杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0102民初5697号 原告（反诉被告）：杭州锦悦企业管理有限公司，住所地：浙江省杭州市上城区水门********。 法定代表人：郁敏珺，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梁勇恒，浙江楷立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢珍珍，浙江楷立律师事务所律师。 被告（反诉原告）：倪晓达，男，1987年9月27日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：李巧钰，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何佩佩，浙江泽大（浙江自贸区）律师事务所律师。 杭州锦悦企业管理有限公司（以下简称锦悦公司）与倪晓达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，适用简易程序审理。审理中，倪晓达提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理，后本院对本案转为普通程序，于2019年8月22日公开开庭进行审理。锦悦公司的委托诉讼代理人梁勇恒、谢珍珍，倪晓达的委托诉讼代理人何佩佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦悦公司起诉称：2015年11月3日，双方签署编号为ＪＨ44-ＢＨＳＺ-2015-0598《房屋租赁合同》，约定锦悦公司向倪晓达出租坐落于杭州市上城区房屋，房屋面积417.4平方米，用于倪晓达进行餐饮经营，租期自2016年1月19日起至2021年1月18日止，交付日为2015年11月20日，2015年11月20日至2016年1月19日为装修期，即免租期。该房屋自租赁期开始日起，第一年的月租金含税价为58561.22元，第二年的月租金为58401.22元，第三年的月租金为61321.28元……，租金支付方式为先付后用，每2月为一个付款周期，倪晓达应于该付款周期前一个月的25日之前向锦悦公司支付下期租金款。另约定，该房屋的每月物业管理费为人民币15861.2元，该房屋实际使用的水、电、空调、煤气、通讯费等能源费用及其他公用事业费用，须在收到书面结算通知后5个工作日内支付。合同签订后，锦悦公司依约交付了房屋，但倪晓达自2017年7月开始拖欠租金和物业费。为此，锦悦公司多次向倪晓达发送催款通知书要求倪晓达支付拖欠的上述费用，但倪晓达未支付任何款项并继续占有使用房屋。2017年12月8日，锦悦公司向倪晓达发出《房屋租赁合同解除通知函》，通知倪晓达《房屋租赁合同》自2017年12月13日起解除，要求倪晓达于当日腾退房屋并在2017年12月20日下午17：00时之前支付拖欠的租金、物业管理费、滞纳金、违约金。锦悦公司作为案涉房屋的管理方及运营方，具有签订、履行租赁合同的权限。锦悦公司认为《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同真实合法有效。根据《房屋租赁合同》13.3条等，锦悦公司（甲方）有权不予返还倪晓达（乙方）的租赁保证金、并要求乙方补交装修期所免除的租金等费用、提前终止《房屋租赁合同》并提前收回房屋、向乙方另行按第一年月租金的3倍金额补偿甲方等条款，锦悦公司诉求符合法律和双方约定，现倪晓达拖欠租金、物业费、水电费等已属违约，应承担相应违约责任。锦悦公司的诉讼请求为：1.判令倪晓达向锦悦公司支付租金292003.89元；2.判令倪晓达向锦悦公司支付租金滞纳金102902.49元（暂计算至2018年07月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至倪晓达实际付清之日止）；3.判令倪晓达向锦悦公司支付物业管理费64791.92元；4.判令倪晓达向锦悦公司支付物业管理费滞纳金21987.49元（暂计算至2018年07月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至倪晓达实际付清之日止）；5.判令倪晓达向锦悦公司补交装修期内免交的租金115202.4元；6.判令倪晓达向锦悦公司支付装修期内免交的物业费31287.85元；7.判令倪晓达向锦悦公司支付未开业违约金265867.85元（按保证金的1%，自2017年5月1日计算至2017年12月13日）；8.判令倪晓达向锦悦公司支付违约金175683.66元；9.本案诉讼费用全部由倪晓达承担。在诉讼过程中，锦悦公司减少部分诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1.判令倪晓达向锦悦公司支付租金107816.82元；2.判令倪晓达向锦悦公司支付租金滞纳金10086.78元（支付以合同约定应交租金之日次日起，以欠缴租金为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；3.判令倪晓达向锦悦公司支付物业管理费14601元；4.判令倪晓达向锦悦公司支付物业管理费滞纳金1313.79元（支付以合同约定应交物业费之日次日起，以欠缴物业费为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；5.判令倪晓达向锦悦公司补交装修期内免交的租金115202.4元；6.判令倪晓达向锦悦公司支付装修期内免交的物业费31287.85元；7.判令倪晓达向锦悦公司支付未开业违约金265867.85元；8.判令倪晓达向锦悦公司支付违约金175683.66元；9.本案诉讼费用全部由倪晓达承担。 倪晓达答辩称：一、倪晓达不存在违约行为，锦悦公司无权依据《房屋租赁合同》的约定单方解除合同，锦悦公司要求判令确认《房屋租赁合同》于2017年12月13日解除及要求判令倪晓达支付房屋占有使用费的诉请，应予驳回。《房屋租赁合同》第13.3约定了锦悦公司可以单方解除合同的情形，其中虽然包括锦悦公司在倪晓达逾期支付租金超过十五日的情况下可以单方解除合同，但本案的实际情况是，因整个商场项目未开业，尚未到达倪晓达应付租金的时间节点，因此，就不存在倪晓达逾期支付租金的说法。锦悦公司更无权根据此不存在的违约行为，根据合同行使解除权，并要求倪晓达支付房屋占有使用费。而事实情况是，锦悦公司在向倪晓达发出前述合同解除函之前，就已于2017年9月1日擅自将案涉房屋出租给案外人刘芳，并于2017年9月11日就给案外人刘芳办理了施工许可，允许其进场施工。根据法律规定及合同约定，锦悦公司的行为已对倪晓达构成违约，应向倪晓达承担相应的违约责任。为此，倪晓达也已就本案向贵院提起了反诉。因此，锦悦公司据此所提的全部诉讼请求均不应支持。另，锦悦公司并非物业费主张的主体，锦悦公司根本不具备主张物业费等物业相关费用的主体资格。《房屋租赁合同》第5.2.1.2约定，物业费除倪晓达与锦悦公司签署租赁意向书后已向锦悦公司缴纳的租赁意向金之部分冲抵外，物业费应向受托物业管理单位支付。本案中，锦悦公司与倪晓达未签订租赁意向书，物业服务实际提供的主体也并非本案锦悦公司，故锦悦公司并非主张物业相关费用主张的适格主体。二、本案履行事实说明及产生本案纠纷的原因。双方于2015年11月3日签订《房屋租赁合同》，锦悦公司于2016年10月13日交付案涉房屋，彼时案涉越都荟项目商场在此前刚经历中都老板资金链断链跑路，商场商户利益无法保证，商场一度陷入瘫痪，经调整一年左右，由上海锦和商业经营管理股份有限公司接管。当时商场前途不明，何时能开业不明朗。因此，双方签订的《房屋租赁合同》8.1款约定，“乙方（倪晓达）同意该房屋与本项目同步开业，在该等前提下，甲方（锦悦公司）同意在装修期结束至项目开业日期间乙方（倪晓达）可免交租金和物业管理费”。当时签订合同时，双方都对项目开业存在不确定的预期，而锦悦公司也愿意以此作为条件，扫除商户们的顾虑，同意商户们在装修期结束至项目开业日期间乙方（倪晓达）可免交租金和物业管理费。但是实际情况并不尽如人意：倪晓达在签订《房屋租赁合同》后，即开始组织装修。但倪晓达发现，同期在装修仅有两、三家。商场物业管理不善，以各种理由不断阻碍倪晓达装修，各种原因导致倪晓达中止了装修。在倪晓达中止装修之后，倪晓达和其他商户一样，一直在观察商场的招商进展。但是期间，越都荟项目的招商一直不成功。上海锦和商业经营管理股份有限公司为此更换了不下五、六个经理，招商定位也一直在调整。倪晓达从开始的积极准备装修，到等待，到主动向锦悦公司提出终止合作，协商如何退还已付款项，如何赔偿装修损失等。而锦悦公司方不管谁出面，十几轮下来，每一轮、每一个来对接的人都要求我们提诉求，同时不断地给我们商场会尽快开业的预期和承诺，但事实是至今都没做到。在锦悦公司此次起诉前，倪晓达还真不知道，锦悦公司已经在做诉讼的准备。还一直以为，锦悦公司一直在启动与倪晓达和其他商户协商赔偿我们商户的事情。据倪晓达等商户所知，此次锦悦公司批量启动诉讼，是因已将纠纷商铺统一承租给了第三方，有集中清退的需求。但此做法显属仓促和过激。在大部分商户还处于协商等待期时，即采取此硬性的方法，不利于事情的解决，而且更可能激化矛盾。前述事实经过，倪晓达均有相关证据予以证明。三、本案中，锦悦公司的违约行为。倪晓达此前除基于履约行为，知道商场招商不行之外，对商场本身的合法性、为什么一直开不了业没有专业地深究。直至此次被诉，多方了解后，方知，原来商场招商做不好、开不了业是越都荟大楼本身自带的无法解决的问题：（一）案涉商场大楼规划用途为写字楼，并非商场，锦悦公司虽后续有相应的补救行为，但此用途的变更并无规划变更许可。也即，案涉房屋存在不应被作商场经营的建设规划许可，尤其是餐饮经营，而此问题将直接影响合同效力。我们知道，写字楼的功能和商场的功能有本质区别，尤其是餐饮部分的功能。不同的功能规划，会导致房屋在初始设计时就无法满足变更后的用途。而事实上，案涉房屋原系按照写字楼的功能规划、设计、建造，并不具备商场用途的各方面要求，即使按照相关图纸所显示的零售功能，其跟餐饮功能也有本质区别，在楼板承重、餐饮油烟管道、排污管道、消防要求等方面存在重大区别。但事实是，越都荟项目对外宣称是作商场之用，三楼的招商均是餐饮，已属重餐饮的性质。商户们在入驻装修阶段，多多少少有发现些问题，但彼时并不知晓是整幢大楼存在违法、违规变更用途使用的问题。为此，为查清该部分事实，倪晓达申请贵院调取案涉大楼建设、规划、消防等方面的材料。但就向城建档案馆、规划档案馆查询得知，案涉建设项目资料并未移交城建档案馆，规划档案馆留存的材料也仅有少数，且如规划许可证等均未提交规划档案馆留存，因此，至今案涉房屋在建设规划方面是否存在问题，是否存在违法、违规变更用途使用的事实尚未查明。同时，据代理人向规划局了解，如案涉房屋存在变更规划用途使用的情况，后续如何了解？相关人员答复，除非业主主动将变更用途一事向规划局提交审批材料，启动审批流程，否则规划局不介入主动调查、执法，后续应由城管介入。为此，倪晓达申请贵院向城管调查取证。但据城管反馈，就倪晓达所提的，案涉房屋存在违反规划用途使用的问题，其此前未经查证，有待进一步核实。同时，据倪晓达方近期了解到，就建设工程竣工验收后，如在使用过程中存在违反规划用途建设、装修的情形的，还涉及住建、消防的管理。因此，就该些问题，倪晓达方认为有必要再向住建、消防核实、调查。（二）锦悦公司为满足实际需要的商场经营用途，对案涉房屋所实施的行为，导致案涉商场大楼违法违规行为不断，致使整幢大楼陷入违法违规经营的状态。1、案涉房屋一楼正门口用作经营COSTA、麦当劳、快客的部分超出规划用地红线核准的范围，未取得建设工程规划许可证，系违法建筑。此事实已经得到城管的明确答复，确属违法建筑。2、大楼外立面违法安装广告牌、烟道和钢架楼梯，不符合规划许可。3、锦悦公司提供的房屋未满足消防要求，存在安全隐患。就案涉庆春路87号房屋是否已通过建设工程消防验收，是否已经过建设工程消防设计审核（备案），是否已经过公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查并取得相应证照的问题，经贵院同意，倪晓达方已向消防调取了相关证据材料，该些证据显示案涉房屋直至2018年9月20日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。同时，据“上公消审字[2015]第0021号”《建设工程消防设计审核意见书》的要求“经此次审核同意建设工程消防设计不得擅自修改。确需修改的，建设单位应当向我大队重新申请消防设计审核。”据“上公消验字[2015]第0020号”《建设工程消防验收意见书》的要求，“工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案”。而根据消防提供的“3-4层墙身定位图”记载，2015年当时提交改造工程时，案涉房屋所在楼层只有零售，并无餐饮，且要求所有商铺外墙均不设置开窗。而事实是，锦悦公司在2015年招商至今，均对外宣称3、4层均为餐饮，餐饮招商进来之后，马上发现餐饮所需的开窗、管道、隔墙、楼层承重、排风等均不符合要求。也即，事实上，锦悦公司改变了规划、消防许可的用途，但锦悦公司并未依法进行审批，并取得相应的审批文件。另外，案涉大楼的地下室车位部分被改成了仓库在出租，消防登高面长期占用作为收费车位，堆放材料，存在严重安全隐患。（三）前述两点现状正是导致，双方都关心的开业无法实现的合同外的客观原因。倪晓达是基于多家商户损失现状反推才了解到前述事实，但根据向相关主管部门了解的情况，商场开业需要具备各方面的条件，包括核名、环保、排污、卫计、消防等，相关证据还须贵院调取方可获取。为此，为查清该部分事实，倪晓达申请贵院调取案涉大楼工商、环保、排污、卫计等方面的材料。综上，倪晓达和其他商户一样，承租案涉房屋的目的是经营创收，此乃案涉《房屋租赁合同》项下倪晓达的合同目的。但事实情况是，为要满足商场的用途需求，案涉整幢大楼被锦悦公司折腾成为了违反规划用途的不伦不类的建筑，不仅存在系违法建筑致使案涉合同无效的风险；事实上也因无法满足商场的开业条件，进而导致案涉的《房屋租赁合同》一直不具备实际履行的前提条件，合同目的无法实现。因此，即使在《房屋租赁合同》有效的前提下，《房屋租赁合同》约定的付款条件尚未成就，倪晓达不存在违约，锦悦公司全部诉请无事实和法律依据，应予驳回。同时，鉴于案涉房屋的实际情况及锦悦公司原因导致倪晓达遭受了损失，锦悦公司应向倪晓达返还已收取的全部款项并应赔偿倪晓达遭受的损失。为此，倪晓达已反诉。倪晓达恳请法院在查明本案事实的基础上，依法判决驳回锦悦公司的全部诉请。 倪晓达反诉称：2015年11月3日，双方签订合同编号为“ＪＨ44-ＢＨＳＥ-2015-0598”的《房屋租赁合同》，约定锦悦公司向倪晓达出租坐落于杭州市上城区房屋，房屋面积417.4平方米，用于餐饮经营，租期自2016年1月19日起至2021年1月18日止，交付日为2015年11月20日，免租期自2015年11月20日至2016年1月18日。房屋自租赁期开始日起，第一年的月租金为含税价58561.22元，第二年的月租金为58401.22元，第三年的月租金为61321.28元，第四年的月租金为61321.28元，第五年的月租金为66454.25元。租金支付方式为先付后用，每2月为一个付款周期，倪晓达应于该付款周期前一个月的25日之前向锦悦公司支付下期租金。同时约定倪晓达租赁该房屋后开业时间为2016年1月9日，倪晓达同意该房屋与本项目同步开业，在该等前提下，锦悦公司同意装修期结束至项目开业期间倪晓达可免交租金和物业管理费。同时约定，锦悦公司确保阿舅火锅（即倪晓达所经营的店铺）业态的独立性，不得出现同类小火锅。该份合同签订后，倪晓达依约交付了租金、租赁保证金、能源押金、物业管理费。但越都荟商场一直不具备开业条件，为此，倪晓达一直找锦悦公司沟通协商，希望能尽快开业。为此，2016年9月21日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定锦悦公司再给予倪晓达316天的折扣优惠，即最终倪晓达的装修折扣期自2015年11月20日至2016年11月30日；同时约定，该房屋倪晓达开业前，锦悦公司同意免除倪晓达物业管理费。补充协议签订后，倪晓达开始装修，并向锦悦公司交付装修押金。但2016年9月30日，锦悦公司无故阻拦和拖延倪晓达进场装修，倪晓达多次沟通无果，导致装修一度停滞。后经双方协商，装修又陆续开始。但在装修过程中，倪晓达发现同时装修的商户仅有两三家，根本不可能正常开业；此后，倪晓达与其他商户不断发现案涉房屋所在大楼不符合规划用途，存在多处违法使用情形，且不满足消防要求，存在重大安全隐患，根本不符合用作餐饮经营的用途，此系锦悦公司无法按照合同约定的开业时间开业的客观原因。且事实上，越都荟项目确实也未依约在2016年1月9日开业，此后很长一段时间商场招商冷淡无法正常开业促使双方签订了补充协议。因锦悦公司未能提供符合合同目的的房屋，且商场开业时间不明确，为避免扩大损失，倪晓达在2016年11月暂停装修。在前述装修期间及此后一段时间，倪晓达与其他商铺租户一直与锦悦公司多次沟通反映，要求尽快解决房屋不适租的问题并尽快拟定开业计划。为此，在倪晓达多次要求之下，锦悦公司才在2017年3月1日组织召开了协调会，并签下会议纪要，承诺2017年3月确定开业计划，2017年5、6月份开业。但此承诺并未兑现，项目未如期开业，且至今项目未满足开业条件。在锦悦公司承诺的前述开业时间又未兑现的情况下，倪晓达与其他商户在2017年下半年与锦悦公司多次沟通反映要求其返还已付款项，赔偿倪晓达等商户的装修等损失，但锦悦公司均故意拖延不作回应。锦悦公司甚至在未知且未取得倪晓达同意的情况下，于2017年9月1日擅自将案涉房屋出租给案外人刘芳，并拆除倪晓达原有装修，给倪晓达造成巨大损失。锦悦公司也未按照合同约定，保证阿舅火锅（即倪晓达所经营的店铺）业态的独立性，擅自引入其他小火锅。在锦悦公司实施了多方面的违法、违约行为前提下，为推动事情的处理，给双方尽快减损的机会，2018年4月16日，倪晓达特地为此跑到锦悦公司的唯一股东及实际控制人上海锦和商业经营管理股份有限公司沟通此事，要求锦悦公司尽快决定退赔方案。但锦悦公司最终竟违背事实，诉至法院要求倪晓达承担违约责任。为此，倪晓达与其他商户向上城区政府信访，虽经信访协调，但未能解决。倪晓达认为，锦悦公司提供的房屋不符合合同约定，商场项目开业迟迟无法实现，锦悦公司事实上无法履行合同，致使倪晓达无法实现合同目的，对倪晓达构成根本违约，锦悦公司擅自将房屋另行出租给他人、拆除倪晓达装修，给倪晓达造成了实际损失，违约故意明显，致使合同事实上已未履行，倪晓达有权依法解除合同并要求锦悦公司承担相应的违约责任。望贵院依法查明事实，查明本案所涉房屋是否为合法用途的建筑，锦悦公司是否存在欺诈，进而影响合同效力；并查实锦悦公司在履约过程中存在的违约行为。倪晓达的反诉请求为：1.判令解除双方签订的合同编号为“ＪＨ44-ＢＨＳＥ-2015-0598”的《房屋租赁合同》；2．判令锦悦公司返还倪晓达已支付首期房屋租金142082.96元、租赁保证金117122.44元、能源押金6511.44元、物业管理费69165.23元、装修押金24219.2元以及多支付的6511.44元及资金占用期间的利息损失66665.93元（按中国人民银行同期贷款年利率6%暂计至2018年12月24日，2018年12月25日起仍按年利率6%计算）；3.判令锦悦公司赔偿倪晓达装修损失174645.94元（其中设计费40000元，餐桌定金34000元，碗筷定金20000元，灶具及厨房排烟设备定金26500元，其他材料费21145.94元，人工费33000元）；4.判令锦悦公司支付倪晓达违约金175683.66元；5.本案全部诉讼费用、保全费用由锦悦公司承担。在诉讼过程中，倪晓达变更第2、3项反诉请求为：2.判令锦悦公司返还倪晓达已支付首期房屋租金142082.96元、租赁保证金117122.44元、能源押金6511.44元、物业管理费69165.23元、装修押金24219.2元及资金占用期间的利息损失65456.4元（按中国人民银行同期贷款年利率6%暂计至2018年12月24日，2018年12月25日起仍按年利率6%计算）；3.判令锦悦公司赔偿倪晓明装修损失149808元（其中设计费40000元，餐桌定金34000元，碗筷定金20000元，灶具及厨房排烟设备定金26500元，现场装修16845元，拆除、清运、二次搬运人工费12463元），本院依法予以准许。 锦悦公司就反诉答辩称：首先，锦悦公司已将租赁合同中约定的房屋如期交付倪晓达，完成合同主要义务，根据合同法60条，当事人应按约定全面履行自己义务。因此，倪晓达应按照合同约定支付相应租金、物业费、水电费等费用。根据合同10.1条，锦悦公司无需退还倪晓达保证金、能源押金、装修押金等费用，而是用前述费用抵扣拖欠的各项费用。反诉状中第二项诉请，装修押金实际数额为24209.2元，另不存在其多支付6511.44元的情况，锦悦公司已作为误入款，如数返还给了倪晓达。其次，双方从未对锦悦公司商场开业时间进行约定，合同8.1条明确约定倪晓达商铺开业时间2016年1月9日，锦悦公司有权书面要求倪晓达商铺与商场同步开业。故对锦悦公司来说，要求与商场同步开业是权利而非义务，不存在商场迟迟不能开业的情况。事实上，商场已于2017年5月1日正式开业。相反，倪晓达因考虑各种因素，迟迟未装修完毕并如期开业，给锦悦公司商场经营造成不良影响，倪晓达真正违约。再次，涉案房屋不存在不符合约定的情形。倪晓达也并未提供任何有证明力证据予以证明。商场多家商铺都在正常营业，从未受到外界影响而利益受损。最后，锦悦公司之所以重新出租租赁物，是在倪晓达构成根本违约所致，根据合同约定，倪晓达迟迟未于2016年1月9日开业并进行装修，锦悦公司在通知倪晓达并发送催款通知的情况下，为及时止损，减少倪晓达违约成本，对空置房屋重新利用符合合同约定，并有利于倪晓达的利益。此外，倪晓达承租期间，商场的经营状况并未违反业态独立性。综上，请求驳回各项反诉请求。 本院经审理认定，2015年11月3日，锦悦公司（作为出租方、甲方）与倪晓达（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在杭州市上城区庆春路87号越都荟商场3层008-02室房屋（建筑面积417.4平方米）出租给乙方用作经营餐饮服务；租赁期自2016年1月19日起至2021年1月18日止，交付日为2015年11月20日；给予60天的装修期，即2015年11月20日起至2016年1月18日；2016年1月19日起至2017年1月18日的月租金为58561.22元，2017年1月19日起至2018年1月18日的月租金为58401.22元等；房屋租金采用先付后用的方式，乙方须在2015年11月18日前向甲方支付2016年1月19日至2016年3月31日的首期租金142082.96元，其后每2月为一个付款周期；乙方应于租赁期内按照约定向物业公司支付该房屋的物业管理费，每月的物业管理费为15861.2元，乙方须在2015年11月18日前直接向受托的物业管理单位支付装修期及租赁期首期物业管理费69165.23元，以后每2个月为一个付款周期，乙方在该付款周期前一个月的25日之前支付物业管理费，每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金；该房屋实际使用的水、煤气等能源费用及其他公用事业费用以独立计量装置所得为计算依据，乙方须在收到书面结算通知后5个工作日或甲方另行确定的时间支付上一月的该笔费用，如乙方未及时支付，则每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金；甲方有权要求乙方自负费用保证该房屋的开业日与本项目开业日同步，乙方同意承租房屋与项目同步开业，在该前提下，甲方同意在装修期结束至项目开业日之间乙方可免交租金和物业管理费；如乙方逾期或未足额支付租金及其他应支付费用累计超过15日的，甲方可不予返还乙方的租赁保证金，并要求乙方补交装修期所免除的租金等费用，提前终止本合同并合法提前收回该房屋或任何部分，同时乙方应另行按第一年月租金的3倍金额补偿甲方；乙方按照政府相关部门要求，自行办理工商、税务、消防、环评等许可证，取得营业执照及相应各类许可证和配置相应设备设施，对其经营行为造成的影响承担全部责任；如法律法规规定或政府部门要求由甲方提供材料的，乙方必须向甲方书面提交需由甲方配合（该配合的范围应当在甲方的能力范围内且属于为达本合同目的所必须）提供的材料清单，甲方以其清单确认内容为限尽量配合，乙方应在开业前自行负责完成所有乙方在该房屋经营所需证照的办理，若乙方未能在开业前完成证照的办理，甲方对此不承担任何责任；因甲方原因致使乙方无法营业超过90天仍未解决的或甲方存在其他违约行为，经乙方书面催告后90天仍未有效解决，从而致使乙方无法实现本合同目的等任一事件，乙方有权在任意时间提前终止合同，同时甲方应另按第一年月租金的3倍金额补偿乙方；合同首页所列的双方信息为合同双方的有效方式，包括收件人、电话、联系地址等。任何一方在收到另一方所发出的变更上述联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式仍以首页所载为准。对于所有通知、其他通信往来，如为手递交付，在递送后即视为送达；如为快递，在投放快递之次日即视为送达；如为挂号信邮寄，在寄出二天后视为送达，外省市寄出三天后视为送达；双方还对其他条款进行了约定。2016年9月21日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定锦悦公司再给予倪晓达316天的装修折扣期优惠，即最终倪晓达的装修折扣期自2015年11月20日至2016年11月30日等。2016年10月，锦悦公司将案涉房屋交付给倪晓达使用。2017年9月1日，锦悦公司与案外人刘芳订立房屋租赁合同，将案涉房屋另行租赁给案外人刘芳。 庭审中，锦悦公司提供了《越都荟商业综合体开业美陈制作合同》、增值税专用发票、《精视传媒楼宇媒体广告发布合同》、发布广告情况清单、PPT报告、广告宣传打印页、《上线单》、业务回单、微信推送页面、《函告》等材料，证明越都荟项目已经开业。广告宣传打印页和微信推送页面有越都荟商场的鑫釜汇、廊棚鱼馆、蜀千签等部分餐饮租户开业酬宾介绍，上海锦能物业管理有限公司杭州分公司给越都荟餐饮租户的函告中亦写明越都荟项目已经于2017年5月1日开业，并有餐饮租户的签名。 在诉讼之前，倪晓达向锦悦公司支付首期租金142082.96元、首期物业费69165.23元、租赁保证金117122.44元、能源押金6511.44元、装修押金24209.2元。诉讼过程中，倪晓达申请参照本院审理的（2018）浙0102民初5696号案中倪晓明申请的案涉租赁房屋的装修损失鉴定结果。 本院认为，锦悦公司与倪晓达签订的《房屋租赁合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行义务。本案中，倪晓达向锦悦公司支付首期租金142082.96元之后，未及时支付相应的租金，属于违约行为，该行为符合合同约定的解除条件。锦悦公司在未向倪晓达送达解除通知的情况下擅自将案涉房屋另行出租给案外人，亦应属违约行为。自2017年9月1日起，双方当事人均以各自行为表明对《房屋租赁合同》及补充协议终止履行，上述《房屋租赁合同》及补充协议在诉讼时已经处于实际解除的状态。锦悦公司于2017年9月1日将案涉房屋另行租赁给案外人，租金和物业管理费应自2017年5月1日计算至2017年8月30日。租金按58401.22元每月的标准计算为233604.88元，扣除首期租金后，尚余91521.92元；物业管理费按照15861.2元每月标准计算为63444.8元，倪晓达已经支付首期物业费69165.23元，超出金额为5720.43元。对锦悦公司要求倪晓达支付逾期付款滞纳金、未开业违约金等诉讼请求，考虑锦悦公司本身在合同履行中亦有违约行为，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情对倪晓达逾期付款、未及时开业等违约责任予以免除。基于案涉《房屋租赁合同》及补充协议已经实际解除，倪晓达交付租赁保证金117122.44元、能源押金6511.44元、装修押金24209.2元，锦悦公司应当予以返还，倪晓达的相应反诉请求，部分予以支持。锦悦公司将案涉房屋另行出租给案外人时，案涉合同已经具备解除的条件，案涉合同对锦悦公司上述违约行为未约定相应的违约责任，同时上述倪晓达的违约责任已经对锦悦公司的违约过错予以衡平，倪晓达的其他反诉请求本院不予支持。 综上，本院对锦悦公司合理的诉讼请求部分予以支持。倪晓达的抗辩理由缺乏相应依据，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、倪晓达支付杭州锦悦企业管理有限公司租金91521.92元； 二、杭州锦悦企业管理有限公司返还倪晓达物业管理费5720.43元、租赁保证金117122.44元、能源押金6511.44元、装修押金24209.2元，合计153563.51元； 以上第一、第二项相互抵扣后，杭州锦悦企业管理有限公司应向倪晓达支付款项62041.59元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回杭州锦悦企业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回倪晓达的其他反诉请求。 如杭州锦悦企业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14428元，由杭州锦悦企业管理有限公司负担12340元，由倪晓达负担2088元；本诉财产保全申请费5000元，由杭州锦悦企业管理有限公司负担4065元，由倪晓达负担935元。预收反诉案件受理费5813元，应收5650元，由倪晓达负担3964元，由杭州锦悦企业管理有限公司负担1686元；反诉财产保全申请费4433元，由杭州锦悦企业管理有限公司负担1288元，由倪晓达负担3145元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  周 智 人民陪审员  骆仕君 人民陪审员  王明珠 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  岑 晨