北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民初372号原告（反诉被告）：北京紫金城安全设备有限公司，住所地北京市东城区地坛北里**楼喜马拉雅宾馆**201。法定代表人：梁峰三，执行董事。委托诉讼代理人：王洁宏，北京中凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘碧天，北京中凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京旭辉当代置业有限公司，住所地北京市平谷区大兴庄镇顺福路**。法定代表人：林伟，副董事长。委托诉讼代理人：杨明，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐盼盼，北京市炜衡律师事务所律师。原告北京紫金城安全设备有限公司（以下简称紫金城公司）与被告北京旭辉当代置业有限公司（以下简称旭辉公司）合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告紫金城公司之法定代表人梁峰三及委托诉讼代理人王洁宏、刘碧天，被告旭辉公司之委托诉讼代理人杨明、徐盼盼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫金城公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方于2017年6月10日签订的《平谷当代旭辉墅项目机械式停车场投资、建设、运营合作协议书》；2.依法判令旭辉公司返还紫金城公司投资2400万元；3.依法判令旭辉公司赔偿紫金城公司损失7882.4万元（50年经营收益11882.5万元减去计算成本4000万元）；4.判令由旭辉公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年6月10日，紫金城公司、旭辉公司双方签订了《平谷当代旭辉墅项目机械式停车场投资、建设、运营合作协议书》（以下简称《合作协议书》）。《合作协议书》约定，紫金城公司负责投资建设旭辉公司开发的平谷当代旭辉墅项目机械式停车场，旭辉公司将包括全部机械式停车位在内的旭辉墅全部819个停车位50年的管理、运营、收益权一并转让给紫金城公司。紫金城公司在上述经营期限内自行管理、运营、收益，具有完全的经营自主权，自主决定生产经营中的一切事项，旭辉公司不对紫金城公司的经营管理进行干涉、监管。紫金城公司有权自行决定对全部车位的交通设施的维修、更换和收取车位管理费用。旭辉公司保证项目用地及地上建筑物的合法性，保证紫金城公司停车场的经营权在整个项目合作期内始终有效，维护紫金城公司停车场投资建设经营权的完整性和独占性。《合作协议书》还约定，若因项目用地或其他旭辉公司原因（包括但不限于土地产权问题）导致停车场项目无法投入或维持运营，旭辉公司需向紫金城公司承担实际已投资额的所有损失。《合作协议书》生效后，紫金城公司投入巨额资金，依约完成了项目机械式停车场的建设，并安装了停车场内的相关设备、设施。但旭辉公司却多次违反约定，阻碍紫金城公司的正常管理、运营，并公开张贴声明要求紫金城公司停止正常收费，甚至擅自强行接管了项目停车场的管理，导致紫金城公司不能依约正常行使对项目停车场的管理、运营、收益权。此外，旭辉公司并不拥有项目地上停车位的所有权，其违反了在协议书中所作的保证。旭辉公司的上述行为严重违约，导致协议书难以继续履行，并给紫金城公司造成了重大经济损失。紫金城公司多次协商无果，故诉至贵院，望判如所请。被告旭辉公司辩称，本案系由紫金城公司向业主违法强行收费所引起，紫金城公司的行为是严重侵害业主利益的违法行为，违反了双方的合同约定，旭辉公司有权予以干涉与制止，该制止行为不构成违约。鉴于紫金城公司的违约行为背离了订立合同的目的与初衷，致使合同无法继续履行，因此，旭辉公司同意解除合同，但紫金城公司所提各项赔偿，缺乏基本的事实与法律依据，应依法驳回，具体事实和理由如下：一、旭辉公司已按照合同约定履行了委托方的合同义务。旭辉公司开发的当代旭辉墅项目位于北京市平谷区大兴庄镇，为二类居住用地，项目规划机动车位819个，包括地下人防车位113个，高层区域地面车位162个，别墅区域地面车位250个，机械车位294个。2017年6月10日，旭辉公司（甲方）与紫金城公司（乙方）签订了《合作协议书》，约定由紫金城公司投资建设294个机械停车位，旭辉公司将投资义务和收益权利一次性一并转让给乙方，乙方参照投资-建设-经营的模式进行投资建设并享有收益。乙方对该项目的投资经营期限为50年。本案中的停车位分为四种类型，即机械停车位、、地面停车位别墅区停车位、、地下人防停车位该四种车位产权性质不同，旭辉公司作为项目开发商和前期物业服务企业的选聘主体，有权根据上述车位的不同性质将上述车位的管理服务权统一授予紫金城公司。为落实上述《合作协议书》，旭辉公司将地上车位的管理、收益权通过与第三方物业公司签订协议的方式移交给了紫金城公司。为此，2017年6月29日，旭辉公司、第一物业（北京）股份有限公司当代旭辉墅分公司（以下简称第一物业公司）和紫金城公司三方签订了《小区机械式停车场物业管理协议》（以下简称《物业管理协议》），约定将旭辉墅819个车位的管理及经营权交给紫金城公司，并办理了移交手续。紫金城公司在小区门口设置了岗亭和闸口管理进出车辆。至此，旭辉公司已按照合同约定履行了委托方的合同义务。二、紫金城公司向业主违法收费导致冲突发生，本案中违约的是紫金城公司而非旭辉公司。鉴于本案中的四种类型车位所有权不同、性质不同，紫金城公司本应按照合同的约定依法依规出租、管理车位，并根据不同车位的性质和旭辉公司的授权依法收取租赁费和车位管理费。但紫金城公司为了追求利益最大化，违法一次性收取50年的车位租赁费，对车位性质不加区别地收取管理费，严重损害了业主利益，违反了双方合同约定。双方《合作协议书》第一条第（六）项约定了“乙方（即紫金城公司）承担办理的各项相关事项必须以不损害业主的权利为前提，并需符合国家及地方的政策、法律、法规”。本案中的停车位分为四种类型，即机械停车位、、地面停车位别墅区域车位、、地下人防停车位该项目的《临时管理规约》第七章第5条第1项规定：“停车费用由物业服务企业按下列标准向车位使用人收取：：地上车位停车费150元/月·车位。。地下车库停车费租金280元/月·车位，车位管理费120元/月·车位。已购的地下车库车位停车服务费为：120元/月·车位。”紫金城公司有权依法收取机械停车位和地下车库的租赁费、管理服务费，但无权一次性收取50年的租赁费。对于地面停车位，紫金城公司有权收取地面停车位的停车管理服务费但无权收取租赁费，更无权违法一次性收取50年的租赁费。对别墅赠送车位，旭辉公司已在《物业管理协议》第三条第3款第（6）项做了特别提示和约定，即“经紫金城公司与旭辉北京协商，别墅部分的赠送车位，紫金城公司可以向业主收取合理的服务费，是否能够收缴成功由紫金城公司负责，如果引起业主投诉，且紫金城公司十日内无法解决，紫金城公司应立即停止向业主收费的行为”。由此可见，紫金城公司不区分车位性质，强行一次性收取50年的车位租赁费行为是严重侵害业主利益的违法行为，违反了双方的合同约定，为了避免业主利益的进一步受损，避免群体性事件的升级，旭辉公司有权予以通过发布声明、接管等进行干涉与制止，该制止行为不构成违约。紫金城公司认为旭辉公司并不拥有项目地上停车位的所有权，违反了在协议书中所作的保证。但《合作协议书》第二条第（二）款中明确约定“除适用法律另有规定或不可抗力的情况发生，甲方应保证项目用地及地上建筑物的合法性，保证乙方停车场的经营权在整个项目合作期内始终有效，维护乙方停车场投资建设经营权的完整性和独占性”。该款约定并没有保证项目地上停车位的所有权。而且，从该项目的《临时管理规约》第七章第5条第1项规定也可看出，旭辉公司并没有规定可收取地上停车位的租金，而仅规定可以收取停车费即服务费，这也说明，旭辉公司是严格按照其并不拥有地上停车位的所有权进行相应收费设计的。由于四类车位性质不同，旭辉公司不可能对紫金城公司做出有违法律规定的保证。三、紫金城公司的违约行为致使合同无法继续履行，旭辉公司同意解除合同，但紫金城公司要求赔偿投资2400万元、赔偿损失7882.4万元没有依据。（一）紫金城公司的投资远远低于2400万元。在合同解除的情况下，旭辉公司可以就紫金城公司的机械停车位实际投资进行适当补偿，但该投资应以合法有效的证据证明为前提。紫金城公司没有提供任何证据证明其实际完成了2400万元的投资。（二）紫金城公司要求赔偿7882.4万元损失没有任何依据。紫金城公司该项所谓损失的计算依据是按照50年经营收益11882.5万元减去估算成本4000万元得出，该项请求没有事实与法律依据。首先，本案中违约的是紫金城公司而非旭辉公司。由于紫金城公司违约导致合同不能继续履行，其无权依据《合同法》第一百一十三条第一款主张预期可得利益损失。其次，即便计算预期可得利益损失，也要根据合同正常履行情况下的预期收入情况扣除相关经营成本，本案的预期收入中，只有机械停车位和地下人防停车位可以取得租金收入，紫金城公司提出的50年经营收益11882.5万元，即每年237.65万元收益明显缺乏依据。即便按照100%的出租率和车位管理费收取率，每年全部的租金收入和车位管理费也只是172.824万元，50年合计收入8641.2万元。同时，紫金城公司提出50年经营成本按照4000万元估算，即每年80万元与实际人员成本、办公成本严重不符，成本明显过低，据测算运营成本平均每年约166万元，50年合计运营成本约为8300余万元。因此，紫金城公司所谓可得利益损失是其高估预期收益、低估成本的结果，缺乏基本的事实基础。再次，即便计算预期可得利益损失，也要回到过错责任层面进行责任划分，本案中紫金城公司侵害业主利益违约在先，是合同履行中的过错方，即便计算预期可得利益损失，也主要应由其自负其责。四、由于紫金城公司违法违约一次性收取业主50年车位租赁费、管理费拒不退还，旭辉公司不得不代为垫付退还业主款项2834640元，该等损失应由紫金城公司赔偿给旭辉公司。紫金城公司违法收取业主车位租赁费后，引发了业主的大面积投诉，旭辉公司多次与紫金城公司协商未果，发函无效。在此情况下，为了维护社会稳定，在政府主管部门的要求下，旭辉公司不得不代紫金城公司先行退还车位租赁费，为此，截至目前，先后向31户业主合计垫付了退还款项2834640元，该等损失系紫金城公司违约行为所造成，旭辉公司现依法提起反诉，要求紫金城公司据实赔偿，并保留要求其赔偿其他损失的诉讼权利。反诉原告旭辉公司向本院提出反诉请求：1.判决紫金城公司赔偿因其违约行为给旭辉公司造成的直接损失2834640元；2.判决由紫金城公司承担全部诉讼费用。事实和理由：旭辉公司开发的当代旭辉墅项目位于北京市平谷区大兴庄镇，为二类居住用地，项目规划机动车位819个，包括地下人防车位113个，高层区域地面车位162个，别墅区域地面车位250个，机械车位294个。2017年6月10日，旭辉公司（甲方）与紫金城公司（乙方）签订了《合作协议书》，约定由乙方投资建设294个机械停车位，甲方将投资义务和收益权利一次性一并转让给乙方，乙方参照投资—建设—经营的模式进行投资建设并享有收益。乙方对该项目的投资经营期限为50年。为落实上述《合作协议书》，旭辉公司将地上车位的管理、收益权通过与第三方物业公司签订协议的方式移交给了紫金城公司。为此，2017年6月29日，旭辉公司、第一物业公司和紫金城公司三方签订了《物业管理协议》，约定将旭辉墅819个车位的管理及经营权交给紫金城公司，并办理了移交手续。紫金城公司在小区门口设置了岗亭和闸口管理进出车辆。至此，旭辉公司已按照合同约定履行了委托方的合同义务。紫金城公司本应按照合同的约定依法依规出租、管理车位，并根据四种车位的不同性质按照旭辉公司的授权，依法收取租赁费和车位管理费。但紫金城公司为了追求利益最大化，违法一次性收取50年的车位租赁费，对车位性质不加区别地收取管理服务费，严重损害了业主利益，违反了双方合同约定。为了避免广大业主因为紫金城公司的违约行为而利益受损，避免群体性事件的发生，在紫金城公司拒绝向业主退还违法收取的租金的情况下，旭辉公司不得不筹措资金先行为紫金城公司垫付了该费用，截至目前累计向31户业主代为退还车位费2834640元。该等款项系紫金城公司违约行为所造成的直接损失，依法应由其赔偿给旭辉公司。反诉被告紫金城公司针对旭辉公司的反诉请求辩称，紫金城公司不存在任何违约行为，反而旭辉公司多次违约造成《合作协议书》无法履行，现《合作协议书》尚未解除，不存在所谓向业主退款一事，故旭辉公司的反诉请求无事实和法律依据，不应予以支持。具体理由如下：一、紫金城公司不存在任何违约行为。1.紫金城公司与旭辉公司签订《合作协议书》后，依约按时完成了投资建设294个机械式停车位的合同义务。依据《合作协议书》约定，旭辉公司将包括全部机械式停车位在内的旭辉墅全部819个停车位50年的管理、运营、收益权一并转让给紫金城公司。紫金城公司在上述经营期限内自行管理、运营、收益，具有完全的经营自主权，自主决定生产经营中的一切事项，旭辉公司不对紫金城公司的经营管理进行干涉、监管。紫金城公司有权自行决定对全部车位的交通设施的维修、更换和收取车位管理费用。旭辉公司称紫金城公司应根据四种车位的不同性质按照旭辉公司的授权收取租赁费和车位管理费，不符合《合作协议书》的约定。2.虽然依据《合作协议书》的约定，紫金城公司可自主决定停车位的收费金额及方式，但为了更好地为旭辉墅业主提供停车服务，紫金城公司并未一味追求经济利益，收取高昂的租金及停车服务费，而是根据停车位的不同，采用长租、短租等多种租用形式，并已与旭辉墅业主签订了形式不同的多份租赁合同。旭辉公司称紫金城公司不区分停车位性质、强行一次性收取50年车位租赁费和管理费的行为是严重损害业主利益的违法行为、违反了合同约定，显然不是事实。3.紫金城公司对于部分停车位采用一年一租、一年一收费的租赁方式，并已与旭辉墅业主签订了多份租赁合同，并非旭辉公司所称的一次性收取50年租赁费，旭辉公司对本案事实的认识显然有误。4.依据《合作协议书》的约定，紫金城公司在经营期限内对全部停车位具有完全的经营自主权，自主决定生产经营中的一切事项，且旭辉公司多次承诺其拥有地上普通停车位的所有权。因此，紫金城公司当然有权收取租金。旭辉公司称紫金城公司无权收取普通地上停车位的租金不能成立，反而是旭辉公司应履行其在《合作协议书》第二条第（二）项中的合同义务。紫金城公司一次性收取普通地上停车位50年租金系经与业主共同协商一致的结果，并不违反任何法律规定，更未损害业主利益。5.紫金城公司至今从未收取过别墅区停车位的任何费用，旭辉公司关于紫金城公司对停车位性质不加区别地收取管理服务费、严重损害业主利益、违反合同约定的说法，不能成立。二、旭辉公司多次违约造成《合作协议书》无法履行。1.根据《合作协议书》的约定，紫金城公司的经营期限为旭辉墅正式交付之日后的50年。旭辉墅正式交付的时间为2017年的8、9月间，根据上述约定，该时紫金城公司即可开始对停车场进行经营管理。但旭辉公司多次要求紫金城公司暂缓，导致紫金城公司直至2017年12月才第一次与部分业主签订车位租赁协议及停车管理协议。甚至，直至紫金城公司被强行驱离旭辉墅时止，旭辉公司仍然未取得地下车库的相关手续，且未修复地下车位的渗水问题，导致地下车库无法使用。旭辉公司应属违约。2.根据《合作协议书》的相关约定，旭辉公司的义务还包括对紫金城公司的经营管理不进行干涉、监管等不作为义务。但在履行中，旭辉公司多次在旭辉墅张贴公告，对业主散布紫金城公司违法违约收费、阻扰业主车辆进出等不实言论，公然声称暂停停车收费、已由物业公司管理小区车辆出入，甚至煽动已与紫金城公司签订协议的业主向紫金城公司要求退费，并称如紫金城公司拒绝退款，由其垫付。旭辉公司的上述行为已明确表示其不再履行合作协议，显属恶意违约。3.旭辉公司切断紫金城公司现场用电、破坏紫金城公司的停车设施、设备，强行将紫金城公司驱离旭辉墅停车场，使紫金城公司无法对停车场进行经营管理，其行为显属恶意违约。三、目前《合作协议书》尚未解除，紫金城公司与业主签订的车位租赁协议及停车管理协议依然有效，不存在紫金城公司向业主退费一事。旭辉公司煽动业主向紫金城公司要求退费，又以垫付的手段引诱业主对抗紫金城公司的行为，完全是为了达到驱离紫金城公司、不履行《合作协议书》的目的。其向业主付款一事，与紫金城公司毫无关系，不应向紫金城公司主张。如法院最终判决解除《合作协议书》，紫金城公司自然会与业主协商解除车位租赁协议及停车管理协议事宜，所收取的租金及停车管理费自然会退还业主，此事项与旭辉公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。紫金城公司向本院提交了如下证据：证据一、《合作协议书》，证明目的为双方存在合同关系，合作协议合法有效；旭辉公司将旭辉墅项目全部819个停车位50年的管理、运营、收益权一并转让给紫金城公司，作为紫金城公司投资建设旭辉墅机械式停车场及相关停车设施设备的对价。紫金城公司有权在上述经营期限内自行管理、运营、收益，具有完全的经营自主权，自主决定生产经营中的一切事项。旭辉公司不对紫金城公司的经营管理进行干涉、监管。紫金城公司有权自行决定对全部车位的交通设施的维修、更换和收取车位管理费用。旭辉公司保证项目用地及地上建筑物的合法性，保证紫金城公司停车场的经营权在整个项目合作期内始终有效，维护紫金城公司停车场投资建设经营权的完整性和独占性。若因项目用地或其他旭辉公司主观原因导致停车场项目无法投入或维持运营，旭辉公司需赔偿紫金城公司损失。证据二、《北京市公共停车场经营备案证》，证明目的为紫金城公司已取得旭辉墅项目停车场经营备案证，有权对旭辉墅项目停车场进行管理。证据三、说明函，证明目的为旭辉公司同意紫金城公司对旭辉墅停车场进行管理。证据四、回函，证明目的为旭辉公司已将旭辉墅停车场的管理、经营权全部转让给紫金城公司。证据五、回函，证明目的为旭辉公司称旭辉墅162个地上普通停车位的所有权不属于旭辉公司，紫金城公司曾要求旭辉公司对旭辉墅车位的权属作出说明，并要求旭辉公司出示相关证据。证据六、旭辉墅项目车位管理公开说明，证明目的为旭辉公司公然在旭辉墅项目张贴公告，对旭辉墅项目全体业主作出不实说明，挑动业主，其行为严重妨害紫金城公司对停车场的正常经营管理，不仅恶意违约，也系主观使合同不能继续履行。证据七、通知函，证明目的为旭辉公司向紫金城公司发函，违反合同约定干涉紫金城公司对停车场的正常经营管理，主观要求紫金城公司停止履约。证据八、函，证明目的为由于旭辉公司多次违约，紫金城公司向旭辉公司发函，要求旭辉公司履约。证据九、公告，证明目的为旭辉公司擅自对旭辉墅项目全体业主作出不实公告，挑动业主，阻挠紫金城公司对停车场的正常经营管理，属恶意违约，系主观上不履行合同。证据十、《关于当代旭辉墅道闸检测报告》，证明目的为紫金城公司建设的停车设施遭到人为破坏以及损失价值。证据十一、车位租赁协议、停车管理协议及财务凭证等，证明目的为紫金城公司已与大量业主签订了车位租赁协议及停车管理协议；紫金城公司对旭辉墅停车场的停车位租赁采取多种方式，车位租金既有每年度交纳，也有若干年一次性交纳，受到业主的认可，大多数业主选择若干年一次性交纳；业主认可停车场租金及停车管理费标准，并已交纳相关费用；紫金城公司对停车场的经营管理和收费方式并不侵害业主利益，绝大多数业主是认可的。证据十二、车位登记表，证明目的为紫金城公司对旭辉墅项目停车场的停车位租赁采取多种方式，受到业主认可，有意签约者众多；业主认可停车场租金及停车管理费标准；紫金城公司对停车场的经营管理并不侵害业主权益。证据十三、录音资料，证明目的为旭辉公司承认其不享有旭辉墅项目地上普通停车位的所有权，无权将该部分停车位的管理、运营、收益权转让给紫金城公司。旭辉公司主观不愿继续履行合同，要求解除合同，并与紫金城公司商谈对紫金城公司的赔偿事宜。证据十四、刘某与孙某的书面证人证言，证明目的为双方纠纷的起因是旭辉公司不享有旭辉墅地上普通停车位的所有权，导致合同无法继续履行；旭辉公司多次恶意违约，阻挠紫金城公司履约，最终采用暴力及其他方法迫使紫金城公司离开旭辉墅；不明人员对紫金城公司建设的停车设备进行破坏。证据十五、视频资料，证明目的为旭辉公司采用暴力及其他方法迫使紫金城公司离开旭辉墅项目；不明人员对紫金城公司建设的停车设备进行破坏。证据十六、协议书、授权委托书、民事起诉书，证明目的为旭辉公司煽动、利诱、怂恿旭辉墅项目业主与紫金城公司对抗，已达到其不继续履约的目的。证据十七、现场照片十二张，证明目的为旭辉公司采用暴力及其他方法迫使紫金城公司离开旭辉墅项目后，擅自使用紫金城公司投资建设的停车设备、设施；旭辉公司接管旭辉墅项目停车场的经营管理，旭辉公司用实际行为表示其不再履行合同；旭辉墅项目地上普通停车位的基本情况。证据十八、关于“地下人防车位投入使用”函件，证明目的为旭辉公司违约，，地下车位不具备交付使用条件严重影响紫金城公司正常经营管理。证据十九、现场照片，证明目的为旭辉公司擅自改变停车场设施、设备，，地上停车位用途已被改变表明旭辉公司不再履行协议，主观上恶意违约，也证明旭辉公司所承诺的地上停车位存在权属和用途问题，不能达到合同约定的保证用途。旭辉公司发表质证意见称，对证据一，真实性认可，不认可关于旭辉公司违约的证明目的。该证据结合紫金城公司向业主的收费情况恰恰证明是紫金城公司违反了合同约定构成违约。紫金城公司不区分车位性质，违法一次性收取50年的车位租赁费损害了业主的权利，违反了双方的合同约定，构成违约。对证据二、三、四，真实性认可，证明目的不认可。该三份证据恰恰证明旭辉公司已将涉案819个停车位的管理经营权和收益权移交给了紫金城公司，并协助其办理完毕相关证照，旭辉公司已按照《合作协议书》约定履行完毕相应的合同义务。对证据五，真实性即系紫金城公司所出具没有异议，但不认可其内容表述，更不认可其证明目的。根据《物权法》第七十四条规定，小区地面停车位属于业主共有，只能收取停车管理费、不能收取租金是法律常识性问题，紫金城公司作为专业的停车管理公司对此应是明知的。旭辉公司并没有保证项目地上停车位的所有权，并未违反《合作协议书》中的保证性条款。对证据六、七，真实性认可，证明目的不认可。该两份证据恰恰证明紫金城公司违法收费等违约行为，已经引起了业主的强烈不满及投诉，为防止群体性事件的发生，针对紫金城公司违约行为，旭辉公司以向业主发布公开说明、函告紫金城公司整改的形式积极采取应对措施。旭辉公司前述行为是恰当的，与《合作协议书》约定的原则相符，不构成违约。对证据八，真实性认可，因系紫金城公司自行出具的文件，且函件内容不能证实是旭辉公司违约，故不应作为证据采信。对证据九，真实性认可，证明目的不认可，旭辉公司合法采取公告措施，是因紫金城公司违法违约收费在先。该份证据恰恰证明：1.针对紫金城公司不区分车位性质，强行一次性收取50年的车位租赁费行为，旭辉公司以向业主发布公告的形式积极采取措施，防止群体性事件的发生，该制止行为不构成违约。2.为了维护社会稳定，旭辉公司代紫金城公司先行退还紫金城公司违法收取的车位租赁费和管理费，该部分费用系紫金城公司违约行为给旭辉公司造成的损失，紫金城公司应据实赔偿。对证据十，真实性、关联性和证明目的不予认可。系紫金城公司单方委托第三方出具，报告真实性无法判断，且缺乏客观性，不应作为本案证据。道闸损坏与旭辉公司无关，道闸损坏价值更与本案无关。对证据十一、十二，真实性认可，证明目的不认可。该两份证据恰恰证明：紫金城公司对车位性质不加区别地收取租赁费和管理费，并违法一次性向79户业主分别收取50年的租赁费9万元（其中一位业主实际收取6万元），严重损害了业主利益，违反了双方合同约定。对证据十三，真实性、合法性及证明目的均不予认可。1.紫金城公司没有提供原始录音载体，也没有说明录制人是谁、何种状态下录制，无法辨认录音中的人员身份。2.即使不考虑录音材料中人员身份的真实性以及录音获取的合法性问题，该录音证据也并不能证实旭辉公司存在违约行为，即使旭辉公司曾要求与紫金城公司解除合同也是因紫金城公司存在违法收费的违约行为在先。对证据十四，除刘某关于车位收费事宜的陈述外，对该两份证言的真实性和证明目的不予认可。1.证人刘某作为紫金城物业公司项目经理，陈述紫金城公司与其所在公司是上下级关系，证人孙某作为紫金城物业公司员工，陈述紫金城公司与其所在公司是一家公司，因此两证人与紫金城公司均存在利害关系，除刘某关于车位收费事宜的陈述符合事实外，两证人其他证言明显具有偏袒性，真实性不予认可，不应予以采信。2.证人刘某陈述了旭辉墅共有四种不同性质的停车位、各种车位租赁费和管理费的收费价格，及紫金城公司一次性收取了50年的车位租赁费的情况，其证言恰恰证明了紫金城公司对车位性质不加以区分、违法一次性收取50年的租赁费，违反了合同约定，损害了业主权利，造成业主投诉。对证据十五，真实性无法确认，关联性不认可。紫金城公司没有提供该视频资料的原始录制载体和录制人，无法确认该证据的真实性。无法辨认其指称的人员系旭辉公司人员，视频内容与本案没有关联性。即使不考虑视频资料的真实性及获取的合法性，该视频资料也并不能证实旭辉公司存在违约行为。对证据十六，真实性认可，证明目的不认可。该组证据恰恰证明：1.紫金城公司违法违约一次性收取业主50年车位租赁费、管理费，引起业主强烈不满，业主欲通过法律手段要求紫金城公司退还收取的费用。2.为防止群体事件的发生，旭辉公司不得不代为垫付退还业主紫金城公司收取的款项，该部分退款系紫金城公司违约行为给旭辉公司造成的损失，紫金城公司应予以赔偿。3.通过业主授权，旭辉公司有权代业主追还已缴纳的车位租赁费和管理费。对证据十七，真实性认可，证明目的不认可，不能证明旭辉公司违约。其中，第1、2、10张照片，车库当前由小区业主使用，紫金城公司要求对车库进行查封，不符合社会经济效益原则，而且还将严重影响业主的正常生活。第3-9张照片恰恰证明：为防止群体性事件的发生，在紫金城公司违法阻扰业主进入小区停车的情况下，旭辉公司以临时停车证的形式让业主车辆进入小区，缓解了紫金城公司与业主之间的矛盾，符合建委等政府部门的要求，也符合双方合同约定的原则；第11、12张照片说明小区地面停车位位于小区规划范围内，依法属于业主共有。对证据十八，真实性认可，证明目的不认可。函件反映问题并非旭辉公司违约，且这些小问题均已及时解决，未对紫金城公司经营车位造成实质影响。对证据十九，真实性认可，证明目的不认可。旭辉公司从未改变停车场设备、设施，照片内容系案外人第一物业公司临时占用4个车位作为放置业主装修建筑垃圾的临时存放点，这种建筑垃圾临时存放方式完全符合新建小区的处理惯例，该等装修垃圾临时占用随时可以解决，且发生在2018年3月15日以后。照片所涉4个车位临时占用事宜，与车位的权属及用途没有任何关联关系。旭辉公司向本院提交如下证据：证据一、《合作协议书》，证据二、关于四种类型车位的建设工程规划许可证（含附件和附图），证据三、《北京市住宅区临时管理规约使用说明》，共同证明：1.旭辉公司作为项目开发商和前期物业服务企业的选聘主体，有权根据上述四类车位的不同性质将上述车位的管理服务权统一授予紫金城公司。2.双方《合作协议书》第一条第（六）项约定了“乙方（即紫金城公司）承担办理的各项相关事项必须以不损害业主的权利为前提，并需符合国家及地方的政策、法律、法规”。紫金城公司所谓旭辉公司违反对车位产权的承诺，该协议中并没有相关约定。3.项目的《临时管理规约》第七章第5条第1项规定：“停车费用由物业服务企业按下列标准向车位使用人收取：：地上车位停车费150元/月·车位。。地下车库停车费租金280元/月·车位，车位管理费120元/月·车位。已购的地下车库车位停车服务费为：120元/月·车位。”按照该规约，，地上停车位是不收取租金的仅收取停车服务费。证据四、《小区机械式停车场物业管理协议》，证明项目移交情况，旭辉公司已将地上车位的管理、收益权通过与第三方物业公司签订协议的方式移交给了紫金城公司，因此已履行了相应合同义务。证据五、《洳苑嘉园（当代旭辉墅项目）车位租赁协议》（租期20年）、《洳苑嘉园（当代旭辉墅项目）车位续租协议》（租期20年）、《洳苑嘉园（当代旭辉墅项目）车位续租协议》（租期10年）、《洳苑嘉园（当代旭辉墅项目）停车管理协议》、紫金城公司收费所出具的收据，证明紫金城公司违法收费情况。紫金城公司违反我国《合同法》关于20年最长租赁期的规定，采取一次性签租赁协议及两份续租协议的方式，将车位租赁期分为20年加20年加10年，按照每年1800元的标准，一次性向业主收取了50年的租赁费9万元。同时，还收取了每年的车位管理费1440元。据不完全统计，累计违法收取31名业主租金合计2834640元，该行为违反了《合作协议书》第一条第（六）项约定。证据六、业主投诉记录的照片，证据七、致平谷区建委的《当代旭辉墅项目车位收费整改承诺书》（2017年12月28日），证据八、关于催请贵司立即停止向“当代旭辉墅”项目业主收取费用的函（2018年1月24日）及快递底单，证据九、关于催请贵司督促北京紫金城安全设备有限公司立即停止向“当代旭辉墅”项目业主收取费用的函（2018年1月24日）及快递底单，证据十致业主的公告照片（2017年12月30日、2018年1月24日、2018年1月28日）及其张贴在公告栏内的照片，证据十一、致平谷区建委的《当代旭辉墅项目车位管理整改承诺书》（2018年1月25日）。共同证明：旭辉公司就紫金城公司的违法收费情况，积极采取了作为委托人能够采取的各项措施，包括要求紫金城公司立即整改、要求紫金城公司的推荐人督促其整改、向监管部门北京市平谷区住房和城乡建设委员会出具整改承诺书，在紫金城公司拒不整改的情况下，于2018年1月24日采取了收回管理的措施。为了维护业主利益，避免群体性事件发生，旭辉公司采取的这些行为是适当的，与双方合同约定的原则相符。证据十二、旭辉公司垫付业主退款的材料（31个车位的业主）、协议书、授权委托书、业主身份证复印件、业主退款银行卡复印件、业主《关于要求退还车位租赁费及车位管理费的函》，证据十三、中国建设银行股份有限公司活期存款明细账，共同证明：由于紫金城公司违法违约一次性收取业主50年车位租赁费、管理费拒不退还，旭辉公司不得不代为垫付退还业主款项2834640元，该等损失应由紫金城公司赔偿给旭辉公司。证据十四、旭辉墅项目院内车库车位的现状保全证据的公证书【编号（2018）京国泰内民证字第227号】，证据十五、机械停车位投资测算表，共同证明：机械停车位当前实际投资仅5379140元。证据十六、车位经营收入和经营成本测算情况测算表，证据十七、北京澳斯帕克停车场管理有限公司营业执照副本盖章扫描件，共同证明：紫金城公司提出的50年经营收益11882.5万元，即每年237.65万元收益明显缺乏依据。即便按照100%的出租率和车位管理费收取率，每年全部的租金收入和车位管理费也只是172.824万元。同时，紫金城公司提出50年经营成本按照4000万元估算，即每年80万元与实际人员成本、办公成本严重不符，成本明显过低，据测算运营成本平均每年约166万元，50年合计运营成本约为8300余万元。因此，紫金城公司所谓可得利益损失是其高估预期收益、低估成本的结果，缺乏基本的事实基础。证据十八、人防工程竣工验收备案通知单【（2017）京平防竣备字002号】，证明项目人防工程系由旭辉公司负责竣工备案，项目交付紫金城公司时，旭辉公司已经履行完毕该义务，且备案的平时用途为“自行车库、汽车库”。证据十九、人防工程使用证（京平防用字201802号），证明按照《北京市人民防空工程平时使用行政许可办法》第六条的规定，人防工程使用证系谁使用谁申请办理，本案中人防工程使用证应当由紫金城公司负责申办，由于其没有申办成功，才由第一物业公司再去申办，且第一物业公司已经取得了人防工程使用证。紫金城公司发表质证意见称，对证据一至三，真实性认可，证明目的不认可。1.旭辉公司拟通过该组证据证明，其有权将旭辉墅项目停车场的管理权授予紫金城公司。但根据合作协议的约定，旭辉公司并非是将停车场的管理权授予紫金城公司，而是旭辉公司将旭辉墅项目全部819个停车位50年的管理、运营、收益权，作为紫金城公司投资建设旭辉墅项目机械式停车场的对价，一并转让给紫金城公司。而且，根据本组证据1.2规划许可证的附图可见，旭辉墅项目地面停车位为绿化车位，旭辉公司依法不享有该等车位的所有权，更无权将该等车位的收益权转让，这也是引起旭辉墅项目业主投诉的主要原因。2.合作协议约定，紫金城公司在上述经营期限内自行管理、运营、收益，具有完全的经营自主权，自主决定生产经营中的一切事项。旭辉公司不对紫金城公司的经营管理进行干涉、监管。紫金城公司有权自行决定对全部车位的交通设施的维修、更换和收取车位管理费用。旭辉公司保证项目用地及地上建筑物的合法性，保证紫金城公司停车场的经营权在整个项目合作期内始终有效，维护紫金城公司停车场投资建设经营权的完整性和独占性。若因项目用地或其他旭辉公司主观原因导致停车场项目无法投入或维持运营，旭辉公司需赔偿紫金城公司损失。现旭辉公司不仅多次阻扰紫金城公司履约，更是将紫金城公司驱离旭辉墅项目停车场，甚至将停车场交由他人经营管理，足以证明旭辉公司已根本性违约，且属主观恶意违约，合作协议已无法履行。3.旭辉公司拟通过《临时管理规约》证明地上普通停车位的收费标准。对此紫金城公司不予认可。紫金城公司不是该《临时管理规约》的签署方，且紫金城公司从未见过，该规约中的约定当然不能约束紫金城公司。《合作协议书》明确约定，紫金城公司在经营期限内自行管理、运营、收益，具有完全的经营自主权，自主决定生产经营中的一切事项，有权自行决定对全部车位的交通设施的维修、更换和收取车位管理费用。可见，该规约中关于停车费的约定并不适用于紫金城公司。对证据四，真实性认可，证明目的不认可。该管理协议只是原旭辉公司及物业公司达成的关于停车场管理的协议，不能证明旭辉公司已将管理权全面移交给紫金城公司，更不能证明旭辉公司已完成了合同义务。对证据五，真实性认可，证明目的不认可。1.如前所述，根据合同约定，紫金城公司有权自主决定停车位的收费金额及收费方式，紫金城公司的收费行为并不违法、违约。2.紫金城公司根据停车位的不同，采用长租、短租等多种租用形式以供业主自主选择，并已与业主签订了形式不同的多份租赁合同，最大限度地照顾了不同业主的不同需求。业主自主选择适合自己的租用方式，并无任何侵害发生。3.紫金城公司对于部分停车位采用一年一租、一年一收费的租赁方式，并已与业主签订了多份租赁合同，符合法律规定。4.紫金城公司负责旭辉墅项目停车场的停车管理工作，当然有权收取停车管理费，旭辉公司认为紫金城公司收取停车管理费违法，毫无依据。5.部分业主选择与紫金城公司签订20年的长期车位租赁合同，并同时签订续期合同，是出于业主自身的考量。因旭辉公司开发的旭辉墅项目停车位的配比严重不足（大约为0.5左右，即每两户才配建一个停车位），根本无法满足业主的停车需求，部分业主担心如采用一年一租的方式，来年无法确保仍然能租到停车位，且今后停车位租金必然上涨，出于经济性的考虑，有部分业主希望签订长期租约，以保证自身停车需求。6.依据合同法的相关规定，租赁期限不得超过二十年。超过20年的，超过部分无效。本案中，紫金城公司与业主签订的车位租赁合同期限均不超过20年，并不违反法律规定。7.如前所述，《临时管理规约》的约定并不适用于紫金城公司，紫金城公司当然不存在违约问题。对证据六，真实性不认可。该照片中的记录任何无签章，不能确定投诉人为旭辉墅业主，从照片中也不能看出其出处和来源。从该等证据的内容看，紫金城公司认为：1.紫金城公司已与约80位业主签订了车位租赁合同，而反映停车收费问题的业主至多只有5位，从数量上看根本不能代表小区业主。2.业主反映的主要问题是旭辉公司将绿地改为停车位的问题，是旭辉公司侵犯了业主的权益，由此问题才导致对收取停车费有不同意见。3.所反映的内容不是事实，紫金城公司根据停车位的不同，采用长租、短租等多种租用形式以供业主自主选择，并已与业主签订了形式不同的多份租赁合同。对证据七，真实性不认可。该承诺书系旭辉公司单方出具，且不能证明已提交平谷区建委。从该等证据的内容看，紫金城公司认为：1.该承诺书中称旭辉公司曾接到平谷区建委的要求整改的通知，但据旭辉公司所称政府相关部门从未向其发出过关于停车位事宜的书面文件，显然与承诺书中的内容不符。2.旭辉公司已通过合作协议将旭辉墅项目停车场的经营管理权转让给紫金城公司，由紫金城公司自主经营管理，并约定不对紫金城公司进行干涉、监管，其无权就旭辉墅停车场的经营管理向第三方出具任何承诺。如该承诺书是真实的，则只能证明旭辉公司违约。3.从旭辉公司在承诺书中的承诺内容看：（1）旭辉公司承诺要求紫金城公司按照销售合同约定经营管理停车位，并按照销售合同制定《车位管理方案》，采取摇号方式选择车位。但销售合同并未约定车位事宜，只是在其附件《临时管理规约》有所约定。如前所述，该《临时管理规约》不适用于紫金城公司，且旭辉公司此举干涉了紫金城公司依据合作协议对停车位的经营管理，其承诺显然违反合同约定，也表明了其主观上违约的故意。（2）旭辉公司承诺称如紫金城公司未按期要求执行，则旭辉公司将解除与紫金城公司的合作协议，另行委托他人。该承诺与旭辉公司将紫金城公司强行驱离旭辉墅，另行委托物业公司经营管理停车位的违约行为相互印证，更加证明旭辉公司恶意违约。对证据八，真实性认可，证明目的不认可。旭辉公司在该函中要求紫金城公司停止收取停车费的行为严重违反合作协议的约定，属于恶意违约行为。对证据九，真实性认可，证明目的不认可。从该等证据内容可见，旭辉公司为干涉紫金城公司的正常经营管理，竟然采取发律师函的方式威胁紫金城公司与旭辉公司母公司共同的合作伙伴，可见旭辉公司的违约具有主观恶意。对证据十，真实性认可，证明目的不认可。根据《合作协议书》相关约定，旭辉公司不对紫金城公司的经营管理进行干涉、监管。但该等证据证明，在协议的履行中，旭辉公司多次在旭辉墅张贴公告，对业主散布紫金城公司违法违约收费、阻扰业主车辆进出等不实言论，公然声称暂停停车收费、已由物业公司管理小区车辆出入，甚至煽动已与紫金城公司签订协议的业主向紫金城公司要求退费，并称如紫金城公司拒绝退款，由其垫付。旭辉公司的上述行为已明确表示其不再履行合作协议，显属恶意违约。对证据十一，真实性不认可。该承诺书系旭辉公司单方出具，且不能证明已提交平谷区建委。从该等证据的内容看，紫金城公司认为：1.旭辉公司已通过合作协议将旭辉墅停车场的经营管理权转让给紫金城公司，由紫金城公司自主经营管理，并约定不对紫金城公司进行干涉、监管，其无权就旭辉墅停车场的经营管理向第三方出具任何承诺。如该承诺书是真实的，则只能证明旭辉公司违约。2.从旭辉公司在承诺书中的承诺内容看：（1）旭辉公司在该承诺书中自认物业公司已于2018年1月24日将小区大门车辆进出闸口及出入管理岗亭收回管理。旭辉公司的该行为显然已构成根本性违约。（2）旭辉公司在该承诺书中自认，其煽动已与紫金城公司签订协议的业主向紫金城公司要求退费，并称如紫金城公司拒绝退款，由其垫付。可见，旭辉公司的行为已明确表示其不再履行合作协议，显属恶意违约。综上，上述证据反映，旭辉公司多次恶意干涉紫金城公司正常的经营管理，其目的在于不履行合作协议。旭辉公司的违约行为不仅导致合作协议无法履行，同时也扰乱了旭辉墅正常的停车秩序，损害了业主的利益。对证据十二、十三，真实性无法查证，证明目的不认可。目前《合作协议书》尚未解除，紫金城公司与业主签订的车位租赁协议及停车管理协议依然有效，根本不存在向业主退费一事。旭辉公司煽动业主向紫金城公司要求退费，又以垫付的手段引诱业主对抗紫金城公司的行为，完全是为了达到驱离紫金城公司、不履行合作协议的目的。如法院最终判决解除《合作协议书》，紫金城公司自然会与业主协商解除车位租赁协议及停车管理协议事宜，相关租金及停车管理费自然会退还业主，此事项与旭辉公司无关。对证据十四，真实性认可，证明目的不认可。该公证书只是对紫金城公司投资建设的机械式停车位及相关停车设施设备状况的记录，只能证明紫金城公司已依约完成了投资建设义务。对证据十五至十七，真实性和证明目的均不认可。该测算表并非评估鉴定机构出具，作出该测算表的单位仅为一家停车场管理公司，并不具有评估资质，其出具的测算表不具有客观性、独立性、公正性、科学性、专业性，不能作为本案依据。紫金城公司就此项内容向法院依法申请评估，相关金额应以评估报告为准。对证据十八、十九，证明目的不认可。2017年函件指出的地下室问题均有照片证明，指出的人防使用审批问题通过旭辉公司的证据印证其违约事实。人防不是只要竣工验收就可以使用，而是必须办理相关的证照才能使用。竣工是2017年9月25日，我国法律规定是要先移交人防办公室，再由物业公司办理使用执照。紫金城公司无法办理，故办理人应当是物业公司，物业公司办理的时间远远超过了合同约定，印证了旭辉公司违约的事实。诉讼中，紫金城公司申请证人刘某、孙某出庭作证。刘某陈述称：我于2017年入职北京紫金城物业管理有限公司担任平谷项目的项目经理，跟紫金城公司应该属于上下级关系，跟旭辉公司应该属于甲乙方关系，详见书面证人证言。紫金城公司询问“从12月开始收费，都有什么收费方式，按年交还是趸交？”刘某回答“一次性交齐和短时间收费都有，都时间被叫停了。”紫金城公司询问“车位权属发生了什么问题？”刘某回答“部分业主说车位归他们，后期开发商跟我们说过车位属于绿化车位。”紫金城公司询问“旭辉跟你说绿化车位的时间？”刘某回答“12月中旬，不是跟我说的，跟我公司说的。”紫金城公司询问“业主去建委的群体事件的原因和具体时间，及你收费的时间？”刘某回答“收费时间，是在2017年12月中旬。投诉的事情业主不会跟我说，我知道的是因为房屋质量问题投诉。”紫金城公司询问“2018年1月24、25日发生清场事件和破坏设备时间，是否有暴力？破坏方式？”刘某回答“有。进入岗亭控制我方人员抢夺手机，又来几个人将闸杆掰断。”旭辉公司询问“紫金城物业和原告的关系？”刘某回答“上下级关系，原告是物业公司的上级。”旭辉公司询问“你向业主收费的类型和依据？”刘某回答“租金和管理费。”旭辉公司询问“管理的车位类型？”刘某回答“平面、人防（（地下、机械、别墅赠送。”旭辉公司询问“收费的依据？”刘某回答“平面270（租金150+管理费120），人防400（租金280+管理费120），机械270（租金150+管理费120），别墅150（管理费）。”旭辉公司询问“收费的依据？”刘某回答“按照我所在的紫金城物业公司的要求执行。”旭辉公司询问“证人所在的物业公司，受哪个公司委托？”刘某回答“受原告委托执行。”旭辉公司询问“证人作为管理小区车位的物业，收费前查阅过规约吗？”刘某回答“应该问公司，我只是执行者”。旭辉公司询问“截止目前总共收了多少个车位，具体的类型？”刘某回答“大概83个车位。基本上都是平面，有3个机械车位（短租）。”旭辉公司询问“平面车位租金收取了几年？”刘某回答“50年。”旭辉公司询问“收取50年是否合理，是否有依据？”。刘某回答“我认为合理。因为我方签过即时生效合同，实际上是50年的合同，分为20年+20年+10年。”旭辉公司询问“业主向建委投诉的事情你知道吗？”刘某回答“听说过，是因为房屋质量。但是没有人跟我说是因为停车场的事情投诉。”孙某陈述称：我是紫金城物业公司的员工，我认为物业公司与安全设备公司是一个公司。我跟旭辉公司没有关系。我要证明的事项详见书面证人证言。紫金城公司询问“你作为项目秩序员，是保安员吗？”孙某回答“是的。”旭辉公司询问“文件上的签字是你签字的吗？证明是你写的吗？”孙某回答“是的。”旭辉公司询问“是你自己打印的，还是别人帮你打印的，签字落款为什么没写日期？”孙某回答“是我自己打印的，时间忘了没签。”旭辉公司询问“知道业主到建委投诉的事吗？”孙某回答“不清楚。”旭辉公司询问“业主跟你们发生纠纷了吗？”孙某回答“没有。”对于二位证人到庭陈述的证言，紫金城公司发表质证意见称，真实性、证明目的予以认可。造成项目无法履行的原因是162个车位涉及占用绿地，存在权属问题，旭辉公司违反合同约定，且在旭辉公司的证据中有反映。旭辉公司恶意违约，采取暴力手段抢夺破坏紫金城公司的设备设施，恶意不履行合同。旭辉公司发表质证意见称，一个证人认为紫金城公司为其所在公司的上级，另一个证人认为紫金城公司与其所在公司是一家公司。两人证言均有偏袒性。孙某的证言不应采信，刘某的证言涉及到收费的基本事实，可以予以采信，其他内容具有偏袒性不应采信。刘某提出业主没有对收费提出异议和投诉，但是根据旭辉公司提交的证据可以证明大量业主到建委反映车位乱收费一次性收取50年的问题。刘某作证不知道收费依据，只负责执行。本案的形成就是因为紫金城公司下达的收费命令错误，造成大量业主投诉所引发。诉讼中，紫金城公司申请对其投资建设的位于当代旭辉墅项目的294个机械式停车位及停车管理设施、设备的市场价格以及当代旭辉墅全部819个停车位50年的经营收益进行评估。本院于2018年9月19日向紫金城公司释明评估风险称，本院准许评估申请不意味着一定会支持紫金城公司的诉讼请求，如最终判决结果未支持紫金城公司的诉讼请求，由此导致的损失由紫金城公司自行承担。紫金城公司表示知晓相关法律后果并坚持要求评估。本院经摇号确定北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）进行评估。北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）作出北方亚事评报字[2019]第01-574号资产评估报告、北方亚事评报字[2019]第01-579号资产评估报告。根据当事人的异议意见，北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）进行复核，并出具了北方亚事评报字[2019]第01-574号资产评估报告复核修改说明。对于北方亚事评报字[2019]第01-579号资产评估报告，紫金城公司未提出异议。旭辉公司发表质证意见称，无异议。对于北方亚事评报字[2019]第01-574号资产评估报告复核修改说明，紫金城公司发表质证意见称，第一，复核说明第6页上方的12项前期投资300万元作为经营过程中的资产，在后面将该300万元每十年又重复计算一次，缺乏依据，不应该每十年都扣减这300万元的投资，既然认定是投资，在此前已由紫金城公司实际额外支出了该部分费用，如果在评估中扣减，则重复计算，且在另一份关于资产的评估中有没有体现，是自相矛盾的。第二，复核结论最后一句遗漏了未考虑租金增长率，在实际的计算中租金增长率没有考虑，应当与双方在访谈中确认的计算方法保持一致。第三，计算收益时候扣减相应税费是不当的，纳税是每个纳税主体的法定的义务和权利，应由取得收入方自行缴税，如果在旭辉公司赔偿紫金城公司过程中进行了减除，将造成国家税款的损失和旭辉公司的不当得利。第四，访谈中双方都同意按照现状评估，现状是停车场只有一个门，没有南门，而且南门是专门针对小区别墅住户所开设的门。别墅的物业停车管理费按照50%计收、人员却是按照3人也就是100%计算成本不合理，如果别墅区域的停车管理费按照50%计算，对应的成本也应当按照50%来计算。第五，评估报告确定的营业总收入和营业收益整体数值偏低。旭辉公司发表质证意见称，第一，复核说明直接去掉折现率与其评估计算方式存在自相矛盾，严重违反资产评估基本准则和资产评估执业准则，导致评估报告失效。1.否定折现率与评估报告和复核说明中的计算方式自相矛盾。2.评估机构否定折现率是对访谈笔录中内容的断章取义。3.复核说明中取消折现率违反了《资产评估基本准则》、《资产评估执业准则》。4.复核说明中自相矛盾的计算方式导致评估结果完全不具有客观性而得出荒唐的结论。第二，复核说明设定的经营收入是违法的，高估的收入依法应当扣减。复核说明将平面车位租金按每月150元计取，别墅停车管理费按60元，而且一次性计取50年。这一经营取费方式本身是不合法的，严重违反了我国《物权法》、《合同法》的规定和双方合同的约定。第三，复核说明无视合法用工的法定条件，违法减少的人力成本应从评估结果的收益中扣除。第四，复核说明计算错误。复核说明中表述对483万余元的车位投资进行了逐年摊销，但在具体计算时没有计入，未从经营收益中予以相应扣除，属于严重漏项错误。诉讼中，旭辉公司申请专家辅助人张某出庭。张某到庭陈述称：我是执业的资产评估师，现任中天华资产评估公司合伙人。我没有去现场勘查过，我只是看了评估复核报告文本，针对评估复核报告本身发表意见。我认为评估报告中把未来收益简单相加而不进行折现是有违评估法和评估准则相关规定的。一个简单的逻辑是资金有一个时间价值，未来五十年的净利润不能简单地相加，要考虑资金的时间价值以及风险和未来的不确定性进行调整，如不考虑折现率按我们专业的角度是没法实施的。评估总共有三种方法，收益法、市场法、成本法，评估报告是按照收益法来做的，如果选择了收益法，其定义就是未来的收益或者未来净利润折现得出来，这是评估准则的规定。评估复核报告没有考虑折现率，不符合相关规定，其结论不能得以采纳。对于专家辅助人的发言，紫金城公司发表质证意见称，第一，双方在评估过程中达成一致不考虑租金增长率，也不考虑折现率，二者作为对等原则。第二，在评估机构的质询过程中已经明确了不完全采用的是收益法。第三，即便某种评估方法有相应的要求，根据双方的合意，也可以进行相关的调整。为了体现公平公正的原则，在不考虑租金增长率也不考虑折现率情况下是对等的，如果单独只考虑折现率，而不考虑租金增长率，势必造成利益的严重不公平，这也不是法律所允许。第四，专家辅助人没有讲出应该怎么来进行折现，可以理解为在本案中如何进行折现是不确定的，或者说是无法进行的。这跟双方的合意是完全一致的，因为未来确实存在一定的不确定性，双方为了能把评估进行下去，对很多的不确定性达成一致，其中最重要的就是不考虑增长率也不考虑折现率。按照旭辉公司所述，如果收益考虑折现率的话，那么成本是不是也要折现，未来要花的钱今天就必须花出去，那算出的成本值也要大大降低。本案中，既然双方已经达成了合意，这对双方是公平合理的，评估报告出具之后旭辉公司又反悔坚持主张计算折现率，违背了基本的诚信原则，也变相曲解了访谈内容。旭辉公司发表质证意见称，第一，专家所述非常专业，应当采信。无论是按照评估准则还是按照双方的约定均应当考虑到未来收益的折现率。访谈当中说得很清楚，为了进行评估，不考虑租金、成本和税费的未来增长率和折现率，但并没有说不考虑未来收益的折现率，紫金城公司偷换了概念。未来收益是需要鉴定的，在没出鉴定结论前先假设不考虑是不可能的。第二，按照专家辅助人的意见，通俗地来理解，正常履行合同的情况下五十年之后才能拿到的钱现在提前拿到，当然要发生折现率的问题，否则取得的合同收益由于资金成本问题，远远大于合同正常履行所取得的收益，这是不合理的。专家辅助人的意见是合法、合理、合规的，应予采纳。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月10日，甲方旭辉公司与乙方紫金城公司签订《合作协议书》，该协议的主要内容为：第一条项目概况、期限、范围（一）项目概况项目位于北京市平谷区大兴庄镇，为二类居住用地：机动车停车位819个，其中294个为机械车位，，地下停车位共113个，地上普通停车位共162个别墅区停车位250个。具体以竣工验收后的实际车位数量为准。（二）合作方式：平谷当代旭辉墅项目机械式停车场设施工程项目，甲、乙双方均同意，甲方将投资义务收益权利一次性一并转让给乙方，乙方参照投资-建设-经营的模式进行投资建设并享有收益。（三）项目经营期限：乙方对该项目的投资经营期限为50年，经营期自本合同约定的平谷项目小区正式交付之日起至第50年整止（按甲方与业主交房之日起计算）。（四）项目建设本项目投资规模约：￥2400万元（评估值）（包括机械停车设备及其安装并调试合格，详见附件）。（五）项目资产归属：在50年项目合作期内，乙方在合同约定的经营期内有管理、运营并取得对所有车位（包括机械车位、平面车位）收益的权利，期间产生的任何纠纷与甲方无关。（六）双方确认，在约定50年经营期内，乙方自行经营并取得收益、自行承担各类可能的风险，甲方不对乙方的经营情况进行干涉、监管，也不承担乙方的各类风险。除依据包括行政法律在内的法律法规程序必须由甲方办理外，所有有关该土地及车库财产使用的事项全部由乙方承担办理，与甲方无关，乙方承担办理的各类相关事项必须以不损害业主的权利为前提，并需符合国家及地方的政策、法律、法规。（七）双方确认，在约定50年经营期内，乙方享有完全的经营自主权，甲方无权干涉同时也不承担相应责任及风险。（八）建设阶段工期……第二条甲方的权利和义务……（二）甲方的义务1.除适用法律另有规定或不可抗力的情况发生，甲方应保证项目用地及地上建筑物的合法性，保证乙方停车场的经营权在整个项目合作期内始终有效，维护乙方停车场投资建设经营权的完整性和独占性。2.甲方负责获得项目立项、用地规划等与本项目相关的批文及许可等。……第三条乙方的权利根据法律、法规和行政规章的规定及本合同的约定，负责本项目的建设开发及后续运营相关工作，包括：（一）在本项目合作期内，乙方对本项目拥有投资、建设、管理、运营、维护维修并取得收益的权利。（二）拥有充分的自主经营权，有权自主决定生产经营中的一切事项。（三）双方共同确认，乙方的经营期限为小区正式交付之日后的50年。（四）自行决定对全部车位（包含机械停车位、、地面、地下及别墅区停车位的交通设施的维修、更换和收取车位管理费用。……第五条甲方违约责任甲方有下列行为之一视为违约：（一）未经协商而擅自解除合作关系的。（二）因甲方原因导致乙方项目公司未能获得相关停车项目经营审批，无法获得经营收入的。（三）因甲方原因导致乙方项目公司不能正常施工或者无法按时完成停车项目建设、验收工作的。（四）若因项目用地或其他因甲方主观原因（包括但不限于土地产权问题）导致停车场项目无法投入或维持运营，甲方需向乙方承担实际已投资额的所有损失。第六条乙方违约责任（一）如乙方中途单方解除合同，按本合同投资金额15%向甲方支付违约金，已经投资的资产收归甲方所有，给甲方造成其他损失的，甲方有权另向乙方索赔。（二）若乙方未能按照甲方要求的时间内完成施工或者未能按时通过验收的，则乙方应承担相应的违约责任。《合作协议书》签订后，紫金城公司按照协议约定，履行了机械车位进场和安装的义务。2017年9月25日，北京市市政市容管理委员会签发北京市公共停车场经营备案证，载明：停车场名称当代旭辉，停车场地址平谷区大兴庄镇当代旭辉墅小区，经营单位北京紫金城安全设备有限公司，车位数819个（其中地上非机械412，机械294，，地下非机械113，有效期限2017年9月25日至2018年9月24日。2017年11月至12月期间，紫金城公司作为出租人与平谷当代旭辉墅小区部分业主作为承租人，签订了《洳苑嘉园（当代旭辉墅项目）车位租赁协议》、《洳苑嘉园（当代旭辉墅项目）车位续租协议》与《停车管理协议》。紫金城公司提交了协议及财务凭证共计80份。《洳苑嘉园（当代旭辉墅项目）车位租赁协议》的期限大多数为20年、个别为1年，《洳苑嘉园（当代旭辉墅项目）车位续租协议》期限为租赁期限20年加上续租期间10年，上述协议中车位租赁费的收费标准均为1800元/年。《停车管理协议》的期限为1年，车位管理费的收费标准为1440元/年。该部分业主亦向紫金城公司交纳了上述合同约定的车位租赁费和管理费，签订了期限共计50年合同的业主，就每个车位向紫金城公司交纳费用91440元。2017年11月27日，旭辉公司出具说明函，载明：北京紫金城安全设备有限公司是我司委托的停车管理公司，后续将负责平谷当代旭辉墅项目（洳苑家园小区）内的车位管理工作。2017年12月30日，旭辉公司向旭辉墅小区业主出具旭辉墅项目车位管理公开说明，载明：为了保证小区车位安全有效的使用，为小区业主提供更好、更专业的车位管理服务，我司委托了专业的车位管理公司（北京紫金城安全设备有限公司）对小区车位进行管理，但近期该车位管理公司在地上车位收费事宜上出现不符合预售合同约定情况，给各位业主带来了困扰和不便。在此，我公司说明如下：1.立即督促车位管理公司暂停目前收费行为；2.车位管理公司暂停收费期间，以临时车证形式确保小区业主车辆方便、安全进出；3.确保今后按照预售合同约定及相关规定收取车位相关费用。由此给广大业主带来的不便和困扰，我司深表歉意！今后我司将不断改善，努力为广大业主提供更好的服务。2018年1月2日，旭辉公司向紫金城公司出具通知函，载明：鉴于贵司受托作为旭辉墅小区车位管理单位经营管理小区车位，而旭辉墅部分业主对车位收费标准存有异议，并向相关政府部门反映，现政府相关部门要求我司必须严格按照销售合同约定依法处置相关车位。贵公司在小区公示于2018年1月3日对小区的机动车进行管控，未办理租赁手续的车辆不得进入园区。因此引起了小区业主的投诉，今天会同平谷区住建委、属地派出所、业主代表、贵单位现场管理人员及我公司人员商谈。现明确请贵司立即暂停一切车位收费行为，车位锁放平，在此期间小区业主以临时车证形式进出小区。确保旭辉墅小区业主车辆方便。安全出行，在小区内有序停放车辆。在此期间与我公司积极商谈解决方案。因目前小区车位问题将引起大面积的群诉问题导致当地维稳形势严峻，因此请贵司在接到函件后立即按要求执行，因贵司未予停止收费等车位处置行为给我司及其他方造成损失的，将由贵司承担全部责任。当日，紫金城公司向旭辉公司出具回函，载明：依据贵我双方签订的《合作协议书》（以下简称“协议书”），贵司已将当代旭辉墅项目全部819个停车位（包括地上停车位）50年的经营、管理、收益权转让我司，并确认贵司无权干涉我司对本小区停车位的经营，我司在上述50年的经营期内对本小区全部停车位拥有完全的经营自主权，包括自行决定对全部停车位收取管理费用的权利。上述合同生效后，贵司多次违反约定，并阻碍我司正常经营，导致我司至今不能正常行使对小区全部停车位的管理经营权。贵司的行为已严重违反协议约定，给我司造成了重大经济损失，并造成小区停车管理秩序混乱。现贵司又以相关政府部门的要求为由，要求我司暂停对小区停车位的经营管理。对此，我司并未收到任何政府部门关于要求我司暂停小区停车位经营管理的文件、通知，如贵司收到了有相关政府部门关于要求我司暂停小区停车位经营管理的文件、通知，请贵司立即向我司出示。我司收到上述政府部门的通知、文件后，将严格按照政府部门的要求执行。……2018年1月22日，旭辉公司在平谷当代旭辉墅小区发布公告，载明：尊敬的“当代旭辉墅”业主：感谢您对当代旭辉墅项目的信任和支持，该项目发生的车位管理问题，给广大业主造成了困扰，我公司深表歉意。我公司委托北京紫金城安全设备有限公司（简称紫金城公司）管理旭辉墅车位时，在合同中明确要求其“办理的各类相关事项必须以不损害业主的权利为前提，并需符合国家及地方的政策、法律、法规”，现该公司违反合同约定和法律规定向业主收取费用、阻扰业主车辆进出小区，我公司要求紫金城公司立即停止不当收费和管理行为，并积极寻求解决方案，坚决维护广大业主利益。在上述问题解决之前，就车位管理和收费问题向广大业主公告如下：一、此前发生紫金城公司阻扰业主车辆进入小区的事件，现在小区大门车辆出入由物业公司负责全权管理，我公司要求物业公司加强安保措施，保证不再发生任何单位和个人阻扰业主车辆进入小区及合法停车。我公司在与紫金城公司解决车位管理合同纠纷期间，不收取业主停车费用。二、对于2018年1月24日之前与紫金城公司签署车位租赁合同并已向紫金城公司交纳车位租赁费用的业主，请向紫金城公司要求退还车位租赁费，如果紫金城公司拒绝退款的，由我公司垫付退还给业主。我公司定于2018年1月30日和1月31日两天在旭辉墅小区2#楼4层办理车位退费申请集中登记事宜，申请退费的业主本人携带身份证明（必须为业主本人）、购房合同（证明为本小区业主）、车位租赁协议、交费票据及银行流水（需要银行盖章）等证明来我司集中登记，同时与我司签署相关协议或文件。我公司按照双方签订的相关协议或文件的程序，尽快发起退款。特此告知！诉讼中，双方均认可旭辉公司已经接管平谷当代旭辉墅小区停车场，紫金城公司已经撤场。就纠纷产生的原因，旭辉公司主张系因紫金城公司违约一次性收取地上普通停车位50年租金导致业主向住建委投诉，其不得不予以干涉和制止。紫金城公司不予认可，主张业主投诉系因绿地改停车位，与其收取租金和管理费无关，系旭辉公司违约干涉紫金城公司正常经营并暴力清退。旭辉公司主张，2018年2月9日至3月20日期间，其陆续向当代旭辉墅小区业主退还了31个车位的租赁费及管理费，每个车位退费91440元，共计2834640元。旭辉公司提交中国建设银行股份有限公司活期存款明细账等证据为证。2019年11月10日，北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）出具北方亚事评报字[2019]第01-579号资产评估报告，载明：评估对象是平谷当代旭辉墅小区机械式停车位及相关设施，评估范围是平谷当代旭辉墅小区机械式停车位及相关设备和雨棚。评估结论为紫金城公司位于平谷当代旭辉墅小区的机械式停车位及相关设施在评估基准日2018年1月24日的资产评估价值为486.3万元。2019年11月10日，北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）出具北方亚事评报字[2019]第01-574号资产评估报告，结合各方当事人对该资产评估报告提出的异议意见，北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）于2019年12月17日出具复核修改说明，载明：评估对象是紫金城公司与旭辉公司合同纠纷一案中涉及平谷当代旭辉墅项目全部819个停车位50年经营收益，纳入经营收益范围内的车位情况包括平面车位162个、机械车位294个、、地下人防车位113个别墅车位250个。评估结论为根据交易双方约定的经营收益经营管理范围前提条件下，经营期限50年的经营收益为3792.39万元，本次评估平谷当代旭辉墅小区819个停车位50年经营收益没有考虑时间价值（折现率）及所得税对评估值的影响。紫金城公司向北京北方亚事资产评估事务所（特殊普通合伙）预缴评估费用220000元。上述事实，有《合作协议书》、公共停车场经营备案证、说明函、旭辉墅项目车位管理的公开说明、函、公告、《洳苑嘉园（当代旭辉墅项目）车位租赁协议》、《洳苑嘉园（当代旭辉墅项目）车位续租协议》、《停车管理协议》、资产评估报告以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，综合双方诉辩意见以及查明的事实，本案的争议焦点为：第一，《合作协议书》应否解除以及解除应如何归责；第二，旭辉公司应否向紫金城公司返还投资并赔偿损失；第三，紫金城公司应否向旭辉公司赔偿损失。关于争议焦点一，本院认为，紫金城公司与旭辉公司签订的《合作协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案中，双方均确认紫金城公司依据《合作协议书》约定投资建设了机械停车位并运营停车场一段时间，现紫金城公司已经从平谷当代旭辉墅小区撤场，合同已实际终止履行。旭辉公司对于紫金城公司解除《合作协议书》的诉讼请求不持异议，但双方对于合同无法继续履行的原因及责任存在争议。结合旭辉公司向紫金城公司发送的函件以及向平谷当代旭辉墅小区业主发布的通知、公告等文件内容，本院确认紫金城公司撤场的原因在于：紫金城公司向小区部分业主一次性收取了地上普通停车位50年的租金，旭辉公司以紫金城公司存在违反《合作协议书》约定和法律规定向业主收取费用、阻扰业主车辆进出小区等不当行为为由，要求紫金城公司整改，并在紫金城公司未整改的情况下指示物业公司接管了小区停车管理事宜。双方均认为对方违约在先，因此，合同解除的归责问题关键在于判断紫金城公司向部分业主一次性收取地上普通停车位50年租金的行为是否构成违约。首先，根据《合作协议书》第一条第（五）项、第二条第（二）项的约定，旭辉公司将平谷当代旭辉墅小区包括地上普通停车位、机械车位在内的全部819个停车位的管理、运营、收益权利转让给紫金城公司，并承诺保证项目用地及地上建筑物的合法性、保证紫金城公司停车场的经营权在整个项目合作期内始终有效、维护紫金城公司停车场投资建设经营权的完整性和独占性，据此，从《合作协议书》文本来看，紫金城公司享有向平谷当代旭辉墅小区业主收取地上普通停车位租金的合同权利。旭辉公司主张四类车位产权性质不同，紫金城公司依据《合作协议书》所能够收取费用的性质不同，就地上普通停车位仅能收取管理费而不能收取租金，但《合作协议书》中对车位产权性质以及收费类型没有明确约定，且旭辉公司据以支持其该项主张的《临时管理规约》的当事人不包括紫金城公司，双方亦未明确将《临时管理规约》纳入《合作协议书》应当遵循的文件范畴，故对于旭辉公司的该项主张，本院不予采纳。其次，旭辉公司主张紫金城公司一次性收取地上普通停车位50年租金的行为违反了物权法与合同法相关规定，损害了小区业主的利益，进而构成对《合作协议书》第一条第（六）项的违背。对此本院认为，物权法对于建筑区划内车位的产权归属系原则性规定，仅根据物权法的相关规定并不能当然推断出平谷当代旭辉墅小区地上普通停车位的产权归属，仍应结合小区具体规划情况予以确定。旭辉公司作为平谷当代旭辉墅小区的开发商，其对于小区内车位产权归属明确知悉，但其未向紫金城公司说明四类车位不同权属性质，《合作协议书》中亦未对此作出约定，在此情况下旭辉公司将全部停车位的管理、运营、收益权利转让给紫金城公司，应当认定紫金城公司收取地上普通停车位的租金没有违反物权法的故意，不能据此认定紫金城公司构成违约。同时，虽然我国合同法规定租赁合同的期限最长不得超过20年，但平谷当代旭辉墅小区业主与紫金城公司系在平等协商情况下签订车位租赁协议，且即便合同因期限超过法律规定而归于无效或部分无效亦不必然导致业主权利受损，仅凭该事实不足以认定紫金城公司有以违法行为损害小区业主利益的情形，不能据此认定紫金城公司构成违约。再次，旭辉公司在诉讼中表示，平谷当代旭辉墅小区地上普通停车位产权归于小区业主所有，紫金城公司对车位性质不加区别地收取费用违约在先，故其通过发布声明、接管等行为予以干涉制止不构成违约。如前所述，本院已认定紫金城公司向部分业主一次性收取地上普通停车位50年的租金不构成违约，故旭辉公司干涉紫金城公司运营管理并接管小区停车场的行为并非行使抗辩权或对其权利的合理救济，旭辉公司的该项行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。现旭辉公司已接管平谷当代旭辉墅小区停车场，紫金城公司被迫撤场且无法依据《合作协议书》维持运营，应当认定因旭辉公司的违约行为导致紫金城公司无法实现其合同目的。紫金城公司关于解除《合作协议书》的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持，《合作协议书》的解除应归责于旭辉公司。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，《合作协议书》第五条第（四）项约定，若因项目用地或其他因旭辉公司主观原因（包括但不限于土地产权问题）导致停车场项目无法投入或维持运营，旭辉公司需向紫金城公司承担实际已投资额的所有损失。根据该条款，双方对于违约情形以及违约损失数额如何确定进行了明确约定。前述分析表明，旭辉公司接管小区停车场导致紫金城公司无法维持运营，已触发上述违约条款，紫金城公司据此主张旭辉公司承担违约责任具有合同依据。对上述违约条款的理解，双方存在争议。紫金城公司认为依据上述条款旭辉公司的赔偿范围包括实际损失（投资款）和预期利益损失，旭辉公司则认为赔偿范围仅应包括实际损失。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从合同文本来看，“所有损失”前设有定语“实际已投资额的”，也即双方对于赔偿范围进行了限定，仅限于实际已投资额所产生的损失。依常识判断，如双方约定的赔偿范围包括了预期利益损失，则无需在“所有损失”前另行加上定语进行限制。从权利义务对等来看，双方合作的模式是“投资-建设-经营”，紫金城公司取得平谷当代旭辉墅小区停车场经营权未直接向旭辉公司支付对价，在此情况下旭辉公司承担义务的范围应当有所限缩，限定违约赔偿范围不包括预期利益符合权利义务对等原则，也与合同文本的表述契合。从合同目的来看，紫金城公司与旭辉公司是合作关系，旭辉公司将停车场投资义务和收益权利一并转让给紫金城公司，紫金城公司在获得经营权的基础上自负投资、自担经营风险，因此，对于紫金城公司而言，《合作协议书》的合同目的是获取完整有效的经营权，是否实际盈利取决于紫金城公司的投资经营情况。综上，本院认定上述违约条款中约定的旭辉公司的赔偿范围不包括预期利益。紫金城公司主张其投资建设了机械式停车位以及相关设备设施，经法院委托评估，在评估基准日2018年1月24日，紫金城公司投资的机械式停车位及相关设备和雨棚的评估价值为486.3万元，旭辉公司应当赔偿紫金城公司的该部分损失。另，因资产评估范围仅包括机械式停车位及相关设备和雨棚，紫金城公司如仍有其他实际投资额损失的，可以另行主张。关于争议焦点三，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，旭辉公司要求紫金城公司赔偿因其违约行为给旭辉公司造成的直接损失2834640元，故旭辉公司应当就紫金城公司存在违约行为、该违约行为与旭辉公司所主张的损失存在因果关系承担举证证明责任。首先，旭辉公司主张紫金城公司一次性收取地上普通停车位50年的租金构成违约，但根据本院前述分析，紫金城公司的该行为不构成对《合作协议书》的违反。其次，旭辉公司主张的损失系其向平谷当代旭辉墅部分业主退还的车位租赁费和管理费，但上述费用所对应车位租赁协议和管理协议的当事人系紫金城公司与平谷当代旭辉墅小区业主，即便上述协议无法继续履行应向业主退还相应费用，负有退费义务的主体亦应为紫金城公司而非旭辉公司，也即旭辉公司没有法律上或者合同上的代为向业主退费的义务，故旭辉公司自行向业主退费产生的损失与紫金城公司的行为没有法律上的因果关系。综上，旭辉公司基于违约要求紫金城公司赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。需要指出的是，在紫金城公司就其与平谷当代旭辉墅小区业主签订的车位租赁协议与管理协议负有退费义务的前提下，旭辉公司就其代替紫金城公司向业主垫付了退费款项的事实，可以另行主张权利。综上，对于紫金城公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京紫金城安全设备有限公司与被告（反诉原告）北京旭辉当代置业有限公司于二○一七年六月十日签订的《平谷当代旭辉墅项目机械式停车场投资、建设、运营合作协议书》；二、被告（反诉原告）北京旭辉当代置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）北京紫金城安全设备有限公司支付投资损失4863000元；三、驳回原告（反诉被告）北京紫金城安全设备有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京旭辉当代置业有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费220000元，由原告（反诉被告）北京紫金城安全设备有限公司负担160000元（已支付），由被告（反诉原告）北京旭辉当代置业有限公司负担60000元（于本判决生效之日起七日内支付给北京紫金城安全设备有限公司）。案件受理费555920元，由原告（反诉被告）北京紫金城安全设备有限公司负担510216元（已交纳），由被告（反诉原告）北京旭辉当代置业有限公司负担45704元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费14739元，由被告（反诉原告）北京旭辉当代置业有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 李春香审 判 员 张 慧审 判 员 贾 旭二〇一九年十二月三十一日法官助理 熊 静法官助理 常佳敏书 记 员 左 爽