广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初11152号原告：东莞市兴悦房地产开发有限公司管理人,常驻办公地点：广东省东莞市塘厦镇塘龙东路富悦华庭708室。委托诉讼代理人：邓钧元，东莞市兴悦房地产开发有限公司管理人工作人员。委托诉讼代理人：许国庆，东莞市兴悦房地产开发有限公司管理人工作人员。被告：姚汉英，男，汉族，1982年6月20日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：黄云，广东砝码律师事务所律师。原告东莞市兴悦房地产开发有限公司管理人与被告姚汉英破产撤销权纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序组成合议庭于2019年8月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓钧元、被告的委托诉讼代理人黄云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.请求撤销东莞市兴悦房地产开发有限公司（以下简称兴悦房地产公司）与被告签订的富悦华庭512、505、704号房《房屋买卖合同》及《补充协议书》；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年11月14日，兴悦房地产公司与被告签订三份《房屋买卖合同》及《补充协议书》，被告购买富悦华庭512、505、704号房（以下简称案涉505、512、704号房产），约定一次性向兴悦房地产公司支付全额购房款933900元、1941300元、1879300元。2018年9月18日，东莞市第三人民法院受理兴悦房地产公司的破产重整申请。2018年11月16日，法院指定兴悦房地产公司清算组担任管理人，负责兴悦房地产公司的重整工作。原告接管兴悦房地产公司后，依法对兴悦房地产公司的债权债务及财产状况进行全面调查、清理，原告发现兴悦房地产公司与被告签订上述三份《房屋买卖合同》及《补充协议书》后，被告实际并未向兴悦房地产公司缴付房款，并声称案涉房屋是通过以物抵债取得，无需支付对价。根据《中华人民共和国企业破产法》第二条第一款、第三十二条、第三十一条，案涉三份《房屋买卖合同》及《补充协议书》签订于法院受理破产重整之后直至法院指定管理人之前的时间内，处于法定可撤销期间内，且被告并未向兴悦房地产公司支付购房款，对于兴悦房地产公司而言属于无偿性质，故请求撤销案涉三份《房屋买卖合同》及《补充协议书》。被告姚汉英辩称，首先，案涉505、512、704号房产是被告向案外人陈建钟购买所得，于2018年11月14日与兴悦房地产公司签订《商品房买卖合同》已在房管部门登记而取得物权。因案涉房产未确权无法办理不动产权证，案外人陈建钟出售案涉房屋只能通过兴悦房地产公司配合才能变更网签，才能对案涉房屋在房管部门变更登记。在此前提下，兴悦房地产公司将与案外人陈建钟于2017年4月17日网签的《商品房买卖合同》终止，并在房管部门变更登记。案外人陈建钟将案涉房产交给被告时，因被告工作繁忙无暇顾及便与案外人陈建钟、黄云一起将共计七套房（504、505、506、511、512、604、704号房产）打包出租给二手房东梁灿伟，由二手房东梁灿伟对上述七套房产进行装修并对外出租。被告产生如下疑问：1.原告依《中华人民共和国企业破产法》第三十二条规定主张撤销登记在被告名下的案涉房产，可本案被告并非从兴悦房地产公司处购买案涉房产，案涉房产没有确权无法办理不动产权证，且被告是从案外人陈建钟处购买的事实情况下，兴悦房地产公司也只是履行配合案外人陈建钟在房管部门进行变更登记的义务，不存在原告声称的对个别债权人清偿。2.依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第十六条、第十七条规定，案外人陈建钟早在2017年4月17日（超出兴悦房地产公司破产重整申请前一年）在房管部门进行登记而取得物权，案涉505、512、704号房产早就不属于兴悦房地产公司所有，原告没有任何理由能够拿回案涉房产的物权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，提交了三份《商品房买卖合同》以及《补充协议书》、（2018）粤1973破申39号民事裁定书、（2018）粤1973破28号决定书、印章交接表。被告对《商品房买卖合同》及《补充协议书》真实性认可，但不认可证明内容，主张案涉505、512、704号房产是从案外人陈建钟处购买，兴悦房地产公司积极履行配合案外人陈建钟将案涉505、512、704号房产变更登记至被告名下的义务，且兴悦房地产公司也开具证明，证明被告已足额支付案涉505、512、704号房产的全部购房款；对（2018）粤1973破申39号民事裁定书的真实性认可，但主张兴悦房地产公司与案外人陈建钟已于2017年4月17日网签并在房管部门登记，被告是从案外人陈建钟处购买案涉505、512、704号房产的；对（2018）粤1973破28号决定书的真实性认可，主张原告于2018年11月16日接管兴悦房地产公司并履行相关职责，被告于2018年11月20日向兴悦房地产公司转款945270元，兴悦房地产公司向被告出具加盖有财务专用章的收据，原告作为管理人不可能不清楚兴悦房地产公司的账目往来和公章管理情况，况且案涉505、512、704号房产早已不归属兴悦房地产公司所有，兴悦房地产公司及其管理人只是履行配合案外人陈建钟在房管部门的变更登记义务；对印章交接表质证称无法确认真实性，关联性不确认，称该证据只能说明兴悦房地产公司移交印章的时间，不能证明原告不清楚印章移交前的使用情况，况且原告庭审明确陈述是清楚知晓兴悦房地产公司已收取案外人姚汉英的转款，并确认盖有兴悦房地产公司财务专用章的收款收据的真实性。被告为证明案涉505、512、704号房是从案外人陈建钟处购买，而非从兴悦房地产公司处购买，提交了三份商品房合同备案登记证明书、借记卡账户历史明细清单、收款收据、工商银行电子回单、收款收据、房屋租赁合同、《富悦华庭房屋买卖协议》，以及调查取证申请书。原告对三份商品房合同备案登记证明书的真实性认可，但对合法性关联性不认可；对借记卡账户历史明细清单、收款收据质证称无法确认真实性，兴悦房地产公司没有收到购房款，案外人陈建钟并非案涉505、512、704号房的所有权人；对工商银行电子回单、收款收据予以认可，主张该费用是被告为办理登记多支付的费用；对房屋租赁合同称无法确认；对《富悦华庭房屋买卖协议》真实性予以认可，对合法性、关联性不认可。被告另向本院申请调查取证，本院依被告的申请向东莞市自然资源局调取了案涉505、512、704号房三套房的商品房合同备案登记证明书、《商品房买卖合同》终止申请审批表、《商品房买卖合同》，原告对该些证据质证称真实性合法性确认，关联性不确认，理由是兴悦房地产公司与案外人陈建钟在2017年4月17日就案涉505、512、704号房签订《商品房买卖合同》，但该些合同均已于2018年11月9日解除，且各方均确认案涉505、512、704号房未办理确权，与本案被告姚汉英与兴悦房地产公司签订的三份《商品房买卖合同》不属于同一法律关系；被告质证称对该些证据均予以确认。本案同时有庭审笔录、问话笔录等附卷为证。根据本案的庭审笔录及双方当事人的举证和质证情况，本院能够认定如下事实：原告主张本院于2018年9月18日裁定受理兴悦房地产公司的破产重整申请，被告与兴悦房地产公司于2018年11月14日签订三份《商品房买卖合同》，被告购买位于东莞市××诸××社区××号的富悦华庭商业写字楼办公505、512、704号房，被告与兴悦房地产公司买卖案涉505、512、704号房是在法院受理兴悦房地产公司破产重整之后至法院指定管理人期间，属于法定可撤销期间，且被告并未向兴悦房地产公司支付案涉505、512、704号房的对价，对于兴悦房地产公司属于无偿转让，故原告请求撤销案涉505、512、704号房的三份《商品房买卖合同》及《补充协议书》。对此，原告提交三份《商品房买卖合同》以及《补充协议书》、（2018）粤1973破申39号民事裁定书、（2018）粤1973破28号决定书、印章交接表予以证明。被告对三份《商品房买卖合同》以及《补充协议书》的真实性均确认，本院依法对该三份《商品房买卖合同》以及《补充协议书》的真实性依法予以确认。据此，被告姚汉英与兴悦房地产公司于2018年11月14日签订关于案涉505、512、704号房的商品房买卖合同。被告抗辩称案涉505、512、704号房实际是从案外人陈建钟处购买的二手房，并非从兴悦房地产公司处购买，且已支付完全部房款，其看到案外人陈建钟持有商品房买卖合同及备案登记证明书的原件，且在房管部门查询到案涉505、512、704号房均登记在案外人陈建钟名下，才向案外人陈建钟购买案涉505、512、704号房，由于兴悦房地产公司未确权，无法按照正常的二手房买卖程序进行交易，只能通过兴悦房地产公司配合办理备案变更等手续。对此，被告提交三份商品房合同备案登记证明书、借记卡账户历史明细清单、收款收据、工商银行电子回单、收款收据、房屋租赁合同、《富悦华庭房屋买卖协议》予以证明，并向本院提出调查取证申请。原告确认《富悦华庭房屋买卖协议》的真实性，本院对该协议的真实性依法予以确认。据此，案外人袁晓东为甲方、案外人陈建钟为乙方、兴悦房地产公司为丙方，三方共同签订《富悦华庭房屋买卖协议》，鉴于部分约定“1、甲方欲将东莞市××诸××社区××号富悦华庭商业写字楼办公504、505、506、511、512、604、704号房（以下简称该房产）转让给乙方一事，并在一定期限内享有优先回购权，或协商一致向第三人转让，乙方也予以同意；2、丙方作为该房产的开发商，同意配合甲、乙双方办理本协议约定的相关手续，并承担其应缴纳的税费”，“三方在平等、自愿、协商一致的基础上，达成如下协议，以资信守：第一条2、该房产是甲方通过以物抵债的方式向丙方购置所得。甲方保证且丙方确认，丙方确是以物抵债的方式将该房产出售给甲方，且甲方已向丙方付清全部购房款项，但甲方目前并未与丙方签订该房产的《商品房买卖合同》。……第五条1、现甲方指定乙方直接与丙方签订该房产的一手《商品房买卖合同》。在签订本协议的3天内，就该房产经三方协商一致同意，由丙方登录东莞市不动产管理部门的网上签约系统，与乙方签订该房产中每间房产的《商品房买卖合同》。自网上签订该房产中每间房产的《商品房买卖合同》之日起，乙方即成为该房产的业主，享有该房产的所有权、收益权等一切权利。该房产中每间房产分别登记在乙方或乙方指定的人名下，具体由乙方确定。……3、3.3……若根据不动产登记部门的要求（一般要求网签合同后一个月内送至不动产登记部门申请备案登记手续，如逾期则不予办理），需通过撤销之前所签订《商品房买卖合同》后再由乙方与丙方签订新的《商品房买卖合同》，之后再到不动产登记部门办理备案登记手续的，丙方需予以无条件的配合，否则，视丙方违约……”，落款处有案外人袁晓东签名捺印，案外人陈建钟签名捺印，以及兴悦房地产公司加盖公章以及法定代表人叶国华个人印鉴，签订时间为2017年4月18日。被告主张兴悦房地产公司实际是在履行《富悦华庭房屋买卖协议》约定的协助义务。被告向本院提交调查取证申请书，申请调取关于案涉505、512、704号房产的备案登记、终止《商品房买卖合同》等相关资料、记录。本院依被告的申请，向东莞市自然资源局调取了案涉505、512、704号房的商品房合同备案登记证明书、《商品房买卖合同》终止申请审批表、《商品房买卖合同》，结合前述原告对该组证据的真实性予以确认，被告对该组证据予以确认的情形，本院对该组证据的真实性均依法予以确认。同时，原告对被告提交的三份商品房合同备案登记证明书的真实性予以认可，本院对被告提交的三份商品房合同备案登记证明书的真实性依法予以确认，再结合原告提交的三份《商品房买卖合同》以及《补充协议书》，可知案外人陈建钟、兴悦房地产公司双方于2017年4月17日签订关于案涉704号房的《商品房买卖合同》并进行备案，案外人陈建钟、兴悦房地产公司双方于2017年4月26日签订关于案涉505、512号房的《商品房买卖合同》并进行备案，后该三份合同均于2018年11月9日终止，被告姚汉英与兴悦房地产公司于2018年11月14日签订关于案涉505、512、704号房的商品房买卖合同并进行备案。原告对借记卡账户历史明细清单、收款收据质证称无法确认该两份证据的真实性。就被告姚汉英提交的借记卡账户历史明细清单、收款收据、工商银行电子回单，本院向案外人陈建钟问话，案外人陈建钟确认借记卡账户历史明细清单显示的尾号0226、3616的两个银行账户为其所有，确认被告姚汉英于2017年5月1日至2017年8月25日期间通过手机银行方式陆续向其上述两个银行账户转账支付购房款，另外9230元是以现金形式向其支付，被告姚汉英向其购买的是富悦华庭505、512、704号房，案外人陈建钟确认收款收据是其本人签名，其已收齐全部购房款，关于被告姚汉英向罗新发账户转入的945270元案外人陈建钟主张是购房款的尾款，是案外人陈建钟指定被告姚汉英将剩余购房款945270元转入罗新发账户，案外人陈建钟对此事知晓并同意。原告对案外人陈建钟的问话笔录真实性确认，但否认关联性，被告对案外人陈建钟的问话笔录予以认可。据此，本院对被告提交的借记卡账户历史明细清单、收款收据的真实性均依法予以确认，原告对工商银行电子回单予以认可，主张该费用是被告为办理登记多支付的费用。结合被告主张的其已支付完案涉505、512、704号房的全部购房款，工商银行电子回单载明的款项是为办理备案登记等手续向兴悦房地产公司指定罗新发账户支付的购房款，其他购房款是向案外人陈建钟支付，可知被告姚汉英于2017年5月1日至2017年8月25日期间通过手机银行方式陆续向案外人陈建钟账户支付购房款，又于2018年11月20日向案外人陈建钟指定的罗新发账户支付945270元，于2018年11月20日向案外人陈建钟支付现金9230元，案外人陈建钟于2018年11月20日向被告出具收款收据，确认案涉505、512、704号房的购房款已全部收讫。本院认为，本案为破产撤销权纠纷。归纳本案的争议焦点为：原告请求的撤销权是否能够成立。原告请求撤销兴悦房地产公司与被告于2018年11月14日签订的三份《商品房买卖合同》及《补充协议书》。被告抗辩称其购买的案涉505、512、704号房并非从兴悦房地产公司处购买，而是从案外人陈建钟处购买，因为兴悦房地产公司未能确权，无法按照正常的二手房程序进行交易，只能通过兴悦房地产公司的配合办理网签等备案登记手续，兴悦房地产公司实际已积极配合案外人陈建钟将案涉505、512、704号房变更登记在被告名下。对此，被告提交三份商品房合同备案登记证明书、借记卡账户历史明细清单、收款收据、工商银行电子回单、收款收据、房屋租赁合同、《富悦华庭房屋买卖协议》予以证明，并向本院提出调查取证申请。首先，结合《富悦华庭房屋买卖协议》鉴于部分约定“1、甲方欲将东莞市××诸××社区××号富悦华庭商业写字楼办公504、505、506、511、512、604、704号房（以下简称该房产）转让给乙方一事，……2、丙方作为该房产的开发商，同意配合甲、乙双方办理本协议约定的相关手续，并承担其应缴纳的税费”，“第一条2、……甲方目前并未与丙方签订该房产的《商品房买卖合同》。……第五条1、现甲方指定乙方直接与丙方签订该房产的一手《商品房买卖合同》。在签订本协议的3天内，就该房产经三方协商一致同意，由丙方登录东莞市不动产管理部门的网上签约系统，与乙方签订该房产中每间房产的《商品房买卖合同》。自网上签订该房产中每间房产的《商品房买卖合同》之日起，乙方即成为该房产的业主，享有该房产的所有权、收益权等一切权利。该房产中每间房产分别登记在乙方或乙方指定的人名下，具体由乙方确定。……3、3.3……若根据不动产登记部门的要求（一般要求网签合同后一个月内送至不动产登记部门申请备案登记手续，如逾期则不予办理），需通过撤销之前所签订《商品房买卖合同》后再由乙方与丙方签订新的《商品房买卖合同》，之后再到不动产登记部门办理备案登记手续的，丙方需予以无条件的配合，否则，视丙方违约……”等，可知被告主张的案外人袁晓东、案外人陈建钟、兴悦房地产公司三方于2017年4月18日签订《富悦华庭房屋买卖协议》，兴悦房地产公司有配合案外人陈建钟将案涉505、512、704号房变更登记至被告名下的协助义务能够成立，本院依法予以采纳。其次，根据本院向东莞市自然资源局调取的案涉505、512、704号房的商品房合同备案登记证明书、《商品房买卖合同》终止申请审批表、《商品房买卖合同》，原告提交的三份《商品房买卖合同》以及《补充协议书》，以及被告提交的三份商品房合同备案登记证明书，可知案外人陈建钟与兴悦房地产公司分别于2017年4月17日签订关于案涉704号房的商品房买卖合同并进行备案，于2017年4月26日签订关于案涉505、512号房的商品房买卖合同并进行备案，后该三份合同均于2018年11月9日终止，并由被告姚汉英与兴悦房地产公司于2018年11月14日签订关于案涉505、512、704号房的三份商品房买卖合同并进行备案。再结合借记卡账户历史明细清单、收款收据、本院对案外人陈建钟的问话笔录，可知被告从2017年5月1日开始陆续向案外人陈建钟支付购房款，案外人陈建钟向被告出具收款收据确认关于案涉505、512、704号房的全部购房款已收讫。据此，结合《富悦华庭房屋买卖协议》的约定内容，以及原告对工商银行电子回单、收款收据予以认可，称工商银行电子回单载明的费用是被告为办理备案登记多支付的费用，原告确认兴悦房地产公司没有确权等情形，可知被告抗辩主张的实际是从案外人陈建钟处购买案涉505、512、704号房，兴悦房地产公司未确权，无法按照正常的二手房买卖程序进行交易，只能通过兴悦房地产公司配合办理网签等备案变更登记，兴悦房地产公司实际是在履行《富悦华庭房屋买卖协议》约定的协助义务，具有高度盖然性，本院对被告的抗辩主张依法予以采纳。最后，结合被告2017年5月1日开始陆续向案外人陈建钟支付案涉505、512、704号房的购房款等情形，可知被告实际是从案外人陈建钟处购买二手房即案涉505、512、704号房，被告的实际交易对象是案外人陈建钟，而非兴悦房地产公司，交易时间是在2017年5月份，超出法院受理兴悦房地产公司破产申请之前一年的期间，依法不属于《中华人民共和国企业破产法》第三十一条“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；……”规定的情形，故对原告的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条的规定，本院判决如下：驳回原告东莞市兴悦房地产开发有限公司管理人的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预缴），由原告东莞市兴悦房地产开发有限公司管理人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  张珊珊人民陪审员  温英进人民陪审员  何丽娜二〇一九年十二月三十日书 记 员  罗润洪附相关法律法规条文：《中华人民共和国企业破产法》第三十一条人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿转让财产的；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。