福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初5751号 原告：中联文创控股有限公司，住所地福建省石狮市凤里街道南洋路**星光大厦**，统一社会信用代码913505000523178942。 法定代表人：林振忠，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：解晓非，福建康泽律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张剑平，福建康泽律师事务所执业律师。 被告：郭鸿昌，男，1987年11月8日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。 委托诉讼代理人：姚玲云，北京市华泰律师事务所执业律师。 原告中联文创控股有限公司（下称中联公司）与被告郭鸿昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月14日公开开庭进行了审理。中联公司的委托诉讼代理人解晓非律师，郭鸿昌及其委托诉讼代理人姚玲云律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中联公司向本院提出诉讼请求：1.郭鸿昌立即支付中联公司拖欠的租金1429248元、物业管理费84480元、水电费44405元，合计1558133元；2.郭鸿昌支付中联公司违约金40万元；3.郭鸿昌承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年6月19日，中联公司与郭鸿昌签订了一份《星期ＹＩ服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》。合同规定：中联公司将位于福建省石狮市的房屋，租赁给郭鸿昌作“ＧＬＧ音乐餐吧”经营场所之用；租赁面积640平方米；租赁期限为2015年6月20日至2018年6月19日；月租金（不含税）标准为2015年度43400元，2016年度46872元，2017年度50622元；综合服务费（后改为物业服务费）每月2560元；逾期支付租金的，承租方应每日按月租金的3%支付违约金并赔偿出租方的全部损失（包括但不限于诉讼费律师费等费用）。2015年6月20日，双方还签订了《石狮市星期ＹＩ产业创意博览园物业管理服务协议》，但其中数字未填，实际上双方履行的物业服务费标准为每月2560元，水费每吨3.55元，电费每度1元。合同签订后，中联公司按约交付了房屋，郭鸿昌使用租赁的房屋经营餐吧。但郭鸿昌未按时缴纳租金、物业服务费和水电费，至今尚欠租金1429248元、物业服务费84480元、水电费44405元，总合计1558133元，其中1429248元从2015年12月20日开始计算至2018年6月19日，2015年12月20至2016年6月19日每月租金43400元，2016年6月20日至2017年6月19日每月租金46872元，2017年6月20日至2018年6月19日每月租金50622元；物业管理费每月2560元，从2015年6月20日开始计算至2017年6月20日共计36个月；水电费从2015年7月10日至2016年12月10日，扣除郭鸿昌预交的6000元。根据合同约定，郭鸿昌违约，应当支付违约金。考虑郭鸿昌的情况，除了将郭鸿昌已交的保证金及押金46900元充抵违约金外，中联公司自愿再主张违约金40万元。 郭鸿昌辩称，请求驳回中联公司的诉讼请求。1.中联公司以临时合同起诉没有依据，临时合同在正式合同签订后失效。2.当事人之间的租赁合同已于2016年1月4日解除。正式合同第四条约定2015年6月20日至2015年12月19日为免租期，郭鸿昌未足额支付租金超过15天视为郭鸿昌解除合同，郭鸿昌在免租期到期后没有支付下期租金，经营的餐厅已经工商注销并撤场，郭鸿昌在中联公司要求下填写退场单，至此合同已经解除。3.中联公司的诉讼请求超过诉讼时效。无论是民法总则规定的3年诉讼时效，还是民法通则规定的1年诉讼时效，中联公司的诉讼请求都已超过。在中联公司发送的律师函也可看出，郭鸿昌多次与中联公司协商合同解除后的事务处理，中联公司基于合同解除的债权请求权受诉讼时效的约束。2016年8月18日是双方结算的期限，之后中联公司从未向郭鸿昌主张任何权利。中联公司从2015年1月4日或2016年3月8日或2016年7月13日知道自己权利受到侵害，但是至今三年多从未向郭鸿昌主张权利，直至2019年9月24日起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合争议焦点予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月29日，中联公司与许杏仁签订编号为120025的《房屋租赁合同》，取得址于福建省石狮市南洋路／石灵路996巷27-39号、30-40号房屋的使用权和收益权。2015年6月19日，中联公司与郭鸿昌签订《星期ＹＩ服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》，约定：租赁范围位于石狮市房屋；租赁面积为640平方米，租金、管理费等相应费用，均按租赁面积计算；中联公司保证已经合法拥有该房屋的出租权；签订合同时，郭鸿昌已完全知晓并接受该房屋所在物业的权属状况；租赁期限从2015年6月20日至2018年6月19日止；免租期为从房屋交付之日至2015年12月19日止，免租期内不计算租金，但郭鸿昌应当根据合同约定缴纳物业管理费、水、电、燃气费用及其他郭鸿昌应当承担的费用（如有）；2015年6月20日至2016年6月19日月租金（不含税）为43400元／月，2016年6月20日至2017年6月19日月租金（不含税）为46872元／月，2017年6月20日至2018年6月19日月租金（不含税）为50622元／月，租金支付方式为按12个月支付1次（即每12个月为1个租金支付周期），第一次租金在郭鸿昌免租期结束前10日支付，后续租金在每期支付周期前10个工作日内一次性付清；中联公司另外收取4个月租金173600元作为合同保证金，其中，郭鸿昌于签署合同时支付第一期1个月合同保证金43400元，开业（包含试营业）前3日时支付第二期3个月合同保证金130200元；中联公司收到租金和押金后及时向郭鸿昌出具相应金额的收据；综合服务费，不含郭鸿昌自用之水、电、煤气、通讯、物业管理费及其他费用，每月的综合服务费为2560元，采用3个月缴纳1次；郭鸿昌应承担该房屋的综合服务费并按《服务协议》按时足额地向管理公司支付物业管理费和水电等费用，水电费每月计付一次，郭鸿昌应按管理公司的统一定价标准及郭鸿昌在该房屋和房屋所在物业内的用水量、用电量，按时足额向管理公司支付水电费；租赁期满，中联公司有权收回房屋，郭鸿昌应按合同约定返还房屋，中联公司无需支付任何补偿费用；租赁期满或合同解除，郭鸿昌交还该房屋时，中联公司有权选择无偿接收，或要求郭鸿昌恢复原状，或合并使用上述权利；郭鸿昌未按合同约定按期足额支付租金或其他费用的，逾期超过3天，郭鸿昌应每日按月租金的3%向中联公司支付违约金及其他费用（如有），中联公司有权对郭鸿昌进行停水停电直至郭鸿昌实际付款为止，造成的损失由郭鸿昌承担；如逾期付款超过15天，视为郭鸿昌单方面解除合同，中联公司不予返还合同保证金，有权收回房屋并处理房屋内物品（含郭鸿昌的设备、物品等），中联公司无需支付任何补偿费用；郭鸿昌须赔偿由此造成的全部损失（包括但不限于中联公司追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等一切费用）；郭鸿昌没有按约定按时返还房屋的，应按合同约定标准租金的双倍来支付租金；如果中联公司或该场地所有权人与郭鸿昌签订的政府租赁备案用的租赁合同，与合同有不一致或冲突之处，无论租赁合同是在合同之前、之时或之后签订的，双方同意均以合同内容为准。等内容。同日，中联公司向郭鸿昌交付案涉房屋，郭鸿昌在《中联文创营运部物品验收清单》中“客户签名”处签写“郭”，其中载明水表、电表交付时的吨数和度数。2015年6月20日，中联公司与郭鸿昌签订《石狮市星期ＹＩ产业创意博览园物业管理服务协议》，约定中联公司与郭鸿昌之间就上述租赁物产生的物业管理服务费用，但金额内容、支付方式等内容为空白。2015年8月25日，中联公司与郭鸿昌签订《星期ＹＩ服饰创意博览园场地租赁合同》，合同约定内容与2015年6月19日签订的《星期ＹＩ服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》基本一致，主要区别在于：郭鸿昌向中联公司承诺，该场地用于乐·音乐餐厅；2015年6月20日至2016年6月19日月租金为14080元／月，其中免租期内无需缴纳租金，2016年6月20日至2018年6月19日月租金（不含税）为14080元／月；支付方式：双方约定的租金支付方式为按3个月支付1次（即每3个月为1个租金支付周期），第一次租金在免租期到期前5日内支付，以后于每个租金支付周期前10个工作日内一次性付清。合同签订前后，郭鸿昌支付中联公司2015年6月20日至2016年1月19日的物业管理费7680元，支付租赁保证金43400元和预交水电费押金6000元。郭鸿昌接收案涉房屋后进行装修，并于2015年7月21日以案涉房屋为经营场所注册成立“石狮市乐音乐餐厅”，实际使用案涉房屋。合同履行过程中，郭鸿昌未按合同约定于免租期到期前即2015年12月19日前5日内支付第一季度租金，未按合同约定于每个租金支付周期前10个工作日内支付其他租金，亦未支付物业管理费和水电费。2016年3月8日和2016年7月13日，中联公司通过福建三瑞律师事务所向郭鸿昌发送《律师函》，以郭鸿昌截止2016年2月29日共欠租金101766元、物业费33368元、水电费44394元、租赁保证金130200元为由，要求郭鸿昌全面履行自己的义务。2019年9月24日，中联公司诉至本院。 本院认为，本案当事人双方争议焦点主要在于：一、案涉租赁关系的合同文本；二、案涉租赁合同是否已于2016年1月4日解除；三、中联公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。对此，本院予以审查、分析和认定。 关于争议焦点一。对此，中联公司提供了《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》，以此证明当事人双方签订临时合同的事实。郭鸿昌对于签订临时合同的事实无异议，并进一步提供了《场地租赁合同》，认为临时合同被正式合同取代而失效。中联公司承认场地租赁合同的印章是中联公司的，但对场地租赁合同的真实性有异议，场地租赁合同也未约定取代临时合同，临时合同约定的租金标准分段计算，场地租赁合同统一按每月14080元计算，且没有经办人签名。本院经审查认为，当事人双方各自提供了一份租赁合同，两份合同文本针对同一期间同一租赁物作出不一致的约定，应以合同的真实性、实际履行情况、催讨情况、例外情形等确定实际适用于当事人双方权利义务的合同文本。从真实性看，正式合同与临时合同的签章情况一致，只有印章和落款日期，没有负责人或者经办人签名；从时间上看，中联公司的临时合同在先，郭鸿昌提供的正式合同在后；从内容上看，中联公司的临时合同明确注明“临时”字样，两份合同均约定了排除其他合同文本的条款“双方之前就该场地签署的租赁意向书及其他任何口头或书面协议、承诺与合同不一致或相冲突之处，以合同约定为准：因租赁该场地所产生的一切事宜和争议以合同为准。”；从除外情形看，两份合同文本均约定了“如果甲方或该场地所有权人与乙方签订的政府租赁备案用的租赁合同，与合同有不一致或冲突之处，无论租赁合同是在合同之前、之时或之后签订的，双方同意均以合同内容为准。”，但是，中联公司未能提供证据证明正式文本系政府租赁备案用的租赁合同；从实际履行情况下，郭鸿昌仅支付了保证金43400元、水电费6000元，并未支付租金，并未实际履行合同；从催讨情况看，中联公司确实是按临时合同的约定进行催讨的。综合上述情况，考虑到中联公司的招租过程中给予租户的各项优惠政策等因素，本院认定正式合同已经取代临时合同，应以《场地租赁合同》作为确定当事人双方权利义务内容的根据。 关于争议焦点二。郭鸿昌主张正式合同已于2016年1月4日解除，并提供《场地租赁合同》作为根据，其中第十二条第二款约定“如逾期超过15天，视为乙方单方面解除合同，甲方不予返还合同履约保证金，有权收回场地并处理场地内所有物品（含乙方的设备、物品等），甲方无需支付任何补偿费用。乙方须赔偿由此给甲方造成的全部损失（包括但不限于甲方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等一切费用）”。中联公司质证认为，双方并未解除合同。本院经审查认为，正式合同第十二条约定主要针对郭鸿昌“未按合同约定按期足额支付租金或其他费用”的违约责任，并非赋予郭鸿昌予以解除权；在2016年3月8日和2016年7月13日的两份《律师函》中，中联公司仍明确主张郭鸿昌“按照合同约定支付租金”、“双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。你的行为现在已经构成了严重违约”；郭鸿昌未履行合同支付租金，既辩称逾期15天未支付租金、其他费用即视为解除合同，又辩称因经营困难注销工商登记撤场、填写《退场单》，且未能根据法律规定向中联公司发送解除通知，未能向中联公司返还租赁物，直至2016年8月份仍在与中联公司协商退租和结算事宜。综上，本院认定案涉租赁合同并未于2016年1月4日解除。 关于争议焦点三。根据场地租赁合同约定，租金支付方式按3个月支付1次（即每3个月为1个租金支付周期），第一次租金在免租期到期前5日内支付，以后于每个租金支付周期前10个工作日内一次性付清。当事人双方约定的租赁期限为2015年6月20日起至2018年6月19日止，2015年6月20日至2015年12月19日为免租期，无需缴纳租金，故租金应自2015年12月19日前支付，至2018年6月19日止为30个月，场地月租金14080元/月×30个月＝422400元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项“下列的诉讼时效期间为一年：(三)延付或者拒付租金的；”规定和《最高法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，本案诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，即郭鸿昌应于最后3个月（最后1个租金支付周期）前10个工作日内即2018年3月19日前支付最后一期租金，诉讼时效一年期间应计至2019年3月19日届满。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”规定，2017年10月1日，本案诉讼时效期间尚未满《中华人民共和国民法通则》规定的一年，应当根据中联公司的主张适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定。因此，中联公司关于租金的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，中联公司关于物业管理费、水电费等诉讼请求亦未超过诉讼时效期间。郭鸿昌关于中联公司的诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩意见，本院不予采信。 综上，本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。中联公司与郭鸿昌分别于2015年6月19日、2015年6月20日、2015年8月25日签订了《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》、《石狮市星期YI产业创意博览园物业管理服务协议》、《星期YI服饰创意博览园场地租赁合同》，主体合格，租赁物适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，房屋租赁合同关系以及物业服务合同关系均合法有效。其中，2015年8月25日的《星期YI服饰创意博览园场地租赁合同》实际上变更了2015年6月19日的《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》，明确约定排除前者的适用，二者之间系取代关系，应以2015年8月25日的《星期YI服饰创意博览园场地租赁合同》作为认定当事人双方权利义务内容的依据。郭鸿昌关于当事人双方的权利义务应适用2015年8月25日的《星期YI服饰创意博览园场地租赁合同》的抗辩意见，具有事实和法律根据，本院予以采信。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中联公司于2015年6月19日将案涉房屋交付给郭鸿昌，已经履行了合同约定的义务。根据权利义务对等原则，郭鸿昌应按合同约定的期限和金额支付租金及其他费用。但合同履行期间，郭鸿昌仅支付租赁保证金43400元、预交水电费押金6000元和2015年6月20日至2016年1月19日的物业管理费7680元，未能履行其他合同义务，其行为已经构成违约，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于中联公司主张郭鸿昌支付拖欠的租金1429248元的诉讼请求。经查，根据场地租赁合同，当事人双方约定的租赁期限为2015年6月20日起至2018年6月19日止，其中2015年6月20日至2015年12月19日为免租期，无需缴纳租金，故租金应自2015年12月20日起计算至2018年6月19日止为30个月，场地月租金14080元/月×30个月＝422400元。至于租赁期限届满后的租金，中联公司并未提出诉讼主张，且中联公司有权收回租赁物，故本院不予处理。故本院认定郭鸿昌拖欠租金金额为422400元，对中联公司请求的超出该金额的部分不予支持。关于中联公司主张郭鸿昌支付物业管理费84480元的诉讼请求。经查，中联公司提供的《物业管理服务协议》中物业管理费的计算和月标准虽为空白，但根据郭鸿昌提供的其与龙振的聊天记录，可以认定本案物业管理费为2560元/月。同时，根据场地租赁合同约定，“免租期内乙方无需缴纳场地租金，但其他费用仍需按时缴纳”，故物业管理费应计算36个月，金额为2560元/月×36个月＝92160元。扣除郭鸿昌与龙振的聊天记录中载明的“已交款项合计”项下的“物业管理费”7680元，本院认定郭鸿昌拖欠中联公司物业管理费金额为84480元，故中联公司关于物业管理费的诉讼请求予以支持。关于中联公司主张郭鸿昌支付水电费44405元的诉讼请求。经查，根据中联公司提供的物业管理服务协议、物品验收清单、水电表读数照片，结合本院同期审理的有关中联公司诉业主房屋租赁合同案件查明的水费按3.55元/吨计算、电费按1元/度计算的事实，中联公司提供的“郭鸿昌欠水电费明细”计算标准明确、计算依据充分，本院予以确认。据此，中联公司关于郭鸿昌支付拖欠水电费44405元的诉讼请求，本院予以支持。关于中联公司主张的逾期支付租金产生的违约金40万元的诉讼请求。经查，根据场地租赁合同约定，郭鸿昌未按合同约定按期足额支付租金或其他费用的，逾期超过3天，郭鸿昌应每日按月租金的3%向中联公司支付违约金及其他费用（如有）。中联公司请求郭鸿昌按月租金的3%支付因其逾期付款而产生的违约金，具有合同和法律根据，本院予以支持。但是，违约金金额应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，中联公司未能提供证据对除租金以外的其他损失加以证明，且中联公司请求的违约金40万元的金额明显高于实际损失的30%，结合合同约定按季度支付的实际情况，本院酌定逾期付款违约金以拖欠的季度租金金额42240元为基数按月利率2%自应付款之日起分段计算至实际付款之日止，前述应付款之日分别为2015年12月19日、2016年3月19日、2016年6月19日、2016年9月20日、2016年12月19日、2017年3月19日、2017年6月19日、2017年9月19日、2017年12月19日、2018年3月19日，违约金总金额以不超过拖欠租金总额422400元的30%即126720元为限。郭鸿昌关于租赁合同已于2016年4月份解除的抗辩意见，缺乏事实和法律根据，本院不予采信。郭鸿昌关于中联公司关于租金、物业管理费、水电费的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。至于案涉房屋的返还以及保证金等其他费用的负担，因中联公司并未提出诉讼主张，本院不作进一步审查和处理。 综上所述，中联公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、郭鸿昌应于本判决生效后十日内支付中联文创控股有限公司租金422400元、物业管理费84480元、水电费44405元，合计551285元； 二、郭鸿昌应于本判决生效后十日内以每季度租金42240元为基数按月利率2%支付中联文创控股有限公司自应付款之日起至实际付款之日止的违约金（前述应付款之日分别为2015年12月19日、2016年3月19日、2016年6月19日、2016年9月20日、2016年12月19日、2017年3月19日、2017年6月19日、2017年9月19日、2017年12月19日、2018年3月19日，违约金总金额以不超过422400元的30%即126720元为限）； 三、驳回中联文创控股有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22423元，减半收取计11212元，由中联文创控股有限公司负担5098元，由郭鸿昌负担6114元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄招荣 二〇一九年十二月十九日 书记员  杨少娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。 2.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 5.《最高法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。 6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。