广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6938号上诉人（原审原告）：冼祥盛，男，汉族，1979年4月14日出生，公民身份号码：452************751，住址：广西省北流市************。委托诉讼代理人：陈振南、张国栋，广东港惠律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：陈维东，男，汉族，1991年3月14日出生，公民身份号码：440************912，住址：广东省化州市*************。原审第三人：惠州众筹实业有限公司，住所地：惠州市惠城区****************花苑*区**栋*单元*层**号房。法定代表人：黄某1。上诉人冼祥盛与被上诉人陈维东、原审第三人惠州众筹实业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初4673号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人冼祥盛的上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者重新查明事实依法改判解除不动产买卖合同，判令被上诉人双倍返还定金50000元，赔偿贷款律师见证费800元、贷款保险费1600元、赎楼费31700元、居间服务费3000元、公证费880元。2、本案一审和二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，致使判决错误。一、根据一审庭审调查中各方的陈述意见和结合证据可知，本案实际情况为：被上诉人的哥哥陈伟兴拖欠上诉人的弟弟冼祥武借款40万元，各方共同约定以被上诉人的房产作价抵债，约定房产作价80万元，由上诉人向被上诉人购买房产，40万元债务直接抵扣，只需以办理银行按揭贷款方式向被上诉人实际支付房产差价40万元即可。为顺利进行交易，双方找到第三人提供房产买卖及居间合同，双方在合同中约定了交易的流程、权利义务、违约责任等内容，并委托由第三人协助办理银行按揭贷款和房产过户手续。因被上诉人的房产还欠有银行贷款，处于抵押状态，要清偿所有贷款后才能过户，所以双方又找案外人出资向银行赎楼，由被上诉人向案外人借款用于赎楼，赎楼费用31700元由上诉人承担。合同签订后，上诉人按约支付了50000万元定金，因被上诉人的哥哥欠上诉人的弟弟借款，所以被上诉人收到定金后又将该定金向上诉人的弟弟还款，上诉人让其将还款支付到第三人处，用于支付上诉人的赎楼费和居间服务费，剩余部分第三人又返还上诉人。所以，被上诉人实际是已经收到了上诉人支付的定金，然后将该定金用于还款，还回给上诉人，已经实际抵扣了5万元债务，被上诉人收到定金后，即为其所有、由其支配，其用于替其哥哥还款或其他用途，都不影响定金已经实际交付的事实。一审判决以该笔定金最终返回到上诉人处为由，认为并未实际支付，实属认定事实错误。二、在被上诉人拒绝签名办理过户之前，合同约定的交易流程都在正常进行，如当天被上诉人按约定签名，交易即已成功完成，上诉人取得房产，被上诉人可顺利收取房产差价。正是因为当天上诉人、被上诉人、第三人和案外人四方约定到房管局后，被上诉人突然当场拒绝见面过户，才导致交易未完成，因房产未过户，无法办理银行按揭贷款用于偿还案外人的赎楼款，房产被案外人查封，造成房产客观上已经无法实现交易的目的，属于根本性的违约，此状态是由被上诉人临时突然拒绝签名过户所致，依法应当承担违约责任，双倍返还定金50000元，并赔偿上诉人为履行合同实现交易所支出的各项费用（贷款律师见证费800元、贷款保险费1600元、赎楼费31700元、居间服务费3000元、公证费880元）和为主张权利所产生的各项费用。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清、关键事实认定错误，判决不当。为维护合法权益，现特提起上诉，请贵院依法支持上诉请求。被上诉人陈维东答辩称：一、上诉状各方共同约定以被上诉人的房产作价抵债与事实不符。被上诉人未与上诉人有此约定，上诉人也未能提供有效的证据。二、关于上诉人对其所谓“定金”的答辩。被上诉人于一审提交的证据1证明被上诉人未收取上诉人所谓的定金，该份证据资金流向明确，并且有居间方作证，上诉人所谓还款完全为诡辩，并无证据证明。三、对于上诉人的上诉理由二进行答辩：1、无论上诉人如何狡辩，也改变不了其未向被上诉人支付定金及首付款的事实。2、上诉人的种种诉求都应建立在其遵守买卖合同的情况下，不能因为其自己的主观意志去要求他人，买房子交定金、交首付、过户、收尾款，这是中国现行的交易流程，并且也是双方签订买卖合同的约定。原审第三人惠州众筹实业有限公司述称：第三人只是帮忙代办过户。上诉人所讲的行为属于过账行为。一开始都很友好，叫他们过户都不太愿意，双方有纠纷。居间费是代办过户费，收了1500元。冼祥盛向一审法院起诉请求：1、解除原被告的房屋买卖合同；2、被告退回原告首期款购房款人民币150000元及双倍返还定金人民币50000元；3、被告赔偿原告公证费880元、律师代理费800元、中介费1500元、赎楼费人民币8000元，赎楼利息人民币1379元，提前还贷违约费1798元；4、本案的诉讼费由被告承担。以上合计为人民币264357元。一审法院认定事实：2018年11月14日，原告冼祥盛作为买方，被告陈维东作为卖方，第三人惠州众筹实业有限公司（下称众筹公司）作为居间方，签订了一份《惠州市********合同》，合同约定：被告将位于惠州市********苑**层**房转让给原告，转让款为人民币80万元。第三条约定原告于2018年11月14日向被告支付定金人民币5万元，首期款30万元在被告偿还银行欠款之前存入第三方（银行或房地产中介管理协会）账户代为监管，待买方领取到本人名下之物权证书时再转付给卖方。剩余房款45万元于双方到房产交易中心递交过户资料当日存入第三方帐户代为监管，待被告取到名下房产证时，再付给卖方。并约定被告签订合同15日内赎楼并签署不动产报税所需资料并在税务局出具完税发票及银行同意贷款后7个工作日内到房产交易中办理过户手续，在过户当天将该不动产交付给原告使用。第六条税费承担，经买卖双方协商，其中买方支付印花税、产权登记费、契税、个人所得税、公正费、评估费、律师见证费470元。第八条居间服务费，约定买方向居间方支付服务费3000元，签署合同当日卖方支付1500元，剩余服务费在买卖双方共同到房产交易中心递交办理过户资料及确认双方身份当日向居间方支付。第九条违约责任，如买方或卖方不按本合同约定履行合同的约定义务的，或虽合同未明确履行期限，守约方或居间方发出催告通知七天内仍不履行的，逾期未超过十五天，每逾期一天违约方须按不动产转让款的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行，逾期超过十五天，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任。第十四条备注约定：1、赎楼打包费用总金额为31700元整（加快出证费用含在里面）。2、赎楼金额以卖家提供申请凭证为准，居间方全程协助。3、买家按揭贷款申请，双方首付款不用赎楼，找担保公司赎。4、双方协商卖家赎楼违约金，买家只提供（支付一个月违约金），多余部分卖方承担。5、双方协商过户当天交接物业。合同签订后，原告称按约定交付了定金人民币5万元，在通过了银行贷款后于2019年1月7日支付给了被告首期款人民币150000元，并提供定金收取、首付款15万元的转账纪录。对于该5万元定金，被告称原告没有实际支付，被告提供中国工商银行电子回单、银行交易摘要、及被告与第三人法定代表人黄某1的聊天纪录，拟证明原告当日转账给被告的5万元，被告转入了黄某1的账户，黄某1扣除打包赎楼费用31700元及中介费1500元之后，剩余16800元转入了原告的账户。第三人众筹公司对被告所述予以确认。对于该15万元转帐纪录，被告提供另一份交易明细清单，拟证明原告于2019年1月7日转入被告账户的15万元，被告于当日就转出至冼祥武德账户。原被告均确认冼祥武是原告的弟弟。一审法院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。原告冼祥盛与被告陈维东存在房屋买卖关系，双方即第三人惠州众筹实业有限公司（下称众筹公司）签订的《惠州市********合同》是经平等、自愿协商一致的基础上签订的，双方应按照合同约定履行各自义务。根据原被告约定，原告应于2018年11月14日向被告支付定金人民币5万元，首期款30万元在被告偿还银行欠款之前存入第三方账户代为监管。剩余房款45万元于双方到房产交易中心递交过户资料当日存入第三方帐户代为监管，待被告取到名下房产证时，再付给卖方。如买方或卖方不按本合同约定履行合同的约定义务的，或虽合同未明确履行期限，守约方或居间方发出催告通知七天内仍不履行的，逾期未超过十五天，每逾期一天违约方须按不动产转让款的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行，逾期超过十五天，守约方有权解除合同并要求违约方承担违约责任。原告未能举证证明已按合同约定履行合同约定义务，故原告以被告未办理过户为由要求解除合同，缺乏事实依据及合法理由，本院不予支持。另关于原告要求被告退回原告已支付的定金5万元及首付款15万元，被告举证对该两笔款项并未实际支付，并对其流向做出说明，原告未能加以举证予以合理解释，本院采信被告的抗辩，对原告要求退回该定金5万元及首付款15万元的请求不予支持。另关于原告请求被告赔偿原告公证费880元、律师代理费800元、中介费1500元、赎楼费8000元，赎楼利息1379元，提前还贷1798元，其一因原被告买卖合同未解除，故原告请求返还其在合同履行过程按约定由原告支付的公证费、律师见证费、中介费，缺乏事实及依据；其二关于赎楼费，在涉案买卖合同中并未明确负担方，如合同被解除原被告可以协商解决。综上，本案中原告未能证明被告根本违约或达到合同约定符合解除合同的条件，原告诉请要求解除合同并要求被告承担违约责任、返还相关费用，本院依法驳回其全部诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，判决如下：驳回原告冼祥盛的全部诉讼请求。案件受理费5650元（原告已预交5650元），由原告冼祥盛负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，上诉人冼祥盛曾向被上诉人陈维东转账2笔款项，分别为签订合同当日转账5万元以及转账首付款15万元。被上诉人陈维东出具收到5万元定金的收据，之后上诉人冼祥盛办理了按揭手续，被上诉人陈维东也办理的赎楼手续，涉案房屋通过案外人付款的方式赎出。虽然通过银行流水可以证实上述两笔款项仅在被上诉人陈维东账户“过账”，即款项进入账户后又返还上诉人冼祥盛或用做赎楼款项、中介费等，但从双方交易的进度来看，被上诉人陈维东在前期是默许并配合了上诉人办理相关手续，才可以办理按揭乃至顺利赎楼。因双方在定金的交付和首付款的交付方面采用“过账”的方式，导致后期双方发生争执，双方均有过错，均应对交易最终未能完成的后果承担责任。因此，上诉人冼祥盛二审主张双倍返还定金，本院不予支持，但其所支付的款项应由双方共同承担，由被上诉人陈维东负担50%。结合上诉人冼祥盛一审的诉讼请求及二审上诉请求，上诉人冼祥盛已支付款项为33200元（50000元扣除转回16800元）+880元（公证费）+800元（律师见证费）=34880元，故被上诉人陈维东应向上诉人冼祥盛支付17440元。一审驳回上诉人冼祥盛的全部诉讼请求不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人冼祥盛的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：二、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初4673号民事判决；三、被上诉人陈维东于本判决生效后十日内向上诉人冼祥盛支付款项人民币17440元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审受理费3060元由上诉人冼祥盛负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  于海砚审 判 员  卫书平二〇一九年十二月十日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧