时间的扣除问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”依照上述规定，只有基于“出卖人的原因”，出卖人对于逾期办证有过错的情况下，出卖人才需对逾期办证承担违约责任，至于因政策变化导致的办证流程延长，属于不可归责于出卖人的事由，只要出卖人按照政策需要积极履行了办证义务，对应因政策变化所导致增加的办证时间，应从出卖人的办证天数中扣除，免除相应的违约责任。涉案《商品房买卖合同》签订后，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》载明从2016年6月30日起新增两次权籍调查的手续，而原约定的办证期限在此后方才届满，故本院认为增加两次权籍调查的时间属于上诉人签订合同时无法预测、控制的时间，属于政策变化，可以从办证历时中扣除相应天数。本案中，京粤公司未提供证据证明其办理权籍调查的历时，一审法院不予支持其关于免除相应期限逾期办证责任的抗辩并无不妥，本院予以维持。上诉人主张在逾期时限内扣除因不动产登记系统故障暂停业务的时间及因全面启用不动产登记信息平台暂停相关业务办理的时间，而京粤公司未提交证据证明在该时间段内发生了其提交办证资料而遭遇暂停受理业务的事实。且，涉案商品房直至2019年1月16日才完成建设工程竣工验收备案，2019年1月16日前涉案商品房尚不具备办证条件，2019年1月16日前的不动产登记系统调整不会对其办证时间产生影响，故本院不予支持京粤公司的该主张。至于京粤公司主张因限号措施、登记部门办理登记业务超时等增加的时间予以扣除，没有充分的依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币370元，由上诉人惠州市京粤实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  丁晓鹏审 判 员  严丽芳二〇一九年十二月十二日法官助理  陈佳汝书 记 员  张婉婷