江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0623民初2663号原告：如东中天物资有限公司，住所地如东县。法定代表人：徐忠，总经理。委托诉讼代理人：丛桂远，江苏南黄海律师事务所律师。被告：如东县鑫庆制衣有限公司，住所地如东县。法定代表人：符国庆，总经理。被告：符国庆，男，1967年4月1日出生，汉族，住如东县。上述两被告共同委托诉讼代理人：江鑫，江苏如江律师事务所律师。被告：於俊，男，1957年5月31日出生，汉族，住如东县。原告如东中天物资有限公司（以下简称中天物资公司）与被告如东县鑫庆制衣有限公司（以下简称鑫庆公司）、符国庆、於俊返还原物纠纷，本院于2019年5月23日立案受理后，依法适用简易程序于2019年7月22日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭于2019年9月24日公开开庭进行审理。原告中天物资公司法定代表人徐忠及其委托诉讼代理人丛桂远，被告鑫庆公司、符国庆（仅参加第一次庭审）及其共同委托诉讼代理人江鑫到庭参加诉讼。被告於俊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中天物资公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院责令被告搬出系原告所有、被告鑫庆公司在使用的、位于如东县间房屋。2、责令被告按1800元/月计算，支付原告从2014年2月始至房屋交付给原告之日止期间的房屋使用费（计算至起诉之日为人民币111600元）。三被告共同连带承担因侵权造成的损失。事实和理由：因案外人如东县住友化工有限公司（下称住友化工公司）与原告因欠款纠纷，如东县法院作出（2007）东执字1012号裁定书，裁定属于原住友化工公司所有的，位于如东县间、宿舍二间房屋的房屋所有权归中天物资公司所有。2014年2月，被告从注册地搬到，在未征求原告意见的基础上占有了原告所有的上述房屋。原告发现后，先后请镇、村领导协调，反复协商未果。现原告为维护自身的合法权益，向贵院提起诉讼，恳请准许所求。被告鑫庆公司辩称：1、住友化工公司与原告之间所谓的欠款关系，答辩人根本不知情，与其无关。2、答辩人根本没有占用原告所谓的房屋，答辩人经营地点是其法定代表人符国庆向於俊个人购买，土地是向政府租用，所以与原告没有关系。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告符国庆辩称：1、住友化工公司与原告之间所谓的欠款关系，答辩人根本不知情，与其无关。2、答辩人根本没有占用原告所谓的房屋。3、答辩人曾于2014年向於俊购买过位于如东县丰利镇家庙桥村二十一组的房屋及附属物。因所购买的房屋破旧不堪，在这之后答辩人进行了维修和装潢。答辩人购买的资产与原告没有关系，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。被告於俊未到庭，亦未提交书面答辩意见和相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，在本院认为部分综合作出认定。经审理查明以下事实：1、原告中天物资公司系有限责任公司，经营范围为煤炭、焦炭、建筑材料批发、零售。被告鑫庆公司系有限责任公司（自然人独资），经营范围服装、针织品、家用纺织制成品、服装制版及印版、双面胶带制造、加工、销售。2、中天物资公司依据本院（2007）东民二初字第157号民事调解书于2007年6月3日申请执行住友化工公司财产。在执行过程中，如东县价格认证中心于2007年7月26日出具了东价证（2007）60号关于住友化工公司被扣押的设备及房屋的价格鉴定结论书。该报告评估以下财产的价值：1.蒸汽锅炉0.5吨一台，价格是22750元；2.离心机两台，价格10250元；3.搪瓷反应釜1000立升三台，价格13650元；4.搪瓷反应釜2000立升五台，价格38500元；5.烘干机1500型一台，价格7350元；6.冷凝器六台，价格7350元；7.制冷机（报废）两台，价格500元；8.办公桌四张，价格1360元；9.办公室四间，建筑面积104.2平方米，鉴定值26260元；10.宿舍二间，建筑面积34.72平方米，鉴定值8750元。执行法官于2007年8月27日张贴公告一份，主要内容为：被执行人的法定代表人於俊离厂出走，去向不明，故无现金履行能力，但被执行人有位于如东县间，建筑面积104.2平方米，经如东县价格认证中心评估，鉴定价值为22600元（应为26260元），宿舍两间，建筑面积34.72平方米，经如东县价格认证中心评估，鉴定价值为8750元。根据申请执行人的请求，将上述房屋执行交付给申请执行人，抵算本案部分执行标的款。据此，依法裁定如下：限被执行人住友化工公司在本公告张贴后5日内将位于如东县原属住友化工公司所有的座北朝南办公室四间，座西朝东宿舍两间腾空搬出，逾期不搬出，则强制执行。强制执行的费用由被执行人承担。此公告张贴在住友化工公司的厂门上。2007年9月3日，执行法官办理了此案的款物交接手续，将蒸汽锅炉0.5吨一台、离心机一台、搪瓷反应釜1000立升三台、搪瓷反应釜2000立升五台、烘干机1500型一台、冷凝器六台、制冷机（报废）两台、办公桌四张、办公室四间、宿舍两间，交付给申请执行人，抵算本案执行款136720元。不足部分4280元申请人表示放弃，本案执行完毕。2007年9月5日，法院出具（2007）东执字第1012号民事裁定书，裁定原属住友化工公司所有的位于如东县间、宿舍两间的房屋所有权归申请执行人中天物资公司所有。3、本院依职权调取了住友化工公司的工商登记资料，从工商登记资料中反映出以下事实：如东县五义化工厂作为乡镇企业成立于1991年7月20日，创办资金3.1万元。1991年8月16日，领取企业法人营业执照，1995年7月企业名称变更为如东县住友饲料添加剂厂，注册资金变更为42.15万元。1995年7月13日领取了新的营业执照。2003年7月，企业名称又变更为住友化工公司，股东变更为於俊、蔡秀凤。2003年7月4日，南通永信联合会计师事务所出具了验资报告，认为该企业原注册资本为42.1万元，均系集体资本。根据丰利镇政府丰政（2003）57号“关于如东县住友饲料添加剂厂资产评估确认界定书”，公司章程和会议纪要的规定，实行产权制度改革，变更后注册资本为562700元。其中於俊以出资502700元收买原饲料添加剂厂的所有资产；蔡秀凤以现金出资6万元。在工商登记资料中，饲料添加剂厂于2003年7月10日有一份住址证明，证明如东县住友饲料添加剂厂经营地点位于如东县六组，自有生产经营面积计2000平方米，特此证明。在2003年7月30日於俊签字提交的住所证明中载明：本房产产权归於俊所有，同意将2000平方米以无偿方式提供给住友化工公司企业使用。全体股东、於俊、蔡秀凤进行了签名。住友化工公司于2003年8月14日领取了企业法人营业执照。2006年6月8日，又修改公司章程，将注册资本由56.27万元调整为556.27万元。增加了吕显杰增资500万元。同年6月22日，领取了新的营业执照，注册资本登记为556.27万元。2007年2月25日，临时股东会决议将吕显杰的500万元增资退出，由於俊接受300万元，於政接受100万元，徐仕林接受100万元，蔡秀凤的6万元也转让给於俊，并进行了相应的工商变更登记。变更后的股权结构为，於俊出资356.27万元，占比64.05%，於政、徐仕林各出资100万元，各占比17.98%。2012年4月24日，住友化工公司被工商局吊销营业执照。4、2014年1月16日，於俊作为甲方与符国庆作为乙方签订了协议书一份，载明：1.乙方购买甲方的资产为坐落在义烈士塔毗邻的利达机床厂西侧，五丰公路北侧，居民张芝林家东侧，洋港桥河南侧）范围内的全部房屋及其附属构筑物。2.双方确认出让资产价格为18万元人民币（不包含资产所占土地）。协议期满时，若乙方生产经营正常，另行补偿甲方1万元资产费用。3.协议期限自2014年1月1日-2019年1月31日止。甲乙双方签立协议时，乙方付资产价款3万元；2015年1月底前付3万元；2016、2017年1月底前各付4万元；2018年、2019年1月底前各付2万元。结付方式为现款。4.出让资产所涉的债权、债务及其全部经济、民事、法律责任由甲方承负，与乙方无关。5.甲方资产出让后的土地使用费用，自本协议生效之日起由乙方承负，出让前全部费用由甲方承担。6.出让资产在甲方收到乙方第一笔付款时，甲方必须全部移交给乙方。在乙方未付清出让资产全部价款时，乙方不享有受让资产的所有权。7.协议期内，乙方享有甲方出让资产的使用权，甲方不得干扰乙方资产管理使用及其生产经营的全部活动。8.甲方出让资产占用张芝林家的土地，其资产出让后的费用由乙方自洽承付。甲方资产出让前所欠用电费用由乙方协调处理。9.协议期内若有一方违约，按照相关法律法规规定，赔偿对方全部损失。10.本协议经甲乙双方签字，乙方支出第一笔价款时生效。协议甲方处由於俊签字，乙方处由符国庆签字。协议签订后，符国庆向於俊支付价款12万元（其中10万元有收条，2万元没有收条）。2016年10月，被告鑫庆公司向政府交纳了其购买厂房的土地年租金1500元；2017年9月，被告鑫庆公司向政府交纳了其购买厂房的土地年租金1500元；2018年，被告鑫庆公司向政府交纳了其购买厂房的土地年租金1600元。此外，符国庆已对购买的厂房及其他设施进行了修缮、装潢与部分重建。5、当地村民均证实，被告於俊创办的化工厂已经倒闭六七年，后被符国庆买下来了，符国庆对购买的厂房进行了修缮和重建，对于於俊化工厂门口张贴本院执行公告的事情均不知情。6、鉴于本案案情的复杂性，本着对当事人负责，尽可能化解矛盾，本院适度加大调查取证的力度，对能够取证的地方和相关人员进行了充分的调查取证。经过对如东县丰利镇原工办主任季泉、冯信荣，国土所张所长，建设所葛所长，家庙桥村原支部书记张建全及包组干部冯根林，於俊本人等相关机构与人员的调查，反映了以下事实：第一，原五义化工厂作为乡镇企业创办，当时并未办理土地使用权证及房屋所有权证，所属土地性质是镇集体土地，使用者每年向镇政府交纳土地年租金。第二，原五义化工厂由于经营亏损，资不抵债，在1995年2月由当时的五义乡政府相关人员代表乡政府与於俊个人签订产权买卖合同。事后由於俊个人经营，并变更厂名为如东县住友饲料添加剂厂，之后又根据政府要求变更为住友化工有限公司，经营至2007年因资金链断裂而停产。第三，本案原告在法院将住友化工公司其中的六间房屋执行交付给原告抵偿部分债务后，原告并未实际占有使用，也无人知晓这一情况。2007年住友化工公司停产后，一直无人问津，厂内杂草丛生，直至2014年於俊与符国庆签订相关协议时，厂内的房屋由于是乡镇企业创办时所建的普通平房，加之多年无人管理居住使用，已是破烂不堪，协议约定符国庆应支付的18万元对价在其他人员看来是高价，并非不合理低价。本院认为，本案中双方的争议焦点为：1、案涉争议的房屋其所有权归属？2、鑫庆公司实际占有案涉争议房屋是否合法取得？3、原告主张由被告承担所谓的房屋使用费是否有事实依据和法律依据？4、原告主张返还原物是否支持？对双方争议的问题，本院分述如下：1、关于争议房屋所有权归属问题，无论是整个工商登记资料的所有情况记载，还是於俊本人的陈述，在将五义化工厂的资产及后来陆续添置的资产作为出资重新设立住友化工公司后，其所有资产就依法属于住友化工公司的资产，而不是於俊个人的资产。於俊在相关工商登记中出具的住所证明，其内容不具有合法性。因原告中天物资公司与住友化工公司欠款纠纷一案，本院于2007年9月5日作出裁定将原属住友化工公司所有的位于如东县间、宿舍两间的房屋所有权归原告中天物资公司所有。被告於俊与被告符国庆于2014年1月16日签订的协议书，将案涉房屋转让给被告符国庆，而被告於俊对案涉房屋并无所有权，其转让案涉房屋的行为属于无权处分。2、关于鑫庆公司实际占有案涉争议房屋是否合法取得的问题，根据物权法规定，无权处分房屋时，受让人需满足以下条件才能取得所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）办理产权过户手续。本案中，由于住友化工公司的土地性质是镇集体所有，所建房屋没有产权手续，符国庆无法从法定的产权登记信息中获知房屋产权问题，因本案原告一直没有实际占有、使用法院执行抵债的房屋，符国庆也无法知道部分房屋被执行抵债的情况，但是符国庆作为居住在住友化工公司附近的住户，周边邻居均清楚是於俊所办的化工厂的地方，符国庆在购买时应当了解清楚资产是属于原住友化工公司所有，其未尽到审慎注意义务，其与於俊个人签订的协议侵害了原住友化工公司债权人的利益，故被告符国庆、鑫庆公司实际占有案涉争议房屋并非善意取得。被告於俊的无权处分行为及被告符国庆未尽到审慎注意义务的过错，造成法院执行给原告中天物资公司的房屋被鑫庆公司占有使用，由此造成的损失，应当由符国庆、於俊按照各自过错程度承担相应赔偿责任。3、对于原告主张的原物是否返还的问题。本院认为，原告对原住友化工公司的债权通过法院执行，以物抵债的方式得到受偿，以物抵债中包括案涉争议的六间房屋。由于该房屋占有的土地性质为集体土地，法院是在特定历史条件和特殊时间段执行以物抵债的，土地性质决定了原告受偿后也无法办理房屋产权手续。在2007年9月法院对六间房屋办理交接手续和出具了确权裁定书后，原告取得了该房屋的相关权利。但原告事后并未实际占有使用，也未交纳土地年租金，加之住友化工公司倒闭后整个公司占地范围内均处于停产无人问津的状态，在事隔将近七年时，於俊与符国庆签订了相关协议，由符国庆购买了公司相关资产。符国庆在取得原住友化工公司占地范围内的房屋及附属构筑物后，进行了改造、修建，将自身经营的鑫庆公司迁移此地办公经营。可见，法院在2007年9月执行交付给原告的六间房屋其原物已不完全存在，在此情况下，如果再要求被告返还原物，极易引起一系列矛盾纠纷。2007年执行交付时以及2014年1月自然损耗后的房屋状况已无法完全说清，没有证据来充分反映当时的状况。被告符国庆、鑫庆公司虽不完全具备善意取得的条件，但结合相关调查与情理判断，2014年符国庆实际取得的房屋已是破旧不堪，与2007年9月法院执行交付给原告的房屋已存在本质区别。从兼顾双方利益，彻底解决纠纷角度，维持现状，由被告适当赔偿损失是最好的案结事了的办法。在原评估价的基础上，从利率计算或者房屋重置成本价再折旧等多角度测算，建议由被告补偿或赔偿原告5万元了结此事。被告接受了法官的调解建议，可原告始终不接受。经本院对原告释明，原告仍坚持原诉讼请求。鉴此只能判决由被告返还房屋。4、关于原告主张由被告承担所谓的房屋使用费是否有事实依据和法律依据的问题，因本案是因侵权行为引起的财产返还之诉，双方之间不存在合同约定的租赁关系或其他关系，2014年符国庆取得房屋后也进行了修缮，现在返还给原告的房屋已由符国庆进行修缮与整修，其添置的部分损失其可另行主张权利，鉴于双方互负责任和义务，故对原告本案中主张要求被告承担房屋使用费的诉讼请求不予理涉，双方可另案主张。综上所述，原告的诉讼请求部分支持。被告於俊未到庭参加诉讼，视为放弃其所享有的抗辩权利，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百二十九条、第一百七十一条第一款、第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告如东县鑫庆制衣有限公司、符国庆于本判决生效后的三十日内将法院原执行交付给原告如东中天物资有限公司的六间房屋腾空返还给本案原告如东中天物资有限公司，被告於俊协助配合交房。二、驳回原告如东中天物资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2532元，由原告如东中天物资有限公司负担1266元，被告如东县鑫庆制衣有限公司、符国庆、於俊共同负担1266元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2532元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  王新兵人民陪审员  朱文明人民陪审员  钱玉龙二〇一九年十二月四日法官 助理  孟良燕书 记 员  陈欣妍